时间：2022-06-26 22:08:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇服装店创业计划书，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
介绍：
DIY创意服装店，按其英语意思就是“DoItYourself”，也就是按照自己的想法和创意，制作属于自己独一无二的衣服，主营业务就是承接各种照片，文字，以及自己创作的图画，将他们印制到衣服上的业务，制作各种文化衫。一切程序都按照自己个人的想法，自己操作，完全的随心所欲的给自己制作衣服！DIY创意服装店的宗旨就是自己动手，发挥想象，做属于自己的衣服，独一无二！
一：创业背景
在追求时尚、独特、新颖的时代，年轻人喜欢标新立异，与众不同，他们不满足于百货公司里现成商品，于是，DIY经济火热升温，并因此成为新的淘金地。与一般的小店不同，手工坊提倡“DoItYourself（DIY）”的新消费理念，其卖点不是产品本身，而是制作产品的过程。对消费者来说，是将自己的创意变为现实，体验创造的快乐；对创业者来说，则在尝试全新的创业方式。DIY创意服装店力求突出个人特色，把每个人所想象的东西变成现实。这能够充分迎合个性的年轻一代追求时尚，突出特色的心理，目标消费群体很大，市场前景很广阔！
二：市场分析
DIY创意服装店主要的目标客户是青年人，青年人的特点是热情奔放、思想活跃、富于幻想、喜欢冒险，这些特点反映在消费心理上，就是追求时尚和新颖，喜欢购买一些新的产品，尝试新的生活。在他们的带领下，消费时尚也就会逐渐形成。这一时期，青年人的自我意识日益加强，强烈地追求独立自主，在做任何事情时，都力图表现出自我个性。这一心理特征反映在消费行为上，就是喜欢购买一些具有特色的商品，而且这些商品最好是能体现自己的个性特征，对那些一般化、不能表现自我个性的商品，他们一般都不屑一顾。
主要的销售方向有几个方面：
1、爱情。主要关注恋人信物和恋人时尚手工情侣坊的市场开发，情侣生意是时尚手工构成的重要部分。处于热恋的情人，是时尚的首选追随者，对时尚的热情高于普通人，对时尚的资金投入和时间的投入，往往处于非理性状态，只要是符合恋人心情的礼物，价钱再贵，他们都舍得出手，往往一单生意顶过其它好几单。因此下力气抓好情侣生意，可以为经营店带来意想不到的财源。
2、亲情. 作为亲情礼物，现在人们普遍提倡自己动手制作，摒弃了过去买高档现成品的陋习，更讲究一种实惠和情调，而时尚手工就特别符合这种需求。另外由于现代都市生活限制了人们的动手的机会，时尚手工也成了提高孩子动手能力的一种手段，我们推出了以亲子为主题的时尚手工娱乐活动。
3、友情，主要关注同学、朋友之间礼品市场的开发，同学情谊，朋友情谊，是维系现代人际关系的重要纽带，这种感情更多的超出了物质范围。同学、朋友之间的礼品馈赠，贵重与否并不重要，重要的是要更能准确的传达赠送者的内心。时尚手工无限丰富的品种世界，完全可以满足这种友情传递的深层需求。友情类礼品是时尚手工市场的重要组成版块，特别是毕业礼品，寒暑假礼品。都是扩大收入的重要途径。
4、心情只要关注现代时尚派人士个性化产品的市场开发，对一些人来说，时尚手工纯粹是一种情绪、一种自我放松、自我陶醉的方式。这类人玩时尚手工，纯粹是因为心情的需要。对于追求时尚的年青一代的大学生们，以上几个方面是他们生活中不可缺少的一部分，因此在大学城里开一间这样的店铺市场发展潜力很大！
三：产品特点
DIY创意服装店，可根据自己的想法，随心所欲的把自己喜欢的图片或者文字印到衣服上，形成自己独一无二的衣服可以完全避免走在大街上与别人撞衫的遭遇。富有个人特点的图案无疑是个性主张的最佳代表，自己为自己量身制作追求时尚的服饰，在这里，相信你的衣服是独一无二的！
四：投资分析
主要设备：电脑、打印机、烫画机，扫描仪
原料：空白T恤、热转印纸、颜料，热转印墨水，画笔及辅助工具
场所：20平方米门面一间，内设桌椅，风扇，饮水机
前期投入：大学城二十平方米店铺一年房租8000，电脑一台3000（已有），打印机（六色）一台700，烫画机一台2500，扫描仪一台800，电脑桌100，设备放置长桌200，风扇80，饮水机50，空白T恤8元一件（批发还可再便宜），热转印纸A3,5元每张，A4 3元每张，画笔0.9元。营业许可证500元。店铺装饰500。
周转资金：宣传费：海报宣传50，传单宣传100，网络宣传（自己做） 日常流动资金3000。
总计费用：8000+700+2500+800+100+200+80+50+500+500+50+100+3000=16580元
资金来源：自己打工挣钱，加上找合伙人投资。（另外可以以加盟的方式加盟已有店铺，相对投资会较少一些）
五：市场预测：
在大学城周边，总计大学生人数在5万以上，据有关调查问卷显示有过半学生月均消费在300到600之间，其主要经济来源82.9%来源于父母，5.4%来自于亲友资助，另外依靠自己勤工助学的有9.1%，其他占2.6%。大学城月人均消费在300到600元之间的占57.6%，300元以下的占31.1%,600到1000元得占10.0%，1000元以上的仅占1.3%，月消费在600元以下的几乎占了90%。于此可以得出大学校园市场已经具备了相当可观的发展前景。
大学城调查问卷如下：
（1）调查人数为100人，男占37%，女占63%。
（2）调查消费者所属的年龄段，15-20的占37%，21-25的占62%，25以上的占1%。
（3）调查消费者每月花费在服饰上的开支，30-50的占24%，50-100的占34%，100-150的占27%，150以上的占15%。
（4）调查消费者平时着装的类型（可多选），休闲的占88%，正装的占4%，时尚的占14%，可爱甜美的占9%。
（5）调查愿意选择DIY服饰的占88%，不愿意的占12%。
（6）调查消费者选择DIY服饰的目的（可多选），追求新颖时尚的占35%，满足好奇心理的占20%，作为独特礼物送情侣或亲友的占28%，其它的占28%。
（7）调查消费者愿意在服饰上印的图案（可多选），搞笑图片的占13%，动漫人物的占26%，偶像或自己的照片的占23%，自己设计的个性文字或句子占55%。
（8）调查消费者是否有兴趣自己动手绘制一件专属的个性DIY服饰，非常愿意的占30%，有点兴趣的占46%，无所谓的占11%，不愿意的占1%。
（9）调查消费者在DIY服饰和普通衣服价格相差不大的时候愿意选择哪种，DIY服饰的占74%，普通衣服的占14%。
（10）调查消费者愿意接受的DIY个性服饰的价格，30以下的占12%，30-50的占47%，50-100的占25%，100以上的占4%。
（11）调查消费者会接受对哪些物品进行DIY个性装扮（可多选），帽子的占52%，杯子的占53%，鞋子的占49%，其它的占23%（饰品，丝巾，袜子，披风等等）
（12）消费者对DIY服饰的意见
调查结果显示：
（1）对DIY服饰感兴趣的女生居多。
（2）调查的消费者大概都在21-25岁。
（3）消费者每月花费在服饰上的开支大都在50-100元。
（4）消费者平时着装类型是休闲的居多。
（5）消费者大都愿意选择DIY服饰。
（6）消费者选择DIY服饰的目的大都在于追求新颖时尚。
（7）消费者大都愿意在服饰上印上自己设计的个性文字或句子。
（8）消费者大都对自己动手绘制一件专属的个性服饰有点兴趣。
（9）消费者在DIY服饰和普通衣服价格相差不大的时候大都愿意选择DIY服饰。
（10）消费者能接受的DIY服饰的价格大都是30-50元。
（11）消费者大都想在服饰、杯子、帽子、鞋子、饰品、丝巾、袜子、披风等物品上DIY。
（12）消费者对DIY服饰的意见：价格要合理、质量要保证、创意要新颖、款式多样化、要体现个性、要可以自己动手制作、要简单时尚等等。
由调查问卷可得，大学城市场，DIY创意服装店，有很广阔的市场，有很好的前景！
六：风险与规避
对于大学生这个特殊的消费群体来说，每年都有两次长时间的假期，寒假和暑假共有三个月时间，另外对于DIY创意服装店来说，能够印刷的衣服多是短袖T恤，及一些长袖秋衣，相对都比较薄，因此在温度较低的冬天和早春季节，店铺的营业要处于淡季，按照全年来算，每年只有三月份到九月份处于旺季，其中还要出去将近两个月的暑假，也就是说有五个月的旺季营业时间，对于店铺来说，要想赢利，这远远不够，因此还要做好在营业淡季的营销计划。初步计划，店里还可以开展其他业务，如打字复印，承接社会企业及校园团体服装印刷业务，DIY杯子（情侣杯）制作，销售创意饰品等！
无论是什么创业都会有风险，DIY创意服装店的风险也存在，据调查大学城有很多卖衣服的店铺，北大学城摊贩区又有好多摆地摊卖衣服的，市场上存在很大的竞争！一些品牌店铺，品牌知名度较高，占据中高端市场，尤其是品牌折扣店，主营往年或折扣品牌商品，拥有稳定的客户群，也是最大的市场竞争者，因为国人思想中品牌代表着地位。外贸转内销类型的小店，占据整个服装市场的很大比例，由于投入成本低廉，进货渠道多样，款式比较多，主题比较丰富，是消费者中淘宝爱好者的首选场所，更能在其中淘到自己喜欢的服饰和饰品。
因此一定要避免与这些商家进行正面的竞争，要找到自己的优势，发觉自己的亮点。对于品牌服饰，往年或折扣品牌商品的利润点在于薄利多销，所以固定样式的衣服穿着在一个群体中的几率较大，不能突出群体中的个体差异性，而求异是我们商品最大的卖点，大众的不一定是最和自己的心意。而小型服饰连锁店，市场竞争激烈，往往相同类的服饰小店，一条街上比邻很多，虽然存在服饰个体的差异，但是顾客的满意程度才是决定成交的最大因素，既是“小店”，陈列和库存比例较小，样式不够，在大品牌和批发市场的夹缝中求生存，缺乏竞争力很难发展壮大。要发挥我们的优势就要从这方面入手，优势在于创意，在于个性，在于独一无二，在于按自己的意思设计衣服，随心所欲！做到这一点相信一定能规避风险，获得成功！
七：营销策略
1、销售方法：我们的销售方法主要以店面销售为主，电话订购、网上订购为辅，提升针对个人消费者的服务质量，首先从心理上征服客户，然后引导消费者完成整个制造可心服饰的过程，从中提取一定数额的服务费，最后根据为每个消费者提供数量不一的原材料结算费用。
2、产品定位：根据“我就是我”独一无二的你穿着独一无二的衣服的这一概念，来满足顾客对服饰最高层次的需求，结合制造和改制的基本原则，提供顾客所需要的服务。
据《中国青年报》报道：在对河南14所高校360名创业大学生案例的调查中，83.3%的被调查者认为政府对创业政策的执行力度不够，应当更加务实有效；50%的高校认为创业课程实用性差，创业导师比较缺乏，创业服务缺乏后劲。当创业大学生问及优惠事项时，大多数政府及相关机构工作人员表示不了解；在对政府机关的调研过程中，有工作人员表示政府几乎没有关于大学生创业的实质优惠，因此他们也觉得无从下手。
另一方面，大学生创业课程目前还处于起步和摸索阶段，各高校课程安排还有很大随意性，内容以不能直接为学生所用的书本知识为主，同时授课以老师讲课和学生构想为主，真正能在课程中实践锻炼的不多。
大学生创业教育喊了很多年，为什么“老问题”又变成“新问题”，成为大学生创业教育发展的“纠结”之处呢？作为创业主体的大学生是否真要等到“万事俱备”后才能迈开创业步伐？大学生创业的核心宗旨又是什么呢？
客观讲，创业是一个系统工程，它要求创业者在企业定位、战略策划、产权关系、市场营销、生产组织、团队组建、财务体系等一系列领域有一定的知识积累，仅有了好的项目或想法，只代表在“创业的路”上跨出了第一步。但在大学生创业者中，认为凭一个好的想法与创意就能创业成功的人不在少数，因此许多人在创业准备时，对可能遇到的问题准备不充分，或根本就没有思考对策、设计好退出机制，对来自各方面的反面因素也浑然不知，导致一开始便遇到各种各样的难题，没有走出多远，即以失败告终。
谁都希望大学生创业一帆风顺，运行好的项目，获得好的收益，最好也能出一两个比尔·盖茨或者马云之类的精英人物，但美好的愿望代替不了现实，希望一直读书过来的大学生仅仅有个好的念头，没有专业知识的储备和财力的支持，一“创”就有“业”，确乎勉为其难了。因此，培养创新创业型人才，实现理论与实践的有机对接，应该是高校教育教学改革的方向之一。只有让学生成为应用型、高素质人才，而不是只会死读书的书呆子，才能使他们在社会竞争中出类拔萃。
不过，尽管各高校都在积极倡导创业教育，也采取了创业计划项目支持、创业基地建设、校企联动机制等举措，但在热火朝天的创业热潮下，我们必须保持清醒的头脑，决不能为了开展创业教育而开展创业教育——不考虑专业学科特点，仅仅开了几间服装店、小商品铺面或者整几台电脑就美其名曰基地，这是创业教育吗？为了应付上面的检查，开设了所谓的创业课，但上课的年轻辅导员将课堂变成了讲讲成功人士创业的故事课，这是创业教育吗？
不妨让我们思考这样两个问题：大学生在创业的过程中最能得到的是什么？当有一天大学生已然去除“大学生”身份，再回想创业教育和创业过程时，最值得回味的又是什么呢？
应该说，再充分的创业准备都是不完善的，再周密的商业计划书也难免会有顾及不到的地方，再团结的创业伙伴也会发生摩擦，再厚实的资金也有周转不灵的时候。这些都说明在瞬息万变的创业环境中，能影响创业的因素太多了。所以大学生创业不应再简单考虑成功与否。创业不成功，跌倒了，勇敢站起来，认真投入创业过程，从中获得能够承担风险的良好心态和综合考量的决策思维，获得共克艰难的团队精神和永远向上的自信之心，这就是这两个问题的答案。有了这些，创业成功的几率才会增大，这样的“创业教育”才回到了根本。
（张雷 桂林理工大学学生处副处长、副教授）
创业念头来自街头广告
何一茹的一个身份是杭州电子科技大学电子信息工程学院的大四学生，而另一个身份在学校更为有名气，那就是杭州“吃喝玩乐游”网站的创始人。
2012 年3 月的一天，何一茹从公交车上下来，沿着金沙北路走回校园。或许是因为今天见了一个朋友心情好的缘故，何一茹慢慢走着，饶有兴趣地观看着街边的店铺。
一家达芙妮店铺打出了“清仓减价，五折有售”的招牌，何一茹早就想买一双鞋子了，于是便逛了进去。店铺正在举行打折活动，然而不知什么原因，顾客并不多，没有打折抢购的气氛。虽然看中了一款不错的皮鞋，但因为没带钱，何一茹逛了一圈也就离开了。她在想，如果自己早知道这个打折消息，就不会遗憾了。
继续往前走，她又看见一家女装店正在打折，大大的海报贴满了玻璃门；靠近学校门口的一家火锅店适时推出“吃火锅送啤酒”的促销活动；街边的报刊亭挂着“两房一厅出租”的牌子，何一茹一打听，是附近的一个房东委托报刊亭挂这个信息的，如果房子出租将给报刊亭主一定的手续费……
回到学校，何一茹将街边见到的促销信息告诉同学们。大家七嘴八舌地说起自己看到的各类信息，有的叹息：“可惜那打折已经过期了，早没看到，否则一定要去买。”有的遗憾：“我喜欢的那款新品不知什么时候会上市，我可得好好盯着。”……
听着同学们的议论，心思细腻的何一茹忽然想到：这些街边打折、促销的海报信息，针对的受众只是路过的行人，有的人匆匆而过根本没看见，就算看见了，也未必会上心留意；这些海报的效果不容乐观，打折的力度多少、促销到什么时候、新品什么时候上市等等信息无法有效地传达到目标受众客户群中，广告的实际效果很弱；海报贴在墙上玻璃上很快陈旧，让人怀疑打折的信息过期，如果继续张贴，则产生新的成本……
如何解决这些问题呢？学电子信息专业的何一茹想到了建设一个服务大学生们的便民服务网站，将这些打折、促销信息广而告之。
发动学生自创个性线路
何一茹知道，既然定位于便民网站，那么吃喝玩乐游的内容都必须包括，这样才能吸引大学生们。于是，她将网站命名为杭州“吃喝玩乐游”网。
因为资金有限，何一茹花一个多星期的时间撰写了一份详细的项目计划书，向学院创业项目扶持小组递交，很快通过验收，获得了2000 元启动扶持资金。
同时，何一茹向同学提出“加盟”，吸引了两位同学，每人出资1000 元。有了5000 元的启动资金，“吃喝玩乐游”网站于2012 年4 月6 日正式上线。
网站如何服务大学生们
何一茹和两个创业伙伴开始搜集有关吃喝玩乐游方面的优惠信息，这些信息当然主要从网上来，直接将那些店铺的促销信息复制过来。经过一个多星期的忙碌搜集、整理、上传，“吃喝玩乐游”网站的内容看上去蛮丰富的，页面让人眼花缭乱。
何一茹一心以为网站会“开门大吉”，然而却没有多少学生来光顾这个网站，偶有一些游客逛进来也是匆匆离去，没有人愿意注册成为会员。
经过了解，网站冷清是宣传力度不够，学生们还不知道有这样一个网站。何一茹和两个伙伴立即赶印了一批宣传单，除了在学校的各个宣传栏张贴外，更不遗余力地将一张张宣传单送到每一间宿舍。
可是，另一个问题依然存在，那就是没有几个人愿意注册为会员。没有会员，网站如何生存？何一茹在学生中做了一个调查，大家普遍反映：网站仅仅只是罗列一些优惠信息，没有做具体的分类，没有人愿意看；一些优惠信息内容不明确，如何优惠、优惠多少、相关限制等都没有说清楚；还有几个学生投诉，说是看了某个商家的优惠信息，觉得还挺划算，于是就去消费，然而商家说一单只能消费一张优惠券，这让他们大呼上当……
何一茹重新规划“吃喝玩乐游”的栏目和内容。鉴于从网上转载的信息不够详细，甚至不够真实，2012 年5 月，何一茹想到一个点子，发动学生们出去搜集促销信息。这些信息的真实性由信息的学生负责，每个信息可以获得一定的积分，积分累积可以兑换电话充值卡和其他礼品。
真实的内容，清晰的板块让“吃喝玩乐游”网站开始迅速积累粉丝。会员注册增多，网站的关注度也越来越得到提升。
互利共赢线路可租可售
在“吃喝玩乐游”网站，不用任何费用，就可以查询所有的线路优惠信息。这些信息都是免费提供给学生们的，那么，“吃喝玩乐游”网站是如何生存，如何赚钱呢？
何一茹当然想到了广告，广告就得找商家。何一茹带着两个伙伴沿街去找那些店主，然而很多店铺一听到她们是来拉广告的，都说老板不在。好不容易找到了店主，店主盯着她们问：“我在你们这里投放广告，能够得到多少受众？可以给我带来多少消费者？销售额能提升几个百分点？”何一茹她们听了有些茫然。
带着困惑，何一茹向学校的老师求教。老师告诉她，打动商家最有效的方法就是数字，可以从学校的消费群体市场去开拓思维。这点难不倒何一茹，2012 年6 月的一天，在设计好了一条线路后，比如“衣服打折”，她就沿街去寻找所有的服装店，告诉店主们“我们这个网站专门针对杭州电子科技大学近30000名学生和教职工，为他们提供精确的商家信息，在学生和商家之间搭建最为直接有效的沟通平台……”店主们一听到30000 这个数字，眼光马上直了，这是一个多大的消费群体啊？于是，谈判很快就成功了。
2012 年7 月初，何一茹推出“互赢共利：个性化生活线路”的创业计划。所谓个性化生活线路就是按照每个人不同的需求而设计的线路，既能满足大家的搜索需求，又能让商家精准广告，比如“放风筝”、“我要去游泳”、“农家乐”等，都可以找到精确的线路。当然，这还不是重点，重点是这个计划中的“互赢共利”——所有同学都可以自己设计一条特色线路，然后亲自去和沿线的特色商家洽谈，销售他们个性化线路上的广告位。利用“吃喝玩乐游”的这个平台，所有同学都是它的老板，它的创业者。
2012 年10 月，对于一些成熟的线路，由于一些同学实习、毕业离开，何一茹推出了“出租”模式，同学们可以将这条线路承租下来，然后去发展沿线的商家，所拉的广告费用和网站分成，有时候会比一条新开线路更能吸引到商家的进驻。后来，借鉴出租的模式，何一茹还开始进行“出售”。如果一条线路的点击率高，成为热门线路，便可高价卖出，转让给其他人而获利，创建和经营权都属于每一个大学生。
房地产项目策划书一
一、策划缘起
东部旅游节日在即，全城热销海岸生活
7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。
二、合作优势
《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航
同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。
三、媒体互动
《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式
为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。
四、报道方法
全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷
1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变
2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境
3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁
4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事
5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告
五、其他配合
全面互动，《××周刊》期待合作
1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图
2、组织看楼专车免费服务
3、赠送老板、总经理专访文章
4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势
5、其他合作另行协商
房地产项目策划书二
一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、 东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)
b、 小户型市场概况。
自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
房地产项目策划书三
今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开，“XX”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好“一个中心”、搞好“两个建立”、做到“三个调整”、进行“四个充实”、着力“五个推行”。其工作计划如下：
一、 以XX项目建设为中心，切实完成营销任务
XX项目，是省、市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸;我们只能前进，而不能停滞甚或后退。因此，公司计划：
(一) 确保一季度XX工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。
XX第一期工程占地面积为60亩，总投资1.6亿元，建筑面积12.6万平方米。建筑物为XX商业广场裙楼、XX大厦裙楼和一栋物流仓库。
1、土地征拆工作。
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作。工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。
2、工程合同及开工。
元月份签订招投标合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同;确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
3、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。
4、工程质量。
XX项目是省、市重点工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将XX项目建成为省优工程。
5、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款。
(二) 切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二00六年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。
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1、实行置业任务分解，确保策划合同兑现。
2006年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按XX所签协议书，该任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年，公司在2005年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，XX应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
4、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证XX项目建设资金的及时到位。
(三)全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是XX建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
1、结合医药市场现状，制订可行的招商政策
按照公司与策划公司所签合同规定，XX应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。 为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
3、明确招商任务，打好运营基础
XX项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营。因而，厂家、总经销商、总商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅，而应军马未到，粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总商、医药商业机构等任务为300家。由策划公司与招商部共同承担。
