时间：2022-01-28 06:17:28
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业公司质量管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
物业管理企业的产品就是物业管理服务，就是围绕为业主营造“安全、干净、舒适、方便”的居住环境这个目标，向业主提供众多专业化的专项物业服务，包括房屋及配套设施设备的运行维护和修缮服务，公共场地的环境美化、卫生保洁服务，公共秩序维护、安全防范服务，客户服务和其他特约有偿服务等。物业管理服务产品是由具有专业素质的服务提供者（员工）按照规定的标准和程序生产出来，其产品生产过程是伴随着员工向业户提供各种专业化的专项服务时的言语和行为而产生的，产品生产过程具有依托当时服务提供者的特殊性。
1、物业服务质量管理的含义
物业管理服务质量是指物业管理服务活动达到规定要求和满足住户需求的能力和程度。其服务质量主要包括以下几方面内容：基础设施的维护质量、物业管理服务的工作质量（服务态度、服务技巧、服务方式、服务效率、服务礼仪、住区的清洁卫生等）、物业管理服务项目、物业小区的环境氛围等。
2、服务质量的影响因素
顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与预期质量的对比。在体验质量既定的情况下，预期质量将影响顾客对整体服务质量的感知。预期质量受下面的因素影响：
（1）企业形象。如果企业在顾客心目中享有较好的品牌形象，顾客则可能会原谅企业在推广服务过程中的个别失误。但是，如果这些失误频繁发生，则必然会破坏企业的形象。如果企业形象不佳，则企业任何细微的失误都会给顾客造成很坏的印象。所以，我们常常把企业形象称为顾客感知服务质量的过滤器。
（2）宣传沟通。认知的东西是受信息的传输影响的。信息量越大，人们对其的认识越全面，信息沟通的方式越新颖、越多样，人们对其认识就越深刻。现实中我们每时每刻都在接受各种各样、许许多多的服务，从而很容易产生“孰视无睹”，从而降低人们对服务质量判断的客观性。因此，对服务对象必须进行适时、适当的宣传，建立更多有效的沟通方式。
（3）顾客口碑。口碑是服务业重要的传播媒介，它发挥的是“顾客告诉顾客”的作用。由于许多中、小型服务企业是地区性的，甚至是街区性的，它们的顾客群比较固定，不适合做大规模的广告宣传．因此“口碑”就显得特别重要。来自亲朋好友的良好口碑会提高顾客对服务产品的感知质量。
（4）顾客需求。顾客的不同需求对顾客预期质量影响很大。同样是搭乘飞机的旅客，有些人只希望平安迅速地到达目的地，有些人会对航空公司的服务人员提出许多要求，如礼貌、热情、尽量提供更多的信息等。顾客在需求方面的差异无疑会影响他们对服务质量的预期，从而影响他们对服务质量的感知。在上述四种因素中，服务的沟通是企业可以直接控制的，企业形象和顾客口碑只能间接的被企业控制，而顾客需求千变万化完全属于不可控制因素，因此，对于物业服务质量我们应该在做好本分的本职工作基础上，以业主的角度来考虑问题，能更好的提高物业的质量管理能力。
1、公司质量管理制度不够规范化
（1）制度内容不全面。对于服务性质的物业行业来说，如何来规范整个工作就成了物业公司质量管理的重要内容。物业企业的质量管理是一个PDCA不断改进的循环的动态过程。一个运行良好的服务企业，其内部的制度规定也一定是完善的。物业公司虽然有着自己的规章制度体系，但其内容空洞，并无详细标准，虽然也在定期修改质量管理的制度文件，但是修改的力度及内容仍然不全面。
（2）落实不到位。由于制度的不全面，导致物业公司企业员工仍然按照老习惯操作，不理解文件制度的新内容及目标，造成结果与质量目标不一致。质量管理的文件内容与实践的脱节和不适用导致制度与执行“两张皮”现象，质量管理的工作流于表面，并未深入到细节的工作中。许多员工在实际的操作中不规范，具有随意性。
2、质量管理战略规划不清晰
对于物业公司的质量管理而言，质量管理战略规划不清晰，不了解企业所处的现状，看不清未来对于质量管理的战略该如何规划。是否应该参照成功的物业质量管理体系来规划自己的战略目标，对于某些物业公司来说，固守已有的经验固然重要，但是对于业主不断变化的、日益增长的多样化的需求来说，更应该与时俱进，开拓自己的质量管理的战略目标。但是物业公司并未想到这一点，仍然沿袭守旧的一套管理模式，不懂变更，致使很多的投诉事情都与不能提高配套服务有关，公司没有解决方案，只能闲置在那。大大降低了业主对住区的满意度，增加了公司质量管理的难度。
3、监管、控制机制不健全
（1）事前控制机制不健全。物业公司往往没有总结经验，没有加强事前控制，对于一些重大质量问题或重复出现的问题，没有研究制定相应的纠正和预防措施，因而降低了业主对服务质量的感知。形成了发生一件事，才处理一件事的被动的服务过程。不仅降低业主感知服务质量的好坏程度，还给公司的工作加重负担。
（2）全过程控制力度不够。物业公司对于公司质量管理文件的运行，没有及时的进行过程的监测、验证及制度运行的情况控制分析等工作。公司虽然也有控制的做法，但只是流于表面，并未深入到产生投诉等问题的根源。实际担当监督控制的人员责任心不强，不能按照公司的相关质量管理文件来执行全过程的服务控制，专业化、责任化的技能还尚待提高。
三、解决物业质量管理的几点对策
1、不断修订符合公司发展的质量管理制度
物业公司应通过ISO9001:2000质量管理体系认证。通过认证之后，物业还应持续不断地改进公司的质量管理体系文件，培养员工的质量意识。物业的质量管理体系是抓住“一个中心”，即把满足业主对物业管理明确和隐含的需要作为出发点和落脚点，这是提高业主满意度的根本。物业公司应通过高标准、精细化管理，优化各种服务流程，寻找出一套符合该公司发展特色的质量管理模式。实施了新版质量管理体系文件，并建立一套体系，不断调整，质量手册、程序文件、管理文件、管理规定等纲领性文件相互配合使用，提高了工作手册的针对性、灵活性和可操作性。尤其在房屋及公共设施设备管理方面，建立“科学、规范、严谨、高效”的程序文件和管理制度。
2、以人为本的亲情管理模式
全力打造优秀的文化和品牌，努力为业主提供超值服务，并以此为该公司不断发展的基准和理念，形成了以前置性、以人为本的服务意识、规范的服务行为、高度的安全责任心为特色的“亲情服务”的管理模式。“站在业主的角度思考问题”，这是物业的员工长期遵循的服务宗旨。物业公司经常在员工中开展以“什么是服务”、“假如我是业主”等为主题的交流与讨论活动，引导员工端正服务心态，掌握服务技巧。还定期组织员工开展有关法律法规、业务知识、专业技能等方面的岗位培训和技术比武，以提高员工的综合素质。物业应在服务中融入真情，提升服务的内涵和品位，为业主创造一个安全、整洁、文明、现代化的居住和生活环境，同时也形成了其独特的企业文化。
3、层级化管理
物业公司针对物业管理行业人员普遍素质不高的现实状况，注重发挥部门经理和主管的职能作用，采取了分级管理、各尽其责、部门包干、奖优罚劣的方法，调动部门经理和主管的工作热情和工作积极性。并通过集中授课、个别交谈等形式，进行有针对性的教育和培训，不断提高部门经理和主管的工作能力和业务水平。并积极采取有效措施，净化工作氛围，降低管理内耗，明确岗位责任，杜绝无谓的纠纷和扯皮，提倡整体合力，大胆授权和放权，促成部门经理和主管的主动工作和创造性工作，推动质量管理体系的可持续发展。
物业管理公司兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容，因此，健全的组织机构和岗位管理体系是必不可少的。在满足企业资质的前提下，对于管理片区，要根据片区的实际情况配备充足的小区管理人员和专业技术人员，提升物业服务等级和质量；对于管理总部，也要根据企业发展的需要配备足够的职能管理人员和经营人员，这是因为，没有足够的管理人员帮助企业领导承担起日常事务的管理工作，没有足够的参谋人员能够帮助企业领导进行经营策划，必将导致企业领导整天忙于应付各种琐碎事件，陷入日常管理的泥潭，难以集中精力站在高端思考公司未来的发展方向和发展策略，常此以往，公司必然始终在出现问题－解决问题－再出现－再解决的低层次状态下循环，不可能实现企业高效快速的发展，这在国内的很多物业管理公司非常普遍。因此，作为物业管理公司，必须强化总部，加强集中管理能力，统一经营策划、财务管理、人力资源管理和品牌宣传等核心职能，将公司的管理提升到一个新的高度。
二、制定发展战略
清晰而切实可行的战略规划，是建立在对宏观环境、行业特征、竞争对手和自身实力的充分理解基础上的。通过明确企业发展战略，可以使物业管理公司确定发展目标，充分挖掘自身潜力，刻意提升企业核心竞争能力，制定相应的差异化战略和多种经营策略，提升服务质量和品牌策划战略，拓展上下游纵向整合战略，并通过有效的战略实施手段，进行战略目标分解，为公司的内部管理变革制定行动纲领和理论基础，在此基础上再细化制定战略实施措施，以具体工作开展来保证战略目标的实现。
三、拓展业务领域
物业管理公司在提供房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的基本服务以外，还可进行一些增值服务或综合服务，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益，常见的一般包括：
①生活起居:在衣食方面提供便民服务。
②教育娱乐：开办各种学校和文化娱乐活动。
③购物方面：如装修装饰材料、五金水暖以及日用百货销售。
④信息方面：业主与社会服务供应商的信息集合和平台搭建。
⑤经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；
⑥广告业务方面：可利用小区的户外广告牌、小区广播和和小区的闭路电视等形式进行广告宣传。
四、建立品牌效应
物业管理的实质就是提供高效便捷的服务，品牌和口碑是物业公司的最核心能力，因此，物业管理公司应该根据社会资源、片区特点、外部经营和内部提升的不同需要，提供针对性的应对措施，致力于提升品牌的社会美誉度和客户认知度，具体方式可考虑以下几项：
①政府和公共部门方面：建立与政府机关的良好关系，可以大力发展学校，公共服务部门，政府机关外包的后勤业务。
②旧小区方面：变坏事为好事，对现有的维持小区，虽然从政治角度等等不能进行放弃，但是，可以此为契机，大力宣传物业公司作为诚信企业，其企业经营的重点不是以赚钱为目的地，而是以社会和客户为中心，树立物业公司负责任的外部形象。
③新小区方面：通过规范管理大力提高服务质量，健全便民服务措施，建立良好社区文化，提升金鼎湾物业公司的品牌知名度。
④外部项目方面：外部市场项目以单业主类型物业项目为主。以个别重点项目为突破口，以点带面，树立品牌，带动该类型物业市场的全面发展。
⑤资质注册与质量体系认证方面：通过注册高级别资质和进行iso9000质量体系认证，增强公司的宣传力量，提高客户的信任度，提升品牌认知度。
五、建立严格的成本控制体系
加强成本控制，节省费用支出，建立目标成本体系，使得企业在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低，是规范公司内部管理，降低消耗，增收节流的重要工作内容；因此，物业管理公司必须建立严格的成本控制和预算管理体系，通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定，对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先、事中和事后进行全方位的成本管理，最终达到持续降低成本的目的。
六、规范业务流程
流程是公司创造价值的机制，对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计，理顺公司内外关系和工作衔接，从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的巨大改善，使得企业能最大限度地适应以‘顾客、竞争和变化’为特征的现代企业经营环境，对于物业管理公司这类服务型企业至关重要。
通常意义上，物业管理的全流程如下：
对于每一项工作流程，都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语
与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出，并配以相应的操作性表单，保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。
七、健全人力资源管理体系
物业管理公司必须建立科学的人力资源规划、严格的绩效考核体系和市场化的薪酬管理体系为核心内容的人力资源管理体系，充分调动优秀员工的工作积极性和企业认同感，为企业发展目标提供根本保障。
人力资源规划——按现代企业管理原则编制企业的人力资源规划，包括企业的人员编制计划、人才的职业生涯规划、人才更换和人才储备计划以及员工的培训与教育制度与计划等。
绩效考核——建立基于安全指标、环境指标、绿化指标、设备指标、房管指标、客服指标、培训指标、内审指标、满意工程指标等九大模块的kpi指标，设计考核制度和管理办法，设计考核应用表单，指导考核工作开展。
薪酬体系——规划公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按现代企业制度规划公司工资及福利方案，使其具有竞争力、公平性，并解决员工的后顾之忧，针对公司发展需要和不同层次的人员设计利益激励机制。
八、建立服务质量管理体系
物业管理公司作为服务型企业，服务质量的保持和提升当仁不让的处于最核心的管理地位。因此，必须实施全面质量管理，综合运用现代管理手段和方法，通过实施质量管理的培训与理念灌输，提高全体员工的质量意识，规范员工的服务行为，完善质量责任制度，为业主提供充满人性的个，全面满足物业管理的工作需要。在企业的实际运作中，可以通过六西格玛质量管理规范、iso9000质量管理体系以及国家和地方制定的各项物业管理标准作为具体的行为准则来指导和规范具体的质量管理体系建立工作，增强员工素质，提升企业的核心竞争力。
九、理顺与开发商的工作关系
物业管理公司服务质量的好坏，很大程度上取决于房地产开发商提供的配套服务是否完善，是否及时。当前，物业管理公司与开发商主要有两种形式的关系，一种是完全独立的经济实体，另一种则是存在隶属关系的母子公司。第一种关系在工作接洽中完全按照国家和地方相关法规进行市场化运作，一般不会产生人为因素的干扰；而在第二种关系中，物业管理公司作为开发商的下属企业，在谈判能力和业务沟通上处于相当劣势，开发商往往会以顾全大局的名义要求物业公司尽快接管，容易因“配套不到位、拆迁安置遗留问题、房屋质量”等诸多问题的造成物业管理公司和业主之间的矛盾与冲突，因此规范开发商和物业管理公司的工作关系，建立基于契约和权责明确的集团公司管控模式，也是物业管理公司和开发商都应重点关注的问题。
1.明晰母子公司管理模式
采取战略管理型的管控模式更加符合开发商和物业管理公司的工作特性，该模式主要用于相关行业领域间的运作，强调集团公司的财务监控和战略统一部署，有利于公司组合的协调发展以及战略协同效应的培育，有利于物业管理公司根据自身发展需要独立开展经营业务。
2.强化内部市场化服务意识
开发商和物业管理公司都应建立内部市场化服务理念，规范双方权利义务，明确业务工作内容，严守接管验收标准，保障物业工作的有序进行。
3.合力解决历史遗留问题
对于种种历史遗留问题，可由物业管理公司将问题汇总，明确双方责任，提出一揽子维修或货币补偿解决方案，根据实际情况与开发商协商解决，保证物业管理工作的顺利进行和社会民生的安定祥和。
4.开发商加大扶持帮助力度
作为开发商，应将物业管理公司的长远发展纳入公司的整体发展战略规划中，进行有步骤有针对性的扶持和帮助，在人力、物力、财力以及工作上给予一定的资源保证，物业管理公司应该注意资源的整合与合理运用，尽量提高有限资源的利用效率和效果，保证企业发展目标的顺利实施。
5.物业公司建立端正的工作态度
物业管理公司和开发商的血缘关系是无法抹煞的，因此，物业管理公司应首先摆正自己的位置，在公平公正公开的基础上积极协调开发商和业主之间的关系，维护开发商和物业管理公司的良好形象，提升开发商和物业公司的品牌美誉度和知名度，保护开发商的合法权益；不能以旁观者和第三方的角度思考问题，置身事外，或抱怨连连，甚至懈怠工作；这需要物业管理公司管理者必须建立大局观、全局观，并在公司内进行广泛宣传教育，引导公司员工共同摆正心态，踏实工作。
综上所述，通过建立健全公司内部管理体系，理顺母子公司关系，建立客户导向的市场服务意识，培养优秀的物业管理人员，是物业管理公司全面提升管理能力，培育核心竞争优势的关键步骤，只有内部规范了，才能真正做到全心全意为住户服务，使物业管理企业能在激烈的物业管理市场竞争中立于不败之地。
关键词：物业管理 业主满意度 模糊综合评价 发展对策
1.物业管理与业主满意度概述
物业管理作为近年来新兴的产业之一，在我国的发展还很不完善。从相关资料显示，随着我国经济越来越迅速的发展，人们开始对居住环境、居住水平的要求不断提高。于是房地产商便抓住这个大好机遇，建造了越来越多的住宅小区，而住宅小区也就成了居住物业的最主要形式。
由于新增住宅数量日益增多，那些传统的房屋管理方式已不能适应住宅产业发展的需要，物业管理者以新型的管理方式受到了大多数房地产开发商的重视和住宅小区业主的欢迎。
物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指保持房屋的完好，附属设备、设施和相关建筑的正常使用。而广义的物业管理则还包括了对建筑物周围的环境保护，清洁卫生，保安消防，交通道路，停车等进行统一管理，并且对房屋产权人、使用人提供综合。
顾客满意度简单来说就是顾客对所受服务的满意程度。因近年来服务业的迅速发展，使得与其紧密相连的顾客满意的理念越来越受到企业的关注。同时，该理念也是符合市场运作规律的，即市场（顾客）对产品、服务的认同源于顾客对产品的服务感到满意。在本文中所述的业主满意度则是就物业管理这一服务行业而言的顾客满意度。
2.影响业主满意度的因素分析
根据对目前小区物业管理现状分析，业主满意度主要受以下几方面因素的影响：
2.1物业管理收费问题
这是目前中国物业管理行业面临的最大问题。相关资料显示，近几年投诉内容增加最多的就是物业管理方面的问题，这主要涉及到物业管理所包含的两个内容：收费的合理性和费用使用情况的透明度。首先，物业管理费须严格按照政府规定，并适当考虑小区业主的平均收入水平及价格承受能力来制定的。其次，收取的物业管理费实际支出的透明性。只有将以上两方面内容做好，才能有效的平息物业公司与业主之间的争端。
2.2安全问题
对于所有小区居民来说，人身及财产安全是其选购住房的重要考虑因素之一。当物业公司承担这一业务时，小区的安全保卫工作是必不可少的。
2.3环境问题
物业公司对环境的管理主要是维持小区的原有面貌，维持居民的正常生活秩序，防止人为地搞破坏或做出其他有损小区环境的事情。
2.4维修服务问题
维修服务是物业公司向居民提供的重要服务之一。当居民住宅楼建成以后，或有自然原因或人为原因，致使小区房屋、设备或其他附属设施受到损害时，物业公司的维修人员是否能及时到达修理并且修理后的效果如何，就是这一问题所包含的两方面内容。
2.5交通问题
该问题主要包括居民车辆的停放以及小区道路平整情况。
2.6管理法规
这里主要包括管理法规的合理性及执行状况两方面。
2.7行为规范
行为规范就是物业公司在对其员工培训时所要求的如服务态度问题，礼貌问题，和业主的沟通情况以及员工仪表等。
3. 提高小区物业管理业主满意度的对策
针对以上问题，本文提出以下几点相关对策：
3.1政府有关部门应该规范并完善有关物业管理的法规和制度，加大执行力度，严格管理和监督，完善竟争机制。
由于我国经济体制复杂多样，要实现完全的物业管理市场自由化，必须经过一个漫长的发展过程。在这个过渡阶段中，没有法律的监督管理，是不可想象的。因此，政府部门应对物业管理行业起到一个指导的作用。具体来说可从两方面入手：
一是要从宏观上进行指导和引导，制定符合物业管理实际的政策法规，对企业的行为加以规范，创造物业管理发展的良好市场环境。同时要努力破除行业中存在的地方保护主义等不正确的指导思想，致力于推行公开、公平的市场竞争机制，加快物业管理市场的培育和发展。
二是要让市场主体、市场自发配置资源充分发挥作用。从微观上，规范物业公司的行为和责任，以及业主的权利，使业主能够充分行使其权利和义务。
3.2对于物业管理公司来说，应该牢固树立“顾客满意”的理念，站在顾客的高度思考问题，赢得顾客的信赖和忠诚。
居民对评价体系中管理法规的满意度最低，可见物业管理公司应该从管理法规的合理性、以及执行情况方面着手，就相关管理法规是否合理，存在什么样的问题以及如何才能使业主满意等方面，加强与小区业主之间的沟通，充分发挥业主委员会的作用，积极主动地接受居民的监督，树立为居民提供最优质的服务的信念，赢得业主的信赖与忠诚。
3.3服务的价格标准透明化
由于物业管理价格和服务联系不紧密，收费依据不明朗，招投标过程中，业主委员会不清楚物业管理成本具体发生在什么地方，招投标后也无法让业主知晓服务标准与服务价格的对应关系，造成业主经常认为服务不到位而拒交物业管理费的矛盾和纠纷。因此，政府或相关部门应出台相关法规严格要求物业公司将服务价格标准化、透明化，以使小区居民能够根据法规来评判物业公司的服务是否符合标准，是否到位，这也就增强了物业公司之间的竞争力度，有效地将服务与价格统一化。
3.4从长远来看，关键是要加快物业管理学科建设，加速人才培养
我国的物业管理不仅要提高服务质量，提升企业实力，更重要的是加速人才培养，尽快培养出一批高素质的物业管理人才，将国外物业管理领域的先进管理经验、理念应用到我国该行业的发展上来，进一步提高全国物业管理水平。
参考文献：
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【关键词】物业公司 物业管理 现状 问题提升
近些年来，随着我国房地产行业的快速发展，其物业管理也步入了快速发展时期，物业管理作为房地产商品的一个重要消费环节，使房地产开发得以延续并完善，它的经营服务方式也适应了我国当下的市场机制。与此同时，我国的相关法律逐步完善，市场竞争日益加剧，对物业管理公司也提出了更高的要求，如何进一步地规范管理、提高服务质量和水平，增强自身的核心竞争力，是当下我国的物业管理公司面临的重大考验。针对当前我国物业管理中存在的问题，具体谈谈如何提高物业管理公司的管理能力，建立适合时展的物业管理机制。
一、我国物业管理中存在的问题
（一）政府方面存在的问题
1.政府行为上的偏差
各级政府对我国的物业管理有一定的影响作用，总的来说，其影响是正面的，但不可否认，有些政府行为上也存在偏差，其偏差主要表现在：
（1）对物业管理的认识不足。有些政府未把物业管理当作现代经济部门体系之中的一个重要环节，而是将其视为权宜之计，这在传统房屋管理体制中体现得尤为明显，不为减轻国家的财政负担，当地政府采取了这种策略。
（2）政府管理体制不健全。物业管理行业和各个公用部门及政府部门等紧密关联，其中最为重要的是和政府部门间的关联，如公安部门及市政部门等，然而就我国目前的管理体制来看，物业管理在国家与地方上还未统一，以致有些问题常常超出房地产管理部门的职权范围。
2.法律体系有待完善
目前我国的物业管理法律体系仍需进一步地完善，当下，我国物业管理的最高法律法规是《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订），不可置否的是，这部法律还存在不少漏洞，物业管理公司和业主在管理及服务过程中产生的一些问题无法通过法律的途径得到及时有效的解决，因此，我国的物业管理法律体系还需继续完善。
（二）物业管理企业存在的问题
1.企业资金不足
为保证物业管理的经济效益及资金的有效运转，必须要有充足的资金，但目前我国的大多数物业管理企业却面临着资金周转的困难，经费不足，主要体现在：由开发商支付的管理基金以及由开发商与业主共同提供的维修基金未完全落实，因此，物业管理企业难以获取这部分经费。此外，管理费收取缺乏规范性。尤其是一些经济欠发达地区，其管理费的标准较低，物业管理公司为维持公司的正常运作，采用了多种经营手段来弥补资金上的不足。
2.企业资质各不相同
对于物业管理企业资质的评价标准，主要包括资金状况、技术力量以及服务水平等，而目前我国的物业管理企业其资质各不相同，原因是多方面的。首先是企业的门槛较低。物业管理企业提供的主要是服务，资产较少，最低限额是十万元。 其次是市场化程度较低。对于由开发商与房管所组建的物业管理公司未能正确对物业管理进行定位，这在一定程度上制约了物业管理的自由市场化的发展。
二、物业公司全面管理的提升策略
（一）制定严格的发展战略
切实可行的发展战略是建立在对市场环境、行业特征以及自身实力的有效把握的基础上的。进一步明确企业的发展战略，从而使物业管理公司确定自身的发展目标，挖掘自身的潜力，提升企业的核心竞争力，制定合乎客观实际的战略及多样化的经营策略，提升企业的服务质量和品牌意识，并通过合理的实施手段，对战略目标进行分解。
（二）完善组织结构
物业管理公司的两个业务是物业经营及物业管理，为此，必须不断健全物业管理公司的组织机构及岗位管理体系。对于管理分区，要根据其具体情况来配备适当的管理人员与技术人员，从而提升物业服务质量和水平；对于管理总部，要根据企业自身的状况来配备管理人员与经营人员，只有这样，才能实现企业的快速发展。所以，物业管理公司必须不断强化总部，强化集中管理的能力，对经营策划、财务管理以及品牌宣传等职能进行统筹兼顾，从而将公司的管理进行全面的提升。
（三）建立科学的成本控制体系
在保证企业管理和服务质量的前提下，加强对企业的成本控制，建立目标成本体系，是规范物业管理公司内部管理，增加经济效益的重要举措。因此，物业管理公司必须建立科学的成本控制体系，进行严格的预算管理，对公司的采购、营销、人力、管理以及财务等诸多成本进行严格的规划和管理，并且在事先、事中及事后均进行全方位的成本管理，以达到优化成本的目的。
（四）拓宽业务领域
物业管理公司提供的基本服务包括房屋和设备的维修、维护及保养、安全消防及清洁绿化等，此外，还可以额外增加一些服务，拓宽业务领域，以整合和利用社会资源及服务，从而提高物业管理公司的竞争力，这些增值服务，如：在教育娱乐方面，开办文化娱乐活动；在生活起居方面，提供一些便民服务；在广告业务宣传方面，可利用小区的闭路电视、广播等等进行宣传；在购物方面，销售一些装修材料以及日用百货等；在信息方面，搭建信息平台，使业主和供应商之间的信息能够相互畅通。
（五）建立品牌效应
物业管理工作的核心在于提供有效的服务，因此，建立品牌效应对于物业管理公司的长远发展有着至关重要的作用。物业管理公司应依据具体的社会资源、分区特点、经营和管理的需要，采取恰当的应对措施，提高客户认知度，形成良好的品牌效应，具体措施包括：与政府机关建立良好关系，大力发展学校、公共服务部门以及政府机关部门的后勤业务；通过规范管理提升企业的服务质量，健全服务措施，建立和谐的社区文化，提升物业管理公司的品牌知名度；在资质注册及质量体系认证方面，要通过注册高级别资质及进行ISO9000质量体系的认证，从而树立良好的企业形象，提高企业的知名度。
（六）规范业务流程
业务流程是公司进行价值创造活动的重要机制，对公司的业务流程进行规范，重新思考、定位和设计，梳理公司内外的关系，进一步改善成本、服务及效率等方面的业绩，使企业更好地适应现代企业的经营环境与竞争机制。具体而言，每一项的工作流程，都须明确其工作目标、适用范围、涉及部门与岗位、工作程序以及重要控制点等，进而保证工作内容的完整性，督促工作人员能够认真完成任务，最终促进企业发展目标的达成。
（七）完善服务质量管理体系
物业管理公司的性质是服务型企业，那么，其管理核心应该在于服务。为保证服务质量。必须实行全面的质量管理，采用各种有效的现代管理手段及方法，并通过对公司员工进行质量管理的培训，提高其质量意识，规范服务行为，最终得以完善质量责任制度，满足工作需要。在企业的实践中，可通过ISO9000质量管理体系及国家物业管理标准来规范物业管理公司的质量管理体系的完善，从而使物业管理公司能够稳定地运行。
三、结束语
物业公司全面管理质量的好坏不仅对广大消费者有重要影响，而且对企业的经济效益以及未来发展均有很大的影响，因此，及时地解决物业管理公司在管理中存在的问题是当务之急，上文针对性地提出了许多意见和建议，希望对我国物业管理有一定的启发作用，保证其管理事业能够蒸蒸日上。
参考文献
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【关键字】保修期、住宅质量、房屋维修、维修管理、物业管理
1.背景
据中国消费者协会统计，2008年住宅质量问题投诉数量为16642件，2009年为12954件，2010年为11878件[1]，这些还不包括投诉无门，不了了之的投诉。如何应对大量的客户对住宅质量的投诉，是房地产开发企业需要着手解决的一项重要工作。现有住宅（文中主要指商品房）的设计、建造、验收和保修主要依据国家及地方规范和行业标准。尽管我国已经制定了相关法律法规，但在实际住宅建造过程中存在着不按规范施工，监理单位质量把控失责，住宅存在设计缺陷等原因，交付后的住宅存在一定的质量问题；同时有些问题是先天设计导致，无法在房屋维修中完全修复。对于一些小型的建设单位来说，虽然安排了施工单位对住宅保修期内的质量问题进行修理，但由于部分问题难以修理，物业公司又不承担保修期内的房屋维修工作，使得业主的利益难以得到保障，导致业主维权和投诉的报道屡屡见诸报端。
2.住宅保修期内房屋维修制度的完善
2.1 基本概念
在房屋维修工作中主要涉及以下基本概念：
（1）建设工程质量保修。建设工程质量报修是指建设工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷（或质量问题），由施工单位依照法律规定或合同约定予以修复。
（2）保修期。保修期是指建设单位在住宅交付使用后，对业主承担保修责任的期限，其期限主要由《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等规定。
（3）保修责任。施工单位承担保修责任的前提是住宅质量问题应当发生在保修范围和保修期以内，具体质量问题是否属于保修范围由《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条所规定。
2.2 房屋维修制度的发展
2.2.1 福利房时代的房屋维修制度
在福利房时代，房屋维修工作主要由各市房管局负责。如青岛市1994年共有四区14个房管所，其主要任务就是收房租和修房子，处理对象主要是公有住房[4]。之后各地陆续建立了房屋维修中心，从整个城市的角度来管理房屋维修工作，如1999 年上海市房屋土地资源管理局成立了上海市房屋维修监督中心，承担全市房屋维修、应急工作的管理、指导和监督职能[5]。此类模式的维修对象以公房为主，随着房改特别是公有住房出售速度的加快，房管部门的管理费、房屋修缮费严重不足，具备政企不分，效率低下，人员老化，经营规模萎缩等特点。同时并没有太多针对房屋维修的法律法规规定房屋维修的范围和内容。
2.2.2 商品房时代的房屋维修制度
（1）由建设单位负责房屋维修
自进入商品房住宅时期之后，我国陆续颁布了《商品房销售管理办法》[2]和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》[3]，要求建设单位向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。
（2）由建设单位委托物业公司负责房屋维修
建设单位也可以委托物业公司负责房屋维修，由物业公司负责牵头施工单位进行维修，必要时委托其他单位进行保修，并由原有施工单位承担相应责任。
3.物业委托模式下的房屋维修制度
为了解决上述问题，尤其是为了维护业主的合法权益，笔者所在公司根据国家有关法律、法规，在实践中积极探索了物业委托模式下的房屋维修制度，取得了一定的成效。
受地产的书面合同委托对各小区保修期内的住宅进行房屋维修工作。笔者结合自身经验认为，房屋维修工作本质上的服务对象是住宅和业主，在这其中建设单位主要负责保修责任，实际操作可由物业公司代为处理。
为了更好地为业主服务解决房屋维修问题，笔者结合房屋质量工作的经验，参与制定了房屋维修制度流程。
笔者较赞成物业委托下的房屋维修。建设单位出资委托物业公司进行房屋维修工作，目前已有越来越多的大型房产公司采用此模式操作，而且较为奏效。当然另一个关键之处在于建设单位、物业公司与施工单位签订了三方协议。在这种情况下，若原有施工单位不进行保修或保修质量不好或出现重大抢修时，能够及时地引入第三方施工单位，为业主解决处理房屋维修问题；其次也能依据三方协议对施工单位进行经济方面的制裁，以保证今后的房屋维修；另外，从业主的角度来说，业主只需要与物业公司打交道，而不需要处理错综复杂的各参与方之间的关系，便于为业主服务。
4.现有房屋维修制度下的维修实践
本文以笔者实际操作的2个房屋维修实例为例，来分析笔者所在公司现行的房屋维修制度如何能较好地为业主解决问题
由于笔者所在公司已经建立了相对完善的房屋保修制度，因此在实际中确实为业主处理好了房屋维修问题。其中一方面按照传统模式，让施工单位为业主维修问题；另一方面在施工单位拒绝维修或联系不上的情况下，能够及时够调用第三方施工单位进行处理，保证业主的利益，物业公司也能借助三方协议对施工单位进行经济处罚。
5.结论与展望
目前，房屋维修工作还亟待发展，笔者认为主要表现为以下几点：
（一）房屋维修制度的普及推广。住宅保修期内的房屋维修工作还是一个全新的课题，虽然国内很多大型的房地产企业已经开始按照类似的模式进行操作，但一些小型的房地产公司却无法投入很多的人力、物力去顾及这些问题。
（二）房屋维修技术提升。房屋维修是一项对施工技术和经验要求较高的工作，从业人员应具备相应的专业能力、沟通技巧。今后建造房屋运用的新技术、新材料则会越来越多。
参考文献
[1]中国消费者协会. 二一年全国消协组织受理投诉情况分析 [EB/OL]. http：//.cn/web/xfts/newsShow.jsp？id=50618 [2011-08-08].
[2]中华人民共和国建设部. 商品房销售管理办法 [Z]. 2001-06-01.
[3]中华人民共和国建设部. 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 [Z]. 1998-05-12.
2017住宅质量保证书模板
一、质量验收
本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收条件具备、验收合格，并在 建设工程质量监督站进行备案(江苏建设工程竣工验收备案清单附后)
二、保修期限
在保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按表1规定的范围和期限进行保修，并承担所需费用。(自行拆、移、改、增造成的质量问题不在保修内)
保修项目保修期限
1、屋面、外墙面、渗水漏水。三年
2、厨房、地下室、厕浴间渗水漏水。一年
3、水泥地面空鼓、裂缝、起砂。一年
4、内墙抹灰起皮、空鼓、瓷砖脱落、外墙粉刷自动脱落。一年
5、门窗、壁厨开关不良、缝隙过大或过小。一年
6、卫生间、厨房地面积水。一年
7、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通。六个月
8、电气箱、盘和线路设备给排水管道设备工程质量。六个月
9、房屋建筑的地基基础工程和主体结构。在合理使用寿命年限内
10、国家对住宅工程另有规定的按国家规定。
三、保修处理
我们自收到客户保修要求后，本着急用户之所急的态度，对影响使用的项目随报随修，其它项目在三日内与用户商定时间保证按期完成。
对紧急问题可组织抢修。
对因气候等因素无法在10日内彻底保修者，先进行保证生活条件的措施性处理，一旦具备条件，立即组织处理，并向客户说明解释清楚。
四、保修起始日期
自入住通知单通知入住日期开始计算。
五、保修范围内的问题
对因自然灾害，不可抗力造成的质量损害，对购房者拆、改、修和使用不当而造成的质量问题不在保修范围内。
六、其它
对超过规定期限或超出保修范围者，在力所能及条件下，可进行维修服务，按规定收取成本费和较优惠的人工费。
七、监督投诉
凡有关工程人员对保修工作推脱、拖拉、敷衍处理，不负责任、为难用户者，客户可向物业公司、直至本公司投诉。
投诉电话：*********
投诉部门：*********
八、物业管理
本公司已委托___________物业管理有限公司对本商品住宅保修，保修时，请客户直接与该物业管理公司联系。
联系电话：********
联系人：**********
发包人(全称)： 承包人(全称)：
发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对_ __ 签定工程质量保修书。
一、工程质量保修范围和内容
承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。
质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的—卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：____ 。
二、质量保修期
双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：
1.地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限;
2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为_5_年;
3.装修工程为 2 年;
4.电气管线、给排水管道、设备安装工程为2 年;
5.供热与供冷系统为 2 个采暖期、供冷期;
6.住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为xx年;
7.其他项目保修期限约定如下：
质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。
三、质量保修责任
1.属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之曰起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理，所发生的费用从该工程质量保证金中支付。
2.发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。
3.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实保修。
4.质量保修完成后，由发包人组织验收。
5. 因用户擅自改变使用功能， 危害功能结构造成的质量事故 承包人不承担保修责任，由用户自行负责。
四、保修费用
保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。
五、其他
双方约定的其他工程质量保修事项
本工程质星保修书，由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署，作为施工合同附件其有效期限至保修期满。
发包人(公章)： 承包人 (公章)：
法定代表人(签字)： 法定代表人(签字)：
20xx年xx月xx日 20xx年xx月xx日
住宅工程质量承诺保证书
一、质量验收
本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定进行了竣工验收条件具备、验收合格，并在 建设工程质量监督站进行备案(江苏建设工程竣工验收备案清单附后)
二、保修期限
在保修期内，在正常使用条件下，土建工程及水、暖、电等设施发生质量问题按表1规定的范围和期限进行保修，并承担所需费用。(自行拆、移、改、增造成的质量问题不在保修内) 保修项目保修期限
1、屋面、外墙面、渗水漏水。三年
2、厨房、地下室、厕浴间渗水漏水。一年
3、水泥地面空鼓、裂缝、起砂。一年
4、内墙抹灰起皮、空鼓、瓷砖脱落、外墙粉刷自动脱落。一年
5、门窗、壁厨开关不良、缝隙过大或过小。一年
6、卫生间、厨房地面积水。一年
7、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通。六个月
8、电气箱、盘和线路设备给排水管道设备工程质量。六个月
9、房屋建筑的地基基础工程和主体结构。在合理使用寿命年限内 10、国家对住宅工程另有规定的按国家规定。
三、保修处理
我们自收到客户保修要求后，本着“急用户之所急”的态度，对影响使用的项目随报随修，其它项目在三日内与用户商定时间保证按期完成。 对紧急问题可组织抢修。
对因气候等因素无法在10日内彻底保修者，先进行保证生活条件的措施性处理，一旦具备条件，立即组织处理，并向客户说明解释清楚。
四、保修起始日期
自入住通知单通知入住日期开始计算。
五、保修范围内的问题
对因自然灾害，不可抗力造成的质量损害，对购房者拆、改、修和使用不当而造成的质量问题不在保修范围内。
六、其它
对超过规定期限或超出保修范围者，在力所能及条件下，可进行维修服务，按规定收取成本费和较优惠的人工费。
七、监督投诉
凡有关工程人员对保修工作推脱、拖拉、敷衍处理，不负责任、为难用户者，客户可向物业公司、直至本公司投诉。
投诉电话：********* 投诉部门：*********
八、物业管理
本公司已委托___________物业管理有限公司对本商品住宅保修，保修时，请客户直接与该物业管理公司联系。
联系电话：******** 联系人：********** 办公地点：***********
物业管理作为新兴行业，与人们的日常生活息息相关。物业管理是房地产开发建设的延续和完善，在服务中体现管理并完善管理与经营。物业管理以经营为手段，以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。社会效益主要表现为业主提供一个安全、舒适、优美的生活和工作环境。经济效益主要表现在三个方面:一是政府不投资而可以纳税；二是有利于开发企业房产销售，加快资金周转，提高售房.率；三是实行小区管理从单纯收取管理费向各种有偿服务转移，提高经济效益。环境效益表现为实行治理城市住宅区内脏、乱、差现象，改善入居环境。
物业管理是服务性行业，通过提供综合性物业管理服务来满足人们某种特殊需要，利用其使用功能、全方位、综合性的服务树立企业形象，建立品牌，健全制度和完善服务。通过服务来延伸房地产的诚信和品牌。开发商创品牌的产品品质是楼盘的卖点之一，然而开发企业必须懂得，产品品牌不但是楼盘质量、户型设计、环境规划，物业管理服务的优劣也是开发商产品品牌的内涵之一，它更体现了开发商所提倡的产品品牌是否能始终如一。一旦后期物业管理因前期规划设计、建筑质量等出现企业接到的业主投诉的很多内容都是工程质量上的问题；诸如墙体裂缝、渗漏、墙皮脱落、建筑材料选用不当、建材质量不合格等。从物业管理企业来讲，解决业主投诉的难度非常大，因为这些问题原本属于开发商的工程质量监管工作不到位，造成后期物业管理无能为力，工作十分被动，优质服务很难体现。
由此看来，前期出现的问题，是后期物业管理的难点。鉴于此，物业管理企业最好在前期接管验收日才能提早介入，完善设计细节，提高房屋质量，保证物业的使用功能，加强对所管物业业的全面了解，有利于后期物业管理的顺利进行。
将创新意识寓于服务当中
物业管理服务内容包括常规性公共服务、针对性专项服务、委托性特约服务三大基本服务内容。现实中物业管理企业服务行为不规范、服务范围过窄、服务水平不高，制约了物业管理向深度广度延伸。而物业管理的部分不规范行为又致使物业管理收费率低的现象时有发生。
物业管理企业必须从理念上树立创新意识，首先是观念的创新。在做好基本服务时不妨增加人情味服务意识。物业管理服务的对象是有感彩的人，很多时候物业公司要做的是对在和业主接触时，把人情味体现在工作的每个细节中，提倡小区是我家，管理服务靠大家,所谓靠大家，就是业主与物业绑在一起，需要双方相互配合、协作，尊重业主就是尊童自己，同样，业主支持了物业管理工作，最终受益的还是业主自己。
其次要提倡诚信意识。诚信是企业发展的立足之本，树立诚信意识，使物业管理企业与业主之间达成相互信任，继而建立相互合作的依赖关系。物业管理企业的诚信体现在实施物业管理过程中，必须做到“言必行，行必果”，让业主会到以人为本，细致入微的人性化服务，使业主从内心感受到物业管理的温馨。物业管理的诚信还体现在管理费用真正取之于民用之于民，使业主对自己所付出的费用看得见，摸得着。物业管理企业把诚信放在首位，同时可唤起业主的诚信，交费才能交得放心。这样不但提高收费率，创造经济效益，而且能促进商品房销售，形成良性循环。
第三扩大规模，开展多种经营是服务项目的创新。物业管理企业在扩大规模经营时，必须培育和建设一批从事物业管理的专业骨干人员，才能在竞争中以整体实力独占鳌头，占有一席之地，提高市场份额。不断地创造新的服务项目，完善服务设施，主动开拓新市场，使业主足不出户，便可享受社区便利的服务。在突发事件上给业主提供及时周到的服务，以解业主燃眉毛急。通过实际行动和奉献精神，感动、引导业主，使业主认识、理解、休谅物业公司的工作，使业主逐步树立物业管理服务是商占百的意识，从而达到服务与收费质价相符的经济效益。
第四是管理上的创新。随着物业管理市场的健全和完善，物业管理企业与开发商现存的子母关系在逐渐脱胎换骨，走具有独立法人资格的市场化运作模式是大势所趋。通过招投标形式，由业主委员会选聘物业公司，从而将物业公司真正推向市场。物业管理企业要想谋求发展，必
须加强企业的自身建设，变压力为动力，从概念上、操作流程等方面进行深度培训，纳入IS09001质量管理体系标准认证，是提高企业自身素质、确保服务质量的有效途径。为适应市场化的要求，根据国家新颁布的《物业管理条例》，不断探索适合地方特点的新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程，不断完善，不断改进，不断学习，增强服务意识，提高服务水平，为物业管理企业最终实现社会化、专业作、规范化、市场化、企业化、科学化的经营机制和管理模式创造条件。通过管理创新，塑造企业形象和文化，树立企业品牌，提高专业人员素质，创造经济效益、社会效益和环境效益，既为企业赢得丰厚的利润，又让业主受益，最终实现双赢目的。
关键词：物业管理；经营模式；新思路
一、物业管理的主要内容
物业管理是指通过业主选聘物业公司，然后由物业公司与业主签订物业合同，物业要对业主内的房屋、道路及相关的场地和配套措施进行维护，并对小区内的环境卫生进行清洁。物业管理主要包括公共服务、专项服务、特约服务三大类。其中公共服务为物业管理公司必须向业主提供的一项基本服务，其余的两项服务可根据业主、使用人的需要灵活确定。
二、物业管理中应注意的问题
创建和谐社会，构建文明小区，需要居民和物业双方的配合。在当今的物业管理中，由于我国物业公司起步较晚，管理体质不完善，专业人员素质不足，仍旧存在着很多的隐患和问题，物业公司应该加强管理，充分认识到主要体现在以下几个方面：
（一）小区管理工作人员队伍薄弱，整体专业化程度偏低
由于我国物业起步较晚，虽然发展较快但仍旧存在着诸多的不足，相关的专业人员匮乏，专业队伍不足，绝大多数小区工作人员年龄偏大，老龄化现象严重，并且我国小区管理人员的非专业性不足。随着社会的发展，人们生活物质水平的提高，人们的需求趋向多元化和复杂化对小区服务与管理的专业化提出了更高的要求，而我国的小区管理的进步速度难以跟上时代的发展速度和人们对小区的要求，现阶段居委会成员的非专业化已不能适应新形势对小区管理者的要求。
（二）城市小区管理缺乏经济基础
由于政府投入不够，基层小区缺乏有效经济来源，导致目前小区硬件设施普遍落后，严重制约了小区发展。许多地方的基层小区组织办公场所仅有几十平方米，办公条件简陋，也无力兴建过多的活动设施和活动场所。硬件设施上的部位不完善和不配套使得物业无法更好的为小区居民服务，也造成了居民与物业上的矛盾。此外，在市场经济条件下，由于人们认识上的偏差，价值观、利益观发生了扭曲，居民公益事业参与度大大降低。出现这种现象，除了受市场经济的影响外，对居民缺乏教育、小区与居民关系疏远、缺乏科学参与机制以及缺少小区公共物品等都是其重要因素。
（三）对小区管理不重视，认识上有误区
目前，一些领导和基层工作者对新形势下物业管理认识不足，也没有较多额重视，有的领导和部门认为它只是起到一个“门面”作用，认为他们只是在原来居委会的摊子上换了形式和说法。因此小区建设工作处于可有可无的位置，既无班子（领导班子），也没法子和房子。也有人认为小区建设是城市经济发展到一定程度的产物，是经济发达地区的城市所需要做的事，于是以本地经济尚不发达、资金短缺、基础设施差等理由为借口，工作始终务“虚”不务实，小区调整力度不大，小区建设投入小，各项工作迟迟无法落实。
三、解决对策
（一）树立服务意识
以业主为中心，为业主提供体贴入微、尽善尽美的服务是管理公司的经营宗旨。管理工作中的服务态度、质量和效率是业主实实在在能感受到的东西。所以，管理者在与客户接触的过程中应该主动热情、文明礼貌。例如，见到业主要主动微笑打招呼、与业主交谈要落落大方、彬彬有礼。此外，管理者还要变被动服务为主动服务，与其等到业主请管理公司去解决问题，不如未雨绸缪，主动替用户着想。例如，逢节假日来临，管理公司就应该主动提醒用户注意锁好门窗、提高警惕以加强安全防范。至于服务效率方面，管理公司应根据物业的实际情况，对公司提供的各项工程和日常服务工作进行指标量化。如客户室内跳电闸，管理公司保证15分钟内到场处理。通过实行服务对客承诺制，接受业主的监督，促进管理公司服务水平的不断提高。
（二）为小区建设提供资金保障和物质支撑
城市小区建设，需要有稳定的资金保障和物质支撑。近年来，虽然各级政府对小区建设有一些投入，但与小区所承担的工作相比，还远不相适应。多数小区的办公场所相对简陋，办公设施和服务设施标准不高，小区干部的工作条件还较艰苦，待遇较低，客观上影响了小区总体服务水平的提高。长此下去不仅不利于小区建设的深入开展，还会挫伤小区干部的工作积极性，一些高素质人才就可能流失。为此、必须探索一种有利于形成小区组织的稳定财力来源的新的小区财力机制，使小区建设资金的来源多元化、制度化。
（三）通过宣传教育，加强居民对小区的认知和认同
由于根深蒂固的中位意识和长期以来居委会的行政化色彩，多数居民把小区当成一级行政组织，认为跟自己没多大关系。因此，有必要通过多种途径如黑板报、标语、宣传栏、市民学校等，宣传有关城市小区建设的相关法律、文件，以及小区内的好人好事、与小区相关的重要消息。使居民明确小区居委会是群众性自治组织，小区应是一个守望相助的共同体，以此增强居民对小区的认同感。
四、结论
物业管理作为小区服务的一支重要量，在小区建设中正发挥着重要的作用。从根本上说，物业管理和小区建设的目标都是以人为本，全面促进居民的居住质量，营造稳固、安全、舒适、健康的人居环境，增进社会的和谐发展。同时抓住物业管理与小区建设才能营造出和谐文明的社会环境。
参考文献：
[1]肖启荣，浅谈物业管理人才素质培养，北京：湖南环境生物职业技术学院学报，2009.第4期
危机焦点：精装修、小户型
从2002年北京市场上开始限制毛坯房后，经过1年半左右的开发周期，2004年将是精装修项目集中上市的一年，也将是精装修引发纠纷最多的一年。目前，建设部正着力推广住宅产业化、标准化，精装修正是其中一个很重要的环节，但是，对于北京的开发商来说，对精装修还处于认识阶段，尚未进入成熟期，因此，出现业主收房不满意导致纠纷的情况，也就在所难免了。另外，由于去年小户型一窝蜂似的兴建，它的户型设计和相关配套难免有不足之处，因此收房时也容易导致收房纠纷的发生。
解决危机：预防胜于疗伤
我们没有理由相信所有的开发商存心骗人，但由于房子是手工制造，每个产品又都是惟一的，且其交付过程有上述的特殊性。因此，研究如何进行房屋交付以及如何对待交付中的各种问题是摆在发展商面前的一个重要课题。除个别特殊情况外，一般入住发生的问题无非就是开发商的合同违约、房屋质量方面微小的瑕疵的修复和物业管理企业在入住期间必然发生的人手不够造成的管理不善和服务不到位。对此，业内人士舒可心认为，应做好一切房屋质量问题的投诉反映机制，效率要高，责任要清。千万不能把返修的责任推给物业公司，这势必造成业主与物业公司的矛盾，而这种矛盾将成为今后几十年的伤疤，一遇到小事情就会揭起来，直至物业公司被一个新的公司取代。我们的开发商应该准备一个独立于物业管理公司的返修队伍，在遇到问题时对有质量问题的房屋进行专门的返修工作。而他们的工作仅仅限于房屋室内的返修，和物业管理无关。对发展商违约交房和其他合同中约定的违约状况，该赔就立即赔，不要等到不得不赔的时候再赔。但凡在这几个方面做得好的，矛盾纠纷就少，即便有单个看来很严重的问题，也不会造成连锁反应。
清华大学安雪晖教授的观点是，房屋质量应当从始至终进行全过程控制，他以水泥为例提出一个设想：从水泥到达现场就开始抽样化验，合格后开始搅拌，然后进行浇灌，全过程都进行录像并拍照，然后由通过现场的计算机传输到服务器中，买受人不需要到现场就可以从家里看建筑物完成的全部过程。这个设想目前在国外已经开始实行，那是因为业主的要求越来越高，可以说业主的质量观念决定了开发商的质量管理体系。现在中国的业主对质量要求还没达到那个地步，很少有人想到自己的房屋要住多少年，所以中国的开发商对质量也就实行低水平控制。希望在不远的将来，我们能够将安教授的这个设想付诸实践。
危机公关：关键在于态度
“交楼大战”往往是开发商和业主身心俱疲、两败俱伤的“战役”，即使是以产品细腻、服务到位著称的南派开发商，也上演了几次滑铁卢：金地格林小镇出现“交房危机”，富润地产将原打算建的学校、幼儿园卖给了桑拿房，“精装修之父”奥林匹克花园北京交楼受挫……可是我们的老百姓宽容、善良，乐意相信并接受美好的事物。开发商拿出一个解决问题的诚意和态度，他们是合作的。有了事情就及早面对及早解决，平心而论，谁也不想住有问题的房子，谁也不会就真的成心盖个破房子坑咱老百姓的钱。
在目前的交房大战中，SOLO2是一个解决得不错的例子，值得借鉴。他们在施工过程中将原定7层的陶粒混凝土轻质隔墙改换成轻钢龙骨双层双面石膏板，因为材料价格不降反升，而且工地一直是开放的，因此更换材料时没有正式通知业主。业主在收房前发现问题，对此提出疑义，并要求集体收房。为此开发商积极与业主对话，详细解释更换材料的原因，对媒体也不回避采访，同意并配合业主集体收房。目前，已经有五百多套房子顺利交房。由此可见，出了问题并不可怕，要勇于危机公关，拿出诚意解决问题。
杜绝危机：“无纠纷交楼”令人期待
百姓买房为的是享受生活，不是为了惹气。某些项目样板间瞒天过海，实际装修偷梁换柱，连户型和面积都说变就变的“翻脸无情”的确让人心寒。
但同时我们也看到了好的榜样。3.15当天，一天之内，有60多名富力城的业主顺利入住，在接下来的一个星期里，富力城A5号楼202户业主，已有160多户顺利入住。“3.15”是个敏感特殊的日子，富力城却选择了这个时间交楼，勇气可嘉，对整个业界也是意义重大。富力城的顺利交楼，意味着开始有开发商走出“交楼危机”的阴影，京城楼市开始看到“无纠纷交楼”的曙光。
关健词：智能化小区物业管理需要必然性
为规范智能化示范工程建设和管理行为，建设部制定了午夜智能化小区AAA标准，为了引导新建居住小区智能化系统建设健康持续发展，促进住宅产业现代化，各地区根据三 A标准出台了规范，对居住小区智能化提出高标准要求。
1、物业智能化是社会发展的需要
随着生活水平的提高，“住”是人类生存的基本需求之一，在进入新世界的今天，人们对生活环境提出了更高的要求。近年来，信息技术、互联网技术的迅猛发展，成为社会发展的主流，人类的生产和生活方式也因此正向信息化迈进。传统的办公方式、商贸、管理、文化、休闲等活动无不朝着信息化、网络化发展，从而促进了“信息化智能小区”的兴起。信息化影响着社会的每一个角落，是IT产业想传统建筑产业及人们生活渗透的必然结果。“智能化住宅”是一种面向市场销售的特殊商品。智能化小区的建设必须坚持“经济型”、“可靠性”、“开放性”和“可持续发展性”的基本原则，使小区更好地向人们提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒适”的居住环境；“高效、便利”的物业管理。
2、物业智能化必须满足业主的需要
现代智能化系统应采用高效化的原则，实行以智能话住宅为基本单位，智能化物业管理中心为中心节点，宽带数据网为传媒的系统模式。
智能小区智能化系统和设备主要包括：1）自动远程自来水、电、燃气三表抄送系统；2）家庭安防预警、防盗系统，包括自动门锁和门磁，安装于窗口的红外线探测器，紧急求助按钮；3）保安巡更系统及闭路电视监控系统；4）小区一卡通及现代通信；5）计算机物业管理等智能化电子系统，以及小区“电子大屏幕”、“音乐背景”等。
各种系统具有很高的实用性和技术领先性，从而更好地位业主提供一个搞笑、舒适、便利的人性化建筑环境。
物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个设计社会方方面面、千家万户息息相关的朝阳产业，智能化住宅小区开始建设的同事赢遵循“管理师保障”的原则，没有高质量的住宅小区智能化的管理，就不可能充分发挥小区智能化得功能效益。为此，作为智能化住宅小区实际管理者―物业公司应运用现代化的计算机管理手段通过提高日常物业管理工作中的科技含量，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流，保持物业管理的高水平。
3 物业管理的品牌竞争
品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业, 目前还不 够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了 品牌的创立。事实上,在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天,创名牌企业，建优 秀PM小区，现已成为我国PM企业的管理目标和奋斗方向。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖, 好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。建设部举办的物业管理与ISO9001认证 研讨会,吹响了鼓励和推动物业管理企业通过IS09001国际质量体系认证,提高企业知名度,实施物业管理品牌战略的号角。现在,企业已经进入了品牌竞争的时代,未来几年,物业管理企业要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企业的品牌形象和知名度。
包括以下：
1）品牌和物业管理品牌
2） 创建 物业管理品牌的条件
3）创建物业管理品牌的必然性
4） 创建物业管理品牌的策略
5） 物业管理进入品牌竞争时代
1）品牌和物业管理品牌
目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕的果实。大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境.物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质.公司成立以 来，一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”的 企业精神，树立了“以人为本，以诚取信”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式 。目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、 房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区 ”称号.几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第 一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实 行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首 次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌 .由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。
2） 创建 物业管理品牌的条件
可以设想，如果物业管理公司受托实施物业管理的小区内，业
主入住后发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等等一系列问题，面对这样的小区物业公司只能穷于应付，根本谈不上创建自己的服务品牌。物业管理公司要成功的创建品牌，要根据物业的特点，硬件、软件设施，有点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件：
2 、1 硬件 其在日常的使用中还有个折旧问题，不可忽视。
2、1、1 设施，设施跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准 。
2、1、2、环境，环境就是绿化、园艺，而且任何一个绿化的环境具有他的公用性，同样绿
化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发
挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境
艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间。
2、1、3、质量，质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这就要请
专家来鉴定。
2、2 软件 评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究发
展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。如果管理的物业为写字楼可能更多的是关注
区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求，目标群体的需求，而且这个研
究要保证这个物业可持续发展。软件也就是看一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和
指导性，当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么物业公司需要做的两件事
情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。
2、3 服务对象 可以说物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需
求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。
2、4 树立品牌意识
作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的
口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公
司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、
文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导随时
随地、尽心尽力的服务理念，为业主提供优质服务。
2、5 完善的规章制度和高素质的从业人员 规章制度有利于各项工作的顺利发展开展和公
司的进步，员工工作的有序。从业人员如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的
有什么，追求的是什么，并能以加盟这样的企业为自豪的话，就会逐步形成员工的“品牌气质
”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职管理人员中选拔有培养前
途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以
通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和
业务素质。
3 创建物业管理品牌的必然性
3、1 实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 随着生活水平的不断提高，人民对住房的
要求已经从有房住、住得下， 提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小、布局合理
等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业
区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，
才能创造出一流的居住环境。其次，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理
服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的
肯定性的文化特征。换句话说消费者的购买和消费过程，同时也是一种追求上述文化价值的实
现过程。正因为名牌物业管理所蕴含的高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟，
不惜为之投资。3、2 实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要 物
业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社 会”，不能以牟取高额利润
为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进
的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管
理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、
物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。
3、3、物业管理品牌可以是永存的 物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，
就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖优秀物业管理小区、安全文明小区以及ISO9001
质量管理体系认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通
过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。3、4、物业管理品牌是信任与承诺 名
牌企业、优秀物业管理小区表达着产品或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠
、友好合作和信任的关系。优秀物管“产品就向商海中的灯塔，吸引着迷茫和优柔寡断的
业主客户。优秀物管产品不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之
间非书面或口头的契约。真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现
出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。 3、5、物业管理品牌是对服务价值的
最好诠释 如果一个物管企业总能够以合理的收费价格（这种合理收费价格是按照国家收费
标准，而且是物管企业和业主都能接受的），提供优质的产品或服务，那么，市场就会认同
于它，业主就会忠实于它。物业公司和业主的这种关系，是以经营品牌为纽带的。品牌或
优秀物业管理小区是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。物管企业以履
行承诺来维护其产品，作为对业主的奉献和热情，这样，会使业主发现忠实一家物管企业是
值得和有利的。
3、6 物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有
吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而
倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以
下方面的原因：
3、6、1、物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分 由下列的数据我们可以看出： 现
在许多房地产开发商在销售中把信誉好的物管公司提供的物业管理作为一个非常重要的促销手
段。据调查，2002年，京、沪、穗三地新开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理（97％）。其
他主要卖点还有：位置（94％）、价格（92.8％）、户型（91.4％）、建筑质量（89％）、环
境（84％）、生活质量（83.5％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大 一项物业如果具有良好的物业管
理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业
公司才是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体曝光
的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业的管
理品牌如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否、自豪、自尊的一个重
要影响因素。
3、6、3 物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略 营销中利用物业管理
品牌主要有两个途径。3、6、3 、1 现场销售过程中，通过现有物业管理人员的仪表、言行、
工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌的魅力，把更多的购房者吸引到自己的物业项目上
来；3、6、3、2 营销中有意把物业管理品牌作为一个卖点，通过电视、杂志、报纸等媒体把
项目物业管理品牌的概念突出出来。
因此创建物业管理品牌是物业公司发展的必然趋势，它将会使物业管理的服务水平不断推向
新的高度，服务质量得到不断提高，
策马扬鞭辞旧岁，喜气洋洋迎新年。新的的一年已经到来了，那么关于公司经理年会发言稿范文该怎样写呢?下面就是小编给大家带来的公司经理年会发言稿范文，但愿对你有借鉴作用!
公司经理年会发言稿范文一
各位同仁们：
大家上午好!
我们走过了忙碌多彩的20__年，迎来了充满生机的20__年。在新春佳节即将来临之际，我谨代表公司向这一年来无私奉献和辛勤工作的全体员工致以节日的问候。祝大家新年快乐!
一、总结与回望
20__年虽已离我们而去，但回首而望，这一年是公司迎难而上的一年，是公司迅速成长的一年，更是公司面对不利形势，勇于开拓进取的一年。通过公司全体人员的不懈努力和辛勤付出，公司取得全年销售总额1亿7000万元的好成绩，超额完成销售指标4000万元。至此，我们由2012年1亿5000万，20__年1亿6000万发展至今，一年一个台阶，一步一个脚印地成功走向了一条健康稳步的发展之路。20__年新产品新业务收入较上一年增长86%，较2012年增长363%，真正意义上实现了跳跃式发展的良好势头!20__我们在生产安全问题上经过了几年的努力有了突破性的的提高。安全事故发生率较2012、2014年分别下降82%，56%，并且杜绝了重大安全事故的发生。20__年我们开展了轰轰烈烈的降本增效工作，在全员的努力下，累计节约资金279万元，这其中饱含了每一位员工的努力和智慧!回首亚通5年的发展历程，1800多个日日夜夜里，我们经历过困苦，面对过挫折;付出过汗水，更多的是收获了喜悦。今天，我们已经由冲压供应商成功转型为焊接供应商，并开始大批量供货，这预示着未来三年我们的产能将大幅度提高，所以，我想再一次感谢和亚通一路走来的每一位员工，感谢你们对我的信任，是你们的努力和坚持，让亚通在不断发展和前进的道路上，能够走的这样昂首阔步!
二、梦想与期望
“宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来”，不经历风雨，如何见彩虹。而真正支撑我走到现在的，正是我今天要讲的主题——光荣与梦想，责任与担当。
每个人都拥有梦想，而我的梦想就是将亚通打造成一个受人尊敬的企业。那什么叫受人尊敬?就是当你非常自豪地告诉你的家人、朋友“我在亚通公司工作”时，他们会望向你，并投以无比羡慕和崇敬的目光。这就是受人尊敬，被人敬仰。
那么，在这新的一年里，我也要对在座的所有亚通人提出我的期望：
作为一名亚通人，我希望每个人对工作都要充满激情。这种激情，首先源自你对这份工作的热爱。只有热爱工作、对工作充满激情的人，才会自动自发地对工作产生责任感。
作为一名亚通人，我希望每个人都能批次信任，相互关怀。信任与关怀是我们每个人以诚相待，和谐团结的前提，更是发挥团队力量的基础。目前，我们部门间的合作与沟通还不是很顺畅。既然我们为了一个共同的梦想走到了一起。那么，我希望，我们每个人、每个部门在合作时，都能站在一个共同的立场来思考和解决问题。我希望，我们都能有一颗宽容心。
三、未来与展望
展望20__年，我们将面临新的机遇和更大的挑战，希望大家继续努力，开拓创新，以新的姿态、新的努力，谱写新的篇章!只有所有亚通人共同努力，齐心协力不断开拓进取，在全年的各项工作中努力贯彻实施，与集团公司一起“中流击水”，我相信20__年的亚通将会百尺竿头更进一步，在激烈的市场竞争中成为业界黑马，赢得美好的未来!
最后，我在此谨代表公司再次向全体员工表示衷心的感谢，并通过你们向你们的家人表示新春的祝福，并给大家拜个早年，祝大家新春愉快，工作顺利，身体健康，合家幸福，万事如意!
谢谢!
公司经理年会发言稿范文二
各位领导、各位同：
大家好!转眼间，20__年又过去了，这一年，是公司在各方面不断完善、稳步发展的一年。在这一年里，我们各位员工都能融洽相处。工作上我们互相帮助、互相指点、共同探讨，愉快地开展了一项又一项的工作。
我们曾为了完成共同的目标，而一起努力过，就像展销会期间，为了能让公司取得更优越的成绩，为了提高公司的对外形象，我们曾一起加班，财务部加班结数，办公室加班签合同，而销售部则加班为客户办理定购手续。与此同时，各位经理也陪伴着我们，同大家一起加班，一起吃饭，直到我们完成工作为止。那一刻是多么的温磬。
当我们在工作上遇到困难时，总会团结一致，群策群力，解决难题。而遇到急于处理的问题时，其他同事都是不分彼此，主动地帮助做一些复英打英抄写或装钉等力所能及的工作。在我们的办事员出去办事时其他同事会帮他接听电话、接待客人、签订合同等等。我们就是在这样一个团结一致、互相帮助的氛围下完成了一项又一项的工作。在这一年里，公司组织过烧烤、户外生存挑战野炊、男、女蓝球联谊赛等文娱活动，公司还举办了英语培训班，激发了各位员工学习外语的兴趣，为各位员提高自身素质创造了机会。通过这些活动的开展，使我们各位员工的生活变得更丰富、更多姿多彩，同时增进了各位员工之间的友谊。公司时时刻刻都关心着我们的生活，关心我们的健康，为我们安排了体检，为我们统一购买预防感冒的药物，还安排食堂为我们煲凉茶等等，使大家觉得公司就象一个温暖的大家庭。
一切的一切，都是与公司决策层的英明领导和全体员工的通力合作分不开的，在此，谨代表全体员工感谢总经理__及各位经理，感谢公司。
最后祝各位同事新年快乐，身体健康!
公司经理年会发言稿范文三
亲爱的员工同志们：
大家下午好!
在这辞旧迎新的日子里，我们公司又迎来了新的一年。今天，我怀着无比高兴和感恩的心情，把大家召集在一起，聚到这里，共同组织召开2019年“感恩过去，放飞未来”主题年会。
首先感谢大家在过去的一年里不离不弃，辛勤工作，为公司的发展建设所做的努力和付出。
谢谢大家!在此我隆重地给大家鞠个躬。
回顾过去的一年，我们公司整体工作发生了巨大的改变，取得了可喜的成绩，这一切成绩的取得都是大家共同努力的结果，我只是起了一个组织者的作用。一年以来，我更多地是通过每周的全体员工大会，给大家讲一些做人做事方面的体会、经验和心得。期望通过这些形式统一一下大家的思想认识，从而形成我们共同的价值观、世界观，因此有利于我们上下一条心，通过大家共同努力，把我们这份神圣的事业，做稳做强。
20__年年初，我们把公司确定为“规范发展年”，检验一年来的工作，我们基本上达到了年初的预期目标。
总结一年来，我们分别在以下几个方面取得了可喜的成绩：
一、公司组织架构和流程方面
20__年中旬我们在管理层进行了一次大胆的改革创新，对中高管理层进行了调整，提拔了__为公司副总，__为市场部总监，聘用了有多年现货经营经验的__为公司副总。同时，更新修正了许多管理制度，规范了各部门的岗位职责，定岗定编，使每个员工都能够在公司找到自己的位置，发挥出了个人的潜能。这期间，业务部组织了部门专业技能和业务知识培训，行政部建立和完善了各个部门绩效考核管理制度等，公司所有部门的工作都取得了明显的成果，从而为公司的规范发展奠定了扎实的团队基础。
二、员工福利方面
长期以来，我们公司对员工福利工作都十分积极主动，2018年在员工福利方面我们又采取了许多具体的措施，使员工福利更加日常化、实效化。首先，按时缴纳员工的社会保险，我们区别于其他私营公司，除了法定三险外，还另外为员工缴纳工伤和失业两项保险费用。其次，为员工提供了探亲往返车票报销，节假日福利奖金，提供了带薪年假和带薪病假等等。总之，公司在力所能及的范围内为员工创造更多的福利，使每个员工都在福利方面得到了更多的实惠和保障。
三、硬件基础建设方面
首先，20__年公司的一件大事是在空港经济区，购置了1000多平米的办公场所，日前也已经装修完毕，计划2月下旬搬家乔迁，这样将会使我们广大员工更加宽敞舒适的工作环境。
其次，在硬件方面，我们又购置了一套山石防火墙，提升了公司数据的安全性。新增了“___”行情分析客户端，满足了客户个性化选择的需求。
对于过去发生的一切，无论是困难还是成绩，我们都心怀感恩，感恩困难让我们成长，感恩每个员工的辛勤工作和无私的奉献，总之，希望我们回顾过去，心存感恩，展望未来，放飞理想。
对于即将到来的20__年我们充满了希望和憧憬，鉴于我们公司战略规划的连续性，我们今天把20__年设定为公司的“目标管理年”。
这样，在新的一年里，我们还将通过目标管理，设定公司的发展战略目标。针对公司的总体规划目标，生成部门绩效目标、员工个人业绩目标。在指定目标过程中，要注意部门之间的衔接。在确定一些具体的量化指标时，要做到目标定的切合实际，不流于形式，同时要和每个人签定目标责任协议书，有明确的奖惩细则，有考核，有落实，有兑现，从而达成目标，完成任务，实现公司总体效益质的飞跃。
最后，我衷心地希望全体员工能够用饱满的热情积极端正的态度，来迎接新的一年的工作，同时，我相信在全体员工的共同努力奋斗下，我们公司的明天会更好，我们的事业明年会更加辉煌灿烂。
在此，我给大家拜个早年，祝愿大家新年快乐，爱情甜蜜，家庭幸福，身体健康，万事如意!
谢谢大家!
公司经理年会发言稿范文四
在过去的一年里，东方豪苑以极高的消化速度和消化率顺利占领台山市场。
上半年，三期工程全部顺利完成竣工验收。目前除尚余小部分高层住宅单位外，其余全部销售完毕，销售率达到98%，别墅和商铺单位已全部售空。去年，公司全年销售金额达到一亿五千二百多万元，回笼资金一亿六千多万元。
6月份，四期项目锦江1_、2_、3_、5_、6_、7_楼同时启动，到年底，部分在建楼盘将近完成主体框架工程，其中7_、8_楼已顺利于2011年元旦开盘，然后1_、3_也将于2011年春节前开盘。
元旦锦江的开盘销售场面异常火热，销售率节节攀升，实现了2011年的开门红，在台山市房地产市场再次引起轰动效应。
在公司销售全面飘红的同时，我们在房地产开发领域，在打造优秀商住小区方面也取得不俗的成绩。去年12月份，我们东方豪苑荣获中国房地产业协会评选的2010-2011年度中国房地产宜居楼盘称号。公司林国东、仲崇智等主要领导也分别获得了中国房地产业协会、中国房地产主流媒体联盟等单位联合颁发的2010年度中国房地产年度经理人奖和2010年度中国房地产操盘手称号。
五期项目方面，地下室部分和地上裙楼部分已经完成，1_楼主体工程也接近收尾阶段，
项目全年未出现重大质量及安全事故。酒店的筹备工作也在密锣紧鼓的进行中。在招商工作中，成功引进了华润万家这样的大型商家，华润万家的进入，将成为台山地区的第二家大型综合超市，也将会大大的提升了东方豪苑社区档次和综合竞争实力，为公司的社区品牌增添了更丰富的色彩。
物业管理方面，物业公司在广大员工的辛勤付出中，以饱满的热情和团结务实、敬业求进的精神，紧跟公司发展的节拍，不断吸收和借鉴物业管理行业精华和成功经验，专业服务水平和内部管理水平得到逐步提高。公司在提高全体员工的专业素质上和内部管理水平上做了不少努力，持续进行各种的员工培训，通过学习，全体员工的服务意识与服务技巧有了较大的提高，专业素质得到加强。现在，物业公司各班组已初步形成依章办事，遵守公司规章纪律和客户服务程序的良好风气，各项工作基本实现有章可循，有据可依，有记录可查。
工程管理方面，通过工程部全体的努力，不断提高工程质量，确保确保工程进度，各专项责任人全面负责自己区域内的工程进度、工程质量和施工安全工作，保质保量完成公司下达的任务。
同事们，20__年的成绩即将成为历史，新的一年已经开始，对于我们德祥房地产又即将翻开新的一页，续写新的篇章。
新的一年，将是新的形势，新的挑战，新的要求，我们面临新的任务，新的机遇，新的挑战。我们在肯定成绩的同时也要正视各种问题的存在，具体地讲，主要几个方面：
物业管理工作好就比产品的售后服务，直接关系到我们东方豪苑在社会上的形象，影响公司的长期发展，故打造品牌物业将成为物业公司2011年度的工作重点。去年物业公司存在几个比较重要的问题：
(一)是人员流动性过高，专业人才招聘困难。
去年全年共计离职员工人数将近120人，相当于一整个物业公司人员。员工流动性高，
必然导致一些列的问题出现：一方面增加招聘费用、培训费用等管理成本;另一方面让内部业务流程等不能有效的延续，让部分工作不能有效开展起来。所以，针对此问题，物业公司须综合详细地分析员工离职的主要原因，及时采取有效的办法，努力提高内部员工的归属感和凝聚力，体现更多的关怀，让员工感受到家的温暖，减少员工流失。与此同时，通过各种渠道和各种办法，招募优秀的物管人才，保证物业公司良性发展。
(二)是安全防范工作仍存在有漏洞。
由于保安人员不多，人员流动性大，专业素质仍有待提高。在安全防范方面例如装修
管理和出入控制等方面，各项手续要遵循人性化、服务性原则的同时，也要兼顾确保安全性目的。小区出入口检查等方面仍需要进一步加强工作，对此，下年度应从人员素质上着手，努力建立更完善的安全综合防范系统，做好防火、防盗、防人为破坏三防工作，确保小区安全无问题。
(三)是内部管理和工作流程须进一步完善和规范。
目前，物业公司在港联顾问公司的指导下，内部管理和相关业务流程已基本建立管理框架，但也还存在较多不足和有待改进的地方。例如物业公司内部的相关业务流程、工作指引、服务指引还不完善;管理层对一线工作人员的指导性不高;工作人员服务意识不足等。导致小区业主对物业管理工作满意度不高，不断的有不满情绪出现。因此，物业公司应从服务就是让客户满意，业主至上，服务第一等服务理念出发，强调对客户工作的重要性，加强内部管理，进一步完善内部工作流程和工作指引，加强员工教育培训，在实际工作寻求突破。
(四)是创收能力进一步提高。
去年物业虽然现在推出了一些个性化服务项目，但现仅限于内部客户，且在价格上与服务水平方面与社会其他同行相比无明显优势，会所的功能也没有充分的发挥，这些问题都有待下年度积极探索解决办法，利用好现有的有利资源提高创收能力。
公司经理年会发言稿范文五
尊敬的各位领导、各位同事及各位来宾：
大家新年好：
20__年已在岁月的行进中落下历史的帷幕，充满希望与朝气的20__年又悄然走来。值此辞旧迎新之际，我谨代表__生产基地，向各位领导及同事、和各朋友、各来宾，致以诚挚的问候和新春的祝福!
刚才听了公司领导和同事的讲话，我们深受鼓舞!董事长与我们共同回顾了一起走过的20__年，又带领我们共同展望了令人期待的20__年。多年来，我们时时刻刻感恩于集团公司领导和所有同事对我们生产部无微不至的关怀和鼓励;我们也真真切切地体会到所有同事对我们的支持和帮助!
20__年是我们积极参与激烈市场竞争的一年,也是接受严峻挑战和考验的一年。一年来，面对原料供应滞后、订单交期短、生产要求特殊等各种不利因素，我们团结一致，咬紧牙关，攻坚克难，较好地完成了销售部下达的订单任务，这些成绩的取得是我们生产一线员工和生产管理团队共同努力的结果，也是由销售部、行政部、品质部、技术部、采购物流等部门的大力支持的结果，更是所有同仁埋头苦干、锐意拼搏的结果。值此，我谨向一贯支持我们的各部门领导，各位同事及销售部全体同仁致以衷心的感谢!
过去的20__年，可以说确实困难重重，远超预期。
20__年，我们将立足于完善产品质量，提高交货及时率和一次
交验合格率，着眼于深化生产团队建设，使我们的责任感、使命感得到进一步激发，士气更加旺盛，斗志更加昂扬。我们要紧抓机遇，根据公司的销售目标确立科学合理的生产计划;管理要进一步加强，产品质量要严抓不松懈，交货期得到有效保障。主要有以下几个方面。
第一;提高产品质量是做不完的功课，如何将产品质量的提高落实到实际行动上呢?应遵循三不放过的原则，第一出现质量问题不放过，第二问题的根源查不清楚不放过，第三，不找到解决问题的办法不放过。防患于未然，汲取教训，不断提高质量管理水平。
第二;提高交货及时率首先要合理计划，凡事预则立，不预则废。计划是关键，然后就是各部门之间的衔接，物料是否按时到位，生产是否按时完成，质检是否按时检验，物流是否按时发货到客户手中等等。最后也是最重要的要明确责任、建立奖惩制度，根据任务完成情况，给予适当奖罚。
第三;不断加强生产团队建设。21世纪的竞争是人才的竞争更是团队的竞争。注重团队建设，加强团队力量，打造高绩效的生产团队，是提高企业竞争力的关键。因为一个人的力量永远是有限的，只有大家团结一心，才能解决各种复杂问题。加强生产团队建设，就是要从严管理，按章办事，用好手中的兵，打好自己的仗。
第四;维护并保养好生产设备，当前我们的设备清一色都是新设备，从拉丝、绞线、挤塑、成缆等各种不同规格和种类的设备一应俱全，除了能够生产额定电压450/750v及以下聚氯乙烯绝缘电线电缆、额定电压(1-35kv)中压低压电力电缆、通用橡套电缆、矿用电力电
缆、控制电缆、架空绝缘电缆、钢芯铝绞线及裸制品产品外，还能够生产计算机电缆等弱电产品、以及及各种低烟无卤、阻燃耐火环保电线电缆，年后还将陆续投产新迁的硅橡胶、氟塑料、预分支等特种电缆产品，生产能力不断提高。
__生产基地是__集团的核心生产基地，具有宽敞的电缆行业现代化标准厂房，拥有电缆行业内先进一流的生产设备，具有懂生产，善经营的生产管理团队，更具有发展前景的浙缆牌市场，林场生产基地具有很好的发展前景，全部投产后有望年产20亿的电线电缆生产能力。
20__年我们将根据市场发展趋势重点开发机车车辆线，铝合金电缆和风能电缆等产品。
建立各类管理体系。一是生产管理系统，从商务部下单到订单排产生产，再到产品出厂检验发货等，建立一套完整的生产管理体系。二是建立完善的质量管理体系。三是，建立完善的售前、售中、和售后服务体系。
我相信20__年的订单在在坐的各位领导及同事的共同努力下一定能够取得更好的成绩。
回首过去，展望未来。新的一年又将开启新的征程，托举新的希望，承载新的梦想。展望20__年，面对更为复杂多变的市场需求，我们依然激情澎湃，斗志昂扬，对于未来，我们生产团队充满信心，我们将在集团公司的带领下，齐心协力，团结奋战，实实在在做人，脚踏实地做事。为集团公司发展大计贡献我们的努力!我们有理由坚信，__集团的明天一定会更加灿烂，更加辉煌!
最后，衷心祝福大家新年快乐!身体健康!合家幸福!
谢谢!
