时间：2023-02-02 17:38:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇宅基地合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
受让方(简称乙方)：
甲、乙方在平等互利的基础上，经充分协商，就宅基地赠与事宜，达成以下一致条款：
第一条、赠与宅基地及宅基地上所建房屋的基本情况
甲方为 宅基地(以下简称“该宅基地”)的所有者。“该宅基地”使用证号为“ ”。
“该宅基地”四至为： 东至： 西至： 南至： 北至： 该宅基地上无任何房屋以及其他建筑物。
第二条、赠与情况
甲方将该宅基地全部所有权赠与给 。
乙方同意按照上述分配比例接受甲方的赠与，并按有关规定承担相应的权利义务。
第三条、宅基地及其地上所建房屋的交付。
甲方应该在签订本合同之日起三天内将“该宅基地” 及其地上附着物按现状按照乙方要求交付给乙方各人所有。
第四条、甲、乙方应互相配合，根据相关部门的要求及我国相关法律的规定，办理房屋产权和另一土地使用权的变更登记手续。因年龄问题乙方可不办理房屋产权和另一土地使用权的变更登记手续，上述变更登记的税及相关费用由乙方负责。
第五条、甲、乙双方的权利义务：
1、甲方保证其赠与给乙方的宅基地四至明确，界线清楚，没有任何争议、不存在抵押、质押等限制使用权的情形，具有完全的处分权;
2、乙方必须按照规定用途使用宅基地。
第六条、签订本赠与协议后,该赠与行为是不可撤消的赠与。
第七条、本协议公证后生效，如任何一方违约，违约方依法赔偿守约方因此造成的实际损失。本协议发生争议，甲、乙双方可以协商解决，协商不一致时，可以到房产所在地法院起诉。
第八条、本合同一式 份，甲方和乙方各执 份，均具有同等的法律效力。
赠与方(签字、盖章)： 日期： 年 月 日
我国农村宅基地使用权是指农村村民基于村民身份而依法取得的对用于建造住宅的土地所享有的使用、收益和处分的权利，是我国特有的一种用益物权形式，与农村集体经济组织成员的资格身份有着密切联系。城乡经济的发展和城市规模的扩大，在市场因素影响下，农村房屋交易日益频繁，农村宅基地使用权的问题与宅基地上房屋买卖合同的法律效力问题也就成了交易过程必然涉及的关键性问题。
1.农村宅基地、房屋流转交易（买卖合同效力认定）中存在的缺陷
目前，我国农村宅基地、房屋流转交易的市场已经慢慢发育并初步形成，允许农村宅基地的自由流转反映了当前新农村建设发展的客观经济实际，农民之间，农民与城市居民之间的宅基地、房产交易在实践中大量存在。目前宅基地市场交易混乱，除了国家立法层面上的原因之外，根本原因在于国家对土地交易一级市场的垄断，加剧了宅基地资源的稀缺性，不利于规范经济交易行为。总体来说，目前我国的农村宅基地使用权的流转、房产交易方面的法律法规制度，建立在自然经济的基础之上的，与当前市场经济环境已经不协调。
2.完善农村宅基地、房屋交易制度及认定此类合同效力的策略
2.1加强立法并规范宅基地使用权的流转，促进农村房地产交易的稳定 针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地、集体建设用地流转、土地登记等效力位阶较高的规范性文件，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度，同时，也保障了农村房屋交易的安全及善意第三人的利益，稳定农村房地交产易市场。
2.2允许农村宅基地使用权进入交易市场、公开交易 应当建立新的流转模式，保持农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地及地上房屋与城市商品房、房改房一样，合法进入土地交易市场。消除隐易，促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的土地交易市场。
2.3建立农村宅基地使用权期限与有偿使用制度 目前，农村宅基使用权期限没有明确规定。建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地，可以参考城市国有土地上的住宅用地使用权期限的规定，进一步确定立法。建立一定范围内宅基地有偿使用制度。由于农村宅基地本身具一定的福利性和社保性质，本集体经济组织成员则无偿使用，如果入市交易，必将成为有偿转让，这就需要有补偿机制来平衡。在立法中明确规定转让农村宅基地使用权所应缴纳的补偿金或使用费，详细规定金额、确定用途等。视流转对象（包括本集体成员、非本集体成员、城镇居民）、宅基地的位置等不同因素，确定所应缴纳的补偿金或使用费。
2.4农村宅基地进入交易市场公开交流转后的农村房屋买卖合同纠纷 在司法实践中认定此类房产买卖合同的效力应当从法律、法规、部门规章和政策，卖房人的现有居住条件，该房产项下的土地使用权性质，房产交付的实际情况，房产的增值效应等几方面进行研究。另外，要充分考虑认定合同无效对双方当事人利益影响尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。摘自《汕头日报》
当前，我国的法院在对农村房屋买卖合同案件进行处理的过程中，对效力的认定主要有三个观点。[1]首先合同必须是具有法律效力的，我国的《合同法》规定，但凡合同中有违反法律法规的强制性规定，其合同一律视为无效。而且确认合同是否有效的时候，不能将地方的规定作为依据，要将我国制定的法律、法规作为依据。但对于农村的房屋买卖，我国至今还未制定相应的法律法规。[2]合同无效，但是不返还。其原因是贩卖房屋的一方的行为可以看做是对房屋使用权的放弃，法律允许这种放弃的行为。此外，我国的《合同法》中有这样的规定：“如果不能返还或者没有必须返还，那么需要折价补偿。”这里所说的不能返还，指的是原则上和事实上的不能返还，而“没有必要返还”则指的是根据实际情况，但使用扩张解释来理解所谓的没有必要返还。这样可以更好地传播诚信的原则，使房屋买卖更加放心。[3]合同无效，买房和卖方相互返还，但是，反悔的一方必须要对另外一方进行补偿，这样才符合要求。
二、关于农村房屋买卖的法律法规演变
（一）20世纪80年代
早在20世纪80年代初期，我国就制定了《村镇建房用地管理条例》，在这部法律当中，严格的规定了不能对建房用地进行买卖、出租以及转让。此外，其还规定了农村社员和回乡落户的离退休人员，如果需要宅基地来建房，必须向生产队进行申报，批准后才能建房。如果实在需要耕地，那么需要由县级政府批准，然后才能够使用宅基地。不仅如此，这部法律还规定了出卖、出租房屋的，不能够再申请宅基地。社员如果迁出当地，所拆除的房屋所腾出来的宅基地，必须由生产队收回，进行合理的安排。从上面的规定来看，在20世纪80年代，我国禁止建房用地的直接买卖，但是没有禁止房屋的买卖。而且还规定房屋的买卖必须经过相关部门的审核、批准。但是在20世纪80年代末期，这条法律被废除掉了。
在20世纪80年代末期，我国所制定的土地管理法是这样规定的，农村居民建住宅，必须使用过去的宅基地和空闲的地。如果使用耕地，那么就需要通过乡级民政府审核，再上报人民政府批准，使用原来的宅基地，以及村内空闲的土地，必须由村级人民政府批准。但如果是对住房进行了出租和贩卖，那么就不能够再申请宅基地了。
（二）20世纪90年代以后
到了20世纪90年代，我国对土地管理法进行了第二次修正，规定农村的居民们只能拥有一处宅基地。农村村民在贩卖和出租住房之后，不能够再申请宅基地。此外，还规定了农民集体所有的土地使用权不能够出租、转让，更不能用于非农业的建设。
有关的规范性文件是这样解释的，关于社员的宅基地，以及有建筑物和没有建筑物的空白宅基地必须归生产队所有，不能进行出租和买卖，但是可以归各户长期使用。在宅基地当中的一些附着物，比如树木、厕所、猪圈等等，则归社员使用，社员可以对其进行买卖和租赁。如果卖掉了房屋，那么宅基地的使用权便可以转移给新的房主，但是宅基地的所有权则必须归生产队拥有。1991年，我国人大法工委认为，不能够按照《土地管理法》中的规定，对农村房屋的买卖行为和转让行为进行处罚。
到了1999年，我国又了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，这其中有这样的规定：城市中的居民不能购买农村的住宅。
2004年，国务院制定了《关于深化改革严格土地管理的决定》，这其中有这样的规定：加强农村宅基地的管理，避免城市居民在农村购置宅基地。
但是一些法律人士认为，买卖农村的房屋属于自愿的行为，买卖双方自愿进行交易，并且立有契约。这不算违法，最多只能算手续不完整，因此需要确定买卖关系有效，并且补办相关的手续。
综上所述，我国的法律仅仅只是禁止了农村土地使用权的转卖或者出租，但是却没有明确禁止农村房屋的买卖和租赁。此外，农村居民卖掉房屋所导致的结果是不能够再获得宅基地，一直到20世纪90年代的时候，才有相应的规章制度来废除此项法规。但是上面所说的这些法规并不是《合同法》当中规定的法律和法规。
三、农村房屋买卖合同的效力以及处理
根据上面的观点，如果要合理的认定农村房屋买卖的合同，应该将有效认定作为原则，无效认定则作为例外。在1999年之前，我国农村房屋买卖合同都是作为有效的认定。
（一）从法律原理的方面来实施探讨
在我国的《合同法》当中，有这样的规定，如果存在这几种情况，那么合同便是无效的。第一，合同的一方用欺骗或者威胁的方式来使另外一方签订合同，损失对方的利益。第二，恶意串通，损坏国家、集体或者其他人的利益。第三，采用合同来掩盖合法的目的。第四，损坏社会的利益。第五，合同中存在违反法律法规的条例。
合同符合以上任何一个情况，都可以视为无效。此外，应该将国家制定的法律法规作为依据，不能将地方的规章制度作为依据，否则合同也是无效的。同时也不能对国家、社会以及个人造成利益损坏，如果违背了这一点，将对交易秩序造成破坏，因此这样的合同也是无效的。
另外，我国的《物权法》中，将宅基地的使用权纳入了益物权当中，益物权的完整性是“占有”、“使用”等等。但是在这里，仅仅只规定了对宅基地的“使用”以及“占用”，却并没有规定“收益”，然而也没有实施禁令，没有认定“收益”并不是禁止其“收益”。而要取得收益，就需要产生流转。所以，在《物权法》里面，对宅基地的使用留了非常大的空间，因此也非常的灵活。
不仅如此，我国的《宪法》也对集体土地所有权进行了规定，这条规定和我国的户籍制度进行了紧密的连接。在我国，土地所有制被分为两种不同的情况，土地属于国家或者生产队，用来修建房屋。由于所有权的不同可以将其分为宅基地和建设用地，建设用地一般属于国家，而宅基地则属于个人或者生产队。需要注意的是，集体土地使用权的流转不能够改变集体土地所有权属于集体经济组织这一事实。
最后，再对相关的法条进行解读，可以得知《土地管理法》当中没有限制宅基地拥有者处分放弃宅基地，关于拥有者的弃权，法律没有禁止。在《物权法》里面，规定了宅基地的获得、转让等，必须和土地管理法相适应。但是对宅基地使用权进行规范，只有法律，部门的规章制度还不够。在我国的众多法律法规当中，没有要求集体土地使用权和房屋所有权的主体一致。而且在笔者看来，农村房屋如果能够和城市房屋的“地随房走”相适应，那么就更加合理了。
（二）科学的分析立法的本意
在我国的《土地管理法》当中，对土地用途进行了严格的要求，避免农村土地变成建设用地，因为这样可以在一定程度上保护农村用地。但是宅基地实际上就是建设用地，它的使用权主体如果产生了变化，不会对农村用地产生负面影响，同时也不可能对宅基地的性质产生改变。所以，不能够对宅基地使用权流转问题进行调整。为了保障农民的基本权益，避免农民卖掉房子以后没有居住地，《土地管理法》中禁止人们在农业土地上实施非农业非项目，并且限制了农村房屋的买卖。但是，如今很多的农村劳动力都已经涌向城市，所以农村的房屋买卖也不会对农民生活造成太大的负面影响。
（三）科学分析立法的趋势
发生农村房屋买卖合同纠纷，一般都是因为在城市化进程当中，农村的房屋面临拆迁，随着房价的高涨以及高利润的拆迁利益，原来的出卖方开始反悔。如果立法模糊，那么就没有明确的立场来进行干预和调整，使得合同纠纷加深，甚至影响到农村的安定生活。
可以对我国将来的立法取向进行分析。在《民法典草案》当中，规定了农民可以通过集体经济组织来获得宅基地，每一户只能有一座宅基地。而且还规定了宅基地不能够随便进行转让，如果该宅基地上的住房需要转让，那么宅基地的使用权也会被转让。如果宅基地拥有者放弃了宅基地的使用权，那么也就再也得不到宅基地。法学家王利明起草的《物权法草案》中有这样的规定，宅基地使用权不能转让，如果房屋所有权进行了转让，那么宅基地的使用权也必须转让。因此，这也说明了我国未来的立法方向并没有故意偏向“非集体组织成员不能购买农户房屋”这一规定。
从宏观的角度来看，农村必然会往城市化的方向发展，而且城市化的进程会不断的加快。农村土地使用权的物权化，比如承包经营权已经被法律所认可。那么宅基地作为私有的财产在市场上进行交易，则对所有权拥有者非常有益。如果不能够在市场上进行交易，则可能会对农村的经济发展造成一定的限制，甚至影响城市化的进程。
将农村的房屋和城市的房屋进行比较，发现土地权属有所不同，这是它们最大的区别。城市的房屋可以随意出租、转卖、抵押等等，但是对土地性质进行分析，宅基地和国有土地使用权有非常大的差别，宅基地是集体经济组织分配给农村居民的，所以是无偿的。综上所述，农村房屋和城市房屋的本质区别很小，如果买卖合同没有其他无效事由，那么则可以认定为有效。
通过上面的分析，可以得出下面的处理原则，将有效认定为原则，无效则认定为例外。在1999年之前，我国农村的房屋买卖合同一般都是作为有效的认定。这样的原则非常符合我国法律的规定，而且遵循了立法本意，顺应了将来的立法趋势。此外，还综合考虑了相关政策的特殊性以及合同矛盾发生的原因。
（四）认定合同有效的条件
第一，在买卖房屋的时候，买房的家庭当中有一名以上属于农村集体经济组织的成员。第二，在1999年我国的《土地法》进行修订之前所发生的农村房屋买卖。第三，贩卖方目前已经不再和农村集体经济有关系。第四，买房的一方在购买的时候，符合国家规定的农村宅基地使用的条件，或者已经获得审批，可以对宅基地进行使用。第五，转让行为的审批已经被通过，也或者该地方的农村集体经济组织对其非常认可。第六，宅基地的性质已经国有化。第七，一座房屋通过了多次买卖，也或者相关的房屋已经开始进行合法的扩建、改建，不能够和原有房屋进行区分。第八，相关的房屋已经被纳入拆迁的范围内，或者已经被拆迁。
在笔者看来，只需要符合以上任何一条，而且没有损坏国家或者他人的利益，合同就是有效的。如果不是，那么只会纵容不守信用的恶意，并且对已经形成的市场交易秩序产生破坏，严重的甚至影响农村现有的安定环境。
此外，如果交易宅基地的目的不是为了居住，在这样的情况下所发生的农村房屋买卖也是无效的。
农村宅基地使用权流转问题在法律界和实务界一直引发争议。学者们反对宅基地使用权流转的原因很大程度上是基于宅基地使用权的保障功能和福利性质，是为了避免土地性质改变，交易失控，最终危及农村治安和社会稳定。然而农村宅基地使用权地下市场已经形成，中国法律规定落后的局面亟待解决，最终实现宅基地使用权的合法化，盘活农村经济。
二、农村宅基地使用权流转法律制度的构建
民法认为，农民拥有宅基地使用权就能够在宅基地上建住房并且处分其住宅。如果农民处于某种紧急况需要出卖房屋则根据房随地走的原则只能将土地使用权与房屋一同出售，且出售对象仅限于本集体内部组织成员。但在一些发达地区的农村及城乡结合部已经出现了宅基地转让、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置换。法律现象已经存在，相应的法律规范也就呼之欲出。实现农村宅基地使用权的流转需要考虑以下方面:
(一)明确宅基地的集体所有权和农民的用益物权
1．宅基地的所有权归集体经济组织宅基地的所有权归农民集体经济组织，这是显而易见的
但是，由于我国法律对于这个所有权归属没有明确规定，并且集体经济组织中的分支过于复杂，包括村集体和城镇集体等等，这种权利归属反而变得十分模糊。甚至有一些地区认为宅基地所有权归国家，从而出现一些基层政府越俎代庖与民争利的现象。我们现在摆在第一位的任务就是完善相关法律制度，明确农村宅基地所有权的归属。这种规定应当根据实际情况具体到哪一级哪一个地区的村集体，同时，应当明确农村集体经济组织对于宅基地所有权的管理权利和管理义务。最后，这些法律规定应当明确我国集体经济组织的土地所有权与国家土地所有权应当同权同价。
2．农民对宅基地使用权具有用益物权
农民对于其所拥有的宅基地使用权具有用益物权，这是来自物权法的明确规定。但是，众所周知，用益物权包括占有权使用权收益权。但是我国物权法中却规定了农民对于宅基地只有占有使用的权利，而无收益权。宅基地以及地上房屋是农民的主要财产，但由于农民对于宅基地使用权无收益和处分的权利，根据房地一体的原则，这也限制了地上房屋的买卖和出租。在这些农村改革试点中，对于宅基地和地上房屋进行买卖获得收益后往往只对房屋进行补偿，农民未能真正享受土地出让获得的收益。
(二)修改现行法律，制定宅基地流转的具体制度
我国现行法律对于农村宅基地的规定仅限于宪法，物权法和土地管理法以及民法通则的一些十分简单粗略的规定，除此之外就是一些省市自己制定的效力和位阶仅比较低的暂行规定。而土地管理法中关于一户只能拥有一处宅基地和限制房屋买卖禁止宅基地使用权流转的规定也早就不符合历史和现实。通过继承，一户农民会拥有多处宅基地，土地的隐形流转也早就存在。因此，应当及时制定允许宅基地流转的制度，这些制度的内容包括:
1．明确农村宅基地受让主体范围
农村最低生活保障制度在广大农村开始试点并逐步建立起来，而宅基地制度的福利性质逐渐减弱。如果仍旧依照现行法律规定宅基地只能在农村集体经济组织内部成员之间流转，基于农村集体经济组织成员均可依法免费申请宅基地，在农村显然无法形成有效的宅基地流转市场，宅基地流转毫无价值。只有突破这个主体限制，将宅基地主体扩大到城镇居民，制定法律允许城市居民取得宅基地使用权，是集体经济组织的成员，才能逐步建立一个健康有效的宅基地流转市场。当然，为了避免城市居民炒卖宅基地，应当对城市居民受让宅基地使用权的面积数量加以法律控制。既确保农民住宅用地，也适当将宅基地引向拥挤的城市。力求达到城市住房压力与农村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主体能否取得宅基地使用权还需要深入分析。
2．明确农村宅基地使用权流转方式
由于城市居民无法通过申请获得农村宅基地，所以法律在扩大宅基地受让主体的同时要增加宅基地流转的方式。将农民通过原始申请获得的宅基地排除在外之后还有入股、抵押、出卖、租赁、继承。由于我国奉行一户一宅的政策和房随地走的原则，因此宅基地上的住宅买卖之后，宅基地使用权应当一同转让。但是为了避免失地农民陷入失去生活保障的困境，转让宅基地必须符合严格的条件例如生活不受影响的证明，宅基地转让后所得价金由农民和村集体按比例分配，受让主体禁止改变土地用途，为防止倒卖土地，宅基地使用权出卖后一定时间内不得再次出卖。并且买卖合同需要在有关土地管理部门备案。
(1)入股方式:宅基地使用权入股一般是通过两种方式。
一种是以集体经济组织名义将宅基地使用权作价入股与投资者创办企业。另外一种方式是将宅基地使用权作价创办股份有限公司。宅基地收入除去基础费用之后由宅基地使用人企业和村集体三方分红。当然，宅基地使用权流转在短期内可能造成地方政府因无法征收宅基地而导致收入减少财政失衡，但从长远来看，允许宅基地使用权流转不仅能发挥土地的财产本质还能够增加农民收入，促进农村经济发展。
(2)抵押方式:抵押权设立的依据是合法的抵押权合同。
宅基地使用权人与受让人之间订立合法的宅基地使用权流转合同，抵押权即成立，但必须保证集体组织成员的优先权。抵押权的主体应当扩展城镇人口。就抵押权的实现方面，法律应放开对受让人身份的限制。法律应当允许宅基地使用权进行抵押当农民抵押自己的宅基地同时宅基地使用权一同抵押，这样有利于及时解决资金困难扩大融资渠道，盘活农村经济发展。
(3)出租方式:宅基地使用权人通过与受让人签订宅基地使用权租赁合同。
通过合同自行约定租赁的期限费用但不得改变宅基地使用权的用途，签订的租赁合同必须向有关的土地管理部门进行备案。
(4)置换方式:在广东地区曾有一个“双弃模式”
即农民放弃宅基地使用权获得城市住房，放弃土地承包经营权获得城市最低生活保障金。这种双弃模式有利于促进城镇化建设有有利于保障农民的生活。
(5)继承和赠与方式:依照民法规定，村民可以通过继承和赠与而获取宅基地。
城市居民也应当能够成为继承与赠与的主体，但是为了防止一户多宅的现象和恶意流转现象的发生，法律应当要求继承房屋的主体缴纳一定数额的价金。
3．宅基地使用权流转过程的管理监督制度
对宅基地使用权流转过程的管理和监督就是对宅基地使用权流转过程进行监督管理。对矛盾纠纷予以解决。为了防止宅基地使用权流转过程中的一些主体违反法律规定暗中交易，改变宅基地的用途，将集体所有的宅基地甚至是耕地转变为建设用地，或者是受让土地而不进行开发，任由国家土地流失的现象发生，应当建立处理宅基地使用权流转纠纷的仲裁机构，以仲裁方式配合司法部门解决宅基地流转过程中的各种矛盾纠纷。
(三)建立农村土地交易市场实现宅基地使用权流转
为了实现农村宅基地使用权的合法流转，而不是仅仅限于纸上谈兵，就应当建立一个合法长期的土地交易的合理平台。北大经济研究中心周其仁主任建议将农村建设用地包括农村宅基地集中起来建立土地交易市场。这些土地交易场所通过法律批准设立，是实现宅基地使用权流转的专门场所，旨在实现土地同价同权公开交易。进入土地交易场所的土地必须满足三个条件:
1、土地所有人拥有合法的土地使用权。
2、土地用途是农村建设用地而非耕地或农地。
3、土地是建设规划节约而来的土地。这样才能有效防止耕地减少，土地性质和用途改变等问题。但是创办土地交易所也同样存在一定风险和难处。例如如何确认那些使用权存在争议的土地，转让宅基地使用权所得的价金在村民之间按什么比例分配，以及如何确保农村宅基地使用权的交易费用完全由农民受惠而不受侵占和盘剥。这些问题需要在土地交易所进行试点的过程中逐步解决。1．宅基地使用权随房屋流转房随地走是我国农村移转房屋所遵循的原则。在转移房屋所有权时，房屋所占的土地也一并转移。但是法律对于房屋转移并没有明确规定。如果不明确规定宅基地使用权流转合法化，那么对于房屋受让人来说，他所取得的房屋所有权也是不完整的。2．宅基地使用权单独流转宅基地使用权能否单独流转法律并没明确的规定。在发达地区的农村及城乡结合部，这种宅基地的隐性市场发展得越来越庞大，农民基于经济利益的驱使自发地出卖自己多余的宅基地使用权。社会现象他已经存在，但法律规定却相对空白。极易产生纠纷，扰乱社会治安。
(四)建立有期限有偿回收制度，解决土地闲置问题
根据我国现行法律规定，一户只能拥有一处农村宅基地。然而，在广大农村集体组织成员基于赠与继承买受等方式获得宅基地一户多宅现象超过批准面积建房及未经批准违法占地建房的现象十分严重。一方面超标的的宅基地无法收回，另一方面需要宅基地的村民增加，而土地并未增加，则土地更为紧张。这种超标的行为与一户一宅规定相违背。而使用权是一项他物权，期限特定。因而只能通过有偿有期限地使用农村宅基地的方式解决这个一户多宅的问题。宅基地使用权的有偿是指农民通过合理方式获得多余一户的宅基地使用权后应当按照一定比例和期限缴纳合理对价，对于超过批准建造的面积而建造的房屋应当对超出部分缴纳费用。而有期限是指农民宅基地使用权在闲置的较长时间未能得到合理利用，则可以由国家负责收回，另行分配给其他依法申请宅基地的村民。宅基地的功能在有明显的保障性，而一户多宅的现象显然超越了保障功能而造成土地的闲置和浪费，只有通过有偿有期限使用农村宅基地才能解决这一问题。
(五)完善农村社会保障制度以社会保障代替宅基地保障
鉴于农村宅基地使用权的社会保障制度具有福利性质，一些持反对意见的专家学者担忧农民在转让自己的宅基地之后，失去生活保障，从而对社会治安造成影响。其实这种忧虑是多余的，原因如下:
1．限制宅基地使用权流转不是保障生活的主要方式
农民作为一种理性经济人，如果无法保障自己的生活就不会轻易转让自己的住宅和宅基地使用权。与此同时，如果农民处在急需资金解决生活困境的情况下，禁止宅基地使用权转让也显然不能解决问题。故不应以保障农民生活为由禁止宅基地使用权流转。
2．以全面社会保障代替土地保障剔除宅基地保障
现行的宅基地制度强调宅基地的福利功能，忽视了其资本功能。毫无疑问，在“居者有其屋”目标的实现方面，宅基地制度产生了巨大作用，中国农村的住房自有率保持在99%以上，是一项伟大的成就。但宅基地利用效率低下、缺乏市场机制一直被人诟病。
中国现行的宅基地制度建构于1962年颁布的《工作条例修正草案》，将原先属于农户私有的宅基地宣布为集体所有，由集体按照农户生活的需要进行福利分配，并对宅基地交易进行了限制。现行宅基地制度强调的是对农户的住房保障职能，“无偿分配、无偿无限期使用、严格限制流转、缺乏退出机制”是宅基地制度的主要特征。1978年以前，虽然宅基地已无偿分配，但农民收入很低，难以筹资改善农村住房条件，农村人均居住面积仅为8.1平方米。
随着改革开放和农村经济条件的好转，农民有了更多剩余，在无偿、无限期的宅基地分配和使用制度的配合下，农村兴起了一波波的建房。不过，在农村人口大量城市化的背景下，农村劳动力一年在农村家中居住的时间可能仅仅只有春节的一个多月。大部分时间，他们都蜗居在城市狭仄的空间里。对于这些农村到城市的新移民而言，凭借劳动所得难以支撑其在城市的购房梦想。缺乏资本功能的农村宅基地和住房无法为他们提供更多的收入来源。
30多年的改革开放，使得市场机制在中国越来越广泛的领域发挥了重要的作用，在城市土地出让、耕地流转、林地流转、四荒地拍卖中，市场机制也被引入不同类型的土地配置，1998年城市福利分房制度的终结也导致了城市商品房市场的兴起。但在农村的住房和宅基地的配置中，市场机制在合法的制度层面上仍然受到了严格的限制。即便在现实层面，已经有相当部分的宅基地和农村住房开始通过市场进行交易，但总体上，分量较小。而且缺乏市场机制的宅基地制度，还导致了宅基地利用效率低下、无序扩张等一系列问题。福利分配的宅基地制度已经难以为继。
现行制度难以为继
通过对浙江、陕西和湖北三地54个村庄1183个农户的宅基地分配与利用等情况进行调查，我们发现宅基地的福利功能已经逐渐消解。
首先，相当多的村庄已无宅基地可以分配。部分原因是村庄本身的自然条件限制。更重要的是，在城乡建设用地增减挂钩的制度背景下，地方政府严格控制宅基地指标和农村居民点的扩张。在被调查的54个村庄中，有19个村庄在2008年到2010年没有宅基地可分配，占样本村的35%。湖北无宅基地可分的村庄有9个，达到湖北样本村的50%。
其次，由于宅基地指标相对于需求紧缺，越来越多的村庄采用了价格机制来进行宅基地分配。1980年-1989年，宅基地有偿取得比例为26.38%，均价为0.69万元；到了20世纪90年代，有偿取得比例为46.90%，均价为0.96万元；2000年以后，有偿取得比例上升到58.55%，而宅基地均价达到了2.32万元。在浙江省的部分样本村中，宅基地价格达到l0万元到15万元。
与此同时，虽然政策上明文限制了宅基地面积上限和一户多宅，但实际宅基地面积超标和一户多宅情况非常普遍。三省一户多宅的比例达到了13.8%，其中浙江省一户多宅的比例甚至达到了20.0%，一户多宅比例最低的湖北省也有7.7%。不算一户多宅的情况，陕西省的户均宅基地面积达到了272.5平方米，而陕西省规定的宅基地面积上限为200平方米；浙江省的户均宅基地面积为169.62平方米，也远远超过了浙江省140平方米的限制。很显然，现行宅基地制度虽然曾经取得了巨大的成就，但效率低下，难以持续。
未来亟待制度创新
哪里有潜在的获利机会，哪里就有创新。
首先，现实中，市场机制在宅基地配置中扮演了越来越重要的角色，宅基地的资本功能已经初步显露雏形。在人多地少的宅基地分配中，价格机制已经被一些村庄引入。
其次，部分农户从其他农户购买宅基地，三省被调查样本中的10.7%是通过市场机制从其他农户处购买得到宅基地的，浙江省比例最高，达到了12.9%，最低的陕西省也有9.2%。对于出售宅基地的农户而言，宅基地具有了变现的渠道，而不是像之前那样是“僵死的资产”。
第三，在城乡结合部和城中村、景中村，农民可以通过农村住房出租、经营的方式获得持续的收入来源，同时也为城市新移民提供了廉价的住房和经营用房。
第四，在一些地区，宅基地和农村住房的交易早已成为事实。并且受到非正式制度的保护，交易受到民间默认，合同被交易双方尊重。我们在浙江平阳调研的时候，农户都认为宅基地和住房一样是个人所有，交易当然是“合法”的。一般通过民间公证人签订一个交易合同即可，虽然这个合同并不受法律保障。但就调查而言，在这些地区还没有类似北京画家村的宅基地交易纠纷。简而言之，交易是有保障的。
第五，在另外一些地区，宅基地交易甚至受到法律的保护，例如浙江温州。整体市场经济发达，宅基地交易也找到了突破口，并且发达的商业造就了生意人依赖正式规则的意识。
第六，房地产企业、集体和农户通过农村住房联建的方式开发房地产，如联众模式，农民可以保留相同面积的住房，公司通过宅基地利用集约效率的提高增加新的住房面积用于经营以获得回报，村庄的相应基础设施也得到了相应的改善。此外，还有各种各样的宅基地资本化和市场化的创新模式，只是一些游走在合法与非法的边缘，一些没有得到国家法律的正式承认和保障。
关键词：宅基地使用权；流转；探析
宅基地流转是当前农村土地产权制度改革和土地管理制度改革中的一个“”。在城镇化日益发展的今天，农民外出打工，佼佼者涌入城市购房置业，而农村宅基地空闲，于是现实中大量宅基地隐性流转。笔者就宅基地流转这一话题进行探讨，允许集体建设用地使用权流转，可以盘活集体存量建设用地，显示集体土地资产价值，实现集体土地资产的保值增值，实现资源有效配置。
1 目前农村宅基地管理中存在以下问题
1.1 自发转让
农民外出打工，佼佼者进城买房，举家迁入城市，农民的房屋自发转让。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地，不予批准。”因此冒名顶替占用，新农村建设、移民建镇等户头很多，农民买卖土地是私下隐易。
1.2 村庄闲置
“一户一宅”规定，农民建新须交旧，退还村集体组织。“户”的概念模糊，土地法上以“户”为单位作为申请宅基地标准。有的农民钻这一空子，削尖脑袋也要多分几户来，到小区买房子，而旧村庄里房屋未拆除。青年人常年在外打工，老年人要照看好几套房子。
1.3 矛盾不断
农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律、法规，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”用意是保护农民的生存权。农村宅基地是农村村民建房及建造附属设施用地，农民申请宅基地后只可自由建房，没有处分权和收益权。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内（受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人）。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。农村房屋买卖，这里面既有本集体内部，又有外来务工人员，尤其是城乡结合部，地理位置优越，吸引人们买卖房屋。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化。
2 对策
2.1 法律上变“堵”为“疏”
宅基地转让首先是要明确向哪些人群转让，谁来负责宅基地转让？宅基地有其特殊性，是村民的一种福利，并非漫无边际地扩大范围。目前法律上规定的农村宅基地使用权还不能转让给城市居民。但法律规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，对宅基地流转不利。“生命在于运动，资产在于流动”，土地是资源，作为人类赖以生存的生产要素，只有合理配置，才能发挥最大效益。
“堵”政策不变。2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次提出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。同年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》则提出两个“严禁”：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。法律和政策做出禁止性规定，是为防止政府自己和房地产开发商利用农村宅基地牟利；防止以建设新农村的名义，在农村宅基地上做文章，这是不能突破的。
“疏”要想办法。“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”立法的目的是保护农民拥有宅基地的权利，但客观上也不利于保护土地。因法律不允许宅基地流转，一方面农村人口到结婚、分户年龄时，要建房，就得占用土地，在土地紧缺的情况下甚至占用的是耕地；而另一方面村庄内空闲的宅基地因没能流动起来，村集体组织也无力来划分一块土地给予农民用以建房。十七届三中全会《决定》在宅基地流转问题上提出“完善宅基地制度，加强宅基地管理”，“保护农户宅基地用益物权”。归纳现行宅基地制度的基本内容就是：所有权归集体，使用权归农民；宅基地由村集体依法设立，一户一宅，使用权可长久行使且受法律保护，但不准出租、抵押、转让或买卖等。法律和政策上“禁止”要变为“放开”与“搞活”。
宅基地流转的思路：一是要明晰产权。土地权利包括所有权、使用权、收益权、处分权。产权明晰，农民拥有处分权，宅基地可抵押、转让。农民得不到宅基地补偿是不愿意退出宅基地的。明晰产权，是农村宅基地突破性的进展，像国有土地可以流动，旧村庄的土地得到合理利用，乱占耕地建设的行为可减少。二是农村宅基地使用市场化。用经济杠杆来约束超占土地行为，对超占的土地，按照《土地管理法》第七十七条规定“由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除非法占用土地上新建的房屋”，从法律上而言对超占土地的惩罚有法可依，但实际工作无法操作。农村房屋前庭后院超占是个司空见惯的现象。国土资源部《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》明确指出，“对超过当地规定面积标准的宅基地，经依法处置后，按照《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》要求予以登记的，村集体组织可对确认超占的有偿使用”。改革农村宅基地无偿分配的方法，变为有偿使用。农民花钱心痛，超占宅基地须缴纳一定超占费用。同时退出宅基地可得到补偿。村集体组织有了收入可用于旧村庄改造、基础设施配套等。三是开展宅基地登记时也开展农村房屋登记，同步进行。当农民个人要依法维护自己的合法权益时，常常无法提供相关的权利凭证，处理宅基地问题十分棘手。农民的房屋是农民倾其毕生心血，不仅是安居乐业的场所，更是心血的凝结。目前农村开展宅基地登记发证只显示宅基地的面积、宗地位置等情况，不能显示房屋的建造年代、面积。当农民房屋拆迁时因年限拆旧，补偿无依据。建议开展宅基地登记时也开展农村房屋登记，同步进行。
2.2 流转模式
因地制宜，政策引导，整理后的宅基地退宅还耕，村集体收回，按一定年限出租、转让，提供土地承包经营者使用，土地所有者从中获得收益。“他山之石，可以攻玉。”浙江省嘉兴市“两分两换”，其特点就是把宅基地和承包地分开，搬迁和土地流转分开，以宅基地换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障。土地置换后，不改变土地所有者性质和用途，所有权仍属集体，流转产生的大部分收益以股金、租金、农民社会保障等形式由农民获得，部分收益作为城乡一体化建设的建设资金。天津市“宅基地换房”，农民以其宅基地按照规定的标准换取小城镇的住宅，实现土地置换；同时以土地升值预期作为担保，由政府成立融资公司向开发银行贷款进行建设。农民除得到按一定标准换取的城镇住宅外，还能得到一定标准的补偿金和社会保险。
2.3 厘清宅基地使用权取得主体即“户”的概念和含义，并做好产权登记
在农村宅基地使用权取得方面，须厘清宅基地使用权取得主体即“户”的概念和含义。《土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。在农村宅基地登记工作中“户”的概念宽泛，国土部门的“户”与公安户籍的“户”中碰撞。国土部门分户的条件是家庭只有一宗宅基地，其两个以（含两个）农业户口达到法定婚龄领取结婚证书，需在农业户口之间侵害房地产，或宅基地面积未达到标准，析产后另申请宅基地的，可以确认土地使用权。国土部门“一户一宅”，即一户只能有一处宅基地，以节约土地。公安部门往往以房定户。如户主有2个儿子（含2个以上）并且都达到法定婚龄的户，公安部门常常将户主与两个儿子进行分户，形成三户，按国土部门“一户一宅”拥有三处宅基地。在国土部门常规操作中户主可以随任一儿子作为一户，不得单独作为申请主体。《户口登记管理条例》中有关“户”的内涵规定，显然不能适用于宅基地使用权取得。笔者的意见是以婚姻为基础，一对夫妇只能算一户。如果子女已经成年但未结婚，比如考上大学户口未转，有的甚至未分配工作，是“口袋户口”，具有不稳定性；倘若过早确立其可以单独立户，申请宅基地使用权，具有一定不稳定性，也易造成农民以户为由头，卖“户”给城镇居民建房等。因而笔者以为《土地管理法》中以“户”为单位申请宅基地使用权的规定不具有合理性，若以“户”为单位参考依据，再根据每个人所能申请的宅基地使用权的面积，综合起来最终确定每“户”可以申请的宅基地面积。
2.4 政府介入
具体工作中必须做到：
符合规划。农村农民建房要符合所在乡镇土地利用总体规划和所在村庄规划，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地进行建设，决不允许占用基本农田。加强规划编制和管理工作。各地要抓紧编制村庄布局规划和建设规划，并做好与土地利用总体规划的衔接，在新一轮土地利用总体规划修编中调整好新村规划点用地。新村规划点用地要尽量利用荒山、荒坡或低丘缓坡等非耕地，原则上不得占用耕地。严格控制单家独户建房，鼓励建设多层农民公寓。确保整理后农居点人均用地指标明显下降，确保复垦耕地面积大于新农居点建设占用耕地面积。
因地制宜。农村农民建房规划应结合当地实际，突出规划先行，高起点、高标准建设，打破行政区域和地域观念限制，节约集约用地，鼓励和提倡建设多层和小高层。整合项目资金，将国土部门的土地复垦整理、财政部门的农业综合开发、水利部门的水利清淤、农业部门的测土配方等涉农项目叠加，整体规划。
加强建房日常管理。防止以“宅基地登记”、“宅基地流转”名义，非法占地、非法转让土地、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途和批新不交旧等各种违法行为存在，造成了农村宅基地管理混乱的局面。为了遏制乡村肆意占地建设蔚然成风、乱占滥占耕地现象，加强日常土地动态巡查，切实提高监管的有效性，做到“早发现、早报告、早处置”。尤其在农村土地执法上，充分发挥村级执法监察网络体系作用，加强基层执法能力建设，守护好每一寸土地。
2.5 配套服务
建立农村土地流转服务机构。乡镇成立“农村集体土地流转服务中心”，各村成立“农村集体土地经营权流转服务站”，实施对农村土地承包和农村土地流转工作的管理，做到有办公地点、有牌子、有工作人员、有经费。各村要整合资源，建立农村土地承包和农村集体土地流转档案电脑管理，积极推进镇、村二级土地流转信息计算机网络化，实施数据及时传递、实时查询、定时监控。
明确农村土地流转服务中心和村级土地流转服务站的职责。镇级农村土地流转服务中心职责是收集农村土地流转信息，指导签订流转合同，建立土地承包和土地流转台账，监督土地流转合同的履行，组织开展土地流转政策宣传和信守合同的教育，开展对受让方的资信状况、经营能力、环境保护等方面的核实把关。村级农村土地流转服务站要及时收集承包户土地流转信息，建立流转台账，参与监督流转合同的履行，并及时向镇农村土地流转服务中心传递土地流转的各种信息。
加强农村土地流转的纠纷调处工作，维护流转双方的合法权益。
认真做好宣传和引导工作，加快农村土地流转进程。鼓励和引导农民以各种形式流转，退宅还耕的土地向规模经营户集中。
做好农村社会保障工作，出台政策，把16周岁以上，男60周岁、女55周岁以下的被征地农民纳入城镇职工养老保险。
积极引进工商资本参与农村土地整治。
参考文献
[1]范德种. 对农村土地流转的思考[J].小城镇建设，2005（10）：87-88
[2]范德种. 农村宅基地探微[J].国土资源，2005（11）：25-27
关键词:合同登记、批准,合同效力,物权变更登记
The Impact of the Contract Registration and Approval on the Contract Effect from the Case
Wang Deshan Jiang Xiaolin
Abstract: "Contract Law" Article 44, paragraph 2 prescribed that contract must be registered or approved to take effect, although the Supreme People's Court have made the relevant judicial interpretations and the newly promulgated "property law" have made a further clearly defined. The effect of contract registration and approval performance in two major aspects: the registration or approval are elements of which the contract can take effect; contracts registered as the against elements.In the vast majority of cases the registration or approval do not have any influence on the contract. In particular, the contract registration system shall be separate from property rights registration system.
Key words: Contract registration、Approval, Contract effect, Registration of the property rights
[基本案情] [①]1995年5月16日,原告陈某(二审被上诉人、申请再审人)在澄迈县老城镇购买一块宅基地,价款为15万元,并取得了澄迈县政府颁发的集体土地使用证。1999年10月6日,原告与同镇的被告冯某(二审上诉人、再审被申请人)签订了《宅基地调换位置协议书》,该协议书约定:原、被告双方对换调整宅基地位置,即原告将位于东边的宅基地与被告位于西边的宅基地互换位置,双方所持的土地使用证中的尺寸不变。2001年9月,被告在未依法办理宅基地使用权变更手续的情况下,在与原告调换位置的宅基地上建起一栋四层楼房并搬入居住。2002年1月27日,原告以“被告未依法取得宅基地使用权的情况下,擅自在其宅基地的位置上建房,其行为已构成民事侵权”为由向法院提起诉讼,请求法院判决被告补偿购地款15万元的经济损失。被告在诉讼中均以双方签订的协议书有效,并请求法院判决驳回原告的诉讼请求进行抗辩。上述事实,在一审、二审、再审的庭审质证中双方均没有异议。
一审判决认为:原、被告双方经过协商同意签订《宅基地调换位置协议书》,因原、被告双方未向土地主管行政部门办理宅基地使用权变更登记审批手续,其行为违反《土地管理法》第12条和《土地管理法实施条例》第6条的规定,根据《合同法》第44条第2款和最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《解释》)第9条的规定,确认双方签订的协议书未生效。被告在没有依法取得原告享有宅基地使用权的情况下,擅自在原告合法享有的宅基地使用权位置上建楼房,侵害了原告宅基地使用权,其行为已构成民事侵权。根据《民法通则》第117条和第134条第1款的规定,判决被告冯某在本判决发生法律效力之日起30日内补偿购地款15万元给原告陈某。
二审意见与判决:冯某对上述判决不服,以一审认定协议书未生效属于适用法律错误为由提出上诉。二审判决认为:双方签订的《宅基地调换位置协议书》意思表示真实,其行为未给国家、集体或他人的合法权益造成损害,故认定双方签订的协议书有效。一审认定事实基本清楚,但适用法律和判决结果错误。依据《民法通则》、《土地管理法》第12条等规定,判决撤销一审判决;上诉人冯某与被上诉人陈某的调换宅基地行为有效,双方在本判决生效之日起一个月内到县土地管理局办理各自宅基地使用权的权属变更手续;驳回被上诉人陈某请求上诉人冯某赔偿购地款15万元的诉讼请求.
再审意见与判决:陈某对上述生效的民事判决不服,以“二审判决认定协议书有效,属于适用法律错误”为主要理由申请再审。再审认为:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果并无不当;二审判决认定事实清楚,但适用法律错误,造成处理结果不当。根据《土地管理法》第12条和《土地管理法实施条例》第9条、《民法通则》第117条和第134条第1款、《合同法》第44条第2款和《解释》第9条以及《民事诉讼法》第153条第1款和参照最高人民法院法[2001]161号《关于当前审判监督工作若干问题的纪要》第6条的规定判决:维持一审法院作出的民事判决;撤销二审法院作出的民事判决。
[问题提出] 本案案情简单,事实清楚,但经过三审,存在两种不同的观点,并作出截然不同的判决结果。本案争议的焦点是合同是否生效,而对此最核心的一点就是对《合同法》第44条第2款和《土地管理法》第12条及国务院《土地管理法实施条例》第6条的规定的理解。[②]一审和再审认为合同未生效,被告因此而承担侵权责任。理由是双方当事人未依照《土地管理法》第12条和国务院《土地管理法实施条例》第6条的规定向土地主管行政部门办理宅基地使用权变更登记审批手续。二审认为,双方签订的协议书有效,应依协议书所约定的内容履行。那么,究竟如何理解《合同法》第44条第2款和《土地管理法》第12条及国务院《土地管理法实施条例》第6条的规定?合同登记是否为合同生效的必要条件?
一、《合同法》关于合同生效的规定
合同生效是指已成立的合同在当事人之间产生法律拘束力或称法律效力,如果一方当事人不履行合同义务,另一方当事人则可以依靠国家强制力强制当事人履行合同并承担违约责任。根据《合同法》第44、45、46条规定,合同生效的时间主要有以下四种情形:①以合同成立时间为合同生效时间。依法成立的合同,自成立时生效。[③]②以批准、登记时间为合同生效时间。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,合同自批准、登记之日起生效。[④]依据该规定,办理批准、登记等手续是合同生效的必要条件,未经批准或登记,合同仅成立而不生效。③以所附条件成就的时间为合同生效时间。合同当事人可以对合同的生效可以约定附条件,附生效条件的合同,自条件成就时生效。[⑤]因此,合同的生效取决于当事人约定的条件是否成就。④以所附期限届至的时间为生效时间。合同当事人对合同的生效可以约定附期限。附生效期限的合同,自期限届至时生效。[⑥]
二、对合同批准、登记生效的理解
司法实务及理论界对第②种情形,即《合同法》第44条第2款之规定往往发生错误的理解,即凡是法律、法规规定需要批准、登记而未批准登记的合同,一律被认定为无效或未生效。为了对该规定的准确理解,《解释》第9条规定,“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其它物权不能转移。”但《解释》并未消除司法实务中对合同法第44条第2款规定的错误理解。
(一)合同批准
批准是有权审批机关依据法律、行政法规规定,对于当事人所签订的合同依法进行审核批准。审批或批准的性质是行政审批或行政许可,是一种国家行政管理手段,属于公法的范畴。国家为了国家利益或社会公共利益的需要,对某些特殊的行业或经营项目须经国家相关的机关或部门进行审批。因此,绝大多数行政审批属于行业准入性质的审批,当事人所签订的合同如果涉及这些特殊行业或项目,国家出于行政管理的需要,有关机关或部门对该合同进行审批,合同只有经过审批才能生效和履行。如《中外合资经营企业法实施条例》第14条规定:“ 合营企业协议、合同和章程经审批机构批准后生效,其修改时同”。这就意味着,当事人所订立的合营企业协议、合同,包括对合营合同的修改,必须经审批机构批准后才能生效。须特别明确的是,该条明确规定有“经审批机构批准后生效”的字样。有些法律、行政法规虽然规定合同须经批准,但未明确规定“批准后生效”,“批准”将不是合同的生效要件,对合同生效与否没有影响。
(二)合同登记
合同登记是指当事人订立的合同依法成立后,依照有关规定需到有关机关进行登记。除上述审批情形外,某些合同依据法律、行政法规规定,必须经过登记。关于合同登记的效力通常表现在二个方面:第一,合同登记为合同生效要件;第二,合同登记为对抗要件,即对抗第三人的要件。
1.合同登记为合同生效要件
关键词：土地有偿使用，土地使用权出让，土地租赁
一、我国土地使用权租赁制度的发展
（一）1988 年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。科技论文。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为 “任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
（二）1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”
二、集体土地使用权的出租。
集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
（一）宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。科技论文。
宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
（二）关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。
三、租赁土地使用权的转让。
首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。科技论文。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
四、土地使用权租赁登记
《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
五、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？
我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。
摘要：宅基地是农村土地的重要组成部分，农村宅基地管理是土地管理的关键内容。正确科学地对农村宅基地管理，能有效促进农村经济的发展，保护农民的切身利益。文章针对农村宅基地利用现状及管理中存在的问题，提出解决措施。
关键词：土地 宅基地 管理
农村宅基地是指农村村民居住的主体建筑用地、附属建筑用地以及围墙用地，是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财产，是亿万农民的安身命之所，是国家赋予农民的一种社会保障福利的体现。农村宅基地管理是国土部门对集体土地管理的一项重要内容，做好农村宅基地管理，是保证村屯规划合理布局的重要手段。对美化农村环境和提高生活质量起到至关重要的作用。同时提高了农村土地节约、集约利用水平，提高了土地的利用率，减少占用耕地，保护耕地的总量平衡，管好用好农村宅基地意义重大。然而随着农村社会经济的发展，城市化、城镇化进程的加快，农村用地需求不断加大，农村宅基地在用地和管理上存在的利用率低、方式粗放等问题也暴露出来，因宅基地纠纷引起的农民上访案件呈上升趋势，已成为影响农村社会安定的重要因素，规范农村宅基地管理已势在必行。
一、农村宅基地现状及存在的问题
（一）群众法律法规意识淡薄
由于宣传贯彻不到位，不少农民建房申请宅基地时存在误区：有的认为向村委会写了申请报告就可以开工，却不知道办理“两证一书”规划审批手续才能建房；有的认为只有在耕地上建房用地要申请审批，而在老宅基地内翻建不需要审批或因害怕在老宅基地翻建办理手续要交费而不办理审批。
（二）居民点布局混乱，土地浪费严重
虽然《土地管理法》等有关法律规定中都提到了农村住宅的建设要符合村庄和集镇规划，但在实践中，农民申请宅基地和村集体划定宅基地时，一般都不考虑村庄规划，哪里地势好就在哪里建，选址多数选择在自家的承包地、自留地或交通较为便利的道路两旁，有些城郊村见缝插针，造成农村居民点布局分散，没有形成集中布局的形势。新房旧房错综复杂，极为混乱，且占用耕地较多，环境质量低劣。多数村庄建设缺少科学合理的总体规划，村庄的平面布局、规模、空间结构都缺少科学性，造成土地的严重浪费。
（三）宅基地违章建筑大量存在且规模越来越大
随着社会经济的快速发展，外来务工者增多，农村低价房屋租赁需求也骤增。许多农民受利益驱动，大量违章搭建用于出租。城乡结合部和工业园区周边居民违章搭建尤为突出。大量违章搭建，虽然缓解了外来务工者的居住问题。也增加了农民的收益，但已经成为影响农村环境、影响社会治安、影响安全防灾、影响推进城市化进程的消极因素。
（四）流转不规范
城乡结合部地区，非法买卖、出租房屋及炒卖地皮现象较为严重，绝大多数都是私下协议，未办理合法手续。部分农民抢占宅基地只是为了买卖。部分居民户口不在本村，显然不符合相关法律法规规定。
（五）监管不到位
一方面，农村宅基地范围广且比较分散，而基层国土资源管理部门的专业人员少，力量薄弱，执法装备缺乏，工作经费不足，很难对辖区内宅基地利用变化管理到位；另一方面，在宅基地报批上程序意识不强，具有随意性和盲目性，发现违法用地问题时处理时往往以罚代拆，导致违法者仍达到其最终目的，从而使部分群众认为只要交了钱就可以建房，给制止违法占地行为带来了负面影响。
（六）宅基地管理法律缺乏系统性
虽然我国《土地管理法》及相关法律法规，已经确立了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权利登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。然而，农村宅基地的管理，只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，宅基地管理还需不断规范。
二、加强农村宅基地管理的建议
（一）加强法律法规宣传教育
为了减少违法用地的发生，国土部门应加大法律法规宣传力度，不要仅限于土地日的宣传。要把宣传工作做到长久性，并把宣传方式由单一的几种增加到多样化进行。如宣传车、电视讲话、分发宣传碟等。宣传的范围要广，不要限于乡镇所在地，要深入村屯地角，让百姓知法、懂法，依法申请农村宅基地，为土地管理奠定一个良性基础。
（二）做好村镇规划
要以科学的土地利用规划、积极的土地整治措施，增加耕地，改造旧村，盘活存量土地，改善农村的生产生活条件。努力促进依法用地和提高农村土地利用率，避免在新农村建设中违法违规用地。农村村民建造住宅应当符合土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划，充分利用原有宅基地、村内空闲地和荒地。各县（市）应在有利于生产、有利于生活的前提下采取有效措施，逐步破除村民一户一院分散建房的旧习惯，积极稳妥地引导村民住宅建设按规划、有计划地由分散建房向中心村、中心镇集聚。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当积极推行集中兴建农民住宅小区。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村或村民联户建设多层住宅。
（三）实施有偿使用制度
摸清辖区内宅基地家底，对符合乡村规划，面积不超标，一户一宅的宅基地可以继续无偿使用，对虽然符合乡村规划，但面积超过法定标准的，超出部分实行有偿使用：一户多宅的，多出的宅基地实行有偿使用。对宅基地实行超面积收费，不是增加农民负担，只是对极少数乱占、多占宅基地者的制约措施。符合社会主义市场经济规律、土地集约利用和保护耕地的要求。超占宅基地有偿使用费按年度交纳，张榜公布，让投机宅基地者无利可图，多占多用者付出代价。
（四）完善农村宅基地管理的法律法规
加快宅基地立法工作，尽快出台宅基地管理的操作性规定，依法保障农户宅基地用益物权明晰宅基地产权，明确宅基地登记发证、宅基地流转、收益分配等问题，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。
（五）完善农村宅基地审批制度
改革和完善宅基地审批制度，重点加强新增宅基地的行政审批。为协调宅基地审批环节涉及乡镇和部门关系，加强规划审批环节的衔接，对农村宅基地审批实行会审制，符合建房条件或因实施村庄和集镇改造需搬迁的村民向乡镇人民政府提出建房申请后，由乡镇主管领导牵头，组织国土部门、乡建部门、乡包村干部等有关人员对上报的申请户进行会审，对每户的会审从申请资格，家庭状况及原有宅基地处数和面积，定点等情况以及是否存在纠纷和隐患情况进行会审，会审后村委会张榜公布。或对村民新建宅基地的个人申请，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，进行张榜公布。经审查符合条件的进行报批。对于一户多宅的建房户在审批前应与其签订“退还宅基地合同”，即新宅建成后，将旧宅退还村集体，可以尝试用收取保证金的制约机制，促使合同兑现。要严格执行农村村民一户只能拥有一处宅基地，每户宅基地的面积不得超标。对于由房地产继承等原因形成的多处住宅，村民可以出卖多余的住宅，也可以维持原状，但不得翻建，房屋损坏后腾出的宅基地应当依法收回。对于新建的房屋，要做到建房用地审批结果公开及审查到场、定点到场、开工放线到场及竣工验收到场，并接受群众监督。
（六）强化监督
对一些违规建房、占用耕地建房的，一旦发现，立即查处，做到严格执法，依法办事，该罚的就罚，该拆的依法拆除，加大处罚力度，这对干规范农村建房是一项必要的措施。改革违法处罚执法依据和有关觇定。改革现行法律法对违法占地的处规定，对违法占地由拆除为丰，改变为经济处罚为主。对农村村民追建房行为作出严格地罚款处罚规定，即对农村村民违法建房的，可处以超过正常建房有偿使用费数倍的罚款，以增强法律的可操作性。
参考文献：
【关键词】农民工；土地流转；土地承包权益
一、农民工土地流转的主要特点或问题
（一）农民工土地承包经营权流转范围小。主要表现为本村域内流转，承包的土地主要流转给本村农民耕种，而且多为农户之间流转。流转价格缺乏统一指导价，每亩年承包金大约300―600元不等。
（二）农民工土地承包经营权流转周期短。从调查看，农民外出务工由于工作的不稳定性，使土地流转很大程度上带有随意性和可变性。承包地流转期限较短且不确定，主要是三年以内的流转。
（三）农民工土地承包经营权流行为不规范。普遍存在着经营权流转不签订书面合同或流转合同不规范，口头合同较多，基本不通过政府机关监督和管理。这种“君子协定”，极易造成纠纷。
（四）农民工土地流转出现的纠纷增多。主要表现在两个方面。一是农户之间的纠纷。部分农民工由于前些年种地产出效益偏低，将土地使用权流转，而现在一系列优惠政策及粮价上涨，现在又想要回土地使用权，但现承包农户又不愿意交出土地，从而产生矛盾和纠纷。二是农户与村委会之间的纠纷。前些年部分弃耕撂耕农民工现在向村委会索要原本属于自己的耕地，而村里已发包给他人耕种，由此产生纠纷。
二、农民工土地流转问题的主要成因
（一）农民观念还比较落后。长期的单独经营，使农民形成了因循守旧、安于现状的思想，更多地满足于自给自足的田园生活。
（二）缺乏配套法律法规及监管机制。相关法律法规不健全，缺乏对土地流转的指导和管理，土地流转政策宣传不到位，鼓励土地流转的激励机制尚未形成，影响了土地流转的进程。
（三）受国家宏观政策影响。随着粮食价格上扬、国家减免农业税、实施粮食“直补”等一系列惠农政策，外出务工农民开始“回流”，重新投身于农业生产，致使土地流转的步伐放缓。
（四）劳动力转移难度不断加大。缺少承载劳动力转移的劳动密集型产业，无法消化大量的剩余劳动力，致使大量劳动力滞留在农业生产领域。
三、规范流转维护权益的建议
（一）加强法律政策的宣传普及，增强农民工依法维权意识。采取送法下乡、专题培训等多种方式宣传和普及农村土地承包法律和政策，教育干部依法行政、依法办事，引导农民工学法、懂法和用法。
（二）建立健全各项制度，规范农民工土地流转行为。建立完善流转程序制度。坚持依法自愿有偿原则，农民工流转承包地可以通过村集体组织或中介组织流转，也可以双方协商进行流转，任何单位和个人不得强迫或者阻碍。流转应当及时办理备案，并向乡（镇）农村经营管理站申请合同鉴证。建立完善签订合同制度。承包地不论是流转给本村村民或亲戚朋友，还是单位都要在平等协商的基础上签订书面合同，合同要对双方权利和义务作出明确约定，并使用统一文本格式。建立完善纠纷处理制度。合同履行期间发生纠纷时，应双方协商调解解决，解决不了的，可以申请仲裁机关或人民法院解决。建立完善档案管理制度。农民承包土地流转合同要由乡（镇）经管站统一造册登记，确定专人对合同资料归档管理。
（三）完善征地补偿办法，建立被征地农民工的安置、就业与基本生活保障的长效机制。城镇化的推进不能以牺牲农民利益为代价，要让失地农民同样分享改革成果。为此，要对失地农民进行公正补偿，即安置补助费的项目、金额应当能够保障失地农民在生产、生活、教育等方面的必要支出，不仅要保持原来的水平，而且要更加有保障。
1、完善征地补偿和被征地农民基本生活保障办法。一是建议按耕地被征用前3年平均年产值的30倍确定土地补偿费标准。二是进一步提高征地的安置补助费。三是建立健全的社会保障体系,重点考虑提供如社会保障、医疗卫生、教育等公共服务,提高公共服务的效率。四是建立土地流转农民的职业技能培训和实用技术培训长效机制，帮助他们实现就业。五是实施资金奖励。政府制定出台奖励政策，通过财政专项资金奖励或补助的形式，鼓励农民进行土地流转。
2、建立住宅动迁和宅基地流转的农民权益保障机制。要从加快社会主义新农村建设、切实保护耕地和农民合法权益、促进农村改革发展与社会和谐稳定的高度，充分认识保护农村宅基地权益的重要性。一是对农民宅基地进行确权登记和发证。《物权法》明确把农村宅基地使用权定义为“物权”。建议有关部门应该尽快明确和赋予农民宅基地以完整的物权，对于手续齐备、符合法律规定的给予登记造册，发放具有法律效力的宅基地证书。二是积极试点，探索宅基地进入市场的流转办法。有条件的地方应着手进行搞活农村宅基地有关政策的研究。要对农民拥有的符合规定标准的宅基地，允许进入市场流转，但应严格执行一户一宅、法定面积的原则，农民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地。三是在农民外出务工期间，应保留其原宅基地，不得强行收回或变更宅基地的使用权。
关键词 宅基地使用权 抵押 风险
基金项目：本文受到南开大学2014年“天津市大学生创新创业训练计划”项目资助。
作者简介：韦想、狄志颖、吕昕，南开大学。
农村房屋作为农民最主要的财产，由于受到宅基地使用权抵押法律上的约束而无法实现融资操作，这将大大制约农村社会经济的发展。现实中，农民对宅基地使用权抵押贷款的需求愈加迫切，不少地方也逐步开始了这方面的探索。中国人民银行、银监会、证监会、保监会出台的《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》便明确提出，要探索开展农村宅基地使用权抵押贷款业务，要求“探索开展相应的抵押贷款试点”，可见，今后农村宅基地使用权抵押贷款的发展工作将得到进一步的发展。
在宅基地使用权抵押相关法律和制度不完善、农村金融服务体系不健全的情况下，开展宅基地使用权抵押贷款业务，所面临的风险会越来越突出。如何解决行使抵押权后农民失去宅基地的问题，如何对宅基地进行价格和风险评估等，都是亟待解决的问题。依法规范和宅基地使用权抵押贷款业务，防范和控制融资风险，是宅基地使用权抵押问题的一个重点。
一、宅基地使用权抵押立法现状
现行立法对宅基地使用权的抵押进行了严格限制，致使农民利用自家房屋进行融资的愿望长期受阻。《物权法》第184条规定，宅基地使用权不得抵押，《担保法》第37条亦有类似规定。从全国范围上看，宅基地使用权抵押的条件尚不成熟。宅基地是我国农民赖以生存的存在，我国农村社会保障体系尚不完善，宅基地是农民生存发展的根本。宅基地使用权的取得实行“一户一宅”原则，农民流转宅基地后再申请的不予批准。一旦农民失去宅基地及其上的住房，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。
在我国《物权法》在第三编中，宅基地使用权的用益物权性质得以确认，宅基地使用权人对宅基地依法享有占有、使用和收益的权利，这是与现行立法对宅基地使用权流转和抵押的严格限制相矛盾的。《物权法》第180条规定，抵押人所有的建筑物和其他土地附着物可以抵押；《担保法》第34条规定，抵押人依法有权处分的房屋和其他地上定着物可以抵押。农村房屋当然属于以上两条规定的范围，依法可以抵押。但由于“房地一致”的原则，宅基地使用权无法抵押，则宅基地上的房屋抵押也归于无效，二者相互冲突、相悖相离。
在宅基地使用权抵押方面，一些学者的立法建议稿也值得参考。王利明教授主持的《民法典（草案）・物权编》中第896条便规定，不得在宅基地使用权上单独设定抵押权，但可以就宅基地上的房屋设定抵押权，因实现抵押权而导致房屋所有权发生转移时，宅基地使用权应当一并转移。此规定明确了宅基地使用权不能单独抵押，但可与房屋一并抵押。这在立法技术上很好的避免了《物权法》和《担保法》的冲突。给宅基地使用权抵押的制度设计提供了参考。
二、 农村宅基地使用权抵押实践探索
现行农村宅基地使用权抵押试点实践运作存在几种模式：
（一）变更宅基地使用权之属性以抵押
这一模式是将宅基地使用权的属性变更为集体建设用地使用权再进行抵押贷款。成都市便采用了这一模式推进宅基地使用权抵押贷款工作。根据《成都市农村房屋产权抵押融资管理办法（试行）》，抵押人办理农村房屋及其附属的宅基地使用权抵押贷款时，应将该宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，在国土资源管理部门办理登记手续。就已变更的集体建设用地使用权，向集体土地所有权人申请办理出让，并承诺放弃今后申请宅基地的权利。使用权的出让申请得到办理后，可向金融机构申请抵押贷款，用于抵押的农村房屋及其附属的集体建设用地使用权应当一并抵押。农村房屋及集体建设用地使用权抵押要实行登记制度，由所在地的房屋登记机构进行登记，抵押权自登记时设立。成都市的措施是变更宅基地使用权的属性进行抵押的典型例子，这一模式实际上直接回避了宅基地使用权抵押在法律上受限的问题，但也存在缺陷，由于土地的属性在抵押过程中被改变，如此，宅基地使用权在抵押时便已经丧失了，这将在一定程度上损害农民和农村集体经济组织的利益。
（二）宅基地使用权直接抵押
该模式是将宅基地使用权进行直接抵押，但在抵押过程中引入担保机构以降低风险。农民把宅基地使用权抵押给银行，向其申请贷款。当地的农资担保公司依据贷款合同提供担保。若贷款到期时农民无法还清款项，担保公司负责承担连带清偿责任，对银行进行清偿后，再与农民协商处理抵押的宅基地使用权。把担保公司引入到宅基地使用权抵押过程中，避免改变宅基地使用权的性质，还降低了抵押贷款的风险，有利于促进宅基地使用权抵押贷款业务顺利开展。
在广东省郁南县，支持“具有郁南户籍、有信用、有一定资金、有规划、有抵押物、信用良好的”农户新建、改建、扩建自住房屋的宅基地抵押贷款，农民申请宅基地使用权抵押贷款时，必须有所在集体经济组织中三分之二村民的签名证明，相关部门进行审核后，再对抵押物进行价值评估，担保方为郁南县国鑫投资有限公司，其承担连带清偿责任；金融扶贫担保基金向国鑫公司承担担保责任 。除此亦有，重庆市政府组建农村融资担保公司，成立农村抵押贷款风险补偿专项基金，逐渐放开对宅基使用权抵押的政策限制，在试点农村进行宅基地抵押贷款的探索。
（三）房屋所有权抵押，宅基地使用权间接抵押
农民以房屋为抵押物进行抵押贷款，兼及所附随宅基地使用权实现抵押权。从目前实践来看，各试点多是在相关规范性文件中规定，农民以宅基地上的房屋作为抵押物向金融机构申请贷款，房屋所有权因实现抵押权时的拍卖或变卖发生权利移转，其宅基地使用权应当与其一起进行拍卖、变卖并实现移转。这一模式与王利明教授主持的《民法典（草案）・物权编》中关于宅基地使用权抵押的建议大体相同。在房屋所有权上设定抵押，在抵押权实现过程中才发生抵押房屋附属的宅基地使用权的转让问题，既不违反“房地一体”原则，还变相的规避了法律对宅基地使用权抵押贷款的禁止性规定，使其存在一定的合法性。 三、宅基地使用权抵押贷款风险分析
（一）金融机构面临的风险
1. 抵押物登记难以办理。财产抵押必须办理抵押物登记，否则抵押权人的权利不受法律保护。因此不管是房屋所有权还是宅基地使用权的抵押，均需办理抵押物登记。对宅基地使用权进行抵押时，其上的房屋等附着物必须一并抵押；对房屋所有权进行抵押时，附属的宅基地使用权也不能与之分离，这是房地一体原则所决定的。但《物权法》以及《担保法》都明确地将宅基地使用权排除在抵押财产之外，在法律对宅基地使用权抵押持禁止态度的情况下，无疑会使宅基地使用权的抵押登记成为不可能。而法律规定，当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人，如此，作为抵押权人的金融机构之权利得不到保护，利益极易受损。
2. 抵押权实现困难。由于法律在宅基地使用权流转之上的所作的限制，抵押权难以实现。《土地管理法》对宅基地的取得和流转作出了明确的主体资格限定――只有宅基地所在的农村集体经济组织成员才能取得宅基地。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》及《关于加强农村宅基地管理的意见》也对宅基地的受让主体作出严格限制，严禁农民宅基地向城镇居民出售，严禁有关部门为城镇居民在农村违法建造和购买的房屋发放土地使用权证和房产证。只有宅基地所在的集体经济组织的成员才能受让宅基地使用权，绝对排除城镇居民的购买权。因此，宅基地使用权的抵押权实现时，移转登记只能发生于宅基地所在的集体经济组织的成员之间，排斥其他人的参与，如此抵押权的实现便被限制在一个很小的范围。在农民无法清偿债务而要对宅基地进行处理时，很容易面临无人对其进行购买、拍卖的情形，这无疑会增加金融机构办理宅基地使用权抵押贷款的风险。即使一些地方政府出台规范性文件，颁布支持宅基地使用权抵押的措施，也因宅基地使用权流转的主体受法律限制而无法抵消金融机构的贷款风险。
（二）农民面临的风险
宅基地是农民安身立命的基础，是农民赖以生存的所在，也是农民手中最重要的财产之一，是其生活发展的必需品。农民利用宅基地进行抵押融资，满足自身的需求，实现了农民对宅基地所拥有的权能与权益，发展了农村经济，同时也承受着相当大的风险。
宅基地使用权抵押的相关制度不完善，隐性抵押普遍存在，不受法律保护，农民所面临的风险巨大。由于缺乏法律规范，抵押人和抵押权人利益得不到保障，极易产生法律纠纷。而农民普遍知识能力水平较低，法律意识不强，在融资纠纷中通常处于弱势的一方。在农村隐形交易市场，由于缺乏规范性程序，且在典型熟人社会的农村，当事人极易背弃书面协议而采用口头协商的方式完成交易，纠纷产生时便无足够的证据支持，合法利益也得不到保障。且由于农村保险业务尚未全面展开，农村社会保障制度不完善，一旦遇到自然灾害等不可预知的因素，便会直接影响到宅基地使用权及附属房屋的市场价值，给农民及金融机构都带来巨大的风险。
宅基地使用权抵押贷款的配套制度不够完善，针对农村土地和房屋的价值评估制度尚未形成体系，无法满足现实需求；农村社会保障制度不健全，抵押权实现之后农民居无定所的风险难以解决。一旦贷款到期而农民无法清偿债务，发放贷款的金融机构将处分作为抵押物的宅基地使用权以行使抵押权，这时，农民将面临无家可归的风险。在农村社会保障制度尚未健全的情况下，对失去宅基地的农民的后续保障无法跟上，农民将面临失去居住权的风险。
四、 完善宅基地使用权抵押制度的建议
（一）明确宅基地使用权期限和抵押登记
现行法律并未限制宅基地使用权的期限，考虑到其保障性的性质是极为合理的。但抵押权实现后，宅基地使用权的受让人或抵押权人获得无期限的宅基地使用权，显然是不合理的，这也会损害其他集体经济组织成员的利益。基于这种考虑，为保障农村集体经济组织成员及后来人公平取得宅基地的权利，法律应为通过抵押权的实现而取得的宅基地使用权设立一种退出机制，即给抵押权人或受让人对宅基地的占有和使用设立一个最长期限。出于消除城乡差距、逐步取消城乡二元结构社会的考虑，可参照城市居住用地用途的建设用地使用权的期限，定为七十年。
建立并完善宅基地使用权抵押的登记制度，是降低宅基地抵押融资风险的重要手段。产权明晰是市场交易的基本，要推进宅基地使用权抵押融资，关键在于完善宅基地使用权登记，建立产权清晰的农村宅基地产权管理制度。现今农村宅基地使用权登记发证制度已经确立，在此基础上，要进一步建立和完善与宅基地使用权抵押贷款密切相关的抵押登记管理制度。为了更好的保护农民和金融机构的权益，维护农村土地市场正常发展，各地方政府应在相关的规范性文件中作出规定，对于农村宅基地使用权的抵押，应采取登记生效主义，由所在地的房屋登记机构进行登记，抵押权自登记时设立。
（二） 确立宅基地使用权抵押的工作程序
金融机构办理宅基地使用权抵押贷款业务的主要工作程序包括：受理抵押申请、贷前对申请人的调查、贷款审批、贷款发放、贷后管理和贷款回收几个阶段。农地金融机构在受理宅基地使用权人的抵押请求后，主要审查农户抵押房屋的市场价值、抵押人有其他处所的证明、还贷能力、信用度、抵押贷款的用途等等。金融机构在办理宅基地使用权抵押时，应当着重对贷款用途、债务人的还贷能力进行严格筛选，避免产生过多的不良贷款。农地金融机构审查通过后，除紧急情况外，一律分期发放贷款。双方在签订合同时，应当赋予金融机构用款监督权，赋予农户用款如是报告义务。金融机构可以主动审查农户贷款使用情况，或者要求农户按期提供贷款使用情况。贷款期限届满后，借款人不还款的，应当及时通知借款人按期还款，并给予一定的宽限期，在此期间内计算贷款利息。期限届满，借款人若不能还款的，农地金融机构可以依法行使抵押权，变卖抵押财产，优先受偿。
（三）建立健全宅基地使用权抵押配套制度
另外，金融机构应坚守安全性经营原则，结合当地开展宅基地使用权抵押贷款业务积累的经验和规则，对所在地农村宅基地开展详尽的调研，谨慎开展贷前审查和风险评估，结合实际情况，不断调整开展宅基地使用权抵押贷款业务的操作规程，顺利开展农村宅基地抵押业务。积极探索多种担保方式，如农保中心担保、基金担保、农户联保等，以求最大限度的防范信贷风险，保障信贷资金的安全。
（四）切实保护农民权益
钟某签订了一份房屋租赁合同，由我租
住钟某的房屋。为便于居住，我花了4．3
万余元，在房屋空地上建了厨房、卫生
间。如今房屋租赁合同到期，我认为厨房
和卫生间是自己独立所建，应当享有所
有权。但钟某以空地是他家的宅基地为
由反对，不仅要我无条件走人，而且不同
意给予我任何补偿。请问，钟某的做法对
吗?
江西省兴国县人民法院颜东岳答：
你的确不能主张厨房和卫生间的所有
权，但你可以要求钟某给予相应的补偿。
一方面，尽管厨房和卫生间是你独
立所建，但它只是个添附物。添附是附
合、混合的通称，是指不同所有人的财产
或劳动成果结合在一起而形成一种新的
财产。你因租住钟某房屋，得以在钟某房
屋空地即宅基地范围内进行建造，并因
此产生了新的财产即厨房和卫生间，但
它只能是在钟某已有房屋基础上的添
加，附合于钟某原有的房屋。
另一方面，你不能获取厨房和卫生
间的所有权。添附物的所有权归属，一般
由当事人协商。如协商不成，司法实践中
通常采取3种方式确定添附物的所有
权，一是恢复原状，各归其主；二是维持
现状，使原物的各所有人形成共有关系；
三是维持现状，让添附物归一方所有，另
一方给予一定补偿。但无论哪一种方式，
均必须以行为合法为前提。你虽已在钟
某宅基地范围内建造厨房和卫生间，但
你并不是宅基地法定使用人，我国实行
房屋所有权与宅基地使用权不可分离制
度，鉴于钟某是法定的宅基地使用人，决
定了房屋与宅基地只能同归钟某，而你
不能享有所有权或与钟某共有。
再一方面，钟某应给你相应补偿。如
果添附物不仅使原物的形态发生变化而
成为新物，且增加了物的经济价值，一般
不应恢复原状。要是将你所建的厨房和
卫生间拆除，恢复原有的地形地貌，不仅
损害了已经存在的价值，你的花费将成
为乌有，钟某也不能获得实际利益，在经
济上无疑是不合算的，但钟某并不因此
而理所当然取得新增部分的价值，必须
支付对价，以保持利益的平衡，即应给你