时间：2022-10-08 01:17:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产企业经营论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；经营者业绩；业绩评价；非财务指标
随着我国市场经济的不断深化，中国的房地产行业得到了长足的发展。房地产业已经成为国民经济的基础性和先导性产业，对于社会和经济的发展起着巨大的推动作用。伴随着房地产市场的兴盛局面而来的，是我国房地产行业企业业绩的飞速增长，甚至远超过各大房地产企业的预期。仅2009年，中国房地产业销售量达到百亿的企业就有27家，远超过2008年的两倍之多。销售总量排在前5名之内的万科企业股份有限公司，绿城房地产集团有限公司，保利房地产股份有限公司，上海绿地集团有限公司以及中国海外发展有限公司的销售额全都超过了400亿，而其中绿城房地产集团有限公司更是以251％的同期相比速度增长。在土地储备方面，以恒大地产为代表的十大房地产企业土地储备超过3.2亿平方米，新增土地储备统计达2500万平方米。这些相关数据都说明了，我国房地产行业企业业绩正在以惊人的速度增长。但是越来越多的学者以及房地产行业的投资者们开始关心我国房地产行业企业业绩的增长是否是其经营者努力的结果。因为某些用来客观评价经营者业绩的相关指标并没有与房地产企业业绩的增长呈显著正相关关系。因此，对房地产企业经营者业绩评价的研究是非常具有理论和现实意义的。
一、国内外对业绩评价的研究现状
1.国外的研究现状
19世纪末的业绩评价方法一般只以某些关键的财务指标作为考核标准，其中主要是涉及会计收益的指标，如：净利润、营业收入、利润率、投资报酬率、每股收益等，它们都是以一定时期的会计利润为基础的短期业绩指标。20世纪末期，EVA(经济增加值)理论的诞生和发展，成为了世界企业业绩管理史上的一座里程碑。直到现在，EVA理论和方法都是被学术界和企业界所广为沿用的最前沿的业绩评价方法之一。
1982年，总部设在纽约的思腾斯特管理咨询公司(SternStewart Company)提出了EVA的概念，并将其注册为该公司的商标。EVA强调的是一种“经济收益”，是通过对投资资金“机会成本”的测算，突出强调企业是否创造价值，关键在于分析企业对股东资本的回报是否超过了资本的“机会成本”。如果EVA为正值，则反映企业创造的收益高于股东投入资本的成本，为股东创造了价值；如果EVA为零，则表示企业只为股东创造了最低风险报酬；如果EVA为负值，即使会计利润为正数，也表明企业不但没有创造价值，反而在销蚀股东投入的资本价值。
而同样是产生于20世纪末期的平衡计分卡理论(简称BSC)。则在EVA理论的基础上平衡了财务指标和非财务指标之间的权重，也是目前世界上最流行的业绩评价系统之一。它实现了指标体系的之间的平衡，包括财务与非财务指标、长期与短期指标、定量与定性指标、主观与客观指标的平衡。平衡计分卡通过顾客(如顾客满意度和市场占有率)、内部业务流程(如产品质量和交货时间)、学习和创新(如员工技能)方面的业绩评价指标来补充传统的财务指标。平衡计分卡很快引起了理论界和企业界的兴趣，使得其理论和方法不断被完善和发展并一直沿用至今。
2.国内的研究现状
与国外相比，我国的业绩评价工作起步较晚，未能产生像国外那样丰富的理论和方法。但是由于我国一直比较重视业绩评价问题，因此业绩评价理论在我国的发展速度很快。我国对业绩评价的研究成果主要集中在90年代以后的现代企业制度建设时期。
中央政府自建国以来颁布了多套企业业绩评价指标体系，但在研究的初始阶段颁布的评价体系在科学性和合理性上还很不足。直到1999年6月，财政部、国家经贸委、人事部、国家计委联合颁布了《国有资本绩效评价规则》及《国有资本绩效评价操作细则》，对国有企业的业绩评价进行重新规范。重点是评价企业资本效益状况、资产经营状况、偿债能力状况和发展能力状况四项内容，这四项内容的评价由基本指标、修正指标和专家评议指标三个层次，共计32项指标组成。初步形成了财务指标与非财务指标相结合的业绩评价指标体系。
目前，国内关于EVA相关的理论文献主要还是以介绍和消化国外研究为主。这种消化和吸收主要集中在两个方面：一是介绍、分析与评价EVA管理体系。二是利用EVA指标对中国上市公司进行业绩评价和投资分析。在经历了EVA理论认识阶段后，国内学者对EVA的研究更多的集中于EVA在企业的业绩评价实践中的应用上。目前，国内的青岛啤酒、TCL集团、东风汽车、宝钢股份等一些大中型企业尝试引进了EVA，将EVA作为经营业绩评价指标，只是由于时间较短和缺少实践经验等原因，暂时还没有达到理想的效果。
我国对于平衡计分卡的研究尚处于初级阶段，2000年，平衡计分卡的概念开始被引进中国，但目前关于这一理论的实际应用和理论研究仍缺乏系统性和技术性的内容，因此，这方面的规范研究还值得我们进一步的深入。
二、我国房地产企业对于经营者业绩评价的现状及存在的问题
以2008年为例，我国房地产企业的平均利润在此年内出现了整体下滑。行业龙头万科地产的利润率降至26％，富力地产的利润率也下调至20％以内。但是根据对30家A股房地产上市公司的年终财务报表的统计，发现经营者薪酬依然是降的少涨的多。26家数据齐全的房地产企业中，仅6家经营者薪酬下降，3家持平，17家经营者薪酬依然是上涨的，且平均涨幅达到163％。我们知道经营者薪酬做为对经营者经营成果的回报，应与经营者的经营业绩正相关，但是我们从事实中得到的结论却与此相悖。这说明我国房地产企业对于经营者业绩的评价尚有许多问题：
1.概念的界定
我国房地产企业对于经营者业绩评价尚存在概念不明确的问题，即把经营者业绩与企业业绩相混淆。企业业绩中包含了经营者业绩，经营者业绩需要通过企业业绩来表现，但是二者在业绩评价体系中是完全不同的两个客体。如果不能做到正确区分企业业绩与经营者业绩之间的关系，就无法做到对经营者业绩的客观评价，而不科学的业绩评价体系也将使房地产企业的内部管理更加混乱。
2.评价的方法
目前我国房地产企业对于经营者业绩的评价多选用定量分析的方法。这种方法的缺陷是无法客观评价与企业的无形收益或长远利益相关的经营者行为，从而导致经营者由于过分看重企业的短期利益而忽略了企业的长期发展。这对企业的持续经营是十分不利的。例如经营者对于员工的培训和成长的关注度，该企业内部员工的满意度以及经营者应承担的社会责任等。相反，如果经营者做出了对企业长远发展有益的决策，但是却由于没有得到企业的客观评价而计入自己的业绩中，结果是会伤
害经营者的个人感情，削弱其工作的积极性。而这显然与企业设置经营者业绩评价机制用于起到激励作用的初衷不符。
3.评价的指标
我国房地产企业对于经营者业绩的评价主要选取的是财务指标，例如净资产收益率。首先，我国房地产企业具有特殊性。我国房地产行业与世界发达国家同行业相比，尚处初级阶段，如市场机制不健全、监管力度不足，房地产市场应有的信息对等、供需平衡作用等未能得到充分发挥。且在国家屡次出台相关政策限制商品房价格上涨，普通民众对房产仍持观望态度的大形势下，房地产企业面临的生存环境十分复杂，仅以财务指标为导向对经营者进行业绩评价已很难应对环境的变化。其次，这种指标选取方法很容易导致经营者出于追求个人利益的目的，利用其在企业中的特殊地位人为地操控财务指标。
三、改善我国房地产企业经营者业绩评价机制的建议
1.明确经营者业绩评价的概念
应从以下三个主要方面来界定经营者业绩的内容：
(1)评价的主体：经营者业绩的评价主体是全体股东。
(2)评价的客体：经营者业绩的评价客体是企业的决策者和高级管理者。
(3)评价的目的：经营者业绩的评价目的是检验其努力程度以及是否完成了受托责任。
2.将定性分析方法和定量分析方法有机相结合
我国的房地产企业可以借鉴国外的成功经验和理论，例如平衡计分卡，努力将定性分析方法和定量分析方法有机地结合起来。但我国是以公有制为主体的社会主义市场经济，不同于西方国家的私有制经济。因此照搬西方国家现有的业绩评价理论无法做到正确评价我国房地产企业的经营者业绩。企业只有在实践过程中担负起建立正确的经营者业绩评价体系的责任，设置研发基金和加大人才培养力度，自主加强该领域的理论研究建设，才能形成一套有效的，符合本企业自身特点的独创性业绩评价体系。
3.将非财务指标纳入经营者业绩评价体系中
非财务指标比财务指标更少受到外界环境的干扰，而且可以解决财务指标的不全面性以及短期性等问题，因此非财务指标可以更准确的评价企业经营者的经营成果。但非财务指标的不足是某些指标在量化过程中容易参进个人感情因素，主观性比较强。因此必须将财务和非财务指标结合起来才能对经营者业绩作出全面的衡量，使其更加努力地为企业的生存和发展服务。这里列举几个比较具有代表性，量化过程相对简单的非财务指标。
(1)经营者的个人素质方面：包括经营者的学历背景，经营者每年做出重大决策的个数及其正确性，经营者的信誉(即承诺的兑现或是既定目标的完成质量)以及经营者在本行业内的从业年数。
(2)经营者的社会责任感：企业每年对公益事业的贡献或遭遇重大自然灾害时的捐款数额。此数据亦能代表本企业的社会形象及在公众心目中的地位。
(3)员工方面：包括新老员工的比例(以三年为界限)，每年对员工的培训项目数及时长，员工薪水增长率，员工满意度等。
4.加强对房地产企业经营者的思想道德教育。企业的经营者由于其在企业内部的高地位，高权利，而往往忽视了自身的道德素养的发展。因此“再教育”便有了必要性。只有通过持续的学习和思考，才能保持经营者自身的先进性，使其承担起更多的社会责任来。
5.优化公司内部监管制度。加快对公司内部结构的优化和改革，明确每名员工的职责和权力，使每名员工都能起到监督的作用，负起监督的责任。
6.完善房地产市场机制，加大对房地产市场的监管力度。根据我国房地产行业所具有的特殊性，进一步完善我国的房地产市场机制，建立健全的社会住房保障体系，坚决制止炒房，抄地皮等投机行为。更要杜绝治标不治本的“面子”政策。同时也可以设立专门的监管机构，一方面监督本行业内的不正当竞争行为和秩序混乱问题；另一方面监督各房地产企业的内部治理结构是否合理，业绩评价机制是否科学等，使市场发挥出其特有的自发调节供需平衡等优势，从而从根本上解决我国房地产行业所存在的问题。
参考文献：
[1]程承坪：论企业家人力资本与企业绩效关系，中国软科学，2001(7).
[2]王文群等：房地产经济学，北京：经济管理出版社，2003.
[3]Simsek,Zeki.CEO tenure and organizational performance：Anintervening model.Strategic Management Journal,2007.
[4]钟磊，王鲁捷：企业经营者绩效考核指标探究论，经济学动态，2003(2).
关键词：房地产企业；财务风险；内部控制；风险管理
一、房地产企业财务风险的及成因
（一）财务风险的概念
财务风险是指由于各种意外和不可控因素导致企业在一定时间和范围内实际财务成果与预期成果发生偏离的情况，这种状况可能会使企业蒙受经济损失或或者更大的收益。
（二）财务风险在中小房地产企业中的成因及表现
结合我国中小房地产企业特点、市场状况与国情，财务风险的成因与表现在以下几个方面：1、负债经营模式所导致的财务风险。所有事物都具有两面性，负债经营模式也不例外，它是我国中小房地产企业产生财务风险的主要原因。我国中小房地产企业均采用负债经营模式，而企业过度负债会为企业财务风险的产生埋下隐患。2、国家宏观调控所导致的财务风险。国家对于房地产市场的宏观调控力度随着十的召开达到高峰。首先，胡总书记提出要大力推行城镇化这一发展道路，为三四线城市的中小房地产企业发展勾勒除了广阔的空间。而中央于十后仍旧坚持“房地产市场调控不放松”，使得中小企业面临经营困境外，房地产企业的筹资活动也受到相当大的影响。2、资金回收不足所导致的财务风险。高负债经营模式下的中小房地产企业，本金偿还主要依靠房屋销售所带来的收益。但是在当前市场环境下，中小房地产企业的经营范围多处于三四线城市，这类城市人口流动性很弱，缺乏对房产的刚性需求；并且在过去几年中，许多三四线城市的土地供给极度膨胀，造成房地产供大于求，许多楼盘折价销售，资金回笼不理想，造成经营困难，加大了企业的财务风险。
二、中小房地产企业财务风险的应对措施
（一）负债经营所导致的财务风险的对策
我国中小房地产企业在应对负债经营所导致的财务风险时，应充分发挥负债经营的优势，防范和消化负债所带来的财务风险。首先，应该树立正确的风险防范意识，建立有效的应对策略。企业应结合自身实际与外部情况，度量经营风险和财务风险的组合关系，建立健全财务信息处理系统和风险防控组织，通过这些工具制定谨慎的负债计划并做好相应的还款计划。其次，财务风险管理的关键在于保持合理的资金结构，维持适当的债务水平。通常来说，房地产的开发周期为2-4年，企业应当更具开发周期来合理安排资金结构以及负债比率，在实际工作中，企业确定合理负债比率时还应该注意以下几个方面：第一，企业负债具有固定性，但市场却是多变，因此，中小房地产企业不应单纯的利用财务杠杆，追求最佳资本机构，而是保持低水平的负债率，空出一部分负债能力和变现能力强的流动资产来保持企业财务的灵活性。
（二）国家宏观调控所导致的财务风险的对策
1、排除盲目扩张。目前我国中小房地产企业正处于宏观经济增速放缓的背景之下，在做出投资决策前应开战投资可行性分析，关注市场发展方向与走势，选择合适的投资范围及实际，在防范企业财务风险的同时提高资金的使用效率。2、避免不合理融资。高负债的经营方式已经越来越不适合目前的中小房地产企业。从理论上讲，应该将企业的资产负债比率控制在50%以下为宜。结合自身特点及外部环境做出合理的资金需求量预算，降低股利发放以获取更多的留存收益，防止财务风险的加剧。3、规范管理企业现金流。企业应通过科学有效的方式合理规划现金流，使其满足企业日常运营或面临突发状况的需要；建立健全内部控制系统，加强对现金的监控；加强财务管理来实现资源合理配置，提高资金周转率，最终实现防控财务风险的目的。
（三）资金回收不足所导致的财务风险
中小房地产企业不光可以通过引导消费和策划适宜的销售策略来加快资金回笼速度，还可以通过科学管理成本费用，从而控制企业资金流量而实现。企业经营主要业务前，该业务各环节都应严格执行成本费用控制预算制度；经营主要业务时，应及时跟业务进度，重视业务流程设计和各流程的实际完成情况，避免由于返工所造成的成本费用的增加；业务结束后，应及时检验业务完成状况是否符合合同标准，各项费用是否在合同规定的限额之内，防止不合理的费用增加到结算成本当中。最后，还要将业务结束时实际发生成本费用总额与业务预算进行比对分析，对企业在业务流程中的成本费用控制水平作出评价。
三、研究结论
中小房地产企业是我国房地产企业中一个特殊的企业群里，该群体比较大型房地产企业来说，企业所有者能力范围比较有限，企业所在地多位于三四线城市，而三四线城市房地产市场较大型房地产企业所在的一二线城市来说比较低迷，人口流动性较低也导致了居民对房产的刚性需求不高，经济发展较慢造成购买力不足。所以，房地产企业应从企业建立初期建立健全内部控制制度和财务风险防控部门的建设，做好市场需求度调查，结合经营所在地需求状况及土地情况与自身的能力状况建立有效的内部控制制度与财务风险防控制度；做好项目成本的控制筹资额的预测，抓好日常现金流量的管理，避免资不抵债的发生；投资项目前利用好市场信息甚至专业人员及部门做好可行性分析；密切关注国家宏观调控政策与市场环境的转变，抓住良好的投资与开发时期以增加企业盈利能力，更要分析合适的开发与投资收缩时期，避免企业投资开发不合理所造成的资金链断裂等财务问题。
参考文献：
[1]刘丹丹.房地产上市公司财务风险控制研究.先建筑科技大学硕士论文,2012（5）.
[2]胥玉娥.“大会计”管理模式下基层央行事后监督的职能定位研究.经营管理者,2012(18).
[关键词] 房地产企业 财务风险 资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、 “四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
论文摘要:人力资源管理对房地产企业来说是一项十分重要的工作。本文从人力资源管理的内涵及其作用出发，结合房地产行业的现状以及在人力资源管理中存在的问题，讨论了加强房地产行业人力资源管理的途径和策略。
1 人力资源管理的内涵及其作用
“人力资源管理”(HR)的定义为:“运用现代化的科学方法，对与一定物力相结合的人力进行合理的培训、组织和调配，使人力、物力经常保持最佳比例，同时对人的思想、心理和行为进行恰当的诱导、控制和协调，充分发挥人的主观能动性，使人尽其才，事得其人，人事相宜，以实现组织的目标”。人力资源管理的目的和愿景是通过对人力资源的开发与管理投资于人力，实现人力资本的升值，进而为企业创造更好的价值。
人力资源部门的作用主要体现在:1)创造适当的组织文化氛围;2)保留组织所需的人才;3)明确员工培训的指导方向和内容;4)缓解员工工作压力，维护并提高士气;5)培养员工对组织的认同感和献身精神。
由此可见，人力资源对于企业来说，具有举足轻重的作用，具体的房地产行业也是如此，所以，我们必须认清房地产行业人力资源管理存在的问题，来进一步提高房地产行业的人力资源管理。
2 房地产行业人力资源管理的现状及其问题
2.1 房地产行业人力资源管理的现状
研究资料表明，目前，我国大多数房地产从业人员受性别、年龄、婚姻状况、童年生活状况等因素的影响，其人格特征较为内向，个人主观意识起决定作用，情绪稳定性较差。在具体的企业行为中，从业者能够依据客观和理智作出判断，决策比较果断，但领导者过于主观和独断，缺少组织和计划，总体上偏向于独断型和安逸型的领导行为。在工作中，从业者普遍存在业务素质不高，缺少政策和理论学习，有一定的盲目性，人与人之间存在戒备心理，缺少民主气氛和凝聚力，缺乏对人才的培养和选拔。受外界因素的影响，男性的成功比率高于女性;年长者较年轻者决策更为理智和果断，但缺乏竞争意识;文化程度高的从业者更利于企业的决策和发展。
2.2 存在的问题
(1)企业机制中存在问题
企业的重大决策权集中在政府行政部门，企业在机构设置、干部任免、职工进出、工资标准等方面自主权不够。更多的人动时因为企业制度存在问题。由于制度的原因，员工在工作岗位上找不到自己的位置，找不到努力工作的远景目标。
(2)人才短缺
对于现阶段的房地产企业而言，核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特质是具备综合型经营能力，既要具有一定的工程建筑、规划设计专业知识和项目统筹管理能力，又要具有开阔的思维视野和经营决断、市场把握、社会关系协调、资金运作等综合能力，而这些能力都需要较长时间的锤炼才能培养起来。因此，很多企业都不惜重金四处猎取这类人才。同时，随着房地产产业链分工的日趋专业化，企业对细分的“专业化经营人才”的需求也显著增大。包括项目经营人才、物业经营人才、金融投资运作人才、跨区域经营人才、国际化地产经营人才等。
(3)人才匮乏制约组织管理模式建设
中国大多数的房地产企业仍处于项目运作阶段，人员规模小，公司的组织模式基本围绕项目展开，组织机构灵活，组织管理相对简单。而较大的房地产企业，则是从区域公司或项目公司扩张发展而来。随着规模的扩大，组织管理与运营模式越来越复杂，组织管理能力成为大型房地产企业发展的主要瓶颈。同时，囿于关键人才的缺乏，科学理想的组织架构很难真正有效运行。因此，大型房地产企业集团的组织模式普遍处于探索实践中。
3 强化房地产行业人力资源管理的对策
针对以上提到的房地产行业人力资源管理的现状以及存在的问题，提出了以下强化房地产行业人力资源管理的对策:
3.1 坚持企业领导要高度重视的原则
企业的主管领导要把人才问题当成一种战略来考虑，授权人力资源管理部门成立由高层管理人员、资深技术专家、企业优秀骨干和技术人员代表组成的专门评选机构，根据企业发展的需要，制定出严格的评选标准和要求，由人力资源部门负责。把权力交给人力资源部门的相关人员，使其感受到自己的重要性，从而提高自己的工作热情，将给企业带来更大的汇报。
3.2 提高房地产企业人力资源的整体素质，特别要加强管理人员队伍的建设
培养选拔优秀的房地产职业经理人才是提高整个企业管理水平的有效措施和必要途径。应通过对现有企业领导层人力资源的发掘和培养，使一般的企业经营者上升为知识型领导。也可以招聘引进知识型领导，为他们创造宽松的工作和生活环境，以便充分发挥他们的智慧和才干。同时，注意对决策层人员实行目标责任制，规定年度或项目利润指标，适度激励，奖惩分明。这样做既增加了他们的压力，也增强了他们的活力。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要，增加了满意程度。
3.3 房地产企业应对决策层人员实行目标责任制
规定年度或项目利润指标，完成指标，有奖;反之，则罚。这样做既增加了他们的压力，也增强了他们的活力。这种外在压力转化为内在动力，可成为激发他们活力的源泉。使他们在实现企业目标的同时也实现了自身需要，增加了满意程度。
3.4 采用“适才原则”
把适当的人安排在适当的位置上是用人的最高准则。正如管理理论不论先进只论适用一样，适才比优秀的人才更重要。把一个能力不足的人安排在一个他不能胜任的职位上，那是强人所难，被用人也不必受宠若惊，这决不是件好事，经受了不适应的折磨，才知道那滋味的确不好受。而把一个能力非凡之士安排在一个平凡的职位上，那是对人力资源的浪费，没有哪个公司可以经得起这种浪费，杰出人才最终也只会弃你而去。
3.5 注重科学有效的培训，开发人力资源
当下房地产业的新技术、新理念、新的管理模式层出不穷。要注意提高现有人才的素质，特别是要重点培养房地产专业技术人才与中高级管理人才，并通过多种途径和手段，对新员工、工程技术类人员、管理类人员、主要客户进行相应的培训课程设计，分层次地对专业知识、技能、企业制度文化等内容进行深度培训。要依据组织的战略，在与员工全面沟通的基础上，为员工设计富有弹性的职业生涯，同时结合企业的发展需要和员工工作内容、职业生涯，为其设计培训和开发的系统计划，提供员工开发技能和自我管理的机会。
3.6 加大人才培养力度，致力于创建学习型组织
内部培养人才，有利于企业文化的传承，有利于组织的稳定发展，有利于打造配合默契的管理团队。因此，一些地产企业集团构建了系统的人才培养体系，针对不同类别和层次的人员，采取不同的培养方式，营造学习氛围，致力于创造学习型企业，孕育企业核心能力。
4 总结
随着行业竞争的加剧和企业的加速扩张，房地产企业的高管激励与约束、规模化发展遭遇的人才瓶颈、国企改制中人力资源管理的和谐转型等成为行业人力资源管理的焦点问题。因此，房地产企业要想在复杂环境中驾驭自己的市场经营活动，求得经济效益的提高，必须在企业人力资源管理工作上下功夫，只有这样，房地产行业才能保持持久的发展。
参考文献
一、税务筹划在房地产企业中的具体应用
（一）准备阶段的税务筹划
（1）选择恰当的组织形式以及结构。个人独资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式。根据我国税法规定，前两者可以免交企业所得税。而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税，同时，税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税。尽管从缴税方面考虑，前两个组织形式对促进企业的发展更为有利，但是，在财务管理以及公司治理方面却也是各有利弊。因此，企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择。企业的组织结构主要包括子公司和分支结构。分支机构不具备法人资格，其相关税额由总部统一缴纳，总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得，从而实现降低纳税额的目的，但是，总公司却是要为分支机构承担部分连带责任。子公司拥有独立的法人资格，其在税款上需要自行缴纳。总公司无法借其实现纳税额降低，但亦不需要承担过多的连带责任。所以，在选择组织结构时，需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择。
（2）选择合理的筹资方式。通常情况下，房地产开发企业都具有经营周期长、资金需求大等特征。这些特征使得企业的融资难度加大。目前，房地产企业的融资方式主要包括：银行信贷、吸引外资、资本市场融资等。其中，最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资。前者无需偿还，但是，要分给投资者股利，相对筹资成本偏高；负债筹资虽然筹资成本低，但是，需要向投资者支付大量利息，但利息可以用来抵税，不过容易引发企业资本结构或者财务管理等方面的风险。另外，融资租赁也不失为一个好的融资方式，其能够有效降低企业的资金周转压力，并且，还能使得该方式下购买的固定资产用于“双重抵税”。因此，房地产企业在选择筹资方式时，应根据自身当前的经营状况以及未来发展需求等进行全面考虑。
（3）选择适当的建设项目。建设项目的选择，主要从地址以及规模两方面进行考虑。目前，在我国的土地增值税法中明确规定：当纳税人建造商品房出售时，其增值额尚未超过扣除项目金额20%时，并不征收纳税人的土地增值税。这一优惠政策，为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据，并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间。
（二）项目建设阶段的企业税务筹划
（1）选择合理的建设方式。对于房地产企业而言，房地产项目的建设方式可选性较强，例如：代建方式以及合作开发等。选择合作开发模式时，如果是甲方出资，乙方出地，项目建成之后，双方按照之前的约定分配房产，土地增值税暂免征收。同时，对于以不定产投资入股的一方，税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险，但其在转让股权时，不需要缴纳营业税。选择代建方式时，代建方向客户收取一定的代建费，由于房地产权属并没有发生转移，所以，其无需缴纳土地增值税。
（2）成本费用以及利息的合理扣除。对于房地产企业来说，其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策，最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中。税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定，例如：固定资产或者无形资产在计提折旧或者摊销过程中产生的成本费用可以进行全额扣除等。像“业务招待费”等限额扣除的成本费用，企业应尽可能将其控制在限额范围内。像“广告费”之类的在限额扣除之外的部分可以递延扣除的成本费用，房地产企业应根据自身的实际经营需求合理安排其活动费用使用量。像“罚金”等无法进行税收抵扣的成本费用，房地产企业需要尽力避免引发罚金缴纳行为的事件发生。
（三）销售阶段企业的税务筹划
（1）确定最优的销售价格。房地产销售价格直接关系到房地产企业的利润获取量，但是，在税收等因素的影响下，并不是价格定得越高，企业的获利越大。从税收缴纳方面来看，房地产企业进行销售价格确定时，要将土地增值税的征收条件作为重要的价格制定参考依据。表1为我国土地增值税四级超率累进税率表。
（2）企业销售收入的税务筹划。按照企业的利益最大化原则，在企业销售收入的确定上可以进行如下几种税务筹划：一是组建单独的销售公司，对“收入”进行有效分解。成立的销售公司可以借助转销或者代销等方式对收入进行分解。其中，代销过程中，房地产企业向代销公司支付的代销费用可以作为成本费用，并作为企业的土地增值税抵扣项。而代销公司的代销收入亦是可以作为企业所得税的抵扣项，从而达到合法降低企业纳税额的目标。转销过程中，房地产商的销售价格可以在政策允许的情况下尽量压低，从而降低土地增值额，进而达到节税的目标。二是分签合同，达到分解“收入”的效果。尽管精装房的装修费用可以作为税前扣除的成本费用，但是，大幅度增加的销售价格同样会使企业的增值税大幅度增加。在这一情况下，房地产开放企业可以采取转包“装修项目”或者自设装修公司的方法，达到降低应税收入的目标。同时，还可以借助“差额方式”达到降低营业税负担的目标。三是借助促销方式，分解“收入”。类似于“价格折扣”的促销方式，能够为企业实现应税收入降低的目标，进而促进税负降低。但是，这类方法在执行过程中，要严格遵照相关税法规定，否则，很可能引发企业税务筹划风险。
（四）保有阶段企业的税务筹划 当房地产企业的库存出现大量积压时，很多房地产公司都会选择租赁方式来加大企业的经营效益，进而减轻因产品积压而引发的资金压力。借助科学的税务筹划在很多时候能将这一行为产生的利益最大化。
（1）选择合理的出租方式。税法规定，房地产企业因存量房出租而获取的资金也是需要缴纳各类税款的，例如营业税、房产税以及企业所得税等。这同样增加了房地产企业的税收负担。但是，如果房地产企业将原先的“出租”改成经营“投资”，则仅需要缴纳一定的企业所得税，如此，企业的税负压力将大幅度降低。
（2）选择适当的会计政策。在投资性房地产的会计处理方面，会计准则中的处理方法主要有：成本法，该方法对企业的历史成本进行计量，在规定的年限内可做计提折旧处理。权益法则是采取公允价值计量，公允价值变动损益是由公允价值变动决定的，不进行计提折旧。相对于权益法，成本法更适合房地产企业，因为，其可以将资产的折旧费用作为税前抵扣额，从而有效降低房地产企业的税负。
二、房地产企业在不同阶段税务筹划的风险对策
（一）准备阶段 房地产企业在准备阶段主要涉及到组织形式的选择以及融资方式的确定等工作。相对来讲，税收征管部门在房地产企业分公司的监管力度上还是要弱于对子公司的监管，同时，分支机构一旦出现亏损，出现的亏损额也是可以用来进行母公司利润抵消的。所以，房地产企业在决定是设立分公司还是子公司时，要对企业自身的盈利能力进行科学、合理的预测分析；房地产企业获取土地的方式主要有并购和直接购买。如果是直接购买，企业则必须缴纳一定的契税，但是，采取并购方式则因未发生土地转移而不用进行契税缴纳，这样便可以为企业节省大量的税款。目前，国内多数的房地产公司都是按照 “先买地，再创建项目公司” 的传统流程进行房地产开发的，如此，便会因为出现了土地权属转移而使房地产企业增加大量的契税负担。所以，房地产企业应该在“土地出让合同”中明确指出：子公司拥有所有的权利，并承担全部责任。同时，把子公司的名字填写到土地财政票据抬头处，并用其名义进行土地使用证办理，如此便不会产生与“票据不合规”相关的风险；多数情况下，银行贷款都是房地产企业融资的主要来源，在银行贷款政策日益“苛刻”的情况下，企业的贷款难度显著增加。所以，更多的企业将融资的关注重点转向了非金融机构，而在融资过程中，合规的单据则成为了税前抵扣成功与否的决定因素，所以，房地产企业要积极与征管部门进行有效沟通，并严格遵循独立交易原则，从而将结算利息费用充分利用起来，以实现有效降低企业税负的任务。
（二）开发建设阶段 在该阶段，房地产的开发成本费用归集对企业应缴纳的企业所得税以及土地增值税额多少具有重要影响，所以，房地产企业应该在遵循税法规定以及会计准则的前提下，根据企业该项目的预征利润率，选择合理的成本费用核算方式，尽量为企业获取“节水效益”，从而促进企业的资金供应链周转正常。同时，房地产企业在制定投资计划时，要对企业所得税的转回问题进行全面性的综合考虑。如果施工项目外包给其他企业，在合同签订时，要明确规定合同价款以及发票的取得方式，从而有效避免不合规风险的出现。
（三）销售阶段 该阶段，税务筹划的主要任务就是如何确定销售收入，进而最大限度地降低增值额。房地产企业应该根据上文给出的土地增值税四级超率累进税率规定，合理进行销售价格制定。在开发项目整体转让过程中，房地产企业应该对企业执行的税务筹划方案是否真能达到节税作用进行综合测算，从而有效避免其他税种税额增加值超出某税种的节税额的情况出现。
（四）保有阶段 在这一阶段内，房地产开发企业经常是同时进行房产的租赁和投资联营活动。其在物业费、经管费以及租赁费的制定上不仅要以市场价格为基本依据，还要积极地与相关的税收征管部门进行及时沟通，并尽可能争取征管部门的认可与支持。在将“租赁”转为“承包经营”时，房地产企业要办理相应的营业执照，并将这项经营活动作为自身经营范围内的一部分，同时，将“经营人”的角色赋予“承租人”，并对其经营活动进行
三、实例应用
（一）对房地产的增值率进行适当控制 该房地产公司主要从事房地产开发，其严格遵循国家的相关税收法规，合理制定企业的税务筹划方案。其在实际的生产与经营过程中，主要涉及到营业税、企业所得税以及房产税等。目前，我国的土地增值税主要是采用四级超率累进模式，该房地产公司在进行房价制定时，对土地增值税临界点进行了充分的考虑。例如：税收因素对销售利润的影响等。具体分析如下：对房地产价格进行合理制定。某期工程可作为商品房出售的总面积为20357平方米，需要支出的费用（包括税金）为3619万元。有两种销售方案，第一种，每平售价为2110元；第二种是每平售价2210元。如果按照售价2110元销售商品房，房地产公司的销售收入为：0.211×20357=4295.327万元，增值额为：4295.327-3619=676.327万元。增值率为676.327÷3619=18.7%，未超过20%的临界点，企业的最终利润为676.327万元。如果按照2210元一平进行商品房销售，则销售收入为：0.221×20357=4498.897万元。营业税增加额为：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785万元。教育附加费增加了10.1785×3%=0.3054万元，城市维护建设税增加了10.1785×7%=0.7125万元。最终的增值税额为：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68万元。增值率为：868.68÷3630.1964=23.9%，超过了临界点20%，需缴纳的土地增值税为：868.68×30%=260.60万元。企业的实际利润为：4498.897-3630.1964-260.60=608.10万元。通过比较两种方案的获利情况，该房地产企业应该以每平2110元销售商品房。
（二）该房地产租赁业务的税务筹划 该房地产企业在从事房地产的投资、开发与销售的同时，出于扩大企业经营范围和发展规模以及充分利用现有资源目的，对部分房屋进行对外出租。该房地产企业准备将一栋闲置的写字楼租给某商贸企业，租期为6年，租金为600万元/年，其中包括一些家具和电器费用，还有电话费、水电费。房地产企业当年购置这些家具、电器的不含税价格为54万元，预计使用年限为6年，且每年所支付的电话费为24 万元，水费为18万元，电费为24万元。则房地产企业应缴纳营业税600×5%=30万元；房产税600×12%=72万元；城市维护建设税30×7%=2.1万元；教育费附加30×3%=0.9万元。家具、电器的成本为54+54×17%=63.18万元；每年的使用成本为63.18÷6=10.53万元；电话费、水电费成本为24+18+24+18×13%+24×17%=72.42万元，则房地产企业每年的利润为600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05万元。现对企业进行如下税务筹划，将写字楼的租金减为一年510万元，家具和电器卖给商贸企业，每年支付费用15万元，电话费和水电费改为代收。筹划后房地产企业的税收情况如下：应缴纳营业税510×5%=25.5万元；房产税510×12%=61.2万元；城市维护建设税和教育费附加25.5×10%=2.55 万元。房地产企业的利润为510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22万元。对于商贸企业而言，购买家具、电器所包含的增值税可以扣除，所缴纳的水电费中包含的增值税也可以从中扣除，因此，商贸企业每年所需费用为510+15+24+18+24=591万元，每年增加进项税额15×17%+18×13%+24×17%=8.97万元。经过筹划，房地产企业的利润每年增加 425.22-412.05=13.17万元；商贸企业每年节约租金600-591=9万元，进项税额增加8.97万元，是交易双方都获得了明显收益。
参考文献：
[1]高鸽：《房地产开发企业税务筹划研究》，吉林大学2013年硕士学位论文。
关键词：房地产企业；核心竞争力；构建
信息化与知识经济使当今市场波谲云诡、变幻莫测，我国的房地产市场也变得云遮雾绕，更加复杂。我国幅员辽阔，人口众多，地区、省际、市域之间差别很大，所以使房地产市场的差异很大。另外，作为产品特殊的房地产行业，受土地资源、政策调控等因素制约，使房地产市场特别受到人们的关注。可以说，房地产行业有它生产经营实现利润商品性的一面，也有与人们生活息息相关社会效益一面。因此，房地产企业要健康发展，必须提高核心竞争力，赢得经济效益和社会效益的双丰收。
品牌知名度到企业知名度的营造
品牌在人们印象中都是与人们生活密切相关的商品，像食品、生活用品、服装等，而作为特种商品的房屋，人们似乎并不太关注品牌，更多看重的是地理位置、环境、性价比。房地产品牌被忽视一方面有购买者重实惠的原因，更重要的一方面是房地产企业大多不注重品牌的建设与培育，未发挥出企业品牌的引领作用。随着我国市场经济的逐渐深入，一些优秀的房地产企业脱颖而出，像万达、万科是众多房地产企业的佼佼者，万达、万科在业界独领，不光规模大、效益好，品牌建设与培育更值得称道。我国房地产市场迎来了飞速发展的新阶段，大量资本不断进入房地产市场，房地产企业也由区域性走向全国性经营，这使得房地产行业水平不断提高，购买者的选择也越来越多。房地产企业在这样的市场面前，品牌建设与培育已是当务之急的策略选择，未来的房地产市场没有品牌会被逐渐淘汰，品牌成为核心竞争力的重要因素。品牌的张力与独特的个性，能形成强有力的号召力与影响力，高知名度与良好口碑的品牌，能降低推广成本，激发起购买者的强烈购买欲望。万科当年进入南京市场，由于强有力的品牌宣传策划方案实施得当，购买者在开盘3天前就开始排队购买。开盘之日，一天的销售量相当于整个南京高端市场一年销售额的40％，创造了品牌营销的奇迹。品牌是企业创造的，是企业通过大量的人力物力、智力不断打造出来的，深入人心、知名度高便成为名牌。从品牌到名牌是企业长期精心投入孕育而成的，品牌到名牌是企业无形资产最重要的因素，所以还需要持之以恒地维护和发扬光大。而企业核心竞争力最为关键、最不容易被复制模仿的便是无形资产，有形资产诸如资本、销售网络、装备等都是核心竞争力的支撑系统，这是不能本末倒置的。企业注意到品牌的重要性，还要知道创建和维护提升品牌。企业的品牌能力主要有创造建设能力和品牌管理能力。1.品牌的创建能力第一，避免大路直白，要新颖独特。品牌创造和建设阶段，要注意一些技巧和方式方法。品牌创建命名要花大力气，这是凝聚心血、凝聚智力的工程，不能简单直白太大路化，做药的就是“养生堂”“永安堂”，IT行业则“现代”“创新”居多，新加坡一家科技型企业取名叫创新科技，创造了MP3，但这个“创新”太大路化，太通用化，结果没有如愿脱颖而出，却让ipod所取代。天津有一家做数码技术的企业取名叫“天地伟业”，取“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物”概括与精华之意，名字新颖，内涵丰富，不仅给客户以强烈的文化气息感染力，也以“天行健、地势坤”勉励自己，赢得了巨大的成功。第二，避免生涩难懂，要富于联想。企业品牌命名要通俗易懂，不能与所经营的产品背离太远。“融创”给人以金融有关的暗示，不能让人一下子感知企业品牌所要输送的意义。而“万达”“万通”能给人以万家安居、通达顺畅的联想。2.品牌的管理能力品牌的管理能力关系到房地产企业是否能被市场所认同，这就要提高品牌的管理能力。房地产品牌的本质是有价值的承诺，通过承诺，最大限度地克服开发商与用户之间的信息不对称，在此基础上扩大知名度与信誉度。第一，避免饱和销售，要有适当销售策略。很多的企业销售思路是多多益善，卖的越多，效益越好。这种思路基本上都是忽视品牌所导致的。品牌到了一定的知名度，就要注重维护和提升，以使知名度向美誉度发展。光有知名度没有美誉度，难以形成名牌，或者说名牌难以持久。IT界著名企业苹果公司无论企业规模，还是品牌知名度，都是世界一流，苹果ipad2在中国大陆上市时，不到两个小时就抢购一空，出现了断货情况，这正是苹果不饱和营销策略的结果，让人感觉产品供不应求。第二，避免单一，创造差异。房地产企业品牌提升，一方面有宣传策划的作用，另一方面是非常关键的，那就是你的品牌要不断为客户创造什么，引领什么。万科在品牌的引领与创造中做出了不少可圈可点的亮点。万科在城郊地盘开发、为中青年白领设计住宅创造了很多差异化，这些差异吸引了客户，引领了消费，使万科品牌不断得到深化和好评。
培育创新思维，提高创新能力
创新是企业核心竞争力不竭动力，没有创新，便没有企业的发展，没有创新，企业的核心竞争力就会落后于时代。创新既是思维能力，也是行为能力，是两者的高度契合。没有创新思维，也就没有实际的创新行为。所以说，企业的创新绝不仅仅是高层领导和技术人员的事，是整个企业、所有员工的事。1.市场策略创新房地产企业扩张的关键在于市场策略的创新。企业营销五花八门，房地产企业也不例外，但是营销要讲营销策略，而不是随心所欲的标新立异，为了卖房而卖房，没有营销策略的销售要么昙花一现，要么虎头蛇尾。我国房地产业的优秀企业万达的营销策略特别值得称道。万达的产品定位是“万达在哪，城市中心在哪”。这个极富创意的产品策略（prduct），有两重含义：一是万达项目是在城市核心地区，真正意义的城市中心，你所花的钱完全物有所值；二是万达项目即使不在城市核心地区，项目由于是商住娱综合体，而且体积庞大，完全有带动效应与项目影响力，会成为新的城市中心。天津河东区万达项目即是一个辉煌实例，现今的津滨大道地区，万达项目落户之前是天津工业仓储区，除了重型卡车往来，少见行人与其他车辆。万达落子之后，不仅万达本身商娱效应显著，也带动了周边商业住宅的建设与消费。万达营销策略成功，是成功地运用了房地产营销的4p策略，在产品策略（product）、营销策略渠道（piace）等策略上都有极好的诠释、运用和再创造，使万达的核心竞争力更为突出。2.市场营销理念创新房地产业的产品独特，所谓不动产正是与工业企业产品消耗性、消费性成反比。房屋不但不会被消耗掉，反而会不断增值，这是与它受土地资源限制分不开的。房地产企业不仅要正确树立房地产营销理念，而且要对房地产营销理念不断创新。第一，在专业营销上有所创新。随着房地产市场信息化、智能化的不断深入，房地产产品越来越智能化、个性化，行业的发展与市场的细分也愈加呈现速度快、特征明显的趋势。因此，企业要加大专业营销力度，在专业营销上有所突破。专业营销理念不但要求房地产企业运作专业化，也要形成与之相适应新型市场体系。第二，在服务营销上有所创新。我国的房地产市场已不再是仅仅满足人们居住的简单需求，应向产品附加值方面挺进。不但要在销售、宣传等方面加大服务成分，也要在后续的售后服务、维修、物业管理等方面多作文章，使房地产企业成为设计、开发、建设、管理服务功能齐全且综合实力强的实体。第三，在文化营销上有所创新。如果把房地产营销当成卖房子，这种理念已经不适应当今的房地产市场了。房地产市场的不断引入建设新理念、新方式，使房地产市场向个性化、智能化深度发展。这种巨大的变化，使房地产市场的文化空间增大，企业要在项目品牌、个性、附加值等方面下功夫，渲染项目文化氛围，提升项目的档次。3.管理创新企业最重要的创新两翼：一是营销，二是管理创新。第一，管理思想创新。企业管理的目的不是一成不变的，我国的房地产商品化、市场化的时间很短，刚刚进入市场时，房地产企业的管理目的非常单纯，即卖掉房子，房子作为一种实现利润的载体，只能是少投入、多产出，所以处在刚刚起步的房地产企业，建设的工程项目，无论设计、使用、外观等，都很落后，经过若干个阶段后，我国的房地产市场有了很大的发展，这就要求企业不断变换经营管理思想，适应不断发展的形势。不变换管理思想，跟不上发展的步伐的，要么艰难地维持，要么被淘汰出局。第二，管理机制创新。管理思想创新是企业经营理念、管理思维的变化，而管理机制则是这种变化的支撑系统。管理思想的改变，是使创新精神制度化，不断变化的制度是管理思想创新的需要。深圳金地集团是我国房地产实力雄厚、声名远播的企业，它从一个小公司成为著名的优秀企业完全得益于他们不断进行管理创新。在销售上，金地把传统的推销创新为顾问式的专业指导者，在房屋结构、使用以及性价比，都成为购房者的高参，这种想为客户所想，作为客户所做的顾问营销，深深打动了客户，也为自己树起了良好的企业形象。第三，管理方式方法创新。管理制度是刚性的、是冷冰冰的，但是管理方式方法却能让冷冰冰的刚性制度融进柔性的一面。不少管理者把管理称为管理的艺术，这就是刚性制度加柔性方法，只有柔性方法，制度就失去作用，企业就会乱套；只有制度，企业就容易形成约束有余、激励不足的氛围。管理创新的思路必须坚持管理创新思维与改制同步，思想是行为的先导，使管理更富人情味，更具有可持续性。4.人才管理和打造团队的创新企业创新最为关键的因素是人才的作用，概括地说，谁拥有人才，谁拥有人才团队，谁就能成为常胜者。所以，培养人才、聚拢人才、充分发挥人才的作用是创新工作的重心。第一，培育稳定的人才梯队。怎样看待人才，企业恐怕各有各的看法。但是应认识到，对人才不能一个标准。销售“状元”是销售精英，但不能让所有人才都拿这个“状元”当标准。同样，销售“状元”如果拿其他标准要求他，他也就成不了“状元”。因此，人才需要梯队，既有年龄上的，又有结构上的。建立起企业的人才梯队是企业核心竞争力能够持续的关键因素，不可只看眼前、不顾未来。从创新角度讲，尽管讲万众创新，但创新成功几率大、创新基础好还要说人才。所谓人才，都是各专业、各领域的尖子，在其空间或有一般人员所不具备的独特才能，或掌握着核心资源、核心技术，管理好人才，调动起人才的积极性，企业创新的创造力就会大增，企业创新就不会只停留在口号上。第二，完善留人用人的人才机制。有不少企业总是抱怨人才难管、难留更难用，这要从两个方面看待问题：一方面，是人才总有他个性强、独立性强的一面，难免恃才傲物，特立独行；另一方面，是企业的留人用人机制不健全。企业应冷静下来检视自己，是否真正把人才当人才，而不是雇员。是否提供了他所需要的舞台。留人用人都要建立起人才机制，尊重人才，给人才以足够的创造空间，才能真正地为企业奠定人才基础。
企业文化的不断提升
企业核心竞争力的构建离不开企业文化，现代企业的发展早已从产品销售实现经济效益的经济单元，转型为负有社会责任的经济组织，这种社会责任与企业文化密切相关。简言之，现代企业的发展关键看企业文化，培育企业文化是企业必修课，是提高企业核心竞争力的要素。1.不断培育企业凝聚力旺盛生命力来自凝聚力。凝聚力不是与生俱来的，这需要企业精神、企业价值观的塑造和引导，全体员工共同认可、共同遵从，逐渐成为企业神圣使命与崇高目标，催人上进，使企业始终健康成长。2.形成强大的导向力和驱动力企业文化是有导向作用的，如航海的导向仪，如铁路的信号灯。导向作用可使全体员工在价值观、目标观念、经营思想规定下，应该干什么、怎么干，朝着什么方向发展，起着导向作用，以达到上下同欲的境界。企业文化的驱动力，关照员工的高层次需求，注重员工的自我完善，使员工在强大的文化力下，不断提升自己的素质和能力，共同实现企业的目标。3.发挥文化力的辐射作用企业文化是需要内功外功并重的，是具有内外两层意义的，因此，它的辐射作用不可忽视。第一，利用各种媒体渠道，宣传弘扬企业文化、企业文化的核心价值。可以通过有影响的媒体广告与专访文章相结合的方式，以成本小、投入少，搏得大效应。第二，开展社会效益活动，如公益活动、慈善活动等。这种投入既对捐助对象是直接、点对点的帮助，也让社会了解了企业社会责任的承担。4.创造企业文化的独特性企业文化建设决不可看着别的企业“照猫画虎”，一定要有自己的独特性。越是难以模仿，其文化力越强。海尔企业文化建设，一是提出理念与价值观；二是推出了典型人物与事件；三是在核心价值观的指导下，建立保证人物事件不断涌现的制度和机制。海尔的“人人是人才”“赛马不相马”理念，为海尔人才辈出奠定了强大的人才基础，使海尔在多年竞争激烈的市场上，始终保持鲜活与旺盛的竞争力。
参考文献：
[1]张志伟．房地产企业创新发展研究[D]．天津：天津大学（硕士学位论文），2003．
1.房地产的概念。在我国所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益(权利)的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分,主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山;为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此,房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动,通常又被称为不动产。
房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间;建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类;其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物,或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分,例如外观、结构、装修、设备等;权益指房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益、收益(如使用权、所有权、抵押权等)。在我国,就房地产开发经营来说,附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利,如抵押权、典当权等;房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说,一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下:
房地产概念图
2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实,使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。
房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。
房地产开发商和经营商,首先要对市场变化和需求等做出预先反映,并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系,作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员,不但要熟悉市场环境等市场经济知识,还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识,以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言,为了达到获取利润的目的,公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。
房地产营销策略论文
二、房地产营销策略的发展史
市场营销理论于20世纪初诞生于美国,菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父,他提出了最早的营销4C理论,是现代营销的基石,4C包括产品、价格、促销、渠道,从这四点出发,衍生出新的营销方法。
在市场营销过程中,目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场,将其划分为较小的细分市场,选择最有开发价值的细分市场,并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素(4C)所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合,企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动,企业观察并应变于市场营销环境。
营销简单的说就是用科学的方法,分析市场上的需求,并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。
房地产市场竞争日益激烈的今天,房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。
1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代,只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,而且住宅的建设标准由政府统一制定,造成所有的设计全按标准图进行建设,形成千楼一面的现象。
2.楼盘观念阶段——
销售策划。在这个阶段,房地产刚刚走向市场化,大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代,策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论,而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识,开发的项目充满了主观臆断。 3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实,使开发商认为消费者缺乏理性,有一种购买惰性或者抗衡心理,必须主动推销和积极促销。在1997年~1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已,策划人选择楼盘的一个或一个以上的显着特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立起概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中,比较容易选择自己偏好的楼盘,以达到促销目的。
4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,为有效的满足用户的各种需要,适应卖方市场和消费者理性选择,开发商认为必须以用户为中心。因此,策划人把众楼盘之长集于一身,极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等,虽然提升了楼盘品质,但使得开发商成本高于售价。
5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销,并没有使供需缓和、楼盘空置减少,开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身,转而关注市场需求。
6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益,各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来,企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务,企业的营销活动成为企业各部门的工作。
房地产营销策略论文
三、房地产营销策略的现状
目前,我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员,在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客,顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式,委托销售降低了开发商的风险,通过商的服务性质,更易于把握市场机会,能更快地销售房产。
3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段,实现房产的销售。与传统的销售策略相比,网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本,可以实现零距离和全天候的服务,更方便地和消费者沟通,可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象,有利于增加房地产企业的无形资产,有利于消除销售的地域性等优势
房地产营销策略论文
当前,我国房地产市场营销策略主要有以下特点:
品牌领导形象震撼——确立市场地位,引起市场关注,锁定目标消费群;
把握时机高昂入市——抓住有利时机,高姿态低价格进入市场,迅速掌握市场主动权;
分期分批卖点不断——分期开发分批销售,步步为营,组织储备卖点群随销售阶段适时引爆,带动价格走高,达到持续热卖效果;
进度跟进迭起——紧跟工程进度(奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等)制造阶段性销售,实现阶段性销售目标;
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼>！
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象,强化认同感,购买者无后顾之忧,达到促销效果。
房地产营销策略论文
四、房地产营销策略的创新
在新形势下,随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题,我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战,这就要求房地产企业积极思考,探索营销策略的创新。
在房地产营销策略的创新中,需要注意几个关键的因素。第一,项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二,强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性,要求房产设计上要符合消费者的喜好,建筑材料选择要合理,物业管理信誉要好,已解决业主的后顾之忧。第三,突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异,可以提高房地产产品的价值,形成竞争优势,其中产品差异是最基础的,也是要首先考虑的。第四,合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力,同时要根据项目本身的开发目的确定。第五,积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下,开发商应从坐商观念转变为行商观念。
目前,全国各地的房地产发展都处于期,人们对房地产的需求较大,对于各大房地产商,这无疑是利好消息;但是,由于房地产市场通过近几年的发展,已经开始转向买方市场,所以,根据目前的市场状况,各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新,这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前,房地产市场竞争日趋激烈,房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识,更是宝贵的无形资产,能强化企业在市场和行业中的地位,并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用,从而为企业创造更加良好的经营效益。
要建立良好的品牌,必须要以优良的品质,适合的价格提高品牌美誉度;同时,兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力,以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象,推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中,由于资金的周转,市场的激烈竞争等问题,导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累,往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终,不是个别的,而是整体的。只有这样,才能使得品牌成为企业的竞争优势;另外,企业往往将品牌理解成为案名,只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分,品牌应该注意“内外兼修”,即要有好的案名,更要有好的质量及服务,做到“名实双具”。这样创造出来的品牌,才是真正的品牌,才是能促进商品房销售的品牌,才是人们信赖的品牌。
2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的,为顾客创造良好的环境,体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分,深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”,对于现在正处
于买方市场的房地产企业,应该更加注意与顾客建立良好的关系,与顾客形成互动,展示企业形象的同时,更让顾客感受到关怀,在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以,从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则,是提升销售量的重要手段之一。 3.知识营销。目前,对于大多数消费者而言,他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念,而想了解,又苦于没有途径。因此,房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会,在宣讲会前可以进行问卷调查,了解消费者在此方面的困惑,在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍,然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题,最后总结以上的内容,达到让消费者获得知识的目的。可见,宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时,又宣传了企业的品牌,提高大众的认知度,增加购买欲望;同时,对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求, 促使房地产开发商运用新技术,创造新工艺,推动市场的前进。
4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素,于是,开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是,企业纷纷提出以环境保护为营销理念, 以绿色文化为价值观, 以绿色营销为核心的营销战略。
在绿色营销上,对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念,同样要运用到绿色营销中,增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高,但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”,绿色节能住宅的发展将成为趋势,也将成为卖点。
5.合作营销。和其他商品一样,对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。
首先,应该积极与下游供应商进行联系,由于长期的合作,可以给开发商带来一定的折扣,减少成本;同时,消费者购买商品房之后进行装潢,开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料,既为房主提供了优惠,同时会给供应商带来不少的收益。第二,开发商积极与金融信贷部门进行联合,前期可以通过宣传开发项目优势的方式,向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作,利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中,与金融部门沟通,为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三,与其他开发商进行联合造势,形成双赢的格局。
6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段,首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料,热情地接受他们的咨询,让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解,从而有了初步的认知和倾向;售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户,并协助他们办理相关手续;在现实中,消费者往往能获得前两个层次的完美服务,但是,房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理,导致产生纠纷,这对企业的声誉影响是很大的。因此,开发商应当注意商品房产品的售后服务,对业主提出的问题给予及时地反馈与维修;并自己成立物业公司或委托第三方物业管理, 为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境,这是时展的必然,同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的,主张企业提供的产品和服务,不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望,而且要符合消费者的长期利益,不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益,对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了,销售量和利润也自然得到提高。
2009-4-5 21:17 提问者：匿名 | 浏览次数：4719次
大三的学年论文，就要个题目和提纲，想到的或者有的留下QQ，我加你，答案满意的另外加分悬赏，谢谢！问题补充：
诶。。也别留下QQ了，不然估计没人留，就直接发在这里吧。。
提纲呢？我还想要个提纲。。
我来帮他解答
输入内容已经达到长度限制还能输入 9999 字插入图片删除图片插入地图删除地图插入视频视频地图不登录也可以回答参考资料：提交回答取消
2009-4-5 21:22 满意回答 工商管理专业论文题目参考
工商管理（本科）毕业设计（论文）参考题目
（2007年修订）
毕业设计或毕业论文写作既是本科教育的一项必要训练环节，也是对学生本科期间所学知识及其应用能力的一次综合检验，务必引起同学们的重视。这里提供的论文题目可作为学生直接选题。
一、总体要求
1、题目要明确、精炼，语句通顺且相对完整，选题不要太泛、过广。
2、内容体系层次分明，逻辑性强。不管具体体系如何，基本上应按如下层次和逻辑关系展开：①提出问题（立题的背景，国内外研究现状、研究的理论与现实意义）②分析问题（事物发展现状、存在的问题剖析）③解决问题（解决问题的方法、措施、对策等）。
3、观点明确，论述有理有据，语句通顺。
4、紧扣主题展开写作，无必要或无关紧要的东西不写。
5、要严格按继续教育学院规定的规范写作论文。①内容齐全：如中英文摘要、关键词、目录、前言、正文、结论、参考文献、致谢等；②页面设置符合规范；③章节设计符合规范；④字体设置符合规范；⑤图表设计符合规范。
二、理论性论文具体要求
原则上不鼓励写纯理论性的论文。如选择了写该类论文，要注意：
1、要有自己鲜明的观点，不能人云亦云。
2、要有自己的创新性工作，如某一理论的修正、某一方法的改进、某些学术观点的系统整合、某些新事物或新现象的解析等。
3、一般应有案例分析，以支持自己的观点。
三、应用性论文具体要求
鼓励写作该类论文，要注意：
1、能应用自己所掌握的管理知识、基本理论与方法，针对某一具体现象或问题展开分析研究。
2、研究的问题具有比较强的针对性，提倡“小题大做”，而不是“大题小做”。
3、分析问题多以事实说话，建议多采用数据、统计图表展示事实现状、存在的问题，展示分析的过程及分析结果。
4、要明确提出解决问题的方法、方案、措施或对策等。
四、工商管理专业毕业设计（论文）题目
1 提高我国广告业设计水平的对策思考
2 论企业管理人员选拔与培训机制建设
3 国有企业资产重组模式探索
4 科研单位人力资源管理问题若干思考
5 论企业市场营销策略的灵活应用
6 体验营销方案策划与实施策略研究
7 论施工项目的全面质量管理
8 中国汽车市场发展存在的问题分析
9 项目成本费用控制管理研究
10 论建筑企业的市场营销策划
11 因特网数据中心的市场分析与市场营销策略
12 “壳”资源重组有关问题的研究
13 论中小企业的生存和发展之道
14 我国企业重组中存在的问题分析
15 论我国企业如何正确选择和实施多元化发展战略 16 中国企业的民族品牌策略研究
17 论我国企业如何面对经济全球化浪潮的冲击
18 加入wto对我国银行业的影响研究
19 某企业人力资源的规划与开发评析
20 论企业产品成本的控制与管理
21 论现代企业的管理激励机制建设
22 现代公司专业技术人员绩效评估体系研究
23 中小企业如何建立和实施成功的营销战略
24 全球经济一体化背景下的我国软件产业发展对策研究 25 论我国零售物流企业如何迎接国际化挑战
26 中国电子商务风险管理研究
27 论电子商务在旅游行业中的运用
28 论电子商务在企业中的应用
29 论企业的绿色生产经营
30 某集团公司多元化发展战略分析
31 论企业的社会责任
32 论汽车制造业的品牌经营策略
33 创业公司的人才激励机制研究
34 房地产企业品牌经营策略研究
35 体育服务器材市场渠道管理研究
36 房地产投资风险管理研究
37 教育品牌经营策略研究
38 国企人才流失问题分析
39 某地区家政服务业市场分析
40 论企业绩效评估体系的科学设计
41 论广告真实性与艺术性的有机结合
42 论我国农产品的绿色生产与营销管理
43 论建筑工程的健康、安全与环保管理
44 论我国人事管理制度的创新
45 论商业银行的数字化管理
46 建筑施工质量监控管理研究
47 民营企业的现代企业制度建设问题研究
48 论企业的人性化管理
49 需求个性化下的营销策略研究
50 我国中小高新技术企业发展问题研究
51 论现代企业应具备的环保意识
52 论投资活动中的造价管理
53 我国产业集群式发展模式分析
54 我国中小企业融资中存在的问题及原因探析
55 论如何提高我国企业的国际竞争力
56 论现代企业制度下的中国企业文化建设
57 论我国古代管理思想在现代企业中的应用
58 论我国古代兵法谋略在现代企业中的应用
59 论企业的危机管理
60 某企业绩效考核体系设计研究
61 统计技术在质量管理中的应用案例分析
62 企业投资风险控制管理研究
63 某企业战略管理研究
64 论中国企业管理人才的选拔与培养
65 论商业零售企业的营销战略管理
66 中国外资利用的状况分析及合理利用外资策略研究 67 中国劳动力市场发展趋势分析
68 新环境下电信企业的发展战略
69 管理本土化问题研究
70 论银行如何加强对民企放贷款的管理
70 某企业总经销制方案设计
71 我国连锁经营发展对策思考
72 经济转型阶段国有企业职工激励机制的重构研究 73 国有大中型企业薪酬机制研究
74 论新的资质就位政策对建筑企业的影响
75 基于知识管理的企业创新发展模式研究
76 国有商业企业经营模式创新研究
77 对我国税费制度改革的思考
78 税务的现状、前景与发展对策研究
79 论我国旅游资源的开发管理
80 我国新能源发展战略研究
81 论企业如何创建名牌
82 论知识经济时代的企业人力资源开发战略
83 税收征管的制度因素分析
84 论市场经济下的我国财政职能转变
85 公共财政体系中政府职能分析
86 论国有资产重组与国企活力再造
87 我国手机市场的竞争格局分析
88 论我国轿车制造企业如何增强国际竞争力
89 国内企业人力资源竞争现状分析
90 试论基于循环经济的企业可持续发展
91 企业重大事故预防机制研究
92 论房地产企业如何打造强势品牌
93 建筑装饰材料市场的竞争状况分析与营销策略研究 94 论金融风险管理
95 论我国企业的管理创新
96 论我国保险企业的诚信经营
97 企业投资决策机制研究
98 我国住房抵押贷款存在的问题分析
99 论我国增值税制的进一步改革与完善
100 企业战略并购行为研究
101 中小企业发展战略研究
102 国有企业经营者激励机制研究
103 企业并购的模式与策略研究
104 国有企业发展必须以人为本
105 论烟草行业的创新发展
106 中国企业走向国际化的战略思考
107 关于中国保险市场规范化管理的系统思考
108 中国城镇发展模式的若干思考
109 国有企业要走创新之路
110 税收征收成本分析
111 电子商务发展对我国税收的影响分析
112 论国有企业激励机制建设
113 我国证券市场运行的供需矛盾分析
114 企业cis的导入研究
115 财政管理信息化发展探索
116 论企业产权制度改革
117 现行税收征管模式评析
118 我国社会保险制度改革探索
119 控制税收征管成本的途径分析
120 现代商业连锁经营问题分析与发展对策思考 121 建立统一的企业所得税制度研究
122 中国商品批发企业现状与发展形势分析
123 论中外资企业所得税的统一管理
124 论现行增值税制的进一步完善
125 税务机制建设若干问题思考
126 民营企业发展问题研究
127 论加强对经济诈骗犯罪的打击防范
128 论如何创建中国特色的企业品牌
129 国有企业人才流失的原因与解决对策
130 论我国外贸发展从比较优势战略到竞争优势战略的转变 131 我国中小型企业技术创新发展对策研究
132 关于进一步完善我国企业所得税制度的构想
133 国有大型零售商业发展趋势分析及发展对策研究
134 现代企业竞争与合作行为研究 135 小型配套企业质量保证体系研究 136 我国房地产价格调控机制研究 137 住宅产业现代化研究
138 中国民营企业如何提高竞争力 139 我国体育用品市场发展前景分析 140 建筑工程施工项目成本控制方法研究 141 论家政服务行业的市场营销
142 基于消费行为的网络营销策略选择 143 长寿企业的成功秘诀探析 144 论风险投资在我国的发展
近些年，我国城市大型住宅房地产项目开发逐渐增多，且有不断增加的趋势，这对于加快城市建设和提高居民生活质量具有重要意义。大型住宅房地产项目的开发意味着大规模的资金投入，在国家对房地产业持续宏观调控的背景下，传统的以银行贷款为主的公司融资模式受到挑战。而另一种融资模式———项目融资，作为一种重要的国际金融工具，其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。然而，项目融资在房地产开发领域特别是大型住宅房地产开发领域尚未得到真正意义上的应用。为此，本文就项目融资在大型住宅房地产开发中的应用问题进行探索性研究，以期拓展项目融资的应用领域，增加房地产企业融资渠道，降低房地产企业融资风险。
二、项目融资的内涵、运作机制和应用领域
1.项目融资的内涵。
项目融资作为一种重要的融资方式，自身还处于不断地发展过程中，目前尚没有一个统一、公认的定义。从广义上讲，凡是为了建设一个新项目、收购一个现有项目或者对已有项目进行债务重组所进行的融资都可以称为项目融资。世界银行将项目融资定义为资本投资开发设施，能够提供商品和服务的项目[1].欧洲一直采用这一宽泛的定义[2].从狭义上讲，各国学者和国际组织对其定义表述有所不同。美国银行家彼得·内维特（Nevit.P.K）在其《项目融资》（1996年）一书中提出，项目融资是“为一个特定经济体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”[3].巴塞尔委员会在《巴塞尔新资本协议》中指出，项目融资（ProjectFinance,PF）是一种融资方法，贷款人主要将单个项目产生的收益作为还款来源和资金安全性的保障，是专业贷款的一个子类。我国学者在总结各类定义的基础上，提出项目融资是“以一个特定的经济实体（项目）为融资对象，以项目的现金流量和收益为偿还所融资金的来源，以项目的资产作为融资的安全保障（抵押）的一种融资方式[4].”项目融资更为简明的定义是：以特定项目的现金流量和资产为基础的有限追索或无追索融资。与传统的公司融资比较，项目融资具有以下主要特征[5]:
（1）以项目为融资导向。
安排项目融资的依据是项目未来的现金流量和项目资产，而不是项目投资者的资信。项目贷款人更加关注的是项目建设期间能够产生的现金流量用于偿还贷款的能力，项目的融资规模、融资成本以及融资结构与项目的预期现金流量和项目的资产价值直接相联系。
（2）无追索或有限追索。
当项目的经济强度不足以清偿债务时，贷款人不得追索或者仅在某一特定阶段或在规定范围内进行追索。除此之外，无论项目出现什么问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产价值和未来现金流量以及所承担的义务以外的任何财产。
（3）有效分散投资风险。
针对大型项目投资面临的各种风险，项目融资充分发挥“收益分享、风险分担”的原则，将项目的各种风险在项目的主要参与者和其他利益相关者之间进行合理分配，而不是由项目投资者一方单独承担项目的全部风险，减轻了投资者的压力。
（4）资产负债表外融资。
根据项目融资风险分担原则，贷款人对债务的追索仅限于项目公司的资产和现金流量，因而可以将项目融资安排为不需要进入投资者资产负债表中的贷款形式，即实现表外融资，有利于投资者将有限的财力从事更多的投资活动。
2.项目融资的运作机制。
项目融资主要由四个基本模块组成：项目的投资结构、融资结构、资金结构和信用保证结构。
（1）项目的投资结构。
即项目的资产所有权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合作关系。目前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结构等形式。
（2）项目的融资结构。
融资结构指项目投资者取得资金的具体形式，是项目融资的核心部分。投资者在投资结构上达成共识以后开始设计和选择合适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求。常用的项目融资模式有：杠杆租赁、产品支付、利用“设施使用协议”融资、BOT、ABS等多种模式，也可以按照投资者的要求对几种模式进行组合、取舍和拼装。
（3）项目的资金结构。
项目融资的资金由三部分构成：股本资金、准股本资金、债务资金。三者的构成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心问题是债务资金。项目融资常用的债务资金形式有：商业银行贷款、银团贷款和租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担保结构，通过灵活巧妙地安排项目的资金构成比例，选择恰当的资金形式，可以达到既减少投资者自身资金的直接投入，又提高项目综合经济效益的双重目的。
（4）项目的信用担保结构。
对贷款银行而言，项目融资的安全性来自项目本身的经济强度和项目之外的各种直接或间接担保。担保可以由项目投资者提供，也可以由与项目有直接或间接利益关系的参与各方提供；可以是直接的财务保证，也可以是间接或非财务性的担保，所有担保形式的组合，就构成了项目的信用担保结构。
项目融资的整体结构设计通过开发商、贷款银行与其他参与方之间的反复谈判，完成融资的模块设计并确定模块间的组合关系。通过对不同方案的对比、选择、调整，最后产生一个令参与各方都比较满意的最佳方案。
3.项目融资的应用领域。
项目融资最早应用于石油、矿业等资源开发领域。20世纪30年代世界经济危机使美国大批企业资产状况恶化、信誉度降低，按照传统的以企业财务状况和资信等级为基础的公司融资方式难以获得银行贷款，企业面临山穷水尽的局面。这时美国德克萨斯州的石油开发项目另辟蹊径，采用项目融资方式获得了足够资金。项目开发商、投资者以及贷款银行约定采取“产品支付协议”的方式归还贷款，即贷款银行不从石油产品的销售收入中获取贷款本息，而是从特定的石油矿区未来产出的全部或部分石油产品的收益权中获取本息。这种新型的贷款方式，相对于以借款人自身的资信和信用为担保的传统方式，将对贷款的风险评估对象从借款人转移到了现存的产品上。
20世纪70年代以后，项目融资开始应用于基础设施建设项目。面对日益增加的基础设施建设项目，单纯依靠财政预算、政府拨款的方式愈加困难。此时项目融资为本来由政府投资兴建的基础设施项目开辟了新的融资渠道。政府将基础设施项目授予企业经营，获得特许权的企业负责项目的融资、建设和经营，承担项目的债务责任和投资风险，在特许权期满后将基础设施项目再交移给政府。我国改革开放以来，项目融资也被引入和介绍到我国的企业界和金融界，并在一些大型投资项目中得到成功的运用。特别是进入20世纪90年代以后，BOT方式得到广泛使用。如三亚凤凰机场、重庆地铁、深圳地铁、北京京通高速公路、广西来宾电厂等项目[6].
目前，项目融资在世界各地运用更加普及，涉及项目遍布矿产资源的勘探和开采、基础产业和大型基础设施建设等领域，甚至在军事工程中得到成功应用。在实践中，项目融资本身在融资结构、追索形式、贷款期限、风险管理等方面也在不断地创新和发展。
三、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的必要性
我国城镇住房制度改革以来，以住宅开发为主的房地产业获得空前发展，成为国民经济的支柱性产业。近些年，大型住宅开发建设项目逐渐成为城市建设运营的主角和房地产开发的主流。然而，大型住宅建设项目开发需要大量的资金投入，如何筹集足够的开发资金是房地产开发商面临的最为关键的问题。在目前国家对房地产行业进行深度宏观调控期间，过去依靠银行贷款和项目销售回款的融资模式越来越不适应新形势发展需要，拓宽融资渠道、提高融资能力是房地产企业急需解决的现实问题。项目融资以其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。因此，大型住宅房地产开发项目积极引入项目融资，对于解决我国房地产企业面临的资金紧张问题具有重要意义。
1.有利于缓解房地产企业融资困境。
资金是企业赖以生存的命脉，房地产企业作为典型的资金密集型行业，具有资金需求量大、资金循环周期长、资金回笼速度慢等特点，因此对资金的依赖性更强，对资金的良好运转要求也更高。随着我国房地产宏观调控力度的不断加大，房地产企业融资环境从紧，企业资金问题面临严峻挑战。2011年，全国房地产开发企业资金来源83246亿元，比上年同期增长14.83%,增速回落12.1个百分点，增速连续两年下滑；全国房地产开发投资61740亿元，比上年同期增长27.9%,增速回落5.3个百分点。2011年资金来源和投资增速差值-13.1%,连续两年为负差，缺口相比2010年扩大了5.3个百分点，可见资金入不敷出的现象较为严重。同时，2011年房地产开发企业本年资金来源与投资额比是1.35,比上年降低0.15,资金保障能力不足也显而易见。项目融资具有表外融资和提高财务杠杆的功效，其依据房地产开发项目本身的经济强度来实现融资，因此引起的债务无须计入投资人的资产负债表中，进而避免在资信评估时影响房地产企业的信用地位和筹资能力。同时，采用项目融资一般可以获得较高的贷款比例，提高财务杠杆系数，进而拓宽房地产企业融资规模，缓解企业融资困境。
2.有利于降低房地产企业信贷风险。
我国房地产企业是典型的全能式开发模式，从买地、建造、论文格式、卖房到管理都由房地产开发企业独立完成。在追求利润最大化的同时，房地产企业也将风险集中到自身身上。在融资方面，目前的房地产融资模式尚没有形成风险分担机制，房地产企业既是资金的需求者，又是融资的主体，承担债务的全部责任。同时，房地产业本身没有属于行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的长期资金严重不足。在宏观调控和信贷紧缩的背景下，传统的“银行贷款+预售融资”的资金融通方式遇阻，对企业的生存和发展构成了直接的威胁。项目融资属于有限追索，有限追索权的存在使项目的风险与投资人的其他资产相分离，贷款人只能以项目资产和项目未来收益作为还款来源，投资人从而可以避免做无上限的抵押或担保。项目融资的另一大特点是风险分担，项目融资的各参与方可以依据各方的利益要求，通过严格的法律合同把责任和风险合理分担，从而降低房地产企业的信贷风险以及市场风险。
3.有利于转变我国房地产业务发展模式。
目前房地产开发主要有两种模式[7]:一是以卖楼获得（预售）的客户融资和银行按揭融资为主的“香港模式”,也叫全能开发模式，是以开发商为中心的一条纵向价值链，从买地、建造、卖房到管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，房地产公司不持有物业，直接出售。其特点是项目开发周期长，开发商追求利润最大化，不愿意与他人分享收益。二是以市场化资本运作为主的“美国模式”,也叫专业化模式，在这种模式中，房地产投资、开发、物业经营等各方面业务环节都高度分化、相对独立，不同类型的业务要由专业化的独立公司来自主实施完成。其特点是专业化的程度相当高，每一个环节通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。从发达国家房地产业发展情况看，开展资本运作和专业细分是房地产业的发展趋势。今后的房地产企业，不仅是一个开发企业，更是一个资本企业，资本驱动日益成为房地产业的运作核心。我国房地产业经过20多年的发展，尚处于以房地产开发商为核心的阶段，缺乏专业化分工，属于典型的全能开发模式。适应未来发展需要，房地产业的创新发展有赖于融资方式的转变，开展项目融资，在分散风险、分享收益的原则下，其实质是实现了房地产开发的专业分工，改变现有房地产企业的全能运作开发模式。
4.有利于推动我国房地产金融市场的发展。
我国房地产金融市场的发展滞后于房地产业的发展，市场配置资金的作用并未得到充分发挥，出现了房地产企业资金短缺与储蓄资金大量沉淀并存的局面，分散的社会资金难以集中应用到房地产项目，社会公众、各方面投资者难以分享房地产业发展的收益。房地产开发企业实施项目融资，将有助于提高资本市场的运营效率，更好地发挥资本市场应有的筹资和资源配置功能。更为重要的是为我国投资者提供了一种风险明确、收益稳定、容易把握、能够满足不同投资策略和风险偏好的投资工具，使我国大量的居民储蓄能够高效地转化为投资。同时，项目融资中的很多模式属于直接融资方式，项目融资的发展客观上突出了直接融资和证券市场的作用，使间接融资的地位相对下降，并促使商业银行改变其功能，从而推动我国房地产金融市场的发展，加速房地产金融体系创新的进程。
四、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的可行性
传统的项目融资主要应用于石油、天然气等能源开发、基础设施建设以及飞机、轮船等大型制造业项目。近些年，大型商业房地产开发项目也开始引入项目融资这一新的融资模式，并在实践中取得较好效果。然而，项目融资在大型住宅房地产开发项目中尚未得到真正意义上的应用。其原因：一方面是项目融资比较复杂，对市场风险、财务评价等可行性研究要求较高，而住宅房地产开发在可行性研究方面还不足以使贷款机构确信贷款的安全；另一方面是项目融资在分散风险的同时，也分散了项目收益，在我国房地产业高速发展时期，房地产开发商追求利润最大化，不愿与他人分享房地产业发展的收益。尽管如此，随着我国社会经济的发展和城镇化进程的不断加快，大型社区和物业开发的逐渐增多，项目融资的优势必将愈加凸显，相信不久的将来，项目融资与传统的公司融资将一并成为房地产开发企业的重要融资手段。目前，大型住宅房地产开发已经基本具备实施项目融资的条件。
1.大型住宅房地产开发可以通过项目公司实施项目融资。
以项目为导向安排融资是项目融资的一个显著特点。大型住宅房地产开发通常以成立项目公司的方式来运作。所谓房地产项目公司，即以房地产项目为对象从事单项房地产开发经营的有限责任公司，往往开发一个项目即设立一个项目公司，待项目开发完毕后，即注销项目公司。公司的股东（开发商）利用项目公司制度可以合理规避法律风险，即使项目投资失败，开发商仅以出资额为限承担有限责任。项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，负责建设经营并拥有项目。在项目建设期间，投资者为贷款机构提供完工担保。项目公司的法律关系比较简单，便于贷款机构就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款机构接受。项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司负债型融资，并且可以利用大股东的资信优势获得优惠的贷款条件。同时，项目资产的所有权集中在项目公司，管理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的管理公司[8].目前的房地产抵押贷款基本以项目资产作为偿还担保，很多住宅房地产开发项目的融资活动已经具有了项目融资的特点。[ LunWenData.Com]
2.大型住宅房地产项目开发具有稳定的净现金流量。
进行项目融资的先决条件就是项目能够产生稳定的现金流。住宅房地产开发直接形成住宅产品，并直接进入销售阶段，大约三到四年左右时间完成一个房地产开发周期，即资金周转期。与其他领域的项目融资比较，房地产开发前期只有大规模投入，而没有现金回流，只有在房屋预销售之后才能产生现金回流。尽管如此，由于住宅产品具有价值量大、保值增值的特点，从长期看其价格始终呈现稳定上涨的趋势，且价格增长速度要远高于GDP缩减指数。同时，房地产价格波动幅度远远小于股票等金融资产价格波动幅度。随着中国经济的快速发展，人均可支配收入不断增加，在利率下降、外汇管制、债券市场不发达、股票市场欠完善的情况下，房地产也成为了百姓投资的重要工具和抵抗通胀的重要手段。因此，随着房地产价格的稳定上涨，房地产开发未来的现金流必然是稳定的。住宅地产也是房地产的最大板块，历年来都占房地产投资的70%左右，如此大的投资规模和稳定的现金流也使得项目融资在住宅房地产开发中具有广泛的应用空间。
3.我国市场经济运行机制的不断完善为房地产项目融资提供了良好的外部环境。
项目融资是一项复杂的系统工程，涉及项目谈判、签约、履行及违约的仲裁和处理，风险的分担、利润、税收和其他条件的执行手续、渠道与担保等问题，这些问题需要在完善的市场经济环境下通过相关法规加以强化。经过三十年的发展，我国市场经济体制逐渐完善，相关政策法规相继颁布，银监会、证监会和保监会逐步放松对金融机构的直接监管，早在2003年中央银行就已经提出“要积极推进住房贷款证券化”.这些对于项目融资在房地产业的运用提供了必要的法律依据和法律保障，为项目融资的开展营造了良好的外部环境，也极大地解除房地产项目融资在我国的社会风险和经济风险。
4.众多项目融资的成功案例为大型住宅房地产开发实施项目融资积累了丰富经验。
项目融资自诞生以来，在世界各国已经积累了丰富的经验和众多成功的案例。特别是在欧美国家，项目融资的应用范围已经扩大到房地产开发等领域[9].
20世纪80年代，项目融资被介绍到我国的企业界和金融界，已经在一些大型投资项目中得到了成功的运用，不仅促进了我国经济的发展，同时积累了丰富的项目融资经验，培养了大批从事项目融资的专业人才。近些年，项目融资在我国大型商业房地产项目开发中开始探索性尝试，如大连万达集团与国际商业巨头联合开发商业房地产的“订单模式”已经具有项目融资的特征。这些都为项目融资在大型住宅房地产开发中的运用提供了有益借鉴以及人才支持。
此外，我国具有充裕的开展项目融资的资金来源。2012年底，我国城乡居民储蓄余额近40万亿。除居民储蓄资金外，还有一些投资机构，如保险公司、社保基金、商业银行和证券投资等存有大量投资资金，这为项目融资提供了充足的资金保障。
五、大型住宅房地产开发实施项目融资的运作程序
房地产开发实施项目融资同其他类型项目融资的运作程序基本相同。对比其他项目融资，房地产开发项目融资主要包括六个步骤：投资决策分析、融资决策分析、融资模式选择、融资谈判、融资执行以及贷款偿还[10].
1.投资决策分析。
在进行房地产开发投资之前，房地产开发企业首先进行可行性分析。可行性分析一般包括：对国家法律法规等政策环境的分析，对市场需求情况及市场前景的预测，对资金可获得性的全面考虑，对项目可能面临的各种风险进行估计，由于项目融资的特性，融资方更为注重对项目风险的识别和防范；对项目收益的估计，根据已往经验，对项目的投资量、资金成本、销售收入做一个初步的估计，得出项目收益的估计值，看是否值得投资。在项目可行性研究和风险分析基础上，房地产开发企业做出是否进行项目开发建设的投资决策。
2.融资决策分析。
在决定对某一住宅房地产项目进行投资以后，房地产开发企业将决定采用何种融资方式为项目进行筹集资金。是否采用项目融资，主要取决于项目资金筹集可行途径的比较、对债务责任分担的要求、项目融资数量及时间上的要求和综合评价。项目融资决策分析是一项复杂的综合分析和评价工作，通常需要聘请融资顾问为其提供咨询，对项目的融资能力和可能的融资方案进行分析比较，提出项目融资建议方案，项目投资者据此作出项目融资决策。
3.融资模式选择。
当房地产开发企业决定采用项目融资方式以后，正式聘用融资顾问开始研究和设计项目的融资结构。项目融资结构设计的一项关键性工作就是要完成项目的风险分析和评估，在此基础上，根据项目的经济强度和各利益主体与项目的契约关系，确定项目的债务承担能力、项目风险在项目参与者之间的合理分配及其相关的项目信用保证结构。这一阶段确定的融资模式并不一定是最后采用的融资模式，开发商还需要与融资方进行谈判才能最终确定。
4.融资谈判。
房地产开发企业完成前面几个阶段的工作，就有了与融资方进行项目融资谈判的基础，可以有选择地向潜在融资方发出参加项目融资的邀请书，便可以与有兴趣地融资方开始谈判。一般情况下单个金融机构不愿承担较大风险，开发商可以选择邀请苦干个融资方联合的银团进行项目融资。在与融资方的谈判过程中，开发商应注意保持灵活态度，当谈判陷入僵局时找出适当的变通方法绕过难点，防止融资谈判拖延过长时间，造成更大的损失。融资方可能会对项目融资的模式提出不同的看法，开发商应进行权衡选择。融资谈判结束之后，房地产开发企业（或项目公司）与融资方签署融资协议及相关的法律文件，确定各方权力与义务。
5.融资执行。
与融资方的谈判结束，双方签署正式的项目融资法律文件之后，项目融资进入执行阶段。在这一阶段，开发商或项目公司负责项目的建设管理，保证项目进展按融资协议规定时间进行；同时开发商将对项目的按期按质完成承担有限责任。融资方实时监督项目的工程进展，考察项目是否按融资协议规定执行，进而根据资金预算和建设日程表安排贷款的提取。在某些情况下，融资方还需要参加部分项目的决策。在融资协议的执行过程中，开发商应与融资方必须保持密切的联系，解决融资协议中没有规定的新问题，直至项目的完工。
6.贷款偿还。
房地产开发结束之后，项目融资进入贷款偿还阶段。房地产项目融资与一般的生产项目融资有些不同。当生产项目建成之后，还需要投入相当的运营资金才能使项目进入正常的生产经营阶段。而且项目进入经营运转之后，通常需要相当长的一段时间才能产生足够的资金偿还全部贷款。而房地产项目本身就是产品，可以直接进入销售阶段，因此贷款偿还的时间一般要短得多。项目开发完工后，开发商依赖房产销售收入按融资协议规定的方式和数量将贷款偿还融资方，并移交相关法律文件，结束项目融资协议。
在整个房地产项目融资实施过程中，各个阶段与步骤并不是孤立的，后一阶段的实施情况会对前面决策产生影响。如开发商考虑融资谈判的实际情况与进展，可能修改融资方式或是项目融资的模式；融资执行过程中出现了协议中没有规定的情况，则需要各方再次谈判协商。
六、结论
通过对大型住宅房地产开发实施项目融资的相关问题分析，可以看出：
第一，大型住宅房地产开发实施项目融资十分必要。特别是在房地产业面临持续宏观调控的背景下，房地产企业能够寻求和实现的融资渠道比较有限，不仅面临着资金状况的紧张，也面临着信贷收紧状态下的融资成本上升，同时还面临着房屋销售增速回落、回笼资金困难而形成的还款压力。在这种情况下，开展项目融资，不仅有利于降低房地产企业资金压力，减少房地产企业投资风险，同时有利于房地产企业适时转型。
第二，以项目公司形式运作的大型住宅房地产开发，具有稳定的净现金流量，符合项目融资的条件。
关键词:价值链;房地产;成本管理
随着我国房地产市场的泡沫发展,2007年国家出台了很多政策,和房地产相关的政策几乎都和金融方面有关系,包括6次加息,10次提高银行准备金利率,包括第二套住房的认定,以及包括后来12月18日央行出的转按揭和加转按揭的问题。同时2009年下半年的政策层面还有新的执政力度,给整个行业都会带来不确定性,面对这种不确定性,不同的企业,不同的区域,不同的项目,都会面临着新的一种挑战和梳理,现金流是最决定未来的重要的考量,现金流是否能够跟这样的一个环境,跟企业运营的规模能够匹配,能够保证良性地、稳定地运营,现金流是最大的一个挑战。本文为此把价值链模型对各个环节控制的特点与房地产开发项目的成本管理结合起来,利用价值链模型在房地产开发项目成本管理中的制定出相应的控制措施。
1、价值链在房地产项目成本管理中的作用
成本是市场竞争的关键制胜因素。长期以来,在企业生产过程中人们一直从产品本身的角度来考虑降低成本,成本管理的对象主要是企业内部的生产过程,而对企业的供应与销售环节则考虑不多,这种方式现在看来已经没有太大的余地。对处于开放型、竞争型的市场环境中的企业而言,通过了解整个行业价值链,来进行成本管理,更有助于企业战略目标的实现。价值链的框架是将链条从基础材料到最终用户分解为独立工序,以理解成本行为和差异来源。通过分析每道工序系统的成本、收入和价值,业务部门可以获得成本差异、累计优势。价值链分析作为一种重要的战略分析工具,在实际的操作中,企业还不能充分地分解活动,分析其成本行为以及建立一套完整的战略成本系统。而作业成本法不仅符合波特进行价值活动分析的需要,是价值链分析的基础,而且更加具体、可操作,为企业进行战略成本分析提供了有力武器。作业观念下的成本观认为,企业的生产经营过程是为最终满足顾客需要而设计的一系列作业的集合体,它表现为一个由此及彼、由内而外的“作业链”,每完成一项作业要消耗一定的资源,而作业的产出又形成一定的价值,转移到下一个作业,按此逐步推移,直到最终把产品提供给企业外部的顾客以满足需要。最终产品作为企业内部的一系列作业的总产出,凝聚了各个作业上形成的最终转移给顾客的价值,因此“作业链”最终表现为“价值链”,也就是说“作业链”、“价值链”是同一事物的两个方面,故两者的分析具有相似之处。具体到房地产开发项目来讲,房地产项目也是一种产品,也是一种产品的销售,从生产到销售也有很多环节,与一般商品没有质的区别。但是房地产的商品也不同于其他,除了质量标准是唯一的,其他都不是唯一的。房地产开发项目不同于其它企业中的一般产品的制造,它的成本管理也有它的特殊性,我们运用价值链的分析来对房地产开发项目进行成本分析和控制管理,就要将房地产开发项目从前期准备到从设计、建造到竣工销售的每个环节用价值链分析法中的《波特价值链模型》进行分类排队,列出开发项目中的基本活动项目内容和支持性活动的项目内容,将它们分门别类的进行分析。实际上只有这些特定的活动才真正创造价值,这些真正创造价值的环节,就是价值链上的”战略环节”,只有我们明确了那些才是真正能够创造价值的环节,紧紧地抓住了这些战略环节,对这些关键的环节进行科学的系统的控制管理,才能够提高项目在价值链某些特定的战略环节上的优势,才能够保证项目在市场中的竞争优势。
2、价值链在房地产项目成本管理中的特点
一般工业项目流程是链状的,单向的。而房地产项目的价值链与信息链却要特殊得多,开发企业内部并没有物流的移动,价值与信息的传递都由内部与外部进行双向交换,呈星状发散。房地产价值链很长,可以分为两类活动:主要活动和支持活动。其中,主要活动涉及到企业的运行能力,主要包括:前期、设计、施工、配套、销售、服务。业务支持包括:制度建设与管理创新、土地储备、技术研究、人力资源管理、项目跟踪与评价。一个房地产企业项目管理的价值链是由土地决策、规划设计、施工管理、市场推广以及物业管理和其他服务等各个环节构成的。而每一个环节已随着社会分工的日益细化而演化成一个个独立的企业群。在房地产开发过程中,开发商没有必要、也不太可能直接参与每一个环节的工作。通过自己的组织和管理充分调动内外可利用的资源,使企业自身和与之合作的各种专业机构的资源有效地整合起来将成为未来竞争的重要手段。基于价值链的分析,房地产开发可以围绕开发商形成包括土地开发商、金融机构、设计总承包商和建筑总承包商等上游企业。以及包括销售公司,物业管理公司等下游企业在内的价值链条。该链条是否有助于提高开发商的整体竞争力,在很大程度上取决在于开发商对内外资源的有效整合能力。但在当今市场需求突变和实施价值链管理的情况下,房地产开发商作为项目全程运作的资源整合者,需要通过其内部相关部门来获取外部供应链企业的物流、资金流与信息流,在企业内部形成对外部资源集成。所以房地产企业传统的组织结构已不适应这种横向一体化的趋势,它需要实现从职能管理到面向业务流程管理的转变,使外部供应链通过有效的组织结构在企业内部形成“虚拟供应链”的形式。
3、基于价值链的房地产项目的成本管理措施
3.1 规划设计环节成本管理
设计质量的好坏,直接影响工程建设费用的高低和工期的长短,决定工程项目的投资大小。合理科学的设计,可降低工程造价,但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济,任意提高安全系数或设计标准,而对经济上的合理性考虑得较少,片面追求设计的工作量和经济效益,缺乏精品意识。为从根本上影响了工程项目成本的有效在设计阶段,可以采取以下措施对成本进行控制。
3.1.1 推行设计招标
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、绿化等一起进行招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可优选出好的设计单位,又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。
3.1.2 开展限额设计
当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况,这是增加工程造价的关键因素之一。由于设计频繁变更,给工程造价控制带来一定的难度,依据施工经验和投资估算的要求,必须有效地确定设计限额,并建立奖惩考核激励机制,对某个专业或某一段突破了造价指标,必须分析原因,用设计修改的办法加以解决,克服那种只顾画图、不管工程造价高低的倾向,变“画了算”为“算了画”,并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较,优化设计,降低工程造价。积极推行限额设计,健全设计经济责任制,设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额,熟悉当地建筑市场的材料价格,然后按工程项目投资估算控制初步设计,再用初步设计控制施工图设计,在保证各专业的使用功能及技术经济指标的前提下,制定双赢策略,合理分解和使用投资限额,融施工图设计和施工图预算为一体,把技术和经济有机结合起来,严格控制设计变更,以保证投资限额不轻易突破。
3.2 现场成本管理
现场成本控制也就是项目从开始施工到工程竣工全过程的成本控制,对施工全过程进行成本控制按照价值链的理论分析,整个项目开发过程中可以创造商品价值的基本活动,就是价值链上的”战略环节”。在这个环节上成功地进行成本控制可以提升本项目在市场上的重要的核心竞争力,这个控制环节在整个项目的成本控制中的一个非常主要的环节。我们建议工程施工期间的成本控制实行事前控制和事中控制、事后控制相结合的方法。开发项目在建设的过程中,应该尽量做到对于项目工程进行事前管理。因为建设项目在建设的过程中,如果事前控制的较好,节约的成本将会是比事中控制和事后控制大得多。当然建设项目也是一个动态的投资,所以在做好事前控制的同时,事中和事后的控制,尤其是对工程的洽商、变更的控制也是不能放松的。在工程施工过程中,提出的对招投标的管理、对合同的管理、对采购的管理应该都算是事前控制的内容,同时作好施工图纸仔细核查校对以及做好技术交底,也是进行事前控制的重要一环。这些我们现场成本控制的重要一步,也是进行事中控制和事后控制的重要基础。在工程开工之后,对施工过程按照进度计划、工程的设计图纸以及工程的资金计划进行监控随着工程进行中发生的各种预期的情况和突发的情况以及洽商或者变更进行成本投入的调整和控制,这就是现场成本进行的事中控制和事后控制的内容,也是整个项目在施工建设期间进行成本控制的重头戏。
3.3 竣工结算成本管理
工程的结算是完全建立在项目初期,工程招投标、合同的签订以及施工建设期间成本的动态控制的结果之上的。结算的过程实际上就是对我们在前一段的成本控制工作进行总结,是建设单位在整个项目运行期间对成本控制结果的集中体现。结算的依据就是工程的招标文件、施工合同、施工过程中发生的工作联系单、经济洽商和设计变更等文件。因此,结算工作做得好与不好,将对项目的成本控制成与败起到决定性的作用。做好工程竣工决算的几项措施:①建设单位的工程资料必须保证完整有效。项目在施工建设期间,必然会根据施工过程中发生的各种情况形成经济洽商、设计变更以及工作联系确认单等文件,这些文件必须是在符合工程合同、招标文件的基础上进行签署确认的。只有符合合同中的约定条件的文件,同时又是经过总包、建设、工程监理以及设计单位及四方签章确认的才可确认为是完整有效的文件资料,才可以作为工程决算的依据。②利用好工程监理单位,做好施工建设期间的月报工作。监理月报是监理公司根据总包单位以及分包单位在施工期间的实际进度和每月完成实际工程量而做出的形象进度报告,是建设单位在工程竣工之后审核各施工单位所报竣工决算的基础资料。所以,建设单位在工程建设期间严格认真的监督和审核好监理公司所作的监理月报是为我们在竣工决算时能够顺利、准确地对各施工单位所报的决算进行审核打下良好的基础。③在最后结算时,让工程审计资质的部门对工程的决算进行审核认定,以保证工程决算价格的合理性和合法性。
总之,随着房地产企业项目管理价值链的构建,房地产开发商在整个价值创造流程中的角色将发生改变,它没有必要也不可能独立承担整个价值链的运作。未来体现房地产开发商存在意义的关键将是资源的组合、协调、判断与决策能力,从而促进以价值链为基础的房地产企业项目成本管理的发展。
参考文献:
[1] 任红娟.房地产企业竞争优势:价值链分析[J].市场论坛,2004.8.
[2] 谢泅薪,周尚志.打造房地产企业的核心价值链[J].中国房地产,2003,6.
[3] 熊卫.价值链理论与房地产企业集群:资源整合的创新[J].经济导刊,2003,2.
[4] 董小正.房地产项目管理价值链策略研究[学位论文]对外经济贸易大学,2007,3.
论文关键词：成本计价模式，公允价值模式，客观因素，自利
1.引言
为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少，允许企业对投资性房地产进行公允价值计价的准则变动对上市企业的整体影响很小[4, 5] 。针对此现象学者们展开了积极地探讨，主要从客观角度总结了许多影响企业选择公允价 值计价的因素[6, 7] 。
本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。
2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应
新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。
新会计准则单独划分投资性房地产是基于房地产实务对固定资产区分的需要而提出的，目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关的披露，提高会计的相关性。旧准则里投资性房地产被当作和其他固定资产一样的资产看待，也采用相应的估计使用年限对其提取折旧。随着我国经济的市场化程度提高，发现投资性房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出数倍甚至数十倍，而采用折旧后的固定资产净值往往不能反映此类投资性房地产的真实价值。基于此，业界和学术界认为将投资性房地产作为一般的固定资产处理不合适。因此，需要将投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则由此应运而生。
2.1新准则下投资性房地产计价特点
相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：
1）归入的资产性质变化
在旧的会计准则中，将与投资性房地产相关的内容分散在存货准则、固定资产准则和无形资产准则三个部分，由于各个部分的资产性质不同，因而会计处理方式也有较大差异。如：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，作为企业存货，按存货准则规范处理：对外出租的固定资产和企业的一般性固定资产一样作为企业固定资产，按固定资产准则规范处理；对外出租土地使用权或者持有并增值后转让的土地使用权，作为企业的无形资产，按无形资产准则的规范来进行处理。而在新准则中，这些不同用途的房地产统一归于投资性房地产，按照同样方式进行会计处理。
2.价值计量模式的选择变化
旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fair value）意指“公平合理之价值”。
3.后续计量变化
在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。
新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.2公允价值计价效应
我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。
虽然具有可观的公允价值计价效应，然而直到2009年10月，上市企业的相关财务报告显示采用公允价值计价的企业数量仍很少。表1是我国设有投资性房地产科目的上市企业有关计量模式的统计表，说明了上市企业对投资性房地产采用公允价值计价的积极性不高，可看出采用公允价值计价模式的上市企业数量呈现出逐渐增多趋势。上市企业仍较普遍地实施成本计价模式，与新会计准则推出前预测上市企业将广泛采用公允价值计价大相径庭。
表1 我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表
年 度
2006
2007
2008
采用成本计量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允价值计量模式的上市公司
10家
18家
23家
3.制约公允价值计价模式选择的客观因素
为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。
制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：
1.公允价值计量的严格准则限制。基于对我国国情的考虑，投资性房地产采用公允价值计量受到了严格的准则限制。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量”。采用公允价值模式计量的，应同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”。相对来说，国际会计准则下的公允价值可采用三种方式获得：活跃交易市场的报价；类似资产可观察到的市价；运用估值技术所确定的价值。而我国公允价值估值方法不允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，这样的选择限制制约了部分企业不能采用公允价值进行相关计量。
2.成本因素制约。公允价值模式计量的采用将增大企业信息披露成本和支付评估费用的成本。公允价值模式计量要求在每个会计期末企业需外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，将增加企业会计核算与审计工作成本，而且相关准则还要求企业应在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。相对采用历史成本计价模式，这将使企业花费更多的代价，由此也将抑制企业选择公允价值模式计价的积极性。
3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。
结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。
4.影响公允价值计价模式选择的主观分析
投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。
设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：
表2 是否变更为公允价值计价决策收益表
决策收益
管理层收益
公司收益
类型1：正，正
类型2：正，无
类型3：正，负
类型4：无，正
类型5：无，无
类型6：无，负
类型7：负，正
类型8：负，无
类型9：负，负
在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。
变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。
虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。
1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果
当投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）由于近年物业升值迅速，基于会计计量原则，计价变更必将极大地提高公司净资产价值和扭转业绩不佳的局面。2）可改善公司相关财务指标（如资产负债率），甚至可避免当期会计利润为负，利于后续年度公司实行增配股。3）当企业陷入连续多年亏损境地时，采取此变更措施可一举扭转亏损局面，甚至会因此而保住珍贵的上市资格。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司连续多年亏损面临退市时，此时变更计价模式会给公司带来巨大收益（保住上市资格）；当公司需采用增配股方式继续融资，而实际经营业绩不佳时，计若价模式变更可以改良公司财务指标实现符合增配股相关条件要求，则变更计价模式具有巨大价值；当公司财务指标不符合贷款银行的放贷指标要求时，若变更计价模式可实现改善公司相关财务指标达到贷款银行融资标准，则变更计价模式具有正向收益；当企业既没有后续融资需要，也没有退市风险，计价模式变更则对企业来说实质上无影响或为负影响（由于将失去未来有利时的变更机会）。
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。
2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果
此情况下，投资性房地产由成本计价变更为公允价值模式计价，对公司可能的影响有：1）可在原来正经营业绩的基础上，更高地提升公司的会计利润。2）可在原相关财务指标不利的情况下，改善公司财务指标，有利于保持公司贷款融资，或保住公司增、配股融资资格。3）由于原经营业绩为正，变更计价模式将进一步增长当期会计利润，导致当期所得税支出增加。4）采用公允价值计价模式之后的各会计年度将失去成本法下折旧对所得税抵扣的好处，则后续年度税负增加，导致企业现金等实际利益的流出。从计价变更后对公司的收益影响来看，当公司需要进行融资而达不到融资条件，通过变更计价模式可以实现顺利融资或通过变更计价模式来实现后续增配股融资，此时的变更计价模式就具有正收益；除此之外，虽然变更计价模式能够提高会计净利润，但它仅是对原本持有的投资性房地产资源价值的再确认，本质上并没有给企业增加资产，反而会因此而导致资产流出（税负增加），可以认为在公司经营业绩为正的情形下计价模式变更给企业带来的是负收益或者近似无影响（当增加的税负不多时）。
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对管理者的积极影响是：1）可能的更高业绩奖励。从我国上市企业的现实情况看，一方面我国上市企业经营管理层的奖励与经营业绩的相关性较弱，另一方面由于这样的业绩提升并不是经营管理层努力的结果，公司董事会往往不会对这样的业绩提升给予奖励，由此可以认为更高业绩奖励发生的可能性很低。2）由于变更计价模式可实现融资目标，管理层能够掌控更多资产，此时变更计价模式带来的收益为正。对于管理者不利的方面是：1）失去在未来变更计价模式的机会。这是因为准则规定使得计价模式不可逆向转变。企业未来经营业绩的不确定性会导致管理层未来利益不确定，甚至可能因经营业绩不善而遭辞退。若管理层早期实施了变更计价模式则会丧失在未来通过这一筹码来实现关键时期改善业绩的机会。2）计价模式的变更获得的会计利润提升并不为企业带来相应的现金流，但税收的交纳却将导致企业现金流出，这将削弱经营管理层能够控制和利用的资产数量。显然对于管理层来说，这种结果是不乐意接受的，所以变更计价模式的收益为负或者近似无影响。
3.收益结果类型
综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。
结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。
由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。
5.结论
实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义。在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。
虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。
参考文献
[1]侯立玉.会计公允价值问题探讨[J]. 华东经济管理.2009(10).
[2]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[J]. 会计研究. 2009(08).
[3]于金梅.浅议投资性房地产的公允价值确认模式[J]. 生产力研究.2008(10).
[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J]. 会计之友(中旬刊). 2009(01).
[5]王瑞，王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响[J]. 财会研究. 2008(16).
[6]裘宗舜，夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式[J]. 金融与经济.2007(12).
1引言
建筑工程经济，是以最低的成本来实现建筑产品所必须具备的功能。无论产品功能如何定义，降低成本都会提高建筑工程经济的效果，从而提高建筑产品的市场竞争力。随着市场经济的快速发展，市场竞争日趋激烈，成本管理就成为企业提高经济效益和增强竞争实力的关键所在。本文通过对建筑业大环境以及影响建筑工程成本的因素进行分析，找出了目前我国建筑行业当中成本管理基本模式的不足之处，并提出了相应的改善和提高措施，希望能够促进建筑行业的发展，让更多的管理者能够意识到成本管理的重要。
2工程成本管理概述
狭义上讲，工程成本管理是指施工企业结合本行业的特点，以施工过程中直接耗费为原则，对工程项目从开工到竣工所发生的各项费用进行全面系统的管理，以实现项目施工成本最优化目的的过程。它包括落实项目施工责任成本、制定成本计划、分解成本指标、进行成本控制、成本核算、成本考核和成本监督的过程。广义上讲，工程成本管理是建设工程全面成本管理，是全寿命周期的、全过程的、全要素的、全方位的成本管理，其涵盖了工程策划、决策、设计、施工及竣工交付使用各阶段的成本管理。成本管理不仅要管理工程的建造成本，还应考虑工期成本、质量成本、安全与环境成本等。成本管理不仅仅是开发企业或施工企业的任务，而应该是政府建设主管部门、行业协会、建设单位、设计单位、施工单位以及有关咨询机构的共同任务。
3成本管理在工程经济中的重要性
认识成本管理的重要性，可以提高企业管理层对成本管理的重视程度，并在管理中切实实施成本管理，有利于实现企业的经济效益。成本管理的重要性归纳为以下几个方面：1)成本管理是控制各种劳动、原材料耗费的手段。成本管理与建筑企业生产经营活动存在着紧密联系，其原材料应用的合理性、劳动生产效率高低等内容，均可以通过成本管理来实现，成本管理的直接经济效果体现为在保证产品质量的前提下企业降低成本，获得更高收益。间接经济效果则是提高了企业的产品质量，在同样的价格水平上提高了企业的竞争力。2)成本是确定产品价格的主要因素。在确定产品价格时，首先需要对产品的生产成本进行准确计算与评价，保证产品价格可以获得有效估量，并综合考虑市场及其他因素，制定出合理的产品价格。3)成本管理是企业参与竞争的重要手段。当前，建筑市场竞争日益激烈，市场竞争的本质为产品价格及质量的竞争，也可以引伸为市场竞争是产品成本的竞争。企业通过成本管理，对成本进行有效控制，方可在市场竞争中获得较大优势，为企业稳健发展提供保障。4)成本是企业经营及决策的重要依据。在企业管理活动中，很多企业的管理决策与经济决策等重大决策，均是建立于成本核算数据的基础上，且投入成本的多少，直接影响着企业的投资回报率，由此可以看出，成本管理对于企业管理及决策存在着重要影响。
4成本管理工作中存在的问题分析
1)缺乏对成本管理的客观认识随着市场竞争的日趋激烈，房地产利润回归社会正常利润水平，房地产进入微利时代，这不得不让房地产业的专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，也出现了限额设计、目标成本管理体系、动态成本管理体系、招投标管理体系等一系列的成本管理的理论、策略。对这些理论，企业管理者都懂，但是这些理论在企业成本管理中的推行力度决定了企业成本管理效果的好坏。有些企业缺乏对成本管理的客观认识，认为让管理者、员工知道了这些理论就做好了成本管理，其实，如果没有相应的规章制度与工作流程甚至是考核机制，所有的理论对成本管理都毫无用处，企业的成本管理目标也就无从实现。2)对设计阶段的重视不够据西方一些国家分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1％以下，但对工程成本的影响度占75％以上。由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的。目前，大家普遍忽视工程建设项目设计阶段的成本管理，而把主要精力放在施工阶段算细账(如审核施工图预算、工程价款结算)，这样做尽管也有效果，但毕竟是亡羊补牢，事倍功半。3)资金成本过大受房地产项目自身建设周期长的特点的影响，建设资金投入会产生较大的资金成本。房地产企业为缩短项目建设周期，加速回款，采取了很多措施来加快项目建设、促进销售回款，这些措施在减少资金成本方面起到了积极作用，是必不可少的。但是，还有一些加大资金成本的因素，房地产企业无力去改变。一个房地产开发项目，从取得土地，到开工建设，通常需要2～3a的时间，其原因在于项目的前期开发建设手续繁琐，行政审批耗时长，手续办理过程中还需要缴纳大量的规费，这都大大增加了企业的资金成本。除了大量规费外，开发企业还需要缴纳名目繁多的押金或政府监管资金、农民工工资保证金、文明工地押金、劳保统筹、预售资金监管、质量保证金等。大量沉淀资金不能被企业支配，特别是大部分押金需施工前缴纳，使本来资金紧张的状况雪上加霜。
5对加强成本管理，促进工程经济发展的建议
5.1制定可行的制度流程，保证成本管理理论的实施
企业应该制定可行的制度、流程来保证限额设计、优化设计、动态成本管理等一系列成本管理理论的有效实施，还要有完善的成果检验标准和科学的考核标准，让员工知道成本管理的重点在哪里。因为建筑工程开发周期长、员工存在流动性等原因，能经历从项目立项一直到交付使用完整过程的员工少之又少，成本管理的经验只有通过固化的制度、流程来传递，从而加强企业成本管理的作用。
5.2重视工程设计质量
工程设计质量可以从三方面去管控。一是建筑设计要实现布局合理、尽可能采用经过市场检验的较受欢迎的户型设计。二是限额设计，笔者认为对于装饰装修工程，可以给出装修档次及单方限额来限制设计，但对于结构工程，由成本给出设计限额是不合适的，毕竟结构工程的安全是第一位的，设计院对结构工程最有话语权。一旦出现成本给出的设计限额与设计院的结构设计相矛盾的情况，笔者认为结构工程可以找第三方设计单位进行设计优化来实现。三是加强图纸会审，设计出图前，组织建设、监理、设计各单位对图纸技术合理性、施工可行性、造价经济性进行审核，避免因设计考虑不周或失误造成设计变更或现场签证。
5.3采取措施降低财务费用
这里所提到的财务费用指的是项目投入的资金随时间产生的利息，即资金成本。在项目融资越来越难，融资成本越来越大的情况下，资金成本在工程成本中所占的比重也越来越大。降低资金成本对降低工程成本意义重大，因此，降低资金成本也是成本管理的重要任务。我们可以从以下几个方面做出努力。
5.3.1优化、缩短开发周期
在实际工作中，尽量缩短从拍得土地到开工建设之间的时间，可以与实力强并且经常合作的设计单位、咨询单位进行合作。对有意向的待拍土地提前进行市场定位、初步设计规划和成本概算，拿地之后，即刻进行初步设计，可大大缩短设计时间，加速报批报建，争取早日开工。总包招标中，工期安排也要作为重要的评价指标，让总包单位在投标时尽量完善工期优化。定标后签订合同时约定工期及奖惩措施，提高总包对工程工期的重视程度。选择配合度高、赶工力度强的专业承包单位，便于管理且不会延误工期。
5.3.2提高施工图设计质量，避免变更拖延工期
选择有实力的设计单位，任用有经验的设计人员，加强出图前的图纸会审。
5.3.3控制项目实施过程中合同签订时的付款比例、付款节点
在项目目标成本确定阶段，资金成本的确定是依据开发计划推断各项费用的付款比例、付款时间从而得出的。目标成本确定后，在实施过程中，为了将实际成本控制在目标成本范围内，不仅要控制前期费用、建安费用等各项费用的总额，还要将付款比例、付款时间与之前确定的现金流量表做比较，除非开发计划有新变化，否则，实际付款比例、付款时间均应小于、晚于目标成本确定时现金流量表中的数据。
5.3.4政府部门简化审批手续，转变工作作风，减少押金等不合理收费
企业对政府部门的工作意见颇多，政府部门需有效转变工作作风，增强为人民服务的工作意识，提高服务效率。建议将非法律强制性的行政许可由前置审批调整为后置审核。要加强法制建设，加大处罚力度，后置审核中如出现不符合要求的情况应严厉查处，这样既可以为开发企业赢得时间，又可以保证政府部门的监督效果。近几年国家取消、调整了许多项行政审批项目，行政事业性收费也越来越少。但经营性收费却越来越多，且大多数经营性收费项目由政府部门指定单位进行服务收费，收费标准也明显偏高。除此之外，开发企业还需要缴纳大量的规费、押金或政府监管资金等。大量的押金作为沉淀资金不能被企业使用，而且大部分押金需在办理前期手续的时候缴纳，这部分资金对企业的现金流产生较大影响。降低成本并不单单靠建筑企业提高效率、降低工程实体消耗来实现，政府部门对建筑企业的管理方式在无形中影响了企业的成本。近期国家提出了诸多的举措要降房价、去库存，这样的压力不应仅由开发企业、施工企业来承担，政府部门也应采取相应的措施，比如可以减少收费押金以降低开发企业的资金负担；以进一步明确房地产开发的收费项目、降低收费标准；可将一部分收费、押金调整到项目开始销售有销售收入后补交。如必须提前收取的，押金要及时返还，以进一步降低开发企业资金负担。
6结语
新形势下，提升企业成本管理水平、降低建筑成本不仅仅是建筑企业面临的生存竞争问题，更是国家促进经济发展的重要的经济政策之一。建筑企业在机遇与挑战面前，要强化成本管理，提高自身的竞争力，开创企业的美好未来。政府部门也要转变管理思路，在做好监管工作的同时多为企业办急事、办实事，促进经济的全面复苏。
作者:赵丽丽 齐镇 单位:青岛巨腾置业有限公司 山东莱钢建设有限公司
参考文献:
【1】江丽.浅议房地产开发成本管理存在的问题及对策[J].管理纵横,2015(2):65-66.
【2】李传福.探讨市场经济下建筑经济成本管理[J].新经济,2015(2):75-76.
