时间：2022-06-20 19:15:35
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地监管论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产 房地产价格 价格规制
一、房地产价格规制的概念
（一）房地产价格的概念
我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。
（二）我国房地产价格的基本构成要素
房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。
（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。
（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售费、办公费等。
（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。
二、我国房地产价格规制的历程
改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责； 2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
三、我国房地产价格持续上涨的原因
（一）开发成本因素
地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。
（二）市场需求旺盛
城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。
（三）资本市场的因素
资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。
（四）房地产市场体系不够健全
短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。
四、我国房地产价格规制中存在的主要问题
我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：
（一）政府规制的目标不明确
我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房地产价格过快上涨"即"稳房价"。
（二） 政府规制政策执行不力
房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。
（三）政府规制监管不到位
当前的房地产市场在政府干预过多的同时，政府监管力不够，同时法律监管，民意监管及舆论监管的建设远远滞后于市场发展速度，市场交易混乱，缺乏针对于发商的有力约束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作为房地产价格政府规制的两个主体，在价值目标、行为准则以及利益诉求等方面都一致，都是社会公共利益和诉求的代表者，但二者管辖范围和工作落脚点和出发点略有差别。
五、完善房地产价格规制的对策
房价一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。一旦房价暴跌来临，其背后隐藏的巨大危险应该受到政府的高度重视，并且这也是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中国城镇住房体系。
这意味着要通过多条途径保持市场供应，增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。其次，继续投资建设经济适用房和推出限价房。最后，加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房，增加商品房实际有效的房源。
（二）逐步取消中国商品房预售制度。
因为能解决开发商资金链的50%资金，商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。
（三）调整税费分配制度。
由于财政分配不平衡，房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。
（四）加强对房地产企业的垄断规制。
对房地产的实际销售价格进行监督和管理，成本加适当利润的方法（平均销售价格）并公布指导价。
（五）改革中国土地制度。
地方政府对土地财政的依赖，是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后，出现很多"地王"，致使土地价格上涨幅度远远高于房价，房价很难再降下来。
（六）建立房地产信息管理系统，提高市场透明度。
利用IT技术，建立全国联网实名房产登记制度，使政府对现有居住水平及房地产结构完整把握，对干预策略提出数据支持，对投机需求进行管理与调控。
六、结论
房地产是我民经济的支柱产业之一，对民经济的发展起着至关重要的作用。对房地产价格规制的研究，为政府进一步调控房价提供理论支持。本文通过对房地产价格规制中问题的分析，从七个方面提出进一步调控房地产价格的对策，来完善政府在调控房地产价格方面的不足。
参考文献：
[1]专著：张红凤著，《西方制度经济学的变迁》[M]，经济科学出版社年版，2005年。
[2]专著：余建源著，《中国房地产市场凋控新论》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]学位论文：炎贤锁，《中国的房地产市场的宏观调控研究》[D]，福建师范大学硕士论文，2009年6月。
[4]学位论文：刘东坡，《中国房地产宏观调控政策效果研究》[D]，合肥工业大学硕士论文，2009年6月。
关键词：无人机航摄技术；土地综合整治；动态监测
1 引言
土地综合整治是国土资源工作的重要组成部分，是确保我国粮食安全、提高粮食综合生产能力的有力支撑，是一项涉及面广、实施时间长、管理程序复杂的系统工程，对保证国民经济和社会可持续发展，实现耕地总量动态平衡，加速农业、农村现代化有着不可替代的作用。现阶段，我国土地综合整治事业正处于管理模式调整和管理水平提高的关键时期。如何建立一套科学的监管体系，确保土地综合整治专项资金发挥预期绩效，全面完成国家补充耕地计划和项目建设任务，让项目长期发挥效益，促进社会经济可持续发展，已成为我国当前土地开发整理工作的一项首要任务。
2 无人机航摄系统简介
2.1 无人机航摄系统组成
无人机航摄系统主要由飞行控制系统、地面站系统、航拍摄像系统和影像处理软件四部分组成。
2.2 无人机航摄系统的特点
（1）低空飞行，空域申请便利。飞行系统升空准备时间短，操作简单，运输便利。
（2）系统可快速获取超高分辨率数字影像和定位数据，可针对特殊监测目标搭载全色波段、单波段、多波段等传感器，并可进行多角度摄影。
（3）系统为多种小型遥感传感器提供了良好的搭载平台，如探地雷达、热成像仪、气象传感器、合成孔径雷达等，易于拓展监测功能，以满足多种快速监测所需。
（4）系统的置建费用较低，运营成本、维护成本和操作手的成本远远低于载人机系统。
3 试验方案
3.1 试验区概况
本文选择宁乡县大成桥乡土地整理项目作为试验。该项目位于宁乡县大成桥乡东北角区域，属丘陵地区。土地综合整治面积4km?，分割成四小块，如图1所示。
3.2 试验目的
采取航空摄影方式获取不同时间阶段的地面影像资料和数字线划图，通过数据变化分析对比对土地整治项目全过程实施动态监控。
3.3 试验方案流程
本次实验方案主要分为“事前、事中和事后”三个阶段，使其达到“事前预控、事中监控和事后验控”的效果。试验方案流程如图3所示。
由于实验区域范围不发生变化，因此在进行航线设计时只做一套方案，采取对项目区进行3次航飞，分别为规划设计前航飞一次、施工过程中航飞一次、竣工后航飞一次。如图2所示：
4 动态监测
4.1 事前预控
主要是获取项目区内DOM、DLG产品，向设计部分提供设计依据。DLG数据叠加DOM数据可为设计人员提供更为直观的设计效果，更能合理地进行道路、水渠及其附属工程的设计，而DEM成果可作为土方量计算的依据。
在方便设计部分的同时也为土地监管部门留下了历史依据，为项目实施过程中是否存在夸大土方量，田间道路重复建设，桥梁维修虚报为桥梁新建，虚列拆迁补偿费、青苗补偿费及其他变更工程，整理田块面积错报，整理田块数量漏报，整理结果、质量瞒报等现象起到了防微杜渐、提前预防的效果。
4.2 事中监控
在项目施工过程中，工程量大，土地监管人员无法直观地了解到项目区的施工情况。而事中阶段能根据土地监管部门的需要，采用无人机定期对项目区进行航飞，可飞一次或者多次，主要是获取生产项目区的DOM数据，能直观地反映出项目区施工进度及施工质量，并能及时发现施工单位是否按照设计图纸进行施工，是否存在工程质量问题。对存在质量问题的工程起到了实时监控的作用。如图4所示：左边影像为项目施工前，右边影像为项目施工中。
4.3 事后验控
项目验收是项目完成的最后一个关键环节。事后阶段无人机航飞主要是为生产项目区的竣工验收图纸、竣工后DOM和DEM 数据。通过竣工后影像与施工前影像获取对比，可直观地检查出其工程是否按照设计图纸进行施工，是否存在偷工减料、瞒报工程量等现象。如图5所示。
5 结语与展望
在大力发展RS技术运用于土地整理动态监测的时代，无人机航摄技术的产生无疑又是一个新的转折点。相对于传统的RS技术，其高效、快捷、成本低的特性，促使土地监管部门加强了土地监管力度。无人机航摄技术能够全面提高规划设计和预算编制的科学性，为土地监管打下了坚实的基础，在今后的土地整理动态监测项目中对提高土地整理项目竣工验收质量和进一步规范土地整理权属管理工作等方面具有广阔的应用前景。
参考文献：
[1] 金伟，葛宏立，杜华强，徐小军. 无人机遥感发展与应用概况[J]. 遥感信息，2009（01）
[2] 陈亚岭，付治河，张景湘. 3S技术在土地动态监测中的应用[J]. 光盘技术，2007（05）
[3] 滕晓波，陈春花. 3S技术在土地利用动态监测中的应用[J]. 全球定位系统，2010（03）
[4] 于洪苹，程朋根，夏友青. 土地动态监测中3S技术的应用[J]. 安徽农业科学，2011（03）
[5] 廖克，成夕芳，吴健生，陈文惠. 高分辨率卫星遥感影像在土地利用变化动态监测中的应用[J]. 测绘科学，2006（06）
[6] 楼立明，刘卫东，冯秀丽. 基于高分辨率遥感影像的土地利用变化监测[J]. 遥感技术与应用，2004（01）
[7] 申海建，郭荣中，黄小波，滕晓波. 微型无人机（MUAV）航空摄影测量技术在土地整理项目规划设计中的应用[A]. 2007年中国土地学会年会论文集[C]. 2007
【关键词】城镇低效用地再开发；城市发展；解决措施
中图分类号：F20文献标识码A文章编号1006-0278（2015）10-051-01
从中国改革开放以来，土地资源为我国经济的发展提供了强有力的基础支持，但我国对于城镇土地的利用效率却很低，本论文就城镇低效用地再开发问题及对策做了一下探讨。
一、城镇低效用地再开发问题存在的原因
在我国许多的城镇在进行规划时就把城镇规划的很大，基本上都是在比谁的城镇规模大，比谁的城镇扩展速度快，但对于城镇其他方面的问题就显得没那么重要了。在有些城镇它的经济并不怎么发达，有的甚至还存在财政问题，对于城镇来说它的财政收入都是有限的，它很多的经济来源靠的都是土地的转让，据调查，有些的城镇他们的工作人员的工资都是靠转让土地的收入来维持的。这样就很容易导致城镇低效用地再开发问题的存在，我国许多的城镇可能为了发展自己的经济，提高自己城镇的管理水平，就会对各种我你爹的规划就会进行相应的审批，但这样就很容易出现漏洞，造成土地的乱使用，由于审批没有规定，而且要求的程度也不同，这样对于土地来说就容易造成违法建设或者监管失去控制的现象。在许多城镇工业建设中，一般负责开发运营的都是公司，但我国城镇由于经济能力有限对于招商引资就缺乏眼光，使得引进的企业额都是一些层次低，没有竞争力的企业，这样就使得企业与企业之间的竞争形成了一种恶性竞争，对于土地再利用的效率比较低，这样不仅造成的土地资源的浪费，还造成土地了资源的破坏。还有些城镇比较落后，对于招商引资重视不足，使得城镇许多的土地都闲置在那里，城镇为了自己的利益不得不减少价格来租给规模小的企业，这样对于土地的再利用效率就会造成恶性循环，是不利于土地的发展的。
二、城镇低效用地再开发问题的解决措施
（一）端正思想态度
对于城镇低效用地再开发利用的问题首先考虑的就是要以市或者县的中心为中心来做城镇的整体规划，必须要符合我国的规划的法律法规，要使得城镇低效用地再开发没有争议。在进行城镇低效用地再开发的时候首先要进行调查，要把城镇需要改造的旧住宅区自己其他的不用或者违章的都要纳入到城镇低效用地再开发中去，对于那种已经建成但是不符合标准的是要进行再一次的调整，尤其是没我在国家规定范围了而且是禁止实用的建筑就更应该进行城镇低效用地再开发，对于破产或者是企业经营比较困难的都可以进行城镇低效用地再开发。对于国家命令禁止或者不符合国家要求的都可以进行再一次调整，进行进一步规划，进行城镇低效用地再开发。
（二）相关人员应该做好相关调查工作
对于城镇低效用地再开发问题相关工作人员应该积极进行调查，要充分的利用相关调查成果，采用科学的手段理论方法来进行准确的分析，对于城镇低效用地再开发要有一个科学的，有依据的初步规划。在这个基础上面，要共同发挥各自的职能权利，相互的探讨分析，再进行最后的城镇低效用地再开发的确认，然后进行实地考察，看能不能顺利开展，是否符合实际，在进行城镇低效用地再开发的时候要特别注意对于城镇低效用地的范围进行再一次确认，要对它进行深入的分析探讨，确保城镇低效用地再开发工作的顺利开展。在进行城镇低效用地再开发的时候一定要有专门的，科学的规划，要充分利用土地资源，要按照国家的标准来进行规划，要建立档案，还要建立数据库，对于所有的城镇低效用地再开发的规划都要有备份。
（三）要重视城镇低效用地再开发的空间利用
随着社会的发展，城市化进程的加快，土地资源越来越少，也越来越稀缺，这就对于我国土地的再利用就提出了更好的要求。现在对于土地的利用多提倡的是多维空间的的利用，这样可以增加建筑的容积，减少土地的空间，增加了人们对于土地利用的效率。在我国许多的城镇对于土地的利用都是多维的，像修建商场，停车场等，都是在地下修建，这样就可以减少大的先用土地的空间，可以充分再开发土地资源，提高土地的利用率，减少了对于耕地的占用，给我国城镇带来了更多的经济效益。对于城镇低效用地再开发的问题政府应该高度重视，指定相应的法律法规，而且要落实到位，不能只说不干事，要对土地资源的利用做到真正的监管，政府还要为城镇的发展提高许多的优惠政策。
三、结束语
综上所述，土地资源是不可再生资源，人们对于土地的利用不合理，城镇低效用地再开发问题成为了我国亟待解决的问题。
参考文献：
关键字： 开发区土地 集约利用 对策
一、魏都民营科技园区土地集约利用状况
1.开发区土地集约利用
1.1开发区土地集约利用的概念
土地集约利用又称为土地集约经营，其概念最早来源于对农业利用的研究。中国大百科全书对农业土地集约利用为“是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地获得高额产量和收入的一种农业经营方式。”由此可以得出，土地集约利用是指在单位土地面积上合理增加物质和劳动的投入，以提高土地收益的经营方式。
1.2开发区土地集约利用的意义
（1）开发区土地集约利用适应我国土地资源的基本国情。我国土地资源面临着总量多，人均耕地少，优质耕地少，耕地后备资源少的客观情况。开发区建设需要占用大量的耕地，而耕地资源的稀缺性决定了开发区发展不能仅仅依靠占用土地。
（2）开发区土地集约利用是实现开发区经济增长方式根本转变的重要内容。开发区土地集约利用水平的高低是衡量开发区经济集约增长水平的重要标志。因此，实行开发区土地集约利用，对转变开发区经济增长方式，提高开发区经济发展效益，促进开发区经济、社会和环境的协调发展有着战略性意义。
2.魏都民营科技园区的概况
魏都民营科技园区始建于2003年3月，2005年2月被河南省科技厅命名为河南省首家民营科技园区和河南省民营科技示范园区。园区发展纳入了许昌市城市建设整体规划，规划面积20平方公里，初步形成了纺织、造纸、机械加工、档发、继电产品、汽车贸易六大特色产业小区。魏都民营科技园区占据独特的地理优势，依靠科技进步，积极打造园区特色品牌，使园区项目建设和基础设施建设实现了超常规、跨越式大发展，取得了明显的经济效益和社会效益。
3.魏都民营科技园区土地集约利用概况
3.1 空间集约度分析
魏都民营科技园区按综合城市功能建设，分为产业区、生活区、服务区。园区内已修主干道路9条，面积达到35.3万平方米。从用地结构看，功能分区明确，结构基本合理。调查数据显示，魏都民营科技园区的生产性用地、居住用地和基础设施用地的比例分别为45.8%，37.6%，16.6%。其中生产性用地占了大部分比例，但居住用地比例也偏高。整个园区用地比例略有不当。
3.2资金集约度分析
2009年魏都民营科技园区入驻企业130余家，总投资26亿元。园区年工业总产值28亿元，年实现利税2.9亿元。从数据分析得出，魏都民营科技园区土地集约利用取得了一些效果，但仍然存在一些不足。
二、开发区土地集约利用不足的原因分析
1. 开发区土地利用相对粗放。在土地资源稀缺的情况下，开发区土地资源高耗低效的情况仍然存在。究其原因，第一，魏都民营科技园区总面积达20平方公里，然而实际可利用土地只有4.8平方公里，即土地利用率较低。第二，为了招商引资，管委会征地成本低和土地出让金减免政策使许多企业进行低成本扩张。
2.企业土地集约利用意识淡薄。大部分企业缺乏土地集约利用观念，仅仅追求低成本。河南省相关文件规定，集聚区标准厂房至少要3层。而很多企业为了降低成本，大多是采用1~2层的钢结构厂房。这一现象在国内许多开发区都存在着。
3.不同性质企业的客观情况决定了土地利用程度。魏都民营科技园区内，机械加工企业占约28%。这些重工企业由于机器等客观条件的限制，不易建造高层厂房。因此在扩大厂区规模时不得不占用更多的土地。
4.相关管理人才的缺乏。在魏都民营科技园区内，由于土地管理人才的匮乏，无法有效宣传土地集约利用的意义，在土地政策制定方面也缺乏理论指导。
三、开发区土地集约利用的对策建议
1. 加强土地宏观调控。要牢固树立全面、协调、可持续的发展观，把推进土地集约利用与加快经济结构调整、提高资源配置水平、提高土地使用效益结合起来，在促进经济发展的同时，严格保护好、利用好有限的土地资源，确保土地集约利用。
2. 形成集约用地共识。要做好土地集约利用的宣传工作，切实增强企业集约用地的责任感和自觉性。一方面合理利用现有存量土地，以最少的投入获得最高的经济效益，另一方面减少对土地不必要的占用，避免土地资源的浪费。
3.构建集约型园区模式。第一，合理布局用地结构，立体开发，提高土地利用率。以标准厂房建设为基准，多渠道促进企业集聚。第二，发展产业链模式，依据群体化布局、专业化招商、职能化服务的思路，以产业集群发展提升区域土地集约利用水平。
4. 构建科学发展新机制。
（1）健全监管机制。开发区应统一规划，提高市场准入标准，建立健全土地市场监测机制，强化土地用地监督。
（2）构建激励考核机制。一是建立税费调节机制，通过税收制度调节建设用地占用。二是建立费用减免机制。对高效利用存量土地的企业免收相关费用或给予一定补助。三是建立考核机制。制定投入产出比、单位GDP和固定资产规模增长的新增建设用地消耗考核办法，强化考核评价结果对土地利用的约束。
参考文献：
[1]姚沈欣. 宏观调控下开发区土地集约利用对策研究[D]. 中国优秀硕士学位论文全文数据库,2008(12);
第一，创新机制，增加就业
国资造林是在一种封闭的模式下运行的，形式单一，机制僵化，投资主体是国家，收益主体不明确，责权利不统一，是计划经济时代的产物。民资造林是在开放的模式下运行的，形式多样，机制灵活，投资者同时也是收益者，责权利高度统一，真正做到了栽者有其责，管者有其权，投资者有其利，是与市场经济相适应的产物。市场运作模式有农户联合开发，股份制合作，公司+农户+基地，这些模式极大丰富了国家投资造林模式。以前，国资造林是国家投入苗木，给予一定补贴，农民应政策要求筹工筹劳进行造林，没有得到现金报酬，而遥遥无期的林木收益是农民不敢提前消费的。现在，民资的投入，绝大部分资金用于雇请工人烧山炼荒，开垦整地，栽植苗木，抚育管理。这些劳动既解决了一部分赋闲农民的就业问题，同时也使这部分人收入多起来了，促进了农村市场的消费，为拉动内需的经济政策推波助澜。民资造林走出了一条蜕变之路。
第二，引进资金，突破瓶颈
从外地情况看，广东省54万中小企业投入资金23亿元，投资造林53.8万亩，武汉市民资投放10亿元，造林面积10万亩，山东、江西、福建等省民资也纷纷进入造林业，整体引进资金动辄上亿，造林面积以万亩计。在此不一一例举。这些资金的加入，改变了国资造林唱独角戏的格局，以有余补不足，破解了制约林业发展资金短缺的瓶颈。民资造林是一种破围之举。
第三，形成规模，凸显效益
公司投资造林万余亩，个体老板投资造千余亩，农户投资造林数百亩者，如雨后春笋纷纷涌现。广东、武汉等地民资造林根据统计数字显示占总造林比重的80%，民资造林数量之大，规模之巨，声势之隆由此可见一斑。对这些民资造林的调研结果表明，无论是整地质量和栽植质量，还是管护措施都优于国资造林，早成林、早见效这是勿庸置疑的。据《武汉民资造林改变市民生活》网络报道，华盛顿椰果、加拿大海枣、五星枇杷、梨枣、蝴蝶兰等过去极少见到的稀有水果、花卉，如今江城比比皆是。民资造林不仅创造了巨大的经济效益，也满足了人们的生态文化需求。民资造林造就了果香十里，蝶舞花间的盛况。
2隐忧
第一，投资的趋利性
资本市场的运作，是追求利益最大化的，而投资造林，当然也不例外，必然追求利益最大化，那么投资者造林首选目标一定是投资见效快、资金运作周期短的经济林、药材林以及短轮伐期工业原料林。这就引发了一个矛盾，投资的趋利性与生态建设之间的矛盾。生态建设需要长期不采伐，不遭破坏的森林体系来支撑，可利用的土地资源是只减不增的，由于民资造林的狂热，生态建设用地势必减少，形成矛盾的焦点——民资造林与生态建设争地。这种担忧决不是空穴来风和危言耸听，如广东开平，民资造林正在搞圈地运动，惠州天邦农林公司承包土地面积达160万亩，都是种植短轮伐期工业原料林桉树，造成地力破坏、林地有价无市。一种局面产生了，投资者为了经济效益，而忽视了生态建设。
第二，投资的盲目性
投资者，尤其是中小投资者，获取市场资讯不足，无法科学预测市场动态，盲目跟风投资，在市场竞争压力下，产品滞销，可能无法获利；投资者，尤其是中小投资者对林业投资周期长，资金回笼慢，后期投资无以为继，做成半拉子工程，无法确保投资收益；一些投资者，对林业火灾、冰灾等自然灾害认识不足，一旦遭遇，血本无归；一些投资者对林业政策法律钻研不透，把握不准，致使到期林木无法采伐，不能变现获利。这又引发了一个矛盾，投资的盲目性与收益回报之间的矛盾。这种担忧不无道理，不乏前车之鉴，典型个案有“万里大造林案件”、“重庆造林大户胡长明的捐林困境”等。投资者倘若不幸碰上上述四种情形之一，不但利益无法保证，甚至投资也无法收回。另一种局面又产生了投资造林积极性将严重受挫，一些意向投资者也将望而却步。3殷盼
第一，立法规范，加强监管
首先，民资造林投资主体多元化，运作模式日常化，营林造林规模化，经济效益巨大化；其次，民资造林不再是个别现象，而是普遍现象；再次，随着民资造林比重增加，注入资金越来越庞大，资金运行需要专门机构监管。从民资造林上述特点和发展趋势看，亟需法律调整和规范，是一种现实需要，但遍查法律典籍，无片言只语涉及民资造林，民资造林无任何法律可依、无任何法规可循，法律严重滞后。在此，呼吁有关部门尽快立法，从法律上对民资造林投资利益依法保护、投资行为依法规范。建立监管体系。建立土地资源监管体系，对土地资源实施监管，促使投资者合理利用、合理开发，确保生态建设用地；建立资金运行监管体系，对资金使用实施监管，促使资金公开运行、安全运行，确保投资者利益。
第二，政策扶持，积极引导
一是确权稳心，尽快落实林权制度改革，明确四权，让投资者吃上定心丸。二是搭台唱戏，建立产权评估交易中心，为投资者搭建平台，保障林地依法流转，集中经营。三是按编核拨，民资造林参与经营方案编制，到采伐期后，优先下拨采伐指标。四是信贷支持，制定信贷支持政策，投资者可用自己的林业产权进行担保，申请银行贷款，解除中小投资者资金周转不灵问题，避免半拉子工程。五是税费优惠，制定税费优惠政策，对投资者减免部分税费，减征或免征林业规费。六是投保降险，保险行业设立林业险种，准予林木资源入保，规避林业火灾、冰灾、病虫灾害等损失，降低经营风险。七是生态优先，对投资营建生态林的予以优先立项，优先审批，享受生态林政策，成林后拔资奖励。通过这些措施，积极引导投资者投资生态建设。
第三，科学规划，优质服务
林业部门要提前介入，科学规划。以县级行政区划为单位，根据自身实际，划定生态林建设区域，经济果木林建设区域，商品用材林建设区域，工业原料林建设区域等，整体规划、科学布局、分步实施、整体推进。林业部门要竭力谋划，优质服务。提供规划设计服务、生产技术服务、科技推广服务、优质种苗服务，以优质服务促投资者放心投资、安心投资。林业部门根据产业政策发展方向指导投资者理性投资，实现经济效益与生态效益双赢。
第四，成立协会，行业自律
投资者可借鉴其他行业运行模式，成立造林行业协会，制定行规行约。提倡遵纪守法，诚实守信，树立行业良好形象；遵守市场规则，维护市场秩序，建立公平竞争环境；贯彻行业发展规划，落实产业政策、质量标准，维护发展大局；实行信息共享，规避风险；建立奖惩机制、监管机制，依法治业，以德治业，加强行业自律。
关键词：棚户区改造；房地产开发
引言
随着对棚屋的改造、拆除工作的开展，很多地区都建成了一批经济适用房用于安置拆迁户，原旧城居民从低矮、潮湿、破旧的房屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。棚户区的改造大大改善了各地中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。
一、国家当前推进对棚户区进行改造的现实价值和历史意义
（一）有利于推进和谐社会建设
国家当前推进对棚户区进行改造的工作确实缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人之间的和谐，对社会整体氛围的提升也有不小的帮助和好处。目前，各地政府都在努力推进和谐社会的建设进程，而棚户区改造确实对推进和谐社会建设有着深远的影响。
（二）有利于缩小住房差距
通过旧城改造计划，据不完全统计：各地居民的人均住房建筑面积比以往明显增加，旧城区与城市中心区的人均住房面积差距也缩小到历史同期较低水平。棚户区居民从没有好的基础设施的旧城区搬进了设施齐全的新区，一些旧城区居民回迁小区的环境比商品房的周围环境还要好。通过整体政府的调控和规划，使得城市不同群体之间的住房差距与生活差距变小，进而消除了很多社会矛盾。
（三）有利于提升城市整体形象
结合以往经验，通过对棚户区的集中改造，以往破烂不堪的旧城区变成了鳞次栉比的高楼大厦，新建的市政设施配套都达到了基本齐全，城市面貌有了很大改变。结合旧城改造计划的不断推进，各地区积极筹措资金用于城市基础设施、公共服务配套设施建设的动作越来越多，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。这些工作都极大的提升了城市整体形象。
（四）有利于提高居民生活水平
当前，国家推进的棚户区改造计划确实深得民心，因为这一工程项目和民生建设紧密相关。改造前，这些待改地方没有像样的道路、排水等基础设施，有的小区居民仍在采用原煤取暖，大气污染严重加上市政配套设施落后，上水管和下水管道年久失修的情况较为严重，跑冒滴漏现象处处可见。通过旧城改造，极大地改善了居民的居住环境，不但营造了良好的舆论氛围，更进一步提升了居民的生活水平。
二、棚户区改造中常见的难点分析
（一）监管难的问题始终困扰着项目全程
棚户区项目改造工程一直以来都备受关注，监管部门在改造工作中遇到了很多难题，也创新的运用了很多方法，但是，监管难的问题始终困扰着项目全程。以钢铁企业的棚户区的改造为例：从项目论证阶段开始，历经项目开发、设计、调整、检核等环节，直到项目交付为止，容易出现风险和弊端的流程较多，所以如果出现执法的懈怠，就会滋生出不必要的麻烦。因此，监管过程中一定要实现程序的公开、公平、公正，通过接受社会公众、新闻媒体的监督，保证资金到位、按照规划改造，避免出现以调高容积率来换取私利的做法。
（二）客观上容易出现借机囤地的问题
借机囤地的问题主要是针对在二、三线城市而言。因为一线城市不仅拿地成本高，而且随着各地闲置土地的处理办法的出台，各开发商还将加快房地产开发的速度。但是对于二、三线城市来说，拿地可以以较低成本获得土地储备；二、三线城市扩展快，市场空间及前景广阔，招商引资环境也比一线城市好。同时，因为这些城市经济发展速度低于一线城市，土地溢价速度也慢，可能使房地产企业借机囤地。
（三）容易产生“新三旧”的问题
在解决问题的时候，我们不能遵循“头疼医头，脚疼医脚”的行为模式。如果不能及时从根本上消除导致“三旧”形成的诱因，那么今天的“三旧”就有可能会演变成明天的“三旧”，城市发展就会陷入一种“改造三旧”—“制造新的三旧”—“再改造三旧”—“再制造新的三旧”的恶性循环。
三、提升棚户区改造进程质量的几点想法
（一）确立改造进程的原则是项目顺利推进的前提
提升棚户区改造进程质量的首要因素就是要确立改造进程的原则，结合多地多年的项目经验，笔者提出了棚户区改造项目的几点建设原则，一是项目要贯彻“以人为本”的原则：将被改造区域的民众的根本利益和切身感受作为重点，探索温和的、有序的、有效的改进方案，营造积极的、顺畅的改造环境；二是项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则：在不增加额外费用的基础上，实现效率优先、公平公正，各相关部门要相互衔接搭配做好各项工作；三是要贯彻“可持续发展”的原则：保证项目前、项目中、项目后的前后连接和推进；四是要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。
（二）明确规划目标是项目品质的出发点和落脚点
明确规划目标就是要明确整体规划的设计原则，即高绿化、低密度、综合服务配套设施齐全、户型设计适应“升级换代”居住要求、体现小区独特的整体建筑风格等等。之所以说明确规划目标是项目品质的出发点和落脚点归根结底还是由棚户区改造工程本身的特点和性质决定的。棚户区改造在各地区呈现出不同的历史遗留问题，比如说钢铁类企业的棚户区改造：有的地区在改造前参杂着复杂的情感纽带和产权问题，有的地区在改造中遇到了规划方案的变动和调整造成工期拖延，还有的地区在改造后偏离预期目标等。所以，规划目标的重要性体现在棚户区改造的各个阶段，不容忽视。
（三）做好功能分区建设是改造进程的关键
纵观国内外的旧房改造计划，其中的经验和教训值得我们警醒，做好功能分区建设是改造进程的关键所在，因此改造工程要具备三个基本功能，即居住安置功能、房产开发功能和商业贸易功能，使改造项目实现功能齐备定位。
结束语
棚户区改造项目是国家重点改善民生问题的一项重要举措，在全国各地实施之后，取得了较好的社会反响，但是，也折射出了很多社会深层次矛盾和问题。有的问题是政府部门的管理问题，有的问题是项目进程的具体操作问题，还有的问题是社会关系协调问题。随着棚户区改造不断深化和调整，只要能够措施得当、执行有力、统筹兼顾，就一定可以实现这一项目的又好又快发展。（作者单位：湖南湘潭钢铁集团有限公司产业管理部）
参考文献
[1] 熊耀平.旧城棚户区改造问题研究[J].财经理论与实践.2002年04期.
[2] 张平宇.城市再生：我国新型城市化的理论与实践问题[J].城市规划.2004年04期.
[3] 郑文含.城市总体规划中旧城更新探讨——以吴江市盛泽城区为例[A].和谐城市规划——2007中国城市规划年会论文集[C].2007年.
关键词：建筑幕墙；土地利用；问题研究
在现代城市建筑中，建筑幕墙是集装饰、结构、功能与一体的建筑物外墙墙体材料，使用建筑幕墙可以取得良好的建筑效果，根据所用材料的不同，可以将幕墙分为石材幕墙、金属幕墙、玻璃幕墙等，作为建筑物的有机构成部分，建筑幕墙既是建筑的有效维护构件，又使建筑物具有了鲜明的艺术气息和时代感，因此，建筑幕墙在城市高层建筑的土地利用规划中得到了广泛的应用
一、国内建筑幕墙的具体情况
建筑幕墙是由多种板材以及金属构件所组成的，其主要悬挂于建筑主体结构上方，不作为建筑物的防护结构和主体结构的承载体，从1983年开始，我国的建筑幕墙工业初步发展，在经过了近30年地发展以后，已于本世纪初成为了世界上最重要的建筑幕墙生产国和使用国之一，并已经逐渐发展成为世界幕墙生产大国。例如，2004年，我国完成的建筑幕墙总面值约为1500万平方米，是世界建筑幕墙总用量的60%。
我国幕墙的主要包括三个发展阶段。萌芽阶段：1984年—1994年，在这一段时间内我国积极引进国外先进的技术，其中，框件式的明框玻璃建筑幕墙为主要幕墙材料，当时我国仍未能建立相关的标准和规范，且建筑幕墙的技术水平和整体质量水平较低。成长阶段：主要时间段为20世纪末至21世纪初，这期间我国幕墙产品的发展迅速，品种涵盖了隐框幕墙、明框幕墙、点支承幕墙、石材幕墙、铝板幕墙等，种类较为齐全。我国建筑幕墙从2003年起正式进入全面发展时期，随着铝合金门窗幕墙的出现以及建筑幕墙产品的不断丰富，五金配件、中空玻璃、隔热铝型材的相继开发和使用比较的不断攀升，在国际市场上中国特色的产品增多，智能幕墙、双层幕墙、光电幕墙得到了较大发展，部分企业的建筑幕墙技术已经与国际接轨，我国的建筑幕墙表现出了稳定持续增长态势。
二、建筑幕墙在城市土地利用规划中存在的问题
（一）存在问题
1.建筑幕墙规范和标准相对滞后
在进行城市土地利用规划的过程中，应注意坚持可持续发展的建筑观，加强建立既能够满足当代人的需求，又可以为后代带来一定需求性的、具有积极贡献的建筑，这就需要建立健全完善的建筑幕墙政策法规和行业技术标准，而且面对不断发展的建筑幕墙市场，也必须建立健全建筑幕墙的各项法律法规和规范标准。从当前的情况来看，我国建筑幕墙规范和标准从无发展到有，这是一个以建筑结构安全指标为中心的各向规范由单一发展之齐全的渐变过程，所以，当前我国的建筑幕墙标准和法规基本满足了国际建筑幕墙的基本需求，但是从安全性、标准型以及实效性来看，我国的建筑幕墙规范和标准仍然相对滞后，还需改进。
2.建筑幕墙施工企业挂靠现象现象较为突出，监管力度有待提高
城市的土地利用规划对城市的发展有重要影响，在进行城市建设的过程中需要专业的建设队伍和严格的监督检查力度。在当前的建筑幕墙行业中，部分生产条件不理想、检测手段不健全、技术力量较为欠缺的施工队伍积极寻找可以挂靠的单位，在二者取得联系后施工单位立即承揽建筑幕墙的设计制作和安装工序，被挂靠单位又对施工单位建设的相关项目缺乏有力的技术服务和规范化管理，导致了部分幕墙建设存在一定程度的安全隐患，无法满足幕墙在配合城市规划和发挥应有使用要求上的标准规范。
另外，在建筑幕墙施工的过程中也存在监管不力的情况，作为一门新兴行业，建筑幕墙的管理队伍和相关技术仍需要成长和进一步发展，在这一行业中，主要有三大监管主体，即建筑幕墙建设单位、幕墙设计审核机构以及施工监督机构，但是目前市场上普遍缺乏拥有建筑幕墙专业知识的专门人才，在城市土地规划中，相关部门对幕墙建设的监管力度有待提高。
3.存在乱加竞标现象，缺乏完整的质保体系
当前，建筑幕墙行业缺乏完善健全的质保体系，幕墙工程易出现工程质量隐患。在施工队伍中出现的低价抢标、乱价竞标现象会造成施工时的偷工减料、设计简化、使用不合格材料等不良现象，这样既对建筑幕墙行业的健康发挥展造成了一定影响，还伤害了消费者的利益，影响建筑行业而整体发展，进而对整个城市土地利用规划造成恶劣影响。
当低价竞标、乱价抢标现象产生以后，建筑幕墙的质量稳定就会受到影响。在进行幕墙工程时，高质量的五金配件是保证幕墙质量基础，目前，我国的五金建材市场还未完全规范，五金器材的种类和规格都不齐全，各类五金器材的质量还无法得到有效保证，国外市场上的五金配件规格种类繁多，对国内市场的供应有限，这也对我国的城市土地规划和幕墙发展造成了一定的制约性影响。
（二）改进方案
政府相关部门应明确职责，加强对城市土地利用规划的分析研究，坚持政府的监督指导职能，加强行业监管力度，对现有的幕墙管理制度进一步规范和完善，对城市幕墙工程定期进行鉴定、维护和调查。
加快制定建筑幕墙的安全性和合理性鉴定标准。现有的幕墙主要是作为建筑物的外墙维护组成部分，因此，幕墙在土地利用规划中的合理性、使用中的安全性是其最重要的性能，目前，国内缺乏一部用于幕墙检验的标准和规范来对幕墙的合理性和标准性进行检验。
加强对幕墙设计的审核，保证参与建筑幕墙设计单位的相关资历和经验，在设计过程中应加强对建筑幕墙专业人才的培训和教育力度，另外还应成立专门的幕墙设计监理服务机构，满足城市土地利用规划要求。
三、 结语
伴随着经济的不断发展，我国的建筑幕墙也得到了快速发展，在高层建筑或者大型公共建筑上都可以看见幕墙。当前建筑幕墙仍然存在多种问题，应结合具体情况进行分析，应本着节能环保和可持续发展的原则，促进建筑幕墙的发展，加强城市土地利用规划的合理性。
参考文献：
[1]杨嗣信,吴琏.关于外墙保温技术的现状及发展建议[J].建筑技术,2007.
[2]王焱.浅谈既有建筑幕墙存在的问题及对策[J].滁州职业技术学院学报,2009.
1.从“会计法”到“法律与会计”的嬗变——我国会计法与会计法学三十年发展
2.会计法学研究方法研究
3.试论会计法学的研究对象及学科建立
4.财经院校开办会计法学教育的思考
5.关于会计法学科研选题的探讨
6.略论会计法学的内容和体系
7.会计法学初探
8.高等财经院校会计专业应增设“会计法学”课程
9.关于建立会计法学的思考
10.关于会计法学的两个问题
11.会计真实之法学借鉴
12.法学会计：一个值得研究的新会计领域
13.浅谈法学专业《基础会计》课程的教学
14.有益的尝试 大胆的突破——《会计法学与会计》评介
15.基于交叉学科平台的法学专业转型发展的路径探索——以法务(司法)会计本科教育为视角
16.会计法学科研选题的探讨
17.法学角度下会计诚信危机的原因及对策
18.关于法学与会计学的跨学科人才培养研究——兼论法务会计人才培养模式的构建
19.会计报表附注之法学完善
20.会计真实的法学视角——兼论会计真实与法律真实、客观真实的关系
21.浅谈法学专业与会计专业经济法的授课内容
22.法学角度下会计诚信危机的原因及对策
23.我国企业会计社会责任的法学思考
24.论会计真实的理想目标与现实标准——会计学与法学双重视角的解释
25.从法学角度看诚信会计的缺失与重构
26.基于GMS的中越会计法之比较
27.浅析会计法文本中的法律责任及其规范
28.大陆与台湾会计法比较
29.浅议财政部门会计法执法检查存在的问题及对策
30.论新会计法对我国资本市场的影响
31.会计诚信的法学思考
32.会计监管的新视角——从法学看监管
33.司法会计鉴定的法学概述
34.会计法的立法创新及其影响
35.会计监管的新视角——从法学看监管
36.论上市公司会计信息披露的真实性标准——会计学视角与法学视角的比较与透视
37.对会计问题的一点法学思考
38.会计专业经济法课程教学改革模式构建——基于法学专业经济法课程教学模式的对比分析
39.会计监管:法学视角的分析
40.会计诚信分析的新框架:法学视角
41.土地资源资产会计计量的法学思考
42.会计负债概念之法学完善
43.从法学角度谈完善企业会计准则体系
44.会计主体本质之法学解读
45.以真实为目标的会计报表附注——基于法学视角
46.法学视角下的会计监管问题综述
47.会计信息虚假陈述误区的法学根源探究
48.会计法对企业财务工作的现实意义
49.上市公司会计义务不当损害赔偿的法学分析
50.关于股东表见行为的法学和会计思考
51.上市公司履行会计义务不当损害赔偿的法学分析
52.论会计真实的理想目标与现实标准——会计学与法学双重视角的解释
53.会计法视角下会计人员的权益保障
54.违反会计法的法律责任
55.企业落实新会计法的十大策略
56.应付税款法与纳税影响会计法的比较
57.会计法是企业健康发展的保障
58.事项会计法对于传统财务核算的改进
59.切实加强会计法实施的监督与检查
60.认真学习会计法 不断完善财务管理
61.会计法若干基本理论问题的探讨
62.会计法执行情况现状及对策研究
63.重新认识会计法在经济法律体系中的地位
64.浅析我国会计法的缺陷
65.注册会计师应成为执行会计法的卫士
66.谈会计法对会计行为的规范
67.采取有效措施 全面实施会计法
68.万福生科财务造假与完善会计法
69.纳税影响会计法视野下的中小企业所得税会计处理方法抉择
70.对新会计法实施贯彻的建议
71.执行会计法 开创新局面
72.纳税影响会计法探析
73.贯彻《会计法》 完善会计法制
74.浅析纳税影响会计法
75.应付税款法和纳税影响会计法之比较
76.对纳税影响会计法的探讨
77.欢呼会计法新生及其实施贯彻建议
78.应付税款法与纳税影响会计法的比较分析
79.浅谈会计法对会计行为的规范
80.会计法制建设的新阶段——学习新《会计法》的几点体会
81.浅淡会计法的实施
82.对纳税影响会计法的探讨
83.学习会计法,在真实上下功夫
84.认真贯彻实施会计法 促进会计事业健康发展
85.贯彻执行新会计法的经验和体会
86.会计法修订的主要目的和立法宗旨
87.市场经济条件下会计法在企业经营管理中的作用
88.对新会计法中重要性原则的思考
89.会计法、会计理论、会计工作——学习《会计法》的体会
90.谈会计法对会计委派制实施的影响
91.施行会计法不能变“戏法”
92.论会计法中的民事责任
93.会计信息失真与会计法教学改革初探
94.浅析所得税会计中的纳税影响会计法
95.建立符合新会计法要求的内部控制制度
96.纳税影响会计法“闪亮登场”
97.匈牙利的新会计法
98.纳税影响会计法的应用质疑
关键词：开发商 违法经营 利益 分析
中图分类号：D924 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2015）10-0355-02
近年来，受海南国际旅游岛国家战略的推动和刺激，我省房地产市场发展形势迅猛，房地产领域部分企业或个人在利益的驱使下，利用法制、政策、监管等相对不健全的空子打“球”，甚至违反法律法规大量进行违法开发建设，并隐瞒违法事实未经许可将房产公开销售，谋取非法暴利，然后将非法所得进行转移，企业停业、法定代表人下落不明，致使大部分购房户合法权益无法保护，相关行政部门处罚措施无法落实，严重损害房地产市场秩序，损害政府的公信力，造成极为恶劣的社会影响。
一、海南省开发商以违法经营手段获取非法利益的主要表现
开发商是房地产市场的重要参与者，也是房地产领域违法经营行为的主体。通过综合分析近年来的有关案例可以发现，开发商违法经营行为几乎遍布房地产项目从土地获取、规划审批到工程建设和房屋销售的全过程。具体来看，主要表现在以下几个方面：
1.土地获取环节的违法行为
擅自改变土地使用性质。我国实行土地用途管制制度，对土地的用途有严格的限定，改变土地用途需经人民政府批准。但实际上开发商为了规避招拍挂制度，常常先斩后奏，不经批准擅自改变土地用途。在土地市场监管中，该违法行为隐蔽性强，且对既成事实行为的处罚法律上又缺乏可操作性，在我省房地产领域较为普遍存在。
非法交易土地。我国对土地转让收取的税率较高，一些开发商为了逃避缴纳税款，往往假借转让公司股权方式或合作开发的名义恶意串通，规避法律非法转让土地使用权，以达到土地交易的目的。此违法行为因其“合理”避税，受法律和政策的约束，几乎成为开发商之间不宣自明的“战略合作”策略。
2.规划审批环节的违法行为
公文造假。我省政府部门对房地产业实行严格监管，对房地产开发经营设定了各种市场许可和准入制度，一个房地产投资项目要开工建设，需经政府有关部门严格审批，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有关证件，因涉及部门多，审批时间长，最易产生的违法行为就是开发商伪造政府文件骗取办理相关手续。
商业行贿。房地产开发周期较长，在规划审批、工程招标投标、工程建设、预售销售等诸多环节均存在较大权力寻租空间，给一些不法开发商以可乘之机，商业行贿犯罪行为几乎涉及房地产开发各个环节，且涉案金额大，行贿手段多种多样，呈多发趋势。
3.工程建设环节的违法行为
违法建设。主要表现为未取得建设工程规划许可证即开工建设，或违反工程规划许可证的规定擅自变更批准的规划设计图纸进行建设，如改变栋数、层数等建设规模、不按原施工图施工，导致项目不符合相关建设程序，且存在质量、消防安全隐患，无法组织竣工验收。
偷工减料。开发商为了最大限度谋取经济利益，在工程建设阶段偷工减料，超越实际条件的赶工期、使用不合格的原材料，以此来节省建设成本，导致施工质量存在问题，房屋质量和使用功能被破坏，由此埋下安全隐患，不仅使业主的经济权益受到侵害，还给购房者的人身安全带来威胁，严重背离了商品经济中的诚信和平等交易的原则。
4.房屋销售环节的违法行为
非法销售。开发商在未取得房产开发建设合法手续或未取得商品房预售（销售）许可证的前提下，将房产违法出售给购房人，致使无法办理房产过户或房产证。
一房多卖。房地产开发商在预售或出售房产过程中，因购房者出现违约或房产升值等因素，开发商在没有按正常程序解除合同的情况下，又将房产出售给他人，造成一房多卖。
非法融资。开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属等）名义购买，签订定虚假的商品房买卖合同，到银行按揭贷款，套取银行资金用于房地产开发，房产建成后再将房产卖给购房人，一旦开发商资金链断裂，无法偿还银行贷款，那么银行将采取民事诉讼途径执行房产，真正购房人的权益将得不到保障。在此类非法融资过程中往往还兼具合同诈骗、一房多卖的违法行为。
广告欺诈。这类违法现象主要体现在广告用词上使用绝对化语言，如“绝版”、“唯一”等词语，内容上有悖社会主义精神文明风尚，如“追求帝王奢侈享受”，数据上使用虚假或者不合法的统计数据，避重就轻，欺骗消费者。
二、开发商利用违法手段获取非法利益所造成的社会影响
开发商利用违法手段获取非法利益的行为，对购房者、对政府、对社会都造成了极为严重的影响。
1.挑战法律权威，影响依法治国进程
因当前对房地产领域非法经营犯罪的定罪处置难度较大，与所牟取的高额非法利益相比，开发商犯罪成本较低，许多开发商在铤而走险牟取非法暴利后将获取的非法所得进行转移，企业停业，法定代表人下落不明、逍遥法外，导致政府部门的整改处罚措施无法落实，这是对于司法权威的挑战。开发商这种无视法律法规、逃避法律裁决的行为，无疑是推进依法治国、法治海南建设进程中的绊脚石。
2.扰乱市场秩序，制约海南经济发展
开发商通过各种非法行为降低开发建房成本支出，再以相对较低的价格出售房产以获取同行业中的价格竞争优势，严重扰乱了房地产市场竞争秩序；开发商非法经营房地产的行为直接导致大部分购房户无法办理房产证并上市交易，有些房产甚至无法居住，导致购房者造成重大经济损失，而开发商却获得巨大非法利益，严重破坏了房地产市场交易秩序。此类违法行为，严重扰乱了国家对房地产市场秩序的管理，不利于整顿和规范房地产开发秩序和房地产业的健康发展。
3.埋下安全隐患，威胁社会公共安全
房屋建设是一个环环相扣的综合工程，房屋质量安全直接涉及人民群众的生命安全。国家强制规定的选址、规划、建设等审批程序，就是为了从根本上保障房屋的质量安全，而有些开发商受高额利益驱使，在开发过程中往往省略掉这些步骤、逃避专业的监管，未取得建设工程规划许可证或违反许可证的规定擅自变更批准的规划设计图纸进行违法建设，缺乏系统的规划建设和验收便非法出售，房屋的质量安全难以保障，往往存在安全隐患，成为威胁购房者生命安全和社会公共安全的“隐形炸弹”。
4.施压政府工作，损害政府的公信力
有的开发商为了快速办理有关手续，逃避政府部门的监管，不惜伪造政府公文、行贿政府部门工作人员以骗取或换取有关部门许可证件，审批手续环环相扣而引发连锁反应，给政府部门工作和党政干部形象带来负面效应和系列弊端。部分开发商试图通过“先斩后奏”、“既成事实”的形式施压政府部门，让政府兜底买单，把解决问题的责任完全推到政府身上，致政府工作于被动境地。
三、处理开发商以违法经营手段获取非法利益问题的建议
开发商违法经营行为是制约房地产健康发展的一颗毒瘤，如何遏制开发商违法经营行为？关键在于加大监管力度，坚决查处犯罪行为。
1.加大依法打击力度，解决历史遗留问题
房地产领域开发商违法经营行为之所以蔓延猖獗，与对开发商的处理偏宽偏轻、打击不力有关。尤其是对于开发商非法经营行为的惩处，《刑法》第225 条规定第4项明确规定，只要扰乱市场秩序达到严重的程度，就构成非法经营罪。但房地产领域非法经营行为与刑法意义上的非法经营并不是一个等同的概念，部分开发商在房地产开发过程中非法经营，却最终并未以非法经营罪来刑法量罪，以较低的犯罪成本攫取高额的非法利益，这从某种程度上助长了开发商铤而走险的侥幸心理。因此，从开发商违法的动因来分析，提高犯罪成本、强化惩罚力度是有效地打击房地产开发过程中非法经营犯罪的有效途径。尤其对于案情复杂、影响恶劣的案件，通过非法经营手段获取高额非法收入，法院、检察院和公安局一律要坚决按上限处罚，严惩不贷，依法判处个人非法经营罪，并通过司法程序依法处置个人非法所得及相关资产，同时要依法从严处置此案相关涉案干部，这也是当下大力反腐、从严管理干部的必然要求。
2.逐步完善体制机制，压缩权力寻租空间
相关体制机制不健全、政府监管不力、干部职工缺乏自律是当前大量开发商违法经营行为出现的一个重要原因。要从源头上堵住问题产生根源，关键是要从体制机制着手，压缩权力寻租空间。从政府层面看，必须完善对与房地产领域相关的重点职能部门和关键岗位的监督制约机制。国土、规划、住建、市政市容等相关职能部门要进一步完善部门内部规章，打造跨部门工作的高效制度机制，力争建立起多部门查处违建的联动工作机制和全市证、照、文信息共享应用系统，以及高效的建设项目联合审批机制；全面推行政务公开和办事公开，努力规范政府权力在房地产开发建设方面的运行，真正做到阳光运行；发挥纪检监察部门的职能作用，对房地产开发建设全过程进行有效监督等。从市场层面看，必须完善房地产市场许可和准入制度。相关职能部门要强化对从事房地产开发企业的资质认定的严格审核机制，对于转包、挂靠等行为，通过执法监察予以纠正；完善房地产企业信用信息制度，限制或禁止有违法违规等不良记录的开发商进入房地产开发市场，进一步增强预警和防范效能等。从干部层面看，要完善从严管理干部机制。认真开展“三严三实”专题教育，积极开展警示教育，进一步强化自身的廉政自律意识、宗旨意识和法制观念，自觉遵纪守法，严格依法行政。
3.推动健全相关法治，营造公平法治环境
为了改善和加强对不断发展的房地产市场的监督管理，国家已相继制定并颁布了《建筑法》《房地产管理法》《土地管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》等一系列关联房地产管理的有关法律法规作为宏观调控的重要前提和保障，针对性地规范市场行为。只有通过建立健全法律法规， 形成强有力的法治监管，才能切实创造安全公平的房地产市场环境。因此，继续完善有关法律法规，并结合市场实际，细化完善相关法律、行政法规的司法解释和实施细则，增强可操作性，是推动当前我市房地产行业法治化迫在眉睫的任务，也是加强法治海南建设、推动依法治国战略目标的内在要求。
参考文献
[1]盛婷.非法集资的法律规制研究：【湖南大学学位论文】.长沙.湖南大学，2012
论文摘要：随着我国城市化进程的日益推进，农地非农化的速度达到了前所未有的程度。强制性的政府征地行为，有效保障了城市建设的土地供给，但同时也严重侵害了被征地农民的权益。从当前被征地农民社会养老保障制度困境以及养老保障制度中政府职责的一般规律出发，对被征地农民的养老保障制度建设中的政府职责进行了界定。
1、政府行为失范是导致被征地农民养老保障权益受损的重要原因
自改革开放以来，尤其是进人上世纪90年代后，我国的城市化水平日新月异。随城市化进程的加快速，导致土地非农化、农民失地的的问题日益严重。农民失去了土地，“农民”身份不复存在，其低廉的生活和生存保障也随之失去，虽然农民在“转非”之初，有一定数额的安置补助费，但那往往是杯水车薪，这就使得大量的被征地农民长期处于“种田无地、就业无岗、低保无份”的边缘境地，因征地引发的社会矛盾不断加剧，甚至危及社会稳定。导致被征地农民权益受损的原因很多，其中政府在解决被征地农民问题中的某种程度的不作为是主要原因之一。
其一，错误的政绩观导向。长期以来，“发展是硬道理”被片面地理解为“gdp增长是硬道理”。畸形的发展观必然导致错误的政绩观。各级政府官员的考核、升迁、奖惩无不与gdp增长、城镇扩建“美容”、道桥修建、招商引资等量化指标密切挂钩。土地是政府掌握的最大财产之一，通过有效运作土地资产，以地生财，可以实现收益最大化。为此，不少地方政府及其官员为了追求政绩、扩充财政，盲目审批、出让国有土地，从事低征高售等投机活动，甚至认为“经营城市就是搞房地产，城市竞争就是地价竞争”。激烈的地价竞争，使得投资环境较好的经济发达地区，也竞相压低地价，降低门坎，以增加吸引投资的“亮点”。根据国土资源部的统计，20世纪90年代以来，地方政府土地出让金年平均收人在500亿元以上，县、区土地出让金收人已占到其财政收人的1/3以上，有的高达60%。
其二，政府角色错位。我国政府在征地过程中具有行政和市场双重主体资格:当政府作为市场主体时，政府就是经营者，负责土地供给，牟取土地经济利益;当政府作为行政主体时，政府又成为社会管理者，它一方面负责供给经济社会发展的宏观调控政策，另一方面又对自身的征地行为进行监督，成为征地过程中的监督者。政府的这种双重角色正是造成征地过程中频频出现的诸如以地生财、权利寻租等行为失范的深层次原因。在土地交易中，地方政府对依法行政、规范市场秩序、优化市场环境的“服务员”角色漠然视之，却热衷于成为农民与用地单位之间利益博弈的“裁判员”和“运动员”。这样的博弈结果绝无公平、公正而言。在北京市郊区城市化进程中失地农民利益问题的调研中发现，基本所有乡镇政府都参与了和用地单位的征占地谈判，一些乡镇甚至明文规定乡镇政府应收取的土地流转收益比例。
2、政府在被征地农民养老保障问题上应积极作为
征地是政府行为，养老也是政府行为，政府要进一步树立“以人为本”的执政思路，落实科学发展观，统筹城市化发展与解决被征地农民问题，构建被征地农民养老保障体系，积极肩负起制定被征地农民养老保险政策，加大财政投人，确保所需资金及时筹集到位，并通过有效运作实现基金保值增值，切实解决被征地农民的后顾之忧。
2.1城市化必须坚持以人为本的宗旨，充分体现被征地农民的利益和意志
建国初期，国家通过工农产品价格“剪刀差”，让广大农村、农民付出了沉重代价。在当前城乡差距加大的社会背景下若继续采取“农业为工业积累”的征地思维是不可取的。这种观念不改，农民永远不能享受“国民待遇”，城市化和现代化也不可能顺利实现。强调以人为本，就是强调城市化以保障和维护被征地农民等经济主体的利益为宗旨，不应以牺牲他们的利益为代价。为此，各级政府部门应切实确立“以民为本，不与民争利”的指导思想，把政府职能的重点从城市建设、盲目扩张、招商引资转移到社会保障、就业和教育等服务上来，其中关键是加速土地要素市场改革将土地控制和管理的权力从政府手中还给市场和社会。“政府永远只是一个服务问题，而不是权力问题。”此外，要进一步完善党政干部政绩考核机制，把对被征地农民的补偿安置状况作为一项考核内容和指标，切实改变一些地方存在的一味追求政绩、损害农民利益、粗放用地的现象。
2.2合理设计被征地农民养老保险制度
社会养老保障体系的构建是一个复杂的问题，它涉及到现阶段我国的社会、经济、政治、文化条件以及现有和可能达到的综合国力水平。所以，为被征地农民设计社会养老保障制度这一复杂的问题只有政府部门才可能解决，各级政府必须要承担养老保险政策制定的责任，具体包括制度模式选择、统筹资金的来源、养老基金的保值增值、运营和监管等问题。鉴于我国各个地区发展很不平衡，被征地农民养老保障水平无法在全国范围内完全统一。各地政府可以根据当地经济发展水平进行调整，使得本制度既能解决被征地农民的养老问题，又保持了当地的竞争力。
2.3在资金筹集和保值增值上发挥应有的作用
在土地收益分配的实际操作过程中，政府获得了土地收益的大部分，在这种利益分配格局之下，政府有必要，也必须为被征地农民的养老保障提供资金。同时这也有利于吸引那些不愿意为养老存钱的被征地农民积极参加这个养老计划，从而减少制度推行的成本。在基金人不敷出时，政府应充当“最后出台”角色，即当养老保障基金收人不抵支时，由财政给予补贴。
各国实践证明，依靠发达的金融市场进行养老金的高效管理和多元化投资，是养老基金保值增值的重要途径。但当前我国的金融市场发育还很不完善，无论是市场主体结构还是经验、技术等方面，都难以满足养老金进人市场后所产生的需求。为此，政府必须大力采取有效措施，加快我国商业银行的改制进程，培养大量的合格金融中介机构，完善金融市场主体结构，同时积极推进资本市场建设。此外，作为政府还必须制定完善基金监管的系列制度，形成养老基金监管的合理模式，确保养老基金的安全运行。
2.4加快制定相关法律法规，确保被征地农民养老保障制度的有序推进
被征地农民养老保障制度的运行需要国家在法律上加以确认，并得到法律的保护，才能保证被征地农民的权益不会受到侵犯。现阶段为弥补这方面的法律空白，国家有关部门应当加快发展被征地农民养老保障立法。主要内容应包括以下几点:一是规定被征地农民养老保障的适用范围，同时对受益人的资格和条件、发放标准和补偿办法做出明确的规定。二是规定养老保障缴费义务人和国家的财政责任。三是规定养老保障的服务机构、管理机构和监督体制。四是明确规定被征地农民养老保障实施过程中出现的违法行为的种类以及应负担的法律责任等等。以法律为依据，严格规范被征地农民养老保障制度的建立、运行和管理，只有这样，被征地农民的养老保障工作才能公平、高效、健康地发展。
关键词：房屋拆迁，管理，问题，对策
1、城市房屋拆迁管理存在的问题
1、1历史遗留问题久拖不决
安置房源不足，现房紧张，选择方向少，俗话说“巧妇难为无米之炊”，现在许多项目的最大困难就在于此，不仅造成了不少历史遗留问题。论文参考，对策。。而且对这些拆迁历史遗留问题又重视不够、措施不力，从而造成问题久拖不决。
1、2中低价位住房供应不足
被拆迁居民大多数是收入较低的家庭，拆迁后选择购房的范围多为中低价位的普通商品房、经济适用房或二手房。但部分城市此类房屋供应不足，致使不少居民无法买得起需要的住房，望房兴叹，引发拆迁纠纷。同时，少数被拆迁人由于被拆房屋面积小，拆迁补偿金难以选择到相应的房源，调产也无力结算差价。
1、3集体上访情况突出，恶性事件时有发生
特别是重复性上访、越级上访、集团性上访情况较为突出。上访反映的问题，集中在三方面，一是补偿标准过低，利益得不到保证。二是程序违法违规，导致平等协商的利益机制倾斜。三是工作方法失当，导致矛盾激化演变成恶性事故。四是生产企业的一些设备和设施的补偿，政策界定不清，补偿的标准与实际被拆迁人的要求存在较大差异。五是由于土地无法置换，使许多非住宅单位被拆迁后无法继续生产，因而抵触情绪较大。六是由于历史原因造成的手续不全、无权属证书的房屋，在拆迁时不能合理补偿，引发大量纠纷和上访；七是对住宅改为营业性用房多年未办理变更手续的房屋，拆迁时按住宅用房补偿，引发大量纠纷和上访。论文参考，对策。。
2、城市房屋拆迁管理存在的对策
针对当前拆迁环境的复杂性、拆迁形势的多变性和拆迁任务的严峻性，拆迁工作应标本兼治，按照五个统筹、五个坚持原则，进一步增强拆迁工作的紧迫感和工作敏感性，强化拆迁管理工作，着力解决拆迁管理中的突出问题和矛盾，切实维护群众利益。具体要做到：
2、1合理确定拆迁规模，并且制定拆迁补偿标准
编制房屋拆迁中长期计划和年度计划，合理确定拆迁规模。对房屋拆迁采取慎之又慎的态度，凡拆迁矛盾比较集中的地区一律停止新的拆迁项目。同时，制定拆迁补偿标准最重要的是要遵循等价有偿原则。《城市房屋拆迁管理条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则是等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。被拆迁房屋补偿金额的确定方法普遍采用货币补偿时的房地产评估价；所调换产权房屋的价格,由房地产评估机构根据房屋所在地周边类似房屋的市场价,综合交通、环境等因素得出。只有做到等价的原则,在被拆迁人的利益不受损失的情况下,被拆迁人才愿意配合拆迁人做好拆迁工作。
2、2妥善解决拆迁遗留问题
一是加快解决被拆迁居民回迁问题。论文参考，对策。。二是对拆迁范围内未办理建房批准手续的自建房屋，凡符合规定的，督促相关部门补办有关手续，并给予合理的拆迁补偿。三是加大中低价位商品房、经济适用房建设，切实解决弱势群体的拆迁安置问题。四是要明确责任，搞好分类排队，分出轻重缓急，研究出解决问题的对策和办法，下大力气抓好拆迁遗留问题的解决工作。
2、3进行模拟拆迁，全面执行
以往各地拆迁都是先发公告，后做拆迁户的思想工作，最后签订拆迁协议，这种拆迁程序最大的弊端在于所有矛盾纠纷都暴露在拆迁公告之后，政府的“单方”意愿往往不被群众理解和接受。而如果政府和拆迁户就拆迁中各种问题先行磋商，把各种矛盾解决在拆迁之前，等到90%以上的拆迁户都满意了再最后定夺，则就会减少很多阻力。“模拟拆迁”的具体做法是：先确定模拟拆迁区块；充分调动模拟拆迁区块内的骨干力量和居委会干部说服本区块居民，由居民主动联名写申请拆迁报告，拆迁工作人员深入模拟拆迁区块，开展丈量、评估等拆迁前期工作，及时将有关情况向居民进行公告，对出现的矛盾和问题给予解释、说明和解决，尽量将矛盾化解在拆迁之前，由拆迁人与被拆迁人自愿签订拆迁安置意向书，最后拆迁主管部门才正式发出拆迁公告。
2、4切实转变政府职能，规范拆迁行为
房屋拆迁主管部门只能承担行政管理职能，如拆迁行政许可、拆迁纠纷的协调与裁决、申请强制拆迁、补偿安置资金的监管、拆迁行为的监管等，而不能参与具体拆迁活动，如直接充当拆迁人、接受委托实施拆迁、制定补偿标准等。应把人性化拆迁与依法依规强制拆迁结合起来，以人性化拆迁为主，强制拆迁为辅，大力推动拆迁工作。扎扎实实做好项目的拆迁前期调查工作，确保在较短的时间内掌握第一手较为准确、齐全的拆迁原始资料；严谨细致地完成拆迁方案核定工作，努力为拆迁方案的最终确定和整个拆迁工作的顺利推进起到良好的开局作用。遵循“依法拆迁、有情操作”的原则。主动上门服务，及时与拆迁户沟通、交流，尽力化解被拆迁户的家庭内部矛盾。始终树立“以人为本，为民服务”的意识，对每一个拆迁户都“晓之以理，动之以情”，切实将群众的利益、群众的需要放置在心上，表现在脸上，用以情动人，以理服人的工作方法，真正把拆迁工作做到拆迁户的心坎上。
2、5灵活运用拆迁政策，注意相关政策配套
熟练掌握和正确运用拆迁政策，坚持原则性和灵活性相结合，不断探索新思路、新方法，针对现有的拆迁形势和拆迁工作现状，及时调整拆迁工作计划和方案，主动深入拆迁户家中做细致工作，具体问题具体分析，真正解决拆迁工作中的突出矛盾和问题，尽力为被拆迁户选择最适合的拆迁方案，真正做到“想群众所想，急群众所急”，力争圆满、妥善地做好拆迁工作。另外，注意相关政策配套：一要制定和完善中低价位商品房、经济适用住房及廉租房供应的配套政策，形成规范合理的住房供应体系，保证符合条件的拆迁居民能够住到不同档次、不同类型的住房。二要与相关政策衔接，妥善解决遗留问题。要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对政策不明确但确属合理要求的，要抓紧制定相应的政策，限期处理解决；一时难以解决的，要耐心细致地做好解释工作，并积极创造条件，争取早日解决。
2、6加大政策宣传力度
加大房屋拆迁政策和拆迁工作的宣传力度，高度重视舆论监督作用，及时研究社会舆论反映的拆迁问题，完善拆迁政策，改进拆迁管理工作。及时向社会公布拆迁政策和办事程序，积极组织拆迁和评估单位开展拆迁现场政策宣传和咨询活动。论文参考，对策。。通过多种渠道和方式，宣传和解释拆迁政策，告知被拆迁人在拆迁中的权利以及如何保护自己的权利。宣传部门要坚持正确的舆论导向，协调电视、报刊等新闻媒体从维护社会稳定大局出发，加强对城市建设和拆迁工作的宣传，防止渲染、炒作，避免误导，激化矛盾。论文参考，对策。。充分发挥社区和居委会、村委会的监督作用，引导群众支持配合拆迁工作，监督各项拆迁政策的执行。论文参考，对策。。编制拆迁便民手册，广泛深入地上门宣传拆迁政策和法律法规，使政策更加透明化、法制化，使群众全面了解拆迁工作的意义和政策，逐步提高他们的拆迁法制意识和依法维权意识。
2、7加强拆迁队伍的建设
把拆迁管理队伍建设作为保证规范拆迁行为，依法行政的重要内容来抓。针对城建项目动迁难度大、拆迁情况复杂的特点，适时组织动迁人员认真学习拆迁相关政策和依法行政的相关法律知识，牢固树立服务、公正、廉洁、奉献的行业精神和全心全意为人民服务的思想。开展多种形式的业务学习和岗位培训，使全体管理人员的执法水平、政策水平和认识问题、解决问题的能力、文字能力、谈判能力、应变能力和综合协调能力不断提高。
综上，一个城市，发展是主题，工程建设是加快城市发展的关键，而房屋拆迁工作则是城市建设中的一个重要方面，做好房屋拆迁是推进工程建设的重点环节，我们要以开展房屋拆迁专项行动为契机，加强对拆迁中深层次问题的调研，继续完善有关法规政策。进一步规范拆迁行为，加强市场监管，统一思想，不断促进房屋拆迁管理规范化，推动重点工程建设按照既定目标有序展开。
袁卫，现任上海市松江区人民检察院反渎职侵权局局长。1984年9月参加检察工作，历任上海市松江区人民检察院公诉科副科长、反贪局侦查科科长、反渎局局长。主要研究方向：职务犯罪侦查学、犯罪心理学。在《人民检察》、《中国检察官》、《犯罪研究》、《反渎职侵权工作指导与参考》、《上海法学论丛》等学术刊物公开发表学术论文10余篇。
郑传清，法学硕士全国检察机关优秀侦查能手，上海检察机关优秀侦查员，现任上海市松江区人民检察院反渎职侵权局副局长。主要研究方向：职务犯罪侦查学。在《人民检察》、《中国检察官》、《犯罪研究》、《反渎职侵权工作指导与参考》、《上海法学论丛》等学术刊物公开发表学术论文10余篇。
核心提示：安全生产事故背后的渎职犯罪案件，往往具有很强的欺骗性、隐蔽性，使得检察机关介入事故调查时往往是“听到辘轳响找不到井”。对于此类案件，检察机关渎职侵权犯罪侦查人员一是要坚持同步介入事故现场调查，搜集和固定原始证据；二是要根据案件的不同特点，及时制定和调整侦查策略，确保反渎查案工作取得成效。
2012年上半年，上海市松江区人民检察院反渎职侵权局侦查的顾秋云、张新连犯罪案件，系该局在同步介入事故调查并固定关键证据后，积极发挥主观能动性，历经3年缜密初查最终成功办理的案件。
一、同步介入事故调查，获取第一手资料
2008年12月，上海市松江区某镇大庙村一幢二层厂房翻建过程中发生施工人员高处坠落死亡事故。区检察院反渎局侦查人员第一时间介入事故现场调查，获取如下信息：一是上海隆裕针纺织品有限公司负责人谷春（外地人）在租借该厂房后对其进行违法翻建；二是谷春将翻建工程违法发包给了无资质的个体老板孙根财（本地人）进行施工；三是谷春和孙根财均表示违章翻建是其擅自行为，未向政府建筑管理部门申报也未跟任何人打过招呼；四是厂房违法翻建的时间已经长达50余天；五是违法翻建厂房与大庙村村民委员会仅相隔50余米。
侦查人员进行分析评估后认为，该厂房违法翻建造成施工人员死亡事故的背后可能存在国家机关工作人员渎职犯罪线索。但监管职责具体落实到哪个政府部门？哪个责任人？是还是？这些问题需要进一步查证。
二、多措并举，灵活侦查，锁定犯罪嫌疑人
侦查人员对现有证据进行综合分析评估后，制订了两套方案。方案一是以调研该镇土地性质和违法建筑监管情况为由走访当地土地所。为了避免土地所工作人员事先有所警惕和准备，侦查人员采取了“突然袭击”的方式造访该所负责人，并顺利获取了相关资料。资料显示，土地巡查制度要求巡查人员定期将巡查情况向土地所和上级部门书面上报，一旦发现违法用地和违章建筑则要第一时间上报，由相关单位实施拆除。而该镇土地所的《每周巡查记录》中显示巡查人员上报的记录均为“正常”。随后，侦查人员立即赶赴上级部门，调取了该镇土地所上报的每月《土地执法动态巡查月报表》和《违法用地报告书》，进一步证实巡查人员未将该违法建筑的情况上报。嗣后，侦查人员召开线索评估会，会议中有观点认为，土地巡查人员的主要工作职责是查处土地违法，其失职行为与违法翻建过程中发生死亡事故的后果之间并无直接的因果关系，暂不宜追究土地巡查人员的渎职罪责。
侦查人员随即调整侦查方向，启动方案二，即以反查翻建厂房的拆除问题为由手走访该镇纪委，约谈了该村镇建设管理办公室主任。在谈话过程中，侦查人员了解到：一是该镇成立了专门的整治违法建筑工作领导小组，各村的村委会主任都是领导小组成员；二是违法建筑由各村委会负责巡查认定并上报给村镇办，村镇办再交由拆违办实施拆除工作；三是大庙村村委会并未将该厂房违法翻建情况上报给村镇办。侦查人员向该主任顺势提出其说法是否有依据时，该主任为撇清责任，主动配合侦查人员到政府办公室调取了相关文件，侦查人员在未惊动其他镇领导的情况下顺利调取到该镇整治违法建筑的全部文件资料。文件显示大庙村村委会主任顾秋云为该镇整治违法建筑工作领导小组成员，负责大庙村的违法建筑整治工作。至此，侦查人员将顾秋云锁定为查处对象。
三、小心求证，大胆决策，细致初查显成效
锁定顾秋云后，侦查人员并未急于启动案件，而是开展扎实的初查工作，对顾秋云及其家属的房产、银行存款、车辆信息、通讯记录、宾馆住宿记录等进行了全方位的调查。通过对顾秋云、谷春、孙根财等人的通讯记录进行长期动态监控查询并逐条比对筛查，侦查人员梳理出几条重要的信息：一是顾秋云和建房老板孙根财之间有过电话联系，二是顾秋云和一个叫张新连的人有频繁的电话联系；三是谷春租住的房子的固定电话的机主是张新连；四是张新连和孙根财之间也有电话联系；五是谷春和顾秋云、张新连之间从2011年初开始已经没有电话联系。上述信息中，张新连这个名字出现频繁，侦查人员敏感的联想到：在事故发生当日谷春的笔录上有这样一句话：“建房子的事情，我跟村委会副主任张新连说过，他没同意也没反对。”至此，大庙村副主任张新连首次纳入侦查人员的视野。
鉴于上述信息，我们大胆的推断：（1）顾秋云和张新连允许谷春违法翻建，并介绍孙根财为其建房；（2）谷春因为违反翻建过程中发生施工人员死亡事故，导致被判处缓刑、赔钱、罚款，经营不善，已经和顾秋云、张新连闹翻了。
此时，启动案件的时机已经成熟，侦查人员仔细评估后认为，顾秋云、张新连、孙根财和谷春四个人中，前三人都是大庙村本地人，属一个利益集团并极可能已串供。相比之下，谷春跟他们纯粹是利益交换，且很可能已闹僵，四个人中最容易突破的就是谷春，而最有价值的也是谷春。侦查人员果断决策突破常规的侦查模式，在正面接触顾秋云、张新连之前，以监所科约谈缓刑人员的方式先接触谷春。事实证明，我们对于谷春的预判完全正确，谷春已因该死亡事故负债累累，满怀怨气，在很短的时间内就交代了顾秋云和张新连收受其财物，允许并介绍孙根财为其违法翻建的事实。犯罪嫌疑人尚未接触，就已经在我们的预想中大获全胜。
四、集思广议，准确适法，宽严相济显法威
对于张新连的立案问题，存在两种意见：一种意见是应以共同犯罪对张新连立案，理由在于张新连系大庙村村委会副主任，并未受镇政府委托对违法建筑进行监管，张不符合渎职罪的主体身份，不能对其单独立案。另一种意见则认为，犯罪嫌疑人张新连作为“该镇大庙村整治违法建筑领导小组”副组长，并具体负责和分管大庙村企业厂房违章违法建筑整治工作，属于受委托从事公务人员，符合渎职罪主体身份要求。侦查人员综合评估后认为，对于“政府委托从事公务”的理解绝不能固化于政府直接委托给个人，政府将公务委托给组织，组织再细化到具体责任人身上，该责任人同样属于受委托从事公务。且本案中，谷春的违法翻建系张新连一手操办，张新连将谷春介绍给顾秋云并帮助其向顾送红包，且主动向谷春提出由无资质的孙根财进行违法翻建，张新连的主观恶意、渎职罪行和徇私情节相较顾秋云均更为严重，应对其单独立案调查。
