时间：2023-02-11 18:30:39
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇上半年房地产公司总结，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
时间过得很快，转眼间我们完成了上半年的房地产销售工作，接下来应该做好工作总结，希望这样能够认清自身的得失。下面是小编为大家整理房地产销售2021上半年工作总结范文5篇，希望能帮助到大家!
房地产销售上半年工作总结1自从进入房地产公司已经有半年多了，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理问题的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。上半年的时间已经走过，现对上半年工作进行简单的总结：
一、业务能力
进入一个行业，对行业的知识，熟悉操作流程和建立自己的客户关系。在实际工作中，我也学到了如何抓准客户和跟踪客户，懂得不同客户的不同需求。对市场的了解。不仅是要对目标市场有所了解，也对竞争对手的了解。绝对不能坐井观天，不知天下事。因为世界上不变的就是“变化”，所以要根据市场的变化而做出相应的策略，这样才能在激烈的竞争中制胜。应该不断的学习，积累，了解行业动态，价格浮动。在了解了竞争对手的户型以及价格信息，才能凸显出自己楼盘的优势。
处理好跟客户的关系，和客户建立好良好的关系。因为同一个客户，可能会接到很多户型以及户型的价格，如果关系不错，客户会主动将竞争对手的价格信息，以及户型特点主动告诉。在这个过程中，我们就要要充分利用自己的楼盘优势，特点，分析对方价格，并强调我们的优势，进一步促成成交。
二、个人素质能力
做生意，最怕“_商”，所以客户都喜欢跟诚实的人做朋友，做生意。售楼也是一样在与人交流的过程中，要体现自己的诚意。在客户交流的过程中，只有诚实，才能取得信任。只要对自己的职业有热情，才能全神贯注地把自己的精力投下去，房地产销售更是如此，因为销售是一个很长销售的过程。
房地产销售中一个新客户的成交时间一般在一周或一个月甚至更长所以，不论是上门的客户还是电话客户，或是老客户带来的新客户，零零总总的加起来也有不少来客量，但是成交的客户却不是很多，我们可能很多时间都是在做“无用功”。但是一定要有耐心，有很多潜在的客户，都是要在很长的时间里才转变为真正的成交客户，所以必须有耐心才会把业绩做得更出色。
只要有意向的客户，就要厚着脸皮把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。在这个漫长的过程中，在自己没有成交而同事有成交的时候，一定要有耐心，暴风雨后便是彩虹。自信心很重要，把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。一个人的力量在整个工作中显得非常渺小，只有大家团结互助精心合作才能保证成交的顺利完成。
认真细心，做事用心。这样才能避免自己犯错误，从内心深处清醒的认识到：任何人都可能犯错误，客户也不是神，甚至在某些方面客户可能还不如我们，所以才要更仔细地去工作，认真地去核对资料，及时发现和减少错误的发生。犯错误和返工是的误工和浪费。进一步规范自己的工作流程，避免一些低级性的错误出现，减少混乱，养成良好的工作习惯。增强自己工作的计划性，这样可以避免遗忘该做的事情，减少丢三落四现象的出现。
我也深刻地认识到自己在工作中也还有很多不足之处，需要进一步的学习和改进。世界没有完美的事情，每个人都有其优缺点，一旦遇到工作比较多的时候，工作多的时候容易急噪，或者不会花时间去检查，也很粗心。
以目前的行为状况来看，我还不是一个合格的销售人员，或者只是一个刚入门的销售人员，本身谈吐，口才还不行，表达能力不够突出。主要没有突破自身的缺点，脸皮还不够厚，心理素质还不过关，每个人的经历和知识水平都不相同，这决定了每个人在做事情的能力上也会存在差别，但很多时候，工作能否做好，起决定作用的并不是能力。在实际工作中，有相当大的一部份工作不是靠能力来完成就能做好的，而是靠对公司对部门对自己的一种强烈的责任心与很强的执行力来完成来做好的。
作为一名业务员，如果当客户问一些有关产品的专业问题时，若一问三不知，那么很可能会失去这个客户。因此为了抓住每个潜在的客户，一定要对自己所销售的楼盘很熟悉，要达到了如指掌才能很专业地回答客户的问题。其次，之前经理也说过作为一名合格的售楼人员，如果真的想使自己有成就感的话那就要做出业绩来，因此今后我也要朝着这个方向好好加油。
房地产销售上半年工作总结2回顾这半年的工作历程，作为__企业的每一名员工，我们深深感到__企业之蓬勃发展的热气，__人之拼搏的精神。下面就是本人的工作总结：
我是销售部门的一名普通员工，刚到__房产时，对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，深深觉到自己身肩重任。
作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于__年与__公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合__公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为_月份的销售奠定了基础。最后以_个月完成合同额__万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
下旬公司与__公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。
由于房款数额巨大，在收款的过程中做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。
这半年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
房地产销售上半年工作总结3在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。
经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售总结。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。
一、销售要有热情。
最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。
二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。
做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。
三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。
加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。
四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。
在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。
五、多从客户的角度想问题。
这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。
六、学会运用销售技巧。
营造一种购买的欲 望及氛围，适当的逼客户尽快下定。
七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。
在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活。
八、找出并认清自己的目标。
不断坚定自己勇往直前、坚持到底的.信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。
人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。
对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。
房地产销售上半年工作总结4今年的上半年已经过去，新的挑战又在眼前。在上半年里，有压力也有挑战。年初的时刻，房地产市场还没有完全复苏，那时的压力本来挺大的。客户有着重重顾虑，我却坚信__地产的稳定性和升值潜力，后来房市回升，我和同事们抓紧时机，达到了公司指标，创造了不错了业绩。以下是我上半年的销售工作总结。
不做作，以诚相待，客户分辩的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之，你所说的一切，都将起到反成效。明白客户需求。第一时间明白客户所须要的，做针对性讲解，否则，所说的一切都是白费时间。推选房源要有把握，明白所有的房子，包含它的优劣势，做到对客户的所有疑问都有合理会释，但对于清楚硬伤，则不要强词夺理，任何东西没有圆满的，要使客户明白，假如你看到了圆满的，那必定存在谎言。
保持客户联系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目标喜爱，他们会将喜爱传递，资源无穷无尽。确定自身的身份，咱们不是在卖房子，而是顾问，以咱们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其它楼盘，都能够添加客户的信任度。团结、协作，好的团队所必需的。
有时缺乏耐心，对于一些疑问较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。本来，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，添加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有信任。对客户关切不够。有一些客户，须要销售人员的时时关切，否则，他们有疑问可能不会找你询问，而是自身去找别人打听或自身瞎琢磨，这样，咱们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要增强与客户的联络，时时关切，议决询问引出他们心中的疑问，再委婉处理，这样不但能够掌握先机，操控全局，并且还能够添加与客户之间的感情，添加客带的机率。
现今我已来__工作半年多了，在上半年的工作中，本人的销售套数为__套，总销额为____万。在今后的工作中，我要更加完备自身，提高自身，添加各方面的知识和对__各个地区的明白，不但要做好这个项目，更要跟着公司一起转战南北，开拓新的战场。
房地产销售上半年工作总结5本人所处的__项目的营销部销售人员比较年轻，工作上虽然充满干劲、有激情和一定的亲和力，但在经验上存在不足，尤其在处理突发事件和一些新问题上我觉得存在着较大的欠缺。通过前期的项目运作，作为我们销售人员从能力和对项目的理解上都有了很大的提高，今后我将会通过参加公司组织的销售人员的培训和内部的人员的调整会更进一步地来努力提升自己。以下是今年上半年的工作总结。
由于作为__地产的开发商在企业品牌和楼盘品牌的运作思路上与我公司存在磨合，导致营销部的资源配置未能充分到位，通过前段工作紧锣密鼓的开展和双方不断的沟通和交流，这一问题已得到了解决。如果协调不畅或沟通不畅都会导致工作方向上大小不一致，久而久之双方会在思路和工作目标上产生很大的分歧，这让我颇有些积重难返的感觉，好像有时候有一些建议或意见，但却无从述说，现在知道了问题的严重性，我将会努力改正，力求工作中目标一致、简洁高效。
营销部工作的责、权方面仍存在着不明确的问题，我认为营销部的工作要有一定的权限，只履行销售程序，问题无论大小都要请示开发商方面，势必会造成效率低，对一些问题的把控上也会对销售带来负面影响，这样营销部工作就会很被动，建立一种责权明确、工作程序清晰的制度，对我们销售人员来说，无疑是利大于弊。
会议是一项很重要的工作环节和内容，但是就我觉得，我们公司销售部的内部会议效果感觉不是特别理想，就此，我在想这是否与我们公司在会议内容和会议的形式以及参加人员的安排上是不是不明确有关系?在这里我诚心建议公司各级领导能积极与开发公司在高层会议上能够沟通好，这样会更有利于我们下游销售人员对于本职工作问题的了解与对问题的的解决。
2011年房地产公司年度工作总结 2011年10月，公司的另一个楼盘----盛世蓝庭如期进驻，我被调至盛世蓝庭项目部。经过这三个项目的洗礼，也让我从中学到了很多，各方面都有所提高。新的项目，新的起点，我把公司领导交给我的每一项工作都当作是个人工作经验积累的宝贵机会，圆满地完成工作任务是我唯一的目标。
在2011年度本项目部的销售额并不理想。上半年楼市销售畅旺，楼价也持续飚升，但下半年由于政府的各项政策陆续出台和银行收紧放贷要求，令整个楼市急剧降温，使得销售工作艰难重重，也是我从事本行以来最为严峻的一段时期。而本案做为地理位置优越纯住宅定位，同做为一种投资型住房，在宏观金融政策冲击下，使得同期的销售业绩大大的萎缩。
从上面的销售业绩上看，我们的工作做的是不好的，可以说是销售做的十分的失败。在目前的市场上，竞争楼盘太多，地理位置与价格不同，这对于本项目部造成一定的压力。与之前公司预期的销售目标尚有一段距离，通过后期整理分析，主要有以下几个方面造成了现场的销售不畅：
本项目之前的一些琐事也是导致产品进入淡季区很淡的一大因素。房产市场的不稳定因素，户型设计过大或不合理，价钱偏高，很多人也采取了隔暗观火。每一阶段都能对现场销售起到一个促进的作用，但事实与计划还有一定的差距，原计划三个月内开好水电开户都向后延迟了若干个月，因此，无形当中对现场销售也造成了一定的影响，楼盘自身因素由于受到规划的影响，本项目在同等住宅小区相比还存在一些差距，如楼间距小、无小区环境、水压、水电开户、楼梯、贷款问题等等。特别是贷款问题，在同等条件下，贷款客户在选择我们楼盘时要比购买其他小区的住房首付比例高出10%，同期存款利率也将提高许多。因此，在无形当中也增加购房者的资金压力。
不过由于受到整体环境的影响，原先公司预定的价格体系与现市场行情相比较已有了很大的变化，目前单从单价上看我们的价格似乎还有一定优势，无形中为楼盘的销售起到了促进的作用。
2011年房地产公司年度工作总结
写述职报告时应认真总结出限定时期的工作特点，抓精华，找典型，以这段时期工作中突出而富有典型意义的事件来反映一般。下面就让小编带你去看看房地产营销部个人工作述职报告范文5篇，希望能帮助到大家!
房地产营销部述职报告1一、工作绩效述职
时间过的飞快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不觉已经将近2年了。首先，非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。同时，向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助。我才能在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项公司安排的工作任务。
二、工作心得和体会
虽然一直从事房地产这个工作，但是我发现要学习的地方还是很多，通过向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在较短时间内熟悉了工作流程，明确了工作方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路。
我十分感谢公司，给了我很多的学习机会，也希望公司日后也能继续一些有些关于销售的培训工作，我希望能通过学习不同的知识，补足自己的不足之处，让自己能把销售工作做的更好。
三、关键事项
作为一名策划人员，我本着“要不断的完善自己各方面的专业技能”这样一个目标，开拓创新意识，积极的完成本职工作，做好房产策划工作，严格细致地要求自己按照公司流程中所有步骤及时完成工作。
我很有幸的多次参与了公司分配的市场调研工作，每次我都深深的体会到终端销售的力量，也让我觉得策划并不是万能的。
四、__年的改进思路
在这段时间里虽然做了一些工作，但仍然存在些题，主要表现在：创新精神不足，不能积极主动发挥自身聪明才智，而是被动适应工作需要。领导交办的事情虽然都能完成，工作当中有时会忽略考虑更深一层次方面，这样会造成是被动工作，减慢了工作上升到一定高度的速度。后续工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不断的努力和领导的帮助下，我会尽快提升自己，避免掉一些不必要的失误发生，所以我会不断补充自己各个方面的不足之处，做好销售工作，希望能为公司带来更好的经济效益。
在今后工作中我将继续努力奋斗，巩固现有成绩，针对自身的不足加以改进，争取在新的一年做的更好。
20__年也许对于房地产行业会是一个考验，但对于我们大家也许也是一种挑战，但是身处我们团队中，我十分的有信心来面对这场突如其来的“冬天”。
房地产营销部述职报告2您好!在此我先对领导和同事们对我一直的指导和帮助表示衷心的感谢。
自20__年10月21日我加入__公司以来，本着对这份工作的热爱，抱以积极，认真学习的态度，用心去做好每件事，做为一名置业顾问，必须具备高水平的专业素质，和过硬的专业知识，帮助客户买到趁心如意的房子。
自入职以来，可以说是自己在不知不觉中己经有了很大的进步，从进入案场以来，前期的培训，学习考核，接待客户，签合同。系统的一路走来，感触颇多，我觉得销售中最重要的首先是对工作的热情，并切自始之终都保持下去，每一个客户都是自己的财富，每一次良好的热情沟通都会给自己带来意外的收益和财富。
大多客户奋斗一辈子可能也就是为了买这套房子，所以在买房的过程中，存在很多的迷茫与疑问，这个时候就需要我们拿出自己的专业知识去根据客户的实际情况，一一的为客户引导，解决客户心中所有的疑问，最终达成客户成交。入职半年以来，工作中包含了太多的艰辛与不易，即离不开自己对工作的勤奋与努力，更离不开公司各级领导对我的支持与指导。每当成交一个客户，看到他们满脸高兴的模样，我心里非常的开心，感觉自己不仅是卖了一套房子，而是给客户提供了一个温馨的家庭，那种成就感顿时充满我的心间。截止5月23日，本人共成交房源21套，总销售额元，总回款额 元。
回顾这几个月工作的点点滴滴，虽然工作上取得了一定的成绩，但还有很多的不足之处。作为销售部的一员，我深感自己的一言一行代表着公司形象，所以我要坚持不懈的提高自身素质，以高标准的服务水平要求自己，在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技巧。
此外还要广泛了解房地产市场的动态，走在市场的前沿。需要掌握更多的销售经验和技巧，业务水平有待继续提高，及时了解周边楼盘销售动态等。按照目前公司的销售规划，下半年将启动都市新城项目商业部分和二期住宅的销售工作，对此，我将从以下几个方面做好销售工作的同时提升自己的业务水平：
①对不同客户的分析，客户区域来源分析，客户咨询问题总结。
②努力提升销售技巧，如何更好的做SP、如何现场逼定。
③加强对国家对房地产政策的学习。
时间的步伐带走了一切的忙碌，烦恼、郁闷、挣扎、沉淀在心底的那份执着令我依然坚守岗位。回首过去的半年，内心不禁感慨万千。记得刚来的时候对于项目的很多情况我什么都不是很明白，不过在领导和同事的耐心帮助下，我很快了解了项目的全部情况，熟悉了销售工作的流程。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，努力做好自己的本质工作的同时为诚发公司的发展奉献自己微薄的一份力量。
房地产营销部述职报告3在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，我庆幸自己找到了一份适合自己的工作，我学的是旅游管理但在酒店实习根本就没有做过销售，刚从三亚回来是一直在酒店寻找自己合适的岗位，但却发现这管理模式和自己所学的一点都不一样怎么样都融入不到团队里。
自从进入房地产公司已经有半年多了，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理问题的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。20__年已经走过，我在过去一年的工作做一下我的总结：
一、业务能力
1、进入一个行业，对行业的知识，熟悉操作流程和建立自己的客户关系。
在实际工作中，我也学到了如何抓准客户和跟踪客户，懂得不同客户的不同需求。
2、对市场的了解。
不仅是要对目标市场有所了解，也对竞争对手的了解。绝对不能坐井观天，不知天下事。因为世界上不变的就是“变化”，所以要根据市场的变化而做出相应的策略，这样才能在激烈的竞争中制胜。应该不断的学习，积累，了解行业动态，价格浮动。在了解了竞争对手的户型以及价格信息，才能凸显出自己楼盘的优势。
3、处理好跟客户的关系，和客户建立好良好的关系。
因为同一个客户，可能会接到很多户型以及户型的价格，如果关系不错，客户会主动将竞争对手的价格信息，以及户型特点主动告诉。在这个过程中，我们就要要充分利用自己的楼盘优势，特点，分析对方价格，并强调我们的优势，进一步促成成交。
二、个人素质能力
1、诚实——做生意，最怕“奸商”，所以客户都喜欢跟诚实的人做朋友，做生意。
售楼也是一样在与人交流的`过程中，要体现自己的诚意。在客户交流的过程中，只有诚实，才能取得信任。
2、热情——只要对自己的职业有热情，才能全神贯注地把自己的精力投下去，房地产销售更是如此，因为销售是一个很长销售的过程。
3、耐心——房地产销售中一个新客户的成交时间一般在一周或一个月甚至更长所以，不论是上门的客户还是电话客户，或是老客户带来的新客户，零零总总的加起来也有不少来客量，但是成交的客户却不是很多，我们可能很多时间都是在做“无用功”。
但是一定要有耐心，有很多潜在的客户，都是要在很长的时间里才转变为真正的成交客户，所以必须有耐心才会把业绩做得更出色。只要有意向的客户，就要厚着脸皮把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。
在这个漫长的过程中，在自己没有成交而同事有成交的时候，一定要有耐心，暴风雨后便是彩虹。
4、自信心——这一点很重要，把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。
对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。
5、勤快，团结互助。
一个人的力量在整个工作中显得非常渺小，只有大家团结互助精心合作才能保证成交的顺利完成。
6、认真细心，做事用心。
这样才能避免自己犯错误，从内心深处清醒的认识到：任何人都可能犯错误，客户也不是神，甚至在某些方面客户可能还不如我们——才会更仔细地去工作，认真地去核对资料，及时发现和减少错误的发生。犯错误和返工是的误工和浪费。
7、进一步规范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低级性的错误出现，减少混乱，养成良好的工作习惯。
增强自己工作的计划性，这样可以避免遗忘该做的事情，减少丢三落四现象的出现。
我也深刻地认识到自己在工作中也还有很多不足之处，需要在20__年的工作中进一步的学习和改进。
世界没有完美的事情，每个人都有其优缺点，一旦遇到工作比较多的时候，工作多的时候容易急噪，或者不会花时间去检查，也很粗心。
以目前的行为状况来看，我还不是一个合格的置业顾问，或者只是一个刚入门的置业顾问，本身谈吐，口才还不行，表达能力不够突出。主要没有突破自身的缺点，脸皮还不够厚，心理素质还不过关，每个人的经历和知识水平都不相同，这决定了每个人在做事情的能力上也会存在差别，但很多时候，工作能否做好，起决定作用的并不是能力。在实际工作中，有相当大的一部份工作不是靠能力来完成就能做好的，而是靠对公司对部门对自己的一种强烈的责任心与很强的执行力来完成来做好的。
我想今后我一定会努力朝着以下几个方面继续努力，首先是抽空学习一些关于房地产销售的专业知识。作为一名业务员，如果当客户问一些有关产品的专业问题时，若一问三不知，那么很可能会失去这个客户。因此为了抓住每个潜在的客户，一定要对自己所销售的楼盘很熟悉，要达到了如指掌才能很专业地回答客户的问题。其次，之前经理也说过作为一名合格的售楼人员，如果真的想使自己有成就感的话那就要做出业绩来，因此今后我也要朝着这个方向好好加油。
也很感谢李哥给了我这么好的一个自我展示的平台，在这不到一年的时间里学到了太多太多，让我不仅收获了成功开阔了眼界，更多的是对自己有了全新的认识和自我的突破，也感谢同事和经理对我的鼓励和指导。
房地产营销部述职报告4不知不觉中，20__年已经接近尾声，加入公司已有些时间，这这段时间的工作中，我学习并积累了很多知识和经验，锻炼和提高了业务能力，更让自己的人生多了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生阅历。可以说，在建华的这段时间中，收获颇多、感触颇多。在这里，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几个方面总结。
一、学习方面：
学习，永无止境，来到公司的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质和操盘模式，通过努力的学习明白了销售经理的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。
二、心态方面：
刚进公司的时候，项目没有进场，觉得有点无聊甚至枯燥，但12月进入之后，回头再看，感觉在公司中每时每刻都会学到东西，主要在于自己有没有去发现、去学习。在公司领导的耐心指导帮助下，我渐渐了解心态决定一切的道理，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对生活和工作，随之心境也是越来越平静，更加趋于成熟。
三、完成的主要工作任务：
1、共计销售套，销售面积平米，销售额元，回款额元;
2、到后，对项?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽敝匦孪低撑嘌盗朔康夭ㄒ抵逗拖奂记伞?/p>3、修改和重申了案场制度，制度更加细化。
4、制定早、晚会签字制度，分析市场、客户以及销售中遇到的问题，提升团队士气。
5、在公司领导的指导下，参与制定12月的月团购计划，联系团购单位，选房、签约，最终成交套，销售额元，回款额为元;
四、工作中存在的不足
1、对业务监督执行力度不够
2、对项目整体把控有待于提高。
3、需要进一步增加管理方面的经验。
4、与甲方缺乏有效沟通。
在学习公司完善的操盘经验，发掘自己工作中的不足的同时，计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：
1、进一步提高自己的管理水平;
2、及时完成领导交给的各项任务;
3、与甲方及时有效地沟通，保证销售工作的正常化;
4、不断改进工作中所存在的`问题，及时调整策略，保证明年销售任务的顺利完成;
5、同时努力学习策划推广方面的技能，给项目销售提供更好的可行性方案。
6、加大工作的检查力度和计划的可执行性，努力增强团队的执行力。
7、制定月可行的销售计划分级管理，执行目标确立到个人，分工和责任明确，使销售工作系统化和正规化，提高团队工作效率。
8、工作从细致性出发，做到掌握销售上的一切相关事务
20__年这一年是有意义的、有价值的、有收获的一年，虽然我来公司时间不长，但是在这里真正体会到了团结协作，互帮互助，共同创业的一种精神，同时感谢各各领导、同事对我工作方面的支持和帮助，我相信公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，更好的发展，项目在公司的领导下，会以更好的业绩回报公司。
房地产营销部述职报告5尊敬的公司领导：
半年的时间过去，我们营销部的工作在这半年的时间里发生了很大的波折，里面有人员方面的困难，也有市场方面的瓶颈。同时也有我个人在市场决策方面的失误。年初，我接手营销部盘子的时候，就承接了公司团队5万人，散客12万人的销售任务。以目前的情况来看，上半年的业绩很不理想，总结原因，主要有以下几个方面。
一、业绩不理想的原因
1、团队建设的缺失。
我接手营销部的时候，一共有3个人。(后刘泽鑫因个人原因辞职)团队方面一是没有相应的企划人员，平面设计、微信、内勤全部由我们3个兼任，不专业，不明确。直到5月份，企划人员才全部到位。直到今天，区域经理缺失两人，企划(微信营销)缺失两人，团队建设依旧没有完成，这里面，我个人肩负着主要责任。人员缺失、专业岗位没有专业人才，直接影响上半年市场的正常开发。
2、营销策划的盲目性。
上半年我的工作始终处于头疼医头，脚疼医脚的应付状态。琐碎的事情占据了大量精力，没有静下心来认认真真的思考市场。除了原有的樱花节取得了成功以外，其余的时间我们没有一个能够打动消费者的产品。经过半年的摸索，我们得出了这样一个结论：营销的本质在于策划，在与思考。
3、广告投入的缺失性。
上半年由于特殊因素，我们所有的广告都是靠门票置换来完成的。这就产生了人流量很大，但是没有实际团队收益的情况。4月份以后，针对市场乱象，我们停止了一切门票置换，紧接着就产生了一段时间的广告停顿期。
二、201_年1月—6月团队销售数字
1、旅行社团队：6198人
2、预售票：：2000张、民丰旅行社3000张、票付通500张、临沂原野旅行社100张、携程网：150张
3、合计：11948张
三、201_年下半年工作规划
自6月20日开始，我们策划了暑期征文大赛后，景区在山水景区普遍进入淡季的情况下，迎来了一波客流。主要原因在于我们对暑期市场特点的成功把握和前期的有效策划。开创了：学生+景区活动+公益宣传联合的销售模式。从目前的情况来看是成功的。但是仅仅依靠这个活动，要想完成全年的销售目标，这里面还存在着很大的问题。所以，下半年我们重要的的事情有以下几个方面：
1、紧紧把握住征文比赛的销售契机，利用一切手段把客流量推上高峰。
我们预计客流高峰将在7月20号—8月20号。在这段时间里，我们应该组织2到3个有意义的活动，进一步提升整体游客数量。同时利用这种方式制造事件性营销，提高景区的整体曝光度。
2、红叶节的策划和组织。
红叶节是我们齐山全年的重头戏。齐山四季皆美，但是最美在秋。省内同类景区的同期游客接待量远远要大于我们。这说明，我们还缺乏对我们的红叶节深层次的挖掘和宣传。如果齐山要在2015年产生亮点，产生爆棚效应的话，我感觉红叶节是最好的亮点。国庆节2万人的目标，完全可以实现。
3、微信销售团的创建和营销模式的创新。
从当前的的发展前景来看，手机终端已经成为营销的主战场。全国微信用户有6亿人，微信支付用户4亿人。微信支付，网络订票，终端查询，在不久的将来会成为主流。如果我们能够紧紧地抓住这次契机，对我们景区来说，将会是一场质的飞跃。单单针对微信这个未来最大的销售平台，我们了解的太少，知道的太少。专业的人做专业的事，所以，组建合格的微信营销队伍，是我们迫在眉睫，必须要做的。
4、团队建设的完善。
一、20__上半年的主要工作
1、集中精力做好20__年的县级企业财务决算工作
企业财务决算工作是一年企业财务决算工作的总结，企业的一切经营活动都要通过企业决算反映出来，企业决算质量的好坏很重要，亳州会议以后，我们立即进行企业决算的布置工作，在布置决算时，积极宣传《会计法》、《企业财务报告条例》、新《企业财务通则》、新《企业会计准则》和20__年企业决算会议精神，对于企业上报的报告努力严把质量关，经过布置、审核、上报几个阶段，在没有花费任何资金、没有抽调人员的情况下，经过努力完成了统一报表的汇总工作，参加汇总的企业包括国有及国有控股企业户数25户，集体企业户数5户企业。所汇报表质量符合上级要求交并获得好评。
2、积极下拨资金支持农民抗旱保苗，与农税局配合做好粮补资金的发放工作
今年春天，我县遇到多年未遇的大汗，为支持农民兄弟抗旱保苗，县财政局在资金比较紧张的情况下先行垫付资金5400万元支持农民抗旱。20__年上半年共下拨粮食直补综补等资金12235.9万元至农村局，所拨资金保证了我县开展粮补工作资金的需要，促进我县粮补改革的顺利开展。
3、家电 汽车下乡工作整体推进运转良好
家电 汽车下乡以来，领导重视组织到位，培训宣传到位，县乡财政配合得力，在家电下乡政策几度调整的情况下运转良好，截止至6月下旬已兑付家电下乡产品4216件，发放补贴资金930457.71元，第一批汽车摩托车补贴资金418308.80元也已发放到农民手中，兑付汽车摩托车产品共239辆。
4．家电 汽车下乡宣传月活动进展顺利
为贯彻落实财政部《关于开展20__年“家电下乡宣传月”活动的通知》（财建明电〔20__〕9号）和省财政厅《转发财政部关于开展20__年“家电下乡宣传月”活动的通知》（财明电〔20__〕13号）文件精神，县财政局会同商务局制订了《关于认真组织开展20__年“家电下乡宣传月”活动的通知》（__财企〔20__〕81号），建立健全专门工作组织，确定专人负责，结合本地实际，制订切实可行的宣传月计划，抓好落实；先后两次召开各财政所、各家电、汽车摩托车下乡销售网点会议，传达“家电下乡宣传月”会议精神并组织收看了全省家电下乡视频会议；在__城县财政局、商务局网页上开设专栏，宣传家电、汽车摩托车下乡政策；印发《致全县广大农民朋友一封信》、《家电下乡明白纸》、《汽车摩托车下乡农民须知》；在__城电视台、广播电台进行家电下乡、汽车摩托车下乡有关政策宣传，悬挂家电下乡、汽车摩托车下乡宣传条幅，开展街头、广场咨询等宣传活动。在做好县级宣传的同时，督促乡镇财政所、销售网点做好宣传和服务工作，如海尔手机联合中国电信制定了《购海尔家电，送海尔下乡手机、13%政府补贴、电信话费》的促销方案。同时，我们要求各财政所抽专人进村入户把《致全县农民的一封信》张贴到行政村、自然庄，发到农民手中。
5、加强企业专项管理，规范企业行为
（1）地方储备粮专项资金管理工作
粮食放开后，为了加强粮食宏观调控，根据皖粮调联[20__]102号文件《关于建立和充实市、县粮食储备的通知》的精神，我县建立粮食储备7000吨，09上半年下拨粮食储备费用59.3万元。为我县粮食储备顺利开展提供了有力的支持。
(2)积极下拨资金支持粮食清仓查库
按照上级安排对全县库存粮食进行核实，过程分为企业自查、市级普查、省级复查、工作组抽查、汇总整改几个阶段，为保证粮食清查工作的开展，我们先后下拨两次资金计款31万元，工作经费的下拨有力支持粮食清查工作的开展。
（3） 做好企业发展资金的管理工作
为了加快县级经济的发展，对外企业采取优惠政策，建立企业发展资金。为做好此项工作，会同县
招商局对招商企业基础票据进行审核，对所拨资金进行建档管理。09上半年下拨招商资金279.9万元，公路建设资金2.65万元，支持企业发展。4、做好新《企业财务通则》的宣传及平时日常财务管理
《企业财务通则》是在新形势下适应市场经济的要求，由财政部制定的规范企业行为的财务通则，为落实该通则，省财政在巢湖举办培训班，会议结束以后与省厅联系征定了企业财务通则解读，下发企业以便学习。另外做好平时各行业企业报表的收集整理分析工作。所提供的资料满足了上级汇总和分析的需要。
5、支持企业发展，做好有关项目的申报工作
20__年上半年企财股配合县经贸委申报技术改造、节能与资源综合利用等项目21家；配合商务局申报20__年现代流通业发展促进项目1个，申报活禽储备项目1个；配合县供销社申报省级扶持资金项目5个。企业项目的申报，有力支持了企业的发展。
6、深入企业调研，出台支持企业发展政策，为企业发展创造宽松环境
去年三季度以来我县经济由于受金融危机影响呈现下降趋势。为应对金融危机，县委、县政府组织部门人员对工业企业进行调研，针对调研中出现的问题，连续召开了三个项目协调会，出台了四个含金量较高的文件。
一是创造金融环境，解决企业融资难。我县出台了三个文件，分别是《地方财政支持工业企业发展专项资金管理暂行办法》（__政〔20__〕48号）、《银行金融机构支持地方经济发展考核奖励办法》（__政〔20__〕47号）和《__城县支持中小企业发展专项资金使用管理办法》，第一个文件明确规定20__年财政安排2300万元专项资金，其中20__万元用于扶持大型工业项目和开发区“零费制”补助资金，150万元用于企业担保资金，150万元用于贷款贴息和无偿补助。第二个文件是激励银行放贷的，对于当年贷款投入总额、增长率，年末中小企业贷款余额、增长率及工业企业贷款增长率作为考核指标，将省拨专项资金20__万元中的1200万元用于担保机构补充资本金，800万元作为风险补偿资金和对金融机构的贴息。目前，我县城司已有担保资本金4300万元，按1：3的放大效应，可以为企业贷款担保1.2亿。从20__年11月份至20__年5月，在短短的几个多月时间内，该公司已为46家中小企业提供流动资金担保4100万元，有效缓解了我县部分中小企业周转资金不足的困难。
二是积极为企业减负，优化企业发展环境。出台了两个支持工业企业发展、优化发展环境的文件，取消了部分行政事业性收费项目。其一是《工业园区零费制实施办法》，对20__年在开发区、漆园木材加工园区、范集工业园区内投资建设阶段的工业项目免收各项费用。其二是下发《规范行政机关涉企收费检查的通知》，文件规定凡未经纪委监察室批准，任何单位不准到企业乱收费、乱检查、乱评比。其三是按照财政部、发改委《关于公布取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知》（财综字〔20__〕78号）文件对涉及到我县的31个收费单位进行审核，保留行政事业性收费328项，取消16个单位35项收费；涉企经营收费取消2项，降低收费标准的8项，按下限执行的6项。以上都是为支持地方经济发展、解决企业融资难、发展难的具体措施，措施的出台对目前企业发展来说帮助很大。
三是出台支持房地产发展的政策意见。制定了支持房地产业发展的若干意见，意见除落实国家关于房地产业发展的若干意见和政策外，鼓励房地产公司加快推进项目建设，在建筑密度、绿化覆盖率、日照间距等条件满足的前提下，新开发项目可以适当提高容积率。并在土地出让金的缴纳上给予开发商分期分批缴纳的优惠政策。
二、20__下半年企财工作计划
1、继续做好企业财务管理工作
2、继续做好20__年企业决算收集工作。
3、做好日常财务报表及财务分析工作
4. 做好家电下乡汽车摩托车下乡补贴兑付管理工作
上半年，我们着重做了以下几个方面工作：
一、加强公司内部管理，重视职工思想教育。
1．公司管理层充分认识到加强职工思想教育的重要性，统一思想，提高全体干部员工为开发区建设和发展服务意识。
1）做好宣传教育工作。及时传达开发区管委会、总公司的有关会议、文件精神；宣传开发区的新形势、新发展、新变化；褒扬公司先进，督促公司落后现象。在日常实际工作中，我们重视先进典型对公司的正面积极影响，公司评选了先进员工、先进部门，环卫队张广华同志还被徐州市评为“三八红旗手”；在开发区执法局的支持下，我们邀请了全国劳模班组下水道四班到我公司指导工作、交流经验。
2）坚持开展“每周一讲”活动，弘扬正气，深化职业道德教育。公司以宣讲党的十七大精神为主线，以学习实践科学发展观活动为契机，识大体、讲大局、顾大家，致力创建和谐工作环境。并且结合我公司各部门工作的实际，在公司举行学习实践科学发展观研讨会，基本上每月搞一次活动，极大激发了职工的工作热情。
2．一方有难八方支援，在公司组织募捐活动。我公司一名员工生病住院，由于家庭困难，四处举债，公司知道后，马上组织员工募捐，公司全体员工勇跃伸出援助之手。积极响应开发区倡导的一日募捐，全体员工纷纷慷慨解囊。
3．加强劳动纪律整顿。细化管理，整顿纪律，完善奖惩制度，做到奖优罚劣，根据公司发展的需要，我们加强了内部管理，及时调整了相关规章制度，完善职工请消假制度、考勤制度、奖惩制度以及绩效考核制度。为重点加强绩效考核，经公司经理室批准，公司办公室联合公司财务科、公司专门成立的监管科、公司物业管理科，成立联席考核小组，明确主要由监管科负主要责任，每天对各部门考核至少2次，要求环卫队对所有路段实行定位定岗，便于考核小组检查；要求物管处、绿化队、车队全部施行“五定”方案（即定人、定岗、定经费、定时间、定任务），利于考核小组实施考核。
4．高度重视安全生产工作，着重加强安全教育工作。
公司专门下文明确安全生产工作的重要性，并实行“一票否决制”，把安全生产作为考核部门负责人的刚性条件。每月办公室组织各部门专门召开安全生产工作会议，在会上通报上月安全生产监督考核情况，每次都强调安全生产的重要性，同时安排各部门组织内部安全生产教育，进行安全知识培训，包括职工上下班交通、工作中尤其是有可能危及人身安全的注意事项、防火、防盗、防破坏、保安职责教育、消防知识培训、车辆行驶安全教育等等，确保公司安全生产，万无一失。
5.加强公司廉政建设。
坚持以科学发展观统领预防腐败工作，正确把握预防腐败工作的政治方向，始终从公司反腐倡廉建设的大局出发来谋划预防腐败工作。认真落实党风廉政建设责任制。要以促进公司又好又快发展为目标，拓展从源头上防治腐败工作领域。要以改革的方法破解预防腐败的难题，把预防腐败工作寓于各项重大决策和改革措施之中，堵塞腐败问题滋生的漏洞。要切实把以人为本的理念贯穿到预防腐败工作中去，要不断探索总结符合科学发展观要求的新鲜经验，努力实现有效预防腐败的战略目标。
二、向管理要效益，加强成本监控，节约经费开支。
加强财务审计力度，尤其是工程审计；进一步加强对物品采购、物品发放领用、汽车维修、加油、仓库等的监督管理。公司领导班子清醒的认识到在开展外向业务前，只有通过加强内部管理、加大成本监控力度（尤其是人力成本的控制），才能减少企业亏损、提高企业效益。
1.采购工作是节能降耗的关键环节公司实施了严格的监控制度，要求外购材料必须两人以上，常置易耗品必须建立供货厂家详细资料并建立长期供货关系，同时，财务与办公室人员经常做市场调查，尽可能找到源头供货商。
2.为了提高服务的质量，在公司推出的有偿服务项目上，采取自购、代购或协助购买材料方式，以最大限度满足委托方利益。
3.环卫队、物管处、绿化队、车队除了在人力成本上进行严格控制外，还尽可能的在物料消耗上节约成本，因保洁、绿化、车队物耗是公司的一项较大的费用支出，在不影响工作质量的前提下节约物耗是环卫队、物管处、绿化队、车队降低成本的关键，环卫队、物管处、绿化队、车队按制定的节能降耗计划在管理上加大力度、在用“人”上下功夫，能重复使用的决不换新的，严格按标准使用剂量，加油、使用清洁液剂，清洁（绿化）用具谁丢失损坏谁赔偿，车队安全驾驶是个高压线，通过这一系列措施，有效的节约了成本。
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三、加强公司领导班子建设，合理遴选人才。
1.公司经理室率先对经理室领导成员进行了调整，将有创新能力、有实干精神的基层管理人员充实到公司领导班子中，优化管理层结构，形成了老中青三代相结合的合理年龄梯度领导班子。同时面向社会聘请有能力的物业管理与园林工程专业技术人员，充实公司职工队伍。提升了物业服务理念，提高了物业服务标准，科技创业园、怡园市民广场、清洁技术产业园、环卫及绿化工程等方面的工作受到了各级领导的多次表扬，赢得了业户、市民的一致认可。
2.不拘一格选用人才，形成良性的用人机制，能者上，平者让，庸者下；明确责任，使人人有压力，人人有动力。
今年初，为充分调动各部门负责人积极性，经公司经理室充分酝酿，研究决定对公司各部门（环卫队、绿化队、怡园市民广场物管处、清洁技术产业园物管处）负责人进行重大调整，重新聘请各部门负责人，现环卫队副队长为张庆珍（主持环卫队日常工作），现绿化队分管经理张坚，现怡园物管处副经理谷岩梅（主持物管处日常工作），现清洁技术产业园物管处经理裴影。尽管谷岩梅、裴影两位女同志都不是物业管理专业科班出身，但是两同志爱学习、勤请教、能够真抓实干，公司经理室通过考察认为，两同志担任物管处负责人是合适的。
3．提高职工福利待遇，按徐州市有关文件精神，相应提高了职工福利待遇，为离退休职工举行欢送活动。
四、团结拼搏，圆满完成公司各项工作任务。
1、公司上下团结务实，服务意识显著提高。我们清醒地认识到：物业公司只有不断提高服务质量，才能最大限度的满足业户的需求，才能稳步提升物业收入，树立良好的企业形象。
首先，从思想政治工作入手，发挥党员、入党积极分子的模范带头作用，带领全体员工转变观念、开展理论学习、加强业务培训，使员工的服务意识和自身素质得到不断提高，要求公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作，公司上下形成了团结一致、真抓实干、求真务实的工作氛围。
其次，为了能够在服务质量上更上一个台阶、为以后资质评审、物业管理招投标中再上一个档次。公司加强了各类资料的查阅、收集、归档工作，按部门、形式、性质等不同合理分类、存档，极大方便了所需材料的及时查阅和利用，为检阅各部门档案整理情况，公司办公室联合公司物业管理科组织了一次“档案大检查活动”，通过检查活动，我们发现公司各部门的档案管理工作都上了一个档次，基本上达到了公司档案管理制度的要求。
第三，重视参加和开展形式多样的培训活动。要求各部门在积极参加公司组织的各类培训、学习的同时针对公司内部的工作特点和性质定期或不定期的开展升旗仪式、安全生产、消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物业规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到提高。受公司经理室委派，公司办公室联手公司物业管理科在怡园市民广场接连举行三次物业管理知识培训，培训后进行了考核，考核的结果作为员工晋级、增长工资的依据。在公司经理室的倡导下，各部门纷纷组织内部培训20余次。
第四，狠抓各项规章制度的落实，促进工作迅速有效的开展。特别是为了切实落实效绩考核工资，我们下了极大的功夫，监管科的管理人员也要接受《效绩考核检查制度》考核，起到了相互监督作用。实施以来，员工的工作作风和服务意识、水平以及有效投诉处理率有了显著提高；又如《晨会制度》实施后，每天晨会对前期出现的问题和当天安排的工作具体落实到相关责任人，要求当天能完成的必须当天完成，不能完成的要查出原因，制定计划限期完成，使各部门的工作效率明显加快，改变了懒、散、慢的不良习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用。
2、环卫工作
上半年连续四次被开发区执法局评为环卫保洁文明示范岗，环卫队完成全区81万平方米的道路保洁任务，其中包括新道路21万平方米。完成近50万平方米的绿化带保洁任务，为区内近80家企事业单位提供短途转运垃圾等服务。
上半年中转各企事业单位垃圾约7000方，外运垃圾约9720方；压缩式垃圾车上半年共出车约810车次，厂区服务垃圾车共计出车约1000车次，洒水车共计出车约780车次，扫地车共计出车约300车次，车辆安全行驶约9万公里，无任何责任事故发生；共清理雨、污水井3000多个；清理无主垃圾100余吨；清理野广告4万张次。
3、绿化工作
1、万科地产简介
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势；同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2011 年，万科集团已进入全国54个大中城市，实现销售面积1075.3 万平方米，销售金额1215.4 亿元 ，成为我国综合实力最强的地产集团。
2、万科土地策略
万科作为地产的龙头老大，对房地产市场的引导作用和对市场的敏锐性是非常人不可比拟的。万科的拿地策略也是形式多样、灵活多变。
2.1 规避周期的拿地策略
规避周期的策略类似于定投，其奥秘在于，锁定每期的买入金额，价格越低的时候，买入的数量就越多，这样在经历一次完整的周期后，平均买入成本会低于波动中轴。大多数企业在拿地时都以土地面积作为约束变量。而万科内部把握土地获取量时，则是以总获取金额作为核心的约束变量。
万科崛起的“秘诀”在于：万科在被称为地产调控年的2005年中，在定投思想指导下拿了大量的便宜土地。 2005 年，万科新增了651.2万平方米土地储备，并且在行业普遍彷徨的情况下将2006～2008年设定为万科的高速增长期。而其他很多顺周期的企业就不免遭受行业周期的洗礼了。
万科定投策略自2007年正式提出并应用，2007年土地价格出现了远高于房价的大幅上涨，到下半年更达到了历史的顶峰。在这样的情况下，万科虽然提出过“拐点论”，并警惕市场的亢奋情绪，但是并未停止拿地。到了2008年，土地市场出现转折性变化，大量出现流拍。这一年万科斥资136.1亿元拿地。2008年拿地超过100亿元的公司只有万科。定投策略使万科投入的资金量波动小，周期特点不明显。
2.2 总量控制+快速周转
万科对自身的定位是房地产行业内的“制造企业”，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。“快速开发”、“快速销售”也已成为万科经营策略最显著的特征。在土地储备上，万科一贯坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，万科近年来（除08 年）的新增土地储备与总土地储备的比值均在30%--70%之间，2004 年后，万科的土地储备一直是销售面积的3—5 倍。
万科的土地储备量在国内偏少，土地储备存续比率也远小于恒大及其它标杆房企。土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比， 是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度， 现有的土地储备可供使用的时间。 如果按照一季度的销售速度来说， 万科的土地储备存续比通常在20以内， 而恒大2011年土地存续比高达45，保利地产的土地存续比也一般保持在30以上。
2.3并购+行业整合等多元拿地方式快速扩张
万科地产的专业能力、管理能力、资本市场信誉以及所积累的经验使得公司在通过合作方式获取项目资源具有一定的优势。万科地产公司每年新增的土地储备中大部分是采用股权并购的方式来实现的。
2005 年，万科收购13 家公司；2006 年，万科收购22 家公司；2007 年，万科收购27 家公司； 2008 年，万科收购18 家公司；2009 年，万科以近18 亿元的代价收购27 家公司；2010 年上半年，万科收购17 家公司，平均每10 天就收购一家，2010年并购24家公司。2011年并购21家公司。
2005 年万科并购南都集团，18.6 亿的标的额一举创下了国内房地产企业最大宗企业购并案例纪录。此次并购成果显著。对万科来说，此次并购最大的收益就是以低价获得了长三角地区大量的土地资源。按照实际获得权益比例来计算，交易后万科从上海南都获得了分别位于南汇、浦东、松江、青浦和镇江总计约95 万平方米土地，从苏州南都获得约41 万平方米土地，从浙江南都获得了分别位于杭州、义乌和长沙市的总计约88 万平方米土地。此次交易使万科得以参与南都在江浙沪三地总计超过20 处的地产项目的开发。
合作方在当地市场的关系网络也是此次并购的一大收益。通过进入被并购公司管理层，直接利用合作方在当地市场成熟的关系网络，万科可以大大缩短新市场项目前期工作流程。在快速发展的市场中抢占先机，扩大市场分额。比起从零开始打进一个陌生的市场的传统做法，并购合作方式的优势显而易见。
2.4、严控土地成本
在土地成本方面，杜绝高价地是万科奉行的拿地原则，同时对各项目公司控制拿地成本方面有非常到位的项目激励机制。万科将平均楼面地价控制在2000 至3000元/平米，即使有些低价土地不具有先天区位优势，但是凭借着公司的品牌影响力、准确的客户定位和灵活的销售策略也能在后期取得良好的销售业绩。
历史上，万科在拿地方面不具有优势（不行贿原则）。但从2008 年至今，万科的拿地成本相对较低。主要原因为：1、万科近年进入的城市大多为二三线城市，地价水平绝对值不高；2、万科与其他房企合作、并购的比例提升；3、万科与地方政府、城司展开合作。
2.5 战略纵深控制拿地风险
万科一贯坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥战略纵深优势，控制拿地风险。
2001 年之前万科已经进入深圳、上海、沈阳、成都、北京、天津6 个城市。2001年开始，万科更是以平均每年3-4 个城市的速度不断扩张其战略布局。万科在二三线城市布局逐步增加，至 2009 年底二三线城市的未结转面积已经达到75%以上。并且，可以预见的是由于未来一线城市的土地供应量的萎缩，万科的一线城市的土地储备还将进一步减少。万科未来的主要市场一定会转至二三线市场。在一线城市可开发资源逐步枯竭的背景下，二三线城市的竞争将会更加激烈。
据万科月度简报可以看出，万科于2010年12月新增项目高达21个，其中超八成布局于二三线城市。2010年，万科还新进入昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场，进入城市达42个，布局更趋均衡全面。2011年内，公司在深耕现有城市的基础上，新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，到2011年底，进入城市达到54个。
3、总结
通过万科历年的土地政策可以看出，万科的发展壮大与其拿地策略息息相关，同时万科的拿地策略也与集团的运营策略高度一致。由此看出，房地产企业要想实现顺利发展， 必须做足土地储备工作， 逐渐完善土地制度， 并且与集团的运营管理制度协调一致，在完善的土地管理办法的支持下， 实现房地产企业的更高层次的发展。
参考文献：
[1]吴次芳，谭永忠.基础与外部条件——土地政策作为宏观调控工具的初步分析.中国土地，2004
[2]曾向阳.中国大地出版社，土地储备决策研究.北京，2007
全省机构改革对市辖区政府职能进行了调整后,街道办事处作为区政府的派出机构,每年要完成区委、区政府下达的经济指标和招商引资任务,发展各项社会事业,完善区服务功能,为驻街企事业单位和人民群众创造良好的工作和生活环境。
面对新的形势和任务,街道办事处如何破解经济和事业发展的难题?延安街道领导班子成员坐下来,进行认真研究。这时,一个响亮的名字――人大代表,赫然展现在班子成员面前。人大代表是地方国家权力机关的组成人员,也是新时期先进生产力的代表,是最具实力和活力的特殊群体,是建设和谐社会的生力军。大家在一起议论、分析、总结,一个崭新的工作思路,渐渐明晰起来,那就是要围绕区委、区政府确立的目标,按照区人大常委会的工作安排,从加强与本街区人大代表的联系,组织代表开展活动入手,充分调动人大代表的积极性,充分发挥他们在经济建设和各项事业中的作用。
一年多来,在街道党委的领导下,街道人大工委按照区人大常委会的工作安排,以“四个一”活动(即每位人大代表为全区经济和社会事业发展提供一条信息、献上一条良策、联络一个客商、落实一个项目)为载体,组织开展丰富多彩的代表活动,让代表了解街道工作,支持街道工作。同时,他们利用街道工作的优势和特点,主动为代表项目建设与市、区相关部门沟通协调,提供服务,增强了代表的凝聚力和向心力。目前,延安街道人大代表士气旺盛,组织活动红红火火,人大代表在积极履行职责的同时,自觉为街道乃至全区经济建设和各项事业发展献计出力。
勇挑经济工作重担
2009年8月28日,昌邑区延安街道会议室里,欢声笑语此伏彼起,街道全体区人大代表正在开展代表活动。街道办事处兼人大工委主任袁丰收向全体代表通报街道上半年各项工作开展情况和落实区人大代表开展“四个一”活动的情况。代表们听完工作汇报后,进行热烈座谈,畅所欲言,共谋全区改革发展大计。同时,人大代表汇报自己履行职责情况,集中展示了人大代表在经济发展中的风采。
区人大代表、港华国际吉林宇佳房地产公司董事长陈冠达对吉林市经济发展环境考察后,感到非常满意,今年5月,将公司总部从外地迁往昌邑区注册。仅此一项,每年可为区里增加税收100余万元。座谈中,陈冠达代表表示,自己作为一名人大代表,有责任为昌邑区经济发展献计出力,愿意为家乡父老建设更多的安居工程,把江城建设得更加美好。
为了支持昌邑区经济发展,今年8月,区人大代表、市铭禹工贸有限公司董事长兼总经理戴大龙将公司总部迁到昌邑区,增加了全区的财税收入,为全区经济发展做出了贡献。
区人大代表、市昌盛物业公司董事长杨宏伟投资3000万元,在哈达湾工业开发区建FOG轻质隔墙板,该产品属新型建筑材料,市场前景非常广阔,当前正在征集土地。区人大代表、市鸿博涂料厂厂长邹静伟准备将工厂迁到昌邑区发展。
改善社区生活环境
如今,人们进入交行名苑小区,一条宽阔平坦的水泥路面把视线向前方拓展延伸,路两旁是碧绿的草地和盛开的鲜花,郁郁葱葱的树木与高大住宅楼相映成趣,尽显现代都市建筑的时尚、典雅、和谐。小区居民生活在这优美的环境里,感激地说:“是人大代表改善了这里的环境,我们一定好好保持。”
交行名苑小区是一个高档住宅小区,当年建筑施工时,留下了近400平方米地面。小区建成后,这些地面常年在外,饱经风吹雨打。晴天,一阵风吹来,灰尘四起;雨天,道路泥泞,泥浆四溅,环境与小区建筑极不协调,居民意见很大。几年来,居民也曾向上级相关部门反映过,但一直没有得到解决。区人大代表、市昌盛物业公司董事长杨宏伟得知情况后,决心替街道分忧,为居民造福,帮助解决这个问题。杨宏伟代表亲自出马,带领公司技术人员对小区进行了科学规划,投入资金2万余元,组织人员进行施工,在地面上铺设了水泥地面和方砖,路旁栽花种草,美化了小区环境。
区人大代表热心社会公益事业,主动为社区居民服务。区人大代表、市文江书法学校董事长徐文江利用书法学校培训下岗人员,有7人获得了教师资格证,重新走上了工作岗位。徐文江代表带领教师到中兴小学,义务为该校教师培训“三笔”(粉笔、毛笔、钢笔)字,到花园小区教授书法,举办书画展览,丰富了小区居民的文化生活,深受群众的欢迎和好评。
支持街道事业发展
2009年7月,延安街道办事处办公楼经过一周的修缮,外墙贴上保温层,刷上新型涂料,室内刮了大白,整个大楼从内到外,面貌焕然一新,改善了办公条件,人们再也不用为办公楼防寒问题担心了。无论是街道机关干部还是前来办事的群众,无不由衷地感谢人大代表对街道事业的大力支持。
原来,建成于2006年的延安街道办事处办公楼由于施工质量问题,墙体透气、潮湿,每到寒冬腊月,室内墙壁上便挂满了一层冰霜,内墙墙皮发黑,一片片脱落,尤其是两侧靠山墙的办公室,更为严重,几乎无法正常办公。由于经济比较困难,街道办事处无钱进行修缮。
区人大代表、港华国际吉林宇佳房地产公司董事长陈冠达到街道办事,看到这个状况,在被街道工作人员敬业精神感动的同时,决心出钱出力,为街道修缮办公楼。经董事会研究决定,为支持街道事业的发展,公司拨付2.6万元资金,并组织工程技术人员,选用优质材料,精心施工。
区人大代表立足本职岗位、发挥自身特长和优势,自觉为街道各项事业发展贡献力量。区人大代表、市华瑞医院院长孙丽娟关心街道事业发展,当得知街道和社区干部们已多年没有体检时,主动为他们做了体检,还义务为生活困难的环卫工人进行体检,深受广大群众的欢迎和好评。
公司财务部年终工作总结
XX年，对于我们祖国来说是充满着诸多回忆的一年，我们的国家在XX年经历了严寒和温情、经历了磨难和荣誉、经历了经济的低谷和复苏；XX年，对于我们房地产行业来说是非常值得深思的一年，房地产业在XX年步入了行业的周期，房地产业在一片该不该“救市”的争论中从年头走到了年尾，房地产业的生存之路将走向何方？需要我们地产人用智慧和汗水去描绘；同样，XX年，对于我们xx公司来说更是不平凡的一年，是内涵丰富的一年，是蜕变成长的一年。xx公司在XX年经历了bsc的阵痛、经历了培训老师的洗礼、经历了xx改制成功的荣耀、经历了工业项目挂牌的喜悦、也经历了房产销售的低谷。
就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下，xx财务部在公司领导班子的正确指引下，理清思路、不断学习、求实奋进，在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一汇报：
一会计核算工作
众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：
1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。
2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。
3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司xx户客户往来和xx户的供应商往来帐目清楚准确。同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了xx的往来款xx万元。
4、除此之外，财务部组织全体员工在XX年共完成了： 收取xx二期回笼房款xx亿元，契税维修基金xx万，审核原始凭证x万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证xx张。出具统计报表xx份出具纳税申报表xx张，税源统计表xx张。出具xx集团、xx集团相关财务报表xx张，出具预算报表xx张等。
二、 融资、预算与资金管理工作
资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成xx改制投产、工业项目的全面挂牌启动，xx的前期开发。最严重的是XX年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于XX年财务部来说，如何做好融资？如何做好资金预算？如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。
1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。XX年xx市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降xx%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数字去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在x行的x亿元房开贷款、xx万元工业项目贷款和xx万元额度的承兑汇票，完成了xx行的xx万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，xx财务部可以骄傲地说，在融资方面，XX年xx财务部走在了同行业财务部的前面。
2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。
3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与x行签订了购买xx万理财产品，六个月利率为xx%，为公司获得理财收益94.6万元。另外利用闲散资金，在x行理财x次每次分别为x万元（x天）、x万元（x天）、x万元（x天），共获得理财收益xx元。在x行理财x次，每次xx万元分别为xx天和xx天，获得理财收益xx。1月开始ipo打新股，投入xx万元，获得理财收益xx万元。使得公司全年获得理财收益为xxx万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。
4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。XX年财务部共办理承兑汇票xx笔，充分用足商行xx万的承兑汇票的授信额度。
5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况；建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据；每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性；不定期地对库存现金进行盘点；在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性；在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序；通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。
三、涉税管理工作
由于房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管理的另一项重要工作。公司在接受税务稽查时会面临三种不同性质的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。2、专项稽查。专项稽查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。3、举报稽查。举报稽查是指任何单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对财务部XX年所做的主要涉税管理工作进行回顾。
1、审核各类收入和付款合同。由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订订环节，使得财务部在业务发生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。XX年财务部共审核相关经济合同xx份。
2、xx月，财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进行土地增值税清算，因为目前国家对土地增值税的征收管理力度一年比一年大，将查得更细。如果等到明年清算条件成立由税务局进场进行土地增值税清算很可能会增加纳税支出。财务部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了xx项目的土地增值税清算工作。
3、通过分析国家增值税的发展趋势，工业项目的所有购进设备均未取得增值税专用发票，将设备的增值税开票时间拖到XX年，这样就可以在XX年享受新的消费型增值税的好处，为公司争取了xx万元的增值税进项税额抵扣的好处。
4、通过对销售部员工年终奖金的发放方式进行合理筹划，不仅使公司按按税收法规履行了代扣代缴义务，又保障了员工的利益，使公司的大部门员工少交了xx元个人所得税，增加了员工的税后收益，得到了广大员工的称赞和好评。
5、定期将各类大额的工程发票送到税局进行发票真伪鉴定。由于房地产公司收到的发票金额巨大、数量和种类繁多，一旦收到假票将给公司带来巨大的涉税风险。为控制这一风险，财务部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴定。
6、x月x日—x日xx市稽查局对我公司进行税务稽查，要求我公司填写xx-xx各税种税款交纳明细，再根据情况进行实地税务检查。财务部立即组织财务人员进行全面税务自查，一方面积极与征管税务局沟通，取得征管税务局的理解和帮助，另一方面主动与稽查局相关人员联系，建立了良好的人际关系。最后，由于及时将未交足的税款补交到征管地税局，避免了稽查局到公司进行实地税务检查的涉税风险。
7、x月份xx国税局来到我公司就我公司xx年的所得税申报表列示的销售收入xx万元，对应的成本只有xx万元提出质疑，要求立即出具收入确认的证明，即文件xx区的主体竣工证明，否则xx区对应的收入xx万元不能予以确认。由于涉及调减我公司申报的所得税xx万元，财务部立刻将这一潜在的巨大涉税风险汇报给集团财务部，因为根据税法规定偷税金额超过全年纳税总额的10%将被定为偷税罪。根据集团财务部的指示，财务部立即组织财务人员重新对xx年的所得税重新进行清算和填报申报表，另一方面积极与主管税务机关协商并取得税局相关主管领导的理解，只是调整了纳税申报表，并没有认为我们恶意提前确认收入、滥用所得税优惠政策。这也证明了财务部平时与税务局的沟通做得比较到位，才不至于发生重大的涉税风险。
8、通过与地税主管税务局主管领导的良好沟通，财务部积极争取纳税a级企业，目前税局的相关领导已经承诺明年将会将我公司申报纳税a级企业。如果申请纳税a级企业成功，就将意味着税局将二年内不来公司查帐，一是为为公司营造良好、宽松的纳税环境。二是为公司获得了荣誉，为公司与xx政府部门沟通谈判增添了一项重要法码。
9、加强了涉税管理的资料收集和档案管理工作。在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理、汇编工作，每月定期到税局网站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。财务部在进行土地增值税清算、所得税申报、税务自查、日常申报时，将各工作底稿进行整理，把过程列出来，做为公司的涉税相关文件进行归档。为了以后进行涉税管理时提供一份原始参考资料，也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公司的相关涉税管理工作提供备查。
四、财务分析与风险预警工作
财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。
过去我公司的财务分析几乎是一片空白。但是企业的规模越来越大，资金调度也越来越大，如果没有财务分析对企业的运营状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。所以公司领导对此非常的重视，对财务部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，财务部在编写财务分析经验不足的情况下在网上大量收集相关资料，包括房地产的相关经济政策，对比分析各房地产上市公司的财务报表，在x月份出了一份xx公司上半年的财务分析。所幸得到了公司领导和其他各部门同仁的认可。
在这篇财务分析中，财务部对当前房地产企业的不利和有利影响因素进行了分析，共分析了x条不利影响因素和x条有利影响因素。并指出了目前房地产企业的x条应对策略。事后证明，这两段分析为公司日后的发展提供了及时、必要的信息和依据。
根据对我公司各项财务数据与上市公司财务数据的对比分析和评价，财务部指出了当时公司存在的主要问题和风险：
1、资产负债率已经到了银行接受的极限70%，下半年的融资将非常困难。事后财务部仍然毫不畏惧困难，运用智慧、勇于创新，突破这一瓶颈和局限，仍然为公司融下巨额的银行资金。
2、公司未能合理安排工程进度、在需要资金周转的时候开盘，造成公司资金起伏较大，增加资金断裂风险。
3、预期的销售收入过于理想化，未能充分考虑市场变化而对预算进行调整。最后证明下半年的收入预算真的偏差很大，一定程度上影响了资金的调度。
4、指出下半年资金断裂的风险，要求公司领导积极筹措资金。
事实证明这次财务分析和风险预警在降低公司的经营风险上是成功的、有效的，正由于充分预估了资金断裂风险，财务部在资金仍然充裕的情况下为公司尽可能多地向银行融资。提前做了充足的准备。
五、投资管理工作
由于集团总公司的战略规划，目前我公司带有两个工业项目，这两个项目有独立的经营核算实体，财务部主要起到一个投资和监管的作用。为了便于公司领导进行决策，财务部组织力量对xx改制和工业项目组建进行了项目投资测算，运用一系列的投资测算工具和对项目相关人员进行大量的调查和询问，参与编写了两个项目的可行性调研报告。
六、组织建设和制度流程管理工作
组织建设和制度流程管理是一个组织有效运转的灵魂，相当于人体的骨架和神经系统，其重要性是不言而喻的。如何实现财务部的各项管理职能，就必须在这方面好好研究和设计。
1、为了配合公司发展对财务部各项职能的需要，财务部在xx月份重新设计了财务部的组织机构图、工作流程和岗位说明书。更加明确了各个岗位的职责，避免了一些重复和扯皮的职责。这套系统在设计上着重强化了会计核算和资金管理的职能。
2、在推行新的组织机构图时特别向财务部的员工宣传和推行一套垂直指挥系统，这套垂直指挥系统是为了有效保障上级的各项指令在传递中能够顺畅有序，现在财务部的全体员工已经理解、接受和运用这一套垂直指挥系统来处理日常工作事务，使得工作效率明显提高。
3、为保证财务工作计划的有效实施和执行，财会部在今年实行了定期召开财务部内部管理会议制度。着重强调上阶段工作的总结和下阶段工作的布置。通过该内部会议使得各项财务工作在会议上进行有效地沟通，及时解决当前存在的问题。并对会议内容进行会议纪要工作，通过会议纪要来跟踪各项任务的执行情况。大大提高了财务部各项工作和指令的贯彻力度。
七、团队管理与员工学习成长
bsc、swot、5s、pest、价值链、战略、目标、策略、企业愿景、工作理念、职业素养、团队、鱼骨图、头脑风暴等等新鲜的管理名词在XX年从高端的管理殿堂走进了我们公司，走进了我们的部门、走进了每个管理人员的大脑，并烙下了深深的印记。时代要进步、企业要发展、员工要成长，在这个充满着激烈竞争的市场经济环境下，从国家到企业、从大人到学生，如果不能及时更新自己的知识结构和思想意识，就将面临被这个社会遗忘和淘汰的危险。好在我们xx公司领导x总能够高瞻远瞩、远见卓实，为我们安排了一堂堂精彩生动的培训课程和户外拓展课程，使我们能以更积极的工作态度、更睿智的管理思维和更有效的管理工具开展我们的日常工作。下面谈几点财务部在这方面的收获和体会。
1、财务部中层管理人员参加了公司的bsc导入实施培训，通过坚苦的bsc导入实施培训，财务部中层管理人员更加清晰地了解了企业管理的深厚内涵，对管理的认识也从中层执行层面上升到企业战略层面的高度。通过制定出企业远期的战略目标就使得公司各级员工具备更充足的动力为实现企业战略目标而努力工作。通过bsc对财务部的工作梳理使财务部的职能架构更清晰了，并且是以战略地图的形式印在管理人员的大脑里。通过实施bsc对日常工作进行考核，提高了员工完成各项工作的紧迫感，加强了工作的执行力度，提高了工作效率，保障了各项工作的有效实施。各项工作也渐渐步入轨道，开始进入一个高效、良性的循环。
2、财务部中层管理人员参加了公司组织的职业经理人培训课程，通过培训让财务部中层管理人员深刻地了解到一个职业经理人应具备的职业态度和素养，了解到如何打造一个合格的管理团队。先从管理人员的管理意识上开始转变，最后带动整个团队朝职业化团队进行转变。一个高效、和谐的职业化团队应该是建立在尊重和信任的基础上具备以下要素：a、具备统一、清晰、明确的奋斗目标。b、强有力的核心领导者。c、统一的工作理念，包括思想、态度、行为、习惯。d、各成员有胜任的工作能力和专业技能。e、成员之间有着良好的沟通。f、成员之间能够相互支撑、补位、鼓励。这也是财务部XX年的努力方向，那就是打造一只高效、和谐的职业化团队。
3、财务部部分管理人员还参加了房地产全面预算管理与成本控制的培训，吸收了很多先进的房地产全面预算管理的实战经验，开拓了眼界，这套系统从组织架构、工作流程、指标选定、考核办法提供了一整套的解决方案。这堂培训课为XX年在xx项目上实施房地产项目预算奠定了理论基础。如有可能，财务部希望能请到这堂培训课的培训老师x老师来我们公司进行房地产全面预算的咨询和培训。
八、其他临时工作任务
1、完成与xx集团股东资产剥离方案的设计工作。根据领导的预测，前后设计了有x套剥离方案，并对每套方案进行一个总结和评价。
2、历时大半个月，配合股东下派的审计人员进行董事长离任审计工作。
眼下，没把“队伍带好”的SOHO中国正试图爬出公司管理的泥沼。
SOHO中国董事长潘石屹一直梦想把SOHO中国打造为一家苹果式的公司，用好产品赢得市场，掌握产业链的话语权，甚至无需自己销售。
不管这种想法在饱受政策影响的中国房地产市场显得多么不靠谱，SOHO中国还是朝着这个方向做了。2010年11月，在SOHO中国的另一核心人物CEO张欣的主导下，这家公司进行了一场轻资产改革，把设计等部门作为公司核心，砍掉精英销售团队和租务部门。潘石屹和他的妻子张欣，多次被传出感情不合及权力争斗，但至少在公司未来定位上，二者表现出了一致的看法。
市场却不这么看。2011年，SOHO中国销售额只实现了预定目标的一半。导致业绩缩水的主要原因正是被张欣视为设计佳作的望京SOHO，它由重金聘请的设计师扎哈・哈迪德操刀，却只完成了销售目标的1/5。
把销售额作为判断改革成败唯一标准的潘石屹说，“想法是好的，但执行中出现了问题。”
从大环境上看，2011年政府对房地产业的严厉调控和接踵而至的银根紧缩政策，令房地产市场环境不容乐观。SOHO中国的客户群体也出现了变化。一直以来，它主要把房卖给煤老板、矿主、钢铁企业高管等。钢铁行业不景气，去年没有一个钢铁行业老板的名字出现在SOHO中国的成交单上。同时，鄂尔多斯和温州民间借贷危机的爆发，山西煤矿国进民退，也让潘石屹失去了不少客户。
但是，与处于同一大环境的万达相比，SOHO中国业绩的倒退并不在情理之中。2011年上半年，万达的营收便已实现当年计划的153%，同比增长69.7%。重心放在住宅市场的万科更处于政策调控暴风的中心，而它在2011年的销售额为1215.4亿元，全年销售面积和销售金额更是同比分别增长20%和12%。
从表面上看，SOHO中国还不算遭遇难关―它的现金流依然充足。但是，如果从这个销售型公司的团队建设去看，情况简直糟透了。
创立于1995年的SOHO中国，在公司人员的资源配置结构中，多年来一直倾向以销售为中心。一份2005年的报告显示，SOHO中国的正式员工人数超过200多人，而销售人员便占去了一半。
这支创造了多项销售记录的精英团队，曾是潘石屹的骄傲。他说，销售部是SOHO中国的第一梯队，而他自己则是“永远的销售部经理”。
在拿不到土地、经常无项目可卖的时期，潘石屹不得不费尽心机去维系这支队伍。为了不让队伍散掉，他在海南玩票式地做过一个不好不坏的项目，三次向华远董事长任志强伸手要项目，两次将SOHO中国的销售团队整个拉到他的好友、阳光100董事长易晓迪的项目中去。
这显然不是长久之计。2009年，饱受断顿之苦的潘石屹拉着他的队伍，走出北京，在上海拿下第一个烂尾楼。接下去的两年内，他在上海一口气拿下了9个项目。
与此相对应的是，SOHO中国的公司规模开始出现几何级增长。截至2010年6月30日，SOHO中国在册的员工数量增加至1972人。除去长城脚下公社和博螯蓝色海岸度假村雇员316人以及新成立的物业公司891人，其公司核心团队人数为765人。而在核心团队中，在册的销售与租务人员为423人，占了一半以上。
潘石屹开创了一种创新的商业模式。他把北京地处核心地段、设计时尚的写字楼和商铺分拆，卖给山西及内蒙古的矿主和跨国企业职业经理人，再通过公司内部的租务部替这些投资者把写字楼和商铺租出去。租务部相当于销售部的辅助部门―因为带租赁合同的房子好卖―在SOHO中国全民销售的经营思路下，它同时又兼具销售的功能。
这一散售模式大大缩短了产品的销售周期，使SOHO中国的周转率一直与万科等住宅开发商旗鼓相当。这种做法有别于传统，以前这是一个极少数人才有资格玩的游戏：动辄以数十亿资金将核心地段收入囊中，建起摩天大楼，持有收租，使之成为几十年稳定收益的保证。在香港，这样的公司是太古地产、九龙仓和新恒基等老牌地产商。而改变了传统游戏规则的潘石屹，在2007年香港上市之后进一步缩短了游戏周期。从朝外SOHO、北京公馆、中关村SOHO、东海广场到嘉盛中心，无一例外都是即刻就能变现的项目。房地产市场向好时，这种做法成了SOHO中国盈利的保证，使其迅速成为最赚钱的房地产公司之一。
作为硬币的另一面，这家公司的人力成本也变得异常庞大。仅以2008年的数据为例，潘石屹称，SOHO中国给政府缴纳税金15.77亿元，平均每位员工每个工作日向政府缴税1万元。在同一年，SOHO中国有至少20位销售员税后收入超过100万，有一名王牌销售员，税后收入更是高达400万元。
这些赚取了大量佣金的销售员，其中有25位被潘石屹精心包装写进了一本名为《从草根到精英》的书中。每一个新进入的员工都将领到一本。被渲染过的故事，很容易让人觉得，“他能做到，我也能做到”。
但是，当创业初期的团结气氛渐渐散去，金钱和指标开始决定一切。
上海人金丽华2009年底被丰厚的佣金吸引而来。在SOHO中国，只要客户交清首付，一周内，销售额的9‰就作为佣金打进销售员的卡里。而通常在上海，佣金回报只是销售额的0.5‰到0.8‰，“给得也不爽快”。
在此之前，金丽华毕业于上海一所护校，并在一家社区医院里有过短暂的护理经验。她曾经在上海和北京的几个中低端楼盘里当过售楼员，但赚到的佣金却很有限。她爱钱，也要强，她觉得自己天生应该待在SOHO中国―在这里，她能找到一群同类，尽管她叫不出大多数人的姓名。即使她自己，也鲜有人知道她的真名―为了迎合有钱人的口味，她先后两次找风水师改过名字。
有人告诉她，就在她待在SOHO中国上海分公司的这两年，仅东海广场和中山广场两个项目，进进出出就有500名销售员。金丽华说，她相信这是真的。
在潘石屹设制的末位淘汰制中，销售员被分在不同的小组，每个小组设1名销售副总监，每5个小组设1名销售总监。他们每3个月进入一个赛季。每个赛季业绩排名最后一名的小组，如果没有完成当初制订的销售目标，组员全部淘汰，带队的销售副总监可降级为普通销售员，也可辞职离开。赛季结束，所有成绩清零，即使排名第一也不例外。因为损耗过大，基本上每个赛季，掌握用人权的销售副总监都要抓紧时间招兵买马。
问题是，那些被淘汰的人，并没有真正离开。他们依旧留在SOHO中国的办公室里，没有底薪，没有保险，做着跟过去一样的事。被称为“影子销售员”的这一群人，数量巨大，有一段时间甚至是在册销售员的两倍之多。后来，一名已经离职的SOHO中国销售员称，公司认为这些人继续留在SOHO中国将是一大隐患，于是一些销售总监便悄悄地将这些人转移到他们在外租赁的办公场所。
这里谈不上组织归宿感，剩下的只是“竞争”二字。
从早上九点到晚上十点，销售员们每天都能看见彼此，但他们却互不相识。他们按周发放工资，他们不谈私事，更不打听对方的销售情况。
这里很像1970年代初期的雷曼“疯人院”。雷曼公司的合伙人为了谋求分红，不惜互相倾轧，争抢盈利机会。这种冲突哪怕是在“狗咬狗”的华尔街也堪称一景。
在SOHO中国的办公室就常会发生这样的事：有一个销售员在便条本的第一张纸上写下一个号码，便将它撕下带走。另一个有心人便很快撕下第二张，通过痕迹还原将号码拼出，便迅速地给号码主人打去电话。金丽华说，在这里，抢客户是不被允许的，但如果你的客户被人抢走了，只能说明你没有本事。
不是所有人都能赚取自己梦想中的第一桶金。以东海广场为例，至少90%的客户是销售员固有的资源，新开发的成交客户少之又少。但拥有这样资源的销售人员，王永民称，“全上海不到300人”。从和记黄埔跳槽而来的王永民，便是其中之一。他说他手里至少有20个有效客户―这些人跟随他多年，并且至少买得起东海广场的一层楼面。
培养这样的客户要经年累月。以和记黄埔为例，他们提前15个月寻找合适的销售员，然后花费9个月的时间培育他们―不仅让他们本身成为生活行家，还深入研究汇市、股市。在楼盘开盘前半年，和记黄埔还为这支训练有素的营销团队提供条件，举办小型聚会、酒会或者奢侈品展，以拉近销售员与潜在客户的关系。不仅如此，销售员本身还要长期经营自己的客户资源。王永民称，拥有现在的客户资源，他整整花了12年的时间。
但在SOHO中国，一切都被省略掉了。一些拥有现成资源的销售员，被鼓励“拿出来直接换成佣金”。有一个家境不错人脉广泛的小姑娘，上班第一周就赚到了100万。那些不幸没有任何资源的销售员，则需要把佣金跟介绍给其客户资源的中介或朋友分享，以便更大地拓展客户圈。这就像一个滚雪球的游戏，每个人冲着他可能得的奖金而来，帮着推动这个雪球越滚越大。
因为缺乏团队凝聚力，当公司销售形势不好，发现无利可图的销售精英们也会随时抽身而去。王永民认为这很正常。他在2011年9月做出了同样的决定。当时，他和他的团队从东海广场撤到中山广场项目，却整整三个月没有开出一单。与位处南京西路的东海广场项目不同，中山广场项目地 理位置不佳，先天条件决定了这个项目“不好卖”。王永民说，出于对朋友―他坚持他的客户就是他的朋友―投资负责的考虑，他选择撤退。
在更早的时候，出于同样的考虑，他将另一些楼盘推荐给自己的“朋友”。但他承认，在那些推荐当中，他得到了应有的佣金收入。当然，如果有一天SOHO中国旗下出现位置佳投资回报率高的项目，王永民称，他随时可能回去。而这在SOHO中国是被允许的事情。王永民说，这里没有团队归属感―SOHO中国就是一家“铁打营盘流水兵”的公司。
在王永民离开SOHO中国的第二个月，SOHO中国将改革推进到最后一步―从2011年的第四个赛季开始，销售总监将离开并自行成立公司，随后SOHO中国向他们发放内部席位，与其他签约并得到外部席位的机构或中介公司一起，以劳务派遣的方式销售SOHO中国的楼盘。
针对销售体系的改革最早可追溯到2010年下半年。潘石屹将自己一手培养出来的销售团队砍至一半，原有的5个销售总监、15个销售副总监精简为10个销售总监，并将三级销售体系改成两级制。按照潘的说法，一位跟了他7年的销售冠军，因为涉及上亿元的合同造假，也被他开除了。
另一个他提及的原因是，在和一些销售总监聊天时，潘石屹发现他们已经很久没去拜访客户了。按照SOHO中国的销售体系，当一名销售员达成一笔交易时，与他在同一个团队中的销售总监和销售副总监可以分别拿到等同于销售员佣金收入60%和40%的提成。潘石屹对《第一财经周刊》称，这些销售总监级别的人拿着几百万元的薪水―最高甚至能拿到800万年薪―却没有任何工作激情。他们一边炒着四五套房，一边拿着小组成员的提成就能过得很好。
这是潘石屹所不能容忍的。这个早年能在北京大望路上发放传单来推销SOHO现代城的甘肃男人，在过去十多年中一直积极亲临销售现场，并深入到山西、内蒙古、温州推广项目。
但是，发生在2010年下半年的这次针对销售体系结构做的小调整，很快演变成一系列断臂式的改革。2010年10月，运作了9年、曾经给SOHO中国带来一批高端用户的品牌产品《SOHO小报》停刊。两个月之后，负责推广部与租务部的SOHO中国高级副总裁许洋辞职。在此之前的一年当中，主管销售的运营总裁苏鑫、主管工程的高级副总裁李虹、执行董事兼财务总裁王少剑先后离去。
一周后，一手搭建起SOHO中国上海分公司的贺亚楠被紧急调回北京，接管租务部。他上任后的第一件事，便是召集租务部的同事宣布团队“解散”的消息―200多人的团队被缩编到20人。
当听到团队解散的消息时，在场的租务总监王辉称，自己当时的第一感觉是，“心里一凉”。在不久之前，他们这个团队刚刚提拔了10名租务总监。作为管理层的他，也曾多次参与公司定期举办的经理会议，却从来没有得到任何风 声。
王辉称，他本来可以留下。作为缩编的标准―业绩排名靠前以及有意愿留下的人，都可以成为20人之一。但他还是选择了离开。
原因很简单：在改革之前，虽然租务部的主要职责是替那些分散的客户出租房产，但它与销售部一样采取底薪加佣金的收入机制，不仅如此，他们可以向自己在租务工作中接触到的客户推销房子，一旦交易成功，他们同样可以拿到跟销售员一样的佣金。但在改革之后，他们只领取固定薪水，并彻底转换为职能部门，不涉及具体经营业务。
这大大削减了SOHO中国租务这份工作的吸引力。尽管事出意外―王辉甚至没有想好下一步怎么办，但他第一时间辞了职。几天后，他在电话里询问潘石屹，既然SOHO中国一直将突出的销售能力视为公司的核心竞争力之一，现在为什么要亲手砍掉自己的左臂右膀？从潘石屹的只言片语之中，王辉说，他拼接出的最直接的答案是―SOHO中国希望借此节约成本。
SOHO中国当时面临的情况是，当它在上海组建起另一支庞大的队伍，并且需要同时运作至少10个项目时，除了享受销售队伍规模效应带来的好处，还要面对随之而来的管理难度和经营成本的问题。在市场环境变差时，这一问题就显得更加突出。
与此同时，潘石屹的项目也越来越像一种“金融衍生品”：被出售的项目，虽然冠以SOHO之名，却在实质上与他没有任何关系―业主不是他，租户不是他，为项目作日常管理的物业也有很大一部分不是他。
“SOHO中国现在卖的不是房子，而更像是股票。”前SOHO人士、誉翔安合伙人王珂认为，SOHO中国目前的产品已比以往更多的具有投资品属性。在流动性过剩及通货膨胀率高企的年代，为了追求短期高利润，前来购买SOHO中国产品的投资者络绎不绝。但一旦市场遇冷，SOHO中国的追随者还能剩下多少？出于对这个问题的担心，SOHO中国的股价一直不振，尽管在2009年，SOHO中国的销售额就已经突破200亿元人民币。
潘石屹的裁员是改变现实的一种做法。而张欣则希望借助这一机会为SOHO中国带来根本的改变。
作为SOHO中国的联，投行出身的张欣一直被认为比她的丈夫潘石屹更加激进并具有国际化倾向。她在 1997年和2005年掀起的两次“革命”中都试图让SOHO中国变得更加国际化，比如，采用国外地产基地模式，以及启用跨国公司背景的团队以取代现有的团队。但那两次革命最终因为不切实际以及坏运气而不了了之。
苹果公司的异军独起，在2010年再次点燃了张欣打造一家更好公司的希望。她发现，相较销售力，产品力及投融资管理能力更适合成为SOHO中国规模化发展的基石。她通读了乔布斯传记，并认为这是她在2010年读到的最好的一本书。她尽可能地将自己和丈夫使用的电子产品换成苹果公司的，并要求公司中层以上管理者必须使用苹果公司的电子产品。
这一次，张欣与她的丈夫对公司的未来达成了共识。在他们的设计当中，SOHO中国将变得更加轻盈、国际化和制度化，蜕变成为擅长颠覆性设计及投融资的资产运营公司。SOHO中国将所有核心的业务部门全都采用外包方式运作。缩编至20人的租务部在2011年年末再次缩编至两三人，并编进SOHO中国的物业部。至此，与SOHO中国有租赁业务合作的公司有400家，设计工作则几乎全部外包给国际知名建筑师事务所。比如扎哈・哈迪德建筑事务所。
对产品的创新，被提升到空前的重要位置。“未来一定是产品的竞争，我们要做苹果，而不是脑白金。”潘石屹对《第一财经周刊》说，那时候，SOHO中国的核心竞争力将是―创新的设计、BIM系统的应用以及网上租售平台。
在SOHO中国的办公区，散落着堆成一摞摞的图纸，因为扎哈设计的建筑物，每一层、每一个户型、甚至每一块砖都不一样，潘石屹形容原来的施工单位画户型图，一本就够了，现在公司的产品户型图得用卡车装。
为了避免在建造中出错，SOHO中国采用了BIM（建筑信息模型）软件。“在电脑上模拟建造就需要一年半的时间。”SOHO中国首席建筑师阴杰对《第一财经周刊》说，除了外立面，房子里的墙面、钢筋、水泥、管线都能在电脑模型上展现。
至于过往SOHO中国所依赖的强销售模式―潘石屹14年来着力经营的由销售、租务、推广构成的营销模式，则被他们认为更高效的席位制所替代。那些长期让人诟病的残酷且拜金的负面形象以及庞大的管理成本，也随着被推出去的销售队伍一起成为别人的包袱。
但这种轻资产改革很快又带来了新的问题。
2011年12月13日， SOHO中国原销售总监胡大维在新浪微博上公开讨薪。按他的表述，他的一位客户有意购买中山广场项目中的三套物业，总价值约3000余万元。但根据 SOHO中国规定，只有购买金额达到5000万元的大客户才有优先选房的资格。为了促成交易，胡大维与该客户之间达成私下协议―名义购买四套物业，优先选房，事后再将其中一套转出。但SOHO中国并不认可这份私下协议，随后了这名客户，并暂停向胡大维的销售团队支付佣金。这直接引发了另一个后果―胡大维团队中的40名销售员聚集在SOHO中国上海分公司门口讨薪，并引发了在媒体上的一场口水仗。
随后，伴随改革产生的另一些问题也被曝光。
一些曾经与SOHO中国有租赁业务合作的行指责SOHO中国经常以切单的方式私底下与他们的业务员合作，为此他们将SOHO中国列入了黑名单。他们担心这种有违行规的合作方式会带来难以控制的破坏力。
租务部的解散、外部租赁力量的消极怠工，很快影响到项目的销售工作。一名已经离职的SOHO中国销售员称，一些客户向他抱怨，在购买SOHO中国的楼盘之后，却不能得到更多的服务，比如，帮助他们寻找合适的租户，并将这些楼盘以合适的价格租出去。这样的不满，导致一些意向客户最终打了退堂鼓。
即使努力促成了交易，佣金也因为种种原因打了折扣。上述销售员称，2011年下半年，他们主要销售的楼盘是在建的望京SOHO。由于经济大环境的恶化，全额付清房款的人越来越少，更多的人选择了交纳20%的首付。随后由于银根缩紧，建设周期拉长，一些贷款迟迟未能发放，结佣期也随之拉长。按照SOHO中国严格的佣金制度，如果客户付款晚于规定时间，销售员将面临数额不小的罚款。这就造成很多已经达成交易的销售员最终只能领取20%的佣金。这让本来极具诱惑力的佣金大打折扣―即使随后SOHO中国为了促进上海市场的销售，将佣金比例由1%提高到3%，但这仍然不能挽回涣散的销售团队。在上海，2011年的最后一个季度，销售基本陷于停滞状态。而在北京，为了赚取更高的佣金，一些销售员开始将自己的目标客户拉到别的楼盘。
至于那些被SOHO中国请过来的行，比如世联地产和易居中国，则因为内外有别的佣金比例，仅合作了50天便 出走。
没有得力的销售团队，SOHO中国的销售业绩开始大幅下滑。一些精英销售员陆续主动离开―王辉后来在一些场合碰到过其中的一些人。王辉说，离开SOHO中国，他们才开始仔细琢磨这家公司的商业模式。那些他们在过去从来不曾想过的问题，比如，SOHO中国的商业模式还能支撑这家公司走多远，在这个时候反复地在他们脑中出现。结论却不是那么乐观。
那些已经购买了SOHO中国项目的客户，在接下去的一些年里可能会遭遇另一个严峻的问题：由于同一栋物业里的产权归属于不同的个体，整栋物业将可能面临定位不清、租户层次复杂等后续问题。在SOHO中国的早期项目建外SOHO上，曾经发生过“物业门”事件，而在另两个项目SOHO尚都以及朝外SOHO，数百名业主因为投资商铺面临严重亏损而成立维权工作小组，公开“叫板”潘石屹。
一位接受《第一财经周刊》采访的行租赁部负责人称，她前段时间刚刚把迪士尼从建外SOHO办公楼中“捞”出来，在此之前，迪士尼饱受物业服务不到位所带来的困扰。
2012年2月，在回顾2011年的销售情况时，潘石屹开始进行一些反思。他有心对过去一年的改革做一些修整，重点之一便是重新调整销售模式。
他打算重建自己的销售团队―已经至少有7名合适的人进入了他拟定的销售总监的名单，在3月1日之前，他将从中挑出两名。每名销售总监将带领20名销售员。他这些销售员将与机构、网络营销平台一起，组成SOHO中国的三股营销力量。随后，这些销售力量将从中国的新富阶层中，比如一些上市公司的高管，寻找到有别于SOHO中国过往固有的客户群体。但这并不容易，望京SOHO刚出台了分8个月付清房款的新“优惠”政策，一名销售人员说，这是因为潘石屹考虑到山西、陕西那些客户需要资金周转。
潘石屹说，他希望，SOHO中国在2012年能完成230亿元的销售目标。但这一目标却遭到了瑞银与高盛的质疑。在它们公开的报告中，瑞银和高盛分别预计SOHO中国可能在2012年实现166亿元和117亿元的合约销售额。SOHO中国为了争取更高销售额而做的微调，也被认为不可能给SOHO中国带来根本性的好转。
首先，经营层面显现压力。现金流特别是经营活动产生的现金流反映了上市公司的盈利质量，以及上市公司保持现有经营水平、继续创造价值的能力。一季度上市公司整体经营性现金流净值同比大幅减小，且超过半数公司经营性现金流净值为负，显示上市公司经营质量下降。与此同时，在国际油价攀升、通胀预期强烈的背景下，存货金额整体大幅增长，给上市公司未来的经营埋下了隐患。
其次，受原材料价格及劳动力成本上升的影响，上市公司盈利能力有所下降。一季度上市公司毛利率整体水平较去年同期出现下滑，剔除金融行业后尤为明显。
除上述两点外，事实上，虽然一季度净利润同比增幅仍保持较高水平，但多个季度以来，环比增幅都不大，企业的成长性堪忧。
这很可能只是恶化的开端。从多个因素分析，上市公司今后一段时间的业绩都难以理想。
为了数据的准确性，我们在研究中剔除了缺乏可比净利润数据的上市公司，最终以2056家公司作为整体样本。
现金流不稳定
如果上市公司的现金很少甚至为负数，那么即使它目前的账面利润很高，其以后的盈利能力和成长性均值得怀疑。现金流尤其是经营活动产生的现金流，可谓上市公司的“血液”，对公司的经营十分重要。
一季度上市公司净利润同比增幅在25%以上，而经营性现金流的表现则要逊色得多。近六成的上市公司经营活动入不敷出，缺乏最主要的“造血”功能。
整体来看，一季度经营活动产生的现金流净额同比大幅下降近36%，剔除金融服务行业后降幅更是高达64%，令上市公司业绩的含金量大打折扣。这一现象自2010年下半年起已十分明显，其中第四季度上市公司经营活动产生的现金流净额同比降幅超过了八成。
此外，向银行借款、在二级市场发行证券等也是企业取得现金的重要途径。但随着银行存贷比逼近警戒线、流动性收紧以及二级市场的表现平淡，筹资活动也遭遇重重困难。
相关数据显示，至2010年底，国内银行业金融机构存贷比超过69%，部分商业银行更是在70%以上，已十分接近75%这一规定的最高比例。相应的是，一季度上市公司筹资活动产生的现金流净额同比仅增长了7%左右，而环比下降了近10%。
另一个产生现金流的途径是投资活动。虽然一季度投资活动产生的现金流净额大幅增长从而令期末的现金及现金等价物余额得到较大幅度的增加，但实际上投资活动产生的现金流净额依然为负数。受二级市场走势的影响，这一部分产生的现金流有很大的不确定性。
存货大幅增长
上市公司经营性现金流大幅下降，其中一个主要原因是存货增加，从而占用了大量的资金。
存货的增加与通胀预期有较大的关系。CPI于2010年6月回落至2.9%，然后从2010年三季度起稳定于3%之上，并逐步攀升至今年3月的5.4%。
随着CPI的走高，市场上通胀预期增强，上市公司为降低日后的成本，往往会大量采购以加强备货。从单个季度的数据来看，2056家上市公司的存货增加额经过2010年二、三季度持续环比下降后，从2010年四季度起连续两个季度环比增加，增幅分别在32%、40%左右。
于是，上市公司的累计存货金额从2010年一季度末不足2.6万亿元，增加至今年一季度末的近3.5万亿元，激增超过36%。
在23个申万一级板块中，除金融板块外存货金额同比增幅均超过20%，其中综合、电子元器件、建筑建材板块存货增幅最大。
高存货一方面占用了上市公司大量的发展资金，另一方面也成了一个“定时炸弹”。一旦经济增速下滑或者通胀形势得到缓解，那么产品滞销、存货跌价便会随之而来，从而侵蚀上市公司的利润。
这并非耸人听闻，类似的教训在2008年已经出现过。
跟随国际油价走高的步伐，CPI从2007年1月份的2.2%一路上升，至2008年4月份达到8.5%。同年5月份起，CPI有所回落，但至7月份仍高企于6.3%，之后滑落至5%以下。上市公司的存货金额在2008年三季度末达到高点。而净利润呢？则在2008年第二季度达到高点，之后随着国际油价的回落和国内通胀的缓解，净利润从2008年第三季度开始环比下滑，一直至2009年二季度才回复到前期水平。
盈利能力下降
除高存货低现金流这些隐忧外，上市公司的盈利能力也在悄然下降。
一季度，上市公司整体毛利率为33%，低于去年一季度的水平。若剔除金融服务行业，则今年一季度毛利率只有19.36%，不仅低于去年一季度的水平，甚至还低于去年二季度、四季度的水平，仅高于去年三季度0.06个百分点。
其中，共15个行业的毛利率同比出现下降，而与能源相关的采掘板块降幅最大，同样与大宗商品有密切关系的交通运输、公用事业、轻工制造、钢铁等板块的降幅也较为明显。
毫无疑问，原油、铁矿石等大宗商品原材料价格的持续上涨增加了上市公司的成本，盈利能力的下降主要是因为营业成本的大幅上升。剔除金融板块后，一季度上市公司营业成本整体同比上升超过31%，而营业收入同比上升不足30%。不少上市公司在2010年年报或今年一季报中提及原材料价格上涨带来的经营压力。
如康强电子在一季报中称主要辅料白银涨幅较大，从而给公司的成本控制带来了一定压力，并预计上半年净利润同比下降30%以内；鞍钢股份也指出，一季度净利润比上年同期大幅降低，主要原因是由于原燃料价格大幅上涨使产品成本上升。
除了原材料价格上升的挤压，劳动力成本的上涨也是影响上市公司盈利能力的主要因素。
从去年起，劳动力成本便开始显著上升，统计局最新公布的数据显示，2010年全国城镇非私营单位在岗职工年平均工资为37147元，同比增加4411元，增长13.5%；全国城镇私营单位就业人员年平均工资为20759元，同比增加2560元，增长14.1%。在此背景下，上市公司一季度销售费用及管理费用分别同比增长了19.5%、22.3%。
此外，随着利率连续上调和银行存贷比攀升，上市公司的贷款成本开始增加，财务费用急剧上升。2010年四季度，上市公司财务费用环比激增28%。今年一季度继续环比小幅增长，同比增长超过15%。
增长趋势堪忧
虽然上市公司的业绩整体仍能实现增长，但从增长趋势来看，今后一段时期的成长性也令人担忧。
与去年四季度相比，今年一季度上市公司净利润仅环比增长了9.7%，这已是连续第四个季度环比增幅不足10%。其中，去年四季度的环比增幅更是不足5%。分行业来看，今年一季度净利润环比下降的共有14个行业。
随着新一轮调控政策的出台和各地调控细则的落实，主要城市的房地产成交速度有所放缓，房地产公司去库存压力显现，该行业成为净利润环比降幅最大的行业，下降幅度超过六成。
净利润环比下降的行业还包括信息设备、纺织服装、公用事业、信息服务、轻工制造、交通运输、建筑建材等，而采掘业和有色金属行业虽环比增长，但增长幅度均低于5%。受春节及价格上升的刺激，食品饮料成为净利润环比增幅最大的行业。
业绩将陷困境
现在，一季报的披露已告一段落，在总结一季度之余，我们不禁要问，接下来上市公司的经营究竟是会好转，还是会更为恶化？
从多个因素分析，上市公司要冲破当前的困境，还有很长的一段路要走。
首先，银行存贷比接近警戒线，同时紧缩的货币政策也将继续实施，上市公司贷款的难度和成本都会上升。一方面，上市公司很难通过银行这一渠道补充现金流，另一方面，财务费用将维持高企甚至继续增加。
其次，劳动力成本将继续上升。在今年的两会上，“如何提高居民收入在国民收入分配中的比重”成为了热点话题。今年以来，全国已有13个省份进行了最低工资标准适度调整，平均上调的幅度是22.8%。而申银万国的一份研究报告预测，未来5年中国工资年均增速有望达20%。
从上述两点来看，上市公司的成本很可能会继续上升。
关键词：香港离岸人民币债券市场；点心债券；债券信用评级；离岸人民币回流机制
JEL分类号：G15 中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1006-1428（2012）07-0079-05
一、香港离岸人民币债券市场的发展特点
香港离岸人民币债券是指在香港发行的以人民币计价、期限在1年以上（含1年）按约定还本付息的有价证券。由于发展初期发行规模较小，因此又被称为“点心债券”（Dim Sum Bonds）。为论述方便，本文以DSB为简称代表香港离岸人民币债券。
2007年6月，中国人民银行、国家发展与改革委员会批准在岸金融机构在香港发行离岸人民币债券，标志着DSB市场的形成。五年来，DSB市场取得了长足发展，呈现出如下特点：
首先，2010年以来债券发行量迅速增长，市场规模不断扩大。2010年以前，香港市场共计发行了36只DSB；而到2011年，仅上半年就发行了114只。2007年DSB发行总额为100亿元，而2011年达10413亿元。据汇丰银行估算，预计到2012年年底，DSB总发行额将达2600亿-3100亿元，2013年更会增至4000亿-4300亿元。随着DSB市场规模的扩大。汇丰、花旗、中银香港等机构在2011年相继推出了离岸人民币市场债券指数以便统计。
其次，发行主体逐渐多元化。DSB市场形成初期，发行机构仅局限在内地大型金融机构和财政部。五年来，随着政策的放宽和市场的发展，发债主体已明显多元化。目前已包括政策性银行（国开行与进出口银行）、国内商业银行（中国银行、交通银行、建设银行）、外资银行的中国法人银行（汇丰银行与东亚银行）、港澳公司（合和基建与银河娱乐）、红筹股企业（中国重汽）、跨国公司（麦当劳与卡特彼勒）、外国银行（澳新银行与俄罗斯外贸银行）和国际金融机构（亚洲开发银行、国际金融公司、世界银行）等。将来，以内地优质民营企业为代表的机构也将加入DSB发行者的行列，市场发行主体将更加多元化。
再次，市场需求旺盛，投资主体日趋多元化。由于人民币升值预期的持续，DSB自发行以来市场需求一直较强，DSB发行方也因此多次获得多倍超额认购率；从投资者类型来看，DSB市场一直以机构投资者为主。DSB发行初期，商业银行是主要的投资机构，一度超过总投资者数量的70%。之后各类投资机构逐渐加入投资者行列，目前基金、保险、证券经纪人已占总投资者数量的48%。此外，一些国外央行开始认购DSB作为其外汇储备。可以预见，将来会有更多的机构投资者乃至个人投资者参与DSB市场，促使市场向多元化和成熟化发展。
第四，DSB息率较内地同期限的债券品种普遍偏低。这意味着发债主体在香港发行DSB的融资成本要低于内地债券市场。例如2012年1月13日国家开发银行发行的3年期DSB发行息率仅为3.1%。而内地当天的3年期固定利率企业债（AAA级）息率为4.64%，两者相差达154BP。
最后，DSB以中短期品种为主，长期债券品种较少。目前，市场上的DSB主要是1年、2年、3年和5年期限品种，其中以3年期限最多。随着市场的发展，长期DSB品种也开始出现。2012年1月，国家开发银行首次发行15年期的长期DSB，这对香港DSB市场基准收益率曲线的建立有很大的参考作用。可以预见，随着发债主体融资需求的多元化，DSB的期限结构品种将不断丰富，DSB市场的基准收益率曲线也将更加完善。
二、香港离岸人民币债券市场迅速发展的原因
综合分析来看，DSB市场快速发展的背后既有市场对人民币升值预期的持续，又有内地、香港两地金融政策推动下人民币国际化进程的逐步深入。具体来看。本文将这一现象的原因归纳为以下四个方面：
首先，近年来香港离岸人民币存量的迅速攀升为DSB市场的发展创造了客观条件。随着我国对外贸易额的持续增加，人民币在香港等地的存量不断增长。特别是在2009年7月，我国推出跨境贸易人民币结算试点，允许香港企业与上海、广州、深圳、东莞和珠海的企业以人民币作为贸易结算货币。此后，香港人民币存量迅速增长：据统计，香港人民币存款规模2009年只有627亿元。但到2011年年末已达5885亿元。截至2011年年末，香港人民币存款占当地存款比重已达18.9%，较2010年提高7.5%，成为香港仅次于美元的第二大外币存款。
其次，有限的离岸人民币投资渠道和日益旺盛的离岸人民币投资需求刺激了DSB市场的发展。虽然香港人民币存量规模持续增加，但监管机构出于人民币国际化分步稳步推进的战略和对风险管理的考虑而制定了诸多限制性措施，导致离岸人民币投资渠道十分有限。目前，香港的离岸人民币投资渠道大体有四种，即香港人民币存款、投资DSB、通过机构投资进入内地银行间债券市场以及投资香港市场以人民币计价的IPO。从推出时间来看，2004年2月央行允许香港银行从事人民币存款和汇款业务；2007年国开行推出了首只DSB；2010年8月央行允许香港人民币业务清算行使用依法获得的人民币资金投入内地银行间债券市场；2011年4月汇贤房地产信托投资基金在香港发行上市，成为首次在港发行的人民币计价IPO。从收益情况等方面看，这四种渠道中香港人民币存款利率长期处于低位，而通过机构投资内地银行间债券市场、投资在香港以人民币计价的IPO审批程序较为繁琐且目前规模还很小。相对而言，投资DSB债券较为方便、收益率也较高。故投资者对DSB的需求较其他三种投资渠道更旺盛。
再次，内地和香港政府的政策支持为DSB市场的发展提供了强大动力。发展DSB市场是推动离岸人民币市场发展、推进人民币国际化进程的重要举措。2007年中国人民银行和国家发展改革委员会正式批准内地金融机构在香港发行人民币债券，当年6月国家开发银行发行了首只DSB。2008年12月，国务院批准在内地有较多业务的香港企业或金融机构发行DSB，意味着在华外资银行可进入DSB市场。2009年财政部在香港发行60亿元人民币国债，在金融危机背景下为投资者提供了优质的人民币债券产品。2010年2月香港金融管理局规定，只要符合现有规定且融得的资金不汇回内地，金融机构便可自由在香港发行人民币债券，进一步放宽了DSB的发行限制。2010年7月香港金融管理局签署协议备忘录，将人民币交易所涵盖的范围从贸易用途扩展至一般用途——此后DSB发债主体迅速多元化，当年麦当劳、卡特彼勒、香港合和公路基建、联合利华、亚洲开发银行、世界银行等机构先后在港发行DSB。2011年宝钢在港发行36亿元的DSB标志着内地非金融机构加入了发行者行列。2011年8月，财政部第三次在港发行200亿元DSB，同时中央明确表示在港发行人民币国债将作为一项长期制度安排，逐步扩大其发行规模，以促进DSB市场稳步发展。此外，2011年10月中国人民银行出台了《外商直接投资人民币结算业务管理办法》，放宽了外商在内地进行人民币直接投资的限制，这将吸引更多不同类型的机构在港发行DSB以便筹集人民币资金后到内地投资。可以预见，随着我国资本项目的逐步放宽，两地将会出台更多政策以鼓励和规范DSB市场的发展。
最后，发债主体获得的“特定”收益是推动DSB市场发展的直接推动力。如上文所述，DSB的发债主体日趋多元化，目前已包括国内外金融机构和非金融机构等主体。实际上，DSB之所以受到青睐，是由于其能为不同发债主体带来各不相同的“特定”收益。在此本文着重分析财政部、内地机构和跨国公司三类主体。从财政部角度看，在港发行面向海外投资者的人民币国债可谓“一箭四雕”：一来能为国际投资者提供高信用级别的债券，从而能满足国际上近年来由人民币升值预期产生的人民币资产需求；二来有助于深化内地与香港的经济金融合作，巩固和加强香港国际金融中心的地位；三来能促进香港离岸人民币市场的发展，推进人民币国际化进程；四来有助于消化一部分热钱，有助于形成有效的人民币回流机制，消除一部分人民币通货膨胀隐患。从内地企业角度看，DSB市场的发债成本要低于内地，且对于以进出口业务为主的众多内地外贸企业来讲，发行DSB还能消除其结售汇成本，提高企业净利润。从外资机构角度看，发行DSB能有效降低其汇率风险敞口；如能将发行DSB融得的人民币调回其内地分支机构使用，则能提高其资金使用效率，及时帮助其在华分支机构迅速度过难关。
三、香港离岸人民币债券市场发展面临的问题
第一，市场流动性较差，但市场波动幅度却较大。一方面，目前香港DSB市场只能容纳香港离岸人民币存量的约17.7%，与此同时市场上缺乏其他有效的人民币投资渠道，故DSB的市场供给远不能满足投资者的投资需求，已持有DSB的投资者并不愿意在二级市场上交易（当前香港离岸人民币最主要的投资渠道是人民币存款和投资DSB，二者相比，投资者更倾向于收益率高的DSB）。事实上。目前DSB流动性远低于欧元债券和美元债券，甚至远低于其它亚洲债券。另一方面，DSB的热销源于投资者对人民币持续升值的预期。一旦人民币升值趋势难以为继。或人民币汇率开始双向波动，投资者将选择大量抛售债券，从而引起市场较大幅度的波动。2010年10月和2011年9月，中银国际（香港人民币清算行）曾两次用尽其DSB市场平盘额度以减缓市场波动。但这两次平盘的原因却是截然相反的：前一次源于投资者大举买进DSB，而后一次却是大量抛售。剧烈的市场波动并不利于DSB市场和离岸人民币市场的健康发展。但当前的实际状况是人民币汇率双向波动的基本格局已初步形成，未来离岸人民币市场和在岸人民币市场间相互影响将更加明显。若离岸市场上仍缺乏多元有效的人民币投资渠道，DSB的二级市场就不会得到实质性的发展，市场的不稳定因素也会随之增加，长此以往，不利于DSB市场乃至整个离岸人民币市场健康发展。
第二，市场缺乏有效的信用评级机制和相应的信用评级机构，不利于保护投资者利益和市场的规范运行。目前已发行的DSB中大部分是高级无抵押债券，大多没有国际主流评级机构的正式信用评级。与此同时，随着DSB债券市场规模的扩大，市场上开始出现评级较低或无信用评级的高收益率DSB，目前这部分DSB已颇具规模——据汇丰控股统计，截至2011年7月，DSB总余额为1380亿元，其中无信用评级或评级低于投资级的已达14%。虽然高收益债券有利于促进二级市场流通，但其中缺乏信用评级保障体系的债券更可能使投资者面临较大风险。从发债主体角度看，目前DSB市场上以国内机构为主，国内机构中又以信用级别较高的大型国有企业占绝大多数。故其发行的DSB风险较小，即使市场缺乏完整的评级制度也并不会引起很大风险。但随着政策的放宽和市场的发展，日后必将有更多中小型企业、内地民营企业寻求赴港发行DSB融资，如不能及时培育合格的评级机构、建立完善的债券评级体系，DSB市场的发行方和投资者都将受到不利影响，阻碍DSB市场规范化运行。
第三，人民币回流机制尚不完善，造成市场上以合成债券为代表的“新型”DSB形式可能成为热钱流向内地的工具，影响内地宏观经济稳定和经济调控政策的有效实施。目前香港市场上存在两种人民币债券。一种是以人民币计价、人民币结算的标准DSB；另一种是以人民币计价，以美元结算的“新型”DSB，被称为合成债券（Synthetic Bond）。实际上，合成债券先于标准DSB出现，只是初期其具体形式是可转换债券，被归为权益类投资产品，并不是纯粹意义上的债券。直到2010年年底，监管机构放宽设立人民币金融产品的限制后，瑞安房地产公司在香港发行了第一只真正意义上的人民币合成债券。之后，这种“新型”DSB增长迅猛。其曾在2010年12月到2011年2月不到两个半月时间里，从无到有，规模增至220亿元人民币，这一增速是标准DSB未曾有过的。值得注意的是，合成债券发债主体大多为受宏观调控影响资金面较紧的内地房地产企业（如瑞安房地产、中骏置业等）。由于离岸资金回流机制的不完善，这些企业发行合成债券融得的美元可通过正常外汇管理流程投回内地而不需通过个案审批程序。这意味着这部分资金有逃避监管、流向内地重点调控领域的可能（相反，这些企业若发行标准DSB，其融得的人民币资金用途会受到严密监控，回流风险并不存在）。资金用途的便利性使息率普遍较标准DSB高的合成债券成为近年来内地企业（特别是房地产企业）的有效境外融资渠道。同时，购买合成债券意味着投资者不需开设人民币账户、不需持有人民币资金便可投资人民币资产，获取债券利息和人民币升值的双重利益。因此，合成债券发行、资金用途和投资的便捷性使其迅速受到市场热捧。但是，合成债券存在两方面的风险需要引起监管方的注意：一是热钱通过合成债券逃避监管、回流至内地重点调控领域的风险；二是受调控影响资金链较紧的房地产企业存在的偿债风险。此外，对这方面风险的关注，也应该扩大到其他种类离岸人民币创新金融产品的监管之中，以达到维护内地经济稳定和稳步推进人民币国际化进程的双重目标。
四、进一步发展香港离岸人民币债券市场的政策建议
第一，完善市场品种结构的同时，要规范DSB市场的人民币回流机制，谨防DSB市场乃至整个离岸人民币市场的某些产品成为热钱逃避金融监管的工具，回流到内地重点调控领域，影响内地经济稳定。以合成债券为例，虽然目前可将其视为DSB市场上的过渡产品，最终会被标准DSB取代，但目前仍要防范其可能带来的风险，以及解决通过它反映出来的“美元流回内地要比作为本币的人民币流回容易”的怪象。就目前人民币资本项目尚未完全开放、离岸人民币市场尚处于起步阶段的情况下，建立规范的人民币回流机制是最好的解决措施。
第二，依托国内信用评级机构，建立和完善DSB市场信用评级机制。如前所述，随着DSB市场的发展，市场对DSB评级需求会逐步上升。同时，随着我国经济实力的增强，客观上要求境内评级机构应在国际资本市场获得相应的话语权。实际上，DSB市场的建立和发展恰为国内信用评级机构的发展提供了历史机遇——这些机构可以依托香港这个国际平台“走出去”。与国外评级机构相比，国内评级机构在DSB市场上具有一定的优势：目前的发债主体大多是内地企业和我国政府机构，相比国际信用评级机构，国内信用评级机构对政府政策对债券信用级别的影响了解更加深刻；本土化的运作模式能更快、更准确地获取内地企业的各方面信息等。这些优势将有助于国内评级机构以DSB市场和香港离岸人民币市场为契机，建立更为完善和有效的评估体系，迈出其国际化步伐，并规范DSB市场运行。
第三，稳步扩大内地企业赴港发行DSB的试点范围，进一步丰富发债主体。目前，DSB市场上国内发债机构主要集中在财政部和各大型国有企业，而民营企业受政策限制和评级体系的欠缺很少进入DSB市场。随着政策的放宽，大量内地优质的民营企业和其他类型的机构将加入发行者行列。就目前的情况来看，可分步骤来实现丰富DSB发行主体的目标：可先选择与香港联系紧密的内地地区作为试点，在试点中扩大赴港发债融资的内地企业范围。待试点运作成功后，再将其经验推广至更广泛的内地企业中去。例如，可充分利用深圳前海国家级现代服务业合作区的发展机遇，出台优惠政策（如简化该地区企业赴港发行DSB的外债管理流程等），率先推动前海地区各类企业和金融机构赴港发行DSB，以此为契机逐步推广该试点的经验。总而言之，今后要在健全市场评级制度的前提下，逐步鼓励优质民企等机构发行DSB融资，逐步推广和丰富DSB市场发行主体，促进离岸人民币市场的发展。
第四，完善内地债券市场与香港债券市场的联动机制，推动在岸和离岸人民币市场的协同发展。这不但要求逐步扩大内地机构、中央政府在港发行DSB的规模，加大对DSB市场的直接支持力度，而且更重要的是要认识到在岸债券市场是离岸债券市场的基础，要通过推动在岸人民币债券市场的市场化进程来从根本上促进DSB市场发展。目前，在完善内地债券市场定价和交易机制的同时。可将DSB市场视为与沪市、深市、内地银行间债券交易市场等一样的前台交易场所，充分利用其国际金融债券市场的地位，发展两地债券市场的互助、互动和互补关系，推动两个市场联动发展。
述职报告对自身所负责的组织或者部门在某一阶段的工作进行全面的回顾，按照法规在一定时间(立法会议或者上级开会期间和工作任期之后)进行，要从工作实践中去总结成绩和经验，找出不足与教训，从而对过去的工作做出正确的结论。下面就让小编带你去看看人力主管个人工作述职报告范文5篇，希望能帮助到大家!
人力主管述职报告1尊敬的各位领导：
按照公司20____年干部任命，我有幸担任公司综合管理部副部长，分管公司人力资源工作和日常行政事务。一年来，在公司各级的领导的关心、帮助和支持下，我逐渐适应了新的岗位，较好的完成了公司相关工作安排，现就20____年工作完成情况及____年工作计划述职汇报如下，请各位领导评议：
一、20____主要工作指标完成情况：
招聘工作：全年累计入职16人，离职62人，解除劳动关系5人，目前公司在职员工282人。
培训工作：完成公司级培训20次，培训员工468人次，完成部门级培训42次，培训员工899人次，培训计划完成率98%，全年考取焊接工程师1人，油漆工程师3人，特种作业焊工20人，核级焊工5人，累计换证66人次。
考核工作：____年4月起对营销部、质检科进行考核，并举行干部述职大会一次。
劳资关系：处理劳动争议1起，处理12年遗留公伤争议2起，处理12年遗留可能出现劳动争议人员2人，新签劳动合同16人次，续签劳动合同82人次，公司合同签约率____0%，组织员工体检2次。
行政工作：全年撰写下发公司级文件21份，部门级文件24份。
二、20____年工作开展情况：
第一，加强个人思想道德和专业技能学习，积极提高个人职业素养。在____年的工作生活中，我积极参加公司党支部的各项活动，不断学习科学发展观和中国梦的重要思想，用党的先进理论武装自己、发展自己、壮大自己;另一方面我不断加强人力资源法务知识学习，不断提高自身业务技能，促进个人工作不断向专业化发展。
第二，坚持“减员增效，效率优先”的人力资源工作方针，降低企业用工成本。20____年公司订单出现滑坡，员工工作量出现不饱和情况，对此，我始终坚持“减员增效，效率优先”的原则，对于不合格的员工坚决淘汰，对于工作量不饱和的员工进行工作加量，对于部分辅助工种坚持离职不增人，在保证公司正常运营的情况下，劳动用工成本降低15.66%。
第三，拓展招聘渠道，完善公司人员招聘及配置体系，确保公司人力资源需求得到有效满足。一是充分利用网络招聘，结合现场招聘、校园招聘、校企合作等招聘方式，较好的实现了公司人力资源年度配置。二是加强员工入职和转正管理，在员工劳动关系、资质证书、工作经历等方面进行严格控制，对于特殊工种，一律要求进行职业健康体检，减少用工风险。在员工转正前，全部进行转正考核，____年公司虽只招聘了16人，但呈现出高学历、年轻化的形态，有效补充了公司人力资源队伍。
第四，以“团队建设、技能发展”为核心培训目标，着重加强对管理团队的管理技能、沟通技能和员工的专业技能培训，在公司内部形成了公司-部门-员工三级培训体系，鼓励员工自主学习，全面推动公司员工技能提升，为公司发展打造一支强有力的员工队伍。
第五，以营销部、质检科考核工作为试点，结合年度干部考核工作，逐步发展完善公司考核体系。通过一年的考核试点，考核工作在营销部、质检科已形成常态，提升了员工的竞争意识和自我监督意识，促员工队伍工作绩效的提升。
第六，以人为本，科学管理，打造和谐的劳资关系。____年以来，公司出台了《关于实行上班时间中途休息的规定(试行)》，规定了员工上下午上班过程中均有15分钟的休息时间，有效缓解了员工长时间工作带来的疲劳，提高了工作效率和员工满意度，促进了公司和谐劳资关系的建设。
第七，积极完善公司管理制度，提升企业管理水平。在____年的工作中，陆续撰写下发了《就餐管理》《费用审批规定》等7个管理制度，有效补充了公司的管理体系，提升了公司整体管理水平。
三、____年工作中不足：
____年的工作中，在各级领导的大力关心和支持下我虽然工作中取得了一定的进步，但由于自身管理经验不足，工作中仍存在一些问题，主要表现在以下方面：一是未能建立科学有效的培训系统，企业人才造血功能出现功能性不足。二是人力资源管理体系不够完善，未能完全发挥人力资源在公司发展中的引领、促进作用。
四、____年工作设想：充分发挥人力资源在企业发展中的基础性地位，从人员招聘、收入分配、培训开发、绩效管理、中层干部管理、人才发展规划等方面提升人力资源工作水平。
具体措施：
1.要在分析企业各级员工的规模、变动情况的基础上，做好人员的招聘工作，加?a
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2.要强化企业收入分配管理，调整收入分配结构，实现保障性薪酬向激励性薪酬的转变;
3.要加强员工的教育培训和人才培养，建立以职业能力为导向、以工作业绩为支撑的人才评价体系和基于岗位能力素质的员工职业生涯规划，加快员工实际操作能力的培养，实现专业素质和管理水平提升;
4.要加强中层领导干部的管理，深化岗位技能学习，强化执行力建设，提升企业管理素质，做好部门的领头人;
5.要加强员工队伍规划，拓宽人才成长通道，建立生产一线岗位人员成才机制，有计划组织优秀人才在本专业及相近专业领域多岗位轮岗交流，不断丰富其工作实践经验，使公司人才的成长处于良性循环中。
以上是我____年工作汇报及____年工作设想，敬请各位领导评议，如有不足之处，敬请指正。再次感谢各级领导对我工作的关心、支持和帮助，谢谢大家!
20____年____月____日
人力主管述职报告2尊敬的领导：
您好!
时间一晃而过，弹指之间，20____年又接近尾声。在公司的领导与支持下，在各位同事的帮助下，本人爱岗敬业，恪尽职守，作风务实，思想坚定，较好地完成了自己的本职工作和领导交办的其它任务。在此期间我的工作能力也有极大的提升，但这不仅是我个人的功劳，也是公司领导给予我机会和工作上的支持。让我在这短短一年里得到了很好的成长。现述职这一年来的工作：
一、规范办理员工入、离职手续
上半年负责办理所有人员的入职、离职手续及员工档案的整理、归档和检查工作。在这半年档案管理中，深知档案管理的重要性。如果入职员工没有递交前公司的离职证明，公司就有可能存在用工风险。在档案管理中，如员工的绩效考核的评价、奖惩单据等，重要的内容及时归入个人档案，以便为今后的人员选拔、奖惩或劳资纠纷处理提供依据
二、劳动关系方面，包括入职离职的办理和合同管理
较20____年相比，公司的入职率和离职率都有所下降，续签合同的人数也逐渐减少，公司人动逐渐趋于稳定。在工作中逐渐规范化和严谨化，以最大限度地避免劳资纠纷的出现。通过自身业务水平的提升，目前已能站在公司利益角度上考虑问题，并尝试提出解决办法。例如，今年年初对以往的档案从新整理归类保存，对个别人员存在漏洞的用工手续进行了讨论整改，一方面可规避了公司的用工风险，另一方面也保障了员工的权益。
三、考勤月报表数据的收集及制作
每月导出__楼同事的考勤记录，发给各部门负责考勤人员。制作本部门考勤表。收集各部门考勤表、加班审批表，汇总制成电子板及文档，后入柜保存。
四、工资
每月收集个部门的绩效考核及业绩报表，根据业绩表、员工绩效考核、每月考勤情况制作每个部门分表，然后汇总在工资总表报经理审核，最后发给财务核对。工资资料装订入柜保存。在开始接触做工资时，乱成一团，常常补上这个又忘记了那个，手忙脚乱，错漏百出。接下几个月，在做工资的过程中又发现了许多的错误，但是又发现有诀窍，在经理的悉心教导下，错误一点点改正，慢慢的积累经验和教训，尽量避免错误。
五、文体活动方面
关于企业文化建设方面，协助部门举办了第一届羽毛球赛、员工生日活动及创办了企业文化之窗。虽然在协助过程中出现了不少错误和考虑不够全面，但通过部门同事的帮助，最终圆满地完成了各项活动活动过后很多同事都表示非常满意，并认可了我们部门的工作，这大大增强了我的信心。通过这些文体策划工作，我深刻感到作为人力资源部的一份子，自己的工作成绩直接关系到整个部门的成绩，责任感也随着不断增强，在以后的工作中，希望这份责任感和信心将鼓励我更好地工作，更好地为公司及同事们服务。
通过以上种种工作，对我以后自身对人力资源领域的学习有很大的帮助，也积累了很多宝贵的经验。
我对我们部门在整个公司的运作和定位及管理都有了较深刻的了解。人力资源部的作用不仅仅是、人员招聘、管理档案、培训、办理社保手续。人力资源部是公司各部门的纽带，人力资源部还担当了一个培养、培训的专家角色，为其他部门的人力资源管理提供支持，人力资源部的主要职责是辅助、监督其他部门按统一制度实施人力资源管理，确保每一位员工得到公正的对待。对于以上几点我在公司是深深的体会到我们人力资源部的重要性，这也让我对我的工作充满了信心。
总的来说，在这将近一年的工作时间里，工作虽然取得了一定的成绩，但也存在一些不足，主要是工作细心程度还不够，自身学习、整体协调、时间分配上还不够，和有经验的同事比较还有一定差距。在今后工作中，我一定认真总结经验，克服不足，发扬孜孜不倦的进取精神，力求把工作做得更好，树立起良好形象。对各项决策和出现的问题，及时提出合理化建议和解决办法供领导参考，努力把工作做得更好，为公司的发展贡献自己的力量!
此致
敬礼!
述职人：______
20____年__月__日
人力主管述职报告3尊敬的领导：
2010年我主要负责劳资和人力资源的工作。在领导的正确指导下，各部门同事的支持和帮助下，我勤奋踏实地完成了本职工作，也顺利完成了领导交办的各项任务，自身在各方面都有所提升，为做好各项工作打下了良好的基础。现将我一年的思想、工作总结从以下四个方面做下汇报，请领导评议。
一、强化业务学习，不断提高自身综合素质
工作中坚持一边工作一边学习，记得孔子说过：“取乎其上，得乎其中;取乎其中，得乎其下;取乎其下，则无所得矣!”只有不断的学习才能更好的提高自己。主要通过以下方式：
1、通过书籍、网络等方式加强对理论知识的学习。
2、通过像经验丰富的同事请教加强对业务知识的学习。
3、参加了司组织的文秘、办公室人员培训班。
4、参加了集团公司组织的专升本考试。
二、忠于职守，勤奋工作，努力推动各项工作
“爱岗、敬业、踏实、勤奋”这是我工作的原则，一年来用我的实际工作来诠释这些词汇的真正内涵。“不积跬步，无以致千里”，要做好任何一项工作，都要付出辛勤的劳动。在即将过去的一年中，由于工作经验的欠缺，我在实践中出现一些问题，虽然因此碰了壁，但相应地，我也得到了不少的磨砺机会，这些机会对我来说都是实际而有效的。哪怕只是几处“微不足道”的细节，我都会满腔热情做好各项工作，脚踏实地，认真做好本职工作，不论是公司领导、有限公司部门交待的任务，还是同事办事，我时刻提醒自己，要诚恳待人，端正态度，积极想办法，无论大事小事，都尽最大能力帮助。2010年主要完成的工作：
办公室工作： 工作不分份内份外，全力以赴。平时认真做好有限公司所需材料的撰写、信息上报和文件归档工作
酬管理工作：做好上海两项目所有职工工资表、节假日等福利待遇表格的编制以及薪酬发放工作。工资关系到每个职工的切身利益，对此项工作我比较慎重，每月末要督促综合部及时报送考勤、按员工出勤情况把当月工资表做出来按时报给财务部，协助财务部完成工资发放工作。由于我们的工资体系较为复杂、职工人数较多，所以每次做完工资表要进行认真复核，减少了出错率。对于工资发放后职工中出现的一些疑问，都能做到及时查询，耐心解释。今后我还要进一步努力，细致地做好该项工作。
社保工作：做好劳资报表的统计，按照规定时间编制后及时报送给有限公司劳资部。因我单位人员状况复杂，存在着调出、调入、辞职、解除劳动合同、待岗等多种情况一一分门别类，报领导批准后予以办理。按规定，为符合条件的职工申报并交纳养老保险、失业保险、工伤保险、医疗保险(大病保险、统筹医疗保险、补充医疗保险)、住房公积金、生育保险，并每个月编制各项保险台账并及时上报，根据各项目员工编制情况分好各项目应上交社保的金额，报给各项目财务部，督促财务部及时上交各项保险。在综合办和财务部同事的帮助和支持下，圆满的完成了2010年社保的收缴工作。
人力资源工作：一是将我们公司职工花名册、人员分布情况实行了细化管理，做到了根据实际情况随时增改变动，编制新的人员分布情况表，对各项目人员变动汇总后报总经理，便于领导及时掌握了解人员状况;二是按照上级单位及领导的要求，做好人员的调入、调出、工资变动，做到手续齐全、清晰明确;三是应有限公司要求，1月份在项目的统一安排下协助有限公司人力资源部对新任命的部门以上领导做考评等各项工作;四是协助有限公司人力资源部做好职工职称考评、职业鉴定工作，对评审资料进行审核把关后报至有限公司，2010年我公司参评高级工程师2名，工程师7名，助理工程师3名，技术员1名，技师3名，高级工4人;五是协助各项目对2010年新加入的30名学员签订师徒结对子合同，切实做好学员实习工作;六是经党政主管审核后，上报我公司2010年部级以上需要拟任职务的人员名单、以及考核资料等。
三、存在的问题
一年来我按职责范围和领导的要求，做了一定的工作，特别是在一些时间要求比较紧的工作，经常加班加点，从没有耽误整体工作。但是随着年龄的增长和各种工作经验的增多，我对我个人在劳资、人力资源管理工作中的要求也在不断的提高。我认识到自身还存在着以下几个问题：业务技能不高，专业不精，灵活性不强;工作不善于总结;工作态度不够认真仔细等。距领导和同志们的要求还有很大差距。在以后工作中，我将进一步加强学习，更好的充实自己，努力提高工作水平和自身素质。同时，在工作职责之内，开动脑筋，踏踏实实，创造性的完成工作，并为领导提供合理化的建议，我也会向其他同志学习，取长补短，相互交流好的工和经验，共同进步，争取更好的工作成绩。
各位领导，我无论在工作水平上，还是工作经验和工作方法上都存在很大的不足，更需要你们的帮助和支持，希望你们多提宝贵意见和建议，以便于我进一步改进和提高，更好的服务于公司。
人力主管述职报告4尊敬的领导，各位同事：
转眼间，________年已经悄然走过，在年终岁末之际，对于我们每一个追求进步的人来说，都会对自己的一年进行“盘点”，现将我担任人事主管岗位一年来的工作总结如下：
一、招聘与岗位配臵工作
________年，根据公司人员编制计划的岗位类别需求，招聘形式主要以春节后大型招聘会重点宣传参与和英才网首页广告logo投放和职位集中招聘筛选的招聘方式进行。同时结合企业实际情况，采用了电视台广告游播、公司及就业帮扶中心LED招聘信息、周边张贴招聘启事等多种招聘渠道招聘配臵岗位，满足了各部门、子公司的用人需求，保障了各项工作的正常开展。________年通过以上多种渠道选拔，接待应聘人员共计约________人次，按照人员需求计划共计完成配臵岗位__________个。
1、招聘渠道的开发
1.网络招聘2.现场招聘会3.电视广告4.报刊杂志5.LED公告6.张贴启事
2、________年年度公司人员配臵情况：
________年公司人员配臵统计表(略)
人事异动手续办理做到不拖沓，不延误，认真及时完成。
二、薪资、福利、安保金工作
1、薪资发放
自________年____月起本人开始负责公司员工薪资核算工作，及时完成了集团公司及各子公司自________年____月至1____月9个月份的员工薪资核算工作，并在规定的每月15日之前按时发放。根据________年1-1____月份薪资表统计计算，各公司人均工资分别为：元/人/月,详见附表一。
2、福利发放
________年，本人及时无误的完成了法定的五一劳动节、中秋节、十一国庆节的福利造册发放工作。
3、安保金退还
按照公司制度规定，我公司员工自转正之月起根据岗位起扣安保金，离职时正常办理完离职手续后次月领取《遗留工资退还申请单》，扣除所欠余额，剩余金额全部退换。________年本人共办理安保金退还手续共计55人次，此项日常工作做到及时无误的完成。
三、社会保险缴纳工作
按照国家规定政策每月及时缴纳公司员工各项社会保险，并在________年____月做了大量资料准备工作配合完成了社保局对集团公司及各子公司____年的社保年检工作，社保局未提出任何年检问题。________年____月-____月社保局养老保险和医疗保险基数分别调整并要求补缴1-____月养老保险基数差额，本人除了配合社保局做好基数调整所需的各种资料，并根据公司缴纳社保人员的备案时间统计计算后及时无误的在工资中扣缴了个人补缴金额。
________年度本人共办理招收转入备案52人次(残疾人招收备案7人)，解除劳动合同备案34人次，员工生育保险报销2人次，医保卡办理22人次。目前，公司社会保险缴纳在册人员共计127人，其中，集团公司____人，物流公司77人，房地产公司____人，钢贸公司3人，信息公司9人，物业公司____人。其次，________年____月与平安保险公司签订了48名人员的意外伤害保险，并每月根据人事异动做好离职人员与新入职人员的信息更替工作。
四、残疾人保障金备案工作
________年____月______残联对我集团及各子公司征收2012年度残疾人保障金，由于2012年未在____残联进行备案工作，导致残疾人保障金征收金额大。在备案时间已经超时的情况下，本人在与____残联部门领导多次沟通后，才允许我公司进行补备案。在对各公司2012年全年各月份的工资表信息有关人数和相关数据进行调整后报____残联补备案完成，大大减少了残疾人保障金的征收金额，并且通过多方渠道找到符合要求的残疾证并办理招收转入手续，为20____的残联审核工作做好充分的准备工作。
五、劳动合同及档案管理工作
________年____月自接手人事档案管理工作，当月及时完成了各公司共计____2名员工劳动合同续签工作;每月根据实际人事异动及时更新各公司员工电子档案及纸质档案的归档整理工作;完成员工通讯录的更新并发放通知工作共计5次。________年1____月，完成集团公司及各子公司全员共计249名员工的劳动合同重新签订工作。
六、培训工作
________年上半年制定了《________年上半年培训方案与计划》;组织了________年第一期新员工培训，共计培训____人次，并进行了培训总结及培训结业考试，取得了较好的培训效果;下半年积极配合协助本部门完成各种培训活动。
自________年____月，本人在人事主管提出辞职后主动接手企管部社会保险缴纳、薪资核算、劳动合同档案管理等工作，整体工作量加大，工作任务繁重，在不熟悉新工作流程的情况下，通过各方咨询学习、各部门了解情况，主动加班等种种努力，克服困难，在部门领导及同事的协助下及时完成了各项工作。劳动纪律方面，坚持做到遵守公司各项规章制度，按时上下班、按时参加公司各类活动、培训，全年没有罚款记录。在这里，我要特别感谢各位公司领导和同事，因为今年身体的特殊情况，大家给予了我特别的照顾和帮助，工作上尽可能的减少我的工作负担，精神上给了我莫大的鼓励和支持。领导和同事的照顾和帮助更是让我觉得我应该自觉、积极主动的配合集体力所能及的工作和任务。投递的稿件____在均被采纳刊登，完成了本部门投稿考核任务;以上关于本岗位的各项工作总结，是本年度的收获与业绩，也存在很多的不足，以下是我总结出的关于岗位工作中发现的问题和个人存在的不足以及改进的方法：
1、岗位工作中的问题及解决思路：
(1)、自接手劳动关系管理工作后发现公司现行用工劳动合同存在较大的用工赔偿风险。公司目前共计246名在岗员工，其中____9名员工没有签订劳动合同，一旦产生劳动纠纷或重大工伤事故，按照劳动合同法相关规定，用人单位将承担双倍罚款及赔偿金额。20____年起，公司全员签订劳动合同，实行全员聘任制，规范用工制度，保障企业与员工的双方利益。
(2)、劳动合同条款中约定事项不全面。________年以前的合同中没有任何关于甲方对乙方关于公司档案、电脑资料、技术资料、程序等有商业价值的资料保密和保护约定事项。随着公司信息化技术项目的实施，此项约定在劳动合同中进行约定势在必行。____年全员新签订的劳动合同中三十二条约定：乙方未经甲方批准，不得以任何形式和理由销毁，修改甲方的技术资料，包括电脑资料、档案、程序等有商业价值的资料，不得携带上述资料外出使用或保管。除此之外，将公司的各项规章制度纳入劳动合同的附件，保障公司管理合法施行。
(3)、员工社会保险缴纳条件不统一。原则上公司规定新进员工转正后半年或一年以后可申请缴纳社会保险，除关键性岗位人员或具有职称人员可另作特殊申请。但目前个别公司普通员工岗位转正即可办理保险，导致我部门无法给予其他员工合理解释。建议集团公司及各子公司统一社保缴纳条件，使员工得到公平待遇。
2、个人不足与改进办法
________年，新的岗位工作让我的工作技能得到了提高，身心也得到了极大的考验和锻炼。同时也发现了一些自身存在的不足和有待学习和改进的诸多方面。
1、缺乏人力资源主管需要具备的全面、系统、专业的人力资源管理理论知识。
例如：人力资源战略规划、关于企业如何选人、用人、育人、留人，合理的薪酬设计体系管理知识、切合实际又具有实效性的绩效考核体系管理知识以及国家各项关于劳动关系、劳动合同、社会保险的政策法规等。
2、公文写作能力有待提高。
对公文写作的工种、格式不熟悉，文字功底不够深厚。
3、在工作中有时会因个人偏见、个人情绪影响对同事的服务态度，服务意识不够强。
4、遇到繁杂琐碎的大量事务性工作时，不能做到主次分明，条理清晰，甚至会出现疏漏、差错甚至遗忘。
针对以上不足，____年，我对自己提出以下改进要求：在专业岗位技能方面继续努力学习深造，学习人力资源管理的理论知识，积极参与各类专业技能培训课程，提高自身管理技能;学习国家各类关于人力资源的政策、法规，为公司合法用人预防和规避风险;学习公文写作的技巧，提高公文写作能力;在为员工办理相关人事手续时，我会更加注重端正自己的工作态度，强化服务意识，使本部门与各部门之间，个人与同事之间建立团结、友爱、互助的和谐关系;日常工作注重加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度并且事事有着落。除此之外，基于本部门的监督考核职能，作为企管部的一员，我会严格要求自己，坚持以身作则。
不足之处还有很多，希望各位领导及同事发现后能够给予批评指正，我一定会虚心接受，认真整改并在明年的工作中更加努力改进。
________年重点工作计划
一、人员招聘与配臵计划。________年人才招募与配臵计划，是为了保证人员合理流动的需求。在下一年的人力招募与配臵工作中，严格执行公司董事会最终审批的____年度人员编制计划，尽可能的节约人力成本，做到人尽其才。广拓招聘渠道，储备流动性较大的一线员工岗位，重点空缺岗位提前计划安排，保证公司各项业务正常运行。对人员招聘面试筛选工作进行进一步规范管理。严格审查预聘人员的资历，不仅对个人工作能力进行测评，还要对忠诚度、诚信资质、品行进行综合考查。
二、完善职位分析计划。职位分析是公司定岗、定编和调整组织架构、确定每个岗位薪酬的依据之一，通过职位分析可以了解公司各部门各职位的任职资格、工作内容，也有助于公司了解各部门、各职位全面的工作要素，适时调整公司及部门组织架构，进行扩、缩编制。详细的职位分析能给人力资源配臵、招聘、考核及员工培训提供依据。
三、薪资管理与员工福利计划。本着“对内体现公平性，对外具有竞争力”的原则，将在____年度的完善薪资管理与员工福利的规范工作。进一步做好员工激励工作，有助于从根本上解决公司员工工作积极性、主动性、稳定性及对企业的忠诚度、荣誉感等问题。
四、员工关系管理计划。及时地掌握员工思想动态，做好员工思想工作，有效预防员工的不正常流动。了解每一位辞职员工的真正离职原因，从中做好分析，找出应对方法，避免员工不正常流动。员工关系处理，它既牵涉到企业的整体利益，也关系到每个员工的切身利益。必须从公司根本利益出发，尽可能为员工争取合理合法的权益。站在客观公正的立场上，协调好公司与员工双方的关系。
总之，不论身处公司哪个部门，一心一意的站在公司立场，全心全意的开展工作是我自身的职业要求和职业素养。在接下来的工作中，我将秉承一直以来的要求和素养继续为公司奉献个人的能力，争取工作中与公司共赢，不断提高职业技能和水平，在实现自我发展目标时快乐地享受工作，享受生活，与公司共同成长。
20____年____月____日
人力主管述职报告5辞旧岁，迎新春，过去的20____年是忙碌而又充实的一年，也是加入公司从陌生到熟悉的一年，一年中工作的点点滴滴，让我不断地学习着、成长着。现对20____年的工作做如下总结：
一、制度建设方面
人力资源主管述职报告
1)年初整理、完善了各部门岗位职责，包括行政人事类、财务类、店长类、商场类、售后类、业务类。
2)在公司总经理的领导下，与总裁办配合，对公司各项管理制度进行了梳理。
3)规范了人力资源部工作流程，整理、修改、制定了各项人事日常运用表格共计26份。
4)在公司总经理的领导下，按公司的实际情况，对公司的定员、定编进行了核定。
5)根据公司架构的改变，修改各部门管理架构图。
二、招聘、培训方面
因部门内部分工，年初的招聘、培训工作是由盛燕负责，后因盛燕私自收取营业员服装费被公司开除，接手招聘、培训工作后对盛燕前期的遗留问题，如私自承诺营业员全额退还服装费、人员档案管理混乱等等进行了处理，对入职培训内容进行了整理，并组织了4月的一次招聘活动。
05年4月刘榛加入公司，将招聘、培训工作转出，并与之进行积极配合，使工作顺利交接。10月底刘榛辞职，再次接手招聘工作，整理了刘榛交接的营业员资料，与各招聘公司、猎头公司进行联系，梳理并对公司的招聘渠道进行了选择。
11月接手招聘工作后，共办理入职33人，离职17人(均包括商户营业员)，共有15户商户要求代聘营业员，其中已落实的有7户，其余为商户要求太高，不到合适的人，或商户给出的待遇低无人愿意去。
三、考核方面
1)公司，设计了360°考评表，涉及的部门有：财务部、一般行政管理人员、实习营业员、商场管理人员。在年初进行了运用，不过随着公司架构、管理人员的不断变更和我工作量的变化而没有得到延续。
2)根据公司4月调整的要求，设计了各部门的绩效考核表，包括：副总、售后部、财务部、商管一部、商管二部、招商部、市场部、策划部。
3)7月整理了公司绩效管理制度和考核体系，对各项指标进行了再一次的汇总。
4)总的来说，05年的考核工作完成的不是那么理想，实事求是的说，公司的绩效管理体系并没有真正建立起来，这与公司大环境有关，但我的工作做的不够也是原因之一，06年将作出改进。
四、薪酬方面
1)在公司总经理的带领下，修改、完善了公司薪酬结构表;
2)4月对公司的整体薪酬做出调整，对公司员工的底薪等进行调整，全公司工资部分全年为万元，奖金根据公司销售状况按比例核算;
3)对各部门的奖金方案进行了调整，并随着公司副总级管理人员的管理部门变化而不断进行奖金方案的修改，举例：售后部方案从4月到12月共修改了4次。且每次修改都有大量的测算工作。
4)每月对各部门上报的各项报表进行审核，进行薪酬核算，并对各部门薪酬比例进行分析。
5)05年在薪酬管理方面，只是做了简单的核算及分析工作，没有做到过程控制，没有真正起到为公司决策层提供决策依据的作用，在06年将做出改进。
五、其他工作
1)在ERP系统中，设计增加了“人事管理系统”，包括了人员基本信息、培训情况、异动情况等，进行其日常维护工作，包括：录入员工档案、转正录入、离职录入、异动录入、培训录入等。
2)日常人事档案的清理。
