时间：2022-03-29 13:47:56
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇住房制度论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词:住房抵押贷款;法律风险;MBS
最近,从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的“姚康达事件”,我国商业银行假按揭案件不断浮出水面。由于假按揭行为具有隐蔽性,一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化(MBS),购买这些证券的投资者将面临巨大损失,而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为。由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多,涉及的法律问题复杂,因此,完善相关的法律金融制度,保护投资者利益,是我国顺利实现资产证券化,进一步发展住房抵押贷款证券化市场的迫切需要。本文试图从投资者的角度出发,探讨住房抵押贷款证券化的法律风险,从而为完善相关法律金融制度提供参考依据。
一、我国住房抵押贷款证券化的法律金融制度框架
住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池,并将资产池的现金流转让给特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作为支撑,通过一定的结构安排,对风险与收益要素进行分离与重组,在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。SPV从发起人受让被转让债权的形式主要有两种:一是信托方式;二是转让方式。信托方式是指发起人以支撑资产设立信托,让与SPV以换取受益权证,然后再销售给投资者。转让方式是指发起人将支撑资产真实出售给专门从事证券化运作的SPV,由其发行资产支持证券。
近年来,我国相继推出了一系列关于住房抵押贷款证券化的法律法规(见表1),从而形成了现行的住房抵押贷款证券化法律金融制度框架。
我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止政府提供信用担保。
(一)以信托方式实行住房抵押贷款证券化
关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有政府背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。
另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。
(二)投资主体只限于机构投资者
现阶段,我国MBS只能在银行间债券市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业债券、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。
我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。
(三)信用增级的形式灵活多样,政府不为MBS提供信用担保
信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。
我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,政府不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。
二、我国住房抵押贷款支持证券的法律风险
我国住房抵押贷款证券化的法律风险主要来源以下两种情况:一是由于法律方面的空白使得投资者的利益得不到切实保障;二是有的法律法规不合理、可操作性差,导致法律执行成本高,违规者得不到惩罚,容易导致道德风险和金融欺诈行为。
(一)假按揭的法律风险
本篇主要是针对物业管理论文参考文献的写作标准规范格式来举例说明，这些范例都是小编采编收集的一些比较优秀的物业管理论文参考文献，希望小编整理的这些在大家写作的时候能有所帮助。
物业管理论文参考文献：
[1]周春生.企业风险与危机管理[M].北京：北京大学出版社，2007.6
[2]吴宝安.如何进行风险管理[M].北京：北京大学出版社.2004.5
[3]吴鸣.经济风险论：从风险角度对中国现实经济问题的硏究[M].人民出版社，1989
[4]陈家发.物业管理行业规范与自律的发展现状与思路[J].中国物业管理，2007(11)：40-41.
[5]苏宝炜，李薇薇.浅谈物业经营合同决策管理及风险规避[J].现代物业，2008(1)：25-27.
[6]唐峰.加强治安防范降低管理风险[J].现代物业，2007(9)：84-85.
[7]吕景胜.物业管理的风险防范[J].中国中小企业，2007.8：17-21.
[8]廖秋林.保险与企业风险管理[J].海南金融，2001，5：52-54.
[9]赵晓玲.企业风险管理[J].河北理工学院学报(社会科学版)，2003，3(1)：70-72.
[10]许谨良.风险管理(第三版)[M].中国金融出版社，2006
[11]胡芬芬，周裕全，曾伟.风险管理是物业管理行业发展的必然选择[J].南昌高专学报，2006，21(5)：21-24.
[12]郭镜.物业服务企业的风险研究[J].重庆科技学院学报(社会科学版)，2011.21：15-18.
物业管理论文参考文献：
[1]王慧.浅析发达地区和国家保障性住房社区物业管理的经验与启示，文学教育，2011.06.
[2]张龙科.政府保障性住房社区物业管理模式探讨，中国物业管理2011.10.
[3]张贵军.河北省保障性住房社区物业管理模式研究，城市探索2012.1.
[4]颜芳芳.新加坡和香港保障性住房社区物业管理的经验与启示，科技与企业，2012.1.
[5]苟强.为惠民工程“锦上添花”--成都市保障性住房社区物业管理的探索和实践，中国物业管理，2011(2)：54~55
[6]王燕生，孔昭君.论物业管理的观念和原则.北京理工大学学报(社会科学版)，2003(2).
[7]晋江市保障性住房配租配售流程图.2012
[8]康曦；我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D]；山西财经大学；2010年
[9]陈小天；联通大厦物业管理改进研究[D]；吉林大学；2010年
[10]夏勇；安徽省物业管理顾客满意度评价研究[D]；合肥工业大学；2010年
物业管理论文参考文献：
[1]张作祥.物业管理概论[M].北京：清华大学出版社，2008.187-212.
[2]高炳华.物业管理实务[M].武汉：华中师范大学出版社，1999.142.
[3]建设部：物业管理企业资质管理办法，2007年11月.
[4]公共产品理论.百度百科名片.
[5]张年.转型期物业管理的社会政策分析一一以上海为例[D].上海：复旦大学，2008.5-6.
[6]贺静.完善我国物业管理制度的法律探讨[D].广州：暨南大学，2005.
[7]韩朝.我国物业管理行业行政管理体系研宄[D].北京：北京林业大学，2010.21-22.
[8]邹楠.上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理，2010，(01).
[9]林常青.中国物业资产管理的现状与趋势[J].中国物业管理，2009，(11).
关键词：房地产 房地产价格 价格规制
一、房地产价格规制的概念
（一）房地产价格的概念
我国房地产市场的商品主要是以城镇商品房为主，房地产的价格也主要表现为通过市场机制形成的商品房的价格，因此房地产的价格也被称为"商品房价格"，简称"房价"。
（二）我国房地产价格的基本构成要素
房地产价格（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。
（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。以土地使用权出让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地使用权出让金；以土地使用权转让方式取得的城市熟地，土地取得费即为土地转让费。
（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。
（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。
（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。
（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。
（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售费、办公费等。
（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。
（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。
（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本以后的余额。
二、我国房地产价格规制的历程
改革开放之后，实施城镇住房体制改革同时，逐步形成了房地产价格政府规制的法律基本框架。1983年国务院《城市私有房屋管理条例》明确了房地产交易价格的形成机制。1994年《城市房地产交易价格管理暂行办法》提出新的房地产价格管理原则，对交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，以市场为主导的房地产定价机制。2003年《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确地方政府稳定房地产价格的行政问责制。2010年1月《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》首次规定了省级人民政府对房价的稳定负责； 2010年1月《国十条》从保障性住房和普通住房的增加，通过信贷政策房地产税收政策的实施来调节需求达到稳定房价的作用。2012年《商品房销售明码标价规定》要求房地产价格要严格明码标价并执行"一房一价"政策，7月国务院常务会议，落实问责制，完善价格规制政策，同时继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
三、我国房地产价格持续上涨的原因
（一）开发成本因素
地方政府的城市建设资金主要来源于房地产行业带动的土地拍卖。土地价格成本占房地产总建设成本的20%，土地价格的上涨直接导致房地产建设成本的上升，房地产价格自然而然就会水涨船高。
（二）市场需求旺盛
城市人口数量和规模不断增长；人们对住房的质量要求高，改善型住房需求增长；城镇化进程加速，旧城改造带来的需求，这些都增加了对房地产的需求。
（三）资本市场的因素
资本市场不发达，投资工具稀缺是造成房地产市场资金过热的重要原因之一，国内银行信贷的迅速扩张，增加了房地产开发与投资机会，人民币升值，导致外资大量涌入，进一步扩张了房地产市场。
（四）房地产市场体系不够健全
短期投机行为盛行，如消费者"买涨不买跌"、"温州炒房团"等；房地产要素市场发展不协调，房地产要素市场包括土地市场、金融市场和原材料市场等，受固定资产投资规模的影响，成本上涨的压力增大。
四、我国房地产价格规制中存在的主要问题
我国房地产政府规制工作起点低、起步晚，不管是政府规制的理论基础还是实际操作经验都无法满足实际发展的需要。我国房地产价格政府规制存在以下几个方面的问题：
（一）政府规制的目标不明确
我国历次的房地产价格规制都是围绕"促进房地产市场平稳发展"这个主要目标进行的，直到2010年国家颁布通《通知》强调当前时期的房地产价格规制的目标是"遏制房地产价格过快上涨"即"稳房价"。
（二） 政府规制政策执行不力
房地产的供求关系，地理位置和消费者的购买热情都会对房地产的价格造成影响，自1998年取消福利分房后，住房要通过市场，房价不断升高。2004年我国房地产市场价格增长率达到百分之十七点八。
（三）政府规制监管不到位
当前的房地产市场在政府干预过多的同时，政府监管力不够，同时法律监管，民意监管及舆论监管的建设远远滞后于市场发展速度，市场交易混乱，缺乏针对于发商的有力约束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作为房地产价格政府规制的两个主体，在价值目标、行为准则以及利益诉求等方面都一致，都是社会公共利益和诉求的代表者，但二者管辖范围和工作落脚点和出发点略有差别。
五、完善房地产价格规制的对策
房价一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。一旦房价暴跌来临，其背后隐藏的巨大危险应该受到政府的高度重视，并且这也是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中国城镇住房体系。
这意味着要通过多条途径保持市场供应，增加丰富产品供给来源。首先要加快廉租房、公租房建设。其次，继续投资建设经济适用房和推出限价房。最后，加大住宅土地和商品房供应及打击囤地等空置房，增加商品房实际有效的房源。
（二）逐步取消中国商品房预售制度。
因为能解决开发商资金链的50%资金，商品房的预售已是推动房价上涨的关键因素之一。
（三）调整税费分配制度。
由于财政分配不平衡，房地产成为地方政府的最大财政收入来源。地方政府财政收入60%上交缴中央，留给地方政府的财政不到一半，却承担着60%的财政支付压力。
（四）加强对房地产企业的垄断规制。
对房地产的实际销售价格进行监督和管理，成本加适当利润的方法（平均销售价格）并公布指导价。
（五）改革中国土地制度。
地方政府对土地财政的依赖，是造成房价上涨最重要的原因。自2003年经营性用地实行招拍挂制度后，出现很多"地王"，致使土地价格上涨幅度远远高于房价，房价很难再降下来。
（六）建立房地产信息管理系统，提高市场透明度。
利用IT技术，建立全国联网实名房产登记制度，使政府对现有居住水平及房地产结构完整把握，对干预策略提出数据支持，对投机需求进行管理与调控。
六、结论
房地产是我民经济的支柱产业之一，对民经济的发展起着至关重要的作用。对房地产价格规制的研究，为政府进一步调控房价提供理论支持。本文通过对房地产价格规制中问题的分析，从七个方面提出进一步调控房地产价格的对策，来完善政府在调控房地产价格方面的不足。
参考文献：
[1]专著：张红凤著，《西方制度经济学的变迁》[M]，经济科学出版社年版，2005年。
[2]专著：余建源著，《中国房地产市场凋控新论》[M]，上海人民出版社，2009年。
[3]学位论文：炎贤锁，《中国的房地产市场的宏观调控研究》[D]，福建师范大学硕士论文，2009年6月。
[4]学位论文：刘东坡，《中国房地产宏观调控政策效果研究》[D]，合肥工业大学硕士论文，2009年6月。
【关键词】个人住房贷款；提前还款
1.引言
随着我国改革开放进程的不断加快，我国经济实现了一次又一次的腾飞，城镇居民收入水平获得了大幅增长，对于改善生活条件的需求愈发迫切，其中购房需求被放在首要位置，居民购房热情愈发高涨，房地产业也由此得到了飞速的发展。在国家扩大内需等各项积极财政政策的刺激下，我国固定资产投资总额在短期内大幅增长，其中房地产投资在我国GDP中的占比逐年增长。
随着我国个人住房贷款的发展以及受贷款利率调整的影响，即我国个人贷款基准利率由下降通道转为上升通道之后，直接导致很多地区出现集中性的提前还款高峰。2007年中国人民银行的一项调查报告显示，借款人在贷款存续期内的还款规划、资金成本和产生的费用以及家庭收入结构、水平等的变化是导致借款人提前还款行为发生的最主要原因。如果说我国居民传统“无债一身轻”的观念是主导借款人提前还款规划的直接原因，那么由贷款利率波动拉动借款人支付资金成本的提升以及我国经济向好带来的借款人家庭收入结构的调整及绝对额的不断增长，将成为借款人家庭最终落实提前还款规划的推动力。
通过本论文的研究旨在识别影响个人住房贷款提前还款的主要因素，为商业银行在贷款审核阶段及贷后管理阶段进行有效的管理提供依据，并为我国个人住房抵押贷款证券的估价提供理论和技术基础。具体理论和实践意义如下：
从理论研究角度看，由于国外对个人住房贷款乃至个人住房贷款提前还款行为的研究起步较早，已经积累了大量的、较为成熟的研究成果，而我国在此方面的研究却处于起步阶段，以往由于数据样本整体数量不足、缺乏完整性、连续性等原因，导致学者在进行定量分析和建立模型时存在较大难度。由此，通过本论文的分析及实证研究将为商业银行个人住房贷款提前还款风险的管理提供有益参考。从实践研究角度看，通过本论文的分析及实证研究将为住房抵押贷款证券化之后，合理确定住房抵押贷款证券发行价格提供有力依据。同时，通过对个人住房贷款提前还款行为表现形式的研究，深入探讨由提前还款为商业银行经营管理带来的影响，从而有利于商业银行提升风险的有效性。
2.个人住房贷款提前还款风险影响因素分析
2.1 外生因素分析
外生因素要包括由于地理环境、经济整体情况或人口变化等因素导致的借款人提前还款风险，以及由自然环境变化或借款人死亡导致贷款无法偿还，由保险公司或担保公司代为偿还借款人应还未还欠款而出现的提前还款违约风险。
2.2 内生因素分析
内生因素是指与个人住房贷款紧密相关的内生经济变量，主要包括以下几方面因素。
2.2.1 房产价格因素分析
房产价格是导致借款人发生提前还款重要因素，一方面由于房地产价格上涨，借款人可以通过再融资的方式获得更多贷款，满足其多样化的个人消费及经营需求，由此借款人就会提前还清原贷款的方式以申请更高额度的贷款。另一方面，借款人由于改善居住条件、子女上学等刚性需求引发的换房行为，导致借款人要提前还清个人住房贷款，撤销房产他项权以便房屋的销售。
2.2.2 借款人收入状况因素分析
宏观经济向好，住房的转手率提升，促进提前还款行为的发生。当经济形势走低，居民无力偿还贷款，银行会通过拍卖等方式处置房产后收回贷款，也会形成借款人的提前还款。另外，住房公积金缴存也加速了借款人的提前还款。
2.2.3 利率因素分析
固定利率条件下，市场利率下降时，借款人提前还款的概率加大。采用浮动利率条件下，市场利率提高时，借款人提前还款的概率加大。另外，较低的市场利率水平会促使很多本来不具备还款能力的购房者购房，通过转手，加速提前还款。
3.个人住房贷款提前还款管理的国际经验
3.1 违约金管理制度
违约金制度，即银行对于个人住房贷款提前还款的借款人收取违约金，并以此作为银行价格补偿的方式。
3.2 贷款产品创新模式
伴随我国房地产市场的快速发展，个人住房贷款取得了长足的发展，竞争程度日趋激烈，由此市场上涌现出很多新兴的个人贷款产品，特别是在还款方式上更为多样，既有利于拓展市场空间，也起到了管理提前还款风险的作用。（1）多样化的贷款计划。根据不同的职业类别和收入水平对借款人进行细分，并针对不同的群体设计个性化的产品，以起到降低借款人还款压力，限制提前还款的作用。（2）Mortgage One账户。即通过将借款人的存款账户与贷款账户关联的方式，将借款人存款账户中的资金视为提前偿还贷款，不仅为借款人节省了利息支出，还保证了借款人资金的流动性，同时起到了降低提前还款的作用。
3.3 衍生金融工具管理模式
在美国，个人住房贷款的利率方式以固定利率为主，银行为借款人提供提前还款的选择权，而此举将无法预期个人住房贷款整体资产组合在将来一段时间内的现金流动性。由此很多商业银行通过套期保值的方式化解个人住房贷款提前还款的风险。险。
3.4 个人住房贷款证券化
近年来，管理个人贷款提前还款风险的新手段是通过资本市场将提前还款风险进行转嫁。其基本机制是金融机构通过将个人住房贷款打包出售给特别设立的特殊目的公司（SPV），金融机构资产负债表上的个人住房贷款转变为现金，从而使个人住房贷款的违约风险和提前还款风险随着贷款的销售转移给SPV，从而通过SPV发行的个人住房贷款证券（MBS）在资本市场上将这些风险分散给众多的投资者。金融机构的利润被锁定为该个人住房贷款发行利率和销售利率之间的买卖差价。从整个金融市场系统风险管理角度看，由于遵循了风险配置的基本原则，个人住房贷款的风险由风险过渡者（金融机构）转移给承担不足者（愿意且有承担该风险能力的投资者）手中，对降低系统性风险有至关重要的作用。
4.管理个人住房贷款提前还款风险的建议
通过分析结果和国外经验的总结，结合我国商业银行目前在提前还款风险的管理中存在的问题，提出了具有一定针对性的解决方案。
4.1 建立健全违约金制度
违约金制度，是在个人住房贷款的交易价格中，通过运用风险定价机制，对借款人的提前还款行为进行补偿的技术。违约金制度是商业银行提前还款风险管理的第一步，也是最基础的管理方法。违约金制度是国外普遍采用的一种管理提前还款的方法，经过长时间的发展已经形成很多种方式，包括规定违约金、盯住市场违约金等，商业银行根据自身发展现状及对风险的容忍度，综合运用各种方式以弥补提前还款造成的损失。
4.2 运用表内对冲方法管理提前还款风险
表内对冲，利用了商业银行资产负债表中资产方和负债方对于市场利率变动产生的反向效应可以相互抵消的原理，合理安排和管理表内各项业务，以使市场利率变动对表内业务的总体影响降到最低水平。由个人住房贷款提前还款产生的风险如果能够实现在商业银行表内业务中自然对冲，对于商业银行来说，不仅转嫁或转移了金融风险，而且降低了管理成本，同时对于整个金融体系来说，起到了有效控制和管理系统性风险的作用。
4.3 推进个人贷款产品创新和提升服务水平
管理和控制提前还款归根结底是为了挽留客户，以此为出发点考虑，最容易实现的方法莫过于通过商业银行自身个人贷款产品创新，乃至个人金融产品的联动以及进一步提升商业银行服务的水平和质量，从而不断提高单一客户口袋份额，并通过提供多样化、个性化的产品和服务，不断提升客户对同一银行产品和服务的认可度、信赖感和忠诚度。
参考文献：
[1]施锡全，张淼.我国住房抵押贷款提前还款的博弈分析[J].财经研究，2002，10.
[2]施方.住房抵押贷款中提前偿付行为的研究[J].国际金融研究，2001，9.
[3]楼江.对个人住房抵押贷款提前偿还的研究[J].房地产金融，2001，3.
1.1研究意义
随着社会的发展和进步，各项社会保障和福利制度进一步完善。实行住房公积金制度是其中的重要内容。住房公积金是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互的职工个人住房基金，数据量大且处理复杂。住房公积金管理系统是各单位财务管理的重要任务，由于各单位公积金管理数据量大、操作复杂，因此效率较低。本课题旨在构架一个住房公积金信息管理管理系统，方便各级管理人员、各单位和职工完成对住房公积金的操作、查询、结算等工作，为住房公积金制度的顺利实施提供保障。
本系统设计过程中主要考虑各单位用户的应用环境和应用难点。系统在开发过程中深入研究了房改资金行业的发展规律，吸纳了近年来国内外同行业和国内其他信息系统的实施经验，借助了最先进的开发平台和开发工具，设计、开发了适合住房公积金管理自身特点、功能完善、易学易用、扩充灵活、完全可靠、符合未来发展方向的住房公积金管理系统。
1.2国内外研究现状、水平
随着现今网络的发展，网络已经成为了人们生活上必不可少的，人们可以通过网络查询自己需要的信息，起初我国在住房公积金这一块还处于萌芽状态，原有的半手工管理模式手续繁杂、纠错能力差、服务项目不全，因而工作效率不高。 这就迫使人们要去想出更好的解决办法，这样新的住房公积金管理系统就诞生了，从住房公积金归集支取管理、住房公积金贷款管理、住房公积金财务管理到电话查询和多媒体终端查询、住房公积金单位版等均实行了一体化管理，涵盖了住房公积金业务处理的方方面面。
逐步完善住房公积金管理网络，管理网络必须紧跟住房公积金事业发展的趋势，不断地完善，不断地改进，只有在管理上与时俱进，才能在业务上面貌日新。
住房公积金信息管理系统建设给我市住房公积金事业带来了良好的发展势头，管理水平、工作效率的不断提高使住房公积金缴存规模和个贷规模不断提高。我中心非常珍惜这一来之不易的好形势，要求职工因势利导、再接再厉，为全市每一单位、每一职工提供更加方便、快捷、准确的服务，让他们享受到银行般的服务质量，感觉到住房公积金缴存到我中心与存在银行同样安全可靠，并且益处更大、意义更大。
1.3发展趋势
整个世界的科技都在进步，人类的生活水平也在不断的提高，信息产业发展的尤为迅速，住房公积金管理系统正在不断的趋于完善，我国的现状相对于发达国家而言还有一定的差别，但是正在不断朝那个方向努力。在整个住房公积金管理系统发展的这么多年，从无到有、从不完善到趋于完善是一个相当漫长的过程;不管是从科技还是从人类自身的需求出发，住房公积信息管理系统正在不断发展、壮大。
2.本课题的基本内容，可能遇到的困难，提出解决问题的方法和措施
2.1基本内容：
住房公积金就是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互的职工个人住房基金，为了完善住房供应体系，建立相应的住房公积金管理系统实行职工统一管理，为每个职工建立详细资料库，职工个人可以随时通过账号到管理处查询个人的账户信息。操作员统一执行利息结算、登录和登账调整等操作。如果用户满足了提取住房公积金的条件，可以与操作员联系，申请提取住房公积金。
住房公积金管理系统要实现以下几个功能：
1.基础信息设置
在整个系统的设置中，处理输入单位、职工信息。在正常的事务过程中，如遇人动，相应地进行信息变动。
2.主要业务
职工自己和单位每月缴纳基金，系统对年利息进行自动结算。职工在必要的时候对可以提取住房公积金，一般只有在建立住房公积金制度一年以上的职工，并具有一定的公积金余额才可以提取公积金。操作员也可以因为需要，统计分析数据，然后就可以输出相应的报表。
3.帐表查询业务
职工可以查询余额表，清楚自己每月所交的公积金，以及相应的明细表中的详细内容。与此同时职工单位也要对自己和单位个人的交纳信息、综合信息、明细信息和职工的状态作相应的查询。
4.系统设置业务
毕业设计(论文)开题报告
作为住房公积金信息管理中心人员，所做的事情就相对多了许多，存储信息、修改信息打印报表等等事务。其数据流图如下：
毕业设计(论文)开题报告
本系统对不同角色的用户进行用户分级管理。另外一项重要的业务就是数据的备份与恢复。
业务流程图：
2.2数据库设计
这个系统初步设计要有以下几下表，有职工表、部门表、系数表、期初余额表、明细表、利息结算表、用户表等。
职工表：
字段名称 字段含义 字段类型 允许为空 是否为主键
zgbh 职工编号 var20) 否 是
zgxm 职工姓名 var20) 否 否
zh 账号 var20) 否 否
bmbh 部门编号 var20) 否 否
〖毕业设计(论文)咨询QQ：306826066
bz 备注 var25) 是 否
部门表：
字段名称 字段含义 字段类型 允许为空 是否为主键
bmbh 部门编号 var20) 否 是
bmmc 部门名称 var20) 是 否
毕业设计(论文)开题报告
系数表：
字段名称 字段含义 字段类型 允许为空 是否为主键
bmbh 部门编号 var20) 是 否
zhbh 职工编号 var20) 否 是
zh 账号 var20) 是 否
zhxm 职工姓名 var20) 是 否
grxs 个人系数 money 是 否
dwxs 单位系数 money 是 否
zxs 总系数 money 是 否
lx 类型 var2) 是 否
期初余额表：
字段名称 字段含义 字段类型 允许为空 是否为主键
zy 摘要 var20) 是 否
zgbh 职工编号 var20) 否 是
zh 账号 var20) 是 否
zgxm 职工姓名 var20) 是 否
zhxm 部门编号 var20) 是 否
bmbh 个人期初余额 money 是 否
grye 单位期初余额 money 是 否
dwye 总期初余额 money 是 否
利息结算表：
字段名称 字段含义 字段类型 允许为空 是否为主键
zgbh 职工编号 var20) 否 是
zgxm 职工姓名 var20) 是 否
zh 账号 var20) 是 否
bmbh 部门编号 var20) 是 否
zxs 总系数 money 是 否
余额表：
字段名称 字段含义 字段类型 允许为空 是否为主键
zy 摘要 var20) 是 否
year 年 var20) 是 否
month 月 var20) 是 否
zgbh 职工编号 var20) 是 是
zh 账号 var20) 是 否
zgxm 职工姓名 var20) 是 否
zxs 总系数 money 是 否
jsxs 减少总系数 money 是 否
ye 余额 money 是 否
明细表：
字段名称 字段含义 字段类型 允许为空 是否为主键
zy 摘要 var20) 是 否
year 年 var20) 是 否
month 月 var20) 是 否
zgbh 职工编号 var20) 是 是
zh 账号 var20) 是 否
zgxm 职工姓名 var20) 是 否
grxs 个人系数 money 是 否
dwxs 单位系数 money 是 否
zxs 总系数 money 是 否
grjs 个人减少系数 money 是 否
dwjs 单位减少系数 money 是 否
jsxs 减少系数 money 是 否
lb 类别 var2) 是 否
bmbh 部门编号 var20) 是 否
用户表：
字段名称 字段含义 字段类型 允许为空 是否为主键
yhbh 用户编号 var20) 否 是
yhmc 用户名称 var20) 否 否
mm 密码 var20) 是 否
sysuser 系统管理员标识 bit 否 否
bm 部门管理标识 bit 否 否
gz 职工档案管理标识 bit 否 否
base 期初余额标识 bit 否 否
qcye 职工月基本系数标识 bit 否 否
infor 职工信息变动标识 bit 否 否
autodel 按月取消登录标识 bit 否 否
autodz 按月自动登账标识 bit 否 否
manual 登账调整标识 bit 否 否
getfunds 提取住房公积金标识 bit 否 否
lx 利息结算标识 bit 否 否
delx 取消利息结算标识 bit 否 否
yecx 余额表查询标识 bit 否 否
mxcx 明细表查询标识 bit 否 否
gr_dw 个人与单位缴纳汇总表标识 bit 否 否
user1 用户管理标识 bit 否 否
databack 数据备份与恢复标识 bit 否 否
2.3在本系统开发的过程中可能遇到的问题以及解决措施
(1)在系统开发中可能遇到的问题就是数据库的建表和数据库的连接问题，建立许多表在连接的时候花费相当长的时间，同时也会消耗宝贵的系统资源。系统的内容较散，涉及很多方面，例如明细表中zgbh(职工编号)和系数表中的zgbh以及利息结算表中的zgbh等表的连接都涉及到了多表连接，这就分会造成大量的数据冗余，还有就是在进行查询的时候，也会花费相当长的时间。
(2) 数据库的安全性问题我们把密码策略摆在所有安全配置的第一步。很多数据库账号的密码过于简单，这跟系统密码过于简单是一个道理。所以在整个分析的过程中，有三个对象，普通职工，单位和super—超级管理员，他们有着各自不同的权限，可以看到的信息也不同，就只有super可以看到所有的信息。
(3)报表是管理系统中最为组成部分之一，它是一种主要的数据输出手段，可以把数据打印出来以供查阅或备份保留。这也是住房公积金系统中比较难以实现的部分，准备用QuickReport组件设计报表.在Delphi7中,默认情况下,并没有安装QReport组件,所以还需要另外安装。在实现的时候，设置应用程序中的TTable组件中的“DatabaseName”、“TableName”属性，使其连接到数据表中，将“Active”属性设置为“True”，打开与数据表的连接。然后设置QuickReport组件“DataSet”属性为“Table1”，也就是使其接到数据表中指定的字段。
(4)任何数据库出于安全性考虑,都会想到数据的备份与恢复,这也是即将面临着的问题,虽然也想了很多的办法,但是至今离实现还有相当大的一段距离。会继续探索和学习其解决的办法。
3.本课题拟采用的研究手段(途径)和可行性分析
3.1研究手段
本课题是使用成熟的C/S结构，设计过程中主要考虑各单位用户的应用难点。系统在开发过程中深入研究了房改资金行业的发展规律，吸呐了近年来国内处同行业和国内其他行业信息系统的实施经验，借助了最先进的开发平台和开发工具，开发了适合住房公积金管理自身特点，本系统统是用Delphi 7和SQL Sever 2019开发工具。
开发工具介绍：Delphi 7
Delphi 7是Inprise公司推出的一种全新的、面向对象的可视化快速应用程序开发工具，它使用的是Object Pascal语法的基础，并在集成了各种可视化工具，为程序开发人员提供了一种方便、快捷的Windows应用程序集成开发环境—IDE(Integrated Development Environment)。
准备使用的是ADO(AcitiveX Data Object)连接数据库，是微软推出的新一代的数据访问规范，其使用简单，功能强大。TADOConnection组件用于管理ADO连接，并且提供了对事务的支持，当多个ADO组件访问数据库时，可以通过TADOConnection组件建立一个连接，然后让其他ADO组件共享连接。
SQL Server 是一个关系数据库管理系统Microsoft SQL Server 2019非常明显的改进就是增加了OLAP(联机分析处理)功能,这可以让很多中小企业用户也可以使用数据仓库的一些特性进行分析。OLAP可以通过多维存储技术对大型、复杂数据集成执行快速、高级的分析工作。数据挖掘功能能够揭示出隐藏在大量数据中的倾向及趋势，它允许组织或机构最大。
所以在实现的过程中，如果运用的是ACCESS做数据库，可能就不能让住房公积金这么大的系统。所以选一个适合的数据库也是很重要的。
3.2可行性研究
这份可行性研究报告是对查询系统作的可行性研究分析及指出存在的必要性。
一、技术可行性
本系统是运行在Windows XP 专业版上的应用程序。系统开发语言使用的是Delphi 7，数据库使用的是Microsoft SQL Server 2019，一台机器实现，别人可以通过别的机器来查询。这个系统在实现上应该没有什么太大的问题，delphi 7不管是新还是旧的，因为我们对旧版很熟悉，新的也是在旧的基础上发展起来的;还有就是SQL SEVER 2019是相对比较熟的工具。
硬件条件：硬件条件：P42.4G CPU、32MRAM、40G硬盘PC机。
软件条件：Windows xp sp2、SQL Server ，Delphi 7。
所以分析以上各个可能性，可以说这个系统在技术上是可行的。
二、经济可行性
在现今的商品社会是一个讲究效率的社会，是信息化的社会，随着公司的规模不断扩
毕业设计(论文)开题报告
大，员工数量急剧增加，有关员工的各种信息量查询也成倍增长。而对庞大的信息量和数据量，如果仍使用手工操作或使用相当繁琐的软件，既浪费了人力，又浪费了物力，效率无法提高，不能够适应现今社会并提高生产效率。
本系统的主要背景(为毕业设计)在经济上不注重直接的经济收益，而是注重我们整体水平的提高。
三、操作可行性
住房公积金管理系统是基于Delphi 7开发的，是被广泛应用于数据库开发和操作的一套成熟的软件平台，而且它对于一个中小型的数据库处理具有不可比拟的优点和简单方便。所以从操作可行性方面是可行的。开发出来的界面也是十分容易使用，具有简单，容易上手的特点。
四、安全性。
借助内置的 Windows 身份验证和基于每个应用程序的配置，可以保证应用程序是安全的。
关键字：公积金制度；存在的问题；对策建议
一．我国住房公积金制度发展现状
目前，我国实行的公积金制度,与新加坡的中央公积金制度在形式上相似,但对解决公积金缴纳者的住房问题存在着不利因素。
（一）在我国，工人、劳动者的工资收入并不高,因此，即使每月按工资一定比例缴纳公积金，但是数额有限,最终不足以用来支付住房贷款的月还款数额。
(二)公积金缴纳的比例一直是采取雇主和雇员同比例缴纳的方式,对一部分经济效益不好的企业客观上加重了企业的负担,阻碍了企业的发展。
(三)公积金的利率水平,我国目前公积金存款大多数地区是按活期利率进行计算的。实际上,公积金应该视同定期存款,过低的利率水平造成了公积金利息损失,也挫伤了公积金缴纳者的积极性。
二．我国住房公积金制度存在的问题
（一）住房公积金管理不规范
住房公积金管理机构设置不规范,住房公积金管理中心未能真正作为一个不以营利为目的的独立的事业单位运行,一些城市甚至存在多个管理中心,职责不明。
部分城市住房公积金管理中心挂靠其他部门和单位,与其他部门或单位合署办公,兴办各类经济实体;大多数住房公积金管理中心尚未建立起有效的岗位责任制度和内部审计制度,缺乏内部管理,资金管理分散;少数城市住房公积金管理中心坐吃利差,或把住房公积金大量用于城市建设,或挪用到与住房无关的项目上。
（二）住房公积金缺乏监督机制,处罚力度不够
我国公积金制度建立的时间较晚,目前尚未形成一个有效运作体系。由于监督
机制不健全,违规使用、挪用公积金的现象屡有发生,对查出的违规行为处罚较轻甚至不做处罚,使这些现象有愈演愈烈之势,严重抑制了公积金作用的正常发挥。
三．完善住房公积金政策的建议
（一）改变公积金管理中心管理模式
目前公积金管理中心有两种管理模式,即直接管理与间接管理。公积金缴存到中心以后,在职职工和中心就构成了债权关系,中心作为单一的债务主体,面对的是众多的债权个体,谁是债务主体谁就必须对债权人核算,而不能是非债务主体对债权人进行核算。中心最终要对债权人承担责任,这就要求中心一定要成为核算主体。在中心直接归集的方式中,可以将中心与承办银行的关系简化成中心与储户的关系,减少银行与单位这一中间结算环节,节约归集手续费用,减轻政府的综合协调压力,可以提高中心管理,运用公积金的主动性和灵活性,密切中心与各单位的关系,强化政策与实际执行情况的融合,保证专款专用、防止公积金挪作他用和资金流失。对住房公积金业务实行中心直接管理,不仅符合住房公积金管理程序和科学化管理目标的要求,而且是提高整个系统管理水平的一个理想模式。
（二）加大住房公积金归集力度
从供给方面分析,积极的吸纳储蓄、扩大资金的来源是政策性住宅金融服务经营活动的起点,也是其提供住房抵押信贷业务的基础。应采取相应措施,加大住房公积金的归集力度,在缴费率不变的情况下保障资金的稳步增加。为了扩大公积金的缴存范围,有必要从以下几个方面着手:1)降低进入门槛,同时规定住房公积金缴存额上限。除有条件参照现行缴存标准的企业外,针对非公有制企业的实际情况,住房公积金的缴存可实行低门槛进入。为了体现效率优先、兼顾公平的原则,限定住房公积金的个人缴存基数不得超过当地职工平均工资的2倍~3倍。2)要把住房公积金纳入强制实施的社会保障体系,依法推进非公有制企业建立住房公积金制度。3)考虑创立公积金受益凭证,对公积金缴交额的证券化,采取市场利率运作,使职工购买公积金可以得到资金的增值。如果再考虑让公积金受益凭证流通转让,其效果将更加明显。4)探索研究建立住房公积金制度与住房储蓄制度的结合,特殊群体允许以个人名义连续缴存住房公积金并对其制订特殊的贷款政策,以扩大政策受益面。
（三）通过运营实现住房公积金保值增值
目前,在住房公积金保值增值上存在四个方面问题:沉淀资金存款利率倒挂;整体使用效率不高;增值收益大幅下降;安全保值较为困难。必须切实转变重归集、轻使用的观念,只有创新运作使用机制才能实现公积金保值增值。住房公积金保值增值的出路和途径在于:1)坚持以扩大个人住房贷款为第一使用投向;2)增加使用公积金购买国债的规模,可将公积金购买国债的比例提高到20左右,有效压缩沉淀资金数量,在低风险下取得较高的增值收益;3)适当扩大购买债券品种的范围。
同时,应从以下几方面着手降低住房公积金风险:1)适当扩大住房公积金贷款范围。另外,住房公积金贷款范围应扩大到住房装修。2)全面推行个人住房转贷款。3)应灵活设定个人住房贷款利率。4)以人为本,采取灵活的还款方式,实行个人住房公积金贷款还款方式的多元化。借款人可在以下两种供款方式中自行选用一种确定每月供款金额:等额本息还款法和等额本金还款法。另外还可针对突发事件推出间断式还款业务。“零”风险是住房公积金保值增值的基础和前提,保值增值是住房公积金“零”风险的要求和结果,两者存在着相存相依的关系。因此,必须注意风险的防范,严格中心内部管理,加强制度建设,用制度来规范具体使用行为,要注意防范因宏观经济环境变化而出现的利率风险、市场风险。
(四)开展住房公积金货款证券化试点
应该尽早启动住房公积金贷款证券化,通过二级住房抵押贷款市场的建立与资本市场的相互融通,形成一个统一和开放的住房信贷体系,以培养良好的住房消费环境,促进住房消费;推行住房抵押贷款证券化是扩大资金来源的有效手段,也是住房金融发展到一定阶段的必然要求。
（五）强化法制化建设
住房公积金各项业务坚持按法律、按规定办,杜绝随意性,业务工作每个环节要加强监督,严格审核,善于利用相关法律,用法律武器来保障各项工作的顺利进行和健康发展,严厉打击那些故意或恶意抢占公积金、损害公积金缴纳者利益的不法分子,从而维护公积金缴纳者的合法权益,保证住房公积金制度的健康、快速发展。
四总结
住房公积金制度是我国市场机制下，为了保证劳动者住房保障的制度。如何更好的进行公积金制度的有效利用，这需要有关部门及时了解信息不断发现问题，并且对出现的问题进行评估，不断进行改革和提出相应的政策，保证广大劳动者的切身利益。
参考文献:
[1]石浩,章劲.住房公积金最大贷款比例的研究[J].山西建筑,2006,32(18):149-150.
中图分类号:F8
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)03-0082-01
1 引言
住房公积金是指各单位及其职工个人缴纳并长期储存的,用以日后支付购买、建造自住用房,翻修、大修自住住房等费用的具有储备金性质的资金。1991年5月中国上海市借鉴新加坡中央公积金的经验,结合自身情况,在中国率先建立了住房公积金制度。随后天津从1992年1月1日开始施行住房公积金制度。经过18年的发展天津住房公积金制度经历了三个阶段:第一阶段为起步阶段(1991年-1994年),主要是对职工分步提租发放住房补贴,租房购买债券,鼓励职工购房,发展合作建房,建立单位住房基金。第二阶段为法制化规范化阶段(1995年-2001年),主要是推进住房公积金制度的法制化和规范化过程。第三阶段为依法管理时期(2002年起),2002年3月,国务院修改并重新公布《住房公积金管理条例》,使《条例》更趋严谨完备,加之中央银行的各项政策相继出台,天津市住房公积金制度进入依法管理阶段。中国的住房公积金制度实质上是一种具有普遍性的住房保障制度。住房公积金的实施解决了长期困扰中国的住房机制转换问题和筹集政策性住房融资问题。近年来,关于住房公积金的地位、作用和发展前景,在专家和普通民众中存在着很大的分歧,因此住房公积金制度的重新定位和长效发展问题显得尤为重要。本文的主要目的是试图对天津公积金的住房保障功能进行定量侧度,帮助人们更加科学地、全面地理解住房公积金制度。
2 住房公积金对住房消费的贡献度模型
本文使用2006年中国国家社会科学院基金项目成果中使用的模型,该模型使用四个衡量住房公积金对住房消费的贡献度水平指标,本文仍沿用项目中指标的定义。分别为:
(1)住房公积金贷款贡献度=(公积金贷款金额÷家庭购房款总额)×100%。该百分比越高,说明其对普通居民住房消费的支持力度越大。
(2)住房公积金还款贡献度=(公积金月缴存额÷公积金贷款和商业贷款约还款总额)×100%。购房家庭可以提取住房公积金账户余额,采用“逐月还款法”的方式进行还贷。该百分比越高,说明住房公积金对普通居民还贷的支持力度越大;如公积金月缴存额大于每月分期还贷,则该值定义为100%。
(3)家庭月收入还贷率=((公积金贷款和商业贷款月还款总额-住房公积金月缴存额)÷家庭月收入)×100%。这一比例越低,说明住房公积金还款贡献度越高。
(4)住房公积金利息节省率=((与公积金贷款等额的商业贷款利息额-公积金贷款利息额)÷全部为商业贷款的利息额)×100%。一般住房公积金贷款利率比商业贷款利率低,该百分比越高,说明住房公积金的贡献度水平越高。
该模型综合考虑了各个城市住房公积金的相关政策、上一年度职工的平均工资、房地产市场等因素,设置了家庭收入、公积金缴存、购房、公积金贷款等4类模型参数,主要包括:家庭年可支配收入、住房公积金缴存基数和比例(企业+个人),购房房价、面积和首付款比例,住房公积金贷款年利率、最高限额和还贷年限,商业贷款年利率和还款年限等。
该模型是一个动态模型,能够根据住房公积金政策的调整、收入水平、购房需求和房价等市场数据,或者国家统计部门公布的数据,比较方便地调整模型参数,实现对不同收入阶层、不同地区、不同年份和不同统计口径的分析测算,从而分析不同城市之间住房公积金对不同家庭住房消费的贡献率水平。
3 同一时期天津与不同城市的实证分析
3.1 天津及典型城市住房消费中住房公积金的贡献度测算
除天津外,选取了北京、上海和重庆为代表城市,以城市中普通双职工家庭为分析测算对象,以这些城市统计局、政务网和公积金管理中心提供的2009年数据为依据,确定相应的模型参数,测算一个代表性家庭2009年在住房消费中公积金的贡献度水平,并对相关影响因素进行分析。
3.2 比较分析
通过上述数据,天津与其他直辖市的对比,我们可以看出:
(1)天津和重庆的住房公积金贷款贡献度比较高,达到了最高的79%。主要是因为这两个市的房价相对比较低,除去20%首付款,需要贷款的数量没有超过住房公积金贷款的20-50万元限额,因此其住房公积金贷款贡献度达到了最高值。而北京和上海,由于房价比较高,平均达到113-132万元,公积金贷款不足以满足购房款,还需要商业贷款来补充。
(2)在住房公积金还款贡献度方面,天津的数值明显高于其他直辖市。从表1我们可以看出,天津住房公积金的缴付比例比较高,达到了11%,而上海和重庆却只有7%。北京的虽然达到了12%,但因其房价较高使其贡献度不如天津那么高。
(3)天津的家庭月收入还贷率远比北京和上海低,略高于重庆。这是因为天津的收入与房价比几乎相当于北京和上海的1/2,虽然比重庆要高,但也可以说明其处于一个比较合理的水平。
(4)由于近期政府不断调整住房公积金和商业贷款的利率,使得两种贷款的利率差额达到了2.07个百分点,因为天津和重庆公积金贷款限额相对较高,因此天津和重庆的居民完全获得了公积金贷款的利率优惠,其住房公积金贷款利率节省率达到了最高的39.55%。
综上所述,从总体来看,天津地区住房公积金在住房消费方面的贡献度是高于其他直辖市的。这一方面与天津地区的房价水平、家庭年收入水平等客观因素有关,另一方面也和该地区执行的住房公积金政策,如住房公积金贷款最高限额、住房公积金缴存比例等有极大的关系。4 结论
从制度设计看,与其他直辖市相比,天津住房公积金制度,在缴交比例和基数,公积金贷款与商业贷款利差,贷款最高限额都是与其居民平均收入和住房市场价格相适应的,其住房公积金在住房消费方面的贡献度是较高的。天津的家庭年可支配收入达到48557.5元,公积金缴存比例达到11%这样的高水平,而平均房价却只有6018元/平方米,远低于北京和上海的房价。这说明从理论和制度设计层面上看,天津住房公积金制度在解决居民住房问题提高居民福利方面还是起着比较大的作用。
参考文献
[1]徐峰, 胡昊.住房公积金住房消费贡献度模型和长效发展数量指标体系研究(建设部课题“住房公积金长效管理与风险控制机制研究”第四分报告) [R].2006.
房价过度上涨使居住支出成为日常支付甚至终生消费中的主要部分。这不仅影响可支配收入水平，还影响就业选择，进而影响家庭长期生活质量的提升。高学历劳动力作为家庭收入主要来源的提供者，在房价上涨的现实面前往往要陷入两难抉择：一方面基于对自身学历的评估和较高的收入预期，高学历劳动力愿意追求更高收入；另一方面为了支付延续性的住房贷款或房租，稳定收入将成为更首要的保证目标。当高学历劳动力为了维持稳定的支付能力而大量从事低收入工作时，就造成劳动力市场的学历收入误配。
房价上涨影响高学历劳动力择业的具体机制如下：房价上涨初期通过强化个体对风险的重视和对稳定的偏好，促使高学历劳动力选择稳定工作放弃高收入，造成学历
收入误配。房价继续持续增长最终促使劳动力放弃稳定工作，在承担一定风险的基础上追求高收入，因此长期而言房价对高学历劳动力收入呈U型曲线影响。而住房公积金贷款的低利率将有效减轻购房压力，但无法消除房价上涨造成的学历
收入误配，甚至在一定程度上强化稳定偏好无奈的择业机制。
而且，稳定偏好无奈的机制普遍存在于房价上涨的择业过程中，不会受到个体不同风险态度影响。
公积金的缴存和贷款制度将有效减轻高学历劳动力在内所有购房群体的购房压力，但正是住房公积金并非只针对高学历劳动力，因此不足以彻底缓解房价上涨带来的稳定偏好无奈，甚至由于稳定单位更有可能提供稳定的公积金缴存而进一步恶化高学历劳动力的择业自由。
如果认可学历信号显示理论，高学历劳动力在更大概率上拥有高能力，那么稳定偏好无奈造成的学历
收入误配和进而导致的劳动市场效率损失，将很难在房价持续增长的条件下得到改善。
制度
环境污染令政府权威丧失上海对外经贸大学左翔对外经济贸易大学李明“环境污染与居民政治态度”《经济学（季刊）》2016年第15卷第四期
在财政竞争和以GDP为核心的政绩考核体系的推动下，中国地方政府不受约束地制定和执行牺牲环境以换取经济增长的发展规划，而企业排污的外部成本难以内部化，环境污染日益严重。对于受到污染侵权的居民来说，民主和法治不完善使得其自身的合法权益难以得到保障，这会诱发居民政治态度的改变。那么，环境污染对中国居民政治态度的影响究竟如何呢？
利用CGSS的2006家户调查与城市相匹配的数据进行检验后发现：（1）在遭受环境污染侵权之后，居民对政府权威的认可度将显著降低，对民主制度和司法独立的诉求会增强，对政府应加强对企业规制的认同度则没有明显变化。（2）上述政治效应随着经济发展水平的提高有逐步强化的趋势。然而，随着环境侵权威胁的加剧，经济发展提高政府权威、降低居民对民主制度需求的效应却在迅速衰减。
观点
经济好死亡率就低吗？哈佛大学David Cutler、黄炜加州大学洛杉矶分校Adriana Lleras-Muney“经济状况与死亡率：来自200年的证据”NBER工作论文第22690号
经济状况与死亡率之间的关系到底怎样呢？
通过研究32个国家200年的数据，作者们发现小型的增长会增加死亡率，而大型的增长则会降低死亡率。而大型的衰退毫无疑问会增加死亡率。
而幼儿和青少年时期如果所处的经济条件比较差，会极大影响成年后的死亡率。尤其那些青少年时期经历经济困难的人，成人死亡率更高。
至于小型的经济增长为什么会带来更高的死亡率，一个可能的解释是小型的增长通常意味着大的污染以及酒精等有害食品的摄入增多，这可能是死亡率在小型经济增长时提高的原因。
论文关键词 离婚经济帮助制度 双要件主义 住房帮助 帮助的变更与终止
一、我国离婚经济帮助制度存在的问题
（一）适用条件的有关规定过于苛刻
1．我国现行法对“生活困难”的认定采取绝对主义的标准。根据《婚姻法》的规定，一方生活困难是请求经济帮助的前提条件，即无法维持当地的基本生活水平，或者一方在离婚后，没有生活住处。在此“生活困难”仅指在离婚后依靠分得的共同财产和个人财产无法维持当地基本生活水平的情况。对绝对困难标准的坚持缩小了经济帮助权利主体的范围，使不少有基本的生活保障但在离婚前后生活水平发生了重大变化并且严重影响其个人发展的离婚配偶一方无法请求对方给予经济帮助，从而降低了离婚经济帮助制度对离婚时处于弱势一方的救济力度，限制了该制度之作用的充分发挥。
2．立法上采取“单要件主义”。即《婚姻法》第四十二条仅仅强调了生活困难一方需要帮助时就有权请求对方给予经济帮助，对经济帮助的提供是否以对方具有相应的帮助能力为条件没有明确规定，容易产生不同理解。
（二）住房帮助的规定难以落实
《中华人民共和国婚姻法》第四十二条的规定：“一方离婚后没有住处，属于生活困难。”豍目的在于能通过这一住房帮助方式切实解决困难一方的实际住房难问题。但这一规定在现实中却难以落实。结合我国目前的生活水平现状，大多数的家庭仅仅拥有一套住房，拥有两套以上住房的家庭并不多，而恰恰是处于这种情况的当事人更需要经济帮助。有学者提出让二者继续同住一套住房的立法构想，笔者认为，立意是正确的。但现实中既然夫妻双方已经走到离婚的地步，肯定是由于很多反面原因，有的甚至反目成仇。如果如上所说，让二者同一屋檐下，势必造成双方当事人更深的矛盾。故笔者认为，此种构想不妥。但如果拥有住房所有权的当事人一方不让对方居住，那么住房帮助这种经济帮助方式基本上形同虚设。
（三）对经济帮助的变更和终止未作系统规定
经济帮助不论以何种形式履行，随着双方当事人生活状况的变化，有可能出现需要变更经济帮助的情况。即当引起经济帮助关系产生的条件发生变化时，经济帮助亦应随其而变更。包括经济帮助费用的增加、减少或免除等。而我国婚姻法对经济帮助的变更和终止却未作出系统的规定，这无疑是一个缺陷。
二、我国离婚经济帮助制度的完善对策
（一）适用条件上改“单要件主义”为“双要件主义”
根据《婚姻法》对离婚经济帮助的相关规定，离婚时，若一方存在生活困难的情形时，可以请求另一方通过住房或其他个人财产给予适当帮助。由此可知，我国离婚经济帮助只考虑了困难一方的经济状况，而对帮助提供方的经济状况只字未提，即在适用条件上采取“单要件主义”。这种规定是不科学的。笔者认为，应将离婚经济帮助的适用条件改为“双要件主义”。对于离婚经济帮助的申请标准，应采取相对困难论，即当离婚导致一方生活生活水平有明显降低时，该方可以向提供帮助的一方提出经济帮助请求，人民法院应给予支持。对于申请期限，笔者以为，不应该仅限于“离婚时”，而是应该延伸至离婚后一定时间之后，把这个貌似时间点的概念改为一个时间段，以备离婚双方当事人去适应离婚后的生活状况，然后结合相对困难论的申请标准，决定是否应该申请提出经济帮助。
在判断义务人是否有帮助能力时，应该考虑我国目前的经济发展水平。我国大致可以分为城市，“正在迅速城市化”的“经济发达的农村地区”和“经济较为落后、现仍基本保持单一的农业经济”的农村地区三种。对于农村地区尤其是后一种农村地区来说，农业仍是家庭的主业，农业收入仍然是家庭的主要收入来源，农业活动仍然主要依靠人的体力。因此，判断是否有帮助能力不应该以发达的工商社会中的能否就业为标准，而应该以是否能够独立完成农业生产劳动为标准。因此，在农村，原则上应该认定为男子有给予帮助的能力。在城市，有劳动收入或其他收入或者收入较高的一方，应该认定为有帮助的能力。
（二）落实对住房帮助的立法
随着《婚姻法(解释三)》的出台，国民在对待住房的问题上愈加敏感，显然，我国现行之离婚经济帮助制度的相关规定不能充分解决住房帮助方式方面的法律问题。这就要求我们在落实住房帮助的立法上下功夫。
依据2001年《婚姻法解释(一)》第27条第2款的规定，获得离婚后住房方面帮助的前提要件是离婚后“没有住处”。
笔者认为，这一规定不妥。理由如下：
1．该规定未将离婚夫妻之间的帮助义务与父母对成年子女和兄弟姐妹之间的义务分开。依据现行《婚姻法》第21条第2款之规定：“不能独立生活的成年子女有要求父母付给抚养费的权利”。此款应该做出扩张解释，将住房包括在内。第29条规定：“有负担能力的弟、妹，对于曾经抚养自己长大的兄、姐，有义务在其缺乏劳动能力又没有生活来源时提供扶养”。尽管现行《婚姻法》在扶养顺序方面没有像西方国家法律那样，作出严格的规定，但是依据比较法这一解释方法加以解释，应作出夫妻之间的扶养义务优先之解释。离婚后的扶养是夫妻之间的扶养义务不履行的结果，因此其顺序不应变更。简言之，离婚后的扶养义务优先于父母对成年子女和兄弟姐妹之间的义务。在现实生活中，夫妻发生离婚纠纷时，女方原则上要回到娘家或兄弟姐妹家中居住。依据2001年《婚姻法解释(一)》的规定，即不再属“没有住处”，这实质上是否认了夫妻之间义务的优先性。
2．容易陷入循环论证的怪圈，因为通常情形下，一对夫妻只有一套住房，分给一方后，另一方就属于“没有住处”。
3．即使依靠个人财产和分得的财产以及个人收入，离婚的一方有能力租房，但是有些地区难以租到住房，也应该属于“没有住处”。
4．“住处”的外延极广，即可以指最简陋的茅屋，也可以指成套的公寓。这使法院难以认定离婚一方对对方提供的住房是否妥当。
综上所述，住房帮助的要件应该为只要夫妻拥有一套住房，离婚时就应该考虑由一方加以帮助。
（三）对经济帮助的变更和终止做系统法律规定
1．给付本金的帮助之变更。我国现行《婚姻法》以及1984年《民事意见》第14条对给付本金的帮助是否适用情更，未做任何规定。而现实生活中很多案例已经证实了适用“情更”制度的必要性。即在特殊情况下法院可以追加补助金。在以分期付款的方式给付之情况下，如果遇到特殊情况，也应该考虑数额的增减。例如在履行离婚经济帮助的过程中，提供经济帮助的一方发生了严重的经济困难，得了重病或失业，严重影响了经济帮助的继续履行。在此种情况下，如果要求提供经济帮助的一方还按照原来的协议或者判决继续履行帮助，将对其产生不利的影响，也违背了法律公平正义的精神。
随着时间的发展，当事人一方或双方的经济和生活状况可能会发生变化，这就要求我们基于离婚后的情更而变更原有的离婚经济帮助之权利和义务，这些情形包括离婚后各自的经济收入能力、现有财产、基本生活需求、子女利益等方面的变化。
借鉴各国关于离婚后扶养费变更请求的立法经验，笔者认为，我国婚姻法亦应该将情更规定为经济帮助变更的法定原因。这样当离婚双方当事人任何一方发生生活状况变化时，都可以依法请求变更原扶养协议或判决。笔者对此建议如下：
（1）基于自身收入减少或者收入能力显著下降，提供帮助一方可以向法院申请减少原定的经济帮助数额或者缩短经济帮助的期限。
（2）由于健康状况或者生活状况恶化，接受帮助一方向法院申请，要求义务人增加经济帮助的数额，或者变通经济帮助的方式，也可以请求将经济帮助的期限适当延长。豎
2．给付定期金的帮助之变更。(1)数额的变更。对于一方年轻有劳动能力，生活暂时困难的，另一方可给予“短期的”帮助之数额是否可以变更，1984年《民事意见》和现行《婚姻法》均为做出明确规定。参照1984年《民事意见》“原定经济帮助执行完毕后，一方又要求对方继续给予经济帮助的，一般不予支持”之期间方面的规定，请求追加一般应该是不允许的。笔者认为，这里采取否定主义的规定亦是不合理的。
(2)期限的变更。第一，“适当的安排”之变更。对于“结婚多年，一方年老病残、失去劳动能力而又无生活来源的，另一方应在生活方面，给予适当的安排”之期限是否可以变更，1984年《民事意见》未做规定。现行《婚姻法》亦未做出规定。第二，“短期的帮助”之变更。在只持续一定期间之给付金钱定期金的判决是否可以申请延期方面，我国采用了否定主义。
这样就可能损害公共利益。因为如果被帮助之人基于正当理由到期却无法就业或所获得的收入不足时就要依赖社会救济。另外，不让申请延期不符合帮助的法律性质。适当的帮助既然在性质上是扶养义务不履行之结果，在一方有正当理由不能维持生活之情况下，不应该终止。法律应该规定在有正当理由的情况下可以延期。当然，为了平衡双方当事人利益，应该由受领方负担举证责任。
综上述，笔者建议：无论是本金的判决还是给付定期金的判决，只要情更，都允许变更。
1 研究背景
农业是国民经济的基础，“兰农”工作历来是党和国家工作的重点。党的十六大提出“统筹城乡经济发展”方略后，为了进一步实现“全面建设小康社会”这一宏伟目标，党的十六届五中全会又提出"建设社会主义新农村"的重大决策；“十二五”规划把“社会主文新农村建设”、“城乡一体化”、“加快城镇化建设”纳入下一个五年发展的战略重点。做好”三农”工作，建设社会主义新农村离不开农村金融的有效服务和功能支持。而中国农村金融面临着发展与转型的双重难题。一方面是世界上发展中国家普遍存在的“正规化”金融与小农经济不对路问题：另一方面，是对原有经济体制下业已形成的农村固有金融体系进行改造的转型问题，核也是改善农村金融供给的问题。两大问题同时存在，导致当前农村金融需求得不到有效满足，金融供给严重不足。为解决农村金融供需严重不平衡问题，中央政府开始着手推行农村金融领域的改革，如增加了村镇银行、小额贷款公司等新型农村金融化构。在中央下发的《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见》中，进一步明确了农村改革的方向即更加适度化、规范化和制度化。在农村金融工作方面，从2014年的的“慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”到2015年的“做好承包止地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作”农村产权抵押改革力度进一步加大，首次提出“大力发展再担保机构”，这与政府支持的融资担保公司以及“完善银担合作机制”一起，为农村金融中担保贷款的实施提供了物质基础。
2 研究的目的和意义
导致农村金融供给不足特别是新型农村金融供给发展滞后的原因是多方面的，如农村经济发展水平低，影响了农村金融产品和服务的供给；农村金融生态环境的恶化，挫伤了正规金誕机构的服务积极性等。但是，根据新制度经济学理论，金融制度是金融服务的主要决定因素，制度的有效性决定了农村金融供给水平，进而影响经济发展水平，因此，制度原因是最根本的原因。论文研究目的在于以山东省莱宪市为视角，探寻哪些制度和公共管理政策导致了农村金融供给不足，并针对存在的问题提出了政策建议，指出进行制度变革是加快农村金融发展，支持农业现代化的必由之路。
二、文献综述
1 关于农村金融需求特征分化的分析
当前“三农”的定义在不断拓展，农村金融需求高度分化。沈明高、徐忠、沈燕认为，在大多数沿海地区，“三农”核必问题是农村问题。由于大多数地区已经经历了农业工业化阶段，非农劳动力的比重较高，小城镇较为发达。这些地区金融服务的重点在于消费金融、理财服务与城市化；并在适当的土地流转机制下，以土地货币化鼓励农民自愿放弃止地而将身份转变为新市民。在这些地区，农村金融供给逐渐脱胎转变为城市金融服务。"农业"问题主要是农业规模化和现代化程度不够，在国际市场那些低价农产品的竞争下农业弱势尤为明显，食品安全问题也较为突出，解决的有效办法是大力发展现代农业，金融服务的重点是促进土地流转和生产资料集中，鼓励农民离开土地，转变身份，即工业化，从而増加农民收入。“农民”问题在很大程度上应该通过财政转移支付和政策性金融的方式来完成。
2 现有农村金融服务机构支农力量不足的研究
王安国(2012)认为，农村信用社支农力量不足，突出表现在兰个方面：一方面是信贷资金和人员配备不足。另一方面是服务需要覆盖的范围过大。再一方面是金融创新能力偏弱。农村金融市场的垄断，使得农村信用社缺乏产品创新的外部激励，个性化产品设计不足，不能根据现代农业限制了其对现代农业市场化发展的有效对接。同时，信贷风险分担机制匿乏。首先，农业保险发展缓慢。其次，涉农担保机构建设滞后。再次，补偿激励机制不健全。
3 关于农村金融体系发展与改革的研究
谢平（2001）认为，我国农村信用合作社不符合合作制原则的历史充分表明，合作制原则在我国不适用，农村金融体系改革的方向应为组建股份制的商业银行。何广文(1999)认为优化农村金融体系的路径在于金融机构的多样化，其根本在于开发农村金誕市场，打破垄断格局，真正形成竞争性的农村金融体系。汪小亚(2009)认为，要建立服务面广泛的农村金融供给体系，扶持一批适应农村需要而且可持续发展的农村金融机构，送既包括提供信贷和其他金融服务的金融机构，也包括为农村金融机构服务创造基础条件的金融中介机构如担保、评级、信用、保险类机构。
4 农村金融供给不足的制度因素研究
周科(2011)认为，一是国家垄断金融的制度安排导致农村金融资源大量流向城市和工业。在资金短缺形势下，正式金融部口动员的农村储蓄大部分流出了农村，而非正规金誠遭到打压不能发挥作用。二是严格的农村正规金融市场准入制度和金融机构退出制度的缺失，导致农村正规金飄市场被垄断。三是产权制度缺陷导致农村合作金融姐织忽视委巧人的利益。我国农村合作金融组织仍然存在产权虚置、产权错位问题。四是农村金融信贷供给制度的缺陷导致农村金融需求得不到满足。王安国(2012)认为，传统金融机构支农力量不足主要是传统信贷模式无法调和"金融机构与农户信息不对称"问题。商业金融机构仍未形成适合农村宗族社会特征的运作模式和经营能力。表现为传统的风险控制手段无法给农户和农村小微企业主的信用和履约能力予以正确的评价，传统金誕机构不愿涉足信贷规模小、维护成本高的小额贷款等，而片面采用担保、抵押、政策性补贴、灰色催收的形式不能有效适应农村经济运转方式。
三、硏究框架与方法
1 基本框架
本文共分五部分：
第一部分为引言。主要介绍本文的研究背景、目的与意义，文献综述，论文基本框架、研究方法与难点。
第二部分为理论基础。结合论文研究内容，主要介绍了新制度经济学关于制度变迁决定经济增长的理论和新公共管理学关于政府职能定位的相关内容。
第兰部分对当前莱宪市农村金融供给不足的现状和影响进行深入剖析，认为当前金融供给不足主要表现在金融供给体系单一、涉农贷款增量和占比低、金融机构覆盖率低和金融机构经营行为偏向城镇化，这些导致了农村地区金融需求长期得不到满足、融资成本居高不下并严重阻碍了农村经济的快速发展。
第四部分对莱宪市农村金融供给不足的原因进行了剖析，包括农村经济发展水平、农村文化及信用环境较差，并根据论文的阐述重点，全面深入分析了农村金融供给不足的制度和政策原因。
第五部分为改善莱宪市农村金融供给不足的对策建议及结论。
2 研究方法
本文以新制度经济学和新公共管理学的基本理论为理论基础，同时采用文献法、调查问卷法、统计法、定量分析与定性分析结合法等研究方法，对论题开展研究。
关键词：住房政策，住房保障，住房援助，住房补贴，术语研究
中图分类号：N04;C913.7 文献标识码：A 文章编号：1673-8578(2012)04-0031-04
收稿日期：2012-05-26
基金项目：湖北省建设科技计划项目（项目编号2011112）
作者简介：张齐武（1976—），男，华中农业大学土地管理学院博士生、高级经济师，研究方向为住房政策、房地产经济。通信方式：。 当前在查阅制度法规、政府文件、媒体报道和学术刊物时，对有别于商品房并由政府或社会提供援助的住房，在称谓上可谓眼花缭乱。所谓的“保障性安居工程”或“保障性住房”，一般指经济适用住房（简称经适房）、公共租赁住房（简称公租房）、廉租房、限价商品房、双限房（限户型、限房价商品房）等，有时也称为安居房、集资房、政策性住房、福利房、公房（如不出售完全产权的单位宿舍）。中国香港地区的公屋、澳门地区的社会房屋、台湾地区的国民住宅，新加坡的组屋、日本的公营住宅和公团住宅、德国的福利住房、荷兰的社会性租赁房、丹麦的公共住房与合作住房［1-2］，均类似于我国的“保障性住房”。在国内出版的学术刊物和专著中则大量出现公共住房(public housing)、社会住房(social rental housing)、可负担型住房（affordable housing）、低收入者住房(lowincome housing)等术语，这些概念大多是国外名词的直译或意译，经常在论文中混用。众所周知，术语的规范化意味着科学的发达，规范术语是学科建设当中必不可少的重要环节。术语首先应具备单名单义性和顾名思义性。为此本文拟通过辨析住房保障、住房援助、住房补贴这三个术语的区别和联系，归纳建构住房援助的方式和分类，并建议在不同场合分别使用“住房援助”和“住房保障”。
一 住房保障的起源与内涵 “保障”即保护防卫。我国社会保障的特点是广覆盖、保基本。重点是保障城乡居民的最低生活、基本医疗、基本养老的权利和需求。对于何为住房保障，目前国内并没有权威的解释或法律条文相对应。“住房保障”可能是从早期政府文件中“保障性安居工程”里衍生的一个术语，后多和体系、政策、工作、范围、水平等名词连用。一般代指政府为低收入居民和弱势群体提供的住房援助，使其享有基本的住房条件。
住房保障这个概念在改革开放之前的政治与社会发展语境中是不存在的，因为城镇居民住房基本都是由政府或单位解决的，公房是主流，私房只是零星存在，可以不严格地说当时采取的是一种全民福利住房制度。住房价格机制作用甚微，房地产市场尚未形成，实物分配往往根据家庭结构、年龄、工龄、职位、已占用住房状况等因素进行。
1994年6月，国务院批转《国家体改委经济体制改革实施要点的通知》时提出：“促进住房社会化、商品化和住房建设的发展。”其中主要的改革措施是公房提租、发展经济适用房和推出住房公积金制度。这个时期，住房制度改革的方向是产权改革，引入市场机制，并建立双轨制的住房供应体系。此时，住房保障尚没有正式文件涉及这一概念，更不用说纳入社会保障的范畴。国务院在1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，具体目标是停止住房实物分配，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。此文件明确了由建设廉租房、经适房项目、发放住房补贴和推行公积金制度为中低收入家庭或职工购（租）房提供援助。该文件没有出现“住房保障”或“保障性住房”的字眼。
随着住房制度改革的深入，2003年8月官方首次以文件形式提出“加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度”［3］。国务院文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》强调坚持以需求为导向的基本方向。业界一般解读该文件是深化住房领域市场化改革的政策。随后近10年的实践也表明，我国住房拥有率不断上升，城市各阶层居民的住房状况得到极大改善，人力资源的合理流动也不再受到住房因素的过度制约。
2007年10月，十七大提出要加快推进以改善民生为重点的社会建设，特别是“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”。当时提出社会保障的重点是基本养老、基本医疗、最低生活保障制度，尚未包含住房保障。指导性的意见是建立适应全体居民需要的多层次住房保障体系。在满足多层次多样性的社会需求方面，充分发挥各类市场主体和社会组织的作用，对能够实行市场运作的公共服务，应该发挥市场机制的作用［4］。
大家好！我是***。
在这里我以平凡人的心态，参与住房与城乡建设部部长的竞聘。首先应感谢国务院领导为我们创造了这次公平竞争的机会！此次竞聘，本人并非只是为了当官，更多的是为了能在国家住房建设进程中贡献出自己的一点气力，在有可能的情况下实现自己的人生价值。我现年55岁，任九三学社中心调研处副主任。1983年获得中国人民大学行政学士学位，1987年获得中国城市大学城乡建设硕士学拉，1988年进进中国社科院，二十多年来一直致力于研究中国城乡住房建设题目。1995-2000年担任中国住房与城乡建设部顾问，2000-20**担任中国住房与城乡建设部副部长一职。
今天，我来竞聘住房与城乡建设部部长这一职位，从理论上、实践上、组织治理上，我都有充足的理由来竞聘这一职位：
一、二十多年来，我一直着力于城乡住房建设的研究，有着非富的理论知识，在国家级刊物上发表了数篇关于城乡住房建设方面的学术论文，获得国内外学者的一致好评。
二、近十来年先后担任住房与城乡建设部顾问和副部长，对此部分的实际操纵，工作程序，工作内空等方面非常熟悉。
三、这些年，在研究城乡住房建设题目时，经常深进调查，有着丰富的城乡住房题目的第一手资料，以及对国家政策在执行与实施过程中碰到的题目也有比较系统的研究。
四、本人原来出身于行政治理专业，因此对政府部分的职员组织、协调及调配有着深进的了解与研究，因此有尽对的能力来组织调配这支队伍。
当前我国的城市化进程正在加快，大量的农村人口涌进城市，住房题目就呈现在我们眼前，而目前我国房价虚高，让很多人看而止步。由于现在人口的活动性很大，以及人们的购买力不足，失业职员和一些低收进家庭在未享受城镇最低生活标准却又十分困难的情况下，他们的住房困难简直无法解决，商品房和经济适用房对于生活温饱型的家庭来说是无力支付房款的，政府为之提供廉租房不失为上策，在此提出“居者有其屋”之政府廉租房计划。
一、扩大廉租房享受职员的范围，把私房房客、失业职员、困难家庭成员及活动人口等一并纳进廉租房保障体系。
二、政府通过行政手段要求目前乃至今后都无法售出的商品房转变为廉租住房，以扩大廉租房的房源。政府可以出台鼓励政策和优惠政策。使目前大量闲置的房屋能够提供给住房困难的家庭租用。
三、政府划出专门的土地建设廉租房，提供给那些在拆迁征地过程中无力支付购房款的困难家庭，使他们能够通过正当的渠道租到合适的住房，避免在自行租房的过程中受到不法行为的侵害。
