时间：2022-06-11 08:31:33
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房价调查报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
调查时间;20xx年x月xx日至20xx年6月xx日
调查地点:全国
调查内容：关于中国居民对房价感受度的调查
调查对象：中国居民
央行xx日的三份第二季度问卷调查报告显示，目前银行家、企业家、储户对经济形势并不看好，对宏观经济信心下降，对经济的感受度偏冷。现代居民对物价的满意度提高。二季度储户问卷调查报告显示，居民物价满意指数为xx.8%，比上季提高1.8个百分点，高于前两年的平均值。其中，59.1% 的居民认为物价高，难以接受，比上季下降x个百分点。
针对银行家和企业家的两份问卷调查报告均指向一个结论，就是对宏观经济的信心在下降。二季度银行家问卷调查报告显示，二季度银行家宏观经济信心指数为64.1%，较上季下降8.1个百分点。银行家宏观经济热度指数为x5.1%，较上季下降5.1 百分点。
关于旅游旺季客房紧缺的调查报告
南海小学四（二）班 高梓源
七、八月间，是舟山新区接纳五湖四海游客的高峰期，许多游客有的跟团，有的自驾游，已不同的方式来到美丽的舟山群岛游玩、避暑。今年暑假，我的外公、外婆家也在国家级旅游景区——朱家尖，开了家别出心裁的渔家客栈，我通过近一个假期生活在外公客栈里的观察，发现旅游旺季住宿问题是许多游客关心的热点话题。
1、天气炎热、学生放假等原因正是一年中旅游最旺的时候，朱家尖每天都会接待大量的游客，特别是周五、周六，可以说家家宾馆都“人满为患”，连一些小客店也都全线爆满，好几个周末的晚上，我在外公外婆家的客栈里，经常会看到还有很多的游客“披星戴月”上门订房，都因客满，他们只好怏怏回去。
2、很多游客来舟山景区游玩，都会通过很多途径订房，有网上预订、朋友推荐、看广告等，他们每天都会入住不同标准的宾馆、客栈，但因为旅游旺季，宾馆大都呈现无房可订的情况，房间的紧缺也让客房价格水涨船高，一些宾馆的客房价格都比平常高出了一倍，甚至几倍。
通过以上的观察，我觉得想在假期出门玩得尽兴，应该做到以下几点：
1、尽管我们学生在七、八月假期出门游玩是最佳的时期，但也应避免周末出行。
2、外出游玩前，一定要通过不同途径事先预订好房，以免“无处安身”。
3、旅游旺季房价很高，我们其实不用在热门景区订房，只要交通便利，景区的周围也是理想的选择。
《关于旅游旺季客房紧缺的调查报告》出自：查字典
链接地址：fanwen.chazidian.com
香港、日本、美国都一样。
虽然没人能准确预测房价涨跌的拐点，“泡沫终究不可维持”是经济学定律。
多数人都知道财富管理是实现财富保值增值目标的必由之路，而其中一个重要手段就是通过投资实现。传统金融理论中，投资人风险承受力由年龄、财富量、流动性要求、收入状况等决定，与市场变化无关。但实际往往不然。
上半年国内股票市场表现欠佳，央行的《2011年第2季度储户问卷调查报告》就显示42%的居民偏好“储蓄存款”,有意投资股票者只有11%。存款成为理财首选。
不少投资者都尽力希望“避免亏损”，这似乎无可厚非。然而却易进入以下误区：觉得投资有风险而“避免投资”；为避免“实现亏损”而被动长期投资已不具备持有价值的投资品种。
第一个误区导致的结果显然：虽7月初再度加息（一年定期存款利率为3.5%），但长期负利率环境依然（6月份CPI达6.4%）。基于负利率成为常态，如只存银行而不投资，货币缩水已成定局，“避免亏损”变成了“损失确定”。
再看第二个误区：投资者们经常“被长期投资”。“炒新股”最终大亏就是一例。
如何避免？必须清楚认识到：参与有风险的投资，基于市场的波动短时间的盈亏都是正常。投资者必须承担风险来换取更高的回报，要得到更高的回报就必须承担更高的风险。至于能承担多大的风险则因人而异。然后，是要有我行我素的精神，不是常说“风险自担吗”？那我们就得自己把握好机会，并坚持正确方向。再次，坚持看长期(3年以上)，成功的投资者总是致力于寻找股市中长期的确定性趋势，并在合适的时候主动进行投资。这种主动性地寻求长期投资机会与为避免“实现亏损”而“被长期投资”理念大不同，最终结果也有天壤之别。
一定会有人争辩说：谁说投资一定要承担风险？房价不是年年大涨吗？
把视野放远一点就会发现：古今中外，与其他泡沫一样，房价最终无一例只涨不跌。中国香港、日本、美国都一样。虽然没人能准确预测房价涨跌的拐点，但还是要提醒一下“泡沫终究不可维持”的经济学定律。只怕有一天，持N套房的投资人可能又会为“避免亏损”而被动长期持有房产。
最近的投资市场环境似乎风高浪急：美国在争论是否有二次衰退；欧洲在争议债务危机的蔓延；本国又有“硬着陆”和“软着陆”的激辩。与2007年的盛景相比，目前对股票的投资意愿有180度的彻底大转换。然而，根据历史经验，居民投资股票和基金的意愿与股票市场(上证综合指数)的涨跌高度负相关。股市涨得越高，投资的人越多，此时风险就越大。如今，央行的调查报告显示有意愿投资股票的居民仅约一成，这一数字与2008年最低迷时的8.2%差距不大。
当前，中国经济出现硬着陆的概率低。预计货币紧缩政策将在今年第3季度适度放松。制造业PMI虽行至15个月来的低点，为52。但5月份非制造业PMI仍在61.9的高位，两者按GDP占比加权后平均值仍在56.8，高于历史均值，显示经济走弱迹象并不如想象中严重。在国际市场环境方面，美国二次衰退的概率很小，欧元区应该也能实现软着陆。有了上述对国内外经济形势的判断，我们不难得出建议把握好投资机会的结论。
“天价游”挡不住三亚置业热潮
当三亚“天价游”在全国范围内演变成一场大讨论的同时，春节黄金周期间三亚游客人数以及旅游收入却依旧全线飘红。据三亚市旅游委透露，2012年春节黄金周，三亚接待游客48.4万人次，同比增长12.95%；旅游总收入33.2亿元，较2011年增长70.35%。
而另据报道，1月23－29日（大年初一至初七）海南新建商品住宅成交272套，比2011年同期的396套下滑31.3%，仅有海口、三亚、琼海及五指山四地达成网签交易。而三亚市以255套新房交易量、均价26524.41元/平方米成为量价交易的最大赢家，占据海南整体楼市93.8%的交易量。在全国重点城市春节楼市一片冰冻的情况下，三亚无疑带来更多惊喜，也足见“天价游”丝毫没有影响到春节三亚楼市的火爆。
天价“游”三亚不如置业“住”三亚
尽管“天价游”让三亚身处风口浪尖，旅游度假环境备受指责，但三亚热带岛屿自然资源的稀缺性确是不争的事实。明显的淡旺季区分，对旅游业的良性健康发展提出了挑战。春节黄金周短短7天的时间，全国48.4万人涌进小小的三亚市，可是三亚的社会资源和环境资源毕竟有限。
全球顶级的旅游胜地马尔代夫，今年春节中国游客达到10%以上，大量前去旅游的国人为追求异国情调而相互躲避。游客多了，旅游品质自然会相应的打折扣。
对于热爱三亚的人们来说，如何能享受这里独特的资源，而又取得一个合理的性价比？“天价游三亚不如优价置业住三亚”或许是一个不错的选择。在海南安第二个家，可随时享受三亚最精髓的阳光沙滩，感受极度放松的度假之旅，最重要的是可以错开旅游旺季，避开汹涌而来的游客，尽情享受空间充足的品质旅游。
置业长住三亚这一观点也得到网友们的认可，在海南乐居的网络调查中，超过一半的网友有在三亚置业的计划，他要么用来自住，要么用来孝敬父母，给父母养老度假，可见在三亚置业确是一个不错的选择。
调查
4成网友拒“裸婚” 认为结婚须先有房
中国指数研究院、中国搜房网数据监控中心近日“婚房”网络调查报告。报告称，中国内地近四成受访网友拒绝“裸婚”，80万元人民币以下总价的婚房价格为其心理选择主流。
今年是个有双春闰月的龙年，调查显示，很多即将结婚的年轻人计划在龙年生“龙宝宝”。47.6%的网友表示自己的婚期安排在一年内，12.4%的网友选择在半年内，另有12%的网友计划在最近3个月内。报告称，39.53%的网友认为须有房才能结婚，也有34.39%的网友可接受先租房再买房。
而《中国婚博会产业调查中心普查报告》表示，2012年有近1000万对新人结婚。据中国搜房网数据监控中心网络调查报告显示，41.6%的网友表示在今年内会购置婚房，但随着现阶段房价开始进入下行通道，购房者对楼市的观望气氛浓厚，觉得房价下调空间还没到自己的心理价位，也有40.8%的网友表示相信调控政策，房价会继续走低，等等再出手。
调查针对“能够接受的婚房总价范围”结果显示，58.75%的网友选择在80万元以下；23.11%的网友选择价格范围在80万元至100万元之间。
休假式治疗风靡网络
海南等您来休假
每一个网络词汇的风靡，背后都有一段故事。由重庆市政府新闻办公室在其官方微博上的重庆市副市长王立军正接受“休假式治疗”的消息，让“休假式治疗”成为网友各种调侃的潮流用语。而说到“休假式治疗”，还有比海南更好的地方吗？这里有椰风海浪、蔚蓝的天空和洁白的沙滩，当北国进入寒冬，这里依旧是迷人的夏天。要“休假式治疗”，请来海南岛！
雅居乐•清水湾
推荐理由：12公里海滩，走在上面脚下会发出“咯吱咯吱”银铃般清脆的“唱歌声”。在清水湾，每一颗沙粒，都是一个美妙的音符，这里被誉为“会唱歌的沙滩”。目前世界上只有3个地方的沙滩会有如此奇异的特质：一处是美国夏威夷海滩，一处是澳洲的黄金海岸，还有一处就是中国海南的清水湾。
项目价格：洋房均价20000元/平米，欧式别墅750万元/套
最新动态：目前在推77平米和98平米的酒店式公寓，蔚蓝高尔夫组团的别墅和洋房，以及碧海帆影组团的洋房和别墅。洋房均价20000元/平米，别墅40000元/平米，带装修；酒店式公寓均价28000元/平米，带4000元/平米装修，做到真正的拎包入住。现推优惠政策：蔚蓝高尔夫组团8.9折，瀚海银滩酒店式公寓8.8折，欧式别墅8.6折。
海航国际广场
推荐理由：海航国际广场地处海口金融商贸核心区域，位于城市枢纽滨海大道与世贸东路交汇处，是海岛建设集团倾力打造的海口市地标级城市综合体项目。项目规划用地约2.2万平米，总建筑面积约21万平米，物业形态涵盖五星级酒店（希尔顿酒店）、5A级写字楼、高档酒店式公寓、时尚购物中心和高端商务休闲会所。
项目价格：起价18000元/平米
最新动态：海航国际广场 1-3居室精装房源在售，起价18000元/平米，买一套送一套，即购买A栋110-140平米送B栋46平米房源。
美锦熙海
推荐理由：位置优越，位于风景优美的西海岸，拥有600米私属海滩，稀缺一线海景。设计精良，集酒店、公寓、别墅于一身，景观是包括温泉海水泳池、SPA、水上花园及海滩浴场和Bar为一体的五星级都市海岸温泉度假村。
项目价格：起价16500元/平米
最新动态：预付5万元可享受公开发售折扣基础上两个点的优惠。一期外立面已经做好，现在做小区的内部配套，目前公开认购中，主推1居室，户型大小在56－70平米，全款9.8折，按揭9.9折。
首创芭蕾雨逸景
推荐理由：项目占地1500亩，位于万宁莲花村，紧邻兴隆旅游度假区、神州半岛旅游度假区、日月湾等丰富旅游资源。居住环境绝佳，独特的东南亚园林景观，配合海南的热带休闲风格。
项目价格：洋房均价9000元/平米
最新动态：首创芭蕾雨逸景于2010年3月1日开工建设，物业类型有小高层公寓、多层花园洋房、别墅等。项目精装交房，洋房精装标准1500元/平米，别墅精装标准3000元/平米。
海南之心二期彼岸
推荐理由：项目位于新埠岛，畅享城市核心区位价值。建筑风格融合热带海岛特色，展现出独特的新东南亚风格，拥享海南之心一期示范区高端配套。东南亚风格，一岛双湾，依江望海。
2015年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比示意图■上涨百分率（ %） ■下
>> 6月楼市 一线城市领涨 一线城市房价仍是涨 一线城市房价慢慢涨 一线城市房价为何越调越涨？ 一线城市郊区房正在补涨 一线城市房价为什么又在涨 “一线城市永远涨”可能只是个神话 明年房价：整体稳中有降，一线城市或涨 一线城市房价上涨并不代表房价将普涨 二线城市房价还能领涨吗 智慧城市一线调研报告 一线城市话豪宅 一线城市组团调控 “新一线”的城市进阶 “楼市四小龙”领涨二线城市房价 愈百股跌停 22.22万户股民与股市说再见 房价复涨 一线城市居不易 二线城市争抢“一线”幸福 沈阳等15城市入围“新一线”城市 一线城市房价难以下降 一线城市房价调整步入“深水区” 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 政治 > 一线城市领涨全国 一线城市领涨全国 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 本刊编辑部")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 2015年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比示意图■上涨百分率（ %） ■下降百分率（ %）
2015年7月18日，国家统计局了2015年6月份70 个大中城市住宅销售价格变动数据。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，上涨的城市有27个，持平的城市有9个。环比价格变动中，最高涨幅为7.2%，最低为下降0.5%。与上月相比，上涨的城市增加了7个。在环比价格变动中，上涨的城市最高的是深圳，涨幅为7.2%，其次是上海，涨幅为2.4%。北京和广州涨幅并列第三，均上涨1.6%。
在价格环比下降的城市中，兰州、西宁下降幅度最高，为0.5%，其次是泸州、惠州、宜昌、襄阳下降0.4%。值得一提的是，深圳已连续7个月成为全国涨幅最高城市。
32家房企7月销售环比降三成
据中原地产统计，32家房企7月合计实现销售1301.11亿元，环比6月份的1902.59亿元下降了31.6%。业内人士指出，大多数房企在6月份进行了半年冲刺，从而影响了7月成交在数据上的体现；股市变化也影响了部分购房人的入市计划。尽管从已经公布业绩的房企数据来看，7月成交环比下滑，但仍然是2015年以来单月成交量的第二。这个数据也说明了市场仍然处于上升通道中。32家房企在今年前7个月累计创造出8204.5亿元的销售业绩，同比上涨了18.36%。
国家统计局：超七成群众满意棚改
近日，国家统计局《城镇棚户区改造群众满意度调查报告》显示，七成以上群众满意和基本满意棚户区改造政策落实情况。据悉，该报告是对北京、河北、山西、内蒙古、辽宁等共20个省市区的10010个城镇棚户区居民进行调查后形成的。具体来看，对于棚户区改造政策措施落实情况表示满意的比例占29.1%，基本满意占43.6%。对于棚户区改造中安置补偿标准、资金发放情况认为“合理”的占21.6%，“基本合理”的占41.7%。
前7个月一线城市卖地吸金2119亿元
中原地产提供给《证券日报》记者的统计数据显示，2015年前7个月，一、二线城市成交土地明显锐减，其中一线城市合计成交259宗土地，成交额为2119.04亿元，这一成交额相比2014年同期的2891.33亿元锐减26.7%。一线城市土地成交平均楼面价为6725.33元/平米，同比上涨幅度达14.5%。二线城市前7月成交额为4780亿元，相比去年同期的6794.8亿元，下调幅度达29.6%。据中国指数研究院监测数据显示，今年上半年，20家品牌房企在一、二线城市合计拿地占比72.3%，较2014年同期上升5个百分点。其中，13家品牌房企在一线城市新增了土地。
在政府公布的数据确认这个和平时期最为严重的金融海啸接近尼声之后，许多英国人相信，今年的房价将迎来一波上涨的行情。
地产网站Rightmove的调查显示，53％的英国境内公民相信，未来12个月，房价将进一步上涨。较去年年初，涨幅将达到10％。
房地产是受危机影响最深的领域之一，而对这个行业的信心指数的上升却早于经济数据的公布。有关经济数据显示，从2009年最后一个季度开始，经济开始逐步恢复。
经济学家预计，英国国家统计局即将公布的GDP增速可达0.4％，这标志着长达6个季度的经济衰退正式接近尼声。
市场期待着，工业品和服务业的产出将有助于英国步出危机，尽管英国的复苏已经迟于世界其他主要经济体。
尼尔森公司和英国零售商业联盟合作的一份独立调查显示，对职业前景和个人财务状况感到乐观的人变多了，从而驱使第三季度的消费者信心上扬。
但是，尽管舆论界充满了这类乐观的预期，经济学家们还是提出警示，今年的经济增长可能继续保持疲弱的状态，为了减少财政赤字而采取的增税、减少政府财政支出的政策也使今年的商业和消费环境变得更为艰难。
Rightmove的商业部经理Miles Shipside表示，考虑到今年的政治和经济的不确定性，消费者信心指数走高令人意外。
“消费者调查关注的是令人惊奇的楼市价格的表象。”他说。
英国银行Halifax和全英的报告均显示，2009年房价上涨了近6％，对比此前急速下跌的态势已经显得乐观。因此，对今年的经济形势，公众所期望的不过是一个温和的增长。但是，Rightmove也指出。公众的预期转变有重要的影响，因为在房地产市场的恢复中，积极的信心指数起主导作用。
Miles Shipside表示，价格的上涨和创记录的低利率水平推动了消费者信心指数的上行。其中，后者从许多方面推动了可支配收入的上涨。
信心指数目前仍然低于危机前的水平，大多数人对未来6个月的个人债务水平最不乐观，对经济和公债的担忧紧随其后。“我们现在仍在缓慢地步出危机的进程中。”尼尔森消费部门的经理Justin Sargent如是说。
德勤的经济咨询师Roger Bootie称，在德勤的经济评论中表示，英国的经济正在恢复，在经历较为困难的几年后，它的经济表现可能逐步胜于预期。
他说，现在仍有许多事可做。20世纪80年代和90年代的危机，英国都成功地挺了过来，而且不仅止于消极地应付危机，这一次也将如此。
链接：英国房价连续6个月回升新华网
英国抵押房贷机构哈利法克斯银行1月7日公布的数据显示，去年12月英国房价比前一个月上升1％，连续6个月上涨，比2008年同期则上涨1.1％，为2008年3月以来首次同比增长。
英国房价去年年中以来持续回升，与4月份低谷相比，至年底房价累计上涨了9.4％。去年第四季度，英国房价环比上涨3.5％，为2006年第四季度以来最大季度涨幅。目前，英国平均房价为每套16.9万英镑。
哈利法克斯银行经济学家马丁・埃利斯认为，英国房价回升的主要原因是可供销售的房屋有限、抵押贷款利率较低以及就业市场状况有所改善。他预计，今年英国房地产市场走势将取决于英国经济的发展，总体来说房价不会出现明显变化。
眼下，有房待售的英国业主大多仍持“观望”态度，不愿在房价较低的情况下出售手中房产。目前英国平均房价与2007年峰值时相比仍低15％以上。
哈利法克斯银行的调查报告还显示，去年12月英国家庭收入的23％被用来支付抵押还款，比前年10月峰值时期低4个百分点。
2010年英国房价料上升1～2％路透社
英国皇家测量师学会(RIGS)称，2010年英国房价将上升1～2％，年初几个月将录得涨幅，而后在下半年持稳并温和下滑。
全英房屋抵押贷款协会的房价指数显示，2009年初英国房价跌至五年低点，但随后较低位反弹10～15％，截至11月的房价年增幅达到2.7％。
[关键词]城市房地产业；现状；调查；衡阳市
[中图分类号]F293.30 [文献标识码]A [文章编号]1672－2728(2011)03－0053－03
一、衡阳市房地产业发展的基本条件
衡阳市位于湖南省中南部，湘江中游，处于湖南“3+5”城市群的最南端，有南北要冲、两广咽喉之称。全市辖5县2市5区，总面积1.53万平方公里，2008年末总人口731.14万，其中，城镇人口311.25万人，占全市总人口的42.6％，为湖南第二大城市。
2008年衡阳市国内生产总值1000.09亿元，继长沙之后，与岳阳、常德一起跨入了GDP千亿元俱乐部。人均GDPl3670元(约合2000美元)，城镇居民人均可支配收入12420元，城镇居民人均居住面积为29.8m2，城镇居民恩格尔系数42.2％。
2008年10月份，政府提出城市建设3年行动计划和实现“一年一小变，三年一大变”的奋斗目标，即2009－2011年，完成四大基础性工程(东西南北畅通工程、基础设施配套工程、三江六岸美化工程、千家万户民心工程)、三大标志性工程(以商业步行街为主的商贸标志性工程、以湖湘文化为主的文化标志性工程、以生态为主的生态标志性工程)，把衡阳建设成为中国历史文化名城、湖南先进制造业基地、具有鲜明特色湘南重镇、衡阳人民引以为豪的现代宜居城市，这将为衡阳房地产发展起到非常重要的推动作用。
二、衡阳市房地产业发展现状调查
1.开发企业数量逐年增长。外资企业成为市场供给规模的主要新增力量
目前衡阳市共有345家房地产开发企业，其中外资企业39家，内资企业306家。在这些企业中，有资质等级的企业193家，其中一级1家，二级6家，三级178家。这些企业目前在建在售的楼盘共计141个。衡阳作为湖南第二大城市，房地产市场发展空间较大，吸引了不少外地开发商，如浙江耀江集团正在开发的衡阳最大规模楼盘一雁栖湖项目，占地2000多亩，总建筑面积84万m2。
2.土地购置、开发面积呈间歇性增长，土地购置面积远超过完成开发面积
2004－2008年，衡阳市土地购置面积905.2万m2，年均增长95.7％，而完成开发土地面积94.18万m2，土地开发购置比平均只有20％，房地产企业在大量囤积土地的同时，完成开发土地面积不断萎缩，商品房建设用地大量闲置。
3.房地产开发投资逐年增长，占固定资产投资比重偏低
2003年以来，房地产投资规模呈跳跃式增长。特别是2007年，受人民币升值、奥运效应、证券市场回暖等多重因素的影响，全国房地产市场一片火爆，衡阳市共完成房地产开发投资23.51亿元，同比猛增41.7％。2008年，受全球金融危机的影响，增幅明显下降。2003－2008年，全市房地产投资额占全市固定资产投资额保持在9％－10％，低于全国的17.8％的平均水平(见表1)。
4.房地产供求呈间歇式增长，供大于求的市场关系短期内难以改变
2003－2008年，衡阳房地产市场的发展态势总体上呈上升趋势，但是受内外部环境影响，起伏波动较大，从商品房供应情况来看，除房地产施工面积伴随房地产开发投资逐年增长而增长外，新开工面积、竣工面积均出现同比下降的情况，从需求情况来看，2004－2006年，销售面积年均增速在20％以上，而2007、2008年的增速明显回落(见表2)，这表明，衡阳的房地产市场尚未形成连续平稳快速的增长局面，间歇式增长的特征明显。
5.商品房销售价格涨幅过大，房价收入比合理
从商品房销售均价来看，2003－2009年，年均增幅为15.6％，对于衡阳这样的经济欠发达三线城市来说，涨幅过大(见表3)，原因是受2003年火灾事故影响，商品房销售价格总体大幅下降。2004年房地产市场逐渐回暖，房价开始回升，特别是主城区上涨更快。随后，商品住宅消费“井喷”，商品房销售价格快速增长。
由表4可知，衡阳市城镇居民人均可支配收入增幅与房价涨幅基本同步，房价收入比在国际公认的3：1－6：1合理区间内，衡阳市房地产市场整体价格较为合理。
6.房地产投资自有资金比例不断提高
2004－2009年，衡阳市房地产投资资金来源累计为162.75亿元，其中企业自有资金45.85亿元，占28％；银行贷款34.51亿元，占21％；收取购房定金及预付款32.13亿元。在银行贷款紧缩的形势下，衡阳房地产开发的门槛不断提高，入市的实力企业越来越多，衡阳房地产开发企业整体实力不断得到增强，2005－2007年，企业自有资金在3年中以年平均95.8％的幅度递增，尤其是2007年，开发企业的自有资金较之上年增加了142.7％。2008年较之2007年同期增加了52.77％。
7.住房保障工作有序推进，社会反响较好
一是成立了专门机构。衡阳市成立了住房保障工作领导小组，出台了一系列政策性文件，基本健全了衡阳市住房保障管理制度、建立了低收入家庭住房档案和住房保障管理信息系统，并把住房保障工作纳入十项重点工作和市直单位目标管理考核范围，为住房保障工作提供了机制、体制保障。二是工作有序开展。2008年，衡阳市共开工建设经济适用住房13.7万m2，竣工10.6万m2，超出省定任务33％；对277户低收入家庭每户发放经济适用房购房补贴3万元；新建、改建和筹集实物配租廉租住房4.3万m2、887套；筹集廉租住房保障资金1.63亿元。2009年，全市累计到位廉租住房保障资金5.46亿元，其中市区新建廉租住房项目12个，面积35.6万m2，8050套，新增保障户数2431户，经济适用房建设全年施工面积10.3万m2，已全部竣工。三是保障范围扩大，保障水平提高。从2008年开始，衡阳市发放范围由人均住房面积8m2以下的低收入家庭扩大到人均住房面积10m2以下的低收入家庭，发放资金1300元／户，比2007年提高900元／户。经济适用住房竣工面积及新建、改建和筹集实物配租廉租住房面积比2007年均有大幅提高。
[参考文献]
[1]衡阳市统计局，2005－2008年衡阳市国民经济和社会发展统计公报[EB／OL]，中国衡阳党政门户网，2009－03－13
[2]唐新钧，衡阳市房地产业市场若干问题的调查报告[D]，国防科技大学学位论文，2004
[3]王晓红，衡阳城建：开启“富民强市”新画卷[N]，中国经济时报，2009－07－22
根据世界银行的最新报告,在美国,5%的人口掌握了全国60%的财富。而中国则是1%的家庭掌握了全国41.4%的财富,财富集中度远超美国,成为全球贫富两极分化最严重的国家之一。
电力、电信、石油、金融、保险、水电气供应、烟草等国有行业的职工人数不到全国职工总数的8%,但工资和工资外收入总额却相当于全国职工工资总额的55%;平均工资是其他行业职工的2〜3倍,如果加上工资外收入和职工福利待遇上的差异,实际差距可能更大。
王小鲁教授关于灰色收入的调查报告认为,城镇居民收入中没有被统计到的收入估计高达5.4万亿元,遗漏主要发生在占城镇居民家庭10%的高收入户,占全部遗漏收入的3/4。
无独有偶,瑞士信贷近日发表的一份研究报告显示,中国富裕家庭至少有9.3万亿元收入没有向官方申报,这些收入绝大部分是“灰色收入”,并没有体现在官方的统计数据里。报告中说,80%的灰色收入都集中在最富有的一部分人手里。
笔者认为,如果我国的财富分配果真如此,那么中国房地产泡沫问题就非常清晰了。
按国家统计局的人均可支配收入数据计算,我国城镇居民的房价收入比一直在10倍左右,住房市场却持续火爆,这始终是国内外研究者面对的一个不解之谜。2009年,全国新房成交额4.4万亿元,加上二手房的交易,整个房地产市场的交易额高达6万亿元人民币,如果按统计收入计算,扣除贷款,已远远超过了城镇的10%最高收入户的全部收入总额。这是一个无法用统计数据解释的现象。
灰色收入的调查可以在很大程度上解释为什么中国房地产价格能够持续多年的高速上涨。
我们试想:如果中国5亿城镇人口中,4%的家庭占有了60%以上的财富,假使房产资源完全供需平衡,也不能实行完全市场化经营。按照“价高者得”的原则,4%的家庭购入50%的房产,其余96%的家庭抢购剩余50%的房产,就会造成46%的房产供需缺口,房价还不涨到天上?所以,某些人一直强调的所谓按供求规律办事,不过是对经济学一窍不通的呀呀学语。
如此,当下中国住房的空置率高企,我们也就没有必要去争论,也就不足为怪了。
正是因为所谓的市场化机制,导致了中国房地产市场的价格畸形并引发了严重的社会矛盾,而这种矛盾已经到了不可调和的地步。造成房价畸形的根本原因,来自于既有的经济体制所导致的财富分配过度倾斜(灰色收入的来源主要是钱权交易、公共投资与腐败、土地收益的分配、其他垄断收益的分配等)。如果我们不解决中国财富占有的“原罪”问题,就应该去掉住宅市场化规则(向德国模式看齐)。从这个角度看,中国的住房商品化制度事实上已经走入死胡同。
与高房价并生的必然是高物价。
中国的通胀演进逻辑从来就是:货币超发――房价、地价涨――物价涨。因为服务性价格最大成本构成就是地价,由于很多服务性价格要么其权重严重脱离实际的需求,要么干脆就进不了CPI指数成份,这或许是成就CPI温和上涨的唯一原因。通胀开始恶化的阶段多是由粮食等生活资料大幅上涨而引发。
当超发的货币大量流向资本品时,土地和地产近年来急剧涨起来了,城镇的生活成本、商务成本就上去了,劳动者的实际生活支付能力是在下降的,已经达到了一个不可能承受的地步,当然要被迫倒逼着的推动工资上涨。这种东西是相对的,务工成本涨意味着务农的机会成本涨,于是牵引着农产品必然趋势性地上涨。反转过来工业的利润变得越来越薄,更多资金将从实体出走,推动着资本品价格以更快的速度上涨,这是一个自我强化的循环。
比通胀更令人揪心的是,财富分配越是两极分化,整个社会的有效需求越是萎缩。作为社会核心竞争力重要组成的加工制造、外贸出口等行业衰退,实体产业资金大量向楼市转移和集中,更多地体现出企业及个人的资产避险意图,但是此类资金大量进入楼市,到底能否真正避险呢?“一业兴旺百业衰”能持续多久呢,最终这一行业也会被彻底颠覆。
所谓农民工二代，以“80后”、“90后”为主。他们或者曾是“留守儿童”，或者曾是随“农民工一代”父母进城寻梦的“无根儿童”。他们的“城市梦”比父辈更执著，大多数人不愿意在结束了若干年的打工生涯后回乡务农。
在竞争激烈、充满压力和诱惑的城市中，强烈的失落感使部分农民工二代扭曲了人生观，进而脱离了生活的正轨，迷失在城市的边缘。
2011年，天津市6所监狱的农民工代犯罪人员接受了当地媒体的深入访谈，其中67名服刑人员接受了问卷调查。9月21日，调查报告正式出炉，相关数据显示，农民工二代走上犯罪道路大多与其在城市打工受挫有关。
问卷调查结果显示，近四成的调查对象是因为“向往大城市生活”和“好奇”来津打工，41.79％的调查对象认为，“入狱前的打工状况与当初想象相差很大”：52.24％的调查对象认为，在津“打工很忙、很累”：47.76％的调查对象对“打工城市的就业状况不满意”：近六成的调查对象认为，“打工很辛苦，房价物价太高、工资太低，生活不容易、压力大”。
天津社会科学院法学研究所一直在关注农民工二代的犯罪问题，做了大量调查研究工作，所长刘晓梅认为，第二代农民工犯罪的个体原因多来自个体的挫折反应。他们带着对城市的向往与归属的追求来到城市，在城市体验了一段时期后，发现主观愿望与群体的整体期待之间存在着明显的差距，无疑会在心理上产生强烈的挫折感并催生犯罪行为的发生。这种挫折感主要表现在以下几方面：
一是期望值过高而导致心理失衡。第二代农民工怀揣脱离农村的理想奔向城市，但是整体素质不高的他们只能从事以服务业为主的简单体力劳动，劳动时间长、强度大、收入低、不稳定而处境艰难：
二是相对剥夺感较强烈。在就业、生活福利、城市生活及社会保障等方面得不到与城市居民同等的待遇，甚至在生存、安全、劳动报酬、工伤索赔等方面利益受侵犯的事件时有发生。权利和价值的失落，让第二代农民工的普遍认为自身的劳动价值得不到体现，因此处于孤立状态，
三是边缘心理和过客心态较突出。与第一代农民工相比，第二代农民工缺乏回归意识。他们不像父辈根在农村，可以做城市与乡村迁徙的“候鸟”，他们工作、生活在某个城市，比父辈更向往融入现代城市生活，却常因户口、社会保障、文化教育等原因受到城市的排斥和歧视。
在采访到的十几名服刑人员中，当问及将来是否还要回到农村老家时，回答几乎都是“不”，而且，他们中间绝大多数人也根本没有务农的经历和经验。因此，在“留不下的城市”和“回不去的乡村”之间。他们在游离，稍一失控，偏离人生航向走入犯罪歧途就会成为必然。
(本文摘编自《工人日报》，记者姜明)
过去一百多年，美国从来就是全球的制造业王国，直到2010年才被中国取代，但中国坐上这个宝座还不到三年，现在就出现了美国制造业大鲑鱼返乡的现象，这是一个短暂的现象，还是一个长期的趋势？中国制造业王国的地位会不会得而复失？本人认为这十分值得关注，本人也试着从多个角度作深入的分析。
首先，中国走上市场经济改革道路仅仅30年，就取代了在这个宝座上已坐了整整110年的美国，成了最新的制造业王国，主要的理由不外五个：（1）工资低廉，30年前，中国平均工资相当于美国的四十分之一；（2）劳动者素质好，最主要是勤奋、刻苦、聪明、守纪律；（3）政府招商引资的效率高、态度积极；（4）配套的基础建设大致完善；（5）大量规避了生产过程中的外部成本（环境污染成本）。这几个条件一综合，中国要想不成为制造业王国也难！
那么，现在的问题出在哪里呢？为什么这些被吸引到中国来的美国大制造企业又兴起了“不如归去”的回流动机甚至是实际行动了呢？
作为分析的第一步，可以首先回看上述五个条件，看看出现了什么变化。（1）工资肯定是提高了，而且是明显地提高了，现在中国的平均工资相当于美国的十分之一。不止工资，连土地及一般物价水平（包括房租）都大幅提高了，这巨大地压缩了美国企业的利润空间；（2）劳动力素质、行政效率、基础建设这三方面变化不大；（3）由于环保意识提高，规避外部成本的机会正在逐渐缩小，并将继续缩小。所以，对美国在中国的制造企业而言，主要的变化是第（1）与第（5），而不是（2）（3）（4）。
但进一步分析，除了工资、物价、房价及外部成本明显提高之外，还必须看到导致美国大鲑鱼回流的另一个值得注意的形势，那就是所谓的“第三次工业革命”。
最新一期《经济学人》指出，人类现已进入“第三次工业革命”。第一次工业革命是18世纪的以机器取代手工；第二次工业革命是20世纪的规模化量产；第三次工业革命，则是21世纪后方兴未艾的“数字化制造”，它为传统制造业的面貌和生产方式带来巨大改变。
“数字化制造”简单来说就叫作客户定制，就是针对顾客的不同需求量身打造的意思。换句话说，第二次工业革命就是量产，生产出来的东西完全一模一样，第三次工业革命则是，你要什么，就制造什么，是一样的产品还是具体有一点差别，完全可以满足你不同的要求，使得少量多样变成一种可能。
“制造数位化”建立在新软件（特别是3D印刷），新材料（如纳米、碳纤），新科技（如基因改造）等条件之上。这些新科技的汇聚，使工厂得以挥别大量生产，进入“客户定制”，生产少量但多样化的产品，满足不同顾客的不同需求。
举例来讲，以往工厂从设计到开模生产，需投入大量资金与人力，如今有了3D印制机，通过在电脑上设计，就可印制出具有3D视觉效果的物件，包括战机精密零件、助听器及各种模型，这种制造方式不但使多样化生产具有无限可能，并可大幅降低制造门槛。长期看，这会使劳工需求减少，工资占生产成本比重降低，从而改变以往美国企业移往工资低的海外国家设厂的模式。跨国企业的回流，使设计人员能够和生产线更密切合作，更贴近客户并迅速回应其需求。
对中国而言，美国制造业的回流现象至少应该产生一种反省及一种启示。一种反省是，从宽的货贷政策固然有利于拉动短期增长，却也会因导致生产要素价格的普遍上升而不利于长期增长；一种启示是，应该更多地重视“脑力”的优势而非“劳力”的优势，增加对教育的投资，以及为所有创新者及创业者提供最好的公平竞争环境与游戏规则。
客观来说，如果经济分析结论不能被现实结果所证实，这一定是我们分析房地产市场的工具“失灵”了、方法“失效”了，或者说，我们通常的分析框架存在着严重的缺陷。本文在重新回归房屋交易行为的经济决策本质的基础上，分析、探讨这种经济决策行为的特点与约束条件，进而提出“泛家庭决策”的概念和分析框架，并阐述其对房地产市场的影响及政策启示。
农耕文化与中国人家庭观念、居住观念
传统的中国社会是农耕社会，中国的农耕文化孕育出了强大的氏族宗法血亲传统。李泽厚先生曾指出，“以农业为基础的中国新石器时代大概延续极长，氏族社会的组织结构发展得十分充分和牢固，产生在这一基础上的文明发达得很早，血缘亲属纽带极为稳定和强大，没有被航海、游牧或者其他因素所削弱或冲击。虽然进入阶级社会，经历了各种经济制度的变迁，但以血缘宗法纽带为特色、农业家庭小生产为基础的社会生活和社会结构，却很少变动。”这一段话，表明了血缘宗法传统，自原始氏族社会萌生，历经奴隶制度、封建社会而不坠，绵延数千年，可见其传统之强大。无论社会制度、朝代如何变迁，家庭—氏族（家族）观念始终居于中国传统文化的核心层。
农耕文化不同于游牧、航海民族的文化，由于农业更适宜于定居耕作，因而，也带来了中国人的重视居所、惯于定居的传统。东汉班固《汉书?元帝纪》所载:“安土重迁，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。”因此，中国人从来讲究“安居”方可“乐业”，而“居无定所”则是中国人传统观念中所极力回避的一种居住状态。
而在这一文化孕育出来的中国人，不仅家庭、家族观念十分浓郁，同时也对于作为家庭观念文化的载体——房屋，赋予了格外重要的文化内涵。所谓“宅者人之本”、“人因宅而立”，对于中国人来说，没有住所，哪来家庭？没有家庭，哪有中国人文化、心灵寄托的地方？中国人追求居住的理想从来强烈而执着，他们热衷于获得完全属于自己的、可传承的房产，唯有如此，他们的内心才能安宁。如果没有自己的房产，则在心理上感觉自己仍在“漂泊”，心灵无法安顿。
因此，对于中国人来说，住房不再仅仅是一种财产、一种居住条件，更是家族文化、个人心灵的寄托，它极大地影响着中国人的价值观、幸福感。2009年11月19日《中国青年报》所做的关于“幸福和房子的关系”的在线调查显示，八成中国调查者认为“幸福和房子有关系”，这部分人中又有69.9%的人认为“房子是幸福家庭所必须拥有的”。而同样的问题，日本网友的看法却大相径庭，约九成以上受调查日本网友认为幸福和房子没有关系。
房屋购买的泛家庭决策
如果将标准的西方家庭的消费决策模型放到中国的现实环境中来，结合上文提到的中国传统农耕文化的影响，将会对消费决策模型参数产生两个重大的影响：
首先，由于中国人对家庭居所的特殊要求，这种要求不单是财富的满足、更是心灵之所依托，因此，较之标准假定而言，即与房屋带来的资产与财富满足心理相比，房屋对中国人的“满足”程度更甚。换句话说，在中国人的效用函数里面，房屋拥有带来的效用值非常大。在同样的情况下，中国人往往减少其他方面的消费，而增加房屋消费方面的支出。
其次，也是更重要的一点，就是中国人的家族、家庭观念在消费决策时所发挥的作用。在中国人的家族观念之下，单个家庭（即“小家庭”）的财产界限并不是绝对的，当家族中的小家庭出现资金短缺时，家庭间的融资、甚至无偿援助就会出现。梁漱溟先生认为，由于传统中国是一个伦理社会，因而任何人“其财产不独非个人有，非社会有，抑且亦非一家庭所有，而是看做凡在其伦理关系中者，都可有份的了。”因而，小家庭间财产没有截然的界限，尤其是在购买住房时，家庭间的“财产转移”更为明显了。
因此标准的消费决策的约束条件显然来自与小家庭有血缘关联的若干家庭，我们不妨将这一决策现象，称为房屋购买的“泛家庭决策”。这种决策模式的深深根植于中国传统文化之上，由于房屋观念的根深蒂固，由于对大家族人际关系的依赖，导致了不同于西方国家的房屋购买决策机制。观察我们周围的朋友，尤其是年轻人作出的购房决策，不是通常市场经济中的消费者个人或者消费者单个家庭所作出的决策，而是包含小家庭、双方父母、甚至双方兄弟姐妹和亲戚朋友在内的“大家庭”的共同决策。
上述观点也得到事实的有力支持。中信证券公司曾在2008年底组织过一次问卷调查，结果发现有42%的购房者实际依赖父母的支持。同时，根据各大城市网站对“80后”购房资金来源的调查，40%以上的“80后”购房是父母支持首付或全部房款，部分城市甚至高达70%以上（见图1）。
泛家庭决策对于房地产市场影响与主流标准的“失效”
由于文化心理导致的效用与约束条件的不同，“泛家庭决策”模式改变了通常观念中的购买决策模式，对住宅市场的贷款比率、自有比率等多方面都产生了重大的影响，最终导致了流行（主流）标准的失效。
对贷款比率的影响
泛家庭决策带来直接影响是中国人购买房屋的社会融资比重（向金融机构的融资）较低，即融资比率（即房屋贷款占房屋总价值的比例）较低。这里，我们不妨做一个中美房地产市场融资情况的简单对比。
首先来比较中美房地产市场首付比例的政策。尽管在历史上美国住房贷款要求首付款不低于20％，否则购房者必须购买担保或保险，贷款机构才能给予贷款。但是，美国政府为帮助低收入家庭购买房产，先后成立了房地美、房利美两家房屋贷款担保公司，使得首付比例降大幅降低，尤其是2001年IT泡沫破灭以后，美国的房贷的首付比率不断下降，低到3%甚至零首付。与传统银行贷款20%的首付比率相比，处于相当低的水平。相反，中国规定首套房首付比例为20%～30%，二套房首付比例为30%～60%，首付比率虽然在不同经济阶段有所变化，但最低也没有低过20%的比率。
再从实际的贷款比率来看，2010年商业银行对个人购房贷款 为1.40万亿元，全国商品房销售额为5.25万亿元，亦即个人购房的贷款比率仅为27%。反观美国，美国的购房杠杆率，美国全国房地产经纪人协会在一项针对美国购房者的调查报告显示，2005年美国有43%的首次购房者的购房款全部通过借贷融资筹措，首付款额为零，即意味着这部分购房者的贷款比率为100%。
因此，不论从首付门槛上来看，还是从实际的贷款比率来看，中国人的购房融资比率确实要远远低于美国，这无疑是由于中国人更多地接受了小家庭之外的资金支持。
对住房私有化比率、人居居住面积、首次购房年龄等的影响
这种泛家庭决策模式，使得中国家庭购买的意愿、购买的能力都超过了小家庭的经济水平，因而导致中国住宅需求释放快速而强烈，房地产市场发展非常迅速。目前，中国人的住宅自有比率、人均居住面积、首次购房的年龄等方面的指标甚至领先于发达国家水平。
国家统计局的数据显示，截至2010年底，中国城镇居民家庭自有住房率为89.3%。而在国外，城市居民拥有产权房比率最高的美国也不过为68%，英国为56%，欧洲等其他国家均在30%～50%之间。我国作为一个发展中国家，仅用不到10年时间，城市居民住房自有率就达到了世界第一。
再从居住条件与人均居住面积上看，美国至今仍有17%的人住在廉租房里,香港和东京的人均住房面积只有7.1平方米和15.8平方米,中国的人均居住面积已经达到25平米。
最后，中国购房者平均年龄明显偏低。数据显示，中国人首次购房年龄在26～28岁之间，而美国、日本、中国台湾地区、英国等国家和地区的首次购房年龄主要集中在31～42岁之间（如表1所示），这意味着中国人首次购房年龄比其他地区平均年龄低10岁左右。26～28岁正是一般人的结婚年龄，结婚就意味着新家庭要成立，开始“安居乐业”了，这就是中国人典型的婚房心理和“刚性需求”。与之相反，西方人买房子主要是作为财富积累或是家庭理财来考虑，西方人不会为了结婚而买房，所以西方人购房的主体是中老年人。
房价收入比、房屋租售比等主流标准的“失效”
从前文分析可以看出，泛家庭决策模型可以看作是标准模型的特例，前者适应于中国，而后者则适应于西方发达国家，其区别在于：第一，房屋变量在消费者效用函数中的“分量”不同，在泛家庭决策模型中，房屋变量带来的家庭效用更大；第二，流动性约束条件不同，在泛家庭决策模型中，小家庭可以支配的流动性还来于自有血缘关联的家庭。这两个条件的不同，从根本上也决定了“中国解”与“西方解”的不同。
这也从根本上导致了从“西方解”中推导出的房价收入比、房屋租售比等主流标准在中国的“失效”。例如，西方国家一般认为，房价收入比（城市房价与居民家庭年收入之比）在3～6之间为合理区间，超过这一区间则存在房地产泡沫，但实际上目前，中国大部分地区的房价收入早已突破这一区间，上海、北京、深圳、杭州等多个城市的房价收入比都在10以上。再如，房屋租售比（每平方米的租金与每平方米的房价之比），主流标准是该指标应高于1∶300，低于此数值，则意味着存在房价泡沫。但在中国，这一主流标准同样“失效”，据美联物业的一份调查报告显示，2009年11月，北京的房屋租售比为1∶546，部分区域甚至达到1∶700，远远超过了主流标准。
“泛家庭决策”带来社会危机
对房价的支撑
从客观上看，由于泛家庭决策中的家族融资因素，中国住房的社会融资比率较低，所以，金融系统的风险相对较低。中国人既然观念上重视住房，那么面对还贷的压力，就一定不会非常潇洒，一定会选择对于其他消费的挤压来确保房屋安全，选择节俭的生活方式，渡过暂时性经济困难，而不会轻易选择抛售物业。
2011年7月，中国银监会前任主席刘明康根据银行压力测试结果认为，房价即使下降50%都不会危及银行系统。从根本上看，这与住房融资比率较低有关。但换一个角度来看，既然下跌那么多银行还没有问题，那就是意味着，即便下跌，金融体系的融资功能仍在，房价仍然会有反弹动力。
因此，从较为长远的视线去看，由于泛家庭决策对于房价的支撑，房地产市场不仅不会有下跌而来的“泡沫”破灭，而是更有上升的冲动与动力。而且，既然因房价下跌而带来市场“崩盘”的可能性并不高，那么，唯一的结果就是远期的看涨。
金融风险的缓和与社会风险的累积
任何事物都是两面的，从积极的方面来看，正是由于家庭之间的资金融通，“泛家庭决策”支持了房地产市场的稳健与快速发展，功不可没；但是，从另一方面来看，“泛家庭决策”也使本由小家庭承担的金融风险扩散到“泛家庭”，这意味着潜在的社会影响面扩大到了“小家庭”以外的更多家庭。
可见，“泛家庭决策”虽然有利于小家庭的经济压力在泛家庭范围内的缓冲，实现压力的内部化解，但是，如果压力进一步积累，以至在泛家庭范围内仍然无法化解的话，那么将会骤然“绷紧”整个社会关系，甚至酿成全面的社会危机。某种意义上说，与单纯的金融危机、经济危机相比，这种社会危机由于影响面更宽、影响程度更深，其强度将更为激烈、破坏性更大。因此，“泛家庭决策”虽然化解了金融风险，但同时却在累积社会风险，这也是我们认为“中国房地产市场没有金融危机，只有社会危机”的根源所在。
对中产阶级的绑架与社会发展的延缓
“泛家庭决策”支撑了高房价，但经济压力却通过“泛家庭”网络影响到一般家庭，尤其是破坏现代社会稳定的基石——中产阶级家庭的生存与发展。历史经验告诉我们，中产阶级是任何一个社会稳定的支柱，而在中国，房地产市场已经成为弱化中产阶级、阻碍中产阶级成长的一个最重要因素。对于中产阶级的伤害，必将导致一系列非常严重的社会问题，原因在于中产阶级是社会最有创新能力的阶层，中产阶级是最有消费潜力的阶层，伤害了中产阶级，就无异于伤害社会发展的能力。
首先，在天价的房价面前，除了金字塔顶端的高收入者，靠工资偿还月供的中产阶级，都被房价“绑架”了，越来越多的城市中产阶级成为了人们所说的“房奴”。其次，高房价也遏制着中产阶级的成长。因为中产阶级大部分来来源于专业人才，也就是受过高等教育的大学毕业生。但是，在现实的高房价面前，中国的“80后”和“90后”无论怎样的努力，都很难实现他们的住房梦想。
对中产阶级“绑架”和“遏制”，严重地阻碍了社会的进步与发展。特别是在大城市，由于房价过高，迫使不少专才迫于生存压力，放弃有风险性创新活动并且消费趋于保守，从而导致国家创新能力的降低和经济发展动力的不足，直至延缓整个经济社会的发展步伐。
政策启示
在泛家庭决策中，房价上涨首先带来的是小家庭的经济压力透过“泛家庭”向社会扩散，进而影响和抑制中产阶级的成长壮大，并最终通过遏制整个社会消费能力与创新能力而酿成社会危机。因此，我们切不可因为房价上涨没有带来金融危机、经济危机，而忽视房价上涨通过“泛家庭”网络而蔓延至整个社会层面，累积社会风险因素。为此，我们提出以下建议：
第一，引导社会树立正确住房观念。本质上，这种强烈的房屋占有欲观念渊源于农耕文化，虽然在一定的时间内，传统的住房观念还将占据重要甚至是主导的地位，但它毕竟不符合当今社会发展潮流。伴随着中国经济和社会的发展，以及国际交流的加速，人们对房屋观念必将更趋于现代化和多元化。政府应当在树立现代的房屋观念过程中，发挥更为积极的作用。
第二，要特别重视房价上涨的“泛家庭”传导链条，应当设立适度的“家庭”与“泛家庭”之间的“融资隔离”政策。例如，建立起与房屋购买者年龄与工作年限相联系的税收政策，即年龄越低、工作年限越短，则征收更高的营业税率，以降低房屋购买时的财富转移。
第三，保护与促进中产阶级的成长和壮大，有效化解社会风险因素。市场经济体制为中产阶级的形成提供了条件，但还需要保护已有中产阶级和扩大这个群体的政策机制。只有充分重视这一阶层的诉求，才能有效地促进经济发展和社会稳定。例如，必须高度重视遏制房价上涨，为社会创新与扩大消费提供更大的空间。
一、美国经济近期形势
（一）增长逐步提速，就业状况改善，通胀低位运行
2010年美国经济前低后高，增长逐步提速。一、二季度，受企业存货投资下降和欧债危机影响，美国经济明显减速，按年率计算增长率从2009年四季度的5.0%下降至3.7%和1.7%。此后，受消费、企业非住宅类固定资产投资和出口增长影响，经济逐步提速，三、四季度增长率分别达2.6%和3.1%，全年增长率为2.9%。
美国私人部门就业自2010年3月起逐月增长，全年新增就业110万人，是2006年以来私人部门就业年增长的最高点。今年1、2月，私人部门非农就业人数环比分别增加6.8万和22.2万，长期失业（27周以上）人数环比分别下降23.1万和21.7万，失业率从2010年12月的9.4%下降至9.0%和8.9%。
美国通货膨胀保持低位运行。2010年7月至今年1月，美国城市居民消费者价格指数月度增速一直保持在0.5%以下，去年全年仅上升1.6%。
（二）经济增长动力发生一定变化
2010年消费拉动美国经济增长的作用逐步上升。其中，耐用消费品消费增长最快，对经济拉动作用最明显。一至四季度，耐用消费品消费按年率计算分别增长8.8%、6.8%、7.6%和21.1%，远高于私人消费支出1.9%、2.2%、2.4%和4.0%的增速。这反映居民对经济前景较为乐观，也反映消费信贷状况改善。2010年一至三季度，美国消费信贷环比降幅逐季收窄，四季度实现2.1%的正增长。
2010年投资拉动美国经济增长1.87个百分点，作用超过消费。1970年以来，这种情况为第三次出现。前三季度，住宅类投资和非住宅类建筑物投资持续下降，四季度实现温和增长。这反映美国房地产市场的持续低迷对企业投资信心影响严重。设备和软件投资一直保持正增长，2010年一至四季度按年率计算分别增长20.4%、24.8%、15.4%和7.7%，成为投资增长的主要推动力。
受全球经济复苏和美元贬值影响，2010年美国出口增长11.7%，为1998年以来的历史最高点。其中，货物出口增长14.7%，服务出口增长5.8%。不过，受美国国内经济复苏带动，美国进口增长更快。2010年进口增长12.6%，其中货物进口增长14.8%。2010年美国贸易逆差为4218亿美元，较2009年3630亿美元的逆差有所扩大，但仍处于2000年以来的历史低点。净出口导致经济下降0.49个百分点。
2010年美国政府消费和投资支出拉动经济增长0.21个百分点。受财政状况恶化影响，美国州和地方政府减少雇员、压缩支出，2010年支出下降1.4%。财政风险将是长期困扰美国经济的主要问题之一。
（三）复苏基础仍较脆弱，下行风险依然存在
美国就业状况虽有改善，但形势依然严峻。2010年美国新增就业人数虽为2006年来历史最高，但仅够吸纳新增劳动力，远不足以弥补2008年1月至2010年2月875万非农就业岗位的损失。改善就业仍是美国经济的第一要务，也是支持美国继续实施扩张性财政与货币政策的最重要依据。
美国房地产市场继续疲软。2010年下半年，美国权威房价指标CoreLogic指数持续走低，从6月的146.86下降至12月的137.27，创下自2006年4月最高值以来除2009年5月外的历史新低。房价不振主要原因是住房按揭贷款违约导致金融机构持有的住房资产激增，加大了住房市场供给。
美国财政状况堪忧。2010年美国联邦赤字率为8.9%，虽较2009年有所下降，但仍远高于危机前水平。美国联邦债务负担率已达94.3%，远超60%的国际警戒线。美国州和地方政府情况更为严重，许多州已面临财政危机。
二、美联储继续保持宽松货币政策的原因及影响
美联储公开市场委员会今年1月25―26日的会议纪要中明确宣布，将继续保持宽松货币政策，联邦基金利率调控目标继续维持在0―0.25%之间，继续执行2010年11月公布的第二轮量化宽松计划（QE2），到2011年6月底购买6000亿美元的财政部长期国债，使美联储持有的国内债券规模达到2.6万亿美元。而且，美联储将继续把出售美国各政府部门债券和抵押支持证券所得的本金用于对财政部长期国债的再投资。
在2010年四季度美国经济增长好于预期的情况下，美联储的保守态度受到不少批评和质疑，然而，从目前美国经济形势和美联储主席伯南克半年度货币政策报告中可看出，美联储之所以保持宽松货币政策，主要原因在于：
第一，至2010年底，美国经济虽已连续六个季度保持正增长，但高企的失业率说明经济复苏并不稳固。
第二，较低的通胀水平和较稳定的通胀预期为美联储保持宽松货币政策提供了较大空间。通胀预期稳定的主要原因在于，一是美国资源闲置严重，2011年1月整体产能利用率为76.1%，制造业产能利用率为73.7%，明显低于1972―2010年80.5%和79.1%的平均水平。资源闲置为美国在不触发明显通货膨胀的同时加快经济增长提供了坚实基础。二是大宗商品价格上涨虽给美国通胀造成上行压力，但因劳动力成本是美国生产成本的主体，约占60%左右，原材料成本在生产投入中占比较低，因此大宗商品价格到消费者价格指数的传导率较低。三是美国劳动生产率不断上升加上失业率高企，压低了单位劳动成本。2009和2010年，美国单位劳动成本分别下降1.6和1.5个百分点。
第三，美联储有能力在合适的时候实现货币政策的及时转向。美联储对联邦基金利率的影响力早已为市场公认；美联储有能力灵活调节银行法定准备金存量，从而影响货币投放量；美联储公开市场委员会会议纪要中明确声明，委员会将继续定期评估购买财政部长期国债的速度和债券持有规模，根据经济状况的变化调整公开市场操作方向。因此，继续实施宽松货币政策并不会形成惯性依赖，美联储有能力在合适的时候及时转向。
美联储继续保持宽松货币政策的影响主要表现在以下几方面：
一是有助于美国经济加快复苏步伐。二是有助于缓解美国财政政策困境。三是可能助推国际短期资本向新兴市场流动。
三、美国经济近期走势及对我国的影响
（一）美国刺激性政策将持续发挥作用，投资、消费和出口增长驱动力强化
1、今年美国私人投资预计继续保持较快增长
首先，企业家对近期经济形势比较乐观。权威机构Conference Board关于美国CEO信心的调查显示，2010年四季度美国CEO信心指数由三季度的50上升至62，56%的人认为美国经济形势较6个月前明显改善，未来6个月将继续改善。
其次，2010年美国企业盈利状况良好，企业现金充裕，有能力进行扩张性投资。2010年美国企业税后利润达1.37万亿美元，较2009年增长29.4%，为2006年以来的最高水平。利润丰厚使企业现金流充裕。2010年末，美国非农业非金融类企业拥有的现金和支票存款为3543亿美元，分别是2007、2008和2009年的2.5、10.83和1.92倍。
第三，银行对工商业投资贷款意愿上升。美联储今年1月的调查报告显示，无论对大中型企业，还是小企业，银行进行工商业贷款的意愿都有所上升，贷款标准降低。
第四，扩张性的财政和货币政策改善了企业的投资环境，扩大了税前抵扣力度，降低了企业融资成本，有利于刺激企业的投资积极性。不过，房地产市场近期出现明显复苏的可能性不大，银行对房地产类的贷款意愿也没有明显改善。美国投资预计继续集中在设备和软件领域，住宅类投资和非住宅类建筑物投资可能继续疲软。
2、消费预计将保持增长
首先，扩张性财政政策有助于居民收入稳定和增长。目前，美国政府支付的工资和社会保障支出占居民可支配收入的30%左右。2010年底奥巴马总统签署法案，在扩大减税规模的同时，将失业保险等社会福利政策展期，这将有助于居民收入的稳定和增长。
其次，银行对消费者贷款意愿上升，有助于减少居民预防性储蓄，增加居民当期消费。2010年下半年，美国居民储蓄率持续走低，从2010年6月的6.3%下降至12月的5.4%。
第三，消费者对未来预期乐观。Conference Board调查结果显示，今年以来，美国消费者信心指数不断上升，1月为64.8，2月为70.4，对未来6个月持乐观预期的消费者明显增多。
今年推动美国出口增长的内外因素仍将继续发挥作用。从内部看，美国农业补贴政策持续发挥作用，美国改革高技术产品出口管制体系、放宽高技术产品出口，这将推动美国两大优势产品――农产品和高技术产品的出口增长；从世界环境来看，一方面世界经济整体仍将保持正增长，而我国作为美国第三大出口市场，实施扩大内需和进口战略，将为美国出口创造强劲的需求，另一方面，美国出口促进内阁正在加强与新兴市场国家的谈判，要求加大进口、保护知识产权力度。
中东北非局势对美国经济的影响主要体现在对石油价格的影响上。如果沙特阿拉伯、伊朗等核心产油国能够保持稳定，石油供给不出现大幅波动，那么中东北非局势对美国经济的影响预计比较有限。日本大地震对美国经济的影响尚不明朗，不过就目前看，由于日本并非美国经济增长的主要引擎，对美国经济整体走势的影响预计不会太大。
国际货币基金组织预测今年美国经济增长率升至2.8%，通货膨胀率为1.1%；美国总统经济顾问委员会预测今年美国经济增长率为3.1%，通货膨胀率为1.4%；美联储预测比较乐观，认为今年美国经济增长率将达到3.4―3.9%，通货膨胀率为1.3―1.7%；费城储备银行对经济学家观点的调查报告预测今年美国经济增长率为3.2%，通货膨胀率为1.3%。
（二）美国就业状况将缓慢改善，财政状况可能进一步恶化
美国就业增长将滞后于经济增长。美联储公开市场委员会的调查显示，虽然企业对经济复苏普遍乐观，但相当多企业近期投资的目的是提升生产率而非扩大就业。预计今年美国失业率较2010年的9.6%会略有下降，但仍将在高位。美国总统经济顾问委员会预测2011年美国失业率为9.3%，美联储预测为8.8―9.0%，费城联储调查报告预测为9.1%，高盛公司预测为9.0%。
扩张性财政政策可能导致美国财政状况进一步恶化。2010年，美国赤字率预计进一步上升，从2010年的8.9%上升至10.9%，达到二战以来的历史最高点。
（三）美国近期经济走势对我国的影响
首先，为我国稳定外需创造有利条件。美国是我国仅次于欧盟的第二大出口市场，占我国出口的20%左右。模型测算表明，美国经济增长1个百分点，会带动我国出口增长1.71个百分点。
其次，我国扩大进口和人民币升值压力会加大。2010年的经济表现将坚定美国通过出口带动经济增长的信心。今年美国很可能继续要求我国扩大市场开放，增加从美国的农产品进口，保护知识产权，推动人民币升值。