时间：2022-02-27 22:38:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇前期物业管理服务协议，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、物业服务合同在物业管理中的重要作用
物业服务合同是指房地产开发建设单位或业主与物业服务企业在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务企业提供物业管理服务、房地产开发建设单位或业主支付管理费用为内容的，规范房地产开发建设单位、业主与物业服务企业权利义务的协议。其中，前期物业服务合同是指在前期物业管理阶段，房地产开发建设单位或公有住房出售单位与物业服务企业约定前期物业管理的书面协议，普通物业服务合同是指业主或业主委员会与物业服务企业签订的约定，由物业服务企业对物业进行有偿管理服务的书面协议。二者是时间上存在着先后顺序而又相互衔接的两类民事法律合同。就物业管理活动来看，物业服务合同是保障物业管理活动顺利开展和物业经营管理优质服务的基石，其重要作用主要体现如下：（一）物业服务合同是物业管理服务公共性活动产生的契约基础物业管理活动的实质是房地产开发建设单位或业主与物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的交易活动，交易双方主要是以物业服务合同为纽带完成物业市场交易活动，从法律及法理来看，物业管理法律关系本质上是一种合同关系。物业管理是通过物业服务合同而产生的一项市场行为。物业服务合同是物业管理活动得以实现的基本法律文件，是物业服务企业开展物业管理活动的基础和重要法律依据，物业服务企业是基于物业服务合同的约定提供物业管理服务，房地产开发建设单位或业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，合同主体双方是平等的民事法律关系，是实现物业管理社会关系的法律形式。（二）物业服务合同是明确主体双方权利义务的最重要法律文件物业管理是一种具有委托性质的民事法律行为，因此，当事人双方的意思表示在物业管理法律关系中起着决定性的作用。物业服务合同是建立当事人双方之间关系以及约束当事人双方行为的法律规范，是确立房地产开发建设单位或业主与物业服务企业之间被服务者与服务者的关系以及明确双方主体享有的权利和承担的义务的最重要法律文件。依法共同遵守物业服务合同的约定，是房地产开发建设单位、业主与物业服务企业的基本义务，合同双方当事人都应该给予充分重视，这对于物业服务合同关系的进一步规范与成熟具有积极意义。（三）物业服务合同是实现物业交易双方合法权益的重要法律保障物业服务企业依据物业服务合同主要对物业的共用部位和共用设施设备进行物业管理，其所提供的物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性。物业服务合同是保障双方当事人合法权益的重要手段，为此，订立物业服务合同时，必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用、合法等基本原则，在慎重考虑、充分协商讨论的基础上最终达成意思表示一致才能签订合同；约定的合同条款宜细不宜粗，应当具有较强的可操作性；合同应当明确物业服务合同当事人的权利和义务；应当认真研究有关法律规定，具体、明确约定合同当事人的违约责任。把握好这些合同订立中的关键环节，有助于维护各方合法权益。（四）物业服务合同是提高物业管理服务精细化水平的有效途径现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了工作精细化水平，提高了效率，降低了成本。物业服务合同实现了物业所有权与管理权实现了分离，一方面，物业服务企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为房地产开发建设单位或业主提供服务，行使管理权；另一方面，房地产开发建设单位或业主是物业的所有权人，基于拥有物业所有权对物业服务企业根据物业服务合同的约定所提供的物业管理服务活动进行监督。
二、前期与普通物业服务合同的相同之处
前期与普通物业服务合同是相互衔接、相互补充的两类合同。物业服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与有关委托方订立物业服务合同。在物业管理过程中，委托人与物业服务企业具体的权利和义务基本上由物业服务合同约定，物业服务合同关系是一种平等主体之间的协议关系。在现实的物业管理服务的不同阶段，作为物业管理提前介入的主要环节，前期物业服务合同发挥着重要作用，而普通物业服务合同就是我们通常所说的物业服务合同，是物业管理的基本合同。它们的相同之处主要体现在以下几个方面：（一）都属于合同类型中的双务、有偿合同双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同，是实践中最常见、最大量的合同。有偿合同是指双方当事人取得利益均须支付对应代价的合同。一般而言，双务合同都是有偿合同。前期与普通物业服务合同属于双务有偿合同，合同对签约双方的权利与义务都做了明确的双向规定，双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。在物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等物业管理服务时，房地产开发建设单位或业主必须支付服务费用，当事人双方是一种等价交换关系，物业服务收费的基本原则是质价相符，服务费用的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定。当然，一些物业服务企业出于经营策略考虑，也可能无偿地为房地产开发建设单位或业主提供某些服务，但一般仍以有偿为原则。（二）都属于合同类型中的诺成、要式合同诺成合同是指不依赖标的物的交付，只需当事人意思表示一致即告成立的合同，它仅以双方当事人意思表示一致为合同成立的要件，交付标的物为当事人的给付义务，违反该项义务即产生违约责任。要式合同是指法律或当事人要求必须具备特定形式的合同。前期与普通物业服务合同均属于诺成、要式合同。只有经过要约和承诺，并在相互信任的基础上协商一致，房地产开发建设单位或业主与物业服务企业才能订立合同。同时，根据合同自由原则，当事人有权选择合同形式，因此，合同以不要式合同为常态，但对于一些重要的交易，法律常规定当事人应当采取特定的形式订立合同。“要式合同与不要式合同的区别在于是否应以一定的形式作为合同成立与生效的要件。”[1]区分要式合同与不要式合同的主要意义在于，某些法律和行政法规对合同形式的要求可能成为影响合同效力的因素，前期与普通物业服务合同属于诺成、要式合同，均有示范性文本以供借鉴。（三）客体是一致的，都是物业管理服务活动物业服务企业与房地产开发建设单位或业主之间基于前期与普通物业服务合同形成的交易关系，双方交易的标的物都是物业管理服务活动。在前期物业管理阶段，物业服务企业根据前期物业服务合同为房地产开发建设单位提供持续不断的无形的物业管理服务，不仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通、车辆等秩序的维护。在日常的物业管理阶段，物业服务企业根据普通物业服务合同为业主提供具有公共性和综合性等特点的物业管理服务活动。另外，物业管理服务活动并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中，当然，在前期物业管理阶段，物业服务企业依据前期物业服务合同提供的如管理遗留的扫尾工程、空置房出租或看管等物业管理事项是通常情况下的物业管理不具有的一些内容。
三、前期与普通物业服务合同的不同之处
前期与普通物业服务合同是物业管理实务中两类既紧密联系又相互区别的合同，从物业管理规范化运作的角度讲，二者缺一不可。尽管两类合同在法律特征方面有许多相同之处“，但因物业在开发建设、销售和消费使用这三个不同阶段产权在不同产权人之间的转移，导致合同的主体有所变化，进而两个合同在签订主体、签订时间、有效期限、终止条件等都有所差异。”[2]（一）签订主体不同前期物业服务合同的签订主体是房地产开发建设单位与物业服务企业。由于在新建物业的业主入住前，首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志以及业主大会还不能统一业主意见来决定是否选聘物业服务企业，而此时已有实施物业管理的现实必要。为了维护正常的物业秩序，保护业主现实的合法利益，根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，房地产开发建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，用以约束物业管理前期活动行为。一方面，在物业未销售前，房地产开发建设单位是物业的第一业主，有权选聘物业服务企业，从法理角度来看也是许可的；另一方面，从合同的相对性规则出发，前期物业服务合同不能对第三人产生拘束力，这将会导致业主享受物业服务而由房地产开发建设单位承担管理费用的局面。为克服这一弊端，各国或各地区开始改变这一契约仅具债权效力的状态，而赋予其物权效力。普通物业服务合同的签订主体是业主大会授权的业主委员会与物业服务企业。当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，其职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业并正式签订普通物业服务合同。（二）签订时间不同在实践中，物业“滚动开发”的情况比较多，物业的销售及业主入住是一个逐渐的过程，从物业开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，还有一段过程，不仅这个过程需要物业服务企业提供物业管理服务，甚至在物业的开发建设阶段往往就需要物业管理的早期介入了。前期物业服务合同是物业服务企业进行前期物业管理活动的重要法律依据，其签订的时间是新建住宅的开发商出售住宅前，也就是业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业之前。业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段，即由业主委员会代表全体业主实施业主自治管理。普通物业服务合同签订的时间一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月。（三）有效期限不同为避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理空缺，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，房地产开发建设单位有必要与其所选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同属于无固定期限合同的过渡性合同，其有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业签订的普通物业服务合同正式生效时终止。物业的销售、入住的渐进性造成业主大会首次召开时间不确定，而首次业主大会召开时间的不确定又决定了业主委员会代表业主、业主大会选聘物业服务企业时间的不确定性，因此，前期物业服务的期限通常是不确定的。前期物业服务合同期限的不确定，不仅影响物业服务企业统筹安排工作、降低交易成本、防范经营风险，而且会导致物业管理市场秩序的混乱，诱导纠纷和矛盾。但是前期物业服务的期限是可以约定的。普通物业服务合同则是只要合同双方当事人就合同的主要条款达成一致，且通过书面的形式签订，双方当事人一经签字或盖章，合同即成立，这标志着物业服务合同正式生效。普通物业服务合同属于固定期限合同，属于在较长期限内履行的合同，因此，当事人需要对合同的期限进行约定。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。“与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。”[3]（四）终止条件不同尽管前期与普通物业服务合同都有约定的时效，都是附终止条件的合同，但二者的终止条件不同。前期物业服务合同在期限未满时，如果业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了物业服务企业，签订了普通物业服务合同，进入了正常的物业管理阶段，前期物业服务合同将自动终止，终止时间以业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时间为准。另外，前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响，合同的期限具有不确定性，当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时，物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式规避风险。因此，有必要在前期物业服务合同中，对解除合同的条件作出明确约定。与前期物业服务合同比较而言，普通物业服务合同有下列情形下之一时将会终止履行：约定的期限届满，双方没有续签物业服务合同的，可以终止履行；物业服务企业与业主大会双方协商一致解除物业服务合同的，可以终止履行；因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，可以终止履行；物业服务企业如果被宣告破产，按照国家规定进行破产清算的，可以终止履行；法律、法规规定的其他情形。综上所述，前期与普通物业服务合同都以提供物业管理服务为主要内容，是有关人们生活居住方面必要且重要的经济合同，辨析它们之异同，是明确物业服务企业与房地产开发建设单位以及业主之间权利义务关系、正确适用相关法律、法规、处理好物业纠纷的关键，对保障物业管理活动中各方主体的合法权益，促进物业管理行业的健康发展以及维护物业服务市场秩序等意义重大。
作者：陈洁 单位：陕西警官职业学院
第一条为规范物业管理服务行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，使物业管理逐步走上规范化、制度化的轨道，结合县实际制定本方案。
第二条本方案适用于县行政区域内城镇住宅区的物业管理活动，城镇区域内所有居民住宅、非住宅，都必须依照本方案实施物业管理。
第三条县建设局是物业管理的行政主管部门。社区应协助物业管理行政主管部门开展物业管理工作，并在各自区域内对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第二章业主业主委员会物业服务企业
第四条业主在物业管理活动中享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主规约，业主大会议事规则建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位，共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第五条业主在物业管理活动中应履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费；
（六）享有法律、法规规定的其他义务。
第六条住宅小区入住率达到60%以上时，由物业管理行政主管部门指导，物业所在地社区负责组织召开业主大会，选举产生业主委员会，可以采用集体讨论或书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式必须将书面议事内容发至业主，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
第七条业主委员会职责：
（一）维护业主的合法权益；
（二）通过招标，选聘、续聘符合条件的物业服务企业，并与物业服务企业订立，变更或者解除物业管理合同；
（三）审议物业服务企业制订的物业管理计划和措施；
（四）听取业主的意见和建议，监督物业服务企业的管理服务活动；
（五）确定或者调整物业管理服务和内容，并协助物业服务企业收缴物业服务费；
（六）督促业主遵守业主规约，协助物业服务企业落实各项管理工作，督促共用设备、设施和共用场地的合理使用。
第八条物业服务企业从事物业管理活动必须经物业管理行政主管部门批准，取得物业管理资质等级证书和工商行政管理机关核发的工商营业执照。未经批准不得从事物业管理活动。
第九条物业服务企业在本县从事物业管理活动时，应向物业管理行政主管部门交纳服务保证金2万元。物业管理行政主管部门依据物业管理服务质量规范标准按年度对物业服务企业进行考核。对服务不到位，服务质量差的企业给予处罚，处罚金从保证金中扣除。
第十条按照房地产开发与物业管理相分离的原则，开发建设单位不能自行组织开展物业管理活动。
第十一条物业服务企业权利和义务：
（一）按照招标公告参与投标实施物业管理活动；
（二）按照委托管理合同要求，制定住宅区物业管理方案及措施；
（三）依据委托管理合同和政府规定标准收取服务费；
（四）按照委托管理合同约定的服务内容实施物业管理；
（五）接受业主委员会和业主的监督；
第十二条物业管理区域由物业管理行政主管部门根据物业的共用设施设备、配置规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素划分。
新住宅区，包括分期建设或两个以上开发单位建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备为一个物业管理区域。
旧住宅区与周边原有住宅或新建住宅房屋相毗连的经相关业主同意加以整治可划分为一个物业管理区域。
第三章前期物业管理
第十三条新建物业的业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅规模较小的经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。
县房产行政主管部门应把提前介入建设单位物业服务作为核发商品房预售许可证的前提条件。
第十四条前期物业服务合同约定时间不许超过三年。前期物业合同约定期限尚未届满，业主大会已按规定选聘物业服务企业的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第十五条办理物业交接手续时，开发建设单位应向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑及配套的基础设施、设备竣工图、地下管网图。
（二）公共设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）业主名册和协议书；
（五）物业管理需要的其他资料；
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应将上述接收的资料交给业主委员会。
第十六条新建住宅小区建筑面积5万平方米以上，开发建设单位应无偿提供建筑面积120平方米的物业管理用房；建筑面积1万平方米以上，无偿提供50平方米物业管理用房；建设面积1万平方米以下，无偿提供20平方米物业管理用房；自行车棚按开发建设套室，每户1平方米面积配置。凡物业设施不配套的建筑工程不预验收，房地产管理部门不准办理确权登记。
第四章物业管理服务
第十七条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会委托物业服务企业专项管理服务，要签订物业服务委托合同，明确双方的权利和义务。
第十八条物业管理服务的基本要求：
（一）物业服务企业应制定日常管理服务制度；
（二）按规定签订物业管理服务合同；
（三）40%以上管理人员应持有物业管理上岗证书；
（四）物业服务应设立服务中心，实行12小时服务接待，公示服务热线电话；
（五）每年与业主作有效沟通；
（六）建立档案管理制度（物业竣工档案、设备管理档案、业主资料档案等）
（七）建立收费公开制度，按合同约定公布收费标准和收费情况；
（八）按规定合理使用专项维修资金。
第十九条物业服务的范围和标准
（一）房屋共用部位、共用设施设备
服务范围：房屋共用部位包括基础、承重墙体、屋顶、外墙面、楼梯间；共用设施设备包括共用给排水主管道、窨井、化粪池、二次供水设备、电梯、楼区内道路、院面、围墙或栅栏、自行车棚和物业管理用房的维修、养护和清掏。
服务标准：房屋外观完好、整洁，楼梯间和外墙面无破损。供水、供电、电梯、照明设备运行正常，无事故隐患。消防系统设备完好，可以随时启用，保证消防通道畅通。道路畅通，院面平坦，路灯完好。
（二）公共秩序维护及车辆管理
服务范围：维护管理区域内公共秩序，机动车、非机动车的出入和停放。
服务标准小区出入口24小时值班，对小区重点部位定时巡查。出入小区的机动车、非机动车按指定位置有序停放。对小区设备场所和具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。对火灾、电梯困人等突发事件有应急处理预案。
（三）环境卫生保洁
服务范围：住宅区域内的场地道路和楼梯通道的清扫保洁。
服务标准：管理区域内场地、道路、楼梯通道做到每周“三扫、四保”楼梯通道门、窗、扶手每月擦拭；及时清扫积水、积雪；清洁区域无垃圾、杂物，外观整洁、无乱贴乱画现象；小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝阻，不听劝阻者报告有关部门处理。
（四）绿化管理及养护
服务范围：管理区域内所有规划建设绿地，花池和树木。
服务标准小区内绿化布局合理优美，花草树木栽植得当，小区内绿化率达到规定要求。花草树木无枯死、无虫害，枯死及时补种，虫害及时打药灭虫。绿篱超过平齐线时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物。造型树木根据树木品种和生长情况，及时进行修剪整形，达到观赏效果良好。根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，保持树木长势良好。
（五）档案资料管理
服务范围：管理建设单位移交的各项工程资料。
服务标准：资料档案编目有序，做到专人管理，责任到人；建立资料档案供阅制度；防止资料档案发霉变质、丢失。
第二十条按照各住宅区建设的规模、配套设施和具备物业管理的条件，划分三级物业管理服务和收费标准：
一级物业管理服务：应具备楼房八层以上，设立电梯、配电室、二次供水泵、二次供热泵、消防设施、物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位设备设施维修养护；电梯、二次供水、供热运行操作；秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。
二级物业管理服务：应具备楼区封闭，院面通道硬化，自行车棚封闭，住户60户以上，设专用物业管理用房等物业管理服务条件。达到房屋共用部位、设施设备的维修与养护；公共秩序维护及车辆管理；环境卫生保洁；绿化管理及养护等管理服务标准。
三级物业管理服务应具备院面通道硬化，绿地绿化等物业管理服务条件。达到房屋共用部位，设施设备的维修与养护；环境卫生保洁；绿化管理及养护管理服务标准。
第五章物业的使用与维护
第二十一条业主依法享有物业共用部位、共用设施、设备的所有权和使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
第二十二条业主对买受的物业要科学使用，因使用不当或擅自改动设计造成质量事故及损失，由业主自己承担责任，给毗连房屋造成损失的由责任人赔偿。
第二十三条业主装饰装修房屋的要事先告知物业服务企业，物业服务企业应把装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。因装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的其修复费用由责任人承担。
第二十四条业主需要安装太阳能热水器、空调机的必须按照《县太阳能热水器安装管理规定》和空调安装要求进行安装，安装前到物业服务企业办理安装手续，方可安装。
第二十五条业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路场地等部位的应征得业主委员会和物业服务企业的同意，并在约定的期限内恢复原状。
第二十六条物业服务企业、业主与各专业管理部门物业维护职责分工
（一）居民小区内住宅楼低压供电设施管理职责：
使用架空线路或地下埋设线路供电的楼房，以电缆进线兀接箱为界，界外（包括兀接箱和计费表）由供电部门负责管理；界限以内至分户保险开关（不包括保险开关）供电线路及设备，由物业服务企业负责维护管理；分户保险开关以内至终端电器，由业主自己维护管理。
（二）居民小区供水设施管理职责：
住宅楼以楼外自来水阀门井为界，界限以外（含阀门）供水管线，由供水部门负责维护管理；界限以内至用户水表的供水管线（不含水表）由物业服务企业负责维护管理；水表至终端出水口由业主自己维护管理。
（三）居民小区内环境卫生管理职责：
物业管理区域内清扫保洁（包括道路、住宅楼房周围及楼内公共部位、绿地等）由物业服务企业负责；物业管理区域内生活垃圾由环卫部门负责清运。
（四）供热、燃气、有线电视、通信等专业管理部门维护管理到用户终端。
第二十七条物业已委托物业服务企业进行管理后，开发建设单位要继续按照国家规定的保修范围，保修期限内承担工程质量保修责任。
第二十八条物业服务企业在维护共用部位、设施设备时，需要毗连房屋业主协助时，业主应积极配合，不准阻挠。因阻挠延误维护造成损失的由毗连责任方赔偿。
第六章物业管理服务费用
第二十九条物业服务费在政府指导价格下，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。双方协商确定服务价格不成时，由价格主管部门核定服务价格。物业服务企业应严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主也应按照服务合同的约定按时足额缴纳服务费用。物业管理服务费按月缴纳，不得预收。
第三十条凡我县行政区域内销售商品房时，购房者按购房款2.5%比例向售房单位缴纳专项维修资金。
第三十一条房屋专项维修资金由建设局房地产管理处管理，实行专户存储，专款专用。专项维修资金的使用由业主委员会和物业服务企业申报，建设行政主管部门审批方可使用。
第三十二条新建的住宅区，房屋开发单位未按规定收取专项维修资金，房产主管部门不得办理房屋销售许可证，产权登记部门不得确权发证。
第三十三条原有住宅区已经实行物业管理，未交纳住宅共用部位及共用设施设备专项维修资金的房屋共用部位和共用设施设备的大修、中修、更新时，由业主按拥有的建筑面积比例承担，该住宅区业主委员会协同物业服务企业收缴。
对没有开展物业管理的旧楼和弃管楼房，由原开发单位出资整修，没有开发单位的由政府出资整修，达到物业管理条件后，通过招投标方式选聘物业服务企业，开展物业管理活动。
第七章法律责任及附则
第三十四条违反本实施方案规定的行为，国务院《物业管理条例》已有处罚规定的从其规定。
第三十五条违反本方案规定，开发建设单位未按规定配备物业管理用房的由县行政主管部门责令限期改正，并对工程不予竣工验收。
第三十六条开发建设单位未通过招投标方式选聘前期物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的由县物业管理行政主管部门责令撤出，并没收违法所得。
第三十七条物业服务企业无顾单方终止合同，给业主造成损失的由物业服务企业负责赔偿，并承担相应的法律责任。
第三十八条业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费的物业服务企业可以按照应缴金额的0.5%按日收滞纳金。拖欠物业服务费六个月以上的物业服务企业可向人民法院申请支付令或提讼。
第三十九条业主、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间因物业服务发生争议的由物业管理行政主管部门协调解决。不愿和解、调解或和解、调解不成的可以依法申请仲裁或者向人民法院。
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：_________
受托方（以下简称乙方）：_________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：_________
座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号
四至：东_________南_________西_________北_________
占地面积：_________万平方米
建筑面积：_________万平方米
容积率：_________%
绿地占有率：_________%
公建配套用房面积：_________平方米
小区总户数：_________
受益人口：_________
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、_________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、_________。
第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、_________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。年_________次。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理服务费：月_________元/m2；
2、代收代办费：_________。
3、特约服务费：_________。
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。
第十七条 其它委托事项。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八条 委托管理期限自_________年_________月_________日_________时起至_________首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。
首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。
第四章 双方权利义务
第十九条 甲方权利义务（适用于房地产开发企业或产权单位）
1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守；
2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺；
3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；
4、审定乙方拟定的物业管理立案制度；
5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、账务预算及决算；
7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
如存在质量问题，按以下方式处理：
（1）负责返修；
（2）委托乙方返修，支付全部费用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第_________项执行：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日内向乙方提供委托管理费_________元/m2；合计_________元。
11、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方提供；
12、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，由乙方负责催交；
13、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（1）_________。
（2）_________。
14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
15、_________。
第二十条 乙方权利义务
1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度；
2、与物业购买人签订前期物业管理服务协议；
3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；
4、按本合同第十六条的约定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；
5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
6、负责编制房屋、公用部位公用设施设备年度养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源_________；
7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
9、每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；
10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
11、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后7日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；
12、_________。
第五章 物业管理服务质量
第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。（参照《江苏省住宅区物业管理服务标准》db32/t538-XX填写）。
1、房屋外观：_________
2、设备运行：_________
3、房屋及设施、设备的维修、养护：_________
4、公共环境：_________
5、绿化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________
第六章 物业管理服务费用
第二十二条 物业管理服务费
1、本物业的物业管理服务费，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有关规定向业主或物业使用人收取；
2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取；
3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。
第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1、露天车位：_________
2、车库：_________
3、_________
第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按约定支付费用。
第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六条 房屋保修期满后的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1、房屋共用部位的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用由_________承担。
2、房屋共用设施、设备的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用，由_________承担。
3、房屋共用部位、共用设施、设备的维修资金，由_________负责筹集；维修资金用于保修期满后住宅共用部位共用设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由_________承担。
4、维修资金的其他约定
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第三十一条 甲乙双方的其他约定
第八章 附则
第三十二条 双方约定自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。
第三十三条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，经业主大会同意后，可续订合同。
第三十四条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十五条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第三十六条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲方双方及房地产行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。
第三十七条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十八条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请房地产行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。
第四十条 合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第四十一条 本合同经房地产行政主管部门备案后生效。
甲方签章：_________乙方签章：_________
关键词：物业管理 纠纷 房地产 业主 物业管理公司
就目前的物业管理活动来说，许多人的观念还没有完全转变，再加上相应的法律法规尚不健全，物业管理行为不规范，导致物业管理纠纷层出不穷。而物业管理纠纷能否得到妥善解决，不仅关系到业主的正常生活和小区秩序的稳定，而且关系到物业管理服务行业的健康有序发展。研究解决问题的策略具有十分重要的意义。
一、我国物业管理纠纷的类型
1、在前期物业管理工作中产生的纠纷
前期物业管理交接过程中发生的纠纷，如建设单位未移交或移交不清、图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的纠纷。签订前期物业管理协议引起的纠纷。在签订前期物业管理协议的过程中，部分业主认为协议是物业服务企业单方面制订的，并没有征求业主的意见，因此不愿签订协议，从而引起纠纷。由房屋整改引起的纠纷。房开商往往通过物业服务企业来交房，在房屋验收过程中业主发现问题一般由物业服务企业反映给建设单位进行整改，如果建设单位无法给业主及时整改，业主首先找的就是物业服务企业，但物业服务企业又无法解决，由此引发物业服务企业与业主之间的纠纷。由装修引起的纠纷。物业服务企业为保证整个楼盘的安全和美观，在前期物业管理的装修期间，往往会对一些装修项目制定统一的标准，但部分业主会认为房子怎么装修是业主的事，因此产生分歧引发纠纷。 物业公司与公共服务行业之间的纠纷
这种纠纷根源在于市场服务与行政服务之间的矛盾，目前，很多公共服务收费不能直接面向终端客户，水、电、气、暖及有线电视等费用，一般多由物业公司出面向业主直接收取，即使一些行政部门能确保直接面向最终客户进行当面收费，然而由于服务的不完善，使业主仍不满意于物业公司的各项服务，出现了公共服务部门动辄以停水、停电和罚款来解决问题，导致物业公司置于业主和服务部门之间，矛盾重重。
3、业主之间的矛盾引发的物业管理纠纷
业主之间往往因乱停乱放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建及饲养动物等影响小区环境、侵害邻居利益、影响邻居休息的行为而产生矛盾。当这类矛盾得不到物业管理公司及时调解时，极易引发纠纷。
4、业主或业主委员会选聘、解聘物业服务企业产生的纠纷
择物业服务企业是业主和业主委员会的权利，如果物业服务合同到期，业主或业主委员会有权选择续聘或者解聘物业服务企业，物业服务企业也可以根据自身情况决定是否续订合同。但如果是合同双方或单方提出终止合同的履行，物业服务企业与业主往往很难做出协调，有的甚至会出现原有企业未撤离的情况下业主新聘的企业就已进驻，出现一个小区内同时有两个企业在管理的现象，在此情况下产生纠纷是在所难免的。
二、物业管理纠纷解决策略
1、强化政府监管职能，严格履行合同规定
政府行政部门应不断强化其自身职能，加强对物业公司的指导和监管，设置专门的管理机构，全面负责物业日常各项工作的监管，对于一些业主投诉多的物业服务企业，实施处罚措施或撤销企业资质，确保管理过硬、服务优良的物业服务企业具有更大的发展空间，以促进形成良好的行业风气。政府职能部门应及时回应业主的投诉要求，及时制止各种违规行为，并责令限期整改。物业服务企业应强化自身监督管理，细化工作内容，严格履行合同规定，防止由于服务内容偏离合同规定的内容而引发纠纷的问题，同时应不断完善收费条款，避免发生各类财务纠纷的问题。 进一步完善业主委员会，发挥业主委员会的积极作用
业主委员会作为业主自治组织，有权监督物业服务企业，为保障业主的合法权益提供帮助，同时也能督促业主交纳管理费、遵守管理规约，有利于物业服务企业与业主签订物业服务合同、互动交流等，因此有关部门应当帮助业主成立业主委员会。如果成立难度较大，可以考虑将业主委员会的部分权限交给居民委员会代为行使。当物业服务企业不认真履行合同，损害业主利益时，由业主委员会与物业服务企业交涉或以业主委员会的名义提讼，可以避免业主因势单力薄而致权益受损。同时也要加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权，确立业主委员会定期报告制度和公示制度，使其接受业主、业主大会的监督。
3、重视物业管理合同的具体内容及其签订时间
首先，应注意物业管理合同的签订。物业管理合同是业主和物业管理公司之间权利义务关系的法律依据。只要合同内容合法，该合同就是当事人应当遵守的法律。其次，应注重前期物业管理合同签订的时间。2001年6月1日起实行的建设部5商品房销售管理办法6中规定，商品房销售时房地产开发商选聘了前期物业管理企业的，购房者应在订立商品房买卖合同时与房地产开发商选聘的前期物业管理企业签订物业管理协议。 提供各种增值服务，提升业主满意度
综合分析来看，较多物业管理纠纷产生的原因在于物业服务企业缺乏丰富的服务项目内容，服务内容过于固化、单调，无法满足业主的基本要求，因而应不断增加更多种类的增值服务，有效提升业主的满意度，以减少物业管理各种纠纷的产生。物业服务企业应注重自身服务质量和服务价值的提升，应在日常服务工作中增加一些增值服务，比如：物业服务人员可以代替公共服务单位免费上门收取水、电、气、暖、有线电视费等日常服务费用，并增加代洗衣、代买菜、酒店预定、机票预定等增值服务，这样很大程度上提高了物业服务企业的服务水平，也利于避免物业管理各种纠纷的产生。
结语：
随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展，应该将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。为业主提供全方面的多元化服务，以确保物业管理水平的进一步提升。
参考文献：
[1]哈.吐尔逊.我国物业管理纠纷的法律对策研究[D].新疆财经大学，2010.
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乙方：
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根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。
2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准提取停车管理服务费。
3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内的会所属 （全体业主/甲方）所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
1、 ；
2、 .
第十二条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：
1、 ；
2、 .
第五章 物业的承接验收
第十三条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：
1、 ；
2、 ；
3、 .
第十四条 甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题：
1、 ；
2、 ；
3、 .
甲方应承担解决以上问题的责任，解决办法如下：
1、 ；
2、 ；
3、 .
第十五条 对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
第十六条 乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、 .
第十七条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
第六章 物业的使用与维护
第十八条 业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十九条 乙方可采取规劝、 、 等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第二十条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第二十一条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十二条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十三条 甲方应于 （具体时间）按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
物业管理用房建筑面积 平方米，其中：办公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ；
用房 平方米，位于 .
第二十四条 物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第七章 专项维修资金
第二十五条 专项维修资金的缴存 .
第二十六条 专项维修资金的管理 .
第二十七条 专项维修资金的使用 .
第二十八条 专项维修资金的续筹 .
第八章 违约责任
第二十九条 甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
第三十条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按 的标准向甲方、业主支付违约金。
第三十一条 甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按
的标准向乙方支付违约金。
第三十二条 乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十三条 甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十四条 以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
第一条 物业基本情况：
5、 .
第九章 其他事项
第三十五条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止
。
第三十六条 本合同期满前 月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。
第三十七条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或 代管。
第三十八条 甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第三十九条 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。
第四十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第 种方式处理：
1、向 仲裁委员会申请仲裁；
2、向人民法院提讼。
第四十三条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份。
甲方（签章）
乙方（签章）
法定代表人
法定代表人
年 月 日
物业名称 ；
物业类型 ；
座落位置 ；
建筑面积 .
物业管理区域四至：
东至 ；
南至 ；
西至 ；
北至 .
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、 ；
2、 ；
3、 .
第四条 乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 本物业管理区域物业服务收费选择以下第 种方式：
1、包干制
物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月。平方米；
高层住宅： 元/月。平方米；
别墅： 元/月。平方米；
办公楼： 元/月。平方米；
商业物业： 元/月。平方米；
物业： 元/月。平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
（11） .
乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制
物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/月。平方米；
高层住宅： 元/月。平方米；
别墅： 元/月。平方米；
办公楼： 元/月。平方米；
商业物业： 元/月。平方米；
物业： 元/月。平方米。
预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9） .
乙方采取以下第 种方式提取酬金：
（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的标准从预收的物业服务资金中提取。
（2）乙方 （每月/每季/每年）按应收的物业服务资金 %的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担。
第七条 业主应于 之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主或物业使用人应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。
第八条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式
解决：
1、 ；
2、 .
第四章 物业的经营与管理
第九条 停车场收费分别采取以下方式：
与此同时，在物业管理行业中，许多企业已经意识到了问题的严重性，加强了对顾客抱怨的处理和研究，然而效果却不尽如人意，原因何在？
目前，大部分物业管理公司和消费者普遍认为的造成顾客抱怨的原因无非为：物业管理企业缺乏服务意识；物业管理服务不规范、服务质量差；开发商留下的后患转嫁至物业管理企业；部分业主物业管理消费意识不足。然而在一般的原因的背后还有更深层次的原因需要我们分析：
1．物业管理服务不同于其他服务行业，单个消费者无法选择
物业管理消费具有特殊性。首先，物业管理在消费之初是由开发商选定的物管公司提供的，业主没有选择权，只能无条件接受；其次，物业管理与商店、餐饮、交通运输等服务性行业不同，物业管理服务的消费具有集合性。除了少数针对单个业主的特约服务以外，绝大多数服务，如：安全、公共区域的维修、环卫等，服务对象是物管公司辖区内的所有业主，而且单个业主个人无法决定消费与不消费。因此对物业管理服务不满而完全不采取行动的顾客相对其他服务行业较少。
2．物业管理企业规模小，利润低，服务得不到保证
我国物业管理企业规模普遍较小，规模效益差。
物业管理规模小主要是两方面的因素造成的：一方面，由于区域和地方本位思想，物业管理企业所管理的物业按条块分割，各方把守。政府和企事业单房管部门转制的物业管理公司对原管辖的物业进行垄断管理；房地产公司属下的物业管理公司对其母公司开发的房地产进行垄断管理。它们各自为镇，没有面向社会发展，也就没能达到足够的管理规模；另一方面，由于物业管理市场竞争机制没有形成，物业管理权难以流动，市场化运作的专业物业管理公司难以涉足前两类物业管理公司的领地，因此无法拓展它们的物业管理规模，也就无法形成规模经营。
另一方面，物业管理企业机构大，人员多，造成利润低。物业管理公司往往对每一项管理业务、服务项目都要亲力亲为，一个物业管理企业往往要配齐从管理员到环卫工、绿化工、水电工、保安员、车管员等一套人马，工作量和人员配置极不相称，势必增加各类管理开支。另外，随着人们居住水平的提高，物业中配套的各种设备都很先进、复杂，必须由专业技术人员进行维修保养，如果公司为适应这种发展而建立起一支庞大的技术人员队伍，那么公司的成本开支将大大高于公司的承受能力。
因此，在这样的条件下，物业管理公司要保质保量提供完善的服务几乎是不可能实现的。企业为了降低成本，减少保安等服务人员数量，降低小区公共绿化的投入，甚至日常基本的物业管理服务也无法得到保证。
3．物业管理市场缺乏竞争意识
2003年9月1日起施行的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》中规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但由于开发建设单位、物业管理企业以及业主缺乏市场意识，开发建设单位新开发的物业规模较小、不具备招标条件等诸多因素，使得物业管理招投标市场还不够健全，物业管理竞争市场也不够完善。
第一条 本合同当事人
委托方 以下简称甲方)南京市鼓楼区香榭里小区业主委员会
受托方 以下简称乙方)中标物管公司
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将南京鼓楼区香榭里小区委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型住宅小区
座落位置南京市鼓楼区闽江路8号
占地面积24000平方米
建筑面积45000平方米。其中，一期建筑面积23734.05平方米
委托管理的物业构成为香榭里小区一期。包括内容有：1-6栋多层住宅及其配套设施。配套设施见附件一(香榭里一期设施、设备明细)
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包 括楼盖、屋顶、梁、柱、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备、机电设备、配电系统等。
第六条 本物业规划红线内属一期物业管理范围的市政公有设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场 。
第七条 本物业规划红线内属一期物业管理范围的公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 本物业规划红线内属一期物业管理范围的附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所 。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤 。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料见附件2。注附件2为“和平物业”代保管的全部物业材料的清单 。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用
1.物业管理服务费2.公摊费3.物业公司提议并经业委会同意的其它收费。
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
第十七条 其它委托事项
1. 2. 3 。
第三章 委托管理期限
第十八条 委托管理期限为3年。自2004年11月1日零时起至2007年10月31日24时止。
第四章 双方权利义务
第十九条 甲方权利义务
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约
3.审定乙方拟定的物业管理制度
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算
6.在合同生效之日起30日内向乙方提供100余平方米建筑面积管理用房5栋102室 ，由乙方按下列第1 项执行
1 无偿使用
2 按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收人用于 。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起30日内向乙方移交(物业管理所需全部图纸、档案、资料，见附件二：一期档案文件细目)
9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题
1 2 。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第二十条 乙方权
利义务 1.根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益、获取不当利益。
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理
3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理
4.在甲方订可下，可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.入驻的物业公司应在入驻本小区后3个月内编制完成本小区物业服务管理年度计划、以及年度财务预算。经双方议定后由乙方组织实施
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督
7.每月向业委会负责财务审计的委员告知一次上个月的管理费用收支情况;每半年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目;
8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内政、扩建或完善配套项虱 须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施
9.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
第五章 物业管理服务质量
第二十一条 乙方须按标书内容，以及与标书服务档次相近的《江苏省物业管理服务标准》中的级别内容提供服务。
第六章 物业管理服务费用
第二十二条 物业管理服务费
1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建设面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元和业主或物业使用人收取。(以中标书为准)
2.空置房屋的管理服务费，由乙方按政府主管部门的相关规定收取。
3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，由乙方按政府主管部门的相关规定收取相关滞纳金。
第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取
(具体内容见本合同的补充合同。)
第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准经甲方同意。
第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下1. 2. 3.。
第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用
1.房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担更新费用，由甲方承担。
2.房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担大中修费用，由甲方承担更新费用，由甲方承担。
3.市政公有设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由乙方承担大中修费用，由甲方承担更新费用，由甲方承担。
4.公共绿地的养护费用，由乙方承担改造、更新费用，由甲方承担。
5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担大中修费用，由甲方承担更新费用，由甲方承担。
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决逾期末解决的，乙方有权终止合同造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期末整改的，甲方有权终止合同造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付5元的违约金给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第八章 附则
第三十一条 自本合同生效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第三十三条 本合同附有补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中末规定的事宜，均遵照国家、省、市政府有关法律、法规和规章执行。各规章的解释顺序为：国家、省、市的相关文件。
第三十五条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门备案 各执一份，具有同等法律效力。
第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由 仲裁委员会仲裁 当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院 。
第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满XX天前向对方提出书面意见。
第四十条本合同自签字之日起生效。
代表人代表人：
年 月 日
注：本小区有可能的遗留问题：
1、小区内是否可以停车、停车收费问题;
2、封闭阳台、安装防盗网的监督执行工作;
争执缘起不同的物业服务理念
从世界范围看，物业管理服务的产生以及快速发展的主要原因是现代建筑的兴起与产权结构的多元化发展。就我国物业管理服务而言，尽管产生的初期是由各级政府推动的，但其快速发展也归于与世界范围内相同的原因，而且在发展过程中也充分体现了服务商品交换的市场化。也就是说，物业管理服务商品是通过市场交换而产生的，只不过这种市场交换和其他消费品不同，体现的是集体服务商品的买卖，而非单个服务商品买主(即单个业主)与卖主(即物业管理企业)之间单个服务商品的交换，这种物业管理服务商品具有公共产品的性质，从一定意义上来讲，不具有分割性。正因为如此，我国《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。2007年修改后的《物业管理条例》第七条也规定业主应按时交纳物业服务费。依据这两部与物业管理直接相关的法律法规，当前大部分物业管理企业认为无论业主是否人住，无论业主拥有的物业是否投入使用，业主都有义务全额缴纳物业管理费。然而，就业主而言，以上两部法律法规并没有明文规定无论物业是否空置，业主都必须全额缴纳物业管理费，在现实生活中物业管理企业的强调全额缴纳的这种做法总让人感觉有些“霸王”。因此，对于大多数空置房业主，在缴纳物业服务费时，就选择了拖欠，甚至拒缴。
笔者在《武汉市物业管理条例》草案征集意见期间，曾对多个住宅小进行调查，其中部分空置房业主并非不愿交纳物业管理费，只是不愿交纳全额物业管理费；部分住宅小区物业管理公司对空置房物业费已经开始悄然打折。从全国范围来说，空置商品房物业费究竟该不该打折，在各地《物业管理条例》修订中都是一个备受关注的问题。
从理论上讲，对该问题的争执的起源是业主和物业服务企业在物业服务理念上的冲突，即物业服务的客体是业主还是业主所拥有的商品房，这是两种截然不同的观点。第一种理念认为，物业服务的客体是业主，物业服务是由业主延伸至房子。虽然房子在物业管理的小区内，但是由于业主没有享受到物业服务企业提供的全部服务，所以只应缴纳一部分物业费。物业管理企业主要为业主，而不仅仅是房子，提供越来越优质的服务，以便换取与其服务相称的物业费。而第二种理念认为，物业服务的客体是房子，物业服务应该是由小区的房子延伸至业主。既然房子在小区内，无论有没有人居住，理论上都享受了物业的服务，自然也就应该缴纳全额物业费。
成本与收益的比较
物业管理服务商品的交换是一种市场经济，市场经济存在的前提是参与交换的需求方和供给方都可以看作是一个经济人，都会从各自的成本收益角度去决定各自的经济行为。所以，不论前文所述关于空置商品房物业服务费缴纳的争执源于什么理念，最终的结果是由业主支付物业服务费，而不是空置商品房支付物业服务费。
由此可知，站在业主角度，根据成本与收益原则，业主认为没有享受全部的物业服务，物业管理企业要求缴纳全额物业管理费就成为不平等交易。因此，一些业主要么选择愿意支付部分物业管理费，要么选择拒绝缴纳物业管理费；即使有少数业主全额缴纳物业管理费，也是出于物业管理企业以业主拖欠物业费将进行民事诉讼为前提，非自愿缴纳。
那么，站在物业管理企业的角度，根据成本和收益原则，物业管理区域内的空置房的增加。尽管不能大幅度降低物业管理成本，但可以减少部分成本。目前，按照建设部、国家发展和改革委员会颁布的《物业服务收费管理办法》，住宅小区物业服务成本或物业服务支出构成主要包括九项，其中由于空置房的存在，可以减少部分开支，如清洁卫生费用、保安人员数量以及公共设施、设备日常运行、维修及保养费等。减少的这部分开支，无疑降低物业管理企业的成本。所以从成本角度看给空置房物业费的减免提供了可行的基础，当然，这也是业主不愿全额缴纳物业费的根本原因(同时也是部分物业管理企业在实际工作中降低空置商品房物业管理费的实际原因)。另外，对物业管理企业而言，对物业管理区域内的空置商品房采用各种方式催缴物业管理费，特别是采用法律诉讼的方式催缴物业管理费，实际消耗的人力和物力以及对企业造成的负面影响和与业主之间形成敌对的关系，都不利于企业今后的发展。即使现在可以通过法律诉讼提高物业管理费的收缴率，但从长期看，其实是增加了企业运行的成本，毕竟目前相关的法律法规并没有明文规定空置商品房必须要全额缴纳物业管理费。因此，在实际生活中，这也是部分企业通过主动降低空置商品房物业管理费，提高收缴率，最终获得收益的原因。
空与非空还需区别对待
从以上探讨可知，无论对业主还是对物业管理企业，无论是从物业管理服务商品的市场属性，还是从成本收益的角度，对空置商品房物业管理费的缴纳问题的解决，最合理、最适用的方法就是与已经入住的商品房物业管理费的缴纳有所区别。
但在实际生活中这种区别应如何落实?也就是说，空置商品房物业管理费具体要如何缴纳，按什么标准缴纳，什么情况下属于空置商品房，空置多长时间可以减免等，却又没有具体的标准。正是由于缺少标准，目前这类纠纷和争执在全国各地都存在，而且业主和物业管理企业也都寄希望于地方政府颁布的法律法规。
前文所述，石家庄市《物业管理条例》中规定的“连续无人居住、使用、装修空置三个月以上的，空置期间按20％缴纳物业费”，这一方案主要是按照空置房暖气费收取原则制定的，但这一标准对空置商品房物业管理费减免是否适用，还有待市场参与主体的多方评价。笔者认为这一标准有两个地方不适用于空置商品房物业管理费减免：第一，空置期为三个月的划分；第二是20％缴纳比例的确定。
就空置商品房物业管理费减免而言，目前矛盾和争执主要集中在已办理住房交接但一直未人住的业主或因害怕缴纳物业管理费而一直没有办理住房交接的业主和物业管理企业之间。从笔者调查情况看，凡是一经装修准备入住的业主，对使用期间的空置期内物业管理费的缴纳并无太多异议。更何况，对每年集中供暖期而言，三个月的空置期基本达到一半的时间，因此对空置房暖气费收取可以依照此原则，但对于物业管理而言，三个月的空置期相对较短，即使业主对空置物业的起止时间应事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续，也会增加物业管理企业的管理难度和工作量。因此，从比较实际的角度出发，笔者认为应分为两种情况，一是一直未人住的，空置期应从办理物业交接开始到办理装修手续为止，作为空置期；另一种情况是已经入住但中途空置的，以年度计费来算，空置期应达到连续六个月以上，计算空置期。
甲方(房地产开发企业)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
乙方(物业管理企业)：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
职务：_________
委托人：_________
身份证号码：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
联系人：_________
电话：_________
传真：_________
帐号：_________
电子信箱：_________
甲方通过(招投标，协议选聘)方式将_________(物业名称)委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条 物业基本情况
物业类型：_________
座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
管理界限：东至_________;南至：_________;西至_________;北至：_________。
占地面积：_________平方米。
建筑面积：_________平方米。
容 积 率：_________%
绿地占有率：_________%
公建配套用房面积：_________平方米
小区总户数：_________
受益人口：_________
委托管理的物业构成细目见附表。
第二条 委托管理服务期限
物业管理服务期限为_________年_________月(不超过整个物业管理区域房屋交付使用后_________年)，自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
第三条 物业服务内容
乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等;建立物业管理的各项制度;_________。
2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_________等。
3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。
4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、(停车场、库)、_________等。
5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集、_________。
7、维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、_________。
8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。
9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，_________。
10、电梯的运行和日常维护管理。
11、房屋装饰装修管理服务。
12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护(服务价格由双方另行商定)。
13、其他委托事项_________。
第四条 物业服务质量要求
(一)房屋及维修管理
1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2、房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。
3、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。
4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。
5、房屋完好率98%以上。
6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。
7、房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。
8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
(二)共用设备管理
1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。
2、专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。
3、设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
4、小区内生活用水(高压水泵、水池、水箱)有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
5、电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。
6、电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。
7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。
(三)共用设施管理
1、小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。
2、公共照明设施设备齐全，运行正常。
3、道路畅通，路面平坦无损坏。
4、污水排放畅通，沟道无积水。
5、危险部位标志明显，有防范措施。
(四)绿化及养护管理
1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。
2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
(五)环境卫生管理
1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
2、小区内实行垃圾袋装化，日产日清。
3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。
4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁。
5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪;雨后及时清理污水。
6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
7、小区内无违章临时建筑。
8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
9、共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象。
(六)社区秩序维护
1、小区内实行24小时值班巡逻制度。
2、值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。
(七)停车场及车辆停放管理
1、甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
2、_________。
3、_________。
(八)消防
1、消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。
2、配备专职或兼职消防管理人员。
3、消防通道畅通无阻。
4、_________。
5、_________。
(九)按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。
(十)_________。
第五条 专有部分的维修
物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
第六条 物业办公用房
1、甲方按规定向乙方提供位于_________路_________号_________室(建筑面积_________平方米)的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。
2、物业管理用房所有权属于：_________;管理用房由乙方按下列第_________项方式使用：
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米_________元的标准租用。
第七条 物业服务费用
本物业管理区域的物业服务收费选择以下第_________种方式：
1、包干制(物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润)根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下(按建筑面积计算)：
住宅：_________元/月·平方米
写字楼：_________元/月·平方米
商业物业：_________元/月·平方米
其他物业：_________元/月·平方米
业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
2、酬金制(酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金)本物业管理区域的物业服务资金预收标准如下(按建筑面积计算)：
住宅：_________元/月·平方米
写字楼：_________元/月·平方米
商业物业：_________元/月·平方米
其他物业：_________元/月·平方米
乙方选择以下第_________种方式对物业服务资金提取酬金：
3、乙方每月/每年按_________元的标准从物业服务资金中提取;
4、乙方每月/每年按预收物业服务资金数额_________%的比例提取。预收的物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的预算方案主要用于以下开支：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(3)物业管理区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域绿化养护费用;
(5)物业管理区域秩序维护费用;
(6)办公费用;
(7)物业管理企业固定资产折旧;
(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(9)_________。
预收的物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由业主承担。
第八条 费用的支付
1、业主应于_________之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。
2、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳。
3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
4、物业服务费用(物业服务资金)按_________(年/季/月)交纳，业主或物业使用人应在_________(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。
第九条 费用争议的解决
1、物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年_________次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。
2、对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
(1)_________;
(2)_________。
第十条 停车收费
1、停车场属于全体业主的，使用人应按照露天停车位_________元/个·月;车库车位_________元/个·月标准向乙方交纳停车费，该项停车费中_________元/个·月的停车管理服务费归乙方所有，其余停车费为全体业主所有，可根据业主公约或业主大会的决定用于业主委员会的办公经费支出或纳入维修资金管理;
2、停车场属于甲方所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照露天停车位_________元/个·月;车库_________元/个·月标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准提取停车管理服务费;
3、业主自行购置车位的，应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月标准向乙方交纳停车管理服务费。
4、乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。
第十一条 本物业管理区域内的会所属_________(全体业主/甲方)所有。
会所委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用：
1、_________;
2、_________。
第十二条 维修基金
业主应当按照下列规定筹集、使用和管理维修资金：
1、业主应当按照规定交纳专项维修资金;
2、专项维修资金的帐务由物业管理企业代管;
3、业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造;
4、按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。
第十三条 甲方其他权利义务
1、委托乙方管理的房屋、设施、设备负责达到国家有关部门验收标准要求;
2、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，在售房过程中与购房者订立商品房买卖合同时，同时与购房者签订《前期物业管理服务协议》，要求购房者对《业主临时公约》予以书面承诺，并将其作为房屋销售合同的附件;物业竣工交付使用时，负责向购房者提供房屋质量保证书和房屋使用说明书;
3、在物业管理接管验收时，向乙方提供和移交下列物业资料：
(1)规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)各专业部门验收材料;
(5)房屋及配套设施的产权归属清单(包括业主姓名、联系方式等);
一、厦门市物业管理行业存在的问题
自上世纪80年代厦门市成立第一家物业服务企业以来，经过30多年的发展，厦门市物业管理行业为市民创造了整洁、文明、安全、便捷的生活和工作环境。但是，由于目前物业服务行业和从业人员准入门槛较低，物业服务企业良莠不齐，物业管理行业暴露的问题与困难越来越多，矛盾日益凸显。业主与物业企业之间的纠纷、投诉数量日渐增多。这些问题不仅阻碍了物业管理行业的进一步发展，还影响到厦门市文明城市成果的巩固以及和谐社会的构建。
1.从物业服务的需求主体来看，部分业主缺乏商品消费意识，物业管理服务“质价相符”的观念薄弱
业主委员会成立比例偏低，发挥作用有限。1.1部分业主拖欠物业服务费，不按规定缴纳维修资金，物业管理服务“质价相符”的观念比较薄弱。笔者通过走访部分住宅小区后发现，有的小区业主拖欠物业服务费和不按规定缴纳维修资金的现象严重，导致物业企业的经营状况难以维持，最终只能将物业管理项目撤走。比如，负责厦门市集美区乐活小镇小区（庄园新城）的新景华物业管理处表示，2014年该小区仅有50%的业主交了物业服务费，业主拖欠的费用达357万之多，企业垫付的水电公摊费用71万，垫付的公维金33万。整个小区的物业管理几乎处于停滞状态，环境卫生极差，电梯停止维护，电梯损坏数量达到总数的一半，损坏的电梯没有维修达一月之久。业主拖欠物业服务费或者维修资金的现象在厦门市其它一些小区或多或少都存在。拖欠的理由有乱收费、费用标准过高、物业服务不达标、物业企业侵害业主利益以及建设单位遗留问题等等。拖欠物业服务费或者维修资金造成的结果是：物业企业收费率低，经营管理资金得不到保障，服务跟不上，企业的经营状况难以维持。此外，尽管目前大多数业主知道物业管理的好坏直接影响到业主的生活质量，关系到房屋的保养和增值，因而能够接受“花钱买服务”的观念，但仍有相当一部分业主缺乏“物业管理服务”也是商品的消费理念，“质价相符”的商品消费意识薄弱，没有认识到高质量的服务必须以企业的正常收费为前提。随着物业企业运营成本的提高，收费适当提高是不可避免的。1.2业主委员会成立比例不高，发挥作用不理想。我国业主委员会的发展是从1994年建设部确立住宅业主委员会制度开始起算的，至今已走过了20几个年头。《物业管理条例新解读》中对业主委员会的地位是这样规定的：“业主委员会是业主大会的执行机构，是经过业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。”《福建省物业管理条例》规定，出售并交付使用的物业面积达到50%以上或者首套物业出售并交付使用已满2年，应该召开首次业主大会，成立业主委员会，业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。但是，从一些部门及社会组织所做的不同范围的社会调查来看，业主委员会的总体发展状况不容乐观，厦门市住宅小区业主委员会成立的数量偏低。调查显示，43%的业主反映小区没有成立业主委员会，49%的业主反映小区有成立业主委员会，8%的业主反映“不清楚”是否成立。部分小区长期处于无业主委员会的状态。比如珍珠湾花园业主反映，小区已经入住18年，业主委员会至今未能成立；华侨海景城、云亭花园业主反映小区2009年交房至今没有成立业主委员会。另外，物业消费评议调查中发现，部分小区在成立业主委员会过程中，物业企业采取各种方式百般阻扰业主委员会的成立，其中不乏发生暴力冲突事件。自然家园业主反映曾因有业主发起成立业主委员会而遭到不明身份人员的袭击。笔者发现，近十年来，厦门住宅50%以上是外地人购买，最近几年更上升到60%多，这一比例高于京沪杭地区。外地人业主在厦门实际居住的只占一小部分，加上本地的投资客，大量业主将物业出租，成为只获取投资收益（租金）的非居住业主。这些非居住业主最典型的特征是：不太关心业主委员会的事和物业服务的好坏，只关心租金多少和何时到账。居住在小区的业主因为工作忙等原因，也很少关心业主委员会事宜。上述种种状况造成业主委员会在成立、换届时的人数满足不了法律规定的要求，发挥不了应有的作用。
2.从物业服务的供给主体来看，物业企业与开发商之间“亲缘”关系现象普遍；物业企业缺乏管理服务的经营理念，整体素质偏低，管理的科技含量低
2.1物业企业与开发商之间“亲缘”关系现象普遍。国家《物业管理条例》第24条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”但有关部门调查的数据显示，全国约超过70%的物业企业属于建设单位的下属机构，仅有不到10%为真正法律意义上独立的物业服务企业，物业管理行业中“建管分离”的原则并未得到真正贯彻。厦门市物业管理行业同样存在这样的问题，其市场化并不彻底。物业消费评议（2013年）调查数据显示，27%的物业企业是属于业主委员会聘请的，70%的物业企业是属于开发商选定的，3%的小区由业主自行进行小区基本管理。这从侧面说明了开发商“自己建设，自己管理”的现象普遍，开发商与物业企业之间形成了密切的“亲缘”关系，即所谓的“父子”关系。这一方面导致开发商出于自身利益的考量拖延、阻挠业主大会的成立；另一方面使物业企业依附、受制于开发商，缺乏业主至上的理念，未能全心全意为业主提供专业物业服务，反倒不时胳膊肘往外拐，侵犯业主权益的情形时有发生。2.2物业企业缺乏管理服务的经营理念，整体素质偏低，管理的科技含量低。物业管理是一项专业性与综合性都很强的工作，不仅要求从业人员有较高的管理水平，较强的服务意识，还要求有较深的专业知识和其他综合服务能力。但由于物业行业普遍待遇偏低，很难吸引高素质人才，不少物业企业的管理人员学历不高，且缺乏严格的专业培训，管理处主任和房屋设施设备的专业人才也相当缺乏。厦门市现有物业管理从业人员5万多人，取得物业管理上岗资格证书和物业管理注册管理师的人数仅占这个庞大队伍的一小部分。大部分物业企业的管理人员缺乏正规的培训，年龄、文化水平、知识范围等都跟不上物业管理发展的需要，处理问题和解决矛盾的方式简单生硬，大多数管理服务只是简单意义上的“服务”，管理的科技含量偏低。
3.从物业管理行业市场客体（指物业企业提供的物业管理服务本身）来看，物业管理服务不够规范，业主对物业管理服务总体满意度低，物业纠纷呈上升势头
目前，厦门市物业管理服务在一定程度上存在着不规范的现象，主要体现在常规性的公共服务（包括物业管理区域的卫生、保卫、绿化、物业管理区域交通秩序、设备设施的维修保养等）和物业服务收费两个方面。3.1常规性的公共服务。国家《物业管理条例》及《厦门市物业管理若干规定》明确规定，物业服务企业应当承担包括小区的绿化管理、环境卫生管理、安全保卫、小区道路交通管理、小区房屋及设施设备维护等常规性的公共服务，对物业管理区域内的违章搭建、“一房多改”现象应及时制止并向有关政府执法部门反映。但调查发现，部分物业企业在实际运行中以“管理者”自居，不按物业服务合同的规定办事，所提供的服务或是项目少，或是质量不高、不到位。（1）小区的车辆停放混乱，绿化带破坏严重，存在安全隐患，这种情况在老旧小区尤为突出。调查中，有的小区业主反映小区绿化带被车辆碾压破坏，失去了绿化小区的作用，沦为停车场。如，金尚小区业主反映该小区停车管理混乱。小区现有业主车辆700辆，租户车辆200辆，共计900辆，但业主经过核实，其小区过夜车辆超过1200辆，远远超过小区的最大负荷量。物业企业为了以停车来增加创收，让大量外来车辆进来停放，导致本小区业主没有地方停车，业主只能将车停放在小区绿化带及人行通道内，造成小区绿化环境遭到严重破坏，也带来了安全隐患。再看新建小区。目前，新建小区的车位、车库配置比例一般都超过1:1。按照《物权法》等法律规定，该等车位、车库必须按照配置比例首先满足业主的需要，任何时候不得出卖给业主以外的第三人。调查发现，新建的小区一边是车位、车库闲置，另一边却是小区路面车满为患。其原因是建设单位为攫取暴利，一个车位、车库动辄数十万元，且基本上没有讨价还价的余地，业主难以承受高价，故导致上述情况出现。（2）小区违章搭建、“一房多改”违法行为得不到有效查处。部分小区业主反映，小区违章搭盖、“一房多改”的现象得不到有效查处。有的是房屋顶层违章搭建，有的是业主为了赚取更多的租金将房屋“一房多改”。更有甚者，装修时改变房屋主体结构，拆除承重墙导致整层楼都处于悬空状态，存在严重的安全隐患。3.2物业服务收费管理。物业企业乱收费被反映为巧立名目收费，水费、电费公摊不合理。如，凯城花园多数业主对该小区的物业企业收取“门铃维护费”有微词。业主认为，既然每个月都有缴纳物业管理费和专项维修资金，何来“门铃维护费”收费项目？该小区物业企业负责人解释说，基于物价不断上涨、人员工资增长以及小区日趋老化所需日常维护，10多年来一成不变的物业收费标准已经不能适应社会发展的需求，故而每个月收取的700多元的“门铃维护费”，主要用在门铃维护、监控电脑维护等方面。而同安古龙御园、集美泉水湾、尚美花城以及希望大厦等小区业主则反映物业企业的水费、电费公摊不合理。收费问题直接涉及业主和物业企业的经济利益，有关收费问题引起的纠纷导致的后果常常很严重，物业企业轻者以停电、停水、停止服务威胁业主，重者甚至动粗，使矛盾纠纷上升为刑事案件。
4.从物业管理行业市场环境来观察，有利于厦门市物业管理行业
健康发展的良好氛围尚未形成，表现在：4.1物业管理相关制度仍不完善。物业管理服务涉及到的内容多，主体相对复杂，所以，在物业管理服务中需要完善的制度也相应繁多。虽然自1988年以来，厦门市出台了一系列相关的法律法规，但面对迅猛发展的物业管理行业，仍在很多方面存在制度上的空白。比如，业主大会和业主委员会制度，物业服务合同备案制度，从业人员的信用档案制度，物业企业服务质量评价制度，物业服务纠纷协调处理制度，物业企业市场准入和退出制度等。因此，急需完善。4.2物业管理行业发展的社会环境不尽如人意，相关部门执法力度不足，监管协调力量薄弱。厦门市住宅小区中的违法停车、侵占损坏公共设施与公共绿地、擅自改变物业规划用途或外观以及进行违法装修等违法使用物业的现象仍较普遍，成为引起小区矛盾的主要原因之一。目前由于相关部门执法缺乏联动机制、执法力度不足，在建筑外墙违法行为查处方面存在着执法空白，故不能有效查处各类违法行为，影响了小区的正常秩序。《厦门市物业管理若干规定》明确区、街道两级物业管理机构的职责，这是厦门立法的亮点。但是，区、街道两级的物业管理机构并没真正落实，日前仅思明区在街道办配置一名专职工作人员，两级政府负责物业管理工作的人员经常变动，给物业协调指导的准确性和工作连贯性带来了不利的影响，使发生在各个街道社区内的物业管理矛盾不能及时解决。街道办面临着一方面承接业主大会的组织、指导、监督工作，工作量非常大，另一方面却是人力资源的严重不足。
二、厦门市物业管理行业健康发展的思路与对策
1.加强培育物业管理市场需求主体
业主应加强学习物业管理方面的法律法规政策，树立“花钱买服务”的消费理念，培养“质价相符”的消费意识，对物业服务费树立正确的认识。物业服务费是物业企业生存运作的主要经济来源，服务费的收取是为了保证小区开展正常的管理服务，若不能保证较高的收费率，企业很难开展正常的经营管理。提高业主委员会的成立比例，规范业主委员会的运行。认真选举业主委员会委员，选举公道正派、热心公益、责任心和法律意识较强、具有一定组织能力的业主担任委员。业主委员会自身要加强学习以及加强履职培训，自律以及自觉接受广大业主的监督。
2.加强培育物业管理市场供给主体
尽早打破开发商与物业企业之间的“父子”关系，确保前期物业服务企业的选聘公开、公平、公正，对住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘或未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行处罚。政府职能部门要提高企业的注册门槛并对不符合资质条件的企业进行清理。提高物业企业的市场化运作水平，使其真正成为规范化、规模化、专业化、优质化的市场供给主体与竞争主体。
3.不断提升物业管理的市场客体品质
3.1规范常规性公共服务。第一，针对小区停车管理问题，可考虑采用如下途径解决。（1）业主委员会、业主加大对物业企业的监督力度，确保小区内车位首先满足业主的需要；（2）广大业主养成良好的停车习惯，在划定的车位内按照标示停放；（3）业主自发，或由业主委员会、物业企业推动，尝试推广小区车位错时调剂使用，以最大限度利用小区现有车位；（4）在业主大会决定和符合法律规定的前提下，利用小区内业主共有的道路或者其他场地规划车位，想法设法增加小区车位数量；（5）老旧小区附近的机关、事业单位专用停车位在满足自用的条件下按照规定开放，提供错时停放；（6）出台停车费减免等优惠措施，鼓励业主充分利用附近的公共停车场；（7）政府以广大业主的便利为优先考量，加大建设公共停车场的投入和力度；（8）加大对违章停车的处罚力度，纠正少数业主乱停车的行为，扭转停车混乱局面。第二，针对违章搭建问题，要加强宣导，强化物业企业立即制止及24小时内报告义务，同时抓住时机，实行多部门联动，大力整治违章建设。3.2规范物业收费管理，整治物业管理乱收费行为。物业企业必须做到严格按照物价部门的要求及时公布收费项目、收费标准，并提供相应的收费发票，做到“企业清清楚楚收费，业主明明白白消费”。
4.加快构建良好的物业管理市场环境
不断完善物业管理的法制建设，填补物业法律空白，加强政策规定的可操作性。进一步出台物业管理的优惠政策。从物业服务业所产生的巨大社会效益来看，出台相关税收优惠政策是非常必要的。政府应该把物业行业作为解决民生、稳定经济的一项重要工作，制定出台扶持物业服务行业发展的相关政策措施，促进厦门市物业管理行业健康有序的发展。
参考文献：
[1]叶雪梅、黄嘉辉、林昆明，厦门市物业管理行业发展现状与对策研究[J]，厦门理工学报，2008（12）：11-16.
[2]姚旭，《物业管理条例新解读》（第二版）[M]，北京:中国法制出版社,2010.
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[4]《物业纠纷实用法律手册》[M]，北京:中国法制出版社,2012.
20xx年小区物业管理承包合同范本(一)
甲方(委托方)：_________(业主管理委员会)
乙方(受托方)：_________(物业管理公司)
为加强_________(物业名称)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业管理内容
1.物业基本情况
(1)物业类型：_________。
(2)座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
(3)四至：东_________，南_________，西_________，北_________。
(4)占地面积：_________平方米。
(5)建筑面积：_________平方米。
2.委托管理事项
(1)房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。
(2)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
(3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
(4)本物业规划内的附属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点)的维修、养护和管理。
(5)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
(6)交通、车辆行驶及停泊。
(7)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(8)社区文化娱乐活动。
(9)物业及物业管理档案、资料;
(10)法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营，自负盈亏。
第三条 物业管理服务费用和住宅公共维修基金
1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;
(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积_________元。
2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准调整;
(2)按每年_________%的幅度上调;
(3)按每年_________%的幅度下调;
(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
(5)按双方议定的标准调整_________。
3.住宅共用部位共用设施设备维修基金
(1)共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。
(2)共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹或由产权人按实分摊。
(3)产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
4.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付;
(2)由乙方承担;
(3)在_________费用中支付。
5.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：
(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元;
(2)由甲方承担上述管理成本费用的_________%。
第四条 其他有偿服务费用
1.车位及其使用管理服务费用：
(1)机动车：_________;
(2)非机动车：_________;
2.有线电视：_________;
3._________。
第五条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。
第六条 物业管理期限
委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七条 双方权利、义务
1.甲方权利义务：
(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;
(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的_________%)_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续;
(4)给乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
(7)对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;
(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;
(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;
(11)政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方权利义务：
(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;
(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;
(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;
(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;
(5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;
(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;
(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理;
(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;
(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;
(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第八条 物业管理目标和经济指标
1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
2.确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。
第九条 风险抵押
1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。
2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第十条 奖罚措施
1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。
2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元(全国)、_________元(省)、_________元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第十一条 合同更改、补充与终止
1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的_________个月向对方提出书面意见。
3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第十二条 声明及保证
甲方：
1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
乙方：
1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第十三条 保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
第十四条 不可抗力
本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。
如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。
第十五条 通知
根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
各方通讯地址如下：_________。
一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
第十六条 争议的处理
1.本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第十七条 解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________
代表(签字)：_________代表(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点：_________签订地点：_________
20xx年小区物业管理承包合同范本(二)
发包人(甲方):
承包人(乙方):
经甲乙双方友好协商把石景湾花园小区物业承包给乙方管理，为了明确双方责任及义务，并根据《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》及深圳市安全整治标准，为进一步明确职责，落实责任，为使小区物业规范化、使小区居民享受完善的物业服务。甲方委托乙方对花园小区进行小区物业管理服务。甲乙双方在公平自愿的基础上签订本协议：
一、承包物业管理的范围：石景湾花园小区
二、承包管理期限： 年。自 年 月 日至 年 月 日。
三、交付押金：乙方要向甲方交付押金 。
四、本合同期间发包人向承包人支付费用 元/月;
此费应在每月月底结清。
五、双方的责任与义务：
(一)甲方
1、甲方有权监督乙方工作的实施情况。
2、甲方为乙方提供原有的保安亭、保安宿舍及监控设施。
3、甲方有权不定期对小区工作开展情况进行检查。
(二)乙方
1、乙方必须在本月15日前交清小区上月水电费到甲方指定账户内，否则一切责任由乙方负责。
2、乙方负责征收小区的物业管理费，及公共维修基金。
3、乙方负责承包期间内业主与业主之间发生的纠纷由乙方协助解决。
4、乙方负责公共环境(内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯、门厅)的卫生清洁。如有居民投诉卫生较差时，乙方应有责任处理此事。
5、乙方不得擅自改变任何公共设施，如须改建公共设施，必须经四方同意。任何个人及集体不得在任何公共地方搭建，特别是楼顶搭建，如有违反乙方要负一切责任。
6、乙方负责交通、车辆行驶及停泊的安全，并按相关规定收取费用。
7、乙方负责小区院内的公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施管理。
8、乙方负责小区公共秩序，维护社会治安。乙方承担小区公用面积的巡逻检查，确保小区所有业主的人身财产安全。及时盘查和监控可疑人员，发现案情要及时报警或上报镇党委、政府。
9、乙方负责公共卫生区的环境卫生、垃圾清运。小区内不得焚烧垃圾，禁止院内垃圾存留。负责化粪池清理和室外管道的疏通。
10、乙方在管理期内，负责收小区内公共设施维修基金。并动员小区业主自选7—9位业主代表负责监督小区内工作及公共设施维修的开支。
11、未经甲方同意，乙方不得将物业管理委托或承包给第三方。
五、违约责任
合同履行期间，一方违约，应承担违约责任，赔偿另一方的经济损失。
本合同经双方签字(盖章)生效，合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。 另：供水泵房动力马达检修确切损坏，及小区内用电变压器确切损坏，由双方
共同协商解决。
甲方签字(盖章)： 乙方签字(盖章)：
年 月 日 年 月 日
小区物业承包合同范文
发包人(甲方):
承包人(乙方):
经甲乙双方友好协商把****************承包给乙方管理，为了明确双方责任及义务，并根据《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》及兰州市安全整治标准，为进一步明确职责，落实责任， 为使小区物业规范化、使小区居民享受完善的物业服务。甲方委托乙方对*******小区进行小区物业管理服务。甲乙双方在公平自愿的基础上签订本协议：
一、 承包物业管理的范围：
1、 ***************;
2、 公司实行独立核算，自付赢亏，并独立承担民事责任。
二、 承包管理期限：
承包期限：20xx年。
自20xx年3月1日至20xx年 2月28日。
三、交付押金：乙方要向甲方交付押金伍拾万圆整。
四、本合同期间发包人向承包人支付费用50000 元/月;此费应在每月月底结清。
五、双方的责任与义务：
(一)甲方 1、甲方的权利：法定代表人不得变更，甲方有权对乙方的管理经营状况及物业管理服务质量进行监督。
2、甲方义务：甲方给乙方提供公司印鉴及各种证照，并协助乙方做好证照年检及帮助乙方承接物业，为乙方提供前期已接管物业小区的资料及介绍情况，为乙方提供办公用房。
3、甲方为乙方提供原有的保安亭、保安宿舍及监控设施。
4、甲方有权不定期对小区工作开展情况进行检查。
(二)乙方
承保责任期内以*********************名义承担一切相关法律责任。
1、乙方权利：乙方有权利用兰州上河苑物业管理有限责任公司名义承接物业小区管理经营，为上河苑小区、百合苑小区提供物业管理服务。有权主持公司全面工作，对公司人员有权调换，对公司财务有权支配。
2、乙方义务：乙方有义务理顺公司管理体制，加强公司人员、财务、资料档案及各项工作管理。对所接管的物业小区加强管理，提高物业管理服务质量，达到让业主满意。乙方应重视公司员工的思想教育和业务培训工作，要求物业从业人员必须持证上岗等。
3、乙方负责公司(除法定代表人外)所有人员的工资福利，办公经费等一切开支，确保公司正常运转。承包期内所发生的债权债务均有乙方承担。
4、乙方负责承包期内接受政府部门的管理;协调工作。协助公安部门做好小区社会治安防范工作。协助消防部门做好上河苑小区、百合苑小区消防安全工作。
5、乙方必须在本月15日前交清小区上月水电费到甲方指定账户内，否则一切责任由乙方负责。
6、乙方负责征收小区的物业管理费，及公共维修基金管理。
7、乙方负责承包期间内业主与业主之间发生的纠纷、业主于他方由乙方发生的纠纷负责协助解决。
8、乙方负责公共环境(内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯、门厅)的卫生清洁。如有居民投诉卫生较差时，乙方应有责任处理此事。
9、乙方不得擅自改变任何公共设施和占用消防通道。任何个人及集体不得在任何公共地方搭建，特别是消防通道、楼顶搭建，如有违反乙方要负一切责任。
10、乙方负责交通、车辆行驶及停泊的安全，并按相关规定收取费用。
11、乙方负责小区院内的公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施管理。
12、乙方负责小区公共秩序，维护社会治安。乙方承担小区公用面积的巡逻检查，确保小区所有业主的人身财产安全。及时盘查和监控可疑人员，发现案情要及时报警或上报镇党委、政府。
13、乙方负责公共卫生区的环境卫生、垃圾清运。小区内不得焚烧垃圾，禁止院内垃圾存留。负责化粪池清理和室外管道的疏通。
14、乙方在管理期内，负责收小区内公共设施维修基金。并动员小区业主自选7—9位业主代表负责监督小区内工作及公共设施维修的开支。
15、未经甲方同意，乙方不得将物业管理委托或承包给第三方。
五、违约责任
合同履行期间，一方违约，应承担违约责任，赔偿另一方的经济损失。 本合同经双方签字(盖章)生效，合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。
注：供水泵房动力设备检修或确认需更换，及小区内用电变压器供
电设备确认损坏，由双方共同协商解决。
甲方签字(盖章)： 乙方签字(盖章)：
年 月 日 年 月 日
20xx年小区物业管理承包合同范本(三)
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：________________________________________
受托方(以下简称乙方)：________________________________________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将____________________委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：____________________________________________
座落位置：____________________市____________________区
建筑面积：____________________平方米;________________
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。
第五条 道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。
第六条 公用绿地、花木等的养护和管理。
第七条 公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第八条 交通与车辆停放秩序的管理。
第九条 维持公共秩序，巡视、门岗执勤。
第十条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十一条 协助社区组织开展社区文化娱乐活动。
第十二条 负责向业主和物业使用人收取下列费用;
1.物业管理综合服务费;
2.房屋共有部位和共用设施日常维修费;
3.停车费;
4.装璜垃圾清运费。
第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十四条 对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。
第三章 委托管理期限
第十五条 委托管理期限为________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第四章 双方权利义务
第十六条 甲方权利义务
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;
3.审议乙方拟定的物业管理制度;
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、和房屋及设施维修计划;
6.按《_________市住宅小区物业管理条例》向乙方提供物业用房，其租金用于物业管理;
7.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
8.业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，甲方协助做好协调和思想工作，帮助乙方催交。
第十七条 乙方权利义务
1.根据相关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3.按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;
4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理责任转让给第三方;
5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备 、绿化带的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;
7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
8.每年第一季度底，向全体业主和物业使用人公布上年度相关管理经费的使用情况;
9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
第五章 物业管理服务质量
第十八条 乙方按《_________市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“________级服务等级标准”实现目标管理，具体详见附件。
第六章 物业管理服务费用
第十九条 物业管理综合服务费
1.住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米________元向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米________元向业主或物业使用人收取;
2.空置房屋的管理服务费，按全额收取;
3.业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：
从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。
第二十条 公共设施日常维修费
房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按多层住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费中承担;大中修费用、更新费用，由乙方制定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。
第二十一条 车位使用费由乙方按照《_________市区住宅小区物业管理停车收费办法》和《住宅小区机动车地下停车收费标准》规定，由乙方向车位使用人收取，收入用于弥补物业管理成本。
第二十二条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第七章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。
第二十四条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。
第二十五条 乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。
第八章 附则
第二十六条 本合同未尽事宜，可以甲、乙双方共同协商解决。可以用书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，业主、物业使用人反映良好，甲、乙双方可续订合同。
第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十九条 本合同正本连同附件共_________页，一式四份，甲乙双方及街道办事处、区物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请_________街道办事处、区物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向人民法院起诉。
第三十三条 合同期满自然终止，双方如续订合同，应在合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第三十四条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章：_____________ 乙方签章：____________
代表人：_______________ 代表人：______________
_______年_____月_____日 ______年______月____日
20xx年小区物业管理承包合同范本(四)
甲方：xxx(以下简称甲方)
乙方：xxx物业管理有限责任公司(以下简称乙方)
甲方为确保xxxxx室内外整洁清新的高标准卫生环境，为xxx提供优美舒适的xxxxx场所，特将内外部卫生保洁工作承包给乙方，具体承包合同条款如下：
一、承包时间及费用
1、保洁承包时间从xxxx年xxx月xxx日起至xxxxx年xxx月xxx日止。
2、保洁费暂定每月元。(包括材料费、机械折旧费、维修费、员工工资费、福利费、管理费、上缴税金等)
3、甲方按月支付保洁费用，承包合同生效后，甲方于次月10日前现金支付或划入乙方指定的银行帐户，如遇节假日等特殊情况，付款时间顺延，但时间不能超过7天。
二、保洁的形式和范围
1、保洁形式为日常保洁，也就是跟踪打扫，保洁时间为甲方的每个工作日，早上7.00—晚上10.00点钟。
2、保洁范围是甲方指定的室内外卫生和公共区域。
3、保洁标准，按甲方具体要求执行(具体标准附后)。
三、甲、乙双方的权利与义务
(一)、甲方的权利与义务
1、甲方有权指派专人定期不定期按照卫生保洁标准进行检查，如发现卫生不符合甲方要求，先以口头形式通知乙方管理人员，立即整改，若不及时整改，，再以书面形式通知乙方并视情况给予一定的经济处罚。(处罚标准附后)
2、保洁人员应服从甲方的管理和指挥，遵守甲方各项管理制度。
3、甲方为乙方无偿提供用水、用电，并及时对供水、排水、排污管道进行修理。
4、甲方为乙方提供简单的办公、存放清洁工具、更换服装的房屋。
(二)、乙方的权利与义务
1、乙方自行提供保洁工作必需的设备和工具。
2、乙方使用的保洁工作人员必须身体健康、仪容端正、品德良好，无违法犯罪纪录。
3、乙方定期或不定期指派管理人员对保洁工作进行检查，并定期征求甲方对保洁工作的意见和建议，对存在的问题及时处理。
4、乙方可根据自身的工作特点自行安排工作程序，但工作时间必须与甲方的上下班时间相符合。
5、乙方应遵循安全生产、文明施工的有关规定，在卫生保洁过程中，采取严格的安全措施，如发生人身安全事故，责任与费用由乙方承担。(人力不可抗拒的灾害，因甲方工作场地存在安全隐患造成的安全事故和因甲方安排指挥管理中出现的事故均由甲方负责)。
6、乙方负责保洁工的培训，保洁工作人员要统一着装上岗。
7、根据工作需要，或因情况更换保洁工，乙方应提前通知甲方。
四、为保证整体卫生保洁工作的统一管理，甲方需求助外单位进行清洁(机械性清洁)和临时突击清理，以及院内小型建筑、拆迁、装修、安装等工程，在同等条件下应有乙方优先介入服务。
五、违约责任
1、甲、乙双方应严格履行合同，如乙方不能按照甲方要求的保洁标准完成保洁工作，甲方有权随时解除合同。
2、甲、乙双方无正当理由不得无故终止合同，否则违约方应向对方支付违约金。
六、本合同未尽事宜和新增内容，由甲、乙双方协商解决，并可另补充增加协议条款。
七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章后生效。
甲方代表：乙方代表：
(盖章) (盖章)
年 月 日
20xx年小区物业管理承包合同范本(五)
委 托 方(以下简称甲方)：
受委托方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》、及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方现就有关宜达成以下合同条款。
一、委托管理的范围及事项
(一)、管理范围：
物业类型：
坐落位置：
建筑占地：
绿地面积：
(二)、管理事项：
1、房屋的使用、维修、养护。包括：屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构，楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。
2、区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。
3、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括：道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。
4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。
5、公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。
6、交通与车辆停放秩序的管理。
7、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。
8、管理与物业相关的档案资料等。
二.物业管理服务内容及标准
(一)、保安
1、保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。
2、对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。
3、监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。
4、定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。
5、停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。
6、严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。
(二)、区域内设备、设施维修与养护
1、随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。
2、上下水的保养，水设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。
3、房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。
4、各种机械设备和电器设备的简单修复并按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修。
5、设立专业人员对供电、供水、等设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行。
6、依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。
7、定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。
8、维修及时率达到100%，人员30分钟到位。做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向甲方说明原因。
(三)、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理
1、绿化植物每月要进行定期的浇水、施肥、修剪。
2、定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病虫害现象。
3、及时清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物。
(四)、保洁
1、每天要彻底清扫庭院、门厅、走廊、楼梯一次，垃圾及时清运。办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理。 2、每晚对卫生间进行彻底清洁。包括：垃圾和方便饭盒及时清走，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，开水器每周放水、除垢一次，定时喷洒空气清新剂，保证无异味。
3、停车场每周彻底清扫一次，及时清理污水、污物，。
4、化粪池定时清理、保证正常使用。
(五)、信函、报刊、文件等的邮寄与收发
1、对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记，保管好收据以便查询。
2、对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记，不得冒领或错领，对有问题的，要提出疑议。
3、分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等要做到准确无差错。同时制止内部的冒领或错领行为。如有错误，要追究当班人的责任。
4、及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到。
5、对甲方的机密、重要文件、信函负有保密责任 。
(六)、迎接检查与召开会议特约服务
迎接检查和召开会议时要做到全部人员听从甲方安排，随时提供保安、保洁等服务，保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍，确保领导在清新、优雅的环境中舒心、愉快地工作。
三、 合同期限
本合同期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
四、 甲方的权利和义务
1.权利：
(1)参与管理区域内的各项物业管理;
(2)对乙方的管理实施监督检查。如因乙方管理不善，造成的经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同或要求调换人员。
2.义务：
(1)服从物业工作人员的管理，按规定缴纳物业管理费用;
(2)协助乙方落实各项管理工作;
(3)甲方在合同生效之日起，按政府规定向乙方无偿提供办公用房;
(4)遵守国家及行政主管部门制定的法律法规。
五、乙方的权利和义务
1.权利：
(1)根据有关法律法规结合实际情况，制定管理办法;
(2)依照与委托方的《物业管理服务合同》和管理办法对管理区进行管理;
(3)依照规定收取管理费用;
(4)有权要求甲方协助管理;
(5)违背问题由甲方负责。
2.义务：
(1)履行以委托方的物业管理合同依法经营;
(2)接受甲方监督;
(3)重大管理措施提交甲方审议;
(4)组织和协助有关部门提供管理区生活服务;
(5)接受当地房产部门和有关部门的指导。
(6)不承担对甲方工作人员的人身、财产的保管保险义务(另有，专门合同规定除外)。
六、 管理服务费用
l.本物业的管理服务费按双方协商的标准由乙方向甲方收取，即自 年 月 日起新入伙租户每月租金的 %。
2.乙方对甲方的区域内设备、设施维修与养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
3.房屋建筑(本体)设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费由 方承担。
七、 违约责任
1.甲方违反乙方制定的《物业管理规章制度》的行为，乙方有权制止并按要求恢复原状，并赔偿损失。乙方违反本合同的，甲方有权制止并限期整改。直至追究相关责任。
2.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)
八、 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
5.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6.本合同，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
7.本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
甲方（出租方）
地址：
电话：
乙方（承租方）
地址：
电话：
甲、乙双方经平等协商，就租赁_____广场房屋事宜达成如下协议，供双方共同遵守：
一.房屋位置及面积：该房屋位于 市____路__号“_____广场”产权标识 __层 号房（实际标识 座 室），建筑面积为： 平方米（以下简称该房屋）
二.租赁用途：乙方租赁的该房屋仅用于办公，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途。
三.租赁期限：
3.1本合同租赁期为：__ 个月，即自 _ 年 月 日起至 ____年 月 日止。免租装修期为 _ 个月，即自 __ 年 _ 月 _ 日至 __ 年 __月 __日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向_____广场物业管理有限公司缴纳这期间的物业管理费、电费等费用。
3.2续租：该房屋租赁期限届满，乙方即享有优先续租权。乙方如需继续租用，应当在租赁期限届满前三个月书面向甲方提出，续租租金按照当时的市场行情由甲乙双方协商确定，如上浮则不超过原租金的 __ %.
四、租金
4.1该房屋每月的租金按建筑面积计算为 __ 元/平方米（税后租金），共计_____元（大写：人民币：_________________________________）；租金发票由乙方自行负责。
4.2乙方采取按每 __ 个月为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期____个工作日前向甲方支付下一期租金。每一期的租金计：_________元人民币（大写：______________________）第一期的租金应于 __ 年 __ 月 __ 日前支付。
4.3支付方式：由乙方按以下帐户支付租金给甲方：
开户行：
帐户名称：
帐号：
4.4甲方收到乙方租金后，向乙方出具收据。
五.履约保证金
5.1履约保证金按壹个月租金标准收取。
5.2在双方签订本租赁合同后，乙方应于 ___ 年 __ 月 __ 日前支付履约保证金（计：_____元即人民币：__________________________.甲方收到保证金后向乙方出具收据。
5.3履约保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。
六.房屋装修
6.1乙方在装饰装修该房屋前，需将装修方案和施工图纸，向广场物业管理有限公司申报，并经审核同意后，方可入场施工。如涉及改变房屋结构、原有消防布局等装修，乙方则须向政府有关主管部门进行报批并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修。
6.2乙方所有装修活动应遵守国家有关法律法规及强制性标准，遵守装饰装修中的禁止行为和注意事项。
6.3乙方进行房屋装饰装修、增添设施、中央空调和消防设施改造等产生的费用，由乙方自行承担。
七.甲方的权利及义务
7.1甲方确保拥有该房屋的所有权，如有抵押或债务纠纷应向乙方明示。签定本协议时甲方应向乙方出示该房屋的产权证、国土证及本人身份证原件并将复印件作为本合同的附件。如甲方未办理房屋产权证时，应出示购房合同原件。
7.2甲方应于_ __年 __ 月 日前将该房屋交付乙方使用。
7.3甲方委托广场物业管理有限公司在日常管理工作中，有权监督乙方遵守本物业《业主临时公约》、《物业使用手册》、《前期物业管理服务协议》及各项物业管理制度。
7.4在本合同租赁期内，如该房屋发生转让时，甲方应及时通知乙方，本合同继续履行。
7.5甲方委托广场物业管理有限公司负责本物业的公共设备设施、共用部位的维修、养护和管理，负责维护公共秩序和安全防范事项的协助管理。
7.6按本合同之第五条至第七条规定，向乙方收取租金。
7.7 租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：.
①依附于房屋的装修归甲方所有。甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任。
②要求乙方恢复原状。
③向乙方收取恢复工程实际发生的费用。
8.8未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租他人。
八.乙方的权利及义务
8.1按时足额缴纳该房屋租金及本合同第五条、第六条明确的有关费用。
8.2租赁期内拥有该房屋及其共用部位的使用权。
8.3乙方应遵守本物业《业主临时公约》、《物业使用手册》及各项物业管理制度，履行《前期物业管理服务协议》所约定的权利和义务。
8.4如乙方使用不当或人为损坏房屋设施设备的，由乙方负责赔偿损失并恢复原状。
8.5甲方或广场物业管理有限公司对该房屋进行修缮或处理突发事件采取避险措施时，乙方应积极配合。
8.6按照公平、合理、安全的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、通行、
卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
8.7负责做好该房屋的消防管理、安全防范等工作，如因乙方疏忽或管理不善，造成安全事故，由乙方自行承担责任。
8.8房屋使用中产生的费用由乙方承担：
8.8.1乙方自用部位的设施设备、装饰装修的日常修缮、维护费用由乙方承担。
8.8.2乙方物业管理费、停车费、网络费、电话费、室内电费等使用该房屋中产生的相关费用由乙方自行承担。
九。合同的变更、解除与终止
9.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。
9.2乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：
①擅自将该房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；
②承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；
③无故拖欠租金1个月以上的（含1个月）；
④未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的。
10.3租赁期满合同自然终止。
十.违约责任
10.1甲方不按合同约定提供该房屋供乙方使用，逾期甲方每日按月租金的 5 ‰向乙方支付违约金。
10.2乙方无故拖欠租金1个月以上的（含1个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收壹个月租金的履约保证金，并追收所欠费用。
10.3未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租，否则视为乙方违约，乙方则应向甲方支付两个月房租作为违约金，并承担给甲方造成的经济损失。
10.4乙方违反《业主临时公约》、《业主公约》、《前期物业管理服务协议》或本物业管理制度，甲方或时代广场物业管理有限公司有权制止、要求其限期整改、恢复原状、赔偿损失，并由乙方承担一切法律责任。
10.5 租赁期内甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失（合理折旧后）
10.6一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。
十一.争议的解决
甲乙双方因执行本合同发生争议，应友好协商解决，如协商未果，任何一方有权向该房屋所在地的人民法院。
十二.通知
本合同项下的全部通知应为书面形式，且在下列情况下应视为已经充分送交：（1）专人递送；（2）通过挂号或保证递送的邮件发出；（3）通过电传、电报或传真形式发送并取得必要的回答。
下列情况下通知应视为有效送达：（1）专人递送到对方约定的地址；（2）通过挂号或保证递送邮件，在寄出七日后视为送达；（3）通报过电传、电报或传真形式发送，以电文发出之日期视为送达。
十三。其他约定
甲方签定本协议之前要向乙方出示本人身份证以及该房屋的产权证或购房合同的原件及复印件，如甲方未能出示，则乙方有权延迟支付保证金及租金，直到甲方出示该房屋的产权证复印件。若由于甲方未能出示该房屋的产权证或购房合同复印件而影响乙方正常使用该房屋，则甲方须承担相应的违约责任并且赔偿给乙方所造成的经济损失。
十四.本合同共5页，壹式肆份，甲方贰份，乙方贰份。经双方签字、盖章，并于乙方支付履约保证金后生效。
合同附件：
甲方提供：1、商品房买卖合同备案表或房产证复印件（含平面图） 2、产权人身份证复印件
乙方提供：1、营业执照复印件 2、法人代表身份证复印件
甲 方（盖章）
乙 方（盖章）
证件号码：
签 字：
签 字：
日 期：
