时间：2022-03-22 17:13:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇限购令细则，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1月26日，在距离春节还有8天的时候，国务院公布8条最新楼市调控措施，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中要求二套房贷首付提至6成，限购令也推向全国，可谓史无前例严格的房地产调控政策。
如今，距离“新国八条”的出台已经过去一个多月，眼下已至少有14个城市出台包括限购细则在内的一系列措施落实楼市调控“新国八条”，加上此前已经出台“限购令”的，目前全国已出台并执行限购令的城市已经超过30个。由此可见，“限制”，毫无疑问地成为2011年房地产市场的主基调。
厦门版细则应声落地
2月21日，厦门市土地资源与房产管理局了厦门版“新国八条”细则，针对购房者的购房条件进行了严格界定，尤其是在限购套数和二套房信贷方面，做了具体详细的阐述：至2011年12月31日止，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、未购房但能提供所要求的相关证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，以及未购房也无法提供所要求的相关证明的非本市户籍居民家庭，暂停购买厦门区域内的住房。
有业内人士分析，通过对比2010年和2011年厦门“限购令”，2010版规定同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房，也就是说不论是否已购房或是否拥有本市户籍，一个家庭允许再购买一套房，但从2011版的细则可知，厦门明显提高了购买资格的门槛。
2010年9月开始的“限购令”对楼市立竿见影的影响是有目共睹的，不少投资投机购房者纷纷退出市场，房价过快上涨势头得到初步遏制，房地产市场出现积极变化。为巩固和扩大调控成果，国家仍然在强调严格执行二套房差别化信贷政策的基础上，以“升级版限购令”为关键在全国所有城市中启动第三波楼市调控。
到目前为止，福州版“新国八条”的相关细则还未见踪影，但各种预测早已满天飞，其中最受关注的是榕版“新国八条”是否会把周边八县也一并纳入限购范围。有专家表示，从其他城市已经公布的细则看，2011版都比2010版来得严厉，而2010年福州出台的“限购令”已经是当时所有限购城市中最严的了，如果要进一步限制，极有可能是将八县纳入限购范围。
不管福州版“新国八条”是怎样，从国家在2011年年初颁布“新国八条”、再度加息、实行房产税等各种举措可以感受到，政府对房地产调控的强大决心。
房价走低可能性小
对“新国八条”的影响，有多数业内人士表示，市场短期会急速降温，对市场成交量有一定抑制，但解决高房价问题还有很长的路要走。
二套房首付提高至60％，不足5年转让要全额收税，调控不达标要约谈，这些看起来很严厉，但还不是影响最大的。“二套房首付提高自然会对改善性住房有一定影响；实际上不足5年转让全额收税以前就有这样的政策；至于约谈，效果还有待观察。”福州双安房产总经理郑爱新说，“新国八条”影响最大还是“升级版限购令”，这个政策一出，必然会影响本地改善性住房需求，外地投资、投机等购房行为更加难以存在，但由于中国目前正在高速城市化，高房价仍然不可避免。
有业界人士认为，相比北京等其他城市，厦门细则还是比较温柔，但尽管如此，细则对厦门楼市的影响依旧较大，可以预计未来成交将明显缩量。一方面是由于厦门楼市外地人购房所占比例一直较高，比如购房高端项目的客群，很多人已经拥有2、3套房了，他们匿限购政策的影响就会比较大；另一方面是基于购房者的心理，即便是符合条件的购房者，大多数也会选择观望，因此，楼市成交量一段时间内或遭遇凝冻。
投机住宅时机不佳
在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，同时也必然抑制韶玢首次置业需求，这可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。
种种迹象显示，“新国八条”将投资住宅资金成本提高，购买第二套房首付高达6成，使得首付只要50％的商用物业关注度快速升温。尤其是眼下各地愈演愈烈的限购令，将投资者挡在住宅门外的同时，也在不断推高商业地产的吸引力。
1月中旬，住建部要求去年末房价上涨过快的城市出台限购令细则，否则“就约谈”。与2010年“限购”的16个城市不同的是，此次主要针对二、三线城市。
就在大家热议“限购令”的调控效果时，住建部、发改委、人保部三部委联合出台将于4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》，以规范中介行业“吃差价”等行为。紧接着，“国八条”出人意料的突袭楼市。就在“国八条”出台后的第二天，又传来了上海、重庆试点房产税的消息……
这是2010年以来，我国政府出台的第三轮楼市调控政策。相比前一次、被称为“史上最严厉”楼市调控政策的“国十条”，此番连出“重拳”再次验证了“没有最严、只有更严”的调控趋势。
限购剑指二三线城市
无论是住建部的“不限购，就约谈”的要求，还是“国八条”都把矛头直指房价上涨过快的二三线城市。这使得去年底肇始于北京的楼市“限购令”逐渐往二三线城市蔓延，第三次“限购令”大潮来袭。
年初至今，兰州、金华永康、太原、郑州、武汉、昆明、南昌、济南、合肥等二、三线城市已相继出台“限购令”细则，再加上此前16个限购城市，北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、温州、苏州、舟山，全国出台“限购令”的市县已达到25个。
在“国八条”中，最严厉的是“限购令”：其一，限购目标更广大，前期的限购令，侧重于新购，忽视存量房，而此次的限购，将存量房也计算入内，对本地户籍家庭，拥有2套或以上住宅的，将停止向其售房，而对于拥有1套或以上的非本地户籍家庭，也要停止向其售房，限购目标更广；其二，限购范围更广，之前的限购，基本是集中在一线城市，而现在则扩展到“房价上涨较快的城市”，也就是说包括二三线城市。
与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。而国八条则彻底堵住了再次购房的口子。
按“国八条”的限购标准，全国的限购城市至少将达到40个，而且在一定时期内，都要从严制定和执行住房限购措施，这无疑也使得当前的一些市场疑问得到了澄清。（中银国际分析师田世欣认为，囊括全部直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高地区后，预计最终出台限购令的城市将超过50个）。
史上最高二套房首付比例
1月26日晚，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。提高二套房贷首付比例、设定房价控制目标、合理引导住房需求、强化差别化住房信贷政策等一系列措施同时亮相，即“国八条”，这可以说是近几年来最严厉的政策组合。无疑将对于目前的楼市实施“精确打击”，并将有效的遏制投机性购房。
其中，最引人关注的是对第二套住房首付比例的“规定”，堪称史上“最高二套房首付”。
“新国八条”中的第四条强调，要强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。去年9月底的“国五条”曾强调，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”。3个多月后，首付在高位之上再提一成，力度之强实属罕见。
此举将进一步提高购房门槛，同时也将降低银行风险，但单从这条政策看，房地产市场所由此产生的波动不会太大。
“税”字头上一把剑
税收政策犹如悬在楼市“头上”的一把利剑，终于缓缓落下。
“国八条”提出，要调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。
此外，还将加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。
而上海、重庆紧接着公布的房产税试点暂行办法，也将重点打击房地产投机客，虽然短期内会造成房价波动，但并不会对房价造成决定性打击。
其中，上海将对本地居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，税率暂定为0.6%和0.4%。重庆则将对主城九区内存量增量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为0.5%-1.2%。两个版本的方案如意料中那样相差很大且税率温和，“试点”的意味浓重。
同一天，财政部、住建部、国税总局三部门负责人表示，条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。而房产税收入的使用问题也得到了明确。房产税为地方税，其将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等到民生问题。
整肃房地产中介
在“国八条”落定的前几天，住建部、发改委、人保部三部委就联合出台了将于4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，它的出台或许有更深层次的含义，在房地产系列调控中，楼市交易、供应等环节大部分都已涉及，此次规范整顿中介市场将避免出现部分政策的执行力度减弱从而影响调控效果。
该《办法》强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。
随着部分城市“限购令”的期限将至，这个一度被视为临时性的限购政策是否将常态化成为人们关注的焦点。
据了解，目前全国已执行限购的46个城市中，至少有11个城市的住房限购措施将于2011年年底到期。
这些城市的限购调控是否将继续，引发了各方的猜测。就在各方猜测之时。有消息称，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至2012年，住建部已经知会地方政府，限购政策于2011年底到期的城市须在到期之后延续这一政策。
限购已一年
眨眼间，这个作为调控利剑而火线“上任”的限购令已经不知不觉走过了一年之久。
为有效遏制房价过快上涨的势头，2011年初，北京、上海等地严厉出台“限购令”，通过行政手段遏制购房需求。7月中旬，国务院又新“国五条”政策，提出将要扩大限购城市范围。
“限购令”指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。“限购令”规定，已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。
“限购令”无疑成为本轮房地产调控的最大亮点。从年初“国八条”公布至今，限购已经执行一年之久。经过一年的时间，“受限城市”房价普遍企稳回落，其中一线城市的房价环比回落明显。
其实，“限购令”一直是人们普遍关注的热点和焦点问题。限购出台以来，地方与中央的角力纠缠就从来没有停止过，如佛山、成都等地的放松又到叫停。
尽管被开发商视为“眼中钉”，但限购却也得到了老百姓的叫好，不少人认为，“限购令”的实施在一定程度上更加有效地激活着房产市场，更有利政府加强对楼市的宏观调控。正如一位网民所言：自从出了“限购令”后，住宅市场立竿见影的受到了严重的打击，因为每家每户只能限购一套住房了，使得购房者们更加认真审视自己究竟应该购买何种的住宅作为自己的“终极住宅”。
难以松动与长期化
限购政策陆续出台以来，社会各界一直热议的话题就是：限购政策会不会长期化?
继海口之后，广州、深圳等地的主管部门也相继表态：“限购政策退出没有时间表。”
但其他一些曾明确公布限购截止日期的城市至今尚未表态。
根据《投资有道》杂志对多家房产机构的调查问卷反馈表明，各家机构均认为2012年限购政策不会出现大的变化。
上海乘星行行销服务机构总经理李骁认为：明年限购难放松。原因在于：限购和限贷一起构成了本次调控的核心内容，也是效果最为显著的政策所在，放松限购就意味着放松调控。“至少从目前来看，调控仅仅可称为初见成效，离实现调控目标距离还很远。”李骁说道。
中原地产研究部总监宋会雍也认为：限购不会放松。“本轮调控重要推动力之一就是民意，限购令对房价走高的遏制作用已经初步显现，贸然放松限购，将遭遇民意反弹。”宋会雍说，控制楼市投机需求，敦促高房价合理回落，这一调控基本思路不会扭转，最核心的限购令所承载的抑制投机的职能不会放松。
同策咨询研究中心总监张宏伟则认为，限购政策当前已经呈现出局部放松的状态，但总体调控大势不会改变。首先，房价上涨过快的势头刚刚被控制，调控效果来之不易，应该继续坚持；其次，住房信息系统还没有实现全国联网，限购难以松动。
目前看来，限购政策的确还远未到退出之时。特别是在保障房建设尚未形成有效供应、房产税推广阻力重重的背景下，一旦限购放松，房价很可能出现报复性反弹。
据中原地产的报告，截至11月底，在已公布房价调控目标的121个城市中，至少有30个城市未完成调控目标。报告指出，目前房价还未进入实质性下降阶段，尤其在二三线城市。今年下半年以来，很多投资、投机的炒房资金流入二三线城市，因此，有必要继续实施限购，并扩大限购城市的范围和延长限购期限，否则房价难有下降空间。
房产税：限购令的替代者
尽管是本轮调控的重要杀手锏，但是限购作为政府手段始终不是终极目标。财政部财政科学研究所所长贾康接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段。
不少业内专家也指出，作为房地产调控政策体系的重要组成部分，今后限购政策的退出将以房产税等政策的出台为依据。“限购令是不得已的举措，当个人住房信息系统建成后，限购令就将退出。”住建部部长姜伟新表示。
不少人士表示，房产税的实施，既有利于地方政府摆脱对土地财政的高度依赖，形成正常稳定的地方财源，也会使调控长期化和常态化。上海乘星行行销服务机构总经理李骁认为：“房产税从试点到实施几乎是大势所趋，在我看来毫无悬念，根本原因在于，房产税不但是调控工具，更重要的是扩大地方政府财政收入的长期稳定的方式。”
据公开的市场数据测算，今年前11个月，全国130个主要热点城市的土地出让金较去年同期的1.7万亿元减少了近5200亿元，降幅达30％，地方政府土地财政面临紧张局面。
“然而，从短期内来讲，在土地财政不变的市场背景下，征收房产税是为房价做加法，房产税的征收，有可能导致开发企业或投资客将房产税的成本转嫁给购房者，难以起到遏制房价上涨的作用。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，从长远角度来讲，要从根源上解决房价高企的市场状态，还要相关部门平衡土地财政与房产税征收的关系，尽快找到一个合适的时间点或阶段用房产税代替土地财政。
目前，我国住房制度仍处于转型的关键时期，保障房建设和分配还没到位，房产税推广也还不具备条件，在商品房市场整体供求关系尚未平衡的情况下，限购政策长期存续的可能性很大。
新车卖家薄利不多销
限购后，消费者只能选择摇号或者置换的方式购买新车，原本有钱就能买车的时代不复存在。昔日打得火热的价格战也不再重演，因为经销商知道“薄利多销”的法则已经不适用。黄金周大优惠、年底冲量大促销的情况也不复存在，经销商不再单纯以降低车价的方式拉拢消费者，售后服务质量、置换购车群体也成为他们关注的重要环节。在总量一定的情况下，薄利并不一定能够多销，而单车销售利润比限购之前有所提高。
二手卖家昙花一现
北京市工商行政管理局在2011年的愚人节了《关于登记合格库存二手小客车办理交易手续的通知》，“备案车”让那些二手经销商着实火了一把，赚的盆满钵满。但昙花终究不能开太久，不出十日，二手车市场重归平静和惨淡。由于摇号资源的稀缺，消费者更倾向于购买新车，供需关系的影响直接体现在二手车的价格上。虽然随着经销商的磨合、销售渠道的逐步拓宽，价格下调幅度有所减少，但目前整体价格依然比限购令出台前低10％-15％。此外，限购导致二手车经销商没有指标无法收车，无车可卖。据统计，北京市场二手车外迁量从原来的10％增加到55％-60％，而大量二手车外迁致使北京二手车在外地的议价能力大幅下降。
豪华品牌炙手可热
消费者“一步到位”的心理更加普遍，中高级车备受欢迎，豪华车更成为炙手可热的香饽饽，加价、排队依然不能阻止消费者的购车热情。由于消费者的消费升级，中高档车更加热销，以进口车为主的高端豪华车更是高速增长。据亚市相关负责人介绍，这两年进口车加价频率和范围都比前些年有所增加，亚市大约55％的高端进口豪华车都加价，280万元的路虎揽胜更是曾经加价70万元。
自主品牌冰火两重天
同二手车的命运一样，自主品牌无疑受到很大的影响。同样是“一步到位”的心理在作祟，众多原本打算购买低端车型的消费者抱着这样的心态而提升购车预算。购车时间的推迟也让购车预算走高成为限购后的主要现象，据统计，限购令前后同一位消费者的购车预算平均增加了3万元左右。低端车型一直是自主品牌的天下，消费者预算增加后转向更高价格区间的车型，很多品牌的低端车型销量大幅下跌。中端车型区间中自主品牌还不是合资品牌的对手，所以边缘化成为最新的市场现象。一面是国家购车惠民补贴与汽车下乡，一面是限购令，可谓冰火两重天。最终，在北京这块区域市场上，自主品牌变成了“一滩水”。
4S店国际范儿“3S店”
2010年12月23日，那里星光灿烂，那里灯火辉煌，那里人山人海。开在4s店的昙花比开在二手车市的昙花还短命一些。豪华品牌的4s店如火如荼，暂且不议。大部分自主品牌4s店的销量出现了下滑，很多4s店单月销售量为个位数，甚至为零，这对本身单车利润就低的他们来说是致命的打击。4s店跟酒店一样，套用当下流行的一句话“你买或不买，它都在那里，成本只多不少”。一些品牌影响力弱、资金实力不足、营业额过于依赖销售的4s店在限购的环境下艰难生存，甚至不得不退出市场。“尝不到甜头”的销售顾问纷纷跳槽改行，因此人员流失严重。当然，丢失“1S”的4S店从此更注重售后服务了，这是车主们的共同体会，因此北京的这些4S店也更有国际范儿了。
汽车后市场唇亡齿寒
汽车后市场与新车销售市场有着密不可分的关系，消费者买车之后往往会选择贴膜、做装饰、购置车内配件，因此车市火爆就会带动汽车后市场的红火。限购之后，新车增量出现巨幅下滑，汽车后市场遭受了巨大打击，整个后市场一片萧条，多家商户已经闭门歇业，市场内摊位的空置率居高不下。限购之前的洗车店数量基本上是爆炸性增长的，然而限购后的洗车费用也不再当年，之前10元、15元居多，现在动辄就30元、40元，不过洗车店老板们还是叫苦不迭。
租赁市场阳光总在风雨后
车市萧条的同时，限购令成就了汽车租赁市场。一时间，租赁市场如雨后春笋，更催生了像神州租车、租车等大型连锁公司。而三菱、联想等大型汽车相关与非相关企业也通过投资控股等方式进军汽车租赁行业。截至2012年11月底，北京市机动车保有量518，97万辆，驾驶员739，7万人。220万人当中，虽然不乏有为了摇号而考驾照，但暂时没有驾驶需求的人，即使这类人占到80％，剩下的20％也仍然足以撑起北京租赁市场的一片天空。汽车租赁企业骄傲的对着天空说：“我们相信有彩虹”。
摇号人数没有最多，只有更多
限购令是行政手段，然而市民的需求是无法阻挡的，汽车租赁市场的火热证明了这一点。两年来，参加摇号的人数直线上升，摇号中签比率直线下降。2011年1月参加摇号的人数是21万人，摇号中签比率为1：10，两个数字到2011年年底变为80万和1：41，而2012年12月冲到133万和1：71。
汽车保有量增速有所放缓
2012年2月份，北京汽车保有量达到500万辆，如果不实施限购令，这个数字会提前11个月到来，2013年即可达到600万辆，2015年会达到700万辆，限购令实施两年来至少减少了100万辆机动车上路。按照近两年来的增速预期，本市机动车保有量达到600万辆之日，将很可能推迟至2016年，这就为交通缓堵和综合治理工作赢得了5年的宝贵时间。
该项限购措施貌似“猛药”，但却并未击中房价调控(尤其是一线特权城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治认同上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷，限购令的功效与局限也需要反思。
户籍歧视：从城乡结构到地区结构
京版限购令出台不久，北京的王振宇律师即向国务院法制办递交审查建议书，指控北京市新版限购令涉嫌户籍歧视。确实，限购令的政策要素包含“限内”和“限外”两个方面，户籍歧视至少体现在两点：一是购房数量限制上“内…‘外”不平等，户籍人口可多购一套住房；二是对无住房的非户籍人口提出了“5年”的严厉限制。王律师向国务院法制办递交审查建议的行为不太可能得到积极回应，因为北京市的限购令正是对国务院房价调控政策的落实，可能失之严厉，但政策目标是一致的。
以户籍作为政策工具在共和国的成长历史中并不罕见。在时代，为维护林毅夫所谓的“重工业优先发展”的经济战略，城乡二元结构获得了体制化，“城市户口’’意味着充分的就业机会和福利保障，而“农村户口”则意味着“禁锢”。改革开放通过对农民的土地经营放权和自治放权，实现了农村生产力的恢复和农民政治素质的提升，然而这些改革仅限于农村内部资源存量的结构性调整，尚未涉及城乡平等问题。城市发展与农民工进城将城乡平等问题正式“问题化”，成为我国政治和宪法上的严峻问题。“同票同权”、“同命同价”就代表了平等的时代呼声。户籍制度遭受批评的主要维度就是这样的城乡结构。
然而，限购令提醒我们，户籍歧视不仅针对农村和农民，还在城市之间构筑起了新的樊篱。限购令的有效规制对象并非那些在城市没有购房预期的农民工，而是相对于一线城市的那些二、三线城市的中产阶层。以往的“购房入户”毕竟还确定了一种相对明确的户籍获取条件，现在的限购令则从户籍现状出发限制购房。现在的关键已经不仅仅是你出生于城市还是农村，还包括你出生干哪个城市。在一线“特权城市”的决策者眼中，二、三线城市只是“更像”城市的农村罢了。以往我们愤慨于上海人歧视一切地方来的“乡下人”，现在这种歧视则在房价调控的“政治正确”之下将既有的歧视予以扩充和强化。
限购令反映了城市群内部歧视的“地区结构”的凸显，其背后是一种单向的“地区歧视主义”(地区保护主义可能是双向的)，这对于进行改革顶层设计的决策者们应具有警示意义。
特权城市：高房价的真实因素之一
此次从中央到地方的“集束限购令”的直接原因是高房价。房价居高不下有着各种复杂的体制和市场原因，不同人七会根据自身偏向的原因提出不同的对策。笔者这里尝试提出“特权城市”这一概念，作为分析高房价的因素之一。
所谓特权城市，指的是北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。特权城市的高房价不完全是市场因素的结果，还有“超额福利”型特权的作用。比如高等教育领域，北京市名校林立，尽管是教育部直属，是全国纳税人供养的事业单位，但对北京市户籍予女的招生比例远远超过地方。著名宪法学者张千帆教授曾毛持过高考地域歧视的研究课题，从理论和政策的角度深入剖析了相关的成因与状况。这些一线城市的房价被“推高”，所反映的正是“购房入户”的政策安排所承诺的“超额福利”。为了子女教育，地方各路诸侯，无论出身职业如何，均举全家之力在北京购房入户，他们所购买的绝不仅仅是单纯的房地产，而是北京市的“超额福利”。因此，是受到体制保护的“超额福利”而非房地产本身的市场价值在支撑北京的高房价。从公平性上讲，“购房人户”毕竞有明确的市场标准，其政策正当性要超过目前的限购令。
特权城市的“超额福利”是高房价的真实因素，因此调控的方向就不是撕开法律平等的薄纱而重祭“户籍”利器，而是反思这种“超额福利”的正当性与合理性。这种“超额福利”的形成，在其历史根据上不仅仅或主要不是北京户籍人口的贡献，因此其成果也不能被北京户籍人口独占。时代的财富积累模式是一种非常特殊的计划体制，“户籍”的意义早已超过了简单的人口管理，而成为盛装“特权”的巨大容器。改革开放以来，户籍福利在社会平等化改革的进程中逐渐松动，但其中包含着不同利益群体之间的激烈博弈。限购令重新充实了“户籍”的特权与福利内涵，与改革的分享逻辑之间存在紧张。可以预料，这种“毒性”极大的严厉调控不仅效果难以持久(因为这是治标不治本，最终还是要回到常态化的市场机制之中)，而且会产生极大的副作用，比如再次动摇人们对市场自由、社会平等和政治认同的信心。
针对支撑高房价的“特权城市”因素，正确的政策思考方向应该是如何合理拆解那些“超额福利”。例如，北大清华这样的全国性名校取消招生名额的地域歧视，实现平等竞争和公平招生，则穷举家之力来京“购房入户”的地方人士就会有更加理性的投资思考和生活安排。拆解“超额福利”不是要取消那些特权城市的所有福利，而是让其恢复到法律和公众可按受的合理水平，重点是拆解那些因历史和体制惯例而不合理地归属于市民福利的相关内容。拆解允许一线城市保留部分只针对本市户籍居民的合理项目。更宏观地讲，特权城市还根植于地区发展的不平衡，因此国家在宏观政策上应着限于地区平衡发展的结构性设计，包括分散超大城市的功能、调控地区间发展的互补结构、在政策与法律层面不断释放公平机会并确屯平等规则。
改革的政治理性：“身份”与“契约”赛跑
户籍是很重要的“身份”控制技术，一度成为改革的对象，但却始终难以消解或转型。英国著名历史法学家梅因在
其《古代法》一书中将法律发展过程概括为从“身份”到“契约”的过程。“身份”是特权的标志，来自传统的政治概念和技术系统，以区分为前提；“契约”是自由的标志，来自古罗马法，以平等为前提。梅因概括的法律史规律实际上也是政治社会史的规律。改革开放以来经济社会自由的发展和国家政治法律结构的调整，其基本逻辑与发展主线正是从“身份”到“契约”的进化线路，如不断释放身份束缚和特权空间。在改革30年“一起做大蛋糕”的过程中，由于大部分群体均能从发展中获益，而且平等观念和权利意识尚不发达，一些性质“严重”的歧视被“无知”地容忍了下来。但是，随着改革转向强调共享与公正的分配领域，改革初期的默契就被打破，特权群体希望借助一切政策机会和法律漏洞来巩固自身利益。如何巩固呢?第一步，确立具有“政治正确”性质的政策问题(如高房价)，描述甚至夸大其严重程度；第二步，采用传统的身份识别与控制技术(如户籍)达到“排外”的目的(比如通过限购令推高房租价格，逼走在京“蚁族”，压制京外人士来京预期)；第三步，利用房市的价格刚性和周期反弹，不断延续或重启身份性调控。
我们看到，在改革新的三十年里，围绕社会公正与个体自由的问题，很可能出现“身份”与“契约”赛跑的现象——这就是改革中的反复现象。政策调控往往没有从长效机制和公平政策的角度着手，这次的调控重新打开那只名为“户籍”的“潘多拉之盒”，所迟滞和干扰的正是改革以来的“契约化”逻辑与进程。限购令所折射出来的政策设计者的“身份崇拜”表明其并没有理解改革的“契约化”逻辑。
【关键词】限购令；财务危机；Z分数模型
1.序言
随着限购令等宏观调控的出台，北京、杭州、上海等地都是限购令的重灾区，房地产企业面临着巨大的挑战，如何从宏观环境的影响中走出来成了摆在众多房地产公司的难题。而绿城作为浙江较大规模的房产企业，在中国名列前茅的房地产商，它的主要经营范围都是限购令的重点地区，资金链紧张，它的动向也变得受人瞩目。在如此恶劣的环境下，绿城通过各种手段摆脱了危机。这对于仍然陷入困局中的房地产公司具有重大的借鉴意义。因此，本文选择对绿城中国陷入危机的原因进行深入分析，解读其应对措施。
2.企业概况
绿城中国控股有限公司成立于1995年，2006年在香港上市，经历10多年的发展，拥有员工3400多名，100多家成员企业，业务范围涉及国内50多个城市。业务规模庞大，并具有广泛的知名度。
绿城注重“以人为本”，“真诚、善意、精致、完美”是公司的基本价值观念。公司注重高品质物业开发，并形成广为市场接受的高品质系列。自1999年以来企业实施全面控制质量体系，是最先获得IS09000认证的中国房地产公司之一。另外，绿城也非常重视企业文化。公司内部有绿城文化理念读本、管理者论述、绿城员工“每月一文”集以及许多的绿城期刊。绿城的很多作品都有很浓的文化底蕴，给人一种稳重感，建筑布局也注重与环境的和谐统一。
3.财务危机中的绿城中国
2011年至今，绿城中国可谓是风波不断。2011年9月，有消息称海航将开价30亿收购绿城，之后立即被海航集团否认。同月，又有报道指银监会对绿城及关联企业清查其信托业务，消息一出绿城股价一周暴跌30%。在此情况下，宋卫平提出“三步走”解决面临的财务困境。这些不利的消息并不是空穴来风，事实上2011年由于各种因素的影响，绿城陷入了财务危机。
从绿城2011年末的现金、总资产和负债来看，2011年绿城的总资产为1280亿，负债总额为1103亿元，并没达到资不抵债的地步。2011年底绿城的现金及银行存款只有36亿，加上抵押银行存款23亿，也只有59亿的资金。而绿城一年内到期的银行借款有159亿。根据报表数据，绿城很可能陷入技术性财务危机。
4.财务危机的原因分析
4.1 外部因素
2010年北京出台“国十条细则”提出限购令，之后各一线及二线城市也纷纷出台相应细则。限购令通过提高市场准入条件，抑制了房地产投资者的需求，而绿城主营的高端住宅本身周转也较其他住宅慢，因此受限购令影响比其他住宅要大得多，绿城受宏观调控的影响就比较大。宏观调控使得房地产量价齐跌，绿城的销售更是举步维艰。
2010年和2011年多次上调存款准备金率。紧缩的信贷政策使得房地产企业融资成本升高，同时也使得一些房地产投资者的资金成本升高，在2011年7月房贷利率达到十年最高，为7.05%。对于信托的监管也在趋严，如何筹资将成为房地产企业的一大难题。绿城负债率极高且很多项目都要靠借款取得资金来满足需要，限贷令使得房地产企业贷款更加困难，资金链危机进一步升级。
4.2 企业内部因素
4.2.1 企业筹资政策
绿城的资金主要靠权益和负债筹集。从表3.1我们可以看到，绿城的资产主要依靠负债，因此，本文主要对负债筹资进行分析，如表4.2.1.1。
从上表中可以看到绿城主要依靠流动负债筹资，非流动负债筹资主要以银行借款为主。绿城通过财务“高负债、快周转”的经营战略，使得公司的资产和规模都迅速增长，但也带来了负债高速增长。流动负债从2008年的200多亿增长到2011年的900多亿，增长速度非常快。同时，“贸易及其他应付款项”、“一年内到期的银行借款”是企业面临的主要偿债压力，这两项增长速度很快，几年增长了好几倍，而现金流这几年整体处于一个下降的趋势。对于绿城而言，这是非常危险的，归还这些负债的偿还需要大量的现金，一旦资金回笼受阻，就容易产生资金链断裂。
4.2.2 过快的发展
绿城在2008年度过房地产行业的危机之后更是大幅的扩张，以下是绿城近几年资产规模的数据，如下表4.2.2.1。
从表中可以看到，从2008年到2011年底，存货和总资产都一直处于高速增长的状态。总资产从178亿上升到1280亿，存货从113亿到848亿。2009年楼市形势转好后，宋卫平就在杭州多次高价拿地。当年，杭州总价地王前十位中，有4个出自绿城之手。截止2011年12月31日，归属于集团土地储备的建筑面积为四千多万平方米，满足了企业未来6、7年的需求。收入也有大幅的增长，从64亿上市到220亿，增长了2.4倍。但是如此快的规模增长，需要大量的资金支持，对企业的资金周转能力提出更高的要求。
4.2.3 被动的营销模式
绿城一直注重产品的质量，在营销上面略显低调，尤其在新客户的开拓上面。原来的营销模式属于被动得等待客户的上门为主，开拓潜在客户的能力较弱。在绿城销售项目中，老客户和推荐客户占成交客户总数的一半以上。由于绿城的客户忠诚度高及之前房地产的回暖，绿城的销售一直处于一个相对较好的状态，因此，销售人员的积极性和创新性都不高，处于一种“坐销”的模式。在这种模式下，一旦绿城的主要客户源受到限制，企业又没有开拓新客户的能力，就容易陷入销售困境。销售一旦出现问题，资金回笼难度就会加大，资金链紧张。
4.2.4 对市场预期、准备不足
绿城的高负债一直为外界所诟病，却仍然坚持“高负债、快周转”的经营战略，可见其对风险承担的自信。公司也有风险防范机制，在年报里也提及宏观调控的影响，结果仍然陷入巨大的危机，很大一部分的原因在于企业对市场的预期不充分，对宏观政策反应慢。在九龙仓入股的新闻会上，宋卫平也承认宏观调控超出了预期，绿城原来预期宏观调控会持续半年至一年，但是眼下宏观调控仍在继续，调控时间超过了预期，资金链断裂与偿债的压力使得企业从2011年开始就处于破产的边缘。
5.绿城中国应对危机的尝试
5.1 转卖项目，腾挪资金
为求生存，绿城从2011年就开始大举卖地卖项目来回笼资金。从2011年底到2012年初，绿城先后转让6个项目，获腾挪资金约30亿元，2012年1—5月，共处置了12个项目，资金回笼78亿元。6月，绿城宣布与融创中国合作，成立上海融创绿城控股有限公司，共同开发绿城在苏州、上海等地的9个项目。通过这次合作，绿城又取得了33.7亿资金。2012年绿城仅靠转卖项目就融得百亿资金，大大减轻了企业的偿债压力。在这些转让的资产中不乏优质资产，绿城虽然牺牲长期利益，但获得了生存的空间，从公司整体利益看来还是合理的。
5.2 稳健发展，谨慎拿地
绿城之前过快的发展造成了一系列的问题，今后应该根据自身的财务状况、现金流特点等因素来制定合理的发展模式。不能被利益冲昏了头脑而盲目发展，多参与一些风险比较小的项目，把风险稳定在合理水平。鉴于购置土地占用资金较多，为了提高周转率，减少现金占用，绿城应放缓土地的购置速度和发展速度，尽量减少战线长的项目。确保有足够的资金用于周转、偿债。结合绿城资金链的压力和短期偿债上的压力情况，企业应该谨慎购地，使其维持在合理水平，尽量少拿或者不拿地，减少资金的占用。绿城在年报中也表示会减少购地，现金为王。
5.3 加快销售，减少存货
在限购和高速发展下，绿城有大量的可售房源。目前，绿城已经完成销售重整，实行联合经纪人制度等方式大力卖房，各项目公司、职能部门和执行总经理都有销售任务，就连宋卫平也有百亿的销售目标。而给予经纪人丰厚的佣金及采取对业绩不好的员工解雇也极大地提高了员工积极性。截止6月30日2012年上半年绿城共完成销售额219.5亿，占全年目标400亿的54%，超额完成目标。
5.4 优化资本结构
负债是把双刃剑，在盈利能力下降的时候应该将负债处在一个比较低的水平。在总体环境不佳时，更应该严格控制企业的资产负债率。近期，绿城引进了九龙仓这个战略投资者，对九龙仓进行配股和发行可转换证券，获得51亿港元的资金。这次交易后九龙仓的股份由原来的2.1%上升到24.6%，成为绿城的第二大股东。这主要有以下好处：一、降低资产负债率，提高权益资金的比率，以提高企业的偿债能力。在对九龙仓实行配股之后，企业的权益资金大大增加，资产负债率下降显著；二、获得大量现金，51亿港元的现金流入大大提高了公司的现金流，在很大程度上缓解了公司的偿债压力和资金压力，有利于公司正常运行。
6.绿城危机的启示
绿城作为一家大型的高端物业企业，经历了多次宏观调控，虽然危机已经过去，但它带给我们深刻的启示。
宏观环境不可忽视。环境能造就一个企业，也可能摧毁一个企业。企业都处在一定的宏观环境之中，能够适应环境就能生存下来。
要避免盲目扩张，提高风险意识。企业要发展就要进行扩张，但也应该结合自身的财务状况、经营特点等制定，盲目地扩张就容易出现一系列问题，造成损失。
保持合理的负债水平。高负债的企业面临极大的财务风险，很可能出现财务危机。
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关键词：房地产；调控政策；房价走势
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-01
一、近年来出台调控政策的效果分析
1.信贷政策。从信贷政策来看，对房地产市场的影响主要体现在三方面：（1）存款准备金率的变化；（2）基准利率的变化；（3）二套房首付比例及贷款利率的变化。这些政策都没有起到明显控制房价过快上涨的趋势。在房贷方面，应继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。
2.保障房政策。2008年年底时，中央提出要争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，其拉开了保障性安居工程提速的序幕。2011年，总理又提出全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，未来五年将建3600万套。
保障房实施以来，一定程度上有助于遏制房价过快上涨，但是，这种适度的调整，仅仅让房价回落了一点点。之后，2013年开春，新一轮的房价上涨趋势有开始了。说明长期来说的保障房对于房价控制还是偏软的。政府要分析内因，为什么保障房还不能彻底根治、解决过快的房价走势。
3.限购政策。自2010年4月份国务院提出限购政策以来，全国先后已有51个城市出台了当地的限购政策。在出台限购政策的城市中，北京市的限购措施最为严厉，北京市限购细则要求非本地户籍的家庭能够提供五年以上的纳税证明或社会保险证明才可以购买1套住房，这在所有城市中是最长的。
从限购对市场交易的影响来看，其对成交量的影响较为明显，而对房价的影响则不那么明显。限购政策通过对购房群体设置一个“门槛”，直接减少具备购房资格的潜在购房群体总量。但限购政策对房价的影响则较为复杂，由于刚性需求的存在以及房地产开发商在定价权上的绝对地位使得房价易涨难跌，只有部分供应量集中、炒家过多、前期房价上涨过快的区域，房价才会出现一定幅度的下降，而且这个降价也需要经过一段僵持期后才会出现。从实际看，目前在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，地方政府不可能完全取消限购，但在操作层面出现松动的可能性较大，限购令将是有节奏、分区域地逐步退出。
4.关于20%差额税。对于20%差额征税政策，到目前为止，北京、上海、广州、深圳、杭州、石家庄、南京、厦门等35个城市了各自的地方细则。但多地仅提及将严格执行〔2013〕17号文（即“新国五条”），并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”。甚至发现除北京外，其余各地并未开始执行。多地尚未落实20%差额征税政策，更加引起了众多业内人士对后续市场的猜测。多位专家认为，由于多地在落实“国五条”时有偏差，应警惕政策效应减弱后的报复性反弹风险。因此，长远来看还是要征收房产税与持有环节税费来稳定房地产市场，但过程中还有很多困难需克服。所以，笔者也认为：稳定房地产发展市场，从目前来看最根本的是增加有效供给，达到满足社会需求的根本目的。
二、今后房地产市场调控政策的建议
1.应保持房地产宏观调控的连续稳定性与针对性。从03年以来，房地产业一直都是我国社会各界关注的热点话题，连续多年成为“两会”时的焦点。针对房价出台的调控政策数量之多，持续时间之长，更是凸显了政府对房地产的重视。但从另一方面来看，政策的过于频繁变动也使得市场各方无法形成稳定一致的预期，使得房地产调控掉进“动态不一致性”陷阱，房地产投资消费都出现非正常波动，不利于市场的稳定发展。建议：在当前房地产宏观调控的基础上，梳理房地产调控的调控目标、调控手段等，然后根据市场实际情况依据调控目标采取相应的调控手段，既保持调控政策的连续性和稳定性，又具有一定的灵活性和针对性。
2.不断完善住房供应体系。要立足国情，引导理性消费，保障基本需求，加快构建以市场为主、满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。要继续坚持住房市场化改革方向，更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用。政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
3.继续加大保障性安居工程建设和管理力度。“十二五”时期，我国将建设3600万套保障性住房，这将基本解决保障性住房供应不足的问题。但与此同时，规划、土地供应、房屋质量、准入与退出机制等相关环节就显得尤为重要。要切实强化规划的控制和指导，优先供应建设用地，拓宽融资渠道，建立稳定的投入机制；加大公共租赁住房建设和供应，进一步完善发展公共租赁住房的土地、财税、金融等支持政策，逐步使其成为保障性住房的主体；加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出、管理和租费标准，完善租赁补贴制度。
一二线城市楼市严厉限购后，出现了被限购城市房租大涨、三四线未限购城市房价大涨的情形。所谓按下葫芦浮起瓢，在此态势下，二三线、三四线城市的限购要求在现有的思维定式下“顺理成章”地被提出。
日前，浙江省衢州市出台房地产限购政策细则，成为住建部公布新增二三线城市限购标准后的第二个城市。衢州对本地人的限购范围设定为：市区、第四套。此前，同处浙江省的台州市也宣布了限购政策。不过，与屈指可数的“限购令”相比，更多的二三线城市如广东韶关、山东烟台、辽宁丹东则选择了相对宽松的“限价政策”，寄望以此来避免“限购”政策降临。而即使是限购，地方政府也给了自己极大的自由裁量权，比如所谓模糊的“市区”，比如本地户口只限四套以上。
让收入增长追赶房价物价增长
不管是限购标准的一再放宽，还是以“限价”换取“限购”政策变通，土地财政的掣肘，已经昭然若揭。地方政府对限购的恐惧与规避，与土地财政掣肘直接相关。国土资源部的统计数据显示，相比于一线中心城市，二三线城市的土地与财政收入的关系更为密切。限购直接压制需求，导致土地市场低迷，其结果是地方政府的土地出让金和房地产交易环节的税收都会大幅下滑。限价直接干预价格，虽涉嫌侵害开发商利益，却并未影响需求；反倒是，如果新房定价不能明显上涨，部分购房人更愿意入市；其结果是，成交量并不一定下滑，房地产税收也就有了保证，土地出让金也不会显著减少。
不论是限购还是限价，二、三、四线城市的房地产都需要一个软着陆的过程，如果是硬着陆，受伤的不仅仅是房地产，更有中国的金融。这个“软着陆”，其实就是房价保持稳定的小幅度增长，这个小幅度，是相对于居民收入增长而言的。居民收入增长幅度高于房价增幅，让收入增长追赶房价物价增长，中国房地产和中国经济就能实现软着陆。相反，房价物价飙升太快，或者房价迅速跌落，都会导致房地产和中国经济硬着陆，这是中国不可承受之重。
众所周知，14万亿元的地方债（它们已经和银行紧紧捆绑在一起），身家性命都寄托于房价地价的上涨。房价上涨，地方政府储备的土地才能卖得出去且卖出好价钱。而土地价格又很大程度上取决于房价――征地时，老百姓一般会按照当时当地房价的最高水准要求政府补偿，而政府除了补偿外，还得完成公共基础设施的配套建设等等。这就形成了房价推高地价――地价推高房价的循环。这个链条如果断裂，中国的金融和经济体系必将严重受伤。届时，崩盘的不仅是房地产业，还有可能是整个金融体系。
“影子银行”进入活跃期
今年以来，在一系列史上最严厉的限购限贷和流动性收紧政策的背景下，更是形成了资金不能从开发后期进入房地产、于是就从开发前期以“影子银行”（指房地产贷款被加工成有价证券，交易到资本市场，房地产业传统上由银行系统承担的融资功能逐渐被投资所替代，属于银行的证券化活动）高利贷形式进入房地产的怪现象。民间借贷资金与银行资金、国企资金三位一体，源源不断注入影子银行，目的就是期待高利贷收入：一是中小企业和个人以土地、房屋抵押等形式从银行贷出的款项；二是国有上市公司将大量超募资金和银行信贷资金以委托贷款形式进入“影子银行”，最高利息将近25%，有些公司的利息收入甚至超过利润；三是个人或机构通过银行理财产品、民间借贷、小额贷款公司、担保公司、信托公司等活动，将大量资金源源不断注入“影子银行”，成为高利贷或准高利贷资金。因此，高利贷的风险也就是银行的风险。
有媒体报道，银监会主席刘明康在8月份曾表示“约有3万亿元银行信贷资金流向了民间借贷市场”，银监会对此曾予否认，但没有给出其他数据，同时“要求银行业金融机构要高度警惕近期网络借贷、民间借贷和小额贷款公司等领域风险。”而今年半年报，工、农、中、建、交五大银行的资本净额也不过3.1万亿元；5家银行共实现净利润1834亿元，已经占据16家上市银行利润总和的80%。
《中国经营报》记者在调查中发现，不管是从银行流出的资金还是民间自有的资本，借助小额信贷或担保公司以高利贷方式流出时，进入到实业领域的并不是很多，所谓的高利贷危局，只是银行、国有企业等高利贷链条上的资金拥有者炒作的另一个项目而已。
除了短期周转，没有任何一个实业可以长期承受年利息60%以上的高利贷。9月13日中国之声《央广新闻》报道，不到20万人的福建省安溪县出现民间借贷崩盘事件，一名村主任欠债3亿元出逃，全县人均1500元。相对于厦门动辄几十亿元的高利贷黑洞，3亿多的债务金额只是小巫见大巫。
安邦分析师认为，大案频发的民间借贷引爆银行危机和社会危机，已经不是小概率事件。在民间借贷最发达的温州，据温州市中级人民法院的统计数据，今年3～5月，全市法院共受理民间借贷纠纷案件2628件，比去年同期多出474件；案件总标的金额高达9.31亿元，比去年同期多出3.15亿元。仅8月份以来，就至少有20起以上此类事件发生，其中有两起大案，牵连集资额估计将达到数十亿元、借贷者上千人。早在4月份，内蒙古就已经发生了民间借贷高达12.37亿元的金利斌自焚案。
资金进入房地产，反倒是一个相对安全甚至是惟一安全的选项。因为房地产还有杠杆效应，1亿元的项目，房地产商也许只要投入3000万元，加上银行融资和建筑商垫资，平摊下来，实际利息可能就在20%。
但是大量资金从开发前期进入房地产，势必推高房地产的“隐形价格”（即没有实现但必须实现的价格，房地产交易时间拖延得越长，隐形价格也会越高），如果这个隐形价格最终无法实现，或者到了房地产商无法继续支撑的程度，引发的金融风险也将是社会不堪承受之重。
下面，我对两会期间的提出的问题说出自己的观点。
一、针对居高不下的房价问题
我们国家曾先后出台政策——提高首付、限购、限炒（地皮）以及国企退出机制等政策措施不可谓不够狠，中国国务院1月底又出台调控房市的“新国八条”，规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台房地产限购令实施细则。在政府工作报告中多次强调要坚定不移地搞好房地产市场调控。这在历届政府工作报告中是没有过。足见中央政府对房价问题之重视程度有多么地高。
在政府工作报告中强调的内容：
（一）进一步扩大保障性住房建设规模，重点发展公共租赁住房。
（二）是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保；重点增加中小套型普通商品住房建设。
（三）是建立健全考核问责机制。
我以为，现行中国房地产市场运作是以地方各级政府用卖土地生财的方式来补地方财政不足的运行机制如果不改变，要想把房屋价格降下来很难。政府没有实行最高限价，因而房价越高越好，一方面开发商可以攒得盆满钵满，一方面政府可以多收税，至于老百姓买得起房买不起房亦回有房无房让市场去调控。要打破中国房地产市场开发目前的现状，有委员建议，改变现行房地产市场房屋预售制度为现房销售制度，与世界房地产市场机制接轨。
二、个税起征点问题
【关键词】房地产；宏观调控；经济政策；走势分析
国务院自2010年4月遏制房价过快上涨的通知到2011年1月又“国八条”，逐渐深化实施细则，巩固和扩大调控成果，这期间一直围绕限购、限贷、税收等调控措施展开，这直接导致的结果就是商品房销售困难，库存增加，资金回流减少，各房企资金链保障能力备受考验。有数据显示，2011年1-11月，一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑，其中，北京的新房销售创下9年来的新低，上海的商品房销售面积也有不小的降幅。调控政策影响下的房地产行业，将不得不面对逐渐萧条的楼市。
1. 我国房地产市场发展现状
虽然我国房地产市场保持了年均超过20%的增长速度，依然难以满足不断增加的需求，房地产市场似乎一直处于稀缺的卖方市场状态。原因主要有两个方面：第一，我国社会经济持续快速的发展，使得人们的收入水平也随之不断提高，此外，城市化进程的加快以及人口的增加，各种合力形成了对住房巨大的刚性需求；第二，房地产自身很强的投机性已经使之成为重要投资品，在预期房价上涨时，投资和投机需求快速进入市场。当前，这种投资和投机已经过度，推动房价非理性的快速飙升，房价的增长速度严重超过了经济和人民收入的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期福布斯已将房产泡沫列为全球六大资产泡沫第二位，其中包涵的风险不可小视，国家政府对此应引起足够的重视。
当前，我国房地产业面临的主要问题有以下几个方面：一、房地产价格上涨过快，房屋价格虚高；二、房地产开发结构失衡，有效供给不足；三、房地产市场秩序混乱；四、投机性成分增加，融资方式过于单一，市场风险大。而房地产业中存在的这些问题是市场本身无法解决的，这就要求政府必须对房地产进行宏观调控，以实现房地产市场的健康运行。
2. 当前国家宏观调控经济政策对房地产市场的影响
2.1 财政政策调控对房地产市场的影响
财政政策是国家有关部门以变动税收和支出的形式影响总需求进而影响就业和国民收入的政策。通过在房地产比较火爆的时候，提高相关的税率，增加相关的税收，减少政府支出等财政政策，减少相关的投资者的利润率，增加房地产投资的成本，从而影响到房地产市场的发展，抑制了潜在进入者的进入，从而缓和了相关的市场矛盾，从间接的角度，影响房地产的相关行业的发展，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题，最终影响到国民经济的发展。
2.2 货币政策调控对房地产市场的影响
货币政策的调控主要是通过中央银行对货币供给量的控制影响利率，从而影响相关的需求的政策。
首先，存款准备金政策。国家通过提高或降低银行的存款准备金率，从而减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资的策略。最近国家为了抑制房价的过快增长，通过提高存款准备金率，增加了银行在中央银行的存款，减少各商业银行中的贷款份额，从而提高了银行的利率，减少了投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争，减少相关问题的出现。其次，再贴现率政策。再贴现率是中央银行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率，调整商业银行对外的货币供给量，从而影响了利率的升降，影响房地产市场投资者的资金流动，从而最终影响到房地产投资进而影响到总需求，从而对房地产贷款等进行控制，收紧银根，抑制房地产市场的过热发展，进而对房价进行间接调控，从而为人民解决相关的民生问题。
2.3 行政政策——限购令
合理调节土地供应。直接增加土地供应。2010年计划供应住房用地总量同比增长逾130%，2011年计划供应比2010实际供地量增加72.6%。要求各地要明确并适当增加土地供应总量。提高土地利用率，减少大型商品住房及别墅土地供应。经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地计划中小套型商品房占四成多。2011年优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实施计划指标单列。杜绝非法囤地，平抑土地价格。限购以及停购政策。2010年，限购最早由北京发起，继上海、广州等城市宣布后，各一线城市及部分二线城市纷纷出台相应限购细则。2011年7月，限购范围从一线向二三线扩大，显示出政府遏制全国城市房价上涨的调控决心，限制投资投机需求，引导市场预期。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，第一批指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持有人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房等。
3. 未来政策走势的初步判断
3.1 调控效果将显现
中央政府对房地产进行调控，是从全国社会经济发展的大局出发，考虑缓和社会矛盾、维护经济秩序和社会稳定等因素做出的阶段性调整决策，是基于现阶段物价上涨过快、民众生活成本激增、社会矛盾呈激化趋势背景下的一种主动干预行为。因此，必须从政治角度战略高度来看待本次调控。无论是大规模推行保障房建设，还是采取强力的行政手段限制投机/投资购房行为，都体现了中央政府实现调控目标的决心。由此推断，在未来的1-2年内，也就是说在2011和2012年内，此次调控必然会有明显的效果，且调控持续的时间越长，取得的效果越明显。
3.2 经济因素干扰调控
国际金融危机及其影响逐渐消除，国内经济尤其是实体经济日趋向好，为本次调控提供了非常必要的先决条件。我国经济受到国际经济环境的影响是广泛而且深刻的。然而，目前国际经济形势并不乐观，美国经济复苏缓慢，欧洲问题不断，如果出现全球性的事件导致经济动荡的话，有可能将打乱上述的调控部署。这种不确定因素始终存在，可以成为我们观察调控政策变化趋势的重要的外部因素。
3.3 调控难以长期持续
尽管中央调控的决心和力度如此有力，但刺激房地产市场走高的制度性因素并未消除。首先是土地财政问题，地方政府与中央政府利益博弈的格局未曾改变，地方政府推高地价的冲动始终存在，目前仅仅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地产投资热潮实际上是持续通货膨胀预期下，投资渠道匮乏导致资金不断追高的结果。因此，通货膨胀预期不变，投资渠道不能拓宽，目前的调控政策只能是权宜之计。用强力的行政手段“堵”住涌向房地产的投资，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治标不治本。因此，目前的调控是阶段性的，不具备长期持续的基础。
4. 房地产企业的应对措施
4.1 根据资金供应状况，适度调整发展战略
由于央行紧缩银根，造成开发商正常的融资规模和融资渠道在不同程度上受到了限制。从目前各地的情况看，房地产开发企业已很难从银行借到款，即便借到了也只有其土地出让金的百分之三四十，而且还要求房地产开发企业项目资本金必须达到投资额的35%以上，这对于全国许多实力较弱的开发企业来说无疑是致命的。许多房产开发企业为了度过难关被迫寻求新的融资渠道，有的被迫向民间集资。民间集资高额的利率在推动开发成本上涨的同时，无疑加重了企业的负担。在销售不畅和成本上涨的双重压力下，房产开发企业资金普遍紧张成了不争的事实。面对目前的形势，房地产开发企业必须在投资策略上作适当的调整或控制，以期保存实力再图发展。
开发企业应视资金运作情况，谨慎面对新的土地开发项目，尽量做到量力而行，对于超出自己实力的项目必须有清醒的认识，应该拿得起放得下，注意控制风险；对于企业现行已进行开发的项目，规模上也应视资金供给情况作适当的收缩，以满足企业现金流量平衡。
4.2 慎重选择开发项目，注意控制风险
房地产开发由于其生产产品的独特性，决定了房地产开发对地理位置选择上的重要性。特别是在当前的条件下，房地产企业关注的不仅仅是房地产价格预期上涨问题，更重要的是开发的房子能不能顺利销售的问题，因为这将关系到企业的存亡。所以企业在选择项目时必须注重调查研究，特别是对拟开发地区住房需要量的测算上要下功夫。对于拟开发的项目，企业必须通过对该地区的人口数、年龄段分布等资料对购房需求进行适当的测算，同时结合已售商品房量、商品房未售存量和现有开发量等调查情况测算出该地区的可开发量，进而确定拟开发项目的可行性。对于超量开发严重的地区不宜介入，宁愿持币待购，也不能冒险挺进，否则轻率的一举就有可能拖累整个企业，造成巨大风险。
4.3 开发适销对路产品，规避市场风险
我国由于地域广阔，各地条件差异较大，生活水准大相径庭，在对住房面积、结构等要求方面也是大有差别。有些地方由于工资水平高，人们大多喜欢大的、高档次的房子，而有些地方由于刚解决温饱不久，人们只能买小的、低档次的房子，所以房产开发企业在拟开发项目的时候，就必须结合当地实际对当地的房屋适应情况作一个全面的了解，做到胸有成竹。这样在开发的时候就能够有针对性的设计建造符合当地需要的适销产品，房屋滞销的风险将大大降低。
总结
总之，预计未来2-3年，我国房地产市场发展供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在，一系列调控措施将继续执行。房地产调控力度进一步加强，资源将向保障性住房倾斜，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造良好的条件。
参考文献
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[4]贾康.中国房地产调控与房产税问题探讨[J].首都经济贸易大学学报，2011
[5]范志勇.中国房地产政策回顾与探析[J].学术交流，2008
关键词：政策；房地产；影响
一、国家对房地产企业宏观调控政策的出台
房地产作为经济发展的重要产业，房地产业的发展对我国经济的发展具有重大的影响，房地产业在发展中出现不良情况，将对金融安全将会产生很大的影响。房地产开发中一半以上的资金来自银行，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。由于部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也就是经济和金融危机。从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。这些政策对市场供需双方都有一定抑制作用，对房地产市场产生了极大的影响。
二、国家政策对房地产业的影响
通过对房地产市场发展的过程进行深入研究发现，金融政策大力支持下住宅需求的迅速扩张与非饱和供地政策下住宅供给增长缓慢交互作用导致了住宅价格以惊人的速度持续攀升，房价已经超出了人们的承受能力。随着国家相关政策的出台，相关政策对房产已产生了一定作用，房地产业开始呈现新的特征：
1、二手房的呈下降趋势
2011年2月14日-2月20日，京十五条重磅推出，限购力度空前严厉，使得北京二手房成交量总体呈下降趋势。经历了无数的猜测和推断之后，京版十五条终于落地了，这次北京地区的楼市调控细则有了一个非常明显的特点，那就是加大了限购力度，尤其是对外地人在京购房的资格进行了严格的限制由于国家政策的出台，对于房地产业产生了很大的影响，二手房价格呈现出下降的趋势，市场供给重心进一步下移，导致二手房的挂牌价格连续缓步下滑。部分二手房主急于卖掉手中住房，大型中介二手房挂牌量明显增加，但市场观望情绪浓厚，成交量下降。
2、有效需求被压制
很多城市的房交会期间，很多民众的购房需求被高房价所压制，很多有购房需求的人选择租赁，大部分人都在等待房价的下降，民众观望情绪浓重，对房子的需求锐减。与房产交易冷淡形成鲜明对比的是房屋租赁非常火爆，很多城市出现租赁价格的高涨，银行按揭贷款比例的上升，这对那些炒房族有一定的压制作用，客户持币观望，价格上涨缓慢，这对房企而言是非常不利的，资金周转不灵，企业的销售和融资都将产生困难。再就是国家对购房者门槛的提高，也对房产的销售产生了很大的影响，银行资金的短缺，对于那些中小房产企业来说是非常残酷的，得不到资金，对企业造成一定的资金压力。
3、加快一级市场上开发商销售进度
通过据调查，很多大城市的楼盘都出现了提前销售，并且通过媒体大量宣传，甚至出现了优惠促销，很少出现惜售的现象，这是国家政策的影响，一成首付和零首付的出现，其实反映了目前楼市中，开发商、投资购房者等各个环节面临的资金尴尬。尤其是一些开发商，希望通过促销或变相降价的措施加快销售进度，以缓和紧绷的资金链，缓解风险同时也可以看出楼盘企业也在加紧资金的回笼，规避风险资金。
4、高档住房受到严格限制
从国家相关政策中很容易看出，高档、大户型和别墅等住宅将受到银行贷款的限制，将重点支持中等收入以上家庭购买自用住房，此类住房的供应量将有所减少。然而，正因为此类住宅的成本上升，供应减少，所以高档、大户型和别墅价格还将上升。
5、房地产消费势头受抑制
国家相关政策在限制部分高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上提高了预售门槛，也会受到一定的影响。限购政策也使得房地产消费势头被迫减弱。北京率先出台的相关细则，预计购买力可能会减少30％，也就是说，100个有购房意愿的人里，可能有30人不符合购买条件了。据了解，目前很多房地产销售已有所影响，部分高档楼盘出现打折销售现象。
国家政策的出台总体目标是让房地产业的健康发展，既能满足民族的需求，又可可以让房地产赚的利润，形成一个良好的循环，目前来看商品房供给与需求出现了偏差，这对房地产业的发展产生不利的影响，商品房持续严重的供大于求，会造成城市房产空置率的上升，房地产企业就会出现资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。但是房地产过热，也会出现问题，房价就会出现过高，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也是经济和金融危机。在保持房地产总体供需基本平衡的前提下，还必须保持房地产内部的结构基本平衡，达到既有利房产业的发展，有利于国民生活水平的提高。
参考文献：
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[3]陈祝平：房地产市场失灵的原因及物业税调控的作用[J]国际商务研究，2008，(02).
“没想到，仅过了一个月，也就是3月16日，中介致电说有人愿意出140万元购买。”家住北京的李小姐告诉记者，她是今年2月6日放的盘，当时中介称因该套房需要缴纳营业税，所以最多只能卖135万。由于自己不着急等着钱用，所以当时就没答应。没想到，3月16日有人表示愿意出资148万元购买，而现在更是涨到了153万元，并且天天接到买方催着签合同的电话。“不到2个月，房价涨了18万元，连我自己都感到意外，真不知道房价后市走势如何，现在该不该卖掉这套房子？”李小姐说。
的确，伴随着“国五条”地方版细则的落地，虽然之前连夜占位排队的“盛况”已成明日黄花，但楼市与调控究竟将怎么走？市场依然众说纷纭，满头雾水。
今年房价怎么走，会暴涨吗？
“2013年房价还会涨吗？” 对此，房产大佬任志强表示，由于宏观经济已经出现回升，因此未来的经济政策不会太放松，且有可能因为通胀而趋于收缩，这进而会影响到房地产市场的供应。两者共同作用的结果会导致今年的房地产市场成交量呈现正增长，价格出现稳中有升的态势。
“如果中央放松调控，像北京、上海这样的大城市库存消耗得很快，需求旺盛的二线城市去库存化相对需求一上来，土地供应不足，房价很有可能出现暴涨。但分化明显，将是冰火两重天。”有市场人士如是说。
许多三四线城市房价上涨的可能性几乎没有。在上述人士看来，在这一轮楼市调控后，我国大中小城市间的房地产市场差异已经很明显。现在部分一线城市和需求很旺的二线城市楼市去库存化很快。三四线城市的楼市存量较大，但需求相对不足，消化能力有限，因此房价上涨的可能性不大。
“国五条将由1%改为差额20%房产税，实际上是将房价提升了20%，目的是冻结二手房，逼买房者购买新房。而新房往往都在偏远的郊区，而住在偏远的郊区则会面临很多问题，如小孩读书、生活、上班等都非常不方便。在此情况下，大家还是会买市区或离市区较近的二手房，那么卖方肯定不愿承担相关税费，所以此笔费由将由买家来承担。”一中介负责人表示，楼市也是商品市场，其价格按照供求关系变化而变化。行政干预虽可以对商品价格起作用，但其作用多半是一时的，不可能改变市场中根本的供求关系。限购令是迄今为止最有成效的楼市行政干预手段，但这种手段恐怕难以长久持续下去，因为这违背了市场交易的基本原则。
房地产调控还会出什么招？
中国住建部部长姜伟新“两会”接受记者采访时表示，房价今年一定会往下走，在职部长如此豪言引发了外界的更大猜想，继国五条后，房地产调控的火焰会怎么烧？
无独有偶的是，就在人们们翘首企盼之际，中国国土资源部副部长胡存智3月23日率先透风：“未来可能会对保有住房征收不动产调节税”，他建议从第三套房开始征收。
国家税务总局原副局长许善达支招，保障性住房要继续限价限购；普通住房控价控购；高档住宅放价放购。总之，调控房价不要“一刀切”，要坚持分类，因为政府对不同住房、不同居民的责任是不一样的，因此政策投入的资源也应该有所区别。