时间：2022-10-13 16:24:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业经营论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词: 实践性教学方案 专业见习 综合实训 毕业实习 毕业作业(论文)
中图分类号: G64 文献标识码: A文章编号: 1007-3973 (2010) 04-176-02
高职物业管理专业教学过程中,实践性教学是整体教学活动的重要组成部分。但是,由于传统教学模式的影响,专业教师更多侧重对课程理论教学的探索上,对于实践教学的探索,不论在广度与深度上都明显逊色于前者。因此,努力探索实践教学方案,对于完整地构建高职物业管理专业人才培养方案,显然具有重要的意义。
1 对物业管理专业实践性教学方案的设计
高职物业管理专业培养适应社会主义建设需要的,德、智、体全面发展的,掌握现代物业管理理论知识、实操技能与方法的适应物业管理行业发展需要的高级应用型专门人才。
在业务知识和能力方面,本专业要求学生通过三年的学习,掌握从事物业管理职业所必需的专业基础理论和基本职业技能;具有较强的分析问题、解决问题的能力,有相当的组织管理能力,协调能力,具有承担物业管理岗位工作的技能。
据此,我们设计的物业管理专业实践性教学方案把实践内容分解成五项任务,要求该专业学生在规定时间内完成专业见习、课程实习、顶岗实习、毕业实习和毕业作业(论文)。
1.1 专业见习
从感性上对物业及物业管理有一个全面的认识。旨在做到课堂教学和实践教学相结合,使学生既掌握物业管理专业的基础理论和专业知识,又熟悉物业管理企业各主要工作部门实际操作的标准程序与技能,真正成为应用型、技能型的专业人才。结合《物业管理概论》的学习与实践进行专业见习。
专业见习的主要内容:物业公司的类型;物业管理公司组织结构;业务内容;物业管理工作流程;物业管理工作的现场控制与服务礼仪等管理服务技能的展示;物业管理制度建设情况;物业管理公司质量管理文件、管理资料等管理方面的文件;其他实习内容。
具体实习要求:在专业教师的指导下进行,专业见习完毕后,学生要撰写专业见习报告。文字量不少于2000字。专业见习成绩分为优秀、良好、合格和不合格四等级,计入学生档案。
1.2 课程实习
课程实习主要是结合所学专业课程对各岗位管理技能进行实际的训练。目的是对所学的专业知识进行全面的了解、理解、掌握,并能灵活应用。既可安排学生到条件较好的物业管理公司进行实习;也可在学校综合实训室里进行一部分项目实训,以增强学生从事物业管理工作的实际操作能力。
实习课程及其内容如下:
课程实习名称实习内容实习要求建筑识图与构造建筑识图与构造实训房屋构造与施工图;水、暖、电施工的识读;房屋建筑工程施工图的综合识读在专业教师和实习技术人员的指导下,学生在实习期间每天必须进行实习记录和写实习体会,最后撰写实习报告。文字量在2000字左右。同时附有实习单位的通过物业课程实习的证明。市场调查与预测物业市场调查调查当今物业管理市场的现状,准确把握物业市场的发展趋势,撰写市场调查报告房地产开发经营房地产开发经营实训房地产企业运作管理的基本理论与方法 建筑工程招投标与合同管理招投标与合同管理实训招标文件的编制、投标文件的编制;招投标程序;招标标底和投标报价的计算物业管理智能化系统智能化系统实训智能建筑物业管理的目标、公司职责、接管验收和档案管理、资金的使用与管理物业企业财务管理物业企业财务管理实训物业企业的筹资管理,物业企业的流动资金管理,成本管理;物业企业经营收入和利润管理;物业企业财务分析与评标方法房地产估价房地产估价实训房地产估价的原则和估价程序,房地产估价的主要方法和房地产估价报告的结构和内容,撰写一般的房地产估价报告房屋维修管理房屋维修实操房屋维修的有关规定和标准;房屋常见损坏情况及原因分析;掌握有关房屋的检查与鉴定方法,房屋维修工程的施工程序、施工方法等有关技术措施,房屋修缮预算定额及编制方法,维修工程结算方法设备维修管理设备维修实操相关设备的性能、系统的结构,操作各种设备,增强对设备、管网的设计、安装、管理的综合能力。
1.3 顶岗实习
顶岗实习是指学生根据学校教学计划的要求,在规定的教学时限内,按照学校实习教学计划的安排,在企事业单位相关实践岗位上进行的实践学习活动,包括实习、预就业和已签定就业协议的提前就业等。学生顶岗学习是专业教学的重要组成部分,是教学活动的继续,是提高学生的实践技能和专业能力的重要教学方式。
实习内容:培养、锻炼学生综合运用所学的专业知识和基本技能,去独立分析和解决实际问题的能力,把理论和实践结合起来,提高实践动手能力;培养学生热爱劳动、不怕苦、不怕累的工作作风;培养、锻炼学生交流、沟通能力和团队精神,实现学生由学校向社会的转变。
实习要求:实习期间学生必须遵循实习单位的劳动纪律和厂规厂纪、由实习单位考核,指导教师及其班主任及时了解学生实习动态情况,学生应在实习小结中对遵守纪律情况进行自我鉴定。
1.4毕业实习
毕业实习是学校实践性教学的基本环节,也是全部教学活动的最后阶段。毕业实习的目的在于全面验证课堂所学理论知识,提高学生分析问题、解决问题的能力,完善学生的知识结构和能力结构。通过毕业实习,使学生了解企业,认识社会,完善自我,提高适应社会的能力。毕业实习的任务是通过参与物业管理企业经营管理过程,了解企业经营管理状况,提高自身职业素质,为毕业后走上工作岗位打下良好的基础。
具体实习的主要内容如下:物业管理机构;住宅、商务、工业、特种物业的管理;物业接管验收与撤管;物业管理档案的建立与管理;物业常用文书;物业管理费用管理;房屋构造与维护管理;房屋附属设备维护与管理;安全管理;环境管理;文化娱乐场所与活动的管理;物业管理方案的制订;物业管理制度;物业管理资金的管理;房屋修缮的预算;综合经营服务等。
毕业实习要求:毕业实习必须在专业教师和实践基地技术人员的指导下,成立实习小组。以实习小组为单位进行分散式实习,学生在实习期间每天应进行实习资料记载和写作实习体会,实习小组应开展学习、研讨等活动记载,实习完毕后,学生要撰写毕业实习报告。
1.5 毕业作业(论文)
毕业作业要以做毕业论文的形式完成。毕业论文的主要任务是使学生理论联系实际,加深对理论的系统理解,全面运用所学专业知识和毕业实习积累的经验进行物业管理方面的论文写作,使学生达到专业培养目标的要求,为从事实际工作打下坚实的基础。毕业作业(论文)的写作不仅在时间格式上要作出要求,而且在选题与内容也要作出要求。既可根据教师给定的题目协作完成,也可由学生在实践中自行选题。
2 对物业管理专业实践性教学方案的几点思考
2.1 实践性教学方案的设置要特别注意处理好理论教学与实践教学的关系
物业管理专业具有实践性较强的特点,在教学计划和教学实施过程中应当适度加大实践性教学的分量。但是,如果片面强调实践教学的比重,理论教学势必要受到影响,而一味强调理论教学的系统性,学生的实践技能又达不到用人单位的要求。因此,如何搞好理论性教学与实践性教学的连接与协调,将是我们今后教学实践中,重点探索的课题之一。
2.2 实践性教学方案的设置要特别注意处理好教师与学生的关系
如何把教师的主导作用和学生的主体作用,贯彻到实践性教学方案的设置中,使我们一直在探索的一个问题。我们在方案设置中是这样体现的:(1)在专业见习和课程实习过程中,突出教师组织教学的主导角色,兼顾学生的主体作用。(2)在顶岗实习和毕业实习过程中,突出学生的主体地位,兼顾教师的主导作用。(3)在毕业作业(论文)写作过程中,教师除在选题上要发挥引导作用外,更多的是要引导学生如何调研收集有价值的信息,其中尽量尊重学生的学习偏好,及时而细致地提出修改建议。
2.3 实践性教学方案的设置要特别注意处理好校内教学与校外教学的关
由于高职物业管理专业办学时间短,办学规模小,一般认为投巨额资金去建实验室没有经济效益,因此导致校内实训设备设施普遍缺乏,实践性教学主要还是通过到校外实习基地来完成。实际上,物业管理专业校内实践教学可以主要通过采用现代媒体技术,通过制作录象片、VCD课件等进行模拟实习方式进行。由于投资小,方式灵活,更新速度快,这种方式非常受教师和学生的欢迎,教学效果也很好。
参考文献:
[1] 陈海英.物业管理概论[M].北京:中国建筑工业出版社,2006
论文关键词：社区服务改革与发展
论文摘要：详细介绍了中石化企业社区服务系统的现状，分析了当前社区改革发展面临的问题，并从理论上对改革的可行性进行了阐述，针对存在的具体问题，结合社区服务系统的业务特点，提出了通过分离企业办社会职能，组建物业公司，完善社区服务体系，加强社区服务系统内部管理，规范关联交易，加强配套建设以及建立良好的人才机制等措施，实现企业社区服务系统的改革与发展。
企业办社会，是中国国有企业的一种特有现象，社区服务系统在国有企业的建设和发展过程中发挥了重要的历史作用。对社区服务系统进行改革，就是通过管理的市场化、专业化、集约化以达到社区管理的规模化、专业化，从而实现社区管理资源的优化配置，实现最大的社会效益和经济效益。
一、社区服务系统现状
社区服务系统是指企业兴办的包括社区福利服务和社区商业服务在内的一种社会服务，也称为企业办社会。根据目前社区服务系统的业务构成、改革方向和措施的类同性，大致可以分为以下三大类：
1．公共服务类。
指由于历史原因而由企业兴建和承办的各种非盈利性的政府职能和社会公益服务，主要包括：中小学、幼儿园、医疗机构社会保障、公益事业、市政建设、街道办或居委会、公安消防等
2．社区服务类。
指为保障社区正常运行，提高居民居住及生活质量的有偿服务业务，具体包括：物业管理(生活区房屋建筑及其附属设备公用设施的修缮和维护，小区及楼道环卫、治安、消防、存车管理，生活区绿化等)、居民用水电气暖、家政服务、浴池、集体宿舍等。
3．企业经营类。
指与社区服务相关的一些企业经营性活动和业务，主要包括：商贸服务、餐饮娱乐、招待所、宾馆、驻外办事机构等。社区服务系统是随着企业的建设和发展而逐步形成的。由于各种原因，企业内部的社区服务系统尚未实现集中统一管理，许多社区服务业务仍然分散在下属二级单位，管理层次较多，专业化程度不高，“大而全、小而全”的现象比较严重。
二、社区服务系统改革的可行性分析
1．社区服务系统改革。是市场经济发展的客观要求。
市场经济要求企业必须成为市场竞争的主体，必须突出主业，精干主体，主辅分离，提高劳动生产率，追求利润最大化当前正是企业加快推进社区服务系统社会化进程的有利时机，近几年来，中央有关部委先后下发了《关于进一步推进国有企业分离办社会职能工作的意见》、<关于幼儿教育改革与发展的指导意见)、《关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见》、<关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》，要求“分离企业办社会的职能，切实减轻国有企业的社会负担”。
2、社区服务系统改革，是企业深化内部改革的要求。
当前国企改革正向纵深发展，企业要真正成为市场经济的主体，必须以发展为主题、结构调整为主线，为此企业必须实行主辅分离、改制分流，集中有限的资源做大做强主业。
3．社区服务系统改革，是政府职能转变的要求。
在计划经济时代，国有企业基本上都是“大而全、小而全”，在当时这也是符合我国国情的，而今企业被推向市场以后，首先感受到的问题是负担太重，严重制约着企业发展的活力。所以，在改革过程中，一个重要的任务就是把应由社会负担的职能从企业中剥离出来，使政府、社会、企业尽快实现角色裂变与转换，回归本位，职能到位。
三、社区服务系统改革的措施和建议
社区服务系统改革首先要在思想认识上实现转变，服务性质要由职工福利型向服务经营型转变，服务方式要由内部封闭型向社会开放型转变，服务管理要由单纯行政型向经营效益型转变，服务费用要由企业承担向合理规范收费、企业与职工共同承担转变。
1．分离企业办社会职能，将企业承担的政府、社会管理职能还给政府和社会，使企业回归到作为追求利润最大化的市场主体的本位，从根本上消除政府和社会“缺位”，国企“越位”的历史沉疴。
分离企业办社会职能，既是中央完善市场经济体制的重大决策，也是深化国有企业改革、提高企业市场竞争能力的重要举措，是确保被移交的单位长远发展的现实需要。社区服务系统改革必须从产权上、财务上、资产上和人员上解开主业与辅业之间非市场化的关系纽带，最终使企业主业、辅业全面融入产品市场和要素市场的市场机制硬约束之下。对政府公共服务类，改革的方向是积极创造条件，力争早日移交社会，最终实现同企业职能的分离。首先把企业承担的公检法职能分离出去，还给政府；把属于国家义务教育性质的小学和初中，交给国家，对于其他的学校如培训中心、职业学校、技校等可以根据企业的实际需要继续留在原企业，或通过办学体制改革探索多种办学模式，这类学校～般能够自立生存；对于企业自办的医院或医务所，因其占用了企业大量的资金，已成为企业沉重的负担，要提高企业的竞争力，必须尽快剥离这部分医疗机构职能，改革的压力主要是人员多，分流难度大，剥离是比较困难的，企业可以根据自身经济实力，在一定时期内实行定额补贴或逐年递减补贴的办法，予以资金支持。
2．加强社区服务系统内部管理，建立健全各项制度，规范关联交易。
一是建章立制，实行专业化管理，建立、健全社区管理服务各项规章制度，形成完整、科学的社区管理服务制度体系。二是完善、健全社区服务质量监督考核制度，制定社区服务、物业管理的工作质量考核标准，将考核结果与效益工资挂钩，推进社区不断提高管理水平和服务质量。三是强化预算管理，加强资金管理。四是建立充满生机和活力的激励机制。完善工效挂钩方式，改革薪酬制度，实行多种形式的激励方法，探索对社区部分服务项目采取不同形式的内部承包责任制，充分调动员工积极性。五是落实经济目标责任制，控制成本，压缩费用。六是规范关联交易，完善收费制度，引入商品化理念，实施市场化收费。
3．加大改造力度，加强配套建设。逐步完善配套设施。
一是加大社区服务设施的改造力度，实现装表分户计量，完善水、电、气和供热管网等基础设施，降低损耗，减少安全隐患，大力降低社区经营服务成本。二是完善社区环卫设施，配套建设垃圾中转站、垃圾收集点，扩建垃圾处理场。三是加大对现有道路及排水系统的改造和维护工作，建设污水处理场，扭转排水不畅的现状，解决排水污染纠纷等问题。
【关键词】北京城郊 集体资产 转型研究
一、案例正文
某镇位于海淀区最东部，中关村科技园区核心区内。乡政府所辖村委会由原来的7个减少为5个，即塔院、八家、清河、马坊、小营5个村委会。随着城市化进程的不断加快，几年来，某镇产业结构调整进一步深化，区域优势得到进一步发挥，第三产业的主导地位更加明显，全乡经济中三、二、一产业所占比重分别为77%、22%和1%。第三产业主要以流通业、物业管理和服务业为主，拥有蓟门饭店、牡丹宾馆、花园饭店、清华园宾馆、西直门饭店等涉外饭店，著名的大钟寺市场现正拆迁改造建设大钟寺物流港。全乡正在进行“以规划为龙头，以为发展积蓄后劲”为目标的大规模的规划建设，十五期间共规划有重点建设工程项目20项。下面将从经营管理模式、股份社物业形态、人力资源构成、经营收入等方面来分析某镇的集体资产经营状况。
（一）某镇农工商总公司资产经营状况总揽。
某镇集体资产总共91家企业，其中具有资质的企业是21个，占全部企业的比例是23.08%，不具有资质的企业是70个，占全部企业的比例是76.92%，这一结果表明企业在资质方面还有很大的发展空间，各股份社应该积极创造条件，提升企业的品质，实现企业经营管理上的创新，争取使更多的企业获得资质。10个股份社的全部人员是4338名，其中管理人员是285名，占全部人员的比例是6.57%。具有独立法人地位的企业有83个，非独立法人的企业有8个，这一结果表明各个股份社在对所属企业的管理方面具有正确的经营思路，有利于企业长期稳定和健康的发展。在企业的质量管理认证方面，还有很多的工作要做，因为只有20个企业具有质量管理认证，仅占21.98%，各企业要充分认识到质量管理认证在企业发展过程中的重要作用，在今后的工作当中创造条件取得质量管理认证。
（二）物业形态比例分析。
在物业形态方面，主要选取了写字楼、宾馆饭店、商场市场等规模和数量较大的物业形态。根据面积来分析，写字楼共445948.1平方米，占全部物业形态的比例是15.75%;宾馆饭店共203054.79平方米，占全部物业形态的比例是7.17%;商场市场共552788平方米，占全部物业形态的比例是19.52%;其他共1619558.15平方米，占全部物业形态的比例是57.20%。
（三）各股份社不同经营方式所占比例分析。
按照经营形式的标准观察，全部10个股份社共有108个企业，其中自主经营的企业是66个，占全部企业的比例是61.11%;租赁经营的企业是32个，占全部企业的比例是29.63%;委托经营的企业是7个，占全部企业的比例是6.48%;承包经营的企业是3个，占全部企业的比例是2.78%。从上述结果中可以看出，委托经营方式在整个经营方式中所占比例不超过10%，对于资产的整体经营效果来说影响力很小，而承包经营方式仅占2.78%，几乎可以忽略不计。
从目前的经营形式的比例看，自主经营形式占比例最高，几乎达到三分之二，而且从10个股份社来看，70%的股份社自主经营的比例超过50%，只有30%的股份社自主经营比例低于50%。在非自主经营方式中，租赁经营方式的比例最高，几乎占非自主经营方式的76.19%，因此，租赁经营方式在目前还占据着一个比较重要的位置。
（四）经营收入指标分析。
在分析经营收入时，分别收集了2010、2011、2012年的经营状况数据，包括企业性质、经营方式、建筑面积、经营面积、企业总人数、实际收入等。通过每平方米收入=实际总收入/经营面积，人均收入=实际总收入/企业总人数，计算方法分别算出各个公司的每平方米收入和人均收入。
由统计可知，虽然有2个采取委托经营方式的企业最近三年的每平方米收入呈现出递增的趋势，分别是0.011万元、0.039万元和0.047万元，但其在全部经营形式中所占的比例不到5%，所以，对于资产经营质量的提高并不具有明显的影响作用。
租赁经营的企业共23家，占全部企业数目的31.51%，占到三分之一的比例，但是最近三年的每平方米的收入分别是0.043万元（2010年）、0.054万元（2011年）、0.054（2012年），明显比自主经营的每平方米收入低，如果假设经营方式从租赁经营转变为自主经营，那么每平方米的收入可以提高0.045万元，增长率为90%。
自主经营的企业共44家，占全部企业的比例是60.27%，因此，这是影响整个股份社资产经营质量的最主要因素。从其最近三年的每平方米收入来看，分别是0.092万元（2010年）、0.094（2011年）、0.098万元（2012年），不仅其最近三年的平均每平方米收入0.095万元是最高水平，而且呈现出稳态递增的趋势。
二、案例分析及产业优化升级建议
（一）经营方式的转变。
从实际调研结果可知，自主经营方式占全部企业的60.27%，它是影响整个股份社资产经营质量的最主要的因素，数据表明2010年、2011年、2012年自主经营方式获得的每平米收入远远大于其他三种经营方式的每平米收益，是第二高收益方式租赁经营的约1.9倍。我们的数据源自某镇所在辖区散落于各个村（街）的所有股份社企业，采用求均值的方法，尽可能的避免了因地理位置，外部环境对结果造成影响。所以我们提出为了进一步推进某镇集体资产产业优化升级，转变企业经营方式是很有必要的一步。
根据获得每平米收入能力，我们将经营方式排序为自主经营>租赁经营>委托经营>承包经营。对于一些非自主经营且收益低于平均值的企业可以将其经营方式转变为自主经营来提升收益。自主经营可以有效提高经营管理效率，获得最直接最全面的收益，对于资产保值增值来说也是最好的形式，而且更能够实现集体资产的可持续发展。
（二）第一、二产业向第三产业转型。
在我们调研的91家企业中，仍然还有第一和第二产业，数量不多但是依然存在。例如属于第一产业的北京市海淀区京海农工商公司农业种植中心，它是一家农业种植公司。公司职工人数58人，2010至2012年企业年收入分别为41万元、57万元、78万元。年人均收入分别为0.81万元、0.88万元、1.35万元。这一人均收入水平远远低于其他企业人均收入水平数十倍。如果其实现产业转型可提高数十倍甚至上百倍的收入，这也说明了其在产业转型方面的巨大潜力。部分第二产业的企业也正在积极向第三产业转型，它们通过建设写字楼、宾馆酒店来逐步淡化工业生产，向服务行业转型。例如东升锅炉厂其写字楼面积20632米2，厂房面积1867米2，写字楼面积是厂房面积的12倍。年人均收入也由2010年的5.5万元，提高到2012年的25.11万元。这就是产业转型给其带来的直接影响。
（三）围绕主导产业实现产业转型。
由于特殊的地理位置和政策支持，海淀区的主导产业为知识产业，它可以划分为知识密集型产业和知识服务型产业。知识密集型产业涵盖电子通讯、生物医药、新材料、航空航天等等，知识服务型包括教育、文化、广告、设计、咨询、金融服务等。股份社企业实现产业优化升级，可以考虑适合的服务业，餐饮，教育，娱乐场所，房产商场，物业管理，环卫家政等都是比较好的投资产业。
关键词：地铁;多元化融资;PPP(公私合作)
Abstract: In this paper, the basic property of the subway project start, explore diversified mode of public-private partnerships, and tries to solve the financing problems of subway construction. In this paper, combined with the present situation and development direction of Tianjin Metro, and analyzes the necessity of research of Tianjin metro project financing, on the basis of the Tianjin Metro PPP (public private partnership) construction financing mode.
Key words: Subway; diversified financing; PPP (public private partnership)
中图分类号：U231+.1文献标识码A 文章编号：
1.引言
随着天津经济社会的不断发展,地铁在公共交通系统中发挥的作用越来越重要, “十二五”期间天津的地铁建设面临着6条新建地铁线路同时开工建设的局面，建设规模达到216km，投资规模约1600亿元人民币。如何在向公众提供便利交通的同时，探索有效、多元化的地铁融资建设模式，缓解巨大的资金压力已经成为天津地铁发展必须面临的课题。
2.天津地铁项目多元化融资的必要性
2.1 缓解天津地铁建设的资金压力
地铁建设阶段需要投入的资金是巨大的，天津地铁建设资金主要由财政拨款和商业银行贷款组成。从目前形势来看，财政资金不能满足地铁建设的巨额资金需要，而且政府目前更多的从以往的财政补贴逐步转向政策支持，政府财政投入地铁建设资金的比例会逐步降低。而商业银行贷款利率较高，每年企业要向银行支付高额财务费用，给企业带来沉重的债务负担。在天津地铁建设快速发展的形势下，积极探索有效的地铁建设融资模式是迫切的。
2.2符合地铁融资发展趋势
地铁融资的发展模式和市场化参与程度依赖于政府相关部门的意愿、企业效率高低以及外部环境（如国内资本市场的发育程度）等因素。结合国内外地铁建设运营发展的历程，我们可以看到地铁建设的最终发展方向就是减少政府管制，提高融资市场化程度，从完全的政府财政投入到融资渠道多元化以及运营模式多元化阶段，是国内外地铁建设融资模式发展的必然规律。
2.3引入外部资本可以有效提升企业融资效率和经营效益
通过引入外部资本实现投资主体的多元化，对提升企业融资效率和经营效益是有巨大推动作用的。首先，可以解决地铁建设的资金来源问题，同时提高融资资金的使用效率，降低融资成本。其次，引入外部资本可以为企业带来先进的管理理念与方法，提高地铁公司自身的管理水平与盈利能力。在天津地铁建设中，引入外部资本开展PPP（公私合作）融资模式成为一种有效的地铁融资建设途径。
3.天津地铁项目PPP融资模式构建方案
本文构建天津地铁项目融资模式主要是从投资主体多元化及企业经营多元化两方面入手。通过PPP项目（公私合作）吸引外部资本实现投资主体多元化，并将地铁建设与周边物业开发相结合，实现企业经营多元化，拓宽天津地铁建设融资来源。
3.1从地铁准公共产品的经济属性入手，建立公私合作方式的盈利模式
地下轨道交通的属性:地铁是准公共产品。地铁项目属于大型公益性项目,他所提供的服务具有准公共物品的特性。[1]地铁项目的票款收入无法弥补全部的建设投资实现盈利，整个地铁项目由社会投资者投资并不具备经济的可行性，但地铁项目以公益性为主，兼具一定的盈利性的经济属性，是使得合理区分项目属性，实现公私合作的成为可能。可以从界定项目的经济价值入手，将整个地铁项目分为A、B两部分，A部分为公益性部分，不具备经营条件，需由政府投资，B部分为具备经营条件的盈利性部分，可由社会投资，并通过项目建成运营后一定时期内的经营收入实现合理回报，建立起地铁项目的财务盈利模式。
3.2引入地铁影子票价，建立科学灵活的票价机制
票价问题是地铁项目市场化运作的核心问题。地铁作为准公共物品实行政府定价，使得投资者很难通过价格来消化成本。在票价的制定上引入影子价格的概念，即在基期计程票价基础上，结合客流结构，确定平均人次票价，综合考虑电价、工资、消费价格指数等与地铁运营成本紧密相关的因素，建立联动机制，量化票价公式，对票价进行及时调整。由政府与社会投资共同承担按政府定价计算的平均人次票价与按影子票价计算的平均人次票价的差额。这一价格机制成为地铁项目政府定价与市场价格之间的桥梁。
3.3用非经营性资产租赁的方式，实现非经营性资产与经营性资产的结合
地铁项目在投资上分为非经营性性与经营性两部分，分别由政府投资方和社会投资者负责建设，但在资产的管理运营上两者又是统一不可割裂的，因此社会投资者可以通过租赁非经营性资产的方式，向政府投资方缴纳租金获得非经营性资产的使用权。
3.4设计合理保障机制，妥善处理好公共产品持续经营与经营性风险关系
PPP模式下公共部门和私人企业共同参与公共项目的建设和运营,共同分担风险,发挥各自的优势以便更好地为社会提供公共服务。[2]由于地铁作为公共交通的重要组成，其首先要服务于公众利益。综观国内外地铁项目市场化运作的案例，合理分配项目的收益与风险是项目成功的关键。如果项目的产生超额利润，迫于公众压力，政府只得向社会投资者收回项目的经营权；如果项目实际收益过低，甚至出现连续亏损，投资者也会失去投资的动力，从而退出。为此构建适度盈利、合理风险的保障机制对地铁融资实现公私合作至关重要。
3.4.1租金调整机制
以特许公司租赁政府投资的非经营性资产所缴纳的租金为蓄水池，地铁运营过程中如果实际的客流量低于预测的客流量一定比例，特许经营公司无法获得正常运行，经营困难，将危机地铁正常运营影响公共出行，地铁公司则适当的减免租金，增强项目抗风险能力；如果实际客流量超出预测可流量一定比例，则地铁公司适当的增加租金，以收回部分政府投资，避免项目产生超额利润。
3.4.2合理的社会投资退出机制
地铁运营公益性的特征，要求政府有义务保证公众利益不受损害。当不可预见事件发生并产生严重影响时，为了保证系统的正常运行，投资者需退出，政府有义务介入接管地铁运营。如果因投资者自身经营不善、违约导致地铁不能正常运营，地铁公司将折价甚至无偿接管其投资资产；若是因为不可抗力、政策调整及其他非经营性因素导致退出，地铁公司给予投资者公允价格补偿。
4.结论
本文通过分析天津地铁发展的现状，结合PPP(公私合作)多元化经营融资特点，构建了天津地铁项目公私合作融资模式，但地铁同时具有公共物品的属性，在融资过程中要同时兼顾公共利益，以利于更加顺利的推进天津地铁建设。
参考文献：
关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益
中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。
1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。
一、石化集团物业管理的探索和实践
伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有内容摘要：本文认为工矿企业的物业管理要有自己的的发展模式。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对石化行业的物业管理来说，质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的改革，才能适应发展的需要。物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。
关键词：改革尝试良性发展精干高效以人为本根深蒂固资源配置环境意识规模效益
中国石化集团公司管辖的油田、炼油化工企业属于典型的独立工矿企业，由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，承担着沉重的社会负担。炼油化工企业多建在远离城市的郊区，生活区往往自成体系，石油企业由于油区分布广，居民区分散建设，没有城市依托，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。到2000年底，石化集团社会服务系统拥有固定资产原值200多亿元，从业人员20余万人。物业系统是社会服务部分的主要内容，拥有居住面积4300多万平方米，住宅总数超过66万套，各类物业公用基础设施和文体娱乐活动设施等超过4万个，资产原值超过20亿元。从事物业管理工作的人员达到近8万人。
1998年经国务院决策，石油和石化两大行业进行了重组，实现了上、中、下游业务一体化经营。为了适应国际化竞争需要，寻求更大发展，1999年开始，石化集团对内部业务和资产进行了重组。将核心业务中的优良资产从集团公司剥离出来，改制成中国石化股份有限公司，并于2000年10月在纽约、伦敦、香港三地成功上市。占从业人员60%的非核心业务和大量的不良资产作为存续企业留在了母体，主要包括专业化施工、生产后勤辅助、多种经营和社会服务四部分。在过渡期，对存续企业实行关联交易、限额亏损、定额补贴的经营管理政策。社会服务部分的改革目标是将来与企业分离，在条件成熟时最终移交政府、回归社会。国家关于企业办社会的指导方针和企业体制的重大变化对物业管理系统提出了新的要求。像石油石化这样缺乏城市依托的独立工矿区，物业管理行业今后的发展方向是什么？应采取什么样的发展模式和对策？本文拟就这些问题作粗浅的探讨。
一、石化集团物业管理的探索和实践
伴随着石化集团重组改革的进程，作为社会服务部分重要内容的物业管理系统也进行了改革尝试，取得了一定的进展。一是形成了专业化的物业管理队伍。按照石化集团重组改制的总体要求，企业办社会部分的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来，组建了专门的社区管理和服务机构。例如，在油田企业管理层设有本思路
物业管理是市场经济的产物。这一行业在深圳、广州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛发展的事实证明，物业管理在我国具有强大的生命力。在独立工矿企业推行物业管理，是符合建立现代企业制度的改革方向、顺应社会发展趋势、呼映职工群众对改善居住环境质量要求、促进矿区经济和文化繁荣的重大举措。推行物业管理的目的，是向业主提供有效且经济的服务，最大限度的提升和发挥物业的使用价值和最大效用，为居民提供优美、舒适、宁静、快乐、健康的生活环境。物业管理联系着千家万户，物业管理活动既是物业公司通过提供优质服务获得合理报偿的企业经营行为，同时又是社区文化建设的重要内容。从贯彻“三个代表”要求的政治高度认识和看待物业管理工作，把物业管理与建设文明矿区，塑造有理想、有道德、守纪律的公民，创造温馨、和谐、安居乐业的良好氛围结合起来，促进物业管理工作向规范化、市场化、专业化、社会化的健康轨道发展。
根据独立工矿企业的特点、社会发展趋势和物业管理本身的发展规律，独立工矿企业物业管理发展的基本思路是：以社会主义市场经济为导向，以产业化发展为目标，以提升物业价值和改善居民的居住环境为根本出发点，从独立工矿企业的实际出发，循序渐进、分步运作，努力促进物业管理方式从行政管理型向经营管理型转变，服务性质由职工福利型向市场经营型转变，经费来源以单位支付为主向居户支付为主转变，服务方式由内部封闭型向社会开放型转变，实现物业管理经济目标和社会目标的协调发展。
独立工矿企业的物业管理应分三步走，第一步，实现专业化管理。将企业内部的生活服务系统与生产经营系统相分离，成立专门的物业管理机构和管理队伍，按事业性管理，按合同制和甲乙方方式运作，通过物业管理的专业化提高服务质量。第二步，实行模拟企业法人运作。物业管理公司经济上独立核算，经费来源以产权单位支付为主、个人缴纳为辅，实行经费补贴、模拟法人经营和市场化运作。第三步，实行产业化发展、企业化经营、市场化运作。在住房制度改革到位、房屋产权归个人所有的基础上，物业管理费用暗补改明补，进入个人工资总额，由个人支付物业管理费用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情况下，物业服务市场比较发育，服务价格到位，物业公司以优质的服务获得合理的报酬，实现自立生存，自我发展。
三、独立工矿企业物业管理发展模式探讨
石化集团大多数石油化工企业的物业管理已经迈入了第二步，预计还需要经过较长的服务市场发展发育过程，才能跨入第三步。在向产业化发展的进程中，笔者认为，独立工矿企业的物业管理应采取以下的发展模式和策略：
1．走“建管一体化”之路，形成以建养业、以业促建的良性发展机制。对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作是许多开发商采取的成功做法。通
2．走“一业为主、多元化经营”之路，广开财源。服务市场不发育、物业管理收入来源不足是独立工矿企业物业公司生存发展的最大障碍。拓宽收入渠道，弥补经费不足，必须实行“一业为主、多元经营”的经营策略。独立工矿企业物业公司开展多元经营有许多有利条件，特别是发展居住小区的社区服务业大有可为。独立工矿区因远离城市，许多社区服务项目无法依托城市供给，因此物业公司可以发挥自身优势组织开展各种形式的家政服务、养老服务、餐饮服务、商业服务、教育培训服务、医疗卫生服务、文化体育服务、家庭装饰服务、房屋出租等内容，既可以方便居民的生活，又能增加收入来源。
3．走精干高效之路，实现管理手段现代化、服务方式社会化。在实行物业管理的初级阶段，物业管理属于劳动密集型行业，技术含量不高、以自我服务为主。随着经济发展和技术进步，物业的技术含量越来越高。尤其是信息化已经开始渗透到各个领域，物业管理行业也不例外。在服务质量要求越来越高、社会分工越来越细的形势下，物业管理如果不摆脱传统的劳动密集型产业的管理模式，不用信息技术提升管理手段，仍然采取封闭式的自我服务方式，物业管理公司在市场经济的条件下就难以生存。因此，用信息技术提升传统管理手段，走社会化服务、精干高效管理之路，是独立工矿企业物业管理生存发展的唯一出路。
4．走规模化发展之路，是优化资源配置、降低管理成本的必然选择。像石油企业这样的独立工矿区，居住区分散、规模相对偏小，物业管理机构往往按居住区设置，造成物业管理资源分散，成本偏高，形不成规模效益。随着服务市场的发展、物业管理公司之间的竞争，通过兼并、重组，走向集约化、规模化是物业管理发展的趋势和生存之道。深圳、上海等地的经验充分证明了这一点。因此，独立工矿企业必须适应规模化发展的要求，对物业管理机构有计划的进行合并重组，以发挥规模效益。
5．加大人才培养力度，努力造就高素质的物业管理人才队伍。独立工矿企业物业管理的人员大部分是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员，知识结构和整体素质已不能满足新形势要求。工矿企业物业管理必须按照产业化的发展方向和专业化、社会化、信息化的发展趋势，重视人才培养，努力造就一支适应市场经济要求的素质优良的物业管理人才队伍。
新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。总而言之，物业管理企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。
参考文献：
1、杨文士,张雁.管理学原理.北京:中国人民大学出版社,1994.120
2、王芳华,现代企业管理.上海:复旦大学出版社,1989.86-102
3、郭西强，名牌发展战略理论与实践.兰州:甘肃人民出版社
1999.27-36
4、迟福林,国企改革与产权.北京:外文出版社，1998.124
【论文关键词】会计规定；税收规定；涉税风险
税收的无偿性及强制性决定了税法的执行结果总是偏向于国家税收。企业所得税等法律法规在企业涉及税务处理时，如果会计制度、会计准则的规定与税法不一致，要以税法的规定为准。企业的财务人员对会计制度和会计准则的熟悉程度远远高于税法，而两者的处理方式存在冲突，致使很多企业在缴纳税款上出现偏差，增加了企业的企业的税款、罚款、滞纳金等经济风险，情节严重的还可能被追究刑事责任。因而会计人员在会计核算时严格按照会计制度和会计准则的规定，提供真实反映企业财务状况、经营成果和现金流量的会计信息，供利益攸关者决策使用；但当会计与税收规定不一致时，应以税法规定为准处理涉税事宜。
我所在的企业是一个国有中型工业企业，为增值税一般纳税人。企业历史较长、负担较重，企业办社会现象严重，产品销路还可以。财税处理的差异很多，集中体现在价外费用的处理，居民用水、煤气、电的处理，非生产经营单位管理，进项税发票的管理，废旧物资管理，关联企业交易的税收管理，税收优惠政策的利用，混合销售与兼营非应税劳务的划分，税务稽查的应对等方面。本人结合在实际工作中的具体做法，与同行分享，不当之处，敬请指正。
一、价外费用的处理
价外费用是指在货物销售之外向购买方收取的手续费、补贴、基金、返还利润、奖励费、违约金、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其各种性质的价外费用。税法规定：价外费用，无论其会计制度如何核算，均应并入销售额计算交纳增值税。
我公司日常产品销售火车发运较多，客户把产品运送到站所需款项全部转到公司，发生的一切费用由该公司支付。火车发货涉及主产品外的其他费用，有本单位提供的麻绳费、蓬布租金、铁路专用线过轨费以及车间人员装车费，由附近农村装车队提供的装车费，由个人提供的送蓬布费，有保险公司的保险费，有火车站车务段收取位的费。会计核算时把本单位提供的麻绳费、蓬布租金全部随主产品缴纳增值税。对所有代收的款项均计入“其他应付款”科目，并全额支付给了各单位。
按税法规定，这样处理的结果，不仅本单位提供的麻绳费、蓬布租金、铁路专用线过轨费以及车间人员装车费要全部随主产品缴纳增值税，而且所有代收的款项均应随同主产品缴纳增值税。
针对上述情况，本人的建议做法是：
（一）将本单位提供的麻绳费、蓬布租金、铁路专用线过轨费由子公司-物流公司负责，我公司只负责主产品的销售与货款收取。这样一来，我公司只缴纳主产品的增值税，物流公司的麻绳款缴纳增值税，蓬布租赁费、铁路过轨费缴纳营业税。
（二）车间人员装车费单独注册个装车队，领取装卸费发票，只需按3%的税率交纳营业税即可。
（三）取消代收款项，和客户签订合同时只包含主产品，其他费用可以代为办理，但必须由客户单独付款、单独取得发票。
二、居民用水、煤气、电的处理
我公司远离市区，不仅要生产经营，还要兼管职工的生活。职工生活区的一切服务都由企业负责，再向职工收取费用。
税法规定：纳税人将外购货物用于非应税部门的应转出进项税额，将自产产品用于非应税部门的应视同销售，交纳增值税。我公司将非生产用用水、煤气、电均记入了管理费用，收取款项时直接冲减了管理费用。税务稽查时往往认为外购的水电气在计入管理费用时就应该作进项税额转出或提取销项税额处理，实际上计入管理费用的水电气不仅是职工用的，而且还有办公用的。
针对这种情况，建议将职工生活区用的水电气一律计入“其他业务支出”科目，待按表收取水电气后再计入“其他业务收入”科目，并提取销项税额，水、煤气按13%的税率提取，电按17%税率提取，因收取的职工款项为含税收入，应换算成不含税收入计算。
三、非生产经营单位管理
我公司有职工食堂、幼儿园、宾馆、物业管理，全部在一个帐套核算，这样就造成了原始发票混乱，如职工食堂、幼儿园采购的东西大都是二联单、白条，在计算企业所得税时不允许扣除；另外象幼儿园、职工食堂免企业所得税的也都并入收入交纳了企业所得税。物业管理所需材料又领用企业仓库材料，进行税额转出较多。
针对上述情况，建议作如下处理：
（一）职工食堂单独设帐套管理，和企业以往来账联系，职工食堂免税，相对来说单独核算。
（二）幼儿园、物业管理的收付款等业务也从企业脱离，让他们自主经营、自负盈亏，按约定需付给他们的工资或其他补助可从企业福利费支出。
（三）企业的宾馆单独办理营业执照及税务登记帐，和企业的一切往来规范运行，宾馆只缴纳营业税。
四、进项税发票的管理
进项税是构成增值税的重要部分，也是历次税务机关稽查的重点。企业挣钱不容易，但进项税发票的管理不善往往就给企业带来了资金损失。经办会计往往只重视进项税发票的认证，认为认证即可抵扣。而忽略了对进项税发票管理，财务记账的进项税往往和认证抵扣的进项税不相符，发票传递不及时，材料入库较慢，有的进项税发票超过了认证期限。
针对上述情况，建议作如下处理：
（一）要强调对进项税发票的取得，要求采购所有物资都从增值税一般纳税人单位采购，应取得增值税专用发票必须取得增值税发票。
（二）要加强对进项税发票的审核，坚持发票开具方与货款挂账名称、货款支付名称一致，杜绝不合格、不合理的发票流入。
（三）对税法规定的免税商品，或者购进用于消费的商品，即使开具增值税专用发票也不得抵扣。
（四）把好材料的出库关，对已抵扣税款的材料，出库时用于外销、职工福利、个人消费或如幼儿园等非生产经营性部门的一律要视同销售，按市场价格计算销项税。
（五）严格增值税发票的传递程序，从业务员取得发票办理入库，到审计人员进行价格审计，再到各级领导签字审批，最终到财务部记账、送交税务会计抵扣，都要有时限要求，并且有台账记录、经办人员签字。
（六）加强进项税发票的核对，财务账面和已抵扣发票税额不相符时不要急于结账，一定要找清原因后再结账。
五、废旧物资管理
我公司废品收入较多，一个月就有二百余万元，废品品种也较多。企业成立了废旧物资管理部门，专门负责企业的下脚料、废油、煤灰、废旧固定资产的收集与销售，在对外开具普通发票时，销货名称一律写成了“废品”，会计人员按17%的税率计提了销项税额。
根据财税[2009]9号文件，一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照4%征收率减半征收增值税。于是建议要求企业今后应当分别核算废品收入，对报废的固定资产或转让的旧固定资产，收到款项时应记入“固定资产清理”科目的贷方，并按4%征收率减半计算交纳增值税，销售煤灰、煤渣等废旧物资一律按17%的税率计提销项税额。
六、关联企业交易的税收管理
我公司将生产过程中的一部分水煤气、蒸汽直接销售给了关联企业，水煤气、蒸汽市场价格不明显，虽然当时双方确定价格并不低，但长时间价格未进行调整，且企业处于行业亏损状态，成本高于销售价格。税务机关往往就此事进行评估、稽查，企业虽认为没有少缴纳增值税，但依照税法就得补税、罚款。
针对上述情况，建议企业与税务机关达成预约定价安排。按税法规定，企业在同时满足年度发生的关联交易金额在4000万元人民币以上、依法履行关联申报义务和按规定准备、保存和提供同期资料三个条件时，可以与税务机关就未来年度关联交易的定价原则和计算方法通过预备会谈、正式申请、审核评估、磋商、签订安排和监控执行等程序达成包括单边、双边和多边等形式的预约定价安排。预约定价安排自企业提交正式书面申请年度的次年起3至5个连续年度有效，在此期间，只要企业遵守安排的全部条款及其要求，各地国家税务局、地方税务局均按照安排内容执行。既然我公司存在金额较大的关联交易，且该项关联交易已引起税务机关的注意，就应努力与税务机关达成预约定价安排，避免企业关联交易税收风险。
七、税收优惠政策的利用
我公司生产有免税产品，在经营方面，免税产品销售方法和应税产品一样，没有充分利用优惠政策来为企业服务。税务会计师从和客户签订销售合同时筹划，要求以产品送到价格“一票制”结算，即只给客户开具一张产品发票，运杂费等由企业承担并加到产品销售价格内。这样企业发生的运杂费等不用缴纳任何税款，将该费用计入“营业费用”，虽然价格提高了，但相应的“营业费用”也增加了，不影响企业所得税。
八、混合销售与兼营非应税劳务的划分
增值税暂行条例规定：一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业的混合销售行为，视为销售货物，应当征收增值税；纳税人兼营非应税劳务的，应分别核算货物或应税劳务和非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其非应税劳务应与货物或应税劳务一并征收增值税。
我公司有一个建安分厂，该厂除为本企业提供检修服务外，还对外进行机加工、吊装等业务，并且到外地提供安装、维护设备劳务。会计人员将其全部收入计入了“其他业务收入-建安分厂收入”，虽然建安分厂提供的有非应税劳务，但按规定不能分别核算，就得计征增值税。
为减少税收支出、合理纳税，建议企业对建安分厂实行单独核算，将其变成独立法人的子公司。这样不仅方便了建安分厂对外业务发展，而且建安分厂提供的业务主要是设备维护、吊装等，为营业税纳税人，只需交纳营业税，不用缴纳增值税。
九、税务稽查的应对
关键词：物业管理；ISO9000；质量管理体系
在现在的社会中，随着物业行业在不断发展，社会也在不断进步，传统的物业管理模式已经满足不了人们的各种需求，因为传统的物业管理模式就是谁开发，谁管理，这种管理模式已经不适应了，在市场竞争激烈的环境中，物业管理模式开始朝着专业化方向发展，因为只有这种管理模式才能适应快速发展的社会，才能让物业服务企业朝着高质量、高水准的方向前进。在物业管理行业中实施和应用ISO9000质量管理体系，对整个企业的经营和发展具有很重要的意义。
一、对ISO9000质量管理体系的认识
准确的说，ISO9000对于一个组织来说是质量管理的最佳工具，到目前为止，已经被不同的地区采用。ISO9000质量管理体系最大的特点就是管理工作变得更加主动，让整个管理在内部得到完善和约束。ISO9000质量管理体系主要是把顾客当作中心，把质量管理的效率当作最重要的指导思想，让ISO9000质量管理体系在物业管理中的应用更加有益，能够让整个企业的目标更加名确，企业各层的管理人员定位也比较明确，因为这样就能够提供高质量的服务和产品。
二、我国对ISO9000质量认证现状
根据有利的数据统计，在1994年之前，很多企业都没有通过ISO9000质量认证，而随着时间的推移，现代的企业中，没有进行ISO9000质量认证的企业占了少数，两者之间的差距是很大的。ISO9000质量认证是一套趋于国际化的质量管理标准，它集中了比较多的成功经验，与此同时，ISO9000质量认证体系涉及的范围是比较广的，包括了多个领域，比如农业、教育行业、建筑行业、医疗行业、科技行业等等整个体系的发展及其迅速。而物业管理属于一个新兴行业，如果ISO9000质量认证能够很好的应用到物业管理中，不管是整个物业企业内部还是外部都具有非常重要的意义。
三、ISO9000质量管理体系在物业管理体系中应用的意义
（一）有利于加强物业管理企业内部的质量管理
物业服务企业能够建立一套比较完善和规范的体系，它主要是通过ISO9000质量管理体系的实施，这个体系能够保证各级的职责明确，让整个服务过程处于可以控制的范围。换句话说，就是物业服务企业的各个环节都是按照质量管理体系的规定和运作要求进行的，比如市场的开发、服务的提供和最后的服务的改进。这样可以让整个物业服务企业内部的管理实现系统化、规范化和制度化。
（二）有利于保证顾客和社会的需求和要求的质量
根据ISO9000质量要求建立的质量管理体系是比较完善和健全的，因为这样的质量管理体系建立的出发点是服务，从服务出发，才能让整个管理体系达到完美的状态。一个成功的企业首先要有明确的企业目标，物业服务管理企业的义务就是为顾客提供优质的服务，让服务能够满足社会的需求，有了明确的目标之后，再根据服务的要求设计服务和提供服务，这样的组织管理是比较清晰的。这样的质量管理体系不仅仅满足了市场需求，也满足了“顾客至上”这一原则，让整个服务组织体系的运作更加顺畅，减少了服务质量的变动。在这样的背景下，随着时间的推移，企业的声誉和形象会取得前所未有的进步。
（三）有利于物业管理企业经济效益的增长
ISO9000质量管理体系在物业服务管理企业中的应用，能够让企业的管理水平更上一个台阶。一个物业服务企业的管理水平提高了，自然会获得更多顾客的信任，选择相信这个企业，这样对整个企业的经济是有影响的，让企业取得更多的经济效益，从而让整个物业管理服务企业的经营步入正常的水平。但是我们值得注意的是，实施ISO9000质量管理体系的主要目的不仅仅是为了眼前的经济效益，而是从长远的地方考虑，把企业的发展放到第一位，结合近期的企业经济效益，让物业服务企业的发展更加长远。
四、ISO9000质量管理体系在物业管理中的应用
（一）选择试用标准
我们可以把ISO9000质量管理体系的颁布和推行看作是服务行业的一大进步，因为这个体系的推行让物业管理企业的管理行为得到最好的规范，同时整个企业内部也得到了很好的转变，比如物业管理企业的员工素质得到了提高、物业管理质量和水平得到了提升，让更多的消费者享受到很好的服务，合格优质的物业管理能够满足更多业主和社会的需求。物业管理行业在ISO9000质量管理体系中是属于服务业。
（二）物业管理实施ISO9000质量管理体系应把握的特性
一个企业想要做好管理，首先得从员工内部开始，员工本身做好了，在面对消费者的时候就会具备更强烈的服务意识，自己也能够把握住到底什么该做，什么不该做，这样也让整个物业服务企业存在的不合格、不规范的因素消灭掉，整个物业管理企业的管理成本就降低了很多，同时也提高了工作的效益和经济效益。我们都知道，物业管理行业不同于其他行业，所以ISO9000质量管理体系在物业管理中应用的时候应该要把握以下几个特性：物业管理服务的对象是人；物业管理服务是看不见的；物业管理服务是一次性的，并且服务不能够储藏；物业管理提供的服务是多样性的。
（三）物业管理企业实施ISO9000标准的做法
1. 聘请顾问
ISO9000质量管理体系在物业管理中的应用是一项比较专业的工作，并且带有很强的理论性，所以物业公司在最开始实施这个体系的时候应该聘请比较专业的人士，作为ISO9000质量管理体系的专业咨询顾问。聘请专业咨询顾问的目的是让整个物业公司建立和实施符合公司要求的质量管理体系，并且让这个管理体系更好的为公司服务。
2. 任命管理者代表
当 ISO9000质量管理体系在物业管理中实施的时候，整个企业应任命一个管理者代表，管理者代表的主要职责是协助领导将ISO9000质量管理体系的导入，这个体系在物业管理中的导入，领导能力的强弱是非常重要的，所以一般管理者代表都会由副总经理来担任，他主要的职责是：组织协调整个质量管理体系的建立和实施，检查及报告整个管理体系运行情况，协助主要领导进行持续评价管理体系的有效性。
3. 建立文件化质量管理体系
什么叫做文件化质量管理体系呢？其实指的是整个 ISO9000质量管理体系的文件编制工作，而文件编写具备以下几个要求：必须达到相应的要求，满足 ISO9000质量管理体系的标准；达到物业的实际水平；注重物业管理的行业特点；文件的编写要具备可行性。
4. 员工的培训
在整个质量管理体系的运作之前，整个企业应该聚集所有员工召开一次会议，必须让所有员工了解和知道质量体系系统，让所有企业的员工为整个体系的推行做好准备。对员工的培训应该从最基本的开始，首先让他们了解培训的内容，然后对整个文件进行全方位的培训，让员工都能很好的理解和掌握。
5. 通过质量管理体系认证
当整个物业管理体系通过质量管理体系认证后，能够对整个企业产生比较打的影响，比如它的声誉、规范管理以及服务水准等等。所以ISO9000质量管理体系在物业管理体系中的应用是具备很重要的意义的。
6. 对整个体系的改进
质量管理体系是需要不断改进的，当发现物业管理工作发生变化的时候，就应该对ISO9000质量管理体系进行不断的改进和完善，所以一般情况下质量体系文件应该进行每年的修改。
五、结语
物业服务企业要想更好地适应市场，或者更好的满足业主的需求，就必须拥有一套优秀的服务管理程。ISO9000质量管理体系在物业管理服务体系中的应用，能够让服务质量从根本上得到改善，也让服务质量不稳定的现象逐渐朝着稳定的方向发展。ISO9000质量管理体系在物业管理服务体系中的应用，能够让物业服务企业取得最大的进步，然后一直处于不败的地位。物业管理企业要想推行ISO9000质量管理体系，就必须说到做到，把服务放到最重要的位置，更好的为客户服务。
参考文献：
[1]郑涛.ISO9000质量管理体系在高校学生公寓管理中的应用研究[D].哈尔滨工程大学，2011.
[2]王超，杨飒.地方性高校教学管理引入ISO9000体系的可行性研究[A].第三届科技政策与管理学术研讨会暨第二届科教发展战略论坛论文汇编[C].2007.
关键词：住宅小区 物业管理 现状分析
中图分类号：F291.33
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）02-282-02
随着我国经济持续快速健康发展、城市化进程的全面推进，房地产业发展迅速。太原作为一个省会城市，在全面推进城市化过程中，以“提升城市功能档次、优化人居环境”为着力点，进一步强化基础设施建设和生态环境建设，统一规划，合理布局，综合开发。与之相关的现代物业管理的发展蓬勃兴起，行业竟争日趋激烈。因此，调查与分析现阶段住宅小区物业管理的现状成为当务之急。
一、太原市物业管理方面的调查
1.物业管理市场潜力巨大。从近几年省城太原房地产热点区域来看，几个区域都有很大的市场优势。如迎泽区地处中央核心，历史悠久，科、教、文、卫、商等各种配套设施齐全，居住环境发展较为成熟。杏花岭区的龙潭湖片区不仅地段繁华而且空气清新、新建有以万达为中心的高端住宅小区；位于府西街的太原中央商务区，则是省城的政治、金融和文化中心。而近几年长风街及南部新城的发展更是有目共睹，南部新城大体框架已基本成型，省实验中学、太原五中、三中、外国语学校以及省儿童医院、太原市人民医院等许多教育、卫生优势资源已在南部建立分部，未来南部新城将建设成为品位较高的现代化新城。还有东山、西山片区的打造等等。这些区域的开发和发展必将带动太原市的物业管理市场的新变革，物业管理市场的潜力是巨大的。
2.物业管理企业逐渐成熟。据太原市房地产管理局和太原市物业管理行业协会统计数据，截止2012年，全市物业服务企业共有395家，物业管理企业325家（但无一家达一级资质企业），二级资质企业22家，其余都为三级资质企业。物业管理总建筑面积接近8000万平方米，覆盖率达到60%以上。年内省城又新增物业项目108个，各类物业管理项目和住宅物业管理项目也相应增加。目前，太原市物业管理企业类型主要有两种：一种是本土企业，数量上占比最大。由原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业、由房地产开发企业派生的物业管理公司、还有就是酒店集团派生成立的物业管理企业；另一种是外来企业，具有良好品牌和较强实力，其中不乏国际一流管理公司。主要有来自北京、深圳的外埠物业管理公司以及外资物业管理企业。
3.制度建设力度进一步加大。太原市为提升物业管理水平，解决行业现实存在的问题，太原市房管局于近几年做了大量工作，多次组织工作人员及各物业企业经理和部分业主进行讨论修改，针对物业管理、物业服务企业资质、停车收费、物业服务合同、物业管理区域召开业主大会、成立业主委员会程序等等问题，先后研究起草了诸多管理办法和意见，并陆续实施。2011年12月5日，由太原市人大常委会颁布的《太原市城乡建设档案管理条例》也与2012年3月1日正式实施。
4.对物业管理日趋重视。物业管理做为一项新的行业，涉及政府、企业和千家万户，直接影响着社会、经济、环境的方方面面。近年来，房地产业竞争激烈，供不应求的状态仍未明显改善，物业管理也备受社会的关注，政府等职能部门和舆论媒体也加大了对物业管理相关法律法规的宣传，规范行业市场秩序。今年，太原城建品质继续快速升级，一级房企蜂拥进驻热情不减。为了能够增强市场竞争力，开发商们“打铁还须自身硬”，树立良好的企业形象，吸引更多的消费者，物业必须实行合理规范化的管理。
二、小区物业管理中存在的主要问题
1.开发商遗留的问题。开发商在房地产项目的开发建设中，对楼盘宣传销售不属实、刻意隐瞒其小区的规划和交房后“五证”是否齐全等问题；在一定盈利的程度上还侵害了业主的一些共同利益；房屋建设有问题，质量不过关，地基打不稳，小区内的配套设施不完善等，出现的一系列问题得不到及时的妥善解决，业主并将不满迁怒于物业管理部门，如拒交物业费、破坏公共设施、不配合物业管理等，这样也就造成后期物业管理难的现象。
2.物业服务业与业主间的矛盾问题。在我国许多城市中，由于物业服务企业大多是从其他部门转制而来，或是从房地产开发企业派生而来，存在物业管理不到位等情况；物业企业服务意识不强，从业人员素质不高，取得职业资格证的人员较少，具备高级管理资格的人员更少；业主对保护自己的财产权利意识薄弱，对物业的相关知识又甚是缺乏，没有正确的意识概念，对物业管理人员的不理解和不尊重，导致在出现纠纷时双方不能正当和谐的沟通，致使矛盾激化，从而影响物业管理的健康发展。
3.业主与业主组织之间的纠纷问题。业主的自治管理，主要是通过制定管理规约和成立业主委员会两个关键环节来实现的。虽然我国规定住宅小区应成立业主委员会，但其组建艰难，在我市的众多小区中，仍还没有成立相应的业主委员会，所以在当问题出现时，住宅小区没有业主委员会、没有规范的管理规约，失去这两个关键环节，业主有时会误认为是物业服务企业损害了自己的利益，然而物业管理的强硬态度，拒绝与之接待，使得双方对立情绪加剧。为避免这样的纠纷，太原市应在小区成立业主委员会上着重下点功夫。
4.相关配套政策相对滞后。太原市在物业管理方面好多法律法规还不健全，导致在实际操作中，仍有一些工作缺乏政策依据，政府、职能部门、物业、业主的责、权、利不清。前期物业管理、维修资金使用、业主委员会的建设等需进一步完善。我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在立法层次不高，法律体系框架不成熟，缺乏系统性和综合性等问题。虽然近几年国家也颁布了不少关于物业管理方面的法律条例，但是对住宅小区停车管理和收费等方面仍存在一些问题，希望太原市可以对住宅区停车管理收费方面出台一些对应政策。
三、对城市住宅小区物业管理的一些建议
1.健全管理机制，明晰责、权、利关系。物业管理部门应着重建立对业主的行为规范体系，并进一步规范行业行为，依法管理，依法服务，业（下转第284页）（上接第282页）主也应自觉规范自己的行为；在小区建立业主自律机制，通过业主委员会和业主管理规约来实现，运用经济手段和法律手段来约束业主的行为；促使每个业主积极主动地参与管理，物业正确行使权力，督促业主，彼此相互制约、相互监督、合力共管。
2.积极组建业主委员会，完善设立程序。目前，太原市又新建了许多住宅小区，各种设施配套完备，但是仍然没有得力的措施保障，基层部门人力、经费均有限，政府部门在成立和指导业主委员会工作上没有引起重视，积极性不高，致业主与业主组织矛盾纷争。所以建议政府部门正确指导业主委员会，宣传和加强住宅居民对物业的正确认识，提出对不履行义务、推诿等造成业主委员会成立工作延误等情况，规定明确的处罚原则；推动政府部门指导监督设立筹备组和业主委员会工作的积极性，从而加快组建业主委员会的步伐。
3.加强物业服务合同内容的合法性。物业服务合同至关重要，它必须遵循维护和尊重业主财产权利的原则，以维护全体业主的公共利益为前提；物业服务合同不得侵犯业主的合法财产权利，不得违反法律法规，不得损害国家、集体和第三人的利益；在物业服务中，业主的物业财产权利应与物业的管理权力相对应。由于物业服务内容的合法与否直接影响物业服务合同的效力，因此我们在审查物业服务合同效力的同时，物业服务合同内容的合法性也要进行审查。为避免发生不必要的矛盾与纠纷，我们在签订物业服务合同时一定要对其进行严格审查。
4.建立健全相关法规，走集团化之路。物业管理要进一步发展壮大，必须摆脱小规模的经营模式，走规模化、集团化之路。政府等职能部门不仅要制定相关政策，对物业管理部门的资质进行审核，实施严格的市场准入制度，更要定期不定期地对其进行动态监测，整合一切优质资源，逐步淘汰那些规模小且无资质的企业。对物业服务企业的各项指标，都应有法可依、有章可循，增强物业管理法律制度的操作性。二是政府部门继续加大对物业管理的宣传和引导力度，使社会各界都对物业管理给于关注和支持。三是物业管理部门也要加强对从业人员的专业技能培训，规范从业人员行为。建立严格的岗位责任考核制度，进一步强化服务理念、提高管理水平，为物业管理营造一个宽松、良好的发展环境。
四、结束语
物业管理作为与城市生活息息相关的行业，在构建我国和谐社会体系中肩负着重要的历史使命。太原市物业管理企业应借鉴其他物业管理较好地区的经验，来增进彼此之间的交流，并切身实际，开拓创新。物业服务业与业主之间，彼此应像朋友，和平相处，真诚对待。物业管理好、服务好、认真解决问题，才是对居民最好的保障；居民也要把社区像自己家一样对待，用心保护和享受物业为自己提供的一切资源，这样也是对物业管理最好的回报。只有这样共创双赢，才能使物业管理越走越好，为创建文明城市发挥更好的功能和作用。
参考文献：
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论文摘要：市场经济条件下，随着竞争的越来越激烈，中国民营企业要想迅速发展壮大，资本运营可谓是必然选择。然而资本运营有其内在规律，中国民营企业只有真正认识它、并遵循其规律运作，才能通过资本运营拓宽 融资 渠道和合理利用，促进产业升级，最终实现以产带融、以融促产的发展道路。目前中国民营企业纷纷试水资本市场，同时各种问题不断浮出水面，其中德隆集团可谓是典型，从德隆案例剖析中国民营企业资本运营和产业整合之间如何进行的一些经验教训，希望能给中国民营企业资本运作一些启示。
市场经济条件下，中国民营企业在产品运作中完成了资本的原始积累之后，面临着激烈的市场竞争，仅通过简单扩大再生产来提高市场竞争力，已经不再是有效的手段了。从资本积聚到资本集中，从实业经营转向资本经营，几乎是所有民营企业迅速做“大”做“强”的途径。通过资本运营，企业资产规模有可能以几何级数膨胀，从而实现企业的超前发展，奠定其产业基础和资本市场领导者的地位。因此在 中国经济 的近10年之中，我们看见了众多民营企业试水资本市场，渐渐成为资本经营的主体。
德隆这个昔日的新疆的小企业发展成为如此庞大的企业帝国，公司从原来单一的经营模式发展成为涉及 农业 、加 工业 等领域的多种经营模式，形成农业及相关产业、汽车领配件、 旅游 以及资本经营四大支柱产业， 投资 领域扩展到房地产开发、仓储货运、物业与酒店业、 文化 娱乐、新技术等多种行业。通过企业兼并和资本扩张，企业获得了迅猛的发展，形成多产业融合、产品经营与资本经营并重的控股集团公司体制，实现了现代企业制度与统分结合高效 管理 的集团组织制度，创造了大集团规模经济的综合竞争优势。
（1）其通过“借壳”的途径，即通过受让已经上市的公司的国家股或法人股的方式，介入股市。在连续的资本运作中，开始控制多家 上市公司 ，逐步形成所谓的德隆“系”。凭借这种方式，德隆公司的产品结构实现了多元化发展，资产规模不断壮大，融资能力不断加强，公司总市值高速增长。
（2）德隆系斥资非上市公司，利用自己资源进行产业整合——IPO融资——出台系列方案、措施——增资扩股融资收购。或利用自己资源进行产业整合——无法IPO融资，置换进现有上市公司——作为现有上市公司增资扩股融资的因素。这也就是“三驾马车”接连能够实现增资扩股的原因。
（3）其参股 金融 业，利用 金融机构 集资的功能，一方面大量集资为其主营业务扩大市场规模及市场份额；另一方面发挥协同效应，利用金融优势提高集团业务和产品竞争力。
分析德隆帝国崩溃之原因，固然有宏观大背景下的一系列原因，比如：国家融资政策一惯向国有企业倾斜，以致于民营企业融资难；中国资本市场发展还不健全、完善，相关运作规则还未成体系，致使民营企业资本运作难以进行；资本运营方面的相关 法律 、法规及配套政策相对滞后，难以解决了出现的新问题；金融、 证券 等监管部门监管力度不够；民营企业整体信用缺失，再加上2004年初，由于中央政府担心投资过热，在金融政策上采取收缩银根政策，直接减少对企业的贷款。国家限制几大过热行业，包括钢铁、水泥、电解铝、汽车、房地产和煤炭等。德隆涉及的几个主要行业，恰恰名列其中。由于这一系列外因的出现，促进了德隆资金链断裂，使德隆的一张张多米诺骨牌被推翻。
但进一步探究深层次的原因，我认为还是德隆内部的原因。首先，德隆系涉足实业和 金融 两个领域，在此基础上，德隆进一步细分，实业方面，包括番茄酱、水泥、汽车零配件、电动工具、重型卡车、种子、矿业等；金融方面，则信托、 证券 、商业 银行 、租赁等兼收并蓄。所谓是场面铺得过宽过大，各产业之间又相关系数甚小，并且还没有自己的核心产业，产业整合也只是做到了貌合神离，这些导致了德隆没有自己的核心竞争力，在日益竞争激烈的 市场 经济 下，没有核心产业迟早将被市场无情的淘汰。
次之，根据监管部门自2002年末以来的 调查 ，德隆在整个银行体系的贷款额高达200亿-300亿元。如果加上股权抵押、委托理财、 证券公司 三方委托贷款等，德隆占压的银行资金更多。这些贷款大量被用于德隆的股权收购，其收购公司的做法粗糙而简单，大小好烂通吃，对被收购公司质量把关松懈，在收购时没有仔细考虑现金回报的时间安排，在 投资 节奏方面的安排，即长、中、短期投资的比例上也不合理，长期投资比重过大，影响资产流动性，更多看到富有“利润”的投资机会和产业整合机遇，不管公司高速成长带来的潜在风险。德隆大量投资回收期较长的项目，但这些项目投资没有配合短期项目，以理顺资金回流，这是第一个风险。对投资回收期较长的项目也没有拉开投资时间，不能保证资金顺利回收，以免资金链断裂的风险，这是第二个风险。短融长投最终拉断了德隆的资金链，把高速扩张形成的庞大资产建立在高负债的沙堆上，德隆的脆弱由此注定。德隆的产业整合是以资本运作为基础的，少量的初始资本几经变化控制了巨量的产业资本，而新整合的产业大多数不能实现现金流的正常运转，只好依赖银行，最后的结果只能是贷款越来越多。一旦产业整合不利，银行紧缩贷款，那么德隆的一切产业规划就成为空中楼阁，股价崩溃是其必然。
再者，公司内部控制机制缺失，这么一个庞大的德隆仍然是家长式的 管理 方式，这显然不能适合现代企业制度的需要，必然会导致决策性失误。同时，德隆多元化战略目标与其内部实力不符，即公司 人力 、物力、财力都不能支撑其硕大的战略梦想，以致于到了后期，德隆的违规操作与资金紧张之间形成了恶性循环状态，越是资金紧张越违规操作融资，而越违规操作融资，其资金缺口就越大，直至资金链完全断裂，昔日帝国灰飞烟灭。
我们应该意识到，市场经济要求资源和要素实现最佳组合，而资本是市场上最活跃的要素之一。资本运营是企业继生产经营、商品经营之后，以所拥有的资本为对象，通过资本更大范围的流动，实现内外部资源的优化配置，提升企业竞争力的经营活动，它是企业发展中的一个重要层次。民营企业的资本运营和产业整合如何进行，应该从宏观 环境 和自身两个方面着手。
在宏观条件上，首先应该进一步完善市场经济体制，充分突出以市场为导向的国有企业与民营企业之间的公平竞争；再之 国家法 律、法规及相关配套政策应该鼓励、支持民营企业的健康发展，同时起到规范民营企业行为的作用；第三，金融、证券等市场监管部门应该加强自身建设和加大执法力度，并且应该加强相互之间的沟通并建立相应的资源信息共享机制。
同时民营企业也要加强自身整体素质建设，提高民营企业的信誉度；建立内部控制机制，监督、控制各管理层人员违法违纪操作；应该建立其核心产业，并以产业经营为目的，资本运营为手段。同时还应加强以下四个方面的建设：
（1）要高度重视资本运营在民营企业中的作用。一般来说，民营企业都是从产业经营起步的，这是立足 市场 的前提和必要。但发展到一定阶段后，这种单一的产业经营将会束缚企业自身的进一步发展，要寻求更广阔的发展空间，资本经营就成为必经之路。通过这种方式可以使企业资源融入更大范围的资源之中，进行优化重组，实行跨行业、跨地区、跨所有制的资本运营，充分发挥资源的最佳运营效益，实现企业规模效益的提高。从这点说，企业从产业经营到资本经营的结合，是创业期之后的深化和飞跃。
（2）要弄清民营企业进行资本运营的关键。资本运营应该为企业整体战略服务。民营企业的核心竞争力在于其灵活的体制和创新能力，而并非资本运营的能力，因此企业不能像“ 投资 控股”型企业那样，先取得目标公司的控制权，然后再去整合企业或相关产业，谋取回报。应当围绕企业已有的产品和企业将来发展的方向，有意识地选择目标公司。换句话说，民营企业是为了发展企业核心竞争力而进行资本运营，而不是为了资本运营而提高企业的竞争力。
因此，应从企业的实力出发进行资本运营。这里所指的实力包括资本实力和经营能力等。固然对于民营企业而言，进行资本运营是必然之路，但不顾实际情况盲目进行资本运营，却会让企业“噎死”。
成功的资本运营必须以成功的产品运作为基础。有人讲产品运作是加法，资本运营是乘法，资本运营是比产品运作更高级的形式。但是进行资本运营，没有成功的产品运作是不可能取得长远效果的，如果离开产品运作而大搞资本运营，会使企业陷入危险的“资本泡沫”中，最终出现不可收拾的局面。
（3）必须强调企业 文化 在整合中的作用。资本运营本身不是目的，而是为了使企业更快、更好地发展，使资本更快、更好地增值。因此收购、兼并、重组之后的整合，是决定资本运营效果的关键。而整合的效果又往往取决于并购双方的 企业文化 能否兼容，应该培养具有企业凝聚力、创新意识的企业文化。
（4）不断发现培养专业人才。
关键词：服务供应链；体系结构；物业服务供应链
中图分类号：F719.0 文献标识码：A
近年来，服务业在各国经济活动中所占比重越来越大。许多学者认为在制造领域内取得显著成效的供应链理论如果应用到服务领域中，也会对服务业的发展起到很好的促进作用。2000年之后，关于服务供应链的研究陆续出现，研究者从不同的视角阐述了对服务供应链的理解，这些成果对于将来的研究起到了奠基性的作用，但是离成熟的理论形态还相距甚远。因此，本文通过综述国内外研究现状，并探讨服务供应链的理论体系结构，以期对下一步研究提供可以借鉴的参考。
1 文献研究综述
1.1 服务供应链的概念和内涵。服务供应链的研究近几年才开始，目前还未形成统一的定义[1]。本文按照服务的介入程度不同，将人们对服务供应链的定义分为三类：第一类观点认为服务供应链是传统供应链的下游部分。这种认识是基于服务在产品的分销、配送、维修和回收等环节所表现出的巨大作用。代表人物有Dirk、Steve[2]和胡正华[3]等。第二类观点认为服务供应链是在服务行业中应用供应链思想管理有形产品。如医院采用供应链管理中的药品库存管理和信息集成的思想，提高服务绩效。代表人物有Jack[4]等。第三类观点认为服务供应链是在服务行业中应用供应链思想管理无形服务。持此观点的有Ellram[5]、田宇[6]和于亢亢[7]等人。
本文将服务供应链理解为以服务为主导的集成供应链。当客户向一个服务集成商提出服务请求后，它立即响应客户请求，向客户提供系统集成化服务，并且在需要的时候分解客户服务请求，向其他服务提供商外包部分服务性活动。这样从客户的服务请求出发，通过处于不同服务地位的服务提供者对客户请求逐级分解，由不同的服务提供者彼此合作，于是就构成了一种供应关系，同时服务集成商承担各种服务要素、环节的整合和全程管理，称之为服务供应链（Service Supply Chain，SSC）。在一定意义上，服务供应链延续了现代供应链管理中以客户为中心的理念，用服务拉动整条供应链的管理和运作，以期通过服务的整合满足客户多样化的需求。
1.2 服务供应链的模型。目前，国内外对于服务供应链的模型研究主要集中在结构模型。Ellram[5]建立了一个包含服务能力管理、需求管理、客户关系管理、供应商关系管理、服务传递管理和现金流管理等管理内容的通用服务供应链模型。该模型的优点在于它反映出了服务供应链的主要管理活动内容，具有普遍的适用性。而不足之处在于未能反映服务供应链中的成员结构。
于亢亢[7]以服务为节点，以工作量为缓冲，以间接服务供应商，直接服务供应商，整合服务集成商和最终客户为主体，建立了包括需求管理、客户关系管理、供应商关系管理、技能管理、服务传递管理等主要活动，融合实体流和信息流的服务供应链结构模型。该模型克服了Ellram模型的不足，但是该模型是以电子制造服务业为背景建立，其通用性有待考证。
另外，国内的一些学者针对不同服务行业，结合行业特性提出了服务供应链模型。例如，王珍[8]归纳了物流服务新观念，提出了第三方物流服务供应链结构。陈小峰[9]以需求和反馈为主线，提出了物业服务供应链机构模型。施丽容[10]以港口为核心企业建立了港口供应链结构模型。
1.3 服务供应链的应用领域。在物流服务供应链研究方面。田宇[6]认为其基本结构是集成物流服务供应商的供应商集成物流服务供应商制造、零售企业模式，其中集成物流服务供应商的供应商指传统的功能型物流企业，如运输企业、仓储企业等，它们因其提供的服务功能单一、标准，且业务开展往往局限于某一地域，而被集成物流服务供应商在构建全国甚至全球服务网络时吸纳为供应商。
在旅游服务供应链研究方面。张英姿[11]指出，旅游服务组合产品实际上是一条由一个分工协作的系统提供给旅游者的服务供应链。供应链管理的理念与旅游服务系统的特征相形相应。黄小军[12]等认为针对旅行者的、以旅行社安排的旅游活动顺序为依据的旅游服务系统是一条服务于旅行者的服务供应链。
在港口企业服务供应链研究方面。阳明明[13]认为港口供应链是以港口为核心企业，将各类服务供应商（包括装卸、加工、运输、仓储报关、配送，甚至金融、商业服务等企业）和客户（包括付款人和船公司等）有效结合成一体，并把正确数量的商品在正确的时间配送到正确地点，实现整个供应链成本最低。与典型的制造型供应链不同的是，港口供应链没有制造环节，它是以港口作为主导供应链的核心企业。施丽容[10]在阳明明研究的基础上提出了港口企业供应链治理策略。王玖河[14]等以整体最优为出发点，从3个目标基础上建立了港口企业的集成供应链多目标规划模型。
在物业服务供应链研究方面。陈小峰[9]在分析物业服务的特点基础上，提出了物业服务供应链概念，认为物业服务供应链是以物业服务供应商、物业服务商和业主为主体的链式结构。
1.4 服务供应链管理和企业绩效的关系研究。目前对于服务供应链与企业绩效的关系研究很少见到。较为相关的研究包括：
金立印[15]以中国民航服务业为对象，考察了作为服务供应链管理动力源泉的服务领导力和组织文化同供应链管理活动间的关系，并实证检验了服务供应链管理模式对顾客满意及企业经营绩效有何作用。研究结果表明，服务供应链战略管理活动，运作管理活动和顾客信息系统的构建通过有效提升顾客满意度，能为企业带来利润，增加企业绩效。
于亢亢[7]以电子制造服务供应商为对象，研究发现服务供应链管理与企业绩效有极大相关性。并认为服务供应链发挥作用的关键是用服务拉动整条供应链的管理和运作，以通过服务的整合满足客户多样化的需求。
1.5 服务供应链和产品供应链的关系研究。服务供应链思想源于产品供应链，同时是对产品供应链的补充。Shostack[16]把组织提供到市场上的物品分为4类：纯粹的实体产品、附带服务的实体产品、伴有产品的服务和纯粹的服务，并且在一条横轴上从左至右顺序排列，称之为产品/服务连续谱系图（如图1所示）。
产品供应链的作用对象是有形的产品，并且按照供求关系，逐级由供应商传递给制造商，最终到达用户手中。带有这种传递特征的产品一般都是实体产品。当产品进入消费领域后，其流通性随之消失。在消费市场日益成熟的今天，人们越来越追求个性化、时尚化的消费方式，对服务多样性、便利性的需求被强烈激发出来。将整个服务提供过程整合起来实施基于客户价值管理的服务供应链，正是适应了客户的这种需求，在服务不断深化的条件下，服务供应链的作用越来越重要。因此，产品供应链和服务供应链实际上反映的是生产领域和消费领域中，企业为满足客户需求所采取的方法与手段。服务供应链不仅仅是对产品供应链的补充，而是与产品供应链有相同的理论序位和价值内涵。参考相关文献，将两者的区别和联系简单总结如表1所示。
2 服务供应链的体系结构
参照文献[1]对供应链体系结构的梳理方法，本文提出的服务供应链体系结构包括理论基础、供应链成员、研究的目标和内容（如图2所示）。服务供应链的理论基础包括服务运营管理和供应链管理两部分。服务供应链的成员包括服务供应商、服务集成商和最终用户。服务供应链的管理目标是提高服务质量，降低系统总成本。服务供应链研究和实施的主要内容包括如下几方面：
2.1 服务供应链设计。服务供应链的设计从整体角度勾画企业蓝图，是一种扩展的企业模型。它不仅包括服务流系统，还包括组织、信息和价值传递。不同类型的服务对供应链设计有不同的要求。例如，顾客参与程度高的服务（旅游服务）和顾客参与程度低的服务（物流服务），对供应链提出的要求就不同。前者强调顾客感知的重要性，而后者则更注重准时和便利。服务供应链设计应考虑的因素包括：服务传递过程、服务设施、服务地点、服务能力、服务情境、质量保障和信息收集等。
2.2 合作伙伴选择。合作伙伴关系是指服务供应链成员在一定时期内共享信息，共担风险，供货利益的协议关系。由于服务的易失性，导致服务供应链稳定性相对较差，因此选择良好的合作伙伴对于提高服务供应链的稳健性有着重要的意义。对于供应商选择基本方法包括：线性加权法、层次分析法、数学规划法、作业成本法、数据包络法、模糊评价法、遗传算法和神经网络等。这些方法都是制造供应链供应商选择的主要方法，在借鉴到服务供应链时应该注意评价指标的设计要适合服务的属性。
2.3 服务流程管理。服务供应链在实施和运作的过程中需要对一些关键流程进行管理。这些流程包括信息流、服务能力、需求、客户关系、供应商关系、服务传递和现金流等。服务的无形性、异质性以及生产消费同时发生等特性使得服务流程管理面临新的课题。比如服务能力管理就是要解决服务商在自身能力不足的情况下，如何利用供应商的服务能力来向顾客提供无差异服务的问题；再如，服务传递管理包含服务质量如何监督的问题，因此服务质量的评价则是人们首先要解决的问题。
2.4 集成技术。集成技术一直是供应链研究的热点问题，作为一种是智能技术，其重要性在服务供应链中也是不可或缺的。服务供应链的集成技术包括信息集成和服务流程集成。在服务供应链中，集成化的信息可以对服务流和资金流进行有效控制，并且通过对需求不确定性的预见可增加快速响应能力，或降低服务成本。而服务流程的集成对于提高服务供应链的运作效率以及对节点企业进行协调与控制起着至关重要的作用。
2.5 绩效评价体系。服务供应链的绩效评价体系包括评价纬度、评价方法选择和评价指标体系等。服务供应链评价受人为因素影响较大，如何根据不同的评价纬度，科学选择评价方法和指标体系成为将来研究的一个重要课题。在前期研究阶段，借助产品供应链评价方法是很有必要的，但是应该注意两者之间的差别，切不可照单全收。另外，由于服务业的多样性和复杂性，形成的服务供应链的结构形态和运作方式也可能多样共存，进行评价时应注意评价方法的适用性。
3 示 例
居住物业服务是为保证居住物业的使用正常，以满足使用者各种居住需求为目的的有偿性、专业性的委托服务。我国的居住物业服务伴随着市场经济的建立、房地产综合开发以及住房商品化的推行而得以快速发展。尽管如此，物业服务在实际运作中却问题频发，主要表现为：（1）面对业主的新需求，物业服务商未能进行快速响应，造成供需结构矛盾；（2）物业服务涉及到的利益主体和关联产业较多，公共关系复杂，物业服务对此协调乏力；（3）物业服务缺乏规范性，服务质量差，服务收费高。
针对上述问题，提出用服务供应链思想整合物业服务：把物业服务部分业务外包，以降低成本，加快响应速度；将物业服务与关联产业及公共关系部门进行有效集成，以加强信息沟通，提高协调能力；整合服务供应链资源，提高服务水平。本文所构建的居住物业服务供应链的结构模型如图3所示。
物业服务的内容包括公共服务和专项服务。由于这两种服务在供应链成员之间所形成的资金流、服务流和信息流不同，所以在供应链结构中构成两个模块，即公共服务模块和专项服务模块。除此之外，涉及到人们衣食住行的外部相关部门与社区居民也有密切联系，不过因业务关系不属于服务供应链范畴，所以是链外利益主体。
（1）公共服务模块。公共服务由服务商和供应商直接提供给客户（服务流①和服务流②），资金则由客户支付给服务商，再由服务商支付供应商（资金流①和资金流②）。资金流①是住户缴纳的物业管理费，资金流②是服务商按照承包合同支付给供应商的劳动报酬，服务商的收入是两者的差额。
（2）专项服务模块。专项服务的经营方式主要有物业公司自主经营和对外招租两种形式。自主经营的项目，如商业网点、文体娱乐等，顾客和服务商之间形成逆向的资金流和服务流。对外招租的项目，如餐饮店、理发店等，承包商直接向顾客提供服务并取得收益（服务流③和资金流③），承包商与服务商定期结算承包费（资金流④）。
（3）物业服务供应链外部协调。市政、街道、居委会、卫生等部门虽然不是物业服务供应链成员，但是却对物业管理有很大的影响。它们与服务商的业务往来包括公共性代办事务、社区联动管理、信息公告等。供应链外部协调的关键是做好外部信息流（信息流④）与内部信息流（信息流①②③）的整合。
物业服务供应链将整个服务过程整合起来实施基于客户价值的管理，有助于把握客户需求，做出及时响应，提高服务质量，降低服务成本。
4 结束语
服务供应链将整个服务过程整合起来实施基于客户价值的管理，有助于把握客户需求，做出及时响应，提高服务质量，降低服务成本。当然，在发展之初服务供应链理论仍有其不完善之处，将来可做的研究工作还有很多，如前面提到的服务供应链实施的几部分内容，均有待深入研究。另外，作为一种先进的服务运营模式，服务供应链不但应该受到学术界的重视，更应该引起企业界的广泛关注，因为理论只有同实践结合起来才能发挥出应有的作用。相信随着社会各界对服务供应链重视程度逐步提高，相关的理论和技术问题会得到完善和解决，服务供应链的理论体系会更加充盈丰富。
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[论文关键词]地铁 融资模式 PPP模式
深圳地铁建设一直重视采用多种投融资方式，一期工程建设时采用了传统的政府投融资模式，投资金额约70%由市财政拨款解决，其余约30%的资金由商业银行贷款解决；二期5号线采用了BT模式，4号线采用BOT模式建设。对于三期及后期线路建设，深圳市政府积极研究如何进一步突破传统的投融资方式，以解决地铁建设资金不足，加快地铁建设，提高项目投资收益和偿债能力问题。采用PPP模式，引入战略投资伙伴方式建设和经营城市轨道交通，拓宽融资渠道，减轻政府财政负担，成为一个不错的选择。
一、PPP投融资模式介绍
PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，通常译为“公共私营合作制”。PPP模式诞生于20世纪90年代初，英国政府推出的PFI（Private Finance Initiative）计划。是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
政府和私营部门在合作的同时，共享利益，又共担风险。政府可以利用最少的资源，为社会提供更多的服务；私营部门在与政府“这棵大树”合作中可以得到较好的经济利益。同时，合作各方各自承担自己有优势方面的伴生风险。
二、PPP模式在国外地铁的应用
PPP模式在伦敦地铁应用较早。伦敦地铁由国营地铁公司拥有并运营，由于长期的投资不足导致地铁系统产生许多不稳定因素，英国政府计划以PPP的方式对整个地铁系统进行升级改造。经过4年多的论证和试行，分别正式于2002年12月和2003年4月签约，伦敦地铁公司将地铁系统的维护和基础设施供给工作以30年特许经营权的方式转给了三个基础设施公司（分别为SSL、BCV和JNP公司），运营和票务依然由伦敦地铁公司控制。政府通过对经营环境的评估和公司经营状况的审核，每年为地铁公司补助10-11亿英镑。此次改革既解决了长期困扰伦敦地铁的投入问题，也解决了企业经营的激励和效率问题。
三、PPP模式在北京地铁中的应用
2005年2月7日，北京市基础设施投资有限公司（以下简称基础设施公司）与香港地铁公司、北京首都创业集团有限公司（以下简称首创集团）达成协议，合作成立公私合营公司（以下简称PPP公司），特许经营列车及机电设备的投资建设和北京地铁4号线的运营，成为国内首例以PPP模式运作的地铁项目。同日，这三方与北京市政府草签了项目《特许经营协议》。
在持股的三家企业中，香港地铁公司在香港地铁建设与运营方面积累了30多年的经验，是世界上少数具有盈利能力的地铁公司。基础设施公司属北京市政府所拥有，主要经营轨道交通基础设施的投资、融资和资本管理业务。首创集团则是直属北京市的企业，投资房地产、金融服务和基础设施，是实力雄厚的城市综合运营商。这种优势互补的组合，为地铁四号线的高效建设和运营打下了坚实的基础。
《特许经营协议》约定：一是成立由政府投资方占控股地位（51%）的PPP公司；二是授权PPP公司地铁四号线30年的特许经营权，特许经营期内特许权不得转让；三是将该项目资产分为两部分，一部分资产以使用权出资，另一部分资产通过签署租赁协议租赁给PPP公司使用。在项目的成长期和成熟期，通过增减租赁部分的租金，可灵活分担部分客流风险，也可收回部分政府投资，避免PPP公司产生超额利润。四是实行计程票价制，如果实际执行的政府定价低于上述确定的票价，市政府将给予PPP公司补偿。
四、深圳地铁6号线投融资模式研究
深圳地铁6号线工程位于深圳市宝安区和光明新区，起自龙华深圳北站，终于松岗站，途经龙华新城、光明新城以及石岩、公明、松岗等地区，线路长约37.8公里，投资约为170.6亿元，规划建设期为2012-2016年。沿线土地资源丰富，具备实施PPP“轨道+物业”模式的先决条件。
地铁6号线由政府授权市地铁集团为项目发起人，通过一定的程序选择拥有丰富经验和雄厚资金实力的社会投资人，共同组建项目公司，负责6号线项目的建设、运营和相关资源的开发，提供沿线重点地块规划设计的优化建议。由项目发起人控股51%，项目公司运营30年，运营期满后将相关资产无偿移交给市政府指定机构。
为使项目投资回报率达到资本市场对资金回报率的一般要求，以确保项目具备市场化运作条件，深圳市政府承诺分年度给予项目公司合计123.4亿元现金补贴。资金来源为6号线长圳车辆综合基地部分地块的出让收益。经初步测算，深圳市政府通过公开招拍挂6号线长圳车辆综合基地地块，将获得土地出让净收益，除给予6号线项目现金补贴外，还有剩余。经财务分析，若考虑采用政府现金补贴，本项目全部投资税后财务内部收益率，及资本金投资税后财务内部收益率均可达到资本市场对资本回报率的一般要求，具备市场化运作条件。
五、深圳地铁6号线融资风险分析
深圳地铁6号线的融资风险主要有经营风险和财务风险：
（一）经营风险
经营风险指企业固有的预期未来经营收益或息税前收益的不确定性。对于地铁项目而言，决定经营风险的因素主要有：一是客流量的变化。在其他条件不变的情况下，客流量越稳定，其经营风险越小；二是票价的变化。地铁票价变化直接影响客流量，票价越稳定，其经营风险越小；三是运营成本的变化。地铁运营成本中固定成本比重很大，只要运营收入略有变化，就会导致经营收益或息税前收益的大幅度变化。因此，为了降低经营风险，必须在投资决策中正确预测客流量的变化。
（二）财务风险
地铁项目融资中债务资本具有相当的比重，一旦银行加息，将较大的增加公司还本付息的压力。要降低财务风险，投资者在项目融资时要尽量选择合理的债务融资手段及金融产品。
（三）房地产市场风险
由于6号线项目建设拟推行“轨道+物业”的建设模式，建设资金将通过地铁沿线上盖空间开发所获得的收益来解决，因此，房地产市场的波动将对其收益产生直接影响。充分考虑项目资金需求和地块招拍挂时序，确保项目的正常启动和建设资金需求；同时，政府亦需提供承诺在必要时对项目进行财政支持，用于缓解房地产市场波动造成的财务风险。
六、建议
PPP模式的应用不但减轻了政府财政的压力，而且可以使公共部门和私人机构集中精力和资源从事其最擅长的活动，是一种具有重要意义的制度创新。尤其在城市轨道交通建设中有利于解决建设资金短缺的瓶颈现象，但由于PPP模式还属于新兴模式，在应用中应注意以下几点。
（一）寻找合适的私人合作伙伴
大型公共基础设施项目建设周期长，风险高，运营复杂，对私人机构的风险管理能力和商业运营能力有很高的要求，要选择满足要求的私人机构。
（二）项目公司应加强风险管理能力和统筹协调能力培养
PPP项目公司组织机构复杂，管理协调难度大，对参与各方的风险管理能力和协调统筹能力提出了很高的要求，要加强培养。
（三）吸收其他国家和城市的先进经验
有的国家和城市已经积累了一些PPP运作的经验，有必要倡导并组织相关的专家详细研究，尤其是发达国家的经验，并根据深圳的情况加以利用，使深圳地铁6号线的建设和运营工作得以高水平实施。
（四）加强人才培养
PPP模式操作复杂，需要懂经济、法律、财务、合同管理和专业技术等各方面的人才。因此要着重加强复合型、开拓型人才的培养，确保项目立项、签约、实施能够高效率、高质量完成。
摘要：REITs自1960年诞生于美国后快速成长与发展，现已成为美国房地产与金融行业结合运营的主流成熟模式。我国内地目前REITs实践极少，其模式也不成熟。文章通过对我国内地及香港地区上市REITs与美国REITs的比较分析，找出目前国内REITs运行与成熟市场的差距，提出了通过REITs对国有存量物业资产证券化的思考。
关键词：REITs 资产证券化 存量物业资产
EITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托基金，一般是指采用公司或商业信托的形式，将多个投资者的资金集中起来，收购持有房地产或为房地产融资，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式，其本质是内含信托关系并投资于房地产相关权利与收益的基金。REITs最早于1960年诞生于美国，20世纪80年代前受法律及管理等方面的影响发展较为缓慢，20世纪80年代后期因相关法律尤其是税收法律制度的逐步完善和支持性政策的实施得以快速发展。截至2016年末，根据美国房地产信托协会（NAREIT）的统计，全美REITs的权益市值已近一万亿美元。REITs根据自身的投资范围一般可分为权益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）及混合型三大类，其中权益型收益源自物业租金收益，是目前市场上最为主流的形式，抵押型用于发放抵押贷款，而混合型则是两种业务的组合。REITs的出现和快速发展为房地产开发商提供了新的融资与退出方式，也为中小投资者提供了参与地产投资的多元化通道。
一、我国REITs的发展现状
我国内地房地产开发过程中利用基金、信托等进行融资的情况非常普遍，但绝大部分此类融资本质上都是为了符合相关监管要求为开发商提供过桥贷款性质的类银行业务融资，其融资发起主体也往往都是银行，基金、信托通常扮演单纯的通道角色。这与广泛集合社会大众资金，委托专业房地产运营机构，参与房地产投资获取收益并承担风险的REITs模式相距甚远。目前我国内地尚未出台针对REITs的专门法律法规，实际的应用和成熟市场相比仍然极少，但针对REITs的研究与讨论却已非常广泛而丰富，相关配套金融、法律、市场体系也逐渐走向完善。2007年开始，由中国人民银行牵头，联合住建部、银监会、证监会等部委陆续出台了相关的研究报告及管理办法，逐步推进REITs业务在国内的发展。目前，REITs虽然在法律、法规层面仍然有诸多的空白，但在国内房地产快速发展升级的行业需求下，2005年以来，我国内地陆续发行了包括广州越秀、中信启航、苏宁云创、海印股份信托收益权、万达稳赚、鹏华前海万科等REITs或类REITs产品。这些产品有些在境外上市，有些在国内上市，有些为公募，有些为私募，客观上说目前的这些产品与国际标准的REITs仍有一定距离。从总体层面上看，我国的REITs仍然处于不断积累、逐渐探索与完善的阶段。
二、我国内地及香港地区上市REITs总体情况
由于目前我国内地公开上市交易的REITs极少，基本符合标准的只有鹏华前海万科 REITs一家，而香港上市的REITs却大都有参与内地的房地产投资项目，有些在甚至直接以内地房地产项目为基金基础资产发起而成，因此本文将我国内地与香港地区上市的REITs一并纳入数据分析范围。相较于内地，香港地区于2003年由香港证券和期货事务监察委员会颁布了针对REITs的专门法规《房地产投资信托基金守则》，法规对香港REITs的设立条件、组织结构、从业人员、投资范围、利润分配等进行了详细的规定。2005年，由香港房屋委员会作为初始发起人，上市公开发售了香港首个REITs――领汇房地产投资信托基金（后于2015年8月更名为领展房地产投资信托基金），当年即成为全球市值最大的IPO REITs。随后香港又陆续发售了包括泓富产业信托、越秀产业信托、阳光房地产基金在内的多个REITs，现在在香港已经有上市REITs数量有11个，总市值约1 891亿元人民币。从性质来看，目前上市的REITs均为权益性REITs，根据其公开市场数据计算，其5年内平均年化净资产收益率达9%。见表1。
三、我国内地及香港地区上市REITs运营情况比较分析
（一）规模比较分析
从总规模上看，我国内地及香港地区的上市REITs与美国存在巨大的差异。根据美国房地产信托协会最新的统计，截至2016年末全美有222个REITs，其中在纽约证券交易所（NYSE）上市交易的REITs有191个，全部REITs的市场权益价值已经达9 779亿美元，全部权益性REITs的市场权益价值达9 148亿美元，总体规模达到我国内地及香港地区上市REITs合计市值的36倍以上。即便仅与美国自身相比，从2010年至2016年美国REITs市值又增加了一倍以上，足见其快速发展的态势及我国与其的巨大差距。美国与我国内地及香港地区上市REITs比较如表2所示。
可见美国REITs无论是数量、市值以及其占GDP的比例都h远超过我国，我国的物业资产证券化水平与发达国家差距巨大，当然也证明了我国REITs发展还存在巨大的潜力空间。
（二）行业比较分析
随着经济社会的不断发展，房地产业也得以快速发展并不断变化。根据最新的美国房地产信托协会的房地产REITs分类标准，美国的REITs依据其行业属性细分为9大门类，包括：办公类/工业类、零售类、住宅类、多样类、医疗保健类、住宿度假类、自用仓储类、森林类、抵押按揭类等。如此细致齐全的分类，且每一类细分领域都有专业性、竞争力极强的公司控制与运营，足见美国REITs已经发展成极具深度、专业化的成熟的运行体系。根据2016年末的最新统计数据，零售类REITs尤其是区域购物中心类的REITs在美国各类REITs中的占比最大，其次是住宅类、办公类及医疗保健类。而2010年以前规模很小的自用仓储类、数据中心类的REITs市值也已经快速成长达到683亿美元及598亿美元，已经分别占据美国总体权益REITs市场的6%左右。
反观我国内地及香港地区上市REITs市场，一方面数量与市场体量都与美国差距巨大，从所涉及的行业看也仅集中于零售、办公、酒店三类，品种非常单一，其中又以零售业REITs占比最大。以目前亚洲最大，也是唯一进入全球市值最大REITs前20名的领展房地产投资信托基金为例，其与零售业态相关的物业及停车场租金收入占其REITs总收入94%，其中最为单纯的商铺租金收入占其总收入的56%，相关物业主要分布在香港、上海及北京。以富豪系列酒店及开元系列酒店的酒店为主资产的富豪产业信托及开元产业信托，其基金规模都较小。
（三）业绩比较分析
根据2016年半年财务数据，A股整体净资产收益率为5.49%，5年平均净资产收益率为7%。香港市场方面，2016年半年财务数据显示净资产收益率为4.73%，5年平均净资产收益率为6%（数据来自WIND资讯），而我国内地及香港地区REITs5年平均净资产收益率达到9%，显著高于A股及港股的平均收益水平。美国市场方面，截至2016年末，美国全部REITs平均收益率水平为4.33%，其中权益类REITs平均收益率水平为3.98%，同样显著高于S&P 500股票的平均收益率2.12%。因此总体上看，无论国内市场与国外市场，上市REITs业绩水平都要高于平均上市公司业绩水平。
已经在我国内地及香港地区上市的REITs的规模与其绩效是否存在一定的趋势关系，本文也进行了比较分析。现有上市REITs的绩效（ROE）与其规模（Ln（市值））存在一定的相关性趋势，为确认此种相关性趋势，论文利用STATA 12对以上两组变量的相关性进行了Pearson检验。计算结果如上页表3所示。
经计算，内地及香港上市REITs绩效（ROE）与其规模（Ln（市值））的相关系数0.5503，相关性在10%显著性水平上显著，可以认为其绩效与规模两者之间是具有一定相关性的。考虑目前内地和香港上市REITs样本量比较小，这种相关性还有待于更大样本量的检测，而目前造成这种相关性的原因，一方面可能是规模增加所带来的基金管理规模效应，另一方面也可能是优秀的管理团队吸引了更多投资者而产生的良性循环。
四、利用REITs盘活国有存量物业的启示
美国的REITs之所以能得以快速发展，原因是多方面的，其中最为关键的原因有四个：
一是其业绩表现长期优良。根据美国房地产信托协会的统计，美国的REITs综合回报率一直优于道琼斯工业指数，纳斯达克综合指数以及标准普尔500指数的综合业绩。二是REITs收益的稳定性较好，较高风险高收益的科技类公司明显具有更高的投资安全性，且其收益又优于传统债券，因此吸引了大量的包括养老基金在内的低风险偏好投资机构。三是REITs有效地解决了其直接投资房地产所导致的流动性变现困难，REITs尤其是公开上市的REITs具有极强的流动性，交易费用极低，随时可以通过二级市场低成本变现转让。四是美国对REITs完善的法律监管和REITs良好的公司治理，保证了投资者对REITs投资的信心。
以上这些REITs的优势对于已经在我国香港地区和内地上市的房地产REITs也是适用的，本文第三部分也证明我国内地及香港地区的REITs收益超过平均收益水平。可见通过REITs一方面使得投资者可以选择这些收益相对较高、风险较低、流动性较好的金融投资产品，对风险承受能力较低的投资者提供了一个非常有价值的产品选择；另一方面，物业的持有人也可以通过REITs将其持有的物业予以证券化，快速回笼资金，实现轻资产运营模式，灵活资产配置，优化资产结构，提升其资产运营效率。从宏观层面看，REITs显著提升了物业资产转让的效率，降低了直接物业转让的交易成本，并通过分散持有，统一委托管理的模式有效促进了房地产行业运营的规模化与专业化运营。1980年后，美国REITs行业的快速发展同时伴随着房地产行业的进一步专业化与深化，足见两者相互的促进作用。
随着我国房地产行业各类物业资产由原来的供给严重不足到逐渐过剩，闲置物业资产不断出现。2015年以来，国内除了中心城市的住宅物业外，其他物业资产都频繁发生滞销情况，房地产开发企业面临越来越大的销售压力。对于中大型国有企业而言，其自持的经营性物业往往体量巨大，这其中包括酒店、办公楼、厂房、厂区、仓库、物流园区、工业园区等，这些物业基本都处于分散持有各自经营的状态，专业化运营水平不高，经营效率也不高，且由于大体量的整体物业可转让性差的特点，部分经营不良的物业资产反而成了拉低很多国有企业整体净资产收益水平的包袱。如果能通过REITs将这些存量物业资产予以证券化，一方面可盘活存量资产，优化资产配置，并通过专业开发与运营管理，不断提高资产使用效率；另一方面也为金融市场投资者提供了风险相对较低、收益较高且稳定的金融投资产品。基于此，尽快通过顶层设计，完善国内REITs法律法规，解决REITs在国内的重复征税等制度障K问题，引导REITs的快速健康发展具有非常重大的意义。相关从业者也应紧密关注此领域的发展及其对我国房地产行业带来的变化与机遇。Z
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