时间：2022-03-02 13:44:21
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业公司保洁部工作，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.1从业人员年龄大，文化程度低
在此次调查中，年龄在45~65岁的有占总体人数的91.1%，文化在小学及小学以下的占83.7%，造成他们对新知识新信息的接受难，知晓率低。他们中没有工作经历占34.1%，平时没有制度约束就养成了随意、散漫的习性，责任心不强，不愿意接受管理。
1.2员工数量不充足
由于待遇低，工作环境差，工作量大，所以招工难，招工时应聘人数少，可选择的余地小，所以公司对应聘人员要求低，造成人员素质参差不齐。有时由于人员短缺、就会出现两个人的工作一个人做，工作忙碌、他们为了赶时间图方便，常出现一块抹布抹到头，一把拖把拖到底的现象，给医院感染管理带来一定的隐患。
1.3管理不到位
物业的管理人员来自非医学非管理专业，有的直接从保洁员中选拔来的，人员素质和管理能力都达不到要求，而且对医院感染与保洁的关系和防控知识知之甚少，他们的检查监管仅限于物体表面、环境的终末清洁的效果，而忽视了具体操作流程的监管。
1.4缺乏规范培训机制
物业公司没有医学专业的专职培训员，保洁员的培训主要依靠领班，有关医院感染知识只有通过医院感染管理科组织的培训。再加上领班的主要职责是负责现场的监督管理，频繁人员培训，影响了领班在现场监管。
2实践和探索
2.1规范物业公司行为督促其合法经营
物业公司的合法经营是为临床一线提供优质服务的重要保证。第一督促物业公司与员工之间签订劳动合同，明确双方的责任和义务，待员工稳定后，对其进行必要的健康体检，对不适合保洁工作的人员给予辞退，以避免职业病的纠纷发生。第二制定严格的规章制度，特别是根据医院感染的要求制定保洁工作制度、评价标准和内部考核细则以及规范的工作流程。第三对于数量不足的员工，要求公司及时招工信息，与社区、家政公司、劳务市场签订长期用工协议等，通过一系列的措施，来缓解用工短缺的矛盾。第四我们不定期查看物业公司为员工缴纳的保险金的凭据、寻访员工的工资实际发放数额以及节假日加班费用的发放情况，以确保员工的利益。
2.2深化员工培训提高认知水平
保洁工作与医院感染息息相关，必须注重对公司员工医院感染知识的培训，由医院感染管理科的老师先分层次对保洁领班、保洁员工进行院感知识培训，在方法上采取通俗易懂的语言结合多媒体、幻灯片等多种形式讲解。在新员工上岗前，先由保洁领班予以业务技能及院感知识的培训，考核合格后方可上岗。其次加大物业公司经理、领班的经验交流，公司组织他们去兄弟单位学习参观，取人之长补己之短。再次员工常在无人监管下工作，加强他们职业道德教育，培养慎独精神是十分必要的，突出强调保洁员也是医院的一份子，只是所从事的工作和岗位不同，病人的康复需要包括保洁员在内的每一个工作人员的共同努力，营造一种病人需要我的工作氛围，使他们有一种使命感，认识到自身的工作价值，最大限度的发挥自己的潜力。
2.3人文管理增强归属感
尊重物业员工的工作，督促物业公司足额发放防护用品，教会正确的使用方法，防止职业暴露的发生。定期组织健康体检、免疫接种等关爱措施，根据物价水平最大限度的提高工资水平和物业公司的管理费用。对于工作量大的员工我们提醒公司在工资上给予倾斜，工作中体现多劳多得的分配制度。对外地的保洁工公司提供集体宿舍使他们安心工作。作为院方在部分福利上如防暑降温费、部分营养费也要考虑对物业公司的发放，使他们融入到医院这个团队中来，稳定员工队伍，提高规范服务的依从性。
2.4构建保洁文化提升服务内涵
制度的功能在于规范和约束人的行为，用文化层面来管理是真正心灵管人，文化管理才是最有效的管理手段。良好的企业文化能够优化组织结构及经营决策，使员工朝着共同的目标协同努力，所以物业公司的发展也需要企业文化的引领，首先统一的服饰、挂牌上岗、就是文化的形象表达，二要不断的更新服务意识，转变服务理念，倡导员工改变要我服务的理念，转变为我要服务的理念，服务时说话轻、关门轻；物品轻拿轻放，做到来时有问候，走时有交待。不断熏陶根植入员工的心中。构建保洁文化，是发挥物质刺激所起不到的作用，从而形成一股合力，为病人提供优质的服务。
2.5精细核算降低人力成本
随着社会经济的迅猛发展，劳动力的成本提高是不可逆转的，在签订合同时我们精确计算工作量，配备合理数量的保洁员，做到各尽所职、各尽所能。另外在部分可以用机器替代人工岗位，用机器替代人工，既可以提高劳动效率，又可以提高服务质量，减低运行成本。据调查比如一台20寸的全自动洗地机，一天可以完成8个人工的工作量，效果既好用水又节约。所以物业公司中标进驻医院之前，在综合考虑人力成本的情况下，要求公司配备三台洗地机、一台大型洗衣机，从而大大缩减人员编制，减低用人成本。
2.6自查互查相结合加大监督力度
再好的规章制度，没有完善的监督机制，各项制度也无法保障能有效落实，要求物业公司领班每天在临床一线检查督导员工工作，，组织由物业公司经理牵头组织各楼领班之间进行互查，通过这种途径发现对方薄弱环节，总结经验，防患于未然。楼宇专职人员监督考核主要采用日常检查、不定期抽查、满意度调查相结合的方法，发现问题及时指出限期整改，进行跟踪，并与考核挂钩。
3加强物业公司管理的效果
3.1保洁员院感知识和主动服务意识增强
通过培训和教育，能主动使用文明用语；工作责任心加强。在平时工作中医院感染知识也得到了很好的落实，有效减少了医院感染的易感因素，切实降低了医院感染，提高了医疗质量，确保了病人安全。
3.2科室管理负担减轻
保洁社会化之前，病区保洁均由病区护士长管理，在其交付物业公司以后，管理交给了物业公司和楼宇管理科，护士长负责日常工作质量监督和考核，而且临床科室参加考核后，使保洁员更能服从科室安排，增强劳动纪律。护士长有更多的时间和精力投入业务工作，提高护理质量。
3.3满意度不断提高
医院保洁社会后效果显著，医院内井然有序、病区、门急诊地面整洁、窗明几净、卫生间光洁照人，为医院职工和患者提供了安全、整洁、舒适的诊疗环境，临床工作人员、患者及家属的满意度提高，而且在历年来的各项检查中得到评审专家的一致好评。
4总结
委托人：吴益民，上海市和平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海中星集团申城物业有限公司（原名上海申城物业公司），住所地上海市邯郸路600弄1号3楼。
法定代表人：黄永林，董事长。
委托人：顾明侠，上海市震旦律师事务所律师。
委托人：王晓萍，上海中星集团申城物业有限公司工作人员。
上诉人朱美娣因物业管理一案，不服上海市长宁区人民法院（1999）长民初字第1818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年5月30日立案，依法组成合议庭，于2000年7月5日公开开庭审理了本案。上诉人朱美娣及其委托人吴益民，被上诉人上海中星集团申城物业有限公司（以下简称申城物业公司）的委托人顾明侠、王晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：1993年5月29日，朱美娣购置了本市茅台路500弄2号楼608室（建筑面积为79.53平方米）房屋。同年6月11日，朱美娣将该房委托申城物业公司进行物业管理，并与之签订了《房屋委托管理合同》。合同约定：申城物业公司在接受委托管理后对房屋的产业、租赁、修理等项目进行统一管理，朱美娣应积极配合；由于大楼产权性质较复杂，给管理和维修带来很大难度，申城物业公司的管理和修理费用严重不足，经双方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付给申城物业公司作“维修、管理补贴费”，由申城物业公司包干使用十年，合计人民币9，460.10元：“维修、管理补贴费”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的划分界线是以各分户门为界，分户门以外的均为公用部位，公用部位的一切设备和设施、结构均由申城物业公司统一管理和维修（包括街坊总体中的一切事宜）。申城物业公司必须保证公用设备和设施的正常运行，结构必须保持完好，使大楼各部位都能发挥正常的使用功能；申城物业公司以“管理费”形式每月收取朱美娣人民币23.90元，一并作维修、管理包干使用；朱美娣有依约向申城物业公司按期交付管理费的义务，逾期交付超过一个月的，应偿付管理费月金额的20％违约金，并补交应付管理费等。签约后，朱美娣按约一次性给付申城物业公司房屋维修、管理补贴费人民币9，460.10元，并在1994年6月前按月支付申城物业公司管理费23.90元。自1994年7月起，朱美娣以物业管理不善等为由拒付管理费。1995年5月18日，朱美娣所在小区茅台花苑业主管理委员会成立。茅台花苑业主管理委员会代表业主与申城物业公司签订了物业管理合同。但对上述合同的终止未作明确。
茅台路500弄茅台花苑保安保洁工作原由茅台花苑居民委员会负责并收取费用。1997年7月1日，茅台花苑居民委员会依据有关政策将保安保洁工作移交给申城物业公司，并由申城物业公司收取费用，保安保洁费每月为人民币5元。1998年1月1日，因朱美娣所在茅台路500弄2号楼的业主要求，为加强该大楼的保安保洁工作，保安保洁费用每月调整至人民币12元。另查，为朱美娣等茅台路500弄2号楼业主未支付管理费等，上海市长宁区房屋土地管理局曾多次主持申城物业公司与业主调解，均未结果。申城物业公司遂于1999年7月6日诉至法院，请求判令朱美娣给付物业管理费？1，862.44？元，保安保洁费890.32元，电梯水泵运行费1，134.44元，并按日3‰支付滞纳金。
原审法院于二OOO年四月二十七日作出判决：一、朱美娣应给付申城物业公司自1994年7月起至1999年11月止的管理费人民币l，553.50元及支付违约金人民币310.70元；二、朱美娣应给付申城物业公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保洁费人民币358元及支付滞纳金人民币？513.63？元；三、申城物业公司的其余诉讼请求不予支持。上述第一、二条款，朵美娣应于本判决生效之日起7日内履行。案件受理费人民币260.04元，由申城物业公司承担人民币212.75元，朱美娣承担人民币47.29元。判决后，朱美娣上诉称，其所签订的委托物业管理合同约定收取十年的管理费，违反《上海市居住物业管理条例》的规定，应认定为无效合同。由于申城物业公司物业管理不善，故自己只应承担50％的管理费，亦不应承担违约金。保安保洁费应包括在管理费中，不应另行支付该费用，也不同意承担滞纳金，要求撤销原判。申城物业公司则辩称，其提供的物业管理不存在管理不善，朱美娣与其签订的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣应按约支付管理费，且合同明确保安保洁费不包括在管理费中，朱美娣原一直向茅台花苑居民委员会支付该费用，故要求维持原判。？ 经审理查明，上海申城物业公司现更名为上海中星集团申城物业有限公司。
另查明，朱美娣为证明申城物业公司物业管理不善，提供证据（1）现场照片。（2）茅台花苑居民关于其1994年11月在乘座电梯时，电梯失控事实的证言。（3）1997年8月《新闻报》有关茅台花苑对包干费中途调整是否合理的文章。（4）1998年2月《华侨报》登载茅台花苑2号楼地下积水及预收10年包干费问题的文章；申城物业公司认为，朱美娣所提供照片并非其物业管理范围，对积水问题当时已排除，电梯未发生失控，该4份证据并不能证明其物业管理不善。对朱美娣提供其与茅台花苑居民另行支付保洁保安费的单据，申城物业公司无异议，认为朱美娣系因原支付茅台花苑居委会的保安保洁费用不够而自行予以给付。
又查明，原审法院认定事实无误。对朱美娣所提供证据（1）因该照片无法证明是申城物业公司物业管理范围，故该证据不予采信，对证据（2）（3）（4），因朱美娣于1994年7月起拒付物业管理费，而现所提供证据仅证明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物业管理问题，故该证据不具证明力，本院不予采纳。以上事实，由当事人陈述，《房屋买卖合同》、《房屋委托管理合同》、“联建公助”房屋分估面积测量表、《物业委托管理合同》、《关于茅台花苑物业管理座谈纪要》、茅台路500弄2号楼业主要求增开电梯的报告等证据佐证。
本院认为，公民、法人合法的权益受法律保护。朱美娣、申城物业公司就本市茅台路500弄2号楼608室所签订的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，该合同系双方真实意思表示，且不违反当时的有关规定，朱美娣认为该合同违反1997年7月1日施行的《上海市居住物业管理条例》第二十四条第三款关于“物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过3个月。”的规定，但鉴于双方合同约定在先，故对此付款期限应从双方的约定，《上海市居住物业管理条例》对此无溯及力。朱美娣以此为由主张上述合同无效，缺乏依据。朱美娣理应按照合同约定支付物业管理费及滞纳金。申城物业公司要求朱美娣支付物业管理费及违约金，于法有据。至于保安保洁费，因双方物业管理合同约定的管理费中不包括该费用，朱美娣亦一直支付该费用，在申城物业公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相应依据。鉴于申城物业公司对朱美娣应支付的上述费用一直连续催讨，故朱美娣应支付该费用及逾期支付的滞纳金。原审法院根据查明的事实所作判决并无不当。朱美娣以申城物业公司物业管理不善，只同意支付50％的管理费无依据，朱美娣的上诉要求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币260.04元，由上诉人朱美娣负担。
本判决为终审判决。
审判长 邱 燕
审判员 刘 辉
审判员 沙茹萍
关键词：物业管理办公楼文化
中图分类号：TU243.2 文献标识码：A 文章编号：
物业公司的管理
要做好物业管理，首先要根据物业管理对象确定管理目标，分析物业管理的特点，制定物业管理的原则，明确物业管理的职责和任务，分析提升物业管理质量的途径和管理的方法，促进物业管理工作的开展。
1、物业管理目标
集团办公楼的物业管理，服务客户是集团全体员工，创造宁静和谐、高效便捷的办公环境非常重要。集团员工对办公楼设备及设施的安全运行管理、区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护比较关切，体现出自尊与对服务享受的满足。维护客户的核心利益，硬件上营造安全、舒适的环境，软件上创造整洁、有序的氛围，打造一个国际一流的高尚物业是物业公司管理的目标。
2、物业管理的特点
办公楼的物业管理有着与住宅及其它物业管理不同的特点，具体体现为以下几点：
1）技术密集。随着现代科学技术的发展，办公自动化程度越来越高，办公楼内的各种设备、设施日益先进，不但维修程度增大，而且对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。所以在人员选择上要求专业对口、业务精湛，因人而异地进行选择和安置。
2）频繁。集团办公楼是场所，会议多、来访客人多、联系工作人员多，安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。要求保卫人员的警觉性和责任心要强，对于来访的人员严格按照办公楼内部接待要求实施，详细地做好记录工作。卫生清理应及时、标准高、质量保持性要强，做到随时、随地，专人进行清理，确保各部位、各区域卫生的标准化。
3）性强。集团办公楼涉及领导的活动、内外的交往、文件的制发与传阅，会议的内容从商业角度看有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。
4）服务管理要求高。领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行服务，在此期间要求供电通讯不能间断，有时节假日、休息日要正常运转，这不仅加大了服务人员的工作量，而且要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。
3、物业管理的原则
1）权责分明原则：在物业管理区域内，业主和物业管理单位的权利与责任应当明确，物业管理单位各部门的权利与职责要分明。物业的产权是物业管理权的基础，业主是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。
2）业主主导原则：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统房屋管理的根本区别。
3）服务第一原则：物业所做的每一项工作都是服务，物业管理必须坚持服务第一的原则。
4）统一管理原则：物业管理中，有业主和委托其他服务单位或者其它管理人进行的管理，最后归口为物业公司统一进行管理。
5）专业高效原则：物业管理单位进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理单位可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
6）依法行事原则：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的《物业服务合同》，是具有法律效力的规范文书，是物业管理的基本依据。
4、物业管理的职责和任务
1）房屋的维护与管理：对房屋进行维护、保养和修缮，以保持房屋原有的使用功能，防止、减少和控制其破损。
2）实施设备的管理：对设备设施及其他服务系统进行维修和保养，保障设备正常运行，保障能源正常供应，合理调配设备运行时间，节约能源降低运行成本。
3）保洁卫生管理：公共区域卫生保洁，办公室、会议室清洁，做到垃圾日产日清，环境整洁，地面干净，无异味。做好消杀工作有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫滋生。
4）会议系统管理：会议预约、为会议及与会者在会前会中提供服务，包括水牌指引、会场布置、会议前的服务、花卉的摆放、音响操作等，保持会议系统正常运转。
5）客服接待管理：对来访人员进行接待和引导，对客户咨询和投诉登记处理，解决客户的合理需求，配合各种参观访问活动做好相应服务，发现异常情况及时上报。物业公司自己操作的一些事情要以适当的方式通知或告知业主，做到标志清晰，导向正确。
6）绿植租摆管理：保持绿植完好，花草树木长势良好，及时更换枯黄衰老花木，定期浇水施肥清理黄叶，保持绿植没有病虫害。
7）治安保卫及消防管理：外保负责室外的安全保卫工作，做好巡逻检查，确保门口无人员聚集，严防失窃现象发生，负责车辆停放整齐无划伤。内保负责室内的安全、监控工作。中控室和监控室24小时有人值班。消防管理要求消防设施完好无损，随时能正常启用，制定消防管理制度和消防应急预案，定期进行安全用电用气宣传，定期对设备进行巡检，及时消除消防隐患。
8）地下停车场管理：保证固定车位不被占用，引导临停车辆停放在指导车位内，临停车辆按时缴费，正确疏导过往车辆使高峰期车库内不出现拥堵，管理停车场内车辆不出现偷盗和划伤现象。
5、办公楼物业管理质量提升的因素
1）抓在岗人员素质。工作人员直接为领导服务，保洁人员还接触到领导办公室，性强，抓好思想教育，增强服务意识，使员工能按照规程操作、规范服务，坚守职业操首。
2）抓好服务技能工作。现代办公楼是智能型的，设施设备自动化程度高，通过培训提高操作服务人员的业务技能。
3）抓物业维护质量。 主动安排预防性维修，及时完成日常性维修，认真进行改善性维修。
4）紧抓内部服务管理。 做好服务规范化，操作目标化，管理制度化。
5）抓安全教育。贯彻安全无小事，人人都是安全员思想，不论保洁、租摆人员还是安保、工程人员，只要发现有安全隐患，均有责任反映上报，以便及时消除隐患。
二、甲方对物业公司的管理
1、选择优秀的物业公司是做好物业管理的前提。
物业管理公司的选择，主要考虑以下几个方面：
1）品牌
品牌代表着企业所提供的产品是经过了时间的检验，被社会接受和消费者认可的，体现了企业信誉和产品质量的知名度，具有品牌形象和知名度的物业管理公司，为业主和客户提供良好的服务产品。
2）业绩
考察物业公司承接的物业项目，管理的水准和服务质量，管理的物业规模，物业类型，以及获得的荣誉等，业绩代表物业公司承接合同的能力。
3）实力
物业管理公司专业管理人才，决定着物业管理公司管理水平的高低。企业管理模式、管理机制、管理体系、有力的管理支持系统、物业类型经验、经济效益状况等都是体现物业公司的综合实力的因素。
4）专业
物业管理公司具备一定的专业化水准，运作程序较为规范，产品质量经过国家认证，提供服务细致到位，对市场和服务对象有深入的了解和研究，对政策和法律法规熟悉并运用自如，企业自身建立一整套物业管理的规章制度。规范的物业管理公司体现出专业化的运作方式。
5）特色
物业管理公司经过多年的运作，形成了自己的特点和优势，积淀了自己的企业文化，总结提炼的管理理论也有独到见地。选择物业管理公司时，可根据自己物业的特点与市场需求有针对性的去考虑管理公司，取其所长，避其所短。
2、定期召开物业例会
物业例会是对物业公司各部门的每月、每周运作情况进行汇报检查、组织协调、落实进度、布置任务。会议所做出的决定对各部门有约束力。物业例会是甲方与物业公司沟通最有效的途径。
3、对物业公司工作进行监督检查
根据《物业管理条例》、《物业服务合同》等，监督检查物业公司各项工作的完成情况、履约情况，检查物业的工作是否符合合同中约定的服务标准。服务标准能进一步完善物业管理服务的制度建设，细化内容，制定规范，使每一项服务乃至每一个细节都有章可循，有则可守，避免人为因素造成操作上的差异性和服务的不规范性。
4、审核物业公司提交的物业费用预算及使用情况，审批各项发生的费用。
物业公司将当年预计发生的所有费用预算报甲方进行审批，批复后的费用是年物业管理费的总额，原则上不得突破。物业公司除办公费、备品备件费和能源费不需审批外，其他发生的费用均需甲方审批后方可实施。甲方接到申请文件后，需落实事件是否必须发生、如何操作、费用是否为市场标准、如何优化成本最低等，批复后跟踪事件的完成情况。
5、和物业公司一起做好个性化管理
做为集团办公楼，集团员工会有不同的个性需求，通过不同的渠道汇集到甲方，经过甲方和物业公司的正常沟通，在不增加或少增加物业费用、不突破物业公司管理原则的前提下，尽可能满足集团员工需求，给相关人员一个满意的答复。
6、共同给业主创造一个如家的环境
集团办公楼是集团员工的第二个家，温馨的环境使员工有回家的感觉。节假日期间，在室外广场和室内大堂布置一定主题的迎宾花卉，灯光照明采用节日场景；圣诞节时，给集团员工赠送糖果和小礼物；春节期间在大堂和餐厅悬挂灯笼，电梯厅播放温情洋溢的背景音乐；禽流感时期，公共区域增加消毒频率；LED屏幕每天显示车辆限行尾号等。
7、要及时把集团的要求下达给物业公司并体现到物业服务中
集团要求加强节能减排，实现降本增效，物业公司积极响应，调整公共区域照明灯具运行时间，上班时间2个照明回路亮，下班后，1个回路亮，夜间应急回路亮。世界地球日前，制作大量展板宣传保护环境、爱护地球、绿色出行。
8、将企业文化与物业管理结合起来
珍惜有限、创造无限是企业理念，也是物业管理的行动指南；服务为本、自强不息是企业精神，也是物业服务的指导思想；最大限度满足客户的长期需求，为社会和股东创造最大财富，是企业和物业公司共同的历史使命。
9、和物业公司共同维护外部关系
XX年，是集团倡导的优质服务年，是集团发展规划蓄势的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，除了要一如既往地坚定“服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现集团各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。XX年我公司工作重点主要有以下几个方面：
1．认真贯彻执行集团倡导的iso9000族贯标工作，做好日常工作，提高公司服务质量。这对于物业公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
2．整顿干部队伍。物业公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将近一年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
3．合理规划部门。公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
4．积极推动“拨改付”。“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大？界限怎么分？现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
5．进行定编、定岗、减员增效。考虑到物业公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
6．有计划、有步骤地进行干部、员工的培训。在上一个星期之前，我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
7．调动全公司员工积极性，多渠道进行创收。在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们物业公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务” 这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：
（1）开展家政业务。物业公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
（2）办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。为了让老师有更多的时间工作、科研，这些繁杂的事情我们愿意替老师们解决。
（3）花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
来***物业管理有限公司实习的**大学高职学院物业04级的**同学，在一个月的实习期内，用他的实际行动，给我公司全体员工留下了深刻的印象。
我们***物业公司隶属于新疆***股份有限公司，位于乌鲁木齐市中山路与红旗路交汇处，是乌鲁木齐市商业最繁华、人员最集中的场所，***物业公司主要对***大厦、***中学、***中学、***医院等进行物业管理以及公共秩序维护、公共卫生维护等专项服务，因所管理的项目涉及商业、教育、医疗等多种行业，对物业服务人员的要求很高；**同学来实习的这一个月，正处冬季最冷的时候，加上逢春节大假物业公司工作最忙，**同学与我公司各部门员工一起，发扬了吃苦耐劳、务实团结的精神，受到了我公司员工的一致好评。
我公司由行政办公室、保安部、保洁部、工程部等部门组成，**名同学这一个月分别被分配到保安部、保洁部、工程部这三个一线部门进行实习。
虽然一个月在不同的部门和工作岗位，但**同学在工作中所表现的积极性和主动性，以及与各部门员工之间的沟通能力和协调能力，都真实体现了他对待此次实习生活的重视度和强烈完成实习任务的使命感。
**同学被分配在各部门实习后，他能够迅速进入工作角色，虚心向班组负责人了解部门工作的相关程序和要点，并认真运用到实际工作之中，同时经常与部门负责人沟通，汇报自己的思想和工作中的认识，实习后期，能在无人督促的情况下较好的完成部门布置的各项工作。在保安部实习时，他与部门其他员工一样值班、加班，在寒冷的风雪中疏导停车场进出车辆，认真巡查大厦设施设备和安全防范，把自己的对待工作的态度放在公司正式一员的高度，在工作实践中锻炼了意志；在工程部实习期间，他认真向部门负责人及公司老员工请教各设施设备的功能、使用方法、操作规程和注意事项，同时，与部门维修人员一起进入一线现场进行检查、维护和维修，从不因是实习便放松对自己的要求，因他虚心好学，勤劳踏实，部门员工已经习惯的把他当作部门的一员；在最苦、最累的保洁部实习期间，他与其它员工一起打扫卫生，一起值班，再苦、再累也没听到过一声怨言与牢骚，他不但体会了工作上的苦与累，还更深一层了解了在工作中人与人之间的团结协作是多么重要；因在各部门实习时的工作非常紧张，他充分利用业余时间（甚至放弃了公司给予的春节期间的休息）向公司领导及办公室负责人请教物业行业相关知识，了解协调和处理业主与物业之间各种关系的方法，对物业管理与服务都有了较为深刻的认识。**同志在这次的实习经验中所表现出的勤奋好学的精神和坚韧的耐力以及与其它同事的合作力，将为他今后走上真正工作岗位打下坚实的基础。
这次实习，**同学是第一次接触物业管理，虽然他很认真、很努力，但因时间较短，在物业管理非常复杂的实际工作中还有许多要学习，但他对待此次实习和工作的态度，很让我们感动，一位成功的日本企业家士光敏夫曾总结：“人们能力的高低强弱之差固然是不能否定的，但这决不是人们工作好坏的关键，关键在于他们有没有干好工作的强烈愿望”，我们认为**大学高职学院物业04级的**同学，在实习期里，用实际行动，证明了他不单纯具备学习的能力，更加具备工作的能力和社会实践的能力。
1．筹组管理公司及招聘管理公司员工
管理公司筹备初期，仅有董事长、总经理、副总经理及工程部正、副经理共5人，为配合好又多之交付使用，管理公司以公开招聘方式招募各级员工，并对各应聘者进行笔试、技能实操及面试，以考试成绩作为招聘员工之主要依据。经过2个月的发展，直至年元月底，管理公司共有员工54人，详细之管理公司人员架构情况见附件一。
2．协助发展商各项设备之安装调试情况
为顺利接管步行街及令商场日常管理工作顺利开展，于步行街建设期间，物业公司定期参加发展商、施工单位之工程会议及参予步行街各项设备之安装、调试、初步验收工作，如：步行街空调系统评标、安装阶段；发电机组安装、调试、代管运行；高、低压电房调试、代监护；车库照明系统设计、施工、接管；车库交通标志安装；车库墙壁、天花油漆工程；车库给排水系统更改工程；天顶光棚工程跟进，并于上述工程期间从物业管理角度就上述设施、设备提供改善建议（详见附件二）。
3．员工岗前培训
于好又多开业前，物业公司主要安排对安防员进行岗前培训，以让员工了解自己工作职责及熟悉商场整体环境（培训计划见附件三）。
4．安排车场清洁开荒工作
为创造一清洁干净环境欢迎前来好又多购物之顾客，物业公司连夜安排清洁公司对地下车库及进行开荒清洁，而有关之清洁情况基本令人满意。
5．安排车场地面临时划线
为了好又多开业前完善步行街车库之车位划分及道路指引，物业公司通宵安排员工对车库地面进行分划标识工作，惟上述工作及所用油漆仅为临时性质之标划，故效果未能如专业公司之显著及耐新，建议发展商仍需重新标划。
6．物业公司临时办公处及购置日常办公所需物品
管理中心于永久性办公场所尚未能正式投入使用的情况下，在发展商的协助下，暂时在步行街筹建处7楼设置临时办公室，并为物业公司日常工作购置了各项必要设备和办公用品。
7．为施工单位办理出入证
为有效监控步行街工地施工人员，管理公司制定了完善之施工进场办证制度，要求每一施工单位进入步行街工地施工前均须至管理公司客户服务中心办理进场施工手续，并为属下施工人员办理及领取施工出入证。
8．施工管理
针对春节前粤西公司因承包方之纠纷而出现的工地工人闹事及擅自强挂横额事件，管理公司安防部已密切注意施工方面之动态，随时协助发展商对其人员、物品管理。
9．安防工作
管理公司于步行街车场各出入口及公司总部重要位置全天候安排安防员值班。另外亦安排安防员不断巡逻于步行街及车库内，以及时发现安全隐患及防范罪案的发生；于日常管理中，安防部继续加强岗位培训及建立工作日志制度；并于车库内根据消防
规范配置消防器材；惟有关安防员之整体素质仍有待进一步提高。
10．清洁工作
物业公司对原有清洁人员工作进行调整及培训，以适应陆续增加之工作区域及保洁量，详细制订日、周、月清洁计划及考核标准，目前主要工作为车库及办公室、招商中心之保洁。
11．工程工作
工程部对办公区域及步行街各项设备承担起日常一般性的维修保养职责，对各项设备出现之故障，除就故障情况进行登记外，亦于力所能及的情况下及时进行维修，以求令有关设备尽快恢复正常运行。并于节前承担广场广告牌架之制作工程。
12．设立物料仓库
开设物业公司物料仓库，目前暂时将工程、办公物料、清洁物料统一归仓，并做好有关物料的进入仓登记及日常库存、耗材之统计，严格控制各类物资的使用情况。
13．停车场管理
目前物业公司接管主要物业为步行街地下停车场，为配合好又多开业，根据发展商安排，暂辟出部份车位予好又多作为临时卸货及物资周转场地，好又多并有部份设备堆放于车场内；现时停车场内之各项设施仍在完善之中，包括有关防烟门、设备房门安装，地面车位划线地面粉尘大；针对上述现状，物业公司已于车场内设置保安岗，指挥车辆停放及定时巡逻停车场，制订及实施车辆进出管理制度。加强和改善停车场管理将继续是管理公司下一年度之重要工作之一。
14．招商、租赁工作
详见招商、租赁工作报告
15．财务管理
物业公司财务部针对物业公司实际运作情况，遵照国家相关法律、法规的要求和发展商的财务制度，初步建立起管理公司会计帐套，并逐步建立财务管理制度和仓库管理制度。由于好又多开业初期经发展商决定免收相关租金等费用，故物业公司未有任何管理收入，而支出方面，自年月日至年元月日，物业公司共支出RMB154586.30元，资金具体支出情况如下：（略）
16．物业公司内部管理
于内部管理方面，物业公司亦做了大量工作，其中包括：
16.1初步制定《管理公约》、《商户手册》、《装修手册》三大手册（详见附件）。
16.2初步制定了物业公司各部门之规章制度及工作流程。
16.3制定了物业公司各员工之岗位责任制，明确员工的岗位职责。
16.4初步印制相关日用表格、名片等。
16.5通过完善办公场地及添置办公所需物资、对讲机。
16.6为安防部员工订制制服，以便员工以统一的形象面向业户。
16.7逐步完善物业公司员工人事档案制度及考勤制度，初步制定《员工手册》。
一、总则
为了全面执行物业服务合同约定，保持和提高物业使用的安全性和舒适性，便于学校对物业服务的监督，特制订《物业服务质量考核办法与评分标准》，作为对执行物业服务合同的约定的具体评定。
二、
考核办法
1、考核工作组织
物业服务考核在校领导的指导下，由学校总务处牵头和学生处老师及自管会学生干部组成7人考核组考核，进行日常检查、记录。
2、考核工作实施
学校考核组进行日常检查工作时，如发现问题，收集好举证材料（一般为图像、视频证据）并通知物业项目经理现场确认并签字。每学期的期中和期末由学校通知物业公司考核的范围（包括服务记录和档案）和时间，物业公司组织自查评价。最后对照学校考核组的日常记录表进行评分。每学期考核成绩计入年度考核成绩内。
3、自查考核和年度考核及处理办法
自查考核。在每学期的期中和期末对物业公司的自查考核一次，考核结果与总务处交换意见，商议整改。
年度考核。合同到期前30天内考评。总分值高于85分的，评定为守约，全额支付合同约定的物业服务费，并在下一年服务合同签订时获得优先服务权。年度考核总分低于70分的，评定为服务差。将停止物业服务事宜，并扣除合同约定物业服务费总金额的30%作为违约金。
总分＝上学期（期中得分+期末得分）＋下学期（期中得分+期末得分）
4
附件：物业服务量化考核表
******中学
物业服务量化考核表
一级指标
二级指标
考核要点
分
值
备注
人员配备（10分）
物业项目经理
负责学校物业服务的协调管理
3
缺物业经理扣3分
服务人员
按照工作要求进行人员配置
4
缺一人扣1分
工作服
要求保洁员统一着装
3
不穿工作服扣1分/人
服务内容（70分）
卫生间清洁
卫生间每天清理四次以上
10
有异味扣1分，卫生纸满溢扣2分，地面脏乱扣2分
墙面、顶棚、灯具每学期清理一次
2
有蜘蛛网或明显灰尘扣1-2分
公共区域清洁
每天清扫、拖擦走廊、大厅、楼梯、拖擦不少于四次
12
有明显垃圾扣1分
墙面、顶棚每季度清理一次
2
有蜘蛛网或明显灰尘扣1-2分
楼内外垃圾收集点，楼内垃圾箱日产日清并更换垃圾袋
10
垃圾满溢扣1分，垃圾桶周围脏乱扣1分，未更换垃圾袋有异味扣1分
教学楼、办公楼的所有玻璃每学期最少清洁二次（开学前和期中考试后）
8
清洁后有明显污迹扣1分/块
西门、南门达到门“前三包”要求
2
有明显垃圾指出不清理扣1分
校园内负责环境区卫生的清扫
2
有明显垃圾扣1分
会议室、备课室卫生清洁
大会议室开会前后做好清洁，小会议室定期清洁
6
大型会议前后做好清洁扣1分
备课室每天清扫1次以上
6
未清扫扣1分/次
垃圾清运
室外垃圾桶每日清运二次，做到无满溢、散落现象
10
有异味扣1分，周围脏乱扣1分
未按规定卫生保洁扣1分/次。
协助工作（12分）
消杀
协助校方集中或定期做好除四害、消杀等工作
2
校园四害持续出现扣2分
绿化
协助校方做好校园绿化养护工作
2
未做好协助工作扣2分
节能校园创建
协助校方做好节能型校园创建工作，随手关闭辖区内“无人空开”的水电开关
5
发现持续无人空开扣1分/次
保洁
协助校方在节日、庆典等大型活动中及时做好校园保洁工作
3
未做好配合扣1-3分
其他
（8分）
保持完整
保持学校公共设施、信息栏、指示牌等设施清洁完好，及时清洁乱贴乱画现象
2
出现乱贴乱画扣1-3分
防灾
做好防灾害、雨雪天气校园主干道的清洁工作
2
雨雪天气未配合做好清洁扣1-3分
美化
协助校方做好节日、参观活动、庆典时的环境美化（如插彩旗）等布置保障
2
未完成布置任务扣2分
评优
协助学校做好各类后勤评优、达标类活动保障。
2
未配合做好评优工作扣2分
通力合作共建社区
华一社区中的金谷苑是在80年代初旧区改造过程中形成的,存在着基础设施老化的现象,对此,业主私下有许多不满。2001年初,根据有关法规,小区事务管理工作委员会向物业公司转达了广大业主的意见,并提出有效的建议──希望物业公司对金谷苑进行新一轮设施改造。由于沟通及时,这一建议很快得到了物业公司的可行性论证和街道党工委的支持,因此物业公司向小区投资了85万元进行改造。在改造过程中,为了符合业主的意愿,居委会向全体居民征集改造的“金点子”,并及时公开征集到的合理化建议,以此反复听取居民意见。这不,根据居民建议,小区中的每个门厅前增建了“无障碍通道”,为残疾人和老人出行带来了方便,体现了社区“以人为本”的工作原则,得到了居民的一致好评。
相互配合积极协调
建设文明温馨的生活环境是居委会、物业公司、社区居民共同追求的目标,但是在实际操作中,三者关系如果没有理顺,便会产生许多矛盾。为此,华一社区小区事务管理委员会定期组织召开事务协调会。协调会上,广大居民的各项意见可以及时向物业公司反映;居委会根据本小区的实际情况,提出有关小区硬件设施规划也在会上与物业公司一起商讨;物业公司提出的关于小区养护、修理等服务项目供业委会一一核准。在工作中,分工分家、各司其职,遇到问题由居委会当家,彼此共同协调处理。这样亲如一家的“三位一体”管理模式,没有解决不了的困难。一日清晨,金谷苑8号楼突然断水,居民们相互招呼到有水的地方提水。物业公司马上派人查找原因进行检修,同时敞开办公室的前后门,为居民取水提供道路方便。整个过程大家相互配合,很快就将故障排除。
自治为主长效管理
社区的居住环境改善了,工作体制理顺了。居民的感触很深:居委会和物业公司为我们做了这么多的工作──给我们提供了良好的服务条件、优美的社区环境,作为社区的主人,我们能为创建文明社区做些什么呢?小区事务管理委员会便以此为契机,开展了“提高小区居民文明修养”的活动,以活动的形式来提高居民对社区事务的自治管理意识,落实长效管理。一方面居委会通过小区宣传橱窗向居民宣传《上海市居住物业管理条例》;另一方面针对部分居民占用公共走道、乱堆杂物、破坏绿化等不良现象,开设了“道德点评台”,让居民自己来点评。另外,物业公司通过“四上门”的方法,加强与小区新进户沟通。通过这一系列的工作,小区居民参与热情充分调动起来,纷纷走出家门加入社区志愿者服务队伍,保洁护绿成为他们的自觉行为,“小区是我家,人人爱惜它”更成了居民的共识。
⒈在保持安全稳定和职工队伍上主要采取了围绕中心、主动服务。紧紧围绕物业公司改革、发展、稳定这个中心，牢牢把握正确舆论导向，继续推进思想解放步伐，统一思想，凝聚力量，与时俱进，奋发有为，对职工进行爱岗教育。坚持以人为本，树立物业公司的总体形象。在大型施工作业中，根据现场实际情况，严格制定行之有效的组织措施和技术措，与施工作业人员签定劳动合同，规定安全注意事项，提高作业人员自身的安全防范意识。每周召开一次班组安全例会，重点强调安全工作中存在的隐患问题，做到防患与未然。我们重点对小区管理人员进行了系统的培训，取得了上岗证资格，增强了物业管理人员的责任感。同时建立和完善了内部的管理机制，奖勤罚懒，进一步提高了管理人员的事业心。卫生保洁建立了常态考核机制，对保洁人员进行动态考核制度，签定了保洁岗位责任书，对庭院保洁内容和工作标准提出了具体要求，奖勤罚懒，从而保证了保洁的质量和要求。在树立公共卫生意识上，采取了麦克风、摄象机、电视台等宣传手段，提高了居民的素质，改变了乱扔垃圾、高空抛物等不良陋习世界秘书网版权所有,。在绿化上成立了绿化大队，派专人对小区的草坪、树木进行修剪整形、防病治病，同时购置了洒水车对草坪、道路进行定期浇灌和冲洗，绿化达到了树木茂盛、草坪规范整齐。在小区设立了灯箱式宣传板，用广告灯箱的形式在小区内公告各项管理制度、物业公司相关领导和小区管理站长的照片、手机号，增强了小区物业管理的透明度。通过一系列制度的建立和完善，使小区的物业管理更加系统化，环境更加美化，服务水平日益提高。我们紧紧抓住综合治理的有利契机，以“打防控”一体化建设为中心，与社区、派出所建立了治安防范联系网，建立了社区警务室、小区治安值班室，成立了保安大队，建立了治安防范组织体系，形成了“警民联防、街企联防”的群防群治的工作格局。保安人员一律统一着装上岗，进行保安巡逻、巡视，严格排查外来人员、车辆随意进入小区，严把登记关、排查关，有效地控制了外来人员和车辆随意出入小区，构筑了小区治安防范的一道安全屏障。我们对保安人员进行了岗位培训，制定了保安人员岗位职责、管理权限、巡逻岗位责任制、保安人员奖惩规定。在最近处理一起住户邻里纠纷工作中，保安人员及时赶到事发现场，妥善进行了调节，避免了事态的进一步扩大，赢得了住户和派出所的称赞，提高了保安人员在住户中的信任度，为保小区的稳定、安宁尽了自己的力量。
在职工队伍建设上，高度重视职工的思想动态，及时把握职工思想脉搏，了解职工的思想情绪，班子及时交换意见，与职工促膝谈心，正确加以引导和梳理，同时定期走访困难职工帮助解决生活中的实际困难。目前，职工队伍比较稳定，工作的热情和干劲很大，保持了较好的精神风貌。
⒉利润指标（成本计划）完成情况。
⒊十六届五中全会大精神学习贯彻情况：组织物业公司全体职工认真收听收看了党的十六届五中全会精神。之后，组织广大党员进行了座谈讨论，决心按照十六大五中全会确定的方针，全面贯彻“三个代表”重要思想，积极推进物业公司的改革，与时俱进，开拓创新，结合本职工作，努力搞好安全生产和职工队伍的稳定，进一步服务千家万户。今后一段时世界秘书网版权所有,间我们一定要认真学习、深刻领会报告的精神，集中经历把五中全会精神贯彻好、落实好。立足岗位，把大会精神落实到具体工作中去。在工作、生活中要时时处处严格要求自己，不断提高自身的综合素质。吃苦在前，享乐在后，把住户当成亲人，进一步转变服务观念，提高服务水平。
⒋开展优质服务常态运行情况：物业公司的工作虽然接触的不是社会的方方面面，但接触的也是电业职工及家属，优质服务的好坏也直接影响到物业公司的形象和脸面。我们在维护、维修方面，采用了维修信息反馈卡，及时与住户沟通我们的维修质量及住户的满意程度，同时监督维护维修人员的维修质量和工作态度，随时进行监督，便于改进我们的工作作风。同时设立了报修维护电话，小时进行值班，住户足不出户，一个报修电话维修人员就会及时赶到事发现场，减少了住户的更大损失。我们积极想办法为住户提前服务，今年夏天，暖气大修抢前抓早，对、楼暖气管道进行了大修，为部分家属更换了铝塑管，小修、零修随时随地进行。我们经常进行住户走访，征求意见，及时解决邻里纠纷，化解矛盾，把问题解决在萌芽状态。在处理楼一家住户跑水问题上，邻里矛盾非常僵化，住户把下水给封死了，楼上住户意见很大，针对这种情况，班子一班人到住户家里做循循善诱耐心的思想工作，端正认识以及邻里互助、团结与人为善的重要性，帮助解决了各自存在的问题，避免了矛盾的激化。物业公司担负着局本部地区职工住宅楼及办公楼的供热、上下水、电照系统的正常运行的维护与维修工作。今年我们汲取了往年的经验教训，抓住了冬季供热、夏季供水这两个关键环节，及早动手，我们从今年四月份开始便集中力量对局本部地区的供热系统和上水系统进行了全面的维修，上水系统移交给地方以后，我们加大了对室内供水系统的维修力度，保证了供水系统的稳定运行；在供热系统的维修上，我们采取了全面调查摸底，及早动手的原则，先后几次在局住宅区内贴出通知，主动上门找用户进行维修，由于我们动手早，措施得力，今年的供热系统基本一次性送汽成功，而且运行状况和供热效果明显好于往年。在对东部职工服务上重点解决了职工中午就餐问题，狠抓了食堂的管理，在保证食堂成本不超支的情况下，尽量做到饭菜品种齐全、色香味俱全，争取达到职工吃的满意、吃的放心。
⒌精神文明建设、党风廉政建设、企业民主管理情况：在精神文明建设上，我们把此项工作作为一个重点，按照《国家电力公司双文明单位建设管理办法》的要求，制定了精神文明规划，提高创建活动内容，培养职工积极向上的生活情趣，建立了活动室、游艺室，定期开展丰富多采的活动。物业一小区，迎接了省级精神文明单位标兵复检。对广源、一小区旧小区改造中，投入了部分资金，自行设计、自行施工，既节约了资金又美化了环境，在全市十佳优秀小区评比中获得了先进称号。在党风廉政建设上，班子把党风廉政工作作为工作的重点来抓，制定了党风廉政工作计划，预防职务犯罪要点。认真利用民主生活会、专题党课、专题民主生活会以及专题学习《职务犯罪的预防》、《明鉴》等形式进行党风党纪教育，观看了《大地有江河》、《红绿灯下阴影》，力求使广大党员干部提高觉悟和自制力，提高防腐拒变的能力，消除死角和管理上的漏洞，在财务审批上实行双签制，严格履行财经制度，保持了无违纪、无犯罪。在民主管理上，职工积极参与物业公司的管理，重大事项，广泛征求职工群众意见，不搞一言堂，财务、帐目做到公证公开，职工参与民主管理的积极性空前高涨。
⒍在发展多种经营方面：物业公司在转变观念上积极启动思维，树立市场意识，发展意识，忧患意识，抵御风险意识，来增强物业适应市场变换的总体实力。职工参股，树立职工参与意识，用参股的资金成立了道板厂，彩钢板厂，对原有俱乐部进行了改造，建成了综合市场。经过一年的运作，取得了一定的经验和效益，彩钢板生产平方米，道板平方米，加工大理石平方米，也同时取得勇创市场的历练机会，积累了继续发展的态势。今年我们承缆了恒山供电局锅炉房改造、供电花园道板生产、客服中心理石加工及供热管道铺设。在时间紧任务重的情况下，物业公司敢于拼搏，敢打硬仗，主动为局分忧，顾全大局，不计较利益得失，参与了供电花园供热管道改造、地下车库车位牌的制作等工程。通过这些工程的施工，体现了公司的整体实力，锻炼了公司管理人员及技术人员工程管理水平和专业技术水平，同时为公司今后的发展建立了一个良好的开端奠定了基础。
经过物业公司全体的努力，特别是近一年来工作取得了一定成绩。“天时、地利、人和”使我们站在了一个比较高的发展平台上。然而对新的世纪新的形势、新的任务、我们如何再创物业新的业绩，这是每一个职工必须认真思考和回答的问题。因此，创建一流物业管理，实现优质服务是我们崇高的责任和历史的使命，我们每个同志都必须认清这个使命，承担这个责任。况且，我们物业客观上具备了一定的条件，有局领导对我们工作的支持，我们决不可丧失机会，如果我们错失发展的机遇，就会给企业带来无法弥补的损失。我们必须把这个道理向干部职工讲清楚，加强责任感和使命感教育，引导职工用发展的眼光认清形势，统一思想、统一行动，坚定不移地创建一流物业单位。首先要树立以服务为核心的物业经营理念，必须把服务提高到发展战略、经营战略、管理战略的高度，使公司上下真正树立“业主至上”的意识。二是要适应服务的需要，实现体制机制上创新。要结合后勤战线体制的改革，完善服务的技术和管理系统，理顺工作流程，提高办事效率，实现物业管理和服务手段的简单化、现代化。三是要开展系列活动，使优质服务工作常抓不懈，常抓常新。
二、、工作中存在的困难与问题及相应的解决意见和建议：后勤战线的改革正迈入实质性阶段，我们面临着许多新情况和新问题。一方面我们要通过体制转换和机制的创新，逐步建立现代管理制度，以适应市场化运营、法制化管理的市场竞争形势。另一方面我们必须通过学习五中全会精神、贯彻“三个代表”思想，加强思想政治工作，调动职工的积极性，为物业改革和发展创造良好的氛围和条件。把工作抓早、抓紧、抓实。要深入实际解决好职工家属关心的热点、难点问题，想群众之所想，急群众之所急，帮助他们解决实际困难。三是面临着剥离力度的加大，职工承受着很大的思想压力，首先做好形式任务的教育，正确加以疏导，从思想上减负。四是经营方式单一，实体太少，物业本身就是一个微利经营，单靠物业费用难以维持生存，缺乏明显的竞争力，争取在局里的政策支持下，继续拓展经营渠道，增加经济效益。五是住宅楼多数建成的时间已经很久，年久失修，上下水、供热管道腐蚀严重，基础设施薄弱，建议在局里的资金允许的情况下加强投入及改造。六是局里的有关工程在我们能够具备实施能力的条件下多给予倾斜政策。
三、面对电力体制改革的新形势，明年工作的打算：
一、基本情况
为统筹开展城乡一体化管理工作，2017年3月将清扫队、清运队、垃圾分类工作组、环境整治办等科室统一纳入环卫调度中心管理。环卫调度中心现有工作人员352人，其中主任及副主任5人、办公室7人、清扫保洁队员200人、清扫司机22人、清运司机55人、环境整治办公室5人、市政队15人、路灯队8人、收费队9人、机修车间5人、压装车间7人、垃圾分类人员14人，主要负责永宁县全县350万平米道路的清扫保洁、洒水降尘，日产260吨生活垃圾的收集和清运，全县裸露空地、残垣断壁、卫生死角、露天堆场等的整治，生活垃圾分类资源垃圾兑换等工作。
二、主要做法
（一）保障经费，加大投入力度，完善公用基础设施建设
一是2016年以来，积极争取国家资金，按照国家资助、政府自筹的原则，先后投入4931万元、3500万元逐步建设了永宁县生活垃圾转运调度中心及永宁县闽宁镇公共环卫设施建设项目，目前永宁县生活垃圾转运调度中心稳步运行2年，闽宁镇公共环卫设施建设项目目前已经开工建设，预计于8月底投入使用。
二是完善环卫基础配套设施，配备一批高标准环卫设施，购置分类式果皮箱8500个、生活垃圾收集桶5111个，生活垃圾户内分类桶7.5万个，户内干垃圾袋25万个、户内湿垃圾袋25万个等，各类清扫清洗车辆23辆，县城公厕以及主要街道垃圾桶（果皮箱）覆盖率均达到100%。投资700万元，新建11座星级公厕，改造16座老旧公厕，并安排专人管理，截止目前，永宁县城区共建成公共厕所41个，流动公厕2座。
三是市政基础设施不断提升。通过实施“道路、公园广场、绿化带、临街建筑”四大亮化工程，新增路灯2765盏，城区路灯、景观灯共计11226盏，投入26.21亿元用于全县道路建设，共新建、扩建和改造道路36条，达157公里，修建桥梁12座。投资6亿元，大力实施迎宾大道、宁丰街、王太路、宁和广场改造等30项城市基础设施建设工程，投资2000万，对南环路、杨和大街进行道路维修改造。
(二)强化领导，合理规划编制，完善长效管理机制
一是县委、政府制定了《永宁县环卫保洁规范化管理实施方案》，成立了以县委、政府主要领导为组长，分管城管、环卫工作的副县长为副组长，县财政局、发改局、住建局等24个主要部门为成员单位的领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在县城管局。同时建立健全环境卫生突发事件应急处理机制，出台《卫生保洁管理制度》《保洁人员工作职责》《驾驶员安全操作制度》《电动三轮车管理制度》，与驾驶人员签订《清运安全生产责任书》，确保城乡环卫保洁工作稳步推进、有序发展。
二是严格落实“以克论净、深度清洁”环卫保洁标准，对县城内350万平方米的路面，进行“定等级、定路段、定标准、定人员、定处罚”的细化管理，人行道、路面安排清扫保洁人员实行16小时全方位保洁，按照“九净五无”的道路保洁标准，加大督查、考评力度，全面实现县城道路全覆盖、无漏扫。
三是采用人机结合双作业模式，加大县城主干道路湿扫频次，每天由9辆湿扫车分夜班和白班不间断对县城八横十六纵道路进行湿扫，提高城市精细化管理。
四是进一步创新城市环境卫生管理机制，将望远片区5375040㎡道路清扫保洁、路灯设施维护、市政设施维护及园林绿化管护采用市场化作业模式进行管护，实现政府部门直接管理，企业专门运作，改变政府部门“既当运动员，又当裁判员”的管干一体模式，通过划分路段、明确作业范围、制定机械化硬指标、严格质量标准、健全应急机制等，提升作业企业优化服务质量，提高工作效率。
（三）建立“政府主导，企业参与”垃圾处理模式，提升城乡环境卫生质量
一是生活垃圾无害化处理持续推进。永宁县城乡生活垃圾调度中心建成后，将县城、李俊、望洪等4个乡镇14个中心村的生活垃圾一并纳入县城统一收集转运，日处理生活垃圾260余吨。将县城及各中心村由之前的“户分类、村（居）收集、乡转运、县处理”四级转运的生活垃圾处理体系优化为“户分类、县转运”的两级处理体系，健全生活垃圾减量化收集、资源化利用、无害化处理相衔接的生活垃圾收运网络，实现“垃圾运输全密闭，日产日清不落地”的总目标。
二是实现建筑垃圾资源化利用。随着永宁县城市建设步伐逐步加快，县城范围内建筑垃圾产生量达到每年20万吨。综合考虑我县城区发展及建筑垃圾回填容量、处置能力，2015年，在县城南侧红星村建立占地50亩的建筑垃圾消纳场，用于建筑垃圾集中分类堆放。建筑垃圾中的渣土由市场自行调节，渣土用于填坑、铺路；其余装潢垃圾进行焚烧，无害化处理，实现建筑垃圾资源再利用。2018年，为规范永宁县城乡建筑垃圾处理，遏制随意倾倒建筑垃圾现象发生，经县委领导同意，由县城管局牵头并组织实施在原胜利乡四队拆迁庄点建设建筑垃圾临时堆放点，占地面积约50亩，用于堆放永宁县城乡建筑垃圾，从根源上解决了城乡建筑垃圾随意倾倒的现象，规范了永宁县建筑垃圾处理。
三是餐厨垃圾专业化处理。通过与企业签订合同，每年财政投入200万元实行市场化运作，专业化收集处理。委托银川保绿特生物技术有限公司集中收运永宁县餐厨垃圾，要求做到日产、日收、日处理，保证餐厨垃圾集中收集密闭运输。
（四）蹄疾步稳，深入开展生活垃圾分类工作
为认真贯彻落实国务院办公厅生活垃圾分类制度实施方案（〔2017〕26号）相关要求，2016年9月，永宁县生活垃圾分类项目正式启动，印发了永宁县生活垃圾分类实施方案，成立了生活垃圾分类领导小组，领导小组办公室设在县城管局。围绕垃圾“减量化、资源化、无害化”的要求，将垃圾分类的任务层层分解，落实到每个部门、每个社区、每个家庭，逐步建立和完善垃圾分类工作运行机制。以建设社区为首个试点，以点带面，逐步推开。
一是组织社区和物业公司人员开展垃圾分类知识培训，建立资源垃圾、厨余垃圾、有害垃圾、其他垃圾四类体系。目前已在51个居民小区、16个乡镇中心村、9条街道和3个农贸市场开展生活垃圾分类宣传工作，登记发放27197份宣传资料、分类垃圾桶56424个，垃圾袋277062条，宣传覆盖率达到53.1%。
二是充分利用“垃圾换物”、“积分奖励”等形式对居民分类投放进行引导奖励，共开展资源垃圾回收兑换活动281场，参与兑换户数2434户，兑换商品金额13709.35元，兑换回收各类资源垃圾18.80吨，玻璃瓶5933个。
三是按照试点小区实际居住人数投放旧衣物回收箱，制定回收计划，开展旧衣物回收活动42次，累计回收旧衣物15.4吨，将符合捐赠条件的衣物集中由专业公司进行清洗、高温消毒，定期开展旧衣物爱心捐赠活动，共捐赠爱心衣物150件，受益人数150人。
四是与天楹公司积极对接、沟通，由天楹公司向总部申请，在永和锦城投入智能化设施，将永和锦城小区打造成智能化、标准化示范小区，并联合天楹公司在永和锦城开展智能化、标准化生活垃圾分类知识宣传活动6场，采集住户信息并为居民办理智能分类卡500余张。
五是在集贸市场、四季鲜批发市场等处开展餐厨垃圾回收利用活动，制作环保酵素30余桶，并将环保酵素运用到公厕冲洗、空气洁净等。
（五）大力开展城乡环境卫生整治，改善市容市貌
一是制定完善《永宁县2018年城乡环境综合整治推进方案》，将环境整治工作纳入了各部门考核范畴，建立了完善的考核机制，细化各部门工作任务，县城乡环境综合整治工作指挥部按照“周督查、季考核”的要求，现场督查，及时向委县督查室、政府督查室上报督查通报，明确时限要求，全力将城乡环境综合整治工作推向纵深。
二是持续开展城乡环境卫生综合整治，改善全县裸露空地的突出问题，组织人员、车辆及时对闽宁镇、国有农场、王太火车站、银子湖、珍珠湖等地区的裸露空地、卫生死角、残垣断壁、城乡环境整治薄弱环节进行整治，出色完成各类迎检工作200余次，城乡环境卫生面貌进一步提升，推进、巩固我县国家级卫生县城的创建。
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三、取得成绩
（一）城乡一体化管理水平逐步提升
近年来，通过创新开展大城管、大环卫管理模式，推进生活垃圾分类运行，加快城乡生活垃圾一体化处理，全县生活垃圾无害化处理率达98%，机械清扫率由2016年60%提高到2018年的86.01%，提高26.01%，城乡环卫保洁管理水平明显提升，城乡环境面貌明显改善，城乡居民对环境卫生满意度明显提高。
（二）城乡环卫保洁队伍逐步优化
随着城乡管理精细化、规范化发展，按照服务总人口密度来分布和配备环卫保洁从业人员数量。
一是人员结构优化。县城和望远工业园区共配备环卫保洁人员 360余名，平均年龄45岁，普遍文化程度为初中水平，保洁人员逐步年轻化。
二是服装配备优化。结合城乡综合执法体制改革，严格实行环卫作业标准化，实行“三统一”（统一服装、统一装备、统一标准）。
三是休息场所优化。取缔县城原有的9座垃圾中转站，提升改造为9个环卫工人户外劳动者之家，室内配备文化角，为环卫工人休息、更衣、停放环卫车辆以及学习提供了极大的方便。
四是生活待遇优化。将原来的环卫工人每天餐补由6元提高到12元，同时建立职工食堂，每天由专人为环卫工送早午餐，得到了广大环卫工的赞许，促进了城乡环卫保洁质量的提升。
（三）城乡环境面貌逐步改善
结合创建国家卫生县城工作，以“爱国卫生月”“爱国卫生日”“美丽永宁”“千处百日”“三旧改造”等环境整治日为载体，在开展机关企事业单位卫生大扫除日的同时，消灭了城中村、城边村、园中村等城市“三旧”，彻底解决了城市规划区内“脏乱差”问题，城乡环境明显改善。
四、存在问题
一是各乡镇城乡环境整治任务落得不实、整改力度不够，居民保护环境卫生意识淡薄，城乡环境卫生整治成效不明显。
二是环卫作业车辆紧缺。全县现有道路清扫保洁车22辆，生活垃圾收运车30辆，随着城乡环卫一体化覆盖面积逐年增加，现有的车辆难以满足城乡生活垃圾收运、清扫要求。
三是生活垃圾分类末端处置滞后。生活垃圾分类工作虽已启动实施，且运行良好，但在末端处置上缺乏经验，从根本上无法达到资源化再利用的标准。
五、对策建议
（一）创新宣传方式，健全保洁队伍
利用报刊、电台、新闻等媒体大力宣传《城市市容环境卫生管理条例》和相关法律法规，营造浓厚的舆论氛围，切实提高居民卫生意识、公德意识和主人翁意识。积极组织干部职工进行业务培训，开展劳动技能大赛。提高卫生保洁作业能力，进一步强化服务水平。
（二）以项目促发展，推动垃圾规范化管理
以积极申报永宁县生活垃圾分类收集及末端处置项目为依托，加大望远区域生活垃圾综合处置项目申报、建设进度，以提高生活垃圾末端处置成效。
（三）推行“大物业”管理模式，提高居民小区管理水平。经统计，目前县城有37个小区由物业公司管理，有32个小区由社区监管，有5个小区由建设单位自行管理，有8个小区是居民自治。针对部分小区无人管理、管理混乱的现状，调度中心积极推行“大物业”管理模式，对县城各小区及物业公司进行统一管理。彻底改善小区环境卫生面貌，营造干净整洁人居环境。
本文作者：杨勇
1.拓宽招聘渠道现今普遍的招聘渠道为网络招聘和现场招聘会，但这些常规招聘渠道往往不能满足公司对人员数量与质量的要求。例如，秩序维护队员在整个劳动力市场上处于供给小于需求，常规渠道各公司竞争激烈，招聘难度大。再如，保洁员，文化水平偏低，一般不会通过这些渠道找工作，公司仅靠这些招聘方式完成公司招聘目标的概率很低。因此，只有另辟蹊径，才能有效破解人员招聘困境。（1）秩序队员招聘途径。一是在每年冬季老兵复员时与当地军人安置办联系，招募一些复员军人，这部分人整体素质高、纪律性好、团队意识强。二是作为公司长远战略发展的考量，可充分利用西安地区高校林立的优势，选择一到两所当地大中专院校，以冠名班的形式为公司未来发展储备一定数量秩序队员，但这种方式要求公司业务达到一定规模。否则，该部分人员毕业后，公司无法全部消化。三是由当地保安公司提供部分秩序队员，公司按人数支付一些费用。（2）保洁员的招聘方式。第一，因为保洁人员大部分对工作地点的选择都要求在距家半个小时的车程内，基于此，可以与距离本公司较远范围内的同行业取得联系，建立保洁员资源共享平台。第二，制定一项激励办法，鼓励公司内部员工推荐一些有求职意向的朋友、亲戚等。实践表明，内部推荐方式要占到公司保洁员总数的75%。第三，针对会展类物业公司出现的淡、旺季用工的变化情况，建议在展会旺季可以通过与专业保洁公司建立劳务合作关系，以解决或缓解保洁用工不足的问题。2.降低在职员工流失率秩序维护队员、保洁员是物业行业中流失严重率最高、跳槽频繁的两个岗位。对此，可以从以下几个方面着手有效降低人员流失率。
（1）提高后勤保障水平。秩序维护队员、保洁员大都家庭生活比较困难，公司为其解决吃住问题，可大大降低他们的生活成本，又可以在公司出现临时突发事件时，迅速到达事件现场，协助相关部门解决问题。据业内人士长期调查发现，管吃住的公司比不管吃住的公司员工稳定性要高出将近10个百分点。（2）丰富员工业余生活。通过举办演讲比赛，保洁、秩序维护队员技能比武等，提高他们的工作积极性和向心力。另外，可在员工宿舍内配备电视，电脑等设备。（3）人性化关爱。例如，公司成立帮扶基金会，并划拨一部分款项，在员工本人或其亲属遭遇重病或生活困难时提供帮助；公司为每位员工发放生日礼金、按月集体过生日等措施，将员工的心留在公司。（4）制定员工职业生涯规划。公司为每位员工制定个人发展规划，制定一系列的晋升渠道，并通过日常的工作培训，提高员工的职业素质和主观能动性。（5）对秩序队员进行分类。像小区门岗、写字楼大厅岗，这类岗位关系到物业公司的整体形象，建议采用提高工资水平的方式来降低人员流失风险；其他巡逻岗，招收部分年龄偏大的40、50人员，这部分人员不用缴纳社保、工资要求低，但稳定性却较高。这样分类之后既降低了公司的人工成本，又能够提高员工的稳定性。（6）薪酬设计。采用工龄工资、阶梯式基本薪酬（即对一些骨干员工实施领先薪酬策略）相结合的薪酬体系，并设定多项福利菜单，让员工根据自己的需要自主选择。这种设计方法将员工的工龄所代表的忠诚度、不同等级基本薪酬所代表的个人能力、多项福利菜单所代表的公司人文关怀结合起来，势必能够对遏制员工流失起到事半功倍的作用。综上所述，公司只要结合自身实际，选择恰当的方式，将招人与留人两套策略有机结合，人才团队建设将能够为公司的战略发展起到很好的促进作用。
廉租房住宅小区因管理服务费单价低，管理服务的深度、广度就不可能与高档项目一样，按照市场化规律，也必须建立起与其收费水平相适应的物业管理服务模式。
1、直线制（扁平式）的管理服务模式：小区物业服务中心人员精简、管理层次少，管理层到基层操作层只有两级。人员一专多能、一人多岗，管理人员及操作人员身兼多职，管理者集决策和职能管理于一身，命令统一、责权分明。
优点：服务和工作效率高，小区物业服务人工成本低。通常管理一个经济适用房、廉租房小区建筑面积10多万平方米，只设经理（主任）1人，另有保安（维修）和保洁（绿化）2个部门，经理兼维修主管和保安监管工作，其他管理和操作人员共14个。
适合范围：物业管理服务面积比较小，管理费单价比较低的项目，一般项目规模在10万至15万平方米为宜。因为这样的项目管理费收入少，依据市场化运作和管理模式就必须相应降低小区物业管理服务的支出费用。而直线制（扁平式）的管理，即小区物业依照由上到下的权利划分实施指挥，结构形式简单，权责分明，指挥统一，服务工作效率高。这样通过少设管理人员和职能部门，达到了降低小区物业管理服务费用支出的目的。某个物业公司管理的一个经济适用房小区共40万平方米，采用该种管理模式，将整个项目一分为三，成立三个小区服务中心，各自独立核算。虽然项目的规模小了，但每个小项目的管理和服务半径也相应减少，工作效率提高了，服务中心经理（主任）直接对操作员工进行监督和考核，服务质量明显提高。物业管理层次由一个服务中心时的三个层次，减少到现在的两个层次，核算下来三个服务中心的总用工比一个服务中心时还降低了5%，且三个服务中心之间由于规模、服务人群相近而形成了竞争，管理服务费收缴率明显提高。
应注意的问题：因为直线制管理在小区物业内部没有细化专业管理分工，这就要求小区主要管理人员具有多专业的管理经验和业务技能，能够身兼多职。这样的管理模式，因为降低费用支出，不设或不专设监督人员，管理人员监督的内容较多，对服务质量的高起点和延续性的控制较弱，故不适合服务费单价较高和管理面积较大的项目。
2、职能部室监管加外包核算的管理模式：采取管理层与操作层相分离，职能部室单纯负责监管的管理模式。小区物业服务中的专项内容，如保安、车辆管理、保洁、绿化、工程维修等外包给专业公司，小区物业服务中心就是监督各外包专业公司的服务质量。从合同的制定、日常服务的监督、费用的划拨都实行严格的管理程序和监管程序，每月二次入户调查，及时了解服务中的问题并协助外包专业公司整改。
优点：这种管理方式的管理和监督力度强，对保证物业服务质量的高起点和延续性十分有利，而物业服务的各专项内容，按工作量和工作内容，通过市场竞争的方式，确定外包单位和工作人数。通过市场化手段选择各专项服务的承包商，必将降低小区物业服务成本，减少基层操作人数，使整体物业支出成本下降。
适合范围：这种职能部室监管加外包核算的管理模式，适合除管理面积小和管理费单价低的项目以外的其他物业小区，管理成本居中。
应注意：这种管理方式因物业服务的各种专项内容都外包给市场化专业公司，不是由自家物业公司直接管理，沟通配合上可能不如小区物业直接管理顺畅，在遇到突发事件或物业公司与外包专业公司签定合同以外的事情发生时，往往响应较慢。另外，在提供各种人性化服务和处理事情的灵活性上，因不是公司直管，所以会有所欠缺。
二、廉租房住宅物业管理办公室定员
通过对几家物业公司的多个国优、市优项目进行了用工人数的调研及汇总后，发现这几个小区每1万平方米物业管理收费面积平均办公室人员为0.88～1.1人（包含：项目经理、客服人员、收费人员、各类管理人员、工程人员等，不含操作岗位用工：保安、监控室人员、绿化、保洁、电梯人员）。根据这一结果，公司应对自管的经济适用房和廉租房住宅的用工进行定岗、定员，每1万平方米物业管理收费面积用工为1人。并每个月至少进行两次服务质量考核和业主满意率调查，使物业服务质量、管理费收缴率、业主满意率都保持比较稳定的水平。
三、日常服务和员工管理的经验
1、员工年龄的选择：经济适用房和廉租房住宅受到服务群体大众性、基层性影响，对员工的形象和年龄不会过分挑剔，而是要求从业员工必须要有亲和力、要敬业、要善于与人沟通。
2、收费人员的工作量：因经济适用房和廉租房住宅单套建筑面积较商品房小，以收费面积确定每个收费人员的工作量，往往不准确。一般以收费户数作为收费人员工作量的考评依据，平均每个收费员收取服务费户数为500户至600户，如收费员还兼收其它费用（如水电费、管道煤气费等），收费户数酌情减少。
