时间：2022-06-12 21:21:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇精装修工程论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：精装修，住宅产业化，必由之路
1.什么是精装修住宅
精装修房是随着我国现代化住宅产业的发展应运而生的全新住宅装修理念模式，其基本含义是房地产开发商将房屋交付消费者使用前，房屋的水、电、厨房、卫生间等基本硬件配套设施已投稿完备。一般来讲，精装修房具备以下四个特征(参考万科相关论谈)：
1）业主与开发商签订装修合同，如有任何质量或其它问题也只需与房地产开发商进行交涉；
2）建筑、装修设计一体化。住宅装修设计在住宅设计的前期就开始介入，专业的室内设计与建筑设计的一致性，保证住宅装修后有良好的使用功能、健康舒适的人居环境；
3）现场施工装配化。。施工彻底摆脱一家一户、家装游击队的“作坊”方式，代之以专业的精装修工程承包商提供的规模化、集中化、装配化的住宅装修施工方式，装饰产品由专业生产商按工业化生产方式提供给工程承包商。精装修的工程质量在先期就由工业化的产品生产作出了充分的保证；
4）精装修引导科学的个性化理念，澄清装修观念中的某些误区。精装修完成的是由房产开发商按业主要求的、不同档次的统一标准的硬装修，而真正彰显住宅个性化的软装饰由业主在精装修完成后充分、自主的决定。
2.精装修住宅的形势与前景
早在1999年和2002年，中央就出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（〔1999〕72号）和《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。在国内房地产市场日渐成熟的情况下，2008年住房和城乡建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质[2008]133号），指出要完善扶持政策，推广精装修房。随着有关实施的操作细则陆续出台，全面取消毛坯房、倡导住宅一次装修到位已是大势所趋,精装住宅即将成为城市住宅的主流产品。
在政府相关政策的推动下，精装修房比例逐渐增加，装修品质日益提高，受到越来越多的购房者青睐。根据CRIC系统对上海、北京、广州、深圳四大一线城市的预售楼盘的统计，结果显示，2009年前三季度四城市精装修房屋的预售占比分别达到了22.5%、20%、47.6%和19.7%，其中，高档住宅在精装修房中所占比例更高。优秀房企普遍意识到精装修不仅提高物业的附加值，而且在很大程度上提升了企业的品牌价值和市场美誉度。
随着倍受瞩目的哥本哈根气候大会把“节能减排、发展低碳经济”再一次推到了风口浪尖上，这将是今后我国各行各业所要遵循的一个共同目标。着眼于房地产，发展低碳经济、倡导节能减排的绿色建筑将给房地产业界带来一场产业化的全新革命！ 刚刚落下帷幕的2010中国地产新视角高峰论坛提出的主题—品质地产，更为今后房地产的发展指明了方向。而精装修做为“绿色建筑”不可或缺的一部分，将在政府的大力倡导与扶持之下，取得越来越举足轻重的作用，成为地产界一个显著的发展趋势！
3.精装修住宅较毛坯房的优势所在
精装修房是市场细分的必然结果，满足了部分购房者的需要，由地产商负责装修，节省了购房者的时间，人们不必在紧张忙碌的同时，再去考虑自己的装修问题，这是精装修最直接的好处。除此之外，精装修房和毛坯房相比还具有六大优势:
1)精装修房消费者可享受经过专业设计之后的装修效果，同时又为消费者预留了可以充分体现居住者个性的空间；
2)在建筑设计阶段就考虑到住宅设备如户式中央空调、热水器、净水器、散热器等的安装问题，使住宅整体性能更好；
3)由于精装修住宅采用的是统一施工，这就避免了在毛坯房单独装修时发生的扰民现象和装修过程中所带来的邻里纠纷，有利于和谐社会的建设。
4)由于存在进行集团采购的优势，可以在相同的预算情况下使用更好的材料设备，住宅的性能价格比提高；
5)从前期设计、设备选型、材料采购、验收到施工监控都有专业人员按照严格的操作规范把关，质量能够得到充分保证，精装修房讲究环保，能保证装修后的空气质量，避免有害物质过多损害人体健康；
6)购买精装修住宅时，消费者所购买的是完整的住宅产品，有明确的投诉对象，售后服务更加有保障。如果用按揭的方式购买精装修房，那么月供部分就包括装修的费用，那么也就等于装修费用采用的也是按揭方式，省去了自己装修一次性付清费用的压力。
4.小户型渐成新宠、精装修让其“锦上添花”
4.1在目前的住宅供应中，90平方米以下中小户型占据较大的市场份额。而现在具有“迷你小户型”之称的30-50平方米的房源，得到越来越多的购房者青睐，一房难求的现状在很多地区出现，究其原因主要有以下几个方面：
1)房源总价款较低。近几年，房地产市场发展过热，房价上升速度惊人,在房价一路攀升、巨大的价格压力下，众多年轻置业者将目光投向适用、节约型的小户型房源。
2)房贷利息不断累积上升，30-50平方米小户型可以选择不贷款或少贷款的方式购买。由于总房款低，因此还贷年限和所要支付的利息就自然少了很多。如果在市区交通便利的地方买一套这样的房子，不仅可以享受到成熟的商圈、完善的配套，在交通等方方面面的便捷，而且如果买到的是精装修房，还省却了装修的烦恼。
3)30-50平方米的小户型房源在市场中具有“好买好卖”的特性。据相关的市场数据显示，目标小户型针对的客户群，主要由三类人组成：首次置业的年轻人、外地移民和投资者。这其中，自住需求占据绝大多数。而这些自住需求群体，也正是每年住宅市场新增需求中占比例最大、增值潜力最高的客户群。。自住客户受经济能力的限制，而不得不先选择一套“低总价、小户型”的房产来满足初步的“安家”需求。而投资客户一方面正是看中了这种户型的需求量，另一方面也看中了小户型房价低、投资额度小、交易相对灵活等优势。
需求决定一切。从房地产市场表现来看，小户型可谓风头正劲。不仅有政府的“90／70”政策保障房源数量，开发商也开始用心琢磨小户型项目的优化之道，而很多业内人士更一致认为：中国房地产市场在很长一段时间内，仍然会向着小户型方向发展,小户型开发在今后很长的一段时间内仍具极大潜力。
4.2 “精装修”为小户型“添彩”
纵观小户型房源的市场现状，其存在价值已经被充分肯定，拓展空间也非常可观。为了弥补自身的不足，小户型房源在发展中也不断进行完善。。“精装修”让小户型更加大放异彩！
首先“服务高于一切”的今天，精装修已经成为房地产商增值服务的一种重要手段。同时，精装修作为彰显开发商品位、实现项目整体风格的一种方式，也渐渐得到了开发商的青睐。
其次,精装修让小户型的空间更趋合理化。空间对于功能的限制，可谓小户型的最大劣势。但是近年来，户型设计专家们一直致力于小户型房源的户型合理化问题，并取得了不俗的成绩。现在，一间30余平方米的小户型公寓式建筑，甚至也可以做到“厨卫厅卧、四室全明”的居住效果。这在很大程度上弥补了小户型房源的不足，提升了小户型的建筑品质。
通过统一设计装修后的精致空间，可以更好地实现室内的空间利用和环境装饰，而且可以省去业主的操劳，因而精装修的小户型越来越受到了购房者的青睐。
5.精装修时代的到来
万科集团董事会主席王石表示:“2010年，万科将全面退出毛坯房市场，实现住宅精装修化；2014年万科完全实现住宅产业化；到2015年，万科不会再用传统的施工方法，预计那时候一年的开工量，将在1300万平方米到1500万平方米。”
“精装修”做为住宅产业化中“绿色住宅”的必由之路，在住宅产业化的领军企业—万科集团的倡议及带领下，在全国范围推进低碳经济的呼声中，全面拉开了帷幕！
本论文就工程规模大、工期长采用固定总价形式进行招标的工程项目，承包商在投标阶段如何规避工程数量及市场价格变化带来的风险，以“广州东塔项目”招投标活动为例，重点就招标文件中直接或隐含的对将来施工造成风险的约定条款进行逐一分析，在投标过程中如何应对及规避风险进行详细阐述。
关键词：总价包干、投标、风险、防范
第一章论文研究的意义和作用
总价包干为固定总价合同，俗称“闭口合同”、“包死合同”，所谓“固定”是指这种合同形式下价款一经约定，除业主增减工程量和设计变更外，一律不以调整。所谓“总价”是指完成合同约定范围内工程量以及为完成该工程量而实施的全部工作的总价款。固定总价合同易于结算，量价风险主要有承包商承担、承包商索赔机会少，在目前的建筑市场，特别是国际投资或海外管理公司非常青睐使用这种方式招标及签订合同。
由于承包商对于固定总价合同认识的局限性以及对未来市场变化预测不足，建筑市场上采用固定总价形式招标及签订施工承包合同而引起的纠纷在建筑合同纠纷中所占比重很大，往往承包商不能够得到应有的补偿而导致项目巨额亏损。
在经营状况恶化收入闭口的状况下，部分承包商往往会采取非常规手段来降低成本，降低成本的方法基本如下：
压缩非生产性开支，减少管理人员，降低管理费；
压低劳务工工资或延长劳动时间变相减少工资；
减少为职工购买的保险数量及金额；
减少安全文明施工费开支。
偷工减料，以次充好，在非关键部位减少材料或选择品牌差的材料；
机械设备不按规定维护保养，带病超负荷运转；
增加周转材料使用次数。
在这种状态下，承包商往往诚信缺失、人才流失、质量下滑、安全隐患、工期拖延等众多问题暴露出来，给承包商持续健康稳定发展带来严重挑战，给发包商带来不可挽回的损失，特别是对社会造成潜在的安全隐患，如何在投标报价阶段规避潜在的成本风险值得承包商慎重思考，更应该是社会积极关注的问题。
第二章结合案例论述总价包干工程投标风险与防范
一、投标工程量风险及防范
个别企业企图通过低价中标然后勤签证、高索赔的思路承接工程，《施工合同司法解释》第22条规定：“当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。”也就是说，固定总价是甲乙双方进过慎重考虑作出的承诺，双方都应该遵守，该条确立了固定价不予鉴定，实质要求合同双方遵守固定价合同，风险范围内价款不予调整。如果提请鉴定则意味着可以不按照合同约定结算价款；尽管按照固定价将发生利益偏差，但是固定价起着风险分配作用，在合同约定的风险范围内价款不可调整。
以广州东塔工程为例：
广州东塔招标文件对于工程量及投标总价是这样描述的：
a、总承包方须按其对合同条件、工料规范及招标图纸所述之理解及/或计算，在此工程量及单价表内复核数量、填报单价及总价，所交回的工程量及单价表内的项目及数量准确与否的风险归承包方，总价维持不变；
b、所有单价均为综合单价，投标单位须认真阅读工程量计算规则后进行报价。所有单价将作为日后结算的依据，不可因任何因素进行调整；
c、投标单位在对下述各项工程量及单价表项目报价前须综合考虑图纸及技术规范涉及的材料规格、质量、施工程序等方面的要求与标准，并将工程量计算规则及单位说明中的专项费用包含在内；
d、报价中有关技术方面的要求及描述只是概括性的建议：具体的技术要求及描述严格按照图纸要求、技术规范及中华人民共和国有关建设工程法律/法规，工程量及单价表应按上述要求进行报价。
市场经济讲究的是效率，投标报价更是时间紧任务重，广州东塔530米超高层，建筑面积50多万平方，发包方给承包商投标的时间仅43天，对于发包方来讲这还算是合理的，有些发包方规定的投标时间只有半个月甚至于一个星期，在这么短的时间内拿出一份完整报价是非常困难的，需要投标人员夜以继日加班加点来完成，很多承包商疏忽清单工程量错误风险或者干本就没有力量在短短的时间内来复核招标清单工程量的准确性，直接拿来即用套价交标，这样做稍有不慎就会给企业带来巨大损失，所以投标报价一定要调集力量，务必计算工程量，以便为企业领导在最终报价决策时提供真实的数据，如果工程要竞标而确实没有力量在短时间内计算出准确的工程量，在这样的情况下也有退而求其次的办法，工程量指标测算法，以最省时省力的方式才测算招标清单是否存在重大错误或丢项漏项，具体方法如下：
1、钢筋工程量审核：
一栋建筑物分析其造价构成发现，材料费用一般占到工程总造价的50-70%，而钢筋材料费在工程结构工程材料费中占有接近50%的比重，钢筋工程量的准确性在报价中影响巨大，对于一些常规的结构形式比较简单的民用建筑物，例如住宅楼可以用常规指标+局部计算来判断清单工程量的准确性，地下室工程量一定要算，地下室结构形式复杂，地下室底板类型、地下室层数、地下室使用功能等均影响其工程量的大小，所以地下室无指标可参考要计算，裙房计算一层，塔楼标准层计算一层，然后根据经验折算整栋楼的工程量，最后根据地区以往工程数量指标审核，例如深圳地区一般20层以下的钢筋混凝土框剪结构住宅楼钢筋含量一般在50-60kg/平方米建筑面积，20-30层钢筋含量约70kg左右/平方米建筑面积，看通过局部计算而这算出的钢筋工程量是否在常规指标范围内，若果在其范围之内可作为审核招标清单工程量的参考依据。
2、混凝土工程量审核：
在结构工程造价中除了钢筋外混凝土也是占总价比较高的子目，其测算方法比钢筋简单方法基本一样，深圳地区一般20层以下的钢筋混凝土框剪结构住宅楼混凝土含量一般不超过0.3m3/平方米建筑面积，20-30层混凝土含量约0.3-0.5m3左右/平方米建筑面积。
3、模板工程量审核：
一般模板工程量在计算混凝土工程量时一并计算，测算方式同上，最简便的方法用混凝土工程量来折算模板工程量，普通住宅楼基本接近1:10的比例。
4、装修工程量审核：
精装修及专业项目工程量计算简单造价高在投标时一定要计算，对于初装修部分砌体通过局部测算估算工程量，对以地面墙面抹灰等项目工程量大单价不高，笔者观点是若投标时间及人力不充足，用经验指标含量测算，对于上述所讲的专业项目如玻璃幕墙、铝合金门窗、栏杆、防水大理石、花岗石、墙砖地砖等项目必须通过计算来审核招标清单的准确性。
5、清单项目审核：
工程量审核完毕后还有一项重要内容不能忘记，那就是工程项目审核，少项漏项通常是不可避免的错误发生，漏项根据本人经验可分为两大类
①、人为计算错误漏项。
②、投标人员未吃透招标文件，某些项目没有严格按照定额子目列项或者地区差异定额子目包含内容不同或者采用国标清单列项，例如模板深圳地区在定额中把模板作为措施费单独列项，而其他省份例如贵州等地区模板工程已经包含在混凝土工程中而没有单独列项，还有脚手架、垂直机械运输费、建筑物超高运输费等等，如果不认真研究招标文件很容易漏掉大型项目费用。
工程量的准确与否直接决定着工程造价的准确性，工程数量不准确整个投标过程都是徒劳的，甚至于给企业带来灾难性的损失，工程量指标测算不在万不得已的情况下不能使用，现代建筑设计理念不断更新，结构形式越来越复杂，工程量指标也是不断变化，还是建议在投标时尽量详细计算工程量。
二、投标综合单价风险及防范
目前建筑市场恶性竞争愈演愈烈，合理低价中标已经是市场发展的必然趋势，企业不提高自身管理水平与时俱进会逐步被市场淘汰，但是如果不考虑企业自身的实力及管理水平盲目压价，以中标为第一目的将灭亡的更加迅速。自实行工程量清单计价以来,综合单价风险一直是一个不被投标人重视,甚至是忽略了的问题。
综合单价法是建筑安装工程费计算中的一种计价方法，综合单价法的分部分项工程单价为全费用单价，全费用单价经综合计算后生成，其内容包括直接工程费、间接费、利润和风险因素(措施费也可按此方法生成全费用价格），各分项工程量乘以综合单价的合价汇总后，再加计规费和税金，便可生成建筑或安装工程造价，其单价主要风险如下：
1、材料价格风险：
承包商绝大部分亏损的项目是固定总价合同，而造成固定总价合同承包商亏算的主要原因是材料单价亏损，招标文件讲的非常明白“总价不会因工料物价、费率或汇率之升降或任何调价文件之要求而调整”，只是承包商没有看明白或者冒着侥幸心理，社会在发展，物料的价格也随着市场的变化而变化，就目前而言通货膨胀预期，材料是一个长期涨价的趋势，而且波动巨大，如果报价不能谨慎考虑此风险很可能风险就会在施工过程中爆发出来，负责任的发包方一般会考虑承包方的承受能力，对主要材料做一些相应的约定。
如广州东塔项目对于可调材料价是这样约定的：
可调价格调差的建材应只限于使用在永久性结构工程中之下列建材（后称可调价差建材）：
结构内之各类型商品混凝土；
结构内之各类型钢筋；
钢结构内之各类型钢及钢板（不包含螺栓）
可调价格建材之价格调差计算方法如下：
a、计算公式：应调价差总金额数=∑每月到工地之可调差建材扣除所定损耗后数量*A*当地营业税率
b、如果建材到工地当季供应价格与回标季度之供应价格涨落变化百分比不超过±5%（含5%），不应调价差。
C、如果供应单价涨落变化百分比超过±5%及±10%（含10%）之内，这按下列适合之情况计算而应调价差总金额由发包方及承包方共同平等的承担：
【当季度供应单价上升超过回标日当季度之供应价±5%至±10%（含10%），假设为8%】
A={建材到工地当季度供应单价-回标日当季度之供应价*(1±(8%±5%）｝
d、、如果供应单价涨落变化百分比超过±10%以上，其中10%（含10%）以内，按上述b、 c款进行计算，余下部分建材之涨落按照下列方式计算调整，假定建材涨幅为12%：
A={建材到工地当季度供应单价-回标日当季度之供应价*(1±(12%±10%）｝，
价格调整应仅限于调整供应价之余价差及当地营业税率，其余费用不作调整。
对于招标文件的约定如何防范，分析上述约定三种情况，规定的可调建材涨幅在5%之内时不作任何调险全部由承包商承担，涨幅5-10%时，发包方仅调整2.5%，7.5%由承包商承担，涨幅超过10%时由发包商承担，在投标时承包商遇到这样的问题如何处理，本人意见直接将材料基价的7.5%增加到项目综合单价中，除此之外别无选择，材料费占工程总造价的65%以上，如果材料费真的涨价超过10%，7.5%*65%=4.8%，总造价的4.8%，是一个巨额数字，承包商根本就没有能力承担，所以宁可放弃中标机会也不要做如此赌博，一旦赌输后果不堪设想，这样的案例比比皆是。
2、人工费涨价风险：
人工费上涨是社会发展的必然趋势，与发达国家及港澳台相比，国内的人工费还有相当的上涨空间，就钢筋工为例，香港钢筋工工日单价月800元左右，而国内一个熟练的钢筋工日工资也就200元左右，所以人工费上涨是必然的长期的趋势，例如广州东塔项目总工期1860日历天5年时间，人工费必须考虑每年15%的幅度增长来报价。
3、措施费风险：
总价合同切记要仔细研究招标文件，里边详细描述着各种费用，例如：总承包方须负责向指定分包人及独立施工单位免费提供他们正确施工所需的一切合理设施，包括但不限于下列项目：
在施工上或建造中建筑物内提供地方给指定分包人或独立施工单位架设自己的办公司、辅助设施及仓库；
提供工地上通道（包括总承包方构筑的临时道路）给共同使用，并提供施工场地；
提供临时卫生设施给共同使用；
提供市内电话及足够电话分线给共同使用；
提供指定分包工程或独立施工工程施工所需以保障场地安全之围网、围板等；
对工地做全面的看管以防盗窃及破坏，包括看管工地内的指定分包人及独立施工单位的物料以防损坏遗失，发包方亦会安排保安人员在工地出入口对物料、机械、人员等进出工地作出管理，总承包方须密切配合发包方上述安排，而此安排不会减免总承包方按合同约定需承担的责任，尤其是保安、工地全面看管等责任；
提供临时照明及电力的供应，提供实验所需负荷，并承担有关电费；
提供临时用水的供应，并承担有关水费，供应点须于塔楼部分每层设置1点裙房部分每层设置4点并有利于使用的位置，水压由总承包方负责；
对已完成的指定分包工程或独立工程 作出保护以防损坏，并作出防水防风雨的措施；
提供工地上现成的装置及机械给指定分包人或独立施工单位作卸货、水平及垂直的运输；
提供工地上其他现成的设施给共同使用。
所以每一项均需费用，而且在今后工程实施过程中不可能得到发包商补偿，必须作出完整报价，还有工地位置、场地环境、施工季节、特殊工艺等应考虑全面。
三、投标文件工料规范风险及防范
本工程的工料规范乃包括基本要求和技术要求两个部分
1、基本要求：
基本要求分总则、定义、工程范围、物料及技术、价款、付款办法、工程量及单价表、暂定物料单价的调整、按工程量及单价表订购物料、用于编制工程量及单价表之图纸、工程技术要求、临时工程、劳动保护、工程一切险及第三责任险、总承包方对发包方及项目管理公司工地办公室的提供、交通工具、冬季雨季施工、合同条款资料等18项规定。
2、技术要求：
技术要求分开办项目、拆迁工程、挖土工程、混凝土工程、砌体及砖石工程、砖石工程、屋面工程、木工及细木工程、小五金工程、钢铁及金属工程、抹灰工程及其他地面墙面顶棚工程、总承包机电安装工程、装玻璃工程、油漆工程及防水工程等15向规定
在这里规避风险也仅仅只能详细阅读及研究基本要求及技术要求内容，不能疏忽和遗漏，例如贵宾接待室内装修不仅详细描述了地面、墙面、顶棚、踢脚线、门窗角线等详细做法及使用材料品牌规格等，还描述了地面花岗石颜色分割及铜分隔条规格，墙面微晶石尺寸及分割，地毯为土耳其进口纯毛制作，灯具大样甚至于就连摆放的烟灰缸是玻璃制作尺寸为150*150mm磨砂面，踢脚线为镜面不锈钢包环保胶合板制作均作了详细规定，如果承包商仅仅按照招标清单去理解套价而忽略工料规范要求，不但价格相差甚远甚至于发包方认为承包商未理解发包商设计意图及规范要求而废标。