时间：2022-10-14 06:24:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业员工工作报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
2、管理及统筹工程部门之运作和界定各工程班组之工作范围及职责。
3、准备及拟定工程招标的文件、设定标准及规格分析目标及作出建议。
4、面对和解决项目所有有关工程之问题及作出适当之决策。
5、安排及跟进物业接收之工作。
6、与政府各部门作出有关工程应有之联系及书信往来。
7、与物业部其他部门保持良好沟通及联系。
8、监察各二次装修工程符合标准。
9、监察项目各公共用电和用水量,并设法省电省水。
10、监察项目各系统之运行情况,并设法加以改善。
11、监察和确保项目所有屋宇设备,依照政府的规定和法例要求,接受定期之检查、测试和保养。
12、监督工程员工应付每日客户之投诉。
我是杭州市上城区十二届人大代表，中信银行杭州分行办公室主任。作为兼职人大代表，我平时与选民接触的机会相对较少，单位的工作又比较忙，如何为选民代言、办事，常常萦绕在我的心头，使我感到苦恼。为此，我暗暗为自己立下三条规矩：一是人大代表小组活动要尽量参加，利用一切机会多接触选民，多了解社情民意；二是在人代会期间要有代表的责任意识，多发表意见，多提议案建议；三是尽可能为区、街道、社区办点实事。我妥善处理本职工作与代表活动的关系，以代表职责为重，努力履行好一名人大代表的责任。
今年春节前，区人大常委会组织代表召开座谈会，征求各单位人大代表对人大常委会和“一府两院”工作报告的意见。当时我们单位也在忙于搞总结、排计划，办公室工作忙得不可开交，但我没有推辞，不仅参加座谈，回到家里，还认真阅读了各项报告，并重点就政府工作中的社区建设问题深入社区作专题调查，提出了“进一步搞好社区建设”的建议。当我看到人代会政府工作报告，吸纳了我提的建议的部分内容，我体会到了人大代表在反映民意上是可以发挥作用、作出贡献的。
我所在的清波代表小组定向视察单位是区公安分局。清波地区地处城区中心，也是西湖的“门厅”，人流物流旺盛，治安状况复杂。有次，我们去区公安分局视察工作，我结合平时了解掌握的情况，在会上专门就治安管理问题作了发言，提出“警民联防做好社会治安管理工作”的建议，得到了与会者的共鸣。区人大常委会将我的建议交政府办理，促成了在每年夏季或重大节日，区公安分局都吸纳民兵参与巡逻检查的新做法。既发挥了地区单位的作用，也加强了治安防范力量，缓解了公安干警力量欠缺的矛盾。清波地区现有群防群治队伍50多支370余人，形成了社会治安社会治的良好氛围，刑事发案数明显下降，街道被评为2005年综合治理市级先进。
今年2月的一次代表活动是有关街道创五星级社区的内容，正逢我单位里有个行长会议，我坚持参加代表小组的活动，在听完街道有关领导的工作汇报后，又到定安路社区进行实地视察，然后再赶回行里张罗行长会议。
定安路社区有6个出入口，需要做小区方位提示牌，我把视察看到的情况向行领导做了汇报，还着重就建立引导牌可以方便居民群众出入作了宣传阐述。行里随即在办公会议中进行了讨论，决定出资2万元赞助社区。没多久，6块精美的宣传牌亮丽地展现在社区里。
拆除保笼是环卫整治中比较难做的工作，部分居民抵触情绪大，我一面帮助社区做居民的思想工作，一面向行里反映情况，并陪同行领导到现场察看，促成行里赞助3万元人民币，帮助社区拆除1500多个保笼，并新建一个50米长的科普画廊，新增居民聊天苑、对弈桌、健身路径等休闲角，补种桂花、含笑、茶花、铁树等中高档花木，增加绿化面积3000多平方米。看到一个整洁、和谐、文明的现代生活社区呈现在居民们的眼前，我觉得我这个人大代表为群众办了点实事，感到特别舒心。
关心下岗失业人员、安置下岗工人，是确保社会稳定的一件大事。作为一名人大代表，我责无旁贷地加入到这项“民心工程”中。我行信苑物业公司以前招收的员工，人员流动性大，难以管理。我在代表进社区活动中了解到，社区里有不少下岗失业工人，觉得不如就地招聘社区下岗失业人员，推动下岗失业人员再就业。我与社区干部进行了沟通，并一起到信苑物业公司协商，促成物业公司招聘安置了社区的15名下岗失业人员。公司还与社区建立了下岗再就业人员回访制度，实行双重管理，有效调动了员工的工作积极性，大大减少了二次下岗现象。我见这些就业人员的基本生活和各项权益得到了有效保障，心里感到特别的欣慰。
3年来，我始终把人大代表的责任放在第一位，积极反映社情民意，尽力为选区选民办实事。在我的努力下，我所在的单位向安定路社区捐赠建设资金5万元，为上城区的慈善事业、红十字会工作及街道综合治理工作捐款6.5万元。我自己也被评为上城区人大代表工作积极分子。
我深深感到，只要自己有心，兼职代表在履行代表职责中同样大有可为。（汤桂云袁蕙婷整理）
新年伊始，公司组织听取了经理做的2018年度工作报告，报告中，对我们所做的工作给予了肯定，同时，对公司2019年实现长足跨越式发展做出了新展望，提出了新要求。现结合我部门的实际情况，我们工程部2019年工作的重点，着力于工程部各项工作的落实，并在原来工程部工作的基础上，不断提高服务质量，主动配合各管理处完成各项维修任务，特拟定工作计划如下：
一、人员安排
按照运作模式及岗位管理的要求，工程部的人员维持目前的人数，保证水电系统的运行。为保证应急事件得以及时有效的处理，在现有人员编制中，制定听班制度。
二、工作计划、员工培训
(一)加强工程部的服务意识。目前在服务上，工程部需进一步提高服务水平，特别是在方式和质量上，更需进一步提高。本部门将定期和不定期的开展服务意识和方式的培训，提高部门人员的服务质量和服务效率。
(二)完善制度，明确责任，保障部门良性运作。为发挥工程部作为物业和业主之间良好的沟通纽带作用，针对服务的形态，完善和改进工作制度，从而更适合目前工作的开展;从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。通过落实制度，明确责任，保证了部门工作的良性开展。
(三)加强设备的监管、加强成本意识。工程部负责所有住宅区的设施设备的维护管理，直接关系物业成本的控制。熟悉设备运行、性能，保证设备的正常运行，按照规范操作时监管的重力区，工程部将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效;并将设施设备维护侧重点规划到具体个人。
(四)开展培训，强化学习，提高技能水平。就目前工程部服务的范围，还比较有限，特别是局限于自身知识的结构，为进一步提高工作技能，适当开展理论学习，取长补短，提高整体队伍的服务水平。
(五)针对设施设备维护保养的特点，拟定相应的维护保养计划，将工作目标细化。
三、做好能源管理控制
能耗成本通常占物业公司日常成本的很大比例，节能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的关键是：
(1)提高所有员工的节能意识;
(2)制定必要的规章制度;
(3)采取必要的技术措施，比如进行地下停车厂的照明设施设备的改造，将停车场能耗降到最低;将楼道的灯改造为节能型灯具;
(4)在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。
四、预防性维修
(1)预防性维修：所有设施设备均制定维护保养和检修计划，按既定的时间、项目和流程实施预防性检修。
(2)日常报修处理：设施、设备的日常使用过程中发现的故障，以报修单的形式采取维修措施。
(3)日常巡查：工程部各值班人员在当班时对责任范围内的设备、设施进行一至两次的巡查，发现故障和异常及时处理。
五、健全设备、设施档案，做好维修工作检查记录
为保证设备、实施原始资料的完整性和连续性，在现有基础上进一步完善部门档案管理。对于新接管的小区，由于房产公司配套设施安装滞后的原因，做好设施设备资料的收集跟进工作。
六、设施设备计划维保工作
(1)严格执行定期巡视检查制度，发现问题及时处理，每日巡检不少于1次。
(2)根据季节不同安排定期检查，特别是汛期，加强巡视检查力度确保安全。
(3)消防系统的维护：结合秩序维护部的需要，及时检查，维护保养，使各类消防水泵、烟感、喷淋设施及消防栓设备处于良好的状态。根据实际需要，上报公司，统一购买备品备件，以便及时更换，确保设备发挥应有的作用。
(4)根据实际需要，对铁艺护栏和灯杆安排除锈刷漆。
一、20xx年工作回顾
(一)、人力资源管理工作
1、人才配置
20xx年是企业人员需求比较频繁的一年，由于物业行业是一个专业性较强的行业，并且物业市场相对较为年轻，人员流动性很大。20xx年行政人事部通过各种渠道为公司配置人才。20xx年使用的渠道包括参加人才市场招聘会、人力资源市场招聘会、唐山学院及搜才网举办的现场招聘会等。截止至20xx年11月30日，招聘人员数量已达到公司组织编制人员数量的95%以上，能满足公司各部门岗位需要及正常运转。但是对于一些专业性较强的人员，例如水暖技工、强弱电技工等职位并未建立有效的专业招聘渠道。
1.1人员在岗情况
截止到20xx年11月，公司实际在岗人数133人(其中总经办3人、行政人事部6人、财务部10人、企划部5人、工程部34人、安管部32人、客服部14人、商管部24人、美食广场部5人)，较20xx年同期岗编人数同比下降13%。
图1 20xx年各部门人员配置情况
1.2人员招聘
1.2.1招聘渠道
20xx年的招聘渠道依然是常规的网络招聘、媒体招聘和现场招聘。在20xx年下半年行政人事部拓展了新的招聘渠道—校园招聘，企业走进校门，既对公司人员进行了招聘，同时也对企业进行了较好的宣传，提升了企业形象。
本年度招聘渠道如下：
图2 20xx年招聘人数明细
通过对20xx年各种招聘渠道进行相关比较，网络招聘(唐山人才网、58同城网)是供求量较大的渠道，能对公司现有各岗位，包括年龄段、技术性等方面的岗位有不同程度的供求;报刊及人才市场现场招聘会对更勤及车场安管员等有很大的帮助。
1.2.2面试情况
图3 20xx年面试情况明细
20xx年公司累计应聘511人，入职新员工120人，累计离职168人。
20xx年度招聘的重点职位为：工程高压电工、水暖工;经营管理部导购员;美食广场水吧人员及营销方面的人才。
招聘难度较大的职位为：工程技术人员和营销专业管理方面的人才;因客观原因导致招聘难度较大的职位有水吧人员及导购。
综合各种情况对招聘难度较大的原因进行分析为：
1)20xx年新增人员为企划营销主管，为新增岗位人员配置需要;
2)为顺应公司组织变革和业务发展需要，对中高层和核心专业岗位人员职业素质要求高;
3)20xx年初、七、八月份员工大批量辞职流失，招聘时间非常紧迫;
4)工程部高压及水暖方面的人才在行业内非常稀缺，此行业内工程专业人才的薪资水平偏高，就业选择机会多;
1.2.3公司现有人员比例
图4 20xx年公司现有人员比例
公司现有人员比例为男性员工81人，女性员工52人
1.2.4公司人员走势
单位：人
表2 20xx年公司人员明细
图5 20xx年公司人员走势
通过上图可分析得出：在20xx年，公司领导根据各部门实际运营情况，对部门人员岗位配置进行整合，各部门全年入职员工人数逐渐减少，整合后各部门离职员工人数稍高，各部门员工全年人数有所降低。整合后各部门人员岗位相对稳定，同时也为公司员工工资款项节省了开支。
3、培训与开发
培训是提升员工工作能力和增长技能的有效途径，20xx年4月底制定《员工培训管理制度》，使培训工作逐步完善化、系统化，为培训工作全面展开及实施打下良好的基础。20xx年行政人事部培训共计 23场次。
3.1专项培训项目
为了使员工熟悉及掌握公司企业文化，不断提高自我素质，加强工作效率，20xx年行政人事部对员工进行专项培训共分为：新员工入职培训、执行力培训、文明礼仪培训及观影培训(励志剧、团队协作剧、喜剧等)等。
3.2各部门培训考核情况
行政人事部监察及跟进各部门的培训情况，及时对各部门的培训情况进行笔试或实践考核，并将考核成绩存入档案(其中个别员工在培新过程中由于工作原因中途离开，故没有考核成绩)，各部门培训场次及考核成绩如下：
表4 20xx年公司人员走势
20xx年度内各部门的培训实施效果不到位，其中工程技术部和美食广场8月份拟定的培训全部未实施，安管部出现严重漏培情况，财务部、客服部、企划部自10月份后无培训需求。
4、绩效考核
根据公司各部门一线员工部分岗位标准作业指导书编制绩效考核表，20xx年全年公司共有3个部门(商管部、工程部、安管部)实施了绩效考核工资，在实施过程中发现问题，改进考核内容，量化绩效指标，使考核标准更规范更具体。
5、人事资金预算分析
5.1招聘费用
由于1—2月份是春节前后，经参加现场招聘的结果显示，人才市场应聘人员较少且不符合本单位招聘岗位要求，故参加现场招聘频率较低;3—4月份春节过后人才市场各类岗位应聘人员较多，且节后公司各部门逐渐出现人员缺口，根据人员需求进行招聘产生费用;5—9 月份，各岗人员相对比较稳定，采用网络招聘形式备用和录用人员;10—12月份安管部一线员工出现缺岗情况，行政人事部针对各部门岗位进行及时补充，全年实际招聘费用未超出预算费用。
5.2员工活动经费
行政人事部根据年度活动计划进行活动实施，实际发生的费用与预算费用
相差元，实际发生的费用未超出预算费用。
5.3员工培训经费
行政人事部组织的每场培训过程中给予员工精神鼓励，并在实际互动中给予了口头表扬和支持，使员工融入到培训内容中来，员工培训未产生费用。
二、20xx年工作计划
在新的一年里，我们将继续围绕公司中心工作，克服缺点，改进方法;深入调研，掌握实情;加强管理，改进服务;大胆探索人事部工作新思路、新方法，促使工作再上一个新台阶，为公司的健康快速发展作出更大的贡献。
1、在20xx年的基础上，全面提高行政人事管理水平
完善制度，狠抓落实。完成公司各项制度的修订、整理、汇总工作后，并在实际执行中不断完善。
2、加强员工关系管理
加强劳动合同的签订工作：每季度未进行一次劳动合同普查工作，避免漏签、延期现象，同时对问题员工及时解决。 认真落实社会统筹保险工作：将办理养老、医疗统筹保险工作与季度考核工作紧密结合，把这项福利作为激励先进、鞭策后进的一种措施，并进行详细建帐。
每季度组织一次员工活动：加强企业文化建设，丰富员工文化生活，提高员工凝聚力。
每年一次员工满意度调查：听取员工心声，为提高和完善公司各项管理措施全方位收集信息。
保持与公司每一位员工的沟通交流：通过员工活动、生日活动、转正谈话等正式与非正式沟通，与每位员工保持交流，了解员工所思所想。
3、完成招聘工作，提高招聘质量。
招聘与筛选工作：拓宽招聘渠道，广开思路，配合公司业务发展，完成招聘任务。
录用与评估工作：在录用方面加强对应聘后选人的资格审查工作，包括证件验审，背景调查等，确保为公司录用合格人才。
试用期：与试用期员工每月谈话一次，随时向主管了解新员工的工作情况及适应性。对主管以上级别的试用期员工转正采用汇评制，即当事人述职，各部门负责人提问，公司领导评审。
4、调整、规范培训工作
加强新员工入职培训：修订《新员工培训手册》。进一步提高新员工入职培训效果，指导用人部门派专人协助完成新员工的职前培训。如带领新员工参观熟悉部门，把新员介绍给部门同事及主要人员，解释部门工作内容等。
各部门业务培训工作加强落实：逐渐加大各部门负责人培训责任，每季度初与各部门负责人沟通，明确各部门培训需求，根据培训需求指导、协助各部门落实各项培训。每季度对各部门培训工作进行一次评估。
加强对管理人员的培训工作：根据20xx年培训预算，开展形式多样的管理培训。
企业内训：请行业内的专家、教授到公司做培训，或由公司领导对管理人员进行培训。
在岗培训：对有发展潜力的员工指定专人进行“帮带培训”。
外派培训：派管理人员外出参加培训学习，回公司后进行经验分享。管理人员读书学习等。
尝试编写符合公司相关部门工作特点的培训教材，逐渐形成具公司特色的培训体系。
鼓励员工自学：倡导人人学习、人人追求进步的良好风气。
5、进一步完善绩效考核评估工作
加强部门考核，加大直接主管考核力度。将各部门每月的绩效考核工作交各部门负责人完成，报行政人事部汇总后与当月工资挂钩。
考核结果与奖罚挂钩的力度加大，优胜劣汰，奖勤罚懒。建立绩效评估投诉制度 。
人事部门年度工作总结二：一、 一年来人力资源部工作的回顾
20xx年，我店人力资源部工作，在店领导正确领导下，坚持“以人为本”重要思想为指导，深入贯彻落实b总在XX年度酒店工作报告的指示精神，在人事工作日益繁重，酒店管理标准大幅度提高的新形式下，通过本部门全体员工的共同努力，取得了一定的成绩。
(一)深入学习b总年度工作报告精神，不断增强贯彻落实的自觉性、主动性。
b总在XX年度代表酒店所作的工作报告，全面分析了枣庄地区乃至全省酒店内外形势，科学总结了酒店开业四年来的基本经验，进一步阐明了在人事管理中，资源开发、生存竞争中“以人为本”的根本要求，提出“以人才治店，以人才求生存”的目标，对酒店人事工作做出了部署，是我们酒店在新世纪、新节段人事工作的行动纲领。b总的报告结束后，我部配合总办认真组织了各部门进行了学习，帮助各部门及时制定了学习意见。特别在本部门采取了集中学习、个人自学等形式，在原原本本学习、初步领会的基础上，我部组织召开了小型的学习心得体会交流会，共同展望康总在报告中对人事工作描绘的美好远景。在学习康总XX年度报告精神的基础上，人力资源部全体同事进一步激发了工作热情和进取精神，为全面完成XX年度人事工作任务提供了强大的精神动力，促进了人力资源部各项工作全面健康平衡发展。
(二)加强人事政策宣传，使“顾客、员工”达到质的统一
宣传工作是社会精神文明建设的重要组成部分，而加强酒店员工的人事政策的宣传，是提高管理人员、普通员工的竞争意识，对于酒店“平者让、能者上、庸者下”的用人机制得以顺利健康的发展，具有很强的现实意义。酒店以员工满意、客人满意、业主满意为准则，以资产经营与资本经营相结合谋取回报率比，使酒店有更为广阔的发展前景，这所有的一切均与用人政策有密不可分的关系。年前，酒店首先提出一个口号“顾客、员工”。有的人从逻辑上指出它的矛盾性，认为只有一个，而不可能有两个，也许在形式逻辑中，它违背了逻辑法则。两个的并列，说明我们酒店对经营、管理的不同视角，从酒店的服务对象而言，当然以顾客的需求为对象，它是位的，从管理而言，摆在首位的则是员工。员工是酒店稳以自下而上的宝贵财富，只有领先员工，以“员工”才有可能造就“顾客”，员工是基础，顾客是员工的展现，是员工造就的成果。 在这一年里，我们广作宣传，倡导“顾客、员工”的并列存在，并采取了“人尽其本”的用人原则，充分调动员工的工作积极性，大限度地激发员工潜能，一个有能做的事，决不让两人去完成，充分利用了“宁缺勿滥”的原则，使酒店员工队伍越来越齐整，员工素质有了大幅度的提高。在用人方面，我部广开贤路，征招能人志士，以前只用比自己矮的人这种现象，在今年里，这种用人方式得到了彻底的杜绝，在人与人的工作当中，我们建立了良好的人际工作氛围，畅通了员工向管理层提供信息的渠道，减轻了员工的工作压力与不快，增加了员工的参与感。
在这一年里，我们合理运用了“后勤、前台、顾客”这三者之间的关系，倡导“后勤为前勤服务，女士为先生服务，先生为先生服务”，提高员工的地位，树立了员工在服务过程中的自信心，又倡导“客人永远是对的，客人是朋友，而不是上帝，把虚荣让给客人”等，我们通过向员工做了上述的有利宣传，从而使“顾客、员工”达到了质的统一。
工作报告是指向上级机关汇报本单位、本部门、本地区工作情况、做法、经验以及问题的报告。工作报告主要是在汇报例行工作或临时工作情况时使用，是报告中常见的一种，除工作报告之外，报告还有情况报告和答复报告两类。工作报告具有主动性和阶段性，是一种最基本的告知性上行文。下面就让小编带你去看看高中卫生委员工作总结报告范文5篇，希望能帮助到大家!
高中卫生委员工作报告1斗转星移，时间飞逝，不知不觉中一个多学年已经结束。作为10级广艺一班的生活卫生委员委员，我在领导和老师的关怀和指导下，以及广艺一班班班委与全体同学全力配合与协助下，依照山东师范大学传播学院的工作宗旨及发展方向，努力配合学院及系里的各项工作。并且经过我们成员的共同努力，，整体上完成了学期初定的工作计划，并取得了不错的成绩，经过半学年的工作，感触收获颇多。
身为生活卫生委员，我明确自己的职责，知道在其位就要谋其职，以身作则。
从表面看，生活卫生委员就是干后勤的，如打扫卫生但实际却并非如此。作为一个班级的卫生委员，我深知自己的基本工作主要有以下几点：
1.保持班级环境卫生。
2、保证每周到寝室检查卫生情况
。
3.积极参与院里生活卫生部组织的大例查及抽查。
4.团结和协助其他班委做好班级其他工作。
在很多人眼中这些事情是微乎其微的，但是如果要秉承“同学眼里无小事”的原则去把它们做好，也是要花一番心思的。比如说班级卫生来说吧，每次上课之前都要看看教室是否卫生，黑板是否擦干净等。整洁的卫生环境，让老师上课舒心，让同学们能够全心投入学习。
然而，我的工作还是存在许多缺陷与不足的，其实在其他方面自己也存在着许多的不足，工作不到位的地方，这些实在是自己失职的
表现也是我在以后工作过程中必须加以该进的，正所谓“知错就改善莫大焉”，所以希望同学们予以信任和支持。
其实，通过做一个学年的生活卫生委员的工作，也让自己锻炼了许多能力，是自己思想更加成熟起来，并对做好以后的工作积累了经验，并充满信心。比如说，每周院里生活部组织的大例查，给我们灌输了许多珍贵的保持卫生，保持环境干净整洁的思想，这些思想也潜移默化的改变了我的生活习惯，此时自己是一个特爱整洁，追求干净舒适，崇尚绿色的环保支持者了。
总之，通过本学期担任班级卫生委员所做的工作，使我更有机会与班上其他同学交流沟通，也是我结交了许多好朋友，使我更好的融入了广艺一班这个班集体，学会了怎样与人友好相处，扩展了自己的交际网络，增强了人脉。也使我更加严谨和细心去认真对待每一件事情，不管事情大小否，增强了自己服务同学，服务大众的意识。
回首这一个学期的历程，我虽圆满的完成了各项工作，但由于时间短暂，工作经验的缺乏，我深知还存在各种各样的缺点和不足，在以后的工作实践中我将会不断的努力与探索，扬长避短，进一步加强内部凝聚力，增强服务大众的意识。
高中卫生委员工作报告2时间如同水一般的流逝，我们的高一生活已经过半。在上个学期的卫生方面，我们班整体上做得很好。同学们可以积极打扫卫生，来为我们这个5班营造一个很好的学习环境。
我们班主要是在中午和晚上放学打扫卫生，一周换一个组。整整一周的时间，每个组的同学都能够坚持做好自己的工作。在中午，同学们可以牺牲休息的时间来为班级打扫，每次换来的都是一个满意的肯定。放学后，无论是多么晚，同学们都会坚持打扫完后才离开学校。因而，我们班的卫生检查成绩一直都是很好。在上个学期，每周一是大扫除时间，同学们也不会有埋怨，认真的打扫，最终让教室焕然一新。同时我们经历了好几次布置考场的工作，这几次同学们更加认真的打扫，这也换来了老师们的肯定。当然打扫并不是只为了一个检查，我们有了这样一个良好的学习环境，我们的学习才可以名列前茅。
在一天的学习中，我们班的每个人都会保持好自己附近的卫生，更不会往地上乱扔垃圾。在课间或是中午，靠窗户的同学都会打开窗户通风，让教室的空气时刻都保持着清新，这样一来，我们班同学身体状况都很好，几乎没有缺勤的现象。
在上下午的第二节课下课铃声响后，老师们会自动停止讲课，学习中眼睛是最重要的，我们班的同学都会认真做好眼保健操，绝不会糊弄。
一个人的健康是学习的基础，在以后的日子里，我们班的同学会更加努力来为自己营造一个很好的学习环境。
高中卫生委员工作报告3尊敬的齐主席、各位副主席，各位常委，同志们：
我是医药卫生界的政协委员，现任疾控中心主任助理和办公室主任，兼任____市作协副主席和____诗派研究会会长等职。担任十二届政协常委以来，我能够立足本职工作，发挥自身特长，积极建言献策，为推动全市文化建设和社会进步尽了一点心，出了一点力。虽然微不足道，但可总结借鉴。
现分三个方面汇报如下：
一、立足本职，平凡而不平庸
疾控中心是全市疾病控制、卫生监测、科研培训和卫生宣教的业务技术指导中心，担负着全市各类人群的传染病、地方病和寄生虫病防治任务，工作面广量大，任务十分繁重。在这样的单位，我没有因岗位的平凡而碌碌无为，而是以“宁肯平凡，决不平庸”的心态去努力拼搏，使自己负责和分管的工作，干到了本系统内在全____最好、在全省乃至全国最好。“怀一颗伟大的心，做一个平凡的人”是我的座右铭。在协助中心主任、副主任工作过程中，对手足口病、艾滋病、甲型流感等传染病的防控，对免疫预防、卫生宣教、科研培训、慢病防治的组织实施，都能积极出谋划策、上下左右沟通、全力协调落实，取得了优异成绩。
三年间，全市免疫接种100多万人次安全无事故，4000多例传染病得到及时有效处置，没有发生暴发流行，实现了“无大疫”的目标，全市居民的身体健康得到了切实保障。因了良好的口碑和优异的作为，联合国世界卫生组织、国家卫生部、国家疾控中心、美国印第安纳大学、____省卫生厅等机构，把10余项疾病控制研究项目落户在了____。____也因此成为国家级艾滋病综合防治示范区、国家级艾滋病哨点检测县和省级慢病防治示范区。每当面对这些，我不禁想起凌晨4点起床下乡、连续开展疾病调查10余天;不禁想起挑灯夜战到深夜12点、连续三天五天;也不禁想起进村入户与艾滋病病人攀谈、与免疫儿童家长交流寒来暑往，脚步匆匆，三年好像一瞬。
与此同时，在自己负责和分管的健康教育、档案管理、绩效考核、卫生应急等工作中，我能够设身处地、用心用力、创新工作，得到了领导和同志们的一致肯定。县级疾控宣教做到了“电视天天有，报纸张张有”全国少见，档案管理被评为省一级，绩效考核总分居____市前列。自己也被评为____省卫生宣教、____
市卫生信息、____市卫生工作先进个人。由此我也领悟到——在平凡的岗位上，人生同样可以充实、快乐，生命同样可以阳光、灿烂。
二、建言献策，认真而不失真
作为一名政协委员是光荣的，是值得珍惜的。
三年来，自己能够积极参加政协和联络组的会议与活动，对常委会、座谈会、情况通报会、提案答复会以及视察、调查活动尽量做到不推辞、不请假、不缺席，每一次都力争认真听、认真学、认真记，没有一次被通报批评。通过不断学习和参加活动，使自己增长了见识、开阔了视野、进一步了解了社情民意，为更好地参政议政、建言献策储备了知识，积累了素材。____年以来，我连年被聘为____市政协信息员，所写的40多篇信息，有30多篇被各级政协采用，并被评为优秀信息员。我个人撰写和联合他人撰写了关于提高“新农合”报销比例、打击“医闹”维护医疗安全、制定“非常天气”预案、充实“五馆”内容提高利用率等13件提案，其中2件提案被评为优秀提案。为了使提案反映真实情况、利于办理落实，在写提案前我都能够认真进行调查和研究，有的提案要咨询五六个部门单位，有的要现场调查或多次上查证，从而保证了提案的高质量、不失真。我以为，一件提案，一经政府采纳，就要督办落实，如果失真，就会劳民伤财。正所谓提案人笔下“有财产万千，有毁誉忠奸，有是非曲直，有人命关天”，因此，写每一份提案都力争出于公心，执笔为公，确保真实性。此外，在座谈、视察等政协活动中，我也努力做到了建言献策、参政议政认真而不失真。在传染病防控、中小学校舍改造、公路建设、林业发展、小区物业服
务、社区卫生机构建设等视察活动中，在主席看望委员、参加知情问政会、情况通报会、座谈会，以及联络组每年4次活动时，我都做到了坦建睿智之言、诚献务实之策，有的意见为部门提供了参考，有的建议被部门采纳使用，受到肯定与好评。在____年10月举行的党风廉政建设座谈会上，我关于今后党风廉政建设和反腐败工作要特别注意“合法化”腐败、“特权化”腐败、“公开化”腐败的发言，不但得到了市纪委领导的肯定，而且受到了齐世增主席的会议表扬。从中我也体会到，政协委员不单是一种职务和荣誉，更是一种使命与责任，就必须讲真话、献良策、敢担当，否则就有可能不履职、不尽职、不称职。
三、情系文化，优秀而不作秀
作为一名诗歌爱好者，我对____的文化事业、文化事件、文化活动比较关心并真情参与，这些年来有了一些收获，也赢得了一些荣誉。____年被____市委、市政府授予“文化艺术人才”称号，同年完成的利用50年档案编辑《____市卫生防疫志》获得省级档案成果二等奖，在《人民日报》发表的诗歌《祝福祖国》被收入人教版七年级语文教材。____年发起创立“____诗派”研究会，出版第8部个人专著《记忆____》，诗坛提出“老丹体”诗歌概念，被评为民盟____省优秀盟员。____年1月被市政协评为“优秀政协委员”之后，又被市委、市政府授予“包村工作先进个人”荣誉称号，《记忆____》获
得____市“五个一”精品工程奖，诗歌《鱼的疑问》被收录《中国络诗歌史编》，多首诗歌被列入大学教案，作词的《____我故乡》入围____市歌评选并谱曲演唱。这些荣誉和成绩，没有成为我的包袱和枷锁，而是成了前行的动力和新的起跑线。因为我认为，文化不是叫你向上爬的台阶，不是为你加官进爵的砝码;文化是引渡众生灵魂的舟桥，是引导民众精神走向的坐标。因此，在日常的工作、学习和社会活动中，自己努力做到不哗众取宠、不招摇撞骗、不投机钻营，而是以具体的作品和行动，给人们带来真善美，带来阳光和希望。童心，良心，谓之诗心。诗之大小，不在长短。诗为一人之心声，小诗;诗为民众之心声，大诗。这是我的诗观，也是我的行动指南。
三年来，自己能够怀揣一颗良心，默默地亲近文化教育事业，向学校、农家书屋、春蕾女童、慈善机构捐款、捐书、捐物共计2万多元。三年来，为了发掘、研究、传承____优秀文化成果，自己四处奔走呼号，广泛联络沟通，征集到了关于“____诗派”诗人群体的诗集、文集、日记、诗话、墨迹稿本等著作共计50多人100多卷，为____保留了弥足珍贵的历史文化财富。三年来，为了打造“三贤四宝一派”的____文化品牌，以诗歌交谊，用文史交流，借文献传承，与中国科学院、北京大学、台湾中兴大学、刘大观研究会等20多家高校、学术机构建立了密切联系，吸引了____大学、____大
学、____师范大学、____大学等高校的硕士、博士、博士后研究生来____访问、咨询、搜求文献资料，“____诗派”研究队伍日益壮大起来。
为了这些，我早上7点半以前上班，中午在单位1小时，晚上11点前不睡觉，每天最少多出4个小时的时间用于创作和学习。一年下来，我多出4个月时间;三年下来，我多出整整一年时间。这是多美的事情呀!虽然不为人知，也
没有换来多少人民币，但我还是乐此不疲，坦然向前。如果有人要问这是为什么那我就用自己的一个社会承诺作出回答——勤于学研，恪尽职守，争创一流业绩。严于律己，忠诚祖国，争做四德公民。身心双修，知行合一，力争实现高境界、有价值、有品位的人生。
汇报完毕，敬请批评指正!
高中卫生委员工作报告4时间如同水一般的流逝，我们的高一生活已经过半。在上个学期的卫生方面，我们班整体上做得很好。同学们可以积极打扫卫生，来为我们这个5班营造一个很好的学习环境。
我们班主要是在中午和晚上放学打扫卫生，一周换一个组。整整一周的时间，每个组的同学都能够坚持做好自己的工作。在中午，同学们可以牺牲休息的时间来为班级打扫，每次换来的都是一个满意的肯定。放学后，无论是多么晚，同学们都会坚持打扫完后才离开学校。因而，我们班的卫生检查成绩一直都是很好。在上个学期，每周一是大扫除时间，同学们也不会有埋怨，认真的打扫，最终让教室焕然一新。同时我们经历了好几次布置考场的工作，这几次同学们更加认真的打扫，这也换来了老师们的肯定。当然打扫并不是只为了一个检查，我们有了这样一个良好的学习环境，我们的学习才可以名列前茅。
在一天的学习中，我们班的每个人都会保持好自己附近的卫生，更不会往地上乱扔垃圾。在课间或是中午，靠窗户的同学都会打开窗户通风，让教室的空气时刻都保持着清新，这样一来，我们班同学身体状况都很好，几乎没有缺勤的现象。
在上下午的第二节课下课铃声响后，老师们会自动停止讲课，学习中眼睛是最重要的，我们班的同学都会认真做好眼保健操，绝不会糊弄。
一个人的健康是学习的基础，在以后的日子里，我们班的同学会更加努力来为自己营造一个很好的学习环境。
高中卫生委员工作报告5现在，由我们俩述职，向大家汇报一下我们这半学期的工作情况。 我是负责室外担当区卫生的卫生委员，我先来汇报。
在这个学期中，按照学校的统一安排我们班主要负责五楼的楼道、平台以及班级的楼道卫生。我作为专门负责室外卫生的卫生委员，主要完成的任务如下:
1、早上、中午我都和值日生一起值日,并安排督促值日生做好每日的打扫工作，做到快速、有效地完成任务。
2、每天大课间去检查同学们的个人卫生，做到物品摆放整齐，周围无纸屑、无杂物。
我是负责室内的卫生委员，接下来由我向大家汇报。
1、我每天都能检查班级的物品摆放情况，对摆放不整齐的同学及时指出，在该同学末在的情况下，帮助他摆好。
2、督促值日生认真打扫卫生。
3、认真检查值日生的值日情况，及班级同学的个人卫生情况，根据检查结果进行评比。
开学两个月来，我们班的综合评比名次一次比一次低，我们发现每一周的卫生评比都会减分，在此我们要向大家检讨，是我们工作不到位，才让咱们班的荣誉受到损害。在班级卫生情况始终不理想的时候，全体班干部都很着急，召开了班干部会议，全体班干同学进行商议;班长又召开了班会，全体同学共学制定了卫生评比办法，评比奖惩办法是：
1、在一周内五天中，同学要是个人卫生有5个勾，那么，就可以得到一朵红花。
2、反过来，如果这一周五天内，任何同学自已缺少了一个勾，就不能给这个同学红花。
通过分析总理所作的政府工作报告，投资者首先获得了投资信心。中国经济保持长期稳定发展，为股市提供了最有利的市场环境。政府要大力发展资本市场，股市在经济发展中的作用越来越显现，投资者完全应该对股市前景充满信心。
其次，在经济增长中，中国经济还面临很多挑战，比如增长对投资和出口的过度依赖、资源的消耗、环境的破坏、区域发展的不平衡、三农问题等。因此，国家将通过政策、法律等手段调整经济结构，逐步转变我国经济增长的模式。在这种转变中，受到鼓励、扶持的行业将会得到进一步的发展，而受调控制约的行业则有望为优势企业的发展提供更好的发展机会。
节能降耗受益长远
2006年宏观经济各项指标都完成预定目标，但唯独节能降耗目标没有达到预定目标。2006年计划每年降低GDP能耗4％，实际不足1.3％。今年的政府工作报告中提出，要大力抓好节能降耗、保护环境，并提出今年在节能环保方面，重点要做好八方面工作。
政府对节能降耗的重视达到前所未有的程度，可以预期推动节能降耗的产业将获得政策大力支持。包括新能源、新材料、节约能源的新兴行业将得到资金和政策的支持。
申银万国分析师认为，节能降耗相关产业不仅是未来3个月的投资主题，而且也是未来3年的投资主题。可以看好中央政府直接投资领域。这些有关节能环保、医疗教育、农村建设的投资将成为未来3年边际投资增长最显著的地方。
与此同时，如果将节能降耗、抑制投资、控制外贸顺差结合起来，可以发现一些高耗能、高资本支出的行业，比如钢铁、电力、水泥等，仍然将受到控制。
事实上，有关钢铁出口退税率不断下调已经在预期内。一方面，投资品行业将在未来的3、4月和5月受到政策层面的负面影响；另一方面，如果投资品行业的产能扩张，在今年继续得到遏制，那么可以预见投资品行业供求比例可能在2008年发生根本性改变，盈利能力可能发生逆转。
那么，哪些节能环保类的上市公司将受益呢?
一方面从节能方面来看，“十一五”规划的约束指标要求全国单位GDP能源消耗指标从2005年的1.22吨标煤／万元下降到2010年的0.98吨标煤／万元，降幅20％。因此，未来工业节能和建筑节能的上市公司可重点关注，工业节能方面可关注生产节能锅炉的华光股份、节能电机的宁波韵升、节能变压器的置信电气等；节能建筑方面可关注生产节能保温材料的烟台万华、节能型材的海螺型材和节能玻璃的深南玻等。
另一方面，环保方面值得投资者重点关注的主要将集中在大气环境、水污染、固体废物处理投资等3个领域。
统计显示,2002年至2005年，全国将新增环保总投资需求超过7000亿元，约占同期GDP的1.3％。与此同时，CDM(清洁能源发展机制)市场容量极为广阔，受益CDM的上市公司将是环保题材中受益最大的上市公司，如三爱富、巨化股份等。
金融行业“两税合一”而增收
本届“两会”将审议《中华人民共和国企业所得税法(草案)》，如果该法通过，内外资企业所得税税率统一为25％，这将给上市公司带来实际收益，降低市场估值。显著受益的行业包括金融、零售等。
光大证券的一份报告指出，“两税合一”将对银行盈利构成重大利好，预计其对银行股每股收益的平均影响为12％。光大证券认为，最能受益于税改的上市银行分别是浦发银行、招商银行、工商银行、中国银行。
当然，鉴于宏观调控预期仍然存在，银行板块短期内可能还不具备大幅走强的条件。但如果投资者将眼光放得更长一些，则银行股在目前价位已经具备了战略建仓的价值。
在具体投资品种上，分析师们明显偏爱招商银行等中小型银行股，理由是此类上市银行的管理能力、盈利能力、成长能力相对更强。
此外，在原国有商业上市银行中，中国银行的吸引力短期内要强于工商银行。中国银行非银行业务所占比重相对于工商银行更高，这使得其盈利的安全性和可持续性更强。
经过调整后，银行股的估值水平已回归理性的正常水平，按3月6日收盘价计算，6家股份制上市银行2007年动态市盈率为24.1倍，动态市净率为3.16倍。
国泰君安认为，银行股的盈利前景和其他基本面并无明显改变，长期维持对银行股的增持，短期调整尚未结束。
短期关注浦发、民生、兴业，长期继续看好深发展、招行。
需要引起注意的是，QFII对银行股的态度发生了明显变化。一些境外的A股基金都不同程度调低了银行股的配置，增加了券商股的配置比例。
房地产三类个股仍可关注
从政府工作报告分析，政府对房地产调控延续了以往的政策：严格限制土地供应，调整土地和住房供应结构，抑制房价过快上涨；正确运用政府调控与市场机制两个手段；地方各级政府要对调控负责。
从历史经验看，“两会”上不会出台房地产调控的具体政策，但其后往往会进入调控政策的密集期。政府工作报告中明确指出要抑制房价的过快上涨，但同时指出要保持房地产合理的投资规模，实行最严厉的土地管理制度。这就意味着政府不会通过大量新增加供应来抑制房价，可能的对策主要集中充分利用存量土地、抑制需求等将成为可能的方向。
应该说，未来的宏观调控任重而道远，中信证券认为，投资者要重点关注可能出台的调控政策，如土地增值税清算的细则、执行土地储备两年不开发将被收回的规定、允许单位自建房、增大政策性住房供给、增加限房限地价的项目供给、物业税的试点和推出、打击投资和投机性需求政策、房贷首付款比例提高等等可能的政策。
东方证券对房地产调控要乐观些。分析师表示，结合国土资源部部长的“今年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实已经出台的政策”的表态，可以认为促进房地产行业的持续健康发展是政府的必然选择。鉴于房地产行业在国民经济中的支柱作用，国家若继续出台一系列更为严厉调控措施对房地产行业进一步打压有可能危害经济“又好又快”发展的总体目标，投资者对于房地产板块不宜过于悲观。 按照历年的规律来看，“两会”期间和“两会”后的一段时间是房地产政策集中出台的时期，在等待行业和政策明朗的时期，中信证券分析师维持整个房地产板块“中性”的投资评级，但可重点关注三类个股的投资机会。
第一类：基本面发生重大变化的公司。这类公司包括重组及有资产注入或整体上市的可能。这类公司即使在宏观
调控的背景下由于有基本面重大变化而比较抗跌，也容易走出独立行情。如SST幸福、泛海建设、中宝股份、招商地产。
第二类：估值水平不高，受调控影响较小，属于热点板块的上市公司。如金融街、S天水、名流置业。
第三类：业绩优良，估值比较低，成长性良好的公司。这类公司市盈率一般在10倍左右，属于跌无可跌的品种。如中华企业、深振业。
消费领域增长持续
政府工作报告中提出，2007年政府将在教育、医疗和社会保障体系方面大幅度增加财政支出。
由于新措施在地域上将更多地使农村居民在教育和医疗方面的开支减少，并使得城市低收入阶层的养老金收入等获得保障。分析师表示，农村居民在教育和医疗方面开支的减少可能提高他们为其他目的而进行的储蓄，也可能提高他们在其他方面的支出。
受此影响，化肥种子等农资和一些农机的开支可能增加，农民提高基本生活质量的食品(牛奶及其制品)和日用化工产品(生活清洁用品和低端的护理用品)等的开支也可能增长，低端的耐用消费品(洗衣机、冰箱等家电)和交通通讯产品(如摩托车和手机等)的消费也可能受到一定程度的拉动。
长江证券认为，消费是当前最基本的投资领域。原因在于，政府报告指出要落实最低工资制度，加强企业分配机制调控，继续改革公务员工资制度，改善农村消费环境等。这些工作有利于从政策方面逐步改善收入分配格局，刺激消费增长。
在经济周期繁荣后期，基于劳动市场的紧张，劳动力价格仍将保持周期性较快增长，这将继续为消费的周期性快速增长创造机遇。
基于中国人口出生率变化和汇率升值等原因，中国劳动力价格未来10年内将类似于日本1965～1975年间，出现持续重估，消费增长具有可持续的支撑力量。
基于多种原因，投资者可继续关注食品饮料、家电、汽车、旅游等消费行业的投资机会，重点关注贵州茅台、泸州老窖、格力电器、华帝股份、上海汽车、峨眉山等上市公司。
医药行业“医改”是重大利好
从本次“两会”看出，政府对于医疗保障制度的建设也非常重视。政府工作报告指出：“要加快卫生事业改革和发展，着眼于建设覆盖城乡居民的基本卫生保健制度。要大力扶持中医药和民族医药发展，充分发挥祖国传统医药在防病治病中的重要作用。为了更好地推进卫生事业改革发展，国务院已经组织力量抓紧制定深化医药卫生体制改革方案，努力解决好广大群众关心的看病就医问题。”
新一轮相关的医药体制改革即将破题，“医改”对于整个医药行业来说是重大利好，并在未来5～10年的较长历史时期里促进医药行业的增长。
从政府在医药行业的工作要点中可见，基础医药产品将受益于政府“医改”。在基础医药的产业链中涉及到的企业包括大型基础药品生产企业、大型基础医疗设备企业、大型基础药品流通配送企业，其中企业规模背后的成本优势和质量优势是至关重要的。
基础医药产品这一细分行业受前几年医疗体制弊端的影响普遍经营情况较差，而在面临政策环境的变化中，那些过去经营情况较差甚至出现亏损的龙头企业却十分值得关注。
东方证券认为，医药商业等第一批在改革中的受益板块已经得到了资本市场的大力追捧，后期对相关投资机会的挖掘将随着改革的推进而进一步深化。政府工作报告明确提出要“扶持中医药和民族医药发展”，预计会有进一步的措施出台，对中药板块构成实质性利好。
在投资组合方面，中金公司提出，关注产品创新、兼并重组和经营反转的公司；配置经营稳健、市场认可的龙头企业则是一个不错的选择，但超额收益来自于在市场之前对企业形成新的认知。
稳健配置组合包括：估值较高但行业龙头地位突出的同仁堂、云南白药、恒瑞医药和估值不高、基本面扎实的国药股份、康缘药业、华海药业。 前瞻性组合包括：通过胰岛素放量销售实现企业快速增长的通化东宝、有可能会成为哈药资产整合平台的三精制药和在债务重组后有望实现长足发展的三九医药。
军工板块双重因素促增长
政府工作报告指出：“积极推进机械化条件下军事训练向信息化条件下军事训练转变，不断提高部队信息化条件下的防卫作战能力。加强国防科研和武器装备建设。推进后勤建设和改革。”
此外，2007年国防预算同比增长17.8％，增长速度超出预期。在这样的大背景下，军工企业在2007年仍将保持高速发展，军工板块也必将成为2007年资本市场重点关注的板块之一。
另外，受到国防科工委新近公布的“鼓励非限制军工企业整体上市及鼓励非公有制企业参与军品研制”的利好消息刺激，军工股近期走势较强。
文件中透露出的两方面内容最为值得关注，一是社会资本进入军工领域，二是军工企业加快军民两用。
首府公租房建设
惠及更多城市低收入群体
一套装修一新的两居室楼房，配备了崭新的整体橱柜、抽油烟机、煤气灶等基本生活用品，包含物业费月租金只有200―300元。这是呼和浩特市政府向中低收入家庭提供的公共租赁住房。1月23日，呼和浩特市首批公租房公开摇号，当天有2596人摇到了公租房。之前，首批符合公租房配租条件的4222个摇号申请人名单已在呼和浩特市住房保障和房屋管理局网站上进行公示。此次摇号分配的公租房名为康居家园，是2011年由呼和浩特市政府投资的首个公共租赁住房项目，项目占地面积9.25万平方米，住宅建筑面积20.75万平方米，单套住宅面积以50平方米的小户型为主。康居家园小区未来还将建设一栋4层的综合服务楼，开设超市、休闲娱乐室、社区卫生服务中心及物业办公室等。摇号当天，来自赤峰市的公租房申请者张树伟在大屏幕上看到自己的名字时，忍不住欢呼雀跃，张树伟说：“我来呼和浩特市打工有两年多了，现在住的地方是单位提供的员工宿舍，虽然不花房租，但是毕竟不方便。去年听说我们外来务工人员也能申请公租房，抱着试试看的心态，我就去单位附近的社区办事处提交了各种书面材料，没想到真的中号了。真是太高兴了，终于在这个城市有了自己的一个小窝！” 张树伟对参与这次摇号的感触是：公开、公证、公平。他说：“能住在这么阳光充足的房子里心里很踏实。”
呼和浩特市公租房建设工程是2010年启动实施的，当年在新城区塔利工业园区建设职工宿舍443套；2011年开工建设10640套；2012年计划建设1万套。预计到2013年9月，将有7000套公租房投入使用。2013至2015年，呼和浩特市还将计划建设公租房2万套。与之前的经济适用房、廉租房等保障性住房项目相比较，公租房项目进一步扩大了保障范围。按照《呼和浩特市公共租赁住房实施细则（征求意见稿）》规定，申请人只要具备以下条件便可申请公共租赁住房：年满18周岁；在城市辖区内有稳定工作和收入来源（优先考虑解决工作在环境卫生、城市绿化等一线岗位上特殊劳动群体中的住房困难家庭），具有租金支付能力；符合政府规定收入限制的无住房人员；家庭人均住房建筑面积低于15平方米的住房困难家庭或无住房且未租住公有住房并未享受其他住房保障政策；大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来城市辖区工作的无住房人员，但直系亲属在城市辖区内具有住房资助能力的除外。
今年50岁的刘杰，一家4口一直住在内蒙古啤酒厂宿舍楼50多平米的房子里。刘师傅是原内蒙古啤酒厂的制酒工人，妻子一直没有稳定工作，靠打零工贴补家用。女儿在商场做导购每月收入刚够自己生活，20岁的儿子在一家汽车修理厂当学徒，每月仅有500多元的生活补助。全家人每月总收入刚够2000元。由于家里卧室太小，忙碌一天的儿子只能每天在客厅的沙发上睡觉，一想到这些，刘师傅别提多心疼了。其实之前刘师傅也拿到了经济适用房准购证，但因为一下子拿不出那么多房款，刘师傅的购房梦一再搁浅，他的准购证已经续签过一回了。刘师傅说，目前公租房是他最理想的选择，起码在承受范围内。在呼和浩特市，有很多像刘师傅这样的低收入市民和像张树伟这样的外来务工者，公租房项目的建设让他们离实现心中的住房梦越来越近。
保障性住房要不断完善后续管理
随着经济不断发展，人们生活水平的不断提高，原来有些符合保障性住房租住条件的低收入群体，经济条件已经发生了很大的变化，这些人已经不属于保障性住房的对象，要及时进行清理、排除。在廉租房、公租房等保障性住房中，实行动态管理、重点完善退出机制显得尤为重要。以呼和浩特市为例，公租房从申请、配租到退出遵循在公开、公正和阳光下运行。承租人的行为将记入个人信用档案。承租人家庭的户籍、人口、收入、资产、住房、工作等情况发生变化，不再符合公租房保障条件时，承租人应及时向市住房保障管理部门或其他运营管理机构报告并退出。对不再符合公租房保障条件或延长期届满后仍不退出承租住房的承租人，责令其退出。同时，出租人可按同区域同类住房市场租金的2倍计收其超期居住的租金，并对其不良信用予以记录存档。承租人有出借和转租公租房、改变公租房使用性质、无正当理由连续空置公租房6个月以上、在公租房中从事违法活动等行为的，相关部门可以解除租赁合同，承租人行为记入信用档案，5年内不得申请公租房。呼和浩特市住房保障主管部门将公租房纳入市住房保障信息管理网络系统，全面、及时、准确地公租房供求信息，并通过建立信用记录平台等多种方式，加强对公租房的租赁管理。
针对完善保障性住房后续管理，民进内蒙古区委曾提出建议：进一步建立健全有关保障性住房的地方性法规，规范保障性住房的准入、退出机制；在已有保障性住房申请审核等制度基础上，改进和完善申请、审核、公示和轮候制度；健全收入核查监测体系，采取定期入户调查、社区和邻居访问等方式核实申报情况；加强对不符合保障条件的已入住家庭的退出管理，促进保障性住房资源合理配置和有效流转；建立保障性住房监督管理体制，建立对住房保障对象、保障资金来源、保障期限等的监管制度，健全对保障性住房准入、出租、出售、使用等环节违法违纪行为的惩处制度；积极探索地方财政补贴与市场化管理相结合、保障性住房对象自主管理与财政适当补贴相结合的物业管理方式；完善保障性住房房源信息数据库、保障家庭基础信息数据库、保障家庭信用评价信息数据库。
另一方面，建设保障性住房，单靠政府拿钱很难实现可持续发展。内蒙古住建厅住房保障处相关负责人提出：“引导社会资金进入保障性住房，逐步实现投资的多元化，将是今后我区保障性住房建设探索的路子。”此外，我区逐步加大保障性住房建设用地的供应，并作为约束性硬指标：保障性住房没有实现应保尽保，一律不准向其他的商品房开发供地。一系列配套措施的跟进，必然会极大地调动我区各地建设保障性住房的积极性。
日本房地产研究学者针对不同年龄层次客户对入住的需求关注点进行研究，发现产品的每一个价值点都可能成为客户关注的触点。比如：妈妈关注厨房物品的存储和操作方便；奶奶关注阳台的晾晒空间；爷爷关注小区周边环境和活动场所；爸爸关注书房和卫生间配置；孩子关注自己房间和小区活动场所。通过上述调查，我们可以得知，每个人都是有需求的，对需求是分层次的。随着体验经济的到来，越来越多的企业通过提升客户在各个接触点上的体验，来提高客户对企业的满意度和忠诚度，并最终提升企业品牌价值和客户价值。如果企业想做品牌，就必须首先解决客户体验。无论企业通过产品、广告，还是促销活动，最终必须经得住客户体验。如果客户不满意，品牌就没有生命力。那么，客户体验从哪儿来？通俗地讲，从企业和客户交互、沟通的所有接触点上来。这些接触点有可能是企业的产品，有可能是企业的广告，也有可能是企业的服务。企业只有把这一切客户接触点都纳入品牌管理的范畴，才能获得客户最大化满意，最终实现最大化营销，并获得品牌忠诚。所以从这个意义上讲，客户接触点管理是品牌的核心竞争力。何谓客户接触点管理？客户接触点管理，又称客户接触管理，是指企业决定在什么时间（When）、什么地点（Where）、如何接触（How，包括采取什么接触点、何种方式）与客户或潜在客户进行接触，并达成预期沟通目标，以及围绕客户接触过程与接触结果处理所展开的管理工作。客户接触点管理的核心是企业如何在正确的接触点、以正确的方式向正确的客户提供正确的产品和服务。对于企业来讲，每一个可能的客户接触点，都可能会成为发现客户需求、反映客户意见建议、进而建立牢固客户关系的基点，其重要性不言而喻。因此，客户接触点的识别和梳理成为客户接触点管理的基础。所以通过对当今物业管理服务现状分析，以及对客户服务需求的调查，物业服务的客户触点管理就成为增加企业竞争力的一个新的利器。客户触点管理是以客户体验为导向，将注重产品功能价值转为注重客户体验价值。它既是针对性和实效性强的管理方法，也是提升客户价值、产品价值、服务价值和降低成本的创新性管理技术和工具。
二、客户服务触点的类型
1、前期介入物业服务阶段
在物业管理日常工作中，我们经常会发现小区内的设计与实际管理的不协调性，给业主的生活和项目的管理带来了一定的麻烦。如小区空调位置设置的不合理或者未安装排水管；小区出入口设置较多，带来的人力成本的上升和管理难度的加大；垃圾房设置不合理造成业主的投诉；水景设置过多造成后期管理的难度加大等等。如果在物业管理前期介入中，物业管理公司及早进入并提出意见，相信会预防不少后期发生的问题。前期介入关注的触点主要在：交通停车系统、物业管理用房、小区出入口、游泳池、垃圾房、设备选型、环境绿化、建筑外观等方面。
2、营销推广阶段
物业管理公司在营销推广阶段介入，实施销售现场酒店式物业服务，对成功的销售有极大的帮助，物业服务形象和在销售现场使宾客充分体验到物业高品质的服务，给客户带来对品质生活享受的冲击和期待。这对增强业户对房产产品品质的信心和展示物业公司整体管理能力与服务水平都有很大的意义。所以要求销售中心物业服务的标准更高，如何了解顾客关注点和顾客心理，完善服务细节，也成为营销推广阶段物业服务的重点，如停车场礼宾岗敬礼迎送服务礼仪、停车的遮盖及打伞接送服务、门童的开门问候服务、吧台的茶水甜点服务等。买房要经过哪些流程？通常是销售中心参观、示范区样板房参观、回售楼处洽谈；下定签约看楼需经过哪些地方？通常接触到的有入口通道、售楼处、参观通道；首次到访不多次来访客户触点是否有不同？首次到访客户注重整体体验感觉，多次来访客户更强调个性化体验不同。通过上述分析，准业主到销售中心，主要关注点为：项目入口、停车场、示范区、看房通道、样板房等，细化到每个流程和细节，如：道路识别、灯光、气味、音乐、人员手势等，让客户充分体会到物业服务的专业和温馨。并通过开盘或者其它销售活动，可以展示物业服务人员服务形象秀，或者物业服务产品展示等活动，向准业主全面展示物业公司的整体服务形象，提升准业主的购房意愿。
3、接管入伙阶段
物业接管指发展商向物业管理人移交物业，业主入伙是指物业管理人向小区业主移交所属物业，这一阶段的物业管理工作内容主要包括：物业接管、验收、接待业主办理入伙手续、业主装修管理以及其它常规管理工作。此阶段可以说是物业管理的“创业期”，所谓“好的开头，就等于成功一半”。做好这个阶段的物业管理工作，将在物业管理人与业主之间建立起良好的信任与合作关系，树立良好的物业管理人形象，为以后的工作打下良好的基础。那么如何做好房屋的接管验收工作，让业主高高兴兴地收房入伙，那就涉及到我们对接管验收和入伙阶段全面细致的接管验收，能够有效地减少物业管理人、发展商、业主之间产生摩擦的机会，保证入伙阶段物业管理工作有序开展，有利于营造管理处与业主之间轻松、愉快的合作氛围。如果将管理覆盖到每一个环节，按照我们公司制订的ISO9001程序，该项工作由10个环节组成:现房接收——问题整改——通知收房——设备预验——清洁预洁——接待业主——收费——验房——交钥匙——资料归档。这个流程应该说已比较规范了，但实际操作下来我们感到交房现场往往会出现混乱，细究一下，我们主要是忽视了这些环节中的具体细节，如果对原程序做出修订，增加了“现场布置”这一环节，又将这一环节细化为“区域划分”“设施预备”“气氛布置”“人员安排”四个方面，每一方面再作具体展开，如增加小孩老人的休息区，放映动画片和喜剧电影，并摆设饮料和各式糖果糕点，减少现场办理区人员嘈杂；为避免业主因为收楼问题引起现场的纠纷，将地产维修和投诉处理的接待位置与现场办理区域分开。此后再有新楼盘开张，做预备工作时就增加了对这一环节的控制，把上述这些工作都做到位了，结果现场就理顺了，整个气氛显得紧张、热烈、有序而高效。
4、正常物业服务阶段
业主办理入住，进入到正常物业服务期，各项物业服务工作按ISO9000标准要求进行开展，但实际操作后，我们也会逐步发现一些问题，如：项目业态不同需求不同、年龄层次不同需求不同、哪些年龄层次是管辖区域内的主要客户、他们的关注点是什么？这些问题都会逐步地在日常工作中凸显，如果能对管辖区域内的这些情况进行很好的分析，并采取相应的服务措施，相信将会取得事半功倍的效果。
（1）客户服务模块作为项目管理的物业服务枢纽中心，如何识别业户服务需求，设计服务模式，跟踪服务质量进程，就显得尤为重要。所以首先需对管辖区域的类型进行分析，是商业、办公还是住宅？管辖区域内的主要人群是什么？业户日常外出的动线是怎样的？业户过往满意度、投诉情况是怎样？根据这些问题，我们需确认小区内的关键岗位，如人行出入口、车行出入口、前台接待、上门维修，重要动线：楼道、电梯、大堂、停车场、道路、广场、水景等，沟通方式：宣传栏电话沟通上门沟通意见箱、社区活动等。然后对这些关键岗位、重要动线、沟通方式进行细节分拆筛选，针对业户关键服务需求点，设计我们的关键岗位服务说明书、重要动线服务控制图、沟通的设计和定期开展。比如：大堂灯光冬天用暖色调灯光，夏天用冷色调灯光，并做到分段控制。大堂环境摆放绿化植物，并做到1个月更换，配置空气清新剂，在人员上下班高峰期喷洒。信息栏张贴整齐，明确张贴期限，根据通知的紧急程度，分为通告、重要通告、紧急通告，文头分别用绿色、黄色、红色来区分，让业户一眼就可以知道通知的重要程度。并根据时令，张贴温馨提示，提醒业户注意节日外出家中安全、天干物燥注意防火等。并可根据实情，张贴项目月度工作报告，向业户汇报一个月以来管理处所做的工作，取得业户的支持和信任。前台办公式样统一、物品定位，公示服务电话和相应服务收费信息，准备便民工具箱。人员服务形象着装规范，主动礼貌摆放服务形象照，规范服务用语和动作手势，在人员高峰期时，主动提供开门问候服务。客服电话24小时接听，上门服务时间承诺，意见箱位置醒目，每日收集一次，两个工作日内专人负责回复，对于普遍性的意见可公开回复。
（2）秩序维护模块安全管理关乎到每个人的人身安全，是每个业户的重要关注点，也是物业管理服务中的重要关注点。小区人行和车行出入口对人员及车辆是否做到了严格控制？安全巡查是否做到了全面覆盖？消防监控中心能否做到快速反应？安全员能否做到及时热情服务？这些都是业户对秩序维护的关注点。如安全员的人员形象可根据岗位重要程度设置形象岗，服装可做相应变化，形象岗的服装设计做到精神、威严。并根据住宅、商业、办公物业的不同性质，调整安全人员服装，如商业、办公尽可能不要着制服，而采用西装。针对目前人员招聘难的状况，可将年轻素质好的人员调整到形象岗和大堂等重要岗位，其他年龄大的人员安排到其它岗位或进行夜间值守。停车管理停车场出入口的指示标识完善，并设置一卡通，方便港牌车辆和其它出入车辆刷卡。消防管理消防设备检查表及时填写，并进行认真检查，消防演习邀请业户参加，增加商户的参与度，平时消防检测注意提前做好温馨提示，减少对业户的影响。巡逻签到表尽量放在业户能看到的地方，对未关门的业户要及时提醒，在重点时段，可双人巡逻增强威慑力。
（3）工程服务模块工程服务的工作对象是房屋设备。通过对房屋设备的管理，确保设备的完好率和正常使用，向业主、住户、使用人提供良好的生产、工作、学习和生活环境工程管理是物业管理的核心，业内有专家做了形象的比喻，客服部是人的大脑，发出信息和指令；环境绿化就像人的衣服；保安就像人的脸面，精神面貌直接反映出公司的管理水平；工程部就像人的心脏，是小区维护正常运行的核心。项目在年初就制定对设备设施进行养护的计划，例如，生活水泵就是按照两年一次解体大修、一年一次传动部位检修、一季度一次对传动部位、每月对控制电器线路进行检修、每周对泵进行切换，并对水泵进行运行数据测量并记录。通过这样一个程序的维护、保养控制，来确保小区水泵在正常运行参数内运行。同时通过维修服务中的过程管理和质量控制，不仅节约能源、延长设备设施寿命，又真正体现了物业服务项目管理过程中的专业化。除此之外还要建立一整套完善的巡查网络来保障。保安的巡逻检查和维修工的巡视检查，往往最易发现问题，因此对他们的巡查路线和时间进行科学合理安排并进行严格规定。业主自用部位的维修服务是特约委托服务项目，通过对其服务能体现物业服务管理企业专业化，人性化的服务理念。对于业主的报修项目应当由报修员对该项目进行评审，如无法满足业主、租户需求或无技术施工能力的，应当明确答复业主取得谅解；反之则应当尽快通知仓库进行备料，并安排人员进行上门修理。维修结束后，维修工应当做到工完场清，并将维修信息反馈报修员，随后，报修员以此为依据进行维修质量回访，并收取相关费用。此程序的过程控制绝对要求无任何过失，如果项目评审能力或维修费的评估出现差错，不仅对业主、租户和使用人的心理造成伤害，而且有损企业品牌形象。那么如何保证设备的正常运行？如何保证公共设施完好无损？如何满足业户的及时维修服务需求？就需要进行仔细分析，首先我们要对物业类型进行分析，如写字楼商业对工程管理关注的是中央空调、电梯、照明、弱电系统的正常运行、应急事件的处理、员工的专业性。而住宅关注的是电梯、水电的正常运行、上门维修服务的态度和及时性。写字楼对于工程人员要求的是专业性，分系统设置值班运行人员，而住宅则要求人员的是一专多能，积极热情。根据上述分析，我们可根据不同类型物业区域人员的关注点，来对工作环节进行细分，并进行设计。比如住宅物业，根据业户对上门维修比较关注，我们可以设计业户维修服务规范，从客服中心接到报修、信息传递、跟踪落实、回访顾客、评定打分，再到维修人员在维修前、维修中以及维修后的具体运作。以确保为顾客提供快捷、专业满意的服务。服务规范以模拟场景叙述为主，以规范的语言为主体，穿插以标准维修情景为例及几种意外情景应对。同时，针对维修服务涉及维修项目多、维修内容杂、按照服务的标准对有代表性的维修服务进行阐述，服务人员可参照标准对维修过程各环节进行选择学习，提高学习效率。另我们设备大量的维护工作业户一般体察不到，那我们可以设置设备开放日，邀请业户参观我们的设备房，让业户了解我们的日常维护工作，同时也向业户展示公司专业管理的能力。
（4）环境服务模块清洁工具写字楼要求工具专业、分类物业环境服务关系到业户的日常生活，也是业户重要的关注点之一，良好的环境能使人心情舒畅，良好的环境能使人和谐共处。如何保持小区卫生整洁？写字楼商场大理石地面如何做到洁净光亮？垃圾清运如何做到及时清运且不影响业户出行？写字楼与住宅小区环境服务有什么不同？这些不仅需要我们清洁员工辛勤的劳动，还需要我们根据项目实际情况来进行设计。首先我们来看下写字楼与住宅环境服务的区别，写字楼对清洁人员的要求是女性、年龄及礼节礼仪，住宅对人员年龄、男女没有严格要求，要求的是勤快，会简单沟通即可；写字楼对清洁工具要求高，如需配备清洁车、清洁工具分色使用、有专门的机器（洗地机、晶面机、吸尘器、高空车等），而小区则没有太多要求；工作时间的不同，写字楼要求在上班前需将服务区域的环境卫生做完，人员高峰期时清洁工不能在公共区域工作，而住宅小区则要求清洁工在业户上下班时出现，并积极打扫楼道和公共区域卫生，让业主感受到物有所值，管理费没有白交。所以环境服务要区别项目类型，要做好时间的安排和调整，要分析圈定重点区域，相信只要对项目进行认真分析，采取合理优化措施，就能达到理想的管理效果。
关键词:业主委员会;公共选择;制度变迁;委托
中图分类号:D92文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)24-0180-02
在中国,业主委员会执行业主大会的决定,担负了解业主动态信息、代表业主与物业服务公司签订物业服务合同并监督协助合同的执行等重任,因此及时成立业主委员会,充分发挥业主委员会的职能对提高物业管理水平具有非常重要的意义。但是,实践中业主委员会成立难,运行效率低下,缺乏有效监督等。文中对这些问题进行经济学解释,进而提出解决问题的建议。
一、业主委员会产生的机理
中国《物权法》赋予业主物业管理权体现在两方面。一是业主对专有部分享有所有权、处置权和独立的物业管理权。但在使用管理过程中为追求自身利益最大化有可能损害其他业主的利益,如家庭娱乐时音响过大妨碍邻里休息等,这是经济学上典型的负外部性。二是业主享有的共有部分具有公共物品的基本属性。但某些业主的过度消费会造成拥挤现象的发生,即“公地悲剧”。因此,须借助一定的约束或制度使上述两方面的外部成本内部化。
物业管理区域内的专有权和共有权使得单个业主利益和全体业主的共同利益冲突,业主从自身利益的出发,公共选择成为必然之路。公共选择遵循一致性原则,但事无巨细都诉诸业主大会的全体业主投票则造成交易成本过高。从成本收益的角度看,公共选择的“代议制”民主形式成为一个群体决策的有效机制,即通过大家的商议产生某些规则,进而产生出代表公共利益和议事决策的自治组织――业主委员会。
二、关于业主委员会的经济学解释
由于业主委员会本身的制度等原因造成实践中业主委员会成立难、运行难和监督难等。
1.业主委员会成立难。业主委员会由业主经过业主大会投票选举产生,但业主的小区自治管理观念淡薄、参与民主决策意识不够,致使业主委员会不能及时成立甚至难以成立。这可解释如下:一是公共选择理论中的“搭便车困境”。公共产品本身的特性,特别是对公共产品享用上的非排他性,自然会使得不为公共产品作出贡献的人也将获得公共产品。这就是所谓的“搭便车困境”,人们总是愿意搭别人的便车而不愿意别人搭自己的便车。有的业主寄希望于其他业主去操办业主委员会的事宜,自己则搭便车,因而其参与业主委员会选举的积极性不高。二是制度变迁中的路径依赖。经济学家诺思认为,制度变迁存在报酬递增和自我强化的机制。这种机制使制度变迁一旦踏上某一路径,它将沿既定方向发展并在发展中自我强化。长期传统的福利式房屋管理使得有些业主的思维还停留在过去,即制度变迁中的路径依赖。加上业主需要支付物业管理费,与旧制度比较显性的交易成本提高,强化了业主对原有管理模式的认同和对新制度的抵触。
业主委员会成立难,除了业主自身的内部原因外,还受到与利益相关者紧密联系的其他外部因素的影响。 诺斯按照市场是否透明和完全竞争性,将制度变迁的路径依赖分为路径依赖I和路径依赖Ⅱ。路径依赖I是基于完全竞争市场,制度变迁的轨迹将是有效性的。路径依赖Ⅱ是基于市场不完全竞争,信息反馈不完全,交易成本增加,行动主体根据不完全信息所建立的主观模型是不完全的,多种多样的,且有可能会产生一些在现存制度下的既得利益集团,这一集团会反对彻底偏离该制度的变迁,他们力求维持现有制度,并使这种无效的制度变迁轨迹持续下去。业主委员会难以成立的外部原因正是因为路径Ⅱ的现实存在。一方面,前期物业服务公司通常与开发商具有隶属关系或同属于一家集团公司;业主与物业服务公司之间存在着严重的信息不对称等导致物业管理市场是不完全竞争市场。另一方面,开发商和物业服务公司牵头成立业主委员会只有投入没有回报,反而对自己形成新的制约。
2.业主委员会运行难。目前业主委员会委员由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任,没有固定的工作场所与充足的经费来源。实际往往造成业主委员会运行困难,形同虚设。业主委员会运行难的原因可用奥尔森的集体行动理论来解释。
奥尔森的“集体行动的逻辑”证明:由于普遍存在的搭便车现象,对大家有好处的集体行动不会自然产生。其产生必须具备两个重要条件:一是组成集体的人数足够少;二是存在着某种迫使或诱使个人努力为集体行动做出贡献的激励机制,即所谓“选择性刺激”。人数少一方面意味着单人的影响力将会相对提高,另一方面还意味着由个人行动向集体行动过渡的成本大大降低。但小区的规模化建设和经营使得第一个条件无法满足。至于“选择性刺激”,则是指对个人的奖励与惩罚都要有针对性,以期吸引或强迫个人为集体利益作贡献。要解决业主委员会运行难的问题,关键要满足第二个条件,即建立行之有效的刺激机制。
3.业主委员会监督难。在物业管理实践中,对业主委员会的监督难以落到实处,主要原因是在信息不对称下,委托的激励机制不健全,没有有效减少委托损失。
物业管理形成委托链如下:业主(使用人)―业主大会(业主委员会)―物业服务企业―企业员工(或相关专业服务公司)。
人行使权时必须遵循维护被人的最大利益和权利不得滥用的两大原则。但委托理论从理性的经济人假设出发,委托人与人都追求自身利益而非他人利益的最大化,二者利益不可能完全一致。如果业主委员会委员的个人利益与全体业主的共同利益不完全一致,而全体业主又不能充分监督和了解业主委员会委员的工作情况,就可能发生委托问题,也就是业主委员会委员可能将个人意愿强加于全体业主,损害全体业主的共同利益。
在委托关系中,对人进行监督或激励的原动力来自初始委托人对产权利益的追求,它包括对物业管理质量、水平以及产生收益方面的追求等。在建筑物区分所有权构成的利益共同体中,成员越多,规模越大,每个委托人分享的份额就越小,产权主体“搭便车”的倾向就越严重,产生对人的监督不足现象。
由于信息不对称,导致委托人无法充分了解和监管人的行为。业主委员会努力水平的无形性、非标准性和差异性导致测度的困难和准确评价的困难,业主只能观测到结果,而不能直接观测到业主委员会成员的行动本身和自然状态本身,监督难度加大。
最后,效率的好坏与委托活动中的中间环节的多少有关。每经过一个中间层,初始委托人的监督管理积极性就递减一次。在缺乏约束机制下存在道德风险且有传导效应,可能导致下一级委托链中委托人的监督失效,甚至业主委员会和物业服务公司成为利益集合体或物业管理服务公司向业主委员会寻租。
三、完善业主委员会制度的建议
分析了业主委员会的形成原因及存在的问题后,就可依据上述理论进行相关的制度建设,建议如下:
1.业主委员会成立的制度化建议。严格业主委员会选举程序,充分考虑业主意愿,制定业主委员会候选人产生办法、投票原则、选举费用、选举程序(投票、主持、无记名投票原则、投票内容、委托投票、投票统计、投票效力、投票结果宣布)、对选举过程的监督程序、罢免和补选、破坏选举的法律责任、选举后的资格变更、终止、换届改选等一整套选举细则。
2.业主委员会运行的制度化建议。建立规范的薪酬体系,实现义务和利益的统一。业主委员会的活动费用由全体业主共同分摊,具体数额和计划由业主大会审议决定并在选举业主委员会时就写入业主公约。
建立健全业主委员会工作制度,对业主委员会的日常工作做详细的规定,包括:业主委员会会议制度,主要是业主委员会委员集中讨论近期物业管理区域内物业管理日常作的会议;联席会议制度,在物业管理区域内,建立由街道办事处、居民委员会、房地产行政主管部门、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度;业主委员会的定期工作报告制度;对于一定时期内业主委员会的工作情况、财务管理情况和物业管理的实施情况要向全体业主通报,接受业主的质询,及时了解业主、物业使用人的意见和建议;建立业主委员会接待制度,接受业主的咨询、投诉和监督,协调业主之间及业主与物业服务企业之间的关系。
3.业主委员会监督的制度化建议。第一,设立业主监督委员会。业主监督委员会由业主大会选举产生,有权列席业主委员会会议,履行业主大会对业主委员会的监督职能。第二,建立举报、投诉制度,业主享有检举权、质询权。第三,组织开展业主委员会述职评议活动。在开展述职评议活动时,监督委员会成员、业主、居委会、房地产行政主管部门等多方参与并对业主委员会及其委员的工作作出评述,如果不满意评议达到一定比例,业主委员会或委员应主动辞职或被罢免。第四,强化业主委员会及其委员的法律责任。完善立法,强化业主委员会及其委员的法律责任,规定业主委员会及其委员越权、渎职、情形下的民事责任与刑事责任,增强法律的可操作性。
总之,业主委员会制度设计需要业主、业主委员会委员、物业服务企业以及政府各有关部门同心协力,在实践中探索、设计出一套适合中国实际情况的业主委员会制度。
参考文献:
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营销策划及招商销售
合 同 书
甲方：宿迁世典房地产开发有限公司
乙方：
甲方： 房地产开发有限公司
地址：：宿迁
乙方：
地址：
甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，本着平等互利、友好合作、诚实信用的原则，就甲方委托乙方以商的身份为月亮湾商住 项目综合商业地产、住宅项目全权委托乙方：投资顾问、营销策略、广告创意、招商及销售事宜，达成以下合同内容，并承诺共同遵照执行。
第一条：项目概况
1、项目名称：月亮湾
2、项目位置：新城区
3、项目用途：商业、住宅综合房地产项目开发；
4、全案范围：约定委托销售面积：该项目总销售面积约 平方米，其中商业物业销售总面积约 平方米，住宅楼（办公、公寓）总销售面积约 平方米，其它可销售面积 平方米，（最终面积以房产测绘部门测绘为准）。
第二条：委托事项
1．投资顾问
本项目投资顾问工作，主要是从市场研究以及项目开发条件的分析入手，通过对项目竞争力的挖掘，提炼项目的核心卖点体系，形成项目的初步产品竞争策略和产品形象定位，并参与规划、设计讨论和提出产品调整建议，根据相关定位、资料提供项目分析。
2．营销策略
本项目营销策略工作，主要是从市场、产品、客群等角度出发，确定项目的主题定位、整体市场竞争策略、形象包装策略、销售定价策略及项目整体营销工作计划等与营销相关的策略工作内容并配合开发商实施。
3．广告创意
本项目广告创意工作，主要是结合项目的整体定位及竞争策略，确定广告推行计划并进行相关文案平面的创意、设计，相关现场的包装展示的设计工作等，为协助销售和项目提升形象服务。
4．招商销售
乙方以销售商的身份组建并管理本项目销售团队，由该销售团队进行本合同所约定销售范围内物业的全面招商销售工作。
第三条：委托期限
本合同期限为＿＿＿＿＿个月，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。在本合同到期前的＿＿＿＿＿天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长＿＿＿＿＿个月，在自动延期期间，本合同所有条款和乙方收费标准不变。在本合同延长期内，任何一方有权提前30天给予另一方书面通知后终止合同。
第四条：工作内容
1．投资顾问
1) 负责与本项目有关的市场调研及市场分析；
2) 负责本项目的客群分析；
3) 参与产品设计讨论并提品建议或产品修改建议；
2． 营销策略
1) 根据项目的市场定位、客户定位、产品定位以及开发商目标等基本要素，制定项目营销策略总纲，包括营销阶段划分、项目主题定位、市场形象定位、客户营销基本策略等；
2) 根据项目的营销阶段划分后的时间节点，分阶段制定项目各阶段的营销工作执行计划；
3) 根据确认的营销策略总纲及阶段性的营销策略执行计划，制定项目营销策略执行方案，包括项目阶段性的营销组合策略、媒体组合策略、重大SP活动策略、价格策略等；
4) 根据确定的营销策略总纲及营销策略执行方案，结合市场和项目进展中的变化因素，制定每个营销阶段的营销策略调整与执行计划，并针对各个营销阶段过程中的重大事件如开工、房交会等，制定策略及执行专案；
5) 根据每个营销阶段的销售特点、去化特征以及客户需求特征，制定短期的销售策略、价格策略和媒体策略等；
3．广告创意
1） 制订合同期内的项目广告宣传创意策略，编制项目整体媒介策略、年度媒体策略和月度媒体计划及广告费用预算；
2） 负责项目形象定位及LOGO、VI及应用、延展等相关应用设计；
3） 根据项目形象与销售需要，在相关SP活动专案（包括展会、咨询会、新闻会、大型促销、客户联谊活动及各类典礼）基础上，进行包装展示的设计工作；
4） 提供项目现场包装策略及设计方案（现场看板、指示牌、工地围墙、现场罗马旗、大型广告牌等）；
5） 负责相关文案创意和平面设计（包括楼书、宣传折页、户型册、客户通讯、报纸广告、杂志广告、夹报广告、展板、户外看板等的设计）；
6） 负责电台宣传稿的文案创意、电视宣传片的创意思路、网站的创意思路与文案。
4．招商销售
1) 制订并提供项目招商销售策略；
2) 制定并执行销售价格体系及销控策略；
3) 派出专职项目经理及销售员组成本项目销售团队进行销售招商；
4) 负责本项目销售现场管理；
5) 负责或协助本项目以促销为目的的SP活动；
6) 根据销售计划负责具体实施和落实执行；
7) 负责本项目相关销售数据统计、分析（包括销售日报、周报、月报、促销分析报告等），并提供销售报表。
8) 负责派出招商销售团队的工作服、工资、佣金、补贴及相应的福利待遇。
第五条：双方责任
1．甲方责任
1) 甲方向乙方提供企业法人营业执照复印件，提供所委托项目之开发建设法定文件、所有权法律批文复印件，提供项目规划设计的图纸、资料，项目运作的整体计划、方案及乙方要求等；及时通报施工计划、工程进度、预售许可证办理进度、房屋交付期等与本项目有关的具体情况；在本项目发售前向乙方提供本项目公开销售所需的预售许可证及各项文件资料，以确保本项目策划工作和销售工作的顺利展开。甲方承诺依本款提供给乙方的资料完全真实，并承担因上述资料的承诺所产生的对本项目客户的一切责任。
2) 对乙方提交的有关工作计划与工作报告进行审查验收，并须在乙方提交每一份报告后的3个工作日内给予明确答复或修改意见；
3) 承担本项目现场销售场所及家俬、设施配置费用：即现场销售接待中心装修及销售所需的沙盘模型；
4) 甲方承担本项目的宣传及广告推广费用（推广费用包括报纸和电视及电台广告及广告片制作、印制宣传材料、售楼书、户外看板、SP促销及客户联谊活动等）；广告推广费用由乙方根据推广要求向甲方申报，批复后由甲方在费用出生前一次性支付于乙方。
5) 提供现场办公设备(包括但不仅包括空调、饮水机、传真机、复印机、电脑、电话、办公桌椅、洽谈桌椅等)，并承担日常水电、维护及房租费用；
6) 保证本项目具备办理个人购房按揭贷款的条件、保证本项目所有商品房均符合预售的法定条件；
7) 项目销售房号、确认的价格表等销售文件资料，甲方于距乙方合同签订日3天前提供给乙方，以保证销售策划及的顺利实施；
8) 向乙方提供合法的销售面积，套内使用面积及公摊面积证明；
9) 派出专职人员在现场负责购房定金及销售收款、办理预售登记、合同备案等相关各项购房手续。协助办理客户个人购房贷款、解决因购房办证需提供证件所引发的客户投诉、并处理关于工程的修改意见及投诉等方面的工作；
10) 本项目的房交会的展场租赁与装修费用、非计划性的甲方指定的宣传费用由甲方负责支付。若该类费用甲方需乙方开支，应在相关费用项发生前一次性提前预支付乙方，具体使用计划需由乙方提前申报经甲方认可后才能使用；
11) 甲方承担购买本项目物业的客户使用信用卡及消费卡等以刷卡形式支付定金或购房款而产生的银行之手续费。
12) 甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关服务费用。如有拖欠要按所欠费总额每日千分之五计付滞纳金。
13) 非乙方之行为造成的索赔或其他法律责任，由甲方负责并承担相应责任。
14) 在本合同生效后，甲方不再自行销售或者委托任何第三方销售本合同所指相关物业。
15) 负责销售应配置的交通工具（即看房车）的日常维护费用及燃油费及驾驶员薪酬等。
2．乙方责任
1） 认真、准确并按计划及时完成本合同约定的全部工作内容；
2） 若甲方对乙方专案组成员的实际工作不满意，乙方有义务更换专案组人员；
3） 本项目专案组成员应积极配合双方确定的营销策略的具体执行步骤，确保策划方案顺利实施；
4） 依进度向甲方及时通报工作的进展情况，促进双方保持良好的沟通；
5） 负责以书面形式向甲方提品建议、营销策略、销售策略、招商策略、广告策略及计划等，经双方确认后执行；
6） 乙方派驻销售团队进驻销售招商现场开展客户咨询、接待、跟踪、招商、销售等工作，并按双方共同商定的售楼方案进行销售（甲方在乙方销售人员进场展开项目咨询工作前提供盖章确认的项目200问资料）；乙方负责管理销控表，组织好楼盘的销售工作，根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有一定数量的销售人员在售楼现场从事销售工作；
7） 甲、乙双方建立工作例会制度定期与甲方沟通，乙方工作人员详细记录广告效果及销售情况，并向甲方如实、及时报告销售状况，督促客户按约支付房款，尽量确保房款按期并快速回笼；
8） 按甲方提供的项目资料，如实地对客户进行介绍，介绍内容包括房型、建筑面积、建筑标准、付款办法、交房日期和客户预售购房合同等；
9） 乙方招商工作必须先向甲方提出包含商家综合素质、品牌实力和租金水平的招商方案及承租方与甲方达成租赁协议的工作计划，经甲方审核通过后实施；
10）
11） 本合同中止时，乙方应及时返还甲方所有有关文件与资料，并妥善交接好所有相关工作；
12） 乙方有义务在甲方向乙方支付有关费用时及时向甲方提供真实有效的完税票据。
第六条：其它相关管理
1、 为了清晰工作指令和提高工作效率，甲方应以书面的、清晰的、可执行的工作联络单或意见书通知乙方执行，通常情况下乙方可以不执行甲方的口头工作指令；
2、 为了保证甲方工作指令下达的清晰与准确，乙方工作仅对甲方总经理或总经理指定负责人负责。乙方为甲方提供的每次工作以甲方总经理或总经理指定负责人签字为执行依据和工作标准；
3、 甲方总经理指定负责人为 ，该负责人的书面认定代表甲方认定；甲方若需重新确定其他指定负责人或变更负责人，需向乙方提供甲方总经理签字并公司盖章的书面文件；
4、 乙方总经理指定负责人为 ，该联系人的书面认定代表乙方认定；乙方若需重新指定其他联系人，需向甲方提供乙方总经理签字并公司盖章的书面文件；
5、 全部销售资料及广告均注明“义乌远大”字样。
6、 为保证销售的顺利进行，本项目遇下列事项时，甲方须及时给予书面形式通知：
1) 购房合同条款变更；
2) 工程设计及装修标准变更；
3) 购房付款方式及折扣率变更；
4) 物业管理公司等相关服务单位的变更；
5) 其它与销售相关事宜变更。
第七条：销售价格、全案策划、招商销售费
1、 本合同签定后甲方需每月支付乙方前期策划费人民币叁万元，支付期限为6个月，共计人民币18万元整。本合同签定后在支付期每个月的5号，甲方应以现金或转账方式结算给乙方
2、 销售价格
双方约定，本项目销售正式销售的约定均价为：公寓人民币 元/平方米，商铺人民币 元/平方米，其它销售物业以及部分商业租赁费用以附加协议为准
3、 商业招商销售费
商业招商销售费的收取方式由“考核费”与“超价提成”两部分组成。商业物业按实际销售合同金额的3%计算佣金，若存租赁为，收取一季度租金为乙方招商费（两者可同时产生）
商业考核费：按照2.5%、3.0%、3.5%、结算
在合同期限内完成本合同销售目标的60%，按照2.5%结算
在合同期限内完成本合同销售目标的61-75%，按照3.0%结算
在合同期限内完成本合同销售目标的76%（或以上），按照3.5%结算
商业全案费的“超价提成”的计算方式为：（实际总销售平均价格减去约定总销售平均价格）×30%＝超价提成。
4、 住宅全案销售费
全案费的收取方式由“考核费”与“超价提成”两部分组成。
考核费：按照2.0%、2.5%、3.0%、结算
全案费用在合同考核期前按照完成商品房销售额的2%结算，另外按照以下结算：
在合同期限内完成本合同销售目标的60%，按照2%结算
在合同期限内完成本合同销售目标的61-75%，按照2.5%结算
在合同期限内完成本合同销售目标的76%（或以上），按照3.0%结算
其中不列入考核范围的（车库、车位）均按其销售总额3%提取（具体结算方式参照住宅）
全案费的“超价提成”的计算方式为：（实际总销售平均价格减去约定总销售平均价格）×40%＝超价提成。
5、 特殊关系客户
如遇甲方特殊关系而成交的客户，需由甲方总经理或甲方总经理指定负责人书面批准，价格可不受任何限制但需保密，同时仍须按实际成交价向乙方支付费。
如遇房产直接抵扣支付广告、建材等费用，价格可不受任何限制但需保密，同时仍须按实际成交价向乙方支付费。
6、 退房原则
由于乙方原因造成已购客户退房，则乙方退还甲方该户的全案费。由于客户原因退房，所没收的客户定金及其他费用由甲、乙双方五五分成。由于甲方原因造成已购客户退房，则甲方仍需向乙方支付全案费。
7、 双方协定的销售进度（销售进度以套数为计量）
正式销售后完成总销售周期进行考核。（销售考核周期，甲、乙双方根据项目面临的市场情况、开发商资金要求以及项目工程进度的综合分析，在正式签定本合同时另行签署补充协议约定执行）
8、 有关全案费的付款约定：
1） 在合同执行2个月后，甲方开始支付乙方销售佣金，事后乙方保留1个月的销售佣金作为本合同的保证金。
2） 费按月结算，每个月费的结算日为下个月的5号之前，甲方须在每月5日前以支票、汇票或电汇等形式、一次性向乙方支付上个月全案费中的“费”，乙方收到此款项前应给甲方开具正式完税发票；
乙方同意按上述3、4两款约定的销售考核周期进行销售目标考核，在考核期的月份乙方先按月度销售额（签署预售/销售合同的房款）费的75%结算。若乙方在任何一个销售考核周期内未能完成约定销售进度的50%，则甲方有权在按销售额（签署预售/销售合同的房款）费的75%结算完之前的费后，单方面终止本合同，但不视为乙方违约。当乙方每完成一个销售考核周期的约定考核比例，则当前的费按上述第七条第2款规定的“费”结算，同时当前的“费”按上述第七条第6款规定的“费”补结，补结的费在下月5日前完成支付。
3） 乙方在完成本合同约定的本项目可销售物业面积比例达到75%时，甲方应在10天内结算所有“超价提成”。
第八条：保密与商业道德
1．保密条款：
双方据此项目所确立的所有合同及相应技术文件均属保密范围，任何一方未经另一方允许不应将其向任何第三方透露。
2．商业道德条款：
1）除非双方均认可，任何一方不得聘用另一方公司的在职员工或离职未满两年的员工；
2）除非甲方认可，乙方不得在甲方项目所在县域范围为对其他有竞争关系的项目进行全案服务。
第九条：违约责任
本合同签署生效后，甲乙双方应严格遵守本合同，如任何一方违约，致使对方本合同目的无法实现，则守约方有权要求违约方赔偿已执行本合同应取得的所有既得利益。
第十条：合同的终止和变更
1、在本合同到期时，双方若均同意终止本合同，双方应通力协作并妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲、乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。
2、经双方同意可签订变更或补充协议，其条款与本合同具有同等法律效力。
第十一条：免责条款
1、国家法律规定的不可抗力；
2、由双方共同约定或补充约定的其他免责条件。
第十二条：争议解决
若双方对本合同内容发生争议，由双方友好协商解决，若协商解决无效，通过诉讼解决，在法院判决生效前，本合同继续有效。
第十三条：合同生效
本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，经甲、乙双方代表人签字并公司盖章后立即生效。
甲方： 乙方：
一、积极投身深入学习实践科学发展观活动，提高政治理论水平
按照学校党委和学校活动办公室的统一部署，根据集团总支的具体安排，认真学习，加强落实，较好地完成了学习实践活动三个阶段的各项工作任务，也使本人的政治理论水平得到了提升。根据活动要求，认真谋划，扎实整改，取得了较好效果。抓好集团领导班子的思想建设、组织建设和作风建设，协助做好党员干部的思想政治教育工作，协助做好了集团党支部的换届工作。
二、认真做好集团员工的聘用和培训工作，提高服务水平。
根根据学校第三轮聘任的相关文件精神，做好集团内聘任工作。广泛听取群众意见，调整集团机构设置，切实做到选贤任能，根据专业优势和特长安排岗位，调动集团工作人员的积极性，保证集团各项工作有序开展。
为提高集团员工政治思想素质，增进集团员工业务技能，大力推进培训工作，从规章制度、组织纪律、职业道德、安全卫生和业务技能等多方面、多层次、多角度开展员工培训。09年6月15日分别与集团中层干部及全体员工签订了管理合约和聘用合约，并作了题为“如何做一名优秀的高校后勤员工”的专题讲座。
本着“构建和谐校园，活跃后勤文化，提高员工技能”的宗旨，集团于年11月份成功举办了“学院第二届厨艺大赛”。增进了与学校广大师生之间的相互理解、相互沟通，促进了伙食质量和服务态度进一步提高，取得了良好的效果，也得到省高校后勤协会的充分肯定。
三、加强制度建设，完善运行机制，确保各后勤保障工作安全有序开展。
(一)加强制度建设，促进后勤工作科学化、规范化
1、在集团ISO9001：2000质量管理体系认证全面推行的基础上，建立完善各项工作制度，制定符合学校实际且操作性强的措施，使各项制度和措施真正落到实处。使管理更加科学、服务更加规范、绩效更加明显。
2、加强聘用员工的管理。集团自筹资金对西区学生宿舍区平房进行了维修改造，集中安排住宿、集中管理，住宿用电用水装表限额使用，消除了安全隐患，此项措施将逐步推广。
3、完善并落实巡查报修制度，将检修、报修落实到物管中心每个保洁员、落实到宿管中心每个管理员，使报修迅速，维修及时。
4、完善集团日常财务管理制度，规范财务报销流程等财务行为，严格控制费用支出，降低成本，减少浪费，提高效益。
5、认真组织学习《劳动合同法》，理解其内涵，并按照要求与学校相关部门协作，修正制度、调整岗位、依法用工，认真解决集团外聘员工的社会保险和保障，消除用工风险，规范用工制度;以法律为依据，规范各类合同、协议。依法管理、依法办事。
(二)完善运行机制，加强制度落实，加大后勤工作的执行力
我们一方面加大执行力度，严格规范管理，确保机制的顺畅运行，确保工作落到实处。另一方面要加强监督检查，从多渠道了解工作过程和工作效果，认真分析研究，不断完善后勤工作。
1、建立以后勤服务集团为主的内控运转机制，加强对餐饮、宿管、物业、水电维修等重点服务领域服务质量的内控。后勤服务集团成立质量监控部，代表集团加强对后勤服务各领域工作的监督检查，直接对集团领导负责;饮食、宿舍等重点部门成立质量安全监督组，加强内部监控;充分发挥学生伙管会、宿管会的监督作用;将服务业绩和社会效益与管理人员的绩效考核挂钩。
2、构建以总务处(甲方)为主，辖区卫生防疫部门、学生伙管会、学生宿管会、校风纠察队、学生信息员为辅的外控运转机制。
3、充分发挥服务对象的反馈监督，畅通校园监督渠道。定期召开学生伙食管理座谈会、学生宿舍管理座谈会会、学生信息员座谈会;在学生中定期开展后勤各项工作“满意度”调查;聘请学生信息员监控并反馈后勤服务质量;在学生就餐场所设立餐饮质量投诉台、公布投诉电话，在校园网上设立集团信箱、后勤服务互动平台、学生宿舍管理信息群等，发挥全校师生对后勤工作的监督作用。形成了全校师生和后勤之间的信息互动平台，取得了良好的监督和沟通效果。
4、重视意见反馈，认真落实整改措施。根据学校学习实践科学发展观活动第三阶段边整边改的要求，对学生教师反映强烈的问题，认真整改。如后勤集团利用寒假，自己动手，利用废旧材料，对原有的晾晒设施进行维修，增设了新的晾晒场所及设施，缓解了学生晒衣难的问题，得到学生的好评。针对在校领导接待日、教学期中检查及各二级学院学生信息员反馈的意见和建议，我们逐条加以梳理、分解，认真落实整改措施，争取能在第一时间整改到位。如为维护学生利益及财产安全，集团自筹资金，在每栋学生宿舍楼的值班室里增设贵重物品存放柜，学生免费存放，以解决同学的后顾之忧。
(三)围绕稳定大局，做好各项后勤保障工作
1、为进一步推进学校饮食服务工作的社会化改革，提高西区食堂经营服务水平，根据院长办公会的决定，在学校西区大食堂托管招标领导小组的指导下，顺利完成西区一楼食堂的托管工作，实现东、西校区饮食服务理念、服务模式的互相借鉴、互相促进，共同提高服务水平和服务质量。
2、坚持以人为本，持续改进师生伙食质量。后勤服务集团认真落实科学发展观，坚持以生为本，着力加强东、西校区饮食卫生安全工作，合理调整特色窗口经营服务区域，加强卫生安全监督和检查，保证原料质量，控制成本，强调服务人员文明用语、微笑服务，并主动征询就餐者的意见和建议，做到持续改进，不断提高。
集团在深入学习科学发展观活动中，结合教职员工的意见和建议，开设教职工就餐窗口，并根据教工需要，由教工就餐点扩大到教工小餐厅。逐步改善了教职工就餐条件，不断提高了饭菜质量，满足了教职员工就餐的要求，受到一致好评。
3、加强学生宿舍管理，确保学生宿舍的安全。严格执行门卫制度和学生宿舍管理规定，实行上课期间凭证出入、大件物品出入及来访人员登记制度等。在学校领导的重视下，经与总务处、学生处、各院(部)协调，合理调整学生住宿，顺利解决了09秋季新生住宿。
4、认真贯彻落实春季爱国卫生运动，美化校园环境工作。后勤集团在学校的部署下，认真贯彻落实春季爱国卫生运动，做好校内卫生保洁和消毒工作，积极防控传染病，保障师生员工的身体健康，促进了学校的和谐稳定。
5、认真做好各项水电保障、维修工作。水电维修采取主动巡查检修为主与用户报修相结合的办法，确保了教学、科研及各类考试需求。有力的保证了学院的教学、科研、办公及师生正常生活的用水、用电和维修服务，并加强水电费的收缴工作，实行量化管理。全年水电费回收达到42万元，完成了预定的工作任务。
6、积极配合完成团省委大学生西部行培训期间的各项后勤保障工作。暑假期间，后勤集团精心组织、认真落实，从饮食、住宿、水电保障、开水供应、环境卫生、会场布置等方面，积极配合完成团省委大学生西部行的各项后勤保障工作。
7、为了做好50周年校庆后勤保障服务工作，后勤服务集团认真组织、切实落实，抓好后勤保障工作的每个环节。狠抓校园净化、绿化、美化工作，确保校园环境的整洁、有序，校园绿树成荫、繁花簇景，教室及楼宇内等公共场所窗明几净，营造出浓浓的庆典氛围。为了保证校庆期间学校师生员工吃上美味可口的饭菜，餐饮工作人员早出晚归、连夜奋战，确保了学校伙食供应，使全校师生都能感受到学校的关怀、感受到校庆的气氛。维修服务中心制定了多项保障措施，精心维护、仔细排查，确保了校庆各项会议和各项活动的水电保障。
8、12月1日--12月4日，我校中医学专业试点认证工作进行现场考察期间，带领物业、维修、餐饮等相关中心，加大对校园环境、教学、实验和行政等场所的卫生保洁和水电保障巡查力度，消除隐患，不留死角，尽心尽力做好各项后勤保障工作，认真做好认证期间会场安排、校园水电、校园环境的整治工作，校园清洁干净无落叶、教学、实验等场所窗明几净，就连各个楼宇的卫生间都进行了彻底清洗，为认证工作添砖加瓦。
9、加强对雨雪天气防范应对工作，各中心周密部署，积极组织，备齐物资，提升雨雪天气应对保障能力，确保食堂的物资供应，加强值守，畅通雨雪天气信息传输渠道。加大对电气线路、供水管道、校园绿化树木、厕所、自行车车棚、职工宿舍平房等易受雨雪灾害的区域和设备设施进行重点巡视检查，带头组织人员清理道路及树枝上的积雪，发现安全隐患立即进行排除，确保了校园安全稳定。
四、积极采取措施，推进节约型校园建设
1、为推进节约型校园建设工作的顺利进行，集团成立了党政领导负责的节能降耗领导小组，下设节能降耗领导小组办公室，集团各部门负责人均为领导小组成员，具体指导集团的节能降耗工作。并要求各部门根据部门实际情况，制定具有针对性的节约计划和措施。
2、集团成立了物资采购领导小组，统筹安排指导集团物资采购工作。建立完善物资公开招标采购制度，规范管理物资审核、采购、登记、使用、管理等流程，增强物资采购的透明度，强化了资产管理的约束机制，有效的防止了重复购置，较好的保证了采购质量，降低了成本，堵塞了漏洞，加大了对资产变动的监控管理，防止资产流失。
3、进一步加强水、电管理，规范学生的水、电使用行为，按照“严格管理，规范使用，杜绝违章，确保安全和供应”的原则，严格执行《学院学生宿舍水电管理规定》，节约水电资源;对有关保障学生生活的部门(如食堂、浴室、开水房、锅炉房等)采取收支两条线原则(即按照实际用量收取水电费，据实结算，最后根据实际情况返还水电费作为投入)，增强了各部门的节约意识，控制了水电的无谓损耗;加大回收力度，避免浪费。
4、积极引进新科技，进行水电改造
⑴大力推广使用节能灯具
在学生宿舍区、教学区、办公区安装使用节能灯具，并装表计量进行对比分析。
⑵学生宿舍安装电智能开关
原西区学生宿舍4号楼(原生源宾馆)、5号楼(原西区青年教工集体宿舍楼)没有电智能化控制系统，存有较大安全隐患。集团在每个宿舍安装电智能开关，实现对大功率电器的断电控制，在一定程度上对学生宿舍安全用电起到监控作用，消除了隐患，降低了能耗。
⑶燃煤锅炉改造
根据学校两代会《院长工作报告》的精神和要求，为切实推进节约型校园建设，后勤服务集团淘汰了东、西校区超期使用的高能耗、高污染的燃煤锅炉，在学校东区选择天然气作为新设备使用能源，西区使用峰谷电作为新设备能源，采取新型节能、低耗、安全、环保的无压、低压锅炉和电蒸汽发生器，统一解决学生食堂蒸气、学生饮用开水和浴室热水供应。为此，集团克服困难，垫资30多万元，缓解学校资金压力。
⑷自筹资金，增添学生食堂的各项设施
今天我满怀感激与喜悦之情，站在这里代表沈阳文秘部落置业有限公司总结已经过去的一年多的工作。
首先，感谢公司的股东。是公司股东的高瞻远瞩，以战略投资的眼光投资1亿7千万元成立了这个具有巨大发展潜力和光明前景的公司，非常感激股东一年多来给予了我们以充分的信任、理解和全力的支持。
在这里我也要感谢公司的全体员工及各位员工家属，是大家共同的辛勤努力，创造了“河畔新城”这一沈阳房地产界新品牌，树立了沈阳房地产界一面大旗。面对未来，我为公司拥有这样优秀的干部和员工更加充满信心。
同时也要感谢政府、社会各界朋友对我们的大力支持。需要提及的是营销合作伙伴广州凌峻房地产咨询有限公司；项目总设计师，沈阳华新国际工程设计顾问有限公司总建筑师马涛先生；色彩主设计师，中国美术学院副院长宋健明教授；园林景观主设计师，清华大学章俊华教授。正是我们的这些真诚合作者认真负责的工作态度与敬业品行，为项目的顺利发展奠定了牢固的基础，使我们的产品性能别具一格、脱颖而出。
下面我代表沈阳华新联美置业有限公司做过去一年多来的工作报告。
第一部分过去工作的回顾
一、主要经营指标
自2002年5月份公司正式组建，河畔新城一期可售房屋总套数555套，认购率100%；已经签订《商品房买卖合同》并缴纳房款666套，签约率99%，尚未签约部分预计至明年6月份之前，部分主体封顶以后全部签约。可售住宅面积达22万平方米，预计实现住宅销售收入6亿元；半地下车库、库房、网点销售收入1万元，总销售收入5亿元，预计实现利润2万元。同时形成的股东资产有俱乐部、幼儿园、销售中心、物业用房等。据有关政府部门统计，在2003年沈阳市住宅房地产开发项目中，河畔新城销售总额、销售率、销售速度三项指标均位于沈阳市第一位。
二、工程进展情况
2003年河畔新城项目建设取得了突飞猛进的发展，河畔新城于2003年3月18日正式开工，总占地面积约16.3公顷，一期总建筑面积14.3万平方米，2003年全部开工。由于场地动迁和高压线迁移迟缓，五栋多层住宅7月份开工，二栋小高层和三栋多层九月底开工。
工程建设方面：
多层住宅共29栋，有26栋住宅已经全部通过主体结构验收，剩余三个单体正在进行主体结构施工。其中16栋楼土建装饰工程完成70%，剩余10栋楼砌筑工程全部完工。
小高层共2栋，正进行四层主体结构施工。
半地下车库共8个，主体结构全部完工，除8＃、9＃车库外均通过主体结构验收。
幼儿园，土建装饰工程完成90%，已通过主体结构验收。
物业办公用房，通过主体结构验收，土建装饰工程完成45%。商业网点，主体结构已全部完工。
俱乐部主体结构全部完工，正进行钢结构的制作和安装。
三、企业品牌建设
品牌是消费者对产品或企业的信赖与忠诚，而且是长期与持久的信赖与忠诚。品牌是在激烈的市场竞争中独树一帜，也是对消费者的郑重承诺，是企业综合素质的体现。未来长期在市场竞争中取胜的法宝就是品牌。
因此，公司成立之初，下决心、花功夫进行品牌的建设，并成功的迈出了第一步。我们在去年就提出“河畔新城”要成为沈阳房地产界的一面旗帜。目前，在沈阳市民中流传着这样一句口头禅“南有河畔新城，北有格林梦夏”，昭示着河畔新城品牌已开始深入人心。
一年来，河畔新城项目先后获得6项全国性荣誉称号、3项省市级荣誉。
2003年3月，河畔新城项目从全国35个申报项目中脱颖而出，当时唯独河畔新城通过国家住宅与环境工程中心的评审，成为本年度第一个，也是东北首家“国家健康住宅”试点工程项目。
国家AAA级住宅是建设部根据住宅五大性能指标设定的最高等级住宅。2003年7月，在由建设部住宅产业化促进中心与沈阳市住宅产业化管理办公室联合组织的AAA级住宅性能评审会上，河畔新城项目以高分通过评审，成为沈阳首家国家AAA级住宅项目。
2003年9月，在“中国沈阳第六届房地产交易展示会”上，河畔新城荣获“十大畅销楼盘奖”。
2003年11月，在万众注目的第五届中国住交会上，河畔新城从强手如林、名盘汇翠的参评项目中，脱颖而出，一举夺得“2003年度中国名盘五十强”。
河畔新城作为沈阳市唯一住宅产业化示范工程，迎来了全国北方省市第十次墙改节能工作会议的建设部领导和来自全国二十多个省、市的八十多位代表以及日本住宅性能认定专家小组成员，河畔新城项目得到了高度的赞誉。
此外，2003年河畔新城先后获得了国家有关部委评定的“中国住宅经典示范楼盘”、“中国优秀环境住宅设计大赛”之综合金奖、“2003全国人居方案竞赛综合大奖”、“辽宁省明星楼盘”称号、“人居浑南2003建筑规划设计大赛”之“最佳规划设计、最佳景观设计、最佳户型设计”三项锦标。
四、企业管理
企业管理的科学化、规范化、有序化是企业正常运作和发展的基本条件。公司成立之初首要的工作就是迅速建立科学的组织机构、工作流程和工作秩序，规范部门工作职责和岗位责任制，短时间内公司进入正常运行状态，使各项工作流程清晰、责任明确、有章可循、有序运作。
1、建立和完善各项规章制度
一年来，公司共出台了包括招投标管理、财务管理、资产管理、员工管理、档案管理等八个方面近40项规章制度和管理办法。经济合同管理和大宗材料、设备采购是公司经济管理的重点之一，公司出台了《经济合同管理办法》、《大宗材料、设备采购供应管理办法》等相关管理办法。《固定资产管理办法》使公司资产管理有章可循，《资金使用及审批管理办法》保证了公司资金使用始终处于计划控制状态下。
2、招投标制度在企业经营中广泛运用
公司把招投标管理作为公司管理工作重中之重，在完善规章制度基础之上，认真贯彻执行招投标制度。招投标制度坚持公开、公平、公正的原则，通过对相关市场的调研、考察，对符合公司要求的工程承包商和材料供应商进行初选，实行邀请招标。公司对投标单位进行综合评议，按合理、低价的中标原则，确定中标单位。招投标制度采用决策权、执行权、审核权三权分立的原则，由工程部、预算部、计财部互相监督、各负其责，使招投标过程在“阳光下”运作，遏制社会上一些不良风气对公司的侵袭，有效的保护了企业利益，也保护了干部和员工队伍。
通过招投标制度，降低了工程开发建设的资金投入。例如：商品砼的市场价格在250元/立方米～410元/立方米，而经过招投标后价格锁定在235元/立方米～377元/立方米；符合项目品质的塑钢门窗价格在450元/平方米，招投标后价格为385元/平方米；通过招投标确定的同质采暖PB管材，价格比市场同类产品低一半以上。
招投标制度在降低公司开发成本，节省资金方面起到了关键性的作用。同时，作为一种管理制度已深入干部、员工心中。
3、企业文化建设取得初步成果
企业文化是企业的灵魂，是推动企业发展的不竭动力，其核心是企业的精神和价值观。建设良好的企业文化能够增强企业的凝聚力，展示企业形象与风采，增强企业信誉与美誉，是企业管理的最重要内容。
而在企业文化的熏陶下，企业的员工有明确的行为规范，对于企业减少内耗、促进发展至关重要，也是企业文化存在的意义所在。
（1）每一个企业都有自己追求的目标，我们追求的企业目标是利润、客户、员工。
利润是企业实现再发展的基本要素，只有获取了利润才能回馈股东；客户是企业生存的基石，为客户提供品牌产品和品牌服务，就等于为企业创造未来；员工的进步推动企业的发展，而企业的发展又为员工实现人生价值提供更广阔的舞台。
成立之初，公司提出了企业的七项价值观，作为公司的追求和理念。我们的企业价值观是：
质量与信誉：是公司产品成功的关键，也是企业创立品牌的基础；
原创与领跑：理念领先、技术创新、永争第一，是公司的可持续发展战略的精髓；
规范与有序：实现规范化管理，有序化经营是公司的管理原则；
和谐与奋斗：内部和谐的氛围与整体的奋斗精神是公司的追求；
卓越与贡献：追求卓越与贡献是公司倡导的工作目标；
信任与尊重：给予员工信任与尊重，是对公司“人本”管理思想最好的诠释；
诚实与正直：是公司与员工共同秉承的优良品质。
（2）给员工创造参与管理的机会，是公司管理者所倡导和追求的企业文化氛围。公司通过组织员工满意度调查，了解员工对公司的总体满意状况、公司内部沟通协作状况、管理者行为评价、薪酬与福利等七个方面的意见，分析公司成功的原因，及时摸清公司存在的潜在问题，找出我们工作中存在的不足之处。掌握员工的思想动态，采取相应的管理措施，提高我们的管理水平，使员工更加关心企业，提高员工对企业的忠诚度，增强企业的凝聚力。
（3）加强对公司价值观、项目优势、项目规划理念的宣传与培训。注重对新员工的培训，每一位新员工上岗都会接受关于公司价值观、企业目标、组织机构、规章制度等方面的培训，对于项目的优势、规划理念，公司更是抽出时间组织专场的培训，使员工对公司的企业文化有深刻的认识，公司有计划地组织新员工分期分批到兄弟公司参观、考察，增强员工对河畔新城项目的信心。
（4）成立工会组织，举办丰富多彩的业余文化活动。一年来，公司先后组织了乒乓球、象棋、跳棋比赛，组织了员工联欢会和旅游等活动，增进员工之间的交流，增强了企业凝聚力，提高了团队协作能力。
五、企业资源
企业生存于社会中，作为优秀的房地产开发企业必须具备几个能力：资金力、资源力、产品力、营销力、服务力。合理、有效的整合社会上各种资源为企业服务是我们管理层工作的重要任务。河畔新城之所以能在仅一年半的时间里完成从规划设计到报批各项繁杂的手续直至一期销售的成功，与整合利用社会资源是分不开的。
1、与政府相关部门的密切合作
从规划设计完成后，公司在短短的三个月之内报建审批完成了从《规划许可证》到《施工许可证》的各项法律手续，为2003年3月份顺利开工创造了有利条件。在施工过程中，河畔新城项目经历了各种大大小小的检查，均顺利通过，保证了工程顺利进行。
新区政府一直把河畔新城项目作为整个浑南开发建设的重点项目，积极支持我们的工作，多次到公司实地帮助解决问题。
公司规范化管理及将高品质住宅进行到底的决心，赢得了市建委等开发管理部门对河畔新城项目的高度信赖与关注，在公司开发手续办理、企业资质认定等方面都给予了大力的支持。
河畔新城在申报国家AAA级住宅性能认定过程中，市住宅产业办抽出专人陪同公司到建设部汇报申报情况，对申报材料提出多方面建设性意见，协助河畔新城在AAA住宅性能认定评审会上顺利通过专家评审。河畔新城被市建委指定为沈阳市示范工程，成为市建委向沈阳各大房地产开发商推介的对象。
同时，公司与沈阳市三大主导媒体和金融机构建立了良好的公共关系，为项目实施创造了良好的外部社会环境。在河畔新城一期的品牌推广中，与沈阳三大主导报纸媒体展开全面合作。通过与新闻媒体的深度合作，借助沈阳新闻媒体的雄厚实力，使得河畔新城项目的品牌宣传按计划推广实施，达到了良好的预期效果。
2、专业化资源综合利用
河畔新城项目规划合理，采用了“三重围合空间”的先进规划设计理论，建筑户型与立面在沈阳乃至全国独具一格、新颖别致。同时，在东北首创建筑的色彩设计，由中国美术学院副院长、留法博士宋健明教授主持，在业内引起了强烈震动，景观设计由留日博士、清华大学章俊华教授担纲。由于与这些一流专业化科研学术机构的良好合作，使河畔新城项目在沈阳乍一亮相，给沈阳市民带来了耳目一新的感觉，具有强烈的震撼力、冲击力。广大消费者相信，生活居住在河畔新城不仅能获得房子本身的舒适与安全，更能得到精神上的陶冶与享受。我想这也是河畔新城今年在激烈竞争中取胜的重要因素之一。
3、销售
广州凌峻房地产咨询有限公司负责河畔新城一期策划推广和销售。在合作期间，共同制定了项目整体品牌建设理念——“国际化生活”及“健康住宅”的推广计划。在策划、销售、签约等营销重要阶段发挥出专业的水准。
4、相对稳定的干部、员工队伍
随着公司的发展，由最初的3人发展到干部、员工56人，本科以上学历的员工占员工总数的66%，平均年龄为32岁，专业配置科学，人员结构合理。
在干部、骨干员工队伍相对稳定的基础上，公司又吸纳一批优秀的员工加盟到公司来，为公司带来了新鲜血液和激情。
随着社会的进步，社会分工更加明确，整合社会一流的专业化资源，才能制造一流的产品，塑造一流的品牌，为河畔新城的高品质、高附加值提供了保障。
六、二期进展情况
工程建设进展情况：
1、年底前将二期土地进行初步平整；
2、基本完成二期工程土地勘察工作。
规划设计进展情况：
1、规划已报浑南新区规划局审批。
2、建筑设计方面：
多层住宅、半地下车库、小学校处于施工图设计阶段；
小高层（三期）、全地下车库处于初步设计阶段；
商业网点处于方案设计阶段。
3、景观设计已经开始。
4、色彩设计处于方案设计阶段。
营销进展情况：
1、完成对沈阳市竞争对手的全面调查，形成市场调查分析报告；
2、组织开展二期建议征集及意向登记活动；
3、制订二期销售人员的管理方案；
4、二期营销策略基本形成。
七、有待进一步加强的工作
1、服务观念、服务意识需进一步强化
员工还没有从思想上树立起“客户至上”的服务观念，主动服务意识不强，使得我们在服务工作中较为被动。
2、干部、员工专业化水平有待进一步提高
我们的干部、员工具有较强的敬业精神和奉献精神，但部分干部缺乏管理经验，专业水平不高，工作计划性不强。河畔新城作为大型的房地产综合开发项目，开发过程复杂，开发标准较高。尤其二期工程开工后，在建工程将达到30万平方米，对我们的干部、员工提出更高的要求。
3、售后服务工作要加强管理
在今后的售后服务工作中，公司将围绕“合同签署”、“工程变更”和“客户投诉”三大售后服务工作重点，规范售后服务管理制度、工作程序和工作方法，牢固树立起“客户至上”的服务观念，使服务意识深入到每位员工的思想意识中，并体现在实际工作中。
第二部分二OO四年工作安排
一、二OO四年沈阳市房地产的形势
1、经济增长加速带来房地产业快速发展
沈阳市2003年预计实现国民生产总值1600亿元，创经济增值10年最高，同比增长超过14%。在中央支持下，老工业基地重新振兴，沈阳经济进入二次创业起飞阶段。整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。
2、住宅消费高峰期到来
沈阳市将于2004年进入第三轮房地产发展周期的高峰，其标志是大众住房消费市场全面启动，在居民追求改善居住环境、城市大规模改造拆迁等主导因素的影响下，住宅房屋消费将呈现。预计2004年全市增量房销售量将突破300万平方米大关，有可能达到350万平方米。
3、住宅近郊化将成定局
中国城市化进程加快；沈阳作为中心城市的进程日益凸显；中产阶级迅速发展壮大，汽车消费市场活跃，汽车普及进入家庭时代初现端倪，人的居住标准日益提高，对大环境的的需求更加迫切，这些因素必将导致在城市原有意义上的近郊才能实现。这也是判断未来发展的大的社会因素。
4、楼市进入大盘时代，演变为全方位竞争
外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场的份额越来越大，沈阳市房地产由地域性市场变为全国性市场和国际性市场，开始进入大盘时代、品牌时代和创新时代，进入了大开发商唱主角的社区开发时代。市场竞争由简单的价格和地段竞争变为开发规模竞争、品牌竞争和产品细节等全方位的竞争。
5、竞争呈白热化
随着土地供应量的失控，住宅开发的规模与数量将不断打破新纪录。住宅供应量的不断推出，带来的是开发商竞争意识的加强、开发水平的提高，市场竞争呈现出白热化的状态。
6、精装修房开始成为潮流
市场逐渐对精装修开始认同，各大小楼盘纷纷尝试推出精装修房。
7、购房的投资观念加强
人们的购房投资观念不断加强，购买房屋作为一种投资理财的工具已得到人们的普遍认同。
二、河畔新城的优势与劣势
河畔新城的优势：
1、知名开发商开发，企业品牌信誉度高；
2、良好的政府支持、与媒体及合作伙伴建立了良好的关系；
3、区域自然环境好，临近浑河、五里河公园，环境优美，空气清新；
4、随着富民桥通车，浑南大道等交通路网的改善，交通便利，与母城连为一体；
5、与未来浑南中央商务区一街之隔，投资价值高；
6、项目周边艺术城、大学城等大型公建的建设将提升河畔新城的人文氛围；
7、项目规划庞大可带来完善的内部配套；
8、独特的产品品质、立面色彩、四明户型、精装修、保温隔声等独领市场；
9、开发商的物业服务保证；
10、以俱乐部为主体的大型配套设施，运动与生活设施配备；
11、知名幼儿园、小学进驻，提供完善的教育配套设施；
12、河畔新城等于“健康住宅”的概念深入人心，得到了消费者的认可；
13、项目获得的众多荣誉称号带来的唯一性与权威感；
14、市场已基本形成交口称赞的口碑传播效应；
15、800多位业主的鼎力支持与厚爱；
16、一期整体形象形成，客户眼见为实，为未来起到示范作用。
河畔新城的劣势：
1、浑南新区整体环境有待进一步改善，交通体系、教育和公共服务相对滞后；
2、浑南市政配套设施滞后；
3、市民居住习惯及文化观念的定势尚留在母城区；
4、新区土地出让的多轨制造成市场的不平等竞争；
5、河畔新城已为众多楼盘竞相仿效与克隆，竞争日益激烈；
6、河畔新城市场价格独领，竞争对手低价竞争,给我们带来价格压力。
三、工程建设方面的计划安排
一期工程：
2004年是公司大发展的一年，一期工程在建和交付使用及二期在建工程总建筑面积30万m2,总体安排如下：
1、建筑工程
29栋多层单体2004年6月开始装修，9月中旬交付使用；
2栋小高层2004年年底交付使用；
3个公建及幼儿园2004年7月交付使用；
俱乐部2004年5月中旬装修和安装设备，9月底交付使用。
2、综合管网工程
电力管网管道工程2004年6月中旬完成；
弱电综合管网工程2004年7月中旬完成；
污水、热力、给水、雨水、煤气等管道工程7月中旬完成。
3、电力设备安装及供电
今年6月上旬完成俱乐部内中心开闭站和变电所供电设备安装，6月中旬正式送电；7月底完成园区内供电设备安装和电力电缆敷设，8月中旬接通户内用电。
4、景观、绿化及道路工程
今年8月底完成基本绿化和主要景观建设，9月底基本完成道路建设，保证园区内及园区与市政道路的良好衔接与畅通。11月底完成大树栽植和景观细雕等完善工作。
二期建设工程：
1、样板间
4月中旬完成土建工程，5月底完成精装修工程，确保6月中旬对市场开放。
2、建筑工程
今年3月中旬完成建筑放线工作，开始土建施工，7月中旬完成多层主体工程，10月底完成小高层主体工程，至年底多层部分土建工程全部完成，达到精装修条件。
3、学校、公建工程
今年3月中旬开始施工，6月中旬完成主体工程，7月底完成内、外粉饰施工，8月份交给政府进行内部装修。
四、营销工作的计划安排
实现销售回款4.37亿元人民币。预计在2004年6月开放二期样板房，2004年5月份认购，7月份开始签约。
第三部分企业总体目标以及企业对员工的要求。
一、总体目标
1、牢固树立起河畔新城的品牌
沈阳房地产市场高速发展的同时，也使得消费者日趋成熟和理性。房地产品牌作为信誉的标签、身份识别和情感归属，已经成为消费者购房时考虑的重要因素。
目前，浑南、和平和沈河区整个房地产竞争尚处于初级阶段，低价、恶意甚至诽谤等不良现象司空见惯，未来几年市场发育成熟，品牌竞争将是市场竞争的最高形式。从现在开始，我们全体干部与员工要有清醒的认识：愚者想今天的钱，智者想明天的钱。我们要为未来做好充分准备。
品牌是什么？品牌是一种标志，是在客户心中建立的长期的信赖，品牌是对客户的忠诚，是客户在长期消费过程中体验到的企业责任感。创立品牌不是百米赛跑，更多的表现为马拉松，表现为一点一滴的内功。我们必须要接受客户漫长甚至是残酷的反复检验，我们要不断地吸收、充实、改进、完善、提高。我们要做的是不断打动客户的心灵，推动客户生活质量的提升。竞争对手可以模仿我们的户型，可以模仿我们的理念，我们必须创造别人无法模仿的品牌，只有这样，才能立足于不败之地。
2、对股东有良好的、长期的回报
企业创造价值并使之最大化地回报给股东是天经地义的，也是我们经营管理者的责任与义务。股东投资办企业的目的也是希望能够带来长期与稳定的回报，我们必须小心翼翼地经营这个企业，预测与抵御各种风险，不辜负股东对我们这个团队的信任、理解与支持，实现公司持续、健康、良性的发展，对股东有良好的长期的回报。
3、建立起良好的社会形象，成为沈城房地产界的一面旗帜
信守对社会和客户的承诺。做企业如同做人，讲品质，讲信誉。河畔新城在客户心中建立了很高的期待，有的客户甚至把一生的梦想和财富寄托在我们身上，我们必须承担起这份责任，做的要比说的好，甚至比客户想象的要好。要坚持两条腿走路的方针，一是狠抓工程质量管理。质量是百分之百的指标，百分之一的缺陷也是对消费者的不负责任，最终可能葬送自己。二是牢固地建立“客户是上帝”的服务观念和服务意识。东北和沈阳是老工业基地，长期受计划经济体制的影响，大工业生产的传统意识根深蒂固，国家计划、统购统销带来的劣性影响了几代人，服务意识与观念淡薄。在我们今天销售态势良好的状况下，在建立品牌过程中，我们必须清醒地认识到，未来的竞争就是质量和服务的竞争。质量与服务必须深深地刻在每位员工的心中，我们一定要常抓不懈。
虽然，这个企业组建仅仅一年多，但是我们主要干部和骨干员工都拥有本地区的开发经验和全国视野，我们有信心、有条件、有能力在一期成功的基础上，使“河畔新城”成为沈阳乃至东北房地产界的一面旗帜，在市场中领跑。
4、规范管理，运作有序
随着企业地发展，我们要进一步完善各项规章制度和企业业务流程，注意监督、检查制度的执行情况，建立部门间、部门内的沟通机制，提高团队间的协作能力。
5、员工能随企业的成长而成长
河畔新城作为一个超大型楼盘，给我们的员工提供了一个弥足珍贵的锻炼学习的机会，一个展示自己才能的舞台。公司确信发展的企业会不断地给员工带来发展的空间，有才能的员工必然随着企业的成长而成长。
二、产品售后服务及品牌建设是今后工作的重点
一期取得的营销佳绩，主要依赖强势的品牌附加值、优越的产品力与先进的营销手法，而在竞争对手纷纷改良与克隆我们的产品，模仿与抄袭河畔新城的营销手法的态势下，河畔新城产品的个性化的优势不复存在。
面对竞争对手的亦步亦趋，要跳出同质化竞争、价格竞争，实现二期的持续热销，必须在其他竞争对手无法复制的方面下功夫，即狠抓售后服务，加强品牌建设，这是今年公司工作的重点。
着力作好以下几方面工作：
1、坚持以“国际化生活”为核心价值的品牌形象推广；
2、通过产品持续的领先和创新，巩固市场领导者地位；
3、打造可靠的工程质量，提升品牌美誉度和忠诚度；
4、依靠精致细致的物业管理服务，将“客户是上帝”的开发理念坚持到底；
5、通过高质量的售前、售中、售后服务，为客户提供愉悦的品牌体验；
6、加大力度宣传“守诚信、重承诺”的企业品牌形象。
三、对员工的要求
1、对企业要忠诚，热爱企业，关心和维护公司的利益不受侵害。房地产行业投入大，每位干部手中都握有一定地权利，支配着公司的资产。希望每位干部、员工都要慎用手中的权利，替公司负起责任。我们也要进一步加强防范，坚决杜绝社会上不正之风、不良习气侵害公司健康的肌体。
2、有事业心、进取心和责任感，要勇于挑战，保持积极进取的心态。保持积极进取心态对企业和个人是非常重要的内在因素，可以化不利为有利，化危机为商机。从繁杂的事务中看到希望与曙光。面对困难有二种态度：一种是积极的克服困难，跨越障碍，坚韧不拔，不达胜利不罢休；一种是唉声叹气，怨天尤人，束手无策。我们每位干部要注意平时培养进取心，有预见性、有工作能力和方法、有信心，独立解决问题，在困难中不动摇。竞争既是残酷的，也是快乐的。通过市场的竞争我们能够更加成熟，增长才干，创造财富，体验人生的美好。
3、工作要有计划性，每个阶段有每个阶段的重点，根据各阶段的不同侧重点，制定每个阶段的工作计划，督促自己不断完成设定的目标，对自己的工作做到心中有数，按部就班，脚踏实地，跟上公司整体的发展步伐。
4、自觉遵守企业的规章制度，廉洁自律。只有每位员工在平时工作中自觉的按照公司制度办事，才能形成一只规范、高效的队伍，面对任何竞争、任何挑战，也能从容不迫，取得胜利；
5、不断学习，不断提高自己的专业技术水平和专业化能力，在各自的领域成为独当一面的专家。不断积累自己、完善自己，以适应公司不断发展的需求，在工作中体验自身的价值。
6、有真诚为客户服务的观念，牢固树立“客户至上”的服务意识。将服务真正融会在日常的工作中，真心的为客户服务，在实际行动中树立河畔新城品牌。
过去一年，我们走过了从艰辛起步到初创成功的历程，我们也体会到了这一过程带来的快乐。今天，当我们站在一个新的起点，面对明天更严峻的挑战。我们依靠什么？我们领先一步的产品，一流的工程质量，先进的营销理念，良好的客服意识和优秀的干部、员工队伍。
也许摆在我们面前的是一条并不平坦的路，但我们坚信这条道路注定是充满机遇、充满挑战、充满希望。
