时间：2023-02-15 09:06:01
被继承人:×××(应写明姓名、性别、生前住址)
继承人:×××(写明姓名、性别、出生年月日、住址、与被继承人的关系)
继承人:×××(同上,有几个继承人应当写明几个继承人)
经查明,被继承人×××于××××年×月×日因×××(死亡原因)在×××地(死亡地点)死亡。死后留有遗产计:×××(写明遗产的状况)。死者生前无遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定,被继承人的遗产应当由其×××、×××(继承人名单)共同继承。(如果有代位继承的情况应当写明继承人先于被继承人死亡的情况;如果放弃继承,应当写明谁放弃了继承,放弃部分的遗产如何处理的内容。)
中华人民共和国××市(县)公证处
公证员:×××(签名)
×年×月×日
通过继承取得房产应当先到公证部门办理《继承权公证书》。继承人在办理房产过户时，除了提供相应的材料外，继承权公证书不能缺少。
(二)赠与房产办理过户。
赠与人要办理《赠与公证书》，而受赠人也要办理《接受赠与公证书》或者是双方共同办理《赠与合同公证书》，只有取得公证过的赠与证明才能办理房产过户。
(三)作为遗产分割的房产办理过户。
首先遗嘱要经过公证，并且在遗嘱生效后，法定继承人或遗嘱受益人，在根据遗嘱内容分割遗产时，对于协商签订遗产分割协议也需要经过公证，然后才能办理遗产过户手续。
(四)涉外和港澳台的过户房产。
该房产买卖协议也必须经公证部门公证后，才能到房地产交易中心办理过户手续。
房产公证的作用：
将公证纳入房产管理活动体系，使公证成为房产交易的必经程序，对房产市场的培育和房产交易活动的健康发展及交易人合法权益的保护具有促进和保障的作用。
(一)公证可确保房产交易行为的真实性。
民事行为的真实性包括两层意思：
一是该行为确系行为人所为;
二是行为人所为确系本人真实意思的表示。
在房产交易中，交易人亲自实施交易行为基本上没有问题，即使出现问题也容易被发现和纠正;问题较多的是交易人的行为基于其对交易物的错误认识所为。我国《民法通则》和《合同法》规定，当事人因重大误解签订的合同和因受欺诈而陷于错误认识的情况下签订的合同为非真实意思表示，属可撤销民事行为。
据此，房产交易中购房人基于房产商不真实的宣传而签订商品房预售合同和受让人因对房屋瑕疵不知情而签订房屋转让合同，均不为真实意思表示。而此类情况在目前房产交易中大量存在，只是由于大多当事人对法律不熟悉，误以为自己已在合同上签名盖章，就无法改变既成的事实了，因此向法院提起诉讼要求撤销交易行为的情况还不多。
随着社会法律知识的进一步普及和律师业务的进一步拓展，这方面的诉讼必将大量增加。而房产交易如经公证，通过公证机构严格、详细的询问、告知、审查程序和证据提留措施，使交易人诚实、详尽地交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性，能有效地避免此类问题的发生。
(二)公证可确保房产交易行为的合法性
房产交易涉及的法律较多，其行为不仅为专门的房地产法律、法规和规章所规范，同时也为我国民法通则、合同法、担保法、继承法、婚姻法和公司法等法律所调整。确保房产交易行为合法，难度的是保证交易行为不与任何法律规定相抵触。而绝大多数交易人不可能具有这样高的法律水平。把公证作为房产交易的必经程序，让具有全面掌握并正确理解相关法律规定能力的专业法律人对交易行为进行审查，可确保交易行为的合法性。
【房产公证费用收取标准】
房产公证费收取标准：
公证机关办理公证房产案件，是要按照国家的规定收取一定的公证费用，现将一般的公证收费的的标准简介如下：
1、证明出生、生存、死亡、身份、经历、国籍、委托书、亲属关系婚姻状况、未受或受过刑事处分，收费10元;
2、证明遗赠抚养协议，收费10～50元;
3、证明印鉴属实，证明副本、节本、译本与原本相符、证明影印件与原件相符，收费5元;
4、证明遗嘱、遗赠、证明产权、证明查无档案记载，收费10元;
5、证明法人资格、收养、财产分割、证明产品抽样检测，收费10～30元;
6、证明担保书、证明公司章程、资信情况等有关文书，收费50～200元;
7、证明商标注册，收费50元;
8、证明劳动保险金、养老金、子女助学金的，每件收费5元;
9、证明招标、拍卖、开奖、收费100～150元;
10、证明劳务合同，收费5元;
11、起草、修改合同文本，收费5～20元;
12、证明股票、房屋转让、买卖、土地使用权有偿转让的，按股票面额或房价的千分之三收费，但最低收费不得低于10元;
13、证明财产继承、赠与接受人收金额总数收费
(1)不满1万元的，按1%收费，但最低收费10元;
(2)1万元以上的，按2%收费。
14、证明债权文书有强制执行效力的，按债务总金额的千分之三收费，原债权文书经过公证的，按千分之一收费，最低收费10元。
15、翻译，每千字15元，不足千字的按千字计。
外文打字，每千字2元。
外文校对，每千字5元。
16、保管遗嘱或其他文件、证据保全，收费5～10元。
17、已受理的立卷中途撤回的，收费2～5元;
18、证明经济合同、企业承包、经营合同：
(1)标的总额不满10万元的，收费10～50元;
(2)10万元以上不满50万元的，收费100元;
(3)50万元以上不满100万元的，收费300元;
(4)100万元以上不满200万元的，收费600元;
(5)200万元以上不满300万元的，收费1000元;
(6)300万元以上不满400万元的，收费20xx元;
(7)400万元以上的，收费3000元。
19、与公证事项有关的文书，收费3～5元。
以上房产公证费用仅供参考，具体相关费用需咨询相关部门。
【房产公证有法律效力吗】
房产公证有法律效力.
房产公证由房产所在地或房产合同当事人一方所在地或房产合同签订地的公证处受理。房产公证的法律效力如下：
(一)房产公证可确保房产交易行为的真实性
民事行为的真实性包括两层意思：一是该行为确系行为人所为;二是行为人所为确系本人真实意思的表示。在房产交易中，交易人亲自实施交易行为基本上没有问题，即使出现问题也容易被发现和纠正;问题较多的是交易人的行为基于其对交易物的错误认识所为。我国《民法通则》和《合同法》规定，当事人因重大误解签订的合同和因受欺诈而陷于错误认识的情况下签订的合同为非真实意思表示，属可撤销民事行为。
据此，房产交易中购房人基于房产商不真实的宣传而签订商品房预售合同和受让人因对房屋瑕疵不知情而签订房屋转让合同，均不为真实意思表示。而此类情况在目前房产交易中大量存在，只是由于大多当事人对法律不熟悉，误以为自己已在合同上签名盖章，就无法改变既成的事实了，因此向法院提起诉讼要求撤销交易行为的情况还不多。但随着社会法律知识的进一步普及和律师业务的进一步拓展，这方面的诉讼必将大量增加。
而房产交易如果经过公证，通过公证机构严格、详细的询问、告知、审查程序和证据提留措施，使交易人诚实、详尽地交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性，就能有效地避免此类问题的发生。
(二)公证可确保房产交易行为的合法性
房产交易涉及的法律较多，其行为不仅为专门的房地产法律、法规和规章所规范，同时也为我国民法通则、合同法、担保法、继承法、婚姻法和公司法等法律所调整。确保房产交易行为合法，难度的是保证交易行为不与任何法律规定相抵触。而绝大多数交易人不可能具有这样高的法律水平。把公证作为一些房产交易的必经程序，让具有全面掌握并正确理解相关法律规定能力的专业法律人对交易行为进行审查，可确保交易行为的合法性。
【房产公证需要什么手续】
房产公证的办理流程
第一步：
当事人准备材料。
应携带以下资料：
1、个人的身份证明，如身份证、户口簿等。
2、与约定内容有关的财产所有权证明，如房产证、未拿到产权证的购房合同和付款发票等。
3、双方已经草拟好的协议书。
关键提示：协议书中双方当事人的签名和订约日期一般要求空缺，待公证员对协议进行审查和修改后，再在公证员面前签字。
第二步：
亲自到公证处填写有关表格。准备好上述材料后，双方必须亲自到公证处提出公证申请，填写公证的申请表格。
关键提示：委托他人代理或是一个人来办婚前财产公证，是不会被受理的。
第三步：
公证人员核对相关信息。公证申请被接待公证员受理后，公证员就财产协议的内容、审查财产的权利证明、查问当事人的订约是否受到欺骗或误导，当事人配合公证员做完公证谈话笔录后，在笔录上签字确认。
第四步：
在公证人核对完信息之后，双方当事人当着公证员的面在婚前财产协议书上签名。
关键提示：至此，财产公证的办证程序履行完毕。
房产公证所需材料
在办理商品房买卖合同公证时，申请公证双方需要向公证处提交相关的资料，这些资料包括，
出售方
1、企业营业执照(居民身份证)
2、房屋所有权证或土地使用证
3、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。
购买方
1、居民身份证
2、户口簿或法人资格证书。
此外，公证处需要对所出售房屋的具体情况作详细了解。比如合同中买卖房屋的产权状况、坐落位置、数量、质量及附属设施情况和使用面积;房屋买卖价款数额、付款日期、付款方式;被买卖房屋交付使用时间;办理房屋产权过户及有关手续的约定;双方违约责任;双方当事人认为应当约定的其他内容;合同双方当事人签字、盖章及签约时间等，包括所要购买的房屋是否有银行抵押负担，都是审查的内容。
【房产公证委托书如何写】
房产公证委托书范本：
房产公证委托书（房产买卖公证）
委托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份号码/护照编号： 。
受托人：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，住址： ，公民身份号码 。
委托人xxx欲购买房屋壹处，该房屋坐落在 ，《房屋所有权证》编号为 号，丘(地)号 ， 结构，建筑面积 平方米。委托人因【原因】，不能亲自到 办理上述房屋的买卖手续，特委托xxx代为办理购买上述房屋的有关事宜：
1.签订上述房屋的买卖合同;
2.支付购买上述房屋的购房款;
3.验收上述房屋，办理房屋交付手续;
4.办理上述房屋所有权转移登记手续，缴纳相关契税、手续费等费用;
5.领取上述房屋的房屋所有权证;
6.其他事宜，如办理上述房屋的国有土地使用权证转移登记手续，交纳相关费用，领取国有土地使用权证等等。
受托人xxx在在办理上述事宜过程中所签署的相关文件，委托人均予以认可。
委托期限： 月/年，自xxxx年xx月xx日起，至xxxx年xx月xx日止。
受托人有/无转委托权。
委托人：
xxxx年xx月xx日
【房产公证书格式样本】
公证书
( ) 字第 号
申请人：甲：______(基本情况)
乙：______(基本情况)
丙：______(基本情况)
公证事项：商品房______合同
证词内容
一、必备要素
1.申请人全称或姓名、申请日期及申请事项。
2.公证处审查(查明)的事实。包括：
(1)甲方(卖方)及其代理人的身份、资格、及签订合同的民事权利能力和行为能力;
(2)乙方(买方)及其代理人的身份、资格、及签订合同的民事权利能力和行为能力;
(3)担保人的身份、资格及担保能力;
(4)合同标的物的权属情况及相关权利人的意思表示;
(5)出售房产(期权)的基本情况。包括：房产的名称、坐落、房号、朝向、占地面积、建筑面积、使用面积、售价等;预售商品房要符合法律规定的条件;查无权利受限制的记录等;
(6)是否履行了法律规定的批准或许可手续。
(7)当事人签订合同的意思表示是否真实，是否对合同的主要条款取得了一致意见;
3.公证结论：
(1)当事人签订合同的日期、地点、方式等;
(2)当事人签订合同的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。
(3)合同内容的合法性。
(4)当事人在合同(协议)上的签字、盖章的真实性。
二、选择要素
1.当事人对合同内容的重要解释或说明。
2.当事人是否了解了合同的全部内容。
3.合同生效日及条件等。
4.公证员认为需要说明的其他事实或情节。
5.附件。
中华人民共和国___省___(县)公证处
公证员：__________________(签名)
__________年_________月_________日
以上就是房产公证书格式，这个范本是一个通用版本，条文都是一些同性质的文字，大家可以根据自己的实际情况，根据不同的情况来进行改写，改成符合自己实际情况的就可以了!
【房产遗嘱公证需要什么手续】
怎么进行房产遗嘱公证
1.公民，法人申请公证，应当向公证处提出，并填写公证申请表。
公证申请表应填写下列内容：
①申请人及其代理人的姓名、性别、出生日期、身份证号码、工作单位、住址等;申请人为法人的，应证明法人的名称，地址、法定代表人的姓名，职务等;
②申请公证的事项及公证书的用途;
③提交材料的名称、份数及有关证人的姓名、住址;
④申请的时间及其它需要说明的问题。申请人应在申请表上签名或盖章。申请人填写申请表确有困难的，可由公证人员代为填写。
2.公民，法人申请公证应当提交下列材料：
①身份证明，法人资格证明及其法定代表人的身份证明;
②代理人代为申请的，须提交授权委托书或其它有代理权资格(法定代理、指定代理)的证明;
③需公证的文书，如合同、遗嘱、毕业证等;
④与公证事项有关的财产所有权证明;
⑤与公证事项有关的其它证明材料;
⑥公证人员认为应当提交的其它证明材料。
3.符合下列条件的申请，公证处应予受理：
①申请人与申请公证的事项有利害关系;
②申请公证事项的当事人，利害关系人之间对申请公证的事项无争议;
③申请公证的事项，属于公证处的业务范围;
④申请公证的事项属于本公证处管辖。对不符合条件的申请，公证处应作出不予受理决定，并通知申请人。
4.公证处受理公证申请后，应进行分类登记。
登记事项包括，公证类别(如继承、收养、借款合同等)、当事人姓名(名称)、代表人(代理人)姓名、受理日期、承办人、审批人、办结日期、结案方式、公证书编号等。
5.公证处受理公证申请后，应按规定标准向当事人收取公证费。
公证办结后，经核定的公证费数额与预收数额不一致的，应当办理退还或补收手续。当事人交纳公证费有困难，应提出书面申请，由公证处主任或副主任决定是否减、免。
【房产继承公证后有效期内未过户是否有效】
房产继承公证后有效期内未过户是否有效：房产继承是没有有效期一说的，如果权利人要将继承的房屋进行交易买卖的，必须过户。
房屋继承的公证是继承公证里的其中一种。继承公证需要带两个证明和两个证件。房产继承应先到被继承房产公证处办理房产继承公证，再到房产交易中心办理房产继承手续。
房产继承过户手续：
(一)到房产交易中心办理房产继承需要提交哪些材料呢?
1、房屋所有权证书;
2、继承公证;
3、继承人身份证及复印件;
4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。
a、若房改房、经济适用房继承，还需提供《房改售房价格审查书》、《已购住房上市交易申请审批表》(收件窗口领取);
b、若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;
c、法院判决的需提交法院判决书和协助执行通知书;
d、若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。
(二)房产继承公证的费用与其他的继承公证不同。除了需要一般的继承公证费用，还需要缴纳房产继承过户税费和契税。
1、继承公证费
继承公证费按照继承人所继承的房地产评估价的2%或按照受益额的2%收取，最低不低于200元。
2、房地产继承过户税费
由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。
3、契税
法定继承人继承房地产，免交契税;非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。
(三)房产继承公证除了需要准备上述证件，还需要哪些证件呢?
继承公证需要带两个证明和两个证件
1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明;
2、到死者所在单位(或者居委会、村委会)开具继承人证明;
3、继承人的身份证明;
4、被继承的房产证或其他证明文件。
（1）如果是要在房产证上添加配偶的姓名，需要向房管局提供证明，说明原因并允许将产权人变更为配偶的名字。
（2）夫妻双方的身份证复印件（核对原件），夫妻双方共有房屋的协议，房屋所有权证。
（3）房改房提供原购房契约复印件（核对原件），房屋所有权证附图，登记表复印件。办理夫妻更名手续只需交纳房产证印花税5元即可，不需要提交任何税务。
（4）如果取得房产证在结婚登记之前，这种过户是按赠与处理。需要的手续是拿房屋赠与的书面合同即赠与书，赠与公证书，房屋产权证，契税（可能需要先行向税务机关缴纳，也可能由房地局在办手续时代收）缴纳凭证，双方身份证明到房地局办理。
2、继承房产更名流程：
（1）先去办理房产公证，提交相关材料（被继承人死亡证明、该套房屋的产权证明或其他凭证、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件、继承人的身份证件和其他公证处要求提供的文件）有遗嘱的继承权公证比后者需要多提供一份已经被公证过的遗嘱。
（2）带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件,以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、被继承人死亡证明到房地产中心进行房地产继承更名的登记了。
（3）继承人将对房产交纳一定的税费，所以要到专业的房产评估机构对房产进行评估，然后再按照国家制定的标准进行缴费。在班里继承登记的同时还需要交纳登记费、权证印花税、继承房屋评估价百分比的合同印花税。
3、买卖房产更名流程：
（1）准备房屋所有权证、买卖双方身份证、房屋出售证明，以及其他房屋相关证明。
（2）房产更名要把合同条款写清楚，买卖双方都要在场，当事人签字。
（3）签完合同后到不动产登记中心进行申请，并按照合同的条款进行缴纳相关费用
去年末父亲因病去世。为了将现居住房屋的产权更名到母亲名下，我们拿遗嘱前去办理，却遭到了市产权处的拒绝，理由是遗嘱没有经过公证和认证，他们辨不出真假。我们找到法院要求认证，法院又说遗嘱有效，不用认证，他们也从来没认证过，这是产权处的问题。现在问题僵在了这里，房屋产权更改不了，母亲很是着急。因此特向贵刊咨询一下，通过什么途径可以使父亲的遗嘱得到确认，并产生法律效应，让产权处得以承认？
辽宁省本溪市读者程积
法官说法
1991年8月31日司法部、建设部了《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》。有关部门在办理房屋产权继承等问题时仍在适用该通知。
该《通知》第一条规定：继承房产，应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
该《通知》第二条规定：遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。
对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提讼。房地产管理机关根据判决办理房产所有权转移登记手续。
程某所说的情况，就属于上述第二条第二条款中规定的“处分房产的遗嘱未经公证”的情形。
在社会财富不断增加的今天，也出现了一些新问题、新情况，为此，全国人大常委会把《继承法》等的修改列入2012年立法工作计划以适应现实需要。下面就《继承法》修改完善提出一点思考。
一、遗产界定的法定范围
一般来说，遗产可分为动产、不动产、金钱债权、股权、知识产权和其他合法财产。在物质生活极大丰富的今天，财产的概念早已发生了很大的变化。原则上，任何一种权利只要具有财产性质，都可以继承。尽管《继承法》已经实施20多年，但这么多年中，诸如债权、股权、知识产权、虚拟财产权等，还没有纳入法定继承的范围。
新出现的网络财产，诸如Q币、网络游戏装备，这些内容在司法实践中已逐渐被接受，在一定情况下可以直接转化为现金等财产，因此，列入遗产范围的争议不会太大。还有那些靠着自己的名气和努力创设的名人微博，不管是影响力还是的内容，都具有独特性，这些“非人格性财产”其实具备了财产的性质，都可能成为遗产，一旦名人去世，由其家人或者相关的人继承。这些财产的继承能够有利于这一财产继续发挥其作用。如果不能被继承，则只能慢慢消亡，也是对社会资源的极大浪费。
二、法定继承人范围和顺序
房屋登记机构当前在房屋继承登记中遇到的主要问题，一是社会家庭关系较以前更复杂，再婚、离婚情况呈上升趋势，非婚生子女相比上世纪八、九十年代有所增多，子女的数量也难搞清，还有人工受孕子女，继承关系显现多变性，增加了处理房屋继承的复杂性。二是房地产在遗产继承中的比重在增大，导致房地产继承纠纷不断发生。面对继承关系的纷繁复杂，房屋登记部门在当前人手、经费均不足的前提下，引入公证显得尤其重要，但是，当事人对公证成本的支出反响强烈，造成了社会管理与个人利益的博弈。
1.几种特殊性质房屋
在房屋登记实务中，遗产界定的范围应遵循阶段性政策并附有一定条件，如农村宅基地使用权继承时，需征得宅基地所在的农村集体经济组织或村委会同意。经济适用房、限价房、定销商品房和征地拆迁安置房等保障性住房，这些保障性住房其本身属于商品房范畴，只是在销售对象、价格、上市时间等方面受到相关政策的限制，应当认定其可以继承，在继承时需要按政策规定补交土地出让金、城市建设维护费等。公共租赁房、廉租住房的租赁权都是政府为保障低收入家庭的基本生活，而提供的福利性住房。公共租赁住房为政府或公共机构所有，其产权不归个人所有，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。而廉租住房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅，它只租不售，出租给城镇居民中最低收入的特困人群，只收取象征性的租金。因此，公租房、廉租房不应作为遗产来继承。
2.明确法定继承范围
实践中，无人继承遗产的情形并不少，因此需要扩大继承人范围，将叔伯姑舅姨、侄（甥）子女纳入继承人范围并作为第三、四顺序继承人。如果一个人是孤儿，没有爷爷奶奶，跟着大姨长大，大姨对其照顾得很好，他成年后，有了规模家产。但是，因为一个意外，他不幸身亡，没有成家的他，仅剩的亲人就是他大姨，且大姨年老体弱。按照现有的法律规定，这笔遗产只能由国家收走，大姨不能继承。当然，在现实中姨甥关系可以通过法律程序确定为抚养关系，但是，由于外甥是非正常死亡还未来得及确立抚养关系就离开了人世，从实际情况考虑，这对于尽到了抚养义务的大姨来说就显得不公平。因此，适当扩大继承人的范围是必须的。
再如，按照现有规定，第二顺序的继承人是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。但是按照中国目前的情况来看，独生子女越来越多。在这种情况下，占据第二顺序继承人核心地位的群体都不存在了，这一规定还有什么意义？因此，需要适当扩大继承人范围。当然，将继承人的范围扩大至叔伯姑舅姨、侄（甥）子女等，并将这些人员作为第三、四顺序继承人，既有现实意义也具备操作性。
3.应确立“特留份”制度
遗嘱人不得处分应当由特定法定继承人继承的必要份额，以“特留份”制度替代“必留份”制度，遗嘱应当对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。如曾发生一起典型案例，引发广泛关注。一名男子将全部财产以遗嘱继承的方式，送给了“二奶”，而自己的妻子和孩子，却没有得到任何财产。男子去世后，“二奶”拿着遗嘱诉至法院，要求执行。这个案子历经两审，全国轰动，也引发了全国法学专家的关注。最终判决驳回了“二奶”的诉求。驳回的依据是认为男子将所有财产送给“二奶”的做法违反了公序良俗。可以说，这一判决赢得了民心，但从法律层面分析，存在争议。从现有的法律规定来看，不能直接断定男子的行为不合法。在目前的体制下，遗嘱继承的效力要高于法定继承的效力，也就是说，有些人可以超越法定继承的规定，随意处置自己的财产，在这种情况下，规定“特留份”就非常必要，也就是规定遗嘱人不得处分应当由特定法定继承人继承的必要份额，否则，遗嘱归于无效。设定一些特别保留的份额，如上述情况下，要求丈夫对妻子必须做出一定财产的保留，以保证妻子和孩子的正常生活。应进一步扩大特留份人群的保护范围问题，在我国除胎儿以外，还有一些需特殊保护的人群，如残疾人、弱智人等，其未来的权益需要法律保护，建议进一步明确《继承法》的特留份份额和保护范围。
4.明确继承人范围和顺序
对于继承人的范围应在继承顺序中相对地减少，我国台湾地区的继承范围，第一顺序直系血亲亲属；第二顺序父母；第三顺序兄弟姊妹；第四顺序祖父母。而我国《继承法》规定第一顺序配偶、子女、父母；第二顺序兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。较台湾的继承人范围广而继承顺序少，笔者认为应适当增加继承顺序，减少一个顺序内继承人的范围。理由是，如我国被继承人后于继承人死亡发生继承中的转继承，再由转继承引发第二顺序继承人的代位继承，按照现行《继承法》第11条规定，“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额”。由于第一顺序内存有三代人，发生上述情形时就会涉及到第二顺序继承人继承的问题，在民间虽然继承份额很小，涉及房屋面积又不多，但是，他们的人员关系复杂，有的为了房产本身矛盾纠纷积怨很深，相互间不配合，操作起来有很多困难。另外，在我国台湾，其他顺序的继承人先于被继承人死亡的，不能代位继承。因此，这次《继承法》修改中应增加继承顺序，在原来的两个顺序的基础上，再增加第三顺序、第四顺序继承人。减少一个顺序中继承人的范围，可以减少社会矛盾的发生几率。
在房屋登记实务中遇到一些难以界定抚养关系的案例，如继子女已经成年并参加工作但未成家，与继父母共同生活，是否列入扶养关系内容？继子女与继父母共同生活时间多长可列入抚养关系，都有待进一步明确规定。《继承法》第10条规定，“没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承”，若第一顺序继承人放弃，可否由第二顺序继承人继承，对此也应进一步明确。随着人工受孕现象日趋增多，各种情形的人工子女不断出现，这些子女也应明确纳入继承人范围。
三、进一步完善《继承法》实施内容
1.遗嘱见证人的范围
《继承法》第18条规定第2款，继承人不能作为遗嘱见证人，因为，《继承法》的继承人范围很广，有第一顺序和第二顺序继承人。对于该条所指的继承人是界定为有继承资格的继承人，还是仅指接受继承权的继承人，需要进一步给予明确。
2.继承或受遗赠方式
《继承法》第25条规定“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承”。对于接受继承人，如已婚，是否应列入夫妻共有房屋，还是属于继承人个人房产？该条第2款规定“受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。”建议在该条款中对“表示”的方式进一步明确，是自书表示，还是需到相关部门进行证明表示，在房地产登记中哪种“表示方式”为有效，也需要进一步明确。
3.适当增加遗嘱形式
《继承法》第17条规定，“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日”。而随着科技信息化手段的不断发展，通过电脑打印的遗嘱并不少见。因此，建议该条修改为自书遗嘱由遗嘱人亲笔签名。至于遗嘱内容是否遗嘱人书写，不需作强制性规定。对于遗嘱的形式，建议增加音像等形式。
4.明确涉外继承内容
目前，在办理涉外继承房屋登记时，存在国际国内相关法律适用性的冲突问题。我国法律规定涉及不动产的继承，应适用不动产所在地的法律规定。而在实际操作中，房屋登记机构或公证机构很难调查确定继承人范围，仅是根据被继承人国籍所在地的相关法律推定，如我国台湾的第一继承顺序只是血亲，而我国大陆的第一顺序范围比较广，需要调查三代人的继承关系，如涉及境外的，我们就无法进行调查确定，所以，建议增加相关涉外继承处理的内容。
5.公证遗嘱法定效力
按照现行《继承法》规定，继承的方式有多种，法定继承、遗嘱继承、公证继承等。法律规定，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。但是，法律又规定，自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。也就是说，公证遗嘱的效力最高。
在房屋登记实务中会经常出现一种情形，如儿子原本对父或母不好，但为了得到父或母的遗产，想方设法制造对父或母好的假象，怂恿父或母去公证处办理公证遗嘱，把房子给儿子。儿子一旦拿到这份公证遗嘱后，马上对父或母不管不理，父或母即重新立了一份遗嘱。但是，等父或母去世后，后来立的这份遗嘱因为效力低于公证遗嘱，结果让儿子得逞。综合各种情况来看，公证遗嘱保持最高效力，有实际意义。但是，在现实中会碰到很多人自书多份遗嘱，以为以最后一份遗嘱为准，但是，当他去世后，等到继承人继承时才发现，这份自书遗嘱不符合法定的形式要件，子女之间为了遗嘱中表述的意义而发生争议，引发了更大的麻烦。
目前，在房屋登记实务中的公证遗嘱，按照公证法规规定，公证机构只是作了公证证明遗嘱，而不是真正意义上的公证遗嘱。公证遗嘱的实质为公证机构负责协调和处理遗嘱相关事项，而不是仅对遗嘱进行公证证明。而现在普遍将公证证明遗嘱误认为公证遗嘱，混淆了两种不同公证的效力。笔者认为，法律应加强真正意义上公证遗嘱的效力，而不是弱化其效力，公证遗嘱不能被其他形式遗嘱撤销。对于办理公证的遗嘱，公证机构应按照法定的格式要求填写，填写时应将当事人带至单独房间，与其子女分开，进行必要的如是否自愿、有无子女逼迫之类的谈话并制作笔录。通过一定的必要程序，就能有效规避那些被忽悠来的父母，只要对公证流程严格要求，就能保证公证遗嘱的公证效力。建议司法部门在公证遗嘱的规定上作出更加规范和具体的操作标准，提升公证遗嘱的效力。
四、建立遗产管理人和执行人制度
《继承法》第24条规定：“存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或争抢。”这表明，凡存有遗产的人，都是遗产保管人，都负有妥善保管遗产的责任。被继承人去世，虽然有继承人，但继承人不明、继承人缺乏民事行为能力或者继承人均不在遗产所在地或者全部继承人放弃或者丧失继承权，这时的遗产就处于无人管理的状态。在国外，对于无人管理的遗产，往往可以通过慈善行、律师行等信托机构来管理，作为遗产管理人。在我国，遗产管理人的法律规定不健全不完善，需要进一步明确。
遗嘱执行人是能够独立地做出执行遗产分配的人，遗嘱执行人不仅限于自然人、法人和其他社会组织，他们均可以被权利人指定为遗嘱执行人。《继承法》第16条规定，虽然涉及了遗嘱执行人，但概念较为模糊，没有具体定义。因此，建议《继承法》进一步明确遗嘱管理人和遗嘱执行人的法律资格和职责等规定，完善相关法律制度，切实保护继承人的合法利益。
五、遗产的处理与保护债权人利益
[案情]五年前王某丧偶后，经亲友介绍来到了城里，嫁给了比她大9岁的退休工人老张。老张的子女非常反对老张再婚。他们结合后，老张头的子女多次来家闹。近两年，老张身体状况越来越不好，先后因心脑血管疾病，多次住院。张的子女怕老张死后，王继承老张的房屋等遗产，到老张家闹腾的次数不断增多。无奈王从老张处搬出，又回到了农村女儿家居住。王搬出后，和老张的关系并没断，老张不时地来农村王家处小住，王也不时地去城里张处看望。王和老张一直等待子女改变对他们婚姻的态度。为了缓和关系，解开房产这个“结”，老张和王商量把张的房子给了张的孙子。同时张把自己的住房公积金卡给了王，张对王说这卡上的10万块钱，就归王了。为了防止和子女关系的激化，这公积金的事，张没写赠与书，没告诉子女。前不久老张去世，已和张分居的王，拿张的卡，回城里支取张的住房公积金，遭到了张子女的反对，张的子女称王已经与张分居，无权支取张的住房公积金。无奈王向法院，经法院调解王得到了张住房公积金的80%，8万元钱。
[评析]住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。职工死亡，职工的继承人、可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。王作为张的配偶有权继承张的住房公积金等遗产。分居只是一种居住方式，不能因此变更夫妻关系，影响遗产继承。但根据国务院的《住房公积金管理条例》第二十五条等规定，职工提取住房公积金账户内的存储余额，所在单位应当予以核实，并出具提取证明，职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。职工死亡提取住房公积金一般要提供下列证明材料：一、配偶、继承人（ 受遗赠人）的身份证明。二、死亡职工的住房公积金储蓄卡。三、死亡职工单位开具的住房公积金提取申请书。四、职工死亡证明。五、继承权公证书或人民法院的判决书，包括裁定书、调解书。办理遗产继承公证，继承人之间必须达成对遗产处理的协议。达不成一致意见要走诉讼程序，凭法院的判决、裁定、调解书办理。
日前，王老汉代书遗嘱继承案件在湖南省某法院进行了公开审理，当事双方分别出示证据。
遗嘱受益人王老汉的女儿小王说，她有一份他爸爸王老汉生前口述，由她的叔叔王二代书的一份遗嘱。由于他的哥哥即本案的原告大王，对爸爸非常不孝顺，不理不睬，所以爸爸才立下遗嘱把他的财产留给了她。立这封遗嘱时候她在场，还有邻居刘阿姨也在。这封遗嘱上有她爸爸的签名和手印，也有她叔叔的签字和盖章。而且他们还制作了录音录像。
王二、刘阿姨作为证人，对该事实经过进行了确认。
正当小王以为自己胜券在握之时，哥哥大王突然站起身来：“这份遗嘱是没有效力的。因为这份遗嘱上只有一个见证人的签字。而且刘阿姨并没有在录音录像中出现，无法说明她在不在现场。这份遗嘱不合法！”
大王声音不大，却字字清晰地回荡在法庭里。
依据我国《继承法》的规定，代书遗嘱必须满足法定的条件，其中最严格的一条就是，必须有两个以上见证人在场见证，而且见证人还需要是与被继承人没有利害关系的人，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。
本案中由于王老汉的代书遗嘱只有一个见证人签字，且没有其他的证据证明其他的见证人是否在现场。因此，法院最终认定，该代书遗嘱缺乏必要的形式要件，因此该遗嘱无效。最终王老汉的遗产通过法定继承的方式被依法处理。
【评析】
浅析代书遗嘱的常见误区
笔者建议，在立遗嘱人无法自己书写遗嘱的情况下，可以选择由公证机关进行遗嘱公证；或者由律师代书遗嘱，并由两位以上无利害关系人作为见证人；再或者是选任两个以上无利害关系的见证_人代书遗嘱，同时进行录音录像，但是需要提醒的是，在录音与录像中需要对于见证人的在场信息进行明确的说明。
【案例2】
老人刚逝去，纠纷即上演
葛丽蓉与黄海于2006年登记结婚。两人系再婚，婚后未生育子女。黄海与前妻育有一女，名叫黄月。
2011年，黄海因一场交通事故撒手人寰，黄月随即提出分割遗产。她不仅要求葛丽蓉立即搬出所居住的房屋，还对其他财产提出了十分不公的分配方案，葛丽蓉自然没有同意。黄月担心葛丽蓉近水楼台转移财产，所以经常半夜打电话恐吓葛丽蓉，葛丽蓉无奈之下只能搬出与黄海一直居住的房屋。没想到葛丽蓉一搬出，黄月即将房门撬开，不仅擅自进屋翻找东西，还换上新的门锁。黄月的以上举动，让葛丽蓉感到难以接受，身体状况也每况愈下。
葛丽蓉提出，房产和存款可以放弃，但黄海生前最爱的玉白菜和竹雕弥勒佛一定要，自己并非贪图钱财，这是和黄海签订的婚前财产协议中明确了的。黄月一口拒绝了葛丽蓉的提议。
双方争执不过，黄月向法院提起了诉讼。法院经审理后认为，葛丽蓉与黄海签订的婚前财产协议合法有效，双方自主意志应该得到尊重。因此，依照协议，玉白菜和竹雕弥勒佛由葛丽蓉所有，其余的遗产则依据法定继承的顺序进行合理分割。
【评析】
婚前协议保护再婚老太
老人若再婚，为避免日后纠纷，建议签订婚前财产协议。《婚姻法》第十九条：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式……”因此，我国《婚姻法》明确规定夫妻之间可以就财产归属签订书面协议。
另外，民间存在一个误区，认为婚前财产协议需进行公证。事实上，只要是双方签订的财产协议真实合法，即有法律效力。公证并非法律规定的财产协议生效要件，但经过公证后的协议效力更高。另外，结婚之后亦可签订婚后财产协议，与婚前协议效果一样。
【案例3】
独子意外离世，房产如何继承
去年，张升辛苦养育了30多年的儿子惨遭意外，失去了生命。张升儿子小张在结婚前，买了套小房子，产权登记在他一人名下。
结婚后，小张又买了套大房子，也写了他一个人的名字，现在贷款已经全部还清。小张孝顺，把父亲接来同住，顺便帮着带孙子。
没想到小张意外丧生。随着时间的流逝，张升的内心已渐渐平复，打算守着孙子度过余生。可儿媳提出改嫁，并要求分割他儿子的财产。
更令他气愤的是，儿媳要求他搬出现在居住的房子。为了孙子着想，他坚决反对儿媳再婚，更反对她分割财产的无理请求。
那么，倘若张升儿媳真的再婚，他儿子名下的这两套房产应该怎么处理？另外，他百年之后，跟着儿媳改嫁的孙子对他的遗产是否还有继承权呢？
【评析】
被继承人子女的晚辈直系血亲有代位继承权
首先，关于张升儿子小张名下的两套房产，在继承之前应先从他们夫妻共同财产中分出属于小张个人的财产，然后再作为遗产进行继承。
具体而言，婚后购买的大房子，尽管登记在小张一人名下，但依据我国《婚姻法》的规定，只要是婚后取得的财产都是夫妻共同财产，即张升儿媳拥有一半的产权份额。小房子是小张婚前购买，如果小张与妻子之间没有进行其他约定，则应当属于小张的婚前个人财产。综上所述，小房子的全部产权以及大房子的一半产权份额系张升儿子的个人财产，可以作为遗产继承。
依据《继承法》的规定，未立遗嘱时按照法定继承处理遗产。张升及儿媳、孙子三人作为第一顺序继承人，共同享有继承权。另外，小张的孩子尚幼，分配遗产时，应当予以照顾；若张升缺乏劳动能力且生活有特殊困难，亦可以要求给予照顾。至于两套房屋如何分配，建议双方兼顾各方权益进行友好协商，如取得房屋价值悬殊较大，可以作适当补偿。
第二个问题是关于张升百年后的遗产继承问题，依据相关法律规定，张升孙子可以代位继承张升的遗产。我国《继承法》第十一条规定：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。”现小张先于张升死亡，作为小张的子女，张升的孙子可代位继承张升的遗产，即便他随母亲改嫁，亦享有代位继承权。
提起龚如心，人们想到的不仅仅是“亚洲第一女首富”的头衔和酷似漫画人物“小甜甜”的独特装扮，而更多的是这个传奇女性的爱情故事、豪门恩怨，以及一场裸的遗产大战。或许正是从这个世纪遗产之争开始，人们对订立遗嘱有了更为深入的认识。
根据《继承法》规定，没有订立遗嘱或遗赠、遗赠抚养协议的，需要在继承开始后按照法定继承办理，这往往是家庭矛盾的导火索，也未必符合去世者生前的意愿，而订立遗嘱至少能够在一定程度上保证订立人的意愿得以实现。可见，作为遗产规划的一部分，订立遗嘱是家庭理财不可分割的内容。
关于遗产分配、遗嘱订立其实牵涉到我国多部法律法规，涵盖内容之多使得非法律界人士难以一夕之间通析，这里我们不妨先从最基本的两个方面做些了解。不同形式的遗嘱效力不同
我们都知道，订立遗嘱的目的是将自己的财产在生后按真实意愿进行分配，因此根据我国《继承法》规定，无行为能力人或限制行为能力人所立地遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受到胁迫、欺骗所订立的遗嘱无效。当然，伪造和被篡改的遗嘱也是全部或部分无效的。这些规定都是为了保护遗嘱关系人的权益而设定的。
遗嘱的形式可以是多样的，比如自书、代书、录音、口头及公证遗嘱，遗嘱人可以根据自身情况自由选择，但各种形式的遗嘱所具有的法律效力却是不同的。遗产的最终分配不仅需要考虑订立遗嘱的时间先后，还要依据不同形式的遗嘱的效力高低。我们不妨通过一个案例看个究竟。
刘富贵老伴去世早，膝下有一儿一女，儿子叫刘飞，女儿叫刘阳。早年，刘富贵亲笔立下遗嘱，将自己的财产在死后由儿女平分。就在立下遗嘱3年后，他被查出患了肝病。患病期间，刘飞很少来照顾父亲，倒是女儿刘阳为老人洗衣做饭悉心照顾。刘富贵觉得应该多给女儿一点财产，于是亲自到公证机关立下公证遗嘱，将其财产中的绝大部分约80％交由女儿继承。在刘富贵弥留之际，他又当着3个医生护士的面，表示他的全部遗产由女儿刘阳继承，刘飞不再拥有任何继承权。刘富贵去世后，他的儿女之间因为继承发生了纠纷。
刘富贵生前的三份遗嘱中，究竟应该依照哪份执行遗产的分配?法律依据又是什么呢?
我国《继承法》第17条的规定，遗嘱有五种法定形式：
1 公证遗嘱公证遗嘱是指由遗嘱人亲自申请，经国家公证机关办理的遗嘱。拥有最强的证明力和最高的证据效力。
2 自书遗嘱自书遗嘱是指遗嘱人亲笔书写的遗嘱。自书遗嘱必须由遗嘱人亲笔书写、签名、注明年、月、日。《继承法意见》规定，自然人在遗书中涉及死后个人财产处分的内容，确为死者真实意思的表示，有本人签名并注明了年、月、日，又无相反证据的，可按自书遗嘱对待。
3 代书遗嘱代书遗嘱是指遗嘱人口述遗嘱内容，他人代为书写制作成的遗嘱。为保证代书遗嘱的真实性，代书遗嘱应当有两个以上的见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。如遗嘱人不能签名，不能由他人代为签名，而应当以捺指印代替签名。
4 录音遗嘱录音遗嘱是指以录音方式录制下来的遗嘱人的口述遗嘱。这种形式的遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，目的当然是保证录制的遗嘱确为遗嘱人的真实意愿。
5 口头遗嘱口头遗嘱是指遗嘱人用口头表达方式设立的遗嘱，是所有形式中最容易被篡改和伪造的一种，而且在遗嘱人死后无法查证，容易产生纠纷。因此一般只在危急情况下使用，且应有两个以上见证人在场见证。待危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。这里的“危急情况”一般是指遗嘱人生命垂危或者其他紧急情况，如突发疾病、人身意外事故等。
上述所有见证人均要符合《继承法》规定，无行为能力人、限制行为能力人、继承人、受遗赠人、与继承人、遗赠人有利害关系的人都不能作为见证人。
反观本案中的三次遗嘱订立，我们发现第一次是自书遗嘱、第二次是公证遗嘱、第三次是口头遗嘱。虽然三次均为有效的遗嘱，但内容上的差别却很大。
这种多份遗嘱内容抵触的情况在实际生活中并不少见，《继承法》对此的规定是，以最后订立的遗嘱为准。但同时又规定，自书、代书、录音、口头遗嘱不得变更、撤销公证遗嘱。也就是说，在有公证遗嘱时，以公证遗嘱为准，而在没有公证遗嘱的情况下，以最后所立遗嘱为准。
因此，本案中应以第二份公证遗嘱为最终财产分配的依据。女儿刘阳可以得到父亲80％的财产，而刘飞得到剩余的20％。
此外，法律还规定，如果实际对遗产的处理行为与遗嘱不符的，以实际行为为准，其效力甚至高于公证遗嘱。
比如上例中刘先生在立下公证遗嘱后，将名下所有的财产包括房产都转入女儿名下，那么这种行动就是他对遗产的重新分配，原本所订立的公证遗嘱也就无效了。当然，行为处理必须基于行为人真实的意思表示。
遗产范围有讲究
关于个人遗产的范围界定，《继承法》第三条这样写着：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入；公民的房屋、储蓄和生活用品；公民的林木、牲畜和家禽；公民的文物、图书资料；法律允许公民所有的生产资料；公民的著作权、专利权中的财产权利；公民的其他合法财产。
仅仅百字的法律条文看似简单，其实要搞清个人拥有的财产并不是件简单的事情，单是家庭中夫妻共同财产与个人财产的鉴别就非常复杂了。而如果对自己的合法财产难以明确，很可能造成遗嘱部分无效的结果。
李荣琪与太太王美娟结婚后育有两个女儿，李蓉琪一直比较喜爱大女儿，于是早早立下遗嘱，表示愿意生后将自住的100多平方米的房产、28万元存款等几乎所有的财产全部交给大女儿，而并没有提到太太王美娟及小女儿的份额。
2007年，李荣琪因为突发性心肌梗塞死亡，大女儿拿着父亲亲笔写下的遗嘱要求执行，却遭到了母亲和小女儿的强烈反对，一家人最终闹上了法庭。
王美娟表示，房产和存款应属于夫妻共有财产，理应有她的一份，不能全部给大女儿所有；而大女儿则认为，根据父亲的遗嘱她有权利得到包括房产在内的所有财产，母亲可以继续留住，但房屋的产权应归由她的名下。
实际生活中这类案件比比皆是，根源在于个人对自己遗产范围没有一个明确的认识。上例中，李荣琪所犯的错误就是把夫妻共有财产全部作为自己个人财产进行分配，最终导致母女间矛盾升级。
如果有遗嘱，那么是有时效的，规定是死者死亡两个月以内，由指定继承人拿着遗嘱到公证处，办理继承公证，得到公证书，到房管，办理继承过户，遗嘱过期或遗嘱无效，按照死者第一序列继承人平分继承。老人去世后房产过户需要的手续有：
1、要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明。
2、要到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证。
3、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。
4、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。
《民法典》第一千一百二十四条【继承的接受和放弃】继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示;没有表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示;到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
（来源：文章屋网 ）
根据规定,以下几类房地产交易必须先公证:
1、房产继承,应当办理“继承权公证书”。也就是说,对于子女或家属要办理继承房产的话,必须要有公证处办理的公证书;
2、遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。处分房产的遗嘱未经公证,在遗嘱生效后其法定继承和遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分 割协议,经公证证明后到房地产管理部门办理房产所有权的转移登记手续;经公证的遗嘱在遗嘱类别中具有最高的法律效力,易于遗嘱人去世后其子女凭此继承房产 和解决纠纷。
3、赠与房产,应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”,或双方共同办理“赠与合同公证书”;
4、有关房产所有权转移的涉外和港澳台的法律事务,必须办理公证证明。
在办理商品房买卖合同公证时,申请公证双方需要向公证机关提交相关的资料,出售方需要提供的材料:企业营业执照(居民身份证)、房屋所有权证或土地使用证、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。
购买方需要提供的材料:居民身份证、户口簿或法人资格证书。
此外,公证机关需要对所出售房屋的具体情况作详细了解。比如合同中买卖房屋的产权状况、坐落位置、数量、质量及附属设施情况和使用面积;房屋买 卖价款数额、付款日期、付款方式;被买卖房屋交付使用时间;办理房屋产权过户及有关手续的约定;双方违约责任;双方当事人认为应当约定的其他内容;合同双 方当事人签字、盖章及签约时间等,包括所要购买的房屋是否有银行抵押负担,都是公证机关审查的内容之一。
另外在办理商品房买卖合同公证时,购房者应注意以下一些问题:首先,房屋买卖合同应经过房地产交易所核定;其次,商品房开发销售手续不健全的房 屋,一般不予公证;办理合同公证应尽量委托自己的律师代为办理,这样无论从专业的角度,还是从操作便利的角度看,对购房人都会更加有利。
提醒:二手房购买与装修过程中也可办理公证在二手房购买与房屋装修的过程中,消费者为确保自己的权益,也可以针对某些环节到公证处办理公证。
在二手房买卖的过程中,最为常见也最为有效的是提存公证。如果卖方要把原来的旧房子卖出去,可能会担心房产签了合同、过了户,购房者一方却不付钱;而买方也会有付出钱而拿不到房产证的担心。所以买卖双方也可以到公证处办理房款提存公证,待房产顺利实现过户之后再由公证处将钱交给卖方。这样公证处就在买卖双方达成了一座足可信任的交易平台,保障了各方当事人的合法权益。
另外在二手房买卖的过程中,还可能会出现不是房主本人跟购房者直接进行交易的情况,这就需要房主到公证处办理委托书公证。装修也可提存公证在装修过程中,消费者也可以与装修公司一起到公证处办理装修款提存公证,双方根据不同的装修方式签订协议,不管是一次性付款还是按阶段付款,最好都先把装修款交到公证处。在消费者对装修质量满意之后,再由公证处将装修款交给装修公司。
如果出现漏水等质量问题的,客户可以要求公证人员到现场即时拍摄,提取证据,留存公证处办理证据保全。
Tips:房地产公证怎么办?
一般办理房地产公证遵循以下程序进行:
公证申请。当事人向有管辖权的公证处提供申请,填写申请表,并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。
公证受理。公证处对当事人的公证申请,经审查符合公证条件的,予以受理。
2014年9月，当我归档案卷时，一件被二审法院维持原判的案卷出现在我的眼前。我不禁想起承办的一起继承纠纷案，祖孙三代为了房子对簿公堂。庭审结束后，当事人之一的孙子背上耄耋之年、行动不便的爷爷走出法庭。当时，老人酸楚的神情让我至今难忘。
爷爷奶奶给孙子两份遗嘱引纠纷
李刚父亲早逝，由母亲王玲抚养成人。2012年10月，李刚的奶奶秦彩英因病去世。李刚的82岁的爷爷李海平将李刚叫到跟前，颤颤巍巍地递给李刚两份公证书，语重心长地对李刚说：“孙子，你的爸爸早早离开人世，留下你的母亲和两个孩子，考虑到你们孤儿寡母生活不易，我和你奶奶一直想百年之后给你一份保障。这是我和你奶奶的一片心意。”
李刚翻开公证书，“遗嘱”两个大字映入眼帘。原来，李海平和秦彩英于2012年4月18日分别在江苏省镇江市润州区公证处订立公证遗嘱各一份，将坐落在市区的面积为200多平方米的房产中各自享有的份额全部赠给李刚。
李刚看完这份凝结长辈疼爱的遗嘱，泪光闪闪。回想起爷爷奶奶一直以来对自己的关怀和照顾，他心里万分感激。
李海平和秦彩英一共育有四个子女，分别是李运磊、李运祥、李运红和李运志。李运磊就是李刚的父亲。李运磊去世后，李海平的其余子女对李刚视为己出，关怀备至。
如今，李刚拿到这份遗嘱，决定先跟李运祥、李运红和李运志商量一下，征求长辈的意见。没想到，李运祥、李运红和李运志坚决不同意秦彩英对房产作出的处置，各方对房产的继承方式提出了不同意见，昔日的和睦景象一去不复返。
眼看协商解决不了问题，李刚只能诉诸法律。2013年6月24日，他向江苏省镇江市润州区人民法院提起了诉讼。
孙女拿出第三份遗嘱纠纷再起波澜
因为案由是继承纠纷，所以，秦彩英的其他法定继承人均作为被告应诉，他们分别是李刚的叔叔李运祥和李运志、李刚的姑母李运红、李刚的亲生姐姐李颖以及李刚的爷爷李海平。
在庭审过程中，李刚的叔叔和姑母明确表示不同意房产的1/2份额由李刚继承。叔叔和姑母委托了知名律师，决心要回房产。
为他们代理案件的律师提出抗辩意见称，遗嘱的内容使用了“赠与”字眼，应当认定为遗赠。作为受赠人的李刚未在期限内作出接受遗赠的意思表示，应当视为放弃遗赠。房产份额应当按照法定继承处理。此外，司法部的《遗嘱公证细则》第16条明确规定：遗嘱人年老体弱的，公证人员在与遗嘱人谈话时应当录音或者录像。本案没有看到对秦彩英的录音或者录像，遗嘱形式存在瑕疵。
李刚姐姐的代理人举出了一个新的证据，那是李海平夫妇于2005年6月9日在江苏省镇江市公证处订立的另外一份遗嘱，该份遗嘱对讼争房产作出了不同的处理：其中一套给李颖，另一套给李刚。因此，李颖的意见是两套房产应当按照之前的遗嘱处理。对此，李刚表示认可这份遗嘱。
双方围绕遗嘱的法律性质、遗嘱的选择展开辩论，一时间唇枪舌剑，法庭上弥漫着一股火药味。庭审结束后，我注意到，李刚背起已经行动不便的李海平走出法庭。那一刻，李海平流露出痛苦的神情，令我感慨万千。
法官明法析理止纠纷
为了查明这三份遗嘱的来龙去脉，作为本案承办法官，我立即着手调查，第一站便到江苏省镇江市润州区公证处调取证据。该公证处的工作人员明确告知我，当时未进行录音录像，但要求提供老人的医学心理测试报告单和镇江市第四人民医院的诊断证明。经过调取材料，秦彩英的诊断结论为韦氏智力测试总量表分81分，智商93分，脑部智力状况良好。得到这个结果后，我和书记员前往镇江市精神卫生中心，向专家咨询了解诊断报告的含义。
针对被告代理人提出的《遗嘱公证细则》第16条是硬性规定的主张，我通过网络，搜索到司法部对于某公证处对此问题请示的一个批复：第16条是为了保障遗嘱人的合法权益，正确认定遗嘱人于立遗嘱时的行为能力，增强遗嘱公证证明力而作出的特别规定，并非遗嘱公证生效的必备条件。年老体弱是指年满70周岁以上且因身体虚弱影响其思维意识能力或语言表达能力的老人。批复使该问题迎刃而解，我得到了解决问题的答案。
案件的争议焦点至此归结到一点，即本案法律关系的性质到底是遗嘱继承还是遗赠。两者最本质的区别在于接受遗产的主体是法定继承人还是法定继承人以外的人。
2013年9月，江苏省镇江市润州区人民法院从继承法相关条文之间的关系出发，进行体系化解释，探究了法定继承人的真正含义，界定本案的法律关系为遗嘱继承。最终判决李刚继承两套房产的1/2的份额，即上述房产中秦彩英享有的产权份额由李刚依法继承。
2014年7月，这份判决已被镇江市中级人民法院二审维持，并发生了法律效力。（文中当事人均为化名）
法官简介：
何莉婷，毕业于华东政法大学；2005～2009年，在江苏省镇江市丹阳市人民法院工作；2009年8月，进入江苏省镇江市润州区人民法院工作，现任该院审判员。2012年，何莉婷撰写的裁判文书获江苏省法院“两评查活动”优秀裁判文书三等奖；2013年，其撰写的案例获江苏省法院第八届“金法槌”杯优秀案例三等奖、2013年度镇江市法院十大典型案例，其承办案件多次被省市级媒体报道。
法官说法
确定法定继承人须进行体系化解释
我国《继承法》第10条规定了法定继承的顺位（第一顺位为配偶、子女、父母；第二顺位是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）；第11条规定了代位继承，即被继承人子女先于被继承人死亡的，被继承人的晚辈直系血亲可以代位继承，其继承的遗产限定于父母有权继承的遗产份额；第12条规定了丧偶儿媳、女婿对公婆、岳父母尽了主要赡养义务的，作为第一顺位继承人。
因此，正确理解法定继承人的范围并非仅仅从第10条即可排除。本案的原告非法定继承人，应将规定代位继承的法条第11条置身于整部继承法体系中，置身于与其有关的法条第10条和第12条的语境中进行体系化解释，才能探究其真正内涵。
继承权公证，
平息争夺遗产风波
前不久，机关干部武某因突遇意外事故死亡。处理完后事后，武某之妻杨某打算独占遗产，武某的父母则认为儿子的遗产应当归武家所有。双方为此纠缠不休，并先后来到公证处申请为己方办理继承权公证。公证处受理申请后，对争议双方的权利义务关系进行了认真审查。针对武某生前未曾留下遗嘱的特殊情况，公证员首先对死者的遗物进行了清点，查明武某生前遗有存款合计人民币4.66万元和一些衣服物品，个人生前欠债6400元。公证处为此首先出具了清点物品公证书。根据《婚姻法》第十七条和《继承法》第二十六条的规定，上述财产夫妻双方没有约定，应视为共同财产。据此，公证员对死者遗留的人民币4.66万元进行了析产，出具了析产公证书，证明死者遗留的4.66万元中的一半2.33万元属于死者遗产，另一半属于杨某的财产。对死者生前所欠的6400元债务用武某的遗产进行了清偿，武某的最后遗产为1.69万元，对这部分遗产，公证处依法出具了遗产继承公证书，证明该遗产由第一顺序继承人杨某和武某父母继承。
点评：我国《继承法》规定，继承有两种形式：一种是法定继承，另一种是遗嘱继承。我国实行遗嘱继承优先的法律制度，但出现下列六种情况时，应采用法定继承：①被继承人生前没有立遗嘱、遗赠或没有订立遗赠扶养协议的；②遗嘱被宣告无效的；③遗嘱继承人放弃继承或受遗赠人放弃遗赠的；④遗嘱继承人丧失继承权的；⑤遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；⑥遗嘱中未处分的遗产。此案即属于法定继承的情况。
相关链接
如何办理遗产继承公证
当事人应准备好以下材料到公证处办理：①填写申办公证申请表；②提供被继承人的死亡证明（如医院的死亡通知书、骨灰证、火化证明）、身份证等；③提供被继承人遗留的财产证明。如房地产证、存款凭证、股票等；④继承人的身份证、户口簿、结婚证；⑤提供申请继承权的亲属关系证明表；⑥继承人放弃继承权的，应由声明人亲自到公证处办理弃权声明书公证；⑦继承人因特殊情况不能亲自到公证处办理的，须提供经公证的委托书，委托其他继承人办理；⑧遗嘱继承人应提供合法、有效的遗嘱。
遗嘱公证，
维护了出嫁女儿的 合法权益
已故的徐老太有两儿一女，均已成家另过。八年前徐老太的老伴因病去世后，两个儿子非但不尽赡养义务，反而经常找碴儿责骂老人。无奈，老人只好独自生活，日常的生活费用均由其女儿承担。2006年年初，徐老太因身体不适到医院检查，被确诊为胃癌晚期。了解病情后，老人想把自己的一处房产（价值6万元）留给女儿。两个儿子得知老人的想法后，以“嫁出去的闺女泼出去的水”为由，坚决反对母亲这样做。2006年年末，徐老太为女儿办理了遗嘱公证书。前不久老人辞世，她的两个儿子为争夺遗产将徐老太的女儿告上法庭。法庭根据徐老太女儿出具的遗嘱公证书等相关证据，判决徐老太的遗产由其女儿继承。
点评：按照我国法律规定，遗嘱分为公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱五种，其中公证遗嘱的效力最强，口头遗嘱的效力最弱。我国《继承法》第十六条第二款规定：“公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的1人或者数人继承。”第九条规定：“继承权男女平等。”
相关链接
如何办理遗嘱公证
当事人要准备好以下几种材料到公证处办理：①户口簿或居民身份证；②遗嘱涉及的财产清单及财产的所有权证明；③遗嘱书；④遗嘱公证申请书（申请书内容应包括：遗嘱人的姓名、性别、年龄、居住地、家庭状况、工作单位、遗嘱涉及的财产状况等）；⑤其他认为需要提供的证明材料。
婚前财产公证，
为老年人再婚清障
赖某今年66岁，系某五金厂退休职工。前两年，与他共同生活了40多年的妻子突发脑溢血离他而去。前不久，赖某打算与农村妇女程某办理再婚登记手续，但这一打算却遭到了4个子女的强烈反对，阻挠的理由是担心其父一生积攒的财产落入他人之手。思来想去，赖某与程某来到公证处，申请办理了婚前财产约定协议公证。赖某、程某在协议中约定，二人婚前财产在有生之年归各自所有，生前有权订立遗嘱处分自己的财产。办理婚前财产公证后，二人顺顺当当地结为连理。
点评：我国《婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式……”从这一公证案例可以看出，婚前财产公证，不仅给再婚老年人及双方子女吃了一颗“定心丸”，也为再婚双方及双方子女之间的和睦相处提供了合法、可靠的法律保障。
相关链接
