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郑州市人民政府令第111号
《郑州市商品房销售管理办法》业经2002年8月9日市人民政府第12次常务会议审议通过，现予公布，自2002年12月1日起施行。
市长：陈义初
2002年10月21日
郑州市商品房销售管理办法
第一章、总则
第一条、为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条、本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条、在本市行政区域内商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第四条、房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条、商品房销售应当遵循公平和诚实信用的原则。
第六条、市房地产管理部门是本市商品房销售管理工作的行政主管部门，其所属的房地产市场管理机构具体负责本市市区商品房销售管理工作。
县（市）、、上街区房地产管理部门主管本行政区域内商品房销售管理工作。
第二章、预售管理
第七条、商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向市、县（市）、上街区房地产管理部门申请登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。
禁止伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》。
第八条、房地产开发企业预售商品房应当制定商品房预售方案。预售方案应当载明项目名称、商品房的位置、楼号、装修标准、交付使用日期、预售总面积、单元数、层数、房型、套数、预售价格及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图、底层平面图及标准层平面图。
第九条、商品房预售应当符合下列条件：
（一）、建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权；
（二）、已取得建设工程规划许可证；
（三）、已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）、六层以下（含六层）、的商品房项目，完成基础并施工至二层以上（含地下室）、结构封顶工程，七至十二层（含十二层）、小高层建筑完成三层以上（含地下室）、结构封顶工程，十三层以上（含地下室）、高层建筑完成五层以上结构封顶工程；
（五）、已签订商品房预售款监管协议；（六）法律、法规规定的其他条件。
第十条、申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
（一）、预售申请书；
（二）、营业执照和资质等级证书；
（三）、国有土地使用权证；
（四）、建设工程规划许可证及红线图；
（五）、建设工程施工许可证及施工合同；
（六）、商品房预售款监管协议的有关材料和预售款监管银行专用账户证明；
（七）、商品房预售方案；
（八）、法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第十一条、市、县（市）、、上街区房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后，应当现场勘验。对符合本办法第九条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。
第十二条、房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，当事人应当持下列文件到原发证机关变更《商品房预售许可证》：
（一）、商品房项目转让合同；
（二）、原《商品房预售许可证》；
（三）、城市规划和土地管理等部门同意变更的有关手续；
（四）、受让方的房地产开发资质证书、营业执照；
（五）、法律、法规、规章规定的其他材料。
转让的商品房项目符合转让条件的，市、县（市）、上街区房地产管理部门应自受理申请之日起10个工作日内变更《商品房预售许可证》。
第十三条、房地产开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、建筑面积、楼号等事项，应持有关部门的批准文件，到原发证机关变更《商品房预售许可证》。
第十四条、预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》或其副本，并以书面形式向预购人明示下列事项：
（一）、房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人；
（二）、项目开发进度及竣工交付时间；
（三）、商品房项目及其配套设施的平面示意图；
（四）、商品房的结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑面积的分摊办法；
（五）、预售商品房的价格及付款办法；
（六）、物业管理事项；
（七）、其他应当明示的事项。
第十五条、房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方必须是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发企业。
转让预售的商品房项目，受让方享有原房地产开发企业对预购人享有的权利，并承担原房地产开发企业对预购人承担的义务。
已批准预售的商品房项目转让后，转让方应当自合同签订之日起停止预售商品房；未变更《商品房预售许可证》，受让方不得预售受让的商品房。
第十六条、预售的商品房价格和代收税费由房地产开发企业和预购人约定，并在商品房买卖合同中载明。商品房买卖合同签订后，除国家和省规定新开征的税费外，房地产开发企业不得向预购人收取其他费用。
第十七条、房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在项目所在地的银行开立商品房预售款专用账户。开立账户时，房地产市场管理机构应当签署意见。开立账户后，由房地产市场管理机构与开户银行、房地产开发企业签订监管协议。
房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开立商品房预售款专用账户。
预购人交付商品房预售款时，应当直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。
第十八条、房地产开发企业收取的商品房预售款，在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务。
第十九条、房地产开发企业使用商品房预售款，应当编制用款计划，经该项目的工程监理机构对房地产开发企业的用款计划的真实性出具证明后，报房地产市场管理机构审核。
房地产市场管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内作出答复，对符合前条规定用途的，应当同意其使用，并书面通知开户银行；对不同意使用的，应当书面说明理由。
开户银行应当按房地产市场管理机构核准同意使用的数额拨付，并对资金用项进行监督。
该项目竣工验收一个月内，房地产市场管理机构应当及时解除对商品房预售款的监管，并书面通知房地产开发企业和开户银行，房地产开发企业和开户银行接到通知后，应当按规定撤销该账户。
第三章、现售管理
第二十条、商品房现售应当符合下列条件：（一）、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）、已取得国有土地使用权；（三）、持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）、已通过竣工验收；（五）、拆迁安置已经落实；（六）、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
第二十一条、房地产开发企业在现售前应持下列有关材料和证明向市、县（市）、上街区房地产管理部门办理产权登记备案：（一）、商品房现房销售方案；（二）、企业法人营业执照和资质证书；（三）、国有土地使用权证；（四）、建设工程规划许可证和施工许可证；（五）、工程竣工验收证明；（六）、法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第二十二条、市、县（市）、上街区房地产管理部门发现现售商品房不符合现售条件的，应当责令房地产开发企业限期纠正或停止销售。
第二十三条、房地产开发企业不得采取下列方式销售商品房：（一）、返本销售或者变相返本销售；（二）、售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；（三）、分割拆零销售按套销售的商品房住宅。
第四章、广告与合同
第二十四条、房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房预售广告，应当向广告经营单位出示《商品房预售许可证》，并在广告内容中载明《商品房预售许可证》的编号。
房地产开发企业、房地产中介机构商品房销售广告，不得含有误导、欺骗公众和与《商品房预售许可证》核准事项、产权登记备案事项不一致的内容。
房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房预售广告，应当将拟广告的样式、内容报房地产市场管理机构审核。
第二十五条、销售商品房时，房地产开发企业与买受人应当签订商品房买卖合同。买卖合同应使用统一的合同文本。
第二十六条、房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和印发的宣传资料中所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中约定。
第二十七条、商品房买卖合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明买受人所购房屋的楼号、楼层和房号的位置。
第二十八条、房地产开发企业和买受人在依法签订商品房预售合同后，房地产开发企业应在30日内，报市、县（市）、、上街区房地产管理部门登记备案。
第二十九条、商品房销售可以按套（单元）、计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。
按套（单元）、计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第三十条、按套（单元）、计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）、计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第三十一条、按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按下列原则处理：（一）、面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、的，据实结算房价款；（二）、面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）、部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
第三十二条、按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第三十三条、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人另有约定的，从其约定。
第三十四条、房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人不解除合同的，应当签署补充协议，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第五章、销售
第三十五条、房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法具有相应资格并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十六条、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十七条、受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
第三十八条、受托房地产中介服务机构在销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十九条、商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第六章、交付
第四十条、房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第四十一条、房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应与样板房一致。
第四十二条、交付销售的商品房住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第四十三条、房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。
商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但商品房住宅约定的存续期少于国家规定的最低保修期限的，按国家规定的最低保修期限执行。
第四十四条、房地产开发企业应当在商品房交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产管理部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送市、县（市）、上街区房地产管理部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第四十五条、商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第七章、罚则
第四十六条、房地产开发企业有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可处以10000元以上30000元以下罚款：（一）、未按规定将测绘成果和需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产管理部门的；（二）、商品房现售前未到房地产管理部门登记备案的；（三）、返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）、采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）、分割拆零销售按套销售的商品住宅的；（六）、不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；（七）、委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十七条、违反本办法规定，有下列行为之一的，由市、县（市）、上街区房地产管理部门责令改正，并可按下列规定给予处罚：（一）、无《商品房预售许可证》预售商品房的，没收非法所得，处以已收取预付款1％的罚款；（二）、违反规定用途使用商品房预售款的，责令归还挪用资金，并处以挪用资金5％的罚款；（三）、伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》的，收缴证件，并处以5000元以上10000元以下的罚款；（四）、未按规定将商品房预售合同报房地产管理部门登记备案的，处以1000元以上3000元以下的罚款；（五）、房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的，处以20000元以上30000元以下的罚款；（六）、商品房项目转让后，转让方在合同签订后预售商品房的，责令退还预付款，并处以已收取预付款的1％的罚款。
第四十八条、违反本办法规定，有下列行为之一，给他人造成损害的，依法承担连带责任：（一）、广告经营者、者明知或应知的房地产广告虚假，仍设计、制作、的；（二）、房地产中介服务机构销售不符合本办法规定的销售条件的商品房的。
第四十九条、房地产市场管理机构及其工作人员在商品房预售款监管工作中有下列行为之一的，应当依法承担责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）、对房地产开发企业的用款申请未在规定的时间内作出答复，给申请人造成损害的；
第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
第二章销售条件
第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条商品房现售,应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)已通过竣工验收；
(五)拆迁安置已经落实；
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
(七)物业管理方案已经落实。第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
第三章广告与合同
第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
(一)当事人名称或者姓名和住所；
(二)商品房基本状况；
(三)商品房的销售方式；
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
(五)交付使用条件及日期；
(六)装饰、设备标准承诺；
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
(八)公共配套建筑的产权归属；
(九)面积差异的处理方式；
(十)办理产权登记有关事宜；
(十一)解决争议的方法；
(十二)违约责任；
(十三)双方约定的其他事项。
第十七条商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
第十八条商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积面积误差比＝---------------×100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第四章销售
第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第五章交付
第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章法律责任
第三十六条未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
第三十八条违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十九条在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(一)未按照规定的现售条件现售商品房的；
(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
(三)返本销售或者变相返本销售商品房的；
(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
(五)分割拆零销售商品住宅的；
(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
(八)委托没有资格的机构销售商品房的。
第四十三条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。超级秘书网
第四十四条国家机关工作人员在商品房销售管理工作中、、，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第四十五条本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和《商品房销售管理办法》，结合公司的具体情况，制定本制度。
售房市场和工作人员
一、市场营销部是商品房销售管理的第一责任部门。
二、市场营销工作以提高公司经济效益，壮大企业经济实力为目标，营销人员必须发扬爱岗敬业、团结奉献精神，具有责任心和使命感，完成公司所交给的商品房营销任务。
三、售房有形市场是公司精神文明建设的窗口，营销人员要做到诚实守信、规范交易、热情服务，自觉维护公司的声誉和形象。
四、市场营销部在新建项目开盘前，应认真作出切实可行的营销方案，报总经理批准后实施。在实施过程中，销售价格未经批准不得变更。
五、房屋预售建筑面积由投资发展部会同市场营销部计算，房屋销售面积须经房管局测量复核后，列出明细表，双方工作人员书面确认无误后，报分管副总经理批准、财务部备案。在预售过程中不得擅自变更。
六、工作人员要努力学习业务知识，互相配合、言行一致，向顾客介绍商品房时要讲究服务态度和推销技巧，做到宣传力度大、范围广、影响深、效果好。
七、在销售商品房屋工作中，严格执行《商品房销售管理办法》，设立销售帐本、房屋预订登记本、房屋移交登记本、售后服务登记本;认真签订和及时发放房屋预售协议书、房屋买卖合同、房屋使用说明书和质量保证书。
八、销售帐薄的记录要内容真实、数字准确、帐目清楚、日清月结，月底及时向总经理上报销售情况，及时报表。
九、房屋销售后，要及时将预售协议书、买卖合同、结算单等销售资料整理入档管理。
十、所有购房款必须由市场营销部于收款当日交财务部，存至指定?姓驶В辖钏酱妗?
十一、营销人员要圆满完成各自的销售任务，负责从介绍房屋、交款、贷款、结算、签订合同、房屋移交、维修等等营销过程中的全部工作。
十二、营销人员要保守商业机密，确保商品房价格、户型、销售情况等内部信息不泄露。
十三、除完成销售任务以外，营销人员要服从部室的安排，完成部室交给的其它工作任务。
公司管理制度之合同的签订与管理
十四、签订合同必须遵守国家的法律法规及有关规定。签订商品房买卖合同时，要明确以下内容：当事人名称或姓名、房屋状况、销售方式、房屋面积、价格、价款、付款方式和时间、交付使用条件和日期、建设标准、配套设施状况、公共配套建筑的产权归属、面积差异处理方式、违约责任、双方约定的其他事项。
十五、签订房屋买卖合同时要本着“重合同，守信誉”的原则，做到合法、严密、可行。
十六、妥善保管房屋买卖合同档案，每份合同在盖章前都必须到公司办公室登记、编号。市场营销部负责建立合同管理台帐(包括序号、合同号、签约日期、对方姓名)，做到准确、及时、完整。
商品房按揭贷款和其它业务
十七、为购房户办理按揭贷款，要熟悉业务。
二手房买卖合同的主要内容有：
1、当事人的名称或姓名、住所；
2、标的，同时还应写明房屋产权归属；
3、价款，主要写明总价款、付款方式、付款条件；
4、履行期限、地点、方式；
5、写明违约责任的承担。
【法律依据】
根据《商品房销售管理办法》第五条，国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
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商品房买卖合同纠纷案件的思考
王
一、商品房买卖合同的主体。
商品房买卖合同纠纷案件的主体是出卖方和买受人。出卖方限于房地产开发企业。买受人则是企事业法人(或分机构)、机关、事业单位、社会团体、自然人等等。
二、商品房买卖合同的效力问题
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
三、商品房买卖合同的分类
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售
给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
四、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
五、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客 观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。
六、审判实践中的几点做法：
1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第七条
商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
根据《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)已通过竣工验收；
(五)拆迁安置已经落实；
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
(七)物业管理方案已经落实。
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商品房预售是要式的法律行为，需要一定的法定外在的表现形式，才能产生一定的效果。商品房预售人预售商品房，不仅要向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，而且应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。
【法律依据】
《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)已通过竣工验收；
(五)拆迁安置已经落实；
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
(七)物业管理方案已经落实。
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［关键词］商品房 合同 面积 差异
近来，房地产市场发展愈加活跃，作为即将到来的十二五规划建设的重要产业为我国的经济发展作出重要贡献，但房地产发展中还存在许多问题，商品房面积差异就是其中一个，笔者就商品房面积差异问题做一探讨。
一、商品房销售面积差异产生的原因
所谓房屋面积差异是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中，面积误差通常被称为房屋缩水，实际上表现形式各有不同。面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由。因为目前的房屋销售主要以预售方式为主，这种方式的主要优势为：一是对开发商的投入要求较小；二是购房者通常可以享受到较大的优惠，但是预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的利用这种误差为自己牟取不当利益，对于购房者而言，对房价款的承受能力，对房屋的使用规则等都是以房屋面积为基础的面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或者使原先的使用计划落空。
二、商品房面积差异的处理
1.认购面积与《商品房买卖合同》约定面积不一致产生的纠纷的处理
（1）双方当事人对房屋面积差异有约定的情形：
如果双方当事人在认购、订 购或预定协议对面积差异做出约定，那么就应该依照约定处理。
（2）双方当事人对房屋面积差异没有约定的情形：
如果发生纠纷时开发商已取得商品房预售许可证，则该认购协议可以确定为真实、有效，那么开发商就应当依照认购协议的约定承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是处理此类纠纷的一个原则性规定。
如果发生纠纷时开发商仍未取得预售许可证，那么情形就显得复杂些。在实践中，法院有时会认为该认购协议违反法律的禁止性规定而确认无效，此时双方负有互相返还的义务。但随着社会的进步，这几年实践中法院越来越来倾向于认定为有效，如果认定为有效，那么就可以依照前述法律规定办理。值得注意的是还有一种情况，即最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。此时我们就可以依照关于调整商品房买卖合同的法律法规去处理。
2.《商品房买卖合同》约定面积与房屋权属证书登记面积不一致产生的纠纷。
这种情形是实际上就是商品房买卖纠纷了，只不过是因为面积差异导致的。同样，此时的纠纷也存在有约定和无约定的情形。有约定的相对要简单一些，但是提醒一点的就是，《商品房买卖合同》是由房管部门监制的示范性合同文本，如果范本条款与选择性条款不一致的情形下，经当事人选择的条款更能体现双方当时人在签约时的真实意思表示，理应适用选择性条款，也就是说范本条款和当事人手写条款矛盾时，应当优先使用手写条款。
双方当事人对面积差异没有约定的话，就要依据现行法律规定处理。建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝――――――――――――― ×100％
合同约定面积
这是调整面积差异的比较细致的规定，实践中可以依照该规定处理此类纠纷。
总之，当发生商品房面积差异时一定要分清责任，在此基础上确定处理方法，这样才能从根本上消除矛盾，真正解决纠纷。
在商品房买卖实务中，还需要强有力的法律来约束面积差异问题，虽然有相关的司法解释和管理办法，但笔者认为力度还要加大，杜绝面积差异问题的发生。
参考文献：
期房交房时面积有可能会小，开发商先预售房屋面积，出房本前会有专门的国家认可的测绘公司来进行测绘，这是实测面积，以这个为准，面积在正负3%以内都是合理的，多退少补。根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”如果在合同中约定了处理方式，法律是不予干涉的，按照合同约定的方式处理，某一方不按照合同约定履行的，属违约行为。
买期房要调查房地产开发商是否具备预售商品房的合法性。购房者可以通过检验房地产开发商的国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，了解房地产开发商预售行为的合法性。
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市房屋交易产权登记管理中心答复：第一，如果购买的是现房，按我国现行规定，房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为有效成立。未经登记的，房屋买卖合同不生效，法律不予保护。因此，若已经办理了过户登记手续，就从法律上杜绝了因不慎丢失所带来的隐患，只需补办丢失的材料就可以了。
第二，如果购买的是期房，并且没有办理房产登记，可以到当地(县级以上)人民政府房地产管理部门和土地管理部门查询。
根据《城市商品房销售管理办法》的规定，商品房预售，开发经营企业应当与购房人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内到上述两部门办理登记备案手续。如果已办理产权登记，自然也就不必担心因丢失合同和收据所造成的隐患。
另外，也可以采取以下办法：
首先，向开发商说明情况，与开发商协商解决，最好能重新签订购房合同，并就所支付购房款事宜要求开发商出具相关证明。
其次，倘若不幸与无诚信的开发商遭遇，你可以设法就所购房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议，并注明补充协议与原合同具有同等法律效力。在补充协议中可以隐蔽地提到原合同主要条款和已交购房款等事实，这样补充协议就可以起到与原合同相等的作用。
在此建议购房者不要轻易随身携带合同和房款收据凭证原件，以防万一丢失。若须办理相关房产手续，可以先将所有资料复印一份。这样如果丢了原件还有复印件做证明，能够在以后通过法律或其他途径解决争端时提供证据。
论文摘要：商品房广告、商品房认购书及定金的性质问题是目前商品房前期交易中易出现纠纷的环节。由于相关法律法规还不健全，政府监督力度不够，以至问题出现时，购房者往往处于被动地位。本文从保护购房者合法利益的角度出发，探讨房地产前期交易中易出现纠纷的法律问题，明辩法理，也为纠纷的解决提出建议。
目前，关于房地产前期交易的法律性质在理论界说法不一，加之法律法规还不健全，缺乏可操作性，这给实践中案件的判决带来一定难度。一般说来，商品房前期交易包括商品房广告、认购书及定金等法律问题。
一、商品房销售广告的法律性质
王小姐某日看到一则商品房广告所写：“城市静谧花园，百米间距，挑高空间，一梯两户、南北通风，纯板楼设计”。这则广告让追求居住品质的王小姐非常心动，虽然价格较高，但王小姐仍然与开发商签订了正式的商品房买卖合同。然而当王小姐准备入住时，却发现该楼盘旁边紧邻五环路，夜晚货车通行；楼间距仅为20米；广告中的纯板楼设计变成了方正的塔楼，就更见不到南北通风的影子了，王小姐非常气氛，准备将开发商告上法庭。
在以上的案例中，王小姐认为该楼盘实情与广告不符，开发商违约。那么商品房广告的内容对开发商是否有约束力呢?这则较为典型的案例给人们以启示。
(一)合同法的相关规定
商品房销售广告根据内容界定可分为要约与要约邀请，根据合同法的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约是订立合同的第一步，是必经程序，一经受要约人承诺，要约内容即视为合同条款，对当事人双方均有拘束力。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。它不是订立合同的必经阶段，对当事人也无法律约束力。根据合同法的规定，商业广告一般为要约邀请，内容符合要约的视为要约。这则规定可以解释的空间很大，而商品房广告伴随着商品房市场的泡沫经济更是乱象丛生。开发商通过各种广告媒介吸引购房者，做出各式各样的承诺，而当购房人入住时才发现承诺无法兑现，开发商往往利用自己的信息不对称的优势而不顾购房者的权益，夸大宣传、虚假广告比比皆是，为保护购房者权益，在商品房销售广告的立法领域需要更详尽的规定。
(二)相关司法解释的规定
2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，第三条就商品房销售广告的法律性质做出了规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
《解释》针对商品房的销售广告的法律性质仍然与合同法一脉相承，也就是在通常情况下，商品房销售广告为要约邀请，《解释》同时就商品房销售广告构成要约的必要条件做出规定，为实践审判提供了可具操作性的依据，根据《解释》的规定，商品房销售广告构成要约的必要条件为：
第一，出卖人就商品房“开发规划范围内”的房屋及相关设施的说明和允诺。这一规定将开发商的允诺限定在“开发规划范围内”，缩小了可能产生争议的范围，而何为开发规划范围内，一般应指《建设用地规划许可证》规定的用地范围。这也就意味着开发商若对开发规划范围外如周边自然环境或教育设施等做出的允诺，预购人即应当判断该广告内容不具有法律约束力。这种限定在减少争议的同时存在着无从约束开发商就规划范围外的允诺的问题，目前，很多购房人正是被“周边幽静的环境，实力雄厚的教育机构”这样的允诺所吸引，因此，开发商就开发规划范围外的允诺是《解释》的空白，有待于立法进一步完善，笔者认为立法中一一列举可能存在的若干情形并不现实，但在全社会高呼诚信的今天，房地产立法体系中引入诚信做为基本原则应属必然，基本原则是一种克服法律局限性的立法技术。
诚信原则的引入无疑为司法实践提供了依据，同时限制了开发商在商品房销售广告中的允诺行为，也能更好的保护预购人的权益。
第二，该说明和允诺具体确定。何谓具体确定呢?《解释》没有规定统一的标准，这便增加了司法实践中的不确定因素，笔者认为具体确定是指广告用语是明确的，可以量化的，而不是模糊不清、模棱两可的。如对房屋结构的允诺：一梯两户，南北通风；层高达2.8米；楼间距为100米等。总之，购房人通过具体确定的广告内容可以判断与开发商之间的基本权利义务，同时为避免不确定因素带来的争议，《解释》应进一步明确“房屋及相关设施”的具体类别。
第三，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。“重大影响”由于其主观性较强，在客观上没有一个可以量化的标准，不同类型的人对于“重大影响”的理解也会因人而异，因此，在司法实践中，对于具体事例的判断只能依据法官的经验及个案的具体情况，笔者认为，提供客观上可以量化的标准更具有可行性，如预购人基于信赖开发商具体确定的允诺，造成了损失，包括实际损失及可预见的损失等。
二、商品房认购书及定金的法律性质
(一)商品房认购书的法律性质
商品房认购书通常是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前，就交易房屋有关事宜的初步确认所签订的文书。它是对双方商品房交易的初步确认。认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况(含位置、面积等)；价款计算；签署正式商品房买卖合同的时限约定。在现实交易中，开发商占据着主动地位，认购书的具体格式及内容往往由开发商一方制定，而开发商往往制定对自己有利的条款，约定定金条款就是一例，买受人交付定金后，无论什么原因，只要不与开发商签订正式的商品房买卖合同就有定金被没收的风险。目前，学界对认购书及定金的性质众说纷纭，这给司法实务带来了一定的困惑，而购房人的利益同样无法得到维护。
关于认购书的性质，主要有以下几种观点：1．意向说。认为认购书只是买卖双方的合作意向，不具有任何法律效力；2．担保说。认为认购书是担保签订正式合同的定金合同；3．正式合同说。认为只要双方意思表示自愿真实，签订的认购书即可认定为正式的商品房买卖合同，而日后签订的正式合同应做为认购书的补充。4．预约合同。认为认购书是约定将来签订正式的商品房买卖合同的契约。
笔者认为，意向说完全否认了认购书的法律效力，它的积极意义在于开发商无法将不平等的条件强加于购房者身上，但同时它也带来了很大的交易风险，在当前房地产市场完全为卖方市场的情形下，容易导致开发商恶意拒绝交易，进行不正当竞争。
担保说从积极的方面考虑，应当是可以规避一房二卖的风险，而这种观点对购房者是不利的，目前，购房人买房大多数是在购房广告的夸大宣传、售楼小姐威逼利诱式地劝说下诚惶诚恐的将几万元的预付款交给开发商的，而开发商往往在接下来的谈判中强加不合理的条件给购房人，在这种情形下，若采用担保说，结果必然致购房人哑巴吃黄连，有苦说不出的境地，购房人的权益无法得到保障，这也是目前开发商大力推崇此种观点的原因。
将认购书完全等同于正式合同同样有其不妥之处，往往签订认购书的时机、条件并不成熟，交易双方具体的权利义务关系并不明晰，将其完全等同于正式合同无异断了购房者的后路，也更容易产生纠纷。当然，我们并不排除认购书在特定情形下可以成为正式合同的可能。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”依据《解释》，将认购书认定为正式的商品房买卖合同必须具备两个条件：第一，具备商品房销售合同的主要内容；第二，出卖人已经按照约定收取了房款。而《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容共有十三项，若缺失一项或几项能否构成正式的商品房买卖合同呢，《解释》并没有进行说明，这同样给司法实务带来一定的困难。笔者认为，应将这十三项内容划分为必要条款及可补充的条款，而必要条款很显然是正式的商品房合同所必须具备的，而可补充的条款可以经过日后的补充协议予以完善。
在通常情况下，应将认购书认定为预约合同。传统民法将契约分为预约与本约，预约是约定将来在一定的时期内订立本约的契约，本约即是将来要订立的契约。预约与本约均为独立合同，预约的订立经过交易双方意思表示达成一致，并且内容也就是双方为订立本约而进行商谈的义务也是具体确定的。当开发商与购房者签订认购书，双方均有固定交易机会的真实目的，同时约定了一定时限订立正式的商品房买卖合同，由于房屋买卖不同于普通商品买卖，认购书作为预约合同的独立性意味着对交易双方的约束作用，这更有利于维护做为弱者的购房人的利益的维护，有利于公平的房地产市场前期交易秩序的确立。总之，通常情况下商品房认购书为预约合同，在特定情形下可以认定为正式的商品房买卖合同。
(二)商品房认购书的法律效力
认购书的性质确定后需要明确的是认购书作为预约合同具有怎样的法律效力。预约虽然不如本约内容详备，但仍然具备着确定性的要素，即为合法的行为，未来必须订立本约和主要内容所确认的法律关系双方当事人应予以遵守。作为预约合同的认购书的主要内容应包括双方自愿真实的意思表示，标的的确定性及约束条款。具备预约合同基本条件的认购书的法律效力为买卖双方应履行尽最大努力进行谈判磋商的义务。谈判磋商以诚实信用、公序良俗为基本原则，一方不得利用自己的优势地位，强加不合理条件给对方当事人。对于开发商而言，应为购房人保留标的房，与购房人善意磋商谈判。而对于购房人而言，也应在规定时限内与开发商进行磋商谈判。如果双方当事人已尽最大诚信义务进行磋商谈判，但仍然对正式商品房买卖合同主要条款存有异议致交易终止的，双方不承担任何责任。
(三)认购书中有关定金的法律问题
当开发商与购房人签订认购书后，往往向购房人收取一定的费用，称呼五花八门，如“预付款”、“订金”、“保证金”等。那么，收取费用的性质是什么?开发商有没有权利没收?购房人如何保护自己的权利呢?要解答以上问题，我们不得不对开发商收取的费用的法律性质进行分析。
