时间：2022-04-13 09:50:05
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇商业地产运营管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：商业地产；项目运营；创新
一、商业房地产的主要特征
1.运营组织方式不同
商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制，它是无形的，它的主要对象是人，通过对人实行足够的管理，才可以保障房地产的顺利进行，房地产运营管理和制造业不一样，可以对生产进度，生产质量等做出有效地控制，房地产经营过程中很可能因为投资商，经营者发生变化而发生变动，如此商业房地产就必须要有随机应变的本能，只有如此才可以适应商业地产的随机性应变，才可以更好的保障房地产的经营管理模式。
商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式，它更加的特殊，在经营管理中拥有着更加随机变化的性质，不具有稳定性，所以只有对房地产运营管理进行特别的关注，注重它的变化性，努力跟进它的变化进度，从根本上解决房地产的运营管理问题，而不是采用懈怠，慵懒的方式对待房地产的运营管理，否则只会为商业房地产运营管理带来被动，使之不能成功的进行运营，使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。
2.运营系统的设计方式存在着差异
在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的，只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展，而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的，因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分，所以必须注重提供服务和服务体系的共同性，只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征，才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。
通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性，房地产运营管理可以进行统一的服务和工作，通过这样的统一性，房地产变得更加的步调一致，这有利于工作上的和谐，使房地产运营管理更加的协调，如此的一致性，可以完成房地产一体式的运作过程，使经营管理和销售成为一站式的服务理念，这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。
3.客户存在的作用性不同
在传统的制造业中，对于产品出厂后，客户如果发现问题，才可以同厂房发生联系，而在房地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，客户占据着重要的角色，如果客户是消极的，那么就会对房地产的经营管理带来负作用，而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用，所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。
4.员工具有不同的影响性
在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色，因为房地产的管理对象主要是人，所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位，他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰，因为员工服务的客户是房地产所看重的，员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐，如此房地产就会源源不断的获得客户的认可，使销售额持续增加，所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态，只有让员工拥有良好的工作环境，让他们提供优质的服务，才可以保障房地产的快速发展。
二、商业地产运营管理模式的创新
1.因地制宜，与当地的人文地理环境相适宜
人文历史，自然环境对运营创新意义非凡，每个地区都有着各自的地理特征，各自也有着各自的文化底蕴，记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系，所以在商业地产进行运营管理模式的设计时，一定要以当地的经济基础作为发展前提，还要考虑到当地的文化历史，将地区特色和经营管理设计相互贯通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力，才能够是适应当地人的消费水准，才会引起当地居民的疯狂抢购。
同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查，将资金投入控制在城市经济能力以内，以多元化的地产风格来进行筹建，而不是一味的重复建设。
2.建立新型的资金筹措模式
我国的金融市场获得了很大的发展，但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响，地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高，达到了90%，全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托，基金可以为商业地产带来巨大的融资价值，所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作，在市场上直接募集资金，并让资金募集的工作有专业人士进行管理，这种方法既得到了充足的融资金额，而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理，加大了资金的安全性和有效管理，这对商业房地产是一个很好的结果。
世界上存在着两种主流开发模式，一种叫做欧美模式，这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展，一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式，这种模式以日本为主要的实施对象，它是将商业和地产进行有效地融合，如此两种资本便可以相互贯通，形成庞大的资本链，在风险面前，它们也可以相互支撑，这样既能很好的促进双方发展，还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓，在近些年来，众多的大型房地产将零售行业融入到房地产，这条路很有发展前景。
3.与现代化计算机媒体的连接
如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端，一切事物在计算机的干预下变得简单轻松，然而对于房地产也应该融入计算机媒体，如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性，可以在网络上对房地产的销售信息到网络上，形成波及范围广泛的宣传，只有如此才可以促进房地产的宣传，使之变得更加适应于房地产商，网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站，那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。
同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行，如此加快了房地产的办事效率，使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染，只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会，才可以促进房地产的广泛传播，制造房地产消费浪潮，形成更加有力的趋势。
4.房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮
商业房地产的设计应该具有现代化的气息，因为时代时刻在变化，所以只有将建筑设计的符合时代的需要，才可以使房地产更加顺应时展的趋势，商业房地产以商业街和大型的商场为主，这些地方的设计必须要有新颖性，只有符合新鲜开创性质，那么这些房地产才会拥有更好的销售，商业房地产是面向大众的，所以它的设计一定要符合现代化的气息，拥有前卫时尚的特点，只有新奇才可以与众不同，只有前卫时尚才会引起注意力，才会吸引更多的人前来进行购物。
商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师，只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑，才是对房地产最有力的创新，商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志，突出个性化和实质化，不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物，所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。
商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系，只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施，才可以保障运营管理的顺利开展，所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。
三、商业房地产运营管理模式的应用
1.统一管理的运营管理模式
市场，策略，战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容，所以无论什么项目的开始都必须是市场，但是市场的规律是千变万化的，由于市场信息知道的不及时，就会使调研的结果失去准确性，使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研，只有如此才能够使决策更加科学化，更加的正确。对市场有一定的了解之后，还要根据自身的特点和实力进行产品的设计，对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去，往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导，只有这样才可以给企业更多的价值，才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力，运用如此的管理模式大多是资金雄厚，实力巨大的开发商，他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者，品牌效应可以再这里得到很好的体现，如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商，投资者甚至使经营者，制造出优秀的商业项目，从而使商业项目不断的获得好的成绩，所以这种模式只适应于大型的商业机构，只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。
2.需要和零售相结合
零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创，通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营，开发商没有了插手的权利，如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产，如此的模式对开发商资金的周转是有利的，能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回，可是这种经营模式可能会出现混乱，各自顾各自的状况，如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光，为了图一时之利，使商业街降低了身价，使商业街的档次降低，不利于商业街的长远发展。
四、商业地产项目运营管理模式的实际意义
商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程，它是实现商业地产良好的发展的必要经过，只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施，才可以足以保障商业地产的华丽转身，才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理，那么商业地产项目将会失去方向，失去运作的动力，如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。
商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分，它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长，地产企业的发展离不开运营管理，地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改，使销售工作得到了指引，在地产企业的运营管理之下，地产企业会更加的辉煌，会带给企业更大的成效，使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。
我们的生活离不开地产公司，因为我们需要住房，我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要，所以只有使地产企业拥有健康发展的道路，那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障，我们才能够更好的进行生活，我们的生活质量才会获得大大的提升，地产企业是我们幸福生活的有力保障，更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展，成为我们生活中的有力支撑。
五、结束语
商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障，只有对其进行改革和创新，使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步，对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌，如此可以促进商业地产的有序发展，使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。
参考文献：
[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学，2010.
导致商业地产项目失败的原因非常多。一般来说，外部因素大多是“绝症”，如果盘活的话，需要付出较大的成本；内部因素则更多地体现为项目的“休克”，相对的盘活成本较低。
一、项目定位错误。包括项目市场定位错误以及项目商业业态与项目整体定位不匹配。
企业盘活因项目定位错误而导致失败的商业地产项目时，首先应当结合项目所在地的实际情况，具体包括人口规模、收入水平、消费习惯、地域文化、商业竞争状况、商圈成熟度、客户资源、地块特点、城市规划等，进行市场调研之后，结合包括资金实力、开发理念、专业人员素质、商业资源等情况在内的企业自身状况，以市场要求为导向，制定有针对性的项目定位方案。
二、商业地产项目的运营管理架构、组合形式或管理方组建模式会影响项目的运营管理。
拿美罗城来说，主要资产为美罗城购物中心的华茂置业，是由中国工艺美术(集团)公司与新加坡美罗城北京公司分别控股50％的合作企业，双方出资相同，决策权相同，但企业各自利益、经营理念不同，很难达成统一意见。
盘活此类项目时，由于运营管理涉及的管理架构及组建管理方的模式比较复杂。对于经验较为丰富的成熟开发商，此类项目的盘活成本较低；对于经验不足的开发商而言，最好利用相关的专业经营团体机构，自己尽量不要介入商业运营管理。
三、商业地产项目营利模式失当，项目销售较为成功，但后期经营困难。
在目前的商业地产项目中，开发商为了尽快回笼资金、减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过快速销售来实现短期的销售现金流，完全没有考虑到后期的项目运作，给整个项目的持续经营带来很大的风险。
商业地产项目的难点不在于前期的开发，而在于后期持续的运营管理。盘活由于经营模式不当而导致失败的商业地产项目，需要重新界定项目的营利模式，必须要考虑适合持续经营，不要因为小利而影响项目整体，避免销售成功但经营失败的结果。
四、项目应根据商业地产项目定位进行业态规划与建筑结构设计。
商业地产项目的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，目前许多商业地产项目在开发过程中往往忽略了项目与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展。在商业地产项目失败的案例中，有许多对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败的案例。
除此之外，不同的商业地产项目对建筑结构有不同的要求，硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。商业地产项目对规划有其特殊的要求，不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，项目的结构、人流动线、物流动线、视线、立面等每个细节都会对客户的感受造成影响，进而影响项目未来经营的活力。
关键词：商业地产经济；存在问题；解决策略
一、当前商业地产经济存在的问题
1.商业地产经济发展过于盲目
在很多人的眼里，商业地产经济往往被视为高利润、低风险的经济领域，这也是当前全球范围内房价大范围上涨的重要因素，部分商业地产开发商为了追求较高的经营利润，过于盲目地进行追求不同的投资盈利模式，造成大型商业网点建设热潮，甚至部分商业地产开发商误以为只要盖了房子就一定能够获取较高的经济利润，而忽视了商业项目的可行性分析等环节，过于盲目。
大多数商业地产开发商在开发房地产项目时普遍缺乏可行性研究环节，再加上忽视对上下游供应商的供应能力以及商业地产经济结构进行深入的研究与分析，过于依靠自身的主观想象力决定是否进行商业地产经济的扩张。另外，“先开发后招商”商业地产开发模式的大范围应用，造成商业地产网点分布过于密集，经济结构有待进一步优化，规模大型化等鲜明问题产生。
2.商业地产经济开发与经营相脱节
通常情况下，商业地产项目所需的投资金额较为庞大，再加上需要较长的运营周期才能够收回资金，目前多数商业地产开发商过于急功近利，不愿意投入太长的资金回收周期，在房子刚刚盖完之后，就开始急着出租或者出卖，而忽视了当前商业地产项目潜在的真实价值。此外，在商业地产经济发展中，开发与后期运营存在严重脱节的问题，部分商业地产项目在项目验收后就立即按照建筑面积销售，造成项目开发与后期运营严重脱节问题存在。
3.商业地产经济管理团队建设有待加强
当前经济发展的竞争，归根到底是人才的竞争，在商业地产经济发展中尤其明显。但是由于商业地产经济是最近几年才得以迅速发展起来的，商业地产产业中存在着严重的人才匮乏问题。其一，商业地产经济的管理员工素质普遍较低，很大比例上商业地产经济管理人员属于兼职人员，专业管理知识较为薄弱，房地产项目成本管理意识也有待提升。其二，商业地产经济管理人员普遍缺乏自我提升意识，未能够及时更新自身专业知识，难以满足时展需求。
二、当前商业地产经济问题解决策略分析
1.结合时展需求，合理规划商业地产经济
市场经济的稳健、高效发展，离不开时展需求，因而在制定市场经济发展策略时不可脱离当前时展的实际需求，才能够在实际发展过程中具有实际可操作性。当前商业地产经济在发展中存在着过于盲目扩张的显著问题，因而在未来的商业地产发展过程中应该加强商业地产项目的可行性分析建设，以确保商业地产的开发与运营符合经济的发展趋势，符合当地经济的发展实际需求，才能够保障商业地产经济处于健康的发展氛围中。
（1）及时了解社会经济发展趋势
在未来的商业地产发展中，应该基于互联网、电视、广播以及报纸等各种媒介更为高效、及时地了解社会经济发展趋势，确保商业地产发展趋势与社会经济发展趋势相吻合，避免受到社会经济发展大环境的不利影响。
（2）制定合理的发展战略
制定科学、合理的经济发展战略，有利于在经济发展过程中获取更为有利的位置。因而，在发展商业地产经济时，科学、合理地制定发展战略及其重要。在实际管理工作中，应该结合社会发展趋势、自身发展现状以及当地经济现状制定更为合理的发展战略。
2.优化商业地产经济发展结构，重视后期运营管理
目前商业地产经济在发展中存在开发与运营严重脱节等问题，不利于商业地产经济的持续高效发展。因而，优化商业地产经济发展结构，重视后期运营管理就显得非常重要。
（1）优化商业地产经济发展结构
目前大多数商业地产开发商经济结构过于单一，存在较大的发展风险，抗风险能力较弱。因而，在未来的发展中应该优化自身的经济发展结构，力争多元化发展，以持续提升自身的抗风险能力，提升自身盈利空间。
（2）加强商业地产运管管理
优质的商业地产运营服务，有助于商业地产开发商提升自身的品牌形象。因而，在未来的发展中，应该通过加强物业管理，加强招商、提升运营服务质量等多个渠道提升自身的运营管理水平。
3.加强商业地产经济管理团队建设
在商业地产经济发展中，应该努力提升商业地产经济管理人员的专业素质，为员工提供良好的工作环境及薪酬福利待遇，吸引更为优秀的管理人员加入到公司的发展团队中，以切身提升公司经济管理团队力量。此外，在公司发展中，应该加强内部培训力度，以有效地提升公司员工的专业素质能力，为公司经济结构优化及运维服务质量提升等提供最为雄厚的人力资源保障。如果缺乏有效的培训资源，可以考虑与外界专业的培训团队合作，提升公司内训团队力量。
三、结语
商业地产经济是否能够得以健康、稳健的发展，无论对于社会经济发展，还是对于居民生活水平提升均有着关键性的作用。因而，在发展商业地产经济时，应该清晰地意识到当前商业地产经济发展中所存在的问题，并采取积极有效的解决策略，方能够更好更快地推动商业地产经济发展。
参考文献：
[1]蔡坚.浅谈促进我国商业地产经济发展的途径和方法[J].现代商业，2011（07）：75.
[2]郭学尚.房地产经济管理的困境和出路初探[J].财经界（学术版），2014（12）：105.
关键词：商业地产，政策，管理
一， 什么是商业地产？
什么是商业地产呢？这个概念众说纷纭，没有一个严格意义的修辞来规范。我且简单的用拆字游戏来解析为：“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各那么类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。
二， 中国商业地产的现状
"总体来讲，中国的商业地产正处在一个刚刚起步的过程”，商业地产热持续吸引着越来越多资本涌入。最新了解，以上海为代表的众多城市，地方国资背景的企业大举进军各类商业地产的节奏近期呈现明显加快趋势。中国土地勘测规划院高级工程师周光源坦言，推动商业地产及商业地价上扬的主要原因，是住宅市场受到政策性限制，住宅投资前景不明，使商业店面和写字楼成为投资资金关注的对象，许多投资者将资金转而投向商业地产。报告特别提醒，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。
中国房地产协会副会长朱中一告诉记者，近几年来，不少开发企业为了扩张业务，主动进入了商业地产，也有不少企业在住宅地产调控的情况下被动进入了商业地产，它们面临的挑战均不容忽视。
对整个升温中的市场而言，结构性的矛盾尤其需要提前防范。不少业内人士对整个商业地产市场的风险开始有所警觉和防范。世茂股份董事会秘书罗瑞华表示，住宅开发商想进入商业地产，需具备四个要素，有高素质的商业地产管理人才、要有优质的土地资源、要充足的资金、有丰富的商户资源。
三， 中国商业地产未来发展分析
2012年中国经济尚且不明朗，中央定调GDP增长7.5%，房地产高压态势不会改变，致使更多原本房地产的资金进入商业地产市场，中国这几年商业地产可能会实现一个跨越式的发展，用几年的时间，走过欧美三四十年走的路。但是，中国的商业地产行业还不成熟，特别是开发企业的“软实力”还远远不够，商业地产必将要经过起步、兴盛、衰退、再复兴这样的一个发展过程。这个轨迹是谁脱离不开的。“因此，调控从某个角度来讲，就是一个催化剂，让商业地产发展速度更快了一些。”
目前在中国，大部分的商业地产项目，盈利回报还是靠住宅、商铺的销售来实现；这有可能仅仅是个商业发展的过渡。未来商业地产最终还是要通过商业部分的盈利，来实现其价值。未来，一些优质的商业地产项目将面临实现资本交易，以并购、投融资等方式，逐渐向实力型商业地产开发商手里集中。经过调整后，商业地产行业将更加成熟，开发商走向规模化、品牌化、连锁化。
那么，未来，商业地产最理想的模式和系统架构应该是什么样的？肯定是开发者与经营者分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，这是大的行业格局变化。而不是像现在，所有权和经营权是同步的。
把商业地产开发商分为两大梯队。一种是绝对的龙头老大，“有钱有势、有人有地。”比如华润、中粮，比如凯德、万达，无论是社会资源、人力资源，还是企业管理的模式，都已自成建设。
另一梯队实力较弱，和龙头们无法相提并论。但有潜力，心底有理想，手头有项目；缺的是专业、经验。所以，他们需要一个真正的帮手和推手。
因此，这个推手就是“经营者”。也就是类似于酒店管理公司，而要比其更专业化、系统化的商业管理集团。它涵盖了项目从前期的开发、设计、规划，到后期的招商运营、物业管理的全部内容。这就是所有者和经营者分开的模式，要形成专业的管理团队和公司来做这些项目。比如一些比较大的开发商，做住宅很牛，但商业却试了很多次都不成功。没关系，我跟管理公司签订战略协议，我发展多少个，你帮我规划、设计；从招商定位到运营，到物业管理都形成合作，形成管理上的互补，未来一定是这样的发展模式。虽然开发商在这方面让出了部分利益给经营者，但你别忘了，他们是可以帮着你实现项目以及自身利益最大化的。因为商业一旦做成功，是会实现土地乃至区域价值的极大升值的。
这种“搭桥”属于双赢的方式。地产公司的壮大会成为行品牌发展的契机，如果从原有的顾问形式变化为战略合作伙伴，那样的话，未来会拥有不少好的开发合作机会。
还有一种方式可以称为品牌租赁。行对一些标志性的地产项目，采用租赁的方式租下来，并寻找知名零售品牌进入经营，创造行自己的物业品牌。
所以开发商，做为企业的决策层，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚这个公司未来的发展，二是找到合适的人去干，三是激励这些人去干。
一、商业地产项目财务成本管理内容
商业地产项目财务体系中的成本主要包括两个部分，第一是开发成本；第二是其他相关费用支出。其中，开发成本是指与商业地产项目实体直接相关的指标，包括：土建、建筑安装、园林配套、以及公共建设配套等成本。其他相关费用支出则是指为展开实体建设，与生产、组织、管理相关的费用，包括：管理费用、财务费用、以及销售费用等。需要注意的是：由于商业地产项目的整体规模大，属于典型的资金密集型产业，建设投资中必然会有一定部分来自于融资，故而在成本管理中还需要将融资成本纳入分析范畴当中。
鉴于商业地产项目的特殊性，项目筹备过程中就需要财务人员全盘介入，从市场调研、项目定位、业态分布、规划设计，再到建造全过程，最后到后期的日常运营管理，财务成本管控是贯穿这个全过程始终的。作为项目管理的重要组成部分，财务成本管理不仅密切关系到项目是否能够建成，还直接关系到民生安全。一个商业地产项目的失败不光会造成巨额的资金浪费，还会引发严重的社会问题。因此，加强财务成本管理是促使商业地产项目实现稳健经营、防范经营风险的必要条件。商业地产项，特别是中小型商业地产项目，在缺乏商业地产项目开发经验，缺少强有力的财务体系支撑的情况下，应根据自身的实际情况，运用科学手段来加强对财务成本的监督和管理，以确保财务成本管理工作的顺利进行，进而将经营利益最大化，真正实现可持续发展这一目标。
二、中小型商业地产项目财务成本管理措施分析
第一，在设计阶段中，成本管理的关键内容是对项目工程造价的科学分析和合理控制。现阶段，投资者对商业地产项目工程造价的控制还存在一定问题。具体表现在：投资者罔顾商业地产的项目特点，不通过详细市场考察和定位分析，即为通过政府相关部门的审批而设计简单的建筑布局方案，然后直接进入施工设计阶段，根据施工图进行造价计算。这样的设计流程依然是住宅房地产的思维，必然导致所得的成本远远偏离于实际。为解决这一现象，在设计阶段采取如下成本管理方法：
1.提高设计水平
商业地产项目与住宅地产项目的最大区别即在于项目功能的多样性和综合性，一个商业项目的功能定位和业态的分布设计是整个设计工作中的重中之重。投资方应当选择具有较强专业性的商业地产开发人员，运用先进的分析方法和设计理念开展设计工作，严格按照设计流程完成设计。同时，还需要综合对工艺、技术、材料等因素的考虑，运用合理的设计方案，实现最优的项目造价测算结果。从而避免陷入建造过程中不断调整原有设计方案，不断突破预算造价；建成后为实现某些功能还需要推倒重建的尴尬境地
2.完善资料准备
商业地产项目是否能够成功运营，商业定位很重要，而定位是否准确则主要取决于前期的市场调研是否切实有效。实际工作中，一些投资方为了加快建设速度，节约前期投资资金，往往会采取减少为设计单位提供设计基础数据的做法跳过市场调研阶段而直接开始设计施工，甚至还会出现压缩设计时间、降低设计费用的做法，直接影响设计质量。故而，投资方应注重设计阶段对原始数据的提供，准备充足的基础数据与资料，以达到降低后期施工损耗，避免重复投入，从而达到实现成本控制目标的目的。
第二，建设施工阶段。作为商业地产财务成本形成的最主要环节，施工阶段实质上是对前面设计阶段方案最终实现的过程。为了确保达到最初设置的成本预算目标，投资公司必须严格对待在施工阶段所出现的经济问题，将商业地产项目开发成本控制在合理范围内，以促进最大经济效益目标的实现。
1.优化施工方案
投资方应当组织专家队伍对施工方案展开详细评审，调整其中不合理内容，科学选择施工工艺，并对施工工期进行详细安排。若遇到技术性难题，切不可武断解决，必须与现场工程师进行商议，努力挖掘节约商业地产开发投资的潜力，从而实现对施工阶段成本项目的控制，获取更高的经济利益。
2.严格把握材料成本
据已有统计资料显示，商业地产开发中60%总成本均为工程材料费用。因此，对材料费用的控制是节约成本，提高成本控制水平的重要内容。在成本管理中，最关键性的内容是设置专门的材料询价制度，确保所购入的材料能够保证质量，同时兼顾成本合理。若施工期间出现设计变更的问题，则必须遵循“先算账，后花钱”的原则，动态把握商业地产项目的开发费用额度，杜绝发生超预算的问题。在此基础之上，还需要做好对商业地产开发项目的支付管控工作，避免因施工期间现金流缺口而导致财务风险问题。
第三，运营管理阶段。对于商业地产项目来说，开业节点达成与否，并不能说明什么，开业后项目是否能够持续运营，才是商业地产项目成功与否的关键。在商业地产的日常运营过程中，建议采取以下措施。
1.加强业态调整的成本管理
业态持续调整对商业项目持续运营非常重要，一个健康的商业地产项目，其业态调整必然是持续发生的。这就要求财务管理人员必须时刻关注项目商户的各项经营数据，注意对经营数据的收集以及对租售比、租金坪效、销售坪效、日客流等基础数据的分析，全程参与业态调整的决策和实施过程，加强对业态调整所产生的成本的预算和管理，以维护财务成本管理工作的正常开展。
2.对重点业务加强成本管控
实际运营过程中，主要包括促销活动管理以及租费收取等。商业项目在运营过程中，通常会举办很多场促销活动，以保证商业项目人气旺盛。首先，必须加强对促销活动的预算管理，所有的促销活动必须事先报批；其次，加强对促销活动的过程监管，严格控制成本；最后，对促销活动及其效果进行多维度分析，从而为后续促销活动提供指导。
在租费管理中，应当根据业态情况、所约定的租金收取方式等，通过信息化系统设定好基本参数，由系统自动生成租金账单和费用账单，从源头上规避管控风险，既提升了财务工作效率、减少出错，还提升了租户体验。另外，还需要着重加强对应收变更、提前解约、品牌变更、租金变更等特殊业务的实时监控，从而对上述各种变更事项对财务管理的影响作为预判，并及时作出调整，避免因这些不确定项而出现财务成本管理失控的现象。
2008年，随着海峡两岸关系的缓和，两岸人民工作、生活、商旅交往更趋紧密，必将带动地处海峡西岸战略前沿的福建省第三产业高速发展。福州是福建的省会，是海峡西岸经济区的中心城市，基础设施建设同趋完善，交通枢纽四通八达，投资环境极为优越。发展商业地产，为第三产业发展提供交易平台，促进福州经济的腾飞，提升福州的影响力，让更多人了解海西商业地产的发展潜力以及投资中心城市可获得的空前价值，巩固福州做为海西经济发展核心的地位。
华辰集团启动“2008’华辰商业年”，希望通过华辰对福州商业的开发和促进，通过“君临・盛世茶亭――海峡西岸第一街”的成功运营，能够让海峡东岸的台胞过来投资兴业有一个更好的平台，也借此宣扬作为海峡西岸中心城市的福州，为省会福州创造更加广阔的商业发展空间。作为负责任的城市运营商，华辰集团肩负着社会责任，努力为海峡西岸经济区打造一个多元化的第三产业交易平台，搭建两岸对接的友谊桥梁，扩大福州中心城市的影响力。在海峡西岸经济区建设以排山倒海之势全面推进之时在福州城市大发展的大背景下，君临・盛世茶事建设至关重要。君临。盛世茶亭。位于福州历史文化中轴线八一七路的核心，是福州市最大规模的城市商业街改造工程。在传承百年茶亭商业文脉的基础上，注入全新元素。借助现代建筑手法。将茶亭街建设成为一个重要的商业中心、民俗中心、文化中心，使茶亭街成为福州人引以为豪的地标性建筑。
君临・盛世茶亭的规划设计绝对是专业化、最具商业性的，“一轴三核心”是君临・盛世茶亭规划设计理念的精华，在传承百年茶亭商业文脉的基础上，注入全新元素，借助现代建筑手法，将茶亭街建设成为一个重要的商业中心、民俗中心、文化中心，使茶亭街成为福州人引以为豪的地标性建筑。这是建设者对“海西第一街”最直观的阐述。 “一轴三核心”的总体商业布局为，一轴：就是以八一七路中轴为主诉求，在60米的主干道两旁设计不高于6层的商业街，道路两旁以人行道的绿化景观进行铺陈，以行人路灯点缀，尽情展示热闹、喜庆、繁华的商业意境。
三个主要商业核心分别为：商业核心一：茶亭河水街是真正体现“福州的”惟一性的街区，其设计理念牢牢抓住了“传承百年闽商业文化、建筑文化、民俗文化的丰富商业语言”，建筑语言重现古闽都风范，再缔灰砖青瓦马头墙。整个街区充满“福州的”韵味，整条街以亲水、邻水、戏水、小桥飞渡、木舟轻摇，到处都能体验出闽文化，闽商业的气息。
商业核心二：群众路邻茶亭公园大型现代商业核心，借助茶亭公园优美的生态水泊、飘莲潮光，以现代建筑手法，应用简明、超凡的手笔，布局6层裙房。作为现代商业购物、休闲、美食、娱乐平台，并设计一栋挺拔自然的商务中心以丰富的生态建筑学，真正做到以人为本，结合茶亭公园生态自然为符号。明亮、秀丽为诉求，使之成为一个重要商业中心，成为茶亭街标志。
商业核心三：洋头口商业中心充分结合八一七中轴线与工业路交汇的优势，建成一个大卖场和室内步行街的集中式商场，以三座圆形塔楼，提升整个中轴线的建筑地平线，从而使八一七路中轴线，象音符一样优美起伏，仿佛如诗如梦，使人流连忘返。同时更重要的是空间的巧妙利用。沿着八一七路，由东西河到洋头口将会有1000米的地下商业街，与“一轴三核心”对接。地下商业街还将借用茶亭公园的生态环境，与其产生优势互补，把静态的公园，与动态的商业街有机对接，使其充满生机。
地下商业街还将与规划中的三个商业核心对接，成为三个商业核心的纽带，借用各支路口人行非机动车的交接，以及地下轨道的建设，汇聚人流，并根据人的需求有机结合了旅游、购物、娱乐、观景、休闲为一体，使人能够直接参与互动，营造独一无二的“动感生态”公园，使茶亭公园成为一个富有立体动感、形态独特的动态公园，真正做到“以人为本”，和谐发展。
君临・盛世茶亭，通过整体运营、建设、招商、搭建一座全业态、全方位的交流平台，为旅游、购物、消费提供一个时空转换的空间，展示海西商业的繁荣，促进福州经济持续快速协调健康发展，彰显环境优美的现代城市风貌，创造投资升值空间，提升福州中心城市商业价值。
强强联合提升海西中心商业形象
“君临・盛世茶亭”一经出世，便抢了福州大大小小新建商业项目的风光，从财富的价值和增值角度看，它是无与伦比的。它占尽天时地利人和。地利，其位于福州市中心的商业中心地段，是全市两大商业圈的连接点，周边商业千道四通八达，是商业“龙脉”所在地：天时，在省委省政府提出“海峡西岸经济区”建设发展战略的大背景下，作为政府的重点工程项目予以支持：人和。数百年商业经营的积淀，人人认可的经商“宝地”、 “熟地”、“旺地”。
以现有毗邻的东街口商铺租金、台江商圈租金和五一广场附近商铺租金作为综合参照，虽然商铺价格不菲，但回报同样可观。因此“君临・盛世茶亭”的投入产出比自然高于其他区域的商业。这些无疑都对“君临・盛世茶亭”的运营发展提供了坚实的保障“2008’华辰商业年”的仪式上，华辰企业的战略合作伙伴世界500强企业21世纪不动产、福州世纪冠亚商业运营管理公司、美国投资代表、台湾投资代表等齐聚一堂。福州世纪冠亚商业运营管理公司是具有丰富的招商经验的专业商业运营管理公司，全力支持华辰企业旗下所有君临品牌商业地产项目的招商管理。会现场，该公司分别与周大福、美国客商、台湾客商、利朗、美特斯邦威签订入驻意向书，显示了华辰企业商业团队极强的号召力，也为投资君临品牌的业主投资商铺提供了强大的价值保障。
近几年，在中国城市化进程以及国家宏观调控的大背景下，商业地产进入到一个前所未有的发展。但同时我们也看到，快速发展的同时，各种问题也逐渐显现，这其中包括心态不足、经验不足、规划不足、人才不足、可持续发展不足等。而问题的显现同时也意味着产业变革契机的到来，中国商业地产正经历从粗放式发展向精细化发展的转变，这对整个产业链而言都有很大的发展机遇。
我们地产商也在转型。最近几年，首创正打造一个在大城市的周边或者城际之间，以名牌折扣店为龙头，集度假、休闲、娱乐等为一体的“城市新中心”，我们起了非常美的名字叫“芭蕾雨”。“芭蕾雨”实际上是我们构建的一个新的模式。任何模式的创新都是要建立在对趋势的判断上，我们为什么要选择做这样的事情，就是看到未来商业地产的发展。
在全球和中国经济企稳、增速放缓的前提下，伴随着城镇化进程的加快，商业地产以其高效益、长期性和可投资性迎合了各级政府、开发商及消费者的需求。同时，回暖的经济也促进位于商业地产产业链下端的需求不断，比如企业数量及规模扩大、人均可支配收入增长、消费支出稳定等。外加制造业过剩，大量资金、热钱寻找出口，又为商业地产赢得金融来源的助力。相对于2012年下半年开始的新一轮更为严厉的房地产调控政策，使商业地产从2011年下半年开始，出现了商业用地需求逐渐大于房产用地的拐点。这些全方位的利导因素，无疑使商业地产即将迎来下一个“天时、地利、人和”的春天。
虽然未来十年商业地产发展前景看好，可是一窝蜂地上商业地产项目所带来的共性化发展问题逐渐显现。在之前大而化之和单纯逐利的发展模式中，商业地产遭遇了不小的困境。结构性过剩、甲级写字楼紧缺、同质化造成低利润、运营能力偏低、融资困境、泡沫化、边缘化等问题接踵而来。进而导致市场供求失衡：一边是高端商业地产一铺难求；一边是运营艰难的商业地产项目无人问津，空置率居高不下。亟需专业运作，细分市场和运营人才。
商业地产要想在这个市场中突出重围，可能需要自己的特点，避免同质化。就首创集团打造的奥特莱斯项目而言，我们提出来做纯正的奥特莱斯，一定要构架出具有国际运营管理能力的、有充足国际品牌货源而优惠价格的奥特莱斯体系，而不是做一个简单的、品牌的折扣店。要做好这么一个项目，这其中可能要下的功夫更大一些。经过实地考察，我发现目前国外的奥特莱斯也出现了很多有意思的现象。比如英国和美国的奥特莱斯商场就出现了货源不够、品种档次下降、价格折扣提高等问题；而国内 200多家奥特莱斯干脆是很多都没有建立国际货源通道，直接导致了物业难以经营。所以一定要先把运营规划好，我们才敢再往下投资，把利益和职能分清，解决品牌的数量、品牌的长期性和折扣优惠力度是项目得以展开的基石。
可以预见，中国商业地产正在进入一个重新洗牌的阶段，这是任何一个行业发展都必然要经历的阵痛。当然无论如何，中国商业地产都会拥有一个美好的未来。立足于城市发展，立足于客户需求，立足于长远经营，一种长续性、高端化、具有特色、专业化、服务化的“综合营运”模式将是中国商业地产未来可持续发展的道路。
[关键词] 商业地产;实物期权;投资决策
传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。hayes和 abernathy、hayes和garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。
当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以black和scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的black-scholes模型。同时,cos、ross和rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是stewart myers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。
经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。
因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。
一、商业地产投资的实物期权特性分析
商业地产开发投资,可以分为两大阶段,即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。
在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在国家规定的期间内,推迟开发投资。因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等,因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式,在一期投资建设之后,根据市场情况决定下一期开发的投资情况,以此降低开发投资的风险。因此,在项目建设阶段,蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段,当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益。而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险。由此,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。
根据上面的分析可以知道,商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,商业地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。
二、商业地产投资决策实物期权模型构建
从期权的角度分析商业地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行商业地产投资项目价值的计算,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。
本文根据商业地产投资项目的实际情况,在对经典的b-s定价模型进行修正的基础上,来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:
1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。
2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括因为土地闲置所产生的机会成本,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,等于土地闲置的机会成本。
3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。
4.用sw表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格,其中s表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示商业地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,t表示项目的寿命期,则:
5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置费用为fi,考虑项目的建设期,假设建设期为d年。
下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为c,年租金为s,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:e[max(sw-c,0]
假设商业地产租赁价格遵循:ds=assdt+σssdz (2)
其中as表示租赁价格的瞬时漂移率,σs表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到
式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中s0表示初始净租赁价格,v表示商业地产项目含有推迟期权的价值,c表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算c时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为m,所得税税率为h,土地费用为a,可行性研究费用为j,v1表示项目推迟期权的价值,k表示项目现金流的折现率,则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:
则推迟期权的价值为:v1=npvt-npv(15)
以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动,且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。
三、 模型的相关参数确定
本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益,是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值,即sw。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。
c表示商业地产项目开发建设投资:具体包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用和不可预见费,不包括土地费用和项目可行性研究费用。
s0表示初始租赁价格扣除商业地产单位面积的运营费用、修理费用、经营税金及附加和土地增值税后所得到的单位面积的净收益。其中初始租赁价格可以采用项目推迟期权初期的商业地产租赁市场同类物业的市场均价。r表示无风险利率,取5年期国债利率作为标准,土地的负的红利分配δ取无风险利率作为标准。q的取值,可以根据市场调查,结合项目的实际情况来进行确定。
最后是关于波动率参数的估计。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似,两者呈正相关关系,如果两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。因此,可以通过中房指数来求出项目价值的波动率。设项目波动率和项目产出物价格的波动率相等,即σ=σs,由此,商业地产租赁价格的波动率σ可以根据目前已有的价格指数,用数值方法求出,具体公式为:
其中n+1表示历史观察数据,si表示在第i个时间间隔末的商业地产租赁价格指数,ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t为时间跨度。
四、实证研究
1.样本选取
某市商业中心的步行街占地129亩,总建筑面积9.8万平方米,共计718个商业铺面,全长840米,预计总投资1.63亿元,项目分二期建设,其中第一期工程全长560米,宗地面积4.32万平方米,宗地价值3548.8万元,土地使用期限为2002年10月30日至2052年9月9日。该项目于2002年12月动工兴建,2004年3月全面竣工,并于5月1日开街试营业,该项目全部采用销售的方式,已建成面积为5.39万平方米。该步行街预计在2007年启动二期工程,目前相关事项还未进行。本论文的实证研究,拟采用该项目二期工程为研究对象,进行项目投资决策分析。
2.传统的项目投资决策分析
为了和前面的分析相对应,假设所有商铺只租不售,均通过租赁的方式来获取收益。
该项目从2007年初开始,开发期为2年,其中建设期1.5年,前期工程0.5年,计划2008年年末完工。预计本项目所需投资总额1.11亿元,其中包括土地费用4854.43万元、基础设施建设费(包括前期工程费)1000万元、商业用房建筑安装工程费2398.66万元、公共配套设施建设费32.5万元、管理费用248.57万元、财务费用441.12万元、销售费用1323.36万元、开发期的税费121.56万元、其他费用110.85万元、不可预见费554.27万元。假设项目当年的投资额发生在年初,项目2007年的投资比重为68.8%,2008年为31.2%。根据市场调查,结合本项目的实际情况,预计项目2009年的租赁价格为1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率2009年-2012年为80%,从2013年开始为90%。运营费用包括:房产税、管理费用、修理费用、保险费等,其中房产税按年租金的12%计算,管理费按年租金的4%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算。项目的经营税金及附加采取的税率为5.5%,计税基础为出租收入,所得税的税率为33%,计税基础为项目每年产生的利润,为简化计算,土地增值税不计。土地使用年限为40年,预计商业地产项目在经营18年后的净转售收入为9000万元。
根据前面的分析,可以通过编制商业地产开发项目损益表,计算出商业地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制商业地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。
考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的npv=2647万元,则该项目经济上可行,可进行投资。
3. 基于实物期权方法的投资决策分析
下面运用实物期权法重新审视该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计2009年开始施工,2010年末竣工并交付使用,项目从2011年开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置费用为土地出让价的10%。
参照前面介绍的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用费用为4854.43万元。无风险利率采用2006年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其等于无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用费用)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29万元。考虑商业地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出npv=1158万元。
租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数2005年8月至2006年1月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。
下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,目前,该市同类商业地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营费用的计算依据是:管理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用)为1509元/平方米,w=22.66。
则:
因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。
4.实物期权价值的敏感性分析
这里主要分析项目投资费用、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的影响。假设项目投资费用和出租价格的变化率分别为+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。
假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体内容见表4。
通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和理论分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。
五、结语
本文对商业地产投资特性进行分析,从中找出商业地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对b-s模型进行修正,提出商业地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于商业地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。
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[4] cox, ross, rubinstein. option pricing a simplified approach[j]. journal of financial economics,1979,7(3):229-263.
一、地段：地段在商业地产中占据着先天优势的重要作用。
二、商气：一个地段适合做什么样的商业，都由该地段的商业气氛和人流量决定。
三、经营：如果说地段是商业地产的骨架，那么经营管理就是一个项目的血和肉，没有科学的经营管理，项目就无法持续经营，更不要说盈利了。
四、投资商实力：商业地产注重长期经营，永续经营，发展前期需要大量的资金来培植市场，实力不强的投资商，即使勉强将项目开业，也很可能是惨淡经营，勉强维持，结果让广大投资者血本无归。
而中关村数码广场一直以这四个标准来衡量自己，与其他项目在各项综合指数上比比看看，接受市场和投资者的考验。项目处于江阴城南区核心地段，具有无可复制的地段优势，覆盖传统零散商业街区，与人流密集的如意滩沿河生态休闲公园相接，东、北面均为大型商住小区与集中住宅区，同时江阴城区南扩也列入政府规划，顺应了发展的形式；项目在定位的同时，最大限度地满足了市场的需求。以4万平米的中关村数码广场打造江阴唯一一家大型数码广场，集手机、电脑、摄影摄像器材、视听音响、数码配件、电脑耗材、安防监控、导航等各种电子数码为一体、并配有精品购物、美食广场等配套业态，将全面整合江阴市IT数码零售产业，形成江阴市IT数码产品集散地，开启江阴首屈一指的数码航母；而步行街则汇聚餐饮娱乐、休闲购物等商业业态，与中关村数码广场形成相互呼应又相对独立的格局，将有力地整合江阴南城休闲娱乐和零售商业资源，更好地满足南城广大消费者物质生活与精神生活的需求。
同时，开发商在保证项目良性运作的同时，也本着公司的宗旨，将投资者的风险降到最低，推出投资两大保障：
专业运营团队护航 坐享稳定租金
北京华贸控地特委托专业运营团队江阴市华茂商业物业管理有限公司对中关村数码广场进行全面招商及后期商业运营管理，此模式将保证项目的顺利运营，使业主投资收益得到保障，并解决投资者的按揭支付压力。
免租进驻 首批进驻商家实行房租减免、租金优惠政策
为吸引优良品牌快速进驻，减少商家销售成本，降低产品售价，保障数码电子市场快速形成，抢占江阴数码电子销售终端市场份额，本项首批进驻商家可免租三年，此模式将有力打破江阴数码电子产品价格居高不下的现状。
一些商业地产在操作时，因为经验不足的原因，会导致形成招商容易倒闭早的恶劣境地，在此片面总结一下造成商业地产招商开业后经营不善的原因，希望对受众有浅许帮助。
一忌：请无商业运营经验的策划公司全程运营
商业地产操作完全不等同于产品与社区房产的操作模式，它需要的是系统的商业运作模式支撑，各个不同的环节都需要精于商场操作的人力运作，很多商业地产项目不经考虑就聘请一些毫无商场运作经验的策划公司来做全程运营，实在是犯了商业地产的操作大忌，试问，连基本的动线设计都不会的策划公司你敢相信吗？
在我接触商业地产过程中，发现很多策划公司依然在运用为企业产品策划时的思路在实施，更多的甚至是在用头脑风暴进行“概念”炒做，以为只要有一个好的概念，就可以一切无忧，殊不知，商业地产运作的各个系统是互为联系的，业态规划、运营模式、管理体系构构建的支持才是最终商场是否能够有效存活的重要条件，招商所面对的商户更关心的是内在的运营环节，否则概念再好，招商后的存活率也是相当渺茫。
二忌：混淆的市场调研
很多商业地产的操作公司依然从项目周边各经营场所分布、消费者调研、人流、社区居民分布等基本要素的来操作，这是传统社区类住宅调研的方法，此类调研只能做为商业地产调研中的一个小要素。
商业地产的操作在做市场调研时，更注重当地商业形态的结构，会从当地竞争力的业态组合做为出发点，对各个商圈主业态、模式进行分析，并结合项目的本身情况进行综合评析，以此为后续的定位及业态规划提供科学支持。
我5月份操作的一家商业地产项目，当时与我们同时收取调研费进行竞争的是国内一家著名的策划公司，对方派了6个人的项目组到达，但是我们发现，6个人中没有一个人操作过商业地产，只有他们的项目总监曾经策划过住宅房产，而且有四个是年龄只有二十二三岁的年青人，最后市调报告中，他们为商场定位的基本依据就是调研了数以千计的消费者后，根据消费者的需求，为该商场做出了纯高雅一族的定位，可笑的是根本没有去考虑此类的业态组合能否让商场持续存活，如此的做法是典型不知深浅的不负责任的思想，
三忌：自以为是的另类定位
没有商业运作经验的策划公司及部分商业地产在操作时，差异化策略会做为规划定位首选，操作的方式就是如何制定吸引眼球的概念定位，这类公司操作习惯了产品的概念模式，以为商业地产的操作也会一样火爆，而只以概念为突破口，想当然的将商业地产打造成定位独特的形式，却不去考虑定位是否合适？商场业态如何搭配？市场是否是如此大的容量等核心问题。
商业地产想操作成另类独特的定位形式有三个要素：1）、核心商圈。2）、交通发达。3）、营业面积低于3000平。
如果背弃了以上三点要素，既使招商情况再好，开业两个月内就会显出疲态，业户纠纷100%会发生，倒闭是理所当然的事。
四忌：经营业态规划混乱，急功近利签约
业态规划是商业地产成功运营的重要环节，商业地产最忌讳的就是业态规划不清，随意招商签约，为了签约而随意安排商户想要位置，甚至为了客户签约，招商代表会个人口头答应商户的一些附加条件，这都为开业后商场的运营埋下不好的伏笔；因为不做品类要求，开业后商场的重货现象非常严重，恶性竞争难免，甚至有的商户大动干戈；如果开业后经营顺利，业户的矛盾不会激发，一旦开业后经营不顺，所有的问题原因将会直接全部推给商场方，对商场运营极为不利。
有一家商场，为了快速回款，竞然把人气最旺的女性类商品全部放在一楼经营，而将二三楼做成男装与家纺类，结果就是一楼人气很旺，二楼三楼根本上不去客流，这个低级的规划使二百多家商户天天赔钱，商户与商场的纠纷天天发生，再加上签约时不同的签约政策外漏，很多商户纷纷要求商场退租，商场根本不可能进行大调整，而苦不堪言。
五忌：动线处处死角
动线设计是商场开业后全面盈利的关键因素，只有将动线设计到位了，才能保证客流量能够自然的到达商场的每个位置，不会使商场形成某个部位的死角。
DS商场（22000平），在筹划时请了FYDE房产公司为其规划，该策划公司是住宅型房产专业机构，对商业地产运作却是一知半解，根本不知如何避免死角形成，而盲目的为其制定了动线，结果建成后商场四个角全部是死角，只是在扶梯附近的业户经营良好，四个死角人流稀少，退铺事件天天发生。
六忌：运营模式滞固
关键词：房地产资产运营；管理方式；咨询服务
在房地产行业发展的过程之中，为了实现资产的运营管理，就需要房地产能够在依托于资本市场的情况下，进一步实现资本增值的同时最大程度上增强市场竞争力与市场占有率，通过相应的经济活动，来促使资本进行重组、收购等，实现对于生产要素的合理化管理。本文将具体阐述房地产在实现资产运营管理业务的过程之中需要如何进行业务设计与组织设计来取得创新与管理成效。
一、房地产资产运营管理业务的基本内涵
事实上房地产的发展是有一定的市场发展规律可以遵循的，资产经营的本质与核心就是最大程度上实现资产增值，在这一过程之中也有相应的表现形式与表现手段，在房地产行业中有两种资产经营的方式，第一种是依托资本市场，比如实现企业上市、资产证券化等，另一种就是依托产权市场，比如说加强企业之间的兼并、收购以及产权转让等[1]，在这一过程之中，资产也可以实现转让、租借以及托管等行为。这些都是房地产实现资产经营的主要方式。除此之外也需要注意资产经营过程之中主要的经营问题，房地产行业本身在产品上就具有一定的缺陷，比如说产品单一性较大，不能够很好地实现市场的扩大，因为具有地区的限制性，在信息的流通性与对称性上也往往较弱，投资艰难的同时也会存在一定的风险，市场效能整体较为低下，交易成本又普遍偏高，所以使得房地产在融资方面门槛较高。综合来看实现房地产资产运营管理业务能够有效实现房地产发展转变，给予房地产行业发展的更多可能性，并且针对目前所存在的发展问题，都能够给予一个相对合理的解决方式。所以房地产在实现资产运营管理业务的同时也具有一定程度上的积极意义。只有在明确房地产资产运营管理业务进行的必要性与可行性的基础上，才能够更好地对房地产资产运营现状进行转变。
二、加强房地产资产运营管理业务的具体措施
1.实现房地产资产运营中的组织结构的有效构建
在房地产资产运营过程之中，想要实现房地产资产运营，就需要从根本上实现房地产资产运营中组织的有效构建，首先我们需要明确对于房地产企业来说，房地产企业资产管理的对象不仅是资产以及实物意义上的对象，而是与房地产企业相关的一切活动都应该被囊括在房地产企业资产管理的对象之中，而细化加强房地产资产运营中组织结构的有效构建，则是将管理的主要对象，其主要集中在了人员配置以及管理结构上。这不仅仅依赖于组织的良好设计，也与房地产企业整体的发展定位与发展目标息息相关[2]。比如在提供服务方面，就需要有顾问服务、估价服务、服务、营销服务、策划服务以及资产管理服务中，所以想要实现组织结构的有效构建，还需要集中投入到服务之中去，并且在研究的基础之上，进行更好的组织结构设计。所以可以结合实际情况，增设营运中心，实施管理中心、物业管理中心等，实现客户管理以及业务咨询发展的需要，有效构建房地产资产运营的组织结构，能够合理实现价值动态最大化，促进房地产资产运营的时效性。
2.实现房地产资产运营的转型与创新
在加强房地产资产运营管理业务的过程之中，可以通过实现房地产资产运营的转型与创新的方式，通过实施财政管理措施，制定适应市场变化的资产转型战略，比如为了促进资金的流通与回笼，可以将地皮暂时进行出售与租借，并且实现销售方面的管理，完善销售与营销方面的绩效机制，综合实现产业资本的优化，扩大融资渠道，实现战略融资的有效发展。另外因为资产营销本身的特征，如前期投入较大，固定资产投入较多，受政府政策、市场影响较广以及资金使用周期加长等因素的影响，导致很多的实际运营环节中很容易出现空当，对接不是十分流畅，重资产模式中强调了固定资产的投资比例。对于土地的购买以及相关部门之间的协商，建房还需要具有存货，以及建筑操作设备等，都需要资金的投入与资金周转，整体来看，风险较大。所以可以从重资产模式向轻资产模式进行转变[3]，不再以资产投入为唯一的资产运营渠道，而是去增强品牌的实际影响力，降低固定资产的投资比例的同时，以相应的技术投入与品牌开发为着手点，去获得更多的客户资源根据客户的实际需求来强化目前的资产运营管理业务的相关设计，加强对于房地产生命周期之内所存在的现金流以及租户价值的可能性研究，以更加优质的服务，实现房地产的资产运营的转型与创新，促进运营投入与资金的有效流通，使得资金能够在灵活运转的情况之下，实现房地产企业的进一步发展与升级。
3.加强房地产企业的品牌构建
因为房地产企业在发展的过程之中，往往过多注重房地产产品，忽视对于房地产品牌的认识，所以房地产企业在品牌树立与构建方面还存在着不足，所以从企业发展以及行业发展的角度而言，构建品牌不仅仅是轻资产运营的关键，同时也是房地产企业赢得市场竞争的优势，可以将打造产品品牌、产品系列品牌以及企业品牌有机结合起来，实现房地产品牌的有效构建，以此满足消费者心理需求的重要体现，实现品牌的运营有助于整体的房地产资产运营与发展。
4.实现阶段化资产运营管理业务的有效调整
因为房地产产业需要根据社会阶段的变化与不同，对于资产运营管理业务进行相应的调整，需要根据阶段的不同去实现不同的服务，这里我们可以通过租赁价值与调整相关产品价格等，实现对于房地产发展周期的调整，因为房地产的发展很大程度上与社会经济紧密相连，所以往往在社会财富较高的时候，房地产行业有更大的发展空间，而社会财富较低的时候，作为社会中的一部分重要资产，房地产行业在提供不同的服务的过程之中，也要适当降低价格以及服务方式。另外从房地产自身的资产运营管理阶段大致也可以分为投资决策阶段、规划阶段、运营启动阶段、成熟运营阶段以及衰退阶段的几个重要部分，不仅仅体现了资产生命价值周期，也有助于帮助房地产行业去把握市场规律，作出正确的调整。在资产价值收益上大致也可分为三种，比如说销售收入、租金收益以及增值收益[4]等。只有在正确的阶段，作出相应的战略规划，为社会及市场提供正确的服务，才能够顺应市场要求，实现房地产行业的整体进步。比如说在目前的房地产市场发展之中，房地产在社会中所扮演的服务角色就不仅仅是以销售为主，同时还需要进行相应的调整与转变，实现房地产的有效持有、有效销售和有效租赁三者的有机结合，而这仅仅是其中的一个方面。换个例子，比如说物业管理方面，传统的物业管理的过程之中，更加注重对于业主居住环境的服务，以及相关设备的维修等，但是目前因为物业管理困难性的增多，也无法在物业管理上面取得突破，所以就可以针对这一问题进行调整，将发展重心进行相应的转移，加大对于公共物业的管理，实现商业物业管理上的经济提升与效益增值。真正将房地产产业进行调整，将管理服务向有效的收益性方向进行转变。
三、结语
在房地产行业进行资产运营管理业务的时候，除了要正确认识资产运营的本质与核心，也要通过相应的手段，来促进资产运营管理业务的加强与发展，比如实现房地产资产运营中的组织结构的有效构建、实现房地产资产运营的转型与创新、加强房地产企业的品牌构建、实现阶段化资产运营管理业务的有效调整等，都是促进房地产行业发展，实现资产运营推广的重要手段。
参考文献
[1]曹亚琨.商业地产资产运营管理中的估价及咨询服务[A].中国房地产估价与经纪2016年第2期（总第117期）[C].2016：5.
[2]赵莞君.企业价值创造视角下医疗服务行业轻资产运营绩效分析[D].北京交通大学，2016.
[3]高珊珊.商业银行房地产信贷风险识别与防范研究[D].西南财经大学，2013.
前一阶段，房地产宏观调控成效比较明显，市场在调控初期处于观望等待时期，出现了个别楼盘、个别二手房门店季度零成交量的状况，不少房地产经纪企业关店裁人，多数房地产开发商在资金链的压力下，纷纷降价促销，并由此放慢了开发进度。自2012年5月以来，在开发商促销和银行降息等利好消息的刺激下，刚需和改善性居住需求开始释放，成交量开始放大。市场的变化是房地产人才市场的晴雨表，房地产人才市场也随之出现活跃的变化。据上海房地人才网信息批露，近期房地产各类企业人力资源部门人才招聘压力逐步增大，薪酬水平不断提高，个别岗位有时高出行业薪酬平均水平20％-30%也很难招聘到合适人才。本文针对宏观调控下房地产人才需求现状及发展趋势进行分析，并提出行业人才市场发展的一些建议。
一、房地产人才市场需求现状
受宏观调控影响，房地产开发企业纷纷调整企业发展战略，商业地产、旅游地产、养老地产以及大批保障房开发建设，房地行业人才需求持续增长。目前，人才市场需求现状主要有以下几个特点。
（一）复合型管理人才供需矛盾突出
商业地产、旅游地产、养老地产导致全程、复合型管理人才、专业技术人才供需矛盾突出，特别是匹配高星级酒店、高档写字楼、大型商业综合体项目的人才少之又少。全程参与并懂得项目运作的人才年薪从30万－50万元上升到70万－80万元，并且一将难求。
（二）供求不平衡
一是优秀人才多数集中在一、二线城市，特别是一线城市人才供应过盛，三、四线城市严重短缺；二是有些专业人才相对集中在少数大型专业公司内。出现上述现象的主要原因：一是地域观念趋使，留在大城市生活条件好，不愿意去艰苦地方工作；二是家庭原因，这批人才大多处于35-45岁年龄段，孩子多在上小学或初中，不愿长期出差在外；三是一些小城市小公司对项目管理不规范，缺乏吸引和留住人才的良好条件。
（三）城市运营管理人才跟不上社会发展
城市各类商业大厦如雨后春笋般出现，城市化的快速发展，使城市运营管理人才严重滞后。很多物业服务企业仍然以物为本，没有真正实施以人为本、服务至上的发展策略。
（四）人才流动频繁
人才流动频繁有多方面的原因：一是由于有些开发企业的短期行为，根据项目需要招聘一些急需人才，项目结束即遣散人才；二是人才忠诚度、敬业精神和职业素养缺乏，加上人才紧缺，相互挖来挖去；三是没有形成良好的企业文化，公司人性化管理较差，导致职业经理人没有归属感，人才流动增加。
二、房地产人才市场需求发展趋势分析
由于企业战略的调整，人才市场需求也呈现出以下几个发展趋势。
（一）房地产人才由专业性人才向复合型人才发展
过去多数房地产企业是以住宅建设为主，现在房地产企业项目开发由单一向综合方向发展，即在住宅开发同时，也向大型商业综合体、高星级酒店、高档写字楼等方向发展。由此，人才需求由一般项目经理、土建工程师、造价工程师等向高级建筑设计师、机电安装工程师、高档精装修工程师等不同内涵的复合型人才转变。
（二）人才由一、二线城市向三、四线城市转移
由于土地资源稀缺，一、二线城市土地供应有限，特别是北、上、广、深等城市土地价格高涨，中小开发商已无能力取得土地，必然向内地转移。随着珠三角、长江三角洲、环渤海等经济圈的形成，带来了这些区域人才需求的大幅增长。
（三）由商业地产开发逐步向商业地产运营管理发展
当城市建设发展处于饱和后，房地产开发企业会逐步向商业运营管理发展，开发建设人才向经营管理过渡是必然的要求。因此，商业物业经营类中高级人才的需求十分紧缺，例如商业运营总经理、招商总监、招商部经理、商业物业经营总经理等。
（四）营销类人才的地位得到了提高
由于政府的宏观调控，开发企业销售业绩受到较大影响，资金链紧绷。困难时期方显英雄本色，营销类人才的地位因此得到了提高。具有良好业绩的房地产项目策划、销售管理的中高级人才炙手可热，如营销总经理、营销总监、销售经理等。
（五）造价类人才受到企业青睐
由于房地产开发周期长，成本高，风险大，特别是前两年高价取得土地的开发企业，成本管理与控制是企业关注的环节。因此，造价类人才特别受到房地产企业青睐。造价类人才的能力水平关系到企业发展，具有综合能力强、业务素质高、人品口碑好等特点，适合成本管理部总监、成本管理部经理、采购部经理、采购主管等职位的人才，企业需求很大。
（六）设计类人才需求较大
房地产开发企业为提高项目品质、营造良好环境、增加文化内涵，近年来对建筑设计、环境设计、室内装饰设计类人才需求较大，例如总建筑师、设计总监、设计经理、规划设计师、园林景观设计师、室内装饰设计师等。
三、房地产人才市场发展建议
为了促进房地产行业健康发展，必须多渠道、多方位开发行业急需人才。政府部门应当正确引导，教育培训机构有针对性地组织培养，行业企业注重实践锻炼，使房地产行业紧缺人才在短期内得以补充。
（一）深入调查，准确定位
政府可委托第三方机构，根据房地产行业发展不同时期、不同阶段的特点，每年在行业内开展调查，了解哪些是紧缺人才，哪些是急需人才。政府部门根据人才发展规划，每年定期行业人才状况公告，并且根据实际情况，给予政策扶植或经费支持，正确引导行业人才合理流动和重点培养急需人才。
（二）组织培训，提升素质
要准确把好行业发展的脉搏，采取缺什么补什么的措施，结合行业热点难点问题，开展有针对性的培训。从大学毕业后工作5-10年、在实践中积累一定经验的职业经理人中进行重点选拔。培训时间可以是短期，也可以分阶段实施。培训目的是及时补充行业发展的新知识、新理念、新科技。
（三）实践锻炼，提升能力
房地产开发、经营、管理人员，应该具有较好的社会资源整合能力、较强的沟通协调能力、较深的企业管控能力、企业风险的预测与规避能力。具备这些能力的人员，在相关行业积累了一定经验，企业只需稍加培训就可以独当一面。通过对房地产行业排名前10位企业的人才建设经验得出结论：一是重视人才培养，根据不同时期、不同层级、不同专业进行培训；二是充分放权，给职业经理人压担子；三是总部各职能部门给予把关和专业指导。
