时间：2022-03-04 05:40:35
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇产品营销计划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、总体市场分析
1、市场上真空包装类食品主要以猪，牛，鸡，鸭，鱼及其相关食品为主，羊肉类食品所占市场份额很小。各餐饮场所的羊肉销量很大，占据了羊肉消费的90％的市场。肉羊饲养效
益稳定，因生产成本低而有着较高的经济效益。从近10年的畜产品市场来看，猪、鸡的行情均不稳定，价格经常大起大落，而肉羊则销路看好、价格稳定、市场平稳。由于肉羊
繁殖相对缓慢，数量的增加与市场需求的增大处于动态平衡状态，使之成为广大农民投资小、效益稳的饲养项目。
2、羊肉类产品具有其他产品所不具备的一些优势，同时恰逢“疯牛病”和“禽流感”，羊肉类产品作为一种主要的肉类产品，其产量和销量一定会有较大幅度的增长。在国际
上，因“疯牛病”等牲畜疾病的影响，牛肉的消费量下降了27％，价格下跌30％。在国内，由于肉猪、肉鸡生长速度过快，肉的适口性变差的问题愈来愈严重，一些饲养户在
饲养过程中使用了激素和药物，激素和药物残留超标的问题也引起了人们的担忧。在这种情况下，人们纷纷寻找“放心肉”，羊肉成为一种理想、安全的肉类食品。羊肉含蛋白成
分高，胆固醇低，加上羊为食草性动物，在饲养过程中以草料为主，不含添加剂，这就杜绝了动物骨粉饲料中各种牲畜疫病传播的可能。除野味、地方品种外，羊肉因在饲养过程
中以饲草为主、很少用精饲料和饲料添加剂而逐渐成为一种理想、安全的替代品。羊肉的消费量和出口量呈直线上升趋势。据了解，目前中国人均占有羊肉不到2-5公斤，市场空
间巨大。
3、南宁市各类肉食产品的市场份额已经大致稳定，主要以各类品牌食品为主。
4、存在的问题：羊肉类真空包装食品所占市场份额很小，说明此类食品不符合人们目前普遍的消费习惯；羊肉所具备的一些特性，例如消费的季节性等等。
5.市场机遇：羊肉类真空包装食品所占市场份额很小，具有很大的市场开拓潜力；同类真空包装羊肉类产品中，品牌产品优势不明显，竞争压力较小；XX羊肉系都安山羊肉，产品
质量过硬，是绿色生态食品，符合人们消费心理发展趋势的需要；XX牌羊肉已经具备一定的规模，可以从规模经济上降低成本，提高产品竞争力。
二、市场占有率分析（最最重要的一关，必须经过详细周密的市场调查，对于本产品，相关产品，从市场份额，销售价格，销售渠道，经营思路，发展潜力，消费习惯各个方面做
全方位的市场调研）
各餐饮场所：调查杭城餐饮场所的数目和规模（分为一定的数量级，按照销售额的大小），顾客消费偏好，日消费量，羊肉特色，产品进价各个方面
各超市：调查进货渠道，促销手段，进货价格，铺货方式，超市进场费，同类商品和类比商品的规格和价格等各个方面的数据，开发适合目前消费观念的小包装食品
各食品市场：调查批发商的进价，销售情况，下属经销商的数目等各个方面的数据
三、消费者心理
1、羊肉作为一种传统的肉食品，只对于其肉用价值有一定了解，而没有发掘其作为保健食品，休闲食品方面的价值；
2、习惯于羊肉产品的新鲜食用，不习惯真空包装的此类食品；
3、认为羊肉所含有的一定的羊臊气；
4、认为羊肉是一种季节型食品，适合冬季食用；
5.不习惯食用全羊系列食品（例如羊内脏、羊脚、百草汤等）；
四、XX牌都安山羊肉的SWOT分析
优势(Strength)：
1、XX牌羊肉系都安山羊肉品种，此品种羊肉肉质好，脂肪少，是绿色生态食品，符合人们日益高涨对于食品的高要求和消费心理趋势；
2、XX牌羊肉已经成规模化养殖，从规模经济上可以控制成本，提高产品核心竞争力；
3、由于真空包装的羊肉类产品市场份额很小，相对而言同类食品竞争优势不明显；
4、可以结合其余食品的开发特点，开发出符合消费口味的XX牌羊肉休闲食品
5、采用整合营销的方式，对于XX牌羊肉进行合理的包装以及销售
6、具备肉质细嫩的优点，尤其肌肉蛋白质中的氨基酸种类齐全，含量丰富，赖氨酸、苯丙氨酸、和蛋氨酸等人体必需氨基酸的含量丰富。
劣势(Weakness)
1、羊肉类真空包装食品市场份额很小，开拓先期市场需要巨大的投入；
2、人们普遍消费观念还无法认可此类真空包装食品，需要从改善消费观念入手；
3、新鲜类羊肉供应已经自成体系，打入各餐饮场所具备一定难度。
4、羊肉的食用具有一定的季节特性
机会(0pportunities)：
威胁(Threats)：
五、产品定位（考虑产品在市场中的定位以及对于不同消费者的价值所在）
1、符合人们消费心理的21世纪绿色健康食品，恰逢“疯牛病”和“禽流感”肆虐，此种食品的推出易于切中人们的消费趋势。
2、消费群定位：
中老年人：
年轻人：
家庭主妇：
送礼用途等等
六、营销指导思想
1、深层推销产品所包含的核心价值——绿色生态食品，宣传与销售紧密结合；
2、明确产品主要营销思路，始终不偏离中心；
3、重点于终端建设，辅以其它营销形式；
七、风险点与关键点
风险点：羊肉口味没有经过市场的验证，是否符合消费者口味仍不确定；新鲜类羊肉的销售市场已经比较成熟，打入成本较高；真空包装类食品不符合消费习惯，需要一个行
之有效的切入口和长期的观念引导；羊肉类食品具有明显的季节特点；
关键点：
1、以绿色生态食品作为XX牌羊肉的主要卖点，附以各种营销手段，确立XX牌羊肉健康，美味，生态的企业形象
2、首先以杭州作为根据地，采取聚集战略，将XX牌羊肉在目标人群和杭州市场做深做透；通过在一个区域市场做透，占有较大市场份额，然后向周边地区拓展和延伸；
3、重点突破，树立形象；肉质类产品具有大众化的特点，所以更长、更有效的应塑造一个独具个性的品牌形象，从而引导消费者从心理认可品牌，建立品牌的依赖度，故此建
立一套统一风格的形象识别系统是十分必要的。
4、各个环节紧密配合；在宣传、售后服务、资金、人力资源应相互配合。
八、销售渠道
根据市场调研的结果，进行市场细分，确定突破重点：各大超市，各大商场的地下超市，各连锁超市，各农贸市场，各专业食品市场，高校，以及各单位的食堂，各大饭店，
各烧烤店，各火锅店，开设门店（销售包括新鲜羊肉，真空包装羊肉，羊内脏，羊肉汤，羊肉串等在内的一系列食品），加盟鸭脖子转卖（精武鸭颈，味之堂鸭颈）
九、媒体宣传（广告创意）
入世初期应以突出产品健康，生态，绿色为特色为重点，考虑到电视媒体类广告投入较大，只有将企业的产品的所有资源和有利的社会及媒介资源相结合，才可能找到更妥善
的解决办法和突破口。以隐性传播的方式，通过“变相软文”的撰稿和传播为主；采用软性化、系列化的做法，自然的、驾轻就熟的达到了“隐性传播”的目的；
在不同的阶段应采取不同的广告策略，第一阶段，强调突出产品的特色
，在强调绿色生态特点的同时，附以各大市场的大范围铺货，目标力求市场占有率。第二阶段，根据消费者的心理需求和消费口味，在突出企业形象的同时，加强消费者对于产品的依赖性。
十.营销思路
1.进行各大食品市场的大范围铺货，以市场占有率为第一目标
2.开设一定的销售终端，以门店的形式，推出品牌羊肉，同时开展包括羊肉火锅，羊肉串，羊肉熟食等各种品种的羊肉销售门市点，既有利于品牌形象的推广，又有利于羊肉
的销售。
3.考虑到电视媒体的成本较高，拟采取以平面媒体为主的营销方式，附以“各类软文”，突出产品的特性，同时采用传单的方式，将此类羊肉的口感，品种通过通俗易懂的形
式，传递到消费者手中
4.前期采用铺货的形式，目的在于迅速扩大产品的知名度，同时占据一定的市场份额。采取食品市场为主，酒店餐饮场所为辅，同时逐渐开展进入超市（进入成本很高）；
5.关注国际上此种羊肉的销售情况和出口情况，特别是它的羊皮和羊绒的价值；
（1）整理有关该牧场以及产品的有关信息，制作产品目录或以其他形式树立牧场及产品的形象
（2）建立有关档案，证明该产品通过质量认可
（3）确定外销的话，寻找外销渠道，可以通过网络搜索有关资源，也可以通过交易会，鉴于该产品的特殊性，可以从政府部门获取有关信息
（4）销售的一般程序
6.积极发展企业的文化，以健康向上的企业文化作为产品持续发展的内驱动力
7.突出自己的优势，完全不同于其他的羊肉
1调研和分析市场
在市场经济条件下，企业或组织无一例外地面临着“适者生存，优胜劣汰”的市场选择压力，企业或组织要想在市场中站稳脚跟，必须做到快速完成资金原始积累以及快速打开市场，但市场不是一成不变的，如果企业或组织不能准确把握市场动态，必不能打开市场，更无法完成资本的积累。因此，企业或组织要想获得良好的电子营销效果，必先就市场需求、市场前景、市场容量、竞争对手的实力、消费者的相关要求、产品的生产技术设备成本、可供选择的交易途径等进行详实的调研和正确的分析。换句话说，详实的调研和正确的市场分析是电子商务营销管理的首要工作。在了解市场基本信息的基础上，根据自身的生产和营销实力进行生产和营销，才能获得较佳的营销效果。
2管理消费者的需求和产品
消费者需求即是市场需求，是影响企业或组织能否成功营销的关键因素，也是企业或组织在市场中得以长期发展的重要保障。一般而言，企业或组织生产的产品若符合消费者的消费需求，其营销行为便能成功。但市场中的同类产品琳琅满目，各有千秋，消费者在消费时往往货比三家，在电子商务环境下，产品之间的比较就更简便了。因此，企业或组织要想在电子商务营销中脱颖而出，除了要满足消费者的消费需求之外，还需挖掘新的需求，挖掘新的卖点，引导消费者消费。引导消费者消费，即管理消费者的需求，而对消费者需求的管理主要通过产品管理实现。大数字电子商务条件下的产品管理主要表现在以下几个方面:根据市场调研数据对目前市场上产品的特点、优势、不足进行分析，为产品新功能的研发提供参考;对市场上的产品生产成本和销售价格进行分析，尽量降低产品生产成本，并为产品销售价格的拟定提供建议;观察不同人群的消费特点，设计出特色鲜明、功能强大的产品，力求产品构成能满足各人群的不同需求，并针对不同人群的信息接受特点制定能突出卖点的营销方案。
3制定营销战略
制定营销战略是企业或组织为实现经营目标，对产品某一时期的市场营销进行构思和规划的一种管理活动。营销战略受企业或组织业务战略计划的统筹和指导，其内容包括开发新产品、管理和经营品牌、将产品推向市场、产品市场布局和促销、针对产品营销过程中出现的问题提出解决方案等。企业或组织在制定营销战略时，需注意以下两点:第一，制定营销战略是为实现营销目标，但市场是变化的，所制定的营销战略须是阶段性的、有重点的且具有一定的前瞻性，以便能在保证基本方向和目标不变的前提下随着市场信息的变化而适当调整，且不会对当前的产品营销带来严重的不良影响。同时，各个阶段的营销战略需具有一定的衔接性，如果阶段战略之间过于突兀，则不利于产品市场营销的稳定，不利于实现最大经济效益，更不利于长足发展。第二，营销战略的制定需符合企业或组织在市场中的竞争实力，不宜太高或太低，太高则易受累，太低则不利于发挥实力、发掘潜力，均可导致企业或组织在市场竞争中落败。一般而言，如果产品市场处于成长期，企业或组织应采取不断研发新产品、不断完善营销渠道和发展经销商等措施快速占领市场，通过占有最大市场份额而获利;如果产品市场发展成熟，企业或组织就需千方百计地延长产品“生命周期”，一方面继续研发新产品，另一方面加大促销力度，以新颖的促销政策吸引消费者，保证产品市场营销的稳定;如果产品市场已进入衰退期，企业或组织绝不可抱着侥幸心理，妄想在市场退潮期获取巨额利润，宜尽早收回投资、变现，以减少损失。
4制定营销计划
制定营销计划是为了实现营销战略的目标。营销计划是具体可行的，其内容涉及营销活动、营销活动预算、营销活动资源分配等方面。其中，营销活动计划需能反映活动的每一步骤和细节，需就产品的开发、定价、营销渠道、广告制作和宣传、营销人员的培训和职责安排、后勤保障等做出合理安排，且需保证各个环节是能相互协调和配合的，以获得良好的整合效应。营销活动预算即营销成本，是可控制的，一般而言，营销成本越低对企业或组织越有利，但一味追求低成本并不能保证企业或组织获得预期的营销效果。因此，营销成本的计划需与市场营销成本水平相符，需与实际营销活动需要相符，有时候甚至应适当放宽营销成本。营销活动资源的分配包括营销成本、工具(产品、定价等)和人力资源等方面，应根据不同区域、不同时期的市场进行合理分配。
5组织人员执行营销计划
营销计划的执行是实现营销目标的必要阶段，也是检验营销计划合理性、科学性的重要途径。要执行营销计划，首先需设置一个具有决策权的领导层，该领导层需能协调营销部门和市场推广部门的工作;还需根据部门职能的不同组织营销团队开展营销活动，协调好营销活动进程，控制好营销效果，同时做好营销质量评价。另外，营销计划的落实有赖于营销人员的努力，为获取最佳营销效果，营销领导层需重视营销人员的培养，保证营销团体中每个成员的业务素质和职业道德符合岗位要求，如具备良好的信息处理能力，富有合作精神、创新精神等;同时营销领导层需重视人力资源的分配，即处理好营销活动需要具备何种条件的人才、需要多少人才、如何调配人才才能使营销活动有条不紊地进行等具体环节的问题。
6管理营销信息
电子商务营销所涉及的领域已越来越广泛，市场传递出的信息也越来越多，越来越复杂;再加上电子商务营销渠道和服务越来越完善，产品售前、售中、售后需处理的信息也越来越多。如果企业或组织不能快速、有效地处理这些信息，其营销工作和营销管理工作将受到不可小觑的不良影响，企业或组织的发展能力也将会受到一定程度的削弱。因此，有相关研究指出，企业或组织需建立一套灵敏、经济、准确且全方位的营销信息管理系统，以保证营销相关信息得到更充分的利用，提高企业或组织决策的科学性。简单地说，营销信息就是与营销活动相关的各种消息、情报、数据和资料的总和。具体而言，可分为行政法律、法规、政策、计划、文件，以及市场竞争信息、市场需求、技术发展水平等外部环境信息，还包含企业或组织自身的生产成果、人力和物质资源、财务等内部信息。营销信息的管理主要包括信息收集、信息利用两方面，其中信息的利用主要是指企业或组织对收集到的信息进行分析、整合，然后根据分析和整合结果制定营销计划，做出营销预测。营销计划执行的过程中也会产生许多新的信息，企业或组织的营销信息管理也应动态收集、分析、整合这些信息，并依据这些信息对营销计划做出适当调整，以谋求更好的营销效果，最大限度地实现营销目标。
7结束语
市场营销组织
企业的市场营销部门是执行市场营销计划，服务市场购买者的职能部门。市场营销部门的组织形式，主要受宏观市场营销环境，企业市场营销管理哲学，以及企业自身所处的发展阶段、经营范围、业务特点等因素的影响。
一、市场营销部门的演变
企业的市场营销部门是随着市场营销管理哲学的不断发展演变而来的。大致经历了单纯的销售部门、兼有附属职能的销售部门、独立的市场营销部门、现代市场营销部门、现代市场营销公司五个阶段。
1、单纯的销售部门。
20世纪30年代以前，西方企业以生立观念作为指导思想，大部分都采用这种形式。一般说来，所有企业都是从财务、生产、销售和会计这四个基本职能部门开展的。财务部门负责资金的筹措，生产部门负责产品制造，销售部门通常由一位副总经理负责，管理销售人员，并兼管若干市场营销研究和广告宣传工作（见图9.1A）。在这个阶段，销售部门的职能仅仅是推销生产部门生产出来的产品，生产什么、销售什么；生产多少，销售多少。产品生产、库存管理等完全由生产部门决定，销售部门以对产品的种类、规格、数量等问题，几乎没有任何发言权。
2、兼有附属职能的销售部门。
20世纪30年代大萧条以后，市场竞争日趋激烈，企业大多数以推销观念作为指导思想，需要进行经常性的市场营销研究、广告宣传以及其它促销活动，这些工作逐渐变成为专门的职能，当工作量达到一定程度时，便会设立一名市场营销主任负责这方面的工作（见图9.1B）。
3、独立的市场营销部门。
随着企业规模和业务范围的进一步扩大，原来作为附属性工作的市场营销研究、新产品开发、广告促销和为顾客服务等市场营销职能的重要性日益增强。于是，市场营销部门成为一个相对独立的职能部门，作为市场营销部门负责人的市场营销副总经理同销售副总经理一样直接受总经理的领导，销售和市场营销成为平行的职能部门（见图9.1C）。但在具体工作上，这两个部门是需要密切配合的。这种安排常常使用在许多工业企业中，它向企业总经理提供了一个全面各角度分析企业面临的机遇与挑战的机会。
4、现代市场营销部门。
尽管销售副总经理和市场营销副总经理需要配合默契和互相协调，但是他们之间实际形成的关系往往是一种彼此敌对、互相猜疑的关系。销售副总经理趋向于短期行为，侧重于取得眼前的销售量；而市场营销副总经理则多着眼于长期效果，侧重于制定适当的产品计划和市场营销战略，以满足市场的长期需要。销售部门和市场营销部门之间矛盾冲突的解决过程，形成了现代市场营销部门的基础，即由市场营销副总经理全面负责，下辖所有市场营销职能部门和销售部门（见（见图9.1D）。
需要注意的是，市场营销人员的销售人员是两种截然不同的群体，尽管市场营销人员很多来自销售人员，但还是不应将他们搞混，并不是所有销售人员都能成为市场营销人员。事实上，在这两种职业之间有着根本的不同。从专业性而言，市场营销经理的的任务是确定市场机会准备市场营销策略并计划组织新产品进入，销售活动达到预订目标，而销售人员则是负责实施新产品进入和销售活动。在这一过程中常出现两种问题：如果市场营销人员没有征求销售人员对于市场机会和整个计划的看法和见解，那么在实施过程中可能会导致事与愿违，如果，在实施后市场营销人员没有收集销售人员对于此次行动计划实施的反馈信息，那么他很难对整个计划进行有效控制。下面是市场营销人员和销售人员的比较。
市场营销人员
销售人员
依赖于市场营销研究确定
依赖街头经验了解不同个性的买
主目标市场并进行市场细分
时间用于计划工作上
时间用于面对面的促销上
从长远考虑
从短期考虑
目的在于获得市场
占有率并赚取利润
目的在于促进销售
市场营销人员常常认为销售人员有如下优点：随和、易与人交往，工作努力。缺点是短期行为多，缺乏整体分析的能力。而销售人员则认为市场营销人员受过良好教育，大多是数据导向型（依据数据作出结论），缺点是缺乏销售经验，缺乏市场销售直觉和不承担风险。很多公司忽略了这两类群体的差别而提升一个干得很棒的销售经理为高级市场营销经理，但很多销售经理对于每天面对市场营销研究计划等工作感到枯燥、宁愿去会见客户，这种公司显然不明白二者差别以致犯如此愚昧的错误。对这两类群体而言最主要的是让他们能达到最大的理解和尊重。事实表明，市场营销人员、销售人员之间缺乏理解和尊重的公司肯定是一团糟，如果市场营销人员、销售人员相互欣赏对方才能的话，那常常会给公司带来意想不到的收益。
5、现代市场营销企业。
一个企业仅仅有了上述现代市场营销部门，还不等于是现代市场营销企业。现代市场营销企业取决于企业内部各种管理人员对待市场营销职能的态度，只有当所有的管理人员都认识到企业一切部门的工作都是“为顾客服务”，“市场营销”不仅是一个部门的名称而且是一个企业的经营哲学时，这个企业才能算是一个“以顾客为中心”的现代市场营销企业。
二、市场营销部门的组织形式
为了实现企业目标，市场营销经理必须选择合适的市场营销组织。大体上，市场营销组织的类型以下5种类型：
1、职能型组织。
这是最古老也最常见的市场营销组织形式。它强调市场营销各种职能如销售、广告和研究等的重要性。从图9.2可以看出，该组织把销售职能当成市场营销的重点，而广告、产品管理和研究职能则处于次要地位。当企业只有一种或很少几种产品，或者企业产品的市场营销方式大体相同时，按照市场营销职能设置组织结构比较有效。但是，随着产品品种的增多和市场的扩大，这种组织形式就暴露出发展不平衡和难以协调的问题。既然没有一个部门能对某产品的整个市场营销活动负全部责任，那么，各部门就强调各自的重要性，以便争取到更多的预算和决策权力，致使市场营销总经理无法进行协调。
2、产品型组织。
产品型组织是指在企业内部建立产品经理组织制度，以协调职能型组织中的部门冲突。在企业所生产的各产品差异很大，产品品种太多，以致按职能设置的市场营销组织无法处理的情况下，建立产品经理组织制度是适宜的。其基本做法是，由一名产品市场营销经理负责，下设几个产品线经理，产品线经理之下再设几个具体产品经理去负责各具体和产品（见图9.3）。
产品市场营销经理的职责是制定产品开发计划，并付诸执行，监测其结果和采取改进措施。具体地可分为六个方面：（1）发展产品的长期经营和竞争战略；（2）编制年度市场营销计划和进行销售预测；（3）与广告商和经销商一起研究广告的文稿设计、节目方案和宣传活动；（4）激励推销人员和经销商经营该产品的兴趣；（5）搜集产品、市场情报，进行统计分析；（6）倡导新产品开发。
产品型组织形式的优点在于产品市场营销经理能够有效地协调各种市场营销职能，并对市场变化作出积极反应。同时，由于有专门的产品经理，那些较小品牌产品可能不会受到忽视。不过，该组织形式也存在不少缺陷：（1）缺乏整体观念。在产品型组织中，各个产品经理相互独立，他们会为保持各自产品的利益而发生摩擦，事实上，有些产品可能面临着被收缩和淘汰的境地。（2）部门冲突。产品经理们未必能获得足够的权威，以保证他们有效地履行职责。这就要求他们得靠劝说的方法取得广告部门、销售部门、生产部门和其他部门的配合与支持。（3）多头领导。帧于权责划分不清楚，下级可能会得到多方面的指令。例如，产品广告经理在制定广告战略时接受产品市场营销经理的指导，而在预算和媒体选择上则受制于广告协调者。
3、市场型组织。
当企业面临如下情况时，建立市场型组织是可行的：拥有单一的产品线；市场各种各样（不同偏好和消费群体）；不同的分销渠道。许多企业都在按照市场系统安排其市场营销机构，使市场成为企业各部门为之服务的中心。市场型组织的基本形态如图9.4所示。一名市场主管经理管理几名市场经理（市场经理又称市场开发经理、市场专家和行业专家）。市场经理开展工作所需要的职能由其他职能性组织提供并保证。其职责是负责制定所辖市场的长期计划和年度计划，分析市场动向及企业应该为市场提供什么新产品等。他们的工作成绩常用市场占有率的增加情况来判断，而不是看其市场现有盈利情况。市场型组织的优点在于，企业的市场营销活动是按照满足各类不同顾客的需求来组织和安排的，这有利于企业加强销售和市场开拓。其缺点是，存在权责不清和多头领导的矛盾，这和产品型组织类似。
4、地理型组织。
如果一个企业的市场营销活动面向全国，那么它会按照地理区域设置其市场营销机构（见图9.5）。该机构设置包括，1名负责全国销售业务的销售经理，若干名区域销售经理、地区销售经理和地方销售经理。为了使整个市场营销活动更为有效，地理型组织通常都是与其他类型的组织结合起来使用。
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6、行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？
7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8、控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1、市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2、产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3、竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4、宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
1、机会与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2、优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3、问题分析
在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标
此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
1。财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
2。市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准：
·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
·各个目标应保持内在的一致性。
·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示：
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大著名房地产公司销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。
研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
作为带动国家经济发展的重要行业之一的房地产行业，目前正处于高速发展，同时在很多城市也是最受国家重视的。新的一年里，从事这些行业的企业和个人要制定怎样的房地产销售工作计划呢?下面是小编整理的房地产销售个人计划，希望对大家有所帮助!
房地产销售个人计划(一)一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。
市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
机会与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析
在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标
此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10%，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准
?各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
?各个目标应保持内在的一致性。
?如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略
应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示
目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大著名房地产公司销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。
研究与开发：增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究：增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
六、行动方案
策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。
房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
房地产销售个人计划(二)一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支本文来源：
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!
房地产销售个人计划(三)第一阶段：项目开发前期阶段
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。
主要工作内容：
一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项
目所在区域的市政规划入行了解熟悉;
二、开展房地产市场调查
①市场环境调查分析
对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察
②房地产市场调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。
三、项目初步定位
根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。
四、提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：项目开发阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略;
主要工作内容：
一、开展房地产市场动态调查
深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析
①竞争楼盘扫描
②替在竞争对手入入可能扫描;
③供给量分析
④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套;
⑤竞争对手的市场定位及趋向
⑥竞争对手的价格基准分析
⑦竞争对手的背景和实力。
三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群
①消费者的二手资料分析
②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)
四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路
根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等;明确项目的总体操作思路
①产品分析
②本项目的SWOT分析(优劣势分析)
基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略
五、战略分析与规划
①项目卖点回纳
②营销总策略
③销售价格总策略
④总推案分阶段策略
⑤公关与宣传总策略
⑥营销推广项目的策划
_各阶段推广主题策划
_各阶段营销分析与总汇
_各阶段市场动态分析与对策
_各阶段客户总体分析与推盘策略
渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析
六、最终确定销售渠道选择
①自售
②：
通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司
对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告
组织公司相关人员对《营销策划报告》入行评审，选取最优方案，确定物业公司。
签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。
注：如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。
第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售
主要工作：
一、完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训;
二、制定销售模式、设计销售组织的架构;
三、其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房
屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页;
第四阶段：销售执行
制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率;
主要工作：
一、制定详尽可行的营销策略并组织实施
①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明
销售的总体战略思路和目标的制定
销售模式的选择和设计
销售阶段的划分和时机选择
②推盘策略
选择时机
选择房源
销控计划
总体均价的制定
制定一房一价的价目表
单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等
④付款方式
优惠政策
分期、分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格政策
市场预热期的价格政策和数量控制
开盘价格的动态策略
SP(销售推广)活动价格策略和销售控制
调价计划和调价技术
整体价格和房源调价技术
⑤广告策略
主题制定房地产营销策划流程详细说明
品牌形象定位
媒体计划
广告创意
现场包装设计：
1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念
二、制订阶段性的销售目标和计划，全程监控销售执行情况，及时反馈市场信息、销售状况，对反馈的信息加以分析和汇总，适时做出具有针对性的调整;
保险公司社区拓展是指保险公司安排营销人员进入居民社区，通过向居民进行保险宣传、为居民提供保险咨询、保险服务等活动，赢得居民信任，达到开发准客户、营销保险产品及进行保险增员目的的一种营销模式。该营销模式主要有以下两种表现形式：
（一）安排营销人员选择特定区域进行驻点
在社区拓展前，选择什么样的社区是至关重要的。这往往需要先对将要选择的驻点社区进行调研分析。一般保险公司都会选择一些人口密集度大、商业较为繁荣、居民购买力强、有公共活动区域的社区。选好后在进行拓展前还要得到该社区居委会或综合治理部门的支持和许可。获得许可后再对该社区进行居民户数、人口数量和结构、居民收入水平、附近商企情况、居民大致活动规律等逐一进行调查研究后，安排营销人员携带必要工具和资料，通过悬挂公司宣传条幅、摆放产品宣传展架、搭撑太阳伞、安置桌椅板凳、辅助安放音响设备等方式形成特定的工作区域。
（二）购买或租赁社区门头房设立社区门店
有些保险公司为在该社区“站稳脚跟”，并形成较强的品牌影响力和舆论优势，赢得客户信任，便在该社区购买或租赁社区门头房设立起自己保险公司的社区门店，这样便有一个固定的服务网点为客户提供服务。通过在门店组织多种形式的活动，比如亲子游戏；产品说明会；联合社区居委会组织一些比赛等等，可与该社区居民建立起牢固的信任关系。
二、保险公司进社区拓展效果评估的指标
保险公司社区拓展效果的好坏直接关系着保险公司经营成果。因此，对保险公司社区拓展效果的评估需要抓住能够综合反映拓展成果的指标，才能进行全面、科学的评价。保险公司进社区拓展效果评估的指标主要有以下几种：
（一）保险公司社区销售量指标
保险公司社区销售量是指保险公司营销人员在一定的社区和时期内实际推销出去的保险产品数量。
通过保险公司社区销售量的核定，可以分析该社区保险产品营销计划的完成情况、未完成的原因、社区销售量的升降趋势、社区保险占有率的变化趋势以及从保险销售量的构成上分析销售保险品种的变化、新老客户的变化等，从而为制定新的保险营销策略及计划提供依据。
（二）保险公司社区保费收入指标
保险公司社区保费收入是以货币形式表现出来的、以价值形式反映出社区营销人员营销成果的一个指标。进行保险公司社区保费收入指标核算，首先要了解有关保险产品的价格，再结合该保险产品销售量统计数据，换算成为保费收入。
计算保费收入，可具体分为计划保费销售收入、实际保费销售收入、单位保险产品销售收入三种，各种保费销售收入的计算方法如下：
1.计划保费销售收入计算公式。
计划保费销售收入=计划期保险产品销售量×单位保险产品销售价格
2.实际保费销售收入计算公式。
实际保费销售收入=实际售出保险产品数量×单位保险产品销售价格
3.单位保险产品的销售收入计算公式。
单位保险产品销售收入=单位保险产品销售成本+单位保险产品销售利润。
（三）保险公司社区销售费用指标
保险公司社区销售费用的使用反映保险公司和营销人员在社区营销活动中活劳动和物化劳动消耗的动态。保险公司社区销售费用指标核算工作，不仅有利于促进社区营销活动的开展，而且有利于降低保险产品的成本。由于保险销售费用是构成保险产品全部成本的重要部分，通过核算可降低保险销售费用，同时降低了保险产品的成本。保险公司社区销售费用的评估常用指标主要有以下几种：
1.保险产品营销费用率。保险产品营销费用率是保险营销员完成的营销任务与完成这个营销任务所支出的营销费用之间的比例，它反映完成一定营销任务所消耗的资金，其计算公式是：
其中，营销费用主要包括能计入保险产品销售成本的工具费、资料印刷费、通信费等。
2.保险产品营销费用降低率。保险产品营销费用降低率是保险营销员实际支出的营销费用与计划核定的营销费用限额之间的比例。计算公式如下：
（四）保险公司社区销售利润指标
保险公司社区销售利润的核算是在社区保险销售量或保险销售收入与社区保险销售费用基础上，通过对二者的对比分析来反映保险公司社区销售业务和经营活动的经济效益。其计算公式为：
保险公司社区销售利润=社区销售收入-社区销售成本
保险公司社区销售利润是社区营销成果的集中表现，进行保险公司社区销售利润核算，可以根据市场需要，提高社区销售量，降低社区销售费用，增加社区销售利润。
（五）保险社区营销劳效指标
保险社区营销劳效是指保险营销员在社区从事保险产品营销劳动的效率，有绝对指标和相对指标之分。绝对指标有：一定时期营销员完成的保险产品销售数量；营销员一定时间内访问的客户次数；每次访问征得的订单数目；访问客户所消耗的时间和费用等。相对指标主要有：社区营销定额完成率、社区用户访问完成率、社区营销员人均营销额等。
1.社区营销定额完成率。这一指标是社区营销人员实际完成营销情况与计划或定额营销任务的比较，反映社区营销人员工作达到预期目标的程度。是一个动态相对指标。计算公式如下：
2.社区用户访问完成率。这一指标是一定时期内（年或月），保险营销员实际访问社区顾客的次数与计划规定的标准访问次数的比例，计算公式为：
3.社区营销员人均营销额。这个指标用来衡量营销人员的平均业绩。通过此指标，了解平均营销水平，激励营销员提高工作业绩。计算公式为：
三、保险进社区拓展效果评析
通过对多家保险公司进社区拓展效果的调查，结果发现保险公司进社区拓展业务的营销模式是可取的，现将保险公司进社区拓展效果评析如下：
（一）有利的提高了保险公司的销售业绩
保险公司进社区拓展业务，可以对特定市场进行相对集中的综合开发，虽然一开始，主要以宣传公司品牌、宣传公司保险产品、为客户免费提供保险咨询服务为主，投入成本较大。但经过长期的坚持，保险公司进社区拓展业务逐步被该社区居民认可，并与他们建立起了长期的稳定的信任关系。再加上近几年保险公司多样化的经营模式，使得保险公司的社区营销人员不但为居民提供了有效的车险、寿险等保险服务，还为他们提供了诸如证券、信托等全方位的金融服务。大大提高了公司的销售业绩和经营效益。
（二）大大提高了保险公司专业化的形象
保险公司进社区拓展业务，但凡参与社区开拓的营销人员在仪容、仪表、仪态上都有着严格的要求，他们都需统一着装、统一礼仪、统一话术、统一步调，体现出保险公司人员的专业化、高素质和高标准，大大提高了保险公司专业化的形象，为赢得更多客户的高度信任奠定了基础。
职业经理人不仅要参与市场活动，更重要的是要参与战略制定并对战略计划实施全过程的管理。现简述其重要日常工作。
一、 市场机会调查及分析
现代市场，消费者需求不断变化，决定销售的产品必然存在生命周期。职业经理人不能仅仅依靠仅有的一俩只产品打拼，要不断根据公司的状况，及时发现识别新的市场机会，以充实公司长期稳定发展。职业经理人要建立和组织专业的市场营销信息系统，开展各种调研活动，收集分析各种市场信息，从中发现市场机会。为了解市场变化及中长期趋势，研究营销环境极其重要。微观环境直接影响公司销售服务能力，如各级经销商、分销商、二批商、终端客户、顾客、竞争对手等信息。宏观环境如当地人口、经济、政治、文化、技术等信息。对消费者市场需求了解分析，通过了解消费者的购买行为、特征、方式等发现市场机会。另外，公司要密切关注竞品动态，对其充分认识并预测其行动反应。通过各种市场机会分析，经理人得以较准确锁定新目标市场，发掘细分市场。
二、 营销战略规划及策略组合
确定目标市场后，经理人就要对产品开发进行专业规划，确定产品定位。随后要对产品进行各项开发、测试、投放市场。在产品进入市场后，要为产品制定生命周期各阶段营销策略。市场策略组合老生常谈，卖方角度关注营销变量4个“P”，即产品、价格、地点、促销。关注产品：品牌、包装、质量、性能、规格、式样、性能、服务等。关注价格：定价及调整、折扣、折让、信用条件、付款期限等。关注地点：目标市场覆盖、细分市场选择、各级中间商设立、储运方式确立等。关注促销：广告、人员推销、销售促进、公共关系、直接营销等。买方角度关注4个“C”，即顾客的产品需要和期望、顾客希望的产品购买成本、顾客购买产品的便利性、顾客感情沟通。经理人必须对可控营销变量进行组合运用，以形成与各目标市场相适用的营销方式。
三、 营销预算制定及分配
经理人制定的种种战略及市场营销变量组合顺利实施的前提是必须对营销预算的制定及分配进行决策。公司往往根据战略目标规定的销售任务额的比率进行费用预算。这其中会涉及各项因素：（1）公司上一期传统销售比率进行推算；(2)根据产品生命周期不同阶段确定费用比例；（3）根据市场占有率要求调整费用预算；（4）根据品牌建设战略设定预算比例；（5）根据竞争对手的营销预算与销售额比例确定竞争性费用预算。经理人必须将营销费用预算根据公司的战略目标要求及对竞品的竞争需要分配给不同的产品、销售渠道、促销媒体。
四、 营销战略计划执行及控制
经理人必须围绕战略计划整合各变量组合专业操作市场。要协调公司各个部门环节有力配合；要考虑经营环境的不确定性因素，及时对战略计划进行动态调整；要考虑竞争对手对公司的策略打击及时出台新应对政策；要考虑品牌发展的速度是否与公司配置脱离；要考虑公司内部管理体制的规范与战略计划执行的配套。经理人需要制定控制计划，跟进战略计划执行的质量、进度、偏差，确定监督检查的时间及频率，并且要对不同产品、顾客群、销售渠道进行定期盈利率分析检查，以确定营销活动的效率。
市场变化瞬息万变竞争激烈，职业经理人必须专业运作，通过分析市场营销机会、规划营销战略、制定营销组合策略预算、执行和动态控制来完成营销任务，实现公司战略目标。
一、市场分析。
年度销售计划制定的依据，便是过去一年市场形势及市场现状的分析，而李经理采用的工具便是目前企业经常使用的swot分析法，即企业的优劣势分析以及竞争威胁和存在的机会，通过swot分析，李经理可以从中了解市场竞争的格局及态势，并结合企业的缺陷和机会，整合和优化资源配置，使其利用最大化。比如，通过市场分析，李经理很清晰地知道了方便面的市场现状和未来趋势：产品(档次)向上走，渠道向下移(通路精耕和深度分销)，寡头竞争初露端倪，营销组合策略将成为下一轮竞争的热点等等。
二、营销思路。
营销思路是根据市场分析而做出的指导全年销售计划的“精神”纲领，是营销工作的方向和“灵魂”，也是销售部需要经常灌输和贯彻的营销操作理念。针对这一点，李经理制定了具体的营销思路，其中涵盖了如下几方面的内容：
1、树立全员营销观念，真正体现“营销生活化，生活营销化”。
2、实施深度分销，树立决战在终端的思想，有计划、有重点地指导经销商直接运作末端市场。
3、综合利用产品、价格、通路、促销、传播、服务等营销组合策略，形成强大的营销合力。
4、在市场操作层面，体现“两高一差”，即要坚持“运作差异化，高价位、高促销”的原则，扬长避短，体现独有的操作特色等等。营销思路的确定，李经理充分结合了企业的实际，不仅翔实、有可操作性，而且还与时俱进，体现了创新的营销精神，因此，在以往的年度销售计划中，都曾发挥了很好的指引效果。
三、销售目标。
销售目标是一切营销工作的出发点和落脚点，因此，科学、合理的销售目标制定也是年度销售计划的最重要和最核心的部分。那么，李经理是如何制定销售目标的呢?
1、根据上一年度的销售数额，按照一定增长比例，比如20%或30%，确定当前年度的销售数量。
近期，在看一些做销售的网友的博客里经常有类似这样的问题：我现在遇到严重问题了，我想知道如何在客户面前使得你的产品更突出，也就是怎样用有效的方法把产品推销出去！我想过很多但就是不知道怎样才是有效的。我是刚开的小厂，品牌肯定没有别人响亮。但是产品基本上都一样，质量也不错阿。 就是不知道他们怎么就是不接受我的产品呢？ 销售工作计划如何制定？
面前这样的销售工作计划如何制定点评：
其实像这类问题，主要是在没有品牌效应帮助的情况下销售工作计划如何制定的问题了。
第一、做好市场分析。
销售计划制定的依据，便是过去一年市场形势及市场现状的分析。
第二、整理营销思路。
营销思路是根据市场分析而做出的指导销售计划的“精神”纲领，是营销工作的方向和“灵魂”，也是销售部需要经常灌输和贯彻的营销操作理念。
第三、确立销售目标。
销售目标是一切营销工作的出发点和落脚点，因此，科学、合理的销售目标制定也是年度销售工作计划的最重要和最核心的部分。
第四、制定营销策略。
营销策略是营销战略的战术分解，是顺利实现企业销售目标的有力保障
第五、加强团队管理。
1、根据销售需要进行人员规划，即根据年度销售工作计划，合理人员配置，制定了人员招聘和培养计划。
一、 做总结。没有总结就没有提升和进步。在旺季到来之前，应对上个旺季的营销工作进行全面系统的总结与分析，发扬经验，吸取教训，查找不足。主要总结：
1、 销售指标达成率分析（销售量、销售额、回款率、利税总额、利润率）。
2、 市场投入利用率和成本效益率（广告、促销、终端进场费的利用率；营销成本率）。
3、 产品利润渠道成员满意率和消费者满意度（分销商、终端商对产品利润的相对满意度；消费者对产品之价格、品质、文化的满意度）。
4、 渠道建设情况和厂商关系评价（渠道结构、终端辐射面、渠道成员之间关系和厂商关系的紧密度）。
5、 营销计划可行性和执行效果评价（营销计划的周密度、可执行性、效果分析）。
6、 营销制度及业绩考核体系的健全与完善程度（产品开发、市场开发、客户管理、营销人员业绩考核等制度的评价）。
7、 营销团队建设及团队成员素质和执行力（营销人员对团队的认识程度、管理层的团队领导能力、营销人员的整体素质、营销执行力）。
8、 竞争对手营销得失和营销动向（主要竞争对手年度营销策略及执行效果情况、主要竞争对手下一步的营销策略预测）。
9、 取得的主要经验和教训，工作中存在的主要问题。
10、 市场宏观形势分析，旺季面临的机遇与挑战。
二、 做调研。市场的千变万化瞬息万变的，任何营销策略都必须因势而生，因势而变，市场调研是营销战略制订的依据和基础，也是营销成功的必要保障。在旺季到来之前，必须做详细的市场调研，以对市场有详细、客观和准确的把握，为制订营销计划打下坚实的基础。
1、 市场宏观环境调研（区域市场GDP、居民收入增长水平；新的经济增长点；政府部门对市场经济秩序的维护决心和能力、新目标市场的确定）。
2、 消费者调研（消费者群体数量、消费者的消费水平与偏好、消费者现实需求、消费者的潜在需求、消费者需求的新变化）。
3、 营销渠道调研（现有营销渠道效能分析、新渠道成员调研与确定、渠道成员的整体素质、新终端渠道的增长速度）。
4、 竞争对手调研（区域市场主要竞争对手的数量；竞争对手实力与营销能力；竞争对手市场业绩、问题与挑战；竞争对手新的营销策略动向）。
三、 做计划。做任何工作，有计划才能不乱。旺季到来之前必须制订详细和可行的营销计划指导营销工作有条不紊地执行。
1、 销售指标计划：区域市场销售量、销售额、各品种销售量、同期增长目标。
2、 市场开发计划：计划开发的目标区域市场、区域市场渠道开发计划（分销商、终端商类别与数量）。
3、 人力资源计划：区域市场营销人员配置数量、营销人员招聘计划、营销人员培训计划。
4、 品牌传播计划：区域市场媒体广告投放策略及预算、终端POP传播策略、公关与促销活动计划。
四、 做制度。完善的制度体系是营销成功的必要保障，然而制度因营销的内外部环境的变化会出现不适应性和制度的缺失，所以在淡季时间应把制度体系的健全（制订新制度）与完善（修订旧制度）作为一项重要的工作来做，为旺季营销工作的开展提供制度保障。一套完善的营销管理制度主要包括以下制度：
1、 营销组织架构设置制度
2、 营销财务核算制度（产品价格、费用结算、营销成本与效益考核等）
3、 营销人力资源管理制度（招聘、考核、薪酬、福利、培训、晋升、辞退等制度）
4、 物流管理制度（产品运输制度、产品仓贮制度、渠道分销制度等）
5、 市场开发与管理制度（新产品开发、渠道开发、市场价格与区域管理等）
6、 品牌传播管理制度（媒体广告投放与效果评估制度、终端生动化传播管理制度、公关活动策划与执行制度、促销品使用制度等）。
7、 客户关系管理制度（客户开发流程、客户拜访制度、客户绩效考核制度、客户会议制度等）
五、 做产品。产品是营销成功的最核心要素，产品能否最大限度地满足消费者需求是营销成功的最根本前提。在旺季到来之前，要在对消费者实现需求和潜在需求充分调查研究，对竞争对手产品特性进行充分研究，对自身现有产品消费者需求满意度研究的基础上，调整产品结构。
1、 现有产品的微调。有的老产品上市以来，价格、使用特性（如洗衣粉的去污性、啤酒的口感等）、包装等方面已经基本得到消费者的认可，与竞争对手相比具有一定的差异性，但随着消费者需求的变化，产品在某些方面不能满足消费需求需要进行微调。如洗衣粉添加香味，啤酒提高口感新鲜度等。
2、 新产品的设计。如果原有产品已经不能满足消费需求，而且与竞争对手相比没有竞争优势，或者现在产品结构无法满足消费者的新需求，就要考虑新产品的开发。产品的开发必须坚持以创造竞争差异为手段，以满足消费者需求为目的的原则，产品的差异要从价格、包装、功能特性、品牌文化定位等方面创造竞争差异。新产品的开发必须以有效的消费需求和市场容量为前提，如果产品具有很强的差异性，但消费者需求量有限，这样的新产品是没有上市的价值的。
六、 做渠道。渠道是产品销售的通路和平台，体系稳定、物流效率高、辐射面广的渠道是旺季营销成功的重要保障。随着市场竞争的日益加剧，渠道资源越来越有限，企业在旺季再做渠道已经晚了，所以企业必须在淡季时间就要着手渠道的建设，以旺季市场的快速启动打下坚实的基础。
1、 渠道模式和结构的设计。根据区域市场渠道特性的不同，决定是采用经销商或总经销式模式还是采用厂家直销渠道模式，还是厂家直销与经销商模式混合模式。
2、 目标分销商和终端的确定与沟通。在对区域市场充分调研的基础上，确定目标分销商和终端，并进行充分的沟通，激发分销商对产品和品牌的兴趣，最终达成合作意向，直至签约。
七、 做培训。在学习型的营销时代，营销人员的素质是营销成功的关键，培训是提升营销人员素质的最重要手段。利用淡季时间加强营销人员的素质培训非常必要。
1、 心态与励志培训。态度决定一切，自信成就未来。营销是从拒绝和挑战开始，通过成功学方面的培训让营销人员尤其是新入职人员树立正确的心态、坚强的意志、超强的自信是营销成功的前提。如金星啤酒集团在淡季培训中先后请台湾著名成功学培训师李明志、国内某魔鬼训练营机构来公司培训，集中学习《没有任何借口》、《你在为谁工作》、《绝对不能失败》，观看影片《冲出亚马逊》、《荒岛求生》等，把员工心态与励志培训放在重要方面。
2、 企业文化培训。通过企业文化的培训让营销人员从心灵深入认同、接受并融入公司的企业文化，增强员工的责任感、荣誉感、归属感，从而充分调动员工的工作积极性和创造性。
3、 营销理论培训。理论是实践的指导，提高营销人员理论修养是提升员工尤其是管理人员素质的重要方面。通过淡季培训使员工对现代营销理论的最新发展和经典营销理论的熟练掌握，来指导自己的工作。
4、 实战技能培训。营销来不得半点虚假，业绩是靠真本事，这就是实战技能。实战技能培训主要包括市场调研、细分和定位、社交与礼仪、演讲与口才、客户沟通与谈判等。如金星啤酒每年淡季培训都进行营销谈判情景模拟竞赛活动，取得了非常好的效果。
5、 团队能力培训。现代营销进入团队致胜的时代，营销人员的团队意识和团队能力直接影响到整个公司的团队能力。团队能力培训要让营销人员认识到建设优秀团队的重要性，认识到自己在团队中的重要性和建设优秀团队的方法。一方面可通过课堂培训学习团队建设的理论知识和案例。另一方面可以通过野外拓展训练或集体活动让员工亲自体验和总结建设优秀团队的意义和方法。
八、 做铺货。高覆盖率是高占有率的前提和基础，铺货就如播种，通过高效的铺货实现覆盖率的最大化。但在淡季由于终端消费需求有限，覆盖率的市场占有率转化效率相对较差，因此淡季铺货要注意几点：
1、 覆盖率不能盲目的最大化。覆盖率的两大作用，一是提高品牌传播效率，二是提高市场占有率。两者要兼顾，不能为覆盖率而覆盖率，导致覆盖率的稳定性差、转化率差、传播率差，营销成本高。
2、 重视分销商覆盖率。淡季做渠道，旺季做销量，在淡季开发渠道过程中，渠道成员合约签订后应立即进货，提高分销商覆盖率，也就是我们常说的“占仓”，迅速向分销商压货，一是占压其资金，二是占压其仓库。这样一方面分销商有压力和动力，倒向竞争对手的可能性降低，二是给竞争对手造成了渠道开发和市场进入壁垒。
3、 重视零售终端覆盖率。淡季终端覆盖率的最重要作用就是通过高覆盖率，提高品牌与消费者的接触机会，吸引消费者的注意力，增强消费者的记忆力和品牌认知度或通过消费体验（虽然有限，但重要）为旺季占有率的提升打下基础。所以零售终端的覆盖率要点面结合，比如金星啤酒在淡季铺货追求两个原则，一是质量型（有消费潜力、品牌传播效率高）餐饮、娱乐终端覆盖率最大化原则，二是质量型（大型社区小卖店、中小型超市）社区终端覆盖率最大化原则。
九、 做传播。传播是品牌飞翔的翅膀。在淡季竞争对手往往还是沉睡之时（尤其是中小型企业），同类品牌信息较少，消费者品牌印象度较低时，加强品牌传播“打响市场第一枪”，对于迅速树立较高的品牌认知度，塑造良好的品牌形象会起到比旺季市场更好的效果。淡季品牌传播需要坚持的原则：
1、 成本效益原则。企业最大的浪费是广告费的浪费，在这个媒体广告传播效率日益下降的时代，加强广告成本效益管理更加重要，尤其是淡季广告传播，要合理控制投放成本，加强效果评估。
2、 形式组合原则。单一的传播途径和方式必然导致传播效率的低下，一方面淡季品牌传播应重视不同媒体的科学组合，电视、报刊、户外、终端的传播效率都要科学评估，实现最佳组合。另一方面还要注重硬广告与软广告相结合的传播策略，如某白酒在淡季利用报纸大量投放关于企业文化和品牌故事的软文报道，快速增强了消费者对品牌的情感认知，消费者的印象度快速提升，印象持久性也大大增强。
3、 创意个性原则。广告、促销、公关活动如果缺乏创意和个性，就不能引起消费者的关注，品牌的印象度就会大打折扣。淡季传播更要强调信息在消费者记忆中的延续性和持久性，否则到了旺季消费者已经忘得一干二净，那么传播就没有价值。
十、 做促销。促销不仅仅是提升终端销量的有效武器，还是提升分销渠道覆盖率、提升品牌传播率的有效手段。虽然在淡季消费需求较低，但通过有效的促销能够提升分销渠道成员进货积极性，迅速提升渠道覆盖率，提升消费者对品牌的关注力。
李杰是一家方便面企业的销售经理，自他担任该职务3年以来，每年的年度销售计划书便成为了他的“必修课”，他的年度销售计划书不仅文笔生动，描述具体，而且还往往理论联系实际，策略与实战并举，数字与表格齐下，很好地指导了他的营销团队，使其按照年度计划有条不紊地开展市场推广工作，取得了较好的效果，那么，李经理的销售计划书怎么写的呢？它又包括哪几个方面的内容？
市场分析
年度销售工作计划制定的依据，是对过去一年市场形势及市场现状的分析，而李经理采用的工具便是目前企业经常使用的SWOT分析法，即企业的优劣势分析以及竞争威胁和存在的机会，通过SWOT分析，李经理可以从中了解市场竞争的格局及态势，并结合企业的缺陷和机会，整合和优化资源配置，使其利用最大化。比如，通过市场分析，李经理很清晰地知道了方便面的市场现状和未来趋势：产品(档次)向上走，渠道向下移(通路精耕和深度分销)，寡头竞争初露端倪，营销组合策略将成为下一轮竞争的热点等等。
营销思路
营销思路是根据市场分析而做出的指导全年销售计划的“精神”纲领，是营销工作的方向和“灵魂”，也是销售部需要经常灌输和贯彻的营销操作理念。针对这一点，李经理制定了具体的营销思路，其中涵盖了如下几方面的内容：1.树立全员营销观念，真正体现“营销生活化，生活营销化”。2.实施深度分销，树立决战在终端的思想，有计划、有重点地指导经销商直接运作末端市场。3.综合利用产品、价格、通路、促销、传播、服务等营销组合策略，形成强大的营销合力。4.在市场操作层面，体现“两高一差”，即要坚持“运作差异化，高价位、高促销”的原则，扬长避短，体现独有的操作特色等等。营销思路的确定，李经理充分结合了企业的实际，不仅翔实、有可操作性，而且还与时俱进，体现了创新的营销精神，因此，在以往的年度销售计划中，都曾发挥了很好的指引效果。
销售目标
销售目标是一切营销工作的出发点和落脚点，因此，科学、合理的销售目标制定也是年度销售计划的最重要和最核心的部分。那么，李经理是如何制定销售目标的呢？1.根据上一年度的销售数额，按照一定增长比例，比如20%或30%，确定当前年度的销售数量。2.销售目标不仅体现在具体的每一个月度，而且还责任到人，量化到人，并细分到具体市场。3.权衡销售目标与利润目标的关系，做一个经营型的营销人才，具体表现就是合理产品结构，将产品销售目标具体细分到各层次产品。比如，李经理根据企业方便面产品ABC分类，将产品结构比例定位在A(高价、形象利润产品)∶B(平价、微利上量产品)∶C(低价、战略性炮灰产品)=2∶3∶1，从而更好地控制产品销量和利润的关系。销售目标的确认，使李经理有了冲刺的对象，也使其销售目标的跟踪有了基础，从而有利于销售目标的顺利达成。
营销策略
营销策略是营销战略的战术分解，是顺利实现企业销售目标的有力保障。李经理根据方便面行业的运作形势，结合自己多年的市场运作经验，制定了如下的营销策略：1.产品策略，坚持差异化，走特色发展之路，产品进入市场，要充分体现集群特点，发挥产品核心竞争力，形成一个强大的产品组合战斗群，避免单兵作战。2.价格策略，高质、高价，产品价格向行业标兵看齐，同时，强调产品运输半径，以600公里为限，实行“一套价格体系，两种返利模式”，即价格相同，但返利标准根据距离远近不同而有所不同的定价策略。3.通路策略，创新性地提出分品项、分渠道运作思想，除精耕细作，做好传统通路外，集中物力、财力、人力、运力等企业资源，大力度地开拓学校、社区、网吧、团购等一些特殊通路，实施全方位、立体式的突破。4.促销策略，在“高价位、高促销”的基础上，开创性地提出了“连环促销”的营销理念，它具有如下几个特征：一、促销体现“联动”，牵一发而动全身，其目的是大力度地牵制经销商，充分利用其资金、网络等一切可以利用的资源，有效挤压竞争对手。二、连环的促销方式至少两个以上，比如销售累积奖和箱内设奖同时出现，以充分吸引分销商和终端消费者的眼球。三、促销品的选择原则求新、求奇、求异，即要与竞品不同，通过富有吸引力的促销品，实现市场“动销”，以及促销激活通路、通路激活促销之目的。5.服务策略，细节决定成败，在“人无我有，人有我优，人优我新，人新我转”的思路下，在服务细节上狠下工夫。提出了“5S”温情服务承诺，并建立起“贴身式”、“保姆式”的服务观念，在售前、售中、售后服务上，务求热情、真诚、一站式等等。通过营销策略的制定，李经理胸有成竹，也为其目标的顺利实现做了一个良好的开端。
费用预算
李经理所做销售计划的最后一项，就是销售费用的预算。即在销售目标达成后，企业投入费用的产出比。比如，李经理所在的方便面企业，销售目标5个亿，其中，工资费用：500万；差旅费用：300万；管理费用：100万；培训、招待以及其他杂费等费用100万，合计1000万元。费用占比2%。通过费用预算，李经理可以合理地进行费用控制和调配，使企业的资源“好钢用在刀刃上”，以求企业的资金利用率达到最大化，从而不偏离市场发展轨道。
李经理在做年度销售计划时，还充分利用了表格这套工具，比如，销售目标的分解、人员规划、培训纲目、费用预算等等，都通过表格的形式予以体现，不仅一目了然，而且还具有对比性、参照性，使以上内容更加直观和易于理解。
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在地产房产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，房产市场营销计划包括：
1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2.房产市场营销现状：提供有关房产市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标：确确定计划在销售量、房产市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.房产市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要房产市场营销方法。
6.行动方案：本方案回答将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？
7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。
8.控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、房产市场营销现状
计划的这个部分负责提供与房产市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.房产市场情势
应提供关于所服务的房产市场的资料，房产市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按房产市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、房产市场占有率、产品质量、房产市场营销策略
以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述房产市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
1.机会与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析
应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析
在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。
四、目标
此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和房产市场营销目标需要确立。
1.财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。
2.房产市场营销目标
财务目标必须要转化为房产市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准：
·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。
·各个目标应保持内在的一致性。
·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申
出来。
五、房产市场营销策略
应在此列出主要的房产市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10％的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大房产市场提高房产市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示：
目标房产市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。
产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格：价格稍高于竞争厂家。
配销渠道：主要通过各大著名房地产公司销售。
服务：提供全面的物业管理。
广告：针对房产市场定位策略的定位的目标房产市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30％。
研究与开发：增加25％的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
房产市场营销研究：增加10％的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。
六、行动方案
策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要房产市场营销推动力。而现在房产市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么？什么时候去做？谁去做？将花费多少？等等具体行动。
七、预计盈亏报表
行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算，此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
