时间：2022-03-25 20:29:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇违约解除合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
作为一种合同法律制度，合同解除是提前终止合同当事人权利义务关系的一种情形。从作为当事人享有的权利角度讲，合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。从法院和仲裁机构享有合同解除权的角度，合同解除是指在合同有效成立以后，履行完毕以前，因发生重大情化，致使继续履行合同实在困难，若履行则显失公平，根据一方当事人的请求，裁判机关裁判解除合同使其消灭的现象。据此，从权利行使的主体角度出发，与合同解除相关的诉讼可分为两大类，一类是因当事人行使合同解除权而产生的纠纷的诉讼，另一类是在发生重大情化时，一方诉请裁判机关裁决解除合同的诉讼。这两类诉讼有重大区别，在第一类诉讼中，是否解除合同属当事人的权利，裁判机关不能行使，享有解除权的当事人亦无必要诉求裁判解除合同，可以向对方主张合同解除后的权利，在形成纠纷后可诉请裁判机关裁决；另一方面，在一方合同当事人行使合同解除权之后，如对方当事人认为其行使权利不当，可向裁判机关提起确认之诉。而在第二类诉讼中，不是指在协议解除的程序和行使解除权的程序中当事人诉请法院来解除合同，而是指在使用情更原则解除合同时，由法院裁决合同解除的程序。由于适用情更原则解除合同，当事人无解除行为，只是由法院根据案件的具体情况和情更原则的法律要件加以裁决，因此，对这种类型的合同解除只能适用法院裁决的程序。司法实践中存在的合同解除诉讼绝大多数属第一种类型，而要用适用情更原则诉请法院裁决解除合同的诉讼毕竟很少，因此笔者仅围绕第一种类型的诉讼展开论述。
一般情况下，现行合同立法是将合同解除权赋予给合同当事人的，在具备约定或法定条件的情况下，当事人便可依法定程序行使合同解除权，解除通知到达对方当事人时便产生合同解除的效果。据此，合同解除可分为单方解除和双方解除两种。单方解除是根据当事人一方的意思表示而解除合同，双方解除又称协议解除、合议解除，是根据双方当事人的意思表示一致而解除。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第93条第1款的规定，当事人协商一致，可以解除合同，这里的协议解除合同实际上就是合同的双方当事人无法定解除权或约定解除权，而是在事后依双方的合意，成立一个新的合同，以该新合同解除原合同，实际上这是一个反对合同，正是由于认为它是原合同的反对合同，所以传统民法理论不认为协议解除是合同解除，而只认为其是单方解除。由于协议解除的解除行为是当事人双方的行为，因此只需双方协商一致便可达到解除合同的后果，至于解除合同的效力，一般应由双方当事人在解除合同中约定，没有约定的，原则上应具有溯及力。
单方解除远比协议解除复杂。依解除权的发生原因不同可将其分为约定解除和法定解除。
（一）约定解除《合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。此种合同解除权的约定属事前约定，它规定在将来发生一定情况时，一方或双方享有解除权。约定解除权通常附有解除权的发生情形、行使条件或期限以及行使解除权的效力等。当发生符合行使约定解除权的事由时，并不当然出现合同解除的后果，必须由解除权人在解除期限内向对方发出解除合同的意思表示。由于单方解除是一方的行为，因此无需相对人的同意。通常情况下，解除合同既可在诉讼外提出，亦可在诉讼中提出。但如果合同就解除权行使方法有特殊约定的，应依其约定。
（二）法定解除法定解除权是指在合同成立以后，没有履行或没有履行完毕以前，当事人一方行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。也就是《合同法》第94条规定了在何种情况下当事人享有法定解除权，通过行使解除权，可以导致合同的解除。通常情况下，在一方当事人出现违约事实以后，应当赋予受害人解除合同的权利，但这决不等于说，一旦违约即导致合同解除。一方面，在许多情况下，合同解除对非违约方并非有利，且非违约方并非愿意解除合同，所以，对违约解除情形在法律上不作任何限制，于保护非违约方的利益不利。另一方面，要求在任何违约情形下均导致合同解除，既不符合鼓励交易的目的，也不利于资源有效利用。因此，法律直接规定解除合同的条件，究其实质，是对在违约情况下合同解除所作出的限制。正确认识这一点，是理解法定解除规定的关键所在。在《合同法》颁行之前，原经济合同法对合同解除的条件规定得过宽，致使司法实践中产生了大量动辄解除合同的现象，给正常的经贸关系带来了诸多不良影响，也与世界各国立法严格限制合同解除的通常做法相冲突。其他国家的立法中一般都规定只有在一方当事人严重违约的情况下，才能导致合同的解除。其中英美法中，法定解除是与根本违约的概念紧密联系在一起的，按照《联合国国际货物销售合同公约》第25条之规定根本违约是指“一方当事人违反合同的结果，如使另一方当事人蒙受损害，以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西”。在大陆法系的德国法上尽管没有根本违约的概念，但其决定债权人是否有权解除合同的标准是违约的后果，即当一方违约后致使合同履行对对方无利益时，非违约方有权解除合同。1980年的《联合国国际货物销售合同公约》吸收了两大法系的经验，根据违约的后果区分了根本违约与非根本违约，并规定只有在根本违约情形下，方可解除合同。
我国现行《合同法》对此较以往有了重大改进，充分吸收了两大法系及国际公约的立法经验，对法定合同解除条件作了较为严格的限制。根据《合同法》第94条的规定，单方当事人行使合同法定解除权的情形有下列五种：1、因不可抗力不能实现合同目的的。不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象，当发生这些客观现象致使合同目的落空时，则任何一方当事人均享有合同解除权。
2、预期违约将不履行主债务的。预期违约是从英美法系引入的概念，包括明示毁约和默示毁约两种形态。前者是指在合同履行期届满，一方当事人无正当理由明确表示将不履行其合同义务，后者是指在履行期限届满前，一方当事人以自己的行为表明将不履行合同义务。预期违约不仅构成了对债权人期待债权的侵害，也构成了对合同纪律的破坏，而且还将影响交易的正常进行，因此，法律除规定毁约承担责任外，还赋予了非违约方法律救济的权利，救济途径有两种，即要求继续履行和解除合同，采取何种救济途径，非违约方享有选择权，但需注意的问题时，只有在一方预期违约不履行主给付义务时，另一方才可行使解除权，即如一方当事人只表示或以行为表明将不履行附随义务或从给付义务时，对方当事人并不能因此而获得解除权。
3、迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。当一方当事人迟延履行其主债务时，对方当事人应给予债务人合理的宽期限，如果在宽期限内，债务人仍未履行其主债务时，就已表明债务人是有严重的过错，因此法律赋予债权人于此情形下享有解除合同的权利。当然，此处所说的迟延履行是指主债务不会因履行迟延而导致合同目的落空的情形，如果履行期限对债权人合同权利的实现至关重要，不可或缺，即迟延履行主要债务会致使合同目的落空，则于此情形债权人便可享有合同解除权，而无需催告。（此种情况即下文论述的第4点）
4、根本违约不能实现合同目的。关于何为根本违约，前文已论述，致使合同目的落空的根本违约形态有多种，包括迟延履行、不完全履行，以及履行地点、方式等不符合合同约定，从而严重影响订立合同时期望的经济利益。在债务人根本违约的各种情形下，当事人订立合同时所期望的经济利益已无法实现，在此情况下，债权人催告债务人继续履行已无实际意义，因此债权人可不经催告而直接解除合同。
5、法律规定的其他解除情形。该条规定属法律上的兜底条款，立法者可根据社会实际适时作出扩张性解释。到目前为止，合同法分则中规定当事人享有单方解除权的有下列三种情形：（1）承揽合同中，定作人可随时解除承揽合同。（《合同法》第268条）（2）货运合同中，托运人的单方解除权（《合同法》第308条）。（3）委托合同中委托人或受托人可随时解除委托合同（《合同法》第410条）。以上三种情形，法律赋予一方或双方当事人享有单方合同解除权，但如因此给对方当事人造成损失，应承担赔偿责任。
上文笔者着重论述了合同解除权的性质，行使主体和行使条件，据此，得出如下结论：1、双方解除即协议解除，由于实质上是双方当事人以一个新合同解除了旧合同，因此双方当事人就解除旧合同达成合意时便达到了解除原合同的效果而无须采取其他方式。对此，一般情况下不会形成诉讼，除非由于一方的意思表示不真实而由其提出的撤销合同之诉，该诉在性质上属形成之诉，与合同解除无直接关系。
合同解除是指在合同有效成立后，当合同解除的条件具备时，因为一方或双方当事人的意思表示或者法规的规定，使合同关系自始消灭或仅向将来消灭的一种民事法律行为。
生活中经常遇到这种情况：当事人双方签订了合同，在合同履行过程中，由于出现了约定解除条件或是法定解除条件成就的情况，主张解除合同的一方当事人便向人民法院起诉，请求人民法院解除合同。人民法院依法应否受理此类案件，主要看解除合同的案件到底是否属于民事受案范围。审判实践中各地做法不一，有的受理，有的不受理，导致法律适用的不统一。因此，很有必要做一探讨。
本文从合同解除的特征、合同解除的主体、合同解除的条件、合同解除权行使的法定程序、合同解除的法律后果等五个方面，详细的对合同解除进行了论述。有些观点纯属个人见解，不足之处，敬请指正。
合同解除是指在合同有效成立后，当合同解除的条件具备时，因为一方或双方当事人的意思表示或者法律法规的规定，使合同关系自始消灭或仅向将来消灭的一种民事法律行为。
一、 合同解除的特征
合同解除具有以下特征：
1、 合同的解除尽适用于已有效成立的合同。
所谓有效合同，是指依照法律的规定成立并在当事人之间产生法律约束力的合同。主要应具有以下条件：
①行为人具有相应的民事行为能力；
②意思表示真实；
③不违反法律或者公共利益。
合同只有在依法成立并生效后，才存在解除。无效合同、可撤销的合同不存在合同的解除。
2、 合同的解除须达到一定的条件。
依据解除权发生的依据不同，可将解除权分为法定解除权和约定解除权。
3、 合同的解除必须有解除行为。
解除权的原因发生后，并不当然发生解除的效力，只有当事人行使解除权后，合同才因解除而消失。无论哪方当事人享有解除合同的权利，主张解除合同的一方当事人，必须向对方提出解除合同的意思表示，才能达到解除合同的法律后果。
二、 合同解除的主体
我国《合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。” 根据本条款的规定，当事人双方经过协商，达成一致的意思表示可以导致合同的解除，此种解除的情形称为协议解除。该条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，当事人也可以在合同中约定一方行使解除权的条件，待条件成就时单方解除合同，这种约定解除的情形称为约定解除权。
约定解除权与解除权的行使，是既有区别又有联系的两个概念。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由当事人一方在出现某种情况后通过行使解除权，使合同关系消灭。解除权的行使应当以当事人在订约时或其后约定的解除权条款为前提。合同订立后，一方当事人根据双方约定的解除合同的条件通知对方解除合同，导致合同关系消灭的行为，属于解除权的行使。解除权可以在订立合同时约定，也可以在合同履行过程中约定；可以约定一方享有解除权，也可以约定双方均享有解除权。当解除合同的条件成就时，享有解除权的当事人，也即解除权人不必再与对方协商，便可行使解除权解除合同。
因此，合同解除权的行使主体应当是合同当事人，而非人民法院及其工作人员。
三、合同解除的条件
根据合同解除的不同原因，合同解除条件可以分为约定解除条件和法定解除条件。
（一）约定解除条件。
它是指双方当事人在合同中约定了某种法律事实的出现作为合同解除的条件，当合同约定的事由出现时，一方或双方当事人可以行使合同解除权，消灭合同关系，由此产生的合同解除权就称为约定解除权。我国合同法第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。由于约定解除条件能使合同的解除手续简化，所以该条件被广泛。然而，由于这类条款容易成为强者恃强凌弱的工具，各国在立法和实践中有对该条款加强限制的趋势。现阶段，我国的市场尚未成熟，为了保障当事人在合同法律关系中的实质平等，维护良好的交易秩序，我们有必要借鉴这样的立法及司法经验。
（二）法定解除条件。
法定解除条件是法律规定的合同解除条件。综合我国合同法第94条规定，可从以下五个方面论述：
1、 合同因不可抗力而解除
所谓不可抗力，根据民法通则第一百五十三条和合同法第一百一十七条第二项规定，指“不能遇见、不能避免并不能克服之客观情况”。换言之，不可抗力通常指天灾人祸类的事件，包括地震、洪水、台风等灾害，战争等社会原因，政府禁令等政府行为。不能预见是指行为人主观上对于某一客观情况的发生无法预料。不能避免是指当事人虽然尽了最大努力，仍然不能阻止客观情况的发生。不能克服是指当事人在不利的客观情况发生后，尽了最大的努力，仍然不能消除事件所造成的损害后果。不可抗力事件的发生，对履行合同的不尽一致，有大有小，有的只是暂时影响到合同的履行，完全可以通过延期履行合同从而实现合同的目的，不必解除合同；只有不可抗力致使合同目的完全不能实现时，一方当事人可通知对方解除合同并不承担违约责任。因不可抗力引起的合同目的的落空并不是合同任何一方当事人的过失造成的，在此情况下，合同的双方当事人都享有解除权，依法解除合同。
2、拒绝履行
合同法第九十四条第二款规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。本款是当事人一方于履行期限届满前表示自己不履行主要债务时，相对人取得法定解除权的规定，一般称之为“因预期违约而生之法定解除权”。
本款中所谓当事人一方明确表示或者以自己行为表示不履行主要债务，即大陆法系中“拒绝履行”的类型，其意义为当事人有能力履行债务但却为拒绝履行的表示，要件上需此种履行属于可能，而债务人需“明确”而非“默示”表示其不欲履行债务，且债务人就该拒绝履行并无正当的权利方可。其次，由“拒绝履行”的时间点做区分，可分为履行期届至前的拒绝履行和履行期届至后的拒绝履行。在学理上，履行期届至前的拒绝履行称之为“预期违约”，此乃英美法上的概念，预期违约又可区分为“明示预期违约”与“默示预期违约”两种类型。
所谓“明示预期违约”是指于合同履行之前，债务人无正当理由向债权人明确表示届时其将不履行合同的主要义务；“默示预期违约”是指于合同履行期前，债权人有明确证据证明债务人于履行期至时，将不履行或不能履行合同，而债务人就此不愿意提供必要的担保以保证其履行。就预期违约的法律责任，中国合同法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。其中所谓“明确表示”应指明示预期违约；“以自己行为表明”即指默示预期违约，依该条规定，预期违约的当事人应承担债务不履行责任。
所以，中国合同法第九十四条第二款应包含明示与默示预期违约的类型，于要件上，法定解约权需要求债务人明确表示不履行“主要债务”方可，而违约赔偿请求权则无此限制。发生竞合时，债权人得择一行使其权利，若债务人欲保留该合同关系，则行使违约赔偿请求全即可；若债权人不欲保留该合同关系，则可行使法定解除权，以终止该合同之权利义务关系。
3、 迟延履行
迟延履行，又称债务人延迟，是指债务人能够履行，但在履行期满时没有履行债务的情形。笔者认为，这一项规定的是迟延履行主要义务，如果是迟延履行次要义务，则不能适用。所谓“主要义务”指合同关系所固有、必备，并用以决定合同基本类型的基本义务，如买卖合同中卖方交付并转移标的物所有权的义务，以及买方支付价款的义务均属之。迟延履行主要债务，会导致当事人订立合同所期望的经济利益不能实现，或者说主要合同意图不能实现。在此情况下，当事人经过催告程序即可解除合同。但是，并不是说所有债务人的履行延迟都必然导致合同解除。履行延迟须满足以下条件：①履行是可能的，否则不存在履行的，也就谈不上履行延迟；②在履行期限届满后，债务人没有履行债务，这里的没有履行债务不包括不适当履行，否则就构成不完全履行，而非延迟履行了；③延迟履行无正当理由。若当事人有正当理由则不发生履行延迟。
债务人延迟的法律后果是：①债权人有申请强制执行的权利；②债权人有权解除合同；③债权人有损害赔偿请求权。
4、不完全履行
不完全履行是指当事人一方虽为履行，但没按合同债务的履行，不完全履行的构成要件如下：①债务人已为履行，但履行不符合合同规定的内容；②须债务人有过失，即造成造成不完全履行的原因是债务人引起的。
[关键词]合同解除特征；合同终止；拒绝履行；合同无效；合同的撤销；合同约定解除
合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因合同当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或在以后将来的某一段时期消灭的一种行为。合同解除制度的重要目的就是为保障民事权利、义务实现的措施，一般说来，合同生效后，当事人一方不得擅自解除合同，但在履行过程中，有时会产生某些特定情况，例如由于对方当事人拒绝履行合同，严重违约，从而使债权人订立合同的目的不能达到，这样合同的存在对债权人来说已不具有实质意义，合同即使在以后能够被遵守，债权人的目的仍不能达到，因此应允许债权人宣告解除合同，从而使其能够从已被严重违反的合同中解脱出来，及时消除或减少因对方违约所造成的损失。合同解除具有以下特征：
一、合同解除的特征
（一）合同解除适用于有效成立的合同。
一方面，合同的解除只适用于合同之债，另一方面，合同解除的对象是有效成立的合同。依法成立的合同对当事人产生约束力，订约双方必须严格依据合同享受权利，承担义务。但在现实生活中，由于各方面的原因常常导致合同得不到正常的履行，当事人必须通过合同解除的方式提前消灭合同关系。因此，能解除的合同必须是合法有效的合同。合同只有在成立以后，履行完毕之前，才能发生合同解除地效力。如果合同应当被宣告无效或撤销，也不会发生合同解除。此类合同应该由合同无效或撤销制度来调整。
（二）合同解除必须具备一定条件。
在有效成立以后，任何一方都不得随意解除合同，法律设立合同解除制度的重要目的就是要保障合同解除的合法性，禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。合同解除的条件可以是法定的，也可以是约定的。所谓法定解除条件就是由法律规定在何种情况下合同当事人享有解除合同的权利。所谓约定解除条件就是指当事人在合同中约定，如果出现了某种约定的情况，当事人一方或双方享有解除权。《合同法》第96条第2款的规定：“法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”依据法律的规定，某些合同的解除应办理批准和登记手续。例如，中外合资经营企业法规定：合营如发生严重亏损，一方不履行合同和章程规定的义务、不可抗力等，经合营各方协商同意，报审查批准机关批准，并向国家行政管理主管部门登记，可以解除合同。
（三）合同的解除必须有解除行为。
我国合同法没有采纳当然解除主义说。所谓当然解除主义，是指只要符合解除条件，合同自动解除，而不以当事人意思表示为必要。〔1〕这种方式虽然可迅速导致合同的解除，但没有充分考虑到当事人的意志，特别是没有充分考虑到有解除权一方的利益。例如：享有解除权的一方可能并不希望解除合同，而是希望对方继续履行，若采用自动解除方式则不管解除权人是否愿意都要导致合同解除。由于此种方式存在明显弊端我国法律没有采纳，无论是由双方事先约定解除权还是以法律规定的原因解除合同，都必须要由享有法定的解除权的一方行使解除，作出解除合同的意思表示，这种意思表示不需要征得对方同意，但当事人根据约定解除权和法定解除权主张解除合同的，必须通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除。如果超过规定的期限不行使权利，则该解除权消灭。享有解除权的一方当事人事后不得再主张解除。
（四）合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭。
合同解除的效力，首先是导致合同关系消灭，我国《合同法》第91条规定合同的解除是合同的权利义务终止的原因之一，可见因合同的解除将使合同的权利义务消灭。至于解除将使合同关系自始消灭还是向将来消灭，涉及到合同解除与终止的问题，在合同当事人有约定的情况下，只要这种约定没有损害国家利益和社会公共利益，就应当尊重当事人的这种约定，当事人若没特别约定，那么合同解除的效力应依据《合同法》第97条的规定而具体确定。如依据合同关系的性质是继续性合同还是非继续性合同，具体斟酌各种情况，确定其是否发生溯及既往的效力。
（五）合同的解除可以成为一种违约补救的方式。
合同的解除与违约责任的关系十分密切，例如，《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由此可见，合同的解除与违约责任是密切联系在一起的。不过，合同的解除本身并不是违约责任形式，我国民法通则关于民事责任方式的规定中并没有包括合同的解除。《合同法》第107条中提及的“采取补救措施”也不包括合同解除。虽然合同的解除不能成为违约责任的形式，但可以作为违约补救的一种方式。因为在一方违约之后，非违约方如不希望继续受到合同的约束，而愿意从原合同关系中解脱出来，寻找新的合同伙伴，在此情况下，合同的解除乃是法律允许非违约方在对方违约的情况下可以寻救的一种有效的补救方式，此种方式常常与损害赔偿、实际履行方式相对应。〔2〕同时，在因一方违约而导致合同解除的情况下，合同的解除并不免除违约方所应负的违约责任。《民法通则》第115条规定：“合同的变更或者解除不影响当事人要求赔偿损失的权利。”所以将合同解除作为违约补救的一种方式对待，允许非违约方做出选择，是十分必要的。
二、合同解除与合同终止
合同的解除与合同的终止是有区别的，表现在：合同的终止是为了使合同失去拘束力，而合同的解除则是合同终止的一种原因。首先：二者的效力不同，根据合同解除的概念特征，合同的解除要发生恢复原状的效力。既向过去发生效力，也向将来发生效力。而合同的终止只是使合同关系消灭，仅向将来发生效力，合同当事人不发生恢复原状的义务。其次，二者的适用范围不同。在大陆法系，常将合同解除视为“对违约的一种补救措施，认为合同是对违约方的一种制裁，是一种特殊的合同责任，因而合同解除只适用于违约的均合，并以解除权的存在及行使为必要。[3]所以，合同解除可以适用于当事人一方不履行合同的情况。但是对合同终止来说，尽管它也可以适用一方违约的场合（例如一方违约，法律判决合同结止），从而使非违约方摆脱合同关系的一束缚，但是合同终止主要适用于非违约情况，例如双方协商一致而终止等等。“尤其是有些合同只能适用终止，不能适用合同解除。[4]”例如根据租赁合同，承租人租用房屋达一定期限，或根据劳务合同，当事人一方已付出了一定劳务等，如果发生一方当事人违约也无法恢复原状，只能使合同关系终止，按照我国学者的观点，合同终止一般适用于继续性合同，而合同解除一般适用于非继续性合同。
我国《合同法》第97条规定：“合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”可见，我国合同法也没有严格区分解除和终止。但是在实践中应当将此区分开，才能利于法律规则的准确适用。
三、合同解除与拒绝履行
大陆法国家一般都严格区分了拒绝履行与合同解除的概念。无正当理由而拒绝履行将构成违约，有正当理由的拒绝履行是合法性权利的表现（如行使同时履行抗辩权），不构成违约。我国《合同法》第66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方发生履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本条规定了同时履行抗辩权。第67条规定：“当事人互负债务，有先后顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本条规定了后履行抗辩制度。拒绝履行和解除合同在本质上是两个不同的概念，存在着明显的区别。表现在：
（一）拒绝履行主要是行使抗辩权的效果，在拒绝履行的情况下，合同关系并未消灭。“而解除权在性质上是一种形成权，行使解除权就是以单方意思解除合同关系，目的在于消灭合同关系。[5]”尽管在行使解除权时，解除权人也会拒绝履行，但是这种拒绝履行不是行使抗辩权的结果，而是解除权行使的效力。
（二）通过行使抗辩权拒绝履行合同，由于合同关系没有消灭，当事人还要受到合同关系的拘束，如果抗辩事由消灭，其还应当继续履行合同。但通过行使解除权而解除合同，合同关系已经消灭，当事人不可能再受法律拘束，除非当事人达到合意成立新的合同，否则不可能继续履行合同。
（三）在某些合同中，交付的标的仅仅是部分不合格可以就该部分货物拒绝收货而接受合格的货物，这并不影响合同关系的存在。如果是一方部分不履行和履行不符合约定的，另一方只能依法拒绝其相应的履行要求。但在合同解除中不存在着合同的部分解除的问题。
四、合同解除与合同无效
在实践中，合同解除与合同无效经常容易混淆。应该看到合同解除与合同无效确实存在共同之处。首先，二者都使合同对当事人失去了拘束力；其次，二者都发生溯及即往的效果，并要在当事人之间产生恢复原状的义务。合同无效导致的恢复原状在《民法通则》第61条中规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”合同解除所导致的恢复原状在《合同法》第97条中规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”但是，合同无效和合同解除是有区别的，表现在：
（一）从发生原因上看，合同无效是指合同根本不符合法律规定的合同有效的条件，合同关系不应该成立；而合同解除是指消灭已经有效成立的合同。也就是说合同关系已经成立，但因为合同解除而终止。所以，我国合同法第六章关于“合同的权利义务终止”只是规定了合同的解除，而没有规定合同的无效。
（二）对于无效合同，特别是故意违反法律和社会公共道德的合同来讲，应该当然无效，即使当事人不主张无效，法院和仲裁机关应主动干预，而合同的解除主要适用合同自由原则，即使是符合法律规定的解除条件，当事人不行使解除权，国家也不必干涉。
（三）无效合同的确认权归仲裁机关和人民法院，而合同解除则往往由双方当事人自己决定。当然，在一方行使法定的解除权时，如果对方对此提出异议，也应当由法院或仲裁机关最终确认解除权是否存在。
（四）从发生效力来看，合同无效后，合同自始便不发生法律效力。合同解除原则上发生溯及既往的效力，但对于某些特殊合同，当事人对解除的效力有特别约定，则不发生溯及既往的效力。例如技术许可合同，在法律后果上，合同因当事人故意违法而导致无效，应追缴当事人所获得的非法财产，而合同解除则不存在追缴财产的问题。
五、合同解除与合同撤销
合同的撤销是指当事人对合同的内容有重大误解或显失公平、受欺诈、受胁迫等，可以经利害关系当事人请求撤销该合同，使其已经发生的法律效力归于消灭。合同解除和合同撤销都发生使合同溯及既往地归于消灭效力，但两者存在如下区别：
（一）从发生原因来看，合同法规定的合同撤销原因主要包括重大误解和显失公平，以及因欺诈、胁迫等意思表示不真实的行为。一般来说，可撤销的原因是法律直接规定的，但合同解除的原因可以由法律规定，也可以由当事人约定或协商同意。合同撤销的原因在合同成立时即已存在；而合同解除的原因大都发生在合同成立以后。
（二）从适用范围上看，合同的解除主要适用于合同关系，而合同的撤销不仅可以适用于合同，对于有瑕疵的意思表示，不管其是否已成立为合同，均可即以撤销。
（三）从合同关系的消灭来看，合同的撤销必须由撤销权人提出，由仲裁机构或人民法院确认；而合同的解除则可以通过当事人协商或一方行使解除权而达到目的，不必经过仲裁机关或人民法院裁决。
（四）从发生的效力来看，合同的撤销要发生溯及既往的效力，即一旦撤销合同从一开始便不发生法律效力。合同解除原则上发生溯及既往的效力，但对某些特殊合同，当事人对解除的效力有特别约定，则不发生溯及既往的效力。
六、约定的解除
约定解除《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这是对约定解除权的解除的规定。这是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，没有履行或没有完全履行之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。根据合同自由原则，当事人因协商一致而产生合同，也有权因协商一致解除合同或约定解除权，约定解除权的解除具有如下特点：
（一）它是指双方在合同中约定一方解除合同的条件，解除权可以在订立合同时约定，也可以在订立合同后另行约定。
解除权的约定也是一种合同，而行使约定解除权需以此协议为基础。正是从这个意义上，约定解除权的方式也称为约定解除。这种解除权制度与协议解除制度并不相同。首先，约定解除属于事前的约定，它规定在将发生一定情况时，一方享有解除权。而协议解除的协议是事后约定，它是当事人双方根据已经发生的情况，通过协商作出解除的决定。其次，约定解除权的合同是确认解除权，其本身并不导致合同的解除，只有在当事人实际行使解除权后方可导致合同的解除。而在协议解除的情况下解除合同协议的内容并非确定解除权的问题，而是确定合同的解除。所以，一旦达成协议，即可导致合同解除。尤其是其内容常常包括一些责任的分担、损失的分配等条款，这些条款是事先约定解除权的条款所不包括的，再次，约定解除权必须在规定的期限内行使，且常与违约的补救和责任联系在一起，只要合同一方违反合同规定的某项主要义务且符合解除条件，另一方就享有解除权，从而当这种解除发生时，就成为对违约的一种补救方式。
（二）双方约定解除合同的条件。
约定解除权的解除是由双方当事人在合同中约定未来可能出现的解除合同的条件。如双方在租赁合同中约定：“一旦甲方的儿子回城，则甲方有权将房屋收回自用，解除租赁合同。”条件是可能发生也可能不发生的事实，一旦发生解除合同的条件则将使一方享有解除权。
（三）享有解除权的一方实际行使解除权。
解除合同的条件成就以后，只是使一方享有解除合同的权利，即解除权。但合同本身并不能自动发生解除，合同的解除必须由享有解除权的一方实际行使解除权，如不行使该权利，则合同将继续有效。有这一点上，约定解除合同条件的解除与附解除条件的合同是不同的。
结束语：
比较以上各项合同解除规定与相关制度，我们可以看出，由于合同解除直接导致双主当事人之间合同终结的法律后果，所以需要严格区别合同解除在各种相关法律制度的条件下的适用。通过学习合同法学了解掌握合同法结构和相关法律概念，明确了合同解除的条件。这样，一方面可使合同双方预知何种违约行为将导致合同解除从而在履行过程谨慎行事，在一定程度上减少合同的违约，达到维护交易安全和稳定的目的；另一方面可使当事人在合同解除时利用相互法律制度的救济措施来减少因合同的解除所造成的损失，以维护自身的利益。
注释：
〔1〕梁彗星：《民法学说判例与立法研究》，中国政法大学出版社1993年版，第255页。
〔2〕《国际比较法百科全书合同一般对违约的补救》，第3页。
〔3〕《法学辞典》（增补版），上学辞书出版社，2003年版，第250页。
【关键词】合同解除；解除权的行使；解除效力
一、我国合同解除体系
合同解除是指在合同有效成立的前提下，由于法律上的明文规定或者是因为合同当事人之间的意思表示，使得合同权利义务关系消灭的行为。
（一）我国合同解除的类型。我国《合同法》第93条、第94条有明确规定：（1）协议解除，即双方解除，合同当事人就消灭有效合同的意思达成一致。只要合同当事人解除合同的协议不违反法律法规，当事人是可以自由协商的。（2）约定解除，即事前约定，当事人在解除有效合同的时候，他的解除权是来自合同的约定条款的。（3）法定解除权，指的是法律明确授权的并非合同当事人的约定。
（二）我国行使合同解除权的条件。在协商解除中，只需要当事人对于合同解除的意思一致就可解除合同并发生效力。我国的约定解除权与法定解除权都是形成权。以下着重讨论我国法定解除权的行使：（1）不可抗力的发生且导致合同目的不能实现。我国规定不可抗力的情况下，双方都享有解除权并且发生方可以免除损害赔偿责任。但是不可抗力的解除权和免责都是有一定前提的。只有当事人在不可抗力的情形发生下导致合同目的不能实现的时候才可以有解除权，若是有不可抗力的情形发生但是不足以致使合同目的不能实现，是不想有解除权的。免责也是有一定条件的必须满足：第一、发生方及时通知不可抗力事实的发生；第二、发生方有负证明的责任；第三、不可抗力不是发生在迟延履行后。（2）预期违约。指合同履行期满前明确表示或者以自己的行为表示不履行合同的主要债务。预期违约包含了违约方明示或暗示自己不会履行合同的主要债务。此时的解除权是由非违约方享有的，非违约方在解除合同后还可以要求违约方承担违约责任。（3）迟延履行。一方迟延履行主要债务，经催告之后，在合理的期限仍没有履行主要债务，非违约方有权解除合同。（4）根本违约。一方迟延履行主要债务以至于合同目的实现不了，非违约方可以行使解除权。在该种情况下的迟延履行是不需要催告和合理期限的，只需要达不到合同目的即可行使解除权。
二、国外的合同解除权的行使
（一）英美法系解除合同的行使。英美法系国家合同解除权的行使是采取合同目的是否实现的模式，具体的是指只有在合同当事人一方重大的违约的情况下，另一方当事人才可以行使解除合同的权利。若是合同一方当事人轻微的违约，另一方当事人是不可以行使合同解除权的。英国法中将合同条款依据重要程度和影响分成了两类：一是“条件”；而是“担保”。“条件”一般指的是实质上、根本上的合同条款。“担保”是指附属于主条款，次要性的条款。只有违反“条件”的时候构成实质性的违约时，当事人才可以行使合同解除权。如果违反的是“担保”条款的，非违约当事人只能要求违约方进行损害赔偿，是不享有合同解除权的。
（二）大陆法系国家合同解除权的行使。德国法中并没有提及到“实质违约”、“根本违约”的概念，但是合同当事人是否可以行使合同解除权的时候是以违约后果的严重性来判断的。《德国民法典》第325条规定： 一方当事人因可归责于自己的事由， 致不能履行由双务合同产生的自己应履行的给付的， 另一方当事人可以因不履行而要求赔偿损害或者解除合同。在部分不能履行时， 如果合同的部分履行对另一方当事人无利益， 另一方当事人可以根据第280条第二款的规定， 以全部债务的不履行而要求损害赔偿或者解除合同。从德国法中我们能够看出当合同当事人不能履行或不完全履行的时候，对方当事人是可以行使合同解除权的。其实德国法的这一标准和英美法系国家的标准是极为相似的。
（三）《联合国国际货物销售合同公约》的规定。《联合国国际货物销售合同公约》也是采取了合同目的是否实现的模式。《联合国国际货物销售合同公约》第25条规定：“一方当事人违反合同的结果， 如使另一方当事人蒙受损害， 以致实际上剥夺了他根据合同有权期待得到的东西， 即为根本违反合同， 除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格， 通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果。”该公约规定了主客观的两个方面：意识客观上使一方当事人蒙受损害；二是除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格， 通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果。这表明违约方需要预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也预知会发生根本违约的结果。无论是英美法系还是大陆法系，各国法律规定合同解除权的行使条件都是在限制合同解除权，其中的目的在于防止当事人在市场波动或因其他原因而使合同对其不利时，轻易地以对方违约为由解除合同而逃避合同义务。
我国《合同法》虽然没有“根本违约”和“重大违约”的字眼，但是我国《合同法》中却运用了“不能实现合同目的”等描述。所以我国在本质上还是确立了根本违约制度的，这与《联合国国际货物销售合同公约》等国际公约是基本一致的。我国《合同法》采纳了《公约》 以违约结果的严重程度为划分根本违约， 却抛弃了可预见性这一主观标准。综上所述，我国既借鉴了英美法的有关规定， 也采纳了德国法的有关规定， 但以违约后果是否严重作为非违约方是否行使合同解除权的条件是与其他国家和国际上的惯例大致相同的。我国对解除合同的条件运用了客观标准而抛弃了主观标准， 减少了因主观标准的介入而造成对合同解除权行使的不确定因素， 可以说是更有利于保护债权人和债务人双方的利益。
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「关 键 词合同,法定解除,事由,立法选构
依大陆法通说，合意解除，非真正的合同解除；合同解除一般皆指合同法定解除，即合同一方当事人因法定的合同解除事由出现行使解除权从而使合同效力溯及既往的消灭的一方意思表示。鉴于合同解除对合同“法锁力”、合同订立的目的、双方当事人的利益以及社会整体利益均具有较大影响，各国无不对合同法定解除的事由在立法、判例及学说上作出严格、明确的限定。目前，我国正进行的统一合同法的立法，关于如何规定合同法定解除属于重要疑难之一。由于我国法学界对合同解除制度的研究比较薄弱，以致立法草案在合同解除的事由的规定上前后变动较大。（注：参见梁慧星：《关于中国统一合同法草案第三稿》，载《法学》1997年第2期。）为科学而完善的合同法立法之计， 笔者从述评两大法系的有关立法、判例与学说以及国际立法的相关规定着手，同时结合对我国现行立法及统一合同法现有草案的检讨，对合同法定解除的事由作些探讨，以期学界同仁的重视和真知。
一、关于合同法定解除的事由的立法、 判例及学说的述评
1.罗马法和法国民法典。
据学者考证，在罗马法时代，局限于奴隶制简单商品经济的性质与要求，法律十分重视合同的信守；合同解除不被罗马法承认。惟买卖得附加“于一定期间内，不支付价金者，则契约解除”的条款。（注：郑玉波：《民法债编总论》，台湾版，第350页。） 集罗马法精髓之大成的法国民法典，虽然其赖以产生的经济基础与罗马法时代已大不相同，但在合同解除的规定上突破不大。仅法典1184条反映出：双务合同中，在当事人一方不履行合同时，应视为有解除合同的约定（第1款）。 但在此情形，合同并不当然解除，债权人有选择权，或如有可能履行合同时，要求他方履行合同；或者解除合同请求赔偿损失（第2款）。 债权人解除合同应向法院提出，法院得根据情况给予被告一定期限（第3款）。
如何评价法国民法典1184条关于合同法定解除的一般规定？法国学者普遍认为，同西方其它国家民法中的同一制度相比，法国民法关于合同解除的一般规定在逻辑上难以自圆其说。之所以如此，是因为受罗马法影响，在法国旧法中存在双重理论：一方面，教规学者将合同的解除建立在与同时履行之抗辩权相同的道德评价上。据此理论，当一方不履行义务时，法官的介人主要是对债务人的行为进行道德评判，即根据债务人的善意或恶意，或责令其确定履行期限，或对其进行制裁。法条第2、3款的规定的特点与此正好近似。另一方面，吸取罗马法的作法，承认在双务合同中，存在一项以一方不履行义务为合同解除原因的“暗示性”条款。据此理论，只要一方不履行义务，合同即自行解除。法条第1款正是反映了这一理论。这两种理论的矛盾在于， 解除合同既然是一种“暗示性”条款，则当事人事前也可作相反约定；而依道德评价理论，对债权人来说，解除合同的权利是法律赋予债权人的一种权力，且无权事先放弃该权力。（注：参见尹田编著：《法国现代合同法》，法律出版社1995年版，第348页。）此外，对法典第1184条第1款，法国学者与立法者及法官的观点分歧较大。有些学者认为，法律规定合同因一方不履行义务而解除，主要根据在于当事人的过错。但立法者和法官们却坚持，此时合同解除并非基于当事人的过错，而是由于合同应当达到的经济目的已不能达到；过错只是法官们衡量不履行债务的行为的性质是否严重的因素之一。现代法国的判例表明，只有当一方当事人不履行义务的行为具有严重性时，或仅责令债务人赔偿损失尚不足以制裁其行为时，法官才可判决解除合同。（注：参见尹田编著：《法国现代合同法》，法律出版社1995年版，第349—350页。）
透过上述概要，我们对法国民法典与现代判例关于合同解除的规定及作法有如下基本认识：（1）法典第1184条的规定是不太成功的。 这主要表现在条款之间（即第1款与第2、3款）在逻辑上的互相冲突。 （2）对合同解除的原因，学说与判例之间的意见不太一致。 而现代法官们在判定合同是否予以解除时大多立足于债务人不履行债务的行为是否具有严重性上。（3）法国立法及司法对合同解除均较慎重。 这不但体现在合同解除的司法干预方面，而且更显现在以不履行债务的行为具有严重性作为合同解除的主要根据上。另外，对于法国民法典的合同解除的司法干预性，学者认为“存在明显的弊端”。（注：参见王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年版，第522页。） 一是它和合同解除的实质相违背；合同解除，究其实是非违约方在订立合同的目的难以实现时迅速摆脱合同关系的一种自我救济措施，是否行使以及何时行使解除权完全由当事人的意思决定；二是它不利于维护稳定的交易秩序和对非违约方利益的及时保护。在法院判定合同解除之前，合同关系处于不稳定状态，非违约方本可自行实现的对自身利益的及时保护，却由于司法的滞后性导致本可避免的损害的进一步扩大，对非违约方明显不利。
在法国，立法及司法对于合同解除之所以显出这样的特性，是有其深刻的历史、文化背景的。从立法上考察，法国民法典“主要是罗马法和习惯法的折衷、调和”，（注：何勤华：《西方法学史》，中国政法大学出版社1996年版，第130页。）“其个别规定的内容和文体， 给人以不过是对革命前的习惯法及罗马法的取舍、选择的印象。”（注：［日］早川武夫等著：《外国法》，张光博等译，吉林人民出版社1984 年版， 第325页。）再加上法典产生时，法国正处于资本主义发展初期阶段， 各类民事法律关系正在成长过程中，对这些民事法律关系的理论概括显然不足，而尽快统一法制、创制民法的迫切使命不容立法者精雕细刻、旷时费日追求科学的结构、严密的逻辑、完善的概念。（注：参见林榕年主编：《外国法制史新编》，群众出版社1994年版，第357页。） 这些原因无疑决定了法典1184条的败笔。从法典产生的经济基础看，19世纪的法国，农业仍占主导地位，以交换为特征的大工、商企业尚不发达，这在一定程度上限制了市场经济的规模和深度，作为交换关系在法律上表现的合同关系相对较为简单，因此，继承并坚持罗马法所确立的合同信守原则，并严格限制合同解除也是自然之事。进入本世纪，经济突飞猛进的发展要求法律思想及法典诠释与时俱进。现代法国判例贯彻的严格限定合同解除的思想，与其说是固守陈规不如说采于新说。现代法国学者认为，在债务人不履行义务时解除合同，对债权人利弊俱有；（注：参见尹田编著：《法国现代合同法》，第347页。）同时， 法官在确定合同解除的后果时，仍要考虑继续履行合同的可能性及其将产生的利益。这就是说，学者与法官在对待合同解除时，都较为重视合同解除的消极影响。
2.德国民法典。
与法国不同，德国民法典以明确、具体的规定，确立了合同解除制度。其合同法定解除的事由主要有：（1）履行迟延。 包括：①合同当事人一方履行迟延时，相对方得定相当期间，催告其履行；于该期间内仍不履行时，相对人可以解除合同（德民法典第326条第1款）。②依合同性质或当事人的意思表示，如不于一定时日或一定期间履行，则不能达到合同目的，当事人一方不履行而又经过该时期时，相对方可以不经过催告，而径直解除合同（326条第2款）。（2）履行不能。 因可归责于债务人的事由，债务人履行不能的，债权人可以不经催告而直接解除合同（第325条）。
针对民法典关于合同解除的规定，德国学者及法官们多有议论。其中值得一提的有如下四点：首先，尽管德国民法典是潘德克吞法学家精心提炼罗马法的结果，由于合同解除制度并未被罗马法承认，因此，德国合同法中的合同解除制度只是吸收1861年的《德国普通商法典》的结果，对致力于罗马法研究的德国学者来说合同解除无疑是“一种新事物”，从而导致“其中一些具体规定至今仍十分不明确”，法学家在适用它时总是感到有些困难。（注：［德］罗伯特。霍恩等著：《德国民商法导论》，楚建译，中国大百科全书出版社1996年版，第121页。）其次，以履行迟延、履行不能作为合同法定解除的事由，不能概括合同解除事由的全部。显著的漏洞是预先拒绝履行的情况：既然债务人已背弃了自己所承担的义务，受害方就应当可以通过其它救济措施来尽量减少预期的损害。因此，学者认为《联合国国际货物销售合同公约》第72条关于预期根本违约的适用，是“完全正确的”。（注：［德］罗伯特。霍恩等著：《德国民商法导论》，楚建译，中国大百科全书出版社1996 年版， 第113页。）相应地，司法判决中也普遍确认预期拒绝履行与履行不能、履行迟延具有相同的法律后果。第三，对于不完全履行，由于适用瑕疵担保责任不利于对受害方的充分保护，因此，判例及学说也赞成赋予不完全履行如履行不能、履行迟延同样的法律后果。最后，在德国，对于履行迟延的规定，判例及学说均认为，“用这种方法解决合同中违反履行义务所造成的难题，被证明是极其令人满意的。”（注：［德］罗伯特。霍恩等著：《德国民商法导论》，第112页。）相反， 对履行不能的规定却让人感到十分复杂。尤其是对如何界定“不能”的类型与程度，判例及学说均感为难。为解决这一人为难题，本世纪以来，大陆法已形成相当复杂的关于履行不能的理论。另外，履行不能作为合同解除事由的前提是“可归责于一方当事人的事由”，而对如何理解该前提与合同法的过错归责原则的关系，也是疑点丛生。（注：参见王利明：《违约责任论》，第166页。）
通过学者及法官们对德国民法典关于合同解除的看法，可以得出如下启示：首先，合同解除作为一项崭新的制度，在法典制订时，德国学者对它缺乏深入系统的研究。其次，仅规定在履行不能和履行迟延时一方当事人可以解除合同，合同解除事由的规定明显存在严重漏洞。最后，履行不能应否作一种解除事由不无疑问。
德国民法典素以讲究逻辑体系严密、用语精确而著称于世，怎么解释法在合同解除规定上所存在的内容不完善、用语模糊的现象呢？第一，众所周知，德国民法典是在潘德克吞法学构建的理论和体系的基础之上制定出来的；法典制定之前及制定过程中，潘德克吞学者大都倾力于罗马法的研究，对于本国固有法律传统却显然较为忽视。在法典第一稿因不顾本国法律传统而被否定之后，法典制定者虽然开始注意吸收本国固有的一些行之有效的制度，但是因时间所限，特别是缺乏对合同解除制度重要性的认识，从而不可避免造成了继受罗马法与继承固有法的不协调。第二，以履行不能和履行迟延作为合同解除的法定事由是履行违反二元论理论的必然产物。1853年，德国学者牟姆森认为所有的形式的履行违反都可以归纳于履行不能或履行迟延。这种排斥其它一切可能的二元论支配了那场围绕德国民法典而展开的大论战。（注：［德］罗伯特。霍恩等著：《德国民商法导论》，第103页。） 既然承认只有两种履行违反，如果采纳了合同解除制度，这两种履行违反的法律后果，当然包括可以解除合同。但是1902年的帝国最高法院的判例表明，履行违反的形式是非“二元”的，除履行不能及履行迟延外还有诸多新的违约形式，为解决实际问题，法院不得不采用“积极违约”（包括拒绝履行、不完全履行、违反附随义务等）理论，以弥补民法典的漏洞。这一事实本身说明，德国学者对合同法解除的事由是缺乏系统研究的。
3.英美法。
一般而言，在英美，合同的解除、终止与消灭是截然不分的。（注：参见［英］阿蒂亚著：《合同法概论》，程正康等译，法律出版社1982年版，第288—294页。）但大陆法学者认为，若从狭义理解，英美法依然存在大陆法意义的合同解除制度，只不过具有自己独特之处罢了。
在英国，违约在合同法发展的早期被严格区分为违反条件和违反担保，只有在一方违反条件时另一方才可以采取解除合同的救济措施。但是，“这种过于机械的分类，不仅不合理，而且妨碍贸易的发展。”（注：廖进球等主编：《国际商法》，山西经济出版社1994年版，第63页。）法院在处理大量的合同纠纷时发现，一些违约形式既不符合违反条件又难以称之为违反担保。因此，“在目前英国的司法实践中，法院通过判决，已承认所谓”中间条款。“（注：廖进球等主编：《国际商法》，山西经济出版社1994年版，第63页。）在学术上，对如何划分合同的条件条款与担保条款也是观点不一。一种观点认为应以条款本身的重要性进行区分。条件条款是合同的重要的、基本的、实质性的条款，相反则为担保条款。另一种观点坚持应根据违反义务后果是否给受害人造成履行艰难来划分两种条款。这实质上等于以履行艰难的后果作为合同解除的条件，如若如此，无疑严格且不合理地限制了受害人的解除权，因此未被采纳。而前一种观点在实际操作上也遇到很多困难。因此，英国法最终以违约后果为根据来区分不同的条款。即当一方违约后果严重时，另一方可以解除合同。（注：参见王利明：《论根本违约与合同解除的关系》，载《中国法学》1995年第3期。）
英国法对违约形式的基本划分之所以导致理论及实践上的分歧与困难，首先在于违反条件与违反担保在司法实践中缺乏明确、规范的判断标准。其次是这种“违约二元论理论”与德国法中的“履行违反二元论”一样难以概括现实生活中不断出现的新的违约形式，以致于为解决现实问题的需要，法院最终采纳以违约的后果具有严重性作为合同解除的事由的理论。
在美国，以后果是否严重为标准，违约被划分为重大违约和轻微违约。当一方违约致使另一方订立合同的主要目的难以实现时，为重大违约。必须指出的是，即使一方的行为已构成重大违约，美国法院在许多情况下并不允许受害方直接解除合同，而是要求其给违约方一个自行补救的机会。法院在决定应当给违约方多长时间进行自行补救时，要考虑各种相关因素。重要因素之一是，违约方的拖延将在多大程度上剥夺受害方有权期望从该交易中获得的利益。另一个与之相对的因素是，允许受害方即时解除合同会给违约方造成多大的损失。法院的最终决定应当是权衡这两种因素的结果。（注：参见王军编著：《美国合同法》，中国政法大学出版社1996年版，第324页。）无数判例表明， 当一方迟延履行时，除非这种履行已与合同的性质及当事人的特别约定相违背，另一方应在给予一方一个合理的宽限期后再行使解除权。当然，并非在所有违约情况下都应首先给违约方一个自行补救的机会，如违约方没有能力进行补救（违约方以故意或过失的行为造成合同不能履行）或者不愿自行补救（明确表示将不履行）时，受害方可即时解除合同。美国是判例法国家，以上只是典型的解除合同的情况，对于其它大量的违约行为，是否应当解除合同由法院按照重大违约理论作出判定。美国学者与判例之所以有如此认识，理由在于，当一方违约时，另一方解除合同会使违约方完全丧失对其违约进行自行补救的机会，因而常常导致对违约方严厉惩罚的后果；而避免对违约方施加惩罚是美国法在确定救济手段时的基本政策。（注：参见王军编著：《美国合同法》，中国政法大学出版社1996年版，第329页。）同时，学者们还认为， 解除合同等于使业已达成的交易中途流产，对社会经济的发展不利。
在英美，预期违约理论也较成熟。按此理论，在合同履行期到来之前，如一方无正当理由而明确肯定地向另一方表示其将不履行合同，另一方可即时解除合同；或者一方在履行期到来之前有确切的证据证明另一方将不履行合同而又不愿意为此提供保证时，也可以解除合同。该理论在英美得到大多数学者的欢迎，如美国著名合同法学者柯宾认为针对预期违约提起诉讼是合理的；英国学者猜图指出，其有助于使损失降到最低限度。当然反对者也有，如美国学者威尔顿认为预期违约的概念是“不合逻辑的”，而且其加重了被告的负担。（注：转引自王利明著：《违约责任论》，第135—137页。）总之，作为一项制度，预期违约因能起到防止本来可以避免的损害扩大的效果，应当予以肯定。但是，对于默示的预期违约情况，如判断不当会造成加重或损害一方当事人负担的后果，对之应当严加限制。
4. 《联合国国际货物销售合同公约》（以下简称《公约》）与《国际商事合同通则》（以下简称《通则》）的规定。
《公约》与《通则》关于合同法定解除的事由的规定基本相同：（1）因根本违约解除合同；（2）预期违约时解除合同；（3 ）非定期债务履行迟延时解除合同。所不同的只是在根本违约的判断标准上。《通则》对何为根本违约以及如何判断根本违约未作规定，相反，《公约》却对此明文规定，尤其对如何判断根本违约，规定了较为严格的主客观标准，即“除非违反合同一方并不预知而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况也没有理由预知会发生这种结果（使另一方当事人蒙受损害）”。对《公约》的这种规定，一些学者认为，“有时会限制非违约方的权利”。（注：王利明：《论根本违约与合同解除的关系》。）对《公约》的其它规定，批评意见较少。相反，正如前文所述，在大陆法有较大的影响的德国民法学者对《公约》第72条预期根本违约的规定较为推崇。
《公约》及《通则》的规定，应当说与它们适用范围的特殊性有关。首先，《公约》与《通则》是世界范围内的立法，在两大法系彼此独立并存的现代社会，为了促进各国、特别是世界贸易的顺畅的发展，使不同法系的营业主体在同一规则之下进行平等的交易，《公约》与《通则》在立法内容与立法技术上不得不折衷、调和两大法系关于同一问题的不同处理办法。在合同解除的事由的规定上，《公约》与《通则》采纳了英美法的重大违约与预期重大违约制度，同时，对大陆法中的非定期的迟延履行，也明确规定为一种合同解除的事由。其次，顾名思义，《公约》与《通则》的合同缔结者皆为商人，而且大多为从事跨国（地区）交易的大商人，相对于一般民事主体而言，商人的缔约能力、偿债能力及预见市场风险的能力均较强。因此，《公约》对根本违约设定严格的主客观标准是合理的。
小 结
（1）法国民法典具有明显司法性的合同解除模式， 因与合同解除的实质相悖离而受到冷遇；德国法采取的以违约行为形态为基础分门别类地规定合同解除的事由的立法模式，因为漏洞较多，亦受到批评。同时，由于各种原因两国在立法当时对合同解除缺乏必要的认识和深入研究，致使对合同解除的规定都不太成功。但是，法国法官们以违约行为具有严重性判定合同予以解除的作法，以及德国法企图使合同法定解除的事由明确化、具体化从而便于当事人行使解除权的立法思想却具有一定的合理性。
（2）英美法的预期根本违约制度， 因能有效地防止本可以避免的损害的扩大，有利于维护市场交易秩序，符合合同法本世纪以来强调对信赖利益予以有效保护的立法趋势，颇受两大法系众多学者的青睐。对于根本违约制度，因为其以违约行为的性质的严重与否作标准为合同解除规定了统一、明确的事由，从而能有效地防止合同的轻易解除；（注：王利明：《论根本违约与合同解除的关系》。）同时，英美判例也表明，根本违约在实践中的表现形式是多种多样的，而且这些违约形式是随着社会经济的发展而不断变化的，这无疑意味着，法官们对如何判断根本违约随时都面临着不断变化的现实的挑战。
（3 ）《公约》与《通则》对合同解除事由的规定所采取的列举（迟延履行）与概括（根本违约、预期根本违约）相结合的立法技术，既显得具体、明确，便于实际操作，又不失严格、统一，以避免滥用解除权。同时，《公约》以根本违约的严格判断标准限制合同的解除的立法思想，也不乏可取之处。当然，《公约》在设计合同解除事由时对如何处理既有效地保护非违约方的利益（必要时允许其解除合同）又更好地限制非违约方滥用解除权这个问题，有所不足，即过分限制了非违约方解除合同的权利。
（4）总结合同解除的事由的所有立法例及判例可知， 单纯的过错并非合同解除的主要根据，以过错作判断因素之一的违约后果具有严重性才是合同解除的根本原因，而判断违约后果是否严重，各国大都以合同订立的主要目的能否实现为依据。应当一提的是，德国通过判例确认拒绝履行为合同解除事由之一，美国法官也认为在拒绝履行出现时，非违约方可直接解除合同；同时，在美国迟延履行如经过宽限期仍未履行，非违约方可直接解除合同，《公约》与《通则》也把迟延履行作为解除合同的事由之一，表明两大法系将一些常见的严重违约行为归位于合同解除的事由已渐成共识。
总之，不同法系的不同国家以及在世界范围内适用的合同法规则，其在规定合同法定解除的事由时，既有所不同又在某些方面趋于同一。这启示我们：当我们制定合同法、规定合同法解除的事由时应深入思考那些相关的重要问题，以期立足国情，制定出合理、规范的合同解除事由！
二、规定合同法定解除的事由应当思考的几个重要问题
论文关键词 合同解除 合同目的 第三人利益
一、合同解除的概念
我国关于合同解除，是在《合同法》中“合同的权利义务终止”一章中做出规定的，但并没有对合同解除的概念做出明确的规定，因此在理论界，各个学者对这一概念的归纳不尽相同。如王利明教授认为：“合同的解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向未来消灭的一种行为。”而崔建远教授认为：“合同解除，是指合同成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为，也是一种法律制度。”可以很明确地看到，两位学者对这一问题的焦点争议在于，可以被解除的合同的范围包括哪些？仅仅包括有效成立的合同，抑或是既包括有效成立的合同，也包括成立但未生效的合同？
笔者认为，在回答上述问题时，首先应明确一点，即我国设置合同解除制度的目的何在？一般认为，合同的解除制度解决的是：在合同有效成立以后，由于主客观情况的变化，致使合同的履行成为不必要或不可能，如若强制合同继续发生法律效力，无益于甚至有害于合同的当事人，而且有时会阻碍市场经济的顺利发展，在此情况下，合同当事人迫不得已采取合同解除这一最后救济方式。而认为将成立但未生效的合同涵盖到合同解除对象范围的理由主要有以下几点：其一，我国现行法并未明文规定被解除的合同仅仅限于已经生效的，没有禁止解除已经成立但未生效的合同，而且合同法中关于合同解除后的救济措施，后者也可以加以适用；其二，举重以明轻，已经生效的合同在继续严守合同会带来不适当后果的情况可以得以解除，尚未生效的合同，约束力更弱甚至没有，更应当允许解除，除非阻止此类合同生效履行且宜提前消灭的正当事由不存在；其三，已经成立但未生效的合同的消灭，在不存在着无效、撤销、效力待定场合的不予追认、清偿等原因场合下，只能参照已经生效合同归于消灭的最后处理方法——解除合同。此外，《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》的第5条、第6条、第8条也采用了这一观点豍。因此，合同解除的对象，既包括有效成立的合同，也包括成立但未生效的合同，无论是上述哪一种合同的解除，都符合我国合同解除制度的设置目的。
二、合同解除的限制
（一）合同严守原则
合同严守原则作为合同法的基本原则之一，主要体现在合同法的第八条中：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、“依法成立的合同，受法律保护”。该原则又称为法律约束力原则，是指依法成立的合同在当事人之间具有法律约束力，当事人必须严格遵守，不得擅自变更或者解除合同，不得随意违约。因为，合同当事人与相对方订立合同，在很多情况下，不过是相互交换允诺的活动，当事人应该为自己的允诺负责，这是自由意志理论的必然结论。这既能有效地减少或制止交易中的机会主义行为，又能在一定程度上保护合同的约束力以及市场交易的道德环境，防止合同一方基于自身利益而擅自变更或解除既存的合同关系，而这一点也与合同法的鼓励交易原则相互呼应。
在我国现有合同解除制度的框架中，无论是协议解除还是单方解除，其实质都是限制合同的解除，而非鼓励合同的解除。就法定解除而言，虽然法条中罗列了种种合同可以解除的情形，看似赋予了当事人动辄解除合同的权利，但其中的法理却是对当事人的解除权予以限制：在不可抗力或根本违约的情形下，须导致合同的目的不能实现方可解除合同；即使合同的一方迟延履行了主要债务，相对方也需在履行催告之后，经过一定的合理期限，方可享有法定解除权。应该说，对合同法而言，合同信守是基本原则，合同解除是一种例外。
（二）合同解除限制的情形
针对不同性质的合同以及当事人间的意思自治，合同解除的情形不同，对此的限制也千差万别。在此，笔者试着浅析两种限制合同解除的情形，以进一步论证合同严守原则在合同解除中的具体体现。
1.期间的限制。不以解除权为存在前提的协议解除中，解除合同的订立规则完全适用合同的有关规则，其中关于期间的限制也可以适用有关的规则，在此笔者不予赘述。以解除权为存在前提的约定解除和法定解除中，所涉及的期间包括除斥期间和约定期间。在除斥期间中，法律对某种权利规定一个不变的存续期间，只要时间届满，不问其他事由如何，该项权利即告消灭。法律如果对合同解除权的行使定有期间，即为除斥期间。该期间届满而解除权人未行使解除权的，则解除权归于消灭。此种期间规定为法律上的强制性规范，且一般存在于某些特殊种类的合同制度中。与除斥期间不同，约定期间是一种任意性期间，是在法律对解除权的行使未规定期间的情况下，由双方当事人自行约定行使合同解除权的确定期间。同样地，如果解除权人在约定期间内未行使解除权，则合同解除权将由于该期间的届满而归于消灭。在理解期间对解除权的限制中，还应注意以下几点：
（1）解除权一旦产生就意味着解除权可以行使，既期间的起算点时间始于何时？在许多情况下，解除权一经产生，权利人即可行使它，换而言之，解除权产生的条件与解除权行使的条件一致。但不可将该项结论的适应范围无限扩大，因为在某些情况下，解除权虽已产生，但尚不具备行使的条件，即解除权产生的条件与解除权行使的条件分离，此时，解除权人仍无权行使解除权，即使通知相对人“解除”合同，也不发生合同解除的效果。在法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的情形中，这一分离现象体现得更为明显。那么，解除权究竟产生于何时？根据我国《合同法》第93条、第94条的规定可知，只要当事人约定解除合同的条件成就时或者出现法定解除合同情形的，解除权就产生了。至于解除效果是否出现，取决于当事人是否以及如何行使解除权：其一，根据《合同法》第96条的规定，合同在解除前还需要通知对方当事人，并且自通知到达对方当事人时合同解除。因此，约定解除权的行使欲发生解除合同的效果，尚须经过法定的通知程序，否则不能视为合同已经解除；如果合同解除权人在起诉前并未以通知对方的方式行使解除权，而是直接起诉要求解除合同，不应从判决确定生效之日起算解除日期，而应将以起诉状副本的送达作为合同解除的起算日期，因为这也是使相对方知晓对方解除合同意思表示效果的通知，除非当事人对通知的方式另有约定；其二，若当事人通过诉讼的方式行使解除权，人民法院或仲裁机构仅仅是确认解除合同的效力，并非依职权裁判合同解除。解除合同的效力仍应于此项意思表示达到相对人处或为他所了解时即已发生，而非自判决或裁决时始行发生。
（2）期间的限制不仅包括解除权除斥期间和约定期间的限制，还包括主债权时效的限制。如果主债权的时效已经届满，而当事人约定解除权的存续期间尚未届满，无疑会导致一个十分尴尬的局面：解除权是直接归于消灭还是继续存在却无法行使？虽然我国合同法规定，解除权的行使期限，可以由法律规定，也可以由当事人约定；在无规定、无约定的情况下，经过对方催告确定的合理期限为行使期限。这一合理期限的存在使得上述疑惑更加令人迷茫。因此，解除权的存在应受制于这三个时间段的同时限制，尤其是合理期限的确定。
2.合同目的的限制。合同目的，可分为广义和狭义。就广义而言，是指合同法的目的即合同法的规范功能。有学者将其归纳为两类，一类是保护合同当事人的权益的功能，另一类是鼓励当事人所从事的自愿交易行为的功能。就狭义而言，是指合同双方当事人通过订立合同所期望的经济利益。当事人订立合同，其目的无不是通过合同这种法律手段实现各自的经济利益。随着合同债务的履行，双方订立合同时的目的就会逐渐实现。如果一方轻微违约，但并未使对方的合同目的落空，甚至可以通过后期的补救予以补足，那么相对方就不会因此而享有解除合同的权利，除非双方协商一致。换而言之，只有一方严重违约，导致相对方的合同目的落空或遭受重大损失时，相对方才享有解除合同的权利。因此，合同目的对合同解除的限制，是通过判断违约的严重性加以实现的。
以根本违约为例，该制度的出发点包括两个方面：一方面，由于违约行为所造成的后果的严重性，使债权人订立合同的目的不能达到，这样合同的存在对债权人来说已不具有实质意义，合同即使在以后能够被遵守，债权人的目的仍不能达到，因此应允许债权人宣告合同解除，从而使其从已被严重违反的合同中解脱出来，所以，根本违约制度明确了解除合同作为一种特殊的补救方式所适用的条件；另一方面，无论是从以违反的条款的性质为依据还是以违反合同的具体后果为依据来确认是否构成根本违约的做法，均在强调当事人订立合同时的目的能否得以实现，严格限制一方当事人在对方违约以后，滥用解除合同的权利。
合同解除， “是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因为当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。”①
合同解除的类型，合同法中规定了三种，即协议解除、约定解除和法定解除。协议解除本身基于双方意思表示一致，实践中很少引起诉讼，法定解除由于合同法规定得比较具体，因此实践中争议也不大。审判实践中引起争议较大的是约定解除。
合同法第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这是对合同约定解除的规定，规定似乎比较明确，然而实务中的法律问题绝非如此简单。我们不妨先来看两个案例。
［案例一］：
原告郦某与被告某通讯市场签订了一份租赁经营合同，约定由原告租用被告的006和007号摊位，租赁期限为一年，摊位租金标准为一万元。合同在违约责任条款中约定：“出租方或承租方中任一方如需终止合同，需向对方缴纳全年租金总额的25%的违约金。”合同签订的当日，原告向被告支付了租金一万元。未到一个月，原告致函被告要求解除合同，被告未有书面答复。原告遂向法院提起诉讼，以其身体状况不佳，无法继续经营，愿按照合同的约定承担租金25%的违约责任为由请求法院判令解除双方合同，并要求被告返还其所付租金扣除违约金后的余款。
［案例二］：
原告某公司与被告陈某签订租赁协议一份，双方约定，被告承租原告的房屋开酒店，年租金十六万元元，先付后租，每半年支付一次，租期五年。双方约定的违约条款：如承租方未按合同规定期限缴纳租金，则出租方可以解除合同收回房屋，所有损失由承租方负责。陈某缴纳了第一笔租金八万元元后，公司将房屋交付给了陈某，陈某随后投资七十余万对房屋进行了装潢。第二笔租金到期后，被告未能支付。原告致函被告要求其于一日内付清房租，被告亦未能支付。原告遂向法院提起诉讼，要求解除合同，收回房屋。
在案例一中，争议主要是对于郦某与通讯市场的约定是否属于解除合同的条件。在案例二中，争议焦点是某公司与陈某约定的解除合同的条件是否符合有关法律规定，法院能否判令解除合同。因此笔者想就合同约定解除权中约定解除的条件谈些看法。
二、合同约定解除的条件的概念
所谓条件，“是指当事人以将来客观上不确定的事实作为决定法律行为效力的附款。”“附款，意为附加的条款，其本身并不构成独立的意思表示，而是法律行为的意思表示内容的一部。”②。
合同约定解除的条件，即指由双方当事人在合同中约定未来可能出现的解除合同的条件，是当事人以将来客观上不确定的事实作为合同是否解除的附款。因此合同当事人约定的解除合同的条件首先必须是一个事实，这个事实将来也许会发生，也许不会发生。
让我们来分析第一个案例。郦某与某通讯市场之间的约定： “出租方承租方中间任一方如需解除合同，需向对方缴纳全年租金总额的25%的违约金”。首先，“向对方缴纳全年租金总额的25%的违约金”这显然不属于法律事实，而是一个违约方承担违约责任的条款。其次，此处“如需解除”应该理解为需要双方另行协商合意解除。因此合同中的这一约定，只能认为是纯粹的违约责任的约定，而并非对合同解除条件的约定。同时郦某声称其身体状况不佳也并不必然导致合同目的的不能实现，因此法院对郦某要求解除合同的诉讼请求不能支持。如果双方约定：“如果一旦郦某经营亏损，即可解除合同。”那郦某经营亏损就是一个法律事实，也即是郦某行使合同解除权的条件。
三、合同约定解除条件的限制
对于合同解除的条件法律上是否有所限制呢？有人认为，条件只要是双方当事人自愿订立，就对双方有约束力，一旦条件成就，合同就必须解除。笔者认为不然。合同约定解除的条件，实际上也就是合同中的一项或几项条款，其内容必须符合合同法的规定，否则该条款就是无效。也即意味着当事人不能以该条款行使合同解除权。对此王利明先生亦认为：“约定解除的内容以及行使方式应由当事人自行决定，但是必须符合民事法律行为的生效要件，否则约定解除权的条款无效。”③。
合同法中对合同无效的事由规定了五种类型以及二种可撤销可变更的情形，双方当事人的约定均不得违反。审判实践中，由于该类条款大都在订立合同时约定，属于事前约定，因此，判断该类条款是否有效，既要考虑双方订立合同时的情况，也要考虑当事人行使解除权时的实际情况。
下面我们来分析第二个案例的处理。某公司与陈某的“如承租方未按合同期限规定缴纳租金，则出租方可以解除合同收回房屋，所有损失由承租方负责”的约定的确是约定解除合同的条件，但分析这一条件，应当说双方订立合同时是不违背法律规定的，但在某公司行使解除权时这一条件是显失公平的。
所谓显失公平，是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则。其特点是一，一方要承担更多义务而享受极少的权利，或者在经济利益上要遭受重大的损失，而另一方则以较少的代价获得较大的利益。如果利益的极不均衡违背了民法的等价、公平原则，也违反了当事人的自主自愿，那么就可能构成显失公平的合同。二，一方获得的利益超过了法律所允许的限度。三，受害的一方是在轻率、缺乏经验或紧迫的情况下实施的民事行为。为保护弱者，各国立法例对显失公平之行为，多设有规定，对于行为的效力，德国民法典规定为无效，台湾地区现行民法第七十四条则规定是“因利害关系人之声请，撤销其法律行为，或减轻给付。”
之所以认为该条件是显失公平的，是因为一是陈某未付租金部分为八万元，解除合同后其装潢投入七十余万元均不能得到补偿，八万元相对七十余万元而言，明显相差委大。陈某仅仅因为未付八万元租金而导致最终损失七十余万元，某公司却因此得利七十余万元，有失公平，陈某签订这一条款过于轻率，而某公司则有“暴利行为”之嫌。而“暴利行为违背公序良俗，应属无效。”④二是某公司出租房屋的根本目的是为了获得租金这一经济效益，而租金给付时间的迟延，对某公司而言并不很重要，因此造成的后果也并不严重，不会因此造成某公司合同目的的落空。因此如果通过诉讼某公司获得租金，同时合同继续履行，不仅能保持双方利益的均衡，而且也有利于维护社会稳定。三是租金支付期限届满后，出租方应当要求承租方在合理期限内支付租金，某公司虽然致函陈某，但其给出的期限一日，显然过于苛刻。因此笔者认为这一条款应属于可撤销条款。对此案的处理应当是驳回某公司要求解除合同，收回房屋的诉讼请求，但应判决陈某支付租金并按合同法规定承担违约金。
需要提醒的是，合同法第九十六条第二款规定：“法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。合同当事人在约定解除合同的条件时亦不得违反该规定。
注释：
① 王利明《违约责任论》中政大出版社2000年2月修订版第628页。
② 马原主编《中国民法教程》中国政法大学出版社1998年10月版第168页。
第一条 房屋基本情况 甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于________;位于第____层，共______ 〔套〕〔间〕，房屋结构为_________，建筑面积_______平方米(其中实际建筑面积_______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米);该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋附着设施见附件二;〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为：__________，天津租房合同范本。
第二条 房屋用途 该房屋用途为____________________. 除双方另有约定外，乙方不得任改变房屋用途。
第三条 租赁期限 租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。
第四条 租金 该房屋租金为( 币)___万___千___百__拾__元整。 租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准;除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。
第五条 付款方式 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(___币)___万___千___百__拾 __元整。租金按〔月〕〔季〕〔年〕结算，由乙方于每〔月〕〔季〕〔年〕的第__个月的___日交付给甲方。
第六条 交付房屋期限 甲方于本合同生效之日起____日内，将该房屋交付给乙方。
第七条 甲方对产权的承诺 甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
第八条 维修养护责任 租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 ____〔月〕〔年〕检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。 正常的房屋大修理费用由甲方承担;日常的房屋维修由____方承担。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。 租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
第九条 关于装修和改变房屋结构的约定 乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，合同范本《天津租房合同范本》退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
第十条 关于房屋租赁期间的有关费用 在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任： 1.水、电费; 2.煤气费; 3.电话费; 4.物业管理费; 5.________________; 6.________________. 在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。
第十一条 租赁期满 租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
第十二条 因乙方责任终止合同的约定 乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：
1.擅自将承租的房屋转租的;
2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;
3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;
4.拖欠租金累计达____个月;
5.利用承租房屋进行违法活动的;
6.故意损坏承租房屋的;
7._____________________________.
第十三条 提前终止合同 租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。 如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
第十四条 登记备案的约定 自本合同生效之日起_____日内，甲、乙双方持本合同及有关证明文件向______申请登记备案。
第十五条 违约责任 租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的_____%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的____%向乙方加收滞纳金。
第十六条 不可抗力 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。
第十七条 其它 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。
第十八条 合同效力 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。
第十九条 争议的解决 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第二十条 合同份数 本合同连同附件共___页，一式___份，甲、乙双方各执一份，均具有同等 效力。
甲方(签章)：____________________ 乙方(签章)：____________________
授权代表(签字)：________________ 授权代表(签字)_________________________
________年______月______日 _______年______月______日
阅读延伸：租房合同解除终止的一些注意事项
(一)行使行房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式
1、房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同自由的原则，经协商一致而解除合同。对此，我国《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
2、房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。根据我国《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形，主要包括：因合同内容违法由国家有权机关决定撤消而导致合同解除;承租人利用租用房屋进行违法活动出租人要求解除合同的;承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失;承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同;承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同;当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同(但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人);租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同;承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人不愿继续租赁该房屋可自然导致合同的解除;对破产企业未履行的房屋租赁合同，清算组可以决定是否解除等。
(二)因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除。如承租人擅自搬离租赁房屋，停止履行合同，使租赁关系无存续必要而导致的房屋租赁合的解除。依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，是受法律保护的，双方当事人应认真履行。但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议，有可能在与出租人未协商或协商未果的情况下，擅自搬离承租房屋，停止履行合同义务。这种情况属于承租人违约，从严格的法律意义上看，并不应当受到法律支持。但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性，在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更，为体现公平原则，平衡各方利益，避免社会资源的浪费，酌情有必要对其解除合同请求予以支持。
房屋租赁合同解除的行使
(一)房屋租赁合同解除途径
1、房屋租赁合同约定解除自双方当事人达自协议生效解除协议或在原合同中约定的解除合同条件发生后时当事人一方向另一方送达的通知到达对方时即解除。
2、对于法定解除，当事人可通过向人民法院、或向仲裁机构申请仲裁、或通知对方的形式来得到实现。我国《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力据此，只要一方有第九十四条规定的情形之一，另一方就可以解除合同。主张解除合同的一方只要通知到违约方，合同即行解除。
3、因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除，则须经过人民法院或仲裁机构的确认。
但在实际上，不论是哪种形式的解除合同，都往往会引起合同当事人之间的争议。在面临争议的情况下，当事人并不一定能达成一致，所以解除合同大多只能通过人民法院或者仲裁机构来解决。值的注意的是在一当事人行使通知权时，被通知一方当事人如有导议则应当向人民法院或者仲裁机构提出申请，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁机构作出另一方当事人解除合同的通知不生效的裁决，否则该合同已经解除。如果另一方当事人没有向人民法院或者仲裁机构申请确认合同解除的效力而仍然行使原合同中的权利，就是其他独立法律关系中的侵权行为。例外的是，如果涉及诉讼或仲裁认定合同不解除，为了防止因恢复原状而造成不必要的损失，应当规定在生效裁决作出前，合同不产生解除的效力。
租赁合同期限届满导致的租赁合同终止
租赁合同有定期租赁合同与不定期租赁合同。
一、根本违约的界定
（一）根本违约的相关规定之分析
在英国普通法上，合同条款分为违反条件和违反担保。如果一方当事人违反合同中的重要条款，带有根本性的条款，危及合同成立的目标时，即构成违反条件；如果一方当事人违反合同中的次要条款，只是一些从属性的条款，并不危及合同成立的目标时，即称为违反担保。在美国判例法上有关于重大违约和轻微违约之分。前者指由于一方违约，致使另一方未能从该合同取得主要利益。虽然英美国家没有采用根本违约的提法，但我们可以认为，其中的违反条件和重大违约就是一种根本违约行为，因为它已使合同的存在失去了实际意义。
1980年《联合国国际货物销售合同公约》（以下简称《公约》）第25条规定：“如果一方当事人违反合同的结果，使另一方当事人蒙受损害，以致于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西，即为根本违反合同,除非违反合同的一方不预知而且同样一个通情达理的人处于相同情况中也没有理由预知会发生这种结果。”因此，《公约》衡量是否根本违反合同，有三个条件：第一，违反合同结果的严重程度，即是否在实际上剥夺了另一反给根据合同有权期待得到的东西；第二，这个严重结果能否预知；第三，不能预知者的标准是处于相同情况中的同样通情达理的第三人。[1]
中国1999年《合同法》第94条第（4）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同的，当事人可以解除合同。这种情形可以说是对根本违约的规定，但在根本违约的构成，责任与补救等方面规定得不够具体、明确。第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“不履行合同义务”包括完全不履行合同义务和不完全履行合同义务，前者如货物买卖合同卖方不交货或买方不付款，借贷合同中借方到期不还本付息等，这应属根本违约；后者如不完全履行的是合同中的主要义务，也应属根本违约，如不完全履行的是合同中的次要义务，则不应属根本违约。“履行合同义务不符合约定”指虽然履行了合同义务，但与合同规定的条件不符。例如卖方所交货物与合同规定的质量、数量、包装等标准不符，这显然不构成根本违约，可用换作、修理等方法进行补救。第108条规定：“当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”该条实际上是预期违约中的两种情形，即明示预期违约和默示预期违约。对于前者，债权人可以不待履行期到来，以其拒绝履行作为根本违约。对于后者，如果债务人的信用状况严重恶化而致履行不能，自然也应作为根本违约处理。可见，第107条和第108条只是一般性规定，对根本违约并未具体规定，而要视情况由法官认定。
（二）根本违约的主观过错之分析
大陆法系国家认为，合同债务人只有存在可归责于他的过错情况下，才承担违约责任。因此，大际法系国家采取的是过错或推定过错责任原则。前者如《德国民法典》第276条：“债务人，法无其它规定，应就其故意或过失的行为负其责任。”后者如《法国民法典》第1147条：“凡债务人不能证明其不履行债务系由于不应归其个人负责的外来原因时，即使在其个人方面无恶意，债务人对于其不履行或延迟履行债务，如有必要，应支付损害赔偿。”英美法系国家不以当事人有过失作为构成违约的必要条件，而认为一切合同都是“担保”，只要债务人不能达到担保的结果，就是违约。《公约》也没有采取过失责任原则，只要一方违反合同，并给他方造成损失，他就要负损害赔偿责任，至于他违反合同有无过失，在所不问。根据中国《合同法》第107—108条和第120—121条的规定，只要违约，就应承担违约责任；双方都违约的，应当各自承担相应的责任；即使一方因第三人的原因造成违约的，仍应承担违约责任，该方与第三人之间的纠纷，依照法律或约定解决。可见，我国的规定与《公约》的规定是基本一致的。
综上分析，笔者认为，对于根本违约，应采取无过错责任原则或严格责任原则，其宗旨在于合理补偿债权人的损失。其理由有两点，第一，这是由根本违约的性质决定的。一旦根本违约，当事人的整个合同目的落空，严重损害了当事人订约的预期利益，因此，有必要归之以严格责任，督促合同当事人谨慎履行合同义务，合法行使合同权利。第二，符合法律规定，《民法通则》第106条规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”一般认为，该条款是对公平责任，无过错责任的法律规定，换言之，该条款为严格责任适用提供了法律依据。[2]同时也符合《合同法》和《公约》有关规定。
（三）根本违约的界定
归纳上述分析，同时借鉴《公约》的有关规定，我们不妨可以给根本违约作如下界定：当事人一方完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务或预期违约致使履行不能，其结果严重影响到另一方根据合同有权期待的经济利益，即构成根本违约，而不问其主观过错与否。
二、根本违约的责任与补救
任何违约都会引起一定的法律责任，或者可以采取相应的补救措施。在这里，违约责任和违约补救的实质含义是相同的，只是角度不同。根本违约责任与补救是指合同当事人根本违约行为引起的法律后果和补救方法。
根据《公约》的规定，是否构成根本违反合同，对当事人可能采取何种救济方法有直接的关系。如果某种违约行为已经构成根本违反合同，受损害的一方就有权宣告撤销合同，并有权要求赔偿损失或采取其他救济方法；如果不构成根本违反合同，则受损害的一方不能撤销合同，而只能要求损害赔偿或采取其他补救方法。[3]英国《货物买卖法》规定，“违反要件方可给予对方解除契约的权利，违反保证则对方只能要求损害赔偿。”《商法》一书指出，“条件是合同的致命条款，为合同的根基，违反它，受害方如果愿意的话，即有权撤销合同并主张违约损害。”“担保并非合同的致命条款，而仅具附属性，违反它，不产生撤销权，而只能主张所受损失的损害赔偿。”[4]在美国判例法所形成的原则是，只有当一方的违约构成重大违约时，对方才可以要求解除合同，否则，只能要求损害赔偿。根据中国《合同法》的规定，合同一方违约时，另一方有权要求继续履行、赔偿损失、解除合同或采取其他合理的补救措施。在履行义务或采取其他合理的补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
综上规定，笔者认为根本违约责任或补救方法主要可采取赔偿损失、解除合同、宣告合同无效等三种。关于赔偿损失的范围问题，一般应包括财产的毁损，减少和为减少或消除损失所支出的费用，以及合同履行后可能获得的利益，在货物买卖合同中就是利润。关于赔偿限额问题，应考虑两个因素：第一，不得超过根本违约一方订立合同时预见到或者应当预见到因根本违约而可能造成的损失。第二，受害方因对方根本违约而严重影响到的订约时的预期利益大小。关于解除合同的问题，解除合同即撤销合同从而使合同双方权利义务归于消灭的行为，但是解除合同并不影响非违约方要求根本违约方赔偿损失的权利。关于宣告合同无效的问题，根本违约方应对合同无效造成另一方的经济损失负赔偿责任，而且宣告合同无效、赔偿损失并不影响非违约方采取其他补救方法。
三、根本违约的主要例外
在发生根本违约时，原则上不允许免除根本违约责任，因为根本违约破坏了合同的根基，使非违约方的整个合同目的落空。因此，对于免除根本违约或重大违约责任的合同条款应予以限制，这一法政策已为多数国家所奉行，在我国也应如此。[5]笔者认为根本违约的免责理由主要为不可抗力。
不可抗力是指合同订立后发生的当事人订立合同时不能预见、不能避免、人力不可控制的意外事故。它通常包括自然现象和社会现象。前者如地震、水灾、火灾、风灾等引起的事件。后者如由战争、罢工、封锁禁运等引起的事件。因此，合同当事人因不可抗力事件的出现而违约时，可根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除责任。超级秘书网
那么，不可抗力引起的法律后果有哪些？1、免除赔偿责任。即根据不可抗力的影响程度免除因不可抗力而根本违约一方所造成的赔偿损失责任。同时我们认为，为了维持长期的经济合作关系和顺利处理违约事件，要求因不可抗力而根本违约一方作适当补偿。因为根本违约的不可抗力较其他非根本违约的不可抗力的免除责任范围和影响要大得多，这对受害方来说，其风险是很大的。2、解除合同。发生不可抗力致使根本违约，另一方有权撤销合同，消灭合同权利义务关系。值得注意的是，这里的“解除合同”与前文所述的根本违约责任中的“解除合同”的法律效果是不同的，由于根本违约引起的解除合同，并不影响受害方要求赔偿损失的权利，但由于不可抗力引起的根本违约，则属于免责情形，由此引起的解除合同，受害方并不能要求赔偿损失，最多只能要求适当补偿损失。3、免除不等于不负任何责任。一般而言，因不可抗力而根本违约的一方当事人，无论属于上述何种法律后果，都应承担如下义务：第一，通知义务，即将遭受不可抗力而根本违约的事实及时通知给对方，以减轻可能给对方造成的损失。如果未及时通知，致使加重对方损失的，应对加重损失部分承担赔偿责任；第二，采取适当措施的义务，即采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求负责；第三，提供证明的义务，即在合理期限内提供有关机关出具的不可抗力的证明文件。如果提供不出证明的，仍应承担根本违约责任。
四、一点立法建议
可见，根本违约不同于一般违约，它的构成要件十分严格，它的法律后果也是违约责任中最重的一种，所以我们要谨慎对待，从严把握根本违约的构成要件。一方面要防止根本违约的滥用，另一方面要对违约情况调查清楚，要区分根本违约与非根本违约，一般根本违约与不可抗力的根本违约。同时我们要区别规定，在立法上相应完善根本违约制度，便于合同当事人交易时认识把握，便于法律、仲裁机关处理合同纠纷。因此，笔者不妨建议在《合同法》第七章违约责任部分第108条后面增加一条如下：“当事人一方有第107条和第108条违约情形之一，其结果严重影响到对方根据合同有权期待的经济利益，则构成根本违约，对方可以解除合同或宣告合同无效并要求赔偿损失。”
【注释】
[1]．国际经济法[M]．北京：中国政法大学出版社，1999．53．
[2]王利明、崔建远．合同法新论•总则[M]．北京：中国政法大学出版社，1996．680．
[3]沈达明、冯大同．国际贸易法新论[M]．北京：法律出版社，1989．94．
签订房屋出租合同需要注意什么?
1、查清房屋的产权人，以及房屋基本状况。
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2、清楚写清楚租金和押金。
在如何支付租金和押金的问题上，具体几个月支付一期租金由各人自身状况决定，在合同中必须约定清楚每期租金的支付时间和方式，以及逾期未支付的 违约责任。需要提醒的是，无论是支付租金还是押金，如果通过银行划账方式支付的，最好直接划入产权人名下的账户，并留好相关划款凭证，以此进一步控制资金风险。
3、明确违约责任的处理。
合同应当根据不同的违约情形，约定不同的违约责任。比如，如果出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可约定每日按高于租金标准收 取违约金; 如果出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。此外，对于家具、家电等附属设施、设备的维修义务也应当在合同中明确约定。
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签定日期： 年 月 日
出租方姓名： 身份证号： [简称甲方]
承租方姓名： 身份证号： [简称乙方]
甲方现有 ㎡面积的房屋，套型为 地址：
在签订本协议时，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法手续。经甲、乙双方共同协商达成以下协议：
一、租房从 年 月 日起至 年 月 日止，有效期为 年
二、该房出租的使用性质为 用房，月租金为 元，缴租方式为 支付一次，计人民币(大写) 元(￥ 元)以后就在付款期末前 天支付。
三、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方无关。
四、乙方不得擅自改变其房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。
五、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住(经营)权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。
六、乙方必须按照交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。
七、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理等费用。并做好一切安全全措施，若出现安全事故，均由乙方自行负责。合同签订后，乙方交保证金 元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，甲方退还乙方所交保证金，另水、电气底度为：水 吨;电 度;气 方。乙方的民事纠纷均自行负责。以交费收据为准。
八、若乙方的本协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与甲方商议。(在同等的条件下，乙方有优先租赁、购买权)。
九、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如甲方违约则按该房月租金及搬家所造成的损失，作违约赔偿金。乙方违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给甲方。
十、如果拆迁此房乙方无条件搬出，所交甲方的房租按未满天数甲方退还乙方。
十一、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。从签定之日起生效，到期自行作废，未尽事宜，双方协商解决。
备注：
甲方签字： 地址： 联系电话：
乙方签定： 地址： 联系电话：
如何解除房屋出租合同纠纷
在房屋租赁合同关系中，除当事人约定外，根据《合同法》的有关规定，双方在以下情形下享有合同解除权：
1.承租人的解除权
在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
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2.出租人的解除权
包括：(1)承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。(2)承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(3)承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
3.双方均有的解除权
不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
实践中，因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时，应注意：
1.当事人有约定的，从其约定;没有约定的，则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同，否则，将构成违约。
关键词：合同解除权；减损义务规则；预期违约
一、合同解除权概述
（一）合同解除权的含义
合同解除权，是在合同成立生效后、履行完毕之前，因出现了法定或者约定的条件，当事人所享有的解除合同、使合同效力归于消灭的权利。
（二）合同解除方式及行使合同解除权的根据
1.合同解除包括以协议方式解除和行使解除权的方式解除
当事人协商一致，可以解除合同，又称为协议解除。因为协议解除是合同双方当事人以新合同去取消原来有效合同的一种方式，只要不违反法律强制性规定，即认可其效力，根本无所谓合同解除权之产生基础，所以在此不予讨论。后者即为本文所要讨论的“合同解除权”。
2.行使合同解除权的根据
合同解除权，又可分为约定解除权和法定解除权两种。前者是依据当事人之间合同约定而来的。而后者则是依据法律规定而产生的。
根据《合同法》第94条规定，总结当事人可以解除合同的情形：（1）因不可抗力致使合同目的不能实现；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。以上情形只要具备其一，当事人即可行使解除权。此外，情势变更原则亦可为合同解除的条件。[1]
（三）合同解除权的法律价值
合同依法成立，即具有法律约束力，当事人双方都必须认真履行，不得擅自变更或解除，此为合同法律效力的重要内容。但是，在合同生效后尚未履行或尚未完全履行前这期间，因客观情况变化，在满足一定条件下，法律亦允许解除既存合同。解除权作为违约行为发生后的一种救济方式，有利于维护未违约方利益，使违约方受到一定的惩罚，从而达到合同双方利益平衡，促进社会整体利益。
二、减损义务规则概述
（一）减损义务规则的内涵
减损义务规则是减轻损失规则的简称，最早从英美国家发展起来的，是指合同当事人一方违约后，守约方有义务采取合理的措施减少损失或防止损失的扩大，否则对扩大部分损失无权获得赔偿。[2]减损义务规则的法理依据应是“诚实信用原则”。根据诚实信用原则，在合同的订立和履行过程中，各方当事人应诚实守信，以善意的方式履行其义务，在不损害他人利益和社会利益的前提下，寻求自己的利益。
（二）我国关于减损义务规则的法律规定
我国《合同法》规定：“当事人一方违约后，对方应采取措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”①依此规定：当事人因防止损失扩大而采取的措施合理所支出的费用，违约方即应予赔偿，而不以其为防止损失扩大而采取的措施获得成功为前提。
（三）在预期违约情形下减损义务规则的适用
根据上文的分析，不难得出结论，在一方当事人实际违约后，受害方有义务采取合理措施以减少损失。那么在一方当事人预期违约的情况下，受害方是否也应受减损义务规则之制约呢？此为预期违约情形下常见的重要问题。
我国《合同法》②与《国际货物买卖合同公约》③均既规定了预期违约规则，又规定了减损义务规则，但对于预期违约情形下，受害方在行使其选择权时是否仍须履行减轻损失义务，并无明文规定。根据诚实信用和公平原则，以及预期违约和减损义务规则的立法目的，借鉴西方国家的立法、司法实践，明确在预期违约情形下受害方在行使选择权时是否仍须承担履行减轻损失的义务，凸显其重要性。
有学者认为：在预期违约情形下，受害方应受减损义务规则的拘束。是否只能解除合同而不能待预期违约方在合同履行期到来时履行义务？对此应具体情况具体分析。既要考虑减轻损失的需要，也要考虑解除合同作为减轻损失的措施对受害方而言是否合理。[3]笔者认同该观点：在预期违约情形下，若受害方认可对方预期违约，则其应承担减损义务；相反，则不必受减损义务规则制约。但如果受害方并无现实合法利益，则只能是接受对方的预期违约，并承担减损义务。[4]
（四）减损义务规则的法律价值
减损义务规则在实务中的功能体现在：就社会整体而言，通过这样一种规则的设定来增加社会财富的积累，避免社会财富的浪费，个人利益服从于社会整体利益，在某种程度上体现出对社会的贡献；从当事人双方来讲，减损义务规则的设定，使当事人双方的利益得到重新分配，并进而引起当事人在合约中的地位得到调整。[5]从表面上看，减损义务规则仅仅有利于违约方，如果没有减损义务规则，其对于受害方未采取合理措施减轻的损失仍应承当损害赔偿责任。但实质上，减损义务规则同样有利于受害方，受害方为减轻损失而采取合理措施所支出的费用，可从违约方那里得到补偿，而不管该行为结果是否成功。[6]因此，该规则不仅有利于维护违约方利益，同时也有利于保障社会整体利益。
三、合同解除权与减损义务规则的关系
我国民法理论及《合同法》都有合同解除权的规定，但对减损义务规则却没有相关立法。两者虽在诸多方面存在不同，但同时，我们也不能忽视两者间的联系。两者的联系主要有：（1）两者均是“诚实信用原则”在合同法中的具体体现。（2）两者的立法目的及法律终极价值基本相同：两者对于维护交易秩序、促进社会整体利益有着共同的价值追求。（3）两者适用有先后，减损义务规则的适用是在承认对方的违约解除合同之后，即减损义务规则以合同解除权的行使为前提，这既是两者的区别所在又是两者联系的地方。把握好两者间的关系，有助于理顺双方当事人的权利义务关系，以保护当事人的合法权益，促进社会整体利益。（作者单位：大连海事大学）
注释：
①参见《合同法》第119条。
②参见《合同法》第94条第2款、第108条。
③参见《国际货物买卖合公约》第71条、72条、77条。
参考文献：
[1]彭万林.民法学[M].北京：中国政法大学出版社，2011.479.
[2]刘正红.履约风险规则及减轻规则的适用[J].人民司法，2008（16）：83.
[3]金健.国际商事合同履行法律问题比较研究[M]，武汉：武汉出版社，2001.223.
[4]林全玲.预期违约中的减少损失原则[J].社会科学辑刊，2006（6）：106.
关键词：合同解除；法定解除；解除效力；完善措施
法定解除是合同解除的一种，是在合同有效成立后，履行完毕之前，一方当事人根据法律的规定直接行使解除权，提前终止合同，使合同关系归于消灭的法律制度。《民法通则》第57条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”这条规定被认为是合同解除制度最基本的法律渊源，其中依法律规定行使解除民事法律行为的权利就是法定解除权。在市场经济日益完善、合同被公认为是最重要交易手段的社会背景下，法定解除制度却赋予了一方当事人可以按照自己的意愿径直地终止一份有效合同的权利，使得这种制度在我国一经设立就倍受关注。
一、法定解除制度的内涵
法定解除制度在罗马法中虽没有明确的规定，但由于当时的生产力低下，影响合同履行的事件频发，一味地坚持合同信守是不可能的，罗马法便以“意外事件”制度来解决上述问题，“当意外事件致使物品灭失或者致使给付不可能时，债务人得到解脱，除非有相反的协议”特别是罗马法中的“解除买卖契约之诉”与今天大陆法系国家的法定解除制度更是有着惊人的相似，这种诉讼允许当事人提起退货之诉的期限为6个月……退货之诉的期限从买卖成交之日起计算。这里的退货之诉实际上就是解除买卖契约之诉。作为继承罗马法精髓的法国民法典在法定解除制度的设定上较罗马法有较大的发展，该法1184条对解除权的产生作出了一般性的规定：“双务契约中，凡当事人一方不履行其义务之情形，均视为订有解除条件……”1900年的德国民法典第一次系统、全面地规定了法定解除制度，德国民法典“始将契约解除视为一个独立的法律范畴，使于裁判之外得依当事人的一方意思为之。”在英美法系国家的法律中，要求只有当违约的行为严重动摇合同存在的基础时才可解除合同，英国法要求违反了合同的条件构成“根本违约”才可以解除合同；美国法则区分了轻微的违约行为和重大违约行为。其中，轻微的违约行为只能通过违约之诉要求赔偿，而当存在重大的违约行为时才可以解除合同。法定解除制度在我国的合同法律中同样具有举足轻重的地位，我国合同法第91条将合同解除（包括法定解除）作为合同终止的原因之一，第94条对当事人行使法定解除的原因条件做出了明确规定， 分析各国的法定解除制度，其中的内涵主要有以下几个方面：
（1）法定解除的对象是有效合同。只有合法有效的合同才能够被当事人行使法定解除权而解除，无效合同、可撤销合同都有各自专属的制度因而不适用法定解除，而有效合同也只有在生效之后，履行完毕之前才适用，对于已经成立尚未生效的合同以及已经履行完毕的合同，都不能适用法定解除制度。
（2）行使法定解除权的原因有严格的限制。合同被认为是“事人为自己立法”，各国的法律均十分重视合同的信守，而法定解除制度却是赋予当事人根据自己的意愿单方提前终止合同的权利，如果制度的设定不合理，极易成为一些人逃避合同义务的工具，为此，各国的法律都对此做出了严格的限制，我国合同法第94条规定了行使法定解除权的原因主要有五种，但无论何种原因，“不能实现合同目的”当是衡量当事人能否行使法定解除权的根本准则。
（3）法定解除消灭的是合同的履行效力。合同被当事人行使法定解除权解除后，合同不再履行，已履行的部分可能被解除的溯及力而恢复到履行之前的状态，如果解除无溯及力时则通过不当得利返还等补救措施解决，但无论解除有无溯及力，法定解除只是终止了合同的履行，合同的履行效力消灭，但合同仍在，当事人之间的合同依然关系，当事人之间仍需根据合同及法律的规定来确定责任的承担， 我国合同法将合同解除规定在“合同的权利义务终止”一章，足以说明问题。
二、我国法定解除制度的立法现状及完善建议
我国民法通则关于法定解除制度的规定过于原则，现行的法定解除制度以合同法为主要法律渊源，合同法第六章主要规定了合同解除的原因、解除的程序以及解除的后果，此外，合同法第148条、第219条以破产法第18条等法律中以及最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释》、《关于审理商品房案件适用法律若干问题的解释》等司法解释对法定解除的有关问题也作了相应的规定，可以说，我国的法定解除制度，是以民法通则为基础、以合同法为主要法律渊源、以其他法律和司法解释为补充的多层次的立法体系，但仔细探究了我国目前的法定解除制度后发现，现行法律对法定解除制度的设计仍存在一定的缺陷，有待于进一步的完善：
1.解除的程序过于简单，不利于保护被解除一方的合法权益。合同法第96条规定：“当事人一方依照本法第93条第二款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”由此可以看出，解除权作为一种形成权，无论是行使约定解除权还是法定解除权，解除权人根据自己单方的意思即可解除一个有效的合同，仅需通知对方即可，相对人如有异议时，不能直接对抗解除权人的解除通知，抗辩的手段只能是向法院或者仲裁机构请求确认合同的效力。
2.未明确界定解除有无溯及力，导致解除的后果不明。合同法第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”“恢复原状”就表明合同法承认合同解除具有溯及力，“根据履行情况和合同性质”则表明合同解除的溯及力是有条件的，并非所有的合同都具有溯及力。但是合同解除在什么情况下具有溯及力，理论界众说纷纭，实践中的作法更是五花八门。笔者认为，如因不可抗力导致的合同解除原则上没有溯及力，因违约而引起的合同解除则应以能否恢复原状为标志，恢复原状是具有溯及力的解除产生的直接效力，是双方当事人基于合同产生的债权债务关系全部免除的必然结果，非继续性的合同以及尚未开始履行的合同由于可以达到恢复原状的后果因而被解除时原则上有溯及力，而继续性的合同由于无法达到恢复原状的后果在被解除时原则上没有溯及力。
3.解除的法律后果不明确，导致合同被解除后当事人无所适从。合同法第97条规定将解除的法律后果界定为“恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”但“采取其他补救措施”究竟是什么措施？“赔偿损失”的范围是否包括可得利益？法律均未作出明确的规定，导致实践中的作法迥异，更使当事人无所适从。
笔者认为，采取其他补救措施，应以不当得利的返还请求之诉为主，对于由于违约行为而引起的合同解除，当解除没有溯及力时，未履行的部分不再履行，对已经履行的部分，由于是基于合法有效的合同而产生的债权债务关系，在合同被解除后，未履行对待义务的一方不再履行，但其获得的对方已经履行的部分则属于不当得利，当事人可以通过请求返还不当得利的方式解决。合同解除后的赔偿损失应作如下区分：如果是由于不可抗力的原因引起的法定解除，则当事人之间互不承担赔偿责任，如果是因违约行为引起的法定解除，则可以要求对方赔偿损失范围应当包括可得利益损失。理由如下：第一，法律设立合同解除制度旨在保护守约方的利益，督促双方当事人严格按照合同约定履行义务，如果合同解除只赔偿实际损失而不赔偿可得利益时，则当事人选择合同解除所获得的赔偿数额远低于违约制度，这显然有悖于立法本意。而且，合同是当事人在为自己“立法”，合法、有效的合同当事人应当认真履行，在违约方的违约行为符合合同法第94条规定的情形时，守约方处在被动的地位，“迫不得已”的情况而解除合同的，如果不允许守约方主张可得利益的损失，等于让违约方得到了便宜而守约方的损失更大。第二，法定解除的对象是合法有效的合同，法律对其效力的保护理应包括对可得利益的保护，如果不允许守约方主张可得利益损失，其法律后果与合同无效、被撤销的责任相同，那么，合同有效又有何法律意义呢？
4.法定解除的事由不全面，未将情势变更作为法定解除的事由。情势变更原则是指合同依法成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的事由，致使合同的基础丧失或者动摇，若继续维持合同原有效力则显失公平，允许变更或解除合同的原则。因情势变更解除合同，是民法公平原则在合同履行中的体现，最高人民法院早在1993年5月下发《全国经济审判工作座谈会议纪要》中规定：“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的更本性变化，以致按合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同。”但现行合同法却未将情势变更作为合同法定解除的事由，不能不说是一个遗憾。
三、小结
作为一项法律制度，法定解除与违约制度、无效的民事行为制度等一起民事法律中占据重要地位，法定解除权的行使，关系到合同双方当事人的利益和市场交易秩序的稳定，因此，在设定这种制度时，理应以公平正义的价值理念为出发点，不断探讨法定解除制度在制度设定上存在的问题，使之不断完善，在维护市场经济秩序、鼓励交易、保障交易安全等方面发挥应有的作用。
作者单位：焦作大学法律与政治学院
参考文献：
[1]崔建远.合同法（修订本）[M].北京：法律出版社，2000.78-85.
[2]李政辉.合同法定解除原因研究[M].北京：中国检察出版社，2006.106-112.