时间：2022-02-16 17:30:48
以我国湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其主要税费情况如下：土地增值税：销售收入减扣除项目后的增值额÷扣除项目＝增值率，税法规定，土地增值税根据增值率的大小实行4级超率累进税率：增值率未超过50％的部分，税率为30％；增值率50％未超过100％的部分，税率为40％；增值率100％未超过200％的部分，税率为50％；增值率超过200％的部分，税率为60％；税法还规定，普通住宅增值率20％以下的，无需缴纳土地增值税；企业所得税：销售、出租房地产收入扣除成本、营业税金及附加以及当期企业运营费用后的收益的25％征收。在税务筹划方面，目前大部分房地产企业采用控制增值分水岭这种方式，控制增值分水岭就是使企业所建的普通住宅的增值额控制在扣除项目20％以内，享受免征土地增值税的优惠，因此企业会严密对增值额进行控制。虽然这一方式在应用的过程中取得了一定的成绩，但是对其进行深入研究后发现其在房地产企业土地增值税税收筹划的过程中存在着以下几点问题。
（一）对国家宏观调控的相关政策不够重视
我国为了对房地产企业进行宏观调控，接二连三出台了一系列的政策，从多个角度对其进行宏观调控，但是，从目前的局势上来看，大部分房地产企业还不能适应这种调控的方式，另外，房地产的相关领导者还会出现对相关的调控制度会错意的情况，严重影响了企业的健康发展。
（二）税务筹划的目标不明确
从目前的发展趋势上来看，部分的房地产企业并没有将税务筹划落实到具体的实际行动当中去，房地产企业税务筹划具有一定的难度。另外，在为房地产企业做税务筹划时要求财务工作人员清楚的了解国家的经济走势和相关的法律法规，并且需要具备敏锐的洞察力和判断力。但是从目前房地产市场税务筹划相关工作人员的素质水平上来看并没有达到这一点的要求，因此在税务筹划方面缺乏整体的思路，筹划具有片面性，税务筹划的目标不明确，不能有效地降低企业经营发展的成本。
（三）税务筹划的方式不正确
正如上文所说，税务筹划相关工作人员在业务能力方面还需要进一步提高，但是在房地产企业中对其培养的时间是很短的，因此税务筹划的优秀人才较少，能够对整体局势进行把握的人更少，这一现象就会导致税务筹划的方式出现错误，很难将相关税务筹划的方式与房地产企业的具体情况进行结合。
（四）税务风险意识较为淡薄
从理论上来说税务筹划与逃税漏税仅有一线之隔，没有把握好尺度很有可能会造成违法的情况发生。在房地产企业税务筹划的过程中，税务风险意识比较淡漠，主要表现的情况为：
1.缺乏相关的税务筹划经验，在税务筹划策略方面会忽视税务风险防范；
2.缺乏对税务风险的方法，没有认识到风险防范的重要性，在思想不够重视，因此也不能在行为上做到对税务风险进行管理。
二、完善的措施
根据上述情况可以看出，房地产土地增值税面临着众多的问题，因此在改进的过程中需要根据具体的问题进行完善。
（一）密切关注国家相关政策
随着经济的发展，国家宏观调控的政策变化速度越来越快，作为房地产企业的管理者需要深刻理解国家政策的具体情况，能够预测到国家对房地产企业调控的动向，积极地进行税务筹划，提高对国家宏观环境的适应能力。
（二）明确相关的税务筹划目标
房地产企业管理需要对税务筹划目标进行明确地规定，规定的制定实施需要在项目处理的阶段进行明确。另外，土地增值税的筹划方式需要进行事前筹划，只有这样才能够把握最佳的筹划时机，达到筹划的目标。
（三）提高相关工作人员税务筹划的能力
需要从业务知识和业务技能方面对相关工作人员税务筹划的能力进行提高，使其掌握相关的税务筹划的策略，提高风险防范的意识，只有这样才能够充分发挥出税务筹划的重要作用。以湖南省绿地房地产开发有限公司为例，其可以在以下几个方面进行土地增值税纳税筹划：
1.适度加大建造成本法。销售毛坯房应交纳土地增值税不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元），扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(万元)，增值额＝9600－6378＝3222(万元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,适用税率40%，速算扣除率为5%，应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(万元)。这样做能够提高售价，回成本，加大扣除额，降低增值率。
【论文摘要】随着我国房地产市场的繁荣发展，房地产业已成为我国财政收入的重要来源之一，但也给税收征管带来了很大的困难。文章就近几年伴房地产业出现的较为严重的税款流失现象做了分析，并对改进税收征管工作提出了相应的建议。
【论文关键词】房地产企业税收征管
房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、房地产企业税收征管的现状和问题
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的历史时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的法律规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在会计上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高，稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应科学化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税企业服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少教育的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着现代信息技术产业的发展，税务机关不但可以通过网络获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是电子邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、金融、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和政治素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习，提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
【参考文献】
[1]赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[J]．涉外税务，2004（4）.
[2]韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[J]．税务研究，2005（5）.
关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有
一、国外房地产税制的特点
各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。
（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主
目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：
第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。
一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。
个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。
第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。
各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。
（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源
各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。
（三）税率形式灵活、税率水平合理
各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。
（四）房地产税计税依据明确
各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。
（五）房地产税制内外统一
综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。
（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度
各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。
二、对我国的启示
我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。
当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：
（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点
我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：
1.房地产保有税类。我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。
为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。
房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。
2.房地产取得税类。房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。
3.房地产收益税类。房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。
（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位
借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。
（三）合理确定计税依据
现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。
（四）灵活设置税率
在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。
另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。
（五）统一内、外资两套房地产税制
现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。
建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。
（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度
目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。
参考文献
（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社2000年版。
（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。
关键词：高校后勤改革；后勤社会化；税收管理；规范化
高校后勤社会化改革给高校的管理与发展带来了生机和活力，由此而引发的税收问题成为高校和税务部门乃至全社会共同关注的问题。它不仅关系到高校后勤改革的发展，关系到税收能否规范化管理，也关系到经济社会的协调发展。
高校后勤社会化活动主要表现为高校后勤经济实体从事学生公寓、教师公寓、食堂经营和为高校教学提供后勤服务；利用学生公寓、教师公寓和食堂等高校后勤服务设施向社会人员提供服务；社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务；高校后勤实体为高校师生食堂提供的服务；设置在高校内的实行社会化管理和独立核算的食堂向师生或向社会提供餐饮服务等。高校后勤社会化改革是将高校后勤服务纳入市场经济体制，运用市场机制，建立由政府引导的、社会承担为主的，适合高校办学需要的法人化、市场化的后勤服务体系。
高校后勤社会化改革的主要目的，是将高校中具有经营性、社会性和服务性的活动纳入到市场化发展的轨道，作为市场经济的组成部分，参与市场竞争。从税收角度来说，这就意味着高校后勤经济实体作为一个独立的纳税人，享受和承担税法规定的权利与义务。这不仅符合市场经济发展要求，增加社会供给，而且还可以为国家贡献税收。同时，高校后勤社会化后，可将主要精力用于教学和科研，减轻我国长期以来计划体制模式下高校办学形成的沉重负担。
一、高校后勤社会化改革涉及的税收问题和现行税收政策
（一）营业税的有关征收规定。对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并具有法人资格的高校后勤经济实体，经营学生公寓和教师公寓及为高校教学提供后勤服务而获得的租金和服务性收入，免征营业税；对社会性投资建立的为高校学生提供住宿服务并按高教系统统一收费标准收取租金的学生公寓取得的租金收入，免征营业税。但利用学生公寓向社会人员提供住宿服务而取得的租金收入，应按现行规定计征营业税；对设置在校园内的实行社会化管理和独立核算的食堂，向师生提供餐饮服务获得的收入，免征营业税。向社会提供餐饮服务获得的收入，应按现行规定计征营业税。
（二）增值税的有关征收规定。对高校后勤实体为高校师生食堂提供的粮食、食用植物油、蔬菜、肉、禽、蛋、调味品和食堂餐具，免征增值税；经营此外的商品，一律按现行规定计征增值税。对高校后勤实体向其他高校提供快餐的外销收入，免征增值税；向其他社会人员提供快餐的外销收入，应缴纳增值税。
（三）企业所得税和个人所得税的有关征收规定。对高校后勤实体的所得暂免征收企业所得税。个人所得税按有关规定计征。
（四）房产税、城镇土地使用税、耕地占用税等税收的征收规定。对高校后勤实体，免征城镇土地使用税和房产税。对在高校后勤社会化改革中因建学生公寓而经批准征用的耕地，免征耕地占用税。对于城市维护建设税和教育费附加，由于是以实际缴纳的增值税、消费税和营业税三税税额为计税依据，按照一定的比例附加征收的，在免征增值税、消费税和营业税三税的同时，也免征城市维护建设税和教育费附加。
必须明确的是：高校后勤实体应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报，不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。
二、高校后勤社会化改革税收征管现状及存在的主要问题
（一）高校后勤社会化的税收法律法规滞后，直接影响了税收征管工作的有效开展。主要表现为政策法规不能及时反应和规范高校的后勤改革，政策法规不明确、缺乏连续性。我国对高校后勤社会化活动征税最早是以通知形式下发的，也就是财政部和国家税务总局2000年2月28日的《关于高校后勤社会化改革有关税收政策的通知》，《通知》明确了对高校后勤企业的有关经营活动实行减税和免税。这一通知从2000年1月1日起实施，但其期限是到2002年底，目前这一政策延长到2005年底。严格说来，文件通知并不等于法律法规，其严肃性和刚性都严重缺乏。随着高校后勤社会化改革的不断发展，原有的《通知》已不能适应客观经济形势的变化，税收征管中存在一些不明确问题，难以保证税收征管及时到位，各地税务部门对此也一直无法准确把握，甚至采取姑息态度，这种状况直接影响了高校后勤社会化税收征管工作的有效开展。
（二）高校后勤改革的不规范、不彻底，客观上为税收征管带来了难度。税收征管的规范与否，与高校后勤改革是否规范，是否到位存在着相互依存关系。从表面上看，几乎所有高校都已完成了后勤系统的剥离，但实际上，有些学校的后勤改革是在走过场，只是做了简单的改头换面，在后勤处或总务处上挂个企业集团的招牌，管理体制和人事分配制度等基本上还是老样子。从根本上来分析，目前我国高校的后勤企业并未真正按现代企业制度运行，这其中虽然有观念上的、社会经济环境的、法律法规政策等方面的原因，但最关键的制约因素是来自体制上的因素。现代企业制度要求产权明晰，我国高校后勤资产的所有权在国家，占有权在高校，后勤实体对后勤资产只有不完全意义上的经营权，没有对其所经营资产的占有权、收益权和处置权。后勤实体不是真正的法人主体，也就不可能做到自主经营、自负盈亏、独立核算。这一切从根本上妨碍了高校后勤改革，从而造成不利于税收征管的局面，客观上为税收征管带来了难度。（三）税收征管服务不到位，造成高校后勤税源流失。由于我国高校大多数为政府办学，国家投资，长期以来人们认为高校是育人的地方，远离市场。税务部门和税务人员存在观念滞后，重管理，轻服务，多被动，少主动的倾向，适应改革和市场的能力较弱，忽视了对高校的税收服务。深入高校少，缺乏主动服务意识，税收服务不到位，使高校这一现实的和潜在的税源未能被关注和重视起来。同时，税收征管的基础资料不全面，征、管、查不到位，造成高校后勤税源流失。无庸置疑的是，高校后勤社会化改革是一个增税因素，无论是流转税、所得税还是其他税收，税源和税基都会随着高校后勤改革的不断完善而扩大，税收收入也会随之而不断增长。等高校后勤改革彻底完成之后，高校后勤企业与其他经营企业一样，不再享受任何税收优惠政策时，必将为地方税收的增长做出积极的贡献。
（四）税收征管方法和手段滞后，管理不及时、不到位，漏征漏管现象严重。目前，税务机关对高校后勤活动的税收征管基本上仍限于对高校后勤对外服务部分，即：既对学生提供服务，也对社会开放的各种科研实体兴办的公司、各种补习班、校园围墙外的餐馆、书店、理发馆等后勤经营行为进行了相应的税收征管。税源监控常用手段主要是税务登记、纳税申报、发票管理、纳税检查和税控装置等。而对于由学校后勤部门直属的、专门为学生提供食宿及日常生活服务的机构，如对本校学生日常生活提供服务的食堂、医务所、学生公寓、电影院、理发店、澡堂等这一部分潜在的税源未能进行有效的登记和管理，基本处于无监控或漏征漏管状态，造成该部分税源疏于监管，造成税收征管对高校后勤社会化服务的管理不到位。
三、高校后勤社会化的税收规范化管理
（一）完善税收法律、行政法规，为高校后勤社会化税收规范化管理提供法律保障。高校后勤社会化活动对国家税收产生着积极的影响，税收法律法规对此应及时加以规范，力争使税收规范与高校后勤改革保持协调一致。高校后勤社会化的税收立法，应本着有利于征收管理、有利于依法治税、减少涉税争议、加强监督管理的原则进行。对高校后勤社会化的税收管理，要本着有利于发挥税收的调节作用，服务于经济、服务于社会的原则进行，既要从有利于我国高等教育的长远发展出发，又要从严肃税收法律和保护国有资产收益的角度来加以统筹兼顾，这样，才能有效地促进税收对高校后勤社会化的规范化管理，促进高校后勤组织的规范运转。只有税收政策法律制度科学、完善、合理，才能使税收规范化管理得以实现，并且通过税收规范化管理，发挥税收调节经济、服务于经济、服务于社会的功能。
（二）转变思想观念，树立税收服务意识。税务机关和税务人员要树立以纳税人为本的新型税收服务观，确立尊重纳税人就是尊重发展，促进发展的正确收观。把对纳税人的尊重体现在为纳税人服务上，处理好依法治税与经济发展的关系，加强管理与完善税制的关系。充分认识到搞好服务是提高征管水平的重要手段，把尊重纳税人、理解纳税人、关心纳税人贯穿在税收征管工作中，积极、主动、及时地为纳税人提供优质高效、便捷、经济的服务。把对高校的税收管理看成是对高校改革的支持与促进，是对高校后勤的鼓励与扶持，促进与服务。将管理和服务有机地结合起来，以服务促管理，寓管理于服务之中，改变重管理轻服务的征管模式。税务机关要主动深入高校，宣传税法，讲解税法，掌握高校后勤改革信息，摸清税源，为高校后勤改革的纳税问题出谋划策，进言献智。同时，还必须注重税收执法的刚性和可操作性，做到依法计征、依率计征。健全和完善监督检查机制，不断完善高校后勤的税收规范化管理，提高税收征管效率和质量。
一、税制模式的要素比较
当前比较成形的房地产税税制设计模式主要有三种，分别为上海模式、重庆模式和社科院模式。从征收对象上比较，重庆税制模式的征税对象是独栋别墅和高端住宅;上海税制模式的征税对象是新购住房，即增量房;社科院模式的征税对象是城镇居民全部住宅。从征税范围上来看，社科院模式的征收范围最宽泛，上海模式的征税范围其次，重庆模式的征税范围最窄。从计税依据上来看，由于重庆、上海两个模式是试点，所以暂时以房屋交易价格征税;社科院模式提出以房屋评估价征税，更接近房屋的实际价值，房产税的增加与房屋价值的升降密切相关，设计更为科学。从税率上来看，重庆和上海模式均设计为全额累进税率;社科院模式仅提出“应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，甚至可以考虑累进制”，没有明确具体税率。从扣除标准上来看，重庆模式按户均面积扣除，独栋别墅按照每套180m2，高档住宅按照每套100m2的标准扣除;上海模式按人均面积扣除，扣除面积为人均60m2;社科院模式也按照人均面积扣除，扣除面积为人均40m2。
二、存量房地产税的收入测算
如果按照这三个模式对现有的全国范围内的存量房进行房产税的测算，可以看出三种税制的功能作用。由于数据寻找的困难，我们无法找到早期的住宅竣工面积数据，最早的住宅竣工数据是从1995年开始，无法反映中国从80年代就开始的公房私售等改革，为了将各种产权所有制的房屋全部涵盖，我们这里使用的是全社会房屋竣工面积指标(包括城镇和农村的住宅和工商业房屋)，该指标是从1981年—2010年。因为存在旧城改造、老房拆迁的问题，所以这个数据有高估的成分，但这并不影响我们对税制设计的分析。别墅、高档公寓的竣工数据可找到的最早始于1995年，基本与我们感受到的实际情况相符。中商品房平均销售价格和别墅、高档公寓的销售价格为2010年的平均价格。重庆模式下，仅对别墅、高档公寓征税，对别墅、高档公寓的竣工面积按平均每套140平方米作扣除后，以0.5%的税率计算，则重庆模式的税制设计下房产税收入为39亿元(如果按照每套180平方米扣除，房产税收入为8亿;按照每套100平方米扣除，房产税收入为70亿)。重庆模式重在调节收入分配，体现“均贫富”的功能，仅对面积占比0.05%的别墅、高档住宅征税，对99.5%的普通住宅不征税，因此税收规模非常有限。而在收入分配的调节上，由于仅关注了别墅、高档住宅，忽视了对多套住宅所有者即炒房者的征税问题，因此，其政策定位既非是筹集收入，也不是抑制房价，仅仅是为了实现“削富济贫”的初衷。上海模式，由于其仅对增量住宅征税，该模式下所征得的房产税通常为负值。以2010年为例，本年竣工房屋面积为30亿平方米，非农业人口为4.6亿，只能保证供应每人6.5个平方米，而上海模式的扣除标准是每人60平方米，因此房产税为负值。但如果我们把上海模式改良为按照存量房来计算，按照人均60平方米的扣除标准，70%的评估率和0.4%的税率，则“改良版”的上海模式的税制设计下房产税可以达到3189亿元。社科院模式，征税对象为城镇全部房屋(不论产权制度性质)，扣除标准为人均40平方米，税率没有明确，仅表示可以征收累进税率，这里对别墅、高档住宅按3%的税率，其他普通住宅按照国际平均1%的税率征税。经计算，房产税收入可达到16508亿元，其中有15926亿元为普通住宅税负，582亿元为别墅、高档住宅的税负，别墅、高档住宅的面积占总面积的比例为0.5%，税负比例为3.7%，体现了纵向公平原则。三种模式下房地产税预计收入占各类收入比如表4所示，重庆模式下的房地产税收入预计为39亿元，占地方财政收入、地方税收收入、地方营业税收入和土地出让金收入的比例分别为0.1%、0.12%、0.35%和0.14%，收入规模及其有限。虽然，政策设计者的初衷有调节收入分配的目的，然而受规模小的影响，其调节分配能力有限。改良的上海模式下房地产税收入预计为3189亿元，占地方财政收入、地方税收收入、地方营业税收入和土地出让金收入的比例分别为7.85%、9.75%、28.98%、11.61%，即使收入规模比重庆模式有较大的增加，但依然难以代替营业税的地方主体税种的地位。社科院模式下的房地产税预计收入为16508亿元，占地方财政收入40.65%、占地方税收收入50.48%、占地方营业税收入的150.02%、占土地出让金收入的60.11%。虽然数字有高估的成分，但将社科院模式和改良的上海模式相对比，依然可以反映出该税制设计的优势:一方面，其扣除标准更加合理。2010年城市人均住宅建筑面积为31.6平方米，预计由于城市化建设，城市人口和城市住宅面积将同时增长，至2030年城市人均住宅建筑面积为38.2平方米，人均40平方米比2010年的城镇人均住宅面积高20%，并且在相当长的时间内都超过城市实际住宅建筑面积。相比而言，人均60平方米几乎是实际人均住宅建筑面积的2倍，扣除之后的应税房屋范围将大大减少，因此扣除标准按人均40平方米更加合理;另一方面，上海模式的实际税率为评估率70%乘以税率0.4%，即仅为0.28%，社科院模式的实际税率为普通住宅税率1%和别墅、高档公寓的税率3%，即使以1%的税率与上海模式相比，仍是后者的3.6倍。而1%的税率是世界平均税率水平，因此并不是社科院模式税率过高，而是上海模式税率过低。
三、结语
综上所述，在房地产税的税制设计时，需要注意以下几点:一是征税范围应扩大到全面存量房，才能体现公平正义原则;二是扣除标准上不可过大;三是有效税率不可过低，否则就会出现沪渝试点中的征收成本收益不配比的情况。
作者：葛静
在我国房地产市场中，要充分利用好房地产市场价格和居民对房地产市场的预期以及国家的宏观调控等这些因素，清晰地认识到这些因素对我国房地产市场的影响。在近些年以来，我国房地产市场存在很多不合理的因素，特别是房地产市场的供求和需求不平衡的现象非常普遍。当然，这其中肯定会有一些房地产市场自身的缺陷所引起的，这就需要我国对房地产市场进行经济调节，也就是要发挥财政政策对房地产市场进行调节。加强房地产市场的监督和管控，并重视和完善相关的保障性住房条件等来规范并稳定好房地产市场。
2房地产财政税收政策对我国房地产的影响
（一）我国房地产在不同的环节设置不同的房地产税收政策对房地产价格和房地产税收收益分配产生影响；其一，房地产市场开发阶段的税收政策，将会影响房地产商品的供给，有效控制投资规模和调节投资方向，其二，房地产流转环节税收政策，有效抑制房地产市场的投机行为。从而影响我国房地产市场的需求，政府要积极参与到市场流通环节的价值再分配，抑制投机取巧的行为。其三，要加强对房地产保有环节的财政税收政策，从而能使得房地产市场的需求得到最为有利于的发展。使得土地资源得到最为有效的利用和配置，同样的也使得减少土地闲置，确保土地交易的正常运行，一方面，对于房地产的增值方面，要让政府积极参与到价值上的分配，从而得到一部分的税收收入。对于一些转售的住宅要及时加强对其进行征收全额营业税，从而达到对房地产市场的降温目的。
（二）税收杠杆的调节作用税收是作为经济政策中最为常见的手段之一，是国家对国民经济政策进行调节的重要支柱之一，由于城市土地资源的缺乏性，城市可以开发的土地并不是很多，很多的土地都是由于在土地上的上涨让投机者有机可乘，有些土地没有使用，这样不仅仅造成了房地产的资源浪费，还影响到了房地产经济的正常运行。在征收房地产税收可以有效制止富人占有更多的土地，从而让更多的土地资源得到开发和利用，这样对于低收入者来说，国家更多的是给予他们税收上的优惠，而对于一些国家亟需发展的产业，同样的也可以采取一定的税收政策优惠，从而可以引导房地产开发商能够合理地进行投资行为。合理地安排房地产市场商品房。一方面国家为了能够贯彻社会上的公平原则，可以有效地征收房地产税收，这样可以回收由于基础建设投资所带来的超值收益，有利于促进我国的当代之间的公平。
（三）加强国家税收对房地产市场发展的保障作用通过对这些年我国的房地产市场经济的发展，我国财政税收政策对房地产的调控的重点放在需求上。我国的房地产市场预期从非常乐观到谨慎，从中我们可以看出财政税收政策对我国房地产市场的调控起到很好的效益。为了促进我国房地产市场的稳定发展，就需要国家进一步加强对房地产市场的经济调控，并持续细化房地产税收政策，对于一些不符合条件的房地产开发商一律不得给予相关的税收政策优惠。同时，要加强房地产税收政策的研究力度，逐渐引导居民能够树立合理和节约的消费观念。通过这些政策经济调节，可以对房地产市场得到稳定发展，让房地产市场更加注重“量”的增长，这样才能更好地促进我国房地产市场的健康稳定发展。
3我国房地产税收对房地产市场的影响
（一）能够有效利用税收政策，引导我国住宅科学理性消费目前，我国很多地区的房价都在疯涨，对此，政府要利用税收政策加强引导住宅区的发展，要加强对房地产市场的信贷资金的回收力度，这将会使得拖欠的开发商在资金情况下，不得已将地产进行抛售，从而使得市场商品量增加，这样可以有利于刺激房地产市场，一方面，加强税收管理，有利于维护国家的利益，通过这样的措施可以将现有的房地产进行抛售，降低市场上的房地产价格。在另外一方面，房价过高和居民收入过低这些都是现在市场交易之间存在的根本矛盾。市场交易方面是通过货币为媒介，一旦居民的收入过低，这就必然会造成购买力降低，需求量减少，进而造成交易量下降，所以想要刺激当前的房地产市场，就必须要不断提高居民的工资，这是活跃房地产市场的最有效途径。
（二）不断加强和完善税收制度，增强房地产市场监管力度要进一步加强和规范房地产市场，就必须要改进物业税，让其进行实际运行，在目前，我国的物业税的设置上必须要以国家国情为基础，首先，物业税税率的设置上也应该要有所区别。在我国城市中有些高收入人群和低收入人群，为了更好地发展物业税的调节功能，要切实根据不同的人群的经济能力，我们要对此进行分区设置，甚至是要加强对一些低收入的人群实行税收的减少，其次要加强对一些低收入者实行税收的减免。同时要为了适应我国的国情，要发展和规范好我国房地产评估市场，在整个的物业税的阶段，要能加强对房地产的评估体系，这同时又给我国的房地产市场提出更高的要求。其次，要加强和完善房地产税收的配套制度和政策。强化房地产产权的登记制度，要查清楚城市土地利用状况，改变分块管理的状况，尽量实现房屋和土地产权证书合一制度，理清管理关系，从而避免房地产私下交易，并不断增强我国房地产市场评估体系，在税务管理部门要能够加强评税机构和专职评税和房管制度，从而建立一整套的房地产市场管理机制。
（三）制定和完善税法制度法律是人们的行为规范，是政策和制度实施的根本性保障，政策和制度的完善，如果没有法律的支持，将会对房地产经济的管理，而在房地产市场政策和制度的实施，更需要税法制度的保障，因此在税收这种关乎国家发展的重大问题上，必须设立和完善与其相关的房地产法律，并严格实施税法，做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。笔者在对我国的房地产税收法进行研读的过程中，发现我国现在的税收法较为以往，因此我们在完善税收法律的同时，必须更注重完善其违法惩戒措施，使得税收法律研究的成果，能真正作用到税收中来，为我国税收的进步和发展提供更为坚实的法律保障，为我国社会主义市场经济的科学有序运行提供抱枕，也促使我国的房地产市场经济能够在一个平稳的环境中得到最为快速的发展。
4结语
(一)竣工以及销售阶段的资本结构安排房地产企业在项目竣工以及销售阶段，首先应该确定竣工的时间点，在形式上判断项目竣工的标准包括：其一，开发产品已经获得了初始产权证明；其二，房地产开发企业建造、开发的产品在质量方面，通过验收并合格，或者是办理了会计决算手续和竣工备案手续；其三，开发产品已经正式投入使用；其四，开发产品完工证明资料已经报房地产管理部门备案。由于房地产开发项目已经竣工，先前所挂的大量预收账款应该当做收入处理，此时可以进行单位成本、竣工总成本的计算，同时不能够忘了以前预计毛利率和实际毛利率的差，如果预计毛利率小于实际毛利率，该部分应该作为纳税调增事项进行处理。此外，还必须考虑以前未收的款项，财务管理人员应该做到心中有数。通常状况下，如果房地产企业的销售状况良好，资金能够快速的回收，其财务状况将会发生快速好转，资本结构也逐渐的趋于合理。
(二)股权撤回以及投资分红阶段的资本结构安排房地产企业在股权撤回以及投资分红阶段，一个房地产企业可能有多个投资者，当资金流足够并且经济效益好，但是投资企业的资金状况比较紧张，可以撤回投资；如果投资企业没有再投资的意愿时，可以采取分红的方式，改善投资企业的财务状况，对于上述状况，企业领导层与财务人员必须做到心中有数。
二、房地产企业资本结构安排对财务税收的影响分析
(一)流通股比例过高，制约了房地产企业财务增长流通股比例和房地产企业的财务增长呈负相关，主要是应该非流动股多为机构投资者持有股份，并且机构投资者与个体投资者相比具有更高的判断能力，能够更加清楚的认识到房地产企业经营特点和投资项目的成长性，能够更好的监督、管理和运用资金，显著的提高资金的使用效率，提高房地产企业的财务收入。
(二)资产规模对房地产企业绩效的影响随着企业资产规模的增加，企业的净资产收益会随之增加，并体现了规模效应的特点，合理的安排资产规模，在提高经营绩效的同时，还能够控制经营风险。
(三)短期负债率对房地产企业财务税收的影响对于房地产企业来说，在房地产处于高位时，市场资金能够快速回流，此时提高短期负载率，能够提高企业的绩效。如果房地产市场处于低迷期，资金回笼过慢将会导致资金链断裂，导致企业陷入财务危机。
三、优化房地产企业资本结构的有效措施
(一)扩展融资渠道，优化资本结构在融资环境日益严峻的背景下，房地产企业必须拓展多元化的融资渠道，以此降低融资成本，并保证企业的资金需求，例如增大债券融资比例、发展房地产基金等，利用募集到的社会闲散资金用于房地产投资建设，这样既能够提高社会闲置资金的利用率，又能够降低投资风险，实现资源的合理配置，促进房地产行业的健康发展，进而推动国民经济的可持续发展。此外，创新融资模式，房地产企业需要创建一个以债务融资为主、股权融资为辅的融资新方式，在该种新型的融资模式下，在保证银行在房地产企业融资主要地位的同时，还能够充分的发挥市场在企业融资结构和资本结构安排中的作用。
(二)保证充足的资金储备负载率高是我国房地产行业的显著特点，这就要求房地产企业必须保证充足的资金储备。通过创建现金管理制度，做好时间管理和结构管理，时间安排即对获得资金、偿还债务的时间进行合理的安排；结构安排即对长期负债资金流、短期负债资金流的比重进行合理安排。合理的现金管理制度能够加强对资金的管理，提高企业的资产收益率，并充分的利用债务融资，能够有效的避免由于偿债压力而出现的财务危机。
(三)合理安排债务结构房地产企业应该根据市场环境以及行业整体发展状况，合理的安排债务结构，调整长期债务与流动负债的比例。首先，房地产企业需要准确的预测行业的发展前景，在经济萧条、行业整体低迷的状况下，适当的提高长期债务的比例；在经济景气、行业发展良好的状况下，适当的提高流动负债的比例，这样能够提高企业的经营业绩。
四、结束语
关键词：土地增值税房地产市场经济效应
近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济学角度进行税收效应分析。
一、土地增值税的价格效应
1．短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。
按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。
2．长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。
从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%--60%。不考虑人口增长因素，也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等，都对新房源提出需求。而较为特殊的是，中国国度中有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买力。三是投资渠道单一造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均GDP超过1700美元之后，居民收入总量大大提高，据统计，2006年12月末城乡居民储蓄存款余额高达16万亿，除了满足生活基本需要之外，投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本被局限在股市和房市。
而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高中得到更多的土地出让收益。从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，势必造成一是住宅的价格会由需求拉动上涨，二是建设住宅的任何成本，都要进入房屋的价格。进入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。
二、土地增值税的市场规模效应
1．对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。
近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，如2004年房地产企业经营税金及附加仅占房地产企业经营收入的3.1％，国家未能从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。
涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。其次，按照贡献原则，地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体。第三，按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。随着经济持续繁荣，以及城市化步伐加快，土地增值惊人。于是，不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。
因此，可以预测，在加强土地增值税征管之后，房地产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑增值幅度过高引起的税收负担，将更加理性地确定行业和企业利润，进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积极作用。
2．对房地产市场商品需求的影响：抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。
土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的剂，但从现有实际情况看，不仅仅为购房置业而是带有投资动机的消费者逐渐增加，这其中不乏有一些人只是为投机而来。这种现象在北京、上海房地产市场表现得较为明显，尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士以及江浙人士，他们购房的目的大都不是用于居住而是投机，一手进、一手出，待价而沽。这部分购房者与房产商、商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人，但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房的进行免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求。
三、土地增值税的市场结构效应
土地增值税将促使房地产企业投资结构趋于合理。当前我国房地产市场结构不尽合理，并且已成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。比如中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌认为：要使中国房地产市场持续健康发展，必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。其中对于房地产市场产品结构而言，比较一致的看法就是“应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”。而当前受利益机制的驱动，商品房供给结构的突出矛盾是:高档商品房供给量偏大,而中低档商品房供给不足。
关键词：房产税；立法；法律客体
中图分类号：D9文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2012）03-0225-01
1 必要性
从理论上说，作为房产税之法律关系客体是指税收法律关系所指向的对象，即纳税人的房屋。该类客体应当满足一般的法律关系客体之属性，必须为法律所确认，必须考虑法律追求价值之属性，能够独立的为人所支配利用带来价值。
从实践上说，房产税作为已经试点并将全国征收的税种，是一种典型的地方税。从目前上海和重庆的开征情况来看，就发现其中存在诸多问题。房产税必将成为全国意义上的税种，这也就意味着房产税的征税客体应该是统一的。所以说，对于即将在全国推行的房产税而言，研究其客体十分必要。
2 判定标准
2.1 目的性标准
目的性标准就是房产税法应充分考虑房产税的开征目的。开征房产税的目的主要有：提高地方财政收入；调控房地产市场；推进财税体制改革；优化社会分配机制。以房产税立法的目的性标准作为研究房产税法客体的基础，可以树立正确的研究方向，得出合法合理科学的结论，这样的房产税法客体才更为必要。
2.2 实质性标准
（1）商品性。基于资源的稀缺性和市场失灵的发生，需要国家通过有形的手进行宏观调控，而税收就是进行宏观调控的重要手段。因此，对建立在稀缺土地上的商品性房屋征收房产税是必要的。
（2）存量房。房产税法的客体应为存量房。房产税的性质决定了其是在保有环节征税而不能仅仅在流转环节征税。从国际经验来看，很多国家都对存量房征税。重庆于11年十月开始对存量房征税反映了这一趋势。
（3）时间非限定性。税收公平原则指纳税人法律地位必须平等，税收负担在纳税人之间公平分配。仅对法律实施后的房屋征税就违背了这一原则。所以在时间上无论何时购买的房屋均应纳税，换言之应税房屋在时间上不具有限定性。
3 房产税法客体分析
3.1 国有土地建房
（1）商品房。商品房符合前文的目的性标准和实质性标准，所以都应该纳入征税的范围。不过在税率设计上可按照人均居住面积作不同的规定，不同价值房子的主人对于社会公共品的利用决定了其必须要履行相应的义务。
（2）经济适用房。经济实用房不应当纳入房产税法征税客体。这是因为经济适用房本身不属于一般意义的商品房，其根本目的是为了保障低收入家庭的住房情况。按照量能课税原则，低收入者应享受税收减免。但当经济适用房在可以流通到市场变成商品房时，就需征收房产税。
（3）集资建房。集资建房不应纳入房产税法客体。这是因为一方面集资建房具有保障性的特点，另一方面作为集资建房的买主不指享有使用权。所以让买主缴纳房产税有违公平。同样作为拥有产权的单位也无需纳税。只有当集资建房作为商品房开始流通时，其就成为房产税法的客体。
（4）非住宅用房。非住宅用房主要是用于商业、工业、旅游等的房屋。我国1986年的《暂行条例》已将营业性用房作为征税对象，新房产税法将其纳入客体也是自然的事情。新房产税法出台后将取代原《暂行条例》，原来规定的营业性用房和目前试点的住宅相结合将成为房产税法的重要客体。
3.2 集体土地建房
（1）城中村及城中村改造房。对于城中村的住房，因其性质和农村住宅一致，按照前文的商品性用房标准，其不应纳入房产税法客体。
城中村改造房是指安置动迁居民的住宅。若是具有房地产开发资质的经济实体开发且五证齐全可对外发售的，应纳入房产税法客体。对于那些村民个人或集体经济组织建设的房屋，不得对外出售，也就不应纳入房产税法客体。
（2）小产权房。小产权房实质上为乡产权房，是由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定小产权房不得登记发证。这也就意味着小产权房不可以成为商品房，自然不能纳入房产税法客体。
（3）普通农村住宅。农村住宅不应纳入房产税法客体。理由有：一，之前1986年的《暂行条例》仅仅将房产税的征收对象界定为城镇的经营性房屋，没有对农村住宅纳税的先例。二，对农村住宅纳税会加重农民负担，征收的难度很大。三，不对农村住宅征收房产税是国际共识。
房产税立法是未来的必然趋势，当前的试点主要为将来的全国性立法做准备。本文通过对房产税法客体的研究，可以为我国的房产税法立法提供有益的理论支持。笔者期待我国的房产税立法能够取得重大突破，本文不足之处还望读者批评指正。
参考文献
［1］刘剑文.财税法专题研究［M］.北京:北京大学出版社，2007:176.
关键词：房地产税；热点问题；税收调控
自国际金融以来，中国的房地产业受到影响，现在已经逐渐恢复平稳发展期。从现行的国际形势和国内发展需求来看，中国要更好地发展，就要将原有的经济结构打破，通过进一步深化改革，以使经济发展机制得改变。在这样的社会环境下，房产价格的不断提升，各种房地产税成为社会讨论的焦点。
一、房地产税改革是时代的必然
在中国的财税领域中，房地产税改革是重要的内容。多年来，国家都非常重视房地产税改革方面的问题。在国家 “十二五”规划中，针对房地产税改革就已经提出“要深入研究并对房地产税改革加快推进力度”。党的十八届三中全会召开，针对房地产税改革又提出了新的指导要求，即“要求对房地产税从立法的层面实施管理，根据社会发展情况推进房地产税改革。”
中国的一些地区已经率先成为征收个人房地税的试点，比如，上海、西安就已经开始执行相关政策，使得房地产税改革成为公众议论的焦点。
房地产税被划归为财产税，属于是不动产税。虽然房地产税与现行的房产税只有一字之差，但是涉及到税收的范围以及税收的依据，都会有所不同。房地产税是与房产税完全不同的税种[1]。
中国正在逐步探索房地产税改革方面的问题，并从理论的层面进行深入研究，需要根据中国的国情以及社会发展实际制定操作方案。与房产税相比，房地产税所覆盖的范围非常广泛，与中国现行的改革事项密切相关，而且关乎到多种利益。从国家财税发展的宏观局面来看，对于房地产税改革要紧紧把握，落实到具体工作中，就需要关注房地产税的热点问题，以确保房地产税工作顺利展_。
二、当前征收房产税的几个热点问题
（一）征收城市房产税的热点问题
中国的土地归国家所有，房屋产权局限于70 年。如果国家政府要征收房产税，就需要将原有的一些税种，包括耕地占用税、土地使用税等等取消，结合替代性政策构成房产税。虽然上海和重庆已经率先作为房产税的征收试点，但是，在具体的运行中存在覆盖面低的问题，明显房产税的征收力度不够。根据有关报道，重庆市已经对高档住房开始收税，2013 年为每平方米12779 元，到2014年，就达到每平方米13192 元。重庆从2011 年就开始征收房产税，三年来，每年对起征点都进行了调整而且逐年递增。有研究专家认为，这种征税趋势明显存在问题，而且会征税工作的顺利展开产生不良影响。
无独有偶，上海在房产税的征收方面，不仅税率低，而且过多的是考虑新购买的房屋，并没有对存量房有所考虑，对房地产市场过热的问题起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“过于温和”，就必然会存在诸多的弊端。比如，2013 年，北京的二手房交易火热，成交量已经突破了16万套，与2012 年的14万套相比，上浮比例为13.4%。从成交金额来看，已经达到了4600多亿元。如果北京征收个人房产税按照上海市的房产税征收政策，就很难执行。
（二）征收农村房产税的热点问题
关于房地产税的征收，并不止于城市，农村地区的房地产也是征收的对象。从2013年起，中国的房地产市场快速发展，房地产销售事态良好。根据经济媒体所提供的信息，住建部目前正在为进一步落实征收农村房地产税制定村庄整治规划措施。有关认识介绍，十八届三中全会中已经提出房地产税立法方面的问题，除了城市土地的房地产之外，农村的房地产也包括在内。虽然农村地区为集体土地的产权房屋，但是，也被纳入到征税范畴。这就需要将村庄整治规划编制出来，为农村征收房地产税奠定基础。
（三）不动产登记登记的热点问题
在房地产税的征收方面，需要具备的基本条件是不动产登记，只有对不动产登记实施网络管理并做到全覆盖，才能够确保房产税开征的进度。2014 年，自国土资源部提出对不动产统一登记，这就需要加快相关部门的建立，并制定不动产登记管理措施，以确保登记工作顺利展开。
三、结束语
综上所述，国家要征收房地产税，就要对现行的房产税实施情况进一步审视，要充分考虑到国情和社会发展实际。虽然国家征收房地产税是时代必然，但是，房地产税属于是对不动产收税，作为财产税中的重要组成部分，就要做好筹备工作，针对可能存在的问题深入探讨并不断完善，以将科学合理的房地产税体系构建起来，确保房地产税征收工作顺利展开。
参考文献：
[1]王福重.房产税能降低高房价吗[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2011（01）：38―44.
（美国德州农机大学 建筑学院城市规划系， 美国 德州77843）
摘要：本文参考美国房产税的文献资料法和因果分析级差地租与中国房地产税关系的理论基础，探讨中国房产税的理论基础，提出了引入级差地租的概念和延长土地使用年限的制度建设是中国房产税的理论基础，解决《物权法》明确规定的土地使用年限“自动续期”的法律问题，使中国的房产税制度更合理。
关键词 ：土地经济；级差地租；房产税；物权法
1城市级差地租概论
城市级差地租的实质是马克思在《资本论》中第三卷第四十六章“建筑地段的地租”。城市级差地租产生的条件是土地等级的不同[1]。马克思所说的“建筑地段”，表现为位置的优劣，市场的配套，交通便利，教育设施和条件的健全，人口的集聚程度，环境的优化等等。目前我国按照一、二、三线城市不同分类及同一城市不同地点房地产价格的不同分化来看，建筑地段的不同，房价按照一、二、三线城市依次递减和随着离市中心的距离也依次递减。形成了一个梯级状态。上海市曾把土地分成10个等级，其依据主要也是级差地租和地价的不同[2]。由于土地等级不同，会产生不同的级差收益，优越的地段便可获得超额利润。城市级差地租的实质诚如马克思所说的“建筑地段”理论，所处位置在这里具有决定性的影响。
政府作为国有土地所有者代表，从级差地租中获得的主要收益体现在土地出让金收入中。从1998年住房制度改革至2014年的 16 年中，全国土地出让金收入总额累计达到 24.31万亿元，年均超过1.519万亿元，其中包括绝对地租，但主要是级差地租。地方政府正是用土地级差地租的收入来进行城市基础建设的，而城市建设又可增加级差地租，促使土地增值，使政府获得更多的城市建设资金，如果土地仍然富有，刚需住房人口仍然庞大，这是一种良性循环。如果违背级差地租形成规律，远离土地价值和真实需求而产生的虚涨级差地租就是经济泡沫，由此造成房地产泡沫破灭，将严重危害房地产业和整个国民经济。因此我国2011 年在上海和重庆两地推行房产税改革试点，从而也引发了中国房产税的争论。围绕中国特色的房地产市场的特点，也就是中国的“房”与“地”是处于“分”与“合”的二元理论和房产、地产与房地产三层空间的制度安排产生了争论[3]。
美国是土地私有制，是永久所有权，因此他们的房地产是一元理论和二个空间内。美国 50 个州都征收房产税，各个州的房产税税率不同，维持在1%-3%之间，征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，但是，联邦政府和州政府不征收房产税，房产税的征税主体是县政府、市政府和学区 [4]。
2美国同上海和重庆两地房产税的区别
对比美国的房产税以及上海和重庆两地推行的房产税改革试点，有以下八点主要区别。
（1）美国房产税是“宽税基”类型，较大部分房地产都被纳入房产税的征税范围之内。我国上海和重庆正在试点的房产税是“窄税基”类型[5]。
（2）美国房产税是地方政府的主要收入来源，占到地方财政收入的50%-80%，而我国试点的房产税并不是地方收入的主要来源，其占地方财政收入的比重很小。例如，上海2014年的房产税为27.6亿元，占总税收的0.008%，重庆的比例更低[5]。
（3）美国房产税是以房地产的评估核定价值作为计税依据。各州对房地产的核定价值的计算标准不尽相同。为了防止计税价值增长过快，适当稳定和控制房地产的税负，美国部分州以法律形式规定了计税价值年增长比例控制指标。而上海参照应税住房的房地产市场价格确定为评估值，评估值按规定周期进行评估。试点初期，暂以应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。而重庆应税住房的计税价值为房产交易价[5]。
（4）美国房地产税的税率是根据预算和税基变化情况而不断变化，各州和地方政府的税率不一，大约在1％至3％，平均为1.5％。我国上海采取了相对简单的0.6％和0.4％两档税率， 而重庆采取了多档累进税率，按照住房建筑面积交易单价分别采用0.5％至1.2％的税率征税[5]。
（5）房产税征收管理与评估机制方面，美国多数州以下房产税的征收管理程序由房产税的核税官员核定所管辖区域内房产税的计税价值，市镇地方政府根据房地产计税总价值及本地的预算情况确定税率，纳税人在接到税单后缴纳税款。对过期缴纳的则会接到罚单，而拒绝缴纳房产税的，税务部门会对房产予以没收和竞拍。而我国试点房产税征管规定，纳税人应在规定的申报期限内主动向应税住房所在地税务机关报送纳税申请表，提供减免税要件和其他纳税资料，税务机关将纳税人申报情况与征收档案信息比对，核实纳税人实际应纳税额，进行税款征收，并向纳税人开具完税凭证。同时还规定纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款[5]。
（6）房产税税收优惠的对比，美国地方政府对自住房屋给予减免税是通过减少税基或低估财产价值来实现的。当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。我国上海市和重庆都是按照人均免税面积来进行税收优惠的，上海还对婚姻购房的和高层次、紧缺人才的购房需求也给予免征优惠[5]。
（7）房产税的监管与用途的对比，美国政府在使用税收方面接受老百姓严格的监督，房地产物业税是地方政府机构所需各项经费的主要来源，主要用于公立大学，中小学，政府各个部门经费，包括消防、图书馆、医院、紧急救护、港口、公园等，因此，房地产物业税主要是为民众提供服务或用于市政建设的。其中，房产税的绝大部分被用在教育上，也就是“学区税”。我国此次试点的房产税改革方案中，上海市提出将个人住房房产税收入用于保障性住房建设等方面，重庆市则将个人住房房产税收入全部用于公共租赁房的建设和维护[5]。
（8）美国的房产税将对房屋永久性收取，因为土地私有制，是永久所有权，我国的房产税还将面临土地40、50、65、70年等不同时间的使用权问题。《物权法》明确规定的“自动续期”是针对所有的住宅用地。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但如何续，是有偿还是无偿，《物权法》并没有作更多解释。美国的房产税较好地体现了“取之于民，用之于民”的理念，也反映了级差地租的特点，对环境的建设使住房评估价值相应提高，又反过来增加了税收，形成了良性循环。而我国，由于一次性征收的土地出让金目前不可能纳入房产税，地方政府目前的城市建设中很大一部分资金来源是土地出让金。
3 改革中国房产税的对策
房产价值应该分为土地价值和地面上的建筑物价值， 建筑物反而会因为折旧而不断贬值，因此房产空间是贬值的，随着土地使用期限和使用时间的推移，房产的价值不断降低，即使通货膨胀因素使房子重置成本上升，贬值速度减缓，但是房产的价值不断降低的趋势不会改变，因此房产代表居住属性，无投资价值。房价很大程度是源于土地出让金的推高和级差地租产生的增值，因此中国的房地产增值部分只有土地的增值，也就是，地产代表投资属性，级差地租是房价上涨的动力，这才是中国房产税的理论基础[6]。
级差地租理论是土地市场和房地产的基础理论[6]，对比美国的房产税的以上八点区别，我国通过级差地租的概念，逐步进行制度性安排和改革。引入级差地租的概念和延长土地使用年限的制度建设，通过市场评估队伍的建设，税收体系的改革，土地的统一登记制度的实施，使地方政府尽早从土地出让金收入过渡到依靠房产税作为重要的地方财政收入来源，将该税收用于民众提供服务的市政建设，设想如果开征房产税是针对土地使用年限后的级差地租问题，也就是说，如果缴纳1年的房产税就可以自动延长1年的土地使用年限，相信这样的制度安排更能吸引大家自动缴纳房产税。也解决了土地使用年限自动续期的问题。这也相当于政府将70年的土地出让金一次收取后有利于加快进行城市化建设一样，政府又能将土地使用年限以后的级差地租提前拿来用于保障房和城市化建设，使晚买房者也同时受益，又达到对房地产持有环节征税后调节房地产市场和调节收入的目的，将本来土地使用年限外的级差地租提前收归政府，达到调控房地产市场的投资和投机的比例。又能使中国的房屋的寿命和土地使用年限延长，在拆迁重建时也能考虑到土地使用年限的价值，不至于老百姓辛苦买来的房屋由于土地使用年限问题一直纠结在心。这是政府比较容易调控的政策，既提高了房屋持有成本，从根本上改变房地产投资的行为模式，又提前解决了物权法规定的自动续期问题。对收取房产税也有了进一步的理论依据。特别在通过交易环节也很容易纠正不缴纳行为，征收环节也比较容易进行。
4结 论
总之，通过对美国房产税和我国沪渝房产税改革试点的比较分析，两国国情虽然不同，地情也不同，房产税制度肯定不同，但是，级差地租的概念和作用相同，仍然有借鉴启示。虽然沪渝两地率先破冰房产税改革，较旧制度有了很大的进步，但与美国相比，缺陷仍有，仍需不断完善房产税税制，我国房产税改革依然任重道远。
参考文献：
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[5]侯学群，李珊珊.美国房产税与我国沪渝房产税改革之比[J].天津职业院校联合学报，2014，16（1）：118-121.
摘 要 本文将对我国以往和现行房地产税收政策进行简要概述，并针对2011年重庆和上海房地产税试点方案对比分析，指出重庆和上海方案的房地产税实质更接近于物业税概念，最后指出我国开征物业税应做的准备工作。
关键词 房地产 物业税 房产税
我国房地产市场近年来发展迅速，已成为我国经济发展的重要支柱产业。相应的，房地产税收制度也随着房地产市场的发展逐渐成为政府对房地产行业的重要的调控手段，今年1月份重庆、上海成为个人住房征收房产税改革试点城市，此项税收政策引起了全国各界新一轮的热议。本文对我国房地产税制和税收政策进行简要概述，通过分析最新的上海、重庆方案房产税政策，指出重庆和上海方案的房地产税实质更接近于物业税概念。
一、我国房地产税制及政策回顾
根据北京大学中国经济研究中心宏观组（2007）的研究，1950年财政部《地产税暂行条例》和《房产税暂行条例》，1951年政务院颁布《城市房地产税暂行条例》，我国建国初期房地产税制体系由印花税、契税和房地产税三个税种组成。1973年政府缩小了城市房地产税的征税范围，只对房地产管理部门、个人和原来的外商投资企业征税。1984年政府恢复了对国有企业开征房产税，并把城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986-1988，国务院相继了《房产税暂行条例》、《耕地占用税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》，标志着我国房地产税制开始恢复。1994年税制改革，增加了土地增值税这一新的房地产税种，并对原来的房地产税的计税依据和课税范围进行了修改。1997年新的契税条例实施，1999年决定开征房地产转让所得税。2006年国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布在全国范围内统一强制征收二手房转让个人所得税。2006-2007年，政府分别对《城镇土地使用税暂行条例》和《耕地占用税暂行条例》做出修改，提高税额标准。2007年全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，其中规定的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，为物业税的开征奠定了基础。2009年我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并，内外统一。目前，我国的房地产税主要有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、耕地占用税、土地使用权转让及房地产销售营业税、契税、房地产印花税、城市维护建设税和教育附加费，基本形成了较为健全的房地产税收体系。
二、上海和重庆房产税方案
2011年1月，上海、重庆相继公布本地房产税试点暂行办法。那么，上海、重庆方案名义上的房产税，与1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称条例）的房产税是什么样的关系呢？
通过详细对比分析1986年的房产税暂行条例与上海、重庆房地产税暂行办法，本人认为上海、重庆方案名义上的房产税，与1986年的房产税暂行条例的房产税无必然联系，具体原因如下：首先，条例明确规定房产税的征税对象是房屋，而房屋的价值因为折旧是每年下降的。对于现在的房产市场来说，房产之所以价值很高，很大程度上是由地价决定的，但我国实行有限的70年的居住土地使用权，土地的所有权仍在国家手里，因此地价上涨所带来的房产收益也归属于国家。重庆、上海房产税方案规定按照房产的市值来缴纳房产税，其实包含了房产中不断增值但并不属于自己的土地，而对土地使用权的税收已通过城镇土地使用税、土地出让金等税费缴纳。在没有相应减少一些税费的情况下，这存在重复征税的问题；其次，条例第五条列出了免纳房产税的情况，其中包括个人所有非营业用的房产，也就是说对于个人征收房产税的范围限于经营性房屋，对于自住的房屋不交房产税。但重庆、上海房产税则是针对每一个居民的房产征税；最后，条例第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定房产税的税率，其中依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。重庆、上海方案都是对房产的市值征税，例如重庆方案对于独栋豪宅无论存量、增量都征税，房产现在的价值比原值要高很多，城市居民如果缴纳这项税费负担会很重。经过上述的分析可见，上海、重庆方案名义上的房产税其实与中共十六届三中全会提出的物业税更为接近。物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别，因此，物业税本身又称财产税。主要是以土地、房屋等不动产为征税对象征收的一种财产税，要求其所有者或使用人每年都缴付一定税款，税负随土地和房屋市场价值的变化而变化。
接着就产生一个问题，为什么政府不直接开征物业税，而是在房产税上进行试点呢？原因是我国现在的房价上升过快，在没有充分调节好各方面关系的情况下，政府面对严峻的调控压力而不得采取较为缓和的方式推出物业税的试点。尽管物业税的开征在经济理论上有降低房价的作用，但开征一种新的税种势必要花费好几年的时间进行论证、统一各方面意见，最终提交全国人大常委会立法通过，况且我国相应的开征物业税的配套措施并不完善，可见现在我国大范围开征物业税的条件并不成熟。
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