时间：2023-02-09 02:09:01
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇租赁调查报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
对全国35个大中城市房地产市场的调查显示，一季度上海房屋销售价格上涨最快，同比上涨了28.3％。
国家发展和改革委员会、国家统计局4月19日的调查报告显示，大中城市房屋销售价格快速上涨。一季度，35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，涨幅比去年四季度增加2.6个百分点。有9个城市房价涨幅超过10个百分点：上海上涨28.3％，沈阳19.6％，青岛16.0％，重庆14.5％，天津14.2％，南京12.1％，宁波11.9％，杭州10.5％，济南10.2％。
土地交易价格涨幅减少。一季度35个大中城市土地交易价格同比上涨7.5％，涨幅比去年四季度低1.4个百分点。7个城市涨幅超过10个百分点：杭州上涨51.3％、上海22.6％、天津18.1％，成都16.3％，宁波12.3％，大连11.8％，沈阳11.0％。
房屋租赁价格略有上涨。一季度35个大中城市房屋租赁价格同比上涨0.6％，涨幅比去年四季度低1.6个百分点。
原告：，女，岁，族，退休工人，住#。
被告：，女，岁，族，市农广招待所快餐厅负责人，住#。
被告：市（以下简称推广中心），住所地：市中央中路。
法定代表人：，职务：主任。
被告：市农广招待所快餐厅（以下简称快餐厅），住所地：市路。
负责人：，女，#岁，族，住市路兴中巷13号。
原告系的妻子，2003年12月29日，因病在中医院住院治疗，西医诊断：“1、糖尿病、肾病，继发肾病综合症，慢性肾功不全；2、二型糖尿病，糖尿病视网膜病变”。2004年
9月14日，杀狗并将生狗肉在冰柜内冷冻，2004年9月19日做熟后进行出售。2004年9月19日上午8点30分左右，快餐厅购买了该狗肉，狗肉未经过加工，只参加些配料在冰箱内保存，2004年9月21日上午，在快餐厅定炸蚕蛹和凉拌狗肉，当日11点30分，原告儿媳妇刘春玲将所定的炸蚕蛹和凉拌狗肉取回，当日12时在病房内进餐发糕、狗肉丝、蚕蛹。当晚出现急性胃肠炎症状，原告家属在当晚15时10分向市卫生防疫站报告。自2004年9月21日后病情加重，于2004年10月9日转到市第二人民医院住院治疗，2004年10月11日到哈尔滨医科大学附属第二医院治疗，2004年10月23日回到市第二人民医院，2004年10月24日病逝。在此期间共支付支付医疗费18772.30元；交通费1150.00元；住宿费1240.00元。
市卫生防疫站接到报告后，监督人员于15时30分到达现场进行调查，并对被告、丈夫、原告及与同病房的王秀芸、雇佣的厨师、2004年9月20日在快餐庭食用过狗肉的、卖给快餐厅狗肉的做了询问笔录。称快餐厅已无剩余狗肉丝。市卫生防疫站于当晚对食用剩余的熟狗肉丝50克、炸蚕蛹50克、发糕100克进行了检验。检验结果，熟狗肉丝中检测出志贺氏菌。市卫生局于2004年10月12日作出卫（2004）字第125号关于呈报《市一起食物中毒调查报告》的报告，于2004年11月2日作出卫食检告字2004—0209号检验结果告知书，并将卫（2004）字第125号关于呈报《市一起食物中毒调查报告》的报告及卫食检告字2004—0209号检验结果告知书送达给被告。不服卫（2004）字第125号关于呈报《市一起食物中毒调查报告》的报告中食物中毒责任认定，于2005年6月20日向本院提起行政诉讼。本院经过审理该行政案件，认为：“被告市卫生局卫（2004）字第125号关于呈报《市一起食物中毒调查报告》的报告是向同级人民政府和上级卫生行政部门报告的内部行政行为，如果被告不向当事人送达，该行为不可诉，被告向当事人送达了该文件，当事人提讼，也因该报告是行政机关内部行为。而不适合作出撤销的判决。依照最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十七条第二款第3项之规定，判决如下：确认被告市卫生局卫（2004）字第125号关于呈报《市一起食物中毒调查报告》的报告不发生行政确认的法律效力”。
【审理】
原告诉称：原告系妻子，在2003年12月29日因病在市中医院（以下简称中医院）住院治疗，至2004年9月21日其病情已经好转，日常生活能够自理，但当天因食用被告快餐厅食物导致食物中毒，进而病情加重。并于2004年10月9日转到二院治疗。2004年10月11日到哈医大二院治疗，因病情严重，在2004年10月23日出院回到二院，于2004年10月24日病逝。从工商登记档案得知，快餐厅系市开办集体企业，该企业于2004年1月19日所有权及经营权全部转移与。综上三被告应共同承担赔偿责任。请求判令赔偿原告：1、医疗费18772.30元；2、护理费20.00元/天×20天×2人+20.00元/天×12天×5人=2000.00元；3、住院伙食补助费10.00元/天×20天＋15.00元/天×12天＝380.00元；4、交通费1150.00元；5、住宿费1240.00元；6、死亡赔偿金7013.00元/年×19年＝133247.00元；7、丧葬费939.92元/月×6个月＝5639.52元，合计162428.82元的40%既64971.53元。由被告承担本案全部费用。
被告辩称：
一、原告诉请被告人身损害赔偿事实不清，证据不足，应予驳回。原告丈夫因病住院治疗无效死亡，其死亡原因未作尸体解剖检验，其致死的直接原因现已无法查清，因此原告所提供的证据不足以证明其事实主张，按照民事诉讼法证据规定，原告因举证不能而应当承担不利后果。
二、市卫生局的所作的食物中毒调查报告，已被市法院[2005]行初字第7号行政判决确认不发生行政确认的法律效力，所以，原告以无效的调查报告及其附属材料作为委托司法鉴定材料显然不符合书证的合法性、真实性和关联性的要求，因此，黑大司鉴中心[2005]文审字第161号司法鉴定书不能作为本案的证据使用，鉴定结论明显依据不足，不应采信。
三、本案的所有证据材料根本不能证明死者食用了被告的餐厅食物，更不能证明死者的死亡与被告餐厅食物二者之间具有任何因果关系。而被告在本案中既不存在违反卫生行政管理法规的行为，也不存在民事侵权事实，因此不应承担任何民事赔偿责任。
被告推广中心辩称：
一、快餐厅名为集体实为个体，属于个人挂靠，其经营期间个人民事行为均应由个人负责。推广中心不应承担任何责任。2003年5月10日，推广中心与签订了农广招待所快餐厅的租赁经营协议书，双方约定每年付给推广中心租金一万元，租期五年，在租赁经营期间自行负担各种税费，遵守和履行有关卫生、消防等义务，如出现违纪或违法经营，推广中心不承担任何责任。从以上协议内容可以充分证明，所经营的快餐厅名为集体实为个体，无非是以集体所有制之名享受一些优惠政策，因此推广中心与本案无关，不应成为被告。
二、原告丈夫并未在快餐厅就餐，双方并未建立餐饮服务合同关系，不存在经营服务行为，食物中毒只能由行为人或责任人个人承担责任，与该人无关。本案没有任何证据可以证明在当天出售了狗肉丝，市卫生局在当天封存的灶房物品中也未发现狗肉，市卫生防疫站检验狗肉的样品也并非来源于农广快餐厅。本案所谓的食物中毒并不是发生在快餐厅的经营行为中，请求人民法院据实认定当事人主体身份，驳回原告对推广中心的。
被告快餐庭未作答辩。
审理过程中原告向本院后提出鉴定申请。大学司法鉴定中心于2006年1月20日作出黑大司鉴中心（2005）文审字第161号司法鉴定书，结论：“的死亡与其自身病情程度有直接因果关系；但食用狗肉使病情加重可视诱因关系”。
另查明：2002年4月16日，推广中心向市工商行政管理局申请成立市农广招待所快餐厅，注册开办集体所有制营业性企业并任命为农广招待所负责人。推广中心又与签定楼房出租协议书，推广中心将其楼房出租给经营招待所及快餐厅，原告及被告、推广中心对快餐厅名为集体，实为个人挂靠均无异议。
以上事实，有当事人陈述及原告提供的中医院诊断证明书、市第二人民医院诊断证明书、哈尔滨医科大学附属第二医院住院诊断书、中医院处方、市第二人民医院处方、住院费收据及结算单、哈尔滨医科大学附属第二医院门诊收据及结算单、中医院住院病历、出院卡、检验记录、临床观察表、市第二人民医院住院病历、哈尔滨医科大学附属第二医院病历、住宿费收据、交通费收据、市医疗保险病人转院转诊申报审批表、市卫生局文件、2份卫生检测结果报告单、市卫生局卷内对、、、王秀芸、、、的询问笔录、黑大司鉴中心（2005）文审字第161号司法鉴定书、快餐厅工商登记档案、推广中心证明、死亡证明；被告提供的快餐厅营业执照副本、市卫生局检验结果告知书在卷佐证，以上证据能够相互印证，本院予以采信。
【裁判】
本院认为，快餐厅名为集体实为个体，其民事责任应由个人承担，被告推广中心不承担民事责任。经营快餐厅，出售带有志贺氏菌的狗肉，造成食物中毒，对此应承担相应的民事责任。原告主张赔偿费用计算过高，高出部分本院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条，最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十九条、第二十一条第一款、第二款，第二十二条、第二十三条、第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告给付原告医疗费18772.30元、护理费1510.88元（19.88元×20天×2人+19.88元×12天×3人=1510.88元）、住院伙食补助费380.00元（10.00元×20天＋15.00元×12天＝380.00元）、交通费1150.00元、住宿费1240.00元、死亡赔偿金133247.00元（7013.00元×19年＝133247.00元、丧葬费5639.52元（939.92元×6个月＝5639.52元），合计161939.70元的20%即32387.94元，于判决生效后七日内付清。
二、驳回原告其他诉讼请求
案件受理费2463.86元，由原告负担1240.86元，被告负担1223.00元；鉴定费3000.00元、交通费1150.00元，由被告负担，于判决生效后七日内交纳。
关键词：房屋租赁；管理；市场；缺陷；加强
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-00-01
日前，我国的房屋租赁市场越来越红火，但由于相关管理工作不到位等带来了一些问题。因此，如何在房屋租赁管理方面进行加强成了难题。
一、房屋租赁管理缺陷
1.房屋租赁管理的立法落后
随着市场经济的发展，我国的房屋租赁市场也有新发展，但在这种新发展中不断的有新问题新情况出现，而相应的法律、法规却没有很好的与之配合，建立法律、法规存在一定的滞后性。而立法工作的滞后，给房屋租赁管理工作带来了难题。并且有关的房产管理部门对促进房地产业健康发展的意识比较淡薄，比如说，对于集体土地上的房屋租赁，大多以支付租金的方式存在，而缺少必要的租赁形式多样化。因此，房管立法的滞后是阻碍房屋租赁市场发展的一项重要因素。
2.房屋租赁合同不规范，诚信还缺陷
就目前房屋租赁管理中出现的问题而言，出现次数最多的问题是合同纠纷，比如说由于租金价格的不合理而引起的纠纷，在房屋租赁过程中大部分房产中介机构采取的是口头定价的形式，没有参照有关房屋评估市场法进行合理定价，表现在租金上不是过高就是过低。
再加之没有签订相对正式的合同，容易导致由于租金价格而引起纠纷。另外，在房屋租赁过程中存在没有遵照《合同法》相关规定订立合同的行为，因此，这就造成在房屋租赁管理方面的混乱。
近年来随着房屋租赁市场的逐渐壮大，便出现了一些不法的投机分子，他们并不具备房屋中介的营业执照，也不具备房屋管理部门颁发的相关资质，实属无证无照经营，他们主要通过在网站，报纸上张贴虚假房屋租赁广告，提供假房源，假电话，骗取客户的信任，与之签订合同，骗取中介费或定金等。几乎每个城市都会有这样的中介存在，有些租客宁愿自己寻找房源也不愿意信任中介。以上情况从不同角度证明房产行业缺乏诚信，这都是房屋租赁管理所急需解决的问题。
3.房屋租赁管理体系无序
目前我国在房屋租赁管理方面还没有一套完整体系出现，规范化、专业化的房屋租赁道路势在必行，因此在杂乱无序的房屋中介市场中需要规范的市场秩序。同时，我们也可以清楚地看到，房地产开发企业的生产经营管理模式相对单一，导致了房地产租赁市场的管理模式相对单一，成为制约房屋租赁管理系统的根本原因。
4.房屋租赁市场的价格指导缺乏
在市场上往往会存在一些房屋为了躲避政府的管理，便没有到制定的管理部门办理相关的登记手续，这就会导致房屋的出租方自行抬高或者降低房价，造成很多房屋不能随行就市，最终损害到出租者或承租者的利益。
二、加强措施
1.健全房屋租赁市场有关政策法法规
首先，在房屋租赁管理内部的相关政策法规存在一定的矛盾与冲突。需要尽快的对这些矛盾及冲突尽快的消除，以避免在执行法律的过程中出现不必要的纠纷；还有就是关于房屋转租问题，需要尽快对其中的涉法问题进行明确，比如说明确哪些房屋可以转租，哪些房屋不可转租；虽然目前还不允许公租房转租，但在私下仍存在大量的私自转租的形式，都需要有相关的政策出台。
其次，房屋租赁服务市场的监管力度应该加大。增强对服务市场的监管，是培育和发展市场的先行条件，对规范房租租赁服务市场起到了举足轻重的作用。就目前形势而言，应该从三个方面来加强房屋租赁监管：第一，收取租赁管理费，应该严格参照相关政策规定，收取房屋租赁活动的税费；其二，加强对租赁纠纷问题的管理，第三，各部门应该形成有机的配合。
2.强化信息化租赁管理体系的建立
运用科学的技术来完善房屋租赁管理系统，目前，在我国应有相对完善的房屋租赁管理系统出现。这个系统主要由房屋租赁合同管理、租金管理、押金管理、统计报表、系统管理、房屋管理、业主信息、客户管理等多方面共同构成，不仅是出租、收款、统计、提醒等各方面的有效结合，也提高了房屋租赁管理中的工作效率。
建立有效的信息化租赁管理体系可以实现自动化与信息化的有效组合。首先，应该确保租赁信息可以全天候的显示，并对物业收费等相关收费实行智能自动的计算，以此来得出精确的收费内容及数量，只有这样才能确保各项工作可以有序自动的开展，与此同时还应该投入人文关怀，只有这样才能淡化自动化的机械性，才能让房屋租赁的租赁系统真正地走向房屋租赁者，将人性化的服务注入管理中。其次，就软件的运用，在管理及使用过程中都应该尽量简化，采取图形导航等形式，不仅可以方便管理者的日常使用管理，也可以方便用户使用。最后，就房屋租赁的管理者而言，应该对房屋租赁市场实施科学有效的管理，而管理的实现就需要依靠信息化的管理系统，结合市场需求以及自身管理需要来设置收费项目及收费标准，以确保信息化系统可以与当地房屋租赁市场需求保持一致。
3.加强机构建设，政府还要给予财政支持
房屋租赁管理目前主要由租赁管理处，以及产权管理的相关科室管理。实践证明，在实行内设科室管理方式的城市里，房屋租赁管理是相对落后的，因此建立在各个城市设立相对独立的租赁管理机构来负责对房屋租赁的管理，只有这样才能有效地推进房屋租赁管理的发展。
房屋租赁管理是一项非常繁琐且复杂的系统工程，由于我国在这方面的法律规定较少，所以单靠一个部门很难形成有效的管理，由于经费来源比较单一，所以经费周转相对困难，随着国家减免税费政策的相继出台，手续费更难维持房屋租赁管理的支出，因此需要从财政中划拨一定的经费支持房屋租赁管理。
三、总结
目前，在我国的房屋租赁管理中还是有很多问题存在并需要解决的，因此必须将相关的法律、法规进一步地完善，加强对房屋租赁服务市场的培育力度，规范市场主体的服务行为。
参考文献：
[1]张英珍.关于房屋租赁业面临的形武、存在的问题及对策的调查报告[J].清华法学,2009:2.
调研报告的格式及写作方法
什么是调研报告?
对某一情况、某一事件、某一经验或问题，经过在实践中对其客观实际情况的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”的分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来，这就是调研报告。
调研报告的核心是实事求是地反映和分析客观事实。调研报告主要包括两个部分：一是调查，二是研究。调查，应该深入实际，准确地反映客观事实，不凭主观想象，按事物的本来面目了解事物，详细地占有材料。研究，即在掌握客观事实的基础上，认真分析，透彻地揭示事物的本质。至于对策，调研报告中可以提出一些看法，但不是主要的。因为，对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。
调研报告的格式
标题页
1、标题
2、客户（委托人）
3、调研公司
4、日期
内容目录
1、章节标题和副标题，附页码
2、图表目录
3、附录目录
执行性摘要
1、目标的简要陈述**
2、调研方法的简要陈述
3、主要调研结果的简要陈述***
4、结论与建议的简要陈述***
5、其他相关信息（如特殊技术、局限、背景信息）
分析与结果（详细）****
1、调查基础信息
2、一般性的介绍分析类型
3、表格与图形
4、解释性的正文
结论与建议***
调查方法
1、研究类型、研究意图、总体的界定
2、样本设计与技术规定
a、样本单位的界定
b、设计类型（概率性与非概率性，特殊性）
3、调查问卷
a、一般性描述
b、对使用特殊类型问题的讨论
4、特殊性问题或考虑
5、局限
a、样本规模的局限
b、样本选择的局限
c、其他局限（抽样误差、时机、分析等）
附录
1、调查问卷
2、技术性附录（如统计工具、统计方法）
3、其他必要的附录（如调查地点的地图等）
如何撰写市场调研报告
调查报告是整个调查工作，包括计划、实施、收集、整理等一系列过程的总结，是调查研究人员劳动与智慧的结晶，也是客户需要的最重要的书面结果之一。
它是一种沟通、交流形式，其目的是将调查结果、战略性的建议以及其他结果传递给管理人员或其他担任专门职务的人员。
因此，认真撰写调查报告，准确分析调查结果，明确给出调查结论，是报告撰写者的责任。
1．题页
题页点明报告的主题。包括委托客户的单位名称、市场调查的单位名称和报告日期。调查报告的题目应尽可能贴切，而又概括地表明调查项目的性质。
2．目录表
3．调查结果和有关建议的概要
这是整个报告的核心，匝简短，切中要害。使阅读者既可以从中大致了解调查的结果，又可从后面的本文中获取更多的信息。
有关建议的概要部分则包括必要的背景、信息、重要发现和结论，有时根据阅读者之需要，提出一些合理化建议。
4．本文(主体部分)
包括整个市场调查的详细内容，含调查使用方法，调查程序，调查结果。对调查方法的描述要尽量讲清是使用何种方法，并提供选择此种方法的原因。
在本文中相当一部分内容应是数字、表格，以及对这些的解释、分析，要用最准确、恰当的语句对分析作出描述，结构要严谨，推理要有一定的逻辑性。
在本文部分，一般必不可少地要对自己在调查中出现的不足之处，说明清楚，不能含糊其辞。必要的情况下，还需将不足之处对调查报告的准确性有多大程度的影响分析清楚，以提高整个市场调查活动的可信度。
5．结论和建议
应根据调查结果总结结论，并结合企业或客户情况提出其所面临的优势与困难，提出解决方法，即建议。对建议要作一简要说明，使读者可以参考本文中的信息对建议进行判断、评价。
6．附件
附件内容包括一些过于复杂、专业性的内容，通常将调查问卷、抽样名单、地址表、地图、统计检验计算结果、表格、制图等作为附件内容，每一内容均需编号，以便查寻。
市场调研报告格式
在品牌推广之前，第一步必须进行的是对目标市场的了解、分析和研究。市场调查报告，或称市场研究报告、市场建议书是广告文案写作的一个要件。阅读市场调研报告的人，一般都是繁忙的企业经营管理者或有关机构负责人，因此，撰写市场调查报告时，要力求条理清楚、言简意赅、易读好懂。
一、市场调查报告的格式一般由：标题、目录、概述、正文、结论与建议、附件等几部分组成。
（一）标题
标题和报告日期、委托方、调查方，一般应打印在扉页上。
关于标题，一般要在与标题同一页，把被调查单位、调查内容明确而具体地表示出来，如《关于哈尔滨市家电市场调查报告》。有的调查报告还采用正、副标题形式，一般正标题表达调查的主题，副标题则具体表明调查的单位和问题。如:《消费者眼中的<海峡都市报>枣<海峡都市报>读者群研究报告》。
（二）目录
如果调查报告的内容、页数较多，为了方便读者阅读，应当使用目录或索引形式列出报告所分的主要章节和附录，并注明标题、有关章节号码及页码，一般来说，目录的篇幅不宜超过一页。例如；
目录
1、调查设计与组织实施
2、调查对象构成情况简介
3、调查的主要统计结果简介
4、综合分析
5、数据资料汇总表
6、附录
（三）概述
概述主要阐述课题的基本情况，它是按照市场调查课题的顺序将问题展开，并阐述对调查的原始资料进行选择、评价、作出结论、提出建议的原则等。主要包括三方面内容：
第一，简要说明调查目的。即简要地说明调查的由来和委托调查的原因。
第二，简要介绍调查对象和调查内容，包括调查时间、地点、对象、范围、调查要点及所要解答的问题。
第三，简要介绍调查研究的方法。介绍调查研究的方法，有助于使人确信调查结果的可靠性，因此对所用方法要进行简短叙述，并说明选用方法的原因。例如，是用抽样调查法还是用典型调查法，是用实地调查法还是文案调查法，这些一般是在调查过程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指数平滑分析、回归分析、聚类分析等方法都应作简要说明。如果部分内容很多，应有详细的工作技术报告加以说明补充，附在市场调查报告的最后部分的附件中。
（四）正文
正文是市场调查分析报告的主体部分。这部分必须准确阐明全部有关论据，包括问题的提出到引出的结论，论证的全部过程，分析研究问题的方法，还应当有可供市场活动的决策者进行独立思考的全部调查结果和必要的市场信息，以及对这些情况和内容的分析评论。
（五）结论与建议
结论与建议是撰写综合分析报告的主要目的。这部分包括对引言和正文部分所提出的主要内容的总结，提出如何利用已证明为有效的措施和解决某一具体问题可供选择的方案与建议。结论和建议与正文部分的论述要紧密对应，不可以提出无证据的结论，也不要没有结论性意见的论证。
（六）附件
附件是指调查报告正文包含不了或没有提及，但与正文有关必须附加说明的部分。它是对正文报告的补充或更祥尽说明。包括数据汇总表及原始资料背景材料和必要的工作技术报告，例如为调查选定样本的有关细节资料及调查期间所使用的文件副本等。
二、市场调查报告的内容
市场调查报告的主要内容有；
第一，说明调查目的及所要解决的问题。
第二，介绍市场背景资料。
第三，分析的方法。如样本的抽取，资料的收集、整理、分析技术等。
第四，调研数据及其分析。
第五，提出论点。即摆出自己的观点和看法。
第六，论证所提观点的基本理由。
第七，提出解决问题可供选择的建议、方案和步骤。
第八，预测可能遇到的风险、对策。
产品构思和调研报告的参考格式
1.产品构思
说明产品的主要功能是什么，产品如何开发，谁购买和使用产品，如何销售。
2.市场调查
说明市场发展历史和趋势，市场总额与份额统计等。
3.政策调查
调查与本产品相关的政策。
4.同类产品调查
调查同类产品功能、质量、价格，以及主要优点和主要缺点。
5.竞争对手调查
调查各竞争对手的市场状况，以及他们在研发、销售、资金、品牌等方面的实力。
6.用户调查
调查一些老用户和潜在用户，记录他们的需求与建议。
可行性分析报告的参考格式
1.市场分析
（1）分析市场发展历史与发展趋势，说明本产品处于市场的什么发展阶段；
（2）本产品和同类产品的价格分析；
（3）统计当前市场的总额，竞争对手所占的份额，分析本产品能占多少份额。
（4）产品消费群体特征，消费方式以及影响市场的因素分析。
2.政策调查
（1）分析有无政策“支持”或者“限制”；
（2）分析有无地方政府（或其它机构）的“扶持”或者“干扰”。
3.技术和时间分析
（1）从技术角度分析本产品“做得了吗？”，“做得好吗？”；
（2）按照正常的运作方式，开发本产品并投入市场还来得及吗？
（3）预算中的人员能及时到位吗？
（4）预算中的软件硬件能及时到位吗？
4.成本－收益分析
（1）估计总成本；
（2）估计总收益。
5.SWOT分析
（1）我们的强项是什么？我们如何利用这些强项？
（2）我们的弱项是什么？我们如何减少这些弱项的影响？
（3）市场为我们提供什么样的机会？我们如何把握这些机会？
（4）什么威胁着我们的成功？我们如何有效地对付这些威胁？
6.其它
例如知识产权分析
（1）分析是否已经存在某些专利将妨碍本产品的开发与推广；
（2）分析本产品能否得到知识产权保护，如何获得？
房地产项目可行性研究分析报告写作格式
第一部分项目总论
1.项目概况
1.1项目名称
1.2项目建设单位
1.3项目位置（四至范围）
1.4项目周边目前现状
1.5项目性质及主要特点
1.6项目地块面积及边界长
1.7研究工作依据
1.8研究工作概况
2.可行性研究结论
2.1市场分析预测
2.2项目地块分析
2.3项目规划方案
2.4项目工程进度
2.5投资估算及资金筹措
2.6项目财务与经济评价
2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表
4.项目存在问题与建议
第二部分项目背景
1.项目提出背景
1.1项目所在区域商业发展情况
1.2所在区域政策、经济及产业环境
1.3项目发起人及发起缘由
2.项目发展概况
2.1已进行的调查研究项目及成果
2.2项目地块初勘及初测工作情况
2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性
第三部分市场研究
1.市场供给
1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查
1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查
1.3其他替代性产品供给量情况调查研究
2.市场需求
2.1所在区域内商业用房的租用情况调查
2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查
2.3其他替代性产品租售情况调查
3.市场价格
3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查
3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
4.市场预测
4.1未来该区域内商业用房需求预测
4.2销售及租赁价格预测
5.市场推销
5.1推销方式及措施
5.2产品推销费用预测
第四部分项目研究
1.地块特征分析
1.1项目区位分析
1.2项目交通分析
1.3项目人流分析
1.4项目周边规划
2.项目SWOT分析
2.1项目优势分析
2.2项目劣势分析
2.3项目机会分析
2.4项目威胁分析
3.项目定位方案
3.1项目产品方案
3.2主要功能建筑规模
3.3主要技术经济指标
第五部分投资估算
房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：
1.土地费用
2.前期工程费用
3.建筑安装工程费用
4.基础设施建设费用
5.公共配套设施建设费用
6.管理费用
7.销售费用
8.财务费用
9.各种税金支出
10.其他成本支出估算
第六部分开发进度
第七部分资源供给
1.资金筹集与使用计划
2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式
3.施工力量组织计划
4.项目施工期间的动力、水电等供应
5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应
第八部分财务评价
1.获利性评价
1.1成本利润率
1.2销售利润率
2.效率评价
2.1经营比率
2.2资金利用率
3.信誉评价
3.1流动比率
3.2杠杆比率
4.静态获利分析
4.1投资收益率(R)
4.2投资回收期(Pt)
5.动态获利分析
5.1财务净现值（FNPV）
5.2财务净现值率(FNPVR)
第九部分风险评价
1.盈亏平衡分析
2.敏感性分析
2.1变动因素一
2.2变动因素二
第十部分综合评价
1.经济评价（定性）
2.社会评价（定性）
3.环境评价
4.存在问题与建议
5.总体结论及建议
市场调研报告的写作方法
市场调研作为一种研究手段，已经被广泛的应用到各行各业，与房地产相结合的市场调研则是一种全新的研究方法，为房地产开发定位提供相关的依据。如何将调研结果清晰明了的表现出来？这就要求撰写的市场调研报告有明确的主题，清晰的条理，和简捷的表现形式。
当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？
报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。
关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。
在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。
使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。
通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。
这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。
既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。
在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。
结合当前工作需要，的会员“残阳铺水中”为你整理了这篇2020年晚籼稻成本调查报告范文，希望能给你的学习、工作带来参考借鉴作用。
【正文】
为了及时了解今年全市晚稻生产情况，市价格成本调查队工作人员近期对雨湖区、湘潭县、湘乡市三地22户定点种植调查户的生产成本、收益等情况进行了调查。调查分析显示：产量减少，成本增加，晚稻收益亏损。
一、基本情况
（一）收购价格：今年国家有关部门公布晚籼稻的最低收购价格为127元/50公斤,较去年每50公斤上涨了1元；今年天气的影响，农调户晚稻的出售价格为每50公斤130—140元不等，均价在136元/50公斤左右，较去年平均出售价格122元/50公斤，略有增加，增幅10.66%。
（二）调查户生产情况（备注：今年更换了新的调查户，部分数据仅为数据分析对比，无实际对比意义）
1、总体情况：晚稻种植面积增加，总产量和平均亩产量同比减少。具体调查数据如下：2020年22户调查户晚籼稻种植面积432.1亩，2019年为378.41亩，同比增加53.69亩，增幅14.19%；2020年晚稻总产量为167111.31公斤，2019年总产量为207223.3公斤，同比减少38111.99公斤，减幅为18.39%；2020年平均亩产为309.03公斤，2019年平均亩产509.68公斤，同比减少了200.65公斤，减幅为39.37%；2020年最低亩产为214.3公斤，最高亩产为548.5公斤。
2、每亩生产成本情况：每亩平均生产成本比同期增加（备注:每亩平均生产成本为每亩平均人工成本和每亩平均物质与服务费用的加总，不含土地成本费）。具体调查数据如下：
2020年总成本为1092.29元/亩，2019年为1025.87元/亩，同比增加66.42元/亩，增幅6.47%。
2020年平均生产成本为870.53元/亩，2019年为808.04元/亩，同比增加62.49元/亩，增幅7.73%：2020年人工成本为368.16元/亩，2019年为345.5元/亩，平均增加22.66元/亩，增幅6.56%；2020年物质与服务费用为502.37元/亩，2019年为462.54元/亩，平均增加39.83元/亩，增幅为8.61%，其中：
2020年种子费为47.22元/亩，2019年为53.72元/亩，平均减少6.5元/亩，减幅为12.1%；2020年化肥平均用量18.52公斤/亩，2019年为15.67公斤/亩，平均增加2.85公斤/亩，增幅为18.19%，化肥费用为103.78元/亩，2019年为85.06元/亩，平均增加18.72元/亩，增幅为22%；2020年农药费为75.21元/亩，2019年为75.7元/亩，基本持平；2020年租赁作业费为230.68元/亩，2019年为202.5元/亩，平均增加28.18元/亩，增幅为13.92%。
3、土地成本费：2020年土地成本为221.76元/亩，2019年为217.83元/亩，平均增加3.93元/亩，增幅为1.8%。
成 本 费 用 对 比 表
项 目
2020年费用
2019年费用
差 异
幅 度
总成本
1092.29
1025.87
66.42
6.47%
生产成本
870.53
808.04
62.49
7.73%
人工成本
368.16
345.5
22.66
6.56%
物质与服务费用
502.37
462.54
39.83
8.61%
其中：种子费
47.22
53.72
-6.5
-12.1%
化肥费
103.78
85.06
18.72
22%
农家肥费
9.5
5.53
3.97
71.79%
农药费
75.21
75.67
-0.46
-0.61
租赁作业费
230.68
202.5
28.18
13.92%
燃料动力费
2.72
5.05
-2.33
-46.14%
工具材料费
4.43
4.68
-0.25
5.34%
维护修理费
3.21
4
-0.79
-19.75%
固定资产折旧
7.62
8.33
-0.71
-8.52%
保险费
18
18
—
土地成本
221.76
217.83
3.93
1.8%
22户定点种植调查户2020年晚籼稻平均亩产309.03公斤，总产值为847.25元/亩，生产总成本1092.29元/亩，净利润为-245.04元/亩；2019年晚籼稻平均亩产量为509.68公斤，总产值1257.38元/亩，生产总成本1025.87元/亩，净利润231.51元/亩。今年晚籼稻平均亩产比去年同期减少了200.65公斤，减幅为39.37%，总产值比去年同期减少410.13元/亩，减幅为32.62%，生产总成本比去年同期增加66.42元/亩，增幅为6.47%，净利润比去年同期减少了476.55元/亩。
二、情况分析
1、晚稻产量减少。今年暴雨水灾等气象灾害影响了晚稻生产活动，九、十月晚稻扬花期连续约40多天大雨导致晚稻不能正常授粉和结实，出现空谷、瘪谷的情况，从而产量减少。
2、种植总成本增加。主要是物质与服务成本大幅增加：今年部分拥有机械设备的调查户没有选择使用自家机械进行生产作业，而是在附近种植户请人犁田收割时一同进行租赁作业，所以机械作业费增加，燃料动力费有所减少。其次人工成本增加：一是今年劳动日工价较去年增加10元/日，二是今年家庭用工天数较去年减少，雇工天数较去年明显增加，雇工费用增加，人工成本增加。
三、建议
1、积极做好防秋寒工作。近几年湖南秋季天气变化快、温差大，入秋后降雨频繁,间歇期短,累计雨量大，气象等部门要尽早制定防范预案，并根据实时的气象情况和动态等做好分析工作；加强对于非正常天气以及灾害天气的跟踪工作，我省洪涝灾害频繁，政府相关部门可以通过水利和水土保持工程减轻灾害对农田的影响加大对农田水利基础建设的投入力度，增强抗寒能力，减轻低温危害。
关键词：闽台农业合作；农地流转；农地租赁
Abstract：Reasonable circulation of farmland between farmers of Fujian and Taiwan businessmen is the demand of improving farmland resources allocation efficiency and deepening agricultural cooperation between Fujian and Taiwan.After analyzing farmland-leasing behaviors between peasants and Taiwan businessmen，this paper reveals that leasing prices and transaction cost are the main factors which influence farmland-leasing.Perfecting contracted farmland ownership market to stabilize farmland leasing and use right of Taiwan businessmen and actively perfecting rural social insurance system are an important idea on farmland leasing issue in agricultural cooperation between Fujian and Taiwan at present.
Key words：agricultural cooperation between Fujian and Taiwan；farmland circulation；farmland leasing
一、引言
闽台农业合作是促进海峡两岸现代农业发展最具特色与最有效的途径。二十多年来，闽台农业合作带动了福建农业整体水平的提高，促进了农业产业结构的优化与外向型农业的发展，增加了农民收入。随着闽台农业合作的不断深入，对于建立合理、有效的要素流动机制，优化配置农业资源的要求越来越强烈。
在农业资源配置问题上，最为集中的是农地问题。随着社会经济的发展，供给弹性几乎为零的农地资源日趋紧缺，要满足人类对农产品不断增长的需要，就必须提高农地产出率。由于农地利用主体在农业生产技能、生产要素投入等方面的不同，造成了土地边际产出上的差异，通过农地资源在不同利用主体之间的合理流转，实现边际产出拉平，能够有效地提高农地利用率，实现资源的优化配置。对于福建的广大农户而言，单靠不断追加传统的农业生产要素(劳动，自然资源等)，难以突破土地报酬递减规律，对农地更多的是一种低效利用。闽台农业合作，台商从台湾带来资金的同时，也带来了先进的农业品种、生产技术和管理理念等现代生产要素。这些现代农业生产要素与福建传统的农业资源相结合，提高了资源的配置效率，实现了农地资源的高效利用。当前合作中，台商租赁农地进行直接投资是主要的合作模式，因此，促进农地在台商与农户之间的租赁流转，是提高农地利用效率的有效途径(杨琦，于贝拉，2006)。
然而，现实中农户与台商之间的农地租赁流转进行的并不顺畅，不仅造成了农地资源的严重浪费，也影响了两地农业合作的深入进行。其结果突出表现在：一方面随着闽台农业合作规模的扩大，农业用地需求不断增加，台商普遍感到用地、租地难；另一方面广大农户在农地耕作上，存在着粗放经营与抛荒等现象。故此，完善农地租赁机制，促进农地在台商与农户间的合理流转，不仅是实现农地高效利用的需要，也是深化闽台农业合作的需要。
二、农地租赁行为的实证分析
假定农户、台商都是市场经济中的理性经济人，双方农地租赁的目的都是获取收益最大化。
(一)农户出租农地的行为分析
三、影响农地租赁的其他因素分析
前面从理论上分析了农地租赁价格与交易费用对农地租赁行为的影响，在实际的农地租赁流转中，还存在着影响农地租赁的其他因素。
(一)农地的社会保障功能抑制了农地供给
我国农村社会中的土地除作为基本的生产要素发挥作用外，对于多数地区的农民来说它还具有生存保障功能，对于兼业农民来说还具有就业保障功能，对于部分年老体弱农民来说它还具有医疗和养老保障功能[1]。农地过多、过强的社会保障功能成为阻止农地租赁流转的功能性障碍。农民将农地视为命根子，即使已经有其他就业门路，也不愿放弃农地承包经营权，致使农地租赁流转发展缓慢。在当前农村社会保障机制尚未健全，而且非农产业预期收益不稳定的情况下，农民不会轻易放弃土地。他们认为有了土地生活就有了保障，即使外出打工赚不到钱还可以回来种田，心里踏实[2]。正因为如此，即使在非农产业发达的闽东南地区，农民在向非农产业转移后，仍把承包地看成“活命田”和就业的“保险田”，宁可粗放经营，甚至不惜抛荒，也不愿将农地租赁出去。此外，对于这些地区的农户而言，随着生活水平的提高，农业生产收益所占家庭收入的比重越来越小，当家庭中的青壮年劳动力在非农产业就业后，从事农业生产的多是老人，他们不愿意进行农地租赁，注重的并非是农地生产的经济收益，而是看中了它“休闲劳动”的安置功能，此类情况在闽东南沿海地区相当普遍。而对于经济欠发达地区的农户来讲，农地在一定程度上还起着生存保障的作用，此时的农户将占有土地并尽可能多地拥有土地资源作为一种最有效的社会保障[3]。
因此，尽管说随着农村社会经济的发展，农地的社会保障功能会有所弱化，但只要农村社会和农民群体不能真正享受社会保障体制的“普照之光”[3]，只要非农产业不能为农民提供稳定的就业机会并形成稳定的预期收益，农地的社会保障需要就不会消失，并进而会对租赁中的农地供给产生重大影响。
(二)台商农地租赁使用权的不稳定妨碍了农地需求
对于台商而言，不稳定的农地租赁使用权严重地影响了他们的经营收益。当台湾农业经营者以较低的土地价格获得农地租赁使用权之后，由于品种优良、管理先进、规模经营，土地的产出与收益都大大提高。土地利用价值的提高会使一些农地使用权转让的农户反悔，要求提高农地租赁价格或收回农地使用权。台商在福建的农业投资，大多是设施农业、精品农业等资金、技术密集型的农业，投入资金数量较大，需要一定的时间回收成本。由于租赁契约不规范造成的纠纷不断产生，使台湾农业投资经营者的利益受到损害。不稳定的农地租赁使用权，将严重影响台商投资的预期收益，若预期收益难以保障或达不到他们的预期值时，台商便不会租赁农地进行农业生产。
(三)基层政府在交易中的谋利行为影响了农地租赁的进行
在当前闽台农业合作中的农地租赁流转形式上，政府强制性租赁的占到25%，由政府组织，双方谈判的占到50%[4]，由此可见基层政府在农地租赁中的作用。作为农地租赁的重要组织者，乡村干部集团随着其在农地流转中所起的作用的增强，其自身利益也日益凸现，并逐步由传统意义上的乡村干部转变为现代意义上的经济人[3]。作为独立的利益主体，在经济利益的驱动下，在具有寻租的内在冲动与空间的情况下，部分乡村干部会出现在为农村社区提供服务的同时也将更多地谋求自身利益的现象。他们一方面在强行组织农地租赁中获取收益，另一方面在对台商进行农地租赁中谋取利益。这一做法不仅增加了农地租赁的交易成本，而且以行政性调整所形成的交易价格很难反映农地资源的稀缺性，在很大程度上影响到农地的供给与需求，抑制了农地租赁的进行。
四、结论与启示：推进农地租赁流转的思路
(一)积极发展非农产业
从以上分析可以看出，增加与稳定农户的非农产业预期收益能够有效地推动农户出租农地。因此，应当积极发展农村的非农产业，促进劳动力转移，增加农民收益。台商拥有先进的农产品深加工技术和广阔的农产品国际市场，应当鼓励与支持台商在福建发展农产品加工业，通过延伸农业生产链条来增加就业岗位；此外，要大力发展农村第三产业，如物流、服务业等与生产、生活相关的产业，转移劳动力；同时，要加强农村人力资本投资，提高劳动力素质，积极开展多种形式的农村职业教育和农民就业技能培训，培养他们的经营意识，帮助他们寻找合理的就业途径，稳定其非农产业收益，促进劳动力的长久转移。
(二)完善农村社会保障体系
作为社会保障功能存在的土地，其平均产出水平仅为正常农地的60%～70%[5]。因此，健全农村社会保障体制，降低农地的社会保障功能，推动农地租赁流转，是实现农地的高效利用需要。首先应当继续推广与完善农村低保制度，福建自2004年建立农村低保制度以来，取得了积极成效，但救济金数量有限，难以形成有效的保障体系。故此，应当多渠道筹集保障基金，形成稳定的保障体系，并逐步推行城乡统一的低保制度；其次，积极探索农村社会养老保险制度，按照农民个人缴费、集体补助和政府补贴相结合的方式，建立养老保险基金；第三，构建农村新型合作医疗体系，按照政府引导支持、群众自愿参与、多方筹资的原则，探索与完善新型农村合作医疗试点。通过建立完善的社会保障体系来降低农民对农地的依赖感，促进农地自由流转。
(三)健全农地承包经营权市场
根据前面分析可知，较高的交易费用降低了双方的净收益，阻碍了交易的进行。在农地承包经营权市场发展不完善的情况下，台商不得不与分散的农户进行农地租赁问题协商，这极大地增加了他们的交易成本；对于农户而言，由于农地市场信息的不完全性、农地交易的复杂性，为了寻找交易对象与交易信息，往往需要花费太多的代价[3]；较高的交易成本直接影响了农地供求。为此，应当建立与完善农地承包经营权流转市场，发挥市场机制对优质资源的组合集中功能来降低交易费用。健全农地承包经营权流转市场应当按照《农村土地承包经营权流转管理办法》来规范所有者、转出方和转入方的行为。尤其要求政府组织淡化主体角色，对于农地流转中的具体事宜，应当由流转双方自行商定，尽量避免直接介入，逐步形成以市场机制来调节农地承包经营权流转，逐渐使市场中的农地租赁行为公开化与法制化，促使农地承包经营权市场走向成熟。
(四)稳定台商农地租赁使用权
建立稳定的农地租赁关系是保障台商农地租赁使用权的有效措施，可以通过签定规范的、具有法律约束力的农地使用协议来约束双方的农地行为，构建长久、合理的农地租赁关系。此外，充分发挥价值规律在农地资源交易中的作用，形成公平、合理的农地租赁价格，是保障农地租赁关系稳定的根本所在。
(五)规范农地租赁中的政府行为
政府，尤其是基层政府在促进农地租赁流转中的职能是减少农地租赁(农地承包经营权市场运行)的交易成本，防止由于交易成本过高阻止了交易的进行，而不是强行干预与从交易中谋取利益。为此，政府应当通过组织农户与台资企业进行交流与谈判，或为双方的交易搭建平台，降低合作的交易费用，促进农地租赁。
(六)创新农地租赁方式
从前面分析可知，当农户从事其他工作的收入与农地租赁净收益(PzDn-Cn)之和大于农户原先从事农业生产的净收益时，农户就会出租农地。因此，若农户在向非农产业转移发生困难时，可考虑将这部分农民雇佣为园区工人，保证他们放弃农地生产后的收益，促使其出租农地。对于因劳动需要而占用农地的农户，可以通过创新农地租赁方式来促进农地租赁。如将劳动雇佣加入农地租赁协议，台商农业园区在雇佣工人时，要优先考虑与台商有农地租赁关系的农户等。
参考文献：
[1] 杨琦，于贝拉.现阶段农民对土地的认识、流转意愿及依赖[J].重庆工商大学学报(西部论坛)，2006(5)：90-93.
[2] 韩冰华.农地资源合理配置的制度经济学分析[M].北京：中国农业出版社，2005： 11.
[3] 郑景骥.中国农村土地使用权流转的理论基础与实践方略研究[M].成都：西南财经大学出版社，2006： 76.
[4] 钱忠好.中国农村土地制度变迁和创新研究(续)[M].北京：社会科学文献出版社，2005： 22，29，65.
关键词：海航集团，并购，筹资渠道
Abstract: this paper mergers the hna group expand financing channel launched analysis, summarizes the hna quickly the financing, the capital market and into speculation, maximize profit and expand the market acquisition motivation, and summarized the hna group through the debt, from listed company to acquire funding and a financing lease financing channels.and finds out the problems existing in its financing, according to the related theory of financing and the actual situation of process, it determines the fortune financing strategy, and makes specific financing options.
Keywords: hna group, mergers and acquisitions, financing channels
中图分类号：F540.34 文献标识码：A文章编号：
一、引言
从1992年海南航空集团公司（下称“海航”）董事长陈峰以1000万元起家，到现今海南航空股份有限公司发展成为中国第四大航空公司[1]。二十年来，海航的身家如何从1000万翻身变成1000亿，从一个航空公司扩张成为了一个有五百多家企业的融资平台？
海航集团作为海南航空股份有限公司的控股股东，“大胃王”形象的阐释了其扮演的角色[2]。2009至2011三年间，海航集团在国内市场斥资超过百亿元大举收购，包括上市公司九龙山、金海重工以及借壳上市的渤海租赁等企业，还涉及到百货、保险、地产、物流等行业；而在国际市场上，海航集团表演得越来越像个“大型国际投资者”，除购买了38架波音高端客货飞机外，更是将包括土耳其航空公司、匈牙利航空公司、法兰克福建筑公司机场资产及高端连锁酒店集团安缦居和NH酒店公司列入其收购目标，涉及金额高达数百亿元。
事实上，海航集团的家底并不宽裕。据2011年12月1日渤海租赁收购海航香港的报告显示，截至2010年底海航集团的净资产为99亿元，资产总额为1111.18亿，但负债总额却达868.6亿之巨，资产负债率高达78%。
在连续多年暴风骤雨式的激进收购之后，近期海航接连遭遇了几次失败。这反映了资本市场对其的担心与疑虑。此前多年，海航集团就像一个谜。它收购的资产如此琳琅满目，以致市场人士们将其投资风格形容为“八爪鱼”。随着越来越多并购消息的传出，外界的质疑也越来越大——海航集团出手如此阔绰，其动因如何，资金又从何而来？
二、并购动因解析
海航在2000年之后连续展开收购重组的背景是，当时三大国有航空公司（中国国际航空股份有限公司、中国南方航空股份有限公司、中国东方航空集团公司）正在推动一场航空业重组大潮。海航若不能迅速通过收购兼并壮大规模，将难免被三大国有航空公司兼并。从此，海航集团展开了一系列的大规模并购，且一发不可收拾。
为了实现多元化经营，分散经营风险，与三大航空公司进行差异化竞争，提高企业的市场适应能力，海航采用了横向、纵向和混合并购的方式，在并购同一产业或行业的企业和生产过程或经营环节紧密相关的企业的同时，并购了众多在生产和经营上彼此没有关联产品或服务的企业。
其并购动因主要集中在财务方面：
1、弥补自身资金不足。筹资困难是迅速成长企业共同面临的一个难题，设法与一个资金充足的企业联合是一种有效的解决办法。有效市场条件下，反映企业经济价值的是以企业盈利能力为基础的市场价值而非账面价值，被兼并方资产的卖出价值往往出价较低，兼并后企业管理效率提高，职能部门改组降低有关费用，这些成为海航并购筹资的有利条件。
2、并购有利于企业进入资本市场。随着我国金融体制改革和国际经济一体化增强，筹资渠道大大扩展到证券市场和国际金融市场，海航集团出于壮大势力的考虑，将目光投向往往投入资本运营领域，进行大规模并购。
3、海航的并购也不乏投机的原因。企业并购的证券交易、会计处理、税收处理等所产生的非生产性收益，可改善企业财务状况，同时也助长了投机行为。海航以大量举债方式通过股市收购目标企业股权，再将部分资产出售，然后对目标公司进行整顿再以高价卖出，充分利用被低估的资产获取并购收益。
4、追求最大利润和扩大市场是海航急剧扩张的根本推动力，企业利润的实现有赖于市场，只有当企业提供的商品和服务在市场上为顾客所接受，实现了商品和服务向货币转化，才能真正实现利润。与利润最大化相联系的必然是市场最大化的企业市场份额最大化。由于生产国际化、市场国际化和资本国际化的发展，海航的并购同样也是为了迎接国际开放市场的挑战。
有了并购的动力，海航便制定出了一系列的筹资策略，并相继付诸实践。
三、筹资渠道揭秘
（一）举债收购
2010年12月16日，海航集团对外宣布，以10.5亿美元正式完成对GESeaCo公司100%的股权收购。公开信息显示，海航收购GESeaCo的资金来源，是向德意志银行和ING借的款。
与此次巨资收购不协调的是，收购的主角之一，海航旗下大新华物流控股（集团）有限公司正因拖欠数家公司的船舶租赁费而遭到全球范围内多家公司的追讨。一位民营航空公司的高管透露，航空公司都宁愿拖欠费用，从而将大量现金留在手上维持稳定的现金流[3] 。一边是因拖欠全球数家船舶租赁公司的费用而被追债，一边却举债10.5亿美元收购世界第五大集装箱租赁公司，海航集团在资金隐现缺口的当下，仍高举收购扩张的战旗。海航就像一个谜，尽管拥有千亿资产，但扣除无形资产和商誉后，海航的净资产实际为49亿元，而对外担保余额则高达116.80亿元。
并购已经成为海航集团的一种生存模式，资金越不宽裕，越需要通过频繁的交易来运转，这也是海航因欠债被围追堵截之时，还大举并购的原因所在。
（二）通过上市公司获取资金
今年以来不少中小企业，因为债务关系或是信贷趋紧等政策因素，需要利用公司名下的土地，进行建设用地使用权转让。在转让之前，有必要对土地进行法律尽职调查。
尽职调查也称审慎性调查(DueDiligence)，通常是指在收购过程中一方对目标公司的资产、负债、经营、财务状况、法律关系以及目标公司所面临的机会和潜在的风险等进行的一系列调查。完整的尽职调查包括法律尽职调查、财务尽职调查和人力资源尽职调查、经营和技术尽职调查。
尽职调查可以自行进行也可以委托专业机构进行，例如委托律师事务所、会计师事务所、资产评估事务所、投资咨询公司等。笔者是专业从事土地投资法律事务的律师，笔者认为作为律师接受客户委托进行尽职调查，务必审慎审查，因为律师的专业调查分析和判断已成为企业决策的前提和重要依据，而这些需要调查的项目往往涉及标的金额巨大，如果调查报告不能充分提示风险或可能存在的问题，将误导客户决策从而给客户带来巨额损失。因此，尽职调查在土地法律事务中是非常重要的工作，是土地投资者进行交易的决策基础。
根据《华人民共和国土地管理法》规定，按照土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。本文是对建设用地的使用权进行转让时的尽职调查展开的论述，不涉及到农用地和未利用地。
建设用地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。
一、律师在建设用地使用权转让尽职调查的范围和重点
建设用地使用权转让时，律师应当进行土地权属前期调查，主要包括以下内容：
1、转让方的建设用地使用权证、建设用地规划许可证(含附件《设计要点》和《红线图》)、建设用地批准书。
主要调查土地的容积率、密度、商业比例、绿化率、车位、设施配套等和土地所有权性质、土地用途、出让方式。
2、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致。
3、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人。
4、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨。
5、调查《国有土地使用权出让合同》及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定：
(1)是否已经支付全部土地出让金。
(2)是否已经按照出让合同约定进行投资开发：属于房屋建设工程的，是否已经完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，是否已经依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
6、以出让方式取得的建设用地使用权的出让年限。
7、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地。
8、转让以划拨方式取得的建设用地使用权，是否按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
9、拟受让的建设用地使用权是否存在地上建筑物、其他附着物，以及地上建筑物、其他附着物产权登记情况。
10、建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物是否已经出租。如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。如地上建筑物、其他附着物已经出租，租赁合同尚未解除且承租人放弃优先购买权的，建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转移后不影响原租赁合同的效力，新的建设用地使用权人及其地上建筑物、其他附着物所有权人应当继续履行原租赁合同。
11、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。
12、凡需在签订建设用地使用权转让台同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。
13、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：
(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；
(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；
(3)权属有争议的；
(4)未依法登记领取权属证书的；
(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。
(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
14、划拨方式取得建设用地使用权的，转让建设用地使用权时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理建设用地使用权出让手续，但应当将转让收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《城市房地产管理法》第24条规定的项目的。
(2)私有住宅转让后仍用于居住的。
(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。
(4)同一宗土地上部分房屋转让而建设用地使用权不可分割转让的。
(5)暂时难以确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的。
(6)根据城市规划建设用地使用权不宜出让的。
(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取建设用地使用权出让方式的其他情形。
在律师对土地的权属作出调查后，律师还应对转(受)让方主体资格进行调查
1、拟转(受)让建设用地使用权的转(受)让人属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
2、拟转(受)让建设用地使用权的转(受)让人属于国有公司的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。
二、律师在土地尽职调查中的方法
1、与委托人的公司、对方的有关人员会面和交谈，初步了解公司的具体情况。
2、根据公司情况设计尽职调查《文件清单》和《问卷表》，向公司提供尽职调查《文件清单》和《问卷表》，索要文件和资料，审阅文件、资料与信息。
3、到公司所在地工商登记机关进行查询，了解境内公司的成立日期、存续时间、公司性质、公司章程、公司的注册资本和股东、公司的法定代表人等情况以便判断公司是否合法成立、有效存续。
4、从房地产登记机构了解公司的土地房产权利、合同、各种物权担保和抵押、限制性保证等情况。
5、实地察看
调研重点及成果：构建信息工作网络的途径和方法，创优途径和方法，健全、畅通网络。
课题负责人：
负责科室（单位）：办公室
完成时限：*年11月底
2.如何做好督查督办工作
调研重点及成果：创新督查形式，完善机制，提高督查工作水平，推动局党委重要决策和工作要点的落实。
课题负责人：*
负责科室（单位）：办公室
完成时限：*年11月底
3.新形势下事业单位人事管理现状及思考
调研重点及成果：以我局系统事业单位人事及管理现状为重点，摸清现状、发现问题，结合经济发展现状，引发思考，提出管理模式及改革方向。
课题负责人：
负责科室（单位）：人事教育科
完成时限：*年11月底
4.*市房地产开发市场调研报告
调研重点及成果：目前*市房地产开发市场现状，房地产开发市场面临的问题，提出完善房地产开发市场发展的对策，并对房地产开发市场进行预测。
课题负责人：
负责科室（单位）：房产与住宅建设科
完成时限：*年7月1日前
5.浅析我市低收入家庭住有新居的关注
调研重点及成果：我市低收入家庭实现住有所居的途径，包括现状、存在问题和解决方法，分析现状，找出解决的方法。
课题负责人：
负责科室（单位）：房改科
完成时限：*年11月底
6.浅谈物业管理与构建和谐社区
调研重点及成果：建设和谐社区离不开物业管理
课题负责人：
负责科室（单位）：物业科
完成时限：*年11月底
6.局党风廉政建设责任落实情况调研
调研重点及成果：通过对局党风廉政建设调研，发现问题，解决问题，营造良好的局党风廉政环境。
课题负责人：
负责科室（单位）：局机关纪检监察室
完成时限：*年11月底
7.深化行政审批制度改革，力行确保工作圆满完成
重点及成果：深化行政审批制度改革，建立起科学前后方衔接运行机制，简化办事环节、提高办事效率，力争群众满意、展示房管风采。
课题负责人：
负责单位：行政审批服务科
完成时限：*年10月10日前
8.规范程序，完善规则，实现房屋登记工作平稳衔接
调研重点及成果：根据《房屋登记办法》的要求，调整岗位设置，强化受理和审核环节功能，建立预告登记、异议登记、更正登记、地役权登记等新的登记业务的操作规程，完善各项房屋登记业务类型的操作规则，理顺工作程序和业务流程，不断提高登记质量。
课题负责人：
负责科室（单位）：市房屋产权交易管理处
完成时限：*年7月1日前
9.统一标准，精细管理，逐步完善房屋登记簿填制工作
调研重点及成果：按照《物权法》、《房屋登记办法》的有关规定，建立统一的电子房屋登记簿，并明确登记簿在业务流程中的次序及作用。对于以前登记的房屋，探讨如何通过对既有房屋登记档案信息的分形和加工，逐步完善登记簿。
课题负责人：
负责科室（单位）：市房屋产权交易管理处
完成时限：*年12月底
10.转变观念，多渠道做好房屋租赁管理工作
调研重点及成果：加强辖区内房屋租赁管理工作的方法，形成正确的做好房屋租赁管理工作的理论。
课题负责人：
负责科室（单位）：郾城分局
完成时限：*年11月底
11.浅谈物业管理存在问题及其解决对策
调研重点及成果：物业管理现状中存在问题的合理解决对策。
课题负责人：
负责科室（单位）：郾城分局
完成时限：*年11月底
12.健全廉租住房制度促进社会和谐发展
调研重点及最终成果：结合我市实际情况，要着力健全制度，建议有关部门研究制定相关政策，成立廉租住房建设管理机构，做好廉租住房的建设、经营、管理，解决好“建”与“管”问题，廉租住房建设管理机构像其他公用事业单位一样，担负起政府为社会提供公共产品和服务的职责，建立严格规范的廉租住房承租审核制度，确保公开公正，制定科学人性化的《廉租住房制度》，廉租住房申请标准要及时更新，籍以推进我区廉租住房制度建设与实施。
课题负责人：
负责科室（单位）：源汇分局
完成时限：*年12月底
13.变管理为服务管好管活房屋租赁市场
调研重点及最终成果：加强部门协作管理，积极维护房屋租赁市场经济秩序。我们在房屋租赁管理工作中努力探索，在管理方面开创新路子，特别是在规范租赁市场的同时，以服务为载体，实行部门协作管理，建立房屋租赁管理机制，挖掘房屋租赁税源。
课题负责人：
负责科室（单位）：源汇分局
完成时限：*年12月底
14.关于乡村产权办证探索
调研重点及成果：通过乡村产权办证探索，积极开拓乡村办证新途径，力争实现乡村办证新突破。
课题负责人：
负责科室（单位）：召陵分局
完成时限：*年10月15日前
15.如何做好办公室工作
调研重点及成果：通过办公室工作调研，提高办公室工作效率，更好的发挥办公室职能，服务单位发展。
课题负责人：
负责科室（单位）：召陵分局
完成时限：*年10月15日前
16.经济开发区物业管理的现状与思考
调研重点及成果：开发区物业管理的现状，物管企业建立菜单式服务体系，清楚明白地告诉业主什么样的服务是什么样的收费标准，让业主自由选择。
课题负责人：
负责科室（单位）：经济开发区分局
完成时限：*年10月底
17.如何在房地产开发经营中创新营销思路
调研重点及成果：通过加强营销队伍的建设，开拓营销人员的工作思路，从而使中心的营销业绩上一个更高的台阶。
课题负责人：
负责科室（单位）：经济房中心
完成时限：*年10月1日前
18.新形势下房地产项目成本的控制
调研重点及成果：根据建材市场的新变化，及时调整进货渠道和方式，降低开发成本，争取利润最大化。
课题负责人：
负责科室（单位）：经济房中心
完成时限：*年10月1日前
19.市场经济条件下事业单位人事管理模式的探索
调研重点及成果：了解、分析市场经济条件下企业化管理的先进经验，创新管理模式，激发中心全体职工干事创业激情，促进中心事业健康有序发展。
课题负责人：
负责科室（单位）：经济房中心
完成时限：*年10月1日前
20.关于*公共场所的房屋安全状况的调查报告
调研重点及成果：车站、宾馆的安全现状，提高人们对公共场所的安全认识。
课题负责人：
负责科室（单位）：市房屋安全鉴定中心
完成时限：*年11月底
21.我局自主经营发展与宏观经济管理的有机统一
调研重点及最终成果：着重对未纳入统管单位及项目等法律主体或会计主体与我局的组织关系，责、权、利关系，及其经营状况进行调研，把握其发展态势，为我局的宏观经济管理提供帮助，使我局整体经济朝着健康、可持续的方向发展。
课题负责人：
负责科室（单位）：房产资金管理中心
完成时限：*年11月底
22.论行政执法
调研重点及成果：行政执法中的思考，转变行政执法理念。
课题负责人：
负责单位：房产监察支队
完成时限：*年11月底
23.房屋特殊情况的层次应如何看待
调研重点及成果：几种特殊情况对照规范对层次的界定，分析问题，形成正确的解决方法。
课题负责人：
负责科室（单位）：测绘队
完成时限：*年10月底
24.商品房的销售与面积计算
调研重点及成果：商品房面积计算过程，面积纠纷产生的原因，分析解决，明确重要公有部位的权利归属。
课题负责人：
负责科室（单位）：测绘队
完成时限：*年10月底
25.剖析我市房屋维修资金的问题与对策
调研重点及成果：深入分析和调查我市维修资金现存问题，研究制定解决问题的措施和方洒，促进中心维修资金监管工作的长远发展。
课题负责人：
责任科室（单位）：房屋维修资金管理中心
完成时限：*年10月12日前
26.房管局系统在沙澧河开发建设中应该大有作为
调研重点及成果：局系统相关单位要抓住机遇，乘势而上，借助政府职能部门的优势，内引外职，筹集资金，大上项目，在沙澧河一、二、三、期开发建设中大显身手。
课题负责人：
责任科室（单位）：房地产市场服务中心
完成时限：*年9月底
27.调研题目：倡导社区多层消费，丰富物业管理内涵
调研重点及成果：把握住“人”这个生动的主体，从物业管理的特性出发分析服务主体的构成物业管理、服务是以人年龄的差异形成的不同的需求做基点，研究不同年龄段服务对象的消费价值观及不同的生理、心理需求，来确定物业管理工作的内容。
课题负责人：
责任科室（单位）：综合开发公司
调研时限：*年11月底
28.现代化企业管理模式
调研重点及成果：市场竞争激烈程度的加强，影响企业经营状况的经营环境变得越来越难预见，决策日益复杂和困难，对决策管理提出了更高的要求。
课题负责人：
责任科室（单位）：综合开发公司
调研时限：*年11月底
29.立足职责努力为中低收入家庭提供住房保障
调研重点及成果：以中低收入家庭和个人如何有效解决住房需求为重点，分析总结中心开展业务以来住房置业担保在群众购房中所发挥的作用和其他需求，拓展中心业务，推进中心发展。
课题负责人：
在走向市场化的过程中，云计算在安全性、性能和可用性方面呈现出了一些问题。这些问题的解决，要依靠更加先进的技术手段和对云计算的更深层次研究来解决。这些问题的解决过程中，云计算的市场地位将逐步得到确定。
云计算的安全问题
《适合于新时代的新安全模式》认为云计算安全改变了一切。云计算的可扩展性依赖于共享以前从来没有共享过资源，迫切要求一套新的最优安全方法。
云安全联盟（CSA）对于组织部署云计算资源提出了一些需要关注的关键IT操作领域：治理和企业风险评估，法律和合同问题，电子发现的程序，合规性和审计，信息生命周期管理，可携带和互操作性，业务连续性和灾难恢复，数据中心运营，事件响应、通知和补救，应用安全，加密和密钥管理，身份和访问管理，存储器操作，虚拟操作。
在传统的数据中心内，围绕需要保护的基础设施和数据构建稳定的边界，在适当的位置可以安置管理程序和控制。由于组织能够控制其服务器的位置并且利用全部物理硬件，这种部署比较容易管理。然而，在云中，由于应用动态地迁移并且组织与第三者共享同一个远程安置的物理硬件，边界变得模糊并且减弱了对安全的控制。
云不使用专用虚拟网（VPN）技术。这意味着匿名攻击可以像任何系统的合法用户或管理人员那样访问连接点。在传统的计算环境中，只有少数服务器可接入互联网。在云计算环境中，大多数服务器可接入互联网，这显然扩大了攻击面。在云中，多租赁意味着多个不同的个别终端用户群体共享相同的服务和/或资源。这些共享的环境在一个用户的资源堆内具有特殊的风险。风险隐现于共享该云的群体将会有意或无意地访问彼此的私有数据。特别是在基于IaaS的云中，安全研究者发现了在旧系统中不存在的全新漏洞。由于云消费者的数据存放在公共的存储器硬件中，松懈的管理或恶意攻击可能危及其安全。在云中，由于应用的边界是动态变化的，随着应用在云中的随机迁移，安全方案也必须是动态和虚拟的，即实现按需安全。
没有位置特异性有利于云服务的广泛可用性。然而无论用户或云供应商或者两者都不可能直接确认在特定云中计算资源的详细位置。在安全防卫者甚至不知道数据在什么地方的时候，设想他们如何保护数据？云供应商能够如何识别用户的数据（为了法律和其它目的）？如果用户退出云方案，云供应商如何安全地抹去用户的数据？云计算的公营性质严重地影响到数据的隐私和机密性。云数据通常存储于纯文本中，并且几乎没有公司完全了解其数据存储所拥有的敏感级别。数据损失和泄漏是云中最严重的安全问题之一。
在存储和传送数据的时候，应当始终加密数据，在存储的时候使用单独的对称密钥。对用户密钥特有的保护将需要云供应商的一些合作。与专用硬件不同，在下列情况下将内存缓冲区清零不可能删除密钥：①内存被一个系统管理程序加固而使其持久地保存。②为了恢复的需要，虚拟机已经被快照获取。③虚拟机在连续地迁移到不同的硬件上。如何在云内安全地使用密钥是一个尚未解决的问题。
在决定如何鉴定大量的不同用户的时候，互联网的可接入性和多租赁形成挑战。因为常规的鉴定服务趋向使用共享的公共资源，资源缩放和多租赁使鉴定过程变得复杂。例如，在Active Directory中，Everyone团体的成员能够看见和列出所有种类资源的清单。
第一代云要求所有终端用户在其数据库中具有单独的账号，必须分别登录到每个他们所具有账号的网站上。很明显，要求终端用户为他们将来要使用的每个Web服务注册和管理个别的登录账号是不切实际的。任何优良身份元系统的主要原则是用户应该只必须出示服务和事务处理所必需暴露最少的身份信息。关于广泛身份鉴定方案的工作仍然在进行之中。
在《内部威胁的真实程度》一书中，对3000名英国工人的调查结果显示，37%的人曾经与朋友和家庭共享特权的公司信息。即使58%的个人计算机与其他人共享或者至少能够被别人访问，21%的便携/桌面计算机拥有者曾经将公司的数据转移到其个人计算机中，14%的人承认将工作信息转移到个人的智能手机中。82%的回答者认为内部威胁等于或者比由外部攻击者对组织构成的威胁更大。内部安全可能是内部人员有意或无意而造成的，也可能是内外部勾结而进行的恶意攻击或窃取信息。但是，迄今为止，涉及云计算安全的文献中很少讨论云的内部安全问题。《防御内部威胁，降低IT风险》讨论了云计算、虚拟化和内部威胁。云计算中，内部人员不再仅仅是在防火墙之内的职工，并且也包括为组织提供云服务的服务供应商内部成员，这增加了内部威胁的复杂性。内部威胁明显地涉及到虚拟化，在关键服务器被虚拟化的时候，需要严格控制以限制特权用户控制那些虚拟服务器的权利。
云计算的性能问题
Compuware公司在2010年11月对几乎700个美国和欧洲企业进行独立调查，其中378个北美公司，英国、德国和法国各100个公司，并于2011年2月19日了《云中性能调查报告》。
《云中性能调查报告》认为，云计算性能严重地依赖于延伸交付链中的每一个组成部分：数据中心、传送网络（包括互联网、广域网、局域网或物理运输工具等）、其他服务供应商，甚至终端用户的设备和浏览器。
Compuware公司以前的研究清楚地证明，应用性能和收入之间存在直接的联系。例如，在公司网站页面响应时间接近4秒的时候，用户越来越感到灰心；在达到6秒的时候，33%的用户将放弃访问页面，并转向竞争企业的页面。
影响传送网络响应时间的因素包括：正在传送的数据总量、WAN的带宽、往返行程时间、应用轮流的数目、同时TCP会话的数目、服务器端的延迟和客户端的延迟。Riverbed Technology公司在《释放云性能，使云的承诺成为现实》的报告中比较了IT发展的历史，分析了网络反应时间对公共云性能的影响。公共云可以或可以不“合并”，就是说，一个企业可以将其资产分离在其数据中心和其他人的云中，但是一些资产将在更远处的公共云中。将资源迁移到远离用户会导致性能问题。在云供应商方面有一个假设：如果他们管理其云内基础设施的性能，在云和终端用户（无论业务用户或IT用户）之间的性能将不会影响技术和业务价值。这个假定是不成立的，因为云服务将迫使用户和其数据拉开更大的距离而导致更大的延迟，并影响性能。
《采用云的风险》指出，云服务不能担保消费者获得高品质的Web体验。云供应商在跨越地理网站性能上展示出了远离目标的变化，在有些重要城市，交付终端用户的响应时间比有些城市差不多慢10倍，许多云服务在消费者居住的互联网边缘展示出性能问题。
如果假设应用跨越云的边界，那么这将使得数据的存储和传输工作变得很复杂。亚马逊在开发新的云端服务的过程中发现，发送大量数据最便宜的做法是：通过连夜送货服务运送磁盘，甚至整个电脑。除了广域网带宽是瓶颈外，云内部网络技术也可能是一种性能瓶颈。数据中心节点、交换机、路由器的连接会带来带宽性能瓶颈。带宽不足正是科学家们几乎不使用云计算的原因。
Webtorials出版的《2010年云网络报告和广域网》提出没有互联网的云网络。例如，一些云计算定义设想云服务总是通过互联网交付。但是，互联网不总是用于访问云计算方案中最适当的连接服务。
云计算的可用性问题
无论消费者或服务供应商选择哪种云架构，服务的可用性都是极为重要的。
在传统计算模式中，大部分组织内部的IT部门与业务部门的协作始终存在着严重的问题，只有少数优秀的公司充分重视和利用了终端用户的体验。由于SaaS模式削弱了云消费者的能动性，有可能更加恶化这种状态。
非常遗憾的是，虽然终端用户体验和需求是促使组织业务需求变化最重要的原因之一，但在几乎所有云供应商的报告中，都有意或无意地忽略了这个问题。一些独立的研究报告非常强调终端用户体验的重要性，并且在测量应用软件性能的时候，把用户体验排在第一位。然而，SaaS模式使应用软件开发者远离消费者组织之外，负责运行的第三方应用软件供应商也不直接与消费者的终端用户接触。同一个SaaS服务的多个消费者所拥有的终端用户群是不同的，但是，如果一个消费者的用户群达到相当规模而需要重新设计软件结构的时候，SaaS供应商不可能感受到这种需求。并且，在其他消费者尚没有这种需求的时候，SaaS开发商几乎不可能为某些消费者专门开发全新结构的软件。
由于远离消费者的业务部门及其终端用户，SaaS开发商与消费者业务部门之间的协作比与消费者内部IT和业务部门之间的协作可能更加困难。因此，即使不考虑虚拟化和网络带宽的影响，SaaS模式也似乎不太适合于大型应用软件。
SaaS模式是计算的一个颠覆性的演变。传统上，应用软件可以由第三方软件公司开发，而在SaaS模式中，应用软件演变为由第三方公司运行和管理。因此，削弱消费者的能动性将严重影响操作、战术和战略等所有的层面。
在消费者操作层面，传统上，少数大型软件公司通常垄断了系统软件和大型应用软件的开发和市场。可以预见，不但少数大型SaaS应用软件开发商将可能垄断应用软件的开发而且少数大型SaaS云服务商将可能垄断应用软件的运行和管理。SaaS模式的特征决定了在应用软件的开发、运行、版本升级和漏洞修补等整个生命周期中，消费者将几乎完全失去能动性。虽然在一些中小规模的SaaS服务中消费者能够获得一些可观的利益，但是根本上失去对应用软件的控制和治理的权利和能力。
在国家战略层面，如果由国外的SaaS应用软件开发商和服务商完全垄断一个国家内部应用软件的开发和运行，这个国家将失去应用软件市场，其中包括巨大的市场利益和对应用软件的控制和治理。因此，SaaS模式将影响这个国家的经济安全。这对IT处于劣势的国家是一个严重的挑战。
特别是，如果一个国家的重要信息系统采用SaaS模式，将可能产生更严重的后果。国家的一个关键基础设施严重地依赖于其应用信息系统，失去对重要信息系统控制和治理的能动性就必然失去对相关关键基础设施的控制和治理的能动性。也就是说，削弱消费者能动性将可能不仅影响国家的经济安全而且将直接影响国家关键基础设施的安全。
参考资料
佛罗里达州立大学IT领导学院执行院长Thornton May：《为什么IT计划被中断，对其应该做什么》
・在2010年，60%的福布斯全球2000企业实质上没有IT工作计划。大多数IT工作机构的IT计划周期不超过18个月。
・在学院所调查的工商业界中约75%的组织不认为其IT计划是有效的。
Aberdeen公司：《终端用户经验追踪和管理》
关键词：劳动力转移；土地流转；城市化
我国农业劳动力面临的一个很严峻的现状是：农村人口数量大，人口老龄化情况严重，人均占有耕地面积少，无法进行大规模机械化耕种，所带来的直接影响是农民收入很低，仅仅能够维持生活。而且随着现在城市化进程的加快，许多农业用地都逐渐被划分为城市建设，居住地面积的减少就意味着农业劳动力要大量向城市转移。转移到城镇工作的农民，他们所留下的土地往往就是农村土地流转的一个必要前提。[1]
劳动力和土地作为人类生存发展所必须的最基本要素，关系着社会的发展与进步。黑龙江作为产粮第一大省，在家庭承包经营的前提下，面对农村人口众多的压力以及规模化经营所带来的可观的经济效益，加快农村剩余劳动力的转移与促进土地流转有很重要的意义。
1.黑龙江省农村劳动力转移的现状
1.1劳动力转移的整体素质
从劳动力转移的整体素质上看，转入城镇地区工作的人绝大多数都是25-45岁之间的青壮年，这些人除了有充足的体力之外，小部分人还受过较高等的教育（高中、大专等），但是从整体的受教育水平来看，流转的人口还不足以满足农业劳动力向非农产业转移的需要。我们通过统计年鉴，对2006年、2010年、2012年黑龙江省农村劳动力文化程度进行了总结。
通过上表一个几年内的变化情况，虽然大专及以上文化程度的劳动力转移数量有上升的趋势，但是转移的整体素质偏低，严重影响着农业劳动力到城市的就业进程。
在我对种粮大户调研的过程中存在以下几点现状与之对应：
1.当家庭的种植面积达到一定规模的时候，在这个家庭中外出打工的成员非常稀少甚至几乎没有。
2.这些种粮大户所租赁的土地主要来自以下几个方面：家庭成员已经基本丧失劳动能力的、家里的青壮年进城务工的、举家搬进城里居住的农户等等。
3.土地租赁期限一般比较长，为3-10年不等，通过租赁合同的签订，租金绝大多数都是一次齐。
1.2劳动力转移的产业分布
从劳动力转移的产业分布来看，从事第二、三产业的劳动力比重明显增大，黑龙江省县域经济第一产业GDP比重逐渐下降，而二、三产业的GDP比重呈现上升趋势，而且主要是以第二产业为主，经济结构得到了明显的优化。
1.3劳动力转移的区域特点
从劳动力转移的区域特点来看，黑龙江省农业劳动力转移多以省内为主。黑龙江省各级劳动力转移管理部门坚持把扩大农民转移作为保增长的重要内容、保民生的突出任务和保稳定的重要基础，以促进就近转移、推进农民创业和提高稳定就业率为工作重点，加大工作推进力度，促进了农村劳务经济快速发展。[2]转移出来的农户大多是从事餐饮业、农产品加工业、建筑业、零售业等，收入稳定并且已经基本融入了城市生活。随着农民在城市中发展的越来越好，举家转移的现象也时有发生。
2.农业劳动力转移对土地流转的积极作用
2.1促进规模经营
劳动力转移即减轻了农村人口的负担，又使大量的农业用地空闲出来，供村里的种粮大户、种田能手等进行规模化经营。而且现在不断有大量的新型农业生物技术和农业机械技术涌现出来，土地的连片耕种恰恰能使这些科技能够深入运用到农业生产当中，提高经济效益与劳动生产率，为农民创造财富。[3]
2.2增加农村收入
到城市里打工的人往往面临着更多的机会，甚至可以创造财富，有这种“先富”的经验，能够促使更多的农村劳动力愿意向城镇转移，土地不断的流转，这样除了打工的收入还会有一部分租赁收入。
3.农业劳动力转移对土地流转的消极作用
3.1农村劳动力素质下降
虽然国家鼓励农村劳动力向城市转移，但如果转移的劳动力数量过多，土地流转不出去则会出现土地“撂荒”和“闲置”等现象。黑龙江省进行农村劳动力转移的主体多为青壮年劳动力，而那些缺少劳动能力的老人、妇女、儿童则被留在村子里，他们往往只能种植庭院中的几分菜地，而对于远处的大面积的耕地无力种植则被抛荒。[4]
3.2农业劳动投入被分散
当一部分外出打工的人带着比较丰厚的收入回来的时候，村里剩余的其他有劳动能力的人也纷纷出去打工，但又不想将土地流转出去只收租金。农民觉得种地不挣钱，对土地投入的时间与精力会大大减少，但却只有在农忙的时候才会回来，平时基本处于一个无人看管的状态，这样一来，土地的劳动生产率会大大降低，会导致农业收入微薄、保本甚至是一个亏本的状态。[5]从整个村的角度来看是一个效益的降低。
结论：在黑龙江省，农村土地流转与劳动力转移之间存在着相互依存、相互制约的关系。通过土地流转可以释放大量的劳动力，但是劳动力的过度转移又会产生土地荒废等现象。为了能够促使其能良性互动起来，我们在黑龙江省地区的城市化进程中，打破城乡二元结构差异以及农民自身素质等方面还需要国家给予更多的支持。
（作者单位：中国农业大学经济管理学院）
参考文献：
[1] 马晓河、崔红志.建立土地流转制度促进区域农业生产规模化经营.管理世界.2002年11期
[2] 刘友凡.稳定承包权放活经营权.中国农村经济.2001年10期
[3] 姚咏涵.家庭承包制下土地功能的实证考察与土地经营制度创新.农业经济.2002年03期
关键词:施工企业财务风险原因防范
一、施工企业财务风险原因分析
我国施工企业产生财务风险的原因有很多，除了受宏观经济环境影响外，还存在于招投标、合同管理、成本控制、竣工结算等多个环节，总体来说主要有以下几个方面：
(一)宏观经济环境带来的风险
宏观经济环境对施工企业财务风险的影响主要包括国家政治和经济政策、经济发展阶段和发展水平、经济体制改革状况等，涉及通货膨胀、利率与汇率、金融市场、财税政策、产业政策、外贸政策等方方面面的影响。宏观经济环境的变化是难以准确预见和无法改变的，可能给企业带来机遇，同时也可能增加企业的财务风险。
(二)盲目投标的所造成的风险
投标是施工企业经营的一项重要环节，也是项目实施的第一步。在大型基础设施建设招标中，参与投标的施工企业在项目业绩、技术方案、施工组织方案、机械装备等方面的差距越来越小，投标报价的高低成了能否中标的决定性因素。因此，一些施工企业为了能中标，不顾自身施工能力和管理水平，一再压低投标报价，甚至低于项目实际成本，这就引发一系列的如收益风险、采购风险、存货变现风险等财务风险。
(三)合同管理引起的财务风险
因为在合同谈判过程中的不平等关系,业主单位往往会在签订合同时附加一引起具有单方约束性、过于苛刻的权利等不平等条款。在施工过程中，可能会出现业主变更合同要求的情况，这就会打乱施工企业的施工计划和组织管理。在分包方面，由于选择的分包单位履约能力不足，造成不能按照合同的约定按期完成分包工程，从而影响整个工程进度，造成不能及时验工，收取工程款。
(四)项目成本控制不力造成的风险
工程项目能否盈利就是看能否控制工程成本，影响成本的因素有：劳务分包的模式与价格、材料采购价格与消耗、机械设备租赁单价与消耗、施工技术方案与资源配置、项目工期及进度安排、项目安全情况、大小临设设置方案与标准、项目管理水平等，能否对以上众多影响因素采取不同措施加以控制，对项目间接费用制定一定的开支计划，是成本管理的一大重点。
(五)项目竣工结算不及时造成的风险
项目竣工结算过程中由于结算送审不及时、结算资料不完整、资料不真实、高估冒算等多种原因造成项目竣工结算不及时，造成工程款的回收难度更大，周期更长。竣工结算的拖延也延长了工程保修时间，增加工程保修费用和工程项目成本,耗费大量人力物力财力，财务风险也随之而来。
二、施工企业财务风险防范措施
针对上述施工企业财务风险的原因,施工企业采用相应的手段和措施,对财务风险加以规避、防范，降低财务管理的风险，促使企业健康长远发展。
(一)建立财务风险管理管理机制
施工企业为了防范财务风险，应建立完善的法人治理制度，建立规范的公司治理机构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成有效的职责分工及制衡机制。施工企业应健全财务管理规章制度，专门设置一个风险管理机构，直接隶属于企业的主要负责人，或者由企业财务部门负责财务风险管理，建立专项制度和安排专门人员来负责，使得财务管理系统能应对宏观环境变化给企业带来的财务风险。
(二)分析招标信息，不投问题标、亏损标
施工企业应在投标前做好标前调查，详细了解项目的工程情况、标段划分、招标条件与资格要求等信息，包括对所在地市场调查、建设方情况调查、施工场地情况调查、供应商调查以及竞争对手调查等，认真进行分析，并形成调查报告。组织公司相关部门对投标项目进行投标评审，对资金不落实、条件刻苛，标价过低的风险项目坚决放弃。
(三)加强合同风险的控制
施工企业应指定专人管理合同，制订统一的合同范本，授权书文本，并根据合同的重要程度确定分级评审方法。施工企业应成立合同评审小组，在合同的签订前对合同的风险性进行评审，分析合同的可行性、经济性、适宜性、合法性，掌握合同风险，制订风险防范措施，形成书面评审意见，根据评审意见签订合同。
(四)加强成本控制，控制项目运作风险
首先，组建精干高效的项目部，人员定岗定编，制定现场管理标准，严格控制现场管理费支出。其次，在施工过程中，科学制定施工方案，优化施工工艺，合理配置生产要素，进行技术经济比选，选择最优施工方案。再次，加强材料的计划、采购、验收、领用、消耗、核算等各环节的管理。第四，合理配置机械设备，充分做好机械设备租赁和购买方案的经济比选工作；要按工程量大小，合理租赁机械设备，严禁机械设备闲置。
(五)及时办理竣工结算，控制决算过程风险
按照合同要求在完成工程施工后，就要及时办理竣工结算，积极催收工程款，努力提高应收账款的回收和周转。施工企业还应通过编制变更索赔策划书，收集变更通知单、会议纪要等重要资料推进变更索赔工作，在最大程度上减少施工企业前期投入的资源损失和资金占用。
三、结束语
企业管理者不可能完全消除财务风险，只能对企业财务风险进行全面分析，从中找出不同财务风险的具体原因，并采取有效措施来增强企业抵御风险的能力，提高市场竞争力。
参考文献:
[1]财务部会计资格评价中心2015高级会计实务[M].经济科学出版社
[2]刘桂荣.探究建筑企业资金管理中如何应对财务风险[J].大科技2013（07）
[3].施工企业财务风险研究[J].科技资讯,2012(1)
