时间：2022-08-23 08:17:53
“拍卖中心依托栖霞苹果产区的资源优势，坚持‘公开、公平、公正’的经营原则，借助先进的拍卖平台，为供应商和购买商提供一个畅通、有效、简易、安全的流通渠道，这是果品交易由传统对手交易向第三方平台电子化、信息化交易迈进的创新举措，必将深刻改变现有的果品定价机制，开创果品交易服务的新历史！”拍卖中心董事长丁英琥充满信心地说。
苹果拍卖“第一市”
丁英琥的信心来自拍卖中心的硬实力。山东栖霞果品拍卖中心坐落于烟台栖霞市松山工业园区，由中国果品流通协会、烟台市虎腾置业有限公司、栖霞德丰食品有限公司于2013年共同出资成立，总投资2.07亿元，规划用地183亩，是经山东省商务厅核准成立的全国第一家从事产地果品拍卖的专业公司。交易中心主要设有果品展示、拍卖交易、出口认证、办公服务、中心机房、仓储加工、金融服务等功能区域，目前以苹果拍卖为主，未来业务范围会拓展到樱桃、梨、葡萄等果品。
上午10点，在拍卖中心的物流大厅，记者看到质检员正忙着检查果农送来的苹果――先在果箱中扒出一个洞，在上中下层分别挑选出几个样果，用卡尺测量苹果尺寸，并仔细检查果形，确认入桶果质量一致、上下一致。然后在符合要求的果箱上大致记录下果农的村名、姓名、联系方式以及苹果的规格等级，验果环节就结束了。“每天下午3点之前，果农都可以自行把苹果运送到中心，检验完毕后，我们根据实时市场价，与果农商定好起拍价和保护价（成交最低价），果农就可以离开了。整个过程方便快捷，不需要耽误果农很多时间。下午5点开始苹果拍卖，如果能够顺利成交，第二天货款就能打到果农手上；如果流拍了，我们会及时与果农联系，重新制定保护价或帮助果农直接撮合，直到成功交易。”于江介绍说。
验果环节结束后，会由拍卖中心的分拣员按照等级对苹果进行分级分拣，挑出不合格果和残果，对果箱的品系、净重、供货商品牌、供货商代码、货位号进行标注，并编注唯一的条形码，形成购买商验货单。
小苹果拍出大不同
质检分级、信息录入环节之后，便来到了拍卖环节。拍卖中心引进了比利时Aucxis公司设计制造的具有世界先进水平的拍卖交易系统，并配备由华为、联想、耐克森、东方电子等公司为其量身定制的服务器、计算机网络系统和视频监控系统等。拍卖大厅设有192个交易席位，可同时满足300多个客户现场交易。
记者亲身体验了激动人心的拍卖环节。首先在拍卖前，经销商要来到结算中心进行预授权充值，用于拍卖时购买货品。拍卖前2小时，众人来到果品展示大厅，在琳琅满目的苹果货位前查看货品，记下中意商品的货位号。于江介绍说：“经销商一般会在看货时形成心理预估价，好在拍卖时有针对性地按键购买。”
下午5时，拍卖准时开始。经销商依次在拍卖大厅就坐，使用交易卡、耳机根据显示在拍卖大钟的货品信息按键购买货品。“A02-1，德丰牌富士条红，70一级，3桶，当前价格3.61元/斤。”在拍卖大厅，随着墙上1号拍卖大钟的显示，拍卖师王春磊通过耳麦将货品信息依次报出。拍卖过程中，购买商陆续来到拍卖大厅后面的服务台，打印本场次已购买货品的成交汇总单。“拍卖中心会根据交易额收取一定比例的手续费，但与采购商付出的采购成本相比，要低许多。”于江说。
拍卖结束后，购买商来到集货区验货。此时如果对果品质量、数量、价格等有问题，可以随时向工作人员提出投诉，有专人负责解决。验货完毕后，购买商持成交汇总单到物流场提货处办理提货，告知保管货品流向――拉走或就地加工。拉走货品的话需要缴纳铁通押金，刷提货卡并输入密码，提货离场。
“拍卖过程完全公开、透明，”于江说，“我们的拍卖交易系统是一个集竞价交易、交易监管、电子屏显示等功能为一体的实时电子交易管理系统，在人、财、物信息标准化管理基础上，将每笔与拍卖相关的信息通过实时在线方式，在拍卖现场的电子显示屏和拍卖大钟上显示。”据他介绍，拍卖过程按竞价规则进行交易，每笔结束后，计算机都将自动完成经销商的资金结算功能，并对供货商的各项交易结果信息进行同步结算处理。
“我们把传统的人工拍卖方式，设计开发为电子竞价和网络竞价体系，用硬件和网络代替拍卖师来主导拍卖，为供购双方提供拍卖交易服务，”于江介绍，“山东省农商银行、平安银行等金融机构全程参与结算，为金融安全保驾护航，方便快捷，减少了复杂的手续。”
好的模式不愁得不到市场认可。时值烟台苹果产销旺季，自10月10日试营业以来，短短10余天，拍卖中心的苹果日交易量已突破70吨。
联通买卖带来实惠
“畅通、有效、简易、安全”，拍卖中心董事长丁英琥这样定位苹果拍卖新模式。据了解，农产品拍卖模式在日本和台湾非常流行，我国云南斗南花卉市场也在采用拍卖交易方式。作为国内第一家从事产地果品拍卖的交易市场，山东栖霞果品拍卖中心在果品交易、定价方式创新上迈出了关键一步。苹果拍卖减少了许多中间环节，能有效降低交易成本，节省买卖双方交易费用。据测算，传统采购模式中，购买商在当地采购果品时平均要付出大约0.4元/公斤的收购费用，包括采购人员和仓储运输费用等。现在以75毫米一级红富士市场行情6元/公斤为例，如果购买商直接到拍卖中心采购，省却了中间环节，即使拍卖价格为6.2元/公斤，仍可以节省0.2元/公斤的采购费用，降低了采购成本，供货商也能够获得更大的利润空间。
拍卖中心制定了清晰明确的果品标准，要求供货商按标准分级装箱，并由中心专业质检人员在果品入场前严格检验把关，各种规格等级分类清晰，全过程以质论价，公开透明，确保了平等公平交易。
对以广大果农为代表的供货商而言，苹果拍卖省时省心、安全高效，是实现优质优价、有效保护果农利益的好方法。通过银行结算系统，实现销售资金即时到账，做到当天拍卖成功的果品货款第二天就能转到供应商账户，收款安全、及时。
拍卖中心一头连着果农、一头连着果商，为双方买卖交易提供方便、带来实惠。拍卖中心果品种类多、规格全，数量充足，能够充分满足购买商对各类不同货品的需求，实现“一站式”采购。进场交易的苹果规格从65毫米、75毫米到85毫米，等级从一级、二级、三级果一应俱全，并且预计每天 1000吨的交易量保证供给，实现“不用东奔西走，此处全拥有”。果品采摘季节结束后，购买商可以随时到拍卖中心直接挑选果品，不必再像以前那样四处奔波多家冷库看货，四处看货询价看人脸色，“你的采购你做主”。
拍卖交易方式方便快捷，一键完成，平均每批次果品拍卖时间为5-10秒，提高了交易效率，节省了交易时间。“今天有一批次多达6500斤的苹果，用了不到10秒就成交了，简单省时。”拍卖师王春磊说。
此外，拍卖大厅建设有专门配套的冷库、出口认证大厅和加工包装车间，有专业的工人对苹果进行包装，可以满足不同客户的需求，不出场地即可完成储藏和包装，实现从果品采购到包装、发货全程的及时高效服务。
上海农产品中心批发市场的王良贵经理在考察之后表示，苹果拍卖是一种创新模式，代表了未来农产品流通发展的趋势，眼下可以作为中间商采购的补充，等经销商适应了新模式之后，必将大有作为。
拍卖模式前景广阔
在理论上，拍卖交易是一种可降低交易成本的公开、公平、公正的交易方式，有利于节省交易时间，提高交易效率，并降低生产经营者的风险，也有利于形成正确的市场信息和合理的市场价格。然而，我国农产品批发市场上绝大多数经销商经营规模都不大，大多数农产品在质量等级化、重量标准化、包装规范化等方面难以达到拍卖的最低要求。
第2部分 广告与样品
第3部分 房屋质量
第4部分 户型空间
第5部分 房屋面积
第6部分 建筑设备
第7部分 电气部分
第8部分 供暖与燃气
第9部分 装修标准
第10部分 室内环境
第11部分 室外环境与绿化
第12部分 社区及设施
第13部分 价格付款
第14部分 房屋交付
第15部分 初步验收与保修
第16部分 所有权证
第17部分 前期物业管理
第18部分 业主委员会
第19部分 消费者权利保护
第20部分 抵押担保
第21部分 合同变更
第22部分 合同终止与解除
第23部分 退房程序
第24部分 违约责任
第25部分 买受人损失
第26部分 争议与其他
第27部分 合同附件
第28部分 法律法规及标准
第1部分 合同背景
第1条、 合同原则：鉴于目前买卖双方因为合同不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。
第2条、 文字定义：
（1）、 合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖、买受双方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；
（2）、 本合同中所称“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商品房”等系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的商品房；
（3）、 本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购商品房所位于的楼座；
（4）、 本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处于的社区；
（5）、 本合同中所指“退房”，是指买受人将房屋或者取得房屋的权利退还给买受人，由出卖人退还买受人支付的购房款的行为。
第3条、 合同标的：本房屋位于 市 区（县） 路 号 楼 层 室，目前施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房共有 单元 层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于 单元 层，朝向为 .第4条、 居住目的：出卖人知道买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为住宅使用外，不得作为公司办公用房使用，以保持居住环境的安静与安全。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第5条、 协商地点：本合同在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，分别为出卖人销售场所（ 市 区（县） 路 号）或者为买受人及买受人的代理人指定的场所（ 市 区（县） 路 号），各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方的时间。
第6条、 土地权利：本项目由北京市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为： ；批准文件的主要内容为： .本宗土地原所有权人为： ，原土地使用权人为： ，国有土地出让合同编号为： ；土地使用证号码为： ，土地使用权期限为： 年（自 年 月 日至 年 月 日），土地使用权性质为： （商业或住宅）。
第7条、 权利担保：考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于 年 月 日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如出卖人不同意退房，或者同意退房但没有同意之日起 日内使买受人取回全部房款以前；出卖人都将因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第8条、 相关许可：用地规划批准部门为： ，建设工程规划许可证： ，建设用地规划许可证： .施工许可部门： ，施工许可证： 开工证： .建筑企业：总设计单位： ，建筑师姓名： ，注册建筑师号码： ，总施工单位： ，总监理单位： .第9条、 销售许可：房屋销售许可部门为： ，房屋销售许可证： ；出卖人承诺已经依照《城市房地产管理法》的规定，可以提供、办理并具备办理销售许可的全部文件。
第10条、 购买过程：出卖人承诺买受人希望购买的第 楼 户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人的购买目的不能实现；如果买受人发现此套住的宅买卖合同晚于本买卖合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视，出卖人应当向买受人承担的违约偿责任为：每平方米支付1000元违约金，或者总额不低于10万元的补偿款。
第11条、 商品房标准：商品房将适用标准为： 作为本商品房的设计和建筑标准。商品房验收：由 负责验收；由 负责进行质量评价。
第2部分 广告与样品
第12条、 销售广告：买受人根据出卖人于 年 月 日刊登在 报第 版的广告，参考出卖人提供广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络），与出卖人就购买商品房一事进行协商；出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传品可作为证据，证明出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。
第13条、 广告内容：广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例；如实际情况与广告数量误差超过3%，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金……
第14条、 样板间：考虑到目前出卖人制作的样板间是促使买受人购买房屋的重要原因，出卖人承诺在未来向买受人提供房屋质量、面积与装修标准不低于样板间，对于足以影响质量的瑕疵，买受人可以选择以下二种方式要求出卖人承担违约责任：
（1）、 两倍赔偿：出卖人根据质量导致的价格变化，以物品价格与安装、重作价格的两倍向买受人承担违约责任，且在入住之日起一个月内支付；
（2）、 解除合同：出卖人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第15条、 样板间时间：出卖人承诺在买受人入住后三年内保存样板间，并且承诺在拆
除样板间时征得买受人的同意，否则将向买受人支付5万元赔偿金。
第3部分 房屋质量
第16条、 质量原则：考虑到买受人支付的价款，买受人所购房屋各项验收标准不仅要达到合格要求，还应当达到优良标准；出卖人不得仅以房屋质量合格来履行合同义务，而是在满足基本质量要求的前提下，同时还需要达到买受人的特别要求，并证明其各项验收标准均达到优良等级。
第17条、 建筑施工：出卖人承诺全部建筑材料均符合政府或者专业机构颁布的标准要求，其施工方法亦根据政府相关规范进行，全部材料实验结果及操作规范均可公开以备买受人的查阅。
第18条、 防震减灾：考虑到买受人所购房屋将可能在未来时间内长期使用，出卖人应当向买受人提供楼房地震安全性能评价测试报告，以使买受人的安全在未来得到保障，否则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第19条、 墙体平直：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差/直线距离；不平直情况并不得超过政府规定的标准；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第20条、 防水情况：房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第21条、 表面裂缝：出卖人承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；出卖人保证房屋的沉降情况优于北京政府颁布的最高要求，并对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告。如果双方无法对是否是裂缝达成共识的，则双方从楼内业主中随机选择3人，由这3人确定是否属于裂缝、漏水、渗水、墙体平直等，此3人的观点应当作为有效证据。出卖人有义务申请有关机构就此问题进行评价，如出卖人不予以申请，则视为存在裂缝，买受人有权解除合同要求退房。
第22条、 住宅寿命：出卖人承诺此住宅的安全使用寿命不低于70年，在30年内绝对不会产生主体质量问题，其质量足以抵抗八级地震所产生的不良影响；如果不能满足此等条件，出卖人将以全部房款的两倍向买受人进行赔偿，如果造成买受人及其亲属受到伤害的，按除支付全部医疗救助费用以外，还应当支付50万元赔偿；如果造成造成买受人及其亲属死亡的，则向死者亲属支付300万元赔偿金。
第23条、 文件：考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对买受人的安全与收益要求有巨大影响，而提供完全的质量文件是出卖人不可推卸的责任与义务，为充分保证买受人的知情权，出卖人除提交竣工验收备案表以外，还应当向买受人提效如下文件：
（1）、 施工单位的竣工报告；
（2）、 监理单位工程质量评价报告；
（3）、 勘察单位质量检查报告；
（4）、 规划部门出具的认可文件；
（5）、 卫生部门出具的水质检验合格文件；
（6）、 环保部门出具的认可文件；
（7）、 消防部门出具的消防验收合格文件；
（8）、 电梯工程监督报告；
（9）、 施工单位签署的质量保修书；
（10）、 抗震评估机会出具的地震安全性能评价报告；
第24条、 文件交付：
（1）、 全部质量文件上述文件应当于入住前交付给买受人，没有上述文件不视为交房；即使买受人入住，仍有权出卖人每日承担千分之一的违约金；
（2）、 如无法按时交付上述文件，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第25条、 质量标准：商品房设计质量不应低于各级政府有关机构颁布的最有利于买受人的标准，本合同最后所列明的各项规范及标准均为出卖人应当遵守的强制性标准，即出卖人所提供的房屋质量不得低于各项规范的要求；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第26条、 质量证明：考虑到出卖人的优势地位，出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量合格的申报手续及质量评价报告；当买受人对此报告提出异议时，出卖人应当证明这种异议不成立；出卖人不能证明的则视为存有质量瑕疵，在瑕疵未消除前不视为交房。
第27条、 质量评价：出卖人在交付商品房前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价，此等机构可能并非在国内注册或登记；如出卖人拒绝提供文件，或者在买受人申请重新质量评价时拒绝进行协助，则视为房屋质量不符合规定而不能交房；则买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第4部分 户型空间
第28条、 商品房户型： 室 厅 卫 浴 厕 厨，本商品房使用率为： ；房屋层高： 毫米；室内净高： 毫米；立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。
第29条、 起居室尺寸：长度： 宽度： 高度： 其他： （毫米）；
第30条、 书房尺寸：长度： 宽度： 高度： 其他： （毫米）；
第31条、 卧室尺寸：长度： 宽度： 高度： 其他： （毫米）；
第32条、 卫生间尺寸：长度： 宽度： 高度： 其他： （毫米）；
第33条、 厨房尺寸：长度： 宽度： 高度： 其他： （毫米）；
第34条、 阳台尺寸：长度： 宽度： 高度： 其他： （毫米）；
第35条、 过道尺寸：长度： 宽度： 高度： 其他： （毫米）；套内楼梯：长度： 宽度： 高度： 其他： （毫米）；
第36条、 重要门窗：长度： 宽度： 高度： 下沿距地面： （毫米）；
第37条、 贮藏空间：长度： 宽度： 高度： 其他： （毫米）；
第5部分 房屋面积
第38条、 建筑面积：
（1）、 文字定义：商品房销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。
（2）、 总建筑面积为： 平方米，套内建筑面积为： 平方米，阳台建筑面积： 平方米，另室内墙体面积为： 平方米……
第39条、 建筑面积变化：
（1）、 面积范围：买受人所购商品房约定建筑面积为 平方米，如果经过实际测量后，面积在 至 平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（2）、 面积超出：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，大于 平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。
（3）、 面积不足：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，小于 平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记，当此面积小于 ，买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
（4）、 面积费用：鉴于目前买受人所购商品房面积所适用的契税为2%，如果因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由出卖人承担；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用（物业管理费、取暖费用等）的增加，必须支付的由出卖人承担，买受人保留退房的权利。
第40条、 分摊的公用面积：
（1）、 文字定义：可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。
（2）、 基本原则：此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。
（3）、 分摊构成：公共门厅、电（楼）梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其他设备间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
（4）、 面积核实：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人无法核对及查实，可能给合同一方提供欺诈机会；为保证交易的公平性，出卖人根据《房产测量规范》和《房产图图式》提供公摊面积的构成与尺寸，以使买受人可以根据自有的条件对面积进行核对。
第41条、 套内建筑面积：
（1）、 文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。
（2）、 面积范围：买受人所购商品房约定套内建筑面积为 平方米，如果经过实际测量后，面积在 至 平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（3）、 面积超出：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，大于 平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实测面积办理产权登记。
（4）、 面积不足：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，小于 平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测面积办理产权登记。
（5）、 比例增加：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。
（6）、 比例减小：交房后，建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少
的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，包括要求出卖人退还全部房款或面积变化应退的房款，买受人有权选择诸多退款方案中的一个。
第42条、 套内使用面积：
（1）、 文字定义：套内使用面积是指各功能使用空间（如卧室、起居室等）墙体内表面所围合的水平投影面积之和。
（2）、 面积构成：卧室面积： 平方米、书房面积 平方米，客厅面积： 平方米、卫生间面积各为： 平方米；面积的数字以出卖人现有的平面图纸为标准。
第43条、 使用面积变化：
（1）、 面积范围：买受人所购商品房约定使用面积为 平方米，如果经过实际测量后，面积在 至 平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（2）、 面积超出：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，大于 平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实测结果办理产权登记。
（3）、 面积不足：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，小于 平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测结果办理产权登记。
第44条、 露台面积：鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为： 平方米的露台之使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；如出卖人或者第三人或者行政机构阻碍买受人使用此部分面积，则出卖人应当根据平均房价的三倍与按露台总使用面积计算应当退还给买受人的费用。
第45条、 面积测量：房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，经过测量的应当提供符合《房产测量规范》和《房产图图式》的测量报告，使买受人有权可以获得精确的详细内容。
第46条、 测量机构：测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，测量义务不得委托给他人；没有专业资格的机构测量的数据无效，买受人有权拒绝支付房款。
第47条、 面积核实：买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺等测量工具即可进行测量；买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、宽度、高度尺寸进行测量；如果需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸，买受人也可以召集楼内其他业主共同进行测量。
第48条、 测量争议：买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。
第49条、 通知到场：当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则可以通知出卖人到场进行共同测量，此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真，出卖人得知通知后应当到场；拒不到场的，买受人即可自行进行测量。
第50条、 违约条件：买受人以约定方法得到的任一个尺寸结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用；出卖人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍应及时为买受人办理《房屋所有权证》。
第51条、 违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款作为违约金，不能退回的，逾期则每天应当支付总房价百分之一的违约金。
第6部分 建筑设备
第52条、 用水供应：出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源由市政机构提供，压力为 .出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为 ；价格 .如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第53条、 排水设施：出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以使用。室内排水共有地漏 个，分布在卫生间、厨房等。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人应向买受人按日到支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第54条、 管道密封：出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄露；如果室内发生液体或气体泄露，导致买受人的装饰装修家具损坏的，如果买受人不能证明自己没有责任，则出卖人应当以5倍装修家具款额或者每人每日500元作为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、设计施工所支付的费用与耗费的时间。如液体或气体的泄露给买受人或其亲属或其他人员造成伤害，则出卖人应当同时承担违约责任或侵权责任。
第55条、 管线安装：出卖人承诺不在商品房内通行任何公用管线。所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用；如有通过，则视为合同的变更，买受人有权拒绝支付任何费用，并有权要求出卖人进行修改；在修改完成以前，视为商品房仍末交付；不能修改的，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第56条、 电梯使用：本单元共有电梯 部且不得少于两部，型号为 ，额定载重量不得低于1000公斤，每部电梯服务住户数量不得超过50户，电梯终生保修，买受人可以24小时使用电梯，并可以到达商品房所处层楼，等待时间不得超过3（或18）分钟。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第57条、 电梯安全：电梯安全的责任由出卖人承担，当因买受人或其亲属或其他人员因乘坐电梯受到伤害，受害人及相关权利人有权要求出卖人同时承担违约责任和侵权责任。
第58条、 消防设施：出卖人提供的消防设施为： ；并在交房时取得消防机构的认可；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第7部分 电气部分
第59条、 电力供应：出卖人承诺以符合市政要求的民用电标准提供电力供应，并承诺绝对不以施工用电向买受人提供电力供应；所提供的电力负荷 kva，计费设备为 ，插座位置 ，数量 ，供电平面图 ，可使用时间： 年 月 日。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第60条、 通讯设施：线路数量 条，出口位置：见图纸，使用时间为： 年 月 日，如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第61条、 其他线路：有线电视数据线至少一条，出口位置在： ，使用时间： 年 月 日。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第8部分 供暖与燃气
第62条、 供暖设备：供暖设备名称 型号为： 生产企业： ：适用标准： .安全使用时间20年，出卖人保证燃气设备的安全性，并承担由此产生的产品质量责任；在产品质量争议时由出卖人承担质量无瑕疵的证明责任。
第63条、 技术指标：在封闭状态下的室温不低于20度时每个月用气量不高于300立方米，温度： 湿度： 暖气片数量 .如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第64条、 暖气计费：暖气价格不高于政府规定的标准，计费方式 及价格 每月每平方米。
第65条、 使用时间： 出卖人承诺应当于 年 月 日开通暖气供应。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一第66条、 燃气品质：燃气设备： 计量设备： 计费方式及价格： ；燃气安全装置为 .第67条、 使用时间：燃气交付使用时间为 年 月 日 ，如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人按日支付相当于总房价千分之一的千分之一。
第9部分 装修标准
第68条、 室内装修标准：室内经过装修不得低于或者超过下述标准《人造板及其制品中甲醛释放限量》、《溶剂型木器涂料中有害物质限量》、《胶粘剂中有害物质限量》、《木家具中有害物质限量》、《壁纸中有害物质限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物质限量》、《地毯、地毯衬垫及地毯用胶粘剂中有害物质释放限量》、《混凝土外加剂释放限量》、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全标准。
第69条、 施工标准与做法：
（1）、 厅：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；
（2）、 房：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；
（3）、 厨：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；
（4）、 卫：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；
（5）、 其他：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；
（6）、 前款没有说明的，由作为本合同附件的《装修施工图》确定。
第70条、 装修材料：出卖人提供的材料和设备质量必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等，不得使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。 出卖人提供的材料和设备必须符合国家环保标准，包括但不限于完工后的室内空气质量，辐射、照明和噪音强度等指标，使买受人达到安全居住、生活的目的。 出卖人违反前两款规定的，应当立即更换和重做，更换后的材料和设备不再收费，原工期不变。
第71条、 材料价格 ： 施工使用的材料和设备见作为本合同附件的《主要材料
报价单》、作为本合同附件的《辅助材料报价单》，出卖人的人工费见作为本合同附件的《人工费报价单》； 出卖人应在《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》中注明材料和设备的名称、生产厂厂名、厂址、品牌、型号、规格、等级、价格和数量……
第72条、 装修价款：该房屋工程总价款为_____元，其中材料费_____元、人工费_____元、管理费_____元、设计费_____元、垃圾清运费_____元、税金_____元、其他费用_____元。工程总价款是各分项价款的总和。前款所述的总价款和分项价款是出卖人的预算价格。结算价格超出预算价格的，买受人按预算价格支付工程总价款；结算价格低于预算价格的，买受人按结算价格支付工程总价款。出卖人对材料费、人工费、管理费、设计费、垃圾清运费的报价，不得超过本合同签订时该费用的市场平均价格；出卖人在本合同中的报价超过市场平均价格的，按市场平均价格结算；双方对前款所述的市场平均价格有异议的，可以委托价格评估部门评估，价格评估部门的评估结论，双方应当接受。
第73条、 瑕疵补救：出卖人提供并已经使用的材料和设备与《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定不符的，买受人有权选择以下列方式之一处理，出卖人应当接受：
（1）、 买受人同意继续使用的，出卖人免收该材料和设备的费用；
（2）、 买受人不同意继续使用的，出卖人应当根据《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定更换和重做，更换后的材料和设备费减半收取，原工期不变。
（3）、 玻璃幕墙：考虑到玻璃幕墙可能对室内外环境产生不良影响，出卖人承诺未经过买受人同意，不使用玻璃幕墙，否则买受人有权解除买卖合同，买受人暂不解除合同的，则出卖人按总房价的千分之一每日向买受人支付违约金。
第74条、 品质保证：出卖人承诺装修时将向买受人提供材料表与设计图，如果没有材料的详细规格，则双方认为由买受人将有权选择最高品质的产品，而计价则由最低计价，例如：双方如果没有就门进行约定，则由买受人选择价值5000元的门，则在最终结算时只能按1000元计价，由出卖人做为对买受人的赔偿。
第75条、 装修变更：买受人变更施工内容的，出卖人应当同意。工期、总价款、《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的内容相应变化的，经买受人书面确认后生效。
第76条、 违约责任：装修交付使用时间为 年 月 日，如不能达到此交付时间要求并符合前述质量标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。
第10部分 室内环境
第77条、 健康保证：考虑到房屋室内外的各项设备及设施将对买受人的健康产生长久的影响，因此出卖人承诺与本房屋的全部设计条件均依据政府的要求进行设计；如果存有可能导致疾病传播的设计缺陷；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第78条、 日照时间：考虑到采光系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天（冬至日），其窗户能够接受的满窗日照时间为6小时，由出卖人提供具体数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第79条、 自然通风：考虑到室内通风涉及买受人的安全，系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺其自然通风性能不低于政府商品房设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第80条、 室内保温：考虑到房屋保温情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺室内保温不低于政府商品房设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第81条、 房屋隔热：考虑到房屋隔热情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第82条、 噪声隔音：考虑到室内噪声隔音将对买受人的身心健康有重要影响，出卖人承诺墙体隔声情况不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第83条、 电磁辐射：考虑到室内外电磁辐射可能严重影响买受人的身体健康，出卖人承诺不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第11部分 室外环境与绿化
第84条、 周边建筑：本商品房周围 米外无其他建筑物，从本商品房各窗户、门及门外50米内没有公共垃圾处理场所、污水处理站、供变电站、公共停车场、有轨交通工具等其他设施。出卖人与本商品房相连的建筑物中没有任何饭店餐饮设施、洗浴场所等其他可能声生油污、躁音等污染的设施，以免使买受人的居住环境受到不良影响。
第85条、 采光保障：出卖人应当知道在本楼房与其南侧的建筑物之间的距离，并承诺此距离绝对不会影响买受人所购房屋的采光；其间距系数不得小于1.8，以保证买受人所购商品房之室内的能够直接被阳光所照射。
第86条、 环境绿化：本商品房 米范围内不可能再建设任何非绿化设施，如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第87条、 绿地定义：所谓绿地是处于房屋以外，种植于地面的自然植物，指高度不低于50厘米，可以包括杨树、柳树、槐树、梧桐，其目的在于给买受人以心理上的舒适感觉，并且能够产生隔音、清洁空气的作用，绿化植物寿命不应低于XX年。
第88条、 绿地面积：考虑到绿地面积将对买受人生活有重要影响，出卖人承诺本社区绿地面积为： 平方米，绿化率不应低于北京市标准，交付时绿化率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比，房屋交付时本社区的绿化率不低于30%，交付使用时间： 年 月 日；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第89条、 气味条款：本商品房敞开门窗后，不会闻到任何异味；室内在任何条件下均不会出现异味。双方对是否是异味有争议的，可以随机选择3人进行评价，以多数人的意见作为最终结果；此三人的决定如果未被执行，其决定应当在诉讼中作为决定性证据。
第90条、 环保噪声：本商品房敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第91条、 电磁辐射：出卖人承诺不在房屋室外500米内及本商品房楼上建造或允许他人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动电话发射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置；如果有此设施，无论是否影响人体健康，买受人均有权解除合同要求退房，出卖人将承担违约责任。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第12部分 社区及设施
第92条、 社区名称：本商品房所属社区经政府地名管理机构确定为： ，本小区属于政府管理机构认可的合法社区。考虑到社区名称的稳定性有利于买受人购买房屋的增值，因此出卖人承诺将在未来时间内始终使用的名称为 ；如此名称发生变化，出卖人承诺将赔偿给买受人总房价百分之三，作为因名称变更给买受人造成损失的赔偿。
第93条、 自用车位：出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，具体位置为： ，买受人无须为此车位支付任何费用；如果需要支付费用则每月不超过 元，且在买受人于 年 月 日时即开始使用。
第94条、 建设概况：本社区总用地面积为： ，总建筑面积为： 平方米，其中商品房面积为 平方米，公用建筑面积为 平方米，重要指标容积率为： ；出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共设施均可在买受人入住时投入使用，如果本社区可能进行分期建设，则前述设备及设施均与后期工程无关。
第95条、 施工进程：社区共有楼房 幢，其中一期工程 幢，二期工程 幢，各期工程的开工时间与竣工时间分别为： 年 月 日和 年 月 日。
第96条、 设施使用：社区所属的共用设施系为社区居民生活、工作方便而建设，不应向买受人及其家庭成员收取费用，其功能不得侵害买受人利益，设计及建筑标准均不低建设部相关技术标准。
第97条、 参考标准：本社区的公用设施的具体质量、数量由出卖人提供数据标准，其标准不低于《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的规定，不能提供的应当按照出卖人的各种广告资料作为标准，最终是否达到标准则出卖人自己证明，否则推定出卖人有违约责任，其违约责任为每平方米1000元。
第98条、 公共设施：幼儿园 个，面积为 平方米，交付使用时间： 年 月 日；学校 个，其中小学 个，中学 个，面积为 平方米，交付使用时间： 年 月 日 ；医院（ 级 等） 个，面积为 平方米，交付使用时间： 年 月 日 ；停车场 个，面积为 平方米，交付使用时间： 年 月 日 ；邮局 个， 交付使用时间： 年 月 日；娱乐设施： 交付使用时间： 年 月 日；邮政交付使用时间： 年 月 日；电话接通时间： 年
月 日。
第99条、 道路交通：交通公路等级为： 公路宽度： 道路质量： ；所述公路或者道路应当可通过车辆，否则不视为交付，交付使用时间 年 月 日；本商品房可使用道路为宽度不低于6米，社区内应当有人车分行的道路，以保证买受人与家庭成员安全交通，道路标识应当符合国家或北京市最高标准。
第100条、 居住安全：交付时社区内不应当有正在建设的建筑物，在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何可以产生坠落的物品；道路平面绝对不得有可能阻碍行人或者车辆的坑、沟、井或者其他产生危险的建筑物或者构筑物。
第101条、 商品房标识：社区内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购商品房。
第102条、 建设标准：出买人承诺本社区的设计与施工标准不低于《城市居住区规划设计规范》中的最高标准，如果北京市有更为有利的设计规范，买受人有权适用此规范，双方对标准的选择有争议时，买受人有权从不同的标准选择较为有利的条款适用。
第103条、 违约确定：对出卖人提供的各种设施是否合乎约定，应当由双方协商，协商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择三人，选择方法见本合同争议解决中的约定，由其对此争议做出仲裁裁定。
第104条、 违约责任：出卖人违反上述约定的，应当继续履行合同，交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算，详细条款见本合同的违约责任；出卖人不能在宽限期（ 日）内完成交付的，买受人有权解除合同要求退房，如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第13部分 价格付款
第105条、 公平价格：
（1）、 买受人所购房屋价格为 （大写： 元）；
（2）、 出卖人不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人（差额应在合理范围内），否则将认为是对买受人的岐视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利。
（3）、 均价：出卖人承诺此楼的平均价格为 （大写： 元），所谓平均价格是指全楼成交款与全楼套内使用面积之比，如果在买受人发现自己所购房屋的均价并非此数额，则有权要求出卖人每平方米支付 （大写： 元）的违约金。
第106条、 分期付款：如房屋目前尚不能交付使用，而买受人一次将全部房款交付给出卖人显然存有巨大风险，为此双方商定以如下方式向出卖人支付房款：
（1）、 第一次付款：相当于总房价的20%，由买受人自行于签订合同时支付；
（2）、 第二次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋主体竣工后支付。
（3）、 第三次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于全部内部设备安装完毕后支付。
（4）、 第四次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋全部装修工程竣工后支付。
（5）、 第四次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过银行于房屋交付使用且入住后支付。
第107条、 工期证明：上述施工进度应当与实际情况相符，而且出卖人应当提交设计企业、施工企业和监理企业出具的证明，此证明除证明工期已经达到付款期限外，还应当由签字证明人承诺如果不能证明工期进度的，则签字企业及签字人承担连带欺诈赔偿责任。
第108条、 房款障碍：如因出卖人原因致使买受人无法取得银行贷款或公积金贷款，则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款；如出卖人证明系买受人原因致使买受人无法取得银行贷款，考虑到买受人可能受到的损失，则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款。
第14部分 房屋交付
第109条、 交付含义：本合同所称交付是指占有及使用的交付，以保证买受人可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的转移。
第110条、 交付时间：商品房交付时间为 年 月 日，社区设施环境交付时间为 年 月 日。
第111条、 交付程序：
（1）、 入住通知：出卖人向买受人发出入住通知书；
（2）、 书面签收：买受人书面签收“收到入住通知书”；
（3）、 钥匙收条：买受人书面签收“商品房钥匙收到条”；
（4）、 随附资料：出卖人提供商品房质量备案表、商品房长度高度细节尺寸及面积测量结果；
（5）、 其他条件：其他合同中约定的条件也应当具备，房屋交付时出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买受人入住的先决条件，否则买受人有权依此每天获得总房价百分之一的赔偿金。
（6）、 不视为交房：上述条件缺少任何一条，均不构成商品房的交付。
第112条、 入住缴费：出卖人不得要求买受人入住前支付以下费用：物业管理费、产权证费用、车位费用及其他由买受人享受服务的代办费用，除此外无须支付任何费用；买受人有权拒绝支付任何本合同没有明确说明的费用。
第113条、 买受人入住：考虑到买受人在入住前已经支付了大量房款，因此出卖人在交付房屋时不得以任何理由阻碍买受人入住，出卖人同时应当保证所聘请的先期物业管理公司或者其他相关机构和人员也不得以任何理由阻碍买受人入住；当此等阻碍情况发生后，买受人有权不经过任何机构或人员的许可入住，此时任何人的阻挡行为均视为违法。
第114条、 交付验收：买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人员，不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下项目的评价与验收：建筑质量、室内设施、室内外环境、社区质量及其他验收。
第115条、 延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受人有权通知出卖人解除合同，或者以予出卖人 日的宽限期，在宽限期内出卖人仍然不能交付的，买受人有权解除合同。
第116条、 交付效力：出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修；如果房屋已经办理完毕竣工备案，则买受人有权进入，并对房屋进行管理与控制。
第117条、 文件内容：商品房质量保证书及商品房使用说明书，其内容不得低于政府最高标准。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第15部分 初步验收与保修
第118条、 初步验收：鉴于商品房质量无法立即做出判断，买受人无法在交付使用后立即对质量做出判断，因此双方共同认为质量的评价与验收是一个较长的过程，买受人仅能对外观部分进行初步使用性评价。
第119条、 保修内容：主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其他由出卖人提供的内容；出卖人将提供全部施工图、设计图、各种管线图等技术资料，以保证买受人或者买受人的集体组织或者小区业主委员会或者小区居委会能够根据此技术资料对房屋进行全面的修缮与养护；并承诺20年之内买受人所支付的维修成本不可能高于房屋价格的20%.第120条、 责任承担：如果入住后发生漏水、裂缝等质量瑕疵，应当由出卖人承担责任，并立即进行修复，出卖人不得以任何理由将此责任转移至第三方如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第121条、 保修期间： 年，从 年 月 日到 年 月 日共计五年；不低于建设部《房屋建筑工程质量维修办法》的规定，当开始日期与交房日期不一样的，则从交房日期开始，按最益于买受人的时间进行计算。
第122条、 故障排除：自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第16部分 所有权证
第123条、 房屋所有权：
（1）、 取得标志：房屋所有权的取得以北京市政府颁发的《房屋所有权证》为标志。
（2）、 取得时间：取得房屋所有权证的最后期限为 年 月 日，如出卖人不能在此最后期限前使买受人取得房屋所有权证，则确认为无法取得房屋所有权证。
（3）、 违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。
（4）、 选择权利：当无法取得所有权证后，买受人有权选择是否解除合同并且退房，如买受人同意延长等待时间，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。
（5）、 所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋所有权登记机构取得《房屋所有权证》及他项权利证书，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失及其他损失。
（6）、 费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承担税款费用。
第124条、 所有权证的办理：
（1）、 出卖人有义务为买受人办理所有权证书，在买受人入住前30天通知买受人支付办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料（包括出卖人的全部资料）交付给北京市房屋所有权证登记机构，并且出卖人承诺在 年 月 日前为买受人办理完毕房屋所有权证；如买受人在此日期前不能取得所有权证的，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
（2）、 买受人有权选择是否自己办理房屋所有权证，出卖人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为取得房屋所有权证；买受人自己办理所有权证的，则自入住后60天内，最迟日期为 年 月 日，出卖人将全部相关手续交付北京市 区房屋土地管理局
进行备案，并将备案情况书面通知买受人，以保证买受人凭此备案可以独立办理房屋所有权证。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
（3）、 如果北京市 区房屋土地管理局在为买受人办理房屋所有权证时，认为出卖人提供的材料不足以办理房屋所有权证，尽管买受人可能无法就此取得证据，但仍视为出卖人违约；出卖人只有通过取得权属机构出具的证明出卖人手续完备的证明后才能免除自己的违约责任。此时出卖人应当根据北京市 区房屋土地管理局或者买受人的要求提供全部资料，如果自前述要求发出之日起60天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权解除合同要求退房。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第125条、 转移效力：买受人取得所有权证书后，即取得与房屋相关的全部权利，涉及房屋的风险同时发生转移，出卖人不得以任何理由干涉买受人行使对房屋的所有权。
第126条、 土地使用权：考虑到我国目前实行的土地使用权制度，出卖人还应当向买受人提交《国有土地使用证》，并保证上面载有买受人的姓名与权利，此项证明应当在 年 月 日前为买受人办理完毕。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第17部分 前期物业管理
第127条、 物管公司：
（1）、 考虑到前期物业公司由出卖人选择，出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利；
（2）、 如出卖人希望买受人选择物业公司，则应当将物业管理公司的情况通知买受人，以使买受人正确选择，在买受人众多的情况下，可以在某个约定的时间内，根据多数人的选择进行决定。
第128条、 服务期限：首期物业管理公司的服务期限不超过1年，自 年 月 日至 年 月 日，期限届满后，由小区或者本楼业主委员会另行决定；如果届时业主委员会尚未成立，则出卖人承诺在期限届满后3日内组织全体业主对物业管理公司的选择进行无记名直接投票，以决定是否继续聘请出卖人指定的物业管理公司。
第129条、 物管费用：物业公司的收费范围与标准不得超过北京市政府的相关规定，其中保洁费： 元/每月每平方米；治安费 元/每月每平方米；水费：元/每吨；电费：元/每度；燃气费： 元/每平方米；其他费用： 元。
第130条、 管理责任：楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处，至少每小时清理一次；出卖人选择的物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全。出卖人应当承诺室外持续躁声不高于60分贝，每小时持续时间不超过5分钟，每月仅能有1天可产生噪声，以保证买受人生活舒适不受影响。如果出卖人将此义务转让给首期物业管理公司，则应当保证其履行义务。
第131条、 维修基金：如果买受人支付的维修基金由出卖人所聘请的物业公司收取，则出卖人将保证此部分维修基金不会被滥用；出卖人同时保证买受人有权随时知道维修基金的存放地、保管人及用途；出卖人保证当买受人认为维修基金未被正确使用时，无须出示任何证据，即有权要求将维修基金存放于公证机构；如出卖人不能履行上述承诺，则买受人有权要求出卖人按总房价10%支付违约金。
第132条、 服务时间：物业管理的时间至少在 年 月 日以前开始，以保证买受人能够及时享受到相应的物业管理服务；为保护买受人的尊严及权利，出卖人承诺买受人生活所有的水、电、煤气、天然气等费用均在公共银行支付即可，其购买数量不受任何限制，物业公司不得控制此等费用的收取，无论如何不得限制上述资源的使用；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第133条、 证明责任：物业公司负责证明向买受人提供安全及时达标的物业服务，如不能证明则视为出卖人不能提供相应水平的物业服务。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第18部分 业主委员会
第134条、 姓名知情：为方便买受人组织小区委员会或其他业主维权组织，当本楼居住者达到30%时，出卖人应当将其他业主的姓名及联系方法以信函形式告之买受人，以利于买受人与其他业主进行沟通；但考虑到不影响其他业主的权利，他们书面拒绝的除外。
第135条、 知情权利：出卖人提供的各项证据和资料，如有相反证据足以说明与事实不符，则向买受人支付总房价百分之一的违约金。
第136条、 业委会登记：出卖人在入住后三个月内，出卖人承诺物业公司将召开第一次产权人会议或者产权人代表大会，六个月内将全部业主委员会的登记材料报到有关机构；每延迟一天将向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第137条、 组织权利：在社区业主委员会没有成立以前，买受人有权自己组织临时性业主组织（如业主联谊会），其作出的决定代表多数业主的选择，应当视为有效的选择。买受人有权在支付首付价款后即开始组织业主委员会或类似组织，买受人可以选择社区公告、网络公告、报纸公告等方式召集其他买受人参与，出卖人应当积极配合，为组织业主委员会提供买受人要求的证明文件，使其可以及时在相关管理机构处获得批准或登记。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第138条、 通知权利：买受人有权向其他业主发布信息或者通告，并就质量或者物业管理问题与其他业主进行协商，出卖人不得阻碍买受人行使此权利；鉴于买受人的弱势地位，出卖人对于买受人在业主委员会筹建或运行中的言行，不应向买受人提出任何侵权责任要求。
第139条、 财物交付：出卖人应当将相关财产，在业主委员会成立后3日内开始办理交接手续，每天工作时间不低于8小时，并且在30日将全部财产交付完毕，对于其中有损坏的财产应当修复或者以市场价格进行赔偿；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第19部分 消费者权利保护
第140条、 身份权利：买受人作为商品房的消费者，其知情权利及其他权利应当得到尊重和保护。买受人有权就组织业主维权机构在所居住区内或者新闻媒介发布维权信息，出卖人及聘请的前期物业管理公司不应阻碍买受人行使上述权利。
第141条、 知情内容：买受人有权获知与房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息，有权取得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关的法律文件复印件，并有权获得与房屋相关的诉讼信息；出卖人承诺在房屋交付前将此等全部资料保存于城市建设档案管理机构，使买受人随时可依据有关规定进行查验阅读；如果买受人无法在此等机构查阅房屋相关资料，则推定出卖人建筑工程质量存有瑕疵，出卖人将一次性补偿买受人5万元。
总结经验，大家好！非常荣幸能和大家一起探讨工作。以下是述职演讲，请大家评议。
市场风云变幻，超市卖场走过的极不平凡的一年。超市扩建新张，豪华进驻、新店扩张、为配合集团公司卖场压缩调整等事件对我卖场造成了很大的销售压力，但在经理室和各职能部门的扶持和指导下，积极创新营销，营造消费热点，努力优化环境和服务，不但没有被困难和压力击垮，而且很大水平上避免了竞争对手带来的冲击和分流，稳定了卖场客源和形象，取得了不错的业绩。
主要有五方面内容，总结一年来取得的成果。这五方面内容都围绕着“调整、提升、发展”和服务营销年展开的工作。
1增长幅度为8.73%实现毛利853.3万多元度卖场实现销售8325.6万元。同比增长8.4万多元，增幅2.45%非常困难的局面下取得这个效果与卖场认真贯彻集团公司“调整、提升、发展”六字方针是分不开的如何确保卖场持续良好的发展，如何在更加激烈的市场竞争和新的竞争力不时分流客源的情况下，巩固基础，坚持可持续发展，围绕六字方针主要做了三件事：
形成卖场新的增长点。多美滋、飞鹤奶粉，a不时调整品牌结构和价格构成。金味麦片的引进，秦佣、金星奶粉的淘汰完善了冲调类品牌结构；扬子江、伊利酸奶、玉树食用油的引进丰富了日配粮油品类；杞浓、关公坊的引进优化了酒水品类；东洋之花等洗化用品的引进和妙斯、亮妆等品牌的淘汰，保证了洗化区的继续高增长；营养快线、美好时光海苔、木糖醇等强势广告商品的引进优化了卖场品牌形象。
b季节性商品及时调整摆设布局。水饮和酒水；杀虫系列和膏霜系列；火锅和凉菜等商品的摆设布局及时调整变化满足了消费者的需求变化。
购物篮的补充，c收银台的更换。监控设施的装置进一步提升了卖场竞争力，确保了继续发展。
2积极扩销创利。营销部的大力支持下，做好营销文章。卖场着手实施了年货赶集会，春舞飞扬洗化节，五一、十一黄金周，清凉一夏饮料节的大型活动和各双休日及常规节日的自主性营销活动及针对各竞争势力的对抗性营销活动。洗化和饮料节实施期间，两单柜在节日开幕当天均创下了淡季单柜销售过8万元的记录。对抗性营削活动的组织确保了卖场销售增长的同时也对竞争卖场造成了分流打击。值得一提的卖场压缩调整后，通过组织实施超市感恩周、涮出热情来-----火锅节、腊货推广、演绎价格神化，舞动抢购魔力---圣诞节等自主性营销活动确保了卖场后两月在面积缩小后销售照常同比增长，减少了压缩调整的影响，确保了全年销售计划的完成。
3做出了应有的成果。争环境、平安、优质服务最好，积极参与到公司五好门店的创建工作中。创卖场效益、员工收入双高”口号引导下，通过调整，多形式营销确保了效益好；通过严格食品质价管理，满意意就退换的售后和频繁的员工技能培训确保了服务优质；通过完善商品陈设，优化卖场布局，烘托节日气氛确保了购物环境好；通过平安隐患的自查自改，完善防损体系确保了卖场安全经营；通过严格的绩效考核和三工考核确保了分配合理，员工收入好。
4大刀阔斧的蛮劲和精耕细作相比，狠抓精细化管理工作。卖场经历了连续几年的高增长。后者效果更为突出。通过晨会组织全员学习《细节决定成败》从思想上给员工灌输精细化管理意识。要销售更要管好库存周转，全年未出现一起恶性库存事件。要优质营销企化案，更要不折不扣的执行队伍，每次营销活动，将工作内容明确细分到人
5更要有严格的检查督办体系，保证了营销活动效果。要建章立制。各柜组长、文员递交的月度工作计划均由卖场人事助理理顺督办，保证了各项工作的准时完成。生鲜商品、联营商品一样做单品管理、单品促销是生鲜和百文两课别销售增长的主要原因。通过供应商主要单品、品牌的计划考核等精细措施，为压缩调整提供了淘汰依据。建立了一支团结的能打硬仗的高绩效的团队。盘点压缩调整的两天时间里卖场全体工作人员充分展现了超市青年高昂向上，不怕困难，能打硬仗的精神风貌。绳采飞扬、员工才艺展示、七一革命歌曲拉唱等等活动中涌现了大批有能力，有活力的青年员工，增加了卖场班子的凝聚力。后备柜长核算培训班为希望在超市有所发展成果未来的卖场积极分子提供了舞台。
也存在一些不足，当然。主要表示在
1杜绝放流等恶性事件，防损管理需进一步加强。需进一步总结防损经验。
2照明需进一步完善，超市生鲜硬件设施。增加生鲜服务功能。
3文体课需加强管理。局部课别绩效需进一步提高。
4卖场团购需进一步强化。
信心十足，回顾过去。面对未来，永不满足，度卖场将经受更加激烈的市场环境和更加繁重的调整任务，平价业态在谁领，期待我超市人以更大的工作热情面对挑战。依照公司精细化管理与发展年的要求我将着手开展以下工作：
毛利895万元。继续优化卖场布局，卖场总体工作目标预计实现销售收入9000万元。加层前的型高绩效超市的实现和建筑空间的合理利用将在月和月实现。加层后将努力夺回平价业态市场领头羊的地位。
提高生鲜人脉，确保生鲜集客力。逐步完善生鲜硬件，捍实生鲜经营，保证超市经营灵魂。
做好挖潜工作。加强单品考核，分加层前、后逐步完善卖场品牌品类结构。加大淘汰力度，扩大滞销品的有效陈设，加层后要做好目前卖场缺品的引进工作。
（1）买卖合同范本 （2）合同范本 （3）房地产法常识 （4）房地产法法规
第1部分 合同背景 2
第2部分 广告与样品 3
第3部分 房屋质量 3
第4部分 户型空间 5
第5部分 房屋面积 5
第6部分 建筑设备 8
第7部分 电气部分 8
第8部分 供暖与燃气 9
第9部分 装修标准 9
第10部分 室内环境 10
第11部分 室外环境与绿化 11
第12部分 社区及设施 12
第13部分 价格付款 13
第14部分 房屋交付 14
第15部分 初步验收与保修 15
第16部分 所有权证 15
第17部分 前期物业管理 17
第18部分 业主委员会 17
第19部分 消费者权利保护 18
第20部分 抵押担保 19
第21部分 合同变更 20
第22部分 合同终止与解除 21
第23部分 退房程序 21
第24部分 违约责任 22
第25部分 买受人损失 23
第26部分 争议与其他 23
第27部分 合同附件 25
第28部分 法律法规及标准 25
第1部分 合同背景
第1条、合同原则：鉴于目前买卖双方因为合同不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。
第2条、 文字定义：
（1）、 合同中所称"合同"、"本合同"、"约定"等系指目前出卖、买受双方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称；
（2）、 本合同中所称"房屋"、"本房屋"、"商品房"或"本商品房"等系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的商品房；
（3）、 本合同所称"本楼"或者"楼房"系指买受人所购商品房所位于的楼座；
（4）、 本合同中所称"小区"、"社区"系指房屋所处于的社区；
（5）、 本合同中所指"退房"，是指买受人将房屋或者取得房屋的权利退还给买受人，由出卖人退还买受人支付的购房款的行为。
第3条、 合同标的：本房屋位于 市 区（县） 路号 楼 层室，目前施工进度情况参照由出卖人提供的照片；房屋所在楼房共有单元 层，买受人所购房屋以自然习惯计数处于单元 层，朝向为 .
第4条、居住目的：出卖人知道买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。出卖人承诺在买受人购买此房屋后，本楼内其他房屋仅可作为住宅使用外，不得作为公司办公用房使用，以保持居住环境的安静与安全。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第5条、协商地点：本合同在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，分别为出卖人销售场所（市 区（县） 路号）或者为买受人及买受人的人指定的场所（市 区（县） 路号），各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方的时间。
第6条、土地权利：本项目由北京市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为：；批准文件的主要内容为：。本宗土地原所有权人为：，原土地使用权人为：，国有土地出让合同编号为：；土地使用证号码为： ，土地使用权期限为：年（自 年 月 日至 年 月日），土地使用权性质为： （商业或住宅）。
第7条、权利担保：考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于年 月日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如出卖人不同意退房，或者同意退房但没有同意之日起日内使买受人取回全部房款以前；出卖人都将因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第8条、 相关许可：用地规划批准部门为：，建设工程规划许可证：，建设用地规划许可证： .施工许可部门：，施工许可证： 开工证：。建筑
企业：总设计单位： ，建筑师姓名：，注册建筑师号码： ，总施工单位：，总监理单位： .
第9条、 销售许可：房屋销售许可部门为：，房屋销售许可证：；出卖人承诺已经依照《城市房地产管理法》的规定，可以提供、办理并具备办理销售许可的全部文件。
第10条、购买过程：出卖人承诺买受人希望购买的第 楼户已经与其他买受人签订了买卖合同，致使买受人的购买目的不能实现；如果买受人发现此套住的宅买卖合同晚于本买卖合同签订的日期，则视为受到出卖人的歧视，出卖人应当向买受人承担的违约偿责任为：每平方米支付1000元违约金，或者总额不低于10万元的补偿款。
第11条、 商品房标准：商品房将适用标准为：作为本商品房的设计和建筑标准。商品房验收：由负责验收；由 负责进行质量评价。
第2部分 广告与样品
第12条、 销售广告：买受人根据出卖人于 年 月日刊登在 报第版的广告，参考出卖人提供广告（包括文字、图片、音像资料、电子出版物、网络），与出卖人就购买商品房一事进行协商；出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或的广告及宣传品可作为证据，证明出卖人承诺提供房屋符合广告宣传品中文字及图案的描述。
第13条、广告内容：广告平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积，广告中关于绿化园林的面积应当与房屋具有相同的比例；如实际情况与广告数量误差超过3%，如果此等误差显然不利于买受人，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金……
第14条、样板间：考虑到目前出卖人制作的样板间是促使买受人购买房屋的重要原因，出卖人承诺在未来向买受人提供房屋质量、面积与装修标准不低于样板间，对于足以影响质量的瑕疵，买受人可以选择以下二种方式要求出卖人承担违约责任：
（1）、两倍赔偿：出卖人根据质量导致的价格变化，以物品价格与安装、重作价格的两倍向买受人承担违约责任，且在入住之日起一个月内支付；
（2）、解除合同：出卖人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第15条、样板间时间：出卖人承诺在买受人入住后三年内保存样板间，并且承诺在拆除样板间时征得买受人的同意，否则将向买受人支付5万元赔偿金。
第3部分 房屋质量
第16条、质量原则：考虑到买受人支付的价款，买受人所购房屋各项验收标准不仅要达到合格要求，还应当达到优良标准；出卖人不得仅以房屋质量合格来履行合同义务，而是在满足基本质量要求的前提下，同时还需要达到买受人的特别要求，并证明其各项验收标准均达到优良等级。
第17条、建筑施工：出卖人承诺全部建筑材料均符合政府或者专业机构颁布的标准要求，其施工方法亦根据政府相关规范进行，全部材料实验结果及操作规范均可公开以备买受人的查阅。
第18条、防震减灾：考虑到买受人所购房屋将可能在未来时间内长期使用，出卖人应当向买受人提供楼房地震安全性能评价测试报告，以使买受人的安全在未来得到保障，否则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第19条、墙体平直：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差/直线距离；不平直情况并不得超过政府规定的标准；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第20条、防水情况：房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第21条、表面裂缝：出卖人承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；出卖人保证房屋的沉降情况优于北京政府颁布的最高要求，并对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告。如果双方无法对是否是裂缝达成共识的，则双方从楼内业主中随机选择3人，由这3人确定是否属于裂缝、漏水、渗水、墙体平直等，此3人的观点应当作为有效证据。出卖人有义务申请有关机构就此问题进行评价，如出卖人不予以申请，则视为存在裂缝，买受人有权解除合同要求退房。
第22条、住宅寿命：出卖人承诺此住宅的安全使用寿命不低于70年，在30年内绝对不会产生主体质量问题，其质量足以抵抗八级地震所产生的不良影响；如果不能满足此等条件，出卖人将以全部房款的两倍向买受人进行赔偿，如果造成买受人及其亲属受到伤害的，按除支付全部医疗救助费用以外，还应当支付50万元赔偿；如果造成造成买受人及其亲属死亡的，则向死者亲属支付300万元赔偿金。
第23条、文件：考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对买受人的安全与收益要求有巨大影响，而提供完全的质量文件是出卖人不可推卸的责任与义务，为充分保证买受人的知情权，出卖人除提交竣工验收备案表以外，还应当向买受人提效如下文件：
（1）、 施工单位的竣工报告；
（2）、 监理单位工程质量评价报告；
（3）、 勘察单位质量检查报告；
（4）、 规划部门出具的认可文件；
（5）、 卫生部门出具的水质检验合格文件；
（6）、 环保部门出具的认可文件；
（7）、 消防部门出具的消防验收合格文件；
（8）、 电梯工程监督报告；
（9）、 施工单位签署的质量保修书；
（10）、抗震评估机会出具的地震安全性能评价报告；
第24条、 文件交付：
（1）、全部质量文件上述文件应当于入住前交付给买受人，没有上述文件不视为交房；即使买受人入住，仍有权出卖人每日承担千分之一的违约金；
（2）、如
无法按时交付上述文件，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第25条、质量标准：商品房设计质量不应低于各级政府有关机构颁布的最有利于买受人的标准，本合同最后所列明的各项规范及标准均为出卖人应当遵守的强制性标准，即出卖人所提供的房屋质量不得低于各项规范的要求；如无法达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；暂不解除合同要求退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第26条、质量证明：考虑到出卖人的优势地位，出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量合格的申报手续及质量评价报告；当买受人对此报告提出异议时，出卖人应当证明这种异议不成立；出卖人不能证明的则视为存有质量瑕疵，在瑕疵未消除前不视为交房。
第27条、质量评价：出卖人在交付商品房前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价，此等机构可能并非在国内注册或登记；如出卖人拒绝提供文件，或者在买受人申请重新质量评价时拒绝进行协助，则视为房屋质量不符合规定而不能交房；则买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第4部分 户型空间
第28条、 商品房户型： 室 厅 卫 浴 厕厨，本商品房使用率为： ；房屋层高：毫米；室内净高：毫米；立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。
第29条、 起居室尺寸：长度： 宽度： 高度：其他： （毫米）；
第30条、 书房尺寸：长度： 宽度： 高度：其他： （毫米）；
第31条、 卧室尺寸：长度： 宽度： 高度：其他： （毫米）；
第32条、 卫生间尺寸：长度： 宽度： 高度：其他： （毫米）；
第33条、 厨房尺寸：长度： 宽度： 高度：其他： （毫米）；
第34条、 阳台尺寸：长度： 宽度： 高度：其他： （毫米）；
第35条、 过道尺寸：长度： 宽度： 高度：其他： （毫米）；套内楼梯：长度： 宽度：高度： 其他： （毫米）；
第36条、 重要门窗：长度： 宽度： 高度：下沿距地面： （毫米）；
第37条、 贮藏空间：长度： 宽度： 高度：其他： （毫米）；
第5部分 房屋面积
第38条、 建筑面积：
（1）、文字定义：商品房销售的建筑面积为套内建筑面积与分摊的公用面积之和。
（2）、 总建筑面积为：平方米，套内建筑面积为：平方米，阳台建筑面积：平方米，另室内墙体面积为： 平方米……
第39条、 建筑面积变化：
（1）、面积范围：买受人所购商品房约定建筑面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在 至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（2）、面积超出：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实办理产权登记。
（3）、面积不足：买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记，当此面积小于，买受人有权解除合同要求退房，暂不解除合同要求退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
（4）、面积费用：鉴于目前买受人所购商品房面积所适用的契税为2%，如果因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人不得不支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由出卖人承担；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种费用（物业管理费、取暖费用等）的增加，必须支付的由出卖人承担，买受人保留退房的权利。
第40条、 分摊的公用面积：
（1）、文字定义：可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。
（2）、基本原则：此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非营利，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。
（3）、分摊构成：公共门厅、电（楼）梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其他设备间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
（4）、面积核实：因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，使买受人无法核对及查实，可能给合同一方提供欺诈机会；为保证交易的公平性，出卖人根据《房产测量规范》和《房产图图式》提供公摊面积的构成与尺寸，以使买受人可以根据自有的条件对面积进行核对。
第41条、 套内建筑面积：
（1）、文字定义：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三者之和。
（2）、面积范围：买受人所购商品房约定套内建筑面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在 至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（3）、面积超出：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实测面积办理产权登记。
（4）、面积不足：买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测面积办理产权登记。
（5）、比例增加：交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的面积支付费用。
（6）、比例减小：交房后，建筑面积、套内建筑面积与合同约定相比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买受人的原则退款，包括要求出卖人退还全部房款或面积变化应退的房款，买受人有权选择诸多退款方案中的一个。
第42条、 套内使用面积：
（1）、文字定义：套内使用面积是指各功能使用空间（如卧室、起居室等）墙体内表面所围合的水平投影面积之和。
（2）、 面积构成：卧室面积： 平方米、书房面积平方米，客厅面积： 平方米、卫生间面积各为：平方米；面积的数字以出卖人现有的平面图纸为标准。
第43条、 使用面积变化：
（1）、面积范围：买受人所购商品房约定使用面积为平方米，如果经过实际测量后，面积在 至平方米之间的，则双方据实结算，多退少补。
（2）、面积超出：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当据实测结果办理产权登记。
（3）、面积不足：买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，小于平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测结果办理产权登记。
第44条、露台面积：鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为：平方米的露台之使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；如出卖人或者第三人或者行政机构阻碍买受人使用此部分面积，则出卖人应当根据平均房价的三倍与按露台总使用面积计算应当退还给买受人的费用。
第45条、面积测量：房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，经过测量的应当提供符合《房产测量规范》和《房产图图
式》的测量报告，使买受人有权可以获得精确的详细内容。
第46条、测量机构：测量机构应当是取得中央政府机构测绘专业管理机构颁发的测量资格的机构，测量义务不得委托给他人；没有专业资格的机构测量的数据无效，买受人有权拒绝支付房款。
第47条、面积核实：买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上购买的米尺等测量工具即可进行测量；买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、宽度、高度尺寸进行测量；如果需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸，买受人也可以召集楼内其他业主共同进行测量。
第48条、测量争议：买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。
第49条、通知到场：当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则可以通知出卖人到场进行共同测量，此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真，出卖人得知通知后应当到场；拒不到场的，买受人即可自行进行测量。
第50条、违约条件：买受人以约定方法得到的任一个尺寸结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用；出卖人不得以此为理由拒绝交付房屋，并仍应及时为买受人办理《房屋所有权证》。
第51条、违约责任：当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款作为违约金，不能退回的，逾期则每天应当支付总房价百分之一的违约金。
第6部分 建筑设备
第52条、 用水供应：出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源由市政机构提供，压力为。出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为；价格。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第53条、排水设施：出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以使用。室内排水共有地漏个，分布在卫生间、厨房等。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人应向买受人按日到支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第54条、管道密封：出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄露；如果室内发生液体或气体泄露，导致买受人的装饰装修家具损坏的，如果买受人不能证明自己没有责任，则出卖人应当以5倍装修家具款额或者每人每日500元作为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、设计施工所支付的费用与耗费的时间。如液体或气体的泄露给买受人或其亲属或其他人员造成伤害，则出卖人应当同时承担违约责任或侵权责任。
第55条、管线安装：出卖人承诺不在商品房内通行任何公用管线。所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用；如有通过，则视为合同的变更，买受人有权拒绝支付任何费用，并有权要求出卖人进行修改；在修改完成以前，视为商品房仍末交付；不能修改的，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第56条、 电梯使用：本单元共有电梯部且不得少于两部，型号为 ，额定载重量不得低于1000公斤，每部电梯服务住户数量不得超过50户，电梯终生保修，买受人可以24小时使用电梯，并可以到达商品房所处层楼，等待时间不得超过3（或18）分钟。如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第57条、电梯安全：电梯安全的责任由出卖人承担，当因买受人或其亲属或其他人员因乘坐电梯受到伤害，受害人及相关权利人有权要求出卖人同时承担违约责任和侵权责任。
第58条、 消防设施：出卖人提供的消防设施为：；并在交房时取得消防机构的认可；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第7部分 电气部分
第59条、电力供应：出卖人承诺以符合市政要求的民用电标准提供电力供应，并承诺绝对不以施工用电向买受人提供电力供应；所提供的电力负荷KVA，计费设备为 ，插座位置 ，数量，供电平面图 ，可使用时间： 年 月日。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第60条、 通讯设施：线路数量条，出口位置：见图纸，使用时间为： 年 月日，如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第61条、其他线路：有线电视数据线至少一条，出口位置在：，使用时间： 年 月日。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第8部分 供暖与燃气
第62条、 供暖设备：供暖设备名称 型号为：生产企业： ：适用标准： .安全使用时间20年，出卖人保证燃气设备的安全性，并承担由此产生的产品质量责任；在产品质量争议时由出卖人承担质量无瑕疵的证明责任。
第63条、 技术指标：在封闭状态下的室温不低于20度时每个月用气量不高于300立方米，温度：湿度： 暖气片数量。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第64条、暖气计费：暖气价格不高于政府规定的标准，计费方式及价格 每月每平方米。
第65条、 使用时间： 出卖人承诺应当于 年 月日开通暖气供应。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一
第66条、 燃气品质：燃气设备： 计量设备：计费方式及价格： ；燃气安全装置为 .
第67条、 使用时间：燃气交付使用时间为 年 月日，如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人按日支付相当于总房价千分之一的千分之一。
第9部分 装修标准
第68条、室内装修标准：室内经过装修不得低于或者超过下述标准《人造板及其制品中甲醛释放限量》、《溶剂型木器涂料中有害物质限量》、《胶粘剂中有害物质限量》、《木家具中有害物质限量》、《壁纸中有害物质限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物质限量》、《地毯、地毯衬垫及地毯用胶粘剂中有害物质释放限量》、《混凝土外加剂释放限量》、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全标准。
第69条、 施工标准与做法：
（1）、 厅：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____
；
（2）、 房：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；
（3）、 厨：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；
（4）、 卫：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；
（5）、 其他：地面_____，墙面_____，天棚_____，门窗_____，其他_____；
（6）、前款没有说明的，由作为本合同附件的《装修施工图》确定。
第70条、装修材料：出卖人提供的材料和设备质量必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等，不得使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。
出卖人提供的材料和设备必须符合国家环保标准，包括但不限于完工后的室内空气质量，辐射、照明和噪音强度等指标，使买受人达到安全居住、生活的目的。
出卖人违反前两款规定的，应当立即更换和重做，更换后的材料和设备不再收费，原工期不变。
第71条、 材料价格 ：施工使用的材料和设备见作为本合同附件的《主要材料报价单》、作为本合同附件的《辅助材料报价单》，出卖人的人工费见作为本合同附件的《人工费报价单》；出卖人应在《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》中注明材料和设备的名称、生产厂厂名、厂址、品牌、型号、规格、等级、价格和数量……
第72条、 装修价款：该房屋工程总价款为_____元，其中材料费_____元、人工费_____元、管理费_____元、设计费_____元、垃圾清运费_____元、税金_____元、其他费用_____元。工程总价款是各分项价款的总和。前款所述的总价款和分项价款是出卖人的预算价格。结算价格超出预算价格的，买受人按预算价格支付工程总价款；结算价格低于预算价格的，买受人按结算价格支付工程总价款。出卖人对材料费、人工费、管理费、设计费、垃圾清运费的报价，不得超过本合同签订时该费用的市场平均价格；出卖人在本合同中的报价超过市场平均价格的，按市场平均价格结算；双方对前款所述的市场平均价格有异议的，可以委托价格评估部门评估，价格评估部门的评估结论，双方应当接受。
第73条、瑕疵补救：出卖人提供并已经使用的材料和设备与《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定不符的，买受人有权选择以下列方式之一处理，出卖人应当接受：
（1）、买受人同意继续使用的，出卖人免收该材料和设备的费用；
（2）、买受人不同意继续使用的，出卖人应当根据《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的规定更换和重做，更换后的材料和设备费减半收取，原工期不变。
（3）、玻璃幕墙：考虑到玻璃幕墙可能对室内外环境产生不良影响，出卖人承诺未经过买受人同意，不使用玻璃幕墙，否则买受人有权解除买卖合同，买受人暂不解除合同的，则出卖人按总房价的千分之一每日向买受人支付违约金。
第74条、品质保证：出卖人承诺装修时将向买受人提供材料表与设计图，如果没有材料的详细规格，则双方认为由买受人将有权选择最高品质的产品，而计价则由最低计价，例如：双方如果没有就门进行约定，则由买受人选择价值5000元的门，则在最终结算时只能按1000元计价，由出卖人做为对买受人的赔偿。
第75条、装修变更：买受人变更施工内容的，出卖人应当同意。工期、总价款、《主要材料报价单》和《辅助材料报价单》的内容相应变化的，经买受人书面确认后生效。
第76条、 违约责任：装修交付使用时间为 年 月日，如不能达到此交付时间要求并符合前述质量标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。
第10部分 室内环境
第77条、健康保证：考虑到房屋室内外的各项设备及设施将对买受人的健康产生长久的影响，因此出卖人承诺与本房屋的全部设计条件均依据政府的要求进行设计；如果存有可能导致疾病传播的设计缺陷；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第78条、日照时间：考虑到采光系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天（冬至日），其窗户能够接受的满窗日照时间为6小时，由出卖人提供具体数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第79条、自然通风：考虑到室内通风涉及买受人的安全，系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺其自然通风性能不低于政府商品房设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第80条、室内保温：考虑到房屋保温情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺室内保温不低于政府商品房设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第81条、房屋隔热：考虑到房屋隔热情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第82条、噪声隔音：考虑到室内噪声隔音将对买受人的身心健康有重要影响，出卖人承诺墙体隔声情况不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第83条、电磁辐射：考虑到室内外电磁辐射可能严重影响买受人的身体健康，出卖人承诺不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第11部分 室外环境与绿化
第84条、 周边建筑：本商品房周围米外无其他建筑物，从本商品房各窗户、门及门外50米内没有公共垃圾处理场所、污水处理站、供变电站、公共停车场、有轨交通工具等其他设施。出卖人与本商品房相连的建筑物中没有任何饭店餐饮设施、洗浴场所等其他可能声生油污、躁音等污染的设施，以免使买受人的居住环境受到不良影响。
第85条、采光保障：出卖人应当知道在本楼房与其南侧的建筑物之间的距离，并承诺此距离绝对不会影响买受人所购房屋的采光；其间距系数不得小于1.8，以保证买受人所购商品房之室内的能够直接被阳光所照射。
第86条、 环境绿化：本商品房米范围内不可能再建设任何非绿化设施，如不能达到此标准，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
第87条、绿地定义：所谓绿地是处于房屋以外，种植于地面的自然植物，指高度不低于50厘米，可以包括杨树、柳树、槐树、梧桐，其目的在于给买受人以心理上的舒适感觉，并且能够产生隔音、清洁空气的作用，绿化植物寿命不应低于10年。
第88条、绿地面积：考虑到绿地面积将对买受人生活有重要影响，出卖人承诺本社区绿地面积为：平方米，绿化率不应低于北京市标准，交付时绿化率的计算方法为地面绿地面积与总建筑面积之比
，房屋交付时本社区的绿化率不低于30%，交付使用时间：年 月日；如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第89条、气味条款：本商品房敞开门窗后，不会闻到任何异味；室内在任何条件下均不会出现异味。双方对是否是异味有争议的，可以随机选择3人进行评价，以多数人的意见作为最终结果；此三人的决定如果未被执行，其决定应当在诉讼中作为决定性证据。
第90条、环保噪声：本商品房敞开门窗后，白天来自室外的声音不高于60分贝，夜晚不高于50分贝，室内原有设备不会产生任何声音。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第91条、 电磁辐射：出卖人承诺不在房屋室外500米内及本商品房楼上建造或允许他人建造任何电磁发射装置，包括寻呼台发射台、移动电话发射台、广播电视转发台或其他有辐射的装置；如果有此设施，无论是否影响人体健康，买受人均有权解除合同要求退房，出卖人将承担违约责任。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房；如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。
第12部分 社区及设施
第92条、社区名称：本商品房所属社区经政府地名管理机构确定为：，本小区属于政府管理机构认可的合法社区。考虑到社区名称的稳定性有利于买受人购买房屋的增值，因此出卖人承诺将在未来时间内始终使用的名称为；如此名称发生变化，出卖人承诺将赔偿给买受人总房价百分之三，作为因名称变更给买受人造成损失的赔偿。
第93条、自用车位：出卖人向买受人提供安全停车的车位壹处，具置为：，买受人无须为此车位支付任何费用；如果需要支付费用则每月不超过元，且在买受人于 年 月 日时即开始使用。
第94条、 建设概况：本社区总用地面积为：，总建筑面积为： 平方米，其中商品房面积为平方米，公用建筑面积为平方米，重要指标容积率为：；出卖人承诺在合同或广告中所说明的公共设施均可在买受人入住时投入使用，如果本社区可能进行分期建设，则前述设备及设施均与后期工程无关。
第95条、 施工进程：社区共有楼房幢，其中一期工程 幢，二期工程幢，各期工程的开工时间与竣工时间分别为： 年月 日和 年 月 日。
第96条、设施使用：社区所属的共用设施系为社区居民生活、工作方便而建设，不应向买受人及其家庭成员收取费用，其功能不得侵害买受人利益，设计及建筑标准均不低建设部相关技术标准。
第97条、参考标准：本社区的公用设施的具体质量、数量由出卖人提供数据标准，其标准不低于《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》的规定，不能提供的应当按照出卖人的各种广告资料作为标准，最终是否达到标准则出卖人自己证明，否则推定出卖人有违约责任，其违约责任为每平方米1000元。
第98条、 公共设施：幼儿园 个，面积为平方米，交付使用时间： 年 月 日；学校个，其中小学 个，中学 个，面积为平方米，交付使用时间： 年 月 日 ；医院（ 级等） 个，面积为 平方米，交付使用时间： 年 月日 ；停车场 个，面积为平方米，交付使用时间： 年 月 日 ；邮局 个，交付使用时间： 年 月 日；娱乐设施：交付使用时间： 年 月 日；邮政交付使用时间：年 月 日；电话接通时间： 年 月 日。
第99条、 道路交通：交通公路等级为：公路宽度： 道路质量：；所述公路或者道路应当可通过车辆，否则不视为交付，交付使用时间年 月 日；本商品房可使用道路为宽度不低于6米，社区内应当有人车分行的道路，以保证买受人与家庭成员安全交通，道路标识应当符合国家或北京市最高标准。
第100条、居住安全：交付时社区内不应当有正在建设的建筑物，在买受人可能经过的道路绝对不允许有任何可以产生坠落的物品；道路平面绝对不得有可能阻碍行人或者车辆的坑、沟、井或者其他产生危险的建筑物或者构筑物。
第101条、商品房标识：社区内的所有建筑物应当有明确的标识，以利于买受人的特殊家庭成员能够顺利找到买受人所购商品房。
第102条、建设标准：出买人承诺本社区的设计与施工标准不低于《城市居住区规划设计规范》中的最高标准，如果北京市有更为有利的设计规范，买受人有权适用此规范，双方对标准的选择有争议时，买受人有权从不同的标准选择较为有利的条款适用。
第103条、违约确定：对出卖人提供的各种设施是否合乎约定，应当由双方协商，协商不成的，由买受人与出卖人共同随机选择三人，选择方法见本合同争议解决中的约定，由其对此争议做出仲裁裁定。
第104条、违约责任：出卖人违反上述约定的，应当继续履行合同，交房时间从承诺全部履行完毕之日开始计算，详细条款见本合同的违约责任；出卖人不能在宽限期（日）内完成交付的，买受人有权解除合同要求退房，如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。
商品房买卖合同【204条-下】
烟草局副局长竞职演讲稿
烟草局副局长竞职演讲稿
烟草局副局长竞职演讲稿
各位领导、同志们：
我叫×××，今年××岁，中共党员，现任××县烟草局政工科长。很高兴有机会参与今天的竞争，非常感谢组织给我提供这样展示能力的平台。
我于一九××年由部队复员到××公司工作，转眼已××年，十几年来，我一直工作战斗在烟草系统，体验过专卖工作的艰辛，感受过人事劳资工作的繁琐，分享过成功的喜悦，饱尝过失败的烦恼。岁月沧桑，我与烟草结下不解之缘。在组织的关心培养和同志们的技持帮助下，我从一个烟草工作的门外汉，成长为一名熟悉烟草专卖业务，谙熟政工劳资工作的烟草人，政策理论和业务水平都有很大提高。由一名普通职工一步步走上公司中层领导岗位，并多次被评为先进工作者。我理应立足本职埋头工作，在目前游刃有余的工作环境中继续有所作为。但市局党组的这次公选付科级干部的决定，再次激起我志在参与，勇于挑战，超越自我的热情，在上级领导及同事们的鼓励下，我大胆走到前台，毛遂自荐，参与副科级干部的竞争，以展示自已“自加压力，锐意进取”的精神风貌。
权衡再三，我决定竞争专卖付局长一职，对此岗位我具备独有优势。一是专卖工作较之本行业基它工作，更富有挑战和风险。我基于军旅生活的磨炼，面对挑战和风险，能够沉着应对，临阵不乱。二是我前后在专卖部门工作多年，曾任烟草专卖稽查中队长、内管队队长、副主任兼内管队队长职务，不但对专卖工作积累有一定经验，并且对规范“两烟”经营有深入研究，再干专卖工作正可内外兼修，全面提升专卖工作执法整体能力。三是随着法制的不断健全，依法行政已是专卖工作的必然，作为专卖工作主管领导，知法懂法十分关键。近几年来，我热爱法律，勤于钻研，对专卖工作涉及的法律法规我耳熟能详，举一反三。曾经参与打了几起官司，我局均完胜而归。四是两年政工劳资工作的经历，我了解员工所思所想，所盼所念，更容易做到专卖工作以人为本，最大限度调动员工工作积极性。五是我具有一定的文字功底和组织协调能力，这是今后总结工作经验，凝聚大家智慧的必备素质。基于上述种种考虑，终于决心一搏，迎接挑战选。如果自已能够取得组织的信赖和大家认可，走向新的岗位，我将从以下六个方面入手，开创专卖工作的新局面：
一是不断加强自身修养，不因一时成功自夸其能，时时自省、自警、自励，处处慎权、慎独、慎微。二是内抓素质，外树形像，不断加强专卖队伍建设，努力打造思想好、作风硬、纪律严、业务精的执法队伍，为规范“两烟”经营市场提供人才保障。三是不断提高卷烟市场管理水平，细分目标市场，严查城区高档烟经营，严打农村低档烟违法经营，综合治理，突出重点。四是不断加大对涉烟违法行为的打击力度，端窝破网，堵源截流。协调有关执法部门，联合办案，从快从重打击，确保市局下达的目标任务圆满完成。五是不断加大对零售商户的管理力度，推动卷烟零售商户协会成立及运作，逐步形成“稽查管理 商户自律”的专卖管理工作新模式，寓管于教，管帮互动，促进零售商户诚信经营；六是加强内管和横向沟通，强化与销售部门的协调，内管外打，标本兼治，重点解决违法经烟案件根源。专销联手，共同打造规范、有序“两烟”经营环境。
以上是本人对专卖工作的初步设想，或许是闭门造车，纸上谈兵。如果领导和同志们让我的一厢情愿变为可能，我将在工作实践中，虚心向大家请教，不断修正，完善工作方案，开动脑子，扑下身子，与同志们一道，共创××烟草工作的美好明天。
有竞争便会有输赢，谋事在人，成事在天，我一定理智对待组织决定和大家的选择。
谢谢大家！
目前在连锁超市的生鲜经营中，由于采购和作业管理等种种原因，分拆类生鲜商品成本核算多采用分类核算方式，单品核算的尝试在诸多困扰之下进展不大。
一、分类核算方式
由于分拆类生鲜品多以整片猪、牛、羊等畜产屠体和整禽形式采购进超市，在卖场加工分解，分类核算就是以采购单品的批次采购总成本与分解后各对应单品销售额总和作对比，核算采购单品的批次销售毛利。核算可以细化至采购单品的批次，也可以大而化之成为一定期间内（月、半月或周）的肉类或者水产部门的分类核算。
1、分类核算的基本计算方式
假设我们按照采购单品批次为核算基础，分拆类生鲜品分类核算主要依据以下基本计算公式：
总采购成本 ＋ 总损耗成本 ＋ 毛利额 ＝ 总销售额
在这个基本公式中，有几项为已知或者事先可以采集到的标准数据，其中：
[1]“总采购成本”是指采购单品的本批次采购成本总和（例如生猪采购金额），此项数据应该为已知项目；
[2]“总销售额”为采购单品分解成销售单品后销售额合计（例如本批次生猪分割成排骨、瘦肉和五花肉等销售单品之后的销售额总和），其计算公式为：
总销售额＝ （销售单品价格×销售单品重量） ＋……其中：单品价格是参照市场单品价而定的本超市销售单品定价
销售单品重量 ＝ 总猪重量 × 销售单品出品率
[3]“总损耗成本” ＝ 总销售额 × 标准损耗率
最终销售毛利可以通过上述公式和已知条件计算得出：
毛利额 ＝ 总销售额 － 总采购成本 － 总损耗成本
毛利率 ＝ 毛利额 ÷ 总销售额
2、分割试验与标准核算参数提取
在分拆类生鲜品的整个核算过程中，在采购单品的品级规格，以及转化到部门商品结构中的销售单品数量确定之后，有一个重要的准备工作就是要进行一定批次和数量的分割试验，从中提取核算标准参数，这些参数包括：销售单品出品率、标准损耗率和预算毛利率。
[1]通过分割试验详细记录每个分拆后的销售单品占单位屠体重量的百分比，由此累计得出销售单品出品率；
[2]通过分割试验详细记录屠体分解过程中加工损耗、在卖场加工销售期间内的脱水损耗、合理的过期报废损耗和废料损耗等占单位屠体重量的百分比，累计得出标准损耗率；
[3]按照各销售单品的预定价格所得的销售额合计，可以计算出预算毛利额和预算毛利率。
当分割试验中累计出核算标准参数比较稳定时，管理人员可以在一定盘点周期内，直接使用这些经验参数推算出与采购单品量对应预算销售额和预算毛利（预算毛利额 ＝ 总销售额 × 预算毛利率）。
由于这些核算参数属于需要不断累计的经验数据，也会受到来自采购单品质量状况和屠体分解作业管理的影响，因此连锁超市还需要在生鲜经营过程中定期进行分割试验，以便监控和修正核算参数，越是成本核算偏差较大，问题多发，分割试验的频率也要加大，以保证核算参数的准确性。
3、分类成本核算平衡
由于分拆类生鲜品加工和成本分解过程难以做到随时采集数据，所以部门内定期盘点作业就显得非常重要，如果标准核算参数相对准确而稳定，分拆加工作业规范能够保证，那幺定期盘点可以监控运营中的毛利状况，此时毛利率可能呈现出四种情况：
[1]实际盘点毛利率与预算毛利率基本吻合，误差值在合理范围内，或者实际盘点毛利率持续稳定地高于预算毛利率，此类盘点结果可以说明标准核算参数准确，加工作业稳定，损耗控制有效，整体运营处于良性状态。
[2]如果定期实际盘点毛利率持续偏低于预算毛利率，则需要依次检查以下几个管理环节，以便决定是否需要调低毛利率预算：
采购单品的质量品级是否符合采购标准要求；
是否因为采购单品成本偏高导致整体毛利率下降；
标准核算参数是否准确；
分拆加工作业管理流程是否存在偏差。
[3]如果定期实际盘点毛利率持续在预算毛利率曲线上下跳动，则有必要加大盘点核查的频率，缩短盘点周期，重点检查各项作业管理流程的执行情况。
[4]当以上方法仍无法找到毛利波动原因，则可以参照分割试验的方式对每一次分拆作业进行详细的分割出品记录，全面采集相关数据，这种方式繁琐，工作效率较低，但有利于比较全面地查找原因。
二、单品核算的可行性
由于各个连锁超市的生鲜经营管理水平不同，实际生鲜分类核算的执行效果也不尽相同，因此使人萌生出以单品核算方式一劳永逸地解决核算问题的想法。
1、单品核算的基本计算方式
分拆类生鲜品的单品核算的基本公式中，四项数据至少三项要准确把握，公式才是完整的、可以成立的，单品核算的基本方式如下：
单品采购成本 ＋ 单品损耗成本 ＋ 毛利 ＝ 单品销售额
公式中的四项数据，“单品销售额”可以作为已知条件：“单品损耗成本”可以按照比例分摊方式提取；关键问题是如何准确计算“单品采购成本”和“单品毛利”，如果无法把握两者中的至少一项，那幺这个基本计算公式就是不能成立。
2、单品核算的难点：单品采购成本计算
在上述计算公式中的主要难点是如何将“总采购成本”准确地分解为各个“单品采购成本”？如果成本不能有效分解，那幺“单品销售毛利”也难以准确计算。
现在的总采购成本可以两种分解计算方法：
[1]平均分摊计算法
将采购单品的“总采购成本”按照销售单品出品率，平均分摊到各个销售单品上，进而计算出各销售单品采购成本。这种方法十分简便，但会出现高毛利单品和负毛利单品同时并存的现象。例如：肋排等单品的销售毛利会很高，而肥油、五花肉和肉皮等单品的销售毛利就会出现零毛利或者负毛利的情况，所以平均分摊计算法并不是一种准确的成本分解法，也不能达到单品核算的真正目的。
[2]比例倒推计算法
以各个销售单品的零售价为基准，以分割试验中积累提取出的分类预算毛利率为依据，向回倒推出各个销售单品的采购成本，最后按照如下公式寻找动态平衡：
总采购成本 ＝ （单品成本价×重量） ＋ （单品成本价 × 重量） ＋ ……
这种核算方式在理论上为单品核算提供了一种便捷方式，但对现场管理配合的要求非常高。
三、未来分拆类生鲜品成本核算的解决途径
现场加工是中国连锁超市生鲜经营吸引顾客的一大亮点，有企业经过销售数据分析发现，现场切肉的销售方式比用托盘包装肉的销售方式，在销量上要好很多。这说明现在中国的消费者对于饮食安全性越来越关注，而个别超市中过期肉类重新包装销售的作法所产生的顾客心理影响，更将顾客推向现切现卖的柜台。随着超市生鲜经营现场加工作业的增多，难度和复杂程度不小，对企业加工作业流程及其管理提出了高要求，反之现场管理水平又直接影响着成本核算的准确性和稳定性。
但是任何一位同业人员都应该认识到：第一，目前超市现场加工作业远远赶不上规模化专业肉联厂的管控水平和专业性，未来一段时间内也很难达到或者赶超；第二，在未来连锁店铺不断增加的趋势下，分拆类生鲜品在各连锁店铺分散经营和管控的难度可想而知。所以有必要调整连锁超市生鲜经营的思路以适应未来发展需要，解决这类核算问题的指导思想应该立足于以下几点：
[1]目标：逐步降低超市现场分拆加工的工作量和复杂程度，在卖场最大程度上实现加工和销售的适度分离；
[2]连锁超市在条件具备的情况下，可以建立生鲜加工配送中心对分拆类生鲜品加工进行集中作业管理，然后将分解后的销售单品（部位肉）配送到各连锁店铺销售，把核算问题放在更为集中和专业化的加工管理环境下解决；
[3]在生鲜供应链条件具备的情况下，也可以通过社会化大生产的专业化分工方式，争取扩大销售单品（部位肉）从规模化专业肉联厂直送卖场的比例；
[4]在按照部位肉单品陈列的前提下保留现切现卖柜台及其销售方式，以适应现阶段顾客的消费购买习惯。
从国外的情况看，经过二十多年的发展，生鲜供应链和相关产业已达到相当高的分工配合程度，屠体分解加工中的成本分解已经在生鲜供应链上游的饲料、养殖、屠宰场等环节逐步得到分解转化，大量的销售单品（部位肉）能够做到直供卖场，卖场只保留配合销售所必需的简单加工处理，从而大大简化现场管理，零售终端也不在为麻烦的成本核算问题所困扰。
关键词：电子商务；双向拍卖；明码标价
中图分类号：F713.36文献标识码：A文章编号：1001-8409（2013）12-0120-06
一、问题的提出
作为互联网购物时代一种全新的商品交易模式，电子商务近年来在我国取得了长足的发展，以阿里巴巴、淘宝、京东等为代表的一批实力雄厚的电子商务运营商快速崛起。电子商务如火如荼发展的同时，也始终伴随着人们的质疑和争论。大多数人认为，与传统的销售模式相比，电子商务的主要优势在于成本优势[1，2]。电子商务的店铺租赁、导购等成本显著低于传统经营模式，而且电子商务大幅提高了物流、资金流和信息流的传输和处理效率，有效降低传统交易模式中的交易成本，特别是信息搜寻成本，提高商品交易效率[3]。目前电商企业主要也是借助成本优势，通过价格战参与市场竞争，与传统经营渠道抢占市场份额[4]。很多电商企业为了吸引流量、抢占市场份额，不惜亏本来吸引消费者，因此虽然国内的电子商务市场近年来整体规模持续增长，但包括京东、凡客在内的大部分电商企业仍然是亏损经营。由此也引发了人们对电子商务这种经营模式的争论，很多人质疑除了拼成本、打价格战之外，电商企业是否还有其他优势可言。最近甚至有业内人士指出国内的电子商务行业是表面繁荣，实际是严重的赔钱赚吆喝，是一种完全不赚钱的模式[5]。
本文使用实验经济学方法，通过设计经济学实验模拟传统模式和电子商务这两种交易方式，在控制成本因素的前提下，比较了相同成本结构下电子商务与传统销售模式在产品价格、市场效率等方面的异同。
二、理论基础与实验设计
（一）传统交易模式与电子商务模式的区别
1.传统交易模式的特征
传统交易模式下商家通常采用明码标价的定价方法，往往通过一对一的方式进行产品的销售。在这种模式下，虽然市场上存在销售同种或类似商品的其他商家，但由于消费者的信息搜寻成本较高，某一个特定的时间和地点很难获得其他商家同类产品的价格等销售信息，定价的主动权往往掌握在商家手中。
2.电子商务交易模式的特征
与京东、苏宁易购、凡客等运营商作为商品的卖方直接参与商品的交易过程的垂直型电子商务模式不同，以淘宝网为代表的平台型电子商务交易模式最主要的特点是由专业的电子商务平台开发商或运营商建设电子商务平台，运营商本身不参与商品的交易过程，众多的商品交易者通过这个集认证、付费、安全、客服和渠道于一体的统一平台为其提供的相关服务完成交易[6，7]。同一商品有多个销售者和购买者同时在交易平台进行交易，将传统交易模式中一对一的交易方式转变为多对多的交易方式。每个交易者都可以通过交易平台搜寻到商品的历史和即时的交易信息，极大降低了交易双方的信息搜寻成本，显著提高了买卖双方特别是买家的议价能力。本文将重点对平台型电子商务交易模式与传统交易模式进行比较研究。
（二）实验设计
1.市场参数的设定
首先建立虚拟的商品交易市场。交易按照下面的次序进行：先向实验被试解释买卖双方盈利的计算规则以及交易规则，实验被试按照在实验中所扮演的角色来获取相关的信息。最后记录被试的一些个人信息，如性别、是否具备购物经验、专业知识背景等。商品交易将分为四轮。
实验中，假定不同买者对同一商品的偏好存在差异，而不同卖者的生产效率不同，分别构造了由8组买者和8组卖者的交易数据（表1）。其中，买者的可接受价格代表购买该单位商品能够给买者带来的最大效用；买方买价必须小于等于该单位商品的可接受价格；买方盈利为可接受价格与成交价格之差。同样，卖者的成本表示该厂商生产该单位商品的边际成本；卖方的叫价必须大于等于该单位商品的成本；卖方盈利为成交价格与该单位商品的生产成本之差。
将买方的可接受价格从高到低依次排列，构成市场需求曲线，同时将卖方成本从低到高依次排列，构成了市场的供给曲线。需求曲线与供给曲线交点对应的商品成交价格和成交数量即为完全竞争市场均衡的理论价格与成交量。因此可以得到均衡价格区间为4.8～5.5元，均衡成交量为8（图1）。
3.实验过程
本实验共包括4个实验局，每个实验局均有16位被试，随机分为2组。每个实验局均包括预实验2期（不计入最终收益），然后重复进行4期。4个实验局分为两个部分，基准实验包括两个实验局，各进行一局明码标价和双向拍卖实验。为了检验被试特质对实验结果的影响，首先选取不同特质被试进行了两局比较实验（表2）。
基准实验中，选择南京大学经济学系三年级本科生作为实验被试，分别进行双向拍卖和明码标价实验，实验方式采用口头交易的形式。被试具有一定的经济学知识，大部分有购物经验且一部分被试具备网络购物的经历，实验前所有被试都没有相关的实验经历。实验时将被试随机分为买方和卖方两大组，每大组分8小组。双向拍卖和明码标价实验分别进行4轮，均使用表1设计的市场参数，每一轮中市场参数随机发给不同的交易者，被试在实验过程中并不知道这一设计。最终根据被试的收益排名给予相应的现金奖励。
为了检验基准实验结果的稳健性，此后重新选择了来自南京大学不同院系的本科新生作为实验被试。与基准实验被试不同的是，这些被试刚刚考入大学，均不具备经济学基础知识。另外，这些新生入学前处于学习任务繁忙的中学阶段，大都缺乏购物尤其是网络购物的经历。除了被试的上述差别之外，对比实验的设计与过程与基准实验完全一样。
表2四个实验局的参数比较实验局Session实验方式被试特质出场费基准实验比较实验明码标价双向拍卖明码标价双向拍卖1口头交易口头交易口头交易口头交易具备一定经济学知识，有购物经验缺乏经济学知识，无购物经验10101010注：2008年至今作者在南京大学已经做过多次相近的实验，结果比较稳定。故在本文中全部只进行1个session。
（三）统计分析指标
为了比较双向拍卖和明码标价这两种交易方式的效率，在对实验数据进行描述性统计分析基础上，计算相应的统计指标，以便对上述交易制度的差异有更为直观的认识[9]。具体指标如下：
1.平均价格偏离
平均价格偏离是反映实验市场的交易价格对理论市场均衡价格的偏离。计算公式为每一轮每一个交易商品的实际成交价格与理论均衡价格的差除以商品的理论成交数量。
平均价格偏离=（实际成交价格-理论均衡价格）/理论成交数量 （1）
2.平均数量偏离
平均数量偏离主要是反映实验市场商品的成交数量对理论市场均衡交易量的偏离。计算公式为每一轮交易商品的实际成交数量与理论均衡交易数量的差值除以商品的理论成交数量。
平均数量偏离=（实际成交数量-理论均衡成交数量）/理论均衡成交数量 （2）
3.市场效率指标
市场效率为买方和卖方获得的剩余之和与理论最大总剩余的比值，该指标主要是反映市场制度是否存在交易双方的剩余损失。公式（3）中，E为交易制度的市场效率，MV i为商品买方的可接受价格，MC i为商品买方的成本，P i为商品成交价格，εc为买卖双方通过交易所能够获得理论最大总剩余。
三、实验结果与分析
（一）基准实验的结果分析
1.结果的描述性分析
图2为基准实验中明码标价拍卖和双向拍卖的成交序列分布情况，其中坐标的纵轴为商品的成交价格，横轴分为四个区间，代表交易的轮数，每个点代表商品的交易价格和成交的顺序。
商品的成交价格信息显示，明码标价实验中，只有第一轮交易中前两件商品的交易价格处在理论均衡价格区间，其他各轮交易中商品的成交价格均高于理论均衡价格区间的上限。说明在明码标价交易中卖方对商品价格的控制能力较强，能够以高于竞争均衡的价格卖出商品。双向拍卖实验中，所有商品的交易价格都处于理论均衡价格区间内或区间的下方，没有高于理论均衡价格区间成交的商品。这一结果说明在双向拍卖实验中买卖双方的势力比较均衡。成交序列还显示，在明码标价实验中成交价格波动相对不大，价格的汇聚性较好，双向拍卖实验中成交价格的波动明显高于前者。
商品的成交数量信息显示，明码标价实验中，每一轮商品的成交数量均低于理论均衡成交量，在第一轮商品的成交数量为7个，2～4轮中的商品成交数量均只有6个，说明在明码标价实验中虽然商品的成交价格较高，但成交量受到高价的影响有所萎缩。双向拍卖实验中4轮交易每轮的商品成交数量均为理论预测的均衡成交数量8个，市场交易量与竞争理论模型预测结果完全相符，不存在交易量的损失。2.市场效率的比较
表3和表4是明码标价拍卖和双向拍卖市场效率指标的比较。
明码标价实验中，卖方的剩余均明显超过买方，说明卖方在明码标价这种交易制度中拥有较强的价格控制能力，能够通过较高的商品定价为己方攫取更多的剩余。同时，交易中买卖双方获得的总剩余均低于理论剩余值，存在社会福利的损失。明码标价实验的平均价格偏离指标均为正值，说明实验中商品的成交价格均高于竞争市场结构下的理论均衡价格。从平均价格偏离与市场效率指标的关系还可以看出，平均价格偏离值越高，对应的市场效率值越低，说明在明码标价实验中卖方高价出售商品是以牺牲市场效率为代价的。
双向拍卖实验中买方获得的剩余值明显高于明码标价实验水平，而且超过了卖方获得的剩余。这一结果说明双向拍卖这种交易制度赋予了买方更多的市场力量，有助于买卖双方形成势力较为均衡的市场交易机制。实验中总剩余始终没有损失，市场效率一直维持在100%。说明双向拍卖机制可以避免明码标价实验中的社会福利损失，提升市场效率。同时，双向拍卖实验的平均价格偏离指标均为负值，说明实验中商品的平均成交价格均低于竞争市场结构下的理论均衡价格，但偏离程度不是很大。与明码标价结果相比，双向拍卖实验的结果更接近于竞争市场模型预测的结果，具有更高的市场效率。
（二）对比实验的结果分析
对比实验中明码标价实验的结果与基准实验差别不大。各轮交易中商品的成交价格均高于理论均衡价格区间的上限，且每一轮商品的成交数量均低于理论均衡成交量（图3）。同时，市场效率指标与基准实验结果也基本相同，卖方在实验中获得了较多的剩余，交易中存在福利损失，平均价格偏离指标均为正值而平均数量偏离指标均为负（表5）。
四、结论
本文通过设计经济学实验，在控制成本因素的前提下检验了电子商务模式与传统交易模式市场效率的差异。得到了如下结论：
（1）实验结果显示，在相同成本结构的前提下，电子商务模式的市场效率显著高于传统交易模式。电子商务模式可以有效提升买方在商品交易过程中的讨价还价能力，形成更低的市场交易价格和更高的市场交易量。与传统交易模式相比，电子商务模式形成的商品交易价格和商品成交量更接近于完全竞争市场的理论预期结果，可以显著促进市场总体福利水平尤其是买方福利水平的提升。这一结论说明，即使不考虑物流、信息、存储等方面的成本优势，电子商务模式仍然可以实现比传统交易模式更高的市场效率，促进消费者和整体社会福利的提高，体现出电子商务模式内在的机制优势。虽然论文的实验设计是基于商品交易市场为竞争性市场结构的情况。事实上已有研究也表明，当卖方是完全垄断企业或是寡头企业时，电子商务模式的市场效率仍会显著高于传统交易模式[10，11]。
（2）通过基准实验和对比实验发现，电子商务所采用的双向拍卖交易模式存在一些潜在的问题。首先，传统交易模式虽然成交价格比较高，但价格的收敛性比较好，波动小。电子商务模式商品交易价格虽然更低，但波动幅度较大，尤其当交易者缺乏交易经验的时候这一特征更为明显。其次，对比实验的结果说明电子商务模式的市场效率与交易双方的特质有关系，缺乏交易经验和理性思维的交易者会降低交易的效率。电子商务交易模式的发展还取决于消费者的成熟和对电子交易模式的认可。
（3）电子商务交易模式自身存在的一些缺陷也需要在未来发展的过程逐步改进。如网络交易的安全性问题，虽然类似淘宝推出的第三方支付平台——支付宝的运用在很大程度上解决了网上交易双方的信用安全问题，但诸如钓鱼网站、木马病毒等因素的存在还会在一定程度上限制电商企业的发展。另外，淘宝网等平台型电商企业很难对商家经营的产品进行充分的监管，会导致很多假货和仿冒品充斥网络市场，淘宝连续被美国评为“恶名市场”就是一例，这势必会影响市场的效率以及企业的国际化发展和主流市场的认同。这就需要相关企业采取有效措施解决上述问题，为电子商务这种交易模式未来的发展扫清障碍。
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购买空调合同范文一
买卖双方在平等、自愿、互利的基础上根据《中华人民共和国合同法》之规定，为明确买卖双方在履约过程中的权利和义务，经买卖双方充分协商一致，订立本合同。
一、合同的范围、数量、价款 (一)合同数量、型号、价款：
注：1.因设备安装需要，柜机空调需加长管道，按 元/米计算。
2.具体的型号、参数及售后服务要求见《2010年度格力电器家用空调售后服务管理手册》。
(二)合同总价(大写)： (小写)：￥ 以上价款均已包括供货及运输费、安装费、风险费、以及售后服务等所有费用。
1.生产商： 生产的产品( 品牌)，由于乙方是经销商，乙方需提品经销商授权书，见附件《格力空调指定经销商授权书》。
二、 付款方式：
买方验收合格后，由卖方提供正式发票，买方在十个工作日支付全额价款。
三、质量标准及质量保证
(一)卖方所品须同时符合或高于以下标准和要求：
1.中华人民共和国国家及有行业(部)现行最新标准(技术、安全、环保标准)。
2.设备主机及各组件国家行业标准、产品说明书。
(二)质量保证：
1.卖方应保证其提供的货物是全新的，未使用过的，并在各个方面符合合同规定的质量、规格和性能。在卖方承诺的质量保证期内，卖方应对由于设计、工艺或材料的缺陷而发生的任何缺陷或故障负责。保证该机组能通过本政府相关管辖部门的验收。
2.卖方保证按ISO9001系列标准或相应的质量管理和质量体系的保证，对所供设备的设计、采购、制造、检验、涂装、包装、运输等各个环节进行严格的质量管理和质量控制。
3.卖方设备整机免费保修6年，保修期自设备调试运行正常验收合格并交付使用之日起算。保修期外提供终身维修和备件服务，卖方适当收取成本费。卖方提供24小时服务，并在接到报修电话后2小时内到达现场，一般维修故障应在4小时内排除。
4.在产品质量保证期内，对于产品设计、工艺、材料、配套件等的缺陷而造成的任何产品质量问题，由卖方负责维修或更换部件，由此产生的一切费用由卖方承担。
5.因产品质量瑕疵致第三人人身、财产损害，卖方负责赔偿责任。 四、技术资料及技术服务
(一)卖方应随机提供设备相符的技术资料，例如：产品合格证明、质量保证书、产品质量检测报告、中文使用说明书等。如果本条款所述资料寄送不完整或丢失，卖方应在收到买方通知后30天内免费另寄。
(二)卖方负责对设备的全程安装和调试。
(三)设备质保期外，卖方承诺以市场同类产品最优惠价提供终身维修服务和零件配件，响应服务时间见合同第三条款。
(四)设备质保期内，卖方每季度对系统进行一次维护保养，保修期满后为买方提供保养记录。
(五)卖方必须严格按照买方供货计划的数量及供货时间供货。 五、包装标准、包装物的供应与回收 按出厂标准包装，包装物由卖方供用不回收。
六、卖方的供货数量及规格型号、参数必须与签订合同相符合。
七、标的物所有权经买方验收合格后转移，但买方未履行支付价款义务的，标的物属于供方所有。
八、交货方式、地点
(一)卖方需在 年 月 日之前安装交付所有标的物。卖方应在货物到达现场前24个小时把到货情况通知买方。
(二)交货地点： ，买方指定位置。
九、运输方式
卖方负责并承担运输费、保险费、装卸(含吊车或叉车运到安装位置的费用)、搬运等一切费用、以及承担在运输、安装过程中的安全责
十、检验标准、方法、地点及期限
买方根据附表中列明的数量、型号、规格等技术参数、配置要求进行验收;卖方提供相应的检验、检测报告、产品合格证等相关资料。
十一、空调的安装与调试
所供标的物到场后，卖方负责指派专人进行现场安装、调试。
十二、货物验收及期限
(一)货物验收：买方有权在设备生产过程或发货前到生产厂监督(但不代替验收)。设备到货后，卖方通知买方进行装箱数量和包装外观情况验收;对不符合规定的应在货到后两个工作日内由买方书面通知卖方，逾期验收或怠于通知卖方的视为验收合格。
(二)安装验收：安装完成后，买方组织卖方进行系统初检，不准单方独自调试。
(三)卖方出售的产品为冒牌货、以次充好、以不合格产品冒充合格产品的，卖方应按此等产品价款双倍向买方赔偿。
十三、本合同解除的条件
参照《中华人民共和国合同法》规定执行。
十四、违约赔偿
除不可抗力外，如卖方发生不能按期交货或提供服务，买方发生中途退货等情况，按下列规定承担违约责任：
(一)逾期交货与逾期付款
卖方逾期交货，每逾期一天，按合同总价的1%支付违约金;买方逾期付款，按照应付货款同期银行存款利率支付违约金。
(二)卖方不能交货或买方中途退货
1.卖方不能交货，应向买方支付合同总额的30%违约金;
2.买方中途退货(因卖方产品质量问题除外)，向卖方支付合同总额的30%违约金;
3.经双方协商同意延期交货和经双方友好协商同意退货不在此
十五、权利保证
卖方应保证买方在使用标的物的任何部分不受第三方关于侵犯其所有权、专利权、商标权、工业设计权等的指控。
十六、风险转移
标的物自安装验收合格交付使用之时起，标的物灭失、毁损的风险由卖方转移到买方，运输途中标的物灭失、损毁的风险由卖方承担。
十七、 合同争议的解决方式
如发生争议由双方协商解决，协商不成时，提交铜陵仲裁委员会仲裁。
十八、投标文件关于卖方应提供货物数量及其技术参数、配置以及应履行的义务、责任、保证、承诺等是合同的组成部分。
十九、合同的文件组成及解释顺序
(一)本合同;
(二)附件一《2010年度格力电器家用空调售后服务管理手册》;
(三)附件二《格力空调指定经销商授权书》;
(四)投标文件。
二十、其它事项
1.本合同一式两份，买卖双方各执一份。经双方盖章之日起生效。
2.本合同未尽事宜，由双方友好协商解决 。
买方(章)： 法定代表人或委托人：
年 月 日
卖方(章)：
法定代表人或委托人：
年 月 日
购买空调合同范文二
甲方(采购方)：xxx
乙方(供货方)：xxx 合同编号：xxx
本合同由甲(采购方)、乙(供货方)双方友好协商，甲方向乙方购买 格力电器 产品一事达成购销协议，为明确双方在合作过程中的责任、义务、权益，双方本着诚信、平等互利原则，按照《中华人民共和国合同法》中的有关规定，结合该项目的具体情况，合作双方特订下条款，以资共同遵守。
一、 产品名称、型号、数量、金额
二、交货时间： 签订合同后十五个工作日(防爆空调需二十个工作日) 。
三、交货地点、方式： ,收货人： 。
四、运输方式和运保费用：物流运输，运保费用由乙方负责 。
五、包装标准、包装物的供应及回收： 满足运输要求为宜 。
六、随机附件：产品出厂合格证。
七、除原厂配置4米铜管后，空调安装铜管以现场实际用量为准,其余辅材实用实计。
八、合理损耗及计算方法： 无 。
九、 质量要求、验收标准、供方对质量负责的条款和期限：按国标，质量三包及厂家规定期限免费保修 。格力空调普通机型整机保修六年：防爆机型整机保修18个月：抽湿机整机保修六年。因使用、维护、保管和因不可抗拒的自然灾害或使用坏境恶劣造成损坏的不属于保修范围。
十、结算方式：合同签定后，货到安装验收合格后; 乙方开具发票给甲方 。
十一、 付款方式：乙方空调安装调试完毕，甲方验收后，二十个工作日内付款乙方开户行：xx。 账户：xx银行户名：xx
十二、违约责任： 按《中华人民共和国合同法》相关条款执行 。
十三、解决合同纠纷的方式： 双方协商;协商不成，由签订地经济仲裁委员会仲裁 。
十四、合同有效日期：2013年 月 日至合同执行完毕。
甲方：： 代表人：
乙方： 代表人：
年月日：
购买空调合同范文三
工程发包方： (以下简称甲方)
采购安装方： (以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法规的规定，结合格力空调系统安装特点，对甲方工程确定采用 中央空调机组，以达到办公环境舒适性要求的空调技术方案，以及空调设备的采购与现场安装工程，经双方友好协商，就甲方委托乙方承包进行设备的采购、安装施工及售后服务等相关事宜，达成如下一致并共同遵守。
一.乙方是本合同经济与法律责任的唯一承担者，乙方是本合同设备采购、安装施工与售后服务的具体执行者。
二、工程内容及范围
1.工程名称： 舒适性空调系统工程;
2.工程地址： ;
3.工程范围：详见本项目双方确认的空调平面图。
4.采购与安装量价：《 空调报价单》附后;
5.工程内容及质量要求：乙方负责按清单明确的空调机组、以及安装材料的规格、型号、数量与质量，进行采购、安装、调试运行直至整个空调系统的最终竣工验收，并达到合格标准。
6.施工中需要甲方协调其他专业配合的工作如下：
a.甲方的水电工需按乙方的要求将空调所需电源送到空调设备处，乙方负责设备接线;
b.空调检修口、出风口的位臵及尺寸按施工图设计图纸执行;
c.凡遇到需要在结构梁、结构墙开孔的必须经甲方认可，开内隔断墙孔洞的数量不得超过室内机的台数， 乙方负责具体的实施;
d.以上配合不到位而造成的乙方工程量的增加，增加部分的费用较大时由甲方承担。
7.施工中，因甲方原因而造成的变更，不在本工程范围内。甲乙双方另行商议。
三.工程包干总价
按报价单采购及设计图纸施工安装的包干总价为￥ 元，即人民币大写: ，不含税金，如有其它一切费用由乙方承担。
四.本工程总承包经费分 期支付，具体付款方式如下：
1.第一期;合同签订后的三个工作日内,甲方即向乙方支付工程款￥ 元(即人民币大写: )作为定金。
2.第二期;空调设备到达甲方施工现场，甲方即向乙方支付合同工程款￥ 元(即人民币大写: )， 年 月 日前支付。
3.第三期;空调隐蔽工程安装调试完毕，经甲方验收合格后，甲方即向乙方支付剩余的工程款￥ 元(即人民币大写： )， 年 月 日前付清。
五.工期要求
1.本项目自 年 月 日起至 年 月 日止完成隐蔽工程的安装与验收。
2.二次装修工程结束前，进行空调系统运转调试，并进行竣工验收。
3.如遇下列情况，工期可作相应顺延:
a.甲方未按照合同约定支付工程款项;
b.因房屋的天花吊顶等装修变更而引起空调方案的变更;
c.因停水、停电或限制施工时间等限制安装施工的情形;
d.甲方未能把电源接到室内、外机组所需的电源位臵;
e.因遇人力不可抗拒的因素(如：恶劣天气、疫情、临时性重大突发事件等)。
六.双方责任
1.甲方责任
a.甲方应在乙方安装工具及材料进入安装现场后为乙方提供指定堆放区;
b.甲方应提供乙方施工所需电源和水源、以及安装人员的休息场所; c.甲方应对空调安装要求事先告知乙方施工人员(包括空调外机的位
臵规定);
d.甲方负责空调设备及附属材料的进场验收、工程竣工验收，在验收完后负责保护好进场材料及安装后的设备，防止被盗及损坏;
e.甲方应协调其他专业施工单位(如装潢的水电工、泥工、木工、油漆工等)与乙方的配合工作;
2.乙方责任
a. 乙方负责空调设备机组的订制与采购，所采购的空调设备机组必须是符合当前国家或行业相关中央空调设备生产制造技术规范的、相关质量认证与许可标志、以及产品质量合格证齐全的空调设备;
b.乙方需按照双方商定的设计方案进行安装并保证施工质量和施工进度;
c.乙方施工期间应遵守甲方的工地管理的各项规定，文明、安全生产; d.乙方负责空调设备机组及配套附件的运输、加工、制作、安装及交付甲方正常使用;
e.乙方施工期间应保护好材料、设备不受损坏，乙方原因造成工程延期应由乙方负责。
f.因乙方原因出现的安全事故由乙方承担全部责任，乙方应及时妥善处理，不得拖延。
h.承担因产品质量和施工质量造成的一切责任和损失。
3.本合同签订后，若一方单方面毁约导致合同不能继续履行的，毁约者除退还已收取或已支付的工程款外，另按工程款总金额的 % 赔偿对方。
七.工程验收及保修
1.本工程应符合 空调设计及安装技术标准;
2.隐蔽工程完工后，填写《隐蔽工程完工报告书》，并报甲方确认;
3.装修工程完工前，甲方应提前2天内通知乙方进行空调系统的运转调试;乙方应在接到通知 天内组织机组的调试并填写《调试运转报告书》; 如因甲方原因而不能验收，则视同验收合格，甲方需履约!
4.本工程保修期：
a本工程 空调设备保修期为 年，保修期从空调设备安装调试完毕之日起计算;
b本工程安装工程保修期为 年，保修期从调试验收合格之日起计算;
5.在保修期内，因乙方安装工程质量引起的故障，由乙方负责维修，费用由乙方承担，乙方保证在24小时内派专业技术人员到场开展维修工作。因甲方操作失误等人为因素引起的故障，乙方负责排除，费用由甲方承担。
八.合同争议解决方式
合同执行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，不能协商解决的，向本工程所在地的人民法院。
九.其它
1、未尽事宜，经双方协商一致可另行补充约定。补充约定为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。
2、本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。
甲 方: (签 章)
法定代表人：(签 字)
(或授权人)
乙 方: (签 章)
法定代表人：(签 字)
卢龙县隶属于河北秦皇岛市，下辖12个乡镇，在42万左右的总人口中，农业人口就有38万，所以整体的消费水平不是很高，家电产品一年的销售规模整体估算也不到一个亿。可就是在这样一个市场当中，不仅有着四家本地规模较大的卖场，而且还有苏宁电器的门店，遍布在城乡周边的小型家电门市也非常多。而卢龙意达电器凭借多年的积累占据了四分之一以上的市场份额。在当地流传着这样一句话，“买电器，去意达，今天，你去意达了吗？”这说明意达电器能够多年屹立在当地市场，靠的不仅仅是销量和规模，更重要地是它积累了口碑，赢得了人心。
那么，王晓勇究竟有何经营之道？
产品适销对路打基础
“价格要合理，产品一定要对路”。这是不善言谈的王晓勇首先告诉记者的经验。意达电器通过对当地消费者消费需求的把握和研究，根据多年的销售经验和总结，形成了一整套系统化并且符合当地消费特点的采购标准。因为县乡镇的消费者购买家电还是讲求实用性，图实惠，因此，产品采购总体的方针就是要价格合理，产品功能实用。
当然了，产品适销对路是一方面，但在利润方面也必须有所保证，商场才能保证正常的经营和发展，所以在满足消费需求和追求利润率两者之间，一定要找到一个平衡点，既不能一味地通过低价产品来刺激顾客，自己却无利可图；也不能片面地追求高利润而引进一些不适应市场特点的产品，造成库存积压。所以，选对一个好的品牌和产品非常关键。
同时，消费需求又是需要引导的，而且是在不断地变化的。所以，采购产品上绝不能是一成不变。比如，今年当地的顾客可能喜欢色彩单调一点的产品，明年好多人又认为颜色亮丽的产品更时尚的；今年32寸彩电的销量大，也许明年37寸甚至更大尺寸的彩电反而卖的好。所以，每年卖场都要通过去年的销售情况进行总结，做数据的分析，对来年可能的畅销品做出初步的判断，再去适时地去调整采购策略。
经营模式创新路更宽
在促销推广方面，卖场要做出特色，不能只是按部就班地执行厂家的促销活动，而是要广泛地吸收同行的宝贵经验以及外界好的促销方式，再通过改良应用到自己的卖场。此外，还要分析各自卖场的优劣势，积极探索出适合自己的新的经营模式和营销方式，而这种模式是其它卖场不敢尝试或者没有条件去做的，这样我们的路子就会越走越顺，越走越宽。
王晓勇谈到，苏宁进来以后，意达电器曾经很担心，但事实证明，即便是苏宁这样的“大鳄”，如果不根据当地特点调整自己的经营模式，同样是难以赢得市场的。例如，由于苏宁电器缺乏本地化的人脉资源，价格管控较严，不能及时送货安装等，销售自然也就做的比较差。反观意达电器，由于在当地经营多年，消费者和卖场相互建立了口碑，不只消费者对卖场信任，卖场对本地的顾客也是信任的，所以，卖场制定了一些本地化的经营模式。比如顾客有时候所带的现金不够，但是只要根据产品的价格，交纳一定比例的定金，多数是一两百元，我们的员工就可以先送货上门，再去结算其余的费用，这是一般的卖场做不到的，做到这些，自然会赢得人心。又如，当地卖场在春节期间有关门停业，而意达电器春节期间正常营业，这样既满足了一部分节日期间同样有消费需求的顾客，同时对于卖场形象的提升也有很大的帮助。
此外，王晓勇认为作为一个已经在本地市场经营多年的卖场，还要实实在在地做经营，扎扎实实地去做推广。所以，意达电器要求每一位员工都要保持平和、朴实的经营作风，为每一位顾客不急不躁的解说，这是每个走进意达电器顾客的共识。在这方面，王晓勇的管理严格，当他看到贴吧里一个回帖谈到员工的服务态度问题时，专门和员工交流对该店的看法，并态度诚恳地征求一些经营方法，及时地调整了自己的经营管理作风，这使得顾客再次走进意达电器的时候，员工的面貌焕然一新。
走过大街小巷，细心的人都会发现，在大街的两旁，在街道的拐角处，经常有这样一个牌子：“买电器，到意达”。这样，当顾客随意走进一家电器店的时候，就会想：“还是到意达走走吧，也许，那里的物品更好一些，那里的价格更便宜一些。”这样的广告虽然朴实，但效果远远优于那些一阵风似的广告，更能持久地留住顾客的心。
服务及时到家赢人心
只有优质服务，才能够赢得人心。首先要把服务当作一项非常重要的工作去抓，要在思想上重视它，因为在一个县域范围内，口碑传播的效应是非常明显的，服务做的好与不好，直接关系到卖场的声誉。“作为一个根植于本土的卖场，最终赢得人心，靠的不是你卖了多少产品，而是你卖出去的产品让顾客满意了没有。只有当他对你的服务满意了，才会对你的卖场有忠诚度。所以，要多为顾客着想”，王晓勇和记者讲到。
而对于大多数经销商来说，没有太大的实力去开设旗舰店，普遍都是建材市场店、商圈店和社区店。这些店面受成本和产出局限，店面不能开的太大，否则运营很容易出现问题。
那么，怎么才能开设和运营好一家小而美的专卖店呢？
何总的经验就是开店要长线和短线相结合，控制投入、扩大产出，核心点就是让专卖店的投入产出比最大化。
选址择优 布局谋巧
选址决定成败。这是专卖店前期经营好的必要条件。考虑到厨电产品的光联性、整体渠道的覆盖性等多方因素，何总最终将专卖店开在城繁华街区建材一条街的中心位置，距离县城的一些大型商场，连锁通道距离都比较近。当然在这些商场和连锁通道中也有公司的产品专柜，但专卖店的操作比较灵活，是展示品牌实力和形象的最佳场所。
何总正是利用建材一条街的氛围，这一阵商圈效应来加大来客流量，满足消费者的货比三家的心理，再加上“走出去销售”的策略，利用周边的环境，通过多种渠道的店外推广和促销，带来销售。
因为专卖店面积的局限性，在B舻甑纳杓坪筒季稚希何总力求布局上谋巧。为最大限度利用专卖店空间，何总在当初设计专卖店店面和产品陈列方面做足文章。
为了让店面生动化，人员、样品、环境、软饰、灯光等视觉元素，空调温度、样品、休息区、洽谈区等触觉元素，要做到合理设置。产品演示设计，产品核心卖点提炼、塑造产品文化、塑造产品价值等元素要完全体现出产品的价值感。对于畅销产品和新上市的主打产品，将其摆放在“黄金陈列区”，尽量多陈列；对于销售量一般的产品，则进行合理布局，让有限的店铺面积里，产品出样得到最大化利用。这些综合手段的应用，不知不觉中就让店面“变大了”。
锤炼团队 规范激励
在专卖店的运营中，何总对店面营销以及对营业员、业务员的培训非常重视。规定每周召开一个营业员、业务员的沟通交流会议，总结上周的情况，部署下周的任务。会议上每一个人都要发言，但不是流水性的报告，主要是交流心得体会。每一个人在与别人讲述的同时，也是对自己与客户沟通的思路和语言的总结和提高，更可以启发公司其他员工，让优秀的经验和做法得以推广。同时，大家也要将自己的工作过程中遇到的困难提出来，大家一起讨论解决。
此外，专卖店还根据大家的业绩设定了规范的激励方式，以及让业务员根据自己的能力及潜在的客户情况分析，来制定自己的任务目标；公司再根据大家上报的任务目标上浮一定的比例作为本月的任务目标；大家完成了实际任务目标的也会得到一些旅游、聚会等具有培养团队精神的娱乐性活动。
关联配套 多维推广
专卖店主要销售厨电产品，同时配套了销售橱柜、卫浴，使橱柜、卫浴与电器相互带动销售，设计师以专业的知识为客户提供一站式购物的服务，使得顾客的后顾之忧极大的得到排除。再配以专业培训的导购员，以其专业的电器及橱柜、卫浴知识和销售经验来打动消费者，增加消费者的购买欲望。
对于专卖店日常的销售与宣传，除了日常的守店模式以外，何总善于利用店面海报、小区推广、微信、QQ等途径将品牌和产品、活动信息传播出去。专卖店不仅通过全方位的店外推广和传播，而且适时灵活的与一些建材市场中的品牌进行合作，与其中的一些优质商户形成联盟，利用一些如团购卡之类的打折等活动来进行共同销售。
如今，对于专卖店来说，工程可以说是主要利润的来源之一。专卖店中设有专门的工程经理，利用在家装、建材、建筑等行业的人脉关系，紧盯工程信息，迅速抢占先机。在做工程的同时专卖店对小区推广活动也做的非常成功，在小区宣传中，样板房一般都会建立高中低三个档次，树立小区标杆。
专卖店还特别针对老客户设计了一些投入产出比较高的活动，如对老客户的拜访，在拜访时会带上一些水果啊、小礼物之类的东西。这些小事情得到了客户的充分认可，在专卖店做一些促销活动时，很容易就得到这些老客户的支持。
在促销活动中，专卖店一直努力营造着一种氛围，让客户感觉如果现在不买，过两天再买就会亏的感觉，以此来带动专卖店的销售。此外，一定要善于利用各个节假日、店庆、公司周年庆等节点，策划和开展多种促销活动，从顾客的心理出发，推出不同的促销活动，给顾客提供其想要的东西。
口碑营销对于专卖店显得尤为重要，粉丝文化首先让大众对你的产品功能、信息共享达到口口相传的作用。有关注度才有知名度，让口碑产生裂变，影响十万人百万人更多地参与，同时也放大了已参与用户的成就感，让参与感形成螺旋扩散的风暴效应。
信息善用 服务求精
用信息弥补店铺面积小的缺陷，是何总把小店做“大”、做强的重要手段之一。当前信息时代，各种信息扑面而来。专卖店作为企业产品在终端销售的重要渠道，每天都会接触到各种各样的信息，作为专卖店更要做好各种信息的收集、汇总与分析，并加以利用充分利用。
专卖店其实也是公司，只不过规模略小而已，要以做企业的心态，来发展专卖店，一定会取得意想不到的结果。
专卖店的信息来源分为内部信息与外部信息。 内部信息管理分为：店内经营信息、各种报表、文件管理等。外部信息则包括：竞争对手信息、客户信息、工程信息等。
专卖店的各种信息一定要做有效的管理，有意识地建立各种报表。有的专卖店管理一塌糊涂，没有明晰的账目，只是做一些简单的记录，用户档案、销售台账都无从查起，更不用说进行销售的分析与对比了。因此，要想经营好专卖店，内部的报表信息一定要建立健全。比如专卖店销售计划与总结、进货台账、销售台账、顾客档案、特殊顾客台账，安装回访台账、员工档案与考核、文件收发台账、产品价格表、整理分析销售日报表、产品销售排行表、异常销售分析表、销售增长率分析表、促销产品分析表等等。有效地进行报表的管理，可以省却专卖店店长许多的时间与精力，因为报表是最公正的、最有说服力的证据。它能有力地说明，专卖店每月、每周、甚至每天的销售情况，从而做出更有效的决策。
在外部信息方面，一方面是要掌握竞争对手信息，有的放矢。在专卖店的经营区域内，一般分布好多家厨卫电器专卖店， 及时了掌握解对手各种信息， 对于在商场赢得主动权、缩短彼此之间的差距具有重要的意义，知己知彼，才能百战不殆。掌握对手的信息包括竞争 产品的价格、款式、销售状况、公关、广告、促销信息、新品情况及竞争店的面积、规模、店面 形象等。除了了解竞争对手的一般信息， 还要通过这些信息分析出对手的优势与劣势， 从而在促销过程中，可有针对对手的劣势进行适当的讲解与推销。了解对手信息可通过顾客、实地考查、收集资料等途径获得。
另外一方面，顾客信息的管理尤为重要，建立健全顾客档案，对于专卖店的运营有着至关重要的意义。顾客信息一般包括顾客的基本特征（姓名、性别、年龄、职业、收入等）、购买动机、影响购买因素、需求趋势等。在顾客管理中尤其注意的是，对老顾客及特殊顾客的管理，建立专门的老顾客及特殊顾客档案，并定期进行回访是非常重要的。老客是专卖店最宝贵的财富，也是专卖店发展的基础。把老顾客侍候好了，财源滚滚来，老顾客侍候不好的话，生意很难做下去。 特殊顾客同样也是专卖店宝贵的资源，也是专卖店发展助力器。尤其是在做工程过程中，如果特殊顾客就是一个很好的通行证。也就是说，当专卖店与一大批特殊顾客保持长期的联系后， 并能跟他们交成朋友的话， 对专卖店的效益提升有很大的帮助。 特殊顾客一般是指那些在当地有 一定政治地位或者经济实力雄厚或者有一定威望或者是消费意识超前的顾客。 所以，一定要重视与这些顾客关系的培养，在平常的工作中，多花一些心思，注意平时的沟通与交流。实际上，这部分顾客一般不缺钱，也不缺关系，只因购买产品，彼此才架起了沟通的桥梁。
对于专卖店来说，比拼的不仅仅是商品质量和价格，还有精准的特色化服务。让消费者满意，一定是全方位的，服务就是一个很重要的维度，对于强化顾客体验和老客户转介绍有着至关重要的意义。据何总介绍，该专卖店平均每年有接近一半的顾客来自于转介绍，他们介绍的出发点一方面是觉得产品确实不错，更重要的是觉得专卖店服务方面做得非常好。
服务是贯穿售前、售中和售后的整个过程中的，为此，何总建立了一整套的顾客接待服务流程和标准。比如在售前和售中，怎样迎接进店的顾客？当顾客走近时，无论导购人员在干什么，必须全部停下，礼貌地招呼顾客，送上茶歇，亲近但要做得自然，绝对不允许沉默或不搭理，或者过度热情让顾客无所适从。每个导购人员都要学会寒暄，观察并找出话题并与顾客沟通。只要顾客接近柜台，一定要找话题与之寒暄，不能光跟随顾客的脚步走动而不与之寒暄，不接近顾客。。无论顾客的具体情况怎样，一定要提供优质服务。其中，态度和话术的培训很关键，比如在征求顾客购买意向前，最好委婉一点，不要太直白。如不要直接说“我给您开票了？”可以说：“您需要哪一件？”或“您是刷卡？还是付现金？”最好的方法是委婉地提问，让顾客去回应提问。
何总在导购员培训和管理当中，一个最重要的点就是要求“耐心”。专卖店顾客和服务员双方因年龄、性别、文化、习惯、、价值观念、性情脾气等等不同，对事物的理解、对生活的要求、表达思想情感的方法也迥异。同时，专卖店顾客遇到的困难形形，专卖店人员的心境也千差万别，因此，在相互影响中，难免不相适应或不能配合，甚至发生误会、反感、争执等现象。在这种情况下，若要使每个客人“高兴而来，满意而归”，就只有靠“理解”、靠“耐心”来解决。这就要求专卖店人员有高度的品德修养，善于控制自己的感情，约束自己的言行，不意气用事，不说粗暴无理的话，不做无礼的举动，而是平心静气、冷静理智地说服解释，使误会得到消除，矛盾得到妥善合理的解决。除了强化服务培训和建立服务机制，何总的专卖店对于导购人员的服务质量，有专项的服务考核，专卖店会通过回访，有奖调研，微信投票等方式，定期的选出服务之星，进行物质和精神上的奖励。
近一周来，随着气温的回升。万物复苏，大地春暖花开。我们红蜻蜓专卖店的销售工作也随着温度的转暖，开始了紧张而有序的辛勤与忙碌。
古语有云：磨刀不误砍柴工。就是放在今天的社会工作中，也深刻的指引和提示着我们。要在进取工作的基础上，先找准思想方向，即要有着明确的意识感观和积极的工作态度，方能付诸于努力工作的实践之中。使之事半功倍，取得良好业绩。
回顾这一周来，自己的工作情况，扪心自问，坦言总结。在诸多方面还存在有不足。因此，更要及时强化自己的工作思想，端正意识，提高专卖销售工作的方法技能与业务水平。
首先，在不足点方面，从自身原因总结。我认为自己还一定程度的存在有欠缺强力说服顾客，打动其购买心理的技巧。
作为我们红蜻蜓专卖店的一名销售人员，我们的首要目标就是架起一坐连接我们的商品与顾客的桥梁。为公司创造商业效绩。在这个方向的指导下，怎样用销售的技巧与语言来打动顾客的心，激发起购买欲望，就显得尤为重要。因此，在以后的销售工作中，我必须努力提高强化说服顾客，打动其购买心理的技巧。同时做到理论与实践相结合，不断为下一阶段工作积累宝贵经验。
其次，注意自己销售工作中的细节，谨记销售理论中顾客就是上帝这一至理名言。用自己真诚的微笑，清晰的语言，细致的推介，体贴的服务去征服和打动消费者的心。让所有来到我们红蜻蜓专卖店的顾客都乘兴而来，满意而去。树立起我们红蜻蜓专卖店工作人员的优质精神风貌，更树立起我们红蜻蜓的优质服务品牌。
再次，要深化自己的工作业务。熟悉每一款鞋的货号，大小，颜色，价位。做到烂熟于心。学会面对不同的顾客，采用不同的推介技巧。力争让每一位顾客都能买到自己称心如意的商品，更力争增加销售数量，提高销售业绩。
最后，端正好自己心态。其心态的调整使我更加明白，不论做任何事，务必竭尽全力。这种精神的有无，可以决定一个人日后事业上的成功或失败，而我们的专卖销售工作中更是如此。如果一个人领悟了通过全力工作来免除工作中的辛劳的秘诀，那么他就掌握了达到成功的原理。倘若能处处以主动，努力的精神来工作，那么无论在怎样的销售岗位上都能丰富自己人生的经历。
总之，通过理论上对自己这一周的工作总结，还发现有很多的不足之处。同时也为自己积累下了日后销售工作的经验。梳理了思路，明确了方向。在未来的工作中，我将更以公司的专卖经营理念为坐标，将自己的工作能力和公司的具体环境相互融合，利用自己精力充沛，辛勤肯干的优势，努力接受业务培训，学习业务知识和提高销售意识。扎实进取，努力工作，为公司的发展尽自己绵薄之力。
而有些厂家特别是中小企业对于专卖店操作的复杂性认识不足，目的也不是很清晰。不考虑自身特殊性，不分行业大小，意识不到自己的优势和劣势，看到了别人开自己也去开，向前推进很盲目。
还有些厂家在专卖店建设的问题上搞“”。只追求数量，不要求质量。厂家要求商建设专卖店，却“只管生，不管养”。目标定的非常高，今年三百家，明年就跃进至一千家，后年再翻上一两番。结果往往是开店开的轰轰烈烈、热热闹闹，而实际上许多店都举步维艰，最终也难逃关张的厄运。
认识上有误区，对开设专卖店的困难和专业性要求认识不足，会导致实践上体系建设不成功。厂家对专卖店的运营不了解，指导便不能到位。如果对于后期的管理、培训、指导忽略，更会导致专卖店开业一年之内大量关店。其直接的损失虽然是专卖店的店主和商，而实际上间接地损失却是厂家。不仅是各种补贴打水漂，而是会降低其他各个店主和商开店的信心，最后导致这个渠道体系难以发挥作用。所以，不重视专卖店的专业性和难度，会造成非常严重的后果，会对工商合作产生不利影响。
实际上，专卖店的运营的确是一件技术难度非常高的事情，它的良性建设和正常运营大致要看两部分：一是开店早期和初期能不能站住脚，做到不赔钱。开店年以内能够实现投入产出基本平衡，至少能够看到未来的发展。二是后期，让店主有持续的赢利能力，形成对当地市场的影响力。
专卖店开设早期主要的风险体现在固定费用的投入很大。在些大城市，仅店面租金年的支出就十几万以上。早期的设计指导，涉及到店面的租用面积、地理位置、人员配置和是否配套稳定。这些风险控制指导不到位，势必导致尴尬的结果。另外，专卖店的管理要求也很高，好多人觉得专卖店店面小，不需要什么管理，其实不然。专卖店虽然门店小，但是实际上门店不仅仅需要导购员，还需要推广人员，做好了还需要服务人员，需要各类人员协调动作，没有好的管理难以站住脚跟。
专卖店开店以后，到了第二阶段就涉及到人员管理是不是到位，有没有操作流程可循。在建材城开店，虽然人流有保证，但是能不能转化为实际购买力，需要促销：在社区开店，虽然成本低租金低，但是那里没有现成的客流，能不能通过推广和服务使得客流上来，这都是不容易的事情。管理要求是一般个体户经营的店所不及的，如厂家的管理指导和培训不到位，会直接影响体系的后续发展。
建设一个良好的专卖店体系还有个难题，就是服务的管理质量。专卖店适合安装类电器行业开设，对服务要求很高。服务做好了，可以提升品牌，提升持续的销售力和服务能力。但是管理不好，你的服务人员和推广销售人员协调配合不好，品牌肯定上不去。服务口碑不好，经营状况肯定也不行。特别是小区店，推广和服务的结合非常重要，没有良好的服务基础，推广就变成了无源之水。尤其是在大城市，要求各种推广方式相结合，比如要采用线下的团购推广，线上线下相结合的组合式推广，这都不是般的小个体户夫妻店所能解决的。能否借鉴传统卖场现成的模式呢?不成。传统家电卖场的客流是现成的，而社区专卖店没有客流，这就要求我们必须做出服务口碑。然而，服务的管理定是有流程规范有考核的管理，如回访与评价的管理，而这点恰恰是商和店主们所缺乏的。
所以说，提升开店的成功率，比提高开店的数量更有意义。专卖店的建设、管理和运营除了需要政策支持、费用支持以外，更需要的是系统化的培训和指导。而作为厂家，有责任帮助商提升专卖店的生存水平和运营水平，主要的方式就是搞培训，交流经验。
要在自己的体系内开展互动交流。当一个厂家的专卖店体系建设到一定规模的时候，应该在本体系内选一择些成功者，总结介绍他们的经验，开展交流。他们的经验更具有现实性。他们当中可能有的早期开店比较成功的，我们可以直接总结。如怎么选择店址，怎样计算盈亏平衡点：怎样进行早期的促销推广的：怎样实现一个阶段不亏损甚至赢利的；怎样做好服务的初期管理等等。这些经验都值得刚开店的或者即将开店的店主学习和借鉴。
