时间：2023-02-22 17:46:12
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇个人承包合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
有的企业在内部经营承包中规定了承包人伤、残、亡及其费用由本人自理，发包方概不负责，并且对承包合同进行了公证。劳动部就个人承包中保险待遇如何保障问题，在征得中华全国总工会、最高人民法院同意后，在《关于企业内部个人承包中保险待遇问题的复函》（劳险字[1992]27号）文中提出了如下处理意见：
企业与职工个人签订承包合同，是企业内部经营管理的一种方式。企业经营机制的转变，并未改变企业与职工的劳动关系，也未改变承包者的职工身份，因此企业应按照国家现行的政策保障职工的社会保障权益。企业单位在“承包合同”中将伤残亡风险推给职工个人，这种做法不符合我国宪法和职工社会保险的政策规定。正如最高人民法院（88）民他字第1号批复中指出的“这种行为（指”工伤概不负责“的约定）既不符合宪法和有关法律规定，也严重违公德，应属于无效的民事行为”。尽管“承包合同”经过公证，但其中关于伤残亡由个人负责的条款不具有合法性。
企业和职工个人签订的经营承包合同，不能是“生死合同”，必须符合宪法和劳动保险政策的规定。生死条款即使双方约定，也属于无效条款。
村委会有权“出租”集体林地。根据《土地承包法》第三条规定，国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
第四十八条规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。
由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。
（来源：文章屋网 ）
简单鱼塘承包合同范文一
发包方：___________村民委员会(以下简称甲方)
承包方：_____________________(以下简称乙方)
为了改变传统陈旧的农业耕作形式促进农村经济的发展，甲方将集体所有的鱼塘承包给乙方，用于养殖业。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。
一、土地的面积、位置
甲方经村民会议同意并报乡人民政府批准，将位于_________乡______村面积_________亩(具体面积、位置以合同附图为准)
承包给乙方。
二、土地用途及承包形式
1.用途为：养殖，但乙方可以适时以合理的方式调整和优化。
2.承包形式：个人承包经营。
三、土地的承包经营期限
该地承包经营期限为____年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。
四、地上物的处置和设施设备配套提供：(水、电、路)
为用于乙方养殖业甲方许可乙方无偿使用下列资源和设备：
五、承包金及交付方式
1.承包金每年共计人民币_____元。
2.每年_____月___日前，乙方向甲方全额交纳本年度的承包金，由甲方出具合法收据。
六、甲乙双方的权利和义务
(一)甲方的权利和义务
1.开发利用进行监督，保证按照合同约定的用途合理利用。
2.按照合同约定收取承包金;在合同有效期内，甲方不得提高承包金。
3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。
4.协助乙方进行农业高新技术的开发、宣传、褒奖、应用。
5.按照合同约定，保证水、电畅通，并无偿提供通往承包地的道路。
6.按本村村民用电价格收取乙方电费。
7.为乙方提供自来水，并给予乙方以甲方村民的同等待遇。
8.在合同履行期内，甲方不得重复发包该地块，并履行相关表决和报批手续保证承包合同的合法、有效性。
(二)乙方的权利和义务
1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承包的鱼塘。
2.享有承包鱼塘上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。
3.享受国家规定的优惠政策。
4.享有对公共设施的使用权。
5.乙方可在承包的鱼塘上建设与约定用途有关的生产、生活设施。 6保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。。
7.根据需要自主决定转包或调整养殖结构或鱼塘用途。
8、遇政府拆迁、征收、征用、或其他政府政策影响享有补偿、赔偿的权利。
七、合同的转包
1.在本合同有效期内，遵照自愿、互利的原则，可以将承包的鱼塘全部或部分转包给第三方。
2.转包时要签订转包合同，不得擅自改变原来承包合同的内容。
3.本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原承包合同的约定行使权利和承担义务;乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。
八、合同的变更和解除
1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。
2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。
3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。
4.如甲方重复发包该地块或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。
5.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承包合同，未定合同的相应顺延。
九、违约责任
1.在合同履行期间，甲方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按乙方土地利用的实际总投资额支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失包括养殖业可得利益和为重新承包相类似的鱼塘需要多支付的承包费、和重新投资。
2.本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任。
十、本合同经甲乙双方签章后生效。本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同一式_____份，甲乙双方各_____份。
附土地平面图
发包方：(盖章)_____________
承包方：(签字)_____________
法定代表人：(签字)_________
签约日期：_______年___月___日
简单鱼塘承包合同范文二
甲方： 身份证号码：
乙方： 身份证号码：
甲方现将长命湖水产养殖基地承包给乙方经营养鱼，商定如下：
一、转租鱼塘土地面积144.57亩。
二、租赁时间：从公元2015年1月1日起至2021年12月30日 止，为期7年。
三、承包租金：每年租金为人民币壹拾柒 万元整小写:(Y:170000. 00元)。
四、付款方式：每年1月1日一次性付清当年租金，押金伍万元 (50000. 00 元),押金5万元抵2021年的鱼塘租金.剩下的12万于2021年1月1日前交清2021年的租金。
五、乙方应准时交租，如超过1月5日未付清租金，甲方有权 收回鱼塘，并且押金不退。
六、在承包期间，乙方负责维护甲方的建筑物，如遇国家征收，乙方必须无条件服从，国家补偿金建筑物补偿款甲乙双方各得一半，鱼塘青苗费甲乙双方各得一半。
七、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份。同具法律效力。本 合同双方签字之日生效。
甲方： 身份证号码：
乙方: 身份证号码：
年 月 日
简单鱼塘承包合同范文三
(以下简称甲方)
立协议人：
(以下简称乙方)
甲方村民组在位于村西南有一口当家塘大沙塘，于2004年底改造至今，已经10年了。原先改造是由农户筹资完成的，改造后集体放养了部分鱼苗。由于无人管理，垂钓、偷盗现象严重，导致群众不但不受益，反而塘里的水花生每年还要花钱请人清理，从而造成集体资产闲置浪费。为了盘活资产，增加集体收入，经 年 月 日村民会议研究，一致决定，将此塘发包给他人，双方现就有关事项达成如下共识：
一、承包费及年限：承包期 年， 元/年，合计人民币 元整。
二、付款方式：不论何人承包，共计人民币 整，双方协商一次性付清，交于本村集体统一使用。
三、双方权利和义务：乙方在承包期间对该塘进行统一管理，任何人不得在塘里捕鱼或者从事其它捕捞活动。
四、乙方在承包期满后，不论采取什么捕捞手法进行捕捞均可，但不能将塘里的水抽干，应考虑到村民用水问题。
五、由于塘旁有企业生产，一旦生产污水流入池塘，厂家会给相应的补偿，但所交此款应归徐洼村集体所有，乙方无权收取。
六、乙方承包期满后，在同等条件下，可享有充分的优先承包权。
七、本协议一式三份，双方及村委会各执一份，签字生效。
甲方签字： 乙方签字：
Abstract:Wang Dou County collective forest right system reform in the late, but because of the development of forestry in accordance with the characteristics of their own taken measures targeted at maintaining the forest land under the premise of the public continue to maintain a collective operation, the contractor the right to use forest land, reforestation, as well as individual contractors to cooperate " tree go anywhere "to encourage afforestation and other forms of business, in a relatively short time has made more obvious results.
关键词：集体林权制度改革 经营形式 初步成效
Key words:Collective forest right system reform; business forms; preliminary results
作者简介：耿成同志1991年7月毕业于河北林学院林经专业，于同年9月参加工作，多年来一直从事林业工作，现任望都县林业技术推广站林业工程师。多次受到上级林业主管部门的表彰。
【中图分类号】F121 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009）-06-0018-02
在福建、江西等第一批集体林权制度改革试点省份基本完成集体林权制度改革之际，河北省于2006年开始在19个试点县（市、区）开展集体林权制度改革，并于2007年在全省范围内全面展开。尽管望都县并不是此次集体林权制度改革的试点县，但是望都县在坚持集体林权制度改革基本原则的前提下，结合自身林业发展特征，针对各地具体情况采取有针对性的措施，取得了集体林权制度改革的良好效果。
一、望都县林业发展基本情况
望都县土地面积54万亩，其中耕地面积34.10万亩；现有树木1079万株，总蓄积150万立方米。全县人口总计26万，人均耕地1.31亩，人均树木41.5株，人均森林蓄积5.77立方米。望都县森林覆盖率为18.3%，虽然低于河北省23.25%的森林覆盖率水平，但是在平原地区属于多林的县域。在开展集体林权制度改革时，将规划保护林地中的5.5万亩纳入改革范围。
二、落实林地使用权及林木所有权的多种形式
望都县在进行集体林权制度改革过程中，在遵循集体林权制度改革基本原则的基础上，根据各地具体情况因地制宜，实行多种经营形式并存。不僵化、不固化、有区别地进行集体林权制度改革是望都县取得林改成功的主要原因。针对不同情形采取的经营形式主要有以下几种：
2.1集体经营
虽然集体林权制度改革的核心内容是将仍由农村集体组织所有的林地使用权和林木所有权，通过家庭承包方式落实到本集体经济组织的农户，但这并不意味着所有由集体经营的宜林地都要承包给农户经营。在一些村子，由于农民对林业所产生的经济效益的依赖程度不强，家庭收入主要来自于副业或是外出务工的劳务所得；另一方面，由于林地质量差、林业生产的基础设施匮乏等原因造成林业的报酬率明显低于其他行业。此外，若农民生活对林业的经济产出依赖程度非常低，而集体经营效果又比较好，这更会促使继续维持集体经营的方式，而不盲目将林地使用权和林木所有权承包给农户，城内村就是一个很好的例子。在城内村，村民绝大部分都从事个体工商业，少数外出打工，相比较而言，林业的投资报酬率比较低，因而他们没有积极性承包林地使用权；另一方面，在集体统一经营期间，通过设置专门护林员等措施在造林、营林、护林等方面都取得了较好的成绩，该村不仅无空白宜林地，甚至农田林网连缺株断带的现象也没有。因而，继续维持集体经营更有利于内城村的林业发展。
2.2拍卖林地使用权
虽然在平原县中，望都县的森林资源相对丰富，但是相对于承德和秦皇岛的部分森林资源丰富的县而言，望都县的人均森林资源还是十分有限，若采取家庭承包、按户均分的形式会将林业经营更加细碎化，或通过二次流转实现向大户集中。因而，按照“谁挖坑谁栽树、营造双行给补助、林权落实到农户、谁的树木谁管护”的原则，采取拍卖林地使用权的方式。沟、渠、坑、塘、基地及片林大多采取的这种方式，如南李各庄村将村集体管理的20亩墓地，60亩坑塘及1200米沟渠的绿化权进行了一次性拍卖承包，承包期20年；尧庄村对较宽的沟渠拍卖承包使用权，全村2条沟渠、11条道路全部拍卖承包。
2.3个人承包、合作造林
望都县农田林网控制面积达34万亩，占耕地面积的99.7%，因而农田道路两旁的植树造林对于改善农业生产的小环境、增加农业收入而言有着至关重要的作用。这部分造林若完全部由集体经营，对于集体组织会形成经济上的压力，更主要的是农民管护意识不强，伸直会导致对林木的破坏。因而北李各庄、大王庄等村对农田道路两旁的树木采取了个人承包、集体和承包户合作造林、对林木收益进行分成的方式进行经营。再由个人承包之后，集体和承包户共同造林，共同管护，并根据承包合同对林木收益进行分配，通常情况下农户占大头、集体占小头。
2.4树随地走、鼓励造林
对于已经承包到户的、面积比较小的零星地块，为了鼓励农民积极造林，对其采取“树随地走、谁的地边谁栽树、谁栽谁有”的原则，通过将包括收益权在内的林木所有权转移给农户激励农民在零星地块造林。薛庄村、北曹庄村、井泉村等村都采取了这一经营形式，由集体进行统一规划，各地块的土地经营者进行植树。
三、集体林权制度改革的初步成效
通过采取多种经营形式，灵活、有序地落实林地使用权和林木所有权，实现了地定权、人定心、树定根，激发了群众植树造林的积极性，望都县集体林权制度改革已经取得了初步成效。截止2008年初，望都县集体林权制度改革工作己基本结束，共明晰产权5.58万亩，核发林权证书2129份，登记发证面积5.45万亩，基本完成集体林权制度改革的各项任务。同时，各项针对性措施极大调动了农民造林、营林、护林的积极性，由于县政府在农田林网建设方面专门制定了鼓励政策，对在农田林道植树的农户给予一定补助，2007年秋冬季全县已植树10.2万株，其中农田林网植树6.7万株，147个村全部栽植了环村林；同时，森林资源的保护和管理得到有效落实，承包经营者对林地、林木倍加珍惜，加强巡护和管理，有效遏制了盗伐林木、乱占滥用林地等破坏森林资源的不法行为，减少了森林火灾和林木病虫害的发生，森林资源得到有效保护，实现了“林有其主，主有其权，权有其责，责有其利”的目标。
四、集体林权制度改革仍存在的问题
尽管望都县在进行集体林权制度改革时遵循了先调节纠纷、后界定林权的原则，但是由于历史遗留等原因，林权纠纷仍然存在，并成为影响集体林权制度改革长期效果的隐患。
在实施集体林权制度改革的过程中，有个别乡、个别村，或是由于思想懒惰、不愿意实实在在地做些事情；或是由于有畏难情绪，怕因集体林权制度改革引发村里的其它矛盾；或是因为村里欠个别老百姓的钱，担心承包时这些农户会捣乱，继而扩大这些本已存在的矛盾，诱发社会不稳定因素，故而编写假的承包合同，让某个村干部伪装承包人。
还有个别的村由于村干部换届交接时马虎或是新旧班子之间有矛盾而没有交接，造成村委会保管的原林木承包合同遗失，或是由于承包人出于保管合同不善而遗失合同都削弱了对林权的法律保障，这也是造成林权纠纷的一个主要原因。例如，齐庄村的村民郑立木、李建汉2人承包的集体的林地，村委会及个人都无承包合同，针对这种情况，两委班子不是详尽调查、划清地界、分清权属，而是编写了两份假合同，希望蒙混过关。而且，县、乡主管人员由于审核疏漏、把关不严，甚至填写了个别假林权证，在群众中造成极坏影响。
五、总结
望都县的集体林权制度改革开展的较晚，但是由于采取了针对性较强的措施，根据不同具体情况采取不同的经营方式，并且投入极大力度解决林权纠纷，争取减少影响集体林权制度改革政策效果的隐患，在较短时期内取得了较好的成果，造林、护林、营林的情况都大有改善；然而，由于在个别乡、个别村具体落实集体林权制度改革的过程中出现了弄虚作假、欺骗瞒报的情况给社会带来了很强的负面影响，尽管这终究是很小的一部分，但仍然需要在今后工作中加以杜绝，以保障真正实现促进林业发展、增加农民收入、改善生态状况的目标。
参考文献：
[1]李自勤：退耕还林工程对县域生态与社会经济影响研究。
[2]祝全水：积极稳妥地推进集体林权制度改革。
[3]孔垂柱：牢牢把握政策，加强工作指导，确保集体林权制度改革健康推进。
甲方：
乙方：
根据《土地管理法》及《农村土地承包法》的有关规定，乙方通过 方式取得甲方荒滩荒山(林地)的承包经营权，经双方共同商定，达成如下协议，特立此合同：
一、甲方将位于 村民委员会(组)所有的， 以北、现 以西与毗邻的荒山(林地)发包给乙方使用，其四至为： 东至： ;
南至： ;
西至： ;
北至： 。
二、乙方承包后，承包使用期五十年不变，即从二 年 月 日起至二 五 年 月 日终止。
三、乙方所承包的荒滩荒山(林地)使用权及其地上附着物总承包款为人民币 元整，付款方式为：
四、乙方承包荒滩荒山后应积极治理，在荒山上植树、种草或搞多种经营;经有关部门批准可以从事非农业生产，利用承包范围内的林木、粘土、沙石等矿产资源或建造固定设施。
五、乙方对所承包的荒滩荒山有独立的经营管理权，但不得转包。
六、甲方要尊重乙方所承包荒滩荒山的生产经营自主权，保护其合法权益不受侵犯，对荒山的开发治理成果全部归乙方所有。
七、乙方在所承包的荒滩荒山在合同履行期内除乙方交纳承包款外，乙方不负责其他任何名目的费用。
八、乙方将荒滩荒山承包后，甲方有权监督、检查、督促其治理和合理利用荒滩荒山资源，发现问题及时书面通知乙方。
九、甲方保证该荒滩荒山(林地)界线、四至与他人无任何争议。如因此发生纠纷，由甲方负责协调处理，如由此给乙方造成经济损失，由甲方负责全额赔偿。
十、甲乙双方必须信守合同。如甲方违约导致解除此合同，须付给乙方违约金人民币 万元、退还乙方承包荒滩荒山所付的全部价款，同时对乙方的治理投入和治理成果合理作价，作价款一次性付给乙方;如乙方违约导致解除此合同，甲方不予退还乙方的承包款。
十一、如在承包期限内遇国家建设或进行其它开发建设需征用土地时，应首先从征地款中保障向乙方支付实际经济损失和未履行年限的预期利益损失。
十二、合同期满后，如乙方愿意继续承包经营，双方续签合同;如乙方不再承包经营，甲方对乙方的治理成果、经济投入合理作价归甲方，作价款一次性付给乙方，不得拖欠。否则，此合同期限顺延至甲方将全部价款付清乙方后合同自行终止。
十三、甲乙双方如因作价款发生分歧，协商不成，须委托甲乙双方共同认可的中介机构进行评估作价，其结果对双方均有约束力。
十四、此合同发生纠纷由 裁决。
十五、本合同一式四份，甲乙双方各一份、公证处一份、 乡人民政府备案一份，经 公证处公证后生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
农村土地承包合同书范文2
发包方：_____________________(以下简称甲方)
承包方：_____________________(以下简称乙方)
为了农村种值业的发展，改变传统陈旧的农业耕作形式，甲方将农用耕地承包给乙方。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。
一、土地的面积、位置
甲方将位于_________乡______村面积_________平方米。农用耕地承包给乙方使用。四至方位东起_________，西至_________，北至_________，南至_________。附图已经甲乙双方签字确认。
二、土地用途及承包形式
1.土地用途为农业种植。
2.承包形式：个人承包经营。
三、土地的承包经营期限
该地承包经营期限为____年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。
四、地上物的处置
该地待合同期满或解除合同后，所承包的土地归还甲方并复垦。
五、 承包金及交付方式
1.该土地的承包金为每亩每年人民币_____元，承包金每年共计人民币_____元。
2.每年_____月___日前，乙方向甲方全额交纳本年度的承包金。
六、甲乙双方的权利和义务
(一)甲方的权利和义务
1.对土地开发利用进行监督，保证合理利用。
2.按照合同约定收取承包金;按照合同约定到期收回流转的土地。
3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。
4.协助乙方进行地边地界的临时问题的处理和土地应用。
(二)乙方的权利和义务
1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承包的土地。
2.享有承包土地上的收益权和购置财产的所有权。大棚赔钱归乙方所有。如丧葬损失根据实际情况双方协商解决。
3.享受国家规定的优惠政策。
4.享有对公共设施的使用权。
5.乙方不得用取得承包经营权的土地抵偿债务。
6.保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。
七、合同的转包
1.在本合同有效期内，遵照自愿、互利的原则，可以将承包的土地全部或部分转包给第三方。
2.转包时要签订转包合同，不得擅自改变原来承包合同的内容。
3.本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原承包合同的约定行使权利和承担义务;乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。
八、合同的变更和解除
1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。
2.在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。
3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。
6.本合同期满，如继续承包，乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来承包合同。
九、违约责任
1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按土地利用的实际总投资额和合同未到期的承包金额的20% 支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。
2.乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。
十、合同纠纷的解决办法
本合同履行中如发生纠纷，先由争议双方协商解决。
十一、本合同经甲乙双方签章后生效。
十二、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的;荒芜土地、破坏地上附着物的;不按时交纳土地流转费的。
十三、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十四、本合同一式两份，甲乙双方各一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
农村土地承包合同书范文3
甲方(发包方)：
乙方(承包方)：
根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《江苏省农村土地承包经营权保护条例》、农业部《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》及中央和省有关政策规定，为完善、规范土地二轮承包管理，保护农村土地承包权益，特订立本合同。
一、承包标的和期限
甲方将本集体经济组织第 村民组农村集体所有的 亩土地发包给乙方承包，从事农业生产。土地二轮承包期限
二、甲方的权利与义务：
1、监督乙方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地，制止乙方损害承包地和农业资源的行为。
2、维护乙方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同。
3、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。
4、及时规范办理好因国家征收、征用、集体占用土地及农户流转土地的相关手续，搞好土地档案管理。及时调处土地承包经营中发生的矛盾和纠纷，维持正常的生产秩序。
5、执行市、乡镇土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业生产设施建设。
6、负责申办《中华人民共和国农村土地承包经营权证》。
三、乙方的权利和义务
1、依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品。
2、承包地被国家依法征收、征用和集体道路、水利建设等公益事业占用，应自觉服从，但有权依法获得相应的补偿。承包村镇规划区内耕地，因农户建房需要的，应当服从甲方的安排。
3、维持土地的农业用途，不得用于非农建设;保护和合理利用土地，不得弃耕抛荒，不得给土地造成永久性损害。积极配合村集体经济组织搞好项目农业园区建设、农业产业化经营。
4、采取转让、互换方式流转土地的，须经甲方同意;采取转包、出租或其他方式流转土地的，流转合同报甲方备案。
四、违约责任
1、甲方干涉乙方依法享有的生产经营自主权，或违反《中华人民共和国农村土地承包法》规定的，依法承担民事责任。
2、乙方违法将承包地用于非农建设的，由市政府有关行政主管部门予以处罚;给承包地造成永久性损害的，甲方有权制止，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。
3、涉及国家征收和征用、集体占用和规划区内农户建房等需要，乙方不服从安排的，甲方有权解除本合同。
4、乙方承包土地发生变化的，应于当年去甲方处办理合同、清册、证书等相应变更手续。乙方放弃办理，后果由乙方负责。甲方拒绝办理的，后果由甲方负责。
五、其它事项：
1、本合同自签订之日起生效，合同生效后，颁发新的土地承包经营权证，原土地承包合同和土地承包经营权证同时作废。
2、土地承包经营权共有人姓名：
3、农村土地承包经营权分立、合并的，应当变更土地承包合同。
六、本合同一式三份，发包方、承包方和乡镇经管站各执一份。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
它的立法依据源于《宪法》第十三条第二款:“国家依照法律规定保护公民的私有财产的继承权。”根据《中华人民共和国继承法》,这种私有财产(即遗产)的范围包括:
(一)公民的收入;
(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;
(三)公民的林木、牲畜和家禽;
(四)公民的文物、图书资料;
(五)法律允许公民所有的生产资料;
(六)公民的著作、专利权中的财产权利;
(七)公民的其他合法财产,包括有价证券和履行标的为财务的债权等。
《中华人民共和国继承法》第四条还规定:个人承包应得的个人收益,依照本法规定继承。个人承包,依照法律允许由继承人继续承包的,按照承包合同办理。
随着社会经济的发展,新的财产权利由为个人持有的,一旦权利人死亡,也应当把它作为遗产,转移给他的继承人承受。包括公司的股权、公民个人依法获得的国有土地的使用权,还包括在一些个人合伙里边的合伙人的相关的权利,知识产权里边著作权、专利权、商标专用权,还有这些技术秘密的权利,都可能会给知识产权人带来财产权益,一旦知识产权人死亡,应当把那些可以转让的财产权利,由他的继承人依法承受。这种继承权实质上是公民个人财产所有权的延伸,只有被继承人个人所有的财产生前受到保护,死后也允许继承人继承,这才能体现出对公民私有财产权的切实保护。
保护公民私有财产继承权原则包括以下四点:
第一,是公民死亡时遗留的个人合法财产,继承人都可以依法继承。只要有合法的继承人,遗产均不收归国家或者集体。
第二,国家在法律中对继承人的范围和继承顺序加以规定。不论是遗嘱继承人还是法定继承人,其继承权不得非法剥夺;只有在发生法定事由时,继承人才丧失继承权。只要继承人不明确表示放弃继承权即视为接受继承。
第三,继承人享有继承权不受有无民事行为能力的限制。无民事行为能力的人继承权由其法定人代为行使;限制行为能力人的继承权由其法定人代为行使,或者征得法定人同意后由本人行使。
第四,公民的继承权受到他人的不法侵害时,有权在法定期间内通过诉讼程序请求人民法院依法给予保护。
一、学说
应将土地承包经营权定位为物权还是债权，我国学界历来就有物权说与债权说之争。认为土地承包经营权是一种物权的观点，主要出于以下理由：（1）土地承包经营权是民法通则第五章第一节所直接规定的权利，并且学界通常认为该节是对物权制度所作的规定；（2）承包人对所承包的土地有在法律和合同规定范围内直接控制、利用的权利；（3）土地承包经营权是具有排他性的财产权。
认为土地承包经营权是一种债权的观点，主要出于以下理由：
（1）从土地承包经营权的连带性上看，土地承包经营权连带于联产承包，属于农村双层经营体制的组成部分，农民以具有复杂意义的“联产”为对价，取得土地这一生产资料的承包经营权，而发包人对作为承包经营的标的物的土地，仍有相当大的支配力。
（2）从承包人与土地所有人的关系上看，上述联产承包合同关系，本质上为发包人与承包人之间的内部关系，因这种内部关系而取得的承包经营权实际上只有对人（作为土地所有人的集体）的效力，而并无对世效力。
（3）从土地承包经营权的转让条件来看，承包人不能自主转让承包权，而须经发包人同意，这种转让方式完全是普通债权的转让方式。
（4）依《民法通则》第80条第二款，对国家所有而集体使用的土地设定承包经营权，就会出现土地所有权上设定土地使用权，又在土地使用权上设定土地承包经营权的梯次结构，这时的土地承包经营权是否物权，不无疑问。
（5）土地转包关系中，转包人取得的权利也是土地承包经营权，若该权利性质为物权，这显然违背一般物权法原理，若该权利性质为债权，则立法上和实践上就不得不区别物权性质的土地承包经营权和债权性质的土地承包经营权。
二、本文的观点
就财产而言，债权方式和物权方式均可以达到利用他人客体物的目的。但 通过对债权方式保护与物权方式保护的比较，本文认为将土地承包经营权定位为物权更有利于稳定农村土地利用关系，保护农民利益。
（一）债权性质的承包经营权定位的缺陷
债权性质的承包经营权定位的缺陷，最主要的是以承包合同调整双方的权利、义务关系，加上发包方具有行政色彩，导致发包方在土地承包期限内和经营过程中任意变更、终止合同等权利滥用行为，这种行为造成的后果会严重影响其他承包人对于承包经营土地的收益预期，影响到农民对土地的长期投资和改良，最终不利于农村经济的发展。1998年《土地管理法》修改后，农村土地承包经营权的期限被确定为30年，这在一定程度上以法的形式固定了农民对土地使用的期限，减少了农民对承包期内变更的担忧。但是，如果承包经营权还是定位在债权的话，那么从本质上说，其对世效力、可转让性还是区别于物权。
目前，我国土地承包制下的农地使用权的流转基本是以债权方式进行的。依照我国法律的有关规定，承包人转让土地的承包经营权，必须经发包方同意，否则，转让无效。这显然符合民法通则债的转让须经对方同意的规定。另外，受让人一般也被限定在本村范围内，具有封闭性。1994年12月关于《稳定完善土地承包关系的意见》中规定，土地承包经营权转让的方式包括集体经济组织内部之间承包转包、转让、互换、入股、抵押等。至1998年修改后的《土地管理法》对转让范围的限制虽有所放宽，但依然还规定“农民集体所有的土地由集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上的村民代表同意，并报乡（镇）人民政府的同意。”可见，我国立法者仍倾向于将土地承包经营权的转移限制在一个较封闭的范围之中。这种债权式的、封闭式的流转方式上不适应市场经济体制的，不利于资源的社会配置，实现资源的有效利用。
（二）物权性质的承包经营权定位的优势
第一，可以用物权法定主义原则，运用法律规范确定农村土地承包经营权的权利，义务内容及权利的消灭、权利取得规则的透明化，缩减完全依靠当事人意思导致的随意性。我国《民法通则》第80条第二款，第81条第三款都规定“承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。”修改后的《土地管理法》第14条也规定“发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。”这种以合同的方式确定双方的权利义务的做法最大的弊端莫过于债权的不稳定性及纠纷的易发性。正如上文所论及的，债权性质的承包经营权必然通过合同确定双方的权利和义务内容，但它在体现了承包户的意思自治的同时，也为发包方得以任意侵犯承包户的合法权利提供另外极为便利的途径。
第二，借助于物权地位，承包经营权不仅具有了对抗一般世人的效力，而且具备了对抗发包人的权利，对抗所有不正当的干预。另外，承包经营权人在承包期限内转让或进行其他允许的处分时，也就有了较强的自主性。因为，物权本质上是一种具有对世性的排他支配权，物权的处分一般情况下无须他人意思或行为之介入。例如，当承包户的权利遭受第三人侵害时（现实中确实存在“一地两包”的现象，即某个集体组织，把一块土地承包给某承包户后，又把同一土地以较高的提留出包给了另一户），基于承包经营权的物权性质，承包户可以直接追及第三人处，请求返还，以实现对其所承包的土地的直接支配的效力。但若是基于债权性质，即使承认“第三人侵害债权”理论，但在法律救济上承包人只能向发包方请求，而不能直接向第三人主张自己的权利。
总之，对承包经营人而言，债权保护不如物权保护有利。用物权规则规范农村土地承包经营权符合农村土地有效利用的社会目的，也符合保护农民合法权益的长远需要。
一：土地承包经营权的概念
在党的以来的农村改革实践中，人们对农民使用土地的权利形成了一个通行且己被法律认可了的叫法-土地承包经营权。然而，在法律、法规、政策及学术者述中，对土地承包经营权概念。内涵与外延的表述有诸多不同，归纳起来主要有以下几种：
（一）称之为土地承争经营权，定义为：公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地；权利内容由合同约定。主要依据是该定义是根据宪法所规定的，由我国民法通则和土地管理法明确规定的，并综合《农业法》等法律法规规定而得出的。宪法修正案第6条肯定了“家庭联产承包为主的责任制”《民法通则》第80第2款规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。《土地管理法》第12条规定”集体所有的土地，全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧副渔生产，承包经营土地的集体或者个人，有保护和按照合同规定的用途合理利用土地的义务。土地的承包经营权受法律的保护“。其它法律如《农业法》《担保法》中的相关规及其它一些行政法规、规章司法解释和政策中也多使用土地承包经营权的概念，并作了类似于上述含义的规定。在诸多学者的学术著作中使用的也是”土地承包经营权“仍不失为一个最恰当的概括，因为具体的农用土地使用权利大多仍是根据承包经营合同而设立的。而且土地承包经营权是已被广大农民认可了的称谓。
（二）称之为农地使用权。一些学者主张用“农地使用权”一语取代现今使用的土地承包经营权概念，并以物权关系固定农地使用关系。农地使用权是指农业经营者在集体经济组织所有的或国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作，养殖或畜牧等农业活动的权利。它是一种真正的用益物权，具有用益物权的全部性质。他们认为联产承包合同，属于债权关系，基于承包合同所取得的农地使用权，属于债权性质。债权效力比物权弱，债权原则上不能对抗物权。改革开放以来，各地经常发生发包方任意撕毁承包合同，严重侵害承包方合法权益的事件，主要是因为农户所取得的使用权属于债权。此外，债权属于有期限的权利，致使临近合同到期农户对土地不愿投入，甚至进行掠夺式经营以及重新签订合同时引起农村秩序动荡等现象。如果采用物权关系和物权制度，基于物权的效力，可以对抗所有权人，据此可以避免任意侵害农户利益的现象。还有的学者认为，我国的土地承包经营权经历了一个债权物权化的过程。而土地承包经营权物权化的一个形式上的结果，就是在农村土地用益物权体系中，不再使用“承包经营权”这一带有债权特点的概念，“为了避免与债法上的‘承包经营’相混淆，在物权法上还是不用这一概念为好”。还有的学者认为，为了实现中国法制的现代化，在法律术语上应与各国通行做法一致，故应用农地使用权代替土地承包经营权。
（三）称之为永佃权。有的学者提出我国的农用土地使用制度应实行永佃权制度。有的则认为，目前我国的农村土地承包权就是一种新的永佃权。在社会主义制度下仍是一种用益物权，它是指土地经营者（永佃权人）以支付佃租，长期在集体所有或国家所有但由集体使用的土地上耕种的权利。他们认为永佃权从权利性质内容到权利期限（30年甚至更长）都是与现行关于土地承包经营权的规范接轨的必要实行永佃权制度。实行永佃权，不仅可以使土地所有权与经营权分离，而且可以使土地经营权得以流动，形成规模经营，并为土地投资提供内在动力，可以有效地克服家庭承包经营责任制的土地均包而引起的土地经营规模较小，承包地流转困难，产业结构调整受阻等问题。且永佃权的长期性可以避免农户对土地的掠夺式经营。他们有的还认为可以而且应该用“永佃权”代替“农地使用权”“永”表明该权利为一种长期的权利，“佃”字表明永佃权反映租佃关系，简洁明了，内涵确定。而“农地使用权”系生造的概念，以“使用权”概括，易生歧义，因为对土地承包经营的权利不仅限于使用权，因而，如果我国将来物权立法采取一种与永佃权制度基本一致的制度，在名称上应采取永佃权，总之，目前，在美土地承包经营权的名称、内涵及外延上尚有不同的认识。我们认为各种主张均有一定的合理和可取之处。但我们还认为
二、土地承包经营权的性质。
关于土地承包经营权的性质，理论界的代表性观点主要有物权说和债权说：
（一）物权说
大多数学者认为土地承包经营权是一种用益物权性质的民事权利。但理由不尽相同。1：承包经营权表现为对土地等物的直接支配的权利。承包人基于承包合同而实际占有、控制、使用土地，对土地行使直接支配的权利。2、承包经营权具有排他性。集体组织在与农民签订承包合时，不能就同一标的设定两个承包权，承包人对于其承包标的可以按照合同的约定，自主地行使使用和收益的权利，排除任何人的非法干涉。任何人都负有不得侵犯承包人的承包经营权的义务，3、承包经营权具有优先性、追及性。承包合同都是有期限的，期满后，再次签订承包合同时原承包人在相同条件下享有优先权。承包人根据合同占有承包标的后，任何人都不得妨碍其权利的行使，不管承包的土地被谁占有，承包人都有追索权。4、《民法通则》将承包经营权规定为“与所有权有关的财产权”，而不是规定在债权部分，至少说明立法原意也是把它排除在债权之外的。5、承包经营权是根据承包合同设定的，但并不能据此认定承包经营权为债权。物权和合同并非互相排斥，相反合同往往是物权产生的主要原因。在承包经营关系中，承包人根据合同请求集体将土地交由自己承包经营的权利是一种债权，而承包人依据合同直接对土地承包经营的权利则是物权，是对物的直接支配权，可以对抗任何人。
学者们还从革除实践中的弊病出发，认为应将土地承包经营权界定为物权农业生产本身的特性决定了农业生产的周期性需要经营者作长期投入，而长期投入的决定性因素是土地使用关系的长期稳定及土地使用权利的自主流转，而这只能在土地经营权物权化的基础上才能统一起来，我国的第二轮土地承包与第一轮相比有一个明显的不同，就是非常强调稳定土地使用关系的稳定突出“30年不变，及对土地的频繁调”透过30年不变的制度安排；赋予农民长期而有保障的土地使用权，以促使农民增加对土地的长期投入，避免掠夺式经营，实现农村土地的可持续利用、“增人不增地，减人不减地”。土地承包经营权的物权化，一方面可以控制农村人口的出生率，另一方面可以实现土地承包权的自主流转，实现土地资源的市场化配置，提高土地资源的利用效率，以克服土地均包模式所导致的土地资源利用效率不高和土地规模狭小的弊端，同时也杜绝乡村级干部在土地调整中的侵权行为。只有确定土地承包经营权的物权性才有利于维护农民的生产积极性，才有利于农用土地使用权的流转，才有利于农用土地的合理利用。
（二）债权说
近年来，有观点认为土地承包经营权为债权，其主要理由如下：1、从土地承包经营权的连带性上看，土地承包经营权连带于联产承包，不是一个独立的物权。“联产”意味着承包人必须达到“承包指标”，发包人对作为承包经营权标的物的土地，仍有相当大的支配力，2、从承包人与土地所有者的关系上看，联产承包合同关系是发包人与承包人之间的内部关系，因此而取得的承包权实际上只有对人而无对也的效力。3、从土地承包经营权转让的条件来看，承包人不能自主转让承包权，而须经发包人同意，这种转让方式完全是普通债权的转让方式。4、依《民法通则》第80条第2款；就会出现土地所有权上设定土地使用权，又在土地使用权上设定土地承包经营权的梯次结构，这时的土地承包经营权是否物权，不无疑问。5、在土地转包关系中，转包人取得的权利也是土地承包经营权，若该权利性质为物权，这显然违背一般物权法原理，若为债权，则立法上和实践上不得不区别物权性质的土地承包经营权和债权性质的土地承包经营权。
（三）对土地承包经营权的性质分析。
1、物权说失依体系解释方法；将土地承包经营权认定为物权，并又从实践的需要方面论述了土地承包经营权为物权的必要性。债权说则是从现行规范经过实证分析得出土地承包经营权为债权的结论。而在土地承包经营权推行的十多年中，随着农村生产力的发展，土地承包经营权具备了由债权向物权转化的物质条件，而在生活实践中更多地具有债权属性的土地承包经营权，对土地承包人极为不利，因此多数学者认为土地承包经营权为物权。
2、物权和债权说两种不同的见解，表明了我国对土地承包经营权现行规范的冲突，依体系解释方法，民法通则将农村土地承包经营权规定膦“与所有权有关的财产权”，则土地承包经营权性质为他物权自属无疑。从《民法通则》第80条第2款，《农业法》第12条，农村土地承包经营权系基于合同约定而产生的权利，当事人双方的权利义务由合同约定，显然与物权法定原则相违背。此外，非经发包人同意，土地承包经营权人不能转让土地承包经营权。不能转包承包土地，这表明土地承包经营权只有对人效力而不具有对物效力，因而性质当为债权而非物权。正是因为存在这些规范的不一致才使得立法者旨在规为物权性质的土地承包经营权，在低价位的具体规范中，表现出许多债权特征，从而就有了物权说与债权说的不同见解。
三：关于土地承经营权流转的问题
现阶段我国实行的是社会主义市场经济制度。流转达是市场的基本特征之一，土地使用权流转就是土地使用权权利主体的转换或变更。关于土地承包经营权的流转，学者们主要对以下问题进行了探讨。
（一）土地承包经营权流转的必要性问题
关于土地承包经营权流转的必要性学者们的观点比较一致，即土地承包经营权确有必要进行流转，但流转的原因学者们有不同的看法，可归纳为以下几种。1、我国现在实行的是社会主义市场经济。市场经济的主要特征就是市场化、社会化农业生产要素是土地。如果不能实现土地资源的市场化配置，市场经济在农村的建立将是一句家话。现有的是将集体所有土地按人口平均分包到一家一户，如果不允许土地承包经营权流转，土地将被凝固在分散的一家一户上，根本无法实现土地资源优化配置。客观上阻碍了我国的土地资源向种田能手集中不利于农村产业结构调及土地的适度规模经营，无法实现土地的市场化配置，那只有仍继续原来的准行政性分配土地的制度。这种准行政性分配导致的缺点很多，否定了土地流转的经济因素和效益原则，事实上阻碍了农业生产力的阻碍了农业生产的进上步发展。农地的市场化配置将是进一步深化农村改革所必需的。2、农业生产自身的特点要求对土地的长期投入。为了确保农户对工地长期投入的利僧必须要稳定的土地使用制度并允许土地使用权自主流转，为此必须建立和健全我国的土地承包经营权流转制度。3、土地承包经营权流转制度的建立是解决农村劳动力的市场化、社会化的需要。我国现行的土地制度很大程度上禁固了农村劳动力。土地的承包经营权基本是该集体的成员才能使用，这样使农村的劳动力只能禁固在特定的集体所有的土地上。并且承包垢收入多寡直接关系到农户收入的多寡，家庭的主要任务就是必须种好承包地，因此，家庭主要成员在农忙时必须回到土地上，仍摆脱不了土地的禁固。再者因为视行土地管理制度和其他以属地原则相关的制度，如户口等，使得农村剩余劳动力即使转化到其他方面，户口仍在农村“农民永远是农民”这种禁固与土地有密切关系要解除土地对农村劳动力的禁固，第一步必须从改革现行土地使用制度入手，建立农村土地承包经营权可流转制度。使农村劳动既能通过这种制度取得土地承包权，又能通过这种制度将其转让出去同时搞好综合改革，如户籍制度改革等，4、土地承包经营权的可流转制度是农业生产进上步发展，规模化、产业化经营的需要，现行的按人口平均分包土地的模式。使我国一家一户的承包地不但面积小而且过于分散不仅制约了大型、先进的农业机械的有效使用，而且耗费人力多、物力多，又使统一规划，统一施工的水利建设难以进行，从而影响了农业机械化、水利化工作的全面推进。一方面会种田的种能能手得不到大规模土地供其耕种，另一方既使不会耕种者，无法耕种者也拥有一份土地使土地资源得不到有效利用，从而造成土地资源的极大浪费。为了改善这种状况，实现土地的规模化经营，必须确立农地可流转制度，使会经营土地者得到较大规模的土地，而不善经营者将土地承包经营权转让出去搞其他经营，实现农村产业结构的调整。5、是完善的土地法律制度的需要。《土地管理》第2条第3款规定，土使用权依法转让。然而除城市国有土地使用权转让已形成系统的法律规则和市场运行机制外，农村集体土地使用权的汉转尚无成形的法律法规。而早在建立之初，土地承包经营权就不同程度地自发进入了市场。随着农村经济的进一步发展，这种自发进入市场所带来的纠纷和混乱表明，完善土地法律制度，依法规范土地流转，它是当务争。
（二）上地承包经营权流转制芳设计
虽然学者们论述了应建立土地承包经营权的依法右流转的制度，但现有的法律规定却不是很充分《土地管理法》第12条规定了土地使用权可依法转让。第14条规定：“农民集体所有的土地由集体经济组织的成员承包经营，从事种植林、林业、畜牧业、渔业生产”。第15条规定，“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之三以上成员或三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。可见土地承包经营权原则须受让人具有社区成员的身份，非社区成员的个人或组织受让集体土地使用权作为例外受到严格限制。农业部1994年12月《关于稳定和完善土地承包关系意见的通知中指出：“在坚持上地集体所有和不设土地农业用途的前提下，经收包方同意，允许承包方面承包期间。对承包标的物依法转包、转让、互换、入股、其合法权益受法律保护”。《农业法》第13条规定：“在承包期内经收包方同意，承包方可以转让所承包的土地岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农来承包合同的权利和义务转让给第三者。”1986年最高法院在《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》中规定，承包人未经发包人同意私自转达、转达包承包合同的。承包合同无效。《担保法》第37条规定：“下列财产不得抵押……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”以上这些规定构成了土地承包经营权流转的主要的法律渊源，此外还有一些根据这些规定而制定的行政法规，地方性法规规章。从以上这些规定可以看出：土地承包经营权可以在集体组织成员内，经发包方同意，以转包、转让、互换、入股的方式流转，集体经济组织以外的成员受让土地承包经营权则很来格。土地承包经营权不可以抵押。多数学者认为如此规定的土地承包经营权流转制度，流转范围封闭，社区成员的身份因素对汉转有很大影响，采取债权的汉转方式，使得我国土地承包经营权流转并不顺畅。另有学者认为之所以要限制土地承包经营权的汉转范围，是因为农村生产水平不高，而且为了维护农村社会的稳定有必要这样限制。
此外学者们还认为我国的土地承包经营权流转程序不规范，操作无章可循，自发流转现象多，没有统一规范的程序，有很多“口头协调”，纠纷隐患多，影响农村正常的经济秩序。而且汉转管理是落后，（1）缺乏一部规范土地承包经营权流转的基本法，（2）没有专门负责农地管理的职能机构，（3）农村土地地籍制制芳尚未全面建立，有的学者认为我国土地承包经营权流转应采取登记原则。不动产物权的变动必须依法登记。这样做：（1）可以强化土地承包经营权的物权效力。（2）可以维护交易安全。但具体深入的登记机关的设置、登记的程序和方法等并救济化述。此外还应对土地承包经营权流转作一不定期的限制1：不得改变土地用途。2：禁止炒卖土地承包经营权。3：规定最低流转面积，避免农地过于分散化。总之，学者们对这一部研究无论的深度，还是从广泛上讲，都需做进上步的努力。
四：土地承包经营的行政管理
（一）农村承包经营公司的管理
农村改革之初，土地所实行的家庭承包责任制是一种粗放型的改革方案，未能建立规范化农村土地管理制度。目前，农村承包合同从签订、履行到解除常处在无人管理的状态。依法签订，履行到解除常处在无人管理的状态。依法签订，履行这类关系着集体利益与承包者合法权益的大量合同，对于当前稳定社会大局，稳定农村经济有着举足轻重的作用。如何加强对这类合同的管理，已成为当前及今后农村经济建设中亟待解决的头号题。一、农村承包合同形成与发展过程中（即发包、签订、履行三个阶段）存在着诸多方面的问题1：发包阶段（1）“标的”违法（2）“拉黑牛”现象严重。（3）重叠发包等，2：签订阶段（1）自己。（2）权利义务关系失衡。（3）违法条款明显。3：履行中存在的问题。（1）对承包合同缺乏签订后的管理。（2）用行政命令与行政手段的方法随意解除合同。（3）发包方主要领导的更换造成合同中止或无法履行，（4）短期行为严重。（5）“转包”现象严重而大都违法。为解决现行土地承争经营合同中存在的问题，对土地承包经营合同的管理及其机构设置，学者们有以下设想：1、利用现有的行政机构在不增加编制的条件下，调整业务部门，专设农村承包经营管理部门。2、公证机关对土地承包经营合进行管理提出该观点的学者对公证机关提前介入的可能性与必然性作了论述。为保证公证机关正确发挥职能作用。严肃执法应赋予公证机关以下权力（1）对合同进行公证的必须权。（2）公证机关经审查以后不合法，不真实，不可行的合同有决定中止履行的权利以及其他有关的权利。
（二）农用土地的用途管理制度。
如前述。土地承包经营权为物权，这意味农民将获得更大程度的自，在此情况下如何保护土地资源将是一个严重的问题，对此，学者提出了一些方法。土地用途管理，是拗国家采取必要的法定形式，使农村土地各种现有性质固定化，土地用途变更程序化。土地承包经营权物权性质一个重要的制芳条件是建立健全土地产权登记制度。土地产权登记制度，一方面以法定形式明确土地产权的归属；另一方面以法定形式固定土地登记之用途。国家土地用途管理主要是对土地登记之用途。国家土地用途管理主要是对土地登记之用途的管理。在设立、转移或行使土地承包经营权时，如果擅自变更土地用途，政府土地主管机关可对此行使强恢复原状或行政处罚的权力。
五：关于土地承包经营权保护的问题
承包方： （以下简称乙方）
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，以资共同遵守。
第一条 农田的面积、位置
甲方将位于 处，面积 亩的农田承包给乙方种植农作物。农田方位：东起 ，西至 ，北至 ，南至 ，具置由甲方现场指认。
第二条 农田用途及承包形式
1、农田用途为种植 等农作物；
2、承包形式：个人承包种植。
第三条 农田的承包经营期限
该农田承包经营期限为农作物的一个生长季，自 年 月 日至 年 月 日止。农作物收获完毕后，乙方必须把在田作物清除出该地块。在未签订下一季承包合同前，乙方不得对该土地进行轮作。
第四条 承包金及交付方式
1、该农田的承包金为每亩每季人民币 元，承包金每季共计人民币 元〔￥ 元）。
2、每季在签订合同时，乙方向甲方全额交纳本生长季的承包金。
第五条 甲乙双方的权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1、对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用；
2、按照合同约定收取承包金；
3、合同履行期内，甲方不得重复发包该地块。
（二）乙方的权利和义务
1、按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承包的土地；
2、享有承包土地上的收益权；
3、自己协调解决排灌水各项事宜；
4、按照合同约定的时间、方式和数额向甲方缴纳承包金。
5、乙方不得将承包的土地进行转让、转承包、抵押。
6、未经甲方书面同意，乙方不得在其承包的土地上私搭乱建。
7、乙方不得用取得承包经'营权的土地抵偿债务。
8、保护自然资源，搞好水土保持，合理利用土地。
9、未得甲方许可，乙方不得擅自变更作物品种。
10、乙方不得在承包地内及周边的地边、水沟种植多年生的水、旱生作物；
11、乙方在使用农药时，必须按操作规程和该农药说明书规定的计量标准由专业人员进行使用，不用的农药要存放在安全的地方，同时要做好防火、防盗等安全工作和财产保险工作，否则由此造成的责任和损失均由乙方承担；
12、严格遵守曱方的各项规章制度，服从领导，听从分配，否则甲方有权视情节给予处罚；
13、乙方应积极参加农作物保险，在承包期内如遇自然灾害和其它事故造成的损失均由乙方承担，甲方概不负责；
14、对承包范围内地边甲方栽种的树木，乙方应爱护不损、合理修技，否则将酌情给予处罚和赔偿。 ^
第六条 合同的变更和解除
1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。
2、本合同履行中，如因不可抗力致使本合同难以履行时，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任。
3、本合同履行期间，经双方充分协商，达成如下共识。如遇国家建设征用该土地或巿政规划、公司改制及甲方规划需要使用等，乙方必须无条件服从，合同自行终止，造成乙方当季作物没有收获的，甲方退还乙方土地承包费并补偿在田作物种子、农药等费用，标准合计按100元/亩；或造成当季作物有部分收获的，甲方不退还乙方土地承包费和任何赔偿，乙方不得以任何理由提出其它任何补偿或赔偿要求。
第七条 违约责任
2、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付租金。如乙方逾期30曰未支付租金，则甲方有权解除本合同。
第八条 合同纠纷的解决
本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决；协商不成，任何一方可向新浦区人民法院提起诉讼。
第九条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同一式四份，甲方执三份，乙方执一份。经甲乙双方签章后生效。
发包方：（盖章〕 承包方：〔盖章）
法定代表人：〔签字） 法定代表人：〔签字）
签约曰期： 年 月 曰
签约地点：
农田承包合同（二）
发包方： （以下简称甲方）____________
身份证号：_______________________
住址：___________________________
承包方：（以下简称乙方）___________
身份证号：_________________________
住址：___________________________
为了明确合同双方当事人权利义务，维护双方的合法权益，按照法定程序，依照《民法通则》、《合同法》、《中华人民共和国土地承包法》等相关法律、法规和规章规定，甲、乙双方本着依法、公平、自愿、有偿、互利互惠的原则，经双方协商一致，签订本合同，条款如下，以便双方共同遵守。
一、承包土地的名称、坐落、面积、质量等级和用途
1、土地的名称：
2、坐落：
3、面积： 亩（大写）
4、四至界限为：
东：___________________________；
南：___________________________；
西：___________________________；
北：___________________________。
5、质量等级：
6、用途：本合同转让的土地用于农业生产，经县级以上地方人民政府土地行政主管部门依法批准，可以改变土地用途、用于非农建设。
二、流转方式、期限和流转费及支付方式
1、以转让方式流转。
2、转让期：长期，即从 年 月 日起。
3、转让费经双方商议确定为：每亩计人民币（大写）： 万元，（小写：_______），共 亩，应支付转让费合计 人民币（大写）： 万元，（小写：_______）。
4、转让费一次性付清。一次支付人民币（大写）： 万元，（小写：_______）。
三、甲乙双方权利义务
（一）甲方权利义务：
1、依照本合同约定的时间将本合同项下约定面积的耕地在5日内完全交付给乙方。
2、指导和监督乙方及时耕种，保护地力，保持水土，防止荒芜。
3、监督乙方完成国家下达的种植计划、定购任务和政策规定的各种税费任务，并督促其承担和履行对集体的各种义务。
4、按有关政策规定，及时将国家用于扶植农业生产发展的资金、物资等供给乙方使用。
5、积极为乙方提供技术、信息、经营管理等生产技术和管理销售服务。
6、承包期内，除国家和集体建设征用土地外，不得以任何理由随意终止合同，收回土地。违反此项的，须赔偿乙方因此遭受的所有损失。
7、若在将来不定时发生国家政策变动，所得任何财产性补偿及补偿方式都与甲方无关，所得利益及及财产性利益均归乙方，甲方对此清楚且无任何异议。
（二）乙方权利义务：
1、依合同约定在5日内接收本合同项下约定面积的土地。
2、按有关政策规定，享有使用国家用于发展农业生产的资金和各种农用物资的权利。
3、自觉接受国家和地方对农业经济的宏观指导、积极完成上级下达的种植计划任务。
4、全面完成按土地分配的定购指标和上缴的农业税费任务，以及按承包土地分配的义务工、劳动积累工和政策允许范围内的乡村筹款。
5、承包期内，经甲方同意，有权依法进行土地使用权的流转并获得合法收益。
6、珍惜土地，保护地力，保持水土，不得荒芜。
7、因不可抗御的自然灾害，造成承包土地内农作物严重减产或绝收，经核实后，可根据实际情况适当减少或免除乙方对国家或集体的义务。
8、转让土地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的财产性补偿及任何财产性补偿方式。
四、违约责任
一方违约，须向另一方赔付违约金人民币（大写）： 万元，（小写：_______）及与其相关的期望内合理经济损失（此处的合理经济损失为一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失），情节严重的，除赔付违约金和经济损失外，守约方有权终止合同。
五、合同效力：
此合同经双方签字和公证机关公证后即具有法律约束力，任何一方不得擅自变更或解除。
六、争议解决方式：
本承包合同履行发生争议时，甲乙双方可协商解决，也可以提请村民委员会、镇人民政府调解；若当事人不愿协商、调解或协商、调解不成的，可向土地承包仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院起诉。
七、其他事项
1、本承包合同自双方签字、盖章之日起成立，经公证机关公证后生效。
2、本合同未尽事宜，双方协商制定补充协议，依法订立的补充协议与本合同具有同等法律效力。
3、本合同一式三份，甲乙双方和公证机关各执一份，每份均具有同等的法律效力。
附：耕地和家庭人口状况登记表
发包方： （签章） 承包方： （签章）
年 月 日 年 月 日
公证机关：（签章）
年 月 日
农田承包合同（三）
甲方：
乙方：
按中央要求，为认真做好“农户承包地使用权流转工作”精神，在坚持土地集体所有制的原则下，进一步完善土地经营的合理流转，甲方自愿将土地承包给乙方经营种植花木，经双方协商一致，同意签订如下协议：
一、甲方自愿将承包农田面积 亩承包给乙方；
二、转包期限共 年，即自 年 月 日至 年 月 日止。租期内，如遇单方违约，由违约方承担由此引起的全部经济损失；
三、租用价格为每年每亩 元整；
四、付款方式：一年一付，首次在协议签订日起一个月内付清，乙方支付甲方第一年租金，以后每年 月 日之前支付一年租田款；
五、承包期满，到期续包的，乙方具有优先续包权；
六、本协议一式三份，甲乙双方、村委各执一份。
嘉华世纪低价热租
乐君是个“地主”，这是几年前就有朋友对他的爱称。当然，这里的地主绝对不是全民皆知的“斗地主”中的地主，而是按照字面本意理解的“土地的主人”。
在苏北那200亩地里，乐君自在地享受着他的“地主”生活，并且，悄悄地进行着一项非常有“搞头”的生意。
乐君是上海人，他的父亲早年做知青的时候，被招到了徐州当地一家大型煤电公司工作，因此乐君也沾上了一点外地关系。
在上海读书工作、娶妻生子这么多年之后，乐君放弃了城市里的繁华热闹，选择了去乡下包上200亩地做“地主”。
“上海确实是个好城市，一切都显得公平公开，但这同时也隐含着一层意思，我理解下来，大约就是一个利润的平均化吧。
在上海，除了极少部分垄断的行业还能保持着优势，其他生意都不会有你独断的高额利润。在这样一个城市生活，注定了你只能是平凡人中的一员，既不会出众，更得随时担心别掉队。
我想，还是地主生活适合我，不仅能乐山乐土，更能收益一项不错的事业。”
现代“地主”很有搞头
我的“地主”生涯开始在3年前，那个时候我闲在家里天天无所事事。不是我不想出去做点什么，而是我已经惨遭商场惊涛骇浪的打击，做什么赔什么。开的第一家服装专卖店不到半年就盘给人家，此后跟着开了一个饭店和文具店，都无疾而终。在这样屡战屡败之下，再不怕死的人估计也给磨没了斗志。看着自己过去积蓄的500多万元被自己这样“洗白”一半，脆当了逃兵，窝在家里，直到3年前的那个春天，在徐州一个县里当干部的表哥找到我，要我重出“江湖”。
表哥的意思是，“江湖”上最近将有一宗大“买卖”值得我以不屈的商人精神再次出山，这就是到他们乡里去包地当“地主”。不管表哥从徐州到上海来专门游说我是出于什么目的，我只问了他一句话，“当‘地主’有搞头没有”？这句颇具职业水准的问话得到了表哥滔滔不绝的解释，“怎么会没搞头，没搞头我会叫你吗？”
被表哥一番激昂的话语刺激，我自觉深受感染，当即决定亲自视察一下已经包地的“地主”们的创业生活。到了徐州，再以100公里的时速驱车2个多小时后，终于来到表哥所在乡的“地主”聚居区。这里以前都是荒地，稀稀拉拉地坐落着几个只有十几户人的小庄子，“地主”们的“别墅”就在临近庄子的几十亩杨树林子里。
撇开表哥这个来自官方的代表，我和几个“地主”进行了亲切交谈，想探出个究竟。没想到这些“地主”和我还挺投机，每个人都知无不言。除掉在赵庄附近包地80亩的下岗三姐弟外，其他“地主”几乎和我一脉相承：家里有点不多不少的闲钱，找不到什么投资渠道，于是人和钱便一起闲置下来。至于包地下来到底有没有搞头，“地主”们无不绽放出笑脸信誓旦旦地说，“当然有搞头！”
照猫画虎当“地主”
在回家向老婆请示并得到允许之后，我向表哥回了话。表哥高兴万分地恭喜我马上就要迈进“地主”的阶层，并拿出掌管的众多荒地任我选择，我将我的200亩庄园圈在了靠近公路只有20分钟路程并临近村庄的地方。按照每年每亩150元承包费标准，在我向表哥所在的乡交付第一年的承包费3万元之后，我马上开始了休闲安逸的“地主”式创业生活。
圈好地，接下来我就紧锣密鼓地开始往地里投资。按照附近“地主”的惯有模式，他们对杨树特别青睐，地里种的全是杨树苗。200亩地，我该栽多少杨树苗呢？为此我特地咨询了附近树龄最长的一位“地主”前辈，他的一番话语对我有着极大的指导意义，“杨树在栽种前几年，地里最好不要荒着，应该兼种一点其他的作物，这些作物的收成一般能抵消每年的土地承包费；到了后几年杨树长大了，可就什么都长不起来了。当然，如果你没这个精力去种其他作物，而且全心都在杨树上，不妨多种点杨树，间距拉小，这样的话，十年之后就可以卖树了，收入也不会少。”
考虑再三，我选择了前面一种栽种法，将间距拉大，因为这样杨树就可在七年左右成材，不需要“十年树木”，在杨树林间还能有一些小创收。按照每棵杨树苗2―3元的价格，我买进了7000棵树苗，再以栽种每棵树苗3毛钱的价格请人全部种好。
“地主”创业：有酸有甜有盼头
打从杨树苗一栽进沙土地里，我就盼着它一个劲地长，我发现自己前所未有地期盼风调雨顺。据前辈们讲，杨树
根系发达，在刚栽种的一两年内每月喂一次水，它便会飞快地长，到了后几年则根本无需管理，它也能自己好好地生长。这可真是一件简单的事，我心里一阵窃喜，这次总算找对了门路，只要天不亏我，我就只等着七年之后数钞票吧。
终于在那年的初夏，我完成了“地主”的一切先期工作。地里除了杨树苗就是荒草和沙土，遵照老前辈们的建议，我开始想着怎么样从地里搞创收，来点副业什么的。作为城里人，我对农活一窍不通，干脆托表哥在附近农村找了几个40多岁的远房亲戚，待到农忙时再找一个帮手，请他们代为打理一切地里的副业。
这些远房亲戚可都是农业高手，他们首先在杨树林里辟出一垄一垄的土埂，在里面撒了冬瓜和西瓜种子，等到去年夏天收成的时候，我看到满园的大冬瓜、大西瓜，乐得合不拢嘴。10亩冬瓜地，一共收成了4万多斤，按照1毛5分每斤的价格批发打出去，光冬瓜就赚了6000元左右；再加上120亩地收成几万斤的西瓜，去掉两个工人的每人每月500元的工资、3万元土地承包费和电费支出，我第一年竟然净赚近5万多元，这可比得上上海很多小年轻一年的收入了。而在这200亩地上，我是几乎没干什么，就每天看看山水，便已经收获了这样的利益。
初尝胜利果实，我感到当“地主”还真是件滋润的事。但待到副业硕果累累的时候，我也惊异地发现在靠近路边的杨树苗竟然被过路的羊给吃掉了不少，另外，还有一些栽种不牢的树苗被风刮倒在地。我不得不进行补种，新买回500多棵杨树苗，重新栽种。亡羊补牢，为了不让羊群靠近，我还特地买回了篱笆将200亩杨树林围了起来。这套工夫本该在前年刚栽种树苗的时候就完成，但没有经验的我为此付出了代价。
当“地主”已经快3年了，我逐渐摸索出一些门道。每年农忙时，我会聘两个工人回来帮忙收摘地里至少十几万斤的冬瓜和西瓜，我就负责跑客户和运输，将这些农副产品全部批发出去。而其他时候，只需要雇四五个人在那里看地、浇水，我则乐得清闲，隔半月到地里去看看，更多时间还是呆在家里忙点其他的事。
200亩地，给我一种全新的生活，给我一个充满希望而且踏实的7年。经过测算，7年后，我这200亩地将带给我400多万元的收入。并且，经另一些“地主”的指引，我们目前正计划在地里栽种药材，而这将是比种树更有赚头的一门生意……我已深深爱上这崭新的“地主”生活。
乐君的投资观念
第一，别歧视一些传统行业，其实恰恰在这些行业里，充满了旁人都难以置信的商机。
第二，一项事业，若让你安心且觉得有奔头，就算是成功的，没必要目光短浅，只顾短期收益。
第三，去外地创业，最好找在当地有一定关系的地方，免得人生地不熟，被当地人“欺负”或者享受不到政策上的优惠，这些对外地人来说，其实是相当重要的。 乐君的个人消费观
第一，每天都有几个小时泡在网上，了解新闻、熟悉市场行情、和其他“地主”联系。
第二，最爱吸烟，品牌还是上海人最爱的“红双喜”，家里总扔着几条备用。
第三，吃穿都很随便，不太讲究，当“地主”还真没“地主”的派头，更像个“农民”，这样便于与群众打成一片。
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政策背景：
中国政府将进一步明确都市型现代农业的发展目标，重点是：发展生态农业、节水农业，提供多样化、优质、安全、绿色的农产品；发展集约农业、高效农业，提高农业附加值，延长产业链，把握市场竞争的主动权；发展休闲农业、体验农业，满足城市居民在观光、采摘、旅游等方面的不同需求。
法律背景：
根据最新《物权法》规定，目前合法获得农村集体所有土地房屋产权及土地使用权的唯一途径！
1） 承包经营方式
《土地管理法》第十五条规定：国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
《农村土地承包法》第四十六条规定：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。
第四十八条规定：发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
2）租赁转让方式
《农村土地承包法》第三十七条规定：土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
风险背景：
关键词：物权法权益土地承包经营权
新出台的《中华人民共和国物权法》分五编十九章二百四十七条，专门针对农民权益设置的条文有21条，与农民权益密切相关的条文有22条。其中更是把与农民土地权益息息相关的土地承包经营权和宅基地使用权单独列为两章（第十一章和第十三章）。由此可看出，对农民土地权益的保护是物权法重要内容之一。民法学家王利明教授更是将物权法看作是“农民土地权益保护的基本法。”
一、物权的确立是物权法保护农民土地权益的基础
物权法第二条规定:“物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”也就是说，权利人不需要借助他人的帮助，就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其“特定的物”，或采取其他支配方式。比如转让物权时，不需要征得他人同意，他人也不得进行干涉，即使是政府及其官员，否则就是违法。这在很大程度上改变了“国家利益至高无上，当个人利益与国家利益相冲突时，个人只能无条件服从”的传统观念，体现出物权法最大的亮点平等保护国家、集体和私人的物权。
土地不仅是农民的经济收入来源，也是其最后的社会保障。土地权力问题是物权特别是不动产物权最核心的问题。土地承包经营权又是其中的重要内容之一，它关系到农民安身立命的基本权利，将其写入物权法，从法律上明确土地承包经营权的物权性质，就是把农民的土地承包经营权纳入到物权保护的范畴中。
如果说《农村土地承包法》是第一次把农村土地所有权与土地使用权剥离，那么《物权法》就是将农村土地使用权作为物权给予法律明确。虽然物权法中关于土地承包经营权的条款与农村土地承包法中的内容似乎并没有多少变化。但是物权法却大大提升了土地承包经营权的法律地位。“尤其是根据这一法律规定，承包人可以在司法上获得保护其权利的更多途径：他可以基于物权行使物权请求权，基于承包合同行使违约责任请求权，基于法律规定行使侵权行为请求权或不当得利请求权。”打个比方，如果你以前承包一个果园，但是后来发包方嫌承包费太低，他就可以收回，而最多只支付一下违约费用。而现在明确为物权，作为绝对权，发包方没有权利随意撤回发包。
土地承包经营权确定为物权后可以更好地保护农民的合法土地权益，增强农民抵御来自他人，包括发包方、地方政府不正当干涉和侵害的能力。一旦出现对承包权的侵犯，无论这种侵犯是来自于集体经济组织内部或者外部，承包人都可以以自己的名义提讼，获得法律保护。像承包人因承包土地获得丰厚报酬而受到集体内部打压的情况，其维权将有法可依，而不再仅仅局限于道德范畴的约束。发包人与承包人之间的土地承包合同条款将更加规范化，相关权利的内容、效力与公示方法等都将由法律确定，而不允许发包人通过承包合同中的约定加以排除。因此物权法将限制发包人任意制定承包合同条款的行为，保护承包人的合法权益。物权法、合同法和土地承包法将共同发挥维系农村土地承包经营关系的作用。
二、物权法中保护农民土地权益的内容
（一）有关稳定土地承包关系的内容
《物权法》第126条第1款规定:“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”第2款规定：“前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”后者是物权法的创新，是对《农村土地承包法》的很好补充，有利于土地承包关系的稳定，同时赋予了农民长期而有保障的土地使用权，利于农民对承包地的长期规划。
承包期内考虑到如果发包方随意调整、收回土地，将会影响到土地承包稳定性，故对于土地承包的调整，《物权法》第130条明确规定：“承包期内发包人不得调整承包地。”“因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。”而这里所指的相关规定包括《农村土地承包法》第27条，“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。”
另外《物权法》第131条还规定：“承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。”对于土地承包收回的情形《农村土地承包法》第26条将其分为两种：一是承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转；二是承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。物权法与其它法律的延续性可见一斑。
（二）有关征地及其补偿的内容
近年来由于拆迁、征地补偿引起纠纷的事件屡有发生。如何切实保护人民群众的利益，特别是中国最大弱势群体农民的利益，成为政府最为关心的问题之一。为进一步规范行为，物权法对拆迁、征地补偿做出了相对完善的规定。
《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，按照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”可以看出此项条款规定征地的前提必须是为了“公共利益”。同时征地不得违反“法律规定的权限和程序”。虽然物权法并未就“公共利益”的范围进行专门规定，但可以肯定的是商业性开发不属于公共利益，也就是说，像开发房地产项目占用集体土地的情况将受到限制。而一些地方政府“未批先占”、“以罚代批”等违法占用土地的做法，也将得以规范。
关于征地补偿，《物权法》第42条第2款规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障的原则。针对当前现实中存在的征地补偿不到位和侵占补偿费用的行为，为确保补偿费能切实落到百姓手中，《物权法》第42条第3款还规定，“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”并明确指出，违反规定的要依法承担法律责任。
（三）有关集体土地所有权的条款
个别地方干部擅自把农民的土地进行转让，农民到法院，法院以“土地是集体所有”为由拒绝立案，农民土地权益受到侵害。这一事件暴露出的是现有集体所有权主体不明、权属不清的缺陷。我国宪法虽然规定了农村土地集体所有的制度，但究竟由谁来代表农民集体行使所有权却未确定，这使得有些地方乡村干部成为事实上的所有权代表。新出台的物权法在集体所有制完善方面做出了努力，有一定的创新。第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。”可以看出，这是保护集体成员合法权益的有效渠道。该法实施后，地方干部擅自转让集体所有土地的情况将得到控制。即使出现上述情况，由于物权法确立了农民对集体土地享有独立的权利主体地位与合法权益，农民可以依据所享有的权利以及物权性质的土地承包权，向法院，追究地方干部的民事责任，法院不应再拒绝立案。
（四）有关保护个人利益的条款
过去我们总是说：国家利益大于集体利益，集体利益大于个人利益。物权法的出台颠覆了我们这一传统观念。法国杰出的思想家孟德斯鸠就曾说过：“在民法慈母般的眼里，每一个个人就是整个国家。”在民事法律领域，任何民事主体都是平等的。《物权法》第63条第2款规定：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”这为集体中的成员维护个人权益提供了法律武器，也为地方干部可能成为事实上代表行使集体土地所有权的行为提供了约束。如果农村集体组织的管理人员侵害了农民的合法权益，侵吞了集体财产，受侵害的农民可以依据所享有的权力向法院，请求撤销有关规定，维护其权益，甚至是侵权人员。
三、几点说明
（一）农村宅基地仍不能自由流转
根据物权法第133条，能够以“入股”、“抵押”等形式流转的土地仅限于“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地”。可见集体土地的流转仍然没有完全放开。是否应放开农村宅基地使用权的转让和抵押，一直存有争议。“考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。”物权法虽然限制了农村宅基地的流转，但却在农民融资渠道上有所突破。《物权法》第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业经营者可以将现有的或者将有的生产设备、原材料、半成品、成品抵押，……。”这一点赋予了中小企业和农业从业者浮动抵押权，农民可以拿“未来农产品”到银行抵押贷款。也就是，农民把粮食种下地后，可以根据将来的收益向银行贷款买化肥、买农药等等。当然，这还需要农民和银行进行协商，请求其受理贷款申请，这在实际操作中还是有一定难度的。尽管如此，农村宅基地使用权仍然是我国物权制度的创新，是具有中国特色的一种物权。
（二）“公共利益”的不确定性
《物权法》规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但是，对于征收的前提“公共利益”，物权法并没有明确规定，因此“公共利益”很可能会在实践中被滥用。据悉，有关部门正在考虑以单行法的形式对此进行规定。而在此之前，公共利益的界定权意味着将由法官进行裁定，主观因素的加入，使得其认识上的不确定性加大。
（三）农地承包方仍然处于比较被动的地位
物权法中虽然就承包期限、土地承包经营权登记等农民土地权益进行了相应的法律规定，但发包方的意志对于合同的内容仍将起主导作用。发包方可通过合同条款对承包方加以限制或附加种种苛刻的义务和条件。再加上作为政策基层执行者的发包方往往带有行政色彩的权力，所以农户的土地权益在现实生活中极易受到发包方的侵害。承包方的被动地位，使得其抵御外来因素干扰的能力降低，土地经营的自由度受到影响。还应注意的是，土地的征收和征用带有强制性，并不是完全平等主体之间的交换和流转。
（四）物权法只是框架性法律
现有物权法的内容大多原本是零星分散在其他各个法律中的，将之抽出来整理为一部法律，是让老百姓有一个比较清楚的物权意识，便于法律的适用。同时，对过去性质比较模糊的权利也加以明确。比如，物权法将农村土地承包经营权确立为物权而不是债权，这种物权性质的明确界定，有利于农民土地承包权的保护。从现有的内容看，物权法还只是一部框架性的法律，它所涵盖的是最基本和最主要的原则，有很多规定还需依赖后期的一些工作进一步细化和落实。为更好地完善其中的相关规定，物权法在制定中留有一定余地，如征收补偿的方面就只是作出原则性、指导性的规定，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法甚至地方性立法等依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出具体而明确的规定。物权法与既有法律关系协调的问题，日后也应予以重视。
参考文献：
[1]刘正山，以法律的眼睛看物权《物权法（草案）》土地问题座谈会综述[J].中国土地，2005,(9)
[2]唐芷兰，物权立法与土地管理中国人民大学严金明教授谈《物权法（草案）》[J].中国土地，2005，（9）
[3]胡长明，物权立法与我国农村集体土地所有权制度的改造[J].探索，2005，（4）
[4]田华，我国农村土地承包经营权物权化的争鸣与思考[J].太原师范学院学报，2006，（3）
农用土地的现状从实践的情况看，存在的问题主要有三个方面：
1.农村集体土地承包经营权流转主要是依靠行政方式推动。推动土地流转，有一个基本前提——坚持土地。更需要提醒的是，允许土地流转并非允许农村土地私有化。靖安县农业局负责人说，各级政府应在不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益的前提下用好权。重要的是，促进土地流转，要尊重农民的意愿，而不是地方政府的意愿，有些地区不尊重农民意愿随意收回农民承包土地，搞重新发包、出租和集体统一经营，这种行政命令的流转方式造成农村土地承包期不稳定，承包关系频繁变动以及农民土地利用短期行为等问题，损害了农民的利益。
2.农村集体土地承包经营权流转市场机制不健全。农村集体土地承包经营权流转还受到种种因素的制约，农村土地承包经营权流转市场还不完善。目前，农村集体土地承包经营权流转形式以及转包为主，形式比较单一，流转主要在邻里和亲戚之间进行，而且流转的内容简单。由此可见，农村集体土地承包经营权流转还处于自发阶段，既缺乏明确的法律依据，又缺乏有效的市场机制，难以通过有效的流转实现农地资源的优化配置。
3.农村集体土地承包经营权流转操作程序不规范。由于农村集体土地流转多自发形式，土地流转双方往往贪图方便而不遵循一定的程序以及履行必要的手续，也没有通过流转合同或者契约来规范流转双方的权利义务关系，通常采取“口头协议”的方式进行私下流转，造成土地承包关系的混乱，土地流转无序进行，导致纠纷越来越多。
二、我国土地经营权流转方面存在的不足
1.政策局限：首先，农用土地的产权体系不完整，土地产权主体不清。由于土地承包引起的“两权分离”，从土地产权角度看并不完整，也不清晰。土地分别包含哪些产权，集体土地所有权权能，承包经营权如何界定，以及土地所有权、使用权、收益权、处置权应划分为几个不同的产权层次都未明确，甚至在这种土地制度中产权主体也是不清的，不仅有关产权分别属于什么主体无明确说法，就连集体土地所有权的主体是乡、村还是组一直存在着争议，其所有权权益如何分配更无法论及。
其次，承包土地的权益是含混和残缺的。承包和经营实属两种不同的经济行为，在生产组织和经营方式上非属于同一层次，享有的土地权能也不同，笼统不加分割难以形成明晰的土地产权。严格地说，目前的土地承包经营权仅是一种在土地上耕作的权利，并非真正意义的地权，除了承包土地的行为权利明确属于农民外，有关转包、租赁、抵押、转让等其他土地权利均未进行设定，土地的使用权、收益权、处置权的行为主体是农民还是集体也不明确。
第三，土地承包经营权不稳定，未能按土地物权的属性给予保障。土地承包获得的土地具有物权的特征，但目前却以债权的形式给予保障。土地权利稳含或附属于经济承包关系中，以承包合同的形式表现，当社会经济条件变化引起承包关系变化时，土地承包关系也随之改变，同时，合同双方当事人订立的一种契约关系，隐含于承包关系中的土地权益就与第三方无关，所以，无论怎么强调承包稳定关系不变，只要合同不复存在或出现问题，承包关系、土地权益也将不复存在，剩下的只是合同双方当事人自己内部的债务纠纷。从法律属性上讲，这样的土地关系是难以稳定的，对土地权益的保障也是不可靠的。
2.法律滞后。土地法律制度的根本目的，是土地资源的保护和有效利用。土地法律制度的调整对象，是土地权属关系、利用关系、流转关系和管理关系。正如有学者认为，中国现行土地管理法律对土地产权制度的安排，都是建立在政府供给土地资源的基点之上的，也就是说，现行的土地产权制度都是在政府所允许的范围的制度创新，是政府供给土地资源的制度完善，是政府对土地产权的管理，即土地行政的制度安排，而不是土地产权制度本身的诱致性发育。关于农地经营权流转的问题《土地管理法》及《土地承包法》远滞后于政策及行政法规、司法解释。
