时间：2022-08-30 14:29:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇合作建房协议，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
委托建房合同范文1 委托人： (简称甲方)
受托人： (简称乙方)
甲方因在外务工事务繁忙，无法进行家中房屋建设今为节省开支，并最合理处理好相邻物权关系。协调邻里建设A幢房屋，为使A幢房屋建设有效，节俭方式进行，特委托乙方统一管理经营，经双方本着合法、自愿平等的原则，达成如下协议：
一、该A幢房屋座落于永泰县丹云乡前洋村村部对面。
二、建设该A幢房屋的建设施工单位由A幢房屋的十户业主指定并认可(钢混结构，每平方米造价不超出人民币玖佰伍拾元整)。乙方按甲方的意思指示负责建宜的经营运作及协调相关邻里及相邻物权关系。
三、乙方按照甲方的指示，有责任支付建筑工人工资，并保证及时发放到位。
四、甲方有权知晓每月建房工程进展情况及建房资金运作情况，乙方也必须在每月月底，将上述情况及时通告甲方。
五、甲方必须及时全力地将建房运作资金，汇入乙方帐户(并包括乙方管理工资)。
六、A幢房屋的建房时间，由开工起半年内必须完成建设。若有天气不可抗力及国家政策等原因，经双方协商可顺延。
七、在乙方经营管理过程中乙方有权代为签字，代收法律文书等相关特别权利。
八、本合同一式二份，自双方签字之日起，若有《补充合同》视同本合同效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托建房合同范文2 (简称甲方)
(简称乙方)
甲、乙双方拟在永泰县丹云乡前洋村村部对面(公路旁)合作建房，今双方本着自愿、平等、合法的原则达成如下协议：
一、甲方提供座落于丹云乡前洋村部对面约 平方米的宅基地与乙方合作建房。
二、乙方提供 元，与甲方合建房屋。
三、该幢房屋一共 层， 层归甲方所有， 层归乙方所有，共有部分是 。
四、甲方必须在本协议签定起 日内提供宅基地，乙方必须在本协议签订起 日内，提供建房资金。
五、甲方必须负责办理该土地使用权相关的手续，乙方必须全力及时配合甲方予以办理。
六、甲方必须负责处理邻里纠纷，全力及时解决相关民事纠纷。
七、若政策允许，乙方可以办理土地使用权证和房产权证，甲方及其继承人必须全力、及时地配合乙方办理相关的产权证和土地使用权证。
八、本协议一式二份，自双方签字之日起生效，若有《补充协议》视同本协议效力。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托建房合同范文3 甲方：
乙方：
依据《中华人民共和国合同法》相关法律、法规，甲、乙双方就甲方委托乙方建设住宜。经友好协商并制定本协议，以资双方遵守。
第一条：拟建住房建筑面积约 平方米毛坯房(以最后实际测量的建筑面积为准)，项目位于 项目一期的第 号楼第 单元第 层 房，价格每平方 元，房号为 ，共计 套。合计建房款人民币(小写) 元，金额(大写) 。
第二条：拟建房款分两批支付。本合同签订之日起叁日内，甲方支付拟建房款总额的50%即 元，金额大写 。在该拟建住房建设达到正负零时支付剩余建房款即 元，金额大写 。
第三条：拟建住房竣工时间为： 年 月 日前。
第四条：本合同期内，甲方对拟建住房可自由更名一次(免费更名)，甲方须书面向乙方提供受让人资料并签署相应合同。
第五条：甲方未能按本协议约定按期足额支付建房款，乙方可以解除本协议并退还已收建房款。乙方承建的房屋质量验收不合格或未在约定日期前竣工，甲方可以解除本协议，乙方退还全部建房款并按银行同期存款利率支付利息。
第六条：双方同意在取得《商品房预售许可证后》签订《认购书》。届时如果甲方不能按指定时间，到指定地点签订《认购书》，甲方所交的建房款无息退还。
第七条：在履行本协议中各方如发生争议，可协商解决，协商不成的，可向海南仲裁委员会申请仲裁裁决。
第八条：乙方委托 律师事务所对本协议的履行提供全程法律服务，为本协议的有效施行提供法律保障。具体服务律师是 (执业证号： 电话： )。
第九条：本协议壹式叁份，甲方执壹份，乙方执两份。本协议自乙方收到甲方支付的第壹期建房款之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
新版合作建房合同范本三篇
温馨提示：本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考，当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整，切勿套用，订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士，感谢您的阅读下载！
甲方：______________________
地址：_______________________
电话：_______________________
传真：_______________________
授权代表：___________________
职务：_______________________
乙方：_______________________
地址：_______________________
电话：_______________________
传真：_______________________
授权代表：___________________
职务：_______________________
第一条前言
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：
1．甲方已于_________年_________月_________日依法以招标（或拍卖、行政划拨）方式取得位于_________、编号为_________的地块的土地使用权，该地块的规划用途为______、容积率为_________、计划建筑面积为_________平方米、土地使用权年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用权证（或用地红线图）编号为____________；
2．乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业；
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同.
第二条合作建房
甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成____栋_____层的办公（或商住、住宅）楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成.
第三条建房资金
建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有.
建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的一切成本、费用.该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款.
第四条报批手续
除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料.
第五条设计、建筑
工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施.
工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第天内开工，并在第____个月内完成竣工验收工作.
第六条产权分成
全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权.
乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证.
第七条违约责任
1．如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失.
2．除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金.
3．如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金；当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失.
第八条争议解决
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力.
第九条合同生效
本合同自政府主管部门批准后生效.
甲方：_______________________
授权代表（签字）：___________
乙方：_______________________
授权代表（签字）：___________
日期：_______________________
地点：_______________________
甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
电话：＿＿＿＿＿＿传真：＿＿＿＿＿
授权代表：＿＿＿＿职务：＿＿＿＿＿
乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
电话：＿＿＿＿＿＿传真：＿＿＿＿＿
授权代表：＿＿＿＿职务：＿＿＿＿＿
第一条前言
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：
1.甲方已于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日依法以招标（或拍卖、行政划拨）方式取得位于＿＿＿、编号为＿＿＿的地块的土地使用权，该地块的规划用途为______、容积率为＿＿＿、计划建筑面积为＿＿＿平方米、土地使用权年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止、土地使用权证（或用地红线图）编号为＿＿＿＿；
2.乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业；
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同.
第二条合作建房
甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成_____栋_____层的办公（或商住、住宅）楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成.
第三条建房资金
建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有.
建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的一切成本、费用.该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款.
第四条报批手续
除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料.
第五条设计、建筑
工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施.
工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第天内开工，并在第个月内完成竣工验收工作.
第六条产权分成
全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权.
乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证.
第七条违约责任
1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失.
2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金.
3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金；当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失.
第八条争议解决
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力.
第九条合同生效
本合同自政府主管部门批准后生效.
甲方：_______________________乙方：_______________________
授权代表（签字）：____________授权代表（签字）：____________
日期：______________________________________________
地点：______________________________________________
甲方（方）：
联系电话：传真号码：
有效身份证件名称及号码：
住址：
授权人：
联系电话：传真号码：
有效身份证件名称及号码：
住址：
乙方（出资人）：
联系电话：传真号码：
有效身份证件名称及号码：
住址：
授权人：
联系电话：传真号码：
有效身份证件名称及电话：
住址：
为了平抑房价，满足中低收入家庭住房需求，经甲、乙双方的深入研究及友好协商，就__市个人合作建房一事，达成以下一致.甲、乙双方承诺严格遵守本合同，并承担相应的权利、义务和法律责任.特此郑重签订本合同.
第一章__市个人合作建房
第一条：__市个人合作建房是指具有民事行为能力、购房能力并愿意在__市居住的多个自然人（乙方）以签订法律文本（合同、协议等）的形式共同出资，通过委托咨询机构全权运作、银行监管资金、房地产开发机构进行开发的方式建造房屋供自己居住.
第二条：__市个人合作建房遵循合法、合作、公开、公平、公共利益优先等原则.
第三条：__市个人合作建房的出资人（乙方）已完全了解__市个人合作建房的基本情况及相关信息，同时，对存在的风险也有足够的认识.
第四条：__市个人合作建房的出资人（乙方）参与__市个人合作建房属于自愿行为.
第五条：__市个人合作建房以出资人（乙方）自己居住为初始目的.
第六条：__市个人合作建房有别于党政机关、事业单位集资建房，也有别于由政府主导的经济适用房和廉租房.
第七条：__市个人合作建房拟为中型社区的开发建设项目，地点为__市市区范围以内.预计可供居住的户数为800户左右，户型面积约为60平方米至120平方米，准确的户数和户型面积将根据取得土地的实际面积经规划、设计后确定.在综合考虑地价、房价的同时兼顾交通和环境因素，尽量做到紧凑、经济、舒适、宜居.
第八条：__市个人合作建房是由多方参与的房地产开发项目.它包括出资人（乙方）、咨询机构（甲方）、出资人委员会、资金监管银行、房地产开发机构五方.其相互之间的法律关系如下：
1.出资人（乙方）：__市个人合作建房的出资人（乙方）是由多个自然人组成，其准确人数将由取得土地的实际面积经规划、设计后确定的户数决定.__市个人合作建房的所有权由全部出资人（乙方）共同享有.
2.咨询机构（甲方）：__市个人合作建房的出资人（乙方）共同委托咨询机构（甲方）对__市个人合作建房及相关事务进行全权运作.其运作的主要内容包括__市个人合作建房的筹划、组织、协调、执行、监督及签订相关法律文本.（以下可将甲方称为“方“）
3.出资人委员会：__市个人合作建房的全部出资人（乙方）通过共同选举的方式产生出资人委员会.该出资人委员会由五名出资人（乙方）义务组成，其主要职责是协助及监督方（甲方）对__市个人合作建房的运作.
4.资金监管银行：__市个人合作建房的出资人（乙方）共同委托__市境内的银行对__市个人合作建房的资金进行全面监管.其资金监管的具体内容及权利、义务将由出资人（乙方）、方（甲方）和受委托的资金监管银行（以下简称“监管银行“）三方共同签订的《__市个人合作建房资金监管协议》确定.
5.房地产开发机构：__市个人合作建房的出资人（乙方）共同委托具有相应资质的房地产开发机构对__市个人合作建房所取得的土地进行综合开发、建设.其开发、建设的具体内容及权利、义务将由出资人（乙方）、方（甲方）和受委托的房地产开发机构（以下简称“开发方“）三方共同签订的《房地产合作开发合同》确定.
第九条：__市个人合作建房的出资人（乙方）在方（甲方）全权运作的过程中，仍享有对__市个人合作建房进行监督及核查的权利.
第十条：__市个人合作建房的全部出资人（乙方）均有权以支付建房成本的方式获取__市个人合作建房所建的住房一套.
第十一条：__市个人合作建房的建房成本将以包括土地成本（项目取得成本）、开发建造成本（包括改建、改造成本）、税费等支出为依据进行计算.
第十二条：__市个人合作建房的建房成本，由专业机构或国家相关单位决算、审计后最终确定.
第十三条：__市个人合作建房的房屋面积均以建筑面积为准.
第十四条：__市个人合作建房的物业管理由出资人委员会负责.
第二章__市个人合作建房的出资
第十五条：__市个人合作建房的出资人（乙方）将分预先出资、追加出资、出资清算三步完成对__市个人合作建房的全部出资.具体内容如下：
1.预先出资：乙方作为__市个人合作建房的出资人，同意预先出资人民币元（大写）用于__市个人合作建房.此资金在甲、乙双方共同与监管银行签订《__市个人合作建房资金监管协议》后，由乙方存入监管银行并接受监管.
2.追加出资：甲、乙双方经协商确定，如__市个人合作建房在开发建设阶段出现资金不足或缺口，甲方作为方有权要求乙方进行追加出资.追加出资的额度为乙方应支付的建房成本减去乙方预先出资后的剩余部分资金.（本条所称“资金不足或缺口“指乙方预先出资的资金已使用完，同时，又没有银行贷款等其他资金作为补充）
3.出资清算：__市个人合作建房已完成，乙方作为__市个人合作建房的出资人，有权以实际获取住房应支付的建房成本为依据与方（甲方）、监管银行、开发方进行出资清算并解除合作关系.
第三章__市个人合作建房的资金监管
第十六条：__市个人合作建房的监管银行必须是__市境内的银行机构.
第十七条：__市个人合作建房的资金使用必须遵循专款专用的原则.不得以现金形式进行支取及使用，更不得用于与__市个人合作建房无关的事项.
第十八条：__市个人合作建房的资金使用必须由甲方提前以书面形式告知乙方用途.
第十九条：__市个人合作建房的资金在正当使用过程中，乙方作为出资人必须给予积极的支持与配合，否则，甲方作为方将有权要求不支持、不配合的乙方支付违约金.违约金的金额为乙方预先出资资金的20%.
第二十条：__市个人合作建房资金监管的相关约定及详细内容以甲、乙双方与监管银行共同签订的《__市个人合作建房资金监管协议》为准.
第二十一条：甲、乙双方均承诺严格遵守并履行与监管银行共同签订的《__市个人合作建房资金监管协议》.如有违约，由违约方承担相应违约责任.
第四章__市个人合作建房的购地
第二十二条：__市个人合作建房的土地将通过参加国有土地使用权竞拍的方式取得.
第二十三条：甲方负责搜集土地的拍卖信息及资料，并以书面形式向全部出资人（乙方）征询竞拍意见，若51%以上的出资人（乙方）同意竞拍，甲方将遵从公共利益优先的原则代表全部出资人（乙方）参加竞拍并努力取得该宗土地，反之，甲方将不参加竞拍.
第二十四条：__市个人合作建房所取得的国有土地使用权由全部出资人（乙方）共同享有.
第二十五条：__市个人合作建房在通过竞拍取得国有土地使用权时，可能会出现两种情况：即竞拍取得的土地面积大于实际使用的土地面积或竞拍取得的土地面积小于实际使用的土地面积.当以上两种情况发生时，甲、乙双方经协商达成以下处理决定：
1.当竞拍取得的土地面积大于实际使用的土地面积时，乙方只需负责承担实际使用的土地面积及相应的公摊面积的费用.剩余的土地面积由甲方负责召集数量与可容纳户数相等并符合要求的自然人参与并成为__市个人合作建房的出资人（以下称为“购地后出资人“）.
2.购地后出资人在办理土地使用权证、房产证等相关合法手续时，乙方作为__市个人合作建房所取得土地使用权的权属人必须无条件给予协助和支持，否则，甲方作为方将有权要求该乙方退出__市个人合作建房.
3.购地后出资人不是__市个人合作建房所取得土地使用权的权属人，因此，在办理土地使用权证、房产证等相关合法手续时必须承担因土地使用权变更所产生的一切费用.
4.当竞拍取得的土地面积小于实际使用的土地面积时，甲方将通过预算严格按照甲、乙双方协定的分配原则进行所建住房的分配，并以书面形式告知乙方分配结果.未分配到住房的乙方可以选择退出__市个人合作建房或等待下一次购得土地后享受优先分配权.
第五章__市个人合作建房的开发、建设
第二十六条：__市个人合作建房的开发方必须具有相应的房地产开发资质.
第二十七条：__市个人合作建房将严格遵照国家相关规定、城市总体规划及经相关单位核准的设计方案进行开发、建设.开发方必须保证所开发、建设的工程质量合格，同时，还应保证路、水、电、气、绿化、公共活动场地及社区服务设施等配套齐全.
第二十八条：__市个人合作建房在开发、建设过程中的地质勘探、规划设计、施工、安装、监理、竣工验收、办理相关手续、办理银行贷款等工作由开发方具体办理及实施.
第二十九条：__市个人合作建房在开发、建设过程中凡是涉及会影响建房成本核算的项目，均应由开发方汇集方（甲方）、出资人委员会和出资人代表（限定为五名出资人）四方，共同通过公开招标的方式进行决定.招标结果由四方共同协商确定，如遇分歧或争议，最终决定权归出资人委员会享有.
第三十条：__市个人合作建房在开发、建设过程中，甲方作为方有权对开发方的工作进行全面监督.
第三十一条：__市个人合作建房在开发、建设方面的相关约定及详细内容以甲、乙双方与开发方共同签订的《房地产合作开发合同》为准.
第三十二条：甲、乙双方均承诺严格遵守并履行与开发方共同签订的《房地产合作开发合同》.如有违约，由违约方承担相应的违约责任.
甲方：
乙方：
甲方购有XX市XXX国有出让地一块，土地证号： 建设用地规划许可证号：XXX号，建设工程规划许可证：XXX号;用地通知书：XXX号;甲方因资金不足，经甲、乙双方友好协商，一致同意合作兴建一栋七层半住宅楼，协议细则如下：
一、甲方负责提供以上地皮，乙方出资人民币880000元，分得建筑面积约200㎡的威尔士综合楼a座201五房二厅一橱三卫的跃层连排别墅一套，按建筑面积4400元/㎡。(面积以建筑面积测量为准)
二、乙方出资合作兴建的房产，甲方协助乙方统一办理房地产证，费用由各层各套各自支付。乙方拥有此房产的房地产所有权。房屋使用权限为70年。
三、建筑规划设计方案：甲方经与规划局沟通，初步落实土地容积率≤2.0，建筑密度≤25%，绿化率≥35%，商住比≤0.15。为此，建筑方案设定为沿南北向海达路 55m建进深5m铺面三层(上二层外挑1.5 m)，计935㎡，占地275㎡;南北向分别建三幢一梯两户六层半加一连排别墅，底层技术层架空2.2m，建筑面积480㎡;一楼以上东西方向部分外挑 1.5 m，单层平均建筑面积584㎡，占地480㎡;共计十八户3801㎡(584*6+584/2=3801)。骏工验收后沿东西向建进深6m宽4m车库18 间，计576㎡。
四、建筑及装修要求：1、建筑采用框剪结构(超建面积罚款由甲方负责)。2、装修：外墙采用青石等石材做墙基贴面和高档外墙涂料，入户为毛坯交房，外墙窗用电泳铝合金窗，入户门为防火钢门，水电设施由甲方预留入户，城市征地建设费及道路建设费由甲方负责，甲方须保证房屋建筑质量，如果出现问题由甲方负责。(按原有布局乙方第二次装修及更改费用由乙方负责)
四、付款方式：第一期付款，协议签订生效后支付20万定金;第二期付款，土地证办理至甲方公司名下，支付30万元;第三期付款，施工许可证办理完毕后，七日内支付35万建设费用;第四期付款，房屋验收合格交付日，支付尾款并交纳相关的购房税费。乙方如未能准时交款给甲方视为自动放弃产权，乙方合作建房收据作废，律师见证费由乙方负责。
五、双方有权享有该楼的公共通道设施，同时必须遵守国家法律法规，社会公德，维护公共设施，并按有关规定交纳公共设施管理费(保安员工资，公共部分电费，保安办公室等相关住户共同费用按住房面积计算)。公共设施需维修时按双方所占的房产面积比例分摊支付。
六、房产交付使用后，如需改装，以不影响整体结构为原则，否则一切经济损失由损坏方负责。
七、违约责任：本协议双方签订后经见证部门见证后生效，如任何一方违约造成对方损失者，违约方应作相应经济赔偿。
八、本合作协议如双方发生争议，应通过互相协商解决，协商不成可以深圳仲裁委员会提起仲裁。
九、因不可抗力或其他因素致使该物业受损，甲乙双方共同获赔偿，获赔金额甲乙双方按建筑面积比例划分，涉及相关费用亦依此比例交纳。
十、甲方不得在以后日子里，收取任何其他管理费及其他杂费。
十一、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证部门执一份，具同等法律效力。
甲方：
乙方：
见证方：
签约日期：
合同范本二
甲方：
地址：
电话：传真：
授权代表： 职务：
乙方：
地址：
电话：传真：
授权代表： 职务：
第一条 前言
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：
1.甲方已于年月日依法以招标(或拍卖、行政划拨)方式取得位于、编号为的地块的土地使用权，该地块的规划用途为______、容积率为、计划建筑面积为平方米、土地使用权年限自年月日至年月日止、土地使用权证(或用地红线图)编号为;
2.乙方是经主管部门批准获得房地产开发
企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业; 甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。
第二条 合作建房
甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成_____栋_____层的办公(或商住、住宅)楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。
第三条 建房资金
建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。
建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。
第四条 报批手续
除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料。
第五条 设计、建筑
工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。
工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在本合同[！]生效后第 天内开工，并在第____个月内完成竣工验收工作。
第六条 产权分成
全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。
乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证。
第七条 违约责任
1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。
2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金。
3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金;当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。
第八条 争议解决
凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第九条 合同生效
本合同自政府主管部门批准后生效。
甲方： 乙方：
授权代表(签字)： 授权代表(签字)：
包工不包料建房合同书范文一甲方： 姓名： 身份证 电话
乙方： 姓名： 身份证 电话
甲方建住宅楼一幢，已具备施工条件。为使楼房尽快建设，明确双方的权利义务，经甲乙双方共协商，自愿达成以下建房协议，以便共同遵守。
一、工程名称：私住宅楼。
二、工程结构：砖混结构。
三、图纸提供：协议书成立后，甲方交付施工图两套，交付乙方的图纸由乙方保管，并作为施工资料、交工验收凭据。施工中甲方变更设计应于五个工作日前通知乙方。不按时通知造成的损失由甲方自付，通知后乙方不按通知施工造成的损失由乙方承担。
四、承包范围及要求：承包范围是指整幢房子的主体、内外粉刷及施工范围内的专业施工项目到房子可以竣工验收为止。包括结构建造(土建施工)，内外墙水泥粉墙(外墙贴瓷砖)，室内水泥地平，房顶的建设及防水处理，木工施工，楼梯的建造。主体从地梁开始至屋面封顶盖瓦(砼浇捣、墙体的砌筑、所有粱、板砼浇捣、散水坡，钢筋扎丝、焊条、钢筋的制作、安装，内外墙脚手架搭拆，内墙抹灰、地面找平、东西墙、南外墙贴面、化粪池、落水管、室内外垃圾清理、安全网挂设、龙门吊搭拆，还必须配备施工员、吊机工、安全员、架子工、电焊工、测水平和沉降观察的记录，浇水养护、筛砂、半块砖利用，并每日做好落地灰的清理)。乙方自备搅拌机、龙门吊、合灰机、脚手架材料等各种施工用的大小机械设备(振动器、 搅拌机等)、安装、修理与安全帽等。 木工：模板、模板制作安装、钉子、铁丝。要求：严格按照施工图纸施工。
五、承包方式：包工不包料
六、工程期限： 年 月 日开工 年 月 日峻工，有效工期为 天。在施工中，乙方如无法按时完成工期或技术力量薄弱，工程质量和进度搞不上去，甲方有权终止合同，乙方作自动放弃，甲方只付乙方所做工程量工资款的50%。 自然条件造成不能施工的自动延长工期。乙方无正当理由停工5天以上，甲方有权解除协议，未支付施工费用不再对付。对因长时间停电、下雨等不良天气造成停工或甲方同意给予顺延的其它情况造成竣工日期推迟的，经甲方确认，工期可相应顺延。
七、施工设备的提供：施工设备及机械由乙方全部提供，并与本协议书成立后，图纸交付之日起 3日内运到施工场地。施工设备、施工机械的数量，以有效保证正常施工为限。
八、支付方式：水泥工按实际建筑面积结算，每平方米单价为160元，屋面工程不计算面积。木工按模板实际平方结算，楼梯按实际平方×2结算，每平方单价为35 元。工价一次性商定，乙方不得找任何理由向甲方补偿工程款。采用现金分期支付的方式。施工机械、施工设备到施工场地付 元(其中水泥工 元，木工 元)，每层盖板结束后甲方付给乙方工程款 元(其中水泥工 元，木工 元)，三层主体结构完成后付 元(其中水泥工 元，木工 元) ，全部主体结构完成后 元(其中水泥工 元，木工 元)，墙体粉墙完成后付 元，全部工程完工经甲方验收合格后付至价款的95%，下余5%作为保修费用一年以后支付。
九、材料供应：工程所需材料由甲方提供，乙方对不符合质量的材料有义务要求甲方更换，不履行此义务而发生的损失由乙方承担责任。
乙方应提前3天报工程所需材料计划，未提前报计划至材料供应延误工程的，由乙方负责，甲方因材料供应的原因至工程延误的，乙方有权同等地延长施工期限。对材料的使用应依合理为原则，不得有浪费的情形，否则甲方有请求乙方有赔偿的权利。
十、质量要求：严格按施工图纸和有关建设部门的规定施工。
1、乙方完成基础以及每层的梁、柱、板面布筋后，由甲方组织有关人员进行质量监督和验收，达到标准后才能进行下一步的施工。如因乙方原因造成返工，返工材料等费用由乙方负责。
2、梁、柱、楼面的浇筑必须一次性完成。
3、工程竣工后，由甲方组织相关人员按施工技术要求进行检查验收。如出现建筑质量问题，由乙方重新修缮直到符合甲方质量要求为止，并赔偿因建筑质量问题给甲方造成的全部损失。重新修缮的费用(包括修缮工时费用和材料费用)，全部由乙方自行承担。
4、施工工程中因乙方或其他原因造成工程范围外的损坏由乙方负责并修复。
十一、施工安全：乙方全面负责本施工过程中的施工安全，施工中出现的一切事故均由乙方承担。
十二、工伤事故的处理：对到施工场地的施工人员，乙方必须按实际人员，
办理施工人员及第三人人身生命财产办理保险，支付保险费用。
施工中发生的一切人身损害和第三人人身损害，由乙方承担。
十三、质量保修：乙方按法律、行政法规对交付使用的工程保修，并保修期内承担质量保修责任。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
十四、违约责任：本协议书中各条款任何一方不履行或不完全履行即构成违约，违约方承担守约因此而造的全部损失。
十五、本协议未尽事宜另行协商。发生合同争议时，双方应友好协商。如协商不成，双方可将争议提交人民法院进行裁决。
1、本合同一式两份，甲乙双方当事人各执一份。
2、本合同自签订之日起生效。
3、双方必须共同遵守以上合同。如经双方协商同意签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
年 月 日
包工不包料建房合同书范文二甲方
乙方
甲方建商住楼一幢，施工场地地已平整，道路畅通，水、电设施齐全，各种建设审批手续完备，已完全具施工条件。为使楼房尽快建设，明确双方的权利义务，经甲乙双方共协商，自愿达成以下建房协议，以便共同遵守。
一、工程名称为： 商住并用房。
二、工程结构：商住并用房 层，其中1—— 层为框架结构，以上为砖混结构。
三、图纸和文件的保管与提供：协议书成立后 日内，甲方交付施工图两套，交付乙方的图纸由乙方保管，并作为施工资料、交工验收凭据。施工中甲方变更设计应于五个工作日前通知乙方。不按时通知造成的损失由甲方自付，通知后乙方不按通知施工造成的损失由乙方承担。设计变增的工程量由甲方支付施工费，变减的工程量可相应减少工程费用。
四、承包范围及要求：承包范围为该工程的地基处理(地基高于公路 公分后，再三步阶梯计 公分为一层的地坪)，结构建造(土建施工)，内外墙水泥粉墙(外墙贴瓷砖)，室内水泥地坪，墙内及室顶的电话线、有线电视线，网络线路、空调线、照明电线等暗线的安装，上下水道预留管道的处理及防水处理，房顶的建设及防水处理，天然气管道的预留处理，木工施工，楼梯的建造。要求：严格按照施工图纸施工。
五、承包方式：包工不包料
六、工程期限： 年 月 日开工 年 月 日峻工，有效工期为 天。不能如期峻工，承担甲方因此而付出的看管费、劳务费，造成材料损失的，以购买价承担材料费。甲方变更设计增加施工量的相应增加工期。自然条件造成不能施工的自动延长工期。乙方无正当理由停工 天以上，甲方有权解除协议，未支付施工费用不再对付。
七、施工设备的提供：施工设备及机械由乙方全部提供，并与本协议书成立后，图纸交付之日起 日内运到施工场地。施工设备、施工机械的数量，以有效保证正常施工为限。
八、价金及支付方式：以上工程总承包金为 元。变更设计的，变更后的工程量，按总价金与总工程量的比例，计算变更价金的增减。
支付方式：采用现金分期支付的方式。施工机械施工设备到施工场地付总价金的 %，三层主体结构完成后付总价金的 %， 全部主体结构完成后付总价款的 %，墙体粉墙完成后付总价款的 %，全部工程完工付至价款的95%，下余5%作为保修费用一年以后支付。
九、材料供应：工程所需材料由甲方提供，乙方对不符合质量的材料有义务要求甲方更换，不履行此注意义务而发生的损失由乙方承担责任。因材料供应的原因至工程延误的，乙方有权同等地延长施工期限。对材料的使用应依合理为原则，不得有浪费的情形，否则甲方有请求乙方有赔偿的权利。
十、质量要求：严格按施工图纸和有关建设部门的规定施工。
十一、施工安全：乙方全面负责本施工过程中的施工安全，施工中出现的一切事故均由乙方承担。
十二、工伤事故的处理：对到施工场地的施工人员，乙方必须按实际人员，办理施工人员及第三人人身生命财产办理保险，支付保险费用。施工中发生的一切人身损害和第三人人身损害，由乙方承担。
十三、质量保修：乙方按法律、行政法规对交付使用的工程保修，并保修期内承担质量保修责任。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。
十四、违约责任：本协议书中各条款任何一方不履行或不完全履行即构成违约，违约方承担守约因此而造的全部损失。
十五、本协议未尽事宜另行协商。
十六、本协议一式 份，甲乙双方各持一份，交 保管一份。
附：施工图纸以及施工图中对各项标准，参数及施工要求等是本协议书的组成部分。
甲方：
乙方：
年 月 日
包工不包料建房合同书范文三甲方： ________________地址：________________ 电话：______ 传真：_____ 授权代表：____ 职务： _____
农村建房合同书
甲方： ________________地址：________________
电话：______ 传真：_____ 授权代表：____ 职务： _____
乙方：________________ 地址： _______________
电话：______ 传真：_____ 授权代表：____ 职务： _____
第一条 前 言
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其 他有关法律、法规的规定，基于：
1.甲方已于___年___月___日依法以招标(或拍卖、行政划拨)方 式取得位于___、编号为___的地块的土地使用权，该地块的规划用途为 ______、容积率为___、计划建筑面积为___平方米、土地使用权年限自_ __年___月___日至___年___月___日止、土地使用权证(或用 地红线图)编号为____ ;
2.乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房 地产开发企业; 甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。
第二条 合作建房
甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成_____栋_____层的办公(或 商住、住宅)楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。
第三条 建房资金 建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于 或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。 建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的 一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应 缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。
第四条 报批手续 除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续 均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供 甲方持有的所需材料。
第五条 设计、建筑 工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第 条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。 工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在 本合同生效后第 天内开工，并在第 个月内完成竣工验收工作。
第六条 产权分成
全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____ 层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。 乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的 房地产证。
第七条 违约责任
1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、 或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲 方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。
2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金。
3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以 内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金; 当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。
第八条 争议解决 凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成， 应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁 规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第九条 合同生效 本合同自政府主管部门批准后生效。
甲方：_______________________ 乙方：_______________________
授权代表(签字)：____________ 授权代表(签字)：____________
目前，营业税对合作建房的界定及相关征税规定，主要见于两个税收文件，一是国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（以下简称“156号文”），二是国税函[2005]1003号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（以下简称“1003号文”）。其中156号文第十七条对合作建房的两种形式，即“以物易物”和成立合营企业，分别作了征税规定，而1003号文进一步界定了税收意义上的合作建房。即，对“以物易物”的合作建房如何征税，首先要确定合作双方是否取得了拥有部分新建房屋的所有权，再确认是否按156号文规定征税。
那么为什么要按是否取得新建房屋所有权来区分按不同税收规定缴纳营业税呢？因为新建房屋如在合作双方之间按约定进行分配，可能导致出地方丧失一部分土地使用权，同时出资方因取得建筑物而取得一部分土地使用权，使得出地方的土地使用权的权属发生变化，带来新建房屋所有权相应的变化，从而使纳税主体及纳税义务发生改变。因此，确定新建房屋所有权归属，是界定合作双方纳税主体及纳税义务的前提。
这又带来另一问题，新建房屋的所有权究竟是出地方还是出资方，或是归双方共同所有？由于企业间的合作建房往往是为了进行房地产开发，根据《房地产开发经营管理条例》第十条规定，确定房地产开发项目，首先需要报经有批准权的各级政府发改委批准，习惯上把这种报批行为称为“立项”，立项的主要目的是确认新建房屋的权属。《城市规划法》第三十一条及《城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产开发建房立项后应取得建设用地规划许可证，并依据土地使用权证确认新建房屋权属。因此，简言之，谁立项，新建房屋所有权就属于谁。
实践中的合作建房立项方式通常有以下三种：一是出地方立项，二是出资方立项，三是双方联合立项。而156号文和1003号文并未明确以上三种立项方式哪种属于税收意义上的合作建房，下面，笔者分别就以上三种立项方式，对合作双方如何缴纳营业税作个浅析。
一、出地方立项
出地方立项，土地使用权和房屋所有权都归出地方所有，出资方一般不承担经营风险，只是根据合同或协议规定的利润分配方式取得利润分配。1003号文明确规定：“鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用156号文第十七条有关合作建房征收营业税的规定。”但文件并没有明确双方如何纳税。实际上，由于出资方利润分配方式的不同，带来了双方纳税义务的不同。
（一）出资方只收取固定数额货币
对出地方来说，由于土地使用权未转移给出资方，并未涉及到转让无形资产的行为，实际上是相当于向出资方借款建房，法释[2005]5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称法释[2005]5号文）规定，这种合同应认定为借款合同。因此，出地方如将房屋留为自用，则不需缴纳营业税；只有将新建房屋对外销售时，才以销售房屋的全部收入为营业额按“销售不动产”税目征收营业税。如出地方又自己建房，则又需要按组成计税价格缴纳“建筑业”税目营业税。
对出资方来说，应认定其拆借资金给出地方使用，根据156号文第十条规定，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为。因此，对出资方应以收取的货币金额按“金融保险业”税目征收营业税。
如甲企业投入20000平方土地，乙企业投入货币资金6000万元，由甲企业立项，合作建房。双方约定，房屋建成甲企业销售后，乙企业得到2000万元的收益。甲企业自建房屋的建筑成本为5000万元，房屋共100套，销售收入为17000万元，试问甲乙企业如何缴纳营业税？（当地建筑成本利润率为10%）
根据以上分析：甲企业应纳销售不动产营业税＝17000×5%＝850（万元），应纳建筑业营业税＝5000×（1＋10%）/（1－3%）×3%＝170.1（万元），甲企业合计应纳营业税为1020.1万元（850＋170.1）。
乙企业应纳金融保险业营业税＝2000×5%＝100（万元）。
（二）出资方只分配固定数量房屋
房屋建成后，出资方按合同内容分配房屋的，相当于出资方花钱购买出地方的房屋，法释[2005]5号文将其认定为房屋买卖合同。因此，对出地方应以出资方的出资额，按“销售不动产”税目缴纳营业税。而对出资方来说，出资额实质是购买房屋的预付款，不需缴纳营业税。
房屋分配后，一方或各方分别将分得的房屋对外销售的，应对销售者再按“销售不动产”税目征收营业税。
接上例，如双方约定房屋建成后，乙企业分得40套房屋，乙企业将其全部销售，取得销售收入7500万元，甲企业将房屋留为自用，试问，甲乙企业如何缴纳营业税？
甲企业应纳销售不动产营业税为6000×5%＝300（万元）；而由于甲企业土地使用权未转让，则不需要缴纳转让无形资产营业税。对于乙企业来说，需要注意的是，根据财税[2003]16号《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。因此，乙企业应纳销售不动产营业税＝（7500－6000）×5%＝75（万元）。
（三）出资方只以租赁或者其他形式使用房屋
由于出地方将房屋出租给出资方或以其他形式给出资方使用，法释[2005]5号文将其合同认定为房屋租赁合同，因此，对出资方来说，则不需缴纳营业税，而对出地方按照“服务业－租赁业”税目征收营业税毫无疑问。但需要注意的是，由于出地方和出资方存在利益关系，因此对其营业税的计税依据要按照公平交易原则进行确认。对出地方营业税计税依据明显偏低的且无正当理由的，税务机关可进行核定。
（四）出地方以出租土地使用权为代价换取房屋所有权
出地方将土地使用权出租给出资方若干年，出资方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，出资方将土地使用权连同所建的建筑物归还出地方。在这一经营过程中，出资方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，出地方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。但由于土地使用权和房屋权属未发生转移，因此，这种情况只有在出地方立项的情况下才会出现，其实质是出地方用土地及新建房屋的使用权为代价，向出资方融资，换取资金建房。
对出地方来说，发生了出租土地使用权的行为，应对其按“服务业－租赁业”税目征收营业税；156号文规定，对出资方要按“销售不动产”税目征营业税。但笔者认为156号文此项规定存在争议，因为，出地方以出租土地使用权为代价换取房屋所有权这种形式，只有在出地方立项的情况下才会存在，出资方不存在对房屋拥有所有权，因此，对出资方来说，不存在销售不动产行为，不需要缴纳营业税。
需要提醒的是，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。对于以上出地方以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的应税行为，虽然出地方在签订合同时未收取到预收款，但实质是一次性收取了若干年的房屋租金，计税依据应为出资方的出资额。
如2011年1月甲企业与乙企业签订合同，甲企业将土地使用权出租给乙方10年，乙企业出资3000万元委托他人在该土地上建房并使用，双方约定，租赁期限满后，乙方将土地使用权连同房屋归还甲企业。试问甲乙企业如何缴纳营业税？
甲企业应缴纳租赁业营业税＝3000×5%＝150（万元）；乙企业则不需缴纳营业税。
二、出资方立项
有观点认为，此种立项方式不是税收意义上的合作建房，但笔者认为，出资方立项进行合作建房才是156号文规定的合作建房，应按其规定进行税收处理。但由于双方利润分配方式的不同，仍然会带来双方纳税义务的不同：
（一）出地方只按销售收入或利润取得分配收入
由于房地产开发项目立项应取得建设用地规划许可证，出资方立项，必然导致会使得出地方将土地使用权全部转移给出资方。因此，无论出地方是按销售收入或利润进行分配，还是分配房屋，根据法释[2005]5号文规定，对这种合同应认定为土地使用权转让合同。因此，对出地方应按照按“转让无形资产”税目征收营业税。但需要注意的是，由于出地方转让土地使用权是取得房屋销售一定利润的经济效益，因此，对出地方按照房屋销售收入或利润取得分配收入的，要按照分配取得的收入作为其计税依据。
对出资方来说，如将房屋对外销售，应以销售房屋的全部收入为营业额，按“销售不动产”税目征收营业税。
如甲企业将20000平方土地作为投资，乙企业投入资金5000万元，由乙企业立项，合作建房。双方约定，房屋销售后，甲企业按销售收入的55%获取收益，乙企业房屋销售共13000万元，试问甲乙企业如何缴纳营业税？
根据以上分析，甲企业应缴纳转让无形资产营业税＝13000×55%×5%＝357.5（万元）；乙企业应缴纳销售不动产营业税＝13000×5%＝650（万元）。
（二）出地方只分配获取固定数量的房屋
这种分配方式，是我们通常所说的“以物易物”，即，出地方是“以地换房”，出资方是“以房换地”，应按照156号文规定进行税收处理。
对出地方，还是应按“转让无形资产”税目征收营业税，但计税依据发生变化，由于出地方转让土地使用权获得的是房屋，所以应以取得的房屋建造成本作为计税依据。对出资方来说，以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为，也以转让房屋的建造成本作为计税依据。鉴于双方交易的基础是公平和等价交换，两者的计税依据应当相等。
而156号文规定，双方的计税依据应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定进行核定。如甲、乙企业合作建房。双方签订合作建房协议：由甲企业提供土地，乙企业提供资金及负责立项。房屋建成后以4:6的比例分配。工程竣工后，经决算，建造房屋共耗资1000万元，（假设当地税务机关核定其成本利润率为20%）。则，新建房屋的计税组成价格为1000×(1＋20%)÷(1－5%)＝1263.16（万元）。甲企业应纳营业税为1263.16×40%×5%＝25.2632（万元）；乙企业应纳营业税为1263.16×60%×5%＝37.8948（万元）。
但笔者认为此规定存在商榷之处。因为，按《营业税暂行条例实施细则》中明确的公式进行核定，其计税依据是自建房屋并销售的组成计税成本价格，而实践中，出地方用来交换的土地价格实际上是根据房屋分配比例进行作价的，如果按公式进行核定，显然有失公允。因此，双方的计税依据应根据出资方的出资额及双方分得的房屋比例进行确定。如甲企业投入20000平方土地，乙企业投入6000万元货币，由乙企业立项，合作建房。双方约定房屋建成后，甲乙双方按4:6比例进行分房，双方都留为自用。试问甲乙企业如何缴纳营业税？
由于乙企业实际是用6000万元获得了新建房屋60%的所有权，对乙企业来说，如果建造100%的房屋，则需要建造成本和地价10000万元，所以甲企业分得的房屋价值应为10000×40%＝4000（万元）。又由于双方是等价交换的，双方计税依据的计算公式应为：营业额＝（出地方分得的房屋比例/出资方分得的房屋比例）×出资方的出资额。因此，甲企业应缴纳转让无形资产营业税＝6000×4/6×5%＝200（万元）；乙企业应缴纳销售不动产营业税＝6000×4/6×5%＝200（万元）。
三、联合立项
这种合作形式是法律规定的合作建房，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发[1996]2号令）规定，这种签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效。也就是说，法律意义上的合作建房，应办理合建审批手续，并且由于出资方原来没有土地，办理分配所得的房屋初始登记申请手续时，应先办理该房屋占用范围内土地使用权的转移登记手续。
有观点认为，此种立项方式也不是税收意义上的合作建房，原因是双方联合立项，双方都拥有了部分房屋的所有权，其实质是双方自建房屋。对于出地方来说，是发生了转让土地使用权的应税行为，但对出资方来说，并未发生房屋所有权属转移的行为。《财政部国家税务总局的批复》（财税[2000]14号）规定：“供地方拥有土地，出资方提供资金，共建住房。出资方获得了供地方的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，出资方应征收契税，其计税依据为出资方取得土地使用权的成交价格。上述双方合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。”因此，对出资方来说，不存在销售不动产行为，不需要缴纳营业税。
虽然从表面看，双方并没有涉及土地使用权和不动产互换，不具备156号文规定的以房屋产权换土地使用权的构成要件，但我们从开发流程来看，出资方先以签订的“土地使用权出让合同”取得了土地使用权，再与出地方签订联合建设意向书，确定合作方式和双方的权利义务，开始开发建设，因此从实质上，出资方虽然未取得土地的使用权属证书，其在转让土地过程中也未办理土地使用权属证书变更登记手续，但其实质上是享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让土地并取得了相应的经济利益。因此，对于“联合立项”的运作模式应该认定为税收意义上的合作建房，应按156号文规定进行处理。
同上，笔者认为，对双方的计税依据应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定进行核定存在商榷之处。
对双方都留为自用的，出地方由于发生了转让土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税，计税依据应为转让土地使用权而取得的经济利益，即取得的房屋价值。但带来一个问题，房屋的价值如何确定？由于新建房屋的总建造成本为出资方的出资额，因此，双方的计税依据应按分得房屋的比例进行计算。具体计算方法为：营业额＝出地方分得的房屋比例×出资方的出资额。
如甲企业投入10000平方土地，乙企业投入4000万元，双方共同立项合作建房，双方约定，房屋建成后，双方按5:5分取房屋，试问甲乙企业如何缴纳营业税？
根据以上分析，甲企业应缴纳转让无形资产营业税＝4000×50%×5%＝100（万元），乙企业则需缴纳销售不动产营业税＝4000×50%×5%＝100（万元）
购买期房后提取公积金方法如下：
购买期房后提取公积金的方法是准备好提取公积金所需要的材料（房产证的原件及复印件、契税完税凭证的原件及复印件、提取职工本人的身份证原件及复印件等），然后去公积金管理中心提出申请。
相关说明：
1、职工因购买商品房、经济适用房、合作建房、集资建房等自住住房，首次提取住房公积金时应提供的证明材料如下：
（1）购房合同或购房协议的原件及复印件；
（2）购房发票的原件及复印件；
（3）提取职工本人的身份证原件及复印件；
（4）提取职工本人的银行储蓄账号；
职工配偶提取住房公积金，除以上资料外，还需提供夫妻关系证明的原件及复印件、主买房人提取记录单的复印件。
2、期房一般指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
（来源：文章屋网 ）
一、指导思想和基本原则
(一)指导思想。以党的十七大和总书记、总理对贵州工作的重要批示精神为指导，按照以人为本、改善民生、构建社会主义和谐社会、扎实推进社会主义新农村建设的要求，紧紧依靠群众，通过政府适当补助、政策扶持等措施，全面完成上级安排的农村危房改造工作任务，努力改善我县农村困难群众生产生活条件和人居环境。
(二)基本原则。坚持科学规划，统筹协调安排的原则；坚持政府引导，尊重群众意愿的原则；坚持经济实用，保证质量安全的原则；坚持政策公开、对象公开、补助标准公开和民主评议，接受社会监督的原则。
二、对象及任务
(一)危房改造对象
按照《贵州省农村危房评定暂行标准》，有下列几类情形的列为改造对象：
1、维修加固户。指现居住房屋属二、三级危房，经维修加固后仍可继续居住的农户
2、择址搬迁户。指现居住房屋属一级危房，且因自然条件恶劣、规划等原因，需择址搬迁的农户。按照搬迁对象的贫困程度，又分为一般群体择址搬迁户、特殊群体（农村低保对象、贫困户、残疾人）择址搬迁户和五保家庭择址搬迁户。
3、原址拆除重建户。现居住房屋属一级危房，可以在原址拆除重建的农户。按照搬迁对象的贫困程度，又分为一般群体原址拆除重建户、特殊群体（农村低保对象、贫困户、残疾人）原址拆除重建户和五保家庭原址拆除重建户。
4、地质灾害搬迁户。指自然原因诱发的地质灾害而导致现居住房屋遭到损坏的农户。
(二)工作任务。按照上级有关精神，力争用三年的时间完成全县所有农村危房改造任务。
三、建房方式、要求和阶段任务
(一)建房方式
建房分为择址搬迁、原址拆除重建和维修三种方式。自然村寨一级危房超过10户以上的，原则上统一规划、集中连片建设。五保户建房采取与亲友合建和村委会代建相结合的方式进行，属代建的，产权归代建单位所有，属合建的，产权通过与合建人签订供养协议确定；有条件的地方可统一修建敬老院，安置五保户。
(二)建房要求
1、在集中连片建房点，各有关部门要在抓好各类危房改造工作的同时，按照“渠道不乱、投向不变、捆绑使用、各计其功”的原则，配套安排道路、饮水、通电、沼气池等基础设施建设，整体改变农村面貌。
2、本着因地制宜、突出特色的原则，各示范点应集中优先考虑公路、铁路沿线和旅游点、文明村寨的危房改造工作。
3、要充分征求建房户意见，设计具有民族和地方特点的多套户型设计方案，同时注重民族民间建筑文化遗产的保护。
4、危房拆除重建或搬迁应本着经济适用、功能合理，量力而行、不因建房而返贫的原则，建房面积一般不少于人均20平方米（不含附属设施），除经济条件较好的外，原则上人均不超过30平方米(不含附属设施)；五保户建房户均30平方米左右。
5、注重质量。本着节能、环保、抗震的原则，进行设计改造。
(三)阶段任务
1、建设准备阶段。有关乡镇按本人申请、群众评议、村委会申报、乡镇审核、县级审批的程序确定建房对象、拟定方案，县安排本级补助资金，上报规划方案，申请市级、省级补助资金。
2、工程主体施工阶段。层层签订责任书和协议书，组织群众实施工程建设，乡镇按进度拨发建房补助款。
3、总结验收阶段。县级组织验收和总结；市级评估验收；省级评估验收。
四、项目申报与审批
(一)集中连片建房的项目申报与审批
1、程序
集中连片建房按照建房对象申请，村组民主评议，乡镇、县逐级审核申报，市级危改办审批，省级备案的程序进行。
2、乡镇报县危改办申报材料
（1）建房对象申请；
（2）试点村组建房方案；
（3）县级危改办所需其它资料。
3、县危改办报市危改办申报材料
（1）《危房改造试点建设规划方案》
（2）《贵州省农村危房改造集中建房项目审批表》
（3）《贵州省农村危房改造户审批表》
（4）房屋平面图、立面图。
(二)分散建房的申报与审批
1、程序
分散建房按照建房对象申请、村组民主评议、乡镇审核、县审批、市级备案的程序进行。
2、乡镇报县危改办申报材料
(1)建房对象申请；
(2)试点建房方案；
(3)县危改办所需其它资料。
3、县危改办报市危改办备案材料
(1)《危房改造试点建设规划方案》；
(2)《贵州省农村危房改造户审批表》。
五、补助标准、资金筹集及拨付、工作经费
(一)补助标准
1、维修加固。每户补助0.4万元。
2、择址搬迁。特殊群体（低保户、贫困户残、疾人户）择址搬迁每户补助2万元，一般群体择址搬迁每户补助1.6万元，五保户择址搬迁每户补助1.4万元。
3、原址拆除重建。特殊群体（低保户、贫困户、残疾人户）原址拆除重建每户补助1.6万元，一般群体原址拆除重建每户补助1.4万元，五保户原址拆除重建每户补助1.4万元。
4、地质灾害搬迁户。每户补助2万元。
(二)资金筹集及拨付
1、资金筹集。农村危房改造资金按照“农户自筹为主、外部扶助为辅”的原则筹集，除国家及省、市补助资金外，按照第一条确定的补助标准，整合残疾人危房改造资金、县地质灾害防治资金后，不足部分由县财政配套，其余的建房资金缺口由农户自筹解决。
2、资金拨付。危房改造任务下达到乡镇后，县财政一次性将项目资金按照本方案确定的补助标准拨付到乡镇，乡镇再根据建房进度拨付给建房农民，具体为确定宅基地，开始下基础拨付补助资金的30％，主体工程完工支付50％，拆除旧房后支付余下的20％。维修加固首付70%，剩余的30%待验收合格后一次性支付。
3、工作经费。集中建房点地形图测设费、规划设计费为户均200元；项目工作经费为项目补助总额的2％的，其中60％给乡镇，40％由领导小组办公室统筹使用。
六、建房管理
农村危房改造工程采取“部门监督指导，乡镇组织实施，相关农户自建”的方式进行。对危房改造对象，有关乡镇要以户为单位，明确实施责任人，对村民建房和维修加固的全过程进行监督和指导，按照一户一挡的要求，建立健全项目申报、宅基地选址、户型设计、工程质量监督、工程验收等相关档案资料。资金拨付必须经项目实施责任人和改造对象签字认可。由县建设局和民政局对相关项目实施责任人进行培训，实施过程中由县建设局和有关部门进行业务指导。对集中择址搬迁建房户，工程规划设计及质量监督由县建设局负责，乡镇和有关部门配合。
七、组织机构及职责
成立*县农村危房改造工程领导小组。县委副书记、县政府县长罗资湘任组长；县委副书记谢承厚，县委常委、县政府副县长吴仕泽，县政府副县长张忠阳任副组长；县建设、民政、扶贫、残联、发改、财政、国土资源、民宗、审计、监察局、公安、消防、水利、农业局、交通、林业、供电等部门主要负责人为成员。领导小组下设办公室在县建设局，县政府副县长张忠阳任办公室主任，政府办副主任谭方智、建设局局长杨九生、民政局局长陈正鹰、扶贫办主任牛光龙任副主任。
建设规划部门是危房改造工程的综合协调部门，负责及时安排危房改造工作任务，牵头协调有关部门配合开展工作，及时向县政府汇报危房改造进展情况、存在的问题和困难及对策建议。负责整村规划和集中建房点规划设计；负责为农户提供经济适用、具有地方特色的房屋设计图；负责组织工程质量监督、管理及验收。
民政部门负责提供有关低保户、贫困户、五保户档案，并结合危房改造工程，积极探索五保户连片集中建房供养模式。
扶贫部门负责将在档的农村茅草屋纳入危房改造工程并牵头组织实施。
残联负责将残疾人建房项目纳入危房改造工程并牵头组织实施。
财政部门负责及时安排项目配套资金和保证工作经费；认真研究整合部门资金；负责资金使用的监督管理。
国土资源部门负责提供集中建房点规划设计地形资料；负责及时审批宅基地手续。
交通部门负责以项目的形式配套建设集中建房点道路基础设施的建设。
水利部门负责以项目的形式配套集中建房点的人畜饮水基础设施，保证危改户人畜饮水需要和饮水安全。
供电部门负责将低压供电线路搭接到集中建房点，并提供足够的村民生产生活所需的用电容量，同时对农村危房改造户电表安装费用给予优惠。
信贷部门尤其是农村信用合作社要给危改户开辟“绿色通道”，在贷款方式、额度、期限、利率等方面给予优惠。
宣传部门要加大对农村危房改造的宣传力度，加强农村危房改造工作的舆论监督。
广播电视部门要积极配合农村危房改造试点工作，实施“村村通工程”，扩大农村广播电视覆盖面。已有农村广播电视接收器的，拆除重建后广播电视部门要帮助恢复；集中连片建设的，广播电视部门要统筹考虑广电配套。
审计部门切实加强对资金管理使用的监督和审计，确保专款专用。
农业部门对有条件修建沼气池的农村危房改造户，优先安排沼气池配套建设，并给予资金补助。
林业部门对农村危房改造户采伐自留地和房前屋后个人所有零星林木，可以不办理林木采伐许可证，对用于危房改造采伐的林木，免收育林基金。
其他农村危房改造工程领导小组成员单位要积极配合危房改造工作。
各有关乡镇要成立相应的领导小组，并根据工作需要充实力量，加强工作指导和协调，并配备工作经费、装备、车辆、电脑等必要的工作设备和装备。
一、关于“合作开发”的涵义
（一）定义及要件
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，为房地产合作开发提供了法律依据。房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。
实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联合建设”等。可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。其法律特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。
目前，有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件：
1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。——仅指合作建房。
2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第四条“关于合作建造开发产品的税务处理问题”以及第五条“关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题”的规定。此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。
（二）合作开发方式
作为房地产合作开发的方式，从税收政策规定来看，大体表现为以下几种形式：
1、国税发[1995]156号规定的合作方式
第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权（以下简称A1）；(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权（以下简称A2）。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。具体的方式也有以下三种：(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式（以下简称A3）；(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润（以下简称A4）；(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋（以下简称A5）。
2、国税发[2006]31号规定的合作方式
第四条：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，可分为下列两种情形：（一）开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的（以下简称B1）；（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的（以下简称B2）。
第五条：以土地使用权投资开发项目的，可分为下列两种情形：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的（以下简称B3）；（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目（以下简称B4）。
由此可见，国税发[2006]31号规定的合作方式较国税发[1995]156号规定的合作方式范围更加宽泛，尤其突出了两种新型的合作方式即B1、B2，且对于以土地使用权投资，不再强调必须要成立具有法人资格的项目公司，可将土地使用权以股权形式直接投资于开发项目，即可成立项目股份制。
从上述合作开发方式对比来看，国税发[1995]156号规定的主要是解决营业税问题，而国税发[2006]31号规定的是所得税方面的问题，这样必将会给相关征收工作带来麻烦。在此，本文对此进行尝试性的归并。
国税发[1995]156号规定国税发[2006]31号规定
B1、B2
A1、A5B3
A2
A3B4
A4
二、合作开发涉税政策的税种征收要点
合作开发房地产因涉税问题繁复，不仅应在营业税征收上分清相关权责，还应在增值税，企业所得税上区分相关征收要素，以堵塞征管漏洞。
（一）国税发[1995]156号文解读
根据国税发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》第十七条规定：合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：
1、土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税；对乙方应按"销售不动"税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税。
在所得税处理上，也必须明确，这种合作方式符合国税发[2006]31号第?六条“关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”即开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。此外这种合作方式中的土地增值税处理符合《土地增值税暂行条例》及其实施细则，也计征所得税是交易双方都必须计征营业税等税费及附加、土地增值税、企业所得税等。
2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按"服务业--租赁业"征营业税；乙方发生了销售不动产的行为,对其按"销售不动产"税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
应当注意的是，在这种合作方式下，对于出租土地使用权的甲方，除了计征营业税等税费及附加外，还应在扣除出租过程中实际发生的相关税费的基础上计征所得税。对于乙方须计征营业税、土地增值税、企业所得税等。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税。
1、房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
这种合作方式中，甲方在投资时符合财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》即可免征营业税等税费及附加，但财税[2006]21号文件，从2006年3月2日开始，要交土地增值税。同时国税发[2000]118号规定甲方须计征企业所得税。甲方、乙方在分得投资收益时，再按照国税发[2000]118号规定确认是否需要补税。
2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税。
在这种合作方式中，已经明确规定甲方必须按土地使用权转让计征营业税等税费及附加，同时也必须按规定计征土地增值税及企业所得税等。此中的关键问题在于应税收入的计算问题。笔者认为应按照固定利润或从销售收入按比例提取收入的总额与税务机关核定的利润或收入孰高的原则来确定。这样的目的是为了防止合作双方从中进行一些违规操作，进而影响应税收入金额。
3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。
在这种合作方式中，甲方在以土地使用权进行投资时，除了计征营业税等税费及附加，还应计征土地增值税、企业所得税等。
综上所述，根据国税发（1995）156号文的精神，合作建房的双方涉及税种情况可归纳如下：
可能涉及的税种甲方乙方项目公司
营业税金及附加A1、A2、A4、A5A1、A2A4、A5
印花税A1、A2、A3、A4、A5A1、A2A3、A4、A5
契税A1、A2、A5A1、A5A3、A4
土地增值税A1、A3、A4、A5A1、A2、A5A3、A4、A5
企业所得税A1、A2、A3、A4、A5A1、A2、A3、A4、A5A3、A4、A5
（二）国税发[2006]31号文解读
国税发[2006]31号第四条规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
1、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
这种合作方式并未要求合作一方必须拥有土地使用权，实际上是房地产开发企业以项目开发为依托，以项目股份制为载体，以所开发的产品作为投资回报的一种融资方式。因此，房地产开发企业为各税种的主要纳税人，投资方仅在分得开发产品时计征印花税及契税等，如果与接受投资方存在所得税税率不一致（除法定减免期），才出现投资收益补税问题。如果投资方将分得的开发产品再进行销售，将涉及营业税金及附加、印花税、契税、土地增值税、企业所得税等。但此时还应注意财税[2003]16号文件关于出售土地使用权及房屋等不动产时，应按差价计征营业税的规定。
2、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
这种合作方式下，开发企业或主体企业为各税种的纳税人。一般情况下，投资方仅能按照所投项目的投资比例来分配项目利润，但接受投资方（开发企业或主体企业）要注意：不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，即接受投资方（开发企业或主体企业）不能将投资方的投资额作为借款来处理，从而在税前或成本中列支相关利息。
3、关于以土地使用权投资开发项目的，应按以下规定进行税务处理：
企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
（1）企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
（2）接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
这种合作方式与前述A1基本相同，合作双方的营业税费及附加、土地增值税、企业所得税等须到“首次取得开发产品时”才予以确认。
企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
（1）企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
（2）接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
这种合作方式与前述A3基本相同，作为以土地使用权投资方的经济行为，符合财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》即可免征营业税等税费及附加，但财税[2006]21号文件，从2006年3月2日开始，要交土地增值税。同时国税发[2000]118号规定甲方须计征企业所得税。如果成立项目公司，则投资双方在分得投资收益时，再按照国税发[2000]118号规定确认是否需要补税。
综上所述，根据国税发（2006）31号文的精神，合作建房的双方涉及税种情况可归纳如下：
可能涉及的税种联合开发（非法人公司）方式以土地使用权投资方式
主体开发企业合作方投资方接受投资方（开发商）
营业税金及附加B1、B2B1B3B3、B4
印花税B1、B2B1B3、B4B3、B4
契税B1、B2B1B3B3、B4
原告：项惠金，男，1949年1月5日出生，汉族，农民，住连城县朋口镇文坊村第10村民小组。
被告：福建省连城县朋口镇人民政府。法定代表人：吴大东，镇长。
第三人：曹永进，男，1963年1月26日出生，汉族，农民，住连城县朋口镇文坊村第10村民小组。
1981年10月，项惠金取得连城县人民政府核发的第61221号自留山经营证。1992年9月，项惠金与连城县朋口供销合作社、朋口乡文坊村委会订立发展毛竹商品生产基地有偿扶持合同，期限为30年，即从1992年8月至2021年12月止。基地的林班号为朋口证1林班13小班，面积为16亩。1993年2月，连城县人民政府作出连政（1993）3号《关于319国道公路扩建工程征地、拆迁的若干决定》，确定征地拆迁范围为道路宽度及路基两侧各20米的开发地带。1994年8月，连城县朋口镇人民政府与朋口镇文坊村委会订立征地协议书，征用小赖坑至石门甲的山地面积74亩作为319国道松毛岭隧道接线工程建设用地。为此，项惠金领取了果树补偿费计人民币937.60元。1996年5月，第三人曹永进以原住房因319国道扩建被征用为由向被告申请在朋口镇文坊村塔车甲建房用地面积为150平方米。该地在319国道扩建工程建设中，被填土用作搭建工棚和堆放建筑材料，距离319国道边沟外缘20米之外。经连城县林业委员会鉴定确认属朋口证1986年林业基本图1林班13小班内。曹永进在建房用地申请表村民小组意见栏中擅自填写了“以上情况属实，请上级给予批准”的内容。文坊村委会、朋口镇土管所和村镇规划建设管理站均盖章同意曹永进在离319国道边沟20米以外的山坡地建房。1996年6月14日，连城县朋口镇人民政府核批准曹永进在文坊村塔车甲使用150平方米山坡地建房的申请。为此，项惠金以连城县朋口镇人民政府的上述行为侵犯其土地承包经营权为由，于1996年7月30日向连城县人民法院起诉，诉请撤销被上诉人审批曹永进建房用地的行为。
原告诉称：被告1996年6月14日批给曹永进建房的用地150平方米属其自留山，有1981年连城县人民政府颁发的61221号自留山经营证为据。该地块系其承包经营的毛竹生产基地，有1992年与朋口供销合作社、朋口镇文坊村委会签订的发展毛竹商品生产基地有偿扶持合同为凭。故被告审批曹永进建房用地的行为侵犯其土地承包经营权。诉请判决撤销被告的具体行政行为。
被告辩称：原告61221号自留山经营证的范围与审批给曹永进建房用地的范围不一致；原告虽承包该地生产毛竹，但被告在扩建319国道工程中征用了该地，原告也领取了补偿费937.60元；曹永进的建房申请经村民小组、村委会和镇建设规划站审查同意，被告予以审批合法，没有侵犯原告的土地承包经营权。第三人辩称：原告认为第三人建房侵犯其土地承包经营权缺乏事实根据，第三人经审批建房之地并非原告生产毛竹合同所规定的地点，第三人原住房因319国道扩建被征用，申请建房理由正当，建房申请经村委会和镇政府审批合法。请求依法判决，维护其合法权益。
「审判
连城县人民法院经审理认为，原告项惠金承包经营的土地属村集体所有。因国家建设公路需要，已向村委会征用，并补偿了原告的竹木损失。已征用的土地不属于原告承包经营的范围，原告可与发包单位协商解决承包经营的土地面积。被告连城县朋口镇人民政府利用公路建设剩余的土地安置拆迁户合理合法，亦未侵犯原告的承包经营权。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项的规定，该院于1996年10月24日作出判决：维持连城县朋口镇人民政府1996年6月14日作出的同意曹永进在连城县朋口镇文坊村八钱亭自然村塔车甲建房的批复。
审判后，项惠金不服判决，向龙岩地区中级人民法院提起上诉，诉称：连城县朋口镇人民政府批复曹永进在塔车甲建房的用地属其自留山，1981年连城县人民政府已核发了自留山经营证；该地块距离319国道边缘水沟23米之外，没有被征用；其领取的937.60元属公路建设范围内的毛竹和果树补偿费；曹永进采取自己签署村民小组意见的欺骗手段骗取村、镇审批违法；原判认定事实不清，证据不足。诉请撤销原判，依法改判。被上诉人连城县朋口镇人民政府辩称：第三人的建房用地经征用后属国家所有，被上诉人有权审批；第三人系319国道改建工程的拆迁户，建房申请的有关内容经其所在的村民委员会、镇土管和规划部门勘察审查同意，申请面积也没有超越法定标准，被上诉人予以批准合理合法；上诉人认为被上诉人的审批行为侵犯其土地承包经营权证据不足；原审判决维持被上诉人对第三人作出的具体行政行为正确。第三人曹永进辩称：上诉人的上诉理由缺乏事实根据，不能成立；原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。要求驳回上诉，维持原判。
龙岩地区中级人民法院经审理认为，被上诉人连城县朋口镇人民政府批准曹永进建房使用的150平方米土地，属上诉人项惠金1992年至2021年合法承包经营的毛竹基地。因该地位于319国道边沟外缘20米之外，不属于连城县人民政府连政（1993）3号决定中确定319国道扩建工程征用范围。被上诉人认为该地已被征用主要证据不足。因此，被上诉人批准曹永进在该地建房侵犯了项惠金的土地承包经营权，依法应予撤销。原审法院以项惠金领取果树补偿费人民币937.60元为由认定该地已被征用，不属其承包经营的范围，与事实不符，判决维持被上诉人1996年6月14日批准曹永进在文坊村塔车甲建房的行为，与法相悖。原判认定事实不清，适用法律错误。上诉有理，诉请应予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目、第2目和第六十一条第（三）项之规定，该院于1997年3月27日作出判决：1.撤销连城县人民法院（1996）连法行初字第3号行政判决。2.撤销连城县朋口镇人民政府1996年6月14日批准曹永进在文坊村塔车甲使用150平方米土地建房的具体行政行为。
「评析
1.关于原告的土地承包经营权是否属法律规定的经营自主权的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条第（三）项规定：人民法院受理公民、法人和其他组织认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权提起的诉讼。本案原告认为被告批准曹永进建房用地的行为侵犯其土地承包经营权而向连城县人民法院提起行政诉讼。连城县人民法院也是以侵犯土地承包经营权立案受理本案。那么，原告的土地承包经营权是否属于法律规定的经营自主权呢？土地承包经营权是指单位或个人通过合同的方式，取得对集体土地或国有土地从事农、林、牧、渔业经营并获得收益的权利。原告通过与朋口镇文坊村委会、朋口供销社签订发展毛竹商品生产基地有偿扶持合同取得对朋口证1林班13小班16亩集体土地从事林业经营并获得收益的权利，属土地承包经营权。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“集体所有的土地，可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。”，“土地的承包经营权受法律保护。”《中华人民共和国民法通则》第八十条规定：“公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。”根据上述法律规定，原告享有的土地承包经营权属法律规定的经营自主权。
一个乡镇“长”出七个违法楼盘
在重庆市沙坪坝区中梁镇，记者看到原本是田园风光的山村，如今却建起了钢筋水泥的楼盘：天蓝雅园、中梁名都、麒麟香山、洪福秀景等7个非法楼盘显得格外扎眼。
重庆市沙坪坝区国土资源管理分局负责人介绍，中梁镇“小产权房”从2006年开始建设，占地总面积166.4亩，违法占地150亩，其中88.83亩为耕地。7个楼盘建房共计3266套，绝大部分房屋已售出。
自2011年6月至今，一年里记者多次到实地查看。在最近的一次走访中，中梁名都销售员李小姐向记者推介：“附近商品房每平方米6000元，这里才2000多元，还是现房，城里和外地来买的人都很多。”
来中梁镇购房安家的但先生告诉记者：“我是2011年买的，每平方米2200元。城里房子太贵，这里房子便宜，环境又好，没有产权无所谓，我们是自住。”
顽疾的背后是利益集团
重庆市沙坪坝区国土资源管理分局负责人说：“由于裹挟了上万购房者和村民的利益，中梁镇‘小产权房’谁都不敢动。”
据介绍，中梁镇原镇长兰永连在建房申请上加盖公章，开发商将此文件贴在售楼部大肆宣传；中梁镇原镇长兰永连、原副镇长邱国全、沙坪坝区国土局原科员刘勇等人为“小产权房”大开绿灯；无规划许可证、无施工许可证、无国土证的“小产权房”不仅全部建成，而且还电、水、气、通讯、闭路电视“五通”。
“小产权房”的开发商缘何有这样的神通？
在相关部门的调查中，背后的利益链渐渐浮出水面。重庆市沙坪坝区国土局原科员刘勇，在参与该区农村违法建设整治过程中，先后收受“小产权房”开发商等送上的“感谢费”186.1万元，拥有3辆豪车及多处房产。检方在调查刘勇案时，从中又查出了中梁镇原镇长兰永连收受“小产权房”开发商好处费40余万元、中梁镇原副镇长邱国全收受10余万元的事实。
监管者变参与者，北京市延庆县张山镇上郝庄村的情况同样如此。根据国土资源部通报，上郝庄村委会与北京广泽投资咨询有限公司签订合作协议，合股成立股份经济合作社，很显然，双方结成了利益共同体。
震慑有效但需终极方案
对于违规建设“小产权房”，有关部门正加大惩处力度，在一定程度上抑制了“小产权房”继续蔓延的势头。
记者了解到，北京市近两年来审判了多起“小产权房”案件，北京市国土资源局延庆分局依法作出行政处罚，没收上郝庄村在违法占用的土地上建设的51栋楼房，上郝庄村支部书记张书民已被。此外，北京风景伟业房地产有限公司没有取得任何审批手续，打着“养老公寓”的旗号销售“小产权房”。不久前北京第一中级人民法院一审以合同诈骗罪判处公司法定代表人李凤景及其销售经理卢连洁无期徒刑，该公司财务总监杨萍被法院以合同诈骗罪判处有期徒刑10年。
(一)筹划“临界点”，确定适当的房地产价格
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税收政策规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。起征点的规定决定着存在着税收筹划的空间。上述房地产公司的遗憾即属没考虑到该临界点。所以该公司应采用方法1的销售方式进行销售。
(二)设立销售公司以减轻税负
一些房地产公司也可以根据自身情况采用此法。下面我将通过一简化案例来说明。在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果开发商采用的价格有两种。1、可供销售的普通标准住宅以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为116696万元，增值率为19．97％，免征土地增值税。净赚23304万元。2、若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167．5万元，增值率为28．48％，应纳99．75万元的土地增值税，净赚232．75万元。如果开发商将销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19．97％，小于20％免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税、城建税、教育费附加合计：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5万元，从利益集团看，可获得250万元的利润，比筹划前增加1725万元。
(三)利用借款利息，确定合适的利息扣除方式
1．房地产开发完工前。按企业会计制度规定，此时发生的为开发房地产产生的借款，可计入房地产开发成本，并作为计算房地产开发费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20％的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业净收益。
2．房地产开发完工后。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发的成本）*5％以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发项目为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10％以内。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用，反之，若主要依靠权益资本筹资，则不必，可利用另外一种方法。
(四)利用建房方式进行筹划
1代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不能符合“代建房”要求则应纳营业税1000*5%=50万元；若符合则应纳营业税330*5%=165万元
2合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。
五、销售与装修分开，分散经营收入。
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加交通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。
(五)土地使用权的税收筹划
房地产企业进行房地产开发，需要拥有土地使用权，获取、使用土地使用权主要涉及房产税（涉外企业是房地产税）、企业所得税、营业税等，都有进行筹划的必要性和可能性。仅以营业税为例，用足用好税收倾斜政策便可以起到税收筹划的作用。如将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产、将农业土地出租给农业生产者用于农业生产免征营业税。
【关键词】房地产；税务筹划；开发建设
【中图分类号】F27 【文献标识码】A
【文章编号】1007-4309（2012）07-0159-1.5
我国法律体系的不断健全和财税制度的不断完善，为房地产公司开展税务筹划活动提供了法律依据，促进税务筹划活动的法制化和规范化进程。A房地产公司需要充分利用该地区对房地产税制的优惠政策，根据不同生产产品的税率差异，为税务筹划的开展提供了地理空间和产品空间。
一、房地产公司税务筹划的可行性
完善的法律体系为A房地产公司合理的展开税务筹划活动提供了坚实的制度保证。完善的法律体系是我国社会主义市场经济正常、健康、快速发展的制度基础，也是经济参与主体从事各种经济活动提供了法律依据，对于A房地产公司顺利开展税务筹划起到法律支撑的重要作用。该地区的公共财税体制不断得以完善，公司征缴税收流程日趋规范化和法制化，为A房地产公司展开税务筹划工作提供了良好的环境，为鼓励A房地产公司采用合理的税务筹划方式减轻自身的税负水平、削弱投机的发生等方面创造了条件。
较长的生产过程和较多的涉税种类为A房地产公司税务筹划的展开提供了条件。由于2011年度的中国宏观经济的发展趋势不断变化，政府调控的手段和目标具有相应的阶段性，税法规定为服务于调控目标也随之而调整，地区经济结构需要进一步优化。A房地产公司本身所具有的投资周期较长、业务范围广泛等特点，税务筹划可以在不同时期和不同税种之间进行，就具备了时间条件。
丰富的税务筹划工具和基本方法为A房地产公司税务筹划的展开提供了技术基础。多样化的税务筹划工具和有效的税务筹划方法为A房地产公司开展税务筹划活动创造了技术条件。在实际的财务活动当中，A房地产公司通过运用节税筹划技术、避税技术、税负转嫁技术等三种形式，对房地产税务筹划实务提供有效的方法指导。
二、A房地产公司开发建设环节税务筹划的三种方式
在开发建设环节，因项目投资体量大，解决资金压力是A房地产公司项目开发的重点之一。结合A房地产公司目前资本结构形式和市场经营济环境，本文就针对筹资及开发建设进行税务筹划分析，以期为A房地产公司的项目开发规划提供较有价值的参考资料。
利用住宅户型的设计来进行税务筹划。房地产开发企业在项目开发初期，根据拍卖土地规划指标对项目进行规划设计是对项目的一个总体定位。土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。同时土地增值税规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。对于开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的应分别计算土地增值税。通过测算分析得出，分开核算与不分开核算税负是有差异的，这取决于两种住宅的销售额和可扣出项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。但不是在所有的情况下将住宅确定普通住宅都合适。当住宅增值率较高，难于降到20%以下，或商业用房增值率较高，就应考虑在设计时是否有可让住宅符合非普通住宅的条件，然后与其他商业用户一起计算土地增值税，这样有可通降低总体增值率，减少税负。
加大投入，提高市场竞争力，控制，降低增值额进行纳税筹划。土地增值税税率根据增值比率，实行四级超额累进税率从30%到60%。增值额是转让不动产收入减除税法规定的可扣除项目金额后的余额。增值比率是增值额与可扣除项目金额的比率。根据土地增值税税率特点，增值额越小，计税金额就越小，适用的税率也就越低，土地增值税的税负就越轻。通过测算分析，在增值比率处于两个累进税率上线时，可采取适当加大项目投资成本，来降低增值额。增加的投资成本可用于公共配套设施费、景观绿化费等。这样既提升了项目品质，增强了市场竞争力，又降低了增值额，减少了税负。
融资方式及利息费用扣除方式的税务筹划。在开发建设阶段，A房地产公司在企业所得税、增值税等方面的相关法律规定存在差异性，在税务筹划方式上就必须采用不同的形式进行开展。在企业所得税的计算方面，我国新会计准则和税法法律进行了有关规定。如果房地产公司的利息费用属于项目开发之前的范畴，那么，这部分利息费用就应该计入项目开发成本当中；如果利息费用属于项目开发之后的范畴，那么，这部分的利息费用就应当纳入期间费用。
在增值税的计算方面，我国有关土地增值税暂行条例做出较为明确相关规定。我们可以分为两种情况进行分别讨论：如果纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明，那么，允许扣除的房地产开发费用应该按照利息费用、取得土地所得使用权的所付金额以及房地产开发成本三部分的5%上缴；如果纳税人未能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者金融机构证明的，应该按照取得土地使用权所付金额和房地产开发成本的10%上缴。因此，当利息费用数据较大的时候，应该提供金融机构的贷款证明；如果利息费用数量较小，那么，可不计算应该分摊的利息，从而可以多扣除房地产开发费用，对实现税后收益最大化产生较大的积极影响。
合作建房的税务筹划。合作建房是房地产业筹资的一种方式，合作建房模式下采取的合作方式不同，带来的税负有很大的差异。首先第一种合作建房模式如下面所述：A房地产公司在市场经济生活中，选择一个可靠的合作公司伙伴。在这种模式下，合作的双方拥有不同种类的生产性资源，通过双方之间的土地使用权和房屋所有权的相互交换，达到资源充分利用、产业互利共赢的生产目标。在这个过程当中，由于合作双方相互交换的资源内容不同，合作双方所承担的税负水平就存在差异，那么，合作双方的税务筹划策略也就不同。合作的一方必须承担因销售不动产而发生的营业税，另外一方必须承担因转让土地使用权而发生的营业税种。
第二种合作建房模式如下所述：在开发建设过程当中，如果A房地产公司在拥有充裕的土地使用权但缺乏充足的开发资金支持，A房地产公司可以寻找到一个拥有充裕的资金资源但是缺乏充足的土地使用权的合作伙伴公司，通过合作双方的土地使用权和资金要素之间的相互交换，实现土地资源和资金资源的充分利用、合作双方互利共赢的生产目标。在这种合作模式下，如果A房地产公司与合作伙伴采取利益和风险共同担当的分配方式，那么，A房地产公司就不需要承担营业税；如果以A房地产公司为主体与合作伙伴联合开发，通过对已经完工开发产品按照合同的约定进行分配，那么，A房地产公司需承担转让不动产的纳税义务；以合作伙伴为主体联合开发，A房地产公司需承担转让土地使用权纳税义务。按照合同的相关规定完成房屋产业的分配工作之后，合作双方将分得的房屋产业再销售时还需承担转让不动产的纳税义务。
通过以上分析，我们可以发现，作为一个会计主体，合作建房项目的过程中，当收入和费用都相同的时候，经营方式的不同也会导致税负水平的差异。如果合作企业采用在房屋建成后双方风险共担、利益共享的利润分配方式，那么，合作双方仅仅需要在销售房屋取得收入时按照销售不动产的税率进行纳税活动；如果合作企业双方采用在房屋建成后合作双方按照一定的比例进行分配房屋的利润分配方式，那么，以土地使用权出资的一方就需要对转让土地使用权的部分进行纳税义务。如果按照“以物易物”的合作方式开展开发项目，那么，房屋合作双方应该按照销售房屋的价值和转让土地使用权的价值进行营业税、土地增值税、所得税的缴纳活动；如果合作双方将分得的房屋出售时，合作双方还应该按照房屋销售额进行营业税、土地增值税、所得税等税种的缴纳，这样合作方式的税负最高。从某种方面来看，房地产开发商应该充分利用国家税收杠杆导向的作用，选择最为有利的经营方式，以期实现节税的目标。
在合作建房过程中，房地产公司承担企业所得税的计算方式也要分成两种情况进行分析。合作双方通过签订合作协议，并对资金的投入方向进行明确规定，房地产公司在首次进行开发产品的分配活动时，如果该项目已结算计税成本，那么，应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如果没有结算计税成本，那么，投资方的投资额视同预售收入进行税务活动。
【参考文献】
[1]张美中.最优纳税方案选择——房地产开发企业[M].北京：中国税务出版社，2005.
