时间：2022-12-28 06:51:49
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产经营模式，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
这组数字中，可以看出以下三点：一是随着住房销售面积的下降、竣工面积的增加，房地产商手上持有住房越来越多；二是尽管住房销售面积下降，但住房销售总金额减少不多，也就说明国内房价仍然在上升；三是上述数字也透露出，目前房地产市场不少方面没有什么变化，如粗放式经营模式没有改变、暴利型的利润水平没有改变、也没有从买方市场向卖方市场转型等，尽管住房销售下降，但房价没有下降。
如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式，把房价调整到自住性消费者有支付能力的价格水平上，或对当前房地产市场的价格与购买对象重新定位，那么国内房地产市场很快就会掀起新一轮发展与繁荣。
其次，由于房地产的价格还在上涨，从而使得国内房价水平仍然维持在暴利的水平上。无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平与当地的房价水平来说，基本上没有多少地方的居民会认为当地房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实。对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然。
前几天，论文答辩，一位名牌大学的教授就问我，北京的房价，他什么时候可购买得起？我就告诉他，如果政府现行的政策不改变，能够维持下去，应该不会太长的时间了。试想，北京一所名牌大学的经济学教授，其收入水平在北京也应该是中上，但是凭他的收入水平在北京根本无能力购买一处中位价格水平的住房。在这种情况下，北京市的其他居民对城市房价更是无可奈何。北京的房价高于不少发达国家早就是不争的事实。
在这样全国房价一片高企的情况下，地方政府要救市房地产不就是认为是要把房地产的价格维持在比目前更高的房价水平上吗？政府要维持高房价水平，到底想维持什么？
从最近披露出来的一些贪污大案要案来看，大多与房地产业紧密关联。比如重庆的规划贪污案、浙江绍兴贪污案、北京的案等，个个都是通过房地产土地转让、城市规划等大量地攫取社会财富及国家财富。这说明了房地产业所牵动的利益关系太大。相应的当事人不仅可以通过非法的方式攫取巨大的国家及民众利益，也可以通过合法及制度化的方式来攫取国家及民众的利益。而在当前房价高企的情况下，政府救市房地产就是希望房地产寻租空间的制度化。
有人说，房地产为什么要救？是因为依靠房地产可以拉动四五十个行业的发展，拉动居民的需求，特别是还有人说房地产是扩大内需或居民消费的一个增长点。其实，这里有几个问题要来思考。
一是房地产需求是居民消费吗？其实，按照国家统计局的分类，房地产购买从来就不算作居民消费而是算作居民投资。如果房地产购买是居民投资，那么依靠房地产发展来拉动内需又有多少关联呢？正因为，在国家统计局那里，居民购买住房是投资，因此，房价攀升不要计算到居民消费的通货膨胀指数中，居民居住类消费所占整个消费比重也很小(如居住类比重中国只有13%，美国则在42%以上)。而通货膨胀指数则是政府货币政策核心指数所在。
二是假定房地产购买是居民消费，是可以扩大居民的内需的，并通过这种内需扩大来带动几十个行业的发展。但是，这里有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。但是，在目前的房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，因此，内需的扩大也只能是一句空话。
还有一种观点认为房地产销售出现严重下降，房地产开发商手中持有的住房太多，这不仅影响到地方政府财政收入，也影响相应产业衰退。如果不救市，中国经济将面临着下行的巨大风险。但是这种比较的依据是2007年。这种比较依据何在？
如果2007年是一个房地产泡沫较大的年份，那么2008年房地产开始走向正常运行。因为，2008年住房销售下行仅相对2007年而言，如果与2006年、2005年的房地产销售相比不仅没有下降，反之增长的幅度不小。即便假定2007年房地产增长速度没有太多的泡沫成分，我们也要问：这样的增长是否可以持续？2008年是否具有同样发展的条件？如果没有相应的条件，我们还要让2008年房地产达到2007年增长水平，恐怕是不容易的事情。
2007年房地产市场的火暴，不仅让房地产市场赚得盆满钵满，而且使房地产相关的产业也出现前所未有的繁荣。但是，2008年房地产市场环境已经发生了根本性的变化。比如说，房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性变化。如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平、地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场，这是不可能的。
[关键词]旅游；房地产；问题；对策
旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，旅游房地产作为一种新兴产业模式，国家出台了一系列的措施促进其发展，可以说旅游地产在我国拥有广泛的发展前景。
一、旅游房地产与传统房地产的不同
（1）旅游房地产后期的物业管理是难点。这是因为旅游地产是依靠旅游产业发展起来的，这类项目常年居住的人不多，也存在淡、旺季差异的现象，通常旺季旅游地产供不应求，而淡季旅游地产多处于闲置状态，所以旅游地产的物业管理与传统地产有所不同。（2）旅游房地产提供的服务多样化。旅游房地产需要满足游客的餐饮、住宿、娱乐等需求，这些项目和传统地产有很大不同，而且要求的规格标准比较高。（3）旅游房地产多服务于高端客户。旅游房地产在前期策划到后期物业管理全过程都有自己独特的特点，旅游地产项目注重质量而不注重面积的大小，关注配套设施的完善，外部环境的设计，注重给客户高品质的享受。
二、我国旅游房地产发展存在的问题
（1）旅游地产经营模式比较单一，缺乏创新。由于我国旅游房地产发展还处于初级阶段，在经营开发方式上比较单一，无论从产品形式和产品内容上都比较简单，缺少创意性的服务和个性特点，另外旅游房地产在经营操作上多依靠旅游景点，没有自己稳定的消费客群，并且营销不到位。（2）旅游地产缺乏行业规范，经营市场混乱。第一，企业之间恶性竞争，导致旅游地产的信誉降低，由于旅游地产利润丰厚，致使很多企业投身旅游地产，服务标准的参差不齐导致顾客对旅游地产的误会颇多；第二，企业采用欺诈性消费，侵犯消费者的合法权益，一些经营者在广告宣传资料进行虚假宣传，误导消费者，以此牟取暴利；第三，以旅游地产的名义非法集资，如广东的一些小公司就假借分时度假的名义进行非法集资。（3）消费者支付能力的制约。目前，我国旅游房地产主要以产权酒店的形式出现，由于酒店的价位比较高，多数的普通消费者还不能接受，对于旅游地产的购买更是不能接受，这是因为中国人的消费观念比较保守，这种消费模式还需要时间去践行。此外，带薪休假制度在我国还没有全面的实现，这导致长时间的顾客比较少，而且消费者对于旅游房地产的发展前进疑虑比较多。
三、规范我国旅游房地产发展的对策
（1）创新旅游地产经营模式。旅游房地产的开发程度和利用程度取决于其所依托的风景名胜地旅游资源的数量、质量及所坐落的地理位置和可进入程度。旅游房地产和传统房地产不同，它卖的是它的功能、服务，属于软性消费品。在创新旅游地产经营模式的前提是对旅游景点客源市场需求进行分析，针对各类顾客的需求规划设计旅游地产，稳步开发，从而制定全新的运营模式。在营销手段上，要更新现有的销售模式，从传统的房地产模式中跳出来，应用高科技，进行网上预订、推出贵宾会员卡、异业联名卡等方法进行销售，甚至可以跨行业结盟，跨国度联动，增加旅游房地产的影响力，挖掘其发展潜力。（2）制定有利于旅游房地产发展的相关法规。《商品房销售管理办法》规定，不得采取售后包租返本销售或分割拆零方式销售商品房。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制，但国家有关部门需要根据其使用变化大等特有的特点，制定相关的法规，促进旅游地产的发展，并进一步加大执法力度，加强监督管理，对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁，为旅游房地产营造一个公平公正的法治环境。（3）健全保障制度，引导消费者消费。进一步加大力度完善社会保障制度，解决消费者的后顾之忧，加大旅游地产概念的普及程度，增加消费者对旅游地产的认知度，以教育、体验等方式引导消费者对旅游地产的消费需求，转变其保守的观念。
参考文献
[1]刘会燕．我国旅游房地产开发模式及制约因素分析[J]．商业经济．2005（12）
关键词：房地产；成功经营；管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：
前言：近年来，随着我国经济的迅速发展，房地产产业也异军突起，发展速度惊人，但是随着房地产企业的数量急剧增加，带来了负面的影响，也就是现在社会上存在的供大于求的现象，也催生了激烈竞争的房地产市场。随着人们的生活水平的提高，对住房提出了更高的要求，以品牌经营为核心，房地产企业如果想保持自己在市场上的竞争力，必须有成功经营模式，现在的普遍的成功经营模式是：以品牌经营为核心，以科学先进的企业内部管理和外包管理为基本素质,应具备房地产营销策划、项目管理和物业管理三大技能,谋求在建项目数量和管理能力的平衡、品牌发展和业务扩展的平衡、企业文化建设的平衡以及企业知名度和企业美誉度的平衡。怎样打造房地产企业成功经营模式呢？它现在成为房地产企业研究的热点问题之一。
1.浅析我国房地产企业管理现状
我国房地产产业发展极为迅速，而企业管理体制改革的速度跟不上，于是导致现在房地产企业管理上出现诸多问题。以前房地产市场竞争不激烈，房地产企业管理模式单一，现在房地产项目市场竞争激烈，更是凸显了房地产企业的管理问题。例如，房地产企业很少注重房地产项目管理体系的设立，企业不注重品牌意识，从事房地产项目管理的人员技术水平跟不上发展步伐，在确立房地产开发项目前未进行科学研究等。众所周知，经营管理是一个企业的主导者，它决定未来企业的发展与衰落。这些管理问题直接遏制着房地产企业的进一步发展，如何打造房地产企业的成功经营模式是现在房地产企业所关注的话题之一。
2.剖析如何打造中国房地产企业成功经营管理模式
2.1房地产企业须将品牌经营作为管理核心
随着房地产市场越来越激烈，商品住房的种类也五花八门。近年来，人们的生活水平得到了极大地提高，对住房也有自己的要求。所以这引起了很多房地产企业的关注，开始重视自己的品牌建设，主要围绕人们的大众需要进行建设，来吸引更多的客户，现在房地产企业已将品牌经营作为管理核心，打造企业品牌已经成为房地产企业的发展的一个战略决策。21世纪，一个信息时代，现在人们都注重品牌的知名度，形成了品牌效应，很多房地产企业都在开展自己的品牌经营管理活动。举一个真实的例子：资金宏厚的万科地产集团，在全国的市场进行系统地调研，经过整个经营管理团队的研究，最终以“建筑无限生活”为主题，作为自己的品牌口号，并为自己的品牌举办相关会及设计广告等，这极大地提高了万科地产的知名度，也使万科地产成为中国第一个国家认定的房地产类的驰名商标。当企业的品牌已经在消费者中有好的口碑时，这就可是使自己的品牌得到扩展，比如说企业推出了新产品，由于品牌效应，可以减少新产品的市场风险。这就是品牌带来的无形且巨大的经济价值。随着品牌效应的作用越来越大，现在中国房地产企业不断加大投资品牌经营的研究，在保持自己的竞争优势外，扩大房地产市场占有的份额。有些中小企业没注重品牌经营，现在已纷纷退出市场。现在的知名度高的房地产企业已深深获得消费者的信任，这就让他们考虑的时间变短，直接能够做出购买决定，无形中带来了更大的经济利益。从表面上看，品牌经营活动上的投资看不到实际的收益，但是在无形中，已给房地产企业带来数以亿计的回报。除此更有利于房地产企业进行指定扩张战略，有品牌的知名度作为保障，企业能进行开发更多的房地产项目。
总而言之，品牌策略是房地产企业的重要发展战略，而品牌经营更是整个房地产企业管理的核心，它直接影响着房地产企业发展的未来。
2.2探究房地产企业重视内部管理和外包管理的必要性
房地产企业除了主要实施品牌经营战略外，还应关注内部管理和外包管理。首先说下内部管理，内部管理是企业的素质之一。管理企业的员工是内部管理的基本工作，再次基础上开发项目时做好标准化管理和保证项目的质量。俗话说：“无规矩不成方圆”，管理工作必须有自己的组织机构和规章制度，同时形成自己的企业文化。因此，房地产企业要获得良好的健康发展，必须有自己特色的内部管理体系，这是房地产企业成功的不可或缺因素之一。房地产项目质量的保证是企业发展的基础，制定的企业制度是为了达到更高的工作效率，还能够将员工凝聚在一起，一起为企业创造价值。而外包管理，它是另一个基本素质。房地产经过投标项目之后，并不是自己去开发、建设、管理、监督等，而是采取外包的形式，房地产企业负责去选择优秀的设计团队、施工单位等，来进行开发自己的项目，这样能够降低风险，使企业内部资金能够正常运转。这样的话，企业可以将自己的资金投入新的项目，使自己的企业竞争力更壮大，所以外包管理是房地产企业的基本元素之一。
2.3分析房地产营销策划、项目管理和物业管理是房地产成功的不可缺少的技能
如果房地产企业没有制定房地产营销策划的能力，那么这个企业将不会得到长远发展。在房地产企业开始开发项目时，前期需要有预期的销售计划，也就是营销计划。如果进行盲目地开发，而不研究后期的营销计划，这将会增大房地产企业的投资风险。所以在做营销策划方案，需要考虑这几个元素。首先要做好市场调研，了解现在消费者的需求；其次要和一些专业的广告设计团队合作，达成理念意向。项目管理房地产企业就成立的项目开发公司赋予的职能，当一个项目竞标成功时，房地产企业将成立项目开发的分公司来完成项目的开发和销售，这就关系到企业的后期获得的经济效益，房地产企业要组建技术水平高的团队来保证项目的质量和销售额，所以项目管理是企业的重要技能之一。物业管理是项目开发过程别是售后的物业经营管理的工作，物业管理公司的出现有两种形式，一种是房地产企业承包给别的公司，另外是从事项目管理的公司转变而成，现在由于承包给别的公司出现管理人员素质低下，经常与业主闹纠纷，损害企业的形象，所以房地产企业应组建自己的物业管理团队，在物业建成后移交给物业公司过渡管理，待物业业主入住达到一定规模可按相关规定由业主自治或选聘其他物业公司进行管理，这样既能迅速解决物业交接初期的业主与开发商因各种原因产生摩擦，又能辅助企业品牌经营。
3.深度解析房地产成功的保障因素
房地产企业开发的项目越多，就要分配资源进行管理项目，这两者之间的调度是考核房地产的管理能力指标。开发项目多时，如果管理能力不足，则会导致质量的下降，也严重威胁了企业的发展。所以要科学地调整项目数量和管理能力的关系。另外，投资在品牌经营的力度不要过大，否则业务拓展有限，导致经济上的浪费。在打造自己的品牌时，除了扩大知名度外，一定通过质量保证，来提高企业的美誉度，这才是房地产能够长远发展的保障。因此知名度、美誉度这两个因素需要与企业并存。
4.结语
房地产已经经历了20多年的发展，但是正是由于房地产产业的迅速发展，带来了供大于求的现象，也使房地产市场的竞争日益激烈。房地产是否健康发展直接影响我国的经济，可见其地位的重要性。现在房地产的经营管理模式仍面临着严峻的问题，必须要运用成功的经营管理模式，才能保证房地产企业在市场上旺盛竞争力，让房地产企业走上健康发展的道路。
参考文献：
【关键词】房地产；开发；经营
前言
房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产产品从开发建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产产品价值，满足社会对房地产产品需求的重要经济活动。房地产的开发与经营与其他商品的开发、经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多样等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险高以及受政策等因素影响更强等特点。因此在房地产开发与经营活动中，进行大胆的改革与创新，具有十分重要的意义。
一、进行房地产开发与经营创新的必要性
（1）重视环境不够，绿化不够。用户购买房地产产品重视的不再只是住宅及商业房产品的单体质量，小区周边的人文环境及文化设施数量、品位等，已经成为用户购买产品时考虑的重要因素。
（2）受传统观念的影响，住宅的空间类型少、造型单一、结构不合理，只能达到简单的居住要求，不能满足用户对产品个性化的需求，用户的生活品质难以提高。房地产开发企业应该力求在小区布局、建筑外型、色彩、内部结构等产品品牌方面进行创新，标新立异，创建群众喜欢的产品品种。
（3）过去的房地产产品仅仅满足了用户的居住功能，在社会经济快速发展的今天，用户对产品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地产产品也是产品功能创新的具体表现。
二、房地产开发与经营的创新内容
（1）房地产开发与经营的观念创新。
房地产的开发经营不是孤立存在的，不能片面的理解为简单的依靠土地、资金进行的房屋建设和销售活动。我认为应该是通过对房地产产品进行创造性、计划性的生产，为用户提供一个更加安全、舒适、健康的生存环境，并为企业取得经济效益的过程。因为房地产企业生产的是一种与人的生存利益、经济利益密切相关的产品，它是一个人一生创造的剩余价值的体现，是一个家庭最大的消费支出，也认为是最安全的投资项目。如果开发商仅仅认为建成了一个小区就达到房地产开发与经营的目的，就大错特错了。房地产企业的创新不应该始于产品，而是来源于观念，它应该始终贯穿以人为本的原则，以市场需求为导向，在开发与经营过程中不断的进行提高、改进，开发出更加适应人们生活需求的房地产产品。
（2）房地产开发与经营的技术创新
技术创新包括户型创新、服务创新、功能创新等。目前，人们物质、文化生活的水平逐步提高，单一的房地产产品已不能满足用户的消费需求。高标准的规划、合理的户型设计、新型环保材料的使用、新的施工工艺的创新应用及小区绿化、景观、配套设施、物业管理项目的创新，是当今用户选择产品的重要考虑因素。市场是检验创新的最好标准，不断寻求用户新的潜在需求，在开发经营过程中不断进行创新、调整，把握市场的脉搏，才能走在市场的前面。
（3）房地产开发与经营的管理创新
房地产开发与经营活动涉及房地产的全部生产过程以及与其他经营企业之间的经营活动，房地产开发与经营的管理工作十分复杂，开发与经营的环节多，参与的部门多，任何一个环节的失误，就能导致整个投资计划的失败。掌握开发与经营环节的关键，协调各项工作的关系，对企业不利的环节或部门进行整合，对策划、组织、协调工作进行创新，为决策者提供更丰富的决策依据，降低投资风险，是管理工作创新的目的。
（4）技术创新必须和体制创新相辅相成
创新不仅是一个国家兴旺发达的不竭动力，而且也是一个企业持续发展的源泉，尤其在经济全球化和我国加入世界贸易组织的背景下，企业要保持并增强自己的市场竞争能力，必须不断创新。实践证明，谁能在创新上先人一步、快人一拍，谁就能在激烈的竞争中强占先机，掌握优势，赢得主动。
总之，创新不仅从户型、服务、功能等方面创新，更要从管理上创新，技术创新必须与体制创新相辅相成。
三、房地产开发与经营如何创新
（1）因地制宜，提高产品的环境和品质。建设健康环保的小区环境，打造绿色品牌，创造绿草成茵，树木花卉繁茂的外部景观，营造人与自然和谐的理想家园。
（2）组织营销重视并运用新的经济信息服务手段，寻求多样化、新雅化，例如特色营销、合作营销等。
（3）要与新的经济体制相结合，在组织结构、内部资源管理及运用上进行改进，主要体现在对用户需求的反映能力和清晰化的处理上。
（4）在经营模式上，传统的开发经营模式在市场繁荣时期比较容易生存，但这种模式面临着负债率高、存货量大、现金流量刚性、反周期能力差等问题，致使核心企业难以形成核心竞争力。应该把传统的全能开发商所做的各个环节，如土地购买、房屋销售、物业管理等专业化、规模化、科技化以至于全球化。
（5）房地产开发、经营的规模化管理，房地产应尽量成片规模化的开发经营。这样可以发挥建筑材料、设备集中采购的低成本优势，固定成本的分摊优势。使产品价格降下来，同时又能争取房地产开发利润的最大化。
四、房地产开发与经营过程中的工程建设管理
主要是选好施工单位抓好各种工序搭接的总进度计划设计，并有足够的流动资金支持工程的建设。工程实际施工进度要不断与计划进度进行比较，若出现滞后的情况应及时查找原因，制定相应的措施及时赶上，因为相当一部分的建设资金主要由银行借款解决，工期的快慢直接影响到财务成本问题，即直接影响到开发的总成本。同时，工程建设进度也为工程的预售创造条件，工程进度快就可以争取尽早预售，尽快让投入的建设资金回笼，并能确保按预售合同所签订的交楼时间如期交付使用，不会引起各类赔偿、罚款等经济纠纷，影响楼盘声誉及公司的经营业绩。
综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献：
【关键词】房地产企业；税务筹划技术；案例分析
房地产企业税务管理是房地产企业财务管理的重要组成部分，房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重，税负大小直接影响着企业利润的多少，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。
一、房地产业财税特征
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中的具有综合性的行业。其主要财税特征如下：
1.房地产开发跨越生产和流通两个领域，其经营内容广泛，投资主体复杂，需要复杂而精细的管理流程和财税管理模式与之相适应。房地产业的主要经营活动包括：规划设计、征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。因此，精细而复杂的财税管理模式才能适应多样化业务的需要。
2.房地产业资金筹集的多源性，房地产业现金流转复杂化。
3.房地产业成本、费用结构复杂。
4.房地产业经营周期长，会计核算方法对损益的影响直接而明显。
由于房地产开发周期长，我国商品房的平均经营周期约为4年，这一特点决定了会计核算的跨期摊配较为常见，收入、成本的确认、摊销直接影响着各期损益的计量。
二、房地产业涉税分析
房地产企业涉及多个纳税环节，与其他行业企业相比，税负较重。
主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。其中营业税和土地增值税是房地产企业交易环节涉及的重要税种。对于一个企业来说，它的综合税负大小直接影响着企业的利润的大小，所以如何降低企业的综合税负是房地产企业比较关注的问题。税务筹划的关键是在不减少收入的前提下，通过划定合理的收入项目，降低税率、减少税基，达到降低税负的目的。
1.营业税分析
（1）房地产企业出售经过装修的房屋，如果将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款就无法按照建筑业3%的税率计算营业税，计算土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应当将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签订两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款缴纳5%的营业税，就增值额缴纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计算营业税，不需缴纳土地增值税。同时还可以减少购房者应缴纳的契税。
（2）房地产开发企业销售的房屋中如果包括一些设施，应当将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分离出来。与购买者签订一份房屋销售合同，同时再签订一份附属设施的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳的营业税和土地增值税。
（3）房地产开发企业与购房者签订设备安装合同，根据现行营业税法，若设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中缴纳营业税。企业可与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签订合同，这样，企业只需要就劳务费用缴纳3%的营业税。
2.利用土地增值税起征点优惠政策进行筹划
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹划提供了条件。利用此政策进行税务筹划应注意三点：
（1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。（2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注税收成本对利润和现金流的影响。（3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅标准不能享受税收优惠。
3.其他有关税种的分析
（1）房地产业的税金除上述营业税和土地增值税外，还有城市建设维护税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，分别适用7%、5%、1%的城市建设维护税率，3%的教育费附加率。
（2）城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起计征城镇土地使用税和房产税。
三、房地产企业税收筹划技术
房地产企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此采用的税收筹划技术也是多种多样的，根据其行业特点和经营业务，其筹划技术可以归纳如下：
1.税基筹划技术
房地产企业占用资金量大，需要不断筹措资金维持其开发能力。资金筹集中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是债务融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负。而发行股票筹资则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
2.实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产定金、预售款都要纳入收入缴纳营业税。
3.摊销（分摊）技术
房地产企业的项目一般跨年度经营，所以如何实现摊入成本的最大化，贯彻权责发生制原则和配比原则，就成为重要的筹划内容。工程成本要尽早足额计入，可以采取预提方法或其他分配方法；对于费用应尽量实现转化，突破税前列支限额的限制；能够当期列支扣除的损失应及时确认。
4.转化技术
房地产企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以采用合作建房、代建房等形式多样的经营模式。转化就是一种灵活的变幻，其效果非常显著。
5.规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显的税率跳跃临界点。可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税。其关键性的操作是控制增值率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
关键词：房地产企业；战略管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2009）03-0133-02
1 房地产开发企业战略模式
1.1 多元化经营战略模式
多元化战略是指企业同时经营两个以上行业，提供多种基本经济用途不同的产品或服务进入不同市场的经营战略，它是企业发展到一定阶段，为寻求长远发展而采取的一种扩张行为。房地产企业发展到―定规模的时候，可以通过多元化经营，利用现有的资源从事多种产品的生产和经营，占领更多的市场和开拓新的市场，以适应市场需求的变化，减少单一经营的风险，提高企业的竞争力，增加企业的收入。
1.2 专业化发展战略模式
专业化战略是指企业通过从事符合自身资源条件与能力的某一领域的生产经营业务来谋求其不断发展。房地产企业专业化经营就是企业集中各种资源优势于最熟悉的业务领域，开发出具有竞争力的房地产产品，取得行业内的成本优势，以更高的效率、更好的效果为某一狭窄的战略对象服务。实现企业专业化经营，深圳万科企业股份有限公司从多元化战略到专业化战略的转变就是很好的例证。在万科实行地产专业化经营战略以后，开发规模稳步加大，企业经营风险下降，项目开发成本降低，以四季花城项目为例，企业品牌与知识成功延伸到多个城市。实施专业化战略使企业业务集中于某一领域，可能失去其他一些市场机会，企业的某些技术或资源优势可能得不到充分发挥，容易使企业陷入固步自封的境地，钝化其对市场变化的反应。
2 房地产开发企业面临的内外环境
2.1 市场环境分析
近年来国民经济持续快速协调发展，而房地产行业的发展形势并不那么和谐，部分地区投资性购房和投机性购房增加，住房供应结构不合理，以及开发建设成本提高等，导致一些地方住房价格上涨过快，这直接影响到城镇居民家庭住房条件的改善，影响社会稳定和国民经济的健康运行。随着宏观调控政策实施，房地产投资增长过快的势头得到了一定程度的遏制，与此同时房地产企业的运营模式发生了诸多变化，优胜劣汰，适者生存，市场竞争异常激烈。行业剧变的过程中，大量企业在战略定位和决策上陷于迷茫，使得企业的发展潜藏着巨大风险。
2.2 企业状况分析
（1）企业的资金状况：近年来我国住房由集团消费转为个人消费，一批熟悉市场运作，资本雄厚的外资公司、民营企业快速占领市场。再加上银行实行贷款终身责任制，清理不良资产，补充资本金，出现的惜贷现象，使得房地产企业资本运作能力较弱，面临更加严峻的挑战。
（2）企业的结构状况：当前房地产业发展中存在的一个比较突出的问题就是开发主体结构不佳，这会致房屋建设的规模化程度较低，房地产企业经营模式单一、产品越来越同质化。这种模式，一旦处于低谷时期，必将爆发出巨大的经营风险。
（3）企业的信用状况：我国的房地产行业的进入壁垒较低，鱼龙混杂，其中一些根本不熟悉房地产的开发企业对质量管理、售后服务等缺乏足够重视，也不重视自身的信用和品牌，从而导致质量纠纷、虚假广告、面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生，这直接影响着房地产开发企业自身的发展。
（4）企业的综合实力状况：目前很多企业实施多元化战略，而忽视了企业的核心竞争力的培育。企业缺乏核心竞争力，将会使企业的发展难以持久，在遇到突变的市场环境时，将难以应对。目前我国的房地产行业大都处于初始阶段，行业发展还有很大的空间，只有注重核心竞争力的培育，才能形成向其它领域扩展的能力，取得成功的机率自然也会高的多。
（5）企业的战略状况：我国的房地产企业缺乏战略意识，管理成本高。相当部分的房地产公司不能根据企业的战略规划，进行市场、客户细分，以此来选择适合企业自身开发所需要的土地，往往只根据土地所处的地理位置决定建造何种类型的房屋，这样企业将长期处于被动地位，企业发展受到限制。
3 房地产开发企业如何进行战略选择的建议
（1）任何企业的发展都会受到内外环境因素的影响，企业要结合所处的内外部环境制定恰当的发展战略。制定发展战略，一是客观分析企业外部环境，一般影响房地产企业的外部环境包括宏观经济形势、国家产业政策、银行信贷政策、税赋政策、产品竞争状况、竞争对手的情况、市场供求变化等，这能使企业了解其所处的环境正在发生哪些变化，以及这些变化将给企业带来更多的机会还是更多的威胁。这是企业选择何种发展战略的前提和基础；二是正确分析企业内部环境，特别是企业的优势和劣势，可以使企业了解自身所处的地位，所拥有的资源以及战略能力。这是企业何种发展战略的关键；三是在企业内外部环境综合分析的基础上，通过SWOT（机会、威胁、优势、劣势）分析法，选择适合企业自身条件的发展模式。如果开发企业资金、技术实力雄厚，可选择做高端产品的专卖店模式；如果企业对整个房地产行业都非常精通、资金实力强，可选择华远式的百货公司模式；如果企业希望缩短资金周转时间，又获取较高的利润，可考虑采用万科式的平价超市模式等等。具体来说：
①以核心竞争力为根本，完成企业战略的选择与调整。
核心竞争力是企业的生命，是决定企业能否实现可持续发展的关键。首先，它能很好地实现顾客所看重的价值，如能显著地降低成本，提高产品质量，提高服务效率，增加顾客的效用，从而给企业带来竞争优势。在国内房地产界，“北有万达，南有万科”充分表明了万科在房地产界的地位，而这一地位的确立源于万科的核心竞争力，具体体现为：一是始终坚持客户导向的经营体系及产品策略。万科将注意力放在思考并改善其产品质量和客户服务上，主张唯产品和唯客户主义，提供业主终生满意的住宅和优秀的服务是永远的追求；二是始终坚持住宅产业化的道路。只要万科需要有更大规模的发展，就会更加强调产业化。其次，核心竞争力必须是企业所特有的，是竞争对手难以模仿的，这种能力能为企业带来超过平均水平的利润。最后，核心竞争力具有延展性，能够同时应用于多个不同的任务，使企业能在较大范围内满足顾客的需要。面对政策的调整和复杂多变的市场环境，房地产企业必须对自身的资源能力进行客观的分析，强化核心竞争力，增强企业的竞争优势，增大企业战略转换能力。在房地产企业战略选择过程中应该注重：一是在本质内涵上，重在服务，向广大业主提供优质产品和服务；二是在关键能力上，重在建立房地产企业畅通、有效的营销渠道和良好的商业资信；三是在构成要素上，重点培育房地产公司营销体制、市场网络等相关环节的能力，以及用人制度、分配机制等的优劣。
②以提高运营效率为目的，调整企业组织结构。
从组织的角度来看，房地产企业必须善于寻找和管理联盟伙伴，改变“小而全、大而全”的传统模式，建筑设计公司、地产营销机构、建筑施工单位都有可能成为重要的伙伴，共同结成战略联盟，提高运营效率和抵御市场风险。去年万科两部门的外迁成为房地产业的焦点。万科试图通过内部部门的精简，从一个五脏俱全的开发型企业转变为一个资源整合型的企业。首先试点将部分部门的业务外包，如设计部门、工程部门还有采购部门。近年来，引入专业设计部门已经成为行业惯例，专业的建筑公司与开发商的合作已经“历史悠久”，事实上已经不需要这么多人层层审核，专业部门和机构已经相当成熟。这次调整将使万科成为一个资源整合中心，在产业链的上游打开融资渠道，下游将业务分包，同时增加客户服务的队伍，扩大品牌的影响力，提高运营效率。这种资源整合类型的开发来源于欧美模式，代表一种高度细分的专业化分工，从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。目前国内的开发企业大多引用的生产模式是香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。两者最重要的区别在于，香港模式中的开发企业更多地依赖银行提供的资金，而美国模式中的房地产资金，更多地来源于社会大众的资金。因此，战略选择过程中要考虑战略对调整企业组织结构，提高运营效率的作用。
③以建设适合的企业文化为基础，营造良好的企业发展氛围。
房地产企业文化建设必须以企业的经营活动为中心，为企业的经营活动服务，不能割裂企业经营与文化建设之间的关系。房地产公司要从精神层次上培育核心价值观；从制度和行为层次上建立完善科学的管理制度、完善员工的行为规范；从物质层次上形成企业形象的视觉识别系统，摈弃严重影响企业发展不良思想。房地产企业应以战略调整和业务重组为突破口，通过核心价值观的有效培植，形成具有时代特点、品牌意识、创新精神和强大内部凝聚力的企业文化。具有强大内部凝聚力的企业文化是实现发展战略目标的重要保障，是企业核心竞争力的重要内容，是房地产企业持久发展的基础。
④以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间。
房地产企业在战略选择过程中，必须注意如何加强自身创造附加值的能力和专业化能力，包括各个细分功能的能力，比如产品设计、工程进度、质量控制、成本控制和营销策划等诸多方面。与其它产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，房地产公司需要实施积极的产品战略与服务战略，即以品牌产品为载体，拓展企业的市场空间，在产品的定位上，可以类似于竞争对手，但在产品的功能和价格上，强调“超越”竞争对手。
（2）根据内外部环境条件的变化，利用现有以及潜在的内部和外部资源，正确实施企业发展战略。一般来说，企业的内外环境是不断变化的，因此，如何对企业发展战略的实施进行控制，增强在变革环境中的灵活性就显得非常重要。科学有效的制度、程序和系统可以引导决策和实践沿着有利于战略实施的方向进行，因此，当务之急就是尽快改变我国房地产公司落后的管理模式，进而建立起一套新的符合房地产市场规律的现代企业制度，努力促使房地产企业管理水平的跨越。从房地产企业的运营现状来看，重点就是要加强管理战略意识，注重合作伙伴关系、客户关系的管理、风险和资金管理，这也是企业运营的关键所在。
参考文献
［1］谢志华.房地产企业的战略选择［J］.城市开发，2008，（7）.
［2］毕玉军.房地产企业的战略转型［J］.中国集体经济，2007，（6）.
关键词：商业地产；运营模式；分析；发展策略
一、引言
随着城市化的不断深入发展，在我国大中城市的发展呈现出了一股股商业地产开发热。就我国的商业地产开发模式来说，其正处于一个发展转型时期，虽然，取得了一定的成就，但是也相应地出现了一些问题需要加强重视。特别是随着开发规模的扩大，这样的问题本身也就显得愈加严重，商业地产的运营模式本身也就需要做到理性对待、合理发展。
二、商业地产概述及特点分析
1.商业地产内涵
商业地产指的是房地产中用于进行商业活动的收益类场所。其包括了办公用的写字楼、会议楼以及公寓，也包括了用于开展经营活动的商业场所等等。商业地产往往不会被用来居住与生产。其狭义上的定义指的是：商业活动所需的房地产，其经营范围包括了零售、餐饮、娱乐等等。而从广义上的定义来看，其还可以进行融资、开发等一系列活动，只不过其本身与传统的住宅和生产基地之间存在着较大的差异。
2.商业地产的开发运营模式特点分析
将商业地产与传统的地产进行对比分析，商业地产所存在的特点，即为：一是经营活动的开展形式更为多样化，其往往是以租赁的形式为主。商业地产通过这样的方式来活动租赁收入，使得商铺所有者得以获得经济利润。因为商铺“只租不售”可以科学地对整个商场进行业态业种配置，并能保证及时进行商业布局调整。这是商业经营发挥集聚效应的首要条件，有利于顺利度过商场培育期。二是商业地产可以为拥有者创造更大的经济利润。其不仅仅是对租金的交纳，还体现在地产本身的建筑成本与售价之间的对比，其会受多样化的因素影响。如：地段的繁华程度、建成后的经营管理、商业企业的品牌商誉都会对租金收入产生影响。三是经营风险的存在，因为商业地产的成本回收周期较长，其可能会在回收的过程中面临着来自于区位环境的因素影响而产生相应地价格波动，导致商业地产的亏损现象出现。例如周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群构成乃至政府的政策等。而且，商业地产的经营一般要经过2-3年的过渡期才能趋于成熟，投资回收期一般也要达到8-10年，这都构成了商业地产的较大的经营风险。四是经营活动的开展形式较为多样。在一个商业地产中的经营模式一般是多种多样的。其可能包括了商品销售、服务行业等等类型。如，餐饮、休闲、金融、娱乐等等。
三、我国商业地产的运作模式分析
在我国，商业地产的运作模式呈现出了系统化的特征。其往往会受到地产开发商、管理者以及资本运营者三个方面的影响。其经营模式可以被分为四个类型，即全部出售、不售不租、纯租及租售结合这四种。
1.全部出售的形式
全部出售这一形式是较为传统的模式。地产开发商通过对房权进行出售来获得经济利润，之后此处房产的商业经营活动便于地产开发商之间没有任何关系了。在这个关系模式中，房产开发商可以在较短时间内将房产套现，继而降低经济压力与经营风险。
2.不售不租模式
开发商通过建造商业地产来进行直接的经营活动，其既不对外出售，也不对外出租。这样的经营模式会让房地产上拥有地产的产权与经营权。同时，商业经营活动的开展更具针对性。但是，如果房地产商本身缺乏经营管理能力，往往会导致巨大的亏损，自主经营未必会让经营活动的开展利润被有效实现。
3.纯租模式
在此类运作模式中，开发商不会选择自主经营，而选择以合同的形式来将商铺对外出租，其出租规模各不相同，并在此基础上来对这些商户进行统一管理，以交纳租金的形式来获得经营利润。为此，房地产商需要做到对市场的不断培养，继而来实现经营能力的发展。同时，也要注重于对品牌的塑造以此来实现市场竞争力的提升。
4.租售结合模式
房地产商通过对部分的房产进行销售与租赁来获得经济利润，以此来削弱自身带有的资金压力。这一运作模式显得更为灵活，其可以很好地借用于社会资源来最大化地拉升自身的商业经营范围，实现商品效益与品牌效益的最大化。同时，这样的经营模式往往可以让高层的经营管理活动在具备主体性的前提下，显得更为独立。
四、我国商业地产的运营策略探究
在我国针对于商业地产的运营模式需要从实际情况出发来对相关策略内容优化设计，以此来最大化地发挥出策略的价值。
1.注重于对商业地产的城市景观设计
商业地产的开发作为城市的景观组成部分，其应当具备一定的美观性。这不仅仅是对建筑功能的要求，也是对建筑色彩、外形的要求。例如，商场、写字楼以及酒店等商业地产的外观设计就应当呈现出更为丰富的色彩，以此来更好地实现经济价值与社会价值。在我国，因城市发展缺乏专门的管理条例与控制举措，商业地产的开发也就需要从市场的实际需求出发来更好地做到优化设计。
2.撬动内需以此来实现综合性商业地产的开发
目前，商业地产项目的发展呈现出综合化发展的特征，这即是对国人生活方式的表现，其本身也是商业活动得以顺利开展起来的前提保障性要素之一。此类综合性的商业地产会具备在三个层次的综合，即商业形态的综合化运用。其包括了商业、娱乐以及文化等多方面的我要是融合。既有着商业活动的动态，也有着休闲娱乐的静态。不同规模的商业地产可以有选择地与其他功能设施相混合，这对规划设计提出了更高的要求，所有内容不是简单地拼凑而是有机的组合。在功能分区、动静分区、交通流线等方面做到明确有效、各得其所，形成完整的生活链，以发挥最佳的综合效益。
3.商业建筑对本土建筑风格的追求
建筑的形式与风格特征会对消费者的消费行为造成一定影响。民族文化作为传统文化的组成部分，其往往更容易得到消费者的认可。本土风俗文化传统的发扬光大是世界各国建筑文化的共同发展目标。历史文脉在商业地产项目中的传承也当仁不让，况且这也是其长久生命力的保证。
4.通过旧城改造促使城市老商业街区的复兴
中国有很多历史文化名城、古城，但由于历史的原因，大多遭到严重的破坏。旧城老商业街区随着时代的发展而逐渐没落，作为宝贵的历史建筑和民俗文化遗产亟需复兴原有活力，它是打造独特城市名片的重要举措，这也给商业地产开发提供了可资利用的基本素材。其核心指导思想是保护性开发，这种有限度的开发不仅不会降低开发带来的商业价值，而且可以带动旅游资源的挖掘。
五、结语
总的来说，商业地产的开发作为房地产发展的开展形式之一，其本身较普通的开发活动之间存在着差异化的地方。为此，其需要更加注重于对出现问题的解决，以此来实现商业地产开发工作的更好发展。在本文中，笔者通过对商业地产开发模式的分析来对我国新时期发展环境下的商业地产发展模式重新认识，认为只有选择“只租不售”的模式，才能更好地解决目前而言我国商业房地产经营活动中所出现了的一系列问题。
参考文献：
[1]刘建文.浅析商业地产运营模式[J].环渤海经济t望，2013，（8）：46-47.
[2]张蒙蒙.基于服务型建造的建筑企业商业地产开发运营模式研究[D].西安建筑科技大学，2014.
关键词：房地产 多级市场 对策
随着商业地产的不断开发，各种问题也伴随而来，给商业地产投资者、运营者、管理者提出了严峻的挑战。可以说，最近几年是我国商业地产的建设高峰期，却也是问题凸显期。目前我国的商业地产开发在设计、运营、招商、管理等方面处在种种的误区，正如中国城市化进程不断引发大量城市社会问题一样，中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式等存在一些误区，而这些误区也是导致我国房价被大量垄断的一个重要原因，如何防止房价无上限的被抬高，如何从根本上解决我国民生的根本问题，便在于需要从宏观的角度上分析房地产多级市场的产生和相关的解决对策。这也是本文研究的根本目的所在。
一、房地产多级市场的现状
房地产市场指的是通过房地产的出租，买卖，抵押等各种经济手段所产生的地产交易方式，它是双方互利互惠的一种经济交易方式，也是这个社会所有与房地产为商品交际的总称。通过开发商对地皮的开发和拓新，同时买家通过货币去交易的一种，买与卖的交易桥梁。它是由市场主体、客体和媒介体、价格、资金运行机制等经济要素构成的一个大系统。所以， 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。房地产市场的分级运行主要是从房地产市场交易的层次和权属内容角度来讲的， 它可以分为一级市场、二级市场、三级市场等。房地产一级市场即土地使用权的出让市场， 具有垄断经营性质， 即国家以土地所有者的身份把土地的使用权投入市场运行， 土地所有者之间及土地所有者与土地使用者之间发生的权属让渡的经济关系的综合。
二、房地产多级市场形成的原因
1.房地产商的认知过于商业化
更多的房地产商在开发房地产的过程中更多的是看中了房地产所可以带来的商业利益，而一味的忽视了房地产的实际是利国利民的根本，不惜为了一己私欲的过多的去抬高房地产的价格。同时多级的住房多级市场也是房地产多级市场的主要原因，二手房屋的买卖也解决了很多外来城市移民对房屋供给上的需要，故而也有很多房地产商在二手房屋市场上大肆的牟取暴利，把本来仅仅的二手房屋价格，抬高到一手房屋的定位，同时市场经济的需求解决了市场的发展，更多的二手住宅的业主也乐于采用一种以小换大，以旧换新的模式从中得到房屋上的利润，同时也推动了我国房地产多级市场的步伐。
2.房地产的开发缺乏深远的系统思考
商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能提高商业价值，并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台。政府、银行、开发商共同参与。商业地产的建设和运营对区域经济发展产生重大影响，因而要受到政策、法律法规的严格约束。政府政策对商业房地产的区域选择和未来发展前景有很大的影响。同时由于商业地产的高投入特点，决定了商业地产的开发需要银行参与，以解决其融资问题，从而也注定了房地产与国家的经济主脉所割不开的关系。
三、房地产多级市场的对策
1.努力发展二手房产市场
房地产二级、三级市场具有经营和消费性质， 即在经营与使用消费之间平行转移， 表现为经营者与经营者， 经营者与消费者， 乃至消费者之间的交易行为。二手市场主要是房地产的增量市场， 三级市场主要是存量房地产的再转让市场。企业和本地与外地的房地产需求与消费有重大的意义。在我国， 房地产二手市场已形成了一个完整的、有机的市场体系， 发挥了巨大的整体功能， 促进了城市的土地资源、房产资源的优化配置和使用效率的不断提高， 因此， 活跃二手房地产的增量市场和存量市场有着广阔的前景，树立让利于民的思想， 并加强宣传， 不断提高居民的商品意识， 为活跃房地产多级市场打下良好的思想基础。同时加大中介人员的培训力度， 不断提高中介人员素质， 提高服务和管理水平。
2.调整我国房地产的整体结构
根据我国人多地少的特点，很多经济开发商，想根据开发房地产项目从而来提高国民生产总值，这就整体上而言存在的根本上的弊端。同时经济相关开发者与房地产商联合，一味的将其看作是经济的新增长点也是不现实的。目前为止，我国的中低档的房地产多是建在较为偏远，离市中心较远的地方，如此一来政府相关部分便需要在此投入较多人力物力财力去为住区添加相关的交通服务设施。所以， 调整住房的结构， 主要不是压制中高档住房市场的发展， 也不是鼓励低档房建设， 而是要以产品创新为核心来调整现有低、中、高档住房。而中、高档住房理应成为中国房地产业及其市场长期发展的重点，从而拉动房地产多级市场的发展。
总而言之，房地产多级市场由于其高投入、高产出和高回报以及建设周期长、涉及单位多等特点，决定了商业地产项耳开发经营过程中的高风险。商业地产项目除了一般项目风险具有不确定性、相对性和可管理性等特点以外还具有多样性、阶段性和不均衡性等自身的特征。根据前文的总结，笔者认为，根据我国房地产的多级市场，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，以整体销售、整体出租，或部分销售、部分出租的方法作为基本模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式，特别是临街商铺大多采取独立经营的方式。
参考文献：
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随着旅游度假时代的到来，房地产与旅游的需求互相叠加，产生旅游地产的强劲需求。国内众多地产企业相继进入旅游地产市场，中国金茂、万达、万科、世茂等实力房地产企业成为旅游地产开发的主力军。
一、旅游地产的概念
旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源，以房地产开发为主要手段，整合各项资源，融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，从而将旅游业与房地产业相结合，形成一种新的开发模式。
二、我国旅游地产发展的特征
1.国内旅游消费需求持续增加，旅游业发展空间很大
2005―2015年，国内旅游人数比重、国内旅游消费比重都呈稳步增长态势。经测算，2015年，中国共接待国内外旅游人数超过41亿人次，旅游总收入达4.13万亿元。其中国内旅游人数达40亿人次，国内旅游收入达3.42万亿元。全年接待入境旅游人数1.33亿人次，实现国际旅游收入1136.5亿美元，同比分别增长4%和7.8%；中国公民出境旅游人数达到1.2亿人次。根据《中国旅游发展报告2016》显示，预计2020年，中国国内旅游规模将达到68亿人次，出境旅游人数将超过2亿人次。同时，随着人们生活水平的提高和生活质量理念的提升，休闲度假已逐步为社会所接受，为旅游地产的快速发展提供巨大的消费来源。
2.旅游地产发展城市间发展差异较大，
旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”
的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产
基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。
3.旅游地产产品类型、运作方式逐渐综合多元化
中国旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多
旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、
滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，商务型、度假型等旅游模式逐步发展。旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。
4.旅游地产置业更多希望在投资和消费上获得更高效益
旅游地产具有投资、自用的双重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，还可以通过长期投资物业，享受其带来的空间和消费功能的利益。正因如此，旅游地产会吸引“高收入”和 “高品质”生活的人群来消费与投资。旅游地产的置业需求更多希望在投资和消费上能够获得更高的效益。
三、我国旅游地产发展的趋势
1.积极创新旅游地产功能
积极创新我国旅游地产的功能，主要从两个方面入手：第一，结合当前业态，开发出亲民化的休闲娱乐项目；第二，在营销策略的构建上，应大力挖掘大众消费和商务消费两大资源。对于大众消费而言，可以设计出娱乐、餐饮、住宿一条龙的服务项目，并在价格定位上符合当地消费者的心理预期；对于商务消费而言，应努力开拓商务会议、员工培训、企业仪式性活动等业务，从而优化当前的业务种类。相比较而言，应在拓展大众消费上下大力气。
2.房地产企业开发方式上的扩展化
国内旅游地产企业要借鉴国际先进经验，寻求与国际接轨，不断完善自身的产品，有竞争力的品牌企业，在进入新市场及推出新产品时要着重打造自己的特色品牌，实施品牌化经营以及集团化发展。从实际市场需求出发，探索适合当地消费者需求的产品和项目，从而寻求最佳的开发模式，注重客户的体验与服务品质的提升。在开发过程中，注重与周边环境的和谐统一。
3.充分发展在线旅游。
充分发展在线旅游，将线上与线下相结合，发展在线旅游包括：第一，发展电商，与网站结合实现旅游产品和服务的在线预定、售卖等。第二，建立与网络游戏中场景类似的主题公园和产品，让消费者置身其中，体验在线娱乐的感觉。随着现代信息技术的发展和消费方式的转变，众多大型开发商纷纷将目光投资于旅游服务网站等电商，旅游投资急速升温。
4.文化旅游地产将日益发展
在众多地产类型开发竞争中，以文化为主题的旅游地产异军突起，逐渐成为旅游地产发展的一大趋势。文化旅游地产将各种优秀的文化与旅游业融合一体，不但满足了娱乐消费的需求，而且体现了休闲度假旅游的特色。房地产开发商投资的文化旅游地产正在全国各地相继拔地而起，走在时代前沿的“文化地产”，以个性化多元化的人文品质全面渗透在现代人的生活方式中。
一、在海南省发展房地产投资信托基金的可行性
（一）房地产投资信托基金的概念
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金， 由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金[1]。 从本质上，它是一种投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资， 满足中小投资者将小额投资转化为大额投资的需求。 同时， 它又类似于一个产业公司，通过对现存房地产的收购持有和经营获利，在不改变产权前提下提高了房地产资产的流动性和变现能力，因此它是一种证券化的产业投资基金。
（二）REITs 可以拓宽房地产企业的融资渠道
国务院出台了一系列房地产宏观调控措施， 长期依赖银行贷款的房地产业受到很大的融资压力。 由于缺少其他融资渠道，房地产资金链条日益紧张，正常的投资项目无法保证后续资金需要。 而 REITs 给房地产业提供了一个全新的融资途径，增加了可供运作资金的新来源，可以间接地将房地产资产证券化， 为房地产开辟了一条全新而稳定的融资通道， 并且可以降低房地产公司的整体融资成本，节约财务费用，在不提高公司资产负债率的情况下优化资本结构，有利于公司的可持续发展。据统计，2010 年 6 月末， 海南省房地产开发企业的资金来源中，国内贷款占 13%，企业自筹资金占 16%，其它资金占71%，其中购房者的定金及预付款占资金来源的61%。 从图 1 走势可以看出， 当年 1、2 月受国务院批准海南国际旅游岛建设的影响， 海南省房地产定金及预付款所占比例迅速上升；而3 月以后，随着房价的高涨，房地产资金渐趋理性，定金及预付款所占比例逐渐回落，同时国内贷款和自筹资金所占比例逐渐上升。这种定金及预付款占比的不稳定性，使得房地产市场不稳定，市场波动过大，大量的金融风险将积聚于商业银行。 因此，引入房地产投资信托基金（REITs），有利于拓宽房地产企业的融资渠道，平抑资金和市场的大起大落，促进海南房地产业的平稳健康发展。
（三）REITs 可以扩大投资者的投资渠道，防范和分散投资风险
改革开放以来，海南省居民的储蓄存款增长迅猛,寻找资金出路的意愿强烈。 虽然我国股市已经运行二十余年，但其投资的风险较大；国债市场近年也有所发展，但目前市场利率一直处于较低水平； 个人投资者非常需要更低风险更高收益的投资渠道[2]。 由于房地产开发资金需求量大，一般个人投资者根本无力问津，而 REITs 的引入正好可以扩大投资者的投资渠道， 让众多的中小投资者有机会投资房地产行业， 使投资者无须直接拥有房地产就能分享到房地产投资利润，也促使居民储蓄有效分流，提高这部分资金的使用效率和预期回报率。 另外，房地产投资信托基金是委托专业的房地产机构或人员进行集中管理， 根据各地行情和各个房地产项目收益率的变化情况，制定合理投资组合，做出投资决策，规避投资风险[3]。
（四）REITs 可以满足商业房地产需求
海南省房地产业经过近20 年的探索发展，已经逐渐走向成熟，特别是在商业地产领域，建省后国内及国际大企业大集团纷纷进入，拓宽了商业地产市场，但因商业地产投入大，资金占用时间长回收变数大，使银行对其一直持以谨慎保守态度。 造成开发商由于资金压力， 往往采用类似于住宅开发的方法， 在项目建筑完工后就开始分割出售， 这就导致了海南的商业地产只重视新建房的销售，而忽视存量市场的经营，这恰好给 REITs 提供了更多的持成熟物业入市的机会。 长远来说， 海南商业地产前景极佳，随着国际旅游岛建设和城市化进程加快，大型购物中心、写字楼、酒店越来越多，商业地产的升值潜力巨大。 RE1TS 可以从股权的结构、客户的选择、物业运营、品牌的建立、经营空间等诸多方面考虑，进行商业房产的运作经营，提高物业效率，获取高额利润[4]。此外，REITs因持有物业的时间较长， 能够长期有效地抑制房地产市场的投机行为。
（五）国际经验和国内案例为海南发展
REITs 提供了重要参考
1．REITs 在境外和我国香港地区的发展情况
REITs 作为投资信托制度在房地产领域的应用 ，自1960 年美国推出第一只 REITs 产品至今，全球房地产投资信托基金得到很大发展。 全球已有 22 个国家推出REITs 产品， 并有 4 个国家正在进行有关 REITs 方面的立法。1990 年全球 REITs 市值仅为 70 亿元，2002 年以后增长尤其迅猛， 截至 2009 年 9 月末，REITs 全球市值巳超过6050 亿美元[5]。美国是全球发展REITs 最早，也是最成熟的市场，至 2005 年底美国已经有将近 200 支上市的房地产投资基金，市值总额高达 3216 亿美元，约占美国纽约证券市场市值的4% ， 管理的商业地产资产超过4000 亿美元。 在美国 80%以上的商业地产投资资金来自于REITs， 是商业地产投资的主要形式。 其次是澳大利亚， 自 20 世纪 70 年代澳洲引入第一支房地产投资信托基金以来， 目前澳洲房地产投资信托基金的规模已经占到当地证券市场总值的10％。亚洲国家（地区）中最早出台关于 REITs 的立法并推出第一只REITs 的是新加坡（1999 年 5 月），日本是继新加坡之后第二个推出REITs 的亚洲国家 ；2005 年 6 月 ，中国香港地区证监会正式了 《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制 ，从而促进了香港 REITs的迅速发展。而中国内地明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。目前， 分歧在于是否允许 REITs 涉及房地产开发环节。 从 REITs 的国际发展经验看， 几乎所有 REITs 的经营模式都是收购成熟的商业地产并出租， 靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的 REITs 存在。美国、日本、澳大利亚的REITs 对开发环节完全没有限制；加拿大、中国台湾地区、 中国香港地区则完全限制 REITs 介入开发环节；新加坡、韩国则限制 REITs 入开发环节的比例，如新加坡规定用于房地产开发投资的金额不得超过REITs财产净值的10%[6]。 这可能也与各国或地区房地产市场的成熟程度有关以及REITs 产生的动因有关。 为了保证REITs 的收入来源主要来自稳定的租金收益， 而不是频繁的房地产投资或投机交易，美国和中国香港地区对REITs持有房地产物业的期限都有明确的限制。 中国香港地区规定不动产投资后至少要持有二年。 美国也特别规定不动产投资信托持有的不动产期限，若在四年内出售，其出售的收入不得超过不动产投资信托总收入的30％。无论采取何种经营模式，或对不动产投资做何种限制，上述各国（地区）REITs 都取得明显收益（如表 1 所示）。
2.国内案例分析：天津滨海新区领锐基金（准 REITs基金）
国务院出台的《国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见》鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新；在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可以安排在天津滨海新区先行先试。 因此，天津滨海新区在金融创新上有独特优势，领锐基金正是在这样的背景下推出，作为 REITs（房地产投资信托基金）的试验品，受到了各界的追捧 。 2006 年 12月28 日 ，在孟晓苏牵头发起下 ，中房中弘 、天津永泰红勘、泰达集团、青鸟集团等 10 余家企业共同成立了天津领锐资产管理公司。 领锐资产管理公司注册资本 8.5 亿元，目前管理资产规模超过 30 亿元。 按照领锐基金管理公司成立之初的设想，领锐基金管理公司首先发起了一只工业地产概念的基金，将目标锁定为天津的工业厂房资产。 因为工业地产领域政策相对温和，天津正在开发滨海新区，有大批工业厂房待租等。 而房地产正处于国家宏观调控的重点，因此在成立这只基金的时候就力求避开房地产概念。领锐基金现在的重点主要是以工业为主，投资的区域是选择在GDP 在 1000 亿到 3000 亿之间的层次。 有研究认为GDP 在 1000 亿到 3000 亿之间是工业高速发展的城市，是工业化中期的城市，投资工业园区在这样的城市可以获得比较好的增长。 所以领锐基金设立的工业园区投资基金，在国内选择了 25 个这样的城市，首次在6 个城市已经有了投资。 领锐基金也有一些少量的投资在商业地产方面及并购行业里面， 投资开发基金占到整个投资的30%左右，同时领锐基金和房地产开发企业有不同的地方，领锐基金做的工业园区，办公楼、以及商业设施都是为了开发完成之后， 为领锐基金 REITs 的基础资产值，长期持有而不是开发完后卖掉。此外，领锐基金还和监管部门一起，研究在中国推动廉租房的建设基金，廉租房基金也可以通过金融的手段，通过市场化的手段解决政府投资廉租房的资金困难。领锐基金是一支公司型基金，由领锐资产管理公司管理，主要投资工业房地产和廉租房，以持有成熟物业为主，通过物业管理和房租进行营利，今后还将争取择机上市。
二、海南省房地产投资信托基金发展面临的制约因素
（一）海南省房地产企业经营模式落后，公司治理不健全
海南省的房地产企业自有资本极少，公司治理不规范，管理水平低下，经营模式粗放，对海南发展 REITs 构成一定的障碍。 目前海南省房地产企业的业务模式过于简单， 就是利用大量银行贷款或者定金及预付款购买土地建房然后卖掉，企业主要通过开发赚取利润。房地产企业采用了很高的财务杠杆，资金链条非常脆弱，一旦销售或者施工某个环节出了问题， 企业就会出现资金链条断裂甚至面临倒闭的命运。
（二）法律和税收障碍
我国陆续出台的 《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理办法》， 基本解决了信托公司今后发展的一些根本性问题。 但是，从性质上说，真正的REITs 属于投资于房地产业的产业投资基金。 目前我国缺乏产业投资基金相关法律，《证券投资基金法》也只涉及证券投资活动。 2004 年末，中国银监会组编了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法 》（征求意见稿），如果能正式出台实施，将对我国 REITs 的发展起到很大的促进作用。 我国现行税法在财产信托条件下的产权转移要与真实交易下的产权交易同等纳税， 依照现行税收政策及法律条件就不可避免地重复纳税， 重复征税将使得REITs 丧失其大众投资回报的优势。
（三）管理房地产缺乏投资信托基金的专业人才
REITs 管理会涉及到房地产和资本两个市场， 对管理人才提出了较高要求。 在海南省发展 REITs 就必须具备一批精通房地产、资本市场运作、科学管理的复合型人才。他们的专业素质将对REITs 的发展起着关键作用，而目前海南这样的人才十分稀少， 我国市场上存在的房地产信托或类REITs， 实际投资管理人员多以信托管理人士居多，不利于REITs 基金的长远发展。
三、在海南省发展房地产投资信托基金的构想及相关政策建议
（一）在海南省发展房地产投资信托基金的构想
中国改革开改及经济发展二十多年的实践经验告诉我们，只有结合国际、国内REITs 的成功经验和海南省房地产金融市场的发展现状，去设计海南省 REITs 的发展思路与模式， 才能促进 REITs 在海南省的成功实践。 因此，我们通过调研对比，提出在海南发展 REITs 的战略思路是：立足海南现实，加快试点发展，加强风险管理，积极接轨国际。
1.在组织形式上选择契约型作为 REITs 主要组织形态，公司型为有益补充契约型的所有权与收益权相分离，具有相对独立性，REITs 通过信托契约明确持有人、 管理人和托管人三者之间关系，管理人和托管人相互独立。 我国除《证券投资基金法》外，缺乏产业投资基金法，证券投资基金按规定只能是契约型[7]。 契约型不需重复纳税，可提高 REITs 的投资收益。 从实践来看， 我国目前基金主要集中在证券业，且只存在契约型基金，尚无公司型基金，公司型 RE-ITs 实践条件不成熟。 且公司型 REITs 是独立法人，面临双重纳税的问题。 而选择从发展契约型 REITs 入手，这样法律障碍会小一些， 推进的步伐会快一些。 因此海南省试点初期可以选择以契约型REITs 为主，长期看应结合实践进行专门的REITs 立法，以契约型 REITs 为主要调整对象，探索性地试水公司型 REITs。
2.在运作方式上以封闭式 REITs 为主，开放式 REITs为辅从实践看， 封闭式 REITs 是发展的主流选择。 封闭式存续期固定，不可赎回，有利于管理人的管理和风险控制， 适宜于房地产行业的实际状况， 也便于监管人的监管。 考虑到海南省试点 REITs 初期市场不成熟， 需要一定的稳定探索期，在技术层面开放式 REITs 频繁的估值要求很难精确满足，因此海南省发展 REITs 宜采用以封闭式REITs 为主，开放式 REITs 为辅的方式。
3.在募集方式上先通过私募推动公募 ，最后达到公募与私募相结合以公募为主公募REITs 和私募 REITs 各有千秋，私募基金具有发行对象特定、发行费用较低、基金的设计规模较小、投资范围窄等特点，所以，如果不需要筹集巨额资金，发行总额在规定的范围内由特定的投资者认购便可以完成发行计划时，就可以采取私募方式，而不用采取公开发行的方式。 国际上 REITs 募集的主流方式，以公募为主。 但目前房地产市场、股票市场的波动剧烈，使得REITs 直接通过公募面向一般大众投资者，时机尚不成熟；其次，在现实条件下，从专业人才、风险控制等方面考虑，还不具备采取公募形式的一些基本条件。海南REITs 的募集模式，建议首先通过私募推动公募， 最后达到公募与私募相结合以公募为主的模式。
4.在资金运用方式上宜选择抵押型 REITs 为主，权益型REITs 为辅采用权益型REITs 直接收购物业操作简便、周期短、风险相对较低，但是要承担较高的税费；通过收购持有物业的股权可以避免房地产过户问题，降低税费成本，但可能面对信息不对称问题，风险较大，同时原有股东需要承担高额所得税而加大了操作难度。采用抵押型 REITs 购买房地产抵押贷款可以降低商业银行的风险， 此外抵押型REITs 还可以通过购买 MBS （Mortgage-Backed Security，即抵押贷款证券化）取得固定收益并增加 MBS 的流动性[8]。 考虑到我国目前证券市场尚不规范，投资者风险意识不强，而且资产评估、法律咨询等中介服务机构也不尽成熟和完善，如果在海南省大力发展权益型 REITs，可能会助长投机严重和盲目投资行为， 所以建议在海南省以发展低风险的抵押型REITs 为主，权益型 REITs 为辅，然后再逐步引入和发展混合型REITs。
5.具体经营模式可选择 90%以上投资成熟物业，10%以内投资房地产开发海南REITs 的投资方向需要紧密结合海南的经济发展水平和房地产业所处的发展阶段， 并且随着房地产业的发展，要相应地调整投资范围的侧重点。这样才能实现以发展REITs 来促进房地产业发展的目的。 为加强基金的风险控制，REITs 需要以具有稳定现金流收入的购物中心、办公楼等成熟的商业物业为主[9]，至少 90%以上投资成熟的商业物业， 也可以专门投资于某种特定类型的房地产项目，向专业化的方向发展，投资的房地产项目必须具备两个条件：产权清晰并且完整；能获取稳定、持续的现金流收入。 另外，可以允许 10%以内投资房地产开发，以稳定和增加房地产开发的资金投入。
（二）相关政策建议
1.建立健全相关法律法规
首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。 其次，在现有的证券投资基金以及相关法律制度的基础上，结合美国和亚洲国家、地区的经验 ，尽快制订专门的 《REITs管理条例》，使海南省的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。
2.实施必要的税收优惠
税收优惠政策是房地产投资信托竞争力的主要源泉。 目前，我国还没有这方面的优惠税收政策出台。 国家税务机关可以对合格REIT 减免所得税； 对 REITs 合格投资所承担的营业税、土地增值税予以减免；在物业交易环节仅对相同物业的交易一次征税，避免重复纳税；同时也可以考虑在REITs 发展初期对投资者减免所得税以培育REITs 投资群体。
3.建立严格的监管准入制度和信息披露制度
在海南发展REITs 要有一个系统性 、跨部门的监管体系,建议借鉴澳大利亚的经验，设立专门的证券及投资管理委员会(ASIC)进行严格监管，对从事 REITs 的机构，包括受托人、投资管理人、物业管理人、估计师等均需要取得ASIC 的资格许可，REITs 的受托人还需同时取得金融监管部门颁发的金融服务执照。 此外， 政府金融主管部门应根据房地产市场发展的需要建立相关机构，在有关信息的采集、处理、等方面为市场提供专门、快捷、有效的公共服务；建立完善高效的房地产行业中介服务体系以及统一而权威的行业标准，并通过向投资者披露信息采确保其运营的透明度；建立房地产信托融资信息网络系统，实现交易、清算、管理和监控的电子化。
一、合作开发房地产合同的法律性质
房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。
从合作开发房地产的定义可以看出，房地产合作开发的法律性质属于《民法通则》所规定的联营。但是，房地产合作开发这种联营又有很多自身的特点：
（一）主体特定性
根据《民法通则》第三章第四节关于联营的规定，以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中的规定，联营主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人，此外，个体工商户、农村承包经营户、个人合作，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体。由此可见，法律对上述联营主体的身份并未作其它限制性的规定。但是，合作开发房地产经营合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发经营资质。
（二）土地使用权变更登记手续应当完备
我国土地属国家或集体所有，房地产的开发经营必须依法办理土地使用权的出让手续，农村集体土地必须依法办理征用手续收归国有，再依法办理出让手续后才能进行房地产经营开发。对划拨取得土地使用权的土地不容许开发经营房地产，对经出让取得土地使用权的主体和土地用途也必须经过严格审批。故对以出让方式取得土地使用权的主体与他人合作开发经营房地产，必须经过国家主管部门的批准，此类合同才合法有效。
（三）贯彻责、权、利统一的原则
合作开发房地产要求合作双方共同投资、共享利润、共担风险。虽然并没有规定要求合作双方共同经营，但实践中双方约定其中一方仅提供资金或土地使用权，不参与项目建设管理，不论项目是否赢利都应取得若干收益的，属于“保底条款”，违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其它联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。
（三）行政干预性强
合作开发房地产合同的内容是关于合作各方开发建房的一系列权利义务的约定，合作开发经营的实质内容决定了在履行合同过程中必然涉及到的规划许可、建设工程许可及商品房销售等一系列问题，均需获得政府有关主管部门的许可或批准。行政干预性较强，是合作开发房地产经营的又一特性。
二、合作开发房地产的几种方式
房地产合作开发常见的方式有两种，即非法人型合作开发和法人型合作开发。
《民法通则》第五十二条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”根据本条规定，联营可以不组成新的法人，合作各方一般都采取成立项目经理部、设立项目共管帐户等方式进行合作开发经营，具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。实践中，因为采用这种合作开发的方式不用组建新的企业法人，比较简便灵活，故非法人型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。
《民法通则》第五十一条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”根据本条规定，房地产合作开发各方以组建新的法人，即成立项目公司的方式进行开发经营的就是法人型合作开发。在成立项目公司的情况下，房地产合作开发各方即成为项目公司的股东，合作开发各方之间的权利义务不再由合作协议来规范，而由公司章程予以规定。合作开发各方不再以协议约定的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以成立项目公司的方式进行合作开发，符合现代企业制度的要求，是值得推广的运作模式。
三、合作开发房地产合同的效力认定
房地产合作开发合同纠纷比例高，情况复杂，它的复杂性在于以合作开发经营房地产合同的名义形成的合同有多种选择，而由此带来的问题是双方合作的合同性质认定复杂，进而在法律上对双方合作合同的效力认定也复杂。笔者拟在本文中对房地产合作开发合同效力认定的几个影响因素作一探讨。
（一）房地产开发企业资质对合作开发合同效力的影响
合作开发房地产经营合同中要求合作双方至少有一方当事人具有房地产开发经营资质，如果合作各方都不具备房地产开发经营资质，合作合同无效。
但在审判实践中，常出现双方当事人均不具备房地产开发经营资质，在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的情况。此种情形下是否应认定合同无效，理论界存在不同意见。
1998年上海市高院《关于房地产纠纷案件若干问题的研讨情况》中认为，合作开发经营性房地产项目的各方应当具有房地产开发经营资格；与不具有房地产开发经营资格的企业订立合作开发经营性房地产项目合同的，应视为房地产转让行为。按《上海市房地产转让办法》处理。可见，在《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）出台前，司法实践是要求合作方均具备房地产开发资质的。
随着《合同法》的出台，“不轻易认定合同无效”的审判原则也渐渐落实在房地产案件纠纷处理过程中。2003年3月26日，最高法院副院长《在全国民事审判工作座谈会上的讲话》正表明了这种司法审判趋势，黄院长认为“在处理合作建房合同纠纷时，只要其中一方有房地产开发经营资格且一方对合作建房土地是以出让方式取得的，就应视为合法”。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）的出台，对该等司法趋势予以了明确，《解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。
据此，笔者认为，对于双方当事人均不具备房地产开发经营资质，在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的房地产合作开发合同，应当认定合同有效。
（二）土地使用权转让的限制条件对合作开发合同效力的影响
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”，三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。这两条对土地使用权转让条件的限制性规定，要求合作开发房地产合同中以土地使用权为出资的一方依法取得土地使用权。
但在审判实践中常有签订合作开发合同时，以土地使用权作为合作条件的一方仍未取得土地使用权证的情况。笔者认为，根据《合同法》和当前审判中“不轻易确认合同无效”的原则，没有取得土地使用权证而签署的合作开发合同应属于效力待定合同，提供土地使用权一方的行为属于无权处分行为，但只要在前取得土地使用权证，则不宜确认该合作开发合同无效。
（三）名为合作开发合同的几种转性情形
《解释》第十四条规定，合作开发合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。由此可见，合作开发合同应当具备共同出资、共享利润和共担风险三大法律特征。但在实践中，冠名为“合作开发房地产”的合同很多，实质却多形多样。《解释》归纳的名为合作实为土地使用权转让、名为合作实为房屋买卖、名为合作实为借款和名为合作实为租赁等情况，均缺乏合作双方“共担风险”这个重要的法律特征，因此实质上已经不属于合作开发合同。
关键词：投资性房地产；纳税；会计处理；分析
1投资性房地产中纳税会计处理的作用
根据投资性房地产的特点来看其在实际中属于一种非流动性的资产经营模式，其通过租金及资本增值的方式来从房地产红获取实际利润，由于在投资性房地产中所涉及的经营类型及涉税项目较多，因此在实际的税务工作中其所包含的税种也较为复杂。目前税制改革使投资性房地产的税务工作变得更加繁杂，在此背景下多数企业开始采用新的会计准则来进行纳税处理。纳税会计处理的进行主要是应用相关税法、会计原则等作为基本依据，以此来清算投资性房地产中所涉及的税务内容，通过对会计处理工作进行调整，以此来做好纳税会计与税务处理衔接的工作。
2对投资性房地产纳税会计处理产生影响的原因
2.1因税种因素产生的影响
（1）房产税带来的影响。房产税所产生的税收主要是在房屋财产的基础上所产生的一种税目，因此在进行房产税计税时需要在征税对象的基础上来进行计税工作，即从价计征方式和从租计征方式，由于在实际中两种计税方法存在的差别使纳税会计处理工作在进行的过程中所采用的处理方式也有一定的差异性，而这就是房产税因计税方式为纳税会计处理所带来的影响。
（2）土地增值税带来的的影响。土地增值税就是一种针对土地使用权在流转的过程中增值部分收取的一种税目，属于流转税的一种。在税法规定下，增值税是对增值收入进行收税，而在会计准则下，如果企业使用公允价值模式，则需要根据公允价值来调整企业的账面价值。
（3）公允模式计量对所得税的影响。企业采用公允价值计量的投资性房地产不再计提折旧，企业采用公允价值模式计量，使得企业经营业绩有很大的不稳定性，投资性房地产可以采用公允价值模式计量，会计报表反映资产价值增加、对集团资源配置和内部管理的影响，致使该项资产的市场价值被严重低估、对利润分配和股东价值的影响。
2.2投资性房地产初始计量方面
在对投资性房地产进行初始计量时需要根据类型的不同而采取相应的计量方式，如对于买入的投资性房地产需要根据买入的价款和相关的税费作为计量的基础，而对于自建的投资性房地产，则需要按照竣工结算之前的一切收入为计量标准。
3改进投资性房地产纳税会计处理中存在的问题的措施
3.1以税法对投资性房地产纳税会计处理进行管控
健全完善的税法可以为纳税会计处理工作的开展提供相应的基础依据。由于投资性房地产的税务处理及会计处理之间存有一定的差距，因此在实际中为了对二者之间存在的差距进行改进就需要应用税法作为支持，这样才能促使纳税会计处理工作在实际中得到高效的开展及执行。目前我国所执行的税法中存有较多的缺陷，因此所给予的保障及支持有限，不利于投资性房地产税务的正常运行，为此相关部门必须要针对这一要素及现今社会经济发展形势来完善及制定相关的税法，使纳税会计处理工作的进行有法可依。
3.2对投资性房地产税务进行明确的界定
第一，目前我国在税收上主要是统一进行增值税的收取，而在房地产项目中由于其经营性质的不同，所以在其所产生的增值税上也有一定的区别，因此在实际中需要对房地产性质进行准确的确定，以此来保证纳税会计处理方向更加明确；第二，需要由政府介入投资性房地产的税务工作中，根据房地产的实际收益来对其税务进行调整，保证房产经济在发展中的合理性及有序性，进而提升纳税会计处理的效率；第三，在投资性房地产纳税会计处理中需要对公允价值进行推行及应用，通过公允价值作为增值税的计税基础可以保证投资性房地产纳税符合市场发展的实际情况，并且此种纳税会计处理方式可以减小税务处理与会计处理之间存在的差距，从而促使投资性房地产在经营中可以健康、持续的发展。
3.3投资性房地产企业需要采取内控的手段来提升纳税会计处理工作
内部会计工作可以说是对企业经营中所产生财务活动进行有效约束的一种手段，在此情况下要想对纳税会计处理的效能进行提升需要注意以下几点内容：第一，组建高素质纳税会计处理人才队伍，首先需要确保岗位人员具备专业的素质能力及相关经验，以此来保证其可以适应岗位职责，其次需要对工作人员进行素质培训来提升其个人能力，使会计人员可以掌握最新的税务政策及税务法规，以此来为纳税会计处理工作提供基础支持；第二，规范投资性房地产企业内部的税务及会计管理制度，并对纳税会计处理工作的各项流程进行优化，以此来保证纳税会计处理顺利、高效的进行。
参考文献
