时间：2022-10-20 13:45:32
被执行人：姓名，基本情况
申请事项：请求依法对被执行人名下位于长葛市*******房屋（产权证号*******）进行拍卖、变卖或采取其他执行措施。
事实与理由：申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷执行一案，业经贵院立案受理。在本案执行期间，被执行人拒不履行还款义务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定，申请执行人请求贵院立即对被执行人名下位于长葛市*******的房屋进行拍卖、变卖或采取其他执行措施。理由如下：
1、本案审理阶段，贵院业已根据申请执行人的申请对被执行人名下的上述房屋采取财产保全措施予以查封。经查，被执行人及其所扶养家属共2人。司法实践中，被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋可参照当地廉租房申请的标准，面积为每人16㎡.因此，本案中，被执行人及其所扶养家属生活所必须的房屋面积为32㎡，而被执行人名下的该套房屋建筑面积为136.24㎡，远远超过其生活所必须的范畴。
2、被执行人身份信息显示其住所为河南省长葛市*******，而被执行人名下的房产位于长葛市东铭路*******，且经申请执行人多次登门拜访及贵院两次调查，均未发现被执行人位于长葛市东铭路*******的房屋有人居住，足以说明被执行人有至少两处可供居住房屋，足以说明位于长葛市东铭路*******的房屋不是被执行人及其所扶养家属生活所必须的房屋，因此，被执行人不符合“唯一住房”的情形。
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定，是为了保障被执行人的基本生活居住权，但保障被执行人的居住权并不等于保护被执行人的房屋所有权。房屋是公民的生活资料，也是公民的固定资产。当房屋仅仅满足生活需要时，不一定必须拥有房屋所有权。而强调保障被执行人的居住权，是使被执行人有房可住，而不是让被执行人继续拥有资产。因此，可以租住方式保障被执行人的居住权，且租住房屋的标准应当参照“最低生活标准”确定。
当然，申请执行人亦考虑到维护社会和谐、执行措施人性化的因素，根据当下司法实践经验，结合本案实际情形，申请执行人同意并建议贵院采取如下执行方案：
1、贵院审查该套房屋是否超过被执行人生活所必需。
2、贵院委托评估机构对该套房屋进行评估。
3、申请执行人可为被执行人提供临时住房作为过渡房。
4、贵院委托拍卖机构对该套房屋进行拍卖。
5、申请执行人同意在拍卖价款中保留相应价款用于被执行人自行购买或租赁房屋。
综上，为维护申请执行人的合法权益、打击被执行人逃避法律责任的侥幸心理和贵院判决的严肃性，请求贵院依法对被执行人名下位于长葛市东铭路*******的房屋立即强制执行。
此呈河南省郑州市中级人民法院。
出台背景及意义
国有土地市场化配置：成效显著，问题尚存
国有土地实施市场化配置以来，进程与成效是有目共睹的。2002年～2003年，为深化国有土地使用权制度改革，规范国有土地出让行为，优化土地资源配置，国土资源部先后了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称11号令）和《协议出让国有土地使用权规定》（以下简称21号令），明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，进一步完善了国有土地出让制度。
党中央、国务院和中央纪委对完善国有土地使用权出让制度也高度重视。2002年以来，国务院廉政工作会议、中央纪委全会等，对建立和完善经营性土地招标拍卖挂牌出让制度、规范协议出让行为均提出了明确的制度和纪律要求。2002年和2004年，国土资源部和监察部先后联合下发了《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，2004年，中央纪委和监察部联合下发了《关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定》，这一系列政策和制度，有力地推动了国有土地市场化配置进程。
随着经营性土地招拍挂制度在全国基本确立，协议出让行为逐步规范，土地市场信息公开力度进一步加大，市场在土地资源配置中的基础性作用进一步得到发挥。2002年～2005年，全国出让土地分别为：12.42万公顷、19.36万公顷、18.15万公顷、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万公顷、5.19万公顷、5.24万公顷、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。
然而，国有土地出让过程中也存在着一些问题，其中主要是一些地方国有土地出让信息公开程度不够，操作行为和操作程序不规范。这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的进一步落实，不利于更大程度地发挥市场配置土地资源的基础性作用。解决这些问题，就需要进一步统一出让程序和标准，细化和明确操作规范。
党和国家政策的要求和工作部署
如上所述，党中央、国务院对国有土地使用权出让制度一直是高度重视的，并在许多文件中涉及了国有土地使用权出让问题。2005年1月，中共中央在《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发[2005]3号）中明确提出，规范和完善工程建设招标投标、土地使用权出让、产权交易、政府采购等制度；加强土地出让制度建设，严格控制划拨用地和协议出让土地范围。同年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合下发了《印发〈中央纪委在落实建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要2007年底前工作要点〉的通知》(中办厅字[2005]14号，以下简称中办厅14号文)进一步明确提出逐步完善土地使用权出让制度，要求2005年编制《协议出让国有土地使用权操作规范》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权操作规范》，2006年至2007年，提出划拨用地和协议出让土地实行公示制度的实施意见，国土资源部为牵头单位。所以，制定两个《规范》，已不再是一个部门的事情，而是国家政策大势所趋，是党中央的要求。
按照中央要求，国土资源部在《中共国土资源部党组关于贯彻落实〈建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要〉的意见》（国土资党发[2005]34号）中提出：2005年，组织制定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权操作规范》和《协议出让国有土地使用权操作规范》，提出划拨用地和协议出让土地实行公示制度的实施意见。
正是在这样一个大背景下，国土资源部土地利用司按照中央要求和部党组的总体部署，组织有关部门和一些省市国土资源管理部门业务骨干，在广泛征求意见的基础上，起草制定了两个《规范》。
两个《规范》的总体框架
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》
主要包括：国有土地招标拍卖挂牌出让的适用范围、引用的标准、法规依据、总则、公布出让计划和确定供地方式、编制和确定出让方案、评估地价和确定出让底价、编制出让文件、公告、申请和资格审查、招标拍卖挂牌活动的具体实施程序、签订出让合同和公布出让结果、核发《建设用地批准书》和交付土地、办理土地登记、资料归档等17项内容。同时，在《规范》的附录部分，列示了出让预申请书、招标拍卖挂牌出让公告、招标邀请书、招标拍卖挂牌出让须知、投标（竞买）申请书、投标（竞买）资格确认书、投标书、挂牌出让竞买报价单、授权委托书、中标通知书和成交确认书等15个文本格式，供市、县国土资源部门在组织实施招标拍卖挂牌出让活动时使用。
《协议出让国有土地使用权规范》
主要包括：国有土地协议出让的适用范围、引用的标准、政策依据、总则、供地环节的协议出让、原划拨和承租土地使用权人申请办理协议出让、划拨土地使用权转让中的协议出让、出让土地改变用途等土地使用条件的处理等8项内容。在《规范》的附录部分，列示了国有土地使用权出让意向书和划拨土地使用权准予转让通知书两个示范文本格式。
对两个《规范》一些重要内容的理解
关于《规范》的性质
国土资源部11号令和21号令已经对国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的原则、范围、实施程序进行了明确规定，今年的两个《规范》只是在以11号令、21号令和其他相关法律法规为政策依据的前提下，从程序上、技术标准上和可操作性上对招标拍卖挂牌出让和协议出让活动所做的进一步细化。因此，《规范》在性质上属于技术标准和操作规范的范畴。
招标拍卖挂牌和协议出让的适用范围
11号令第4条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确要求：“除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外,工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的,应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的,应当在土地有形市场公开交易,按照市场价补缴土地出让金。”国土资源部和国家工商行政管理总局今年的《国有土地使用权出让合同补充协议》第十五条约定：在出让期限内,受让人要求改变《出让合同》规定的土地用途等土地使用条件的，由出让人收回土地使用权后，依法重新出让，或按照《出让合同》约定办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。依据现行法律法规政策，《规范》在国有土地招标拍卖挂牌出让的范围确定上，秉承三个基本原则：一是国家法规政策明确规定必须招标拍卖挂牌的；二是地方法规规定划拨土地改变用途或转让必须招标拍卖挂牌的；三是出让合同约定改变土地使用条件必须收回土地使用权实行招标拍卖挂牌的。不符合上述原则的国有土地出让，方可采用协议方式。
因此，《招标拍卖挂牌国有土地使用权出让规范》将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围，即：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。将五类情形纳入协议出让国有土地使用权的范围，即：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；（5）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
同时，鉴于无论如何细化，列举方式也不可能穷尽国有土地使用权出让的所有情形，因此《规范》明确，对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，“可由国有土地使用权出让协调机构集体认定”。
关于招标拍卖挂牌出让的组织实施
《土地管理法实施条例》第二十二条规定：“通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。”《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）要求：商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第六条进一步明确规定：“市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。”
根据上述法律法规和政策规定，国有土地使用招标拍卖挂牌出让工作必须由市、县国土资源管理部门组织实施。市、县国土资源部门可以通过三种方式实施招标拍卖挂牌出让：（1）自行办理；（2）指定下属事业单位承办；（3）委托有资格的拍卖企业代办拍卖事宜。《规范》对此进行了进一步明确：“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让，由市、县国土资源管理部门组织实施。市、县国土资源管理部门根据实际情况，可以选择自行办理、指定或授权下属事业单位具体承办、委托具有相应资质的交易中介机构承办等方式实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权活动。”
关于用地预申请
为充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，促进招标拍卖挂牌出让制度的有效落实，在总结福建、广东等地实践经验的基础上，我们在《国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规范》（征求意见稿）提出：“有条件的地方可以建立勾地制度”。但由于一些社会媒体对此不够了解，误以为土地出让制度将发生重大变动，并进行了一些新闻炒作。实质上，这一制度的目的是为了增加土地部门对市场需求情况的了解渠道，也为发挥土地专业机构、人员和使用者的能动性，及时参与土地出让和使用策划提供便利。而且，意向用地者提出勾地申请后，仍必须通过招拍挂公开竞争才可能取得土地使用权，这是对招拍挂出让制度的进一步细化和完善，而不是设定新的制度。鉴于“勾地”可能引起误解，为更准确表述，在本《规范》中，将其修改为“用地预申请”，并明确：“有条件的地方，市、县国土资源管理部门可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位和个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。”并在《规范》的附录部分，增加了“用地预申请表”示范文本。
关于国有土地出让的协调决策机构
国有土地使用权依法可采用招标拍卖挂牌或协议方式出让，本《规范》依据相关法律法规，对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确了招标拍卖挂牌与协议出让的边界。但由于国有土地出让的复杂性，在实际操作中，就某一宗地的出让而言，仍有可能存在出让方式选择上的不确定性。为解决此类问题，《规范》规定：“国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。” 对不能确定是否符合本《规范》规定条件的具体宗地，“可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定”。
关于地价评估和确定出让底价
地价评估和确定出让底价是国有土地出让的重要内容，《规范》对招标拍卖挂牌和协议出让中地价评估的组织实施、评估依据，招标拍卖挂牌和协议出让底价、竞买保证金、起拍价、起始价的确定进行了明确规定。
1．地价评估。市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。
地价评估由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。
2．确定出让底价。在国有土地招标拍卖挂牌出让中，有底价出让的，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。标底、底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。
在国有土地协议出让中，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。
关于竞买申请人
国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的原则是公开、公平、公正，核心是扩大市场形成土地价格的范围，对竞买人不设门槛。《规范》依据法律法规和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，再次强调了参加招标拍卖挂牌活动竞买申请人的非歧视原则，并对竞买申请的类型进行了归纳。《规范》提出：“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。”竞买申请包括（1）法人申请；（2）自然人申请；（3）其他组织申请；（4）境外法人、自然人和其他组织申请，（5）联合申请；（6）申请人竞得土地后成立新公司开发建设等六类。
鉴于在一些地方的招标拍卖挂牌活动中，有相当多的竞买申请人均是先以自然人身份参加竞买，竞得土地后，再成立项目公司进行开发建设，《规范》对此进行了特别明确：申请人竞得土地后，拟成立新公司开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。
关于竞买保证金
保证金制度是保障市场安全的基础之一。为防范交易风险， 防止违约并确保合约的完整性，许多交易活动均设立保证金制度。保证金是一项履约担保金，证明买方或卖方的诚意，所有的买方或卖方均须交存保证金方能进入市场。2002年11号令确立了竞买保证金制度。由于国有土地招标拍卖挂牌活动从出让公告、申请和竞买资格审查、招标拍卖挂牌成交时签订成交确认书和中标通知书，签订出让合同等多个环节均涉及到保证金问题，在几年的操作实践中，不少地方对保证金的性质在认识上存在分歧，甚至产生了法律纠纷。
由于竞买保证金在招标拍卖挂牌活动的不同阶段的性质不同，《规范》在三个环节分别作了具体规定。（1）在拍卖（挂牌）成交或中标前，竞买保证金是意向用地者参加招标拍卖挂牌活动的资格条件，是“门槛”而不是定金。政府的招标拍卖挂牌出让公告中，“支付竞买保证金的数额、方式和期限”是公告的重要内容，“申请人应在公告规定期限内，将公告规定的投标、竞买保证金汇入指定账户，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请”，是参加国有土地招标拍卖挂牌活动的必经程序。按规定交纳竞买保证金，是确认申请人投标或竞买资格的必要条件。未按规定交纳竞买保证金的申请为无效申请，申请人没有资格参加招标拍卖挂牌出让活动。（2）在拍卖（挂牌）成交或中标后，竞得人的保证金转为定金。《规范》明确：中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，在中标或竞得后转作受让地块的定金。其他投标人、竞买人交纳的投标、竞买保证金，出让人应在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。（3）国有土地出让合同签订后，保证金转为土地出让金。11号令明确规定：中标人、竞得人按约定时间与出让人签订《国有土地使用权出让合同》，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金。
关于中标通知书、成交确认书和国有土地使用权出让合同
《规范》依据《合同法》等法律法规，对国有土地招标拍卖挂牌出让确定中标人和拍卖或挂牌成交后，所签订的成交确认书、中标通知书以及国有土地出让合同的性质、内容和法律效力进行了明确。
一是招标出让国有土地使用权的，确定中标人后，招标人应当向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知其他投标人。《中标通知书》应包括招标人与中标人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款，以及双方签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。《中标通知书》对招标人和中标人都具有法律效力，《中标通知书》发出后，出让人、招标人改变中标结果，或者中标人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃中标宗地的，应当承担法律责任。
二是拍卖或挂牌出让国有土地使用权的，确定竞得人后，拍卖人或挂牌人与竞得人当场签订《成交确认书》。拍卖人、挂牌人或竞得人不按规定签订《成交确认书》的，应当承担法律责任。《成交确认书》应包括拍卖人或挂牌人与竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款，以及双方签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。《成交确认书》对拍卖人、挂牌人和竞得人具有法律效力。《成交确认书》签订后，出让人、拍卖人或挂牌人改变拍卖结果的，或者竞得人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的，应当承担法律责任。
三是招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人、竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。
关于挂牌截止
11号令第19条规定：在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。该条款是为保证充分竞争，防止申请人利用时间差规避他人竞争而提出的。在具体操作中，一些地方对挂牌截止时的把握和“2个或2个以上要求报价”的规定认识不一致。为避免纠纷和理解混乱，《规范》就挂牌截止环节掌控、挂牌结果确认以及挂牌转为现场竞价等关键点进行了专门规定，明确提出：挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。设有底价的，出让人应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人，挂牌主持人现场打开密封件。在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当出席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问现场竞买人是否愿意继续竞价。
挂牌主持人连续三次报出最后挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规定确定挂牌结果：（1）最后挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌成交，最后挂牌价格的出价者为竞得人；（2）最后挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌不成交。
有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。
关于协议出让公示制度
按照中办厅14号文件 “2006年至2007年提出划拨用地和协议出让土地实行公示制度实施意见”的要求，《协议出让国有土地使用权规范》规定，将国有土地协议出让公示作为协议出让的一个必经环节，明确市、县国土资源部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商谈判，达成一致且议定的出让价格不低于底价的，双方签订《国有土地出让意向书》。市、县国土资源部门将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等信息在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网进行公示，公示期间有异议且经审查确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止。公示期满，无异议或虽有异议但经审查不存在违反法律法规行为的，方可按照《意向书》约定签订《国有土地使用权出让合同》。协议出让结果也必须在土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网等向社会公开，接受社会监督。
关于协议出让价格争议裁决机制
随着土地使用制度改革进一步深化，经营性基础设施将逐步实行有偿使用，油田等矿业开采用地也将逐步有偿使用，这些用地均具有独占性和排他性，在协议出让过程中很容易产生出让价格争议。为此，《协议出让国有土地使用权规范》明确：对于经营性基础设施、矿业开采等具有独占性和排他性的用地，应当建立协议出让价格争议裁决机制。此类用地协议出让过程中，意向用地者与出让方在出让价格方面有争议难以达成一致，意向用地者认为出让方提出的出让价格明显高于土地市场价格的，可提请出让方的上一级国土资源管理部门进行出让价格争议裁决。
关于原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让
《协议出让国有土地使用权规范》对原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的情况，明确了办理程序，并就协议出让的适用范围、地价评估、 土地出让金核定等环节进行了特别规定。
1．适用范围。原划拨、承租土地使用权不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，不得办理协议出让手续。
2．地价评估。 市、县国土资源管理部门对申请人提交的申请材料进行审查。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
3．核定土地出让金。市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让的土地出让金。申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：
（1）不改变用途等土地使用条件的，应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。
（2）改变用途等土地使用条件的，应缴纳的土地使用权出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格。
关于划拨土地使用权转让中的协议出让
根据《房地产管理法》、《土地管理法》、国务院28号文件等有关法律法规和政策，《协议出让国有土地使用权规范》对划拨土地使用权转让中的协议出让，从政策要求、实施程序和具体内容上进行了系统规范，并就以下环节进行了明确规定。
1．适用范围。划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，应当由受让方办理协议出让。但《国有土地划拨决定书》、法律法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让。
2．地价评估。经审查符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权和划拨土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
3．出让金核定。划拨土地使用权转让时，应当按以下两种情况核定应缴纳土地出让金：一是转让后不改变用途等土地使用条件的，应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格； 二是转让后改变用途等土地使用条件的，应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
4．拟定和报批出让方案。市、县国土资源管理部门应当按照规定，拟定协议出让方案并报市、县人民政府审批。协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、面积、用途、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金等。
5．公开交易，确定受让人和成交价。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。转让人与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。
6．办理出让手续。受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》，并按规定公布协议出让结果。
关于出让土地改变用途等土地使用条件的处理
21号令16条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，在取得出让方和规划管理部门同意后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，按变更后的土地用途，补缴土地出让金。依据21号令及其他相关法规政策规定，《协议出让国有土地使用权规范》对出让土地改变用途等土地使用条件的适用范围、操作程序、出让金调整等方面作了细化。
《中华人民共和国海事诉讼特别程序法》（以下简称海诉法）第十章规定了债权登记与受偿程序，其中对海事确权诉讼案件的审理作出了一些原则性规定。在海诉法施行一年多的实践过程中，由于认识不一致，在对海事确权诉讼案件的审理中存在着多种做法，一定程度上使当事人产生了对法律严肃性和法院司法公正的怀疑。因此，在对海事确权诉讼案件的审理中，须尽快统一认识，以利于操作上的统一。笔者下面就谈谈在对海事确权诉讼案件审理中的个人体会，供大家参考。
（一）在诉讼过程中申请拍卖船舶的债权人提起的诉讼，应当作为确权诉讼处理。海诉法第一百一十六条所确立的对海事确权诉讼案件适用一审终审诉讼制度的规定，是根据十几年来我国海事审判工作积累的丰富经验以及海事确权诉讼案件的特点所作出的一项诉讼制度，目的是简化海事确权诉讼案件的审理程序、减轻当事人的讼累和减少人民法院的工作量。我们知道，除了在执行阶段中海事法院对被申请执行人所有的船舶或者当事船舶进行拍卖以兑现申请执行人所享有的、生效裁判文书所确定之债权的情况外，申请人申请诉前扣押船舶后随即在诉讼过程中申请拍卖被扣押的船舶和原告在诉讼过程中申请扣押并拍卖有关船舶这两种情况下，均可能导致其他债权人对海事确权诉讼程序的启动。此时，如果仍然把在诉讼过程中申请拍卖船舶的债权人所提起的诉讼按照普通程序处理，即适用两审终审制，既不符合海诉法对审理海事确权诉讼案件所作出的特别规定的法律精神，也不能充分体现人民法院在法律适用上的平等性，容易导致当事人对人民法院司法公正的怀疑。
（二）应注意界定与被强制拍卖的船舶有关的债权。在设立海事赔偿责任限制基金的情况下，债权人所主张的债权是否是与特定场合发生的海事事故有关的债权比较容易把握。而在有关船舶被海事法院裁定强制拍卖的情况下，债权人所主张的债权是否是与被强制拍卖船舶有关的债权就不那么容易把握了。如前所述，在诉讼过程中，因对方当事人未在法院指定期间内提供担保、而原告又申请拍卖已被扣押的有关船舶，或者在执行阶段中为了兑现生效裁判文书所确定的债权的情况下，海事法院均应当裁定对已被扣押的有关船舶进行强制拍卖。海事法院作出此种裁定，就可能导致其他债权人对海事确权诉讼程序的启动。但是，我们必须明确一点，就是海事法院裁定强制拍卖已被扣押的有关船舶，只是为了充分保护原告或者申请执行人合法权利而采取的一种司法手段，并不是要解决以船舶所有权人作为债务人时的所有债权债务关系。如果海事法院每次裁定强制拍卖已被扣押的有关船舶后，以船舶所有权人作为债务人且债权债务尚未了结的所有债权人均参与进来，要求对拍卖船舶价款进行分配的话，势必损害真正与被强制拍卖船舶有关的债权人相应的合法权益，这既不利于人民法院充分保护当事人的合法权益，实际上也是司法不公的一种体现。这种强制拍卖已被扣押的有关船舶并进行相应的债务清偿的法律程序，完全不同于破产还债程序。对于这一点，海诉法第一百一十一条明确规定“海事法院裁定强制拍卖船舶的公告后，债权人应当在公告期间，就与被拍卖船舶有关的债权申请登记。”因此，对与被强制拍卖船舶有关的债权予以明确的界定，就显得十分必要。
根据《中华人民共和国海商法》和最高人民法院《关于海事法院拍卖被扣押船舶清偿债务的规定》的有关规定，与被强制拍卖船舶有关的债权主要有：（1）具有船舶优先权性质的债权。此类债权具体包括船长、船员和在船上工作的其他在编人员根据劳动法律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用，在船舶营运中发生的人身伤亡损害赔偿，船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费，海难救助的救助款项，船舶在营运中因侵权行为产生的财产损害赔偿（但载运2000吨以上的散装货油的船舶，持有有效的证书，证明已经进行油污损害民事责任保险或者具有相应的财产保证的，对其造成的油污损害的赔偿除外）。（2）具有船舶留置权性质的债权。此类债权的债权人往往是诉前扣船的申请人或者是在诉讼过程中申请拍卖船舶的原告。（3）具有船舶抵押权性质的债权。（4）船舶在营运中因合同法律关系所产生的其他债权。在这里，我们应该注意一点，就是债权人所主张的债权已经取得了相应的其他财产抵押担保的，就不宜将该债权视为与被强制拍卖船舶有关的债权，该债权人可以就已经为其债权设立了抵押担保的其他财产优先受偿。
“苏富比”之争
著名国际性拍卖行苏富比创立于1744年，拍卖服务使用“SOTHEBY’s”文字商标。1973年，苏富比拍卖行在香港设立办事处，而进入中国大陆是在15年后。为意大利威尼斯、中国长城两大世界文化遗产募集保护资金，法国时装设计师皮尔・卡丹发起当代艺术品拍卖活动，号召艺术家、画廊捐赠作品，1988年6月5日，苏富比在北京劳动人民文化官主持“马可・波罗归来”拍卖会，76件作品成交57件，成交总额176万余元。之后的几年，日本企业家在全球热买艺术品，随着“莫奈”“梵高”“毕加索”屡创天价，“苏富比”渐为中国大陆公众所知。上世纪90年代初，中国大陆艺术品拍卖兴起后，苏富比为中国业者模仿的标准，“苏富比”一词在艺术品拍卖界和收藏界享有极高声誉。1993年9月30日，苏富比拍卖行向中国国家工商总局商标局提出“SOTHEBY’S”商标的注册申请，1995年1月21日获准注册，核定使用在第35类“拍卖业”服务上。
资料显示，四川苏富比拍卖有限公司成立于2003年12月，从事过石榴独家经销权、手机号码拍卖，神五搭载邮票冠名权、神六搭载《长城万里图》及普通书画作品、房地产等拍卖活动，宣传材料、网站、报纸专版、广告和名片中使用过“SOTHEBY”“中国苏富比拍卖集团”“四川苏富比拍卖有限公司”“苏富比公司”等字样。2004年1月14日，四川苏富比向国家工商总局商标局申请注册第35类（按国际商标分类，“拍卖”属第35类、“珍品估价”属第36类）“苏富比”商标，2006年3月28日通过初审。查询中国商标网，四川苏富比创办人还取得第35类“纳高”、第36类“苏富比拍卖SOFTBILL
AUCTION”（2012年3月6日无效）、第16类“中国拍卖”（2008年12月17日无效）和“中国拍卖报”（2011年3月23日无效）商标，四川苏富比2006年11月注册了第35类“佳士得”（2010年5月24日无效）。据报道，四川苏富比创办人2002年至2004年在香港成立香港佳士得国际拍卖有限公司（后更名香港苏富比金融投资有限公司）、香港索斯比集团有限公司（后更名中国苏富比出版集团有限公司）、香港苏富比国际拍卖有限公司及四川索斯比文化传播有限公司。
在法定异议期内，苏富比拍卖行于2006年5月15日向中国国家工商总局商标局申请注册第35类和36类“苏富比”商标，与四川苏富比争夺商标权。
2007年5月22日，中华人民共和国香港特别行政区高等法院在苏富比拍卖行诉香港苏富比国际拍卖有限公司（第一被告人）、香港苏富比金融投资有限公司（第二被告人）、中国苏富比出版集团有限公司（第三被告人）一案中，作出第685号判决，裁定香港苏富比国际拍卖有限公司、香港苏富比金融投资有限公司、中国苏富比出版集团有限公司永久停止使用“苏富比”或者相近似的名称，停止侵犯香港注册商标“苏富比”的行为。
2007年7月17日，苏富比拍卖行以商标侵权及不正当竞争纠纷为由将四川苏富比诉至北京市第二中级人民法院。2007年12月19日，北京市第二中级人民法院第11593号民事判决和第11594号民事判决裁定：四川苏富比立即停止其在拍卖和相关宣传活动中使用与苏富比拍卖行涉案“SOTHEBY’S”注册商标和“苏富比”商标相同或相近似的标识；四川苏富比在从事拍卖服务的经营活动中，停止使用涉案含有“苏富比”字样的企业名称，删除网址为“http：//”的网站、四川苏富比印制散发的宣传材料、名片上的与苏富比拍卖行有关的虚假宣传内容。2008年8月7日，北京市高级人民法院的第322号民事判决和324号民事判决维持了原判。该案入列“北京法院2008年十大知识产权典型案件”。
“苏富比”商标并未尘埃落定。
2010年4月10日，中国国家工商总局商标局作出（2010）商标异字第07129号《“苏富比”商标异议裁定书》，裁定被异议商标予以核准注册。苏富比拍卖行于2010年5月10日向国家工商总局商标局商标评审委员会提出复审申请。
就北京市高级法院第322号和324号裁定，四川苏富比也于2010年7月30日向最高人民法院申请再审。最高人民法院2011年2月23日作出第1182号裁定和第1179号裁定，驳回再审申请，裁定“索斯比”、“索思比”和“苏富比”均是“SOTHEBY’S”的音译；认定苏富比拍卖行与香港苏富比有限公司之间存在商标、字号的授权使用关系，四川苏富比的相关上诉理由缺乏事实依据。
2011年12月31日，国家工商总局商标局商标评审委员会作出商评字（2011）第36315号《关于第3887284号“苏富比”商标异议复审裁定书》，认为苏富比拍卖行所提异议复审理由不成立，裁定被异议商标予以核准注册。该裁定认为：《商标法》第十条第一款第（八）项是对公共利益和秩序的维护，不适用于对本案特定民事主体权益的保护。鉴于《民法通则》有关规定已在《商标法》相关条文中有所体现，焦点问题归纳为被异议商标与引证商标是否构成使用在相同或类似服务上的近似商标，被异议商标的申请注册是否构成《商标法》第三十一条所指损害他人现有的在先字号权之情形。
国家工商总局商标局商标评审委员会认为，被异议商标与引证商标在文字构成、呼叫等方面区别较大。《牛津英美文化辞典》《牛津当代百科大辞典》，将苏富比拍卖行“SOTHEBY’S”译为“索思比拍卖行”，而非“苏富比”。苏富比拍卖行提供的国内报道中也将苏富比拍卖行注解为“索思比”“索斯比”等。因此，苏富比拍卖行提供的证据不能证明在被异议商标申请日前，苏富比拍卖行的“SOTHEBY’S”与“苏富比”已经成立唯一对应的关系。且鉴于被异议商标经四川苏富比大量使用，已经具有一定的知名度，与四川苏富比之间建立紧密联系。故双方商标即使共存于“拍卖”等类似服务上，亦不会导致相关公众对服务来源产生混淆、误认。被异议商标指定使用的除“拍卖”以外的服务与引证商标指定使用的服务不属于类似服务。故被异议商标的注册未违反《商标法》第二十八条的规定。
国家工商总局商标局商标评审委员会认为，苏富比拍卖行在英国登记的字号为“SOTHEBY’S”，与被异议商标未构成近似。苏富比拍卖行所称的香港苏富比有限公司登记“苏富比”字号时间为2008年3月14日，晚于被异议商标申请日，不构成在先权利。且苏富比拍卖行亦未能证明该公司为其香港子公司。苏富比拍卖行所称其在被异议商标申请日前代表处等亦无证据支持，且其经营范围也不包括拍卖等服务。故不能认定在被异议商标前，苏富比拍卖行已在拍卖行业使用“苏富比”字号并具有一定影响。故被异议商标的注册未违反《商标法》第三十一条关于商标注册不得侵犯他人在先权利的规定。
国家工商总局商标局商标评审委员会认为，依据《文物保护法》第五十五条的规定，苏富比拍卖行不能成为合法的拍卖主体，难以在中国合法、有效的在拍卖服务上使用“SOTHEBY’S”、“苏富比”等商标。在苏富比拍卖行相关宣传、报道中，“SOTHEBY’S”往往被称为“索思比”，多数证据显示的时间在被异议商标申请日后。苏富比拍卖行提交的证据不能证明其商标在被异议商标申请日之前在“拍卖业”服务上具有知名度，且鉴于被异议商标与“SOTHEBY’S”之未构成近似商标，不能认定四川苏富比具有复制、摹仿的故意。苏富比拍卖行提交的判决书等与本案没有必然联系。
据此，国家工商总局商标局商标评审委员会认为，不能认定被异议商标的注册申请违反《商标法》第十三条、第三十一条关于不得以不正当手段抢注他人已经使用并有一定影响的商标的规定。
苏富比不服国家工商总局商标局商标评审委员会裁定，并将国家工商总局商标局商评委、四川苏富比诉至北京市第一中级人民法院。苏富比拍卖行诉称：一、被告在被诉裁定中未列明原告（指苏富比拍卖行）在异议复审阶段提交的全部证据、意见及公开庭审的要求，该作法属于程序违法。二、被异议商标与引证商标构成使用在同一种或类似服务上的近似商标，故被异议商标的注册违反了《商标法》第二十八条的规定。三、“苏富比”系原告在拍卖服务上在先使用并具有一定影响的商标，同时“苏富比”亦是原告的字号，故被异议商标的注册违反了《商标法》第三十一条的规定。四、“苏富比”系原告在先使用在拍卖服务上的驰名商标，故被异议商标的注册违反了《商标法》第十三条第一款的规定。五、第三人（指四川苏富比拍卖有限公司）恶意抄袭原告的在先驰名商标，该行为已违背社会主义道德，易产生不良影响，故被异议商标的注册违反了《商标法》第十条第一款第（八）项在关“其他不良影响”的规定。被告国家工商总局商标局商标评审委员会辩称：虽然被诉裁定中的证据名称与原告提交的证据名称有所不同，但该情况的产生是因为被告对于原告提交的全部证据进行归纳，而非未考虑原告提交的全部证据。被诉裁定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院依法予以维持。
2012年12月20日，北京市第一中级人民法院作出第2177号判决，撤销国家工商总局商标评审委员会作出的商评字（2011）第36315号关于第3887284号“苏富比”商标异议复审裁定，并对苏富比提出的异议复审申请重新作出异议复审裁定。
2013年12月20日，北京市高级人民法院就国家工商行政管理总局商标评审委员会上诉苏富比拍卖行等其他二审第627号行政判决书：“驳回上诉，维持原判。”
2015年11月4日，最高人民法院驳回四川苏富比就商标异议复审行政一案的再审申请，行政裁定书指所提再审理由不能成立，并缺乏事实与法律根据。最高法院认定，四川苏富比申请第3887284号“苏富比”商标时，苏富比拍卖行的企业名称或其字号“苏富比”在中国拍卖服务的相关公众中已具有一定知名度，在中国商标法下构成可予保护的在先权益；四川苏富比在相同或类似服务之上申请“苏富比”商标的行为，违反了中国商标法的规定。
下一步，就看苏富比拍卖行能否顺利注册“苏富比”商标了。
抢注不违法
一般而言，商标注册采取“在先申请”原则，中国《商标法》同时规定“申请商标注册不得损害他人现有的在先权利，也不得以不正当手段抢先注册他人已经使用并有一定影响的商标。”且“就相同或者类似商品申请注册的商标是复制、摹仿或者翻译他人未在中国注册的驰名商标，容易导致混淆的，不予注册并禁止使用。”
提起商标战，公众都知道“iPad”之争。实际上，商标注册已发展为一门产业。商标狙击手常为利所诱，目的在于节省品牌培育费用，或出售获利，或阻挡竞争者进入市场。据报道，“狗不理”“飞鸽”“海鸥”“海信”“王致和”“同仁堂”等著名中国商标在海外遭抢注，有位澳大利亚人一年内就抢注了180个中国著名商标，加拿大有家转让中国老字号商标的公司。中国人也抢注了“陆虎”“谷歌”，还山寨了莲花汽车，拉菲、卡斯特、奔富葡萄酒，乔丹和爱马仕服饰等国际著名商标。
在文物艺术品界，山寨现象屡见不鲜。或是抢注商标，或是以知名企业的字号、谐音、译音命名，除苏富比外，上海的朵云轩、德国的纳高等公司有此类遭遇。2012年11月14日，中华人民共和国香港特别行政区高等法院就佳士得诉佳德集团（Chritrs Group）侵犯品牌和商标案裁决，佳士得的商标“Christie’s”、“佳士得”及“Chritie’s佳士得”为驰名商标，被告佳德集团向法院提供为何使用相关的中英文名称的解释太过牵强，尤其英文名“Christie’s”口语中几乎无法发音，佳士得的商誉和声誉已遭受了侵害。
商标战延至互联网，域名争夺激烈，360万美元的、1700万美元的是经典案例。苏富比拍卖行也打过域名争夺战。2006年8月22日，苏富比拍卖行向中国国际经济贸易仲裁委员会域名争议解决中心投诉，要求对宁波一家公司抢注“苏富比・中国”和“苏富比・公司”域名问题裁决。2006年12月15日，域名争议解决中心作出（2006）中国贸仲域裁字第0205号裁决书，认为苏富比拍卖行的字号“苏富比”“已在中国具有了一定的知名度”，宁波公司的注册行为系恶意抢注，故裁决争议域名转移给苏富比拍卖行。
微博号和微信公众号或将是商标战的下一个战场。检索可知，含“苏富比”一词的微信号达数十个。
保护和规范
亡羊补牢，苏富比拍卖行在中国大陆一口气注册了第6、8、9、12、13、14、15、16、19、20、21、24、25、27、28、33、34、36、37、39、41、42、43、44类的“苏富比”商标，第1至第45类“的索斯比”“索思比”和“索富比”，第14、35类“苏富比之钻”“苏富比钻石”，第36类的“苏富比国际物业顾问”。英国克里斯蒂-曼森及伍德斯有限公司（即佳士得）注册了第9、16、35、36、41类“佳士得”商标。德国纳高注册了第35、36类“纳高拍卖公司”。而“邦瀚斯”第35类商标持有人为江苏一家艺术品公司。
查询中国商标网，在中国大陆知名拍卖行中，中国嘉德注册了第35、36、40、42类“嘉德”商标，北京翰海拥有第2、14、16、35、36、42类“翰海”商标，北京华辰注册了第35类“华辰”商标，“荣宝”“保利”“西泠印社”由北京荣宝拍卖、北京保利拍卖、西泠印社拍卖的上级公司荣宝斋、保利集团、西泠印社社务委员会注册持有。
答:下列情形属于房地产变更登记:(1)房地产使用用途改变的;(2)权利人姓名或名称发生变化的;(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的;(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。
申请变更登记应提交什么文件,办理变更登记时需缴纳什么费用?
答:(1)《房地产变更登记申请书》;(2)房地产权利证书;(3)改变房地产用途的,应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书,需补交地价的,还应提交付清地价款证明;改变权利人姓名或名称的,应提交行政主管机关批准的文件;个人的提交公安部门证明;企业法定代表人变更一般不需办理变更登记,待权属发生转移时,同时提交变更证明即可;(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。
变更登记每项交纳登记费20元。
哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记?
答:(1)向发展商购买的商品房(包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房);(2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房;(3)市、区住宅局出售的福利房、微利房。
购买二级市场商品房后,何时可以申请办理《房地产证》?
答:根据《房地产登记条例》第三十六条的规定,只有商品房项目办理了房地产初始登记后,小业主才能顺利地领取《房地产证》。也就是说,只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门,按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后,初始登记才算结束,小业主才能办证。因此,并不是发展商一提交商品房项目的资料后,小业主就可以申请办理《房地产证》。
如何办理二级市场转移登记手续?
答:办理二级市场转移登记需提交下列资料:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)身份证明;(3)房地产买卖合同;(4)付款发票和付清房款证明。
办理二级市场转移登记一般由发展商统一办理,也可以自行到产权登记部门办理。
拆迁赔偿房如何办理《房地产证》?能否转让?
答:拆迁赔偿的房地产,原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)身份证明;(3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书;(4)补偿与被拆迁房地产有差价的,差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。
拆迁赔偿房的登记价,一般按新建房的建筑成本登记;补交差价的,差价计入登记价。
拆迁赔偿房属于商品房地产的,发红皮《房地产证》,可以转让;不属于商品房的,发绿皮《房地产证》,不能转让。
集资房、合作建房如何办理《房地产证》?
答:(1)集资建房、合作建房的,必须是经政府有关部门批准的,并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的《房地产证》;(2)未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房,必须经过有关部门处理并补交地价款,按规定办理房地产初始登记后,方可办理小业主《房地产证》;(3)经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产证》:《房地产转移登记申请书》;身份证明;集资建房或合作建房合同书或协议书;购房发票复印件;发展商出具的付清房款证明。
什么情况属于三级市场转移登记?
答:凡房地产已办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移的,称为三级市场转移登记。如房地产买卖、赠与、交换、继承,人民法院判决、裁定的强制性转移等等。
三级市场转移登记需提交什么资料?
答:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)转让、受让双方身份证明;(3)《房地产证》或其他产权证书;(4)房地产买卖合同。
拍卖的房地产过户需提交哪些资料?
答:通过法院拍卖的需提交:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)竞授人身份证明;(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明;(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书;(5)原产权证书,人民法院在办案中未能收回原产权证的,需以法院名义在《深圳特区报》或《深圳商报》公告作废;(6)若所拍卖的房地产是行政划拔、减免地价的,需提交用地补充协议和付清地款证明。
由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)竞授人身份证明;(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明;(4)原产权证书;(5)委托拍卖的公证书。
拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算。
如何办理房地产交换?需缴纳哪些费用?
答:房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。当事人双方签订换房协议公证书(福利房需原产权单位和房改审批部门的同意),并提交房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书;对商品房交换的房屋有差价的,应当就差价部分按三级市场转让交纳税费。
一、民事行政诉讼中司法赔偿的范围
1、违法采取对妨害诉讼的强制措施造成损害的。主要包括以下几种情形：对没有实施妨害诉讼行为的人或者没有证据证明实施妨害诉讼的人采取司法拘留、罚款措施的；超过法律规定期限实施司法拘留的；对同一妨害诉讼行为重复采取罚款、司法拘留措施的；超过法律规定金额实施罚款的；违反法律规定其他情形的。
2、人民法院依职权违法采取保全措施造成损害的。主要有以下几种情形：依法不应当采取保全措施而采取保全措施或者依法不应当解除保全措施而解除保全措施的；保全案外人财产的，但案外人对案件当事人有到期债务的情形除外；明显超过申请人申请保全数额或者保全范围的；对查封、扣押的财物不履行监管职责，严重不负责，造成毁损、灭失的，但依法交由有关单位、个人负责保管的情形除外；变卖财产未由合法评估机构估价，或者应当拍卖而未依法拍卖，强行将财物变卖给他人的；违反法律规定的其他情形。
3、对判决、裁定及其他生效的法律文书执行错误造成损害的。主要有以下情形：执行尚未生效的判决、裁定、民事制裁决定等法律文书的；违反法律规定先予执行的；违法执行案外人财产且无法执行回转的；明显超过申请数额、范围执行且无法执行回转的；执行过程中，对查封、扣押的财产不履行监管职责，严重不负责任，造成财物毁损、灭失的；执行过程中，变卖财物未由合法评估机构估价，或者应当拍卖而未依法拍卖，强行将财物变卖给他人的；违反法律规定的其他情形。
4、人民法院及其工作人员在民事行政诉讼或者执行过程中，发生殴打或者唆使他人殴打等暴力行为，或者违法使用武器、警械，造成公民身体伤害、死亡的，也依法应当由国家（即法院）承担赔偿责任。
二、申请民事行政诉讼司法赔偿的程序
申请民事行政诉讼中司法赔偿的，违法行使职权的行为应当先经依法确认。申请确认的，应当先向侵权的人民法院提出。人民法院应自受理确认申请之日起两个月内依照相应程序作出裁决或相关的决定。申请人可以向其上一级人民法院申诉。未经依法确认直接向人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定的，人民法院赔偿委员会不予受理。经依法确认有法律规定违法行使职权的行为的情形之一的，赔偿请求人可依法向侵权的人民法院提出赔偿申请，人民法院应当受理。人民法院逾期不作决定的，赔偿请求人可以向其上一级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定。
三、民事行政诉讼中司法赔偿方式和内容
1、民事行政诉讼中司法赔偿的赔偿方式主要为支付赔偿金。包括：支付侵犯人身自由权、生命健康权的赔偿金；财产损坏的，赔偿修复所需费用；财产灭失的，按侵权行为发生时当地市场价格予以赔偿；财产已拍卖的，给付拍卖所得的价款；财产已变卖的，按合法评估机构的估价赔偿；造成其他损害的，赔偿直接损失。
2、能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。包括：解除查封、扣押、冻结；返还财产、恢复原状；退还罚款、罚没财物。
3、违法采取司法拘留措施的，按国家赔偿法的规定标准予以赔偿，造成受害人名誉权、荣誉权损害的，按照法律规定，在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。
[关键词]强制执行 执行依据 抵押权
强制执行是实现债权人债权的活动,债权人在申请执行前,需要先取得一种文书,以确定其债权的存在及范围。针对这种确定债务人所负给付义务内容,并得由执行机关据以执行的法律文书,在我国民事诉讼理论界并未形成统一的定义。有的学者将其定义为执行依据、执行根据,也有的学者认为应称其为执行名义。2007年10月28日通过的《民事诉讼法修正案》对此问题也未给出明确定义。在最高人民法院起草的《民事强制执行法草案(第三稿)》中采用了“执行名义”的定义,理由为其含义较“执行根据”、“执行依据”更加准确,因为执行根据、执行依据作为法律术语与据以执行的法律术语并非一一对应的关系,在使用中经常会引起误解。而在最高人民法院起草的《民事强制执行法草案(第四稿)》中又将其改为“执行依据”,理由为一直使用执行依据的习惯。故而本文在此也采用执行依据的概念。
根据我国相关法律的规定,我国现行的民事执行依据种类主要有:法院制作的生效判决书、裁定书、调解书、支付令、民事制裁决定书以及法律规定由法院执行的其他机关做出的执行依据,如:仲裁机关做出的仲裁裁决、公证机关做出的具有强制执行效力公证债权文书、依法应由人民法院执行的行政机关做出的行政处理决定书和行政处罚决定书。
从世界各国关于执行依据的立法状况来看,近年来有一个令人欣喜的趋势便是各国都扩大了执行依据的范围。我国民事诉讼理论界也普遍认为需要扩大我国民事执行依据的范围,其出发点主要是从执行请求权的理论入手。强制执行法是实现民法上请求权的环节,当事人的执行债权请求权构成了强制执行制度的轴心。执行债权请求权通常可以还原为实体法上的债权请求权。但是,物上请求权、婚姻法上的请求权、知识产权上的请求权等的实现,也适用关于债的履行或给付的规定,也需要强制执行。抵押、质押、留置等担保物权的实现同样存在强制执行的问题。执行依据依执行请求权而定,执行请求权包含多少个层次,执行依据自然应当具有层次性。笔者赞同这种观点。在此理论基础上进而主张将人民法院许可拍卖担保物的裁定作为民事执行依据。
首先,从担保物权的性质来看,担保物权是一种物权,权利人可以直接对物的价值进行支配并排除其他人的一切干涉,也不需要借助义务人的给付行为,即使不占有担保标的物的抵押权,抵押权人也是以控制抵押物的价值并得以从中受偿为目的的。抵押权人请求法院以拍卖担保物实现权利,正是将物权转化为法院对标的物实施的强制执行行为,仍然属于担保物权人对担保物价值直接取偿的一种表现,而勿须依靠义务人来实施某种行为。
事实上,我国立法上的变化已经肯定了这种观点。我们先来看两条法规:1995年实施的《担保法》第53条第1款规定,“债务履行期届满抵押权屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋词芮宄サ?可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。2007年实施的《物权法》第195条第1款规定,“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产获得的价款优先受偿”。第2款规定,“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。根据新法优于旧法的原则,从今年10月1日以后,如果出现抵押权人与抵押人就抵押权实现方式达不成协议的,抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产,而无需先向人民法院提起诉讼。该《物权法》第195条第2款的规定充分肯定了担保物权的物权性质。
可见,我国民事实体法中已经对担保物权的实现方式做出了明确规定,即担保物权人可以不经过诉讼直接向人民法院申请执行担保标的物,而在我国民事诉讼执行制度中并没有相关规定,执行依据中也并未将其作为执行依据,具体如何操作亦未规定。根据有权利就有救济的原理,应当规定此类具有物权性质的法律文书可以申请法院强制执行。
其次,针对如何具体操作,有学者主张,“抵押或权利质押登记簿的誊本不属于民诉法规定的执行根据,担保法中本来也没有为它设定程序上的特殊效力,但是,由于这些文书能在一定的限度内证明实体权利的存在,同时在文书成立过程中多少保障了债务人参与的机会,所以,权利人可就此向法院申请执行”。笔者认为,根据物权法的相关规定,抵押权可以分为强制登记的抵押权和任意登记的抵押权。所谓强制登记的抵押权是指应当办理抵押登记的抵押权,抵押合同自成立即生效,产生债权效力,而抵押权自办理登记时设立;所谓任意登记的抵押权是指抵押权自抵押合同成立生效时即设立,登记只产生对抗第三人的效力,而不决定抵押权的设立与否。
笔者认为,我国台湾地区的相关规定值得我们借鉴,即“抵押权人须声请拍卖抵押物裁定,以此裁定为执行名义始可据以强制执行拍卖标的物”。由最高人民法院起草的《民事强制执行法草案(第四稿)》已经采取了相近似的作法:将抵押权人申请执行的依据设计成人民法院做出的许可对担保物进行拍卖的裁定书。换言之,抵押权人向人民法院申请对抵押物进行拍卖,由法院审查抵押权是否有效成立(可以通过审查抵押合同或“登记簿”来确定其抵押权是否有效成立)、是否存在违反国家禁止性、强行性规定的情况。在抵押权有效成立,并不存在违反国家禁止性、强行性规定的情况下,法院应当做出许可对担保物进行拍卖的裁定书,抵押权人凭此裁定书即可以启动强制执行程序。该种作法较直接将抵押合同或“登记簿”作为执行依据更符合法理,更科学,更便于法院操作。
另外,需要注意的是,由于强制登记的抵押权在抵押合同成立生效之时并未生效,所以法院在审查抵押权人的申请时,应当是审查抵押权是否生效而非审查抵押合同是否生效(尽管任意登记的抵押权自抵押合同成立生效时设立,为了便于审查,所以确定为统一标准)。再者,根据我国《物权法》的相关规定,债权人并不总是抵押权人。以动产质押合同为例,排除合同效力瑕疵的情形,质押合同成立即生效,但是《物权法》第212条规定,“质权自出质人交付质押财产时生效”。换言之,在未交付质押财产且质押合同已生效的情形下,“债权人”与“质押权人”是不统一的,因为此时质押权还未产生,也就没有所谓的质押权人。
参考文献:
[1]黄松有.强制执行法起草与论证(第二册).中国人民公安大学出版社2004年版
第一条为了规范土地使用权交易行为，深化土地使用制度，加强廉政建设，建立公开、公平、公正的土地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》、江西省人民政府《关于进一步加强土地市场建设的通知》（赣府发[2000]41号），结合我市实际，制定本规定。
第二条本市范围内的土地交易，适用本规定。
土地交易包括土地使用权出让、转让、出租和抵押。
本规定所称的土地使用权转让、出租。包括地上建筑物、构筑物和附着物的转让、出租、但应当适用《国华人民共和国城市房地产管理法》的房地产转让、出租除外。
第三条市、县（市）人民政府设立土地交易市场作为土地交易的专门场所。前条所称的土地交易必须在土地交易市场中进行。
市、县（市）土地管理部门是交易中心的主管部门（以下简称主管部门）。
市、县（市）土地开发储备交易中心（以下简称交易中心）是土地交易市场的承办机构，按规定的职责和程序运作，并接受主管部门和监察部门的指导、监督和检查。
第四条土地交易应当遵循公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得非法干预。
第二章交易中心职责
第五条交易中心主要职责为：
（一）贯彻执行国家土地管理和相关的法律、法规、政策，制定交易中心的内部管理制度，具体实施土地交易市场的建设计划和目标；
（二）接受主管部门和其他单位、个人委托，组织实施土地使用权出让、转让、出租的招标、拍卖和公开挂牌交易工作，为举办土地使用权招标、拍卖会提供场所和服务；
（三）受理土地使用权转让、出租、抵押申请，负责转让、出租、抵押条件的核验、成交确认。承办土地使用权出让、转让、出租、抵押的具体业务；
（四）收集、汇总、储存、上报、土地交易信息行情，提供有关法律和其他信息咨询服务；
（五）为土地交易提供场所，为地价评估、土地税、费、金征收、土地登记、发证等设立服务窗口。
（六）负责土地交易市场的日常管理工作；
（七）主管部门委托的其他事项。
第六条交易中心应建立以下工作制度和管理制度：
（一）土地交易规则；
（二）土地交易运作程序；
（三）土地交易服务承诺；
（四）交易中心财务管理制度；
（五）工作人员守则；
（六）工作人员违纪违法行为的监督查处办法等。
第七条交易中心从事土地交易市场业务的工作人员，必须参加主管部门统一组织的培训，经考试合格取得上岗资格证书才能上岗。
第三章土地交易范围
第八条下列土地交易（包括分割转让、出租、抵押）必须在交易中心进行：
（一）出让土地使用权（包括政府征用、收回、收购的土地使用权出让和改变出让条件补办出让手续等）；
（二）为实现抵押权进行的土地使用权转让；
（三）法院判决需拍卖、变卖用于清偿债务的土地使用权转让；
（四）原划拨土地使用权的交易（包括原划拨土地使用权的转让、出租、抵押以及土地的联营合作交易等）；
（五）出让土地使用权的首次交易（包括转让、租赁、抵押、作价出资、入股、交换或赠与等交易）；
（六）法律、法规允许的集体建设用地的流转（包括乡镇企业用地的转让、租赁、联营、入股等交易）；
（七）其他土地使用权交易。
其他任何机构包括中介机构不得进行上述交易。
第四章土地交易方式
第九条土地交易采取以下方式进行：
（一）招标，即通过招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。
（二）拍卖，即通过拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
（三）挂牌交易，即将土地交易条件在交易中心进行公告，并接受交易申请的行为。
（四）协议交易，即交易双方当事人通过协商完成土地交易的行为。
第十条除按法律、法规规定的情形外，经营性项目土地使用权出让，应采用招标或拍卖方式，其他须公开交易的土地使用权交易，可根据需要选择招标、拍卖或挂牌交易中的一种方式。
协议交易只限于不改变地上建筑物、构筑物、附着物等使用性质的土地使用权交易。
第十一条以招标、拍卖方式出让或转让土地使用权的，在招标、拍卖前应制定招标、拍卖文件和投标、竞买规则，并在招标、拍卖会30日前招标、投标、拍卖公告，申请参与竞投或竞买的人数应达到2人或2人以上。招标、拍卖公告由交易中心，并在《井冈山报》刊登。
第十二条土地使用权出让和转让，应设立最低保护价。土地使用权以招标、拍卖方式交易时，未达到规定人数和最低保护价的，交易中心有权重新作出交易安排。
最低保护价，包括招标底价及保留价。
第十三条以招标方式转让土地使用权的应设立招标小组，招标小组由5人以上单数组成。主要由土地管理部门会同有关部门的专业人员组成。
第十四条招标小组的主要职责是审定招标最低中标价（以下简称底价），审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确认中标人并发出中标通知书。
在招标小组确认中标人5日内，应当签订土地使用权转让合同。
第十五条以拍卖方式转让土地使用权，应设立拍卖小组，拍卖小组由5人组成，主要由土地管理部门会同有关职能部门的人员组成。
第十六条拍卖小组的主要职责是审定拍卖最低价成交价（以下简称保留价）、审查竞买人资格、指定拍卖主持人。拍卖主持人确认竞得人后，由交易中心与竞得人签订拍卖成交确认书。
第十七条土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。
公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：
（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；
（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得。
（三）若在规定期限内没有申请人，或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。
报价以报价单为准，成交后，由委托与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。
申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。
第五章土地交易规划
第十八条土地使用权交易双方当事人交易时应提供能证明自己身份的有关证件。
属单位交易的应提供单位营业执照副本或单位法人证书、法定代表人证书、法定代表人委托书等。
属个人交易的应提供身份证或工作证，委托人交易的，应提供委托证书。
第十九条土地使用权交易（出让土地使用权除外），交易当事人还应提交交易对象的《国有土地使用证》、《土地出让合同》、《房屋产权证》、《土地使用权交易协议》等有关证件和资料。
第二十条委托人委托交易中心进行公开交易，应当签订委托合同。
委托合同一般包括委托事项、时限、公告期限、委托费用、临时冻结产权、解冻等条款。
第二十一条凡以协议出让方式取得土地使用权的，须经市、县（市）人民政府批准，并提交基建项目立项批准书等文件。
第二十二条通过招标、拍卖出让方式获得土地使用权的中凭《中标通知书》或《拍卖成交确认书》及《国有土地使用权出让合同》申办基建项目立项或直接领取《投资许可证》、《建设工程施工证》和其他有关证照。
第二十三条土地使用者应严格按《;国有土地使用权出让合同》中约定的土地使用条件使用土地。需改变《国有土地使用权出让合同》约定条件使用土地的，应先向出让方（市、县＜市＞土地管理部门）申请并办理有关手续。
第二十四条按《国有土地使用权出让合同》约定条件使用土地的可以转让，原《国有土地使用权出让合同》随之转移给受让方，受让方应继续按《国有土地使用权出让合同》的约定条件使用土地。
第二十五条受让人根据需要，交易时间可以提出申请改变原《国有土地使用出让合同》约定的土地使用条件，但须经原出让方同意并办理有关批准手续，签订土地出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十六条划拔土地使用权出让应提交经市、县（市）人民政府批准的土地使用权处置方案。划拔土地申请并经依法批准后方可进行。
第二十七条抵押权人为实现抵押要求处分抵押人土地使用权及地上建筑、构筑物、附着物的，应委托交易中心进行公开交易、并提交抵押权人与抵押人就处分抵押物达成的协议和双方认可的评估报告。交易中心直接安排交易。
若所抵押的土地使用权是以划拨方式取得的，处分抵押土地使用权的方式须报经市、县（市）人民政府批准。
第二十八条人民法院、执法机关裁定，决定处分的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的转让，委托交易中心组织交易。
处分物为划拨土地使用权的，须经市、县（市）土地管理部门审核并经同级人民政府批准。
第二十九条集体建设用地的交易，应首先取得原集体经济组织的同意，再经市、县（市）土地管理部门依法批准后方可进行。
第三十条土地使用权交易中心直接受理，法律、法规、规章规定交易需经核准的，由交易中心在3日内进行核验并送主管部门在10日内核准后，再由交易中心进行交易。
第三十一条主管部门核准交易时，应核定是否应补交地价及应补交的地价数额。除政府另有规定外，交易中心在成交后从成交价款中首先扣减应补交的地价款及其他规费，并及时上交主管部门财政专户，实行收支两条线管理。
第三十二条委托交易的委托底价、协议交易的协议价若低于基准地价或评估地价的，交易中心可代表实行优先购买。
第三十三条土地使用权交易时，交易市场工作人员除应认真对交易当事人提交的有关证件和资料进行审查外，还应到交易对象的现场进行勘察并作好现场勘察记录，交易当事人应积极配合。
第三十四条交易中心从事上述交易时，按物价部门核定的标准收取服务费用。以招标、拍卖方式成交的，交易中心按成交价向双方各收取1％的佣金。
第三十五条土地使用权通过的土地交易市场转让成交的，当事人应在规定的时间内凭《成交确认书》和《土地使用权转让合同》申请办理产权登记。
第六章监督查处
第三十六条监察部门和主管部门应在交易中心设立检举或投诉信箱，接受群众对土地使用权交易违纪违规行为的检举、投诉。
第三十七条交易中心应将土地使用权出让和转让规则，运作程序、服务承诺、工作人员守则等在交易场所张挂显示，接受群众监督。
第三十八条凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：
（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；
（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；
（三）投标人或竞买人互相串通压价的；
（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条政府机关工作人员和交易中心工作人员违反有关规定，在土地交易过程中接受贿赂、、泄露秘密、的，由其所在单位或监察机关给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，造成当事人损失的，依法承担赠偿责任。
第七章附则
第四十条原吉安行署颁布的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
关键词：担保物权；非诉；释明
一、概述
（一）相关概念。当代社会，人们经济交往越发密切和频繁，为控制交易风险并兼顾效率，更多债权债务关系的当事人选择担保方式交易。担保物权为担保特定债权的清偿，在物或权利上设立的，以取得或支配特定财产交换价值为内容的他物权。担保物权的实现，指债务人到期不还款或约定条件成就时，债权人可就担保物变卖价金优先受偿。①
非诉程序，民事权利义务没有争议时，法院确定公民或法人的民事权利和一定法律事实是否存在，是具有明显非诉性质的民事案件适用程序。以高效便捷和经济为其主要目标。该程序的优势在于适用更灵活，审理程序更简洁，并且审理期限相对较短。按照我国民事诉讼法的规定，督促程序、公示催告程序以及担保物权实现的案件都属于非诉案件。
（二）立法现状。该制度最早见我国《民法通则》，八十九条：“债务人或者第三人可提供一定财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或以变卖抵押物的价款优先得到偿还。”后《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿，可与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”可见，我国担保物权的实现方式一种为当事人订立协议，另一种为法院诉讼。②《物权法》出台后，一百九十五条第二款规定，抵押权人可请求人民法院拍卖或变卖抵押财产，抵押权不需必经诉讼程序，可直接向法院申请执行而实现。但物权法这一规定比较笼统，没有具体的内容，理论内涵及其适用都具有不确定性。
新民事诉讼法第十五章增设“实现担保物权案件”的特别程序，明确担保物权可通过非讼程序实现，当事人对主债权、担保物权等实体问题不存在争议时，做出许可执行拍卖、变卖的裁定。通过非讼程序的方式，可在正义、效率、安全等法律价值之间取得最佳平衡。③新民事诉讼法增设实现担保物权的特别程序，标志我国担保物权实现方式的非诉化变革基本完成。④
二、民事诉讼法的规定
（一）条文内容。第一百九十六条：“申请实现担保物权，由担保物权人及其他有权实现担保物权的人依物权法等法律，向担保财产所在地或登记地基层人民法院提出。”第一百九十七条：“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人可依该裁定申请强制执行，不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可向人民法院。”
可见，担保物权的非诉实现程序依申请启动，由担保财产所在地或登记地基层人民法院管辖。申请主体包括担保物权人以其他有权实现担保物权的人，法院受理当事人的申请后，经审查，符合条件的将制作裁定书，当事人可申请强制执行。不符合法定条件的，申请将驳回，当事人可寻求救济。新民诉明确了人民法院处理该类案件的非诉方式，及非诉方式不适用时可转为诉讼，使诉讼与非诉讼间衔接。
（二）存在问题。担保物权的实现对于担保权人权益的保护和社会担保交易秩序的保障有重要作用，目前已形成相应制度框架体系。民事诉讼法明确实现担保物权的程序为特别程序，是2012年民事诉讼法修改的一大亮点，标志我国开启了债权快捷、经济、高效实现的新时代。⑤但这一制度的规定尚不全面，规定比较笼统，使该制度在理论上仍有许多不确定，引发了学界的讨论和质疑。法院在处理具体案件时也遇到了许多不能克服的难题，难以发挥该程序的作用。
三、担保物权实现程序的属性
非讼案件适用于当事人间权利义务关系没有争议的情况，申经法院确定特定事实或权利是否存在，而使一定民事法律关系产生、变更和终止。民诉法修改后，学界仍存在争议，即担保物权应以诉讼或非诉的方式实现。
“诉讼说”主张，担保物权的实现属于一般民事案件范畴，应适用传统民事诉讼方式，经法院审判，当事人可以法院文书为依据申请强制执行。⑥“强制执行说”主张，担保物权的实现程序属于强制执行，权利人可依据抵押合同、抵押权登记簿等权利凭证，要求强制执行。⑦“非讼说”主张，担保物权的实现为非诉案件，应适用非诉程序。⑧物权法第一百九十六条规定，抵押权人实现权利的方式，不局限于传统诉讼方式。其订立的合同，证明当事人权利义务归属，权利人可据此向法院提出申请，要求法院作出裁定。
现代社会，为规避交易风险，经济参与者选择在物或权利上设定担保，以保障债权清偿。设立担保物权时，当事人一般会签订担保合同，明确双方权利和义务，并登记担保标的物。担保物权的成立，有赖于担保合同的生效或登记的完成。故当事人权利义务一般是确定的。担保物权属定限物权，有物权公示公信的效力，可借此宣示权利的归属状态。非诉程序有灵活性，审理程序简洁，审限短等特点，与实现保护债权人、减低交易风险的要求不谋而合，故“非讼说”的观点很合理。
四、民事诉讼法释明
第一条为改善农村融资条件，加快我市畜牧业发展，结合我市实际，根据有关法律法规，制定本办法。
第二条本办法所指畜禽舍抵押借款是指本市范围内的养殖户以自有或拟建的畜禽舍作抵押，向金融机构申请的生产流动资金和畜禽舍建设资金贷款。
第三条畜禽舍抵押借款的同时，畜禽舍使用寿命期内的土地承包经营权同时抵押。
第四条办理畜禽舍抵押借款必须遵守国家法律法规及有关信贷规章、制度和原则，在平等协商基础上签订抵押借款合同。
第二章畜禽舍抵押借款的申请
第五条申请畜禽舍抵押借款的条件：
借款人依照本办法设定抵押的畜禽舍，必须取得由市畜牧局颁发的畜禽舍所有权证、村委与养殖户签订的土地承包合同及市国土部门颁发的设施农业用地备案证书。
第六条依照本办法开展贷款业务的金融机构，应按有关规定对借款人的资信进行审查，保障按期收回贷款。
第七条畜禽舍抵押借款由借款方提出申请，并向金融机构提供以下需要审查的资料：
（一）借款人经营情况及有效证明，属于个人借款的同时提交家庭主要经营项目、经营状况、年经济收入情况；
（二）抵押畜禽舍的使用状况及经济效益情况；
（三）市畜牧局颁发的畜禽舍所有权证、畜禽养殖备案登记表、村委与养殖户签订的土地承包合同和国土部门颁发的设施农业用地备案证书；
（四）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；
（五）金融机构需要审查的其他有关资料。
第八条设定畜禽舍抵押时，抵押畜禽舍的价值可以由抵押当事人协商确定，也可以由中介机构评估确定。
第九条畜禽舍建设需申请借款的，自有资金不低于预算投资的30%。
第十条申请畜禽舍建设借款需向金融机构提供以下审查资料：
（一）借款人经营情况及有效证明，属于个人借款的同时提交家庭主要经营项目、经营状况、年经济收入情况；
（二）畜禽舍建设预算及经济效益分析；
（三）土地承包合同、畜禽养殖项目审核表及设施农业用地备案证书；
（四）金融机构需要审查的其他有关借款人的资料。
第十一条借款建设的畜禽舍建成后，应及时到市畜牧局确权发证。
第十二条所在地村集体经济组织对借款人畜禽舍的建设和资金使用情况要搞好监督。
第三章畜禽舍抵押借款的登记
第十三条畜禽舍抵押实行登记制度。由抵押人和抵押权人共同申请，到市畜牧局办理畜禽舍抵押登记。抵押权自登记时设立。
第十四条办理畜禽舍抵押登记，应当向市畜牧局交验下列文件或复印件：
（一）抵押登记申请书；
（二）抵押合同；
（三）《土地承包合同》、《畜禽舍所有权证》、《畜禽养殖备案登记表》、《设施农业用地备案证书》。
第十五条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也随之消灭。
第十六条抵押合同发生变更或者终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原办理登记和记载的部门办理变更或者注销抵押登记和记载。
第四章畜禽舍抵押权的实现
第十七条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押畜禽舍折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；未达成协议的，可以到畜牧局申请调解或向人民法院提讼，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
第十八条抵押畜禽舍折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。
第五章附则
某市登记机构询问：近来，人民法院要求我们协助执行产权转移的案件日渐增多。但有些拍卖的买受人接到通知后迟迟不来申请转移登记，也不缴纳契税，致使我单位法院文书堆积较多。对此，有什么好的方法来处理？
金绍达：法院拍卖房屋时，拍卖的买受人一般不是案件的当事人，因此有些买受人并不重视房屋所有权的转移登记。本来，协助法院执行的登记并不要求当事人申请，但是，有些登记机构担心在受让人还没有缴纳契税时，我们就凭法院生效法律文书和协助执行通知书先给办理转移登记不妥。因为《契税暂行条例》第十一条规定了“纳税人未出具契税完税凭证的……不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”。而实际上这一担心是没有必要的。
第一，对于依人民法院生效的法律文书登记问题，最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的法发〔2004〕5号文规定了两种情况。一种是按该文件第二十七条的规定，“人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记”。这是由当事人自行申请，和正常的登记只有一个差别就是受让人可以单方申请，但申请登记的要件应当齐全。另一种是按该文件第一条规定，“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项”。协助人民法院执行是司法权的延续，也是登记机构应尽的义务，登记机构无须按正常的程序和要件就可以办理。亦即登记的要件不齐全（如没有上一手的权属证书）或是不经正常的登记程序（如当事人一方或双方都不提出登记申请），登记机构都可以办理。
第二，《物权法》第二十八条规定了“因人民法院……的法律文书……导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书……生效时发生效力”。人民法院要求登记机构协助执行的是已经生效的法律文书，在登记机构还没有协助执行之前，在法律上，被执行的房屋所有权已经转移为受让人所有。但是在登记簿上所记载的仍然是被执行人，这就造成了实际权利状态和不动产登记簿所记载的权利不一致，如果长期不予协助，一旦其他法院将该房屋仍然作为被执行人的房屋进行查封，登记机构就很难处理。
《契税暂行条例》规定了承受土地和房屋的单位和个人为契税的纳税人，契税是行为税，只要行为成立，即使不办理不动产登记，也应当缴纳。因此，可以按《契税暂行条例》第十二条的规定，“土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税”。由登记机构向契税征收机关提供相关资料，并在今后权利人领取权属证书时，要求权利人提供纳税凭证。
根据《民事诉讼法》的规定，我国人民法院强制执行的通常方法和手段有以下几种：
1、查询、冻结、划拨被申请执行人的存款。 查询是指人民法院向单位调查询问的活动。冻结是指对金融单位的存款所采取的不准转移的一种强制措施。划拨是指人民法院通过银行或者信用合作社等单位，将法人按人民法院协助执行通知书规定的数额划入申请执行人的账户内的执行措施。
2、扣留、提取被申请执行人的收入。
3、查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产。
4、搜查被申请执行人隐匿的财产。 在执行过程中，还会出现被申请执行人不仅逾期不履行法律文书确定的义务，而且还将财产转移起来，拒不向人民法院交待自己真实的财产状况。
5、强制被申请执行人交付法律文书指定交付的财物或者单据。
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