时间：2022-04-15 22:30:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇不动产档案管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、不动产登记的档案资料管理是登记工作的基础
在《关于整合不动产登记职责的通知》中明确规定不动产登记档案资料是登记工作的核心内容和重要依据。登记的档案资料是随着登记机构的登记而产生，不能单独成立。这次住建部与国土部的职责分工，即住房和城乡建设部负责房产交易，国土资源部负责不动产登记。随之带来的工作衔接问题，两个部门都离不开原来的房产档案的支持。
（一）原房产档案留存在原房产档案管理部门更便民利民
原房产档案随原产权产籍监理处合并到不动产登记中心而随之发生转移，但继续保存在原档案室。因历史原因，土地和房产的登记是分开登记的，此次实行统一登记后，如果不能实现内部的工作衔接与资料的传递、共享，将会出现群众办事难的情况，本着方便广大人民群众，档案资料不存在移交的问题。
（二）不动产登记档案存放在原房产档案管理部门成本更低更具合理性
从目前来看，为尽快适应不动产统一登记的需要，因各地对原有得房产档案的归属问题并没有统一的做法，我市从档案转移及管理的成本上考虑，认为存放在原有部门，是利大于弊也更科学合理。更有利于今后的工作开展。
二、档案管理中存在的主要题
（一）重视前台业务，轻视后台档案
在具体的房产登记过程中，一直以来都比较重视业务和流程的培训，而忽视了后续的档案管理工作。档案管理的细则少之甚少。比起对业务的重视度而言，对档案的关注度显然是欠缺的。需要及时跟进相应的档案管理配套政策，才能不断建立和完善各地的不动产登记体系。
（二）重视纸质档案，轻视电子档案信息维护
在新形势新条件下，人们对档案管理的信息要求日益提高，仍主要以纸质资料审核为主，因涉及的部门多、资料多，导致一本纸质档案需要数次流转，多次翻阅，降低工作效率，并应加快电子信息库的建设和维护。
（三）人员流动性大，专业知识薄弱
由于档案的专业性和动态性，档案的归集在随着情况变化而发生变化，导致档案员对于档案资料的更新不及时，特别是统一登记后，要多学习土地方面的知识不断提高自身的业务水平，争取最短时间胜任岗位职责的标准。
（四）硬件条件差，整合数据库慢
不动产档案资料越来越多，涵盖的内容越来越丰富，档案查询利用率也越来越高。而且纸质档案属于永久性保存，老式的档案柜已经不适合新形势下的发展。所以实现档案管理数字化是互联网时代产生的一种新型档案管理信息形态，因此档案数字化，建立电子信息库迫在眉睫。
三、随着不动产工作的逐步深入，建立相应的管理制度，确保档案的安全
（一）不断完善管理机制
做好档案管理工作，进一步健全档案的接受、收集、整理、保管、利用等各项规章制度，落实好管理细节。对违反档案管理法律法规的行为及时进行处罚。
（二）转变思路，提高信息化管理水平
在新形势下的不动产统一登记工作需要运用大量的先进科学技术，工作的人员首先要有过硬的专业知识，还要具备现代化得档案管理能力。不动产登记的档案资料已经不仅仅是过去的纸质档案，还包括不动产登记相关数据。这就需要运用计算机等信息化手段对相关数据进行统计和分析，在最短的时间内完成收件、审批、发证、归档等一系列的工作，大大提高工作效率。
（三）加强培训，提高档案专业管理水平
由于不动产登记档案形成量大，专业性和政策性强。要加强提高档案管理人员的素质和能力，明确档案移交入档的时间、责任人，建立详细的移交清单，确保不动产登记数据的安全性和完整性。
（四）提高对不动产登记档案资料的保密意识
随着社会制度的不断健全，人民对不动产登记的要求也是越来越高，并对如何公平、公正、公开的呼声越来越响亮。所以如何做到档案哪些部分是可以公开查询的，哪些是涉及个人隐私和国家安全，必须需要保密的，做出严格的规定。需要签订保密协议。违反规定和泄露不动产登记数据的，按有关规定追究责任。
（五）对信息安全做相应的应急预案
根据《国土资源部办公厅关于做好不动产登记信息安全工作的 通知》（国土资源厅发【2015】38号）等有关规定。对机房受损、数据损毁、系统宕机、网络中断、黑客攻击等突发事件进行全方位预防，确保信息平台不间断地安全运行。
四、结论
在不动产登记过程中，档案管理的重要性也日益凸显，它不仅是民生档案资源的重要组成部分，也是实现不动产登记的原始资料，在新形势下，只有做好档案管理工作，树立“国土一家”理念和意识，共同做好统一登记工作。以进一步推动不动产登记档案管理工作的可持续发展。
参考文献
[1]房爱芬.房地产登记档案管理数字化建设浅析.山东档案2010.06.
[2]《国土资源部关于不动产登记信息安全工作的通知》2015. 38号.
数字化不动产档案管理指的是利用现代化的数字技术以及设备，即计算机网络系统对不动产档案信息进行收集、整理、存档等，最终通过利用数字技术实现对不动产的档案管理。在数字化档案管理中，档案信息多以电子档案或者数字档案的状态被储存或使用，在相关档案信息的调用过程中，使用者必须借助计算机网络系统进行信息检索操作，而且借助数字化系统，档案信息会更加全面，而且档案管理工作会更加方便和高效。数字化不动产档案管理利用发展平台的搭建，是以数字化不动产档案管理为基础，通过建立数字化平台，最终实现对数字化不动产档案的科学管理。
2.不动产登记档案数字化主要问题分析
2.1登记信息共享率不高，工作效率较低
目前的不动产登记业务档案管理工作普遍存在任务繁重、共享程度不高等问题，不断增加的城市用地、房屋交易导致档案管理的强度和难度日益增强。另外，在不动产的登记过程中，涉及到诸多业务部门的整合、业务分工调整、登记交易量，工作强度加大这些因素促使不动产登记业务档案数字化管理工作力度加大。与此同时，一些不法分子冒名顶替、伪造证件等，也给不动产登记安全带来很大隐患，影响整体工作效率的提高。
2.2不动产登记档案管理软件差异性较大
由于各部门管理人员水平、重视程度的不同，导致对不动产档案管理的软件设计、硬件功能、管理流程和管理模式都有所不同，他们对档案数字化管理过程中新技术的应用和软件开发的程度不同。通过对一些不动产档案管理数字化的实际状况的了解，软件在数据采集、系统功能等方面均没有达到国家规定的相关标准。一些不动产登记部门在使用软件的过程中没有即时更新软件动态，一些虚假无效的信息，对基础地形图的管理不规范，在信息数据的接收和交换方面存在漏洞。有些部门为了应对统一不动产档案管理软件，防止“倒库”中的信息数据丢失，将旧软件抛弃，重新开发新的档案数字化管理软件，造成了档案管理工作的重复性。
2.3抗风险打击能力不足
房地产登记档案作为重要的产权资料，抗风险能力的提升应该作为档案管理工作的重中之重。目前，大量数字化信息都储存在硬件设备中，设备的安全直接关系到档案信息的安全和完整。电脑、硬盘、光盘等存储设备具有一定的保存年限，需要不断进行拷贝和更新，以维护数据安全。如果保管不当，可能发生损坏或老化等现象，导致数据损失损毁。网络、计算机和信息系统是档案管理现代化的基础，但同时也是信息安全风险存在的地方。黑客攻击、病毒蔓延、技术落后、治理不及时等是产生不安全因素的根源。
3.不动产登记档案数字化存在问题的解决措施
3.1强化档案管理意识
正确的意识可以对行为进行科学指导，所以，为了不断完善不动产档案管理利用发展平台的功能，为了使不动产档案管理能够在城市建设中发挥应有的作用，应?强化档案管理意识。不论是管理者还是普通员工，都必须认识到档案管理关乎到城市建设工作的开展，档案信息是其开展后期工作的重要依据，而且档案信息可以为建设管理者进行决策提供一定的参考。档案管理工作人员要能够严格要求自己，力争做好每一个环节的工作。
3.2加强档案数据库建设
在数字化不动产档案管理利用发展平台建设过程中，各类不动产档案主要以数据信息的形式存在，而计算机网络则是为此类数据信息的传递与处理构建了一个良好的平台。为了实现对信息时代不动产档案管理中所涉及的各类信息进行有效处理，必须构建一个完备的数据库，数据库可以对各类不动产档案信息进行储存，也可以方便城市建设管理部门的及时调用，进而为城市建设工作的有序开展提供有力的支持。具体而言，所建立的数据库要包含城市不动产档案信息的全部内容，所建立的数据库要进行严格分类，当档案信息数据库建设完成之后，企业需要设立专门的计算机系统维护人员或专门的部门对数据库进行定期的维护，如果有新增加的不动产档案信息，要将其在数据库中进行及时地分类并建立索引，对各类档案信息进行及时更新和完善，以此确保档案数据信息的安全性和完整性。
3.3加大专业人才的培养力度
为了有效推动数字化不动产档案管理利用发展平台建设工作的开展，首先必须加大专业人才的培养力度。在相关档案管理人员的培训过程中，主要进行理论知识传递和实践操作培训，通过此类培训，使档案信息管理工作人员能够更好地规范自己的行为，以维护不动产档案信息的安全性。其次，可以引进高素质的计算机管理人才为进一步完善不动产档案管理提供帮助和支持。
3.4完善现有的法律法规
面对不动产登记业务档案数字化管理工作中缺乏制度保障的问题，相关管理部门需要及时出台合理的法律法规，明确规范工作职责，做到责任到人，避免责任追究无制度可循；同时有关不动产登记业务档案的数字化管理必须要有统一的评价标准，确保参与相关工作的每个部门的工作达标，避免信息透漏等现象。只有有法可依，有制度可循，不动产登记档案的数字化管理工作才能互惠互通，不动产的登记工作才能顺利开展。
本文分别从不动产的自然状况和权利归属两个角度，梳理不动产登记档案之间的关联关系，为不动产统一登记后的数据整合和档案整理工作提供一些参考。
本文所称不动产仅指土地、房屋；所称不动产登记档案包括实施不动产统一登记以前形成的土地登记档案和房屋登记档案（以下简称存量登记档案），以及实施不动产统一登记后形成的不动产登记档案；从载体形式上区分，包括纸质档案和电子档案。
1 不动产登记档案的关联性
不动产登记档案所记录的内容主要包括两个方面：一是不动产的自然状况，二是不动产的权属状况。在不动产的自然状况中，空间位置固定不变，但街道名称、用途、面积等会发生改变；不动产的权属变化则更频繁，如交易、分割、继承、抵押、查封等。
自然状况和权属状况发生变化后，权利人应当申请相应类型的不动产登记，随之产生新的不动产登记档案。先后产生的、各类不动产登记档案之间，有着不同的关联关系。
在各类不动产登记档案中，记录和反映不动产当前自然状况、权属状况和受限制情况的档案，属于现势档案；其余的均属于历史档案。部分不需要永久保存的登记档案，从其转为历史档案的时间算起，达到规定年限后即可按程序销毁。
2 基于不动产自然状况的关联关系
以一套常见的普通商品住房a（以下简称住房a）为例，假如a位于××小区1号楼一单元5010室，以a为参照物，相关不动产与a的关联关系有三类：坐落关联、相邻关联、变化关联。其中坐落关联和相邻关联可统称为空间关联。
2.1 坐落关联。坐落关联是不动产之间最基本、最直接的关联关系。与住房a直接相关的不动产为： ××小?^1号楼（为方便表述，以下称之为A-1楼）；1号楼所在的宗地（为方便表述，以下称之为宗地A）。这三者就像父亲、儿子和孙子的关系，先有宗地，再有楼幢，然后有房。这三者的登记档案也有着最紧密的关联关系：住房a的登记档案与A-1楼的登记档案互为关联卷，A-1楼的登记档案与宗地A的登记档案互为关联卷。如果是独栋住宅，则只有楼幢与宗地的关联。
实行不动产统一登记前，土地登记职能在国土资源部门，房屋登记职能在房管部门，相应的登记档案也分别在两个部门管理。本来存在紧密业务关联的两个登记机构和两个档案管理机构之间，实际工作中联系沟通很少。
实行不动产统一登记后，土地、房屋登记职能整合到一个部门。登记机构在对住房a一类不动产进行登记时，首先要通过查阅原有的登记档案和地籍图，明确该不动产的坐落关系，并进行“落宗”，做到房落幢、幢落宗、宗落地，实现每一套房、每一幢楼、每一块宗地的准确定位。
近两年的不动产登记工作中常发现部分“有房无地”“房地不照”的情况，即：有的房屋只办理了房产证，却没有办理土地证，甚至该房屋所占用土地根本就没有取得土地使用权；有的虽然“两证”齐全，但房屋登记档案中记载的土地信息与土地登记档案中同类登记信息不一致。这种情况导致一部分房屋无法顺利“落宗”，这也正是不动产统一登记后很多地市“办证慢、办证难”的根本原因。与之相反，部分房屋虽然仅有房产证、没有土地证，但却通过查找所在楼幢和所在宗地的登记档案，确定了自己的“身份信息”，能够顺利“落宗”，办理不动产登记。
2.2 相邻关联。相邻关联是不动产之间间接的关联关系。与住房a相邻的不动产包括：××小区1号楼上a以外的其他房屋；1号楼所在宗地上的其他楼幢；××小区的其他宗地（该小区占用一块宗地以上的）。如果把坐落关联的不动产比作“父、子、孙”，那么相邻关联的不动产就像“兄、弟、叔、伯”，他们与“父、子、孙”同处于××小区这个大家庭里。
宗地图和楼盘表是反映不动产相邻关系最直观的图表，在不动产登记信息管理系统和档案管理系统中处于各类关联关系的中枢地位。在不动产登记信息管理系统中，以宗地图和楼盘表为基础，分别建立起各类信息数据的准确关联，从而实现不动产登记信息和电子档案的快捷查询。在不动产登记纸质档案管理中，可以以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架确定分类方案、上架摆放方法，方便手工查找；也可以以“年度+登记类别+流水号”为构架分类、上架，然后再以“地籍区+地籍子区+宗地+楼幢+房”为构架编制检索工具，提高手工检索效率。
另外，以住宅小区形式建设的不动产，对小区共有部分享有共有权利。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定，“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让”。[2]如果要了解住房a对所在小区共有部分享有的权利状况，仅从住房a的登记档案中无法查到有关情况，需要查阅与其相邻不动产××小区1号楼或者其他楼幢的登记档案。
2.3 变化关联。自然状况的变化关联也是不动产之间重要的关联关系。不动产自然状况发生变化或灭失的情况主要有：行政区划调整；界址、面积变化；街道名称、门牌号变化；用途改变；翻建、改建、扩建等；拆迁改造灭失等。当不动产的自然状况发生变化后，依照不动产权利人的申请，不动产登记机构为权利人办理不动产变更登记，形成新的登记档案，该案卷与变更前的案卷互为关联卷。
因申请有误或登记机构失误导致不动产自然状况登记记载与实际情况不一致的，登记机构可以依申请或依职权办理不动产更正登记，更正登记前后的档案也互为关联卷。
3 基于不动产权属变化的关联关系
不动产作为当今社会生活中的重要财产，大多数会经历转让、变更、抵押、赠与、继承、注销等权属变化。不动产权属变化以其所有权或使用权变化为主线，以其所有权或使用权在现势状态下发生的其他权属变化或受限制情况为支线。
不动产权属变化的主线：不动产所有权或使用权的设立、变更、转移、更正、注销等，相应登记（注销除外）发放不动产权利证书，所产生的登记档案保管期限一般为永久。
不动产权属变化的支线：不动产抵押权或地役权的设立、变更、转移、更正、注销等，以及查封不动产、对不动产登记内容的异议，相应登记（注销、查封、异议除外）发放不动产登记证明，所产生的登记档案保管期限一般为定期。
不动产权属每发生一次变化就会产生一份新的登记档案，这些档案真实记录了不动产的自然状况和权属变化、流转过程，形成了一个个完整的、上下关联、左右关联的信息链。
3.1上下关联（也称纵向关联）。上下关联是不动产权属主线变化产生的关联关系，以权利主体或权利内容的改变为特征，呈单线延伸态势，直到不动产消灭。还以住房a为例，假如权利人张三从某房地产开发公司购得该房并办理不动产登记后，转让给李四，后李四又出售给王五，最后因城市改造，该房屋及其所在楼整体拆除。那么，因住房a权属变化而产生的不动产登记档案为：
某房地产开发公司宗地A登记档案某房地产开发公司××小区1号楼登记档案权利人张三住房a登记档案权利人李四住房a登记档案权利人王五住房a登记档案权利人王五住房a注销登记档案。上述关系链中，每相邻上下两手档案互为关联卷。
在传统管理方式下，为方便查找，上述档案被存放在一起，使用一个档案号；甚至从权利人张三住房a登记档案开始，之后产生的档案均要与原档案合卷。随着信息技术在不动产登记档案管理工作中的运用，上述档案均可以单独立卷，也可以按其产生的时间先后，编制不同的档案号、存放于库房的不同位置，只需要在不动产登记档案信息管理系统中建立其关联关系，即可快速查找到其存放位置。有条件的还可以将数字化后的电子档案导入系统，实现挂接、融合，查询利用档案则无需再调取原件。
3.2 左右关联（也称横向关联）。左右关联是不动产权属支线变化产生的关联关系，可同时存在多个关联关系，且只能在不动产权利现势状态下存在。比如，当住房a的权利人?檎湃?期间：张三以该不动产抵押贷款，办理了不动产抵押权首次登记，随后因担保范围发生变化又办理了抵押权变更登记，还清贷款后办理了抵押权注销登记，先后产生一组、3卷登记档案；有利害关系人申请异议登记，到期后该登记失效，产生一组、2卷登记档案；曾被某法院查封，后又解除查封，先后产生一组、2卷登记档案。上述关联关系的产生存在不确定性，或没有，或一种，或多种，多种可同时存在。相应的，与权利人张三住房a登记档案存在关联关系的档案，或没有，或一组，或多组n卷。
4 结论
一、从以房屋登记为核心向以交易管理为核心转变
从某种意义上说，房屋登记是物权合法建造后，各种证书汇总的“兜底”办证。房管部门在履行管理职能时，其“业务链”或多或少都与登记相连。比如，交易管理与房屋登记捆绑，服务业务前置，等等。不动产统一登记后，房管部门只能依靠自己职责来行使职权。房屋存在的形式主要有新建商品房和存量房两种，因此，可以依据不同的类别，研究不同的管理办法，从而加强交易管理。
一是以预售管理为龙头，推动房地产市场管理。目前新建商品进入市场前必须进行预销售审批，房管部门对此有比较成熟的管理办法和经验。抓好预销售管理，特别是抓好新建商品销售合同备案，从宏观层面上既有利于房管部门加强房地产市场调控，打击违规开发，同时从管理层面上也有利于房管部门推动资质管理，开展关联工作，对此，必须高度重视，进一步强化。
二是以合同备案为重点，推动房地产交易管理。当前，有的地方实行了存量房买房合同备案，有的地方没有实行存量房买卖合同备案。从长远发展来看，实行存量房买卖合同备案，不仅有利于加强房地产交易管理，维护市场秩序，而且有利于房管部门推进个人住房信息建设，完善个人住房信息系统。如果房屋登记分离后，没有存量房合同备案，房管部门是无法掌握房屋交易情况的，也是无法对存量房交易进行管理的，即使不动产登记部门提供了不动产登记信息，也是一种滞后的信息，或者是市场交易与登记结果不一致的信息。因此，没有建立存量房交易备案制度的地方，必须利用现有管理资源，尽快启动存量买卖合同备案工作。另外，建立存量房买卖合同备案，也有利于房管部门加强中介机构管理，推进其他管理业务的上档升级，使管理更加规范高效。
二、从以档案管理为载体向以信息管理为载体转变
房地产档案是在房地产管理活动中直接形成的，具有保存、查考价值的文字、图簿册和图像视频等不同形式的历史记录。不动产登记统一后，房管部门管理的档案范围肯定有较大程度的调整，特别是过去因房屋登记而产生的大量纸质资料和电子资料将相应的减少。目前，房管部门档案管理的重点是房屋登记资料，对此，相应管理部门应尽早调整工作思路。
一是扩大管理范围。主要是把新建商品房预销售合同备案资料和存量房交易的合同备案资料纳入房地产档案管理的重点，与房地产登记的纸质资料一道，同收集，同归档，同管理。同时建立相应的电子信息资料，形成房屋从建造到交易再到拥有的比较完备的数据库。
二是放大既有功效。房管部门在房屋登记中形成大量的纸质资料，有的已经转换成电子资料。现阶段，要加大人力物力财力投入，在原有登记簿信息的基础上，建设比较完备的个人住房信息系统。一方面为金融、税务、司法、纪检、住房保障等部门提供信息，形成资源共享平台，打通“信息孤岛”，以此来发挥房管部门在社会管理创新中的作用，进一步提高房管部门的地位；另一方面为房管部门建立个人住房信息查询系统提供基础支撑。
三、从以行业管理为主向以产权产籍管理为主转变
市场经济越成熟，行政干预越乏力。从中央“简政放权”和“砍掉最后一公里”的信息中得到启示，随着改革的逐步深入，房管部门的行政权力还将进一步减少，协会管理，行业自治将是大势所趋，这既是改革发展的结果，也是社会进步的标志。为此，房管部门要创新思路，顺势勇为。
一、明确内容，深入推进五项改革
1.深化城乡建设用地增减挂钩试点。紧紧抓住国家《关于加大脱贫攻坚力度支持革命老区开发建设的指导意见》历史机遇，全力用好用活关于城乡建设用地增减挂钩支持政策，对增减挂钩项目进行全域规划，积极争取城乡建设用地增减挂钩指标，深化城乡建设用地增减挂钩试点，加大项目实施力度，积极报征挂钩周转指标，探索异地交易途径，科学有效使用挂钩周转指标。（责任股室：规划股）
2.加强用地保障政策落实。科学合理编制2016年国有建设用地供应计划、配合指导完成我县2016年基准地价更新工作、加大力度完成国有建设用地供应力度力争实现县府下达的非税收入目标任务、提高供地率不低于全市平均水平、完成全县工业用地节约集约利用清理、开展全县闲置土地清理、探索并完成至少一宗工业用地租赁供地。（责任股室：利用股）
3.推进行政审批权下放试点。2016年，认真贯彻落实市委市政府《关于开展扩权强镇试点工作的意见》、县委县政府《关于推进长赤镇扩权强镇试点工作的实施意见》及县编委《关于调整长赤镇等扩权试点镇综合办事机构有关问题的通知》的文件精神，按照国土行权下放相关政策规定，明细内容、沥青程序，及时印发，精心组织，稳步推进国土下放行权工作。在推进行权下放工作中，要坚持权责一致、形成合力的原则；坚持依法合规、应放尽放的原则；坚持注重实效、能放才放的原则，让群众得到实实在在分享改革红利的机会。（责任股室：法规股）
4.积极推进不动产统一登记制度改革。严格按照省市部门要求，加快推进不动产登记局、不动产登记中心等机构建设，积极协调召开联席会议，研究推进不动产登记职能整合、运行工作，制订不动产登记工作规则、工作制度，加快不动产统一登记信息平台建设，力争2016年4月正式启动运行不动产登记工作。（责任股室：地籍股）
5.推进城区地籍等三类档案系统平台建设。随着依法治国进程不断加快，国土依法行政已成常态，国土相关档案的查询利用成为国土依法行政的必要支撑。为适应新常态，提升国土资源档案科学化、规范化管理和利用水平，按照上级要求，今年，我局将全面推进“城区地籍、土地利用、土地征收”等（以下简称“三类档案”）国土三类档案系统平台建设，实现三类档案管理数字化。（牵头股室：办公室）
二、强化责任，确保改革工作落实
1.强化组织保障。局成立以局长为组长，工会主任为副组长，政策法规股、规划股、利用股、地籍股、办公室负责人为成员的深改工作领导小组，领导小组下设办公室于政策法规股，由同志兼任办公室主任，负责深改工作推进情况督导、情况收集报送等日常事务。
2.明确责任分工。各责任股室要对照各自改革重点工作，建立台账，台帐中要明确：改革重点内容、推进时间节点、进度安排、推进情况及效果、完成时限等内容。
一、关于房地产税收一体化征收窗口的设立
各地方税务分局分别设立房地产税收一体化管理征收窗口(以下简称征收窗口)。市区（含大凌河街道）征收窗口设立在市地税局征收科申报大厅。
二、征收窗口的具体工作职责
(一)受理房地产税收的纳税申报
(二)审核确认房地产交易过程中应缴纳的地方各税
(三)税款征收、解缴
(四)开具销售发票
(五)负责收集传递房地产税收各税种有关纳税信息
(六)建立纳税人档案，保存征管资料
三、实行房地产税收先税后证的管理办法
我市房地产一体化税收的征收管理采取与房产、土地部门联合控管、“先税后证”的征管方式。即房地产权属承受者必须先到税务机关缴纳相关各税后，凭契税完税凭证取得销售不动产发票，房产、土地部门凭房地产权属承受者出具的契税完税证和销售不动产发票办理房屋、土地证照。
征收窗口与土地、房产管理部门计算机连网、沟通信息，每月获取我市土地出让、转让、出租、划拨、拍卖以及房屋权属变更情况等信息，坚决避免房地产权属转移过程中相关税收的流失。
四、规范征管程序
(一)纳税申报
转让或承受土地、房屋权属的纳税人，在办理权属转移变更前，按照纳税申报的有关规定，向征收窗口提供有关纳税申报资料，征收窗口应向纳税人公示需提供的有关资料。
(二)纳税审核、认定
征收窗口根据纳税人提供的纳税资料，确定应缴纳税种、适用税率、应征税额，经复核无误后，告知纳税人应交纳的税种及税额
1、房地产交易价格的审核认定。对纳税人提供的计税价格、计税标准明显偏低的，征收窗口有权核定税额或指定具有资质的评估机构进行评估。
2、对个人转让房产征收营业税及附加的认定。20__年6月1日后，对个人购买的非普通住房超过2年对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
3、对享受税收优惠政策的普通住房标准的认定。根据《凌海市地方税务局、凌海市财政局、凌海市城乡建设管理局、凌海市国土资源局关于凌海市房地产税收一体化管理的若干意见》中的规定，我市享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于2640元/平方米以下。
4、对个人购买住房的时间的确定。个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。
5、个人所得税应纳税所得额的确定。
6、税收减免的审核。
对个人将购买超过2年的普通住房销售免征营业税的情况进行审核、对个人承受的普通住房实行优惠政策的情况进行审核。
审核认定环节应由纳税人填写认定表经征收窗口的审核人员审核认定签字后办理免税、纳税手续：
个人将购买超过2年的普通住房进行转让的，填写《个人转让普通住房免税认定表》，申请并办理免税手续。个人销售购买超过2年的非普通住房，填写《个人转让非普通住房差额纳税认定表》，申请并办理差额纳税手续。
7、对纳税事项审核认定的时间规定，审核认定由征收窗口具体负责，无法当时确认的事项请示各相关科室，时间不能超过三个工作日。办理减免审批手续的时间不能超过十个工作日。
(三)税款征收解缴
房地产一体化税收由征收窗口统一征收，并由窗口分级次入库。
1、市本级
(1)土地使用权出让、转让税款；
(2)房屋所有者或承受者一方为市属以上单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。
(3)市区征收窗口所征收的所有房地产税收一体化税款。大凌河街道办事处的该部分税收收入由市财政部门确定数额给予返还。
2、乡镇级
房屋所有者或承受者双方均为所辖区域内个人或乡镇以下单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。
五、销售不动产（转移无形资产）发票的管理。
各征收窗口在受理房地产权属转移申报时，应要求纳税人报送原购房屋的销售不动产发票，受理后将复印件做为申报资料存档。对于未报送销售不动产发票的纳税人，应要求其补报，否则不予受理。
凡是房地产权属转移需开具的发票，全部由征收窗口管理。
（一）存量房屋权属转移需开具的发票由征收窗口统一填开。
（二）增量房屋的销售不动产发票由征收窗口实行限量发放。房屋开发单位从征收窗口领取发票时，需由税收管理员签字，经征收单位领导审核，报主管局长批准。房屋开发单位应将发票的领取、使用、结存情况分别报送税收管理员与征收窗口。税收管理员及征收窗口应及时对发票的开具及申报纳税情况进行审核、比对，对欠缴房地产相关各税的纳税人，征收窗口可停止供应发票。
六、建立和完善 档案管理制度
各征收窗口要进一步完善房地产税收的档案管理制度，负责及时整理、收集房地产税收相关信息，实行规范化和档案化管理，为纳税户建立档案，一户一档。并每月将土地、房产的交易、纳税的相关信息传递给市局的有关部门。
七、加强对地产税收一体化管理工作的领导
为了保证房地产税收一体化管理工作的顺利实施，我局成立地产税收一体化管理工作领导小组，负责指导房地产税收一体化管理工作。领导小组下设办公室，
办公地点：农税科。
组长：
【关键词】不动产统一登记实施模式信息化平台
1不动产统一登记工作办法
由于我国处于社会主义市场经济初级阶段，正在从计划经济向市场经济转型，在此过程中我们会遇到秩序比较混乱，信用低下，欺诈行为等，为了更好地避免此类现象的发生，并且保护交易当事人的合法权益，实施不同产统一登记制度。并且此制度还有加强登记机关的责任感和登记的公示和公信功能。增加了我国审查制度的优势，提高了为人民服务的质量。然而长期以来不动产的信息化水平较大的差异和不动产长期分化造成的局限性使得不动产的统一登记很难在短时间内完成。到目前为止不动产登记还没有找到一个完善的工作体系，但我们因地制宜因时制宜可以采取串联审核工作模式、并联审核工作模式和统一审核工作模式三种模式。
1.1 串联审核工作方法
串联审核顾名思义就是指办理人员按照规章制度合并前后工作窗口，例如：办理房屋登记就要统一的窗口受理再由内部流转最后统一的窗口发放。工作实现批量完成提高效率并且对于不具备发放不动产权证书的地区也可以实行此模式。
1.2并联审核工作方法
在串联审核的基础上优化工作流程，对业务进行梳理，使工作更加的流通提高工作效率的同时也实现了数据的部分整合，让数据同时在两个部门发挥作用，使得房地一体审核换环节的工作效率得到了提高。
1.3统一审核工作方法
在部分数据整合的基础上让信息在平台上得到沉淀，这就可以实现在房地产统一登记信息管理平立实施审核。在数据、软件和审核统一的基础上实现统一审核工作方法。
2市县级不动产统一登记的数据整合
（1）不动产统一登记的数据整合是工作的关键环节，也是不动产统一登记信息化的基础。这就表明数据整合是工作的一大重点，但同样也是难点。目前还处在探索阶段，没有具体的明确的规章制度。这就要求我们在工作当中善于发现和总结适合自己的方式，争取以最方便快捷的方式高效率的完成我们的工作，我们不妨可以实施以点带面的方式，城乡结合，有了实验区我们的工作就有了说服力。就可以更加积极地推进工作的进程，但我们也要注重与现实情况的结合，不能以偏概全，要大胆的发现问题，解决问题，而不是一味的逃避问题。
（2）我国信息数据的整合是一个关键的课题，在工作中遇到了很大的阻力，更有许多关键性的问题需要我们探讨解决。要想对土地、房屋、林地、草原、海域存量数据的整合，建立完善的不动产统一登记信息库，数据是一个难题。由于部门的分散，统一的标准和内容的不同，并且数据还有遗失和不准确的情况对于数据的整合难度更加加大。并且数据的整合需要的是定期的更新，更需要集中数据的整合，数据只有集中整合之后才能更好的发挥它的特点。
3市县级不动产统一登记信息化
（1）建设信息化的思路。我们为了解决不动产统一登记信息量大、程序繁琐耗时长和时间紧迫之间的矛盾，不动产登记的信息化需要分段进。对于业务的流程确立和数据的整合是信息化的两个方面，我们可以在信息进行不动产统一登记工作的同时，进行数据的整合。有工作窗口统一收取信息，在审核完后再交由过渡期信息整理部门对信息进行整理和保存。在用此办法处理一类案件较多有了一定的信息量后，再将部分登记系统更改为不动产的统一信息平台，实现统一的不动产登记审核。对于相对容易操作的方面可以把信息确立的步骤进一步的简化。
（2）建设信息化的主要内容。依据《不动产登记暂行条例》关于信息化建设的要求，对于各种各个级别的不动产登记数据、信息化平台、软件系统和网络资源进行整理保证信息的即时共享。并且发挥计算机技术的优势，让信息化平台和国土资源充分结合，实现“国土资源云”。所以，市县级不动产统一登记信息平台的建设主要包括：实现不动产权籍管理、统一登记业务的管理和不动产统一登记档案管理三种作用。实现了不动产信息化管理能方便政府办公，提高政府的办事效率，同时为我们依法查询提供有效服务，为政府以后开展工作奠定了坚实的基础。
（3）建设信息化的要求：1）强化组织领导。各地借助各级政府成立的专门小组，加强与相关部分的沟通。规划时间制定计划，在有限的时间内发挥更大的作用，提升业务能力。要紧跟步伐，不要拖沓。有问题是正常现象，不要怕有问题，要敢于面对问题并且解决问题。2）落实资金。资金是信息化建设的保障，我们要提前谋划，早作打算，计划好每一步的行动，让一切落到实处，避免不良现象的发生。工作做得更加到位。3）确保信息安全。信息平台的建设让我们的操作更多的接触到网络，而如何让网络更好的服务于我们是我们应该做到的。只有信息的安全真实才是我们的目的，有关部门应该加强对于网络的监管力度，对于信息的保密和私人信息的外泄加大打击力度。
4结语
我们在市县级不动产统一登记方面还存在着一些问题缺少切实可行的方法，在制度的建设过程中我们还会遇见一些困难，但是我们应该发扬老一辈的革命精神，把工作做好，把制度做牢。更要在目前各个部门尚且还不是很成熟的情况下要做到不影响老百姓证件的办理，减少对人们的影响。这也就要求我们，在组织领导的带领下，在同一标准的要求下积极地发挥自己的作用。各省市加大交流，对于好的方子应该积极主动地探索。与自己的切实情况相结合做到为我所用，而不能一味的生搬硬套，失去了灵活性。本文对于市县级不动产统一实施模式的探讨可能还不是很成熟，希望对于不动产统一登记有所帮助。
参考文献：
一、与现行法律法规不相符合
《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”《房屋登记办法》第4、5条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”“房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。”二部法律都明确规定，房屋登记机构是属于行政机关，其从事的登记活动也属于行政行为。此外，针对登记机构的登记行为提起的诉讼也被作为行政诉讼，由人民法院的行政审判庭审理。
二、与中央《试点方案》不相符合
《试点方案》中明确规定：行政管理类必须是依据国家法律、法规授权或政府委托具体承担行政管理以及有关行业管理，由政府举办，按照行政机构方式运行，不由市场配置资源，不以盈利为目的的事业单位。这类事业单位主要是政府的直属事业机构，以及党政机关下属承担行政管理职能的二级事业机构。房屋登记机构是《物权法》和《房屋登记办法》中明确的登记机构，从事着行业行政管理职能，不以盈利为目的，直属城市人民政府的事业单位。而社会公益类必须是政府为实现社会公共利益和长远利益而投资举办的，面向社会提供公益服务（公共产品、公共服务、公共福利），不以盈利为目的，也不承担任何行政职能的事业单位。这类事业单位主要包括：教育、卫生、文化、新闻宣传、社会福利、城市环卫、园林绿化、市政管理以及涉农服务等机构。而房屋登记机构明显不属于社会公益类。
三、与住建部〔2009〕2号文件不相符合
住建部〔2009〕2号文件关于修订《房屋交易与权属登记规范化管理考核标准》的通知，明确规定：房屋登记机构主要有5个部分组成：房屋登记、信息管理、档案管理、市场监管和测绘监管。每一个组成部分都具有行政管理特征，如房屋权属证书发放、他项权证书发放、房屋中介公司监管、不动产档案保管和利用、房屋预售许可、预售合同登记备案、存量房和商品房网上备案、房地产市场分析报告，房产测绘公司监管等工作。每一个城市房屋登记机构都从事着行政许可和非行政许可工作职能。
2001年10月，浙江省制定了《浙江省人民政府关于深化事业单位的改革的意见》（浙政发（2001）68号文件），其确定的分类原则为：根据事业单位承担的职能，并参考经费预算管理形式，确定现有事业单位的类别。财政全额补助类为行政管理类事业单位；自收自支类为社会公益类事业单位。而浙江省各地房屋登记机构由于历史遗留问题，绝大多数经费预算形式为自收自支类，但实行收支二条线管理办法。我们认为不能仅从经费预算管理形式来划分事业单位的类型，而应该从工作职能来确定事业的类型。
当前，全国各地最为关注的焦点就是楼市，要准确掌握房地产市场的数据和管理好房地产行业，就必须充分发挥好房屋登记机构作用，使其履行好行业行政管理职能，享有行政管理类事业单位的政策。
作者：尹跃军，宁波市房管中心党总支副书记，高级政工师；
【关键字】房地产权属；档案；规范化管理
1 房地产权属档案的特点
1.1 房地产权属档案信息的动态性和历史延续性
房屋的新建、拆除、翻改、扩建、灭失日趋频繁，土地分割、合并等房地产变更又不可避免，因而房地产权属处于不断转移和变更之中，具有极强的延续性和动态性。
1.2 房地产权属档案信息的真实性
房地产权属档案是产权沿革的历史记录，这种记录必须与实际相符，记载的产权人、产权范围必须清楚，才能在产权审核和排解产权纠纷中起到凭证和查考作用。
1.3 房地产权属档案信息的完整性
1.3.1 房地结合。《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
1.3.2 图档结合。房屋产权图上的产权界限和房屋墙界结合起来判断，能反映墙的归属，防止产权纠纷。只有图档结合才能把产权真正反映清楚。
1.4 房地产权属档案信息的价值性
房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要的地位。因此，产权档案属于财产档案，含金量高。产权档案的有无、保管的好坏、记载的是否准确全面，将关系到产权人的经济利益，将对产权人产生巨大影响。
1.5 房地产权属档案信息的法律性
由记载房屋所有权归属的凭证材料组成的产权档案具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。
1.6 房地产权属档案信息的地域性和局部性
由于房地产受地理环境的影响，所以其分布在全国不同的省、区或同一城市中的不同地域，而且分布的状态并不呈现出整体状态，而经常是局部分布状态。所以房地产权属档案信息也反映出地域性和局部性的特点。
1.7 房地产权属档案的权威性
由于房地产权属档案具有的特点形成了社会及机关内部工作对其利用的权威性。
2 房地产权属档案管理中面临的问题
2.1 收集方式单一
近年来，房地产越来越多地参与到各种经济活动中，如企业改制、资产重组、房产买卖、交换、继承、抵押等，每当有涉及房地产产权的活动发生时，都会产生相应的产权文件资料。这些文件材料是房地产产权档案必需的组成部分，其重要程度与业已归档部分相当。而实际情况是，由于产权档案数量与日俱增，房产权属变动越来越频繁，许多档案人员没有时间和精力去收集权属档案，只是机械地接收登记部门移交的档案，以至于许多该归档的产权档案未能及时归档。
2.2 接收制度不健全
房屋产权档案有其特殊性，它以权属登记档案为主体，除此之外，还应包括测绘交易、拆迁、调产以及在处理房地产纠纷活动中形成的有关文件。而这些材料分属于同一房地产管理部门的各职能部门。由于缺乏档案接收制度，这些部门在产权档案形成后，往往留在本部门使用，即使移交给产权档案管理部门，在时间上也往往严重滞后了。
2.3 对特殊载体的产权档案不够重视
随着科学技术的发展，产权档案除了传统的纸质档案以外，还包括录音、影像、磁盘、光盘等载体的档案。这些材料是产权档案的重要组成部分，同时也在实际工作中起着不可替代的作用。但在实际工作中，产权档案管理部门对这些特殊载体的档案收集不力，使这些档案不仅没有得到特殊的管理，甚至没有被当作档案来保管；产权档案管理人员由于没有管理这类档案的经验，也不愿意接管；再者，档案库房达不到管理特殊载体档案的要求，即使这些档案集中到档案管理部门，也得不到更好的管理。由此导致产权档案在内容上不够完整，在载体上不够丰富。
3 加强房地产权属档案规范化管理应采取的有效方法
3.1 规范房地产权属档案的收集范围，保证文件材料的齐全完整
全面、准确是有效发挥房地产权属档案作用的基础和前提，只有全面，才能满足用户需要，只有准确，才能保障利用价值。因此，必须规范档案资料收集整理工作。首先，应确保房地产权属档案的完整，按照《城市房地产权属档案管理办法》的规定，将下列五个方面的文件材料归入房地产权属档案：（1）房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关部门的证明文件。（2）房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图，房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。（3）房地产产权登记工作中形成的各种文件材料。（4）反映和记载房地产权属状况的信息资料。（5）其他有关房地产权属的文件材料等等。其次应确保房地产权属档案的真实。房地产权属管理部门应做好档案资料的前期控制工作，在办理房屋权属登记时，就要把好文件材料的审核关，保证“手续齐全，文件材料齐全，真实、合法”，并现场查勘，认真核定，确保无误；档案管理部门应把好归档关，按照档案管理的有关规定，对归档的各种房地产权属档案材料进行验收，不符合要求的，不予归档；档案管理部门还要掌握房地产权属情况，及时补充有关部门材料，保持房地产权属档案与房地产权属现状的一致。房地产权属登记部门和档案管理部门应建立责任制，按照分工各负其责，确保档案资料的客观、真实，为档案利用奠定基础。
3.2 加大档案现代化管理力度，提高现代化管理水平
房地产权属档案管理部门，作为社会信息业的组成部分，必须与时俱进，实现现代化管理。首先普及使用计算机技术，实现档案管理自动化。应充分运用计算机输人、存贮和输出信息，从一般的业务管理到档案的检索、编目、编研等方面广泛应用计算机，提高档案资源管理的效率，提高档案信息传递网络化，使计算机技术的优越性得以更充分的发挥。其次，在房地产权属档案计算机检索中采用现代通信技术，将档案检索由成批检索、联机检索发展为联网检索，实现产权档案信息传递网络化，更加方便快捷地为利用者服务。
3.3 深入实际，了解档案利用者的需求
不了解档案利用对象的服务是盲目的，而盲目的服务是难以取得预期效果的。房地产权属档案的开发利用工作不只是将档案信息开发出来、传递出去就完成了，其实际效果才是最重要的。因此，档案管理部门必须了解利用者的信息需求和利用特点，以便取得最佳的开发利用效果。首先应开展预测工作，充分了解档案利用者的需求。可以通过调查预测法了解城建、规划、房改、司法、房地产登记部门、房地产市场、物业管理公司及广大市民对房地产权属档案信息需求的内容、利用特点，变被动服务为主动服务。其次，针对不同需求对象，搞好开发利用。在调查预测的基础上，本着既要开发又要保密的原则，针对服务需要，开展多种方式的开发利用。如借阅型、证明型、报道型、编研型、咨询型、宣传型、网络型、技术型、开发利用等等，满足不同部门和各个方面利用者的需要。
为了切实提高和保障公证质量，规范公证业务，根据《甘肃省司法厅关于开展全省公证质量检查工作的通知》精神，市司法局于11月1日起组织对金昌市公证处和永昌县公证处2002年以来的公证质量进行了一次全面检查。本次检查依据《公证程序规则》及相关法律法规，对照中国公证员协会的公证质量标准，紧紧围绕真实性、合法性、程序化、规范化四个主要方面展开，重点集中在证据保全、不动产事务、遗嘱继承赠与等民事、强制执行、涉外涉港澳台等五类公证事项。检查分两个阶段进行，11月1日到15日是各公证处自查阶段，采取承办公证员自查、各公证员交替互查、全处集中评查等方式，在此基础上公证处得出综合检查结论并上报市司法局公证律师管理科；11月16、17日是各地区检查阶段，由主管副局长带队，在市、县公证处之间组织两次互查。
一、 基本情况
金昌市公证处2002年以来共办理各类公证6349件，其中证据保全、不动产事务、遗嘱继承赠与等民事、强制执行、涉外涉港澳台等五类公证1561件。在本次公证质量检查中，重点检查民事经济类公证共526件，其中民事公证425件，经济公证101件，经统计：合格证为521件，占总数的95.3％；基本合格证25件，占总数的4.7％；未发现不合格证。重点检查涉外涉港澳台公证共262件，合格证257件，占总数的98.1％；基本合格证5件，占总数的1.9％；未发现不合格证。另外，该处还在全处集中评查中通过民主评议评出优秀卷4件，对承办公证员给予了奖励。
永昌县公证处2002年以来共办理各类公证373件，其中民事类117件，经济类256件。本次公证质量检查全面检查了所有办结案卷。经统计，合格证为373件，占总数的100％；未发现不合格证。
在检查中，市司法局和两级公证处采取承办公证员汇报自查结果、填写“质量检查阅卷笔录”、座谈检查体会等多种方式，找出实践工作中存在的问题，大家帮助提出改进意见。公证员们还利用这次检查提供的交流机会，研究和探讨了一些公证理论热点和实践难点，如能否提供刑事诉讼证据保全公证、遗嘱公证如何达到保密要求等等，从而提高了自身的业务水平。
综上，本次公证质量检查通过全面自查和地区互查，重点检查了市、县两级公证处各类公证事项办结案卷1161件，合格与基本合格率达到100％。我市公证人员确能坚持真实、合法、程序、规范的公证原则，办理公证时严格审查、认真把关，保证了公证质量。
二、 存在的问题
1．存在轻视实体与程序其中一方的工作误区。一些公证员在办证时，或因事项简单而不仔细询问、理顺法律关系，或一味追求事实准确无误而忽视公证程序要求。
2．谈话笔录制作水平有待进一步提高。如谈话不能紧扣主题、切准要害，谈话内容缺乏“告知义务”内容，谈话针对性不强，谈话文字书写不规范等。
3．个别公证卷宗制作有瑕疵，如缺乏次要证据、《受理通知书》，公证书无页码，公证书出证日期与审批日期不一致等。
4．具体办证中把关不严的问题时有出现，特别是现场监督类公证，由于申请单位的原因，往往导致先公证后补相关材料。
5．档案管理方面存在安全隐患，没有专用保险柜，遗嘱等保密卷宗存放不安全，安全措施不完备。
6．限于实践操作困难，大部分案卷无法做到收费凭证入卷，公证处一般采用变通办法，仅将发票号码抄录在案卷中。
三、 改进措施
针对检查中发现的问题和不足，我们争取能纠正的，及时纠正；对目前无法补救的，如大量案卷缺少受理通知书等，将之纳入公证处内部制度建设解决，在今后工作中注意改进。同时，还提出一些具体的改进措施：
1．进一步加强政治理论和业务知识的学习，充分认识公证工作的重要作用，提高公证人员的素质。
2．坚持高标准、严要求，严格执行公证质量标准，落实各项规章制度，及时查漏补缺，力争今后公证质量实现新的突破。
3．完善工作制度、健全工作程序，要抓紧制订档案管理等业务制度。
4．改善办公条件，增加防盗、防火等安全设施和保密设施。
关键词：房地产权属；档案管理；办法；途径
所谓房地产权属档案，是指城市的房地产行政主管部门在管理房地产权属工作的过程中保存的历史记录。其中，房地产权属工作包括房地产权属的登记、变更、调查、权属转移以及测绘等工作，历史记录则主要包括有一定价值的文字、声音和图表等。房地产权属档案的管理工作非常重要，随着信息化和规范化社会的进程，房地产权属档案管理工作日益规范化和科学化。特别是《城市房地产权属档案管理办法》出台之后，如果对房地产权属档案的管理不规范合理，就会影响相关机构检查档案的查全率，进而影响房地产业的进一步发展。文章针对房地产权属档案的管理工作，主要从以下四个方面提出建议和办法。
1规范房地产权属档案的收集范围
只有保证房地产权属档案的完整性和准确性，才能做好房地产权属档案的管理工作，进而具备参考价值和利用价值，因此，做好房地产权属档案的收集工作非常重要。结合《城市房地产权属档案管理办法》的相关规定，房地产权属档案应当包括以下五个部分：①能够证明房地产权人、房地产权属登记确认、变更、转移、以及设定他项权利的文件；②房屋以及所占用的土地使用权的权属界定位置图、分层分户平面图、分丘平面图以及分幅平面图等材料；③诸如房产登记申请表、权属变更登记表、房地产状况登记表以及房屋面积计算表等用于房地产产权登记的各种文件材料；④诸如统计报表、计算机软盘、照片以及录音带等可以对房地产权属状况加以记载和反映的信息资料；⑤其他与房地产权属相关的文件材料。在确保房地产权属档案全面完整的前提下，应当保证房地产权属档案的真实性，作为房地产权属档案管理部门，应当做好前期的检查和控制工作，认真审核相关文件资料，保证档案的真实性和可靠性，只要不符合归档要求的，一律退还补充档案，通过建立责任制来保障档案资料的真实客观。
2加强房地产权属档案的现代化管理
传统的房地产权属档案管理方式不但浪费人力物力，而且效率非常低，档案查询和抽调非常麻烦。随着科学技术的不断发展和计算机技术的普及，作为现代化的房地产权属档案管理，应当将计算机技术和网络技术完全引入。并建立相关的平台和内部网络，来对房地产权属档案进行保存、修改、传输和管理，真正实现网络化管理，做到互联网+房地产权属档案管理。除此之外，还应当加强对现代光学技术的运用，用电子化的照片和表格来代替纸质档案，一方面可以节省存储空间，另一方面高精度、高分辨率的档案照片也不会影响档案的完整性和准确性，同时，也可以通过远距离传输的方式提供给使用者，更加方便快捷。
3调查了解档案使用者的需求
只有深入社会进行调查，了解档案使用者对房地产权属档案的使用要求和范围，才能避免盲目的管理。作为房地产权属档案管理部门，应当以档案使用者的信息需求和使用方式为基础，保证房地产权属档案开发利用的有效性。（1）在房地产权属档案收集之前做好预测工作，通过调查问卷或者其他形式来充分了解档案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地产市场、规划、房地产登记部门以及市民对房地产权属档案内容和利用特点的需求。（2）开发利用要根据对象的不同而不同，相关部门应当在对调查结果进行保密的前提下，按照服务要求，进行多样的开发利用。包括证明型、咨询型、网络型、宣传型、借阅型、技术型以及报道型等各种形式。（3）提供服务时要充分顾虑档案使用者的心理特点，目前房地产权属档案使用者的心理特点大多是求快求便。作为房地产权属档案的管理部门，应当通过推出开展窗口服务、专题服务、网络服务以及推荐服务等多种服务渠道，同时编制最为科学的检索系统和工具，来大大提高房地产权属档案使用者查询档案的速度和便捷度。
4注重对管理人才的培养
人才是管理工作的关键环节，优秀的档案管理人才是房地产权属档案管理工作能够井然有序的前提和基础。随着市场经济的进一步发展，目前现代化管理已经基本替代了传统的手工管理方式，因此，在培养复合型房地产权属档案管理人才时，应当尤其注重以下几个方面：（1）房地产权属档案的管理队伍必须政治素质高、德才兼备、知识范围广，并且业务能力强，具备优秀的职业道德，能够时时处处为档案使用者考虑，才能提供最优质的服务。（2）房地产权属档案的管理人员应当具备一定的计算机技术和网络技术，能够熟练的操作现代化设备和平台，同时也应当具备充分的档案专业基础理论知识和相关的法律知识，相关部门必须加强这些方面的培训和教育。（3）提高招聘的水平，尽量在入门门槛上做工作，招聘符合要求的，高素质的，综合能力较强的档案管理人才，培养骨干力量，才能真正满足现代化房地产权属档案管理工作的要求。
5结束语
随着现代化科学水平的不断提高，对房地产权属档案的管理工作也不仅仅要求全面性和准确性，对管理的科学性以及档案提供的快捷性和有效性的要求也越来越高。作为房地产权属档案管理部门，一方面应当加强对管理人员的培训和教育，不仅提高管理人员的档案管理基础理论水平，更要提高管理人员的创新能力和对现代化设备的操作水平。另一方面应当进一步加强市场调研，搞清档案使用者的需求和意见，才能进一步改进管理方式，提高管理水平，从而推动房地产行业的更高层次发展。
参考文献：
[1]王淑范,黎玉丽.加强房地产权属档案管理的途径及办法[J].黑龙江档案,2006.
[2]周群,夏萍,王恩江,等.权属档案信息化建设与权属登记质量监控[J].城建档案,2007.
一、关于房、地用途不一致问题
房地登记整合必然会遇到的一个基本问题就是土地与房屋用途不一致的问题。例如，某单位欲为其建造的职工宿舍楼申请房屋所有权首次登记，持国有土地使用证、建设工程规划许可证、规划验收合格证明、经备案的竣工验收文件等登记申请材料前来咨询相关政策，登记机构发现，拟申请登记宿舍楼占用的是该单位一个工业项目的配套用地，且整宗项目用地在签订土地出让合同、缴纳土地出让金后已向土地登记机关申请办理了土地登记，土地使用证上按土地出让合同约定的用途“工业用地”进行了记载，而现申请登记的地上房屋其规划批准文件记载的设计用途为“宿舍”，房屋用途与土地使用证上记载的土地用途存在不一致。这种问题的主要原因是由于房、地管理方式客观差异，房屋以“套”“幢”等为基本单位，而土地以“宗”为基本单位进行管理，加上房屋可能每层的用途不同，或者同一宗地内存在商、住等不同用途的建筑物，造成土地出让时确定的宗地用途与地上房屋的具体规划设计用途可能不一致。
针对此类问题，基于当事人所持的土地出让合同、规划批准文件等均合法有效、符合登记规定的事实，从不动产登记是对合法既有的不动产权利状况记载、公示的原则出发，我局制定了原《关于规范房地产登记中房屋设计用途和土地用途填写等有关问题的通知》，规定“房屋竣工后，办理房地产初始登记时，土地用途按照土地初始设定登记证载用途填写。房屋设计用途按照《建设工程规划许可证》附件及附图等规划批准文件填写。房屋设计用途分为‘居住’和‘非居住’。规划批准文件明确整幢建筑为住宅，房屋设计用途按‘居住’填写。属于与住宅相连的、专为本小区业主日常生活以及居住的服务配套用房，且规划批准文件未明确注明商业等其他用途的，亦按‘居住’填写。规划批准文件明确注明用途为商业、办公等其他性质的房屋，房屋设计用途统一按‘非居住’填写”。因此，登记机构按规定分别为申请人办理了房地统一的首次登记，在新核发的房地产权证书的“用途”栏分别记载了房屋、土地用途，既保障了权利人合法权益，又延续了前期规划、供地管理，保证了管理的权威性和一致性。
二、关于房、地登记坐落不一致问题
房、地两证记载的坐落不一致主要表现在，某商品房开发企业A在出售其开发的一套商品房给购房人B后，持房屋所有权证、土地使用证向登记机构咨询相关登记政策。经深入了解，A已经为该商品房项目分别办理了土地、房屋登记，但所持的房、地两证记载的坐落不一致，房屋所有权证上记载房屋坐落为“××区××路35号”，土地使用证上记载土地坐落为“××区××路以东、××道以南”。按照统一登记政策需要办理房地统一的转移登记手续，须实现房、地两证记载坐落信息的一致。
造成坐落不一致有其客观原因，主要是土地、房屋登记所处的管理阶段及依据不同。房地产开发企业按照《天津市地名管理条例》第十二条“新建、扩建、改建建设项目，应当在申请办理《建设工程规划许可证》前……申请办理地名命名手续……办理地名命名手续，应当提供下列文件：…… （三）经批准的总平面图……”的规定申请办理地名证明文件，经过施工、竣工，办理房屋初始登记时能够向登记机构提供地名证明文件，但是，开发企业在取得土地使用权申请土地登记时却无法提供标准地名文件，造成了房、地登记时记载的坐落不同。此外，对于没有地名证明文件的，需要按统一标准使两证用途信息一致。针对上述问题，本着“实事求是、有序衔接、便民利民”的原则，我局在原《天津市国有土地房地统一登记发证的规定》中进行了规范，登记机构按照“房、地两证记载的坐落不一致的，以地名证明文件为准；对于无地名证明文件，且房、地两证记载的坐落不一致的，按照《房屋所有权证》的坐落记载”的规定，对新取得土地的项目，在办理土地首次登记时，按用地批准文件记载坐落，项目竣工办理房地首次登记时，按标准地名文件记载坐落，使房地坐落实现了一致。
三、关于房、地登记地号不一致问题
房、地两证记载的地号不一致问题，主要表现为“地号”栏是房、地两证均有的一项内容，但在房地统一登记过程中，登记机构往往发现申请人所持的房屋所有权证、土地使用证所分别记载的地号却各不相同且无法对应。分析其原因，在于历史上房、地机构分设，房屋登记部门有“仁义礼智信”的规则编号作为地号，土地登记部门有宗地号作为地号，地号的编制依据、编制方法不衔接，因此造成分别核发的房、地两证记载的地号不一样。
针对此问题，本着“协调一致、方便管理”的原则，鉴于如果直接粗暴地废弃一种地号而采取另一种地号将会造成现有的登记档案管理不便，因此我局在原《国有土地住宅房地统一登记发证暂行规定》中明确，“在证书地号栏中，应填写国土资源管理部门提供的宗地号。考虑到目前房管部门档案管理的现状，暂时同时填写房屋地号。待包括非住宅在内的全部房屋实行房、地统一登记发证后，过渡到填写宗地号”，使登记机构有据可循，实现了地号管理的统一。
四、关于房、地登记附图记载的房屋状况不同问题
