时间：2022-07-15 07:55:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇前期物业管理方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
随着房地产市场的发展，广大业主出于对自身权益的日益关注，对业主委员会的关注程度也日益增高，令业主们头疼的是，每个业主委员会的成立无不费尽周折。究其原因当然是错综复杂的，笔者认为主要是由于法律文件对此的规定不明。就全国范围来看，仅有一个建设部于1994年的部门规章对“住宅小区管理委员会”的设立进行了规定，各地区则发挥各自的立法机能各自制定了在各自行政区域范围内施行的一系列“办法”、“条例”或是“规定”。遗憾的是这些文件均对业主委员会成立过程的相关焦点问题或是束之高阁悬而未决，或仅是规定一些操作性极差的条文。在这其中，笔者认为最关键的问题是，前述法律文件中关于业主委员会的筹办者的设置均存在不合理的情形，直接导致了业主委员会的筹办工作举步维艰。
细览各地各级部门的相关法律文件，对业主委员会筹办者的设置不外乎三种方式：一是在行政管理部门指导监督下，由业主自行选举；二是在行政管理部门指导监督下，由开发商组织筹办；三是由住宅小区的前期物业管理单位来组织筹办。而这三种方式都存在各自的漏洞。现逐一试析如下：
1、 由业主自发筹办。由于①购买同一房产项目的业主素不相识，流动性大，相互联系极为不便；②开发商不可能自动提供可用于业主集会的公共场所；③业主作为普通消费者，对筹办业主委员会的程序了解甚少；④业主委员会的筹办需要一定的资金支持。所以由业主们自行筹办业主委员会的方式难以行通。
2、 由开发商筹办。由于①筹办业主委员会并不能给开发商带来任何经济效益，反而要承担一定的费用；②由于历史问题，大多数开发商开发房产项目时，都再注册一个全资的物业管理公司，对自己开发的项目进行前期物业管理，而往往这些物业管理公司的管理水平并不高。这时，倘若新成立的业主委员进行招标重新聘请物业管理公司，开发商自己出资成立的物业管理公司难以中标，将不但没有经济效益，还会成为开发商的负担；③即使前期物业管理公司不是开发商自己组建的，而是外聘的，但由于开发商一般与其有特殊的利害关系，也都不愿筹办业主委员会，都采取拖延的办法。
3、 由住宅小区的前期物业管理公司来筹办。这在笔者看来是最不合理的方式。因为①筹办业主委员会并不能给负责前期物业管理的物业管理公司带来任何经济效益，反而要承担一定的费用；②业主委员会一旦成立后，负责前期物业管理的物业管理公司就要面临被解聘的危险，倘若它与业主们在前期物业管理工作过程中有些许矛盾，它就极有可能在业主委员会成立后被解聘。据此，出于经济利益的驱动，它又怎么有可能去搬起石头砸自己的脚呢？
诚然，各地制定的法律文件也都规定了开发商或是负责前期物业管理的物业管理公司筹办业主委员会的时限，并对逾期不履行的开发商和物业公司大多规定了相应的法律责任，但是真正依此执行的难度相当大，其原因有二：①逾期的起算时间难以量定，各地制定的法规或是规章一般对该起算时间有两个标准：一是住宅区已入住的建筑面积达到百分之五十；二是房屋交付使用满二年。而最致命的是，此两项标准所指的“入住率”与“交付使用”十分不明确，开发商和开发商选定的负责前期物业管理的物业管理公司筹办义务的履行始期也就无从起算；②开发商和开发商选定的负责前期物业管理的物业管理公司长期不筹办业主委员会的情况相当普遍，行政管理部门也根本无暇依照所制定法律文件的规定去执行，至多是口头催促。
由此，我们可以看到第一种方式存在无法解决的固有缺陷，一盘散沙的业主们只有在遇到共同的房产纠纷或是物业管理纠纷时才有可能自发筹办。而后两种方式中所设置的筹办者与业主委员会存在利益冲突，故这三种方式都难以行之有效的解决业主委员会筹办难的问题，这样导致的必然后果是业主委员会极度难产。值得我们注意的是，现今已成立的业主委员会恰恰多数是由业主自发筹办的。这些业主作为势单力薄的弱势群体在与开发商或是前期物业管理公司发生了纠纷且得不到行政管理部门的妥善解决之后处于无奈的境地，只得自发筹办依法享有一定权利的自治机构-业主委员会，来行使自己的合法权益，以求与开发商或是前期物业管理公司抗衡。
那么如何设置业主委员会的筹办者才合理且切实可行呢？笔者认为，面对开发商和前期物业管理公司对业主委员会的筹办漠不关心甚至有抵触心理的情形，要解决业主委员会难产的问题，方案有二：
一是必须明确开发商或是前期物业管理公司筹办业主委员会义务的起始时间，同时行政管理部门还需严格执法，加大对不履行筹办义务的开发商和前期物业管理公司的监管力度。至于起始时间的计算标准，笔者建议对于开发商或是前期物业管理公司筹办义务的起始时间最好不要以“入住率”为标准确定，因为一来该数据完全由开发商或是前期物业管理公司掌握，二来容易被篡改，导致行政部门无从确定起算时间。对此，笔者认为以房地产行政主管部门能掌握的商品房销售合同的登记情况为标准比较适宜，易于操作。而以“交付使用”为标准的则应明确“交付使用”的含义，建议以第一个业主实际入住的时间作为“交付使用”的时间，而不宜以行政管理部门的综合评定验收报告的签署时间为准，否则由于普遍存在众所周知的开发商未验收就交付的情况，将不利于对业主这个弱势群体的权益保护；
二是由行政管理部门来担任业主委员会的筹办者，对于业主这样的相对弱势群体，给予必要的协助是必需的。这样就解决了开发商与前期物业管理公司因各自利益的驱动对筹办业主委员会一事久拖未决的问题。那样业主委员会的筹办进度便将只是行政部门办公效率的问题。当然，这种方案不可避免的会消耗行政管理部门的资源。
前述两种方案，孰优孰劣？笔者以为第二种方案为佳，该方案从根本上抛开了开发商与前期物业管理公司方面的问题，用较少的行政资源的代价去换取广大业主的权益，更能切实保护业主的权益。仅此略表拙见，期能抛砖引玉，与各同仁共商酌。
项目管理论坛
作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约10万左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。
一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。项目管理论坛
目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用：①促进房屋销售；②最大限度地减少了日后管理麻烦；③使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。t
（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。
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在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。
（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。
为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。
项目经理博客
1、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：①关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约100元/米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。②关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。
2、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：①积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备；②积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。
二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。
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此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：项目经理博客
1、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。项目管理者联盟文章
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2、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。
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3、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。4、及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。
项目管理者联盟
5、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。
项目管理培训
6、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。项目管理者联盟
7、严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点。
项目管理者联盟文章
大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。
三、依法依约、规范运作，坚持日常管理工作常做常新。
作为国家二级资质以上的物业管理企业，在日常管理方面一般都具备较完善、成熟的管理模式、操作流程和服务理念，项目经理只要在执行力和团队建设方面多下功夫，保持管理经营的稳定一般不能做到。在此要加以强调的是如下几方面的意识：
（一）契约意识：物业管理公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方的权利是产权人本身所固有的，他当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业管理企业只有在不断加强履约能力，兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。
（二）沟通意识：广泛收集和听取业主意见，随时掌握业主需求，及时调整管理服务思路，是成熟物业管理企业的基本素质。
1、经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，哪怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，项目经理应时常提醒自己这一点。
2、开展积极向上、喜闻乐见的社区文化活动，虽然不是物业管理服务的基本内容，但其确是营造小区良好的人文环境，融洽业主关系的重要手段，是把业主从“小家”融入“大家”的最佳途径。因此，不断提升社区文化活动的质量，让更多业主参与，也是项目经理经常思考的问题。项目管理培训
物业管理年度工作总结一、日常工作目标管理的完成情况
（一）房屋管理房屋管理是物业管理年度工作总结的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。
（二）公共设施、设备的管理为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
（三）绿化管理为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。
（四）环境卫生的管理环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
（五）小区安全防范工作小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作情况良好。
物业管理年度工作总结二、今年完成的重点工作
（一）业主入住前期物业管理工作。
（1）熟悉小区各项设施、设备的施工情况；进驻后，我们为尽快熟悉小区施工情况，设备安装情况，我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称赞与好评。
（2）根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议；在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计9项，并提出合理化建议11项，开发商采纳3项，即报奶箱设置在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网等合理的建议。
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3）搞好保安员前期的培训工作；保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。
（4）配合开发商的售楼工作；为了配合开发商的销售工作，我处在前期人员不足的情况下，安排专人在销售部配合售楼工作，耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，制作了二块****宣传牌，宣传本公司物业管理服务工作，并达到一定效果。我们除派专人配合销售部，全体员工还放弃节日休息，配合销售部“十一”售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的肯定和称赞。
（5）搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房工作；为迎接业主入住，顺利完成交楼工作，在公司的指导和帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程，和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行，目前办理入住业主139户，办理装修手续户。
（二）加强管理服务工作，提高服务质量；
（1）树立小区家园化，人性化管理服务理念。
进驻后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，“以人为本”的服务精神；业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉，我们开展特殊关照户的服务，对小区有生活困难的业主，在生活上给予关心与照顾，服务上给予优质服务，如1-1-501业主老公是海员，因工作长期不在家，家中只有业主和小孩，针对这种情况，我们对此户进行特殊关照户服务，给其解决一些生活上的困难，受到业主称赞。除此之外，我们还开展免费代办服务，如代办电话、宽带、电费储蓄，使业主有一种“有困难，找物业”的感受，服务工作受到业主良好的赞誉。
（2）搞好维修服务工作维修服务工作是物业管理thldl.org.cn的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。
（3）加强小区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，我们制定了详细的管理制度，如装修须知、屋顶花园管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。去年共处理违章施工32起，均已整改。保证房屋主体结构完好，在房屋外观方面，我们坚持制度，保证小区外观整齐划一，完好美观。
（4）认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。 业主良好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。
（三）努力提高管理水平，促进物业管理上档次；
（1）组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织人员培训6次，技能考核4次。
（2）利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式；我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。
（四）搞好对外协调管理工作；搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键，为此，我们紧密与开发商配合，积极主动与洪山房地局，城管局，电信局联系，并圆满完成环卫开办；申请门牌、委托合同、服务协议备案，电信局协议的签定等工作。
物业管理年度工作总结三、存在的问题和教训。
虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。
第一，管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；
第二，与业主的沟通不够，了解不足。
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和当局规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166。6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53。4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066。6万元。其中：出售直管房产16。2万平方米，归集购房款3662。8万元；出售主辅分离房产7。3万平方米，归集售房款1605。7万元；出售自行接收房产3。5万平方米，归集售房款798。1万元。
3、房屋修缮工作。一是20**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918。39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以当局规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、当局基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。
第四条市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。
街道办事处、乡(镇)人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。
第二章新建物业与前期物业管理
第一节物业管理区域
第五条物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：
(一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域;
(二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域;
(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。
第六条开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门;区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。
开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。
老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。
第二节附属设施设备的配置
第七条新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行;没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。
物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的座落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。
开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具置。
物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。
第八条新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表;安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
第九条新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的最低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。
第三节前期物业管理
第十条住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。
有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：
(一)投标人少于三人;
(二)多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。
招标人应当在招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。
第十一条开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第十二条房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。
本文作者：郑文娟 单位：重庆航天职业技术学院
学习目标
学生通过该课程的学习，在任课教师的指导下能够实现以下目标：知识目标学生能了解物业管理招标、投标的程序；学生能掌握物业管理招标文件的内容；学生能掌握物业管理投标文件的内容；学生能掌握一定物业管理投标策略与技巧。能力目标学生能按物业管理投标程序完成投标工作；学生能按物业管理招标程序完成招标工作；学生能够进行物业管理招标文件的编写及标底编制工作；学生能进行物业管理投标文件的编写及报价文件的制作；学生能熟练运用适当投标策略。素质目标提高学生对物业管理相关法律法规知识的了解，并自觉遵守；锻炼学生的文字表达能力；锻炼学生的口头表达能力；提高学生的综合知识应用能力；提高学生灵活应变能力；提高学生的抗压能力；提高学生的竞争意识。
基于工作过程的教学设计
载体选择本课程依据学习目标，选择载体（以学校旁边正在兴建的东原D7区住宅项目作为前期物业管理招投标项目背景），在教学中以“一个完整项目”的物业管理招投标工作过程贯穿始终；依据这个载体的工作过程设计学习情境、学习单元，教学方法上采用行动导向的教学方法，展开以学生为主体的物业管理综合能力训练过程。基于工作过程划分学习情境本课程依据载体（即：学校旁边正在兴建的东原D7区住宅项目的前期物业管理招投标）的工作过程设计学习情境。东原D7区住宅项目的物业管理招投标过程：开发商方：开发商进行物业管理招标方案准备→招标文件编制→招标公告、邀请书及资格预审公告→组织现场勘探及标前会议→组织开标、现场答辩、评标→组织物业服务合同签约仪式。物业公司方：物业公司进行东原D7区项目前期物业管理投标准备→查阅开发商招标公告、邀请书及资格预审公告→召开投标会议决定投标→参加现场勘探及标前会议→按要求制作投标文件→参加开标、现场答辩→参加物业服务合同签约仪式。由此，设计出六个学习情境：第一，物业管理招标备案材料；第二，物业管理招标资格预审；第三，物业管理标前会议；第四，物业管理投标文件；第五，物业管理开标及答辩；第六，前期物业管理合同签约仪式。行动导向设计由于物业管理招投标是一个问题的两个方面（开发商的物业管理招标即对应物业服务公司的投标），学生在先修课程中已了解开发商及物业服务公司的角色特征，故本课程将全班学生分组，一部分担任开发商角色（每组作为不同开发商制作招标文件，然后竞选优胜者作为惟一开发商），另一部分担任物业服务公司角色（将四组学生作为四个物业服务公司参与竞标），展开东原D7区项目前期物业管理招投标工作。每位同学都会在物业管理招标组织机构、物业管理投标组织机构中有一个具体的工作岗位角色，比如开发商工程监理、开发商董事长、开发商前台秘书、物业服务公司总经理、物业服务公司项目经理、物业服务公司项目工程服务主管、客户服务主管、安防服务主管、保洁绿化服务主管等。每位同学都将以该工作岗位职责去全力参与招投标工作，以任务、行动引领该课程的学习。
学习评价方式
针对本课程的特点，对学生的考核评价建议采用以下组合方式：标书制作得分因为物业管理招投标标书文件的制作技术含量很高，能考查学生的细心、耐心及标书制作技巧，以及文字写作能力。而且因为标书工作量庞大，需要小组成员全力配合完成，也因此考查了学生团队协作能力及组织能力。现场表现得分因为在物业管理招标、投标过程中，有很多现场表现的时候，同学们作为开发商角色或者作为物业服务公司角色，都全程以行动导向进行学习，在此过程中能体现他们的学习参与态度及能力提升情况。发言人得分因为物业管理招投标有几个场合需要个人代表集体，充当发言人，能独挡一面完成任务，比如标前会议时、开标答辩时，需要参与者能具备相关素质能力进行发言。
在这些时候能体现发言人的素质及专业水平。现场活动由评委团打分为保证成绩的客观公正，现场活动时，由“老师＋学生”组成评委团进行打分。学生评委不参与本组打分，而且一般开始并不公布学生评委（以防互相放水）。这种考核内容活泼，形式严谨，考核成绩普遍能反映出学生真实水平。总之，以上从课程定位、学习目标、学习载体的选择、学习情境、学习评价方式等方面对《物业管理招投标》课程进行了基于工作过程的教学设计，本人已开展了两个学期的教学实践，教学效果有了明显的提高。学生团队意识，以及其他诸方面的学习工作能力也有大幅提高。本人将继续对该课程进行全面和深入的改革，现谨以此文提出探讨，望与同行切磋共勉。
关键词:供应链成本;房地产开发公司;成本控制
当前,无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看,我国的房地产业已进入买方市场,消费者逐渐趋于成熟和理性,在此背景下,引入供应链管理理论,运用价值工程的分析工具,提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。
一、供应链管理与房地产供应链成本
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65% ,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节,参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节,对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权,此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
(2)做好备品备件的采购、保管、领用管理,提高实物使用率,减少物料浪费。
关键词：物业管理；预算管理；经营绩效
物业管理企业主要是为房地产开发商或者业主提供相关的配套设施管理和维护工作，延长物业的使用寿命、提高物业服务质量。近年来，物业管理行业内竞争程度不断加大，如何为业主提供更好、更优质的服务，保证收入的同时控制服务成本成为了物业管理公司的首要难题，而预算管理是以企业的发展目标为导向编制相关的预算计划，通过执行预算、事中控制、事后评价等阶段以确保企业经营目标的实现并发现经营过程中的风险和问题，推动企业进行动态的战略调整，提升企业的市场应对能力。因此，物业管理企业必须通过建立预算管理体系对整个经营过程进行有效的监督和考核，增强对于市场的应变能力，更好的为业主和房地产开发商提供服务。但由于目前我国物业管理企业的经营环境复杂多变，服务对象也比较灵活，预算管理的实施效果并不理想，如何通过预算管理增加业务经营绩效已经成为阻碍物业管理企业发展的重要问题。
一、物业管理企业存在的预算管理体系问题
(一)预算管理体系的实用性不强
预算管理体系的有效性和适用性的基础是预算信息的真实性，由于物业管理企业提供的主要是服务，每个服务对象的情况又很复杂，编制预算方案时需要进行的前期信息收集工作比较繁琐，并且需要投入的人力、物力和财力等资源，往往很难公平合理地分配到各个服务对象，这就导致物业管理企业在编制预算时往往需要进行大量的业务判断，无法编制出精确的预算方案，严重影响预算方案的实用性。同时，目前物业管理行业实行投招标制，很多物业管理企业为了争取到项目将招标收费方案压得很低，甚至有些企业根据完全按照对方的收费标准来编制收费方案，预算管理体系在企业管理中变成了摆设，如果以后物业管理企业出现预算超标时，随意修改预算方案，通过向业主另立收费项目来弥补成本，或者降低服务质量来压缩服务成本，造成业主和物业管理公司之间的矛盾，既降低了预算方案的权威性又影响物业管理公司的声誉。
(二)对风险防范的考虑不足
控制风险是企业进行财务管理活动时必不可少的一项工作，而作为企业财务管理的重要组成部分，建立预算管理体系也需要考虑如何在风险最低时获得最大的经济效益。物业管理企业在编制、上报、审核预算方案时需要内部各个部门编制各自的预算方案，由于不同部门在编制时往往优先考虑自身利益，而审批人则会从公司整体上进行考虑，追求企业的利益最大化，各部门与审批人之间的分歧就导致预算方案偏离企业的发展目标的可能性出现。而在现实生活中，很多物业管理企业往往忽略了这种风险，预算方案的修改调整过程变成了各方利益博弈过程，大大降低了部分话语权不大的部门对于预算编制的参与感。另外，企业的经营过程中往往存在很多的风险事项，而物业管理企业在编制预算方案时往往没有针对这些风险事项单独设计控制措施，大大降低了预算方案的执行效果。
(三)考核环节薄弱
物业管理企业的主要业务是提供需要满足服务对象需求的服务，但由于物业管理企业的经营过程受到外部因素的影响很大，而每个服务对象的情况和需求变化情况都会随着时间变化，因此很容易出现由于预算计划和实际情况不符，需要对预算方案进行调整的情况，这就对预算考核和评价提出了更高的要求。但由于目前物业管理公司对于考核和评价的执行力度不够，对于一些超支费用未进行严格的监控，没有落实批复流程，对于导致预算修改的差异事项没有具体分析，没有充分发挥预算管理体系的考核和评价对经营绩效的提高作用。同时，物业管理体系普遍存在缺乏系统、完整的物业考核和评价制度的现象，没有一套标准的预算考核和评价流程供物业管理企业进行参考，最终导致整个企业预算方案执行结果的考核和评价程序随意且效率低下。
二、对预算管理体系问题的建议
(一)加强预算管理体系的实用性
预算管理是一种企业可利用自身资源的合理配置过程的预计，是对计划经营过程的投入和产出的数量和时间等等事项的详细安排，因此有效的预算管理的基础是对自身可利用资源的详细记录即精确的预算基础数据。没有精确的预算基础数据就很容易导致预算方案脱离于经营实际，大大降低了预算方案的实用性，为了避免这种情况出现，物业管理企必须做到以下三点：第一，在编制预算方案时进行充分的信息收集工作，充分了解不同服务对象的需求，并据此编制相关的预算方案；第二，预算委员会在编制预算方案时多与一线物业服务者进行沟通，对多个服务对象共同发生的成本项目情况进行详细分析，找出成本项目的驱动因素，并据此将费用分配给各个服务对象；第三，禁止不顾经营实际迎合出标方的投标行为，以预算方案为基础编制投标方案，严禁两种方案的相互代替。
(二)增加风险防范措施
物业管理企业的预算方案只有与企业的发展目标相符才能从根本上保证预算方案的有效性，进而保证预算目标的实现。事实证明，大多数失败的预算方案的内在原因都是由企业经营过程中的风险事项引起的，加强预算方案的风险防范和控制措施可以快速地提高预算方案的有效性。物业管理企业必须重视并考虑加强各个部门之间，及其与审批人之间的沟通以提高各部门的参与感，并协调各部门的利益，以企业的整体利益为导向制定预算方案；此外要在原有的预算管理组织的基础上设立独立的风险控制专员，由其开展相关的预算风险控制工作，使预算的编制、审批、执行等流程都在该专员的控制之下；此外对企业经营过程中可能或者已经存在的风险事项实施预算控制措施，重点监督这些预算控制措施的实施情况，降低企业经营过程中的风险。
(三)优化预算管理体系的评价考核制度
预算管理的有效实施离不开系统、连贯的预算评级和考核制度，预算考核和评价制度可以帮助企业进行预算方案的修正和调整，使预算方案更加符合企业的经营实际和未来发展趋势。首先，要建立完善的预算管理评级考核制度，详细规定预算评价和考核的整个流程，对相关的人员进行培训，增强其对于预算结果考核制度的理解；其次，各部门进行独立的预算监督，同时鼓励各部门之间相互监督，对于一些不符合预算规定的项目进行严格的审查；再次，加强外部监督，每年将物业管理的收支对业主公布，由业主对企业行为进行直接监督，并收集业主对于物业管理工作的建议，并以此作为预算方案编制的重要参考。
三、结语
物业管理企业作为一个新兴行业，随着我国城镇化进程的不断推进，未来必将拥有更加广阔的发展空间，预算管理作为现代企业财务管理中一种重要管理工具，有助于提高企业的经营效率和实现企业的战略目标，因此对于物业管理企业来说必须建立完善有效的预算管理体系，解决当前存在的经营管理问题，提高企业的经济效率，实现企业价值最大化。
作者:王晓晶 单位:珠海华发物业管理服务有限公司沈阳分公司财务部
参考文献：
[1]项峥.物业公司预算管理的特点与管理要点探讨[J].企业改革与管理，2016，03：61-63.
一、单选题
1、《物业管理条例》第一条规定：为了规范物业管理活动，维护（
）的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
A、业主
B、物业管理企业
C、开发建设单位
D、业主和物业管理企业
2、条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由（
）按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
A、业主
B、物业管理企业
C、业主和使用人
D、业主和物业管理企业
3、县级以上地方人民政府（
）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
A、房地产行政主管部门
B、工商行政管理部门
C、小区管理办公室
D、物业管理协会
4、业主大会应当（
）物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
A、代表
B、维护
C、代表和维护
D、领导和保护
5、一个物业管理区域成立（
）业主大会。
A、一个
B、二个
C、多个
D、不限
6、业主（
）参加业主大会会议。
A、必须本人
B、可让物业使用人
C、可以委托人
D、不可以委托人
7、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（
）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开大会临时会议。
A、10%
B、20%
C、30%
D、50%
8、召开业主大会会议，应当于会议召开（
）以前通知全体业主。
A、7日
B、10日
C、15日
D、20日
9、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（
）。
A、物业管理公司B、行政主管部门
C、公安派出所
D、居民委员会
10、业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权（
）以上通过。大会作出制定和修改公约，议事规则：选聘和解聘物业管理企业，专项维修基金使用和续筹方案的决定，必须经管理区内全体业主所持投票权（
）以上通过。
A、1/3；1/2
B、1/2；2/3
C、2/3；1/2
D、1/2；3/4
11、业主委员会是业主大会的（
）
A、组织机构
B、权力机构
C、自治管理机构
D、执行机构
12、业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的（
）备案
A、工商行政管理部门
B、房地产行政主管部门
C、政府社团登记部门
D、公安部门
13、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（
）职责。
A、招标管理
B、委托管理
C、统一管理
D、自治管理
14、在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其（
）
A、管理
B、指导
C、监督
D、指导和监督
15、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（
）
A、委托协议书
B、临时委托合同
C、前期物业服务合同D、物业管理委托合同
16、在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的（
）
A、临时委托合同
B、物业管理服务协议
C、前期物业服务合同
D、临时性合作协议
17、建设单位应当在销售物业之前，制定（
），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
A、管理契约
B、住户手册
C、管理规定
D、业主临时公约
18、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害（
）的合法权益。
A、业主
B、物业使用人
C、住宅区居民
D、物业买受人
19、住宅物业建设单位，应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地房管理部门批准，可以采用（
）方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
A、协议
B、批准
C、推荐
D、选派
20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（
）约定的内容。
A、公共维修资金
B、物业装饰装修
C、前期物业服务合同
D、公用面积分摊
21、前期物业服务公同可以（
）；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
A、约定期限
B、不定期限
C、定期二年
D、定期三年
22、前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（
）
A、暂停
B、作废
C、调解
D、终止
23、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的（
），建设单位不得擅自处分。
A、所有权
B、使用权
C、处理权
D、所有权或使用权
24、物业管理企业承接物业时，应当对物业（
）进行查验。
A、技术资料
B、共用部位
C、共用设施设备
D、共用部位、共用设施设备
25、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的（
）
A、公共停车场
B、商业服务设施
C、物业管理用房
D、公共场所绿地
26、从事物业管理活动的企业应当具有（
）。
A、独立核算能力的企业
B、能自负盈亏的企业
C、独立承担民事责任
D、独立的法人资格
27、一个物业管理区域由（
）物业管理企业实施物业管理。
A、一个
B、二个
C、多个
D、不限
28、物业管理企业（
），导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
A、按照物业服务合同约定
B、未能履行物业服务合同约定
C、对于住宅小区治安，消防防范不够
D、虽然加强管理，但仍旧
29、物业管理企业承接物业时，应当与（
）办理物业验收手续。
A、施工单位
B、开发建设单位
C、业主委员会
D、居民委员会
30、物业管理用房的所用权依法属于（
）。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
A、使用人
B、业主
C、开发建设单位
D、物业管理企业
31、物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将图纸，档案资料交给（
）
A、居民委员会
B、业主大会
C、业主委员会
D、当地房管部门
32、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得（
）
A、职业资格证书
B、职业技术等级
C、职业等级技能
D、职业技术职称
33、业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的（
）
A、物业托管合同
B、物业服务合同
C、前期物业合同
D、物业选聘合同
34、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的（
）
A、经济责任
B、赔偿责任
C、违约责任
D、法律责任
35、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经（
）同意，不得改变用途。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业管理企业
36、物业管理企业可以将物业管理区域内专业服务项目委托给专业企业，但不得将该区域内的（
）一并委托他人。
A、常规服务项目
B、特约服务项目
C、全部物业管理
D、房屋装修管理
37、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，若物业服务费用欠交，由（
）负连带交纳的责任。
A、业主
B、业主的直系亲属
C、使用人所属单位D、房屋中介机构
38、已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费（
）
A、可以不交
B、有业主分摊
C、由物业企业核销D、由建设单位交纳
39、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务（
）的监督。
A、质量
B、经营
C、收费
D、保值
40、物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由（
）。
A、业主确定
B、物业管理企业确定
C、政府物价部门确定
D、双方约定
41、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向（
）收取有关费用
A、物业管理企业
B、业主
C、业主委员会
D、最终用户
42、物业管理企业应（
）做好的物业管理区域内的安全防范工作。
A、努力
B、全力
C、加强
D、协助
43、物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得（
）。
A、擅离职守不负责任
B、监守自盗违法犯罪
C、侵害公民合法权利
D、形成恶势力危害业主
44、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由（
）约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
A、业主
B、物业使用人
C、物业管理公司
D、业主和物业使用人
45、物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关（
）应当承担连带责任。
A、使用人
B、业主
C、使用人直系亲属D、业主直系亲属
46、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主，业主委员会、物业使用人和物业管理企业在（
）
A、公共维修资金的使用
B、经营所得利润的分配
C、物业管理活动中的投拆
D、招投标管理活动的批准
47、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得（
）
A、随意租售
B、改变用途
C、擅自占用
D、任意损坏
48、业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知（
）
A、业主委员会
B、业主大会
C、物业管理企业
D、居民委员会
49、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请（
）讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业使用人
50、物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由（
）依法办理有关手续。
A、业主委员会
B、业主
C、物业管理企业
D、房地产行政主管部门
51、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（
）的同意
A、业主委员会
B、物业管理企业
C、业主大会
D、业主委员会和物业管理企业
52、物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（
）的同意。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、业主和物业使用人
53、业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路，场地，在（
）恢复原状。
A、10天内
B、20天内
C、30天内
D、约定期限内
54、供水、供电、供气、供热、通迅、有线电视等单位，因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当（
）
A、经业主大会同意
B、经业主委员会同意
C、经物业管理企业同意
D、及时恢复原状
55、业主需要装饰装修房屋的，应当（
）物业管理企业。
A、事先告知
B、同时告知
C、完工告知
D、验收告知
56、业主要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（
）告知业主。
A、禁止行为
B、注意事项
C、规章制度
D、禁止行为和注意事项
57、（
）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下罚款：给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、施工单位
B、建设单位
C、业主委员会
D、物业管理企业
58、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止（
），处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、违法行为
B、从业活动
C、服务工作
D、经营活动
59、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（
）的罚款；
A、10~20%
B、20~30%
C、30~50%
D、40~60%
60、业主逾期不交纳物业服务费用的，（
）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
A、业主大会
B、业主委员会
C、居民委员会
D、物业管理企业
二、多选题
61、国家提倡业主通过（
）的市场竞争机制选择物业管理企业。
A、公开
B、公平
C、公正
D、合理
62、国家鼓励物业管理采（
），依靠科技进步提高管理和服务水平
A、新技术
B、新知识
C、新方法
D、新成果
63、业主在物业管理活动中，享有下列权力（
）
A、按合同约定接受物业管理企业提供的服务
B、监督业主委员会工作
C、对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
D、监督专项维修资金的管理和使用
64、业主在物业管理活动中应履行下列义务（
）
A、参加业主大会会议，行使投票权
B、遵守业主公约，业主大会议事规则
C、按规定交纳专项维修资金
D、按时交纳物业服务费用
65、物业管理区域的划分应当考虑物业的（
）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
A、共用设施设备
B、建筑物规模
C、社区建设
D、市政公用设施
66、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（
）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
A、先后顺序
B、建筑面积
C、住宅套数
D、产权期限
67、业主在物业管理活动中，享有下列权利：（
）
A、选举业委会委员，并享有被选举权；
B、提议召开业主大会会议，并提出建议；
C、提出制定和修改主业主公约、大会议事规则的建议；
D、参加业主大会会议，行使投票权；
68、业主大会履行下列职责（
）
A、制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B、选举更换业主委员会委员，监督委员工作
C、选聘解聘物业管理企业
D、决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施
69、业主大会会议可以采用（
）的形式，但应当有物业管理区域内容持有1/2以上投票权的业主参加。
A、集体讨论
B、分组讨论
C、书面征求意见
D、小会讨论
70、业主大会作业出以下决定：（
）必须经物业管理区域内全体业主所持投票2/3以上通过。
A、制定和修改业主公约
B、业主大会议事规则
C、选聘和解聘物业管理企业
D、专项维修资金使用和续筹方案的决定
71、业主大会会议分为（
）会议。
A、定期
B、不定期
C、临时
D、随时立会
72、业主委员会履行下列职责（
）
A、召集业主大会，报告物业实施情况
B、选聘、解聘物业管理企业
C、与选聘的物业管理企业签订物业服务合同
D、监督业主公约的实施
73、业主公约应当对有关利益：（
）等事项依法作出约定。
A、物业的使用、维护、管理
B、业主的共同利益
C、业主应当履行的义务
D、违反公约应当承担的责任
74、业主大会议事规则应当就业主大会的（
）等事项作出约定。
A、议事方式
B、表决程序
C、业主投票权确定办法
D、业主委员会组成和委员任期。
75、业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出和从事与物业管理（
）
A、无关的决定
B、无关的活动
C、相抵触行为
D、不作为行为
76、业主大会、业主委员会应当配合（
）相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
A、物业管理企业
B、公安机关
C、居民委员会
D、街道办事处
77、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（
）
A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
C、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
D、物业管理所必需的产权资料。
78、物业服务合同应当包括对（
）等内容进行约定。
A、服务质量
B、服务费用
C、物业管理用房
D、物业管理事项
79、物业服务收费应当遵循（
）原则
A、合理、公开
B、收费与服务水平相适应
C、区别不同物业的性质和特点
D、使业主不产生投诉和纠纷
80、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为（
）。
A、予以制止
B、依法处理
C、行政处罚
D、刑事处分
81、物业管理服务收费应由（
）制定，在物业服务合同中约定。
A、业主
B、业主委员会
C、物业管理企业
D、物价主管部门
82、业主、物业管理企业不得擅自占用，挖掘物业管理区域内的（
）损害业主的共同利益。
A、公共建筑
B、公用设施、设备
C、道路
D、场地
83、利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关（
）的同意后，按照规定办理有关手续。
A、业主
B、业主大会
C、业主委员会
D、物业管理企业
84、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会，物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当（
）
A、主要补充专项维修资金
B、也可按业主大会的决定使用
C、和效益创造人分成
D、物业管理企业也应利益均占
85、挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（
）
A、追回挪用的专项维修资金
B、给以警告
C、没收违法所得
D、并处挪用数额2倍以下的罚款
86、物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门和司法部门（
）
A、吊销资质证书
B、依法追究直接主管刑事责任
C、依法追究直接责任人刑事责任
D、依法追究法人代表刑事责任
87、（
）个人有下列规定行为之一的，处1000元以上1万元以下罚款；
A、擅自改变公共建筑、公共设施用途
B、擅自占用、挖掘道路、场地
C、擅自利用共用部位、公用设施经营
D、擅自占用物业用房
88、《物业管理条例》的主要内容可归纳为：（
）
A、建立了十项基本制度
B、明令六项禁止行为
C、规范两项书面合同
D、法规授权四项规定
89、《物业管理条例》归纳为建立了项基本制度，其中包括（
）
A、招投标制度
B、资质管理制度
C、人员资格制度
D、专项维修资金制度
90、《物业管理条例》明令六项禁止行为，其中包括（）
A、物业管理用房不得擅自改变用途
B、物业区域道路、场地不得占用、挖掘
C、区域内公共建筑和设施不得改变用途
D、不得将该区全部物业管理一并委托他人
判断题：
91、只有一个业主的，或者业主人数虽多且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。(
)
92、业主可以委托人参加业主大会会议。（）
93、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。（
）
94、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力（
）
95、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。（
）
96、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（
）
97、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于5个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。（
×
）
98、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。（
×
）
99、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（
√
）
100、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止或者依法处理，并及时向有关行政管理部门报告。（
一、活动指导思想
通过开展物业管理基本服务规范化、标准化活动，改变一些住宅小区物业管理中存在的“环境卫生差、维修不及时、安全秩序乱、收费不规范、队伍素质低”等状况，创造“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、人际关系和谐”的居住环境。
二、活动主要内容
（一）各物业管理项目要集中开展一次“五项治理”。一是环境卫生治理。对物业管理区域进行一次大扫除，清除卫生死角，疏理化粪池、排污管道，整治绿化；二是安全隐患治理。检查安防措施是否建立落实，检查安防设施、消防设施是否正常完好，开展不安全隐患排查；三是配套设施设备治理。开展配套设施设备的检修，做好设施设备的“防损坏、防锈、防渗漏、防鼠害”等工作；四是公共秩序治理。清理机动车辆、非机动车辆乱停乱放，清理乱贴、乱画及“牛皮癣”；五是物业服务收费治理。检查是否按合同约定或批准的收费标准进行收费。
（二）严格监督执行《临时管理规约》、《管理规约》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》等示范文本（可在房地产局网站下载）。
（三）进一步建立健全物业管理“质价相符、等级服务、等级收费”的物业服务与收费机制。建立物业服务企业服务项目、服务内容、服务标准等公示制度。
（四）加强行业自身建设，提高行业从业人员整体素质，做到服务行为规范，管理人员服务态度耐心、热情，服务用语文明、规范。
三、活动步骤
（一）组织动员
1、各物业管理企业要结合管理项目实际，有针对性地制定本单位活动实施方案，全面宣传布署该项活动。
2、各管理项目要在适当位置加挂横幅，公布活动实施方案，让广大业主了解、参与并配合和监督此次活动。积极引导业主树立物业管理中的责任主体意识和“谁受益、谁付费”的物业消费意识。
（二）组织实施
1、加强员工思想教育和业务培训，提高服务意识和服务技能。
2、健全投诉受理制度，广泛倾听业主意见，切实为民办实事。
3、细化服务标准，规范服务流程。
（三）总结表彰
各物业管理企业要不断总结此次活动开展后的经验和成果，查找存在的问题和不足，拟定进一步深化服务意见和措施，形成物业管理服务质量长效控制机制，并对优秀集体和优秀员工予以表彰，号召全体员工向优秀集体和优秀员工学习。
四、活动要求
（一）此次活动是行业自身建设的一次大练兵，行业风采、行业形象的一次大展示，各物业管理企业要高度重视，认真组织，积极行动。
一、物业管理区域的划分和调整
建设单位向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求时，应当提交建设项目规划设计方案。房地产管理部门应当征求物业所在地街道办事处意见，出具划分物业管理区域核定单，并告知规划管理部门、房地产登记机构和建设单位。
物业管理区域需作调整的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处听取业主意见。作出调整物业管理区域决定，应当在相关物业管理区域内公告。
二、分期开发项目的物业管理
划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标应当以该物业管理区域为范围。先行开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。业主大会决定聘用物业管理企业的，物业服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务。
业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该物业管理区域内的物业，应在房屋销售合同中明示业主大会的决定事项。
三、业主投票权的计算
单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。
停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。
四、业主委员会不召开业主大会会议的处理
业主委员会不依照《物业管理条例》（以下简称《条例》）、《规定》履行召开业主大会会议的职责，经房地产管理部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产管理部门和街道办事处可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。
五、物业管理用房的配置
建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：
（一）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%；物业管理区域房屋建筑总面积不足5万平方米的，不低于建筑面积100平方米。
（二）业主委员会用房，不低于建筑面积30平方米。
配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。
分期开发建设的物业管理区域，建设单位可在先期开发的区域内配置物业管理用房，或者以先期开发区域的建筑面积为基数，按本条第一款、第二款规定配置临时物业管理用房。建设单位提供临时物业管理用房的，应当根据《规定》第十九条的规定办理相关手续。
六、停车场（库）的管理
建设单位在住宅物业管理区域内按规划配建的停车场（库），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用，尚未出售的应当出租，不得闲置不用。具体管理办法，由市房地资源局另行制定。
七、专项维修资金不足时的筹集
专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。
再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
八、业主大会和业主委员会的相关事项
业主大会和业主委员会应当按照《条例》、《规定》履行职责。对《条例》施行前通过的《业主委员会章程》，应当在召开业主大会会议时，依照《条例》、《规定》将其修订为《业主大会议事规则》。业主委员会在《条例》施行前订立的物业管理合同未终止的，应当继续履行。
山东省物业管理规定：物业服务企业物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。
物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。
物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。
物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。
物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。
物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
山东省物业管理规定：新建物业与前期物业管理物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。
建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。
物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。
住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。
住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。
物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。
城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。
鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。
新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置;
(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;
(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置;
(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;
(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;
(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;
(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;
(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;
(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;
(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;
(十一)法律、法规规定的其他条件。
山东省物业管理规定：大会与业主委员会房屋的所有权人为业主。
符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。
一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
(四)选聘、解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);
(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：
(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分，计算为一票;
(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。
物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。
业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。
业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。
业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。
业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;
(二)拒不履行委员职责的;
(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;
(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;
