时间：2022-02-05 05:15:13
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产评估，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产评估；常规问题；解决措施
1引言
房地产评估工作服务于房地产交易，房地产交易主要包括房屋租赁、房产投资、房屋贷款抵押等。当前，我国房地产行业仍然处于迅猛发展的阶段，地产开发商数量越来越多，随之而来的就是房地产交易活动的日益频繁。在这样的背景下，房地产评估工作的开展越来越受重视，房地产评估的结果已经成为房地产交易的最重要依据。近年来，我国出现了不少的房地产评估机构，从事房地产评估工作的人员已经超过700万，实现了房地产评估业的快速发展[1]。虽然房地产评估业拥有十分广阔的发展前景，但是仍然不可忽视其中存在的问题，如评估法律制度建设的问题，以及从业人员素质的问题等。房地产评估的重点在于保障评估结果的真实性、客观性和有效性。因此，要从行业发展的角度入手，重点解决房地产评估工作中存在的常规问题。
2房地产评估存在的常规问题
2.1房地产评估法律法规不够健全
目前，我国的房地产评估工作主要依据《城市房地产管理法》中的评估许可和标准来执行，但是只是来表明房地产评估机构及其管理人员的法律地位，没有明确和具体的评估操作规则[2]。这就导致在房地产评估的流程上存在一定的不确定性和不规范性，尚未形成行业标准和道德规范，使得具体的评估行为难以进行有效的法律界定和法律保护。在这样的情况下，房地产评估师缺乏独立性，可能与房地产开发商沆瀣一气，导致评估结果失真。
2.2房地产评估方式单一
在进行房地产评估的过程中，存在评估方式单一的问题。目前的房地产评估方式大多是进行内部的评估，很少考虑到外部因素对房地产价值的影响。内部评估多是采取利润法，根据房地产项目的区位条件、设计风格、公共设施等来对房地产进行基础的价值评估，从用户利益的角度入手进行评价。但是房地产评估还要考虑到外部的市场风险、竞争风险、政策风险等，否则会严重影响评估的科学性和有效性。
2.3房地产评估人员的专业能力与综合素质有待提升
随着房地产评估行业的快速发展，更要重视行业人才的建设，提高从业人员的专业能力和综合素质，以更好地适应房地产评估业的未来发展需求。但是就实际情况来看，现有的房地产评估人员要么缺乏专业的理论知识，没有从业资格证书，要么理论知识丰富但实践经验不足。可见，房地产评估机构缺乏完善的选人和用人标准。同时，评估机构忽视对人才的系统性培训和科学管理，导致其缺乏工作的积极性和主动性，影响评估工作的质量和效率。
2.4房地产评估市场环境不规范
随着市场经济体制的日益完善，市场的开放化、自由化程度越来越高，房地产评估机构之间也存在着激烈的竞争，为获取更多的客户资源，有可能采取违规操作等方法进行不正当竞争，使得房地产评估市场比较混乱[3]。再加上房地产评估机构的业务质量参差不齐，缺乏必要的风险管理意识，都会影响评估效果。因此，要实现房地产评估工作质量和水平的提升，就有必要进一步强化市场监管，优化市场环境。
3针对房地产评估常规问题的应对之策
3.1健全和完善房地产评估的法律体系
健全和完善房地产评估法律体系是实现房地产评估行业健康发展的重要保障。首先，相关政府部门要在原有的《城市房地产管理法》的基础上，就评估工作的执行增加具体的操作规范和细节流程，包括评估时效、评估认证以及每个评估环节的标准化费用等。其次，要强化房地产评估机构的独立性和自主性，减少评估机构对房地产商的依赖，制定必要的违规惩罚举措，合理界定评估行为，尽可能减少压价、收回扣等现象[4]。最后，要完善行业道德标准体系，实现道德层面与法律层面之间的相互配合，促进房地产评估行业的健康长远发展。
3.2优化和改进房地产评估的方式方法
在开展房地产评估工作的过程中，要注意对评估方式方法的优化和改进。要充分考虑到外部因素对评价结果的影响，采取市场分析法、市场比较法以及风险预测法等的方法来执行相关的评价工作。同时，随着信息时代的到来，市场信息环境更加开放，房地产评估机构要建立评估信息中心，投入资金和技术搭建房地产评估的数据平台，实现对评估信息的高效、集成处理，实现对市场公允价值信息的收集和调查，提升评估质量和效率。
3.3提高房地产评估工作人员的专业能力和综合素质
要实现房地产评估工作人员专业能力和综合素质的提升，首先，要完善对相关从业人员的资格认证标准。专业的房地产评估师既要具备必要的理论知识，同时又要有着足够的工作经验，精通财会技术等，通过制定相关的人才选拔标准，严格市场准入，提高职业规范[5]。其次，房地产评估机构要进一步强化对现有人才的培训和考核，定期组织评估工作人员进行培训学习，了解最新的行业动态和政策法规，提升自身的适应能力。同时健全人才激励与考核机制，鼓励评估工作人员发挥自身的主观能动性，提出问题、解决问题，制定详细的员工奖励标准，提高人才的积极性，为房地产评估行业的可持续发展奠定重要基础。
3.4加快制度体系建设，进一步规范评估市场环境
要提升房地产评估工作的质量和发展水平，还要加快制度体系建设，进一步规范房地产评估的市场环境。首先，要建设房地产评估行业的内外部监督体系。房地产评估贵在真实性和客观性，评估机构要格外重视自身的社会信誉，通过内外部监督体系的建设，有效防止扰乱市场和行业秩序的问题发生。在行业内部，机构与机构之间要互相监督，在外部要依靠政府部门进行监督，建立投诉机制，对于房地产评估中的不规范行为及操作进行严肃处理[6]。其次，要优化当前的市场环境，一是重点解决经验不足的问题，提升风险管理意识，借鉴国内外的优秀案例，学习成功经验和模式，提升房地产评估的专业化、规范化、市场化和标准化水平。二是弱化房地产评估机构与政府部门的联系，调整监督管理机制，由物业评估行业作为主要监管者，政府部门只是进行外部监督，不干预行业内的操作，确保各评估机构之间能够公平参与市场竞争。
4结语
房地产评估中的常规问题无外乎法律法规、市场环境、人员素质这几个方面，针对评估工作中存在的问题，要从制度建设、环境建设、人才建设入手，完善房地产评估工作体系，促进行业健康发展。
【参考文献】
【1】王斐.房地产评估存在的常态问题简析[J].绿色环保建材,2021(01):145-146.
【2】童玲.房地产评估机构的风险预防与控制[J].商业文化,2021(03):104-105.
【3】张丽娟.房地产评估中的风险与控制对策[J].大众投资指南,2021(01):55-56.
【4】刘降斌,刘琼琼.房地产评估中的区位因素影响研究[J].商业经济,2020(12):167-168.
【5】李珏,李炜娟,邓敏慧.产教融合视角下房地产评估课程教学改革研究[J].现代商贸工业,2021,42(02):136-138.
房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。也可以说，房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中扮演着越来越重要的角色。
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。
在我国，有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。
从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。
关键词：房地产；评估；建筑物损耗
Abstract: With the rapid and steady development of China's economy, especially the development of urbanization and urbanization continues to accelerate, the state has increased infrastructure construction investment, continue to promote the rise and rapid development of China's real estate industry, and further widen the domestic marketrigid requirements, provide some basis for our further circumvent the economic crisis. This article focuses on some of the situations of the real estate and carry out assessments and calculate the loss of buildings, real estate development and interests help to further standardize and improve the development of China's real estate career.
Keywords: real estate; assessment; building loss
中图分类号：F293.30文献标识码：A 文章编号：
随着我国建筑行业的快速发展，房地产行业作为一股新兴的资产代表登上我国建筑行业的舞台，并随着我国建筑行业的发展得到日新月异的进步；尽管我国房地产事业起步和发展时间较短，各种国家行业规范还不完善，特别是房地产评估体系和针对房地产建筑和出售、代售中的损耗等诸多问题还没有完善的界定和评估体系，需要建筑工作者不断的研究和创新，科学制定房地产评估中相关建筑损耗的标准，为我国房地产行业的发展提供理论和指导依据。
1 我国房地产行业的概况
尽管我国房地产行业的发展日新月异，但由于房地产行业的发展较晚，配套的规范制度还不完善、不健全，且我国房地产市场的发展不均衡，在快速发展中容易出现诸多问题，某些区域房地产行业市场管理和评估体系混乱，严重制约我国整体房地产行业的稳定发展。其主要表现在：①房地产行业近远期目标存在矛盾。我国房地产市场潜在总需求量巨大与短期市场的有效需求量间存在严重矛盾；特别是近些几年，伴随国际次贷经济危机对我国经济的波及，尽管我国制定了科学的促进内需的政策，但对房地产行业的发展影响不明显；加之我国住房制度改革的滞后、市场经济体制还不完善、房价居高不下等因素，进一步加剧我国住宅产业发展总量失衡与结构失衡的格局；②房地产行业的结构性问题。房地产行业的房价、房源、房品定位不准，盲目追求高档，忽视居民购买力，致使房屋销量不佳，空置度较高，国家对经济适用房住房的扶持力度不够，国家标准制定不完善，加之地方盲目性的开发、建设，造成房源供大于求；③我国房改亟待深化。由于我国房地产起步和发展较晚，加之我国房地产评估制度不完善、不健全，市场化程度偏低，住房供应体系还不健全，房地产的发展不符合我国基本国情，加之我国房地产市场的监管体制不完善、监管力度不足。
2 我国的房地产评估的概述
2.1 我国的房地产评估历程
我国房地产起步较晚，但发展迅速，然而中国房地产估价理论研究1930以后，后得到政策扶持，房地产评价研究不断发展和创新，建立健全适合我国社会主义市场经济体制下的房地产评估体系。并重视房地产评估理论的研究和发展、创新，并对房地产定价和评价开展系统性的研究，特别是我国积极开展土地流转制度和土地使用制度的改革，并重点讨论我国房地产商品化的现状和出现的问题，逐步确立我国房屋商品化的理论体系。我国首次颁布的《经租房屋清产估价原则》，可谓是我国第一个房地产估价的制度，并详细规定了建筑物的估价方法。
我国于1987年起开始对城镇土地定级估价工作开展详细的调研、综合分析，逐级对比，并对多种地价测算方法的校核、验证和对比建立的基准地价评估方法。我国《土地估价管理办法》、《土地估价管理条例》的顺利颁布并实施为进一步完善和健全我国土地资源流转买卖的市场，并为国家土地资源的流转提供强有力的法律支撑，其评价方法也逐步转向有竞争力的市场评价上来。
20世纪90年代，中国房地产评估委员会编制并应用的《房地产价格评估方法与应用》，首次全面地介绍国际上主要的房地产估价方法，其包括市场比较法、成本法等；同时，针对我国常用的房地产价格评估方法进行详细阐述。中国房地产评估委员会的研究人员通过整合各地房地产估价的理论和实践经验，并结合我国房地产发展的实际，科学制定我国现阶段的房地产评估体系；而建设部于1992年也颁布了《城市房地产市场评估管理暂行办法》，科学制定我国房地产评估管理制度和建筑损耗评估体系。
房地产的估价是通过指专业技术人员根据房地产的综合价值，按照房地产价格的组成与估价原则，参照国家房地产估价程序，采用科学、有效的估价方法，并结合估价技术人员的综合素质，在综合分析影响房价变动因素的基础上，积极开展房地产估价，促使对价值开展评估和判定的一种活动。
我国房地产估价方法深受英国评价体系的影响，单纯重视评价经验和效果，对建筑物的评估研究较少，并未进行深入的研究。目前，相关房地产评估定量分析的估价方法及综合系统应用的研究较少，这对我国房地产评估体系的完善和发展具有一定的理论和现实意义。
2.2 房地产的评估方法概述
在国际上，常用的房地产评价方法主要有市场比较法、成本法、剩余法、趋势法等；我国房地产常用的估价方法主要有成本估价法、收益比较法、收益还原法三种，其中市场比较法的使用最为广泛。因此，我国开展房地产市场比较法的研究和创新对房地产建筑损耗的评估具有重要的理论和现实意义。
2.3 房地产评估中建筑损耗
房地产的价格是建筑市价和土地价格的有机统一，具备两重性的内涵和特征；而房地产价格一般包括总成本和利润两部分。房地产建筑物的损耗一般情况下可分为有形损耗和无形损耗。有形损耗指由于房屋使用和受自然力影响而引起建筑物的价值损失或流失；无形损耗指由于建筑功能和经济、技术上等因素或消费观念变更引起建筑物价值的损失。因此，对房地产能耗中的评估在房地产行业中显得十分重要。
2.3.1 房地产建筑的折旧
在房地产建筑使用过程中，建筑物的价值得到不同途径的流转。建筑折旧作为建筑价值转移一种途径，是在损耗基础上确定的，而折旧和损耗在会计学的定义有差别，在房地产评估体系中，折旧不能代替损耗。
2.3.2 房地产建筑年限损耗
房地产建筑的设计规范要求对建筑材料和设计年限有严格的规定。在房地产评估中应当通过借助先进技术开展实地的勘察鉴定从而科学确定建筑损耗。房地产建筑随着建设的深入，会出现效用递减的趋势，即为建筑损耗。损耗的主要原因主要分为自然、功能性和经济类因素三种，三种因素存在一定关系，并互为因果。计算建筑损耗时必须统筹分析、预算三个因素带来的损耗，对高难度、复杂的建筑工程，必须采取系统分析，科学计算建筑损耗。
结论
随着我国房地产行业的高速发展，由于国家的房地产法规还不完善，房地产评估体系还不健全，对建筑物的能耗评估还处于比较低的水平，特别是区域房地产开发的盲目性、趋利性，使我们房地产行业市场化进程较慢，价格评估、建筑能耗评估体系滞后；国家应积极制定房地产的规范制度，并开展房地产价格和能耗的评估工作，并结合国外先进的评估理论和系统化的评估体系，结合我国房地产评估和建筑能耗的消减途径，积极制定我国特有的建筑物损耗评估体系，不断提升我国房地产行业的抗风险能力，规范和监管房地产市场，促使我国房地产行业的快速、稳定、科学有序的发展。
参考文献
[1] 毕易波，石玉梅，郑昱红.试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析[J].建筑管理现代化，2000，(02).
[2] 胡晓民.当前房地产评估市场状况浅析[J].中国房地信息，2002，(11).
[3] 魏静.房地产评估中三种评估方法的比较研究[J].河北广播电视大学学报，2001，(03).
[4] 李静，谭大璐，王亚明.房地产三种评估价格的比较分析[J].建筑管理现代化，2005，(06).
[5] 吴昌宇，王国存.论建立房地产评估体系[J].安徽大学学报，1997，(06).
关键词：房地产评估制度；完善；评估机构
中图分类号：F241
文献标识码：A
文章编号：1674-1723（2012）08-0061-03
房地产评估制度的重要意义和作用体现在对房地产评估工作的约束、规范、管理之上。具体来说就是通过一整套的法规制度来规范房地产评估过程中所涉及到的估价人员、估价机构、估价程序、估价行为、估价结果等方面的内容，最终目的是通过对房地产评估行业相关业务的规范，保障房地产评估行业的健康长远发展。从客观上来说，健全和完善我国房地产评估制度是一个系统工程，包括业务建设、人员建设、行业管理等范畴，每一个范畴都需要出台严密细致的规章制度作为实施有效管理的基础和依据，因此，对房地产评估制度的健全和完善是需要广大从业人员在实践中不断摸索，不断总结的。经过二十多年的不断发展，我国房地产评估行业已经初具规模。伴随着房地产业的高速发展趋势，房地产评估行业也开始日益走向成熟，逐渐在房地产基本交易、房地产抵押、税收、融资、土地出让等经济领域发挥出重要作用。然而，在我国加入WTO之后，不少国外的房地产评估机构对我国的广大市场虎视眈眈，鉴于在机构管理、注册管理、评估准则管理、执业管理等方面与国际先进水平的差距，我国的房地产评估机构将遭遇到十分严峻的挑战。为此，通过对我国现存房地产评估制度的深入分析，在客观得出评价结果的基础上有针对性地引入国际先进经验，不断健全、完善我国房地产评估制度是具有战略性意
义的。
一、对我国房地产评估制度的现状分析
（一）评估机构注册管理制度有待进一步规范
首先，我们国家对于房地产评估机构的分级依据主要是参考评估人员数量、机构资金状况、整体业务数量、从业年限等因素，而技术水平往往不被作为主要的参考依据。这就造成我国评估机构的业务水平可能出现与自身等级不相一致的情况，三级评估机构的估价水平高于一级机构的状况时有发生。然而，由于三级评估机构的注册资本有限，对于评估事故出现后面临的巨额赔付往往无力承担，使得评估机构的公信力大打折扣。其次，我国对房地产评估机构的管理是由各级建设行政主管部门、房产行政主管部门负责，对于房地产评估机构在异地设立分支机构进行异地经营的情况还缺乏相应的管理制度来加以约束，在很大程度上造成了我国房地产评估机构管理混乱的局面。最后，我国对于评估机构由于自身过失给客户带来损失所要承担的责任尚无完善的制度与依据，现行的处罚力度也明显不足，对于估价中的违规行为仅仅处以三万元以下的罚款，这对于评估机构的非法收入来说完全不能达到惩罚与警示的目的。
（二）估价人员准入门槛过低，管理松散
一方面，我国房地产评估师的准入门槛较低，只需要具备中专学历即可，这对于房地产评估行业所需要的专业性与技术水平来说，无疑是有差距的。从考试通过率来看，目前的考试往往流于形式，只要参加主管部门主办的培训班，往往都能通过考试。从考试内容来看，仅仅局限于对评估原理、法律法规等方面的考察，内容较为陈旧，实际应用性很差。并且在对评估师进行注册时，审核制度漏洞百出，十分容易被规避。目前社会上评估师挂靠、使用虚假业绩证明、伪造学历的现象比比皆是，直接造成了执业环境的恶化，破坏了整个行业的诚信。并且，我国在房地产估价行业中并没有采用实名签字制度，使得很多不具有从业资格的人员可以轻松代签，严重损害了真正估价师的经济利益，挫伤了行业合法从业人员的积极性。另一方面，我国目前对于评估人员的执业等级制度管理较为单一，仅仅只有一个级别，就是中国注册房地产估价师的资格，没有对于职业资格和执业资格的有效区分，评估师的签字也不具有法律效应。
（三）缺乏对于职业道德的重视与建设
我国目前还十分缺乏相关的职业道德体系。目前来说仅仅只有一部《房地产估价规范》来对行业的职业道德进行规范。然而这部规范里面只有关于道德行为的规范与约束，对于行业所涉及到的责任感、工作理念、职业荣誉感、成就感等重要的职业道德构成要素还没有体现。从另一方面来看，这部规范仅仅只是一种道德上的约束，这样的约束需要在一个健康运行的行业中才能得到更好的发展与尊重。由于我国房地产评估行业的起步较晚，发展历史相对较短，再加上相关法规中对于职业道德的规范不成体系，一些从业人员在具体执业过程中禁不起诱惑，为了获得贷款而高估价值、为了逃避税款低估价值的现象时有发生，不仅伤害了交易中弱势群体的经济利益，也破坏了整个行业的诚信建设。鉴于此，我国目前房地产评估行业不仅继续建立健全相关的职业道德体系，同时也需要对行业职业道德进行更为有效的实际管理，对于违反职业道德的从业人员需要制定出适当的惩罚措施，提高其违规成本。
二、健全与完善我国房地产评估制度的建议
内容摘要：随着房地产交易及与之相关的经济活动日益频繁，房地产评估日显重要。在房地产评估中，除考虑市场条件外，还须注意经济外部性的影响。而传统的评估方法没有充分考虑经济外部性对房地产价格评估的影响，为此，本文引入效用函数进行评估，笔者认为，可得出较为准确、合理的评估结果。
关键词：经济外部性 房地产评估 效用函数
房地产评估概述
自上世纪70年代末开始，我国在土地、住房制度和金融体制等方面进行了一系列重大改革，房地产市场已经形成。房地产市场的建立和房地产业的发展，迫切需要有一套更为科学、合理的房地产估价方法，以满足因为买卖、交换、入股、抵押、典当、保险、课税、征地拆迁补偿和投资决策、会计成本分析等需要。
房地产评估的概念
房地产价格评估是指具有专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对房地产商品的价格（租金）、价值进行科学的评定与估算。
房地产评估是科学、艺术和经验三者的结合。正确的房地产价格的估计、推测或判断应依赖于一套科学严谨的房地产估价的理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，还须依赖房地产估价人员的经验。因为影响房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单的套用某些数学公式就能计算出来的。房地产评估不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观存在的价值通过估价活动正确地反映出来。房地产估价是估价人员基于对房地产客观存在的价值的认识以后，运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给估价对象。
评估方法及评价
房地产估价主要有三个基本方法：重置成本法；市场比较法；收益现值法。此外还有假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。它们都是上述三个基本方法的派生。在房地产投资中，房地产的效用决定着人们的投资决策，因此效用评价在房地产估价中占有重要地位。传统的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、土地价格等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。经济外部性在房地产的评估中扮演着重要角色，就需要准确掌握和评估房地产经济中的正的和负的外部性。在实际评估中要考虑其他经济主体的消费或活动对消费者效用的影响，即重视经济外部性对房地产评估的影响。尤其是个人住宅市场，个人效用在估价时往往会起到决定性作用，只考虑房地产给消费者带来的内部效用，而忽视其他经济主体给消费者带来的外部效用，其估价结果对个人消费者来说往往是不够准确的。
经济外部性
经济外部性的概念
外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。经济外部性可用消费者的效用函数表示：
Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1)
在式(2-1)中，用Ui表示消费者i的效用函数，Xih表示该消费者i消费的第h种商品量，Yjk表示经济主体j进入消费者i效用函数的第 k 种经济活动水平， 显然有：Ui/Xih>0。假设Yjk表示消费者j消费的第k种商品量，如果Ui/Yjk>0, 则表示消费者j对消费者i产生了外部正效应；如果Ui/Yjk=0，则表示消费者j对消费者i没有产生外部效应；Ui/Yjk
从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。
经济外部性的特点
经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系（或影响），这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。
经济外部性的影响
外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。就房地产评估而言，经济外部性通过影响消费者的个人效用进而影响房地产估价。它主要是通过其他经济主体的活动、消费者与其他经济主体的相互关系（互补关系或竞争关系）以及环境来影响消费者的个人效用。它对效用的影响分为直接影响和间接影响。直接影响是其他经济主体的行为直接作用于消费者的效用函数，如，住户的邻居喂养了一只狗，每天不停的乱叫，会严重影响消费者的正常生活，这样会降低消费者的效用。间接影响是指其他经济主体的行为导致了某种结果，而消费者的效用受到这种结果的影响，如，某企业排放有害气体造成大气污染，影响周围的环境，进而降低消费者使用该房地产的个人效用。
经济外部性的评估
由于经济外部性的存在会影响其他经济主体的效用，进而会出现房地产评估结果与实际不相一致，因此须寻求一种办法来解决房地产评估中的经济外部性问题。
由前可知，效用是联系经济外部性与房地产评估的桥梁。效用是消费者消费物品或劳务时所获得的满足程度。效用在很大程度上决定着房地产估价，而经济外部性又会影响消费者的个人效用，因此可构造一效用函数来解决房地产估价中的经济外部性问题。用U表示各种外部性给某消费者带来的效用总值，用Ui表示某种外部性给消费者带来的效用值，用xi表示消费者对某种外部性偏好，即某种外部性给消费者带来的效用在总效用中的权重。一般来说，每种外部性的产生和作用不受其它外部性的影响，所以，每种外部性给消费者带来的效用是互相独立的，故可得到如下加性效用函数：
U=ΣxiUi (3-1)
因为经济外部性会影响消费者的效用，所以可通过分析经济外部性带来的外部效用来调整估价的结果，使评估更符合实际，即结合考虑内外效用的作用。假设消费者对某种外部性的态度分为非常满意、满意、无所谓、厌恶、非常厌恶五种状态，对应效用可取值为120、110、100、90、80。对于不同的消费者来说，其对某种外部性的感受或态度是不一样的，所以，对不同的消费者对每种外部性的取值可赋予不同的权重，加总就可得出消费者对特定房产的外部性的效用值。假定某人对一种消费品的基数效用为100，那么用这一效用值去除以100可得到相对效用数，再乘以用传统方法估计出来的房价，就得出调整后的房价。
假设有一消费者需购买一套住宅，专业资产评估师勘查房屋后用重置成本法估价40万元，之后评估师又对房屋周围的外部性进行了调查，得出了如下结果：房产周围有一个污染严重的化工企业，每天排放大量的废气，影响房屋周围的空气质量，该消费者非常厌恶，效用取值为80。该消费者欲购房屋的邻居不太文明，垃圾随地丢，只顾自身娱乐而不顾周围邻居，该消费者比较厌恶，效用取值为90。政府打算在此房屋周围兴建大型的购物广场，周围已有学校、医院、公交车站等，基础设施完善，该消费者非常满意，效用取值为120。
可以把以上的三种外部性分别归纳为空气质量，邻居行为，基础设施。资产评估师对以上外部性进行列举和取值后，就要对特定消费者进行询问，以了解该特定消费者对诸外部性的偏好重视程度。如果该消费者认为空气质量比邻居的行为略微重要，基础设施比空气质量略微重要，基础设施比邻居的行为相当重要，则资产评估师可采用1-9标度法得到该消费者的对三个影响因素（外部性）重要性判断矩阵，如表1所示。
根据层次分析法（AHP）可以得出每种外部性在此消费者效用函数中的权重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637 ，最大本征值λmax=3.0328小于3阶矩阵相应的临界本征值3.116，通过一致性检验，即权数有效。然后就可以运用式（3-1）的效用函数计算公式求出该消费者的总效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相对效用数=106.53/100=1.0653，
则经调整后的房地产价格P=40×1.0653=42.612万元。
此结果充分考虑了经济外部性，评估结果较为符合实际。
经济外部性的存在，会影响房地产评估师评估房地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，引入经济外部性效用函数，房地产评估师可经过具体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对待估房地产价格的影响。
参考文献：
1.盛承懋等.房地产经纪人专业基础.东南大学出版社，2002
2.王洪卫等.房地产经济学.上海财经大学出版社，1997
3.黎诣远.西方经济学.高等教育出版社，1999
关键词：房地产评估风险形成机制防范对策
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
房地产评估风险主要是评估报告的最终定价与当时的市场所确定的房地产价值发生不一致以及不一致的程度和范围。房地产评估是以评估报告的形式体现的, 房地产评估报告是全面、公平、客观、准确地记述评估工作全过程包括评估基准日、评估方式、方法以及为什么采用该种评估方法等等, 最终对估价标的物的客观合理价值进行定价的工作报告。该工作报告体现的是房地产在基准日符合客观市场需求的价格, 绝不是房地产的实际取得成本。因此, 评估报告最终的定价和随时变化的市场价格达成一致的可能性极低, 这就决定了评估工作的风险性。
一、房地产评估风险形成机制
1、市场经济活动主体提供虚假情况的风险
市场经济活动主体包括经济活动中涉及的利益各方, 如土地出让中的国家、房地产交易活动中交易各方、房地产抵押活动中的抵押人和抵押权人等。而经济活动主体在经济活动中因其利益所需提供虚假情况仍时有发生。在这种前提下, 经济主体为达到其目的, 不惜向评估机构提供虚假情况,甚至采用欺骗和违法的手段。如在土地出让、房地产抵押贷款、房地产出资入股、企业资产清查等事务中, 越来越多的经济主体意识到房地产在其固定资产中所占的比重和作用, 认为这是企业资产规模中有较大“弹性”的地方, 因此一些经济主体便想法设法要将这种“弹性”发挥到极致。当评估机构无法达到经济主体的要求时, 一些经济主体便会采用弄虚作假的办法,提供不真实的报表、数字、财务信息,而这些信息直接会影响评估结果的真实性、可靠性, 同时也是评估机构和对方经济主体所面临的一种不容忽视的风险。尽管在我国现行的评估制度中,评估报告都强调作为评估依据的资料由经济主体提供并承诺该资料的真实性, 评估报告也是在此基础上形成的,评估机构不承担这部分相应的法律责任。但评估机构不能洞察这些虽然承诺真实但实际虚假的资料, 必然会出具对一方经济主体有利的评估报告。因此, 另一方经济主体就会对评估报告的客观真实性产生怀疑甚至引发诉讼。
2、估价机构和人员自身素质带来的风险
估价机构和人员业务素质不高、执业道德较低等都会造成评估报告与实际情况的脱离, 给经济活动带来或多或少的隐患。评估报告是否符合当时的实际情况, 归根结底取决于评估人员自身的业务素质和道德素质, 评估师的素质越高, 评估工作风险越小,反之, 评估工作风险就越大。如果评估工作者业务素质低, 就可能出现评估方法采用不恰当、评估依据的客观材料收集不全面等情况; 但如果评估工作者道德素质不过关, 就会出现欺诈、串通压低或者抬高价格等现象。
3、估价技术———评估原则、程序和方法的使用不当带来的风险
在实践中采用的估价方法都是行业通行公认而延续下来的方法。但是在具体估价过程中, 估价人员的个人能力不同, 在评估方法采用及具体技术应用等方面会产生程度不一的差异。尤其因评估工作的特殊性, 评估人员的主观判断能力在评估结果的形成上也起到相当大的作用。因此, 估价技术的差别也会对参与评估的各方当事人产生较大风险。我国现行评估制度
规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法, 但落实到具体工作中后情况却是千差万别。例如: 如何选取适合标的物实际需要的评估方法, 如何选取适合实际的参照标的物等都有赖于评估人员所采取的程序和方法是否科学、适用。如果评估人员不遵守评估原则, 采用了不合事宜的程序和方法, 必然会得出错误的结论。
4、市场竞争的负面影响带来的风险
房地产评估机构之间不正当的压价竞争, 造成了评估成本比例的不断攀升。由此必然导致评估机构减少工作量, 从而影响到评估程序的正常进行和评估方法的选择, 这样得出的评估结论显而易见会脱离实际, 因此导致了风险的产生。
二、房地产估价风险防范的有效办法
1、政策规范是防范评估风险的根本保障
政府应规范各项政策: 为确保市场竞争的效率和公平, 政府应该公正严明的立法和执法, 规范社会各角色的行为, 惩治违法违规行为; 为加强服务功能, 政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务, 创造和维护公开、公平的社会经济环境。
房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁, 是房地产评估行业自我管理的实施者, 对行业实行监管、惩处违法违规行为;整合评估业信息资源, 为评估机构提供全方位的服务;制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。
同时, 要破除行业、地域壁垒, 打破评估领域的垄断, 创造公平透明的市场竞争环境; 打破社会公共信息资源独家垄断局面, 真正实现信息资源共享。
2、制度创新是防范评估风险的基本保障
以强化风险意识, 树立质量至上为中心, 建立健全内部质量控制体系, 完善外部监督机制和风险救助机制。评估机构应建立、健全完善的内部质量控制体系,要有一整套质量控制政策和程序, 树立质量至上的观念, 保持应有的职业谨慎, 严格按《规范》和有关法律法规进行评估工作, 拟定科学的评估计划, 采用正确、恰当的评估程序和方法, 制作全面规范的评估报告。特别是建立完善并确实执行估价复审制度, 复审制度不仅可以提升估价师的专业水准, 可以加强委托人对评估报告的信心, 而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当, 并对评估报告进行恰当性检查, 从而有效地降低评估风险。
另一方面, 房地产评估业的行业主管部门和行业协会, 必须加强对行业的统一管理和监督职能, 对评估机构和人员作定期和不定期的检查, 对发现的违法违纪行为要坚决查处, 为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金, 以提高评估机构的抗风险能力。
3、谨慎选择客户是防范评估风险的根本手段
评估人员要控制评估风险, 首先要与客户充分沟通, 识别资料的真假性, 了解客户的道德品质, 促使评估机构谨慎选择客户, 避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通, 而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况, 掌握客户评估的真实需要; 评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行; 在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告, 减少评估报告误用的可能性。
4、提高评估人员素质是防范评估风险的基本手段
要把评估从业人员素质水平的提高, 作为保证房地产评估业健康持续发展的首要因素。要保持评估人员持业能力以适应社会对它的要求, 就要注重评估人员的后续教育。行业主管部门和行业协会应有计划地组织人员集中进行培训和考核活动, 评估机构和人员也可根据自己的情况和特点进行自我培训。后续教育应摆脱那种为教育而教育的形式主义, 应针对当前评估工作遇到的新问题、新情况有目的地进行, 既可采取聘请名师讲座的形式, 也可采用评估人员相互交流讨论的形式, 使后续教育切实为提高评估人员素质水平服务。
参考文献：
[1] 娄国豪.谈两岸房地产市场投资风险异同[J]. 商业时代. 2007(13)
【关键词】成本法；建安成本；工程造价
房地产评估是估价人员模拟房地产在市场中价格形成的机制，不同形态的房地产处于不同的市场中，而不同的估价方法因模拟了房地产在不同市场形成价格的过程，会产生不同的估价结果，根据房地产估价理论，只要参数选取得当，不同方法计算的估价结果应当趋于一致。但我们在使用不同估价方法对同一估价对象估价时，估价结果常常会出现较大的差异。其原因是多种多样的，特别其中的成本法，因其未能充分考量房地产市场竞争因素，其估价结果经常偏离于其他方法的计算结果，因而其运用受到一定限制。房地产估价规范（GB/T50291一1999）要求：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。也就是说，只有市场竞争不充分、成本主导价值的形成，成本法有适用的空间，或者，在特定条件下，需要以构成成本作为估价对象价值构成的基础，在评估中起参考作用。在这样的情形下，看似简单的成本法，却因估价对象建筑形态的复杂多样，对重置价格或重建价格的求取，如何做到准确、有依据，是需要讨论的新问题。
评估中成本法的公式：房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税费-建筑物折旧
成本法中，房地产价格主要取决于土地取得成本和开发成本，对于土地取得成本及管理费用、利息、利润、销售税费和建筑折旧，已有比较明确的计算方法和数值取用依据，本文未予研究；由于建筑形态的复杂多样，其开发成本求取的依据显得愈加难以简单确定，本文仅就成本法中开发成本的求取进行讨论。
开发成本一般指建筑物的重置价格或重建价格。建筑物重置价格指：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。建筑物重建价格指：采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价；建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。
估价规范要求：建筑物的重置价格、重建价格，可采用成本法、市场比较法求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取，也可按工程造价估算的方法具体计算。
实际评估工作中，对建筑物重置成本的求取方法常用有：1、单位比较法（包括单位面积法和单位体积法），2、分部分项法，3、工料测量法，4、指数调整法；对建筑物重建成本的求取一般用工程造价估算。可见，不论是估价规范还是实际操作，建筑物重置成本、重建成本的求取均可用工程造价估算，但却不是首选方法。
在成本法评估时，评估人员实际经常采用的是单位比较法、指数调整法，这是一种简单、省事的方法，而分部分项法、工料测量法需涉及采用工程造价方法，很多时候要借助造价工程师的帮助，同时需要详细的图纸、构造尺寸数据等资料，较少为估价师采用。
采用单位比较法、指数调整法时，其建安成本的平米造价、价格指数等数据，大多来自社会统计部门、工程造价站的资料，也有来自评估公司、估价师自身积累统计归纳的资料，这些资料一般区分时间段，区分大类的结构型式进行统计，例如区分为砖混、框架、钢结构厂房等，我们的估价经常以此为基础数据，在评估中使用。
但这样的统计数据一般过于笼统和概况化，对符合统计标准的建筑，其数据与实际的符合性较好，对个别性稍强的建筑或在统计标准外的建筑，其数据与实际可能会有较大差异，而且数据取用的依据和说服力欠缺。现实中没有两栋完全一样的建筑，随着建筑的不同，高层、多层、平房建安成本差别较大，再考虑建筑外装修，其个别性更强，如铝塑板幕墙、外墙乳胶漆等影响建安成本较大，很难有统一的建安成本标准，对于使用成本法评估的工业建筑，除标准厂房可以有较统一的建安成本参照，非标厂房、构筑物是难以采用统一的建安成本的。同种类型建筑，因其地理位置不同，其建筑设计标准可能存在差异，如同四川省内，西昌市和成都师的地震设防标准不同，西昌为8度设防，成都为6度设防，其抗震构造不同， 8度设防区的工程造价一般会高于6度设防区；地区不同，节能标准也不同，夏热冬冷地区和夏热冬暖地区，其墙体保温设计不同，工程造价因此有差异；即便同一地区，建筑层高、层数不同、外墙装饰材料不同，均会引起建安成本变化；但一般的价格指数、平米面积指标难以一一反映这些区别；特别的，对一些非标准的工业建筑，更难以找到合适的指数、平米单价等资料；如7米柱高和9米柱高、有5吨行车和有50吨行车其建筑平米造价不会一样，再有一些设备基础、构筑物等，个别性强，靠单位比较法、指数调整法可能无法计算，或许有可以采用的指数、面积（体积）单价等资料，但一般缺乏针对性，其资料的可靠性和适宜性太依赖于估价师个人的经验，其说服力不强。
而且这样的数据往往是在统计一段时间以前的建安成本，面对材料市场价格的日新月异，统计数据往往落后于市场现状，估价时点还需对数据进行价格指数调整，而指数的来源依据性、可靠性又成为疑问。一般房地产评估中，成本法，特别为建筑物的成本法，很难获得某一时点的社会一般建筑成本，而估价中对应采用的是估价时点的建筑成本，我们通常是假定在一段时期内建筑成本固定不变，这个时间段不宜过长，否则材料价格将有过大变化，但正因为这个时间段短，所以要求不断有新的单位造价指数和价格指数及时补充，这样的资料往往不易及时获得。
面对这种个别性强的建筑物、构筑物，妥当的方法是采用分部分项法、工料测量法，即依靠工程造价的方法来测定估价对象的建筑成本。一般估价师不采用分部分项法、工料测量法，并非该方法不好，而是确实需要资料多，需要造价师协助，能够采用单位比较法、指数调整法时，就尽量减少工作，采用容易的方法；对一般标准化较高的估价对象是适用的，对个别性较强的估价对象则不适用。
房地产评估中的成本法与工程造价类似，有共同点也有不同之处，评估中的成本法为一般社会化客观成本，工程造价为特定工程在特定条件下的建筑费用，其内涵不同。但当工程造价采用一般社会化条件，且调整为估价时点时材料价格，工程造价应可作为成本法评估的基础，但某个具体工程的合同价并不能直接拿来为评估使用。
目前，国家对工程造价推广实行清单计价，并颁布了国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）。工程量清单包括：分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目、和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。各省相应颁发对应的清单计价定额，工程量清单对应采用不同的地区定额，以贴近地区市场，当然，也可采用企业自有的企业定额，以更符合企业自身的水平参与市场竞争；各省定额主要为确定实物工作的一般组成量，如同一分部分项工程，其构成的实体材料消耗量、需要的人工数量等，是社会化的一般水平，即修建同一分部分项工程，其消耗的材料、人工等符合社会一般技术水平和劳动效率，是一种平均并有代表性的指标；材料价格则主要由各投标方
自行考虑，管理费用等也由投标方自行考虑，应该说，清单计价的方式，是在模拟一种社会化报价方式，以综合单价的形式反映分部分项工程价格，竞标的是分部分项工程的综合单价，而工程量则按实计算。
实行工程量清单计价时，工程造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费和规费、税金五部分组成；工程量清单计价采用综合单价法，综合单价是相对于工程量清单而言，对完成一个规定计量单位的分部分项清单项目或措施清单项目所需的人工费、材料费、施工机械使用费、企业管理费、利润以及包含一定范围风险因素的价格表示。
根据我国工程建设的特点，投标人应完全承担的风险是技术风险和管理风险，有限度承担的是市场风险（如：材料价格、机械使用费等的价格波动），应完全不承担的是法律、法规和政策变化的风险。
措施项目是相对于工程实体的分部分项工程项目而言，对于实际施工中必须发生的施工准备和施工过程中技术、生活、安全、环境保护等方面的非工程实体项目的总称。（如：文明施工、安全防护、临时设施、模板工程、大型施工机械）
其他项目指：暂列金、暂估价、总承包服务费和计日工等，主要针对工程的复杂程度、建设标准高低等作出的预留，不参与竞争。
规费项目是政府和有关权力部门规定必须缴纳的费用，包括工程排污费、社会保障费（养老保险、失业保险、医疗保险）、住房公积金、危险作业意外伤害保险等，各省规定列项和标准不尽相同，应按工程所在地的规定列项。
税金项目是依我国目前税法规定应计入建筑安装工程造价的税种，包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。
措施项目中的安全文明施工费、规费、税金应按规定计算，不参加竞争。
目前的建筑市场为卖方市场，竞争激烈，其分部分项工程的综合单价为各投标人自主报价，也是竞争报价的主要体现，个别性很强，其中标工程合同价并不能代表社会一般客观水平，具有很强的针对性，这就是一般某个具体工程合同价不能为评估直接采用的原因。
适用于房地产评估的工程造价，强调的是社会化一般、客观水平，这方面，定额、造价信息提供了技术支持；从上面分析可以看出，省市定额是一个社会化一般水平的物料、人工耗用标准，代表一个地区一定时间的平均水平，和评估的要求一致；造价信息提供了区分市、区并精确到月的工程材料的区域平均价格，这个材料价格是造价管理部门从地区材料市场中客观总结出来的每月的平均价格，是代表性较强的数据，满足评估的一般、客观要求；对管理费用，造价管理部门给出的是一个区间数值，建安企业的等级不同，其相关取费标准不同，这点需要要根据市场的一般情况结和工程具体状况分析，采用一个平均化的数值，从而体现一般社会化水平。
对于同一工程，可能其实际市场施工合同价低于我们以评估为目的的工程预算价，该如何理解？这通常是市场竞争的结果，这种状况一般出现于社会中普通的民用建筑，其施工技术为大家所掌握，施工难度不大，工期符合一般建设规律，不会太抢工期，施工强度适中，施工资源能较均匀投入，项目资金能按时到位，项目体量适中，不会太大或太小而影响工程造价，这样的项目因其条件能为大多数的建筑企业接受，所以市场竞争激烈，基本以造价低者中标胜出，因而其市场中标价往往低于预算控制价，评估时可以考量这些市场因素，适当在造价中的利润水平、企业管理费水平上参考市场行情，但不宜完全按其最终的市场价，以体现评估的一般客观原则；对于一些工期与正常时间相比要求缩短很多的项目，可能存在赶工措施费，若是用于评估则不应考虑此费用；对于技术要求高的项目（例如高速铁路项目、核电工程等），对企业资质水平有限制，同时会发生额外的技术措施费，若是用于评估应适当考虑措施费；业主资金不到位的项目，施工方需垫付工程资金，其工程费用中可能会含有垫付工程资金的财务费用，若是用于评估则不应考虑此费用；竞争不充分，甚至设有技术垄断、资质门槛，这样的工程其合同或结算价往往考虑了额外的技术措施费，垄断因素等，其用于评估时要剔除特殊因素，还原一般客观化的平均市场工程造价，这样的建安成本方可用于评估使用。
造价计算所需资料可以借助于城建档案资料，一般工程的竣工存档资料可以满足大部分的造价复算需要，这些资料可以借助委托人的帮助进行查阅。
现在工程造价电算化已得到较好的发展，原来大量依靠手工计算的工作，现在可以用计算机协助完成，工作效率大为提高，运用软件进行工程量计算已比较简便，对工程量组价计算预算工程造价运用计算机更为便捷，这些技术手段简化了工程造价的计算，大大提高工作效率，应用工程造价为包括房地产评估在内的各项服务提供了便利条件。
关键词：房地产；评估；对策分析
中图分类号：F29 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01
我国房地产评估主要有：一般评估、特定评估和房地产抵押贷款评估三种类型，随着经济的飞速发展，房地产评估业也发生这巨大的变化，其业务范围从单一的房地产交易评估发展到周边房地产抵押、保险、征收、司法诉讼、企业合资、股份该组、破产清算、土地拍卖等等各种经济行为活动。当前，为了规范房地产评估业，制定了《中国任命共和国城市房地产管理法》和《中国人民共和国土地管理法》等相关的法律规章制度，并对房地产估价技术进行了规范，制定了《房地产估价规范》。尽管如此，我国房地产评估行业依旧存在着一些问题亟待解决。
一、房地产评估中存在的主要问题
（一）业内法律法规实施细则不完备
虽然业内已制定了相关的法律法规，为房地产行业的发展提供了法律依据，但是这些管理规则并没有具体的实施细则。在《中国人民共和国城市房地产管理法》中尽管对房地产评估制度的法定地位进行了明确，但对房地产评估专门法律方面内容却是缺失的。其他相关法规中有对房地产评估的相关规定，依旧不能对评估行为作出规范和标准。实施细则的不完备使得评估人员在工作中不能积极发挥能动性，导致评估不能有效完成。
（二）业内监管缺失导致公信力不高
当前房地产评估业中存在着乱评估、乱定价、私收回扣等弄虚作假的乱象，这些现象的出现主要是因该行业缺乏有效的监管和合理的监管标准。当前较为显著的问题就是相关评估机构易被一些外力机构干扰、诱惑，因利益驱使做出不合理的评估行为，严重违背了市场价值、损害了他人的合法权益及国家利益，导致其社会公信力不高。
（三）业内评估人员综合素质较低下
房地产业的特殊性预示着从业人员需要较高的专业素质，一些投资风险较高的项目更加依赖于专业的价值质量鉴定人员。当前，业内评估人员的培训考核方面并不完善，学术要求严重欠缺，且入行门槛较低，使得评估人员的综合素质普遍底下，相关评估师资格等级考试制度只有一个级别，不能体现评估师资质的深浅和水平的高低，使得评估师不会主动提升自身的业务能力，无法激发评估人员的深造和继续学习动力。
二、房地产评估中相应的对策探析
（一）建立健全房地产评估行业实施细则的法律法规
相关部门应根据现行出台的相关法律法规制定出专门的《房地产评估法》，并针对行业标准制定相应的技术行为规范和章程，对行业内违法乱纪现象制定相应的处罚政策；针对业内收费标准方面做出适当的调整，将评估总额较小的项目进行档次细分提高收费标准，避免造成因量大收费小而无人承接的现象发生，将评估总额较大的项目进行档次细分降低收费标准，避免造成压价竞争、私收回扣的现象发生；针对行业内职业道德标准进行相关行为的规范，不断地对房地产评估行业的实施细则法律法律进行建设和完善，在评估机构执行评估行为的过程中做到有法可依，有章可循。
（二）强化建设房地产评估行业内外监管的诚信体系
建立房地产评估行业内外并行的诚信体系，内外监管的有效实施可以对房地产评估市场进行整顿和进化，通过相应的监管机制的实施，对各类相关机构和工作人员采取有效的监管，避免在评估过程中出现弄虚作假的现象，针对违法乱纪现象进行相关查处追究其法律责任，创造良性竞争的房地产评估市场，维护房地产评估行为的独立性，确保评估结果的公正性。在建设和推进房地产评估行业诚信体系的同时，需要发挥房地产评估行业协会的自律性，结合行业发展的需要将评估操作流程规范和服务标准进行完善，协会需要协助相关部门建立较完善的信用档案，通过信用档案的建立对相关单位和个人的诚信机制进行预警，促进房地产评估市场环境的独立性和公平性，加强职业道德教育的培育和宣传，提高从业人员的纪律和道德素养，建立抵制不良现象的行为准则。行业协会还应该积极对房地产评估事故和纠纷的调解处罚，对有损行业内部的行为进行处理，以维护房地产评估行业的良性发展。
（三）优化完善房地产评估行业人员的资质认证系统
相关部门需要对房地产评估从业人员的资质认证系统进行优化和完善，对房地产评估师的资格认证等级设置至少2-3级的档次划分，同时参考国外相关成熟的资质认证系统，结合我国实际情况进行设置，并考察房地产评估师的业务能力、对行业经验的掌握程度、相关评估技术含量高低、职业道德的好坏等方面。做到房地产评估师等级跟随其综合素质进行等级的升降、动态的监管，在确保房地产评估从业人员的技术水平的同时，推动房地产从业队伍的健康良性的发展。在设置从业人员等级资质划分的同时，还应该对房地产评估从业人员的准入门槛进行提升，从源头抓起，提高房地产评估从业人员的综合素质，要求提高从业人员的学历程度，对从业人员注册制度进行严格的把关，提高考试的难度，实行择优录取的形式，建立从业人员良性的竞争机制，对房地产评估从业人员进行优化培训教育，不断完善其行业的理论实践技能和专业知识，达到提升房地产评估从业人员的综合素质和能力。
三、结语
房地产行业的稳健发展可以促进我国社会经济的稳步发展，房地产评估业作为房地产行业的主要成员，同时对我国社会经济的健康发展起到至关重要的作用，也是推进市场化经济必不可少的作用力之一，我国房地产评估行业虽然还处在初级阶段存在一定的问题，但随着行业的发展，结合实际情况对行业内部采取一些积极有效的措施进行规范化管理，各相关部门和机构通力合作和监管，不断培育房地产评估高综合素质人才等措施的实施，将会促进我国房地产评估行业逐渐完善和成熟，从而推动社会经济的进步和健康有序的发展。
【关键词】房地产；评估；假设开发法
引言
随着我国房地产的迅猛发展和日益扩大，房地产不断促进我国的经济增长和人民生活水平的提高。为了确保房地产市场合理健康的发展，房地产评估也随之兴起，其业务也不断增多，人们也更加关注和研究房地产评估的理论和方法。对于房地产项目来说，可以采用市价法、成本法、收益法以及假设开发法等来进行评估[ 1]。作为房地产估价的重要方法之一，假设开发法具有较强的可操作性和适用范围较大的特点，能够为房地产的评估和项目投资评价提供方法和技术支持，为房地产经济活动提供更好的服务。
1 假设开发法的基本理论
1.1假设开发法的含义及应用条件
假设开发法（Hypothetical Development Method）又可以称为剩余法，余值法或倒算法。根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值、开发成本、税费和利润等，然后从开发完成后的价值中扣除开发成本、税费和所得开发利润等，以此来测算估价对象的权益价值[2 ]。
假设开发法主要是适用于待开发的土地、正在建的地产等具有投资开发的或待拆迁改造等具有再开发潜力的房地产的估价。待评估的房地产应具有投资开发或再开发潜力，这潜力是指该房地产在未来具有可盈利性的可能，这种可能性需要通过市场调查和预测分析来对盈利机会进行定性分析描述；待评估的房地产未来的价格可以预测，待估价房地产是需要再市场上经营出售的，应当结合市场行情和供求状况，正确有效的预测待估价房地产未来的市场租售价格；社会经济环境的好坏也将影响假设开发法的估价效果，有效的评估需要较明朗长远的房地产政策、健全的房地产法规、稳定清晰的房地产的税费等[3]。
1.2假设开发法的理论模型
根据假设开发法的含义，其理论模型为：
房地产价值=开发完成后当地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资利息-开发利润
简化的公式为：V=A-（B+C）
式中：V―待估房地产的价格 A―开发完成后的房地产总价值
B―总的开发成本（开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息之和）
C―开发利润
1.3假设开发法的应用流程
一般按照以下六个步骤运用假设开发法：
（1）基本情况的了解分析
首先需要调查待评估房地产的位置、规划限制和现状等基本情况。待评估房地产的位置信息主要包括土地所在区域的性质、具体坐落位置、交通条件、环境情况等；现状只要包括土地用途、使用者及使用权性质、面积、基础设施等方面；规划限制主要涵盖了区域规划、建筑性质、建筑容积率、绿化比率等情况。
（2）最佳利用方式的选择
在规划许可范围内，选择待评估房地产的最佳的用途。为了确定最佳用途，需要充分分析当地市场的情况，考虑区域情况和社会对于该用途的需求及未来发展，分析市场最需要哪种类型的房地产。
（3）开发经营期的估算
确定开发经营期是为了了解开发成本、管理、销售费用等情况，测算开发后房地产的售价、投资利息等。待开发房地产的开发经营期是以取得估价对象的时间作为起点，房地产预计开发完成后经营结束的时间为终点。
（4）开发完成后价格的测算
一般是以开发完成的时间来测算该房地产的价值，结合待评估的房地产的最有效利用方式（出租、出售）和市场情况变化等，利用多种方法来综合确定价格。
（5）开发成本的测算
房地产开发成本不但与开发周期有关，还需考虑投资进度。结合相关的经验和规定，利用成本法来测算出开发成本、管理费用、销售费用、相关税费、开发利润等。
（6）房地产价值的具体计算
正确利用现金流量法或传统法来具体计算出待评估房地产的价值，测算出的结果一般有楼面地价、建筑面积单价和地价等。
2房地产评估假设开发法的应用模型
2.1房地产项目开发完成后的价值测算
根据待评估的房地产的最有效利用方式（出租、出售）和市场情况变化，利用市场比较法和长期趋势法确定用于出售的房地产的价值，测算出租或自营的房地产价值可以采用市场比较法和收益还原法[4]。
（1）市场比较法和长期趋势法
市场比较法是通过已经发生交易案例的价格和近年来同类房地产的价格变化趋势来估算出待评估房地产开发完成后的现房价格。通过区域因素、交易情况和个别因素等来修正市场比较法，不同的区域、个别因素对房地产价格的影响程度不同。
长期趋势分析是根据相关部门公布的房地产过去、现在的价格指数和未来的变化趋势来推测，需要注意的是通常是通过比较单价并不是总价。
（2）收益还原法
对于写字楼、餐旅馆、商店等出租和营业的房地产，先要预测出出租或经营的收益，然后再通过收益法将收益转换成价值来测算待评估房地产开发完成后的价值。通过市场比较法和长期趋势法来确定租金。例如，根据目前租金水平和未来趋势来预测出某写字楼未来的月租金为50元/m2，可用于出租的面积为30000m2，出租率为90%，其中租金的30%用于运营费用，报酬率为10%，运营期为50年，改写字楼的未来总价值估计为：
50×12×30000（1-1/（1+0.1）47）=11211（万元）
2.2房地产项目开发成本的测算
（1）土地成本
根据土地的具体情况，通过分析不同的土地性质和国家相关政策来确定土地成本。土地成本一般包括土地出让金、地价评估费、土地补偿费、耕地开垦费和占用税、房屋拆迁费用、劳动力安置补助费、征地事务管理费、场地清理费等。
（2）建造成本
测算房地产项目的建造成本相对比较复杂且有一定的难度。首先需要明确该评估项目的最佳用途，项目的品质和档次将直接影响到建造成本的测算；其次需要根据市场情况来测算建造成本，项目前期工作咨询费、设计费、招投标服务费、环评费、勘察费等这系列的前期工程费可以类似工程经验和相关收费标准来进行测算，建设安装工程费（土建安装成本、工程监理费、质量监督费等）可按照地方建设工程造价管理规定计算，根据当地具体标准确定基础设施建设费和公共配套设施建设费，测算成本时需要充分考虑到项目开发过程中可能因为原材料涨价、工程量增加等不可预知的因素来产生的费用[5]。
（3）管理费用和销售费用
综合考虑项目的规模、开发周期、复杂程度和参考房地产类似项目的管理费用，一般可以通过土地和开发成本的一定比率来确定管理费用。销售费用的投入作用相当明显，这将会对项目销售进度产生很大的影响，销售费用一般占销售收入的1-3%，但具体的还需要合理的分析市场状况。
（4）投资利息
因为房地产项目存在投资大、周期长的特点，为了体现资金的时间价值，所以需要测算投资利息。投资中的地价款、开发成本、管理费和其它费用是预付资本，这些都是需要考虑利息的，计算利息期按照开发周期、资金投入情况来确定，可以采用静态和动态投资来计算投资利息。
（5）税费
销售税费应考虑周全，主要包括了营业税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税等，还需要考虑到房地产享受的税收优惠。其中企业所得税和土地增值税的预测是相当关键的，它们的预测是以项目整体能够准确合理地预测为基础。
2.3开发利润的预测
开发项目利润是以项目价值或开发成本为基数，按照一定的利润率来计算的。利润率一般采用当地近年来类似项目开发的平均利润来确定的，需要注意到不同类型的房地产项目的利润率存在差异性。
3假设开发法在房地产市场中的应用难点
因为假设开发法的原理简单、运算方便等特点而备受欢迎，是现阶段房地产评估的常用方法之一，然而在实际中的应用效果不太理想，其中有几个难点和问题必须引起注意，下面就简要探讨：
（1）市场信息的准确性
假设开发法是在获取类似项目交易信息的基础上来测算待评估项目未来的价值和开发成本，然而信息资料的准确性并不能保证。这是由于每个项目均具有独特性，同区域内很难找到类似项目，其次就是市场交易信息不够公开透明，还有政府相关的信息也不够完善，因此评估所需的市场信息需要进行修正。
（2）开发利润计算方式的误用
一般计算开发利润都是将计算基数乘以一定利润率，理论上是没有错误，然而在实际应用中会存在一些错我。首先，在测算利润率的时应该考虑到开发建设期这一隐含的因素，如果开发期不同，投资收益率相同的房地产项目的利润率也会不同，在实际应用中这是经常被忽略的。例如，某个项目的开发期为一年，它的成本利润率为5%，如果开发期为两年，应为资金占用期增加了，其成本利润率按照单利率来算至少为10%，通过这种方式的计算才能保证收益率相同。其次，由于性质不同的资金的占用期限可能不同，所以需要计算出综合成本利润率。笔者认为如果采用年收益率的形式计算开发利润，既利于项目间的比较又方便理解，还可以有效避免错误。
4结束语
随着我国房地产市场和评估理论的迅速发展，深入研究假设开发法的理论，同时也积累了不少实践经验。假设开发法对于房地产估价和项目投资决策都有着重大意义，然而在实际应用中应多加注意评估的重点和难点，确保评估的准确合理性。
参考文献：
[1]常青. 房地产估价的基本问题及其关系研究[J]. 建筑管理现代化， 2006， （2）：29-32.
[2]王珍莲. 房地产评估之假设开发法运用探讨[J]. 财会月刊， 2014， （10）.
[3]王小玲. 我国房地产市场假设开发法应用研究[D]. 长安大学， 2007.
估价对象为广州市越秀区120号8楼、14楼、15楼、16楼的办公房地产，所在建筑物为一幢35层钢筋混凝土结构的商业办公楼，建于1997年，即国际电子大厦内，1-5层为商业裙楼，6层以上为办公，估价对象位于第8、14、15、16 层，层高约为3米，楼宇外墙为玻璃幕墙。
1.运用收益法进行测算过程（以第14层为例）
（1）公式选用
估价对象为出租型的办公物业，广州市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：
式中V―收益价格（元，元/m2）
Ai―未来第i年的净收益（元、元/m2）
R―报酬率（%）；
N―未来可获收益的年限（年）；
g―年净收益递增率。
（2）租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型办会出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元/m2。具体测算过程略。
（3）租约限制
估价对象现已出租使用，委托方提供相关租约，据租约记载，剩余租期较短，且合同约定租金与市场正常租金水平较为接近，因此本次评估不考虑租赁对估价对象评估价值的限制性影响，评估采用市场客观租金进行测算。
（4）有效出租面积的确定
根据估价人员的对周边市场的调查，周边同类型办公物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《广东省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。
（5）其他收入的确定
根据相关调查的数据，广州市出租房屋一般收入承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，则估价对象租期外其他收入情况如下：
其他收入=100×1340.45×2×3.5%=9383元/年
（6）空置率的确定
据了解广州市办公物业在2010年上半年市场平均空置率为7%。经调查，估价对象位于广州市城区重要的商务办公区――黄花岗科技园区，周围人流密集，商务办公氛围好，该区域内办公物业租赁情况良好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。
（7）有效年毛收入
年有效毛收入=（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积+其他收入-空置和收租损失）÷建筑面积
年有效毛收入，测算结果见表1。
（8）运营费用
出租型办公物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、租赁费用、物业服务费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下：
①房产税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，出租房屋的房产税以租金收入的5%计；
②租赁税费：依据广东省政府公布的《印发广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法的通知》，从2011年1月1日起，对××省行政区域内缴纳增值税、消费税和营业税（简称“三税”）单位和个人，按实际缴纳的“三税”税额的2%征收地方教育附加，则计算缴纳即租赁税费合计取租金收入的5.7%；
③租赁费用：一般商铺物业出租是通过地产中介公司或自行招商两种方式，通过中介方式的，一般中介公司需要收取一个月租金或半个租金作为费用，而估价对象为委托方自行招商，产生的费用较少，基本上为一性支付费用，故不考虑租赁费用；
④房屋维修费：估价对象同类型物业出租的室内装修、设备设施等维修、养护、管理和环境卫生、维护秩序所收取的费用一般为承租方承担，而估价对象公共部位维护和合同未记载的事项所产生的费用则由出租方承担，据《广东省土地估价实用指引》的数据，房屋维修费一般取重置成本的1.5%～3%，估价对象为钢筋混凝土结构，建成时间较短，确定房屋维修费为2%；
⑤房屋保险费：出租房屋一般需要进行投保房屋火灾险等保险费，根据保险公司平均收费的水平和《广东省土地估价实用指引》的数据，房屋保险费一般取房屋重置成本的0.15%～0.2%，考虑估价对象的实际情况，取房屋保险费为0.2%；
⑥物业服务费：据调查广东市办公物业出租情况，物业服务费一般采用承租方自行缴纳的方式，故不考虑物业服务费；
⑦其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或无法预见的情况发生，为使用估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一般按有效收入的1%～3%，考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%；
（9）年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用=1147-301=846（元/m2/年）
（10）报酬率的确定：
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，过程如下：
安全利率加风险利率法：安全利率取同期银行一年期存款利率为3.5%，风险利率按风险程度一般在3%～8%之间，考虑估价对象所在区域为广州市越秀区淘金商圈，商业氛围良好，投资风险相对较低，确定风险利率为2.0%，则报酬率=3.5%+2%=5.5%。
市场提取法：在估价对象周边选取同类办公物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，过程如表2。
经上述市场提取法确定三个案例的报酬率，对三个案例的报酬率进行算术平均，则报酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）÷3=5.47%
（11）收益年限：
估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为50年，自1994年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。
（12）测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式，测算得：
V14楼=846÷（6%-2%）×{1-[（1+3.8%）÷（1+5.5%）]32.58}×（1+5.5%）0.5=21006（元/m2）
参考文献
[1] 《房地产估价规范》 （GB/T 50291-1999）；
关键词：房地产 价格 估价
房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法，市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格，但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修工，两者无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异。本文重点对两者的差异进行分析。
一、房地产成交价格的特点
1.从宏观分析，房地产成交价格受市场状况的影响
房地产成交价格受市场状况等因素影响，在不同时期相同的房地产价格差异较大。例如西宁市某高档商住楼，1994年、1995年平均售价在5000元/平方米，而到1 997年、1998年平均售价仅为4000元/平方米，这主要是由于同类房地产开发量猛增的原因。又如最近开始的经济适用住房的建设，对于类似房地产价格就可能造成较大的影响。
2.从微观分析，房地产成交价格具有离散性、随机性、不确定性的特点
依据经济学原理，相同的商品具有相同的价格。但笔者在实际工作中发现。房地产实际成交价格并非如此，相间房地产的实际成交价格并非完全一致，这主要是由于房地产开发商不断调整房地产出售价格以适应市场需求或达到一定的目的，只要能满足开发商的预期目的，开发前就可以出售房地产；从购买者的角度出发，只要能满足购买人的要求，在其允许的经济条件下，购房人就可以购买。因此，由于开发商的预期目的、预期的收益率、购房人的经济条件、购房人的偏好等情况的不同，就引起同样房地产实际成交价格的差异。造成房地产实际成交价格差异的因素。
房地产成交价格受成交量的影响和一般商品类似，一次性购买的房地产数量越大，价格一般越低，零散出售一般价格较高。房地产成交价格受房地产现状的影响房地产开发商为了提前回收资金、降低银行负债率、降低开发风险，在建设期就开始预售房地产，其预售房地产价格一般低于建成后同类房地产价格。房地产成交价格受付款方式的影响开发商为了迅速回收资金，一般对一次性付款的情况给予适当优惠（从理论上讲，优惠价格应该是分期付款价格的贴现值）。房地产成交价格与房地产销售速度的关系房地产开发商为了迅速出售房地产，也经常采用降价销售的方法。对于类似房地产若开发商适当降低其售价，销售速度较快，反之则销售速度较慢。房地产的申报价格存在瞒价或变相瞒价的情况为了逃避政府应征收的税费，有的房地产申报价格低于其实际成交价格。有的则采用联营、联建、联合开发的形式变相买卖房地产。
二、房地产评估价格的定义
综合以上分析，房地产“成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如一家房地产评估价格是4000元/平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格？其期房价格是4000元/平方米还是现房价格是4000元/平方米？如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元/平方米？因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。所以，采用市场比较法进行房地产价格评估，对其评估价格应有明确的定义，否则就失去了意义、房地产评估价格的定义，应主要明确以下几点：不同的评估目的具有不同的价格定义。例如房地产抵押价格评估。因考虑到房地产的变现能力及担保债权期间房地产价格变动等风险因素，评估价格一般保守，其评估价格应是在整体出售并且出售时的价格。而对于一般的资产评估如股份制改造、现值评估等，其价格定义与抵押价格评估就有所不同。同一宗房地产在不同评估日目的的评估价格不同。房地产价格评估应是特定时点时的评估价格随着时间的不同，房地产自身状况、房地产市场状况等因素随之变化，房地产价格也随之变化，因而房地产评估价格必须有确定的时间点。在具体的房地产价格计估中，评估人员对具体的价格定义应有明确的认识房地产评估人员必须明确评估出的房地产价格是很容易成交时的价格、较易成交时的价格、较难成交时的价格，还是有行无市时的价格。
三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结
综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别。同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。
四、不同目的时房地产价格定义的探讨
第二条 凡在本自治区行政区域内从事房地产价格评估的机构，均需遵守本规定。
第三条 自治区建设厅负责全区房地产价格评估机构的管理工作。其主要职责是：
1.会同自治区物价局共同负责全区房地产价格评估机构的资质认证、年审工作；
2.制定全区房地产价格评估行业标准；
3.对全区房地产评估机构的评估工作进行业务指导、管理、监督和检查；
4.负责全区房地产评估人员的注册、培训、考核。
各市、县建设行政主管部门或房地产主管部门负责本市、县评估机构的指导、协调管理工作。
第四条 申请房地产价格评估机构资质认证的单位须提交下列材料：
1.房地产评估机构资格申请表及上级主管单位的批件；
2.企事业法人证明材料；
3.固定经营场所的证明；
4.组织章程；
5.评估人员专业资格及技术职称证明材料；
6.房地产评估实例（或房地产评估考察实例）；
7.注册资金验资报告。
第五条 经自治区建设厅、物价局审批核准由建设厅颁发《自治区房地产价格评估机构资质证书》的评估机构，凭《房地产价格评估机构资质证书》到所在市、县工商部门办理工商登记，领取营业执照，并到所在地市、县房地产管理部门或建设主管部门登记备案后，领取物价部门核发的《宁夏回族自治区经营性收费许可证》，方可从业及收费。
第六条 房地产价格评估机构的资质分为三个等级：
1.一级
（1）注册资金在50万元以上（含50万元）；
（2）以“房地产评估”为主要经营业务；
（3）获得自治区建设厅颁发的《宁夏回族自治区房地产估价人员岗位合格证书》（以下简称《上岗证书》的人员不少于7人；经国家有关部门统一考试，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证书》的人员（以下简称注册房地产估价师）不少于7人；具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于5人（其中至少有一名结构专业工程师和一名房地产经济师）。兼职人员不得超过各项核定人员的50％；
（4）从事房地产评估业务满三年以上。
2.二级（1）注册资金在30万元以上（含30万元）；
（2）获得自治区建设厅颁发的《上岗证书》的人员不少于6人；注册房地产估价师不少于4人；具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于3人（其中至少有一名结构专业工程师和一名房地产经济师）。兼职人员不得超过各项核定人员的40％；
（3）从事房地产评估业务满两年以上。
3.三级（1）注册资金在10万元以上（含10万元）；
（2）获得自治区建设厅颁发的《上岗证书》的人员不少于6人；注册房地产估价师不少于2人；具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于2人。兼职人员不得超过各项核定人员的35％。
第七条 下列估价业务必须由自治区人民政府有关部门指定的具有资质的估价机构承担：
1.国有土地使用权出让；
2.应补缴出让金或收益的原行政划拨土地使用权有偿转让；
3.以房地产作价入股合作经营；
4.企业被收购或合并中所涉及的房地产作价；
5.涉案房地产作价。
第八条 各级评估机构依照有关规定承接业务的规模为：
一级房地产价格评估机构可单独承担总建筑面积在10万平方米以下的评估业务；
二级房地产价格评估机构可单独承担总建筑面积在6万平方米以下的评估业务；
三级房地产价格评估机构可单独承担总建筑面积在4万平方米以下的评估业务；
总建筑面积超过10万平方米的项目为特大评估项目。此类项目由自治区房地产咨询服务中心组织多家评估机构共同承担。
第九条 房地产价格评估实行注册登记制度，有效期三年。有效期满前一个月，房地产价格评估机构须到自治区建设厅申请重新登记。重新登记时，房地产价格评估机构要提供三年内的工作报告等文件。审查合格的机构予以公布。
第十条 房地产价格评估机构实行年审制度。年审的具体办法另行规定。
第十一条 房地产价格评估收费按宁夏回族自治区物价局、建设厅《关于房地产中介服务收费的通知》（宁价（经）发〔1997〕35号文）规定执行。
第十二条 房地产价格评估人员，在评估作业中不得有下列行为：
1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；
2.允许他人以自己的名义从事房地产评估业务；
3.同时在两个或两个以上评估机构执行业务；
4.与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
5.法律、法规禁止的其他行为。
第十三条 房地产价格评估机构应该遵循公平、公正、公开的原则，按照国家或本自治区规定的技术标准和评估程序开展业务。
第十四条 评估人员变更注册机构，应及时申报备案。评估机构对兼职估价人员的评估业绩应有记录。
第十五条 房地产价格评估机构须按季度向自治区建设厅报送评估业务统计报表，表式由自治区建设厅统一印制。
第十六条 房地产价格评估机构及其从业人员与委托人有利害关系的应当回避。对评估中需要保密的内容，不得随意向他人提供。
第十七条 房地产价格评估机构变更名称或注销时，应于变更名称或注销后十日内持有关文件到自治区建设厅办理更名或注销手续。
第十八条 房地产价格评估机构对所出具的房地产估价报告书的真实性和合法性负责。
第十九条 房地产价格评估机构在指定的业务范围内受理评估项目，凡越权评估不予办理相关手续。
第二十条 房地产价格评估机构及其评估人员违反本规定，致使评估行为无效或评估结果失准，造成损害的，应承担相应的民事或行政责任；情节严重构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第二十一条 房地产评估师违反本办法，按照建设部、人事部《房地产评估师执业资格制度暂行规定》处罚；评估机构违反本办法，按照建设部《城市房地产中介服务管理规定》处罚。
