时间：2023-02-06 17:27:49
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇委托贷款管理办法，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
从目前来看，委托贷款业务的风险主要有两类：政策性风险、操作性风险。
（一）政策性风险：是指由于商业银行未严格按照政策法规对委托贷款业务的规定导致监管机构惩罚的风险。如资金来源是否合规（如社保资金、保险公司保费、上市公司关联企业之间等不能用于发放委托贷款）、资金用途是否合规、利率等相关合约要素是否合规等。
（二）操作性风险：是指由于商业银行或操作不当或违规操作导致的风险。主要有以下几方面：1、未按商业银行总行有关规定与委托方签定统一文本格式的《委托协议书》，或在协议中加入商业银行承担委托贷款风险，承诺保本、回收，与委托方高比例分成等条款；2、未见基金或超基金发放贷款，导致商业银行垫付基金。3、未见委托方的贷款指标通知书发放贷款，导致商业银行承担责任。4、贷款发放手续不全，未与委托方指定的借款人签定合同，未向委托方指定的借款人发放贷款、擅自改变贷款对象，造成委托人资金损失。5、委托人资金被挪用的风险。回收的贷款本金及利息未及时划到委托人帐户，而是被用到其他方面。6、贷款到期后未及时向贷款人出具逾期通知书，造成两年的诉讼时效丧失。7、未及时申报债权，借款单位发生破产时，商业银行未及时向有关部门（如破产清算组）申报债权，造成委托方债权的流失。8、档案保管不当相关资料遗失的风险。从委托贷款业务的整体来看，委托贷款的风险都是来源于人为因素，商业银行没有给予足够的重视，没有严格按照《委托贷款管理办法》和《委托贷款操作流程》来执行，造成损失，所以加强监管、严格按照业务流程操作，是避免风险的发生有效办法。
二、防范委托贷款风险的对策
从实际工作中来看，大部分都是操作风险，所以在防范委托贷款的风险上，应采取严格审批、规范操作、加强管理、定期检查等措施来控制风险，使其委托贷款业务健康发展。
（一）要建立严格的审批制度，从源头上把好委托贷款风险关。严格审批制度主要是为了防范政策性风险。根据最近几年来委托贷款方面出现的问题，审批权应该集中在各省的一级分行，应该由原来的主管部门审批制改为一级分行风险管理与内控委员会核准制，可以有效控制委托贷款业务在政策方面的风险。不只是一级分行审批人要掌握审批的要素，各级行经办人员也要掌握，以便在营销、谈判中就可初步判断该委托贷款是否可办，政策上有没有风险。可从下面几方面解决：一是审查委托人的资格。在受理企事业单位委托贷款业务时委托人应提供业务申请、企业营业执照、法人许可证等有关资料，如委托人是公司企业，还应提供董事会决议；个人委托贷款业务委托人应提供有效身份证件、个体工商执照等有关资料。根据上述资料商业银行审查委托人是否有发放委托贷款的资格。二是审查委托人的资金来源。委托人的资金来源要正当，由委托人出具资金来源证明，商业银行进行审查。对于保险资金、社保类资金，在目前我国的法律法规明确不能投资的，要坚决不受理；对上市公司上市募集资金等，要关注相关法律法规对其投资用途的限制。个人委托贷款应特别注意避免大额资金来源是否有洗黑钱的嫌疑，外币委托贷款中应注意委托人和借款人是否具备开立外币账户的资格，外币账户资金的用途可否用于发放委托贷款，向外管局的报告事项等。三是审查借款用途。借款用途使用应合规，委托贷款作为贷款的一种，应遵守《贷款通则》中对贷款用途的限制。四是审查委托贷款利率的合规性。根据《人民币利率管理规定》，委托贷款的利率的浮动范围为0-同期同档次法定贷款利率（含浮动）之间，由委托人和借款人协商确定。目前人民银行对商业银行贷款利率浮动已放开，但司法解释中，对借贷双方超过同期同档次法定贷款利率四倍的不予承认，应向委托人解释清楚。
（二）规范委托贷款业务操作，杜绝风险发生。“执行力是关键”事实上也是如此，各商业银行总行制定的《委托贷款业务管理办法》及《委托贷款业务操作和控制程序》体系文件，和统一标准的《委托贷款协议书》、《委托贷款合同》，都是经过有关部门多次修改、法律部门审定的，应严格按照办法来操作，不择不扣的执行，才能杜绝风险发生。在办理委托贷款业务中应按照标准的《委托贷款协议》和《借款合同》签署，不能添加任何不利于商业银行的条款；对重点优质客户，如需修改内容或增加担保事项的，必须报一级分行风险管理与内控委员会核准。发放贷款前应查询委托贷款基金是否到帐，确认基金到帐后，才能在基金额度内发放委托贷款。按照委托人出具的《委托贷款发放通知书》，与借款人签订《委托贷款借款合同》，按照委托人出具通知书的内容，监督借款人贷款的使用用途。做好相关凭证和资料（合同文本等）的收集和保管工作。收回委托贷款、代收利息后，应及时通知委托人，并划到委托人指定的帐户。
（三）加强贷后管理工作。从目前来看，贷款发放中商业银行基本做到了按流程操作，但往往忽视了贷后管理工作，特别是涉及法律方面的责任，使商业银行承担了潜在的风险，更应该引起我们的重视。加强贷后管理是风险防范的重中之重。一是发放《到逾期贷款通知书》，保持诉讼时效的连续性，是商业银行必须做的首要之事。借款单位贷款到期后，应及时催收，最少每年向借款单位发放一次《到逾期贷款通知书》，并取得回执，如借款人不配合，要向委托人反映，取得委托人的书面处理意见。二是借款人发生重大事项变化，应及时通知委托人，避免借款人逃债行为使商业银行承担过责。三是及时申报债权，当借款单位发生破产时，商业银行应及时向有关部门（如破产清算组）申报债权，并及时通知委托人，避免造成委托方债权的流失。
（四）建立定期与不定期检查制度。各银行应及时通过各种信息传输系统对下级行办理的委托贷款业务的基金和贷款数据信息进行随时了解、检查和核对。根据传输系统反映出的贷款数额的变化，及时与各分支行沟通信息，了解贷款的变动情况。
作者：许立刚单位：建设银行黑龙江省分行
关键词：房地产中介服务合同；居间合同；委托合同；房地产经纪合同
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-02
一、问题的提出
2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。
本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。
二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符
据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的，买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。
上述房屋买卖中介服务流程中，第四至九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。
我国合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任何义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。但是，促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争的加剧，房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同的法律来和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。
以笔者曾的一个案件为例，被告（买方）在原告（中介方）的帮助下，和第三人（卖方）签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款，共有五项：原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》，被告同意向原告支付中介费及咨询费51000元。合同签署后，被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后，对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行，被告应当按照约定支付居间报酬，协商遂向法院，要求被告支付中介费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷，一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷，那么，根据居间合同的原理，原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立，按照居间合同的原理，原告作为居间方，履行了自己的居间义务，有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是，本案中，原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，在原告没有完全履行自己的全部义务的时候，不能要求被告支付合同约定的全部报酬。
三、委托合同纠纷之诉因也存在不足
根据合同法第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。（瑞债412条2项。）在日本商法，通说为准委任契约。史尚宽先生认为：在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时，则兼有委任契约之性质。
但是，根据我国合同法的规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为：居间之报告订约机会，仅要求提供订约之机会即可；而媒介订约“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约，然仅媒介之订约，并不以他人之名义或以自己之名义代为订约，此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖无论直接或为间接，均与媒介主观念不相容，然居间人亦不妨兼为人。”意大利民法典第1754条则规定，居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或关系的人。但根据其1761条规定：“居间人得受一方委托，其介入履行已缔结契约的活动中。”可见，依其规定，居间任务完成后（当事人双方已订立合同），居间人可以成为一方的人，之前则不可兼为人。
而且，不可否认的是，房屋买卖中介服务合同中，也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以，将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同，也不十分妥当。
四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择
房地产中介服务是一种包含居间和等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理，而必须根据委托方要求中介方（受托方）处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言：民间惯行之不动产中介业所服务之范围，实际上并不以居间为限，常伴有其他业务，例如代办转移登记或贷款等是，故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约？
我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。据此，房地产经纪的内涵就包括了居间和这两种行为，本文称之为广义的房地产经纪。但是，建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定，房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。照此，房地产经纪就只包括典型的居间行为了，本文称之为狭义的房地产经纪。
遗憾的是，《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底，前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。根据体系解释，这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了，因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定，如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同，第十七条的规定就属于画蛇添足。
本文认为：要求签署两份合同不符合实际情况，也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时，不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家，而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查，由于房地产中介业务竞争越来越激烈，房地产中介机构在广告宣传中，都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时，都是根据中介机构提供的格式合同文本，签署一份三方签署的房屋买卖合同，中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同，其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中，那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同（居间合同），那几个条款构成其他合同？这个其他合同又如何称呼？现实生活中的代办贷款义务中，房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行，最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中，房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中，一般情况下，房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通，指导其带齐必要的文件资料，确定去房地产交易登记中心的日期，买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法，卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的，必须要对其委托行为进行公证，受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。
而且，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不是十分确定，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。
因此，本文认为，应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况，确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件的实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。
注释：
①参见（2012）穗天法民四初字第530号民事判决书。
参考文献：
[1]史尚宽，著.债法各论.中国政法大学出版社，2000.
6月30日，李一华向时代周报讲述自己遭遇时，显得情绪激动。
因为李一华万万没想到，他在2011年9月，从工商银行以200万的价格购买的一年期“无风险理财产品”竟变成了“委托贷款”。现在由于借款人、担保公司无力偿还，以及工行推卸责任，可能血本无归。
与他有相同遭遇的一共有11个人，前后一共在工行投入的总金额达2230万。从2012年9月合同到期至今的近10个月内，这11名投资者一直没能拿回这笔巨款。
无奈之下，2013年6月26日，李一华等人前往工商银行苏州分行营业厅，身穿白服、头戴高帽，散发“工商银行理财欺诈、客户严重损失”等字样的宣传单。相关照片在网络上热传。
随后，工行苏州分行回应称，“经核实，上述客户并未在银行购买理财产品，而是办理了委托贷款业务。”
这个回应激怒了李一华等准备维权的投资者。他们认为，工商银行工作人员以“无风险理财产品”的名义欺骗客户，并存在诸多违规行为。而工行将此事件定义为“委托贷款及委托贷款的后续风险”，实际上是试图逃避责任。
7月1日上午，银监会苏州监管分局受理了这些投资者的投诉。
当日下午，在工商银行苏州分行三楼会议室内，面对投资者的质疑，工商银行终于出具了一份署有工商银行苏州分行副行长杨磊签名的“会议记录”，上面提到：“我行将于7月15日前给委托人解决问题的还款方案”。
这份“会议记录”一时间让投资者放下了一块心头大石，但仅仅过了2天，即7月3日，时代周报记者致电工商银行苏州分行行长徐晓岚时，她表示，“还款方案现在还没有，但银行是不可能代偿的。”
承诺无风险收益率超12%
如果没有工商银行道前支行副行长米某等人的承诺，作为一名精明沉稳、年过50的生意人、李一华觉得自己不会那么轻易购买所谓“理财产品”。
李一华称，2011年9月，他多次接到工商银行道前支行客户经理陈某的电话，向他推荐一款理财产品，称只针对高端客户，200万起认购，年收益率为12%。但电话中，陈某并未告诉他具体的产品种类，但“确保是正常理财产品”，而且“没有任何风险”。
此时，李一华依然不放心，他专门向道前支行副行长米某确认，而米某也给出了“没有任何风险”的承诺。于是，2011年9月24日下午，李一华前往银行签合同。
不过，李一华出示给时代周报记者的合同上却写着，“个人委托贷款借款合同”，而和他一样与银行签“个人委托贷款借款合同”的共有11人，一共投入在工行的总金额达到2230万元。
为什么银行员工推荐的是“无风险理财产品”，但却给的是“委托贷款”合同？在这种情况下，投资者为什么还要签约？
“当时根本没给你看合同的时间，工行的人让我签这里、签那里，就是签、签、签。”一位投资人刘晓玲告诉记者，“我们根本不懂什么是委托贷款，什么叫理财产品，工行的客户经理告诉我，‘这产品从来都没事，一切都在掌握之中。’”
在一份由11位银行客户授权委托人应某提交给银监会苏州监管分局的书面材料显示，“从2011年9月开始，工商银行道前支行理财部的工作人员，声称该产品只提供给高端客户，300万起认购（对有些客户称100万起），年回报率很高（对有些客户说是12%，有些是15%），并口头保证没有风险。
李一华、刘晓玲等多名投资者称，由于与客户经理陈晓嫣、胡晓云、周莉、郭少珺等人以及分管理财的副行长米某相熟，所以才比较信任他们。而且在整个过程中，银行工作人员一再表示工商银行是国有四大银行，信誉是有保障的，产品也是放心的，所以才购买了这一“理财产品”。
记者致电道前支行副行长米某，他表示不愿接受媒体采访。
随后，记者联系其中一位客户经理胡某，对于记者求证的“道前支行有客户经理向客户推荐理财产品，但签约的时候发现是‘个人委托贷款’，情况是这样吗”，她回答说：“确实有这个事情。但具体情况我个人不能回复你。”
上述书面材料还写到，“在签约过程中，银行工作人员没有介绍产品情况，没有说明产品的性质，也没有告知产品的风险，而是要求客户直接签署一些文件。所签文件大多数都是空白的，文件之间的合同编号也是混乱的，而有些合同甚至连编号都没有。另外，合同上不仅没有银行签章，也没有其他任何单位个人的签章。”
时代周报记者拿到的一份“个人委托贷款借款合同”上发现，合同一共9页，留出“下划线处”需要手写信息的共有8页，其中有4页显示空白，已填写的4页缺失大量关键信息，比如借款人信息、利率、贷款用途、用款计划、贷款偿还、贷款担保人及担保方式、签约日期等。
2012年8月，由于本应打入账户的利息没有及时到账，李一华就此向银行询问是不是出了什么问题，但客户经理依然称没有问题。
从2012年9月开始，李一华等人陆续向银行要求到期收回本金，但银行却是一拖再拖，一开始说按期还本，后来又说要等到国庆后。最终2012年10月8日，客户经理称借款人已无力偿还本金。自合同到期至今，已经近10个月时间，李一华等人也没能拿回本金。
2230万巨款去向成谜
无奈之下，2013年6月26日，李一华等人前往工商银行苏州分行营业厅维权，而相关照片在网络上热传。
随后，工商银行苏州分行回应称，“经核实，上述客户并未在银行购买理财产品，而是办理了委托贷款业务。2011年9月，上述客户委托工行苏州道前支行向指定的借款人发放贷款，贷款由苏州市中融信中小企业融资担保有限公司提供保证担保。工行苏州道前支行作为受托人，根据这些委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率，向借款人发放个人委托贷款。”
但这一回应激怒了李一华等人。他们认为，工商银行工作人员以“无风险理财产品”的名义欺骗客户，并在此过程中存在诸多违规行为。而工行将此事件定义为“委托贷款及委托贷款的后续风险”，其实是试图逃避责任。
应某称，根据《中国工商银行委托贷款业务管理办法》第二条规定，“委托贷款是指委托人提供资金，由受托人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。”
而在此次事件中，借款人及担保公司均由银行单方指定的，他们并不认识借款人及担保公司的人，甚至在签合同时，借款人及担保公司人都没有出现。直至无力偿还借款人本金时，借款人左修武才现身。
管理办法的第五条还规定，“委托贷款业务属于银行中间业务，受托人不承担任何贷款风险。受托人办理委托贷款业务，只收取手续费，不垫支资金，不为委托人介绍借款人，不接受借款用途不明确和没有指定借款人的委托贷款。”
李一华等人强调，银行未曾提供过资金去向的相关证明。
钱到底去了哪里？投资者众说纷纭，有说投给了钢贸，有说投给房地产，但李一华等人强调，并不清楚自己的资金究竟用在了何处。
不过，工商银行苏州分行对维权投资者的质疑并不认可，回应称“工行道前支行作为受托人在开展相关业务时，已明确向委托人提示了风险。在这笔委托业务出现风险迹象以及风险显现时，工行也依据职责积极采取了一系列措施。”
在工商银行苏州分行6月26日发给媒体的回应材料中，记者查阅到这样一段话，“2012年8月，在了解到借款人存在可能无法按时偿付委托贷款的迹象后，主动约见借款人、担保人，要求落实还贷资金来源，按时归还贷款。并在得知借款人无法归还贷款的通知后，及时通过短信、电话将委托贷款发生逾期风险的情况告知委托人。”
不过，李一华等人称，在2012年9月该合同快到期时，他们先后接到理财经理的电话，称目前借款人资金周转良好，本金安全，利息正常支付，推荐他们续约该贷款合同。
但事后投资者才知道，当时银行已经清楚借款人左修武没有能力还款，中融信公司也无力代偿。
一位选择了续签的投资者王冰告诉时代周报记者，2012年9月份左右，她与银行续签了合同，但是具体是哪一日就记不清了，因为直至今日，这份续签的合同银行都没有给回她。
工行拒绝代偿投资者
与工行多番交涉无果后，7月1日上午，李一华等人前往银监会苏州监管分局投诉“工行委托贷款违规”一事，监管分局立刻决定予以受理。
当日下午，记者与投资者在苏州分行三楼会议室内，获得了一份有工商银行苏州分行副行长杨磊签名的“会议记录”，上面提到：“关于左修武在工商银行道前支行申请的委托贷款2230万元逾期解决事宜。我行将于7月15日钱给委托人解决问题的还款方案”。
有投资者表示，在拿到有杨磊签名的“会议记录”后，松了一口气，身心俱疲的他们，准备在这段期间过回正常人的生活。由于这段时间内，银行都对“还款”避而不谈，还款方案都是由借款人、中融信给出的，所以这次银行承诺给出“还款方案”，他们觉得这是一个很大的突破。
在时代周报记者拿到的苏州分行给媒体的回应资料里，该行表示，在2012年10-12月期间，组织委托人、借款人、中融信开过多次专题会议，达成的基本义项中包括“保持年12%的利率不变，按月付息，以时间换空间，本金分期偿还，1月20日还400万，4月20日还400万，7月20日还400万，9月30日还1030万。”
但也有投资人对银行表示怀疑：“银行会不会代偿还不好说，还是要等钱拿到手之后才能安心。”
同样在上述工行苏州分行的应对材料里，有关“委托贷款的委托人、借款人、担保人和受托人各自承担的责任”部分，这样写到，“委托人应自行承担委托贷款的风险，不得以任何形式要求受托人承担风险。借款人不能按期归还贷款本金、利息或其他费用的，委托人不得要求受托人承担偿付责任”，“受托人只收取手续费，不垫支资金，不承担委托贷款风险。”其中，委托人是指提供委托贷款资金的单位或个人，受托方是指获准授权经营委托贷款业务的银行分支机构。
关键词：MBO，信托，信托产品，法律障碍
MBO（Management Buy－Outs）即管理层收购或管理层融资收购，是在LBO（杠杆收购）[1]的基础上起来的一种产权交易手段，它是指公司的经营管理层利用借贷所融资本或股权交换及其它产权交易手段收购本公司股权的行为。实施MBO，将使公司所有者结构、控制权结构发生重大变化，公司变成了管理层控股的公司，也即实现了股东控制和内部人控制的重合。MBO在上世纪80年代曾风靡西方，进入上世纪90年代，管理层扩大持股比例成为全球公司治理结构的发展方向，经营者向所有者转化成了新的发展潮流，管理层收购由此更趋活跃。
MBO在我国并不是个新名词，早在1998年四通集团就启动管理层融资收购开创了MBO的先河，在之后的几年里，与国企改革形成契合，MBO似乎成了“抓大放小”以及解决国有资产退出和管理层激励问题的“灵丹妙药”，MBO得到了更多企业的接受并渐成热潮。2000年，粤美的（000527）首先在上市公司中实行MBO，其后深方大（000055）、佛塑股份（000973）、洞庭水殖（600257）、特变电工（600089）、胜利股份（000407）等陆续跟进，相继完成了MBO.不过，由于实行MBO的资金来源和数额备受怀疑，加之我国的部分金融法规对实施MBO有一定的限制，因此，借《信托法》、《信托投资公司管理办法》以及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》这一法两规的出台，信托制度成了MBO的“救命稻草”，上市公司实施MBO大行其道，2002年更是被称为“MBO年”。MBO信托产品究竟存在哪些法律问题，信托是不是我国解决MBO问题的唯一途径，本文将展开讨论。
一、两种MBO信托产品
之所以把信托制度叫做MBO的“救命稻草”，是因为信托制度的出现以规避法律为主要目的，财产权利是其中心，信托制度承载的信托产品[2]，正是解决实施MBO过程中产生的一系列法律冲突的重要手段。
实施MBO，管理层需要大量的资金，通常需要借助债务融资等外部财力的支持才能解决，而在我国进行投资会受到对主体以及对投资额的种种限制，因此MBO信托产品的出现主要是解决管理层的融资问题以及由谁出面对目标公司进行收购的问题。
通常，借信托公司实施MBO有两种主要的方式：一种是由信托公司向外融资，然后将融资通过贷款的方式交给目标公司管理层，由目标公司管理层实施MBO.按照信托理论分析，在这种MBO产品结构中，投资者或被融资者既是委托人又是受益人，信托公司成为受托人，对融资拥有所有权，能以自己的名义使用融资，这种信托方式构成自益信托。而信托公司与目标公司管理层之间是借贷关系。
另一种是信托公司向外融资后，使用融资以自己的名义收购目标公司的股权，其后再将股权移转给目标公司的管理层达到其实施MBO的目的。理论上，在这种MBO产品结构中，投资者或被融资者既是委托人又是受益人，信托公司成为受托人，对融资拥有所有权，能以自己的名义使用融资购买股权，这种信托构成自益信托。不过，更为复杂的是，在信托公司以自己的名义购买目标公司的股权之后，为了达到MBO的最终目的，信托公司还需将所购股权移转给目标公司管理层。买卖是移转股权的一种途径，管理层可以通过分期付款、质押贷款[3]等方式取得目标公司的股权。另一种途径是信托，即在前一项MBO融资信托的基础上再成立一个信托，由信托公司作为委托人和受益人，将目标公司的股权作为信托财产交与目标公司的管理层，而目标公司的管理层成为受托人。这样，整个MBO过程将构成既有联系而又独立的两个信托[4].
二、六条法律规范
搜寻我国的现行法律、法规、规范性文件，可以看出目前没有专门针对MBO信托产品的具体规定，但其涉及的主要相关条款却有如下这些：
1.《商业银行法》第四十三条规定：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和股票业务，不得投资于非自用不动产。”
该条规定限制了商业银行从事信托投资和证券投资业务，使管理层无法直接从商业银行处获得资金信托或者股权信托。
2.《公司法》第六十条规定：“董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人……董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其它个人债务提供担保。”
该条规定限制了管理层从目标公司或者其它公司获得贷款或担保的途径，使得管理层实施MBO面临资金匮乏的局面。另外，如果目标公司是上市公司的话，还必须符合“上市公司不得以公司资产为本公司的股东、股东的控股子公司、股东的附属企业或者个人债务提供担保”[I]以及“禁止不具备实际履约能力的收购人进行上市公司收购，被收购公司不得向收购人提供任何形式的财务资助”[II] 的规定。
3.中国人民银行的《贷款通则》第二十条规定：“对借款人的限制：不得用贷款从事股本权益性投资，国家另有规定的除外。”
为保障交易安全和规范贷款的使用，该规定的出台有其理论依据。从具体规范来看，由于目前尚不存在“另有规定”，因此，即使管理层能够从商业银行等金融机构贷得钜额资金，但仍不能用于股本权益性投资，也即管理层不能使用贷款购买目标公司股权，实施MBO显然“此路不通”。需要指出的是，如果管理层从民间借款完成MBO，目前没有法律障碍，不过其困难程度也很明显：能否借到这笔巨款还在其次，更重要的是，借款的安全性和利率不能得到很好的保证。
4.国务院的《金融违法行为处罚办法》第十八条规定：“金融机构不得违反国家规定从事证券、期货或者其它衍生金融工具交易，不得为证券、期货或者其它衍生金融工具交易提供信贷资金或者担保，不得违反国家规定从事非自用不动产、股权、实业等投资活动。”
仅从条文上分析，银行、信托公司等金融机构似乎只是不能从事证券、期货或者其它衍生金融工具的交易（主要是二级市场交易），包括不能为证券、期货或者其它衍生金融工具的交易提供信贷资金或者担保，而对于为自用或者以自己名义进行的投资不动产、股权、实业的活动，当属不被禁止。
5.《金融违法行为处罚办法》第二十八条规定：“信托投资公司不得以办理委托、信托业务名义吸收公众存款、发放贷款，不得违反国家规定办理委托、信托业务。”
粗看之下，不能吸收公众存款，不能发放贷款，这似乎给信托公司的营业都会造成困难。不过，仔细分析其内涵，可以发现《处罚办法》出台于1999年2月，正处于中国信托业开始第五次清理整顿的前夕，其目的主要是规范金融市场，因此对“不得……吸收公众存款、发放贷款”应作限定性的解释，即信托投资公司不得进行专属于商业银行业务的吸收公众存款、发放贷款活动。这一理解在2002年6月出台的《信托投资公司管理办法》得到了印证。一方面，《管理办法》第九条规定：“信托投资公司不得办理存款业务，不得发行债券，不得举借外债。”但另一方面，该法第二十条又规定：“信托投资公司可以申请经营下列部分或者全部本外币业务：（一）受托经营资金信托业务……”，由此可见，信托公司受托经营资金信托当然与办理存款业务分属两个概念。而该法第二十二条又规定，“信托投资公司管理、运用信托财产时，可以依照信托文件的规定，采取出租、出售、贷款、投资、同业拆放等方式进行。”信托公司当然也具有发放贷款的权限，因此，对吸收公众存款、发放贷款作狭义理解更为合理。当然，如果不对“不得……吸收公众存款、发放贷款”作限定性理解的话，《处罚办法》第二十八条就会和《管理办法》第二十条规定发生冲突。《管理办法》是由中国人民银行制定的，法律效力不及由国务院制定的《处罚办法》高，因此，立法者有必要立足对吸收公众存款、发放贷款的限定性理解，在法律条文上予以规范统一，免生歧义。
6.《公司法》第十二条规定：“公司向其它有限责任公司、股份有限公司投资的，除国务院规定的投资公司和控股公司外，所累计投资额不得超过本公司净资产的百分之五十。”
该条规定主要限制了管理层通过另外设立公司的方式来完成MBO，因为另外设立公司的净资产必须高达收购股权所需金额的两倍以上。[5]而且，更为重要的是，如果以设立公司的方式来进行收购，将出现管理层被双重征税的不利局面。但是，这条规定是否也对信托公司直接收购目标公司股权（成为管理层的受托人）进行了一定的限制，学界尚存在争论。一种观点认为，信托公司作为受托人进行股权收购，就是以自己的名义进行持股，此时信托公司必须拥有超过收购金额两倍以上的净资产数额。而另一种观点认为，《公司法》的这条规定存在例外，即“除国务院规定的投资公司和控股公司外”，信托公司显然属于此列。本文分析认为，虽然《信托投资公司管理办法》第二条规定：“本办法所称信托投资公司，是指依照《中华人民共和国公司法》和本办法设立的主要经营信托业务的金融机构。”似乎应受到《公司法》有关规定的约束，但是《信托投资公司管理办法》明确了信托投资公司是以营业信托为主业，[III]“信托财产不属于信托投资公司的固有财产，也不属于信托投资公司对受益人的负债。”[IV]《信托法》又给出了受托人是以自己的名义进行信托财产管理而并非移转所有权的定义[6]，因此，以营业信托为主要经营内容的信托公司显然属于特殊类型的投资公司，它的对外投资只有自有财产的投资才受《公司法》“50％”规定的限制，以信托财产对外投资应不在此限。此外，随着信托公司接受信托财产尤其是资金信托的增多，其对外累计投资额超出信托公司净资产50％的情形势成必然，因此，从法律规范和统一理解的角度来讲，国务院应尽快明确信托投资公司的“投资公司”地位。而从信托法的角度而言，立法者应尽快廓清信托与委托的界限，尤其是在信托财产的所有权问题上。
三、一个典型案例
我国第一个MBO信托产品是衡平信托投资有限责任公司在2003年1月在成都面向市民推出的“全兴集团管理层股权收购融资项目”，由于全兴集团是上市公司全兴股份（600779）的控股公司，因此该信托产品也是关涉到上市公司的第一个MBO信托产品。[V]
在衡平信托的“信托产品简介”单上，这样写着：“本项目是专为全兴集团经营管理层收购股权而实施信托融资。”
“1.信托产品简介——项目名称：全兴集团管理层股权收购融资项目；受托人：衡平信托投资有限责任公司（以下简称衡平信托）；信托计划：受托人针对全兴集团管理层股权收购融资项目推出的信托计划；信托计划总规模：人民币2.7亿元；信托计划期限：三年；运用方式：将加入计划的信托资金集合运用，统一为全兴集团管理团队提供信托贷款，用于收购全兴集团国有资本退出的部分股份。”
“信托资金贷款偿还：本金按年分期偿还，第一年期满偿还信托贷款本金的25％，第二年期满偿还贷款本金的35％，第三年期满偿还信托贷款本金的40％。”
根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）以及建设部、国家发展计划委员会、国土资源部《关于印发〈关于大力发展经济适用住房的若干意见〉的通知》（建房〔1998〕154号，以下简称《通知》）精神，现结合我省实际，批准并印发《云南省深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》给你们，请连同《通知》一并认真贯彻实施。
云南省深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案
全文
一、深化城镇住房制度改革，发展住房建设的指导思想、目标和基本原则
（一）深化城镇住房制度改革，发展住房建设的指导思想是：稳步推进住房投资体制、生产体制、供应体制、管理体制改革和住房商品化、社会化发展进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，加快住房建设速度，提高住房建设质量，促使以经济适用住房为主体的住宅产业成为我省国民经济新的经济增长点和优势产业，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
（二）深化城镇住房制度改革，发展住房建设的目标是：停止住房实物分配，加快实现住房商品化；完善住房公积金制度，建立职工住房补贴制度，逐步实行住房货币化分配，建立和完善适应社会主义市场经济体制，符合我省实际的住房投资多元化、住房生产社会化、住房供应市场化、住房管理专业化的新制度，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。
二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
（一）1998年12月1日起全省城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自省政府云政发〔1998〕165号文件下发之日起，除符合国家有关规定的部分企事业单位利用自用土地建设经济适用住房面向本单位职工销售，并纳入经济适用住房统一管理的外，各级计划部门不再批准城市规划区范围内的单位自建住房项目，财政不再拨付单位自建住房资金。同时，按照“新房新制度，老房老办法”的原则，处理好“新老住房、新老办法”的衔接和过渡。凡在1998年底前正式开工并在1999年年底前竣工的单位自建经济适用住房、单位购买并已预付了房款且可在1999年底前竣工的经济适用住房，按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）的规定，以现行成本价向职工出售。经审定为不能在1998年底前开工或者虽已开工但不能在1999年年底前竣工的，执行新建经济适用住房政策。
（二）停止住房实物分配后，有条件的地区可发放住房补贴。住房补贴的发放对象为：房价收入比在4以上（房价收入比计算公式为：当地经济适用住房平均单位售价×60平方米（建筑面积）÷当地双职工家庭年平均工资）、当地财政及单位的原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区的未参加福利性实物分房及住房面积未达到规定标准的职工（福利性实物分房包括按房改政策购买原公有住房；购买安居工程住房、解危解困住房、国家或单位给予了补贴的集资建房、合作建房等）。企业及无财政补贴的事业单位根据各自实际，参照执行。住房面积标准按财政管理体制，由建设、财政部门提出意见，经同级人民政府审核后报省人民政府批准。住房补贴的发放时间为停止住房实物分配时间的次日（1998年12月2日）起。
住房补贴的资金，分级负责，按照国家、单位合理负担的原则，由原财政、计划部门核拨给单位的住房建设资金及单位自有住房建设资金转化，按照财政管理体制发放。行政机关及财政全额补贴的事业单位由财政部门会同实施单位统筹协调解决。财政负担的部分列入预算由同级财政统一拨付给受补贴单位；单位负担的部分按以下顺序列支：（1）单位住房资金；（2）财政核定或核拨的单位预算外资金，（3）其他资金。财政定额补贴的事业单位由财政按核拨比例拨付。企业及无财政补贴的事业单位按有关政策自行筹措。发放住房补贴后，财政不再安排住房建设资金，也不再向单位拨付建（购）房资金。
云南省住房补贴办法及省级住房补贴支付办法由省财政厅拟定报省人民政府批准后执行。各市（县）人民政府根据省制定的统一办法并结合本地实际制定住房补贴支付办法，规定当地住房补贴的发放方式和标准，报省人民政府批准后执行。
（三）建立和完善住房公积金制度。1998年、1999年两年内，各地各单位的公积金缴交比例应在现有基础上各提高一个百分点。到1999年年底，全省公积金制度实施面要达到80％以上，缴交比例达到5％以上。要坚持“房委会（房改领导小组）决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，按照财政管理体制建立公积金管理中心，分级归集、管理和使用公积金。公积金的管理按国家有关规定执行。公积金管理中心的工作关系应与房改工作关系相对应。停止住房实物分配后，公积金贷款的使用方向要以个人购房贷款为主。
（四）继续推进公有住房租金改革。在现有基础上，每年都应按一定比例提高租金标准。到2000年，公有住房租金标准应达到当地双职工家庭平均工资的10％。企业可结合各自实际，以上述比例为基准，适当提高或在短期内降低租金标准。制定适合企业实际的租金改革目标和办法。职工支付的房租超出当地双职工家庭平均工资15％的部分，可以使用住房公积金支付。
（五）实行对不同收入家庭供应不同住房的政策，建立以经济适用住房为主体的住房供应新体制。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；高收入家庭购买或者租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房。中低收入及最低收入家庭的收入标准由各市（县）人民政府确定，每年公布一次，并报省人民政府备案。
三、大力发展经济适用住房，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系
（一）经济适用住房是享受政府扶持政策，以微利价格面向城镇中低收入家庭出售的商品住房，是当前和今后一个时期内住房建设的主体。政府采取扶持政策，加快经济适用住房的建设。
我省原实施的国家安居工程、省安居工程（解危解困住房）、集资建房、合作建房及普通住宅认定工作等应与经济适用住房逐步并轨，从1999年起，统一纳入经济适用住房管理。
企事业单位在符合城市规划和土地利用规划的前提下，利用本单位自用土地建设经济适用住房向本单位中低收入职工家庭销售的，经批准后纳入经济适用住房管理，享受经济适用住房有关扶持政策。
（二）经济适用住房的计划、项目及土地供应。
经济适用住房建设规划及年度计划由各县级以上计划部门会同同级建设、土地管理部门根据国民经济和社会发展五年计划及长远规划，综合当地住房水平、市场需求、土地可供量等因素编制，需要使用银行自营性贷款的，还应当编制信贷计划。年度计划逐级上报至省计划、建设、土地、金融部门，纳入省社会经济发展年度计划后按项目下达年度建设计划、投资计划、信贷计划及建设用地计划。有关商业银行对经评估、审核后符合贷款条件的经济适用住房建设项目发放贷款。政策性委托贷款由房改主管部门根据建设项目及开发建设单位的具体情况下达，有关商业银行受委托办理承贷手续。
年度建设计划下达三个月后，项目所在地的地州市计划、建设、土地部门应当对项目的实施情况进行检查，对未达到实施进度要求的项目应当及时调整，原开发建设单位的权利和义务移转给新开发建设单位。
（三）经济适用住房的建设。
经济适用住房建设项目以招标投标方式确定开发建设单位。项目开发建设招标投标由建设行政主管部门组织，计划、土地、人行、规划、财政、物价、地税、商业银行等有关部门和单位参加，实行分级管理。具体事项按《云南省经济适用住房开发建设资格招标投标试行办法》办理。
经济适用住房实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设，以住宅小区为主要开发建设形式。项目的规划设计要严格执行国家《城市居住小区规划设计规范》，方案应当以招标投标或者多方案优选的方式确定，按规定程序报批。
工程施工一律实行招标投标，中标企业不得转包或者非法分包工程。
经济适用住房建设实行建设监理及强制性质量监督制度。开发建设单位必须依据工程需要委托具有相应资质的工程监理公司进行全过程监理。各级工程质量监督部门要对工程的各个关键环节进行强制性质量监督。
经济适用住房竣工后，必须按《住宅小区竣工综合验收管理办法》（建法字〔1993〕814号）及有关验收规范，通过由建设主管部门组织的竣工验收，工程质量达到合格以上后，方能交付使用。开发建设单位对经济适用住房质量负最终责任。住房销售时，开发建设单位必须按省建设主管部门制发的文本向购房者提供《住宅质量保证书》；《住宅使用说明书》由开发建设单位制作，与《住宅质量保证书》一并同时向购房者提供。
经济适用住房以建设二、三类住房为主，适当建设四类住房。要严格执行国家及省有关住房功能与室内环境标准、设备与设施标准、建筑结构与安全防护标准的规定，提高住房的使用功能和建设质量。
经济适用住房享受政府扶持政策：建设用地实行行政划拨；城市政府承担小区外的大市政配套工程建设费用，免交市政公用设施配套（增容）费；经有权部门批准的行政事业性收费减半收取；建设、土地部门办理房屋、土地抵押登记的费用实行按宗收费；职工购买经济适用住房，契税的征收按国家统一规定执行。
（四）经济适用住房的销售。
经济适用住房价格实行政府指导价，价格管理以物价部门为主管，建设部门参与，密切配合。由建设用地征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非经营性配套设施建设费）、管理费（以上4项之和的2～3％以下）、贷款利息、税金、3％以下的利润等8项因素组成，按建设项目核定其最高限价。列为省重点监控项目的经济适用住房的最高限价，由房屋所在地的地（州、市）物价、建设部门审核，报省物价、建设部门批准；其他经济适用住房项目的最高限价，由房屋所在地的地（州、市）物价、建设部门批准，报省物价、建设部门备案。经济适用住房的最高限价每半年公布一次。省财政、物价部门要依法对经济适用住房价格中的行政事业性收费项目及标准进行清理、确认、公布，未经法律法规确认及有权部门批准的收费一律取消，并不得以任何理由变换费种名称收取同类费用；同一用途的费用不得以不同的费种名称重复收取；按规定收取的各项保证金，达到有关要求后，本息一并退还交费单位。小区内的经营性配套设施不得无偿划拨，其建设费用由所有者承担，不得进入房价；与住房相配套的公用设施建设费用以货币形式摊入房价，不得再以面积形式分摊给购房者；自省政府云政发〔1998〕165号文件下发之日起，停止收取商业网点建设（配套）费；自1998年11月1日起，停止收取城市规划管理费、城建档案保证金；已按规定配套建设了人防工程的，不再交纳人防设施建设（配套）费，需要异地建设人防工程的，收费标准从严核定。在上述规定日期后收取的费用，自本文下发之日起一个月内如数退还交费者；昆明、曲靖、玉溪等有条件的城市，应当逐步实行货币拆迁，以提高效益，降低费用。
新建的经济适用住房原则上只售不租。实行经济适用住房预售许可制度。建设项目完成总投资的25％以上并符合其他预售条件的，经申请并取得《商品房预售许可证》后方可预售。总规模在10万平方米以上，单体工程在2万平方米以上的项目，由省建设主管部门核发预售许可证；此限额以下的项目，由项目所在地的地州市建设（房管）主管部门核发预售许可证。预（销）售经济适用住房，必须使用省建设、工商部门联合监制的《商品房购销合同》文本，并进行合同登记。
购买经济适用住房实行申请、审批制度。申请人持本人及家庭有关职业、收入、住房状况等证明文件向房屋所在市（县）建设主管部门提出申请，经批准后可购买一套经济适用住房。
中低收入职工购买经济适用住房，可以申请个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和个人住房组合贷款，并以所购住房或者经银行认可的本人其他有效资产作抵押。
取得房屋所有权证的经济适用住房可以设定抵押权。
（五）经济适用住房的物业管理。
成片开发的经济适用住房一律按《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号）以及《云南省城市住宅小区物业管理办法》（省人民政府批准，省建设厅1996年1月28日）实行社会化、专业化、市场化的物业管理。单位自建的经济适用住房也应逐步进入物业管理新体制。小区（楼宇）住户入住率达到50％时，即应成立管委会，并由管委会委托物业管理企业进行物业管理。暂未设立管委会的，开发建设单位应将经验收合格的小区（楼宇）移交所在地市（县）建设主管部门，由建设主管部门直接委托物业管理企业管理。申办房屋权属证书时，开发建设单位须将已进入房价或在售房时随同购房款代收的住宅共用部位共用设施设备维修基金（收取比例由省建设部门另行规定）按住房销售面积统一划交项目所在地的地（州、市）建设主管部门，待管委会成立后划交管委会。小区（楼宇）管委会成立或者移交后新销售的住房，开发建设单位应按规定的比例，向管委会或者项目所在地的地（州、市）建设主管部门，逐步划交住宅共用部位共用设施设备维修基金。该维修基金是物业管理专用基金的组成部分，专项用于小区（楼宇）共用部位、设施、设备的维修养护。
建设主管部门要进一步规范物业管理企业行为，要根据物业管理企业自身的条件及管理水平、服务效果等，核定企业资质等级并进行资质动态管理。企业收取经营服务费的标准应当与企业的资质等级、管理水平及服务效果挂钩，并适时调整。不允许只收费不服务或者多收费少服务。水、电、煤气、邮政等单位委托物业管理企业代抄表代收费递等工作，应当向物业管理企业支付相应的（服务）费。小区内的经营性公建设施建设费用已进入房价的，产权属小区全体业主所有，由管委会委托物业管理企业经营，其收支情况应定期向全体业主公布，收益全部用于小区物业管理经费补贴。
（六）建立、发展经济适用住房金融。经济适用住房项目需要使用政策性委托贷款和自营性贷款的，由开发建设单位按项目申报开发贷款，并以其有效资产作担保。政策性委托贷款按房改工作管理体制由同级房委会办公室（房改办公室）审核并报经房委会（房改领导小组）批准后，委托商业银行实施。政策性委托贷款额原则上控制在地方或企业自筹资金的40％以下。自营性贷款的条件按国家有关规定执行。同等条件下，经济适用住房预（销）售资金必须先行偿还政策性委托贷款本息。经济适用住房贷款以在建工程进行抵押的，在建工程投资必须达到总投资的30％以上；地上附着物及相应的土地使用权必须同时抵押。该工程所在市（县）建设主管部门应当对工程的有关批准文件、实际投入资金、工程进度情况等核定后进行权属预登记，并出具《在建工程房屋权属预登记书》。项目所在市（县）土地管理部门应当对建设用地进行土地使用权预登记。房屋及土地权属预登记应分别在10个工作日内完成。《在建工程房屋权属预登记书》及《在建工程土地使用权预登记书》文本分别由省建设、土地部门制定。昆明、玉溪、曲靖、大理等有条件的城市，应当尝试建立个人住房贷款担保公司，对个人住房贷款申请人提供担保并承担偿贷履约责任，有效防范贷款风险。
（七）廉租住房主要从腾退的旧直管公房和单位自管公房中调剂解决。需要新建的，除单位出资外，政府给予政策扶持，建设用地实行行政划拨，免交经批准收取的各类费用。
新建廉租住房以一、二类住宅为主，不得建设三、四类住宅。住宅的户型、套内面积以及配套设施标准须经房屋所在地的地（州、市）建设主管部门审查批准。
廉租住房租金实行政府定价。租金标准以维持住房日常管理及维修为限，不得盈利。
租赁廉租住房实行申请、审批制度。申请人持本人及家庭有关职业、收入、住房状况等证明文件向房屋所在市（县）建设主管部门提出申请，经批准后可租住一套廉租住房。租赁由单位提供的廉租住房的，单位审查批准后，应当向房屋所在市（县）建设主管部门备案。租赁廉租住房的批准部门或单位应当按年对租赁人的职业、家庭收入等情况进行核定。家庭收入高于最低收入标准或已获得其他住房者，应当及时迁出或者按市场租金支付房租。廉租住房不得转租。
四、培育和规范房地产交易市场
（一）允许经批准的已购公有住房、经济适用住房再交易，鼓励职工购买新房。按照先试点、后推开的原则，选择3～5个市（县）先行试点后，适时在全省推开。交易管理办法由省建设主管部门商有关部门拟定。
（二）经批准并办理有关手续后的直管公有住房使用权可以转让；直管公房可以转租。通过合理确定国家与转让、转租人的收益分配，鼓励转让、转租人购买新房，进一步盘活存量，促进增量。具体管理办法由省建设主管部门商有关部门拟定。
五、加强组织领导，严肃房改纪律
（一）各级政府、各部门要切实加强对住房制度改革工作的组织、领导，过细地做好职工的思想工作，转变职工的住房观念。
（二）严肃住房制度改革纪律，加强监督检查。
[关键词]资产处置 工作思路 调研 改进
随着农行完成逾8000亿元不良贷款剥离及注资,农行的不良贷款率大幅下降,信贷资产质量显著改善,为农行的成功上市铺平了道路。农行剥离的不良资产处置方式不同于其他三家国有银行,以前的银行,包括中行、工行、建行,都是最后不良贷款交由四家资产管理公司来进行处置。农行这次的不良贷款,是由财政部和农业银行建立共管帐户,财政部委托农行成立专门的资产处置机构进行清收。对于农行而言,加快财政部委托不良资产的处置,既是对国家、对社会的责任,也是拓展收入来源,加速自身发展的需要。
一、资产处置工作面临的形势和挑战
当前,农行资产处置工作面临着严峻的形势和挑战,在深入分析不良资产处置工作任务的同时,我们应该看到既有有利因素,也有不利因素。
有利方面:一是我国实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,加大投资,扩大内需,有利于企业提高经济效益;二是有利于制定和实施整体的不良资产解决方案,提高各类不良资产处置效率;三是有利于通过整合当地多方面信息资源,以及在金融、财务、司法等领域的资源和其它各种社会关系资源,依托专业清收队伍,以专业技能和操作手段,提高了资产处置的力度;四是有利于集约经营管理,节约清收费用和人力资源。
不利方面:一是宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧,尤其是我国经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于往年,经济进一步向下调整的压力已经显现,出口增长压力较大,消费增长趋于放缓,劳动力成本增加,企业赢利能力明显下降,客户现金流趋紧,不利于贷款清收;二是我国信用体系尚不完善,不良资产剥离后,客户心态会发生变化,存在逃废债倾向;三是地方政府出于维护社会稳定、利益分配等原因,不同程度的存在地方保护主义;四是虽然近年来执法环境有所改善,但执行难问题仍没有从根本上解决,尤其政策性放款如供销系统、公共事业单位执行难的问题仍然存在。
二、资产处置工作存在的主要问题
一是委托资产质量低下,清收难度大。损失类贷款占比较高,经过多年的清收,并且采取了多种措施,包括依法清收等等,剥离的不良贷款的清收难度很大。
二是地方政府保护。近年来,由于企业转制等诸多原因,导致职工上访事件增多,地方政府为保持稳定要求有关部门在处理企业资产时要做好稳定工作,结果造成在执行企业资产时难度很大,执行不下去。
三是存在逃废债现象。由于农行股改不良资产剥离,经过媒体等报道,目前,贷款客户的心态发生了变化,存在拖、赖债等现象,所以在清收过程中要比剥离前付出更大的精力,采取更强更有力的措施。
四是剥离的个人客户笔数较多,金额较小,分布区域广,管理和清收难度较大,缺乏更为有效的清收措施。
五是贷款正常维护都会产生一定的成本和费用,而预期的收益具有较大的不确定性。如何在成本和效益之间权衡,也是一项难以抉择的现实选择。
三、资产处置的主要工作目标和重点
随着股份制改革的整体推进,我行的资产重组和财务重组目标已经实现,目前正稳步推进IPO融资上市,业务经营方式将发生重大变化。为此,结合总行制定的3510战略目标,将“风险控制”理念贯穿于资产处置全过程,充分考虑风险与收益平衡,致力于提高自身风险管理能力,确定我行总体工作目标:即最大限度收回不良资产,降低处置成本,提高处置效率,实现处置收益最大化。
管理目标:全面落实风险管理责任体系。不良资产抓降、监测、控制有机结合,实行客户、风险管理、资产处置等部门的一体化管理,形成各司其职,各负其责的良好工作氛围。加快资产处置工作职能转变,打破传统的工作模式,将风险管控关口前移,变以往的事后补救式被动管理为事前、事中风险隐患的预防。
人员目标:建立一支高素质的资产处置专业队伍。实行精细化管理,选聘责任心强、专业素质高的员工专职负责委托资产处置工作,同时配备懂经营、会管理、理念新,道德水准高的管理人员。
经营目标:实际剥离的委托不良贷款,在充分尽职调查核查的基础上,形成真实可信的估值结果。通过尽职调查和估值,为不良资产处置提供定价依据,研究个案处理办法,制订全年乃至今后三年的处置计划和工作方案,并组织实施。
当前资产处置工作重点:
1.制定处置工作实施细则。认真研究即将出台的委托资产处置相关制度、办法,结合我行委托资产实际状况,在授权范围内进行必要的细化,研究探索委托资产处置的有效模式。
2.落实处置工作责任制。委托资产实行分户到人,双人管户原则,明确主要责任人,负责分管客户的资产处置方案制定、具体实施和债权的日常维护。
3.了解掌握客户资产现状。认真开展尽职调查,形成全面的债务分类和回收可行性分析报告。深入了解与债务关联的可执行资产状况,对委托处置客户进行分类排队,确定潜力客户、一般客户、无效客户,分别采取不同的处置手段,使资产处置方式、方法更接近于实际,实现资产处置收益最大化
4.确定处置清收工作重点。处置工作优先放在处置周期时间短,见效快的项目上。一是对受国家宏观经济政策限制企业采取坚决措施,防止金融危机、经济衰退对上述企业造成冲击,导致资产迅速减值,资产质量进一步恶化。二是借股改之机存在逃废债侥幸心理的客户。三是产权制度变革、借款主体资格变更,特别是政策性破产企业,避免企业变更或破产造成债权的终结。
5.加大处置工作力度。分别采取依法清收、领导包大户、责任清收、减免表外利息等有效方式,集中人力、法律、费用等有效资源,确保清收工作取得实效。
四、资产处置采取的主要工作措施
1.明确部门职责分工。结合剥离后的工作,明确部门人员职责和各单位的管理责任,树立大风险管理观念,实现业务部门风险管理关口前移,从业务风险产生的源头上进行有效控制。
2.完善考核奖惩机制。完善资产处置考核约束措施,制定不良资产监测考核细则,强化监测职能,严格考核。
3.发挥协同作战的整体优势。充分发挥原经营行的人员优势和信息优势,协调原经营行与委托资产处置经营部的协同工作,对已落实还款计划的委托资产还款情况进行监督。同时,对悬空债权承债协议进行落实,使其有实质性的进展。
4.加强资产风险防范。强化监管、强化检查,提高制度的约束力。以人为本,加强人生观价值观教育,提高制度执行的自觉性。加大监管及时发现风险隐患,实行客户寻访双人及登记汇报制,收贷收息客户到行,内外勤分离;抵债资产收取审查、审议审批程序化;处置项目审查审批制,通过市场寻价、合理评估,处置损失认定适当,严格处置方式,坚持公平的市场运作,确定拍卖保留底价,对中介机构实行公开或邀请招标,协议处置实行“阳光”操作。对我行的实物资产权属情况进行重新确认,特别是防止抵债资产产权过户风险和看管风险,杜绝接收后资产因管理造成的人为减值。
5.注重贷款时效维护。加强贷款诉讼时效管理,使我行的到期未到期债权始终置于司法保护之下。及时向债务人或担保人发催收通知书、律师函等形式延续诉讼时效保全债权;密切重点行业产权制度变更,争取最大限度获得破产债权的清算额度,避免企业破产成为我行债权的终结日。
6.加大以下几种委托资产的清收力度:借款人有还款能力但拒不还款的赖债行为或各种恶意逃废债行为的;借款人虽无还款能力,但有可变现资产暂未变现的;借款人虽无还款能力,但保证人有能力和有资产的。
7.加大诉讼执行力度,充分利用法律手段对委托资产进行处置清收。组建诉讼案件管理团队,实现对本行委托不良资产诉讼案件的集约化、规范化管理。对已涉诉的客户进行梳理,区别已胜诉在执行、已胜诉未执行、已尚未判决等情况,加强与县区两级法院的沟通,尽量加快判决及执行速度,尽早处置,取得清收效果。对债权债务关系明晰、诉讼时效有效、借款人确有可执行财产的不良资产项目,收集相关资料,制定项目处置预案,在充分论证效益评估的基础上,确有必要诉讼的,果断诉讼,力争做到快立、快审、快结和快执行。强化诉讼时效管理,明确时效管理责任,建立诉讼时效台帐,采取各种催收措施保证诉讼时效的连续,维护我行的权益。
8.对政府干预形成的或有公务员参预形成的委托资产采取向借款人单位发函、公开曝光等措施,借助社会舆论的压力促使其还贷。
9.加强与政府部门沟通、协商,积极探索国有企业老陈欠贷款的解决途径,使不良资产处置收益最大化。
五、对资产处置工作的建议
一是建议出台有针对性的清收政策,根据借款人的还贷能力和贷款方式出台包括减免息、打折、打包、拍卖债权等清收政策。
二是建议出台减免税费等优惠措施,使资产处置效率高、收益大。
三是建议各级财政部门密切配合资产处置工作,对财政担保的不良贷款由财政部门合理安排资金偿还不良贷款,同时对其他政府或企业贷款财政部门也可协调清收工作。
四是建议在严防道德风险的基础上,进一步出台加快处置抵债资产措施,对于抵债手续存在瑕疵、自然贬值速度较快(厂房、车辆、原材料等),不再深挖历史责任和现实责任,最大程度地减少这部分资产损失。
参考文献:
(一)运行体制带来的管理风险
国务院颁布的《住房公积金管理条例》,条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务,应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务,个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体,受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体,虽有手续齐备的合同要求和约定,但仍无法回避自身利益的驱动,和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。
1、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击,加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡,购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有,若购房者选择公积金贷款,受委托银行只能收取5%作为手续费,且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使,往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段,抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多,并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说,都希望资金快速及时到位,惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠,或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款,继而使房改资金中心失去了许多优质客户,无形加大了住房公积金贷款风险。
2、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间,存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下,而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心,大力推荐商业贷款,甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象,这样,房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商,另一方面又失去了资信较好的客户,无形加大了住房公积金的贷款风险。
3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后,没有建立健全和更新,致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势,往往会采用其通畅、便捷的程序,进行贷款人员信息登陆和计息扣款,而房改资金管理中心统计信息滞后,贷款程序无法正常运行,双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体,业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密,既不利于市场的竞争,还加大了住房公积金贷款风险。
4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定:“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”,受委托银行基于节约成本考虑,对贷款的回收力度不够,贷款发放到位后,银行既不能及时通知客户还款,也不实行跟踪服务,导致客户逾期还款比比皆是,甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人,受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够,致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期,还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户,因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝,由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的,即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责,房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究,处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面,没有保护广大职工的利益。
(二)政策取向和金融市场形成的管理风险
由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民,同时也决定金融管理风险。
1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融,借款人中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力有限,甚至有的单位濒临破产,职工随时会面临着下岗或买断工龄,严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性,如遇央行利率上调,职工的还款负担还会加重,逾期率就会上升。
2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时,只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件,却很少评估借款人对住房公积金的贡献率,住房公积金配贷既无最低储蓄年限(仅一年)要求,也无最低存款额限制。从现在现阶段看,这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房,刺激居民的有效消费需求,扩大住房公积金信贷规模。但从长远看,今后可能会导致资金缺口,而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。
3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在长期的贷款期限内,社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等,由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率,这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,住房公积金贷款的期限最长可达20年,从机会成本的角度来看,容易产生市场风险,并其风险将增加一倍以上。同时,住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制,更加剧了其风险性。
4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费,许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标,过分强调住房公积金贷款数量增长,往往忽视住房公积金贷款质量,加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
二、住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险是客观存在的,理应正视和竭力规避,避免出现大的风险损失,根据上述风险的分析,规避住房公积金贷款管理风险,应积极采取应对措施。
(一)确立房改资金管理中心主导地位
解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位,采用房改资金管理中心自营模式,可以实现责、权、利的统一,既能有效地消除委托方式中的利益冲突,又能做到了职责分明。运作高效,彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位,可以自主选择受托人,同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心,对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误,而导致住房公积金住房贷款出现的风险,应由受委托银行承担,或由房改资金管理中心实行优胜劣汰,充分保证住房公积金贷款管理风险的规避,体现房改资金管理中心的主导地位。
(二)建立贷款风险监管体系
建立贷款风险监管体系,将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中,并授予该体系应履行的功能:一是对个人信用情况进行相应的时实评估,特别应能防范恶意超贷的情况;二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能,实现全过程的监督管理,三是实现个人住房贷款高风险的预警功能,并给出响应的规避建议;四是实现会商制度的建立,房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商,特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应,以期协同规避,对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金,实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
(三)采取相关配套政策措施
1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度,可采取政府扶持(实行贷款贴息政策)、社会参与的办法,组建住房置业担保公司,为借款人提供信用担保,既减轻了这部分低收入职工的债务负担,又化解了金融风险。
2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并制定严格核销坏账制度和程序,认定后及时核销坏账、呆账。
3、进一步完善住房保险,在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下,应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来,开拓住房保险新业务,既降低保险费用,减轻借款人的负担,又提高借款人的还款能力。
(四)采取相关配套还贷措施
房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量,减少因服务质量带来还贷风险。
1、建立便捷的还款方式,利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款等便捷的方式,在时间和地点上方便借款人还款。
2、受委托银行贷款放款后,及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况,使借款人知道每月实际应还多少钱,什么时候还,做到心中有数,经济上有准备,敦促贷款人养成良好的还款习惯,减少不必要还款纠纷。
(五)加强贷款抵押审查力度
住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节,严格抵押审查,对降低贷款风险,资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到:
1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续,并做出连带责任承诺,与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。
3、控制抵押率,规避抵押物市场价格变动的变现风险。
4、切实执行担保法,对不按照合同清偿债务坚决依法拍卖抵押房产。
住房公积金作为一种政策性住房资金,取之于民,用之于民,在发放个人住房贷款时实行低存低贷的政策,符合我国的基本国情,也有力地推进了城市住房制度改革和发展,是解决和改善职工住房的政策性融资途径。住房公积金贷款的风险贯穿于贷款审核、发放和回收整个的管理过程之中。因此,必须建立包括个人住房贷款全过程的风险管理体系,进一步加强房改资金管理中心贷款程序性方面的制度建设,使贷款的调查、审查、审批、催收、内部稽核、违规操作责任追究等全部管理流程化、规范化、制度化。积极汲取商业银行贷款风险管理方面的经验,用法律和制度等管理手段,有效规避住房公积金个人贷款的管理风险,以保障住房公积金贷款的管理风险降到最低的限度。
参考文献:
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3、李锋.住房公积“贷款难”的成因、界定及建议[J].中国房地产金融,2006(6)
摘要:住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体,已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式,但随着信贷规模的不断扩大,贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险,采取有效的风险规避方式,促使住房公积金贷款稳健发展,为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。
（金华银行营业部，浙江金华321000）
摘 要：自1998年开始中小企业信用担保试点以来，我国的中小企业信用担保机构得到了迅速的发展。但由于制度正处在一个初级阶段，还很不完善，出现了一些问题，比较突出的是规模过小、缺乏资金补偿机制、缺乏专业队伍，政府干预等。
关键词 ：中小企业；融资；信用担保；对策
中图分类号：F276文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）22-0092-02
收稿日期：2014-07-20
作者简介：叶顺东（1969-），男，浙江金华人，总经理，会计师，从事经营管理研究。
一、我国中小企业信用担保机构存在的问题
目前，中小企业信用担保机构存在的主要问题有：（1）分散出资，规模较小。许多地方政府按县区设立担保基金，数额很少。由于资本少，不但难以大规模地开展担保业务，不能满足众多中小企业的融资需求，而且当出现较大信用风险时，信用担保机构也很难抵御风险，造成自身生存环境的恶化。（2）资金来源单一，缺乏资金补偿机制。大部分地区的中小企业担保基金以财政资金为主，地方财政担保基金大部分是一次性的，缺少资金补偿。（3）缺乏专业队伍。由于过去专业担保机构少，随着近几年经济的发展，担保机构扩张迅速，造成了担保专业人才的短缺。不少地方政府出资的担保机构专业人员不懂业务，造成了信用担保产品管理创新风险控制等方面严重滞后，从而影响了信用担保机构健康高效的运转。（4）政府干预。尽管中小企业担保管理办法中都提到要减少行政干预，实行公司化运作，但是有一些地方政府认为，出了钱就说了算。因此，部分地区仍然存在领导定项目，担保公司担保的现象，决策失误造成呆账坏账。（5）政府财政资金不能满足广大中小企业融资的需要。由于中小企业量大面广，而且需求是多样的，仅靠政府出资的政策性担保机构远远不能满足企业的需要。即使在经济发达的国家，政策性担保的贷款也不超过中小企业贷款余额的10%。因此中小企业担保不能只靠政策性担保，还要发挥民间资本和商业担保的作用。
二、完善我国中小企业信用担保机构的对策
（1）一个地区内的财政担保基金应该相对集中使用。贷款担保遵循大数定律，即担保企业可以靠大面积地收取融资担保费以弥补小面积的代偿赔付。因此，中小企业担保基金规模不能太小，也不易过于分散，只有达到一定规模，才能抵御风险。在目前各级政府财力有限的情况下，至少市一级财政资金应该相对集中，可以采取分散出资，集中委托管理的办法；也可以采取分层次再担保的方式。
（2）拓宽担保机构的资金来源和融资渠道，扩大资本金规模。资本金补偿机制可以分为内部补偿和外部补偿方式。内部补偿主要是通过资本金的运用来增加收入，可以将信用担保基金存入银行获得利息，或者投资国债这类风险小、收益稳定的项目，保证担保基金的增值。外部补偿机制则要建立财政资金补偿机制，政府在信用担保基金成立后的每个财政年度开始给予一定量的财政拨款，以补充信用担保资金。
（3）委托专业机构管理，聘请有经验的专业人员。在现行体制下，政府委托专业机构担保主要有两大优势：一是可以防止政府直接干预，按市场机制运作；二是充分、有效地利用专业人员，减少担保失误。采取委托管理的方式，即可以利用专业担保机构提高担保质量，又有利于个出资方的利益。但是，要建立出资人监控机制，明确责权利。进行委托时，应根据不同的制度安排，建立责权利相统一的利益和风险分担机制。
（4）委托管理中应注意的问题。政府与专业担保机构之间是委托的关系。委托既要防止政府干预担保决策，造成担保失误；又要防止专业机构为了自身利益偏离政策目标。因此，要实现制度化管理，在规范管理和监督的基础上，调动专业担保机构的积极性。一是要明确担保对象，确保担保对象符合政府扶植的方向。二是要明确责权利，明确出资人和专业担保机构之间的责权利，包括担保收费标准、成本和担保损失分摊原则，担保资金补偿原则等等。三是制定合理的决策机制和严格的担保程序。四是建立监督和考核制度，定期审计和检查，确保政策性资金的使用方向。再就是要竞争机制，择优选择有资信、业绩好的专业机构。
（5）努力建立政府担保和民间担保相互分工、相互合作和相互补充的信用担保体系。对于政府担保来说，它在担保体系中的角色主要有：一是提供直接担保。二是提供间接担保，即为民间担保的直接担保提供再担保。由于政策性担保与商业担保的目标、对象、机构性质，以及信用基础不同。因此，要实行分类管理。对于商业性担保机构的主要管理内容是，设定进入门槛，保证资本金的规模；监管资本金的运作，保证赔付金的安全性和流动性，通常是规定投资组合的合理比例；控制担保放大倍数，保证清偿能力；担保机构的信息披露制度和定期评级。不同担保品种和不同担保对象的担保风险程度不同，因（下转106页）（上接92页）此，具体的规范和管理办法也有所不同。除了上述管理内容外，政策性担保机构的管理还有其特殊性。一是担保机构性质不同。政策性担保机构一般是非营利性机构，因此，政策性担保收费通常要受政府管制。二是政策性担保对象是特定的中小企业担保计划中对担保对象有明确的规定。三是政府作为出资人应对担保机构资金的运用、运作程序进行规范和监督，并定期委托专业机构来评价。
参考文献：
[1]陈晓红.中小企业担保机构的框架设计[J].经济管理，2005.
[2]汪玲.建立中小企业信用担保体系的战略构想[J].经济理论与管理，2005.
原告：南京状元楼酒店。
法定代表人，姜建生，董事长。
被告：国家外汇管理局南京分局。
法定代表人：白世青，局长。
南京状元楼酒店系中外合作经营企业，1986年11月15日经江苏省人民政府批准，1987年1月20日国家工商行政管理局发给营业执照。1988年8月16日，南京状元楼酒店向江苏省国际信托投资公司（以下简称投资公司）申请贷款人民币。当时投资公司言明没有人民币，只有美元，于是状元楼酒店与投资公司签订了20万美元的贷款合同，并出具书面委托书，委托投资公司按有关规定代为调剂人民币。同日投资公司扣除了20万美元的贷款利息4600美元，以及原先向状元楼酒店提供的50.84万元人民币贷款本息后，于8月17日将所剩71.285万元人民币划入状元楼酒店帐户。1990年3月29日，国家外汇管理局南京分局（以下简称南京分局）以私自买卖外汇为由，对状元楼酒店罚款4.9436万元。状元楼酒店不服处罚，决定向国家外汇管理局江苏分局申请复议，经复议维持原处罚决定。状元楼酒店向南京中级人民法院起诉，请求撤销被告所作的处罚决定。
原告诉称：1988年8月16日，原告与投资公司签订20万元美元贷款合同后，便委托投资公司代为调剂人民币。被告在处罚决定中认定“委托无效”，原告认为，这样认定委托的性质是错误的。我国民法通则规定：“公民、法人可以通过人实施民事法律行为”，所以原告委托投资公司代为调剂外汇是合法的，原告并无过错。委托书中载明“按照有关规定代为调剂”。投资公司系金融机构，理应知道调剂程序，然而却未按有关规定到外汇调剂中心办理，而是用自己的人民币私自调剂。由此可见，“私自调剂外汇”是投资公司超越权所为的行为，而非原告之行为，因而不应由原告承担法律责任。
被告辩称：对原告作出的处罚决定，事实清楚，证据充分，定性准确，适用法律法规正确，请求法院予以维持。其主要理由是：
（1）原告与投资公司签订贷款合同后，原告已获得这笔20万美元贷款的所有权。原告如需将美元调剂成人民币，就必须到外汇调剂中心进行调剂。原告没有到外汇调剂中心调剂外汇，而是委托无权进行外汇调剂业务的投资公司代为调剂，这事实上是变相私自买卖外汇的行为。
（2）有关文件规定，“外汇调剂中心为法定的外汇交易机构”，“除外汇调剂中心外，其他任何单位和金融机构一律不得办理外汇调剂业务”。由此可见，调剂外汇必须委托外汇调剂中心办理，除此以外的委托都是违法的。投资公司不能客户进行外汇调剂业务，因此，委托关系是违法的、无效的。
（3）即使如原告诉状中所称，原告是民事关系中的被人，则因为投资公司超越经营范围，私自客户进行外汇调剂活动构成违法，被人也应负连带责任。
「审判
南京市中级人民法院经审理认为：外汇调剂中心是办理外汇调剂业务的法定机构，其他任何单位和金融机构一律不得办理外汇调剂业务。投资公司既无权直接办理外汇调剂业务，也无权接受委托代客户办理外汇调剂。状元楼酒店明知国家调剂外汇的有关规定和程序，也明知投资公司无直接办理调剂外汇业务的权力，却将贷款所得美元委托投资公司进行调剂，造成投资公司以自己的人民币购买状元楼酒店美元的事实，实属私自买卖外汇的违法行为。调剂外汇只能自己亲自到外汇调剂中心办理，不能委托他人，因此，状元楼酒店委托投资公司调剂外汇的行为是违法的。被告所作的处罚决定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。该院于1990年12月20日作出判决：维持国家外汇管理局南京分局的行政处罚决定。
状元楼酒店不服一审判决，向江苏省高级人民法院提起上诉。上诉理由是：（1）上诉人没有私自买卖外汇的故意，向投资公司申请贷款的目的是为了解决急需支付的工程费用，投资公司言明没有人民币，才贷款美元的。上诉人不想贷美元，因此，根本谈不上私自买卖外汇的故意。（2）上诉人委托投资公司代为调剂人民币行为符合《民法通则》关于委托的有关规定，现行法律、法规并无调剂外汇不能的特殊规定，因此，委托关系是合法的。（3）投资公司超越权限私自买卖外汇，其法律后果应由其自己承担，上诉人不承担责任。被上诉人南京分局以原答辩理由答辩。
江苏省高级人民法院认为：上诉人状元楼酒店与投资公司签订20万元的贷款合同后，即出具书面委托书，委托投资公司代为调剂人民币。委托书载明：“按有关规定代为调剂人民币，其调剂价每美元人民币6.25元”（未超过外汇调剂中心的比价）。此委托书符合《中华人民共和国民法通则》第六十三条关于“公民、法人可以通过人实施民事法律行为”的规定，双方形成了委托关系，委托是合法的。被上诉人坚持认为调剂外汇不能，原告委托不合法，但未能提供现行法律、法规等规范性文件关于调剂外汇不能的规定。因此，被上诉人关于委托是不合法的观点站不住脚。投资公司没有按委托书要求，到调剂中心调剂外汇，而是用自己的人民币买下这20万美元外汇，这是超越权限的行为，应由自己承担法律责任。所以处罚投资公司是合法的，处罚状元楼是错误的。该院于1991年7月27日作出终审判决：一、撤销江苏省南京市中级人民法院行政判决；二、撤销国家外汇管理局南京分局的行政处罚决定。
「评析
一、南京状元楼酒店的外汇可以进入调剂中心进行调剂。国务院1988年2月26日的《关于加快和深化贸易体制改革若干问题的规定》第四条中规定：“各项留成外汇、外商投资企业外汇和经国家外汇管理局批准的其他外汇，均可通过调剂中心进行调剂。”中国人民银行1987年10月1日公布的《非银行金融机构外汇管理办法》第十四条规定：“外商投资企业之间，在外汇管理部门监管下，可以相互调剂外汇余缺。”国家外汇管理局1988年3月9日的《关于外汇调剂的规定》第四条规定：“经国家外汇管理局或其分局审核，下列外汇可以向调剂中心申请卖出：各项留成外汇；外商投资企业外汇；国家外汇管理局批准的其他外汇。”根据上述的规定，外商投资企业的外汇可以通过调剂中心进行调剂。南京状元楼酒店系中外合作企业，其向投资公司贷的20万美元，属于其他外汇，这笔外汇可以通过外汇调剂中心买卖。
一、合理制定经营目标，确保全年各项指标的完成年初，本着“效益优先”的原则，根据省联社给我社制定的各项经营目标任务，结合我社上年度经营目标完成情况的基础上，科学、合理制定了各网点组织资金目标和任务，并于元月一日召开首季组织资金工作动员大会，进一步提高全员的思想认识，明确组织资金工作的目标和任务。二月份对各营业网点反复进行算帐，合理设定各项财务指标，与各网点主任签订经营目标责任制，修改和完善了经营管理综合考核办法，为各网点明确了经营方向和责任目标。十一月份，根据各网点经营目标实际完成情况，结合本地市场经济变化特点，及时调整各网点经营目标，为今年利润计划的顺利实现进一步奠定基础。截止11月末，各项存款余额为*******万元，比年初增加******万元；各项贷款余额为******万元（含贴现****万元），比年初增加****万元；不良贷款余额为****万元（不含抵债资产），比年初下降****万元，不良贷款占各项贷款的比例为*%（含贴现），比年初的*％下降了*个百分点；全辖盈亏轧差合计账面盈余****万元，比去年同期增盈****万元。预计至12月末，各项存款余额达到******万元，比年初增加******万元；各项贷款余额为*****万元，比年初增加*****万元；不良贷款余额为****万元，比年初下降****万元，不良贷款占比为*，比年初下降*%；全辖实现各项收入为****元，各项支出****万元，账面盈余****万元。
二、加强财务管理，规范财务行为，努力增收节支根据上年财务管理经验，结合今年改革实际情况，以“总量控制，效益优先，以收定支，超额审批，超限停支，财务公开，民主理财”为原则，控制水电费、公杂费、邮电费等费用全年限额，业务招待费严格按照利息收入的5‰序时列支，其他费用开支必须报经联社审批，并下批复作为年终考核认账因素。同时综合考虑各方面情况，又给每个网点额外增加了****元费用，从而保证了各网点经营和管理所需各项费用的开支。
2、规范财务行为，合理控制财务开支。继续执行《**市农村信用合作社财务管理办法》和《费用结报制度》，在联社费用管理委员会管理下，详细规范了财务开支的范围、标准、审批权限、程序等，不断完善了费管会的管理制度，对于核定费用以外的费用开支，一律提前上报费管费研究、审批。截止11月末，经费管会研究审批通过的各项费用为******元，其中：各项垫支费用*****，购买的低值易耗品费用为*****元，各种修理费用为******元，营业外支出为****元，其他各项费用为*****元。
3、减少非生息资金的占比，加强应收利息的管理。截止11月末，我社应收利息帐面余额为***万元，已超过银监部门的风险控制警戒线，我部根据实际情况，在主任室的要求下，坚持“谁分片地区，谁负责清理”的原则，对各网点进行跟踪督促，限期清理。截止11月末，应收利息余额为***万元，预计年末将全面完成应收利息的清理工作。
三、及时清收违规投资，规范投资行为
根据银监部门和省联社清理违规投资的要求，加大了对违规债券和保险投资的清收力度，通过采取上门催收洽谈、电话追问和网上查询、委托出售等方式，及时清收了申银万国****万元国债和保险投资****万元。目前仍有保险投资**万元未收回，正继续与太平洋保险公司洽谈给付；密切关注南方证券托管工作，债权一经确定，及时清收南方证券****万元国债投资。为规范投资行为，确保资金安全、高效运营，我部于今年十月制定了《**市农村信用合作联社投资业务管理办法》，规定了在银行间债券市场进行资金拆借、债券买卖、债券回购等投资业务行为。十月份以来，委托省联社在银行间债券市场购买债券*****万元，同时与省联社进行短期资金拆放业务，提高了资金使用效益。[1]
随着我国社会保障事业的发展，社会保障基金的规模日益扩大，如何加强投资管理使其保值增值，是现阶段必须解决的一大课题。笔者在实际工作中体会到现阶段社保基金运营过程中存在以下问题：
1.统筹层次不同，基金管理主体分散，影响了基金的存量规模，削弱了基金运营的规模效益。目前地方保险基金的统筹层次也不尽相同，中央和省属企业养老保险、失业保险实行了省级统筹，医疗、生育、工伤保险实行地市级统筹或县级统筹，统筹的层次还处在较低的水平。一些企业还建立了补充医疗保险和补充养老保险，企业是补充保险基金的管理主体。这样的管理体制，使基金节余分散，管理难度增大。
2.基金管理制度的约束。在保险基金的管理上，前一时期，确实存在大量基金被挤占和挪用的现象，在这种情况下，国家严格限制了基金的投资渠道，只允许投资国债和银行定期存款。在资本市场发育的初期，防范风险的能力较小，对社保基金的投资范围作出限制是必要的，但是不应当成为一个长期的政策选择。就目前讲，只有国家级社会保险基金有投资管理的办法，详细规定了投资的渠道和管理方法，地方结余保险基金的投资渠道还没有打开。
3.基金运营不规范。社会保险基金运营主体的非专业性以及过多的行政干预导致基金运营的低效率、高风险并存。从目前社会保险基金的管理机构设置来看，社会保险的事务性管理和基金的运营都是由政府组建的事业性机构即社会保险管理局（中心）来管理，其管理模式是政府行政命令式的管理，而非市场指导下的商业化运作，这使基金在运营过程中存在很大弊病。
二、目前应采取的具体措施
1.国家应尽快制定保险基金的投资管理办法，依法管理和规范基金投资。尽管有中央管理的社会保险基金投资管理办法，但还不是全部保险基金的投资管理办法，对其他保险基金的投资管理还是空白。社保基金关系到广大人民群众根本利益，需要以立法的形式加以保证。因此，应尽快对社会保险基金投资立法，依法管理基金的投资，财务风险的防范都应制度化、法制化，使社会保险基金在运行过程中真正做到有章可循、有法可依，防止出现管理混乱的现象，给国家经济和社会的稳定造成不利影响。
2.建立社会保险基金的投资管理机构和监管机构。国家、省、市应建立起保险基金的投资管理机构和监督管理机构，明确各自的工作职责，按照基金投资管理办法进行投资和监督管理。投资管理部门和监管部门应相互制约，有各自的职责，互不隶属。投资管理部门内部要严格遵守国家投资法规和政策进行投资管理，监管部门还应具有较强的独立性，按照法律规定的投资办法进行独立的监督和检查，确保基金按照规定去运转。同时，应建立分权制衡的运作机制，基金的运用决策系统、执行系统、考核监控系统，由此形成相互协调，相互制约的分权制衡机制。
3.社保基金的投资应明确规定为委托理财。目前社会保险经办机构专业理财人员还不多，也没有资本市场投资经验，直接投资风险比较大，考虑到社保基金的收益目标和风险，通过委托和关系，签订合同，实现进入资本市场是比较好的选择。
4.在基金投资过程中，应处理好投资组合问题。目前，全国社会保险基金的投资限制是，银行存款和国债的比例不得低于50%，企业债券、金融债券不得高于10%，证券基金、股票投资比例不得高于40%.当前我国金融市场还不发达，保险基金还存在较大的隐性债务，对于股票和证券基金的投资应保持较低比例。
5.在基金的运作过程中，可以考虑以下几种投资形式：投资开放式基金；发行定期保险基金的国债；委托银行抵押贷款；公司或企业债券。
6.加强对社会保险基金的监督检查。在建立和完善社会保险基金财务、会计、统计、审计制度的同时，强化社会保险基金的监督机制，并使之相互协调，尽快建立计算机网络化管理系统，改变管理人员多而效率低且不安全的局面。
7.对投资运营进行绩效评估。在评价投资运营的业绩时，不能单纯看收益有多高，而应从收益、风险、投资过程等多方面评价基金的运营过程。
随着我国社会保障事业的发展，社会保障基金的规模日益扩大，如何加强投资管理使其保值增值，是现阶段必须解决的一大课题。笔者在实际工作中体会到现阶段社保基金运营过程中存在以下问题：
1.统筹层次不同，基金管理主体分散，影响了基金的存量规模，削弱了基金运营的规模效益。目前地方保险基金的统筹层次也不尽相同，中央和省属企业养老保险、失业保险实行了省级统筹，医疗、生育、工伤保险实行地市级统筹或县级统筹，统筹的层次还处在较低的水平。一些企业还建立了补充医疗保险和补充养老保险，企业是补充保险基金的管理主体。这样的管理体制，使基金节余分散，管理难度增大。
2.基金管理制度的约束。在保险基金的管理上，前一时期，确实存在大量基金被挤占和挪用的现象，在这种情况下，国家严格限制了基金的投资渠道，只允许投资国债和银行定期存款。在资本市场发育的初期，防范风险的能力较小，对社保基金的投资范围作出限制是必要的，但是不应当成为一个长期的政策选择。就目前讲，只有国家级社会保险基金有投资管理的办法，详细规定了投资的渠道和管理方法，地方结余保险基金的投资渠道还没有打开。
3.基金运营不规范。社会保险基金运营主体的非专业性以及过多的行政干预导致基金运营的低效率、高风险并存。从目前社会保险基金的管理机构设置来看，社会保险的事务性管理和基金的运营都是由政府组建的事业性机构即社会保险管理局（中心）来管理，其管理模式是政府行政命令式的管理，而非市场指导下的商业化运作，这使基金在运营过程中存在很大弊病。
二、目前应采取的具体措施
1.国家应尽快制定保险基金的投资管理办法，依法管理和规范基金投资。尽管有中央管理的社会保险基金投资管理办法，但还不是全部保险基金的投资管理办法，对其他保险基金的投资管理还是空白。社保基金关系到广大人民群众根本利益，需要以立法的形式加以保证。因此，应尽快对社会保险基金投资立法，依法管理基金的投资，财务风险的防范都应制度化、法制化，使社会保险基金在运行过程中真正做到有章可循、有法可依，防止出现管理混乱的现象，给国家经济和社会的稳定造成不利影响。
2.建立社会保险基金的投资管理机构和监管机构。国家、省、市应建立起保险基金的投资管理机构和监督管理机构，明确各自的工作职责，按照基金投资管理办法进行投资和监督管理。投资管理部门和监管部门应相互制约，有各自的职责，互不隶属。投资管理部门内部要严格遵守国家投资法规和政策进行投资管理，监管部门还应具有较强的独立性，按照法律规定的投资办法进行独立的监督和检查，确保基金按照规定去运转。同时，应建立分权制衡的运作机制，基金的运用决策系统、执行系统、考核监控系统，由此形成相互协调，相互制约的分权制衡机制。
3.社保基金的投资应明确规定为委托理财。目前社会保险经办机构专业理财人员还不多，也没有资本市场投资经验，直接投资风险比较大，考虑到社保基金的收益目标和风险，通过委托和关系，签订合同，实现进入资本市场是比较好的选择。
4.在基金投资过程中，应处理好投资组合问题。目前，全国社会保险基金的投资限制是，银行存款和国债的比例不得低于50%，企业债券、金融债券不得高于10%，证券基金、股票投资比例不得高于40%.当前我国金融市场还不发达，保险基金还存在较大的隐性债务，对于股票和证券基金的投资应保持较低比例。
5.在基金的运作过程中，可以考虑以下几种投资形式：投资开放式基金；发行定期保险基金的国债；委托银行抵押贷款；公司或企业债券。
