时间：2022-12-08 15:44:34
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产营销策划论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
中图分类号：F293.33文献标识码： A
1房地产营销策划的含义及方式
1.1房地产营销策划的含义
房地产营销策划是在对房地产项目内外环境予以准确分析，并有效运用经营资源的基础上，对一定时间内营销活动的行为方针、目标、战略以及实施方案进行设计和谋划。或者说，它是一个谋划达成房地产项目营销成功的先发设想及其思维的过程。也是一项计划活动、决策活动之前的构思、探索和设计的过程。
1.2房地产营销的方式
（1）企业直接销售；（2）委托销售
2营销策划在房地产营销中的重要作用
一个真正的策划案就是要将目标项目置于房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据。通过房地产市场细分，来确定它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的项目整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争。其重要作用主要表现在以下几方面：(1)为开发商带来更大的利润空间；(2)更好地满足消费者的需求；(3)增强居住品质；(4)提升开发商的品牌。
3房地产营销策划误区的完善措施
3.1正确运用目标市场选择模式
开发商要对选择进入哪些目标市场或为多少个目标市场服务做出决策。可供房地产开发商选择的目标市场模式有如下五种：(1)复合产品模式；(2)单一市场模式，此模式指房地产开发企业选择一个目标市场集中营销；(3)完全市场覆盖模式；(4)有选择的专业化模式；(5)复合市场模式，即指房地产开发商专门为了满足某个目标客户群体的各种主要需求而开发物业。
3.2定期对策划人员专业知识的培训和交流
可以定期组织学习的机会，为策划人员提供能够互相交流的机会，吸取众家之长，吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念，但是吸收后还要深刻的理解，才能正确运用到营销策划的过程中，才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。
3.3基于楼盘品质的创新
随着消费者越来越成熟和理性，见识过太多“概念”和“创新”楼盘的消费者对楼盘本身的质量越来越看重。影响他们购买的是小区环境、户型设计、园林规划、交通配套等等有关实在的楼盘本身质量的因素。所以我们在谈创新和某某概念的时候，既要是这些苛刻的消费者所关心的，也要实实在在能让他们感受到的。
3.4加强房地产市场调研与预测
市场调研与获得真实信息的基础和依据是房地产营销策划必不可少的环节。在市场调研前，企业应制定严谨的市场调查流程市场调研时，要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握；调查结束后，应科学全面地进行分析与预测市场前景。
3.5明确目标市场，科学市场定位
目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节，也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代，消费者需求层次的多样化，房产开发商更应明确其目标市场，进行科学的市场定位。
4目前房地产的营销策划存在的主要问题
就国际市场来看，房地产产业在我国的发展起步相对较晚，市场经济环境下的发展还不够充分，营销策划的理念应用到此行业中属于一种全新姿态，还出与相应的萌芽时期，各种策略还存在着一些相应的问题。这些问题的出现导致了营销策划不能够有效的发挥功用，并在很人的程度上阻碍了房地产业的健康发展。主要问题有以下几点:
（1）不能充分的进行市场调研，调研结果与实际情况存在偏差要进行营销策划不能只是凭空想象，要进行相应的市场调研，收集比较真实可靠的市场需求信息，并对其进行分析，进行企业的市场定位。市场调研主要有两方而的任务，一方而要充分的了解产品要进入的市场需求，使企业在进入市场时有相应的针对性，另一方而是进行市场调研时要与相应的同行产业做出对比，分析对于目前的发展状况，知己知彼方可百战不殆。但是就目前的现实状况来看，房地产开发商对市场调研的认识程度不够，有的甚至脱离相应的实际，调查方式缺乏变通，取样或者是调查的数据针对性有所欠缺，调研结果与实际存在着一定的差距，不能够真实的反应市场的总体要求。
（2）营销策划中的广告宣传脱离实际，在房地产的营销策划中，广告宣传是主要的宣传媒介，也是营销策划的重点所在。但是目前的房地产的营销策划中广告的宣传存在着很人的问题，主要是存在假、人、空的现象。在新的经济发展形势下，而临着激烈的市场竞争，房地产开发商绞尽脑汁的在和相应的广告商一起进行广告项目的策划。当然不得不承认有些广告的制作相当的有水准，不仅突出了特色之处，创新上与其他广告绝不雷同，但是其中的真实成分有所减低，这些标新立异的广告不能带来真实可靠的说服力和信任度。
（3）相应的营销策划的销售管理模式管理不严谨，而且在销售管理模式上存在着一定的随意性，不够严谨，没有一套规范的销售规则，主要就是依靠业绩来评定销售效果的好坏。在部分房地产的营销策划中营销人员对自己的营销对象进行虚假承诺，看似房地产开发商委屈自己的利益而把消费者的利益保护的天衣无缝，非常的周全，在消费者信赖了营销人员的前提下进行了交易，但是却发现事实却远非如此，给企业的形象造成了一定的损害。
5提高房地产的营销策划的具体做法
5.1强化房地产的市场调研
在行业的营销策划中，通过市场调研来获取信息是必不可少的一个环节，房地产的营销策划制定前，要加强对市场调研的力度，针对项目中的项目规模、相关特点以及消费对象进行整体上的调查，在得出调研的相关数据后进行分析和预测相应的营销市场，为营销策划的进行提供最基本的辅工作。
5.2找准目标市场，进行科学的市场定位
如今房地产行业已经进入微利时代，而对当前消费者的需求多样化以及消费理念多层次化，开发商在进行行业发展是找准目标市场，进行市场的科学定位变的越来越重要。只有进行准确的市场定位，找对相应的市场主体，房地产的每一个地产项目才能够更快、更稳的进行市场交易，满足市场需求，否则一切都是徒劳无功，还会落下“事倍功半”不利后果。
5.3对营销策划人员进行培训，增强相应的责任感
在营销策划中一定要进行员工培训，让员工具备一种高度的责任感。可以让员工不定期的参加学习和探讨的学习交流会，在员工交流中采诸家之长，并吸取相对优秀的营销经验。同时房地产的营销策划还要实时的关注新的营销策划的理念，在进行广告宣传的时候避免因为概念不清而进行的不切实际的过度的概念包装。
结语
人们生活水平的不断提高，对生活质量的要求也逐渐增强，我国的房地产事业蓬勃发展起来。在这一过程中，努力做到对顾客的需求现状的深刻了解和准确的把握，把营销策划的主要价值和内涵融入到自己的策划中来，展示营销策划的具体内涵，并达到进行营销策划的处理。通过成功的营销策划，在市场经济的激烈竞争下，改变房地产企业的发展模式，顺应市场潮流，立于不败之地。
参考文献
[1]王方华.整合营销[M].山西经济出版杜，2008．
随着房地产市场竞争日趋激烈，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。为了准确的分析房地产企业的营销能力，论文以一房地产企业为案例，在对房地产市场营销的特点和影响因素分析的基础上，尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，并采用层次分析法确定指标的权重，综合运用模糊综合评价法对房地产企业营销能力进行评价。论文的主要内容如下：第一章，绪论。主要阐述本文选题的背景、目的和意义、国内外研究状况、研究思路、分析方法以及可能的创新之处。第二章，房地产营销能力评价的基本理论。主要对房地产市场营销、房地产企业营销能力的概念和特征加以分析和界定，介绍了层次分析法、模糊综合评价法和德尔菲法的主要内容和实施步骤。第三章，房地产企业营销能力评价指标体系的建立。主要阐述了评价指标体系设立的目的、原则、逻辑框架、构建方法等内容。第四章，西华房地产公司营销状况分析。通过实地调研、收集资料，对西华房地产公司的营销状况进行分析评价。第五章，房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程。以西华房地产公司为案例，详细介绍了模糊综合评价法在房地产企业营销能力评价中的应用过程。第六章，提升西华公司营销能力的对策及建议。针对西华房地产公司市场营销中的薄弱环节，提出相应的对策和建议。本论文提出了房地产企业营销能力评价指标体系，为房地产企业定量评价营销能力提供了一种方法，也为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。
关键词：房地产企业；营销能力；评价指标体系；模糊综合评价法
3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.
KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5
目录第一章导言
1.1选题背景
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意义
1.3国内外相关研究的动态综合
1.3.1国外研究动态
1.3.2国内研究动态
1.3.3关于国内外研究的评述
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5研究的主要内容
1.6论文可能的创新之处
第二章房地产企业营销能力评价的基本理论
2.1房地产企业营销相关概念界定
2.1.1房地产营销
2.1.2房地产企业营销能力
2.2房地产企业营销能力综合评价法介绍
2.2.1层次分析法
2.2.2模糊综合评价法.
2.2.3德尔菲法.
第三章房地产企业营销能力评价指标体系的建立
3.1评价指标体系构建的目的
3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则
3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架
3.4指标构建的方法
3.5房地产企业营销能力评价指标的设定
第四章西华房地产公司营销状况分析
4.1公司的基本概况
4.2项目概况
4.3公司营销战略分析
4.4项目的营销环境分析
4.5项目的定位
4.5.1该项目的市场细分
4.5.2项目的定位
4.6项目的营销策划
4.6.1产品策略
4.6.2价格策略
4.6.3营销推广策略
4.7项目的营销实施保障
4.8该公司营销工作中存在的问题
第五章房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程
5.1运用层次分析法确定各层次的权重
5.2建立房地产企业营销能力评价集V
5.3构造模糊综合判断矩阵
5.4进行二级模糊综合评判
5.5进行一级模糊综合评判
5.6结论分析
5.7影响该企业营销能力的主要因素分析
第六章提升西华公司营销能力的对策及建议
6.1选择合适的营销发展战略
6.2提高营销策划的实施能力
6.3培养企业文化
6.4建立科学的营销管理体系
6.5塑造优秀的营销组织团队
后记
参考文献
致谢
作者简介
第一章导言
1.1选题背景
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占有举足轻重的地位。近几年来，我国政府实行强有力的宏观调控政策，对房地产市场进行规范和整顿，以控制房价的快速增长和房地产市场的稳定发展。在政策的冲击下，房地产企业之间的竞争日趋激烈，尤其中小房地产企业更是进入举步维艰的地步。面对激烈的竞争，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价，以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。营销能力研究作为企业能力研究的一个重要分支,有理论和实证两个研究方向。前者从企业品牌的培育、营销信息系统的建立与完善、市场定位、营销网络建设、促销宣传、营销队伍建设、改进和加强市场服务等方面对企业营销能力进行讨论,是一种横向的研究方式；而后者则在考察企业营销流程各个阶段的基础上,建立分析模型和指标体系,并运用数学、统计学等方法来探讨提高营销能力的途径,是一种纵向的研究方式。两个方向相互借鉴,并且有融合的趋势。我国对营销能力评价的研究尚处于探索阶段，一些学者已经尝试着将一些定量分析的方法应用到营销能力评价中，但关于房地产营销能力评价的理论指导仍存在空白，导致实践中房地产企业在评价营销能力时缺乏科学的理论指导。在实践中，房地产营销市场已进入全程营销阶段，大多数房地产企业尚不能从定量分析的角度来科学的衡量企业的营销能力，仅仅依靠财务指标片面地判断企业的营销能力，不能及时发现营销各个环节存在的问题，从而进行改进。当前，我国的房地产市场从总体趋势和国家的政策导向来看，已经进入科学正规的发展阶段，企业的发展需要科学的决策引领和指导。鉴于此，本文结合层次分析法和德尔菲法，以西安一房地产公司为案例详细说明了多层次模糊综合评价法在评价房地产企业营销能力中的具体应用。
1.2研究的目的和意义
1.2.1研究的目的
本文在分析房地产营销能力各评价指标要素的基础上，结合层次分析法和德尔菲法，采用多层次模糊综合评价法，并以一定的案例为依托，设计评价房地产营销能力的模糊综合评价模型，为房地产企业科学的评价企业营销能力提供相应的指标体系和模型参考。
1.2.2研究的意义
(1)尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，将模糊综合评价法引入到房地产企业营销能力评价中，填补目前房地产企业营销能力评价的理论空白。
(2)房地产企业营销能力评价是在房地产全程营销实施完成的基础上进行的，对企业开展营销的战略、实施策略和营销保障等情况进行全面而又系统的分析与评价，为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。
(3)在评价过程中，发现企业的不足之处，或潜在的问题，通过科学分析，提出解决方案，对以后开展营销工作将起到调整、改进的作用，增强房地产企业综合竞争实力。
1.3国内外相关研究的动态综合
1.3.1国外研究动态
国外对企业营销能力的研究是以企业能力的研究为先导。正式提出这一命题的是菲利普·萨尔尼科，他于1957年最早使用企业能力的概念，他认为：能够使一个组织比其他组织做得更好的特殊物质就是企业能力或特殊能力。在此之后，学者将企业能力称为企业竞争力、组织竞争力、组织能力或企业动态能力等。20世纪80年代,黑特和爱尔兰德亦曾研究了公司独特竞争能力与战略产业和绩效的关系。到20世纪80年代后期,以波特为代表的竞争战略理论风靡一时。波特认为，产业环境中存在着五种基本的竞争力量(即新竞争对手的进入，替代品的威胁，买方的讨价还价能力，卖方的讨价还价能力，以及相同行业竞争对手之间的竞争)。波特的理论从基本战略到价值链，提示了企业为增强竞争力，获取长期竞争优势的关键因素。在此基础上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商业评论》上发表的《公司核心能力》一文掀起了企业能力研究的热潮。随着企业竞争力理论研究的逐步深入，营销竞争力作为企业竞争力重要的构成要素之一，慢慢地就引起了一些学者的兴趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分别对营销竞争力的基本概念进行了深入的研究[1]。在他们的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy为首的一批学者将他们两者的研究成果作了一个综合，得出了初步的营销竞争力多层次模型。Grant对营销竞争力构成要素的划分与Webster和Day有所不同，他从企业竞争力的基本构成入手，对营销竞争力的构成进行垂直细分，得出另外一个营销竞争力多层次模型。在这个模型中,Grant认为企业自身竞争力的培育是在多种层次上发生的,个人运用自己的专业知识去解决[2]。
1.3.2国内研究动态
由于在过去一段时期内，我国企业处于粗放型增长过程中，企业营销工作急功近利，营销能力理论研究滞后。随着企业生产力水平的提高、市场竞争的日益加剧，关于市场营销的研究才有所发展。国内对营销能力评价的研究是在借鉴国外营销理论的基础上逐渐发展起来。早期“职能式”营销理论强调的是企业销售能力，以“4P理论”为核心的“策略式”营销理论为代表，它强调的是企业的短期营销能力,无法适应复杂多变的营销环境。进入21世纪，越来越多的学者开始从企业持续发展的战略高度，重新审视新3形式下企业的营销能力，刘玉来[3]在2005年，在综合理论界对营销能力的概念厘定的基础上详细的提出了营销能力的概念和内涵。之后，很多学者投入到企业营销能力的评价中，企业营销能力评价逐渐由定性研究向定量研究发展。林映光，孙岚在《企业营销能力综合评价》中将企业营销能力评价指标体系包括产品市场竞争力，销售活动能力，新产品研究开发能力，市场决策能力[4]；罗孝玲，刘欢在《医药商业营销能力评价指标体系的研究》中将营销能力评价指标体系设为销售业绩指标，营销基础要素指标，营销决策能力指标，营销执行能力指标；杨瑞、杨烨在《企业市场营销能力评价指标研究》中将营销能力评价指标体系的设定为营销观念、营销信息、营销战略、营销决策、营销执行、营销业绩6个方面；瞿国忠，李海延、周君生在《企业营销能力模糊综合评判中》将企业营销能力评价指标体系设定为营销理念、营销组织、营销业绩三方面[5]；宁振宇在《浅析我国企业营销能力现状及衡量指标》一文中将企业营销能力评价指标设定为市场预测、销售渠道、售后服务、营销水平四个方面；杨瑞等人在《制造型企业市场营销能力评价指标体系的研究》一文中将企业营销能力评价指标体系设定为营销效益、营销观念、营销战略、营销策略、创新能力、营销组织6个方面。此后，翟国忠，林晓光等将模糊综合评价法运用到企业营销能力评价中，为定量研究企业的营销能力提供了科学的方法。林媛媛将指数平滑模型运用到企业营销能力评价中[6]。陈成程最早将营销能力评价的方法运用到房地产企业中，并结合房地产营销所固有的特性建立了房地产企业营销能力评价指标体系，为进行房地产企业营销能力评价提供了理论支持[7]。当前国内很多关于营销能力的研究文献仍然把营销能力简单地等同于产品创新能力、分销能力、促销能力等营销工作表面层次的能力，或者把营销能力理解为理念、战略、品牌、质量、成本、技术、推销和网络等能力，而没有将营销置于核心战略的高度看待其能力的发展，没有探求到营销能力真正的持续内涵和其内在要素结构以及各要素的作用机理,很难真正引导企业的营销实践工作长远的发展[8]。
1.3.3关于国内外研究的评述
综上所述，国外对企业营销能力评价的研究比较系统、全面，走在营销理论研究的前沿。我国的学者对营销能力的研究更多是在借鉴国外学者研究的基础上，与我国的实践结合。目前对企业营销能力的评价研究正由定性研究向定量研究过渡，国内对企业营销能力的定量研究尚处于初步的探讨阶段。虽然部分学者在理论上提出了企业营销能力评价的指标体系，设立了评价模型，但对于不同的行业，不同的企业，在具体操作上仍有局限性。
1.4文本研究的思路和方法
1.4.1研究思路
本文从介绍房地产企业营销能力的基本概念和相关理论入手，结合房地产全程营销的特性和房地产企业自身的特点，建立房地产营销能力评价指标体系，然后采用层次分4析法和模糊综合评价法，设立评价模型，定量分析房地产企业营销能力。
1.4.2研究方法
本论文在形成过程中，在大量查阅国内外文献和调研的基础上，结合理论与实践经验，进行定性与定量相结合的分析方法。
（1）理论和实证相结合的方法本文在阐述房地产营销能力评价指标体系建立的基础上，以西安一房地产公司为案例，从实证的角度阐述房地产营销能力模糊综合评价法的具体应用。
（2）定性和定量相结合的方法这两种方法相互交织，贯穿全文。在定量研究方面，主要采用层次分析法和模糊综合评价法建立模型，以进行房地产企业营销能力的定量评价分析。在定性分析方面，除了使用标号段落以外，对于层次和逻辑联系特别紧密的内容，使用了表格的形式以显示其内在关系。
（3）比较分析法本文通过对评价结果与设立的房地产企业营销能力的评级集的对比分析，从而确定房地产企业的营销能力等级。
1.5研究的主要内容
（1）阐述房地产企业营销能力的概念和内涵以及层次分析法、模糊综合评价法、德尔菲法的具体内容和实施步骤。
（2）阐述房地产全程营销中评价指标体系建立的原则、逻辑框架、指标体系确定的方法和确定评价指标体系的具体内容以及衡量因素。
（3）根据多层次分析法确定房地产营销能力评价指标的权重，并建立多层次模糊综合评价模型对选定公司的营销能力进行评价。
（4）根据营销能力评价的结果，分析该企业营销能力中存在的问题，并提出提高企业营销能力的具体措施。
1.6论文可能的创新之处
关键词：房地产项目市场定位
Abstract: The market localization's thought already obtained industry in value, but the concrete operation is also quite weak. This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research, centers on the question which in the property development must solve to launch. For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization, this article carry on the discussion to the property development localization operation principle, the utilization hard currency method, has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern.
Key word: Real estateprojectmarket localization
中图分类号： F293.35 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
房地产业经过二十多年的发展，已经成为了我国经济的支柱产业之一。当前房地产市场中商品房空置现象仍然存在而且还比较严重，这会制约房地产开发企业开发活动的持续性。我国当前房地产营销的水平还比较低，营销操作和理论研究还不成熟。论文从分析我国房地产营销的实际操作和理论研究成果入手,剖析当前房地产营销中存在的问题。
1 房地产基本含义
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物及房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖竞标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。每一类拍卖竞标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与房地产的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（1）位置的固定性和不可移动性；（2）使用的长期性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值性。
房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，故保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。
2 房地产项目的市场定位
对于一个房地产开发公司来说，最重要的生产要素：一是土地，二是资金，三是人才；而最重要的生产经营环节：一是项目决策前的市场定位，二是项目实施后的市场营销。准确的市场定位和积极的营销策略是房地产项目开发和经营成功的前提。房地产项目的市场定位是明确项目面向哪类消费群体，进而在此基础上决定相应的户型、面积、成本和售价。房地产企业只有把握好了市场定位，使楼盘符合消费者的需求，才能顺利实现商品资本到货币资本的转变，最终实现企业的经营目的。若定位不准，目标客户不清造成销售不畅，必将使产品大量积压，影响企业资金周转，甚至可能变成烂尾楼盘。基于房地产项目市场定位的重要性，所以房地产公司在取得土地项目后，都十分重视项目的市场定位工作，但往往因企业自身或其他客观因素限制，致使房地产项目的市场定位工作产生了偏差。此时，就需要及时对项目进行重新的市场定位，并相应改变市场营销策略。
房地产开发经营是一项投资巨大、资金密集的系统工程。在这个系统里面，人员组织、资金筹措、产品定位、工程建设管理、营销策划等，每一个环节都要精心计划，环环相扣，互相保证。任何一个环节出现问题，都可能影响全局。特别是在工程项目开工以后，资金的筹措更是成为项目运作成败的关键问题。可以说 , 资金就是一个项目的“血液”，是企业生命力的源泉。银行或其他筹措资金充其量只是外部输血补充，关键是企业自身要有造血功能。而市场营销就是企业的造血机，这台造血机的性能如何又有赖于项目前期的市场定位是否准确，准确的市场定位是这台造血机是否能够高效运转的保证。企业的造血功能不足，说明造血机制（市场营销）有问题，而市场营销不力，说明项目的市场定位有问题。当企业对一项产品的原有市场定位不能适应市场需求时，就应考虑对产品的目标市场进行重新定位。重新定位对企业适应市场环境、调整市场营销战略，提高市场销售业绩是必不可少的。
3 房地产开发项目的市场定位
房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。定位一词最早是在1972年由美国两个广告经理艾尔•里斯和杰克•屈劳特在《广告时代》杂志上发表文章《定位时代》时提出，并慢慢流行起来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。
3.1 房地产开发项目市场定位的基本程序和内容
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。
房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
3.2房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因
一、市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。
二、运用差异化战略“模仿有余而创新不足”。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时，常常会出现这样两种情况；一种是过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销；另一种情况是“简单拷贝，适当修改”，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新，随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等，这样的市场定位形成了房地产市场的“一般化”局面。
三、偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
四、目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
3.3加强房地产开发项目市场定位工作的对策与建议
一、加强行业管理，进一步加快市场定位工作专业化、社会化的进程。房地产行业协会要从规范房地产咨询市场的角度出发，对从业人员、工作规范、程序和方法等制订必要的技术标准，做好理论先行和实践指导工作，进一步推进房地产业的“产学研一体化”进程，加强基础理论方面的研究。对市场定位实践中出现的新问题、新情况进行专题研究，广泛听取专家、学者及企业家的意见，提出指导性建议。
二、运用正确的市场定位方法和手段。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，而这些就是市场定位时所必须要解决的问题。
三、在对所在区域物业研究的基础上，要解决房地产产品的“差异化”这个关键问题。参照已有或正在开发的物业品质、档次、房型、标准等要素，根据对房地产市场发展趋势的判断来确定本项目的要素特征，既不能是建筑风格、房型、环境的“简单拷贝”，也不能是规模、面积的“随意放大”，产品要创新，要体现较强的前瞻性和相对的稳定性。
四、功能、成本和效益三者如何才能协调和统一，是市场定位必须要解决的。必要的功能、适当的成本和理想的效益是房地产项目市场定位的指导思想，是需要重点分析、研究和落实的问题，其主要指标是功能配置、开发成本和租售价格等。
4 房地产项目在市场定位和营销策略上经常出现的偏差
4.1 项目的市场定位上经常出现的偏差
（1）项目往往模仿有余而创新不足。在项目产品的市场定位过程中，过于强调项目的“差异化”和“个性化”，只简单地模仿，脱离了项目地块的条件和区域环境、市场环境，虽可一时吸引市场眼球，但对市场认同和销售并无多大促进。 （2） 市场定位脱离现实基础，热衷于概念式定位。项目并无具体的实质性内容和标准，只是依靠媒体的炒作和渲染，让人感觉过于虚幻，不知产品为何物。（3）对项目的目标客户群定位不明确、不准确。由于市场调查不细和掌握资料不全面，对项目的开发能力和市场影响力估计过高，对目标客户群只简单地定位为某一群体，而忽略了潜在消费者，造成市场销售面的狭窄。（4）目标市场需求判断错误，对社会的消费趋势和消费者的消费能力的分析预测发生偏差，会让消费者望而却步。
4.2在营销策略和广告方面上经常出现的偏差
（1）营销方式单一，属被动式销售。专业售楼人员虽多，大部分时间是坐在售楼处等客上门。（2） 广告虽铺天盖地，但炒作味道太浓，空话连篇，都是在克隆其他项目的概念，并未突出本项目亮点和卖点。（3）空洞的广告内容和虚无的承诺与项目的实际形象不相符，破坏了企业信誉，从而产生了矛盾和纠纷。（4） 营销管理手段落后，考核办法不严格。较高的底薪和提成佣金、安稳舒适的工作养成了业务员的惰性。
5 结束语
近几年来，房地产市场的竞争越来越激烈，消费者也越来越成熟、理性，对房地产消费的需求日益多样化。因此，房地产开发企业都十分注重项目的市场定位和营销策略，许多企业甚至为此投入巨大资金，但还是有许多失败的项目。这主要是房地产开发企业特别是中小企业对房地产的市场定位和营销策划认识不足，流于形式。在市场定位时未进行充分的市场调查论证，也未进行目标市场的细分，未结合项目所处的地域条件、社会文化背景等，只凭简单的资料和一厢情愿的想象来定位市场 ; 在市场营销方面，更是跟风炒作，一味的卖概念、卖题材，太过于相信广告攻势的功能，最后连自己都不知是在卖房子还是卖什么。因此项目的结果也就可想而知了。
在市场营销方面，营销方式要求变、求新，只有创新才能有特色，也才会有吸引力；广告宣传要以诚信为基础，传递消费者真正需要的楼盘信息以吸引消费者，以宣传为辅，让楼盘自身说话，为企业建立良好的信誉和口碑；要重视老客户，做好与客户的沟通，做好客户的售后服务工作。
在我国，房地产业还处于一个不断发展和不断规范的阶段，影响和制约因素还很多，成功或失败，也许有偶然的因素。但市场是在不断地变化和发展，我们相信，在市场大潮的冲击下，最后的成功者一定是属于那些按市场经济规律办事，有先进的管理理念，不断创新的现代新型企业。
参考文献:
[1] 郭国庆主编：《市场营销学通论》，中国人民大学出版社2000年版
[2] 姚立新著：《房地产市场营销学》，厦门大学出版社1996年版
[3] 田金信：《房地产经营》，中国建筑工业出版社1997年版
[4] 陈蕾: 《当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考》，中国城市经济出版2007年版
一位年轻的80后海归创业者孙昱，正是凭借一种近乎天马行空的想象，以及核心团队的不懈努力，首次将网络游戏技术用于房地产领域，开创出全国唯一的“远程4D漫游样板房”产品，用“魔兽”助力“销售”，在中国的房地产行业，创造出属于自己的蓝海市场和商业传奇。
孙昱，一位浑身散发着激情的新一代地产人，一被香茗，一席谈话。上海浦东，在清新优雅的永达国际大厦，他接受了本刊的采访。窗外，是上海发展的风生水起；眼前，80后地产人的创业传奇娓娓道来。
三个信息技术火 闯荡上海滩
孙昱的成长历程是典型的80后样本：生长在上海滩，继而是多年海外求学生涯。与很多同龄人不同的是，孙昱在留学之初便抱定回国创业的打算。在外人眼里金贵的美国绿卡并没有成为他回国的障碍。
从高中到大学，8年的留学生涯其实极其枯燥。他笑言：“8年留学读的不是书，是寂寞。”也正是在这种“寂寞”中，他思考着自己的前途和出路，并在毕业前的2011年组建出上海银贤信息科技公司的前身――E立方创意工作室优势互补的铁三角创业班底。
孙昱：首席执行官 留美多年，毕业于美国排名前十的工程学院，并获得工程管理和经济学双学士学位。专注于产品的市场定位，项目管理与产品推广。
韩宁：首席运营官 信号处理专业，兼顾技术和市场，负责公司的运营，是团队重要的黏合剂。
洪楷：首席技术官 口袋里有3部以上的手机，关心从F1最新科技应用到谷歌眼镜研发进展的狂热技术分子，在国际杂志发表众多重量级论文并拥有自己的专利。
2012年，孙昱毕业回国并将“三个火”技术团队带回上海，开始动房网和“远程4D漫游样板房”产品的开发与运营。孙昱很年轻，但闯荡上海滩，光有年轻和勇气是不够的，这还需要实力和智慧。
易居中国董事会主席周忻曾经这样评价孙昱的这次归国创业行动――“1个留美大学生带回来2个留美博士生”。他对孙昱的“远程4D漫游样板房”的技术开发和运用给予了非常高的评价，以至于在2013年易居中国8大集团高管会议上，孙昱作为唯一的“外人”受邀推广他的产品。
此时的孙昱，言必谈“远程4D漫游样板房”，俨然一位产品形象代言人，务实的风格令人印象深刻。随着孙昱的侃侃而谈，一种超越年龄的成熟扑面而来，一个在上海地产营销领域的后来人和超越者的形象，清晰地呈现出来。
一炮而红 房地产业内轰动
多年的留美学习生涯，让孙昱能远距离地观察中国的房地产行业，并通过对美国房地产市场多年的持续了解，比较其中异同，并借助IT信息技术最终找到创新的突破点。
当然，孙昱研发“远程4D漫游样板房”的契机，不仅基于成熟的团队班底，敏锐的行业观察力，更离不开父亲孙华良的支持。
孙华良90年代初开始从事房地产营销策划工作，曾在上海《新闻报》上率先创办全国第一个房地产楼市专刊，被国家机构授予“中国房产营销大师”称号，现任易居中国大上海事业总部执行总经理，在上海房地产界可谓“无人不知无人不晓”。
对于现今80后一代的父母来说，他们在生意场上事业有成，很多人不愿意自己的子女再从商。而对于儿子孙昱投身商场的决定，父亲孙华良则表示了支持。但和“扶上马再送一程”的慈父不同，孙华良给了儿子一个期限：“3年为限，他没有经历过生意场上摸爬滚打，我想用事实教育和培训他”。
有人说，学游泳的最好方法就是扔进水里。孙华良同样选择了“放养”的策略，他相信儿子8年留学寒窗苦读培养的毅力，必定对事业有所增益；另一方面他也以公司总顾问的角色协助孙昱掌控公司发展速度，和控制营运风险。
经过2011年1年的筹备，2012年“远程4D漫游样板房”开始进行产品投入市场运营。2012年，2000名客户通过银贤科技旗下的“动房网”下载远程看房了解产品，150名客户到场成交。2012年5月1日-2012年12月31日，南上海首席中央大宅银河丽湾热销210套，总销金额突破5亿。其中61位客户因“动房网”的远程4D漫游样板房技术的体验感受而产生购买的欲望。
功夫不负有心人，“远程4D漫游样板房”一炮而红！今年3月，更有近50个楼盘的应用了该产品，或正在洽谈合同中。
4D革命 流程再造创新
从信息灌输性质的3D宣传片和电子楼书，到通过鱼眼图片拼接的伪3D看房，银贤科技的“4D漫游样板房”产品真正实现了3D全方位互动+1D（DISTANCE）远程漫游的4D突破性技术革命。
相较于纸质楼书和实景样板房，来自美国的4D创新技术，为房地产行业的样板房展示塑造出“远程、真实、多变、高效”的全新体验。同时，也给楼盘销售创造出一种全新的销售体验形式。他们的产品宣传口号为：“售楼处真实领略炫动效果，互联网远超感受逼真体验”。这不仅是一种营销形式的创新，更是一种营销技术的革命！
房地产界前辈许仰东先生在微博上如此评价：“4D远程漫游样板房，对旅游地产营销师最合适的。”并且，他希望孙昱能通过海南岛旅游地产的远程看房体验，将这种创新技术产品推广到全国地产营销之中。不少地产界专家在微博上发出由衷的赞叹。杨健评其为“营销利器”。宋佳泰表示：“看过展示，如身临其境地观看样板房。”邱易平评论说：“房产项目的销售又增加了高科技武器。”宋海赞赏地评论：“很富有想象力，有技术内涵，更有前景。”
传统实景样板房的影响力、趣味性和参与度都局限于销售现场，面对样板房风格单一，客户众口难调的局限，开发商在营销过程中极大降低了客户体验。
“样板房随时看，售楼处随身带”，孙昱公司的新技术更加环保和更低成本，不仅突破纸质营销工具的表现局限，更有取代钢筋水泥实景样板房的潜力。客户在现场和远程都能实现极佳的体验度，而通过手机和iPad晒房子，每一个客户都能成为产品传播的触角，从而实现传播力度和销售力度的几何级放大。
谈及中国特色的“山寨”问题，孙昱团队同样信心满满。
“很多人只看到iPhone的产品创新，殊不知在iPhone背后，是世界上最精密的产业分工和流程创新。”上百家幕后厂商、数百万参与者共同的心血付出，才让iPhone成为最成功的智能手机。乔布斯花费多年时间打造出了一个由零部件供应商、代工商、零售商、App开发者等组成的一个强大生态系统。
业内有一个流传甚广的段子，当年某公司董事长曾下令员工购买50台iPad，让研发团队研究。一个月后得出结论：如果公司自己做一模一样的产品，仅材料成本就要3998元，而这个价钱已经是1代iPad的官方售价。
“太多的中国公司将所谓的创新着眼于产品表面的硬件堆砌，而忽视了产品背后的产业链整合和产品制造流程的优化”，孙昱讲到。
银贤公司恰恰是通过公司内部流程控制部门，将产品流程再造和优化，让其他模仿者输在起跑线。同时，银贤公司将员工的特长和能动性发挥到极致，让不同的员工通过自己最熟悉的工具和方法，生产出统一标准的产品，而将公司效率提到最高，成本却降到最低。同时，银贤信息科技公司更有强大的海外团队和先进技术应用支撑。
80后永不失败的创业经
“我的产品可能会被人超越而失败，但我的创业精神永远不会失败。”
孙昱坦言，80后的创业者太注重于一项产品或服务上的成功或失败，而忽略了创业之中团队的历练过程。其实在大多数天使投资人的眼中，“过程>结果”，团队历练的重要性甚至远远大于产品的优势。这也是深交所上市公司银基发展敢于投资孙昱团队的原因。“创业30%靠产品，70%靠执行力。放弃对一城一池得失的专注，静心于过程的成长，每个人都能成功。”
以动房网和“远程4D漫游样板房”为平台，孙昱在上海长线发展的企图心显露无遗。动房网以“专业样板房体验网”为目标，网站筹备在10月份提供全国100盘最时尚最潮流的装修风格供购房者体验，包括硬装、软装，势必引发房地产业内外的轰动。核心产品“远程4D漫游样板房”同样在进行升级换代。对此，孙昱显得淡定而自信：“百变样板房，必将再次成为开发商征服消费者的秘密武器。”兴之所至，他欲言又止，“这个产品现在保密”――流露出一种历练后的沉稳和狡黠。“百变样板房”这个名字无疑留给人无数想象的空间。
一动一静 谦卑自如的后来者
“波普教父”安迪・沃霍尔有一句名言：在未来，每个人都可以成名15分钟。
作为成功最快的一代，80后在舞台上更多的是“你方唱罢我登场”，成功来得快，去得容易。然而，作为房地产行业的后起之秀，我们在孙昱身上看到对成功的另一种诠释：一种不熄的热情，一种谦逊的力量，一种历练后的沉稳。
中学时期，孙昱以队长身份代表闸北区参与市级篮球比赛，当时《新民晚报》上都有报道。而他也将这一习惯带到美国，作为“亚洲的中场发动机”，孙昱带领校队参赛并多次荣膺MVP，家中的奖杯无数。
今天，在孙昱办公室的茶具和他品茗的习惯中，也显露了他的成熟面。孙昱喜欢一边喝茶，一边与朋友或前辈交流和请教。他的口头禅是“学做事，先倾听，要学先听”。或许正是在这样的倾听和思考中，孙昱顿悟出“远程4D漫游样板房”面临的前所未有的机遇。
关键词：工作流程；校企共育；人才培养模式
中图分类号：F715 文献标识码：A
国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）关于职业教育的论述中明确指出：“把提高质量作为重点。以服务为宗旨，以就业为导向，推进教育教学改革。实行工学结合、校企合作、顶岗实习的人才培养模式。建立健全职业教育质量保障体系，吸收企业参加教育质量评估。调动行业企业的积极性。建立健全政府主导、行业指导、企业参与的办学机制，制定促进校企合作办学法规，推进校企合作制度化。制定优惠政策，鼓励企业接收学生实习实训和教师实践，鼓励企业加大对职业教育的投入。” 广东工贸职业技术学院市场营销专业从2007年开始，结合广东省示范性高职院校专业群建设项目，进行了连续6年基于工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式改革的探索与实践，取得了较好效果，对深化教学改革、提高人才培养质量具有重要现实意义。文章结合学院市场营销专业在实施该模式的构建方案和创新人才培养模式方面积累的一些经验和启示做一探讨和思考。
1 基于工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式的涵义
基于工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式是指学校与企业基于平等自愿，互惠互利条件下建立长期稳定的合作关系的一种校企合作办学的思想，是战略联盟理念在教育中的实践与应用，是教育一体化的先进理念培养高技能人才的重要途径，在“校企共育”的条件下，学校与企业一道制定、实施和改革课程体系与教学内容，一起教学现场实施“教、学、做”一体化，一起制定学习评价体系，从而提升对学生的职业培养质量，达到校企共赢的以就业为导向，以能力为本位，以国家职业技能鉴定标准为参考，以行业企业中的职业活动领域为学习内容，运用行为导向的教学模式组织教学，培养具有综合职业素质的技能型人才的专业人才培养方式。高职院校在深入实施“校企共育”高技能人才方面，对人才培养模式、教学管理等都提出了新的要求和挑战。该模式的实质就是让学生在职业性的教学情景中参与学习、体验学习，最终学会学习， 在提高学习能力的同时也提高学生的综合职业素质。
基于工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式的意义主要表现在：
（1）从关注局限于传统高职营销人才培养模式转向关注基于整个工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式的研究，从而实现“校企共育”高职营销人才培养模式真正的应用普及与提高。
（2）从关注课程整合的个体研究转向关注基于整个工作流程的“校企共育”环境下的高职营销人才培养模式的系统研究，使得各学科在学生的学习过程中不再是单独研究个体，而是基于整个工作流程的系统研究，是基于市场调研、商品推销、营销策划、销售管理、终端营
销五大专业技能训练为重心的“五环相扣”的系统研究，使人才的培养阶梯推进，逐步提高，更有针对性的把学生培养成企业真正需要的人才。
（3）从关注课程整合的形式转向关注策略和方法，使注基于整个工作流程的“校企共育”环境下的高职营销人才培养模式的课程整合研究迈上一个新的台阶。
（4）关注典型学校、典型教师的典型做法，产生示范带动效应；关注基于整个工作流程“校企共育”环境下的高职营销人才培养模式的真正实施和可持续发展。
2 基于工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式的特征
该人才培养模式具有以下四个主要特征：第一，在组织教学内容上，以行业、企业的职业活动为导向， 以“工作任务”为线索，以“项目”为模块，通过“工作岗位―工作任务―工作行为”的分析，精心组织教学内容，提炼出相应的课程模块及学习任务。通过完成一个个与工作任务相对应的学习任务，使学生初步具备解决生产实际任务的职业能力。第二，在教学方法上，通过创造某种特定的“职业环境”或“岗位情境”， 让学生在校企双方的教师所开发、设计的学习环境中进行学习， 倡导学生参与教与学、学与做的全过程。教与学、学与做通常围绕行业、企业的某一课题、问题或项目开展教学活动， 重视学习过程的体验。第三，在培养学生能力上， 着重培养学生的创新精神和合作意识。“职业导向型”教学模式以完成一个“项目”作为目标来进行教学，学生在完成项目的过程中， 会积极地去思考、探索， 每个人的思路、想法不尽相同， 教师可以引导他们进行讨论、交流， 并适当地给以点评， 使他们相互取长补短， 这种形式既调动了学生的积极性， 又培养了他们的创新精神和合作意识。最后，在考核评价方式上，对接职业考核标准，采用多元主体考核动态评价。为满足职业岗位群对职业能力和职业素质的要求，教学评价的内容与方式注重过程考核与目标考核相结合、理论与实践一体化、校内与校外评价相结合并充分关注学习态度。考核评价方式以现场“过程考核”为主，突出“工学结合”及“实践成果”，终结性考核为辅；评价内容以岗位需要的“职业能力考核”为先，“理论知识考核”为辅；评价标准立足岗位、课证捆绑融合，学习或实习结束后，校、企双方、“教师―学生―基地”组成多元主体进行考核评价，对整个学习或实习过程进行总结和评比。
3 基于工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式的探索与实践
随着我国世界制造中心的确定，对技能型人才的需求日益紧迫，而作为中国的高职教育中的运用型学科―市场营销专业的人才培养模式却与市场对人才培养的要求有一定的脱节。比如：教学内容的完全教材化、教学模块顺序与企业工作流程完全脱轨、课堂教学的填鸭式、校外实习的形式化或干脆放羊、学习的考核机制仍然是考核学生基本概念和原理的记忆。这种现状无疑影响学生营销职业能力的形成。招聘市场陷入二难境地，企业招不到适合的人才，而学生又面临就业困难，要摆脱这种现状的唯一办法只有企业与学校合作办学才能培养出适合企业需要的技能型人才，学校与企业二个主体共同制定课程体系与教学内容，共同实施教学现场实施“教、学、做”一体化，共同形成学习评价。
我院经济贸易系市场营销专业自2010年被批准为省级示范性专业以来，除了继续打造“三五一”工程，培养“四能四会”营销人才以外，更是以工作流程为导向，与企业紧密合作，做了如下的工作：以工作流程为导向建立了推销实务、市场调查与预测、广告策划与创意、品牌经营学和终端营销共五门工学结合的核心技能课程；增加了方舟市场调查公司、易博士等校外实习基地；投资近100万建立校内营销实训室；派教师下企业锻炼，培养真正的双师素质教师；努力改革课程内容，包括教师以工作流程为导向编写教材，课程内容除了教材以外还有教师在企业工作的实践案例和工作经验形成的课件，以及指定的课外参考书等；在教学计划中加大课堂实践性教学比例；打破原有的毕业实习及论文的要求，强调毕业论文必须是毕业实习岗位的工作总结；加快精品课程的建设等。更重要的是我们有校企共育的基础，我们将企业请进学校，在校园建立邓老凉茶连锁店，学校和企业二个培养主体一起制定教学计划和教学内容，一起对学习效果进行评价，实施营销所有的课程“教、学、做”一体化，使师生在学院和企业二个主体中实现学习领域和工作领域双向互为转化，从而形成学生的职业能力。
3.1 创新组织管理体系
3.1.1组织管理体系框架
“校企共育”是一种基于董事会领导下的校企合作新模式。以我校与新南方集团合作建立的创业就业实践基地为例，校企共同开发《创业拓展课》，共建实训“基地”，该基地是具有法人地位的独立实体，资产所有权按出资额归校企双方按比例持有。“基地”董事会由校企双方代表组成，在董事会授权下，学生经营团队（每个团队由8-12人组成）通过竞争上岗产生执行总经理及运营总监、财务总监、物流总监、市场总监和行政总监等，每个经营团队以1-5天为周期轮流全面负责基地经营活动，并对经营结果负责。因此，可以说，“基地”的成立为学生提供了一个完全真实的“实战”平台。实践管理体系框架具体如下图1所示：
3.1.2 双方职责和任务
（1）企业方的职责和任务：企业方负责基地的装修建设以及物品设备的前期投入工作；企业方负责办理基地的工商注册、税务登记、卫生许可等相应证照，并出任法定代表人；资产所有权归甲方所有；企业方拥有基地的经营权和冠名权，并按连锁管理的统一规定进行管理；企业方委派一名创业导师全程跟进学生经营团队的运营，并给予指导和管理；企业方定期派出培训团队或导师，对学生经营团队进行系列的创业理念、创业思维、技能、市场营销、营运、物流、财务、行政、人力资源、团队等各方面经营管理的实战培训和指导，帮助学生经营团队解决实际经营中的问题；企业方有权利和义务组织基地内和校园内，以及校际之间的经营、推广、创业比赛，为学生经营团队提供更多的实战锻炼机会；企业方有义务为在经营过程中表现优异的团队和个人颁发由公司或公司与相关部门联合颁发的相关荣誉证书，为学生创造毕业后更容易就业、创业的通行证；企业方今后的招聘中，有责任在同等条件下优先招聘或直接录用在基地经营实践中表现优异（尤其是获得荣誉证书）的学生；通过公开培训、选拔考试的基础上，按程序和相关规定决定入选学生经营团队的人员及负责人，当某个学生经营团队经营不善时有权利向董事会提出撤换负责人及相关人员之要求；企业方在基地合约期满后，有权利按相关优惠条件优先续约；实践基地经营过程中，在基地运作盈利的情况下，在涉及学校已有其他公司经营产品，尤其是某些专营或限制同类经营产品合同到期的，在同等条件下，甲方及其关联企业有优先谈判、优先进驻权，目的在于扩大基地的经营范围、为学生提供更多的实习机会；企业方有义务遵守乙方校园有关管理规定，如有违反，按校方相关规定处理。
（2）校方的职责和任务：校方尽可能出具相关证明协助公司办理相关证照；校方有可能的情况下委派一名工作人员，参与基地董事会工作，并出任监事，除担负正常的监督职责外并负责协调公司与学生经营团队之间的关系；校方协助甲方进行每期学生创业实践团队的前期招募工作；校方对参加基地董事会的学生经营团队代表有提名权；有权利在基地盈利的基础上，在扣除经营成本和优先支付给学生经营团队奖金后，根据实际情况，收取一定的管理费，具体数额由董事会讨论决定；有责任和义务为基地的学生经营团队免费提供在培训、经营、竞赛、市场推广过程中所需的帮助，如培训场地、竞赛场地、仓储场地、会议场地、推广场地、市场准入、学校内部沟通等。
3.2 建设专兼结合指导教师队伍
校企共育实体的指导教师队伍，由我校教师和企业的营销人员共同组成，我们会采取有效措施，调动指导教师的积极性，不断提高指导教师队伍的整体水平。专职教师向兼职教师学习工作领域中的岗位职业能力，兼职教师向专职教师学习教学规律，专兼教师持续不断地交流使教师队伍的素质呈螺旋上升的发展，形成了专兼制度的长效机制。
3.3 改革人才培养模式以工作流程为导向、学校和企业成为共同的培养主体。
打破原来校企合作时企业只是被动地接受邀请参与培养人才的状况，教育主体双方按照工作领域的岗位技能工作流程转化为学习领域的教学模块顺序共同制定教学计划、根据岗位工作流程中的节点所需要的职业能力的标准共同设置课程体系、教学内容，专兼职教师共同制定在现场实施工作流程的“教、学、做”一体化的教学方法、共同制定学习评价标准并一起对学生的学习效果进行评价。
3.3.1 企业的主观能动性
以前的校企合作的课改是企业被动地接受学校邀请后为了短期利益而参加，而我们的校企共育其教育主体是双方，企业为了长远的人才需要而与我们一起主动地参与课改，教育主体双方按照工作领域的岗位技能工作流程转化为学习领域的教学模块顺序共同制定教学计划、根据岗位工作流程中的节点所需要的职业能力的标准共同设置教学内容、专兼职教师共同制定工作流程的“教、学、做”一体化的教学方法、共同制定学习评价标准并一起对学生的学习效果进行评价。
3.3.2学生的主观能动性
以工作流程为导向的课改必然会满足学生对职业能力的需要，加上“教、学、做”一体化的教学方法等，所有这一切将会有效激发学生的主观能动性，教师就能与学生一起共同构建他们的知识与能力结构。
以前的校企合作的课改是企业被动地接受学校邀请后为了短期利益而参加，而我们的校企共育其教育主体是双方，企业为了长远的人才需要而与我们一起主动地参与课改，教育主体双方按照工作领域的岗位技能工作流程转化为学习领域的教学模块顺序共同制定教学计划、根据岗位工作流程中的节点（即分项职业能力）所需要的职业能力的标准共同设置教学内容、专兼职教师共同制定工作流程的“教、学、做”一体化的教学方法、共同制定学习评价标准并一起对学生的学习效果进行评价。
以工作流程为导向的课改必然会满足学生对职业能力的需要，加上“教、学、做”一体化的教学方法等，所有这一切将会有效激发学生的主观能动性，教师就能与学生一起共同构建他们的知识与能力结构。
4 基于工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式实践的绩效
成果推广及受益面：
市场营销示范性专业通过建设，特别是建立基于工作流程的“校企共育”的市场营销专业人才培养模式，将人才培养的质量提高了，更切合企业的需要，完善了我们的内涵建设，对外会产生积极的品牌效应。这一切将会给学院其他专业、广东省及全国兄弟院校的市场营销专业形成楷模作用，同时会吸引中小企业积极参与。从而满足珠江三角洲乃至全国对市场营销高技能人才的需要，所以应用前景广阔并可以实现以下三个效应。
（1）提升效应。在校企共育的条件下，与企业共同依据工作流程改革课程体系与教学内容，共同在教学现场实施“教、学、做”一体化，共同制定学习评价体系，从而提升对学生的职业培养质量。
（2）促进效应。为了促进人才培养模式的改革，我们势必会完善各种机制包括：营销专业与行业企业信息互动机制、工学结合机制、“订单式”人才培养机制、职业技能鉴定的协同机制、学历教育与职业培训结合机制、与行业企业合作的课程开发机制、实训教材开发机制、教学做融合机制、教育资源整合机制、校内生产性实训基地共建共享机制、双师教师培养机制及教学质量保障机制等。
（3）是带动效应。我们将总结出基于工作流程的校企共育的人才培养模式中可借鉴可推广的经验、模式和制度，会给其他学院营销专业形成楷模作用，带动其他学院营销专业办出特色，提高水平，使基于工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式的经验在普及的基础上提高，在提高的指导下普及，让广东省的高职营销专业步入良性的发展循环。
综上所述，我们一旦对基于工作流程的“校企共育”的高职营销人才培养模式改革成功，对全国的示范作用不言而喻。 学院着眼于区域旅游经济发展，努力创新办学体制，本着“以就业为导向，以校企合作为平台，以工学结合的顶岗实习为手段”的基本理念，积极探索互惠双赢的工学结合人才培养机制，通过连续5年进行职业导向的“工学结合、校企共育”人才培养模式改革的探索与实践，采取“学工交替”、 “订单式”、“推荐式”、“代培式”等多种形式，进一步促进毕业生就业，取得了毕业生就业率在100%、签约率100%，专业对口率85%以上，企业对学生的满意率在95%以上的较好效果，甚至出现2008级旅游管理专业13名学生在大二时就与浙江省首家五星级饭店宁波南苑饭店签订了协议，成为“南苑管理班”的学员，毕业后直接在南苑饭店就业的好现象。在实践中形成了具有自身特色的旅游管理专业课程体系、实践教学体系、师资队伍管理体系和人才培养模式，专业建设取得了新突破，内涵建设取得了新进展，探索出了一条高职院校旅游类专业行之有效的专业建设之路。
5 实施基于工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式的建议
在借鉴董事会领导下的校企合作共建实践教学基地成功经验的基础上，充分利用企业的资源、产业优势和学校的区位优势，积极拓展校企共育的新领域，以培养学生的创新精神、实践能力、社会责任感和就业能力。
5.1 具体建设思路
（1）依托通过校企深度融合，企业全程参与，搭建校企共育平台；创新基于工作流程的“校企共育”人才培养模式，由校企双方根据合作协议在企业内按行业建设若干子基地，如中医药营销实践基地、房地产营销实践基地、酒店服务业实践基地等。在条件成熟的情况下，将基地逐步建成“新南方中医药营销班”、“新南方房地产营销班”、“新南方酒店服务业班”等订单班，实行人才的定向培养。
（2）由参与共建的校企双方共同制定教学目标和培养方案，共同建设课程体系和教学内容，共同组织实施人才的培养过程，共同评价人才的培养质量。
（3）由我院市场营销专任教师和合作企业方的专业技术人员、管理人员共同组成人才培养的教师队伍，加强校企双方指导教师的交流与合作，提高指导教师队伍的整体水平。
5.2具体实施内容
（1）进一步完善“以岗位核心技能为导向，校企双主体育人”人才培养模式。通过与广东新南方集团有限公司合作共建人才培养基地，完善我院市场营销以五大专业技能为重心、三个方向细分培养的“岗位核心技能导向，校企双主体育人”人才培养模式。锻炼学生在团队管理、市场营销、门店运营、财务管理等方面的实践技能，特别是强化其在市场调研、商品推销、营销策划、销售管理、终端营销五大专业技能。
（2）培养学生的创新精神、实践能力、社会责任感和就业能力，服务区域经济和社会发展。同时以就业为导向，加快专业改革与建设。
（3）与企业合作进行基于工作过程的课程开发、设计与改革，充分体现职业性、实践性和开放性的要求。
实施方法：
依托与广东新南方集团有限公司的深度合作。采用调查分析法，深入企业，获得第一手资料，在课题组校企双方共同努力下完成工作流程及工作流程中的节点所需要的职业能力的标准的界定，共同制定教学计划，共同改革教学内容与课程体系，共同制定实施教学现场实施“教、学、做”一体化的教学方法，共同形成学习评价标准。
6 基于工作流程的“校企共育”高职营销人才培养模式的特色与创新之思考
校企共育的实体由校企双方主要领导担任负责人。企业和学院一样成为教育主体，以人才培养为目标，打破原来校企合作时企业只是被动地接受邀请参与培养人才的状况，建立可持续发展的管理模式和运行机制，教育主体双方按照工作领域的岗位技能工作流程转化为学习领域的教学模块顺序共同制定人才培养方案和教学计划、根据岗位工作流程中的节点所需要的职业能力的标准共同设置课程体系、教学内容，专兼职教师共同制定在现场实施工作流程的“教、学、做”一体化的教学方法、共同制定学习评价标准并一起对学生的学习效果进行评价。
具体说来，可以通过我院与广东新南方集团有限公司的深度合作为切入口，目前双方正在实施的“邓老凉茶工贸店”已经由校企双方主要领导担任负责人。企业和学院一样成为教育主体，为了与学生一起共同构建他们的知识与能力结构，由企业经理人和校内专任教师组成课程建设团队，按照高技能人才培养的特点和规律， 专兼教师一起根据工作流程中的节点所需要的职业能力的标准， 针对实训内容的特点和目标， 编写具有岗位针对性、实用性且合乎高职学生认知结构的实训教材、指导书，形成创业拓展课，它与其他课程一样，教学计划、教学大纲、教案、教学内容、考核方案等教学文件完备。
我们将工作领域的工作流程中的节点所需要的职业能力的标准转化为学习领域的教学内容并形成创业拓展课。课程教学及考核过程与经营及考核过程高度一致，按进程分为上岗前培训及考核，试经营阶段培训、经营及考核，熟练经营阶段培训、经营及考核，提高门店营业额方案策划及考核和提高门店利润方案策划及考核等五个阶段。
专兼职教师共同在现场实施 “教、学、做”一体化的教学方法、与学生一起共同构建他们的知识与能力结构，并依据共同制定的学习评价标准进行学习评价。
以工作流程为导向，以创业拓展课为样板，改革原来的课程体系。
特色：
（1）理论与实践一体化。将理论教学穿插于工作过程中，通过真实工作任务加深对基本理论、原理的理解。
（2）课程设计与工作过程一体化。与企业合作进行基于工作过程的课程开发与设计，充分体现职业性、实践性和开放性的要求。
（3）教学内容与工作内容一体化。遵循学生职业能力培养的基本规律，以真实工作任务及其工作过程为依据整合、序化教学内容。
（4）教室与工作实践岗位一体化。相关教学活动在工作实践岗位中完成。
（5）课程考核与实践绩效考核一体化。课程考核与实践业绩考核高度一致。以《创业拓展课》为例，按进程分为上岗前培训及考核，试经营阶段培训、经营及考核，熟练经营阶段培训、经营及考核，提高门店营业额方案策划及考核和提高门店利润方案策划及考核等五个阶段。
综上所述，我们一旦对基于工作流程的“校企共育”的高职营销人才培养模式改革成功，对全国的示范作用不言而喻。
【参考文献】
1. 姬海莲，郑磊.培养与企业零距离无缝对接口腔医学技术应用型人才模式研究与实践[J].中国高等医学教育， 2009（8）
