时间：2023-02-22 09:23:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产泡沫论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、日本房地产泡沫成因
二战后，日本百废待兴，尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为一个严重问题。为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作。
战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。地产价格不断上扬，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。
日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值38%。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续5次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金流动性过剩。但是由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，过量投机资金云集不动产行业，造成股市楼市价格双双飙升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业用地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，东京大阪的住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。
在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发，但是银行继续大规模贷款。当年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷款总额达到50万亿日元，占贷款总额的1/4，5年间猛增2.5倍。尤其错误的是为了扩大杠杆作用增加利润，日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议，将持股人未实现利润当作资本金向外出借，造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总贷款额达到当年国民生产总值的90%，而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制，跻身于房地产金融行业，直接或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最大鼓吹者和最后支撑者，为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
日本自1985年“广场协议”以来房地产和金融泡沫已经相当严重，并在后来5年时间里执行的一系列错误政策，致使日本经济在1991年第4季度开始崩溃，股价和房地产价格同时暴跌，房地产“泡沫”破裂。房地产“泡沫”破裂后，土地价格也大幅下跌。房地产价格暴跌重创了日本金融业，也重创了日本经济，甚至直至今日尚未完全恢复。
日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采用了货币紧缩政策。1988-1990年，提高利率3.5个百分点。致使大量房地产按揭贷款违约不能支付，引发金融危机。
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的1/3，国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。此外，日本新的不动产税制的实施加重了日本国内的住房消费负担，导致房产消费一蹶不振，经济恢复缓慢。
二、日本房地产泡沫对中国的几点启示
（一）预防过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在此情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
（二）调整银行和房地产业的关系，预防银行信贷非理性扩张
货币政策既体现在存贷款利率方面，也体现在银行业与房地产业之间的关系方面。中国的存款利率仍有上调空间，而且央行加息的可能性也一直在人们的预期范围之内，这有助于降低普通百姓地产投资和投机的热情。必要时选择恰当的时机加息，未尝不是一个有效的办法。目前由于全球金融危机，中国采取降息措施刺激经济发展，但是长期来看，只要房地产行业有过度投机的现象，中国就有可能再度加息。
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。美国的次贷危机、零首付购房等就是例子。
（三）加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
（四）强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
（五）加强金融监管合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
（六）保持人民币对其他外汇汇率的长期稳定
日本房地产泡沫膨胀的一个国际背景，是1985日本迫于美国在“广场协议”中施加的压力而使日元升值，其后又为了扭转因出口减少导致的经济萧条，刺激内需而多次大幅降低官定利率，导致了房地产资金供应的膨胀，为房地产泡沫的形成注入了最原始的动力。以此为鉴，中国的汇率政策应当长期保持稳定，并且阻断国际游资涌人中国房地产业。
（七）加强对房地产开发规模的控制
在中国土地由政府垄断出让，政府向市场投放允许开发建设的土地，包括数量和质量都直接控制了房地产建设的规模和结构。近几年，全国房地产开发土地购置呈高速增长趋势，个别地区出现了圈地热，助长了土地交易中的投机行为，从而引发土地价格上涨也就导致房价上升。此种情况政府是必须出面加以控制的，其中土地挂牌拍卖就是一种调控供量，避免暗箱操作的有效方式。要保护土地资源，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，清理违反土地利用总体规划批准设立的园区。
（八）加大经济适用房建设力度，优化经济适用房开发机制
进一步完善经济适用住房政策，加强经济适用住房建设计划的管理，加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模，着力解决中低收入家庭的住房问题。遵循“以销定产”的原则，合理确定分年度建设规模；经济适用房建设要与危旧房改造相结合；根据“经济”和“适用”的原则，制定经济适用房建设标准；加强经济适用房价格的监管，控制建设成本，保证工程质量；经济适用房建设不能采取指令性方式确定建设单位，应公开招标。严格控制和防止目前经济适用房户型面积大、价格高、普通老百姓仍然买不起的情况。
（九）必要时提供购房的首付比例
中国央行迈出平抑房价的重要一步，从需求方面进行控制，当房地产泡沫出现时，提高房价增长过快地区的最低首付比例，这明显加大了炒房者的投机难度，投机性贷款的需求将明显下降。
（十）必要时征收物业税
通过征收物业税，加重购房者的经济负担，让人们不敢轻易购房。同时，房子越多上税越多，在增加国家税收，补贴穷人的同时，抑制人们购买住房等待升值的投机心里。如美国有的州50万美元的住房每年要上交2万美元左右的物业税，这样人们买房主要用来自住，不会轻易买来投资。此外，在日本父母把住房转赠给子女时，也要收取大概50%左右的遗产税，这也让人们不敢轻易买房投机炒作。
参考文献：
关键词房地产经济泡沫危害防范措施
1引言
房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
2房地产泡沫的实质
经济学上对泡沫的定义，普遍被接受的是美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格的观点，他认为泡沫就是"一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，最后以金融危机告终。"
根据他的观点，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
3房地产泡沫的危害
3．1造成经济结构和社会结构的失衡
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资。1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
3．2导致金融危机
房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。
3．3造成生产和消费危机
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。
3．4引发政治和社会危机
随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。
4房地产泡沫的成因
4．1过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大，在这种情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成；另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
4．2消费者及投资者对未来价格的预期
随着人口的增加和城市的发展，土地价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升；在泡沫破灭时，房地产价格下跌，消费者预期价格还要下跌，房地产商纷纷抛售其持有的房产，于是供应量增加，同时由于无人肯接手买入而使需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。
4．3银行信贷非理性扩张
由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。
5防止房地产泡沫产生的措施
5．1加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润，等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
5．2建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
加强和完善宏观监控体系应当通过对全国房地产市场信息及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资。因此，国家要加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效地防止房地产"泡沫"的产生。
5．3强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
5．4加强金融监管力度，合理引导资金流向
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
参考文献
1包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].北京：中国财政经济出版社，1994
【关键字】房地产，调控政策，问题，策略探讨
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
前言
随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比远超过正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。因此国家对房地产的宏观调控政策现在已经日益成为重要的课题。
二．当前我国房地产业存在的问题
1、我国房地产市场的资金来源结构单一
从我国具体的情况来看，我国房地产行业巾的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企业能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企业自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下。政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行业不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。
2、房地产开发商囤地现象普遍
房地产业经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商业银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行业中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度。因此获得土地使用权的成本低廉，开发商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使刚权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。
3、住宅供应结构不尽合理
我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行业的产品结构的不合理也是导致普通居民不得不调整需求结构的原因。
4,、地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394．9亿元，完成率(23．6％)严重低于预期。
有些居民对房地产的偏好过高，个人借房投机思想泛滥
通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。
房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高
超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银(行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。
三．针对政府对房地产调控政策策略的建议
市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：
1、规范各地政策，割裂地方政府利益链
为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。
2、开发和完善金融产品，锁定购房成本
房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，由于有风险存在，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。
3、加强舆论引导，抑制投资过热
除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。
四．结束语
综上所述，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，通过不断完善房地产调控政策，我们会找到合适的有效的合理的房地产调控政策，从而促进我国房地产事业的优良、有序、健康、持续发展，实现房地产业软着陆。
参考文献：
[1]向旭 论现行土地宏观调控政策对房地产企业的影响及对策 [学位论文]2005 - 上海交通大学：工商管理
[2]岑艳 我国房地产税收制度改革研究――物业税开征的理论与操作分析 [学位论文]2007 - 西南财经大学：财政学
[3]李智勇 房地产企业资本结构影响因素分析---基于中国货币政策调控背景 [学位论文] 2012 - 河北大学：金融学
[4]王晓辉 房地产价格泡沫形成与防治――泡沫测量与政策调控的作用 [学位论文]2008 - 北京大学：工商管理
【关键词】济南市 房地产市场 蛛网模型 泡沫 测度
一、房地产泡沫的定义
房地产泡沫是指由房地产投机、垄断、信息不对称、外部效应等因素所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨的现象。
二、济南市房地产市场泡沫的探析
1.济南房地产市场价格分析
从1998年国内开始实行住房制度改革开始,我国房地产市场经历了2004年以来的快速增长,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在国家大力刺激下的复苏,再到如今的国内一、二线城市房价的居高不下,而济南的房地产市场的状况如何,笔者对此进行了具体分析。
选用当年济南市房屋销售面积作为当年房地产市场需求量,以当年房屋销售价格作为本期价格;采用当年竣工房屋面积作为当年房地产市场供给量,以上一年房屋销售价格作为本期价格,建立蛛网模型。运用Stata10.0普通最小二乘法对济南市1998年～2009年的统计数据进行了线性回归。得到回归方程如下:
Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331
Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955
假设存在均衡价格,求得Pe=3660.29。根据回归模型,需求曲线与供给曲线均为正斜率,又因为在2006年以后房屋销售价格高于均衡价格Pe,所以随着房价的逐年增长,商品房的供给量越来越大地小于住宅需求,供不应求的市场矛盾更加严重。这会使得房地产开发商的寡头垄断格局得到加强。如果任其这种市场失灵的状态发展下去,房地产市场将逐渐成为以房产投机主导的资产市场,甚至会产生泡沫。
2.济南市场的泡沫与非泡沫――以投机理论模型为基础的实证分析
本文借鉴Levin and Wright(1997),采用如下的模型:
pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut
pt代表房地产价格,yt代表居民可支配收入,it代表贷款利率,gt /(1+ it)代表房地产价格实际增长率,ut为随机误差项。
根据周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,则θ可以用来表示房地产业投机度,如果θ值过高,房地产市场很可能存在泡沫。根据国际经验,认为θ>40%时,认定该市场投机行为显著,投机泡沫产生。
参数的检验和结论:根据济南统计信息网2009年济南市国民经济和社会发展统计公报及2009年统计年鉴,本文选取了1998~2009年房屋销售价格,城镇居民人均可支配收入,中国人民银行网站历年抵押贷款利率数据,运用Stata10.0估计方程,结果如下:
pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et
R2=0.9805 DW=1.677
其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根据公式计算出:
θ=-α3/α2=0.3702
以上分析表明,济南市的房地产投机度已经接近40%的警戒水平,说明2009年房地产市场的持续升温已经引发了进一步的投机需求,尽管投机性的需求可以在一定程度上扩大内需、活跃市场,但是过度投机则会产生房地产市场泡沫。
3. 济南市房地产市场泡沫的指标分析
为了进一步检验济南市房地产市场是否存在泡沫,笔者选取了国际上比较公认的2个测量指标:房价收入比、房地产开发投资占总投资比例做进一步的测度分析。
(1)房价收入比
房价收入比是指一套居民住房的平均价格与家庭平均年收入的比值,该比值越高产生泡沫的可能性越大,国际上通常认为房价收入比在3~6的范围内比较合理。
济南市近几年的房价收入比已经临近产生泡沫的警戒水平,说明济南市房地产市场有发生泡沫的风险。
(2)房地产开发投资占总投资比例
房地产投资应当在一定范围之内,否则就会引发泡沫。笔者对济南市1995年到2009年房地产开发投资在总投资中所占比例做了测算,从中可以看到,这个指标有逐年攀升的趋势,尤其是2009年已经达到20.09%,超过了20%的泡沫警戒点,而且从06年开始,房地产投资增长速度都远远超过了同期全社会固定资产增长速度,可以判定,济南市房地产市场已经出现了过热倾向。
三、综合评价及政策建议
通过以上价格分析、模型分析与指标分析可以得出结论,当房地产市场供求矛盾随着房价的上涨不断加剧时,开发商的垄断地位就得到加强;与此同时,房价的预期看涨导致房地产市场的投机现象进一步加剧,基于投机理论的模型验证了济南市的房价持续上涨的原因还与投机因素有关,在进一步的分析中发现:在2005年到2009 年,大部分特征指标没有显示房地产价格脱离市场价格的基础持续飞涨,可以说总体上并没有出现房地产泡沫,但局部年份已经显示了房地产泡沫才具有的特征,可以认为是房地产过热现象。但是伴随着全国房地产市场的持续过热,依靠市场自身的力量调节不可能使房价回归理性,必须借助政府的力量、拿出切实可行的政策方案才能改变目前这种市场失灵的状态。笔者认为调控房地产市场主要应做好以下几个方面:
1.进一步加强经济适用房和廉租房的建设,将出让土地收入主要用于改善民生的经济适用房与廉租房及其配套设施的建设中。同时严惩开发商无正当理由闲置土地、囤房的行为。
2.积极引导居民的消费观念。改变消费者“居者有其屋”的观念,鼓励低收入者租房代替买房;在新增商品房,存量商品房之间做合理选择,提倡从小户型逐渐扩大住房面积。
3.紧缩央行对房地产行业的信贷支持,尤其要注意风险偏好型、信誉不佳的房地产商和投资者为获得了较多的银行贷款而导致逆向选择的问题。对资金进入房地产市场进行严格审查,通过累进交易税制继续加大对房地产市场投机者的打击力度等。使济南市房地产业避免泡沫化而稳定、健康发展。
参考文献
[1] 张红. 房地产经济学[M] 北京:清华大学出版社,2005.
[2] 周京奎,曹振良. 中国房地产泡沫与非泡沫――以投机理论为基础的实证分析[J] 山西财经大学学报,2006(5)
[3] 何赛姣. 我国房地产市场泡沫分析与测度[D] 浙江工商大学硕士学位论文,2008.
[4] 何雄. 房地产泡沫理论的实证分析――以郑州市为例[J] 建设科技,2009
[关键词]房地产虚拟经济重构稳定
在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
［参考文献］
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[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.
[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).
房地产经济学论文范文一：工商管理对房地产经济发展的促进作用
摘要：
随着我国房产税改革方案的提出以及沪渝两市的试点情况，房地产经济的发展必将迎来全新的挑战和机遇。工商管理对规范房地产经济发展，平衡行业内部竞争具有极其重要的作用。文章对工商管理的特点进行了简单分析，针对房地产经济和工商管理之间的内在联系作了剖析，探究了工商管理对房地产经济的促进作用，以期对相关工作起到一定参考作用。
关键词：工商管理;房地产经济;内在联系;促进作用
房地产经济发展的好坏和国家整体经济发展具有直接关联，其既是国家宏观政策的体现，也是市场环境的外在表征。工商管理是对各行各业的监督约束，通过明文规定对行业内的各种行为进行检查和规范。对于房地产行业而言，通过工商管理加强其行业行为的合理性与合法性，对维持房地产经济持续发展和保证市场秩序具有极其重要的作用。
一、工商管理特点分析
工商管理从其性质上看属于政府职能部门，但是，其和常规的职能部门又存在一定差别。工商管理的核心工作是按照国家相关法律规定对各行各业进行监督管理，以此确保各行各业经济发展科学合理。通过工商管理的定义不难看出，其只是对经济活动进行监督和管理，并不具备直接干预经济活动的权力。因此，可以说工商管理是市场经济的框架，市场经济只有在工商管理的范围内才能确保良性健康的发展，一旦超出工商管理的范围，就可能导致一些违背市场规律、法律法规的行为出现，最终对市场经济发展造成较大影响。从实际工作看，工商管理具有很高的灵活性，对于不同经济体或是不同的行业，工商管理可以采取不同措施手段展开相关工作。但是，在这高度的灵活性当中，又有一部分维护不变的核心内容，比如我国经济政策、相关法律法规等。只有以我国的经济政策和法律法规作为不变的核心，以此构建灵活多用的工商管理工作模式，才能取得最好的工作效果。工商管理从范围上看是很大的，其不仅涵盖了各行各业，在管理形式上也可以分为有形监管和无形监管两种。有形监管就是工商部门通过既定的准则、确定的流程等展开相关工作。而无形的监管主要是凭借市场准入、市场竞争和市场交易等对各行业的经济活动进行监管，以此实现市场经济平稳发展。
二、房地产经济和工商管理的内在联系
(一)房地产经济是工商管理工作的重要组成
在市场经济的繁荣发展下，房地产经济也表现出了强力的增长。尤其是在我国经济水平整体提高之后，普通居民对住房的需求不断增长，直接刺激我国房地产行业大幅进步。但是，在房地产行业飞速发展的背景下，也表现出了不少问题，尤其是在房地产规模迅速扩大之后，对应的监管制度和措施缺少，导致房地产行业出现了一些乱象。因此，作为工商管理的重要组成部分，房地产经济对工商管理工作的发展起到了积极的促进作用，也是工商管理工作不断进步的重要基础。
(二)房地产经济和工商管理可以实现互补互助
房地产经济想要快速、健康、稳定的发展，离不开工商管理的监管约束。同理，工商管理工作的进步发展也离不开房地产经济的支撑。房地产经济作为市场经济的重要环节，其具有风向标的作用，通过房地产经济的发展情况，就可以对其他行业的发展情况作出基本预测。而工商管理是保证市场经济良性发展的重要手段，即工商管理工作不断发展进步，就可以促进房地产经济进步发展，而房地产经济发展进步又可以反向推动工商管理进步。所以说，房地产经济和工商管理具有互补互助的作用，二者在一定程度上具有高度的一致性。
(三)工商管理为房地产经济发展助力
房地产经济的发展具有许多关联因素，比如市场需求、行业竞争、关联行业发展以及工商管理等。在这些众多因素中，市场需求和行业竞争等都属于房地产经济的直接关联因素，而工商管理属于外部刺激因素，这两类因素在不同的层面发挥着不同的作用。虽然工商管理自身也存在一定缺陷，无法全面地对房地产经济发展起到监管作用，但是，其仍然可以通过现有的制度和政策对房地产经济发挥推动作用。尤其是在美国发生房地产泡沫之后，我国更应该加强工商管理在房地产经济发展中的监管作用，以便为房地产经济的发展助力。
三、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
(一)促进房地产市场更加规范合理
房地产市场在发展过程中表现出了不少不合理的行业现象，给房地产经济的发展形成了不小的限制。基于此，通过加强工商管理对房地产行业的监管，可以有效减少这些不合理现象。比如，拿地是房地产企业规划布局的重要环节，也是竞争最为激烈的一个环节。但是，在某些地方，房地产企业拿地存在一些暗箱操作，或是一些不正当的竞争行为，这给整个房地产市场带来了一股不正之风，扰乱了健康有序的房地产市场。因此，通过工商管理的强力作用，依据各项规章制度对房地产企业的各项经济活动进行监管，对其中存在的不合理操作进行严厉打击，以此逐步规范完善房地产市场，促进房地产经济良性发展。
(二)维持房地产经济发展秩序
在房地产市场的发展过程中，出现了一些不合理的现象，打破原本有序的经济发展局面。加之金融危机对我国造成的冲击，进一步扩大了经济发展有序局面被打破的问题，导致我国房地产经济发展出现混乱。出现混乱会导致不正当竞争加剧、消费者利益受损、房地产企业经济效益下滑以及关联行业发展前景走弱等问题。因此，基于国家的宏观调控政策，通过工商管理确保这些政策在房地产经济发展中得以落实，对恢复并维持房地产经济发展秩序具有十分积极的作用。不仅如此，通过工商管理的强力规范作用，还可以最大程度减少房地产行业中的一些风险因素，确保房地产经济可以实现有序发展。
(三)有效的风险防控
风险防控是企业乃至整个行业发展中所必须予以重点关注的问题，但是如何全面完善风险防控，却有待进一步研究。对房地产经济发展而言，风险防控的对象因素众多，各种规章制度都会对房地产经济造成影响。风险防控不仅仅是企业的事情，也是工商管理的重点工作，因为保证企业安全、良性的发展是工商管理的职责所在。于工商管理而言，其风险防控相关工作主要是从监督管理的层面入手，发现房地产经济发展过程中暴露出的风险因子，并及时提出对应的风险应对措施，或是责令企业对存在风险因素的方面进行整改。
(四)保证消费者利益
工商管理的意义不仅在于维护行业的经济发展，其还需对消费者的利益进行保证。就房地产经济发展而言，消费者利益受损的事件出现频率颇高，各类新闻中均报道过相关新闻。在房地产行业中，消费者遭遇最多的问题就是房屋质量问题。相对房地产企业而言，消费者属于弱势群体，其在利益受到侵害时难以得到客观公正的对待。因此，通过工商管理打击房地产经济发展中侵犯消费者利益的问题，可以较大程度保证消费者利益。
(五)指引房地产经济发展方向
工商管理在某种程度上是国家政策制度的反映，其可以体现出国家未来经济发展规划的动向。不仅如此，工商管理是国家宏观调控的一种具体手段，可以从外部对房地产经济的发展起到促进作用。在房地产市场竞争日益加剧的情况下，通过工商管理指引其未来的发展方向，对房地产经济的进步具有积极效用。
四、结语
房地产经济的发展速度越来越快，在房地产市场不断扩大的背景下，工商管理的作用逐渐凸显。在房地产经济中加强工商管理的相关工作，可以对房地产经济的发展起到积极的促进作用，在市场秩序、风险防控以及消费者利益等方面都发挥出显著效果。
参考文献：
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房地产经济学论文范文二：房地产经济管理问题及改善措施
1我国房地产经济管理中常出现的问题
1.1房地产出现了泡沫经济
房地产的经济泡沫，还影响到了其他行业，比如金融业，因为对房产的需求很高，导致了房产的价格飙升，而这种非正常的飙升直接的刺激了金融、信贷，从而也产生了金融、经济方面的危机。同时，这种过度膨胀还对购房者和房地产企业产生了错误的引导，使得房产的供求严重的不平衡，新房产积压，这就是房地产泡沫经济。
1.2政策缺乏科学性
如今，我国的房地产市场管理目标已经变成了尽快实现房地产市场供需的总体平衡，以及抑制房价的过快上涨。但我国的房地产经济管理因为政策缺乏科学性，所以存在不稳定、波动性大的特点。比如短期政策和长期规划的思路不一致，这不仅不利于房地产市场的可持续发展，同时也不利于消费者。
1.3利益中的冲突
因为房地产开发项目的土地资源稀缺，而且近几年来，人们对房产的需求超过了供给，这使得房地产商品越来越短缺，价格也渐渐的上涨。这样一来，开发商就成为了设计、施工、监理、业主等市场主体追逐的目标，从而形成了市场的强势主体和利益核心。房地产企业垄断了市场，实现了房地产项目自主、封闭式的管理，造成了房地产企业和业主在房地产信息方面不一致、不对称。
1.4盲目投资
一些企业或者看人看到房地产企业的利润很高，便盲目的投入了进去，既没有进行可行性研究，也没有对技术和财务进行分析。一部分开发商以市场变化不定为借口，没有进行可行性研究，使得项目市场定位不合理，还耗费了一定的人力、物力、财力。同时开发出来房产也不符合业主的要求，这也是我国房地产经济管理常常出现的问题。
2解决房地产经济管理问题的对策
2.1完善相关的法律、法规
如今，我国房地产经济出现的问题都是因为政策不合理，因此，必须完善相关的法律、法规，调整政府部门的管理职能。首先要制定房地产产业的发展规划，以此来完善产业政策，完善房地产市场。其次，国家要从创新体制入手，不但必须消除房地产行业不公平竞争的障碍，还要使房地产机制能够良性的运行。最后，必须调整整个房地产经济，使经济收入格局合理而科学，从而真正做到公平、公正。
2.2控制房地产开发成本
房地产行业的经济管理，重点在于控制开发成本。如今，控制成本已经越来越难，其他相关业务也具有比较大的弹性，尤其是报账的标准，更是难以控制。但必须采取措施将房地产开发的成本控制下来，才能够优化房地产市场，使房地产市场运行更加的规范与合理。
2.3在项目定下来之前完成预算
预算是房地产企业管理中非常重要的一个部分，只有完成了预算，才能够实现经济利益。因此，必须把利益指标算入预算中。要检验一个企业的业绩和竞争力，首先要看的便是企业的利润，另外，这也是一个企业的发展基础，更是促进房地产经济健康和谐发展的首要条件。
2.4发挥宏观调控的作用
国家要从管理体制入手，强化房地产市场管理，维护房地产市场的秩序。首先，国家要强化税收在房地产经济中的作用，然后要采取税收措施来对房地产市场的调控。最后，国家还要制定房地产市场机制，设置政府管控机制，调控土地的价格，避免土地价格被垄断或者受到不良影响，这样就能缓解房价带来的压力。
2.5建立预警预报制度
国家可以建立房地产预警预报制度，对房地产信息、数据、资料等进行收集并分析，再根据当前的市场运行状况，对房地产经济现状作出科学的判断。同时，这样也能够为国家引导房地产提供一些可靠的依据。此外，还要建立房地产市场信息系统，根据全国各地的房地产市场的发展规律，构建适合当地的房地产预警指标体系，从根本上避免房地产经济泡沫的产生。
关键词：房地产；泡沫；测度；R-B模型
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-5192(2008)04-0006-05
Empirical Study of Real Estate Bubbles Measuring Based on R-B Model
SUN Wei, HU Wen-xiu
(Business Administration School, Xi’an University of Technology, Xi’an 710054, China)
Abstract:This paper analyses and compares the existing measuring and testing methods of real estate bubbles, and finds that most of them only can test whether bubbles exist or not but can not measure the size of it. So, this paper puts forward the measuring model of real estate bubbles based on the stock rational bubbles model(R-B model) that deduced by Blanchard and Wosoton, while adjusting measuring factors. Furthermore it introduces the acquiring way of the needing datum in measuring model under the market circumstances in China. Then we used the model to make empirical study into several representative cities’ real estate industry. The conclusion is that there are certain bubbles in Chinese real estate market as a whole while the real estate bubbles have reach to higher level in some region.
Key words:real estate; bubbles; measurement; R-B model
1 引言
随着房地产市场持续升温，住房空置率不断提高，引发了对房地产泡沫有无和大小的激烈争论。有些学者认为我国当前的房地产业已经出现了泡沫，而且还很严重；同时也有很多学者反驳这种观点，认为中国房地产业发展前景良好，将持续走高，只是有一些结构性过热，并没有产生过度膨胀，也不会影响中国经济。因此要正确分析房地产泡沫是否存在及其大小，迫切需要有一种切实可行且能够被广泛接受的泡沫测度方法，遗憾的是目前关于房地产泡沫的测度方法学术界并没有形成统一的定论，仁者见仁，智者见智。本文在美国著名经济学家布兰查德和沃森的股票理性泡沫模型（Rational Bubbles Model，R-B模型）的基础上，提出了具有量度大小功能的房地产泡沫测度模型，并用以对我国部分地区的房地产泡沫进行测度。
2 房地产泡沫测度方法文献分析
目前，学术界对如何度量泡沫已经设计了一些方法，其中比较成熟的检验方法有希勒检验、一阶动态自回归检验、指标法、方差界检验、单位根以及共积分检验等，这些方法从不同的角度对房地产泡沫进行了度量，为经济泡沫的测度工作做出了贡献。但这些方法的共同不足是检验模型复杂，统计数据难以取得且多数只能验证泡沫的存在性，而最为重要的是不能准确反映泡沫的大小。
希勒（Shiller）以及勒鲁瓦（LeRoy）和波特（Porter）首先提出了股票泡沫的检验方法［1,2］，后人称之为希勒超常易变性泡沫检验。由于希勒检验未检出泡沫的地方一定没有泡沫，而检验出泡沫的地方不一定有泡沫，其拒绝检验的结论比较强，因此受到了广泛的质疑。周爱民提出了采用一阶动态自回归形式对泡沫进行检验的方法［3］，但这些方法主要是针对股票市场泡沫提出的，针对房地产市场就显得无能为力了。
有学者用指标法来检验房地产泡沫。即把一些指标值与历史数据进行纵向比较，或将其与事先选定的基准数据进行比较，根据比较结果判断房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的大小。邱强指出用商品房价升幅/GDP增幅、商品房空置率、房价收入比等［4］指标来进行分析。Fu Yuming也用指标法对房地产泡沫展开研究［5］。指标法简便直观，在实践中被广泛应用，但也有许多缺点，如不能直接反映泡沫的程度，且指标单一，不够全面；缺少系统权威的统计数据，且全国性数据的比较不能反映地区差异；房地产显著的地域性使得和国际通行数据没有横向可比性；不同指标比较后有时会得出相互矛盾的结论。洪开荣提出了度量房地产泡沫的“空置率修正法”［6］，它以空置率为基础，乘以一个考虑了宏观经济因素的修正因子。选取的宏观因子仅仅说明GDP增长率、房地产业增长率、个人购房比例与空置率具有互相影响的关系，并未确定彼此之间的定量增减关系。在房地产中介机构公信力欠缺的情况下，这些指标有可能纵。该方法虽然对空置率指标进行了修正，但得出的结果仍是空置率，而空置率具有一定的滞后性，很难及时预测房地产泡沫。
有关房地产泡沫的检验方法还有模型法。模型法是通过建立数学模型来推算房地产的内在价值，然后与市场价格进行比较衡量是否存在泡沫的一种方法。中尾宏利用收益还原模型计算了东京商业用地的内在价值［7］，模型公式为：不动产价值=纯收益/（安全资产利率+风险补偿-租金预期上涨率），结果表明东京商业用地的实际价格从1993年就开始严重偏离其内在价值。此外，Abraham and Hendershott，Bourassa and Hendershott，以及台湾学者杨宗宪和张金鹏等都从市场供求的角度来推算过房地产的内在价值［8~10］。上述方法的短板在于选择准确的检验因子存在一定的困难，依赖于大量的数据积累，而我国的房地产市场在数据的获取上有难以克服的困难，同时房地产的市场价格往往难以准确反映市场真实供求，非市场力量的巨大影响常常使市场价格发生扭曲，因此对于我国房地产市场的泡沫测度而言模型法有一定的应用局限性。
在房地产泡沫测度的实证研究方面，王雪峰利用Ramsey Model，采取资本边际收益率法对2000~2004年我国房地产的泡沫度进行实证测度，得出了这一期间我国房地产经历了从负泡沫、无泡沫到正泡沫的演变［11］。但是Ramsey Model的假设条件同现实经济有较大的差距，因此利用该模型进行实证研究的结果的可靠性就将大打折扣。商升亮，虞晓芬，徐鹏飞，施鸣伟尝试通过BP神经网络对杭州市历年的指标数据进行拟合，分析预测2004~2005年的数据，并通过黄色预警方法中比较成熟的统计预警法，来判断杭州市房地产市场现在和未来两年的综合情况［12］。但是该研究中很多相关数据无法得到，导致采取的指标不够准确和无法全面反映市场的发展情况。华晓慧通过对世界和中国的具体数据和更微观层次的分析得到房地产泡沫的具体模型，并利用模型得出北京、上海房地产泡沫已经存在，而且相当严重的结论［13］。韩德宗在West模型的基础上，对北京、上海和深圳的房地产市场是否存在泡沫做出实证检验［14］。结果表明：北京住宅市场、上海住宅市场以及深圳写字楼市场在样本期内的检验结果拒绝原假设，即市场存在着泡沫现象；北京写字楼市场、上海写字楼市场和深圳住宅市场检验结果为接受原假设，即不能判断市场存在泡沫现象。该实证只研究了泡沫存在与否，并未进一步度量泡沫的大小。
对房地产泡沫度量方法的研究取得了一定的进展，但是仍然在检验模型的易操作性，统计数据的精确性以及泡沫验证的有效性等方面有待深入的研究。
3 房地产泡沫测度模型的提出
在测度房地产泡沫之前，首先需要界定房地产泡沫的概念。参照已有文献和房地产的特性，本文将房地产泡沫定义为：房地产价格在一个连续的过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们预期价格会进一步上涨，从而吸引新的买者大量跟进，随着价格的上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于其内在价值，导致房地产泡沫的产生。根据上述定义，可以明确测度房地产泡沫的有无及其大小的关键是判断市场价格是否偏离它的内在价值，如果偏离，偏离的程度是多少。
美国著名经济学家布兰查德和沃森在1982年建立了股票的理性泡沫模型［15］。该模型认为，投资股票的收益包括两部分：一部分来自于股票价格上涨；一部分来自于红利。如果风险中性的投资者所要求的投资回报率为r，根据无套利均衡应有
其中pt表示股票价格；E［pt+1|It］表示投资者根据t时刻的信息所预测的t+1时刻的股票价格；E［dt+1|It］表示投资者根据t时刻的信息所预测的t+1时刻的红利流。
根据迭代期望定律和前向递归法对（1）式进行求解，得到（2）式［15］，即得到均衡条件下股票的内在价值p*t,它表示股票的价格是预期未来股息的贴现值，即
而pt-p*t=bt就是股票的泡沫。
至此，我们认为可以把这种测度思路推广到房地产市场上。房地产作为一种可供投资选择的资产类型，投资者所要求的投资回报从本质上来说与投资股票没有什么不同：一是资产本身价格上涨；一是资产所带来的收益流。若p′t表示房地产的市场价格水平；E［p′t+1|It］表示投资者根据t时刻的信息所预测的t+1时刻的房地产价格，那么投资房地产所带来的从t到t+1期的收益流是什么呢？鉴于房地产投资者在购买房产之后可以进行出租获取租金，用房屋租金作为Rt+1；如果r*表示与房地产同风险的资产的投资回报率，我们就可以得到理性预期条件下均衡时房地产的内在价值表达式
通过（3）式可以看出，如果房地产投资收益率取值越高，则计算出来的泡沫将会越小；如果房地产投资收益率取值越低，则计算出来的泡沫将会越大。
其中p*′t表示房地产价格是预期未来租金的贴现值，也就是房地产的内在价值。
p′t-p*′t=b′t（4)
其中b′t就是房地产市场的泡沫，b′t表征了内生随机变量偏离长期均衡的特征。
4 研究方法
住宅房产是房地产市场的主要构成部分，因此本文以住宅房产为例选取全国比较典型的四个城市作为房地产泡沫的测度对象，利用提出的模型来测度房地产泡沫。从第3部分的（3）式和（4）式可以看出，测度房地产泡沫，需要确定四个变量：房地产的市场价格水平、对应的租金水平、最低期望收益率以及房屋年限，下面对这四个变量的获取方法逐一进行说明。
为了确保测度结果的准确性和有效性，测度模型中用到的住宅均价与住宅租金水平等数据均取自中国住宅与房地产信息网（realestate.省略/）。该信息网由中华人民共和国建设部住宅与房地产业司主办，的数据具有权威性，建设部、国家发展改革委、国土资源部等政府部门均使用该网站上报的相关数据。我们从该网站旗下管理的40个重点城市房地产市场信息公开网址中选取上海、杭州、深圳和西安四大城市作为检验对象。住宅均价通过对应的网站直接获取。而对于租金水平这一变量需要通过加权计算获得。具体来说，上海的租金水平通过上海市房地产交易中心公布的抽样数据计算得到；杭州市房产管理局每周都会对全市五个城区的住宅租赁市场进行抽样，并将抽样结果公布于众，其租金水平我们可以直接获得；深圳的租金水平通过深圳市国土资源和房产管理局网站采样，间接加权计算出来；西安的住宅平均租金水平则是通过西安市房屋管理局公布的数据来取得。
计算房地产泡沫的关键是确定最低收益期望回报率。目前我国具有很强流动性的货币市场基金的年平均收益率为2.0%左右，风险相对较小的七年期国债和六年期教育储蓄年平均收益率分别为3.37%和3.6%，风险较高的电力债券的年收益率在5.0%左右。房地产市场是一个准市场（Quasi-market），加大了房地产投资者所承担的风险，房地产是一种风险水平相对较高的资产［16］。高风险资产要求有高的收益回报，而房地产投资的风险级别显然比货币市场基金、国债、教育储蓄都要高，甚至比风险级别较高的电力债券还要高。通过类比这几种投资方式之后，我们发现以电力债券的年收益率作为确定房地产投资收益率是一种偏保守的取值，即取房地产投资收益率r*=5.0%具有一定的说服力。
根据我国《土地出让转让条例》规定，住宅建设用地使用权期限为70年，因此取值房屋住宅年限T为70年，即T=70。E［Rt+1|It］是站在今天的信息集下对未来的预期，由于未来是不确定的，根据今天的信息对未来进行预期，最好的预期值就是今天的现值，即E［Rt+1|It］=R0，租金水平要求与上述选取的住宅类型相对应。
5 房地产泡沫实证测度及结果
下面分别测度上海、杭州、深圳和西安房地产市场的价格泡沫。
这里以p0来表示住宅平均房价，变量单位为：元/平方米，以R0来表示住宅平均租金水平，变量单位为：元/平方米•月。上海、杭州、深圳和西安的住宅平均房价p0及住宅平均租金水平R0见表1。
分析表4的数据值可知，在这四大城市中深圳泡沫度最大，为102.71%；西安为2.63%，泡沫度最小；四个城市的平均泡沫度达到了42.9%，总体房地产价格泡沫仍然处于可控范围内。控制房地产泡沫的途径并非是将住宅房产价格降到目前的内在价值就可以保证消除泡沫，这是因为随着房价的变化，租金水平也会相应的发生变化，从（3）式即可以看出这一规律，内在价值的改变并未与房价保持同步。
6 结论
本文运用关于衡量股票理性泡沫（R-B模型）的方法，建立了房地产泡沫的度量模型，模型能够判断出房地产泡沫是否存在，同时该模型在检验泡沫有无的同时又能测度出泡沫的大小，为房地产泡沫预警机制的建立奠定了基础。
本文利用建立的泡沫测度模型对我国四个代表性城市住宅房产进行了实证研究。测度结果表明，上海和西安房地产市场的泡沫度较低，均为个位数值；杭州的房地产价格泡沫度超过50％，泡沫成分较大；深圳的房地产价格泡沫度则超过一倍之多，与国际上通行的泡沫警戒线水平相比较，其房价泡沫已经进入警戒范围。鉴于所选取的测度对象具有代表性，可以估测我国房地产市场总体上已经出现一定泡沫，而且，有些地区泡沫已经达到较高水平。同时，实证数据的检验结果表明本文提出的测度模型具有较强的适应性和扩展性。
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【关键词】房地产经济；问题；改革；策略
在我国经济迅速增长人们生活水平显著提升的前提下，我国房地产事业呈现迅猛发展的局面，并且房价一直处于一个持续增长，居高不下的状态。常规角度而言，房地产市场呈现着一个高速发展局面，但是从事实角度出发，房地产的价格真的就像现在的价格吗，房地产的价格居高不下，泡沫现象问题严重是何造成的，这是我国政府一直关注的问题并且针对其实施了相关的策略。但是，从目前我国的房价来说很显然效果并不理想。就此，本论文着重针对房地产所存在的问题和原因，提出了相关的解决方案。
一、我国房地产经济融资渠道呈现单一局面
在进行房地产开发、消费、流通的进程中会涉及到大量的资本流动问题，为了能在最大限度上合理的使用资金、实现投资优化，房地产开发商一般会选择融资的方式。简单来说，就是通过房地产企业和房地产开发项目直接或者是间接性的融资，并且将二者所融资的资金集合在一起，从而实现房地产企业融资。从房地产融资的情况来看，在我国融资的种类和入境有很多种，但融资的主要方式是通过银行贷款、海外的房产基金、上市融资这三种方式，从而达到提升房地产资产的目的。那么，从这三种融资方式而言，存在一定的优势，却也存在一定的短板。从银行贷款的角度进行分析，它是房地产经济的主要融资方式之一，需要房地产开发商提供物的担保或者是企业、人的担保，银行需要了解开发商本身的业务、财务情况、借款情况并且进行信息审核机制。但是，这对于刚刚进入房地产行业的开发商而言非常不利，因为新房地产开发商并不具备丰富的借款和还款的融资能力。从海外房产基金角度进行分析，它是在我国经济不断发展之后逐渐衍生到我国的一种融资方式，其见证了我国房地产发展的进步，对我国房地融资呈现出积极的影响。但是，也正是因为这一方式隶属于新的融资方式，我国房地产经营者并没有完全的掌握这一融资方式，其在操作的过程中很可能出现漏洞，隐藏了巨大的风险。从上市融资的角度进行分析，上市融资的门槛非常高，因为能达到上市条件的房地产企业并不多，因此对房地产上市融资的限制也非常多。
二、市场结构呈现不合理的现象
市场结构不合理是影响我国房地产价格变动的主要因素，具体从以下几点进行分析。
（一）一、二级市场之间缺乏平稳、合理的衔接现象。从目前我国房地产的发展来看，我国房地产的金融主体市场主要指的是一级市场，住房二级市场以及房屋租赁市场在发展过程中呈现缓慢的状态。并且，从另外一个角度进行分析，房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置呈现不完善的局面。
（二）在通货膨胀的今天，通过购买房产对其资产进行保值增值是最优的一种选择方式。大部分的人在选择房子并且购买房子的过程中最主要的目的在于投资而不是买房，长此以往所导致的后果就是产品的需求量和实际需求量严重不符，在一定程度上强化了社会分配的差距，并增加了社会资源的浪费意识。从另外一个角度进行分析，房价的迅速增长，导致了真正的住房困难人员没有能力购买，而用于投资消费人员手中闲置了大量的商品房，并且利用这些商品房通过转售这种方式从中获取较大利润。并且，从另一方面分析，房地产中介服务系统的不完善，存在不合理收费，恶性竞争严重等问题。这一系列的结果都导致了房地产房价居高不下的局面。
（三）住房贷款结构失衡。从目前我国住房贷款的总体现象来看尚不理想，很多消费者在购房的过程中均采取商用房贷款的形式进行购房，也有一些消费者是工作稳定的国家公务员，其选择住房公积金贷款，但是政府的贷款覆盖率远远不能满足于人们购房的需求。从统计数据来看，截止到2013年底的时候，我国的住房公积金职工人员为130万人，占在岗人数的一般，发放公积金使用率达到了69%，甚至很多地区都不能达到30%。这样的现状，导致了很多想买房的人因为资金的缺失不能贷款而买不起房，而拥有充足的资金和贷款能力的人手里却闲置房子太多的局面。
三、完善房地产经济的策略
针对以上所提出来的种种问题，提出了可行性的建议和策略，解决房地产经济所存在的问题。
第一，开发多种融资方式。多重融资方式的结合能从总体上提高房地产资产。从目前我国所采取的融资方式来看，除了国内的IPO、上市公司资产投资基金、境外房地产基金等，应增加信托融资以及股票融资，其优势在于能充分利用社会上的闲散资金。房地产信贷主要是利用银行等金融机构的信用，通过社会募集闲散资金将其利用在房地产开发和经营等方面，以提升房地产的资产。
第二，有效分散投资风险。既然融资是依赖于银行的信用，那么债权人的合法权益就会进一步得到保障。并且，房地产的管理实际交于信托公司管理，投资人会将房地产委托给信托公司之后，通过信托公司按照投资人对外进行处理。在这一过程中所遇到的风险需要通过信托公司进行承担，这对于降低投资人的风险有积极影响。
第三，加强企业通过发行股票吸引社会资金的股票融资方式。从理论角度进行分析，股票融资是房地产融资最好的一种方式，这种方式不但具有信息优越性并且隶属于直接性融资的范畴内，在分散金融风险的同时，不需要支付相对应的本金和利息，只需要从最终的公司所获得的收益中给股民发放红利，在一定程度上降低了融资的成本。
第四，强化房地产的改革力度。所谓的改革是在宏观调控的基础上进行不断的改革和深化。笔者认为，除了最为根本的政策调控之外，还应该依附于经济手段以及法律手段，将政府的宏观调控和市场的自动调整结合在一起，并且汲取两者之间的优势，从根本上提高宏观调控的效果。
第五，强化金融创新的力度。所谓的金融创新是指两方面的创新，首先是管理金融秩序的创新，其次是金融产品的创新。在制度上应该针对涉及到金融资金的信用评价体系进行完善，并且定期针对其中所存在的不足进行修补，强化房地产市场的监督体系。选择多元化的融资体系，在最大程度上降低投资的风险，构建一个合理的信用评级机构，让投资商能够放心的进行投资，有效促进我国房地产产业的发展和经济的快速增长。
结语：
总而言之，房地产经济所存在的问题是导致我国房地产泡沫问题产生的根本原因。笔者认为，提高我国房地产产业的融资方式，降低房地产的风险投资能够缓解我国房地产的经济问题。在本论文中，笔者从提高融资方式、降低房地产风险、提高房地产收益几个方面进行了细致性的论述，以期能改变目前房地产所产生的经济问题。
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关键词：商品房价格；因素；研究
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）18-0093-01
近年来，房价一直是非常热门的话题，作为国民经济的重要支柱性产业，商品房在促进国家经济增长和社会发展中具有举足轻重的地位。甚至商品房收入是地方政府业绩的主要依赖对象，是地方财政的主要来源[1]。日前，出现的炒房热以及泡沫经济冲击着商品房价格，伴随着新一季的适婚年龄人数的高峰，刚性需求的增加也推动着商品房价格持续上涨。因此，本文综合各个因素进行整体分析，提出建议和对策，使政府调控策略更加有力、有度。
一、规范土地供应
20世纪90年代中期，地方政府手中的金融权力被悉数上收，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的基本只有土地这一项核心资源[2]。于是，房产价格涨得越快，房地产投资越多，拉动经济增长的力度越大，地方政府的财政收入就越大。这使政府开发土地资源几乎达到了毫无节制的程度，土地已经成为城市政府名副其实的“第二财政”[3]。首先，对于地方政府的土地控制权应该给以限制，没有绝对的控制权力。再者，因为房地产收入是地方政府的主要支柱，所以国家放宽政府的对于其他可获得收入建设的权力。这样，房地产不再是主要的来源，地方政府的开发力度也会相对降低，土地供应量也会相应降低。
二、积极促进其他行业发展
随着人均可支配收入增加的同时，政府应该加大力度努力促进发展其他可投资行业。同时，借鉴2008年金融危机的因果，加大对金融市场的有力监管。使人们减少投资房地产项目，该多方面投资其他方面，减少房地产市场的膨胀，能够有效地降低商品房价格。
三、做好宣传，防止盲目购房
随着商品房投资的火热，中国部分较发达城市已出现了“泡沫危机”。如广东省，20世纪八九十年代由于大量的农民工进城就业，随之带动了商品房的数量和价格的增加，居民对商品房的不断投入，导致现在广东省有部分城市已经出现空城，无人居住，这种病态的发展是人们对商品房的信息不完善，随波逐流现象严重导致的。所以，努力宣传商品房的知识和容易产生的后果等信息，让人们更加了解房地产市场，科学理性地投资，加大宣传力度，可有效地减少房地产市场的拥挤状态，降低商品房价格，防止盲目购房。
四、适当放宽购房要求
针对商品房市场出现的空置现象，一方面，政府应该适当放宽购房者的身份要求，允许有能力并且在城镇地区长期迁移的非城镇居民户口的人在城镇地区买房；另一方面，政府应采取租赁形式来消化空置房。在我国，由于人口众多，并且贫富差距大，很大一部分工薪阶层及以下的人购买商品房的能力有限，而房屋租赁仍然占有相当大的比例。目前我国市场上可供出租的房屋并不充足，如果能够促进空置商品房进入租赁市场，将大大地增加出租房的供应量。商品住房的租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，进而促进空置房得到更好的消化，同时对降低房价也起到积极作用。因此，要较好地解决商品房空置面积过高的问题，发展租赁市场是一条极为有效的途径。
参考文献：
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因素。
关键词：感知销售价格；感知售后服务；感知硬件质量；感知环境质量
一、绪论
目前房地产对于中国经济的增长贡献卓著，在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，房地产是主要力量。中国的房地产似乎是一直处于稀缺的买方市场，即使保持了年均20%以上的增长速度，但是仍难以满足不断增加的社会需求。主要原因就是中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市就业人口的增加以及人们收入水平的提高，另外商业和服务业的发展都形成对于房地产的大量需求，
另一方面，房地产也已经成为投资人员的首选产品，尤其是在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前中国的房地产投资和投机都已经过度，推动房价一路非理性的快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入增长的速度，并且被《福布斯》杂志列为全球六大资产泡沫的第二位，其中蕴涵的风险不容忽视。随着中国国内房地产投资速度的放缓，虽然消费需求依然旺盛，但是供求结构仍不合理、房价继续虚高、住房空置率居高不下。目前虽然中国的房地产的投资额平均增长率达到20%以上，房地产的销售额也继续以每年超出27%的速度增长。根据中国社会科学院的《2007年中国房地产蓝皮书》显示，中国的房地产的增幅在20%以上，同时房地产的价格也一直呈现上升的趋势。
二、研究文献概览
标题：感知销售价格、感知售后服务、感知硬件质量、感知环境质量、感知顾客预期”和“北京市房地产顾客满意度之间的关系。
王爱领（2008）在对于房地产的顾客满意度的研究中指出，顾客对于价格的感知对于顾客满意度具有明显的影响作用。运用层次分析研究方法，他把价格感知又进一步细分为销售价格吸引的感知、销售价格升值空间大小的感知，这些构成了顾客对于房地产销售价格的感知。
王瑢（2010）运用主成分分析的方法得出对于房地产顾客满意度具有影响的一级因素有住宅价值的感知这个研究变量，它又分为价格吸引、质价比、升值空间等二级研究变量。这些研究变量都对于房地产顾客满意度产生影响作用。
张玮静（2011）房地产企业为追求最大利润，在制定价格时往往采取“随行就市”的方式，致使出现“海鲜价”现象。根据消费者购买行为的决策过程理论，顾客采取复杂购买行为时，通常都愿意花大量时间和精力去收集资料和信息，并在此基础上形成购买决策。所以，为避免消费者对价格的敏感度，房地产开发商应如实提供有关信息，如建设楼盘的主要承担公司及其资质如何、楼盘的地理位置、楼盘的产品资料及价格信息等，以此增加消费者购买的欲望。
付月（2010）受访顾客在所有因素中给分最高， 显示顾客对业者有关顾客权益保障、诚实、保密原则及专业领域等相当肯定。虽然在验证职业道德与顾客满意度之直接效果未获支持， 并非表示职业道德对顾客满意度的影响不重要， 这是业者长期建立的形象所致， 应该更加珍惜同业先进对职业素养及专业形象的维护， 继续坚持道德纪律要求。此外， 根据估计的路径系数是否显著， 可发现：顾客价值与职业道德、服务质量间的关系成立； 顾客价值与顾客满意度间的关系成立。
张玮静（2011）提高物业管理服务水平。建立完善的物业管理交易达成后，企业围绕顾客所进行的一切活动，其目的是为购房者提供更多的保障，提高购房者的满意度，建立顾客忠诚。首先及时处理客户投诉，包括对产品进行维修、保养、退换等。其次要分析不同客户群体的需求差异，提供相应的服务。由于物业管理工作涉及到方方面面，也面对不同性格和不同服务需求的客户群体，需要分析不同的服务要求，制订相关的服务解决途径，才可能保持和扩大自己的客户群体。最后要强调物业管理的规范化服务，将物业管理的每一项工作，每一个程序，每一个环节标准化、规范化，质量标准化，让客户享受到的服务标准化，为住户提供优质的服务。
张群（2013）在目前市场竞争更加激烈的情况下，顾客对售后服务要求越来越高。对顾客来讲，选择哪个商家，在很大程度上取决于这个企业售后服务的水平。优秀企业要根据不同顾客的需求和不同特点，巧妙的采用不同的各种形式。客户提供最佳的售后服务，还需把诚信服务落实到位，规范员工的行为和态度，全力以赴的做好每一项工作。
张玮静（2011）指出提高精装房的施工质量，加强房屋交标工程的质量管控工作。房子的质量不仅要看楼体设计、楼座排列、采光、每层户数、供电供水系统等方面的设计是否合理，而且还要看所用建材是否符合要求，工程质量是否有保证，人住后的维修及服务质量等。所以开发建设过程中，各个细小环节都需要保证质量，从选料到施工再到验收，都要严格把关，禁止商品房成本中的“水份”，这是使顾客满意的保证。可以说良好的质量是房地产产品价值得以实现的前提和保障，是房地产开发公司树立品牌，提高企业知名度和美誉度的基，可以在保证质量的基础上，降低费用成本，从而降房地产价格，以提高顾客满意度。
惠大桥（2012）在中国房地产顾客满意研究中得出作为感知硬件质量的房屋质量具有影响作用，其中他又把房屋质量细分为棚面和墙面及地面质量、供暖设施及运行情况、给排水管道、防盗门、塑钢窗、用电线路、插座、开关、燃气管道系统、电话、网络、有线电视。
王瑢（2010）运用主成分分析的方法得出对于房地产顾客满意度具有影响的住宅形式的感知这个研究变量，它又分为房屋软件质量的建筑品质、建筑设计、住宅区位、周边环境、品牌感知等二级研究变量。这些研究变量都对于房地产顾客满意度产生影响作用。
张玮静（2011）房地产企业应以“以人为本”的思想，使设计出来的房子让顾客满意。因此在项目设定、总体规划、建筑设计三方面需按照顾客需求进行。项目设定时应深入分析土地的地理特征、交通条件、景观环境、周边社区环境和人文特点等，确定消费者在此购买何种物业，所能承受的价格档次，再结合土地资源条件，决定项目的定位、建筑功能。例如在设计时候应考虑所用材料既美观又实用，减少安全隐患；小区公共位置增加公共座椅；各户型间的通风采光效果；电源插座的合理性等人性化问题；以及小区建筑外观、户外空间、配套设施和服务、户型结构、人户平台、光影效果等。
郑国中（2007）在《略论顾客预期管理》一文中，借鉴了我国的经济学者汪纯孝 的研究成果，认为，消费者感觉当中的服务实际与顾客满意度之间存在着关联，并且顾客的需求和预期也会对满意度产生影响。一种影响方式是由于没有达到期望标准而对顾客满意度产生的消极影响另一种是因为消费者对实际的服务感到满意甚至因为实际效果超过预期而产生的积极影响。但总体来说，顾客的预期对顾客满意度的总体影响依然是积极地。企业要做好顾客预期管理才能保证自己的顾客有较高的满意度。
李军（2011）认为，因为住宅价值比较高，很多情况下，购房者凭借现有经济能力是不可能做一次性购买的，必须借助住宅金融政策或政府的住宅补助政策，将未来的购买力转变为现实的购买力以达到购房的目的，这些经济因素或者政策因素的同时进入，会对顾客满意度产生深远影响。从建模的角度来看，这是住宅和一般产品最大的不同之处。
从上述文献概览得知：感知销售价格、感知售后服务、感知硬件质量、感知环境质量、感知顾客预期与中国房地产顾客满意度之间具有显著性的关联。
三、研究方法与设计
本论文采用商业研究方法中普遍流行的定量研究与演绎推理相结合的方法。
本论文把第一手数据作为研究资料的来源，把第二手数据作为参考资料的来源。
研究工具是根据李克特测量量表形式制作的调查问卷。
本论文共发放调查问卷600份，分配比例为：房地产企业领导者60份，房地产企业普通员工180份，房地产企业顾客360份。回收共计588份，有效率为98.0%，符合设计要求。
四、数据分析
信度分析：“服感知销售价格、感知售后服务、感知硬件质量、感知环境质量、感知顾客预期、中国房地产顾客满意度”的Cronbach α系数值结果分别是： 0.706、0.858、0.692、0.817、0.645、0.769，都大于研究设计的最低值0.6，所以符合论文设计与研究的要求。
结构效度分析：通过运用主成分分析法得出因子载荷值为0.589-0.832，超过0.5，这说明各个不同问题（属性）与相同成份内（变量）之间存在正相关，符合论文设计要求，表明变量中各个题目与其相应变量间均有较大的相关性，辅合效度符合设计要求。研究对象通过旋转成份矩阵被分为六个成份，基本验证了本论文的各个题目具有独立性的，问卷题目的判别效度是符合设计要求的。
描述性分析：总体均值中最高的是感知销售价格（4.3724），其次是感知硬件质量（4.0807），第三是感知环境质量（3.9599），第四是房地产顾客满意度（3.9217），第五是感知顾客预期（3.7405），第六是感知售后服务（3.4762）。由此可以得出应答者对于“感知销售价格”的回答得分最高，对于“感知售后服务”的回答得分是最低的。
标准差中最高的是感知售后服务（0.92680），其次是感知顾客预期（0.89545），第三是房地产顾客满意度（0.85758），第四是感知环境质量（0.83637），第五是感知硬件质量（0.82441），第六是感知销售价格（0.80576）。由此可以得出应答者对于“感知售后服务”的回答分歧最大，对于“感知销售价格”的回答最为集中。
皮尔逊（矩阵）分析：在显著性水平为0.01（双侧）时，自变量“感知销售价格、感知售后服务、感知硬件质量、感知环境质量、感知顾客预期”和“中国房地产顾客满意度”之间的相关系数绝对值分别为0.735、0.468、0.592、0.514、0.583，介于0.40-0.80之间，说明这五个变量和因变量之间存在中等强度以上的相关性。所有自变量相互之间的相关系数为0.016～0.192之间，均小于0.4的相关性。
五、结论
本论文通过对于相关研究文献的概览和研究数据的结果分析，对北京市房地产顾客满意度的影响因素进行了分析，这对于本论文提出的研究问题给予了回答，并且验证了研究假设。即对于“北京市房地产顾客满意度”具有影响的因素有“感知销售价格、感知售后服务、感知硬件质量、感知环境质量、感知顾客预期”，这些影响因素与“北京市房地产顾客满意度”之间存在中等强度及以上的正相关性。同时由于只是选取了五个自变量作为影响因素对于北京市房地产顾客满意度的作用进行了研究，这对于本论文在理论和实践方面的研究意义都是一个限制。
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随着我国国际化的进程不断加快，房地产从业人员对专业英语的需求越来越高，部分高校开设了全英文房地产经济学课程。虽然国内房地产经济学方面的教改论文较多，但是未见关于其全英文课程建设方面的研究成果。以东南大学的全英文房地产经济学课程为例，分析其面临的学生、教师、教材、素材等方面挑战，总结教学团队、教学材料、课程内容、教学方式、考核方法等方面的改革与建设措施，并提出进一步的发展方向。
关键词：全英文课程；房地产经济学；教学改革；小论文
中图分类号：G6423文献标志码：A文章编号：
10052909（2017）01012304
房地产经济学是我国房地产开发与管理、物业管理、工程管理等房地产相关专业的重要课程，开设学校众多。近年来，随着我国国际化进程的不断加快，凯德置地、仁恒置地、美国富顿、美林集团等海外房地产企业在我国大规模进行房地产开发的同时，我国绿地、万科、万达、碧桂园等大型房地产开发企业纷纷到海外进行房地产投资，对我国房地产从业人员的外语（尤其是英语）水平提出了越来越高的要求。部分国内高校（如东南大学）抓住这一契机，开设了双语或全英文的房地产经济学课程。但是，以“房地产经济学”为主题，在“中国知网”中查询教学论文，仅有14篇左右，主要关于房地产经济学的学科体系[1]、案例教学[2]、教学方式[3]、实验教学[4-5]、考试方法[6]、教学实验室建设[7]，未见其全英文课程建设的相关研究。为弥补这一缺陷，文章总结东南大学全英文房地产经济学课程改革与建设的主要经验，提出进一步发展的方向，为兄弟院校的双语或全英文房地产经济学课程建设提供借鉴，具有重要的现实意义和理论价值。
一、面临挑战
（一）学生方面
长期以来，东南大学的房地产经济学课程由土木工程学院负责建设，主要面向全院大三学生适时开设，其他院系学生亦可选修。自2012年春季的第三个学期开始，按照培养计划的调整要求，东南大学房地产经济学课程的授课语言
从中文改为全英文，课时仍为32学时。土木工程学院设有工程管理、土木工程、给排水、工程力学等四个本科专业，其中工程管理专业学生已经在大三的第二学期选修过房地产开发与经营，而其他专业的学生则没有房地产方面的基础，所以选课学生在房地产方面的专业素养有较大差异。此外，选课学生的英文水平参差不齐，也给全英文教学带来较大挑战。
（二）教师方面
首先，对授课教师的听、说、读、写等英语水平要求较高，以便查阅国内外房地产经济学方面的学习材料，准备授课讲义，在课堂上清晰和准确地传授课程内容。其次，对授课教师的专业水准要求较高，以便从不尽相同的房地产经济学教材中，梳理出适当的教学内容，并以适当的形式呈现。最后，由于房地产经济学是一门实践性较强的课程，房地产市场变化又非常快，授课教师应采用适当的教学方法，如案例教学、情景教学等，使选课学生快速掌握较为晦涩的房地产经济学基本理论和方法。因此，选择合适的全英文房地产经济学课程的授课教师难度较大。
（三）教材方面
国际上，房地产经济学课程的英文教材很多，题名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。虽然这些教材的核心内容多有重叠，但是其知识结构和侧重点不尽相同，各有特色。譬如，《International Real Estate Economics》侧重于国际房地产市场的变化和投资组合，而《Urban Economics and Real Estate》则侧重城市发展建设对房地产的影响。另外，这些英文原版教材基本上都是200多页，众多的专业词汇使许多学生望而却步。最后，虽然这些英文原版教材数据详实，强调案例教学，但是选用案例基本上均为作者所在国家的案例。由于国情和文化背景不同，国内学生对英文教材中所举案例缺乏感性认识，不仅难以举一反三，甚至无法准确地理解教材的内容，极大地影响授课效果。
（四）素材方面
改革开放以来，我国房地产市场发展迅猛，房价上涨迅速，在快速提升城镇居民人均住房面积的同时，带来了“房奴”“蚁族”“房地产泡沫”“学区房”“短命建筑”“居住隔离”等问题，给居民的住房消费、房地产企业的投资开发和政府的宏观调控等利益相关者行为选择带来诸多挑战，也为房地产经济学课程提供了丰富的授课素材。考虑到全英文课程的要求，需要将搜集到的授课素材，如典型案例、政府宏观调控政策，甚至是媒体上常见的习惯用语翻译成英文，经过中文译为英文，学生再将英文译为中文的两次翻译，可能产生信息丢失，降低授课质量。
二、改革措施
（一）教学团队
2012―2014年的东南大学全英文房地产经济学课程由香港理工大学建筑及房地产学系的房地产学科带头人许智文教授主讲，笔者负责其助教事宜。许教授长期从事房地产经济与管理方面的教学和学术研究，担任多本国际知名期刊（如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》）的主编、区域主编等职务，并于2012年7月被聘为东南大学的客座教授。香港理工大学学士、澳大利亚墨尔本大学硕士和博士的尤佳老师，2015年春季接手全英文房地产经济学课程的教学任务。许教授和尤博士的授课风格不尽相同，但都有过硬的英文授课能力，得到学生的普遍好评。
（二）教学材料
2012年，全英文房地产经济学课程首次开设时，许教授选用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》（Fifth Edition）为教材，并沿用至今。第一个原因是该教材已经被海外多所高校的房地产经济学课程所采用，知识结构和内容体系已经得到国际同行的V泛认可。第二个原因是该教材已由孟繁瑜博士翻译为中文版《不动产经济学》，并于2009年被中国人民大学出版社正式出版，方便中英文对照相关知识点，加深理解。第三个原因是该教材内容比较详尽和全面，从房地产基本要素到房地产市场的影响因素，再到房地产开发和投资，一一进行了阐述。这样不仅有利于教师在教授的时候有所侧重和选择，也有利于学有余力的学生在课后拓展阅读。另外，考虑到成本问题，教学团队将全英文的讲义、课件和辅助材料制作成册，便于修课学生循环使用。
（三）课程内容
借鉴前述英文原版相关教材的内容体系，综合考虑课时、学生专业背景等因素，并尽量减少与房地产开发与经营课程的重复内容，对课程内容进行重新设计，编排为三大部分。其中，第一部分是微观经济学的基本理论（如Supply and Demand、Land Rent Theory），第二部分是宏观经济学的基本理论（如Real Estate Market Cycle、Government Intervention），第三部分是经济学理论在房地产中的具体应用（如Housing Market、Real Estate Bubble）。同时，精选国内房地产市场的热点话题（如Chinese Housing Reform， Chinese Capital in international real estate market），制作成相应的案例，安排在相应的课堂教学中，使学生学会应用课程中的基本理论和方法分析与解决实际问题。
（四）教学方式
除了传统教师讲授式的课堂教学之外，课堂教学还采用多媒体的方式。一是在课堂中播放关于中国房地产的英文短片，他们大多来自于英文媒体（如CCTV-9，凤凰卫视，CNN）的采访和电视节目。这些英文短片内容丰富，表达生动，紧扣房地产市场发展和政策变化。不仅让课程内容更加丰富新颖，也可使学生从中学到地道的英文表达方式。而在看完每个短片之后，都会由教师带领学生进行小组讨论或个别发言。这样不仅有意识地锻炼了学生的英文表达能力，也培养了学生的思辨能力，批判性地接受信息。二是收集国际房地产机构的专业报告和英文报刊上的报道和评述作为学生的阅读材料。近些年，这类的英文报道，尤其是与中国房地产相关的报道越来越多。因此，在选择上除了选择热点话题之外，也要注意控制篇幅，使学生始终有兴趣并主动地进行课后阅读。
（五）考核方法
改变过去一次期末考试或一份课程论文的考核办法，取消课程考试，改为过程考核，具体考核办法如表1所述。其中，第一次作业和第二次作业都是个人完成，单独考核，而第三次作业是需要小组（一般5～6名学生）共同完成。在第三次作业中，每个人完成部分占20分，小组完成的总体情况占30分，强调个人努力与团队合作的有机结合。
第三次作业是小组作业，要求每组共同完成一个城市（建议为江苏省内城市）的市场分析报告，要求能反映该城市某一段时期内（如“十二五”）的总体和细分房地产市场情况，具体包括该城市的经济发展状况、房地产总体情况、住宅市场发展情况、非住宅市场发展情况、房地产市场政策和宏观调控情况、知名开发商和（或）知名房地产项目（仅针对小组人数超过6人的时候）。小组内每位学生负责撰写一个部分，如“XX市的房地产总体情况”、“XX市的住宅市场发展情况”，综合起来即形成第三次作业的小组大报告。
三、结语
经过四年来的改革与建设，东南大学全英文房地产经济学课程效果显著。首先，已经设置了符合学生专业背景、语言水平和我国国情的全英文房地产经济学课程内容体系，教学内容基本稳定，教学方法逐步成熟。其次，全英文的房地产经济学授课、作业、研讨等学习环境，扩充了学生的专业词汇，锻炼了专业英语的表达方式，大大提高了学生的英文写作水平和表达能力，部分学生甚至能利用英文较为深入地探讨房地产经济与管理相关学术议题。最后，通过三次作业的过程考核，使学生学会利用课程所学的理论和方法来解决房地产相关实践问题，并形成团队合作的学习氛围。但是，课程建设仍面临一些困难，包括讲授全英文课程时，多次语言转换可能导致的信息流失和扭曲，以及缺乏具有中国房地产案例的全英文房地产经济学教材。解决这些问题是笔者今后努力的方向，譬如在近年来课程讲义的基础上主编一本高质量的全英文《房地产经济学》教材。参考文献：
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[6]杨巧. 高等院校本科生考试方法改革研究与实践――以《房地产经济学》课程为例[J]. 金融教育研究， 2015， 28（3）： 80-82.
[7]张洋， 张红， 薛永基. 房地产经济学教学实验室建设研究[J]. 实验技术与管理， 2015， 32（7）： 233-235， 248.
Abstract：
In the times of accelerating internationalization in China， real estate industry practitioners’ needs for professional English are getting higher and higher. As a result， pure English course of real estate economics are offered in some universities. Although there are many researches on the teaching reform of real estate economic course， none of them is found focusing on its pure English course construction. To fill in this gap， the pure English course of real estate economics in Southeast University was taken as an example. After analyzing challenges in aspects of students， teachers， textbooks and materials， the reform and construction measures in respects of teaching group， teaching materials， course contents， teaching means and evaluation methods were summarized and further development directions were proposed.
最近，政府“救市”房地产之议论充满各种媒体。先是不少地方政府出台种种救市政策，希望通过这些政策托起近几个月来销售量快速下降的房地产市场；后有媒体报道政府权威人士说，中央政府的房地产救市政策在近一两个月也会出台。但是，无论从最近总理的讲话，还是从十七大三中全会公报及国务院17次常务会议的精神来看都没有透露出多少政府对房地产的救市信息。反之，有的提法是，着力扩大内需特别是消费需求。如果从扩大消费需求的角度来说，政府的房地产政策没有多少改变，因为，这几年的房地产宏观调控政策，从来就没有对个人住房消费需求有过多少限制，反之，任何关于房地产的政策文件都是对住房的消费需求是鼓励的。既然房地产的消费政策没有紧缩与限制，还需要出台其它房地产信贷政策来调整吗?
不过，从地方政府与房地产开发商来看，这段时间，房地产市场好像抓到了一根救命稻草，美国金融危机引发全球各国救市，从而国内房地产各种救市之举也是自然。尽管这些不同地方的房地产救市之声与政策各不相同，出发点也许会不一样，但是其目的则是一样，如何通过政府的房地产政策来保持房地产市场的暴利模式，如何通过政府的救市来让整个社会的财富在短期内向少数人聚集，如何让国有土地、国有财富在短期内在一些人手上卖出及所谓土地财政增长等。可以说，这样的一种房地产救市目的完全是与科学发展观相悖的，也是与民生政府及民生的房地产相悖的。为何？
我们先来看两件事。第一件事就是，以目前的国内房价水平来说，无论是一线城市还是二三线城市，甚至三四线城市，以当地居民的收入水平与当地的房价水平来说，基本上没有多少地方的居民会认为当地房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实。对于这个问题，政府只要对市场作一个最为简单的调查就一目了然。前几天论文答辩，一位名牌大学的教授就问我，北京的房子，他什么时候可买得起？我就告诉他，如果政府现行的政策不改变，能够维持下去，应该不会等太长的时间。试想，北京一所名牌大学的经济学教授，其收入水平在北京也应该是中上了，但是凭他的收入水平在北京根本没有能力购买一处中位价格水平的住房。在这种情况下，北京市的其他居民对高房价更是无可奈何。北京的房价高于不少发达国家早就是不争的事实。在这样房价高企的情况下，政府要救市不就是认为要将房价维持在比当前更高的水平上吗？政府要维持高房价水平，到底想维持什么？
第二件事是，从最近披露出来的一些贪污大案要案来看，哪一个不是与房地产业有关。比如重庆的规划贪污案、浙江绍兴贪污案及上海一个副区长贪污案、北京的案等，个个都是通过房地产土地转让、城市规划等大量地攫取社会财富及国家财富。而且这些与房地产贪污有关的一查出来都是巨贪。这说明什么？说明了房地产业所牵动的利益关系太大。相应的当事人不仅可以通过非法的方式攫取巨大的国家及民众利益，也可以通过合法及制度化的方式来攫取国家及民众的利益。而在现行的条件下，房地产救市就是其中的一种制度化方式。
有人说，为什么要救房地产？因为依靠房地产可以拉动四五十个行业的发展，能拉动居民的需求，特别是还有人说房地产是扩大内需或居民消费的一个增长点。其实，这里有几个问题需要思考。一是房地产需求是居民消费吗？其实，按照国家统计局的分类，房地产购买从来就不算作居民消费而是算作居民投资。如果房地产购买是居民投资，那么依靠房地产发展来拉动内需相互间又有多少关联呢？二是假定房地产购买是居民消费，是可以扩大居民的内需，并通过种内需扩大来带动几十个行业的发展。但是，这里有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上，如果不是这样，根本就不可能扩大居民的住房消费。但是，在目前的房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，那么这样的内需扩大也只能是一句空话。因此，地方政府救市希望让房价维持在一个高水平上，而这种救市要扩大内需是不可能的。
还有，目前政府为什么要救市？就在于房地产销售量出现的严重下降，房地产开发商手中持有的住房太多，这不仅影响到地方政府财政收入，也会影响相应的产业衰退。如果不救市，中国经济将面临着下行的巨大风险。但是这种比较的依据是2007年。对于这种比较，其依据何在？如果2007年是一个房地产泡沫较大的年份，那么2008年房地产开始走向正常运行。因为，2008年住房销售下行仅相对来2007年而言，如果与2006年、2005年的房地产销售相比不仅没有下降，反之增长的幅度不小。二是假定2007年房地产增长速度没有太多的泡沫成分，现在我们要问的是，这样的增长是否可以持续？2008年是否具有同样发展的条件？如果没有相应的条件，我们还是要让2008年房地产达到2007年增长水平，恐怕是不容易的事情。
比如，2007年房地产市场的火爆，不仅让房地产商赚得盆满钵满，而且使房地产相关的产业也出现前所未有的繁荣。但是，2008年房地产市场火爆的条件与环境已经发生了根本性的变化。比如说，房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性的变化。在房地产市场条件与环境发生了根本性变化的情况下，如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平，地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场，是不可能的。可以说，别看最近不少地方政府为了维持房地产市场暴利模式，采取各种各样的所谓的“救市政策”，但是这些政策想形成2007年房地产那样火爆的场面已经根本不可能了。所以，不要说地方政府所谓房地产的“救市”政策没有多少作用，就是中央政府重新启动什么救市政策，估计所起到作用也会十分有限，因此当前房地产市场发展与生存的条件与环境已经不同的了，除非政府希望用一个新泡沫来掩盖旧的泡沫。
因为，假定中央政府要放松房地产的税收政策、信贷政策等，让目前房地产市场又回到2007年政策原路上去。我们先不说这政策好坏，也不说这种出尔反尔的政策完全丧失政府的威信，只要问一下，在目前的高房价下，谁有能力进入这样房地产？是住房消费者吗？对于高房价，他们根本就没有能力进入这个市场。是投资者吗？一般来说，高房价的市场只有这部分人有能力进入。但是，今年股市的狂跌，早就把刚有一点财富积累的中国中产阶级打得落花流水，他们的财富被股市套死，暂时是无法出来的。再加上世界房地产投资所显现出来的风险，想让国内投资者进入房地产市场恐怕也不容易。可以说，在目前已经变化了市场条件与环境下，政府想通过救市的方式来重温旧梦估计不容易，反之，它至多可能用一个新泡沫掩盖另一个泡沫。美国金融危机还没有结束，中国政府不会对此有足够的谨慎吗？
中央政府对当前房地产市场救市的态度
9月17国务院常务会议的公告指出，努力解决好涉及民生的问题是政府第四季度的重要工作，因此，除了如何保障低收入群众基本生活几个方面之外，特别强调了加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。也就是说，房地产市场的民生问题是目前房地产市场的首要任务。这就是中央对当前房地产的基本态度。
可以说，这次会议公告中，对房地产的强调，其中包括以下的几个方面的内容。一是房地产的问题是一个纯粹的民生的问题，是一个如何解决国内每一个居民的基本居住条件的问题，是如何改善每一个居民的住房福利条件的问题。因此，降低住房交易税，政府公告是放在努力解决民生问题的基本范畴下来理解的，而不是政府“救市”。
对于这个范畴，在2007年24号文件有清楚的界定。也就是说，通过政府住房保障体系，通过有效的市场机制，让低收入民众能够有基本的居住条件。而这些基本的居住条件，可以由国家的住房保障体系来解决，如政府修建的廉租屋、经济适用房、限价房，同时，更多的是让房地产市场的价格调整到一定的程度让一些低收入的居民通过房地产市场来解决。因为，就目前政府的财政资源而言，在当前的高房价下，80%以上的居民是无法通过政府财政资助来获得基本的居住条件的，而这些居民的住房问题解决就得通过市场的方式来解决。
二是加大住房保障体系政府资助力度，为广大的居民提供更多的保障性住房。当然，这个问题，政府如何强调都不为过，但是就目前地方政府的财政资源来说，这个方面要得到快速扩张是不可能的，即使像是北京市这样财政资源十分充足的地方，政府所建造的保障性住房也是十分有限的，目前，一般的居民要获得这种财政资助的保障性住房并不容易，保障性住房的覆盖率是十分小的。
三是既然保障性住房的覆盖率是十分小的，或对于被高房价阻挡在市场之外的80%以上的居民来说，只能是杯水车薪。市场调节才是解决绝大多数居民的基本住房条件最有效的方式。因此，降低住房交易税，不仅在于可以降低居民进入房地产市场的交易成本，更重要的是希望通过这种税收的降低来增加房地产市场供给，来繁荣房地产市场的交易。但是，既然降低住房交易税是在民生的范畴下进行，那么对于房地产的炒作与投机，应该也是在政府严格遏制的范围内。否则，让房地产市场炒作盛行，并把既有的房地产市场泡沫再次吹大，我想，这是政府不愿意看到的。也就是说，政府降低住房交易税的目的就是降低自住性住房购买者进入市场的成本，而不是鼓励房地产炒作。
四是在民生范畴下，政府支持居民购房，也就是希望居民通过市场的方式来解决基本居住条件问题。中央政府这样做是对的，也是中国房地产市场的发展方向。但是，这里有一个问题，就是只降低房地产的交易税就能够吸引居民进入房地产市场吗？在目前的高房价下，不是没有住房的需求，而是这些需求都是潜在的需求，绝大多数居民都没有支付能力让这种潜在的住房需求转化为实际的需求。因此，房地产市场的问题，降低住房交易税当然是好事，但是对于一般居民来说，仍然差距较远。而房地产市场的价格下调才是问题的关键所在。
五是这次中央政府下调房地产交易税，房地产开发商及地方政府可能就此大做文章，会认为中央政府开始出手“救市”了，这样，在他们看来，各地的房价就得坚挺，就得更加顶在天花板上。可以说，无论是地方政府还是房地产开发商，如果真是这样来判断当前的房地产形势，可能会大失所望。因为，不仅在于房地产交易税下调必须在民生范畴下，而且它进一步强化了居民对房地产民生问题的理解。房地产市场的价格不调整，绝大多数居民不仅没有支付能力进入房地产市场，他们也不愿意进入这种房价虚高的市场。
因为，在一般的居民看来，既然房地产是一个完全的民生问题，既然房地产的民生问题需要通过市场来解决（降低房地产交易税），那么中央政府就会通过不同的政策来让房地产市场的价格回归理性，否则，80%以上的绝大多数居民如何能通过市场来解决他们最基本的居住条件？因此，最近一直有人在鼓吹政府放开第二套住房的信贷政策，认为只要放开第二套住房的信贷政策就可以让房地产交易量上去，让房地产销售迅速回暖。在这里，先不说目前第二套住房信贷的缺陷需要改革与完善，而仅就上面所说的房地产为民生问题而言，我相信房地产的第二套信贷政策不是这样容易放开的，因为，放开第二套住房的信贷政策有利的是住房炒作与投机，而不是强调的民生。而房地产市场泡沫正是美国金融危机的根源。
可以说，努力解决好涉及民生的问题，特别是住房作为每一个居民最大的民生问题，就是如何生产更多居民有支付能力购买的住房，就是市场繁荣活跃增加住房供给，就是让房价下降到绝大多数居民有支付能力购买的水平上，降低住房交易税的目的就是如此。也是当前中央政府对房地产市场的基本态度。
中央会不会重新界定第二套住房的政策
最近，由于房地产开发商一直把房价顶在天花板而不下调，从而导致全国住房销售迅速下降，甚至于不少地方出现住房销售的严重萎缩。面对这种现象，不少房地产开发商及地方政府开始把其原因归结为央行的紧缩政策及按揭贷款制度，认为是商业银行流入房地产的资金减少所致。因此，有些地方政府与开发商开始要求中央政府放松信贷，因为，尽管地方政府出台救市政策一大堆，而实际效果却十分有限。何也？他们认为就在于银行的第二套住房政策的出台。
2007年央行及银监会出台把住房消费及住房投资严格区分的359号文件及452号文件，使国内房地产市场出现逆转。因为，这些文件把房地产的投资与消费进行严格的区分，从而把房地产炒作与投机逐渐地赶出房地产市场。正因为，房地产炒作与投机退出房地产市场，从而使得房地产市场的需求对象格局发生了根本性变化，房地产市场销售自然也会减少。而这些正好是今年总理政府工作报告关于遏制房地产不合理需求、过度需求的要求所在。正因为，住房按揭贷款政策对房地产的重要性，因此，最近，不少房地产商所谓的救市，开始转向要求放松当前的住房按揭贷款政策，特别是要放松第二套住房的政策。可以说，这种表面上是为了保护居民自住性需求对按揭贷款政策的放松，但实质上是让国内房地产市场重新回到炒作投机盛行的市场、是希望让已经吹大了房地产泡沫重新再吹大，然后让这些人手上持有的住房以高价的方式转移给下家，最后让房地产泡沫破灭，让全国人民为吹大的房地产泡沫或金融危机及银行危机买单。因此，笔者坚决反对对按揭贷款政策放松，反之，对当前住房按揭政策还得进一步提高按揭贷款人市场准入，以个人真实性收入水平来作为其进行按揭贷款的基本标准，要进一步完善住房按揭制度。这是防止出现类似美国次贷危机及保证国家金融安全最为重要的一环。
可以看到，早几年的房地产宏观调控，尽管从2004年开始一直没有停止过，但是正如有人所说，那时房地产宏观调控是“空调”。越是出台房地产宏观调控的政策，房地产市场价格越是快速飙升，何也？出台的房地产政策没有切中其要害所在，但是2007年的359号文件和452号文件，对住房投资与消费作简单的区分，即对住房消费者仍然采取优惠政策，鼓励居民进入房地市场购买自住性住房，而对住房投资者则采取市场方式，要求他们以市场的价格进入房地产市场。而正是这一点点政策的变动，国内房地产市场就发生了根本性的变化。这种现象只能说明2005-2007年房地产市场繁荣、房价快速飙升，并非是住房自住性需求所导致，而是房地产投机及炒作的结果。因为，只是对房地产投机及炒作进行一些限制，要求房地产投机者不能够享受住房按揭优惠政策，以市场价格定价进入市场，那么，房地产市场销售就迅速下降，则说明房地产投机炒作盛行。如果由于房地产投机及炒作需求减少而认为要放松房地产按揭贷款政策，那么不仅与24号文件精神、十七大报告的“民有所居”等基本的精神不相符合，而且也完全背弃了房地产市场发展的根本宗旨，把住房看作是一个投机炒作的产品、把房地产看作是一个投机炒作盛行的市场、把房地产市场看作是制造短期GDP增长的工具及地方政府财政收入工具。如果房地产市场是这样，那么我们发展房地产市场的意义何在？更何况房地产市场发展是用属于全国人民的土地在生产啊！
还有，就中国的住房按揭政策来看，不仅是目前世界最为宽松的政策，而且也是最为不完善的制度。我们只要看两点就能够知道当前中国住房按揭政策是如何宽松及不完善。一是在早几年，只要个人购买住房，有哪一个人不能够从银行获得按揭贷款的？可以说，在早几年，只要个人有意愿购买住房，不管个人条件如何，不管个人收入水平高低，都能够从银行获得所需要的住房按揭贷款。因为，所要求的个人收入证明可以通过律师事务所出钱来开的。如果不是在中国，哪个国家商业银行可以这样做？二是个人住房按揭贷款，尽管是在美国，让一些次级信用的人进入房地产市场，并由此导致了目前巨大的金融危机，但是美国这些人进入房地产市场一是也有次级信用评级，二是购买的住房也只是一套。但是在中国，不仅许多进入房地产的人连次级信用都没有，而且正因为他们进入房地产市场不要信用，不要真实性收入证明，因此，这些人可以买一套住房，也可以买两套、三套、四套住房，甚至于128套住房等。这是什么住房按揭政策，这完全是在利用政府按揭贷款的优惠政策掏空国家，完全是利用中国住房按揭制度缺陷制造银行的风险及金融危机。在其他任何一个国家会出现这样的事情吗？根本就不可能。即使是现在，仍然有不少人通过优惠按揭贷款政策手上持有大量的住房。如此离谱的住房按揭政策，刚走上规范科学的道路，就有人出来要求放松。那么，这种放松住房按揭政策是不是让银行信贷政策走上这种离谱的住房按揭政策的老路，是不是不把房地产泡沫吹得最后破灭而让全国人民来买单就不甘心？
还有，即使是当前359号文件的住房按揭政策仍然是目前世界上最为宽松的住房按揭政策。第一，在大多数国家，个人住房按揭贷款每个月还款的比重不会超过家庭月可支配收入28%-35%，但是我国则可以达到50%；第二，在大多数国家，个人住房按揭贷款准入需要用四个文件来证明其收入真实性。比如个人银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及个人公司证明。但是，目前在中国只要个人公司收入证明，而且这种收入证明可以在律师事务所开出。可以说，中国的个人收入证明的真实性与其它市场经济国家相差十万八千里。如果我们的个人住房按揭贷款市场准入稍微从紧一点，那么肯定会有很多人是无法进入房地产市场的，也是无法从商业银行获得信贷的。在如此宽松的住房按揭政策的条件下，还要对此政策放松，那不是在刻意制造银行体系的风险还能是什么？如果当前住房按揭政策放松了，某些个人利益膨胀了，房地产商获暴利后逃走了，地方政府土地财政增加了及GDP上去了，但银行体系的风险却被无限放大了，中国金融危机也不远了！目前世界房地产泡沫所导致的问题及教训，难道国人就没有看到？
因此，对于当前中国的住房按揭贷款政策，不是什么放松的问题，而是全面的改革与完善。比如，降低个人按揭贷款月还款所占收入的比重、制定个人收入真实性审核有效标准及方式、加强对个人信用评级及根据不同个人信用评级采取不同的风险定价等。在此基础上严格区分住房的自住性消费及投资性购买，并严格采取区别性风险定价。只有这样，才能控制国内商业银行系统性风险，同时防范信用风险及操作风险。从美国次贷危机的经验教训来看，国内银行监管部门，决不能以短期的经济繁荣而制造长期的金融风险。如果我们的监管部门看不到这一点，而要放松当前的住房按揭贷款政策，那么短期的繁荣一定会带给中国经济长期的灾难。美国纳斯达克泡沫破灭后格林斯潘所制造的房地产短期繁荣也就是目前美国金融市场恶果的根源！
地方政府救市所起的
效果十分有限
笔者认为政府的房地产救市是一种短视行为，而且这种房地产救市所起到作用是十分有限的。我们可以思考，假定中央政府真的要放松房地产的信贷政策、放松房地产税收政策，或让国内房地产市场重新回到2007年那种火爆的繁荣局面。我们可以先不问这种房地产市场火爆的局面能够持续多久，只要看看最近美国房地产泡沫所导致的金融危机，那么政府就会在出台任何房地产政策时都会考虑政策的金融风险并三思而后行。政府就会考虑，美国房地产，让次级信用的居民（主要是以住房消费为主）进入房地产购买自住性住房都会出现这样严重的金融问题，如果中国的房地产市场仍然要让它投机炒作盛行，那么中国房地产市场的泡沫能不被吹大吗？房地产市场泡沫吹大后能不破灭吗？房地产泡沫破灭后会出现什么样的结果，政府对此应该十分清楚。也就是说，让中国房地产市场重新成为一个投机炒作的市场，其后果的严重性政府岂能不知？在这种情况下，政府愿意看到中国房地产泡沫吹大吗？
退一步说，假定对房地产泡沫破灭后的结果不去管，我们现在要问的是，政府希望通过政策的方式让房地产市场周期性调整中断是否可能？因为，中国的房地产市场已经繁荣了近10年，房地产市场的价格也快速飙升了10年，但是，无论是从世界历史还是从中国的历史来看，房地产市场也同其它任何市场发展一样，都会有一个周期性的变化，只不过其周期性的长短不同。那么，当中国的房地产市场繁荣了10年出现周期性调整时，政府的人为政策是否有能力中断这种周期变化？我想这是不容易的事情。
为什么？大家可以看到，对于住房的消费者来说，目前房地产市场的问题并不是没有需求，也不是居民不愿意改善住房的居住条件而不进入房地产市场，而是过高的房价让绝大多数居民没有能力进入这样高价格的市场。而有能力进入的自住消费者要购买的早就购买了，没有支付能力的消费者，价格过高一定无法让他们进入。只有让房地产市场价格降低到一定程度才能让这个市场的需求释放出来，而且降价的幅度越大，房地产市场的需求释放也就越大。房地产价格不下降，居民的自住需求是无法得以释放的。
对于住房的投资者来说，假定政府会放松第二套住房政策，重新又让大量的住房投资者进入房地产市场大量炒作。但是，目前的金融市场环境早就变化了。特别是最近的国内股市，已经把有能力进入房地产炒作的投资者的资金套在其中，短期内是无法解套的。在这种情况下，他们也是没有能力进入房地产市场的。再加上去年利率水平上升，世界各国房地产市场的风险完全暴露出来，那么国内房地产炒作者不仅没有能力进入房地产市场，而且即使有能力进入也会考虑过高风险而不愿意进入房地产市场。
再假定，政府救市有其合理性及合法性（地方政府用财政的钱来救市存在程序上的不合法），那么无论是房地产炒作投机者还是住房消费者，我想他们最为基本的计算是十分清楚的。比如，一套住房的总价格是100万，如果市场的价格下跌10%，其减少支出为10万，而就目前地方政府政策而言，最高的补贴也只是1%，其购买住房减少支出也只有1万。居民购买住房支出减少孰大孰小？这样的算术谁不会计算？更何况就当前的过高房价而言，其房价下跌起来不会仅是10%，下跌的机会多的是。因此，在房价下跌的趋势十分明显的情况下，任何购买住房者是不会轻易地进入房地产市场的。购买住房者不进入，地方这种补贴所起的作用就十分有限。
还有，政府救市，一定会严重摧毁购买住房者进入房地产市场的信心。因为，当政府的各种房地产救市政策出台时，购买者一定会觉得，当前房地产市场面临严重的供过于求，政府才会出台各种政策引诱住房购买者进入房地产市场。当大多数购买住房者都有这样的感觉与预期时，他们进入房地产会更谨慎，甚至于暂时不进入房地产市场，静观其变。最近，无论是中国政府采取各种政策来救股市，还是世界各国政府采取巨额的资金救金融市场，都没能使投资者增强其对市场的信心，反而越发显得不安，越发不信任，市场越发低迷。我想，目前国内房地产市场的情况比这更严重，因为任何购买住房者都知道目前国内房地产市场泡沫巨大，住房销售迅速下降。在这种情况下，政府希望以救市政策来改变居民对房地产市场的信心并不是一件容易的事情。房地产价格全面回归理性也不是任何政策可中止的。
其实，政府对房地产的救市措施没有达到其效果的理由，还有许多，在此仅讨论一点。所以，从上面的讨论可以看到，政府救市不救市，其结果完全一样，市场的必然是任何人都改变不了的。只有让房地产市场的价格回归理性，让房地产市场的价格下跌，这样才可能把居民的购房需求释放出来，而这种居民的住房需求释放越大，房地产市场的繁荣可能性也就越大，而地方政府希望通过什么政策来推高房价并释放需求的愿望，是根本不可能实现的。
