时间：2022-02-16 15:42:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产税，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：房地产；税收；特性；问题；建议
近年来，由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。 为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。
一、房地产税收的特性
1.国家性
房地产税收行为是一种国家行为，国家税务机关，或受国家税务机关委托的国家房地产行政管理部门，都只是代表国家代行房地产税收行为，或者换句话说，国家的房地产税收行为是通过或借助于国家税务机关和有关的房地产行政管理机关实现的。土地是国家资源，是一切财富的源泉，只有国家才有权选择或实施房地产税收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产税收行为。国家行使着土地资源的最终的管理权限，国家通过对土地、不动产及附属的财产以及其生产、经营、流通过程的税收征管，使国家财政得以相应保证，这是国家权力的体现和反映，是国家存在的基本要求，所以也只有国家才有资格和能力来进行房地产税收的征收、管理。
2.法定性
税与法不可分离。“因法设税，依法治税”是税收法律化的基本要求。离开了法律的规定，税收这样一个社会财富再分配的活动便失去了其应有的基础和保障，也无法真实发挥其功能，实现其价值。作为专门用以调整房地产领域的房地产税收，当然也无法离开法律规定这一前提条件而任意行为。通过立法的规定，将有关房地产税收的种类、具体内容、法律责任等予以一一确认，使房地产税收的有关内容得以公布颁行，从而为房地产税收的开征、征收、管理、稽查等奠定法律基础，使房地产税收具有了普遍遵行的效力和依据并得以正常进行。
3.规范性
房地产税收工作是一项严谨、规范的工作，无论是由国家税务机关征收，还是通过受委托的国家房地产行政管理部门来进行，其行为必须遵守国家的法律规范，不可任意妄为。
二、我国房地产税收存在的问题
1.重流转，轻持有
房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋交易既要征收契税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。
2.税制不统一，内外两套有违公平
一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。而对涉外企业则只开征城市房地产税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地却不征收。
3.税收立法层次低，征税依据不太充分
按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
三、对改进我国房地产税收制度的建议
1.调整征税方向
应逐步将房地产税收的重点由目前对供给方征税转向对需求方征税，这是下一步房地产税收调控政策应该选择的方向。目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税为什么不能像营业税和个人所得税那样对个人住宅房地产征收呢？一方面因为上述税制的计税依据是房地产原值其与市场经济体制下房地产市场价值相差太远，而改变计税依据和方法就需要对整个房地产税制进行较大的改革和调整；另一方面，如何对个人的不动产征税，在现行的税法和《税收征管法》中都缺乏必要的规定和实施细则。此外，如果对个人不动产征税.还有大量的问题和技术条件需要解决。解决这些问题，应该是未来房产税收方面的重点工作。
2.合并内外两套房地产税制
如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我经济全球化的未来发展趋势。
论文关键词：国外房地产税，比较，借鉴
随着我国房地产业的快速发展，已经初步建立起了房地产税收体系，房地产税在调节社会利益关系、增加财政收入和平抑房地产市场价格，促进房地产业健康发展等方面起到了积极作用。我国现行房地产税收虽然在逐步完善，但仍然存在一些问题和缺陷。而英国、加拿大、德国、美国、日本等等经济发达国家在房地产税制度建立比较早，比较完善，有很多成功经验，值得我们学习和研究，这将对我们完善和发展我国房地产税制度建设有着十分重要意义。
一、国外房地产税制度的主要内容
1、课税对象及征收方式
房地产税的课税对象是指包括所有的房地产。由于国外各国和地区的房地产税内涵不同，所以名称也有所不同，美国和新加坡把房地产税称为财产税，日本称为固定资产税、城市规划税，中国香港称为差饷、物业税。各国和地区对房地产税征收方式也是不同的，有些国家只对土地征税，有些国家只对房屋征税。还有些国家和地区对土地和房屋分开征税，如日本，中国香港和中国台湾，香港的差饷税不包括土地，而对土地单独征收地租税，台湾设立地价税和房屋税。多数国家对土地和房屋合并在一起征税，如新加坡、菲律宾、德国、英国、加拿大、美国等等。
2、税率
各国和地区在确定房地产税率差异很大国外房地产税，有的国家由中央政府统一确定，有的国家则由地方政府自行确定。美国各个州和地方政府自行确定财产税税率，各个州和地方政府税率是不相同的，大致为1%～3%。日本的固定资产税统一为1.4%、城市规划税税率最高不超过0.3%，新加坡财产税2011年自住住宅实行0，4%，6%的累进税率；其他为10%。中国香港差饷的征收税率为5%，物业税率为16%，有的国家采用超额累进税率，如塞浦路斯；还有国家采用定额税率，如新西兰。
3、计税依据
1）土地与地上建筑物价值。这一计税依据10多年来为各国普遍采纳，采用这种计税依据，既可以对土地和地上建筑物统一进行评估并适用同一税率，如荷兰，也可对土地和地上建筑物分别进行评估并适用差别税率，如泰国、南非、津巴布韦。
2）土地价值。这种计税依据仅为土地的价值，而不包括地上建筑物价值。目前，新西兰、肯尼亚、澳大利亚、中国台湾地区和南非的部分地区采用了这一计税依据。
3）租金收益龙源期刊。即以不动产租赁价格（租金）为计税依据。以年度租金收益为计税依据，如何来确定年度租金收益，各国目前的解决办法是在估算房屋建筑物的重置成本减去折旧后，在运用一个合理的贴现率去确定名义租金。
4）土地面积。以土地面积作为计税依据，采用的是从量计征的课税方式。俄罗斯、匈牙利、波兰、斯洛文尼亚、捷克共和国等中东欧的经济转轨国家均采用这种计税依据。
4、房地产税评估制度
国外对房地产的估定价值主要有三种方法：市场销售比较法、收入法、重置成本法。以市场价值作为计税依据的国家和地区通常采用批量评估的方法，建立比较完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统（CAMA）。税务机关将从不同渠道搜集的有关房地产、纳税人以及市场的信息录入计算机中，利用模型进行评税，然后将税单以邮寄或其他方式转给纳税人，纳税人再向税务机关或银行纳税。由于房地产估价比较复杂，因此多数国家一般设有房屋、土地等财产估价结构，发达国家都有估价师专门从事房地产价格评估工作，并通过立法形式规定了评估周期。评估周期有长有短。有的每年一次，如新加坡、中国香港；澳大利亚的评估周期各州从4年至7年不等；有的5年一次，如英国。
5、房地产税的优惠政策
美国政府鼓励百姓购房，百姓购买第一套住房时免收房产税，从第二套住房起征收房产税，在购买第三套、四套住房时，房产税会有一个较大比例的增长。有的州给予70%的折扣率，对于低收入者实行住房抵免，抵免额可以顶个人所得税或退休金等。用于宗教、教育、慈善、政府机构的房地产免收，而有一些州对低收入残疾人免收房地产税。日本房地产税免征点为土地30万日元、房屋20万日元、折旧资产150万日元。新加坡从1991年4月1日起，空置住宅进行建筑工程，可获得退税优惠为期两年，工程完成后，住宅须为所有人自行使用，1995年3月起国外房地产税，对于开发的土地在开发期间内免征财产税，免税期可达5年。
二、国外房地产税制度建设对我国的启示
1、各国或地区房地产税征收目的不同，房地产税占地方财政收入的比重有一定差异。有些国家或地区将其作为地方政府财政收入主要来源，有些国家只是将其作为一般收入来源，并经常对房地产税进行调整以对房地产市场和经济进行调控。美国出于保证财政收入而征收房地产税的目的较为突出，一般要占地方财政收入的50%—80%，由各州制定房地产税法，各市、镇征收，收入归地方政府，主要用于当地的各项基础设施建设。日本在20世纪50年代开始征收房地产税后，其占地方税收总收入的比重一直保持在40%以上，并在90年代初攀升至50%。新加坡和中国香港地区没有中央税与地方税之分，从占政府总体财政收入比重的角度看，差饷和物业税占全港政府收入的比重一般5%左右（不包括某些实行大幅差饷减免年度）；新加坡财产税占财政收入的比重一般在7%左右。与国外相比，我国房地产税对地方财政的贡献率是非常低的。在我国，国家是城镇土地的所有者，对于附着在土地上房产，不论是商用、工业用，还是城镇民用的住宅，都属于国家财产的范畴，在政企不分，产权不明和财税体系不完善的前提下，土地使用税和房地产税仅限于象征性征收。以上海为例，如果一个本地的三口之家拥有400万的高档住宅，每年实际缴纳的房地产税仅有1120元。而在纽约，100万美元的房产，每年大约要交3万美元的房地产税，可见我国房地产税率是比较低的。
2、国外实行“低税率，宽税基”税收政策。“低税率”即较之于个人所得税而言，房地产税在大多数国家实行低税率，这样一方面税收可以避免因复杂而导致发生重复征税的现象，另一方面可以降低税收管理成本，提高税收效率，低税率的出发点主要是考虑降低税收征管阻力，有效地促进房地产市场发展，最重要的是这种低比例、习惯性低税由于其征收税基宽，实际上在很大程度上实现了税收转移支付价值，并且以不可转嫁成本的特点变相地控制了住房价格无限上涨。“宽税基”是指房地产税的征税基础广泛，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税政策外，其他房地产业主或住户均是纳税的主体，这就为征收房地产税提供了广阔物质基础。这样的税制搭配对于地方财政创造出充足和稳定的收入来源起到积极作用。我国目前实行房地产税制存在着税基窄、税种复杂及税收不公平弊端。其表现在两个方面：一是房地产税不具备完全的财产税性质，大量的个人所有非营业性用房产被排除在课征范围以外；二是有关房地产流转或经营的税负过高，导致部分房地产通过隐形市场交易逃避纳税义务。应该借鉴国外先进经验国外房地产税，简化税种，将我国目前近20种房地产税适当合并税种，改变以前重视取得和转让阶段税收而轻视保有阶段税收的做法，逐步扩大保有阶段税收所占的比重，增加投机者囤积房地产的成本。扩大税基，将房地产税的征税对象从高档住宅向普通住宅拓展，将征税地区从一、二线城市向全国推进。在税率制定上要既让普通居民能够接受，又能够起到调节高收入者住房消费的作用。
3、国外大多数国家实行差别税收政策体系。即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税，这虽然不能从根本上完全区分正常房地产需求和投机性需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理性的需求，增加投机性需求的交易成本。从国际税收实践来看，当发生房地产买卖时，多数国家对房地产转让收益增值部分都实行征税龙源期刊。如英国、法国、芬兰、日本、美国等国家，都把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人（公司所得税），其中意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税，而美国实行15%到34%的累进税率。借鉴国外经验我国可以开征房地产转让收益个人所得税，即对有偿转让房产产生的利润征税。对购买房产一～三年内转让所得征收相应比例的所得税，三年以上的免征，开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低房地产泡沫风险。
4、国外有些国家采取房地产分设税种，并以土地税为主。土地和房屋虽然都是不动产，但两者的自然属性和经济属性是有较大区别的。土地具有稀缺性、不可再生性，房屋的一些特性是由土地的特性派生出来的。因此，国外有些国家对土地和房屋采取分别课税，对房屋课征房屋税，对土地课征土地税。在税率上，土地税的税率比房屋税的税率高，对土地课以重税。从目前我国房地产税制度上看，难以适应经济发展需要，需要进行改革。从征税范围上看，我国目前的土地增值税只对买卖土地使用权、房地产征税。还应该考虑对发生在土地使用权出租、房地产折价入股等交易方式上产生的土地增值、土地租赁过程中的增值和自然增值征税。从减免上看，目前我国除了对建筑普通标准住宅、国家征用回收、个人转让原有住宅等条件的合理性免征外，对税改以前所签订的房地产转让合同，不论其房地产何时转让均免征，应该设置一个过渡性税率，以保证税收的公平和公正性。从税率上看，目前土地增值税率为30%～60%国外房地产税，高于国外多数国家和地区水平，土地增值税的目的之一是对无偿取得土地或以低于市场价格取得土地而获得暴利行为的抑制，而对土地和房屋的转让征高税，则会制约不动产的正常流通。
5、国外房地产税征收需要具备一定必要的条件。各国和地区在征收房地产税时，一般以不动产的评估值为计税依据，改变了原来的对房地产定额征收的做法。要做到这一点，首先，根据目前的实际住房价值税进行更客观地评估；第二，在收集信息和征收监管的统一化中，保持更公正和合理的原则；第三，与房地产价格挂钩的土地应该相应增加税收，这样有利于有效地调节收入。目前，许多国家都已经建立了完善的财产评估机构和财产评估制度，并通过专业的财产评估机构对房地产的价值进行评估，科学地确定房地产税的计税根据。只有这样房地产税的征收才有科学的依据，才能有效发挥房地产的职能作用。借鉴国外这一经验，我国在开征房地产税时，首先要设立不以赢利为目的的评估机构，其次，国家应该出台房地产评估相关法律法规，制定科学的评估标准，建立起比较科学详尽的财产信息管理系统，并与工商等部门进行联网，实行资源共享，完善征收工作配套措施，进一步提高征收工作高质、高效。
参考文献
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关键词：房地产税；税基评估；评估方法
中图分类号：F293-3文献标识码：A
文章编号：1005-913X（2017）04-0102-02
一、房地产税和其税基概述
房产税从社会会计学的角度来说是指以房子为征税对象，按照房屋的计税余值为计税依据或者出租收入为依据，向房屋的产权所有人征收的一种财产保有税。近几年，各地区的房价不断高涨，尤其是2016年一波巨大行情的增长，让很多靠实体经济赚钱的人把资金都投入到了房子上。有人属于刚需有人属于投资，不断造成贫富差距的增大，地方财政也相对紧张，在这样的背景下，开征房产税可以在一定程度上充实地方财政或者可以适当缩小贫富差距。
房地产行业的课税对象目前包含几类，一种是按照房地产所占的土地进行征税，其次是土地上的建筑物，再次是对土地和建筑物进行综合征税，最后是两者都征税但是进行分别征税。目前为了更加，公平公正，我国实施的是对两者进行分别得征税，明确了计税的依据。无论是税基还是征税都起到积极的推动作用，稳定国家财政收入，推动房产税的改革。总之，对于国家和社会的发展属于好事和大事。
二、开证房地产税的积极意义
（一）有利于缩小贫富差距
虽然我国目前在一些地区实施的试点房地产税改革受到一定的争议，比如上海和重庆地区，但是总体效果还是积极有利的。在经济发展较快的一线城市，由于房价的飞涨，让很多中低产阶级对于购房望尘莫及，出现工资上涨的速度远远不及房价上涨的速度。有钱人买房炒房越来越富裕，中小阶级的老百姓拼其・生只够首付，只会加大贫富差距。而房产税的实施在一定程度上可以缩小这样的差距。通过开征房产税，逐步完善财产税制，不仅可以起到一定的宏观调控，调节国民收入分配，也可以适当缩小差距。
（二）有利于充地方财政
税收是地方财政和中央财政的重要来源，在房地产市场如此火热的今天，更多的老百姓希望可以在城市买房定居，征收房产税无疑成为增加财政收入的经济来源之一，适当的弥补因其他税制问题引起的地方财政收入不足的问题。中国的国情决定了我国目前有着比较独特的土地问题，政府依赖土地资源，整体房地产市场的攀升逐渐增加了地方财政。有利于政府进行公共设施的投入，进行更大规模的投资，造福于一方百姓。
三、我国房地产税的征收和税基评估现状
先从房地产税的征收说起，目前我国暂未全面开放对该税的征收，只是在一些发达地区进行，但是目前出现了很多问题需要解决。按照我国房地产税的暂行条例规定，房地产税的税基是以房屋账面’的原值扣除一定比例折旧后的价值为计税依据的。但是按照目前尤其是整个2016年的房价上涨的迅猛态势，以账面原值计税，不可能引起非常显著的财政税收，一定程度上也于房屋现在的市场价值脱节。从长期开看，不管是房屋账面价值还是房屋市场交易价值，都应该作为单一的计税依据。应该让专业的人才通过科学的方法获得的税基评估价值才是其最合理的依据。
四、房地产税税基评估相关要素分析
（一）税基的确定
根据现行方案，税基的确定主要是指看纳税人的房产价值和面积，两者都较大时，且做商用，应多纳税；反之相对少纳税。当然在实际操作过程中会具体情况具体分析。如果用房屋面积来定征税税率时，要考虑人口，即应考虑人均居住面积。
（二）评估主体
目前，我国主要实行的对在财政部企业司监督下的资产评估行业培养的资产评估管理师，实行自治管理。国家部门和协会双重监管下，让资产管理师进行评估，当时即使是这样的方式也有人认为不太合理。但是单方面的评估只会增加不必要的麻烦，目前现存评估主体最后出来的评估结果相对公允，通过有序竞争来降低评估费用的同时也会带来评估效率的提高。
（三）评估原则
1.快捷高效和低成本原则。房产税税基评估属于耗费人力物力财力的工作，所以在整个工作过程中需要一定的资源支持，因此尽可能在科学精准的情况下降低成本成为一个不变的规则。为了保证工作效率高，但是又可以压缩成本，一般采用批量评估较好。
2.估价动态更新原则。众所周知，房价随着时间的不同会有很大的波动，以郑州的房价为例，同样的楼盘2016年上半年的房价和下半年的房价每平米可以相差5千到一万不等。因此，房产的评估价值具有很强的时效性，当然也是指一定时期内，在房价较为稳定阶段时效性相对较弱。为保证估价的时效性和合理性，就应定期对房产的价值进行重估。在评估期限不长的情况下，重估时仅需考虑一些最新的房价、参数和因子的变动，估价方法也不需进行大幅改动，在保证重估低成本的基础上，可以保证评估结果的准确性。
3.统一评估标准兼具差别评估。哲学上讲具体情况具体分析，因此在已有的文献中，比如彭昭锋（2014）等学者在评估原则中谈到因为不同的评估-主体、使用的方法和标准稍有不同，最后造成的评估价值也会有不同。从工作的公平角度出发，我国的房产税税基评估应该采用统一标准。但是总有特殊情况的出现，及时做好特殊情况的应对措施。根据具体的房屋情况设定相对差别化但又公平的评估方法。
（四）评估方法
1.市场法。市场法是房地产税税基评估的基本方法之一，也是目前使用最为广泛的一种。市场法其实将近期交易情况进行对比，通过对交易时间、交易情况、相类似的房地产因素等进行对比修正和评估的方法。两者遵守的原则主要是在公平资源的基础上进行，因为是现时的对比，因此房屋评价具有真实的现时价值。目前用市场法进行评估测算，主要是住宅类房地产。根据国家规定，这样的房产评估需具备完善的房地产评估市场，对于房地产交易所产生的记录进行有效的、完备的记载，以及具有高度的信息化建设，不同部门之间能够进行有效的信息传输，保证信息的准确性。
2.收益法。收益法目前只适用于出租性质的房屋，这一块也是一个巨大的市场。在目前的二手市场上用途非常广泛，因此依托的是房产或者土地因为流转或者使用了其相应的权利而产生的收益。当然会有一个问题，就是购置房屋时房东已缴纳了房产税，但是如果在房子出租时再次缴纳，就会产生重复纳税的，该政策实施时稍有不便。所以用收益法进行房地产税税基评估的之前，应当将租金从营业税中划分开，仅仅进行房产税的征收。
3.成本法。该方法依托的基础是评估时，当时的原材料价格和人工成本费等，所有的的M用全部加起来之后再减去房屋的折旧费，从而估算出房地产的价值，通过对这个估算的房地产的价值进行征税。重置成本主要考虑到物价的变化，今天的人工成本费和5年前的成本费有着质的区别。所以，如果其所依据材料的变化较大，而在计算的时候出现信息不对称，沿用之前的价格进行计算，就会造成所计算的税费不符合实际，有可能会出现税基过低的情况，对财政收入肯定是不利的。
4.批量评估法。随着应用型的计算机技术和统计学的学科发展，也有利于税基的评估。根据统计学和计量经济学中的相关方法模型，通过回归分析等数理统计技术批量评估。当然，整个过程中主要依据的是房产的综合情况，需要对所测定房产的特征进行有效把握，将其纳入到所运行的区域内进行财产评估，建立他们之间的关联因素，再建立模型，最后就行模型的推断。将出来的结果进行对比分析，形成科学的结果。
五、对房地产税基评估体系的建议
为了更加公平公正，应该响应依法治国的号召，建立健全相关的法律法规。新兴的行业和产业要想更快更健全的健康发展，必须有法律法规的约束，对相关条款进行细化，对房产税税基评估工作给予一定的法律支持，制度建设和运行保障。明确责任划分，一旦出现情况要有相应的应对措施。
关键词：房地产；税制；改革
Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.
Keywords：realestate；taxationsystem；reform
一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾
我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
(一)重流转，轻持有
房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
(二)税制不统一，内外两套有违公平
内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
(三)税收立法层次低，征税依据不太充分
按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
(四)征税范围窄，财政功能不强
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。
(五)税、费不清，费高于税
目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。
(六)配套制度不健全，税收征管难度大
考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。
二、房地产税制改革的总体思路
采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
三、房地产税制改革的具体设想
(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税
把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：
1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。
3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。
(二)提高立法级次，下放管理权限
中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
(三)开征不动产闲置税
目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。
(四)完善各项配套改革措施
一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。
参考文献：
本文是关于我国房地产税征管问题的研究综述，首先综合各方观点，从六个方面介绍了我国房地产税在未来的推广中将会遇到的征管难题，然后相应总结了专家学者对解决这些难题以完善我国房地产税征管体系提出的对策，最后总结论述了完善我国房地产税征管的路径选择。
【关键词】
房地产税；征管；述评
0 前言
丁成日（2007）认为中国迈向现代化是不可逆转的发展趋势，房地产税的改革和实施将成为政府必须面对和解决的问题，在中国可持续发展财政政策中扮演一个重要的角色。
1 我国房地产税的征管困境
时至今日，我国仍然不具备在全国范围内推广推行房地产税改革的条件，其中主要有以下几个方面的原因。
1.1 个人产权的界定不明
高培勇（2012）认为适用于存量房的房地产税总要对房地产所有人征收，所以它必须直接面对自然人纳税人，而不能绕开自然人或通过法人纳税人间接征收。个人房地产产权界定不明确的问题成为阻碍房地产税改革的根本性问题。
1.2 健全的房地产税信息系统缺乏
温来成（2011）认为，为全面推行房地产税改革，税务部门需要及时、准确、全面地掌握关于纳税人应税房产、地产等方面税源的信息，这样才能更好地进行改革时机判断和改革风险评估，更好地进行具体税收制度设计。税务部门要想对房地产税改革的整体状况进行宏观地把握与判断，做出科学的决策，就必须建立一套健全的房地产税信息系统。
1.3 房地产税的性质与功能定位未能准确界定
贾康（2012）认为，为维护经济社会又好又快发展，就必须要解决房地产调控这个重大而又棘手的问题，但是不应把所有的调控任务都指望于某一个税种，比如房地产税。温来成（2011）认为现代各国的房地产税主要是以房产、地产评估价值为课税对象进行课征，其收入主要用于城市维护和建设以及其他公共支出，鉴于房地产税具有税源固定和稳定等特点，因而较多地地方政府选择将它作为主体税种。
1.4 现行体制机制难以调动地方政府的积极性
温来成（2011）认为目前我国的经济社会发展阶段与现行行政管理体制，本届政府若能从大规模开发、价格暴涨的房地产领域取得可观的税费收入，或土地价格的上涨中得到更多土地出让金收入，既可以满足地方政府增加财政收入、发展地方经济、取得政绩的愿望，又不需要担心下届政府是否无地可卖、城镇经济社会可否持续发展，所以地方政府就失去了全面推动房地产税改革的动力。
1.5 房地产税征收中批量评估面临的困难
面对大规模的目标房地产，只凭传统的单宗评估很难解决问题，解决这个问题只能依靠批量评估，只有通过批量评估才能在短时间内对大规模的目标房地产进行准确的价值评估。目前我国应用批量评估技术对房地产税的税基进行评估的准备工作还不够充分，还面临着前期准备工作时间长，工作量大等困难。
1.6 纳税人的承受能力有限形成改革阻力
温来成（2011）认为改革开放后，随着城乡居民收入的增加以及住房制度、企业制度等改革的推进，居民所拥有财产的数量和种类在不断增加。在城镇，不少居民拥有两套以上的住房，有的居民还拥有经营性房产。因而，全面地推行房地产税改革，需要考虑到社会各阶层的承受能力，以降低改革的阻力。
2 完善我国房地产税征管的对策
谷成（2011）认为房地产税改革的推进也有赖于税收管理体制的理顺和税收征管水平的提高，建立和完善我国房地产税征管体系是具有重大现实意义的。
2.1 健全房地产产权登记制度
谷成（2011）认为建立较为完善的财产登记和信息管理体系是征收财产税不可回避的问题，也是世界各国的普遍做法。加快推进房产数据的采集收录以及与房地产相关部门的进行协调工作，建立有效的房产登记和信息共享机制，以满足房地产税的征管要求。
2.2 建立完善的数据采集制度和渠道
张平竺（2006）分析的结论是，目前从我国房地产市场的数据管理，应当着重考虑以下方面：一、建立财产登记制度，在一定的时期内，规定纳税人必须主动向税务机关进行申报，从而能够全面掌握纳税人的财产税源数据；二、建立部门之间的数据共享机制，与房产管理部门、统计部门等部门开展积极有效的合作，获取房地产各个方面的数据；三、与房地产中介公司合作来获取市场数据。
2.3 设立独立的房地产税基评估机构
张平竺（2006）认为，我国的房地产税制改革可以建立另外一种模式，即将评估机构与其它征收管理部门、政策管理部门并行设置。其主要职责应包含：评估手册的制定、税源数据的采集和分析、批量评估、争议处理等。
2.4 加大力度培养房地产税基评估人才
房地产税基的评估涉及有房地产税收理论、房地产评估、不动产研究、计算机应用、数理统计、地理信息技术等许多专业领域的知识与技术，张平竺（2006）认为在房地产税方面我们可以与具有先进管理经验的政府机构合作，或与国际专业性组织合作。
2.5 提高现有的房地产税基评估技术手段
张平竺（2006）认为随着地理信息系统（简称GIS）技术从军用转为民用，逐渐形成了更多的CAMA系统与GIS系统相互整合的技术运用模式。考虑到我国的基本国情，房地产等财产信息数据量极大，必须采用批量评估技术对一定区域内的房地产信息进行大量而快速的统计分析。
3 总结
国内学者从各个角度研究分析了我国房地产税在征管中所面临的困境，我认为比较棘手的问题就是个人产权的界定和纳税人的承受能力，个人产权问题涉及到很多配套的法律法规与制度安排，要想与房地产税进行对接改革并非一日之功，与此同时，房地产税的征收将直接面对自然人纳税人，在以间接税为主体的我国，居民的纳税意识普遍较低，对直接税的心理承受能力十分有限，面对着高房价的巨大压力，纳税人的经济承受能力也十分有限，这对税务机关的征管又增加了一道障碍。如何找到一种可对接存量住房并适用房地产税通行征收规则的征管机制安排就成了下一步推进改革的重点，不同专家学者对这个问题也提出了不同的看法，我认为首先要做到的就是健全房地产产权登记制度，这是房地产税开征的基础性工作，然后再逐步建立独立的房地产税基评估机构并培养一批具有较强专业胜任能力的评估人才，加上现在已经比较成熟的房地产信息共享机制和房地产税基批量评估技术，在全国范围内推广房地产税并非难事。
【参考文献】
[1]丁成日.房地产税制的理论回顾（上）.财政研究.2007（2）
[2]丁成日.房地产税制的理论回顾（下）.财政研究.2007（3）
[3]温来成.全面推行房地产税改革的现实条件与路径选择.税务研究.2011（4）
[4]贾康.房地产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨.北京工商大学学报.2012（3）
房地产税是世界各国普遍征收的一种税，目前世界上几乎所有国家的税收制度中都涉及到房地产税，考察世界各个国家和地区的房地产税收状况，其共同特点及趋势总结如下：
1、房地产税征收方式。虽然不同国家和地区的土地所有制形式不尽相同，在房地产税的征收方式上存在着差异，但总体来看，可以将其总结归纳为以下四种类型：第一类是以美国、荷兰、丹麦等国为代表的将房地产与其他财产一起，就纳税人某一时点的一切财产综合征收一种税，一切财产中包括不动产部分；第二类是以日本、新加坡、印度等为代表的将土地、房屋和有关建筑物、车船以及其他固定资产综合在一起征收不动产税；第三类是波兰、香港、墨西哥等国家和地区对土地和房屋课征房地产税，对其他固定资产不征税；第四类是将房屋与土地分开征税，例如目前我国的房地产税、土地使用税，印度的土地税，以及澳大利亚的地价税等。
2、计税依据。从世界范围来看，房地产税多以房地产的评估价值作为计税依据。例如，英国的房屋税，其计税依据是基于市场价而确定的估定价值；日本的土地税是按土地的估定值征收的；韩国的综合土地税计税基础是土地的市场价值和租金价值。由于从价计征依据的是房地产的实际价值，所以比较客观、公正且富有弹性，正在被越来越多的国家所接受。
3、在税负水平设计上大多遵循“税基宽、税种少、税率低”的原则。首先，宽税基是指征收范围广、减免范围窄，即除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行减免政策以外，其他凡是拥有或使用房地产者都要依法交纳房地产税，这样就为房地产税收提供了充足而稳定的税源。第二，设置较少税种是为了避免因税费复杂而导致重复征收等不公平现象的发生。第三，税率低即指一般情况下主体税率都比较低，目的是减少税收的征缴阻力。此外，从各国的房地产税收经验来看，都比较重视发挥税率对不动产经济的调节作用，比如对房地产保有阶段设计较高税率，而对流转环节设置较低税率，目的是有效降低房屋空置率，减少荒芜土地及促进房地产正常流转；再如对农村用地、工业性房地产设置较低税率，而对城市用地和商业用地设置较高税率，目的是缩短开发程度较高的房地产的保有时间，提高土地利用效率。
4、房地产税收是地方政府财政收入的主要来源。分税制是当今世界许多国家在发展市场经济的长期历史实践中证明的、具有相当可行性的财税管理体制，与一般财政管理体制相比，分税制是财政和税收管理体制的统一体，其基本特征是遵循公平与效率的原则，在合理依法界定各级政府事权的基础上，确定各级政府的财政支出范围，按税种划分各级政府的收入，并在保证地方各级政府拥有相应财权的前提下，保证中央和上级政府拥有对下级政府的财力和对全国经济与社会发展实行宏观调控的能力。在实行分税制的国家，房地产税收基本由地方政府征收并纳入到地方政府的财政收入当中，满足地方政府扩大地方基础设施和公共事业规模的经费之需，这不仅激发了地方政府征收房产税的积极性，也促进地方的建设和发展。据统计，在美国房地产税收占地方政府财政收入的50％－80％，澳大利亚近80％，肯尼亚也达到68％。日本的房地产税收，绝大部分都划归市町村级政府。
二、中国现行房地产税制改革探索
为使房地产税收体制与当前国民经济以及房地产业的发展要求相适应，中国的房地产税制改革应从改革税收环境、税收要素、征收管理，以及公平性等方面进行探讨和实践。
（一）税制改革的原则（方向）――“宽税基、少税种、低税率”。“宽税基、少税种、低税率”的房地产税收体系是经国际经验证明的较为有效的经济调控手段。“宽税基”可以为房地产税收保证充足而稳定的物质基础；“少税种”一方面可以防止重复、交叉征税，另一方面还可以降低征管成本。结合“宽税基”，“低税率”则可以保证在降低征管难度的同时，得到稳定的税收收入。这样搭配的房地产税收体制代表了房地产税收未来的发展方向，应将其作为我国今后税制改革的原则。
（二）房地产税种改革设想及相应税收要素设计
1、合并房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，以房地产为课税对象设立统一的“房地产税”。理由如下：一是现行房产税和城市房地产税的课税对象均为纳税人拥有的房产，其计税方式相同（从价计征和从租计征两种），适用税率也基本一致，只是纳税人不同，前者适用于内资企业和个人，后者适用于外资企业和个人。所以针对同一课税对象分设两个税种实属冗繁。二是实际情况中，土地和房屋作特殊商品经常被同时占有、使用和流转，二者关系十分紧密，其价值也难以被准确划分和界定，所以将土地和房屋分开课税的做法不尽科学，在实际征管中也难以操作。对二者统一按房地产税征税有利于清晰识别课税对象和准确计算应纳税额，同时减少征管成本。
设立新的房地产税以后，税收要素设计也要做相应的调整。首先，改革现有的从价、从租和从量多种计征方式并存的复杂局面，对房地产以其市场价值（或评估价值）作为计税依据统一从价计征，使税基与土地区位因素和房产的实际价值紧密结合起来。其次，新的房地产税的纳税人应包括中国境内土地使用权和房屋产权的所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使用人。第三，我国地域辽阔，考虑到各地经济发展的不平衡的因素，纳税人税收负担能力差别很大。因此，在税率设计时建议采用幅度比例税率，即由中央政府规定比例税率的幅度，各省、自治区、直辖市人民政府在此幅度范围内，根据管辖区的经济繁荣程度合理确定其适用的税率。第四，新的房地产税征收范围应从原来的城市、县城、建制镇和工矿区扩大到全国所有地区，不再区分农村和城市，即将我国境内所有房地产全部都纳入征收范围。但需要注意，农业是我国国民经济的根基，支持农业和农村发展，提高广大农民的福利水平仍然是当前的主要任务，所以对农村房地产课税仅限于经营性房地产，对农用地和农民自住性普通住宅应实行免税。
2、取消土地增值税，将其纳入所得税类。1993年前后我国房地产开发和房地产市场的发展非常迅速，类似房地产开发过热和炒卖、炒卖房地产投机行为盛行及房地产价格上涨过猛等问题随之出现。从而造成投入开发的资金规模过大，国家收回的土地增值收益较小，对国民经济发展产生了不良影响。追其根源，是被房地产业高额利益驱动所致。在这种情况下，国务院于1993年12月出台了《土地增值税暂行条例》，从根本上抑制炒卖、炒卖等现象的发生。但随着十几年来国家经济的发展，行业间利润以逐步趋于平均，土地增值税在设立之初的作用已极大的减弱，甚至已经成为一种负担制约着正常的房地产流转与交易。鉴于此，建议取消土地增值税，将土地增值收入视为因转让房地产所得的纯收入纳入所得税征收范围。归并之后的税种同样可以在一定程度上对土地增值所得高收入起到调节作用，并可以有效地抑制投机行为的发生。
3、将契税并入印花税。契税是对境内转移土地和房屋权属的单位和个人征税，依据的是房地产的价格，印花税是对房地产经济活动中立书、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征税，依据是应税凭证上所载的金额。可见两者之间存在税基交叉，且前者的征税范围被覆盖在后者的征税范围之中，所以建议将契税纳入印花税一并征收，使印花税成为与转让房地产证书相关联的唯一税种。
4、开征遗产税、赠与税和空地税，以弥补无偿转让房地产环节的税收缺位。遗产税和赠与税的主要目的并不在于增加财政收入，而在于辅助所得税调节财富分配。空地税是指对可利用却逾期未利用的农地和非农地课税，目的在于以法律形式对土地荒芜和土地闲置问题的解决予以规范，使有限的土地资源得到有效利用。
【关键词】房地产税；房价；回归分析
一、房地产税概述
房地产税是综合性的概念，即房地产经济运动过程中相关税收的总称。在我国，房地产税收包括房地产营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。本文的研究对象是直接以房地产为征税对象的税收，包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。
二、实证分析房地产税对住宅价格的影响
本文将以1998年～2009年十二年的相关数据为基础，来分析我国房地产税收对住宅价格的影响。从1998年到2010年十三年的相关数据可以看出，除2003年以外，房地产税税收收入一直处于增长状态，并且，近几年来增势上升，特别是2003年到2010年增势一直较快，2010年收入总额为1998年的21倍。而我国商品房均价，除1999年有所下降，2001年与2002年保持相同外，也一直处于增长状态，并且2002年到2007年增长迅速，2008年增势变缓，但2009年迅速回升。（1）模型建立。房地产税对住宅价格影响的基本函数形式可表示为：P=f（x），也可以用具体的一元线性回归函数表示为：P= 0+∑ i+Xi+ 。其中， 0是截距， i是偏回归系数， 是随机扰动项。在SPSS中对变量进行标准化处理，目的在于消除各变量由于计量单位不同造成的影响。（2）相关分析。模型的判定系数R方为0.957，说明样本观测值聚集在样本回归直线周围的密集度比较好，也就是回归模型与样本观测值有较好的拟合度。同时看到，经调整，R方为0.953，说明因变量变化的95.3%可以由模型解释。进行F检验，F值为243.323，F检验的P值为0，小于设定的0.05的显著性水平。说明就回归方程来说，预测变量对因变量的作用是显著的，回归模型显著成立。住宅价格与房地产税的相关系数为0.978，显著性水平小于0.01，所以住宅价格与房地产税的相关关系为正向的且相关性很强。从T检验可以看出，回归参数t检验的P值均小于设定的0.05的显著水平。说明回归方程的回归参数显著不为0，也即预测变量的作用是显著的，从另一方面反应回归模型显著成立。最终的回归模型估计为：Y=2033.831+0.516*10-10X。从回归方程可以看出，房价与房产税呈正相关关系，房地产税的系数为0.516*10-10，也就是说当房产税增长时，房价也程上涨趋势，但是上涨的幅度非常小。这说明我国房地产税对房价的调控作用非常不明显。
三、房地产税对房价调控作用不明显的原因
（1）保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重。对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税的最高税额仅为每年每平方米30元，并且对非营业用房一律免税。而在流转环节，针对土地增值税的税率高达30%～60%，同时企业方面还必须再缴纳营业税与企业所得税，使得企业的平均税负水平达到40%以上，负担相当重。（2）现行房地产税制没有体现公平税负的原则。现行房地产税制的不公平性主要体现在两个方面：内外税制不统一，城乡税制不统一。内资外资企业区别对待。（3）房地产税收制度的目标多元化，税种、税率设置不科学。我国房地产税种较多，房地产税的政策目标多元化，各个税种的政策目标专门化，且相互之间政策目标不协调，造成房地产税的整体政策目标并不清晰。同时，房地产税课税标准繁多，一些以面积为课税标准，还有一些则是以评估价格为课税标准。
四、完善房地产税收的建议
（1）借鉴国际经验，建立税负公平的房地产税制体系。各国成功经验表明，我国应将建立“宽税基、少税种、低税率”的房地产税制体系作为房地产税的发展方向。并且需要根据房地产市场的运行过程以及市场行为来设定税种，以建立合理的房地产税收体系。（2）统一内外房地产税制。将现行的企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税合并为企业所得税，适用于内外资企业。将外资企业和外籍人员纳入房地产税的纳税义务人之中，实现房地产税制的内外统一。（3）完善房地产课税的配套制度与政策，加强房地产税收的征管力度。第一，强化房地产产权登记制度。第二，完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。第三，完善城市土地和房屋管理体制，建立一个“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收的课征创造良好的环境。（4）开征物业税。我国现有的房地产税收体系缺乏主体税种，从房地产税收体现房价变化的层面，开征物业税是有必要的。由于对存量住房征税，征收物业税将优化资源配置，促进存量房屋的有效利用，有利于人均资源相对贫乏的中国走向“节约型”社会。
参考文献
房地长行业作为地方经济房展的中流砥柱,我国先后出台了很多对于房地产的调控政策和措施,而房地产税收也成为了政府财政收入的主要来源。随着市场经济的深入发展,房地产行业的供求在总体上呈现快速增长的趋势,而政府陆续出台的一些严格的政策有效地拉动了国民经济的快速发展。下面简析以下近年来政府出台的一些典型的房地产税收政策:
1、2010年4月中央政府公布了“国十条”和“京十二条”的政策规定。规定中对房地产的开发和个人出售房产行为的税收进行了进一步的管理规范,并且进一步盘点审核了价格涨幅过大的房地产开发项目。并且明确规定了对于不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂定发放购买住房贷款。
2、2010年9月“新国五条”政策正式出台,对住房交易环节的契税和个人所得税进行了优惠政策调整。此政策确实真正意义上使房地产市场有所改善,但是由于其中20%的差额征税政策、信贷政策等多项重点政策并未得到真正意义上的改善,使得其成效还不够明显。
3、2011年了“新国八条”的房地产税收政策。政策中明确规定了,贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税、对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。4、2012年2月初,中央推出了首套房利率回归的措施。央行首先释放“满足首套房贷”信息。随后,京、沪、深3地多数银行首套房贷利率从之前的“上浮”回归到“基准利率”,部分银行对于优质客户的首套房贷利率还有了一定的优惠“折扣”。
5、2013年公布了“国五条”的税收政策。由前国务院总理主持召开的国务院常务会议,会议中确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施
6、2013年顺利召开的十八届三中全会对房地产市场进行了全面深化改革。明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。十八届三中全会中对开发商采取了融资限制、限价限售的政策方针,并且对购房者进行了住宅限购和购房限贷的控制手段。
二、房地产税收政策的意义与影响
在房地产市场中,住房市场占据主要地位,其造成的各种市场失灵现象很可能对社会经济造成重大影响。政府对住房市场的管制手段普遍分为价格型干预工具和数量型干预工具。比如,韩国在1972-2000年的经济发展中就长期实行限价政策和随机抽签分配的住房控制手段,其最终目标就是为中产阶级提供给有力的购房环境。而新加坡则与韩国不同,他长期采取了“居者有其屋”的二元住房体系,绝大多数住房是通过政府大力参与的保障房“组屋”来提供的,另外少数高端住房是通过市场上的建造商提供。
近年来,房地产的调控方向就是用房产税等经济手段来取代“限购令”等行政手段。我国之所以如此积极地进行房产税改革,其根本原因是由于目前我国的房地产市场呈现一种不利于社会经济长期稳定发展的态势。房价的虚高,使得刚进入工作的人群很难依靠个人力量购买住房,但有些人却占有多套住房来进行投资。这些住房挤占现象使得房价不断上涨,超出了普通住房购买者的承受范围,进而在一定程度上激化了中低层人民群众的的负面心理。笔者看来,现行的房地产税收政策调整的意义主要存在以下几方面:
一是打破土地二元结构,实现农地入市流转。十八届三中全会中明确了建立城乡统一的建设用地市场的目标,明确了改革的方向,加强了推进力度。希望能够进一步增加建设用地的规模以及房地产市场的供应,但由于土地问题涉猎复杂,改革依然是一项长期而艰巨的过程。
二是让农民拥有更多的财产权利。农民最大的财产就应该是土地,我国进一步的房地产税收政策调整更长远的目标就是,希望能够赋予农民更多的对土地的处置权、抵押权、转让权。
三是有效遏制房地产炒房行为,引导消费者理性购买和投资。近年来我国出台的房地产税收政策虽然不能直接使得房价明显下降,但其无疑增加了房产持有者的持有成本。这使得无论是自住用房还是投资购房,它的购买者都会更加谨慎的对购房进行选择,间接地释放出相当可观的房源,这在一定程度上必然会造成房价下跌,并最终将房地产交易引向合理的价格区间。
四是促进社会财富公平分配,调节贫富差距。由于社会经济的发展,个人经济时代的到来,房产已经成为衡量个人财富的重要指标。我国现阶段仍处于贫富差距大的阶段,而对房产市场的调控在一定程度上能够填补了这方面的不足,有效地调节贫富差距。
【关键词】房价；地价；供需关系；政府政策；垄断；房地产税
绪论
房地产商品是房地产市场生产的产品，它能够为居民提供必需的生活和工作的空间，因此是人类生活必不可少的生活资料之一。一般来说，房地产商品具有几个明显的特征：房地产商品价值大、使用期限长，是非常典型的耐用商品；这种耐用性特性决定了房地产商品兼具消费品和投资品的特点，它不但能够作为消费品自用，同时还能够当做投资品投资。正是由于房地产商品具有的二重性特征，在我国目前投资手段缺乏的情况下，很多居民便将房地产作为投资手段，以实现资产的保值增值，这就成为导致我国房价飞涨的原因之一。除此之外，房地产价格还受到地价、供需、政府政策、垄断与管制、房地产税等因素的影响[1]。
1、房地产价格影响因素
1.1 供需因素对房地产价格的影响
商品价格是建立在商品价值的基础上，并随商品的供需关系变化围绕商品价值上下波动。换言之，就是在商品价值一定的情况下，商品价格直接受商品的供求关系的影响。当商品的供应量大于需求量时，商品价格下降；当商品的供应量小于需求量时，商品价格上升。这种商品价格的上升和下降，客观上起到了平衡商品供应量和需求量的作用。
房地产价值由房地产工程建设的社会必要劳动时间决定，社会必要劳动时间是在生产领域中耗费的，不是在流通领域中由供求决定的，供求关系不能决定房地产价值，但可以通过产品价格波动调节不同建设条件下建设工程数量的比重，从而影响加权平均数，影响工程价值的形成。供求关系的变动，使产品价格围绕产品价值这个中心而变动。房地产价格偏离产品价值运动的方向和程度直接决定了供求关系的演变。供不应求，房地产价格在产品价值的基础上向偏高的方向运动；供过于求，房地产价格在产品价值的基础上向偏低的方向运动，至于运动中房地产价格与价值的偏离程度，取决于供给与需求之间平衡与不平衡的程度，从短期看，供求决定价格，从长期看，价格决定供求，由价格决定着供求的平衡与不平衡[2]。
1.2 政府政策对房地产价格的影响
在我国房地产市场上，政府政策一直是影响房地产市场发展的重要因素之一，它直接决定了房地产市场的宏观走势。自1998年以来，房地产价格一直处于上升状态，已经成为社会矛盾的集中点。政府为应对此问题，出台了严厉的调控措施，近两年来取得了一些成效，甚至出现过短暂的下跌情况。
就货币政策对房地产市场的影响来看，已有的研究己经深入探讨了利率、贷款期限、信贷规模、汇率等对房价的冲击作用。按揭方式选择和住宅价格变化存在显著的动态关系，按揭成数、按揭利率和按揭期限对住宅价格均产生影响[3]。同时，引入住宅抵押贷款后，住宅价格对收入增长率的变化非常敏感。住宅价格上涨的重要原因就在于金融对房地产市场强有力的支持[4]。在汇率、利率对房价的关系上，利率对房地产价格有负向影响，汇率对房地产价格有同向影响。房价上涨与银行的金融支持密切相关[5]，银行资金高度向房地产市场聚集，推高了国内房价，催生了市场泡沫。而政府对住房价格的隐性担保，更加剧了房地产价格的上涨。
货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，其对房价变化的贡献率大于利率对房价的贡献率，且呈现加速上升趋势；而利率变化对房地产价格有负向影响，但其影响在长期内逐渐减弱，并最终回归到原点[6]。短期中，中央银行实际贷款利率、存款准备金实际利率、一年期商业贷款实际利率对房价存在负向影响；在长期中，一年期商业贷款实际利率对房价存在正向影响；实际再贴现率无论在长期还是短期对房价影响都不明显，而一年期存款实际利率无论是长期或短期对房价都有负向影响[7]。另外，东、西部地区房价受信贷规模影响很大，中部地区房价受经济增长影响最大，而实际利率对各区域影响差异不大，而且都比较小。从房地产需求来看，它对各地区房价的长期趋势都存在显著的负效应，而需求的短期变动只在西部影响房价的波动。利率对房地产行业冲击存在价格难题，通过利率调节房地产价格存在时滞；货币供给量对房地产业的冲击具有明显的正向冲击主导和瞬时性强的特征[8]。对于不确定性环境下房地产价格的决定因素，房地产价格受到按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民可支配收入等因素的影响[9]。居民可支配收入和按揭贷款利率等基本面因素对房地产价格有一定影响，但实际影响相对较小；而居民的“适应性预期”对房价上涨影响很大；短期内，抵押贷款利率工具对控制房价的实际作用并不明显。未来房地产价格的走势仍然取决于政府、房地产开发商和居民的三方博弈。
从汇率对房地产价格的影响来看，汇率对房地产价格的影响是从供需两个方面实施的：从供给角度看，劳动力供给存在“棘轮”效应，无论是汇率低估造成的经济结构倾斜还是汇率调整将要引发的经济结构复位都会导致房地产价格的上涨。从需求方而看，汇率长期低估引起的过度的城市化进程、经常项目的持续顺差、汇率升值预期带来的大员热钱流入共同推动了房价的上涨。所以，当前的高房价是汇率管制下市场自身为经济高速增长选择的应力释放点，它部分缓解了人民币升值的压力，但却进一步扭曲了资源的配置[10]。
1.3 管制、垄断、合谋对房价的影响
我国房地产市场垄断程度较高，并由此造成了房地产价格居高不下：在垄断的市场条件下，开发商之间会达成价格合谋，并造成房价持续上涨。例如，北京房地产市场经历了国有企业垄断、寡头垄断和价格合谋三个阶段[11]。我国房地产市场垄断度很高，并在一定程度上造成了我国近年来的房价刚性问题[12]。垄断也是我国房地产市场价格居高不下的根本原因，我国房地产市场是一个区域性的寡头垄断市场，在这样的市场条件下，开发商的价格合谋就成为可能[13]。
由于房地产市场垄断性的存在，开发商会采取各种价格策略，由此造成房地产市场价格的上涨。房地产产品是一种同质性、低需求的产品，由于房地产市场的区域垄断性特征，行业进入门槛较高，而消费者又以小客户为主，使得价格合谋成为开发商的理性选择[14]。房地产市场是一种具有较强垄断性的市场，因此开发商在制定价格时，会采取一些惯用的价格策略（跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等），同时也探索了一些独特的价格策略，如外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等，这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力[15]。
关于政府在房地产市场中的作用，我国学者也进行了详细的分析。一般来说，政府介入市场是为了克服市场失灵的存在，但是由于我国的国情和体制安排，政府己经成为房地产市场上一个重要的力量，甚至在某种程度上说，政府成为高房价的推动力。地方政府介入房地产市场是“双重压力”下的体制冲动。这“双重压力”分别是分税制和地方政府作为中央政府的机构的第二重身份。分税制下，地方政府的财政支出和收入严重不成比例，但同时又必须全力配合中央政府实现社会稳定、经济增长、充分就业等社会经济目标，完成自身的政绩考核。随着地方政府手中掌握的资源越来越少，土地就成为现有的政治体制下地方政府手中推动增长的直接资源之一。地方政府通过拉动房地产这么一个高关联度的产业的发展，动员各种社会资金的投入，实现地方经济增长，缓解地方就业压力。在双重压力之下，地方政府通过适度的土地供给控制、房产推动、舆论导向、对房地产产业的支持等手段，来深度介入房地产市场，从而直接推动本地的GDP增长，实现地方政府自身的收益[16]。地方政府是造成房价持续上涨的重要原因之一。地方政府在房地产市场中的行为是其收益与成本比较之后的结果，与预期收益相比地方政府的预期成本非常低，再加管机制的缺失，地方政府就有足够的激励推动房地产价格的上涨[17]。2004—2006年间，管制与垄断显著因素导致的房地产开发平均成本上升了94%，并且这种作用有不断增强的趋势。其中，对中东部地区的影响要大于西部不发达地区，对珠三角地区的影响要大于其它所有地区[18]。
1.4 其他因素对房地产价格的影响
除了上述分析的供给、需求、货币政策、政府管制、垄断等因素对房地产价格的影响外，城市公共品供给、人口迁徙等也是房地产价格上涨的内在动因。城市公共品（如道路交通）的恰当供给能够加剧房地产开发商之间的竞争。在其它条件不变的情况下，能够拉动房价下降[19]。人口迁移会显著地影响房地产价格水平，空间地理因素与城市房地产价格水平存在很直接的联系[20]。对于房地产价格对通货膨胀与产出机制的影响，无论是短期还是长期，物价与产出都能显著正向的影响房价；而房价在长期能够对物价和产出产生显著的正向影响，但短期内影响十分有限[21]。在考虑通货膨胀的条件下，我国房地产价格和国际资本流动的关系表明：短期内房价上涨吸引了外资流入，长期中外资流入会对房价上涨产生影响[22]。另外，城市经济开放度与城市房地产价格之间存在显著的正相关关系，房地产价格受到了房地产市场自身供需因素、城市经济因素和城市开放程度三方面的影响，随着我国经济开放度的不断提高，城市开放度将成为推动房地产价格上涨的主要因素之一。
2、房地产税对房价的影响
房地产税收的作用是作为政府的一种宏观调控手段在总量和结构上控制房地产市场，而不是直接参与其微观价格的形成，房地产价格的形成最终仍由市场供求决定。房地产税收调控活动的主要环节包括：国家制定和实施房地产税收政策法规、房地产税收收入变化和纳税人收入的变化、纳税人决策行为变化、房地产市场供需状况变化及公共政策目标实现。其中，税收政策法规的制定和实施是调控起点，它引起税收调控的后续过程，决定着调控的方向和结果；纳税人收入的变化既是税收调控的中间环节，引起后续活动，又是国家税收调控目标的一个重要方面；住宅开发商和购房者决策行为的变化和房地产市场供需状况的变化是税收调控的目的所在，即达到政府预期的公共政策目标。
受益论认为虽然对房地产征税将增加房地产交易成本，降低房地产预期收益率，改变房地产市场主体对房地产的总需求，进而影响房地产价格。但是对房地产征税并不必然导致房地产价值下降。如果政府把房地产的税收收入用于扩大地方公共支出，改善地方公共基础设施和公共服务，如交通（铁路、公路、公交等）、文化设施（学校、图书馆）、环境（绿化、污染处理）、安全等，就会促使房地产增值。因此房地产价值到底会提高、降低还是不变，取决于房地产税、地方公共支出与房地产价值的关联性。单独来看，房地产税负的提高会导致房地产需求的降低，进而降低房地产价格；地方公共支出的提高会增加房地产的价值，进而提高房地产价格。综合考虑房地产税和地方公共支出对房地产市场的影响时，房地产主体的决策行为取决于房地产税在地方公共支出中所占的比例。例如，房地产税税负提高，使地方财政收入增加，政府就有能力提高地方公共支出。地方公共支出水平的提高表现为公共服务的变化如：城市环境的改善，交通更加便利，学校和图书馆增多，公共安全增强等。当房地产税税负提高给房地产主体带来的损失大于地方公共支出增加所引起的福利时，居民福利增加，房地产价值提高，将吸引更多的人口在该地区购房居住。需求的增加最终导致房地产交易量和房地产价格的上涨[23，24，25]。
3、总结
在国外许多国家和地区，房地产税收制度已相当成熟，有关房地产税收理论研究也比较深入。无论是房地产税定义（房地产税是“受益税”还是“资本税”）或是房地产税收归宿研究，均是学者们研究和争论的焦点。房地产税作为理想的地方税税种，既为地方政府提供了稳定而有效的收入来源，同时也是政府调控房地产市场发展的重要政策工具。近年来国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，并且研究成果对利用房地产税调控房地产价格波动实践起到了一定的指导作用。但由于研究方法使用及相关基础数据缺乏，学术界尤其是国内学术界对房地产税与房价关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房地产税对房价影响的深入理论分析和实证探讨，因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要。笔者认为，关于房地产税对房价影响的研究至少尚存在以下两个方面的问题有待加强。
（1）房地产税对房地产价格的影响机理
现有关于房地产税对房价影响的理论模型多针对国外的房地产税制形成，难以体现我国房地产税制特点，因此在进行我国房地产税对房价影响机理分析时不宜直接套用国外的研究成果，这也是我国房地产税研究相对缓慢的其中一个重要原因。由于我国房地产税种较多，房地产税制较为复杂，因此，如何构建适当的模型，如何选取合适的解释变量，既能反映房地产税对房价的客观影响，同时又不影响模型的适用性是值得研究的重要命题。
（2）我国房地产税对房地产价格影响的实证分析
近年来，我国学者对房地产税收的研究越来越多，研究内容主要包括：我国房地产税制体系研究、房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场调控作用。但总体而言，现有研究多为对策探讨和政策分析，缺乏对房地产税影响房价的实证探讨。因此，采用计量经济模型分析我国房地产税对房价影响的经验证据，不仅有助于理清我国房地产税与房价之间的关系，也可为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供经验参考。
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关键词：房地产 税制 现状 改革
1 现行房地产税制存在的主要问题
随着经济复苏，房地产市场活跃，房地产税收也成为人们关注的焦点，房地产税费制度中存在的一些问题也引起我们的深入思考。随着房地产市场发展，房地产税制中存在诸多问题已突现出来，已不能体现税收再分配调节功能，也不适应缓和社会矛盾的迫切要求，更不适应促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
1.1 重视流转环节，轻视持有阶段 房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节，也就是流转环节，即流转税种;而占有和交易环节相对较轻，即保有税轻。而流转税是间接税。它具有可转嫁性，这部分税转嫁给了购房者，由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。另一个现象是不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。一边是商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
1.2 税收制度不统一，内外税制违公平 内企及境内居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和城市房地产税。现行内外分开、房土分开的房地产税制下，外资企业保有土地时的税收成本几乎为零，其税负明显小于内资企业。这种“超国民待遇”，内外区别对待的房地产税制将大大损害内资企业的利益，影响税收的公平性原则。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
1.3 税收立法层次低，征税依据不充分 按税收法定原则，没有法律依据，国家就不能征税、任何人不得被要求纳税。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
1.4 征税范围狭窄，调节力度较弱 纳税人使用土地的面积作为计税依据显然不符合房地产税的发展趋势。这种简单的计征方法虽然在操作上比较简便，但却造成纳税人在保有土地时的税收成本偏低，致使纳税人可以不在乎土地的税收成本，低效率地使用土地。与房产有限使用的特性相比，土地具有长期使用、不可再生等特征，因此土地是一种稀缺性资源，其经济价值较房产更高。而在目前的房地产税制下，高价值的土地资源却承担着低水平的税负。
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。
1.5 税费不清，费高于税 目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的12%；而如配套费等各类规费却达到41%。
1.6 配套制度不健全，税收征管难度大 我国税制改革，需要进行财产评估的税种和数量很多，而房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收，税收征管难度大。
2 房地产税制改革思路
2.1 合并税种，开征物业税 把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征，非营业性的房产按低档税率课征，对居民住宅的保有课税，实行低税政策。
2.1.1 扩大征收范围，确定征免界限。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.1.2 对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为又征营业税，有交叉之弊；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大，造成偷税空间。目前对房产虽是从价征收房产税，但过多依赖会计制度确认计税依据的方法也存在诸多问题。例如，由于纳税人对会计制度的理解不同造成计税依据的不统一，由于房产取得形式和取得时间的不同造成计税依据内容的不一致，等等。
2.1.3 对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
2.1.4 全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。
2.2 提高立法级次，下放管理权限 中央制定物业税对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
2.3 完善各项配套改革措施 一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。
参考文献：
我国现行的房地产税制,是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。我国现行的房地产税收体系中,直接针对房地产本身的税收有城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税,与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税(2000年1 月1 日停征)、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。按照征税发生的环节,可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税收有两种,即耕地占用税和固定资产投资方向调节税;针对房地产保有环节的税收有两种,即城镇土地使用税和房产税;针对在房地产流转环节,目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税、教育费附加。
除了已经实行的11个税种外,现在还有一个争论比较大的一个税种,就是物业税。物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
二、我国现行房地产税制存在的主要问题
(一) 税种繁杂、重复征税
目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达11种,占我国实际征收税种数量的一半,而且许多税种之间存在税基重叠,重复课税的情况。如房产税与城镇土地使用税存在重复课税。房产税和城镇土地使用税条例颁布时,房产的原值中一般不包括土地的价值,因为土地都是无偿划拨的。因此,不存在重复课税问题。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》,全面推行土地的有偿使用,此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值,这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税;另一方面还要再缴纳土地使用税,很显然存在重复课税问题。
(二) 课税范围狭窄、税基覆盖不全
这在房产税和城镇土地使用税两个税种上表现最为突出。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区,而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前,许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的临界区域,其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别,却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。
(三) 税负结构不合理, 房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重
世界各国重视对房地产保有环节征税,而房地产权属转让的税收则相对较少,而我国房地产税费在开发流通环节税费多、负担重,在保有环节课税少、负担轻。目前的房地产税制基本上是不卖不税、不租不税,一旦租售,则数税并课,造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。在房地产的转让环节,土地增值税的税率则过高,现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率,若再加上5%的营业税和25%的企业所得税,企业的实际平均税负水平达到40%以上。
(四) 计税依据失当, 税率设置不合理
突出表现在城镇土地使用税和耕地占用税计税依据和税率失当。城镇土地使用税开征的早期由于土地的收益差别体现并不明显,因此,当时的计税依据是纳税人实际占用的土地面积,但随着社会经济的发展,土地收益的差别日益明显,我国现行城镇土地使用税应由按面积课征变为按土地价值课征,而现行城镇土地使用税的税率也不合理。与按土地面积课税相适应,我国现行城镇土地使用税的税率为定额税率,主要按照城市的大小将适用税额分为4个级次,其中最高税额30元/平方米为最低税额0.6元/平方米的50倍,似乎较大,但就税额差别的绝对额而言,最高税额与最低税额之间的年差别仅为29.4元/平方米,这样的税额差别与我国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的。
(五) 税制本身存在有欠公平之处
我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的地方,例如因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定,企业自用的房产按照房产原值扣除10%~30%之后的房产余值每年按1.2%的税率计征,而出租房产则按照租金收入的12%计征。这种规定导致了两种税负不公状况的产生:第一种,处于城市繁华地段的老房产,由于其建造较早,因此账面原值较低,但由于其所处地段较好,若出租则租金往往较高。所以,这类房产若出租,其承担的房产税一般远远高于自用所承担的房产税。第二种,处于稍偏远地段的新房产,由于其造价较高而租金收入较低,此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税。因此,现行房产税的规定常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。另外城乡税制也不统一。
三、我国房地产税收改革的若干建议
制度改革的基本框架。针对现实存在的问题,笔者认为今后税制改革的总体思路是:精简税种,明确税基,正税清费。改革的内容包括土地、开发环节、占有环节、交易环节和相关的税费改革。从立法、执法到监督,以及地方政府部门的相关配套措施一定要跟进。
对土地使用环节的相关税收改革。将现在在土地出让时一次性缴纳的土地出让金改为按年征收土地地价税,而每年缴纳的税金根据土地的市场价值的定额比例计算,在改革的初期可以若干年进行一次比例调整。同时取消耕地占用税,完善土地增值税税目,设置土地转移增值税、土地租赁增值税和自然土地增值税。
对房地产流转环节税收进行精简。取消房地产交易领域的营业税、城市建设税和教育费附加,将其合并到所得税中;同时将印花税合并到契税当中,扩大契税的征收范围,因为印花税和契税在很大程度上存在重复征收,而契税更具有实际代表性。另外,在房地产取得税类开征遗产税与赠与税,可以弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位,遗产税和赠与税应实行“高起征点,高税率”的原则。
房地产保有环节税制的完善。笔者认为以中国现在的物力财力以及相关的制度和技术都达不到开征物业税的条件。一方面,国人对物业税的认识还存在一定程度的偏差,在一段较长的时间内是很难接受的。另一方面,开征物业税的税基、税率如何确定,税收优惠和累进税制该如何设定,估定价值采用何种估价方法等问题面临重大的挑战。另外,物业税的开征需要中央和地方政府的很健全的配
套政策的支持,这其中还会涉及到中央和地方、政府和企业之间利益的博弈,还需要健全的税收信息披露制度。这对于我国现阶段还是一个比较遥远的设想。
随着我县房地产业的快速发展，房地产税收收入大幅增长，占财政收入的比重越来越大。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞。根据国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔20*〕82号）及有关法律、文件精神,为进一步加强我县房地产税收管理,发挥税收调控职能,促进黟县房地产业健康发展,现将有关事项通知如下：
一、提高认识，加强管理
房地产税收是财政收入的主要来源之一，各乡镇和县政府有关部门要充分认识房地产税收的增长对黟县县域经济发展的重要性，积极支持并主动配合财税部门依法履行职责，做好房地产税收征管工作。财政、房管等部门要加强沟通配合，要以契税征管为抓手，全面掌控税源信息，严格执行“先税后证”的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，实现房地产诸税种间的有机衔接，堵塞征管漏洞，不断提高房地产税收征管质量和效率。
二、坚持依法治税，严格执行国家税收政策
财税等有关部门要严格执行《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《房产税条例》和《国务院关于加强依法治税严格税收管理权限的通知》（国发[19*]4号）等法律法规和文件精神，严格执行国家税收政策，做到依法征税，应收尽收，不得擅自越权制定出台违反国家税收政策的各种减免优惠政策，不得擅自变通国家税收政策越权减免房地产税收，不得随意越权批准缓税、欠税。
三、建立房地产税收联席会议制度，确保房地产税收征管取得新成效
为提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，县政府决定建立房地产税收征管联席会议制度，每月召开一次联席会议，通报全县房地产税收征收管理情况、土地审批用地与拟审批情况、房地产交易办证情况，及时研究解决房地产税收征管工作中存在的问题，从而实现对房地产税收的有效监控。具体分工如下：
发改委：定期按季反馈房地产企业开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资预算、项目选址等信息。
建设局：定期按季反馈城市拆迁、建设工程施工许可证号、建设单位、工程名称、工程地址、施工单位、监理单位、开工日期、合同竣工日期、工程验收证发放等信息。
国土局：定期按季反馈《国有土地使用证》发放情况及土地坐落位置、土地面积、建设工期、土地出让或转让金收取情况，同时在办理土地交易、产权变更时，负有检验是否完税（包括营业税、契税等）的职责，对未完税的土地不得办理有关产权变更手续，并及时通知税务、财政部门。
规划局：定期按季反馈房地产开发项目总体规划设计方案，包括开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可售面积、公共配套设施面积等。
房管局：在办理产权变更时，应严格执行“先税后证”的办法，新房登记凭销售不动产发票，“二手房”过户凭地税开具的应税或免税审核表，并定期按季反馈房产登记或房产过户信息，着重审核过户时完税情况、过户时交易价格是否具中介机构出具的评估价格。
地税局：地税局是房产税的征收单位，定期反馈房产税的征收情况，主动加强与国税局及各协管单位的沟通与联系。
国税局：是新办房地产企业所得税的征收单位，及时整理汇总各新办房地产企业的涉税信息，加强对企业所得税的征管。
财政局：负责全县契税、耕地占用税的征管，定期按季反馈房地产交易契税征收信息。
