时间：2022-03-17 14:18:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产销售月度与计划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：金信地产 房地产营销 管理制度
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）07-283-02
安钢集团金信房地产开发有限责任公司隶属于安钢集团，成立于2004年，具有房地产开发二级资质，经过近十年的发展，先后开发了安钢御景园住宅小区、安阳市地税局紫薇家园住宅小区、舞钢朱兰河东小区，建设住宅超过50万平方米。安钢集团金信房地产开发有限责任公司通过10年的发展总结了一套行之有效的房地产营销管理制度，本文就该制度执行情况做些探讨。
金信地产必须建立一套实用高效的营销管理制度，为企业正常经营提供强有力的保证，现就从六大方面做一个全面的阐述。
一、营销费用预算管理
房地产开发企业要销售其所生产的商品，即房地产必须事先进行广泛的宣传和大量的前期准备工作，此项工作的进行，必须要有一定的资金做保证，即使在售楼过程中，也要做好日常的预售管理工作，保证售楼工作的顺利实施。
每年年底，公司应当向项目部下达次年全年营销费用指标。项目部根据下达的指标分解为品牌宣传费用指标和项目营销推广费用指标，其分配额度及比例须报公司主管领导审批，通过后项目部将全年指标细分到各自然月，跟预算单位的营销费用立项必须按规定的审批权限报批，营销费用支出必须严格按照年度、月度预算执行。每个月底，预算执行部门必须将当月《预算执行情况汇总表》报送项目部，财务部、公司领导。在预算执行过程中需临时增加预算必须报项目部，通过项目部保公司主管，对超预算支出按照有关规定对预算执行单位进行处罚。
二、销售统计管理
在日常销售过程中，置业顾问每天都会向销售主管和经理汇报大量销售信息和数据，这些信息和数据对销售主管了解和把控整个销售进度的基础，销售主管只要充分掌握这些资料，才能制定出有针对性的销售计划，为完成销售任务提供保障。
1.销售统计日报管理。“销售日报表”包含齐定、临定、挞定，退换房、额外折扣审批等销售变更。每日营业结束后由销售主管填写“销售日报表”，上报给项目部领导、财务部、公司总经理。
2.销售统计周报管理。每周销售主管根据“客户状况表”统计汇编成册以供各部门查阅；每周促销短信由策划主任根据销售情况制定短信的书面形式发给销售主管，短信要求注明发送目的、发送对象、发送时间。内容要求简洁扼要，针对性强。每月底将促销短信汇编成册，供有关部门查阅；每周对业主确认函统计表进行核对，到月底对其汇编成册供有关部门查阅；对每周赠送礼品统计表进行核对，月底将当月赠送礼品汇编成册供有关部门查阅；每周至少提交一个销售案例，案例内容包括事件过程、处理方法、效果评估、总结与启示等。每月底将案例汇编成册，供置业顾问学习、借鉴；每周至少提交一个合理化建议，建议的内容包括：建议的背景和目的、操作性和可行性、操作效果评估。月底将合理化建议上报公司领导；每周销售主管提交一周销售总结包括：销售进度、成效分析、客户分析、广告效果评价、活动评价、绩效评价、库存分析等，每月底将当月销售总结汇编成册，以供相关部门查阅；每周一提交一周销售计划，计划包括销售目标的制定和分解、推售单位数量、广告计划、活动计划、现场准备和人员支持等；每周销售主管还有根据市场调查组下发的《市场调查表格》由置业顾问根据调查情况填写汇总后交市场调查组，每月底市场调查组将当月的市场报告汇编成册，以供相关部门查阅；每周销售主管按照公司下发的《营销费用明细表》登记营销费用台账，提交财务部进行费用核对，每月底财务部将当月营销费用汇编成册供有关部门查阅。
3.销售统计月报管理。销售主管月每月3日前将上月销售总结提交上级主管领导审阅，总结包括：目标进度、成交分析、库存分析、客户分析、广告效果评价、活动评价、绩效考核、与上月对比等。要求表达内容清晰、针对性强；销售主管每月25日后将下月销售计划上报主管领导审阅，计划包括：目标的设定和分解、销售单位数量和流程、广告设计制作和计划、活动计划、现场人员的组织等，要求表达内容清晰、有针对性；每月3日前，销售主管应当向上级主管领导提交上月考勤表和本月排班表；每月底将《月度销售变更统计表》填写完整，包括：退房、换房、挞定、变更付款方式等变更事项等汇编成册，供有关单位查阅；每月将领导签发的额外折扣汇编成册，制作《额外折扣统计表》以便相关部门复核和查阅；每月3日前由销售主管填写《月度营销费用统计表》经财务部核对将当月营销费用统计表汇编成册供有关单位复核和查阅。
三、催收房款管理
财务部应当每天上午9点前向销售部提供一份客户欠款名单，销售客服核实业主欠款后开始催收工作，催收欠款时销售客服人员必须填写电话跟进记录单，汇总后于下班前交客户主管审阅，业主拖欠的房款，已经定金。未交首付超过7日按照挞定处理，已交首付超过1个月未交余款按照退房处理，对于既不交款又不办理退房手续的交法务部提前诉讼。
四、房源控制的管理
在房地产销售过程中，最重要的一项工作就是对所销售的房地产进行管理和控制，即房源控制。对所售房源进行管理和控制，有利于销售主管及时对所售住房的数量、户型、价格等信息，便于制定和修订销售计划。在对房源的管理过程，销售主管要做到以下工作：
1.住宅销售前，销售部应当建立房源销控表，房屋出售后，置业顾问必须及时将售出住房标记在楼盘销控表上。
2.销售主管必须定期核实对照楼盘销控表，确保销控表上的资料真实、准确。
3.销售接近尾声或售罄时，销售主管将所有销控表归档，以便查询。
4.财务部应对本楼盘所有物业进行登记造册，建立台账，详细记录物业存销情况，其中包括已售及未售的住宅、商铺、车位、有偿移交和无偿移交小区配套设施，公司自用及租赁房。
5.物业服务公司必须月最后一周周一提供空置房明细表与公司财务部、售楼组核对户数和面积。
6.业主退房时，项目部通知物业服务公司，物业服务公司负责清退业主并收回相关房屋。
7.对于空置时间较长的住房，项目部必须提出可行的促销措施进行销售。
总之，房地产作为一种商品，在未出售之前，它也是房地产开发企业的一项存货，对存货进行管理，将有助于保证产品的质量、特性，以免其受到自然或人为因素损坏，同时也有利于销售主管了解存货的各种信息，为做好销售工作提供帮助。
五、客户关系管理
不论什么产品和服务都是以客户为中心的，房地产行业也不例外。从地段的选择到建筑施工，再到新房产的出现和房地产现场销售，以及最后的售房服务，都是以客户需求为导向的。房地产客户关系管理工作，是房地产销售管理的基础性工作。房产作为一种产品最终是卖给购房者的，只有让业主得到满意的服务，业主才会下决心购买。
1.房地产客户关系管理的重要性。房地产行业是一个资金密集型的产业。房地产开发企业在开发过程中，几乎都是通过金融机构筹集资金进行开发建设的。房地产开发周期较长，一般几年到十几年，资金的时间成本很高，如果开发的楼盘不能满足消费者的需求造成滞销，将给开发企业带来巨额亏损，甚至破产。对消费者来说，房产是一次性投入资金最多的商品，甚至需要一生的积蓄，因此房产一旦出现质量问题或没能有效满足需要，将给消费者带来无尽烦恼。
开发企业要全面满足消费者对建筑风格、环境、交通、户型、采光通风等综合需求，必须先对消费者有深入的了解。企业要想发展，拥有忠诚的客户是最重要的，因此要建立一套完善的客户关系管理体系，用于研究客户、开发客户、与客户沟通并能有效留住客户。
2.建立客户关系的措施。建立客户关系首先需要确认公司对项目的期望值和目标，同时要考虑现有业主环境及公司战略的优先层次。
3.建立客户关系的过程。首先要在人事部门的配合下，制定员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来；其次企业要定期进行客户关系应用效果的评估，对客户进行量化分析，以便进行前后比对；最后要对客观关系管理要定期进行评审与回访，针对发现的问题提出明确的改进方案，建立良好客户关系。
六、客户资源管理
有效的客户资源管理能及时有效地反映客户需求，对产品规划提供依据；能加强对置业顾问业绩考核力度。主要通过以下四种途径来实现：一是销控管理；二是意向客户资源管理；三是定金客户管理；四是签约管理，已签约客户销售部门及时将签约情况录入“客户签约一览表”，安排客服代表及时跟进办理后续购房手续。
以上就是金信地产10年来总结的营销管理制度，随着金信地产的发展壮大，该管理制度必将会越来越完善。
参考文献：
[1] 国宁主编.房地产营销与策划.中国商业出版社，2003
[2] 祖立厂主编.房地产营销策划.机械工业出版社，2006
[3] 袁野等编著.房地产营销学.复旦大学出版社，2005
[4] 施建刚编著.房地产开发与经营管理.同济大学出版社，2005
[5] 尹军，尹丽主编.房地产市场营销.化学工业出版社，2005
[6] 王简.北京安厦以4C制胜中介业.中国经营报，2001
[7] 林洪明，何攀.商业银行客户管理：从客户经理制到客户关系管理.甘肃省经济管理干部学院学报，2003
销售是指实现企业生产成果的活动，是服务于客户的一场活动。那么销售五月份个人工作计划该怎样写呢?下面就是小编给大家带来的销售五月份个人工作计划2020范例，希望大家喜欢!
销售五月份个人工作计划(一)
随着山全国市场逐渐发展成熟，竞争日益激烈，机遇与考验并存。2020年，销售工作仍将是我们公司的工作重点，面对先期投入，正视现有市场，作为我腾宇公司的我创业激情高涨，信心百倍，又深感责任重大。
销售部：销售部是企业的先锋部队、是贴近市场的侦察兵、是企业发展的硬武器。他们的职责就是不断的开拓销售通路、寻求最适合企业发展的战略合作伙伴，不断的把企业的产品推向市场、同时向市场提供科学的前沿信息，而市场部在捕捉市场信息的前提下，结合企业实际情况，制定强有力的市场方案和销售策略，最有力的树立企业“灵魂”的作用。
着眼公司当前，兼顾未来发展。在销售工作中我坚持做到：突出重点维护现有市场，把握时机开发潜在客户，注重销售细节，强化优质服务，稳固和提高市场占有率，积极争取圆满完成销售任务。
一、五月份工作计划拟定
1、年初拟定《年度销售总体计划》;
2、年终拟定《年度销售总结》;
3、月初拟定《月销售计划表》和《月访客户计划表》;
4、月末拟定《月销售统计表》和《月访客户统计表》;
二、客户回访
目前在国内市场汽车种类偏多，技术方面不相上下，竞争愈来愈激烈，已构成市场威胁。为稳固和拓展市场，务必加强与客户的交流，协调与客户、直接用户之间的关系。
为与客户加强信息交流，增近感情，对客户每月拜访一次;对一级客户每两月拜访一次;对于二级客户根据实际情况另行安排拜访时间。
1、网络检索：
充分发挥我司网站及网络资源，通过信息检索发现掌握销售信息。
2、售后协调：
目前情况下，我公司仍然以贸易为主，“卖产品不如卖服务”，在下一步工作中，我们要增强责任感，不断强化优质服务。
用户使用我们的产品如同享受我们提供的服务，从稳固市场、长远合作的角度，我们务必强化为客户负责的意识，把握每一次与用户接触的机会，提供热情详细周到的售后服务，给公司增加一个制胜的筹码。
三、开拓创新，建立灵活的激励营销机制。开拓市场，争取客源
今年销售部将配合公司整体新的营销体制，重新制订完善2020年市场营销部销售任务计划及业绩考核管理实施细则，提高营销代表的工资待遇，激发、调动营销人员的积极性。营销人员实行工作日记志，每工作日必须完成拜访两户新客户，三户老客户，四个联络电话的二、三、四工作步骤，以月度营销任务完成情况及工作日记志综合考核营销人员。督促营销人员，通过各种方式争取团体和散客客户，稳定老客户，发展新客户，并在拜访中及时了解收集宾客意见及建议，反馈给有关部门及总经理室
四、密切合作，主动协调
与公司其他部门接好业务结合工作，密切配合，根据宾客的需求，主动与公司其他部门密切联系，互相配合，充分发挥公司的整体营销活力，创造最佳效益。
加强与有关宣传，充分利多种广告形式推荐公司产品，宣传公司，努力提高公司知名度。
本年度我将严格遵守公司各项规章制度，加强业务学习，提高业务水平，努力完成销售任务。挑战已经到来，既然选择了远方，何畏风雨兼程，我相信：用心一定能赢得精彩。
销售五月份个人工作计划(二)
在已过去的五月份里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务，
1、加强自身业务能力训练。在五月份的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现2020年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在2020年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。
2、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对2020年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现2020年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
3、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在2020年的房。产销售工作重点是公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
4、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合2020年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。
5、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
6、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
销售五月份个人工作计划(三)
本人在五月份，业绩不是太理想，当然这其中肯定有许多不足和需要改进、完善的地方。今年，我将一如既往地按照公司的要求，在去年的工作基础上，本着“多沟通、多协调、积极主动、创造性地开展工作”的指导思想，发扬井冈山创业精神，确立工作目标，全面开展五月份的工作。现制定工作划如下：
1、对于老客户，和固定客户，要经常保持联系，在有时间有条件的情况下，送一些小礼物或宴请客户，好稳定与客户关系。
2、在拥有老客户的同时还要不断从各种渠道快速开发新客户，推广新产品.
3、要有好业绩就得加强业务学习，开拓视野，丰富知识，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合。
4、今年对自己有以下要求
5、每周要拜服4个以上的新客户，还要有1到 2个潜在客户。
6、一周一小结，每月一大结，看看有哪些工作上的失误，及时改正下次不要再犯。
7、见客户之前要多了解客户的状态和需求，再做好准备工作才有可能与这个客户合作。
8、对自己严格要求，学习亮剑精神，工作扎实细致，要不断加强业务方面的学习，多看书及相关产品知识，上网查阅相关资料，与同行们交流，向他们学习更好的方式方法。
9、对所有客户的工作态度都要一样，加强产品质量和服务意识，为公司树立更好的形象，让客户相信我们的工作实力，才能更好的完成任务。
10、和公司其他员工要有良好的沟通，有团队意识，多交流，多探讨，才能不断增长业务技能。
11、为了今年的销售任务每月我要努力完成1万到2万元的任务额，为公司创造利润。
以上就是我这一年的工作计划，工作中总会有各种各样的困难，我会向领导请示，向同事探讨，共同努力克服。为公司做出自己最大的贡献。
销售五月份个人工作计划(四)
为了实现明年的计划目标，结合公司和市场实际情况，确定五月份几项工作重点：
一、扩大销售队伍，加强业务培训
人才的引进和培养是最根本的，也是最核心的，人才是第一生产力。企业无人则止，加大人才的引进大量补充公司的新鲜血液。 铁打的营盘流水的兵，所以在留着合理的人才上下功夫。在选好人，用好人，用对人。加强和公司办公室人沟通，多选拔和引进优秀销售人员，利用自己的关系，整合一部分业务人员，利用业务员转介绍的策略，多争取业务人员，加大招聘工作的力度，前期完善公司的人员配置和销售队伍的建立。另外市场上去招一些成熟的技术和业务人员。自己计划将工作重点放在榜样的树立和新榜样的培养上，一是主要做好几个榜样树立典型，因为榜样的力量是无穷的。
人是有可塑性的，并且人是有惰性的。对销售队伍的知识培训，专业知识、销售知识的培训始终不能放松。培训对业务队伍的建立和巩固是很重要的一种手段。定期开展培训，对业务员的心态塑造是很大的好处。并且根据业务人员的发展，选拔引进培养大区经理。业务人员的积极性才会更高。
二、产品调整，产品更新
产品是企业的生命线，不是我们想买什么，而是客户想买什么。我们买的的客户想买的。找到客户的需求，才是根本。所以产品调整要与市场很好的结合起来。 另外，要考虑产品的利润，无利润的产品，它就无生存空间。对客户来讲，也是一样。客户不是买产品，而是买利润，是买的产品得来的利润。追求产品最大利润的合理分配原则，是唯一不变的法则。 企业不是福利院，所以为企业创造价值最大化，就是管理的最基本要求。从发展才是硬道理到赚钱才是硬道理的转变。
一个产品的寿命是有限的，不断的补充新产品，一方面显示出公司的实力，一方面显示出公司的活力。淘汰无利润和不适应市场的产品。结合公司业务人员专业素质，产品要往三个有利于方面调整：有利于公司的发展、有利于业务人员的销售、有利于客户的需求。
产品要体现公司的特色，走差异化道路。一方面，要有公司的品牌产品。一个产品可以打造一个品牌。所以产品要走精细化道路。
三、销售渠道完善，销售渠道下沉
为确保完成全年销售任务，自己平时就积极搜集信息并及时汇总，力争在新区域开发市场，以扩大产品市场占有额。合理有效的分解目标。
某、某、某三省，市场是公司的核心竞争区，在这三省要完善销售队伍和销售渠道。一方面的人员的配置，另一方面是客户资源的整合，客户员工化的重点区域。要在这里树立公司的榜样，并且建立样板市场。加以克隆复杂。
其他省市以一部现有业务人员为主，重点寻找合作伙伴和一些大的商。走批发路线的公司在销售政策上适当放宽。
如果业务人员自己开拓市场，公司前期从业务上去扶持，时间上一个月重点培养，后期以技术上进行扶持利用三个月的时间进行维护。
四、长期宣传，重点促销
宣传是长久的，促销是短暂的。促销一时，宣传一世。重点的开展促销活动使产品在一个市场上树立起名气，就是品牌意思。结合市场和疫情发展变化，使产品坐庄，达到营销造势的目的。就重点产品和重点市场，因地制宜的开展各种各样的促销活动。当然最主要的工作重心还是在产品的宣传上，具办各种知识讲座。利用公司网站，把产品及时出去，利用互联网产品上市等信息
五、自我提高，快速成长
为积极配合销售，自己计划努力学习。在管理上多学习，在销售上多研究。自己在搞好销售的同时计划认真学习业务知识、管理技能及销售实战来完善自己的理论知识，力求不断提高自己的综合素质，为企业的再发展奠定人力资源基础。
本人将以身作责，以实际行动来带领整个团冲击计划目标。
关键词：通货膨胀 资产价格 货币供应量 VAR 模型
问题的提出
通货膨胀是宏观经济运行中较为敏感的经济现象之一，随着经济的快速增长，物价水平持续攀升。稳定物价，管理通胀预期成为我国重要的货币政策目标。我国资本市场和房地产市场在经济发展过程中取得了长足发展，股权分置改革和住房分配制度改革顺利进行。居民所持有的资产性财富的比重不断上升，资产价格变动对于居民的消费和投资影响逐渐增大。而通货膨胀是影响股票、房产市场以及货币供应量的一个重要宏观经济因素。
国内外学者从不同角度对各变量与通货膨胀的关系进行了理论和实证研究。股票价格与通货膨胀率关系的研究表明股票市场价格波动受到了通货膨胀直接或者间接影响，但研究结论存在争论。房地产价格对社会总供求造成一定程度的影响，与通货膨胀之间通过多种渠道相互影响。而货币供应量近几年迅速增加，规模巨大的四万亿投资计划，是否会导致通货膨胀，货币政策该如何把握，都是值得探讨的问题。
目前通货膨胀运用传统的CPI物价指数进行测度，不能反映未来消费品和服务的价格变化趋势，更无法反映出资产价格的变动情况。随着居民资产结构中有价证券和不动产份额的不断增加，研究通货膨胀与股价、房产价格、货币供给量之间的定量关系对于把握通货膨胀走势和有效治理通货膨胀具有重大的理论及现实意义。本文结合历史数据进行实证分析，采用向量自回归模型（VAR）、协整检验、脉冲响应函数和方差分解等计量方法进行研究。
研究设计
（一）模型选择与设定
1980年Sims将VAR模型引入经济学中，与单方程估计方法相比，VAR方法将系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“矢量”自回归模型。多方程VAR系统估计可用于预测相互联系的时间序列系统及分析随机扰动对变量系统的动态冲击，并利用乔利斯基分解来识别这些冲击，从而解释各种经济冲击对经济变量形成的影响。本文采用以下 VAR模型：
上式中Π1…Πk都是 N×N阶参数矩阵，εt是 N×1阶独立同分布的随机误差列矢量，Ω是N×N阶误差协方差矩阵。
（二）数据的选取
样本数据区间为2000年1月至2011年12月，共144个月数据样本，数据来自WIND信息金融终端数据库。VAR模型采用的变量主要有：通货膨胀率inf，选用居民消费价格指数（CPI，同比）作为衡量通货膨胀率的指标；房地产价格gf，采用国房景气指数作为房地产销售价格指数的代表；股票价格s，选取上证综合指数作为代表变量，数据采用每月最后一个交易日的收盘价格；货币供应量m，将货币供应量M2的月度数据进行同比转化，与同比CPI数据保持一致。考虑到对数化后易得到平稳序列，但又不改变序列特征，且经济意义明确，故对所有数据取自然对数。考虑到季节性变动因素，本文采取X11加法季节调整方法。
实证检验与结果分析
（一）数据平稳性检验
为防止“伪回归”问题的出现，在建立VAR 模型或进行协整关系检验之前，必须首先对时间序列数据的平稳性进行检验。本文运用ADF方法对变量的平稳性进行单位根检验，滞后阶数运用SC、AIC 准则确定，检验结果见表1。
（二）VAR模型构建与协整检验
为建立VAR模型，需要首先确立模型的滞后阶数，选择最大滞后阶数为8时，依据LR、FPE、AIC、SC、HQ五个准则确定最佳滞后阶数为1，VAR系统的特征根全部在单位圆内，表明整个VAR模型稳定。经单位根检验可知原序列为一阶单整序列，此处采用JOHANSEN协整检验方法，检验结果见表2。
从检验结果来看，迹检验及最大特征根检验都显示：在5%的显著性水平下，最多1个协整矢量的原假设被拒绝，lninf、lngf、lns和lnm四个变量序列之间存在协整关系。单位根和协整检验结果表明可以选择1个滞后期对4个变量序列进行VAR估计。VAR估计结果如下：
LNINF = 0.92597*LNINF(-1) + 0.07707*LNGF(-1) + 0.00357*LNS(-1) + 0.00651*LNM(-1) - 0.06043
LNGF = - 0.11826*LNINF(-1) + 1.0008*LNGF(-1) + 0.00443*LNS(-1) + 0.00761*LNM(-1) + 0.48761
LNS = - 0.55726*LNINF(-1) - 0.52665*LNGF(-1) + 0.98838*LNS(-1) + 0.03379*LNM(-1) + 5.01561
LNM = - 0.70545*LNINF(-1) - 0.56501*LNGF(-1) + 0.00975*LNS(-1) + 0.92909*LNM(-1) + 6.01118
方程调整后的拟合优度分别为： 0.935572、0.943224、0.96101、0.922973，方程拟合程度良好。针对VAR系统整体的AIC、SC值分别为-19.7816、-19.3672，两者都较小，VAR模型整体效果理想。
关键词：消费；居民资产；财富效应
作者简介：赵怡虹(1978-)，女，河南西平人，南京大学经济学院博士研究生，主要从事理论经济学研究；李峰(1977一)，男，山东文登入，南开大学经济研究所博士研究生，主要从事企业与经济组织研究。
中图分类号：F12 文献标识码：A 文章编号：1006-1096(2008)01-0024-04 收稿日期：2007-10-23
现代消费理论认为，消费水平不仅与消费者当期可支配收入有关，而且与居民财富水平有关；并且财富形式不同，对消费水平影响不同。我国居民拥有的财富形式不断增加，家庭持有的各类资产对消费水平影响各不相同。近年来，股市大幅波动，房价一路攀高。这些资产价格变化对消费是否存在影响、是否存在财富效应?如果存在，又是如何的财富效应?这些都引起了当前研究者的广泛关注。
一、财富效应问题研究回顾
财富效应也称实际余额效应。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》将其定义为“货币余额的变化，假如其他条件相同，将会在总消费开支方面引起变动”。哈伯勒(Haberler，1939)、庇古(Pigou，1943)和帕廷金(Patinkin，1956)认为，在消费者和实际货币余额之间存在着明确的关系。Modigljani(1971)研究发现，家庭持有财富增加1美元，消费会增加5美分。自此，消费会对财富变化作出相应调整的观点得到经济学家和政策制定者的广泛思考。同时，生命周期理论认为，消费者对财富增加的预期会影响消费。在此基础上，大量经验研究引入协整方法重新检验消费、财富、收入之间的长期均衡关系，采用误差校正方法检验这些变量之间的短期动态关系。这些研究主要围绕房产和股票财富效应展开，研究结果各不相同。Ludvigson(2004)利用计量模型分解财富的暂时性、持久性波动，发现大部分财富波动是暂时性的，没有引起消费变化，只有小部分财富变动与总消费变动有关。传统的生命周期理论没有区分不同财富形式的不同边际消费倾向。Case，Quigley，Shiller(2005)的分析认为，不同的财富积累能力、不同的留遗产动机、对持久性和暂时性财富增加的不同理解引起的不同财富形式有区别的边际消费倾向。
与国外的研究成果相比，国内研究主要是针对股票和房产财富效应。研究结果主要可以分为存在财富效应和不存在财富效应两大类。郭峰等人(2005)通过对1995年～2003年股票价格指数与消费支出的季度数据的实证分析发现，无论时期长短，中国股票价格指数与消费支出均呈较弱的正相关性，说明中国股票市场在其发展过程中存在一定的财富效应。马骥(2005)的研究也得出了类似结果。而有人研究认为，股市财富效应对消费的影响仅占总消费变动的1.33％；1995年、2001年和2002年的股票资产甚至对消费起到了减少的反作用；股票资产的财富效应相对于收入对消费的影响来说，非常微弱(骆祚炎，2004)。魏永芬、王志强(2002)和马辉、陈东守(2006)等人的实证研究也表明，我国股票资产还不具有财富效应，居民消费对股票价格变化只有替代效应。国内关于房地产财富效应的研究虽然不多，但观点也不尽相同。朱新玲、黎鹏(2006)对我国房地产财富效应进行实证分析，认为房产不存在财富效应，房价上涨并未引起消费增长。而洪涛(2006)对我国31个省市的面板数据分析发现，中国房地产价格波动与个人消费支出间存在反向关系。
总结众多学者的实证研究，各种分析结论都占有一定的市场。但现有研究大多分析单一资产类型对消费的影响，综合分析股票价格和房产价格变化相互影响的研究不多。同时，研究中样本数据和计量方法的不同导致结论不同，甚至相反，并且研究分析中大多采用年度数据，样本容量较小，没有考虑时间序列的非平稳性。另外从时间段上看，一些研究的时间范围过于狭窄，另一些研究则没有反映近年股市和房市的新发展。我国股市自2001年经历了5年熊市，2006年出现了大幅上涨。这期间股市从大跌到大涨，股票财富变化剧烈。并且我国城市房价一路攀高，房产占据家庭财富主要比重，购置房产对家庭消费影响重大。考虑到我国财富的新变动，本文利用2000年～2006年月度数据，采用协整方法，动态分析我国家庭持有的不同类型资产的财富效应。本文第二部分利用协整技术和VEC模型对各类资产的财富效应进行实证分析；第三部分从理论上分析我国财富效应对消费的影响机制；最后是结论。
二、经验分析
1 变量的选取
鉴于数据的可获得性，本文选取了2000年1月至2006年12月的月度数据。数据来源于中国统计局网站、经济景气月报、中宏数据库。数据都以1978年为基期的不变价格进行了调整，用x11季节调整消除了季节因素影响并取对数。
消费水平用社会消费品零售总额(Leon)来衡量。由于股票资产和房地产等通常都被城市居民持有，因此用加总市和县的社会消费品零售总额来代表城市居民的消费水平。城镇居民家庭人均可支配收入(Linc)反映了了居民的当期收入，是影响消费的主要因素。居民家庭资产包括股票资产(Ls-to)、房地产(Lhou)、居民储蓄存款(Lsav)。由于缺乏家庭持有股票资产的详细信息，本文用上证A股指数的收盘价作为股票资产的变量，用房地产销售价格指数作为房产财富的变量，城乡居民储蓄存款作为居民储蓄的变量。
2 单位根检验
宏观经济时间序列变量通常存在自相关，是非平稳的。首先要进行平稳性检验，考察变量是否具有时间趋势。经过对变量的ADF检验发现所有变量水平值非平稳，其一阶差分平稳，服从I(1)过程。平稳性检验结果如表1。
3 协整检验
当非平稳时间序列间存在长期稳定关系时，其线性组合可能是平稳的。非平稳时间序列间的这种关系称为协整关系，使用具有协整关系的变量进行分析可避免伪回归。本文用动态分布滞后模型(VAR)来估计模型的长期均衡关系，以得到一个有效的无偏估计。相对于过去经验研究中单变量协整模型，本文采用了多变量协整模型，残差较小，解释力更强。协整变量如果存在共同随机趋势，意味着变量间存在长期均衡关系。随着时间推移，误差修正机制将时间序列带回长期均衡水平，将变量间的关系有效分解为长期均衡关系和短期动态关系之和。误差修正项捕捉变量偏离其长期均衡水平的
程度，误差修正项的系数反映对偏离的调整幅度。
根据Johansen和Juselius(1990)提出协整检验的迹统计量检验方法，对5个变量进行协整检验，结果如表2。
结果说明变量之间存在一个协整关系，都服从I(1)过程，标准化的协整方程
由Johansen检验可知，这5个协整变量间存在长期均衡关系，系数都具有显著性。长期中人均可支配收入是消费增长的主要动力，人均可支配收入增加1单位，将促进消费增加14.896单位。房产增加1单位，消费将增加4.157单位。储蓄和股票资产对消费具有负向影响作用，储蓄增加1单位，消费将减少9.648单位；股票资产每增加1单位，消费将减少0.512单位。房产财富对消费有较大的正向影响，股票则具有较小的负向影响，储蓄和收入仍然是影响消费的主要因素。
4 向量误差修正模型(VEC)
协整检验结果证明消费、人均可支配收入、储蓄、房地产和股票资产之间存在唯一长期均衡关系，但是这种均衡关系的短期调整过程如何还需要进一步验证。Englee和Granger(1987)指出，变量间存在协整关系可以建立向量误差修正模型，以此来研究模型中的短期动态特征。本文中具有协整关系的5个变量所构建的误差修正模型(VEC)可以表示为
其中，dyt为序列构成的列向量，Ti为系数矩阵，ε是随机误差项矩阵，t表示时期，i表示滞后期，k表示最大滞后期。a为调整系数向量，包含着变量的过去值对现在值的影响信息，可以反映系统中上一期的均衡误差修正项在决定变量的当期增长中起的重要作用。预期a的符号为负，消费者能够自动调整消费来平滑在生命周期中对消费计划的偏离。在模型分析时，我们根据赤池信息准则(AIC)与施瓦茨准则(sc)确定合适的滞后期。篇幅所限，本文仅给出消费的VEC方程误差修正系数a为-0.0047，符合反向修正机制。
5 方差分解
下面进一步对影响消费的这些因素进行方差分解，结果如表3。
从方差分解的结果可以看出，消费序列方差受上一期消费的影响最大，占84.48％，消费波动主要还是受其自身影响。10期以后的波动中仍然有67.81％由自身来解释。消费具有惯性，但惯性影响逐期减小。根据持久收入理论，在短期内收入波动对消费影响不大，消费者可能视该波动是暂时性还是永久性才逐渐调整消费。股票资产对于消费的冲击在第2期是所有财富类型中最大的，占6.94％，从第3期开始就小于房地产的冲击了，股票资产对于消费的影响是暂时的。从股票和房产的影响程度看，房产财富的波动影响度逐期增加，增加幅度及最终影响度要大于股票财富的波动影响度。这证明从长期看，房产的财富效应要强于股票财富，股票的财富效应较弱。此外，我们可以看出储蓄的波动影响度一直维持在较小的变动幅度0.36％～O.30％之间，且逐期减小。
三、我国财富效应的影响机制分析
上文通过对我国城镇居民家庭资产财富效应的协整分析，建立了误差修正模型进行实证检验。实证结果表明，股票资产的财富效应不显著，证券市场的波动并不是消费波动的原因；房地产的发展在长期中对居民消费有一定的影响。财富变动对居民消费的影响度与财富变动、居民消费之间的传导机制有关。结合我国资本市场、房地产市场的发展状况，可以从财富效应传导机制的角度解释我国居民资产财富效应现状。
1 股票资产价格变化对消费的影响渠道
股票价格变化对消费的影响渠道主要有以下四个方面：首先是直接财富效应。当股票价格上升时，持有股票的消费者可以通过卖出股票套现方式获得实际收益的增加，从而直接促进消费增加。其次是间接财富效应。当股票增值收益并未实现时，居民预期未来收入和财富增加，也将增加消费。由于这些财富是未实现财富，对消费的影响具有不确定性。再次是流动性约束效应。当股票市场持续繁荣时，股票财富的急剧膨胀能促使持有者更大胆地进行消费信贷。基于市场的渗透性、示范性，财富效应对不拥有股票的家庭也产生影响，进而扩大社会总需求。最后是替代效应。股价不断上涨产生赚钱效应对社会资金形成巨大吸引力，从而减少储蓄和即期消费；或者由于股价持续下跌，投资者被套牢而减少消费。这种替代效应即股票的负效应。因此，股票价格变化对居民消费的影响主要来自于其正负效应的比较。
实证结果表明，2000年初到2006年底，我国股票资产对居民消费的影响微弱。证券市场波动只能作为未来消费波动的征兆，不能成为刺激消费的源泉。方差分解结果显示滞后1期股票资产对于消费具有较大负向影响，原因可能是股票价格上涨带来的赚钱效应吸引投资者放弃当前消费进入股市，其后的第1期对消费产生替代效应。而长期中股票资产财富效应不显著，源于我国股市发展不成熟，波动剧烈。股市趋势不明朗，股票增值收益在消费者的精神账户中只能算作暂时性收入，对消费的影响是暂时的，没有产生间接财富效应。总体而言，我国居民家庭投资股票的户数和资金数都较低，持有股票资产的家庭比例较低，尽管2006年底投资者总开户数接近8000万户，但很多账户都是未启用的“空户”.因此股票市场财富效应对居民消费的总体影响很小。
2 房地产价格波动对消费的影响渠道
房地产价格波动影响消费水平的渠道主要包括以下五个方面：一是直接财富效应。房产所有者因房产价格上涨导致实际净财富增加，所有者可通过再融资或出售形式兑现收益，此收益将刺激所有者增加消费。二是间接财富效应。如果房价上涨的财富未兑现，但可能影响持有者心理预期，认为自己将来会变得更加富有，也会增加当期消费。三是预算约束效应。对于计划购房者，由于房产价格上涨，在收入不变的情况下，只能缩减当期消费支出来应对。同时房价上涨推动房租上升，使不拥有房产者可支配收入减少，当期消费减少。四是流动性约束效应。这一效应的具体影响考虑了金融体系的作用。如果房产价格上升，消费者可以用升值的房产申请更多信贷获得更大流动性；但是，如果房产价格大幅下跌，银行可能进行风险管理，对住房价格进行重估，同时要求住房者提供更多的新信用。由于房产属于一种特殊资产，其变现过程比较复杂，变现力也较其他金融资产困难，因此房价上涨导致的所有者财富增加具有很大的不确定性。五是替代效应。由于土地资源的不可再生性使人们在房价不断上涨时产生“惯性心理”，预期未来房价将会持续上升。在此消费心理下，房价上涨反而会刺激潜在购房者放弃或减少消费而将资金投资于房地产，从而将部分潜在消费资金吸纳进房地产市场。
从前面方差分解结果可以看出，短期内房产财富效应稍大于股票，但不显著。原因一方面可能是我国居民住房作为消费性资产，主要用于个人基本消费自住；房价上升、家庭财富增加，但实际收入并未增加，即未产生直接财富效应；另一
方面，我国目前房价涨幅较大，超出了买房者的购买力，就只能通过减少当期消费来增加储蓄以购房。而且替代效应使人们在房价不断上涨时产生惯性心理，从而减少消费。
3 股票资产与房地产对居民消费影响的差异分析
房产财富效应在长期中相对较大，对消费有正向影响是由于房产具有与金融资产不同的特性。首先股票价格与房地产价格相比，具有更大的波动性和不确定性。股票价格变动带来的财富增加很难判断是暂时性收入还是持久性收入。相反，房产是一种不动产，大多数拥有房产财富的家庭都是为了享受这种服务(即用来居住而不是为了出售赚钱)，所以房产财富的不确定性要比股票小得多。另外，由于城市土地的稀缺性和区位的不可替代性，房产财富在家庭生命周期内具有长期增值潜力。因此，房产被人们认为是一种持久性增值财富，促进人们增加边际消费倾向。而且随着房产价值上升，家庭可用于消费信贷的杠杆也增高，这使房产财富价值增加在长期对消费的影响效应相对较大。
四、结论
关键词：房地产；所得税；预缴税款
中图分类号：F293.33
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例和《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，接着又下发了《关于加强企业所得税预缴工作的通知》，指出加强企业所得税预缴工作是税收征管中的一项重要任务。
从近几年来的情况看，针对房地产企业所得税的税收管理，国家税务总局已出台了多个文件，不断地对所得税的税收进行调整和完善。根据当前相关文件精神，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，均确认为销售收入的实现，进行企业所得税预缴。对销售未完工开发产品取得的收入，要求按预计计税毛利率分月（或季度）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，进行企业所得税预缴。
房地产企业相比其他行业，具有开发销售周期长、成本费用项目多、会计核算繁琐的特点，税收处理尤其是企业所得税核算的复杂程度更高，其收入和税前扣除项目等涉税事项处理正确与否、申报表填报真实准确与否，受纳税人会计核算健全程度的影响很大。但是，高投资、高风险、高利润的行业特性，加上税收监管手段和处罚措施的弱化，往往促使部分企业为追求利益最大化，采取避税甚至逃税的行为。这就要求房地产企业按照规定做好以下几方面工作：
1.房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税
房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算除预计利润率，计入利润总额预缴税款，开发产品完工、结算计税成本后再按照实际利润重新调整。
2.预计利润率暂按以下规定的标准确定
2.1非经济适用房开发项目
（1）位于省、自治区、直辖市和计划单列市所在地城郊区的，不得低于20%。
（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。
（3）位于其他地区的，不得低于10%。
2.2经济适用房开发项目
经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发经济适用房管理办法的通知》等有关规定的，不得低于3%。
按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额
房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设备等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）第4行“利润总额”内。
4.房地产开发企业对经济适用房项目的预售应进行初始纳税申报、报批
房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。
即使认真按照上述要求做了，现行制度仍旧有不够完善的地方，尚存在一些具体规定不明朗、定义不清晰、有关事项政策调整频繁带来新旧制度衔接不到位等问题，使得不同纳税人对同种经营行为却因政策理解的差异采取了不同的涉税处理方法。这不仅削弱税法的公平性和严肃性，同时也带来税收风险。归结起来，目前看法不一的问题主要有：一是房地产开发企业预缴方式能否采取除按当年实际利润据实预缴之外的方式，二是预缴期利润能否弥补以前年度亏损，三是房地产开发企业预缴期计算当期应纳税所得额时的允许扣除项目具体包括哪些，四是未完工开发产品取得的收入是否作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数，五是少预缴企业所得税是否具有法律责任。
5.结语
上述几点属于预缴过程中值得探讨的问题，还有一些涉税事项处理的细节规定也易生歧义，对问题的不同理解和处理方法，会严重影响企业月度（或季度）预缴行为和纳税水平。纳税人通常在追求利益最大化的本能驱动下，钻政策、规定之漏洞，在预缴期间少计收入、多作扣除，降低预缴期间的应纳税所得额、减少预缴额，待汇算清缴时予以补足，这样既减轻了企业当期财务压力，又不违反有关规定。也使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到反映，笔者认为，预缴的企业所得税应在“递延税款”归集（转回）并采用同步登记法，这样可以提高核算准确性，简化核算工作，使实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数转回、对比、开展税务申报等工作。
具体方法为：做好会计核算，统一核算方法，使“预收账款”、“递延税款”、“主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金及附加”明细内容相互对应，做好计提、抵减预计营业利润的核算工作； 企业所得税应在“递延税款”核算，借方为因预计营业利润而增计的企业所得税；贷方为销售结算转回已计提的企业所得税，销售结算转回在“递延税款”账户中归集的企业所得税，原则上原计提多少转回多少，结算后该账户余额为“零”。
当然企业实际毛利率水平的高低也影响预缴水平，这是因为现行政策规定，房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可签订。因此房地产开发企业因开发经营阶段的不同，销售行为可分为两种，一种是竣工验收后销售房产的行为，即正常的销售行为；另一种是预售行为，即持预售许可证上市销售未完工开发产品。在某个会计年度，企业可能会两种销售状态并存。按照规定，未完工开发产品取得的销售收入在进行税务处理时确认为收入的实现，需要按预计计税毛利率分月（或季度）计算预计毛利额，计入当期应纳所得额。待开发产品完工后，再予结算实际的计税成本、毛利额及企业所得税。
从预缴征管层面看，由于当前月度（或季度）预缴申报表项目设计不够详尽，据实预缴与企业应纳税所得额相关的只有营业收入、营业成本和实际利润额三项独立指标，对于房地产企业而言，预售收入按规定计算出的预计利润只能合并计入实际利润额。这种指标过少且逻辑关系不强的报表设计，无法全面反映申报企业的各个事项，容易遗漏，也使房地产企业所得税预缴率偏低在所难免。
为改进和完善现行房地产开发企业所得税预缴制度 ，针对目前房地产开发企业所得税预缴率水平较低的情况，建议改进和完善现行房地产开发企业所得税预缴制度。
首先，要增强预缴制度的规范性和可操作性，对现行规章制度中规定不清晰、执行有争议的事项加以修正、明确，从制度层面降低征纳双方的税收风险。包括明确房地产开发企业只能采取按实际利润据实预缴的方式，明确预缴期利润能弥补以前年度亏损，明确房地产开发企业预缴期计算当期应纳税所得额时允许扣除的具体项目，明确未完工开发产品取得的收入可以作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。
其次，明确法律责任和处罚制度，提高税收法规的严肃性。包括明确少预缴企业所得税具有一定的法律责任，明确少预缴的所得税需要加收滞纳金，改进预缴申报体系，增强申报的实效性。
关键词：房地产价格；通货膨胀；时差相关分析；热最优路径方法
一、 引言
过去四十多年里，全球经济在低通货膨胀水平的环境下，发生了多次因资产价格波动，尤其是资产价格泡沫的产生和破裂引发的系统性和全球性的金融危机与经济衰退，资产价格与宏观经济的关系成为各国货币与政策当局所日益关注的重要问题，也成为学术界的热点问题。
我国自1998年启动房地产市场化改革以来，伴随着我国宏观经济的高速发展，房地产行业取得迅猛的发展，全国商品房平均销售价格从1998年的2 170元/平方米上升到达2012年1月的5 502元/平方米，短短十四年时间内，价格上升达153.55%。房产在我国家庭资产组合中的占比已接近50%，是份额最大的一项资产持有形式。与此同时我国也面临着严峻的通货膨胀形势，2011年7月份CPI同比上升6.5%，达到近3年以来的峰值。研究房地产价格波动与通货膨胀的关系是资产价格与宏观经济的关系研究的重要组成部分，具有重要的理论意义，而且对我国房地产行业的健康发展以及对通货膨胀的预测和管理均具有重要的现实意义。
本文使用我国2000年~2011年间房地产价格指数和消费者价格指数的月度数据，运用时差相关分析方法和热最优路径方法，对我国房地产价格波动对通货膨胀的影响进行了研究。
二、 文献综述及模型简介
1. 文献综述。近年来，国内外学者对资产价格与通货膨胀关系的研究逐渐增多，除了利用统计数据对资产价格与通货膨胀之间关系进行实证分析之外，一般是按下面两条思路展开：一是探讨和刷新通货膨胀的定义和衡量方法，试图将资产价格包含到通货膨胀的衡量指标中去，讨论资产价格在通货膨胀衡量指标的权重；二是研究资产价格波动对通货膨胀的影响，尝试发现资产价格与通货膨胀是否具备稳定的关系。
Tobin（1969）认为当市场价格高于重置成本时，企业投资意愿变得更为强烈，投资支出随之增加，这会引起社会总需求的增加，从而引发通货膨胀。Goodhart（2001）研究表明资产价格蕴有未来物价变化的信息。他构建出了一种包括房地产价格、股票价格、短期利率和汇率等在内的金融状况指数，并对房地产价格和股票价格在金融状况指数中的权重进行了研究。他的实证结果证明，西方七国的金融状况指数与未来通货膨胀水平的相关系数为0.55，并且领先通货膨胀7个季度；而且与汇率、股票价格和通货膨胀之间的关系相比，房地产价格和通货膨胀之间的联系要紧密得多，因此货币与政策当局可借助金融状况指数研判未来通货膨胀水平。Simon Gilchrist 和John V. Leahy（2002）研究表明，相比美国，其他发达国家的股票价格带来的财富效应偏小，但房地产价格波动的财富效应比美国要大。导致这些差异的原因是不同类型的资产在各国占比不同以及各国资产市场的发育程度不一。没有任何一项资产的价格数据能适用于对所有国家、所有时期通货膨胀的预测。A.Bollard（2004）认为，如果货币和政策当局以低通货膨胀为目标，那么日常的货币操作应考虑资产价格的因素，应该对资产价格的波动作出适当的回应。他的实证表明，在大部分情况下，新西兰的资产价格的波动与一般商品和服务项目的价格水平的起伏是相一致的。
瞿强（2004）认为，在金融制度不断创新的情况下，资产价格的上升往往都伴随着信贷规模的大幅增加。资产价格超过资产基础定价的部分，来源于以转移风险为目的的借款，这会引起宏观经济波动和社会财富剧烈的重新分配，最终会反映在一般商品与服务项目的价格波动上，或者是通货膨胀，或者是通货紧缩。王维安和贺聪（2005）的研究运用了无套利均衡定价原理从资产价格获取市场预期的方法，结果表明房地产预期收益率与通货膨胀预期存在稳定的关系，房地产预期收益率下降1%，会引起通货膨胀上升0.58%。汪恒（2007）在传统的衡量通货膨胀指标CPI的基础上，增加了房地产价格，从而构建出一种新的通货膨胀指数；他以1998年~2003年的季度数据作为样本数据，实证检验了包含房地产价格的新通货膨胀指数比传统的通货膨胀的指标更加有效。李强（2008）分析认为，资产价格和通货膨胀的关系，除了财富效应，还存在一种“货币激活论”，即资产价格的上升，会降低居民的储蓄意愿，货币会流向资产交易市场，从而引发通货膨胀水平上升。他的实证检验了我国股票价格的上升会同时通过财富效应和“货币激活效应”促使通货膨胀的上升。苏瑜和万宇艳（2010），以美国近130年来的CPI和标普指数为研究对象得出结论，美国股票价格与通货膨胀长期来看存在显著的协整关系；而在上世纪二三十年代大萧条时期、本世纪初的互联网新经济泡沫时期和2008年次贷危机时期等这三个特殊时间区段，股票价格与通货膨胀的关系并不明显。
综上所述，多数学者认为通常意义上的仅包含一般商品和服务项目价格水平的物价指数并不能反映真实的通货膨胀水平，资产价格在一定程度上有助于改善对未来通货膨胀水平的预测。另外一些学者认为资产价格对未来通货膨胀水平的预测能力并未达到理论上所阐述的水平，没有一项资产的价格数据能适用于对所有国家、所有时期的通货膨胀预测。
但学界也一致认为：随着资产交易的日趋频繁和资产价值占比实体经济的份额逐渐增大，为维护货币稳定，确保经济平稳有序运行，货币与政策当局有必要关注资产价格波动对通货膨胀和宏观经济带来的影响，关注更广泛意义上的价格水平稳定。
2. 模型简介。
（1）时差相关分析。时差相关分析模型，通常选取两个重要的经济变量作为基准指标，然后针对选取的指标做滞后或超前处理，并计算两者的相关系数。据此可以得出两个经济变量在时间序列上的关系，判断两者谁是先行指标、滞后指标或同步指标。时差相关分析模型可应用于对数据和事务的预测和判断。
时差相关分析模型的基本思路：
设Y={Y1，Y2，Y3，…}和X={X1，X2，X3，…}为两个经济指标序列，r为时差相关系数，则：
l为滞后或超前期数，l为正数时表示滞后，l为负数时表示超前；n是取齐后的数据个数，L是最大的滞后或超前期数。rl最大时对应的l表示滞后或超前l期时，两时间序列相关关系最强。若r0为最大值，表示两个重要的经济变量在时间序列上为同步的关系。
（2）热最优路径方法。热最优路径方法，是一种无参数估计方法，运用热物理学的概率传递思路，引入距离矩阵，利用配分函数进行递归运算，最终得出两时间序列之间动态的领先滞后关系。热最优路径方法由Wei-Xing Zhou和Didier Sornette（2006）提出，他们将热物理学方法应用到经济问题研究领域，具备一定的创新性。基本过程如下：
首先，将两个具有相同长度的时间序列{X}和{Y}进行标准化，求出其距离矩阵 ：
ε（t1，t2）=|X（t1）-Y（t2）|（1）
ε（t1，t2）表示时间序列{X}在时刻t1的值与时间序列{Y}在t2时刻的值之间的距离。
接着，按式（2）所示将距离矩阵做旋转处理。这样t轴刚好为原坐标系中主对角线的方向，x轴与其垂直。
t1=1+（t-x）/2t2=1+（t+x）/2（2）
式（3）表示了配分函数的递归计算方法。
G（x，t+1）=[G（x-1，t）+G（x+1，t）+G（x，t-1）]e-?着（x，t+1）/T（3）
最后，计算热平均位置x（t）。根据式（3）进行计算，在时间t上每个点与对角线的距离为x的概率为G（x，t）/G（t），其中G（t）=?撞xG（x，t）。在t时刻的平均领先（滞后）阶数为：
经过上述运算，可以求得每个时间点上的热平均位置，即在每个时间点上两个时间序列的领先或滞后阶数。
三、 实证研究
本文的实证验证部分，包括运用时差相关分析方法的静态实证部分和使用热最优路径方法的动态实证部分，均使用全国房地产销售价格指数（HPI）反映房地产的价格，使用CPI反映通货膨胀程度。本文使用2000年1月~2011年1月的HPI和CPI作为样本数据，数据分别来自于中经网产业数据库和国家统计局官方网站，对数据自行做了整理并对缺失数据做了线性插值补齐处理。
1. 研究区段划分。本文在研究我国房地产价格对通货膨胀的影响时，根据我国房地产行业发展状况，将其划分了不同阶段进行分段研究，以揭示在目前我国国民经济和房地产行业仍然处于高速发展的情况下，房地产价格波动对通货膨胀的复杂影响。
新一轮增长阶段（2000年~2002年）：逐步停止福利分房，启动房地产行业的市场化改革，在制度上建立市场化住房体制，同时提出把房地产行业培育成经济支柱产业，房地产行业快速发展；宏观调控阶段（2003年~2007年）：房地产投资快速增长，房地产价格大幅上升，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多房地产市场调控政策和措施； 后金融危机阶段（2008年~2011年）：随着美国次贷危机爆发，我国房地产价格在2008年有过较大幅度的下降，政府随即出台一系列救市计划和扶持政策，房地产市场迅速反弹，投资投机需求旺盛，房地产价格持续上升，政府先后出台多轮针对性较强的政策遏制房地产价格过快上升，成效显著。
2. 使用时差相关分析模型的静态实证研究。基于2000年1月~2002年12月的HPI与CPI的月度数据，根据时差相关分析得出，在房地产行业新一轮增长阶段中，HPI是CPI的同期指标，领先阶数为0，并且滞后三期内的HPI和CPI的相关系数均在45%以上；CPI是HPI的同期指标，领先阶数为0，并且CPI和五期内的HPI相关系数均在45%以上，显示出HPI和CPI之间较强的关系。
基于2003年1月 ~2007年12月的HPI与CPI的月度数据，根据时差相关分析得出，在房地产行业宏观调控阶段中，HPI是CPI的同期指标，领先阶数为0，并且只有同期的HPI和CPI的相关系数在45%以上，滞后一期以上的HPI和CPI的相关系数较小，并且滞后五期时出现负相关的情况；CPI是HPI的同期指标，领先阶数为0，并且CPI和五期内的HPI相关系数均在45%以上，但与11期之后的HPI出现负相关系数。
基于2008年1月 ~2011年1月的HPI与CPI的月度数据，根据时差相关分析得出，在房地产行业后金融危机阶段中，HPI是CPI的先行指标，领先CPI七期，并且滞后七至十期的HPI和CPI的相关系数均在50%以上；CPI是HPI的先行指标，领先HPI七期，两者为负相关，并且CPI和二至十一期内的HPI相关系数均在-45%以上。
3. 使用热最优路径方法的动态实证研究。使用热最优路径方法，选取了参数T=1，基于2000年1月 ~ 2011年1月的HPI和CPI月度数据，得出近十年我国 HPI对CPI的领先阶数动态变化情况，结果显示我国HPI对CPI的领先阶数趋向逐渐增大的趋势。2000年~2007年间，HPI对CPI的领先阶数在0附近，基本上是同步指标；而2007年~2011年1月间，HPI对CPI的领先阶数在6个月左右。
4. 结果分析。
（1）在我国房地产行业新一轮增长阶段和宏观调控阶段中，CPI和五期内的HPI相关系数均在45%以上；显示出随着我国国民经济的发展和居民生活水平的不断提高，房地产日益成为我国企业和居民的投资、消费和抵御通货膨胀的重要渠道。
（2）在新一轮增长阶段和宏观调控阶段中，HPI是CPI的同期指标，领先阶数为0；在后金融危机阶段中，HPI是CPI的先行指标，领先CPI七期。热最优路径方法的实证也表明，HPI对CPI的领先阶数逐渐增大，表明我国房地产价格和通货膨胀存在较为紧密的关系，房地产价格包含通货膨胀的信息，但两者之间的关系仍然处于进一步的变化之中。
（3）对于后金融危机阶段，HPI和CPI不是同期指标的原因是，在由美国次贷危机引发的、因欧债危机复杂化的全球金融危机给我国经济带来重大影响的背景下，我国的房地产行业政策屡出重量级措施，包括2008年的救市计划和2010年以来多项严厉的房地产宏观调控政策，这些政策针对性较强，效果立杆见影，加之房地产作为一项资产，对经济形势反应较为灵敏，因此房地产价格成了CPI的先行指标，领先CPI七期。
四、 研究结论与政策建议
1. 结论。
（1）伴随着国民经济的持续发展和居民生活水平的提高，我国房地产行业正进一步发展，房地产价格波动通过影响企业投资、居民消费、金融体系和政府财政等途径，影响通货膨胀水平，房地产价格和通货膨胀存在较为紧密的关系，房地产价格波动中包含着通货膨胀的信息，但各时期房地产价格波动对通货膨胀的解释强度和影响时长均存在较大的差异，房地产价格与通货膨胀的关系仍然处于进一步的变化之中。
（2）目前受复杂的全球宏观经济形势影响，我国经济不确定因素增多，加之出台了一系列的房地产行业调控政策，我国房地产价格出现了近十年较为罕见的停止上升的状况，改变了之前因追求房地产价格上升，企业和居民等使用各种方式将资金从日常生产经营、消费和其他投资渠道领域转向投入到房地产行业的局面，房地产行业吸收流动性的能力降低，这增加了当前我国通货膨胀的上行压力。
2. 政策建议。
（1）尽管我国房地产价格波动中包含通货膨胀的信息，但各时期房地产价格波动对通货膨胀的解释强度和影响时长均存在较大的差异，缺乏准确评价房地产价格波动对通货膨胀影响的程度的技术手段。因此并不适合将房地产价格计入衡量通货膨胀的指标，房地产价格也不应作为预测和管理通货膨胀水平的直接目标，货币政策也不应直接对房地产价格波动作出反映，建议我国货币和政策当局在预测和管理通货膨胀水平时，应采取“参考”但不能“盯住”房地产价格波动的策略。
（2）我国房地产行业市场化进程正不断推进，房地产行业逐渐成为我国的支柱产业，同时也日益成为我国企业和居民的投资、消费和抵御通货膨胀的重要渠道。我国应坚持房地产行业的定位，确保政策的长期性和一贯性，坚持推进房地产市场化进程，避免给市场带来价格信号失真。尤其需要注意的是，房地产价格波动会改变其吸纳流动性的能力。为促进国民经济的健康平稳发展，我国房地产行业政策应着眼于确保房地产价格的平稳，避免急升急跌的局面，否则会给我国实体经济带来较为严重的影响。
参考文献：
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[关键词]美国 金融危机 印度经济
2007年发生在美国的次贷危机，到2008年已经发展成为严重的金融危机，甚至形成“金融海啸”。这次金融危机严重打击了美国的金融和经济，震撼欧洲，波及拉美，影响亚洲，牵制新兴经济体的经济发展，从而对国际金融和世界经济产生极为严重的影响。为此，信守自由市场经济的美国政府不得不出面干预，挽救接近破产的银行金融业；英国、法国、德国等欧洲大国政府也纷纷向问题严重的银行金融机构注资。同时，西方发达国家和国际金融机构还呼吁世界各国特别是新兴工业化国家，积极行动起来，防止金融危机蔓延，维持国际金融稳定，保证世界经济平稳增长。
但是，发生于美国的金融海啸远没有结束，随着金融危机的深化，其对世界各国特别是新兴经济体的金融和经济将会产生哪些影响，现在还不完全清楚。在重要的新兴经济体印度国内，人们对美国金融危机对印度经济影响的看法很不一致：有的认为将造成比较严重的影响；有的认为影响有限，有的甚至认为对印度经济的机遇大于风险。本文试图从金融资本市场、商品服务出口、实体经济、宏观经济等诸多层面，分析美国金融危机对印度经济发展的诸多影响。
一、对印度金融资本市场的影响
如果说金融是一国经济的神经中枢，那么国际金融则是世界经济的神经中枢。一国特别是大国发生的金融危机必然通过国际金融渠道对其他国家的金融产生重要影响。美国金融危机对印度金融资本市场的影响最直接，但也最复杂。
(一)造成国家资产损失
进入21世纪以来，印度逐渐放松本国资本对外投资的限制，刺激印度对外投资逐渐增加。在对外直接投资增加的同时，对外证券投资也有所扩大。由于印度外汇储备额近几年来大幅度上升，且美国政府债券回报率有吸引力，包括印度中央银行――印度储备银行在内的金融部门近年来不断增资购买美国政府债券。截至2007年2月底，印度购买的美国政府债券总额已达195亿美元，约占印度外汇储备的10％。据印度媒体报道，印度最大的九家银行共有4.2亿美元的不同类型资产存在美国因金融危机倒闭或被接管的金融企业中。其中，印度国家银行在房利美和房地美投资约1.7亿美元，在雷曼兄弟银行投资约1700万美元；印度工业信贷投资银行在雷曼兄弟银行的债券投资为8300万美元。印度政府初步估计，本次金融危机中除了印度国家银行外，各家银行的财产损失约为60亿卢比。在印度所有银行中，印度工业信贷投资银行受海外资产的影响最大。据该行递交给议会的报告，该行总共有22亿美元的信贷衍生产品受到影响，损失达2.64亿美元。而印度国家银行有11亿美元受到影响。受美国次贷危机影响，2007年4月22日印度工业信贷投资银行宣布，停止执行2008年给管理层和员工的增薪计划。
(二)造成股票市场大跌
2004年印度孟买股票市场敏感指数仅刚刚达到4000点。受近年来印度经济高速增长的刺激，外资大量流入印度股票市场。仅2005年共有104亿美元外国机构投资者资金流入印度证券市场，刺激印度股市不断创造新高。2007年底印度孟买股票市场敏感指数曾经冲高超过20000点。但是，受美国金融危机拖累，外资热钱纷纷从印度股票市场撤离，导致股票价格大跌。孟买股票市场敏感指数已经下降到10000点以下，约下跌50％。自2008年1月以来，外国机构投资者共抛售印度股票130亿美元，仅10月就抛售了38.4亿美元。
(三)金融资产损失惨重
印度股票市场大跌，造成印度民众持有的金融资产大幅度缩水。当地媒体惊呼，“全球性经济衰退将给印度三亿多中产阶级以沉重打击”。英国广播公司评论说，许多印度中产阶级人士把全部积蓄都投入到股票市场，以期获得可观的收益。而今金融风暴来临，他们首当其冲。受美国金融危机的冲击，印度富豪在股市的财富大大缩水。据《联合早报》报道，印度40个大富豪的财富在这一轮危机中缩减大约60％，一年前其资产净值合计高达3510亿美元，现在缩至1390亿美元。《福布斯》印度富人榜上排名第一的世界钢铁大王米塔尔因股价大跌，丢了冠军宝座。印度首富地位已由最大的私营公司――信实工业公司的老板安巴尼取代，但安巴尼的身价也比一年前少了58％，大约是210亿美元。有的富豪更在这次危机中从《福布斯》的富人名单上落榜。
(四)造成资金流动性短缺
外资从印度股票市场撤走，股票市场下跌，使企业和个人资产大幅度缩水，导致更多的企业向银行求贷，甚至越来越多的个人也向银行贷款，促使银行贷款需求急剧增加。同时，受美国金融危机影响，印度约有437亿美元未偿还贸易融资。贸易信贷受阻可能会令印度经济部分领域陷于停滞，尤其是中小企业。然而，银行资金供给并没有相应扩大，难免造成银行信贷紧缩，企业和个人都难以顺利获得银行资金，一时造成资金流动性短缺。
(五)加剧卢比贬值
前两年，由于外国直接投资和证券投资不断增多，印度外汇储备逐渐增加，使外汇供给大于外汇需求，给印度货币卢比造成巨大升值压力。2007年印度卢比对美元升值达12％。但由于美国爆发严重金融危机，那些投资印度股票市场和房地产市场的外国投资者立刻撤走资金，导致印度外汇储备从2008年6月27日的3020亿美元下降到11月17日的2420亿美元，引起印度卢比对外大幅度贬值。2008年初至今，卢比对美元贬值已超过20％。根据印度央行统计，卢比兑美元在过去6个半月中从40:1贬值到50:1，贬值四分之一。如果从1月算起，则贬值27％。由于卢比贬值，2008年印度石油公司进口原油的费用预计会上升12％左右。
二、对印度出口和外国投资的影响
(一)影响软件出口和服务外包
软件出口和服务外包受美国金融危机影响最大。据印度国家软件协会估计，华尔街有30％的后台业务在印度完成，印度IT产业近一半收入来自华尔街。华尔街大规模的金融动荡使印度对IT服务业界可能受到波及充满担忧，已出现华尔街发包订单减少的迹象。同时，由于印度软件企业去年在美国上市件数很少，很多企业家原本以为，这可能仅仅是资本市场危机而已，如今却消失了贝尔斯登、雷曼、美林等主要风险投资大户，印度软件公司未来海外上市之路必将更为坎坷。面临经济衰退和经营亏损，高盛、花旗等美国银行纷纷推出大幅裁员计划。受到金融危机冲击，全球信息技术产业发展将面临萎缩。2009年美国IT业支出将比上年减少5％，英国金融服务业IT支出也会
比上年下降15％～20％。这在一定程度上会影响印度软件出口。印度最大的三家软件外包巨头中，塔塔2008年一季度净利润增长率仅为4.9％，远低于上年同期37％的水平；印孚瑟斯(Infosys)在2007年度利润增长率为18％，上年则高达56％；维布洛(Wipro)利润增速同样放缓，只有11.6％，而上年是42.3％。
(二)影响运输服务业
受美国金融危机影响较大的是运输服务业，其中首当其冲的是民用航空服务业。过去十年来，印度航空业获得长足发展，2006年印度成为世界上发展最快的航空市场之一。到2007年6月以前，印度航空业乘客数一直保持快速增长，比1991年印度经济改革开始时增加了三倍多。然而，从2007年6月开始，这个数字开始下滑。2008年8月印度只有292万人选择乘飞机旅行，比2007年8月的380万人少了将近100万人。在国际高油价和资金紧张的背景下，2008年印度航空业营业额将从3000亿卢比减少到2000亿卢比，亏损将达到20亿美元，一些小公司面临倒闭风险。2008年燃油价格上涨让航空公司步履维艰，到2008年初，印度燃油价格上涨了24％以上，公司燃油开支增加至少30％。全球金融危机席卷而来，最终导致航空公司不堪重负。10月中旬一周内，印度捷特航空公司宣布将解雇1900名正式机组人员及所有还在试用期的员工，尽管该公司暂时收回解雇决定，但这给在经济衰退阴影笼罩之下的人们心中留下了烙印。印度航空公司联盟已向印度政府寻求10亿美元贷款，以缓解航空业现在普遍的资金紧张。此外，民航业已向政府提出行业保护，要求500亿卢比无息贷款。
(三)影响商业零售业发展
受美国金融危机影响较大的是商业零售业。目前，印度整个零售业萎缩了30％，汽车、家用电器产品的销售量都在下降。印度的汽车销售展的成交量已经降到历史新低。而伴随着市场的不景气，是每天越来越坏的金融风暴消息，民众消费欲望下降。美国金融危机的冲击，可能使印度三亿中产阶级的生计面临困难，甚至使大批中产阶级重新沦落为穷人。孟买阿瑟斯通研究所所长古鲁纳特・穆德拉普表示，人们对印度经济增长前景“变得更加现实”了。消费者在购买高价值房地产、申请汽车贷款和抢购新住房产品时“变得更加谨慎”了。
(四)影响商品出口
印度商品出口也受到美国金融危机的影响。首先是纺织品出口。美国是印度纺织品出口规模最大的市场，欧洲是印度纺织品出口价格较高的市场。美国金融危机将使印度纺织品出口受到持久影响。据印度纺织工业最新评估，2008～2009年度，印度纺织服装出口预期达到246亿美元，较上年205亿美元提高20％，但远远低于政府设定的311.7亿美元的出口目标。随着金融危机影响蔓延，受西方市场订单大幅减少和海外进口商要求延长付款期限等因素影响，2008年3～9月，印度出口增速大幅下降，出口商在资金周转方面面临更大困难。印度商工部长纳特承认，2008年9月印度出口平均增速已由前5个月的35.1％下降至10％，但他坦言，全球金融危机对印度出口的影响究竟有多大，现在还无法断言。印度政府2008年11月10日公布了10月的出口数据，以美元计算的出口额仅为123.6亿美元，比上年同期145.3亿美元减少15％，这是近五年来印度出口同比第一次出现负增长。石化产品是印度第一大出口产品，占出口总额的18％，10月同比增长10％。如将石化产品排除，其他产品出口下跌20％。印度出口产品多属于劳动密集型产品，出口增幅下降将导致大量人口失业。仅纺织品出口下降就将导致50万人失业。
(五)影响印度利用外资
2008年美国发生金融危机后，投入印度股票市场的美国资金和其他西方国家的资金纷纷撤离印度市场，从而使印度通过资本市场利用的外资大幅度减少。同时，由于受到美国金融危机的影响，一些原计划到印度投资建厂的跨国公司可能会被迫压缩甚至放弃投资，从而使流入印度的外国直接投资也呈现下降趋势。而且，印度卢比大幅度贬值，也使外国投资者在印度的投资利益严重受损。此外，外国政府和国际金融机构对印度的援助也受到一定程度的影响。如由于亚洲开发银行的主要出资国美国和日本均在此次金融危机中受到冲击，亚行对印度的长期投资计划可能会受到牵制。印度企业在国内外市场的融资日趋困难，导致2008年4～9月大约175亿美元的投资项目被搁置。
三、对印度实体经济的影响
美国金融危机不仅已对印度虚拟经济和服务经济产生影响，而且也逐渐对印度制造业、建筑业和冶金钢铁等实体经济行业产生影响。
(一)对工业生产的影响
受美国金融危机的影响，印度正面临现金流动危机。一些企业的生产因为得不到银行贷款而纷纷走入低谷。近年来大量流人的外资支撑着印度经济快速增长，印度本国并无充足资金为快速经济增长提供支持。虽然印度央行正努力采取措施增加银行资金流量，但这并未阻止印度投资者和消费者的恐慌心理。印度股市股价下跌，房地产价格走低，经济增长开始呈现减速迹象，将反过来抑制印度国内消费增长趋势。印度工业联盟经济政策主管斯里瓦斯塔瓦说：“全球所发生的情况确实影响了印度。”实际上，印度实体经济已开始受到美国金融危机的影响。2008年8月印度工业总体上比上年同期增长1.3％，其中制造业和能源产业仅增长1.1％和0.8％；2008～2009年度前5个月工业增长率仅为4.9％，不到去年同期10％的一半，为14年来最低。近期，印度可能出现大幅裁员潮，尤其是钢铁、水泥、建筑、航空、IT和金融等行业。为保证企业在利润下降的情况下正常运营，雇主们别无选择。高盛银行宣布全球裁员10％，其印度分部将裁员200多人。印度央行表示：“有迹象显示，全球经济放缓趋势正在加剧，其对印度经济的影响超出预期。”
(二)影响房地产和建筑业
近年来，印度经济高速增长促进了建筑业的繁荣。2007年印度楼盘价格上升40％，吸引外资企业纷至沓来，印度房地产业充满着乐观情绪。在美国次贷危机中，印度房地产市场未受冲击，因为大多数交易是现金支付的，然而美国金融危机的爆发，使外国投资者立刻撤走资金。同时，美国发生的金融危机，也使外资对印度房地产楼盘的需求大大减少，导致靠外资吃饭的印度孟买房地产业陷入低迷状态，楼盘价格已下降10％～15％，有人甚至预计印度房地产崩溃已经进入倒计时。受美国金融危机发生后外资从房地产建筑业撤走的影响，印度至少10万中产阶级青年的就业也成了问题。这些有一技之长、收入不菲、梦想通过在外资企业打工而发家致富的青年人，买房的梦想已成泡影。大批租用楼盘的外国公司的倒闭，断了印度房地产商的租金稳定财源。印度房地产业是当前金融风暴最直接的受害者。由于资金短缺，大量开发计划将取消，二线城市房地产销售已急速下降了90％，整个房地产业陷入低谷。
(三)影响冶金钢铁业
印度政府钢铁部曾经制订2011～2012年度钢产量达到1亿吨的目标，但是受美国金融危机影响，目前至少有印度JSW钢公司、金达莱不锈钢和普绍钢公司等三家公司决定推迟扩建项目，等待金融风暴过去。这使印度无法实现早前确定的1亿吨目标。JSW钢公司财务总监拉奥(seshagiriRao)称，年产能600万吨的孟加拉(Bengad)项目一期工程将集中在原料如球团矿、铁精矿和采煤方面，钢铁项目以后再上。而且一期投资将从最初计划的1500亿卢比降至400亿卢比，今后也要取决于信贷市场情况。金达莱不锈钢公司在奥里萨邦三期和四期的扩建工程不得不推迟，与设备供应商的谈判现已搁浅。普绍钢公司在萨兰普尔(Salanpur)区建200万吨钢厂和1000兆瓦发电设备原计划在2009年4月动工，但现在不得不推迟6至9个月。实际上，印度钢铁新建和扩建项目一直在土地征用和矿山租用等问题上纠缠不休，加上目前愈演愈烈的美国金融危机，印度这些钢铁项目似乎都处在危机中。
(四)影响基础设施建设
为了改变基础设施落后的状况，印度自2003～2004年度开始扩大对基础设施项目的投资，到2007～2008年度印度基础设施建设达到高峰期。受美国金融危机的影响，印度国内资金市场低迷，加剧了基础设施建设融通资金的困难。目前，印度基础设施建设已经开始减速，随着美国金融危机的持续发展，其影响将进一步增强。
四、印度经济增长正在降温
