时间：2022-04-17 06:35:32
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇公司注销合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：要件事实；联系合同纠纷；违约行为
案情简介：某A公司为上海市某区一家企业，其于2007年11月26日与某B公司签订联营合同。双方主要约定：（1）B公司将公司经营地由原址迁至A公司处，双方共同组建新C公司，且公司经营范围、注册资本不变，公司法定代表人、股东变更；（2）双方均以设备投入，正式的投入价格和双方持有的C公司的股份比例待2008年评估后确定；目前暂按A公司持有C公司70%的股份，B公司持有C公司30%的股份；经营期间的盈亏、收支也暂按上述比例分担；（3）B公司完成其在原址的搬离，A公司完成C公司在新址的迁入注册和安置；（4）结算后，A公司将至少确实履行三年合作，绝对不会提出或做出不合作及损害合作的行为和建议，否则以不低于2000万元人民币的价格收购B公司持有的C公司的股份是A公司承担责任的方式之一。
在履约过程中：（1）B公司的股东谢某、李某未依照联营合同的规定办理B公司所在地工商行政管理部门迁出的手续，仅仅于2008年3月完成了原址的税务迁移注销；并且没有通知A公司，亦未向A公司提供税务迁移注销的相关书面材料；（2）B公司于2008年10月03日形成董事会决议，并于2009年2月17日提交B公司注销清算报告，将B公司清算注销，且并未将该清算注销这一事实告知A公司；（3）双方未能合作组建C公司。
因此，谢某、李某向法院，要求A公司赔偿损失人民币2，000万元。一审判决，驳回谢某、李某的所有诉讼请求。后上诉，二审法院判决，撤销原审法院一审判决，A公司支付谢某、李某人民币1600万元。
根据要件事实理论中要件事实的分析，笔者对上述案件有如下几点看法。
一、联营合同一方主体资格丧失，该联营合同不复存在。
一、二审法院均认为“本案系A公司与B公司之间的联营合同法律关系”，A、B公司即为联营主体。最高人民法院印发的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（以下简称“《解答》”）中第三点“关于联营合同的主体资格认定问题”提到“联营合同的主体应当是实行独立核算，能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人。个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体。”同时，原审法院认定“根据A公司与B公司签订的合同，双方以B公司作为合作的基础。”二审法院明确，“经审理查明，原判认定的事实正确，本院予以确认。”除此之外，根据双方签订的联营合同第9条的约定，为双方合作，B公司放弃了其已存在多年并且正常运作的工厂，同时提供了其公司作为合作的基础。
但是，谢某、李某却在未告知A公司的情况下，擅自将B公司注销，使得合同、原审法院和二审法院均认定的联营合同基础——B公司不复存在。
二、B公司实际上存在违约行为。
（一）B公司股东谢某、李某自行清算注销B公司且未通知A公司。
公司清算注销登记以企业申请为前提，是企业主观、自愿的行为。法律并无强制性规定要求谢某、李某必须对B公司进行清算注销。由于B公司与A公司之间签订了联营合同，而根据《解答》的规定，联营合同的主体应为独立的法人或其他经济组织，一旦合同一方主体不复存在，那么合同将无法履行，其目的亦无法实现。B公司与A公司于2007年11月26日签订联营合同，谢某、李某作为B公司的股东，必然知道双方的合作目的是成立一家新的公司，并且如果合同一方丧失主体资格，那么该合同亦无法履行。
谢某、李某在清算注销B公司之后，没有告知A公司B公司已被清算注销这一事实；更有甚者，以谢某、李某为负责人的清算组于2008年12月10日在新闻晨报报纸上刊登了B公司清算注销的公告，但是，谢某、李某却于2008年12月26日还在向A公司发律师函，要求A公司继续履行合同，还要追究A公司的违约责任。
（二）谢某、李某清算注销B公司的行为客观上导致双方联营合同无法继续履行。
谢某、李某在未提供原址所在地工商行政管理部门的迁出手续书面材料的情况下，致使A公司无法为其办理相应的迁入手续。谢某、李某的这一行为本就可能使得双方的合同有无法履行的危险。更有甚者，谢某、李某进而将B公司予以清算注销，客观上使得双方合同的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，A公司有权通知B公司解除合同。因此，A公司解除合同的行为是由于B公司未履行其先合同义务，致使合同目的无法实现，而并非A公司违约。
（三）B公司未按约将公司迁出，且税务注销并非工商注销。
根据A公司与B公司签订的联营合同第九项的规定，“乙方完成其公司在原址的搬离，甲方完成C公司在新址的迁入注册和安置”。这也就意味着B公司应当完成其在原址的迁出，以便A公司完成新公司在新址的迁入注册和安置。但是，B公司从始至终未将B公司从原址迁出，向A公司提交相关书面材料及文件，亦未能提供任何证据证明其办理过原址所在地工商行政管理部门的迁出手续。
B公司仅仅于2008年3月办理了税务迁移注销手续。税务注销和工商注销是两个不同的概念，税务迁移注销只是工商注销其中的一个必要的步骤，仅仅办理税务迁移注销并不能证明其进行了工商注销手续，相反证明B公司并未完成工商行政管理部门的迁出手续。
（四）B公司应负有先履行合同义务。
根据《公司登记管理条例（2005修订）》（以下简称“《条例》”）第二十七条和第二十九条的规定，公司要变更住所的，必须要申请变更登记；要申请变更登记，则申请的公司必须提交变更登记申请书、变更决议等相关书面材料。
但是，二审法院却在二审过程中对该《条例》断章取义，本末倒置，刻意忽略作为前置规定的第二十七条，仅仅片面地适用第二十九条，将本该由B公司承担的违约责任强加于A公司。
三、根据相关材料，B公司经营状况差，其股东谢某、李某存在恶意利用合同的嫌疑。
（一）B公司经营状况年年亏损，其与他人订立的订单亦是不真实的。
根据B公司20XX年度工商年检审计报告，截至20XX年X月X日，该公司的资产负债表上反映的资产总额为2，603，874.48元，负债总额为3，000，784.84元，所有者权益为-396，910.36元，利润总额为-896，910.36元。根据B公司提交的20XX年X月的资产负债表及年检报告书，该公司20XX年度资产总额1，982，955元，负债总额1，482，955元，净资产总额500，000元，实收资本500，000元，营业额92，483元，亏损额-1，140，172元。由此可以看出，B公司的经营状况非常差，年年亏损，其20XX年92，483元的营业额根本无力支撑其房租费用。
另外，B公司声称其于20XX年分别与两家公司签订《委托加工协议》。但是，根据B公司20XX年、20XX年的年检情况，及其20XX年未参加年检的事实，A公司认为，B公司所签订的两份《委托加工协议》是不真实的，B公司没有任何资金和技术设备能够支撑其履行《委托加工协议》的合同义务。
（二）B公司被工商局列入黑名单是因为其20XX年度未参加年检。
B公司认为，B公司是因为没有生产场地、没有税务登记证，导致无法办理年检，进而被工商局列入黑名单。但是，实际原因却是B公司于20XX年度没有办理年检而使其被工商局列入了黑名单。
A公司与B公司的合作始于20XX年，而B公司该年度的年检应于次年1月进行，因此，B公司未进行年检的原因与A公司无关。
（三）B公司存在恶意订立合同的嫌疑。
根据以上两点的分析，A公司认为B公司由于经营状况恶劣，无法接到实质的订单，致使企业无法承担房租等经营成本，被迫搬离原址；并且其隐瞒其亏损的事实，恶意与A公司签订合同，意图借A公司处“避难”。
当B公司与A公司签订合同后不到一年的合作期内，B公司仍毫无经济效益可言，公司还是在不断地亏损。
由此可见，B公司在与A公司订立合同之初，即存在恶意利用合作合同的嫌疑。
四、谢某、李某要求A公司赔偿2000万元人民币的损失毫无依据。
（一）B公司要求A公司按双方联营合同第十一条约定向谢某、李某支付2000万元人民币于法于理无据。
根据双方联营合同第十一条的约定，在合作双方投入的资产价值进行评估和结算后，在C公司经营过程中，如A公司单方终止合作，A公司承担违约责任的方式之一是以不低于2000万元人民币的价格收购B公司在C公司的所有股份。
注意，A公司承担违约责任的前提是“在合作双方投入的资产价值进行评估和结算后”。但是，由于目前双方未能如约完成相关品评估、结算，因此，所谓2000万的赔偿所需要的前提条件并未成立，既然条件都未成立，那么何来结果？并且，双方亦未按约变更股东和法定代表人，即尚未设立C公司，故不存在支付该对价的股份，故A公司无法收购该股份。同时，由于谢某、李某将B公司清算注销，致使双方签订的联营合同目的无法实现。因此，B公司要求A公司按联营合同第十一条约定向其支付2000万元人民币毫无依据。
（二）B公司提出的2000万元人民币损失赔偿毫无依据。
首先，B公司没有任何证据证明迁入A公司处的机器设备归B公司所有，且当其将机器设备迁入时，A公司并未清点数量质量，无法确定迁入的机器设备的情况。B公司声称其整体搬迁至A公司处亦无法举证证明。
其次，B公司无法证明其因搬迁而遭受的损失，既无有评估资质的评估机构的评估，也没有任何遭受实际损失的证据，其所声称的2000万元人民币损失纯粹是因为联营合同第十一条的约定而主观臆断的。
最后，退一步说，假设，即使B公司所声称的2000万元是违约金，那么，根据《解答》的规定，A公司也不应赔偿如此高额的赔偿，而是应由B公司对其损失进行评估、结算，再向法院主张A公司对其实际损失的赔偿。
因此，谢某、李某主张2000万元人民币的损失是没有任何道理可言的。
五、法院不应以“公平原则”作为判决书中的依据。
二审判决书第16页认为“A公司擅自终止合同的行为……，这对B公司是极不公平的。”因此，二审法院认为A公司应承担大部分责任，对谢某、李某进行赔偿。根据我国《合同法》中确立的公平原则，是在没有相关具体的规定或者约定的时候才能予以适用。同时，《解答》第六点规定了关于联营合同的违约金、赔偿金的计算问题，根据民法通则第一百一十二条第二款规定，联营合同订明违约金数额或比例的，按照合同的约定处理。约定的违约金数额或比例过高的，人民法院可根据实际经济损失酌减；约定的违约金不足补偿实际经济损失的，可由赔偿金补足。假设，即使双方合同中写明的2000万元是违约金的话，那么根据二审法院所认为的公平原则，A公司根本不应赔偿如此高额的赔偿，否则，对A公司也是“极不公平的”；更何况，合同中的2000万元并非约定的违约金，二审法院如此判决实在难以服众。
六、结语
一、企业公司制改造
非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。
国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。
二、企业股权转让
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
三、企业合并
两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
四、企业分立
企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
五、企业出售
国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
六、企业注销、破产
企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。
七、其他
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
委托人：_______性别：_______现住址：______________身份证号码：______________
受托人：_______性别：_______现住址：______________身份证号码：______________
________在______________拥有住宅一套，目前仅有购房合同（合同号_______）和购房发票，现欲转让，因工作繁忙，特委托_______为我们的人，并以我们的名义办理上述房产相关的一切事务，包括但不限于如下事项：
1、办理并领取上述房产的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》等；
2、代为签订上述房屋的房屋买卖合同并代收上述房产转让的全额价款等；
3、代为配合买方办理二手房按揭贷款相关一切手续及收取银行放出的款项等；
4、代为办理上述房屋的撤销抵押手续并领取撤销抵押证明等；
5、代为办理上述房屋的产权过户等相关手续；
6、代为办理上述房屋的物业交接，水、电、气及有限电视的过户手续。
7、受托人_______就上述房屋代表委托人_______、_______签署的一切有关文件，委托人_______、_______均予以承认，由此在法律上产生的责任一概由委托人_______、_______承担；
8、受托人有转委托权。
本委托为不可撤消之委托。
本委托无论委托人_______、_______发生婚变或其他意外等等情况，均长期有效；
本委托经委托人_______、_______签字并捺手印后生效；
本委托自上述所有事项全部办理完毕后自行失效。
委托人：______________
_______年____月____日
【二：房地产全权委托书】委托人（甲方）：______________
身份证号：______________
或：（营业执照号：_______法人代表：_______职务：_______）
住址：______________电话：______________
甲方拥有的房屋坐落于_______街道_______拆除重建类城市更新项目拆除范围内，甲方与乙方已达成搬迁补偿安置协议。甲方现委托乙方办理下列房地产权属证书注销相关手续，权限为：全权，包括填写申请表、提交资料、补交税费、办理注销登记手续等。
时间为自签署本委托书之日起至注销手续办理完毕之日。
拟注销房地产权属证书：
房地产证，证号：_______；土地房产所有证存根，证号：_______；房屋所有权证，证号：_______；集体土地建设用地使用证，证号：_______其他，证号：_______；
委托人：_______被委托人：_______
法定代表人：_______法定代表人：_______
委托人：_______委托人：_______
订立时间：_______年_____月____日
【三：房产权委托书】_______开发区房地产管理所：
现委托_______为我单位办理坐落位于_______产权的房产证登记手续及领取房地产证明书的人。
期间为_______年_____月____日至_______年_____月____日。
法定代表人：（签名或签章）
日期：_______年_____月____日
人：_______身份证件号码：______________
联系电话：______________
说明：1、法定代表人为企、事业单位、国家机关、社会团体的主要行政负责人。
2、内容填写必须真实、清楚、涂改无效。
3、此证明只作房地产登记使用。
【四：房产转让委托书】委托人：_______性别：男出生于_______年_____月____日现住址：_____________________身份证号码：_____________________
受托人：_______性别：男出生于_______年_____月____日现住址：_____________________身份证号码：_____________________
本人转让名下房屋一套，因委托人在外地上班，无法亲自办理相关事宜，特委托_______为人，代为办理如下事宜：
一、____________________________；
二、____________________________；
三、____________________________。
受托人在上述权限内就购买/出售/出租本人名下房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。
上述委托的期限自_______年_____月____日至_______年_____月____日止。
委托人：______________
_______年____月____日
【五：房产权委托书】委托人：_______，_______，_______年_____月____日出生，现住：______________，身份证号码：______________。
受托人：_______，_______，_______年_____月____日出生，现住：______________，身份证号码：______________。
委托人与受托人系夫妻关系，兹委托受托人_______为我的合法人，全权代表我办理以下列事项：
一、全权办理位于：_______，_______（房地产权证：_______号，建筑面积：_______平方米，建筑结构：混合，设计用途：住宅）的房屋他权解除。
1、并以上述房产向金融机构抵押办理借款签订经纪合同、借款合同、抵押合同、办理抵押登记；
2、到金融机构及相关部门领取房地产权证、他项权证及注销他项权手续、签订注销抵押登记，办理借款的各项借款手续上签字、在金融部门的借款借据上签字、领取金融部门担保借款；
3、代表委托人出售上述房地产、签订买卖合同、缴纳相关税费、调阅档案、更正登记、办理房地产权转移等各项相关事宜；
二、委托人保证所提供材料、证件均真实、有效，如有虚假或其他欺诈行为，委托人愿承担全部法律责任。
三、委托期限：自委托成立起至_______年_____月____日止。
四、委托人在委托期间，委托权限范围内所签署的一切有关文件，我均予以承认，由此在法律上产生的权利和义务均由委托人享有和承担。
五、受托人有转委托权。
委托人（签章）：______________
_______年_____月____日
【六：房产权委托书】甲方（以下简称为委托人）：_______法定代表人：______________身份证：______________联系电话：______________地址：______________
乙方（以下简称为受托人）：_______法定代表人：______________身份证：______________联系电话：______________地址：______________
经甲乙双方本着公平、平等、互利的原则下，双方达成委托销售房产的委托：
一、委托销售房产
乙方授权委托销售甲方客户全部房产且具有优先销售权。
二、甲方的义务
因甲方公司业务出现的客户房产，在客户同意前提下统一委托乙方销售，甲方保证提供的客户房产真实可靠，且享有房产的合法完全处分权。
三、乙方义务
乙方优先寻找提供适合的房产需求信息按照甲方客户规定交易价格方式销售，成功后收取1%（税后）的服务费。
四、低价部分约定
甲方客户同意前提下，低于市场价格40——50%的房产，乙方保证十天内办理好该房产的销售并且不收取任何费用。
本授权书宣告，在下面签字的_______公司董事_______以法定代表人身份合法代表本单位授权：为______________公司的合法人，授权人在以本单位的名义，并代表本人与客户进行买卖房产磋商、签署合同和处理一切与此事有关的事务。人的一切行为均代表本单位，与本人的行为具有同样的法律效力。
受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。
委托期限：自_______年_____月____日至_______年_____月____日止。
委托书不得转借、转让，不得买卖。
甲方（盖章）：乙方（盖章）：
_______年_____月____日_______年_____月____日
【七：房产注销委托书】_______市住房保障和房地产管理局：
我本人_______，原房屋坐落于_______原房产证号_______，原房产面积_______平方米，属_______市_______城中村整体改造项目拆迁范围内，目前已进行改造并拆迁完毕，故向贵局申请注销本人原房屋所有权证，并委托_______公司______________（身份证号：______________）至贵局办理注销手续。
身份证复印件（加盖公司公章）
委托人：______________
原告和被告互不相识，2008年8月4日被告因经营需要，通过某中介公司李某的介绍，向原告借款40万元整，双方签订了借款合同，约定借期为12个月，自2008年8月4日起至2009年8月3日止，月利息为2%，利息为每半年支付一次，到期本金一次付清，如遇国家对利率作调整，仍按约定的利息执行，不作调整。
同日双方又签订了一份还款协议，约定了具体的还款时间，以及被告为了保证按期还本付息，以自有的一套商品房作为抵押担保。担保的范围包括借款的本金、利息及债权人为实现债权而发生的诉讼费、执行费、律师费、公证费、催告费、抵押物处置费、过户费等。双方还约定被告在本息还清时，原告应当协助被告办理抵押物注销登记。
借款合同签订的当天，原告将40万元交给了被告，被告也向原告出具了借条，此后，双方还到当地的公证机关办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，即如果到期被告不还款，被告自愿接受强制执行。
上述手续办理完毕后，原告和被告一直未再联系，被告每月按期将利息支付给中介公司的李某，借款合同到期后，被告又将本金支付给了中介公司的李某。但是原告认为他没有收到归还的本金，所以将被告告上了法庭，要求被告偿还借款，并按照银行同期贷款基准利率的四倍支付逾期还款的利息，同时承担相应的律师费。
二、庭审过程
在庭审中，原告出具了借条，借款合同，还款协议，以及公证文书，证明被告向其借钱的事实。被告则称已经将钱还给了中介公司李某，并且出具了由中介公司李某签名的收条，以及在归还本金的当日原告和中介公司的李某已经陪同原告一起在房产部门办理了抵押权注销登记手续，以此证明自己已经还清了欠款。但是原告认为他没有委托中介的李某代为收款，所以被告是否将钱交给了中介公司的李某，他不得而知，而且即时被告将钱交给了中介公司李某，由于李某没有原告的授权，原告对此也不予认可。
本案争议的问题就是中介公司的李某是否收到了这笔还款，以及李某代收还款的行为是否是一个有效的行为？如果是一个有效的行为，被告就无需再偿还原告的钱款，而如果不是一个有效的行为，被告就仍需偿还原告的钱款。
要知道李某是否收到了被告归还的钱款，即确认被告向法庭提交的李某出具的收条的真实性并不难，只需要找李某了解一下情况就行。但是在诉讼的过程中，李某这个关键人物因为其他的案件已经被判刑，关押在某监狱。原审法院为了查明案情，到监狱里对李某作了询问笔录，李某承认他已经收到了该笔钱。
一审法院在庭审中向原告出具了该询问笔录，但是原告不予承认，他认为李某是否收到了钱他们不清楚，而且即使李某已经收到了钱，也不能证明被告已经履行了还款义务，因为李某没有原告的授权，无权代原告收款。
本案争议的第一个问题即李某是否收到了被告的还款，尽管原告不予认可，但是李某已经证实了他确实收到了被告偿还的款项，因此本案争议的焦点即集中在即中介公司李某代收款项的行为是否构成了有效的行为？
三、法理分析
所谓是指人以被人的名义与第三人从事法律行为，而所有的后果由被人承担。权按照产生的意义来划分可以分为法定、指定和委托。法定和指定是针对无民事行为能力人或者限制民事行为能力人而产生的，是基于法律的规定或者人民法院的指定而行使权的行为。委托则是基于当事人、法定代表人、法定人的委托而产生的权。行为人如果没有他人的委托，就以他人的名义实施法律行为，则该行为为无权的行为。广义的无权包括表见和表见以外的。表见是指行为人虽无权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的行为。我国民法通则第66条第1款规定：没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
本案中中介李某的行为就是一个无权的行为，一开始他帮助原告收取每个月的利息，对此原告也是认可的，也就是说对于前面李某代收利息的行为原告是追认的，所以这些代收利息的行为是有效的行为。那么既然原告对于前面被告代收利息的行为都是认可的，在这种情况下被告就有理由相信将本金还给中介的李某即履行了对原告的还款义务，也就是中介的行为构成了一个表见的行为。对于这种表见，被人应当承担相应的责任。退一步，即使李某的行为不构成表见，仅仅是一个狭义的无权，那么在本案中原告对于中介李某的行为还进一步加以了确认，也就是原告在被告归还本金的当日在中介李某的陪同下同被告一起去办理了抵押权注销登记手续，那么这一追认行为应当使得中介李某的行为有效。而原告对于上述观点也不予认可，他认为之所以陪同被告一起去办理抵押权注销登记手续，因为被告的儿子曾与原告联系，称需要用被告用作抵押的房产向工商银行抵押贷款，只要把原告的抵押手续注销掉，银行就可以放款，只要银行放款，被告就可以用该款项来偿还原告的欠款。但对此种说法没有任何证据支持。
一审法院经审理认定了原、被告之间的借贷关系合法有效，中介李某代原告收受本金的行为构成了无权，而这一无权得到了原告的追认，所以被告已经履行了还款的义务，一审法院据此驳回了原告的诉讼请求。
一审判决后，原告不服，提出上诉，上诉的理由主要是认为原审法院认定的事实错误，理由有三：一是原告认为真正的事实是原告之所以办理抵押权注销登记，是因为被告向银行贷款，只有将房屋上的抵押权注销掉，银行才可以放款，也才好把钱还给原告，所以原告才答应帮忙。二是原告认为被告是否将40万元还给了中介的李某，他不清楚，而且即使已经还了，也与本案无关。三是抵押权注销登记申请书只是借贷双方向房产管理部门提交的一份申请，不是债权债务履行凭证，不能据此认定债权债务履行情况。如果被告已经还清了借款，那么应该收回借条，而本案中借条仍然在原告处，证明双方的债权债务仍未消灭。除了认为一审法院对事实认定不清外，原告还认为一审法院程序上存在问题，比如存在回避的情形未依法回避，原审法院自行向中介李某调查取证的行为不属于法院有权调查的范围。
个人房屋授权委托书模板
委托人
1、姓名：性别：身份证号码
受托人:
1、姓名身份证号码
2、
我们拥有房产的产权，现委托以上受托人为我们的人，在本人所有权份额内，并以我们的名义在任何时间任何情况下享有上述房产的占有、使用、收益、处分的各项权利。并代为办理上述房产相关的以下所列明的事项：
1.办理转让上述房产的过户、转移登记手续，签署房地产买卖合同、存量房交易税款计征申明、房地产交易环节个人所得税免征申报表、转移登记申请表及询问笔录等办理房产转让所需签署的相关文件、领取房地产证、办理买卖公证等手续。
2.办理转让上述房产的拆迁、征地、置换等手续，如签订拆迁、征地、置换合同，领取拆迁征地补偿金等
3.办理上述房产资料变更、资料撤件、抵押登记手续、签署变更申请表、抵押物价值确认书等相关文件及领取办妥变更、撤件、抵押登记的房地产证等相关事宜。
4.办理上述房产注销抵押登记手续、签署注销抵押申请表及询问笔录、领取办妥注销抵押登记的房地产证等相关事宜。
5.到银行办理还清贷款手续、签署银行罚息、违约金等相关费用确认书并代为支付，终止授信额度并签署相关文件，领取房地产证、注销房产抵押资料、房地产买卖合同、保险单、还款凭证及付清楼款证明书等相关文件资料。
6.到银行办理提前还款申请、打印贷款还款历史记录及贷款余额清单、查询扣款账号及账户余额、开立账户及更改密码，办理关闭账户网银、电话银行、手机银行及取消托收功能的相关手续，签署相关文件，领取借款抵押合同原件及复印件。
7.到国土部门或深圳市房地产权登记中心或档案部门打印产权资料电脑查询结果表，复印房地产证、借款抵押合同等房产相关资料。
8.到银行申请赎楼贷款、按揭贷款，签署借款申请书、借款借据、划款委托书、贷款合同等相关文件，到银行或其他相关机构查询打印个人征信系统信息及信用报告，收取或指定账户收取上述房产的售楼款、赎楼贷款以及买方按揭贷款。
9.到担保公司签署担保(垫资)赎楼业务申请审批表/报备表、赎楼担保委托合同、垫资服务合同、借据、确认书、承诺书、授权书等办理赎楼所需签署的相关文件。
10.代为管理房产、收取房屋租金，办理上述房产的物业管理、水电、煤气、电话、数字/有线电视、网络等过户以及变更的相关手续，到保险公司办理上述房产的退保手续，代为收取保险金及在相关文件上签字。
11.到国税局或地方税务局办理减、免税申请手续签署并领取相关文件。到地产中介签署买卖协议及相关一切文件并代收定金。
12.到司法机关或仲裁机构查询复印并领取上述房产所涉案件的具体情况及相关文件资料。
上述受托人有转委托权，所有受托人均可独立办理受托事项，受托人在其权限范围及期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我(们)均予承认。上述房产是指法律规定本人份额内房产。
委托人：
年月日
房屋全权委托书范文
委托人：______________
受托人：______________
委托事项及权限：
委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事务繁忙，现特委托受托人办理相关事宜，具体权限如下：
1、代为清偿该房屋抵押贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续，代为取回房屋产权证原件等相关房产凭证。
2、受托人有权代为出售房产，包括但不限于：受托人有权代为出售上述房产，有权与买受人商谈交易价格及买卖合同的各项条款，有权代为签署有关协议、房屋买卖合同及办理相应的合同公证、房产评估事宜，有权与买方办理房屋交接手续，有权处理物业及煤水电、有线电视等过户事宜，有权代为收取售房款项。受托人有权代为到当地房地产管理部门办理合同的登记及房地产权属过户至买受方等上述房产交易有关的一切手续。若买方选择按揭抵押贷款的方式支付购房款，则受托人有权代表委托人协助买房办理二手房(按揭、抵押、转按揭)贷款的相关手续，并代为到按揭银行签署各种法律文书，有权开立银行账户卡，设定密码及账户卡有关操作，收取银行按揭款。
3、受托人有权将上述房屋作为委托人(委托人当中任意一人)、或受托人、或者其他第三人、公司向银行、私人或其他金融机构或担保公司借款的抵押担保物(贷款银行、贷款对象、贷款额度、种类、担保对象、范围、期限等由受托人选择确定)，有权代查委托人的个人资信、信用信息基础基础数据及报告，有权与贷款银行(私人或其他金融机构)商定、申请办理房屋抵押贷款，签署授信协议及该授信项下的借款合同、抵押合同等相关文件，有权以上述房屋为抵押物代为办理抵押贷款手续，包括代为开立银行账户卡、领取相应贷款，代为签署相关法律文件，代为变更还款期限、还款方式，代为提前还款、包括结清贷款、领取贷款相关文件等与抵押、贷款有关的所有事项;代为办理与抵押贷款相关的房屋评估、保险及公证事宜(委托人特此声明：同意受托人与银行签署的借款合同等法律文件，并且同意赋予该借款合同强制执行效力);代为到当地国土资源与房产管理局办理房产抵押登记手续并代为缴纳相关税费，有权代为领取、保管经过抵押登记的土地房屋权证;代为办理其他与房屋抵押贷款相关的事宜。
4、受托人有权出租上述房产，收取租金，签署房屋租赁合同，办理房屋租赁相关事宜。
本委托书未能穷尽且为受托人全权代表本人行使股东权利及履行股东职责所必需之其他权限，均视为已得到委托人的充分授权。
受托人在办理委托事项时所为的相关行为，视同委托人亲为，因此签署的相关文件及支付的相应费用，委托人均予以承认。
受托人有转委托权。
委托有效期限：自委托书签署之日起至_______年_____月____日止。
委托人：_______
日期：_______年_____月____日
房屋全权委托书怎么写
委托方：
姓名：_______性别：_______身份证号码：_____________________
受托方：
1：(可以公司名字或者公司法人代表)
2：姓名：_______性别：_______身份证号码：_____________________
我方_______(份额____%)拥有位于深圳市______________(按照房产证地址填写)的房产，现委托以上受托方为我方的人，期限为：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可单独以我方的名义在期限内办理如下全部委托事项，受托方2可单独以我方的名义在期限内办理如下第5、13项委托事项：
1、管理上述房产，支付与上述房产有关的各项费用;到相关部门办理以上房产补地价事宜，并代领取缴费通知单及增补协议书，缴纳相关费用等及办理绿转红等相关手续，领取红本房地产证，签署相关法律文件。
2、到相关部门全权办理上述房产的房地产证并缴纳相关费用，领取房地产证，办理上述房产的抵押登记手续并签署价格议价书等相关文件。
3、全权办理以上述房产向银行申请按揭贷款或抵押贷款，并代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、借款申请书、划款委托书、帐户确认书等相关文件，收取银行贷款款项，办理合同公证并在相关文件上签字;在银行开立帐户，领取并保管存折，并在深圳市房地产权登记中心办理抵押登记手续。
4、办理申请赎楼贷款手续，签署银行借款借据、借款合同、抵押合同、借款申请书、划款委托书、帐户确认书等一切相关文件;在银行开立帐户，领取并保管存折，办理还款的相关手续;偿还上述银行赎楼贷款，并签署一切相关文件。
5、到档案管理等相关部门查询并打印产权资料，复印房地产证、借款、抵押合同、购房发票、契税发票等资料，到银行办理提前还款申请手续，开具利息证明，复印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清单及历史还款记录等相关资料，办理相关手续;到银行或其他机构查询、打印个人征信系统信息及信用报告;到相关部门打印房屋产权信息查询证明;到税务部门办理减、免税申请手续并签署一切相关文件，领取免税函等相关文件。
6、全权办理提前还清上述房产按揭贷款的赎楼手续、终止授信额度等一切相关手续，代为签署银行罚息(违约金)费用确认函(确认书)等相关资料，代交银行提前还款违约金、领取上述房产的房地产买卖合同和房地产证等产权证明，领取办理注销抵押登记的相关文件、房地产买卖合同、借款合同、借款借据、购房发票、房屋保险单、发票和退保证明、付清楼款证明、还款凭证等，并在有关文件上签字。
7、全权办理上述房产的注销抵押登记手续及领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字。
8、全权办理上述房产的变更登记手续，签署变更登记申请表及一切相关文件，领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字。
9、全权办理出售上述房产的一切的相关事宜，办理过户、转移登记等的相关手续，签署转移登记申请表、转移登记询问申请人记录、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同，办理合同公证并签署相关文件。
10、签署上述房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，上述房产的全部售房款、短期赎楼贷款、抵押贷款由受托方1代为收取。委托人应承担的赎楼款及各项税金、费用等从受托方1的托收帐户扣取后，将剩余房款划入委托方指定帐户。
11、签署担保融资赎楼合同及相关法律文件，缴纳赎楼的相关费用;到银行或土地房产交易中心办理上述房产的房款解除或终止资金监管手续，签署办理解除或终止资金监管手续所需签署的申请书及一切相关文件。
12、到深圳市房地产权登记中心或房地产交易服务中心办理退件、撤销过户的相关手续，签署相关文件并领取二手房买卖合同或房地产买卖现售合同、房地产证等相关资料;到司法机关或仲裁机构咨询上述房产所涉案件的具体情况，查询、复印并领取上述房产所涉案件的相关文件资料。
13、办理上述房产水、电、煤气(天然气)、物业管理、有线(数字)电视、电话、网络等过户、开户、销户、停机等的手续。
受托方1有权委派本公司任何员工办理上述受托事项。受托方在其权限范围内及期限内签署的一切有关文件，我方均予承认。
受托方有转委托权。
渔业船舶买卖合同范文一甲方： (以下简称甲方) 身份证号：
乙方： (以下简称乙方) 身份证号：
一、乙方拥有木质船渔网捕捞许可证批准书功率 千瓦，船总长元整。
二、甲方拥有渔网工具指标批准书功率 千瓦，实价人民币 元整。
三、乙方拥有木质船指标批准书功率 千瓦，船总长 米 壹艘与甲方对换现有的渔网工具指标批准书功率千瓦， 乙方补偿甲方差价人民币
四、乙方如没有按合同定期付款，乙方向甲方所交定金全部取消。
五、协议签订前甲、乙双方各自的债权、债务，由甲、乙双方个人自 理，协议签订后具有法律效应，如有任何一方违约按国家合同法 处理。
六、未尽事宜必须由甲、乙双方共同负责解决，本协议一式三份，双 方各执一份，渔业主管部门收执一份。
甲方： 乙方：
签订日期： 年 月 日
渔业船舶买卖合同范文二卖方：
买方：
根据《中华人民共和国合同法》以及相关的法律、法规，经双方友好协商，就“ ”号船舶买卖事宜达成如下协议，双方共同遵守：
一、船舶概况：
船名：
建造国/年月：中国 年 月 日
总长： 船宽： 船深：
满载吃水： 船旗/船籍港：
参考载货量： 总吨/净吨：
货舱/舱口： 散货船
主机/功率/台数：
付机/台数：
二、船舶价格
本船出售总价为：人民币制 ( )
三、付款方式：
1、买方在本合同签订后的个银行工作日内，支付卖方人民币( )作为定金，否则合同自动失效。在买方支付定金合同生效后，如卖方变故无法按约定时间出售该船舶，则卖方违约，卖方应双倍返还买方定金。考虑到卖方船舶上是否存在银行抵押，双方商定，为维护双方权益，卖方同意解除银行抵押，保证船舶正常交接予买方。
2、在双方交船签订(船舶实体交接证明)当日内，买方支付船价款计人民币 ( )，以银行汇票或电汇方式至卖方指定帐户，卖方即可办理船舶交接。买方可以放船离港，余下10%船款卖方要在七个工作日办理好船舶注销手续后交付买方，买方付清10%余款，如卖方没有按时办理好一切手续，如造成损失由卖方负责。卖方保证在船舶交付时，所有船舶债务结清，没有任何形式的抵押及海事纠纷，否则买方有权终止本合同，卖方需向买方双倍返还金。
3、卖方应于船舶交接后、《船舶国籍》、《船舶营运证》的注销手续及相关过户手续。并将海事的注销证明复印和营运证注销的原件交予买方。若卖方未能在上述约定时间内办理好各证的注销手续，则属卖方违约。卖方须返还买方所支付的全部购船款及相应的利息(利息按买方支付金额的月息2%计算，不足月按天数计算)以及买方为收买该船所发生的相关费用的损失，其中包括买方接船发生的所有费用以及买方派上船员工资、路费等。同时卖方尚需向买方支付相当于船舶总价的30%违约金。
4、购船余款 )买方将在收到卖方《船舶所有权》、《船舶国籍》和《船舶营运证》注销的证明及原证书的复印件后，一次性支付卖方。
四、船舶检验及证书
卖方同意按船检证书中的航区的要求，保持证书的有效并在满足适航的状态下现状交接船。
五、交船时间和地点：
1、交船日期订为 年 月 日。
六、交船条件
1、卖方应保持船舶适航、设备良好的状态下交船。船上通讯和导航等设备的配备应满足船检的要求。签订本合同前，卖方需向买方提供一份详细的船舶现有全部物品清单，交船时卖方应按清单上全部物品应交付买方，该份清单应包括所有设备、图纸、说明书、有效船检证书及物料、备件、工具。船员私有物品除外。
2、买方按本合同条款支付约定款项。
七、文件、手续
1、交船时，卖方应当向买方提供船舶现有的全部图纸、技术文件和船级证书。包括在公司留存的技术资料也全部交付买方。
2、卖方在船舶交接后，须向买方出具该船舶无债务、无抵押、无海事纠纷的公司证明。在船舶交接后，须向买方提供收到船款的《收款收据》。卖方开具的证明若与事实不符，卖方须返还买方所支付的全部购船款及相应的利息(利息按买方支付金额的月息2%计算，不足月按天数计算)以及买方为购买该船所发生的相关费用的损失，其中包括买方接船发生的所有费用以及买方派上船的船员工资、路费等。同时卖方尚需向买方支付相当于船舶总价的30%违约金。
3、船舶交接时，由买卖各方正式授权的代表签署《船舶实体交接证明》。该证明双方各持一份。
八、责任、风险划分
以该船《船舶实体交接证明》签署之时为界，交船前发生的一切风险、海事责任、债务、债权由卖方承担，卖方办理的各种保险终止。交船后发生的一切风险、责任、债权、债务由买方承担。
九、所有权声明
“ ”轮，所有权归属人为 。
十、合同的签署和生效
1、本合同经双方代表签字后即生效(包括传真签署)。未尽事宜双方可另立补充协议。
2、本合同在执行中如有纠纷，双方应通过友好协商予以解决。如不能解决，可提请海事法院，通过法律途径解决。
3、本合同正本一式三份，双方各执一份，一份留给公司。
4、本合同于 年 月 日签署于 。
卖方(盖章)： 买方(盖章)：
卖方代表： 买方代表：
年 月 日
渔业船舶买卖合同范文三合同编号： 甲方：
法定地址：
营业执照号：
乙方：
法定地址：
营业执照号：
甲乙双方经充分的协商，甲方愿意出售且乙方愿意购买“---------------”轮(以下简称“该轮”)，并达成如下协议：
1、船舶概况
船名： 船型：
船籍： 船级：
总长： 船宽：
船深： 总吨：
净吨： 载重吨：
建造厂家：
建造年月：
2、产权/经营权
甲方确认拥有本合同下的该轮的全部产权。
甲方确认该船不在光船租约下。
3、船价
该轮售价总计人民币(或美元)-------------------
4、定金
为保证本合同的严格履行，乙方同意在合同签定后的-------个银行工作日内以银行汇票方式将人民币(或美元)-------------的定金汇到甲方指定的帐户。
帐户如下：
户名：
开户行：
人民币(或美元)帐号：
5、付款
乙方应在实际交船前的------天将剩余船款人民币(或美元)-----------及剩余油款汇至上述甲方指定的银行，并将银行凭证交给甲方。
6、验船
乙方已于---------年----月份在甲方的安排下验船，并同意按验船现状接船。
7、交船时间和地点
交船地点：
交船期限： (由甲方选择)
甲方同意乙方在支付了上述定金并签署跟船保函后，可以委派------名代表上船直至交船，以便熟悉船舶状况，但跟船人员不得干涉或妨碍甲方船员的正常工作。跟船人员的费用和风险由乙方自负。
甲方应以书面通知乙方该轮3天交船预报和1天交船确报，乙方在收到3天交船预报通知后，应立即安排付清剩余船款及油款，乙方收到1天交船确保后，必须在------天内接船。交船时，该轮必须处于漂浮状态，甲方按该轮现状交船，自然损耗除外。
甲方确认收到全部船款和油款后，双方即签订交接协议书。交接协议书经双方授权代表签署并加盖公章后，该轮产权正式移交给乙方。甲方全体船员立即离船，船员离船后的食宿和回程的车费由乙方承担，并负责安排将船员送回。乙方同意付船员补贴每位人民币(或美元)---------。交船前，倘若该轮发生全损或推定全损，本合同自行解除。甲方应将乙方已付款项全额如数退还。
8、备件和燃料
该轮包括船上的备品备件由甲方按清单移交给乙方。属于甲方专用的船上图书、资料表格和文件等不包括在内，船员的私人行李和物品也不包括在内。船上剩余燃油、未使用过的油、伙食由乙方接收并按交船地当日市场价格计价付款，并一次性付清。
9、文件
交船时，甲方应将现有的船检证书及该轮技术图纸无偿提供给乙方。若乙方提出要求，甲方应将其现有的该轮的其他技术文件及时交给乙方。 该轮的国籍证书、船舶的所有权证书、电台执照、船舶签证薄、海关监管薄、航海日志、轮机日志、营运证、最低安全配员证书、造船厂提供的该轮的稳性计算书、船舶防油污计划和ISM文件(如有)等应由甲方收存取回，但乙方有复印的权利(船舶油污计划和ISM文件不提供复印)。
交船时，甲方应将下述文件递交给乙方：一、授权书;二、普通商业发票(不含增值税)，甲方应在交船后-----日内办妥该轮在原登记机关的注销登
记。同时，乙方应将下述文件递交给甲方：一、营业执照复印件;二、授权书;三、乙方办理该轮登记所在登记机关名称、地址、传真、电话、联系人和邮政编码。
10、债务
在交船前，甲方承诺该轮没有任何船舶优先权、船舶抵押权和随船债务。
11、费用的约定
交船前，该轮所发生的各项费用由甲方承担;交船后，该轮所发生的各项费用由乙方承担。甲方应向原船舶登记机关办理船舶注销手续，乙方应办理该轮所有权登记，其费用各自承担。
12、船名和标记
该轮移交后，乙方不得使用原船名和烟囱标记。
13、乙方违约责任
若乙方未能按时支付定金，甲方有权解除合同。乙方应承担甲方因此遭受的损失和按年利率------%计算的全部损失费用的利息。
若乙方未能在收到交船预报后------日内按本合同第五条的规定支付船款，或未能在收到交船确报后------日内接船，甲方有权解除合同。定金及其利息归甲方所有。若定金及其利息收入不足以弥补甲方损失，乙方还应赔偿甲方因此遭受的损失费用，并承担甲方全部损失费用的利息(按年利率-----%计算)。
14、甲方违约责任
若甲方未能按本合同规定的方式和期限通知乙方接船，乙方有权解除合同。甲方收到乙方解除合同通知后，应在------个银行工作日内退还所收到的全部船价款(包括定金)及利息(按年利率-----%计算)。
15、不可抗力
本合同在执行中如发生地震、火灾、海啸、战争等不可抗力而致使甲方不能履行合同，则甲方应立即通知乙方终止合同。另外若由于其它特殊原因如台风、大于该轮抗风能力的大风、雾以及国家政府机关规定等造成甲方不能按合同条款规定之日期交船，甲方应提前----天通知乙方，同时提出新的交船日期，乙方有权选择撤销合同或保留合同。若乙方选择撤销合同，则本合同立即终止;若乙方选择保留合同，则乙方应接受甲方提出的新的交船日期。
16、仲裁
在本合同的解释和履行中如发生纠纷，原则上由双方协商解决;若协商未能达成一致，则提交中国海事仲裁委员会上海分会按我国有关法律进行仲裁。该仲裁是终局的。
17、附则
本合同经双方授权代表传真签字盖章后生效。
本合同正本一式两份，双方各执一份;副本两份，双方各执一份。正副本具有同等法律效力。本合同未尽事宜，甲乙双方可以通过协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方：
一、CFR和CIF条件下可保利益及保险单的转让
在以CFR条件签订的买卖合同中，依据国际贸易惯例，应由买方对买卖合同项下的运输货物负责投保。但在这种贸易条件下，由于卖方负责订立货物运输合同，买方担心不能及时收到卖方发送的装运通知，进而可能导致漏保。为此，买方为了能够在货物装船前及时投保，常常委托卖方在出口国投保，然后再由卖方将保险单转让给买方。甚至有些买方为了争取较低的保险费而委托他人与保险公司订立保险合同，再由投保人将保险单转让给买方。在贸易实务中，保险单通常是在货物装运后与其他单据一起转让给买方，但由于货物装运后其风险甚至其所有权已由卖方转移至买方，即卖方或投保人在转让保险单时已不再拥有或已丧失了货物的可保利益，因而依据以上论述此种情况下的保险单转让无效，进而导致买方无法就该货物的灭失或损害向保险公司索赔。这一点与CIF条件下的买卖合同不同。在CIF买卖合同中，尽管卖方也是在货物装运后才转让保险单的，此时卖方也已丧失可保利益甚至货物所有权，但在此之前，依据国际贸易惯例，买卖双方之间已默示订立了转让保险单的协议，即卖方在结算货款时须将保险单与其他货运单据同时一起转让给买方，因此该保险单的转让有效。
为防止进口货物在国外装运后，因信息传递不及时而发生漏保或来不及办理投保等情况，在CFR条件下，买方对进口货物的保险可以提前与保险公司订立预约保险合同。预约保险合同通常是一种没有总保险金额限制的保险合同，是保险人对被保险人将要装运的、属于约定范围内的一切货物自动承保的总合同。在这种保险合同下，被保险人在每批货物装运前后，须将所装运货物的详细情况，如货物名称、数量、保险金额、载货船名、航程起讫地点、开航日期等向保险人申报，保险人对所申报的货物将予以承保。被保险人的申报如有遗漏或差错，即使货物已经发生损失，只要不是出于恶意的，事后仍可更正，保险人仍按规定负责赔偿。若被保险人在申报时，货物已经安全到达目的地，被保险人仍需缴纳保险费。预约保险合同可以是定期的，也可以是永久性的(即“始终有效”)。在定期的预约保险合同下，缔约的一方如欲终止合同，一般应在合同终止前30天向另一方发出注销通知。在永久性的预约保险合同下，缔约的一方如欲终止合同，应按注销条款的规定向对方发出注销的通知。注销条款对注销通知发出日期的规定为：一般险别须在30天前发出；战争险和罢工险须在7天前发出；装往/自美国货物的罢工险须于48小时前发出。在合同注销生效之前，被保险人对其所装运的货物仍可继续申报。为了适应被保险人分批装运、分批结汇和转让保险单的需要，保险人在收到被保险人装运货物的申报之后，一般都签发一张保险凭证(Certificate of Insurance)，其效力与保险单相同，可以有效转让。中国保险公司通常与进出口公司签订长期的预约保险合同，并分为出口预约保险合同和进口预约保险合同。按照进口预约保险合同的规定，买方对每批进口货物无需逐笔办理投保，也无需填制投保单，而以国外卖方装船通知副本代替投保单。每批货物的保险金额均以CIF进口价为准，不另加成投保。关于投保险别，根据保险合同附件“海运进口货物保险险别和特约费率表”，按买方经营商品分类列明投保险别。例如，纺织品和轻工产品投保一切险和战争险；金属原料投保水渍险和战争险；危险品装于舱面则加保舱面险等。若需加保保险合同规定之外的特殊险别，则需逐笔通知保险公司并加付保险费。
另外，买方投保时，由于买卖双方处于不同的国家，距离遥远，如果出现信息传递失误，买方投保的日期可能在货物装船以后或货交承运人以后，甚至可能出现投保时货物已在运输途中发生损失的情形。按照国际货运保险的惯例，如果投保时货物已发生损失，只要买方的投保是善意的，事先并不知情，保险合同仍然有效，保险人仍需按保险合同的规定予以赔偿。反之，如果进口商在投保时已知道货损事件，则该投保行为属于保险欺诈，保险合同无效。如果保险人已知情，则不会接受承保。
二、运输途中转卖货物时可保利益及保险单的转让
在以FOB条件成交买卖的情况下，经常发生连环贸易，即买方（如A）经常将在运输途中的货物又以CIF条件转卖给下家买方（如B），并同时将货物保险单转让给CIF的买方。
对于销售运输途中的货物的风险转移问题，《联合国国际货物销售合同公约》第68条规定：“对于在运输途中销售的货物，从订立合同时起风险转移到买方（如B）承担。但是，如果情况表明有此需要，从货物交付给签发载有运输合同单据的承运人时起，风险就由买方（如B）承担。……”该条是调整货物在运输途中出售时，风险转移的情况。最常见的情况是，中间商以FOB条件购买了已装船运输的原油、天然气、粮食、矿产等散装货物，当载货船舶在海上航行时，作为卖方的中间商又以CIF条件将这些货物再出售给下家买方。但船舶在海上航行期间的某一时刻，包括在卖方与买方达成交易之前，货物都有可能发生灭失或损害。由于此时FOB的卖方承担风险，因而他拥有可保利益。依据公约的上述规定，在运输途中销售的货物其风险转移，即可保利益转让的一般原则是“对于在运输途中销售的货物，从订立合同时起风险转移到买方承担”。换言之，可保利益也从订立合同时起由卖方转让给买方。该原则比较适合在运输途中的货物因诸如火灾、暴风雨、海难等原因导致的灭失或损坏，届时去划分风险损失发生的界限（包括可保利益转让的界限）不会有太大困难。但若货损因进水渗漏、温度变化、偷窃等所致，则难以查明损失发生的具体时间，因此上述一般原则无法适用。为此，公约又规定了一般原则的例外情况：“如果情况表明有此需要，从货物交付给签发载有运输合同单据的承运人时起，风险就由买方承担。”此处的“情况”通常是指卖方通过交付给买方全套单据（包括运输单据和保险单等），将运输途中的货物出售给买方，这样，卖方（被保险人）将保险单背书转让给买方的事实表明，买方是惟一拥有可保利益并可以凭保险单向保险公司索赔的人，证明整个运输风险已由买方承担这一意图。
根据上述一般原则，如果风险在订立合同时由卖方转移给买方，保险单与风险转移的时间不一定相同，因为保险单可能在合同订立后转让，此时卖方（A）在转让保险单时已失去可保利益。但在CIF条件下，卖方（A）失去可保利益时(订立合同时)双方达成了转让保险单的协议，即在买卖合同中约定转让保险单。因此，虽然卖方（A）转让保险单时已失去可保利益，但卖方在失去可保利益当时，与买方（B）达成了转让保险单的协议，则该保险单的转让有效，换言之，若运输途中货物灭失或损害，买方可凭转让的保险单向保险公司索赔。
但依据上述例外情况，即从货物交付给签发载有运输合同单据的承运人时起，风险由卖方转移给买方时，也就是货物风险在装运港交付承运人时转移。此种情况下，保险单的转让则可能不同。此时,当货物处于运输途中而订立CIF买卖合同时，卖方(A)所承担的风险已溯及至货物在装运港时已转移给CIF的买方（B），即卖方（A）不再承担货物的风险了。因此，原FOB买方（A）的可保利益也溯及至在装运港时已丧失。而在货物装船前或当时，卖方（原FOB买方）还没有与CIF买方（B）达成任何转让保险单的协议，因为此时，CIF买卖合同还没订立。因此，依据英国1906年《海上保险法》的规定，卖方在丧失可保利益后，且在此之前没有明示或默示转让保险单，则此后转让保险单无效。若货物在运输途中灭失或损害，持有保险单的CIF买方因保险单转让无效而可能无法向保险公司索赔。依据英国1906年《海上保险法》的规定得出的这一结论可能并不合理，毕竟在运输途中转让货物保险单是贸易中的通常做法，并且这一做法并不影响保险公司的利益。因为货物在运输途中一直处于承运人的控制之下，谁拥有货物的保险单并不影响运输途中货物的风险变化。由于英国1906年《海上保险法》订立当时也无法预见几十年后的《联合国国际货物销售合同公约》对风险转移的规定，由此造成不同法律规范之间的冲突也是在所难免的。
由于中国《保险法》和《海商法》关于可保利益转让问题没有明文规定，上述例外情况是否也会导致保险单的转让无效则无法判断。因此，在实务操作中，为了避免保险公司利用这一技术性抗辩拒赔，接受运输途中转卖货物的CIF买方在接受货物保险单之前最好事先与保险公司协商，要求保险公司放弃这一技术性抗辩，确认保险单转让的效力，或者买方另行自己投保。另外，处于保护下家买方利益的考虑，拟出售运输途中货物的卖方或中间商在与前手卖方或实际供货商签订买卖合同时，应尽可能争取以CIF条件签订买卖合同，再以CIF条件转卖运输途中的货物，这样保险单则可以顺利转让，使最终买方成为保险单的合法持有人，一旦货物发生灭失或损害，进而使其有权向保险公司索赔。
三、买方拒收货物时可保利益及保险单的转让
在国际货物买卖中，有时由于贸易和非贸易的原因而可能导致买方合法地拒收货物，并将相关的货运单据（包括保险单）退还给卖方。此种情况下，保险单能否有效地由买方转让给卖方也存在争议。对于这一问题，应视贸易术语和投保责任的不同情况而定。
在FOB或CFR条件的交易中，买方对海上运输货物负责投保，一旦买方合法地拒收货物，依据国际贸易惯例，此时货物的风险又从买方转移到卖方，甚至货物的所有权也有可能为卖方享有，因而买方丧失可保利益。由于此前买卖双方并未就保险单的转让事宜有过约定，因此在这种情况下，买方将保险单转让给卖方是无效的。换言之，若货物在运输途中发生灭失或损害，则卖方不会因受让了买方转让的保险单而获得保险公司的赔偿。为确保避免这种情况的发生，FOB或CFR条件下，卖方有可能需要另行投保责任险，以分散风险和分摊损失。当然，对于卖方而言，解决这一问题最好的办法是，以CIF条件订立买卖合同。
关键词：股权对外转让合同；效力；影响；前置性程序；后置性程序
股权转让合同作为民事合同的一种，对其效力的认定自然应当适用《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）关于合同效力的规定。但《中华人民共和国公司法》（下称《公司法》）对有限责任公司股东转让股权作出了特殊的要求。该法第72条规定了两种情形的股权转让，一种是股东之间相互转让股权，一种是股东对外转让股权。本文论及的是股东向股东以外的人转让股权时，法律规定的转让程序对股权转让合同效力产生的影响。
一、有限责任公司股东对外转让股权的程序性规定
《公司法》有关有限责任公司股东对外转让股权的程序性规定主要有两条，即第72条和第74条。《公司法》第72条的规定为：“股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”
《公司法》第74条的规定为：“依照本法第七十二条、第七十三条转让股权后，公司应当注销原股东的出资证明书，向新股东签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。对公司章程的该项修改不需再由股东会表决。”
根据以上规定，有限责任公司股东对外转让股权的程序主要有：取得本公司过半数股东的同意；尊重本公司其他股东同等条件下的优先购买权；遵守公司章程；依法履行法定的批准、登记手续；修改股东名册；修改公司章程；变更工商登记；注销原股东的出资证明书，向新股东签发新的出资证明书。其中，前四个程序可以界定为有限责任公司股东对外转让股权的前置性程序，后四个程序可以界定为有限责任公司股东对外转让股权的后置性程序；两种程序的性质不一样，对股权转让合同的效力的影响也不一样。
二、前置性程序对有限责任公司股权对外转让合同效力的影响
（一）前置性程序之一：取得其他股东过半数同意
关于此前置性程序对有限责任公司对外转让股权合同效力的影响，理论界主要有五种观点。第一种观点认为股权对外转让合同一般从成立时生效，不受其他股东是否同意的影响。第二种观点认为是否取得其他股东过半数同意是股权对外转让合同的生效要件。第三种观点认为股东向股东以外的人转让股权，若未经过其他股东过半数同意，应当无效。第四种观点认为未经其他股东过半数同意的股权转让合同应当为相对无效；而非当然无效，类似于效力待定合同。第五种观点认为股东对外转让股权，如果没有经其他股东过半数同意，并不影响股东转让股权的权利，属于可撤销的合同。本文认为，对于该问题应当适用《民法通则》、《合同法》、《公司法》的有关规定进行综合判断。合同存在多种效力， 股权对外转让合同也存在多种效力，包括：有效、无效、可变更或可撤销、效力待定。
《公司法》第72条使用了“应当”二字，说明该条属于义务性规范，“义务性规范具有强制性，社会关系主体必须遵守义务性规范，人们的行为必须和法律的要求相一致，否则就须承担否定性法律后果。”表面看来，有限责任公司股东未取得其他股东过半数同意对外转让股权符合《合同法》第52条之“违反法律、行政法规的强制性规定的合同”，当属无效的合同，其实不然。《合同法》第52条所称的“强制性规定”指的是“效力性强制性规定”，“是指订立的合同，其形式、内容、目的中任何一项违反了法律、行政法规的强制性规定或者禁止性规定。”《公司法》第72条规定的“应当取得其他股东过半数同意”是程序性规定，不是合同的形式、内容、目的的规定，因此，一般情况下，未取得其他股东过半数同意对外转让股权合同不属无效的合同。当然也不符合合同法之效力待定合同、可变更或可撤销合同的原理和规定。因此，有限责任公司股权对外转让合同只要符合民事法律行为有效的条件（行为人具有相应的民事行为能力；行为人意思表示真实；不违反法律的强制性规定和社会公共利益），当属有效的合同。本文赞同第一种观点，股权转让合同原则上从成立时生效，不受其他股东是否同意的影响。
但是，有限责任公司兼有资合和人合的特点，特别强调股东之间的相互信任，对股东往往有特别的要求。外人加入公司可能动摇股东之间的相互信任，引起原有股东和新加入股东的磨合和冲突，对公司的运营造成不利的影响。考虑有限责任公司的人合性质，为维护公司原有股东的利益和保持公司的正常运营，“《公司法》应明确确立类似于合同保全制度的公司人合性保全制度，赋予公司和其他股东对这类合同的撤销权。”
（二）前置性程序之二：尊重本公司其他股东同等条件下的优先购买权
此程序对有限责任公司股权对外转让合同效力的影响，理论界素有不受影响说、合同无效说、可变更或可撤销说等观点。众多学说观点在此不在赘述。
实践中，有限责任公司股东对外转让股权时，不尊重其他股东优先购买权的情形比较普遍，也是产生股权转让纠纷的重要原因。不尊重其他股东优先购买权的表现主要有：在对外转让股权时，未告知其他股东股权转让事宜；在对外转让股权时，未经其他股东过半数同意；在对外转让股权时，未向其他股东如实告知有关转让事宜等。
根据《公司法》的规定，有限责任公司股东对外转让股权，取得本公司其他股东的过半数同意，是必须履行的法定程序。股东在对外转让股权时未告知或未如实告知其他股东股权转让的事项，造成了对其他股东优先购买权的侵害。但鉴于股东对外转让股权的事实已定， 其他股东是否有意向购买该股权并不确定，优先购买权受到侵害的股东是否真正的行使该权利也不确定，为维护交易秩序，将此类股权转让合同界定为可变更、可撤销合同较为妥当。
享有优先购买权的股东可以自己的优先购买权受到侵害为由请求人民法院撤销该合同。股权对外转让合同被人民法院依法撤销后，将产生无效合同的法律后果，如返还已经交付的购买股权的资金等。为公司的稳定运行起见，，须将该撤销权的行使期限进行限定，可参照《合同法》的规定，将此期间界定为1 年， 自受让方的名字或名称被记载于公司股东名册之日起算。其他股东在提起撤销权诉讼时，能否一并提起行使优先购买权的诉讼请求，学者们也有不同的观点，本文认为，其他股东提起撤销之诉时， 可一并提出行使优先购买权的诉讼请求。
（三）前置性程序之三：遵守公司章程
公司章程是股东共同制定的有关公司组织与活动的基本规则。对于公司章程的性质，理论界存在不同的看法，日本、韩国、台湾地区等大陆法系将其视为公司内部的自治法规，而英国、美国等英美法系国家则多的将其视为股东之间的合同。但无论将其定位为自治法规还是商事合同，有一点是共同的：公司章程具有很强的自治性色彩。
有限责任公司允许公司章程对股东对外转让其股权作出另外规定。公司章程的另外规定主要有两种：一是公司章程规定的转让程序较《公司法》第72条宽松，比如，有的公司章程规定：本公司的股东对外转让股权时，其他股东不得主张行使优先购买权等；此种规定可以视为其他股东权利的预先放弃，该规定有效，拟转让股权的受让方可直接通过股权转让合同取得股权；二是公司章程规定的转让程序较《公司法》第72条更为严格，比如，有的公司章程规定：未经全体股东一致同意不得转让股权；股权转让必须经过某大股东同意；或经董事长、董事会的同意，或经公司股东会三分之二以上有表决权的股东同意等等，应认定该公司章程的规定有效。如果有限责任公司股东违反章程的限制性规定与他人签订股权转让合同的，该合同无效。
（四）前置性程序之四：履行法律、行政法规规定的批准、登记手续
批准登记手续与合同的效力之间的关系比较复杂。有的合同需要履行规定的批准登记后方可成立；有的合同需要履行规定的批准登记手续后方可生效；有的合同需要履行规定的批准登记手续后方可有效；有的合同需要履行规定的批准登记手续，但批准登记手续跟合同的成立、生效、有效没有关系。纵观《公司法》及其司法解释，并未有规定股权转让合同需要经国家批准登记方可有效或生效。因此，对于不涉及国家利益、社会公共利益的股权转让合同，无需履行批准登记手续，但对于涉及国家利益、社会公共利益的股权转让合同，应履行此程序。
三、后置性行程序对有限责任公司股权对外转让合同效力的影响
（一）后置性程序之一：变更工商登记
按工商登记的效能为标准，可以将工商登记分为设权性登记与宣示性登记。设权性登记的效能是创设权利，未经工商登记，权利不得生成；宣示性登记的效能在于宣示已经存在的权利，这种登记产生对抗效能，不经登记不能对抗善意第三人。
按公司法的理论，股权的工商变更登记应属宣示性登记。公司的股东信息属于法定的登记信息，能否向公司以外的人主张股东身份，取决于在公司登记机关能否查询到该股东的相应信息；因此，只要符合法定转让条件，受让方即可取得转让股东的既有股权，成为公司实质意义上的股东，至于受让股东的股权能否行使，能否向公司以外的人主张，则取决于是否对该次股权转让事项进行了变更登记。
（二）后置性程序之二、之三、之四：修改股东名册；修改公司章程；注销原出资证明书、签发新出资证明书
《公司法》第74条规定：“公司应当注销原股东的出资证明书，向新股东签发出资证明书，并相应修改公司章程和股东名册中有关股东及其出资额的记载。对公司章程的该项修改不需再由股东会表决。”因此，此三项后置性程序是《公司法》赋予公司的义务。公司是否履行此三项义务对股权转让合同的效力没有影响。
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第二条本方法合用范围：市行政区域内的建筑活动。合用对象：勘探单位、设计单位、施工图搜检机构、建筑施工单位、工程监理单位。
第三条执行《市建筑行业诚信手册》（以下简称《诚信手册》）注销准则，《诚信手册》由市各级建设行政主管部分或其托付的机构依据治理权限对管辖范围内建筑行业单位的基本信息、运营业绩、工程质量、施工安全、市场行为、奖惩状况及行政处分状况进行记载。
第四条本市勘探单位、设计单位、施工图搜检机构、建筑施工单位、工程监理单位向单位注册地点县（市、区）建设行政主管部分申领《诚信手册》，符合前提的，各建设行政主管部分应在十个工作日内发放《诚信手册》。申领《诚信手册》应出示下列材料（原件查对后偿还）：
（一）《市建筑行业诚信手册请求表》；
（二）企业营业执照原件及复印件；
（三）企业天资证书原件及复印件；
（四）安全生产答应证原件及复印件（建筑施工单位提交）；
（五）专业技能人员签名表，实名栏运用印刷体记录姓名，签名栏由专业技能人员亲身签订，注册师预留注册章样本，单位预留出图书印章样本（勘探单位、设计单位、施工图搜检机构提交）。
第五条市外勘探单位、设计单位、施工图搜检机构、建筑施工企业、工程监理单位已进入本市承接了工程项目但还未完成的，向市建设行政主管部分申领《诚信手册》，符合前提的,市建设行政主管部分应在十个工作日内核发《诚信手册》。
（一）市外勘探单位需求提交的有关材料（原件查对后偿还）：
1.《市建筑行业诚信手册请求表》；
2.企业营业执照副来源件及复印件；
3.企业天资证书副来源件及复印件；
4.企业由注册地点地建设行政主管部分出具的近二年未发生《建筑工程勘探设计天资治理规则》（建设部令第93号）第十九条所罗列行为以及无拖欠农民工工资的证实。
5.企业在本市负责人、技能负责人的录用书,技能负责人应为高级职称，企业派驻本市的技能、经济等治理人员的资历证实或注册证实、职称证书的原件及复印件,技能、经济等治理人员总人数不少于5人，中级职称以上人员不少于3人,一切治理人员须提交劳动合同、本单位或分公司交纳社会保险的台帐（申报月份前6个月，加盖社保局公章）、身份证或本市暂住证的原件及复印件;
6.专业技能人员签名表，实名栏运用印刷体记录姓名，签名栏由专业技能人员亲身签订，注册师预留注册章样本，单位预留出图书印章样本；
7.法定代表人证实书、法定代表人受权托付书。
（二）市外设计单位需求提交的有关材料（原件查对后偿还）：
1.《市建筑行业诚信手册请求表》；
2.企业营业执照副来源件及复印件；
3.企业天资证书副来源件及复印件；
4.企业由注册地点地建设行政主管部分出具的近二年未发生《建筑工程勘探设计天资治理规则》（建设部令第93号）第十九条所罗列行为的证实;
5.企业在本市负责人、技能负责人的录用书,技能负责人应为高级职称，企业派驻本市的技能、经济等治理人员的资历证实或注册证实、职称证书的原件及复印件,技能、经济等治理人员总人数不少于8人，一级注册建筑师、一级注册构造师各不少于1人，中级职称以上人员不少于5人,一切治理人员须提交劳动合同、本单位或分公司交纳社会保险的台帐（申报月份前6个月，加盖社保局公章）、身份证或本市暂住证的原件及复印件;
6.专业技能人员签名表，实名栏运用印刷体记录姓名，签名栏由专业技能人员亲身签订，注册师预留注册章样本，单位预留出图书印章样本;
7.法定代表人证实书、法定代表人受权托付书。
（三）市外施工图搜检机构需求提交的材料（原件查对后偿还）：
1.《市建筑行业诚信手册请求表》；
2.企业营业执照原件及复印件；
3.企业搜检认定资历证书原件及复印件；
4.企业在本市负责人、技能负责人的录用书，技能负责人毕业证书、职称证书原件及复印件；
5.搜检人员职称证书、注册证书原件及复印件，搜检人员签名表，实名栏运用印刷体记录姓名，签名栏由专业技能人员亲身签订，注册师预留注册章样本，单位预留出图书印章样本。
（四）市外建筑施工单位需求提交的有关材料（原件查对后偿还）：
1.《市建筑行业诚信手册请求表》；
2.企业营业执照副来源件及复印件；
3.企业天资证书副来源件及复印件；
4.安全生产答应证副来源件及复印件；
5.分公司的营业执照副本和税务注销证副来源件及复印件，在当地银行开户的证实(设分公司的提交)；
6.已购置或租赁的固定办公场合证实，包括办公场合房产证、或经房管部分立案的购房合同、或经房管部分（活动人口和出租屋治理服务机构）立案的租赁期为一年以上的房子租赁合同。施工总承包企业办公场合面积不小于200平方米，专业承包企业办公场合面积不小于100平方米。办公场合运用功能为商用综合、写字楼或商铺，一处办公场合只能由一家企业运用，并有与治理相顺应的办公设备（办公桌、固定德律风、电脑等）；
7.企业由注册地点地建设行政主管部分出具的近二年未发生《建筑业企业天资治理规则》（建设部令第87号）第二十一条所罗列行为以及无市场违法违规、无质量安全事故、无拖欠农民工工资的证实；
8.企业在本市负责人、技能负责人、财政负责人的录用书，负责人应持有A类安全生产审核及格证书，技能负责人应为高级职称，企业派驻本市的建造师、技能、质量、安全、经济等治理人员的资历证实或注册证实、职称证书的原件及复印件，首要负责人、项目负责人、专职安全生产治理人员安全生产审核及格证原件及复印件；技能、经济等治理人员总人数不少于8人，中级职称以上人员不少于5人，一切治理人员须提交劳动合同、本单位或分公司交纳社会保险的台帐（申报月份前6个月，加盖社保局公章）、本市身份证或本市暂住证的原件及复印件；
9.法定代表人证实书、法定代表人受权托付书。
（五）市外工程监理单位需求提交的材料（原件查对后偿还）：
1.《市建筑行业诚信手册请求表》；
2.企业营业执照副来源件及复印件；
3.企业天资证书副来源件及复印件；
4.已购置或租赁的固定办公场合证实，包括办公场合房产证、或经房管部分立案的购房合同、或经房管部分（活动人口和出租屋治理服务机构）立案的租赁期为一年以上的房子租赁合同。办公场合面积不小于100平方米，运用功能为商用综合、写字楼或商铺，一处办公场合只能由一家企业运用，并有与治理相顺应的办公设备（办公桌、固定德律风、电脑等）；
5.企业由注册地点地建设行政主管部分出具的近二年未发生《工程监理企业天资治理规则》（建设部令第102号）第十六条所罗列行为的证实；
6.企业在本市负责人的录用书，企业派驻本市的项目总监、专业监理工程师、监理员、经济等治理人员的资历证实或注册证实、职称证书的原件及复印件，监理工程师、经济等治理人员总人数不少于5人，中级职称以上人员不少于3人，一切治理人员须提交劳动合同、本单位或分公司交纳社会保险的台帐（申报月份前6个月，加盖社保局公章）、本市身份证或本市暂住证的原件及复印件；
7．法定代表人证实书、法定代表人受权托付书。
第六条初次进入本市或第五条状况以外的建筑行业单位在本市承接工程时,应在市建设行政主管部分处理《诚信注销》,符合前提的,市建设行政主管部分应在三个工作日内发放《诚信注销》。
第七条没有获得《诚信手册》或《诚信注销》的建筑行业单位不得在本市内从事建筑业活动。
第八条建筑行业单位处理有关手续或承受建设行政主管部分及托付的机构监督检查时，该当出示《诚信手册》或《诚信注销》。
持有《诚信注销》的建筑行业单位承接了营业签署合同后三十天内持合同到市建设行政主管部分依照第五条要求处理《诚信手册》,不然,不得在本市内承接第二个工程营业。
持有《诚信手册》的建筑行业单位承接营业后应在处理施工答应或合同签定后十天内持合同和《诚信手册》到工程地点地建设行政主管部分注销确认工程基本状况；工程完工或承接的营业完成后，由单位持有关材料和《诚信手册》到工程地点地建设行政主管部分注销确认工程业绩状况。
建筑行业单位违背法定建设顺序、投标招标、安全质量等建筑市场有关司法律例规则的，各级建设行政主管部分及托付的机构应依据权限和分工在《诚信手册》上予以注销。赐与行政处分的，由作出处分的建设行政主管部分在《诚信手册》上记载。
第九条《诚信手册》分书面版本和电子版本两种方式，书面版本每单位一本，由各单位自行保管，电子版本由各级建设行政主管部分负责运用治理。
《诚信手册》电子版本的单位基本信息、运营业绩由各级建设行政主管部分记载，行政处分状况由做出处分的部分记载。
《诚信手册》书面版本与电子版本的记载内容纷歧致时，以电子版本为准，各级建设行政主管部分应依照电子版本的内容即时更新书面版本。
第十条建筑行业单位在参加招招标资历搜检（预审）时，应向发包方和投标署理机构出示《诚信手册》或《诚信注销》，投标人或许招招标治理机构该当检验《诚信手册》或《诚信注销》记录的单位基本状况及诚信记载。
依法直接发包的工程，发包人该当检验《诚信手册》或《诚信注销》记录的单位基本状况及诚信记载。
第十一条《诚信手册》是各级建设行政主管部分对建筑行业单位进行市场监管、评先评优的主要根据。
各级建设行政主管部分在确认建筑行业单位发生违法、违规行为被查处状况时，应严厉执行奉告顺序，维护企业的正当权益，还将相关状况在作出注销后5日内上报上一级建设行政主管部分（上报内容包括文字材料和收集电子数据），依照江西省建设厅赣建建[2007]28号文中相关规则，在全国建筑市场诚信信息平台诚信行为记载。
市建设行政主管部分按期将市外建筑行业单位的有关状况实时传递企业注册地点地天资治理部分。
第十二条本《诚信手册》注销的内容是本市建筑市场诚信系统的主要构成局部，诚信内容将在市、县（市、区）建设行政主管部分网站和建设买卖中心网站上向社会。
第十三条《诚信手册》书面版本记载内容已记满或丧失，应在15日内向核发的部分请求续领新的《诚信手册》。遗掉补办的须在市级报纸上登载遗掉作废声明，方可从新补办。
有关单位基本信息发生转变后，应在15日内向核发的部分进行改变或换领新的《诚信手册》。
第十四条有下列状况之一的，不予核发或立刻予以回收《诚信手册》：
（一）无天资证书或《安全生产答应证》；
（二）天资证书或许《安全生产答应证》被依法撤消的；
（三）有严厉违法、违规等不良记载，被依法作废或许暂停承包资历的；
（四）向行政主管部分提交的资料和数据不完全、不真实的；
（五）企业撤离了《诚信手册》注销的地址办公，而不在15天内处理改变手续的。
（六）发生严重质量安全事故的；
第十五条市建设行政主管部分对本市行政区域内持有《诚信手册》的建筑行业单位执行年度综合考评准则，本市建筑行业单位（施工图搜检机构除外）的年度综合考评由注册地点区建设行政主管部分组织评定，市外建筑行业单位的年度综合考评由市建设行政主管部分组织评定。
第十六条年度综合考评以得分制造为评分方法，考评周期为上年度1月1日至12月31日，基本分值为100分，详细分值核算为：
（一）在各级建设行政主管部分及托付的机构经过日常监督检查、专项检查、受理群众投诉告发等路子，查实建筑行业单位有违法违规行为的，依据《市建筑市场不良行为记载扣分表》（见附表1～4）的计分值对违法违规单位进行扣分。
建筑行业单位的不良行为应经由下列司法文书或文件之一认定：
1.已生效的判决书或判决书；
2.已生效的行政处分决定书；
3.建设行政主管部分及托付的机构、其它法律机构签发的责令整改通知书及传递批判；
4.经有关本能机能部分或机构查证、并作出处置决定的文书；
5、经劳动和社会保证部分立案查实有拖欠农民工工资行为的书面通知。
（二）在本市行政区域内承接的工程取得有关奖项或遭到传递表彰的，按《市建筑市场诚信记载加分表》（见附表5）的计分值对有关建筑行业单位进行加分。
第十七条年度综合考评按下列顺序进行：
（一）各建筑行业单位应依据昔时的年度综合考评通知进行年度综合考评申报，填写年度综合考评请求书，提交《诚信手册》和本方法第四、五条规则提交的有关材料。
（二）当地建筑行业单位（施工图搜检机构除外）的年度综合考评工作由注册地点地建设行政主管部分负责，市外建筑行业单位的年度综合考评工作由市建设行政主管部分负责。对年度综合考评材料完全的单位，各级建设行政主管部分在20个工作日内做出年度综合考评结论，记载在《诚信手册》年度综合考评记载栏内。
施工图搜检机构年度综合考评方法另行制订。
第十八条市、县（市、区）建设行政主管部分每年依据年度综合审核得分评定建筑行业单位诚信类别，并将后果统一向社会，在市、县（市、区）等相关网站公示。总得分在90分（含90分）以上的单位，被评为诚信优秀单位；总得分在60分（含60分）以上、90分以下的单位，被评为诚信及格单位；总得分在60分以下的单位，被评为诚信不及格单位；今年度内没有承接工程营业的企业只能被评为诚信及格单位。
第十九条被评为诚信不及格的勘探单位、设计单位、施工图搜检机构、建筑施工企业、工程监理单位，自之日起一年内不得在本市行政区域内承接工程营业；情节严厉的，两年内不得在本市行政区域内承接工程营业。
第二十条年度综合考评时间以年度综合考评通知规则的时间为准，在规则时间没有参与年度综合考评的单位，其《诚信手册》自行掉效。
第二十一条各级建设行政主管部分要严厉申领《诚信手册》资历前提，各本能机能部分要各司其职、各负其责，严厉奖惩记载规范。各级建设行政主管部分纪检监察要增强行政监察，按期或不按期对申领和治理部分工作人员开展行政监察工作，经过检查、告发、查询、抽查有关材料等手段检查诚信治理顺序和质量。坚持本能机能部分及工作人员行政行为差错责任追查准则，发现有行政不作为、乱作为行为，或滥用权柄、以机谋利和对被治理单位的不良行为不予确认记载、隐瞒不报、故弄玄虚、徇情枉法的，除追查当事人的责任外，视状况追查分担指导责任，予以诫勉说话、传递、监察建议等教育，性质严厉的依法予以行政处置。
第二十二条《诚信手册》和《诚信注销》由市建设行政主管部分统一印制、统一编号。
第二条本规定适用于依照中国法律在中国境内设立的中外合资经营企业、具有法人资格的中外合作经营企业、外资企业、外商投资股份有限公司（以下统称公司）之间合并或分立。
公司与中国内资企业合并，参照有关法律、法规和本规定办理。
第三条本规定所称合并，是指两个以上公司依照公司法有关规定，通过订立协议而归并成为一个公司。
公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。
吸收合并，是指公司接纳其他公司加入本公司，接纳方继续存在，加入方解散。
新设合并，是指两个以上公司合并设立一个新的公司，合并各方解散。
第四条本规定所称分立，是指一个公司依照公司法有关规定，通过公司最高权力机构决议分成两个以上的公司。
公司分立可以采取存续分立和解散分立两种形式。
存续分立，是指一个公司分离成两个以上公司，本公司继续存在并设立一个以上新的公司。
解散分立，是指一个公司分解为两个以上公司，本公司解散并设立两个以上新的公司。
第五条公司合并或分立，应当遵守中国的法律、法规和本规定，遵循自愿、平等和公平竞争的原则，不得损害社会公共利益和债权人的合法权益。
公司合并或分立，应符合《指导外商投资方向暂行规定》和《外商投资产业指导目录》的规定，不得导致外国投资者在不允许外商独资、控股与占主导地位的产业的公司中独资、控股或占主导地位。
公司因合并或分立而导致其所从事的行业或经营范围发生变更的，应符合有关法律、法规及国家产业政策的规定并办理必要的审批手续。
第六条公司合并或分立，应当符合海关、税务和外汇管理有关部门颁布的规定。合并或分立后存续或新设的公司，经审批机关、海关和税务等机关核定，继续享受原公司所享受的各项外商投资企业待遇。
第七条公司合并或分立，须经公司原审批机关批准并到登记机关办理有关公司设立、变更或注销登记。
拟合并公司原审批机关或登记机关有两个以上的，由合并后公司所在地对外经济贸易主管部门和国家工商行政管理局（以下简称国家工商局）授权的登记机关作为审批和登记机关。
拟合并公司的投资总额之和超过公司原审批机关或合并后公司住所地审批机关权限的，由具有相应权限的审批机关审批。
拟合并的公司至少有一家为股份有限公司的，由中华人民共和国对外贸易经济合作部（以下简称外经贸部）审批。
第八条因公司合并或分立而解散原公司或新设异地公司，须征求拟解散或拟设立公司的所在地审批机关的意见。
第九条在投资者按照公司合同、章程规定缴清出资、提供合作条件且实际开始生产、经营之前，公司不得合并或分立。
第十条有限责任公司之间合并后为有限责任公司。股份有限公司之间合并后为股份有限公司。
上市的股份有限公司与有限责任公司合并后为股份有限公司。非上市的股份有限公司与有限责任公司合并后可以是股份有限公司，也可以是有限责任公司。
第十一条股份有限公司之间合并或者公司合并后为有限责任公司的，合并后公司的注册资本为原公司注册资本额之和。
有限责任公司与股份有限公司合并后为股份有限公司的，合并后公司的注册资本为原有限责任公司净资产根据拟合并的股份有限公司每股所含净资产额折成的股份额与原股份有限公司的股份总额之和。
第十二条根据本规定第十一条第一款合并的，各方投资者在合并后的公司中的股权比例，根据国家有关规定，由投资者之间协商或根据资产评估机构对其在原公司股权价值的评估结果，在合并后的公司合同、章程中确定，但外国投资者的股权比例不得低于合并后公司注册资本的百分之二十五。
第十三条分立后公司的注册资本额，由分立前公司的最高权力机构，依照有关外商投资企业法律、法规和登记机关的有关规定确定，但分立后公司的注册资本额之和应为分立前公司的注册资本额。
第十四条各方投资者在分立后的公司中的股权比例，由投资者在分立后的公司合同、章程中确定，但外国投资者的股权比例不得低于分立后公司注册资本的百分之二十五。
第十五条公司合并，采取吸收合并形式的，接纳方公司的成立日期为合并后公司的成立日期；采取新设合并形式的，登记机关核准设立登记并签发营业执照的日期为合并后公司的成立日期；采取新设合并形式的，登记机关核准设立登记并签发营业执照的日期为合并后公司的成立日期。
因公司分立而设立新公司的，登记机关核准设立登记并签发营业执照的日期为分立后公司的成立日期。
第十六条涉及上市的股份有限公司合并或分立的，应当符合有关法律、法规和国务院证券监督管理部门对上市公司的规定并办理必要的审批手续。
第十七条公司与中国内资企业合并必须符合我国利用外资的法律、法规规定和产业政策要求并具备以下条件：
（一）拟合并的中国内资企业是依照《中华人民共和国公司法》规范组建的有限责任公司和股份有限公司；
（二）投资者符合法律、法规和部门规章对合并后公司所从事有关产业的投资者资格要求；
（三）外国投资者的股权比例不得低于合并后公司注册资本的百分之二十五；
（四）合并协议各方保证拟合并公司的原有职工充分就业或给予合理安置。
第十八条公司吸收合并，由接纳方公司作为申请人，公司新设合并，由合并各方协商确定一个申请人。
申请人应向审批机关报送下列文件：
（一）各公司法定代表人签署的关于公司合并的申请书和公司合并协议；
（二）各公司最高权力机构关于公司合并的决议；
（三）各公司合同、章程；
（四）各公司的批准证书和营业执照复印件；
（五）由中国法定验资机构为各公司出具的验资报告；
（六）各公司的资产负债及财产清单；
（七）各公司上一年度的审计报告；
（八）各公司的债权人名单；
（九）合并后的公司合同、章程；
（十）合并后的公司最高权力机构成员名单；
（十一）审批机关要求报送的其他文件。
第十九条公司合并协议应包括下列主要内容：
（一）合并协议各方的名称、住所、法定代表人；
（二）合并后公司的名称、住所、法定代表人；
（三）合并后公司的投资总额和注册资本；
（四）合并形式；
（五）合并协议各方债权、债务的承继方案；
（六）职工安置办法；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方式；
（九）签约日期、地点；
（十）合并协议各方认为需要规定的其他事项。
第二十条拟合并的公司有两个以上原审批机关的，拟解散的公司应当在依照本规定第十八条向审批机关报送有关文件之前，向其原审批机关提交因公司合并而解散的申请。
原审批机关应自接到前款有关解散申请之日起十五日内做出是否同意解散的批复。超过十五日，原审批机关未作批复的，视作原审批机关同意该公司解散。
如果原审批机关在前款规定期限内，作出不同意有关公司解散的批复，拟解散公司可将有关解散申请提交原审批机关与公司合并的审批机关共同的上一级对外经济贸易主管部门，该部门应自接到有关公司解散申请之日起三十日内作出裁决。
如果审批机关不同意或不批准公司合并，则有关公司解散的批复自行失效。
第二十一条拟分立的公司应向审批机关报送下列文件：
（一）公司法定代表人签署的关于公司分立的申请书；
（二）公司最高权力机构关于公司分立的决议；
（三）因公司分立而拟存续、新设的公司（以下统称分立协议各方）签订的公司分立协议；
（四）公司合同、章程；
（五）公司的批准证书和营业执照复印件；
（六）由中国法定验资机构为公司出具的验资报告；
（七）公司的资产负债及财产清单；
（八）公司的债权人名单；
（九）分立后的各公司合同、章程；
（十）分立后的各公司最高权力机构成员名单；
（十一）审批机关要求报送的其他文件。
因公司分立而在异地新设公司，公司还必须向审批机关报送拟设立公司的所在地审批机关对因分立而新设公司签署的意见。
第二十二条公司分立协议应包括下列主要内容：
（一）分立协议各方拟定的名称、住所、法定代表人；
（二）分立后公司的投资总额和注册资本；
（三）分立形式；
（四）分立协议各方对拟分立公司财产的分割方案；
（五）分立协议各方对拟分立公司债权、债务的承继方案；
（六）职工安置办法；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方式；
（九）签约日期、地点；
（十）分立协议各方认为需要规定的其他事项。
第二十三条合并后存续的公司或者新设的公司全部承继因合并而解散的公司的债权、债务。
分立后的公司按照分立协议承继原公司的债权、债务。
第二十四条审批机关应自接到本规定第十八条或第二十一条规定报送的有关文件之日起四十五日内，以书面形式作出是否同意合并或分立的初步批复。
公司合并的审批机关为外经贸部的，如果外经贸部认为公司合并具有行业垄断的趋势或者可能形成某种特定商品或服务的市场控制地位而妨碍公平竞争，可于接到所述有关文件后，召集有关部门和机构，对拟合并的公司进行听证并对该公司及其相关市场进行调查。前款所述审批期限可延长到一百八十天。
第二十五条拟合并或分立的公司应当自审批机关就同意公司合并或分立作出初步批复之日起十日内，向债权人发出通知书，并于三十日内在全国发行的省级以上报纸上至少公告三次。
公司应在上述通知书和公告中说明对现有公司债务的承继方案。
第二十六条公司债权人自接到本规定第二十五条所述通知书之日起三十日内，未接到通知书的债权人自第一次公告之日起九十日内，有权要求公司对其债务承继方案进行修改，或者要求公司清偿债务或提供相应的担保。
如果公司债权人未在前款规定期限内行使有关权利，视为债权人同意拟合并或分立公司的债权，债务承继方案，该债权人的主张不得影响公司的合并或分立进程。
第二十七条拟合并或分立公司自第一次公告之日起九十日后，公司债权人无异议的，拟合并公司的申请人或拟分立公司应向审批机关提交下列文件：
（一）公司在报纸上三次登载公司合并或分立公告的证明；
（二）公司通知其债权人的证明；
（三）公司就其有关债权、债务处理情况的说明；
（四）审批机关要求提交的其他文件。
第二十八条审批机关应自接到本规定第二十七条所列文件之日起三十日内，决定是否批准公司合并或分立。
第二十九条公司采取吸收合并形式的，接纳方公司应到原审批机关办理外商投资企业批准证书变更手续并到登记机关办理公司变更登记；加入方公司应到原审批机关缴销外商投资企业批准证书并到登记机关办理公司注销登记。
公司采取存续分立形式的，存续的公司应到审批机关办理外商投资企业批准证书变更手续并到登记机关办理公司变更登记；新设立的公司应到审批机关领取外商投资企业批准证书并到登记机关办理公司设立登记。公司采取解散分立形式的，原公司应到原审批机关缴销外商投资企业批准证书并到登记机关办理公司注销登记；新设立的公司应到审批机关领取外商投资企业批准证书并到登记机关办理公司设立登记。
第三十条公司合并的申请人或拟分立的公司，应自审批机关批准合并或分立之日起三十日内，就因合并或分立而解散、存续或新设立公司的事宜，到相应的审批机关办理有关缴销、变更或领取外商投资企业批准证书手续。
第三十一条公司应自缴销、变更或领取外商投资企业批准证书之日起，依照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和《中华人民共和国登记管理条例》等有关规定，到登记机关办理有关注销、变更或设立登记手续。
设立登记应当在有关公司变更、注销登记办理完结后进行。
公司合并或分立协议中载明的有关公司财产处理方案及债权、债务承继方案和审批机关批准公司或分立的文件，视为注销登记所需提交的清算报告。
第三十二条公司为新设合并或分立办理注销、变更登记后，当事人不依法办理有关公司设立登记的，应承担相应的法律责任。
第三十三条公司投资者因公司合并或分立而签署的修改后的公司合同、章程自审批机关变更或核发外商投资企业批准证书之日起生效。
第三十四条合并或分立后存续或新设的公司应自变更或领取营业执照之日起三十日内，向因合并或分立而解散的公司之债权人和债务人发出变更债务人和债权人的通知并在全国发行的省级以上报纸公告。
第三十五条合并或分立后存续或新设的公司应自换发或领取营业执照之日起三十日内，到税务、海关、土地管理和外汇管理等有关机关办理相应的登记手续。
第三十六条在公司合并或分立过程中发生股权转让的，依照有关法律、法规和外商投资企业投资者股权变更的规定办理。
乙方（借款人） 身份证号码：
特别提示：
请认真阅读本合同项下的全部条款，对于不理解的条款，可以向出借方征询，出借方应进行解释。出借方、借款方一旦签订本合同，即认为已理解并同意本合同的所有条款。
本合同双方根据有关法律、法规，在平等、自愿的基础上，为明确责任、恪守信用，经充分协本商一致签订本合同，并保证共同遵守执行。
第一部分借贷条款
第一条 借款金额为：人民币（大写） 元整，（小写）￥ 元（大小写不一致时，以大写为准，下同）
第二条 借款期限为： 个月，自 年 月 日起到 年 月 日止。
第三条 借款利率：借款期限内（月）利率为（大写） 即（小写） %.
借款方每个还息日除按上述规定支付利息外，还应按合同借款金额的 % 向出借方支付服务费。
第四条 还款方式：借款方选择以下第 种还款方式：
1.到期一次还本付息，利随本清；
2.按月结息，利息支付日为每月 日，借款到期利随本清。
第五条 借款方提前还款应征得出借方的同意。出借方同意借款方提前还款的，按本合同约定的利率及借款实际使用期限计收利息及相应的服务费，合同双方另行约定的除外。
第六条 出借方提前收回借款应征得借款方同意，利息及本金偿付办法由双方另行约定。
如出现下列情形，出借方有权要求借款方在一定的期限内提前清偿部分或全部借款本息：
1.借款方将所借款项用于非法活动；
2.抵押物毁损或灭失，不足以实现本合同抵押之目的；借款方不能提供出借方可予接受的其他抵押物的；
3.其他：
第七条 借款方的权利和义务：
1.如实提供有关证件、证明和其他材料，并接受出借方的监督和检查；
2.保证本借款不用于非法活动；
3.按照本合同的约定取得借款本金，并按时偿还借款本息及相关费用。
第八条 出借方的权利和义务：
1.有权对本合同项下抵押的房产进行查询和核实；
2.在本合同项下的抵押物办理抵押登记完毕后日内，足额向借款方发放借款；
3.有权按照本合同的约定收取借款本金、利息及相关费用，有权按照约定行使抵押权。
第二部分抵押条款
第九条为确保借款方正当履行还款义务，借款方自愿以其拥有所有权并有权处分的位于 - 的合法房产（房屋所有权证号： ，建筑面积 平方米）以及相应的土地使用权（以下简称房地产）抵押给出借方，作为借款方归还借款的担保。
借款方保证，该房地产不存在任何权属争议，不存在被查封、已抵押等情况；和他人共有的，共有方应出具书面证明，同意将该房地产抵押给出借方，并同意受本合同约束。
第十条经评估公司评估，并经本合同双方确认，上述用于抵押的房地产价值为人民币（大写） 元整，（小写）￥ 元。
第十一条 本合同自签订后当日（遇法定节假日顺延），双方当事人应持房屋所有权证及其他相关证件到房管部门办理房屋抵押登记手续。
第十二条 抵押担保范围为：本合同项下的借款本金、利息、服务费、逾期利息、违约金以及出借方实现债权的所有费用，包括但不限于律师费、公证费、交通费、保全费。
当借款方未按照本合同约定履行其还款义务时，无论借款方对本合同项下的债权是否拥有其它担保，出借方均有权直接要求借款方以该房地产承担担保责任。
第十三条抵押期间，未经出借方书面同意，不得将该抵押物出租、转让、抵债或赋予其它负担。
第十四条 出借方应在借款方偿还全部款项后三日内（遇法定节假日顺延）协同办理抵押注销登记。
第三部分违约责任及其他约定
第十五条 违约责任：下列情况均构成违约，违约方应承担违约责任：
1.借款方提供的证件、证明等有虚假、非法的情况，出借方可要求借款方立即偿还全部借款及相应利息和费用，可依法行使对本合同项下抵押房产的抵押权；
2.借款方在还款期限届满时，未能足额偿还借款本息的，视为严重违约，应另行向出借方支付全部借款本金 %的违约金，并承担出借方为实现债权支付的全部费用，包括但不限于律师费、公证费、交通费、保全费；
3.出借方不能按照本合同的约定向借款方发放借款的，视为严重违约，应承担其他方所付出的直接费用，并向借款方另行支付全部借款本金 %的违约金；
4.因出借方的以下行为，致使不能根据本合同的约定办理抵押注销手续的，出借方应向借款方支付全部借款本金 %的违约金：
（1）出借方无正当理由在借款方全部偿还本金、利息和费用三日内（如遇法定节假日顺延）拒绝办理抵押注销手续的；
（2）因出借方保管不善，造成房屋所有权证或他项权利证明丢失、损坏，不能及时办理抵押注销手续的；
（3）因出借方变更地址、电话等无法联系，不能如约办理抵押注销手续的；
第十六条 生效、变更、解除、终止。
1.在签订本合同前，合同双方已完全理解并接受本合同的内容，并承诺在本合同项下全部意思表示均真实有效；
2.合同双方签字后生效；
3.本合同项下借款本息和相关费用全部清偿完毕后，本合同终止；
4.本合同如需要变更或提前解除，应由合同双方共同达成书面协议。
第十七条 本合同一式 份，合同双方各执 份， （部门或单位）留存 份。
出借方（签字）
借款方（签字）
电话号码：
电话号码：
年 月 日
卖方违约,对于买方因楼价上涨的损失需要承担赔偿责任。下面为您介绍一个相关的案例。
2007年9月8日,楼某作为乙方、石某作为甲方、上海锐丰房地产投资顾问有限公司作为丙方共同签订《房地产买卖居间协议》,约定乙方为表示对丙方居间介绍的甲方房地产之购买诚意,交付意向金人民币(以下币种均为人民币)10万元;买卖的系争房屋坐落于上海市青浦区徐泾西路X弄X号,建筑面积371.7平方米;总房款720万元;甲、乙双方同意在本协议生效后甲方产证办出后两日内按本协议第三条所述内容至丙方处签订房地产买卖合同;本协议签订后两个工作日内,乙方应补足定金10万元;在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后三个工作日内,由丙方向乙方收取购房首期款300万元(内含定金20万元);甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后三个工作日内,甲方应去相关抵押权人处还清其所欠贷款余额并取得相关权证文书,同时甲方还应在取得上述权证文书后八个工作日内,办理完结该房屋注销抵押登记事项;在该房屋抵押登记注销后,且公证处出具买卖合同之后三个工作日内,甲、乙双方共同赴青浦区房地产交易中心办理该房屋产权过户手续(即送件)。送件当日,乙方向甲方支付第二笔房款410万元;在以乙方为所有权人的房地产权证办出后两个工作日内,甲方向乙方办理该房屋验收交接手续;交房当日,乙方应将购房余款10万元交付甲方;乙方根据国家规定负担本交易所产生的税、费。协议签订后,石某收取楼某定金20万元。后中介公司通知石某签约,因石某不同意按720万元出售,双方未签订买卖合同。
2007年10月石某与案外人王某签订《上海市房地产买卖合同》,将系争房屋出售给王某,合同价款815万元。合同补充条款第4条约定,王某自愿根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本易所产生的所有税、费。若在交税前因国家政策变动发生税费增加,双方可自行协商承担增溢部分税费,若协商不成,则双方同意合同自动解除,互不追究违约责任。
2007年10月,楼某以石某将系争房屋出售他人构成违约为由,起诉要求判令石某双倍返还定金40万元并赔偿损失75万元。
律师分析,《房地产买卖居间协议》约定了楼某与石某应另行签订房屋买卖合同,且协议未明确付款时间以及房屋交付条件、日期等房屋买卖合同中的必备内容,故双方签订的系预约合同。石某不同意按原价格签订买卖合同并将系争房屋出卖给他人构成违约。由于石某过错导致楼某丧失在同时期购买其他房屋的机会,使本可通过与石某订立买卖合同而获利的机会丧失,在房价上涨的情况下,楼某的利益受损。石某与案外人签订合同的价款可作为系争房屋市场价参考,因双倍返还定金无法弥补楼某损失,故石某应赔偿楼某损失。楼某要求石某按两份合同差价赔偿,此差价属可得利益范畴,但由于双方处于预约阶段,楼某未全额支付对价,石某只应对楼某的机会利益损失而非可得利益损失进行赔偿,对此损失酌情确定。
法院最终判令石某双倍返还楼某定金人民币40万元并于赔偿原告楼某损失人民币20万元。
