时间：2022-11-24 10:48:53
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇楼盘销售方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
我们都知道房地产市场和股市一样都有自己的“行情”，除了考虑楼市基本面外，就某一楼盘或几个楼盘而言，还应该从以下几方面加以考虑：
第一，在大量楼盘上市而市场吸纳量不大时，楼市营销策划通常推出能引起轰动效应的让利方案。房价一直是楼盘营销的焦点，一些房产公司为了使购房者获得心理价位的满足，激发他们的购买热情，会采取各种让利销售的措施，这时入市购房可以获得较大的购房实惠。
第二，在新楼盘入市时，房产公司为了吸引人气，通常会低价开盘，走“低开高走” 的道路。例如，一超级大盘开盘时房价为每平方米3600多元，楼盘一时热销，必定吸引更多购楼者的注意力，并形成口碑。随后的第二批房价就可能因为人气急升而升为每平方米 4000元以上，并仍有上涨趋势。显然，第一批购房者从中得到的利益便成为购房者的实际赢利。其赢利能力已经超过10％。
第三，在楼盘销售收尾之时，楼盘所剩套数不多，房产公司为了不拉长销售期，减少人力物力的浪费，会降低出售，以尽快收尾。这时购房不但价格优惠的幅度大，而且大多是现房。
第四，某一区域重大市政建设方案出台之前入市购房，由于成本低，价位有优势也成了购房的好时机。
第五，政府刺激房产市场的重大利好政策出台之初往往也是购房的黄金时机。目前，根据“契税减免”政策的出台，公积金利率的不断下调等诸多因素，可以预言2000年将是房地产销售的黄金期，购房者可选择时机，入市购房。
购房者在购房时不但要具备一定的房产知识，货比三家，还应持一种发展的眼光，不失时宜地选择好的楼盘，在安家置业的同时获利。
为抢抓岁末年初旺季营销机遇，确保城市个贷业务实现“开门红”，根据省分行统一安排部署，市分行决定在全行组织开展城市个贷业务营销活动，特制定本营销方案。
一、活动时间
XX年XX月XX日-XX年XX月XX日。
二、活动范围
全行营业网点。
三、活动目标
个人住房贷款增量不低于X万元，个人消费贷款（不含“网捷贷”）增量不低于X万元，“网捷贷”增量不低于X万元，个人经营类贷款增量X万元。
四、活动内容
紧密结合总行零售业务综合营销活动“新春嘉年华”之“把爱‘贷’回家”主题活动，组织开展以下两项活动：
（一）住房贷款增量大排名活动。加大对按揭楼盘的审批准入和与房地产中介的合作力度，激活一级支行、营业网点的个贷宣传、营销职能，有效促进一、二手房贷款投放。以支行为单位，按月对个人住房贷款增量进行排名和通报，对活动进展情况进行督导。活动结束后，对活动期内个人住房贷款增量全省前X名的支行，各奖励绩效工资?万元，同时各匹配营销费用?万元。
（二）消费贷款增量大比拼活动。组织开展“进机关、进学校、进企业”营销活动，以优质行业单位个人客户群、一般行业单位优质个人客户、我行存量房贷客户等优质个人客户为目标，积极投放“随薪贷”、“房联贷”、“家装贷”、“网捷贷”等个人消费类贷款。以一级支行为单位，按月对个人消费类贷款（含“网捷贷”）增量进行排名和通报，对活动进展情况进行督导。活动结束后，对活动期内个人消费类贷款增量排名全省前X名的支行，各奖励绩效工资?万元，同时各匹配营销费用?万元。
五、活动综合评价
根据考核指标综合得分评选出排名第X的支行，奖励费用?万元，并授予“好时贷·卓越竞争力奖”。同时，对住房、消费贷款累放额全省排名前XX的客户经理，每人奖励工资?元工资。
指标1:个人住房贷款业务（7分）
指标得分＝权重分×个人住房贷款计划完成率
指标2：个人消费贷款业务（2分）
指标得分=权重分×75%×个人消费贷款（不含网捷贷）计划完成率+权重分×25%×网捷贷计划完成率
六、调整计价标准
本方案活动期间，城市个贷计价标准调整为：按照增量20元/万元，个人质押贷款用款期限必须在90天以上（含）。
七、活动要求
（一）摸底建库，对优质按揭楼盘实施名单制管理。要对XX等总行级核心客户开发的楼盘，或由我行开发贷款支持的楼盘，以及位置优越、销售前景好、开发商实力雄厚的优质楼盘进行全面摸底，并纳入营销目标楼盘名单。各行要多方搜集资料，建立数据库，指定经办行分管个贷的副行长为营销主责任人，逐楼盘制定营销方案，靠实营销责任，做到早介入、早营销、早准入，为个人住房贷款投放提供资源保障。
（二）一二手并举，加大房贷营销投放。要及时跟踪、掌握已准入楼盘建设进度、预计销售情况，对已开盘预销售的楼盘，对有按揭意向的购房客户实施精准营销。要加强与开发商、楼盘销售人员的密切合作，通过专享贷款申办绿色通道、利率折扣、抽奖优惠及与零售产品组合优惠等多种方式吸收更多的客户在我行办理按揭。同时，要加强与当地房产交易中介合作，分享客户资源信息，全力营销，将二手房贷款培育成我行个贷业务发展新的增长极。
(一)项目地理位置及总价值
楼盘是地产公司即将推出的楼盘，位于，大道以北、东路以东、大道以西，路以南。年，公开投标价高达亿元人民币。
(二)楼盘自然景观介绍
(略)。
(三)楼盘设计师、建设团队介绍
(略)。
(四)楼盘经济指标(如下表所示)
楼盘经济指标一览表
经济指标 指标数据
总占地面积 万平方米
总建筑面积 万平方米
幼儿园 平方米
总户数 约户
户型 一室一厅一卫、两室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫，户型建筑面积～平方米
户型特点 板式结构建筑，采光、通风性能好，一梯两户，建筑密度小，无对视，私密性好
预计上市时间 年月～月
二、目标市场分析
(一)本地住宅市场状况分析
1.本地区楼盘销售状况分析(略)。
2.同定位楼盘特点分析(略)。
3.本地区楼盘售价分析(略)。
(二)楼盘SWOT分析
经过对本地区住宅市场及各大楼盘的调查，从优势、劣势、机会、威胁这四个角度总结楼盘，具体分析结果如下表所示。
项目SWOT分析表
优势(S) 劣势(W)
1.自然环境优势
2.中高档景观房产定位，紧邻学院，区块升值与发展潜力较大，交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷
3.本项目周边区域是本市规划的大学城，文化气息浓厚，此特点可作为本案一大卖点，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势
4.专业服务：由受过严格培训的置业顾问，为顾客提供挑楼、买楼到入住后的全程服务 1.本案所在地区离市区稍远
2.不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案的形象推广
3.本案是招商引资项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程
4.缺少商业配套设施
机会(O) 威胁(T)
1.市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成;房地产市场也已发展至较成熟阶段，特别是本年度市房地产价格增势强劲，全年度房产价格增幅近%，预示着市的房地产市场进入一个快速增长的阶段
2.市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进市正在向一个现代化的大城市方向发展，这对本案也是一个利好
3.市距著名旅游城市市仅1小时车程，处于该市1小时交通圈范围内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本项目广告宣传范围，广泛传播本项目形象
4.本项目在市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在市楼盘项目的卓越品质，使本案有了塑造品牌的基础 1.与本案处于同一区位的有A、B、C三个竞争楼盘，其中A项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合的特点形成鲜明对比，给本案造成了一定的竞争压力
2.本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度
3.市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险
4.作为市郊区的楼盘，本案所处区块要形成一个成熟的住宅区还需要一段时间，消费者对该地块的认同也需要一段时间
(三)项目广告目标市场
根据本项目的特点及上表SWOT分析的结果，初步确定本项目的广告目标包括以下两大市场。
① 第一目标市场为市本地(包括城区和郊县城镇)。
② 第二目标市场为市周边地区(如市等具有潜在购买力的地区)。
(四)目标消费群定位
在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。
① 按购房动机划分为居住者、投资者。
② 按地理位置划分为下列两类人群：市本地人及在市工作的外地人;周边地区(如、、等地区)想将本项目作为第二居所的人士。
三、楼盘广告目标
(一)总体目标
根据本楼盘的营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出宣传重点，彰显楼盘特点，提高本项目的知名度与美誉度，支持本楼盘的销售工作。
(二)广告目标
① 树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。
② 保证楼盘销售顺利进行，配合2009年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。
③ 树立本企业形象及本案的楼盘形象;强化本楼盘的居住理念及推广主题。
四、本项目广告宣传策略
(一)广告诉求重点
结合本项目特点，在本项目的不同销售阶段，将精心宣传本项目的主题，着力形象介绍与展示，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告诉求重点包括以下六个方面的内容。
1.项目的整体优势
可着重突出中高档景观楼盘、本市规模较大的楼盘。
2.地貌布局
本项目遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。
3.生态环境景观
独特的景观生态环境是本项目的一大亮点，在推广时应着重强调。
4.人文气息
毗邻学院，同时这一区域将逐渐发展成为市的文教区，是本省最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息浓厚，为本项目营造了一种强烈的文化氛围。这是本项目最珍贵的诉求点，应着重突出。
5.居住理念
本项目所营造的是一种的居住理念，彰显人与自然和谐相融的都市人居住品质，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。
(二)广告表现
1.广告主题
围绕本项目这一居住理念，在本项目的不同营销阶段设置不同的推广主题。包括上述几大诉求点以及本项目销售进展情况。
2.广告主导概念
秀丽的自然风光条件与浓厚的人文气息完美结合。
3.电视广告画面创意
(1)开盘前期广告创意
① 宣传企业品牌诚信建家，恒心服务。
② 宣传楼盘品牌市顶级人文社区。
(2)实景拍摄
实景拍摄楼盘周边景色，合理安排平面构图，充分展现广告诉求重点。
在实施此方案时，由于楼盘正处于初步建设中，所以不能完美地实施。
(3)楼盘系列电视广告创意
体现楼盘的舒适、惬意、亲近自然与高贵品质。
4.报纸广告文案
体现本楼盘的居住理念。
5.刊登要素
各种媒体的广告中必须刊登的要素包括楼盘的投资商、开发商、销售、物业管理、地理位置图、售楼热线。
(三)广告媒介计划
电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本项目可选择的广告宣传媒介，形成全方位的强大的推广媒介组合。在本项目销售的不同阶段，不同媒介的组合情况如下表所示。
本案销售各阶段媒介组合情况表
销售阶段 各种媒介组合情况
引导期 首期推向市场，广告以运用一些新闻报道、大型户外媒介和售楼处的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点
公开期 楼盘正式推向市场，广告媒介的安排转向以报刊媒介为主，同时可配合一定的促销活动
强销期 各种媒介攻势互相配合，全面展开，宣传重点围绕销售进展情况展开
在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售量迅速提升
持续期 广告媒介的投放减少，销售方面的广告宣传主要依靠前期余下的户外媒体和印刷媒体维持
(四)广告分期计划
本案广告将依据市场销售情况及销售周期采取分阶段的广告活动，使广告受众全面透彻地了解本案相关信息，同时可节省一定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，本年度广告分期建议如下表所示。
楼盘广告分期计划表
阶段 期限 媒介运用 广告主题
导入期 3月中旬至7月中旬 置业顾问选拔大赛 在《日报》、电视台上刊播楼盘的置业顾问招聘选拔大赛广告 1.预告开盘日期
2.本案总体规划优势
3.重点主推本案形象和感性概念诉求，强调本楼盘的整体品牌形象和企业形象
户外大型广告牌 设置在市区主干道上，引导型广告，建议尺寸在20m10m
现场看板 在工地搭设大型看板，营造现场气势及销售气氛
墙体广告 在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况进行尺寸设置
报纸广告 在《日报》上软新闻方式为主的广告，使受众基本知晓或了解本案，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施
灯箱广告 在环城北路的主干道两旁，每50m设置一对路牌，共80对
道旗广告 沿市主干道布置
售楼中心广告 售楼处及样板房设计布置完成，营销道具准备完毕
公开期(导入期后1周左右) 7月底～10月中旬 报纸广告 主要以《日报》为主，时间配合项目的开发进程来实施 各个主题以系列方式连续展开
1.开盘信息，楼盘形象宣传
2.本项目的规模优势
3.本项目优越的自然环境景观及浓郁的学区文化氛围
4.本项目配套优势
夹报 每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象
电视媒体 市电视台专题报道，开盘电视新闻，另开盘时向各大媒体开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，强化楼盘形象
公关活动 在开盘当日可举办开盘庆典仪式
强销期 10月底～春节前后 报纸广告 整合公开期的报纸媒介投放策略，《晚报》与《报》配合进行，每月投放两次 1.本案价格优势
2.本案热销进展情况
3.与公开期相似的规划优势、环境景观优势、配套优势等
广播 在主要广播媒体，选择早晨及晚上八点左右
电视媒体 市电视台专题报道
海报 定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面
活动 举办促销活动，加强本案影响力;同时还可参加房交会
持续期 11月中旬 报纸广告 每半月投放一次广告 销售单位信息、价格优势、热销情况
电视媒体 电视台专题报道
现阶段政府的宏观调控行为和整个房地产市场环境，在引导企业稳步发展和保障民生的同时，也给企业一定的冲击和挑战。因此需要在研究当前的房地产经济、政策环境和现状的基础上，分别就大型楼盘开发过程中的住宅空置率高、成本和风险大以及营销活动中理念陈旧、手段单一等问题进行深度分析；在此前提下，进一步就提出了开发模式转变、路径调整以及整合、全程、体验营销等方面的策略调整，以期帮助企业正确应对新形势和调控政策，而实现大型楼盘开发与营销的健康发展。
【关键词】
政策；大型楼盘；开发与营销；策略调整
近年来，国家采取了一系列房地产调控措施，而使得大型楼盘的开发和营销过程中面临着诸多挑战。鉴于此，应当在正确把握相关政策和形势的基础上，及时研究和分析大型楼盘的开发与营销策略的调整，而促进其健康发展。
1 新形势政策下的我国房地产市场状况分析
伴随着我国市场经济体制和城市化进程不断推进，房地产行业快速繁荣。与此同时，房价也越来越高，以至于住房难成为了普通劳动者面临的重大难题。在此背景下，为了促使房地产行业的健康发展和保障民生，国家采取了一系列的宏观调控政策。自2003年至今十年间，政府就从限购、限贷、限价以及提高利率等角度，不断对房地产的发展进行宏观引导和归正，以期促使其健康发展，而有效解决普通居民住房难问题。
事实上，政府宏观政策引导，对于房地产市场产生了一定影响。其一，企业面临着资金压力，开发增速减缓。作为资金密集型行业，房地产项目的开发需要以充足的资金投入为基本前提。近年来，国家屡次提高房地产项目投资基本金和拿地的首付款比例，并不断上调存款准备金率，致使相关项目开发前提投入成本增加，且企业融资困难加大，而使得房地产开发企业陷入资金危机；在这种政府宏观政策调控下，尽管过去的一年房地产企业资金投入量依旧有所增长，但增速明显下降。其二，受国家宏观政策的调控和消费需求的理性回归，我国房地产销售增长速度已经有所减缓。上一年度，国家出台了收紧房地产市场的“国五条”等相关政策，而房地产均价和出售面积增长速度均显放缓趋势；截止七月份，全国住宅和商业用房的均价已连续三个月下降，而出售面积也增长速度也出现回落趋势。此外，受长期宏观性的信贷、土地购置、项目开发投入、限购、限价等房地产政策引导和规范，以及短期区域性的房地产开发和销售调控的影响，房地产行业的投资风险也在不断上升，而开发景气指数也趋于下降。
2 基于当前宏观调控和市场环境的大型楼盘开发策略调整分析
2.1 新形势政策下大型楼盘开发所存在的问题
在国家宏观政策影响下，我国房地产市场面临着资金、开发风险加大以及销售增速趋缓等方面的问题；而在这种新形势和环境制约下，大型楼盘的开发也显现出了开发成本和风险提高、相关配套资源不足以及空置率较高等方面的挑战和压力。
2.1.1 大型楼盘开发成本和风险较大
和中小型地产的开发相比较，大型楼盘的开发需要耗费更多资金和前期成本；特别是在当前国家支持经济适用房和保障性住房建设的基本政策动向的作用下，相关土地、投资基本金以及信贷等方面收紧措施的施行，提高了大型楼盘开发的成本，而使得房地产企业资金运转受到限制。在政府宏观政策和市场竞争加剧的影响下，企业高成本投资建设大型楼盘的潜在风险也相对提高。尽管大型楼盘的开发能够带给企业巨大的回报，但政策和市场的双向制约，使得其面临着资金、成本以及受益等方面巨大压力和风险，以至于实力一般的企业根本不可能单独进行大型楼盘的开发和建设。如此，开发成本和投资风险的不断加大，对大型楼盘的开发产生了严重影响和阻碍。
2.1.2 配套资源稀缺，大型楼盘空置率高
尽管我国居民购房刚性需求较强，但大型楼房高空置率的情况依旧较为严重；而这一现象的出现，至少包括以下几个方面的原因。其不但受刚性需求消费者购买力、大型楼盘价格、投机购房行为的影响，而且因某些开发商故意拖延开盘时间，以期获得更大收益的行为的制约。此外，大型楼盘的布局和相关配套设施与资源的不完善，也间接诱发了这一问题。有些开发商为了在有限的土地上建造更多的房屋，有意占用了规划中相关娱乐、活动空间，开发过程中学校、医院、交通等公共服务设施的建设也不能及时跟进；而鉴于入住率较低的情况，第三方物业公司也不愿接手社区管理，以至于物业服务资源的不健全；在这样的生活配套资源不足的情况下，大型楼盘对于消费者的吸引力较低。如此，受消费者需求和开发商行为等方面影响，加之相关社区配套设施和服务资源的不完善，使得高空置率已经成为房地产开发和经营过程中的重要问题。
2.2 基于新形势政策的大型楼盘开发创新举措
2.2.1 创新开发模式，转向持有和轻资产经营
在市场经济高速发展和国家宏观调控不断加强的背景下，地产商应主动创新和转变大型楼盘开发运营方式，而最大限度发挥其商业效应。其一，大型楼盘的长期持有运营和管理。随着市场经营环境的不断变化，粗放的滚动式房地产开发模式的弊端逐渐显现出来；而在现阶段政府强调房地产调控和监管基本政策趋势，以及第三产业的飞速发展的前提下，开发商自己长期持有经营成为了大型楼盘开发的一个突破点；特别是对于商业地产的开发，企业自己持有物业管理，将使其获得较为稳固的增值服务收益。其二，逐渐转向轻资产经营模式。随着我国房地产行业的不断成熟，需要转变以往的单纯获取资产升值效益的经营模式，而转向以增值服务收益为核心的轻资产运行模式；其通过物业管理、商业运营、品牌溢价等其他房地产开发衍生服务获得收益，而实现企业经营和盈利模式的创新，以有效规避宏观政策的限定。
2.2.2 创新开发路径，实施多元化战略转移
面对当前国家的宏观调控影响下的大型楼盘开发中所面临的各种难题，开发商需要及时更新发展理念，实施多元化开发战略。从开发主体的角度出发，可以进行合作开发，以有效解决资金难题，而分担大型楼盘建设过程中的风险；就开发分布而言，由于一线城市政策监管力度更为严格，因而应当抓住机会，适时进驻二三线城市，而形成多个区域的大型楼盘开发分布，而尽力保障企业的盈利水平；就开发的结构而言，鉴于当前对于住宅开发和销售的严厉管控，而第三产业发展迅速，可以将大型楼盘开发重点转向商业、旅游等方向的地产开发，而形成多行业的楼盘开发机构；对于企业融资而言，应当充分发挥企业各项优势，逐渐摆脱单纯依靠银行贷款而获取项目开发资金的方式，逐渐从私募基金、项目合作、海外融资等方向创新融资途径，而形成多元化的融资模式，以支持大型楼盘的开发和运营。
2.2.3 坚持适度合理原则，与城市建设相配合
在应对政府宏观调控同时，大型楼盘的开发与建设还应当坚持适度性和合理性原则，而与城市总体规划相配合，以充分实现其经济、社会以及文化效应。其一，大型楼盘开发规模应以适度为基本标准。受经济利益的驱使，地产商希望楼盘开发规模巨大；但受我国城市和社会管理水平以及相关服务设施等方面不足的影响，楼盘规模过大将超过城市或者区域的承载力，将产生一系列的社会问题，而消费者的购买欲望也将受到一定程度的抑制。其二，在大型楼盘开发过程中，应当注意合理建设和配置相关公共资源和服务设施，特别是物业管理问题的有效解决，以楼盘开发的优质服务来吸引顾客，并获取增值收益。此外，在大型楼盘建设和开发的过程中，还应当注意与城市建设的融合而合理规划项目，包括和产业集群的配合、对城市功能的补充以及设计上城市文化的显现等方面的具体内容，而实现大型楼盘开发与城市建设与发展的相互协调，进而实现企业的经济和社会价值。
3 基于政策调控和市场环境的大型楼盘营销策略调整分析
3.1 现阶段大型楼盘营销的主要问题分析
3.1.1 大型楼盘营销理念比较陈旧
尽管营销活动的重要性已被企业所认可，但在包括大型楼盘的房地产营销理念依旧显得陈旧，而亟待更新，以促使营销目标的充分达成；就其营销理念的缺位主要表现为以下几个方面。
（1）缺乏全过程营销的基本理念。在现阶段的大型楼盘营销活动中，依旧存在单纯强调企业在后期销售过程中主动性的发挥，而一定程度上忽视了开发中前期分析对于营销活动和盈利目标的促进作用。事实上，后期销售活动是否能够顺利进行，或者收益如何，很大程度上受基于前期分析基础上的产品特征和性能的影响。因此，片面强调后期销售的理念已经不能适应当前大型楼盘营销活动的需求。
（2）缺乏对消费者需求和体验的高度重视。当前大型楼盘的营销中，自我本位主义比较严重，过分强调概念的炒作，而对于顾客的实际需求却未曾真正的予以探求；在具体销售环节，又急于达成交易，对顾客采取避重就轻、口头许诺甚至于欺瞒的方式，而没有深入挖掘顾客体验的方法和途径。如此，过于强调企业本位，而轻视顾客需求与体验，严重阻碍了大型楼盘营销目标的达成。
（3）对具体楼盘营销差异化的忽视。由于各个楼盘所处的位置、设计的风格以及前期的地位都不尽相同，其营销理念和方法也理应有所区别。但在实践中，由于人员素养和对科学化营销理解等方面的不足，常常出现偏信于权威人士的整体营销策划，而忽视了具体楼盘销售中自由度和特殊性把握，以至于产品滞销现象的出现。
3.1.2 营销手段亟待优化
随着信息化技术的不断进步，现阶段的营销手段较多，并且进入了途径整合的发展阶段。然而，大型楼盘的营销手段依旧存在一定的不足，而影响了效果充分体现。首先，当前的楼盘营销手段仍过于传统和单一。在后期销售中，企业依旧以开盘促销，大量的广告投放等方式进行楼盘宣传，且虚假广告时常出现，而不能从消费者需求角度出发，基于互联网等新型媒体进行互动式沟通与交流，以至于大型楼盘营销最大化目标实现受阻。其次，营销过度现象严重。诚然，在信息经济时代，营销活动对于企业经营和发展具有不可忽视的作用；但漫天遍地的投放广告，而不进行营销和企业综合效益的科学衡量，能否实现既定销售目标尚未可知，但高昂的成本投入，已经给企业背上了沉重的包袱。如此，当前大型楼盘营销手段的单一化和过度化问题的存在，将不利于企业长期营运和发展。
3.2 基于新形势的大型楼盘营销创新策略探析
面对当前大型楼盘营销过程中缺乏对全过程、消费者需求和体验、差异化等方面的关注和重视，以及相关宣传手段的单一和过度化问题，应当从以下三个角度进行策略探析，而有效提高其营销活动的效果。
3.2.1 全过程营销策略
在新形势下，大型楼盘营销需要具备全过程观念，形成完善的营销体系，而有效提升营销效果。在此过程中，需要从以下几个方面进程对策和措施的生成。其一，前期的市场分析和定位策略。在由于消费者需求的异质性和相似性以及企业资源的有限性，需要对产品和企业所面对的消费群体进行细化，而进一步针对目标群体的需求进行研究，从而建立高精度的营销定位；其二，楼盘价格策略和营销途径的确定。通过对楼盘基本特征以及面向群体的准确定位，并结合相关规定和行业标准制定具体的价格策略，进一步生成具体的营销渠道途径；其三，后期营销过程的宣传和管控。在既定营销方案的指导下，综合选用相关媒介，进行楼盘的宣传，并对销售过程进行有效的管控和调整，以保障营销目标的最大化实现。
3.2.2 整合营销策略
在信息经济时代背景下，能够帮助企业进行宣传的手段相对较多；而有效的营销则需要整合各种营销手段，以充分发挥其聚合效应，而推动企业营销目标的实现。基于整合理念的大型楼盘营销策略不仅要求新媒体营销的各种渠道和方式的合理组合，而且包括传统营销方式和新媒体营销方式的有效配合。在此过程中，可以在进行搜索引擎推广的同时，配合新媒体广告的植入以及微博微信等网络平台的话题讨论和活动开展，进行房地产企业品牌、形象以及楼盘的营销，以充分发挥新媒体和网络营销的整合作用；也可以将电视的广告投放等传统媒介手段与网络广告植入、以及社交网站等互联网营销手段组合起来，从而使得消费者形成更广泛的关注和认同感。当然，在进行整合营销的过程中，需要注意信息的被关注度，从而保证其作用和效力的发挥。
3.2.3 体验营销策略
体验营销是建立在买卖双方互动沟通机制和掌握买方消费需求和心理基础上，通过产品或者服务的体验来促成交易的一种策略和方法；而随着买方市场机制的逐步完善，这一策略将有效的促进营销目标的实现。在大型楼盘销售的过程中，可以从以下几个层级展开体验式营销活动。其一，应当建立有效的互动交流机制，及时了解目标客户群的购房需求点和心理侧重点，以便迎合其需求而定制具有较强针对性的体验活动。其二，利用高度发达的信息化手段，构建虚拟现实的楼盘体验环境，让顾客获得接近于甚至超过真实房屋带来的感观刺激，而满足其购房的体验需求，以有效提高营销活动的效果。此外，楼盘和房地产企业品牌和形象的打造，对于体验营销效果的充分发挥也具有一定的辅助作用。
4 结束语
在宏观调控政策影响下，我国的房地产市场开发和营销整体速度趋缓，而成本和投资风险提高。在这种新形势和环境下，大型楼盘存在着开发成本和风险大，而住宅空置率高，且相关配套资源不完善等问题；而应当从开发运营模式转变、经营路径多元化以及适度合理建设等角度进行具体策略的调整。同时，针对于营销活动中的理念和手段等方面的不足，可以根据实际情况选择全程、整合以及体验等营销策略，而有效推进大型楼盘的开发与销售活动。
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[4]吴静.“大型楼盘”规划建设的几点思考[J].全国商情（理论研究），2011（09）.
关键词：房地产、景观设计 、成本控制
中图分类号：F293文献标识码： A
前言：房地产开发企业对内加强管理的核心就是成本管理，只有从内部挖出潜力，才能对外抗击强大压力。房地产企业成本管理贯穿于开发的全过程，包含的内容也很多，是一个很大的议题，其中设计阶段起到一锤定音的作用，是直接工程费的关键因素。景观工程占房产业总成本的比例并不大，一般在3-5%，然而由于目前项目楼盘动辄10万20万平方米，景观投资上千万，本人根据近几年工作经验且从下列几个方面谈谈如何管理好景观设计阶段的成本控制。
一、组建景观设计管理专业团队
随着人们生活水平的提高，现代人对住房的要求已经从单纯的“有所居”过渡到“品质的享受”，无论从购买者还是销售者角度上看，园林景观越来越得到人们的重视与青睐，对于房地产行业企业来讲，园林景观已经成为品牌地产的一张名片，项目销售宣传的热点、销售的卖点，。是否有良好的小区环境成为人们选择房地产的重要因素，有时甚至对其是否购买产生决定性的作用。优秀适宜的景观设计不仅需要一个优秀的景观设计单位，更需要一个专业的团队进行配合，方能“服水土”。从成本控制角度来讲，这个团队至少需要下面几个方面的技能：①房屋建筑业相关各专业如“建筑”“结构”“水电”基本知识的了解②配套工程如雨水污水上水供水供电供气智能化等系统工程管网建设基本知识的了解③景观设计施工工作经验④景观成本核算工作经验⑤项目所在地建筑业市场行情的了解。要想求得长远发展，建立一个景观设计管理或兼施工管理团队还是很有必要的。特别对于多项目房产企业来说管理团队优化节约的资金必定远超于团队的薪酬。
二、选择一家好的设计公司
团队强、管理好、服务优、类似项目设计多、设计费合理是选择好设计单位的标准。选择了一家好的设计公司，同样的表达效果成本会相差很大，或者相同的投资表达的效果会相差很大。有经验的设计师会根据你所提出的要求将成本把控得很好。在设计合同中可以提出拟建设项目投资成本目标，并要求设计单位在方案阶段提供控制投资成本目标（参照其它项目数据）实现的依据。
三、制定项目景观投资目标
房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性，绝不是拍脑袋工程。景观投资目标服从于项目产品的定位，产品的定位又必须服从于产品的营销，虽然越高的定位越有利于营销，然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，或者并不能产生更高的溢价，定位过高没有附加值，也就失去了投资回报的意义。由此看来景观作为楼盘产品的附加值，必须以客户的现实需求为目标，量身定做，并根据景观效果制定合理的成本目标。举例来讲，同位置的楼盘，你的项目产品全是大户型，定位高端人群，相邻项目产品全是中小户型，定位首次置业人群，你的项目景观投资目标必然需要高一点。如果相邻项目是别墅，你赶紧寻找其他卖点跑量吧。因此来讲，投资目标的制定是一个比较数，在调查了解好其他相互竞争项目及类似楼盘数据的基础上，服从定位和营销策略及销售价格作出合理的判断。景观投资目标是项目成本预算及销售价格核算的一部分，也可以随着市场行情的波动而及时调整。何为适中不一而论，在一二线城市，楼盘销售价万元以上，投资300-700元每平方行了，在县城，楼盘销售价4-5千元，投资200-300元每平方行了。另外，根据楼盘的不同期段，也可以指定不同的分阶段投资目标，先行施工的样板区、出入口可以大力打造，后期根据销售状况再行调整。
四、概念阶段成本控制
本阶段主要任务是控制好大方向，确定合理的框架。根据开发项目的产品定位确定景观风格，绘制路网的流线，功能分区，景观节点的布置等。从成本控制角度上来讲，景观层次分明，中心突出，要以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。不要有了一块空地就加一个硬景，不同的景观元素成本不同。概念阶段成本控制就是控制好景观要素的数量、等级和形式，控制好软硬景比例、疏林草地和密林的比例。水景、廊亭、硬铺、景墙、雕塑等可根据大概数量结合以往经验进行估算，从而分析所占目标比例，根据比例加减。
景观概念设计最理想的介入时间，是在总图规划过程中。在规划未定稿前，在条件允许的情况下建筑服从景观，该退让的的退让，该抬高的抬高。优秀的景观框架决定景观设计成功了一半。无艺术的建筑总图规划要想创造美丽的氛围必定花费更多的成本。特别是容积率不高的小区如能将建筑与景观同步融合，将天然条件与景观融合一体必能达到事半功倍的效果。
五、方案阶段成本控制
方案阶段设计是概念设计的初步深化工作，该阶段将明确各个节点的设计意向、采用如平面图、剖面图、以往设计成果图片等手段，反映整体或局部的设计思路。此阶段整体效果、造型、高差或层次关系明确，包含区位图、用地现状图、总平面图、功能分区图、景观分区图、竖向设计图、园路设计与交通分析图、绿化设计图、主要景点设计图及用于说明设计意图的其它图纸等等。此阶段设计单位应在出方案设计的同时提供设计概算明细，建设单位审核明细是否存在遗漏、概算是否准确。
方案图中景观节点景观表达元素的复杂程度、种类和数量等因素，决定着成本概算的额度。设计者必须提供概算供决策者把控。举例来讲，概念阶段计划在主入口设计一个水景，水景大小是100平方还是500平方，水是动的还是静的，动的水景如何动，是3阶还是5级，喷水高1米还是5米均要明确方向。超出概算比例该改的改。
景观成本中硬质面积小但造价高，一般占整个造价的50%左右，因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。一般石材铺装目前市场全费用单价达250-400元每平方米，相当于一株蓬径150-180的常用品种球，相当于5平方的常用品种植物色带或花卉，相当于10平方以上的常用品种草坪。除了合理的室外活动空间，硬质铺装面积应下调，应避免大面积的铺装广场。根据一线地产企业的经验，硬质景观与软质景观的面积比为4:6~~3:7范围之内（不含架空层面积）。
水景根据形式不同可分为硬质水景和软质水景。硬质水景钢筋混凝土为底，表面装饰大部分采用高档石材，并配以各种趣味小品。这种形式的水景单方造价高，应严格控制其数量。软质水景通常是依据场地内原有的水文条件，因地就势开挖而成。这种形式的水景面积大、单方造价低，效果更自然。
方案阶段绿地植物的配置需确定小区绿化的基调树种，包括常绿树、落叶树、花灌木、花草等。树种选择尽量本土化能适应当地气候的植物为主，可适当选取一些适应性强、观赏价值高的外来植物，避免使用稀缺性树种。树木大小上要严格控制，特别是25公分以上的树木价格会成几何级别上升。一般项目10~15CM的占80%，16~24CM的占15%，25~30CM以上的占5%左右，但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡，想提高档位就提高大树比例。
方案阶段竖向设计需结合场地的自然地形特点、平面功能布局与施工技术条件，在研究建、构筑物及其他设施之间的高程关系的基础上，充分利用地形、减少土方量，因地制宜地确定建筑、道路的竖向位置，合理地组织地面排水、有利于地下管线的敷设，并解决好场地内外的高程衔接。从成本控制上来讲，这一块容易被高层决策者疏忽，目前大部分小区均设大型地库，管网也密布，大量的地形处理除增加土方成本外，排水设施、相邻建筑的防水、地铺的台阶、斜坡、管网的路线变更、局部地库结构的加固等等均是一笔不小的费用，因此要因地制宜，位置恰当，不可一味追求。个体景点元素的竖向设计要从艺术角度洞察效果，不要一味追求体量高大、形状奇特、用材考究。同样是一堵景墙，是直线的还是弧线的，是1.5米高还是2.5米高，表面是石材雕刻还是人工彩绘，价格和效果肯定不同，可以要求设计师绘制不同的方案进行效果与成本的比较，再决出优胜的个体方案。
景观方案应最大程度利用自然景观、现有建筑及原生植物；
六、深化方案（含扩初）阶段成本控制
本阶段，设计大的方面和重要细节都应得以明确：从成本控制上来讲主要做好以下几个事件：1、有无因各专业设计之间的矛盾导致的返工、加固、移位；2、园路设计在满足消防要求的条件下有无浪费长度和宽度，广场的大小是否合理；用材是否得当3、小品等景观节点尺寸是否得当合理，4、综合管线、配电设备、弱电设备、煤气调压站、垃圾房等周边景观处理是否合理，有无因配套专业验收要求浪费设计5、水景结构、园林小品的基础及设备与原地库结构可否综合考虑节约成本，6、排水方式方法是否合理，可否在保证建筑及路面排水的基础上尽量减少其它排水设施及路线；7、在满足水景效果，灯光效果的基础上，水电管线整小区综合设计；光源、水景设施二次专业设计优化，8、绿化植栽配置疏密是否合理，品种、规格等是否符合定位要求；
此阶段调整成本的主要方法是改变硬景部分材料和工程做法，改变软景部分规格和品种，有条件的单位此阶段专业审计事务所介入，结合市场评估造价，对比目标成本，出具可行性报告，如果超出目标，尽量不改方案而从用材和做法上提供降低投入的措施。设计单位根据多方建议修改方案直达目标可行。
七、施工图设计阶段
施工图设计阶段是前期方案思路的落实并反映到图纸上。图纸出来后建设单位要审查的东西很多，单从成本控制来讲主要做好以下几个方面的是：1、审查图纸的完整性，比如室外家具摆设有无设计，置石、花钵交代清楚没有，垃圾箱基座、指示牌、标识等是否考虑，水景、泳池等水处理是否二次设计，人行、车库出入口钢结构、木结构等是否完善，与建筑的交集是否衔接。审查完整性的目的是清楚整个室外景观成本的组成，不能原以为控制好的成本随着施工的进展一段一段地追加。2、审查主要用材和清单，各种主材及设备如：各种花岗岩、各种苗木、道路砖、路牙、木材、自然石、灯具、室外家具、喷头、水泵等设计是否合理，好的施工图应在材料及植物上尽量做到本土化，方便施工及节约成本。3、审查节点做法，施工说明和大样图说明能否对得上，并根据经验审查图纸做法与常规做法是否吻合及可否优化。比如常规人行道12公分厚混凝土，15公分厚就浪费，如配钢筋更是极少情况。1.5米高的石材装饰，能贴就贴，没必要干挂。如在水池防水层与结构层间设计粉刷或找平，好的施工单位本来就不做这一层，防水效果更好。4、根据施工图选型定样定效果并摸清市场价，为下阶段招标工作做好准备。
【关键词】：住宅小区、配套设施、敬老院模式、物业公司、家政服务业
Abstract: For the residential quarters of all real estate development project, community support facilities planning, rationality, scientific and livability directly affect the quality of life for district residents in the future, but also for real estate sales is also a link can not be ignored.
Keywords: residential area, supporting facilities, nursing home mode, the property company, domestic service
中图分类号：F293.35文献标识码： A 文章编号：
引言：一般来说，配套设施是指与小区住宅规模或者人口规模相对应的配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共服务设施可以分成两类：第一类是与基本居住有关的各种公用管线以及设施，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理等，这些设施保障基本居住需求的满足；第二类是与家庭生活需求有关的各种公共设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等设施，这些设施是对基本居住需求之上的更高生活需求的满足。
对于我们集团旗下的房地产公司来说，每个住宅小区开发项目在立足建筑工程施工质量、施工进度的同时，还可以积极的研究探讨一些更深层次的课题。比如：怎样才能把与现代小区居民生活需求相关的公共设施科学合理的融合到项目当中，树立我们项目的亮点；怎样进一步提升我们“四建房产”品牌影响力等等，下面我将谈一谈我对以上课题的一些具体化思考：
住宅小区引入敬老院模式
当今摆在我们面前的社会问题，其中重要的一项就是养老。随着城市老龄化程度不断加剧，空穴老人，独身老人在迅速增多，养老、敬老将成为不可忽视的问题。据济南市前期公布数据显示，我市人口老龄化发展迅速,60岁以上老年人 100万左右,占全市总人口的15%,并以年年均3.1%的速度增长。其中,60至79岁的老年人78万余人,80至89岁的老年人10万余人,90至99岁的老年人1万余人,百岁以上老年人近200人;城市老年人40万,农村老年人50万。
随着第一批计划生育政策影响下形成的第一代独生子女父母逐渐进入老年阶段，这类独生子女家庭中父母的养老负担日益加重。与此同时，随着时间的推移，预计在未来20～30年内，我国城市大批独生子父母将陆续进入老年，届时独生子女父母家庭养老问题将成为我国城市老年人养老问题的最重要和最关键的问题。
现在有这样一种现实情况，作为五十多岁的我们父母这一辈，上有父母需要他们照顾，下有子女正值结婚生子的年龄，两头都要操心，父母所面对的这种生活压力是我们年轻人现在所不能体会的，而这种客观存在又是我们这一代人以后所必须面对的。
在这种情况下，我想是否可以考虑将敬老院模式引入我们以后开发的小区项目当中，在小区内建立老年之家，让平时需要照顾而子女又忙于工作的老年人得到食、宿、保健、文体娱乐等各个方面的精心照顾。根据有关机构调查表明，虽然大多数被调查的高龄独生子女父母不愿意选择家庭养老方式以外的其他养老方式，但是对于年龄较低的独生子女父母而言，他们对其他养老方式的接受程度已经明显提高，并且随着年龄的降低，选择其他养老方式的比例正逐渐升高，尤其是在选择社会养老机构进行养老的比例。对于年龄较高的独生子女父母已经进入或者马上进入养老阶段，这部分人群受社会环境、心理因素、传统观念、经济等因素的影响还是会继续继承使用最基础的养老方式——家庭养老。而对于低龄的独生子女父母而言，随着他们对自己未来养老问题的更多思考，更加认识到他们对自己作为独生子女父母会在将来的养老中面临很多具体的困难和问题，从而做出更适合自身条件情况的养老选择，他们开始更多地接受其他养老方式。他们已经更清醒地看到了他们所处的养老环境，认识到独生子女将来会担负起赡养4位老人的重任，所以他们不愿意在自己将来养老时给子女增加负担。根据以上调查来看，将敬老院模式引入以后的住宅小区当中，还是有必要的。具体分析为以下几点：
第一，有利于进一步提升集团的企业形象。发起加强关爱老年人的活动，争取更多的政策扶持和社会各界的支持，让敬老院进社区，将老年设施（敬老院）像幼儿园一样，作为小区配套来建，建成有运动场（如老年门球场），小型电影院（比如老人可以看看戏曲），医务站，生活休闲等综合性的养老院。由我们开发公司负责建设为主，同时争取社会资源合作，建成后可按市场化运作，做好舆论宣传，这样一来，不但能够很好的体现我们公司重视社会需要，担当社会责任的优秀企业形象，而且这也是对我们小区开发理念的一次有益的突破、创新；
第二，有利于楼盘销售，我相信这种开发理念将成为我们楼盘销售的一个亮点。当今政府对调控房价的决心日渐显露，银行进一步收紧贷款，百姓购房成进一步观望态势，在这种不利情况下，我想通过将养老院引入社区的开发模式，将养老院的公益性和市场性结合起来，对于提升楼盘开发档次，吸引更多的购房者参与到我们楼盘的销售中来，以此规避政府对房地产调控政策的影响，应是一种有益处的探索，进而赢得经济和社会效益的双丰收。相信百姓心中的那杆秤会向我们倾斜的。
第三，通过关注养老问题，提高我们企业对住宅楼的设计研发能力。我们今后开发住宅类小区项目时，可以将前期规划方案的重点向老年人生活舒适性宜居性侧重，设计图纸的时候可以引用《老年人建筑设计规范》，拿出一部分楼座建成老年人住宅楼。
物业公司增加家政服务项目
“四建房产·温馨家园”的理念已经逐步深入到泉城百姓的心中，我们的物业管理水平也得到了广大业主的认可，我想是否可以通过这个平台增加家政服务项目，立足我们小区，以点带面扩大我们的服务覆盖面，以此增加物业公司的产值，为公司创造更多的利润。
家政服务为广大家庭提供了保姆、护理、保洁、家教、物流配送、家庭管理等方面全方位的服务体系，同时解决了大批人员就业问题。当今中国家政服务业已初具规模，众多家政服务公司如雨后春笋般出现在各个城市，有些甚至已形成一定品牌，服务范围日益扩大，内部分工更加精细，服务内容开始分级。甚至于现在家政服务消费热已形成，一种新的消费时尚（家政服务成礼品）出现在人们的视野中。一些商家把家政服务当作"谢礼"，回报客户；儿女将家政服务作为"孝心礼"，献给父母。
随着城市居民生活节奏的不断加快，家政服务市场的前景将更加广阔，我想我们可以抓住这个商机，济南家政服务业的蛋糕就一定会有我们的一份。具体方案如下：
第一，发挥物业公司的整体优势，组建家政服务部，可以通过社会公开招聘的方式，吸收优秀家政服务管理人员加入，以完善该部门的内部体系；
第二，邀请专业培训师对家政服务员工进行职业技能培训，增加服务种类满足家庭需要；（补充：现代家政服务已不再是简单的传统意义上的保姆和佣人，而是一项复杂的、综合的、高技能的服务工作，所以对家政服务人员的培训已成为家政服务的一个基本要求，也是家政服务部门提高服务质量和服务技能的必走之路）；
第三，立足小区内开展服务项目，通过宣传扩大住户的认同度，在服务过程中不断的将家政服务水平规范化、专业化、系统化；
关键词：样板房；装修设计；施工管理
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：
在高速发展的房地产业中，楼盘样板房的推广对楼盘销售的促进效应以及合理引导购房者的正确装修理念，是有目共睹的。也是最直接最有效的促销手段之一。成功的样板房可以扬长避短，充分展示该楼盘的套型设计优势，弥补回避套型原格局或套型方位的不足，使广大购房者能直观了解套型格局及楼盘优势，充分发挥导购及促销的作用，为未来概念性人居环境提供一个良好的导向，引导健康、时尚、合理、人性化的装饰消费潮流，让消费者了解更多一些不同的生活内容和更高的生活质量，进一部提升装饰设计的社会效益和装饰设计公司的品牌知名度，从而增强市场竞争力。
一 样板房于普通家装设计的差异
1.1 针对的对象不同
样板房的设计要考虑到面对整个消费群体，这就需要详细分析一个群体的共性，也就是说一个样板房的设计风格可以不被一部分人喜欢，但一定要被潜在的客户群欣赏。在设计样板房之前首先要决定好设计风格。在设计风格上，要注意把握把握设计的统一性。比如说一个楼盘是现代风格的，而把样板房设计成中式园林或者欧洲古典的家装风格，无论做得再好，都会让人感觉不和谐。统一设计风格，前提要对市场和消费群体进行科学的分析和定位。如果楼盘目标客户群是深圳最顶尖的人群，就要做豪华、气派的大户型，体现出富贵典雅的风格；如果客户群是白领阶层，就要体现出简约、现代、时代的风格。这样才能做到有的放矢，比如说某个后现代主义的楼盘，是深灰色的，很现代，很酷，而样板房设计成豪华、古典的风格，这就使样板房的风格与楼盘的风格格格不入。普通家装很大程度上决定于业主的需求、消费能力和个人喜好，做样板房完全是靠设计师针对开发商开发楼盘的风格和这个年龄段、消费群体的分析产生的创造结果。
1.2 功能上的差异性
由于样板房的设计考虑的是一个销售群体，所以在实用性上更多的是面向一个群体而不是个人。它考虑的是整个样板房的设计能够达到通透、使房间尽量显得宽敞，60、70平方米的房子可以做到 80 平方米的视觉空间效果。从实用功能讲，比普通家装的实用功能差一些。如果你在做样板房设计时过多的考虑到实用性方面，却忽略了美感，就难以使样板房发挥其应用的作用。当然，能把实用性和美感很完美地结合起来，是最理想的一种结果。现实中，样板房设计应该在实用性和美感矛盾中有所取舍，重点是通过样板房的设计把户型的特色最有效地展示出来，把楼盘户型里面本身存在的一些小的、在建筑上无法规避的缺陷，通过样板房把它规避掉。样板房的设计是一个创作的过程，而且在这个创作的过程中可以采用一些夸张的手法，让它的优势更突出，把一些小的弊病避免掉，把优势突出来。这是做样板房和普通家装的区别之一。
二 样板房装修设计
2.1 施工图设计阶段
施工图设计阶段，本阶段需要完成的任务是根据原有建筑的资料，对方案进行量化设计，这样做的目的就是为了确保施工质量，达到设计效果。一般原有建筑所能提供的信息主要包括建筑的布局、结构、材料等，特别是一些像建筑的承重结构以及煤气、供暖管线等不能随意变更的因素，在施工图设计过程中不但要严格遵守施工规范，而且要求有经验和资质的专业人员进行审核，审核通过并且签字确认才可确保施工图设计阶段的顺利完成。
2.2 招标文件设计阶段
招标设计阶段，设计师应当根据审核通过的施工设计图纸准备标书。标书应当包括详细阐明项目区域室内装修工程要求的图纸和材料说明。设计师应当与指定的项目/设计组成员确定最终的各部分图纸。为了满足招标和施工的要求，图纸、大样图及材料说明必须详尽。这一设计阶段是确保施工过程中，甲乙双方明确各自的责任和义务，避免后期施工中产生分歧时责任不清，因此招标文件的设计也是必不可少的阶段。
2.3 软装饰设计阶段
软装饰设计阶段，主要包括室内装饰的家具、灯具、布艺、饰品的选择搭配以及摆放，在整个样板房所体现的效果中占有很大的比例。在选择的过程中需要考虑的因素也很多，目的是确保与方案的概念设计风格相一致。在选择和购买时，还要考虑到因不同产地及供货周期长短所带来的影响，延误施工工期，造成不必要的损失。因此，软装饰设计阶段同样是一项细致的工作，能够起到强化设计效果的作用。
三 样板房的施工管理
3.1 施工单位的选择
施工单位的选择，无论是投标还是直接选择，都必须要保证施工单位具有相关的资质和施工水平，特别是对施工人员的技术水平要严格要求，确保施工进度的顺利进行和施工质量。
3.2 施工图纸的会审
施工单位在拿到施工图纸，在进行施工图纸会审之前，需要先进行现场勘察放线，将现场存在的问题进行汇总记录，以便在会审时进行研究解决。在施工图的会审过程中，施工方应将施工现场与施工图纸相冲突的问题提交给设计公司，由设计人员根据会审记录进行二次修改和调整。在此期间，施工方应将施工中所需的主材封样，并提交给设计公司进行最终确认。这样既有利于节约施工成本，又能加快施工进度。
3.3 现场施工工作
现场施工工作，这个阶段主要包括现场放线、水电的铺设、瓦工等工作。下面根据施工经验，从以下几个方面进行阐述：
(1)在施工人员进入现场后，要对现场进行放线，对室内各部分区域的地面标高进行测量，特别是卫生间、露台或者平台以及厨房的地面标高要根据设计方案的需要进行标注，一般应低于室内地面。
(2)根据施工图纸确定上、下水管线以及强电、弱电的位置。室内的电气开关及插座的位置、高度及数量应满足电器设备的使用需求，如果强电和弱电需要暗埋的，必须要穿套管，以保证日后检修。卫生洁具的给排水应该严格按照施工规范及产品安装说明书进行设置。
(3)在湿作业的施工方面，要在地转、瓷砖的选择与铺贴和石材的下料与铺贴把好关，保证工程质量，以求达到理想的效果。
(4)在木作的施工过程中，应严格按照施工图纸的要求进行施工，特别是重要节点的处理，要格外细致。
(5)在油饰的施工阶段，在油漆前应该按照设计施工图纸的要求，制作油漆的色卡，确保油漆的颜色一致。
四 现代样板房设计的发展趋势
现代样板房不光考虑它的美观，还要注重它的实用，这是现代样板房设计中一个新趋势。一定要注意样板房是来销售的，是要卖给业主并由业主居住和使用的。同时，还要考虑其推广性。过去的样板房设计，为了达到某种效果，开发商往往把样板房的承重墙取下来。而实际上在施工中是达不到这个效果的。现代样板房设计一定要注意样板房的实用性和推广性的统一，真正做到所见即是所得 。
现代样板房发展的另一个趋势是多样化。现在的社会是一个多元化的社会，样板房的设计也一反过去的单一性变得日益多样化。在统一的风格下从不同角度、不同设计思路切入，让客户会可以选择多种装修设计方案和设计风格，以达到彰显人性、体现自我的效果。
现代样板房的第三个趋势是样板房设计风格的模块化。现在的样板房是可以定做的，对发展商的销售起着越来越重要的作用，甚至可以作为装修方案同时出售给客户。比如，南昌“绿地山庄”的样板房就以很高的价格的出售给了业主，而且很多业主装修时都以样板房为蓝本或者参考其设计。
五 结束语
如果说设计阶段是在勾画样板房的灵魂，那么施工阶段则是在构筑样板房的躯体。样板房的设计与施工并不是孤立存在的，而是紧密联系的。因此，一个精品样板房的成功，一定是设计与施工完美配合的结果。
参考文献
[1] 样板间写真.中国轻工业出版社.2004 .
[2] 张绮曼、郑曙旸.室内设计资料集.中国建筑工业出版社.1991.6.
【关键词】房地产销售；项目教学法；课程项目化
一、《房地产销售实战》课程项目化教学改革的背景
《房地产销售实战》课程项目化教学改革势在必行，传统教学模式存在很多的弊端，已经越来越适应不了社会和企业发展的需求。传统课堂教学讲究理论的系统性和完整性，侧重以教师为中心、以书本为中心，以考试为最终目的，学生学习处于被动状态，课堂教学缺乏互动、引导和情景操作设计，忽略了学生的学习主动性和专业兴趣培养。这容易造成学生的应付式学习态度。这也直接导致学生对所学专业——房地产营销失去信心和兴趣，很多学生学过《房地产销售实战》课程后不清楚房地产销售顾问的职责是什么，不知道怎样去推销客户所需要的户型。这些直接导致学生就业势必遇到瓶颈，很多学生根本就不考虑房地产销售类的工作。
二、《房地产销售实战》课程项目化教学的优势
（1）有利于调动学生对专业的热爱。在房地产销售实战课程中，通过具体项目的设计，使学生体验房地产销售的具体流程，有利于增强学生的学习主动性和积极性，有利于加强对专业的热爱。（2）有利于专业素质的培养。引入项目化教学后，需要进行房地产项目实地调研、选题、讨论、方案撰写、项目设计、项目实施、销售情景模拟、总结反思几个环节，能使学生在房地产销售众多环节得到锻炼，有利于培养学生的专业素质。（3）有利于理论与实践联系。项目推进中，涉及房地产销售中的众多知识，通过项目的实施，将房地产销售中心搬到教学课堂上来，学生分别扮演房地产销售顾问和客户，增加了课堂的趣味性，调动了学生的学习热情，又很好地将理论与实践紧密联系。（4）有利于学生就业率的提高。通过房地产销售课程项目化教学实战的设计，将房地产销售中心搬到教学课堂上来，学生通过售房的这一教学实战过程，很好地体验了房地产销售顾问这一角色，很好地掌握了房地产销售的技巧和流程，在课程结束后，有的学生就直接顺利的走上了工作岗位并在工作中取得了不错的业绩。通过项目化教学，直接提高了我系房地产营销专业学生的就业率。
三、《房地产销售实战》课程项目实战教学的实施设计
（1）项目确定。《房地产销售实战》有6章，可以分成房地产销售概述、房地产销售准备、房地产销售流程、房地产销售技巧、房地产销售管理、房地产销售礼仪6个专题。实施过程中，先将书本上理论知识讲授完毕，再布置学生以小组为单位完成相应实践活动，当然这个项目实践任务是课程刚开始就布置下去，学生边学习理论知识边收集相关楼盘资料。（2）项目布置。这个阶段先要把项目的目的、意义、要求、要达到的效果以及相关信息等传达给学生，使其对活动把握有深刻的认识和了解，然后再将学生分成3人为单位的若干小组，每个组的组员应有明确的责任分工以及相互合作，并要在规定时间里完成所布置工作。（3）项目实施环节。这个过程涉及楼盘销售的许多专业能力的体现，是学生实践能力锻炼的重要环节。《房地产销售实战》课程项目的主要任务是：学生分组后，进行角色分配，所有同学必须进行情景模拟卖房的环节，这中间要求运用房地产销售技巧及谈判技巧，从寻找客户、现场接待、谈判直到签约整个销售流程的演练。（4）项目评价阶段。项目实战结束后，教师让每组同学做出项目总结，让各小组互评，加强学生对优秀经验的学习交流，同时，教师最后也要结合实例有针对性地指出同学们项目实战中的优势及不足。
通过《房地产销售实战》项目实战教学，我们发现房地产营销专业的学生对房地产销售工作有了重新的认识，学习的主动性和积极性增强。这种项目实战和理论讲授结合进行的教学模式，也极大地提高了我们的专业课程教学效果，增加了学生与教师的互动，变“教师主讲理论知识”为“学生主动参与项目实战”，提高了学生的专业素质及实践能力，让学生对专业和今后的就业有了自信，极大地提高了房地产销售专业学生的就业率。
参 考 文 献
[1]蒋庆荣.以项目教学法促进学生自主学习的探索与实践[J].珠海城市职业技术学院学报.2006（2）
关键词：房地产项目；营销策略；研究
一、房地产营销的特点
房地产营销作为市场营销的一个分支，除了具有市场营销的一般特征之外，还具有自身独特的性质，主要特征表现在以下几个方面：
（一）必须进行全过程营销
房地产的综合性非常强，需要多种行业的协同作战、多个企业的共同经营。从选址设计施工、竣工、销售到手后管理全程涉及到投资咨询机构、市场调研机构、项目策划机构、建筑设计机构、建筑施工机构、销售推广机构、物业管理机构等，所以房地产营销贯穿与经营的全过程。
（二）房地产营销具有特殊的运行方式
房地产市场是一个不完全竞争的市场，因而在经济运行时常常缺少及时准确的信息，而且与其他行业相比投资者和消费者进出房地产市场难度较大这些都为房地产市场营销在时间把握上带来困难。
（三）房地产营销的市场效益的综合性
房地产营销市场综合效益指企业在开展营销乃至整个开发经营活动中不单纯追求企业经济效益还要自觉的使这些活动的成果对多方面都有效，既有利于提高综合效益。这实质上是对顾客至上观念的延伸和扩展，是对包括顾客在内的整个社会的综合认同和尊重。具体包括：首先，经济效益，即企业在开展房地产营销活动中，扣除成本、费用、税金等能保证企业自己效益的增长；其次，社会效益，即保证人们日益增长的物资文化需要，表现在质量好、造价低、质量美观等。再次，环境效益，即开发使用过程中做到污染少、安静、舒适、优美方便、日照充足，通风、绿化能和周围的环境和谐，保持生态平衡等。
二、国内房地产市场分析
房地产的刚性需求2014年以前是不断增加的，最近几个月销售量有所下降。但是房产投资额一直再增加，即市场供应量在不断增加，这也就意味着市场的竞争随着时间的推移而越演越烈。每个项目的竞争环境也越来越糟糕，要想在这片区域立于不败之地，除了产品的竞争之外，还要有好的销售策略，因此，对于房产行业微利时代的现在来说，更多的企业把营销策略作为生产运营的生命线。
三、该项目swot分析
（一） 项目机会分析
项目东边是环保大厦，临近有税务局，公安部门等事业单位，这些事业单位的人群恰好符合该项目的目标群体。所以，这一部分人在地理位置优越的前提下会考虑在该项目置业。
周边老城一些街区拆迁，根据人们的生活习惯和感情倾向分析，周边拆迁人群90%的居民仍会考虑住在附近。并且政府正在规划项目后边的黄梅路和豫通街，不久的将来这里会形成个自己商业圈。项目紧邻的九都路在四月初刚刚完成拓宽工作，由原来的四车道变为六车道，改变以前的堵车拥挤状况，项目周边交通状况得到很好的改善。在消费者看来，该项目周围的环境又添上满意的一笔。
（二）项目威胁分析
近五年，政府针对我国的房地产市场先后出台多个房地产业相关政策，从“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到“恢复营业税征免时限至5年”到“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。房地产市场的变化促使着政策的方向变更，并催生着新的政策出台，从2010年的“新国十条”到2011年的“新国八条”到2013年的“新国五条”再到2014年的“分类调控”，国家政策的演变对房地产市场的变化可谓是含沙射影。与项目位置较近的金屏苑、升龙天玺、左岸国际都蠢蠢欲动，吸引着一部分消费者的眼光。与项目一路之隔的曼哈顿项目，由于开发商失信，触动消费者的敏感地方，造成周边消费者对开发商的不信任。曼哈顿在2006年开始建设，中间由于开发商一些原因，未能及时交房，一直拖延到2012年购房者才住进自己期盼已久的家。与项目一河之隔的新区正在飞速发展中，商业配额在逐步完善。
四、营销策略
认筹期中进行市场调查，根据目标群体的能接受范围及参考相邻竞争楼盘价格，在保证公司利润的基础上，制定合理的价格。项目开盘时最好采用低开高走的价格策略。开盘时价格低，可以吸引更多的消费者前来，并且利于成交。比如，开盘时均价定位6250元，客户在于周边楼盘进行对比后，消除掉价格因素，选择本案的可能性更大。在楼盘销售35%后，调整价格，每两个月上涨200元/，根据市场价格走势确定最总均价。采取这种方式的优点主要是前期能快速成交，加速资金周转，促进良性循环，而且调价能造成房地产增值的印象，给前期购房者以信心，并通过口碑传播，能进一步形成人气，刺激有购房动机者的购买欲。根据市场情况制定出楼层间的水平、垂直差价并标示出来。具体措施如下：①本案一号楼位置较好，可以给每个楼层确定差价，比如楼层之间差价为50元/。这样就避免中间一些好的楼层销量好，而一些劣势楼层无人问津。②5#、6#楼西侧户型临近定鼎路相对噪音较大，价格上可以略低于东侧，在楼层差价的基础上，东侧户型比西侧高20元/。③根据中国的文化，把一些消费者认为不好的楼层以特价房的形式率先推出，比如4层、18层、顶层，这样利于楼盘整体销售。④项目中一些较好的户型，如80多平米的两室、125平米的三室舒适度较高，而且房源较少，价格应该相对其他户型略高一些。⑤把表现价用展示板标注出来，让消费者一目了然，省去不必要的麻烦。
关键词:房产项目;投资费用构成;投资费用全过程控制 ；工程造价全过程控制。
Abstract: a real estate projects of investment costs various content. In the current housing project development competitive situation, real estate projects to the investment costs accurate analysis and formulate the whole process of the investment costs and project cost control scheme is very important.
Key words: real estate projects; Investment costs constitute; Investment cost control process; Project cost control process.
中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号： 一、前言 构成房产项目投资费用的内容繁多。在目前房产项目开发竞争激烈的情况下，对房产项目的投资费用准确分析，制定合理的全过程投资费用及工程造价控制方案至关重要。房产项目费用及工程造价的全过程控制，是在项目进行中，根据实际情况（如签约和各种工程合同）变化，不断进行变更调整，随时掌握项目的成本变化情况，控制项目投资费用构成及利润合理调整的重要参考。
二、房产项目的投资费用构成
以河北省某精装住宅项目为参考，其房产项目开发成本主要由以下几部分构成：
三、房产项目投资费用的全过程控制
（一）土地获得前
在获取房产项目土地前，要预测土地获取价格=周围同类楼盘销售价格-房产项目投资成本（上述二~十项费用，即不含土地的费用）-合理的净利润。
（二）项目开工前控制
1、通过招标选择优秀的方案设计和建筑设计院。通过限定钢筋含量和混凝土含量等经济指标进行建筑安装工程造价的控制。
2、通过招标选择优秀的工程监理公司。了解待选的监理公司的信誉、人员素质、工作业绩、服务质量、管理办法、检验手段等多方面的情况，择优而定。
3、通过招标选择质优价廉的工程施工企业，了解待选的施工企业资质及资信情况、施工单位人员及管理水平、施工单位资金情况、施工单位机械设备情况。
4、力争减免相关规费
（三）项目施工过程中的控制
1、合理控制工期
特别是控制相关节点工期，如开工、+0.00、销售开盘节点、结构封顶、主体结构完成、室外总体完成、项目综合验收、交房等。
2、合理控制质量
通过基础验收、隐蔽工程验收、结构封顶验收、主体结构验收至过程验收，将质量问题减少到最小或最少程度，从而减少整治、返工等方面的时间。
3、合理控制工程变更
施工阶段的造价控制就是要控制合同价。而合同价的突破，主要在于变更，因此控制合同价必须首先控制变更工程。
4、合理控制拨付工程款
严格按合同规定审核每笔进度付款，从而降低财务费用，达到控制成本的目的。
5、合理控制甲供材料
通过招标形式，对相关甲供材（材料和设备）进行货比三家。通过甲供材管理办法，严格控制施工单位对甲供材的领用数量，达到控制成本的目的。
6、严格做好销售面积计算
7、力争减免先关规费
（四）项目完成后的控制
特别是在工程结算、决算以及审计时，严格控制项目总费用，一般力争不突破项目原有的总预算。
四、工程造价的全过程有效控制
所谓工程造价的全过程有效控制，就是在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施将工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内。有效地控制工程造价应体现以下三项原则：
1、以设计阶段为重点的建设全过程造价控制。根据经验数据显示，设计费用一般只占到建筑安装工程费的1%，但正是这1%的费用对于工程造价的影响度占到了75%以上。要有效地控制建设工程造价，就应将工程造价管理的重点转到工程建设前期。
2、实施主动控制。工程造价控制不仅仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价；更要能动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。
3、技术与经济相结合是控制工程造价的最有效地手段。要有效地控制工程造价，应以组织、技术、经济等多方面采取措施。从组织上采取措施，包括明确项目组织结构，明确造价控制者及其任务；从技术上采取措施，包括重视设计多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能性；从经济上采取措施，包括动态地比较造价的计划值和实际值，严格审核各项费用支出，采取对节约投资的有力奖励措施等。
五、结束语
房产项目投资费用分析与利润估算，是房产企业领导投资决策的依据；项目费用的前期控制，是房产公司领导贴近市场，即使调整的依据；项目费用的过程控制，是房产公司领导考核公司部门和员工的依据；项目费用的最终控制，是房产公司领导综合评价项目的依据；工程造价的全过程有效控制，是取得较好投资效益的基础。总之，房产项目费用的全过程控制的优劣，是衡量一个房产公司的成功标志。
参考文献
[1]王振强。 日本工程造价管理 天津：南开大学出版社，2002
[2]郝建新。 美国工程造价管理 天津：南开大学出版社，2002
位于华北西北部的呼和浩特，是的首府，也是除天津、石家庄外距离首都北京最近的省会城市。由于地处环渤海经济圈、西部大开发、振兴东北老工业基地三大战略交汇处，其经济发展在近几年得到迅速发展，特别是房地产行业发展势头十分强劲。
一波三折松绑限购率性破题
作为国内首个松绑限购的省会城市，呼和浩特一度被推至风口浪尖。2014年6月20日，呼和浩特市房地产开发监督管理处对外公布呼和浩特市政府办公厅印发的 《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》（下称《意见》）。
《意见》中提出，未来在充分发挥市场对资源配置的决定性作用的同时，将取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房（含二套住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。呼市松绑限购，对其他欲松绑限购的三四线城市来说释放出一个信号：国家对楼市的限购行为有望放缓。
然而，事件于6月25日下午发生逆转，上述文件被呼市政府以“打印错误”为由从官网上撤掉，直到26日晚，呼和浩特市地产开发监督管理处才对外发表更正声明，将文件中第七项第二行括号内“含二套住房”的字样改为“含二手住房”，并重新了文件。至此，松绑限购的举措在呼市政策层面已稳稳坐实。
时隔一年，呼市楼市是否在政府和开发商的殷切期盼中等来了楼市的回暖？内蒙古社科院经济研究所所长于光军在接受《小康》记者采访时给出的答案是：不明显。
数据显示， 2014年，内蒙古全区房地产开发投资共计1370.88亿元，比上年下降7.3%。商品房销售全面下滑。而作为省会城市，呼市本地受全区大气候影响，房地产销售额也没有出现预期的涨幅，呼市本地购房者的观望情绪也在不断加重。
于光军指出，呼市政府发文松绑限购经历一波三折，也说明了政府层面对房地产的态度确实比较谨慎，但利用行政手段继续对房地产市场进行干预，以刺激楼市回暖并不是最明智的做法。“房地产市场的健康运营还需要将权利的指挥棒交还给市场。”于光军表示，目前针对呼市本地的房地产开发商，摆在他们面前最现实的问题只有一个，就是急着去库存回笼资金以解决后顾之忧。
房地产开发商：去库存悠着走
政策落地后，呼市本地房地产开发商原本以为等来的是一场促进楼市回暖的“及时雨”，却不料还是陷入了消费者不买账的尴尬境地。呼和浩特玛雅房产经纪人徐燕告诉记者，从去年下半年正式松绑限购以来，呼市整体房价走势趋于平稳，个别区域的房地产项目存在波动。在新城区多个项目区，楼盘均价都在4980元/平方米徘徊，相比此前该地域销售均价都保持在6000元/平方米的水准差距十分明显；在赛罕区的地产项目，目前均价为6500元/平方米，同去年7000多元/平方米相比也呈现出跌落。“即使房价下滑，大多数市民依旧没有表现出购买欲望而是继续观望。”
25岁的孙俊就是购房大军中的观望者之一。现在，每逢周末他都会和女友跑到呼市各大楼盘销售大厅了解最新的房价走势。如此辛苦，目的只有一个，买到市内最便宜的房子。相比寄希望于低房价的孙俊，从事多年房地产项目开发的陈先生，却等得心急火燎。“市场需要刺激，但当前呼市房地产行业呈现出来的疲软无论是政府还是房地产商都无法控制，市场的经济杠杆作用需要在一段时间内去自行调试。”
陈先生坦言，在大量的空置楼房销售无门的情况下，房地产商所面临的不单是来自竞争对手的价格竞争，同时要考虑房地产行业在全国经济下滑的背景下如何在三四线城市存活。“撬动房地产利益的蛋糕对房地产开发商来说是最不愿意做出的让步，但为了去高库存量，房地产商又不得不作出妥协。”陈先生向记者进一步解释，所谓的妥协其实就是指房地产商对房价进行下调。
而在二手房交易市场，徐燕透露，房价波动相对稳定，长远看来，即使有政策红利，购房者们的谨慎态度依旧会考虑整体的投资环境。
购房者：观望等待
那么，对于三四线城市的老百姓来说执行限购和松绑限购到底对他们有没有影响？
对此，于光军指出，松绑限购的政策对市场的刺激作用并不明显，但在购房者办事流程简化服务方面却得到了很大提高。“原本需要耗费时间精力查验购房人的购房记录这些流程都被取消，这对老百姓来说是省去麻烦的过程。”对此，长期接触消费者群体的徐燕也表示，此前被限购政策绑住腿脚的购房者们，在“解限”之后有了更多选择。
北方新报房产记者顾先生用一句话概括了当前呼市房地产行业的发展现状，就是“既好不到哪里，也坏不到哪里”。同时他也指出，以外来人口居多的呼市，在住房刚性需求方面没有国内一线城市迫切，但依旧表现出追赶一线城市房地产开发的劲头。房地产行业供过于求的局面最终导致了房屋高空置率问题的产生。这种冒险对房地产开发商和当前经济社会的良性运作都是不利的。
关键词:景观效果、成本控制、设计、空间把控、现场调整
引言
近年来，随着房地产行业如火如荼地发展，与之相应的房地产楼盘园林景观行业也取得了快速发展。小区园林建设的升级，对于美化环境和改善业主生活质量起到了很大的作用，房地产园林环境不经意中成为消费者判别住宅产品优劣的重要标准，而房地产商则往往把景观规划建设视作塑造楼盘营销环境的最有效手段，好的园林景现规划建设，能促使楼盘附加值得到全面提升。于是各开发项目纷纷加大力度打造各式风情的园林广场、花园景现，点缀得一座座小区美轮美奂。但是，在房地产园林景观营建的过程中，如果只讲究质量和艺术效果，而不有效控制成本，无形中会引起房价猛增。因此，如何在园林工程设计、建设及后期养护过程中节约资金，合理计算园林工程造价，建设耗费少、成果大，又使居民获得满足的园林景观，成了营建商十分关注的问题。
1 工程概况
位于佛山官窑东风水库边上，小区总面积接近十五万平米，已建成的展示区面积2万多平米，小区的建筑风格以英伦风格为主.（原来场地现状与设计完成后的效果图如图所示）
2 对楼盘设计过程的成本控制
优秀的设计造就了好的园林建设与美好的景观环境。房地产楼盘对于园林的设计是与经济相挂钩的，如果园林造价低，就会影响效果，而造价过高，又会给开发商增大成本。因此，在规划设计阶段进行充分论证，对设计的思路、特色、功能，各项绿化指标，中长期及四季观赏效果，树种配置原则，建设成本及维护管理费用的计算等内容作出详细评价，可减少园林建设的浪费，尤其在景观作品的设计要素――地形、水景、道路、小品、植物等方面要结合楼盘实际情况进行分析论证，对这些设计元素进行综合取舍合理配置，减少不必要的成本支出，是控制成本的一个有力手段。
2.1 地形设计
在小区环境地形设计过程中，首先要满足园林功能的要求，其次要考虑到实现园林功能的成本。这就要求做到“利用为主，改造为辅，因地制宜，顺其自然”的原则，避免进行大规模地形改造工程。地形营造是分隔空间最有效的工程技法之一。地形往往是利用土方平衡的原理，就地取材变废为宝，地形能使空间感更加独立，分隔视线的同时阻隔了噪音。例如，该实例小区的便是一条嘈杂的市政路，地形营造产生的效果立竿见影。所以地形设计中不一定要把地面都堆平，要充分考虑与楼盘环境的和谐统一，充分保护与合理利用楼盘环境中原有的地形、地貌、地物，对原有的自然地形尽量从现状出发加以利用，通过“以山就势”、。以坡就势”的设计理念，因地制宜，就地取材改造地形。通过保持场地原有的地貌特征，尽量做到土方就地平衡，有优美的地形为基础可以大大的节约植物苗木的种植数量，既节省了工程费用，又能够凸现自己的特色，这也是均衡造价的手法之一。
2.2 水景设计
水景的设计，可以使社区环境充满灵气，平添休闲气氛。近年来，各类楼盘都以自然或人造水景、湖泊为主要卖点，更为能以“未来亲水景观”楼盘自居而自豪，房地产开发中水景住宅成为一大热点。但在住宅环境水景的设计中，如果只考虑到水景营建初期的美观、豪华，而忽视了水体景观较高的运行成本以及后期较高的维护管理费用，长此以往，由于发展商难以支撑而就会导致园林水景逐渐变成石板旱溪景观，而且由于目前大多设计做不到循环利用，对水资源的浪费很大。因此，小区在营造水景时，要有长远考虑，不能图一时之亮点，设计中的水景面积在整体环境景观中所占比例不宜过大。本案例的水景以点状水为主，利用压力泵使喷水、刮水循环利用，同时考虑到静水的景观效果，水景之中增设雕塑，节约管养成本的同时使景观效益最大化。
2.3 道路设计
道路是住宅区环境的构成框架，它除了具备疏导居住区交通、组织居住区空间的功能外，还由于各式各样的道路铺装形式，使道路本身也构成居住区的一道亮丽风景线。因此，在进行居住区道路设计时，有必要对道路的铺装材质进行科学考虑，根据小区的道路级别和所在各区的特点，选用不同的铺装面层。如本案例区内干路可能较为顺直，由混凝土、沥青等耐压材料铺装为主；而宅间路则富于变化，由石材、装饰混凝土、透水砖、卵石等自然材料铺装而成。要避免不考虑实际功能，一味追求华丽气派，不分场合大量使用价格昂贵的花岗岩铺装，以减少前期建设成本和花岗岩遭损毁后的更换成本，兼顾雨水回流的生态效应。
2.4 景观小品设计
景观小品是指体量小巧，有一定使用价值和装饰作用的建筑、游憩、观赏设施和指示性标志物，具有组合空间，美化环境、方便居民生活等作用。由于景观小品造价低，对居民区的环境美化作用显著，所以小品设计及运用日益受到重视。但住宅区中景观小品的设计量要少，景要巧，忌讳奢华，切实起到画龙点睛的作用；要分布合理，设置的地点要恰如其分，保证与周边环境相协调。不能无原则滥用，尤其要严格控制雕塑及亭、廊、花架等构筑物的数量，应贯彻“植物造景为主，园林建筑为辅”的原则，以提高园林价值，有效控制建设成本。
2.5 绿化设计
在住宅区的整体环境中，绿化种植占很大的比例，一般住宅区的绿化比率应在30％左右，高档住宅区甚至高达50％，绿化种植设计是否合理对于住宅区景现成本有较大影响。
第一、种植设计中要坚持乔、灌、草结合的配置原则，合理控制草坪所占比例，特别是在成本空间有限的项目中，如本案例在投入方面受到很大的限制。这时候要求绿化设计要主次比较突出，本案设计是截取了几个视线的焦点作为重点，将主要的工程投入集中于此节点，选用较为突出的大樟树、大秋枫，色彩比较鲜艳的星光榕、千层金，花色艳丽的红花鸡蛋花、马利筋、桃叶珊瑚等。主题树种的突出，层次搭配的变化，色彩对比的丰富，将几个主要节点的主置跳出整个景观带的平面，形成一种立体感受。而对于中间过渡段则采用简化的设计手法，以乡土树种如杜英、黄槿、黄槐、大叶榕等树种，营建大面积的疏林草坪景观，草坪观赏性强，疏林生态效益高，同时养护成本也得到了保障。
第二、设计中要坚持适地适树的原则，不要盲目选用贵重树种，而选择乡土树种绿化小区不仅绿化可以降低住宅区成本，也容易发挥最大的生态效益，如本案例采用了主体大乔木秋枫、香樟、盆架子等，中型乔木杜英、大叶榕、大叶紫薇、黄槐、鸡冠刺桐、鸡蛋花等，灌木垂榕、桃叶珊瑚、红继木、星光榕、细叶紫薇、大红花等，地被星花、蜘蛛兰、鸭脚木、黄连翘、红铁等。选用品种均为本土树种或长期驯化已非常适应本土生长的品种，能够健康过冬，长定后基本无需养护，并且这类品种在周边苗木市场大量生产，对运输费用的节省也是一笔可观的数目。
第三、设计中选用的大规格苗木数量不宜过大，不搞“高价建绿”，在入口处、中心广场及绿地重要位置适当点缀即可，大规格苗木的使用是一种生态的破坏，同时过大规格的乔木成活率非常低，移植难度相当大，往往需要二次补苗甚至三次补苗，成本难免失控，本案总体上把小苗密植作为种植的指导思想，前期能保证到楼盘开售的即时效果，后期小苗长大后又可以移植到楼盘的新建区域，既是控制了建设初期的成本，又为楼盘建设后期储备苗木材料，是一种短期效果与长期利益相结合的尝试。
第四、设计中应控制草花的摆放数量，代之以木本花卉，草花应为点缀，不适合大面积使用，本案例设计时从长期成本和景观效益出发对开花植物做出了逐一筛选，尽量采用多年生的木本花卉，并且使用的花卉尽量为应季花卉，使楼盘销售季节的花期较为集中，叶色鲜艳，并且兼顾一年四季的绿化效果，不至于长期脱落。效果和成本的平衡在草花使用这类细节上最能体现，它是一种反比的关系，在度的把握上做到位了，才能使利益最大化。
3 施工过程中成本控制
在住宅区景观工程建设过程中，为了通过有效的途径来控制成本、增加收入，就需要工程项目管理人员在施工过程中遵循成本控制的相关原则，在执行工程质量、工期等合同要求的前提下，合理使用人力、物力、财力，有计划地组织施工过程，合理制订施工方案、控制施工进度、严格加强质量管理、降低材料成本，把各项费用控制在计划成本的范围之内，力求将成本、费用降到最低。
3.1 施工方案
住宅区园林景观工程建设前期需制订科学实际的施工方案。施工方案不同，工期就会不同，合理的工期，将使项目成本支出控制在合理水平。工期提前或拖后都意味着工程成本的提高。制订施工方案时，要联系工程项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案，进行比较，从中优选最合理、最经济的一个，施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。
3.2 施工进度
施工进度控制是住宅区园林景现丁程项目管理中的重点控制目标之一。要求项目经理和工程技术人员在既定的工期内，编制出最优的施工进度计划，在执行该计划的过程中，经常检查施工实际情况，并将其与计划进度相比较，若出现偏差，便分析产生的原因和对工期的影响程度，制订出必要的调整措施，修改原计划，不断地如此循环，直至工程竣工验收。它是保证景观工程项目按期完成，合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。
3.3 工程质量
在景观工程施工过程中，要严把工程质量关，加强施工工序的质量自检和管理工作，真正把质量管理贯彻到整个过程中。采取一切可能的防范措施，消除质量隐患，做到工程一次成型、一次合格，杜绝返工现象的发生，避免因不必要的人力、物力、财力的投入而加大工程成本。尤其对苗木及苗木栽植质量把关更加严格，否则可能会导致苗木死亡，不仅损害工程形象，还增加了工程成本。
3.4 材料成本
景观工程材料成本在整个项目成本中的比重最大，一般可达70％左右，而且有较大的节约潜力，往往在其他成本项目(如人工费、机械费等)出现亏损时，要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低项目成本的关键。在购买工程材料时，要通过市场行情的调查研究，在保质保最的前提下，货比三家，择优购料；而且要合理组织运输，就近购料，选用最经济的运输方法，以降低运输成本。同时要安排好材料进出场的时间，加强现场管理，合理堆放、减少搬运，植物方面要尽量减少过夜苗和苗木损耗。
4 养护过程成本控制
小区园林景观的经济性，既要顾及造园工程近期的建造成本，这关系到售价和开发利润；更要顾及长期的养护成本，这关系到物业管理费用。整体工程项目应以便于养护管理作为必要的标准，尽量使园林景观在日常养护和运营中，减少人力、物力、财力的投入。若忽视养护管理问题，过高的园林维护成本成为压在物业管理公司肩上的重担，进一步又是加压在业主身上的一笔物业管理费用。尤其是在绿化种植方面，由于景观设计师在作种植设计时，往往很少考虑今后养护成本，因此，许多建成的绿地在养护管理时令养护人员叫苦不迭和开支大增。有的小区绿化，由于建设成本和建成后维护管理费用超过单位经济实力，只有低水平维护，最后观赏效果不理想，很多应有的功能丧失，有的草坪被杂草挤占，绿化带太多难以很好修剪，蛀茎害虫易为害难以防治等。一些小区的绿化设计方案广泛采用大色块、大草坪，且大量应用造型植物，这些因素都使后期管理成本有不同程度提高。有的物业公司对小区园林的维护，过分雕饰，而往往忽略了其自然本色，硬是将一些植物修剪成一个方形或球形，是没有必要的。另外住宅区环境中的人工湖维护费用也较高，水费、电费的消耗都很大，若来不及维护，造成蚊虫孳生等，这也会给小区的业主们带来不便。
5 结语