时间：2022-08-27 02:26:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
目前，虽然对城市居民的管理有稳定社会、促进社会和谐等作用，但是在实施的过程中也面一定的困难。社区管理与物业管理在工作中存在各种冲突与矛盾，导致矛盾与冲突的原因是由于两种管理体制都以各自为主体而存在不同的问题。这种困境的存在，阻碍了城市和谐社区的建设。现在，我们从物业管理公司、业主委员会和社区委员会三方面所面临的困难进行简单分析。
1物业管理公司所面临的困难
我国的物业管理行业尽管随着《物业管理条例》和《物权法》等有关制度的颁布与实施，发展环境得到了改善，但是，物业管理行业所面临的困难从诞生那天起就没有间断过。物业管理行业是一种在实施过程中要面临多方主体（业主、开发商、建筑施工企业、社区管理机构等）的管理体制。当前的物业管理处在社会分层的环境里，物业管理公司正处于矛盾冲突的焦点上，特别是近年来，物业管理行业飞速发展，其他的有关机构则相对比较滞后。有研究表明，业主与物业管理公司发生矛盾的原因大部分是因为开发商、建筑施工企业遗留下来的问题所致。我们常见的问题就有业主在租住期间出现房屋的质量问题，或者是在业主居住之后开发商所做出的承诺不兑现。这些问题目前并没有明确制度对其进行规范。
2业主委员会所面临的困难
业主委员会在当今可谓“形同虚设”。由于我国城市小区设立了物业管理公司，业主委员会也就成了物业管理中的一大薄弱环节。有人认为，导致业主委员会“形同虚设”的原因是业主委员会运行资费短缺等问题。业主委员会在我国被忽视，无论是以前的《物业管理条例》还是被修改以后的新的《物业管理条例》，都没有明确地对业主委员会做出相关规定，因此业主委员会的权利被架空。当前业主委员会的成立并不像以前那么简单。它必须以“由业主参与业主委员会的意愿，并作为自检候选人明确表达业主委员会的竞选理念。同时，业主委员会要求作为其成员，要有较强的责任心，并且善于沟通，有足够的协调能力，具备这些还不够，还要有一定的物业管理知识与政治智慧，并且要有坚韧不拔的韧劲。”但是当今社会具备这些能力的复合型人才非常稀缺，这就一定程度上阻碍了业主委员会在物业管理中的实力，并且阻碍了业主委员会的发展。也有很多业主认为，业主委员会是一个非盈利的自治组织，业主委员会的工作费用应该收支平衡，并且认为业主委员会的成员不应得到工作酬劳，或者只能拿一些少量的津贴。但事实上，业主委员会自成立以来，不仅要面临重大的压力和风险，还要承担繁重枯燥的工作，这并不是少量津贴可以弥补的。这些困难导致了业主委员会资金短缺，并且没有运动机制，由此，业主委员会也就“形同虚设”。
3社区委员会所面临的困难
不难看出，社区委员会的前身是原街道办事处和居民委员会。社区委员会的基本性质为基层群众性自治组织。在自治过程中，实现自我治理、自我管理，并代表居民向国家表达意见。但事实上，社区委员会在工作的时候承担了大量的政府工作，为政府跑腿，并且代表国家向居民传递国家的意志。这就严重地削减了居民对社区委员会的认同感和参与社区活动的积极性，并且加重了基层政府的财政负担，严重阻碍了基层民主政治的发展。另外，一方面部分地区为了体现社区自治的性质，地方政府只承担一些社区专职人员的工资，社区经费划拨很不合理，社区委员会只能以自身的力量，通过各种途径来筹集经费，社区委员会面临着资金困难的问题。另一方面社区管理公司与物业管理公司所提供的市场化的服务商品在某种程度上存在着冲突，这为两者之间的合作留下严重的隐患。当前，社区管理与物业管理还面临着很多困难，这要求国家以及政府做出相应的措施来完善并且促进基层的管理体制的发展。
4结语
目前，国家为构建和谐社会，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物业管理和社区管理作为两种不完全相同的管理体制，对城市居民区的管理起着不可忽视的作用。当前，两种管理体系在实施上还面临着一定的困难，并且他们在时间和空间上虽然同时运行，但是他们又在参与主体、运行体系上各不相同，是两种不完全相同的管理体制。对这两种不同的管理体制进行有效的整合，将会对推动社会的发展，构建和谐社会有着重要影响。
作者：李乐单位：甘肃建筑职业技术学院
（一）接管验收不科学。
我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。
（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。
(一)充实、完善体育场馆人才培养方案
河北体育学院物业管理专业于2013年已申请成功，在其培养方案方面还欠成熟，需要更深入的研究，本项目以专业型体育场馆物业管理人才培养为目标，为本校物业管理专业的培养方案的成熟化、系统化提供有益借鉴。
(二)满足市场需求
根据全国体育场馆的普查显示，到2003年底，全国各类体育场地超过85万个，其中64种标准体育场地547，178个，累计投入体育场地建设资金1914．5亿元。与1995年第四次普查数据相比，场地面积增加了11．8亿平方米。2013年末开始的全国第六次体育场地普查的河北省的数据中，体育场馆有6万个左右，其中非标场地1万个左右，这些场地从业人数7万人，体育场馆的专门人才远远不能满足需求。
二、体育院校物业管理专业人才培养方案内容探索
(一)指导思想、培养目标和要求
在国家政策方针允许以及育人的条件下，强调主动适应社会主义市场经济建设与社会发展对专业人才的需求，按照“宽口径、厚基础、重能力、高素质”的人才培养方向要求，在课程设置上加强理论基础，突出实践能力。使学生掌握必要的物业管理(体育场馆方向)实务和专业管理基本技能，有管理意识、服务意识和质量意识;强调就业方向为体育场馆经营、管理、策划、维护。对学生的培养要求包括政治素质、专业素质、心理素质、身体素质。政治、心理和身体素质是前提和基础，同时强调需掌握的内容，包括专业的基础知识、专业方向前沿知识，并且掌握相关的专业技能。
(二)课程教学
物业管理专业是根据体育场馆物业管理的市场经济和社会发展对物业管理人才的迫切需要，对学生进行专业知识和技能教育，为实现岗位从业能力而设置的。专业和专业课程的设置具有较强的针对性和实用性，注重基本知识和基本理论，强调理论联系实际，强化专业技能训练。
1．学期课程安排。按照“专业招生，分段教学，院企联合，分流培养”的基本思路，前二年(1～4)学期课程设置按照专业统一开设基础课及专业基础课，第三年(5～6)开设专业课程，从第七学期开始分流，同时院企联合培养，将学生分配到与学校合作的实践教学基地进行学习。
2．主要课程设置。主要课程应当有针对性地设置公共必修课、学科基础课、专业必修课和专业选修课。物业管理专业学生正常毕业会取得“管理学”学位，但同时方向为体育场馆物业管理专业方向，因此要进行两方面的合理侧重，开设财会基础、统计学、管理学原理、市场营销、企业战略管理、运筹学、经济法、体育产业概论、组织行为学、管理心理学以及体育场馆经营管理、体育场馆赛事筹办、体育场馆建造、体育设施的维修与维护、体育营销、体育赞助与广告、体育俱乐部经营与管理、消费者行为学、体育商务策划与文案写作、物业管理信息系统、体育经济学等课程。为了拓宽学生就业适应面，配合学生的兴趣特点而设置的选修课程。这部分的课程应当是对学生、人才市场、高校一线教师以及相关专家进行充分的调研，充分补充物业管理专业体育场馆物业管理方向的主干课程，同时满足社会对学生知识的要求而进行，还要考虑学生的需求。主要包括:体育文化、服务营销、体育公共关系、体育经济实务、体育市场调查与分析、企业伦理学、ERP原理与应用、电子商务等。
3．实践教学。河北体育学院的实践教学合作单位遍布全国各地，包括全国的主流高尔夫球俱乐部、健身俱乐部、户外拓展基地以及正在协商的体育器械公司、奥体中心等体育场馆，在教师指导下结合本专业特点，熟悉实习单位(部门)的基本概况、工作流程等，通过顶岗实习、教师深入基地进行教学，实现理论和实践的统一，能够使学生学到更多的专业知识、技能。
三、结语
1.1大陆社区物业供给研究
大陆社区一般可分为老旧社区、保障性住房社区、机关单位社区和房地产开发商修建小区四大类。不同类型社区的物业服务供给方式不尽相同。第一类，老旧社区。因为基础设施不能够满足物业供给需求，且低收入人群对于物业服务收费有抵触心理，因此一般没有专门的物业企业为其提供服务，而是由街道办事处或居委会组织引导居民自治。这种街道办事处或居委会组织引导下的物业服务居民自治管理模式又可分为公司治理模式（如孔娜娜和陈伟东于2011年对武汉市江汉区唐家墩街的一处老旧社区西桥社区的社区自助物业服务站的调研）、工作站式治理模式（如葛红刚在其研究中提到的“社区准物业管理”）。第二类，保障性住房社区（保障性住房主要包括廉租房和经济适用房），是国家为了维持城市贫困家庭生活质量而出台的一项优惠政策。保障性住房的物业服务供给仍处于萌芽阶段，政策法规、具体模式还未成熟。针对这类社区的物业服务，比较有代表性的调研有康曦对广州、北京、西安、武汉等地的调研；吴鸿根认为，政府应该引入市场化机制公开选聘保障性住房的物业服务企业，并予以相应的财政补贴和税收减免，保证参与的物管企业得以盈利。邱必震则建议将住户自营式物业管理引进保障性住房物业管理体制，实行专业化的物业公司管理与住户自营管理模式兼容的新模式，从而平衡物业服务水平和运行成本。第三类，单位社区，俗称“家属院”，是我国单位制度的副产品，是国家和单位对职工实行福利制度的体现。刘江峰认为当前这类社区主要存在两种物业服务供给类型：一是委托服务型，即企事业单位将物业服务工作委托给专门的物业服务企业；二是自主经营型，即由单位或单位组建的物业管理公司负责提供物业服务。余华歆对李家沱社区的4个单位住宅小区进行的调查，吴涛对油田社区进行的调查也分别从不同侧面展示了这类社区物业服务的现状及困境。第四类，由房地产开发商修建的小区，其物业服务供给者一般是开发商选聘的物业公司，其服务模式较固定，服务水平较为成熟。不过，彭杏芳指出，当前也有不少物业公司是直接从房地产开发企业中分离出来的，而未曾实行规范的招标制度；这等同于开发商直接利用自己的物业公司进行垄断式管理，应该尽量避免出现，真正实行“建管分离”。除了不同类型社区的物业管理和服务供给模式研究之外，物业公司的服务外包也是一大研究热点。邓钧认为，物业公司应摒弃“小而全”的模式，通过业务外包降低成本、简化管理。陈凯提出了“物业管理集成服务模式”，即物业公司应外包非核心的、低附加值的、劳动密集型的业务。
1.2香港社区物业供给研究
香港的社区物业供应实行“双轨制”，即政府供应与市场供应相结合。香港的社区可以分为公屋和私人楼宇两类。公屋由政府进行物业服务供给，主要由房委会执行机构房屋署下辖的房屋管理处具体负责。其特点是管理方式灵活，机构配有一定数量的专业管理人员，同时一些项目常常使用招标或承包等方式交由专业服务公司完成。私人楼宇业主根据特区政府制定的法律文件《建筑物管理条例》成立业主立案法团，法团代表业主执行社区的管理事宜，其职权由法团管理委员会（简称管委会）执行。业主立案法团还可以通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司进行日常管理，物业管理公司的经费来源主要是全体业主缴纳的管理费，其收支账目必须定期公开，接受业主监督。
1.3国外社区物业供给研究
新加坡的社区主要采取共管式物业管理，其所有社区的物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。建屋发展局下设36个区办事处，每个区办事处负责管理2～3个小区，每个小区一般有4千到6千住户，这样一来，每个区办事处大约管理住宅1万至1.5万套。新加坡的住宅分为两类：公共住宅和私人住宅。公共住宅物业供给主要由建屋发展局下辖的市镇理事会负责，私人住宅则由业主依法组建的管理理事会负责。市镇理事会和私人住宅管理理事会都通过委托物业管理公司来提供住宅的日常物业服务。政府对私人住宅的物业管理制定了详细的规章制度。美国的联邦政府设有专门的物业管理行政机构，各级联邦政府都有房产管理局，职责是制定房地产法规并监督检查实施情况。房地产开发商在项目完成之前必须按照规定选定物业管理机构，制定相关制度。美国部分社区还设置有居民社区协会（ResidentialCommunityAssociations，简称RCA），由政府批准开发商建立，负责提供独户住宅、联排住宅和公寓社区的公共服务，资金来源是社区居民缴纳的服务费用。美国有超过250000个居民社区协会，带有居民社区协会的社区拥有超过4千万的居民，平均每6个美国人中就有一个住在带有该协会的社区里。英国的社区物业供给模式主要分为独立住宅和高层楼房两类。独立式别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门负责维护管理，业主每年缴纳一定数额的物业税；而业主房屋本身的维修管理由其自行选择物业服务公司负责。高层楼房物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定。除了传统意义上的房屋维修、养护、清洁和安保之外，英国的物业管理服务已经拓展到物业功能布局和划分、市场行情调研和预测、物业租售推广、目标客户群认定、工程咨询和监理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等。
2我国城镇社区物业服务状况调查
2.1问卷调研和实地访谈
2.1.1问卷调研
首先，我们利用问卷调查业主对社区物业服务供给的满意程度、对相关规定的认知程度等。样本偏重北上广浙苏但不限于北上广浙苏，被试应为有固定收入并对社区物业服务有所接触和了解的人。共收集到有效问卷393份。问卷调查显示：大部分业主对于物业管理服务标准有一定的了解，对物业服务供给的满意程度为中等，对物业费的收取标准较为认同。（如图1）
2.1.2实地调研
随后，我们通过了实地调研的形式，侧重了解居委会、业主委员会、物业公司等社区物业服务各相关方的具体情况。本次实地调研的31个社区，分布在以北京市、重庆市、浙江省为代表的不同层次城市与县乡。调查样本的选择考虑到了社区档次、社区性质、社区面积、户数和人口数等方面的多样性，尽可能使样本具有均衡性和代表性，照顾到我国不同地域发展水平和社区性质。（1）社区面积和社区户数及人口规模调研社区面积以20万平方米以下为主，有19个，占61.3%；20～40万平方米有5个，占18.5%；40万平方米以上有3个，占9.7%。提供了确切的小区户数的30个社区，其社区户数规模多集中在1000～3000户，占66.7%；3000户以上的社区占13.3%；1000户以下的占20%。提供了详尽的人口数据的有24个社区，其人口数绝大多数集中在2000～8000人的规模，占83.3%。2000人以下的和8000人以上的社区各占8.3%。明确给出流动人口数字的14个社区中流动人口占比的差别较大——从近50%到1%不等，大致可分为两档：流动人口多的社区（即社区流动人口占比>10%的）有8个，占57.1%；流动人口少的社区（即社区流动人口占比=<10%的）有6个，占42.9%。（2）社区绿化及公共设施绿化率最高的可达55%，最低的不超过5%，而大多数社区绿化率集中在30%左右。绝大多数提供车位数的社区无法满足业主的停车需求。近一半的社区中每2～3户就有1辆车；绝大多数社区不能满足每辆车都有1个车位，超过一半的社区3户以上才有1个车位，个别社区甚至7辆车抢1个车位；逾四成的社区实际需要增加的车位数超过现有车位数的一倍多。（3）居委会方面各社区均有居委会管辖覆盖。除1家社区居委会有28名工作人员之外，其余社区居委会人数都在5～9人，平均每个社区居委会有6名成员。居委会面积在200～700平方米之间。除1家社区居委会的工作人员对网格化管理的定义不清晰，其他的小区均实现了网格化管理。（4）物业服务单位方面物业人员规模不一，多者可达100人，最少的只有3人。社区物业面积分布在200～600平方米之间，200～300平方米左右的较多。受访的社区均表示有明确的物业收费标准，收费集中在1～2.5元/平方米；其中一些提供了明确的价格，另一些则表示会依照具体合同收费。（5）业主委员会方面有11个社区设立了业主委员会，占样本总量的35.5%。业主委员会人数多集中在5～7人，均有固定的办公地点。11家业主委员会中有10家采用的是民主选举，占91%；剩余1家为自荐。
2.2供给制度比较
我们按大陆常见社区类型，分类研究实地调研的社区的物业服务供给模式。（表1）因保障性住房社区与老旧社区较为相似，将二者合并为老旧社区进行研究。
2.2.1相关方
社区物业服务供给制度主要涉及服务供给方、居委会代表的协调指导方、业主委员会代表的服务消费方（如图2）。居委会全称居民委员会，是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构，其职责是维护全体业主的共同利益。物业公司是服务供给方类型之一，是经营性企业法人，它和业主委员会在法律上是委托和被委托关系、是聘用和受聘关系。这三个机构分别在物业管理过程中扮演不同的角色，共同完成为居民提供良好的环境及服务的任务。调研结果显示，对供给方评测，老旧社区、机关单位社区、开发商建设小区在物业服务人数和收费水平等方面都是依次递增。对协调指导方评测，居委会基本覆盖了各社区，而在各类型社区中的居委会工作人数无明显差异。对服务消费方评测，老旧社区、机关单位社区、开发商建设小区中成立了业主委员会的比例依次下降，而业主委员会的人数水平依次提高。开发商建设小区已成立业主委员会的比例最低的可能原因：开发商建设小区的产权关系明确的业主数量较多，可能导致筹备业主委员会的时间较长、难度较大；并且因建成时间相对较晚，很多业主委员会尚未来得及成立。另外，在实地调研访谈中发现，相较于老旧社区和机关单位社区，开发商建设的小区的业主更倾向于成立业主委员会，自治性更强。
2.2.2供给模式
社区物业服务有多种形式的供给模式，但最主要一是产权所有者聘用物业公司直接提供物业服务；二是产权所有者聘用物业公司，物业公司外包部分物业服务（如治安、清洁、绿化维护等）。统计分析调研记录，在三种社区类型中，后者所占比例都列第一位，前者所占比例都占第二位。甚至超过九成的开发商建设的小区，采用了产权所有者聘用物业公司、物业公司外包部分服务的模式。这体现了商业化、现代化程度越高，产权关系越明确的社区，采用更经济、更专业的服务外包模式的越多。个别社区还有产权单位和物业公司合作提供物业服务、居民自行提供物业服务等模式。这些模式多是出现在老旧社区和机关单位社区等管理模式和产权关系相对“原始”的社区。老旧社区以普通小区为主，住户多为低收入人群，对于物业服务收费较为抵触，所以可能较少有专门的物业公司为其提供服务，而是由街道办事处或居委会组织引导居民自行提供物业服务的情况。
2.2.3服务水平
总体而言，由于承担社区物业服务的主体比较复杂，老旧社区的物业服务处于中下水平，业主自发维权比较重要。机关单位社区的物业服务管理较严，收费较低，业主的满意度较高。开发商修建的小区的物业服务供给方一般是开发商选聘的物业公司，其服务模式较固定，服务较成熟。居委会、业主委员会对物业服务的监督作用体现得最为明显。
2.3存在问题
在问卷调研和实地调研中，在社区物业服务，特别是供给方面，我们也发现了一些问题。
2.3.1居委会“双重人”身份存在弊端、职责重叠
妨碍监督居委会的“双重人”身份，使居委会在名义上是居民的自治组织，但实际上却更多地扮演了国家人角色，成了准政府组织。这既不利于基层民主政治的发展，也加重了城市基层政府的财政负担，更削减了居民对居委会的认同度和参与居委会的热情。同时在调查访谈中我们了解到，一些半商业化的社区居委会往往承担了物业公司的部分责任。这样的职能重叠不但给居委会带来负担，也容易给住户带来困扰和不便。
2.3.2业主委员会定位较模糊
部分访谈对象反映业主委员会存在以下四大问题。（1）业主委员会的法律定位不清，由于其身份非法人实体，业主委员会在维权时面临重重阻碍。（2）业主委员会的群众认同度不高。其部分职能和居委会的职能重叠是重要原因，而更深层次的原因在于业主委员会的定位模糊，发展未成型。（3）部分业主委员会成员的素质不够高、利益难协调。（4）部分业主委员会的不恰当作为损害了其威信和形象。因此，对业主委员会明确而合理地定位与分工是改进社区物业服务供给模式的重要方面。
2.3.3人才、服务意识、沟通、物业费等方面难题阻碍物业公司
由于从业人员素质不高，服务意识不足，物业公司和服务组织与居委会、业主委员会乃至个人时有摩擦发生。对物业公司而言，最大的困难是物业费水平低。这将妨碍物业公司提供更加高质量、有效率的服务。
3社区物业服务供给制度创新
现今的社区物业服务体制中，居委会、物业服务机构、业主委员会三者的职能存在重叠或错位的现象。因此，需要建立一种结构明确、服务高效的物业服务机制。
3.1供给制度创新的理论和实践基础
3.1.1公共服务属性
社区基本物业服务属于公共服务，在供给上存在着难以计量、计价和分装出售（提供）等难题。这就导致服务的安排者和提供者很难确定它的合理供应量，也无法估计它的成本；服务的消费者（业主个人或住户）在消费时几乎无可选择，只能接受服务安排者和生产者所提供的数量和质量，而且支付的成本与需求及消费可能没有关系。上述特点决定了政府和社会非政府机构在社区物业服务供给中所扮演的角色，决定了消费者的支付意愿和生产者的提供意愿。
3.1.2供给制度设计
对于政府来说，在现阶段财政较为充裕的情况下，为了改善民生，推出了越来越多的公共服务，如家庭养老、社区养老等。但是利用财政包揽公共服务不是长久之计，应尽早作好制度设计，应该吸收社会的力量和资源来发展多种服务模式。在考虑制度创新的时候不能完全脱离政府的管理，同时还需要社区业主承担部分责任。西方国家大多依靠市场化供给机制提供社区物业服务。对于在高档社区开展物业服务的物业公司来说，收取物业费一般没有问题，其背后也往往有房地产公司的财力支撑。但是在调查中我们发现对其他非高档社区的物业公司而言，最大的困难在于物业费低、收费难，这妨碍了物业公司提供更高质量、更有效率的服务。
3.1.3实践基础
本次调研显示，目前大陆社区物业服务模式主要有：政府主导型、机关单位主导型、开发商主导型、业主自治组织主导型和物业服务机构主导型等。它体现了不同的制度安排，在满足社区居民服务需求方面具有不同的优势和缺憾。观察物业服务较好的社区，居民委员会、物业服务机构、业主委员会三者共同开展社区物业服务，并且建立了合作、互相监督的共赢关系。居民委员会是居民委员会监督业主委员会的产生及运作，反过来也要接受业委会的监督；居委会和业委会监督物业公司的运作，但也要接受物业公司的监督。
3.2新供给制度模型
常见的容易缺乏的社区资源主要有公共设施设备、空间、车位、安保条件等。所以需要有合适的制度安排。首先，以市场机制为基础的前提下，需要理顺社区管理部门、业主委员会和物业公司三方的关系。因此，本研究认为，在以市场机制为基础的同时，需要通过集体干预（或集体行动）来保障其供给。（图3）图3社区物业服务供给制度模型集体干预（行动）的主体就是基层政府组织（街道办、社区居委会）、社区自治组织（业主大会及业主委员会）、社区内外的企业和志愿组织。干预的形式可以是政府命令（规定居委会、业主自治组织和物业服务机构在社区物业服务方面的权力和职责）、自愿捐助（包括单位捐助、社区捐助、社会组织捐助、业主个人捐助等）或者强制性捐助（如通过法律要求在房屋交易合同中注明：所涉区域房地产购买者必须加入合作组织并支付相应的费用，或通过签订业主公约要求业主承担相应的义务等）。本研究提出的方案同时依靠市场机制和集体干预（或政治过程）来决定生产（提供）多少服务和每个使用者应当支付多少服务费用。此外，由于有些物业服务不是纯共同消费品（如车辆存放、社区医疗、家政服务、某些文化娱乐设施等），容许某种程度的个人消费，故如何分配这样的物业服务，也要同时依靠集体干预和市场机制。有权决定社区物业服务供给数量和质量水平的“集体”应当是社区居委会和业主自治组织。在这种制度安排中，社区居委会应当承担物业服务制度设计的指导者和主导者，以及该制度的协同实施者和监督评估者等多重角色；业主（代表）大会及其执行机构业主委员会应当是该制度的共同设计者、指导实施者和监督评估者；物业服务机构则是该制度具体实施者和制度设计的参与者；社区内外的利益相关方和志愿组织也是该制度设计和实施的参与者。
3.3供给制度策略创新措施
在新制度的推行过程中，最大阻力可能来自老旧社区。这类社区缺乏基础设施、业主收入较低，物业服务多为政府提供或居民自治，当物业服务需要收费时会受到业主的抵触。机关单位社区的物业服务由本单位或政府机构提供，物业费收取标准较低，但对收费的物业服务已有思想准备。即使如此，仍可能对几乎翻倍的物业费和物业服务人员不再是本单位人员等改变产生抗拒行为。因此针对上述两类社区，可以在做到位思想宣传工作的同时，考虑政府补偿部分物业费用或对予以配合的业主奖励等方式来帮助业主接受新的制度。开发商建设的小区物业服务较成熟，收费较高、服务人员较多；均设有居委会、业委会来监督物业服务；但是相比其他社区，此类社区更倾向于建立自治性强的业委会。因此，在新制度的推行中，针对此类社区需要加强居委会的建设和管理，物业服务公司、业委会、居委会三者要共同协作，不能有所偏倚。除了上述问题，三类社区的物业服务供给创新具体策略是：社区基本物业服务是一种公共服务，应尝试适用于我国城市社区当前情况和需要的社区基本物业服务的供给制度（模式）：市场供给+集体干预。社区基本物业服务的供给保障体系包括组织保障、制度保障和资源保障。其中，在组织保障方面，提出社区居委会在社区基本物业服务供给方面要承担主导和指导监督作用，业主委员会承担。具体而言如下。
3.3.1针对共性问题
3.3.1.1居委会和物业服务需要清楚的职责分工物业服务的提供者需要更公平地向所有居民提供服务，物业服务机构应该承担所有的物业服务，而不应该让居委会或政府组织涉入其中。
3.3.1.2广泛设立业主委员会，完善物业服务供给制度业主委员会代表业主提出意见，监督物业公司的服务。因此需要在居委会和物业服务机构清楚分工的基础上，设立业委会监督二者的工作，同时更好地帮助业主解决困难。
3.3.1.3物业服务企业独立发展，并实现公平竞争市场化要求在相同条件下的公平竞争，即要求创造公平的竞争环境，需要用政治、经济的手段去调控多方面的关系，以市场化为基础的物业服务机制需要让物业服务机构进入市场，依托市场的力量发展。
3.3.1.4物业服务收费政策要从细制定，对某些群体政府给予一定的补给具体、细致地制定物业服务收费政策，针对经济水平较低的社区，应该设立低标准的物业服务价格，并且应辅以集体干预，例如超出低标准的部分政府给予补给。
3.3.2针对个性问题
3.3.2.1老旧社区要确定物业服务管理模式三类社区中老旧社区是最迫切需要推行新的供给制度的，因此应是政策的重点。征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制
3.3.2.2机关单位社区要配合完善业主委员会制度由于社区物业服务相对到位，机关单位社区需要业主委员会自发维权的情况较少，很容易忽视业主委员会制度的完善。但是作为社区物业服务供给制度的重要组成部分，业主委员会对于社区物业服务具有一定的作用，机关单位社区也应该予以足够的重视，紧跟社区物业服务供给制度的改进步伐。
3.3.2.3房地产开发商建设的小区要明确居委会职责在房地产开发商建设的小区中，居委会要监督物业公司的服务，又要与业主委员会一起，协助居民进行维权。作为连接物业服务公司和居民的重要桥梁，居委会的责任和工作内容需要进行明确地规范，以便处理具体纠纷时有据可循，提升管理效率，也能尽量避免管理不当的情况发生。
4结论
1.创造更宜人的环境
智慧楼宇从楼宇内人们的安全性、便捷性及舒适性三个方面层层递进地满足广大消费者的需求。首先，智慧楼宇的火警消防系统与安全防范系统能第一时间保护人、财、物的高度安全以及具有对灾害和突发事件的快速反应能力。其次，智慧楼宇管理系统中的通信及办公自动化模块也可通过快速的电话、网络等系统，为人们提供一个高效快捷的工作、学习及生活环境。与此同时，高度智慧的建筑设备控制与能源自动化系统，能通过调节环境中的温度、湿度、光照等因素，最大程度的提高人们的舒适性。最终，智慧楼宇智慧的识别人们的需求，最终将楼宇创造出最宜人的环境。
2.绿色节能
如上文所述,智慧楼宇区别智能楼宇的最主要特性就是多加了一个能源自动化系统，其主要目的就是让智能楼宇变成“绿色楼宇”，即智慧楼宇。由此可见，智慧楼宇的一大特性就是——绿色节能。传统的智能楼宇都是按照固定的参数来对设备进行匹配控制，而智慧楼宇会有更多的输入方式来获取动态数据，从而动态的控制设备，以达到绿色节能。比如：传统的智能楼宇控制空调只能按照既定的温度设定，而智慧楼宇会从室内外温度、室内人员活动情况，以及上下班时间等多种参数综合分析后再设定空调温度。
3.楼宇管理的成本最小化
根据美国绿建筑协会统计，一座大厦的生命周期为60年，启用后60年内的人力维护及营运费用约为建造成本的3倍。同样在日本，大厦的管理费，水电费，煤气费，机械设备及升降梯的人工维护费，占整个大厦营运费用支出的60%左右，且其费用还将以每年4%的速度增加。然而依赖高度集中的智慧楼宇管理系统，不仅能实现机电设备的管理维护成本的降低，还能简化维护程序，使人员配备更加合理，从而进一步降低人工成本。
4.智慧楼宇具有高度的集成性
智慧楼宇与传统建筑从技术角度来分析，其最大的区别就是将建筑中分散的设备和系统，通过计算机网络高度集成为一套统一协调的系统，从而最终使传统的智能物业更加安全、舒适、便利及节能，成为真正意义的智慧楼宇，以此达到各类资源信息以及智慧任务的重组与共享。
二、智慧楼宇物业管理特性分析
基于上一节中分析的特殊性，要做好智慧楼宇的物业管理也必须刘雅婧余凡苏州工业园区服务外包职业学院有其对应的工作重点。经笔者的研究，管理好智慧楼宇的物业管理应具有以下特性：
1.管理的高度适应性及灵活性
目前，智慧楼宇的发展已然成为了我国建筑经济市场中新的增长点，据不完全统计，我国从事智能化的企业已经超过三千多家了。物业管理行业看到此契机后已纷纷与智慧楼宇管理相结合。在行业匹配中最重要的技术手段就是已有建筑的节能改造。有报告显示，2010年建筑节能改造带来智慧楼宇系统集成200亿元的市场需求。我们预计2011年-2013年国家对既有建筑节能改造的实施将增加智慧楼宇系统集成市场需求分别为300亿元、350亿元和420亿元，相对于2010年，年复合增速达28.06%。同时，智慧楼宇行业如此迅猛的发展也急切需要配套的物业管理，由此可见，要让现今的物业管理能迅速跟上智慧楼宇发展的步伐，就必然要求物业管理具有高度的灵活性和适应性。
2.智慧楼宇物业管理目标——强调管理的能耗降低
据统计，在楼宇中所有浪费的能量中，约有75%左右的能量用于设备运行时自身无用功的消耗，这是物业管理行业所无法解决的问题。但是还有大约百分之十左右的能量是由于管理与监控的疏忽而浪费掉的，以及百分之十五的浪费是因为控制不力和设备运行失误所导致的，这25%的能源消耗是可以通过选择智慧物业管理而节省下来的。比如原始物业管理的夜班巡视中，只有依靠夜班巡查员手动的开启与关闭照明设备，夏日的办公场所也只有通过人工设置空调温度等，一旦疏忽，忘记关灯，或者一味追求凉爽而将空调温度设置过低，那么势将引起不必要的能源损耗。而智慧楼宇物业管理就可通过程序设置，让机器自动来完成一些节能操作。例如夜间巡视时，特定路段的照明系统会随着物业巡更系统的激活而打开，在下一路段的巡更激活时关闭。办公场所的空调会根据室内、外温度综合调节，既让室内人员感觉舒适，又营造出一段从室外到室内温度的过渡区，让业主不会由于温度突变而造成生理上的不适。另，系统还会在非工作时间自动检测区域内人员活动情况，智能判断是否关闭电器，从而达到节能减排的绿色理念，即智慧楼宇物业管理的目标达成。
3.智慧楼宇物业管理的核心——强调维护的预判性
一、校企合作模式与现代学徒制的校企合作模式
校企合作与职业教育密不可分，当前我国高职教育的途径主要分为如下四个环节:首先学校根据市场和企业的需求制定人才培养方案和课程标准;其次学生在学校进行2～2．5年的理论学习和仿真实训;再次，学生进入企业进行真实挂职实训;最后，学生进入企业上岗就业。这四个环节都离不开企业和学校的密切配合，校企合作机制是否完善，关系到众多高职院校专业健康发展，能否培养出优秀人才的关键所在。当前，我国高职教育校企合作还处于初步层次，许多校企合作还流于形式，采用的模式较为单一，与真正意义的校企合作有较大的差距。为了达到真正意义的校企合作，要求企业和学校共同参与、互惠互利，发挥各自优势，资源共享，共守协议，形成长期稳定的合作关系，本文提出针对物业管理专业，需要构建基于现代学徒制的校企合作模式。学徒制是一种古老的职业教育形式，早期的学徒制主要由师傅带领徒弟学习某项专业技能，一般一个师傅带多个学徒，这样的教育模式效率低，教学难度大，不利于我国高职教育的可持续发展。现代学徒制主张企业派遣具有技术资质的“师傅”参与到高职教育的教学实践中，面对面传授学生技能，通过严格的考核制度，使每位学生学到技术和本领。这种以企业“师傅”为纽带，促成了校企的深层次的合作;此外，现代学徒制下，校企之间有明确的权利和义务关系，以合同的形式形成了法律保障，使人才培养模式在正规轨道上运行。
二、构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式的可行性分析
(一)平台的可操作分析。现代学徒制要求高职院校为学生创造良好的学习平台，有足够的实训设备完成实际操作。物业管理专业可以按照“校企共建，依靠行业，服务社会”的建设思路，为学生建设真实性的工作场景，积极开发建设校内外实训室(基地)，制定完善的实训室(基地)的管理制度、开发实训包和实训指导手册。基础物业管理包括保安、保洁、保绿、保修等“四保”以及客服服务等五个方面，学校可以结合校园物业为背景，与专业的物业管理企业进行深度合作，让学生在学校学习期间接触的设施设备操作和工作流程与在企业工作时的操作流程完全一致，缩短学生在企业工作岗位的培养周期。此外，在实际的教学中，通过计算机网络技术构建物业消防报警系统、物业安防系统、停车场管理系统、物业信息技术平台等，让学生置身于逼真的模拟情境中，在这种模拟情境下，学习者可以进行人———机互动，甚至人———人互动。当然，专业平台的建设不能仅仅靠校内实训室(基地)，物业管理专业的认知实习、顶岗实习以及部分课程实践都必须到现场进行。学校可以和本土几家一级资质物业管理企业进行深度合作，建立定点校外实训基地，为提升人才培养奠定可靠的平台。(二)师资的可行性分析。对于物业管理专业，建立学徒制的校企合作模式，对教师是很大的挑战，要求教师必须增加到物业管理行业工作的经验，首先让自己接受企业的聘请成为物业管理公司的员工，直接参与到企业的项目运营管理，而成为行业的专家，这样才可以将自己在行业中积累的经验传授给学生，设置适当的工作情景，设置不同的学习任务，让学生内化教师的知识。(三)借鉴其他专业学徒制发展经验。学徒制的校企合作模式在其他专业已经得到较为广泛的应用，并取得一定的成功经验，尽管各专业有不同的教学内容，但是在学徒制模式下，教学理念是一致的，如实施流程，物业管理专业可以参照烹饪专业学徒制教学流程，包括:提出学徒制教学改革方案成立学徒制教学指导小组聘请师傅师傅专业技能表演确定学徒名单与师傅签订培养协议实施学徒制教学学徒制教学期中检查与研讨学徒制教学期末检查与研讨。每个流程确定详细的内容和要求，规定具体的教学目标、教学任务、教学方法、课程评价考核体系，以合同形式规定了师徒双方的责任和义务。
三、构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式
现代学徒制在欧美和澳大利亚等国家已经得到完善的法律保障，并且得到政府财政支持，构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式需要结合专业发展实际和我国国情，其结构如下图所示:由上图可知，构建现代学徒制的物业管理专业校企合作模式包括四个平台作为保障，企业和学校是以“双主体”的身份进行深度合作，形成了培养目标、培养内容、培养方式和质量监控等四个基础组成部分。(一)培养目标。强调“必要的现代物业企业经营管理知识”，一方面要求学生不必掌握过多的理论知识，另一方面包括物业管理的层次，不仅是基础物业管理，还包括资产管理和房地产组合投资管理等高层次的现代物业管理类型。较强的实践技能是现代学徒制校企合作的人才培养模式的重点，物业管理的技术性要求较高，通过学徒制，学生要熟悉物业经营管理各岗位的操作流程，能够比较灵活处理各类问题。(二)培养内容。作为培养内容主要是通过课程体系的构建和企业文化的熏陶加以实现，当前作为物业管理是一门新兴的学科，专业课程开发难度较大，需要和企业联手开发课程资源库，开发案例教学库，通过各种合作项目，真正体现在学徒制下，学生能够在“做”中学到更多的实践技能。(三)培养方式。在培养方式上，可以采用不同的讲授和培训方式让学生更容易接受不同的学习内容，这样的培养方式为学生职业精神和职业素质的培养奠定基础。而这种角色的转变，需要学校理论教师和企业实践师傅合作教育。(四)质量评价。在学徒制模式下，需要形成内外有机融合的质量监控平台，为了保证高质量的人才，在考核体系上要有比较完备的标准，并且必须按照这个标准执行，只有这样，在现代学徒制培养模式下培养出来的学生才可能得到行业、社会和企业的认可。
四、现代学徒制的物业管理专业校企合作模式的保障机制
(一)转变功利性观念，体现以学生为本的教育本质。现代学徒制的校企合作模式不是片面追求就业率、成绩和学校收益，它是对以学生为本的教育本质的回归，它在传授学生技能知识的同时，注重对学生企业文化的熏陶和感染，注重学生的全面发展。因此，现代学徒制的物业管理专业校企合作模式要注重对学生的“育人性”，这样才能让这种模式得以健康稳步的发展。(二)政府扶持性政策的出台。尽管政府每年都拿出专项资金支援和扶持高职教育的发展，但对资金的流向缺乏较为规范的引导，政府可以尝试分流一部分资金，用来鼓励企业单位和学校的培训合作，对培训给企业带来的效益降低给予一定的补偿或定期评价优秀的合作企业单位，给予优惠待遇。(三)物业管理行业协会的沟通和监管。当前，我国很多物业管理行业协会多属于民间性组织，并不参与这种教育或劳动制度的监管。物业管理行业协会应当是学校和物业企业沟通的中间人，应当为校企合作搭建平台。当校企合作双方在合作中产生矛盾或冲突，行业协会可以作为中间调解机构，促进校企合作协调发展。(四)校企双方责权明确的法律保障。校企双方应通过签订协议等形式明确各自责任，如学校如何保证人才培养质量，如何保证企业用人的优选权，如何保证为企业提供培训、科技支持等，企业如何保证在条件、人员上的支持，如何保证学生实训任务安排等。通过建立有效的保障机制，防止短期行为和流于形式，保障校企合作办学长期稳定开展。
作者:叶昌建单位:重庆房地产职业学院
（一）铁路职工生活小区的特点
铁路职工住宅分散；规模小，跨度大；住户比较单一；长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位；没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。
而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重！
（二）推行物业管理的紧迫性和意义
1.紧迫性
物业管理，大势所趋。物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆，经国内各地大力扶持发展，已成为最新最有活力的房管机制。随着铁路房建系统脱离业主以及住房由实物分配向货币分配转制，房改制度不断深入，加深了住房的商品化。所有这些都要求铁路部门紧跟形势，推行物业管理。
2.意义
首先，物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变，克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端，避免了因管理问题而出现互相扯皮，互相推诿，最终造成管理落空的结局，大大提高了小区管理的效率和质量；
其次，物业管理使一部分职工从主业分离出来，专职小区管理，解决职工住户的后顾之忧，对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义；
再次，物业管理企业向用户提供多方面的综合服务，使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操，改善精神面貌，对促进精神文明建设，净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。
二、铁路房改房如何推行物业管理
目前的状况是，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。
如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房中推行物业管理？重点从以下几方面入手：
（一）采取强有力的整治措施
1.彻底拆除违章建筑，清理二违三乱
铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。
2.完善配套设施，狠抓硬件建设
良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌，增强小区的文明氛围。
（二）加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理
1.完善规章制度和设立资料台帐
没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，而健全的资料台帐则有且于管理处更有效地处理工作，例如完整的住户情况台帐，有助于门了保安严密地控制“三无人员以及小摊小贩的混入。
2.组织成立业主委员会
成立业主委员会是物业管理相关法规的要求，也是住户参与管理的形式。但如何成立一个代表大多数住户意志的业主委员会，目前很多城市的做法是由当地政府房管部门牵头，召开全体业主大会，由业主大会推选。但由于各种原因，这种做法在既有小区中没有得到很好实施，选举的方式五花八门。铁路房改房有些生活段的物业管理公司的做法是由部分业主推举各楼长各梯长候选人，采用差额选举的办法，由本楼本梯全体业主投票产生楼长、梯长，然后在此基础上成立业主委员会，保证所产生的业主委员会具有一定的代表性，并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程，使小区管理制度得到完善，管理力度得到有效的补充，促进小区管理工作向规范化迈进一大步。
3.有偿服务，房管转制实现大突破
有偿服务是物业管理区别于旧房管体制的标志。物业公司可根据物业管理相关法律法规的规定，实行有偿服务，物业管理服务费与专项服务费并存，参照地方物业管理收费标准并考虑铁路职工实际上的经济承受能力，收取适当的物业服务费和专项服务费。对房屋的维修也应一改过去的体制，实行有偿维修服务，根据有关修缮工程定额向住户收取修缮费，从而减轻企业负担，实现房屋管理从福利型向市场化转变。
（三）加强日常管理
1.治安安全管理
一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。
（1）建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”
三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度，二是职工家属中组成义务护区队，三是小区管理人员和保安人员组织巡查；
四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。
（2）加强户籍和出租屋的管理，清理三无人员
由于“三无人员”无固定职业、无固定住所，管理难度大，也是违法犯罪等不安定的
潜在因素，在创建安全小区的工作中，清理三无人员非常重要，可在地方综治办的指导下，对住户人籍对号入册，建立来访登记制度，严格控制外来闲杂人员及小贩、派发广告单和拾破烂者进入小区，另外，制订房屋出租管理规定，加强对出租屋的管理。
（3）成立帮教小组，搞好帮教工作
配合地方打击“黄、赌、毒”活动，与派出所、居委会联合成立帮教小组，重点对住宅区内不良人员进行跟踪帮教，防止住户吸毒，净化小区环境。
（4）重点抓好保安队伍的建设，确保小区安全
万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，特别是做为与治安工作直接关系的保安人员。如何加强保安队伍的建设呢？具体的做法：一是制定保安员工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的安全管理和保安人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，即时清退；二是对保安员的业务培训和演习，提高保安员的综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用。
2.房屋设施管理
（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑
房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明，实行房屋装修申报制度，可有效地控制这些问题的发生，保证物业管理的顺利开展。
（2）日常巡检，防治结合，动态维修
贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。
（3）坚持春检制度
每年春季设备安全大检查，及时发现房建设施设备的病害，根据掌握的情况合理编制大修计划，把有限的资金用于最需要之处。
3.卫生管理
这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。
4.车辆停放管理
涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全，
5.费用管理
（1）正确把握物业管理的收费原则
物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。
（2）采取有效的收取方式
铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。
（3）增强收费工作的监督力度
配备专职的收费人员，定期对收费员的工作进行督促，每月对收费情况进行总结、分析，了解住户不交费的理由、原因，一方面不断规范自身的管理行为，提高管理水平；另一方面采用上门做工作，逐个击破的方式，有针对性地解决问题。定期将费用的收支情况向住户公布，增加费用收支工作的透明度。
结论：
总之，推行物业管理工作是一项长期性复杂的工作。但只要在整治前规划合理、领导重视，设立合理的管理机制及足够资金的投入，整治时采取强有力的合理措施，积极发动住户共同参与，日常严格规范管理，便可以有效地对管内的物业进行管理，既减轻公司的经济负担，又能真正地为职工创造良好的生活居住环境。.
摘要：我国房改房如何推行物业管理，本文以铁路房改房为例，在分析当前铁路房改房的特点、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义的基础上，论述铁
一、作业成本法的概念
作业成本法是一种追踪作业活动的动态反应，计算作业与成本对象的成本，对作业业绩和组员的利用情况进行评价的成本计算和管理方法。其指导思想是“成本对象消耗作业，作业消耗资源”。作业成本法把直接成本和间接成本作为产品消耗作业的成本同等的对待，拓宽了成本的计算范围，使计算出来的产品成本更加的准确真实。作业是成本计算的核心和基本对象，产品成本或服务成本是全部作业的成本总和，是实际耗用企业资源成本的终结。作业成本法有一套必要的概念体系作为支撑，它的九个组成部分分别是：资源、作业、成本对象、成本动因、资源动因、作业动因、作业中作业成本池和成本要素。其中作业和成本动因是作业成本法的两个核心部分，他们将直接影响到应用作业成本法的适当性、准确性和有效性。
二、物业管理企业成本管理的现状分析
目前我国物业管理企业实行的一般是定额管理法控制成本费用，但物业管理企业的消耗定额是很难制定的。因此，为了控制总成本的费用，成本计划需要一个替代指标，一般使用收支差额来代替的。但是，企业的外部环境发生了变化，导致传统的成本管理方法已经无法继续使用，否则计算的成本会使信息扭曲，现实问题得不到解决。传统成本计算模式造成了物业管理大量的“隐含成本”，使得提供的物业成本产生了误差，对科学的物业控制造成了困难。传统的会计实践已经不能满足物业管理价值链的改造要求，物业度量的提供也不够。因此，目前的物业管理企业成本管理需要迫切的创新和改革。
三、物业管理企业作业成本核算与控制
（一）物业管理企业作业成本核算
物业管理企业成本管理系统是一个开放式的系统，这个系统的重心是核算和控制，即物业管理企业成本管理系统的核心是成本核算和成本控制。物业管理成本核算体系的构建有三个原则：第一，在集中核算和扁平化的条件下，建立一个二级的成本核算组织体系，即二级成本核算制，将管理处作为一个独立核算的会计主体。第二，改变原本的封闭式物业管理成本系统，使其向开放的动态物业管理成本系统发展。第三，物业管理成本核算系统应改进传统的系统模式，实现全程管理和管理效益的统一。如果不能先明确企业成本核算的成本对象，那么企业成本核算的成本计算就失去了其原本的意义。以作业作为资源与产品之间的连接点或，是作业成本法中以作业为中心的核算方法的核心思想。例如，计算物业管理中卫生保洁服务项目的总成本，首先要计量和确认其人工费、动力费、材料费、折旧费和业务费。其次，确认其成本动因即清洁面积。第三步，根据工时计算其成本动因分配率。最后计算出卫生保洁项目实际消耗的资源价值。
（二）物业管理企业作业成本控制
成本管理系统中有一个不可缺少的重要组成部分，那就是成本控制。控制成本能够使企业对于成本制定的运作目标更加准确，还可以保证法分析成本运作责任的准确性，企业的决策者可以因此得到改进企业工作流程方面的帮助。作业成本控制有别于传统的成本控制方法，它还有一个重要的“作业管理”功能。所谓作业管理，将成本动因作为作业控制的基础，可以有效的降低成本。作业成本控制的原理综合了现代管理科学的基本原理，包括目标管理原理、作业管理原理、信息反馈原理、责任追踪原理。物业管理企业实行作业成本控制的关键是对于成本控制标准的确定。全面分析整个物业管理企业生产经营过程中的作业项目是作业成本控制标准制定的基础。通过对于作业的全面分析，可以知道企业生产经营所需要的作业及作业所需要的资源。企业生产经营的总体目标和全面作业分析的结果是各项作业人员配备和物资等资源条件分配的重要依据。对于各项作业应完成的作业量和应耗用的成本数额进行明确的规定，根据作业动因分解成本，将其转化为固定部分和变动部分，可以据此编制出作业成本预算，作为作业成本控制的重要参考因素。
作业成本法在我国物业管理企业成本问题的应用中有着显著的效果，随着行业的发展，企业之间的竞争日益激烈，传统的成本管理法已经无法满足现如今国内的企业发展需求。利用作业成本法对物业管理企业成本进行核算与控制，是符合现今企业发展趋势的必要手段。
作者：安永梅 单位：北京亿方物业管理有限责任公司电梯分公司
一、引言
当物业管理课程进入高职学生的课堂后,我就听到有些学生对于物业管理行业的理解很偏激,比如物业管理工作就是当保安,从事物业管理的人地位很卑微而且收人很低等。虽然在我国物业管理行业发展还不够完善,但随着房地产行业的大力发展和人民生活水平的提高,物业管理行业已经成为朝阳行业也逐渐深人人心,且人们对于物业管理的要求也越来越高,也逐渐成为了高职高专学生就业新方向。
二、物业管理走进大学课堂的必要性
物业管理是20世纪末兴起的服务性行业。在近几年,物业管理行业迅猛发展。但在物业管理市场繁荣的背后,还存在着诸多问题:如服务质量较差,内容简单,收费不规范等等,使广大消费者对物业管理公司意见很大。物业管理工作中产生这些问题的原因有很多,但我认为,最重要的一点是物业管理人员自身素质不高,没有系统的学习和培训,缺乏物业管理行业的专业性。因此,物业管理的课程走进大学课堂是有必需性的。从事物业管理人员在物业管理市场日趋成熟的今天,我们需要有一批高素质的物业管理人才,来带领这个的新兴行业,让我国物业管理行业能够得到进一步的重视和迅速发展。
三、物业管理课程教学的专业性及特点
物业管理课程在教学内容上包含了物业管理各个阶段不同业务项目、业务环节应具备的基本知识和操作技能,掌握这些物业管理业务的基本知识和操作技能,是物业管理专.业岗位群所应必备的基本理论素质和专业业务素质的最基本要求,是从事物业管理工作的先决条件。通过该门课程的学习,学生能够对物业管理行业有一个轮廓性地了解,能够对物业管理的管理服务范围和基本业务项目有一个概括地认识和把握,对于学生了解、认识物业管理行业,明确课程的学习目标,有着重要的基础奠定作用和积极的指导作用。物业管理教学必须以法律为基础。物业管理是房地产业的一个重要组成部分,涉及众多的法律关系和法律规范。物业管理提供的主要产品——服务。它不像一般商品那样靠物质实体在当事人之间交割完成,而是依靠法律、法规和合同来完成。同时,物业管理活动涉及面广,几乎影响所有的组织和人的利益,也关系到社会的最大财富,所以国家为此制定了许多相关的法律法规。因此,学习物业管理,必须了解与物业管理有关的法律知识。从业人员的资格要求让物业管理教学走向专业化道路,要求物业管理的从业人员建立自己的专业组织,设立一些培训机构,从而使物业管理在一个更高的层次上得到发展。1933年在美国,一批物业管理公司共同发起成立了房地产管理协会(InstituteofRealEstateManagent,IREM),并作为全国房地产行业协会的分会(NationalAssociationofReal?tors,NAR),刚开始他们只接受团体会员,从1938年起他们只收个人会员。现在个人要参加这个协会,必须满足这个协会规定的教育和经验方面的要求,然后必须通过这个组织的考试。考试合格将被授予注册物业管理经理资格证书(CertifiedPropertyMananger,CPM),承认他们物业管理经理的专业地位并接受作为IREM的会员。这个协会还授予合格的管理公司“注册管理组织”的资格证书(AccreditedManagementOrganization,AMO)0国际大楼业主和经理协会资助了物业业主与经理的教育培训计划,这个计划是有独立的“大楼业主和经理研究会”于1970年设立,个人只要有数年这个领域里的经验和通过这个教育培训计划的7门课程,斡可以得到“物业管理师”资格。大多数拿到“物业管理师”的行业人士就业于办公大楼的管理工作,待遇已达到中上等水平。当前,我国“物业管理师”也成为了毕业学生的就业考证之选。但作为一个专业的物业管理人员,必须熟知物业管理行业的相关法律知识;很好地理解房地产市场中起作用的经济力量;能够熟练掌握物业管理行业所涉及的知识与操作;同时,一个专业的物业管理人员还必须熟悉市场营销、管理心理学、物业维修以及财会等方面的知识,所以这些对物业从业人员的资格都提出了越来越高的要求。
四、物业管理市场需求前景无量
虽然现在我国物业管理未被大多数人所认知接受,但随着中国经济的迅速发展,随着国民素质的提高,随着物业管理的不断壮大和成熟,这一行业一定会被越来越多的人认知接受。在物业管理行业走向成熟以前,如果某些物业管理企业已经树立好了自己的企业形象并有很大一部分目标客户和潜在目标客户群,那么市场将会被这些物业管理企业迅速占领。一个行业在刚走向成熟之初,人们对其评价会非常的盲目,不知该怎样去评价其好坏,这时人们会很期望从其他人那里得到一些建议,而这些建议往往对其作出决策起着非常关键的作用。如果企业在这时已经拥有了很大一部分目标客户并在他们中树立了良好的形象,这时企业的目标客户会很乐意免费的为企业进行宣传引导人们作出决策。这样越来越多的市场将会被占领,企业的效益会越来越好,物业管理从业人员的收人自然而然也会不断增加。
现阶段物业管理行业发展还很混乱很不规范,但这一切都只是暂时的。在一定B寸期之后这个行业一定会发展壮大,成熟起来。在这个过程中企业需要大量的专业人才来增强壮大自己,所谓“乱世出枭雄”,在这一过程中大量的杰出人才将会脱颖而出,甚至有些还会成为行业M领军人物。而现在的我国大学生就是最有希望成为“枭雄”的人。未来物业管理行业的主要收入应该是物业服务范围内的商业服务收入,而不是物业管理费。如果物业管理企业能满足物业服务范围内所有人的所有需求,那么由此而带来的收益将会是物业管理收费的几倍甚至几十倍。到那时物业管理将会被定义成:为长时间聚集在某一地方的人提供所有的需求和消费的行业。到那时收人还会很低吗?这看似很是夸张,但我相信物业管理行业一定会朝着这个方向不断发展。既然如此,现阶段高职高专的学生,就应放下身段,摘下大学生的光环,认真学习物业管理的相关专业知识,全面创新,勇于实践,开拓进取,不断拓宽发展空间,为自己的就业及事业拓展出一条新的道路。
作者:张盈
一、理论支撑
本文采用JoshuaM.Epstein和RobertAxtell提出的基于复杂适应性“CAS”理论构建“多维度合作实践教学体系”。该理论指出实践教学系统是由大量的按一定规则或模式进行非线性相互作用的行为主体所组成的动态系统。这些行为主体包括教学的主体（教师）、学习的主体（学生）、教学监管部门、物业管理合作企业、协会共同开发制定实践教学体系。这样开发出来的体系能够满足产教深度融合、实现“多维度”的对接模式，以确保所开发出来的实践教学体系即能满足行业的需要又能符合学校教学的规律，最重要的是能持久和有效的激发学生产生一种从内心深处萌生的认同感和学习动力，弥补了单一对接实践教学体系的研究空白。
二、“多维度合作”实践教学体系构建思路
1.发挥专业经验优势，关注多维度的需求。2.重视知识技能培养，更关注素质提升。3.聚焦资源内容建设，更关注形式设计。4.促进专业建设，更关注科研引领。5.立足高职教育，更关注中高职衔接。实践教学体系联合武汉相关院校、行业、企业等优势群体，采用理论分析与实证分析相结合的研究方法，分析对高职物业管理专业学生实践能力的客观要求。在行业、企业专家参与和指导下，把物业管理工作就不同的工作要求设为若干领域，按领域要求和考证框架，将应具备的知识和技能进行详细分解，形成实践能力单元。制定各单元实践能力标准和考核指南。在对职业能力分析的基础上，结合我国物业管理员和物业管理师考证要求，对每一实践能力单元制定操作能力标准和相应的考核指南。能力标准体系具有层次性，正确区分高级水平与低级水平的能力。依照能力标准和考核指南，考核、评价学生对有关技能的掌握程度，确定学生成绩等级水平。依托校内实验室和校外实训基地，按照能力标准和考核指南对学生进行实践教学。依据教学成果和各方的反馈意见对实践能力标准和相应的考核指南进行检验、审核、优化.通过调研，分析难重点问题，制定研究解决方案。利用现代教育技术和网络信息技术，建成包含2类资源、5大平台的多维度合作实践教学体系。具体包括：（1）高职阶段式课程资源和高职衔接标准的专业资源；（2）多维度促进学生全面提升发展的物业管理技能平台、职业素质拓展平台、学习互动平台、创业服务平台、科研与社会服务调研平台。
三、“多维度合作”实践教学体系课程资源主体
高职物业管理专业实践教学体系是由实践教学活动中的多维度主客体构成的有机联系整体对物业实践教学体系课程资源研究主要从以下三方面:
1.多维度实践教学资源库结构及建设任务规划
资源库建设工作始终围绕学生、教师、企业展开，资源库的设计规划工作以三者的学习需求为出发点和诉求点展开，包括四个层次：用户层、需求层、资源层和素材层。通过网络平台实现认知机制—规划机制—设计机制—执行与评价机制—反馈机制全程动态的管理机制。实践课程体系资源。
（1）根据就业岗位跟踪调查，构建专业核心课程体系。构建从职业基础到岗位能力再到职业发展的阶段式课程体系详。（2）核心课程资源整合。将每门课程的资源内容层层分解，直至最小学习单元——知识点。以知识点为单位进行课程资源存储，并根据知识点的内容、性质设计开发形式新颖多样的资源素材，形成素材库。资源调用时，根据教学活动设计对资源素材进行逐级整合，集成为学习资源。（3）核心课程建设分工。组建课程开发团队，每门核心课程由湖北科技职院房地产教研室牵头、4-6家行业企业参与，联合开发课程资源。
2.多维度实践教学专业资源建设
2.1专业教学资源建设标准。（1）专业教学标准。开发专业教学标准，贯彻职业教育“五个对接，十个衔接”精神，遵循四个指导原则：一是融入《助理物业管理师国家职业标准》，二是CAS多维度技能培训标准，强调学以致用，三是吸收专科及本科院校加入开发团队，做好高职衔接，四是充分发挥职教集团和骨干企业的作用，校企联合开发。（2）职业标准。提供国家劳动和社会保障部颁发的《物业管理师国家职业标准》，整理汇集物业管理职业领域不同行业、不同岗位的工作流程、业务规范、岗位描述，为各类学习者了解物业管理相关职业和岗位提供帮助。（3）专业人才培养方案。将设定职业发展范围与实际岗位需求对接，并寻找两者的契合点，使人才培养符合学生自身特点和意愿，同时也满足企业的用人需求。基于以上构建思路的高职教育人才培养模式的模型框架。（4）职业素质养成方案。物业管理专业是典型的服务专业，物业管理专员在熟练掌握专业知识的同时必须具备较高的情商素质，尤其是专业、耐心的职业素质。
2.2专业平台资源。根据课程和素质项目培养目标，搭建物业技能实训、职业素质拓展、学习互动、创业服务、科研与社会服务时时调研等5大专业平台，满足三类用户的全面提升和发展需要。随着国家实施中部崛起重大战略和武汉城市圈“两型社会”建设综合配套改革试验的实施，为湖北区域经济的发展提供了重要机遇2014年湖北省主要经济指标大部分翻了一番，湖北已跨入GDP总量过万亿元省份行列，在快速发展和强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了巨大的发展空间。
一、先进的全人教育理念
在整个台湾地区，全人教育作为一种以人为本的教育理念，已经被全面认可并推广，各阶段学校教育都在积极探索落实全人理念的有效途径。在台湾培训学习期间，通过课程学习和参访的活动，深深感受到全人教育理念在台湾的深入普及。培训参访的学校，都提倡全人教育。我国台湾地区全人教育理念的兴起是在20世纪90年代，是台湾专家、学者们反思和批判教育工具化、空洞化，同时吸收西方新思想和反观中国传统文化的产物。台湾地区的全人教育理念建构在人的全面发展，尤其是人的情感体验、道德提升和价值体悟的基础上，对于“以人为本”的教育革新和塑造21世纪的当代人才具有重要的意义。台湾地区经过教育课改，渐渐由传统的以“学科本位”的知识结构转向以“能力本位”为导向的课程设计，重视学生在情感、价值观方面感悟的能力的塑造，注重培育学生生存、生活和发展基本技能的“通识教育”和情商训练，着眼于人本情怀，是全人教育理念的重要体现之一。不论在学术性课程、情感性课程还是自我实现课程中，教师引导，学生主体。表现在与学生一道就课程本身对学生的知识、能力、情感、价值培养所起到的作用进行评估，鼓励学生读原版教材并回归现实，通过自己的情感和价值理解引导学生潜能的挖掘，在对学生的成就采取多元评价方式的基础上充分肯定每一个学生的潜力和特长等等。我们在圣约翰科技大学和龙华科技大学都深深感受到了这种全人教育的理念：圣约翰科技大学的“德以辅才，学以致用”的校训，培养具专业力及就业力之优质人才，并涵养具创意、人文关怀及国际观之约翰人特质的目标，以及强化学生三涯”生涯”+“学涯”+”职涯”辅导。
二、台湾的物业管理
台湾的物业管理有了近三十年的发展历史，是受先进国家的物业管理的成功经验和为社会创造了大量就业机会对台湾产生了很大影响而发展起来的。近年来，台湾当局也十分重视物业管理行业的建设，在十几所大学内开设了相关专业的学科，并先后制定了一系列物业管理以及公寓大厦维护管理的条例和规定，在政策上，也对物业管理产业给予了支持，如台中市政府规定，物业管理企业录用一名45岁以上劳动者，政府奖励企业5000元新台币。同时，为提升居住和管理品质，台湾也积极举办各类物业管理创优活动，如优良公寓大厦管理维护公司评比等，台北市还开展了守望相助评比及各县市政府举办的优良社区评比、环境清洁评比、社区活动评比等。台湾地区普遍实行的是业主自营式物业管理，也称之为社区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自已打理，这种方式在台湾的城市中比较普遍。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打理；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责，管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备，并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。另外，台湾地区的社区一般实行住户公约制度，按照制度规定，每个住户都责无旁贷地遵守，维护环境卫生和整洁、爱护使用房屋及设施，无论谁违反了公约制度，毫无疑问，都会受到邻居们的批评与谴责，因而为提升自营式物业管理水平创造了相互监督与制约的有利条件和保障。
三、全人教育对物业管理发展的意义
从物业管理的发展来看，全人教育的普及意义深远。物业管理的发展目标是追求家庭利益、社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。第一，以人为本、以物为媒，为业主排忧解难，在维护公共秩序、防火防盗、协助公安部门做好防范工作等方面发挥了重要作用；第二，调动业主积极性，积极组织开展老少咸宜的文体娱乐活动，加强邻里和谐沟通交流，营造友好爱护的人文氛围，与小区建设相辅相成；第三，倡导环保意识，在垃圾分类、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。通过全人教育，培养了学生服务社会和关爱他人的义工精神，培养了学生公平竞争、团结协作、尊重他人的道德品质，培养了学生的环境保护意识，培养了学生管理自己情绪和建立和谐人际关系的能力。他们会以良好的全人的素质，去影响感染身边的每个人，以便靠所有的人来共同创建物业的美好环境。安居乐业是人类幸福的标志，安居就是要有一个安全良好的居住环境，仅靠传统的物业管理方式是不能完全实现的，这里人的自身因素便显得尤为重要，如果人人都把爱护公共环境当成自己份内的事情，那么到处都将是和谐的物业。所以，物业管理必须要和人的文明结合起来。我们可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法，在居住小区普遍建立楼房住户公约，要求每个住户自觉遵守，违者将受到全体住户的强烈指责。这种物业管理方式更能促进和谐社区的建设，和谐社会的建设是时代潮流，和谐城市的建设又是和谐社会建设的重中之重。住宅小区是城市的基本单元，因此小区物业管理和谐程度在城市建设中具有举足轻重的地位。全人教育理念无疑对我国的高等职业教育提出了更高的要求与更严峻的挑战，全人发展是教育永恒追求的目标与主题，二十一世纪的世界正走向一个崭新的时代，成就新时代的全人，是大学素质教育不可推卸的责任。我国的高等职业教育事业，不仅仅是培养应用型高技能的人才，而应，更多考虑在长期的教育中，培养有宽广胸怀、健全人格、全球视野的现代化的文明公民。也正是因为有了这些“全人”，再通过他们去带动更多的人也成为“全人”，我们的物业管理才能健康发展，社会才能和谐进步，人民才能幸福安康。
作者：黄鸣强 单位：浙江育英职业技术学院
论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。
（一）成本控制的含义
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
（二）房地产企业的特征
1、房地产企业最本质的特征是综合性
现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。
2、房地产企业的建设过程具有长期性
房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。
3、房地产具有很强的地域性
众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。
4、房地产企业具有很强的风险性
房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。
（三）房地产企业成本构成要素
图一 房地产企业成本构成要素图
从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。
二、房地产企业成本控制与管理的现状
（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况
1、项目规划
小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。
2、项目位置
“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。
（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分
图二 房地产企业项目开发流程图
根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。
1、项目的决策阶段
项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。
2、项目的设计阶段
设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。
3、项目的招标阶段
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。
4、项目的实施阶段
工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。
5、物业管理阶段
物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。
（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题
1、土地成本费用高
费用核算项目
前期估算费用（万元）
实际发生费用（万元）
差额（万元）
土地费用
7500
8400
-900
拆迁补偿费用
7260
8100
-840
基础设施配套费
1420
1470
-50
各项建设手续费
4988
5100
-112
规划、建筑设计费
456
425
31
小区配套设施费
2280
2100
180
财务费用
2660
3100
-440
管理费用
865
645
220
销售费用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动
工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。
（三）成本核算对象的正确确认
成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期
1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。
2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。
3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。
4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。
图四施工计划管理流程图
四、总结
文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解，以及明确房地产企业成本构成要素，总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题，例如：土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等，并对这四个问题提出相应的解决方法。
