时间：2022-08-27 02:26:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
目前，虽然对城市居民的管理有稳定社会、促进社会和谐等作用，但是在实施的过程中也面一定的困难。社区管理与物业管理在工作中存在各种冲突与矛盾，导致矛盾与冲突的原因是由于两种管理体制都以各自为主体而存在不同的问题。这种困境的存在，阻碍了城市和谐社区的建设。现在，我们从物业管理公司、业主委员会和社区委员会三方面所面临的困难进行简单分析。
1物业管理公司所面临的困难
我国的物业管理行业尽管随着《物业管理条例》和《物权法》等有关制度的颁布与实施，发展环境得到了改善，但是，物业管理行业所面临的困难从诞生那天起就没有间断过。物业管理行业是一种在实施过程中要面临多方主体（业主、开发商、建筑施工企业、社区管理机构等）的管理体制。当前的物业管理处在社会分层的环境里，物业管理公司正处于矛盾冲突的焦点上，特别是近年来，物业管理行业飞速发展，其他的有关机构则相对比较滞后。有研究表明，业主与物业管理公司发生矛盾的原因大部分是因为开发商、建筑施工企业遗留下来的问题所致。我们常见的问题就有业主在租住期间出现房屋的质量问题，或者是在业主居住之后开发商所做出的承诺不兑现。这些问题目前并没有明确制度对其进行规范。
2业主委员会所面临的困难
业主委员会在当今可谓“形同虚设”。由于我国城市小区设立了物业管理公司，业主委员会也就成了物业管理中的一大薄弱环节。有人认为，导致业主委员会“形同虚设”的原因是业主委员会运行资费短缺等问题。业主委员会在我国被忽视，无论是以前的《物业管理条例》还是被修改以后的新的《物业管理条例》，都没有明确地对业主委员会做出相关规定，因此业主委员会的权利被架空。当前业主委员会的成立并不像以前那么简单。它必须以“由业主参与业主委员会的意愿，并作为自检候选人明确表达业主委员会的竞选理念。同时，业主委员会要求作为其成员，要有较强的责任心，并且善于沟通，有足够的协调能力，具备这些还不够，还要有一定的物业管理知识与政治智慧，并且要有坚韧不拔的韧劲。”但是当今社会具备这些能力的复合型人才非常稀缺，这就一定程度上阻碍了业主委员会在物业管理中的实力，并且阻碍了业主委员会的发展。也有很多业主认为，业主委员会是一个非盈利的自治组织，业主委员会的工作费用应该收支平衡，并且认为业主委员会的成员不应得到工作酬劳，或者只能拿一些少量的津贴。但事实上，业主委员会自成立以来，不仅要面临重大的压力和风险，还要承担繁重枯燥的工作，这并不是少量津贴可以弥补的。这些困难导致了业主委员会资金短缺，并且没有运动机制，由此，业主委员会也就“形同虚设”。
3社区委员会所面临的困难
不难看出，社区委员会的前身是原街道办事处和居民委员会。社区委员会的基本性质为基层群众性自治组织。在自治过程中，实现自我治理、自我管理，并代表居民向国家表达意见。但事实上，社区委员会在工作的时候承担了大量的政府工作，为政府跑腿，并且代表国家向居民传递国家的意志。这就严重地削减了居民对社区委员会的认同感和参与社区活动的积极性，并且加重了基层政府的财政负担，严重阻碍了基层民主政治的发展。另外，一方面部分地区为了体现社区自治的性质，地方政府只承担一些社区专职人员的工资，社区经费划拨很不合理，社区委员会只能以自身的力量，通过各种途径来筹集经费，社区委员会面临着资金困难的问题。另一方面社区管理公司与物业管理公司所提供的市场化的服务商品在某种程度上存在着冲突，这为两者之间的合作留下严重的隐患。当前，社区管理与物业管理还面临着很多困难，这要求国家以及政府做出相应的措施来完善并且促进基层的管理体制的发展。
4结语
目前，国家为构建和谐社会，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物业管理和社区管理作为两种不完全相同的管理体制，对城市居民区的管理起着不可忽视的作用。当前，两种管理体系在实施上还面临着一定的困难，并且他们在时间和空间上虽然同时运行，但是他们又在参与主体、运行体系上各不相同，是两种不完全相同的管理体制。对这两种不同的管理体制进行有效的整合，将会对推动社会的发展，构建和谐社会有着重要影响。
作者：李乐单位：甘肃建筑职业技术学院
（一）接管验收不科学。
我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。
（二）部门设置不合理。
虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。
（三）前期物业管理的概念理解不清晰。
物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。
二、对策分析
（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。
房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。
（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。
制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。
（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。
物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。
（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。
本次调查的问卷分别在沈阳奥体中心交通枢纽站、龙之梦交通枢纽站和沈阳航空航天大学地铁站这3个人流密集的地点发放，受调对象来自沈阳各个城区及周边地区，从而保证本次调查的结果能具有普遍代表性。
2调查结果的统计与分析
2．1对物业管理服务收费情况的认知
业主认同物业管理为第三产业服务性行业，接受物业管理费为业主日常生活中的一项正常消费，是保证物业管理行业能够持续健康发展下去的关键。在调查统计的结果中，有75.9%的接受调查者表示认同物业管理服务属于一种住房使用过程中有偿收费服务。只有认同物业管理服务应成为有偿服务，业主才会在收缴物业费时表示积极配合，避免部分小区中物业费收缴难以致物业服务质量下降，进而使业主更加不愿意缴纳物业费的死循环。沈阳的物业公司及物业管理协会应注意对业主在这方面意识的宣传和引导，进而促进沈阳的物业管理行业向着更加商品化，规范化的方向发展。
2．2现阶段物业管理中的问题
(1)业主委员会这一制度在沈阳地区执行的并不够成功。在接受调查者中，仅有31.9%的业主表示，其所入住的小区成立了业主委员会且能够代表业主的利益;39.7%的业主表示，虽然其所入住小区成立了业主委员会，但该委员会并未能够获得小区内业主们的信任或不能代表业主们的利益;其余28.4%的业主表示，其所入住的小区并未成立业主委员会。住宅物业管理中的许多工作内容都是如园区绿化、道路、安保等涉及园区内众多公共区域，牵扯园区内全体业主共同利益的工作。如此牵连广泛的事情，需要一个能够代表全体业主利益，全体业主都信服的业主委员会去统一业主们的认识，代表全体业主对物业公司发出指令，使物业公司的服务能够让业主们满意。(2)物业费收缴后的使用情况不够透明。在接受调查的业主中，26.9%的业主表示，其所入住小区清楚明白的公示过物业费用的使用明细;40.4%的业主表示，询问过物业公司的物业费使用明细，但并未得到过明示;32.7%的人表示，并未关心过物业费用的具体使用情况，未曾留意过。从统计结果可以看出，至少有40.4%的业主是关注物业费的使用情况的，正如去超市消费购物后会看看购物小票核对一下金额一样，业主缴纳了物业费进行消费，购买物业公司的服务后，希望知道也应该有权知道自己花了钱都买到了什么。
2．3对物业管理新方式的认可情况
(1)改变现行物业费收费方式。在接受调查的业主中，69.5%的业主更愿意接受按照物业公司实际维修量支付劳务费的收费方式，只有30.5%的业主仍愿意维持现行按照每平方米收取固定费用的收费方式。目前沈阳地区普遍的物业费收取方式都是按照住宅面积，以每平方米收取固定费用的做法去收费。这种收费方式在收取时看似简单容易核算，但存在隐患。每平方米具体多少钱，这个标准各个小区各有高低，但每年都是有增无减。园区内公共设施每年的维修量并非固定不变的，每年都会有波动。这就使物业公司和业主之间产生了一种博弈，即如果今年公共设施状况良好，维修劳务费用低于物业费收取的固定金额，则物业公司获胜，业主们多交的物业费就变成了物业公司的利润;而如果下一年公共设备老化，维修费大幅上涨，物业费无法解决问题，物业公司只能凭借自身资金抵挡、或终止合同以逃避。而业主始终处于被动地位，作为消费者反而身份被动，如何会满意。改变现有方式，实行按照物业公司实际劳务费用向业主收取物业费的做法在核算和收费时会稍麻烦一些，但却既能保证物业公司正常利润的获取，又能使业主利益得到保障，实现共赢。从调查统计结果来看，此种方式获得了大部分沈阳地区业主的欢迎。(2)提高业主的自主度。建议物业公司以适当工资或优惠条件从业主中招聘看楼人，从事为本楼业主保管钥匙、清理卫生、接收快递等服务。从调查结果来看，26.2%的业主表示愿意积极参与看楼人的招聘、58.9%的业主对此事表示赞成但并不愿意去参与招聘、14.9%的业主不赞成此种做法。综合来看，85.1%的业主对此事持赞成态度，并且有相当部分的业主对从事看楼人的工作表示感兴趣。从物业公司的角度来看，从业主中雇佣看楼人会使其成本下降。应聘看楼人的业主多为本楼热心业主，对工资的需求低于其社会成就满足感，相对可以降低物业公司的人工成本。而从业主角度来看，看楼人都出于本楼业主，业主之间对互相的道德操守更加了解，也更加放心，并且有利于现代人邻里关系的建立，拉近业主间的距离，使业主们在小区内生活时能够感觉到温馨。
3对策与建议
1若干个建议指标数据
根据多年实践经验，我们推荐以下暂时没有官方指标的数据(以上海地区为参照)。1)住宅建筑南面绿地宽度≥8m(图6)。住宅建筑北面绿地宽度≥3m(图7)。住宅建筑东面、西面绿地宽度≥2m(图8)。2)大乔木与有窗建筑间隔。东面≥5m，南面≥8m，西面≥4m，北面≥5m。3)居住区地下、半地下建筑顶板上的绿地，覆土层应≥1.5m，其中1/3面积宜与地下建筑以外的自然土层相连接(图9)。4)绿地面积<3000m2的，植物种类宜配置40种左右。绿地面积3000～10000m2的，植物种类宜配置60种左右。绿地面积10000～20000m2的，植物种类宜配置80种左右。绿地面积>20000m2的，植物种类宜配置100种左右。5)所选用的绿化树种，以乔木为绿化骨架树种，并且乔木的种植数量≥2～3株/100m2。快长树:慢长树=3:2；常绿树:落叶树=1:2～1:3。乔灌木:草坪=7:3。6)乔灌木栽植位置距各种市政地下管线水平净距应保持≥1.5m。乔木以树干基部为准，灌木以地表分蘖枝干中最外的枝干基部为准。7)重点景观区域种植大型全冠乔木，胸径宜在0.25m左右，其他景观区域，提倡大量采用青壮树龄苗木。凡采用的大乔木宜有饱满的树冠，严禁采用无树冠乔木。8)绿地中以活动、休憩为主的地坪，宜采用大树地坪的布置形式，以种植落叶乔木为主，分枝点的高度一般应大于2.2m，乔木种植穴的内径大于1.5m×1.5m。9)绿地中建筑小品造型应简洁大方，尺度宜人，与住宅环境、住宅建筑相互协调。建筑小品应充分利用本地自然材料和节能、环保的3R材料。其中自然材料用量≥30%建筑小品工程材料总用量。
2景观水系统设置
水是万物之源，生态环境的灵魂；有了水，环境才会显得空灵，才有生动的气韵。居住区景观中水体的各种造型，能形成不同的景观效果。水体设计分为动态水体和静态水体。动态水体主要分为喷泉、涌水、瀑布等，可增添空间的活跃气氛。静态水体以不同深浅的水池形成平静的水面，增添空间的宁静气氛[4]。现在很多住宅景观的水景处理摒弃了以往大喷泉、瀑布跌落等偏动态水体，取而代之的是少而精的池塘、溪流等较静态水体(图10、11)。上海地区不缺水，但缺优质水，怎样保持水质的清洁，就成为一个重要的课题。设置水质净化装置和运用提升泵是一种方法，但它的缺点是投资大，日后运行成本高，管理维护量繁重。时间一长，如果资金缺乏，管理不善，溪流就会出现“一年清，二年黄，三年臭”的现象。针对这些问题，园林设计师现在已经为恰到好处的“理水”做了大量工作。具体表现在少而精地设置水池、溪流，采用流动水系、种植水生植物实现水体自净，改善水质，达到使水体变清的目的。这样以最少的投资成本，达到了同样的水质净化效果，并且大大减少了物业部门日后的运营成本和维护工作量。
3绿化树种的选择
居住区绿地除了中心绿地与组团绿地外，其余的大部分都为住宅前后的绿地，其布局大都比较规整，形成平行、等大的绿地。在植物种植设计中，既要保证楼间通风，又要保证景观通透。因此，在配植方式上一般采用自然式配置，通过点、线、面、体的形式来构造层次丰富的植物群落，植物群落要具有特定的季相变化与景观序列，从而使宅旁绿地构成一个完整的植物景观。笔者认为，小区内绿化树种的设计中，要做到8个字，“识地识树，适地适树”。第一个“识”是认识的“识”，是指设计师要掌握了解种植地的生存环境和立地条件，也要熟悉不同树种的习性特点；第二个“适”是“适应”的适，是指在了解种植地的环境特点和树种习性后，我们要选择适合这个环境的树种进行栽植。如果能做到这点，日后物业部门的养护管理成本就会大大降低。以上海居住区景观绿地为例，引进树种要遵从自然规律，考虑上海当地气候环境因素，努力推广乡土性植物和适生性植物的运用。前几年许多高档住宅区热带植物用量过多，模糊了上海海派园林的植物种植特色。有的楼盘花费巨资从国外进加拿利海枣、银海枣等高档名贵热带植物作为骨干树种(图12)，量多面广。这些树种能否安全越冬，是一个比较棘手的问题。2004年寒冬，大量的加拿利海枣因保暖防护措施未到位成活率大大降低，据不完全统计，在各大楼盘里的加拿利海枣，来年春天换苗率达到60%～70%。笔者曾与一位物业公司负责人交谈，他在抱怨，像这种热带植物需要有专业的养护管理技术并花费高额的养护成本。为了这几棵树的成活率，他们花费了大量的精力和财力。在具体设计工作中，居住区植物配置树种选择以体现地域性植被景观的乡土树种为主，适当引进成熟的能适应本地区气候条件的新树种。宜采用观花、观叶、观果植物结合，同时兼顾保健植物、鸟嗜植物、香源植物、蜜源植物、固氮植物等。从养护管理来看，树木一旦成材，基本不需要太多投入，而草坪养护则不同，它的维护费用高，修剪、施肥的养护费是成型乔木的好几倍。因此，园林设计师要合理配植乔木、灌木、草坪的种植比例。
4结语
通过从居住区园林景观规划布局、水系统的设置、绿化树种选择这3个方面的阐述，提示居住区景观设计者，在营造住宅小区环境“宁静、舒适、温馨”的同时，也要为小区物业管理工作提供切实可行的人性化设计。其次，小区物业部门在接手楼盘物业管理之前，应当能先对该小区景观环境中水系统设备的维护、特殊植物养护等问题有一些了解和掌握；并且预先组织合理的管理工作体系；配备专业的管理、养护职工；预留充分的维修基金，尽量做到未雨绸缪，才能有备无患。综上所述，如果我们从园林景观设计和物业管理2个方面，把工作做实，做细，最终必将会为小区的居民提供一个理想完美的生活环境。
作者：任梦非单位：上海市园林设计院有限公司副总工程师
（一）昆山高新区老小区物业现状
1.基本情况
由于这些老小区基础设施相对薄弱、居住人员素质不高、物业费收费困难等原因，正规物业公司不愿接手，只得由街道社区自行管理。物业人员由年龄较大的保安、保洁组成，目前共有1719人。管理模式普遍为最简单的“看看大门、搞搞卫生、修修补补”，与正规物业公司差距较大。
2.保障机制基本以财政投入为主
老小区改造、社区零星维修、门卫经费全部由财政安排；保洁经费扣除各街道社区物业收费外的差额部分由财政安排。门卫及保洁经费按“人数×定额标准”的形式核定。
（二）昆山高新区老小区物业管理中的问题
当前老小区物业管理矛盾较突出、纠纷不断，虽然社区和业主主观上有一定原因，但物业管理体制、物业服务理念、经费保障体制也都存在着一些问题。
1.管理体制不顺畅、奖惩力度不够
①无相关的职能管理机构。全区未设立相应的工作部门或领导小组，无法统筹协调全区物业服务工作，缺乏通盘考虑，各街道社区各自为政。②街道社区既是“裁判员”又是“运动员”。社区工作人员要花大量的精力投入到物业管理杂务中，经常出现加班上门收取保洁费的现象。这让原本只是监督物业管理的社区变成了自已动手搞物业，如果与社区居民产生物业纠纷，容易影响到社区其他方面的工作。③街道社区缺少自。具体体现在1097个老小区门卫全部由市综治委统一招录（为解决本地户籍50岁左右人员就业问题），工资待遇由市统一制定，街道社区只有建议权、无决定权。④业主委员会组建难。老小区基本无业主委员会。除了街道社区指导和监督工作不到位，还有老小区居住人员的结构问题。老小区大多以本地老年人、学区房居住人员、外来人员租住为主，相当一部分业主都不居住在本小区，对是否成立业主委员会并不关心。
2.物业服务水平低、理念旧
①服务水平低，收费难、多。乱停车、环境差、侵占公共空间等现象时有发生，造成业主拒绝缴费，形成恶性循环。由于物业服务水平低，导致物业类投诉占全区投诉总量的40%左右；收费率在50%以上的小区个数只有49个，占总数的23%，有的街道物业费收入甚至出现逐年下降的趋势。②服务理念旧，质量差、意识弱。虽然各街道有物业管理中心，但真正运作的只有朝阳街道，其他街道基本只是空架子。集体收入意识弱，对属于社区收入的商家进场费、广告费等缺乏管理，免收卖人情现象较多。
3.财政负担较重、保障机制等缺乏创新
保安保洁经费由于工资水平提高，总量增支较大，2011-2014年均增长16.01%。虽然财政投入大、负担重，但不治本，无法促进老小区向建立现代物业管理模式转变，关键就是保障机制缺乏创新。①预算制度不适用。我区的配套资金及保洁经费预算参照市级“人数×定额标准”模式，其实对物业管理经费的核定并不适用。因为定额一经确定，大家都知晓全年收入，客观上造成“养懒养散”的现象，缺乏收入考核的弹性。②重改造，轻保养。近年来我区用于老小区屋顶、立面、道路等硬件的改造力度非常大，使很多老小区面貌焕然一新。但几年过后，一些小区又重返脏乱差现象，公共设施损坏严重。究其原因主要是缺乏日常的保养和维护。安排给各街道每年的零星维修经费，根本不足以解决保养和维护问题。③物业收费票据不统一。物业收费是提供服务后的有偿收费，原则上应使用税务发票，但大多数街道的物业管理中心不正常运作，并且申领税务发票会带来缴税问题，因而造成物业收费票据税务发票、财政非税票据并存的局面。
二、街道社区、财政部门对老小区管理的有益探索
（一）整合资源，充实街道物业管理中心
朝阳街道抽调了5名正式工作人员到物业管理中心，开通专门的服务热线；招录10多名有水电等有一技之长的社工，专门负责老小区的物业报修。通过这些资源整合，统筹使用原分散在各社区的物业力量，改变了原先街道内部各社区各管一块的局面，得到了社区居民的肯定，街道2011-2014年的物业收费也逐年上升。
（二）动迁小区物业管理开展的市场化改革，将为老小区提供借鉴
目前我区铭景苑、庙灯2个动迁小区的物业管理，正在进行市场化管理改革试点。具体做法是召集5个有一定资质且经考察平时管理较正规的物业公司进行议标确定。如试点顺利并得以在动迁小区推广，那么此做法应值得老小区借鉴。
（三）对老小区物业经费补助方式的创新也提上了议事日程
一是财政等部门正在调研老小区物业经费预算管理新模式，以亭林街道为试点测算。基本思路是核定收入基数，按物业面积计算物业经费差额补助。二是在2015年预算中专门安排了老小区养护经费。
三、对财政支持老小区物业管理的建议
老小区物业管理是社区建设管理的重要内容，是老小区居民最大的民生事业，而物业管理属于《苏州市政府向社会购买服务指导目录》中的内容之一。因此老小区的物业管理应走以政府投入为主，街道社区、物业公司、社区居民共同参与下的市场化改革之路。财政对老小区物业的支付应促进这一市场化改革。
（一）坚守民生属性的底线
老小区物业管理属于民生事业属性，是财政必须保障的公共事业范围，这是做好老小区物业管理的底线。既要重视老小区的改造也要重视改造后的保养及维护；既要做好日常物业经费保障，也要放权街道社区；既不能参与物业人员招录，也不能框定物业人员的待遇标准。
（二）坚持循序渐进的原则
①在认真调研的基础上搞好测算。做实做好测算方案，是推进市场化改革的前提，财政、街道、区社区管理部门要形成合力。②先试点，成功总结后再推广。在动迁小区物业管理市场化试点成功后，可借鉴其经验选择一个有代表性的街道进行试点，成功后总结经验形成制度再推广。③转变街道物业管理职能。在目前的情况下可参照朝阳街道的成功做法，先充实街道的物业管理中心。市场化改革后街道只是物业管理的监督部门，不再是“裁判员”兼“运动员”了。
（三）拓展规模化整体化的运作思路
亭林街道曾在去年对里厍新小区进行了物业管理改革的可行性研究。综合测算年收入与年支出，结果是收不抵支。但测算的基数是维持目前的物业管理人员数量，单单保安就有20人（3个小区进出口），如真正市场化后真的需要20个保安吗？如以街道内全部老小区作为整体测算呢？再拓展一下，如以昆山高新区全部老小区作为整体测算呢？市场化后由于老城区和城北地区的老小区大多比较集中，物业公司可统筹使用物业人员，遵循优胜劣汰的公司化用人规则，肯定会出现减人增效的良好效果，财政资金的绩效也将体现。如以街道为整体进行市场化招标运作，将更加能保证物业公司的正常利润。另外，区国有资产经营公司也可组建相关子公司参与竞标。财政部门力推的PPP模式也可在小区物业管理方面尝试。
（四）拿出改革创新的决心
该项目位于曲江行政商务区核心地段，坐拥曲江CBD双核心区位，为曲江行政商务区的地标性建筑，大厦楼高99.7米，总占地面积7762.9平方米，总建筑面积59835平方米，大厦地上最高25层，地下2层，绿地率达35%。入住单位有目前入驻的企业有微软（中国）有限公司、中视科华有限公司北京新闻技术服务分公司、西安华商网络传媒有限公司、西部电影频道等多家优秀企业，并即将迎来柬埔寨王国、泰王国驻西安领事馆。自圣境物业公司介入项目物业管理工作以来，以高起点、高标准，建立了高端化、特色化物业服务体系，得到了各业主单位好评，树立了圣境物业在高端写字楼物业服务方面的标杆项目。
二、企业管理特色
近年来，圣境物业公司在快速发展的过程中，在宏观战略的指引下，关注细节、注重服务，探索企业发展提升、转型之路，并凭借人才梯队战略、服务标准化和项目节能管控等三大支撑，走出了一条独具特色的发展之路。
(一）人才决定服务的维度
公司自成立以来，十分注重高素质人才队伍建设，管理团队成员专业化基础和追求卓越的理念，使得企业始终关注行业发展的最新动态，力求通过服务标准化推行，持续创造和保持一流的工作业绩；通过开展多样性培训、组织员工活动、基层调研、企业文化宣传等多途径，增强员工的企业归属感和向心力。积极探索与实践“产学结合”，为企业不断培养与锻造一大批学习型专业化的物业经理人和中坚力量，继续坚定不移的落实“全国注册物业管理师“考试激励政策，拓展物业高端人才的引进渠道，形成一支稳固的高素质人才梯队，截止截止2014年10月底，共计引进18名管理培训生，80名本科以上管理人员。圣境物业公司还确立了人性化管理思路，坚持“以人为本”，打造一支“快乐工作，快乐生活”的健康向上的员工队伍。在团队建设过程中，先后紧跟集团公司步伐，做好党群建设，工会围绕为客户提供优质服务这一中心任务，坚持党课等活动，学习曲江的“塔山精神”，在广大员工中树立了“热爱圣境”、服务是光荣的、“甘做一片绿叶”的崇高的责任感和使命感，保证了圣境物业公司的物业服务品质。
（二）厉行节约，提升服务的精度
曲江文化大厦是一座5A智能化甲级写字楼，为了管好大厦，圣境物业在提供优质服务的基础上，十分重视大厦的节能减排，主要体现在以下几方面:
1.2012年公司尝试性投入120万现代化设备，如扫地机、清洗机、抛光机等，运用科学技术，提高工作质效，降低人力成本的投入的同时减少用工风险；
2.完善机制，实现管理节能，针对设施设备运转情况，先后为大厦量身定制了《公共区域照明控制管理规定》等，用制度保证了节能的持续性；
3.宣传节能，引导员工和客户。一方面向员工宣贯节能减排知识，另一方面开展了一系列节能宣传活动，向客户进行宣传，张贴节能提示，影响、带动了更多客户加入到节能行动中。曲江文化大厦推行的节能降耗工作，创新了物业服务的内涵，取得了员工和客户的支持，提升了物业服务的客户满意度。
（一）铁路职工生活小区的特点
铁路职工住宅分散；规模小，跨度大；住户比较单一；长期由房建段、生活段等不同部门分散管理；大部分楼房残旧，维修费不到位；没有向住户收取维修基金；对公共空间、共用设施设备等共同利益的协调缺乏自治、自律机制，难以统一管理。
而长期以来的福利性住房制度使人们习惯了房屋消费的依赖性，以前单位充当物业公司的角色，屋主享受的物业管理是免费的。对有偿服务的管理机制难以接受，推行物业管理困难重重！
（二）推行物业管理的紧迫性和意义
1.紧迫性
物业管理，大势所趋。物业管理20多年前由港、澳地区引入大陆，经国内各地大力扶持发展，已成为最新最有活力的房管机制。随着铁路房建系统脱离业主以及住房由实物分配向货币分配转制，房改制度不断深入，加深了住房的商品化。所有这些都要求铁路部门紧跟形势，推行物业管理。
2.意义
首先，物业管理以其服务社会化、维修专业化和经营企业化的特点区别于传统的管理模式，物业管理企业配备专门的管理人员，对生活小区进行统一的管理，实现了住房管理从单一的房屋维修养护和房屋租赁调配向小区管理一体化的转变，克服了行政福利型房管制度的政出多门、多头管理的弊端，避免了因管理问题而出现互相扯皮，互相推诿，最终造成管理落空的结局，大大提高了小区管理的效率和质量；
其次，物业管理使一部分职工从主业分离出来，专职小区管理，解决职工住户的后顾之忧，对生产部门、职工全心身投入生产具有积极的意义；
再次，物业管理企业向用户提供多方面的综合服务，使物业住用人在方便、舒适、安全的生活和工作环境中安居乐业、陶冶和培养出高尚、文明的情操，改善精神面貌，对促进精神文明建设，净化小区精神生活和治安环境起着重要的作用。
二、铁路房改房如何推行物业管理
目前的状况是，房改房物业管理不尽如人意之处普遍存在，其主要原因是很多业主对原来由单位包办的管理局面的改变难以适应。人们的依赖性较强，无法建立服务消费观念，导致物业管理难以进入房改房管理当中。
如何突破房改房小区物业管理的瓶颈，如何在铁路房改房中推行物业管理？重点从以下几方面入手：
（一）采取强有力的整治措施
1.彻底拆除违章建筑，清理二违三乱
铁路住宅违章建筑存在由来已久，有乱拆建的，有占地搭建的，也有空中违章楼阁，有的还在媒介上曝过光，但都得不到有效的解决，这些违章建筑不仅影响了生活小区的整体外观，而且影响了主体建筑的安全使用，甚至滋生不安定的因素。整治、创建物业小区，首先面临的是违章建筑，拆除这些违章建筑，采取强行拆除措施前，需经过多次细致调查研究，认真总结过去经验教训，并详细制订整治方案，掌握违章情况后，依靠组织强行拆除。一方面，在深入摸底调查的基础上，先后多次张帖告示和宣传标语，召开现场座谈会，把整治小区的目的和规划反复告知住户，另一方面通过有关单位领导对违章户做工作，争取得到住户的理解和支持，并采取相应的经济制约办法，对不配合整治的钉子户依靠组织，强行拆除。
2.完善配套设施，狠抓硬件建设
良好完善的配套设施，是小区管理顺利进展的基本硬件。对于不同情况的小区，可以采取不同的侧重点。对有一定基础的小区，要重在完善，对无人管理的小区，则要重在建设。完整的围墙和门楼可以实现封闭式的管理，增强小区的防范能力，车棚、车场的建设、使用可以解决三车的乱停放问题，减少车辆失窃案件，消防设施、防盗门、道路、沙井盖等的修复可以消除安全隐患。宣传栏和宣传标语的设立有利于改善小区的面貌，增强小区的文明氛围。
（二）加强物业管理的软件建设，不断规范物业管理
1.完善规章制度和设立资料台帐
没有规距不成方圆，完善的规章制度不仅规范了管理人员的管理活动，而且对住户的一些过激行为具有约束的作用，有利于住户对物业管理处工作的监督，促进管理水平的提高，这些规章制度包括：住户公约、物业管理规定、治安管理规定、消防管理规定，管理费收费办法、住户手册、员工手册，房屋装修规定，门卫制度以及各专项服务工作标准和工作实施要求等，而健全的资料台帐则有且于管理处更有效地处理工作，例如完整的住户情况台帐，有助于门了保安严密地控制“三无人员以及小摊小贩的混入。
2.组织成立业主委员会
成立业主委员会是物业管理相关法规的要求，也是住户参与管理的形式。但如何成立一个代表大多数住户意志的业主委员会，目前很多城市的做法是由当地政府房管部门牵头，召开全体业主大会，由业主大会推选。但由于各种原因，这种做法在既有小区中没有得到很好实施，选举的方式五花八门。铁路房改房有些生活段的物业管理公司的做法是由部分业主推举各楼长各梯长候选人，采用差额选举的办法，由本楼本梯全体业主投票产生楼长、梯长，然后在此基础上成立业主委员会，保证所产生的业主委员会具有一定的代表性，并通过业主委员会制订住户公约、住户手册、业主委员会章程，使小区管理制度得到完善，管理力度得到有效的补充，促进小区管理工作向规范化迈进一大步。
3.有偿服务，房管转制实现大突破
有偿服务是物业管理区别于旧房管体制的标志。物业公司可根据物业管理相关法律法规的规定，实行有偿服务，物业管理服务费与专项服务费并存，参照地方物业管理收费标准并考虑铁路职工实际上的经济承受能力，收取适当的物业服务费和专项服务费。对房屋的维修也应一改过去的体制，实行有偿维修服务，根据有关修缮工程定额向住户收取修缮费，从而减轻企业负担，实现房屋管理从福利型向市场化转变。
（三）加强日常管理
1.治安安全管理
一个治安安全的生活小区，其安全防线是相当坚固的，对进出小区的人、物、车了如指掌，只有这样，在安全方面才能做到静动检查、点面结合。
（1）建立“三道防线”、紧抓“四个控制点”
三道防线，即：一是严把门岗，聘请保安人员，实行门卫值班制度，二是职工家属中组成义务护区队，三是小区管理人员和保安人员组织巡查；
四个控制点：第一，对进出小区的装修人员进行登记掌握；第二，对住宅小区进出人员的掌握；第三，对汽车进出的掌握；第四，对货物进出的掌握。
（2）加强户籍和出租屋的管理，清理三无人员
由于“三无人员”无固定职业、无固定住所，管理难度大，也是违法犯罪等不安定的
潜在因素，在创建安全小区的工作中，清理三无人员非常重要，可在地方综治办的指导下，对住户人籍对号入册，建立来访登记制度，严格控制外来闲杂人员及小贩、派发广告单和拾破烂者进入小区，另外，制订房屋出租管理规定，加强对出租屋的管理。
（3）成立帮教小组，搞好帮教工作
配合地方打击“黄、赌、毒”活动，与派出所、居委会联合成立帮教小组，重点对住宅区内不良人员进行跟踪帮教，防止住户吸毒，净化小区环境。
（4）重点抓好保安队伍的建设，确保小区安全
万事人为本，充分发挥员工的作用非常重要，特别是做为与治安工作直接关系的保安人员。如何加强保安队伍的建设呢？具体的做法：一是制定保安员工作岗位责任制、工作标准以及相应的考核办法，严格兑现奖优罚劣的情况，把小区内的安全管理和保安人员在经济上挂钩，及时严肃处理各种失职问题，对较大问题造成重大影响或情节恶劣的，即时清退；二是对保安员的业务培训和演习，提高保安员的综合素质、业务水平和处理问题的能力，全面提高管理质量；三是对好人好事的宣传，让员工之间互相学习，互相促进，最大限度地发挥每一员工的作用。
2.房屋设施管理
（1）实行房屋装修申报制度，控制违章建筑
房屋装修管理是治安管理工作中一个不可忽视的问题，经常引发诸多管理问题，例如施工噪音，建筑垃圾、乱拆乱改影响主体结构，影响正常使用，还有不良装修工人的小偷小摸等。实践证明，实行房屋装修申报制度，可有效地控制这些问题的发生，保证物业管理的顺利开展。
（2）日常巡检，防治结合，动态维修
贯彻“坚持预防为主，周期状态修缮，重点整治病害，逐步改善条件，确保使用安全”的工作方针。坚持日常巡检，对病害发现一处，处理一处，延长维修周期。
（3）坚持春检制度
每年春季设备安全大检查，及时发现房建设施设备的病害，根据掌握的情况合理编制大修计划，把有限的资金用于最需要之处。
3.卫生管理
这是物业管理基本业务的重要组成部分，其好坏直接影响物业管理的成效，需要予以高度重视。铁路物业小区是在既有的情况下介入物业管理的，卫生管理方面的工作一般由所在居委会负责，实行物业管理后，卫生管理应纳入物业管理范畴，由物业管理专职保洁员负责，便于对工作的日常监管，也便于全天候的保洁工作。根据所管小区的面积、人口，聘用适当人数的保洁员，日常打扫公共环境卫生，清洁垃圾箱（桶），定期清洗楼梯等或采取直接上门收取垃圾的做法，但所收取的卫生费需满足人员工资支出的需要。
4.车辆停放管理
涉及汽车、摩托车及单车的停放管理工作。根据场地的大小，适当划分车位，专项保管，收取专项服务费，对进入封闭式车场的车辆采用进出收发牌制度，确保车辆安全，
5.费用管理
（1）正确把握物业管理的收费原则
物业管理涉及多种费用的收取工作，包括综合管理费、专项服务费、特约服务费。各种费用有其本身的内涵和构成，制订费用标准时要立足于整个物业管理市场，找准自身的市场地位，理顺管理与收费的关系，既要考虑职工的经济承受能力，又要符合政策法规的要求，并且需要与自身提供的服务相适应。
（2）采取有效的收取方式
铁路住宅区有一个非常突出的特点，即住户比较单一，绝大部分为内部铁路职工，针对这一特点，可以采取工资代扣管理费的做法。
（3）增强收费工作的监督力度
配备专职的收费人员，定期对收费员的工作进行督促，每月对收费情况进行总结、分析，了解住户不交费的理由、原因，一方面不断规范自身的管理行为，提高管理水平；另一方面采用上门做工作，逐个击破的方式，有针对性地解决问题。定期将费用的收支情况向住户公布，增加费用收支工作的透明度。
结论：
总之，推行物业管理工作是一项长期性复杂的工作。但只要在整治前规划合理、领导重视，设立合理的管理机制及足够资金的投入，整治时采取强有力的合理措施，积极发动住户共同参与，日常严格规范管理，便可以有效地对管内的物业进行管理，既减轻公司的经济负担，又能真正地为职工创造良好的生活居住环境。.
摘要：我国房改房如何推行物业管理，本文以铁路房改房为例，在分析当前铁路房改房的特点、铁路房改房推行物业管理的紧迫性和意义的基础上，论述铁
一、作业成本法的概念
作业成本法是一种追踪作业活动的动态反应，计算作业与成本对象的成本，对作业业绩和组员的利用情况进行评价的成本计算和管理方法。其指导思想是“成本对象消耗作业，作业消耗资源”。作业成本法把直接成本和间接成本作为产品消耗作业的成本同等的对待，拓宽了成本的计算范围，使计算出来的产品成本更加的准确真实。作业是成本计算的核心和基本对象，产品成本或服务成本是全部作业的成本总和，是实际耗用企业资源成本的终结。作业成本法有一套必要的概念体系作为支撑，它的九个组成部分分别是：资源、作业、成本对象、成本动因、资源动因、作业动因、作业中作业成本池和成本要素。其中作业和成本动因是作业成本法的两个核心部分，他们将直接影响到应用作业成本法的适当性、准确性和有效性。
二、物业管理企业成本管理的现状分析
目前我国物业管理企业实行的一般是定额管理法控制成本费用，但物业管理企业的消耗定额是很难制定的。因此，为了控制总成本的费用，成本计划需要一个替代指标，一般使用收支差额来代替的。但是，企业的外部环境发生了变化，导致传统的成本管理方法已经无法继续使用，否则计算的成本会使信息扭曲，现实问题得不到解决。传统成本计算模式造成了物业管理大量的“隐含成本”，使得提供的物业成本产生了误差，对科学的物业控制造成了困难。传统的会计实践已经不能满足物业管理价值链的改造要求，物业度量的提供也不够。因此，目前的物业管理企业成本管理需要迫切的创新和改革。
三、物业管理企业作业成本核算与控制
（一）物业管理企业作业成本核算
物业管理企业成本管理系统是一个开放式的系统，这个系统的重心是核算和控制，即物业管理企业成本管理系统的核心是成本核算和成本控制。物业管理成本核算体系的构建有三个原则：第一，在集中核算和扁平化的条件下，建立一个二级的成本核算组织体系，即二级成本核算制，将管理处作为一个独立核算的会计主体。第二，改变原本的封闭式物业管理成本系统，使其向开放的动态物业管理成本系统发展。第三，物业管理成本核算系统应改进传统的系统模式，实现全程管理和管理效益的统一。如果不能先明确企业成本核算的成本对象，那么企业成本核算的成本计算就失去了其原本的意义。以作业作为资源与产品之间的连接点或，是作业成本法中以作业为中心的核算方法的核心思想。例如，计算物业管理中卫生保洁服务项目的总成本，首先要计量和确认其人工费、动力费、材料费、折旧费和业务费。其次，确认其成本动因即清洁面积。第三步，根据工时计算其成本动因分配率。最后计算出卫生保洁项目实际消耗的资源价值。
（二）物业管理企业作业成本控制
成本管理系统中有一个不可缺少的重要组成部分，那就是成本控制。控制成本能够使企业对于成本制定的运作目标更加准确，还可以保证法分析成本运作责任的准确性，企业的决策者可以因此得到改进企业工作流程方面的帮助。作业成本控制有别于传统的成本控制方法，它还有一个重要的“作业管理”功能。所谓作业管理，将成本动因作为作业控制的基础，可以有效的降低成本。作业成本控制的原理综合了现代管理科学的基本原理，包括目标管理原理、作业管理原理、信息反馈原理、责任追踪原理。物业管理企业实行作业成本控制的关键是对于成本控制标准的确定。全面分析整个物业管理企业生产经营过程中的作业项目是作业成本控制标准制定的基础。通过对于作业的全面分析，可以知道企业生产经营所需要的作业及作业所需要的资源。企业生产经营的总体目标和全面作业分析的结果是各项作业人员配备和物资等资源条件分配的重要依据。对于各项作业应完成的作业量和应耗用的成本数额进行明确的规定，根据作业动因分解成本，将其转化为固定部分和变动部分，可以据此编制出作业成本预算，作为作业成本控制的重要参考因素。
作业成本法在我国物业管理企业成本问题的应用中有着显著的效果，随着行业的发展，企业之间的竞争日益激烈，传统的成本管理法已经无法满足现如今国内的企业发展需求。利用作业成本法对物业管理企业成本进行核算与控制，是符合现今企业发展趋势的必要手段。
作者：安永梅 单位：北京亿方物业管理有限责任公司电梯分公司
一、物业管理人员的现状
因为物业管理行业在我国属于刚刚起步的阶段，多数的物业管理人员都是半路出家，没有经过系统的学习和培训，所以导致物业管理人员的整体素质比较低下，这也是情理之中的事情。就目前我国物业管理行业中管理人员的来源主要可以分为三类。第一类是由原来的房管所职工直接转化而来的，这些物业管理人员对于现今的管理技术和管理模式并不了解，他们还处于传统的管理状态中没能转换过来。第二类就是经过系统学习和培训的中专生和高职学生以及大专学生，对于基本的物业管理工作可以完全的胜任，但是就是数量太少，对于整个物业管理行业来说有些微不足道，同时还严重的缺少工作经验。由于物业管理人员的业务水平不高、知识结构层次有限、物业管理人员的综合素质不是十分高，从而严重的制约了物业管理行业的快速发展，当今的企业和社会都十分的渴望高职院校能够培养出适应社会去求的专业管理人才，从而得到优质的服务。
二、高校对物业管理专业人才的培养模式
（一）以服务理念作为培养模式的中心所谓的以服务理念为中心的培养模式指的就是将服务理念作为教学的中心，主要培养学生与业主交流的技巧，以这种方法来进行工作可以以优质的服务来争取业主的心，用心与业主交流，对于企业品牌的树立十分的有作用。但是这种工作方式也存在着一定的问题，就是当遇到一些实际的问题时无法解决，并且无法胜任总体性的管理工作。
（二）以技能作为培养模式的中心所谓的以技能作为培养模式的中心指的就是对学生进行现代化的培养，主要体现在现代化楼宇设备设施的运行和维护、室内环境品质管理和能源管理以及大型物业管理等方面。要求学生必须要彻底的掌握机械、建筑、计算机应用以及电工电子等基础技能；以技能作为培养模式的中心主要的目的就是培养学生的专业技能和技术水平，经过这方面的培训之后物业管理人员可以为业主解决一些实际性的问题，但是却不能体现出物业管理行业的经营理念和管理理念。
（三）复合型管理人才培养模式复合型物业管理人才的培养模式主要是针对前两种培养模式的有点，将两者的有点进行有效的结合，然后对学生进行培训，所以走的可以算是复合型人才培训的道路。尽管这种教学模式正处于刚刚起步的阶段，但是这是一个好的开头，能够为物业管理行业输送实用性的人才。
（四）最新物业管理专业人才的培养模式物业管理专业对于人才的培养方向是物业的管理员、物业管理公司的部门主管以及项目经理等优秀的管理人才。其培养的目标主要是四个方面。第一方面就是在学术方面对学生进行培养，培养文、理、工相结合的全面型人才。可以在工作中对多科的知识进行灵活的运用，当遇到无法解决的问题时也可以发挥自身的创造性思维。第二方面就是对学生进行方法方面的培养，让学生彻底掌握定性和定量相结合的分析方法。在明确的管理思维支配之下，具备对所有问题都能够明确分析的能力，当遇到问题时可以灵活的对问题进行解决。第三方面局势在经营方面对学生进行培养，所谓的经营方面就是将服务技能和服务理念进行有机的结合，在拥有专业的经济管理理论的同时还会一种或者是多种技能。不论是服务态度方面还是实际问题解决方面都能够应对自如。
在对物业管理人才进行培养的过程中应该采用学校和企业合作的模式。学校和企业合作培养学生，可是实现真正意义上的双赢。企业和学校联合办学的形式多种多样，其中最为常见的就是订单培育式、校企互动式、岗位见习式以及企业主导式，利用一切能够利用的资源对学生进行培养，为物业管理行业输送符合社会需求的人才。
三、总结
物业管理行业是新兴产业，有着广阔的发展前景，但是由于发展时间比较短暂，因此缺少大量的专业管理人才，人才的紧缺严重阻碍了物业管理行业的发展。因此高职院校在培养专业的物业管理人才时应该根据社会的需求，具有针对性的培养，从而为物业管理行业输送优秀的管理人才。
作者：李凯单位：河南财政税务高等专科学校
一、理论支撑
本文采用JoshuaM.Epstein和RobertAxtell提出的基于复杂适应性“CAS”理论构建“多维度合作实践教学体系”。该理论指出实践教学系统是由大量的按一定规则或模式进行非线性相互作用的行为主体所组成的动态系统。这些行为主体包括教学的主体（教师）、学习的主体（学生）、教学监管部门、物业管理合作企业、协会共同开发制定实践教学体系。这样开发出来的体系能够满足产教深度融合、实现“多维度”的对接模式，以确保所开发出来的实践教学体系即能满足行业的需要又能符合学校教学的规律，最重要的是能持久和有效的激发学生产生一种从内心深处萌生的认同感和学习动力，弥补了单一对接实践教学体系的研究空白。
二、“多维度合作”实践教学体系构建思路
1.发挥专业经验优势，关注多维度的需求。2.重视知识技能培养，更关注素质提升。3.聚焦资源内容建设，更关注形式设计。4.促进专业建设，更关注科研引领。5.立足高职教育，更关注中高职衔接。实践教学体系联合武汉相关院校、行业、企业等优势群体，采用理论分析与实证分析相结合的研究方法，分析对高职物业管理专业学生实践能力的客观要求。在行业、企业专家参与和指导下，把物业管理工作就不同的工作要求设为若干领域，按领域要求和考证框架，将应具备的知识和技能进行详细分解，形成实践能力单元。制定各单元实践能力标准和考核指南。在对职业能力分析的基础上，结合我国物业管理员和物业管理师考证要求，对每一实践能力单元制定操作能力标准和相应的考核指南。能力标准体系具有层次性，正确区分高级水平与低级水平的能力。依照能力标准和考核指南，考核、评价学生对有关技能的掌握程度，确定学生成绩等级水平。依托校内实验室和校外实训基地，按照能力标准和考核指南对学生进行实践教学。依据教学成果和各方的反馈意见对实践能力标准和相应的考核指南进行检验、审核、优化.通过调研，分析难重点问题，制定研究解决方案。利用现代教育技术和网络信息技术，建成包含2类资源、5大平台的多维度合作实践教学体系。具体包括：（1）高职阶段式课程资源和高职衔接标准的专业资源；（2）多维度促进学生全面提升发展的物业管理技能平台、职业素质拓展平台、学习互动平台、创业服务平台、科研与社会服务调研平台。
三、“多维度合作”实践教学体系课程资源主体
高职物业管理专业实践教学体系是由实践教学活动中的多维度主客体构成的有机联系整体对物业实践教学体系课程资源研究主要从以下三方面:
1.多维度实践教学资源库结构及建设任务规划
资源库建设工作始终围绕学生、教师、企业展开，资源库的设计规划工作以三者的学习需求为出发点和诉求点展开，包括四个层次：用户层、需求层、资源层和素材层。通过网络平台实现认知机制—规划机制—设计机制—执行与评价机制—反馈机制全程动态的管理机制。实践课程体系资源。
（1）根据就业岗位跟踪调查，构建专业核心课程体系。构建从职业基础到岗位能力再到职业发展的阶段式课程体系详。（2）核心课程资源整合。将每门课程的资源内容层层分解，直至最小学习单元——知识点。以知识点为单位进行课程资源存储，并根据知识点的内容、性质设计开发形式新颖多样的资源素材，形成素材库。资源调用时，根据教学活动设计对资源素材进行逐级整合，集成为学习资源。（3）核心课程建设分工。组建课程开发团队，每门核心课程由湖北科技职院房地产教研室牵头、4-6家行业企业参与，联合开发课程资源。
2.多维度实践教学专业资源建设
2.1专业教学资源建设标准。（1）专业教学标准。开发专业教学标准，贯彻职业教育“五个对接，十个衔接”精神，遵循四个指导原则：一是融入《助理物业管理师国家职业标准》，二是CAS多维度技能培训标准，强调学以致用，三是吸收专科及本科院校加入开发团队，做好高职衔接，四是充分发挥职教集团和骨干企业的作用，校企联合开发。（2）职业标准。提供国家劳动和社会保障部颁发的《物业管理师国家职业标准》，整理汇集物业管理职业领域不同行业、不同岗位的工作流程、业务规范、岗位描述，为各类学习者了解物业管理相关职业和岗位提供帮助。（3）专业人才培养方案。将设定职业发展范围与实际岗位需求对接，并寻找两者的契合点，使人才培养符合学生自身特点和意愿，同时也满足企业的用人需求。基于以上构建思路的高职教育人才培养模式的模型框架。（4）职业素质养成方案。物业管理专业是典型的服务专业，物业管理专员在熟练掌握专业知识的同时必须具备较高的情商素质，尤其是专业、耐心的职业素质。
2.2专业平台资源。根据课程和素质项目培养目标，搭建物业技能实训、职业素质拓展、学习互动、创业服务、科研与社会服务时时调研等5大专业平台，满足三类用户的全面提升和发展需要。随着国家实施中部崛起重大战略和武汉城市圈“两型社会”建设综合配套改革试验的实施，为湖北区域经济的发展提供了重要机遇2014年湖北省主要经济指标大部分翻了一番，湖北已跨入GDP总量过万亿元省份行列，在快速发展和强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了巨大的发展空间。
一、先进的全人教育理念
在整个台湾地区，全人教育作为一种以人为本的教育理念，已经被全面认可并推广，各阶段学校教育都在积极探索落实全人理念的有效途径。在台湾培训学习期间，通过课程学习和参访的活动，深深感受到全人教育理念在台湾的深入普及。培训参访的学校，都提倡全人教育。我国台湾地区全人教育理念的兴起是在20世纪90年代，是台湾专家、学者们反思和批判教育工具化、空洞化，同时吸收西方新思想和反观中国传统文化的产物。台湾地区的全人教育理念建构在人的全面发展，尤其是人的情感体验、道德提升和价值体悟的基础上，对于“以人为本”的教育革新和塑造21世纪的当代人才具有重要的意义。台湾地区经过教育课改，渐渐由传统的以“学科本位”的知识结构转向以“能力本位”为导向的课程设计，重视学生在情感、价值观方面感悟的能力的塑造，注重培育学生生存、生活和发展基本技能的“通识教育”和情商训练，着眼于人本情怀，是全人教育理念的重要体现之一。不论在学术性课程、情感性课程还是自我实现课程中，教师引导，学生主体。表现在与学生一道就课程本身对学生的知识、能力、情感、价值培养所起到的作用进行评估，鼓励学生读原版教材并回归现实，通过自己的情感和价值理解引导学生潜能的挖掘，在对学生的成就采取多元评价方式的基础上充分肯定每一个学生的潜力和特长等等。我们在圣约翰科技大学和龙华科技大学都深深感受到了这种全人教育的理念：圣约翰科技大学的“德以辅才，学以致用”的校训，培养具专业力及就业力之优质人才，并涵养具创意、人文关怀及国际观之约翰人特质的目标，以及强化学生三涯”生涯”+“学涯”+”职涯”辅导。
二、台湾的物业管理
台湾的物业管理有了近三十年的发展历史，是受先进国家的物业管理的成功经验和为社会创造了大量就业机会对台湾产生了很大影响而发展起来的。近年来，台湾当局也十分重视物业管理行业的建设，在十几所大学内开设了相关专业的学科，并先后制定了一系列物业管理以及公寓大厦维护管理的条例和规定，在政策上，也对物业管理产业给予了支持，如台中市政府规定，物业管理企业录用一名45岁以上劳动者，政府奖励企业5000元新台币。同时，为提升居住和管理品质，台湾也积极举办各类物业管理创优活动，如优良公寓大厦管理维护公司评比等，台北市还开展了守望相助评比及各县市政府举办的优良社区评比、环境清洁评比、社区活动评比等。台湾地区普遍实行的是业主自营式物业管理，也称之为社区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业管理公司负责，而是由楼房业主自已打理，这种方式在台湾的城市中比较普遍。业主自营式物业管理的最大优势是，业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施设备和住宅区内的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己打理；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责，管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备，并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、奖金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序。另外，台湾地区的社区一般实行住户公约制度，按照制度规定，每个住户都责无旁贷地遵守，维护环境卫生和整洁、爱护使用房屋及设施，无论谁违反了公约制度，毫无疑问，都会受到邻居们的批评与谴责，因而为提升自营式物业管理水平创造了相互监督与制约的有利条件和保障。
三、全人教育对物业管理发展的意义
从物业管理的发展来看，全人教育的普及意义深远。物业管理的发展目标是追求家庭利益、社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，随着行业的发展，其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。第一，以人为本、以物为媒，为业主排忧解难，在维护公共秩序、防火防盗、协助公安部门做好防范工作等方面发挥了重要作用；第二，调动业主积极性，积极组织开展老少咸宜的文体娱乐活动，加强邻里和谐沟通交流，营造友好爱护的人文氛围，与小区建设相辅相成；第三，倡导环保意识，在垃圾分类、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。通过全人教育，培养了学生服务社会和关爱他人的义工精神，培养了学生公平竞争、团结协作、尊重他人的道德品质，培养了学生的环境保护意识，培养了学生管理自己情绪和建立和谐人际关系的能力。他们会以良好的全人的素质，去影响感染身边的每个人，以便靠所有的人来共同创建物业的美好环境。安居乐业是人类幸福的标志，安居就是要有一个安全良好的居住环境，仅靠传统的物业管理方式是不能完全实现的，这里人的自身因素便显得尤为重要，如果人人都把爱护公共环境当成自己份内的事情，那么到处都将是和谐的物业。所以，物业管理必须要和人的文明结合起来。我们可借鉴台湾地区业主自营式物业管理的做法，在居住小区普遍建立楼房住户公约，要求每个住户自觉遵守，违者将受到全体住户的强烈指责。这种物业管理方式更能促进和谐社区的建设，和谐社会的建设是时代潮流，和谐城市的建设又是和谐社会建设的重中之重。住宅小区是城市的基本单元，因此小区物业管理和谐程度在城市建设中具有举足轻重的地位。全人教育理念无疑对我国的高等职业教育提出了更高的要求与更严峻的挑战，全人发展是教育永恒追求的目标与主题，二十一世纪的世界正走向一个崭新的时代，成就新时代的全人，是大学素质教育不可推卸的责任。我国的高等职业教育事业，不仅仅是培养应用型高技能的人才，而应，更多考虑在长期的教育中，培养有宽广胸怀、健全人格、全球视野的现代化的文明公民。也正是因为有了这些“全人”，再通过他们去带动更多的人也成为“全人”，我们的物业管理才能健康发展，社会才能和谐进步，人民才能幸福安康。
作者：黄鸣强 单位：浙江育英职业技术学院
论文关键词：房地产企业成本控制与管理分析—以安徽信达房地产开发有限公司为例
要做好房地产企业成本控制与管理，要正确认识成本控制，理解房地产企业的特点以及房地产项目的成本构成要素。只有这样才能把握在房地产企业成本控制与管理的过程中有效的提高成本控制效率，降低企业成本，赢得最终的胜利。
（一）成本控制的含义
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施，以保证成本管理目标实现的管理行为。
（二）房地产企业的特征
1、房地产企业最本质的特征是综合性
现代城市建设中的房地产企业要求在开发过程中坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针[1]，不仅对房屋的建设要有详细的规划，同时对周边的公共设施也要进行全面协调和建设。
2、房地产企业的建设过程具有长期性
房地产企业从最初的资金投入到最终的资金收回，从可行性研究报告到最后的房屋交付使用，要经历好几个阶段，比如决策阶段，设计阶段，招标阶段成本管理论文，施工阶段，物业管理阶段，每个阶段都要耗费一定的规划时间，而有时还会出现工期延后的现象。
3、房地产具有很强的地域性
众所周知，房地产是不可移动的，因此房地产商在选择项目开发时，首先要考虑的便是它的地理位置，那么，房地产商的就必须根据市场需求情况以及地方经济发展趋势来进行综合评价，做出最后的判断。
4、房地产企业具有很强的风险性
房地产的风险性便是由房地产企业资金密度高演化而来，每个房地产所开发的项目都要耗费巨额的资金，而筹集资金是有一定的风险，比如银行利率的升降、汇率的变动、政府的政策、市场经济等等这些经济条件的变化都会引起资金实际数额的变动。
（三）房地产企业成本构成要素
图一 房地产企业成本构成要素图
从当前的房地产市场来看，构成房地产企业最为重要的构成要素有：地价、拆迁费用、成本、税费、利润这五个组成部分，要提高房地产企业的市场竞争力，就必需从这五个构成要素出发，压缩开发项目中的地价、拆迁费用、成本、税费，同时，从企业经济效益来看，要扩展企业的利润，来增强企业的整体实力，实现利润最大化的最终目的。
二、房地产企业成本控制与管理的现状
（一）安徽信达房地产开发有限公司的最新项目——信达· 水岸茗都项目概况
1、项目规划
小区占地167.5亩，规划建筑面积22.37万平方米，地下建筑面积3.57万平方米，绿地率近40％，建成后可容纳近1800户居民入住，小区配有停车位1400个，停车率近80％。小区配套设施有：社区幼儿园、五星级洗礼会所、超大露天游泳池、商业街等，十分齐全，让你足不出户及可满足日常的生活、休闲、娱乐所需小论文。
2、项目位置
“信达· 水岸茗都”综合住宅小区位于合肥市政务文化新区翡翠路与习友路交汇处，是安徽信达房地产开发有限公司继“银杏苑”、“花样年华”、“文景雅居”、“格兰云天”等项目后又一高品质综合住宅小区。“信达·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河环城公园，向西沿习友路步行十分钟即可到达奥体中心成本管理论文，北距天鹅湖仅一公里之遥。优越的大配套环境及完善的社区配套设施成就了信达·水岸茗都良好的居住氛围，也形成了信达·水岸茗都良好的性价比，让业主们轻松实现了品质居住。
（二）房地产企业项目开发程序介绍以及阶段划分
图二 房地产企业项目开发流程图
根据上图的房地产企业项目开发流程图，我们可将房地产项目开发的整个过程划分成如下几个阶段:决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段、后期的物业管理阶段[2]。
1、项目的决策阶段
项目的决策阶段是项目开发能否取得成功的奠基石，房地产所开发的项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。可行性研究的目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究按五个步骤进行：（1）项目公司接受委托或集团公司董事会立项；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和经济评价；（5）编制可行性研究报告。
2、项目的设计阶段
设计阶段是房地产项目开发成本的一个重要部分，虽然它占整个开发费用的比重只有1.4%-2%，但设计的效果以及它的可行性对整个项目造价的影响力能够达到74%之大，因此，我们也可以看出设计的重要性。
3、项目的招标阶段
招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象[3]。选择价格低廉同时质量有所保证的投标公司。
4、项目的实施阶段
工程建设中最让人头痛的事是“三超”，即概算超估算，预算超概算，结算超预算。这是长期以来都难以破解的难题[4]。这个阶段的所要做的工程量大，经常会出现些变化的因素，工程时间久，因此，这是开发项目成本控制的核心所在。
5、物业管理阶段
物业管理基本上可以分为经营、管理和服务三个方面，它所执行的原则是：管理于服务之中，在服务中实现管理。
（三）“信达· 水岸茗都”成本控制与管理存在的问题
1、土地成本费用高
费用核算项目
前期估算费用（万元）
实际发生费用（万元）
差额（万元）
土地费用
7500
8400
-900
拆迁补偿费用
7260
8100
-840
基础设施配套费
1420
1470
-50
各项建设手续费
4988
5100
-112
规划、建筑设计费
456
425
31
小区配套设施费
2280
2100
180
财务费用
2660
3100
-440
管理费用
865
645
220
销售费用
1250
955
295
（二）利用套期保值策略来规避材料价格变动
工程建设过程中，各种原材料价格的升降成为成本控制中的一个难点，在市场经济不断变动的情况下，房地产商可以利用套期保值策略来规避这一问题。套期保值的基本原理是期货价格与现货价格变化的一致性和到期的收敛性，房地产商应根据套期保值数量相等、时间相同或相近、方向相反、品种相同的操作原则，来进行选择套期保值的操作手法，套期保值策略的选择原则是尽可能冲销风险，当公司损益与现货市场价格波动正相关时，适宜做空头套期保值成本管理论文，反过来，当公司损益与现货市场价格波动呈负相关时，则适宜做多头套期保值，同时，房地产商应将主要精力集中在其主营业务上，并采取有效措施使其面临的价格、利率、汇率等风险最小化。这样，就可以回避现货价格波动风险；发现市场价格的基本动力；锁定产品成本，稳定公司利润；减少资金占用，加速资金周转；有利赢得时间，合理安排储运；有利提升房地产企业的融资能力。
（三）成本核算对象的正确确认
成本核算对象的确定原则是：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本及时结算；适应成本监控的要求。房地产企业应根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。如下例子：
1、单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
2、在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本对象小论文。
3、对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理需要，按开发项目的一定区域或周期划分成本核算对象。
4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
（四）从项目开发的各个阶段来有效控制工期
1、房地产项目开发的前期阶段，应有效控制建筑设计的时间。当出现设计和施工同步进行的情况时，我们要依照工程建设的预定时间，马上向设计部门提交没个时间段所需要的施工图纸和相联系的基础设计资料，以保障施工现场的需要。
2、房地产项目开发的中期阶段，应做好招标工作，同时保证机械设备以及所需材料的事前供应。通常在工程建筑过程中，会由于资金拖欠等一系列的原因导致原料的供应出现脱节，房地产商因事前与供应商达成好协议，此外，还要处理好采购部门与管理部门之间原料采购与发放及时沟通的环节，避免内部出现不可协调性。
3、在签订合同时成本管理论文，需对工期的延期以及延误所造成的经济赔偿和相应的责任进行明确的条款设置，用以避免或减轻所产生的纠纷和赔偿。
4、对施工过程进行一个循环的计划管理。通过把预先设计的总工期计划于现场施工的实际情况想对照，查出施工过程的薄弱环节，对此，提出相应的补救措施，形成一个未完工计划，再将未完工计划结合到总工期计划，不断根据实际的完工情况来更新总工期计划。
图四施工计划管理流程图
四、总结
文章通过对成本控制的含义、原则、意义的了解，以及明确房地产企业成本构成要素，总结当前的房地产企业成本控制存在的相关问题，例如：土地成本高、工程建筑中各类材料的变动、成本核算未能适应项目的需求、工期延误等，并对这四个问题提出相应的解决方法。
