时间：2022-04-20 02:06:26
在市场经济体制下，迎来了房地产开发的高效率建设和经济的快速增长，但也出现了土地市场权力“寻租”导致的不公平现象。改革开放20多年来，由于政府职能不到位，土地市场存在违规交易，暗箱操作，闲置土地浪费资源，出现了园区盲目跟风而上，非法圈占集体土地等现象，降低了政府信誉，直接影响着经济可持续发展战略的实施。发展经济，促进经济可持续发展客观上要求建立健康有序、合乎规则的市场平台，创造公开、公平、公正交易的市场环境，培育井然有序、有章可循的土地市场秩序。
一、市场经济是“看不见的手”与“看得见的手”共同起作用的经济
改革开放初期，我们忽视了政府在市场经济中的职能，从否定计划经济的“政府万能论”走到了市场经济的“市场万能论”。实际上市场是有缺陷的，市场的运行和效益的发挥必须借助国家的干预，政府在市场经济中有它的角色和职能，正如萨廖尔逊指出政府有三个方面的经济职能：一是政府力图矫正市场失灵，以提高效率；二是政府要规划利用税收和支出向特殊群体进行国民收入再分配，以促进公平；三是政府要依靠税收、预算支出和货币的供应量来进行宏观调控，降低失业率和通货膨胀，而同时又促进经济增长。因此，我国政府更应承担起推进土地市场公平的职能，协调土地资源配置过程中产生的两种“失灵”问题。
1、城市土地的市场失灵
市场失灵是指由于市场内在功能性缺陷和外部条件缺陷所引起的市场机制在资源配置上的低效率和在某些领域的运作不灵，城市土地市场失灵主要表现在：宏观性城市土地市场失灵，表现为城市土地市场总供求关系发生以超额供给或超额需求为特征的宏观经济总量失衡；信息性城市土地市场失灵，表现为由于土地市场的信息不完全或不对称，交易过程中一方因利益的驱动损坏另一方利益的现象；公共性城市土地市场失灵，表现为市政建设、生态环境保护、教育和医疗保健等公共设施用地，不能像商品房等私用产品那样，在市场上被自发有效的生产出来；垄断性城市土地市场失灵，表现为市场上只有为数很少的几家发展商垄断的局面，土地垄断者通过操纵地价牟取暴利，使市场均衡作用失灵；外在性城市土地市场失灵；表现为当土地市场主体的活动给外部带来经济损失时，通过市场机制的自发作用来调节将难以达到有效配置土地资源的目的；分配性城市土地市场失灵，表现为在土地收益分配领域，单纯依靠市场机制的自发作用不可能实现公正的收入分配。一方面在存在垄断的条件下，土地价格严重背离价值，使部分人获得不合理收入；另一方面，土地资源的稀缺性使低收入者无法占有土地，住在交通不便，条件差的区域，高收入者占居区位好的地段，客观上造成贫富区位分化。
2、城市土地的“政府失灵”
由于存在着城市土地市场功能的缺陷和不足，有必要进行政府干预，以维护市场的功能，矫正市场机制的缺陷，弥补市场的不完全性，纠正市场作用的偏差。但是政府本身有某些缺陷，城市土地使用过程中出现“政府失灵”现象是多方因素共同的结果，如政府收集信息不足而影响决策；决策者智慧不足造成决策效率低下等影响；政府部门间缺乏协调、决策者利益的约束等影响，城市土地管理主要依靠计划、规划、土地管理三个部门，三部门各司其职，计划部门主要给予项目立项、确定用地和建设规模，规划部门确定选址、核发建设用地规划许可证，土地管理部门颁布并具体办理土地手续，但三部门缺乏协调，使得政府干预也会有其缺陷，存在“政府失灵”现象。城市土地使用中的“政府失灵”主要表现在城市土地供应的无序导致城市建设用地规模的扩大和土地资源的浪费，用地布局结构的混乱和用地结构比例的不平衡，而房地产开发也呈结构性缺陷；法制的不健全和行政管理的不完善，给一些靠土地投机谋取不当利益者造成了钻空子的机会，使得国有土地资源浪费严重，国有资产流失。
二、政府承担推进土地市场公平的职能分析
1、政府推进公平，具有协调利益关系，维持社会稳定的功能
公平是社会的“稳定器”，由于经济利益关系是其他利益关系的基础和前提，所以推进公平的首要任务是协调人们之间的经济利益关系。市场主体都是追求利益实现最大化的理性“经济人”，因而在利益需要的无限性和社会资源供给有限性的矛盾前提下，人们之间经济利益上的冲突会大量的、经常的发生。社会要稳定、存续下去，就必须要有一个强有力的组织来协调利益关系，缓解利益冲突，这种组织只能是在社会形象上代表全体国民利益并行使公共权力的政府。政府通过确立公平原则并强制执行来调节人们之间的利益关系，从而实现社会稳定和市场有序运行。
2、政府推进公平是提高效率的保证
公平与效率的关系相辅相成、互相制约，在一定条件下可以兼顾和协调发展的关系。效率是公平的基础，为公平提供物质保证，单方面追求公平的社会是一个没有效率的社会，单方面追求效率，牺牲公平，最终效率也不能提高。公平制约着效率的提高，公平维系的社会稳定，为效率的提高提供了良好的社会条件。市场经济条件，偏重效率必然是急功近利，当短期利益同中长期利益发生冲突时，市场机制必然是为眼前利益而牺牲未来利益；提高效率需要公平，而公平又不是自发产生的，必然要诉求政府，凭其社会公信力和权威性来解决。效率与公平能否兼顾关键是政府在推进公平上的作用能否正确有效的发挥，政府干预经济最困难的地方就是如何寻找效率与公平的平衡点。
3、政府推进公平是对“市场缺陷”的矫正和弥补
公平包括起点公平、结果公平和环境公平三个方面。在土地市场上的起点公平是指机会均等，开发企业站在同一条起跑线上平等参与。结果公平是指获得土地成本的公平。目前的土地市场失灵及导致的政府失灵不利于开发企业的公平竞争，引发社会不稳定，政府必须对其干预，为提高效率提供安全和稳定机制。环境公平是指市场规则化、竞争秩序化、权益保障法律化。环境公平是市场机制顺利运行的条件，是市场主体公平竞争的保证。市场本身是不能够创立和维持公平的竞争环境的，环境公平必须由政府强制地建立和维护。政府通过制定法令、制度、标准等形式确保市场机制运行的基本秩序，确保土地市场交易的效率与公正性。
三、政府在土地市场应该采取的措施
1、在推进起点公平上，建立健全经营性用地的市场运作机制
建立健全经营性用地的招、拍、挂运作机制，要严格城市土地使用权的交易制度，出让土地成交后，必须在一定时间内保证地价款足额到位。同时，在城市土地使用权的招标、拍卖和挂牌交易的过程中，要减少审批环节，降低交易费用，保障交易安全，促进城市土地使用权的合理流转。
2、在推进结果公平上，政府要建立合理的土地价格体系
国土资源部门不能只顾增加财政收入，而要结合当地的经济发展水平，通过建立合理的价格体系，适度调控土地出让价格，尽力消除地价虚增成分，同时也可以避免土地市场的无序竞争和地产商的非理性投资。
3、在推进市场环境公平上，加强管理和监督
关键词：垄断土地制度；土地结构；福利损失
文章编号：2095-5960（2016）06-0007-10；中图分类号：F740；文献标识码：A
一、问题的提出
2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”）要求各地必须在2004年8月31日前，将经营性土地使用权协议出让的历史遗留问题处理完毕，并在此后全面实施城市经营性用地招标拍卖挂牌出让方式，业界称之为“831土地大限”。自此，市县政府成立垄断收储机构直接掌握城市土地，然后以“招拍挂”的方式协议出售成为最常见的供地模式，标志着垄断性的土地供给制度正式建立。那么垄断性土地供给制度对土地结构会产生什么影响？社会福利又会发生什么样的变化呢？
目前国内学者针对垄断性土地供给制度的研究主要集中在对房地产市场影响的讨论上。平新乔和陈敏彦（2004）认为政府管制土地供应导致房价上涨。[1]周彬（2010）通过构造一般均衡模型发现：“土地财政”必然推动房价上涨，政府具有推高房价的内在激励。[2]任超群、张娟锋和贾生华（2011）基于35个大中城市数据的实证研究得到一个符合直觉的结论：土地供应量对住房供应量和房价有长期、稳定的影响，限制土地供应导致住房供应量减少，房价上涨。[3]邵新建等（2012）提出，“招拍挂”的土地出让方式使得原来多头、分散供给的城市土地市场逐渐转变为地方政府控制下的垄断性土地市场，地方政府通过控制土地供给量来最大化土地出让收益，导致土地及房产价格大幅上涨。[4]
政府土地出让行为的经济学分析是与本文相关的另一类文献。对于政府土地出让行为，现有文献主要从“土地财政”和“土地引资”两个视角来进行分析。
“土地财政”假说主要是指政府通过高地价获得高额土地出让金来维持地方财政支出。周飞舟（2006）认为地方政府在住宅及商业用地市场上采取“招拍挂”是由于地方政府的行为模式从分税制改革前的“经营企业”转变到改革后的“经营土地”。[5]陶然等（2009）认为土地出让可以给政府带来直接收入和间接收入，由于制造业企业流动性比较高，所以采用成本地价留住企业以期获得后续稳定的税收收入，而服务业企业流动性低可以采用“招拍挂”形式高价出让土地。[6]李学文，卢新海（2012）分析发现地方政府之所以热衷于土地出让，并在工业用地和商住用地出让上采取差别化策略，根源在于地方政府对土地财政的追求。[7]周飞周（2013）利用省级年度数据验证了分税制和土地财政之间的关系。[8]
“土地引资”假说认为政府不仅面临财政激励，同时也面临政治激励，“土地财政”不是理解政府出让行为的唯一视角。地方政府官员的晋升与其辖区内的经济增长水平显著相关（张军，2005）[9]，所以地区之间地方官员的晋升锦标赛自然转化为招商引资的竞争（周黎安，2007）[10]。张莉等（2011）通过实证研究发现地方政府热衷于土地出让的主要动因是“土地引资”而非“土地财政”。[11]
这些研究基本上都忽视了中国现行的特殊土地供给结构，特别需要指出的是，2014年2月22日上海市政府下发了《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》，意见表示：（1）上海市要逐步减少新增建设用地规模，对新增建设用地实行稳中有降、逐年递减的办法；（2）优先保障基础设施、公共服务设施和民生项目用地，有效控制新增工业用地；（3）有序推进存量建设用地优化利用。“控增量调存量”成为今后建设用地使用的指导思想，在新增建设用地少增加或者不增加的情况下，要缓解大城市的土地供需矛盾，保障民生需求，只能从盘活现有的低效利用土地方面入手，调整土地结构是唯一的出路。
与上述两类文献不同，本文专注于研究垄断性的土地供给制度对我国土地结构及社会福利水平的影响。本文的边际贡献有以下两点：（1）本文以土地结构为切入点，讨论了垄断性土地制度的影响，对现有土地结构的合理性做出了分析。大多数已有文献主要关注垄断性土地制度对于土地价格及房产价格的影响或强调开发商市场垄断对房价的影响；（2）本文系统地讨论了垄断的土地制度对社会福利水平的影响，我们发现垄断程度越高，社会福利水平损失也越大。这一结论为我国土地市场政策的制定提供了理论基础。
二、我国城市建设用地结构变化分析及国际比较
（一）我国城市建设用地结构变化分析
城市建设用地类型主要分为：居住用地、工业用地、仓储用地、公共设施用地、道路广场用地、绿地等，本文主要集中讨论居住用地与工业供地的相对结构与住宅地价，所以主要列出2002―2012①①2002年5月9日国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定指出商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。2002年是土地资源由政府垄断供应的时间节点。年居住用地比例与工业用地比例的变化趋势。从图1我们可以观察到，2002―2012年居住用地比例总体保持在30%左右，其中只有两个年份低于30%，而工业用地比例总体保持在20%以上。为了能更清楚地看到我国居住用地比例与工业用地比例的相对变化，我们将居住用地比例与工业用地比例的比值作为一个指标来观察。从图2可以看到居住用地与工业用地比值在2002―2009年呈现下降趋势，说明：（1）从绝对量来说，居住用地与工业用地比值过低（参阅后文香港、东京等城市数据），居住用地仅为工业用地的14―15倍；（2）从变化趋势上来说，居住用地相对比例先降后升且仍处于较低水平。工业用地比例相对过高，会对经济产生一些负面影响：（1）在城市土地资源有限的条件下，工业用地比例过高必然挤占居住用地，造成住房供应紧张和房价上涨；（2）低成本的工业用地导致工业企业对土地的粗放使用，造成土地资源浪费；（3）低成本的工业用地使得一些低效率的企业得以存活，加剧一些行业的产能过剩。
（二）我国特大型城市建设用地属性国际比较
本文选取了北京、上海、广州三个城市来进行国际对比，因为这三个城市与我们所选取的对比样本性质上更为相近，具有较高的可比性。与国际大都市相比，我国城市的用地结构表现出明显的结构失衡。一方面，工业用地比例过高。国际大都市的工业用地比例一般保持在5%以下，而我国北京、上海和广州三个城市的工业用地比例均超过20%，是国际同类水平城市的4倍以上。另一方面，生活用地水平偏低。与纽约、东京等地相比，我国城市的生活用地水平仅占建设用地50%左右。城市不仅仅是进行工业生产的地方，更是人们居住生活休闲的场所，生活用地水平过低造成了城市生活质量降低，在居住、绿地、交通等生活用地无法保障的情况下，城市如何创造更美好的生活？北京、上海和广州的工业用地比例要高于全国平均工业用地水平，但是这些城市同时又存在着较一般城市来说更高的住房需求，特大型城市住房市场的土地供需矛盾日益加剧。
通过上文对我国城市建设用地的统计分析及国际比较，发现我国的土地供给结构存在一些不合理。我们提出下面的理论模型来分析这种土地供给结构内在原因。
三、理论模型
本文效用函数与生产函数的设定以Antras 和Caballero（2007）[13]为基础，本文的修正包括：第一，增加了政府对两个部门采取差异化土地价格政策这一假定；第二，放松了两部门生产技术相同这一假定。
（一）没有政府参与的市场均衡
假设经济中存在两个生产部门及两种生产要素（资本K和土地L），其中两个生产部门分别是：房地产部门和工业企业部门。我们假设部门1为房地产生产部门，部门2为工业企业部门。资本K和土地L在两个部门之间都可以自由流动。
（二）政府垄断供应下的市场均衡
随着土地收储制度以及土地“招拍挂”制度的正式确立，政府已经成为土地市场中的唯一供给者。地方政府在土地供应上不仅面临财政激励而且还面临政治激励（比如地方的GDP总量及增速都是考核官员的重要指标），地方政府官员会对激励做出理性反应，在不同的土地市场上采取不同的供地策略。政府的供地动机包含两个：土地财政和土地引资，在房地产市场上的土地供给动机为土地财政（周飞舟，2006[7]，2013[8]；陶然，2009；[6]吕炜，2012[14]），而在工业用地市场上的供地动机为土地引资（周黎安，2007[10]；张莉，2011[11]）。
假设政府的土地成本为C，主要包括征收土地费用及对土地进行的基建投资。房地产市场及工业用地市场的土地价格分别用R和δ来表示。由于政府在不同土地市场上的土地政策，均衡条件下的土地价格分别为：R=错误！未找到引用源。C>C和δ=C（地方政府之间进行引资竞争）。其中1ρ（0
（7）式和（8）式说明在均衡条件下，土地垄断供应造成了两个市场产品的相对价格发生变化，较多土地资源分配给部门2，造成部门2（工业企业部门）的产品产量过多，价格下降，而部门1（房地产部门）产品产量不足，价格上升。
根据公式（7）可以直接得到：
命题1：垄断的土地制度建立后，土地资源的配置发生了变化：部门1（房地产部门）土地要素投入减少，部门2（工业企业部门）土地要素投入增加。
命题1解释了我国现有土地结构的成因。政府对房地产部门和工业企业部门采取差异化的价格政策以及政府在一级土地供应市场上的绝对垄断地位是我国现行土地结构的根本原因。
根据公式（8）可以直接得到：
命题2：在垄断性的土地供应制度下，城市的房价与地价将保持正相关关系，房价会出现显著提高。
命题2背后的经济学含义较为直观。土地供给制度是高房价的一个重要原因，这与以前文献中所得出的结论一致（平新乔，2004[1]；邵新建，2012[4]）。以往政府进行房地产市场调控所采取的政策往往都集中在需求方面，那么我们是不是可以在进行房产调控的时候更多的关注土地供给制度呢？
（三）福利水平变化比较
本文采用消费者效用来表示社会福利水平，根据公式（3）我们可以得到没有政府参与时的社会福利水平W：
这说明，在放松两部门技术相同这一假定下，政府参与下的市场均衡的福利水平低于没有政府参与时的市场均衡。关于福利状况的分析结论与上文相同。
四、 结论及政策建议
本文以土地结构为切入点，讨论了垄断性土地制度的影响，主要得出以下几个结论：（1）垄断土地制度建立后，土地资源的配置向工业部门倾斜。（2）垄断性土地制度是高房价的一个重要原因。（3）在垄断性的土地供应制度下，社会福利水平下降，且垄断程度越高福利损失越大。
针对以上结论笔者提出如下政策建议：
1.打破土地垄断格局，建立多头供应机制。根据《土地管理法》规定，我国城镇建设用地只有国有性质的土地才能进入土地一级市场，而集体土地只有通过征用之后转化为国有性质，才能进入城镇建设用地市场。因此地方政府是土地出让过程中的唯一供给者，并拥有垄断定价权。为了打破当前的一元土地供给模式，必须引入多元土地供给主体。可以考虑农村集体建设用地有序直接入市，农地入市可以降低地方政府对一级市场的垄断程度，缓解当前严重的土地供需矛盾。但是政府应该强化土地产权，税收等方面的立法规范，以保障农村建设用地有序、规范入市。
2. 加快工业用地市场化进程，提高工业用地效率。与经营性用地市场相反，工业用地长期以来仍然以划拨和协议供地为主，使得工业用地一直处于低价格水平，2010年全国105个城市工业地价平均水平为629元/平方米，而同期的住宅地价与商业地价则分别为4244元/平方米和5181元/平方米①①数据来自国家统计局2010年《国土资源统计年鉴》。价格是市场经济中调节资源的一种重要信号，由于工业用地定价很低，使得工业企业在土地利用过程中存在土地资源粗放使用、土地单位产出过低等问题。因此，应尽快推进工业用地的市场化进程，以提高工业企业的土地使用成本，淘汰一些生产效率低、产能过剩行业的企业。这样不仅提高了工业用地的使用效率，而且可以释放出一些土地资源，对缓解当前城市土地资源供给紧张有非常重要的作用。
我国正处在城市化进程加速及工业产能过剩的特殊阶段，增加城市住宅供应、减少过剩产能是我们的必然选择，一增一减符合我们国民经济的发展方向。新中国成立后计划经济年代形成重生产轻生活的经济发展指导思想，使得政府在土地资源分配上向工业用地严重倾斜，造成住房建设用地以及住房供应的巨大缺口，近些年虽有所调整，但原有工业用地多、住房用地少的比例失调格局仍未根本改观。在下一步的国家经济发展中，需改变现有的土地供给制度，通过市场力量来调整工业与住房用地的比例，以平衡生产与生活消费的比例关系，提升社会福利水平。
参考文献：
[1]平新乔，陈敏彦.融资、地价与楼盘价格趋势[J].世界经济，2004（7）：3-10.
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[关键词]城市发展 土地经济 良性循环
[中图分类号]F29 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2013）05-0127-02
随着我国市场经济的不断完善，经济体制改革的不断深入，城市经济的发展由原来的计划经济转为市场经济，并逐步与国际经济运行方式接轨。同时，土地经济理论已经成为经济和社会管理科学的重要内容。市场经济是以市场作为资源配置主要手段的经济运行方式。它要求城市的发展必须以城市经济的发展来管理城市，这是城市发展管理理念上的一次再提高。而经营城市正是在这种市场经济的推动下形成的。所谓城市发展与土地经济的关系，也就是土地经济与市场经济的关系。
在经营城市的发展中，市场经济是利用市场机制的作用、运用价格信号，引导人们把有限的资源配置到社会最需要的、使用效率最高的生产单位上去的一种经济运行方式。而土地经济是人们依据经济观点或运用经济学原理研究，解决如何分配和利用土地为人类生产、生活服务，研究社会经济的发展与土地的关系及因利用土地作为财产和收入来源时所发生的人与人的关系。
通过多年的实践人们发现，土地经济和市场经济在经济理论上具有四个共同的基本属性：一是中枢性。市场上联最高经济调控中心，下联企业和每个经济细胞。市场参数是宏观决策的基本依据，市场信号是企业决策的重要基础。整个经济运行，其一要以市场为中枢而开展，没有了市场的元素，经济活动将难能存在和发展；其二是利用土地在地域上的特殊性带来经济上的效益，处在不同地域的土地具有不同的经济价值；二是资源配置的基础性。无论是土地经济还是市场经济，都要靠市场的需求来推动。即通过需求信号，由千百万个经营者根据自己的经营需求做出决定，通过生产要素的自由流动来实施。价值规律发生作用的环境和条件需要通过供求关系的变化来体现，生产要素的流动和资源优化配置，要通过价值规律进行调节与分配，市场是价值规律发生作用的基础，它控制着市场经济的平衡，控制着土地价格的平衡。三是竞争性。市场就是战场，竞争是市场经济的突出特点，同时也是土地经济的突出特点。竞争对商品当事人既是动力又是压力。平等竞争的条件是通过市场的不断完善和发育来实现的，市场竞争以严酷的损益，激励劳动者千方百计地提高劳动效率，迫使经营者不断地采用最新技术和经营管理。使得整个市场经济位于一种良性的发展态势，使得土地利用率达到最大量化。四是开放性。市场是向所有商品生产者、经营者、购买者开放的，是向不同企业、向国内外开放的。开放是发展商品经济的要求。只有开放才能搞活市场，才能使市场经济的发展与时事需求并行，使一个城市的发展不时地站在一定的高度上向前发展。而土地正是在经营城市发展过程中不可缺少的重要因素，是开放性经济中招商引资的一种手段。
无论是土地经济还是市场经济，两者的关系是密不可分的，是相互影响、相互作用的。市场经济如何发展直接影响着土地在市场上的价格，直接体现土地利用率及土地在区域上的等级划分。然而，土地经济中土地价格的高低，也直接体现该城市经济发展的层次，在土地经济中土地如何合理分配上和供求关系上，直接影响着该城市的房地产价格，影响着一些与房地产相关企业的发展，当然也影响着地域经济的运行和发展。
土地是人类生存的基础，是人类生产和生活中不可缺少的生产要素，在经济发展和社会进步中起着重要的作用。在不同的历史时期，不同的经济政策及市场的需求都影响着土地经济中土地管理、土地利用、土地分配的问题。在计划经济时代，土地作为一种自然资源，其配置形式主要是由行政划拨，服从服务于经济建设的需要。随着城市经济的全面发展，在市场经济的推动下，土地经济的概念在地位上和作用上得到显化，土地管理已经成为经济和社会管理的重要日程，使土地作为一种资源来管理，充分体现了国家作为土地所有者的身份。目前，我国各地区实行土地收购储备，并实施土地的招标拍卖，形成了政府垄断土地的一级市场，这正是在市场经济的推动下所形成的一种管理手段。这种管理手段对市场经济的发展能够起到一定的平衡作用。其作用表现在：一是能够盘活城市的存量土地；二是为城市建设融资；三是控制房地产盲目开发，稳定房地产市场价格，四是通过对企业的收购补偿可以使下岗职工的生活得到保障；五是对失去土地的农民做了妥善的安置。前些年由于城市要发展对土地的需求量就增大，政府对土地的利用和开发又不能实行一定的控制，形成一种多渠道供地的形势。这样就造成很多开发企业在这种形势下大量屯积土地，以求得在土地上获得利润，在高额利润的诱惑下，房地产公司蜂拥而上，盲目开发，造成大量房屋积压，这边房屋还没有销售出去，那边又在搞开发，形成房地产市场的膨胀式恶性循环，严重扰乱了土地市场。所以，要经营好城市土地城市政府必须遵循市场规律，用市场机制配置土地资源，提高经营城市土地的艺术，降低经营城市的成本，保证土地市场的公开、公平、稳定运行，促进城市经济可持续发展。
实践证明，调整好土地经济与经营城市之间的关系是城市发展的关键。在探索的过程中，必须遵循马克思主义的经济学原理，遵循“从实践到认识、从认识到理论、从理论再到实践”的原则。几年来，通过我国各地方利用土地搞发展的实践可以明确看到，经营土地和经营城市在实践中具有强大的生命力和无穷的潜力。特别是当前国家发展小城镇建设的决策，将农民集中居住，既拉动了城镇经济的发展，又使土地达到了最大限度的利用。这一决策将成为推动我国经济发展伟大实践中新的里程碑。
还应清楚地看到，社会主义市场经济的建立，使城市建设和发展进入了一个新的阶段，运用市场经济手段，促进土地市场的发展，对构成城市空间和城市功能载体的各种资源、资本进行聚集、重组和市场化运作，才能实现城市发展资金运作的一种良性循环的态势。经营土地是经营城市的核心和关键，是提高城市综合竞争力的战略选择。所以，把握和运用好土地经济与把握和运用好经营城市发展的规律是经营城市发展的必由之路，城市要经营好，就必须先经营好土地。只有经营管理好土地，城市政府才能更好地履行建设和管理城市的职能，才能使经营城市的发展获得更为合理的空间和更加雄厚的物质基础。
【参考文献】
[1]刘文俭，张传翔.土地资源的节约集约利用与城市经济的持续稳定发展.现代城市研究，2006（5）.
关键词：招拍挂制度；城市房地产；市场结构；影响因素
1 我国现行的土地招拍挂制度
经过二十多年的改革发展，我国的城市土地使用制已经发展成了一种既能维护土地公有制，又能促进商品经济运行的全新制度。在土地招拍挂制度实施之前，我国经营性用地通常采用协议供地政策，指“市、县人民政府土地行政主管部门代表土地所有者与土地使用者采用共同协商的方式出让国有土地使用权”，经过不断发展，截止到目前为止，我国经营性用地全部实行土地招拍挂供地政策。
1.1 土地招标出让方式
顾名思义，通过招标的方式进行国有土地出让是指政府土地行政管理部门招标公告，邀请公民、法人及社会组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果来选定土地使用者的行为。该方式分为两种形式：公开招标和邀请招标。其中，需要特别指出的是在采用公开招标时，投标单位不得少于三家，否则必须停止公开招标。
1.2 土地拍卖出让方式
通常情况下，一些区位条件较好和交通便利的闹市区都采用土地拍卖的出让方式。该方式主要是由政府土地行政主管部门公开拍卖公告，竞买人在指定的时间和地点进行公开竞价，根据竞拍结果来选定土地使用者的行为。同样的，如果竞买人少于三人，拍卖也将终止。与其他拍卖原理一样的是，土地拍卖中也遵循“价高者得”的原则。
1.3 土地挂牌出让方式
土地挂牌出让方式源于广东和江苏等市场经济发达、土地市场完善的地区，随着该方式的日益完善在全国得到全面推行。土地挂牌出让方式是指政府土地行政主管部门通过挂牌公告，将拟出让宗地的条件在制定交易地点挂牌公布出来，接受竞买者的出价并对价格进行实时更新，截止到挂牌期限为止根据出价结果确定土地使用者的行为。这种方式主要适用于投资较大竞争较弱的经营性土地。
2 招拍挂制度对市场结构的影响分析
与协议供地政策相比，土地招拍挂制度的市场透明度更强，竞争也越来越激烈，随着竞争的加剧，成交价格与真实的市场价格也更加接近。作为土地价格上升的原因之一，土地招拍挂只是将真实的市场价格反映出来，根本原因则需要深入探讨。
2.1 影响房地产市场价格的因素
房价和地价是房地产开发中两个必须关注的重要问题，要分析影响房地产市场价格的因素就必须对影响房价和地价的因素做深入的分析。
2.1.1 影响房价的因素
第一，开发商的建设成本。建造房地产的成本是开发商出售地产时必须考虑的因素，通常是成本越高，投入越多，同等条件下房地产的价格也就越高。其中，土地成本是比较重要的一部分，不同经济发展阶段，土地成本在整个房地产总成本中所占的比重也不一样。
2.1.2 消费者的收入水平
消费者的收入水平是影响房价的直接因素，收入水平高了才能承受相对较高的房价。一般情况下，大中城市的人群收入水平比小城市要高，所以这些地区的房价也是相对较高的。
2.1.3 国家土地相关的宏观调控
我国实行土地所有权和使用权分离的制度，供地的数量和区位由政府进行调控，而供地数量和区位对房地产的开发规模有很大影响，从而也影响了房价的高低。
2.1.4 金融杠杆的作用
房地产行业与金融行业关系密切，房地产开发商从事地产行业必须得到金融业的大力支持。政府通过信贷规模、贷款方式等金融措施可以有效调节房地产市场价格。
2.2 影响地价的因素
2.2.1 供给方对地价的影响
在我国，政府不仅是土地的供应方，也是土地所有者的代表，同时还是土地使用的管理者，这些造成土地供应掺杂了一些非市场的因素。
2.2.2 供给土地数量对地价的影响
物以稀为贵这个市场准则对于土地市场来说依然适用，土地供给的数量对土地的价格有着重要的影响。为了控制土地供应的数量，政府每年需要根据经济发展水平来制定年度土地利用规划。
2.2.3 土地成本对地价的影响
政府采用熟地和净地两种形式供地，存量土地有老城区拆迁的问题，新增土地存在征地拆迁问题，为了收回成本，政府就会提高地价，供地的成本对地价也有着一定的影响。
3 土地招拍挂制度对土地市场影响的经济学分析
3.1 土地招拍挂制度对市场结果的影响
在土地招拍挂制度的影响下，愿意出价等于市场均衡价格的土地需求者获得了土地，形成了均衡的土地交易量，而在协议供地政策下，协议价格低于市场均衡价格，造成了需求大于供给，相比来说协议价格导致了大量的土地短缺。而在市场经济条件下，参与者获得的市场信息越充分，竞争也就越激烈，商品成交的价格才会更加接近市场价格。在土地招拍挂制度下，市场透明度更强，最后的交易价格才能准确反应真实的土地市值。
3.2 土地招拍挂制度对经济福利的影响
在协议供地政策中无效率的协议价格造成一些本可以实现的土地交易终止，土地需求者和供给者失去了一部分交易的费用，从而造成了经济福利的无谓损失，而土地招拍挂制度下则不会出现这种情况。但是，另一方面协议供地政策条件下虽然总剩余有损失，但是消费者剩余却是增加的，这就说明土地需求者的收益也会不断增加，所以相对于招拍挂制度他们更愿意选择协议供地政策。房地产开发商在协议供地政策中得到了更多的好处，但其代价却是整个社会经济福利的损失。
4 结 论
通过对土地招拍挂制度对城市房地产影响的因素分析，我们可以得出结论，自2003年招拍挂制度实施以来，我国城市地产市场的垄断程度不断加强，招拍挂制度俨然成为了城市房地产市场的“政策性壁垒”。那么，为了使招拍挂制度真正发挥其优势，必须有良好的政治、法律环境和人文基础，这样才能适应中国房地产市场不断发展的需求。
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[4]吴蕾.土地招拍挂制度对青岛市地价与房价影响研究[D].西北农林科技大学硕士学位论文.陕西西安：西北农林科技大学，2009.
论文关键词：本土化，营销，战略，解读
一、引言
本土化战略，是指一些跨国企业、公司为了在所在国或地区获得最大市场利益，充分满足本地市场需求，适应本地区文化，利用本地经营人才和经营组织生产、销售适应特定地域的产品和服务，而实行的一系列生产、经营、决策的总和。经济全球化的进一步深化，使得国际间经济依赖性加强，经济交往日益频繁，国际合作不断扩大，跨国公司应运而生，但能够发展成为市场“常青树”的却并不多。且这些为数不多成功经验显示，只有实行“思维全球化，行动本土化”的战略，国际营销才能成功。
二、国际营销本土化的必要性
1.“本土化”是国际营销战略的发展趋势。
世界经济一体化的长足发展，使得跨国公司的竞争日趋白热化，即：他们不仅要与当地的公司争夺市场份额，而且还要和同在一国市场的其他国竞争对手抢占有限的市场资源。因此，对东道国市场和文化习俗的了解和熟稔，势必能在激烈的市场竞争中独占鳌头。从产品细分市场、个性化方面等来看免费论文，为满足不同社会文化对产品的需求，企业很有必要调查研究当地实际情况，因地制宜。
2.有利于跨国公司进行全球资源的有效配置。
本土化意味着企业融入当地，对东道国的资金、技术、人力资源的调配得心应手，从而有利于企业在全球范围内对各类资源进行配置。
3.从哲学的观点看“本土化”问题—营销矛盾的特殊性大于普遍性。
任何事物都既有普遍性又有特殊性，而本土化营销成败就在于企业是否注意到了东道国市场的特殊性，并能顺势而为，采取相应的营销策略，这正是“本土化”的要义所在。迥异的国家人文因素，像其自身的特点，民风习俗、价值观念、禁忌爱好、消费观念、道德理想、政策制度等都会给目标市场的开拓产生极大的影响。这些差异使得世界各国消费者对商品持有不同的的态度和价值观，进而导致购买行为也相应地表现出不同的特点。因此企业只有重视目标市场的本土化调研，做到“入乡随俗”，才能在拓展市场空间上如鱼得水。
三、百思买“水土不服”和家得宝“中国失利”
今年年初，美国最大的电子产品零售商百思买（BestBuy）百思买宣布关闭中国所有的9家门店，实际上，百思买自2006年进入中国市场，就一直未能形成全国性影响，店面多集中在华东一带，其间还多次被传言将退出。知情人士透露，百思买采取自己购买物业，购买商品，自己员工销售的模式，甚至连促销赠品都是自行采购，产品陈列也是以品类和尺寸为标准，而不是以品牌为单位，但国内家电卖场的上述资源均由厂家承担，产品均是以品牌专区形式出现。如此一来，前期投入较大，承担更大经营风险的同时必然需要更高的利润来支撑。然而，在国美、苏宁等规模化扩张竞争下，百思买进入中国近六年，主打中高端品牌，却一直无奈地在“价格战”和“保持高端形象”之间苦苦挣扎。而对中国消费者而言，他们最在乎的是“低价”，只有低价才是实实在在的实惠，“更严格的品类管理，更合理的购物引导”在“低价”面前都变得有些无足轻重。
无独有偶，年初早些时候免费论文，世界最大的家居建材零售商家得宝终于以一纸“致顾客声明”画上了打拼中国市场的句号。至此，家得宝进驻中国的时间仅有4年。2006年底，家得宝高调收购天津家世界12家家居门店，成功登陆了中国市场。当时，家得宝中国的门店版图遍及北京、天津、西安、青岛、郑州等7省市。由于进入市场的时间晚于百安居，家得宝一开始就把进入中国市场的方式定位为收购现有网络。东方家园、家世界家居等本土企业都曾和家得宝谈判。然而，收购家世界进入中国市场的家得宝，并未打开局面。频繁的人事变动和水土不服的盈利模式加上财务问题，家得宝的中国之路异常艰辛。
四、对我国企业“走出去”的启示
企业走出去，在东道国市场上参与竞争，势必要解决营销手段和策略的适应性，更离不开对当地市场消费文化以及消费者心理的了解和把握。为此，海外生产企业与当地经销商之间要从单纯的利益关系上升为品牌共创、成功共享的战略伙伴关系，及时融入当地文化，尽快实现市场营销本土化战略。国际市场营销实践中流行着一句话：“宁愿要一个第一流的经销商，第二流的市场；也不要第一流的市场，第二流的经销商。”百思买可家得宝这两个鲜活的实例，以及沉痛的教训，给中国企业“走出去”提供了生动的教材，望本文能为我国企业更好地完善自己，做大做强，不断培育中国的民族品牌提供借鉴。
参考文献
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[3]张颖.对本土化营销的思考.商业研究.2004(19)
9年时间过去了，相关理论缺陷与操作中的问题逐步显现，也具备了从绩效上考察土地调控是否有效的有关案例与事实基础，据此可以多角度对土地调控进行反思。
尴尬的调控新政策
今年3月，国土资源部与住房城乡建设部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），针对一年来房地产市场低迷的整体形势，提出“促进房地产用地结构调整”。
通知指出，在房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
这体现出国土资源部与住建部在参与宏观调控，通过土地供应数量与用途联动的方式，对产业、地方发展乃至宏观经济进行调节。
回顾两年前，国土资源部提出要加快供地以抑制2013年房价的快速上涨，对于供地落实率低的城市进行专项督察。在落实供地率的要求下，2013年全国住宅用地供应13.82万公顷，同比增加24.7%，相当于前5年平均实际供应量9.64万公顷的143%，为历年最高水平。
当大量出让的住宅用地进入开发周期时，遇到2014年初开始的房地产下行周期，造成大量土地闲置。尴尬的是，两年后的今天，当初督促供地的主体又要求改变土地用途来消化当年督促多供出去的土地。
这种尴尬恰恰来自角色定位错位，一方面国土系统是地方土地一级市场供应的惟一主体，另一方面又肩负着土地参与宏观调控的重任。房价上涨时候不追加供地，必然会承受社会各界的指责，面对“地价抬高房价”言论必须以扩大土地供应来缓解社会压力，也顺带证明国土部门在积极参与调控。
但是土地的开发是一个长周期过程，从政府供应土地到企业拿地、规划设计跑流程到最后建造施工直至竣工入住，需要三年以上。在这么长的期间内并不能保证房地产市场不出现波动，一旦市场变化，企业往往通过停止开发以减少投入和可能的损失。
但承担宏观调控责任的部门，对于这种市场的变化反应明显滞后，难以作出及时、适度的应对，这很容易引出对土地是否能够发挥出所期望的宏观调控功能的担忧。
《通知》提出的这项政策的难点是，转型利用如何操作？
高价拿来的房地产用地，转型做养老、文化、体育等产业，企业不会答应。所以国土资源部提出：“对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款”。但是《通知》并没有明确地方政府是否退还差价，这就使得很多企业考虑是否值得去转型利用。
大量已供应土地要转型利用的城市，必然是房地产市场下跌较快的地方，当前经济形势不好，各地财政收入上涨缓慢甚至负增长，而2014年以来这一类城市更是面临土地出让金大幅下滑，并无能力支付这个差价，如何去推动企业转型利用？卖地较好有支付能力的地方，却不需要考虑转型利用问题，这种错位让调控者在逻辑上难以自洽。
对土地调控的反思
就这样一个例子可以看出，国土部门兼具调控、管理与供应土地多重角色引出的各种具体的调控与管理政策的冲突，以及土地调控自身在理论与可操作性上的缺陷，带来土地调控在实际效果上远不如人意。
以房地产市场土地供应为例，土地调控要起到弥补市场的作用，至少要在以下三个方面尽善尽美：
1、全面掌握市场信息，包括已出让的土地数量、已供未建面积、在建面积、已销售的住房面积等，对于国土资源部这个层级就要求掌握全国的信息。问题是，全面数据获取的难度、滞后性以及真实性，从来就没有得到很好的解决。
2、调控者能根据市场信息作出准确判断，并制定相应的市场策略。在掌握了全面数据基础上，要求调控者能准确地判断市场现状，同时还要综合国家宏观经济发展的趋势，对市场作出准确的趋势判断，并针对发展趋势，提前制定出正确的市场策略。要做到如此庞大的数据处理与市场预判，难度自然不少，而现实中每次都是市场变化后才匆匆去应对。这不仅是个人能力问题，如此庞大的经济运行数据的处理和判断，本来就是不可解的，这也是市场存在的理论基础。
3、调控政策可以从上到下完整地贯彻执行。假设前两点调控者都能做到，制定了完美的调控方案，还要面临一个地方政府在执行时候的配合问题。地方政府受制于任期，需要短期内作出自身的政绩，对于各种政策倾向于有利于自身政绩建设的积极执行，有碍于自身的就拖延阻拦。前者如中央号召发展新能源产业，各地竞相压低土地价格以及帮助融资去发展本地的光伏产业，导致我国光伏产能过剩。后者如此次的转型利用如何补差价，在如此紧张的财政形势下地方政府难以去执行。
建立“弹性供应机制”
在未来一段时间内，我国城市土地一级市场的供应主体还会保持政府垄断格局，在这样的格局下政府如何供应土地是必须要解决的一个问题。
市场起作用，是因为供求决定价格，价格又指引资源配置。在政府垄断土地一级市场的格局里，房地产市场供求关系决定的房价如果作为政府调整土地供应的依据，由于土地供应后形成产品需要一个很长的周期，它不可能像利率调整对所有经济主体立刻产生影响一样，对房地产市场的供求关系产生立竿见影的效果。因此跟着房地产价格变动去变化土地供应，永远没有办法摆脱踏错节奏的后果。
在政府垄断一级市场供应不变的情况下，可以考虑这样一种弹性的供应机制：政府一级市场的稳定供应+二级市场的弹性变化。
具体操作如下：
1、政府根据城市经济与人口的增长，给定未来一段时间，比如5年和10年的土地供应总量，并按年度平均分配，公告给市场，既保证市场的基本供应，又稳定市场预期，避免政府成为市场波动的因素。现在各地都在开始划定城市发展边界，这恰恰说明城市土地供应未来必然会在更严格的限定下，政府可以供应土地的规模也相对比较好确定，确定后分步供应，稳定市场预期。
马克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着农业级差地租相同的规律。”这里所讲的规律是指级差地租产生的条件、原因和形式。城市级差地租产生的条件也是土地等级的不同。这种等级表现在位置距离城市中心的远近，交通是否方便，配套设施是否齐全等[25]。城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。比如，在住房开发建设中，一些较好的地段被某个房地产公司开发经营后，其他的房地产商就不可能介入，只好着手开发稍远稍差一些的地段。城市级差地租的形式也可分为级差地租I和级差地租II。级差地租I是指城市内部地段的土地里，由于市场的位置不同而产生的超额利润转化成的地租。级差地租II是指城市发展过程中由于国家或企业在同一地块上追加投资所产生的超额利润转化成的地租[26]。例如，咸阳以东与西安交接处，在2000年以前还比较冷清，后来国家从总体规划、基础设施、招商引资等多方面追加投资和改善环境，经过四五年的建设，咸阳东南大学城地区高楼林立，马路宽敞，商业逐渐繁荣，即人们通俗所说的这个地段的土地升值，实际上是指这个地区土地的级差地租II大大增加了。位置对城市级差地租具有决定性的影响。因为使用位置便利的建筑地段，比如靠近销售市场，或者交通运输十分方便，或者是处于经济文化中心，市场容量大，特别是获得信息等特种资源的费用较低而且容易，因此这些企业能降低成本，加快资金周转率，提高利润率，获得较高的超额利润，这种超额利润转化为级差地租。另外，这个中心是特指城市功能中心，而并非一定是地理位置中心。
2.2供求理论
房地产供求变化是房地产运行的主要形式，而房地产市场供求之间的对立关系及相互制约关系，又是可以通过房地产供给和需求之间的数量关系，结构关系及时空关系表现出来[27]。
（1）房地产供求之间的数量关系，即房地产数量供求之间的变化，它是供求对立运动的最基本的表现形式。
（2）房地产供求的结构关系，主要是各类质量、品种不同的房地产商品供求数量的构成及其比例关系。
（3）房地产供求的时空关系，一是指时间限制，由于房地产商品的生产需要一定的时间，因而在一定的时间内只能供给一定数量的房地产商品；由于房地产可供消费的时间较长，因而房地产的需求只能是一定时间内的需求。二是指空间限制，由于房地产供求受自然地理、交通运输条件的制约，因而房地产市场的供求具有一定的空间限制。8供求理论是房地产市场研究的最基本的理论。供求关系的变化导致价格的涨落，反过来又刺激和抑制供给与需求。供求关系的变动与价格、竞争等有着密切的关系，他们之间相互联系、相互制约、相互影响、相互作用，发挥各自的功能又共同发挥功能，以实现房地产市场对资源配置的基础性作用[28]。市场的供求状况，影响产品的均衡价格，图2-1表示这一理论的基本含义。其X轴代表产品的数量，其Y轴代表产品的价格，DD表示需求曲线，SS表示供给曲线，两条曲线的交汇点所对应的价格P即为均衡价格。土地的供求是决定房地产市场供求的最主要因素。由于土地空间位置的固定性以及资源的稀缺性，在一定的条件下，土地的供给是基本恒定的，表现为图2-2就是供给曲线SS为一垂直X轴的直线，而需求曲线则是一条曲线，并且可以上下移动。因此我们说土地需求在一定的条件下决定土地价格如图2-2所示。在一个城市和地区内，由于人口和经济的发展，需求曲线DD可以向上平移到D1D1，其结果造成土地价格的总体上升。但是由于各种土地的用途可以改变，可以相互转换，如工业用地可以转为商业用地等，因此，就某种用途的土地来说，供给也是可以变化的。另外，由于政府管制和垄断，土地的供给总量也是有弹性的。如果土地供给量增加即为XY图2-1供求与均衡价格DDSSOPMYSSD1D1DDOX图2-2土地供求9S2S2，则价格降低；如果土地供应量减少即为S1S1，则价格升高。如图2-3所示。
2.3价格理论
在西方经济学中，地价理论的基础是：效用价值论、生产费用论和供求理论。认为地租是土地生产要素对产品及其价值所作的贡献的报酬或认为地租是一种“经济赢余”，是产品价格同工资、利息等生产费用之间的余额。而由于地租与地价一样，其存在的基础是土地的效用，即具有能满足人类的需要、进行各种生产和消费活动的能力，因此从需求角度讲，地租越来越被认为是地价的基础。而地价最终还是决定于土地市场的供求状况。又如“影子价格”理论认为，地价是土地资源得到合理配置的“预测价格”。它是从土地有限性出发，在一定的资源约束条件下，求出每增加一个单位土地资源可得到的最大经济效益。这种方法主要是分析土地的机会成本，选择最大效益的机会成本来确定土地价格。它一方面反映土地的劳动消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求关系）。在马克思的地价理论中，土地价格的实质是地租的资本化。具体地说，土地虽然不是劳动产品，没有价值，但却有使用价值，土地能为人类永续提品和服务。在土地所有权垄断的条件下，地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。正是因为有地租，才会产生土地价格。这里所说的土地价格的实质就是按一定利率还原的地租，用公式表示为：地价=地租/利率。这里的地租是广义的地租，即包括真正的地租（为使用土地本身而支付的货币额）、土地资本折旧和利息等部分在内的租金。因此，马克思的地价理论是以科学的劳动价值论、剩余价值论和生产价格论为基础，同时又是剩余价值理论的有机组成部分[29]。房地产商品的价值是价格形式的基础，价格围绕价值上下波动。若价格高于价值，投资者就会向房地产业增加投资或有新的投资者加入，导致房地产供给增加，形成供给大于需求的局面。此时，价格又会下跌，投资者也相应减少，直至供求关系达到新的平衡。对消费者来说，由于价格过高，抑制了房地产消费，因而呈现供大于求，从而导致价格下跌，直至供求关系达到平衡[30]。相反，若价格低于价值，投资者就会对房地产业YOXDDSSS1S1S2S2图2-3土地供给弹性价格10减少投资或投资者减少，导致房地产供给减少，形成供给小于需求的局面。这时价格又会上升，投资相应上升，投资者数量相应增加，直至供求关系达到平衡。同时，消费者会增加房地产消费，使房地产需求增大，形成供给小于需求，从而导致价格上升，直至供求关系达到平衡，价格与价值相符。房地产价格是指在房屋建筑，建设用地开发以及经营过程中，凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。房地产价格的高低，对广大居民的购买力有直接的影响，进而也就影响着房地产市场的供求情况。
2.4竞争理论
在市场经济条件下，从事房地产开发经营的目的是为了获得更大限度的利润，为了达到这一目的，在房地产交易主体之间势必产生卖者与卖者，买者与买者之间的激烈竞争，从而对房地产开发经营形成强大的外在压力。竞争机制是房地产供求关系，价格高低，利润高低之间相互制约相互协调的内在联系，其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的压力，使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。竞争的结果是优胜劣汰，实现资源的最优配置和生产要素的优化组合[31,32]。房地产市场的竞争方式主要有价格竞争和非价格竞争。价格竞争的基本方式，主要通过价格竞争，迫使生产者不断扩大生产规模和经营规模，降低物质消耗和生产费用，力争在市场中实现自身的价值。非价格竞争主要包括技术，质量，宣传，服务等形式竞争，取得消费者的信任，以扩大市场占有率，排斥其他竞争者。
2.5房地产市场供求预测
房地产投资者在作出投资决策之前，必然要对房地产市场进行一个全面的调查、分析和预测。房地产市场预测是指通过对房地产市场的调查，运用科学的方法和手段，根据调查提供的数据和资料，对房地产市场的未来及变化趋势进行预测和判断，以满足确定未来房地产市场经营目标和行动计划的需要。
2.5.1房地产市场预测的必要性
（1）房地产市场预测有利于平衡和满足社会对房地产的需要社会生产的目的是为了不断满足人们日益增长的物质和文化生活的需要，而人们生活的需要又由收入水平的提高、人口的增长、消费习惯的改变而改变。为此，要使人们对房地产的需要得到充分满足，就必须进行科学的推算和估计。
（2）房地产市场预测有利于制定科学的开发经营计划通过房地产市场预测，可以了解房地产市场发展变化的趋势，以及对房地产企业开发经营活动所带来的影响，从而指导企业自觉按照市场规律办事，为制定科学的计划和开发经营决策提供依据。
（3）房地产市场有利于改善经营管理，提高经济效益11在商品经济条件下，房地产企业的生存和发展与房地产市场息息相关，而房地产市场又是瞬息万变的，只有通过房地产市场预测，掌握大量的房地产市场信息和数据资料，才能不断的改善经营管理，提高经济效益。
2.5.2房地产市场预测的种类
房地产市场预测的种类很多，可以从不同的角度上进行划分：按经济活动的范围分，可分为宏观预测和微观预测；按预测所采用的方法分，可分为定量预测和定性预测；按预测的性质分，可分为探索性预测和规范性预测；按预测时间长短分，可分为短期预测、中期预测和长期预测等。房地产市场预测的内容主要有房地产市场需求预测与房地产销售预测等。本文主要是对房地产市场需求进行预测。
关键词：土地政策;宏观经济;指标体系Abstract: The concept of this paper is from the land policy to regulate and control the function of the land policy in macroeconomic regulation is defined, then discusses the four basic theories of the land policy in the macroeconomic regulation and control, and finally puts forward several key in effective demand, China's current land policy to participate in macroeconomic regulation and control should be emphasized in the land to strengthen the basic role of the land reserve system in the regulation of government control and to correctly define the role.
Keywords: Land policy; macro economy; index system
中图分类号：F301.0 文献标识码：A文章编号：
一、国家运用土地政策参与宏观经济调控的概念理解
土地政策作为调控的一种工具，构成了宏观经济调控系统的一个要素，所谓调控是指两方面的含义，一方面土地政策具有的调节功能。这是因为单纯依靠市场配置，会导致市场失败，市场失败的原因包括垄断、外部性、公共产品和信息不对称等[1]。在这种情况下，政府利用土地政策进行调节使之与市场配置相机协调，实现土地总供给与总需求之间的总量平衡以及各类用地结构之间的平衡。另一方面，土地政策具有的控制功能。土地资源是稀缺的，即土地供不应求，在此种情形下土地所有者就会形成垄断[2]，因此，国家必须对土地进行调控管理，以便合理配置各个部门的土地资源。
目前，明确提出土地政策作为宏观调控体系中的一个工具是首次，首先，土地作为国家重要的、不可再生的资源，土地的供应与需求对经济的发展有显著影响，成为能够参与宏观经济调控的基础，另外，我国土地实行公有制，这在客观上使国家具备了调控的能力。
二、土地政策参与宏观经济调控的理论分析
土地政策作为政府进行宏观经济调控措施，是建立在一个理论框架或分析框架之内的：
生产要素理论
根据生产要素理论，对土地要素加以调节与控制，不仅会调节土地资源在各部门的分配与利用，并且会对生产或扩大再生产以及促进经济的持续稳定发展产生重要影响作用[3]，而通过土地政策就可以实现对土地市场这一基本生产要素的供给与需求的调控，进而影响经济发展中的各个方面，从而实现对宏观经济调控的参与。
地租理论
土地政策是土地收益分配的调节器，实质上通过地租理论来实现的，因为地租理论的核心是对土地与其他要素的收益分配及土地收益在不同主体之间的重新配置[3]，可以说，地租的作用，就在于保证平均利润率规律对经济的调节[4]，地租的合理分配也是有效调节资本在不同级差土地以及部门和产业之间的合理流动。但是由于市场机制的作用，常常会出现土地所有者拿的多了，用地者得不到平均利润，影响土地使用者的竞争力和积极性；或者是土地所有者拿少了，用地者有超额利润，就可能盲目投资、盲目扩张，这两种情况都是市场机制没有完全按照平均利润率规律调节的。所以，必须通过土地政策的宏观调控来协调土地收益在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配。
3.公共利益理论
在一定意义上说，土地政策参与宏观经济调控是国家政府向社会提供的一种特殊公共产品，尽管市场竞争机制可使成本最小化与效益最大化，但市场机制存在的缺陷导致市场失灵[1]，土地市场的失灵主要表现在：一是土地的稀缺性，土地产权拥有者很容易垄断；二是土地利用造成的外部性；三是土地关系到粮食安全以及住房保障等公共产品。为了克服和纠正市场失败，需要政府进行调控，而土地政策作为一种宏观调控手段，能够提高资源配置效率，增加社会福利。
丁伯根法则与蒙代尔法则
根据丁伯根法则，在政策手段选择时，应做到政策工具变量数必须不少于政策目标的变量数。土地政策参与宏观经济调控，那么土地政策就是国家宏观调控政策中的组成部分，要实现国家宏观调控政策目标，就需要有相应的土地政策工具。同时蒙代尔也指出，在政策工具对政策目标的影响实现中，只要了解政策工具对政策目标的相对效应就可以[3]，这样把每一种政策工具都用于其影响力最大的政策目标，同样可以用N个政策工具实现N个政策目标。这就是所谓的蒙代尔法则。所以，不论是丁伯根法则还是蒙代尔法则，都说明要实现相应数量的政策目标都需要有足够的政策工具。
三、做好土地政策参与宏观经济调控的几个重点
1.改变以需求为导向的供地方式为供给引导需求，同时要重视土地的有效需求。
控制固定资产投资的过快增长已经成为当前宏观调控的重点。我国土地资源配置一直以被动式供地，虽然促进了经济的发展，但是在管理中也造成了土地利用的粗放，土地市场秩序紊乱、土地利用效益的低下等等，政府应该更加注重从市场供应方式和市场结构调整入手，加强对土地供应的宏观管理，一方面，政府可以通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求[5]，有效地引导投资、消费的方向和强度，实现经济运行调控的目标。另一方面，通过适当地控制土地供应总量、盘活闲置土地、集约节约利用土地等手段调控市场经济的发展，调节房地产开发的结构和房价。
2.加强土地储备制度在调控中的基础性作用
政府通过土地储备机构储备的实物土地，可以及时对市场做出反应，这样土地储备制度在调控中发挥着基础性的作用。目前，由于国有土地缺乏明确的产权代表，造成增量土地出让主体的混乱。同时，存量划拨土地使用者可以通过补办出让手续进入市场流转以及土地隐形交易市场的存在，使得众多划拨土地使用者或其主管部门，也成为土地的供应者，等等这些造成了土地供给总量失控。所以，以储备的手段，实现土地一级市场的垄断，优化配置土地资源，是土地储备的出发点和归宿。但是，笔者认为目前我国土地储备制度存在以下几个问题亟待研究和解决：
①缺乏法律支撑。虽然我国各地已开展土地收购储备工作，但全国尚未制定和颁布专门的法律法规。因此，必须尽快制定和颁布全国性的土地收购储备专门法律，明确城市土地储备机构的功能定位问题，将土地收购储备全面纳入法治轨道，保证政府依法行政。
②融资问题。土地收购储备过程实质是资金循环的过程，如果没有巨额资金的支持，土地收购储备就难以有效运作。目前，我国解决资金制约的办法主要是通过土地抵押从银行获得贷款支持，这不仅不能满足需要，还有可能带来银行贷款的风险，所以开辟新的融资渠道是必然选择。
③土地储备中心的性质应尽快明确。性质不同，决策方式肯定不同。如果属于盈利性质，就必然追求利益最大化，收储哪些土地、储备多长时间、开发成何种用途以及开发程度、上市方式(是招标还是拍卖)等就全由预期带来的利益决定；如果属于非盈利性质、注重社会性，就要视政府的目标而行。
④土地收储的费用支付问题。现在都将其称为收购价格，事实上城市土地属于国家所有，所有用地行为都属于租赁，用地者使用土地即使有所付出也属于租金性质，因此收回用地者使用的土地肯定就不属于购买，自然不存在购买价格；收购价格在农地征用环节倒是存在的，但也存在农地农用价格和农地非农用价格的问题。同时，价格与权属之间的关系十分密切，用地者拥有的权力大小决定着收储土地所付出的资金的多少。
⑤各级政府的收益分享及其实现形式。城市土地属于国家所有已无争议，而且也有明确的法律依据，但谁能代表国家拥有是存在争议的，相应地，土地收益归谁享有也不明确，但像目前各地操作的那样完全归城市享有肯定不行。到底如何分享，采取何种形式，是税、是费还是租，应尽快明确并加以统一。3.正确界定政府在土地政策参与宏观调控中的角色。
土地政策参与宏观经济调控的主体一般来说是政府，但是政府究竟担当什么样的角色，就要看政府采取什么样的土地政策参与宏观调控。目前，参与宏观调控的政策主要有土地供应政策、地价政策和土地税收政策。在土地供应政策中，政府是一级土地市场的供应者，政府要做好的是，以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内的土地资源的供应总量和结构的干预，对一定范围内宏观经济的总体运行进行引导和调节。在这里政府代表的是国家来供应土地，是作为管理者的身份对经济的运行进行引导和调节。
其次是地价政策，政府通过对土地市场的价格水平进行管制和引导，影响土地的需求，达到实现宏观调控的目的。在该政策中政府依然充当是管理者的身份代表国家行使管理，政府根据土地市场中的价格信号适时地做出调控判断，或者对土地政策的执行与落实进行监督。当前的低地价政策不但表现在政府主导的基础设施建设项目中，就是市场配置较为充分的经营性用地价格也由于政府的干预而大多偏低。
另一个就是土地税收政策。这是为了进一步发挥土地政策的宏观调控效果，而在土地制度方面进一步完善的措施之一。在土地税收政策中，政府是政策制定者，也是政策执行的监督者。在以上调控经济的土地政策中，政府担当的角色不一样，对经济的影响作用将是不一样的，所以要正确界定政府角色，遏制地方上随意的管理，增强政府的服务和监督功能，同时政府的角色应弥补市场的缺陷，达到使土地资源得到合理配置。
4.对土地政策参与宏观经济调控建立评价指标体系。
运用土地政策参与宏观经济调控的效果究竟如何，要建立一套科学的指标体系，使运用土地政策参与宏观调控的效果实现从定性到定量的评价。选取科学的评价指标体系应包括宏观和微观两个层面，宏观层面包括国民经济的总量、结构比例、增长速度等大的指标。微观层面包括如土地年度供应总量、结构比例，主要是建设用地和耕地的比例。在选取以上两个层面的指标后，针对不同的经济区域，分别进行分析研究，建立数学模型定量化分析不同条件下，经济增长速度与土地供应及投资强度之间的关系曲线，在此基础上，结合不同区域的特点，运用数学方法计算出未来时间段内科学的土地投放指标，另外必须强调的一点是，运用数学方法进行分析时，不能完全建立在土地供应的绝对平衡的条件之下，这里必须考虑我国不同地区的特点、土地的基本国情、土地自然供给的刚性、土地用途管制以及土地利用由粗放到集约的转变趋势等等因素进行综合分析评价。
参考文献：
[1]马昕 李泓泽等.管制经济学[M].北京：高等教育出版社，2004，P2-P3
[2]况伟大.土地政策与房地产业发展[J].改革，2004，5(129)P31- P37
[3]黄凌翔，陈学会.土地政策作为宏观调控手段的理论和实践探讨[J].经济问题，2005，（2）P17-P19
农地私有化果真是解决中国“三农”问题的灵丹妙药吗？从探求中国农地制度进一步改革以促进经济社会持续发展的良好愿望出发，本着学术讨论无禁区的态度，不妨从这种观点持有者习惯使用的理论逻辑出发对之进行分析和检验，检讨其陷于认识误区的根源，从中吸取教益。
二、私有化神话与迷思
农地私有化主张的“三化路线图”，在不同学者那里，有不同的具体表达方式和论证逻辑，择其要旨，笔者认为可以概括为四个观点，即四大神话。
1.土地私有普适说
农地私有化主张者认为，土地私有化，是立国之本，是人类经历长期探索与实践而得出的具有普适性的结论，中国不应该违反普世价值实行土地公有制。
海外的一些经济学家对此毫不隐讳。文贯中撰文指出：“今天世界绝大部分国家，都或早或迟地实行了农地私有。如此漫长的时期，如此众多的国家，殊途同归，选择和保护农地私有，其中必定包含全人类反复试验后的经验教训和智慧结晶”①。陈志武也说：“世界上没有哪个国家是在土地公有制之下富有起来的，也没有哪个国家是在土地使用权受到严格限制下发展起来的”②。国内也有人相和而鸣：“从世界范围看，没有一个实现了农业现代化的国家是实行土地公有的；而土地没有私有化的国家，比如中国、朝鲜等，农业都相当落后”③。
这个神话可信吗？我们不妨以他们常不离口的所谓逻辑来检验一番。
首先，农地私有化主张者言必称西方的一些国家，如美国、日本、英国等，并非完完全全的土地私有化，甚至有相当比重的土地属于国有或者集体所有。查阅一下美国统计摘要，可以清晰地看到，属于私人的土地面积只有58%左右，其余的要么属于联邦，要么属于州和地方公有。至于日本，其现行土地所有制有国家所有、公共所有、个人与法人所有三种主要形式。前两种所有，即国家所有和地方自治团体所有的土地占国土总面积的35%，私人所有的面积占国土总面积的65%，其中个人所有的占57%，法人所有的占8%。再说英国，其全部土地名义上属于皇家所有，实际使用者都是租赁使用的④。这与他们鼓吹的土地私有化并不完全是一回事。
其次，土地是否私有化，与国家的发达程度，并没有必然的关联。世界上固然有美国之类的土地私有化(其实如上文所述，很难用私有化一词完全概括其土地制度)的发达国家，却也存在更多的如印度之类的发展中乃至极端贫穷的土地私有化国家。
再次，就算发达国家因为土地私有化而实现农业现代化，中国也必然要亦步亦趋实行私有化吗？按照他们言不离口的逻辑，应该是，可是也不尽然。比如在谈到私有化后农地流转过程中是否要进行用途限制，当有人提到法国有严格的限制时，陈志武就不赞成在中国实行类似制度，原因有二：一是中国的发达程度不够，二是中国没有对权力进行制约的权利架构。以至于与其对话者不得不总结道：“西方某些国家的经验，也不一定适合中国，因为它不一定符合中国现阶段的情况”⑤。这就让人费解了：不正是他们要中国接受普适规则吗？他们怎么又谈起国情来了呢？
其实，仔细揣摩一下他们的观点就可以发现，他们所谓的农地私有化观点只是其一贯主张的私有制观点在土地问题上的延伸与发挥而已。在这一点上，他们倒也不怎么隐讳。这个问题，其实已经还原成经济生活中公有制和私有制的角色与存在的必要性之争了。市场失灵现象频频发生、发达国家市场的经济管制和公有经济成分的存在，已经为私有制是否为唯一的普适法则以及国(公)有经济成分存在的必要性作出了注脚。这个问题的争论已经超出土地制度之争的范畴了，但我们不难从中看明土地私有化主张者的底牌。
2.完全产权必需说
土地私有化主张者认为，按照经济学逻辑，只有土地作为一种产权明晰的生产要素投入市场过程，才能在生产和流通中真正发挥其经济功效。中国的农地集体所有，是一种土地产权权能分割的制度安排，既不能有效保护其使用者的权益，又妨碍了其经济绩效的发挥。只有实行农地私有化，将土地产权完完全全交给农民，才符合经济学逻辑。
茅于轼先生认为，土地的使用一定要具备几个要素：土地的所有权，可以交换，有价格，没有选择的障碍，效率才能提高⑥。文贯中还认为，作为市场经济的前提，生产要素的所有权及其派生的各种产权必须明晰界定。唯此，要素才能在市场顺利交换，完成自由流动和组合，实现本身价值和国民生产总值两者的极大化。土地作为生产的三大要素之一，当然和其他要素一样，必须服从要素配置的基本规律。中国既然决定将自己的经济体制改革成完全的市场经济，那么，其农地制度当然也应该和市场经济的要求接轨⑦
农地作为一种生产要素，是否一定得私有化才能发挥市场功效呢？其实未必。
从理论上看，现代经济学理论早已阐明，产权是一个“权利束”，构成其整体的各种权能是可以分解并适当分离的。日常生活中比比皆是的现代化大生产和生产要素集中使用的现象早已证明，所有权和使用权的分离并不必然是生产要素所有者权益得到保障以及经济效益得到发挥的障碍。农地作为一种具有“不动产”的特殊性质的生产要素，其稳定的使用权预期，是这种生产要素最为核心的权能。在长期而稳定的使用权预期下，土地的所有权其实已经被虚置和淡化，笔者称之为“土地要素的使用权效应”，这一点下文有专门论述。
从实践上看，所有权和使用权分离模式下的土地使用 并非不能保障使用者的权益，也并非不能发挥土地的经济功效。英国的土地理论上归皇家所有，国民只是租用。没有听说土地私有化主张者要在英国实行土地私有化。被私有化主张者奉为圭臬的美国，也只有53%的农场完全拥有自己的土地，38%只部分拥有自己的土地，9%是完全租用别人的土地⑧。既然这些农民可以在不属于自己的土地上经营，而且又实现了私有化主张者津津乐道的规模化经营和农业现代化，为什么就一定要求中国农民一定要拥有农地的完全产权呢？
至于说，农地私有化后，农民就能很好保护自己的权益不受侵犯，也只是私有化主张者线性思维和一厢情愿的逻辑推理而已，与真实情况大相径庭。早已有学者一针见血地指出：“在新加坡和香港这类土地国有化的国家和地区，并无因为土地国有而产生的官员贪污和官商勾结，相反，在印度、菲律宾这类土地私有化国家，官员贪污和官商勾结起来侵占农民土地利益的情况却比比皆是”⑨。
3.土地入市快速致富说
在人们为增加农民收入而殚精竭虑的时候，农地私有化主张者给出的万变不离其宗的药方就是迅速而完全的农地私有化。他们的逻辑是，有了完整的农地产权，农民就可以将土地入市交易，就可以免遭权贵凭借土地所有权控制，从而完全享有土地作为生产要素在市场流通中带来的收益，迅速致富。
杨小凯这样描述私有化下农民致富的美景：如果土地所有权完全私有化了，农民将成为自由民，若农民要弃农进城，或从事他业，他可以卖掉土地，不但有一笔收入，而且有一笔资本，因此他进城时是有钱人，而不是盲流。特别是，可自由买卖的土地比不可自由买卖的同样土地市价高得多，土地私有化只会使现在相对贫穷的农民变得更富，台湾的很多农民比城里人富，就是因为他们有大块土地完全的所有权⑩。
有这样让农民迅速致富的捷径吗？农地私有制有这样的魔法吗？
显而易见，私有化主张者憧憬的农民致富图是将宝押在土地的非农交易之上。不要忘记，我们讨论的是农地制度，即农民与农用土地之间的制度安排，私有化主张者在这个问题上其实有偷换概念之嫌。即便如此，这里仍然有两个问题。
其一，农地非农转用是否能够完全放开？私有化主张者毫无顾忌说能。因为他们并不担心粮食的供给，这是他们的另外一个神话，姑且放在下文分析。这里让人感到意外的，就是口口声声要借鉴国外经验的他们，对包括他们鼓吹的样板国家在内的各国在农地使用上的严格限制故意避而不提，被别人逼问到了墙角，只得不情愿地搬出被他们曾经无情斥责过的“国情不同”的借口。现实的情况是，农地的使用权几乎在所有国家和地区都受到限制。即便是地阔人稀的美国，也严格干预耕地的使用(11)，更不用说人地关系紧张如日本、中国的台湾地区，都坚持农地农用的原则。幻想农地私有化后农民立马可以入市交易换取大笔财富，足见其脱离实际之浪漫。
其二，就算农地可以毫无障碍地随意转用而且入市交易，谁的土地可以入市而且值钱呢？显然只是少数近郊能够分享农地非农化利益的土地拥有者。而且，私有化者奉为不二真理的市场供求法则不是早已告诉我们，当农地大量转用供给市场后，地价会下降吗？以现有的地价测算转用并交易后多少农民可以一夜暴富不是太一厢情愿吗？余下的农地，人还是那些人，地还是那些地，如若还是农用，私有化下就能种金种银不成？极端而言，就算可以种金种银，大面积推开，金银也就不值钱了，农民致富仍旧是画饼充饥。
4.粮食供给无虞说
农地私有化主张者极力鼓吹土地完全私有，自由流转，由土地所有者自由决定其使用途径。他们一个重要的支撑理由是，只有这样符合经济学的择优分配原理，才能最大限度提高土地的市场价值。至于有人担心如果大规模土地农转非，粮食供给会否成为问题，他们则颇不以为然，讥之为杞人忧天之举，因为在他们看来，万能的市场可以确保粮食供给无虞。
茅于轼先生说：“究竟是保护耕地要紧还是城镇化要紧？肯定是城镇化更重要，因为粮食已经不是问题，完全没有必要死守住耕地面积。有人说万一人家粮食禁运怎么办。老实说，如果全世界对中国禁运粮食，一定是我们自己做了犯天下大忌的事。即使有粮食吃，中国人民的日子也好不了了”(12)。总而言之，在他们看来，世界粮食供给充裕，在属于买方市场的国际粮食市场上真正处于有利地位的，是购粮大户而不是售粮者。因为怕粮食供给出问题而不敢放开耕地管制不敢实行农地私有化，是不懂得利用市场的愚蠢之举。
民以食为天，对待粮食这样的事关国计民生的战略产品，持有无论怎样的谨慎都不过分。细品一下沉溺于市场万能理念的土地私有化主张者在粮食供给问题上的论点，让人觉得他们简直不知粮食从何而来。
农地用途可以让市场来决定吗？在市场万能者看来当然可以。陈志武先生认为，如果有必要，一亩地可以盖成31层楼，将面积增加30倍，通过温室控制，可以把这31层楼都改造成适合植物生长的气候和环境，这样，我们就有了31亩耕地。再利用温室技术提高粮食生长的频率，一年不只是生产两季粮食，而是生产多季，其产出恐怕100倍也不止。在正常年代里，中国可以靠进口粮食满足国内生产的不足，不必强制农民为所谓的粮食安全埋单；如果发生战争，自然可以很快地靠人工制造的温室楼房来补充生产粮食(13)。读及此段文字，感觉是在看科幻小说，而非讨论严肃的现实问题。必须明确的是，农地资源远远不是一般的市场生产要素，它不仅总量稀缺，几乎无替代性，现实中存在刚性减少而且不可逆的特点。由于人类对粮食产品的刚性需求，各国普遍采取农地保护措施，这一点，口口声声要借鉴国外先进经验的私有化主张者未必不清楚。
当然，他们会辩解说，耕地减少并不可怕，不是还有国际市场吗？张五常先生20世纪末就举例说，江苏昆山的工业用地价格是美国的3倍，但农地价格却只有美国同级农地价格的1/10，因此昆山“弃农选工”，让美国种地，有大钱可赚。至于粮食制裁或者禁运，走私的费用从来都很低，何足惧哉(14)？国际市场是否可靠，从上面引文中可以看出，茅老先生也不敢打包票。他认为如果别人在粮食供给上为难我们，那是我们自己做了错事。不要说国际上谁对谁错的事情常常难以说得清楚，就算我们事事做对了，别人就会慷慨卖给粮食吗？如果认为是这样，未免过于天真。远的不说 ，就拿近年来中国在石油、铁矿石等大宗战略性物资在国际市场上的遭遇来讲，别人因为我们是大买主就大发慈悲了吗？我们成为这些产品的数一数二买家，但有过定价的发言权吗？我们还没有忘记，早在20世纪90年代，就有人渲染中国人要逼空世界粮食市场，整个世界也满足不了中国人的胃口。无视世界粮食生产和供给的不平衡现实，轻率地把10多亿人口的粮食供给建立在脆弱的国际市场供给之上，无论如何不是一个严肃的学者应有的立场。
综观土地私有化主张者信奉的上述四大神话，不难看出他们的致命软肋之所在。笔者以为，他们失误的根源可以总结为三条，那就是：偏信书本理论、忽略社会条件；偏信国外经验、忽略中国国情；偏信逻辑推理、不惜以偏概全。
农地私有化主张者动辄以“经济学理论告诉我们”为口头禅，指点江山时一定会说这不合市场逻辑，那不符产权理论。在他们看来，一条科斯定理已经解决了全部产权问题，一道供求法则道尽了市场问题，一个万能市场能够包治百病。他们宁可死守科斯定理而坚持要求农民必须拥有土地产权，就是不考虑土地作为一种特殊的生产要素，其使用权的特殊重要性及其分离使用的可能性，也不认真分析现实世界所有权和使用权分离使用的成功案例。他们毫无保留地相信市场万能，忽视土地要素的稀缺性、农地转用的不可逆性，也对粮食产品作为一国战略物资的特殊性视而不见，把它当成可以任由市场调节供求的普通商品。从根本上讲，理论是用来解释实践，而不是反过来要实践去符合某个理论。当现实条件不满足其成立的前提时，再完美的理论也终归是纸上谈兵，以此指导实践，轻则浪费资源，重则祸国殃民。
农地私有化主张者另外一个惯有的思维习惯就是“某某国家的历史经验早已证明”。不错，人类文明发展史上所有成果都值得借鉴和学习，但如何学习，怎么运用，则必须结合具体国情。他们想当然地认为当今中国农民最迫切的愿望是获得其耕种土地的所有权，更是一厢情愿地把农地私有化看成是一件轻而易举的事情。只要到当今中国农村去调查一番就会了解，对多数耕种农地的农民而言，他们最迫切的愿望并非拥有更大的土地权利。再说，即使要私有化，该如何进行，这些长期在书斋中坐而论道和在论坛中指点江山的学者从来就没有拿出过可操作的方案。须知这是一个涉及面广并带有根本性的制度变革，而且有着历史上由私(有制)而公(有制)、再由公(有制)而分(包到户)的复杂背景，如何将农地产权量化到户，绝不仅仅涉及现有的农民，任何操作，势必要纠缠出60年前的旧账和改革以来的新账，稍微操作不当，就可能带来剧烈的社会动荡，付出我们难以承受的社会成本。这是农地私有化主张者对国外经验津津乐道时我们不得不提醒的一个重大问题。
农地私有化主张者很是得意于他们严密的逻辑推理，从某个定理、某句名言和某个案例就理所当然地推论出农地私有化是中国农地制度改革的必然方向。比如，他们说，孟子曾说“有恒产者有恒心”，孟德斯鸠也有言“所有权是道德神”，东西方的先贤不约而同对私有产权的强调足以说明农地私有化的必要性。再比如，他们有人论证农地私有化的好处，硬是用逻辑推理的方式论证了农民为什么倾向于多生孩子，说“孩子出生后，村集体组织就必须匀出一份土地给他。所以，农村土地的集体所有制在客观上助长了‘超生’”(15)。全然不顾东西方也同时有哲人讲过私有和私心是万恶之源的话，也罔顾过去农村土地私有制条件下农民总和生育率普遍高出7.0而远远超过土地集体所有的当今的现实。他们这样为了论证自己的逻辑而以偏概全的手法几乎随处可见。
三、为什么农地私有化的迷信有如此市场？
农地私有化的思潮虽然在当今中国并非主流，但却有着不可忽视的影响，尤其是在工业化和城市化快速发展背景下“三农”问题突出、涉农社会矛盾不时暴露而且有时还很尖锐的现实面前，农地私有化被部分人士说成是解决问题的灵丹妙药，还是有一定市场的。这些人以忧国忧民为幌子、以学术光环为号召、以理论逻辑为工具，借助于发达的现代媒介鼓吹其主张，还是很能迷惑人的。为什么农地私有化的主张和思潮有如此市场？笔者以为原因有二。
其一，从客观方面看，随着中国经济改革和发展不断深入，经济和社会不断面临结构性矛盾和问题。工业化和城市化快速发展凸显了“三农”问题的广泛存在及其严重性。诸如农村剩余劳动力囤积、耕地抛荒、农民种田亏本、土地被强行征收、失地人口丧失基本生存保障、农民工返乡造成用工荒等一系列涉农现象不断发生。这些问题，覆盖面广、涉及人口多，事关社会稳定和发展大局，而且都与农地制度有着直接的关联。可以说，农地私有化主张频频出现，反映了土地制度需要进一步改革和完善的客观环境和社会氛围。
其二，农地私有化主张在一些人眼里仍然不失其诱惑性，很重要的原因，是我们的理论研究者和实践工作者未能很好地从学理和实践操作层面进行有理有据的剖析，一些人士反驳农地私有化使用的依据和观点也大有可商榷之处，这样不仅削弱了对农地私有化主张的反驳力度，也损害了自身主张的可信度。这说明我们的理论探索和调查研究还有很大的改进空间。
比如，农地私有化主张者的逻辑起点和最为核心的观点，就是市场经济中经济要素的产权必须是完全清晰的，据此，他们要求给农民完整的土地所有权。对此，我们只有少数学者基于自己的调查实践进行辩驳，认为农民实际要求的是生产方便，并不是什么所有权(16)。实际上，完全可以从学理上证明，农地作为一种特殊生产要素，与一般市场要素相比，有两大特性：一是农地具有不动的特点，农地的使用由于农业生产本身的要求必须具有较长周期；二是农地非农用必须有一定的外部条件，而且农地转用后一般具有不可逆性，与其他要素基于市场价格信号在不同产业和行业间流动的特点迥异。这样两大特性，决定了农地这种生产要素的最为核心的权利是其现实使用权，而非名义或者法理上的所有权。换言之，经济学基本原理关于市场交易中一般要素的分析与农地问题的前提有根本性区别，套用通用的所谓经济学逻辑难免得出南辕北辙的结论，试图从所有权入手解决当今中国农地牵涉的一系列社会问题，也就丧失了其理论和逻辑基础。
又如，国内反对农 地私有化的人士，经常提及的反对理由是土地私有化会导致土地兼并，危害社会稳定。他们认为，土地私有化后，陷入困境的农户会被迫“自愿”出卖土地，造成大量失地人口。一方面造成农村凋敝，小农破产，无地必反；另一方面失地农民涌入城市而难以就业，形成可怕的贫民窟(17)。更有学者认为，中国历史上王朝兴衰和更替，就是因为失地农民民不聊生而被迫揭竿而起。当今中国，不要说8亿农民破产，只要有0.5亿人口失地就足以掀起全国革命的浪潮(18)。这类警告和驳斥，虽然言者谆谆，却未必令人信服。一来，早已有学者通过令人信服的史料证明，中国历史上的土地买卖导致的土地集中程度并不那么高，所谓土地兼并导致农民战争进而王朝更替的历史认知，实在没有确凿的根据(19)再则，把工业化和城市化快速发展阶段的中国与传统农业社会的旧中国进行简单比较也未必合理。当今中国，已经成为世界工厂，庞大的制造业吸纳了前所未有的劳动力，这一点改革开放前人们难以想象。如今中国的第二、三产业仍然处于快速发展过程之中，尤其是第三产业，仍然有着极大的提高空间，可以吸纳的劳动力数量巨大。这构成了容纳大量农转非人口的重要渠道，这是历朝历代所不具备的条件。失地农民没有社会保障、在城市中失业和无房的可能性当然存在，但这就要求我们做更多工作，建立覆盖全体农民的社会保障体系和城市住房供给体系。不能因为有这些问题和困难的存在，就轻易否定农地的流转和集中。害怕出现循环往复的以土地为中心的农民革命而固守现有的土地制度，很难说是一个积极有为的态度和做法，自然在土地私有化主张者面前难以理直气壮。
再如，一些学者经常使用中国特殊的国情和人地关系作为反对农地私有化的理由。一方面说，中国的人地关系紧张，有600多个县人均耕地面积低于0.8亩，1/3的省份人均耕地面积低于1亩。这样的客观条件决定了只能采取小农生产模式。另一方面说，发达国家中一些欧洲国家是通过掠夺殖民地资源和向外输出剩余人口来解决工业化和城市化过程中的人口与资源矛盾，而美国等后起发达国家则是大规模屠杀土著而获得广袤的土地资源，中国已经不可能有这样的机遇和条件。旨在促进土地流转集中的私有化思路只是一个有特定依据的西方理论逻辑。(20)其实，用这样的一些似是而非的论点来批驳农地私有化，并无多大的帮助，反而常常使批驳者自己陷入逻辑困境。就人地关系而言，日本、韩国和中国台湾地区，同样十分紧张，甚至比中国内地的紧张程度有过之而无不及，但其平均农业生产经营规模也比中国高3倍以上。(21)不以发展的眼光看待这一问题，死守人多地少的陈腐观念而丧失改革的信念是消极无为的。至于说外国靠掠夺和输出人口转移工业化和城市化的压力，一来有新兴国家成功的例证，说明外部条件未必是决定因素；二来查阅欧洲发展特别是英国工业化发展的史料就可以判断，英国工业革命前向外输出的人口与其大规模劳动力转移相比，其实份额极少，很难把向外输出人口说成是结构演进过程中解决劳动力就业难题的重要原因。大规模的人口输出是在其城市化率达到很高水平以后的事情。因此，很难把土地规模经营说成是“一个有特定依据的西方理论逻辑”，以此来反驳私有化的主张，也是欠缺说服力的。
最后，批判性多于建设性，是理论界和实践工作者对待农地私有化主张最为突出的特点。有学者认为中国“人均一亩三分，户均不过十亩”的小生产特点，加上大多数家庭还要靠农业收入才能维持温饱的现实，决定了未来三五十年中国仍然要保持小农经济的农地制度(22)。应该说，这些学者对当今一些地方农村和农民家庭实际情况有比较深入的了解，但也要看到，他们的视角更多局限于典型农村，对城市化快速发展背景下农村人口流出的整体形势与趋向、农村新生代人口的选择取向与能力、农地制度改革与完善引领部分乡村人口向城镇转移的必要性与可能性，都采取了偏向保守的看法和估计，由此决定了他们在农地制度改革与完善问题上持有较为保守的立场和观点，他们对农地私有化的批评虽然有很多合理成分，但却因为自身视野和思路的局限，批判性有余，建设性不足，损害其思想的影响力。
四、几点启发
农地制度问题，牵涉到中国农村乃至整个经济社会改革与发展的各个层面，它是一个现实的经济问题，也同时在政治和社会层面具有高度的敏感性和复杂性。对农地制度改革与完善方向选择的争论，也将在“三农”问题的存在与解决的过程中持续进行。笔者认为，对这一问题的讨论，应该注意两个方面的问题。
一是理论界应该从学理上进行系统研究，对农地作为生产要素的特殊性、其特殊性在农地制度上的表现与要求、农地权能安排在现实中的各种组合的可能性等方面作更深入的探讨，奠定农地制度下一步改革与完善的理论基础。
二是对各种主张和思路进行操作层面的试验和比较分析。农地私有化主张者很少涉及具体实践的操作环节，而这恰恰是其致命弱点所在。
农地私有化的主张，从学理上缺乏坚实的理论基础支持，从实践操作上看是一个经济、社会和政治成本极高的路径选择。而尊重农地所有和使用的现实格局，从法理上确认农地集体(社区)所有，赋予农民家庭永久使用(租赁)权，在用途管理的前提下放开使用权的租赁、买卖、继承、抵押等限制，同时建立和理顺相关经济和社会制度(如农民社会保障制度、土地使用税收制度、与城乡人口迁移相关的住房保障和子女教育提供等)，是一个既有坚实理论基础，又具有现实可操作性的路径。笔者把这个思路总结为“社区所有、家庭永佃、物化赋权、用途管理、市场流转、有序退出”，这是一条与现行农地制度衔接最好、社会成本最低的改革与完善路径，其具体论证需要在另文中详细论述。
注释：
①文贯中：《解决三农问题不能回避农地私有化》，cenet.org.cn/article.asp?articleid=21093。
②于建嵘、陈志武：《给农民土地永佃权可不可行？——于建嵘、陈志武对话中国农村土地制度》，《南方周末》2008年2月5日。
③盛大林：《农村土地到底该不该私有化》，finance：sina.com.cn/review/zlhd/20060920/09262930881.shtml.
④何·皮特：《谁是中国土地的拥有者？——制度变迁、产权和社会冲突》，北京：社会科 学文献出版社，2008年，第263页。
⑤于建嵘、陈志武：《给农民土地永佃权可不可行？——于建嵘、陈志武对话中国农村土地制度》，《南方周末》2008年2月5日。
⑥茅于轼：《让农民有自由选择权》，载《财经》2011年第3期。
⑦文贯中：《解决三农问题不能回避农地私有化》，cenet.org.cn/article.asp?articleid=21093。
⑧陈宝森：《当代美国经济》，北京：社会科学文献出版社，2001年，第92页。
⑨贺雪峰：《地权的逻辑——中国农村土地制度向何处去》，北京：中国政法大学出版社，2010年，第326页。
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(11)潘维：《农地“流转集中”到谁手里？》，载《天涯》2009年第1期。
(12)茅于轼：《要不要保护耕地？》，《经济观察报》2007年5月29日。
(13)于建嵘、陈志武：《给农民土地永佃权可不可行？——于建嵘、陈志武对话中国农村土地制度》，《南方周末》2008年2月5日。
(14)张五常：《学术上的老人与海》，北京：社会科学文献出版社，2011年，第112、113页。
(15)盛大林：《农村土地到底该不该私有化》，finance:sina.com.cn/review/zlhd/20060920/09262930881.shtml.
(16)贺雪峰：《地权的逻辑——中国农村土地制度向何处去》，北京：中国政法大学出版社，2010年，第118页。
(17)温铁军：《我国为什么不能实行农村土地私有化？》，载《红旗文稿》2009年第2期。
(18)潘维：《农地“流转集中”到谁手里？》，载《天涯》2009年第1期。
(19)秦晖：《农民中国：历史反思与现实选择》，郑州：河南人民出版社，2003年，第42-53页。
(20)温铁军：《我国为什么不能实行农村土地私有化？》，载《红旗文稿》2009年第2期。
关键词：房价指数；地价指数；格兰杰因果检验；面板数据模型
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）03-0021-04
1 引言
我国的房地产自本世纪初走出低估以来，其发展势头之迅猛令世人瞩目，不仅因其与宏观经济的紧密互动关系，更因为房地产的价格与广大人民群众的切身利益休戚相关而备受关注。
时下，高涨的房价几乎成为街谈巷议的热点话题。为此，政府部门、理论界也积极开展一系列的研讨和论证。既要保障广大人民群众，尤其是中低收入居民的基本住房需求，又要避免过度的紧缩措施给房地产市场造成剧烈的波动，以致影响到国民经济的整体运行安全已经成为一种共识。而在房地产价格关系中，房价和地价的关系是紧密联系在一起的，作为一个人多地少的发展中大国，理清房价与地价关系本身就有其理论意义，不仅可能对促进房地产市场有关问题的争论朝好的方向发展、政府制定相关房地产市场调控政策有些许帮助，更有助于广大人民群众认识房价背后的决定因素，不致陷入一些不实说法的误导。本文主要探讨住房价格（房价）与住房用地价格（地价）之间的关系。
2 文献回顾
城市地价与房价是房地产价格体系的主体，两者关系是否协调对房地产业运行、城市土地利用效率都有很大影响。对地价与房价关系进行研究具有重要的现实意义。房价与地价关系研究主要集中在房价与地价有无关系和何种关系的研究上：第一，认为房价决定地价。Smith（1976）从城市住房供给的角度，O’Sulliva（2000）从传统一般均衡角度论述了房价决定地价；第二，地价决定房价。Dowall和Landis（2003），Evans（1987），Cheshire和Sheppard（2002），徐艳（2002）从土地使用控制对土地市场和住房市场的影响、土地利用规划、土地规划的福利效应上分析地价决定房价。第三，房价与地价相互影响。高晓慧（2001），刘琳和刘洪玉（2003），苗启虎和王方华（2004）从地租和产品价格关系，需求的角度分析了二者之间的相互影响。在这些学者所构建的理论模型中，证明了在开放城市中控制土地利用不会对住宅价格产生影响。进入20世纪90年代，国外学者更加关注土地供给约束与地价、住宅价格关系的研究。Pollakowski和Wachter(1990)利用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究时发现，土地供给限制对上地价格、住宅价格产生了溢出效应。Peng和Wheaton(1994)利用香港1965到1990年数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析显示土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认为土地供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。Tsoukis和Alyousha(1999)运用欧拉方程论证了在完全竞争的市场中住宅价格、土地价格与实际利率之间存在长期关系。但在利用英格兰和威尔士的数据进行检验时，却拒绝了二者的协整关系。说明土地利用效率与土地价格、住宅价格有直接关系。Kauko( 2003)认为土地政策与土地市场完善有直接关系，同时住宅价格和住宅质量也与土地政策有关。当总的土地没有出现限量供给时，土地规划等政策将对住宅价格产生深刻影响。他还引述Monk(1991)年的文章，认为建立土地供给约束机制对房价的长期影响并不与李嘉图的剩余地租理论冲突。在对英格兰等不同地区进行研究时，发现地价和房价的关系因区位不同而有较大差异。本文根据全国35个大中城市土地和房屋销售2000年第三季度到2007年第三季度的季度数据，分别用单位根检验、协整检验、格兰杰因果检验、面板数据模型系统研究了我国房价与地价之间的关系。采用理论分析、定量分析、实证分析相结合的方法，得出我国房价与地价之间存在长期稳定的均衡关系；房价是地价上涨的格兰杰原因，而地价不是房价上涨的格兰杰原因，并提出了相应的政策建议。
3 实证分析
3.1 数据和方法
由于房地产作为一种具有投资品性质的商品，其价格在一年内会发生较为显著的变化，仅用年度数据难以准确反映这一变化，应尽量使用季度或者月度数据。同时，在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并不能反映局部的差异，使用城市级数据是最佳选择。因此，本文在研究中将以季度数据为基础，对全国35个城市的地价与房价的关系进行实证分析。考虑到数据的易得性，在对我国35个城市进行实证分析时，将以2000年第三季度至2007年第三季度数据为基础。在进行实证分析前，剔除了物价指数和价格指数的影响。对35个城市的房价和地价指数取平均值。图1描述了这些城市地价与房价指数的变化趋势。从图中可以看出在样本选定期地价与房价有相同的变化趋势，从2001年底开始地价上涨速度明显快于房价上涨速度，这与我国土地出让制度改革进程相吻合。本文采用的方法有：(1)用单位根检验房价和地价的平稳性；(2) 用协整检验分析房价和地价的长期稳定关系；（3）再用格兰杰因果关系检验法检验房价和地价的因果关系；（4）最后用面板数据分析不同地区二者的弹性值。
注：1.数据引自《中国经济统计快报》
2.原始数据为同期环比数据，为了反映时间序列的波动性，本文对数据进行了调整，假定2000年第三季度为基期，通过还原，将基期数据转换成累积增加数据。
3.2 实证研究结果及分析
（1）平稳性检验。
利用Eviews软件对中国35个城市房价和地价做单位根检验，以此来确定房价和地价这两个时间序列的平稳性，结果如表1和表2：
由表1和表2可以看出房价和地价的ADF值都小于显著性水平为0.01时的临界值，在此种情况下可以拒绝原假设，即房价指数和地价指数都没有单位根，也即它们是平稳的。
（2）协整关系检验。
常用的协整检验方法有Engle Granger两步法和Johansen法。本文采用Johansen法，在多变量向量自回归(VAR)系统回归构造两个残差的积矩阵，计算矩阵的有序本征值(Eigen value)，根据本征值得出一系列的统计量判断协整关系是否存在以及协整关系的个数，检验结果如表3。
表3从零假设H0∶r=0开始,似然率统计量的值为52.6967，超过5%显著性水平的临界值19.96，表明应拒绝零假设的，接受r=1备择假设。同时，在原假设为H0∶r=1时，似然比为8.829588，小于5%的临界值9.24，因而接受H0∶r=1的零假设。结合这两个假设的结果可以得出这样的结论，在5%的显著性水平下房价与地价存在1个协整关系。由此可见，在95%的概率度下，有理由确信我国房价与地价存在长期均衡关系。以上两个步骤显示房价与地价这两个时间序列是平稳的，且两者存在协整关系。因此，可以进一步进行因果关系检验。
3.3 格兰杰因果关系检验
上面已经证明了房价和地价都是平稳序列，且二者之间存在协整关系，故可以进行格兰杰因果关系检验。用EViews软件进行Granger因果关系检验，结果如表4所示
从表4中可以看出：滞后时间为一期时，房价与地价有双向的因果关系；滞后时间为两期到八期时，存在房价到地价的单向因果关系。此结果表明：在短期,房价与地价相互影响，其中地价是影响房价变动的原因；在长期，房价变动是影响地价变动的原因。
根据以上的统计结果，地价的增长是相对平稳的，并且短期内对房价有显著的影响，在长期，对房价无显著影响。究其深层次的原因，主要有：（1）预期以当前价格为依据。当前地价上涨时，会形成未来房价上涨的预期。作为开发商，此时会选择减少当前的住房供给；作为个人住房需求者或投机者，会选择在当前购买住房。住房市场上供给的减少与需求的增加，必然会引起当前房价的上涨。（2）住房需求对政策的弹性大。现行住房政策的长期目标是实现“居者有其屋”与房地产业的持续稳定增长，前者即暗示人们多多进行“居住储蓄”，对房价的上涨有促进作用；而对后一目标而言，由于住房需求对政策的弹性很大，政策的力度、作用时间不易把握，导致政策的频繁调整，这些调整在短期内会扩大预期的变动。（3）开发商的土地储备。在地价上涨时，短期内出于价格进一步上涨的预期，开发商会选择持有土地，从而产生与土地政策作用方向相同的效果，进而扩大了地价变化对房价的作用；而在长期，因为政策的限制，开发商不得不出售土地或进行开发，从而缓解或抵消了地价变化对房价的影响。
在长期，房价变动是影响地价变动的原因：从土地出让市场中价格形成过程看，地价依赖于出让方式、竞争程度以及开发商的底价。（1）成本不变时，土地受让方的出让底价由预期收益决定，由于预期通常根据当前的房价做出，当前的房价对地价有直接的影响，这一结论与Granger检验结果基本相符。（2）当土地开发成本发生变化时，土地成交价格介于政府出让底价与完全竞争市场中开发商最高底价之间，而且，随着土地出让市场中需求竞争程度的增强，价格越接近后者，由于利润空间减小，房价变化对开发商预期收益的影响下降，相应地房价对地价的影响也越弱。Granger检验结果显示，短期内房价对地价的影响相对地价对房价的影响较弱，其中一个原因就是在土地出让需求方中引入了竞争机制。（3）从土地供应政策看，“严把闸门、地根从紧”是总趋势，“六项清理整顿”、“三个暂停”、“冻结”等政策的干预，直接导致建设用地供应中存量土地比率不断增加，由于存量土地的获取成本相对较高，导致地价上涨。在“保持地价稳定增长”的目标下，通过土地储备供应这一“水龙头”，政府可及时调控土地价格水平。从这一意义上讲，统计检验结论“地价变动幅度较小、短期内地价受房价变化影响较小”是必然的。
3.4 面板数据
首先进行假设检验，以选择特定的面板数据模型。运用计量经济学软件Eviews5.0，计算出混合模型、变截距模型和变系数模型的残差平方和分别为14.02286、11.44255、11.2956。则
由上表我们知道R2为0.472264，这与房地产经济学的基本原理是相吻合的,房地产价格的构成要素除了土地以外,还有包括建筑成本、资金使用成本、税收政策以及开发利润等其他多个要素,要素构成和这些要素本身的变化都是很复杂的,而且现实中房地产价格主要是受市场供求关系的影响,所以不能简单地以土地价格的高低来判断住房的价格高低。
在35个城市中，除了西宁、合肥、成都、沈阳、重庆、大连、福州、长春、南昌、太原和杭州这十一个城市的截距小于零外，其余24个城市的截距都大于零，说明我国2000年第三季度起整体房价水平就偏高。
从我国所处的社会经济发展阶段和土地供求形势看，房价和地价的上涨有其必然性，但过快的增长则应引起高度的重视。
在综合分析的基础上，我们认为，需求强劲是当前引起部分地区房价过快上涨的主要原因，同时还有其他多方面的复杂原因，如在住房消费观念的宣传上存在偏差，忽视我国土地资源的承受能力和社会经济发展水平，标准过高，面积过大；政府对住房消费中的恶意炒作和投机性购房管理不到位，对违规开发商和投机购房者缺乏处罚措施；房地产开发行业竞争不充分，甚至开发商联手垄断市场抬高房价，且开发商利润明显高于社会平均利润水平；地方政府对住房需求预测缺乏科学性，大拆大建，提前释放住房需求，进一步加剧了土地供应的紧张。
4 结论及政策建议
（1）自2000 年以来，房屋销售价格指数和土地交易价格指数总体上呈平稳上升态势，并且两者的变化有明显的一致性，但是土地价格上升幅度小于房价,说明房价上涨的动力是大于地价的。近几年大规模的城市改造和大量的人口流入所形成的市场需求对房价上升的推动作用不可忽视，加之大批投资买房者的存在,使得房价中包含了一定的炒作成份。而土地市场的需求者是有一定门槛限制的,加之政府的有效管理,使其炒作可能性大大降低，因此地价的变化更为平稳。
（2）短期内(不超过一年的时段),土地价格与住房价格之间存在一定的相互影响，由于从获取土地开始算起的商品房的开发周期决不止一年，所以这个结果一方面说明地价和房价作为房地产市场的两个主要变量，相互之间确实有紧密联系，另一方面也说明，住房价格并不是受到其所用土地的成本价影响，而是受到房屋出售近期土地价格的影响，也就是说土地价格对房价的影响并不是由于增加了商品房的开发成本,而是由于土地价格也是整个房地产市场繁荣程度的一个反映。
（3）长期来看，地价是房价的格兰杰原因，最终来看，地价高低是房价高低的结果，而不是原因。早在18 世纪，古典经济学家亚当・斯密就明确指出:“地租成为商品价格构成部分的方式,和工资与利润是不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”正如众所周知的“玉米法律悖论”（Corn Law Debate），地价高是因为玉米的价格高，玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的，因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。
（4）本文的实证结果有力地证明了地价并不构成房价上涨的直接原因，因此，通过降低地价来控制房价的说法是片面的，这样做不仅不能有效地控制房价，而且将土地以低价出让，会造成国家的经济损失，却给投机者以更多的投机激励，反而会促使房地产市场的不健康发展。因此，在实行宏观调控政策的同时，应多采用内生的政策工具，并逐步减少调控频率与幅度。如果开发商不进行土地储备，则政府通过土地储备来调控房价的力度可适度减小。从这一意义上说，继续强化对土地投机的抑制政策，可相应减少政府用来“熨平市场”所需的土地储备量，以缓解土地储备资金不足之困。
参考文献
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关键词：土地经营权流转；农村土地；价值评估方法；综述
文章编号：2095-5960（2016）04-0103-08；中图分类号：F301.3；文献标识码：A
一、引言
随着我国农业现代化进程不断深入，政府针对“三农”问题推出诸多有力政策， 土地规模化运作已成为一种发展趋势，农村土地经营权流转现象越来越普遍，流转力度不断加强，流转规模也日益增大。土地经营权流转顺应了世界农业的发展趋势，是农业现代化发展的必由之路。土地自由流转不仅能够实现土地资源的有效配置、促进农民就业增收，而且也有助于实现土地的价值，防止土地抛荒。而农村土地经营权要顺畅流转，就必须评估出土地的真正价值，健全价格机制。因此，合理的流转价格及定价机制对于促进农村土地经营权流转市场的形成与发展、保护农村土地经营权流转双方尤其是农户的利益具有十分重要的意义。
2014年初，中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，在第四部分“深化农村土地制度改革”中明确提出“鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权，加快健全土地经营权流转市场”。文件中，“土地经营权”概念首次被提出，代替了以往的“土地承包经营权”。2014年11月20日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，要求规范引导农村土地经营权有序流转。一系列惠农政策的出台及农业现代化进程的加快，促使农村土地经营权的流转力度进一步加强，流转规模也不断扩大。在此背景下，如何确定农村土地经营权流转价值成为影响农村土地经营权流转的关键。但就目前情况看，我国农村土地经营权流转价值尚未有一个统一的确定标准，土地流转价格多数是由流转双方协商确定，价格信号失真、信息不对称等现象时有发生，由此引发出不少农户之间、农户与其他经营主体之间的矛盾与纠纷。
在我国广大农村地区，土地经营权流转已成为农村合理配置生产资源的重要手段。由于我国农村土地的特殊性及土地价值构成的复杂性，要想精确地计量出农村土地的流转价值是十分不易的，但对土地流转进行价值评估又是不得不进行的，因为许多措施的制定与实施都必须要以精确的土地价格为依据。价格清晰，流转才能顺畅，一个科学而规范的价格体系既是我国农村土地经营权有序流转的前提，又是农村土地经营权顺利流转的关键。但目前的情况是，我国现行农村土地经营权流转价值评估体系尚不完善，流转价格评估方法不科学，市场对资源的配置作用明显被弱化，势必阻碍土地资源优化配置格局的形成，减缓土地资源市场化配置的前进步伐。基于此，本文对我国相关研究成果进行了系统梳理，从农村土地经营权流转价值的内涵、流转定价的现状与存在的问题、评价方法与评价模型等方面对现阶段研究的主要特征作了归纳与述评，不仅可以使国内学者了解该领域的研究现状，也可以为我国农村土地经营权流转价值评估提供更具参考价值的分析视野与改进路径。
二、关于农村土地经营权流转价值内涵的界定
土地价值问题一直是经济理论界争论的热点问题之一。争论的焦点主要是土地是否具有价值以及具有何种价值。长期以来，传统经济学对土地价值的认识仅停留在单纯的经济价值的基础上，而未考虑土地所拥有的景观功能、生态功能以及社会价值与生态价值等（朱天龙，吕君，2014）[2]，因此，有必要重新审视土地价值的内涵。而受生态经济学、资源环境经济学迅速发展的深刻影响，新的价值理念正在不断被引入土地价值内涵中。
随着人类社会的不断发展，土地内涵也在不断扩大。土地日益成为人类的劳动产品并不断凝结着人类的社会劳动，从而具有其内在价值。土地价值及其形成表现出历史积累性、外部性、增长性和空间差异性等特殊性（段正梁等，2004）[3]。土地经营权流转价值是形成土地经营权流转价格的基础，价格是价值的货币表现形式。真正影响土地经营权流转进程、对土地经营权流转起决定性作用的还是土地经营权流转价值。农村土地经营权流转价值构成是其价值评估的核心，也是相关研究的基础。
学者们对农村土地经营权流转价值的研究经历了由无价到单一的经济价值评估，再由经济价值扩展到社会价值、生态价值等综合价值评估的发展过程，是一个动态发展的过程，近期还有学者提出土地具有发展权价值的观点。长期以来，由于人们未能充分认识到土地具有资源与资产的双重属性，造成土地价值构成存在缺陷，很大程度上阻碍了农村土地市场的发展与繁荣。杨蕾、王雄（2013）从我国农地权属视角进行分析，认为农地具有生产资料价值功能、社会稳定价值功能、社会保障价值功能及生态价值功能。[4]喻瑶（2009）认为对农村土地经营权流转价值的评估不应局限于土地的质量价值，农村土地作为稀缺资源还具有多重使用价值，包括直接使用价值和间接使用价值。因此，她认为农村土地经营权流转综合价值应是在一定的社会经济条件下，对农地资源的使用价值和非使用价值进行交易的农村土地经营权流转价格。[5]穆松林等（2011）通过实证分析认为农村土地经营权的流转价值应由经济价值、社会价值（包括社会保障价值和社会稳定价值）及流转修正价值三部分构成。[6]来阳等（2013）认为土地经营权流转价值除了包括土地经营权流转的价格以外，还应包括生态系统价值与社会保障价值等。[7]张仕超等（2014）[8]的研究则表明农村土地价值包括经济价值、社会价值、生态价值、发展权价值、国家粮食战略安全价值等物质价值和选择价值、存在价值、馈赠价值等精神价值。但由于对土地价值认知的不足，通常重经济价值、轻社会价值、生态价值和国家粮食战略安全价值，而忽略发展权价值与精神价值，因而，他建议农村土地价值测算中应显化土地发展权价值。
三、关于农村土地经营权流转定价现状与存在的问题
农村土地经营权流转激活了农村土地资源要素流动，是发展现代农业、提高农业产业效益及推进农业产业结构调整的必然选择。在此背景下，农村土地经营权流转作为一种以市场机制为基础的土地资源配置方式，其价值取向日益显现。随着土地流转模式的多样化、流转工作的规范化及流转过程的市场化，土地流转价格逐渐合理化的趋势越来越明显（黄祖辉，王朋，2008）[9]。但总体上看，我国农村土地经营权流转价值评估仍处于初级发展阶段，存在一系列问题，阻碍了农村社会的健康发展。土地流转价格本应由市场规律决定，但由于目前我国土地流转价格仍然停留在自由开放阶段，土地流转价格是由供需双方达成的协议决定，市场化程度不高，未能充分体现土地流转价格的客观规律性，导致土地流转价格复杂混乱（陈国芳，2016）[10]。只有充分实现土地产权的财产价值，才会使农民的财产性收入大幅增加。但现行土地制度安排对农村土地流转施加了多重管制，使土地价值不能充分实现，减少了农民的财产性收入，迟滞了农民工市民化进程（徐美银，2016）[11]。路婕等（2010）以河南省为例对农村土地经营权流转价格进行了调查与分析，指出目前的流转价格中存在流转价格形成机制不规范、土地流转价格形成较随意、不同流转形式价格有差异、不同经营项目的流转价格差异较大等诸多现实问题。[12]现阶段我国农村土地经营权流转价格总体偏低，土地经营权流转的实际交易价格和应然价格差异较大，侵犯农民土地权益的风险较大（翟研宁，2013）[13]。
由于土地具有资源与财产双重属性，在农村土地经营权流转时，须兼顾土地经济效率功能与社会保障功能的实现，但当前无论是流转政策还是流转实践，均是在没有后继保障措施条件下片面追求流转的经济效率价值，面临的问题较多（沈斌，2016）[14] 。从长远来看，变农村土地的直接保障为间接保障，纯化农村土地经营权的经济效率价值，建立新型的农村社会保障体系才是最终选择。李建红（2016）[15]、林海英等（2014）[16]分析认为新形势下农村土地流转中存在着流转合同有法律漏洞、土地流转的利益协调机制亟待完善等问题。现实中，无论从广度还是从深度看，我国农村土地价值的实现都不完整，表现在流转价格与价值不相符，低于其应有价值。低廉的流转价格使得土地经营权流转对农民增收意义不大，同时，低廉的流转价格也抑制了农村土地经营权的稳定供给和有效需求，使流转规模无法满足市场的真正需要；而供给和需求反过来也会对农村土地经营权流转价格产生影响，导致农村土地一直陷于流转不畅的困境。农村土地经营权流转价格与价值的偏离导致价格调节功能失灵，使得农地的长期供给和短期需求不足，引致农村土地经营权流转不畅，土地资源得不到合理有效配置，不利于合理确定农村土地经营权的流转价格。
而且，农村土地经营权流转价格形成机制的缺失，导致了土地经营权流转价格形成的高成本性及非市场配置等问题（刘寒梅、刘任，2013）[17]。在“利益最大化”思想的驱使下，如果农村土地经营权流转价格过低，流转收益未能达到农户的心理预期，作为理性“经济人”，农户会不愿流转土地，这就阻碍了土地流转的顺利进行，导致土地资源无法得到合理有效的配置。长期以来，在我国农村土地制度安排之下，农村土地一直不能作为商品在市场上自由流动[18]，这不仅无法实现农村土地经营权流转的价值，而且割裂了作为商品的土地的价格与价值之间根据市场规律相互作用的内在联系，也使当今的农村土地经营权流转无历史价格可循。此外，与城镇土地相比，我国农村土地多了一项承包权，从而使得产权的确定更加复杂；再加上我国土地产权价格单一，无法满足土地流动的现实需要，同时也缺乏合理的价格体系与规范的核算方法，使农村土地经营权流转价格的确定没有可以依据的价值衡量标准，给农村土地经营权流转价格在计量上带来了很大的困难，造成了土地价格与实际价值的严重背离。因此，价值评估是当前制约农村土地经营权流转的一个“瓶颈”。
四、关于农村土地经营权流转定价的影响因素
通过梳理农村土地经营权流转定价现状的相关文献可知，农村土地经营权流转过程中所涉及的众多问题中，价格是最关键的问题。影响土地流转价格的因素复杂多样，许多专家学者对此进行过探讨。农村土地经营权流转价格既受自身内部决定因素影响也受外部其他因素的影响，对农村土地经营权流转定价的影响因素进行分析，可以为当今还未成熟的土地流转市场提供借鉴和指导。骆东奇、任海钰（2011）以流转主体农户的属性为出发点，实证分析了农地经营权流转预期价格的影响因素，分析结果表明受访家庭人均年农作物经济收入、受访家庭距城镇距离与农地经营权流转预期价格正向相关，受访家庭在校学生数与农地经营权流转预期价格负向相关。[19]这些结论可以为我国农村土地经营权流转价格的确定提供一定的理论依据和参考。田先红、陈玲（2013）基于社会学视角分析地租的形成机制，认为地租的形成不仅受土地的供求关系、自然条件、资本投入、产权结构等外部条件的影响，而且深深地嵌入各个相关利益主体之间的“关系”中，受社会结构、社会规范、行政干预、风险分担等多重社会逻辑的交互作用。[20]帅晓林（2012）认为农村土地经营权流转价格不但与市场供求变动、承包地本身租金量变动等自身内在变化机理因素相关，而且与农村土地产权制度安排、农业生产经营体制、承包地的性质和功能、国家宏观农业制度与政策等诸多外部变化机理因素相关。[21]申云等（2012）[22]通过建立多元有序Logistic模型分析了农村土地经营权流转定价的影响因素，研究结果表明：农地平整度、农地地理位置、户主的耕种意愿、当地经济发展水平和物价水平与农地经营权转出价格显著正相关，而户主年龄、劳动力务农的机会成本和社保参加状况与农地经营权转出价格显著负相关；流转时间长短、农地平整度及当地经济发展水平与农地使用权转入价格显著正相关，而户主年龄、家庭务农收入所占比重、流转后是否改种其他作物和劳动力务农的机会成本与农地经营权转入价格显著负相关；未来农地政策是否变动、农地面积大小、户主文化程度、家庭务农劳动力数量、土壤肥力、农田基础设施状况等因素则对流转价格影响不显著。伍振军等（2011）分析认为土地经营的内容、户主的文化程度、约定的流转年限以及农民的组织化程度等对农村土地经营权流转价格有较大影响。[23]孔凡文、孙军（2011）认为农地流转虽不能改变其农业用途，但可改变经营项目，经营项目的改变会直接影响农地流转价格，因此，在确定农地流转价格时也应具体考虑。[24]韩芳（2011）认为土地的价值体现为社会价值与经济价值，其中，土地用途、土地位置与土地产出是影响农村土地经济价值的主要因素，而人口数量、土地生产效率和经济发展水平等是决定和影响农村土地社会价值的主要因素。[25]路捷等（2010）分析认为农村土地经营权流转价格的高低既受各类自然条件的影响，也受国家相关政策及地块的区位、规模、形状等因素的影响，同时还与当地农民的生活习惯、社会经济发展条件及土地制度等因素有关。[12]社会保障体系发展滞后会影响农村土地流转主体的积极性，也就是说当农村土地流转价格低于预期时，农户往往会选择放弃土地流转计划，依旧延续分散的生产经营模式（栾绍香，2015）[26]。喻瑶等（2009）认为通货膨胀率、地租量变动、土地自身用途供求变化、贴现率变动等因素均会对农村土地经营权流转价格产生影响。[27]刘卫柏（2013）认为土地肥沃程度、土地的地理位置、地块的大小形状、土地的使用方向、农产品价格水平、农业与非农产业的产出比、农业税费政策、物价水平及交通便利状况、人口增长及富裕程度等，这些因素是影响土地流转定价的共性因素；另外，农村的微观经济组织也是影响农村土地经营权流转的一个重要因素，因为这些组织能增强与土地经营权转入方的谈判水平，增加与他们讨价还价的能力。[28]
五、关于农村土地经营权流转价值的评估方法与评估模型
中国农地市场正处于萌芽状态，市场发育还很不完善，在二十世纪九十年代初才开始出现关于农村土地估价方法的相关研究。直到21世纪初，国内部分学者才开始关注农村土地的非市场价值，用不同方法评估农地价值的研究案例陆续出现。探讨农地转用价格，对保障农民的生存权和财产权、实现耕地占补平衡、维护社会稳定具有重要意义。目前多数学者已经意识到农村土地经营权流转价格在攻克难题中的重要作用，开始对农村土地经营权流转的科学估价方法展开探讨。农地价值构成的复杂性决定了评估方法的多样性，但总体上来说，现代土地价格评估方法中的收益还原法、市场比较法及成本核算法这三大基本方法是最常用的方法（见表1）。
通过对已有研究的梳理，本文发现由于农村土地的特殊性，采用收益还原法进行流转价值评估是较为适宜的方法，即将土地资产在未来每年的预期收益进行预估，将估算值用一定的还原率折算为评估基准日现值，再将各年现值累加的总和作为土地经营权流转价值。利用收益现值法能根据土地纯收益估算土地经营权的流转价值，是有效的农村土地经营权流转定价方法（张振华，2013）[29]。苏晓鹏、冯文丽（2009）认为收益还原法充分考虑了农村土地经营权流转的收益情况，得到的评估结果对于流转双方来说都能接受，相关参数的确定也比较容易，因而是一种最适用的方法。[30]陈洁、龚光明（2011）认为不能用现有的会计计量方法来计量产权流转的价值，采用公允价值计量土地产权流转价值是必然趋势。[31]浙江省物价局课题组（2011）基于浙江省实际，在充分考察物价及粮价逐年上涨情况的基础上，认为农村土地经营权流转定价中应考虑价格增长机制等因素。[32]翟研宁（2013）对五种不同农地估价方法进行了分析，认为最适用于农地估价的还是收益还原法，由于其能对产生收益的农地价格进行评估，因此适用于流转后农地价格的核算。[33]喻瑶（2009）分析了农地市场的现状及农地价格的特征，认为对农地经济价值的评估宜采用收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。[5]
通过对现有文献的梳理可知，在农村土地经营权流转价值评估方法的采用上，目前多数学者主张采用收益还原法，也有部分学者主张采用市场比较法、成本逼近法及基准地价修正法等方法。关于流转价格中相关参数的确定，学者们也进行了探讨，但究竟哪种方法与参数在流转价格中起着决定作用，目前尚未形成定论。
六、对开展农村土地经营权流转价值评估的建议
根据近年来的土地经营权流转实践可知，土地流转不仅有助于减少家庭联产承包责任制的消极效应，而且有助于土地资源配置的优化，促进现代农业的发展。但是由于土地流转过程中存在交易成本过高、土地市场发育相对滞后及信息不对称等问题，土地经营权流转价格偏低，从而直接降低了农户流转土地的积极性，甚至有的农户宁可将土地撂荒也不愿意流转（赵国玲，2015）[38]。从农地价值的视角来看，农村土地具有市场价值和非市场价值，农村土地经营权流转只是实现了土地的市场价值，而较难实现土地的非市场价值，这也是大多农户流转意愿不强的主要原因。因此，在农村土地经营权流转实务中，只有重视农村土地非市场价值的实现，才能促进农村土地经营权流转的顺利进行（蒋永甫、徐蕾，2015）[39]。
研究土地经营权流转的定价问题，不应单纯拘泥于经济学或会计学视角，而应站在一个更高的层面上对农村土地经营权流转价值评估问题进行研究。在农村土地经营权流转价值评估中，应建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法，确保流转土地估价合理并有章可循。要以农民为核心构建土地经营权流转定价机制，完善农村土地经营权流转价格体系，建立健全农村土地价格信息机制，探索实现农村土地经营权证券化（帅晓林，2012）[21]。市场机制的完善、土地权利的平等以及产权实施能力的增强是完善产权流转价格形成的有效措施（刘元胜，2011）[40]。应积极培育和建立专业评估机构，在评估时充分考虑土地的规模经济效益，规范专业评估机构的行为；建立农村土地评级和流转企业评级制度；完善农村产权交易体系；建立场内交易激励机制，降低场外交易风险（赵峰、黄寿海，2016）[41]。同时，政府应鼓励设立具备相应资质的专业价值评估机构即第三方评估中介机构，通过公平的价格和完善的定价机制来促进农村土地经营权顺利流转。当然，农村土地经营权流转价格也不是越高越好，应将流转价格始终控制在理性的范围内。流转价格上涨过快，既不利于稳定农村土地经营权流转，也容易连锁产生社会负面效应（孙根华、谢留洪，2014[42]；孙翱翔、刘远风，2014[43]）。
七、述评与展望
一方面，目前国内关于农村土地经营权流转价值评估的文献对我们厘清其含义及意义有很大帮助，同时也有助于我们了解当前我国农村土地经营权流转价值评估的现状与存在的问题。另一方面，相关研究虽然已取得了一定的成果，但仍处于初步探讨阶段，尚存在许多问题亟待解决。
（一）简单述评
我国学术界对农村土地经营权流转问题已经进行了较为深入的研究，关于农村土地经营权流转现状、流转模式、驱动力、流转意义等方面的文献较为丰富，但针对流转定价方面的研究较少，目前还处于探索阶段。这说明在农村土地经营权流转价值评估方面我国的研究起步较晚，且尚未达成一致认知，基础理论研究有待加强。
1.对农村土地流转价值的内涵尚未有一个统一认识
我们在文献梳理过程中发现，学者们对土地经营权流转价值的内涵一直没有一个科学、合理的界定，导致农村土地经营权流转价格的形成和确定带有较大随意性，这无疑会对更深层次的研究产生不利影响。农村土地不但具有经济价值，而且具有稳定社会、提供生态环境等非市场价值。长期以来，在农村土地功能多样性、价值构成复杂性以及人类认知能力有限性等诸多主客观因素的制约下，有相当一部分非市场价值未在市场中得到充分反映，进而导致我国农地价值评估结果偏低现象十分普遍。
2.评估所需数据较难获得
从我国土地资产价值评估的发展历程来看，各种方法的应用都是以大量数据为基础的。然而，由于我国农村土地经营权流转价值评估起步较晚，加上农村土地的特殊性及地区差异性特征，研究者在评估过程中很难得到足够数据，导致定量分析较少。同时，我国很多农村土地流转定价数据并未对公众公开，这也在一定程度上限制了估价方法的灵活应用，影响了评估结果的准确性，从而不能很好地为农村土地经营权流转研究提供参考依据。
3.评估方法尚不健全
从已有的研究文献来看，不同价值评价方法各有优劣，估算结果差异较大。要改进土地流转价值评估方法，不但要保证其先进性、合理性，而且要考虑资料收集难易程度等因素，还要考虑公平性和实际应用的可能性。然而，已有研究较少涉及估价方法改进问题。而且，由于我国对流转土地的社会价值、生态价值与期权价值等研究起步较晚，需要进一步完善农地经营权流转价值体系，确定合理的农村土地经营权流转社会价值、生态价值、期权价值评估方法，使研究趋势向系统化、精确化、模型化及区域化方向发展。
（二）未来研究展望
由于农村土地收益量化的特殊性、流转方式的限制性及价值构成的多元化，探索更加科学、适用的土地资产评估方法已成当务之急。受社会经济调查与统计技术、计量方法、研究手段等因素的制约，目前尚难以对农村土地价值构成的诸多因素进行量化或直接获取相应的数值，导致测算结果与实际价值存在较大偏差。因此，需要不断探讨完善农村土地经营权流转价值的监测和计量方法，建立统一的计量、统计与核算孔径，以准确估算农村土地经营权流转的总价值。
同时，学者们对农村土地价值的认识尚不全面，关注较多的是市场价值，而对农村土地的非市场价值如生态价值、期权价值关注较少，关于如何测量非市场价值亦没有形成统一意见。因此，在农村土地经营权流转价值评估中，如何科学评估其非市场价值，尚需进一步深入研究。农村土地资产评估具有特殊性，应根据农村地区土地经营权流转实际情况，围绕完善农村土地价格体系、实现农村土地非市场价值等主题，进一步推进农村土地资产评估理论创新、实践创新、技术创新。传统的土地定价方法未考虑不确定性对定价的影响，而采用实物期权方法对流转土地进行定价能够捕捉到不确定性对土地价格的影响，同时能够用来分析最佳买卖时机、最优开发策略等问题，是值得继续深入探讨的课题。
另外，农户流转意愿是流转顺利进行的决定性因素，土地经营权流转收益无疑是农户选择流转的关键要素。因此，如何提高农民对土地经营权流转的理解与认知，从而激发农民的流转积极性，进而促进农村土地经营权流转也是我们今后要努力研究的课题。
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【关键词】房价，地价，因果关系
一、引言
继1978年我国城镇住房商品化改革以来，1998年开始的全面、快速的市场化改革使我国房地产市场获得了快速的发展，并出现了前所未有的繁荣。但是城镇住房的市场化改革也使得房地产市场过热，住房价格不断攀升并居高不下。2003年以来，我国的房价更是经历了一番快速的飙升。与世界其他国家相比，无论是从“房价收入比”还是从“房价租金比”来看，中国目前的房价都明显偏高。住房销售价格的这种快速上涨引起各方面的关注和担忧，于是2004年以来，中央政府对国内房地产市场逐步实施了一系列的宏观调控措施，意图平抑房价，但是政府的调控政策，房价反而飚升得越快。
随着住房销售价格的上涨，作为住房成本一部分的土地出让价格在房价中的比例也不断扩大。自2002年实施“招拍挂”制度后，进入市场的商品住宅用地都必须通过市场竞价的方式获得，土地出让价格不断被推高。特别是2005年开始严格实施“招拍挂”制度以来，土地交易价格指数上升的速度和幅度大大超过了房价指数。从全国范围来看，土地出让价格大约占到房价成本的50%至60%。于是，任志强等开发商认为地价在推升房价，“招拍挂”制度是房价飙升的罪魁祸首。
1998年以来，居民住宅用地价格指数与商品住宅销售价格指数呈现出快速上升的走势，而且两者呈现较大的相关性。那么究竟房价和地价之间存在怎样的关系：是地价上升引起了房价上涨，还是房价的上涨推动了地价的升高？对于这个问题的不同回答会产生不同的政策取向和社会影响。因此，理清地价与房价的关系对于正确调控城市住宅价格与土地价格具有重要的理论和实践意义。
二、高房价与高地价，孰因孰果？
我们知道，房价的高低是由市场上对住房的供给和需求双方力量共同决定的。土地价格的变化，一般来讲，对于住房市场上的需求状况的影响很小，因为需求主要取决于人们的偏好和支付意愿。所以，土地价格的变化要想影响房价，那么就只能通过改变供给来发挥作用。地价虽然是修建住房总成本的一个构成部分，但是我们不能就此武断地认为地价的升高会改变市场的供给，因为不同形式的成本对于住房的供给具有不同的影响。经济学常识告诉我们，影响供给曲线变化的应该是边际成本的变化。地价能否影响供给，关键在于地价是以什么样的形式进入成本函数的。对于整个房地产开发来说，地价就相当于一个固定成本了，不管是多少，它都不能影响住房的边际成本进而影响住房的供给曲线，而只是影响开发商是否进入和退出房地产市场的决策。
另外，如果要将高房价归因于高地价，企图通过降低地价来缓和房价，那么地价就应该是一个可以调控的外生变量。然而，影响地价高低的决定性因素依然是市场供求关系，土地交易的成交价格是内生变量，政府并不能在土地市场上随意操纵土地的成交价格，土地价格的高低取决于房地产市场的经济租金大小。土地需求是一种派生需求，是由于对土地产品即住房的需求才有对土地的需求。当房地产开发商对未来的房产市场的预期较为乐观时，则会增加投资信心，从而加剧对土地的竞争，抬高土地的价格。但如果房地产开发商对未来的房地产市场预期不是很乐观，则会减少对土地的需求，土地的价格自然下降。例如，2008年全国房价出现了10年来的首次下跌，市场预期的不景气，使得土地交易价格指数也由第一季度的121.7逐渐收缩到第二季度的112.2、第三季度的107.7和第四季度的103.4。
所以，从理论上讲，我国的高地价并不是导致高房价的原因，恰恰相反，是高房价导致了高地价的现象。笔者也曾依据《中国经济景气月报》公布的1998年第1季度~2009年第4季度的商品房销售价格指数和住宅用地价格指数，对房价和地价进行了格兰杰因果检验，结论是：在10%的显著性水平下地价几乎始终不是房价的格兰杰原因，而在滞后1期以后一直到滞后第6期，房价却是地价的格兰杰原因。
三、高房价的真正原因何在？
一些人之所以认为，地价高房价就会水涨船高，其依据的理论基础是等量资本要获取等量利润。高地价意味着修建住房的成本增大，房地产商为了实现“等量资本获取等量利润”，必然是抬高房价。但是，这里存在一个明显的错误，那就是“等量资本获取等量利润”有一个前提条件，即房地产市场已经不存在超额利润，实现的是正常利润。很明显，房地产市场并非如此，而是一个具有超额利润的市场，开发商暴利是不争的事实，要是没有暴利就没有这么多的开发商参与房地产开发行为了，也就不会使土地供不应求，导致对土地的竞价攀升。因此，盲目的认为高地价会因为“等量资本获取等量利润”而推高房价的逻辑是不合适的。正确的逻辑应该是：由于我国房地产市场的暴利，使得大量资本不断涌入以追逐超额利润，使得地价快速攀升，房地产市场的超额利润逐步缩小。地价上涨的过程恰恰是一个实现“等量资本获取等量利润”的过程。另一些学者认为地价推动房价的原因在于房地产市场存在垄断，地价上涨之后，房地产开发商可以凭借垄断地位抬高房价。这种观点看似有理，但也经不起认真推敲。因为，如果房地产开发商可以凭借垄断力量抬高房价，那么在地价上涨之前房地产商早就将房价抬高到了最高水平。
笔者认为，对于中国房价过高的真正原因在于中国的“土地财政”和“投机资本”。一方面，依靠出卖土地是一些地方政府财政收入的主要来源，而地价高低又会取决于房价高低，所以，地方政府为了保证出让土地的高额收入，就会有动机来通过各种优惠或者纵容政策来刺激住房市场的繁荣，在住房市场萎靡时还会进行违背市场经济运行规律的逆向操作来人为的托市，正如，在2008年住房市场不景气，出现房价下跌时，一些地方政府就纷纷抛出各种救市政策。另一方面，房产市场是一个投资场所，对住房需求由消费需求和投机需求两部分组成，在我国资本市场不发达和对住房真实的消费需求较大的背景下，投机资本都不约而同的选择了房地产这一收益高风险低的投资场所，因此，在中国房地产市场上，投机资本的流向也是决定房价走势的一个主要因素。
四、挤压住房市场泡沫，深化土地“招拍挂”制度改革！
高房价主要是由于房地产市场上强烈的市场需求引起的。我国房地产市场的需求存在着大量的投机需求，正是这些投机需求在推动着房价的升高，而不是所谓的高地价推动了高房价。目前人们对于房价过高的问题的讨论甚嚣尘上，房地产开发商通过抛出“高地价导致高房价”的论调，可以将人们对于房价快速上涨的不满情绪“祸水东引”，这样，政府就成了替罪的羔羊。因此，我们要慎重看待“高地价导致了高房价”的观点，不应该将对高房价的指责转向对高地价的指责。针对目前高房价问题，政府应采取各项宏观调控政策来抑制房产市场投机行为，挤压房地产市场的经济泡沫。
另外，地价是由于高房价引起的对土地的引致需求的增长而导致的，是土地市场供求力量相互作用的结果，而不是能够直接调控的外生变量。实施“招拍挂”制度以来，土地是通过拍卖的方式取得，地王也都是通过竞拍产生的，因此，土地价格是通过市场竞争的形式实现的。应该肯定“招拍挂”制度是一个重要的市场手段。之所以不断出现地王，以高价获得土地，是因为高房价背景下房地产市场的暴利使得房地产开发商存在强烈的利益驱动敢于高价购地。正是房地产市场的暴利刺激了对土地的需求，拉动了土地价格。正如马克思所说：“一有适当的利润，资本就胆大起来。有20%的利润，它就蠢蠢欲动；有50%的利润，它就铤而走险；有100%的
利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”因此，我们没有理由去调控地价，高地价是市场配置土地资源的必然结果。我们过去地价过低，意味着可能存在土地资源的非合理有效利用，对社会整体的福利可能是一种损失。在实施“招、拍、挂”制度以来，土地价格的上涨将有利提高节约用地水平和土地使用效率，对社会整体的福利是一种改进。不能因为存在“招拍挂抬高地价，进而导致房价攀升”的论调就盲目的打压地价。政府应当继续规范土地管理、加强土地市场的市场竞争等深层次市场化改革，让地价在市场竞争中形成，并充分发挥其配置资源的功能。
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