时间：2022-09-06 22:48:22
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理考察报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
2005年12月1日我们一行来到温州市乡镇下的一个村的“沪川大酒店”,我留意观查了酒店的环境,建筑特色、绿化、灯光、装潢、员工服务以及整个管理都给我留下了很深的印象。下面是我对酒店考察的一点感想。
一、营销—让宾客从心里满意
餐厅服务小姐在为宾客点菜时，服务殷勤，动作规范，态度和谐. 但以前由于管理者为了增效，给员工们下达销售指标，造成小姐不时的向宾客推销价格不菲的菜肴，努力的来完成自己的指标。这样的服务，客人会满意吗？作为管理人员，我们是不是应该进行换位思考呢？如果我们的小姐适时的向客人提醒，要适量点菜，以避免浪费；或者通过询问客人的口味来推荐合适的菜肴，这样的服务会让我们的宾客更为满意。
大家都知道要重视宾客的感受，因为宾客是饭店员工的衣食父母。但我们在工作中是否真正从宾客去考虑问题呢？很多时候都还是不够的。因为对宾客的满意纯粹理解为服务态度的话，可能有些肤浅了。服务需要不断研究客人心理，让宾客从心底感到满意才是硬道理。
二、员工——饭店的资产和资源
成本只能消耗的，而资源是能开发，资源是能升值的。管理大师彼得—德鲁克曾写到：“员工是资产和资源，不是成本和费用。”他所强调的是人的价值，因此把员工当作资源还是成本，这就是体现了酒店营经管理者的战略眼光和价值观，也是决定企业成败的关键。
三、制度——“热火炉定律”
不能否定，现在的制度，往往都没有很好的执行，而经常受到个人主观的控制，甚至有很多制度只是一种摆设。可能有许多管理者会把所谓人性化管理作为一种理由来解释。这种认识上差异，关键还是来自于我们很多人忽略人性化的一个基本立足点，即它是一种责任，一种对企业和自己的责任。不规范执行制度，造成制度形成虚设。一方面使企业浪费了制定制度的人力工本支出，更重要的是向员工们间接展示了企业不严谨的工作态度和思路。即使是以红头文字所定的制度，就必须执行。如果制度不合理，应及时进行修改，使之完善。西方的着名管理学家麦格雷戈的“热火炉定律”，就非常形象表达了一个企业规范执行制度原则。
“只要你敢碰它，它就烫你，而且当时就烫你，第一次就烫得很厉害；它只烫你碰它的那部分，而不会烫你全身；对谁都一样——谁碰它，它就烫谁；你不碰它，它就不碰你” 。这里的“热火炉”，当然指的就是制度和规范，其实这样执行制度才可以理解为人性化的管理。人性的认识，是一个逐步深化的过程，对人性面的理解不是简单以待人深厚善良为标准，它需要靠管理者在实践中不断的探索和提炼。首先要在制度化管理基础上，大家已经具备了一种行为规范，才可以将所谓人性化的软化管理，按照我们国家目前素质情况下，人性化的管理应该更多的用在关心员工工作之外生活和奖励员工的出色的表现这方面。
四、求知——处处都是机会
21世纪了，大家都知道知识的重要性，也会经常谈起学习的紧迫性，而且还会时不时的埋怨企业给的机会太少或者冒出“因为工作太繁忙，没有空闲时间进行学习”等等话题。但是，很多都忽略学习的目的是什么，都是为了提高处事能力，使工作得到上司和下属们的肯定，使生活过得有价值感。按照逻辑学推理法，在工作实践中学习更为直接有效。比如，在努力完成任务的过程中，就可以获取新的知识和经验。但我们很多同志对待领导下达的任务，经常喜欢寻求做不好的理由，进行推脱。接受任务时，不是自己开动脑筋，而是先问领导应该怎么做。实际上，我们因此而错过了很多学习、提高的机会。因为我们在接受任务时，其实就是获得一个学习的平台。用心和认真落实的过程，是一个不断需要充实的过程，是一个不断需要付出的过程。所以，只要我们对每一项工作都用心去做，认真负责去做，那么就能获得提高工作能力的好机会。
学习环境的问题也是如此。我们经常喜欢依赖于我们的周围氛围，但是却忽略了最主要的一面：我们自己是否真的具有学习的欲望？如果具有这种渴望，不会因一些主观可以控制的因素，来阻止学习知识，不会长时间等待一个特定机会，也不会在乎周围没有学习的气氛等等，因为环境是自己创造的，处处都可以学习。所以，可以这么说，我们很多人缺乏的不是学习机会和环境，而是没有具备需要真正学习的思想。“学然后知不足”说明这个道理。
五、对饭店管理的一些认识
饭店管理与物业管理有相似之处,或许算不上一门高深的学问，在学术领域大概只是一门应用学科。然而，从事过这方面管理的人都会觉得，要管好并不容易。饭店或小区就像一个小社会，各种各样的事情都会出现。因此要求管理者具备较高的素质和专业水平。
制度的完善和市场的竞争，使我们这些饭店管理者面临着新的挑战。我们必须迅速全面提升自我素质和能力，适应不断变化的形势，才不至于被市场所淘汰。
六、对今后物管公司发展的一点想法
酒店管理同物业管理有许多相同之处。通过对酒店的参观、学习和考察，使我对我现在从事的物业管理工作有了全新的认识，发现了我们同沿海经济发达地区物业管理水平的差距。下面就物管公司今后的发展方向谈谈我的想法。
1、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业
首先严把员工招聘关。今后在招聘公司管理人员时必须是具备物业管理专业知识的人才；招聘维修人员时必须是具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员时必须属退伍军人，并对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都要进行严格考核挑选。
积极做好员工的入职、在职培训工作。今后对新招聘的员工必须进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作做到心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。积极倡导“工作就是学习，工作就是创新，在学习中工作，在工作中提高”理念，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，在员工中形成一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，公司的管理服务水平和管理效益得以提高，树立良好的公司企业形象。
从实际出发，今后我们将严格参照lS09000质量体系运作，逐步制定和完善严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。然后根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
2、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。
在此次考察过程中，我亲眼看到了沿海一些星级酒店的管理模式、他们的管理给我了很大的启发。今后我们的物业管理服务，应向“一站式客户服务、一站式资讯管理、一站式数码社区”三大体系发展，就是利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现高效的管理运作，解决业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升服务效率，提高业主满意度，提升物业管理服务的水平和服务质量，最终提升我们公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。
3、积极推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。
2006年我们将重点开展“顾客互动年”活动。成立小叶榕业主俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动；“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动；十月份，组织小区业主观看露天电影；十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建互动的顾客关系，营造浓厚的社区氛围和良好的居住环境。 为下一步元方房地产公司的房屋销售和开发打下良好的基础。
4、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。
对于小区设备管理，要重新建立和完善设备管理制度；对各类设备都建立设备卡片；做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对电梯，保安监控系统，消防报警系统，公用的供水、供电网络系统，水电表、剪草机，加压泵每月定期检查一次，以确保正常使用。等等。
5、把保安队伍打造成公司的一道亮丽风景线
星级酒店保安的严格管理和彬彬有礼的形象给我的考察过程留下了深刻印象。酒店保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对酒店实行24小时的安全保卫。针对沿海星级酒店的保安管理。下一步我们将积极建立并完善各项治安管理规章制度；对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质；强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成小叶榕物管公司的一道亮丽的风景线。
工程总承包在我国经过了近二十年的发展历程，取得了不少成绩，并积累了一定经验[1].但总体而言，我国的工程总承包事业尚处于发展阶段，有不少问题值得探究，如基本概念问题，能力问题，市场机制，运作模式和人才培养问题等。本文只探讨工程总承包企业的概念问题。
何谓工程总承包企业？这是发展、培育工程总承包企业首先必须明确的问题，本文从以下几个方面对这一问题进行理论上的探讨，以期对我国工程总承包建设拓宽思路。
1 、 顾客（或业主，本文不加区分）需求角度
在市场经济条件下，顾客是企业赖以生存的基础，是建筑业发展的动力，企业必须满足顾客现在和未来的需求，并力求顾客满意才能实现企业的经营目标。顾客需求不断变化，并表现出了一些新的特点。在里丁国际建筑业发展战略论坛上，与会代表一致认为顾客对建筑业的要求和期望越来越高，希望建筑业企业能提供形成建筑产品全过程的服务。所谓“形成建筑产品全过程”有两层含义：一是指包含项目可行性研究及决策、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等内容在内的创造项目产品的过程（简称创造过程）；二是指上述项目管理过程（简称管理过程）。因此，从满足顾客需求出发，凡是能提供上述全部创造过程或管理过程服务内容的企业应该是工程总承包企业。当然，总承包范围是否包括上述所有内容，需由顾客根据项目实际情况及其风险程度决定和定义。根据顾客需求的不同可以有以下不同的工程总承包方式：
（1）设计、施工总承包（D-B）：承包商按照合同约定，承担工程项目设计施工，并对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。
（2）设计、采购总承包（E-P）：承包商对工程的设计和采购进行承包，施工则由其他承包商负责。
（3）设计、采购、施工总承包（EPC）：承包商负责工程项目的设计、采购、施工安装全过程的总承包，并负责试运行服务（由业主进行试运行）。
（4）交钥匙总承包（LSTK）：承包商负责工程项目的设计、采购、施工安装和试运行服务全过程，向业主交付具备使用条件的工程。
（5）设计、采购、施工管理承包（EPCm）：承包商负责工程项目的设计和采购，并负责施工管理。施工承包商与业主签订承包合同，但接受设计、采购、施工管理承包商的管理。EPCm承包商对工程的进度和质量全面负责。
（6）设计、采购、施工监理承包（EPCs）：承包商负责工程项目的设计和采购，并监督施工承包商按照设计要求的标准、操作规程等进行施工，并满足进度要求，同时负责物资的管理和试车服务。
（7）设计、采购承包和施工咨询（EPCa）：承包商负责工程项目的设计和采购，并在施工阶段向业主提供咨询服务。
2、建设项目全寿命期角度
建设项目全寿命期是指从建设项目开始构思到建设项目报废的全过程或时间跨度，在此期间，建设项目经历前期策划、设计和计划、施工和运行四个阶段。
当然，寿命周期中的每一个阶段还可以进一步细分，如前期策划可以分为投资机会研究、可行性研究、项目决策等过程，建设过程可以分为方案设计、施工图设计、采购、施工、安装、试车等。
传统的承包方式是对各个阶段进行相对独立的承包，且大多集中在建设过程，这种方式将项目全寿命期中相互关联的各项活动和任务作为相互分隔的过程或对象进行实施和管理，会造成管理的不连续、项目信息支离破碎、业主无法得到完整的建筑产品和完备的服务、无法实现全局最优等问题。解决这些问题的途径之一是承包商提供高层次综合化的工程总承包服务，即：业务范围涵盖两个及两个以上项目阶段；进入项目的时间向前延伸，甚至将项目构思也纳入承包范围；业务范围向后拓展，不仅完成项目建设任务，而且承担项目的运行管理（物业管理）和维护服务任务；承包商参与项目融资；最理想状况是提供全寿命期总承包服务。因此，与传统企业相比，能够提供上面服务的企业都应该称为工程总承包企业。根据业务范围所涵盖的项目寿命期阶段不同可以划分不同的工程总承包方式，除了上面所述各种方式外，还可以有：
（1）D+D+B（Develop+Design+Build），即承包商负责项目前期决策阶段的策划和管理+设计+施工；
（2）D+B+FM（Design+Build+Facility Management），即设计+施工+物业管理；
（3）F+P+D+B+FM（Finance+Procure+Design+Build+Facility Management），即融资+采购+设计+施工+物业管理；等。从全球范围看，这些工程总承包方式都可以找到案例。
3、虚拟建设角度
虚拟建设的概念来自虚拟企业（或称虚拟组织）以及包括虚拟现实在内的计算机技术在工程项目建设中的应用。1996年美国发明者协会提出了虚拟建设的概念，即：Virtual Construction is an aproach to the design-build process incorporateing electronic connectivity and upside-down management techniques.理解要点如下：
（1）工程项目是虚拟建设的对象和载体，项目建设通过一系列相互关联的过程来实现，这些过程组合在一起形成一条产品供应链；同时，项目建设过程也是一个价值增值过程，因此也形成一条价值链。图中圆圈既表示工程项目建设过程中环环相扣的过程，同时也表示实施项目所需的设计、采购、施工等能力。
（2）由于科技进步、社会分工细化、市场竞争加剧等原因，绝大多数企业不具备项目建设所需的全部专业能力，即只是上述供应链中的一环或几环，如果没有供应链中上、下游企业的协作，根本无法完成全部工程项目建设任务。而建筑市场的顾客对企业能力提出了越来越高的要求，希望企业能提供形成建筑产品的全过程。因此，为满足顾客需求，这些企业唯有跨越组织界限，在具有不同核心能力的企业间开展合作，以“虚拟企业”形式来整合和利用外部资源，从而扩展自己快速满足顾客需求的能力。图中核心企业可称为头脑企业，其技术先进，管理科学，起着整合、集成供应链的作用，在供应链中占据核心位置；伙伴企业可称为躯干企业，处于供应链中的其他位置，但能以自己的专业特长为项目实施过程贡献力量，是供应链中不可缺少的环节。
（3）在综合运用各种现代科学、管理技术，特别是计算机信息技术、网络技术、虚拟现实技术的基础上对项目建设过程进行集成管理，能达到高效实施项目的目的。
核心企业具有下列特点：
（1）拥有为顾客所认可的核心能力，顾客愿意将项目建设的总承包任务委托其实施；
（2）核心企业可能只占据供应链上的一环或数环，而不具备项目建设所需全部能力，但能够通过合伙、合作、组成项目联营（联合）体或形成总分包关系，将供应链中的上、下游企业整合在一起，迅速形成一条完整的工程总承包供应链。
（3）具备对供应链进行集成管理的能力。
根据上述概念，可以认为核心企业就是工程总承包企业。
虚拟建设方式国内已有应用，如北京建工集团与北京市建筑设计研究院签署合作协议，双方承诺分别利用自身在工程施工和设计方面的优势，实行强强联合，优势互补，以在与国内外同行竞争中占据主动。
4、国际大承包商的借鉴
每年年中，美国《Engineering News-Record，ENR》都会给出国际最大225家建筑承包商排名。毫无疑问，上榜企业都是活跃在当今国际建筑市场的顶尖企业，应该是当之无愧的国际型工程公司及工程总承包企业。分析这些公司的特点，可为界定工程总承包企业提供最为现实的标准。经过分析比较，我们发现这些国际大承包商具有如下共同特点：
（1）都是跨国公司，业务遍布全球，国外营业额在其总营业额中占有相当比重，2003年最大225家承包商前20家公司国外营业额平均占其总营业额的50%左右。
（2）专营（或主营）工程项目。企业的经营收入主要靠为业主提供实施工程项目服务，包括工程承包和项目管理服务。
（3）业务领域广阔，涉及包括房屋建筑、交通、工业、石化、制造、能源、水利、电讯、废弃物处理等多个领域，企业抗风险能力较强。
（4）业务范围涵盖工程项目建设的全过程，包括项目前期咨询、设计、采购、施工、开车服务（试运行）、工程总承包和项目管理承包（PMC）、项目管理服务等。
（5）工程总承包方式多样，包括：EPC、EPCm、EPCs、EPCa、LSTK、BOT等。
（6）组织机构和专业设置适应业务发展要求，一般都设有项目管理部、项目控制部、质量管理部、设计部、采购部、施工管理部、开车服务部（试运行）等常设性的组织。
（7）拥有大量高素质的专业人才，尤其是掌握项目管理和工程总承包知识和技术的专业人才，如项目经理、设计经理、采购经理、开车经理、项目控制经理、进度计划工程师、费用控制工程师、项目财务经理、合同管理专家（包括风险管理和索赔专家）、律师等。各层次主要人员除精通业务以外，还具备熟练运用外语和计算机的能力。高素质的专业人才是工程公司最宝贵的财富，专业人员的素质和水平代表工程公司的素质和水平。
（8）拥有完善的项目管理体系，通过包括ISO9000：2000（质量）、ISO14000（环境）、OHSAS18000（职业健康安全）在内的国际管理体系认证。项目管理体系包括组织机构、部门和岗位的职责、实施项目管理所必需的资源、项目管理程序文件、项目管理作业指导文件、岗位《工作手册》等。
（9）拥有先进的工艺技术和工程技术。具有获得专利技术并进行工程设计的能力。重视技术开发，善于将专利技术转化为工艺设计和基础设计，形成自己的技术优势。
（10）具有高水平的信息管理技术和计算机应用技术。工程项目实施和管理有强大的基础数据库作支撑，高水平的计算机辅助设计系统和集成化的项目管理系统得到普遍采用，并在项目实施过程中发挥了重要作用。
（11）具有与公司业务规模相应的融资能力。国际型工程公司都有很强的融资能力，包括借贷工程总承包流动资金、开具保函、帮助业主筹措资金等。其中帮助业主筹借资金，通常是工程公司获得项目的关键。
上述特点中，除了特点（1），其余都可用来界定工程总承包企业，因此可以说，具备这些特点的企业都是工程总承包企业。对我国承包企业而言，这些特点既可看成是界定工程总承包企业的基本标准，同时又可看成是对工程总承包企业的能力要求。
5、结束语
综上所述，所谓工程总承包企业应该是具备下列特点的企业：
（1）能以满足顾客当前和未来需求为中心，提供顾客所需全部项目创造过程或管理过程的服务内容；
（2）具备建设项目全寿命期观念，能够承担项目全寿命期中若干阶段的承包任务；
（3）具备核心能力，能通过合伙、合作、联盟等方式将供应链中的上、下游企业整合起来，实施高效的虚拟建设。
（4）具备国际大承包商的共同特点：
这些界定标准同时可以看成是对工程总承包企业的能力要求，我国建筑承包商可以从各个角度进行对比分析，不断调整经营结构、拓宽业务范围，并着力培养项目各阶段所需能力，特别是多阶段承包的集成管理能力，为最终成为国际型工程公司打下坚实基础。
参考文献
[1] 汪文忠。打造工程总承包企业[J].建筑，2003（7）：30-32
[2] 何清华。建设项目全寿命周期集成化管理模式的研究[D].上海：同济大学，2000
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[5] 成 虎。建设项目全寿命期集成管理研究[D].哈尔滨：哈尔滨工业大学，2001
8月1日至8月3日，在县长、县城六大片区建设总指挥的带领下，总指挥部办公室、各片区正副指挥长、办公室主任和开发公司经理一行28人实地参观考察了厦门市火炬高科技产业园、五缘湾、杏林湾片区，听取了厦门市火炬高科技产业园翔安指挥部、厦门市规划局、五缘湾运营公司、杏林湾建设指挥部的相关介绍。现将有关情况报告如下：
一、厦门城市规划的经验
1.先谋后动。传统的城市规划内容只注重空间布局，往往不考虑城市运营、资金平衡和项目的收益，发展建设被动地服从规划的要求，既影响项目的品质，也影响规划的实施。为适应市场经济发展的需要，厦门市规划局一改以往就规划而规划的模式，按照“先策划后规划”的理念，在规划编制前聘请策划公司对
片区的战略定位、产业安排、功能布局、亮点项目、重大基础设施和资金平衡估算等进行论证研究，并供领导决策参考，确定后再聘请规划设计单位将策划成果转化为规划成果，以规划的语言落实行动的项目，从而大大增强了规划的可操作性。如五缘湾片区即是先聘请国内知名的咨询机构王志纲工作室和英国阿特金斯顾问公司联合策划后再行规划。
2.滚动规划。规划的首要任务是促使规划项目落地。针对规划编制周期长、费用高、运营操作部分不明确等问题，厦门市规划局按照“积极配合项目、重点结合控规、分阶段制定规划”的思路，首先将建设项目的重要公建项目、基础设施配套项目在第一阶段完成，以迅速应对开发主体，保障项目落地。同时不断跟踪服务，优化细化道路、市政管线、土地招拍挂等技术指标，相对稳定后形成第二阶段成果，以指导各类土地的运营和片区配套的实施。紧接着编制城市设计、景观设计等内容，汇集成最后的控规成果。
3.明确定位。准确的定位是片区发展的“灵魂”。厦门各个片区均根据各自的区位、交通、资源特点进行明确的定位，既功能互补，又各具特色。如五缘湾片区位于厦门岛的东北部，高崎国际机场与会展中心之间，通过厦门大桥、东通道、五缘湾大桥与岛内紧密相接，且拥有8km长临湾滨水带，区位、交通、资源优势突出。五缘湾片区定位为“活力生态港、财智精英城”，功能以商务办公、生态居住、休闲度假为主，是集商业服务、高端养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型新城区。围绕定位，五缘湾相继推出了高星级酒店、餐饮休闲街、商业娱乐中心、温泉度假村、湿地公园、帆船港、飞地营运中心等一系列重点项目，为片区今后的可持续发展奠定了坚实基础。
4.功能混合。厦门市城市空间结构为“一心两环，一主四辅八片”，每个片区既自成体系，又相互联系融合，生产、生活等设施一应俱全，配套完善。片区内各项目也按照功能适当混合的理念进行空间布局。如火炬高科技产业园区规划总面积4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集园和4.13 km2的火炬（翔安）产业区组成，首期主要建设130万m2的通用厂房和20万m2的生活配套区，生活配套区内文教体卫商住等功能齐全，完全可自我满足生活、学习、文化休闲等各种需求，避免了钟摆式交通和通勤压力。
5.平衡规划。厦门首倡“就地平衡、积极平衡、紧张平衡和综合平衡”四大平衡规划理念，其核心是“谋资金”，即将独立的项目与周边的开发利用相结合，通过合理规划项目，使每个项目得以实现自我平衡。比如在修建道路、学校、医院等公用设施时，将周边土地的利用一并加以考虑；在规划工业园区时同时考虑生活区；在规划brt时优先考虑土地升值潜力大的地区，从而为项目资金的筹集创造条件，使城市规划从跟随城市发展的被动轮，变为推动城市发展的主动轮。
6.公交优先。倡导以公交优先的多样化交通方式，特别是大力发展有专用路权、快速便捷的brt（快速公交）系统。brt的线路、站场、乘客服务系统等均按未来提升为轻轨的要求设计，避免了重复建设，实现了城市的滚动发展。另外采取打通丁字路、断头路，多建支路、加大路网密度的办法不断舒展交通， 提升城市的通达能力。
7.以人为本。厦门城市规划突出以人为本的理念，把民生工程和民众的需求始终作为规划工作的重心和圆点，致力于提升市民的归属感和幸福指数。如厦门为满足市民不断增长的文化休闲需求，兴建了文化艺术中心、音乐厅、书法家广场、环岛木栈道、体育馆、运动馆、奥网中心等一大批高水准的文化休闲设施，提升了城市的品位。为解决中低收入家庭住房困难问题，在全国率先推出了大规模社会保障性住房建设项目，形成了分层次、多样化的梯次住房供给保障体系，降低了入城门槛，为高速城市化提供了强有力的物质保障。
8.环境优先。本着发展与保护并重、经济与环境双赢的理念，厦门按照“保护山水、紧凑发展”的模式，组团式推进各片区建设，实施了“蓝天、碧水、绿色、宁静、洁净”五大工程。在开发项目落地前，先行打造绿色生态项目，营造优美的投资环境，提升城市形象。如杏林湾片区充分利用其拥有世界最大水上园博园和珍稀海水温泉的优势，大力实施环境改造和生态修复工程，通过清淤造湖、退塘还海，推进杏林湾区岸线景观优化设计改造，使杏林湾成为独具特色的“鹭岛西湖”，吸引了华侨大学、厦门理工、武汉理工、华夏学院、厦门软件职业技术学院等大学进驻，成为厦门大学城、高尚休闲居住区和社会经济发展新的增长极。
二、厦门片区运营的经验
1.扁平管理，高效运作。各片区实行指挥部领导下的企业代建制。在指挥部的统一领导下，片区征地拆迁实行属地负责制，给予4000－5000元/亩不等的工作奖励经费；项目建设由片区运营公司负责，日常工作经费实行报帐制，投入产出由财政审核，另给予3%的代建费；项目实施过程中存在的问题由办公室负责收集反馈，提交指挥部会议即决即行，限时办结。如火炬高新区为迎接台湾光电企业进驻，130万m2通用厂房建设限时180天完成，规划、设计、建设、管理、管线、土地、发改、征地拆迁等部门脱钩常驻工地，边规划、边设计、边征地拆迁安置、边报建、边建设、边配套、边招商推介，系统管理、同步推进。市委、市政府提出“金戈铁马、狂飚突进”的推进要求，工程各方参建人员深入一线、攻坚克难，“女人当男人用、男人当超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常规、不违规，高效工作，在规定期限内圆满完成了工作任务，为片区发展赢得了宝贵的先机。
2.四大平衡，积极筹资。“四大平衡”即就地平衡、积极平衡、紧张平衡和综合平衡。“就地平衡”就是打破传统规划内容，在重大项目谋划初期，提出投入产出的安排供领导决策参考，做到项目投入产出的大体平衡，从而统筹区域内经济社会文化的发展；“紧张平衡”就是对构建项目的资金筹措、征地拆迁、土地拍卖、银行贷款以及建设工期等主要环节一环扣一环，围绕一个目标共同工作，紧张调度；“积极平衡”即以积极进取的态度和精神，多方筹资建设，创造项目建设条件，实现收支平衡；“综合平衡”即一个项目与其它项目统筹考虑，从全市的高度总体调配资金，综合运作、整体平衡。“四大平衡”的核心是谋资金、求项目实施。围绕如何在不增加城市发展成本的前提下，利用市场的自身规律精心策划每一个项目、每一块土地，促进城市的大力拓展，实现社会、经济和环境效益的统一。
3.适度倾斜，重点突破。一定时期内政府的融资能力和市场需求是有限的。厦门市根据各片区的发展条件，采取东西对进、逐步向北发展的策略，以基础设施和公用设施为先导，启动一批带动性强的项目，推进片区的快速发展。如五缘湾片区，以政府投资为先导，先行建设五缘湾特色商业街、运动馆、营运中心、湿地公园、梅湾木栈道、五缘学村以及市政配套设施等带动性的项目，掀起了五缘湾开发的热潮。在重点片区有土地运营收益后，再由市委、市政府综合平衡，统一调配资金，投入其他条件较好的片区发展，实现有序推进、滚动发展。
4.建管同步，协调发展。一是在建设期即成立运营管理公司，按照“三保”（保洁、保绿、保安）的要求，边建设、边管理，建管合一，建设考虑管理，管理服务建设。建设过程中按照景区标准加强管理，通过管理突出景区效应，打造一流环境，吸引企业、商家进驻；二是城市建设与环境的和谐。如五缘湾大力实施清淤造地、退塘还海、保留湿地，缔造“城市里的田园”，营造美丽港湾，成为厦门的“新客厅”；三是土地开发与产业培育并重。严格按照片区的功能定位将产业落实到具体的地块，从而保障片区未来发展的可持续性。如五缘湾通过营运中心（总部经济）、高技术研发园区、帆船港与游艇展销中心、环湾旅游开发等产业培育，以项目为支撑，增强片区的持久活力，使之真正成为“活力生态港、财智精英城”；四是保障失地失海农民的利益，使农民真正转变为市民，共享城市文明的成果。采取“金包金、金包银”的办法，集中在安置区或保留村庄提供商业发展用地，提供一些商业性、经营性项目，为失地农民提供未来生活的保障和充分的就业机会，使农民即当股东又当员工，从而真正融入城市、变为市民，实现和谐征地拆迁。
5.勾地储备，净地出让。为最大限度地挖掘城市土地的使用价值，厦门推出了“勾地”模式。即“提前储备、上网公布（提前一年）、征集意向、定向修订”。为使规划项目更加贴近市场，每年定期召开规划项目推介会，向开发商发放《项目开发意向征求意见表》，在不突破控规大纲总体提标的前提下，合理吸纳开发商的意见，确定拟出让小地块的规划指标，优化整合后带规划、建筑设计方案按楼面地价挂牌出让，从而满足市场需要。同时实行净地出让，即“产权明晰、围墙围合、场地平整、市政通达”。在熟地条件下出让，从而有效提升土地价值，提高土地二级级差，实现效益最大化。
6.设施先行，广泛推介。厦门各片区建设前，均由政府先行投资市政公用基础设施建设，通过拉开片区发展框架、完善文教体卫等城市基础配套服务功能来提升片区环境品质，吸引各类社会投资，推动片区开发。另外，通过筑巢引凤和政府职能的转移来带动片区的发展。如为推动杏林湾片区的开发，规划将市政府的行政办公职能转移至杏林湾片区，引导社会投资跟进。在五缘湾则集中建设飞地营运中心，由海沧、同安、翔安区政府集中在五缘湾片区建设11栋办公楼，充分利用各区的招商引资资源，共同把蛋糕做大。在实施项目带动战略的同时，各区利用各种媒体广泛宣 传，并筹办各种活动等形式包装、提升片区的形象和知名度，为片区发展造势。如五缘湾通过举办水手节、放松节积极推介片区旅游度假目的地的形象。
三、厦门经验对我县的启示
1.统一认识，营造浓厚的创业谋事氛围。当前，周边县市发展态势逼人。虽然我县在区位、交通上具有一定的优势，但城市空间窘迫、供地紧张的矛盾依然突出，必须加速拓展城市空间，为项目落地提供载体和平台。为此，必须统一广大干部群众的思想认识,特别是要把领导干部的思想认识统一到六大片区建设上来。六大片区建设90km2控制区不是异想天开，不是简单的模仿，这是城市空间拓展的需要，市场需求内在推动的结果，周边发展态势逼迫所然，也是规划先行控制的需要，特别是当前政策是以项目定供地。同时90km2也不是一厥而就的，需要各级干部群众的努力，只要万众一心，加之市域城镇化高速推进的外部驱动力，目标是实在而可行的。要通过实践来检验工作的实绩，以正确的用人导向和激励机制来调动方方面面的积极性，强力推进六大片区建设。要大力倡导“5+2”、“白+黑”的创业拼搏精神，制定科学的绩效考核机制，倡导谋事创业的浓厚氛围。要开展项目竞赛，实行“领导挂点、现场调度、限时办结”的工作机制和政治物质奖惩用人激励机制，讲正气、荡邪气，消灭假大空，反对积极表态、消极应付的不正之风，积极破解征地拆迁和融资难题，为迎接海西经济春潮而高歌猛进。
2.加强运营，充分发挥片区公司的主体作用。五缘湾路桥投资运营公司只融资投入了60亿元，出让片区三分之一土地即获收益130亿元。可见片区运营公司不仅是融资的平台，更是效益产出的主体。要大力推行项目代建制，超常规不违规，只争朝夕谋发展。鼓励运营公司整合片区所有有形和无形资产加大融资力度，通过片区公司的投资拉动效应带动整个片区的大开发。同时，片区运营公司也要积极主动地参与项目的市场竞争，主动拿地，在市场经济的风浪博击中不断壮大自身实力，为片区的发展贡献更大的力量。
3.未雨绸缪，以项目为片区发展的灵魂。厦门片区运作最核心的就是围绕项目储备和开发来推动城市空间的拓展。项目要求高质量、有特色、有活力、有带动性，能够体现片区的形象，为片区未来的发展注入活力。给我们的启示是各片区要聘请专业的策划咨询公司对片区进行形象包装和战略定位，确定空间发展时序和重点开发的亮点项目。加大项目储备力度，要推出和储备的项目均应做资金平衡和可行性研究论证，确定项目具体的运作模式和融资渠道。策划中要特别注重项目的形象定位，充分挖掘人文、社会、经济、区位、交通、环境价值，全方位包装。如五缘湾桥梁建设取意为天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的设计理念，湾内五座园拱桥一线排开，创造了新海湾一道靓丽的风景线。
4.动态更新，增强规划的可操作性。参照厦门经验，概念规划所覆盖但尚未编制控规的区域，可分四阶段来编制控规。即“控规大纲——征求意见、定向修订——城市设计、景观设计——控规”。首先，以片区为单位，按不同土地使用性质划大地块编制控规纲要，确定大地块的总指标，不细分至小地块，从而确保规划的弹性和贴近市场需求。其次，由总指挥部项目部、规划、国土、片区运营公司共同提出下一年度地块出让计划，经总指挥部审定后上网公布，并召开规划项目推介会，根据开发商意见由规划部门根据总体平衡的要求落实具体地块的相关规划指标，在此基础上再编制城市设计和景观设计，最终汇集成控规的最后成果。
5.基础先行，提升片区环境品质。各片区要优先投资道路、管线、亮化、绿化、文教体卫等市政公用基础设施建设，以大手笔拉开片区发展大框架，以大气魄、怀纳大投资、大项目。要注重片区景观环境营造，特别是道路设施建设要管网同步实施，路灯、绿化配套，加大道路绿化率，营造生态景观走廊。按照每500m有一处集中公共绿地的要求建设生态广场和公共开放空间，改造好山地林相，保护和利用好原有地形植被建设城市绿肺，营造特色空间，形成山水城林共融的城市格局，从而提升城市环境品质，彰显片区魅力，实现社会经济文化环境的统筹发展。
6.突出重点，优先投资发展潜力大的片区。按照“先南后北、东西对进”的空间发展策略，量力而行，合理安排建设时序，充分发挥政府投资的杠杆效应。短期内政府投资主要应以城南片区、红金片区、洋塘片区结构性市政公用设施为主，在实现投入产出平衡的基础上逐步滚动推进，切忌贪大求全，撒胡椒面，以发挥政府投资“四两拨千斤”的作用。总指挥部要用好资金综合平衡调配权，集中资金投向重点片区和重点项目。其他片区应加大项目包装推介力度，积极向社会融资，引导社会资本优先投向功能性和基础性项目，在力求平衡的前提下积极经营好片区。
7.系统管理，实现片区和谐发展。按照建管同步的要求，组建片区规划建设、城管分局和物业管理公司，参与项目建设期间和后续的管理，实现建管合一、文明施工，避免重复建设和浪费。研究出台更加惠民的拆迁安置政策，切实保障失地农民的利益，考虑失地农民的社保、低保、就业和发展问题。倡导公寓式安置，按现行拆一补一供地标准在安排安置公寓后多出的土地和返迁土地用于出租公寓、商贸小区、农贸市场等设施建设，为失地农民提供多元化的收入，以维护社会稳定，推动片区的和谐发展。
8.以人为本，把民生工程作为片区发展的推力。每个片区都要规划文化、艺术、教育、医疗、环卫、体育、市场、广场、公园绿地、停车场、保障性住房等民生设施，功能混合，使之自成体系，并优先投资。将空间规划与经济规划相融合，策划与规划相联动，把社会经济环境价值思考贯穿规划的全过程，从而切实体现规划为“公共政策”的本质属性，进而改善片区投资品质，带动其他房地产和经营性项目的开发。
