时间：2022-05-04 11:04:37
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇合同解除函，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【案情回放】
2011年7月，戚女士与上海某餐饮公司签订《特许经营授权合同》，约定上海某餐饮公司授予戚女士“某小龙虾”在石家庄地区的特许经营权。合同签订同时戚女士向该公司缴纳权益金12万元、履约保证金3万元。
由于个人原因，合同签订后，戚女士并未按照约定在90天内开始经营活动，也未使用上海某餐饮公司经营资源。同年12月，戚女士向上海某餐饮公司发出律师函，称由于合同签订后双方均未实际履约，要求解除双方签订《特许经营授权合同》，并要求该公司退还权益金及履约保证金。上海某餐饮公司回函答复：戚女士未按合同约定开业，构成违约，如她在接到律师函七日后仍未开业，上海某餐饮公司将解除与她签订的合同，并不予退还权益金和保证金。戚女士遂于2012年2月至杨浦区法院，她认可自己违约在先，上海某餐饮公司不需返还履约保证金，同时因双方均未履约，要求上海某餐饮公司返还权益金12万元。
上海某餐饮公司承认双方签订合同后均未实际履约，但称合同中有明确规定，“权益金即区域品牌使用费，指获得品牌使用授权、核心产品技术使用授权、连锁管理应用系统使用授权的费用，合同签订后除双方另有约定外，戚女士不得要求返还。”因此，该公司不同意返还权益金。
杨浦区法院经审理判决，支持戚女士的诉请，确认双方签订的《特许经营授权合同》已解除，上海某餐饮公司应返还戚女士权益金12万元。
【以案说法】
戚女士是否有权要求上海某餐饮公司返还权益金？
答：法院认为，因为戚女士不愿继续履约，造成本案系争合同解除。戚女士对此认可并不再要求上海某餐饮公司返还履约保证金。而解除合同后，是否应当恢复原状，则需根据合同性质确定。本案合同系特许经营合同，根据双方合同中的定义，“权益金”就是戚女士对上海某餐饮公司经营资源的使用费。她在支付权益金后，并未实际开展任何经营活动，也未使用过上海某餐饮公司的经营资源。故根据双方合同及权益金的性质，戚女士主张返还12万元权益金，可予支持。虽合同中有“合同签订后除双方另有约定外，戚女士不得要求返还权益金”的内容，但该条款应适用于戚女士已经正常使用上海某餐饮公司的经营资源、其支付的权益金获相应对价的情况，故上海某餐饮公司以此作为不返还戚女士权益金的抗辩理由，法院无法采纳。
法辞典
内容提要: 未生效合同的命运应视具体情况而定，有的可被解除。未生效合同产生了不完全债务；债务人若已经履行了不完全债务，只是不完全；债务人明确表示不履行不完全债务，或以自己的行为表明不履行不完全债务，构成了先期违约，债权人可以援用《合同法》第94条第2项或第4项的规定，主张解除合同。此外，当事人双方也可以协商一致将已经成立但未生效的合同解除。部分生效、部分未生效的合同亦可作为解除的对象。
关于未生效合同，即已经成立但尚未生效的合同，可否作为解除的对象这一问题，崔建远教授曾在《合同解除的疑问与释答》[1]一文中讨论过，采肯定说并阐释了理由。随着时间的推移、实务的发展、研究的深入，笔者有不同的想法，有必要抛砖引玉。
一、未生效合同的命运分析
合同已经成立了，但尚未生效，在此期间，一方当事人实施了不法行为，致使相对人若继续固守该合同和等待其生效，就会遭受重大损失，于此场合，若符合法定的或约定的解除条件，该相对人主张解除该合同，应否得到支持？这是实务向法律人提出的亟待解决的问题，在此，以下述案件为例加以研讨。
案例一：甲房产公司由A国某有限公司和丙房地产公司出资成立。李某与甲房产公司于2000年6月签订了《项目及股权转让合同》，并得到了丙房地产公司的确认。该合同约定：（1）转让项目为《旧城改造项目》的开发经营权。该《旧城改造项目》的用地面积为45679平方米，建筑容积率为1：2，建筑面积约80000平方米。（2）甲房产公司将包括以前在该项目所投入的款项在内的整个《旧城改造项目》转让给李某，同时同意将公司股权、法人等手续转让给李某，手续由李某办理；甲房产公司将转让的一切手续、文件转交给李某。李某以人民币4000万元将《旧城改造项目》的所有权全部买下，承继甲房产公司退出本项目的一切手续和投资额及延续本项目的开发、经营及管理权。（3）李某在签订合同后的3天内将200万元人民币汇入A国某有限公司指定的银行账户，同时甲房产公司将其财务印章、公章及文件移交给李某；李某在2000年10月8日前将300万元人民币汇入A国某有限公司指定的银行账户；余下的1500万元人民币，李某在2001年内分批汇付A国某有限公司指定的银行账户，如有尾数付不清的部分，可用楼宇抵顶。（4）甲房产公司在收到李某支付的人民币1500万元后，应把本项目所有权（包括开发公司的法人、股权）一并转归李某；负责把本项目前期发生的一切费用、清单及原始票据交给李某，负责李某付给的现金及分得楼宇的税费，负责协助李某与村委会签订有关本项目的开发合同。李某负责按上述第（3）条有关付款的规定付款给A国某有限公司，负责将分给甲房产公司的楼宇抵顶部分的住宅按每平方米3000元人民币结算，负责自筹资金开发本项目并在实施过程中承担所发生的一切责任（包括经济责任和法律责任）。（5）本合同书签订前甲房产公司所发生的一切债权债务与李某无关，本合同书签订后所发生的一切债权债务概与A国某有限公司无关；双方在签订合同时，甲房产公司将以前的付款清单及李某今后拆迁须付款的清单予以详细列明，并经丙房地产公司及双方确认和加盖公章；按照双方确认后的清单数目为准；本合同的签订需经甲房产公司、丙房地产公司的确认并加盖公章。
由于系争股东系A国某有限公司，股权转让须经有关主管机关审批，但是其实际办理并未经有关主管机关审批。由于股权受让人李某仅支付了884万元人民币的股权转让款，经A国某有限公司的多次催要后仍未付清余款，A国某有限公司为此提起诉讼，以李某严重违约为由请求解除《项目及股权转让合同》，重新经营管理甲房产公司。由于《项目及股权转让合同》的缔约双方为李某和甲房产公司，A国某有限公司非缔约方，故原告主体资格不适格。但李某在诉讼过程中认可了A国某有限公司的诉讼地位，且认可了《项目及股权转让合同》规定的股权转让方实际上是A国某有限公司，最终裁判机关支持了A国某有限公司解除《项目及股权转让合同》的主张。
案例二：甲公司欲兼并乙公司，双方签订了兼并合同，其中约定以若干行政主管部门落实一系列优惠政策、放贷银行免除乙公司迄今为止拖欠的贷款利息作为合同的生效条件。在合同签订但未满足生效条件的情况下，双方当事人即开始履行合同，但在确定乙公司的法定代表人等问题上发生严重分歧，而乙公司的大多数职工也反对公司兼并，并停工和不断上访，导致公司无法正常运作甚至陷入停顿状态。由于甲公司的兼并目的难以达到，预期利益化为泡影，加上大部分优惠政策落实无望、放贷银行明确拒绝免除乙公司的贷款利息，甲公司遂提出解除该兼并合同。乙公司以合同解除只能针对有效的合同作为理由，予以抗辩。
上述案例一提出的问题是，该案中司法机关的裁判根据为何；案例二提出的问题是该兼并合同是否可以解除。笔者认为，未生效合同即已经成立但未生效的合同，其前途如何应区分情形而定。第一种情形是合同无效。如我国《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定，合营一方向第三者转让其全部或部分股权的，须经合营他方同意，并报审批机构批准，向登记管理机构办理变更登记手续。违反这些规定的，转让无效。[2]上述案例一中的《项目及股权转让合同》，因主管机关外经贸委不予批准，以致股权转让行为未经工商行政管理机关办理变更登记手续，违反了该条例的规定，应归于无效，不再适用合同解除制度。[3]第二种情形是，当事人通过其行为或言词已经变更了原合同的生效条件，变更后的合同已经生效了。例如，当事人在合同中约定了始期或停止条件，在始期尚未届至、停止条件尚未成就的情况下，双方当事人都已经履行了主要义务，或一方当事人履行了主要义务且对方认可，则宜认定该合同已经变更，去除了始期或停止条件。此类合同可以是解除的对象，对此未见有反对的意见。[4]第三种情形是，未生效合同因约定的解除条件成就或终期届满而彻底地失去效力。例如，某涉外《股权转让合同》规定：“本合同如自签字盖章之日起18个月内，政府主管部门未审批的，自动失去效力。”该合同只要自签字盖章之日起已逾18个月，即使政府主管部门并未做出不予批准的决定，也归于消灭。第四种情形是，未生效合同既非无效，又未经变更成为有效，继续处于尚未生效的状态。上述案例二即属此类。属于此类的还有：合同虽然尚未满足我国《中外合资经营企业法实施条例》第20条第1款规定的条件，但并非审批机构不予批准，只是尚待时日，就属于尚未生效的合同。此类合同可否解除尚存疑问，下文将专门进行讨论。
二、未生效合同作为解除对象的理由
未生效合同可以作为法定解除的对象，其理由如下：（1）合同解除须以有效成立的合同为对象，这是在尚未遇到未生效合同可否解除的案件之前的观点。[5]其实，中国现行法并未明文规定被解除的合同仅仅限于已经生效的合同，没有禁止解除已经成立但未生效的合同。在这样的背景下，只有允许解除已经成立但尚未生效的合同才会有公正合理的结果，因此学界不宜再固守旧论，而应当重新界定中国现行法上的合同解除对象。（2）依据合同神圣或合同严守的原则，合同一旦有效就必须遵守，不得擅自变更或解除。即使如此，在主客观情况发生变化，继续严守合同会带来不适当的后果的情况下，法律也允许当事人解除合同。既然已经发生法律效力的合同尚且可以解除，不再受合同严守原则的束缚，根据举重明轻的原则，未生效合同的约束力会更弱甚至没有，就更应当允许解除了，除非阻止此类合同生效履行且宜提前消灭的正当事由不存在。（3）若不允许解除未生效合同，该合同要么较长时间地停留在这种状态，要么发展到生效履行的阶段，而这两种结果对于无辜的当事人均为不利，该当事人强行废除该合同，至少构成缔约过失责任，这并不适当。如果允许该当事人解除合同，则不会出现此类不适当的结果。（4）其实，合同存在着死亡的基因，终将消灭。在中国现行法上，合同消灭的制度有无效、撤销、效力待定场合的不予追认、清偿和解除等。[6]未生效合同在不存在无效、撤销、效力待定的原因场合，其消灭显然不适用无效、撤销、效力待定的制度，因其尚未生效也不适用清偿的制度。剩下的唯有合同解除制度，其应当是明智的选择，因为已经生效的合同若提前归于消灭，属于合同解除制度的范畴，未生效合同的提前消灭也作同样处理是比较合适的。[7]
这种观点已被《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》（以下简称《若干规定》）所采纳。《若干规定》第5条规定：“外商投资企业股权转让合同成立后，转让方和外商投资企业不履行报批义务，经受让方催告后在合理的期限内仍未履行，受让方请求解除合同并由转让方返还其已支付的转让款、赔偿因未履行报批义务而造成的实际损失的，人民法院应予支持。”第6条规定：“外商投资企业股权转让合同成立后，转让方和外商投资企业不履行报批义务，受让方以转让方为被告、以外商投资企业为第三人提起诉讼，请求转让方与外商投资企业在一定期限内共同履行报批义务的，人民法院应予支持。受让方同时请求在转让方和外商投资企业于生效判决确定的期限内不履行报批义务时自行报批的，人民法院应予支持。转让方和外商投资企业拒不根据人民法院生效判决确定的期限履行报批义务，受让方另行起诉，请求解除合同并赔偿损失的，人民法院应予支持。赔偿损失的范围可以包括股权的差价损失、股权收益及其他合理损失。”第8条规定：“外商投资企业股权转让合同约定受让方支付转让款后转让方才办理报批手续，受让方未支付股权转让款，经转让方催告后在合理的期限内仍未履行，转让方请求解除合同并赔偿因迟延履行而造成的实际损失的，人民法院应予支持。”
问题至此尚未解决，原因在于《若干规定》的上述关于解除未生效合同的规定，是以当事人一方不履行报批义务这一作为合同生效要件的义务为解除条件，而非以当事人一方“不履行”[8]主给付义务或从给付义务为解除条件。在未生效合同的场合，当事人一方“不履行”主给付义务、从给付义务时，相对人可否援用《合同法》第94条的有关规定主张解除合同，仍需讨论。
三、未生效合同中的义务与解除类型的对应关系
鉴于中国现行法设置的合同解除制度包括约定解除、协议解除和法定解除诸类型，[9]有必要分别讨论每种解除行为与未生效合同之间的关系，以检验上述结论是否适当。
未生效合同中约定了解除权产生的条件，或当事人各方事后达成了解除该合同的协议，这些情形在实务中已经发生。例如，某《股份有限公司股份转让协议》规定：“如自本协议书签署之日起十八个月后，本次股份转让仍未生效或者出现其他政府审批障碍而导致本次股份转让无法实施，则转让方与受让方应在本协议签署之日起十八个月届满后三个月内就是否继续履行本协议书进行协商，协商不一致的，可以解除本协议书。如本协议书因此解除，各方保证各自承担本次股份转让发生的成本及费用，互不追究，但各方另有约定的除外。但因本协议书任何一方过错导致本次股份转让未能生效或无法实施，该方不得依据本条提出责任豁免。”此类约定乃当事人各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公共秩序、善良风俗，法律应予承认。如此，在约定的解除权产生条件成就时，应允许该解除权的行使，或当事人各方达成了解除的协议，该解除协议生效之时已经成立但未生效的合同归于解除。
依据《合同法》第94条第1项的规定，解除未生效合同，不存有法律上的障碍，理论上也能自圆其说。有疑问的是，当事人能否基于《合同法》第94条第2项至第4项的规定，主张解除此类合同。笔者认为，回答这个问题牵涉到债务的分类、未履行效力不齐备的合同是否构成违约、先期违约及其类比，需要较为详细地进行分析。
关于债务的分类，学说上已经承认了效力齐备的债务和效力不齐备的债务，或者说完全债务和不完全债务（unvollkommene Verbindlichkeiten）。[10]德国法甚至承认了赌博、约定婚姻居间报酬等均不设定“债务”类型的不完全债务。[11]举重以明轻，已经成立的合同具有合法性，只是尚未生效，基于此类合同产生的债务，更应属于不完全债务，是债务的一种类型。既然合同没有生效，这种类型的不完全债务自然未届履行期，于是不会构成迟延履行。在债务人自愿履行不完全债务的情况下，如果该履行不符合约定或法定，是否构成不完全履行？回答是肯定的。其理由之一是，《合同法》第62条第4项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行债务。比照该规定的精神，可以认为债务人自愿履行不完全债务，意味着放弃了期限利益，债务的履行期限因此而届至。其理由之二是，即便履行期明确，但按照《合同法》第71条第1款关于“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外”的规定，除了履行期纯为债权人的情况，债务人也有权提前履行，并且债务人提前履行时，债权人若无其他理由而不受领，就构成债权人迟延。这种特例也模糊了不完全履行情况下的履行期届至。其理由之三是，不完全履行的构成至少在形式上没有履行期限届至这个要件，换句话说，不完全履行指的是债务人所为的给付存在着瑕疵，不看重履行期届至与否。
债务人明确表示无论何时都不会履行不完全债务，或以自己的行为表明不履行该债务，其是否构成先期违约？笔者对此持肯定态度。因为先期违约的要件就是，在履行期届满之前或在履行期届至前（普通法的模式），债务人明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务，或债务人明确拒绝履行其债务或构成客观预期不能（普通法）。债务人明确表示或以自己的行为表明不履行不完全债务，必定在“履行期届满之前”，也自然在“履行期届至前”，宜按先期违约对待。
综上所述，未生效合同产生了不完全债务；债务人若已经履行了不完全债务，只是不完全；债务人明确表示不履行不完全债务，或以自己的行为表明不履行不完全债务，构成了先期违约，债权人可以援用《合同法》第94条第2项或第4项的规定，主张解除合同。
四、部分未生效合同与合同解除之间的关系
世界上的事情确实复杂，其表现之一是，合同未生效，可能是某特定合同的部分条款未生效，其他部分已经生效。在某特定合同由一系列合同文件组成的场合，这种部分生效、部分未生效的情形可能发生。试以下述案例来作分析。
A股份有限公司系一家境内上市公司，其对外签署了一份《股份转让协议》，协议附有以下四份文件：（1）《关于A股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》;（2）《关于A股份有限公司员工安置安排》；（3）《关于A股份有限公司盈利目标之承诺函》;（4）《受让人的法人代表甲对本次收购行为承担连带责任之不可撤销的承诺函》。该《股份转让协议》第26条规定：“本协议书自各方法定代表人或授权代表签字并加盖公章之日起成立。”第27条规定：“本次股权转让在以下条件全部成就且其中最晚成就之日起生效：（1）转让方的股东大会批准转让方向受让方转让其持有的本协议书项下的目标公司（A股份有限公司）的股份；（2）目标公司（A股份有限公司）的股东大会批准本次向受让方协议转让标的股份；（3）本次股份转让经中国证监会审核无异议；（4）受让人向目标公司（A股份有限公司）的股东发出的《要约收购报告书》经中国证监会核准无异议，《要约收购报告书》生效且要约收购完成；（5）本次股权转让获得主管国有资产监督管理审批部门批准；（6）本次股权转让获得主管外商投资审批部门批准。”该《股份转让协议》经双方当事人签字盖章，按照《合同法》第25条的规定，以及该协议第26条的约定已经成立。不过，其尚未经主管国有资产监督管理部门批准和中国证监会核准，依据《中外合资经营企业法实施条例》第20条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条第1款前段的规定，以及该协议第27条的约定，《股份转让协议》尚未生效。受让方认为，转让方违反了附件中的《关于A股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》，主张解除主协议。
此处暂且不论转让方是否违反了作为主协议的《股份转让协议》，在假定转让方已经违反了该附件协议的情况下来回答受让方有无权利解除主协议的问题。这里需要特别探讨的是，尚未生效的合同可否有部分生效的情形？若有，其根据是什么？
首先，作为主协议的《股份转让协议》第22条第2款规定：“受让方承诺因其主观、恶意的过错导致本次股权转让未获审核和批准机关批准而造成本协议无法履行，在该事实发生次日起5个工作日内，受让方向转让方支付人民币1200万元的违约金。上述受让方的过错是指应当履行相关法定或约定或承诺的义务而受让方因主观、恶意的过错不履行的，包括但不限于：（1）受让方对其具备本次收购目标公司（A股份有限公司）的投资者资格的陈述与保证不真实，或因未履行其作出的有关投资者资格的承诺，而导致本次股份转让不能获得批准；（2）受让方未履行且也无法继续履行要约收购义务而导致本次股份转让失败。”笔者认为，受让方承担该条款约定的违约金责任，必须以该条款已经生效为前提条件，假如该条款尚未生效，不可能产生违约金责任，只能产生缔约过失责任。这说明作为主协议的《股份转让协议》在总体上尚未生效，但其中的第22条第2款却已经生效。
其次，按照主协议第34条第2款关于“本协议书附件是本协议书不可分割的组成部分，各附件一经各方签署，即具有与本协议书相同的法律效力”的规定，该协议书附件《关于A股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》也是该协议书不可分割的组成部分。依据该附件协议第3条第7款关于“本协议经各方签署之日起生效，为《股份转让协议》之附件，与《股份转让协议》一并使用，是《股份转让协议》不可分割的组成部分”的规定，因《关于A股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》已被各方签署而发生了效力，虽然作为主协议的《股份转让协议》在总体上尚未生效，但为其不可分割组成部分之附件《关于A股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》却已经生效。
那么，对于这种总体上尚未生效但部分条款业已生效的合同，其可否作为解除的对象？既然完全尚未生效的合同都可以作为解除的标的，部分生效部分未生效的合同就更不必说了。但问题的难点并不在这里，而在于一方当事人违反的是业已生效部分的义务，相对人却要解除尚未生效部分的合同，这可否得到支持？《合同法》第94条第2项至第4项等规定的解除类型及其运作，是当事人一方违反了已经生效的或者未生效合同项下的义务，相对人的解除权将因此而产生，其结果是使该已经生效的或者未生效的合同归于解除。即A合同被违反，导致的是A合同被解除，而非B合同被解除。但上述“一方当事人违反的是业已生效部分的义务，相对人却要解除尚未生效部分的合同”的问题则有所不同，即A合同被违反，相对人却要求解除B合同；或属于某合同的A部分被违反，相对人却要求解除该合同的B部分，对此，笔者认为应区分以下不同情形予以处理。
第一，尚未生效的合同或条款和已经生效的合同或条款若各自独立，仅为类似于“单纯外观结合的合同联立”情形的，一方当事人违反了尚未生效部分的合同或条款，相对人只能据此解除该部分的合同或条款，解除的效力不及于已经生效的合同或条款；一方当事人违反了已经生效的合同或条款，相对人只能据此解除该部分合同或条款，解除的效力不及于尚未生效部分的合同或条款。这是因为单纯外观结合的合同联立，实际上是数个独立的合同仅因缔约行为而结合，相互之间不具有依存关系。于此场合，自应分别适用各自的合同规范。
若尚未生效的合同或条款和已经生效的合同或条款，为类似于“一份合同的效力或存在，依附于另一份合同的效力或存在的合同联立”情形的，则应贯彻主合同或条款被解除的，依附性合同或条款同其命运的原则。这是因为于此场合的各个合同是否有效成立，需要分别判断，但在效力上，被依存的合同不成立、无效、被撤销或解除时，依存的合同应同其命运。据此，在主合同或条款尚未生效，而其依附性合同或条款已生效的情况下，若解除尚未生效的主合同或条款，则已生效的依附性合同或条款亦随之解除，而已生效的依附性合同或条款被解除时，尚未生效的主合同或条款并不必然被解除；在主合同或条款已生效，而其依附性合同或条款尚未生效的情况下，解除已经生效的主合同或条款时，尚未生效的依附性合同或条款亦随之解除，而尚未生效的依附性合同或条款被解除时，已经生效部分的主合同或条款并不必然被解除。
第二，尚未生效的合同或条款和已经生效的合同或条款，尽管在缔约双方看来不可分割，但在法律上却属于类似“典型合同附其他种类的从给付”的情形，其在处理上应当贯彻这样的规则，即一方当事人违反从给付义务的，相对人只能据此解除该部分合同条款，典型合同不因此而被解除；一方当事人违反典型合同项下的义务的，相对人有权据此解除典型合同，从给付义务部分随之被解除。这是因为典型合同为主要部分，从给付为非主要部分。对此，原则上仅适用主要部分的合同规范，非主要部分被主要部分吸收。[12]
第三，尚未生效的合同或条款和已经生效的合同或条款，尽管在缔约双方看来不可分割，但在法律上却属于类似“类型结合合同”的，各部分合同或条款彼此之间居于等值的地位，其处理原则上应当贯彻这样的规则，即一方当事人违反某部分合同或条款的，相对人只能据此解除该部分合同或条款，除非解除该部分合同或条款会使其他部分合同或条款失去存续的价值，或无法独立存在。这是因为，对于居于等值地位的各部分合同或条款，应予分解，分别适用各部分的典型合同规范，并依当事人可推知的意思调和其歧义。[13]
但是解除尚未生效的合同或条款并未导致已生效合同或条款失去存续价值，亦未导致已生效合同或条款无法独立存续的，则解除尚未生效的合同或条款应予承认；而若解除尚未生效的合同或条款致使已生效的合同或条款失去存续的价值，或使已生效的合同或条款无法独立存续的，则不应支持解除尚未生效的合同或条款。
需要强调指出的是，解除已生效的合同或条款没有导致尚未生效的合同或条款失去存续价值，亦未导致尚未生效的合同或条款无法独立存续的，则解除尚未生效的合同或条款应予承认；但倘若解除已生效的合同或条款已经导致尚未生效的合同或条款失去存续价值，或使尚未生效的合同或条款无法独立存续的，则不应支持解除尚未生效的合同或条款。
第四，若尚未生效的合同或条款和已生效的合同或条款密切结合且不可分割，解除任何部分的合同或条款，都会使其他部分的合同或条款失去存续价值或无法独立存续。于此情形下，一方当事人违反尚未生效的合同或条款所产生的义务时，相对人有权解除合同的全部；一方当事人违反已生效合同或条款所产生的义务时，相对人亦有权解除合同的全部。
第五，就上述案例而言，A股份有限公司签订的《股份转让协议》及其附件《关于A股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》，二者既有相互独立的一面，也有后者是前者不可分割的组成部分的一面。说它们各自独立，是因为各自的标的不同，各自的目的及任务有别，各自的生效要件相异，绝非同一典型合同里的不同条款，并无必然结合在一起的天性，而是不同合同因当事人的意思而“组合”在一起。说它们不可分割地组成了合同，是因为后者明确规定当事人各方应本着“为确保本次股份转让符合法律法规的要求，保障和明确过渡期间协议各方各自的权利和义务，妥善安排过渡期间目标公司（A股份有限公司）的经营运作”的目的，而特意作出了这样的约定。因此，判断受让方有无权利解除《股份转让协议》，不宜简单套用非典型合同的法律适用规则，而应当有所突破。
转让方违反附件中之《关于A股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》，没有导致《股份转让协议》构成不能履行，也没有使受让方成立《股份转让协议》的目的落空，则受让方不得以转让方违反了《关于A股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》为由解除《股份转让协议》。但由于转让方违反《关于A股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》的行为，已有使《股份转让协议》不能履行之虞（巨大的现实危险），因此受让方有权援用《合同法》第94条第2项的规定，主张解除《股份转让协议》。
而若转让方违反《关于A股份有限公司股份转让过渡期安排的协议》，导致《股份转让协议》构成不能履行或将使受让方遭受重大损失或使其合同目的落空，受让方有权援用《合同法》第94条第4项的规定，主张解除《股份转让协议》。
注释:
[1]参见崔建远：《合同解除的疑问与释答》，《法学》2005年第9期。
[2]我国《中外合资经营企业法实施条例》第20条第4款使用的术语是“转让无效”，未言明是不发生股权转让（类似于物权变动）的效力，还是股权转让合同无效。按照该行政法规的立法目的，所谓“转让无效”指的是股权转让合同无效，审判和仲裁的实务也基本上按照此种解释予以裁判。现行《物权法》第15条等规定则区分了物权变动与其原因行为，未办理物权登记的，不影响原因行为的效力。如果据此模式和理念解释我国《中外合资经营企业法实施条例》第20条的规定，就会得出与以往解释不同的结论，即政府审批部门不予批准涉外股权转让的，仅仅是股权没有移转，受让人没有取得股权，但股权转让协议不因此而无效，在不存在《合同法》第52条、第47条、第48条和第51条规定的原因的情况下应为有效。鉴于我国审判和仲裁的实务基本上沿袭以往的理念和操作，本文也暂不予以改变。
[3]这里需要注意三种不同的制度及其法律后果：合同若正处于主管部门的审批过程中，尚未被批准，则为未生效，而非无效；只有审批部门明确拒绝批准，合同才无效；若合同约定了存续期间，在该期间届满时主管部门尚未批准，合同自动消灭。
[4]对已经成立但尚未生效的合同可否解除的问题，应当做类型化的工作，若当事人通过其行为实际上已将合同变更，变更后的合同已经生效。
[5]这是崔建远先生于1984年在其吉林大学法律系法学硕士学位论文《论我国的合同解除》中提出来的，该文将经济合同解除的法律性质概括为四点：合同解除以有效成立的合同为对象；合同解除必须具备解除条件；合同解除必须有解除行为；合同解除的效力或是向将来发生或是溯及既往。后该观点在《中国民法学民法债权》一书中公开发表（参见王家福主编：《中国民法学民法债权》，法律出版社1991年版，第363页），并被国内诸多论著沿用（参见崔建远主编：《合同法》第3版，法律出版社2003年版，第189页；王利明主编：《民法》，中国人民大学出版社2000年版，第378 ～ 379页；韩世远：《合同法总论》第2版，法律出版社2008年版，第455页；马俊驹、余延满：《民法原论》第2版，法律出版社2005年版，第613页）。
[6]在因不可抗力等客观原因致使合同不能履行的情况下，德国法系采取合同自动消灭并由当事人负担风险的模式，故风险负担制度在德国法系也是合同消灭的制度。但我国现行法将该制度分解开来，合同消灭的层面由合同解除制度解决，合同不能履行所致损失问题不排斥由风险负担制度处理。
[7]同前注[1]，崔建远文。
[8]本来，履行主给付义务应以合同生效为前提，合同尚未生效，主给付义务的履行期尚未届至，债务人至少享有期限利益，没有义务现时履行主给付义务。因此，特将“不履行”一词加上双引号。
[9]协议解除的条件为各方当事人协商一致，这是《合同法》第93条第1款的明文规定。从这个角度观察，协议解除也属于法定解除。
[10]参见王泽鉴：《民法债编总论基本理论债之发生（总第1册）》，台北三民书局1993年版，第40～41页。
[11]参见[德]迪特尔梅迪库斯：《德国债法总论》，杜景林、卢诺译，法律出版社2004年版，第19～20页。
欠费保单是指保险合同已经成立，但是保险人并没有实际收入保险费的保险单。随着2003年3月24日保监会颁布施行《保险公司偿付能力额度及监管指标管理规定》，和2003年5月23日最高人民法院公布《关于审理保险纠纷案件若干的解释（征求意见稿）》，大量欠费保单就如同达摩克利斯之剑一样高悬在各财产险公司的头顶。各公司为了达到偿付能力要求、减轻无谓的税费负担以及业务风险，都作出了很多努力。但归结到底，这些努力对外都体现为保险合同的某些约定。
一、欠费保单应对措施的现状
对于上述存在的问题，目前各产险公司采取的不尽相同。最常见的是在条款“被保险人义务”部分写明“投保人应当在保险合同生效前按约定缴纳保险费。……被保险人如果不履行……各项义务，保险人有权拒绝赔偿或从解约通知书送达15日后终止保险合同”；或“被保险人在投保时，应一次性缴清约定的预收保险费”。有的则在责任免除部分约定：“未按书面约定履行缴纳保险费义务”；有的在保单中写明“保险人如需解除保险合同，需提前十五天通知被保险人”等等。这些方法归纳起来，可以分为以下四种类型：
1.约定缴纳保险费是投保人／被保险人的义务，未按约定缴纳保险费将导致保险合同不成立或者不发生效力；
2.约定缴纳保险费是投保人／被保险人的义务，未按约定缴纳保险费导致保险人可以解除合同；
3.约定缴纳保险费是投保人／被保险人的义务，未按约定缴纳保险费导致保险人可以不承担保险责任；
4.约定不缴纳保险费是责任免除事项。
二、现行解决方法的优劣分析
（一）未按约定缴纳保险费导致保险合同不成立或者不发生效力
首先，约定“保费是保险合同成立或者生效的要件”缺乏强行法基础。我国保险相关立法中缺乏国外关于“保险人在保费未付情形下不承担保险赔偿责任”的强行性立法。而且，依据我国《民法通则》、《合同法》和《保险法》的相关规定，保险合同是非要物和非要式合同。在没有约定的情况下，保费根本不是保险合同成立或者生效的要件。换言之，在国内，约定保费是保险合同成立或者生效的要件只能作为一般的格式合同中的条款被约定，其法律依据只能是《民法通则》第62条和《合同法》第45条关于约定生效条件的规定。在存在此约定的情况下，保险人尽管可能无需承担保险赔偿责任，但是也无法请求保险费。同时，由于保险责任开始日期和保险费交纳日期不一致，存在被保险人任意选择一个对其有利的日期提交保险费、使保单生效、并追朔到以前的某一个时间，使保险人承受不利道德风险的情况。例如现行综合住房保证保险的约定保险责任开始于贷款发放日，如果被保险人选择在贷款发放一年后缴费，对于过去一年中发生的保险事故，保险人仍需承担保险责任。
即便保险人进一步约定保险责任的开始不早于缴费日，保险人仍需对大量已经签发、尚未生效，但是又随时可能生效的保险单做好技术准备，包括前期的调查、检查和相应的准备金，同时还不能请求保险费，也无法预期可能的损失并妥当安排再保险事宜。这样，被保险人作为一个共同危险团体的团体性和风险分担性就有可能被打破，造成由部分按时交纳保险费的被保险人承担全体被保险人风险的后果，也可能导致保险人的清偿能力不足或无谓的损失。
对于该问题，最高人民法院在草拟的《关于审理保险纠纷案件若干问题的解释（征求意见稿）》第6条中，也给予了毫不含糊的否定回答，即：“保险合同成立后，投保人未交付保险费，保险人却出具了保险费收据，发生了承保损失，保险人应当承担责任。”
综上所述，保险人如采用保险费交纳与保险合同效力直接相关的做法进行自我保护，现行条件下最佳的做法还是采取一手交钱，一手交保单的方法，牢牢地控制住保险人的承诺权，从而在根本上使保险合同不成立，并借此控制风险。
（二）未按约定缴纳保险费导致合同解除
未按约定缴纳保险费导致合同解除方法的本质在于赋予保险人合同解除权，相关的法律依据为《保险法》第16条：“除本法另有规定或者保险合同另有约定外，保险合同成立后，保险人不得解除保险合同。”和《合同法》第93条第2款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”由于《保险法》第16条允许约定解除条件，因此采取本办法并没有法律上的障碍。对此，最高人民法院草拟的《关于审理保险纠纷案件若干问题的解释（征求意见稿）》第7条，也给予了肯定的说明，即：“投保人在保险合同成立后，未按照约定交纳保险费的，保险人有权解除合同。”
但是《合同法》第96条第1款同时规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，若保险人采纳此方法，必须严格履行通知义务，并准备随时应付可能发生的确认之诉。同时，采用本方法需要对保险合同解除是否具有溯及力作相关约定，否则将导致当事人对解除的后果，如保险人对解除前发生的保险事故是否承担保险责任、是否退还保险费等问题产生争议“‘。此外，在被保险人和投保人不是同一人的情况下，对于被保险人是否有权提起诉讼要求、确认合同解除无效的问题也存在相当的争议，特别是随着各种以银行为被保险人（受益人）的保证保险项目的大量出现，该问题更有实际意义。
因此，保险人如欲采用此方法，必须在内部流程上给予相当的重视并坚决有效地予以执行，这样才能收到效果。
（三）未按约定缴纳保险费导致保险人可以不承担保险责任
就第三种办法而言，其缺点也是甚为明显。财产保险的保险责任是指保险人根据保险合同的约定，在保险事故发生以后对被保险人经济损失应承担的赔偿责任，是保险人的主要合同义务。它一般是由基本责任、除外责任和特约责任三部分组成。由于我国不存在英美合同法体系中的“对价”概念，也没有相应的法律规定（如前述英国《1906海上保险法》第52条），因此在我国现行法律体系下约定“不交保险费，保险人不承担责任”的依据不足。
若以《合同法》第66条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定作为抗辩依据，也有不妥之处。从保险合同性质上来说，尽管承担保险费的缴纳义务是投保人的主要合同义务，承担保险责任是保险人的主要合同义务，但是由于保险合同的“射幸性”，双方的义务并不绝对等价，且在绝大多数保险合同中，保险人是没有履行其赔偿义务的。保险人经营保险业务的基础就是这种保险合同双方义务履行的不对等。因此，简单地把一般双务合同履行的规则套用于保险合同并不妥当。
此外，承担保险责任是保险人的主要义务，故运用该方法也受到《合同法》第39、40、53条的约束。一方面，保险人的说明义务并未减轻，另一方面，该约定有可能被法院依照《合同法》第40条的规定认定为“免除（格式条款提供者）责任”而无效。另外，本方法也存在一个和第一种方法相同的风险，即容易造成保险人的责任开始的不确定和费用的增加。因此本方法支持不够充分。
（四）约定不缴纳保险费是责任免除事项
综上可见，前三种的一个共同点是在“被保险人义务”部分特约了“未按时交纳保险费”的后果。尽管我国没有对“被保险人义务”事项和“责任免除”事项的效力高下做出规定，但监管机构却在《保监函[2002]15号 》中明确指出：“在保险合同关系中，维修保养义务并非被保险人的主要义务。被保险人未尽此项义务，属于被保险人的疏忽行为，但并不能因此排除被保险人的主要权利——要求获得赔偿的权利。”故而可以认定：监管机构认为在“被保险人义务”章节所作的约定的效力是比较低下的。
同时，法院也认为：依照《保险法》第18条关于保险人明确说明义务的规定和投保单上的说明，放在“被保险人义务”章节的、关于被保险人违反应尽义务的约定，不能被认定为已经对被保险人作了明确说明。有的法院还进一步认为，被保险人仅仅是保险合同的关系人，而不是合同当事人，因此保险人在没有经过合意的情况下和投保人一起对第三人（被保险人）设定义务为非法。因此，在“被保险人义务”章节内约定保险人责任的减免总不如在“责任免除”部分约定相同的。
尽管有上述好处，但约定不交付保险费为“除外责任”仍没有免除或者减轻保险人的“明确说明”义务和“通知”义务，同时也要受到“不利解释”条款的限制。在被保险人没有实际交付保险费以前，在免除或者在控制保险人的赔偿责任和义务开销的上，该做法也和约定不按期缴纳保险费导致合同无效的做法存在同样的法律风险。
最高人民法院草拟的《关于审理保险纠纷案件若干问题的解释（征求意见稿）》第6条、第7条，也对此做法给与了否定。
另外，“责任免除”部分约定的内容习惯上主要包括风险过大、不可以承保的风险（如地震）、不属于保险责任范围的损失和近因以外的损失等。故在此约定由于被保险人不当行为导致的不利后果，似乎也与惯例不符。
三、建议和对策
那么，对保险人而言，最佳解决方案至少应该具备以下两个特征：一是能够在被保险人没有实际交付保险费以前免除或者控制保险人的赔偿责任和义务开销；二是免除或者尽可能地减轻保险人的“明确说明”义务和“通知”义务，但又不至于产生“不利解释”条款的适用。
首先，综合保险相关法律，对被保险人约束力最强的应该是“特约条款”。被保险人违反“特约条款”的行为，无论有无过错，在英美保险法实践中都被认为是绝对导致合同无效的原因。而且，“特约条款”都是保险人和被保险人单独商讨的结果，因此也不应适用格式条款的不利解释原则。
其次，如保险人意欲免除责任，根本的策略还是应该建立在“彻底消灭合同”的约束力上。导致合同的消灭途径有很多种，其中一种被忽略的方法就是《合同法》第45条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”这一关于停止条件的规定。由于该条的规定是大陆法系合同法传统的附条件合同的体现，因此不存在疑义的问题，而且合同效力的终止也是自动发生的，无需保险人履行通知义务。这是解除条件（停止条件）和解除行为（包括法定解除和约定解除）的最大区别。而且这种约定也不是免责约定，故收到的约束也较少。
在这种情况下，保险合同成立并生效，保险人可以诉请保险费，且由于宽限期是固定的，合同效力的终止也是面对未来的，故对保险人而言不存在不确定性。
因此，保险人完全可以通过在特约条款中约定“经保险人和投保人约定，保单签发后，投保人经过一定宽限期后如仍未缴清保险费，保险合同依照《合同法》第45条的规定自动失去效力”来规避欠费保单的风险。比照相关法律法规和最高人民法院《关于审理保险纠纷案件若干问题的解释（征求意见稿）》的规定，也未见相反的强行性规定。当然，这种做法对被保险人未见得公平，所以保险人也完全可以同时特别约定在没有付清保险费以前，保险人不提供保险单，仅承诺承担一个不同于保险金额的、特定的赔偿限额，并以暂保单的形式予以体现。这种做法也与国际惯例保持了一致，值得各公司考虑。
[]
[1] 天安保险公司。财产保险综合险[S].1996年7月1日，第20、25条。
[2] 天安保险公司。产品质量险[S].1999年7月，第8条。
[3] 统颁机动车辆保险条款[S].2000版，第5条第10款。
[4] 太平洋保险公司。机动车辆保险条款[S].2003版，第24条。
[5] 周玉华。保险合同与保险索赔理赔[M].人民法院出版社，2001.
[6] 卞江生。论保险人的合同解除权[J].保险，2002（10）。
[7] JohnP.Dobbyn.Insurance Law[M].法律出版社，2001.（6）：201—207.
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甲乙双方在平等自愿、互利互惠的基础上，经协商甲方愿意将使用、管理权属于自己的房屋出租给乙方，双方根据国家相关规定，达成一致协议：
第一条甲方将拥有经营管理及转租权的房屋（合同标的）“ 号共 间，合同约定套内面积 ㎡的房屋出租给乙方，作为 经营场所。
第二条 租金、押金交纳期及方式
1、租用期限 年，自 年 月 日至 年 月 日。
2、第一年使用费为人民币￥ 元，（大写： ）第二年使用费用为人民币￥ 元（大写： ）第三年使用费用为人民币￥ 元（大写： ）。
3、本合同签定之日，乙方一次性支付 年 月 日至 年 月 日共 月的租金人民币￥ 元（大写： ），其余租金支付方式 .
第三条：水电费、保洁费、电话费和维修费的缴费办法：
1、保洁费、水电费、电话费、宽带费：由乙方自行向有关部门交纳；
2、维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责。
第四条：出租方与承租方的变更
租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方，签订书面合同的同时享有原乙方的权利，承担乙方的义务。
第五条：乙方的职责
1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3％收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。
2、乙方在租赁期间，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。
3、乙方如在租赁房屋内安装超过电子负荷的任何仪器或机械以及特殊设备，须征得甲方同意。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理，造成房屋或安全设施、消防设施损失的由乙方负责赔偿。
4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方。
5、乙方应遵循国家的相关安全法规，租赁期间因乙方施工等原因而造成的一切人员安全伤害和房屋财产损失均由乙方负责。
6、乙方保证承租甲方房屋作为合法用途，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责。
7、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。
8、租凭期间产生的一切税收均由乙方自理。
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第六条 甲方责任
1、甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。
2、维护乙方的合法利益和经营权，但是，因自然灾害和偷盗行为造成的乙方损失，甲方不承担责任。
3、乙方自己在未公开其经营性质及经营种类之前，甲方不得随意将其商业信息对外泄露。
第七条 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式：随____市场情况而适当调整。
第八条 租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。
第九条 本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。
第十条 本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请
工商管理部门或人民法院裁决。
第十一条 本合同经过双方签字（盖章）后生效。本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。
第十二条 本合同内签定的金额不函租房税，如需交纳租房税由乙方交纳租房税费用。
出租方： 承租方：
甲方经办人： 乙方经办人：
出租方（以下简称甲方）__________
身份证号： ____________________电话：__________
承租方（以下简称乙方）__________
身份证号： ____________________电话：__________
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、互利互惠的基础上，经协商甲方愿意将使用、管理权属于自己的房屋出租给乙方，双方根据国家相关规定，达成一致协议：
第一条 房屋基本情况
（一）房屋坐落于________________________建筑面积______平方米。
（二）房屋权属情况：甲方持有（房屋所有权证/公有住房租赁合同/房屋买卖合同/其它房屋来源证明文件），房屋所有权人（购房人）姓名：__________
第二条 租金、押金交纳期及方式
（一）租用期限____年，自____年____月____日至____年____月____日。甲方应于____年____月____日前将房屋按约定条件交付给乙。
3、本合同签定之日，乙方一次性支付____年____月____日至____年____月____日共____月的租金人民币￥________元（大写：____________），其余租金支付方式。
第三条：水电费、保洁费、电话费和维修费的缴费办法：
1、保洁费、水电费、电话费、宽带费：由乙方自行向有关部门交纳；
2、维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责。
第四条：出租方与承租方的变更
租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方，签订书面合同的同时享有原乙方的权利，承担乙方的义务。
第五条：乙方的职责
1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。
2、乙方在租赁期间，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。
3、乙方如在租赁房屋内安装超过电子负荷的任何仪器或机械以及特殊设备，须征得甲方同意。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理，造成房屋或安全设施、消防设施损失的由乙方负责赔偿。
4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地（自然折旧除外）交给甲方。
5、乙方应遵循国家的相关安全法规，租赁期间因乙方施工等原因而造成的一切人员安全伤害和房屋财产损失均由乙方负责。
6、乙方保证承租甲方房屋作为合法用途，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责。
7、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。
8、租凭期间产生的一切税收均由乙方自理。
第六条 甲方责任
1、甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。
2、维护乙方的合法利益和经营权，但是，因自然灾害和偷盗行为造成的乙方损失，甲方不承担责任。
3、乙方自己在未公开其经营性质及经营种类之前，甲方不得随意将其商业信息对外泄露。
第七条 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式：随市场情况而适当调整。
第八条 租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。
第九条 本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。
第十条 本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决。
第十一条 本合同经过双方签字（盖章）后生效。本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。
第十二条 本合同内签定的金额不函租房税，如需交纳租房税由乙方交纳租房税费用。
出租方：
承租方：
甲方经办人：
乙方经办人：
年 月 日
我们是一家互联网创业公司。2014年6月，我公司与一家商贸公司签署了上海市中心某大厦1501室的《房屋租赁合同》，用作本公司办公室。当时约定了租期5年，自2014年7月1日至2019年6月30日，每月租金5万元，当时除了按照合同约定每月支付租金之外，还支付了2个月房租共计10万元作为押金。到了2015年10月，因本公司风投撤资，公司现金流紧缩，本公司拟搬离现有办公室，到某经济园区继续经营，我们向出租方提出提前解除房屋租赁合同，但出租方提出不光要没收押金，还要我们支付剩余3年多租期的房屋租金作为违约金。我们想请问一下，这样的条款有效吗？我公司是否需要支付全部剩余租期的租金作为违约金？我方有何方法可以抗辩出租方的要求？
求助人：小朱
A：小朱你好！你们公司的这个问题非常值得进行讨论。
首先，根据《合同法》第一百一十三条的规定，你方因违约给对方造成损失，确应承担相应的责任。但是上述条款规定的比较笼统，在司法实践中缺乏操作性，因此部分地方高院对于合同没有约定违约责任的情形出台过指导意见或解答：北京市高级人民法院在《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十四条中指示：“承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的……具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。”而江苏高院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的意见》第二十六条第二款中给出的意见是：“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。”另外，2012年发生的一起房屋租赁合同纠纷的情况与你们的情况十分类似。关于此案，法院判决的依据是上海市高级人民法院《关于民事案件审理的几点具体意见》（沪高法民〔2000〕44号）第28条：“租赁期限未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，可否支持？”的意见：“未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付；剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。”
可见，在各地司法实践中，对于提前退租的赔偿责任是有一定限制的。那么，有没有国家性的法律以及其他规则可以适用类似案件呢？我们来进行一下分析：根据《合同法》第一百一十四条第一款的规定（“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”），法院一般会尊重你们在《房屋租赁合同》中的约定。但问题在于，法律允许当事人合意约定违约金数额，以及在法条中表明支持违约损失赔偿的初衷是为了保护守约方因对方违约而失去的可期待利益以及遭受到的实际损失，而并非是为了惩罚违约方，因此当合同中违约责任过高时，法院往往会选择“适当减少”，以显双方权利义务之公平。由于你方未履行完租期，这里会涉及违约责任是否过高的问题。关于这个问题，《合同法》第一百一十四条第二款中写明：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”这里可以看到，虽然该条款对于约定责任过高的设置有所规定，却并没有一个具体的标准。
那么如何来界定这个标准呢？在2013年的一起案件中，法院给出的判决意见与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定相一致，即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”结合上海高院的意见精神，没有约定违约责任时，对提前退租需要赔付的损失数额有过具体限制（即一般情况下为三个月租金以下），也就是说，如果合同中约定的违约金数额为三个月租金以下的，一般不会认为是合同法第一百一十四条第二款中的“过分高于造成损失，可以予以适当减少”的情形。而根据你们公司的实际情况，一共约定了五年的租期，但是实际履行尚未满两年，双方约定的违约金超过实际损失的百分之三十且数额为三个月租金以上，可以认为是“过分高于损失”的情况，你们公司可请求法院予以适当减少。
Q2：承律师，你好！
我公司的兄弟公司遇到了和我们公司类似的情况，但不同的是，兄弟公司的出租方当时是根据兄弟公司的要求，为兄弟公司新建了一幢厂房，然后租赁给兄弟公司使用。请问这种情况下，如果《房屋租赁合同》也规定了承租方如果提前退租，需要向出租方支付剩余租期的全部租金作为违约金的条款，出租方和承租方的相关权利义务有何不同？
求助人：小朱
A：关于这个问题，希望可以通过一个情况相似的案例（苏州某文教设备科技有限公司与苏州某电子科技有限公司租赁合同纠纷案）进行说明。
此次拟委托的楼盘“××××××”项目，位于××市××路×侧。本着诚信、自愿、互利互惠的原则，诚邀贵司与我们携手让该项目的营销工作向更深层次和更高水准迈进。做到在本项目利益最大化的同时使楼盘知名度、项目开发商和营销商的企业品牌形象极大提升，取得良好的经济效益和社会效益，最终让双方达到双赢的结果。
一、招标销售
××××××项目位于××市××路以×，东临××路，项目总用地面积约×××××平方米，尽用地面积约××××平米，规划总建筑面积约×××××平方米，总容积率约×。规划开发一幢写字楼，共××层。
二、销售范围
××××置业有限公司开发的××××××项目可售面积(具体以预售许可证的面积及湖南三诚置业有限公司要求为准)。
三、销售商的资格要求
1、具合法经营资格的专业销售公司。
2、在房地产营销方面有较丰富的营销经验及成功范例。
3、具有专业精神及积极的服务意识。
4、市场行为规范，具有良好的社会口碑。
四、销售商应提供的资料
1、提供政府批准的有效营业执照和从业资质证书的复印件并加盖公章，并提供企业法人证明书、法人委托书。
2、提供公司简介、基本架构、运作模式，同时提供在项目运行过程中，不可变更的骨干人物简介及项目销售策划小组组成人员简介(附人员简历、业绩等)。
3、策划报告(包括对本项目的研究、策划思路、公司简介等;提供纸质文本一式贰份，电子文本一套)。
4、公司销售商务标(提供纸质文本一式3份,提案当日提交)。
五、商提交销售策划报告主要内容
1、市场细分及消费群分析;
2、片区竞争楼盘和本项目市场定位及SWOT分析;
3、营销推广方案(项目卖点梳理、营销推广时间、总体均价目标、价格策略、促销策略、现场包装、广告策划思路、推广费用及需要发展商支付的其它费用等);
4、预计营销推广阶段及相应的销售率;
5、项目销售委托合同(需明确销售服务期限、双方职责、目标及任务，销售费用收取标准及财务结算方式，合同解除条件等内容);
6、对发展商的要求;
7、其它认为有必要的内容。
六、商提交销售策划方案要求：
市场调研数据准确、全面;分析有深度、逻辑清晰;市场把握准确，重点突出，切合实际;要求有创意、亮点，能充分体现、发挥项目优势。
七、废标条件：
1、不准时出席评标会;
2、提交投标成果不全;
3、不符合招标书其它要求
八、注意事项
1、本次招标确定的销售公司为优选单位，开发商将根据投标商的方案和报价与其进行协商，如就重大合同条款无法达成一致，则开发商保留与评分成绩顺延的投标公司协商权的权利。
2、定标后，开发商对未获优选单位者不给予任何补偿。
九、招标进度安排：
1、××××年××月××日星期一发出招标邀请函。
2、××××年××月××日星期二下午5：30之前收回标书截标，各公司提供投标成果。开标竟标时间本公司电话通知
开标、评标，公开答辩，经审议后5个工作日内电话通知评标结果。 以上时间如有更改，以电话通知的时间为准。
请各应标销售公司接到标书后3个工作日内将回执盖公司章后寄回本公司
请各应标销售公司××××年××月××日下午5:30之前将投标成果交至本公司办公室，并指派专人联络。再次多谢贵司的支持与参与!
××××置业有限公司
××××年××月××日
若被邀请投标的单位对本标书所述之内容有任何不明确之处或对本项目有任何需要咨询的问题，请予敝司之下属人员联系：
联系地址：××市××路××号××××××××
公司：××××置业有限公司
联系人：×××
出租方(以下简称甲方)：_____________
身份证：______联系电话：__________
承租方(以下简称乙方)：_____________
身份证：______ 联系电话：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
甲方房屋(以下简称该房屋)地址：______________________
第二条 租赁期限
租赁期限自____年___月___日至____年___月___日止。
第三条 房屋租金
该房屋租金为____元整，每月____元人民币。 租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准;除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。
第四条 付款方式
按____支付，每月 日支付，另付押金____元，租房终止，乙方结清各项费用后，甲方将押金退还乙方，不计利息。
第五条 关于房屋租赁期间的有关费用
在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任： 1.水、电费; 2.煤气费; 3.电话费。物业管理费和暖气费用由_____支付。
第六条 租赁期满
租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前____个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前____个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。
第七条 因乙方责任终止合同的约定 乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：
1、擅自将承租的房屋转租的;
2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;
3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;
4、拖欠租金累计达____个月;
5、利用承租房屋进行违法活动的;
6、故意损坏承租房屋的;
第八条 租赁期间应注意电气防火、防盗、防触电，执行当地有关部门规定，造成损失由乙方负全部责任
第九条 提前终止合同 租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前_____月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前_____个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。
第十条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。本合同连同附件共___页，一式___份，甲、乙双方各执一份，均具有同等 效力。
甲方(签章)：____乙方(签章)：____
_____年___月___日___年___月___日
租房合同范本二
出租方(以下简称甲方):
地址:
电话:
承租方(以下简称乙方):
地址:
电话:
甲乙双方在平等自愿、互利互惠的基础上,经协商甲方愿意将使用、管理权属于自己的房屋出租给乙方，双方根据国家相关规定，达成一致协议：
第一条甲方将拥有经营管理及转租权的房屋(合同标的)“ 号共 间，合同约定套内面积 ㎡的房屋出租给乙方，作为 经营场所。
第二条 租金、押金交纳期及方式
1、租用期限 年，自 年 月 日至 年 月 日。
2、第一年使用费为人民币￥ 元，(大写： )第二年使用费用为人民币￥ 元(大写： )第三年使用费用为人民币￥ 元(大写： )。
3、本合同签定之日，乙方一次性支付 年 月 日至 年 月 日共 月的租金人民币￥ 元(大写： )，其余租金支付方式 。
第三条：水电费、保洁费、电话费和维修费的缴费办法：
1、保洁费、水电费、电话费、宽带费：由乙方自行向有关部门交纳;
2、维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责。
第四条：出租方与承租方的变更
租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方，签订书面合同的同时享有原乙方的权利，承担乙方的义务。
第五条：乙方的职责
1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。
2、乙方在租赁期间，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损(自然折旧除外)，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。
3、乙方如在租赁房屋内安装超过电子负荷的任何仪器或机械以及特殊设备，须征得甲方同意。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理，造成房屋或安全设施、消防设施损失的由乙方负责赔偿。
4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地(自然折旧除外)交给甲方。
5、乙方应遵循国家的相关安全法规，租赁期间因乙方施工等原因而造成的一切人员安全伤害和房屋财产损失均由乙方负责。
6、乙方保证承租甲方房屋作为合法用途，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责。
7、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。
8、租凭期间产生的一切税收均由乙方自理。
第六条 甲方责任
1、甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。
2、维护乙方的合法利益和经营权，
但是，因自然灾害和偷盗行为造成的乙方损失，甲方不承担责任。 3、乙方自己在未公开其经营性质及经营种类之前，甲方不得随意将其商业信息对外泄露。
第七条 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式：随XXXX市场情况而适当调整。
第八条 租赁期间，若因不可抗力的！自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。
第九条 本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。
第十条 本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请
工商管理部门或人民法院裁决。
第十一条 本合同经过双方签字(盖章)后生效。本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。
第十二条 本合同内签定的金额不函租房税，如需交纳租房税由乙方交纳租房税费用。
出租方： 承租方：
甲方经办人： 乙方经办人：
玻璃销售合同范本【1】甲方：
乙方：
依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》及其有关其他法律、行政法规、遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，甲乙双方通过友好协商，经双方就本工程施工有关事项达成如下条款，望共同遵守。
一、工程名称：
工程地点：
工程范围：玻璃安装、铝板安装、钢架设计变更工程量及外露砼柱、梁均涂刷银粉色丙烯聚氨酯防腐面漆两道等内容（按实际设计变更通知单中的内容为准）。
二、合同工期：
开竣工日期：根据甲方进度安排；
三、质量标准：
工程质量标准：合格
四、合同价款：
1、玻璃采购价格为 元/㎡，玻璃爪件单爪材料费 元/套、 双爪材料费用 元/套、四爪材料费用 元/套；
2、铝复合板采购价格为 元/㎡（华天牌4mm厚）；
3、玻璃安装费用为 元/㎡，铝板安装费用为 元/㎡；
4、玻璃结构胶费用 元/支，铝板钢骨架安装费 元/㎡。
5、铝板扣件材料费用 元/㎡；
6、补油漆、拆除玻璃及钢材搬运至屋顶按计时工日结算。
五、结算及付款方式： 。
六、工程质量保修期限：按国家相关规定执行。
七、安全生产：
1、在施工过程中要严格遵守《安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建筑施工安全检查标准》以及与安全生产有关的各项安全规定，必须与乙方签订安全生产责任状。
2、乙方按建设方及甲方的要求确保现场文明施工。
八、乙方向甲方承诺按照合同约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。
九、合同生效：
1、合同订立时间：
2、本合同经双方签字盖章后生效，价款全部结清后自动失效。如有未尽事宜，双方协商解决。
甲方（签字或盖章）： 乙方（签字或盖章）：
年 月 日 年 月 日
玻璃销售合同范本【2】甲方：______________
乙方：______________
根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规规定，甲、乙双方本着平等、自愿、公平、互惠互利和诚实守信的原则，就产品供销的有关事宜协商一致订立本合同，以便共同遵守。
一、合同价款及付款方式：
本合同总价款为人民币_______整。本合同签订后，甲方向乙方支付定金 元，在乙方将上述产品送至甲方指定的地点并经甲方验收后，甲方一次性将剩余款项付给乙方。
二、产品质量：
1、乙方保证所提供的产品货真价实，来源合法，无任何法律纠纷和质量问题，如果乙方所提品与第三方出现了纠纷，由此引起的一切法律后果均由乙方承担。
2、如果甲方在使用上述产品过程中，出现产品质量问题，乙方负责调换，若不能调换，予以退还。
三、违约责任
1、甲乙双方均应全面履行本合同约定，一方违约给另一方造成损失的，应当承担赔偿责任。
2、乙方未按合同约定供货的，按延迟供货的部分款，每延迟一日承担货款的万分之五违约金，延迟10日以上的，除支付违约金外，甲方有权解除合同。
3、甲方未按照合同约定的期限结算的，应按照中国人民银行有关延期付款的规定，延迟一日，需支付结算货款的万分之五的违约金；延迟10日以上的，除支付违约金外，乙方有权解除合同。
4、甲方不得无故拒绝接货，否则应当承担由此造成的损失和运输费用。
5、合同解除后，双方应当按照本合同的约定进行对帐和结算，不得刁难。
四、其他约定事项
本合同一式两份，自双方签字之日起生效。如果出现纠纷，双方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
五、其它事项：
甲方：_____________________ 乙方：_____________________
开户银行：_________________ 开户银行：_________________
账号：_____________________ 账号：_____________________
_______年_______月_______日
玻璃销售合同范本【3】甲方：（以下简称甲方）
乙方：（以下简称乙方）
合同编号：
合同签约地：
依照《中华人民共和国合同法》，上述双方经友好协商，甲方同意向乙方购买豪生大酒店工程所用玻璃，并就该工程所用玻璃事宜及有关条款签订本合同，共同严格履行：
一、货品名称、型号、数量、单价、总价：
二、交货期：
1）合同交货期起始时间约定：
1、自甲乙双方在本合同上签字盖章；
2、乙方收到甲方的合同订金；
3、甲方提供确认的不可变更的尺寸、图纸之日起计算。
注：在执行合同过程中，若甲方提供尺寸、图纸超出合同约定加工质量标准，或超出乙方设备加工能力，则该批量交货期起始时间以甲乙双方最终确认后的不可变更的尺寸图纸之日起计算。
2）合同交货期约定：
（1）在合同执行达到上述第1）条1、2款约定条件；甲方须在本合同签订后二日内提供经甲方确认的不可变更的尺寸和图纸并每页签上名字和日期，以及后续批次下单数量、下单时间（多批次下单）。
（2）乙方按甲方下单批次送货，首批玻璃产品（约m2）于日内开始交货，每批下单产品于日内交完（生产过程零星补片除外）。
（3）如甲方不能在本合同签订后二日内提供经甲乙双方确认的不可变更的首批尺寸及图纸或不能明确后续批次下单时间、下单数量的，则本合同每批次交货期按日期后延。
（4）交货地点：
甲乙双方合同签订后：
1）每万货到工地结货款，订金在最后一批货款中扣除。（零星补片除外），最后补片（平米以上厂家免费送货）
2）乙方必须提供专用的增值税发票
3）货款支付：电汇、现金。
四、质量标准：
1）玻璃质量标准符合国标。
2）玻璃尺寸误差范围按国标要求。
3）玻璃的平整度达到国标。
五、验收：
1）厂家第一批货需随附发货清单、《产品合格证》、《质量保证书》、玻璃检测报告和企业资料一式三份原件给施工方。
2）厂家每一批货到甲方工地，由甲乙双方共同验货，检查玻璃规格、数量、外观。验收不合格的玻璃，经乙方核实后（甲方需提供不合格玻璃的投诉函及电子照片邮至，否则视为验收合格），不合格玻璃随下一批补回相同数量的合格品。
六、包装：
采用铁架包装，每批货物上订有箱卡，标明楼层、规格、尺寸、数量等。
七、违约责任：
1）若乙方未能按本合同要求及时供货造成工期延误的，逾期交货超过一周，从第8天起每天须向甲方支付逾期交货部分货款千分之三的违约金，但累计处罚违约金总额不超过合同总金额的5%。
2）若甲方未能按合同规定及时付款，逾期付款一周，则从第8天起每天甲方须向乙方支付逾期交货部分货款的千分之三的违约金，但累计处罚违约金总额不超过合同总金额的5%。
八、不可抗力：
甲乙双方的任何一方由于不可抗力的原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，以减轻可能给对方造成的损失，在取得有关机构证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。
九、争议的解决：
凡因执行本合同或与本合同有关的一切争议，双方均应友好协商解决。协商不成的，任何一方均可向工程所在地提起诉讼。
十、其他事项：
1）本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，均具同等法律效力。
2）本合同有效期至双方履行完合同条款时自动失效。
3）采用不粘胶标签，贴在玻璃右上角注明编号、楼层、规格、室内。
4）丁基胶平直，不可有断裂第二道封胶均匀、饱满、平整，四周的拐角处要打胶饱满，外观干净、漂亮。
5）玻璃清洗干净，四周上机精磨边，铝条采用“一次折弯”工艺各生产两片玻璃的叠差控制在最小范围。
6）甲方需用的玻璃直接下单给生产厂家，其料单文书（电子邮件、传真件、临时手写料单）具有合同同等法律效力，
7）乙方只负责核对数量和结款，材料的一切技术要求、下单、图纸、送货等一切跟施工方确认。
出租方(以下简称甲方)：__________
身份证号： ____________________电话：__________
承租方(以下简称乙方)：__________
身份证号： ____________________电话：__________
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、互利互惠的基础上，经协商甲方愿意将使用、管理权属于自己的房屋出租给乙方，双方根据国家相关规定，达成一致协议：
第一条 房屋基本情况
(一)房屋坐落于________________________建筑面积______平方米。
(二)房屋权属情况：甲方持有(房屋所有权证/公有住房租赁合同/房屋买卖合同/其它房屋来源证明文件)，房屋所有权人(购房人)姓名：__________
第二条 租金、押金交纳期及方式
(一)租用期限____年，自____年____月____日至____年____月____日。甲方应于____年____月____日前将房屋按约定条件交付给乙。
3、本合同签定之日，乙方一次性支付____年____月____日至____年____月____日共____月的租金人民币￥________元(大写：____________)，其余租金支付方式。
第三条：水电费、保洁费、电话费和维修费的缴费办法：
1、保洁费、水电费、电话费、宽带费：由乙方自行向有关部门交纳;
2、维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责。
第四条：出租方与承租方的变更
租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方，签订书面合同的同时享有原乙方的权利，承担乙方的义务。
第五条：乙方的职责
1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。
2、乙方在租赁期间，必须保护租赁期内设备和设施的完好无损(自然折旧除外)，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要变更用途，需经甲方同意方可进行。乙方造成租赁房屋及其设备的损毁，应负责恢复原状。
3、乙方如在租赁房屋内安装超过电子负荷的任何仪器或机械以及特殊设备，须征得甲方同意。未经甲方同意和因未办理相关手续而产生的事故或罚款，由乙方自理，造成房屋或安全设施、消防设施损失的由乙方负责赔偿。
4、租赁期满或合同解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施清洁、完好地(自然折旧除外)交给甲方。
5、乙方应遵循国家的相关安全法规，租赁期间因乙方施工等原因而造成的一切人员安全伤害和房屋财产损失均由乙方负责。
6、乙方保证承租甲方房屋作为合法用途，遵守中华人民共和国法律和政府相关规定，合法经营。因乙方违法经营而造成的一切法律责任和财产损失，均由乙方自行负责。
7、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。
8、租凭期间产生的一切税收均由乙方自理。
第六条 甲方责任
1、甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。
2、维护乙方的合法利益和经营权，但是，因自然灾害和偷盗行为造成的乙方损失，甲方不承担责任。
3、乙方自己在未公开其经营性质及经营种类之前，甲方不得随意将其商业信息对外泄露。
第七条 合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金递增方式：随市场情况而适当调整。
第八条 租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，双方协商解决。若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。
第九条 本合同如有不尽事宜，须以双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定作出补充，补充规定与本合同具有同等效力。
第十条 本合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决，协商不成，可提请工商管理部门或人民法院裁决。
第十一条 本合同经过双方签字(盖章)后生效。本合同正本一式两份，甲乙双方各执一份。
第十二条 本合同内签定的金额不函租房税，如需交纳租房税由乙方交纳租房税费用。
出租方： 承租方：
甲方经办人： 乙方经办人：
年 月 日 年 月日
房屋租赁合同通用版发范本
出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出
租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。
第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况
1、甲方出租给乙方的房屋位于(省、市)(区、县);门牌号为
2、出租房屋面积共平方米(建筑面积/使用面积/套内面积)。
3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。
第三条甲方应提供房产证(或具有出租权的有效证明)、身份证明(营业执照)等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。
第四条租赁期限、用途
1、该房屋租赁期共个月。自年月日起至年月日止。
2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为使用。
3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。
第五条租金及支付方式
1、该房屋每月租金为元(大写万仟佰拾元整)。租金总额为___元(大写万仟佰拾元整)。
2、房屋租金支付方式如下：
甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。
第六条租赁期间相关费用及税金
1、甲方应承担的费用：
(1)租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。
2、乙方交纳以下费用：
(1)乙方应按时交纳自行负担的费用。
(2)甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。
第七条房屋修缮与使用
1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)。甲方提出进行维修须提前日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。
2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：
(1)依附于房屋的装修归甲方所有。
(2)要求乙方恢复原状。
(3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。
第八条房屋的转让与转租
1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。
2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。
3、甲方出售房屋，须在个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
第九条合同的变更、解除与终止
1、双方可以协商变更或终止本合同。
2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：
(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。
(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。
3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋;
(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。
(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。
(3)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。
(4)未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。
(5)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。
(6)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。
(7)拖欠房租累计个月以上。
4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。
5、租赁期满合同自然终止。
6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。
第十条房屋交付及收回的验收
1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。
2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于日内向对方主张。
3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。
4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。
第十一条甲方违约责任处理规定
1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。
2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。
3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。
4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。
5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。
第十二条乙方违约责任
1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，看着离婚财产归属协议。乙方应按照合同总租金的%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的;
(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋;
(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;
(4)拖欠房租累计个月以上的。
2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的%支付甲方滞纳金。
3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。
4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的倍支付滞纳金。
5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。
第十三条免责条件
1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。
2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。
3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。
4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。
第十四条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第十五条争议解决
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的，按下列第种方式解决(以下两种方式只能选择一种)：
1、提请仲裁委员会仲裁。
2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十六条其他约定事项
1、
2、
第十七条本合同自双方签(章)后生效。
第十八条本合同及附件一式份，由甲、乙双方各执份。具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
身份证号(或营业执照号)：身份证号：
电话： 电话：
传真： 传真：
地址： 地址：
邮政编码： 邮政编码：
房产证号：
房地产经纪机构资质证书号码：
签约代表：
签约日期：年月日签约日期：年月日
签约地点： 签约地点：
设施、设备清单：本《设施清单》为(甲方)同(乙方)所签订的编号为房屋租赁合同的附件。
甲方向乙方提供以下设施、设备：
一、燃气管道[ ]煤气罐[ ]
二、暖气管道[ ]
三、热水管道[ ]
四、燃气热水器[ ]型号：
电热水器[ ]型号：
五、空调[ ]型号及数量：
六、家具[ ]型号及数量：
七、电器[ ]型号及数量：
八、水表现数：电表现数：燃气表现数：
九、装修状况：
十、其它设施、设备：
甲方： 乙方：
签约日期：___年___月___日
签约地点：
使用说明：
1、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本为中国消费者协会委托北京汇佳律师事务所拟定，为建议使用。
2、凡承诺使用《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本的经营者，有义务应消费者的要求使用。
法定地址：
法定代表人：
承租方：(以下简称乙方)
法定地址:
法定代表人：
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经友好协商于年月日签订位于北京*大厦商业物业*层*单元的租赁合同(以下简称“本租约”)如下：
第一章承租区域与用途：
1.1甲方合法拥有坐落于(以下简称“承租单元”)，甲方同意将该承租单元按(以下简称：面积)：平方米租予乙方。
1.2承租位置见附件一平面图上以阴影显示承租区域。
1.3承租单元经营范围只限承租方在其营业执照所规定的经营范围内办公之用。
第二章承租期
2.1租赁期限：*年
第三章租金、保证金、物业管理等费用及支付方式
3.1租金：
3.1.1租金按建筑面积㎡计算，月标准租金为人民币元/㎡。
(日标准租金=月标准租金×12÷365)，乙方以季度为付款单位，即每次支付三个月租金。
3.1.2合同签约后乙方应在3个工作日(法定节假日顺延)内，预付三个月的租金，起租日后该笔租金自动转为合同起租首季度租金。续后乙方应在每公历月的前个工作日(法定节假日顺延)内，向甲方全额缴付当季度的租金。
3.1.3租金不包含本合同所规定的物业管理费及之外乙方应付的其他相关费用,其他相关费用见附件1。
3.1.4经甲方同意乙方提前解除租赁合同的，乙方须按3.1.1条款约定的标准租金，按实际承租日期将差额补齐。
3.1.5若乙方未能在每公历月的前个工作日(法定节假日顺延)内，向甲方按时支付应支付的当月全额租金，逾期一日，乙方须按应缴总额的每日万分之五支付滞纳金(即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止)。
3.1.6如乙方逾期超过应付租金日3天，仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方除有权收回承租房外，乙方还须支付：应付租金日至退回承租房屋日止的租金、滞纳金、同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金。
3.2保证金
3.2.1双方一致同意，在本协议签署后3个工作日(法定节假日顺延)内，乙方向甲方支付相当于1个月的标准租金和1个月的物业管理费，作为支付租赁房屋租金的履约保证金：共计人民币元。
3.2.2如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用，则甲方应于租赁期终止日起30日内将履约保证金全额、无息退还给乙方。
3.2.3除经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约保证金，作为因乙方拖欠甲方租金或物业管理中心的物业管理费、滞纳金等费用或因乙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用。
3.2.4若乙方提前解除合同(或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时)，所付保证金不退(不可抗力除外);若甲方提前解除合同，甲方向乙方双倍返还保证金。
3.3物业管理费、其他各类费用
3.3.1物业管理费月标准为：每建筑平方米人民币元(合计：*元/月)。
3.3.2不足月物业管理费按下列办法计算：
(物业费月标准×12÷365)×租用面积×本月实际天数
在承租期内，乙方除应自觉履行交纳房屋租金、物业管理费。
3.4付款方式
3.4.1上述租金、保证金、物业管理费等乙方可以支票、现金或汇款方式支付。租金、保证金乙方直接支付给甲方。
3.4.2物业管理费交付办法和时间与交付租金办法和时间一致，由甲方代收。
3.4.3以汇款方式交纳租金、保证金及物业管理费等过程中产生的手续费，均由乙方承担。
第四章交房标准、改造、装修及维护
4.1乙方在合同签定后，按约定向甲方缴纳完毕首月保证金、租金后，甲方开据《入住通知单》，乙方持《入住通知单》前往物业管理中心办理入住手续。乙方对于消防、、设施的装修改造方案，必须取得政府相关部门的正式书面批复后，方可实施装修改造。该批复手续的办理工作由乙方或乙方所委托的相关机构自行进行，甲方应协助办理相关甲方应尽义务的手续。
4.2双方同意承租房屋的交付，按附件二所述标准办理交验手续。
4.3承租房屋若是由大厦统一安装的商业入户门，乙方在装修时不得改动，如必须改动应征得甲方、物业管理中心的同意并取得书面确认后方可实施。
4.4乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。
4.5乙方在办理入住手续或申请进行承租房屋改造、装修时，应按物业管理中心要求客户入住、改造、装修的规定，完善审批备案手续，并须认真阅读与大厦装修有关的技术要求，遵守大厦《装修手册》、《客户手册》的规定。
4.6乙方的装修方案未获得物业管理中心正式批准前，不得在承租房屋内进行任何内部装修、设备安装和经营用品的安装及摆放(如乙方需要存放装修材料的，乙方须声明对装修材料的安全性负责，并得到甲方同意，方可存放)。
4.7乙方应确保其装修工程不会对承租房屋和大厦结构以及设备等造成任何破坏，且不会影响其他用户正常使用大厦或正常使用单元房屋。如因乙方委托的装修公司违反规定，乙方应赔偿由此所造成的全部损失。
4.8若由于乙方的原因而对承租房屋的玻璃幕墙、建筑结构或中央空调系统等造成损坏的;或因乙方自行安装电气、设备及管道、线路使用不当、维修不善;或因装修产生各种污染而造成损失、索赔或法律诉讼等相关损失，均由乙方负责和承担。
4.9承租房屋的内部装修及由乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，并由乙方承担有关费用，若由于乙方非正常使用原因造成承租户内甲方权属的各种设备发生损坏，甲方可以代为维修，但必须由乙方承担维修费用。
4.10对于乙方承租房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任及费用。
第五章承租房屋交还
5.1无论属租赁期届满或提前解除合同的情况下，乙方无需把承租房屋恢复到原交房装修状态。
5.2在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应自行拆除其对承租房屋所进行的任何附加装置，否则，该附加装置甲方有权处置，甲方对该附加装置移走或拆除所发生的费用由乙方承担。
5.3在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁。否则，该物品的遗失、损坏的责任由乙方自行承担，且甲方有权自行处理承租房屋内的留置物品及由保洁公司对该承租房屋进行保洁，处理留置物品所发生的费用及房屋清洁费由乙方承担。
5.4在租赁期届满或提前解除合同退房时，如甲、乙双方同意,保留乙方在承租单元内的任何内部装修、装饰或附属物，甲方无须向乙方支付任何补偿。
第六章双方责任及保证条款
6.1甲方向乙方提供的承租房屋，应符合本合同附件一和附件二之约定。乙方应遵守附件三《业主临时公约》及物业管理中心制定的维护大厦运行的其它制度和规定;甲方有责任监督、检查、督促物业管理中心向乙方提供良好的服务。
6.2在租赁期内，甲方应监督委托的物业管理中心为承租房屋提供正常使用的能源及其它应具备功能，使公共设备、设施保持良好的运行状况。
6.3大厦空调供应时间：
冷气每年*
6.4大厦采暖供应时间：
采暖采用市政供暖，每年11月15日至第二年3月15日。
6.5在承租期内，除本租赁合同所述乙方违约情况外(或不可抗拒事件的发生)，甲方不得无故收回承租房屋。
6.6甲方负责在提供的商业水牌位置上标明乙方企业名称，其制作费用由乙方负责承担。
6.7若乙方注册公司，甲方应向乙方提供注册公司必要的租用办公场所证明。乙方保证甲方所提供的证明不作他用，并承担因挪为他用时的法律责任和由此给甲方所造成的相关经济损失。
6.8乙方承租房屋期间，必须严格遵守及遵从中华人民共和国的有关法律、规章及相关管理规定，依法经营，管理承租场所，严格按照本合同的约定和营业执照所规定的经营范围经营，并严禁乙方利用房屋进行违反法律及不道德的行为;若乙方违反国家相关法律、法规或规定以及本合同约定而给甲方及第三方造成损失，则乙方应承担损失赔偿的全部责任，同时甲方有权单方面解除本合同。
6.9乙方须依据本合同约定时限和方式及时支付租金、物业管理费和各项应缴纳费用。若乙方违约，甲方或其委托的物业管理中心有权在向乙方发出最后书面通告7天后的情况下，截断承租场所之电力、空调、水、燃气及其它设施的服务或供应等，由此引起的所有费用(包括重新接驳费用)及开支均由乙方承担。
6.10乙方须遵守并促使其使用人遵守大厦物业管理的各项规定和制度,并在入住时与物业管理公司签署大厦相关的物业管理文件。
6.11未获得甲方书面同意，乙方不得以任何形式或方式将承租房屋的全部或部分转让、分租给第三方。
6.12乙方须遵守中国政府及北京市政府有关防火、卫生的法律、法规及物业管理中心制定的安全、卫生规则。乙方不得在承租房屋或大厦的任何地方进行烹煮或燃烧任何物品，也不得在承租房屋内存放任何具有放射性、易燃、易爆等危险的物品及重型设备。
6.13在承租期内，乙方发现该房屋内属甲方维护的附属设施有损坏或故障时，应当及时通知甲方或物业管理中心进行修复。甲方或物业如未及时修复，乙方可自行或委托修复，费用由甲方负担，并从下月租金中直接扣除，若已发现损坏或故障而未在合理期间不予通知，造成涉及乙方损失或不能正常办公，其损失和责任甲方不予承担。
6.14乙方不得使用或允许将承租房屋及其任何部分作为播音室(乙方企业产品宣传、学习、推广等播音室除外)或用于宗教或其他仪式，或用于赌博或其他非法或不道德的用途;也不得使用承租房屋进行非法活动;不得在使用承租房屋时对甲方或其他租户构成损害或危险。
6.15除经甲方和物业管理中心同意，乙方不得在承租房屋内、外设置或展示任何能在大厦外面显示的广告宣传、灯箱、招牌标记、装饰、旗帜、海报或其他物件。甲方及物业管理中心有权拆除乙方违反本条款而设置或展示的广告宣传、灯箱、招牌标记、装饰、旗帜、海报或其他物件，发生的费用由乙方承担。
6.16乙方在经营中，若设置陈列品、橱窗、经营桌椅等时，应布置整洁、安全、美观、便于应急交通，并保证有足够的照明。商品陈设应健康、美观，符合政府对相关行业的规定;不得在承租场所内、外进行任何形式的叫卖或安装各种危及周边承租人身心安全的闪灯、旋转灯以及噪音发生源。
6.17若因乙方违反本合同6.12、6.14、6.15等条规定，造成政府执法部门依据北京市城市市容管理相关规定，对甲方或物业管理中心进行处罚，其处罚金由乙方全部承担。
6.18乙方在经营期间，须向一家保险公司购买其区域内的公众责任险，其保险责任包括但不限于承租场所或其任何部分出现损毁或承租场所内发生的火灾、爆炸、水损、烟薰等事件或承租人或其雇员、人、承包商、受邀者或客户之行为、失责或疏忽导致任何人身伤亡或财产损失或损毁，且保险额度应能概括其所承租场所可能导致或发生的上述事件的保险赔偿风险。乙方须在办理完成其承租区域保险后，在向甲方及大厦物业管理中心出示原件后，将复印件留存物业管理中心备案。物业管理费内只为大厦共用部位、共用设施设备财产及公共区域的公众责任完成保险。
6.19本合同其它条款中规定的义务、责任。
第七章合同续约、终止
7.1合同续约
7.1.1租赁期届满，甲方有权收回承租房屋，乙方应于租赁期满日将承租区域完好交还给甲方。乙方如有意续租，须在本合同期满前3个月向甲方提出书面商洽要求函，续租期间的租金价格应以当时市场合理租金水平商定续租条件，在同等租赁条件下,乙方享有对本合同所规定的承租房屋的优先续租权，在双方达成共识后，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。
7.1.2如乙方未在承租期终止日前3个月向甲方发出正式书面致函，甲方可视为乙方不再续租，(甲级写字楼网)在此种情况下，甲方或其代表、授权人有权在事先通知乙方的前提下，陪同有承租意向的第三方在不得影响乙方正常办公情况下进入承租房屋视察，且甲方有权在租赁期满后立即将承租房屋租赁给第三方。
7.2合同解除、终止
7.2.1双方已履行完成本合同项下双方责任和义务，且合同到期自然终止。
7.2.2因不可抗力致使本合同无法继续履行时，双方确认本合同可以终止。
7.2.3甲乙双方协商一致达成共识，可以解除本合同。
7.2.4甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1、未按约定时间交付该房屋达5日的。
2、交房时房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的。
3、因甲方原因致使乙方无法正常使用该房屋的。
7.2.5乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：
1、不按照合同约定支付租金逾期超过3日的;
2、擅自改变该房屋用途的、转租给第三方、拆改变动或损坏房屋主体结构的。
3、利用该房屋从事违法活动的、损害公共利益的。
7.2.6除7.2.4条款、7.2.5条款内容发生解除合同外，本合同其他条款已有约定可以解除、终止合同情况发生时，可按约定解除、终止合同。
第八章违约及违约责任
8.1本合同的任何一方不履行约定义务，或者违反本合同条款内容，给对方造成损失或致使本合同提前终止的，除本合同条款已约定的违约责任和赔偿以外，对未约定或未告知造成的损失，违约方须向守约方据实进行赔偿。
8.2本合同的任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责，但必须采取一切补救措施以减小损失并提供证明，否则应对扩大的损失进行赔偿。
8.3在本合同有效期内，该房屋如因不可抗力的原因导致损毁或造成双方损失的，双方互不承担违约及赔偿责任。
8.4乙方若未按本合同第三章约定时限支付应交费用，且以超出3.1.7条约定补足租金、滞纳金及应交的其它费用之限时，在甲方或物业管理中心再次通知给予乙方交纳宽限期5日内仍未补齐时;属于乙方已违约，甲方有权解除本合同，并有权采取必要的维权措施，以避免甲方损失不再继续扩大。由此乙方违约引起的任何损失及连带责任，均由乙方自行承担。
8.5除本章违约责任外，本合同项下其他条款约定的违约及违约责任。
第九章特别约定
9.1本合同项下的“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括地震、台风、洪水和战争。甲乙双方同意，在本合同有效期内，不可抗力的范围是：由于地震、台风、洪水、战争、火灾以及其他不能预见(包括政令、法律)，并且对其发生和后果不能防止、或避免和克服的人力不可抗拒的事件。
9.2如发生“不可抗力”事件致使本合同约定的某条款不能执行，双方均应积极采取补救措施，减少双方的损失，需免责一方应向另一方提供免责书面函(需提供证明材料)，在其证明得到证实后，可不计违约责任。
9.3在承租期内，如因不可抗力或非甲方单方面可控制的原因，造成承租房屋发生全部或部分损坏而不能使用，在上述损坏发生后的30日内，经双方协商可以选择：
1、宣布由于上述损坏而终止本合同;或。
2、修缮承租单元确定修缮所需的时间。在修缮期间，乙方不需支付租金直至重建或重修结束之日。
9.4租赁期内承租房屋所有权发生变更时，甲方应负责本合同在乙方与新的所有权人之间具有法律效力。
9.5本合同的相关税费应依据中华人民共和国的法律、法规和北京市政府的有关规定由甲、乙双方各自支付。
第十章通知、变更
10.1与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点;挂号寄出第7日或送达日(以较早日为准)视为文件已被送达。
10.2甲方对乙方发出的通知可送至承租房屋所述的地址。
10.3双方同意除本合同有约定以外，如再发生变更之内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真件均不作为本合同变更之依据。
第十一章纠纷解决及适用法律
11.1凡因执行本合同所发生的，或与本合同有关的一切争议，应首先通过友好协商加以解决，若协商不能达成共识,任何一方可向项目所在地人民法院提讼。
11.2在争议解决过程中，除有争议部分外，本合同其他条款和内容的效力、履行及依法修订不受影响。
11.3本合同如有与法律、行政法规相抵触的内容，该内容无效，但不影响其他内容的有效性。本合同中未明确规定的事宜，双方均遵照国家(及北京市政府)有关法律、法规和规章执行。
11.4本合同的构成、效力、解释、履行、修改及终止均受中国法律管辖。
第十二章合同生效及其他
12.1本合同的附件及双方所签订的补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
12.2本合同以中文书写，空格部分的填写的文字(不得涂改)与印刷文字具有同等的效力。
12.3本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。具有同等的法律效力。
12.4本合同自甲、乙双方法定代表人或授权代表人签字或加盖公章，并且甲方收到本合同2.2.1条款保证金全额之日起生效。
第十三章补充约定
甲方：乙方：
在保险人订立保险合同时已知晓承保货物的数量及规格的情况下，货物的包装方式属于保险人依其通常业务方式能够获知的信息，在保险人未作询问的情况下，被保险人无须专门告知。
〖案情〗
原告：孔克拉铜矿上市公司（KONKOLA COPPER MINES PLC）
被告：太平保险有限公司上海分公司
2007年4月，原告与案外人中色公司签署项目合作协议，约定由中色公司承包原告在赞比亚的工程，中色公司负责办理相关货物由上海港至赞比亚的运输保险事宜。同年10月8日，被告就涉案货物签发了货物运输保险单，记载被保险人为原告，保险责任期间参照1981年人保条款，运输区段为中国上海至赞比亚奇利拉邦布韦，同时在保险责任期间一栏注有“The cover terminates at the port of discharge”字样。10月9日，案外人伟士德诚公司签发了全套正本提单，记载托运人为中色公司，收货人为原告，起运港为中国上海，卸货港为南非德班，目的地为赞比亚奇利拉邦布韦，货物为34件设备。货物起运后，经南非德班港中转，分两批于11月28日和12月3日运抵赞比亚奇利拉邦布韦。原告在其仓库接受货物时发现部分电缆发生破损。12月8日，中色公司委托检验人Auchim公司在原告仓库检验了涉案货物，并出具检验报告称“受损电缆可能在运输过程中发生坠落或受到利器撞击”。
2008年1月3日，中色公司向被告提交了保险理赔材料，在其人出具函件中确认涉案货物在德班港卸货时包装良好。10月27日，原告为与伟士德诚公司等海上货物运输合同纠纷向上海海事法院提讼，随后在法院主持下达成调解协议，伟士德诚公司向原告赔偿108 000美元。2009年1月，涉案货物生产单位安凯特公司派其员工到原告仓库查勘了涉案受损货物，认定货物系在运输过程中受损。2009年3月1日，中色公司出具证明称，原告在涉案货物到达目的地后已经付清货款，涉案保险单项下的权利转移给原告。
涉案货物为27盘电缆和7个罐笼，27盘电缆的外包装为防雨布加竹帘，绕装在外径3米的铁盘上，货物以散货方式运输。
原告诉称，被告作为保险人有义务按照保险合同赔偿原告因保险事故而遭受的损失，请求判令被告支付原告保险赔偿金、翻译费，并承担本案诉讼费。
被告辩称，涉案事故并非发生在保险责任期间内，不属保险赔偿范围；原告未履行如实告知义务，被告有权解除合同并不予赔偿；原告索赔损失金额无事实和法律依据。
〖裁判〗
上海海事法院经审理认为：关于保险责任期间。涉案保险单记载的保险人责任期间参照1981年人保条款，该条款确定的保险人责任期间为自发货人仓库至收货人仓库。同时保险单又记载保险责任终止于卸货港。保险人、被保险人对保险合同条款有争议，而确无法查明保险合同当事人订立合同的真实意思表示时，应当作出对被保险人有利的解释。据此，法院认为，涉案保险单所确定的保险责任期间为自中国上海至赞比亚奇利拉邦布韦的原告仓库而非卸货港南非德班。现原告提供的证据证明原告在其仓库接收货物时已经发现货损，故涉案货损事故系发生在被告的保险责任期间内。
关于投保人是否隐瞒足以影响保险人决定是否承保的重要事实导致涉案保险合同解除。本案中，被告在保险合同订立时已经知晓其承保货物的数量及规格，保险单未对货物的包装方式作出约定。而涉案货物采用散货运输方式并使用了防雨布加竹帘的外包装，其包装方式符合涉案货物的运输要求，并不会扩大保险人的承保风险。涉案货物为绕装在外径3米的铁盘上，按其体积无法装载于一般的集装箱内。被告作为保险人对涉案货物在通常业务中的运输方式和包装方式应具有一定的了解，在其未提供证据证明曾向被保险人询问涉案货物的运输和包装方式的情况下，其无权以被保险人隐瞒货物运输方式和包装的重要事实为由解除合同。
综上，法院判决被告向原告支付除原告已从承运人处获得赔偿以外的相应保险赔偿金。判决后，原、被告双方均未上诉。
〖评析〗
一、保险合同条款的解释
根据涉案保险单记载，保险责任期间参照1981年人保条款，根据该条款，保险人责任期间为自发货人仓库至收货人仓库，而同时在保险单上又注有“保险责任期间终止于卸货港”字样。被告认为，涉案保险合同虽然适用1981年人保条款的仓至仓责任期间，但根据保险单记载，保险责任期间应变更为仓至港，即涉案保险责任期间为上海至南非德班，而根据原告人出具的函，涉案货损发生在南非德班至最终目的地的陆路运输区段，因而被告不应承担赔偿责任。因此，如何确定涉案保险责任期间，是本案原、被告分歧最大的一个问题，也是本案的争议焦点之一。该问题的解决，实质涉及对保险合同条款的解释问题。
本案纠纷发生时间在2007-2008年，判决时间为2009年6月，其时新《保险法》（2009年2月28日修订，2009年10月1日颁行）尚未施行，故判决时适用的仍为旧《保险法》。旧《保险法》第三十一条确立了保险合同的“有利解释原则”，即对于保险合同的条款，保险人与投保人、被保险人或受益人有争议时，法院应当作有利于被保险人和受益人的解释。根据前述规定，在原、被告就保险责任期间条款的理解有分歧，又无法查明合同当事人订立合同时的真实意思表示的，法院即应当做出有利于被保险人的解释，本案中也就是认定涉案保险责任期间为自上海至目的地的原告仓库。
值得注意的是，新《保险法》第三十条规定：“采用保险人提供的格式条款订立的保险合同，保险人与投保人、被保险人或者受益人对合同条款由争议的，应当按照通常理解予以解释。对合同条款有两种以上解释的，人民法院或者仲裁机构应当作出有利于被保险人和受益人的解释。”这实质上是对“有利解释原则”的适用条件和范围作出了限制性规定，具体表现在两个方面：首先，应限于保险人提供的格式条款；其次，在各方对合同条款存在争议时，应按照通常理解予以解释；第三，如仍有两种以上解释的，方能作出有利于被保险人和受益人的解释。新《保险法》的规定，应当说是体现出了对之前过分侧重被保险人权益保护的纠偏。
若将新《保险法》的条款适用于涉案保险合同，首先，该合同系格式合同，有关责任期间的条款系保险人提供的格式条款；其次，依照通常理解，仍然存在“仓至仓”和“仓至港”两种解释。因此，就本案的情况而言，即便适用新《保险法》，得出的结论与适用旧法并无二致，均能推导出涉案货损事故系发生在被告的保险责任期间内的结论。
二、被保险人告知义务的范围
我国《海商法》第二百二十二条对被保险人在订立合同之前的告知义务做出了规定，“合同订立前，被保险人应当将其知道的或者在通常业务中应当知道的有关影响保险人据以确定保险费率或者确定是否同意承担的重要情况，如实告知保险人。保险人知道或者在通常业务中应当知道的情况，保险人没有询问的，被保险人无须告知。”
被保险人的告知义务是海上保险中诚信原则的主要内容。保险人对风险的正确估计和判断有两条路径：一是被保险人对相关信息的告知，二是保险人对公共信息的获得以及自己对相关信息的调查。《海商法》的上述规定属“无限告知义务”，与《保险法》第十六条中规定的“询问告知义务”相比要严格许多。
随着时代的发展和科技的进步，保险人获知信息的渠道逐渐丰富、调查信息的能力也渐趋增强，相应地，海上保险也呈现出由无限告知义务向有限告知义务转变的改革趋势。[1]这种趋势反映在审判实践中，则是对于“保险人知道或者在通常业务中应当知道的情况”的恰当诠释。
本案中，对于被告抗辩的涉案货物包装方式是否属于被保险人应当告知的内容，法院的判决确立了如下两个判断标准：
其一，该情况是否系若被保险人不予告知，则保险人根本无从知晓。告知义务是一种对保险合同双方信息不对称问题的解决机制。本案中，涉案货物的包装方式并不构成双方不对称的信息。涉案货物绕装在外径3米的铁盘上，按其体积无法装载于一般的集装箱内。保险人在保险合同订立时已经知晓其承保货物的数量及规格，虽然保险单未对货物的包装方式作出约定，但保险人本应对涉案货物在通常业务中的运输方式和包装方式具有一定的了解，故涉案货物的包装方式应当属于保险人“知道或者在通常业务中应当知道的情况”。根据法律规定，保险人知道或者在通常业务中应当知道的情况，保险人没有询问的，被保险人无须告知，鉴于保险人未能提供证据证明曾向被保险人询问涉案货物的运输和包装方式，故其无权以被保险人隐瞒货物运输方式和包装的重要事实为由解除合同。
其二，该情况是否会影响保险人据以确定保险费率或者确定是否同意承保。本案中，涉案货物采用散货运输方式并使用了防雨布加竹帘的外包装，该包装方式符合涉案货物的惯常运输要求，并不会扩大保险人的承保风险，事后经证明也不是造成涉案货物发生保险事故的原因。综上所述，法院认定涉案货物的包装方式并不属于被保险人负有告知义务的“重要情况”，对被保险人未将货物运输和包装方式如实告知保险人，保险合同应予以解除的主张不予支持。
