时间：2022-09-06 18:33:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理服务论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
面对日益激烈的市场竞争，物业管理企业如何求生存、求发展，这是我们的当务之急。笔者试图就新世纪的行业特点，谈谈个人的看法。
一、奉行“以人为本”的服务理念，不断提升管理服务的质量平台
新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业管理行业来说，既是机遇又是挑战。面对即将到来的挑战，物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。
第一，建设“天人合一”的居住区。市场的开放和经济的发展，必然使人们的生活水平从量到质的飞跃。人们对居住环境的需求将不满足于现有的条件，向往的是“天人合一”的环境，关注的是居住质量，追求的是高品位的生活。因此，新世纪的居住区建设，应当把“以人为本”的服务理念，贯穿到房地产规划、建设的全过程中，人才能营造出中国“天人合一”的居住环境，满足人们的需求。首先要充分应用社会学和心理学理论，既考虑居住者相互联系、增进邻里间活动与交往的机会，又考虑每户甚至每人都有自身隐私、不愿公开的心理需要；其次是应用生态环境学理论，从社区选址到建设都要注意保持区内自然景观和生态环境，以保持原有地形的起伏与湖泊的走势，依自然环境来铺设道理等；再次是应用美学理论，即通过整体规划设计来表列社区美观的建筑风格、生态环境的保持、小品的形式与布置，使人造景观与自然环境最佳地融为一体。与此同时，应用智能化技术，以微电脑实现客访、防盗、防火、防警等系统的自动化控制；自动检测空调系统的温度、湿度、风速、风压等参数；水、电、煤气表出户计费；保健、家庭办公等功能。从而使居室、教育机构、文化娱乐、商业配套、休闲等场所，都让人感受到一种高雅文化环境的氛围，使居住者产生对居住环境的认同感。
第二，提供“以人为本”的人性化服务。21世纪是质量的世纪，这是一种新趋势，更是一种新挑战。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是居住者，居住者的满意才是衡量物业公司工作的最终标准。无论是顾客、发展商还是物业公司，对物业管理越来越关注的是服务质量，服务质量自然而然地成为关系到物业管理企业发展的核心问题。市场竞争使物业管理行业正经历着从经验式的管理向理性管理的转变，这就要求物业管理企业：一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；不断捐纳优秀人才、建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质；投入大量的人才、物力和时间等资源，从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法、各项业务的操作程序、培训教材等进行系统化的、文字化的规范。另一方面要创新服务理念，优化服务质量，市场迫使物业公司将管理的重点放在对硬件管理上的同时，注重如何进行对顾客提供优质的服务，从完善居住者的居住生活出发，提供高水准的服务；以诚恳、守信、积极的态度对待居住者；关心居住者，满足居住者的需要，不断改进服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。
第三，营造具有中国特钯的“人文”居住环境。居住区的可持续发展，关键在于如何创造一个人性化的环境。物业管理在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”看作是物业管理活动的重要组成部份，力求把自已变为社区群众的核心，使人们信任、依赖与求助于它；利用公众假日，组织丰富多彩的社会活动，为居住者提供广泛的交流机会，以此推动和协调物业区居住者之间的人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，在居住区中创造出没有“陌生人”的理想家园，增强居住者对居住区的归属感。
二、运用专业化、规范化、科学化管理手段，开拓进取，提高参与市场的竞争力
中国物业管理企业面临的竞争将不仅仅是国内的竞争，还有国际性的竞争。在竞争中形成国有企业、私营企业、外资企业、合资企业多元竞争的局面。如果没有意识上、思想上的制高点，也就难以占领市场竞争上的制高点。因此，国内物业管理走规范化、专业化、科学化的道路，是时代的呼唤。1、专业化管理是提高管理服务水平的先决条件。专来化体现在专业技能和专业分包两方面。因此，要求物业管理企业首先要折好人力资源管理，提高员工的专业技能。员工是企业最有价值的资源，也是唯一能提供竞争争优势的潜在力量。员工管理是服务行业的核心工作，提高管理服务水平，根本途径只能是进行员工管理。通过抓好管理人才的培养，解决“顾客对服务质量的需求与企业管理水平之间的邓盾、管理人才的缺乏和培训能力不足之间的矛盾”，解决企业长久发展的问题。其次，要做好分包工作的评估和考核。不型物业管理企业除配备小修所需的人员外，将保安、清洁、维修等项目以合同的形式发包给专业公司、承包商去做，而物业公司将代表居住者监督各类专营公司的工作，这样，物业管理公司成为物业管理的组织者，按合同进行管理协调、考核评价。
2、规范化管理是增强服务质量观念的前提。没有规矩，不成方圆。在市场经济日益成熟的今天，物业管理企业应当有意识地引进国外已经成熟的管理、经营和服务思想、方法，以科学的手段规范管理。按照ISO9000标准，建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序，明确规定每一个岗位的工作职能、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法，由“人治”变为“法治”，让每一个员工工作都有章可循，才能确保工作质量，全面提高企业的管理水平和服务质量。通过调查分析顾客的真正需要，科学地分解、组合管理服务过程，最大限度地提高工作效率，从而使管理工作步入标准化、规范化的轨道。
3、科学化管理是创造企业高效率的保证。科学技术是第一生产力，这已经是被现实证明的真理。通讯技术、计算机网络运作技术、多媒体应用技术、现代控制技术的发展普及和运作，为实施智能化小区管理和节约管理成本提供了可能。因此，高新技术手段为有实力的物业公司提供了新的竞争资本。研究和应用新的物业管理技术，全面提升管理服务平台，节约服务成本，将会为物业管理企业提供新的竞争手段，谁领先掌握了这种手段，谁就能有效地占领市场。国内市场化竞争的日趋激烈，国际市场的逐步形成，给物业管理提出了全新的课题：谁先掌握科技，谁就能够把握市场的脉搏。物业管理企业一要建立物业管理信息系统，落实电脑化管理。利用物业管理信息系统，在记录、查询有关物业管理资料的基础上，参与物业管理决策，及时、准确地反映企业经营管理中的状况，发挥辅助决策的作用，提高自动化程度，减少重复的工作，节省人力，也大大提高工作效率。二要采用网络科技，实现智能化管理。智能化建筑在21世纪将成为国际都市的潮流，物业管理应适应社会发展的需要，要突破传统的观念，引入网络科技手段，才能发挥智能建筑应有效果，最大限度地满足居住者的需求。
三、实施集团化、规模化经营和品牌战略，赢得市场份额
目前，企业竞争战略中的主要方向是品牌战略。通过实施品牌战略，扩大企业的竞争优势，形成一批规模化、集团化的企业。优势强化的企业优势互补和优势叠加，能够形成立业的“航空母舰”，从而提高行业的竞争能力，才能与跨国公司相抗衡。
首先，品牌战略是企业发展的“助产士”。品牌是企业的招牌，是企业的信誉，更是企业发展的“助产士”。物业管理企业要想保持其行业领先地位，一定要有自已的品牌，必须把产业发展汇入到这一潮流中，制定和实施品牌战略。要树立品牌发展意识，充分认识到“一个品牌可以带来一方市场”的市场选择，把提高质量创造品牌的重要性列上发展议程，并切实将名牌意识融入企业的经营行为当中。从质量竞争、集团经营、技术创新、宣传推广等方面入手催生品牌。通过较准确的市场定位，创造出与市场需求相适应的“产品”，体现自已的品牌特色，从而创造出企业的品牌效应，不仅有助于与广大的直接相关的公众建立一种良好的信任与合作关系，也有助于在不直接相关公众中树立威信产生亲和力，造成“慕名而来”的结果，从而有利于企业的发展。
其次，规模化经营给消费者提供信心。随着科技的发展，物业配备的设备将越来越先进、复杂，物业公司为此建设一支庞大的技术队伍是不合实际的，那种分散型的人员多、成本大、“五脏俱全”的管理和经营方式，必然被规模化和连锁经营形式为特征的全国规模的物业公司所取代。规模效应的物业才能吸引专业人才、充分发挥专业人才的作用，最终实现提高质量、降低成本的目标。物业管理企业靠良好的管理和服务进入和占领市场，健全科学的组织机构，各职能部门各司其职，既分工又合作，大型物业管理公司以其雄厚的实力，成片甚至跨地区承接楼盘的管理服务工作，用其规模化与集约化相融合的经营优势，大大降低成本，获可观利润并赢得市场，甚至垄断市场。小型企业依赖专营公司，大型企业实现集团化经营。因此，只有充分发挥企业的规模优势，才能凭借规模的群体效应、集团化的雄厚实力和辐射力，实现资源的共享和低成本的市场扩张。
在秦皇岛市，由于物业管理服务起点低，大量的物业服务民营企业如雨后春笋般涌现，促使物业服务市场竞争激烈，而随着房地产行业的迅猛发展，市场空间得到了拓展，业主对物业管理服务企业所提供的专业化、个性化服务要求越来越高。
关键词：物业管理;服务营销;营销策略
文章编号：1674-3520（2014）-11-00-01
一、物业的价格营销策略要精准
随着房地产物业市场越来越规范化，发展商“微利”的时代已经来临，近年来，楼盘销售竞争也日趋激烈，注重楼盘品质与品牌的整体营销策划，早已成为发展商最为激烈的竞争手段，制定一个合理的价格营销策略才是在“微利”时代下取胜的关键。
物业产品价格是指在房屋建筑、建设用地开发以及经营过程中，凝结在物业商品中活劳动与物化劳动价值量的货币表现形式。通俗地来理解就是指消费者为获得物业所有权或使用权所支付的货币数目。它受到房屋建造的全过程的造价（开发成本）、流通费用、税金和利润组成，因此开发商想要在价格上赢得竞争优势，需要从这几个方面下手考虑，制定优质的价格营销策略，在确保房屋质量的前提下，又能满足住户用户需求，赢得胜利。
二、物业服务营销重在管理的高效高质
物业管理包括居民物业、商业物业、工业物业以及其它用途的物业，当今社会，物业与业主的矛盾日趋恶化，业主在谈论楼盘是否值得购买的首要考虑因素就是物业管理是否完善。作为一名普通用户，当发生问题时，最需要的是物业能够第一时间的解决问题，这时候高效高质处理问题的能力，就尤为重要，一旦有了优秀的案例，市场传播就会自动扩散，从而能很快建立良好的市场口碑，为之后的营销发展打下良好的基础。
三、物业管理转为服务营销
与市场上其它商品一样，房地产商品也有售后服务――这就是物业管理，物业管理在中国是一个新兴的行业，大多数发展商没有认识到物业服务企业其实就是服务产品的营销企业，才产生了一些不利于发展的因素。在《物业管理条例》中，也已把“物业管理企业”改为“物业服务企业”，其实，只要物业公司认清楚，业主就是你的顾客，顾客可以购买你的产品，也可以不买你的产品，把管理业主的思维转化到服务业主的思维上来，善于细分市场，找准目标市场，以先进的经营理念、专业化队伍、规范化管理、人性化服务来实施物业服务营销活动。物业服务营销是服务经济时代的必然产物，物业服务企业为提升其服务竞争优势，增强其核心竞争力，采取服务营销策略来参与物业服务市场竞争才是理性的选择。
四、结论
本文从HS物业管理有限公司的实际情况出发，对秦皇岛地区的物业管理公司进行了深入研究，同时同当地的市场情况进行了调研与分析，掌握了当前物业管理市场的基本状况与基本需求，探索了未来HS物业管理公司的发展方向与趋势。得到以下结论：
（一）HS物业管理企业应在满足顾客基础服务的基础上寻求创新产品。随着经济全球化发展，HS物业管理公司面临的已不仅仅是国内的竞争者，国外专业物业管理公司也在不断蚕食着中国物业市场，因此仅仅追随竞争者的脚步是远远不够的，再提供高标准物业服务基础产品的同时，企业应该依据顾客需求，开发创新性产品。
（二）服务营销是HS 物业管理公司发展的基石。作为服务型企业，HS物业管理公司永远要将顾客放在第一位，而作为发展中的企业，HS物业管理公司要想从众多物业管理企业中脱颖而出，就必须开发创新型服务产品，同时追求独特服务理念，制定区别于竞争者的产品策略，寻找新的盈利平衡点，通过有效的沟通，塑造新颖的企业品牌与商标，在飞速发展的市场中，寻找突破口。
（三）有效的公司制度、人才结构是公司发展的有力保证。员工是HS物业管理公司直面顾客的一线人员，因此，加强内部管控，建立完善的公司管理制度，实行有效的员工培训与考核制度，对于保证公司服务质量、提高顾客满意度具有重要作用。
本文的创新点：
1、对物业管理的概念进行了补充，提出了软服务与硬服务的概念。
2、提出创新性产品的服务理念
3、依据不同员工，提出详细考核制度与考核指标
4、提出HS物业管理企业的具体工作流程。
本文的不足：本文研究范围主要来自HS物业管理公司，而主要数据在2012年之前;同时阅读市场营销、物业管理、服务营销等相关的论文有限，没有对整体的研究趋势进行很好的把控;本人市场营销知识有限，对相关理论介绍不足，对论文的整体研究产生了一定的影响。
随着步入21世纪，我国物业管理行业将进入黄金时代，物业管理专业知识不断成熟、市场不断扩大、业主的消费水平不断提高、法律制度不断健全，越来越多的物业管理公司加入了竞争的行列，因此HS物业管理公司要建立自己成熟的市场、获得长久的竞争优势，是一件长期的、艰巨的工作，不能一蹴而就，必须要进行精准的市场定位，充分进行企业的内外部环境分析，对市场进行完整的市场调研，坚持高要求的服务标准，以无微不至的服务与高水平的管理，昂首进入经济竞争的新时代。
参考文献：
[1]郑晓奋《物业管理》 东北财经大学出版社，2009-11-1
[2]周素萍 《物业服务营销管理》 清华大学出版社，2011-9
日前，______物业管理有限公司员工参加了——省房协举办的物业管理人员岗位培训班。培训完毕，学员们踊跃撰写论文交流学习体会。在论文中，学员们结合物业管理行业现状，为从根本上解决一些在实际工作中存在的问题，促进___物业管理水平的进一步提高，加快___物业管理行业的发展，提出了自己的见解。从11月8日起，我们将分期刊登部分学员的论文以飨各位同仁，希望引起大家的共鸣。
小区文化是小区管理处与业主之间创造的一种互动的整体性的社区氛围，并非单纯指一些娱乐性的群众活动。如同一个企业的企业文化一样，对这个群体里的所有人均起着渲染和影响作用。随着观念的不断发展，人们已经接受了买房子是买70年生活方式的观念。而这种生活方式最直接体现于小区文化中——积极、健康、向上的小区文化反映了小区的生命力，关系到房子的升值和保值。不仅可以增加业主对楼盘的忠诚度，而且坚定潜在消费者的购买信心。
小区文化所包含的内容也日益丰富，包括物业的建筑风格、社区规划、绿化、配套设施、地段、发展商的策划、业主社会地位、物业管理服务和社区活动等等。一个小区文化氛围和格调的形成，与整个小区设计、开发、销售的各个环节紧密相关，也只有在建筑设计、物业管理、营销及广告方面都要有一个整体的以人为本的思路，才可能体现出物业和业主的特色。满足人性中对文化的追求。照顾到人们对于所居住物业的精神需要、进而形成小区特有的文化氛围和格调。
同时，小区文化的建立还是一个长期的过程。一种高雅的小区文化的形成，是发展商，管理机构及业主、住户共同努力的结果。并且在小区文化这一园地中，发展商及管理机构更多是个园丁的角色，小区文化的基本载体是全体业主、住户。他们的生活模式、价值取向、道德观念、行为方式等最终决定了一个小区文化的面貌。
对于小区文化活动组织及创意首先要关注不同人群的不同需求；接着要注重参与性；然后要娱乐性、文化性和宣传价值并重；最后要传统化 创新化。在一个小区的小区文化活动策划中，要将一些活动固定为习俗。这样才能给业主和潜在消费者一个印象小区：小区的小区文化活动是丰富多彩、永不落幕的。如：元宵灯谜会、重阳登高、新春晚会、少儿夏令营等。
但同时也需要根据具体环境、社会风尚和业主需求不断策划一些形式新颖的活动，以保持业主对我们小区文化活动的期待和关注。
作为物业管理企业，我们应当认识到，企业的文化行为必须与企业的市场竞争及企业的发展战略紧密地联系起来，从营销的角度来审视自身的文化行为，把文化上升到企业经营和市场推销的层面。同时，使企业文化与小区文化相互协调与融合，并促使二者之间实现良性互动，在小区文化中提倡人文关系，通过科普文化、环境文化、休闲文化、视觉文化、网络文化等的营造，为社区成员提供商品味的文化服务。
论文关键词：物业服务；多元化经营：盈利模式优化
目前，中国的民营物业服务企业普遍存在着企业规模小。难以发挥群体优势，物业管理服务费用标准和收缴率偏低等问题，尤其是以管理住宅为主的企业，导致物业公司长期低水平运营，服务质量无法有本质的提高，形成了阻碍物业管理发展的“恶性循环”。而且许多企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，使物业管理企业长期处于收不抵支、难以吸引高素质人才、竞争能力差、无发展后劲的状态。
为了使物业服务企业能摆脱经营上的困境，就必须在经营管理模式上有所完善、创新、突破。本文就物业服务企业多元化的经营模式，改善目前物业服务企业的经营现状，使其能得到长足的发展问题展开讨论。
一、物业公司业务扩展的必要性
目前，我国物业管理市场蓬勃发展，社会对物业公司的需求不断扩大。据2008年年底不完全统计，我国物业管理企业已达20000家，从业人员达到几百万人。同时，经济的快速发展催生房地产市场的格局发生了重大的变化，从以往的中小型物业，发展成为大型、商住两用型、高档社区型等多形态的地产模块，这就使小区业主对物业管理的要求随之升高。而物业公司提供的服务能否满足业主的需求进而创造公司利润，成为摆在物业公司面前的一道难题，因此就需要物业公司从最初简单的常规服务扩展到全方位、多层次、多领域的服务，以应对不断增长的市场需求，提升自身服务的品质，以实现满足业主需求多元化与经营利润不断增长的双赢局面。
二、物业管理多元化经营的具体实施
传统意义上的物业管理，至今仍影响着物业公司的经营模式，“物业管理”这一概念，既是一个新生事物，却又拘泥于固定经营模式的一种产物。物业管理的核心就是“服务”，物业公司要满足业主不同的需求，并且把常规服务拓展到全方位、多层次、多领域的服务，就需要物业公司在物业管理中实现两种规模化经营方式，一种是外延扩大再生产方式，表现为外接整体楼盘进行全委托管理，即管理面积的扩张；另一种是内涵扩大再生产方式，就是通过拓展服务范围、延伸服务领域来增加业务，例如开展代收代缴的收入、特约服务的收入、受托经营的收入和咨询服务的收入等。拓展途径为：①专业技术的对外扩张(如成立清洁、机电、消杀、专业公司等)，向社会提供专业技术保障；②提供物业管理顾问、咨询、培训等；③各种形式的有偿服务和经营，如家政、中介租赁等等。
1、为业主搭建消费平台。作为全新的经营模式，网络推广不失为一个好方法，物业公司可以搭建一个整合各种资源的平台在餐饮、购物商场、专卖店、日常用品店等行业，找到口碑较好的企业，与其建立合作伙伴关系，通过物业公司搭建的平台，业主在所加盟店中购物可以享受相应的折扣，这样既可以为企业提供相对稳定的消费群体，也完全可以通过这些企业对外扩大物业公司的自身影响力，并且在这期间物业公司可以得到相关的提成费用，或依托双方的现有资源做到优势互补，信息传递和广告在保证物业公司的经营收入的前提下，通过这个平台使得物业公司、居民、加盟企业都得到了相应的好处。与此同时，在社区网上增加一个新的板块，提供其加盟店的最新信息，供居民浏览参考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。
2、开办代购飞机、车船票等业务。对于部分商住两用型住宅或中高档社区的业主，由于其工作或生活的需要，可能需要经常性的往返于国内或国外，因此对机、车船票的购买要频繁一些。而社会上的专业票务公司良莠不齐，花费大量的时间买票、订票会占用一些经商业主的精力和时间。因此物业公司可以在获得有关方面批准后，在这方面开展有偿服务和经营，成立社区购票代办点或引进购票代办点，满足业主购票方面的需求，而且物业公司集体购票在时间和效率上会形成较大优势。
但是，物业公司并非专业的车票代购中心，同时，网上票务订购业务的兴起对该服务的形成产生相当大的影响。因此物业公司代售飞机、车船票等业务的开办比较适合大中型社区，小型小区居民数量相对较少，导致代购票务的业务相应减少。代购量的减少。一方面加大了物业公司与各个客运部门谈判的难度；另一方面，代购量不多将导致物业公司很难从中赚取一定利益，物业公司会考虑其中的机会成本而做相应的取舍，而大型的社区不存在此类问题。代购收益按照所在地的代购票务的市场价，制定略低于市场价的代购价。
由于国家严格控制，代购业务如果得不到批准，小区物业公司可以与铁路部门协商，在小区引进具有火车票出售资格的火车票票务中心或者由物业服务人员收集小区业主购买票务信息然后由物业公司去火车票售票点购买。
3、雨伞的免费发放。雨伞是人们日常生活必不可少的用具。赠送雨伞将在无形中帮助物业公司拉近与业主的距离。物业公司可向业主分批派发印有不同商品或服务的广告的雨伞。新颖独特的雨伞可以不仅提高的雨伞的使用率，达到良好的宣传效果，还能增加业主对物业公司的信任。
这种途径的赞助资金是物业公司通过与其他商家的谈判而取得的非物业服务性质的收入，所以这笔资金的所有权可以归物业公司所有并归其自主支配。
4、小区户外电子广告牌。电子广告牌可以图文并茂地传达信息，并具有滚动播放功能。物业公司可购买户外电子广告牌并安装在小区合理位置，用以预报天气变化、报告城市交通状况等信息，提醒业主出行时注意天气变化，选择好的行车路线等。同时，户外电子广告牌也是一种良好的广告媒介。物业公司可以在电子广告牌中引入滚动广告，以维持电子广告牌的正常运营，同时实现盈利。户外电子广告牌的使用很大程度上给予业主生活工作方便，拉近物业公司与业主的距离。
以上例子可知，物业公司扩展多元化业务并不是轻而易举的事情，每一项业务的推出都需要把有关规定的限制、盈利点、困难和问题考虑充分。当然，物业公司还可以使用小区内的丰富资源进行业务上的扩展从而达到盈利上的多元化。
三、多元化经营带来更深层的思考
我国物业行业具有物业服务企业数量众多，经营和管理的方式相对落后的特点。尤其是针对住宅物业服务，由于科技含量少和服务手段的落后，许多方面的服务质量达不到业主的要求，继而产生业主拒缴物业服务费的普遍想象，物业服务企业为维持经营，往往选择采用提高收费标准或者降低服务质量以维持生存，导致许多物业服务企业与业主纠纷多、矛盾不断升级，形成恶性循环，直至退出项目。本文提出一种经营管理模式可以缓解物业公司与业主之问的矛盾，并开拓物业公司在盈利多元化上的思路。具体的实施就是：
这种管理模式一方面是物业公司通过对小区内的业主共有资源的运营，如商业广告的；商机企业引进：如咖啡店营运等，通过不同的方式确定收益模式和收益途径。由此得到收益的渠道；另一方面，在进行此项运营活动之前必须与业主或业主委员会签订合约，得到对住宅物业共有部位运营的许可和盈利分配方案。从这两方面提前化解物业公司与业主之间存在的矛盾点。采用此种管理模式，必须从以下三方面进行事先详细约定：
1、约定共有资源的使用范围。所谓社区共有资源的使用约定，就是对物业公司使用的共有资源的范围进行界定，并由业主对物业公司使用共有资源的途径和方法提出建议并进行监督，明确哪些共有资源允许经营，哪些种类的经营可以进入小区，以保障小区业主的共有权益，防止物业公司过度使用公共资源，降低小区的居住舒适度，确保业主良好的居住环境。
2、建立合理的财务运作方式。建立合理的财务运作方式，主要控制点有三个方面：一是物业公司必须提前和业主约定对共有资源的经营收入中，用于小区物业管理费用占整个收入的最低比例，防止物业公司为牟取私利，过度利用社区资源或降低管理费用，从而激发矛盾。二是物业公司应该定期向业主公开收入来源信息，达到财务信息的共享，保障业主的知情权。三是对这部分收入的监督管理必须形成有针对性的财务监督制度，物业公司与业主委员会要保持及时有效地财务信息方面的沟通。
3、协商机制的预先制定。由于小区业主居住位置的不同以及各业主对生活环境的期望差异，共有资源在使用过程中可能会导致部分业主的不满，为了处理不同业主的意见及可能会出现的纠纷，所有的经营行为必须与业主委员会或业主代表达成高度一致，同时。物业公司与业主之间必须建立一个有效的协商机制，使双方在处理矛盾时有据可依。协商机制该如何制定，就需要针对小区特点进行磋商，这也是对物业服务企业管理运作能力的考量。
四、新型管理模式的优化
物业管理是服务行业，因此，服务水平的高低、服务技术的好坏、服务内容的规范，就成为业主评价物业管理水准的重要标准。但是，业主往往忽视了另一个方面，那就是“管理”也能够给业主带来巨大收益。物业管理的基本内容，就是对社区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序。照这个概念看来，“物业”并不包括人，也就是说，物业管理主要的内容是管理物业，而非管理人。明白这个概念，我们就不难看出，物业管理的本质，就是针对物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物业管理更离不开对人的服务。物业管理在中国发展了二十余年，最初是作为房地产售后服务的特征而一直保留了下来，在借鉴了国外发达国家的“物权产业管理”等概念后发展而成。现今我国物业管理要想打破传统模式，发展创新，就需要引进多元化的经营和管理模式，而多元化经营和人性化的管理是一对双生子，彼此共通共融，缺一不可。
在物业多元化经营当中，由于很大一部分利益涉及到对物业小区共有资源的利用，例如需要使用电梯两侧张贴广告，利用墙体进行墙体广告等等。这部分的广告收益涉及到共有资源的使用，在某种程度上会降低社区内业主的居住质量。
如何提高业主的居住舒适度，同时又能提高物业公司盈利水平呢?下面的利益平衡机制很能说明问题：
一方面，业委会可以很精确的限定物业公司对共有资源的使用范围和使用方式。这样就使其保持在一个合理的水平之内，对业主的生活舒适度不会产生本质性影响。另一方面，物业公司在对共有资源进行多元化经营的结果是增加收入，这样，业主交纳的物业管理费将会有所减少，因而对经营的心理抵触就会减少，双方的利益在这一点上达到一致，就会减少因为物业管理费难以收取而使物业企业退出小区管理的现象。第三，共有资源的合理利用，也可以为本小区内的业主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住质量。
物业管理作为一种无形服务具有自身的一些特点，而这些特点要求物业服务企业最好能够提供长期稳定的持续服务：①综合性，物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，服务内容复杂；②持续性，与一次不同，物业管理服务的提供是一个持续的不间断的过程，物业服务企业必须保证物业共同部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行；③稳定性，严格的不动产登记制度和物业产权变更的高昂成本，使得物业服务业与其他服务业相比，业主具有相对稳定的特点，需要双方就物业的保值增值更好的沟通和协商。
论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。
物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：
一．物业维修基金的运作模式的改进
维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2o％．高层住宅3o％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3o％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进
1明确基金使用程序
由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。
2建立基金审查制度
每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。
3．建立续筹资金的筹集制度
对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。
二．创建新型物业管理模式
目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。
三、实现规模经济在物业管理行业中的应用
物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：
1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”
很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。
2建立物业企业资质等级制度
制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。
3．有效整合物业管理资源
针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。
四。全面提高各方的物业管理素质
物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：
1对业主委员会人员进行岗前培训
根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业主权利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5o％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定
目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。
一、物业管理在新农村社区建设中的重要性分析
物业管理不仅在城市的发展、完善中起着非常重要的作用，在新农村社区化建设过程中同样发挥着不可替代的作用，对新农村建设成果的巩固具有重要意义。具体体现在以下几个方面：
首先，物业管理有助于推动新农村社区建设服务的市场化。在农村城镇化进程中，随着农村农业生产、生活方式的逐渐转变，难免会产生出大量的废弃物。如果不能够对这些废弃物进行及时、有效地处理，就会造成大量的废弃物甚至是垃圾的堆积，不但影响村容村貌，而且容易造成环境的污染甚至地下水污染，从而严重影响居民的身体健康，因此，对废弃物的集中处理和再利用就显得非常重要。在新农村社区化过程中实现物业管理的专门化，不仅能够实现节约资源、降低农业生产、生活成本，还可以通过回收再利用来增加农民收入，这对于加快农村城镇化步伐将会起到一定的促进作用。
其次，在农村社区化建设中加强物业管理对于维护社区治安具有重要作用。虽然农村社区化建设提高农民的生活居住水平，但是与城市完善的公共服务相比，农村社区的建设还是比较薄弱，尤其是社区安全方面。村民的安全意识不强，法律意识淡薄，再加上社区的安全保障措施不到位等等，都对新农村建设中社区安全问题造成一定威胁，因此加强社区物业管理对于促进社区安全作用重大。
最后，加强新农村社区物业管理也有助于村民养成良好的现代生活习惯，提高村民的生活质量，建设和谐社区。新农村社区中的居民由于长期生活在农村散落的村子中，生活方式比较自由随便，养成了一些不文明的生活习惯，例如生活垃圾乱扔乱放、生活污水随便倒，喜欢大声说笑等等，但是农村社区化之后，社区居民的人口密度比较大，相互之间都是对门或是上下楼，距离比较近。如果还是延续之前的生活方式，很容易造成邻里之间的矛盾，因此，物业管理在促进村民养成良好生活习惯（例如不随便倾倒生活垃圾等）方面以及协调邻里之间的纠纷方面将会起到重要作用。
二、完善新农村社区建设物业管理的措施
物业管理公司属于微利行业，流动资金有限，于是资金短缺就成为其面临的主要问题，另外村民的传统生活观念短时间内难以转变，长期自由散漫的生活习惯使得物业公司在统一管理上也遇到一定难度，再加上各项法律法规不健全、村民的法制观念淡薄等等问题，使物业管理工作难度加大。但是，为了加快推进新农村社区建设的步伐，采取切实可行的措施加强物业管理是当务之急。
第一，乡镇相关行政管理部门要做到权责明确，为物业管理行业提供坚实的后盾。论文格式在大多数农村地区，乡镇相关行政管理部门的职责分工不明确，对物业管理的领导不力，没有统一的管理部门进行统一的领导，相关工作人员专业性不强，对物业管理缺乏实质性的指导。因此，明确落实各乡镇社区物业管理的相关行政管理部门，为物业管理配备专门的管理人员，为其提供相应的政策服务，建立完善的新农村建设的现代物业管理制度。物业管理提供的产品要与时俱进，物业管理的管理思想要与时俱进，物业管理的理论研究要与时俱进，物业管理的管理模式要与时俱进，只有这样才能适应时代飞速发展的要求。
第二，提升物业管理服务人员的服务意识。物业管理的本质是服务，围绕着“服务”这一特性，物业管理的发展就是要实现竞争机制的完善、管理规则的健全、服务内容和方式的创新，做到与时俱进：在新农村社区建设过程中营运而生的物业管理公司，其员工整体素质普遍较低，缺乏专业的系统培训，缺乏随机应变的能力，然而在物业管理工作中却经常遇到难以预料的问题，需要现场解决，对从业人员的业务能力和业务水平要求较高。因此，物业管理公司要想在新农村社区建设中争得一席之地，物业公司就必须提高员工的整体素质和业务水平，强化员工的服务意识，不定期对员工进行业务培训，提高员工处理突发事件的能力，提高员工的服务质量，应答村民的好评，树立企业良好的形象，赢得业主的认可。
关键词：物业管理 对策 分析
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）08-057-02
一、引言
物业管理在我国的兴起与发展时间不长，属于一个新的研究领域，也是现代服务业之一，占据第三产业中的比重将越来越大，而我国的物业管理还很不成熟，与国外的物业管理相比，差距还很大。目前，物业管理问题成为近年来投诉率最高的问题，高校的物业管理问题也很突出，黄蕾和李映辉（2011）对近年来发表在我国核心期刊的物业管理相关问题及对策进行了评述{1}，物业管理问题表现突出。因此，笔者拟对我国物业管理问题的产生进行分析，提出改进对策是当前急需解决的问题。
二、我国物业管理存在的问题
1.政府定价需要调整。政府对于物业公司服务收费定价，从减轻旧的住房制度下的福利负担以及考虑在物业管理兴建之初，居民的思想和经济承受能力都较低的情况下，政府定价物业管理的收费不应过高，但目前物业管理企业大多在物业服务项目上亏损，物业服务收费还需要靠其他方面的经营收入来弥补损失{2}。
2.物业管理法规有待完善。物业管理立法相对滞后，法规体系有待完善。随着我国福利分房转向个人购房，从而呈现出居民小区物业的管理问题。我国相关的物业管理政策与法规尚未出台，很多人钻空子，引发多起群体纠纷。虽然2003年国务院出台了《物业管理条例》，随后又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等规章{3}，但是十多年前制定的管理法规，与现有的物业管理模式不匹配，我国物业管理立法明显滞后于物业管理行业的发展。
3.物业管理行业缺乏专业人才。我国物业管理人员大多素质低下，服务很不到位，取得物业管理员职业资格的人数不多{3}。有部分是房改转型人员，没有经过职业培训。部分物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等与物业管理的发展要求差距较大，非专业管理人员做物业管理已成为我国物业管理行业的现实状况。
4.缺乏管理水平，服务水平低劣。物业市场缺乏足够的管理水平和道德素养，缺乏具有较高水平的招投标企业和评标专家， 结果出现了邀标多、公开招标少的局面，导致“劣币驱逐良币”的现象频繁发生{4}。物业管理行业中有一批质素低下的公司患“近视眼”，一切都是短期行为，败坏了物业管理的行业的声誉。有些物业管理公司降低管理标准，服务差水平低劣，最终影响企业的声誉。因此，影响了物业管理企业的经营效益，效益不佳，同时也造成人才流失；没有人才，更难以提供优质的管理和服务，最终形成恶性循环{5}。由于我国物业管理工作起步较晚，管理行为不规范，造成“小、散、乱”状况问题突出{6}。
5.物业管理缺乏规模。在我国物业管理存在企业规模小，群体优势缺乏，并且企业经济效益不良，有的还亏损严重。许多物业管理企业管理物业项目少，不具备经营规模，经营业绩很难理想。缺乏经营规模，将影响项目管理的连续性和稳定性，管理出现断层，经营效益差。物业管理行业如果不具备规模效益，将缺乏发展后劲。
三、物业问题产生原因分析
1.物业管理实践时间短。物业管理在我国施行的时间还很短，还有一个学习实践的过程，很多事情要“摸着石头过河”。另外，我国还处于经济转型时期，还有很多的法律、法规要跟着转型，有的要重新建立，但法律、法规建立滞后，实际实施就更困难。竞争机制不完善，市场化程度低，缺乏公平的竞争机制，从而造成恶性循环。
2.市场竞争激烈。物业管理市场竞争激烈，为争得物业管理项目费尽心机。市场竞争是双刃剑，如果在市场经济大潮中，能够优胜劣汰、优化资源，就能够促进企业的发展壮大。但现在存在招投标竞争规则不完善，如“恶性竞争”、“围标秀场”等，导致部分的物业管理企业价格很低，利润也愈来愈低{5}。
3.物业管理定价滞后。物业管理定价，没有与时俱进。在各种物价上涨的情况下，物业服务的定价，政府没有随着市场、环境的变化进行调价，致使有些物业还沿用很久以前的价格表；如笔者曾在一小区见到还贴着10年前的服务价格表。而过去的物业管理服务的定价，是政府一方决定的，物业服务的价格制定没有进行多方协商，致使价格的制定与实际情况严重脱节。
四、物业管理改进措施
1.端正经营理念，树立良好品牌。基础不牢，地动山摇。物业管理企业在经营过程中，要端正经营的理念。企业与业主之间要进行良好的沟通，心理契约的达成要建立在期望的契合上{7}。业主了解其它物业管理企业的信息后，就对自己所在小区的物业管理企业形成了心理期望。因此，物业管理企业要重视与业主沟通，注重核心能力的构建，增强危机管理意识，要尽可能地了解顾客，帮助实现其心理期望，树立企业良好形象。
2.政府与企业联合定价。长远看来，物业管理的最终发展方向必然是企业化，凡不能进入市场，不以利润为目的者均不能称之为企业。从这个意义上讲，为顺应物业管理企业化发展这一潮流，必须在竞争的基础上，能够保证企业的基本利润的原则确定价格，因此，需要由政府与企业商议进行价格的制定。
3.管理法制化。物业管理应拥有良好的环境，并应提高从业者的整体素质。走法制化发展之路，完善物业行业法律法规。物业管理涉及内容广泛，物业管理企业与许多部门有多层关系，物业管理企业与供水、供电等十多个部门有联系。如果没有法律、法规作保证，物业管理难以健康发展。因此，政府有关部门应加快立法，建立物业管理法规体系，使我国物业管理有法可依、有章可循。
4.培养物业管理人才。人才需要培养，优秀的物业管理人才要采取多渠道、多形式进行培养，为物业管理行业的发展提供必要的人力资源储备。可采用“请进来，走出去”的培养方式，并给相应人才有拓展的空间，如晋级、深造、学历提升等学习机会。同时，加强正确的思想培养，树立良好的道德观念，培养德才兼备的人才，建立一支吃苦耐劳、乐于奉献，技术过硬的队伍，提高物业管理人员的专业技术素质与管理水平。
5.实现规模与品牌效益。我国物业管理企业如果要发展，一方面应摆脱小而全模式，进行联合发展，构建物业企业集团，进行良好的管理，实现规模效益；另一方面，要进行品牌的打造，提供优质服务。无论是大企业，还是小企业，创建良好的品牌，并能够长久保证质量，企业就能够逐步发展。因此，政府部门应制定相应的政策，提高企业的进入条件，严格清除制度，对不良的企业及时清除，保证企业一定的规模与品质，促进物业企业与物业管理良好的发展。
[本文感谢广东省高等职业技术教育研究会项目（项目号：GDGZ11Y054）的资助。]
注释：
{1}黄蕾，李映辉.物业管理相关问题及对策研究综述――基于国内64篇核心期刊论文的统计分析.华东经济管理，2011，25（3）：142-146
{2}王惠霞.对物业管理收费定价的理性思考.技术经济与管理研究，2000（6）：46-47
{3}齐子磊，论我国物业管理存在的问题及发展对策.经济，2012（1）：79-79
{4}张沈生.当前物业管理行业急需解决的问题[J].工业技术经济，2002（4）：33-34
{5}曲军，姜同东.强化经营管理实施品牌战略――浅谈物业管理行业未来发展之路，企业与管理，2011（23）：253-254
{6}邹祖绪，邓彦兵，物业管理健康发展之对策，特区经济，2007（3）299-300
{7}康秀梅，齐永兴.业主与物业管理企业间心理契约的构建与管理，珞珈管理评论，2009（1）：190-194
[关键词］物业管理发展阶段趋势展望
重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。
21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。
一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段
（一）1991年至1998年，是重庆物业管理探索起步阶段
1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。
1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。
（二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段
1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：
l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平
为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。
2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础
为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。
3、成立物业管理协会、增强行业发展动力
1998年11月20日重庆市物业管理协会（社团组织）宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展；三是创办行业会刊——《重庆物业管理》（双月刊），大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。
4、重视专业理论研究、建立人才培养基地
物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。
在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。
5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出
重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米；有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区（大厦）”称号；8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号；6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区（工业区、大厦）”称号；21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区（工业区、大厦）”称号；有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。
6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展
1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出2001年物业管理工作的思路和意见：一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》；二是开展十优物业管理企业评选活动；三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会；四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展；五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。
二、重庆物业管理发展趋势展望
经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。
（一）物业管理价值的认识将不断深化
1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。
2、物业的环境价值日趋重要
近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。
3、物业管理的社会价值备受重视
由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。
4、物业管理费用以价值规律为评价核心
随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。
5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平
为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。
（二）物业管理在国民经济发展中的地位得到增强
l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同
物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。
2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分
随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。
3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业
由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算，2001年至2010年未来10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。
4、物业管理与社会各界的关系更加协调
由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。
（三）行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向
1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展
目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。
2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量
计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。
3、物业管理可持续发展需要高素质人才
由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。
4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位
人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。
（四）物业管理行业发展更加建康、规范、有序
1、物业管理行业政策体系趋向完善
任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。
2、物业管理行业法规体系逐渐形成
物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。
3、从严审查资质条件、严格市场准人
物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。
4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强
随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。
关键词：大型公共建筑；能耗监测；数据采集
中图分类号：TU113文献标识码： A
引言
随着我国经济社会的发展，各行业对能耗的需求与日益增，同时由于能源的过度开发使用，对环境资源压力的影响也越来越大，因此节能减排是我国各级政府长期以来的战略目标和倡导节能环保的一项重要举措。城市建设快速发展，居住建筑和公共建筑的年竣工面积连续增长，建筑能耗也随之增长。建筑能耗是当前社会三大能耗之一，占社会总能耗的26.7%，并且随着经济的发展和人口的增加还在不断地增加。特别是国家机关办公建筑和大型公共建筑，这些建筑是人员密集、十分宽敞的地方，建筑能耗十分巨大，但由于建筑能耗基数巨大，节能潜力最大的也是国家机关办公建筑和大型公共建筑，只需要在公共建筑建立节能监管体系，实施很小的节能方案改造，积少成多，便可以直接带来巨大的经济效益，减少大型公共建筑的运行成本。
一、研究公共建筑能耗监测系统的意义
建设能耗监测系统的目的是实时掌握城市所有国家机关办公建筑和大型公共建筑的耗能情况，系统主要通过监控每栋楼的用电负荷来判断是否耗能，及时发现问题并提醒业主进行改造。四川省首批列入试点的两家单位是西华大学和成都市建委大厦。按照计划，到今年底成都市将完成能耗监测平台基础建设，建立监测数据中心；并逐步完成国家机关建筑和大型公共建筑的监测平台建设。
随着系统的逐步完善和推广，更多的国家机关建筑和大型公共建筑将接入城市能耗监测系统的管理范畴。通过智能化的能耗信息监测系统，将能耗数据自动采集上传到服务器数据库中，系统监管平台对重点建筑能耗进行实时监测，通过能耗统计、能源审计、能耗管理、能效公示、用能定额和超定额加价等制度，加强和提高国家机关办公建筑和大型公共建筑的物业管理部门能耗运行管理水平。
有了能耗实时监测数据的指导，建筑主管部门可以对于一些能源消耗较大的建筑物集中进行改造。例如对建筑的外墙结构进行改动，加装保温材料；对建筑的空调系统、照明系统、计算机机房中心、电梯系统进行整改，调整运行时间，合理分配用电时段，减少不必要的能耗设备。通过建立能耗监管体系，使国家机关建筑和大型公共建筑实现优化耗能，建筑单位面积的能耗降低到同类建筑最低能耗标准，实现节能减排的目标。
二、Microsoft SQL Server 数据库
数据库采用微软公司 MS SQL Server 2000。大部分用户均是 windows 操作系统，在主流的数据库平台中 Oracle 和 Microsoft SQL Server 的选择上，考虑到性能、系统资源占用、部署成本、易维护性等多方面的因素，系统采用 Microsoft SQL Server 作为后台数据库系统。
MicrosoftSQLServer 能提供超大型系统所需的数据库服务。大型服务器可能有成千上万的用户同时连接到SQL Server 实例。SQL Server 为这些环境提供了全面的保护，具有防止问题发生的安全措施，例如，可以防止多个用户试图同时更新相同的数据。SQL Server 还在多个用户之间有效地分配可用资源，比如内存、网络带宽和磁盘I/O。超大型Internet站点可将其数据分开存放在多台服务器上，从而使处理负荷分散到多台计算机上，使站点能为成千上万的并发用户提供服务。
三、公共建筑能耗监测系统设计
（一）、软件功能设计
国家机关办公建筑和大型公共建筑能耗监测管理系统利用互联网连接各个建筑安装的数据采集器，同时通过 Web 服务提供给用户服务，数据中心软件系统的功能设计如下图所示：
图1系统功能框架图
系统分为用户界面层、应用层、数据层、网络层四层架构：
用户界面层是提供用户交互服务，面向的用户主要有监管领导、物业人员、系统管理员、建筑业主、社会公众，这些用户使用系统分配的用户名和密码登录到系统，系统自动根据用户类别分配权限。
应用层是针对具体的能耗监测业务应用，包含电能数据采集服务、协议数据解析、数据逻辑处理、数据上传下载、信息协同服务、统计分析服务、物业管理服务、能耗网站服务、短信息服务、建筑信息维护、系统管理功能。数据层是中心服务器的后台数据库，整个系统的数据中心，按照目前设计的功能，采用不同的数据库表，存储了建筑基本信息库、分类分项能耗库、GIS 地理信息库（建筑位置）、数据采集器原始数值库（数据采集器上传的历史数据）、人员权限库；网络层是系统的基础设施库，根据数据传输的内容和途径分为移动通信网（数据采集器上传数据的网络 GPRS 和短信息）、建筑内部局域网（建筑物内部的集中传输数据的网络）、政府电子政务网（政府监管部门用户使用的网络）、Internet 互联网（公众用户和中心服务器架设的网络）。其中政府电子政务网与互联网之间属于两个物理隔离的网络，存在数据交换问题，中心服务器可采用网闸方式将数据摆渡到电子政务网的服务器中心，实现数据同步。
（二）、数据采集
1、能耗计量装置
建筑物能耗计量装置主要包括电能表、热量表及水表等。
（1）热量表
热量表是用于测量及显示水流经热交换系统释放或吸收热量的仪表，分为整体式和组合式两种。热量表流量测量装置以测量方式为标准，主要可分为电磁及超声波式、机械式和压差式三大类，热量表温度测量装置主要分为接触式和非接触式两大类。热量表应带有检测接口或数据通信接口，接口形式可为RS485 或无线接口；热量表还应具有断电数据保护功能。
（2）电能表
能耗监测系统中使用的电能表应具有监测和计量三相（单相）有功电能和有功功率或电流的功能，多功能电能表至少应具有监测和计量三相电流、电压、有功功率、功率因数、有功电能、最大需量及总谐波含量的功能。电能表均应具有数据远传功能，至少具有符合RS485 标准的串行电气接口，采用Modbus 标准开放协议或符合《多功能电能表通信协议》（DL/T 645-2007）中的相关规定。电能表精确度等级应不低于1.0级，配用电流互感器的精确度等级应不低于0.5 级。
（3）水表
远传水表是在普通水表的基础上加装电子采集模块而成，电子模块完成信号采集、数据处理、存储并将数据通过通信线路上传给中继器或手持式抄表器。远传水表采用一体式设计的表体，可以实时地记录并保存用户用水量。每块水表都有唯一的代码，当接收到抄表指令后可即时将数据上传给管理系统。
2、数据采集器
数据采集器是一种采用嵌入式微计算机系统的建筑能耗数据采集专用装置，具有数据采集、处理、存储、传输以及现场设备运行状态监控和故障诊断等功能。系统硬件主要包括微处理器、I/O 接口、人机接口及通信接口四部分，软件部分主要由监控程序和功能执行程序组成。
数据采集器应具有以下功能：
支持根据上位机或数据中心命令采集和主动定时采集两种数据采集模式，定时采集周期可灵活配置（5 分钟到1 小时可调）；支持对面向不同种类能源、不同品牌的计量装置，包括电能表及热量表等进行数据采集；在数据传输前对数据包进行加密处理，采用AES 加密和MD5 身份认证机制。
结束语
大型公共建筑能耗监测系统能够实时记录建筑物用能状况，自动进行能耗数据处理，完成建筑能耗结构、建筑用能效率及建筑节能潜力数据分析，并将相关统计数据报送上一级数据中心。大型公共建筑能耗监测系统的建设是一个长期的过程，需要业主和广大设计人员的共同努力。能耗监测系统为大型公共建筑节能改造提供数据支持，建设和完善能耗监测系统能够为实现建筑节能规划目标奠定坚实的基础。
参考文献
[论文摘要]英语培韧特许经营的核心是特许方以自身的优势形成特许经营中可传授的管理模式对受许方进行规范化的管理，文章分析了英语培训特许经营模式中作为特许方应具有的优势、特许经营体系的设计原则、受许方应具有的加盟条件，提出了英语培训学校在特许经营过程中的注意事项等。
英语培训特许经营模式就是要把特许方先进的管理实践和基于先进技术的教学方法传递给每位加盟者。这种商务模式给每位加盟者一个综合模型，帮助他们在现有基础上建立学校和获得全方位服务。该经营模式的核心是特许方自身具有独特的优势，形成知名的商标、商号、产品(服务)、专利和专有技术、可传授的管理技术或诀窍及对受许者的规范化的管理，这样才能在英语培训特许方的指导下，各加盟学校在学校的创立、核心管理人员的聘用培训、日常经营管理、预算拟定、广告宣传、困难问题的解决以及其他方面，获得详尽的计划和协助，实现成功的教育和管理。
一、特许方必备的经营优势
为了各个加盟学校都能获得成功，英语培训学校特许方必须加强自身素质的提高，创造出如下特许经营优势，才能吸引加盟者加入特许经营体系。
1．强大的品牌支持
英语培训学校特许方必须具有良好的资源优势和丰富的管理经验，在业界树立起卓越的信誉。这样各加盟学校才能在特许经营的统一品牌支持下，迅速打开市场，保持一流经营业绩。
2．确保成功的教学模式
先进的多媒体教学系统、专业资深的外籍教师、领先的教学方法、全方位的学习辅导、个性化的授课内容，所有这些构成了英语培训特许经营的完整体系，使加盟者具备超越同行的竞争优势。
3．高效的管理制度
英语培训特许经营的特许方必须能对加盟学校提供“一站式”服务和系统的管理和指导，包括精密的战略策划、持续的教学服务支持与培训、系统技术支持与新产品研发、推广与宣传的持续支持等，藉此既维护其品牌声誉，又大大增加投资者的成功机会。
4．持续不断的技术创新
英语培训特许经营的特许方在巩固和发展现有优势课程的同时．必须能持续不断地加大研发的投入，跟踪和借鉴国内外优秀的教育模式和理念，锐意进取，不断创新，为加盟学校提供源源不断的技术动力。
5．良性的企业生态系统
加盟英语培训特许经营的所有学校组成一个良性循环的企业生态系统，能在特许方的统一管理下，共同建设品牌和占领市场，形成规模效应。在系统内部，各加盟学校互相借鉴，取长补短，保持长久的活力和竞争力。
二、特许经营体系设计原则
特许经营竞争主要是管理水平的竞争，如果没有良好的组织结构和管理体系，特许系统将很难发展。在对特许经营各受许方的管理过程中，特许方应本着标准化、专业化、简单化的原则设计特许经营体系：
1．标准化
标准化是特许经营体系成功运作的基础，是经营模式得以成功复制的前提，因此，标准化是三原则中最重要的原则。
(1)标准的培训产品。主要指统一的课程设置，统一的收费标准，统一的教材选用，统一的班级设置。只有有了标准化产品，特许经营体系才有基础。
(2)标准的服务质量。主要指统一的师资水平，统一的硬件设施，统一的教学管理，统一的培训效果。特许经营体系中的所有教师都应由特许方统一招聘，采用统一的培训方式培训教师，才能保证所有教师的教学效果
(3)标准的整体形象。主要指统一的品牌．统一的建筑设计风格，统一的教室布置，统一的广告宣传，统一的员工仪容英语培训学校用合约形式授权受许方在一段时间内行使特定权利，令受许方有权使用特许经营特许方的商号、商标、产品、经营模式等．受许方必须使用特许方统一的外在形象及内部教室布置，员工着装统一，给外部良好的整体感。
2．专业化
专业化是指人员分工专业化．专业化的人员分工是特许经营体系成功运作的前提和保障，因此也是3s原则的重要组成部分。(1)教师教学课程专业化。根据课程设置，设立幼儿英语培训教师，剑桥英语培训教师，新概念英语教师，中小学各年级辅导教师，分行业的专业英语教师，如：公务员英语教师．商务英语教师，宾馆酒店服务业英语教师等等岗位．确保教师教学水平同行业最高。(2)招生咨询服务专业化设立专职咨询师和咨询助理，并进行统一培训，确保专业的招生咨询效果(3)班主任工作专业化：在统一班主任选用标准的前提下．根据课程设立专门人员，进行班级管理。(4)后勤服务专业化。后勤行政、财务、信息技术等岗位分工明确，职责、职务专业化。
3．简单化
简单化是指各项流程简单化，便于经营模式复制及加盟学校的运作及管理，简单化原则是特许经营体系成功推广的必要条件(1)加盟流程简单化制定标准、简单的加盟流程，使受许方得到快捷的服务。(2)操作方法简单化。制定完善的运营手册．使加盟学校从建立到运作简单易行。(3)服务流程简单化。简化一切不必要的手续，提高服务效率，使学员得到从咨询、报名、培训到结业的系列优质服务。
三、受许方条件要求
英语培训学校特许经营受许方的自身条件是特许经营体系成功的先决条件，特许方必须对受许方的办学条件进行严格要求。
1．受许方的基本条件
所有申请加盟的受许方必须满足以下条件，才可申请加盟，特许方对于不符合条件的申请人不予授权。(1)认可和接受所采取的特许经营的商业模式。(2)具有开办学校的资格：能够获得“办学许可证”，“聘请外国专家资格证”及其他批准和许可。(3)有专职的从事教育管理行业的资深人士进行管理。(4)有团队合作精神，能与其他加盟成员友好合作(5)能接受统一的指导．并能提供优质的服务～(6)有一定的经济实力。
2．加盟学校选址标准
在英语培训特许经营体系设计中．加盟学校的地址选择是最重要的一个环节，它直接关系到加盟学校未来的招生情况和运营情况，在选址过程中应考虑以下几个基本因素：(1)校舍的地理位置。因为学校面向的消费者中有相当一部分是在职人员，考虑到这些消费者不愿把时间消耗在路上，所以校舍应选择在交通便利的人流集散地，有尽可能多的交通线路．最好为城市的经济中心、商业中心或大型居民区．周围应该有尽可能多的大型商务办公楼或居民楼。建议学校设立在公交便利的主要街道．靠路边的单独建筑或办公楼(最好在三楼以下)均可。(2)当地目标消费群体的交通习惯在考虑校舍的地理位置时，应考虑到当地目标消费群体的交通习惯，将校址选择在当地最常用交通工具最易到达的位置，可吸引大量的消费者。(3)校舍的附属功能校舍附近应有配套的物业管理服务，校舍附近最好有便利店、购物场所、快餐厅．使得消费者在学习之余，可以享受到完善的生活配套没施。校舍应配有足够的停车位以满足员工和学员的停车需求
四、注意事项
英语培训特许经营的双方在合作的过程中应注意以下事项，以保证合作双方合作愉快、共同发展。
1．明确双方的职责。要签一份合约明确双方在合约期间及合约终止时的权利和责任，以免发生不必要的纠纷
2．一般而言，加盟费的多少会与特许方的品牌的知名度及公司的规模有直接关系
3．有加盟意向的加盟商在加盟申请时应向特许方提供经营业绩的商务计划书等资料。
