时间：2022-05-19 17:12:54
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产市场调查报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
目前XX新城区规划面积33平方公里，人口3550万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。
二、城区规划背景(XX新城：未来XX的城市副中心)
XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等三纵三横的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。
根据规划，XX新城区空间环境特色可概括为：一心，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;两轴，即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;三环，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环;四廊，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊;三十六点，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。
三、已建成楼盘：
1、华泰剑桥：由XX华泰股份公司开发，北靠四明路，东临钱湖北路，建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅，以120130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站，交通比较便捷。
3、半岛名邸：由XX光大置业开发，位于天童北路与华裕路口，总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河，由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉，活动室，健身房等，需步行1015分钟方可到达公交车站。
4、东湖花园：由雅戈尔置业开发，位于中兴路与麦德龙交叉口，建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程，离市区十分钟车程，小区附近设有公交站点，是居住和休闲的首选地。
四、在建楼盘：
3、小城花园：由百隆房产开发，位于天童北路，杉杉工业城南面，总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成，共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。
4、四明春晓：由XX旗滨集团有限公司开发，建筑面积8万平米，共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。
房地产市场调查报告(一)
一、我县房地产市场发展的现状
(一)房地产市场发展形势分析
总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
(二)房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到先缴税、后办证的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议
1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房和廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属三无、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另【XX】37号文件已经要求，自XX年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设 临沂卫星城为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和贫民窟住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好模拟拆迁：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后拆迁公告，最后签订拆迁协议。
4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。
5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的航空母舰。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用航母型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的情侣效应，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。
6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。
7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的一站式服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个房产小超市，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。
房地产市场调查报告(二)
关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20**年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关
部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6 县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20**年 -**年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20**年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升：
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
【关键词】 投资性房地产； 公允价值； 会计准则； 困境
2006年财政部制定的《企业会计准则第3号――投资性房地产》中规定，企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但相应的也有关于公允价值计量的几点规定：一是要采用公允价值模式计量，必须满足规定的条件。首先，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场。其次，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。二是投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。三是投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销。四是已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。几年过去了，我们来看看公允价值在投资性房地产中的实际应用情况。
一、公允价值计量投资性房地产的应用现状
认真分析，不难发现引入公允价值计量投资性房地产有以下优点：能比较真实地反映企业的财务状况和经营成果，让公司的资产增值信息更透明，从而改善资本结构，特别是在房地产价格持续上涨时，由于采用公允价值计量不用计提折旧和摊销，当期费用少，账面利润高，能提高公司融资能力，使公司容易获取融资。同时，公允价值计量投资性房地产与国际接轨，更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值，增加了相关性和可比性。
2006年新企业会计准则出台后，规定上市公司从2007年开始必须实行新准则。在2006年年报中，有9家上市公司对投资性房地产采用公允价值计量，占上市公司总数的0.69%；在2007年的年报中，1 570家上市公司有630家存在投资性房地产但只有18家对其计量采用公允价值模式，占上市公司总数的1.1%；2008年的年报中，690家有投资性房地产的上市公司只有22家采用公允价值计量投资性房地产；到2010年3月31日，全国615家拥有投资性房地产的上市公司运用公允价值模式计量的仅有26家。从绝对数来说，虽然有逐年递增的趋势，但增加的比例却非常小。上市公司应用情况尚且如此，非上市公司应用比例也不容乐观。既然用公允价值计量投资性房地产有着明显的优点，为何只有较低比例的公司应用呢？仔细分析，究其原因，主要有以下几方面。
二、公允价值计量投资性房地产的困境及原因
（一）投资性房地产的公允价值难以取得
由于我国市场化程度还不够高，市场机制不够完善，不够活跃，而房地产的价格受国家宏观经济政策、地域、朝向、楼层等因素的影响比较大，没有统一的定价，因此，要取得合理的投资性房地产的公允价值比较困难。目前大部分以公允价值计量投资性房地产的上市公司采用专业房地产评估机构出具的评估价格来确定其公允价值，而另外一部分公允价值的确定则来源于投资性房地产所在地的房地产经纪公司所获得的市场调查报告。但是资产评估机构的评估标准不统一，比如房地产估价师、土地估价师、资产评估师分别隶属于建设部、国土资源部和财政部，采用谁的定价没有统一的标准，各自的评估权威也不高。而市场调查报告所获取的价格其可靠性和准确性也值得商榷。
（二）采用公允价值计量投资性房地产的成本高
首先，增加会计做账的工作量。一方面，由于投资性房地产采用公允价值计量，每个资产负债表日要根据其公允价值来调整账面价值会增加会计的工作量；另一方面，在计算企业应缴所得税时，关于投资性房地产其账面价值为公允价值，即“初始成本+公允价值变动”，而计税基础为“初始成本-折旧摊销”，因此在投资性房地产转换时（“投”与“非投”的转换）、持有期间公允价值变动时其年底均考虑所得税暂时性差异从而进行纳税调整，在处置投资性房地产时其账面价值和计税基础均为0，这时又需转回原产生的暂时性差异，从而对处置当期应纳税所得额进行调整，这些各期的调整均会增加会计的工作量。
其次，取得公允价值成本高。如前所述，公允价值合理取得的本身就比较困难，为了取得各方认可的公允价值，企业势必会作一些比较和判断，还会涉及到请专业评估师进行评估，增加了工作量和信息成本。
最后，披露成本高。由于房地产的价格变动快、变化大，采用公允价值计量增加了企业经营成果的不稳定性，企业需要向投资人充分解释该计量对会计报表产生的影响，详细披露该房地产当期价值的增减变化情况、公允价值的确定依据和方法等，信息披露成本较高。
（三）所有投资性房地产只能采用一种模式，并且不能由公允价值模式转换为成本模式
企业的投资性房地产可能不止一项，既可能有房产也可能有地产，其持有的目的有些是为了增值，也有些是为了出租，如果只选定一种后续计量模式对所有的投资性房地产进行计量，不能准确地体现相关性和可比性，并且企业在以后的会计期间有可能还会增加投资性房地产，而准则又规定不能由公允价值模式转换为成本模式，所以为了减轻当期的决定困惑，大部分企业都会本着应有的谨慎而选择成本模式，以后再视情况而定是否转为公允价值模式。
另外，当前我国的房地产市场还存在着很多泡沫，虽然政府采用了收取房产税和限购令等一系列调控政策，但目前的价格走势还不能真正地反映房产价值，用公允价值计量貌似客观，实则有风险。对上市公司来说，房价上涨，造成账面利润高，还涉及到是否分股利的问题，分吧，现金流不足，不分吧，影响股东的积极性。这些因素都会对企业是否采用公允价值计量投资性房地产产生较大的影响。
三、完善公允价值计量投资性房地产的几点建议
（一）完善市场经济制度和市场信息
要取得合理的公允价值依赖于完善和成熟的市场经济制度和市场信息。要完善我国的市场经济制度和市场信息可从以下几方面入手：首先，要完善和发展相应的经济法律制度，对市场风险要建立相应的预警制度；其次，要培养多级市场，重视二级市场的发展，国家要采取有效措施建立一个信息更公开、交易更透明、价格更合理的活跃市场体制，以使取得的公允价值更公正和客观；最后，建立第三方评估机构，建立规范的资产评估体系，提高评估人员的素质，提高资产评估的质量，对投资性房地产的公允价值不但给以一个定性的确定方式，而且给以定量的确定方法，使公允价值的取得有理可依，有据可查。
（二）与国际准则接轨，完善准则的细则
国际会计准则关于投资性房地产的规定中明确指出，优先考虑公允价值计量，只有在主体确实无法持续取得投资性房地产的公允价值时才可以采用成本模式计量。国际准则可采用估值技术，而我国目前不允许。这些显著的差异表明我国应该积极改善市场环境，完善和发展相应的经济法律法规制度，在充分借鉴国际会计准则的基础上，进一步完善采用公允价值计量投资性房地产的准则细则，在细则的制定中，尽量减少模糊性语言和概念的使用，形成适合我国国情的公允价值计量的体系和框架。
（三）同一企业允许使用两种计量模式
目前，我国会计准则规定，企业对其持有的所有投资性房地产，都只采用一种计量模式。虽然这样便于国家相关部门统一管理，但实际情况是部分公司持有多项用途不同、形式多样的投资性房地产。笔者建议按照其持有目的来决定采用的计量模式，如果持有目的只是为了出租、收取租金，那么平时只涉及到租金的处理，其公允价值的变动对它没有太大的影响，也就没有必要采用公允价值计量，同时也减少了会计的工作量；如果是准备长期持有并且是准备增值后转让以获利的投资性房地产则无论是房产还是地产均应采用公允价值计量，及时关注其公允价值的动态变化，以便掌握关于其价格的第一手信息，出售时在价格的谈判上占有主动地位。
（四）出台使用公允价值计量的税收优惠政策
现阶段各上市公司谨慎应用公允价值其中也有一个重要的原因是基于税收的考虑，投资性房地产由成本模式计量改为公允价值计量后可能增加企业的现时税收负担，从而增加现金流出，因此相关部门应制定税收优惠政策来减轻企业的税负，避免企业是因为避税而继续使用成本模式。同时用税收优惠政策可刺激更多的企业采用公允价值模式，而公允价值模式的大量应用又会进一步促进市场制度和市场信息的完善，形成一个较好的良性循环。
（五）加强监管力度和公允价值信息的披露
在应用公允价值计量投资性房地产时，我们应该看到公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在提高会计信息公允性、相关性的同时，也为投机者提供了操纵利润的可能，现实中企业利用公允价值进行利润操纵和进行盈余管理的事件屡屡发生，因此为了促进公允价值的合理应用，应加强监管力度。首先，相关部门应建立独立的会计监督体系，进一步明确舞弊主体的法律责任，加大会计作假的惩罚力度，强化国家监督部门如证监会等机关的监督审计力度。其次，要完善企业尤其是上市公司的披露制度，上市公司年报报出之前，必须有专业的评估机构对企业的投资性房地产的公允价值进行评估，并在财务报告中进行详细披露，只有完善公允价值的披露，才能保证投资者了解企业真实的财务状况和经营成果。
综上所述，对投资性房地产采用公允价值计量是一个循序渐进的过程，但用公允价值计量投资性房地产是我国经济发展的必然要求，相信随着我国市场经济制度的不断完善、房地产交易市场的进一步发展、相关评估制度的建立以及会计准则的日臻完善，会有越来越多的企业选择用公允价值计量投资性房地产。
【参考文献】
［1］ 中华人民共和国财政部.企业会计准则（2006）［M］.北京：经济科学出版社，2006.
关键词：房地产行业 应用文写作课程 教材框架
中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1004-6097（2013）06-0025-02
一、当前国内高校开设应用文写作课程的状况
我国高等院校应用文写作课程普遍开设一学期，共36学时。由于应用文最本质的特征是真实性，对写作灵感的要求不高，故绝大部分高职院校常常把应用文写作作为一门单独的课程来教学，没有和专业课程结合起来，起不到开设应用文写作课程的目的。如能紧密结合专业所涉及的行业主体知识体系进行应用文写作能力训练，会更具现实意义。
构建各行业特色应用文写作教材势在必行，尤其是在房地产行业作为中国国民经济的支柱产业之一的当今社会，更应尽快编写具有房地产行业特色的应用文写作教材，供房地产及相关行业的高职院校学生使用。这可以规范房地产行业的应用文写作行为，起到房地产行业从业人员应用文写作工具用书的作用，同时也对各高校摸索行业应用文写作的教材构建框架有一定启示作用。
二、应用文写作教材体例和框架
现行的应用文写作教材的体例是：理论知识、再附实例的常规编排体系，按认识规律，将各文种写作知识依次按“阅读与析评”“必需知识”“复习与思考”的体例编排。教师可采用“泛读例文”“讲解必需知识”“评析例文”“课后复习”的顺序组织教学。例文虽较多，但是针对性不强，臃肿、庞杂，没有突出完整性和示范性，这样的写作体例呆板、无特色，没有切合行业岗位的特点，内容更不具备行业特色，是广普性的教学用书，只适用于双基教育。各高职院校对这样的教材持可选可不选的态度，教材里除通用公文、部分事务文书可以部分选学外，其余的内容根本不能结合学生所学专业。结果是国内理科类高职院校大多没有开设这种毫无特色的广普性课程，就算开设，授课教师拿到这样的教材也是叫苦连天。这么笨重的框架，这么繁杂的内容，该让学生们学习哪些内容呢？这就等于让学生付钱买了不需要的东西。
三、构建房地产行业特色教材框架初探
构建房地产行业特色应用文写作教材框架将以提高学生房地产行业应用文写作能力为宗旨，以服务房地产行业建设的教学目标为导向，以建成房地产类专业通识必修课程为目标，本着“立足行业、着眼就业、教研相长、工学结合”的教材编写思路，搭建具有房地产行业特点的知识框架，设置教学内容，确定授课方式。通过学习本教材，能给学生提供房地产行业应用文写作方面的知识和技能，培养房地产行业应用文写作的人才，以提高学生的就业竞争力和职业能力，为学生将来在房地产行业的可持续发展打下坚实的基础。
房地产行业是一个非常特殊的行业，改革开放以来社会经济迅速发展，目前房地产开发企业已近6万家，从业人员1000多万人。房地产产品投资额大、建设周期长，有与土地的固著性和使用的长期性，涉及的法律法规和部门、行业多，是投资和建设的综合体。该综合体不仅涵盖了从土地获得勘察测量项目策划规划设计建设实施销售及后期管理的主体运营过程，还涉及投资、策划、广告、装饰、材料设备采供、商业运作等过程。由此可知，房地产行业与多个政府部门、国民经济多个行业和本行业之间的联系十分紧密。因此，房地产行业对整个国民经济起到了极强的带动作用，关乎社会发展，关乎民生安康。
根据房地产行业特色，针对以往房地产行业应用文写作普遍存在的不规范性和不系统性问题，我们建议房地产行业应用文写作教材构建框架为：
第一部分 房地产应用文基本理论
第二部分 房地产专用文书
第三部分 房地产事务文书
以下分别加以细述：
第一部分包含房地产应用文概论和房地产行政公文（决定、通报、通知、报告、请示、批复、意见、函、会议纪要）基础知识等共二章。
第二部分包含房地产项目管理类文书（招标书、投标书、经济合同）、房地产纠纷诉讼类文书（房地产仲裁申请书、仲裁答辩书、上诉书）、房地产市场调研类文书（房地产市场调查报告、项目开发可行性研究报告）等共三章。
第三部分包含房地产实用制度与报告类文书、房地产宣传记录类文书等共二章。
教材体例为：【教学目标】【知识点精讲】【文种主体版式】【经典案例赏析】【项目训练】
四、教材框架特色
为适应国民经济和社会发展对高素质技能型人才的迫切需要，根据国家教委的指示精神，高职院校的课程设置要充分体现办学理念，突出行业职业性、实践性和开放性。基础理论教学要以应用为目的，以必需、够用为度，加强针对性和实用性教学。作为国民经济支柱产业之一的房地产行业，在应用文写作方面也是起步阶段，作为教学和科研均应该投入大量的精力和时间，应该密切注视国内外房地产行业发展的新动态，适时加入实用性的房地产应用文写作的课程内容。以推行工学结合人才培养模式为切入点，按照职业能力要求搭建房地产行业应用文写作知识框架，实现课程知识框架同人才培养模式之间的高度匹配，实现校内学习与房地产行业实际工作相一致，促进房地产类高职院校应用文写作教学过程的实践性、开放性和职业性。
应用文是行政管理活动的工具之一，故教材需用应用文中行政公文的基本理论知识体系搭建起牢固的基础框架（见第一部分）。就行业的主体运营过程而言，针对性和专业性极强，故教材必须用项目管理类、纠纷诉讼类、市场调研类使用频率较高的专用知识体系来构建主体框架（见第二部分）。协作过程中的广告、装饰、商业运作等，也需实用制度与报告类、宣传记录类知识体系搭建支架（见第三部分）。根据这样的具有行业特色的教材框架编写出的房地产应用文写作教材，才能发挥不可低估的作用。
综上所述，应用文基于人类的需要而产生，又为适应人类历史进展多方面的需要而不断发展。“需要就是科学”，这是任何学科存在的前提、基础。正确搭建教材框架，编写出的教材才能满足社会和各类房地产类专业学生的需求，同时也为行业提供具有特色和使用价值高的工具书。
参考文献：
[1]刘瑞林.高职院校应用文写作教学探讨[J].天津职业院校联合学报，2008，（6）.
当下对银行业利润高速增长的口诛笔伐，或将在年尾演变为对银行业利润增长以及资产质量的担忧。
经济下滑令银行业2012年承压
中国银行业连续多年不良贷款“双降”的神话已被打破。
日前，多家上市银行公布的年报显示，2011年全年，部分银行不良贷款余额出现上升，而若将考察区间缩短至2011年第四季度，不良贷款余额上升的银行数量就更多了。
全行业来看，2011年第四季度银行业不良贷款额和不良贷款率较三季度出现小幅上升。2011年末不良贷款余额为4279亿元，较三季度末上升201亿元；不良贷款率环比上升0.1至1.0个百分点。
进入2012年，经济下滑引致的银行业风险有增无减。统计数据显示，今年1~2月，全国规模以上工业企业实现利润6060亿元，同比下降5.2%，而2011年全年，全国规模以上工业企业利润增长还达到了25.4%。利润的下滑将削弱企业的还本付息能力。
目前，已有多家研究机构预计，2012年在经济软着陆的前提下，不良贷款额和不良贷款率都将温和上升。
今年早些时候，评级机构标准普尔甚至曾表示，中国内地经济增长放缓，企业现金流被削弱，将导致今年银行业不良贷款逐步上升，全年提高2~3个百分点，银行业整体最高可达5%。
不良贷款潮袭
2011年全年，四家国有大行中，工行、农行、中行继续保持此前不良贷款“双降”的趋势，但不良贷款余额缩减规模较小，而建行的不良贷款余额则上升了62亿元。
单独看2011年第四季度，资产质量恶化的苗头更加清晰。
截至目前，包括四家国有大行在内，已经公布年报的12家上市银行中，除了交行、农行、招行、华夏银行2011年第四季度不良贷款率环比下降、中信银行不变之外，其余上市银行不良贷款率均环比上升。而不良贷款余额，只有交行、农行、招行第四季度减少，其余均环比增加。
在银行业启动改革之后的相当长时间里，银行业不良贷款保持了持续“双降”的态势，即不良贷款余额、不良贷款率均是下降。当前，银行业不良贷款率为1%左右的水平，即使是放在全球银行业中考量，也属一流水平。
但在2011年第四季度，这一趋势被打破。一直以来，建行素以稳健著称，其更是中国银行业风险控制的一个标杆。但就是这家机构，在2011年也出现了不良贷款余额的上升，这足以引起警惕。
解释2011年不良贷款余额上升的原因时，建行董事长王洪章表示，建行对不良贷款的定义较同业及官方机构更为严格，是不良贷款反弹的主因。同时他还强调，即使不良贷款反弹，升幅亦不大，风险可控制。
警惕工商信贷
尽管上市银行高管对银行资产质量表达了信心，同时也解释称，不良贷款余额增加，主要源于自身加强审慎管理，但依然难以打消市场对银行资产质量的担心。
“不良贷款微升，资产质量现拐点。”民族证券的研究报告称，银行业的资产质量与经济波动密切相关。经济波动对于银行资产质量的影响开始显现。
自2008年末以来，为了抵御金融危机，银行业加大了信贷投放的力度。在过去的三年，即2009年~2011年，银行业总共投放了25万亿元的信贷，只用了三年时间就使贷款余额翻了一番。截至2012年1月末，金融机构人民币贷款余额已达到55.53万亿元。
资产规模的爆炸式增长之后，业内开始担心不良贷款将会反弹。从那时开始，平台贷款、房地产贷款就一直被认为是银行不良贷款的主要爆发地。但对于经济增速下滑的2012年而言，实际的风险或许主要来自受冲击更为严重的一般工商业贷款。
“大家都比较忽视一般工商业贷款的风险。经济下滑后，银行业信贷风险主要来自一般工商业贷款。”农行首席经济学家向松祚判断，平台贷款、房地产贷款的风险总体可控。
向松祚的上述判断从建行2011年年报中可以得到一定的印证，2011年，建行不良贷款余额增加62亿元。分行业来看，制造业不良贷款余额增加34亿元；批发和零售业贷款增加17亿元，而水利、环境和公共设施管理业则下降了8.4亿元。
经济下滑令银行业承压
除了银行贷款在不同行业各有差异外，银行在不同地区的资产质量也在发生微妙变化。
“经济下滑是2012年银行业需要面对的最大风险。”一位股份制银行人士还表示，一直以来，江浙地区信用环境较好，因此，长三角地区银行不良贷款率较低，但今年这一地区的不良贷款也出现了一定程度的反弹。
以经济发达的温州为例，今年2月末，温州银行业不良贷款率为1.74%，已经8个月呈现上升态势，而去年6月末，这一指标为0.37%。据有关媒体报道，温州当地工农中建四大行不良率均明显攀升，其中建行温州分行贷款不良率已超过4%。
由于沿海地区经济发达，长三角、珠三角、环渤海三个地区，往往是银行重要的利润来源之地。例如，农行系统内第一个利润突破100亿元大关的省分行，就是长三角的江苏分行。
“经济下滑，以往是广东等地的银行业受冲击最为明显，但这次江浙地区也受到波及。”上述股份制银行人士称，若长三角银行业出现资产大规模的恶化，后果不堪设想。
从事多年不良资产处置的东方资产管理公司的《2011：中国金融不良资产市场调查报告》曾指出，多数商业银行业者认为，近两年中国巨量信贷将导致不良贷款的生成概率微幅放大，不良贷款在2012年后将明显增加。
国有大行房地产贷款全面收紧
持续的宏观调控环境下，商业银行房地产贷款及地方融资平台贷款情况几何？
伴随上市银行年报陆续出炉，截至2011年末，中、农、工、建、交五大行的地方融资平台贷款余额，总计为2.12万亿元；同时，五大行房地产类贷款则全面收紧，增速放缓。
“今年的房地产政策仍要高度关注房地产行业风险及开发企业资金链状况。”一位国有大行总行相关负责人如是说。
鉴于房地产市场形势，国有大行纷纷压缩房地产贷款规模。
建行年报显示，去年该行房地产开发类贷款增长放缓，新增额为近五年最低。2011年末，建行房地产开发类贷款余额4191.6亿元，增幅仅0.16%，远低于公司类贷款11.8%的增速；较上年增加6.5亿元，新增额为最近五年来最低。
工行和农行房地产贷款则有所下降。截至2011年年末，工行房地产贷款减少73.06亿元，下降1.4%，主要是其根据房地产市场形势变化，主动压降房地产贷款规模；农行法人房地产贷款余额3743.79亿元，较上年末减少452.59亿元，不良贷款余额及不良率均有所下降。
同时，2011年中行开发贷款和土地储备贷款余额共计2520亿元，占总贷款余额的3.97%。其中，开发贷款的不良率为0.78%。
对于房地产贷款资产质量，工行行长杨凯生表示，2011年末，工行房地产开发贷款的不良率是0.82%，比2010年有所降低，个人住房贷款不良率为0.35%，也低于2010年年末。因此，他强调房地产贷款的质量目前是稳定的。
截至2011年末，农行不良贷款余额下降最多的行业即为房地产业，不良贷款余额61.61亿元，比2010年末下降34.36亿元，不良贷款率从1.77%下降到1.24%。
而房地产市场调控也使个人住房贷款受到影响。工行个人住房贷款增加864.69亿元，增长7.9%，占个人贷款的59.1%，比上年末下降了7.6个百分点。农行去年末个人住房贷款余额为8915.02亿元，较上年末增加1669.10亿元，增长23%，占个人贷款比例也从上年末的63.3%下降到62.3%。
五大行平台贷余额逾2万亿元
截至2011年末，中、农、工、建、交五大行地方融资平台贷款余额分别为6800亿元、3997亿元、3949亿元、4298亿元及2158亿元，合计2.12万亿元。同时，国有大行高层均公开表态，平台贷风险可控。
以交行为例，目前该行地方融资平台贷款的不良率为0.34%，低于全行0.86%的不良贷款率水平。2012年还款部分已落实，未来产生损失的可能性较小。
同时，在农行3997亿元地方融资平台贷款中，目前有95%为现金流全覆盖，剩下5%由地方政府财政兜底，截至去年底的平台贷不良率为1.45%，低于农行整体不良贷款率1.55%，而去年底有1400亿元地方融资平台贷款到期，其中真正逾期的为10亿元。
中行方面则透露，2011年该行地方融资平台贷款余额为3949亿元，占全行总贷款的6.23%，同比下降1.18个百分点。2011年末，建行平台贷款余额为4297.64亿元，其中现金流全覆盖类占比达到85.69%，贷款余额较上年减少1121.6亿元；该行已经上收平台贷款审批权限至总行。
银行高利润藏“水分”
今年年初对银行业利润高速增长的口诛笔伐，或将在年尾演变为对银行业利润增长以及资产质量的担忧。
截至目前，包括工、农、中、建四大行在内，已有12家上市银行公布了2011年年报。这12家上市银行在2011年实现了8415亿元净利润，同比2010年的6531亿元增长了约29%。与上年类似，预计上市银行又将占据上市公司总利润的一半以上。
但硬币的另一面是，银行作为经营风险的特殊行业，其当期风险可能在今后若干年后爆发。这也意味着，若将今后的风险考虑在内，当前银行业的高利润藏有“水分”，并且这种利润仅是阶段性的现象。
寻找真实利润
银监会统计数据显示，2011年末中国银行业金融机构总资产达到113.28万亿元，同比增长18.9%，中国商业银行2011年全年累计实现净利润10412亿元，同比增长36.3%。
而12家已公布年报的上市银行，去年全年实现净利润8415亿元，同比增长28.8%。这意味着，还不算上另外4家未公布年报的上市银行，仅仅这12家上市银行利润就占到全行业利润总额的80%。
以利润增速为维度划分，上市银行可划出两大阵营：四大行为代表的国有大行利润增速均在30%以下，其中农业银行利润增速最高，达28.5%，中国银行最低，为18.8%，工商银行（601398）利润增速25.6%，建设银行为25%。中小上市银行利润增速则普遍较高，其中，增速在40%以上的有深发展、民生银行、华夏银行、中信银行、浦发银行、招商银行。
“业绩基本符合预期。盈利增长主要贡献因素均为息差提高和规模增长、中间业务快速发展以及成本收入比下降。”一位银行业分析师表示，但展望2012年，收入同比增速有可能低于预期，预计上市银行利润增速为20%。
“数据上看，银行业不但利润规模大，而且增速也很快。”一位国有大行研究人士强调，主要原因是前些年信贷规模的急剧扩张，但这只是阶段性的现象，利润高速增长不可持续。
而一位会计师事务所人士则表示，银行业不良贷款的爆发呈非线性，可能在某个年份不良贷款突然增加。从这个角度来看，当前银行业的利润可能有“水分”。因为，当前银行超过50万亿元的贷款风险可能在若干年后暴露，但是这并不影响企业当期的利润。
“目前不到0.6%的信贷成本，更多是因为2009年、2010年大规模信贷投放将经济的潜在风险延后，而宽松货币政策退出后，被高信贷增速掩盖的资产质量风险会逐步暴露。”国金证券的研究报告也称，未来中国经济转型过程中，GDP增速中枢将降到7%~8%，目前过低的信贷成本会逐步回归正常化至0.75%左右。
所谓信贷成本，是衡量信贷风险的指标，是本期新增计提拨备和贷款余额的比例。
稳利差难度大
庞秀生在建设银行2011年业绩会上引述券商的分析报告称，有券商预期建行今年利润增10%~20%。他本人则强调，今年保持稳定的利差有相当困难。在庞秀生看来，2012年对利差有利的因素有二：贷款利率滞后于市场利率调整；如果准备金率下降较多，退回的准备金配置收益提高。而不利于利差的因素有三：市场投资利率陡峭下降；同业存款市场化，竞争激烈背景下存款成本提高以及保本理财产品计入存款，成本也较高。
若从息差的角度分析，自从2009年一季度净息差触底以后，上市银行平均净息差已经连续三年持续上升。12家已公布年报的银行中，有三家银行净息差达到3%以上水平，民生银行、招商银行、中信银行的净息差分别为3.14%、3.06%和3%，其他银行也大都在2.5%以上。
民族证券研究报告预计，息差在今年一季度部分贷款重定价后将达到年内高点，上升约10BP，之后由于吸存压力仍较大导致负债成本上升，息差会有所回落。
一位股份制银行人士称，进入2012年以来，货币政策有所放松，一方面银行信贷投放能力在增加；另一方面，信贷需求却在减少。这种背景下，银行议价能力降低是可预期的。
其实，银行议价能力的降低，在2011年底政策预调微调提出后，已有所体现。央行公布的数据显示，2011年12月份我国金融机构贷款加权平均利率为8.01%，比9月底的8.06%还有所下降。
而银行的中间业务方面，随着银监会“七不准”（不准以贷转存，不准以贷收费，不准存贷挂钩，不准浮利分费，不准一浮到顶，不准借贷搭售，不准转嫁成本）的严格执行，此前“虚胖”的中间业务必将受到影响。
一方面，占总收入八成以上的利息收入维持高增长，面临重重挑战；另一方面，中间业务的增长又面临监管、空间的双重约束。利润高速增长多年之后，2012年，中国银行业的利润增速下降几成定局。
最后的银行业盛宴
为解决银行业高利润问题，中央财经大学郭田勇说了一句广为流传的话，“要靠郭树清而不是尚福林”。
郭树清是证监会主席，尚福林是银监会主席。言外之意，中国经济中资本市场大发展，直接融资比重提升，才会最终调整“银行业独大”的格局。
但很多人不知道，郭树清到证监会履职前，还做过建设银行董事长。他在当时就反思过“金融危机后银行业向何处去”的问题。
在他眼里，保持“两位数的增长”似乎成了包括银行在内的金融行业的一般标准。
这让郭树清感到“奇怪”：在现实经济中，很少有哪个行业可以达到持续三年的两位数的收益，凭什么金融业可以做得到？他由此预计，发达国家金融业未来会逐渐衰落。
其实，这间接地给中国银行家提了个醒：“好日子能持久吗？”
银行业高利润受益于中国经济这些年的高速增长，这是一个广泛的共识。正因如此，中国经济“粗放式增长”的特征，也原原本本地体现在银行“巨无霸”的身上。
用清华大学经管学院李稻葵教授的话说，国内商业银行就像“只吃不拉”、需要“减肥”的恐龙一样。
银行业的规模扩张之路，在经济繁荣期还没人注意，在经济回调时，就变成了实体经济身上沉重的“乌龟壳”，进而使整个金融体系的系统性风险逐步积累。
数据显示，金融危机后，中国银行业的信贷投放总量，由2008年的4.91万亿元，猛增至2009年的9.6万亿元，而后的2010年、2011年分别是7.95万亿、7.47万亿。而中国银行业总资产由2007年的52.59万亿，增至2011年末的113.29万亿，4年翻了一番。
正是天量信贷支撑了银行的高利润。2007年银行业税后利润4467亿元，2008年5834亿元，2009年6684亿元，2010年8991亿元，2011年10412亿元。
中国农业银行首席经济学家向松祚称，这些亮丽的业绩报表只是暂时的，“没有一个行业能够永远高速扩张下去，高速利润扩张只是一个短期现象。”
潜在的危机感，使得中信银行行长陈小宪在2011年度业绩会上，顾不上庆贺该行净利润43.28%的增幅，反而宣布“银行业内已达成共识，高利润时代将结束”。
“这可能是国内银行业最后的盛宴”。李才元分析，2011年的业绩是基于2010年银行业的结算数据，那时候中国经济还处于高增长阶段。从今年往后，经济“软着陆”的回调大趋势，决定了银行业的高利润时代已成过去时。
从长期来看，中国银行业的利润主要来源于“两条腿”：一是货币扩张性投放；二是不断为房地产、土地等“资源金融”提供信贷。可是，中国经济未来主要任务是“瘦身”和“健身”，这“两条腿”恐怕都走不动了。
温州金融改革试验区已经破题，可以预计，未来5年新型的民间金融机构将陆续崛起，这将使目前靠政府管制来掌握议价能力的传统银行业务，受到巨大挑战。
伴随利率市场化的推进，“在不远的未来，就像今天看到有些房地产企业申请破产一样，我们也会看到破产的银行，因为它们没有真正的竞争力。”李才元说。
没有“毛细血管”怎么成
如果说工、农、中、建、交等大型银行，是国家经济的“主动脉”，那么金融改革的难题，仍在于把血液输送到肢体末梢的“毛细血管”。
徐策认为，要适度放开对中小银行的准入门槛，逐步形成“大银行服务大企业、中银行服务中企业、小银行服务小企业”的多层次行业格局，引导银行业更好地服务实体经济。
中小企业提供了全国75%以上的城市就业岗位、66%的发明专利、82%的新研发产品。温州金融改革试验区要解决的首要任务，就是如何为中小企业注入新鲜的“血液”。
郭田勇建议，商业银行的金融服务应该更精细化、专业化，要推动大银行的中小企业信贷部门与其他部门在业务上实现单独考核、单独管理，提高其服务内容和质量，要进一步推出针对中小企业的创新产品，如“供应链融资”和“知识产权抵押贷款”等。
国家信息中心研究员张茉楠撰文称，目前的银行信贷只是按固定资产抵押来放贷，这样许多创新型科技企业，因为缺少资产、缺少现金流，而得不到银行之“水”的浇灌和滋养。
她表示，中国经济要“金融回归实体”，应当考虑让“水”流向不同金融层次。同时，必须积极实施科技成果“资本化”战略。
“银行业如果能推动科技创新，从资助房地产，服务于高耗能、高污染企业，转变到为高科技、高附加值行业提供服务，那么利润再高，也很难招来批评了。”李才元坚信，银行业的未来取决与创新金融产品，建立新的“造血”机制，要从“资源金融”，转向实业金融、科技金融和消费金融。
“走老路，就是走死路。”他说，金融业要给实业以“出路”，那么实业就能给金融业以“前途”。
五大行利润一季度增速普遍下降
截至4月27日晚，中国五大国有商业银行工行、农行、中行、建行和交行2012年一季度经营业绩披露完毕。季报显示，五大行一季度净利润累计接近2100亿元，但利润增幅无论比去年一季度还是去年全年都有明显下降，尤其是中间业务收入增长下滑明显。
季报显示，2012年一季度工、农、中、建、交分别实现净利润613.35、434.6、367.63、515.12和158.8亿元，比去年同期分别增长14%、27.55%、9.94%、9.17%和19.58%。2011年一季度，五大行的净利润增长率则分别为29.09%、36.41%、28.03%、34.23%和27.07%。
利润增长下降首先来源于利息净收入增幅的下降，五大行今年一季度的利息净收入增幅分别比去年同期增速下降了5至11个百分点。中央财经大学金融学教授郭田勇说：“银行与经济增长关系紧密，一季度我国经济增速下滑，银行获利空间自然也会变小。”
国家统计局数据显示，一季度中国国内生产总值(GDP)同比增速从去年四季度的8.9%回落至8.1%，创2009年二季度以来季度增速新低。
郭田勇分析说，一方面，经济下滑导致实体经济信贷需求减弱，1、2月份银行新增贷款较低；另一方面，由于整体资金链相对宽松，使商业银行“以价补量”的空间在变小。“例如，去年个人房贷利率较高，银行贷款时一般都是按照基准利率上浮来执行的。今年这部分贷款利率下降了。”
今年3、4月份，中国多家商业银行个人首套住房贷款利率出现松动，中国农业银行等大行更是打出了8.5折的优惠利率。
值得注意的是，季报显示，五大行中间业务收入增幅下降迅速。工、农、中、建、交今年一季度手续费及佣金净收入分别比去年同期增长10.39%、19.84%、13.83%、4.96%和21.89%。而去年一季度，这个数据分别是42.02%、63.48%、18.69%、37.29%和42.87%。
交通银行金融研究中心认为，一季度手续费净收入同比增速显著回落，是拉低盈利增速下降的主要因素。
建行表示，其一季度手续费及佣金净收入243.02亿元，增速下降的主要原因是“受监管政策和市场行情等因素影响，贷款承诺、财务顾问等产品收入较上年同期下降，代销基金、证券投资基金托管、保险等产品收入亦低于上年同期”。
中国人民大学金融学教授赵锡军表示，中间业务收入的下降根源也在于经济的下行压力。“经济活动活跃，企业所需要的金融服务比较多，中间业务收入就会相对较高；经济活动不活跃，很多企业不需要基金、支付结算、财务顾问等服务，中间业务收入增长就会下降。此外，一季度监管层不断下达各种通知规范中间业务收费，对各家银行也会有一定影响。”
此外，业内人士表示，在经济减速、物价回稳的情况下，市场上没有加息预期甚至出现降息预期，这使得银行的一些中间业务产品例如理财产品收益率下降。
“而且，去年信贷需求旺盛但规模控制较严时，大量信贷需求转到体系外，运用银行理财等产品来运作。今年信贷需求减弱，导致银行在体系以外的运作空间变小了。”郭田勇说，多因素导致银行中间业务收入增幅急剧下降。
展望2012年全年，赵锡军表示，银行业要维持过去30%乃至40%的高利润增长可能性不大。“过去每年银行业接近40%的利润增幅不是正常的状态。前几年很多银行剥离不良资产并改制上市，一方面是轻装上阵，另一方面当时的利润基数也相对较低，在加上宽松的货币政策导致银行信贷量冲高，几方面因素推动了银行业利润的高增长。现在银行利润的基数越来越大，很难再保持很快的增长。”
