时间：2023-02-11 14:42:22
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇税收优先权论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、理清税收优先权内部效力关系的必要性
关于税收优先权的效力的大量研究从税收优先权与私法请求权的冲突、与其他公法请求权的冲突等角度进行了深入的探讨，尤其是对税收优先权与无担保债权的效力关系、与抵押权、质权、留置权等担保物权的效力关系、与罚款、没收违法所得的效力关系的研究尤为深入。但既有研究很少涉及一个实践难题：当几种不同的税收债权竞存而债务人的财产不足以清偿竞存的税收债务时，如何确定众多不能得到完全清偿的税收债权的清偿顺序？也即是本文所说的税收优先权的内部效力问题。
本文所讨论的不同税收债权之间的优先性，是在假设可能先决地决定税收债权受偿秩序的其他情形均相同的前提下进行的，下文亦如是。
对于不同税收债权之间是否存在内部优先性的问题，目前主要存在两种明显对立的观点，一种观点认为，税收优先权是针对税收债权与税收之外的一般债权的关系而言的，是税收债权作为一个整体相对于其他债权而言的，不同种类和性质的税收债权之间不应该存在受偿秩序上的优劣。
但对此存在另一种观点，认为税收不仅相对于其他债权享有优先权，在不同税收债权之间因为其税收的性质的不同，应该有受偿先后秩序之分。这种区分方式往往将税收优先权的效力分为内部效力和外部效力，外部效力即指税收债权相对于其他一般债权可以得到优先受偿的效力，而内部效力则是指不同税收债权竞存时的受偿顺序问题。
譬如，有文献指出“税收优先权的效力不仅表现在税收债权与其他债权竞存时的受偿顺序上，也表现在税收债权相互间竞存时的受偿顺序上。前者是税收优先权的外部效力，后者则是税收优先权的内部效力。”有学者认为“《税收征管法》有关此方面的立法过于简单，且有不合理之处……没有对税收债权内部的受偿顺序进行规定。”并指出“法律应明确国税与地税间的平等受偿地位及不同种类税收债权相互间的受偿顺序。”为了解决实践中不同税收债权竞存且债务人财产不足以清偿时竞存税收之间相互冲突导致税收秩序混乱，充分发挥不同税种及税收制度的作用，有必要理清竞存税收债权之间的内部关系，确定不同情形中如何解决这种冲突的基本原则以因应实践的需要。
二、税收优先权的内部效力范式的构建
（一） 中央税与地方税之间的顺位分析
在分税制体制下，税收分别为中央税、地方税以及中央与地方共享税。当中央税与地方税发生竞存而纳税义务人的财产不足以清偿全部税赋时，何者优先受偿？对此，世界上很多国家，如美国、法国、瑞士等，均在立法上肯定国税优先于地税原则，以保障中央政府的财政收入及国家公共利益的实现。
如，日本《国税征收法》第8条规定：“对纳税人的总财产，除本章另有规定的场合外，国税优先于一切捐税和其他债权而予以征收。”我国《税收基本法（草案）》的总则部分曾规定有国税优先原则，具体条文为“中央税优先于地方税，中央有优先选择税种和税源的权利，当纳税人的财产不足以清偿其全部税收债务时，应当优先清偿中央税。”参见国家税务总局关于《中华人民共和国税收基本法（草案）））（讨论第三稿）的说明。
中央税与地方税究竟应不应该存在先后顺序问题，目前尚存在不同观点，一种观点认为中央税应该优先与地方税，这种反对二者不应有先后顺序的观点认为，学者反对国税优先于地税的实质是受债权平等思想的影响。并认为从我国实践来看，在分税制下，确立国税优先于地税原则也是必要的。这种主张的原因主要是为了保障中央财力，巩固和维护中央权力并实现公共利益。
另一种观点反对在中央税和地方税之间区分先后秩序，认为中央税与地方税背后所代表的中央政府利益与地方政府利益属于国家利益的不同层次，两者需要相互协调，并不存在何者优先的问题。较之前一种主张，赞成此观点的声音居多。
笔者认为，应该看到，在我国分税制的制度设计中，国税与地税各有其存在的理由和价值，中央财政与中央权力和全国统筹发展、地方财政与地方发展同等重要，二者相辅相成，中央税与地方税之间不宜存在一般优先权。若片面地过分中央权力和中央税的征收，忽视地方发展的实际需要和地方税对地方的重要性和紧迫性，必将损害地方创收的积极性与税收征管的自觉性、自主性，地方进而可能采取各种各样的变通做法来满足本地发展的实际需要，导致地方预算外资金膨胀，以费挤税，这不仅会侵蚀国税的税基，而且将扰乱正常的社会经济秩序，势必造成社会整体经济效率和社会公共福利的减损。为了保障国税与地税收入的稳定均衡，不应无条件地确定国税优于地税的原则，即国税与地税原则上不存在优先劣后的问题。
（二）不同种类、不同性质的税收债权之间的效力关系分析
一般情况下，当纳税人的财产不足清偿全部债务时，多适用按债权比例受偿的原则。但针对特定情形，为了更为合理和有效地实现税收征管的目的，应该规定不适用比例受偿的例外情形，此种例外在采取税收优先权的其它国家和地区中有这方面规定的体现。如我国台湾地区的《关税法》规定了关税优先权制度，关税债权在征收环节上有其特殊性，理由是如果进口货物或物品未完成报关手续，其它税收债权就不可能发生。台湾地区的模式所体现的特殊问题特殊对待的立法精神值得借鉴，笔者认为我国有必要在立法中对某些特殊税收债权以税收优先权的内部效力予以特殊保护，以下具体论述：
（三）特殊税收债权就特定财产优先于一般税收债权受偿
此处所说的特殊税收主要是指相对于其他税收而言具有标的物特定性、公示性强、等特点的税收债权，由于其标的物特定且公示性强，因而应优先于一般税收优先权。对此，我国台湾地区有相关立法例可资参考，如前述所举我国台湾地区《税捐稽征法》第6条规定：“土地增值税的征收，就土地之自然涨价部分，优先于一切债权及抵押权”。
若依我国台湾地区税法的精神，对特殊税种债权和普通税种债权，当竞存的税种中部分为特殊税种时，则无论普通税种上是否设立了税收担保，都应就特定范围内的价值劣后于特殊税种受偿；当彼此均为普通税种或特殊税种时，则在税收优先性无任何差别。
在我国台湾地区立法中，土地增值税于自然涨价部分优先于一切债权，关税则就应税货物本身价值优先于一切债权。
但这种优先权仅限于特定范围内的价值，当与普通税种税收债权竞合时，特殊税种就特定范围内的价值优先普通税种受偿，但一旦脱离特定范围的价值，特殊税种的债权便丧失了优先其他一切债权受偿的权利，转为普通税种的税收债权受偿。
笔者认为，较之我国现在没有明确规定而导致不同税种之间出现混乱关系的状况，台湾地区的此种做法是较为科学合理并且值得借鉴的。当然，这种优先只能针对作为特殊税收优先权标的物的特定财产而言，一旦离开特定财产的范围，特殊税收债权便丧失了优先于一般税收债权的特权，转变为一般税收债权受偿。
（四）主税税收债权与附加税税收债权按比例受偿
亦称本税、独立税、正税，正税指通过法定程序由最高权力机关公布税法、或授权拟定条例以草案形式开征，具有独立的计税依据并正式列入国家预算收入的税收。而附加税是指按照主税随正税按照一定比例征收的税，其纳税义务人与独立税相同，但是税率另有规定，附加税以正税的存在和征收为前提和依据。
常见的附加税有城市维护建设税和交易费附加，前者是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，按纳税人所在地分别适用不同的税率。有前述定义可知，主税的存在是附加税得以产生和计税的前提，但二者各自有不同用途，附加税主要用于增加社会福利、发展教育以及满足地方政府的财政需要。因此，当主税与附加税竞存时，不宜主张主税优先于附加税受偿，较为合理的做法是按比例增收，以保障附加税用途和目的的实现。
（五）附纳税担保的税收债权就特定财产优先于其他税收债权受偿
为了保证税款的征缴，许多国家设立了纳税担保制度。纳税担保是指，经税务机关同意或确认，纳税人或其他自然人、法人、经济组织以保证、抵押、质押的方式，为纳税人应当缴纳的税款及滞纳金提供担保的行为。依据《税收征管法》、2001年修正的《海关法》、002年的《税收征收管理法实施细则》及2005年《纳税担保试行办法》之规定，以保障特定的税收债权能就担保财产而得以优先受偿。从原因上分，纳税担保可分为货物放行的担保、阻止税收保全的担保、离境清税的担保、税收复议的担保等。
从形式上，纳税担保可以分为人的担保和物的担保。物权担保作为保障债务清偿的重要制度之一被引入税法，有助于增进税收债权安全，减弱税款征纳的侵益性，为各国税收立法竞相采纳。纳税担保的性质至今没有明确界定，有学者认为，纳税担保是一种私法契约，也有学者认为，纳税担保制度的核心是行政合同观念。进而对于附纳税担保的税收债权是否具有优先效力也有支持和反对的不同声音，有学者认为附纳税担保的税收不具有更优的效力，但若不保障附纳税担保的税收的优先效力，则纳税担保的意义大为削弱。笔者认为根据基本法学理论和担保的法律性质，纳税担保将私法制度作为实现公法目的的法律工具和手段，具有公法属性。附纳税担保的税收债权就特定财产应优先于无纳税担保的税收债权受偿，否则纳税担保制度将失去应有的积极作用。
（六）征税机关采取强制措施及提出交付要求在先的税收债权优先受偿
在税收征收程序上，《日本征收法》定了“扣押优先”制度和“交付要求优先”制度。前者是指采取扣押措施的税收优先于仅有缴纳要求而未采取扣押措施的税收；后者是指对纳税人财产的强制变卖价款，先有交付要求的税收优先于后有缴纳要求的税收而予以征收。采取这两种做法，有利于鼓励征税机关及时征缴税款，以稳定税收和交易秩序。
中国不妨借鉴次制度作为进一步规范税收秩序的辅助措施。当然，这种税收债权的此种优先权仅限于在税收债权之间产生相对的效力，在税收债权与非税收债权间则不应采取扣押优先与交付要求优先的原则。对于“扣押”的理解，笔者认为应作广义的理解，将其理解为对财产的流动性的限制行为为宜，也即是说，不仅一般意义上的对财产的扣押能够产生这种内部优先效力，其他性质和作用与扣押相似的强制措施，如查封、冻结等也可以作为内部优先效力的行为基础。
若已经扣押财产的征税机关超过扣押期间仍怠于强制变卖纳税人的财产，则扣押机关丧失对所扣押财产的优先受偿权，此时应当适用“交付要求”优先原则决定清偿顺序。纳税人即使欠多笔税款也不能按比例分摊，否则后来的税收债权将会因为前面怠于执行的税收债权的存在而变得不可独立执行，阻碍税收的实现。若一律按发生时间的先后来确定税收的优先受偿，还会使执行的税收处于不稳定的状态，适用“交付优先主义”的原则是比较妥当的。
（七）具有共益费用性质的税收债权优先于其他税收债权受偿
根据共益费用优先权优先于其他优先权的原则，属于共益费用范围的税收债权自应优先于其他税收债权。如强制执行过程中拍卖、变卖相关物品所产生的税收与强制执行前已存在的税收相比，相当于一种共益费用。
（八）不同地区间税收管辖权的协调
由于企业跨区经营等经济活动的存在，不同地区对统一企业可能享有不同的税收管辖权，这就存在国内不同地区之间税收管辖权的协调的问题。譬如，同一企业的同一责任财产上可能会了出现两个分属不同税收管辖权的税收债务，从理论上讲，这些竞存的税收债权应属于同一顺位受偿，在具体受偿额上，笔者认为以按比例受偿的方式清偿较为合理。
三、结论
通过对不同税收债权竞存时受偿顺序的具体分析，本文初步构建了税收优先权内部效力的基本框架，即特殊税收债权就特定财产优先于一般税收债权受偿、附纳税担保的税收债权就特定财产优先于其他税收债权受偿、征税机关对其采取强制措施及提出交付要求在先的税收债权优先受偿、具有共益费用性质的税收债权优先于其他税收债权受偿、中央税不宜优先于地方税受偿、主税税收债权与附加税税收债权按比例受偿。
参考文献：
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关键词：优先股；国际经验；中国特色；市场影响
在新一届政府“稳增长、调结构、惠民生”的总体经济目标指引下，国务院、财政部、“一行三会”开始布局新一轮经济和体制改革。今年，相关部门和领导数次提出了加大力度推行优先股的想法，2013年11月30日国务院正式公布了《关于开展优先股试点的指导意见》，A股市场讨论已久的优先股试点终于在政策和法律层面具备了实施的基础，金融企业及部分公共事业企业或将先拔头筹。
一、优先股的基本概念
优先股票是指股东享有某些优先权利的股票。它既具有股本权益特点又具有负债特点，通常具有固定的股利，并须在普通股股利之前被派发，而且在破产清算时，优先股对公司资产的主张先于普通股，但在债务（包括附属债务）之后。优先股虽然有股票之名，但是本质上是债务，或者更加确切地说，它是一种像股票一样交易的长期债券。
相对于普通股而言，优先股的“优先”特征主要体现在公司盈余和剩余财产分配方面。根据权利与义务相对等的原则，与优先权相对应的则是优先股权利受到一定限制。一般来讲，优先股不上市流通，其股东对公司事务没有表决权或表决权受到限制，其对公司的控制力弱于普通股。
二、优先股在海外的发展情况
（一）优先股在美国的发展
优先股起源于19世纪30年代铁路公司向政府的融资，是为满足美国铁路建设热潮巨大资金需求而做出的临时性融资安排。一战以后优先股发展进入黄金期，但大萧条的出现使得一些陷入财务危机的公司开始侵害优先股股东的盈余分配权，优先股市场陷入萧条。20世纪中后期开始，优先股制度开始进入规范有序发展期，并于20世纪90年代进入快速发展期。
在美国市场上，优先股是资本市场的一种有益补充，不仅为公司提供了重要的融资方式，而且为注重现金股利、不同风险偏好的投资者开拓了投资渠道，其对完善资本市场的产品结构，构建多层次资本市场结构等都具有不可替代的作用。此外优先股在特定时期对稳定金融市场发挥了重要作用。在2008年全球金融危机期间，优先股作为一种特殊的注资方式成为实施金融救援计划的主要金融工具。
美国发行优先股的行业大多为规模庞大、资金力量雄厚，收益稳定的行业。数据显示，美国股市中发行优先股最多的行业依次为非银行金融、银行、制造业和电力行业。
（二）优先股在香港的发展
在香港市场，优先股所占比重也非常小。截至2013年6月，在香港股票市场，优先股的发行量为634.4亿股，而同期普通股的发行量大约是其的100倍。
在香港股市，发行优先股占比例多的行业依次为软件服务、一般金属和矿石、农业产品。这种结构构成与美国优先股发行以金融、工业和电力等实力雄厚行业有一定的差别。这也反映了香港市场的独特性。
（三）优先股在日本的发展
在日本，利用优先股融资已经是很多企业的首选。2008年日本第二大银行——瑞穗金融集团出售价值高达3000亿日元（约合32亿美元）的不可转优先股以提高该银行的资本充足率。
在日本，普通股、公司债和优先股的发行规模有着此消彼长的关系。08年-11年，日本普通股和公司债的数量和融资规模稳步上升，同期优先股的发行数量以及融资的规模都略有下降。2012年，日本市场中优先股的发行数量达到了近五年最高，并且其融资规模也达到了近五年的绝对峰值，而当年的普通股和公司债不论是发行数量还是融资规模照均较2011年有所下降，这也说明了如果大量发行优先股那必然会对普通股和公司债的发行量与融资规模造成影响。
三、中国优先股试点起航
2013年11月30日，国务院的《关于开展优先股试点的指导意见》从优先股股东的权利与义务、优先股发行与交易、组织管理和配套政策三个方面明确了相关内容。
《指导意见》中有四点非常重要：1、优先股可以公开发行也可以非公开发行；2、发行优先股不得超过普通股总数的50%；3、优先股可以作为并购重组支付手段；4、企业投资优先股的投资收益，符合条件的免税。
结合《指导意见》和中国现阶段资本市场的发展情况，我们总结出了中国优先股的几个特征：1.只是一种特定的融资安排，增量发行；2.优先股的交易场所与其普通股所在场所是一致的，上交所、深交所、新三板的公司各自在其交易所发行优先股；3.全国社保、企业年金在优先股的投资上不受现有证券品种的限制。优先股未来的主要投资主体是“固定收益类”和“战略投资者”；4.优先股的定价取决于“累计条款”、“参与条款”、“存续期和赎回条款”、“转换条款”的设定；5.优先股对发行企业来说，仍存在税收的压力。但对于投资者来说，具有税收支持；6.对照证监会《上市公司监管指引第3号—上市公司现金分红》，优先股对今后中国股市中分红的完善将起到推动作用。
四、优先股是中国资本市场的有益补充
目前开展优先股试点，无论对证券市场、融资企业还是投资者都具有多方面的积极意义。
（一）丰富了市场融资工具，有利于金融市场的稳定。
优先股主要面向一些低估值、大市值、负债率高、且现金盈利能力稳定的公司，比如银行、电力、交运等行业，这些行业内的公司往往规模较大，一旦出现再融资需求，将对二级市场造成较大的压力。而发行优先股则可以有效的缓解其股权融资压力，有助于这些公司进一步扩展业务，提升行业估值。另外，优先股可以在不稀释股东控股权的前提下提高企业融资能力，这也给某些既有融资需求又有控股压力的上市公司提供了新的融资渠道。
（二）化解上市公司少分红和投资者分红需求之间的矛盾。
优先股由于事先约定了股息率，一方面不存在强行干预上市公司分红的问题；另外一方面看中分红的投资者的权益在购买优先股之后也有了保障。
（三）有利于为投资者提供多元化投资渠道，增加新型的固定收益产品。
我国拥有数量庞大的存量金融资产，但是这些金融资产却面临投资效率低下的问题，因此2013年总理多次强调“盘活存量”。优先股优是一种介于普通股和债券的投资品种，比较适合类似于养老金这一类的长期、稳健的投资者。
（四）促进产能过剩行业兼并重组，推动行业整合和产业升级。
在海外，优先股在企业购并和风险投资方面有广泛的应用，公司在购并其他公司时，常常通过发行优先股来换取对方的资产，这样既能够达到购并目的，又避免了因购并扩大股份而丧失或削弱原来的控股权。在风险投资方面，公司也可以选择发行可转换优先股以规避风险。（作者单位：中央财经大学）
参考文献：
[1] 叶陶冶.中国发展优先股制度研究[D].上海交通大学硕士学位论文，2008
关键词：利乐包 回收体系 斯坦克尔伯格均衡
利乐包装是一种由纸，铝箔和聚乙烯材料聚合而成的材料，由于其轻便价廉而被饮料制造商大量使用。在为人们生活带来便利的同时，废弃利乐包也成为了一大环境问题。2009年，中国利乐包回收率仅15%，而全球利乐包回收平均水平为30%，部分欧洲国家甚至达到70%之高。和低回收率相比较的是利乐包的高回收价值。据分析，每回收一吨利乐包，相当于11棵10年大树，0.3吨石油和7.5吨铝矿石。利乐包材料中的优质纸浆以及铝材料都可以回收再生产出许多再制造产品。
在我国，利乐包的回收主要是通过拾荒者，学校，街道，公益组织以及包装生产废料等方式进行回收。过低的回收价格和繁杂的回收手续严重挫伤了利乐包回收的积极性。利乐包回收数量过低导致了再生利用厂商生产线吃不饱的现象。
一、文献综述
国外研究产品的回收再制造问题主要聚焦于渠道的构建与市场关系的博弈，主要包括了用旧产品的收集、闭环供应链的设计、制造/再制造的选择等。Savaskan et al.（2004）分析了三种不同的逆向渠道结构（即分别由制造商、零售商或第三方负责用旧产品收集的三种逆向渠道结构），用斯坦伯格博弈模型来分析其回收产品的回收率、价格、需求和利润，并提出了一个简单的协调机制，使分散的供应链利润与集中协调的供应链利润相同。Fergusonetal.（2006）研究了面对第三方的再制造商的潜在竞争威胁时的回收策略问题，并分析了两个基本的进入威胁策略：再制造和有优先权的回收。Webster et al（2007） and Mitra et al.（2008）分别调查了回收立法和政府补贴是如何影响再制造商的竞争环境。
国内学者主要研究定位于闭环供应链再制造产品的定价。徐峰等（2008）研究了在消费者对新产品和再制造产品支付意愿不同时的新产品和再制造产品的定价策略，对比了差别定价策略和单一定价策略。刘旺盛等（2008），具体提出了针对利乐包的回收体系设想――押金制度来解决这两个问题。其体系如图1。
二、问题分析
（一）回收价格低
决策过程中面临多项选择，当中被放弃而价值最高的选择，即为机会成本。目前利乐包的回收价格是0.45―0.5元每斤，相比塑料瓶2―2.2元每斤的回收价格，利乐包回收的机会成本要远远大于其他废品回收的机会成本。面对苍白的利润，拾荒者和回收商都选择放弃利乐包的回收。
（二）回收责任不明确
西方经济学家亚当斯密说过，市场是一只看不见的手，会使得人们在只追求个人最大利益的同时促进社会福利。但是利乐包的丢弃所造成的环境污染是一种负外部性，利乐包使用者并不会因此而承担该成本。当产权缺失引起市场失灵时，政府便可以通过界定产权来释放市场力量。在中国，正是利乐包回收责任的缺失引起的外部性导致了利乐包的低回收率。因此，政府应当明确利乐包回收的责任归属，以改变利乐包回收率低的现象。
（三）其他原因
利乐包的回收需要先将利乐包洗净并压扁。繁琐的回收手续降低了消费者回收利乐包的积极性。而目前国内大多数地区没有独立的利乐包回收箱，垃圾分类还没有全面推广，消费者只有将利乐包同生活垃圾一同丢进垃圾桶中。
三、利乐包回收体系的构建
利乐包回收价格低和回收责任的不明确导致了利乐包回收率低的现象。因此，我们将利用经济学的知识，来解决这两个问题。以下是我们的体系流程图。
如图，政府对利乐包使用商以每个利乐包0.2元进行征税，商家为了弥补因税收造成的利润损失便会抬高价格。但在市场供求关系的作用下，利乐包装产品的价格并不会提高0.2元。考虑到牛奶已经成为中国人生活必需品，其价格需求缺乏弹性，因此消费者会承担该0.2元税收的大部分。假设征税后每个利乐包价格上涨0.15元。根据市场价格的反映情况，假设政府补贴利乐包再利用商0.1元。在理想情况下，回收价格将每个提高0.1元。由于回收价格的大幅度提高，消费者，拾荒者以及回收商的回收积极性被充分调动起来，利乐包的回收率势必增加。在政府的补贴下，利乐包再利用商实质上仍以原来的价格回收利乐包，但由于回收数量的增加而导致的规模效应将使再利用商因此获利。另一方面，由于利乐包回收价格的上涨，利乐包回收再利用的商机被发现，社会各界对利乐包再利用技术开发的积极性也将被调动起来，新技术的开发也将为促进利乐包的回收再利用。
在此过程中，政府通过税收和补贴获得了每个利乐包0.1元的利润。该资金可以用来维持回收体系的运行，设置回收设施，改善拾荒者工作环境，宣传教育以及奖励再利用技术开发等项目，促进利乐包回收体系的有效运行。
不仅如此，该体系将利乐包污染环境的负外部性和回收利乐包的正外部性进行内部化从而解决了市场失灵的问题。因此，该体系可同时解决目前利乐包回收的两大问题，促进利乐包的回收再利用。
四、利乐包回收体系定价模型的构建
为了探究该利乐包回收体系的可行性，我们构建出财政税收与终端回收者反馈程度关系的模型，通过定量分析来决定软包装的定价要素。当前体系的核心在于利乐包的再利用商与回收商，因此我们假设两者皆为理性经济人，其目标是利润最大化。
（一）斯坦克尔伯格均衡
由于该体系由政府主导，通过补贴利乐包再利用商，提升再利用商收回价格以带动回收商回收价格的提升。因此两者的关系是一个以再利用商为主导者，以回收商为跟随者的序贯非合作博弈关系，即斯坦克尔伯格均衡。在该博弈中，再利用商根据政府的补贴力度率先做出定价决策，回收商在观测到再利用商的决策后做出自己的回收价格的定价决策。
（二）基本变量与参数利乐包回收量函数为：s（r）=k+b*R其中：k≥0，T≥0；再利用产品的需求函数为：Dr=αβP+φR，α≥0，β≥0，0≤φ≤β政府的补贴函数为：f（R）=λRs（R）， 0≤λ≤1。
（三）政府补贴再利用商的定价模型
回收商的利润函数为：
πA=（ω-R）*（k+bR）（1.1）采用斯坦克尔伯格均衡的逆向分析法，我们可以得出回收商的单位废旧产品的最优回收价格：R=R内+R增+R补=（1.2）由于R内
五、结束语
本文的核心内容是探究在斯坦克尔伯格均衡下政府的调控政策对利乐包回收定价的影响。论文建立了包含政府、再利用商以及回收商的利乐包回收定价模型。对比分析在有无政府调控下利乐包回收定价的策略及其变化，剖析政府税收制定对利乐包定价的影响。在利乐包回收最优定价的前提下，本文提出了政府制定税收政策与补贴措施的施行指标与依据。
通过本文的研究，主要得出以下几点结论：
（1）利乐包回收体制的缺失是造成当前利乐包回收难的关键
（2）政府的补贴能在一定程度上刺激企业进行回收再利用，激励效果取决于当前回收市场的整体弹性
（3）转变政府对环境的单方面投入模式，引导环保产业市场化将起到环境效益与经济效益双丰收的作用
参考文献：
论文提要摘要：资产证券化可以降低资金成本、改善资本结构，从而有利于资产负债管理，优化财务状况，为投资者提供了一种新的投资工具，可以多样化投资产品，分散投资风险。但是，资产证券化存在着许多风险，尤其在我国，由于缺乏相关的法律法规、市场环境及中介机构，资产证券化的运行会蕴涵着更大的风险。必须充分熟悉这些风险，并采取相应的办法降低风险，才能使我国资产证券化得以顺利进行，促使我国金融业健康、良好地发展。
一、资产证券化概述
资产证券化是指以项目（包括未建项目和已有项目）所属的资产为基础，以项目所能带来的稳定预期收益为保证，通过在资本市场上发行证券募集资金的一种融资方法。资产证券化有多种形式，主要有抵押支持证券化（MBS）和资产支持证券化（ABS）。
资产证券化运作过程通常由发起人将预期可获取稳定现金流的资产组成一个规模可观的“资产池”，然后将这一“资产池”销售给专门操作资产证券化的非凡信托机构（简称SPV），由SPV以预期现金收入流为保证，一般经过担保机构的担保和评级机构的信用评级，向投资者发行证券、筹集资金，并用“资产池”产生的现金流来对投资者付息还本。资产证券化主要参和者为原始权受益人、SPV、证券承销商、托管行、投资者。
资产证券化对发起人来说，可以降低资金成本、改善资本结构，从而有力于资产负债管理，优化财务状况。对投资者来说，提供了一种新的投资工具，可以多样化投资产品，分散投资风险。资产证券化可以引导储蓄转化为投资，有助于国民经济的发展。
二、资产证券化风险
资产证券化可以使作为原始权益人的企业和银行获得新的融资来源，缓解初始债权人的流动性风险压力，有利于盘活金融资产，改善资产质量，降低融资成本；有助于提高融资体制的完备性，改善金融结构，促进金融发展，提高金融平安。但同时资产证券化也存在诸多风险。由于我国资本市场不够发达，金融、法律制度还不够完善，再加上我国金融体系的不够完善，相关中介机构的缺乏，使得我国资产证券化存在着更多的风险。因此，要使我国资产证券化顺利地进行，必须充分熟悉这些风险，并采取相应的办法降低风险，才能使我国资产证券化得以顺利进行，促使我国金融业健康、良好地发展。
1、政策、法律风险。由于我国资产证券化刚刚起步，资产证券化正处于探索和试点阶段，资产证券化的理论和金融实际相结合缺乏经验，有关资产证券化市场的政策和法规建设很可能滞后于金融市场的发展，政府也必然会根据资产证券化在我国发展的状况相应地调整有关政策。因此，政府政策对资产证券化市场的发展会产生很大的风险，非凡是在提供制度保障，如法律、税收、利率、监管、投资者保护等方面。而且，政府的政策导向也很重要，比如商业银行盘活内部不良资产新问题，假如不良资产可以轻而易举地被证券化并出售，商业银行实际就可通过这种手段将贷款的风险转嫁给市场上的投资者，那么商业银行可能会比以往更加不关注贷款者的资信状况，甚至故意降低贷款者的信用门槛，以实现自身利益最大化，从而形成一种恶性循环，制造出更大规模的不良资产，进一步加大投资风险。
我国在资产证券化实践中的法律风险还可能发生在资产转让过程中优先权益的确定和真实销售的鉴定以及在资产证券化产品的证券定义、税收、会计、产品交易、信息披露等方面。在我国短期内难以修改现行法律或为资产证券化单独立法的情况下，目前只能采用一种折衷方案，即通过部门规章的形式来规范资产证券化业务。但因为部门规章的法律层次较低，难以解决现存的一些法律新问题。以不尽完善的部门规章来规范资产证券化交易，将使资产证券化业务面临具有中国特色的法律风险。
2、信用、道德风险。资产证券化产品属于信用敏感的固定收益产品，产品的信用评级是产品的重要特征之一，资产支持证券的投资收益能否得到保护和实现在一定程度上取决于证券化资产的信用保证。因此，在资产证券化的流程中，需要信用提升来提高资产支持证券的信用级别，信用评级机构的介入为投资者设定了一个明确且易于了解的信用标准及严格的评级程序，以利于投资者进行投资决策。然而，资产信用评估在我国属于新兴行业，由于资产本身历史记录的原因和对资产信用评级标准的缺乏，我国目前信用评级机构的服务还远远不能满足资产证券化发展的要求，既专业又诚信的评估机构少之又少，信息不对称情况突出，资产的评估会受到很多人为因素的影响，从而导致信用风险。
信用新问题往往关系到道德新问题，在我国，像过去发行很多的公司债一样，有能力偿还但故意拖欠不还，再配合虚假信息的披露等，使投资者的利益受到侵害。资产证券化由于其多样的融资结构、多方协调运行的机构体系，更应加强对其信用的监管。因为投资者即便有了充分的信息，有了资产稳定的现金流，但是发行机构不按照约定的承诺支付给投资者，投资者最后还是得不到收益，这会引起投资者对整个资产证券化市场失去信心。因此，我国资产证券化制度创新的关键是创建良好的信用环境，尤其要注重道德风险的防范。
3、其他可能的风险。由于资产证券化流程的复杂性、资产证券化交易的多样性，在资产证券化操作过程中，投资者还会面临如下风险摘要：（1）资产证券产品设计风险。由于产品设计上的不成熟导致风险和收益不匹配，资产支持证券发行价不合理，造成证券发行不成功，给发起人带来经济损失。（2）混合现金流风险。指假如资产产生的现金流和发起人兼服务人的自有现金流相混合，导致SPV在发起人破产时处于一般无担保债权人的地位，从而给证券投资人带来损失的可能性。（3）实体合并风险。假如SPV被视为发起人的从属机构，其资产、负债和发起人的资产、负债视同一个企业的资产、负债，在发起人破产时被归为发起人的资产、负债一并处理，从而给证券投资者带来损失。（4）利率波动所引致的风险。假如利率下降，会导致借款人提前归还贷款，因为借款人可以用较低的利率从市场上借到资金用于偿还抵押贷款，这样会影响到稳定的现金流收入。中国外汇市场发展相对落后，市场发展不够深，跨境交易中可能会出现利率错配、外汇错配的新问题，这样也会加大资产证券化的风险，最终给证券投资者带来损失。
关键词：资产证券化；风险；防范措施
一、世界各国资产证券化的一般风险因素
(一)交易结构风险
资产证券化的运作是通过建立一个严谨、有效的交易结构来进行的，论文其融资的成功与否及其效率高低与其交易结构有着密切的关系。其基本交易结构由原始权益人、SPV(SpecialPurposeVehicle，简称特殊目标载体)和投资者三类主体构成。从理论上说，只要参与各方遵守所确立的合约，该结构将是一种完善的风险分担的融资方式。但是，由于不同国家对资产出售有着不同的法律和会计规定，这一方式将面临结构风险。具体包括：
一是交易定性风险。指根据相关法律，有关部门可能认为发起人与SPV之间的交易由于不符合“真实销售”的要求，而将发起人在破产前与SPV所进行的交易行为确定为无效交易，使破产隔离安排失效，从而给证券化投资者带来损失。
二是收益混合风险。指资产产生的现金流与发起人兼服务人的自有现金流相混合，导致SPV在发起人破产时处于一般无担保债权人的地位，从而给证券投资人带来损失。
三是实体合并风险。指SPV被视为发起人的从属机构，其资产、负债与发起人的视同一个企业的资产、负债，在发起人破产时被归为发起人的资产、负债一并处理，从而给证券投资者带来损失。
(二)信用风险
信用风险也称为违约风险。信用风险产生于资产证券化这一融资方式的信用链结构。毕业论文从简单意义上讲，信用风险表现为证券化资产所产生的现金流不能支持本金和利息的及时支付而给投资者带来损失。在资产证券化的整个交易过程中，投资者最依赖的两方是资产支持证券的承销商、投资银行和代表投资者管理和控制交易的受托人。在合约到期之前或在可接受的替代方接任之前，任何一方对合约规定职责的放弃都会给投资者带来风险，具体包括：
1．承销商风险。承销是投资者对资产组合恶化采取的主要防范手段。例如，在应收款支持的融资中，承销商能直接以其支付行为影响有关潜在资产合约的执行。因为承销过程的中断不仅可能导致对投资者的延期支付，而且可能引起整个结构信用质量的下降。所以当应收款支持交易被结构化以后，承销商在招募说明书中应根据历史经验对拖欠、违约及索赔给出相应的说明。
2．受托人风险。虽然受托人的经营状况不直接影响由应收帐款组合所带来的现金流量，但它却在很大程度上决定该资金收妥后的安全性以及该资金转给投资者的及时性。所以大多数交易有严格的规定，按投资者的要求对受托人的经营状况进行控制，这些规定在一定程度上能为投资者提供实质性保护，但是他们并不能完全消除管理不当的可能性，而这正成为造成风险的潜在因素。正是在这个意义上，有关评级公司已经采取了附加措施以提醒投资者注意这种潜在风险。
(三)可回收条款风险
指发行人和持有者之间合同的条款之一是发行人有权在债券到期前，提前偿还全部或部分债券。如果在未来某个时间市场利率低于发行债券的息票利率时，发行人可以收回这种债券，并以按较低利率发行的新债券来替代它。短期赎回等于是由发行人在行使一种期权，以便按更为有利的条件对债务进行再融资。从投资者的角度看，提前偿还条款有三个不利之处：
首先，可提前偿还债券的现金流量的格局难以确定。其次，当利率下降时，发行人要提前偿还债券，投资面临再投资风险。第三，债券的资本增值潜力减少。以住房抵押担保证券为例，它属于固定收入证券的一种，但是却包含一个提前偿还条款。住宅所有者难以预料的提前偿还风险使投资者面临再投资风险，并使其原本的资产负债管理计划落空。
实际上，抵押担保证券的现金流动时间安排上的不确定性比公司债券和市政债券要大，因为行使提前偿还一笔抵押贷款的期权不单纯依赖于现行市场利率，它还依赖于每个房产主面临的特定经济和非经济因素。例如，房产主遇到迁移或房屋转手时，可能会提前偿还贷款或者当房产主发现了对自己更有利的二次融资可能性，提前偿付也会发生。一般用存续期这一指标来衡量提前偿还。存续期是以各支付期的支付现值为权数对支付期加权平均，存续期缩短了则说明发生了提前偿还。
(四)利率风险
证券化产品作为固定收益证券的一种，具有和其它固定收益证券类似的各种风险，利率风险就是其中一种。具体而言，证券化产品的价格与利率呈反向变动，即利率上升或下降时，证券化产品的价格就会下跌或上涨。如果投资者将证券化产品持有至到期日，那么证券到期前价格的变化不会对投资者产生影响；如果投资者可以在到期日前出售证券，那么利率的上升会导致资本损失，这就是通常所说的市场风险，也称为利率风险。利率风险是证券化产品市场上投资者面临的主要风险之一。证券价格对市场利率变化的敏感程度取决于证券的特征，如证券的成熟、证券的息票利率、利息支付的频率、本金分期摊还的速度、债务工具当前的收益率、证券中含有的选择权等。在其它条件相同的情况下，证券化产品的息票利率越高，其价格对利率的变化就越敏感。证券化产品的到期期限越长，其价格相对于利率的变化就越敏感。利率水平越低，证券化产品的价格相对于利率的变化就越敏感。
(五)资金池的质量与价格风险
按照JackM．Guttentag的观点：银行具有低估甚至忽略以小概率发生的重大损失事件的倾向。按照该心理定律，忽视低概率、高损失事件，源于人的非理性。人们长期预测能力非但不能随证券化进程而提高，反倒有进一步短视的倾向，结果使金融市场存在更大的波动和不确定性。因此，在资金池的构建方面，要严格评估资金池的质量，警惕发起人将不良资产以良好资产出售，以防人们对风险资产定价仅依据对市场短期的看法，由此而产生低定价的可能，导致实际利润率曲线低于市场要求的利润率曲线形成缺口，而且缺口不断增大，不仅可能给投资者带来损失，最终还可能引起金融危机。
同时，资产证券化如果定价不合理，就会产生价格差。这种价格差的大小取决于市场正确识别证券化工具价格水平的能力，也就是说，市场需要时间来评价它的价值和风险。应该意识到新工具、新市场中的低定价问题是有代价的，因为新金融工具或市场通常由于存在为合理定价积累经验的成本，而比成熟市场效率低下，这种学习成本导致低定价交易，会引起近期或未来的亏损。因此证券化等新兴市场上存在实际利润率曲线低于市场要求利润率曲线的情况。总之，经验不足导致新产品在初始阶段定价偏低，该阶段大量风险积累起来的可能引发风险。
此外，证券化的风险还包括发起人回购资产的道德风险、发起人弱化对出售资产管理的道德风险、信用增级和流动性支持的风险等，这些风险处理不当，将会危及整个金融体系。
二、中国开展资产证券化的特殊风险因素
(一)政策风险
政府在资产证券化形成、发展过程中始终起着举足轻重的作用，主要表现在提供制度保障方面(如法律、税收、利率、监管、投资者保护等)。资产证券化的初期多是政府主导，政府政策的风险不可低估。
比如说，资产证券化本质上体现了财产信托的关系，加之我国现存的法律障碍，所以我国现阶段多采用财产信托模式。但是，目前模式没有严格的法律定位，是由政府审批形式推动的，民间模式属于“球”，面临较大政策风险。
(二)法律风险
通过财产信托创造的资产证券化产品属于典型私募产品，不适用我国《证券法》的相关规定，在相关法律没有正式出台之前，它的身份并不明确。而且，没有完善的法律制度，就不能很好地规范各参与方的权利义务，明确收益归属，降低操作风险及提供必要的安全性和流动性。此外，中央优先权益登记系统没有建立，这也为资产证券化带来了法律风险。
根据我国《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”《合同法》第八十七条规定：“法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此合同法对债务人已采取了“通知主义”，为资产证券化明确了转让的法律条件。但是，资产证券化资产池一般较大，项目繁杂，逐一通知债务人在实践中既不经济也不可行。
(三)流动性风险
目前，中国证券化信托产品发展的一个重要限制是流动性问题。证券化产品流动性不足就会要求较高的流动性贴水，大大增加证券化的成本，这就跟证券化“把不流动的资产转化为高流动的证券”的初衷相去甚远。因此，提高证券化产品的流动性是中国资产证券化突破模式的核心问题之一。
三、防范我国资产证券化风险的措施
虽然资产证券化可能会遭遇各种各样的风险，但它是近年来世界金融领域最重大的和发展最快的金融创新，它不仅是一种金融工具的创新，而且是金融市场创新和金融制度创新。它对一国的投融资体制、信用机制、资源配置方式、风险管理和金融监管等金融结构各个方面都产生了深远影响，并极大地促进了一国金融结构的调整和优化。因此，我们并不能因为害怕风险而放弃这种优质的金融创新，完全可以在总结我国资产证券化探索中的实践经验和借鉴发达国家的成功经验的基础上，通过构建良好的资产证券化环境和提高监管质量来防范风险。
(一)构建良好的资产证券化环境
1．建立健全资产证券化的法律体系。资产证券化在我国刚刚起步，与其他国家或地区不同，目前并没有资产证券化的法律，只是以《信贷资产证券化试点管理办法》、《资产支持证券交易操作规则》、《资产支持证券发行登记与托管结算业务操作规则》为依据，所以，需要尽快制定《资产证券化法》等相关法律法规，对SPV的法律地位、性质、行为能力、证券发行、二级市场转让流通、投资主体、证券化资产的真实出售、破产隔离，以及相关的会计、税务、土地注册、抵押、披露等制度做出明确的规定。只有这样。才能使资产证券化业务有法可依、有章可循、规范运作、降低风险。
2．选择信用高、实力强的金融机构作为SPV。SPV是资产证券化中的特殊机构。要顺利实施资产证券化，就必须尽快建立相对比较稳定的SPV，其业务主要是发行资产证券，并向发起人购买基础资产和向投资者派发证券收益。目前，SPV主要应考虑有全国性的大银行和自信实力雄厚的大企业上来设立。另外，从国际经验来看，在SPV设立过程中应有一定的政府背景，这样不仅有利于提高资产支持证券的等级，降低运作成本，更有利于开拓资产证券化市场。目前可以由政府出面组建国有独资公司形式的SPV，也可以在政府的担保下由发起人自行设立SPV。
3．建立完善的信用评级、增级制度与评级中介机构。信用评级机构和增级机构是资产证券化的主体要素。首先，对于目前国内现有的一些金融机构，如会计事务所、评估事务所等，政府应当出台相应的规章制度，规范他们的运作，杜绝信用评级工作中的道德风险的发生。其次，政府可以出面设立一家专业从事证券化信用评级服务的机构，或者通过政府特许的方式，选择一家或几家国际上运作规范的具有较高资质和声誉水平的金融中介机构参与到我国的资产证券化业务服务中来。
4．大力发展资本市场，营造资产证券化的市场基础。近年来，我国保险业、基金业发展迅速，如果能够在进一步放宽对保险资金、养老基金、医疗基金等社会资金运用的限制，对于资产证券化的顺利推行无疑是一个强劲的推动。
5．加强国际合作，打造资产证券化的国际渠道。我国资产证券化的时间短、经验少，目前国有银行缺位、中介机构缺乏影响力的情况下，不进行国际合作与交流是不明智的。在这方面，可以考虑从国外聘请资产证券化方面的高级专业人才，与资产证券化经验丰富的外国投资银行和中介机构合作，由金融资产管理公司抽出部分资产进行打包，面向国际投资者出售等。通过这些合作方式，使我国资产证券化业务走向国际市场，从而降低我国资产证券化的风险，加速我国资产证券化的进程。
(二)强化对资产证券化的监管
资产证券化衔接货币市场与资本市场，其涉及部门众多。而我国财政部、央行、银监会、证监会等如何形成合力，达成共享利益、共同监管的局面，这是防范资产证券化风险、推动资产证券化发展的至关重要的因素。
1．监管理念
(1)金融监管与金融创新动态博弈。凯恩斯对金融创新的动因提出了规避管制的理论解释：金融创新主要是金融机构为了获得利润而回避政府的管制所引起的。许多形式上的监管，实质上等于隐含的税收，阻碍了金融机构从事已有的盈利性活动和利用管制以外的利润机会。因此金融机构会通过创新来逃避政府管制，而当金融创新可能危及金融稳定与货币政策时，金融当局又会加强监管，新的管制又会导致新的创新，两者不断交替，形成一个相互推动的过程。从博弈论观点来看，金融机构与监管当局好似跷跷板上做游戏的双方，他们不断地适应彼此，形成“管制——创新——放松管制或再管制——再创新”的辩证形式，共同推动金融深化和发展的过程。
(2)激励相容。金融监管成为金融创新动因的重要条件是激励相容、鼓励创新的监管理念。监管应当是符合和引导、而不是违背投资者和银行经理利润最大化目标的实现。也就是说，监管者应当参照金融机构的经营目标将金融机构的内部管理和市场约束纳入监管的范畴，应用这两种力量来支持监管目标的实现。巴塞尔新资本协议对资产证券化的监管已很好地诠释了这一点。在制定过程中，委员会始终尊重和重视来自银行业界的声音，几易其稿。同时，对于内部评级方法又提出了以评级为基础的方法和更为复杂的监管公式方法，以供不同风险管理能力的银行使用。
(3)风险导向性的审慎监管。英语论文风险导向性的审慎监管强调动态和更富灵活性的监管，提高监管的风险敏感性。巴塞尔新资本协议对资产证券化引人内部评级法其目的就在于增强资本充足率的市场敏感性。同时，委员会赋予了各国监管当局更多的操作灵活性，在资产证券化的认定上注重经济内涵而非法律形式，这就使得监管当局更能适应资产证券化的动态发展。在第二支柱中，委员会提出监管当局可以视风险转移程度对资本重组要求进行灵活调整等方面都体现了风险导向性的监管理念。
总之，巴塞尔系列协议对资产证券化监管的演进历程清晰地反映了国际金融监管理念从常规性监管到资本充足监管再到风险导向监管的演变，体现了当前国际监管领域激励相容的发展趋势。对于我国目前逐步推进中的资产证券化，其监管层面不仅应在资本充足上参照巴塞尔新资本协议的一些处理方法，更应在监管理念上逐渐向国际先进的监管理念靠拢。
2．监管的主体和目标、方式和内容
(1)监管主体和目标。对于资产证券化的监管机构，美国为证券交易委员会(SEC)，监管目标为保护投资者利益，促进市场的形成和发展。在资产证券化监管方面，以评级公司的眼光看待资产证券化中的问题，应重点履行两种职能：一是对信息披露监管；二是对虚假、欺诈行为处罚。目前美国资产证券化监管上有两种趋势，一是市场增长快，已成为一个重要的融资渠道，监管机构支持这个市场的发展；二是有滥用此种融资工具的风险，如EN．RON，监管机构更注重加大审查力度。根据现阶段我国分业经营、分业监管的需要，央行、银监会和证监会是资产证券化监管的最主要机构。发改委、财政部、国资委等各负责相应监管职责。银监会对银行类金融机构和信托等非银行内金融机构负责监管；保监会对保险类金融机构负责监管；证监会对证券公司、基金公司等负责监管。证券化品种的流通凡是在银行间市场进行的，可由央行金融市场司等部门负责监督；在交易所或柜台进行的，可由证监会等部门负责监督。监管目标是保护投资者利益，以促进市场的形成、发展和完善。
(2)监管方式和内容。在监管方式上，美国、13本和韩国均为市场为主导的集中监管模式，实行注册登记制。美国资产支持证券的发行主要采取案架注册(SHELFREGISTRATION)的方式，在总的交易项目案架注册后，对以后每一笔的发行交易不再审查。在发行阶段重点审查交易结构及各种合约关系、资产组合方面的技术性指标，投资人认为实质性的信息均要披露，监管机构审查信息披露的全面性、真实性、准确性和及时性。发行后的监管主要是报告制度，一般是半年付息，半年披露一次信息。如发生虚假、欺诈等行为，SEC专门有一个执行部门(人员数量上2倍于其他部门)负责执行。我国资产证券化监管方式也应该是市场为主导的集中监管模式，就目前的实际看，实行注册登记制尚有困难，可以实行审批或审核制。
在监管内容上，美国SEC主要监管信息披露，在监管资产证券化方面表现了高度的灵活性，有效地结合了法律的规定要求和实践的需要。如确认ABS的“证券”属性，将资产证券化活动纳入证券法监管范畴；修改SPV的“投资公司”定性，简化相应的监管要求等。我国监管的内容包括主体资格的认定、证券化品种、交易结构的审查、资产池技术性指标的审查、各种合约关系结构的审核等，最重要的一点，就是审查信息披露的全面性、真实性、准确性与及时性。信用是渗透于资产证券化全过程的，并在证券化中起着基础作用(没有信用评级、信用增级，资产证券化就失去了大部分的光辉)，因此，中国资产证券化制度创新的关键一环就是创建良好的信用环境，包括良好的个人信用环境和政府信用环境。
参考文献：
[1]万解秋，贝政新．现资学原理[M]．上海：复旦大学出版社，2003．
[2]徐勇．资产证券化，企业融资新途径[J]．投资与证券，2003(1)．
一、前言
随着中国进入世界贸易组织，贷款对中国的市场经济建设，将会起到越来越重要的作 用。土地权利的安全(land tenure security)(注：本文中使用的用语“land title” 和“land tenure”的区别是，“title”指的是上的土地所有权。权利人的“title”可以是一块土地上的完整的所有权，也可以是一种不完整的权利。享有合法的 “title”的权利人将得到法律的保护，并帮助其强制执行他所享有权利的所有权能。 相反，“land tenure”指的是对土地的占有状态。根据各国不同的法律制度、状 况和文化传统，这种“tenure”或者说占有状态可能会根据土地的“title”权利人的 意志而包含一些附属于土地“title”的权能或者干脆被撤销。当人们说“land tenure rights”的时候，人们指的是某种程度上的“land title”。)对一个想利用贷款以建 设市场经济的国家来说，也是非常重要的。
如果没有安全的土地权利(注：依据一些评论家的观点，“财产的价值主要在于人们对 它的安全性的信心。”Jeff Gates， Ownership Solution p.XXV i(1998).)，不论 本地的和国外的投资者必然缺乏投资于地产的热情。经济学家和国际发展领域的专家认 为，土地所有权的安全，不仅能启动并促进土地市场的发展，而且它将成为市场经济的 基石和支撑经济持续发展的支柱。(注：参见Hernando de Soto.The Mystery ofCapital(Bantam Press 2000);Jeff Gates.The Ownership Solution p.XXV i(Addison-Wesley 1998);Gerhard，Larsson.Land Registration in DevelopingContries，20(1991).又见Mancur Olson.The Iris Idea:The Needed Research， inform.umd.edu/Iris.Mancur Olson.The Iris Idea:The Needed Research，Center for Institutiona reform and the Informal Sector，此篇论文在 iris.umd.edu/reseach/neededreseach.asp(2000)上可以找到。又见Ian P.Williamson .Best Practices for Land Administration Systems in Developing Contries，International Conference on Land Policy Reform 6，17(2000).)“的资本市场 能促进经济发展的一个重要原因就在于，定型化的财产权消除了不确定因素，从而降低 了交易成本……‘如果没有定型化的财产关系……一个现代的市场经济体系就不能生存 。’”(注：Gates.Supra Note 1，at 224，Citing Hernando De Soto，The Other Path( 1989);另见Pitman B.Potter.Globalisation and Local Legal Culture，Dilemmas of Lieral Ideals of Private Property Rights，2 Austl.J.Asian L.1，7(2000)(citing Richard A.Epstain，Property and Necessity，13 Harv.J.L.& Pub.Pol'y(1990 )).主张新出现的经济应该适用此项的组织有：世界银行土地政策信息网、联合国 发展项目、联合国食品和农业组织、自由和民主协会、世界经济持续发展委员会、机构 改革和非官方机构中心、马里兰大学、威斯康星大学土地权利研究中心、加拿大新 布兰斯维克财产研究中心、道德、资本市场和政治经济研究中心、英国亚当斯·史密斯 研究中心、发展基金、美国国际发展协会。)
当法律确立起安全的财产权利，人们可以借助这些权利进行私人交易。这些交易能刺 激人们提供更多的货物和服务。经济史专家以18世纪晚期的经济发展来说明定型化的财 产权和现代市场经济之间的关系，“西方的新技术革命，以及为新技术革命提供动力的 巨大的投资，只有在18世纪的晚期才能出现，而正是这一时期，财产权得以完善，并最 终脱离了政治的羁绊”。(注：参见De Sotp.The Other Path，Supra Note 5，at 177.)
安全的财产权利，能促成经济的良性循环。(注：参见De Sotp.The Other Path，Supra Note 5，at 184.)当土地所有权以及其他土地权利安全化的时候，土地权利人能利用其 财产权利作为担保来获取贷款，当借款人对他们的担保品——土地所享有的优先权利的 强制执行力不再怀疑，他们将乐于提供适于这些土地市场价格的贷款而接受这些土地作 为其债权的担保。这样，安全的土地所有权和可强制执行的担保权一起为巨额的资本供 给铺平了道路。(注：秘鲁经济学家Hernando De Soto在其发表的文章中，提供了秘鲁 因缺乏安全的土地权利而阻碍经济发展的实验性的证据。(De Soto.The Other Path，Supra Note 5)没有安全的法律上的产权就意味着没有安全的抵押品，也就意味着得不 到贷款。De Soto发现，相反，如果土地的占有人获得了法律上的产权，那么他们的土 地将得到更多的投资和发展。另见Kerry A.Dolan.Waking Dead Capital，Forbes，May 1 5，2000.99.)例如，在美国，为新兴产业提供的贷款的70%是通过不动产所有权的抵押担 保而获得。(注：Gates.Supra Note 1，at 223.)通过贷款，人们可以开发他们的土地， 种植谷物、创建企业、雇用员工、支付工资并获得利润。(注：参见Generally TimHanstad，Designing Land Registration System for Developing Contries，13 Am.U.Int'L L.Rev.1988.647，702-703.)土地所有人、企业所有者以及他们的雇工的生活水平 将相应的提高。(注：“金钱并不能治愈贫困，而只有提高生产力才是解困贫困的 根本，人们只有掌握了挣钱的手段——技能和工具，才能最终告别贫困。”(Gates.Supra Note 1，at 43，citing Robert Ashford，the Binary Economics of Louis Kelso :A Democratic Private Property(John H.Miller ed.，1994)).)通过提高了的利润和 收入，人们将有更多的财产去购买货品和服务，从而这些产品和服务的提供者的收入和 生活水平也相应的提高。从增加了的利润和收入中，以及增值了的土地价值中，政府的 税收将增加，从而国家的财政收入得到提高。近期在泰国(注：参见Hanstad.SupraNote 10，at 658-59(Citing Gershon Fedsr，Et Al.，Land Policies and FramProductivity in Tailand 28，94-108，148-153(1998));又见Laurence D.Stifel.Patterns of Land Ownership in Central Taliland During the 20th Century，64 J. Siamsoc'y 1，237-241(1976).)、哥斯达黎加(注：参见Mitchell A.Seligson.Agrarian Reform in Costa Rica:The Impact of the Title Security Program，35 Inter-am.Econ.Aff.，31，31-56(1982).但是，在土地权利的安全性与更高的生产力的关联性上， 其他因素，诸如文化、心理等也起着很重要的作用。洪都拉斯的土地登记改革就没有实 现预期的效果，即没有促成土地市场的形成。登记制度已经实行四年了，在实行登记改 革的区域的土地交易量没有超过没有实施改革的区域。事实上，实施了改革的区域的土 地交易量反而更小。但是，地主的确从改革中获得了好处，相对于出让自己的土地，他 们更愿意发展自己的土地并在其上投资。Hanstad.Supra Note 10，at 660，661 n.47.) 以及秘鲁(注：De Soto.The Other Rath，Supra Note 5.)的试验，通过对产权明确的农 庄和产权不明确的农庄的投资和生产效率的对比就证明了这一假设。
相反，如果土地权利不安全，人们不能自由转让他们的财产权(注：De Soto.TheOther Rath，Supra Note 5，at 159(“一部法律的最重大的缺陷将是没有建立安全的财 产权利体系”)。财产的占有将成为土地所有权安全性的重要因素。一个在泰国进行的 关于土地政策与土地生产力关系的研究表明，越是有安全的土地权利，投资的需要越是 强烈，尤其是与土地相关的货物和服务的投资需要。农民们更容易从正式的贷款渠道中 获得贷款，因为对于贷款人来说，投资的风险更小。充足的正式的长期贷款(通常比非 正常渠道来的资金便宜)帮助土地所有人进行更大规模的投资。土地权利的安全性也吸 引着更多的短期贷款，这就增加了土地函数的变量，从而使每公顷土地的产出、土地价 格和土地租金都相应的提高。另一个重要的考虑是地主被逐出的可能性。这种情况出现 的可能性越小，地主就有更高的热情在其土地上投资，也更易于向贷款人借款。在不安 全的土地权利普遍存在的地区，土地价格并不能反映开垦土地获得的农业产出的价值， 因为，并不是所有的土地权利都是合法的和可以强制执行的。土地权利的不安全性也阻 止了城市土地的所有人以其土地为抵押物从正式的融资渠道借款。房地产业的资本—地 产比例也会更低。不安全的土地权利大大减少了投资，同时，改善居住条件的需求以及 政府提供的服务也大大的减少。Antonio Salazar P.Brandao and Gershon Feder.Regulatory Policies and Reform:The Case of Land Markets，in RegulatoryPolicies and Reform:A Comparative Perspective 191，1995-96(Claudio Frischtek ed.，1995).)，也就不会为土地增值而投入资本，也不会将其作为担保品而获得贷款(注 ：De Soto.The Other Rath，Supra Note 5，at 159(“一部法律的最重大的缺陷将是没 有建立安全的财产权利体系”)。财产的占有将成为土地所有权安全性的重要因素。一 个在泰国进行的关于土地政策与土地生产力关系的研究表明，越是有安全的土地权利， 投资的需要越是强烈，尤其是与土地相关的货物和服务的投资需要。农民们更容易从正 式的贷款渠道中获得贷款，因为对于贷款人来说，投资的风险更小。充足的正式的长期 贷款(通常比非正常渠道来的资金便宜)帮助土地所有人进行更大规模的投资。土地权利 的安全性也吸引着更多的短期贷款，这就增加了土地函数的变量，从而使每公顷土地的 产出、土地价格和土地租金都相应的提高。另一个重要的考虑是地主被逐出的可能性。 这种情况出现的可能性越小，地主就有更高的热情在其土地上投资，也更易于向贷款人 借款。在不安全的土地权利普遍存在的地区，土地价格并不能反映开垦土地获得的农业 产出的价值，因为，并不是所有的土地权利都是合法的和可以强制执行的。土地权利的 不安全性也阻止了城市土地的所有人以其土地为抵押物从正式的融资渠道借款。房地产 业的资本—地产比例也会更低。不安全的土地权利大大减少了投资，同时，改善居住条 件的需求以及政府提供的服务也大大的减少。Antonio Salazar P.Brandao andGershon Feder.Regulatory Policies and Reform:The Case of Land Markets，inRegulatory Policies and Reform:A Comparative Perspective 191，1995-96(Claudio Frischtek ed.，1995)；另见Brian Schwarzwalder.Land Registration，inLegal Impediments to Effective Rural Land Relatoins in Eastern Europe andCentral Asia，A Comparative Perspective，World Bank Technical Paper No.436，at 165(Roy Prosterman and Tim Hanstad eds.，1999)(该文中指出，当一项土地交易在一 个法律秩序形成之前作成的时候，土地的交易以及土地权利的保险性在法律上是不确定 的)。)这些都极大地限制了财产的价值。(注：De Soto.The Other Rath，Supra Note 5 ，at 159(“一部法律的最重大的缺陷将是没有建立安全的财产权利体系”)。财产的占 有将成为土地所有权安全性的重要因素。一个在泰国进行的关于土地政策与土地生产力 关系的研究表明，越是有安全的土地权利，投资的需要越是强烈，尤其是与土地相关的 货物和服务的投资需要。农民们更容易从正式的贷款渠道中获得贷款，因为对于贷款人 来说，投资的风险更小。充足的正式的长期贷款(通常比非正常渠道来的资金便宜)帮助 土地所有人进行更大规模的投资。土地权利的安全性也吸引着更多的短期贷款，这就增 加了土地函数的变量，从而使每公顷土地的产出、土地价格和土地租金都相应的提高。 另一个重要的考虑是地主被逐出的可能性。这种情况出现的可能性越小，地主就有更高 的热情在其土地上投资，也更易于向贷款人借款。在不安全的土地权利普遍存在的地区 ，土地价格并不能反映开垦土地获得的农业产出的价值，因为，并不是所有的土地权利 都是合法的和可以强制执行的。土地权利的不安全性也阻止了城市土地的所有人以其土 地为抵押物从正式的融资渠道借款。房地产业的资本—地产比例也会更低。不安全的土 地权利大大减少了投资，同时，改善居住条件的需求以及政府提供的服务也大大的减少 。Antonio Salazar P.Brandao and Gershon Feder.Regulatory Policies andReform:The Case of Land Markets，in Regulatory Policies and Reform:AComparative Perspective 191，1995-96(Claudio Frischtek ed.，1995).)这些弊端将 对经济造成负面，生产效率下降，投资减少，更高的获得资本的成本和低效的税收 体系，根据Hernando de Soto的观点：如果法律不能保障土地权利人对他的土地、地上 房产以及机器设备的权利，他们对土地进行投资的热情将大大地下降，如果人们认为政 府或其他人将无偿征收和侵占他们的土地和房产，他们将不会建设和发展土地……，这 些措施的后果将导致投资的大规模减少。
而安全的财产权利，将增强投资者对财产进行投资的信心。因为他们确信自己的财产 不会被无偿征收和侵夺。从经济学的观点看，财产权的真正目的并不是为持有这些权利 的人和法人造福，而是刺激这些自然人、法人通过投资、革新和兼并等行为，提高 这些财产的价值，从而为全造福。(注：De Soto.The Other Rath，Supra Note 5，at 159-160.(“一部法律的最重大的缺陷将是没有建立安全的财产权利体系”)。财产 的占有将成为土地所有权安全性的重要因素。一个在泰国进行的关于土地政策与土地生 产力关系的研究表明，越是有安全的土地权利，投资的需要越是强烈，尤其是与土地相 关的货物和服务的投资需要。农民们更容易从正式的贷款渠道中获得贷款，因为对于贷 款人来说，投资的风险更小。充足的正式的长期贷款(通常比非正常渠道来的资金便宜) 帮助土地所有人进行更大规模的投资。土地权利的安全性也吸引着更多的短期贷款，这 就增加了土地函数的变量，从而使每公顷土地的产出、土地价格和土地租金都相应的提 高。另一个重要的考虑是地主被逐出的可能性。这种情况出现的可能性越小，地主就有 更高的热情在其土地上投资，也更易于向贷款人借款。在不安全的土地权利普遍存在的 地区，土地价格并不能反映开垦土地获得的农业产出的价值，因为，并不是所有的土地 权利都是合法的和可以强制执行的。土地权利的不安全性也阻止了城市土地的所有人以 其土地为抵押物从正式的融资渠道借款。房地产业的资本—地产比例也会更低。不安全 的土地权利大大减少了投资，同时，改善居住条件的需求以及政府提供的服务也大大的 减少。Antonio Salazar P.Brandao and Gershon Feder.Regulatory Policies andReform:The Case of Land Markets，in Regulatory Policies and Reform:AComparative Perspective 191，1995-96(Claudio Frischtek ed.，1995).)
如果财产权利对于国外投资者是足够安全的，正在成长中的经济国家将至少在两个方 面得到好处。首先，有意向在发展中国家建厂经营的国外投资者将为正在成长中的经济 国家带来投资和就业，并为进一步的经济发展提供税收，为了增强投资者(无论是为发 展土地提供直接投资的投资者，还是接受土地作为担保品的间接投资者)的信心，法律 必须使投资者确信他们享有安全的财产权利。当国外投资者为使用和发展土地进行投资 的时候，必须确信这些土地能按照他们的方案进行开发。另外，当接受不动产物权作为 其提供的贷款的担保品的时候，也必须确信这些不动产的担保权的强制执行力，以保障 他们的债权得到清偿。
如果担保物权是足够安全的，附担保的债权的利息将被作为商品在国际证券市场上出 售，这样，将为中国打开巨大的国际资本市场。在美国，抵押权已经被高度证券化，即 大额附担保债权的利息或者小额负担保债权集合化之后的利息，被作为证券在证券市场 上出售，大的机构投资者和持有不动产投资信托股份的共同基金是这些证券的买主。( 注：Joyce Palomar.Title Irsuraned Law，§(2)and Ch.19.0，Ch.21(Supp.2000).)这 个抵押债券的二级市场是非常重要的，因为某一区域的发展不能只依靠该地方的资本。 某一地方的贷款人将其长期负担保债权在证券市场上进行交易以换取新的资本，从而再 借给新的借款人，以使这些新的借款人有钱购买住房和其他消费品。从上个世纪40年代 开始，这些注入证券二级市场上的资金就为美国带来了巨额的住房贷款(注：JoycePalomar.Title Irsuraned Law，§(2)and Ch.19.0，Ch.21(Supp.2000).)，以及为90年 代的大规模的商业化的不动产改造提供资金。(注：Joyce Palomar.Title IrsuranedLaw，§(2)and Ch.19.0，Ch.21(Supp.2000).)
为了使抵押权证券化得到提升机构(rating agency)的提升并被投资银行所发起。每个 债权的抵押权必须是有效的和可以强制执行的。(注：Joyce Palomar.Title Irsuraned Law，§(2)and Ch.19.0，Ch.21(Supp.2000).)一个活跃的抵押权的二级市场只有在投资 者确信他们的抵押权是安全的前提下才能形成。
二、关于草案在提高土地权利安全性方面的评述
物权法征求意见稿借鉴了许多普通法国家的经验以使不动产物权成为一种可以融资的 资源。更为重要的是，立法者成功地借鉴了普通法国家在这个方面的不足并试图通过 立法弥补这些缺陷。
第2章 物权的设立、变更、转让和消灭
第9条：根据第9条、第7条以及第15条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭 未经登记不生效力，以赋予不动产登记簿绝对效力。这对土地权利的安全至关重要。承 认这种不动产登记的绝对性使的不动产登记体系为权利登记体系(registry ofrights)。对于不动产的买受人和接受不动产作为担保物的借款人来说，这样的体系较 之美国的证据登记体系(recordation of title evidence)而言，更具有安全性。(注： Joyce Palomar.Title Irsuraned Law，§(2)and Ch.19.0，Ch.21(Supp.2000).)
另外，规定不动产物权的转让记载于登记簿上而生效不但有利于提高权利的安全性， 同时也避免了普通法国家不动产物权转让的繁琐。在普通法国家，不动产物权的转让需 要契据(deeds)加转让文件(instruments of conyenence)，还需要对这两样文件进行登 记。所以，买受人不但要检查这两种文件，还要检查它们的登记记录，才能确保权利的 真实性。而在物权法草案中，潜在的买受人只需在登记机关查询登记簿就可明了一片土 地的权利状况。
草案这些条款的规定和中国现行的土地管理、规章的规定以及实践都是一致的。 但是，草案应该对现行土地管理规则中的一个疑问进行澄清。和大多数国家的土地管理 规则一样，现行的规则规定，在登记机关进行新权利的登记或注销某个现存的权利的时 候，应当通知此权利的利益相关人，以给其提出异议的机会。这一规则在进行土地登记 的过程中确实出现(注：Rules on Land Registration，State Land Administration，Ch .II，Arts.14，15(1995).)，但是有些仍然是不明确的，因为它没有规定此种通知须 在何处并以何种方式作出，以及异议的提出期限。(注：Donald C.Clarke andNicholas C.Howson，Developing P.R.C.Property and Real Estate Law:Revised Land Registration Rules，18 No.4 E.Asian Executive Rep.12，14(April 15，1996).)如果 土地使用权在没有进行异议通知的情况下作出，法院是否会支持这样的登记。
土地的买受人和担保物权人需要确信，没有人能对其对土地的权利提出异议。而一个 确定的异议提出期限和异议提出方式无疑可以增强其权利的安全性。
草案的第17条和第18条赋予当事人在土地权利变动登记之后，对登记记录提出异议的 权利。如果立法原意是允许异议人在土地权利变动登记之后的任何期间都可以提出异议 ，而不是在进行登记之前，对任何与土地权利的变动有相关利益并有可能提出异议的当 事人进行通知，那么，这种规定存在着一个优点和两个缺点。主要的优点是，这种规定 避免了可能在对土地权利变动进行登记之前出现的，用以确认每块土地的权利关系的， 繁琐的司法或行政程序。如果进行此种程序的通知不能遍及所有与土地权利变动利益相 关的当事人，那么，中止这种耗时而昂贵的程序应该是有益的。不利的方面是，这样的 规定使既有的土地权利变动的效力不确定，因为如果不在登记前明确土地上的权利状况 ，就会使登记后提出的对土地权利的异议合理且合法。草案第22条的规定在很大程度上 弥补了这一不足，它规定，只有在登记的土地权利人知晓其继受的土地权利存在瑕疵的 情况下，土地登记记录才可以被推翻。如果笔者的理解正确，则只有在土地的买受人不 是诚信买受人(bona fide purchasers，作者简称其为bfps)的时候，其所继受的土地权 利才是不安全的。无独有偶，在登记只有证据力的美国和其他许多登记有设权效力的国 家，非诚信买受人同样也是很难得到法律的保护的。因此，草案这样的规定减少了诚信 买受人的风险，并使中国的土地登记体系更加有效和公正。
关于这条规定，存留的疑问是，草案关于土地登记异议的设计是意在改变现行的土地 等级规则，或者只是对其规定进行补充。
第11条：草案的一个优点是确定了登记机关对申请人提供的申请文件以及其他相关文 件进行实质性审查的权力。另外，登记机关还有讯问申请人以及对登记土地进行实地勘 查的权力。如果登记机关被赋予此种实质审查并根据其审查确认土地权利状况的权力， 那么中国将省去建立私人财产权审查机构的成本，并避免了两个机关的重复劳动。这样 的规定无疑比美国的土地登记规则先进。在美国，登记机关只负责对申请登记文件的非 实质审查，即只要申请登记文件符合形式上的格式要求。登记机关就予以登记。美国的 那些低收入的不动产购买者，即使是在最简单的交易中，也必须向私人财产权保险机构 支付费用。而中国的规定，为那些低收入的不动产购买者省去了交易成本。美国法律还 授权私人财产权保险机构在签发保单之前对保险标的进行勘查的权力，而中国的规定使 政府登记机关替代私人保险机构的功能，显然更加合理。草案的另一个优点是，它规定 登记费用必须合理，办理登记必须及时。笔者也认为，要想降低投资者的风险，土地权 利登记必须是准确的和可信的；要想准确，则必须完整；而要想完整，就必须在土地权 利变动的登记过程中没有迟延，而且当事人也不会因为高昂的登记费用而怠于登记。
第11条的作用之一是，登记机关应负责对权利变动申请人的利益相关人进行通知，即 使这个草案力图避免登记前对土地权利状况进行审查的繁琐程序，如果在相关利益人的 权利被注销之前给予他们适当的通知，则欺诈和伪造行为可以在很大程度上得以避免。 这是德国的作法，比西班牙的作法先进。在西班牙，登记申请人只需要提交一份宣誓书 ，保证其已经对所有的土地权利变动的利益相关人进行了通知，并且无人反对。如果法 律对异议期间有一个确定的规定，并规定权利变动通知的适当方式的话，那么土地权利 会更加安全。
第11条的第1款第5项以及第2款的规定还隐含规定了登记机关有权在土地边界不确定的 情况下，确定各土地权利的界限。虽然在土地管理规则中做这样的规定会比在为物权法 中做这样的规定更加合适，但草案还应该对土地登记机关确定边界的进行规定。
第13条：草案的一个重要规定是“权利人及利害关系人有权查询并复制不动产登记簿 的事项”。但是，这个条文尚需加以明确。“利害关系人”这个概念应该更加清晰，它 应当包括意欲查询不动产登记记录的任何公众人士，而不仅仅是正在进行该不动产交易 的当事人。如果不动产等级纪录向公众开放，那么，中国一些地区的腐败现象将大大减 少。由于对不动产登记的怀疑减少，小的不动产所有人会更有动力将其不动产登记，而 使不动产登记系统更加完整和可信，从而使投资者更乐于投资。
第14条：草案的一个重大成功在于阐明“不动产权属证明为不动产登记簿的唯一证据 ”，“两者记载不一致的，应以不动产登记簿为准”。在英格兰这样的国家，权属证书 即不动产物权本身，来自这些国家的当事人将会产生疑惑。
第17条：将禁止不动产权利人在异议登记期间移转其不动产所有权，这一规定与普通 法上的“未决诉讼”(lis pendens)非常相似，在普通法国家，如果异议人在不动产物 权移转之前向登记机关提出异议登记，则在不动产移转过程中取得物权之人将会在产权 移转后陷入诉讼之中。但是，普通法国家的“未决诉讼”概念，会使不动产物权的交易 更加方便，并能使新的物权人更不容易受不适当异议登记的，因为其在异议期间， 仍允许不动产物权的移转。如果异议是不适当的，财产权的受让人将继续持有其财产并 且不会对其造成损失。
第18条：草案决定由更富有管理、勘查专业知识的登记机关负责土地权属争议的裁决 ，这样的规定是合理的，也是高效的和的。但是，应赋予当事人在对土地登记机关 的裁决不服的情况下向人民法院进行上诉的权利。
第22条：如果要使投资者感到安全，权利登记就应该是终局性的。草案的规定似乎也 是这样，因为它只允许利益相关人提出更正申请，而且只有当登记的权利持有人知晓其 继受的权利有瑕疵的情况下，更正申请才被允许。
第23条：中国现行的土地管理法和德国登记系统一样，规定政府应对登记错误负责。 草案的规定改变了原有的土地管理法，规定登记机关只对其过失负责。在西班牙，这一 规定是在这样的观念下产生的，即在过失责任之下，登记机关会有更强的责任心。登记 机关必须购买“错误和遗漏保险”以使在错误登记中受损的当事人获得补偿。如果中国 的登记机关要承担这样的过失责任就必须购买这样的保险，否则赔偿损失的承诺将决定 于不同登记机关的贫富程度，因而，一些受到损失的当事人将得不到赔偿。
有学者认为，产权保险将减小登记机关的诉讼压力。笔者认为，取代了被保险人的保 险机构将更易于向登记机关提起诉讼。事实上，一个西欧国家的产权保险机构就宣称其 将以行政诉讼的方式从登记机构得到100%的赔偿。产权保险机构在对登记机构提起诉讼 方面会比个人更有侵略性。
第24、25条：应该在第2章第1节的最后再加一条，即当任何有关土地错误登记赔付的 保险合同签订之前，登记机关都应该对保险合同的以及保险费率进行审查。美国许 多的法律都有这样的规定，事实上，从1880年开始，土地抵押权保险合同和土地财产权 保险合同都需要登记机关的审查。在中国这样一个即将确立起土地所有权与土地抵押权 的国家，在中国国民对土地权利错误登记保险的保险单和保险费率都不太熟悉的情况下 ，法律上这样的特殊规定是必要的。更重要的是，中国的登记机关必须确认，为中国的 土地错误登记保险而设计的保险单是适合中国的权利登记体系的，而不是适合美国的证 据登记体系的。为后者设计的保险单在中国不可能发挥其在美国相同的作用。
关于经营土地登记错误保险的保险机构的管理以及此种保险合同的内容应由特别法进 行规定，或者由主管保险事业的政府部门进行规定。
第32条：这一条款明确了在土地使用权出让的情况下，土地使用权只能在地上建造新 增建筑物的事实行为成立时才成立。这样的规定，会给土地使用权人更大的动力来完成 其土地出让合同中规定的开发目的。而按照中国现行的土地管理法，土地使用权在登记 时成立，如果政府主管部门认为，土地开发目的没有实现的话，土地使用权人的权利将 被终止。另外，用这个条款代替原有土地管理法规中令人生畏的，在政府的主观臆断下 ，“没收”土地使用权的规定也无疑可以增强投资者的安全感。
为了明确土地使用权的成立之前是否需要满足特定的条件以及土地使用权在何种情况 下才能被“没收”，法律应该就上述问题作出明确的规定，而土地行政主管部门以及建 设行政主管部门应该在既定条件满足的情况下签发证书。例如，根据现行的中国土地管 理法，土地使用权人只有在完成土地出让合同规定的开发计划的25%以上工程量的前提 下，才能转让土地使用权。当土地使用权的买受人坚信其前者已经完成25%的工程量， 而完成土地使用权移转登记，但政府部门却认为土地使用权人只完成了15%的工程量的 情况下，新的土地使用权买受人的权利很可能被撤销，这时法律对买受人的显然是不公 平的。
第4章 一般规定
第44条：普通法国家的法律中大都保留着这样的权利，即只要国家支付适当的补偿金 ，就可以从私人所有者处征收财产以用于公共目的。虽然这样的征收很少发生，它仍是 外国投资者对不动产进行投资的最主要障碍之一。对实施征收的方法以及费用补偿方式 进行明确的规定，无疑可以增强投资者对土地财产权安全性的信心。
没有提及的问题：外资财产权的不确定性。中国法律对中外合资经营企业的土地 使用权做了详尽的规定，在这方面，对中外合作经营企业的规定也算得上比较完备。但 是，法律对外商独资企业的土地使用权确没有明确的规定。根据现行的一套规则，县及 县以上的政府应对外商独资企业的土地使用问题作出安排。所以，对外商独资企业的土 地使用权的限制应在法律中明确规定。
第8章
应把该章的题目改成“有共同利益成员的社区”。草案的这一部分的内容包含了美国 法上的“建筑物共有”以及“建筑物有计划”中的一些内容。例如，建筑物的区分 所有权人，与美国法上的建筑物共有人一样将拥有建筑物共有部分的所有权；并且，草 案规定的区分所有权人的自治组织将被登记为建筑物共有部分的所有权人的制度与美国 法上的“区分所有权人的自治组织负责建筑物共有部分的管理”的规定也非常相似。建 议还应把草案中的“同一建筑物中的区分所有权人”改作“同一社区中的区分所有权人 ”。
第67条：建筑物区分所有权人能否将其所有的部分出租或抵押?这一权利似乎能从“处 分”以及“收益”的用语中间接的表达出来，但是，用“出租”和“抵押”的用语无疑 会使规定更加明确。
草案建议区分所有权人的自治组织将登记成为建筑物所附土地使用权的权利人。如果 自治组织被登记为权利人，这是否与草案规定的“共同部分由区分所有权人共有”相矛 盾?如果区分所有权人对共同部分共同所有，那么，他们是否就共有财产产生的侵权责 任以及合同责任负连带责任?或者说，如果说区分所有权人的自治组织是共有财产的权 利人，那么，这一组织的所有成员是否应就共有财产产生的责任承担连带责任?所以， 物权法应规定，每个区分所有权人仅就其在共同财产中的份额承担责任，或对这一问题 另行在特别法中作出规定。
第69条：区分所有权人的自治组织怎样使区分所有权人负担建筑物共同部分的修缮和 维护费用?如果要维持建筑物的现有价值，适当的评估费用是必不可少的。美国法上的 “取消抵押品赎回权”的作法是值得借鉴的，这一作法是最快捷也是最简便易行的。
第73条和第74条：区分所有权人的自治组织制定的有关建筑物及其附属设施的管理规 定应在登记机关进行登记，以使潜在的房屋购买者和抵押权人知晓此规定的内容。关于 建筑物的重大修缮以及改变原有建筑结构的重大改良行为应由全体区分所有权人以投票 的形式通过，这样的规定，能避免一少部分区分所有权人自治组织中的管理人员的一手 遮天。如果区分所有权人的自治组织中的大股东，诸如开发商，利用手中2/3以上的投 票权左右建筑物的改良和修缮，怎么办?起草者应对诸如开发商的权利滥用行为给予足 够的重视。罢免区分所有权人自治组织中管理人员的机制应该被适当的建立起来，强制 管理人员履行其管理、维护建筑物共同部分的措施也应在法律中规定。
第11章 所有权取得的特别规定
第101条：第5款的规定是否与第3款的规定相矛盾?也就是，即使一项不动产转让获得 登记，而转让合同是无效或被撤销的，则此登记是否是无效的?如果这个受让人不是诚 信买受人，那么，登记机关可以根据第22条更正登记记录吗?如果允许终局性的登记记 录被非登记的事实所改变，那么，买受人和抵押权还是必须购买产权保险，中国的等级 制度仍然不能克服美国登记体系中的缺点。
第13章 土地承包经营权
第121和122条：122条规定，农村土地将由家庭承包并经营。根据UNDP资料的显示，土 地承包经营合同只能以丈夫的名义签订，如果他去世了，妻子没有权利要求继续履行合 同。草案应明确妻子与丈夫在这方面有同等的权利。
第14章 建设用地使用权
