时间：2022-03-05 09:37:14
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇小产权房买卖合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
买受人（买方）______________________________ 福建省建设厅
监制
一、本合同文本为示范文本，主要用于福建省范围内，房屋出售人（卖方）买受人（买方）就存量房买卖事宜达成协议时使用。
二、本合同所称存量房，也称二手房，是指已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。
三、在签订本合同之前，买卖双方当事人可要求对方出示身份证明、企业法人营业执照、产权证等有关证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、修改性内容。对合同条款有疑问时，可向法律人士咨询。
四、买方在签订本合同前，建议对本合同所涉房产进行实地考察；并对房产周围的环境、交通、学校、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。
五、为保证交易资金安全，建议买卖双方通过经纪机构在银行开设的存量房交易结算资金专用存款帐户划转的第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管账户及资金交付条件等相关事宜。
六、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，对不选择的内容，用横线将其划去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
七、合同生成不等于产权过户。合同生成到产权过户，有一个时间过程，期间可能会出现产权被查封等特殊情况，因此请买卖双方务必注意风险，及时办理过户手续。 存量房买卖合同
出售人（卖方）______________________________
身份证号：____________________________________
联系地址：____________________________________
人：__________________身份证号：__________
联系地址：____________________________________
买受人（买方）______________________________
身份证号或营业执照注册号：____________________
联系地址：____________________________________
人：__________________身份证号：__________
联系地址：____________________________________
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、规章的规定，经友好协商，本着平等互利的原则，就该存量房买卖的有关事项达成一致，订立本合同。
第一条 房产基本情况
1.卖方房产（下称该房产）座落于
______________________________________________________，建筑面积：____________平方米（其中单元面积：____________平方米，附属间面积：___________平方米，其它：______________________）详见___________房权证___________字第___________号《房屋所有权证》，___________房共字第___________号《房屋共有权证》（若上述表述与房屋登记簿不符，则以房屋登记簿记载内容为准）
第二条 卖方对该房产现状的声明
1.卖方根据国家的规定已依法取得该房产所有权，对该房产现状负全责，并保证该房产符合国家及所在地房产上市的有关政策及规定。卖方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由卖方承担。
2.卖方特此告知买受人上述房产存在下列情况：
（1）抵押状态：【存在抵押、不存在抵押】，关于抵押权的补充约定及说明：________________________________________________________________________.
（2）出租状态：【存在出租、不存在出租】，若该房产存在出租，则卖方保证承租方已明确表示在同等条件下放弃优先购买权，关于租赁的补充约定及说明：
_____________________________________________________________________________.
（3）土地证状态：【已办理、未办理】
（4）房产内户口情况：【该房产内已有、未有户口落户；该房产享受过、未享受过政府相关“外地人购房落户”政策】
关于户口问题的补充约定及说明：
_____________________________________________________________________；
（5）其他：
_______________________________________________________________________________ .
第三条 买方对购买情况的声明
1.买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知
的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。
2.买方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由买方承担。
第四条 房产成交价
买卖双方商定上述房产成交价为人民币（大写）__________________（￥：
___________）【包括、不包括】该房产的附属设施、设备等物品（物品内容可另立清单附件）
第五条 交易定金
买方应向卖方支付的定金为人民币（大写）___
___________________（￥：___________）（说明：____________________________________________）
上述定金交由[买方直接支付给卖方]、[存入______________________经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转]。
买卖双方约定定金通过经纪机构在银行设立的专用存款账户划转的，买方将定金在合同约定期限内存入专用存款账户的，即视为卖方收讫。在合同履行过程中，定金自动转为购房款，但买卖双方另有约定的除外。
第六条 房款交付
合同签订后，买卖双方同意，买方按下列第___________种方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款：
（1）一次性付款：
买方于___________年___________月__________日前或__________将支付购房款人民币（大写）_______________（￥：__________）
（2）分期付款：
①买方于__________年__________月__________日前或__________将支付购房款人民币（大写）_______________（￥：__________）；
②买方于__________年__________月__________日前或__________将支付购房款人民币（大写）_______________（￥：__________）；
③买方于__________年__________月__________日前或__________将支付剩余购房款人民币（大写）__________（￥：__________）
（3）买方向【银行按揭贷款、公积金贷款】方式付款
①买方须于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币（大写）____________________（￥：__________），并在买方办理贷款审批时存入贷款银行指定帐户。
②买方须于__________年__________月__________日之前向银行提交抵押贷款申请
的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。
因买方办理贷款手续所产生的相关费用由买方自行承担。
（4）买卖双方约定的其它付款方式：
______________________________________________________________________________ .
上述款项由买方【直接支付给卖方]、[存入____________________经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转].
____________________经纪机构设立的存量房交易结算资金专用存款账户开户行为：______________________________，账号为：____________________.
买方在取得房屋所有权证书后，持卖方已登记在买方名下的产权证复印件到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。
第七条 交房保证金
为保证按约定如期交付该房产并结清该房产项下的水、电、管道煤气、闭路电视______________________________等所有费用，买卖双方协商同意从房产成交价中预留人民币（大写）______________________________（￥：__________）作为交房保证金（不超过交易总价款的__________%）该款项在卖方实际交付房产及完成产权转移登记时进行结算，由买方【直接支付给卖方]、[存入经纪机构专用存款账户划转、其他：____________________】
第八条 有关税费
1.买卖过户所涉及税、费，买卖双方约定按下列方式承担：
买方承担：________________________________________；
卖方承担：________________________________________.
【按有关规定，卖方需付税费：（1）营业税及附加（2）印花税；（3）个人所得税；
（4）土地增值税；（5）交易手续费。买方需付税费：（6）印花税；（7）契税；（8）交易手续费；（9）房屋登记费。其它费用：以实际发生的税费为准。】
本合同在履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【卖方、买方】缴纳。
2.土地证办理费用：土地证从卖方名下过户至买方名下的全部费用由【卖方、买方】承担；如房产所属土地为划拨地，则土地出让金由【卖方、买方】承担；双方约定其他承担方式：__________________________________________________.
3.配套设施过户费：配套设施的相关证件过户手续费用由【卖方、买方】承担。
4.买卖双方商定，对该房产的住宅专项维修资金，按照国家有关规定另行签订过户
协议，结余部分随房屋所有权同时过户。
5.买卖双方商定，卖方在交付该房产时，对该房产附随的水、电、煤气、__________等度数进行确认，并结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理服务费、____________________等费用，并经双方签字确认。
第九条 房屋的交付
卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起__________日内或__________年__________月__________日前，将上述房产正式交付给买方，并履行下列手续：
1.卖方在交房前保证维护上述房产的现有固定装修（固定装修指构成该房装修之固定部分，经拆除将破坏设施完整性，包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、壁橱、门、门把、门窗、防盗网、厨卫设施及其它设施等），在买方接收时移交。
2.买方在接收该房产时对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等约定事项进行验收，交接确认后对该房产及附属配套设施负全责。
3.如双方认为在上述房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品的描述有不详尽之处，可另行补充书面约定，在交接时以书面约定为准，双方仅对书面内容承担责任。
第十条 房屋权属转移登记
按下列第项办理登记手续（选一项），选择第（1）项的第十一条不生效。
（1）买卖双方同意，自本合同签订之日起__________日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。
（2）买卖双方在签订合同后__________日内共同向房屋登记机构申请预告登记。
（3）买卖双方在签订合同后__________日内由买受方单方向房屋登记机构申请预告登记。
第十一条 关于预告登记的约定
1.预告登记自__________内有效（约定的预告登记有效期最长不超过自预告登记之日起一年）
2.申请预告登记的，在预告登记有效期内买卖双方共同办理该房屋预告登记转为房屋转移登记手续。
3.买卖双方因故终止存量房买卖合同时，预告登记的申请人应在__________日内向房屋登记机构办理预告登记注销手续。
第十二条 违约认定
1.买卖双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约。
2.卖方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责，如因
此造成合同履行障碍，视为其违约；若该房产已出
租，卖方未在交房前妥善解决租赁事项的，视为其违约。
第十三条 违约责任
（一）自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。
（二）自违约行为发生之日起超过___________日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过__________日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金；若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师费、差旅费等。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。）
第十四条 合同变更
本合同在履行期间，买卖双方任何一方要求变更合同条款的，应及时通知对方，并征得对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。未征得对方同意，擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。
第十五条 因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，买卖双方免责。交易过程中已产生的费用由买卖双方各自承担。根据本条款免责，双方应签订具结报告。 第十六条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下述第__________种方式解决：
1.提交__________仲裁委员会仲裁；
2.依法向人民法院。
第十七条 合同附件
本合同未尽事项，可由买卖双方协商签订补充协议作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。
第十八条 合同数量及持有
本合同经买卖双方签字即生效，本合同一式__________份，买方、卖方各执__________份，房屋产权登记机构__________份，具有同等法律效力。
第十九条 合同生效
本合同自买卖双方签字（或盖章）之日起生效。
第二十条、特别条款
卖方应当在所售房产所有权转移之日起日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原
有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买方支付____________________元的违约金；逾期超过__________日未迁出的，自逾期超过__________日起，卖方应当按日计算向买方支付全部已付房款__________的违约金。（本合同履行过程中，若涉及户口问题，适用本条款。）
出售人：______________________ 买受人：___________________________
电话：________________________ 电话：_____________________________
人：______________________
电话：________________________
签约地点：____________________
案外人:梁某,赵某。
申请执行人:张某。
被执行人:解某。
2011年11月,解某份购买陈某开发的位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套,2012年4月15日解某将该楼房转卖给张某,双方签订了房屋买卖合同,张某支付房款21万元,解某出具收条一份。后两人因此房屋买卖产生纠纷,诉至郓城县人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)郓民初字第2310号民事调解书,双方达成如下调解协议,解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某。后解某未履行民事调解书所确定的法律义务,张某于2015年5月13日申请强制执行,郓城县人民法院以(2015)郓执字第499号立案予以执行。
在该案件的执行过程中,案外人梁某、赵某于2015年8月24日向郓城县人民法院提出执行异议,称案外人梁某与陈某双方于2012年12月15日签订《购房合同》,约定将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套出售给案外人。案外人已经支付全部房款27万元整,且案外人已经收到涉案房屋的钥匙且已经装修完毕并入住,请求法院中止对上述财产的执行。
【审判】
郓城县人民法院认为:案外人梁某虽与陈某于2012年12月15日签订了《购房合同》一份,但尚未办理房产登记。由于依据执行的(2014)郓民初字第2310号民事调解书已经确定解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某,且该调解书已经发生法律效力。故案外人梁某、赵某请求中止对该房产的执行申请予以驳回。
【评析】
在该异议案件的处理过程中,合议庭形成两种观点:
一种观点认为,两份《购房合同》虽然都是关于小产权房买卖的合同,且是一房二卖,但是鉴于目前现行有效的法律法规尚未对涉及小产权房的买卖合同作出确切的法律规定,所以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同的规定,对不动产买卖合同的处理可参照此规定,以先行受领交付的买受人作为第一顺位的交易方。在本案中,虽然解某与陈某签订的买卖合同在前,但是梁某、赵某却先于解某受领交付,且已装修并入住。即梁某与赵某对该房屋处于实际占有状态。故应中止对该涉案房屋的执行,
另一种观点认为,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定,重点审查三项内容,一是案外人是否系权利人;二是该权利的合法性与真实性;三是该权利能否排除执行。案外人梁某与赵某虽有《购房合同》,但房屋尚未登记,且国家对待小产权房的权属问题尚未作出明确的法律规定,案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在,故应当驳回案外人的异议。
笔者倾向第二种意见。
首先分析第一条,即案外人是否系权利人;梁某与赵某是否是该小产权房的实际所有权人。这就涉及到小产权房的权利归属问题。小产权房 是一种非独立房地产,依赖于农村的土地制度与农民身份,是指由开发建设单位在集体所有的土地上开发建设,未经国家征收转化为建设用地,未缴纳土地出让金等费用,而作为商品房向本集体经济组织之内的成员或者之外的居民销售的居住性房屋。对待小产权房,国家相关政府部门并不颁发具有法律约束力的产权证,其所有人并不享有法律意义上的真正产权。就本案而言,案外人对此涉案房屋享有的权利并不是真正的产权所有权,如果给予学理上一个确切的概念,笔者认为居住权更为合适。
二是本案中梁某与赵某对涉案房屋的占有状态,是否具有合法性。占有是《物权法》单列的一章,可见我国对占有状态的权益保障相当重视。但占有的保护取决于占有的合法性、合理性。如同《物权法》中所规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《购房合同》是否具有法律效力。理论上对小产权房买卖合同的法律效力有两种意见,一是无效理论。如果房屋不是在集体经济组织内部转让,则认为无效,反之集体经济组织成员之间的相互转让则是有效的;这是依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定,我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等,严格限制农用地转化为建设用地;且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的,小产权房则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定,房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行,因此村委会在集体土地上进行的所谓房地产开发违反了我国法律的强制性规定,该行为是我国法律直接禁止的。因此,小产权房买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定,应属无效。二是有效理论。即小产权房屋买卖合同只要是符合双方真实意思表示,基于自由意志达成的合意,基于恪守诚实信用原则的要求,应当得到法律的认可和保障。
司法实践中对小产权房买卖合同效力的认定采取的做法往往是要么回避,要么认定无效。这主要是基于国家政策的考虑以及保障农民核心权益的需要。鉴于目前小产权房屋买卖合同的无效处理原则下,本案中,案外人对涉案房屋的占有并不具备法律基础。
中介挑唆 卖主找茬撕契约
电表被拆，门锁被砸……自从买下小杨的房子后，老张一家的日子从没消停过。终于在忍无可忍之下，老张决定将其告上法庭。
老张说，去年，他通过中介公司与小杨签订了《北京市存量房买卖合同》，双方约定：小杨将位于北京市海淀区西三旗的房产卖给老张，总价210万元。按照约定，老张于12月7日向小杨支付了80万元首付款。随后小杨就到外地出差去了，他走前将房屋交付给老张使用，并约定等自己出差回来后，老张支付剩余尾款并办理过户手续。
在交完首付款后，老张和妻子高高兴兴地搬进了新房。为了安全，老张在入住前还安装了一个新防盗门。然而让老张没想到的是，3个月后，出差回来的小杨却通过中介向老张暗示要涨价。对此，老张坚决不同意涨价，“白纸黑字签了协议的，怎么能说变就变！”
后来老张得知，原来是中介在这里起了作用，他们给小杨找了一个能出更高价格的买家。随后，令老张意想不到的事情发生了。他家的电表竟被人拆走了，老张十分气愤，立刻给小杨打电话，明确告知若不立即将电表装上，就会将其告上法庭。
谁知小杨毫不理会，反而嚣张地表示：“再加价30万，否则我立刻收回房屋！”之后的一个星期，老张都是跟妻子晚上点着蜡烛度过的。
而小杨发现断电不起作用，就开始伙同中介公司的人，每天晚上堵老张家的门锁孔，一连堵了4次。最后一次趁老张不在家，小杨居然用铁锤将门锁砸坏，之后径直走入房中，取走了客厅墙上自己没拿走的墙画。老张一家的生活受到了严重影响，最终，忍无可忍的老张决定将小杨告上法庭……
案外思考
首付后过户前 买主享有使用权
本案中，房子没有过户，所有权还是小杨的。但他在收取了老张的首付款后，已经将房屋的使用权交付给老张。案件中，小杨和中介堵锁眼、砸门锁，明显是侵犯老张防盗门所有权的行为，应该承担全部损失赔偿责任。而且小杨还有砸门锁的行为，已涉嫌触犯我国《刑法》规定的“故意毁坏公私财物罪”，在砸坏门锁后，小杨私自进屋的行为更是涉嫌“非法侵入住宅罪”。
对此，老张可以提起合同继续履行之诉，要求法院判令小杨继续履行合同，并协助老张办理房屋过户手续。在合同继续履行之诉中，可同时根据合同约定，要求小杨支付延期履行合同的违约金。
情况2
夫妻共有房 一方后悔想“赖账”
虽然还没有最后办理过户，但张杰还是把新买的二手房装修一新住了进去。然而让他没想到的是，他在新房子住了9个月之后，突然接到了原房东的书……
2009年3月，经过中介介绍，张杰与小李签订了《存量房屋买卖合同》，约定小李将该房屋卖给张杰。当时，张杰按照合同约定支付了定金和首付款，小李也依约交付了房屋。之后，张杰对房屋进行装修后一直居住，但双方未办理产权过户手续。
谁知在2009年年底的时候，小李的妻子王某突然诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。
在法庭上，小李的妻子王某说，虽然房子的产权登记在丈夫一人名下，但这套房屋是两人婚后共同出资购买的，属于夫妻婚内共同财产。张杰与丈夫两人签订房屋买卖合同，应取得自己同意，但事实上并没有，因此合同应属无效。
听完王某的话，张杰大为恼火。因为在房屋交付时，王某曾到过现场，张杰有理由相信出售房屋是小李夫妻双方共同的意思表示，如今说她自己不知情是不符合事实的。而且，在房屋交付后，自己一直在诉争房屋内居住并支付物业、供暖、有线电视费用。更重要的是，自己和小李并没有恶意串通损害王某的利益，房屋应属于善意取得。
最终，法院通过调查审理，驳回了王某的诉讼请求。
案外思考
面对善意购买 夫妻一方很难追回
北京二手房价格增幅飞快，让部分房主卖房后没过多久就开始后悔，于是，他们想方设法在办理过户时以各种理由“撕毁”合同。这里面最常见的就是共有房屋的夫妻一方，以不知情为由，请求法院确认买卖合同无效。
其实，在2010年北京市高院的《审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》中提到，出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。
这意味着在2010年之前，类似案例的判决是房屋买卖合同无效。而在2010年该指导意见公布后，法院一般都判决合同有效。若卖家反悔，应该由卖方承担违约责任。
情况3
购小产权 给自己埋雷近3年
“如果当初我有最基本的法律常识，打死我都不会去买小产权房！”如今的小林回想起自己的这场官司，心里五味杂陈……
小林在北京工作几年后，一直没能实现自己的买房梦，眼瞅着家人一直催自己和女友结婚，没什么钱的他每天都在干着急。后来，小林听说小产权房便宜，于是咬咬牙跟亲戚朋友们借了10几万，在城郊买了一套小产权房。
由于房子是农村宅基地房屋，因而难以办理房产过户手续，只是签了一份房屋买卖合同。小林哪里知道，自己购买小产权房的行为为以后的生活埋下了隐患。
小林买房之后，北京的房价一直都在飙升，小林所在的村子也传来了将要拆迁的消息。这一切让卖房人老李看在眼里悔在心里，看着翻了好几倍的房价，他再也坐不住了。之后，他一纸诉状将小林告上法庭，请求法院认定房屋买卖合同无效。
老李的做法让小林觉得可笑又荒唐，他拿出当初的购房合同，心想：白纸黑字都写得清清楚楚，就算这合同不正规，法院还能否认买房的事实？
然而，到了法庭上，小林才发现自己错了。原来国家规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。此时的小林才知道，自己当初买房，本身就是违法的！
看着即将失去住了近3年房子，小林悔不当初。
案外思考
小产权房没有合法地位
在我国，小产权房不具有合法地位。
现实中，在农村房屋买卖案件中，与本案类似的案例很多，就是城里人买了农村房，房子涨价后原来的房主就想反悔，很多购房人都是到了法庭才知道合同竟然无效。
所以，在此需要提醒购房者，千万不要为图便宜购买小产权房，因为它不受法律保护，一旦购买，很可能就会为以后的生活埋下隐患。
情况4
买央产房10年 房主仍拒过户
10年前，老董从自己的同事任某那儿购买了一处央产房，因任某反悔一直拒绝办理过户，老董忍无可忍最终将同事到了法院……
老董买的房子，位于海淀区西三旗。这些年，任某一直拒绝给老董办理这套房屋的过户手续。终于在愤怒之余，老董将同事到了法院。
老董称，因涉案房屋是央产房，办理过户的首要环节是向在京中央和国家机关住房交易办公室提出申请并办理备案登记，这个环节必须得有任某配合办理，但这么多年，他始终以种种理由拒绝配合。而对此，任某却说，此房为央产房，不能直接过户，需要补交超标面积，在没有补交超标面积之前，单位是不同意他出售的。
而法院审理之后认为，虽然双方签署的买卖合同合法有效，任某应按照合同约定，协助老董办理房屋过户。
但因涉案房屋须经过中央和国家机关住房交易办公室进行备案登记，而且目前该房屋的超标面积未处理，办理备案登记存在障碍，房屋仍涉及原产权单位的相关权益，因此双方买卖的房屋无法依据双方约定进行备案登记及办理过户。最后法院驳回了老董的诉请。
案外思考
央产房交易需满足四条件
具备以下四个条件的央产房才能上市交易：一，已经取得房产证；二，原产权单位已经建立住房档案；三，有超标情况但已在原产权单位作过超标处理；四，不属于国家安全、保密的特殊部门的住房。因此，如果涉及的央产房不同时具备上述4个条件，那么签订的买卖合同被认定无效的可能非常大。
为了避免出现这样的无奈境地，建议购房者在购买央产房等特殊性质的房屋之前，尽可能多了解相关的法律规定和政策规定，并仔细审查出售房屋的权属登记情况，最大限度地避免“踏空”。
专家支招
特邀专家 李 松
北京盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师
“四招”让购房者远离风险
针对目前出现的二手房买卖纠纷倍增的现状，李松律师提示购房者，应从以下方面保护自己的合法权益，规避风险。
1、在签订购房合同时，买方应该尽量缩短交易时间，减少交易环节。因为拖延的时间越长，中间的环节越冗杂，卖方就越容易因房价上涨等因素而发生变故。
2、在购二手房前，消费者一定要让房东提供确保有权处分所售房屋的证明，存在共有权人时，应征求共有权人的意见，并保留相关的书面证据。在确认房屋的权属和占有状况后，再决定是否购买房屋。
关键词:小产权房;合同效力;产权登记
小产权房是近几年来随着我国城市房价过快上涨，新农村建设等过程中衍生出的一种新的房产存在形式。由于我国城市房地产迅速增长，普通的城镇居民的工资增长速度无法追赶房价增长速度而只能“望楼兴叹”，为了解决基本的住房问题，越来越多人将视线集中在价格低廉的小产权房，小产权的存在在一定程度上缓解了社会的矛盾，解决了影响社会稳定的住房问题。但同时，由于小产权房的先天不足也引发了学者对其合同效力的广泛争议。
笔者认为小产权房合同的效力不应简单一刀切似得认定为有效或无效，应分情况认定。
一、小产权房向城镇居民转让的合同效力
目前该种情况，在实践中普遍的认定为合同无效。而在理论上，国内较多的学者对合同的效力持肯定态度。笔者持合同无效论，主要基于以下几个理由：
（一）违反我国相关法律规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定得知，转让的房产必须是依法登记且具有完整权属证书的。而小产权房是建立在农村集体所有的土地之上，其存在注定不能取得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。
（二）违反我国房地一体主义
我国《物权法》第146条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该条规定的主要是指国有建设用地流转原则，它表明房地产所有权转让之时，房产之上的土地所有权也随房一起转让，该原则的实行，避免了我国房产交易市场出现混乱局面，维护了房产市场的稳定。对于这一原则对集体土地上的房屋买卖同样适用。而小产权房恰恰违反了这一原则，根据我国土地管理法的相关规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故小产权房流转中城镇居民根本无法取得土地的所有权，使得房地分离，较易产生纠纷。
二、小产权房向其他集体经济组织成员转让的合同效力
针对这一情形，实践中多数判定为合同无效，但笔者认为合同应认定为有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正义原则
国家将一部分土地划分归为集体所有，是为了保障农民最基本的生存及生活居住权，体现了国家对弱势群体的保护倾向。但与此同时，这也恰恰是限制了农民应享有的同城镇居民一样的权利，“农民与城镇居民”，对称谓及身份的区别本身就是违反公平的体现，为了农民的身份，他们无法享受房屋及土地所带来的升值利益，他们与国家一样拥有土地，但无法同国家一样买卖土地，获取收益，从另一层面上讲他们不是被保护着，而是被禁锢在了这片土地上。
（二）维护农民合法收益权
基于我国现有规定及我国国情，允许小产权房在市场随意流转势必将造成我国房产市场的混乱，引发各方利益矛盾冲突。但完全限制小产权房的流转则是对公平原则的违反，农民对土地可以占有、使用，因无处分权而无法像城镇居民一样获得房屋升值所带来的利益，在目前我国现实情况之下虽不能立即实现同城市房地产一样的大市场，但笔者认为可以尝试在各集体经济组织之间开拓一个独立的小市场，允许各集体经济组织之间的房屋进行自由流转，使集体经济组织的成员也能收获房产所带来的利益。
三、房屋合同无效后的利益平衡
由于小产权房的交易不在少数，其中涉及多方之间的利益，易引发多种矛盾。因此，在解决小产权房的问题中，平衡好各方之间的利益则显得尤为重要。
（一）责任比例的确定
实践中多数情况下是因房价的不断增长使得卖方反悔而向法院主张房屋买卖合同无效，小产权房交易之时必然是双方合意的结果，但卖方因利益驱使，违反当初协议，这是对诚实信用原则的违背，但是否能因卖方对诚实信用的违背而判定卖方承担主要责任呢？笔者认为这是不妥的。小产权房买卖合同签订之时，双方都明知这一行为在我国存在违法情况，即都存在过错，双方过错大小应相同，不能因为房价的大幅增长而让卖方承担更重的过错责任，因此，笔者认为在合同无效的情况下双方仍是承担相同的过错责任。
（二）实际操作
既然双方是同等责任，合同无效后，首先考虑的应是恢复原状，即房款返还，房屋归还。如果买房人使用房屋期间对房屋进行了修葺或装修等，可以按照添附的原理处理，卖房人取得利益，应补偿买房人因此支付的费用。当然，若买房人在居住期间对房屋造成一定的损害，也应对卖方遭受的损失进行赔偿。
对于房价的上涨，在房屋合同签订之时是双方都不可预见的，房价是市场经济作用的结果，双方对此均无需承担过错责任。因此，合同无效引起的房屋返还，其中的房屋升值利益应当然的归房屋所有人所有，即卖方所有。作为房屋的买方，明知小产权房先天不足而选择购买，承担房屋返还的风险应是其可以预见到的，当然，其因买房失去的一部分存款利息笔者认为是可以向卖方主张承担的。
参考文献：
一。房改房买卖合同效力。
1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。 以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？
4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。
6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。
7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。
二．集资房、安居房买卖合同效力。
1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。
三．村证房（小产权房）买卖合同效力。
1．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。
一、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发企业以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。
二、查验房地产开发企业是否具备销售房屋的主体资格。购买新建商品房时,须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》,自己拟购买的房屋是否在《商品房预售许可证》所载的房屋幢号范围内。该信息可从房地产管理部门公布的政务信息中获取。开通房地产市场信息系统的城市,购房人可以通过该系统查询预售项目基本情况和预售情况。
三、查验商品房项目的建设手续。购买商品房现房的,购房人应注意验看房地产开发企业的营业执照,开发企业资质证书,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案手续等相关资料。开发建设手续不齐全的房屋,将不能办理产权登记手续。
四、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。
目前,有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。
五、审慎签订商品房买卖合同。一是,签订合同时,应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本,应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款,并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是,对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属,应在商品房买卖合同中进行约定,避免发生纠纷。三是,签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。
一、应慎重确定买卖合同的主体
(一)买房人的确定
实际生活中，笔者接到不少朋友的咨询。比如，我和我女朋友共同出资购了房，但合同是以女方的名义签订的，发票也是女方的名字，将来房产证能否写成我们两个人的名字?我们给儿子全资买房办婚事，房产证写成儿子的名字，我们担心以后婆媳关系紧张，现在能否把房产证上的名字改成我们的?可见，由于事前考虑不周，将会给自己带来很多烦恼甚至纠纷。因此，以谁的名义买房更有保障，也是需要结合自身实际考虑的问题。
(二)注意售房人是否是唯一的产权人
由于法律规定了单个共有人不得私自处理共有房屋，处理的行为可能无效。因此，如果产权人有多个，而合同只有一人签字就容易发生纠纷，法院原则上也会认定买卖合同无效。尽管法律上有不动产的善意取得制度，但有时买房人付出的精力财力是巨大的。如果产权人是一个以上的，且不能同时到交易现场的话，一定要有委托书，而且是经过公证的委托书。曾经发生过有人瞒着家人用假委托书卖房的事件，最后导致买房人既搬不进房，也讨不回钱。
房子是否有共有权人，以及房产证上的人和实际售房人是否是同一人，都需要核实清楚。另外，也不能自目相信房产证就是真的，一定要拿着房产证或者复印件到房管部门征询核实一下。
如果购买的二手房是正在出租的房屋，一定要注意出租的期限。因为租赁期限不满，即使你购买了房屋也是住不进去的。实践中，还有一种情况就是，购买了房子，可原来房子内人员的户口没有迁出，这样容易使购房人无法迁入户口，会造成购房人的孩子入学困难。
二、注意房屋的性质
有的房改房是需要先售给单位的，房改房还有产权比例的问题。对于经济适用房，各地对其上市有不同的规定。就目前的政策仅限于在适合购买的人员之间合理流动。市场上出现的小产权房，即土地属于农村集体经济组织所有的房屋，此类小产权房仍是不允许上市交易的。期房也是不允许转让的，七部委在关于做好稳定住房价格工作的意见中明令禁止期房转让，为了避免这种情况，现今实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案。已被司法和行政机关裁定、决定或以其他形式查封、扣押的房屋也是禁止转让的。已抵押的房屋在没有经过抵押权人书面同意的情况下，也禁止买卖。此外，未取得产权证书的房屋，以及正在发生诉讼争议的房屋最好也先不要购买。
三、防范委托中介公司购房存在的风险
有的购房人除中介费之外，将全部购房款都交给了中介公司，这样做的风险是非常大的。一种情况是中介公司确实如数把首付款或购房款给了出卖人，并扣留了一定的服务费;还有就是中介公司携款走人，公安机关不得不以非法吸收公众存款、非法集资或诈骗罪立案了，这种情况全国已经出现了不少恶例。还有的出卖人把房产证等一并交给中介公司，并办理了经过公证的委托书，使自己完全丧失了权利甚至获得基本信息的机会，这些做法的风险是极大的。
卖房和买房不是卖菜和买菜，买卖房屋的成功以办理房产证为标志。但实际生活中，交款签合同和办证是有一定的时问期限的，即买卖房屋是做不到一手交钱一手交货的。为了消除双方的担心，一种比较安全稳妥的方式已经在大中城市流行，即找一家公证处或律师事务所，把房款或首付款放到那里要安全得多。目前，国内外还没有发生过公证处或律师事务所携款逃走的情况。公证处或律师事务所这种机构的信用非常高，国家的监管也相当严格。购房人出的钱一小部分是给中介公司的，大部分是给出卖人的。如果双方签订完买卖合同，公证处或律师事务所再把中介费和房款分别支付，这显然是比较安全稳妥的方式，有远见的中介公司已开始尝试这种方式。而有些中介公司非要自己拿着钱才行，其根本没有考虑这将对购房人造成多大的风险，而实践中出现的中介公司携款潜逃事件就是在这样的背景下不断发生的。依据法律规定，中介公司只有完成了交易才能取得中介费用。对出卖人来讲，不拿到全部的购房款就过户是最大的风险;对买房人来说，出了钱办不了房产证是最大的风险。公证处或律师事务所的介入刚好破解了双方的担心，是一种理想的协助购房模式。当然，如果政府部门要求交易资金必须存入指定银行进行监管，还是应当遵守政府部门的有关规定。总之，交易资金一定不要轻易直接交给中介公司。
表达小产权房屋买卖合同
出卖人(甲方)：________________村委会
买受人(乙方)：______________________
身份证号码：_______________________
一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后 年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;
六、违约责任
1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，。
2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。
4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。
7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为 元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份
甲方：________________乙方：________________见证人：______________
____年____月____日
小产权售房合同范本参考
出卖人：____________(以下简称甲方)
买受人：____________(以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落____市_____路_____号房屋___间，建筑面积________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币万元，由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币______万元;第二期在交付房屋之日，付人民币____万元;第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订日起____天内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。
十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款后，并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上开房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用权及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各执1份，另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。
立约人：
甲方：__________(签章)乙方：________(签章)
_____年___月__日订于_______市(县)
小产权售房合同协议书
出卖人(甲方)：
身份证号码：
买受人(乙方)：
身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________________________________区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：______________乙方：______________
小产权房转让合同范文1出卖人(以下简称甲方)：
买受人(以下简称乙方)：
甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，就 (暂名)小区 栋 单元 楼 号房屋转让事宜，经协商一致，订立本合同。
第一条 转让房屋的基本情况
甲方用于转让的的房屋系由甲方所在单位(_________)开发建设的，供给本单位职工的经济适用房。该房屋位于贵阳市云岩区某某路 号某某小区 栋 单元 楼 号，面积为 平方米(最终以房屋开发建设单位实际交房面积为准)。
第二条 甲方已充分告知乙方，上述房屋甲方尚未开发建设单位签订正式购房合同，且上述房屋根据国家法规政策需要一定年限后才能办理过户交易，但甲方保证上述房屋权益属甲方独立所有且甲方有权独立处臵本房产。
第三条 房屋转让金额及支付方式
1、转让金额:
经双方协商，该套房屋的计价方式为按套计算，总价款为______元整(￥____元);
2、支付方式：
在甲方与房屋开发建设单位签订正式购房合同当日，乙方向甲方支付第一期房款____元(￥____元)，以便甲方向房屋开发建设单位交纳首期房款，含已支付的定金贰万元;甲方在交纳首期房款后，即以自己名义向银行申请办理按揭贷款____元(￥____元)，该贷款系甲方协助乙方办理，由实际受益人乙方按甲方与银行签订贷款合同约定向银行偿还,该款作为乙方向甲方支付的第二期房款;房屋开发建设单位向甲方交付房屋后，甲方保持房屋开发建设单位所交房屋现有状况向乙方交房，交房当日，乙方向甲方支付第三期房款____元(￥____元);在甲方将上述房屋的产权过户到乙方名下时，乙方向甲方支付尾款____(￥____元)。
第四条 买受人逾期付款的责任
乙方如未按本合同约定的方式支付房款，按下列情况分别处理：
1、逾期在本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付房款总额万分之五的违约金。
2、乙方应按期向银行归还按揭贷款，若构成任何贷款合同贷款人违约情形的，由乙方承担违约责任，若乙方逾期还贷超过5期的(含本数)，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金贰万元，并承担因违反贷款合同而需要承担的所有法律责任。
第五条 房屋交付期限
甲方应在_____年__月___日前将房屋交付给乙方使用，交房条件为：该房屋经相关主管部门验收合格。但因房屋开发建设单位的原因造成不能按期或不符合交房条件的除外。
第六条 逾期交房的违约责任
甲方应当按照本合同第六条规定的期限向乙方交付房屋，如甲方不能按期交房，则按下列方式分别处理：
1、逾期不超过90日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二日起，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之五的违约金，合同继续履行。
2、逾期超过90日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应向乙方支付违约金____元(￥____元);乙方要求继续履行合同的，甲方按本条第1项之规定向乙方支付违约金。
第七条 规划、设计变更的约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等变更，影响到该房屋的质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，口头或书面通知乙方。
第八条 交接
房屋开发建设单位向甲方交房该房屋后，甲方应即时通知乙方办理交付手续。交付时甲方应向乙方出示房屋验收合格的证明，协助乙方开通该房屋的水、电、煤气等基础设施。
最后交合同给他们这个看你们的感觉，我是建议删了或者改成若乙方保管不善导致一切责任由乙方负责。
第九条 关于产权办理及过户登记的约定
1、本合同所指的房屋一旦具备上市交易的时间条件时，甲方有义务配合乙方签订正式的房屋买卖合同并到产权处与乙方共同办理房屋产权过户手续。
2、费用承担：正式进行产权过户时须补交的土地收益金、契税、印花税、登记费、土地增值税、手续费等一切费用由乙方负担。
第十条 合同的变更、解除与终止
1、经双方同意，甲乙双方可以协商变更或终止本合同，若变更合同，双方应另行签约，本合同自动终止。
2、如任何一方违约，导致合同无法履行的，守约方有要求违约方赔偿损失，支付违约金的权利;
3、因双方相应权利义务履行完毕，本合同终止;
4、双方通过努力，提前办理完过户手续的，本合同终止。
5、因战争、地震或其他自然灾害等不可抗力因素导致合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担责任。
第十一条 特别约定
1、本合同所指的房屋一旦具备上市交易的时间条件时，甲方有义务配合乙方签订正式的房屋买卖合同并到产权处与乙方共同办理房屋产权过户手续。若六个月内甲方无故不配合办理产权过户手续的，则每天按已付房款的万分之五支付乙方违约金;
2、如因国家政策调整等原因，该房屋确不能过户到乙方名下时，甲方应配合乙方办理公证手续，将该房屋公证为乙方所有。若甲方不予配合，则甲方按本条第1项第二款约定向乙方承担违约责任。
第十二条 甲方与房屋开发建设单位签订的正式购房合同中约定的房屋户型图、房屋朝向、结构形式作为本合同中房屋约定的房屋的户型结核，相关户型结构图作为本合同的附件，与本合同具有同等效力。其它未尽事宜，双方另行协商确定。
第十三条 争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十四条 本合同一式二份，由甲、乙双方各执一份。具有同等法律效力。
第十五条 本合同在双方签字后，在甲方与开发建设单位正式签署《房屋买合同》后生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
小产权房转让合同范文2本合同双方当事人：_________________________
卖方(以下简称甲方)：____________________
地址：____________________联系电话：
委托人：_______________
地址：____________________联系电话：____________________
买方(以下简称乙方)：
地址：____________________联系电话：____________________
委托人：_______________
地址：____________________联系电话：____________________
委托机构：____________________
经办人：____________________联系电话：____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致原则的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议：
第一条房屋基本情况(按房屋所有权证填写)
1、甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于嘉兴市____________________，房屋结构为
__________，房屋用途为__________，房屋建筑面积为平方米，车库面积_____平方米。
2、该房屋所有权证号为_____(共有权证号为_____)。土地使用权方式为_____，土地使用权证号为__________。
3、随该房屋一并转让的附属设备、设施：_______________。
4、该房屋租赁情况______________________________。
第二条房屋转让价格
按建筑面积计算该套房屋转让价格为[人民币][币]
总金额(小写)__________元，大写__________亿_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
第三条付款方式、时间
双方约定按以下第_____项以(现金、支票、其他)方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鉴定之日起_____天内，乙方一次性将购房款支付给__________。
2、分期付款：
合同签订之日起_____几天内，房屋及相关权属证明交付时，权
3、其它方式：___________________________________
第四条交房方式：
甲乙双方约定采用下列第_____种方式交房：
(1)自本合同签定之日起_____天内，甲方将房屋及房屋钥匙、房产证、土地使用证等相关权属证明一并交付给乙方。
(2)其他方式_________________________。
第五条乙方逾期付款的违约责任
乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至
实际付款之日止，月息按_____利率计算。逾期付款超过_____天，甲方有权按下述第种约定追究乙方的违约责任：
(1)乙方向甲方支付违约金共计_____元整，合同限期继续履行。
(2)乙方向甲方支付违约金共计_____元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按计算。逾期交付超过_____天，乙方有权按下述第种约定追究甲方的违约责任：
(1)甲方向乙方支付违约金共计_____元整，合同继续限制履行。
(2)甲方向乙方支付违约金共计_____元整，合同终止。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
第七条甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和拖欠任何费用(如水电、煤气、有线电话、物业管理费等相关费用)，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，甲方转让该房屋之前，确认该房屋承租人已放弃优先购买权，并取得房屋权共有人同意。(乙方对该房屋的各项基本情况均做了充分了解。该房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题由乙方承担维修责任。)
第八条关于产权登记的约定
自本合同生效之日起，乙方在三个月内向房地产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方积极给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在天内取得房地产权属证书，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起天将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金_____元整。
第九条该房屋转让交易发生的各项税费由甲乙双方承担。
第十条房屋转让后该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法
第十一条其他约定事项______________________。
第十二条本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关部门法律、法规和政策执行。
第十三条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
第十四条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方同意采用以下第_____种方式解决。
1、由[嘉兴仲裁委员会][_______________仲裁委员会]仲裁。
2、向人民法院起诉。
第十五条本合同自________之日起生效。
1、甲、乙双方签字。
2、经__________公证(涉外房屋转让必须公证)。
第十六条本合同一式_____份，其中甲乙双方、房屋权属登记部门及契税部门各执一份。合同未尽事项，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章后与本合同具有同等法律效应
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
小产权房转让合同范文3出卖人(甲方)： 身份证号码：
买受人(乙方)： 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于 市___________区
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于220xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向——区人民法院起诉。
八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
有关小产权购房合同范本
甲方——卖方
乙方——买方
关于乙方向甲方购宜,双方经协商,达成协议如下:
一、甲方将其拥有独立产权的位于某市/区——的房屋(房屋所有权证编号 ,建筑面积 平方米)以人民币 元整(￥ _)出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。
二、甲方承诺:
1 向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。
2 保证对出售的房屋拥有独立产权。
3 保证该出售房屋未予出租。
4 自签订本协议起,保证将该房屋按约定价格售给乙方,期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5 按照前述业务的需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续。
5 在办理产权过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。
三、乙方承诺:
1 保证按要求付清房费,予以贷款清还等。
2 按国家要求不改变房屋的结构。
3 按照前述业务需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续,并承担各项费用。
4 在办理房屋过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。
四 违约责任
1 甲方违约,拒绝将房屋出售给乙方,应向乙方赔偿因此受到的损失。
2 乙方违约,没有向甲方购买房屋,应向甲方赔偿因此受到的损失。
五 协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
六 协议自双方签字或盖章之日起生效。
七 协议壹式两份,双方各执壹份。
甲方: 注明日期
乙方: 注明日期
小产权购房合同范本如何写
出售方(以下简称甲方)：
买受方(以下简称乙方)：
居间方(以下简称丙方)：天津×××房地产经纪公司
根据《中华人民共和国合同法》、《中国人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方经友好协商，对所签订的关于天津市×××房产交易而签署的《天津市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭合同》和《成交确认书》作如下补充：
1、经甲乙双方协商一致，甲方净得款项为人民币××元整(￥××.00元)。丙方的服务费以甲方净得款项为基础收取，由乙方交纳。乙方承担此套房屋所有费、过户费及过户时产生的所有税费。
2、经甲乙双方协商一致，该房屋购房定金为人民币×万元整(￥×0000.00元)，乙方最迟于××年××月××日前将此房的购房首付款人民币××元整(包含定金人民币×万元整在内)自行过给甲方，以三方签署的定金收付书及甲方首付款收到证明为准，丙方经纪人陪同。所有定金冲抵购房款。
4、经甲乙双方协商一致，本协议签订后甲乙双方不得反悔。如乙方反悔，则甲方不予退还定金，并支付甲方合同额10%作为违约金。如甲方反悔，则甲方双倍退还定金给乙方，并支付乙方合同额10%作为违约金。
5、经甲乙双方协商一致，甲乙双方自行过首付款，自行物业交割，丙方经纪人陪同。尾款部分见契税票后(也可为见房本，契税票对卖家有利，房本为买家有利)由银行直接放款给甲方。(上条为没有资金托管的首付，做资金托管的应该另行规定)
6、经甲乙双方协商一致，在甲方证件齐全、积极配合的情况下，乙方最迟于××年×月××日前办理完房屋全部交易手续，保证甲方在此日期前收到总售房款人民币×××元整(￥××0.00元)，如逾期乙方须以日为单位向甲方支付违约金，违约金按日计算为房款总额的万分之×。 (上条对卖房有利，违约金较高。可再约定，如为应付房款与已付房款之差的万分之××)
7、经甲乙双方协商一致，在乙方贷款获得批准，甲方应在个工作日内配合乙方完成过户手续。
8、经甲乙双方协商一致，在甲方收到房屋全款人民币××整(￥××00.00元)后的××个工作日内将房屋腾空交给乙方，房屋交付给乙方后仍留在室内的物品则视为甲方放弃，乙方可任意处置。如甲方逾期交房，违约金按日计算为房款总额的万分之×(此条对买房有利)。丙方陪同甲乙双方自行处理此套房屋的物业交割手续。
9、经甲乙双方协商一致，甲方将房屋内现有的固定设施留给乙方，其中包括空调×部，抽油烟机×个，燃气热水器×个，燃气灶×个，……，已固定在墙体上的柜子不予拆除。
10、经甲乙双方协商一致，甲方在双方过户后×个月内把户口从××房内迁出。
11、经甲乙双方协商一致，……(关于物业交割，各承担各的费用)
12、经甲乙双方协商一致，甲方应在×个工作日内完成央产房上市手续，上市相关费用应由甲方支出。(如为第一次上市的央产房，需要这条。有些超标的需要补不少钱。但要注意，交易时的土地出让金一般还是乙方出的，没多少)
13、如在交易过程中国家政策有变动，以政策变动后为准。
此补充协议与《天津市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭合同》和《成交确认书》具有同等法律效力，如有冲突以此补充协议为准。
此协议一式三份，甲、乙、丙方各执一份：
甲方：
乙方：
丙方：
年月日
有关小产权房购房协议书
合同双方当事人：
出卖人：
法定代表人： 联系电话：
买受人姓名：
身份证
地址：
联系电话：
电话：
买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房(以下简称该商品房)__层__号房。该商品房的用途为__，属__结构，层高为__米 ，建筑层数地上__层，地下__层，暂定名__。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房合同约定建筑面积共__平方米，其中，套内建筑面积__平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积__平方米
第二条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：
按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米__元，总金额(人民币)__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。
第三条 面积确认及面积差异处理
根据规定按照房地产管理局相关部门实测面积，多退少补。 ;
第四条 付款方式及期限
买受人按下列第__种方式按期付款：
1.一次性付款
买受人在签订本合同时，一次性付清所购房屋全部房款。
2.分期付款
第五条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_2_种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
1)逾期在_30_之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_五_的违约金，合同继续履行;
2)逾期超过_30_后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_5_%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_五_。
第六条 交付期限
出卖人在__年_月_日前，将商品房交付买受人使用：
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_180_日内告知买受人的;
2.遇政府规划变更。 ;
第七条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1.水、电设施在房屋交付时达到使用条件;
2.暖气设施在房屋交付后第一个采暖期达到使用条件;
第八条
1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有
2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有
3.该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有
4.该商品房所在小区的命名权归出卖人所有
第九条 买受人的房屋仅作__使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。
第十一条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。
第十二条 本合同共__页，一式__份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
第十三条 本合同自双方签订之日起生效。
一、小产权房的概念
“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，亦称“乡产权房”，是指由乡镇人民政府而不是由国家权威机关(房管部门)颁发产权证的房产。“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。小产权房实际就是一些农村集体组织或者开发商打着“新农村建设”等名义出售的、建筑在农村集体上地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。在现有的住房供应体系下不能全面满足人民群众住房需求的情况下，小产权房的出现应该说是具有一定合理性的，
对政府有关管理职能部门来说小产权实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比农业种植更高的收入。一定程度上小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多嬴的结果，本文主要不是讨论小产权房的合法性走向问题，而是从税收角度来探讨农村小产权房处置的涉税问题。
二、小产权房处置是否涉税
农村小产权房处置(包括修建、分配、转止、市场交易等处理与安置)情况比较复杂，涉及税收问题的，笔者大致归纳为两种情形：
第一种，由农村村委会统一设计、统一建造，然后全部分配给享有宅基地权的村民，由村委会制定一定的收费标准向村民收取“购房”费用，这种小产权房处置实质上是村委会的“代建”行为，村委会一般情况下有一定的收益，从税收角度上看就是营业税税目“服务业”中的业，营业额是村委会向村民收取的全部价款和价外费用扣除替村民缴纳的没计费、建筑费等后的余额。如果又符合《重庆市地方税务局重庆市财政局关于促进城乡统筹发展有关地方税收政策的通知》(渝地税发[2007]242号)第九条规定：乡镇居民和农村居民自住建房，自行购买材料，自己参与施工，无论是否外请施工队或建筑工匠施工，均视作自建行为，免征建筑业营业税及附加税费。
第二种，就是对小产权房的违法买卖行为。原建设部发出风险提示，提醒购房者：以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。2007年12月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
对这种小产权房处置行为是否涉税也有两种截然不同的意见：
一种意见：不征税。理由：既然转让小产权房是国家明文禁止的，那么对取得的“违法收入”就不应该征税，这是基于征税合法化的理论依据。若按照渝地税发[2007]242号第十条规定的条件：对库区地方政府、开发商、牵头人、合作单位采取统建房、合作建房、开发性建房等形式建设安置房，只要是用于安置移民(有安置销号合同)的住房，不论是否超过原面积，该套房屋的销售收入都免征销售不动产营业税及附加税费。库区移民转让移民安置房，免征销售不动产营业税及附加税费。当然这是一种特殊的免税政策，是另外一回事，
第二种意见：应该征税。目前，我国还正处在法制建设逐步完善过程之中，对“违法收入”的概念和认定上还很模糊，不同的法律规范就有不同的法律解释，对“违法收入”的征与不征税收问题还需要进一步明确，但为了营造一个公平竞争的市场环境，为了保障国家的财政收入，实际工作中，还是坚持对一切“营业性收入”征税的原则。
“公开性”是营业性收入的一个基本特征，这就区别于贩毒等收入的非公开性。对非公开性取得的非法收入是不应该征税的，其实要征也征不了。它需要专门机关的侦查或调查才能掌握，如：虚开发票取得的手续费收入，非法印制发票取得的收入等。对只违反某一个法律规范的“公开性”的营业性收入是应该征税的，如：无证经营行为，违反了工商登记法规，虽不能办理税务登记证，但取得的营业性收入还是应该征收有关税收。笔者倾向于第二种意见。
三、小产权房处置怎么征税
现行“商品房”即大产权房或称全部产权房的处置涉及的税种：有购置开发土地使用权的契税、耕地占用税、销售不动产营业税、土地增值税、印花税、开发持有期间的土地使用税等税种。
在此，本文只重点对农村小产权房处置按照什么税目征收营业税这方面来进行进一步阐述，限于篇幅对其他税种暂不探讨。有两种观点：
一种观点：应按照销售不动产征收营业税。小产权房的销售，征收销售不动产的营业税，这在国家税务总局对某省级地税局请示的一个答复中有过明确，但没有形成正式文件予以转发，前述渝地税发[2007]242号文也有类似观点。实际工作中，一般也是按销售不动产征收营业税处理的。从小产权房处置的形式来看，购房者与小产权房“所有人”或持有人大都签订的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“销售不动产”征收营业税从表面上看也似乎符合税收规定，
另一种观点：不应该按照销售不动产征收营业税。但到底应该按照什么税目征收营业税呢?
姑且不妨先引入会计准则关于收入的概念，《企业会计准则第14号一收入》第二条：收入，是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的与所有者投入资本无关的经济利益的总流人，本准则所涉及的收入，包括销售商品收入、提供劳务收入和让渡资产使用权收入。企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。其中，第四条：销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，(三)收入的金额能够可靠地计量，(四)相关的经济利益很可能流人企业，(五)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。只有同时满足这五个条件，销售收入才可以确认。
在政策还未明确之前，税收的确认应该以会计准则确认为基础。《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2010]148号)规定“三、有关企业所得税纳税申报口径。根据企业所得税
法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。”已有此规定，众所周知，销售小产权房是违法行为，是不可能办理房产产权过产手续的，销售合同是不受法律保护的小产权房交易不具备产权转移的实质。非法，而且是禁止性的，故物权应视为主要风险，即小产权房所有权上的主要风险没有转移给购货方。也就是说，在会计上小产权房处置不构成销售商品收入，也就是不能确认销售不动产收入。那么，也就不应该按照“销售不动产”税目征收营业税。小产权房的“销售”在税法上也不符合《营业税税目注释》有关销售不动产的定义(销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。)
税收原则中有一个很重要的原则就是“实质重于形式”的原则，即只要经济法律行为合符税法要素，构成税法征税要件的就要依法征税。合同是法律形式，产权的非转移是小产权房处置的实质。那么。小产权房处置的实质是究竟什么呢?
笔者认为，它是一种特殊形式的租赁行为(新营业税暂行条例及其实施细则已经取消了“转让不动产有限产权或永久使用权方式销售建筑物”视同销售不动产这项规定)。因产权没有转移，“购买者”只有使用权而不拥有所有权。对于小产权房“所有者”来说，实质上只是让渡了资产的使用权，符合租赁的特征。租赁，是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但该物品的“所有权”仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用(租金)。
《营业税税目注释》中租赁的定义：租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋，物品、设备或设施等转让他人使用的业务。《合同法》第二百一十二条中对租赁合同也有规定：租赁合同是指出租入将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的特征：租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同，在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权。租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。
从租赁的定义和租赁合同的特征来看，小产权房“销售”实质上就是一种特殊的租赁行为，卖方一次性收取了若干年的租金收入。虽然没有约定租赁期限，但仍然确认为租赁合同，属于不定期租赁。(《合同法》第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。)
对已实际构成出租小产权房的法律事实并构成取得资金的结果，依法征收相应税费便有了法律依据。
下一步，应探讨一次性取得小产权房处置收入如何按照租赁业征收营业税问题：
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”从《实施细则》来看，收取的一次性费用属于预收了以后若干年的租金，纳税义务发生时间就是实际收到“售房”款的当天，应全额一次性征收营业税金及附加税费。
但还有一个问题，就是《合同法》规定了最长租赁期限是二十年(《合同法》：第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。)一次性的收费在性质上有些模糊，全额征税缺少法律支持。
笔者认为：这种特殊行为是一种过程式交易及即时所得和未来所得的收付，对这种行为可以征税。但费用性质的确定、时点的划分、比例的计算都无法进行，一笔收入无法准确划分第一个二十年的收入和未来几个二十年的收入。不能对未来收人征税，也不能对无法确定收入性质的收入征税。因此应抛开法律形式，在实际使用期结合法律允许的租赁期内，根据当地实际租金水平，合理、公平地确认事实使用权(纯地租或房产租金)所应收取的租赁收入而核定征税。
结论：即小产权房处置应按照“服务业”中的租赁业来核定征收营业税金及其附加税费。只有这样，才能最大限度地减少执法风险和纳税争议，对小产权房“销售”征税才更加合法。
关键词：小产权房；城乡二元土地制度；房价；利益
一、小产权房问题的现状
小产权房产生于20世纪90年代初，到了90年代中后期，由于价格比较低，越来越受到人们的关注，购买的人群逐年增多，久而久之，全国许多城市的“小产权房”已经颇具规模。
针对“小产权房”问题，从1999至2008年，国务院、国土资源部对于其的态度是十分明确的，强调对于处理“小产权房”问题，要求各地坚决制止，依法严肃查处。但是，小产权房的发展势头依旧迅猛，目前的小产权房规模是如此庞大，存在着很多问题：一是无法取得国家颁发的合法产权证，难以上市交易，一旦发生纠纷或遇到征地、拆迁等情况，购房者的权益从根本上无法得到保障；二是开发缺乏统一、有效的管理和监督，基本上处于无序状态，配套设施和公用设施不健全，甚至房屋质量得不到保障；三是物业管理混乱，多数小产权房项目物业管理并非由专业物业公司承担，因此缺乏专业的管理，服务质量差，违法收费和治理混乱等严重问题。而且在我国现行的法律制度下，“小产权房”尚处于法律的灰色地带，根据相关法律规定，“小产权房”的开发建设、市场销售没有法律依据。面对全国大量存在、屡禁不止的“小产权房”，如何解决这个问题，不仅关乎民权民生，也是社会经济稳定发展的关键之所在。
二、小产权房问题成因分析
（一）制度成因分析
我国现行土地制度受“城乡二元制”经济结构的深刻影响，土地所有制分为国家所有制和集体所有制。从我国现行法律规定看，集体土地的所有权和使用权是不完整的。在农村，无论农村集体组织还是农民个人，根据目前土地法律、法规、政策规定，农村集体土地限制性流转，不允许集体土地自发进入市场，只有依法征为国有出让的土地，给有资质的房地产开发企业才能进行房地产开发建设，而集体经济组织只能获得少量的征地补偿费，从政策上就剥夺了集体经济组织获取更大的利润空间的权利。这不仅导致农村土地分配关系不稳定，也影响到农民对未来土地收入预期的稳定性，妨碍了农民对土地的长期投入，从一定程度上损害了农民的利益，因此，为从自己的土地上获取更大的经济收入，集体经济组织在利益驱动下而铤而走险开发“小产权房”。
（二）利益成因分析
目前房地产仍旧是最赚钱的行业之一，正是因为高利润回报，许多产能过剩的央企，凭着自身拥有较多的政府资源，在融资方面成本也较低，而且可以拿到较好的地块和项目的优势，大肆进军房地产业。集体土地所有者在懂得了政府通过土地储备低价征收农民集体土地大力发展城市建设，赚取土地出让金等第二财政收益，而大小开发商进军房地产业赚取高额利润之后，集体土地所有者也开始复制这种赚钱的模式，利用自有的土地资本获得利益，而且还满足了本村旧房改造。
小产权房的利益既得者除了开发商，当然还有当地乡村政府和村民。小产权房的销售明显的增加了村民的收入，也为乡政府带来了巨大的财政收益。在利益的驱使下，开发商、当地政府和农民就为了共同的不断追求利益的目的，建造了没有合法产权的小产权房。
（三）房价成因分析
小产权房之所以热销主要在于它非常便宜，其价格一般只有同等商品房价格的40～60%，这样的价格对买不起商品房的普通市民而言，具有极大的吸引力。而商品房价格之所以一路飚升、居高不下，高昂的土地价格是其非常重要的原因。国务院发展研究中心的一份报告显示，2000年到2004年间土地价格超过50%的上涨是造成房价上涨的主要动因。由于商品房价格不断上涨，而土地价格又在房地产开发成本中占有较大比重，开发商为降低成本，获取高额的利润，便逐渐将住宅开发项目延伸到农村集体所有的土地上。而城市居民也正因为在城市中心区买不起商品房，才去买没有法律保障的小产权房。这些也正是目前小产权房越来越多的最直接的原因。同时，政府经济适用房、廉租房的建设始终无法满足市场需求，才使得越来越多的人仍然坚持购买小产权房。
（四）立法成因分析
我国《土地管理法》对国有土地和集体土地的利用和管理都作出了相关规定。然而对于两种土地上所建造的房产，却并没有比较明确的规定。近年来，国家相继颁布了《城市房地产管理法》以及配套的相关规章来规范城市房地产市场，但其中的规定对于在农村集体土地上开发的房地产是不适用的，也就造成农村房屋开发建设规范的空白。而对于农村集体土地上的房产如何认定和管理到现在也没有确切的法律依据。2008年l月1日起新实行的《中华人民共和国城乡规划法》是指导农民宅基地规划的专门法，其虽将城乡纳入一体规划，但却因集体土地法规体系的缺失而使该法的实施为集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题的产生提供了巨大的灰色运转空间。也正是由于我国目前对小产权房的处理和解决方法，在相关法律规范中无法明确找到，才使得小产权房普遍存在时大众处于一种迷茫的态度，因此，我国对于此问题在立法上的缺失极大助长了购买和有意购买小产权房的人“法不责众”的态度，进而造成了小产权房屡禁不止的现象。
三、小产权房问题解决途径之探讨
（一）完善我国城乡二元土地制度
由于小产权房出现的根源是我国现行的城乡二元化土地制度，而我国现行的政策制度已严重不能满足时代的发展，农民无法自由处分自己财产，政府对农地转用进行严格的限制，也就出现了违法的小产权房问题，所以，解决此问题的根本途径可以是，一方面深入进行土地产权变革，赋予农村土地完整的产权。当然产权变革不能一蹴而就，现阶段还需要政府加强农村土地管理制度，首先，粮食安全关系到国家根基，严格禁止占用耕地搞住宅开发建设，对使用耕地进行交易行为应进行严惩；相反，对那些符合土地规划的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后可以适当考虑给予正式产权。比如，可以考虑改变这部分土地的性质，由国家和集体组织进行协商，保留这部分房屋，然后由这部分小产权的屋主交纳相应的入地出让金从而获得房屋的所有权。另一方面，建立以市场和产权为主导的土地制度，这样不但可以改变因土地征用而低价获取土地造成土地资源浪费的情况，增加了城市扩张和土地使用的成本，还间接对耕地起了一定的保护作用。党的十七届三中全会特别提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，允许农民通过多种方式依法参与开发经营农村集体土地并保障农民合法权益，为农民合理融资提供有效途径。此决定无疑对解决小产权房问题提供强有力的政策支持。而小产权房问题解决的关键就是小产权房的开发建设能否得到有关部门的批准。
（二）区分治理小产权房
1、区分集体建设用地和农用地上的小产权房
对于在集体建设用地上开发建设的小产权房，由于并没有改变建设用地的用途，而且为了避免社会资源的浪费和维护社会的稳定性，我认为在治理这类的小产权房时应当考虑效率原则，尽量减少对此类小产权房的拆除比例以达到其效用最大化。
对于己经建成等待出售的，不符合土地利用总体规划和村镇建设规划的小产权房，在对其实施且不会导致更大损失的情况下，应当予以无条件拆除。
对于已经建成等待出售的，符合土地利用总体规划和村镇建设规划的小产权房，可以将其所占用的农村集体建设用地划归该农村集体组织作为该集体组织预先申请和预先使用的宅基地，即如果在一定年限内该集体组织申请增加宅基地，就首先用这部分小产权房的用地折抵。而对于一些无法利用宅基地折抵的占地规模过大的小产权房，对于符合设计、施工相关标准又不宜完全拆除的，可以转为经济适用房、廉租房等保障性住房；对于不符合设计、施工相关标准的则应当无条件拆除。对于正在筹备或正在进行开发建设中的小产权房，如果无条件拆除不会导致更大的损失，应当无条件拆除。对于己经出售且符合土地利用总体规划的小产权房，若购买者属于高收入群体且购买小产权房出于投资目的，则应当要求其以一定的条件转让；如果属于自住型小产权房，且购买者属于中低收入群体，则可以考虑在补办手续、补交相关费用后将其转化为经济适用房、廉租房等保障性住房。
我国人口众多，粮食需求量大，我国的粮食问题更是日益凸显，耕地保护政策已经上升我国的基本国策。因此，基本农田无论如何都不能改变其用途，建设在耕地和基本农田上的小产权房应当一律予以无条件拆除。
2、区分治理不同建设阶段的小产权房
对已经开发而尚未建成的小产权房，由于其还没有真正开始建设，还未产生较大的社会成本，对于这种情形可以直接确认违法，严格要求停工停建，恢复土地的本来用途。
对于已经建成但尚未出售的小产权房，如果存在严重的瑕疵，例如有危及人身安全的安全隐患的，或者完全不符合土地利用规划的，应当直接确认为违法，直接拆除，恢复土地的本来用途。对于符合土地利用规划、城镇规划，在这种情况下国家可以对这片土行依法征收，将其转化为国有土地，继续进行房屋建设，对于已建成的房屋作为保障性住房，如廉租房、经济适用房使用，满足城市中低收入群体的购房需求。建成的房屋性质也应当定性为合法的房屋，由国家房屋管理部门颁发相应的产权证书。
对于已经建成并已经出售的小产权房，就需要考虑到城市中低收入群体的生存利益，应当尽量予以性质转化是比较合理的。但是如果己经建成的小产权房质量上存在严重的瑕疵或完全不符合土地利用规划，应当直接确认为违法，直接拆除，恢复土地的本来用途。房屋质量达标符合土地利用规划、城镇规划，在这种情况下国家可以对这片土地进行依法征收，将其转化为国有土地，对于己建成的房屋可以作为保障性住房，如廉租房、经济适用房使用。建成的房屋性质也应当定性为合法房屋，由国家房屋管理部门颁发相应的产权证书，但是要求购房者是属于城市中低收入阶层。如果房主不是属于中低收入阶层的，应当要求其在一定时间内按照廉租房、经济适用房的价格转让给中低收入阶层符合购买保障性住房条件的购买者。
（三）完善相关的配套设施制度
就目前来说，要想从根本上小产权房问题是很难完成的，这涉及到方方面面的关系和利益的平衡，因此在根本解决我国小产权房问题之前就需要一些过渡性的或者保障性的措施来这些实际居住和使用小产权房的人及其他因现在的高房价也想购买小产权房的人的利益。其中完善相关的配套设施是很重要的措施。
政府要加强对农村社会保障和公共服务的投入，进一步扩大农村医疗、养老等基本保险的实施范围和深度，逐步实现农村社会保障和城市社会保障的制度对接，逐步缩小城乡保障的差别，将农民从单一的土地保险中解脱出来，扩大其争取其自身的方式，使之真正成为能在市场竞争中充分发挥作用的劳动力资源要素。同时政府要进一步深化住房保障制度的执行，扩大保障制度的实施面，真正为住房困难的低收入群体解决涉及民生的实际问题。
（四）相关立法的完善
我国目前的法律规定了集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但对于违规建造、交易农村小产权房行为有怎样的法律定性及承担怎样的法律责任仍然没有明确的规定。因此当前最紧要的是健全房地产相关的立法，明确小产权房是违法行为并且在法律中规定建造、交易小产权房的违法性，明确违规操作双方主体的法律责任形式，根据危害程度的不同分别给予让违法者承担不同的责任。从立法监督的环节上铲断小产权房的交易可能。
应当加快房地产市场监管立法，对房地产市场的市场准入、信息公开、金融风险等实施严格的监管，增强相关处罚规则的强制力和约束力。通过市场监管严格查处房地产市场上相关违法违规和权钱交易的违法行为，推进房地产市场诚信体系建设，通过推行诚信激励制度和不良信息披露制度，充分发挥法律的评价、激励和惩戒作用，进一步完善政务公开，促进权力规范透明运行。
四、结语
综上所述，我国小产权房的现状存在着很多问题，从制度到立法方面都还不完善，本文从若干方面提出了一些解决对策，但是还有许多问题亟待讨论和解决。
参考文献：
（1）朱伟明，于志欣：《小产权房问题成因及解决研究》，中国住宅设施，2011年第7期。
（2）运文静：《“小产权房”法律政策问题研究》，商业文化，2011年4月。