时间：2022-04-12 23:57:14
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产融资渠道论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：融资渠道；银行信贷；房地产信托；股权融资；债券融资
近年来中国的房地产业发展迅速，已然成为我国国民经济中的支柱性行业。为拉动中国经济贡献了不少GDP。过去几年，房地产相关的建筑投资占中国固定资产投资的20%以上，并贡献10%的就业。作为资金密集型产业，融资是房地产业生存和发展的关键，当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。如何突破房地产业发展的资金瓶颈，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，是现阶段我国房地产业面临的重要问题。本文主要对当前房地产融资渠道进行分析。
一、我国房地产融资渠道现状
1．银行贷款
目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。
2．房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
2004年共发行了98支房地产集合资金(含财产)信托投资计划(以下简称房地产信托)，实际募集资金总计115.?866亿元，平均每个房地产信托募集1.?18亿元，与2003年相比总额增长93.?4%。
不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远来看信托资金是一个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产业的融资渠道的一个很好的补充，这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。
3．上市融资
上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道，分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。因此，通过直接上市的企业数量很少。
更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市。买壳上市需要大量现金，买壳上市的目的是通过增发、配股再融资筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些都是中小企业很难具备的。因此我国房地产企业走上市融资的路子还很艰难。上市融资在房地产业总资金来源中的比重较小。2004年底，筹资总额占全部房地产企业的资金来源不足0.?5%?。06年到07年国内股市高奏凯歌，房产企业融资额可能突破千亿。但随着股市行情的逆转，这种局面也只是昙花一现。我国目前的房地产企业多达4万余家，而我国境内上市的房地产公司只有90家(根据2005年数据，其中79家在沪深两市上市和11家在香港上市)。4．海外房产基金
据初步统计目前进入我国的海外基金已超过100家。摩根士丹利、新加坡政府投资公司、SUN-REF盛阳地产基金、美林投资银行等著名国际地产基金也都进入中国房地产市场。这些海外基金一般会挑选国内有实力的大企业强强联合，合作开发。截至2006年1-11月份累计统计，中国房地产企业资金来源总量中外资增速明显，利用外资总额313.6亿元，同比增长21.6%。应该说海外房产基金的进入可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于融资方式的多样化。
但目前我国相关法律法规的不完善，再加上国内一些房产企业运作的不规范，所以，海外房产基金在中国的投资还存在着一些障碍。
另外海外资金在政策上得不到支持，中国并不缺资金只是缺少金融工具。为了防止海外资金的过多涌入，2006年和2007年间国家陆续出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于外国投资者并购境内企业的规定》，《关十进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监督的通知》等文件，一系列的限外令使海外基金在中国的运作困难重重。
5．债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前，我国房地产债券的发行规模很小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》标志着我国公司债券发行工作的正式启动，发行条件较原来宽松很多。《试点办法》施行之后，房地产证券融资的比重有望增加。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1．建立多层次房地产融资体系
当前我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业信贷机构，目前唯一的住房储蓄银行是天津市中德储蓄银行。房地产债券、房产信托和基金发育不良对我国房地产融资贡献有限。股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。近年来在国家对金融的宏观调控下，银行缩紧信贷，房地产企业深感资金压力。因此，迫切需要建立多层次的融资体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖。
2．加紧开发房地产金融投资产品
房地产融资渠道的多元化发展，关键是需要设计出有差异的、服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国的房地产金融建设刚开始起步。世界流行的五大金融产品中，我国独缺房地产金融产品。国内银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。我们国家的房地产信托实际上和银行贷款基本上是一样，只不过银行是吸收存款来的，地产开发资金是通过批发的，本质还是银行的贷款。2008年开始银行信贷正逐步退出房地产，取而代之的是地产基金、地产投资机构、地产专业投资银行，包括地产信托和地产的信托基金。房地产自身的金融建设必然会成长起来。
3．完善房地产金融法律法规
国家、地方和部门颁布了一系列法律、法规。但是体系不全，规定不具体。从整体上看，严重滞后于房地产经济的发展。在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。必须要建立和完善相关的法律体系，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，作出严格规范。才能使我国的房地产多元化融资规范的发展。
总之在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依懒银行信贷的单一局面，走多元化发展路线。但面临现实的困难，房地产金融市场中融资中介机构不健全，金融产品和融资方式太匮乏，法律法规不完善。这就需要一方面国家在加强对房地产金融市场的宏观调控和管理的同时，进一步完善法律法规，努力创新金融工具，不断丰富融资方式。一方面房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据企业特点，采用多种融资途径方法。
参考文献
[1]杨凌志.房地产融资渠道的发展[J].山西建筑,2007(33).
关键词：房地产金融风险；成因分析；防范策略
一、我国房地产金融风险的成因
1.高速发展的宏观经济影响。改革开放以来我国国民经济发展良好，民间财富得到迅速积累，房地产投资的基础就是人民的富有。统计数据表明，我国近年来的GDP增长率均超过10％，其中房地产业占有比较大的比重。经济学中的“加速原理”说明，收入的增加能带动投资的增加，因此，国民经济的增长事实上已经对房地产经济形成了明显的推动作用。与此同时，我国城镇化的步伐持续加快，均为房地产过热埋下了伏笔，在这样的背景之下，房地产金融风险便会暗暗滋生。
2.唯GDP论的政府考核机制和土地供应垄断导致土地财政推高房价。这种唯GDP的扭曲的考核体制通常会造成对GDP增长的片面追求，从而导致投资最大化以及经济增长率最大化，所以，地方政府可能会出现一些投资冲动的行为。此外，由于政府垄断土地出让，很多地方政府已经将土地收入变为自己的“第二财政”，部分地区甚至出现了将二十年规划的土地审批和建设行为集中在五年完成的现象，这种不计后果的扩张行为也为房地产金融风险做好了“铺垫”。
3.不合理的房地产融资结构。很大一部分的房地产企业融资主要渠道是银行贷款，商业银行的信贷资金几乎介入了房地产业运行的全过程(土地转让、房屋开发、房屋买卖交易)。其他融资渠道中的信托、债券、住房资产证券化等融资方式所占贷款比例很少。
4.不够明晰的金融产权导致权责利不对称，弱化了信贷的约束力。在金融产权内部的信贷资金管理中，权责利并未有机结合起来，责任与约束均不明显，可以说当前的商业银行并非真正意义上的商业性金融机构，容易引发金融风险。
5.金融机构缺乏完善的内部控制制度，对风险的管理和防范缺乏有效的机制。
6.企业和个人信用制度不够健全和完善。信用信息不全面、信用等级缺少评价标准，银行等金融机构在放贷前缺乏对借贷企业和个人的详细考察，核实不到位，对其还贷能力估计不足，很容易出现不良贷款。
二、我国房地产金融风险的防范策略
1.改进土地供应制度，加快管理模式转变，加强监管力度。
土地市场的健康发展，离不开正确完善的土地供应管理政策，这个政策需要要适应宏观经济的发展形势，房地产的金融风险。当今，我国所储备的土地制度，在很多方面效果明显，例如，规范土地市场出让秩序、增加政府土地收益、保证公益事业用地资源和用地效率等，但是它的负面影响如政府对土地供应高度垄断、限制集体建设用地流转、地方债务平台坏账风险、土地财政推高房价等，也会对房地产市场的健康发展和金融风险防范有一定的影响。为保持房地产市场的可持续发展，在条件比较成熟的时候，可以适度改革土地供应制度，加快对土地管理模式的转变，同时应对土地供应加强监管。
2.促进融资渠道多元化，推进房地产直接融资渠道建设
当前我国房地产融资的特点是渠道较少，银行贷款还是房地产资金的主要来源，我们必须要建立多元化房地产的融资机制，改变以银行贷款融资为主的方式，例如，将其转化为银行贷款、公积金贷款、房地产信托、住房资产证券化、上市融资、REITS等多种融资渠道，通过构建房地产多元化融资体系来降低和分散集中在银行业的房地产金融风险。具体需要考虑以下的几个方面：第一，要充分地发挥房地产基金、信托、上市融资等直接融资渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二级市场的培育和发展，实施房屋抵押贷款证券化；第三，在防范风险的前提下，可以在国内的房地产适当引进外资；第四，扩展住房公积金贷款方式的服务范围，除原有个人住房贷款功能外还可涵盖保障性住房建设开发贷款等领域。
3.加强国家宏观调控引导，加大对房地产行业的监管力度
对于国家来讲，房地产行业的健康发展是金融市场稳定的重要保证，国家有必要加强对房地产金融机构的监控以有效地控制风险，一方面中央银行、银监会等监管机构可以通过定期监督检查引导金融机构逐步建立完善的内控机制、开展有序竞争；另一方面监管机构还须认真对房地产市场的运行状况和发展规律进行调查研究，通过科学详实的调研可以提高对房地产市场研究判断的准确性，并可逐步建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时对相关房地产金融机构发出预报和警示。
4.完善房地产金融的法律环境
房地产金融业务的开展离不开要良好法律环境的支持，随着房地产金融的不断发展演化，相应法律法规也需要进一步完善和健全。针对房地产资金筹集、融通、借贷、使用等各环节中存在的法律问题，需要制定明确的政策、法规予以约定，以便从法律层面保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产行业的金融风险。
5.建立房地产企业及个人信用制度，健全信息传递机制
现在，我国的企业及个人信用信息不健全，信息不对称等现象时有发生，针对这种情况，建议建立全国性的房地产企业及个人信用档案系统，通过对信用档案系统的信息检索，房地产金融机构可以较为客观地判断借款者的信用度，从而针对不同信用等级的借款者给予不同的贷款条件，并对借款者经营和收入变动以及财产增减情况实行动态监控和追踪调查以锁定贷款风险。此外，应把各类房地产企业经营业绩以及违法违规记录向社会公开，将使得有劣迹的企业在扩大经营、承接新业务方面受到限制，从而引导房地产企业守法、诚信经营。
参考资料：
【1】唐宇宏 葛帮亮：当前我国房地产金融风险的表现及防范对策【J】当代经济(下半月)2007，(05)
[关键词] 房地产 经济 对策
房地产市场是社会主义市场体系不可缺少的重要组成部分。房地产在我国国民经济中的地位日益突出。研究房地产市场的经济波动规律,对政府和企业科学的判断房地产市场,引导房地产市场的健康、持续发展等,都具有积极的作用。只有正确的掌握了房地产的经济波动规律,了解房地产波动的特点,政府才能有效运用“反周期”的行为进行干预。同时在房价上涨过快时,大部分的投资者和住房需求者对房价的波动并不能正确的理解和把握,若能正确的了解房地产的波动规律,就能正确的处理好投资与需求的关系,引导消费需求,抑制价格的大幅度波动,正确地引导居民的住房消费,实现房地产业的健康发展。
一、我国房地产经济波动影响因素
1.影响中国房地产波动的土地因素
房地产土地市场主要受土地一级和二级市场影响。其中,一级市场即为地产市场,供给方是国家土地部门,需求方是房地产开发商,交易的商品为土地的使用权;二级市场供给方是房地产开发商,需求方是购房者,交易的商品是房屋所有权和相应的土地使用权。这里主要选取土地出让收入、本年完成开发土地面积、新开工面积和房屋竣工面积等4个指标分析土地因素对房地产市场的影响。
2.影响中国房地产波动的资金因素
房地产开发离不开金融的支持,金融政策对房地产市场供给量有着重大的影响,其手段主要是贷款规模、贷款投向、利率水平等。房地产开发的规模、速度和总量,除受到土地供给的制约外,还受到房地产投资来源的制约。房地产业是资金密集型行业,其发展需要大量资金。这些发展资金不可能完全通过企业自筹来解决,它只能是其中的一部分,其他的资金主要是通过金融市场这一筹资渠道来筹集,不同的金融政策将自接影响开发商通过金融市场筹资的难易程度和成本高低。
3.影响中国房地产波动的市场因素
在价格机制决定下,房地产需求影响到房地产价格水平的波动,进而对房地产经济运行产生扩张式或收缩式影响。商品房销售面积反映了房地产市场的消费需求,对它而言预期因素的影响主要表现在对未来房地产价格的走势的预期。如果预期未来房地产价格下降,此时即使价格已经出现较大跌幅,但房地产需求仍然会减少;相反,如果预期未来房地产价格上升,此时即使价格己经出现较大升幅,但房地产需求仍然会增加。
二、防止我国房地产经济剧烈波动的措施
1.调整房地产投资政策,确保房地产经济健康发展
房地产投资政策的制定和出台,要特别注意到以下经济状况:(1)投资主体结构的变化对未来房地产周期的变化具有重大意义。这是因为,到目前,国有企业产权不清、职责不明、没有风险规避机制等问题仍未得到有效解决。(2)密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应,不能脱离宏观经济基本面的支持:保持房地产投资占固定资产投资的合理比重,防止比重过大或过小。(3)投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化,要重视市场调研和目标市场定位,使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础之上,成为市场需求拉动型投资扩张。(4)完善和规范政府投资。一方面,政府可以狠抓房地产业发展战略,适当调整政府投资完成的土地开发、以安居工程为主的住宅建设等政府型房地产开发活动,对全社会房地产投资行为进行间接调控。
2.规范土地市场
强化政府土地批租管理,(1)总量控制,严格审批行政划拨用地。在统一土地管理权的基础上,对土地出让实行总量控制,制订合理的土地供应计划,严格审批行政划拨用地,严格监控土地的最终用途。(2)规范操作,从协议出让向招标拍卖转变。土地转让方式逐渐全部采用市场化的招标、投标、拍卖形式,减少行政性、非市场化土地出让方式,改变土地出让过程中的“双轨制”现象。(3)政府垄断城市土地出让市场(一级市场),加强政府土地供给能力,同时逐步放开土地转让市场,允许参与城市建设、房地产开发的企业通过土地二级市场转让城市土地使用权,使城市土地在市场机制的调控下不断得以优化配置和重组。(4)确立市场化的新型土地供应机制。由政府垄断土地一级市场的出让行为,土地出让逐渐向全部采取招标、拍卖方式过渡。
3.完善我国房地产市场开发金融制度
(1)完善我国房地产开发的多元化融资体系。目前,我国房地产业的主要融资渠道有以下几方面:商业银行贷款。房地产信托。资本市场直接融资。房地产产业基金。(2)进一步完善我国住房消费的多元化融资体系目前,我国住房消费的主要融资渠道有以下几方面:商业按揭贷款;住房公积金低息贷;住房合作基金;住房储蓄;政府的优惠政策。(3)培育住房金触二级市场住房金融二级市场的核心是住房抵押贷款证券化,证券化是发达国家普遍使用的一种金融手段,目的是解决流动性差、短存长贷问题,规避市场风险,引导资本市场流向资金市场。(4) 建立有效的住房金融管理制度. 要想从根本上实现房地产融资渠道的多元化,不仅需要房地产企业自身积极寻求出路,更需要管理者从整个金融体系和制度方面加强建设,为房地产融资创造一个良好的创新环境。
三、结语
总之,对房地产经济波动因素进行分析,有助于制定科学有效的宏观调控对策,有助于掌握房地产经济运行的规律,从而预报异常波动,加快房地产改革和发展步伐。
参考文献:
[1] 左 婧 于惠川: 我国房地产发展现状分析[J]. 商场现代化 , 2008,(35)
以江苏A房地产有限责任公司作为中小型房地产企业的代表进行分析，该公司主要进行房地产开发、销售;室内外装饰;建材销售等的业务。
企业特点:
1)产业内的地位:市场占有率低该公司的成立源于母公司的企业化改造，做为非主营业务的房地产开发的部门前身是负责集团内部基本建设的相关部门，主要服务于集团内部办公、居住的需求，在市场化过程中，还存在对母公司依存程度高，相比房地产上市企业，市场占有率很低。
2)管理方式:经营者直接面对员工企业规模小，成立时间短，经营者和员工80%以上来自原集团公司
3)组织结构
企业由小集团投资，采用集中制，资本和技术构成较低
4)经营活动主要在南京市，带有明显地域性公司现有项目全部位于南京市，在未来3年内将结合国家宏观环境和企业自身发展，逐步开发江苏省内集团公司的优质土地资源，将经营活动逐步发展到江苏全省。
5)资本和技术构成较低
6)内部层次较少
由于公司规模小，经营活动区域小，管理层次较少，仅设总经理、副总经理各一人，下设综合办工程部和财务部，项目管理另行抽调人员设置，由副总经理负责。
7)融资方式单一，主要来源于商业银行贷款母公司借款随着公司改制的顺利完成，融资渠道为商业银行贷款。今后准备上市，扩大融资渠道。
8)项目建设
公司组织结构源于集团公司原基建办，有长达20年以上的基本建设经验，在改制前十年间先后建办公楼4栋逾十万平方米，四星级酒店1座逾4万平方米，住宅(含改造)逾20万平方米，其中获鲁班奖工程(建设部优质工程奖)3座，有着丰富的建设经验，在开发项目上同样具备一定的经验。
9)财务信息
江苏A房地产公司的财务信息如下表所示:硕士论文房地产上市公司业绩的影响因素实证研究
表4.IA房地产公司财务信息
4.2总股本对江苏A房地产公司业绩的影响
总股本对房地产上市公司的业绩影响很大且与业绩变化大小为负相关。公司规模变化时，其业绩变化明显，且随着公司规模的扩大，其对业绩的影响越来越小。因此对于中小型房地产企业来说，规模对于公司的业绩影响是大于对大型房地产企业的影响①。
以江苏A有限责任公司作为中小型房地产企业的代表进行分析，将总股本代入式(3.13)oddl=e0OO‘ZG，式中总股本单位为亿股。得到2005年。ddl=1.004一，2006年的。ddl=1.0040。对于该公司总股本使得业绩增长大于平均水平的概率增加大于1倍。因此，对于该公司而言，扩大规模是业绩增长的方法之一。
4.3货币政策对江苏A房地产公司业绩的影响
①规模并不是越大越好，也要保持适度，规模的经济性与生产技术水平，管理手段的现代化程度等因素有密切的关系，当一个公司的规模超越了一定限度，会使管理层次过多，管理效率降低，管理费用增加。同时若企业所占市场份额超出一定范围，也会面临政府的反垄断干预。因而充分利用现有的技术和设备，使单位产品(项目)的成本最低，占有并保持相当的市场份额，是实行规模经济要把握的一个度。房地产是目前我国主要调控的对象，这类上市公司在90年代是我国在扩大内需，促进消费时所保护行业，后来由于诸多因素的影响，此行业发展过热，与国家经济发展不相符，所以国家进入21世纪后进行重调控。由上面计算结果可知，2005年、2006年房地产企业的业绩受宏观政策影响较大。因为我国的房地产这个行业近十年来在我国发展迅速，房地产受物价波动影响较大，因为物价上涨，会影响房地产的生产成本，从而提高了房地产的价格，影响购买力，故对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响。中小型企业用于购买土地的资本，有很大比例均来自于外部的借款，尤其是商业银行的贷款。利率的高低影响开发的成本和利润。首先是银行提高贷款利率后，增加了房地产企业的建设成本。这些新增利息成本无论是房地产开发商自己承担还是向消费者转移，都会抑止房地产投资。利率的上调将直接影响到企业资金使用成本的增加，影响投资者的收益率，影响消费者的购房成本。以当前房地产企业平均75%左右的资产负债率计算，做一个简单的测算。对于一般的房地产开发企业，银行贷款占负债总额的比例为22.5%(根据统计局相关数据)，则在该企业的所有资产中，16.8750k为银行贷款，而自有资金占25%。因此，当商业银行贷款利率提高1个百分点时，所增加的利息费用占自有资金的比例将增加0.675个百分点。同时，央行的加息，使得人们对资金收益率有了较高预期，增加了房地产企业使用其他借入资金的难度，从而提高了现有的其他借入资金的机会成本，从而在一定程度上影响了公司业绩。
4.4股权结构对江苏某某房地产公司业绩的影响
表4.4江苏A房地产企业大股东持股比例
第一大股东
第二大股东
中国邮电工会江苏省邮政局机关委员会
江苏同达通信技术有限责任公司由表中可见，该公司的股权结构比较简单，股权集中度高。但上市后将面临股权结构复杂化，必然会有所分散。股权结构通过对公司治理产生影响，最终就会影响公司的治理绩效。而从模型分析可以得出股东持股比例对公司业绩影响很大。因此对于准备上市的江苏A房地产企业分析股权结构对于公司业绩影响是迫切需要的。股权结构对公司的治理影响主要依靠的治理机制包括激励约束机制②、监督机制③
②激励约束机制主要是处理内部人与外部股东之间的关系。股权结构通过这一传导机制影响公司绩效。
③监督机制是处理公司与其它资金供应者之间的关系。和外部接管机制④。
1)股权结构与经营激励
公司股权结构对公司治理的作用机理，首先表现为股权的集中或大股东的存在一定程度上有利于公司的经营激励，特别是在最大股东拥有绝对控股权的情况下更是如此⑤。由于董事长或总经理是控股股东的直接代表或控股股东本人，因而这些经营者的利益与股东的利益就越一致。这样，公司就可以在一定程度上避免将现金流量投入于净现值为负的项目之中。十大股东持股比例在一定程度上反映了公司股权的集中程度。对于股权极度分散的公司来说，经营者的利益很难与股东的利益相一致，单纯的年薪制与股票期权等对经理的激励措施毕竟作用有限，经营者利用剩余现金流量乱投资往往不可避免。
2)股权结构与收购兼并
公司购并是一种非常关键的治理机制，它可以导致合并后的公司价值大于收购公司与目标公司价值的简单算术之和，而且，收购兼并的目标公司往往是绩效较差的公司，成功的收购将可以更换原公司经理，因而被认为是控制经理随心所欲的最有效方法之一⑥，购并频率直接影响了公司经理的更换频率。股权分散对于收购兼并则非常有利。分散的股权使得收购方极易标价收购成功⑦。在公司拥有几个大股东的情况下，情况趋于复杂化，对于外部收购者(原来并不是公司股东的收购者)而言，公司的大股东无疑对他的收购会产生异议，或许会要求提高收购价，因而阻止收购的成功，但若收购者为公司的大股东之一，则可能有利于其收购成功，因为一方面收购方已拥有了不小的股权，只要获取另外小部分股权，便可以获得成功，这就减少了收购方的成本;另一方面，收购方作为大股东之一，对被收购公司的情况有所了解，这对收购是非常重要的。
3)股权结构与监督机制
对公司经营管理的监督机制，是公司发展、绩效提高以及确保资金和资源得以流向公司的重要保障。对转轨经济来说，内部人控制现象的存在使得股东对经营者或公司内部控制者的监督更为重要。如果缺乏监督，资金提供者便不敢向公司提供资金或购买股票，从而投资萎缩。尽管国家或有关组织机构通过法律规定或其他途径(如在公司法中规定上市公司须成立监事会，让独立审计机构审计公司，公开信息披露等)，可
④外部接管机制是指市场对公司的外部治理，主要包括收购、兼并和破产机制。
⑤根据Holdemess和Sheehan(1988)对美国纽约股票交易所困YsE)和美国股票交易所(AMEx)拥有绝对控股股东的公司的研究，9o%以上的控股股东派出自己的直接代表(当控股股东为公司时)，或自己本人(当控股股东为个人时)担任公司董事长或首席执行官
⑥MartinandMeZConnell，1991:shleiferandvishn又1997
⑦这也是在英美两国，收购兼并作为一种重要的机制被企业界普遍使用的原因”在这两个国家里，公司由控股股东或大股东所控制的情况较少，这与德国和日本的情形相反”
以在一定程度上监督经营者或内部控制者，但真正有效与直接的监督，还是来自于股东的监督。而股权结构对于股东监督同样具有至关重要的影响。在公司拥有控股股东而其他股东均为小股东，同时公司经营者又是该控股股东本人的情况下，小股东对经理的监督便成为问题。因为小股东往往无法对控股股东本人形成直接的挑战，在公司股份分散的情况下，对经理的监督便成为一个非常严重的问题。由于监督经理是要付出成本的，因而分散的股东们便各自存有搭便车的动机，而不去对经理进行监督，这是使此类公司出现意义上的内部人控制问题的重要原因。除此之外，由于从避免干扰经营班子经营等因素出发作为立法依据，世界上大部分国家的法律均不对小股东经营班子或经理本人提供诉讼支持，这就使得小股东对股权分散的公司的监督更趋困难。而那些大股东的股权相对集中的公司，股东对经理进行有效监督具有优势。大股东因其持有一定的股权数量而具有监督的动力，他们不会象小股东那样产生搭便车的动机，监督成本与他们进行较好监督所获得的收益相比，后者往往大于前者。另外，极大部分国家的法律都支持大股东对董事会或经理的诉讼请求，这就使得大股东在监督经理方面具有较大的优势，因此，整体而言，此类股权结构的公司在股东监督方面的好处较为突出。
两种股权结构，第三种公司股权结构(股权有一定集中度，有相对控股股东，并有其他大股东存在)，对公司治理的机制作用发挥，总体较为有利。由于治理机制对公司的经营及促使经理按股东利益最大化原则行事具有决定性的影响，因此，该类股权结构比之于其他类型的股权结构，可使公司的绩效最大化。
4.5对以江苏A房地产企业为代表的中小型房地产企业发展建议
房地产开发行业中80%以上属于中小企业，在数量上中小开发企业占了多数，从而构成了微观经济的重要组成部分。笔者对这类房地产企业建议:
1)适度扩大规模⑧，以实现最大的经济效益。
⑧扩大资产规模的方法主要有两种:1.通过自我积累、自我发展，实行资本积累。这种方式发展速度缓慢，是房地产发展的低级方式，在我国房地产发展不规范的初期有一定的效形成规模经济规模开发可以使房地产企业获得低成本优势和差别化优势。扩大规模的途径主要有三条:①充分利用证券市场②并购。③结成战略联盟⑨。江苏A房地产企业适合采用以下方式:
①充分利用证券市场
房地产开发最大的问题便是资金的匾乏、过长的资金回收期以及跨地域经营的困难和巨大的风险。有条件上市的公司可以通过上市迅速作大规模。实现企业内部扩张，形成发展的良性循环。
②并购。
在实现规模经营的过程中并购一直是不可或缺的有效手段。在实际执行过程中分为三种形式:第一种形式是横向兼并，即房地产企业之间的兼并。如兼并有土地资源但无开发实力的企业;兼并出现“烂尾楼盘”的企业。横向兼并可使房地产开发结构更趋合理、资源配置更为集中，有利于推动房地产规模化经营的形成，实现规模效益，就是通常所说的1+1>2的效果。第二种形式是纵向兼并。即房地产企业对设计、建材、施工、物业管理等相关企业的兼并，目的是进行房地产开发经营的一体化运作，实现房地产开发上下游的对接。这种兼并有利于房地产企业进行行业扩张，降低人力资源耗费，增强对市场反应灵敏度，降低中间成本，提高经营效益，从根本上提高企业的竞争力。第三种形式是混合兼并。即房地产企业兼并其他行业或产业部门的企业。这种兼并可以使房地产企业顺利进入新行业，实现多元化经营。在扩大规模，壮大实力，增加总利润的同时，分散经营风险。江苏A公司不仅从事房地产开发、销售，也从事室内外装饰;建材销售等的业务，在扩大规模的同时，也降低了中间成本，提高经营效益，有利于企业竞争力的提高。
2)采用多种融资方式，减轻国家调控带来的影响
在考查公司的绩效指标时，不仅要考虑企业的内因，也要注重企业的发展大环境，因此，企业在进行决策时，应根据各行业的特点，并注重企业所面临的社会大环境，(续前页)果，但是已经不能适应当前房地产发展的要求，依赖这种方式来发展企业的规模经济不太现实。2.通过对外投资、兼并、收购等资本经营的方式，实行资本集中，扩大经营规模。这种方式比较适合房地产业发展现状。
⑨战略联盟是管理学上一种新的组织模式，是一种网络式的联合体。具有反映迅速、机动灵活的优点。例如，房地产企业可以与承包商、供应商结成联盟，发挥各自的优势，共同争取市场份额。而具有管理优势的企业可以与土地储备相对富足但管理相对较弱的企业进行合作，以实现各自的目标。1999年5月圳万科、北京万通、和河南建业等等公司实践，并成立了“全国房地产策略联盟”，后更名为“中城房网”，还有“中住联”和“青年联盟”，以及其他一些区域性房地产策略联盟都是伙伴联盟。以中城房网为例，这种伙伴联盟开发模式初期主要发挥“采购联盟”所起的作用，即为成员争取信息优势和成本优势。显然这种投资运作模式对伙伴的要求较高，恰好适合于我国的大型房地产企业，联盟成功与否在很大程度上取决于联盟成员合作的强度。因此不适合中小型企业。
即要注意我国的物价变动趋势和我国的货币政策对它们的影响。中小型房地产企业往往融资方式单一，主要靠商业银行贷款，国家货币政策变化时比较被动。而在债券市场中，企业债券比重远远低于国债和金融债比例。增加新的融资方式可以减少这方面的影响，从而规避一定风险，变被动为主动。如采用短期融资券来融资。而发行上市对企业的要求高，我国目前企业发行上市实行核准制，上市的门槛非常高，而短期融资券为企业提供了一个新的融资渠道，从发行条件看，短期融资券发行的门槛对一部分房地产企业来说是可行的。在短期融资券管理办法的第10条规定:企业申请发行融资券应当符合下列条件:1.是在中华人民共和国境内依法设立的企业法人;2.具有稳定的偿债资金来源，最近一个会计年度盈利;3.流动性良好，具有较强的到期偿债能力;4.发行融资券募集的资金用于本企业生产经营;5.近三年没有违法和重大违规行为;6.近三年发行的融资券没有延迟支付本息的情形;7.具有健全的内部管理体系和募集资金的使用偿付管理制度;8.中国人民银行规定的其他条件。短期融资券的发行不考察企业的所有权性质，不考察企业的行业差别，只要是优质的企业并且满足国家规定的条件，那么在理论上来说都可以发行。其进入的门槛较低，这就为某些优质的房地产企业开拓新的融资渠道提供了可能。
3)利用保持自身股权结构集中的优势。
中小型企业股权较为集中，且其组织结构扁平化，因此管理和激励机制灵活，在公司管理中注重利用并在今后的发展中保持该优势。加强对企业和产权激励的优化和整合，充分重视技术创新人才的价值，选择适度超前的策略谋求人无我有，人有我优，人优我特的竞争优势。虽然分散化的股权结构在外部市场监督机制较为成熟的美国和英国等国家的公司治理中取得了较好的实践结果，但对于目前市场尚未成熟完善的中国来说，房地产上市公司的股权分散化并不是提升公司治理绩效的最优选择。对我国房地产上市公司来说，应保持一定的股权集中程度，提高委托人对人的监管效率，降低成本。股权的适当集中使得大股东具有足够的动机和能力来获取公司的内外部信息，并有效地监督公司的经营者;这些监督行为也使中小股东从中受益，规避了股权高度分散状态下可能产生的“免费搭车”问题。此外，在当前我国的外部治理机制和证券市场监管体系尚不完善的情况下，股权的适度集中可有效保护投资者的利益。硕
5结束语
本文利用1。git回归模型对深沪两市56家房地产上市公司进行了实证研究，得出房地产上市公司的业绩的影响因素主要为总股本、货币政策、股东持股比例。最后利用结论对案例进行分析，并给出对策建议。本论文研究结果对房地产上市公司清楚的认识自己、分析自己和改进自己都有一定的实用价值，同时可以启发企业的思维，具有一定的实用价值和社会价值。
6本文局限性
1、本文房地产公司的财务数据来自证券市场公开公布的信息数据，由于我国证券市场还处于发展初期，上市公司粉饰财务报表的现象还存在，建立在财务报表数据基础上的实证分析的精确性会产生一定的误差。
2、由于房地产公司业绩影响因素众多，鉴于本文研究对象是上市公司，一些影响因素的量化数据不易获得，因此，在模型分析时没有分析这些因素的影响，比如供求结构、市场竞争状况等。以上是今后研究需要改进的地方。硕士论文房地产上市公司业绩的影响因素实证研究
致谢
本研究及学位论文是在我的导师的亲切关怀和悉心指导下完成的。从课题的选择到论文的最终完成，导师都始终给予我细心的指导和不懈的支持，在此谨向导师表示深深的谢意。感谢南京理工大学的经管院的领导和老师们为我提供了良好的研究条件和学习环境，在此谨向各位老师表示诚挚的敬意。感谢我的家人对我长期的支持，他们的关心和爱护是我坚持学习的动力。最后，向我的同事、领导致谢，感谢他们对我的理解与支持。
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关键词：房地产金融；风险；风险防范
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
自2008年美国金融危机以来，国内房地产市场受到来自国内尤其国际动荡局势的影响，出现融资困难、资金链中断及资金回收困难等一系列问题，严重影响了房地产市场的健康发展。借此分析国内房地产面临的金融风险，以期合理规避房地产金融风险，成为国内外关注的热点话题。
一、国内房地产金融风险原因
(一)房地产金融体制尚不完善。相对比于发达国家完备的金融市场体系，我国房地产金融体制尚不完善。目前，我国为单一的银行为房地产商提供贷款和信托机构向房地产业提供信托资金，银行的利率调整及贷款机制和国家的政策风险都会影响房产业的稳定发展。
(二)房地产金融市场资金融通效率低下。通过银行筹集的资金，大多数房地产商将其存放于银行，银行又无法及时将大量资金提供给中小企业及民营企业，造成一定时间内资金浪费及闲置，成为最终房地产金融市场的风险承担者。国内尚未建立一套完备的投资融资的金融体系，因而存在一定的资金融通效率低下的问题。
(三)房地产金融信息不对称。房地产金融市场具有资金需求多、周期长等特点，使得房地产面临的风险加大。当房地产市场繁荣时，将有大量房地产商加入其中，不惜高额利率贷款进行投资，一旦市场出现动荡或不稳定情绪上升时，尤其房地产商资金链中途中断时，房地产商将无力按时还款，银行业与房地产商中间的不透明即信息传递失效，将极易造成房地产金融风险。
(四)政府宏观管理失效。房地产业作为影响居民生活及市场稳定的重要行业，其稳定性发展关系到国民经济的持续增长。政府作为宏观调控的实施及管理者，肩负着审查房地产商资质及规范金融行业合理贷款的重要任务，我国政府尤其地方政府大力引资，放松监管，造成一些资信不佳的地产商进入投资，尤其当地银行贷款管理失控，将容易引发房地产金融风险。
二、国内房地产金融风险判断
根据国内房地产金融市场的特点及原因分析，国内主要面临以下几类房地产金融风险：
(一)市场风险。市场风险是由于房地产市场的不确定风险给房地产开发商、消费者进而给提供房地产金融服务的商业银行带来损失的可能性。由于房地产具有非常强烈的投机性质，一旦整个市场出现难以承受的泡沫，将导致房价大跌，引起房地产企业出现经营困难甚至破产倒闭，进而导致银行大量坏账产生。
(二)利率风险。利率风险指银行与房地产商在利率出现不利波动时所面对的风险。这种风险不仅会直接影响影响其资产负债表，更会影响其获利水平。一旦贷款利率上升房产商面临还款压力加大，银行业将承受更大的资金回收压力。
(三)信用风险。信用风险是由于借款人履约能力的下降，无力偿还或不愿意偿还，导致银行业坏账的出现。主要由于贷款前对借款人资信审查不足或失误造成的，也可能是贷款发放后企业经营状况变化造成的。
(四)操作风险。操作风险主要是因为业务流程不健全而引起的银行工作人员在工作上的偏差，导致的损失。房地产金融的操作风险包括房地产贷款业务操作流程不健全、业务操作失误、房地产资金转账结算中的风险等。
三、国内房地产金融风险防范体系构架
(一)营造良好的国内房地产金融市场宏观体系
1.国家要加强房地产金融管理，营造良好的金融市场环境。一方面，政府要严格监管土地交易，规范土地交易秩序，实行土地供给有偿，建立统一规范的土地竞争机制。另一方面，制定相关法律法规，严格规范房地产市场，对企业违反行业规章制度加大惩罚力度，营造良好的金融市场环境。最后，政府要规范房地产金融秩序，加大对银行业的监管力度，制定正确的监管方针和策略，将房地产市场状况以及信息，进行定期的公开和披露。
2.推动资本市场发展，建立多元融资渠道。引导国内房地产投资商加快发展，以进行直接投资，降低贷款风险，此外，夸大房地产商的融资渠道，发展房地产信托行业、房地产抵押贷款证券化，从而提高资金利用效率，促进房地产金融市场稳定健康发展。
3.努力建立房地产金融市场风险转移制度。一方面，大力开发新的融资工具，推动房地产金融市场创新转移风险，建立保险机构，降低融资风险，另一方面，建立风险控制机制，对房地产金融机构进行创新，提高其市场适应能力，通过金融机构间合作分工，有效降低风险，推动金融市场健康发展。
(二)构建良好的国内房地产金融市场微观体系
1.加强贷款额度及风险控制，提高风险控制能力。一方面，银行作为企业法人，要加强内部建设，推动自身体制改革，严格按照内部规章制度进行放贷，营造良好的内部环境。另一方面，建立完善的贷款风险评估机制，对风险指数进行控制，有效降低风险，通过对企业评估，做到合理放贷，按时回收。此外，加强对内部员工培训，有利于对其良好的约束，使其严格遵守银行内部规定，降低房地产金融的风险。
2.建立良好的信息沟通系统，将强行业内监管。不仅银行内部，银行间要建立一套便捷的信息沟通系统，通过及时传递信息，为其内部控制提供信息支持，以便及时发现问题解决问题。在良好沟通基础上，通过对相关数据进行分析，完善内部风险控制系统，为决策提供有力支持，从而有利于整个行业稳定发展。
3.建立房地产金融绩效评估机制。通过建立有效的绩效评估机制，可以有效地防范房地产金融风险。通过评估机制的建立，可以使银行加强自我监控，及时查清不良资产，并严格控制风险。还可以引进外部评估机构，对内部地产贷款进行公证评价，帮助建立稳定的房地产金融机制。
4.开发新的放贷品种，开拓市场业务的同时，有效降低风险。由于目前我国银行贷款品种单一，为此商业银行应提高服务意识，不断推出新品种，吸引消费者投资，进而推动房地产金融风险管理的多样化发展。
参考文献：
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金建投资公司成立于2006年，主要负责金融中心拓展一级土地开发工作。公司的战略目标是立足核心区，抓住北京市建设世界城市、大力发展金融产业的有利时机，以土地一级开发为主业，并积极开展资产收购整合，将公司建设成为在土地一级开发业务上具备核心竞争力、在资源并购领域拥有成熟操作模式、在自持物业经营方面具有较强运营能力的区域性综合房地产企业。
金建投资公司成立6年来，资产规模从3亿元增长至161亿元。年均135%的增长速度背后，其实质是不断扩大的资金投入。资金的筹集与合理配置日益成为支撑公司持续发展的一个管理重点。
目前，金融中心拓展项目相继启动，金建投资公司进入资金集中投入期，资金回流周期较长，资金需求加剧。为弥补自有资金不足的问题，公司外部融资压力日益突出。因此，了解公司的资本结构和融资结构，合理地安排融资计划和优化资本结构，是金建投资公司必须关注和解决的重要问题。
一、公司资金使用特点
（一）资金投向以推动金融中心区域规划和社会效应为重
金建投资公司承接的金融中心拓展工作在整体规划和具体实施上带有浓厚的政府指导和社会使命色彩，金融中心拓展项目的开发不是以利润为导向的完全市场行为。公司资金投向主要以政府为指导，以推动金融中心区域发展及创造社会效用为重要导向。
（二）投资规模大，回收周期长
一级开发项目开发资金投入大，尤其金融中心拓展项目地理位置极其优越，征收这些优质土地资源更是需要庞大的资金投入；另一方面，项目从立项、规划、征地到实现投资的收回，是一个漫长的过程，通常约2-3年，有时大项目的开发周期需要3-5年。
（三）资金投入和回收的集中性
金建投资公司对金融中心拓展项目的资金投入主要是拆迁补偿款。因为拆迁补偿款需要及时支付的特点，项目动迁后公司将进入较为集中的资金支付期。而项目的资金回收则集中在完成土地平整，土地实现入市交易的阶段。
（四）回收周期的不确定性
公司项目的开发过程中，被拆迁对象的配合程度、审批部门的意见、经济形势、国家政策、地方政府影响等众多因素，都会加大项目开发进度和资金回收周期的不确定性。
二、公司资本结构分析
（一）资本结构相关基本概念
资本结构是衡量公司偿债能力和财务风险的重要指标，是公司进行融资决策的重要起点和归宿。资本结构是指企业各种资本的构成及其比例关系，有广义和狭义之分。广义的资本结构把资本看成全部资金来源，包括权益类资金和负债类资金（含长期负债资金及短期负债资金），资本机构即权益类资金与债务类资金的对比关系。狭义的资本结构把资本看成长期资金来源，资本结构是指权益类资金与长期负债资金的对比关系。
本论文研究的资本结构是指广义的资本结构。
（二）公司资本结构现状
1、名义资本结构
2011至2012年3季度，金建投资公司总资本从130.46亿元增长至161.41亿元，其中权益资本在总资本中平均权重约为31%，债务资本平均权重约为70%。
2、实质资本结构
结合金建投资公司资金投向的实际情况，剔除代建项目、代持股以及注册资本金中非金融中心拓展项目占用资金的影响，还原公司资本结构的真实状况。
（1）代持股的长期股权投资及相应负债
金建投资公司代上级公司对系统内其它公司持股，持股所用资金由上级公司以内部往来形式提供。此类股权并非实质持股行为，对上级公司的内部往来也并非与公司经营发展相关的资金支持。
（2）非金融中心拓展项目占用的注册资本金
2011-2012年3季度，公司注册资本金虽快速增长，但其中大部分资金被非金融中心拓展项目所占用。以2012年3季度末数据为例，公司注册资本金52.78亿元，用于金融中心拓展项目的7.91亿元，仅占注册资本总量的15%；其余44.87亿元被用于系统内其他企业增资及支持其他企业主业项目，占注册资本金总量的85%。
剔除上述三个影响因素后，发现公司总体资本中，权益资本所占份额大幅下降。即：现阶段，公司经营发展对债务资金的依赖程度极大，总体资本中80%以上资金来源于举债，实质资产负债率最高曾达到91.88%。
（三）资本结构质量分析
1、公司资本结构的特点
自有资金不足，资产负债率过高
根据上述统计数据显示，金建投资公司以实际仅11.95亿元的自有资本，撬动了高达97.77亿元的外部市场资金。
2、负债过高的风险
（1）利息负担加大
负债过高，公司的利息负担相应加大，导致项目开发成本或公司财务费用水涨船高：
1）资本化利息
资本化利息即可计入项目开发成本的利息。利息越高，项目开发成本越高，进而推动该宗土地的楼面熟地价上涨，不利于在销售阶段以具有市场竞争力的销售价格吸引大型金融机构。
2）费用化利息
不能计入项目开发成本部分的利息，则作为公司财务费用，消耗公司的利润。金建投资公司利润空间有限，过高的财务费用导致公司经济利益的流失，甚至出现亏损的情况。其实质是公司股东的权益流失。
（2）财务风险
公司对负债的依赖程度越高，企业面临的还款压力和利息压力就越突出。尤其当债务资本还款时间的固定性，遇到金融中心拓展项目“开发周期的不确定性”和“资金投入与回收的集中性”时，金建投资公司面临着极大的还本付息压力。同时，负债率过高使公司再融资难度大大提高。这就是说，较高的资产负债率，伴随而来的是相对较高的财务风险。
（3）政策风险
1）银监会：自有资本金低于项目总投35%，不予发放贷款
根据《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发【2006】54号）等相关银行信贷政策的规定，房地产开发项目自有资金（注册资本）至少占项目总投资的35%以上，且自有资本金需先期到位，否则严禁向不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
2）土储部门：融资超项目总投65%的利息由企业自行承担
根据土地储备部门有关规定，土地一级开发项目自有资本金不得低于项目总投资额的35%（保障房项目20%），若项目资金来源中银行贷款等外部融资高于总投资额的65%，超出部分形成的融资成本不得计入项目一级开发成本。
3）银监会：资产负债率超过70%，将被重新纳入政府融资平台
《中国银监会关于加强2012年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见》（银监发【2012】12号）规定了退出融资平台的五项条件，其中对企业资产负债率要求不高于70%。同时，该意见要求加强退出后动态监测，退出平台的五项条件之一低于监管要求的，要重新纳入平台管理。
三、融资管理分析
（一）融资相关基本概念
融资就是企业利用各种各样的金融工具从更多种渠道获取资金。融资方式是指企业筹措资金所采取的形式，房地产企业筹集资金的方式主要有以下几种：吸收直接投资、发行股票、银行借款、商业信用、发行债券、发行融资券、租赁等。一般来说，企业采取的上述各种方式融资所占资本来源的比例，可称为企业的融资结构。
融资渠道是指筹措资金来源的方向与通道。房地产企业融资渠道主要有以下几种：银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他企业资金、企业自留资金、民间资金等
（二）公司融资现状
金建投资公司现阶段对债务融资依赖较大，且债务融资中主要为长期借款。考虑这一特点，本论文着重对公司长期借款的融资总量及资金成本进行分析。
1、融资总量
2011年至2012年3季度末，金建投资公司累计融资到位79.7亿元。其中2011年新增融资74.7亿元，2012年至9月底仅新增融资5亿元。
2、融资成本
（1）利率水平
近两年，加息和提高准备金率政策频出，收紧金融政策进一步抑制了房地产行业的资金供应。自2011年开始，众多房企的融资成本高于8%甚至超过10%，而金建投资公司在此期间贷款利率基本控制在基准利率上下小幅波动。2011年，1-3年期基准利率为6.65%，金建投资公司平均利率在6.06%；2012年，1-3年期基准利率为6.15%，金建投资公司平均利率在7.5%.
（2）利息费用
虽然公司有效地控制了外部融资的利率水平，但是由于负债规模庞大，2011年-2012年3季度共产生利息费用12.01亿。
（三）公司融资管理分析
1、金建投资公司近两年融资总量呈现波动大，资金供应不稳定的特点
形成这一特点主要有如下两点原因：
（1）金融政策影响，资金供应整体形势不稳定
近两年，金融政策调控趋严，房地产行业整体融资形势偏紧。在审批严、额度紧、成本高的现实困难中，资金供应整体形势波动较大，金建投资公司开展外部融资工作相对被动。因此，为确保当年（次年）资金的基本供应，公司会在年初（年末）集中储备资金。
（2）融资渠道单一，导致资金供应的控制力较弱
目前，金建投资公司融资主要有三大渠道：内部借款、银行贷款、其他外部企业借款。其中尤其对内部借款的依赖异常突出，新增融资中约80%为内部借款（详见下图：现状融资方式）。不同于银行贷款可根据项目进度分批提款，内部借款主要为上级公司或系统内公司筹集的外部资金，金建投资公司对此类资金的到位时间和拨付金额控制力相对较弱。如2011年4季度上级公司40亿中票资金发行成功并一次性拨付至金建投资公司。2012年为避免资金冗余，公司放慢了融资工作。
2、融资成本相对数较低，绝对数偏高
（1）利用资源优势，控制利率水平
①依托上级公司统筹能力，凭借公司良好的经营现状、发展前景和社会形象，赢得了各大商业银行的合作偏好和政策支持。②与银行建立良好的合作关系，为日后融资合作形成良性循环。③银行贷款按项目进展需要分批提款，避免冗余资金产生不必要的利息费用。④上级公司利用其社会资源优势及突出的谈判能力，为金建投资公司争取了大量低成本外部资金。
（2）负债规模偏大，融资成本绝对数偏高
受制于自有资本金不足的客观因素，金建投资公司大规模负债，即使在低利率水平下，但实际承担的利息费用不可小觑。
3、融资覆盖期及还款期较为集中，未来资金压力较大
（1）贷款覆盖期间集中在2010年至2012年
贷款覆盖期间与公司投资需求基本相符，此期间内金建投资公司主要分为一级开发项目前期房源储备支出；时代广场、盛金商厦等楼宇收购支出；月坛南街、范灵项目等一级开发支出；贷款利息支出；以及大司广广项目借款支出。
（2）还款时间集中在2012年下半年
公司面临现有贷款集中偿还，同时光华项目启动需要大量资金投入的双重压力。
（3）2013后资金不足
在现有贷款集中还款后，2014-2016年基本无贷款资金覆盖，未来广*、菜*等项目均无对接资金，短期来看2012年4季度至2013年1季度融资压力较大。
四、优化资金管理效率的建议
（一）解决项目投资资金不足的问题
1、外部融资
主要通过增加银行贷款，依托上级公司为平台的发行私募债、企业债等多渠道筹集资金，对接新增项目投资。但是，受到资产负债率不高于70%，及项目自有资金不低于35%的政策限制，公司未来的外部融资能力和融资规模是有限的。
2、释放占压资金
截至目前，公司房源储备占用资金约34亿元，该部分资产短期内若不能实现项目对接，公司则考虑处置该部分资产，释放占压资金用于金融中心拓展项目开发支出。但是，相对于未来3年总体投资需求而言，房源处置资金只是杯水车薪。
3、增加注册资本金
从公司资本结构的现状来看，因负债率过高导致的再融资障碍日渐突出，因此未来突增的资金缺口，即便是通过外部融资弥补，也会因为自有资金不足的问题导致外部融资举步维艰。平衡补足资金缺口与控制负债率之间的矛盾是未来公司资金管理的首要任务，而开展外部融资不足资金缺口，必须先增加公司注册资本金，优化资本结构。
（二）优化资金管理效率的建议
1、补充自有资金，优化资本结构
由于金融中心拓展项目相继启动，投资回收期长，资金投入大的现状特点，导致金建投资公司必须要充分发挥自有资金的杠杆作用，撬动外部资本市场以支撑业务开展需要。但是，过高的负债率，导致了公司资本结构失衡，财务风险提高，也给公司再融资工作造成了极大障碍，最终伤及公司所有者的权益。因此，根据公司未来3-5年战略规划和投资安排，通过补充自有资金，不断优化资本结构使其趋于合理，是金建投资公司优化资金管理的前提和基础。
2、多元化融资渠道，降低政策调控风险
虽然金建投资公司已经开始积极尝试私募债等新型融资方式，但是，现阶段公司外部融资依然以传统的内部借款和银行贷款为主。融资渠道和融资方式的单一性，降低公司对金融政策风险的抵御能力，导致公司在信贷紧缩阶段，资金供应相对不稳定。
随着金建投资公司融资需求的急速增长，构建多元化的融资渠道需要日益突出：
（1）继续巩固银行贷款：虽然成本较高，难度较大，但是银行贷款审批周期较短，提款相对灵活，可基于以往良好的合作关系，争取授信额度和利息优惠政策；
（2）积极推进私募债融资：近两年针对银行贷款收紧而推出的新型融资方式，审批周期偏长，审批要求较严，但是融资规模大，融资期限长，资金成本低，与银行贷款形成良好互补；
（3）依托上级公司资源推进其他融资：目前，上级公司层面通过发行企业债、中票以及运作产业基金等创新方式统筹资金，为金建投资公司提供了有力的资金支持。
虽然，金建投资公司对此类资金的到位时间控制较弱，因内部借款形成税费增加了融资成本；但是，正因为上级公司资金统筹优势的不可替代性，帮助金建投资公司抵抗了政策调控的冲击。
【关键词】房地产经济；问题；改革；策略
在我国经济迅速增长人们生活水平显著提升的前提下，我国房地产事业呈现迅猛发展的局面，并且房价一直处于一个持续增长，居高不下的状态。常规角度而言，房地产市场呈现着一个高速发展局面，但是从事实角度出发，房地产的价格真的就像现在的价格吗，房地产的价格居高不下，泡沫现象问题严重是何造成的，这是我国政府一直关注的问题并且针对其实施了相关的策略。但是，从目前我国的房价来说很显然效果并不理想。就此，本论文着重针对房地产所存在的问题和原因，提出了相关的解决方案。
一、我国房地产经济融资渠道呈现单一局面
在进行房地产开发、消费、流通的进程中会涉及到大量的资本流动问题，为了能在最大限度上合理的使用资金、实现投资优化，房地产开发商一般会选择融资的方式。简单来说，就是通过房地产企业和房地产开发项目直接或者是间接性的融资，并且将二者所融资的资金集合在一起，从而实现房地产企业融资。从房地产融资的情况来看，在我国融资的种类和入境有很多种，但融资的主要方式是通过银行贷款、海外的房产基金、上市融资这三种方式，从而达到提升房地产资产的目的。那么，从这三种融资方式而言，存在一定的优势，却也存在一定的短板。从银行贷款的角度进行分析，它是房地产经济的主要融资方式之一，需要房地产开发商提供物的担保或者是企业、人的担保，银行需要了解开发商本身的业务、财务情况、借款情况并且进行信息审核机制。但是，这对于刚刚进入房地产行业的开发商而言非常不利，因为新房地产开发商并不具备丰富的借款和还款的融资能力。从海外房产基金角度进行分析，它是在我国经济不断发展之后逐渐衍生到我国的一种融资方式，其见证了我国房地产发展的进步，对我国房地融资呈现出积极的影响。但是，也正是因为这一方式隶属于新的融资方式，我国房地产经营者并没有完全的掌握这一融资方式，其在操作的过程中很可能出现漏洞，隐藏了巨大的风险。从上市融资的角度进行分析，上市融资的门槛非常高，因为能达到上市条件的房地产企业并不多，因此对房地产上市融资的限制也非常多。
二、市场结构呈现不合理的现象
市场结构不合理是影响我国房地产价格变动的主要因素，具体从以下几点进行分析。
（一）一、二级市场之间缺乏平稳、合理的衔接现象。从目前我国房地产的发展来看，我国房地产的金融主体市场主要指的是一级市场，住房二级市场以及房屋租赁市场在发展过程中呈现缓慢的状态。并且，从另外一个角度进行分析，房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置呈现不完善的局面。
（二）在通货膨胀的今天，通过购买房产对其资产进行保值增值是最优的一种选择方式。大部分的人在选择房子并且购买房子的过程中最主要的目的在于投资而不是买房，长此以往所导致的后果就是产品的需求量和实际需求量严重不符，在一定程度上强化了社会分配的差距，并增加了社会资源的浪费意识。从另外一个角度进行分析，房价的迅速增长，导致了真正的住房困难人员没有能力购买，而用于投资消费人员手中闲置了大量的商品房，并且利用这些商品房通过转售这种方式从中获取较大利润。并且，从另一方面分析，房地产中介服务系统的不完善，存在不合理收费，恶性竞争严重等问题。这一系列的结果都导致了房地产房价居高不下的局面。
（三）住房贷款结构失衡。从目前我国住房贷款的总体现象来看尚不理想，很多消费者在购房的过程中均采取商用房贷款的形式进行购房，也有一些消费者是工作稳定的国家公务员，其选择住房公积金贷款，但是政府的贷款覆盖率远远不能满足于人们购房的需求。从统计数据来看，截止到2013年底的时候，我国的住房公积金职工人员为130万人，占在岗人数的一般，发放公积金使用率达到了69%，甚至很多地区都不能达到30%。这样的现状，导致了很多想买房的人因为资金的缺失不能贷款而买不起房，而拥有充足的资金和贷款能力的人手里却闲置房子太多的局面。
三、完善房地产经济的策略
针对以上所提出来的种种问题，提出了可行性的建议和策略，解决房地产经济所存在的问题。
第一，开发多种融资方式。多重融资方式的结合能从总体上提高房地产资产。从目前我国所采取的融资方式来看，除了国内的IPO、上市公司资产投资基金、境外房地产基金等，应增加信托融资以及股票融资，其优势在于能充分利用社会上的闲散资金。房地产信贷主要是利用银行等金融机构的信用，通过社会募集闲散资金将其利用在房地产开发和经营等方面，以提升房地产的资产。
第二，有效分散投资风险。既然融资是依赖于银行的信用，那么债权人的合法权益就会进一步得到保障。并且，房地产的管理实际交于信托公司管理，投资人会将房地产委托给信托公司之后，通过信托公司按照投资人对外进行处理。在这一过程中所遇到的风险需要通过信托公司进行承担，这对于降低投资人的风险有积极影响。
第三，加强企业通过发行股票吸引社会资金的股票融资方式。从理论角度进行分析，股票融资是房地产融资最好的一种方式，这种方式不但具有信息优越性并且隶属于直接性融资的范畴内，在分散金融风险的同时，不需要支付相对应的本金和利息，只需要从最终的公司所获得的收益中给股民发放红利，在一定程度上降低了融资的成本。
第四，强化房地产的改革力度。所谓的改革是在宏观调控的基础上进行不断的改革和深化。笔者认为，除了最为根本的政策调控之外，还应该依附于经济手段以及法律手段，将政府的宏观调控和市场的自动调整结合在一起，并且汲取两者之间的优势，从根本上提高宏观调控的效果。
第五，强化金融创新的力度。所谓的金融创新是指两方面的创新，首先是管理金融秩序的创新，其次是金融产品的创新。在制度上应该针对涉及到金融资金的信用评价体系进行完善，并且定期针对其中所存在的不足进行修补，强化房地产市场的监督体系。选择多元化的融资体系，在最大程度上降低投资的风险，构建一个合理的信用评级机构，让投资商能够放心的进行投资，有效促进我国房地产产业的发展和经济的快速增长。
结语：
总而言之，房地产经济所存在的问题是导致我国房地产泡沫问题产生的根本原因。笔者认为，提高我国房地产产业的融资方式，降低房地产的风险投资能够缓解我国房地产的经济问题。在本论文中，笔者从提高融资方式、降低房地产风险、提高房地产收益几个方面进行了细致性的论述，以期能改变目前房地产所产生的经济问题。
参考文献：
[1]梁健宝，齐旋婷，王龙跃.广州房地产市场问题及其对策研究[J].企业研究，2012.（16）.
[2]陈小慧.房地产企业财务管理存在的问题与对策[J].行政事业资产与财务，2011.（08）.
一、模型介绍
数据包络分析方法(DEA．DataEnvelopmentAnalysis)是1978年，著名运筹学家，美国得克萨斯大学教授A．Charnes和W．W．Cooper等在《欧洲运筹学杂志》发表的论文《Measuringtheefficiency-ofdecisionmakingunits》中提出的。这种方法是以决策单元(DMU)的投入、产出指标的权重系数为优化变量，借助于数学规划将DMU投影到DEA前沿上，通过比较决策单元偏离DEA前沿的程度来对待决策单元的相对有效性做出综合评价，并可获得许多反映决策单元的管理信息。在国外，DEA方法已经成功地运用于银行、医院、城市效率等方面评价。近年来，该方法在我国社会经济的许多领域也取得了不少应用成果。
二、DEA在房地产投资中应用的实例分析
DEA的基本原理可以分析房地产项目业绩的优劣，取不同的投资项目作为不同的决策单元，考虑每个投资项目的投入产出情况进行DEA分析，进而科学的评价房地产投资项目的相对有效性。
(一)样本选择及数据处理DEA法的输入、输出指标选择应考虑指标的可获取性及可测量性并能够反映企业真实情况，根据这一标准，文章综合考虑房地产企业在投资房地产项目过程中的特点和要求，制定出以下DEA评价方法的输入、输出指标:投入指标包括土地购置费用，本年完成投资;产出指标为商品房销售额。本文选择了2个投入指标和1个产出指标共三个变量，DEA法中要求决策单元的数量一般是变量的两倍以上，故本研究选择东北、华北、华中、华南、西北、西南为样本进行实证研究，通过归纳和整理《2014年中国房地产统计年鉴》可知土地购置费、本年完成投资、商品房销售额分别为华北地区:1849．6569、11197．27、9831．60;东北地区:868．4501、9308．01、7334．59;华南:6387．2337、30545．60、31499．27;华中:2408．7429、19059．09、19739．60;西南:1608．5199、11306．33、9477．57;西北:307．1257、4597．09、3545．67。
(二)实证分析。规模效应分析，华南地区的规模报酬不变，是一种最佳的状态，且投入和产出达到最高，说明投资效率较高。华北、东北、华中、西南以及西北地区的房地长投资处于规模报酬递增的状态。从投资效率同投资规模的比较中可以看出，投资规模不一定同投资效率成正相关关系，所以在房地产投资时，应该选择适当的投资比例和投资规模，方能使投资相率达到较高水平。投影分析，华中地区产出均没有冗余情况(因为其radialmovement和slackmovement均为零)第一个投入要素有投入冗余5482．955;第二投入要素有投入冗余5678．725。华中地区的房地产土地购置费和本年完成投资额比较高。房地产市场的投资有效性较低，进而可以得出华中地区的房地产企业的土地购置成本可以减少5482．955，包括建安成本等因素的投资完成额可以减少5678．725;西南地区第一、二产出均没有冗余情况，土地购置有投入冗余:434．728=91．144+343．584;第二投入要素有投入冗余76．402。同华中地区相同的是，西南地区的土地购置费用和本年投资额较高，房地产市场的投资有效性较低。不同的是由于地理，经济，历史等因素的影响，西南地区没有出现华中地区较旺盛的投资。投资有效性与华中地区相比较高。
三、措施与建议
DEA方法与传统的评价方法相比，可以同时考虑多个输入和输出;不用确定单个输入和输出的权重;对于指标的选择也比较宽松，可以是不同单位的指标;不仅在处理横截面积数据方面具有优势，还可以通过“数据窗口”进行时间序列处理，提高分析效度;不仅给出了评价结果，还给出了具体改进意见。1、房地产投资要素增长加大的情况下，产出指标没有达到DEA有效时所需的数量，这表明，房地产投资的效率低，所占资源比例较高，粗放的开发和低效率的利用问题需要我们重视。促进房地产企业投入和产出相协调发展。2、房地产投资的有效性直接关系到我国国民的安居乐业的战略问题。要加强我国房地产企业的投资额的利用效率，建立更加多元化的融资渠道。如积极鼓励通过股票市场融资。加快培育债券市场的发展，鼓励具有条件的房地产企业发行企业债券等。从而降低银行系统的风险。同时，还要注意加强银行等金融机构房地产信贷管理，控制其对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批。切实保障有效资金的合理利用。3．我国政府应加强对土地资源的管理和利用，合理规范的使用土地资源，科学的土地供应计划与总体规划相协调发展;加强利用宏观政策调控房地产市场。避免房地产泡沫的产生，政府必须建立完善的经济预警系统。
作者：聂金辉 单位：河北大学经济学院
论文摘要：房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。
一 房地产开发中的主要成本构成
（一）土地费用
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
（二）前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
（三）建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
（四）市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
（五）管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
（六）贷款利息
房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
（七）税费
税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
（八）其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
二 开发全过程中的成本控制方法
（一）强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价
（1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。
（2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。
（3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。
（二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度
各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。
（三）完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用
对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。
（四）适当降低税收负担
依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。
（五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用
金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。
（六）充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳
加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。
（七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理
企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。
三 开发全过程中的成本控制要点
（一）前期阶段
在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。其次，由于土地价格在开发成本中所占比例大，因此采较取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工图的设计与审核。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费大。
因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。
（二）项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。
（三）管理费用的控制
管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。
（四）销售费用的控制
销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。
（五）财务费用的控制
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。
四 开发全过程中个别成本的控制
在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商也可能不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。
五 建立成本管理控制的保障措施
建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施体系包括制度保障体系(如招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标归口分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等)和组织保障体系(设立相对独立的成本管理职能部门)。
六 综述
总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我希望各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。成本低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化，谁就是赢家
参考文献：
[1]王新芳. 房地产开发成本控制研究[d]. 西安科技大学, 2008
关键词：中南房地产；借壳上市；建议
一、引言
伴随购房热潮的高涨，不少民营房地产企业也加入到房地产行业中以求获利。由于国家政策对我国房地产行业的宏观调控，银行业对房地产企业的信贷融资也开始紧缩，使房地产企业尤其是民营房地产企业只能望而兴叹。一方面不能有效地快速融资，扩大市场份额，另一方面也使企业资金回笼速度变慢，增加资金链断裂风险。因此，民营企业必须找到一条符合自身特点的融资渠道，才能实现资本的快速扩张，保障企业健康长久发展。在我国资本市场中，企业IPO上市审批程序严格，尤其对民营房地产企业更是难上加难，不少民营企业为了确保上市成功，只能采用借壳上市的方式扩充资本，解决融资难题。为了帮助民营房地产企业提高借壳上市的成功率，本文选取中南房地产与大连金牛公司并购的成功案例，对其借壳上市进行效果剖析评价，为我国其他采用借壳上市的民营企业提供相关建议。
二、中南房地产借壳上市的背景
（一）中南房地产公司借壳动因
（1）中南房地产公司简介。中南房地产公司隶属中南控股集团，是中南控股集团董事长陈锦石名下的民营房地产企业。公司拥有八家房地产开发子公司，并控股一家物流管理企业和一家建筑施工企业，该公司开发了全国各地多处房地产项目，主要以房地产开发与销售、物业管理和工程承包为主营业务，在江苏省房地产行业中首屈一指。在企业借壳上市之前，公司总资产由2006年的0.372亿元增至2008年的1.43亿元，净资产收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，资产负债率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可见，中南房地产公司总资产一直持续快速发展，但其资产负债率却一直居高不下。
（2）借壳动因。一是破解融资难瓶颈。中南房地产公司作为一家民营房地产公司，自身发展势头较好，但在房地产行业中要想做大做强，必须要有足够的资金储备进行土地的开发。对民营企业而言，要想规避IPO上市的困难，只有采用借壳上市的融资方式。因此，中南房地产公司必须要寻找合适的壳公司才能解决公司融资困难的问题，加快企业的发展。二是分散经营风险。同其他民营房地产企业一样，中南房地产公司采用家族管理的经营模式，导致公司经营管理不规范，员工积极性不高，经营风险较大。通过借壳上市，不仅能公开发行新股募集资金，产生资金放大效应，实现了企业资产的证券化，还能调动企业员工参与管理的积极性，分散企业的经营风险。三是加快企业发展速度。通过借壳上市，可以短时间内完成资本的快速扩张，扩大企业资本规模，增加企业融资渠道；通过上市公司的信息披露，可以有效管理约束企业的经营行为，提高企业的知名度，带来企业品牌的增值，继而保证了企业的经营实力，有利于拓展企业的全国性业务实现经营的协同性。因此对民营房地产企业来说，借壳上市可以实现企业跨越式发展。
（二）大连金牛公司售壳动因
（1）大连金牛公司简介。大连金牛股份有限公司成立于1998年，由大连钢铁集团、吉林炭素股份等六家公司经大连市政府批准共同成立的股份有限公司，当年注册资本17千万元，以特殊钢冶炼和特殊钢产品加工为主营业务，其中最大控股人为东北特殊钢铁集团有限公司。在企业售壳上市前，总资本由2006年0.36亿元缩减至2008年的0.35亿元，每股收益从2006年0.07元仅增至2008年0.08元，企业整体经营状况不理想。
（2）售壳动因。一是避免同业竞争。作为大连金牛公司最大股东的东北特钢，也是北满特钢和抚顺特钢的控股股东。三家特钢公司从事相同的经营业务，为了避免形成同业竞争，整合集团整体利益，东北特钢集团必须要选择一家上市公司进行业务重组，经过衡量比较，大连金牛公司成为售壳出让的首选。二是提升集团核心竞争力。通过售壳，可以避免业务冗余造成的利润降低，集中另外两家特钢企业的优势资源，即能有效整合业务资源，又能提升集团的核心竞争力。
三、中南房地产借壳上市效应分析
（一）对上市公司的效应
（1）改变了上市公司的股权结构。借壳上市之后，中南房地产公司取代东北特钢成为大连金牛公司最大的股东，成功完成了资产的重组。在上市期间的股权变动中，东北特钢的持股比例由41%变为4%，中南房地产公司新增加73%的股权。
（2）改变了上市公司的主营业务。借壳上市前，中南房地产公司主要从事房地产开发与销售、物业管理科和建筑施工业务，大连金牛公司主要从事特殊钢材冶炼和钢产品加工贸易。上市后，大连金牛公司承接了中南房地产名下8家公司的房地产开发与经营、物业管理等相关业务，原来的特钢经营产业全部转移至东北特钢。而中南房地产公司只投资房地产开发业务，并无特钢生产项目投资，避免产生并购后的同业竞争行为。
（3）改变了关联交易现象。借壳上市前，由于公司主营业务相近，大连金牛公司与东北特钢及其关联公司关联交易较多，上市后，中南房地产公司主营房地产业务，与大连金牛公司之前的业务关联度不大，因此，不存在企业间的关联交易行为，更好地规范了上市公司的经营业务范围。
（二）对公司治理结构的效应
由于民营公司缺少完善的公司治理结构，其企业经营管理仍然采用家族式的管理模式。借壳上市后，民营企业吸收公众投资者的资金，必须要健全公司治理结构，应用现代化的企业管理制度进行管理，遵循合理的市场秩序。在经营决策方面，要及时向资本市场上的公众进行信息披露，公布公司治理效果，保证决策的规范化、程序化和制度化。在组织形象方面，要为其他投资者树立良好的企业形象和品牌价值，避免股价波动过大，影响投资者信心。在股权结构方面，要及时公开董事会重大决策，第一大股东在行使权力的同时，要受到其他股东的监督和约束，为企业长久健康发展提供良好的保障。
（三）对公司再融资的效应
中南房地产公司利用借壳上市的方式，获得在资本市场上再融资的机会，加速了资本的扩张。同时利用与大连金牛公司的重组，为中南房地产先前项目注入了低成本资金，解决了企业资产负债率居高不下的难题，优化了企业财务报表状况，为企业经营战略提供了保障。同时，利用发行股票募集资金的方式，可以将筹集的大量资金应用于新项目的开发建设，提高了市场占有率，为企业未来的扩张战略提供了较强的资金保障。
（四）对公司股价的效应
自中南房地产公司重组大连金牛公司消息传出后，公司股价出现了大幅度上涨，直到大连金牛正式更名为中南建设后，股价一直从12.67元飙升到21.38元，甚至出现27.50元的新高。可见借壳上市后，投资者对中南房地产公司的成长价值期望值较高。
四、中南房产借壳上市财务指标分析
为了进一步研究并购后企业的经营能力和财务状况，衡量中南房地产公司借壳上市前后的经营绩效变化，本文选取了中南房地产公司借壳上市后年报中的几个重要的财务指标对其分析探讨。
（一）偿债能力
公司的偿债能力可以评价企业的财务状况，财务风险承担能力和资金筹集手段，分为短期偿债能力和长期偿债能力。因此，为了评价企业短期偿债水平，本文选取流动比率和速动比率两个指标，指标比率越高说明公司短期偿债能力好，但过高则会影响公司利润。选取利息保障倍数和资产负债率两指标用于评价企业长期偿债水平，利息保障倍数越高，资产负债率越低说明偿还长期债务较易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以评价企业经营管理的业绩水平。为了评价企业的盈利能力，本文选取了净资产收益率和总资产收益率两个指标。净资产收益率用来衡量公司资本价值，比率越高股东价值越高，盈利能力越高，总资产收益率用来衡量公司资产运行效率，比率越高资产利用越好，盈利能力越高。
（三）营运能力
公司的营运能力可以评价企业资产运营的效率和水平，企业资产流动性越强，周转速度越快，利润率越高，企业的营运能力就越强。本文选取了总资产周转率、存货周转率和应收账款周转率三个指标。总资产周转率高说明流动资产周转快，在总资产中占有比例高，企业的营运水平好。而存货周转率高表示存货流动性较快，不会产生资金积压，但周转过快也会导致因应收账款过多而降低利润的现象。应收账款周转率越高说明变现速度快，为企业运营提供了保障。
（四）发展能力
公司的发展能力反映了企业未来的价值增值和成长空间的大小。通过分析营业收入增长率、净利润增长率和总资产增长率三个指标来判断中南房房地产公司上市后的企业成长能力。
五、民营企业借壳上市的相关建议
（一）寻找合适的壳资源和有利的并购模式
（1）借壳对象的选择。不同上市公司有自身不同的特点，在选择借壳对象时，要格外关注壳公司的资产负债情况，避免因壳公司自身的巨额债务为借壳企业带来较大的债务风险，导致股权结构失衡。要从定性和定量两方面进行壳公司的综合评价，谨慎选择壳资源，以确保借壳上市后目标仍符合企业发展规划，保证公司的资金实力，提高企业竞争力，以实现企业的核心价值。
（2）借壳模式的选择。在选择借壳模式时，根据企业自身的特点可以采用股权转让、二级市场收购、资产置换等某一种或几种综合应用的模式，尽量不采用现金收购的模式，以免减少账面资产，增大上市审批压力，同时导致未来资金周转不灵活，影响借壳后企业长期战略的有效实施。
（3）借壳资源的整合。不同企业的内部经营理念和经营模式各有差异。借壳前，要充分重视借壳对象的内部组织结构，避免借壳对象的排斥和不配合。民营企业更要做到一视同仁，充分掌握借壳对象内部资源的优势和劣势，采用灵活的经营模式整合借壳对象内部资源。也可采用分阶段购买的方式，让借壳对象充分了解借壳公司的经营战略，制定多赢的业务计划，实现系统化的协同效应。
（二）抓住资产重组的重心
民营企业进行借壳上市时，要以确保公司未来的发展战略为目标进行资产重组，不要过多关注短期利益的获取，避免虚假的资产重组和壳资源的炒作重组。短期套利行为虽然能快速融资，但同时也降低了企业的核心竞争力，增加了双方并购后资源整合的难度，浪费了社会公共资源。因此，抓住实质性的资产重组，才能为实现企业价值提供有力保障。
（三）依靠中介机构实现借力
民营企业借壳上市时要借力于专业的中介结构。中介机构拥有经验丰富的专业人员，知识储备充分，服务意识强，可信度高，能在资产重组交易中，对各方企业的经营管理、组织结构等进行客观的评价，降低企业自身进行信息收集和评估的高额成本。与此同时，中介机构的评估建议也会为借壳上市的双方企业带来有价值的参考意见，帮助各方投资者做出最优的决策，保证资产重组的顺利进行。因此，借力于投资银行、财务公司、会计师事务所和律师事务所等中介机构，可以最大程度的保证各方的利益，实现多方共赢。借壳上市时资本融资的重要手段，对民营企业而言，要结合自身的特点，找准适合自己的融资方式。为了保证民营企业借壳融资的成功率，要充分考虑借壳后的企业经营管理和资源整合，制定双赢的融资模式，保证企业今后长远的发展战略。
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【关键词】价格；影响因素；投入产出；产业地位
一、引言
以后，中国开始了大跨步的改革，政策上逐步由计划经济过渡到市场经济，国民经济体制中开始逐渐导入市场因素，房地产业也开始由公房制度向市场过度。纵观近年的行业情况，不难发现中国的房地产市场已经进入了一个关键时期，以房地产开发商、政府和消费者为代表的围绕商品房价格的三方博弈已经开始。
二、价格影响因素分析
本文研究的主要为宏观层面，重点在于商品房销售价格的整体变化趋势，因此仅从宏观影响因素入手，不再考虑微观层面和个别影响因素。从宏观角度来说，影响商品房销售价格的因素可以分为社会影响因素、经济影响因素和政治影响因素。
（一）社会影响因素
人口数量越多，人口密度越大的地域，商品房销售价格一般都比较高。美国著名经济学家曼昆在对美国住房消费需求和人口年龄分布之间动态变化进行研究时发现，美国19461964年之间的出生率提高了这段时间内的新生人口数量，这种人口数量上的激增使得美国在1980年2030岁的人口数量达到4460万人，而同年龄段的人口数量在1960年时仅有2400万，这种倍增的婚龄人口数量使得美国在20世纪80年代房价飙升。
社会稳定状况和城市化水平也会对房地产发展产生一定影响。社会稳定，人民安居，生活能够得到较好的发展保证，经济发展就会带动房地产业的发展，商品房销售价格必然上涨。城市化水平越高，人口及各种经济活动会不断地向城市集中，需要不断增加城市基础设施的建设，对城市的土地和商品房的需求量也就越大，房价就会越高。
（二）经济影响因素
经济发展水平较高的国家和地区商品房销售价格较高，经济发展程度趋向繁荣的国家和地区商品房销售价格上涨。经济发展水平又与社会所处的金融环境有关，因此货币供应量、银行基准利率等金融环境对于商品房销售价格的影响也是不容忽视的。从投资的角度上来说，在金融环境良好，货币供应量充足，银行基准利率较低，贷款利率较低的情况下，房地产开发投资行情就会较好，商品房销售价格也就相对较高。
房地产投资商的利润与税收也有着直接的关系。在一个苛捐杂税繁多的地区，投资商的经营利润空间遭到过多压缩，就会放弃在本地的发展，转而投向其他市场。
（三）政治影响因素
政治因素对房地产业同样有着巨大的影响作用，比如中国的房地产业一直是在政府政策的影响下，才慢慢形成趋向于规范化、健康化的成熟市场。
政治是商品房销售价格影响因素中最为抽象的一种因素了，其相关性一直缺乏一定的数据支撑，而且政府政策对于房地产行业发展情况的反应通常有一定的滞后期，中国的房地产业在21世纪初就进入了一个高速发展的状态，但直到房地产泡沫初现，商品房销售价格飞涨后，政府才出台各项相关政策对房地产市场进行调整，压制投机行为。
三、房地产业在国民经济中的相关分析
国民经济的各部门之间存在着错综复杂的关系，房地产业在直接消耗其它部门提供的产品和服务同时，还会产生间接消耗。通过对中国2007年投入产出表的分析可以得出以下结论：第一，除对石油天然气开采业、金属矿采选业、非金属矿及其他矿采选业和废品废料的直接消耗系数为0外，与其他38个产业部门均有直接关联，对全部42个国民经济产业部门均有直接或间接的关联；第二，房地产业对金融业、租赁和商业服务业、建筑业、化学工业及住宿和餐饮业五大部门有着比较强的直接关联，与房地产业间接关联程度较强的五个部门分别是化学工业、电力热力的生产和供应业、石油加工炼焦及核燃料加工业、交通运输及仓储业和造纸印刷及文教体育用品制造业。
上述结论说明中国的房地产业对于国民生产各部门有着比较普遍的联系作用，房地产业的发展能够带动部分产业的增长，与第一产业相比较，房地产业对第二产业和第三产业的联动作用更强一些。
通过计算得出中国2007年房地产业影响力系数和感应度系数分别为0.5068和0.5361，这两个值均不大于1，说明房地产业对于国民经济其他部门的依赖程度较低，国民经济中的其他部门对于房地产业的依赖程度也不高，即房地产业的发展整体而言具有相对的独立性，对国民经济其他部门的带动作用不强。
四、小结
中国的房地产业具有比较明显的产业特征。首先，房地产业的繁荣为中国的经济发展贡献了力量，但混乱的房地产开发秩序也给社会带来了不安定因素。其次，房地产业与国民经济多个部门均有很强的关联性，尤其是对金融业的关联程度过大。第三，房地产业的经济带动效应较弱。房地产业是一个相对独立的产业部门，对国民经济中其他部门的依赖程度较小，贡献率较低，还无法支撑起整个国民经济的发展。
鉴于中国房地产业的特殊定位，有关于房地产政策的制定必须慎重。首先，非正常的商品消费价格带来的经济和社会效应不容忽视，如何通过宏观的调控，在开发商和消费者之间寻找房价的平衡点是政府面临的重大课题。其次应理性的看待房地产业对于国民经济的影响和作用，针对其关联性强但经济带动性较弱的特点，制定适宜的产业政策，推动经济继续繁荣进步。最后，由于房地产业对于金融业有着巨大的影响作用，而金融业对于国家的经济发展至关重要，因此要加强对房地产金融方面的监督和管理，推动房地产业融资渠道健康有序的发展。
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中国当前社会已走到社会主义市场经济的前沿，许多事物已与世界经济取得一致，也向资奉主义市场经济学了许多可用的市场管理方法，基金就是这其中的一种。其实证券在我圈是有它的必然，我国也像韩国50-60年代一样面临着经济迅猛的发展。而后出现资金短缺，出现我国特有的这样那样的困难，如国民储蓄居高不下．而国家储蓄利率持续下调，这时投资基金绝对是实现现有储蓄向投资转化的有力途径。因此证券投资基金在未来的中国将有很大的市场和潜力。
我国的证券投资基金经过短短20-30年的发展，也已经从封闭式走向了开放式占主导，从不规范走向了日益规范(当然还存在未正式规范的私募基金)，但是中国的证券投资市场仍存在着许许多多的问题。随着党的十六大和十六届三中令会精神的贯彻落实，《证券投资基金法》的颁布，“国务院炎于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见”(下简称“国九条”)的颁布和实施，中国证券资本市场发展中遇到的问题，也必将在发展中逐步加以解决。以下就我的理解，结合国九条，对中国当前证券市场的各种问题进行剖析，并提出一己之陋见。
一、我认为中国证券市场首要问题是没有好的投资项目
诚如“国九条”中所肯定的火力发展资本市场的重要意义：写作毕业论文有利于促进金融市场改革和发展提高直接融资比例，完善金融市场结构，提高金融市场效率，维护金融安全，有利于完善社会主义市场经济体制，更人程度地发挥资本市场优化资源配置的功能，将社会资金有效转化为长期投资。而证券投资基金在此起了重要作用，可是上市公司总体素质偏低，很多是面临困难的国有企业转制而来，上市后又不积极深入改造，只以圈到股票资金为目的；做为三驾马车之一的债券市场又品种稀少，造成证券投资公司在选股时不约而同地只能持有那几只优秀股，集中度高，不利于分散风险。而股票市场只有“做多”机制，没有“做空”机制，很难规避系统风险，证券公司于是也拼命做大，甚至出现操纵市场的违规行为。
国九条中第四条第五条就对此问题提出r解决方案：
四、健全资本市场体系，丰富证券投资品种：要求分步推进创业板市场建设，完善风险投资机制，拓展中小企业融资渠道；积极稳妥发展债券市场，在严格控制风险的基础上，鼓励符合条件的企业通过发行公司债券筹集资金，改变债券融资发展相对滞后的状况，丰富债券市场品种。
对此我个人认为可以吸收国外风险投资基金及房地产投资基金的发展模式，创造出适台中国特色的为中小企业融资的基金；而我国的高科技产业一直是一块肥肉，长期以来它属于高风险高回报行业，外国资本早就看好它，而我们若建立风险投资基金，则可吸收国内很多民间资本，尤其是一些高收入阶层，会更看好这一块。房地产投资基金相对来说投资期限长，但中国房地产市场良好的发展前景和巨大的资产容量不容忽视，我国早期不规范的证券投资基金也曾驻足过这种期限长的投资，但当时来规范化，反而造成了基金的流动性问题，而如果学习国外规范化管理话，它将很好地促进房地产资金的证券化，平分这个行业巨额的利润，让广大投资者受益。
国九条第五要求进一-步提高上市公司质量，推进上市公司规范运作：推行证券发行上市保荐制度，支持竞争力强、运作规范效益良好的公司发行上市，从源头上提高上市公司质量。鼓励已上市公司进行并购重组。要求重视投资回报，要采取切实措施改变部分上市公司重上市、轻转制、重筹资、轻回报的状况，提高上市公司的整体质量，为投资者提供分享经济增长成果、增加财富的机会。要完善市场退出机制在实现上市公司优胜劣汰的同时，建立对退市公司高管人员失职的责任追究机制，切实保护投资者的合法权益。
要规范上市公司运作：完善其法人治理结构，按照现代企业制度要求，真正形成权力机构抉策机构、监督机构和经营管理者之间的制衡机制强化董事和高管人员的减信责任，进一步完善独立董事制度。规范控股股东行为，对损害上市公司和中小股东利益的控股股东进行责任追究。强化上市公司及其他信息披露义务人的责任，切实保证信息披露的真实性，准确性、完整性和及时性。建立健全上市公司高管人员的激励约束机制。
对于这一条，当然是因为存在国有股一股独犬，股权不流通，引起内部人控制现象严重造成的，通过积极稳妥解决股权分置问题，规范上市公司非流通股份的转让，可以得到些解决。但是我认为要强化董事和高管人员的诚信责任，对损害公司和利益的股东进行责任追究的关键还在于一个信息披露问题：只有建立了及时、透明、平等的信息其卓机制才能真正起到监督作用。而这很大一部份要靠我们加强中介机构的规范性和执业道德，我国的会计师事务所执业注册会计师很多是无法做到审计最基本的独立性的，这就为信息披露的真实性留下许多空子。
二、我国的证券从业机构本身还有许多不完善的地方．
证券投资基金治理结构不完善如基金发起人与基金管理人相同，基金托管人由管理人选定且有权撤换，写作硕士论文使其独立性大打折扣；基金管理公司机制也同样存在道德风险，独立董事制并不能真正发挥作用等。故而国九条中第六就讲到促进资本市场中介服务机构规范发展，提高执业水平：督促证券、期货公司完善治理结构，规范其股东行为虽化董事会和经理人员的诚信责任．严禁挪用客户资产，切实维护投资者合法权益。
这一方面靠基金管瑕公司加强内部控制，切实制定一套行之有效的约束激励机制，将基金公司的收益与基金持有人的利益挂钩，另一方面加强外部监督机制，建立健全证券、期货公司市场退出机制，建立汪券资信评级机构，鼓励证券崩货公司通过兼并重组、优化整合做优做强，以应对明年证券服务业全面对外开放，国外证券公司的雄厚资金冲击。
另我认为我国的开放式基金仍是契约型为主的，这样的公司治理结构很容易陷入流动性风险中。也不利于其发展，还是要像法人治理结构靠拢。写作医学论文在这点上国九条里也放开了证券公司的融资：拓宽证券公司融资渠道，支持符合条件的证券公司公开发行股票或发行债券筹集长期资金，完善证券公司质押贷款及进入银行间同业市场管理办法，制定证券公司收购兼并和证券承销业务贷款的审核标准，在健全风险控制机制的前提下，为证券公司使用贷款融通资金创造有利条件。
