时间：2022-02-06 14:14:52
论文摘要：文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整，旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济，保障房地产市场稳定健康的发展，维护广大人民的住房权利。
一、房地产市场泡沫
所谓泡沫经济，是指由于人们非理性的经济活动，导致某种交易物的价格剧烈增长，这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价，不能长期维持，按照经济规律，经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上，这种现象就像泡沫的破裂一样，所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时，便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始，日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产市场，同时由于美元贬值，大量国际资本进入日本的房地产业，导致房价飞涨，使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来，由于房地产业所带来的巨大经济效益，各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯，在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度，这使得房地产业的发展势头过于强劲，一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展，使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头，房价一路飙升，许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力，“地王”与“天价”楼盘不断地涌现，房地产业已经成为暴利行业的代名词，其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因：
第一，居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家，国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平，加之近年来我国城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在这种长期供不应求的状态下，由于没有政策的限制，开发商掌握了市场的主动权，在利益的驱动下，房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态，并且开始了恶性循环，使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态，而且房产的价格已经远远超过其本身的价值，从而促成房地产泡沫。
第二，我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限，由于房地产市场的高利润性，众多的大型企业纷纷介入，大量的国内企业资本进入房地产市场，导致土地市场的竞争十分激烈，土地出让金动辄几十亿上下，地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升，开发商为了获得高利润回报，只有不断抬高房价，最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三，银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50％的资金是来自于银行，银行为了追求利润，将资金大量注入房地产市场，间接地促进了地价的飙升；同时，银行本身盲目的扩张信贷规模，忽略了房地产市场的风险性，致使各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四，各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性，其在很多地方都成为了当地的支柱产业，为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献，所以，对于房地产行业，各地政府都给予了很大的支持，导致房地产的政策过于宽松，地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用，使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理，这也是房地产泡沫形成的重要因素。
三、房地产泡沫的危害
第一，广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高，这使得人民大众无力购房，或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务，成为所谓的“房奴”，一方面大量的资本投入房地产市场，另一方面人民的住房需求却始终得不到满足，这违背了广大人民群众的利益，不利于社会安定与发展。
第二，泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出，无论是银行、企业还是投机者，大量的国民资本投入了房地产行业，一旦泡沫经济破裂，将会引发剧烈的金融危机，企业倒闭，投机者破产，最终银行将会成为最大的买单者，由于银行关系到国民经济发展的命脉，银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的，不仅如此，这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一，银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行，要严格的控制银行的信贷项目，杜绝信贷违规操作，严防不良贷款产生；同时，要严格控制房地产业银行资金的比重，防止控制投机行为，为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二，加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标，因此要对土地市场进行严格规范，出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为，保证土地市场的规范健康发展。
参考文献：
关键词：泡沫经济；数学模型；数学价值
一、泡沫经济理论
泡沫经济是虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，并日益脱离实物资本增长和实业部门成长的极为活跃的经济现象。通俗的说，就是资产在投机预期驱动下，价格加速上升，超出经济系统的承受能力。如果这种趋势不被预控和调整，价格泡沫持续加速膨胀，超出经济系统的最高承受能力，就会引起资产价格短时间急剧下降，进而引起经济崩溃。历史上比较著名的泡沫经济有17世纪的荷兰郁金香狂潮，18世纪的英国南海公司泡沫经济，20世纪的日本泡沫经济、中南美洲泡沫经济、美国互联网泡沫经济，21世纪的美国为主的全球房地产泡沫经济和金融海啸经济。
经济泡沫具有两重性。一方面经济泡沫能促进竞争，活跃市场，拉动经济的发展。另一方面，经济泡沫中有许多虚拟和投机因素。如果泡沫发展超过了一个合理的度，则会引起泡沫经济，给国民经济带来沉重的打击。这就需要建立一套完整的泡沫的测定、判断与预控方案。如果仅利用一般的经济规律，则很难实现，而利用数学方法，问题就能得到有效的解决。
二、泡沫经济的数学模型
通过泡沫经济的理论分析，估计资产的真实价值是测定泡沫的基准。因此，首先要用资产定价模型估计资产的真实价值。
用于资产定价的模型主要有资产定价模型（CAMP）和FF三因子模型。CAMP模型简明的表达了资本风险与收益的关系，即风险越高，收益越高。二十世纪八十年代以来，在多次实例检验中，人们发现传统的CAMP模型不能很好地解释资产收益率，于是提出了著名的三因子模型。在三个风险因素（市场风险、规模以及账面市值比）之间建立线性模型以更好的解释风险收益率差异。
对于泡沫的形成机制以及泡沫的存在性检验，所用的模型主要有有效市场模型、交迭世代资产模型、恶性通货膨胀模型。以上的三个数理模型，从理论上论述了泡沫经济的形成机理和可预测性。然后利用加权机理和资产定价的思想，引入宏观经济变量，建立泡沫经济计量模型。
利用以上模型得到资产的真实价值和泡沫的存在性后，根据经济系统中泡沫的演变规律以及资产市场风险因子，提出了泡沫经济临界值确定方法，泡沫经济的判定、预测和预控方案。
虽然预测泡沫经济的难度较大，但只要严格按照经济发展的一般规律办事，政府加强宏观调控，及早发现问题的存在，实时监控、预防，采取果断有效的措施，防止泡沫经济是完全有可能的。我国是以公有制为主的社会主义市场经济国家，国家的宏观调控能有效的预防泡沫经济的产生。
三、数学的价值
克莱因说：“音乐能激发或抚慰情怀，绘画使人赏心悦目，诗歌能动人心弦，哲学使人获得智慧，科学可改善物质生活，但数学能给予以上的一切。”在人类历史发展和社会生活中，处处离不开数学。数学是学习和研究现代科学必不可少的工具，有着它特有的魅力和价值。
一是学科价值。数学是一门基础学科，研究数量、结构、变化、空间及信息等概念。重在培养人的思维性和严谨性。人们常说数学是思维的体操。学习数学能培养一个人的思维能力，而思维能力是发现问题、解决问题的关键。数学在语言和逻辑关系上有着高度的严谨性，一条条定理的证明都是人类智慧的结晶。
数学还是其他学科的基础和工具。数学在物理、化学、生物、经济管理、计算机科学、工程设计、军事战争等方面有着重要的应用。例如物理学中，利用微积分计算变直线做功，不规则物体的质量、磁场强度、磁通量等；在化学中，利用高等数学的方法可以推导热力学的结论；在生物学中，建立种群增长的数学模型；在计算科学领域，傅里叶级数在数字信号处理中得到广泛的应用。
二是社会价值。数学与人类物质生产紧密联系，它在一定程度上推动了生产力和生a关系的发展。人类历史上生产力飞跃的三次工业革命都离不开数学的发展与推动。
数学来源于生活，又应用于生活。学习数学的目的就是运用数学的知识、思想、方法去解决问题。例如经济生产中的需求、供给、成本、单价、利润、库存等经济问题，解决这些问题就要建立相应的函数关系，利用函数关系建立数学模型来解决。还有最值、最优问题、边际问题、弹性分析问题等，可以用微积分的方法解决。
三是文化价值。数学文化包括数学思想和数学方法，它们对人类智力和理性精神的发展有着十分重要的影响。第一，数学文化提高人们解决现实问题的能力。一个人取得成功的过程就是解决一个一个问题的过程。我们虽然在现实生活中没有直接的运用到数学，但从学习数学中得到的解决问题的思路、方法有更为深刻的意义。第二，数学精神特别是学习数学过程中培养的思维精神，对人类的发展有重要意义。精密性、严谨性是数学精神的重要内容，也是人类的一种重要的思维品质。例如，在数学学习中，不论代数还是几何，概念、有着明确的定义，而结论又是建立在严谨、求实的证明推理的基础上。数学的发展还重视从定性分析到定量分析，这也体现了数学思维和精神的严谨性。
总之，数学的价值是值得肯定的，数学的应用范围也日益扩大，渗透到各行各业的方方面面，扮演着越来越重要的角色。如果没有数学的进步，人类社会发展将会举步维艰。我们大学生在认识到数学的重要性和应用的广泛性之后，更要热爱数学，学好数学，尝试用数学思维将专业问题归纳为数学问题，进而有效的解决。
参考文献：
[1]葛新权. 泡沫经济计量模型研究与应用[J]. 数量经济技术经济究，2005，（05）：67-78.
[2]葛新权. 基于非正态分布的泡沫经济模型的研究[J]. 数量经济技术经济研
[3]张守一，葛新权. 泡沫经济及其检验模型[J]. 数量经济技术经济究，1993，（10）：58-68.
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
中图分类号：F76文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）10-0159-02
1 指标法
1.1 房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2 房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3 空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4 租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2 理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3 市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4 统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以Blanchard and Watson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
Blanchard and Watson( 1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5 预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40
其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6 结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
［1］周方明. 房地产泡沫测度研究［J］. 经济师,2006，(5):141-144.
［2］洪开荣. 房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］. 中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
关键词：资产价格；金融危机；金融监管；货币政策；微观调控。
全球性金融危机的爆发使我们再次认识到金融监管的重要性，但是，金融危机往往更大程度上是资产价格非理性波动引发的，而并非金融机构违规操作所引起。然而，传统金融监管的重点是金融机构行业准入、持续经营和行业退出的合规性监管，防范的是金融市场交易一方金融机构的违规操作，即目标是平衡金融市场交易双方的力量以达到均势和公平。但诸如金融资产价格泡沫是金融交易双方的非理性交易结果，需要的是对市场交易双方非理性交易行为的矫正。金融危机往往源于金融资产价格泡沫，传统资产价格泡沫研究所提出的对策往往寄希望于宏观调控政策、货币政策，然而我们认为，通过金融监管和微观调控措施更能节约调控成本。因而，我们有必要结合金融资产价格理论和金融监管理论重新审视金融监管的目标体系和监管内容、监管方式。
传统监管理论主要强调对金融机构行为的监管，出于金融市场交易双方由于信息不对称、垄断等所形成的市场不公平交易及不能反映真实交易信息的价格，没有系统提出对市场非理性交易价格的监管，即实际应是对交易双方的监管，对非违规行为的监管，或对个体和集体非理性交易行为的监管，也没有系统提出针对这种情形监管者能够采取的适当策略选择集。而我们认为，金融市场交易价格的判断基于预期，即便在充分信息条件下，交易的主观性也很高，主观判断受到太多客观因素的影响以及情绪的影响，很难做到理想的理性承担，因而金融市场的过度预期（包括过度乐观、过度悲观预期）条件下的非理性交易行为是导致金融市场波动的重要原因，也往往会因此通过传导效应导致实体经济受到影响和更大范围的经济秩序不稳。这种金融资产价格泡沫的产生在没有交易者违规条件下并不是传统金融监管和调控的对象，但是其对金融市场稳定的威胁是现实的，并且通过具有时质性的宏观调控措施予以较高的成本。因此，我们认为，应使金融资产价格监管成为金融监管机构新的重要监管内容，并研究相应的具体监管方式，通过微观调控措施减少对宏观经济的影响，降低调控成本。
一、金融资产价格泡沫、金融危机与市场失灵。
从 20 世纪 30 年代世界经济、金融危机到 2007 年起始于美国并席卷全球的金融危机，从 17 世纪荷兰郁金香事件到最近的次贷危机，每次的金融、经济危机都存在资产价格波动和价格泡沫因素的影响。尤其是信用经济条件下，资产价格泡沫与资产抵押信用相结合，从而使资产价格泡沫与信用和金融体系联系在一起。因而，资产价格泡沫问题也成为众多金融学者、经济学者关注的焦点。对于金融资产价格及金融资产价格泡沫问题的研究主要关注金融资产价格产生机理，一般认为资产价格泡沫是金融市场的一种常态。最初的研究认为资产价格泡沫产生于投资者的理性预期与投机行为（Diba &Grossman，1988；De Long，1990）。比如，当部分资产供给弹性有限时，其供给将有可能在特定时期出现短缺，在理性预期驱使下其价格可能出现泡沫性上涨，甚至高于其替代资产价格（Blanchard &Fisher，1998）；理性预期相关的资产价格泡沫也可以用市场投资者的数量和投资者生命预期进行解释，如具有无限市场投资者和有限投资者生命预期条件下，资产价格存在理性泡沫的可能性（Tirole，1985；Weil，1989）。但是，我们发现理性泡沫的概念更多地是具有理论上的意义，因为其对许多现象缺乏解释且实践中较难检验基础价格与价格泡沫的差异。非理性资产价格泡沫理论则从新的视角考察资产价格泡沫产生的机理。
非理性金融资产价格泡沫可能源于投资者对于社会热点投资预期收益的过度乐观情绪及其相互影响、激励（Summers，1986；Shiller，1990）；也可能源于噪声交易者对投资收益预期的过高估计（De Long & Shleifer，1991）；或者源于投资交易者“买涨不买跌、卖跌不卖涨”的资本市场价格正向反应交易特征（De LongJ.B.，Shleifer A.，Summers L.H. & Waldmann R.J.，1990；JonesS.，Lee D. & Weis E.，1999）；或者源于“从众”交易决策所导致的价格波动（Topol，1991；Lux，1995）；或者源于投资者对于收益预期过度乐观的传递作用（Scheinkman & Xiong，2003）。从信息经济学以及博弈论的角度也可以对金融资产价格波动或泡沫的产生做出解释（Allen & Gorton，1993；Hong & Stein，2003）。另外，20 世纪 70 年代以后兴起的系统论、非线性科学与复杂性科学为金融资产价格波动问题开辟了新的研究视角，许多学者开始从协同论、突变论等角度分析金融资产价格的波动（Frankel & Froot，1986；Brock & Hommes，1998；Carl Chiarella，Roberto Dieci & Laura Gardini，2006）。
通过上述关于金融资产价格波动或泡沫问题研究的认识，我们发现，尽管对金融资产价格泡沫产生机理的解释存在差异，但上述金融资产价格泡沫理论均认为在金融市场运行过程中，资产价格泡沫的产生是一种常态，在不违反现有交易规则的前提下仍然会产生金融资产价格泡沫，即现有交易规则并不能有效防范金融资产价格泡沫的产生。这也从一个侧面解释了尽管自 20 世纪 30 年代金融危机以来针对这一问题的理论研究和实践不曾间断，但是金融危机仍然呈现周期性的现实。只要资产价格泡沫产生与消失的演化过程在一定范围和一定程度之内，就不会引起金融、经济大范围的波动；但是，一旦资产价格泡沫得到较长时期和较大程度的积累被大幅度地放大，并且不能或没有得到有序释放，而是通过短时期、突发性的方式破灭，则会引起较大范围和较大程度的波动。而且由于资产价格泡沫的产生与破灭无论源于理论或是非理性因素，都是金融市场自身运行的结果。因此，我们认为在没有交易者违规条件下金融市场交易过程中产生的金融资产价格泡沫是导致金融危机的重要因素，市场在控制泡沫产生过程中存在市场失灵，而市场失灵恰恰是金融监管介入的原因。
许多研究也提出了应对金融资产价格泡沫问题的措施，但是，目前所提出的这些应对措施多倾向于运用货币政策手段进行治理，尚未见到明确、系统通过金融监管方式应对金融资产价格泡沫问题的相关研究文献。
二、金融监管与金融资产价格监管。
金融监管和通过货币政策实施宏观经济调控是政府在金融市场领域发挥干预职能的主要方式。传统上对于金融监管的理论与实践认识侧重于对金融机构市场行为的监督管制。对于金融监管问题的研究主要关注金融监管的理论基础和监管方式，最早涉及金融监管领域的概念是“最后贷款人”（Thomton Herry，1802），强调通过中央银行等政府机构的干预以避免挤兑和金融机构链式危机的发生而给经济造成大的影响。金融监管的基本理论支撑为公共选择和市场失灵。经济周期会引发信用危机，从而暴露出金融的脆弱性特征（H. Minsky，1985；Kindleberger，1985）；金融机构的流动性中介职能也是其脆弱性的根源（Friedman & Schwartz，1986；Di-amond & Rajian，2001）；另外，危机还有在金融中介机构之间传递的特点（Cagan，1965；Kaufman，1996）。基于维护公共利益的目标，有必要通过金融监管以弥补市场失灵（Fisher，1933；Stiglitz，1981；Varian，1996）。并且金融监管的介入在实践上发挥了维护金融稳定的作用（Anna Schwartz，1988；ZentaNakajima & Hiroo Taguchi，1995）。信息经济学和博弈论的观点同样应用到了金融监管的理论分析领域，信息不完全和信息不对称成为需要进行金融监管的主要原因，从而能够维护公平的市场交易，形成合理的市场价格（Diamond & Dybvigr，1983；Stigliztz & Weniss，1981；Walsh，1995）。基于信息与博弈理论的分析强调需要通过信息披露监管以提高信息对称性，但是，正如我们在上一部分内容当中所分析的那样，许多情况下金融资产价格波动和泡沫的出现并不是由于在信息方面的金融机构或投资者违规行为。因此，我们可以认为，针对金融资产价格波动或泡沫的金融监管将不同于传统意义上的金融监管，而是将会具有更加广泛的职能。
尽管目前的许多研究在分析了金融监管介入金融交易过程的必要性之后赋予金融监管一些具体的职能，但是，这些监管措施均针对在信息披露、市场准入、流动性管理、风险管理、交易准则、交易范围和交易规模等方面违规的金融机构和金融市场违规的交易行为，尚未见到明确提出通过金融监管直接应对理性和非理性金融资产价格波动及价格泡沫问题的相关研究文献。我们认为，传统金融监管关注违规监管，而完全非违规的理性与非理性价格泡沫属于市场交易行为的结果，尽管存在市场失灵，但涉及监管机构对市场交易和市场价格的干预。这种监管没有较为明确地列入金融监管部门监管范围，然而其危害是非常明显的，也是历次金融危机和现代经济安全最大的威胁。金融危机的爆发再次表现出金融市场交易活动中的金融资产价格泡沫是金融乃至实体经济在内整体宏观经济稳定运行的主要影响因素。因此，扩展原有金融监管的主要职能，实施针对金融资产价格的金融监管应成为金融监管变革的一个方向，并应明确列入金融监管范围、详细具体措施。
三、经济调控成本与微观经济调控机制。
除了金融监管以外，通过货币政策实施宏观经济调控是政府在金融市场领域发挥干预职能的主要方式，在应对金融资产价格波动领域里，传统理论与实践都倾向于通过货币政策调控的方式进行。但是，我们认为，货币政策在应对资产价格波动风险方面缺乏针对性和及时性，从而会贻误调控时机、增加调控的负面效应、提高调控成本；而通过金融监管的形式应对金融资产价格波动对金融、经济安全带来的影响会更加及时、有针对性和减少调控成本，因而有必要赋予金融监管以新的、更强的金融资产价格监管职责。
根据传统意义上对金融资产价格泡沫的认识，只有资产价格大幅度和大范围偏离价格基础才能被认为存在资产价格泡沫。金融资产价格泡沫传统治理模式往往在资产价格泡沫已经形成或其形成的趋势已经非常明确时采取相应措施，并且主要依赖货币政策调控，采取提高利率、提高金融机构存款准备金率、发行债券等具体措施减少流动性。但是，货币政策措施在治理金融资产价格泡沫问题方面却缺乏及时性和针对性。一方面，实施货币政策的时机往往已经有较为明显的泡沫显现，错过了初期治理的时机，并且货币政策效果的显现也存在时滞，这都将会提高现实经济损失和治理成本；另一方面，应对金融资产价格泡沫的紧缩性货币政策不仅影响资产价格，其覆盖面将远远超出政策目标范围，使得产业资金需求、创新资金需求都受到相应影响，波及较大范围正常运行的资金链，产生较大的治理政策副作用，增加了宏观经济的治理难度。根据我们的分析，在治理金融资产价格泡沫问题方面赋予金融监管机构更大的职能责任，以金融监管的模式对金融资产价格泡沫进行微观调控则可以降低治理成本，具有及时性和针对性的优势；通过建立对于股票、基金、债券、房地产等核心和主要金融、融资抵押物、金融相关资产价格监管体系，形成资产价格泡沫预警系统，及时预测资产价格泡沫的发生，根据泡沫发生程度、范围和趋势、发展速度做出分级预警（比如以绿、黄、橙、红等颜色由低至高进行程度预警），并采取不同的市场干预措施（比如风险提示、市场价格警示、交易限制措施、交易参与、价格限制措施等价格干预和影响）及时化解资产价格泡沫威胁。
能够导致金融危机发生的金融资产价格泡沫对宏观经济形成威胁。如果在宏观经济层面进行调控和治理，一方面，宏观经济调控措施不能在泡沫产生初期发挥效力；另一方面，在泡沫演化成为宏观经济失衡时，则已经贻误早期防范的时机，增加了经济损失和治理成本。因此，我们认为，通过金融监管机构对金融资产价格的监管和相应的微观调控机制，能够及早防范这一对宏观经济的潜在威胁，降低经济调控成本。
参考文献：
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393-410.
关键词：资产价格；金融危机；金融监管；货币政策；微观调控。
全球性金融危机的爆发使我们再次认识到金融监管的重要性，但是，金融危机往往更大程度上是资产价格非理性波动引发的，而并非金融机构违规操作所引起。然而，传统金融监管的重点是金融机构行业准入、持续经营和行业退出的合规性监管，防范的是金融市场交易一方金融机构的违规操作，即目标是平衡金融市场交易双方的力量以达到均势和公平。但诸如金融资产价格泡沫是金融交易双方的非理性交易结果，需要的是对市场交易双方非理性交易行为的矫正。金融危机往往源于金融资产价格泡沫，传统资产价格泡沫研究所提出的对策往往寄希望于宏观调控政策、货币政策，然而我们认为，通过金融监管和微观调控措施更能节约调控成本。因而，我们有必要结合金融资产价格理论和金融监管理论重新审视金融监管的目标体系和监管内容、监管方式。
传统监管理论主要强调对金融机构行为的监管，出于金融市场交易双方由于信息不对称、垄断等所形成的市场不公平交易及不能反映真实交易信息的价格，没有系统提出对市场非理性交易价格的监管，即实际应是对交易双方的监管，对非违规行为的监管，或对个体和集体非理性交易行为的监管，也没有系统提出针对这种情形监管者能够采取的适当策略选择集。而我们认为，金融市场交易价格的判断基于预期，即便在充分信息条件下，交易的主观性也很高，主观判断受到太多客观因素的影响以及情绪的影响，很难做到理想的理性承担，因而金融市场的过度预期（包括过度乐观、过度悲观预期）条件下的非理性交易行为是导致金融市场波动的重要原因，也往往会因此通过传导效应导致实体经济受到影响和更大范围的经济秩序不稳。这种金融资产价格泡沫的产生在没有交易者违规条件下并不是传统金融监管和调控的对象，但是其对金融市场稳定的威胁是现实的，并且通过具有时质性的宏观调控措施予以较高的成本。因此，我们认为，应使金融资产价格监管成为金融监管机构新的重要监管内容，并研究相应的具体监管方式，通过微观调控措施减少对宏观经济的影响，降低调控成本。
一、金融资产价格泡沫、金融危机与市场失灵。
从 20 世纪 30 年代世界经济、金融危机到 2007 年起始于美国并席卷全球的金融危机，从 17 世纪荷兰郁金香事件到最近的次贷危机，每次的金融、经济危机都存在资产价格波动和价格泡沫因素的影响。尤其是信用经济条件下，资产价格泡沫与资产抵押信用相结合，从而使资产价格泡沫与信用和金融体系联系在一起。因而，资产价格泡沫问题也成为众多金融学者、经济学者关注的焦点。对于金融资产价格及金融资产价格泡沫问题的研究主要关注金融资产价格产生机理，一般认为资产价格泡沫是金融市场的一种常态。最初的研究认为资产价格泡沫产生于投资者的理性预期与投机行为（diba &grossman，1988；de long，1990）。比如，当部分资产供给弹性有限时，其供给将有可能在特定时期出现短缺，在理性预期驱使下其价格可能出现泡沫性上涨，甚至高于其替代资产价格（blanchard &fisher，1998）；理性预期相关的资产价格泡沫也可以用市场投资者的数量和投资者生命预期进行解释，如具有无限市场投资者和有限投资者生命预期条件下，资产价格存在理性泡沫的可能性（tirole，1985；weil，1989）。但是，我们发现理性泡沫的概念更多地是具有理论上的意义，因为其对许多现象缺乏解释且实践中较难检验基础价格与价格泡沫的差异。非理性资产价格泡沫理论则从新的视角考察资产价格泡沫产生的机理。
非理性金融资产价格泡沫可能源于投资者对于社会热点投资预期收益的过度乐观情绪及其相互影响、激励（summers，1986；shiller，1990）；也可能源于噪声交易者对投资收益预期的过高估计（de long & shleifer，1991）；或者源于投资交易者“买涨不买跌、卖跌不卖涨”的资本市场价格正向反应交易特征（de longj.b.，shleifer a.，summers l.h. & waldmann r.j.，1990；joness.，lee d. & weis e.，1999）；或者源于“从众”交易决策所导致的价格波动（topol，1991；lux，1995）；或者源于投资者对于收益预期过度乐观的传递作用（scheinkman & xiong，2003）。从信息经济学以及博弈论的角度也可以对金融资产价格波动或泡沫的产生做出解释（allen & gorton，1993；hong & stein，2003）。另外，20 世纪 70 年代以后兴起的系统论、非线性科学与复杂性科学为金融资产价格波动问题开辟了新的研究视角，许多学者开始从协同论、突变论等角度分析金融资产价格的波动（frankel & froot，1986；brock & hommes，1998；carl chiarella，roberto dieci & laura gardini，2006）。
通过上述关于金融资产价格波动或泡沫问题研究的认识，我们发现，尽管对金融资产价格泡沫产生机理的解释存在差异，但上述金融资产价格泡沫理论均认为在金融市场运行过程中，资产价格泡沫的产生是一种常态，在不违反现有交易规则的前提下仍然会产生金融资产价格泡沫，即现有交易规则并不能有效防范金融资产价格泡沫的产生。这也从一个侧面解释了尽管自 20 世纪 30 年代金融危机以来针对这一问题的理论研究和实践不曾间断，但是金融危机仍然呈现周期性的现实。只要资产价格泡沫产生与消失的演化过程在一定范围和一定程度之内，就不会引起金融、经济大范围的波动；但是，一旦资产价格泡沫得到较长时期和较大程度的积累被大幅度地放大，并且不能或没有得到有序释放，而是通过短时期、突发性的方式破灭，则会引起较大范围和较大程度的波动。而且由于资产价格泡沫的产生与破灭无论源于理论或是非理性因素，都是金融市场自身运行的结果。因此，我们认为在没有交易者违规条件下金融市场交易过程中产生的金融资产价格泡沫是导致金融危机的重要因素，市场在控制泡沫产生过程中存在市场失灵，而市场失灵恰恰是金融监管介入的原因。
许多研究也提出了应对金融资产价格泡沫问题的措施，但是，目前所提出的这些应对措施多倾向于运用货币政策手段进行治理，尚未见到明确、系统通过金融监管方式应对金融资产价格泡沫问题的相关研究文献。
二、金融监管与金融资产价格监管。
金融监管和通过货币政策实施宏观经济调控是政府在金融市场领域发挥干预职能的主要方式。传统上对于金融监管的理论与实践认识侧重于对金融机构市场行为的监督管制。对于金融监管问题的研究主要关注金融监管的理论基础和监管方式，最早涉及金融监管领域的概念是“最后贷款人”（thomton herry，1802），强调通过中央银行等政府机构的干预以避免挤兑和金融机构链式危机的发生而给经济造成大的影响。金融监管的基本理论支撑为公共选择和市场失灵。经济周期会引发信用危机，从而暴露出金融的脆弱性特征（h. minsky，1985；kindleberger，1985）；金融机构的流动性中介职能也是其脆弱性的根源（friedman & schwartz，1986；di-amond & rajian，2001）；另外，危机还有在金融中介机构之间传递的特点（cagan，1965；kaufman，1996）。基于维护公共利益的目标，有必要通过金融监管以弥补市场失灵（fisher，1933；stiglitz，1981；varian，1996）。并且金融监管的介入在实践上发挥了维护金融稳定的作用（anna schwartz，1988；zentanakajima & hiroo taguchi，1995）。信息经济学和博弈论的观点同样应用到了金融监管的理论分析领域，信息不完全和信息不对称成为需要进行金融监管的主要原因，从而能够维护公平的市场交易，形成合理的市场价格（diamond & dybvigr，1983；stigliztz & weniss，1981；walsh，1995）。基于信息与博弈理论的分析强调需要通过信息披露监管以提高信息对称性，但是，正如我们在上一部分内容当中所分析的那样，许多情况下金融资产价格波动和泡沫的出现并不是由于在信息方面的金融机构或投资者违规行为。因此，我们可以认为，针对金融资产价格波动或泡沫的金融监管将不同于传统意义上的金融监管，而是将会具有更加广泛的职能。
尽管目前的许多研究在分析了金融监管介入金融交易过程的必要性之后赋予金融监管一些具体的职能，但是，这些监管措施均针对在信息披露、市场准入、流动性管理、风险管理、交易准则、交易范围和交易规模等方面违规的金融机构和金融市场违规的交易行为，尚未见到明确提出通过金融监管直接应对理性和非理性金融资产价格波动及价格泡沫问题的相关研究文献。我们认为，传统金融监管关注违规监管，而完全非违规的理性与非理性价格泡沫属于市场交易行为的结果，尽管存在市场失灵，但涉及监管机构对市场交易和市场价格的干预。这种监管没有较为明确地列入金融监管部门监管范围，然而其危害是非常明显的，也是历次金融危机和现代经济安全最大的威胁。金融危机的爆发再次表现出金融市场交易活动中的金融资产价格泡沫是金融乃至实体经济在内整体宏观经济稳定运行的主要影响因素。因此，扩展原有金融监管的主要职能，实施针对金融资产价格的金融监管应成为金融监管变革的一个方向，并应明确列入金融监管范围、详细具体措施。
三、经济调控成本与微观经济调控机制。
除了金融监管以外，通过货币政策实施宏观经济调控是政府在金融市场领域发挥干预职能的主要方式，在应对金融资产价格波动领域里，传统理论与实践都倾向于通过货币政策调控的方式进行。但是，我们认为，货币政策在应对资产价格波动风险方面缺乏针对性和及时性，从而会贻误调控时机、增加调控的负面效应、提高调控成本；而通过金融监管的形式应对金融资产价格波动对金融、经济安全带来的影响会更加及时、有针对性和减少调控成本，因而有必要赋予金融监管以新的、更强的金融资产价格监管职责。
根据传统意义上对金融资产价格泡沫的认识，只有资产价格大幅度和大范围偏离价格基础才能被认为存在资产价格泡沫。金融资产价格泡沫传统治理模式往往在资产价格泡沫已经形成或其形成的趋势已经非常明确时采取相应措施，并且主要依赖货币政策调控，采取提高利率、提高金融机构存款准备金率、发行债券等具体措施减少流动性。但是，货币政策措施在治理金融资产价格泡沫问题方面却缺乏及时性和针对性。一方面，实施货币政策的时机往往已经有较为明显的泡沫显现，错过了初期治理的时机，并且货币政策效果的显现也存在时滞，这都将会提高现实经济损失和治理成本；另一方面，应对金融资产价格泡沫的紧缩性货币政策不仅影响资产价格，其覆盖面将远远超出政策目标范围，使得产业资金需求、创新资金需求都受到相应影响，波及较大范围正常运行的资金链，产生较大的治理政策副作用，增加了宏观经济的治理难度。根据我们的分析，在治理金融资产价格泡沫问题方面赋予金融监管机构更大的职能责任，以金融监管的模式对金融资产价格泡沫进行微观调控则可以降低治理成本，具有及时性和针对性的优势；通过建立对于股票、基金、债券、房地产等核心和主要金融、融资抵押物、金融相关资产价格监管体系，形成资产价格泡沫预警系统，及时预测资产价格泡沫的发生，根据泡沫发生程度、范围和趋势、发展速度做出分级预警（比如以绿、黄、橙、红等颜色由低至高进行程度预警），并采取不同的市场干预措施（比如风险提示、市场价格警示、交易限制措施、交易参与、价格限制措施等价格干预和影响）及时化解资产价格泡沫威胁。
能够导致金融危机发生的金融资产价格泡沫对宏观经济形成威胁。如果在宏观经济层面进行调控和治理，一方面，宏观经济调控措施不能在泡沫产生初期发挥效力；另一方面，在泡沫演化成为宏观经济失衡时，则已经贻误早期防范的时机，增加了经济损失和治理成本。因此，我们认为，通过金融监管机构对金融资产价格的监管和相应的微观调控机制，能够及早防范这一对宏观经济的潜在威胁，降低经济调控成本。
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[15] stiglitz j. e. and andrew weiss. credit rationing in market with imperfect information[j].american economic review，1981，73（3）：
393-410.
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
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关键词:金融支持过度;房地产泡沫;评价指标
中图分类号:F832.48文献标识码:A文章编号:1672-3309(2010)01-0068-03
一、选题背景
20世纪80年代末90年代初,经济合作与发展组织中的发达国家和新兴工业化国家,经历了类似的房地产周期波动。在房地产发展经历了繁荣阶段后,又都出现了泡沫现象,其中以日本泡沫经济、美国经济萧条和东南亚金融危机最为典型,还有不得不引起我们关注的2007年美国次贷危机。从这些历史现象的回顾中可以看出,金融支持过度与新的房地产周期和泡沫的形成有着紧密联系。然而,房地产业是资金密集型产业,房地产开发所需资金主要由金融机构提供,由此产生一个悖论:缺少金融支持房地产业发展就会滞后,其运行效率将会下降;金融支持过度又会导致房地产进入持续的繁荣期,甚至出现价格泡沫。本文选题就是基于此种背景。
二、金融支持过度假说与房地产泡沫的关系
(一)金融支持过度假说的提出
在众多泡沫理论文献中,主要从理性和非理性的角度来探讨泡沫形成的机理,但20世纪70年代掀起的金融自由化浪潮,使金融支持过度成为房地产泡沫产生的重要诱因。然而,鲜有经济学家对金融支持过度与房地产泡沫的关系进行系统分析,由此导致目前的泡沫理论对房地产泡沫生成和演化,不能提供令人信服的解释。正因如此,我们提出了金融支持过度假说,并以此对房地产泡沫的生成和演化进行系统和科学的探讨。
(二)理论背景
理性泡沫的研究大约是从20世纪70年代开始的,其是对泡沫经济现象进行系统研究的起点。理性泡沫是指在理性预期的框架内,市场价格相对于资产未来各期收益现金流的贴现值的偏离。
随着信息经济学的发展,西方学者逐步把信息经济学理论纳入到泡沫理论的研究中。Carey(1990)提出了一个信息不对称下的土地价格模型,分析了土地价格变化与投资者数量和银行贷款额之间的关系。在该模型中,土地价格是投资者和贷款额的函数,那些保留价格高于市场价格的投资者的不断进入,将对土地价格产生重要影响。
Bertand(1996)在对1986-1994年全球房地产周期的研究中认为,在金融自由化和放松金融管制的情况下,金融机构违规借贷以及金融风险的累加,加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与破灭。
Mishkin(1997)等人提出,金融机构与借款人之间的信息不对称将会导致金融资产泡沫,但是,他们没有将金融资产泡沫的形成过程模型化。
Mckinnon、Phill(1998)和Krugman(1998)的研究表明,政府外在或内在的担保,会导致风险分散行为或高的资产价格,这种政策可能会加剧泡沫问题。他们认为,由于信用工具创新的多样性而导致的金融中介的问题是资产泡沫得以形成的关键。
非理性泡沫模型是对上述理性泡沫模型的一个补充,用以解释那些由于非理性因素所导致的泡沫现象。尽管正统经济学研究理,但“经济人”的非理却总是存在的。市场基础仅能部分地决定价格,外来因素,如群体心理、时尚、狂热而引起的投机行为,也是决定价格的重要因素。
从上述泡沫经济理论的演化中可以看出,经济学家越来越关注金融支持在推动泡沫形成和发展中的作用。我们认为,房地产泡沫本质上是一种价格运动现象,是在金融支持过度背景下,由于投机者预期的趋同性而产生的群体投机行为,从而导致房地产价格偏离市场基础的持续上涨。
(三)金融支持过度
在凯恩斯主义中,货币创造有着非常重要的作用。它不仅是银行运行的基础,也是融资的主要来源。从目前金融制度来看,银行具有通过信贷扩张使金融支持力度提高的能力,从而增加信贷货币供给。凯恩斯主义者认为,如果没有金融部门信贷扩张所产生的货币创造,投资和经济增长是不可能的。然而,在金融支持力度提高时,又会对整体经济造成冲击,从而形成资产泡沫。房地产泡沫的产生与金融支持过度有着密切的关系。
房地产业是资金密集型产业,其供给和需求都离不开金融支持。然而,在金融制度变迁、不确定性和信息不对称性的背景下,由于金融机构的短时行为,导致贷款大量的投向了房地产业,投资者由此产生了严重的投机行为和风险转嫁行为。因此,我们认为,金融支持过度是指由于金融制度变迁、不确定性和信息不对称导致的房地产信贷过度膨胀,房地产市场参与者由此形成了严重的投机心理和风险转嫁行为,从而直接推动了房地产泡沫的产生和破灭。
三、金融支持过度与房地产泡沫评价指标体系研究
(一)金融支持过度衡量指标
房地产本身是一种投资额高的可增值的资产,其供给和需求两个方面都需要金融支持。没有金融支持,房地产业就不能正常运行。但是,金融支持是一把“双刃剑”,支持过度会导致房地产泡沫,从而影响房地产业的正常运行。因此,为了能够更有效地判断金融支持是否过度,必须建立起金融支持过度衡量指标体系,并对金融支持的正常区间和过度区间进行确定。以日本为例,对1980-1990年间房地产金融支持额占信贷总额的比重、房地产进入支持年增长额占信贷总额年增长额的比重、房地产金融支持年增长额和房地产金融支持年增长率进行分析。
(二)房地产泡沫评价指标
曹振良等(2000)认为,判别房地产市场是否过热或投机过度,从而可能会出现泡沫,可以从以下方面着手:一是检验房地产投资收益是否太高;二是检验房地产的转手率或成交额;三是估计房地产的理论价格;四是分析房地产投资是否过度;五是监测开发商的施工进度。
李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的语境指标,将其分为生产类指标、交易状况指标、消费状况指标和金融类指标4大类。
刘洪玉等(2003)认为,房地产泡沫生成的条件有2个:即过度的投机需求和投资信贷支持,并从该角度设计了3个房地产泡沫测度指标:房地产价格增长率/实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款/居民月收入。
上述学者从不同角度探讨了房地产泡沫衡量指标,这些研究存在两个问题:第一, 有些指标存在不易操作的问题;第二,影响房地产价格的因素由于地区不同而差别较大,其理论价格的确定很困难,存在着很多不确定的因素。为了充分反映房地产泡沫的程度,我们认为,在选择指标上应该遵循可操作性原则,并根据经验数据设定泡沫的指标值。据此,我们提出了5个房地产泡沫评价指标:(1)房价收入比;(2)房地产价格年增长率;(3)货币供给增长率;(4)房地产价格增长率与消费价格增长率之比;(5)房屋空置率。
四、中国房地产泡沫防范的政策建议
防范房地产泡沫,避免房地产过热变成泡沫,是保证房地产业稳定、健康、有序发展的关键,也是摆在我们面前的一项重要课题。本文对防范房地产泡沫提出如下建议:
第一,严防金融支持过度。由于中国房地产投资的资金大部分来源于银行,而银行贷款具有信用扩张效应,因此,银行往往是金融支持过度的主导者。为使房地产金融支持保持在正常水平,国家应从宏观上对房地产金融支持额占信贷总额的比重、房地产金融支持年增长额占信贷总额年增长额的比重、房地产金融支持年增长额和房地产支持年增长率进行监控。在这些指标即将达到临界值前,果断采取措施,为房地产业正常运行提供良好的金融环境。
第二,建立个人信用制度。如果能够建立起个人信用制度,使个人信用资料有连续记录,其信用状况能够得到全面反映,银行通过一定法律程序就可以查阅到个人信用档案中的资料,从而对申请人的资信状况进行准确判断。个人信用制度包括以下内容:(1)个人信用档案制度;(2)个人信用账户制度;(3)多层次个人信用社会调查体系;(4)个人信用监控和预警制度。
第三,设计合理严密的房地产税制。主要包括:(1)对土地空置征税,提高囤积投机的成本;(2)征收土地增值税;(3)征收土地保有税,刺激土地供给。
第四,加强对房地产价格的检测与调控。主要包括:(1)建立城市基准地价公示制度,编制并定期地价指数、各类物业价格指数作为市场交易的决策参考;(2)建立房地产交易价格评估制度与申报制度,这样,政府就可以监督每一宗房地产的成交价格情况;(3)对房地产预售做严格审查;(4)利用货币金融政策调控房地产市场;(5)加快企业制度改革与房地产使用制度改革,使房地产投资主体成为自负盈亏、自我约束的经济实体;(6)政府应适时发出警告,公告有关市场信息,加强对投资者市场风险的教育,调整市场情绪,尽量化解大众的非理。
第五,扩展企业融资渠道,提高企业竞争力。我国房地产开发企业综合竞争力还不是很强,企业间的竞争力相差不大,企业规模小、自有资金少、融资渠道单一,企业往往采取过度贷款行为。为摆脱这种局面,提高中国房地产业竞争力,应着重做好以下工作:(1)组建一体化企业集团;(2)鼓励社会基金投资房地产业,提高企业融资能力;(3)政府应制定相应的政策;(4)鼓励企业创立名牌产品;(5)鼓励有实力的房地产企业上市。
参考文献:
[1] 周京奎.金融支持过度与房地产泡沫――理论与实证研究[M].北京:北京大学出版社,2005.
关键词：房地产泡沫；房地产价格；指标
中图分类号：F810 文献标志码：A 文章编号：1673-291X(2007)02-0187-03
中国自1998年结束了福利分房制，开始实行货币化分房，成为房地产业走向市场化的分水岭。从此，中国的房地产市场迅速发展，对拉动内需，加快城市化进程，促进国民经济增长，起到了重要作用。经过十多年的发展，现已成为我国主要产业之一。然而，与此同时，房地产投资增幅过高、商品房空置率过大、房价上涨过快、供房结构失衡等问题凸显，温州炒房团，海外热钞，上海房价神话(汤臣一品均价11万／平方米)，部分高官纷纷落马，无不揭示了房地产市场的投机氛围极为浓厚。据统计，全国商品住宅的价格从2000年逐步上涨，2002年上涨了4％，2003年上涨了5．7％，2004年上涨了18．6％，2005年上涨了15．1％，2006年1―7月份，全国比去年同期上涨9．7％。房地产市场由于其供给弹性有限、不存在易得的替代品；房地产没有终极价格、基本价值难于确定等特征，成为最常见的经济泡沫载体之一。因此，国内“房地产泡沫”的呼声日高，中国的房地产是否存在泡沫之争也成了中国当前最为热烈讨论的话题。
一、我国的房地产泡沫是否存在之争
2001年10月25日，经济学家魏杰在一次电视访谈中认为“2002年就要充分显示出房地产的冬天”。由此拉开了“房地产泡沫”争论的序幕。2002年11月，时任总理朱基表示了对房地产泡沫的担忧。2004年10月底，美国《纽约时报》刊登了题为《中国房地产业出现过热和泡沫》的报道，引发了国内外对中国房地产是否存在严重泡沫的争论不断升级。目前主要有两种观点“泡沫论”和“无泡沫论”。
泡沫论的代表人物是清华大学魏杰教授、中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容等。他们认为，我国房地产业的开发投资过热、空置率过高、房价持续增长、房价收入比超出警戒线等都说明我国房地产已出现泡沫，应该采取严格调控措施进行调控。易宪容还认为，中国房地产泡沫主要是住房有效需求不足。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能被戳穿。有效需求不足，一味地提升房地产的价格只能使得中国房地产市场的泡沫越吹越大。
持“无泡沫论”观点的以中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华、北京大学萧灼基教授、建设部政策研究中心等为代表。他们认为，从政策、经济发展等方面都说明我国房地产的需求很大，目前的房地产业是在健康快速发展。建设部与房地产商等主张中国房地产价格的上升在于市场需求大于供给，根本不存在泡沫。由全国工商联住宅产业商会、中城联盟、华远地产、万通地产、北京城市开发集团等组成的联盟，了“中国房地产研究报告”，主旨是“拿数字说话”，反击“泡沫论”。这份报告认为，1998―2003年我国商品住宅售价的年增长率为3．5％，而同期城镇居民的年收入增长率为10．7％，几乎是房价上涨速度的3倍。房价涨幅低于收入，哪有什么房地产泡沫?
数字胜过千言。本文在对房地产泡沫内涵、特征和运行机理进行分析的基础上，以全国房地产市场有关数据作为依据，选取适当指标对全国房地产市场泡沫进行实证研究，力求从数字、指标、判断标准上来界定我国房地产市场目前的现状如何，是否已出现了普遍性的泡沫，程度如何，等等。
二、房地产泡沫的内涵、特征和运行机理
房地产泡沫是房地产资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。房地产泡沫的主要特征是：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。
三、我国房地产泡沫问题的实证分析
我们根据房地产泡沫的内涵、特征和运行机理，选取了理性泡沫模型，基于数据的收集困难，本文采用直接指标法和间接检验法进行实证检验。
(一)直接指标法实证检验
1．房地产贷款增长率／贷款总额增长率
反映房地产与信贷协调性的指标。该指标在1～3左右为宜，过高表示银行资金投向房地产市场的速度过快，泡沫的成分比较大。
由图看出，中国的这个指标波动很大，但每一次的涨落都与国家的政策短期效应有关，如1998、1999年由于我国处于机构改革、紧缩阶段，2001年国家金融机构贷款骤减，房地产贷款同比上升，2004年由于“121”等强劲措施的出台。2004年后，这一比例又逐步开始上升，至2006上半年达到了4．37，说明我国房地产贷款额增长过快，房地产业的发展过多依赖于银行资金支持，当前的我国房地产业存在着投机泡沫成分，应该提高警惕，严防由此引发的泡沫扩大化。
2．房价收入比
这个指标最初是用来衡量家庭对房价的承受能力。如果房价远远大于家庭年平均收入，则说明住房价格超过了居民消费水平，房价过高。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3～6。世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间，发达国家一般在1．8～5．5之间。
从图4可以看出，我国的房价／家庭年平均收入都在6以上，高于国际水平，所以，仅从房价收入比这一国际公认的衡量房地产市场是否存在泡沫现象的指标来看。中国的房价已经某种程度地超过了居民的实际支付能力，出现了泡沫迹象，特别在上海、北京、杭州等重点监测的城市，这一比例都超过了12以上，应时刻警惕目前过高房价中的泡沫成分。但整体来看这个比值在慢慢下降，说明房价与收入之间的差距在逐年缩小，向6以内逼近。
3．房地产价格增长率／GDP增长率
用GDP增长率代表本国实体经济的发展，测量房地产相对实体经济增长速度，用来监测房地产经济泡沫化的趋
势。该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上时，房价的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在。
由图5可知，即使GDP增长率使用可比价格计算，我国的这个指标也均保持在2以内，仅从此指标判断来看，我国房地产业运行正常，毫无泡沫可言。
(二)单位根及协整实证检验
1．分别检验售价和租价序列是否为平稳数据，如果房地产价格时间序列是一个非平稳的随机过程，说明需求中包含了大量的投机需求，房地产市场上存在投机性泡沫。
2．如果都不是平稳序列，则找出它们的单整阶数d，在阶数相等的条件下进行协整检验。如果房地产价格与租价之间不存在长期均衡关系，则说明房地产市场上存在大量投机交易，房地产市场价格偏离了理论价格，可能产生了投机性泡沫。分析如表：
结果显示，在5％的显著性水平下，全国房屋销售价格指数序列存在单位根，是非平稳的，而全国房屋销售价格指数一阶差分序列和全国房屋租赁价格指数序列都不存在单位根，都是平稳的。
以上分析表明，全国房屋销售价格指数序列的ADF检验无法拒绝存在单位根的零假设，故可以认为是一个非平稳的随机过程，说明全国房地产市场存在投机性需求和投机性泡沫。而全国房屋销售价格指数一阶差分序列和全国房屋租赁价格指数序列的ADF检验拒绝了存在单位根的零假设，故可以认为是一个子稳的随机过程。另外，全国房屋销售价格指数序列和全国房屋租赁价格指数序列不存在协整关系和长期均衡关系，由此也认为我国房地产市场存在大量投机交易，可能产生了投机性泡沫。
四、结论
我国目前正处于房地产周期的复苏与繁荣期，我国房地产市场总体运行比较健康。通过以上直接和间接检验法对我国房地产业运行特征的实证分析及定量评判，从整体上看，虽还没有完全足够的证据证明我国各大城市存在普遍性的房地产泡沫。可有整体向泡沫一方倾斜的迹象，各项相关指标均运行在高位，因而存在着较高的潜在的房地产泡沫风险因素，但尚未形成严重的房地产泡沫，更未达到房地产泡沫破裂程度。然而局部地区(比如上海、北京等)确实出现了房地产投机性泡沫(关于上海、北京等局部出现的泡沫研究请参看其他文献，在此略)，为中国房地产市场敲响了泡沫警钟。
近几年来，政府各种调控措施的不断及时出台，如“121号文件”、“国八条”、“8．31大限”、“212号文件”及“国六条”等，房地产市场价格上升之势得到一定遏制，挤压了一定的泡沫。随着国家加大对房地产行业宏观调控，建立健全相应的政策法规来约束房地产的发展速度与方向，严格限制各级政府的缺位与越位行为，加强金融监管力度，打击投机性投资行为，限制国际热钱的影响，可以使我国的房地产业得到全面健康与合理的发展，使已经出现的局部地区的房地产泡沫逐渐消除。
论文关键词：上海，房地产泡沫，检验，估量
一、 引言
近年来我国房地产市场的急剧升温引起了社会的广泛关注，房价持续飙升的同时，不同利益集团基于自己的立场也发出了截然相反的声音。住宅市场有没有泡沫及泡沫度到底有多大已成为全社会共同的话题。但是，泡沫理论的研究尚未成熟，具有说服力且得到广泛认可的泡沫检验及估量方法还处于探讨层面。然而，随着上海市房价每天突破性的上涨，房地产市场泡沫检验及测量已成为一个无法回避的话题。政府一揽子调控政策到底是釜底抽薪还是扬汤止沸需要相应的理论支撑与实践检验。因此，全面、客观检验、估量上海市房地产泡沫不仅具有一定的理论价值，还具有明显的实践意义和现实针对性。
二、 泡沫检验
（一）理论分析与制度背景
检验理性泡沫的基本方法根据国际经验主要分为直接检验与间接检验。直接检验的基本思路是主要是利用实际经济数据，直接检验特定形式理性泡沫的显著性，并据此判断是否存在该种形式的理性泡沫。间接检验方法的理论是基于用未来各期基础现金流收益的理性预期贴现值所表示的理论价值作为零假设。若检验结果拒绝零假设，则可以认定存在泡沫。间接检验方法一般包括超常易变性检验（excess volatility）即方差边界检验、设定检验等。
1、直接检验
直接检验的基本思路是明确分析一个具体的泡沫过程，并直接检验泡沫解的有效性。泡沫解的有效参数则可以得出这样的结论：设定的泡沫过程比简单的现值模型或许能够更加具体的解释泡沫资产价格的变动幅度，而泡沫解的无效参数意味着不存在这一设定的泡沫过程。到目前为止国内外学者只进行了两种设定性泡沫的直接检验：一种是由奥布斯特菲尔德和弗如特通过对美国股票价格的分析，进行了一种内在性泡沫的检验；另一种是由加勃和弗鲁德通过对德国恶性通货膨胀的分析，首次提出确定性泡沫的检验。
2、间接检验
（1）超常易变性检验
当不存在泡沫时，假设实际利率r唯一，则资产价格为：
式中，表示期的基础现金流收益。如果能够计算出资产正常时的理论价格，并与存在泡沫时的实际价格进行比较，他们之间的实际差额就是价格泡沫的大小。
（2）设定性检验
设定性检验方法是由West（1987）首先提出。他提议利用Hausman检验来比较两组估计参数。第一组参数是从一组方程通过数学模型间接套算获得的；另一组是利用ARIMA方程推算的股票红利过程的一组套利均衡方程。根据这组参数的稳定性，其无论是否存在泡沫都不会发生变化。第二组参数来自于股票价格对合时的一组阻滞后期红利进行的回归。因回归方程模型假定股票价格不含有理性泡沫分量，自然这组参数对于理性泡沫的反映是极度敏感的。在零假设下，股票市场价格符合市场有效性模型，上述所有方程的回归系数应该都将是一致的，因而对两组参数的估计值进行比较时，除了样本误差以外都是相等的。如若出现不等，则意味着存在着泡沫。所以判断两组参数的差别是否显著可利用Hausman检验。
（二）样本变量与描述性统计
房地产的供给及需求，从经济学角度来讲主要由价格及预期决定，也是由房地产供给与需求共同作用的结果。根据古典经济学理论，房地产需求与房价增长呈反比，需求随着房价的增长而降低；而供给与房价成正比，随着房价的上涨而上涨。因此，为探寻房价与需求、供给的真实关系，本文从房地产供需角度入手，结合我国政策因素，在国家政策的限制下，一定时期的房价与供给及需求的关系可用以下公式表示：
其中，为房地产的需求量，为房地产的供给量，为房价。
本文通过选取房价指数的数据为年度数据。由于我国从1998年开始住房改革，故1998年之前的数据不具有参考价值，数据选取从1998年开始。房地产受政府政策影响较大，政府政策会引起房地产市场预期的逆转，从而对需求市场引起极大的波动。在1998-2009年这段期间，由于国家面临次贷危机的冲击，为保证经济的平稳发展，中央在2009年初又对2004年以来房地产调控的政策进行入利率优惠、二套放贷优惠的调整。房地产市场前后进行了大幅度的波动，所以，为不影响参数值的客观性，本文对个别异常数据进行了加权平均调整。如下图：
【关键词】 股市泡沫 实证分析 现状 对策
一、我国股市泡沫的实证分析
1、市盈率的定性判断。研究整个市场的泡沫状况，可以从市场平均市盈率角度进行定性衡量。表1是2006年7月至2007年6月我国A股市场市盈率的统计表。从国际经验来看，马来西亚、中国台湾和香港地区在亚洲金融危机之前的经济高涨时期的股市平均市盈率分别为48 倍、40 倍和20倍，和这些历史数据相比，近一年多以来我国股市市盈率有些偏高。尽管发展中国家的市盈率可以适当高些，但中国股市近期的市盈率已达到40甚至50多倍，其中有些个股市盈率已超过百倍而没有业绩或高成长性做支撑，比如我国的PT和ST类股票的市盈率有些已高达千倍以上。因此从市盈率的角度来看，目前我国股市确实不能排除存在泡沫的可能性。
2、动态自回归检验方法。单纯从市盈率来看，并不能准确判断股市是否存在泡沫，需要通过设定一些模型来对股市是否存在泡沫进行检验。本文采用了动态自回归检验方法。
根据动态自回归检验方法建立一阶自回归模型：Pt = λPt - 1 +εt（λ为股票价格的滞后一阶的自回归系数，εt 为随机波动项，服从一个白噪声过程）。对泡沫的检验就是对λ的检验，检验其中的λ是否与1 有显著差别，其原假设为Η0：| λ- 1 |
以上证A股指数2006 年1 月4日～2007 年10 月31日(441 个样本) 和深证成份A指2006 年1 月4 日～2007年10 月31 日(441个样本) 的日收盘价格对Pt =λPt - 1 +εt中的值进行动态检验。进行检验时，选择动态的30 日等长数据段来计算值（本文所有数据来源于上海证券交易所网站以及深圳证券交易所网站）。
实证检验结果表明：对上证A股指数收盘价格值进行动态检验中，λ=1.083>1.01；对深证成份A指收盘价格值进行动态检验中，λ=1.096>1.01。所以上海与深圳股票市场拒绝执行λ=1的假设，可以得出我国股票市场存在泡沫的结论。
3、泡沫序列的检验。检验出股市存在一定程度的泡沫之后，还要对当今股市泡沫是理性泡沫还是非理性泡沫进行检验。为判断两市泡沫究竟是理性还是非理性泡沫，对泡沫序列进行平稳性检验。笔者根据2006年1月4日至2007年10月31日的上证A股指数（441个样本）和深证成份A指（441个样本）计算了每日股指的泡沫程度，并对这段期间的股市泡沫序列进行单位根检验。单位根检验的结果（见表3） 表明：在2006年1月4日至2007年10月31日两市泡沫序列的ADF检验统计量均小于三个显著性水平的临界值，所以泡沫序列不存在单位根，即泡沫序列是平稳序列。也就是说，总体来讲，这个时间段内股市泡沫是理性泡沫。
再考察局部泡沫是否具有非理性特征。截取2007年3月1日至2007年10月31日这段子时间段的上证A股指数（共161个样本）和深证成份A指（共161个样本）的泡沫序列进行单位根检验，单位根检验的结果(见表4)表明：在2007年3月1日至2007年10月31日这段时间内，泡沫序列存在单位根，具有非平稳性的特征。所以可以得出结论：这段时间内泡沫序列是非平稳序列，可判断为非理性泡沫。
经过上面一系列的实证检验，可得出结论：近两年中，我国股市存在较为明显的泡沫。而且多数的时候，股市泡沫呈理性泡沫。但也有时间段（如：2007年3月1日至2007年10月31日）股市泡沫呈非理性泡沫。
二、当今股市泡沫的主要成因
1、货币流动性过剩。当前我国经济中流动性过剩的具体表现为M2 增量和信贷增量之差的变化。2007年9月末，广义货币供应量M2余额39.3万亿元，人民币贷款余额25.9万亿元。由于现期我国居民消费意愿较低，另外我国目前的投资渠道也较为单一，使得很多居民会将一部分多余资金注入股市。同时，过多的资金也使得银行为了更高利润而通过一些隐蔽途径将资金注入股市。这些行为都为股价的上涨提供了一定的资金来源。
2、当前我国股市泡沫存在一定的结构性。当前我国股市泡沫是存在一定的结构性的。这一方面主要表现在当前沪深A股市场泡沫最大的是垃圾股和绩差股。垃圾股和绩差股的泡沫程度要高于绩优股。目前，我国很多上市企业的业绩状况令人担忧。不少地方政府或行业主管部门为了使所属企业到股票市场上融资， 往往采取一些不正当的手段对企业进行“包装”。经过“包装”的企业上市后，通常很快露出“原形”成为垃圾股。但是业绩很差的公司，尤其是ST公司往往可以变成宝贵的壳资源。未上市的股份公司为了走上市申批的捷径，便购买ST股公司的壳上市。当别的经营状况比较好的企业购买了ST股份公司的壳上市，那些知道内幕信息的炒家就会提前大量吃进ST股票，然后再借助消息披露把低价的ST股炒高，从中牟取暴利。这样一来，那些没有进行资产重组或资产重组得不好的ST股票价格也跟风上涨，这就会产生很大泡沫了。
3、机构投资者短期债务性资金的推动。我国证券市场上机构投资者，如券商、企业（上市公司）、私募基金、证券投资基金等投资者雄厚的资金实力成为推动市场上涨的力量，同时也成为股市泡沫加速膨胀的推动者。但从长期来看，这些机构投资者是很容易为股市乃至自身带来很大安全隐患的。近几年，证券投资基金已经成为我国证券市场重要的机构投资者，其中主要是开放式基金，开放式基金的资金来源大都是没有多少证券投资经验的银行储户，具有高度流动性。随着经济金融环境的变化，投资机构资金的快速进出很容易造成证券市场的大幅震荡，因此这些资金是极具易变性的。一旦银根紧缩使得机构投资者流动性急剧下降，他们便会大量抛售股票造成股市下跌，同时也容易会引发股价雪崩和公司的巨额亏损。
4、全民炒股对股价的推动作用。截至2007年4 月下旬，中国股民达到9200 多万户。如此可观数量的股民进入股市，造成了股市的狂热，对于股市的高涨，股价泡沫的迅速膨胀确实起了重要的作用。
三、股市泡沫问题的处理对策
1、加大力度化解流动性过剩。（1）调整国际贸易政策。其中包括调整出口政策和调整进口政策，以减少出口而扩大进口。（2）调整外资政策。不能盲目强调引进外资，而是有选择地按照国民待遇原则引进真正对我国经济有推动作用的外资。（3）增加汇率波动的幅度和提升灵活性。这样利于通过汇率的灵活变化来调节进出口需求，从而调节国际收支。在调节国际收支的同时，还应调整我国现存的结售汇制度并进一步加强外汇管制，严格防止热钱的进入，减慢对QFII额度放宽的速度。
2、采用多种途径综合治理结构性泡沫。针对于沪深A股市场泡沫最大的是垃圾股和绩差股，主要对策有三点。（1）不准许ST股份公司卖壳。这样使股票的良莠容易分清，人们买股票也就趋于理性了。从而股市的泡沫也就难以形成了。（2）加速增加优质股票供给。扩容股市，让更多的优质公司上市，增加优质股票供给，缓解优质股票供不应求的状况。（3）国家通过公开市场的方式调控股市、引导投资。这样政府既可以调控市场，防止泡沫产生，又可引导人们理性投资。政府还应调整资金流向，从而避免因资金过多流入一个行业引起该行业出现经济增长的泡沫并产生股价泡沫。
3、大力发展类型多样、优势互补的机构投资者。监管部门应为券商开拓新的盈利渠道和盈利模式“松绑”，如鼓励券商发展融资融券等低风险的利差业务，发展规范的资产管理业务，发展新型资产证券化产品等金融衍生品业务等等。要从根本上改变我国券商的盈利范围仅局限在买卖证券的利差这种局面。
4、增强股民风险防范意识，完善证券市场的产品结构。政府应对非专业股民进行证券投资和股票交易方面的知识普及培训教育，使他们掌握正确的投资理念，进行理性投资，增强风险防范意识。另外，还要丰富投资产品的种类，如完善债券市场、建立证券卖空机制、出台期货期权交易、出台股指期货等。这样可以分流过度集中在股市中的资金，同时还可促进各种投资市场的共同发展。
[参考文献]
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关键词：泡沫货币稳定金融稳定
货币政策目标大致分为两类：一类是经济稳定，即在保持物价稳定的基础上，维持经济的健康发展；另一类是金融稳定，即保持金融体系的健康。根据历史经验，一般物价水平的稳定有助于经济稳定和增长，但是不能确保金融稳定。近20多年来，物价稳定而资产价格频繁波动是许多国家遇到的一个新问题。资产价格泡沫在许多国家均有发生，但是在泡沫产生－膨胀－破裂的过程中，货币政策是否应该对其进行干预这一问题成为理论界的研究热点。
资产价格泡沫中的货币政策干预问题分析
关于货币政策是否应该对资产价格泡沫进行干预的问题，近年来在学术界产生了持久性的争论。到目前为止，有一点已经达成共识，那就是，运用货币政策进行干预或者不干预的关键并不在于判断资产价格是否合理估值，而是取决于资产价格所包含的信息内涵，即价格中是否含有货币政策最终目标(通货膨胀或者产出)的信息。换句话来讲，就是要看资产价格是否能够作为经济预测的领先指标。如果资产价格中包含了未来通货膨胀或者产出的信息，那么货币政策就应当对泡沫进行干预。
目前争论的焦点问题在于，如果资产价格不包含货币政策最终目标的信息，那么货币政策是否仍旧应该对泡沫进行干预？对于这一问题，存在两种完全对立的观点。一种观点认为即使资产价格没有信息内涵，即不包含诸如通货膨胀或者产出等货币政策最终目标的信息，货币政策仍然应当积极对泡沫进行干预，我们称之为“有为论”。相反，另一种观点认为，如果资产价格没有信息内涵，那么央行应当忽略泡沫的影响，不对其进行干预，我们将其简称为“无为论”。
（一）无为论
Bernanke，Mishkin，Filardo以及Goodfriend等都是“无为论”的支持者。他们认为，除非资产价格泡沫影响到通货膨胀预期，否则货币政策不应该对泡沫进行干预。
BernankeandGertler(1999)的研究颇具代表性。他们对BGG模型进行扩展，加入泡沫因素。通过对四种不同的货币政策在泡沫从膨胀到破裂的全过程进行模拟分析，最后得出结论认为：采用的一种货币政策，即仅对通货膨胀反应的货币政策虽然不直接对泡沫做出反应，但是仍然能够取得最小的通货膨胀波动和产出波动，是四种候选货币政策中最好的一种。一些中央银行家也持有“无为论”的观点，如美联储前任主席Greenspan。Greenspan(1999)在众议员战略委员会提供证词时，对资产价格与货币政策之间的关系进行了如下论述：“尽管财产价值对经济至关重要，美联储必须对此认真监督和审查，但是其本身并不是货币政策的目标。货币政策的目标是美国经济的最大可持续性增长，而不是资产具体的价格水平。”
（二）有为论
Cecchetti，Genberg以及Wadhwani(2000)等学者明确主张中央银行应该直接干预资产价格泡沫。他们认为，从理论上来讲，货币政策的最终目标是保持货币币值稳定(即经济稳定)以及整个金融体系的稳定，而资产价格泡沫与金融稳定有着密切的关系。泡沫崩溃往往会给实体经济造成巨大冲击，所以，中央银行应该通过调控利率等手段，对泡沫进行干预。
持有为论的学者和中央银行家为数也不少，如Smets(1997)、KentandLowe(1997)以及GoodhartandHofmann(2000)等。他们并不是建议将资产价格纳入货币政策的损失函数，而是将资产价格作为货币政策反应函数中的一项，即采取形如第四种情况的货币反应函数。也就是说，有为论并不是要求改变货币政策的损失函数，有为论与无为论之间的主要争论也在于对货币政策反应函数的不同看法。
货币政策直接干预资产价格泡沫的局限性
尽管中央银行的货币政策在宏观经济管理中发挥了重要的作用，但是其在应对资产价格泡沫中也存在许多局限性。如果中央银行运用货币政策直接对泡沫进行干预，存在如下的问题：
首先，央行必须准确判定资产价格泡沫是否存在以及合理评估泡沫程度大小。但是，要识别正在逐渐发展的泡沫是非常困难的。这是因为资产的基础价值本身是无法观测的，而且难以对其进行准确估算。实际上，相于私人部门而言，中央银行并不拥有信息优势以及更强的泡沫预测能力。Greenspan(1998)曾经说：“想通过市场干预来戳破股市泡沫，有个根本性的问题尚未解决，那就是你必须比市场本身更了解市场。”事实证明政府并不比市场知道更多信息。如果中央银行在不具备信息优势的情况下错误地对是否存在泡沫做出判断，那么就会导致错误的货币政策。
其次，货币政策对于资产价格泡沫仅具有有限调节能力，许多实证研究结论表明，货币政策与资产价格之间的关系并不存在固定的模式，这表明中央银行运用货币政策控制资产价格的手段和能力是有限的。而且，运用货币政策对泡沫进行调控一般需要较长的时间，使用时有一定的政策时滞。
第三，货币政策的成本也需要引起关注。运用货币政策抑制泡沫的同时也会对实体经济造成影响，紧缩的货币政策对宏观经济的负面影响可能比泡沫带来的危害更大。如果央行采取激进的措施，比如大幅度提高利率，即使有可能会成功地抑制泡沫，但是其后果是经济出现下滑，甚至陷入衰退。所以，即使可以识别泡沫，货币政策仍然很难在刺破泡沫的同时不损害实体经济。
正是由于以上原因，BernankeandGertler(1999)提出了基于弹性通货膨胀目标制框架下干预方法：即使在资产价格泡沫对预期通货膨胀率产生影响的情况下，货币政策也不应当直接对泡沫本身进行干预，而是应当对被影响的通货膨胀率进行干预。但是，这种方法需要预测泡沫对预期通货膨胀率的影响，而这在操作上也并不是一件容易的事情。
无论如何，货币政策无法从根本上抑制泡沫的产生。货币政策只能通过信贷的扩张与收缩，间接影响资产价格泡沫的变动。防治泡沫需要有良好的制度设计、完善的会计制度、执行有效的法律体系，高效的监管构架以及投资者理性投资理念的建立。货币政策对于金融稳定的作用也只能是治标，最后贷款人功能的发挥局限于事后的“救火”以及防止危机的扩散。
结论
按照丁伯根“政策目标与政策手段数量一致”的原则，为了同时实现货币稳定和金融稳定两大政策目标，中央银行应该使用至少两种政策手段：一种是控制货币数量或者进行利率调节，另一种则是对金融机构进行监管以及通过“贴现窗口”实施“最终贷款人”的功能。
中央银行的货币政策应该密切关注资产价格变化的动向，但是货币政策本身不应该被直接用于阻止资产价格泡沫的膨胀，而是应该针对宏观经济本身，尤其是一般价格水平。对于“疑似”资产价格泡沫，中央银行应该采取弹性通货膨胀目标制的方法。与此同时，为了维护金融市场的稳定，中央银行应该充分发挥政策制定者、监管者的职能，与其他金融监管部门协调配合，通过制度建设以及严格监管做好资产价格泡沫的事前防范，主要是增加银行体系的风险防范能力，如加强资本重组率、充分披露信息等等。当泡沫破裂时，中央银行应当首先保证整个金融体系的平稳运行，在必要的时候充分发挥其作为最后贷款人的作用，积极应对以避免泡沫破裂给实体经济造成的严重打击。
参考文献：
【关键词】日本 中国 房地产 泡沫 启示
第1章 中国房地产发展现状和过热的成因
进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。而20世纪末期发生在日本的房地产泡沫的惨痛经历，也使人们对中国的房地产热产生了深深忧虑。社会各界关于中国房地产市场是否存在泡沫的讨论也没有停止。因此，考察中国房地产发展现状，分析中国房地产市场过热的成因就显得十分必要。
1.1中国房地产发展的现状
1991年开始，中国国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1992年，房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底，宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳、快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来政府出台了多项针对房地产行业的调控政策。
1.2中国房地产过热的成因分析
理论界对中国是否发生房地产泡沫的问题的讨论也从未停止。国家发改委经济运行和发展研究室主任王小广认为，中国房地产市场有泡沫化发展的倾向，并有演化成泡沫经济的可能。中国社会科学院金融研究所博士、金融发展与金融制度室主任易宪容称：“中国房地产的泡沫已经越吹越大，房地产降温刻不容缓。”而国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴曙松则持乐观态度，认为：从房地产市场的发展看，我们充其量只能说，目前房地产市场正在经历第一次完整意义上的周期波动的考验。原来扩张阶段形成的许多经营惯性有待调整，但中国房地产市场发展空间依然很大的现实是没人能够否认的。房地产市场是否存在泡沫仍在争论之中，但是房地产市场过热却已是定论。
房地产热引发的原因归结如下：
1、人民币升值。 从日本房地产泡沫产生的原因方面来分析，导致中国房地产市场发展过热的情况和日本20 世纪80 年代的一些经济环境极其相似，进入21 世纪，中国也开始面对欧美各国要求人民币升值的强大压力。改革开放以来，中国的经济进入飞速发展时期，由于中国的人力资源丰富且廉价，根据比较优势理论，制造业发展迅猛，经济结构偏向出口型，使中国一直以来处于对外贸易顺差，形成了数额巨大的外汇储备。 这导致欧美诸国的强烈不满，贸易摩擦不断发生并且逐步升级，对人民币形成了巨大的升值压力。 自2003 年至今，人民币汇率从美元兑人民币8.0∶1，上升到目前的6.2024：1（2015年6月8日人民币兑美元汇率）。对人民币升值的强烈预期，吸引了大量国际资本进入中国市场，许多资本以国际游资的方式进入房地产市场。另外，人民币的升值给中国的经济发展带来了巨大影响，特别是2008 年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。
2、城市化进程与房市预期。中国目前正处于加速城市化的进程之中，城市化水平在以每年1%～2%的速率增长。据联合国在2010 年3 月25 日的一份报告称：中国的城市化进程发展很快，城市化水平从1980 年的19%跃升至2010 年的47%，预测到2025 年将达到59%。在城市化进程中将会有大量的土地被用于城市化建设，将对地价和房价产生巨大影响。 中国的企业和居民对房地产市场形成了这样的刚性预期：土地属于稀缺且不可再生资源，在这个加速城市化的阶段，土地价格只会随着经济的发展和需求的增加越来越高，而不会降低。
以上列举的中国的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引导，必然会导致房地产市场的泡沫给经济发展和社会稳定带来隐患。中国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念，使房地产市场能够健康持续的发展下去。
第2章日本房地产泡沫对中国的启示
上世纪90年代初日本房地产泡沫破裂，给日本房地产市场乃至整个经济带来巨大负面影响。反思日本房地产泡沫破裂的主要原因在于：日元升值等原因造成的流动性过剩使大量资本涌入房地产市场；政府宽松的货币政策和财政政策以及商业银行对房地产业宽松的银行信贷进一步加剧了房地产泡沫化；政府过于剧烈的宏观调控政策打破了房地产泡沫，造成房地产业乃至整个国民经济的长期低迷。 分析当前我国房地产业的现状与日本的情况惊人相似。因此，借鉴日本房地产泡沫破灭的经验教训，可以对我国房地产市场的健康发展以及我国房地产调控政策提供有益的启示。
2.1预防过度投机
一方面，土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。 土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地需求增加时，土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，从而使需求与供给之间的差距进一步拉大。在此情况下，有限的土地价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而可能导致整个房地产业泡沫的形成。另一方面，房地产投资的过度增长使得房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡，房屋空置率高，也会导致房地产价格急剧下跌，泡沫破灭。
2.2预防银行信贷非理性扩张
货币政策既体现在存贷款利率方面，也体现在银行业与房地产业之间的关系方面。中国的存款利率仍有上调空间，而且央行加息的可能性也一直在人们的预期范围之内，这有助于降低普通百姓地产投资和投机的热情。必要时选择恰当的时机加息，未尝不是一个有效的办法。目前由于全球金融危机，中国采取降息措施刺激经济发展，但是长期来看，只要房地产行业有过度投机的现象，中国就有可能再度加息。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，造成过度开发，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。
2.3加强对房地产市场的宏观监控和管理
宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。房地产兼有资产和消费品两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃，容易产生房地产泡沫时，就必须加强对房地产市场的管理。首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模，使房地产的产与销基本适应，不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增；最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产，同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
2.4强化土地资源管理
政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严格惩处各类违规行为，严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过规定期限没有进行开发的土地，政府应立即收回。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。
2.5加大经济适用房廉租房建设力度
进一步完善经济适用住房政策，加强经济适用住房建设计划的管理，加快落实住房补贴，提高职工购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模，着力解决中低收入家庭的住房问题。对低收入人群以廉租房形式解决其居住问题.
2.6必要时征收物业税
通过征收物业税，加重购房者的经济负担，让人们不敢轻易购房。同时，房子越多上税越多，在增加国家税收，补贴穷人的同时，抑制人们购买住房等待升值的投机心里。在日本父母把住房转赠给子女时，也要收取大概50%左右的遗产税，这也让人们不敢轻易买房投机炒作。
第3章 结语
在中国社会经济高速发展的今天，房地产泡沫是我们必须高度重视的问题。尽管学术界对近期中国房地产业是否存在泡沫还没有形成一致的意见，但是作者认为无论房地产泡沫存在与否，对发展过程中已经出现或将来有可能出现问题进行及时地治理和防范总是有意义的。日本房地产泡沫的教训是惨痛的，房地产泡沫的破灭给日本国民经济带来巨大的负面影响，使其长期陷入萧条。中国应该好好吸取日本的经验，充分研究日本房地产泡沫破灭的机理，真正做到居安思危，防患于未然，保证中国房地产业在未来能够实现健康有序的平稳增长。
参考书目：
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