时间：2022-12-24 00:29:37
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇地产考察报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
我县的廉租住房建设，在县委政府的领导及上级主管部门的指导下，严格按照要求进行建设，取得了一定的成绩，现将具体情况报
告如下：
一、廉租住房建设情况
1、建设目标任务
我县20*年度扩大内需项目第四季度新增6000平方米廉租住房项目，经请示县人民政府及上级主管部门同意，结合我县实际，收购
了6000平方米经济适用住房作为20*年第四季度新增扩大内需廉租住房项目。后因在检查中不符合中央20*年第四季度扩大内需项目的
要求，现已重新建设。2009年我县的廉租住房建设计划总面积20000平方米，400套，2009年我县共需完成26000平方米，520套廉租住房
建设任务。
2、工作进展情况
20*年第四季度新增6000平方米扩大内需项目廉租住房项目，已启动征地工作，完成了图纸设计及方案的修改。2009年20000平方米新建廉租住房建设项目，在项目名称、项目法人、建设规模和总投资不变的
前提下，分别利用云南*有限责任公司、*县教育局(*中学、*中学、*中学、*中学、*中学、*中学、高
良中学)、*县*镇卫生院和*县*乡人民政府的国有存量闲置土地来分点建设，现主体工程已全部开工，完成投资600万元。
(其中：云南*有限责任公司和*县*镇卫生院的8000平方米廉租住房，正在进行三层主体工程施工，*县教育局、*
县*乡人民政府正在进行基础部分工程建设，整个项目建设预计12月底全部完工，并投入使用)。
二、廉租住房建设存在的困难
1、资金缺口较大。由于地方财政资金紧缺，廉租住房建设资金投入受限，目前我县已建成的廉租住房建设资金缺口1*0万元，
(20*年5000平方米，总投资665万元，上级补助资金250万元，地方补助资金175万元，现下欠建设资金240万元;20*年6000平方米，加
上20*年第四季度新增6000平方米扩大内需项目，共12000平方米，总投资1530万元，上级补助资金600万元，地方到位资金120万元，
下欠建设方资金810万元)。
2、土地征用难。建设中，一是向农户征用土地十分困难(大多农户不到场，或到场的拒接签字、拒接领取征地款等现象突出);二是
土地手续难予办理。
3、廉租住房制度建设滞后，管理人员不足。对低保人员的动态管理和廉租房住户的进入和退出机制有待进一步健全;
4、未来廉租住房的滚动发展和循环发展思路还有一定差距，探索和借鉴先进的廉租住房建设经验和办法不够，处于被动建设，无
政策支持。
三、下步工作措施
1、廉租住房不再集中兴建，采取以收购旧住房，在房地产开发小区中配建或者利用各类企业、单位现有的存量土地等方式进行建
设;
2、争取政策支持，结合廉租住房实用、便利、安全、功能配套、造价不高的特点，尝试对廉租房住户进行先租后售，达到滚动发
展的目的;
3、利用金融资源，发挥金融诱导作用，将廉租房开发成贷款证券化;
4、推行住房建设公债和大力发展房地产租赁业，尤其是加快廉租房租赁方式的创新。
我县的廉租住房建设工作，虽然取得了一定成绩，但与上级的要求和群众实际需求相比，还存在一定的差距，这也就给我们提出了
新建村是紧邻富海石化的一个有900多人的小村子，村里最近的一户人家距离富海仅150米左右。与工厂为邻的日子里，最让村民们难以忍受的是刺鼻的气味，他们甚至在做农活时都戴着口罩。村民张建芝、苟玉训等人告诉本刊记者，2012年，这个村就有5个人死于癌症。2013年6月19日，年近7旬的村民孟某又在山东省立医院确诊为腺性肺癌。医生告诉他，已经不能做手术了，只能靠药物维持生命。“以前村里得癌症的人可没有这么多。”其家属向《瞭望东方周刊》记者说，他们认定这与化工厂有关，但难以拿出确切的因果证据。
越淘汰越多
富海石化正式的名称是东营华联石油化工厂有限公司，隶属于富海集团，所以人们一般都叫它富海石化。
富海集团成立于1998年3月，是当地最大的综合型民营企业，公司注册资本金1亿元，主要从事货物运输、石油化工、房地产开发等业务。
从卫星地图上测量，富海石化被新建、大学堂、北屋子等村包围，甚至不能满足1987年版国家标准的炼油厂最低的卫生防护距离要求。根据2010年某央企调研组对山东地炼的考察报告，富海有两套常减压装置，一套30万吨，一套120万吨。
按照2011年的新产业政策，200万吨以下都属于应该淘汰的产能。然而，在查不到任何环评公示和批文的情况下，富海的网站上如今已显示，该企业的原油加工能力是500万吨/年。这就不在应该被淘汰的企业之列。但是，即便是扩能，500万吨也是限批的落后产能，不符合国家产业政策的要求。
富海只不过是山东小地炼的一个常规案例。
胜利油田一位职工告诉《瞭望东方周刊》，从上世纪90年代开始，国家就说要清理整顿地炼，淘汰落后产能，但现实的情况却是“越整顿越多”。大家纷纷扩能以避免被淘汰。如今山东数十家小炼油厂的总产能大数已经上亿，比五六年前翻了一番。按理说，炼油是国家高度控制的产业，不应该出现这些乱象。而这些小企业大多与地方政府、国有石油公司之间有说不清道不明的关系，能够通过各种渠道拿到原油配额，甚至通过灰色途径获得原油。
环保部一位化工专家向《瞭望东方周刊》介绍，地炼得不到很好的监管和控制，带来的环境问题更为严峻，不仅是生产过程中对当地的环境影响很大，而且他们生产出来的油品质量很难保证，这些油流入市场之后，进一步造成大气污染，危害人的身体健康。
根据某央企调研组2010年的考察报告，这些小炼油企业普遍开工不足，常减压装置低负荷开车或者停车，维持80%以上负荷运转的只有少数几家有配置资源或者中海油控股、中石油参股的企业。更为严重的是，有许多企业根本不具备炼汽柴油的资质，却违规生产，开不出汽油发票，于是在销售过程中就只能开给买家燃料油或者其他类型的发票。
产业政策的“弹性”
为什么国家要不断提高原油一次性加工能力的准入要求？通俗的解释是：一套1000万吨/年的装置产生的污染小于两套500万吨/年的装置，小于4套250万吨/年的装置，而生产成本高低的排序则倒过来。
但在现实中，产业政策却往往约束不了行业的发展，这不仅有企业的原因，也有相关管理部门“放水”的原因。不仅是民营企业，央企也有这样的例子。
2013年，为了给100万吨乙烯和60万吨PX提供原料，中石化海南炼化计划要扩大炼油产能，新建一套500万吨/年的常减压装置。这在审批阶段就引来环保部门的质疑，因为新批500万吨/年的常减压已经不符合2011年出台的产业政策。
随后，海南省工业和信息化厅向有关部门求助，有关部门于2013年1月15日给出发改办产业[2013]121号复函，以文件形式为这个项目的合理性作出解释。该文件中说：
【关键词】广播电视；境外工程；技术考察
【中图分类号】G221【文献标识码】C【文章编号】2096-0751（2015）03-0017-06
作者简介：韩峰，中国广播电视国际经济技术合作总公司，高级工程师
在实施境外广播电视工程项目前，通常需要赴境外项目所在国家进行现场考察和市场调研，根据要实施的项目规模、施工内容、工程特点等编写考察提纲，搜集各种有关资料，对搜集到的资料进行整理、分析，最后写出考察报告，调整、完善境外广播电视工程项目的实施方案和施工组织设计。因此，境外广播电视工程项目的现场考察和市场调研是项目取得成功的极为重要的环节。境外广播电视工程项目的实施，与国内广电工程项目有着很多相似之处，但由于项目实施地点在境外不同的国家，这就存在许多特殊性，需要在实地考察当中，一项一项地进行调查了解、分析比对，以便得到正确、可靠的资料，在此基础上对已编制的境外广播电视工程项目实施方案和施工组织设计进行修订，按序开展项目施工前期的各项准备工作。境外广播电视工程开工后，施工人员陆续进场，设备、材料、施工机械，按进度计划进入施工现场，根据设计图纸、施工标准、规范和操作规程进行施工。加强管理，保证质量，安全生产，按计划完成各项施工任务。境外广播电视工程项目的技术考察，需要在当地调查了解的内容类别很多、工作量很大，根据我多年从事境外广播电视工程项目技术考察的工作经验，对相关内容进行归纳总结，主要分为以下几个方面：
1考察前的准备工作
1.1人员准备
选派有经验、与项目实施相关的主要专业人员和外语翻译组成考察组，提前对赴现场要进行的考查内容进行准备，熟悉相关内容，做好人员的分工。
1.2文件准备
（1）编制考察提纲和考察日程，使考察有序、按计划进行；（2）编制考察搜资目录，便于在现场开展搜资工作；（3）编制拟在考察地实施的项目初步技术方案，抵达现场后针对实际情况进行修改调整；（4）编制需要与对方广电机构签署的项目会谈纪要、备忘录，抵达后据此与对方进行商务、技术会谈，认真听取对方的意见和建议，双方就相关具体问题进行充分深入的探讨，最终达成一致并签署文件；（5）编制本次考察的经费预算并报上级批准。
1.3装备及出国手续
（1）笔记本电脑、自动测距仪、GPS、数码摄像机、照相机等；（2）考察组人员需办理的出国公示、政审、护照、签证、机票、卫生免疫等手续要提前准备。
2现场考察与市场调研
2.1双方政府部门
2.1.1中国驻当地使馆
技术考察组能否圆满完成技术考察和签约任务，除了前期周密策划、细致准备以及考察组全体人员的共同努力外，与中国驻当地使馆和对方政府的大力支持，密切配合是分不开的。技术考察组抵达后前往使馆，听取使馆领导介绍当地目前政治、经济、社会的具体情况，汇报考察组要开展的工作任务情况，听取使馆领导对考察工作提出的意见、建议。
2.1.2对方国家广播电视主管部门
通常国外主管广播电视的政府机构是新闻部或新闻通讯部等，通过与主管部门官员会见，回顾双方在广电领域的友好合作，了解当地广播电视发展概况，使对方主管机关了解考察组此行的工作任务，有益于考察组顺利开展工作。
2.2技术和商务会谈
根据考察会谈纪要、备忘录或项目实施方案内容，针对现场实际情况进行调整，与对方进行商务、技术会谈，认真听取对方的意见和建议，对涉及的相关具体问题进行深入的探讨，就项目整体实施设想向对方进行详细解释和说明，反复沟通讨论，对考察会谈纪要、备忘录或项目实施方案内容逐条进行修改和完善，最终达成一致签署文件。
2.3考察搜资
为确定技术方案和投资估算提供依据。
2.3.1所在国基本概况
了解所在国的地理位置、人口、首都、行政区划、官方语言、政治、经济、宗教、社会治安、与中国的关系、与周边国家的关系等有关情况等。
2.3.2当地广播电视机构设置
了解当地广播电视的主管部门和下属机构设置及分工，人员的职责范围，办事程序，广播频率或电视频道的管理及申请程序等。
2.3.3当地广播电视现状
了解当地目前广电系统设施现状，当地现有广播和电视节目播出情况，包括国家、地方和私人广播电台和电视台的数量、成立日期、使用的播音语言、节目套数、覆盖区域、播出时长、每天播出的主要节目类型、收听效果、机房及设备状况、节目制作能力等。
2.3.4当地广电发射台站情况
了解当地广电发射台站点设施情况，所处位置、地势、海拔高度、交通情况、覆盖区域、距人口聚居区域的距离，发射机的台数和发射功率，天线的类型、数量和发射方向，铁塔的类型和高度，机房状况、供电情况、技术维护状况等。
2.3.5当地气象情况
收集当地有关的气象资料，包括气温（如：月平均气温，年平均气温，最低温度，最高温度，极端温度）、风速（如：月平均风速，年平均风速，最大风速）、风向、降水量（如：月平均降水量，年平均降水量，日最大降水量，时最大降水量，极端降水量）、旱季与雨季的划分等等。在境外不同的国家，由于气候、自然环境的不同，现场施工要采取不同的施工措施，如非洲有些国家旱季气温高达50℃，为保证工程质量，浇筑混凝土工程要选择在夜间气温较低的时候施工，对砂石要采取浇水降温，白天要派专人浇水养护混凝土等措施。有的国家雷电很多、很强，所以临时设施、天馈线及铁塔高空作业、电气设备、施工机械等需要采取特别防雷措施。有的国家雨季降雨集中，小时降雨量很大，易造成积水，使施工现场受淹，因此要在现场筑建排水沟，临时设施的布局上要注意防水、采用排水措施等。此外，还有的国家瞬时风速很高，对临时建筑、高空作业带来很大危险，需要事前采取防护措施。
2.3.6施工场地的地貌、地质
施工场地内原有建筑物情况，地形坡度、倾斜方向、地势，地面下是否有管道，地面上是否有输电高压线、通讯设施，这些可以用照片来加以辅助表述，另外还需将地形图与实地相对照，查看是否一致，有条件时进行一些辅助测量。地质资料是重要的基础资料之一，除可要求当地有关部门提供外，也可在实施场地四周挖4个深1.5至2米的探井，以了解浅层的土质情况和地下水位深度，为施工方案的制定、特别是基础开挖时要采取的措施提供可靠的依据。
2.3.7当地有关施工的质量标准
境外广播电视工程的施工标准，一般执行我国颁布的施工质量验收标准，这些标准基本达到了国际先进国家的标准。但为了尊重当地的习惯，要调查当地采用的、有关的施工标准、规范及操作规程，与我国的有关标准进行对比，找出差异，并争取说服当地有关机构在工程质量验收中采用我国的相应标准、规范和操作规程。
2.3.8当地税费
了解与广电施工有关的税种和费率，免税手续的办理程序、所需的文件和相关费用。物资的清关程序和费用，物资的进口关税等。
2.3.9当地保险公司的有关保险业务
了解当地对工程、车辆、人员的有关保险规定。当地保险公司的诚信情况、保险品种、赔偿责任、赔偿方式及保险费率等。
2.3.10当地有关法律法规
了解当地有关工程实施方面的法律法规、经济纠纷的仲裁程序等规定，设备材料的进出口规定等。当地外国人的签证期是多长时间，签证期满后是办理签证延期还是办理居留许可证，办理的程序和所需费用。
2.3.11主要建筑材料
在施工中，各种建筑材料种类繁多，品质各异，价格也不相同，这些材料的选用，直接关系到工程的质量和造价。因此，选用质量好、符合设计要求且价格合理的材料，是非常重要的工作。根据工程所需的材料，列出名称、规格、型号，通过现场的调研，确定哪些材料可从当地市场采购，哪些材料应由国内供应，哪些材料需从第三国转口。一些大批量使用的材料，如砂、石子、水泥、木材等，为降低成本费用，当地具有生产能力的，应尽可能在当地市场采购。
2.3.12运输条件
调查当地有信誉、能力强的货运公司，了解物资运输情况，包括公路、铁路、海运、水运、空运等，货物运输佣金，进口物资商检费，免税手续的办理程序、所需的文件、办理的时长。了解港口的吞吐能力，可通行的集装箱规格、装卸能力、港口到施工现场的距离、运输条件及价格、港口运输的有关规定、船期、滞港费及收取的标准、清港费、运杂费等。为便于一些贵重设备或急需物资的空运，还需要了解从机场到施工现场的距离，运输条件及价格，机场运输的有关规定，航班等。
2.3.13施工机械
现场施工所需的各种施工机械，需要调查了解当地的供应能力、供应的方式、运距、租赁台班单价、设备机械的质量等。对境外广播电视工程来说，根据不同的工程项目，一般主要包括面包车、小轿车、卡车、起重机、混泥土搅拌机、夯土机、卷扬机、电焊机、砂轮切断机、小型发电机、钢管脚手架等。对大型施工机械主要依赖在当地租赁，其他施工机械如当地市场没有且无法用其他施工机械替代的，可考虑从邻国租用，但应考虑在需要使用时能否租赁到，进关手续及费用。一些小型机械和工具如当地没有租赁市场时，应当自备。
2.3.14水电燃料的供应
了解当地的供电电压、频率，电力供应情况和电价，供水情况和水价，燃油供应情况和价格。如当地电力供应紧张，经常出现停电现象，为保证项目工期，应考虑自备或租用发电机。当地成品燃油经常发生供应紧张时应自备储油罐。
2.3.15临时设施
在施工现场附近选择一块场地，建设临时设施，包括生产性临时设施和生活临时设施，如仓库、办公室、工棚及职工宿舍。临时供水、临时供电可以利用正式施工工程的水源、电源，要落实接水、接电的具置，具体负责实施的部门及办理手续。对于施工期较短的一些境外工程，通常采用在当地租赁房屋作为宿舍和仓库，需要了解租赁费用和租期。还要考虑交通是否便利、周围治安情况等。
2.3.16试块的当地检测、试验
为保证工程的施工质量，除了加强设备、材料的选购外，在施工中还要严格遵守施工规范，加强检查管理，进行必要的检测、试验，如砂石进行颗粒级配、比重、容重、含水率、含泥率、有机物含量等的试验；混泥土试块进行容重、抗压、调整级配比试验等。因此要到当地的检测单位、实验室，调查可进行的检测、试验项目，检测质量和收取的费用。
2.3.17当地劳动力状况
境外广电工程项目的施工中需要大量的技术工人和壮工。由于国家不同，在劳资关系和社会保障方面有不同的法律规定，需要通过政府有关部门搜集。了解当地劳动力的工种、技术水平、工资标准、每周工作天数和每天工作小时数、加班的规定、当地对雇主雇佣或辞退当地工人的规定、有关劳动保险和福利待遇等方面的政策法规、工资增长指数等。
2.3.18当地货币和银行
了解当地流通的货币种类，当地政府对外币的管理办法，是否可自由兑换美元、欧元等主要货币，当地货币兑换美元或欧元等主要外币的汇率及近1-2年汇率变化情况，当地银行对外币兑换的规定等。
2.3.19当地主要生活物资的市场供应
了解当地主要生活物资的供应情况和相关价格，物价的增长指数。由于当地产业结构、发展水平和生产效率等原因，物价水平各异。需对当地物价进行调查。
2.3.20办公用品市场供应情况
了解复印纸的价格，复印文件的价格，有几个电话公司、电话的安装和使用费用是多少，传真的价格，有哪些互联网接入商、网络的安装费和使用费分别是多少。
3考察结束后期工作
对现场考察期间取得的工作成果进行整理、分析，写出考察报告，提出对本项目实施的建议。考察报告中应包括落实建设场地、合作方式、技术方案的规模、双方的责任与分工、考察收资工作成果、签署的会谈纪要或备忘录等主要内容。
参考文献
[1]杨俊杰.工程承包项目案例精选及解析[M].北京:中国建筑工业出版社，2009.
[2]杨俊杰，王力尚，余时立.EPC工程总承包项目管理模板及操作实例[M].北京:中国建筑工业出版社，2014.
【论文摘要】次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机已经成为国际上的一个热点问题，本文就次贷款危机的根源做理论和实践上的反思。
一、长期宽松的宏观经济政策
2000年第四季度开始，美国经济增长出现停滞之势。2000年以来，为了防止经济衰退，提升企业和个人投资意愿，促进经济增长，尤其是振兴 “9·1l”事件后遭受重大打击的美国经济，美联储又连续11次降息，美元一年期浮动利率从原来的6.5%下降到1.75%，以刺激居民消费和投资的增长。
过去10年的联邦基础利率几乎都在5%以下，减去CPI，实际利率大部分都在2%以下，甚至一度出现负利率的情况。在低利率时代，企业的融资成本低，大肆进行积极的扩张策略，企业财务风险逐步提高。个人储蓄需求低，消费投资需求旺盛，这些在促使了美国经济发展的同时也带来了经济泡沫。投资银行除了经营传统的证券经纪、承销业务的同时大力开发金融衍生产品，金融创新层出不穷，这刺激了美国经济的虚假繁荣，使得其经济泡沫逐步变大，金融风险逐步加大，最终引发了次级危机。
过去10年主要是小布什政府时期，其财政政策的主要特点是：
(1)减税扩支的财政政策是布什政府经济政策的核心。布什政府上台后，为了兑现其大选的承诺，着手进行大规模减税。2001年夏季，美国国会批准了布什政府提出的1.35万亿美元的减税计划和教育改革措施。以减税为内容的财政扩张政策为高新技术的发展拓展了消费空间。减税措施从心理上对美国消费者产生了积极作用，通过减税刺激了就业，拉动了经济的增长，使美国的消费在经济衰退期间没有出现负增长，消费推动了经济的复苏。
(2)布什财政政策中更多地关注社会福利问题，但局限性仍然很大。布什总统经济政策中的一个突出特点是重视社会福利。除了在政策上将此作为一个重心外，在行动上也表现出布什政府将致力于社会保障和医疗改革。如于2001年1月29日向国会提交了一项为期4年、拨款400亿美元的计划，旨在帮助最贫困的老年人购买处方药等。
从上可以看出，宽松的货币和财政政策为经济的发展提供了土壤，但这一政策的长期实施造成了流动性的泛滥，在次贷危机爆发前，全球流动性过剩，全球股票市场屡创奇高，投资气氛异常火爆，而全球经济发展相对缓慢，虚拟经济最终偏离实体经济过大，次贷危机爆发，逐步发展成全球经融危机。
二、信用危机
信用因华尔街的假账而动摇，对财富创造的信仰因CEO的贪婪而堕落。从本质上来讲，次贷危机的根源就是金融企业不顾触犯金融道德风险，非理性放大金融杠杆，令金融风险无限积聚，使泡沫破裂的灾难性后果超出了金融体系所能承受的临界点，进而引发银行危机、信用违约危机、债务危机、美元危机等一系列连锁反应，而这一系列危机的背后凸显的则是美国出现了整体性的信用垮塌。
第一波银行危机。信用链条的断裂使更多金融（银行）机构濒临危机边缘。随着贝尔斯登和雷曼宣布破产、美林被并购，华盛顿互助银行（WM），美国国际（AIG）等金融机构日益恶化的财务问题也将对金融市场造成沉重打击，瘫痪整个银行体系。
第二波市场危机。还将引发代表未来预期的信用衍生产品市场。作为为固定收益资产提供一种保险形式，信用违约互换(CDS)的违约危机，将带来交易商如何解除价值巨额美元的合约问题。当前信用违约掉期市场交易的62万亿美元的规模，也将整个世界金融市场暴露在一个前所未有和无法估量的系统性风险之下。
第三波赤字危机。政府买单将造成巨额财政赤字。之前有预计2008年美国周期性调整后的预算赤字为4070亿美元，约占GDP的5.4%，而随着接管两房2000亿美元的财政注资以及联邦政府将在公开市场收购“两房”发行的按揭抵押证券的巨额亏空（如按最终损失率5％来计算，接管两房的债券损失在2500亿至3000亿美元之间），美国联邦政府账面上的债务和国债负担将大幅上升，导致经济恶化。
危机考验了我们，也警示了我们。从国际金融发展的历史看，此次次贷危机表明其背后世界经济深层因素正发生悄然变化。危机发生后，人们总要问责于监管。
三、启示
第一，房地产市场的发展模式需要反思，并澄清政府在这一市场中的地位与作用。考虑借款人的不同信用，分离低收入阶层到房屋租赁市场和廉租市场。由于低收入阶层的信用风险一般较高，且对利率和房价较为敏感，严重依赖商业银行获得房屋抵押贷款，无疑将增加系统性风险。一方面，为保障低收入阶层的居住权，急需发展和健全房屋租赁市场和廉租市场予以配合。而这一目标须与其它制度如个人及家庭财产的申报及登记制度与相应的税收监管制度配合，才可真正得以落实。另一方面，为防范银行系统的风险，则需严格控制商业银行对房屋贷款的发放标准及比例，限制预售期房的抵押贷款及开发贷款。
第二，房地产金融体系需要重新设计，将遏制房价泡沫与控制银行风险相结合。当房地产开发、经营、消费活动都依赖于商业银行贷款时，房地产市场与商业银行将一荣俱荣，一损俱损。为降低房地产市场波动对商业银行的负面影响，在转变房地产融资模式和加强创新的同时，需注重加强商业银行内部控制，严防贷款质量下降和房地产市场的风险转移。为此，应鼓励房地产开发企业在资本市场通过股票、债券进行直接融资；改革各地的住房公积金组织及管理体制，尽快组建政府支持的住宅抵押贷款银行及住宅抵押贷款证券化机构已经迫
在眉睫。
第三、在设计金融市场体系尤其是发展金融衍生品时，须充分认识到衍生品的两面性。金融衍生品既有分散风险的功能，也有放大风险的作用因此，金融创新仍需继续推动。同时，还应对衍生品市场的发展加强监管，严控风险，如在制定各种政策时，严格控制杠杆交易的上限，避免利用杠杆效应过度，避免单
一市场风险向其它市场传染。
参考文献
［1］《美国次贷危机考察报告》中国社会科学院经济部
2002年沃尔玛在中国开业的店
2002年1月10日，沃尔玛中国首家社区店在深圳嘉里中心开业，这是在中国的第19家店。
7月18日，沃尔玛购物广场哈尔滨店开业，这是在中国第20家分店。
9月19日，总投资1800万美元、营业面积近2万平方米的沃尔玛昆明集大店开业，这是沃尔玛在昆明的第三家店，也是在中国开设的第21家分店。
9月下旬，沃尔玛购物广场深圳园岭分店开业，这是沃尔玛在中国的第22家店。
12月12日，沃尔玛长春山姆会员店正式开业，，这是在中国的第23家分店。
12月19日，沃尔玛在中国的第2家社区店深圳南山店开业，这是沃尔玛在深圳的第9家店，也是在中国的第24家店
12月25日，沃尔玛在中国的第25家店长春银座店开业，这是沃尔玛在长春的第二家店，距第一家店开业时间只有10多天。
在今年新开的7家店中，社区店是沃尔玛在中国的首次尝试，另外有四家是购物广场，一家是山姆会员店。至此，到2002年底，沃尔玛已在中国开设了25家分店，在25家店中，其中19家是购物广场（深圳6家、东莞1家、昆明2家、大连2家、汕头1家、福州2家、厦门2家、沈阳1家、哈尔滨1家，长春1家）、4家山姆会员店（深圳、福州、昆明、长春）、2家社区店（深圳2家）。沃尔玛的扩张其实一直显得比较低调，以致笔者在沃尔玛中国网站上竟然无法查找到沃尔玛中国各分店正确的开业时间，有关沃尔玛的新闻也只有十余条。
虽然沃尔玛在今年开店数量只有五家，但传出将开业或在建的或有意向的店却遍及全国各大重点城市，更重要的是携手大连万达，宣称要入驻万达在各地兴建的万达商业广场。沃尔玛高层官员也透露，2003年底在中国的开店数量要达到44家，也就是说在一年内要开20家左右店，相当于自19696年进入中国后过去六年的开店数量。
以下是传出将开业的或在建的或有意向的店：
天津：选址初定，拟开两家
长春：银座店将开业，万达.沃尔玛购物广场在建。
南京：沃尔玛已经和万达签订了相关协议。根据总体规划，南京万达购物广场总面积4万平方米，总投资4亿元，二、三层就是沃尔玛的大型零售店。
北京：石景山山姆会员店明年春季开业，据悉还将再开3家购物广场
常州：沃尔玛商场已在市中心破土动工
上海：10月9日，沃尔玛中国公司与中信公司正式签署合作协议：双方合资组建“华东沃尔玛百货有限公司”，同时宣布并成立全球采办上海分部，大连万达在上海的万达商业广场也已动工，但沃尔玛在上海的选址及开店计划却一直扑朔迷离， 据上海市商委一位官员透露，沃尔玛可能在上海会开5家店。，
沈阳：10月30日，沈阳万达商业广场开工，沃尔玛、大洋百货等将入驻。
海口：11月初传来消息，沃尔玛在中国的第31家分店将选择在海口的秀英港开设。
广州：沃尔玛意欲进驻万博中心，预计明年初万博中心将会试营业。
贵阳：7月中旬，沃尔玛实地考察了贵阳，已经正式向总部递交了实地考察报告。
南昌：7月8日，投资3亿元的南昌沃尔玛-万达购物广场正式破土动工。
武汉：据武汉官员证实，全球500强老大“沃尔玛”，已正式签约“武汉万达商业广场”，入驻经营该广场一家8层高的主体店。
长沙：7月27日，长沙万达商业广场举动开工仪式，也传出沃尔玛要入驻。
成都：7月，沃尔玛中国副总裁李成杰考察成都时表示“拟在成都发展两个项目”。
青岛：6月29日，青岛万达购物广场举行奠基仪式，沃尔玛将入驻。
重庆：据重庆媒体报道，沃尔玛将于今年9月在九龙广场开建“山姆会员店”（但到现在为止还没开），另计划在渝中区、九龙坡、沙坪坝开办三家大卖场，明年将陆续开业
济南：万达商业广场在建设中，据称沃尔玛也将入驻。
新疆：4月传出，沃尔玛将与新疆天地集团联合在乌鲁木齐打造“七一超市”。
杭州：也传出沃尔玛要杀入。
另外据悉，沃尔玛还对西安、南宁等西部城市进行了考察和选址。
综合以上消息，沃尔玛在中国将开业或有意向的店达到30多家，沃尔玛开店的区域也已突破以深圳、厦门、福州、东莞等城市为核心的华南市场，以昆明为核心的西南市场逐步扩大到成都、重庆等重点城市，以大连、沈阳、哈尔滨、长春为中心的东北区初具规模，随着北京、天津、武汉、上海等城市的相继布点，华北、华中市场也初显雏形。沃尔玛在中国的发展战略已全面展开，发展格局已初步形成，2003年将是沃尔玛这头巨狮真正“发威”的时候。
除了开店外，沃尔玛在其他方面的努力也是不容忽视的：
一、与政府的良好合作关系。据悉，2001沃尔玛通过直接或间接方式，在中国采购超过100亿美元的商品并出口，预计今年沃尔玛在华采购额将超过120亿美元，预计未来5年，沃尔玛每年会采购250亿到300亿美元。巨大的采购蛋糕也诱惑着各地政府，各地政府都极力邀请沃尔玛去开店，希望通过沃尔玛这个渠道能带动当地产品的销售，并因此给予种种优惠政策和条件承诺，“与政府的亲密关系”对沃尔玛的发展创造了极为有利条件。而与此相反，另一大外资零售巨头家乐福却不断遭遇“被整改”，继去年开店违规外，今后又被迫转让30%股权，更因收取进场费不断被媒体暴光。
二、与供货商的亲密合作关系，供应链体系的日益完善。在今年，沃尔玛将全球采购办从香港迁到了深圳，10月又在上海成立采购分部，在武汉也传出将建物流中心。同时由于它宣称不收“进场费”，更是在供货商中赢得了良好的口碑和声誉。对于供货商来说，希望能挤进沃尔玛卖场，不仅因为是它不收进场费，也不仅是因为它能带动自身产品的销售，还有一个不可忽视的因素是因为沃尔玛能帮助供应商改进工艺、提高质量、降低劳动力成本、分享沃尔玛的信息系统等。鉴于沃尔玛和供货商的良好合作关系，有专家提醒：“国内企业需要引起重视的不是沃尔玛在哪里开店，开设多少门店，来自沃尔玛的最大威胁会出现在供应链上”。搞好与供货商的关系，对于增强沃尔玛的竞争力和其今后进一步发展都奠定了基础。
三、亲善的公关活动。如9月在厦门大学启动每年1.4万元沃尔玛新闻教育奖学金，深圳园林店开业时向园岭街道办事处捐赠价值10万元人民币的物品，建立“沃尔玛中老年活动中心”。 长春山姆会员店开业时，向双阳区捐款20万元用于建设一所希望小学。这些公关活动为沃尔玛树立了良好的社会形象，在消费者心目中、政府部门中都留下了亲善友好的印象。
首战失利
当时，我在武穴市委组织部任职。依据国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，市委市政府决定从清理整顿土地私下交易即土地隐形市场人手，在黄冈全市开展土地使用制度改革，变土地使用的无偿、无期、无流动为有偿、有期、有流动。作为黄冈经济发展较快的地区，武穴市率先开展这项工作。
一石激起千重浪。全市上下议论纷纷，不理解、指责、质疑声不断。然而，市土地局不为所动，坚持咬定目标不放松。在市委市政府的大力支持下，集中三个月时间，一家一户地清查，累计追缴土地出让金近100万元，这在当时可是一个了不起的数字。当年，黄冈地区清理整顿土地隐形市场工作现场会在武穴召开。行署专员亲自出席，对武穴工作予以充分肯定。
1995年，武穴市决定乘势而上，进一步深化工作，高度垄断城镇国有土地一级市场，实行土地招标、拍卖出让。在现在看来，这是一项很平常的工作，可在当时，那可是一件很了不起的变革。为此，市委市政府专门组织人员到湖南浏阳、河南光山、山东威海等地考察学习先进经验。考察结束后，市委市政府听取考察报告，并专题召开市委常委会和市长办公会研究工作，出台了《关于加快土地使用制度改革的决定》。为保障改革顺利推进，市委组织部还与市纪委、政法委等部门联合出台《关于土地使用制度改革的纪律规定》。一切就绪后，市委市政府召开村级以上干部部署地改工作。
整个工作可谓声势浩大，然而令人遗憾的是首战失利。当年，市土地局计划将市色织布厂区围墙外一块国有空闲地实行拍卖出让，可是色织布厂却对该宗土地权属产生异议，认为是自己厂的土地，凭什么要土地局拿去拍卖，他们强烈要求将该宗地自行处置。为此，还组织100多名退休工人到市政府上访。出于社会稳定的考虑，最后此事不了了之。改革的阻力由此可见一斑。
事后，局长到市委组织部汇报工作，谈起此事诉说了一番苦衷。一是推行土地拍卖，仅沿海发达地区有过先例，中部地区特别是黄冈这样的老区没有先例，社会各界缺乏真正的思想共识。二是土地拍卖缺乏明确的法律依据，仅在当年施行的《城市房地产管理法》中规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。三是土地使用制度改革涉及方方面面利益调整，而相关的配套政策没有明确。因此，土地拍卖虽然几经努力，却功败垂成。此后，全市土地市场建设一直徘徊不前，没有取得重大突破。
成立机构
2002年，市土地管理局与市矿产局合并组建国土资源局，我被组织上任命为第一任局长，我就这样从土地市场建设的一名旁观者变成组织实施者。此时，土地市场建设环境已大为改观，土地有偿使用观念已深入人心，形成共识；全国各地土地招拍挂出让此起彼伏，形成大势；上级国土资源部门已有相关配套规定，开展工作师出有名。
然而，当时武穴市土地市场建设明显滞后，没有具体的办事机构，仅靠土地有偿协议出让收取不足500万元的出让金，还没有举办过一次像样的土地拍卖会。于是，我几次找市领导汇报，经过多方争取，市编委在机构改革中批准成立武穴市土地储备中心和国土资源市场交易中心，结束了土地交易有市无场的历史。
一炮打响
机构有了，还急需一次有影响的土地拍卖来打开土地市场建设的局面。通过翻阅用地档案和实地踏勘，我们确定将已倒闭的市棉花中转站闲置土地收储后公开拍卖出让。然而，中转站及其主管部门市供销社却坚决不同意，理由无非是由国土部门收储拍卖难以保障企业利益，实际操作不方便等等。最后，问题被提上了市长办公会，会上反对者亦有之，最终还是由市长一锤定音，决定由市国土局公开拍卖。闻听消息后，棉花中转站30多名退休职工一下拥到我的办公室。大家七嘴八舌，意思只有一条，就是棉花中转站已经倒闭，这块地是全体职工最后的一块“保命地”，国土局要拿去卖也可以，决不能协议收购，只能现金收购，而且要把收购资金一次性付到位，否则免谈。
无奈之下，我们只能硬着头皮答应10天之内把收购价款付清。可是，我们评估的土地收购价是800万元，对于国土局这样的行政部门来说无疑是一笔巨款。于是，我带着交易中心主任和财务科长一次次地跑财政局借款，到银行贷款，一番曲折，总算如期筹足价款。
让我们感到庆幸的是，由于前期准备工作细致扎实，此次土地拍卖一炮打响，20167.3平方米的地块经过8家企业30轮竞价，成功地拍出1880万元的“天价”，刷新了武穴拍卖地价纪录。棉花中转站职工喜出望外，在拍卖后的第三天一大早，10多名职工敲锣打鼓，为我局送来“上为政府分忧，下为企业解难”的牌匾。
在纽约第五大街座雅致的公寓楼里，比万和康林夫妇家晚上只点两根蜂蜡蜡烛和根荧光灯管。他们晚餐则是切碎的卷心菜，浇一点自制的果醋，捣碎的萝卜撒上当地的黄油和新鲜的百里香，他们吃家制酸奶酪、蜂蜜和百里香茶。
虽然楼里有一部上世纪20年代的木板轿箱电梯，但这对住在9楼的夫妇已经4个月没有用过了。访客都尽量不用他们家的卫生间，因为都知道，里面从来没有卫生纸。
比万的试验
43岁的历史作家科林・比万和39岁的《商业周刊》撰稿人米歇尔・康林这样的生活方式已经开始4个月了。比万把这种生活试验命名为“零影响者”，目标是通过自己的试验研究一种生活方式，住在纽约市中心，却不产生环境破坏。
他们的生活方式包括只吃曼哈顿周围400公里半径内有机种植的食物，除了食品基本上不买东西，除了有机肥料，不制造任何垃圾，不再使用塑料和纸，尽量采用有机制品，尽可能关掉电器，不使用石油燃料的交通方式。
“之所以要限定400公里半径内的范围，是因为这是一个农夫一天之内开车进城并回家的最远距离。”比万说，
“等待参议员和CEO来改变我们对待世界的方法太慢，一个对自然有负罪感的自由主义者终于幡然醒悟。”在自己的博客上，比万这样写道他希望自己的生活能激起他人的效仿。
比万家的试验最与众不同的地方在于他们并没有离开城市，这也代表着今天环境保护主义的新趋势――环保并不意味着要进入森林。
自2006年11月以来，比万一家的生活越来越接近19世纪，特别是饮食方面。比万学会了使用父亲送给他的单面剃刀，学会了用有限的当地原料做出味道不错的饭菜，他用水果残渣自制食醋。比万烤面包用的是当地产的小麦和发面团，他还在附近的联合广场绿色市场找到了不少东西。
比万家已经没有电视机，取而代之的是周六晚上的猜字谜游戏。荧光灯仍然亮着，炉子也燃着，虽然价格更贵，比万还是预订了当地公司的“绿色能源”计划，因为它的电有一部分来自风力和水电。
“100英里食品族”
事实上，现在像比万这样的环保主义者有很多。“100英里食品族”已经是一个不可忽视的群体，他们购买食品前先看“食物里程”，即食物从产地到消费者手中的距离，是不是从方圆不超过100英里的地方运来的。
“100英里食品族”最早源自于加拿大温哥华的詹姆斯和艾莉萨夫妇，之所以产生这样的念头，是因为《世界观察》的一份考察报告。报告称，北美的进口食物从农场到餐桌，平均要经过2500－4000公里的路程，食物在运输过程中，不但会流失营养，还会使普通的饮食增加17倍的石油产品消耗，二氧化碳也增加了同样的数量。
詹姆斯夫妇决定从自己做起，减少对环境的破坏，他们开始只消费100英里以内的食品和饮料。有意思的是，在100英里内，他们没有发现任何本地区生长的谷类，所以就没办法吃面包、意大利面或米饭，唯一富含淀粉的食物是土豆。造成的直接后果就是两个人在6个星期内瘦了15磅，最后他们无奈放松了限制本地面粉的规则，购买来自太平洋地区的有机谷物。
因为需要严格遵循100英里的饮食范围，艾莉萨和詹姆斯不能食用糖，替代品是当地养蜂人出产的蜂蜜，这让他们支出整整多出4倍的价钱。夫妇二人努力在100英里的饮食范围内增加生活的品质，不影响到日常生活“我们生活在小屋中，吃着森林地带的鲑鱼、野生蘑菇、绿色植物、土豆……所有这些，都来自周围的田地、森林和小溪，在我们步行的范围中，每一餐都吃得很有灵感。”
如今这种时尚而又有趣的生活方式迅速传遍了全球，参与者不但自己亲力执行，还在网络上相互交流经验，如何吃得更好，更能体会到本地购物的乐趣。有人还自己种植，在自己的后花园里种植番茄和其他果蔬，或者开发本地农场自助游，既能解决食品的问题，又支持了本地农场。
受詹姆斯夫妇的启发，美国旧金山地区的一群志愿者还创办了“本地食客志愿团”，倡导人们在为期一个月的时间内，仅食用方圆100英里以内的农产品。甚至连英国的一些超市里，都已经开始在包装袋上标示食物里程，目的是为了提醒消费者，在购买食品时，注意食品的运输距离，运输距离越远越不利于生态环境。
绿色个人生活
“环保要使人人都能参与，这是现代环保主义浪潮的特点，它不是如何保护一些抽象的空间，而是人们可以在家庭、办公室等地方参与。”内华达大学环境史教授安德鲁・柯克说。
比万的试验结果还是一个未知数，因为这只是他计划的第一阶段，主要探索怎样在生活中不产生垃圾。第二阶段才是研究食物选择怎样才能对环境影响最小，第三阶段是探寻怎样将资源消耗减少到必需的最小程度，并且做到可持续。比万对下一步的结果也并不是很清楚。“我也不知道，我不是生态专家。”他将在2009年根据这样的生活出版一本书和纪录片，也许答案就在那里面，
但作为个人，其实生活中实际的环保办法有很多。2006年2月美国Rutgers大学生物资源工程教授大卫・米尔斯夫妇，他们的房子有25年没有使用暖气。在一层特殊地板下循环着被太阳能加热的水，能使室温一直保持在20摄氏度。而美国温室气体排放的1 8％来自房屋的取暖，通风和空调。
一、*、*基本情况
*市位于*省沿海中部，全市陆地面积9411平方千米，浅海面积8万平方千米，人口550.46万人。市区由椒江、黄岩、路桥3个区组成，辖临海、温岭2个县级市和玉环、天台、仙居、三门4个县。1994年8月，经国务院批准，撤销*地区，设立地级*市。*是中国最主要的服装机械生产和出口基地，服装机械产值占全国行业总产值的35%、世界产值的7%左右，曲折缝机和裁剪机已占有世界市场约70%的份额。*家电工业发达，是国内最大的制冷配件生产基地之一，所产制冷配件国内市场占有率逾40%，为国内外众多著名空调、冰箱生产企业配套；冷柜产销量连续多年居全国同行前列，市场占有率达25%以上；空调器出口意大利等二十多个国家和地区。厨房系列和卫浴系列，在国内市场占有相当比重，压力锅、不粘锅市场占有率分别达到70%和50%左右。
*地处长江三角洲南翼，*省中北部杭州、宁波之间，下辖*县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区，面积8256平方公里，人口433万，其中市区面积339平方公里，人口64万。*历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。*是我国经济最具发展活力的地区之一，2003年，全市实现生产总值1088.4亿元，人均超过3000美元。*经济发展以民营为主，民营经济占经济总量的95％左右，第二产业尤为发达，第二产业占经济总量的比重在60％左右。*专业市场遍布全市，全市共有商品交易市场357家，2003年成交额798亿元，其中年销售超亿元的有42家，超10亿元的有13家。中国轻纺城年成交额达246亿元，是我国最大的轻纺产品专业市场、亚洲最大的布匹集散中心。*历史悠久，地灵人杰，文化底蕴深厚。*以其秀丽山川哺育了众多的志士仁人。如春秋战国“卧薪尝胆”的越王勾践，东汉哲学家王充，晋代书法家王羲之、政治家谢安，唐代诗人贺知章，南宋诗人陆游，元朝画家王冕、诗人杨维桢，明代哲学家王阳明、书画家徐渭，清朝画家陈洪绶、任伯年、史学家章学诚等，以及近现代的“三烈士”徐锡麟、秋瑾、陶成章，学界泰斗，文化巨匠鲁迅，开国总理和范文澜、、竺可桢等。
二、*、*民办教育发展情况
深厚的文化底蕴、发达的经济水平和强烈的民营意识，孕育了*、*快速发展的民办教育。
*、*民办教育起步早、发展快，走在*省乃至全国前列。*市到2003年底，共有各级各类民办教育机构1923个，其中幼儿园1729所，小学17所、初中23所、普通高中34所、职业中学34所、专修学院3所、成人培训学校83所；民办学校在校生20.5万人，教职工总数1.5万人，校园占地面积5840亩，学校资产总值达36.3亿元，民间办学总投资达14.2亿元。初步形成了学历教育、文化助学、技能培训、艺术体育训练兼容并蓄，普通教育、职业教育、成人教育、高等教育齐头并进的多形式、多层次、多渠道的民办教育体系，涌现了一批办学指导思想端正、办学质量较高、管理规范、环境优美的民办学校。
*市民办教育起步于20世纪80年代，办学形式多样，有派或工商联等社会团体参与，有企业和个人投资或集资办学，有政府部门与企业或个人联合办学。民办教育成为*教育发展新的增长点，目前全市有学历教育民办学校31所（不含幼儿园和培训班），占地面积4000余亩，在校生40000多人，教职工2500名，累计投入资金20多亿，投资额在亿元以上的学校有
11所，优秀民办学校占*全省总数的16%。*诸暨市民办教育发展最快，经教育部门批准的民办学校共有11所，其中幼儿园3所、普通中小学5所、职业学校3所，在校生15170人，占全市在校生总数的9.1%。1995年，海亮外国语学校顺利建成，1996年，天马实验学校和荣怀中学相继落成。这3所高起点、高规格的民办学校的兴起，成了诸暨民办教育发展里程碑上的亮点。
三、*、*民办教育发展的特点
*、*民办学校起步早、起点高、投入大、质量好，呈现出如下几个突出特点：
（一）投入主体多元化。*、*的民办学校投资者呈现多元化特点，有的是企业投资、有的是社会团体投资、有的是自然人投资，有的兼而有之，还有相当一部分学校是混合所有制投资。*市椒江区的书生中学就是由椒江32个企事业单位和个人之间，筹集股份资金1200万元创办的中国第一所教育股份制的民办学校。中国著名教育家魏书生先生任法人代表、校长，区教育局副局长陶仙法兼任常务副校长。如今书生中学已发展成为资产规模逾亿元的书生教育集团，办有书生中学、书生小学和书生幼儿园、通巨幼儿园、成人教育中心、书生素质教育实践基地等教育机构。
*市(东港)双语学校，是全国第一所混合所有制学校的民办学校，在2.5亿元的总投资中，当地民营企业的投资占80%，椒江区政府作为投资一方占20%的股份。此外，区政府每年根据招生数额的实际情况，向这所学校下拨150万元以内的学生公用经费，连续补助6年。
*诸暨市天马实验学校由该市天马房地产开发公司独家出资1.6亿创办，是一所从幼儿园到高中既相对独立又集中管理的完全学校。学校占地250亩，建筑面积10万平方，有90个教学班。*越秀外国语职业学院则由*新昌合成化工厂、民盟*市委和*市房地产开发有限公司共同投资。
我们参观的学校中，只有*市路桥区蓬街镇私立中学是个人投资办学。
（二）政策扶持具体化。从1991年颁布的《*地区社会力量办学若干暂行办法》，到后来制定颁发的《关于进一步鼓励社会力量参与办学的若干意见》，*市对民办教育特别是民办职业教育的支持力度不断加大，也因此促成了*民办教育在办学主体、办学体制、经费投入机制上都出现鲜明的多元多样的特征来。
民办教育在土地征用和建设配套等各项税费减免上享受与公办学校同样的优惠政策；在收费上，根据生均培养成本自行确定学费和住宿费标准。在本市缴纳所得税的企业用税后利润在本地投资办学的，与其投资额对应的企业所得税地方所得部分用于办学的，由同级财政全额予以补助。教师在公民办学校间可相互流动。各级各类公办学校的计划外招生，要在保证其同类民办学校完成当年招生计划的前提下进行。同时对办学成绩显著，被评为国家级、省级和市级优秀(示范、重点)学校的教育机构，每年度分别按应使用教师数的2／3、1／2和1／3给予相当于公办教师平均基本工资数额的奖励。
对自建校舍举办学历教育和学前教育的教育机构，在学校规范招生、规范办学的前提下，可采取以奖代补的办法给予鼓励支持，在校生超过1000人的，每年奖励5万元；在校生超过1500人的，每年奖励10万元；在校生超过2000人的，每年奖励15万元。
对自建校舍举办中、高等职业教育的教育机构，按每一个毕业生奖励500元的标准给予奖励。对自建校舍举办中等职业教育在校生规模超过600人，且管理规范、教育教学质量较好的民办中等职业学校，当地政府按公办学校生均预算内教育事业经费不少于20％给予补助。
*市诸暨市还出台优惠政策，对民办学校招收义务教育阶段学生，收费标准与公办学校相同且单独编班，市财政拨付与公办学校相同标准的公用经费和人员经费；高中阶段按市教育局统一规划招收初中毕业生，在收费标准与公办学校相同的前提下，市财政拨付与公办学校相同标准的人员经费。
（三）教师流动规范化。*、*两市在民办学校教师管理上的做法基本相同，教师招聘和流动都统一纳入教育主管部门管理之下，人事关系放在教育局或人才交流中心。本市公办学校教师应聘到民办学校任教，保留公办教师身份不变；离开民办学校愿
府和教育主管部门要敦促和支持民办学校按规定办理教职工养老和医疗等社会保险，劳动保障部门要按事业单位性质给民办学校教师办理养老保险，从而彻底解决教职工的后顾之忧。
（二）提倡和鼓励大型企业、名牌学校创办民办学校。大型企业资金充足，影响力大，具有投资办学的优势，其税后利润在本地投资办学的，与投资额对应的企业所得税地方所得部分可由同级财政予以返还。名校带民校、名校创民校是进一步放大优质教育资源，发挥民办机制活力的有效手段。省、市重点中学、示范初中、省实验小学、省示范性幼儿园，结对带一所民办学校，定期派人到民办学校协助管理，派教师去授课，开展教育教学、科研管理等方面的交流，有利于促进民办学校的健康发展。名校利用自己的优质教育资源创办民校更是一条发展壮大宿迁教育事业的捷径。
【关键词】泗水县；安山寺；考察报告
调查时间：2010年08月06日
调查地点：泗水县张庄镇安山寺
调查人：李晓
调查对象：安山寺僧人、寺庙老人
调查方法：问卷调查、实地考察、访问咨询
调查目的：进一步了解家乡历史文化遗迹，保护文物古迹
安山寺位于泗水县城东15公里处，S44省道右侧，处于安山、马山、红顶山群山怀抱之中。周围群山巍峨、松柏吐绿、四野清香，被列为泗水十景之一，曰：“安山春秀”。明代有位叫张祚的泗水县令曾题诗一首，即《安山春秀》：“凫峄龟蒙鲁望存，安山春秀势相吞。春深列岫堪图画，还似群贤萃孔门。”
一、安山寺的历史
安山寺始建于唐贞观年间，原名安山涌泉寺，后改为安山寺，是一座著名的古刹。明清时期三次重修，乃东鲁佛教圣地。原寺院规模宏大，僧侣数百，佛事频繁，香火旺盛，宗教音律不绝于耳；后经战乱，寺院旧址破坏殆尽。
据说，唐代，安山寺称为安山涌泉寺。因寺东有涌珠泉而得名，此泉久旱不枯、夏凉冬暖，泉水从山间激涌而出，似无数颗珍珠泛起，四季不断，滋养着安山芸芸众生。
唐代，安山涌泉寺规模宏大，气派非凡，寺院门口有两座石狮子威慑一方，寺院围墙高大，殿宇巍然，僧伽众多，佛事不断，善男信女络绎不绝，虔诚信徒顶礼膜拜，香火不断，烟雾袅袅，宗教音律靡靡流淌。
明清之际，安山寺三次复修，即为东鲁佛教圣地，建有大殿、禅房二十余间，历代碑帖六块；特别是大雄宝殿及其配殿，规模宏大，佛事频繁，香火极胜，不亚于唐代。但是，在明清之末，安山寺是否有过辉煌和兴盛，无从得知；孙益才在其“安山寺散记”之中记载：“从颓败倾圮的遗迹、寒酸低矮的碎石围墙，以及围墙圈起的不大的院落，可以看出安山寺大概自明清以来，并没有过富丽堂皇”。在此，也只是孙益才先生的一家之言，至于明清之后安山寺的真实情况仍有待考证。安山寺命运多舛，期间，安山寺更是遭受了灭顶之灾，直到改革开放后，安山寺得以重修，并聘请妙明法师任住持，中断多年的宗教佛事、禅房香火又重新燃起，如今的安山寺已不再寒怆，体现了一个盛世的面貌。
二、安山寺的现状
今日之安山寺乃重修后的寺院，有莲花池、放生池、山门、天王殿、大雄宝殿、东西配殿、寮房等。现任主持为妙明法师。修复后的安山寺与罗汉洞联袂成景，即“安山春秀”。
安山寺坐落于山谷地带，寺院门口两侧有放生池、莲花池，西侧还有石碑一块，上刻安山寺的兴衰及近年修葺状况。左边放生池内，鱼游鹅泳，自由自在；右边莲花池更是“接天莲叶无穷碧，映日荷花别样红”。据说，莲花乃佛教圣花，象征着佛法无边，放生则为佛教普度众生的体现。
走进安山寺大门口，一巨石映入眼帘，上雕刻一个硕大红色“佛”字，约一人高；入寺，念经诵佛之音缓缓入耳，浓浓松香弥漫全身，给人一种庄严、肃穆、博爱的宗教气息。
门内第一进院落中，左右各植银杏树一棵，一雄一雌，均为参天古树，且富有灵气；当地称其为许愿树，视其为许愿纳福、寻觅良缘之地；其中，西边雄株树尤为粗壮，需七八个人手牵手方能合围，雄树树龄约2500年，为山东省银杏树树龄之最，相传为孔子周游列国时所植，树高28.6米，树冠冠幅面积约428平方米。雌树树龄约600年，树高约23.8米，树冠冠幅约260平方米；每棵银杏树都悬挂红绸，透射出吉祥喜庆；树周围铁链相绕，链上挂满了同心锁。关于两棵银杏树有着美丽的传说。相传，很久以前玉皇大帝驾前有一对执扇的金童玉女，他们心心相印、冷暖相知，产生了深厚的感情。于是私下商议偷下凡间，降临在山清水秀的安山寺并化作两棵雌雄银杏树，朝夕相伴，不离不弃。玉帝闻知大怒，认为他们违反了天条。于是电击雄树，焚烧雌树，并把玉女抓回天宫软禁，拆散了这一美好姻缘。金童、玉女彼此身处逆境，仍痴情不移，时隔千年，玉女金童的感情有增无减。仁厚慈祥的太白金星深受感动，私自救出玉女并密送她回安山寺。玉帝虽知此事，但也被他们的真情所感动，不再追究此事。玉女、金童重新团聚，容颜重新焕发，枯枝又绿新枝。金童处处呵护玉女，用巨大的身躯玉女遮风挡雨。他们相依相伴、并排而立，共揽安山春秀。
门内第二进院落里，左边是伽蓝殿，供奉着忠义之神关羽，右边是祖师殿，供奉着古印度高僧达摩祖师。
后面是大雄宝殿，供奉着佛祖释迦牟尼，两侧有东西配殿、寮房等，据妙明法师介绍，安山寺大雄宝殿占地面积2600平方米，建筑面积600平方米，为二层仿古建筑。预算资金2600万，工期约180天，由山东泗水九源房地产开发公司承建。2010年5月2日，泗水县安山寺隆重举行了大雄宝殿奠基庆典法会。建成后的大雄宝殿是弘扬佛法、普度众生的重要场所，各种佛事在此举行。
安山寺之南阳崖处，五洞并列，均为天然山洞；其中最大的洞内塑有十八罗汉像，名为“罗汉洞”，洞高约4米，宽约5米，十八罗汉像形态各异，或怒目圆瞪，或和蔼可亲，或严肃，或调侃，或顽皮，手中握有棍棒刀叉剑矶等十八种武器，他们维护着天庭的尊严正义、震慑着人间的妖魔邪恶。在罗汉洞两侧的悬崖上分别有观世音洞、玉皇大帝洞、三仙洞、王母娘娘洞；其中观音洞昭示着：只有受尽人间苦难方能成神成仙；玉皇大帝洞供奉着我国道教最高天神，他派儿子掌管人间政事，即为天子，意为“代天之意统治天下众生”；三仙洞供奉的是老子、孔子、释迦牟尼，号称“三仙”，它昭示着儒释道的和谐共处。有人曾为悬崖上的五大仙洞题诗：十八罗汉个个猛，维护正义是非明。玉皇大帝镇天庭，王母娘娘理后宫。观音菩萨莲上坐，历尽苦难终成功。心诚敬意来朝拜，送子送孙传世宗。老子孔子释迦佛，三教融合世称颂。明春偶来赏桃花，沐浴桃园花海情。
三、安山寺的影响和价值
（一）安山寺的影响
安山寺对当地人民的精神信仰产生了巨大影响，形成了丰富多彩的安山民俗。1泉水净身习俗：每年的初春，安山寺周围人民便到寺东涌珠泉中浣洗衣物并将泉水带回家洗澡净身，当地称涌珠泉的泉水为“圣水”，可去病消灾，净化身心。2、初一扫地习俗：每月初一，安山寺寺庙内都进行彻底的清扫，在僧侣看来扫地不只为扫尘埃、更为扫去烦恼杂念、静心修佛，因而，扫的不是地而是心。3、树下锁姻缘习俗：每月的初一、十五，有大量情侣、恋人携手银杏树下，将求得的同心锁一起锁在树下的铁链之上，并将钥匙永远的扔掉，让锁永远打不开。寓意锁住对方一生一世；离开时解下树上的红丝带每人一条，系在彼此的手腕上，寓意“永结同心”。4、请神习俗：当地人信奉神灵，每当心情不佳、惶惶不安时，便到罗汉洞里施舍香火钱，请回一尊罗汉，回家镇邪避祸；更有请观音的，请回后把香灰撒在床头，勤心侍奉观音以求子求福。
关键词：不动产交易；公证必要性；延伸服务
中图分类号：DF524 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-06-0305-4
我们都在呼吁物权立法中，将公证审查作为不动产登记的前置程序，由公证机构替代登记机关对不动产产权变更进行实质审查。目前有关不动产登记公证业务中，不动产继承公证事项是公证机构的主要业务，而不动产的转让、赠与等公证事项公证机构很少涉足。这也从一个侧面反映了我国公证机构现有的审查方式在不动产登记中的有限作用。笔者认为公证机构现有的服务还不足以有充分的理由将不动产转让列为法定公证事项，如果我们不转变服务观念，改变审查和办证方式，我们在不动产登记领域将会丢失更多的阵地。
1 我国不动产交易存在的问题
近年来，我国房地产市场日趋活跃。但是，房地产市场不规范问题在不少地区也比较突出，有的地方的消费者投诉中，属房地产交易纠纷的超过60%。据中国消费者协会统计，2001年全国房地产投诉案件比上年同期增长13.2%，投诉比例占各行业的前几位。①
目前，我国不动产交易产生的纠纷主要集中体现在：（1）房屋产权有瑕疵，比如夫妻一方擅自转让房产或者子女擅自卖掉父母的房产；（2）为逃避税收使用“阴阳合同”；（3）房屋质量不合格，墙体开裂、房顶漏水或者建筑材料不合格、以假充真、以次充好；（4）不合理分摊房产面积，房屋面积“缺斤少两”；（5）买卖双方彼此不信任，卖方不按时办理过户手续或者买方不按时支付房款等等。房地产交易纠纷的增加暴露出目前房地产界的诚信缺失，房地产市场面临诚信危机。
目前，我国的房地产交易纠纷率居高不下，其原因不能简单地归结为购房者自身的粗心，也不能归责为购买人为节省中介费而省去求助法律专业人员。我国目前房地产市场存在的这些问题除了和我国现行的商品房屋预售制度有关外，主要是我们国家对事关民生民计、事关社会安定的房地产交易环节采取了放任的态度，缺乏严谨和统筹考虑的制度安排，忽视了公证制度的作用，甚至是排斥公证制度的介入。②我国房地产管理部门既把持着不动产登记，也担负着房地产市场的监督和管理。由于房地产管理部门的行政机关的特性，使得管理部门不能直接参与到当事人的房地产交易中去，加之管理部门的监管缺乏长效机制，这种管理更多的是一种事后的纠错。
我国房地产市场是个新兴的市场，目前存在的问题也是法国房地产市场初期存在的问题。法国意识到了房地产交易的安全性对社会和谐稳定的影响，意识到了房地产交易中所涉及的方方面面的专业性问题对普通百姓造成的困惑，因而在制度安排上让公证对房地产交易这“私权自治”领域予以适度的干预。这种制度已显示了充分的优越性，根据中国公证协会2006年6月赴法国考察报告中提示的数据，法国公证行业每年办理的公证文书达500多万件，但仅有0.01%引起争议，这也就是说法国房地产交易发生纠纷的概率在万分之一以内，也就是全年房地产交易不足500件会产生纠纷。③
2 不动产交易实行法定公证的必要性
从中法两国有关不动产交易的情况对比表明，不动产交易实行法定公证是解决我国房地产市场目前存在的问题的一种有效手段。笔者认为公证制度在不动产交易中的优势除了公证制度特有的预防纠纷、保留证据等一般功能外，更主要是：
2.1 公证是国家对社会经济进行间接调控和适度干预的有效手段
公证是伴随着商品经济的发展而发展起来的，其产生的根源就是国家为了克服商品经济的无序竞争而产生的对社会经济适度干预的需要。
与其他市场经济调节手段相比，公证制度具有独特的优势：税收、利率等经济杠杆具有宏观性，无法对市场主体的交易行为直接产生作用；而公证制度是在市场主体思想表示一致的前提下，经市场主体申请而具体地介入到市场主体的契约行为中，公证人站在国家法律和社会公共秩序的立场上，对市场主体的契约行为进行审查，使市场主体的行为符合国家法律。在当事人“意思自治”领域，作为公权力的行政机关和司法机关无法直接进入，而公证制度特有的制度设计很好地解决了这一问题，并实行了国家对当事人“意思自治”领域的适当干预。由于房地产交易合同的达成与履行、物业的查验和权属交割涉及到法律、税收、建筑、环保及银行等诸多的专业知识和技能，一个普通的老百姓一生中不可能多次买卖房地产，因而不具备丰富的交易经验，但房地产交易所涉及的财产金额对普通老百姓或家庭而言又是十分重要的。
因而，房地产问题是关系到国计民生、涉及到社会安全的重要问题，国家应该采取适当方式对房地产交易行为进行适当干预，切实维护房地产交易安全，而在众多手段中，公证制度无疑是最合适最有效的手段。
2.2 公证机构的权威性、中立性和专业性，是维护交易安全的有效保证
“公证是公正的代名词”，公证的主要职责在于赋予那些非以司法途径作出的法律行为的公信力。④公证制度从本质上将就是一种为申请人提供特定（法定）事项或者行为，并植入社会公共信用的装置，使申请人可以较小的代价（公证费用）获得一种国家意义上的证明⑤。
公证机构的中立性、公证员的高法律素养以及公证程序的严谨性是公证制度公信力的根本保障，也是公证信用的根本源泉。公证机构通过审查当事人的主体资格、意思表示、标的物的状况、交易风险等情况，可以有效地消除其中的不法因素，以预防和减少纠纷发生，从而保证整个交易安全有序地进行。我国目前房地产交易市场存在的问题大部分都在公证机构的审查范围之内，而这些问题又恰恰是购买人容易忽视的或者是购买人自身无法解决的。如果实行法定公证制度，这些问题都可以通过公证机构的专业人员进行解决。
2.3 公证可以解决交易信息不对称问题，降低当事人收集交易信息的成本
随着市场经济的高度发展，越来越多的交易在“生人社会”中进行的，此时市场交易安全面临的最大问题就是信息不对称问题。这种信息不对称主要表现在：
一方面交易双方所处的交易地位不同，掌握的信息也不同，掌握信息多的人比掌握信息少的人在交易中能获得更多的安全感；另一方面由于市场主体追求利益最大化的本性，交易主体经常会有意隐瞒对自己不利的信息或者故意提供对自己有利的虚假信息，以便获取不当利益。要解决信息不对称问题，当事人就要更多地收集交易相对人和交易标的有关信息，这就需要付出相应的成本。这种信息不对称问题在房地产交易中尤为明显，房地产转让房一般都是房地产开发商，有关转让房屋的许多信息都掌握在开发商手中，这种信息不对称主要表现为房地产开发公司虚假广告、房屋面积缩水、房屋质量缺陷以及土地使用权或房屋本身多次抵押、重复抵押等问题。如果实行法定公证制度，公证机构将充分利用法律赋予的核实权代替购房者向开发商、政府管理和登记部门等机构查询、核实，全面收集所交易房地产的有关信息，让购房者进行充分地选择，这样既可以避免购房者遭受到不公平交易，而且可以减少购房者查询和收集信息所要支出的时间成本和经济成本。
2.4 公证可以改变购房者在交易中的弱势地位
目前，由于我国房地产市场正处于供不应求阶段，再加上楼盘销售信息不透明，许多开发商囤积居奇，谋取巨额利润，在与开发商的搏弈中，购房者处于明显的弱势地位。面对开发商提供的格式合同、不合理要求或霸王条款，购房者无法说不。在行政权力无法介入到每次具体的交易中时，国家可以把不动产交易列为法定公证事项，让公证机构这种代表权威、中立和专业的社会公共力量对开发商的优势地位进行适当限制，以提高或改变购房者的弱势地位。面对开发商的不合理要求和交易中的各种隐患，公证机构可以通过拒绝公证制度来促使开发商纠正，而不必把购房者直接推向与开发商博弈的最前线，从而有效地改变购房者的弱势地位。
2.5 公证可以规范房地产中介机构的经营行为，减少不必要的纠纷发生
目前，我国房地产市场的混乱在一定程度上和房地产中介机构有关，房地产中介机构营利性决定了其在房地产中介活动中的唯利是图的本性。在房产交易活动中，中介机构只注重交易成功收取佣金，根本不会去考虑这次交易是否存在纠纷，买卖双方的权益是否受到损害。尤其是在经济利益的驱动下，许多公证机构利用委托公证转卖房屋赚取差价、指使交易双方签订阴阳合同或者指使交易双方办理假赠与帮助当事人偷税、漏税。这些行为的存在不仅危害到国家税收管理，而且引发了一系列有关房产交易价格的纠纷，造成房地产管理秩序混乱。如果引入公证制度，公证机构不仅会认真审查房产权属、房屋质量等方面的问题，而且会认真审查交易双方的真实意思、完善合同条款，同时告知签订阴阳合同或假赠与合同的不利后果。通过公证机构的审查，不仅可以有效地打击房地产中介机构的不法行为，而且纠正房产交易中的各种不法行为或隐患，能切实有效最大限度地预防和减少纠纷发生。
3 我国公证机构在不动产交易中审查的局限性及存在的问题
我们都在呼吁把法定公证制度作为不动产登记的前置程序，由公证机构代替登记机关进行实质审查。在《物权法》草案征求意见阶段，公证行业和部分专家学者为不动产登记实行法定公证进行了呼吁，许多文章都从公证制度的作用或者公证机构进行实质审查的好处等方面对不动产登记实行法定公证制度的意义，引起了立法机关和社会各界的关注，但最终被立法机关以增加交易成本和不便民等理由否定。⑥
我们应该看到，除了目前我国的公证行业存在的问题影响着立法者的决心和选择外，公证机构在不动产交易中的“粗线条”审查方式和“坐堂办公”的工作方式体现不了公证制度的应有价值，成为公证机构“就地收钱”“增加交易成本”最好的口实。
房产交易过程本质上是合同的达成和履行过程，是房产物业的权属转移过程，而整个过程要涉及到法律、税收、建筑、环保及银行等诸多方面。法国不动产交易整个过程以公证人主导，由公证人完成对交易双方的主体资格审查、交易房产的权属情况调查、房产权属交割以及物业本身各方面情况的查验，其证明和服务的是整个交易过程。
而我国的不动产交易以当事人自我为主导，自己要完成上述事宜，公证机构的介入只是限于起草合同、查验房屋权属等内容，是整个交易过程中的一个点。我国目前这种肤浅、粗犷的公证方式确实无法体现出实行法定公证的意义，也无法让当事人心甘情愿地进行公证消费，主要表现在：
3.1 审查范围太窄，审查深度肤浅，无法体现出公证员的专业水平高于其他房地产从业人员
在办理房地产买卖合同公证时，大多数公证机构的审查范围仅注重或者仅限于审查房屋的权属问题，比如有哪些产权人、共有人是否一致同意、房产是否已抵押以及当事人双方签名属实等这几项事务。
我国有较为完善的不动产登记制度，要查明房屋的权属是否存在瑕疵等并不困难，这些事务不仅不动产登记部门自己能做到，就是有一般法律常识的人也能做到，这样的公证有何现实意义可言。其实对于购房者而言，除了房屋权属问题关系自己切身利益外，房屋的周边环境和房屋本身的质量问题更应值得关注。从目前的情况来看，有关房屋的建筑质量、空气质量以及通风、采光、环保等问题的纠纷在房产纠纷中的比重越来越大，而有关房屋产权的纠纷因不动产登记制度的完善正在逐步减少。如果公证机构还在仅仅局限于审查房产的权属问题，这种连具有一般法律常识的当事人自己都能审查清楚的事情，当事人何必又再去花一笔不菲的公证费请公证机构审查。如果公证机构能将房屋的建筑质量、空气质量以及通风、采光、环保等问题也纳入自己的审查范围内，不仅体现了公证机构高水平的专业水准，而且又能从根本上预防房屋权属和质量纠纷产生，更好地保证了交易安全，这种服务收费才能让当事人心服口服。
3.2 重证明轻调查的“坐堂”办公，无法体现公证机构的水平和专业成果
《公证法》赋予公证机构的核实权而不是调查权，将把提供充分证据的意义转移给了公证申请人，这本无口厚非。但许多公证员往往忽视了公证申请人举证范围和公证机构主动核实范围的关系，认为申请人提供什么公证机构就核实什么，将许多本应该由公证机构去核实等问题推给申请人，让申请人自己各部门开各种证明，公证机构仅限于核实证明的真伪而出具公证书。
比如，在审查房屋权属时就有两种审查方式：一种是公证员亲自到不动产登记部门去查询不动产登记薄；另外一种就是公证员让申请人自己去不动产登记部门查询、开证明，公证员仅仅核实该证明的真伪。再如，在审查所交易房屋的出租情况时，也有两种审查方式，一种是公证员到房屋现场去实地查看，找到该房屋的承租人，告知房屋买卖的情况并让承租人签署放弃优先购买权声明；另一种就是让房屋转让方自己去跟承租人协商，让承租人自己到公证处来签署放弃优先购买权声明，有的甚至是让房屋转让方直接提供承租人的放弃优先购买权声明。
请问，上述两个例子中的第一种审查方式难道就违反了《公证法》的规定了吗？如果我们采取第二种审查方式，我们有理由让申请人支付数千元或上万元的公证费吗？在不动产交易中，有关房屋的通风、采光、通行问题以及有无重大缺陷问题需要我们公证员去实地查看实地感受。
如果我们抱着被动核实的观点，坐在办公室中办理公证而不去实地查看实地感受，让转让方提供证据或证明的话，我们自己都不知道转让方该怎么样提供或者提供哪些证明（证据）才能符合公证的要求。
3.3 配套服务缺失，无法充分显示公证制度的特殊魅力
随着社会经济的发展，公证员的社会地位发生了很大的变化，公证员不在仅仅局限于中间证人的角色，公证人可以接受公证申请人的委托代为办理一些与公证事项有关的事务，比如代为办理产权过户、税收交纳等。在不动产交易中，公证机构是双方最信任的中间人，比其他任何机构更具有中立性和权威性，公证机构完全可以利用这一优势为当事人提供延伸服务。
目前，我国公证机构在房地产交易中仅仅起到审查双方主体资格和标的物权属情况、起草合同、证明签字属实等内容而已，缺乏相应的配套服务。在许多时候，如果仅仅是对房地产买卖合同进行公证，即使违约条款制定得再详细再完备也无法解决双方的相互信任问题。此时，公证机构可以充分利用提存和委托两种手段，让购买方先把购房款提存到公证机构，公证机构再根据转让方的授权去办理房屋的产权变更登记，最后再把已经过户好的产权证和购房款分别交付给购买方和转让方。这种配套服务不仅有效地消除了双方的不信任心理，更主要地是保障了交易的顺利进行。
4 我国公证机构在不动产交易中延伸服务面临的困境
我国不动产登记制度采取行政登记的模式，行政机关把持着房产交易的核心环节，整个房产交易程序以行政机关为主导，留给公证机构的活动空间非常有限。在现有的条件下，公证机构要在不动产交易中延伸服务会受到以下几个方面的制约：
4.1 缺乏法定公证支持，公证机构的审查力不从心
这是公证机构在不动产交易领域中面临的最大困难。公证机构要拓展审查的范围和深度，提供延伸服务必然会延长公证时间，增加公证成本。在缺乏法定公证的支持下，公证机构如果完全按照法国不动产公证的审查模式，必然不为多数当事人所接受。
4.2 目前房地产市场正处于供不应求状态，购房者往往处于弱势地位，转让方或房产开发商会把应由其承担的公证成本转嫁到购房者身上
如果没有法定公证的支持，公证机构的审查往往会加重转让方或房产开发商的责任，如果购房者提出公证，转让方要么取消本次交易将房产另行转让给其他不提出申请公证的购房者，要么有关房屋的检测费、鉴定费甚至是公证费等所有因公证所产生的费用都要由购房者承担。
4.3 与房产交易有关的行政部门态度直接影响着公证机构提供延伸服务的效果
与法国不动产交易以公证机构为主导不同，我国的不动产交易以行政机关为主导，公证机构提供延伸服务必然得到与房产交易有关的行政部门的认可。比如查询不动产登记资料，有些地方的房产管理部门把公证机构排除在可查询人员的范围之外。再如，房地产管理部门规定与不动产有关的委托书需要经过公证才能使用，但是当转让方委托公证员办理产权变更登记手续时，公证机构一般不会而且也没有必要对该委托书另行公证，因此，当公证员持该未经本公证机构公证的委托书为转让人办理房屋产权变更登记手续时，不知道房产管理部门是否认可。
5 公证机构提供延伸服务的探索
虽然目前所处的环境不允许公证机构对所有房地产交易像法国公证人那样进行审查。但是，公证机构不能因此就放弃对不动产交易公证中提供延伸服务这一课题的探索。我们应该以申请人的实际需要为出发点，在现有条件允许的范围内，尽量提供组合式服务，开展试探性的延伸服务，积累经验，激发社会需求，推动不动产登记实现法定公证。笔者认为，目前，公证机构应该做到：
5.1 加强与各行政部门沟通，做好协调工作，为公证机构拓展更大的服务空间
在缺乏法定公证的支持下，公证机构在不动产交易中的活动空间取决于行政部门的态度。公证机构应加强与当地行政部门进行沟通，对公证机构查询不动产档案、代转让人办理产权过户以及交纳税收等问题的可行性和操作程序进行探讨，在形成共识的基础上，公证机构应尽量为申请人提供更多的服务。这样既能有效地保障交易安全，又能有效地减轻交易双方的负担和成本。
5.2 公证机构要转变观念，要整合现有的公证手段，尽量为申请人提供组合式服务，增加公证文书的含金量
公证机构本身就是一个比其他任何部门或组织更具有权威性和公信力的中间人，公证机构完全可以充分利用中间人这一身份提供更多的服务，比如在不动产交易中，公证机构除了可以为当事人起草合同并对合同进行公证外，还可以将委托和提存两项手段融合在合同公证中，让受让方把房款提交到公证机构，然后由公证机构根据转让方的委托代为办理房屋的产权变更登记、交纳税收等，最后公证机构把新的产权证交付给受让方，把房款直接支付给转让方。
此时，我们大可不必要求交易双方另行申请办理提存公证，收取提存的公证费用，这也是法国不动产交易的做法。通过这种组合式服务，能将不动产交易中更多的环节纳入自己的服务之中，扩大了自己的影响，而且也充分显示了公证机构在保障交易安全上的独特优势。
5.3 公证机构应当提高自身的业务素质，从细节入手，拓宽审查范围和拓展审查深度，尽量为申请人提供更多的信息
“细节决定成败”。在法国，公证人除了要学习法律外，还有学习税收、建筑有关方面的课程，法国公证人出具的公证书多达上百页，内容除了所交易不动产的详细情况（如产权证明、质量证明、四周规划、物业等）外，还有有关交易双方的权利能力、婚姻及夫妻财产所有制情况、资信情况等。而我国的公证书最多不会超过十页，内容也很少涉及到房屋本身的质量、四周的规划、交易双方的婚姻及夫妻财产所有制情况、资信情况等。这些内容的审查本身也是保障交易安全的重要组成部分。
因此，我们应当改变我们的工作方式，加强实地察看与核实，围绕不动产交易的各个环节拓宽审查范围和拓展审查深度，深入到每个细节中去，尽量为双方提供更多的与交易有关的信息。
5.4 要做到详细的告知和提醒
由于我国目前的不动产交易公证是建立在自愿的基础上的，公证机构就不可能完全不顾申请人的意愿强制按照自己的审查模式进行公证，增加申请人的成本。公证机构向申请人详细告知不同的审查方式带来的不同法律效果，当申请人不愿意去做检测或其他增加成本方式对房屋质量进行审查时，公证机构应当告知其不利后果，让申请人自己决定。但是这绝不是说公证机构就可以仅仅对房产买卖合同进行一般性审查，公证机构还是应当对房屋状况进行实地查看，通过走访核实为申请人提供更多的交易信息，切实保护交易双方的知情权和选择权。
参考文献
[1] 万婷.诚信房产，离我们有多远.http：///NewsDetail.aspx？DetailID=1362.
[2] 张晓丽，严震.法国的房产交易公证（二）——中法房地产交易及公证作用比较分析.中国公证，2007，（2）：32.
[3] 上海中法公证法律交流培训中心网站.在历史的传承中发展——2006年6月中国公证协会赴法培训考察团报告.http：///57f98bad6d3b52a8/8d746cd557f98bad/5728538653f276844f20627f4e2d53d15c55/view？set_language=zh.
[4] 张文章.公证制度新论.厦门大学出版社，2006年9月第2版，第2页.
[5] 张文章.公证制度新论.厦门大学出版社，2006年9月第2版，第3页.
关键词：金融产业；产业绩效；宏观调控；货币政策
中国经济在2006年上半年呈加速增长势头。一季度经济增长率达到10.3%，二季度增速达到11.3%，已明显偏快。国民经济面临过热危险。在此情况下，国家采取了一系列宏观调控措施，包括上调存款准备金率，上调一年期存贷款基准利率，制订工业用地出让最低价标准，逐项清理各地违规上的项目等。初步核算，上半年，国内生产总值91443亿元，同比增长10.9%，增速比去年同期快0.9个百分点，比今年一季度加快0.6个百分点。上半年全社会固定资产投资同比增长29.8%，其中城镇固定资产投资增长31.3%；上半年CPI同比上涨1.3%；2006年6月末M2余额为32.28万亿元，同比增长18.43%，M1余额为11.23万亿元，同比增长13.94%。前6个月人民币贷款增加2.18万亿元，同比多增7233亿元。
中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。
不过，央行这次上调金融机构贷款基准利率，尽管在一般市场经济分析员的预料之外，但应该说是一个好的决策。因为，在一季度的宏观经济数据出台之后，国内经济的固定资产投资过热、银行信贷快速扩张、房地产投资过热、房地产价格迅速上升已经跃然纸上。国内宏观经济过热问题很快就成政府及学界共识。宏观调控是不使用宏观调控工具的宏观调控，实际上是政府的微观干预。如果说，宏观调控连最基本的工具都没有使用，那么其效果如何是可以想象的。
从货币政策的载体金融产业的绩效分析出发希望说明金融产业与我国宏观政策四大目标之间的关系，并分析现在金融产业绩效与宏观调控手段的内在联系。
一、我国金融产业的市场绩效与我国宏观调控的目标
产业组织理论初步形成于20世纪30年代张伯伦和罗宾逊夫人提出的“产业内企业竞争发展的竞争性理论”，直至70年代才由梅森（Mason）和贝恩（Bain）等人在新古典经济学价格理论基础上形成系统的现代产业组织理论。现代产业组织理论把产业分解为特定的市场，并采用市场结构（Structure）-市场行为（Conduct）-市场绩效（Performance）理论框架，即SCP模型系统分析。
传统理论的市场绩效，是指在一定的市场结构下，由一定的市场行为所形成的价格、产量、成本、利润、产品质量和品种以及在技术进步方面的最终经济成果。
现代产业的市场绩效可以从其外部性与行业内部收益率水平(IRR)等方面进行考察。经济学上的外部性是指，如果某人或企业在从事经济活动时给其他个体带来危害或利益，而个人或企业又没有因为这一后果支付赔偿或得到报酬，那么这种危害或利益称为外部经济，其中的利益部分就是正的外部性。
（一）我国金融产业对经济增长外部性线性回归分析
我国金融产业GDP的快速发展做出了重大贡献，而且对国民经济的发展起到了“晴雨表”的作用，这就是金融产业在经济发展过程中所体现的正的外部性。我分别对1980年―2006年的国内生产总值(GDP)，金融系统净国内信贷总额(BANK)建立如下回归方程：
GDP=β0+β1Bank+μ
用eviews软件做普通最小二乘法求得结果：
最终模型为：
GDP=6.68E11+0.742303(Bank)
(24.75825)
R2=0.968403；
F=612.9711；
D.W=0.291152
由线性分析可知我国金融产业市场绩效从其外部性进行考察具有很强的正外部性。首先，通过对我国国内生产总值(GDP)，金融系统净国内信贷总额(BANK)线性回归可见，金融资本与GDP之间存在正相关关系，且整个方程拟合程度很高，金融投资业促进了创新，增强了我国经济实力，因此金融资本对GDP的增长的意义重大。但我们也要看到其相关系数仅为0.742303，即就金融产业单独而言对GDP贡献的比重并不是很大。
（二）我国金融产业对劳动就业外部性分析
劳动力需求能否长期适应劳动力供给，各个时期劳动力供给结构能否与劳动力需求结构实现均衡是我国经济与社会发展中具有全局性的问题。经济体制改革以来，国家就业政策的重点是通过调整所有制结构，广开就业门路解决总量矛盾。20世纪90年代，伴随着国民经济的“两个转变”，国民经济结构发生深刻的变化，造成就业结构性矛盾显著上升。就业的总量矛盾和结构矛盾交织一起，就业压力空前增大，我国劳动力市场的实际状况需进一步拓宽就业渠道，扩大就业机会。金融产业通过投资大中小型企业为国家创造大量就业机会，并促进出口。由此可见金融产业对劳动就业同样有着正的外部性。
（三）我国金融产业对物价稳定的外部性分析
我们知道物价水平与货币供给息息相关，M0(流通中现钞)，狭义货币M1(M0+企业单位活期存款+农村存款+机关团体部队存款)及广义货币M2(M1+企业单位定期存款+自筹基本建设存款+个人储蓄存款+其他存款)的变化必然对物价产生影响。我们从上又可以看到货币的供给是由金融系统中的银行存款派生出来，这样金融产的健全与否必然对物价产生外部性。然而网络银行的发展和电子货币的普及对中央银行的金融调控能力本身将会产生一定影响。主要表现在电子货币的普及使得商业银行支付准备需求趋于不稳定化，从而影响中央银行的金融调控能力。中央银行是通过对与商业银行的支付准备有关的供需关系施加影响而产生金融调控作用的。如果电子货币的普及过于快速且大幅度推进的话，经济整体对现金的需求会发生相当大的变化，其结果使得商业银行对支付准备的需求发生大幅波动，处于不稳定状态的可能性是不可否决的，其外部性是正是负很难下一定论。
值得注意的是，2006年8月M2与M1间增速差所形成的“喇叭口”继续缩小至2.37个百分点，为年内最小。分析人士指出，M1增速的上扬，说明企业投资冲动更强、以可支付的形式存在的资金更多，这将使得商品和劳务市场普遍受到价格上涨的压力。经济增长从“过快”转向“过热”的几率将会大幅度增加。
（四）我国金融产业对国际收支的外部性分析
随着科学技术的飞跃发展，生产力的迅猛提高，交通和通讯设备的日新月异，国际经济关系以惊人的速度发展起来，而任何一种国际经济关系的进行，都离不开货币流通和信贷活动，换句话说，都离不开国际金融交易。正因为如此，国际金融交易的增长速度超过了几乎所有其他与国际经济有关的各部门的增长速度。举例来说，改革开放后国际贸易的增长速度大大超过了我国生产的增长速度，而国际金融交易的增长速度又大大超过了国际贸易的增长速度。国际金融业务的空前发展，必然有由国际贸易和非贸易资金往来所产生的国际收支问题。前面所提到金融产业的投资会带动出口从而产生正的外部性，而金融产业的快速发展会加大金融风险，从而带来负的外部性。因此其外部性是正是负责也很难下一定论。
由上分析可知，金融产业以其特殊的产业背景有着与其他产业不同的外部性，即金融产业与宏观调控四大目标有着与其他产业不同的特殊因果关系。
二、我国货币政策的执行与我国金融产业的完善
中央银行的货币政策工具是指中央银行改变货币供给量的具体方法或途径。一般来说由三大货币政策工具：公开市场业务；改变再贷款、再贴现利率；改变法定存款准备金率。下面我将分别讨论各项货币政策工具与金融产业的联系，以及执行中的问题及改进。
（一）公开市场业务
公开市场业务是指中央银行在证券市场上通过买卖有价证券改变货币供给量。虽然央行频繁进行公开市场操作，意图予以收缩信贷。但货币、信贷的增长势头仍不减。”首先，在我国，资本市场、货币市场尚未发展到成熟阶段，利率并未完全市场化，使中央银行的公开市场业务操作缺乏必要的条件，以至收效甚微。央行只能采取贴现率、窗口指导、利率管制等其他调控工具，这就使商业银行的行为对货币政策的效力具有更大的作用。交易品种或缺，金融工具和手段创新滞后，货币市场缺乏流动性，地区分割的银行间分隔严重，交易不活跃，货币政策传导缺乏广度，低速低效。其次，债券市场特别是国债市场上种类不多使公开市场缺乏载体，另一方面交易不旺，以调控基础货币为目的的公开市场业务缺乏交易基础，严重阻碍了货币政策工具作用的发挥。
（二）改变再贷款、再贴现利率
再贴现机制是指中央银行通过调整再贴现率和规定贴现条件来影响市场利率和货币供给和需求。从1998年3月起再贴现利率成为独立的利率体系，不再继续与同期再贷款利率挂钩。同时下调再贴现利率并延长再贴现最长期限。1999年，中央银行颁发了《关于进一步改进和完善再贴现业务管理的通知》，进一步改进了再贴现业务的方式，扩大其范围，使年末余额达500亿，增长51%。
商业银行在资金短缺是可以向中央银行提出借款要求或贴现要求。中央银行按一定的利息率可以满足商业银行的要求。再看我国这项政策的实施情况，在我看来从我国央行成立以来，几乎很少运用或正确运用这项政策工具。取而代之的是直接的商业银行利率控制。
直接利率控制的情况，央行从1996～2002年的7年间，连续八次降息。其目的很清楚，通过降息适度放松货币、信贷的供应。但执行的结果，除第8次降息外，其他一些年份的货币、信贷不仅没有增长反而是下降，一些年份则表现很不规则。其根源依然是金融产业的非市场性太强。所以我们要进行利率市场化改革，利率市场化改革，可以完善金融产品和服务定价机制，实现有效配置金融资源，提高资金利用效率；而缺乏弹性和灵活度的官定利率的国内金融机构，必将在与外资银行的竞争中处于劣势。现在扩大贷款利率浮动区间，这既是过去货币政策的延续，同时也标志着我国在利率市场化进程中迈出了实质性的步伐。它将对营造公平竞争的市场环境，解决中小企业融资难的问题，推进金融机构改革和增加就业都有积极的影响。
（三）改变法定存款准备金率
中央银行通过调整存款准备金，改变金融机构的准备金数量和货币扩张乘数，从而达到控制金融机构的信用创造能力和货币供应量的目的。为保持国民经济全面、协调、可持续发展，央行再次将金融机构法定存款准备金率上调，央行宣布提高一个百分点存款准备金率。坦白地说，如此的调整难以达到预期的效果。其原因就在于政银不分，国有商业银行现有盈利模式制约。地方热衷于追求速度和政绩，银行为了取悦地方长官，便盲目支持这些没有经济效益的投资，既浪费了资金，又增加了呆账。商业银行这种不正确的盈利模式及行政行为使得准备金率形同虚设。
总之，金融产业与国家宏观调控的目标有着极其紧密地联系，而导致宏观调控的手段失灵的根本原因又是我国金融产业不健全，所以要重视金融产业的市场化和独立性。
参考文献：
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4、王亚民，朱荣林.欧洲风险投资业发展历史、现状及趋势:基于产业组织理论SCP框架分析[J].世界经济研究，2005(1).
1、浙江民营企业的总体现状
在改革开放中先行一步的浙江，已成为名副其实的民营经济大省。全省民营企业已突破20万户，注册资本超过1600亿元，其中注册资本百万元以上的达2.46万家，年销售额超亿元的民营企业数居全国首位。2004年，浙江全省个体私营经济增加值达2935亿元，加上其他混合经济成分占全省GDP的比重为51.4％；2005年，全省平均每天新增私营企业138家。浙江省工商业领域的非国有经济的比重已经从1978年的38.7％上升到目前的95％以上。在浙江省工商业联合会的全部5万多名会员中，非公有制经济的会员占总数的约56％。（数据来源：浙江民营企业考察报告――对千家浙江民营企业的问卷调查[R]，中国经济出版社，2004（12）
2、浙江民营企业的总体发展水平
（1）浙江民营企业的竞争力强。浙江省的民营企业在全国民营企业中有着很强的代表性,同时也有着很强的竞争力,竞争力可以有以下数据具体说明（2005年数据）：183家民应企业入选中国民企500强,居全国第一；民营企业品牌竞争力50强，浙江省拥有23席；43家企业入选全国500强，居全国第四；61家企业入选全国制造业企业500强，居全国第一。
浙江省有两家民营企业进入前10强，分别是第6位的光厦控股创业有限公司和第9位的UT斯达康通讯有限公司。浙江省民营企业在全国500强中的数量一直处于第一位，占全国的比重从1999年的24%上升到今年的36.6%。
（2）民营企业发展迅猛，规模不断扩大，经济总量急速增长。我国上规模民营企业数量位居前三名的省市是浙江省(33%)、江苏省(21%)、山东省(9%)，浙江名列第一。2004年，浙江省共有个体工商户168.39万户，从业人员312.81万人，资金数额498.3亿元，户均资金数额为2.96万元／户；民营企业达33.32万户，注册资本3906.41亿元，户均注册资金117.24万元，实现工业总产值9909.77亿元，占全省工业总产值的88%以上，销售总额或营业收入7826.07亿元，社会消费品零售总额3355.61亿元。
（3）民营经济所处的行业以制造业为主，形成产业集群，表现为区域块状经济结构。浙江民营企业主要集中在第二产业（79.2%）和第三产业（20%）。在第二产业中主要集中在制造业（66.4%）、采掘业（7.5%）和建筑业（5.3%）；在第三产业中主要集中在商业餐饮（4.2%）、社会服务业（2.6%）、交通运输业（1.9%）和房地产业（1.1%）。各地政府根据自身优势培养龙头企业带动地方经济，相对形成产业集群，表现为区域块状经济。民营企业通过家族制＋产业集群达到强势企业目标，实现了民营企业做大做强。
（4）民营企业家素质不断提高。一是民营企业主素质有了明显地提高：在早期，浙江民营企业主体是乡镇企业，经营者绝大部分是刚刚从田地里上岸的农民，文化程度普遍不高。如今民营企业主中有大专以上学历的占调查总数的84%，其中具有大学本科以上学历的经理人占37%，在科技企业工作的经理人更是具有较好的文化背景。
（5）民营企业国际化迅速提升，成为对外贸易的主角。浙江省2004年出口总值达到581.6亿美元，进口达270.7亿美元，其中民营企业出口额达149.4亿美元，比上年增长88.2%，出口增速超过全省平均增幅48.4%，出口增速连续8年占各类企业首位，有7557家私营企业当年的出货值超过100万元，共计1465.4亿元，分别比上年增长5.91％、48.78％。民营企业出口规模首次超过国有企业，成为浙江外贸出口的领头羊。
二、浙江民营企业发展中存在的问题
1、浙江民营企业治理结构存在明显的家族化
民营企业家族制治理特点突出。从民营企业的普遍性看，大多数处于成长期的民营企业，是家族式治理结构，主要由家族内的亲信占据着财务、经营、销售、供应等部门要害职位。通过对265家企业调查统计，54%被调查企业的管理人员与业主有亲属关系，44.5%的企业经营决策、32.4%工资决策由业主本人决定，有6.4%的经营决策和7.9%的工资决策由家人决定。家族化经营带有一定的封闭性，家族观念根深蒂固，使得引入优秀人才比较困难，不利于企业的管理和发展。
2、部分浙江民营企业的品牌意识弱,削弱浙江民营企业竞争力
近年来，浙江省成为被控倾销的“重灾区”，研发投入不够、自主创新能力不足、产品层次很低，品牌意识相当薄弱。不少企业却因缺乏自主知识产权沦为“打工企业”。目前，浙江省平均13家企业才拥有1件注册商标，3200多家企业才拥有1件著名商标。浙江省民企品牌发展滞后于产业的发展，不少企业商标意识不强，不注重自主知识产权的积累，热衷于仿造而不专注于制造，热心于贴牌而不专注于创牌。
3、人才匮乏是制约浙江民营企业的一大瓶颈
民营企业认为影响其可持续发展的首要因素就是人才匮乏。浙江的很多中小民营企业大都是土专家，长期仅依靠自我摸索和实践，同时由于高校资源有限，企业许多依靠“星期天工程师”，况且很多专家薪酬较高，许多中小企业都不舍得花钱，以致人才缺乏。
4、融资难是民营经济发展的严重障碍
融资难是制约浙江民营企业发展的老问题。据目前银行信贷资产统计显示，非国有经济所占比重不到30％；证券市场上，民营公司也仅占上市公司总数的1.6％，被调查的企业已上市的也只有1.39％。在浙江民营企业资金来源中的50％依靠银行贷款。贷款的方式以抵押、担保为主，信用贷款非常少。（数据来源：中国民间金融调查报告[R]，中国经济出版社，2004（4）。）
三、浙江民营企业发展的对策及分析
1、政府层面――加大政府的积极扶持有效转变政府职能
浙江民营企业的快速发展与浙江的政府机关的大力扶持是分不开的，浙江政府总结的“三宽”经验还是值得关注和学习的。即“三宽”：环境宽松、政策宽待、空间宽容。要解决好民营企业的实际问题，政府必须要转变政府职能、提高服务水平，为民营经济的发展创造良好条件；政府要完善地方法规，营造促进私营企业发展的法律环境；政府要制定完善的鼓励私营企业发展的财政金融政策。如为民营企业提供各种优惠政策，增强对应企业的银行贷款，充分发挥城市合作银行和城乡合作信用社的作用，建立民营企业风险基金和贷款担保基金。
2、企业层面――要加强自身素质，切实练好内功
建立健全现代产权制度，选择适宜的管理方式。建立健全现代产权制度是构建现代企业制度的重要基础，而现代企业制度需要有与之适应的管理方式，因此，私企应根据不同的发展阶段、不同的产业、不同的规模、不同的外部环境选择适宜的企业制度和管理方式，既不要为了赶时髦而人为地把本来不错的模式硬性地加以改变，也不要因循守旧而抱住原有的管理模式不放。
3、行业协会层面――增加企业的凝聚力
加入世贸组织后仅仅3年，我国外贸额就猛增一倍多，占全球贸易总额的比重激增至6.4％。在国际贸易摩擦的舞台上，企业永远是主体。从近年来国外对我国提起反倾销的大量案子看，无一不是由国外行业协会组织企业发起的，蜡烛案、手动叉车案，以及套头衫案、鞋子案等。由于历史原因，我国现有的行业协会带有较为浓重的行政色彩，对政府的依附性较大，这种体制不利于行业协会作用的发挥。因此改造、重塑行业协会形象，壮大行业协会力量已刻不容缓。
