时间：2022-01-27 11:31:21
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产考察报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
我县的廉租住房建设，在县委政府的领导及上级主管部门的指导下，严格按照要求进行建设，取得了一定的成绩，现将具体情况报
告如下：
一、廉租住房建设情况
1、建设目标任务
我县20*年度扩大内需项目第四季度新增6000平方米廉租住房项目，经请示县人民政府及上级主管部门同意，结合我县实际，收购
了6000平方米经济适用住房作为20*年第四季度新增扩大内需廉租住房项目。后因在检查中不符合中央20*年第四季度扩大内需项目的
要求，现已重新建设。2009年我县的廉租住房建设计划总面积20000平方米，400套，2009年我县共需完成26000平方米，520套廉租住房
建设任务。
2、工作进展情况
20*年第四季度新增6000平方米扩大内需项目廉租住房项目，已启动征地工作，完成了图纸设计及方案的修改。2009年20000平方米新建廉租住房建设项目，在项目名称、项目法人、建设规模和总投资不变的
前提下，分别利用云南*有限责任公司、*县教育局(*中学、*中学、*中学、*中学、*中学、*中学、高
良中学)、*县*镇卫生院和*县*乡人民政府的国有存量闲置土地来分点建设，现主体工程已全部开工，完成投资600万元。
(其中：云南*有限责任公司和*县*镇卫生院的8000平方米廉租住房，正在进行三层主体工程施工，*县教育局、*
县*乡人民政府正在进行基础部分工程建设，整个项目建设预计12月底全部完工，并投入使用)。
二、廉租住房建设存在的困难
1、资金缺口较大。由于地方财政资金紧缺，廉租住房建设资金投入受限，目前我县已建成的廉租住房建设资金缺口1*0万元，
(20*年5000平方米，总投资665万元，上级补助资金250万元，地方补助资金175万元，现下欠建设资金240万元;20*年6000平方米，加
上20*年第四季度新增6000平方米扩大内需项目，共12000平方米，总投资1530万元，上级补助资金600万元，地方到位资金120万元，
下欠建设方资金810万元)。
2、土地征用难。建设中，一是向农户征用土地十分困难(大多农户不到场，或到场的拒接签字、拒接领取征地款等现象突出);二是
土地手续难予办理。
3、廉租住房制度建设滞后，管理人员不足。对低保人员的动态管理和廉租房住户的进入和退出机制有待进一步健全;
4、未来廉租住房的滚动发展和循环发展思路还有一定差距，探索和借鉴先进的廉租住房建设经验和办法不够，处于被动建设，无
政策支持。
三、下步工作措施
1、廉租住房不再集中兴建，采取以收购旧住房，在房地产开发小区中配建或者利用各类企业、单位现有的存量土地等方式进行建
设;
2、争取政策支持，结合廉租住房实用、便利、安全、功能配套、造价不高的特点，尝试对廉租房住户进行先租后售，达到滚动发
展的目的;
3、利用金融资源，发挥金融诱导作用，将廉租房开发成贷款证券化;
4、推行住房建设公债和大力发展房地产租赁业，尤其是加快廉租房租赁方式的创新。
我县的廉租住房建设工作，虽然取得了一定成绩，但与上级的要求和群众实际需求相比，还存在一定的差距，这也就给我们提出了
（RUILIANAUSTRALIAPTYLTD，澳大利亚塔斯马尼亚州7005）
摘 要：澳大利亚养老基金规模庞大具有海外投资的优势。中国政治经济形势稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的逐渐开放，加上沪港通的正式启动，澳洲养老基金投资迎来了与中国合作的良好时机。在利弊共存的澳洲养老金海外投资路上，澳洲与中国金融机构的合作前景值得期待。
关键词 ：养老管理基金；投资；创新
中图分类号：F840.67文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）25-0268-01
一、澳大利亚养老金定义及投资现状
澳大利亚养老金体系主要有三部分组成，超级年金、管理基金和政府补贴。其中，管理基金又称信托投资，它是将投资人的资金由专业机构进行管理投资使养老基金增值的一种投资形式，其投资方式包含股票、债券、房地产和货币投资。
根据澳洲税务局2015年上半年统计结果，澳洲目前管理基金规模正在逐渐扩大，总资产价值已超过49.5亿澳元。海外投资的比例也在逐年上升，并且其投资方式主要以股票与房地产为主。
截至目前已有多家澳洲大型金融服务公司开展海外合作，包括安保集团（AMPLimited）和澳大利亚投资咨询公司（AzureCapital）等，他们都将眼光放到了亚洲快速增长的中产阶级人群中，特别是中国，预计这一新兴阶层将在未来花费数千亿来购买保险、投资等金融产品。
二、澳大利亚养老金投资回报
据SuperRatings数据显示，澳洲养老管理基金在2014年取得7.5%的高回报率。高回报主要是受到了澳洲经济回温的作用，同时世界经济市场的推动也不容小觑。
中国作为澳大利亚养老金的海外投资国之一，其政治形势愈加稳固，随着中澳自贸协定的签署和金融市场的开放以及沪港通的正式启动，澳洲商业投资迎来了与中国合作的良机。
安保集团在2014年以2.4亿澳元收购中国人寿养老保险股份有限公司19.9%的股权，自此安保集团与该公司的互利共赢模式又向前迈进一大步。商务部新闻发言人孙继文指出，今后几年中国中产阶段预计将达7.5亿人，他们对保险、投资产品、财务规划及高级金融服务的需求已整体提升。中国的基金行业总价值在2014年底已达到8000亿澳元，并预计在2017年将上升至1.5万亿澳元。安保集团的投资基金安保资本中国成长基金创下了投资回报率55.36%的优异表现。安保集团进军了快速增长中的中国财富管理行业无疑获益匪浅，被投资的养老基金也可获得高额回报。
三、澳洲养老金机构与中国金融机构进行合作的利弊
中澳自贸协定的签署以及中国开放型经济新体制的加快构建，中国市场坚实的经济基本面、巨大的增长潜力和一系列深化改革措施营造出的良好投资氛围，时刻被澳洲投资机构所关注。
同时，沪港通的正式启动也进一步促进中国内地与香港以及全球资本市场的健康发展，中国股票市场自此进入新一轮牛市。这对于利用澳洲养老金投资中国股市的澳洲金融机构无疑是一利好消息。中国股市指数的攀升与澳洲养老金的投资回报息息相关。
中国住房市场兴起多年，其房贷规模也在逐渐扩大，澳洲养老基金投资机构也着手于开拓中国房地产市场。麦格理银行（Macquarie）的中国地产基金和安保集团的环球基金相互合作，共同致力于开发上海房地产，且他们都对中国房地产市场的前景充满信心。麦格理银行更是早在20年前就在上海成立麦格理管理咨询有限公司，致力于开发上海房地产市场，收益颇丰。
另外，中国还加大对外商投资企业合法权益的保护，使外资的流入规模始终维持在较高且受保护的水平。
然而，尽管中国经济正在加速与国际市场融合，并不断提升对外开放的层次，但不少海外投资机构仍然存在些许担忧。
2015年初，澳洲AzureCapital与华夏基金达成协议将共建基金投资中国股市。公司董事SimonPrice就曾表示，他们最担忧的是中国市场缺乏透明度和信息是否可靠，再加上中国市场信息量庞大而繁杂，所以一个专业的本地合作伙伴是必须的，这也是他们与华夏基金合作的原因。
最近，中国股指大跌，跌幅触及8年来最大单日跌幅。可见，中国股市仍然不够稳定，安保集团亚洲证券部主管PatrickHo就表示，沪港通刚启动的几个月股市不够稳定，中国政府也希望通过吸引更多外国机构性投资者来降低国内股市的波动性水平。因此，澳洲养老金投资机构与中国金融机构进行合作，机遇与风险需权衡。
四、澳洲养老金的投资前景
澳洲委员会东亚发展市场总经理凌德智指出，以中澳自贸协定签署为契机以及中国开放市场的诸多举措，澳洲银行保险企业、证券基金公司等正面临新的机遇，这也为澳洲养老金与中国金融机构合作创造了积极的条件。澳国民银行、西太银行、澳新银行、联邦银行、安保集团、邦联集团等澳大利亚的大型金融机构均希望开拓中国市场，而这些金融机构每家都掌管着数百亿澳元的养老管理基金。
随着澳洲和中国政治经济的稳定与持续发展，以及中澳自贸协定的签署，这些立竿见影的利好都预示着澳洲投资的机遇将更加广阔，澳洲养老金机构与中国金融机构合作的氛围将会更好。
参考文献：
[1]匡林.国外养老金如何投资?[J].齐鲁周刊，2015（11）：32-33.
[2]苏国.澳大利亚养老服务体系考察报告[J].中国初级卫生保
译坛盛事千秋伟业——记首届清华—亚太地区翻译与跨文化论坛
面向21世纪的中美商务合作论坛
首届西湖国际儿科论坛
燃烧副产物及健康影响
微电子与等离子体技术的基础及应用研究
国际智能电网理论研究和应用
安全探测与信息技术
农业与食品检测用纳米技术与生物传感器研究
肿瘤发病分子机制联合研究
绿色超级作物的分子育种
北京化工大学与忠南国立大学双边学术研讨会
美国研究联络会第7次年会
第4届IEEE生物信息与生物医学工程国际会议
2010发育与疾病国际研讨会
第3届古桥研究与保护国际学术研讨会
第3届计算智能与设计国际学术研讨会
2010国际信号、系统和电子会议
第6届无线通信、网络技术及移动计算国际会议
澳大利亚的华文教育
专门用途英语在亚洲
美国犹他大学的学生事务工作
地球关键区界面反应:分子水平环境土壤科学
中日学者共探信息技术
量子物质科技正在成为新世纪重要前沿
大规模跨媒体数据挖掘与检索
裂纹路径研究新技术新方法
产品创新管理研究进展
产业集聚理论与区域协调发展
2009年数字制造国际学术会议述评
非传统安全与和平发展国际会议综述
工业文明和可持续发展——亚洲博士生创新研讨
核酸和糖化学生物学的研究热点和最新进展
岩土环境修复与可持续发展
移民与专业文凭互认
e社会传播:创新、合作与责任
信息保障与安全热点技术
无网格、粒子类和扩展有限元方法国际学术会议
第7届杭州植物病理与生物技术国际研讨会
法律、语言与全球公民权利
改革开放三十年中国行政国家的重塑
生态文明:环境、能源与社会进步
中美经贸关系——问题与前景
历史上的中国出版与东亚文化交流
住房保障与房地产业的可持续发展
2008美国岩石力学会议及学术访问
美国大学考察报告
概率统计的现状与未来
基础、临床与公共卫生需携手共进
工程塑性力学及应用进展
智能机器人与应用的现状与发展趋势
分子影像前沿研究与应用
专利信息管理和检索的最佳实践
2008年国际计算机科学、计算机工程及应用计算大会
国际管理科学学会2008年会
关键词：招标文件；考察；询标；议标问卷；评标报告
中图分类号：F293.3 文献标识码A
2013年3月，成本部根据项目开发节点和合约规划要求，对小区分期住宅室外道路、雨污水工程进行邀请招标。招标工作由成本部主导，工程部、设计部配合。先就本次招标整个工作流程和相关细节进行描述，希望能起到抛砖引玉的作用，供读者讨论和参考。招标流程如下：
1、招标文件编制
招标文件由成本部负责汇编，采用FIDIC招标格式，主要内容由投标须知、投标书、合同协议书、承诺书、合同条件、技术规范、招标图纸目录、工程量清单、工程变更及签证管理流程九部分组成。其中技术规范由工程部负责完成，内容主要有本次招标的工程范围、工期和特殊基本措施项目费、工程规范和技术要求等。图纸目录由设计部负责提供，内容主要有图纸、图纸目录与样品等。成本部负责其他部分的资料，基本参照FIDIC格式，例如合同条件包括FIDIC通用条款和专用条款。工程量清单由成本部负责编制，清单工程量由合作的咨询公司算量提供。招标文件编制完成后，需由项目公司和集团区域各部门相关人员审核审批，通过才能装订盖章发给投标单位。
2、拟投标单位考察及招标邀请
做招标文件工作的同时，需要确定投标单位。本次道路、雨污水工程预估标的（目标成本）为220万元，根据集团文件要求，需要5~6家投标单位参与投标。投标单位首先需使用集团战略库里的单位（考察通过后并有过投标经历），经过电话沟通，只有3家愿意考虑常州项目的投标，因此还需寻找3~4家新单位考察通过后一起参与投标。
本次共考察了4家单位，考察人员由成本部和工程部分别派人组成。考察主要目的是：通过考察、分析，对被考察单位进行综合评估，了解对方信誉情况，确定对方是否有有意向、有能力参与投标。
考察地点分别为被考察单位总部和项目现场。4家单位的总部办公环境良好，接待人员友好热情。施工项目有3家为住宅小区道路、雨污水，1家为厂区道路雨污水，施工质量均比较好，因为推荐入选。
考察通过后，要对4家单位分别写考察报告，考察报告内容包括：考察目的、考察过程、考察情况三部分内容，并附上相应考察照片，最后由考察人员签字并给出结论。考察报告完成以后，可以进行单位入库申请。供方入库申请审核审批通过后，被考察单位才有资格进行项目投标。
至此，我司共向7家单位发出投标邀请函，邀请对方参加投标。投标邀请函主要内容包括招标项目名称，投标保证金、投标联系地址、电话、传真、联系人，邀请函回执附件等相关内容。
拟投标单位收到投标邀请函后需在规定时间内，将邀请函回执传真我司 。回执内容必须明确是否愿意参加本次投标，并加盖公司印章。
本次招标7家单位均明确表示参与投标，成本部申请对投标单位审批，审核审批通过后发招标文件。
3、发招标文件及回标
招标文件（含图纸）发出时间及要求通过电邮通知各投标单位，并与投标单位进行电话确认。投标单位领取招标文件后均分别签证登记。
投标单位可在规定时间内就招标文件、图纸相关问题发投标疑问传真到成本部。共有4家投标单位发了投标疑问，成本部会同工程部、设计部就投标疑问就行统一整理回复，分别发送给各投标单位。例如有单位提问：侧平石本次是否不在本次招标范围内？我司回复：不在招标范围内。开标及商务分析
投标单位必须根据投标文件要求准时回标，如果延期，将会作废标处理。7家单位均如期密封送达指定地点，并分别签字登记，登记内容送标人姓名、送标时间、联系方式等。
4、开标及回标分析
所有投标文件在规定时间到齐后，成本部立即组织开标，参与人员为成本部招标负责人、成本经理、行政部经理，在分别复核投标金额、工期等相关信息，确认无误后在开标书上签字，开标书须归档留存。
开标结束后，成本部负责将各投标单位技术标分发给设计部和工程部，审核是否满足招标要求。
成本部对商务标进行分析，分析内容有：投标是否实质响应招标文件；投标书金额是否与清单报价一致；清单工程量修正情况；清单开办费、实体清单子目报价是否合理；其它疏漏错误情况。
5、高标单位淘汰
成本部在分析完投标单位商务标后，形成商务分析。通过分析发现最高标和次高标报价明显高于市场且不合理，并大幅高于其他单位报价，故在商务分析中明确说明，最高标和次高标报价单位第一轮直接淘汰，并电邮形式知会招标相关人员。商务分析归档留存。
6、询标及议标问卷
成本部通过电邮通知未被淘汰的5家投标单位在约定时间里分别参加我司组织的询议标会议。询标会议由成本部牵头，设计部、工程部参与，投标单位参加。询标过程中工程部、设计部就技术标存在问题，成本部就商务存在问题要求投标单位进行澄清。例如成本部要求某投标单位回复清单开办费请没有单独列出费用是漏报还是含在实体清单报价中了。
询标完毕，成本部负责收集工程、设计部的技术标问题，和商务标问题一起汇总，形成针对各家单位的议标问卷。议标问卷分共性问题、技术问题、商务问题。共性问题是指对招标文件相关内容再次做详细澄清，或所有投标单位都存在的问题进行说明，共性问题一般所有投标单位的内容都是一致的。技术问题和商务问题是分别针对各投标单位的，每家投标单位都不会一样。议标问卷写好后，分别发给各投标单位签收，并要求根据议标问卷内容进行二次回标。
如果二次回标仍然存在问题，例如技术标仍不满足要求，报价仍明显偏高于市场价，存在无因涨价，无因降价等问题。则需要再次询标和回标。本次道路、雨污水招标共询标两次，回标三次。最后一次共四家单位投标，经过商务分析，建议最低价单位为第一中标候选人。
7、评标报告
室外道路、雨污水招标最后一次回标并且商务分析结束后，需要编写评标报告提交领导审核审批。本评标报告内容分九个部分分别如下
7.1招标简介：招标简介包括工程范围和招标控制价（目标成本价）两个部分。
7.2投标单位介绍：对7家投标市政单位全称和简称进行罗列，顺序不分先后。简称用于评标报告叙述方便。最后简单说明哪些是我司项目以前投标单位和中标单位，哪些单位是新考察单位。
7.3招标及报价方式：说明本次招标方式是采用总价包干形式的清单招标，及就总价包干投标单位组价要求。
7.4回议标情况：介绍了本招标工程三次回标及两次询议标的情况，重点是投标单位历次回标报价情况及商务分析对情况，主要从各投标单位之间报价对比和投标单位自身历次报价的对比分析。
7.5有效最低价合理性分析：通过总价分析（与目标成本对比）、总价指标分析（与其他项目对比）、主要单价对比分析（最后1次报价），论证本次招标的最低标报价是否合理，是否为最优竞争报价。
7.6技术评标报告：简单描述项目工程部已经对技术标和样品进行了综合评判，七家投标单位技术标均合格
7.7招标总结：确定中标单位排名，推荐第一中标单位；分析最终报价对比目标成本的结余额和节约率。
7.8评标报告附件：罗列评标报告中参考的招标附件资料，例如第1次开标记录、第1次议标问卷等。本次评标报告共有9个附件。
8、定标会
招标负责人牵头组织，约定时间，项目公司和集团区域公司职能领导和招标参与人一起参与了本次招标定标会，会议确定最低报价单位为中标单位，原目标金额220万，本次定标152万。
9、中标单位审批及中标通知书
确定中标单位后，即可进行中标单位流程审批，审批通过后，向中标单位发中标通知书，其他单位发未中标通知书，同时退还投标保证金。
10、合同签订和交底
【关键词】农民工市民化 户籍 住房
一、引言
随着中国城镇化的推进，农民工城市化问题也受到多方关注，也强调我国新型城镇化建设首要解决的是农民工市民化问题。农民工要想市民化需要从括生存职业、自身素质、社会身份以及意识行为四个方面有所改变，而其中又需要历经农村退出、城市进入与城市融合三个阶段。当前，农民工从农村退出已无实质阻碍，进入城市务工也不算有太多阻力，但要真正融入城市成为城市居民却还有很长的路要走。
二、农民工市民化进程中的户籍问题
户籍制度衍生的“国民待遇”非均等化造成了城乡二元结构的存在，同时导致了农民工不能与城市居民享有平等的待遇，@是农民工市民化最主要障碍。党的十指出：要加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。反映出户籍制度是农民工市民化的关键。
（一）农民工市民化存在“户籍墙”问题
由图1可以看出，农民若想进入城市，需冲破户籍制度来解决住房和子女教育的问题。而对比若对户籍制度进行改革则农民要想市民化不再过多的受到户籍制度的影响，可更快地达到效果。而现今的户籍制度就像一面难以翻越的墙一样堵在农民工面前，可以形象地称为“户籍墙”。
农民工市民化过程中面临的户籍制度及其抑制功能形象地称之为“户籍墙”问题，虽然户籍制度抑制乡-城劳动力流动的功能有减弱，但确一直从不同方式和程度上影响着劳动力流入城市。“户籍墙“问题的存在，使得农民工成为城市户口的门槛升高，在户籍制度改革过程中只有极少部分对城市有特殊贡献的农民工在城市落了户，对于大部分农民工来讲，将户籍迁入城市还是困难重重。基于问题的存在，需要在改革户籍制度时突出解决“户籍墙”问题。
（二）农民工市民化中户籍相关问题
1.户籍管理分权问题严重，政府监管能力不够。改革开放后，中央政府将户籍管理职能下放到地方政府，户籍政策也是地方政府自主制定。各省制定省内各地市户籍制度，下发到各地市政府，各地市政府依照国家政策的总方针和原则因地适宜的进行户籍管理。在一定意义上，尽管民众对户籍改革的热情很高，但是政府在户籍管理上的分权现象过于严重，导致政府不能在监管力度上有所提高。
2.成本阻碍户籍制度改革。预计到2030年，中国的城镇化率将达到68%，这意味着约3.9亿农民工需要在城市落户，而落户过程中产生的巨大公共成本需要政府提供。大量人口流入城市后，基于户籍制度建立的医疗、教育和社会保障体系就需要相应改变，户籍制度改革成本加上医疗、教育和社会保障体系的改革成本给我国的财政带来很大压力，也就是说，巨大的公共成本对政府的供给能力提出了巨大挑战。
3.农民工市民化户籍制度改革相关建议。
第一，迁徙自由化。在西方，政府只对人口进行统计，在户籍制度上没有硬性要求，遵循着人民自由原则，而在中国以户籍制度为要求，限制了公民的自由。中国要想在户籍制度改革上取得成效，需要贯彻迁徙自由化原则，只有公民的自由不被束缚，户籍改革制度才能得到民众的认同。因此，要使农民工成为市民，从户籍制度的方面考虑，首要的是将自由迁徙权还给农民工，再者是消除户籍制度的粘附性，剥离“户籍墙”存在的载体。
第二，落实政府户籍制度管理。由于户籍管理上出现严重的分权现象，不利于城市流动劳动力的落户，针对这一问题需要各地政府落实户籍制度管理，不能只从当地利益出发，为高学历、高资产的群体提供户籍，也应从大局出发允许农民工落户当地，有效监管户籍改革中的落实问题，将分权现象减弱到最小，为农民工市民化做出激励机制。
第三，建立公共成本分担机制。政府在户籍改革成本中承受着财务上的巨大压力，作为受益者，企业及公民在享受便利的同时，理应为政府分担公共成本，这就需要建立完善的公共成本分担机制，即以政府财政为主，企业及公民分担为辅，这样一来政府在财政上的压力减轻，户籍制度改革中医疗、教育和社会保障体系的改革也能顺利的进行，既可推进城镇化的进程也有利于农民工市民化。另外，户籍制度改革也会为当地带来投资机会，为当地的经济发展带来机会。
三、农民工市民化过程中住房相关问题
党的十八届五中全会提出了我国“十三五”规划的目标要求，其中一条就是要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率和高度重视和认真研究解决农民工市民化进程中的住房问题。2016年为了消除一、二线城市的库存，房地产行业也经历了波动的一年，各地政府相继出台了各种限购政策，限制非城市户口居民的购房权利，对于城市流动劳动力来说房价和限制权利成为了不能买房的两大原因，作为基本的生活需求，解决农民工住房问题是一个重大问题。
（一）农民工市民化住房现状
中央政府近年来出台了一系列政策对房价进行调控，但迄今为止，住房价格仍然使普通工薪阶层难以接受，对农民工而言更是难以承受。2016年1～10月中国商品房平均销售单价为7602元/平方米，尽管农民进城务工所赚的收入要远高于务农收入，但以农民工目前的工资水平根本无法在城市购买住房，如表1。
由表一可以看出，全国农民工2015年生活消费支出均高于2014年，在消费支出中，住房支出也有所增长，占生活消费支出的近一半，这表明，好多农民工将所挣的工资近一半用来租房或者付贷款。由于城市的房价远高于农民工的承受能力，绝大多数农民工只能租房，而租房的支出也占据了一大部分。这就暴露出农民工市民化进程中住房问题的存在。
（二）农民工市民化中住房问题相关建议
1.建立政府保障与市场保障相结合的住房制度。城镇住房问题是基本的民生问题，也是世界性难题。中国建国六十多年的实践证明，解决城镇住房问题，必须建立政府保障和市场保障相结合的住房制度。解决农民工市民化进程中的住房问题，其基本原则应该是建立在个人为主、政府给予支持的基础上。
2.探索农民工市民化进程中的公共租赁住房政策。公共租赁住房是城镇基本住房保障的主体，对于符合条件的农民工应考虑与城镇居民一样享有公共租赁住房政策，并允许其先租后买，或实行共有产权直至最终拥有完全个人产权。
3.增强农民工解决住房问题的支付能力。为了增强农民工解决住房问题的支付能力，首先是要研究将其原有的农村土地等资产权益带进城市；其次是要研究提高农民工的工资性收入，并将其纳入住房公积金制度；再就是要研究对农民工在城市购买首套住房的贷款优惠政策，降低首付款的比例。如果近期农村土地等资产权益不能马上变现，则应允许农民工以农村集体土地或宅基地之权益用于银行住房借贷的抵押。
四、总结
在“十三五”规划中推进城镇化，要把促进常住人口中有能力在城市中稳定生活的公民实现市民化作为首要任务。2016年社会经济发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务（“三去一降一补”），对于社会普遍关注的房地产去库存，报告提出，农民工市民化是消化住宅库存的关键环节和成败所在。而农民工市民化又主要面临户籍、住房这两大大问题，因此在有效的政策指导下，做好这两大问题的解决方案是“十三五”中经济发展的重要任务，也为农民工们谋取成为城市的主人的福利，真正实现人的城镇化。
参考文献
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[5]黄锟.中国农民工市民化制度分析[M].北京：中国人民出版社，2011.6：187
[6]杨静.我国户籍制度改革的重大意x及实现路径文[J].求职，2009（4）
一、四项主要工作
在坚持招商引资第一要务，完成协议引进项目5个，协议引资总额5.9亿；竣工投产项目1个，引资额5000万元的同时，全力推进城乡规划各项工作，取得了明显成效。
1、规划龙头作用得以增强。
20**年以来，城乡规划编制和管理工作快速推进，规划引导城乡经济社会发展的“龙头”作用得到更加充分的发挥。一是计划引导重大基础设施建设职能充分发挥。2007年底，我局即依据城市总体规划，结合城市发展需求，超前启动了《20**年度中心城市基础设施建设计划》编制工作。《计划》将规划愿景细化为具体项目，实现了城乡规划战略意图的贯彻，避免了项目实施的盲目和无序。二是规划引导城乡科学发展职能充分发挥。围绕高质量实现规划全覆盖的工作目标，起草并报市政府办公室下发了《20**年中心城市规划编制及研究计划》，同时，我局又下发了《20**年县城及村镇规划工作要点》，对全市规划编制工作进行部署和安排。目前，中心城市21项规划编制任务中，部分规划编制因总体规划修编暂缓，其余18个项目均已编制完成或正在调整完善；各县规划编制工作也在快速推进。全市城乡规划全覆盖的目标基本实现。三是政策引导城市产业发展职能充分发挥。年初即起草并报市政府办公室印发了《关于明确市区高层建筑重点发展区域的通知》，以此提升中心城市发展档次和品位。围绕进一步促进中心城市房地产业和商业发展，于10月初起草了《关于促进中心城市房地产业和商业发展的政策规定》。《政策规定》实施以来，市区商品房销售量迅速提升；大润发超市、国泰广场、XX一百三家大型商贸设施开业。四是挂钩引导新农村建设职能充分发挥。大力开展乡镇和村庄规划调研，编制并印发了《XX市农村集中居住点规划实施分类指导目录》，提出了分类指导、因地制宜规划建设农村集中居住点的意见。同时，全力抓好全市15个康居示范试点村规划指导和服务工作，开展了对15个康居示范试点村的规划方案、建筑设计方案把关审查工作，提升了示范点建设质量和建筑品位。目前，全市已完成252个集中居住点建设规划编制任务。在规划的指导下，全市康居示范村和农村集中居住点建设快速推进。
2、改革创新工作取得突破。
20**年初，提出“致力创新突破”的总体目标，不断加大改革创新工作力度，推动城乡规划水平的持续提升。为此，我们印发了《XX市规划局20**年创新工作实施方案》，对年度改革创新工作提出了总体目标和具体要求。在《方案》的指导下，各项改革创新工作深入开展。围绕精心精细服务，不断增强服务能力，提高服务质量，制定下发了《免费规划报建服务实施办法》等四项制度，使规划行政许可工作方面更便民、更利民、更符合发展需求；围绕规范规划编制工作，推动规划设计招投标及规划市场管理创新，出台了《XX市规划编制项目招投标暂行管理办法》、《XX市城市规划设计市场暂行管理办法》；围绕提高规划管理水平，启动了“地理信息系统建设”，完成总体框架编制，2.4平方公里的三维虚拟城市演示系统、元数据管理系统等三大基础平台建设，8555平方公里航测影像图、400平方公里航测影像图和市区113平方公里1：500地形图数据采集录入工作正加速推进，地下管线数据普查工作即将开展。围绕提升测绘院发展水平，拟定了改革创新工作方案，从企业内部管理、质量管理、标准体系等方面明确了改革目标，测绘院年内即将实现资质升级。围绕促进规划院科学发展，帮助企业多方开拓市场，强化内部规范性管理系统建设，确保了规划院企业经济效益和自身建设的齐头并进。预计20**年度该院合同总收入将达到1200万元，比改革前的20**年增加3倍。
3、重点工程建设顺利推进。
按照市委、市政府的统一部署，20**年我承担了多项重点工程牵头推进任务，经过精心组织，严格督查，各项工作取得了明显成效。XX1897及东大街项目：完成项目三套规划方案及项目实施方案编制工作，积极联系，多方出击，项目合作开发单位基本确定，项目将择机启动。百栋高层推进工程：制定了市区百栋高层推进工程实施方案，确立了年内已建、在建高层建筑80栋的工作目标，并通过政策引导、督促检查、现场观摩等形式，大力推进工程进度。目前，市区已建、在建高层建筑已达到105栋，超额完成年度目标任务。安居工程：精心组织各片区和相关主管部门，加速推进市区蓝领公寓、拆迁安置房、廉租房等安居工程建设。目前，市区经济适用房开工建设并完成主体工程17.3万平方米，占目标任务（15万平方米）的115.3%；蓝领公寓开工建设并完成主体工程23.02万平方米，占目标任务（21.6万平方米）的1**.6%；拆迁安置房开工建设并完成主体工程39.6万平方米，占目标任务（37万平方米）的110.8%。均超额完成年度目标任务。雪枫公园：积极配合公园管理单位，高标准推进公园维护和后续管理工作，积极服务好公园配套用地开发项目建设，科学严谨地组织好公园决算审计工作，确保公园建设画上圆满的句号。同时，还积极协助市水务局完成大运河水利博物馆选址，并积极做好规划方案编制工作；优质高效地完成了XX商检、海关大楼、古黄河滨水核心区、明城墙遗址保护等市政府实事项目规划服务工作，促进了项目的快速推进。
4、和谐团队创建效果显著。
在全力推进各项业务工作的同时，狠抓规划干部队伍建设，和谐团队的工作取得显著成效。一是强化服务创新，行风建设深入推进。围绕政（行）风建设工作再上新台阶的工作目标，不断强化工作措施，重点围绕创新服务理念，出台了《XX市规划局免费规划报建服务实施办法》、《市规划局特别快车绿色通道服务制度》等四项规范规划行政服务工作的新机制、新制度，着力提升服务水平，取得了实实在在的成效。在上半年全市民主评议政（行）风活动中，我局在15个行政执法单位中排名第五，局市政规划处在热点岗位评议中排名第二。我局驻行政服务中心窗口多次获得“流动红旗窗口”和“十佳窗口”表彰。二是强化和谐发展，争先创优扎实开展。围绕打造和谐社会、和谐规划的工作目标，以扶贫、双拥、等工作为着力点，以竞争考核为抓手，全力推进争先创优工作。扶贫工作中，以确立发展规划、培育致富产业、实施实事帮扶和帮扶困难户为工作重点，大力实施实施四大帮扶工程（规划帮扶、科技帮扶、实事帮扶、贫困户帮扶），已完成扶贫工作投入12万余元，较好地实现了扶贫工作目标；双拥工作中，进一步强化与驻宿广大官兵的联系沟通，帮助解决他们的实际困难；工作中，以解决群众的困难为出发点，坚持做到“有登记、有交办、有责任人、有处理、有结果、有监督”等“六个有”，充分发挥规划的协调和引导职能，帮助群众化解矛盾，处理问题，并通过采取回访、下访、约访等有效形式，深层次推进问题处理，得到了群众的充分肯定。三是强化竞争考核，队伍建设逐步完善。在干部队伍建设中，全面引入竞争考核机制，以此激发干部职工的创业热情和创优激情。完成了局机关中层干部轮岗工作，促进了业务工作交流，激发了干部职工提升自我、完善自我的热情；完成了部分分局局长助理公推公选工作，进一步完善了干部队伍梯队建设，使一部分年轻干部干事创业的激情得到充分调动；实施了部分重要岗位工作人员的公开招聘，引入了一批专业型年青人才，使得干部队伍得到了进一步充实，促进了各项业务工作和服务工作的有效开展。
二、理论学习和廉政建设
1、理论学习
坚持将理论学习和工作实践有机结合，认真学习领会中央和省市委重大战略部署和方针政策，确保做到自身素质和水平的与时俱进。坚持做到“自学与制度化学习紧密结合”、“学习与交流紧密结合”，在认真抓好规划专业理论和管理知识自学的基础上，积极参加市委中心组学习活动，全面领会和掌握党的十七大、十七届三中全会精神；制定了市规划局制度化学习机制，组织开展了党组中心组学习、办公会学法、菜单式学习等多种长期性、制度性、刚性的学习活动；在学习活动中，还坚持学以致用，加强调查研究，先后完成了《新加坡城市规划与建设的考察报告》、《桂林“两江四湖”考察报告》、《增强中心城市核心竞争力的重点问题研究》等多篇论文，并先后两次在市委党校组织的干部培训班上就自身学习成果及工作体会作了讲座。
2、廉政建设
始终坚持“两手抓”，积极履行“一岗双责”，作为第一责任人，全面开展党风廉政建设工作。在制度建设方面，先后组织制定了《XX市规划局党风廉政建设责任制实施办法》、《XX市规划局党风廉政建设责任制报告制度》、《XX市规划局党风廉政建设责任制检查考核办法》、《XX市规划局党风廉政建设责任追究暂行办法》，对党风廉政建设责任机制进行了全面调整完善，进一步明确了责任制落实机制和具体措施；在教育学习方面，组织干部职工开展了“解放思想能形成，推动落实好快干”大讨论活动、到洪泽湖农场接受警示教育活动和市规划系统反腐倡廉专项警示教育活动，经常组织各种案例教育，做到警钟常鸣，确保全局干部队伍不出问题；在推进廉政文化建设方面，以廉政文化进机关、进行业活动为重点，深入推进廉政文化建设。出台了《关于在全局领导干部中开展“读廉文、思廉政”廉文荐读活动的意见》，编制印发了11期廉文，供干部职工学习；在加强干部廉政建设方面，组织中层以上干部开展了公开述职述廉活动，并先后组织召开了两次党组中心组民主生活会，分析研究干部廉洁自律管理工作；在落实纪检监察机构派驻统一管理方面，自觉接受监督并着力加强干部选拔任用、资金运行、国有资产运营、党务与政务公开、领导干部廉洁自律及党风廉政建设责任制落实等六个重点环节和部位的监督管理，取得了显著成效，党风廉政建设和反腐败工作得到了进一步增强。在此基础上，本人也认真执行党风廉政建设责任制报告制度和领导干部个人重大事项报告制度等有关规定，坚持做到胸襟坦荡，对组织、对领导从不隐瞒个人任何问题。
【关键词】建筑工业化；装配式结构；结构体系；设计方法
1 前言
我国正处在大规模建设阶段，预计未来30年，我国需要建设的房屋总面积达600-700亿平方米。因此，通过建筑工业化方式来度过大规模建设阶段，保证建筑质量和耐久性，满足建筑节能环保、绿色多功能和舒适性是我国建筑也发展的必由之路[1]。
建筑工业化就是指通过现代化的制造、运输、安装和科学管理的大工业的生产方式，来代替传统建筑业中分散的、低水平的、低效率的手工业生产方式。建筑工业化的基本内容是采用先进、适用的技术、工艺和装备，科学合理地组织施工，发展施工专业化，提高机械化水平，减少手工劳动和湿作业；发展建筑构配件、制品、设备生产并形成规模经营，为建筑市场提供各类通用建筑构配件和制品；制定统一的建筑模数和重要的基础标准，合理解决标准化和多样化的关系，建立和完善产品标准、工艺标准、企业管理标准工法等，不断提高建筑标准化水平；采用现代管理方法和手段，优化资源配置，实行科学的组织和管理，培育和发展技术市场和信息管理系统，适应发展社会主义市场经济的需要[2]。
2 建筑工业化的发展历史
建筑工业化在国外的发展历程，主要经历三个阶段。第一阶段是在20世纪50年代末开始建筑工业化，注重数量和效率。表现为二战结束以后，在巨大的社会需求下建造了大量的建筑。进入20世纪80年代以来，人民要求的不再是建筑的面积或规模，而是多样性。“标准化”开始向“多样化”转变，这就是第二阶段。现在已经进入了第三阶段，重点转向节能、降低物耗、降低对环境的压力以及资源循环利用的可持续发展阶段。
我国建设部于1979年颁布实施了行业标准JGJ 1-79装配式大板居住建筑结构设计和施工暂行规定，后又于1991年10月1日修订为《装配式大板居住建筑设计和施工规程》。但由于种种原因，我国建筑工业化的步伐曾一度停滞[3，4]。目前，中国仍处在第一阶段，但是，建筑工业化，尤其是住宅工业化已经引起了国内各方面的重视。
3 建筑工业化的优势
建筑工业化相对现有的现浇混凝土湿作业有着极大的优势，主要体现在以下几个方面。
3.1 施工效率的提高
几乎建筑的各部件均在工厂预制完成，甚至装修也在工厂完成，现场只是完成吊装和拼接。国外的经验表明，采用预制装配式建造方式与现场手工方式可节约30%的工期[2]。
3.2 施工质量的提高
工厂预制则是在稳定的工厂环境中，大规模机械化生产，使得各部件都有相似且可靠的质量，从而有利于结构整体的可靠性保证。
3.3 设计的简化
当建筑工业化实现时，建筑的构件也会标准化，结构设计不再需要对每一种荷载都设计一种截面，也不再需要画出很多的图纸，而只要选择合适型号的构件就可以了。
3.4 方便施工现场的管理
建筑工业化要求的机械化程度很高，需要的人工就相对减少了。更少的人员和更多的机械化使得现场更接近于工厂的形式，很大程度上方便了现场的管理。
3.5 环境的影响减小
大部分建筑部件都在工厂内预制完成，现场作业大大减少，其带来的噪音、粉尘等污染也得到很好的控制。工厂的加工速度快，整个工期也较短。
3.6 成本节约
据万科工业化实验楼建设过程的统计数据显示，与传统现场施工方式相比，工业化方式每平米建筑面积的水耗降低64.75%，能耗降低37.15%，人工减少47.35%，垃圾减少58.89%，污水减少64.75%，对资源节约的贡献非常显著[3]。
综上所述，建筑工业化会是我国建筑行业的必然趋势。一方面，在东南沿海等经济发达地区，人口密度和城市化水平高，大量的需求要求快速高质的建筑方法。另一方面，在西北等内陆经济不发达区域，基础建设任重而道远，也提出了对建筑工业化的要求。
4 建筑工业化对现有结构体系和设计方法的影响
现有的结构体系按照材料可以分为砖混结构、木结构、混凝土结构、钢结构、钢混凝土混合结构等。
砖混结构的实现方法是由配筋砌体构成。通常在混凝土空心砌块局部空心处浇筑配筋混凝土芯柱和水平灰缝中配置一定数量钢筋。砖混结构的工业化程度不高，严格来说不属于工业化的住宅体系。
木结构适用于矮层的结构，多是装配式的是施工方法，工业化的程度相对其他体系较高，但是在国内大规模推广的可能性不大，一方面我国住宅等多向着空中发展，而木结构用于矮层；另一方面，我国森林资源有限。
钢结构目前是我国工业化程度最高的结构体系。钢结构以强度高、自重小等优点在国内和国外都得到了普遍的发展。但国内外资源保障程度低，严重地影响和制约着我国钢铁工业的发展。
钢筋混凝土结构在我国一直以来都受到相当的重视，技术等各方面也比较成熟。目前这种体系较为实用，而且工程经验和技术也更成熟，在我国会有较大的发展前景。
由此可见，现有的结构体系都可以进行工业化改造，使其适应大规模高效高质量的建设生产。在我国，最合适的体系仍然是钢筋混凝土结构体系，我们应当利用我们在这种体系中积累下来的丰富的经验和技术，推进建筑工业化在我国混凝土结构体系中的应用。
5 结语
建筑工业化的优势和可行性在国外得到了充分的验证，同时也为我国的建筑工业化的发展起到了借鉴的作用。我国的经济社会环境提出了对建筑工业化的需求，在传统作业方式缺陷的推力和社会需求、新技术的优势的拉力下，中国也正走上建筑工业化的道路。现在我国的建筑工业化还存在着结构性的问题，我们应当针对这些问题，把握科研和其他工作的方向，切实地推动建筑工业化在中国的发展。
参考文献：
[1]刘长发，等. 日本建筑工业化考察报告（节选一）. 21世纪建筑材料，2011.01.
[2]刘长发，等. 日本建筑工业化考察报告（节选三）. 21世纪建筑材料，2011.02.
[3]李宗明，王三智，曹保平.装配式住宅与住宅工业化.山西建筑，2011.04.
[4]范悦.中国住宅生产工业化的动向.中国住宅可持续发展国际研讨会，2007.06.
按照陕西省高职高专学会的安排，××××年×月×日至日，学校党委书记李长才、副校长吴领合、两办副主任李敏辉随陕西教育考察团到长沙民政职业技术学院、湖南建材高等专科学校、广州民航职业技术学院、番禺职业技术学院、深圳职业技术学院所高职高专进行了考察，现将考察情况汇报如下：
一、基本情况
⒈长沙民政职业技术学院原为国家民政部直属院校，年实行省部共建，归口湖南省教育厅为主管理。学院占地面积亩，建筑面积万平方米，固定资产亿余元。教学仪器设备总值余万元，图书馆藏书余万册，各类专业实验室、多媒体教室、语音室多个，在全国各地建立实习、实训基地余个，建有中国爱心网、中国民政网、中国社工网、中国殡葬网、中国老年网、民院学子家园个专业网站。学院面向全国招生，现有全日制在校学生多人。有专职教师多名，其中教授、副教授名，博士、硕士研究生教师余名。“双师型”教师占全院教师总数的一半以上。学院设有民政系、社会工作系、殡仪系、康复医学系、经济贸易系、文法系、应用外语系、电子信息工程系、软件学院、艺术设计系、体艺教学部等个教学系部，开设有人力资源管理、民政行政管理、劳动与社会保障、社会工作、社区建设与管理、老年人服务与管理、戒毒康复、现代殡仪技术与管理、电子商务、经济法律事务、经贸英语、计算机及应用、网络工程技术与系统管理、应用电子技术、环境艺术设计等个专业，其中，原创：民政行政管理专业为国家级教学改革试点专业，社区建设与管理和计算机应用两个专业为省级教学改革试点专业。学院先后与海尔、华为、创智、风华高科、曙光电子等大型集团公司签订了订单培养协议。学院的毕业生就业率、新生报到率都稳定在较高的水平。××××年毕业生就业率达，××××年毕业生就业率达，××××年毕业生就业率达，居全省同类院校前列。近三年平均新生报到率达到。
⒉湖南建材高等专科学校始建于年，校址在衡阳市区。学校设有六系三部建筑工程系、机械工程系、电子信息工程系、计算机科学系、资源与环境工程系、工商管理系、基础课部、马列部、成教部共个专业。××××年在籍学生近人。教学仪器设备总值万元。拥有电子、化工、机械、汽车、材料等各类实验室个、校内实习基地个、实习工厂个。现有专任教师余名，其中正、副教授余名，具有博士、硕士学历的教师余名，双师型教师比例达一半以上。
⒊广州民航职业技术学院隶属于中国民航总局的全日制普通高等学校。建校二十多年，占地面积亩。拥有固有资产近亿元，教学设备资产总值千多万元。校内综合实训基地拥有个专业实验实训室，架大中小型飞机，多台飞机发动机和一大批专业设备等。先后与广州、深圳、珠海、海口、长沙、武汉、郑州、南宁、厦门等城市的民航单位建立了多个稳定的校外实习基地。有先进的校园网，建成了民航新干线、数字化图书馆、中国期刊网、实验室、先锋网等一批网站群；有由万册藏书及电子图书、余种电子期刊组成的图书馆。学院现有在校生多人，实施全日制和成人两个层次的大专学历教育，面向全国（含香港、澳门）招生，招收包括高中后两年制、高中后三年制的学生，设有个系，多个专业。应届毕业生一次性就业率保持在％以上。学院有教职工多人。专任教师中取得岗位资格证书的有人次，其中多名获得了中国民用航空器维修人员（基础部分）执照，名教师获得美国机务维修执照，名获得“民航国际、国内销售人业务培训教员资格”，名获得签派员执照。另有来自国内外企业、政府部门的专家、学者担任学院各专业顾问委员会委员和客座副教授、客座讲师。
⒋番禺职业技术学院（原名番禺理工学院）年筹建，年月教育部正式批准备案，是全国首批、广州市属第一所公办全日制普通高等职业院校。学院地处珠江三角洲腹地的广州市番禺区，占地亩，校舍建筑面积万平方米，教学仪器设备总值余万元，图书馆面积平方米，藏书近万册，中外期刊多种，现有全日制在校生人。设有软件学院、工商管理系、财经系、旅游管理系、应用外语系、建筑与艺术设计系、机械与电子系、基础部等一院六系一部，并建有计算机中心、网络中心、语言教学中心、电工培训考证中心、模具加工中心以及电算化会计模拟室、外贸文秘实训室、办公自动化实训室、玩具制作实训室、珠宝实训室、金工车间、青年旅馆、青萝陶吧等个校内实验、实训场所和个校外实训基地。设有会计电算化、金融管理与实务、工商行政管理、电子商务、物流管理、法律事务、酒店管理、旅游管理、文秘、人力资源管理、商务英语、商务日语、多媒体设计与制作、产品造型设计、商业美术设计、珠宝首饰工艺及鉴定、环境艺术设计、房地产经营与估价、建筑工程技术、建筑工程造价、计算机应用技术、软件技术、计算机网络技术、应用电子技术、玩具设计与制造、模具设计与制造、数控技术、初等教育等个专业。玩具设计与制造专业和商业美术设计专业是国家级高职高专教学改革试点专业。毕业生就业率一直稳居全省高校前列：××××年就业率为，名列高职高专第一位；××××年就业率为，位居全省所有本专科院校第一位。
⒌深圳职业技术学院占地亩，规划中的新校区占地亩，与原校区连成一片，将使学院成为全国占地面积最大的高等职业技术院校。学院年筹办，年招生，现设个专业，学生人数人。学院建立了以工业中心为主体的校内实践教学基地，设有个实训室（中心），个实训分室（车间），设备总投入达万元，共台（套）。另外学院拟投资亿元重点建设全国最大的工业中心园区（含在建的第二工业中心和规划中的第三工业中心）和个技术中心。
二、主要经验
⒈办学方向和培养目标非常明确。几所学校牢固树立了为地方经济发展服务的思想，专业设置紧紧围绕产业结构和社会发展的需求，面向生产、建设、服务、管理一线工作岗位，培养应用型高级人才。提出了以就业为导向，以服务为宗旨，走产学研结合发展道路的高等职业技术教育发展方向。因此，学校与企业、与学生贴得很紧，完全融入，密不可分，专业设置和课程设置针对性很强。番禺职业技术学院牢固树立为地方经济服务的思想，控制办学规模，每年招生人数控制在人左右，他们在提高教学质量和学生的技能培训上狠下功夫，办出学校特色。学院的专业建设很有新意，职院一是让教师利用暑假走进企业考察调研，确定专业建设方向；二是把企业负责人请进学校，建立专业指导委员会，帮助学校建设专业。专业指导委员会实行动态管理，不断充实和完善。番禺地区珠宝产业和房地产业比较活跃，番禺职院眼睛盯在这两个产业上，办起了珠宝加工检验和房地产专业，学生很抢手，政府很高兴，大把大把地向学院投入。长沙民政职业技术学院的民政、康复、殡仪品牌专业，上为中央解忧，下为百姓解愁，为可爱（军人）、可敬（老人）、可怜（残疾人）、可气（吸毒人）服务，为困难生服务。
⒉重视学生职业技能和职业素质的培养。职业教育就是就业教育，各个学校加强实践性教学环节，注重学生动手能力的培养，实现与企业“零距离对接”。根据本科院校学生理论知识强，动手能力弱、易跳槽，大专学生不爱动脑爱动手，工作上手快、留得住企业欢迎的特点，着力加强了学生的职业技能培训和职业道德教育。
广州民航职业技术学院把工厂搬进了学校，把学校办在了工厂，紧贴航空业务，开设了机务、安检、空中乘务等专业，目标是培养民航一线的技术工人。他们的实验实训基地非常完善，学生上完理论课便进入实习基地，近几年他们在专业建设上投入亿多元。由于强化了学生的实训能力，毕业学生适应社会工作能力很强，在企业里挑起了大梁，担任机务处长、总工、副总经理的甚多。同时他们注重外联，与加拿大合作办学，许多学生在加拿大就业。广州民航职院的学生就业率很高，绝大部分在民航工作，机务、运输专业的学生供求比例达到。
深圳职业技术学院在学生的职业素质培养上下功夫，他们认为，许多产品不合格不是技术问题，而是职业素质问题，是由于不认真，不重视细节引起的，被老板开除的％因为不敬业、与人不合作造成的。所以他们重视提高学生综合素质，集于职业生涯的素质教育，培养学生吃苦、敬业精神，组织学生到延安、井冈山参观，到农村去锻炼、磨练。正是由于重视学生的职业素质和动手能力的培养，学生在企业安心不跳槽，业务熟上手快。
⒊突出了以人为本，学生管理人性化。番禺职院的学生工作很有特色，一是他们培养学生的诚信意识，提高了学生的人格魅力。与珠宝打交道的人，必须有良好的思想素质和道德品质。学院通过课堂德育教育，开展丰富多彩的课外活动，教师敬业精神的影响和人文环境熏陶，使学生学会诚信做人，塌实做事，企业正是看重这种品质，将毕业学生用在重要岗位和关键岗位。同时学院加强与学生的沟通，他们定期在学生中问卷调查，倾听学生的声音，了解学生对学院的满意度，使学生与学院产生共信、共鸣，学生走出去宣传学院，介绍自己的亲戚朋友到学院来上学。二是学校每年举办工商模拟市场，让学生学做小老板，从申请办理营业执照，到经营企业、推销产品让学生进入市场亲身体验。这个活动已经坚持办了年，每次活动准备个月。广东电视台作为专题新闻做了报道。三是让学生养成自主管理的习惯，学院每个系配备－名辅导员，每个班配备名学生班主任，由高年级学生管理半年后，再由本班学生担任，依次形成了学生自己管理自己的良好习惯。学院在引资建校上也有新招，番禺地处侨乡，学院主动的与侨胞、公司老总及企业联系捐款，在校内建起了何厚华大楼、霍英东学术中心等大楼座。学院环境宜人，文化氛围特别浓厚。
⒋办学理念新，创新意识和经营意识特别浓。长沙民政职院和广州民航职院是从中专升为高职院校，他们认为办学理念、机制、体制的根本转变是学校发展的关键，必须按照新标准、高标准建设学校，办出特色，学校才有发展。因此所学校都接受了教育部的评估，他们“以评促建、以评促改、以评促管、评建结合、重在建设”。
番禺职院把创新作为学院发展的动力和源泉，番禺地区玩具厂多，他们申办玩具专业，因为全国没有一家玩具专业，上级不批，他们多次做工作，硬是办成了，率先建立了全国第一个玩具设计制造专业，而且办得很火，许多高校参观学习，并把教学计划拷贝回去。国家玩具设计师的标准也是由他们制定的。
长沙职院“以民政理念办教育，以经营理念办学校”，他们把食堂、后勤和学生电话作为市场经营，电信部门电话费的％交学院，食堂管理费收入每年也有万元。政府每年向学校拨款万元，加上学费、其它收入，学院每年支配的费用有亿元。
⒌管理方法科学，用人机制灵活。长沙民政职业技术学院在科学管理上狠下功夫，他们分权、授权、放权，淡化行政权力，强化学术权力，学院领导管学校建设规划，主任、教授系管治学，实行学校和系部两级管理，系部是实体，系主任必须是研究生毕业，每个系管理人员定编名，系主任、书记、教学干事和就业干事。他们把学生就业工作作为学校的全部工作，从学生进校前做到学生毕业后，一个系对一个行业，电子、经贸专业把海尔的空调、冰箱、彩电等产品搬到课堂，把海尔集团的培训基地建在了学校，使该专业％的学生在海尔就业。
深圳职业技术学院办学用人机制灵活，全员竟聘年至年不等，年考核一次，达不到要求的解聘，签年合同有一次考核不合格待岗个月，再不合格解聘。规定夫妻不能在同一单位工作。学院领导和中层干部的责、权、利相统一，部门负责人有权选择员工，考核下属并进行奖金分配；学院领导考核部门工作，并发放部门负责人的奖金，部门工作若有失误，主管领导负连带责任。学院形成了注重工作实绩，人人找活干，干活才有奖，没活就撤岗的良好局面。他们还把职业技能鉴定站、行业学会建在了学院，家具行业协会还在学院建立了研究所，企业、行业与学院共建实训基地，捐赠设备多万元。
三、几点体会
考察几所学校以后感受颇深，感到我们的压力很大，我们不做，别人会做，我们的步子慢一点，就会被淘汰出局。
因此，我们首先要更新观念，不断创新，尽快实现办学理念、机制、体制的根本转变。我们学校目前面临从职工大学成人教育向普通教育高等职业技术教育转化，虽然都是高等教育，但内容和形式有很大的不同。原创：以前学生是从职工中来，到职工中去，不存在就业问题。现在学生毕业要找职业，这就决定了我们的专业设置、课程安排和管理模式，必须以就业为导向，以职业能力培养为目标，走产学研结合发展道路的高等职业技术教育发展方向。
其次，要加强实习实训建设，要有争创一流的思想，把学校办成具有铁路特色的职业技术学院。一流的高职院校有个特征，一是先进的办学理念，二是先进的办学条件，三是科学管理，四是鲜明的办学特色，五是高质量得人才培养。以上除办学条件一个是硬件外，其余都是软件，所以，从软件入手，有很多潜力可挖。虽然我们学校面积小，实验实训建设比较薄弱，但只要我们与企业紧密合作，把实训基地建在工厂，建在现场，让学生走进企业实习，了解企业，融入企业和社会，也让企业认识学生，了解学校。同时弥补学校在实习实训建设上场地和资金不足。
×——广东省中山市小榄镇考察报告
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×享有“全国村镇建设先进镇”、“国家卫生镇”、“全国造林绿化百佳镇”、“中国五金制品产业基地”、“中国乡镇之星”等荣誉的广东省中山市小榄镇，镇域总面积平方公里，其中镇区面积平方公里户籍人口万人，另有外来人口万人。改革开放前，小榄镇是一个地道的农业小镇，蚕桑、甘蔗、鱼塘是小榄镇经济的主要来源。改革开放以来，小榄镇的经济得到了快速发展。年，全镇工业企业达家，地方生产总值亿元，税收总额亿元；农业总收入亿元，工业销售收入亿元，商业营业额亿元；城镇居民人均年可支配收入万元，农民人均年纯收入万元，年末各项存款余额亿元。
×一、小榄镇的主要做法
×创新资产经营机制。小榄镇为整合资源，搞好镇属集体资产的资本运作，促进集体资产的保值增值，年镇政府成立了资产经营公司，将镇属的经营性资产、非经营性资产（指学校、医院、已购买的用于公益性事业的土地资源等）纳入资产经营公司管理运作。资产经营公司管辖工业总公司、原创：城镇建设发展总公司、旅游总公司、供电所、发电厂、人民医院、陈星海医院、电视台以及部分民办学校等。资产经营公司作为镇人民政府管理镇属集体资产的经营管理机构，以出资人的身份出面，主要负责对镇属集体资产的产权管理，对镇属各大公司及事业单位进行财务监控和经营效益分析，制定和监督实施绩效考核激励机制，参与组织实施投资项目调研与可行性评估，加强对各大公司和其它直属事业单位的内部审计，参与确定产业发展方向，推动和协调镇属参股、控股企业走向资本市场等工作，并根据各公司的经营情况和镇政府的决定组织好利润收交。年该镇资产经营公司拥有的经营性净资产收益率超，镇政府获得收益近亿元。
×镇资产经营公司下属的工业总公司、城镇建设发展总公司、旅游总公司作为投资主体实施开发经营。到年底，工业总公司已拥有参股控股企业家，总资产已超过亿元，年销售额达亿元。城镇建设发展总公司是一家集公用事业、房地产、电子、贸易、高新技术于一体的多元化综合经济实体，拥有直属企业家，总资产已超过亿元，年营业收入近亿元。旅游总公司拥有家酒店和家国际旅行社，其中四星级家、三星级家，拥有固定资产亿元，年营业额近亿元。
×小榄镇镇属资产经营机制的创新，既减轻了镇政府的投资压力和经营风险，又使集体资产每年得到了左右的增值。截至年底，小榄镇资产经营公司管理的经营性资产总额达亿元，非经营性资产亿元，净资产亿元。
×创新土地使用制度。小榄镇在创新土地使用制度上主要体现在三个方面：一是在征地时注重了预留地的安排。镇政府成立了土地储备中心（现已取消），具体负责土地的征用和出让工作。征地时，支付给村每亩～万元征地补偿款。在规划建设区范围内，按征地总面积～的比例以熟地通水、电、路、平整土地返回给所在村使用，村里可以出租，也可以自己实施开发建设，创办物业，使其保值增值，但不得买卖和转让。如永宁社区现有厂房、铺位、宿舍万平方米，工业地万平方米，厂房以每月元、商业用房每月～元、工业用地每月元进行出租，物业出租率达。年，获得租赁收入亿元，租金收款率达，预计今年物业总收入亿元。二是在给农民的补偿时注重了长远收益。在征地时，只补偿农民生产性损失费（指青苗费、农业设施费等），农民从社区居委会土地出租或创办物业获得的收益中享受股份分红。三是在供地时注重了投资强度。工业企业要购买土地，每亩地的年生产销售额必须达到万元以上，提高了土地的利用率。
×创新和谐发展环境。
×（）全方位的政府服务。小榄镇注重投资环境的“软件”建设，镇政府成立了“一室四中心”，即招商协调办公室、生产力促进中心、技术服务中心、产品技术中心、人才交流中心，为企业提供文明、友善、优质、高效的服务，全力支持企业的发展。此外，该镇有一支强大的治安队伍，如永宁社区设立了个治安执勤部，有专职治安巡逻队员近人，做到小时全天候站岗、巡逻执勤，保障社会秩序和人民安居乐业。
×（）广覆盖的社会保障。紧紧围绕“三个一”（人人都有一个工作岗位，人人都有一份股权，人人都享受一份福利），搞好社会保障工作。在就业方面，镇、社区都成立了“帮助本镇（社区）群众就业办公室”，负责帮助需要就业的群众采集就业岗位。镇党委、政府分派每个机关部门驻点一个社区居委会，实施挨家挨户调查摸底，将了解到的就业需求情况进行综合分析后报镇就业办，同时协助就业办一起帮助落实工作岗位。年下半年，全镇排出个劳动力需要就业，他们在去年年底前对家庭中“零就业”的人、困难家庭中的人先进行了安置，其它需要安置的人计划在今年月底前安排到位，目前只剩人尚未落实。在社区股份方面，至年底，全镇全面实施了撤村建居工作，均实施了社区股份制改革，农民人人享有一份股权，每股每年分红最低不少于元。如永宁社区在年每股分红利元，年每股分红利元。在福利保障方面，一是实施了农村基本养老保险。符合年龄规定，无经济收入来源的农民均可参加农村基本养老保险，月缴费基数分别为元和元，缴费比例为。市、镇两级财政分别注入一部分资金，镇级财政对参保个人每人每月补贴元到个人帐户。经济条件较好的社区居委会保险费由单位缴纳，经济条件不具备的社区居委会由个人和单位各承担，按照目前的缴费标准，参保对象到达退休年龄每月可享受约元的收入。二是实施了医疗报销制度。凡本镇户籍的人员，均可参加合作医疗，参加合作医疗的人员每人年缴保费元，市、镇财政分别给予每人每年元、元补贴，参加合作医疗人员住院的药费、手术费、检验费、检查费、治疗费、床位费和护理费实行分档报销，其中，药费和手术费报销，上不封顶。
×（）高标准的配套设施。小榄镇高起点规划、高水平建设，形成了一座具有现代气息的新兴城市。该镇的配套功能齐全，建成了三甲标准的医院、五星级酒店、江滨公园、高标准商住花园，集酒店、休闲、娱乐于一体的大型综合商业广场和文化、体育、展览中心，发电厂、污水处理厂等配套设施。目前，全镇有各类中小学所，其中，省一级学校所，市一级学校所。
×二、小榄镇的主要经验
×坚持发展不动摇。改革开放特别是九十年代以来，小榄镇始终坚持发展是硬道理、发展是主旋律、发展是第一要务，不管什么风，咬定发展不动摇，无论是顺境还是逆境时，无论是宏观环境宽松还是趋紧时，全心全意谋发展、抓发展，创造出了小榄经济和社会事业跨越式发展的奇迹。
×勇争一流不停步。小榄镇云集了一大批想干事、能干事、会干事、干好事的领导干部，团结拼搏，超越自我，乐于奉献，只有指挥员、战斗员、实干家，没有评论员、研究员、理论家，始终带领全镇人民创大业、建新功。与此同时，不干则已，干则一流，不断制造出全国第一的“产品”。在成绩面前永不满足，永不停步，一直在调整和修正前进的标杆、奋斗的目标，始终保持昂扬向上、满怀激情的精神状态和脚踏实地、埋头苦干的创业劲头，勇于争先、抢先、追先，走在时代的前沿、发展的前列、群众的前面。
×开拓创新不松劲。小榄镇经济和社会事业之所以能突破一种又一种要素制约，创造出一个又一个发展奇迹，关键在于广大干部包括群众思想大解放、观念大转变、创新意识强，敢于和善于打破常规做法、突破习惯思维、冲破条条框框，按照“三个有利于”，把上级精神与当地实际、群众利益有机地结合在一起，敢冒、敢闯、敢试，并且在如何办、如何办得更好上动脑筋、下功夫。
×三、几点建议
×通过对小榄镇的考察学习，结合我区实际，我们认为在发展镇、村集体经济和增加农民收入等方面要进一步解放思想、大胆探索、勇于实践。
×在资产经营上求突破。以资本为纽带，将各镇（街道、区）拥有的集体资产（包括经营性资产、非经营性资产）整合起来，通过清产核资、摸清家底后，组建镇级资产经营公司，统一经营和管理，逐步建立和完善集体资产经营的激励和制约机制，充分释放镇级集体资产的能量，不断发展和壮大镇级经济。目前可选择—个经济基础较好、发展潜力较大的地方进行试点，由区委农办牵头，各相关部门积极配合实施。
×在土地使用上求突破。一是认真贯彻落实市委、市政府即将出台的《关于促进农民持续增收的意见》中明确的农村集体建设留用地政策。在规划征地面积中，按行政村总耕地面积的的比例留给村作为集体非农建设用地，由各村在镇级规划区内建设标准厂房或打工楼等物业，产权和收益归村所有，原创：农民按股分红。少数经济实力强，工业区已形成规模且发展前景好的行政村可在村工业区内建设标准厂房或打工楼等物业。二是大力提倡实行集体非农建设用地制度。除了基础设施和公共事业项目、外商投资项目和重大投资项目外，一般应采用非出让方式取得用地许可，办理集体非农建设用地手续。三是探索自主开发建设物业新途径，有条件的行政村在符合城镇建设规划和土地利用总体规划的前提下，自主开发建设一些标准厂房或打工楼等物业，但只能租赁，不得买卖，所得收益归村所有，农民按股分红。
美国自1991年3月以来连续117个月经济持续发展、税收稳定增加，高增长、低通胀、低失业，整体经济处于历史上的最好时期。深入研究，原因诸多，其中，小企业功不可没。而小企业持续快速发展离不开政府的大力支持，离不开小企业服务体系的帮助。在参加领导干部赴美培训考察期间，我们着重围绕美国小企业服务体系进行了考察。走访了美国联邦小企业管理局、东部和西部小企业管理分支机构，考察了地方政府有关部门以及小企业发展中心和一些企业孵化器，从网上查阅了大量资料。现将有关情况介绍如下，供各级领导和有关部门参考。
一、美国小企业发展的基本概况
1、小企业划分标准和行业分布。在美国，通常很少使用中型企业的概念美国人所称的小企业即类似于我国的中小企业。按照美国联邦政府2000年5月15日最新、10月1日正式生效的《小企业规模标准》，美国的小企业是根据不同的行业，按照雇员人数、企业资本金和企业规模来划分的。一般行业，雇员在500人以下或企业资本金在500万美元以下的为小企业；特殊行业，如石油加工、航空货运、海洋货运等，雇员人数不超过1500人，资本金不超过2750万美元的为小企业。美国小企业的行业分布共分类，1151项。大约1／3的小企业从事不生产直接产品的服务业，其余2／3的小企业分布在农业、渔业、林业、采矿、建筑、加工制造、交通运输、批发零售、金融保险、房地产等行业。小企业的行业分布是动态的。80年代以前，小企业主要集中在加工制造业、农业、建筑业、商业及服务业；进入80年代以后，小企业逐步从一般的加工制造业退出；从未来发展趋势看，越来越多的小企业将进入高新技术产业。
2、小企业的组织形式。美国小企业的组织形式是根据企业资本金的构成、股东的权益及股东对债务所承担的责任以及在缴纳税收方面的区别等来划分的，大体上分为个人企业、一般合伙企业、有限合伙企业、有限责任公司和股份有限公司等五大类。这五类企业中，除了个人企业和一般合伙企业要负无限责任外，其余三种类型的企业对企业债务只负有限责任。小企业主大多选择个人企业和合伙企业的组织形式，很大程度上出于对税收方式的考虑。如果该类行业中，以公司名义缴纳所得税优于缴纳个人所得税，就选择企业法人式的组织形式；若是相反，就选择个人或合伙制的企业组织形式，以便减少税收负担。
3、小企业在国民经济中地位和作用。根据美国联邦政府小企业管理局2000年度报告，目前全美共有小企业2520万家，占全部企业总数的99％。近十年来，小企业发展迅速，从1990年至今，小企业数增加了26％，仅在2000年度，新成立的小企业就达88万家，创下了历史新高。小企业在美国经济中发挥着四大重要作用：一是保持经济持续稳定发展。小企业已成为美国经济的重要组成部分，其全部产值占国内生产总值达50％以上，产品销售占总销售额的47％以上，全美97％的出口商是小企业，商品出口占1／3以上。二是提供大量的就业机会。小企业雇主占全部雇主的99％，雇佣人数占全部就业人数近60％，2000年度，小企业共提供了5630万个就业岗位，从1992年以来，小企业创造了2200万个新的就业岗位。三是促进技术进步和技术创新，开创新兴产业。据调查，全美55%以上的技术创新是由小企业实现的，在高新技术领域，小企业就业人数达38％，小企业的人均创新发明是大企业的2倍，美国出口的高科技产品中，以品种计，70％以上是由小企业提供的。近十年来，以计算机、网络、信息为代表的一批新兴产业不断涌现，其中大部分是由小企业创新的。四是为大企业协作配套，填补空缺。在美国，由于专业化分工协作程度高，几乎每一个大公司都有成千上万个小企业为其配套，全美500家大公司共有250多万家小企业为其协作配套、提供零部件。
二、美国小企业服务体系现状
美国是一个典型的市场经济国家，但政府在扶持小企业发展中并不是无所作为的。经过长期的发展，美国政府和民间组织一起构建了一个完善的小企业服务体系，为小企业的创办、发展提供全方位的服务。
(一) 健全、完善的管理、服务机构
1、统一、高效的联邦小企业管理局(SBA)
1940年和1941年，美国国会参、众两院相继设立了小企业特别委员会，专门研究小企业发展问题。1953年国会通过了《小企业法》，根据此法，联邦政府建立了独立的直属机构--小企业管理局(SBA)。SBA是美国小企业最高行政管理机构，其主要任务是帮助小企业"开办、发展、成功"。其主要职能：一是作为小企业的喉舌，反映小企业的要求，就小企业发展的有关问题进行调查研究，并向联邦政府提出建议，为小企业的发展创造有利环境；二是协调联邦政府的各个部门和民间机构(如商业银行、非盈利组织)为小企业发展提供资源；三是为小企业提供金融服务、信息服务和咨询服务。SBA在全美设有十个大区分支机构，70个地区办公室，以及向下延伸到县、市和社区的1000多个办事处。SBA这些下属机构的主要工作是负责审批由SBA提供担保的银行贷款，帮助企业获得信贷资金，帮助小企业获得政府采购合同和科技开发项目，同时，协调其他社会机构，为企业提供各种信息、咨询和人才培训服务。
2、官民合作的小企业发展中心(SBDC)
小企业发展中心是为小企业提供技术、信息、咨询、融资、培训等全方位服务的非营利机构。该机构由联邦、州和地方政府以及私人机构、教育团体共同合作组建。小企业发展中心最早创办于1977年，当时全美只尝试成立了8个小企业发展中心。从1980年开始，联邦政府将小企业发展中心列为一项永久性计划。目前，全美共有58个小企业发展中心，下属还有遍布全美的1400多个分中心。
小企业发展中心一般设在大学、社区职业技术学院、商会和经济社团组织内。小企业管理局和小企业发展中心之间没有隶属关系，只是契约关系。前者对后者的性质、职责、权利、义务以及运作程序作出明确具体的规定。凡具备条件的单位，都可向小企业管理局申请成立小企业发展中心，经审查批准后，联邦政府提供50％的经费，其余50％由地方政府以及私人机构(如大学、商业团体)提供。目前，小企业发展中心从私人机构得到的资助都超过50％。小企业发展中心通常从专业协会以及法律、金融、商业机构招聘一些专业人员，为小企业提供各种服务。包括：金融财务、企业管理和市场营销、工程技术、项目可行性分析、产品出口，以及帮助小企业获得风险投资和政府采购合同，帮助小企业参与联邦政府的小企业创新研究计划和小企业技术转移计划。同时，小企业发展中心还和地方政府和社区组织一起，为小企业提供员工培训以及其他服务。近10年来，小企业发展中心平均每年为60多万家小企业提供技术培训、业务指导和各种帮助。
3、其他各种社会服务机构
上述小企业管理局和小企业发展中心是两个最重要的服务机构。除此以外，美国政府还组织、协调、引导各种社会力量，为中小企业提供各种有效的服务。
(1)退休经理服务团(SCORE)
SCORE是由SBA资助的全国性非营利性组织，成立于1964年，全美共有389个地方分支机构，12400个成员，这些成员大多是退休的企业家和公司高层主管，也有一些现任的经理和专家，他们按地区就近开展活动，由SBA提供车马费，以"义工"的形式，自愿为小企业免费提供各种管理咨询和技术服务。帮助企业解决在开办和发展过程中的各种问题。SCORE每年约为30万个小企业提供帮助。
(2)小企业信息中心(SBIC)
SBIC也是由SBA和州、地方政府以及商业机构联合开办的小企业服务机构。其主要任务是利用先进的计算机技术为小企业提供帮助，提供各种资料、信息、数据、参考出版物。目前，全美共有70个地区小企业信息中心，下属有600多个服务网点，2000年共有12.8万个小企业得到SBIC的服务。
(3)小企业制造技术中心(MTC)
为了支持小企业通过技术进步提高竞争力，帮助小企业获得现代制造和生产技术及信息，美国商务部国家标准和技术研究院与各州及地方政府合作，在全美建立了100个制造技术中心。制造技术中心是一个非营利性组织，按地区建立和管理，任务是广泛吸引各种技术来源，转移制造技术，为联邦研究开发机构、大学、社会非营利机构和需要制造技术的小企业建立技术转移的桥梁，为小企业提供技术帮助。制造技术中心提供的服务包括：项目工程技术，协助选择、安装软件和设备，为企业提供现场诊断分析，帮助企业进行员工培训等等。制造技术中心的经费来自三部分；一部分由联邦政府通过国家标准和技术研究院拨给，2000年为1．5亿美元；一部分由社会非营利机构赞助；其余的由地方政府及有关商业机构赞助。
上述多层次、全方位的小企业服务机构，形成了一个分工协作、运作高效的服务网络体系，SBA作为联邦政府的职能部门、处于整个服务体系的中枢环节，它通过全美1400多个小企业发展分中心，12400个退休经理服务团成员，600多个小企业信息服务网点，还有19个全美出口辅助中心(EAC)、60个妇女企业中心(WBC)，为全美2500多万家小企业提供服务。由于这些机构遍布全美、服务周到、信息充分，大大提高了小企业获取信息、利用信息的能力，促进了小企业的技术进步和管理水平、竞争能力的提升，保证了美国政府扶持小企业发展的各项政策落实到位，从而实实在在地推动了小企业的蓬勃发展。
(二) 完善，周到的全方位服务
1、金融服务
和中国一样，美国小企业发展面临的最主要问题也是资金短缺。按照正常的条件，小企业很难从银行获得贷款。因此美国政府把帮助小企业获得资金作为扶持小企业发展的重点，并通过国会制定法律(《小企业法》、《小企业投资法》)，授权小企
业管理局(SBA)具体组织实施多种计划，协调全美8966家私人商业借款部门，为小企业提供资金信贷帮助。
SBA帮助小企业获得资金的形式主要有以下三种：
(1)为企业贷款提供差额担保
根据法律规定，SBA作为担保机构，通过全国十大地区分支机构，核准有关银行的"小企业贷款部"取得"小企业优先贷款(PLP)"承贷资格(由于政府担保的贷款安全、可靠，通常银行都努力争取此项业务)，然后，SBA通过实施法律规定的"企业流动资金贷款担保’7(a)计划’"和"企业固定资产贷款担保’504计划’"，为小企业贷款进行担保。最高担保比例为80％，最高贷款额度为125万美元。通常的做法是由小企业向指定的银行提出贷款申请，并提供企业自有资产(房地产和有价证券等)的抵押、质押，银行对企业的信用记录进行审查，如初步同意贷款，则将申请表和企业信用记录送给SBA，SBA如同意对企业资产抵押不足部分进行担保，出具担保文件，则银行给予贷款。SBA则根据担保额度和期限通过银行向借款人收取一定的担保费用。通常一年以下的贷款，收取贷款担保部分0．25％的费用。一年以上的贷款则根据期限和数额而定，起点是2％。由于上述担保计划是法律规定实施的，所以SBA的担保资金由联邦财政支付。2000年财政年度"7(a)计划"共为小企业提供担保贷款107亿美元，比上年增长了13％；"504计划"，共提供担保贷款30亿美元，比上年增长了11％。在上述联邦政府所定的贷款担保额度基础之上，各州和地方政府也都对"7(a)计划"和"504计划"增加了各自担保贷款额度。如加州就把贷款额度标准提高到300万美元。
(2)实施小企业投资公司计划(SDIC)
"SBIC"是一项专为小企业提供风险资金和企业开办资金的投资计划。该计划是根据《小企业投资法》从1958年开始实施的。小企业投资公司是私人拥有，由SBA批准发照，接受SBA监管并由SBA提供部分资助的私人投资公司。成立小企业投资公司必须符合两条标准：①私人资金至少500万美元以上；②要有高素质的经营管理专家、风险投资专家。为了促进小企业的发展，美国政府大力鼓励民间建立小企业投资公司，并给予种种优惠，如税收减免、提供低于市场利率的资金、为小企业投资公司发行债券提供担保等等。小企业投资公司使用自己的资金加上联邦政府所提供的优惠利率资金，以股本投资加提供管理服务的方式，对具有较大增长潜力的新办企业进行投资，并从分享高科技小企业的成功中获得高额回报。目前全美共有395个小企业投资公司(仅加州就有63家)，2000年共为小企业提供资金56亿美元，比上年的42亿增长33％。自"SBIC"计划实施以来，累计已为小企业提供资金300多亿美元。这些资金对高科技小企业的发展起到了重要作用。如INTEL、苹果公司、耐克公司、美国在线、联邦快递等数百家世界知名企业，在其开办初期都得到过小企业投资公司的支持。
(3)其他各种贷款担保计划
除了上述两种主要的贷款计划以外，SBA以及各州和地方政府还与银行合作，针对不同对象和不同用途，实施了名目繁多、考虑周祥的数十种小企业贷款担保计划，如简易贷款速递、出口贷款快车、社区贷款快车、救灾贷款、技术援助贷款、妇女企业贷款、退伍军人企业贷款等等。实施上述计划总的目的是千方百计为小企业提供更充分的金融服务，帮助小企业更快更容易获得资金。有关如何获得上述贷款的详尽资料，在任何一个小企业服务机构、社区经济发展部门以及金融机构都可轻易地获得。办理贷款的时间，最快的36个小时即可办妥。
2、技术服务
美国政府对小企业提供技术服务、促进小企业技术创新，主要是通过实施两个重要计划，以及创办小型高科技企业孵化器等几种形式来实现的。
(1)小企业创新研究计划(SBIR)
"SBIR"计划是美国政府根据国会1982年通过的《小企业创新开发法令》组织实施的一项全国性、永久性的企业技术创新活动。该计划的主要目的：一是鼓励小企业发挥技术潜能，促进小企业技术创新；二是把联邦机构的研究开发活动和小企业创新结合起来；三是鼓励、资助少数族裔和弱势群体参与技术创新活动；四是促进联邦机构的R&D成果商品化，在商品化中增加私人部门的成分。"SBIR"计划的参与对象主要是联邦政府的有关机构和小企业。
根据《小企业创新开发法令》规定，联邦政府机构中年度研究开发经费超过1亿美元的农业部、商业部、国防部、能源部、教育部、交通部、卫生部、环保署、太空总署、国家科学基金会以及原子能委员会等11个部门(这11个部门的R&D经费占整个联邦R&D经费的98％)，必须依法参与"小企业创新研究计划"，每年必须从研究开发经费中拨出一定的比例(1982年是1．25％，1993年提高到1．5％，1997年增加到2．5％，1999年增加到3％)，支持小企业的技术创新开发活动。
申请参与"SBIR"计划的小企业必须具备4个条件：一是美国人开办并独立经营的企业；二是以盈利为目的的工商企业；三是创新研究开发项目的主要研究者为企业雇员；四是公司规模在500人以下。
"SBIR"计划的实施分为三个阶段。每年由11个联邦部门根据自己的需要提出一批研究方向和研究课题，小企业则根据自己的特点和科技创新能力提出研究开发其中相关项目的申请方案。联邦部门根据小企业的资格、项目创新水平以及创新开发成果未来的市场潜力，对小企业进行资助。获得资助的小企业然后开始实行三个阶段的计划。第一阶段为起动阶段。主要是对项目进行技术价值及市场潜力的可行性研究，在此阶段，每个项目可获得最高10万美元的资助，时间限定6个月。第二阶段为项目的研究开发阶段。只有通过第一阶段的项目才可获得第二阶段的资助，每个项目资助最高可达75万美元。第三阶段为创新开发成果的商品化阶段，主要是将第二阶段的成果从实验室转入批量生产并推向市场。在此阶段，政府部门不再给小企业以资助，主要靠市场来投入资金。由于"SBIR"计划的研究开发主体是企业，所以在第三阶段成果转化比较容易，商品化率也非常高，通常都在50％以上。自从1982年开始实行"SBIR"计划以来，全美11个联邦机构共为约50000个小企业提供了100多亿美元的研究开发经费。近几年来,每年资助经费都在10亿美元以上,仅99年就资助了5000多个项目，资助额近12亿美元。硅谷的成功，在一定程度上也受惠于这一计划的实施以及官方和民间社会服务体系的扶持。
(2)小企业科技成果转移计划(STTR)
"STTR"计划也是美国政府组织实施的一项全国性计划，从1994年开始实行，其目的是推动公私部门、非营利性研究机构和小企业合资合作开发科技成果。由于美国许多大学和非营利性的研究机构有强大的科技研究人才和设备，但常常局限于理论而非实际应用。而小企业长期以来一直是创新和创业者的沃土，但苦于没有能力承担重大研究开发项目的风险和庞大的支出。所以"STTR"计划把两者优势结合起来，促进技术和产品从实验室转移到市场，促进科技成果商品化。
参与"STTR"计划的对象主要是联邦政府的国防部、能源部、卫生部、太空总署以及国家科学基金会等5个部门、以及非营利性的研究机构和符合条件的小企业。非营利性研究机构包括大学、民间研究机构以及联邦政府资助的研究开发中心。
"STTR"计划的实施和"SBIR"计划基本相同，也分为三个阶段。主要的区别在于："STTR"计划的资助对象主要是和小企业合作的研究机构；项目的可行性研究阶段资助金额为10万美元，时间延长为一年，主要是为了保证充分论证科技成果商品化的现实可能性；项目的研究开发阶段资助金额为50万美元。从1995年以来，"STTR"计划每年资助金额都在1亿美元左右，其中40％以上的项目都实现了商品化。
(3)企业孵化器(Business incubator)
近年来，随着美国经济的持续稳定增长和技术创新的不断涌现，新企业大量产生，尤其是科技型小企业正在成为新经济的亮点。与之相伴，一种新的服务形式--企业孵化器就如雨后春笋般地出现了。
根据美国企业孵化器协会(NBIA--私人性质的非营利性组织，总部设在俄亥俄州)的定义：企业孵化器是一种设计用来培育新办企业，为新办企业在创办初期的生存发展提供各种服务的工具，其目的是把技术、专利、个人才能、资金、管理运作和各种服务结合在一起，催化、扶持、促进企业的创办和发展壮大。
A、企业孵化器的发展现状
以下几组数据，可以大致说明美国企业孵化器近年来发展的现状和作用；
--1980年全美仅有12个联邦机构创办的企业孵化器；1999年各种不同主体创办的各种不同类型的企业孵化器超过900个；
--近两年来，营利性的"企业孵化器"正以每周新成立4个的速度在增加。[我们培训所在的加州理工大学POMONA分校也正在和美国太空部署(NASA)、空气推进实验室(JPL)以及道尔顿飞行研究中心(Dryden)合作建设一个占地395亩、建筑面积5000平方米的高科技企业孵化器]
--企业孵化器不仅仅局限于孵化高科技企业和高新技术产品，也包括一般性的企业。其中：40％的孵化器是专业型的，即专为某一专业领域的小型高新技术企业服务；30％是混合型的，可以接受不同领域的高新技术企业和一般技术企业；其余30％是为服务性企业如进出口贸易企业服务的。
--孵化器的孵化能力通常在20-80个企业之间，每个孵化器平均正在孵化企业约为30个。一个企业从开办到从孵化器毕业，平均孵化时间是2-3年。
--从孵化器毕业的企业，87％能够在今后5年内继续生存发展，而没有经过孵化的企业通常在3年内有60％左右会失败。
--由孵化器服务的企业每投入1100美元就可创造一个新就业机会，而在孵化器外新办的企业需要投入1万美元才能创造一个就业机会。1980年以来，孵化器毕业的企业已创造近60万个就业机会。
--孵化期内的新办企业，平均每个企业年销售额为240万美元，明显高于没有经过孵化服务的新办小企业。
B、企业孵化器通常提供以下各种服务：
为新办企业提供办公室和生产、试验场地；协助办理各种手续；协助筹融资、引荐风险资金；提供可以共用的生产、测试设备和INTERNET网络；共享会议室和秘书服务；法律和财务；管理咨询；技术支持；产品、市场信息；帮助建立销售网络以及组织产品展销、促销活动；帮助进行员工培训等等。总之，凡是经营企业所必需的各种服务，孵化器都能提供。这样就使即使只有一、二个人的企业也具有一个健全的企业所具备的各种功能。
C、企业孵化器的投资来源及政府所提供的优惠：
由于孵化器能够促进科技成果商品化，帮助高新技术企业成长，增加就业机会，带动地方经济发展，所以美国联邦及地方政府都非常重视并给予大力支持，社会机构也非常感兴趣。通常孵化器由联邦机构、地方政府、大学及研究机构，社会非营利组织以及私人公司共同投资创办，并按企业化运作管理。政府给予的优惠主要是两个方面：一是参与投资，但不求回报；二是在一定期限内(一般10-15年)将地产税的增值部分返还给投资的企业。由于政府优惠政策的吸引，再加上孵化器一般都和新开发的工业区结合在一起，毕业企业都会就近在工业区内购置厂房、发展壮大(据统计，84％的毕业企业都在附近发展)，私人企业如果把投资孵化器和开发房地产结合起来也能获取一定的利润，所以私人投资积极性也比较高。目前，全美75％的企业孵化器是非营利性的，25％是营利性的。
3、创业辅导和信息咨询服务
前面所提到的所有小企业服务机构都有为小企业提供创业辅导和信息咨询服务的职能。所有服务机构通过编印宣传资料、定期出版刊物以及建立网站等方式，为小企业服务。任何人想创办一家新企业，或企业在发展过程中遇到什么困难，都可随时向小企业服务机构请求帮助。SBDC为帮助有意创建企业或经营现有企业有种种困难的业主，聘请了法律、金融、税务、贸易、管理、技术等专业协会以及退休经理服务团的有关专家，对小企业进行有针对性的指导。包括如何建立企业、如何制定企业发展计划，如何经营管理企业，以及如何参与行业竞争、国际贸易和风险投资等。小企业还可通过电脑、电话信息系统免费查询各种问题，免费查阅SBA数据库中心有关市场、技术、商务等方面的信息资料。SBA还免费向小企业提供商务部定期出版的有关国内外市场信息的刊物，免费提供有关创新研究计划、科技成果转移计划以及企业产权交易方面的信息。
美国是电脑最发达的国家，网上信息咨询服务是小企业服务体系的一大特色。SBA的小企业网站是全美利用率最高最成功的一个网站，全美评比获得第一，平均每周有1050万人次点击。在网站上几乎可以获得任何你所想要的有关小企业创办、发展方面的资料。创办、经营小企业过程中可能碰到的各种问题，SBA几乎全部都已整理成规范化的答案，供用户随时查询。
4、产品促销和市场拓展服务
为了扶持小企业发展，促进小企业产品销售，SBA及其服务机构主要采取了以下三种措施：
(1)政府采购合同
美国联邦政府每年需采购商品和劳务约2000亿美元。根据《小企业法》规定，联邦机构执行采购时，应专门考虑小企业，称为"小企业单列"。法律明确要求将10万美元以下的、小企业有能力承担的合同，尽量给予小企业；50万美元以上的合同投标者，必须在二级合同给小企业提供一定的承包子项目。为了帮助小企业更多地获得政府采购合同，SBA成立了政府采购办公室，其任务就是最大限度地为小企业提供参与联邦采购的机会。SBA采购办公室所做的工作主要是三个方面：一是每年和所有的联邦机构谈判，签订理解备忘录，确定给小企业的采购比例。通过他们的努力，现在每年小企业获得的政府采购合同，占联邦政府采购总额的23％，2000年度约为460亿美元。二是联络联邦机构的2235个采购中心，监督审查评估这些部门执行采购的情况。三是通过各地的小企业服务机构，帮助参与采购投标的小企业，为他们出具资格证明和提供合同担保，帮助小企业获得合同。
(2)为小企业与大企业配套牵线搭桥
SBA及其服务机构为了帮助小企业，每年都主动与大公司大企业联系，签订合作伙伴协议，为小企业承揽协作配套业务。如1999年，SBA和通用服务管理局签订合同，今后10年每年提供10亿美元的天然气利用业务给小企业；和三大汽车公司(通用、福特、克莱斯勒)签订合同，向小企业订购协作配套产品70亿美元等等。
(3)小企业产品出口服务
1980年，国会通过了《小企业出口增强法令》，并按照此法令制定了"小企业出口推动计划"。SBA在全国设立了19个小企业出口辅助中心，并在SBA的70个地区办公室内设置了出口贸易促进部门，在30个小企业发展中心设置了国际贸易中心，为小企业产品出口提供法律、金融等方面的服务。同时，SBA还和商务部、进出口银行以及地方政府、商业贸易机构合作，为小企业产品出口提供资源支持。如SBA和银行合作研制了在线出口风险分析工具，帮助小企业尽快地获得出口贷款。SBA还主动和俄罗斯、墨西哥、南非等一些国家签订协议，建立贸易关系。SBA及其服务机构还经常组织小企业出国参加产品展销、促销活动。
8月1日至8月3日，在县长、县城六大片区建设总指挥的带领下，总指挥部办公室、各片区正副指挥长、办公室主任和开发公司经理一行28人实地参观考察了厦门市火炬高科技产业园、五缘湾、杏林湾片区，听取了厦门市火炬高科技产业园翔安指挥部、厦门市规划局、五缘湾运营公司、杏林湾建设指挥部的相关介绍。现将有关情况报告如下：
一、厦门城市规划的经验
1.先谋后动。传统的城市规划内容只注重空间布局，往往不考虑城市运营、资金平衡和项目的收益，发展建设被动地服从规划的要求，既影响项目的品质，也影响规划的实施。为适应市场经济发展的需要，厦门市规划局一改以往就规划而规划的模式，按照“先策划后规划”的理念，在规划编制前聘请策划公司对
片区的战略定位、产业安排、功能布局、亮点项目、重大基础设施和资金平衡估算等进行论证研究，并供领导决策参考，确定后再聘请规划设计单位将策划成果转化为规划成果，以规划的语言落实行动的项目，从而大大增强了规划的可操作性。如五缘湾片区即是先聘请国内知名的咨询机构王志纲工作室和英国阿特金斯顾问公司联合策划后再行规划。
2.滚动规划。规划的首要任务是促使规划项目落地。针对规划编制周期长、费用高、运营操作部分不明确等问题，厦门市规划局按照“积极配合项目、重点结合控规、分阶段制定规划”的思路，首先将建设项目的重要公建项目、基础设施配套项目在第一阶段完成，以迅速应对开发主体，保障项目落地。同时不断跟踪服务，优化细化道路、市政管线、土地招拍挂等技术指标，相对稳定后形成第二阶段成果，以指导各类土地的运营和片区配套的实施。紧接着编制城市设计、景观设计等内容，汇集成最后的控规成果。
3.明确定位。准确的定位是片区发展的“灵魂”。厦门各个片区均根据各自的区位、交通、资源特点进行明确的定位，既功能互补，又各具特色。如五缘湾片区位于厦门岛的东北部，高崎国际机场与会展中心之间，通过厦门大桥、东通道、五缘湾大桥与岛内紧密相接，且拥有8km长临湾滨水带，区位、交通、资源优势突出。五缘湾片区定位为“活力生态港、财智精英城”，功能以商务办公、生态居住、休闲度假为主，是集商业服务、高端养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型新城区。围绕定位，五缘湾相继推出了高星级酒店、餐饮休闲街、商业娱乐中心、温泉度假村、湿地公园、帆船港、飞地营运中心等一系列重点项目，为片区今后的可持续发展奠定了坚实基础。
4.功能混合。厦门市城市空间结构为“一心两环，一主四辅八片”，每个片区既自成体系，又相互联系融合，生产、生活等设施一应俱全，配套完善。片区内各项目也按照功能适当混合的理念进行空间布局。如火炬高科技产业园区规划总面积4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集园和4.13 km2的火炬（翔安）产业区组成，首期主要建设130万m2的通用厂房和20万m2的生活配套区，生活配套区内文教体卫商住等功能齐全，完全可自我满足生活、学习、文化休闲等各种需求，避免了钟摆式交通和通勤压力。
5.平衡规划。厦门首倡“就地平衡、积极平衡、紧张平衡和综合平衡”四大平衡规划理念，其核心是“谋资金”，即将独立的项目与周边的开发利用相结合，通过合理规划项目，使每个项目得以实现自我平衡。比如在修建道路、学校、医院等公用设施时，将周边土地的利用一并加以考虑；在规划工业园区时同时考虑生活区；在规划brt时优先考虑土地升值潜力大的地区，从而为项目资金的筹集创造条件，使城市规划从跟随城市发展的被动轮，变为推动城市发展的主动轮。
6.公交优先。倡导以公交优先的多样化交通方式，特别是大力发展有专用路权、快速便捷的brt（快速公交）系统。brt的线路、站场、乘客服务系统等均按未来提升为轻轨的要求设计，避免了重复建设，实现了城市的滚动发展。另外采取打通丁字路、断头路，多建支路、加大路网密度的办法不断舒展交通， 提升城市的通达能力。
7.以人为本。厦门城市规划突出以人为本的理念，把民生工程和民众的需求始终作为规划工作的重心和圆点，致力于提升市民的归属感和幸福指数。如厦门为满足市民不断增长的文化休闲需求，兴建了文化艺术中心、音乐厅、书法家广场、环岛木栈道、体育馆、运动馆、奥网中心等一大批高水准的文化休闲设施，提升了城市的品位。为解决中低收入家庭住房困难问题，在全国率先推出了大规模社会保障性住房建设项目，形成了分层次、多样化的梯次住房供给保障体系，降低了入城门槛，为高速城市化提供了强有力的物质保障。
8.环境优先。本着发展与保护并重、经济与环境双赢的理念，厦门按照“保护山水、紧凑发展”的模式，组团式推进各片区建设，实施了“蓝天、碧水、绿色、宁静、洁净”五大工程。在开发项目落地前，先行打造绿色生态项目，营造优美的投资环境，提升城市形象。如杏林湾片区充分利用其拥有世界最大水上园博园和珍稀海水温泉的优势，大力实施环境改造和生态修复工程，通过清淤造湖、退塘还海，推进杏林湾区岸线景观优化设计改造，使杏林湾成为独具特色的“鹭岛西湖”，吸引了华侨大学、厦门理工、武汉理工、华夏学院、厦门软件职业技术学院等大学进驻，成为厦门大学城、高尚休闲居住区和社会经济发展新的增长极。
二、厦门片区运营的经验
1.扁平管理，高效运作。各片区实行指挥部领导下的企业代建制。在指挥部的统一领导下，片区征地拆迁实行属地负责制，给予4000－5000元/亩不等的工作奖励经费；项目建设由片区运营公司负责，日常工作经费实行报帐制，投入产出由财政审核，另给予3%的代建费；项目实施过程中存在的问题由办公室负责收集反馈，提交指挥部会议即决即行，限时办结。如火炬高新区为迎接台湾光电企业进驻，130万m2通用厂房建设限时180天完成，规划、设计、建设、管理、管线、土地、发改、征地拆迁等部门脱钩常驻工地，边规划、边设计、边征地拆迁安置、边报建、边建设、边配套、边招商推介，系统管理、同步推进。市委、市政府提出“金戈铁马、狂飚突进”的推进要求，工程各方参建人员深入一线、攻坚克难，“女人当男人用、男人当超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常规、不违规，高效工作，在规定期限内圆满完成了工作任务，为片区发展赢得了宝贵的先机。
2.四大平衡，积极筹资。“四大平衡”即就地平衡、积极平衡、紧张平衡和综合平衡。“就地平衡”就是打破传统规划内容，在重大项目谋划初期，提出投入产出的安排供领导决策参考，做到项目投入产出的大体平衡，从而统筹区域内经济社会文化的发展；“紧张平衡”就是对构建项目的资金筹措、征地拆迁、土地拍卖、银行贷款以及建设工期等主要环节一环扣一环，围绕一个目标共同工作，紧张调度；“积极平衡”即以积极进取的态度和精神，多方筹资建设，创造项目建设条件，实现收支平衡；“综合平衡”即一个项目与其它项目统筹考虑，从全市的高度总体调配资金，综合运作、整体平衡。“四大平衡”的核心是谋资金、求项目实施。围绕如何在不增加城市发展成本的前提下，利用市场的自身规律精心策划每一个项目、每一块土地，促进城市的大力拓展，实现社会、经济和环境效益的统一。
3.适度倾斜，重点突破。一定时期内政府的融资能力和市场需求是有限的。厦门市根据各片区的发展条件，采取东西对进、逐步向北发展的策略，以基础设施和公用设施为先导，启动一批带动性强的项目，推进片区的快速发展。如五缘湾片区，以政府投资为先导，先行建设五缘湾特色商业街、运动馆、营运中心、湿地公园、梅湾木栈道、五缘学村以及市政配套设施等带动性的项目，掀起了五缘湾开发的热潮。在重点片区有土地运营收益后，再由市委、市政府综合平衡，统一调配资金，投入其他条件较好的片区发展，实现有序推进、滚动发展。
4.建管同步，协调发展。一是在建设期即成立运营管理公司，按照“三保”（保洁、保绿、保安）的要求，边建设、边管理，建管合一，建设考虑管理，管理服务建设。建设过程中按照景区标准加强管理，通过管理突出景区效应，打造一流环境，吸引企业、商家进驻；二是城市建设与环境的和谐。如五缘湾大力实施清淤造地、退塘还海、保留湿地，缔造“城市里的田园”，营造美丽港湾，成为厦门的“新客厅”；三是土地开发与产业培育并重。严格按照片区的功能定位将产业落实到具体的地块，从而保障片区未来发展的可持续性。如五缘湾通过营运中心（总部经济）、高技术研发园区、帆船港与游艇展销中心、环湾旅游开发等产业培育，以项目为支撑，增强片区的持久活力，使之真正成为“活力生态港、财智精英城”；四是保障失地失海农民的利益，使农民真正转变为市民，共享城市文明的成果。采取“金包金、金包银”的办法，集中在安置区或保留村庄提供商业发展用地，提供一些商业性、经营性项目，为失地农民提供未来生活的保障和充分的就业机会，使农民即当股东又当员工，从而真正融入城市、变为市民，实现和谐征地拆迁。
5.勾地储备，净地出让。为最大限度地挖掘城市土地的使用价值，厦门推出了“勾地”模式。即“提前储备、上网公布（提前一年）、征集意向、定向修订”。为使规划项目更加贴近市场，每年定期召开规划项目推介会，向开发商发放《项目开发意向征求意见表》，在不突破控规大纲总体提标的前提下，合理吸纳开发商的意见，确定拟出让小地块的规划指标，优化整合后带规划、建筑设计方案按楼面地价挂牌出让，从而满足市场需要。同时实行净地出让，即“产权明晰、围墙围合、场地平整、市政通达”。在熟地条件下出让，从而有效提升土地价值，提高土地二级级差，实现效益最大化。
6.设施先行，广泛推介。厦门各片区建设前，均由政府先行投资市政公用基础设施建设，通过拉开片区发展框架、完善文教体卫等城市基础配套服务功能来提升片区环境品质，吸引各类社会投资，推动片区开发。另外，通过筑巢引凤和政府职能的转移来带动片区的发展。如为推动杏林湾片区的开发，规划将市政府的行政办公职能转移至杏林湾片区，引导社会投资跟进。在五缘湾则集中建设飞地营运中心，由海沧、同安、翔安区政府集中在五缘湾片区建设11栋办公楼，充分利用各区的招商引资资源，共同把蛋糕做大。在实施项目带动战略的同时，各区利用各种媒体广泛宣 传，并筹办各种活动等形式包装、提升片区的形象和知名度，为片区发展造势。如五缘湾通过举办水手节、放松节积极推介片区旅游度假目的地的形象。
三、厦门经验对我县的启示
1.统一认识，营造浓厚的创业谋事氛围。当前，周边县市发展态势逼人。虽然我县在区位、交通上具有一定的优势，但城市空间窘迫、供地紧张的矛盾依然突出，必须加速拓展城市空间，为项目落地提供载体和平台。为此，必须统一广大干部群众的思想认识,特别是要把领导干部的思想认识统一到六大片区建设上来。六大片区建设90km2控制区不是异想天开，不是简单的模仿，这是城市空间拓展的需要，市场需求内在推动的结果，周边发展态势逼迫所然，也是规划先行控制的需要，特别是当前政策是以项目定供地。同时90km2也不是一厥而就的，需要各级干部群众的努力，只要万众一心，加之市域城镇化高速推进的外部驱动力，目标是实在而可行的。要通过实践来检验工作的实绩，以正确的用人导向和激励机制来调动方方面面的积极性，强力推进六大片区建设。要大力倡导“5+2”、“白+黑”的创业拼搏精神，制定科学的绩效考核机制，倡导谋事创业的浓厚氛围。要开展项目竞赛，实行“领导挂点、现场调度、限时办结”的工作机制和政治物质奖惩用人激励机制，讲正气、荡邪气，消灭假大空，反对积极表态、消极应付的不正之风，积极破解征地拆迁和融资难题，为迎接海西经济春潮而高歌猛进。
2.加强运营，充分发挥片区公司的主体作用。五缘湾路桥投资运营公司只融资投入了60亿元，出让片区三分之一土地即获收益130亿元。可见片区运营公司不仅是融资的平台，更是效益产出的主体。要大力推行项目代建制，超常规不违规，只争朝夕谋发展。鼓励运营公司整合片区所有有形和无形资产加大融资力度，通过片区公司的投资拉动效应带动整个片区的大开发。同时，片区运营公司也要积极主动地参与项目的市场竞争，主动拿地，在市场经济的风浪博击中不断壮大自身实力，为片区的发展贡献更大的力量。
3.未雨绸缪，以项目为片区发展的灵魂。厦门片区运作最核心的就是围绕项目储备和开发来推动城市空间的拓展。项目要求高质量、有特色、有活力、有带动性，能够体现片区的形象，为片区未来的发展注入活力。给我们的启示是各片区要聘请专业的策划咨询公司对片区进行形象包装和战略定位，确定空间发展时序和重点开发的亮点项目。加大项目储备力度，要推出和储备的项目均应做资金平衡和可行性研究论证，确定项目具体的运作模式和融资渠道。策划中要特别注重项目的形象定位，充分挖掘人文、社会、经济、区位、交通、环境价值，全方位包装。如五缘湾桥梁建设取意为天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的设计理念，湾内五座园拱桥一线排开，创造了新海湾一道靓丽的风景线。
4.动态更新，增强规划的可操作性。参照厦门经验，概念规划所覆盖但尚未编制控规的区域，可分四阶段来编制控规。即“控规大纲——征求意见、定向修订——城市设计、景观设计——控规”。首先，以片区为单位，按不同土地使用性质划大地块编制控规纲要，确定大地块的总指标，不细分至小地块，从而确保规划的弹性和贴近市场需求。其次，由总指挥部项目部、规划、国土、片区运营公司共同提出下一年度地块出让计划，经总指挥部审定后上网公布，并召开规划项目推介会，根据开发商意见由规划部门根据总体平衡的要求落实具体地块的相关规划指标，在此基础上再编制城市设计和景观设计，最终汇集成控规的最后成果。
5.基础先行，提升片区环境品质。各片区要优先投资道路、管线、亮化、绿化、文教体卫等市政公用基础设施建设，以大手笔拉开片区发展大框架，以大气魄、怀纳大投资、大项目。要注重片区景观环境营造，特别是道路设施建设要管网同步实施，路灯、绿化配套，加大道路绿化率，营造生态景观走廊。按照每500m有一处集中公共绿地的要求建设生态广场和公共开放空间，改造好山地林相，保护和利用好原有地形植被建设城市绿肺，营造特色空间，形成山水城林共融的城市格局，从而提升城市环境品质，彰显片区魅力，实现社会经济文化环境的统筹发展。
6.突出重点，优先投资发展潜力大的片区。按照“先南后北、东西对进”的空间发展策略，量力而行，合理安排建设时序，充分发挥政府投资的杠杆效应。短期内政府投资主要应以城南片区、红金片区、洋塘片区结构性市政公用设施为主，在实现投入产出平衡的基础上逐步滚动推进，切忌贪大求全，撒胡椒面，以发挥政府投资“四两拨千斤”的作用。总指挥部要用好资金综合平衡调配权，集中资金投向重点片区和重点项目。其他片区应加大项目包装推介力度，积极向社会融资，引导社会资本优先投向功能性和基础性项目，在力求平衡的前提下积极经营好片区。
7.系统管理，实现片区和谐发展。按照建管同步的要求，组建片区规划建设、城管分局和物业管理公司，参与项目建设期间和后续的管理，实现建管合一、文明施工，避免重复建设和浪费。研究出台更加惠民的拆迁安置政策，切实保障失地农民的利益，考虑失地农民的社保、低保、就业和发展问题。倡导公寓式安置，按现行拆一补一供地标准在安排安置公寓后多出的土地和返迁土地用于出租公寓、商贸小区、农贸市场等设施建设，为失地农民提供多元化的收入，以维护社会稳定，推动片区的和谐发展。
8.以人为本，把民生工程作为片区发展的推力。每个片区都要规划文化、艺术、教育、医疗、环卫、体育、市场、广场、公园绿地、停车场、保障性住房等民生设施，功能混合，使之自成体系，并优先投资。将空间规划与经济规划相融合，策划与规划相联动，把社会经济环境价值思考贯穿规划的全过程，从而切实体现规划为“公共政策”的本质属性，进而改善片区投资品质，带动其他房地产和经营性项目的开发。
在现实生活中，由于我国法律制度没有对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记做出明文规定，致使大量案件纠纷得不到公平有效的解决。在学理上，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。因此在制度设计上，预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。
我国在我们制订统一民法典的时候，给予预告登记以一定的地位，有利于更好地协调物权与债权的利益，实现交易安全，减少交易成本，符合现实生活不动产交易频繁的迫切需要，也有利于健全我国不动产登记法律制度。因此，我们应把握制定民法典和物权法的契机，尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。
由于我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，本文试从完善立法的角度，借鉴德国、日本、我国台湾地区的相应制度，从适用范围、效力等方面，提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。
物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提。预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。我国对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记未作明文规定，其他相关法律法规、司法解释与规章中也仅对不动产预告登记问题简单涉及，既不系统全面，也未明确其适用范围和法律效力问题，致使现实生活中发生的大量案件纠纷得不到公平有效的解决。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，从我国目前的情况看，关于预告登记的法律体系尚未建立起来，只有在商品房预售问题上有类似的规定。1999年10月，中国社会科学院法学所物权法起草小组完成的《中国物权法草案建议稿》提出了三条关于设立预告登记制度的最初建议。我国应当在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适应我国国情的预告登记立法体例，并进行科学的制度设计，以建立完善的不动产登记制度。
我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，本文从其含义、价值入手，分析其性质、适用范围、效力等方面，探讨预告登记制度与我国现有法律体系的完善，从而提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。
一、不动产预告登记的涵义及价值
不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。不动产预告登记最早为德国民法所创立，随后的瑞士、日本和我国台湾地区的民法均采纳了该项制度。即使在某些英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，也有相似的一类制度称为“RegistrationofCaution”(警告登记）。预告登记制度发轫于早期普鲁士法所规定的异议登记制度。早期的普鲁士法上的异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记两种。固有异议登记具有保全权利和顺位的效力，目的在于保全物的请求权；其他种类的异议登记仅具有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。[1]
尽管许多国家和地区民事立法采纳了预告登记制度，不过，由于各国规定的预告登记的具体内容存在差异，致使这一概念在语词表述上也有所不同。例如，在德国民法中，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。[2]在台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。[3]在日本《不动产登记法》中，与预告登记相对应的概念为假登记，是指应登记的物权变动已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动尚未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记，其目的在于保持日后所为的本登记的顺位。借鉴上述规定，我国的预告登记应界定为：预告登记是为保全债权性质的不动产请求权、不动产物权的顺位与附条件或附期限的不动产请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，是与本登记相对应的一项登记制度。预告登记与本登记、异议登记是有区别的。预告登记与本登记不同。通常所说的不动产登记是指本登记，即登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权所进行的登记，具有确定、终局的效力，故本登记又称终局登记。预告登记则是为了将来发生的不动产物权或顺位而进行的一种登记。实际上，预告登记完成后，并不导致不动产物权发生任何变动，只是请求权人的请求物权变动的债权性质的请求权得到了类似于物权效力的保障。可见，预告登记与本登记的效力是完全不同的。当然，预告登记与本登记也有着密切的联系。权利人在预告登记后，为确定地取得不动产物权，应当在预告登记后的一定期间内申请本登记。否则，预告登记将会失去效力。其次，预告登记与异议登记不同。所谓异议登记，是指事实上的权利人以及利害关系人对现时登记的权利的异议的登记，其直接法律效力是中止现时登记的权利人按照登记的内容行使权利。异议登记纳入登记后，登记权利的正确性推定作用丧失其效力，第三人也不得以登记的公信力按照登记的内容取得登记的不动产物权。[4]预告登记与异议登记的区别在于：预告登记是为了保护权利人的物权变动的请求权，是保护登记人权利的一种措施；而异议登记是为了中止现时登记人的权利，是保护事实上的权利人及利害关系人的一种措施。
设立预告登记制度的原因在于，在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产的移转登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。在采登记要件主义的国家，虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但是债权人的请求权在登记之前并没有真正移转。即使在采登记对抗主义的国家，也可能会产生因登记所必须的手续不完全而无法登记的情况，此时权利的移转没有对抗第三人的效力，不产生公信力。此时，不动产物权人一旦将不动产物权移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。
在不动产物权的设定和转让中，由于当事人可约定为将来不动产的物权移转附条件或附期限，或者可能由于客观原因（如房屋尚未建成）使得不动产不能现实地马上发生移转，这就使得权利取得人不可能在不动产登记薄中登记为该物权的权利人，并且这种设定和转让物权的原因行为（如合同的签订）与物权的实质变动即登记行为之间往往会有很长的时间间隔。在此情况下，物权的取得人除了享有债权法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，其权利往往会受到损害。
二、不动产预告登记的性质及在我国创设这一制度的意义
（一）不动产预告登记的性质
预告登记的法律性质究竟为一种物权变动方式或仅为一种债权保全的手段呢？学者们有着不同的观点。例如，在德国民法中，有人主张，经由预告登记，独立的限制物权便获产生；也有人认为，预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，它不具有任何实体权性质的效力，充其量不过是一种登记法上的制度。[5]还有人认为，预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人（让与人）加以拘束，以资限制其权利。受让人纵为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前之土地所有权受让人之权利，乃非物权，而是物权之期待。[6]在瑞士民法中，预告登记的性质，被解释为赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊的登记制度。[7]
在我国，关于预告登记的性质，主要有三种观点：其一认为，预告登记系介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。[8]其二认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者可以说是一种准物权。[9]其三认为，预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。预告登记使请求权这样一种债权具有明显的物权性质，属于一种典型的物权化的债权，因此也有学者称之为“准物权”。[10]
从各国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。从各国法律的规定来看，预告登记的对象基本上限于不动产物权变动的请求权。这种请求权是基于当事人之间的法律行为而产生的，权利人虽有权请求义务人将不动产物权转移给权利人，但并不能完全阻止义务人对不动产物权再行处分。因此，这种请求权应属于债权的性质。但是，如果不对义务人的这种行为予以限制，则权利人的权利就很难得到保障。因此，权利人籍预告登记制度来预防这种危险，使得违反预告登记的债权请求权的处分无效。这种无效使预告登记的请求权具备了对抗第三人的效力，从而使得这种债权请求权具备了物权的排他效力。可见，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。
（二）在我国创设预告登记制度的意义
首先，能更好地协调物权与债权的利益。虽然传统法理赋予了物权优于债权的效力，但法律在保障物权的同时，也应考虑到土地、房屋等不动产在价值上特别是使用价值上的不可替代性，当合同相对人所期待的不动产物权变动对其有极为重要的意义时，作为利益平衡机制的法律，应当认可这种变动对相对人的意义，并以法律予以保障”。预告登记制度通过将物权变动请求权物权化的方式，将物权法的规则施于债权法，通过赋予债权法上的请求权以排他的物权效力，从而在一定程度上限制当前的所有权人及其他物权人的处分权，以维护特定债权人的合法利益。
其次，符合现实生活的迫切需要。买卖房屋已成为一种经常现象，但消费者购买预售的房屋时，只能根据与预售人订立的预售合同享有债权性质的请求权，并不能具有排他的效力。由于信用在市场经济中的缺失，使得在现实生活中（尤其是在商品房预售中）经常发生不守诚信原则的情形，出现了大量的一房两卖（甚至数卖）的纠纷。撕毁合同的一方往往是经济上的强者，而相对人常常是弱者，这就使得处于弱势地位的购房人无法取得指定的房屋，只能以对方违约为由请求损害赔偿，其权益难以得到有效的保护。如果通过预告登记制度，购房人将其请求权纳入预告登记，使其请求权具有物权的排他效力，确认预售人一方违背预告登记内容的处分行为归于无效，就可以确保购房人获得所购买的房屋。可以说，创设预告登记制度有利于对经济上弱者的保护，这也符合当今法律注重保护弱者的价值取向。
再次，有利于实现交易安全，减少交易成本。为了防止交易过程中的欺诈行为，保证交易活动正常进行，交易双方充分了解交易客体的权属状况是基本前提。如果缺乏信息公告制度，当事人势必会投入精力和费用去调查、了解，这不仅增大交易成本阻碍交易关系，而且会给欺诈行为提供机会，扰易秩序。不动产预告登记制度本身就是物权公示的种类之一，通过预告登记可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权利的事实，警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将被确定为无效，从而减少了交易费用，达到维护交易安全的目的。
最后，有利于健全我国不动产登记法律制度。我国《民法通则》第72条及《合同法》第133条规定，所有权自标的物交付时起移转，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产物权变动属法律另有规定的情形，我国一些法律仅就不动产物权变动粗略地规定了应当登记，否则不能发生物权变动的结果，但并未建立健全的不动产登记制度。在国外，大多数国家规定了预告登记、异议登记及更正登记等，与不动产的本登记构成了完备的不动产登记制度。为建立完善的不动产登记制度，全面保护不动产物权变动的当事人合法权益，有必要创设预告登记制度。
三、国外预告登记的成功立法例
（一）德国、瑞士
德国、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中对预告登记进行规定。《德国民法典》第883—888条对预告登记作了规定。根据第885条的规定，预告登记根据临时处分或根据预告登记所涉及的土地或者权利的人同意进行登记。为了临时处分命令，无需证实应保全的请求权已受到危害。可见，德国民法上的预告登记可因两种方式作成：一是不动产物权人的同意。如果有不动产物权人的同意，得以不动产物权人为登记义务人；二是法院的临时处分命令。为预告登记而作出的临时处分，与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。根据德国《民事诉讼法》第935条的规定，临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的作出无须当事人证明请求权处于危险，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可。[11]
在瑞士民法中，预告登记可分为人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记和假登记三种。从这三种登记的内容看，人的权利的预告登记、处分的限制的预告登记相当于德国民法中的预告登记，而假登记则相当于德国民法中的异议登记。关于人的权利的预告登记，《瑞士民法典》第959条规定，先买权、买回权、买受权、用益租赁权和使用租赁权等人的权利，可以在不动产登记薄上进行预告登记，一经预告登记，即对日后取得的权利有对抗的效力。可见，这种登记属于债权请求权的登记，并赋予了登记的债权有对抗的效力。
（二）日本、我国台湾地区
日本、我国台湾地区采取特别法式立法例，即在不动产登记法、土地法等特别法中规定预告登记。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，而我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记，并且在“土地登记规则”中对预告登记的实施予以细化。
日本的《不动产登记法》规定有假登记和预告登记。不论是德国法中的预告登记还是日本法中的假登记，其效力相似，即保全顺位的效力、预警的效力、保全权利的效力和满足的效力，也有学者将其简单归纳为担保作用、顺位作用和完善作用。担保作用类似于保全权利的效力，而完善作用则体现为预告登记所表现出的接近将来权利的效力，并且得到近似于物权中完整权的保护的方面。
我国台湾的民法受德日民法影响甚深，在不动产预告登记的效力上的规定也非常相似，但需要注意的是，在预告登记保全权力的效力中，中间处分行为为法律行为时，一旦预告登记推进为本登记，在抵触本登记权利的范围内，中间处分行为失其效力。另外，根据王泽鉴先生的观点，在中间处分行为非法律行为时，我国台湾地区的处理方法与德国和日本不同，明确确认预告登记对于因征收、法院判决或强制执行而为的新登记，没有排除效力。[12]
四、我国物权法中不动产预告登记的制度设计
（一）预告登记之发生
预告登记的申请必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。有学者认为，预告登记可以由债权人和债务人共同申请，也可以由债权人或债务人根据当事人双方订立的合同单独申请，也可以根据法院的裁判提起预告登记的申请。[13]笔者认为，预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。
我国《物权法草案建议稿》均未对预告登记的申请权人与预告登记的义务人作出明确规定，这不利于预告登记的操作，容易发生预告登记纠纷。而《物权法（征求意见稿）》也只是规定了债权人有权向登记机关申请登记，对预告登记的义务人未提及。笔者认为，在未来民法立法对预告登记进行规定时，应当对预告登记权利人和义务人都予以明确规定，并对列明申请预告登记时需要提交的文书。
借鉴德国、日本、瑞士等国承认法院的临时处分命令可以产生预告登记的作法，我国民事立法也应当规定，当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。
（二）预告登记制度之适用范围
在德国民法中，可以依预告登记保全的请求权包括以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附期限或附条件的请求权两种。这里所谓预告登记所保全的请求权，是有特定意义的请求权。一般认为，这种请求权虽然属于债的性质，但这些请求权所要变更的物权必须有登记能力，他们的范围和内容必须按照物权法定原则得到确认。这种请求权只能依债权契约而生，而不能依物权契约而生。[14]
在日本民法中，预告登记规定于《不动产登记法》第2条，“假登记于下列各项情形进行：（1）未具备登记申请程序上需要的条件时；（2）欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时。”“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”可见，假登记适用于下列情形：第一，物权变动业已发生，但登记申请所必须的手续上的条件尚未具备；第二，为保全物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；第三，为保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。[15]
关于我国台湾预告登记制度的适用范围，根据台湾的通说包括，为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。[16]我国的对预告登记制度外延的规定较为狭窄，在新《民法典草案》中，预告登记的适用范围被限定为保护债权人将来取得物权的权利。
另外，新《民法典草案》第240条的规定，对于当事人协议以将要建造或者正在建造的建筑物以及其他价值较大的财产设定抵押时，采取强制登记的形式，当事人必须办理预告登记。
综合考察各国的制度设计和我国的现有情况，笔者认为，我国应借鉴德国和台湾的登记制度，将现有的为保护债权人将来取得物权的权利细化为保护权利移转、变更的请求权，同时将以不动产物权的消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权纳入预告登记制度的保护范围，以便更好更全面地保护权利人和交易的秩序。
梁慧星先生认为，预告登记所保全的请求权包括根据合同产生的请求权、根据法律规定产生的请求权、根据法院的指令产生的请求权、根据政府的指令产生的请求权以及遗产分割等方面的请求权。这些请求权应当具有一个共同的特征，即请求发生变动的物权必须是可以纳入登记的物权。从物权法专家建议稿及物权法草案征求意见稿来看，虽然都承认了预告登记，但规定也有所不同。王利明教授主持的《物权法专家建议稿》第31条规定：“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记的内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。”[17]梁慧星教授主持的《物权法草案建议稿》第35条规定：“为保全一项目的在于转移、变更和废止不动产物权的请求权，可将该请求权纳入预告登记。”“预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。”[18]《物权法（征求意见稿）》第19条规定：“债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权，有权向登记机关申请预告登记。”
笔者认为，将预告登记仅局限于商品房预售登记显然过于狭隘，不利于保护权利人的利益，而后两种规定又过于模糊，不利于实践操作。因此，应当尽量将预告登记的适用范围予以明确，使预告登记能真正涵盖需要保全的请求权，以发挥预告登记制度的应有功能。笔者认为，预告登记应适用于下列情形：（1）不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；（2）附条件或者附期限的不动产物权请求权；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等。考虑到我国社会主义公有制的性质及土地所有权归国家与集体所有的现状，对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记。
（三）预告登记之效力
预告登记的效力是预告登记制度的核心问题，各国立法均对预告登记的效力作了规定。我国现有的法律法规对预告登记的效力问题基本未涉及，仅在最高人民法院2002年6月20日实施的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”赋予预售商品房的买受人以优先于建设工程价款受偿权的请求权，建设工程价款优先受偿权作为一种法定的优先权，在受偿顺序上优于抵押权和其他债权，由此可以推知，最高人民法院已经确认这种经依法登记备案的请求权具有了某些物权的效力。但这一规定仅适用于商品房的预售中，权威性也显然不足，难以涵盖整个不动产的预告登记制度。《民法典草案》在第19条第二款中对预告登记的效力有所涉及，但也仅规定了保全权利的效力。从各国法律的规定看，预告登记的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和满足的效力。三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。
在我国，我国学者对预告登记效力的认识是基本一致的。梁老师认为，预告登记的效力包括：（1）保全效力，即保障请求权肯定发生所指定的效果的效力；（2）顺位保护效力，即保障请求权所指定的物权变动享有登记的顺位；（3）破产保护效力，即在相对人陷于破产时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。
笔者认为，借鉴国外的经验，结合法学家们的意见，我国应规定如下预告登记的效力：（1）权利保全效力。即预告登记后，义务人对不动产权利的处分在妨害预告登记请求权的范围内，处分行为无效。在权利保全的效力上，义务人对不动产权利的处分采取的是相对无效的原则。
（2）权利顺位保全效力。即当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。预告登记的命运与效力完全依赖于本登记是否可以作成。
（3）破产保护效力。即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果。以上三种效力，在我国的物权法专家建议稿及征求意见稿中，只规定了权利保全效力，对权利顺位保全的效力及破产保护的效力均没有涉及，而对权利保全效力的规定，也不尽完善。笔者认为，上述三种效力是预告登记的基本效力，我国民事立法应当予以确认。
（四）预告登记的失效
预告登记使登记的请求权具备了一定的物权效力，能够防止登记后不利于被保全的请求权的任何物权变动发生。但要发生请求权所指向的物权变动，请求权人还必须在约定或者规定的时间行使其请求权，并以自己的行为实现物权变动。否则，请求权人届时不积极行使自己的请求权，对原来希望发生的物权变动持消极的态度，法律没有必要保护权利上的睡眠者，应当使该权利消灭，以促使请求权人积极行使请求权。梁慧星主持的《物权法草案建议稿》第37条规定：“预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利的，其利害关系人可以申请涂销该预告登记。被涂销的预告登记，自涂销时丧失其效力。涂销预告登记的通知，可依公示方式送达。”而《物权法（征求意见稿）》第20条规定：“预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者该债权消灭的，该预告登记失效。”两稿对预告登记的失效从两个不同的角度作了规定，各有不同的侧重。笔者认为，我国未来的民法立法可以将两者结合，既允许有关利害关系人申请涂销预告登记，也应规定在达到法定期间不申请本登记时预告登记失效。此外，预告登记除基于上述原因失效外，还可因权利人的抛弃而失效。
（五）预告登记立法例之选择。
我国创设预告登记制度选择何种立法例，应当根据我国的现实国情与本土资源作出决定。笔者认为，既然我们希望制订一部完整的民法典，就不应该遗漏预告登记制度，应在民法典中给予预告登记以一定的地位。为此，在民法典中对预告登记作出概括性规定的同时，我们还可以借鉴日本、台湾地区在特别法中规定预告登记的经验，在有关不动产登记的法律或法规中对预告登记作出详尽的规定。
综上所述，在我国创设不动产预告登记制度，明确其法律效力对于实现物权制度与债权制度的利益平衡，保证交易安全，创造诚实守信的不动产交易秩序具有极其重要的作用，我们应把握制定民法典和物权法的契机尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。
【注释】
[1]王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第165页。
[2]［德］曼弗雷德?沃尔夫：《物权法》，吴越、李大雪译，法律出版社2002年版，第232页。[3]王锦村：《土地法实用》，台湾五南图书股份有限公司1984年版，第380页。
[4]梁慧星：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版，第159页。
[5]转引自陈华彬：《物权法研究》，金桥文化出版（香港）有限公司2001年版，第259页。
[6]转引自刘得宽：《民法诸问题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第555页。
[7]同[5]第262页。
[8]王泽鉴：《民法物权》（一），中国政法大学出版社2001年版，第128页。
[9]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第213页。
[10]钱明星、姜晓春。房屋预售制度若干理论问题研究。中外法学,1996,(5)。
[11]王轶《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第169页。
[12]王泽鉴.民法物权（第一册）台湾:三民书局,1999,第105页。
[13]余能斌《现代物权法专论》，法律出版社2002年版，第404页。
[14]孙宪忠.德国当代物权法北京:法律出版社,1997,第156页。
[15]王轶：《不动产法上的预备登记制度——比较法考察报告》蔡耀忠编：《中国房地产法研究》法律出版社,2002,第153－154页。
[16]李鸿毅,土地法论台湾:三民书局,1999,第306－307页。
[17]王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第9页。
[18]同[4]第10页。
【参考文献】
王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社2001年版；
王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版；
王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版；
