时间：2022-06-21 17:59:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地承包经营权论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
近年来，宁夏、辽宁、重庆、湖北等地先后开展了土地承包经营权抵押贷款试点。在实践中，各地积极响应国家政策进行了制度创新，开创了农村土地承包经营权抵押融资的新局面。由于地区差异的存在，各地在试点中总结出了各具特色的土地承包经营权抵押贷款模式，作为制度创新的先行者，这些地方在实践中总结出来了一些较为先进的做法，值得今后在推广土地承包经营权抵押贷款时予以借鉴。
(一)通过颁布相关文件，使土地承包经营权抵押贷款有据可行比如，辽宁省法库县为了促进土地承包经营权抵押贷款的推行，先后颁布了专门的指导意见和管理的暂行办法。武汉市先后颁布了相应的农村产权价值评估和登记托管管理办法，以指导土地承包经营权抵押贷款。重庆市在试点过程中，也颁布了专门的“三权”抵押融资管理办法。这些规范性文件的颁布，一方面使得土地承包经营权抵押贷款有据可行，便利于土地权利人将土地承包经营权进行抵押贷款。另一方面，这些规范性文件还规定了土地承包经营权抵押贷款的相应程序。这就提高了该制度在运行中的可操作性，避免了现实运行中所产生的程序混乱，从而更有利于保护土地承包经营权人利益。
(二)采取多种模式推行土地承包经营权抵押贷款在实践中，各地结合当地实际情况探索出了各具特色的土地承包经营权抵押贷款模式。比如，宁夏回族自治区同心县采取的是土地承包经营权抵押协会，吸纳农民以土地承包经营权入股成为会员，从而附加以多户联保以及协会总担保的形式进行抵押贷款。而武汉市则是依托武汉农村综合产权交易所作为中介推行土地承包经营权抵押贷款。重庆市则是采取土地承包经营权入股抵押模式、流转大户业主抵押模式再到农户直接抵押模式逐步推进的。这些模式契合了当地实际情况，促进了土地承包经营权抵押贷款制度的推广。这也告诉我们，在今后推行土地承包经营权抵押贷款时，各地要深入考察当地实际情况，实事求是地总结出一套行之有效、符合法律规定的模式。
(三)采取措施防范土地承包经营权抵押贷款风险推行土地承包经营权抵押贷款，一方面，抵押人面临着因无法按期偿还贷款而产生的土地承包经营权被处置的风险，丧失赖以生存的生产资料。另一方面，抵押权人面临着因农村土地交易市场不完善而产生的无法处置土地承包经营权的风险，使得不良贷款多发影响自身效益。因此，在实践中，各地采取了相应的对策防范土地承包经营权抵押贷款风险。比如，各地都普遍规定抵押人不得将自身享有的全部土地承包经营权进行抵押贷款，而是规定只能将部分土地承包经营权进行抵押，保留了满足其生存需要的土地。比如，武汉市充分发挥农村综合产权交易所的作用，通过建立起土地承包经营权交易市场化解金融机构处置抵押物不能的风险。比如，重庆市成立农村产权抵押融资风险补偿专项基金、完善涉农保险、成立担保公司等来防范土地承包经营权抵押贷款风险。
二、土地承包经营权抵押贷款存在的问题
中长期、较大额度贷款投放不足是农村地区的突出问题，这与当前农业发展不相适应。信贷作为一种要素投入对农业增长起到较突出作用(林毅夫，2003)，目前投放的农村信贷以短期贷款为主。农户之所以难以获得长期大额度贷款，一个极为重要的原因是农户缺乏有效的抵押担保物。对于从事农业生产的人而言，最具价值的资产便是承包或流转而来的农村土地，利用它向金融机构进行抵押融资，便可以解决抵押担保物缺乏的难题，从而破解中长期、较大额度贷款投放不足这一瓶颈问题。
(一)抵押权难实现首先从法律规定，土地承包经营权流转之后，不能改变所有权性质和用途，其次缺乏真正的土地流转中介组织，土地承包经营权流转还需要各方自行协商实现。因此，当贷款无法收回时，银行等金融机构难以处置抵押的土地承包经营权，土地承包经营权难以变现。
(二)抵押物价值难确定一是未成立相应的专业土地承包经营权价值评估机构，未培训和配置相应技能水平评估人员;二是没有建立对农村土地价值对应的标准，土地价值的评估没有参照，土地承包经营权价值评估主观判断成分较大，实际价值难以合理确定，评估价值往往低于土地承包经营权实际价值;三是银行业机构难以准确认定土地承包经营权的实际价值，发放贷款的额度控制得较低。
(三)贷后管理难银行发放贷款后为保证借贷资金的安全一般会选择监督资金的用途和项目的运行情况。但是农村土地承包经营权抵押贷款的借款人的借款目的是从事农业生产，项目地址在农村，但大部分银行的业务重心在城市，进行贷后管理的成本很高而使得银行可能忽视或放弃贷后管理。
(四)贷款风险难以掌控一是农业生产受自然条件的约束。农业生产的政策风险，农业是受政府管控严格的产业，农产品价格比较难预测。二是操作存在风险，在对贷款项目的审查过程中存在忽略某些环节，如目前农村土地承包经营权抵押存在价值评估不够规范或者完全不走贷款抵押物价值评估这一操作程序，担心付出较高的贷款抵押物价值评估费，而忽略这一程序。三是乡镇建设用地、招商引资项目建设用地、公共事业用地、国家高速公路用地等也会对土地承包经营权的实现带来风险。四是我国还没有对农村土地承包经营权抵押贷款设立专门的法律文件，真正发生纠纷时无法得到法律的支持。
(五)法律不完善与产权不明晰农村土地承包经营权抵押尚无明确的法律依据。根据我国《物权法》的规定，除买卖、公开协商等方式承包的四荒地等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。现在农村土地承包经营权抵押试点工作已全面铺开，然而法律保障工作却没跟进，这无疑会给农村土地承包经营权抵押工作带来困扰。
(六)金融机构放贷积极性不高由于农村中、小额贷款的收益和成本同所承担的风险不成正比，并且由前面分析可知，抵押物变现难在一定程度上会影响金融机构的积极性。加之金融机构，尤其是银行的业务重心，关注热点，主要集中在城市地区，往往更看重大企业，更注重大额业务，而忽视小企业，对农民的创业贷款更是慎之又慎。并且适合农村特点的电子化、票据化设施不足，农户办理业务不方便。
三、完善我国土地承包经营权抵押贷款的路径
(一)培育土地承包经营权抵押贷款的外部良好环境1.完善法律法规。农村土地承包经营权抵押贷款是农村经济发展的关键环节，但因《担保法》、《物权法》等法律法规的约束，抵押处置存在一定的法律障碍。为配合农村土地承包经营权抵押工作的全速推进，先行先试，建议相关部门进一步加强相关产权的法律框架建设，完善相关法规，出台较为全面的农村产权抵押融资管理办法，明确规定农村土地承包经营权的可抵押性，以便为农村产权抵押贷款制度的推进提供相应的法律保障。2.建立土地流转市场。首先，土地流转市场的建立能够进一步促进土地流转，使土地形成规模化经营，更有利于土地承包经营权抵押贷款的实施;其次，当借款人无法偿还贷款时，金融机构能够及时地变现抵押物从而获得补偿，并且有正规、统一的流转市场也会相应地降低交易费用，这是提高金融机构放款积极性的有力举措;最后，也有利于有关部门建立制度化、规范化的土地流转管理机制，加强对农村土地流转的指导和监管，从而消除土地流转中损害农民权益的现象。此市场的主要功能:一是农地流转信息系统，及时收集与农地流转信息，使供求双方能及时获取土地流转信息;二是促使供求双方达成交易，并提供相关的交易服务;三是涉农机构或者担保公司可以通过该市场在较短时间内把抵押的农村土地承包经营权流转变现，提高其开办农村土地承包经营权抵押贷款的积极性。3.设立专业评估机构制定评估标准。设立专业的农村土地承包经营权抵押价值评估机构，制定合理的评估标准，建立农村土地承包经营权抵押价值评估制度。此制度需考虑两点:一是政府应出台评估标准细则，对不同等级的农村土地制定相应价值标准以供参考;二是成立独立的抵押价值评估机构，结合实际，根据农地的地理位置及其他条件，综合农地流转价格，制定科学的评估标准和操作办法。对评估人员进行从业资格认证考核，凭证上岗，定期对评估人员进行培训，确保评估水平。4.培育良好的外部环境。一是尽快完善农村社会保障体系，逐步淡化土地的社会保障功能。在农村社会体系尚未完善之前，可以对土地承包经营权抵押设定一定的限制，以保障农民免予破产。二是加快农村信用体系的建设，培育良好的金融生态环境，为农村土地承包经营权抵押贷款业务的开展创造良好的外部环境。
(二)科学设计农村土地承包经营权抵押贷款流程银行业金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款需要三个相互联系的系统构成:一是贷款发放系统;二是抵押品处置系统;三是资金补充系统。其中贷款发放系统是主系统，它的正常运行需要另外两个系统的配合和支持。三个系统有序运行，才能从根本上解决农村土地承包经营权抵押贷款难实施的问题。首先，贷款申请阶段。此阶段包含抵押价值评估及贷款申请两部分。资金需求者向评估机构提出评估申请，评估机构作为独立的主体，按相应流程对农村土地承包经营权的价值进行评估。评估完成后，评估机构应向资金需求者出具两份评估报告，资金需求者向涉农机构基层网点提出贷款申请的同时，提交一份评估报告。涉农机构基层网点在受理贷款申请时，可在登记机构进行查询以验证评估结果的真实性，然后按相应的比例计算贷款额度。其次，担保阶段。此阶段由申请担保及要求反担保两部分构成。涉农机构基层网点向担保公司申请担保并提供相关资料。担保公司受理担保申请并按规定为其提供担保。一旦涉农机构无法收回贷款，担保公司将承担所担保额度的损失。同时，担保公司应向资金需求者提出反担保，要求其提交评估报告的同时，将农村土地承包经营权证交予担保公司，并办理农村土地承包经营权抵押手续。担保公司分别与资金需求者和涉农机构签订担保协议，并将结果报送登记机构进行登记公证。再次，贷款审批及发放阶段。涉农机构基层网点对贷款申请进行初步审查通过后，上报其抵押贷款审批部门。若材料齐全，符合规定，抵押贷款审批部门尽快予以批准，由基层网点向资金需求者发放贷款，同时涉农机构和资金需求者双方都需在登记机构进行贷款登记。此外，通过资金补充子系统，涉农机构的资金来源主要由以下四部分构成:其自身吸收的存款、人民银行再贷款、财政专项补贴以及向广大社会公众发行农地债券，进而拓宽资金来源渠道，为农村土地承包经营权抵押贷款的发放提供了坚实的资金基础。最后，还款和抵押品处置阶段。贷款期限届满时，借款者若能按时足额还款，担保公司所提供的担保协议自动终结，担保公司根据涉农机构的贷款收讫通知，将农村土地承包经营权证归还给资金需求者;若借款者不能按时还款，涉农机构则要求担保公司按约定承担相应担保责任，担保公司此时有权通过抵押品处置子系统变现抵押品以弥补损失。具体操作是，担保公司在土地流转中心将抵押的农村土地承包经营权流转给农地承包经营权需求者，用所收取的转让费来弥补损失。
【论文关键词】土地承包经营权;流转;意义;形式
1978年通过农村改革实行了以家庭联产承包为主的责任制,确立了农户的市场主导地位。1984年土地承包期确立为15年,1993年陆续到期,第2轮土地承包期确定为30年。1997年全国全面开展延长土地承包期30年的工作,到2000年第2轮延包基本完成,确立了新一轮土地承包关系。农民普遍获得了30年的农村土地使用权,为土地承包经营权流转和进一步发展提供了前提。现将农村土地承包经营权流转的意义及形式总结如下。
1土地承包经营权流转的意义
我国总体已进入统筹城乡发展和加快改造传统农业、建设现代化农业的关键时期。农业税全面减免,国家实行强农惠农政策,农业比较效益提高,农地价值提升,农业投资开发机遇增多,各类农业经营组织的农地需求扩大。随着经济的发展,农民工进城就业的机会和就业环境改善,农村劳动力转移步伐加快。承包农户的农地供给增加,发展现代化农业也迫切需要大量的土地来进行规模化、集约化、产业化、高效化的生产经营,土地承包经营权的流转也越来越显得迫切和重要[1-2]。
1.1有利于改造传统农业,促进现代化农业发展
过去的小规模分散经营、生产经营组织化程度低,抗自然和市场风险能力低,生产技术科技含量低,农业机械化成本高。通过土地流转,在保证流出方经济利益的前提下,有利于扩大农地经营规模,发展规模经营,有利于先进农业生产技术的实施和推广,有利于现代化农业机械装备的使用和推广,有利于提高农业集约化水平,有利于发展家庭农场、专业大户、农民专业合作社,提高农业组织化程度。
1.2有利于农地资源配置,促进土地合理利用
通过土地经营权流转,有利于农民安心外出务工经商,增加了农民收入,有利于防止承包土地粗放经营,甚至抛荒,减少土地资源的闲置和浪费,有利于科学配置和合理利用农地资源,促进农业生产结构调整和优化。
1.3有利于完善家庭承包经营,巩固基本经营制度
坚持农村基本经营制度,核心是稳定和完善土地承包关系。土地承包经营权流转,必须明确土地承包经营权归谁、谁有权流转、采取什么方式流转。有利于加快农村土地确权与登记颁证,落实农民对承包土地的占有、使用、收益等权力,赋于农民更加充分而有保障的土地承包经营权,进而保证现有土地承包关系稳定并长期不变[2]。
2土地承包经营权流转的主要形式
2.1转包
转包指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后,原土地承包关系不变。原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。转包是人民群众自发创造的土地承包经营权流转形式。这种形式在本集体经济组织内部进行,运作简便,方式灵活,是农户间土地承包经营权流转的主要形式,对稳定和促进农村劳动力转移就业、防止耕地撂荒、扩大土地经营规模起到积极作用,但也有一定的局限性[3]。
2.2出租
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。出租是农户将承包土地租赁给本集体经济组织以外的农户、单位、个人及农业生产经营组织的通称。
2.3入股
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展发业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。土地入股可以使农户与土地实际经营者的利益有机结合起来,最大限度地获得土地经营的增值收益,但入股农户也要承担相应的经营风险。随着农民专业合作社的发展,将会带动土地入股形式的发展。土地入股只能用于从事农业合作生产,不能组建公司法人。这是因为在农村社会保障体系不健全、不完善和保障水平较低的情况下,农户所承包的土地仍是农户最可靠的生活保障。如果允许承包地入股组建股份公司或者股份有限公司,在企业出现经营风险需要债务清偿时,可能导致农民失去承包地和生活保障,导致社会的不稳定。《农村土地承包法》《物权法》等法律也没有允许土地承包经营权入股组建公司法人的规定[4]。
2.4其他方式
除以上3种形式外,农村土地承包经营权流转的形式还有转让、互换等。
3结语
土地承包经营权的转包和出租这2种形式是当前土地承包经营权流转的主要形式。对农户来说,既保留了承包土地的权利,又无需直接经营土地就可以获得稳定的租金收入,也不承担风险,因此农户积极性高。其不利之处在于租金收益相对较低,也不能得到承租方土地经营的长期红利。土地承包经营权是设立在农村土地集体所有基础上的用益物权,其流转形式是由法律规定的。流转双方采用何种方式、流转期限如何确定等都要符合法律规定。一些地方探索创新的土地承包经营权流转形式,有的违反法律规定,要予以规范。总的来讲,土地承包经营权流转的发展速度和规模要受到当地农村经济发展水平、非农产业吸纳农村劳动力的能力、农村社会保障制度的完善程度、农村土地承包经营权流转市场的发育程度、现代化农业组织方式发展状况等多种因素制约。要进一步完善土地承包经营权流转的方式和方法,为全国的粮食安全、农民增收做出更大贡献,就必须综合考虑各种因素,处理好各因素之间的关系。
参考文献
论文摘要:平稳有序地流转土地承包经营权解放了农村生产力，促进了农村繁荣、农业增效和农民增收。文章分析了当前我国在推进农村土地流转过程中存在的主要问题，并从制定政策措施、完善市场体系、健全管理机构和财政政策等方面提出了对策。
农村土地承包经营权流转是家庭承包经营制度的完善和发展，是构建现代农业模式，实现产业结构调整的客观需要。近年来，随着工业化、城镇化不断推进，农村二、三产业加快发展，农村劳动力大量转移，农村土地流转趋于加快，规模逐年扩大，呈现出了经营主体多元化、流转形式多样化、利益关系复杂化的发展局面。在新的形势下，如何促进农村土地流转的健康发展，是值得我们思考和研究的问题。
1、当前农村土地承包经营权流转中存在的问题
我国农村土地承包经营权流转，反映了生产要素的合理流动和优化配置，总体是健康、有效的，但也存在一些不容忽视的问题。
1.1政策措施不完善
首先，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，迫切需要地方政府出台相关的具体措施，加强管理和服务，但目前除中央出台的宏观政策外，各地区尚未制定出台指导土地流转的具体政策措施，土地流转缺乏政策的引导和规范，制约了农村土地的流转。
其次，对土地流转的支持不到位。农业生产投入大、周期长、风险高，收效慢，对大资本缺乏吸引力，而中小投资又往往受制于资金技术等原因不愿甚至不敢投人，加之目前我国许多地方的农民流转意愿不强，宁愿抛荒土地也不愿流转，从目前的实际来看，各级政府尚未出台针对流转农民和流人种田大户、专业合作社和企业公司的具体支持政策，严重制约了农村土地的流转。
1. 2管理机制不健全
土地流转市场尚未形成，转出转人之间缺乏足够的信息联系，阻碍着土地流转在更多方式、更大范围和更高层次上进行。转包费、租赁费缺乏科学依据，没有与之相关联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构。农村土地流转服务机构处于空缺状态，致使土地承包经营权流转信息网络无法建立，土地流转供求信息不能及时有效沟通，而且二轮土地承包的一些遗留问题也得不到及时处理，不少地方存在着农村土地承包经营权落实不到户，承包合同签订不到户、不规范、承包经营权证书发放不到位、流转合同不规范等问题。
1.3流转运作不规范
现在农户之间的土地流转多是口头协议，未通过签订流转合同来规范流转双方的权利和义务，即使签订合同也存在手续不规范、条款不完备等问题，土地流转登记管理难度大，特别是农户以口头协商流转的土地，县、乡农村土地承包管理部门难以掌控，更无法登记备案。由于口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理，而且也为以后产生不必要的纠纷留下了隐患。同时口头协议的随意性也造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投人，积极性不高，不利于农业的长远发展。
1. 4服务保障措施不到位
首先，我国农村的社会保障机制尚未形成，土地对农民来说仍具有十分重要的社会保障和就业功能，这就决定了农民不肯轻易离开土地。加之我国大部分城镇化和县域经济发展仍较滞后，二、三产业接纳农村劳动力的能力有限，许多农户仍靠种地维持生计，不敢也不能放弃土地承包经营权，土地流转只能是小规模和短期流转，影响了土地资源的优化配置和使用效率的提高。其次，土地流转服务缺位。绝大多数乡镇、村尚未成立土地流转的服务机构，缺乏合理的引导和组织，没有真正建立起资产评估、委托、法律咨询、信息服务、流转中介等服务机构，供求双方很难找到一个合理的交易平台。
1.5流转违法现象时有发生
少数地方的基层干部对维护农民的土地权益和坚持农村基本经营制度的重要性认识不足，不顾客观实际，盲目对流转下指标定任务，违背农民意愿强行流转。有的地区为了片面地追求农业规模经营和村集体经济发展，随便改变土地承包关系，用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活;有的地方为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间，低价出让土地经营权。这些问题如不加以纠正，将引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经济制度。
2、促进农村土地承包经营权流转的对策
土地承包经营权流转是一项复杂的、政策性很强的工作，事关农民的切身利益，事关农村经济发展和社会稳定大局。因此，要促进农村土地的流转，加快现代农业建设步伐，就必须要明确思路，抓住影响土地流转的关键环节和问题，突出重点，积极推进，确保农村土地流转的顺利进行。
2. 1深化思想认识，确保“五个坚持”
一是坚持稳定和完善农村基本经营制度。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是农村的基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。二是坚持尊重农户的土地流转主体地位。尊重农户的选择，流转与否、采取何种方式流转、流转价格如何确定，要由农户来决定。要按照依法、自愿、有偿的原则引导农户流转土地承包经营权，不能强迫农民进人土地承包经营权流转市场。三是坚持农村土地流传中“三个不得”原则。土地流转的只是承包经营权，不能在流转中变更土地所有权属性，侵犯农村集体利益;农地只能农用，不能搞非农建设和开发;受让方和农村基层组织不能以任何借口强迫流转或者压低租金价格，侵犯农民的合法利益。四是坚持因地制宜。土地使用权的流转不能搞一刀切、一个模式，在条件尚不具备的地区，应提倡农户对自身所经营的土地进行劳动积累，提高土地产出率。而在一些经济相对发达地区，农民从事非农生产的机会多且能获得较稳定的收人，应鼓励其进行土地流转。五是坚持管理、规范、有序。要切实加强对土地流转的管理指导，建立健全流转制度，强化流转信息服务，规范流转合同并加强管理，及时调节流转纠纷，维护各方利益，确保土地流转和规模经营规范有序。
2. 2抓紧出台制定促进土地流转的政策措施
各省要结合实际，尽快制定出台土地承包经营权流转实施意见，明确农村土地流转的指导思想、总体目标、基本原则以及加快农村土地流转、推进规模经营、提高土地经营效益等方面的政策措施，指导和规范农村的土地流转，加强管理和服务，使土地流转有法可依。同时，各级政府和各级部门要尽快制定出台支持土地流转的具体措施，对土地流出的农民进行奖励，做好各种保障服务，解除农民的后顾之忧，提高流转意愿;加大对种田大户、专业合作社和一些龙头企业的扶持力度，提高他们的投资意愿，推动规模经营;建立健全土地流转的服务机构，不断完善服务措施，规范农村土地流转。
2. 3切实解决好农村土地二轮承包遗留问题
稳定农村土地承包关系，把农民土地承包经营权长久不变的政策落到实处。按照有关法律和政策要求，二轮承包时签订的耕地承包合同，承包期限不达30年的，要补签到30年;对尚未签订农村土地承包合同或合同签订不规范的，要补签或重新签订规范的书面合同;对没有按照国家规定式样制发承包经营权证书的，县(市、区)要安排落实经费印制，补、换发到户;土地承包合同档案资料不健全的要收集整理归档，妥善保管。
2. 4规范土地流转行为，确保流转规范有序
以实施流转合同制和备案制为重点，规范流转行为。按照农村土地流转合同示范样本，结合本区域的实际，指导流转双方签订规范性合同文本，报发包方和乡(镇)农经管理机构备案。建立农村土地流转合同鉴证制度，对流转合同及有关资料进行归档并妥善保管。建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况，对以转包、出租或其它方式流转的要及时办理相关备案登记，以转让、互换方式流转的要及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。
2. 5完善流转市场体系，加强流转管理服务
首先，建立健全土地流转服务网络和信息体系，搭建土地流转信息平台，做好流转规划、汇集信息、沟通供求、价格评估等工作。在有条件的市、县建立农村产权担保公司等中介机构，为农村土地承包经营权流转进行行为担保，开展土地评等定级和估价工作，加强地籍管理和土地市场管理。其次要构建农村土地承包纠纷调解仲裁体系。在县级成立农村土地承包纠纷仲裁委员会，乡镇成立农村土地承包纠纷调解委员会，村级设立土地承包纠纷调解小组。乡镇农村土地承包纠纷调解委员会或村级土地承包纠纷调解小组负责对土地承包及流转纠纷进行调解。县级农村土地承包纠纷仲裁委员会负责对双方当事人不愿协商、调解或协商、调解不成，申请仲裁的纠纷进行仲裁。
2. 6健全农经管理机构，加强对流转的指导
尽快建立健全乡镇农村经营管理工作机构，由基层农村经营管理工作机构承担土地承包经营权流转服务工作。进一步加强农经管理机构和队伍建设，强化农经部门工作职能，建立健全职能明确、权责一致的农经行政管理体制，充分发挥农经管理机构在行政执法、行政管理、行政监督的职能作用，不断提高服务水平。
内容提要: 农村土地承包经营权的出租、代耕是土地承包经营权的债权性流转方式，反租倒包模式本质上是在农村土地承包经营权的基础上建立起的双层租赁结构。土地承包经营权的转让、互换、抵押是导致物权变动或设定的流转方式。土地承包经营权的转包行为是一种设定与永佃权相当的次级承包经营的行为。在土地承包经营权入股的运作过程中，农民一般是在其土地承包经营权上设定次级承包经营权并将该权利移转给合作社或者公司，从而获得相应的股权。
“流转”是一个来自于生活的术语，它包含了一系列法律性质与法律效果各异的由法律行为所引起的法律关系。从农村土地承包经营权人的角度来看，农村土地承包经营权流转是指农村土地承包经营权人所进行的依法处分自己的农村土地承包经营权或者在农村土地上设定物权性负担、债权性负担或者其他相关权利的行为。从目前的实践来看，农村土地承包经营权的流转包括农村土地承包经营权的转让、转包、抵押、出租、入股等。据统计，到 2008 年底，全国土地承包经营权流转面积达到1． 09 亿亩，占农户承包耕地总面积的 8． 9% ，其中通过转包占 54% ，出租占 26． 2% ，转让占 6． 2% ，互换占 4． 4%，入股占 4． 4%，其他占 4． 8%（注：数据来自朱隽： 《农业部： 土地流转要充分尊重农民意愿》，人民日报 2009 年 8 月 2 日，参见 http： / /nc． people． com． cn/GB /61154 /9771278． html，最后浏览日期 2010 年 2 月 15 日。）。到 2009 年 9 月，全国土地承包经营权流转比例升至约11% ，在浙江等省份，流转比例已近 30% ，各种流转形式所占之比例基本与 2008 年底持平（注：数据来自刘凌云： 《土地流转改变中国农村》，新财富 2009 年 11 月 13 日，参见网页 http： / /www． p5w． net/newfortune/qian-yan /200911 / t2670878． htm，最后浏览日期 2010 年 2 月 15 日。）。在农村土地承包经营权的流转发展异常迅速的形势下，探讨实践中普遍存在的出租、代耕、反租倒包、互换、转让、抵押、转包以及入股等农村土地承包经营权流转形式的法律属性、法理内涵及制度完善问题，对于夯实社会主义新农村建设的土地权利基础具有重大意义。
《土地承包经营法》第 32 条以及《物权法》第 128 条集中对土地承包经营权的流转作出了规定。从其内容来看，我国将土地承包经营权区分为家庭承包方式获得承包经营权与通过非家庭承包获得承包经营权，并分别对其做出了规定。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换或者其他方式流转，但不能用来抵押，流转方式受到一定的限制； 通过非家庭承包方式取得的承包经营权的流转则几乎不受限制，可以转包、出租、互换，可以进行抵押，下面我们主要对通过家庭方式取得的土地承包经营权的流转问题进行探讨。
一、农村土地承包经营权出租、代耕、反租倒包的法理分析
从法理分析的角度，农村土地承包经营权的出租、代耕、反租倒包是三种典型的债权式流转方式。出租是产生租赁关系的土地承包经营权流转方式。《农村土地承包经营权流转管理法办法》对此解释道： “出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。”出租是一种产生租赁关系的行为，在出租人与承租人之间因承包经营权出租合同而产生债权债务关系。租赁契约的有效存在与承租人对土地的实际占有为承租人支配土地的权利依据与事实基础。承租人在占有承租土地的占有关系之长期存在进一步强化了承租人对承租地的权利，使承租人近乎享有一种基于债权关系而产生的对物的支配效力，但这并不能改变土地租赁法律关系依然是债之法律关系的基本属性。出租承包经营权合同除了需遵守农村土地承包经营权流转的原则外，可以由出租人与承租人自由协商确定。由于出租对应规范的租赁契约形态，出租这一流转方式在实践中获得普遍认同，相关纠纷也较容易按照租赁合同约定而解决。
我国农村地区还普遍存在代耕现象。“所谓代耕，是指承包人在不改变与集体的承包关系的情况下，以支付一定对价为条件，委托他人或经济组织在其承包地上进行耕种的行为。”[1]在代耕关系中土地承包经营权仍由承包方享有，土地承包经营权并不发生移转，受托人以承包方的名义在承包地上进行耕种，代耕实质上是一种创设债权债务关系的普通债权行为。在代耕法律关系中代耕人以代耕合同为基础，享有基于债权与占有事实而产生较租赁关系更为短暂的对农地的支配性权利。代耕形式在实践中的进一步发展导致了带有一定代耕特征的“托管”流转方式出现。“托管”流转模式在实践中具体的做法是由农户组建的农业生产合作社( 或称土地合作社) 为无暇或无力耕种土地的农户代为管理和耕种土地，由被代耕的农户向合作社缴纳一定的管理及生产费用。托管农地的合作社可以对委托其代耕的农地进行统一的规划、统一的管理和规模化经营，表明“托管”模式下的代耕并不完全同于农户之间自发的代耕[2]。
我国一些农村地区出现了反租倒包的经营形式。反租倒包的雏形可以追溯到改革开放初期在北京顺义地区进行试验农场规模经营，该试验农场经营的基本方式是土地承包给农民，在此基础上土地再租赁给集体或者集体中的具有机械化或者规模经营能力的大户。目前反租倒包在沿海地区发展较为迅速。反租倒包的基本做法是在坚持农民土地承包经营权的基础上，将土地反租给集体经济组织或村委会，再由集体经济组织或村委会将土地租给种田大户或者农业公司，由他们进行土地的规模经营。反租倒包后种粮大户或农业公司会雇佣农民进行农业生产，因此，反租倒包会在一定程度上提高农民的收入，也会提高农业的集约经营程度。反租倒包为主要形式的规模经营需要农民有稳定的非农收入来源来保障，并须在保障农民的承包经营权及其收益权的前提下才能实施。同时，反租倒包要求种粮大户和农业公司必须进行高附加值的农业经营以弥补农业产业自身的不足，这也制约反租倒包的发展。反租倒包模式的特点是在农村土地承包经营权的基础上建立起了双层租赁结构，即农户以租赁的方式将土地租赁给集体，集体再通过转租的形式将土地租赁给种粮大户或者公司。在反租倒包中，集体再次将土地权利流转第三方时使用了“包”的用语，但实质该次流转依然是一种土地权利的租赁。由于集体通过反租形式从出租农户那里获得的是一种以土地为标的物的债权以及依据该债权而享有的基于债权关系的支配权，所以集体在“倒包”中所能转移给种粮大户或者公司也是一种债权和基于债权关系的支配权。“返租倒包”中的包字的应用说明了现实中存在着强化租赁权保护承租人的现实需要。在反租倒包的过程中，要谨防集体经济组织或者村民委员等集体土地所有权行使主体强迫农民出租自己享有土地承包经营权的土地，导致农民难以再以土地为基础进行农业经营，形成种田大户与农业公司对农民土地的变相兼并。
二、土地承包经营权的互换、转让的法理分析
土地承包经营权的转让、互换是涉及到农村土地承包经营权变动的两种重要的农村土地承包经营权流转方式。
土地承包经营权的转让，是对农村土地承包经营权进行法律处分的最彻底方式，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权移转给他人的行为。土地承包经营权的转让导致了原承包经营权人的承包经营权的消灭和受让人的土地承包经营权的产生。为了保障农地被合理用于农业经营，《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》都要求“受让方须有农业经营能力”。除此之外，法律针对“家庭承包”和“其他方式的承包”做出了不同的规定。对于家庭承包，转让前提是原土地承包经营权人有稳定的非农职业收入或者有稳定的收入来源，并经发包方同意（注：《农村土地承包经营法》第 41 条规定： “承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”这实际上是继承、总结并提升了司法实践最初对土地承包经营权转让的规定。）； 对于“其他方式的承包”，农村土地承包经营权的转让并没有被设定任何的限制。在土地承包经营权的转让过程中，存在一个土地承包经营权的转让是否要经过发包方的同意的问题。《农村土地承包法》第37 条“采取转让方式流转的，应当经发包方同意”的规定并不符合法理。“考虑到农村土地承包经营权的相当所有权属性，考虑到土地承包经营权的转让对集体成员变动的积极影响，也考虑到历史上中国的土地权利是高度流转的以及宅基地使用权的转让不需要代行主体同意的状况，笔者认为未来立法应当取消农民转让土地承包经营权需经过发包方同意的限制。”[3]
土地承包经营权的互换，是土地承包经营权人将自己的土地承包经营权交给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。互换一般只限于在集体经济组织内部进行，针对这一点《农村土地承包法》第 40 条规定： “承包方之间为了方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。”互换所导致的物权法效果是两个土地承包经营权的权利人发生变动。从性质来说，互换在量上是两个土地承包经营权相互转让行为的结合； 在质上，互换是一种特殊的转让承包经营权的行为，即这种转让仅仅限于集体经济组织内部，不会引起集体共有人的变动。因此，互换这种土地承包经营权流转的方式发挥作用的范围有限。农户互相之间互换耕地，可以达到便利耕作、避免农地的过分细碎化的效果。
在农村土地承包经营权在转让与互换时，存在的问题是何时发生土地承包经营权变动的效力。《物权法》第 129 条规定： “土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权登记； 未经登记的不得对抗第三人。”从该条的规定来看，农村土地承包经营权的转让与互换不需要经过登记就可以实现，即农村土地承包经营权转让与互换合同发生效力则农村土地承包经营权变动，在土地承包经营权的变动中土地承包经营权的登记仅仅是发生对抗效力的要件。
将登记作为农村土地承包经营权变动的对抗要件，优点是农村土地承包经营权的变动可以较为容易的实现，缺点是其会带来纠纷并危及交易安全。由于未经登记就可以产生土地承包经营权变动的效力，土地承包经营权人客观上可以将土地承包经营权多次转让，产生一个土地承包经营权多次转让问题。理论上，承包经营权人将承包经营权第一次转让后，就不再享有土地承包经营权，但是由于未经登记原承包经营权依然存在着权利的外观，其依然存在着再次转让原承包经营权的可能性。在原承包经营权人将土地承包经营权转让给数个权利人的情况下，谁才是真正的享有土地承包经营权，谁才是真正的权利人的问题就产生了。确立“未经登记的不得对抗第三人”的规则仅仅在有限范围内解决了这一问题，它明确了登记人享有的“土地承包经营权”具有最优的效力，从而在确立了一个判定谁是真正权利人的规则。但是这一模式在理论上存在着诸多的矛盾。在理论上转让土地承包经营权的行为是一个处分行为，权利人仅能进行一次该种行为，即原土地承包经营权人在将权利转让给第一个受让人时，他就应不再享有土地承包经营权，它将不能再次进行以下的土地承包经营权转让，即按照物权变动的基本法理，在仅依转让合同就可以实现土地承包经营权转让的情况下，第一受让人将取得承包经营权。转让合同产生转让效力的逻辑结果应当是仅仅第一个受让人才能取得承包经营权，其承包经营权的绝对性应当具有排斥一切干涉的效力。第一受让人的承包经营权具有排斥任何其他的承包经营权的效力，即它的承包经营权的存在将导致其他任何土地承包经营权的设定不能。但是，问题在于由于未经登记，原承包经营权人依然享有权利的外观，依然会有第三人与之签订转让协议而受让承包经营权。严格的讲，由于原承包经营权人已经将土地承包经营权转移，其第二次转让土地承包经营权的行为就成为了无权处分，不能再直接发生权利变动的效力。在现实的生活中，很多第三人都会信赖原承包经营权人的权利外观，而与之共同进行再次转让的行为。在这种情况下，由于第三人代表了交易的秩序，保护第三人的利益就具有合理性，“未经登记的不得对抗第三人”的规则正是在这种意义上提供了一个保护第三人的合理规则。“未经登记的不得对抗第三人”的规则一个形式前提是原承包经营权人的受让人都取得了“承包经营权”，只是效力上有所不同，登记的“承包经营权”的效力强于未经登记的“承包经营权”，其贯彻的结果也正是登记的权利人的权利排斥了其他权利人。显然，“未经登记的不得对抗第三人”的规则与其前提转让合同生效时权力转移的规则相矛盾。总之，《物权法》为土地承包营权转让所设定的转让合同生效时，承包经营权转让，未经登记的不得对抗第三人的规则存在着逻辑上的混乱与矛盾，既不利于物权与债权的真正区分，也不利于交易安全的真正实现。
《物权法》确立的土地承包经营权变动的这一规则着眼于农村土地承包经营权未普遍进行登记与农村土地承包经营权很少转让的现实，带有现实主义的气息。在当前中国农村依然保存着历史上形成的“差序格局”，依然是“熟人社会”情况下，这一规则还具有一定适应性。但是，现在农村人口流动的趋势已经出现，很多农民已经开始流入城市进行非农劳动，并试图在城市定居； 相对发达地区的农民也已经开始就近工业化，在当地转变为产业工人，土地承包经营权转让的需要已经出现。随着中国城市化与工业化的发展与农业人口向城市转移以及农村土地承包经营权转让的普遍化，这一模式不利于交易安全弊病必将会带来大量的农地转让纠纷，危及农地流转秩序的建立。
此外，互换与转让中展现出来的土地承包经营权变动模式偏离了《物权法》总则部分要求基于法律行为发生的不动产物权变动在登记时实现的物权形式主义立法模式。虽然这一模式是对历史经验的总结而且在土地登记机关在农村并未普遍建立的情况下，具有现实合理性。但是，由于农村土地承包经营权是中国农村中最重要的物权，它对《物权法》总则中的物权变动模式的偏离，会使农村土地物权变动模式呈现出总体上偏离《物权法》总则的危险。从各国( 地区) 立法的经验来看，各国( 地区) 不动产物权的变动模式一般都是统一的，德国、日本、韩国以及我国台湾地区的民法典均是如此。因此《物权法》应当在未来适当的时候修改农村土地承包经营权的设定与变动规则，应当在承认已经设定的农村土地承包经营权的基础上，逐步将其变更为农村土地承包经营权在登记时设立与变动的规则。在统一的不动产登记制度在农村普遍建立之后，需要逐步实现对农村土地承包经营权的普遍登记，对于历史上已经设定的农村土地承包经营权而未登记的土地承包经营权，需要限制其转让，建立起不登记不能转让的规则。对于通过招标、拍卖、公开协商等方式取得承包经营权，《农村土地承包法》第 49条确立一个近似的不取得承包经营权证不能流转的原则，该原则在实践中的贯彻也取得了较好的效果，未来的农村土地立法可以吸取这一经验（《农村土地承包法》第49 条规定： “通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”对此作反面解释，则为未取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，不能流转。《农村土地承包法》第 49 条确立了一个通过其他方式取得农村土地承包经营权未获得权利证书不能变动，甚至是不能流转的原则。从实现来看，它在运作中取得了良好的效果。未来我国《物权法》的修改需要在建立完善的不动产登记制度的基础上，建立已经设立的农村土地承包经营权未经登记不得转让的规则。）。
三、土地承包经营权转包的法理分析与次级承包经营权的创设
转包是一种产生时间最早的土地承包经营权流转方式，也是现实中农村土地承包经营权流转的最重要形式之一。转包最初发生在集体经济组织成员之间，后来也主要被界定为发生在集体经济组织成员之间的农村土地承包经营权流转方式。农业部的《农村土地承包经营权流转管理办法》( 2005 年) 将农村土地承包经营权转包定义为“承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营”，转包农村土地承包经营权的农户一般被称为“转包户”，接受转包的同一集体经济组织内的农户被称为“接包方”。由于转包是来源于实践而且未经过准确定义的词汇，因此，在调研中笔者发现该词在农村土地承包经营权的流转实践中含义很不确切。转包这一词汇在实践几乎包含了集体成员之间的大部分的农村土地承包经营权流转关系，短期的、长期的、不定期的转包都存在。
从法律规定来看，转包是一种与农村土地承包经营权出租、互换、转让并列的流转方式。问题是转包与农村土地承包经营权的出租、转让之间到底存在什么样的区别? 转包到底会产生什么样的法律后果? 涉及到转包的一个最重大的法律问题就是转包的法律定性问题。从《农村土地承包经营权流转管理办法》( 以下简称《管理办法》) 第 35 条来看，该办法依据中国农村中对这一用语的现实使用状况，将转包和出租的区别主要界定为流转对象不同，前者限于集体经济组织内部，后者无限制性规定。但是这种区别显然不是本质性的，如果仅仅是流转的对象不同，但是权利属性上却完全一致，那么土地承包经营权的转包就可以完全并入到农村土地承包经营权租赁的范畴。但是，法律一直以来都是将转包作为与租赁相区别的方式，而未将其并入到租赁之中。如果转包确实是与租赁不同的农村土地承包经营权流转方式，那么就需要深刻探讨两者之间的区别。
从法理上讲，转包应当被定性为一种在农村土地承包经营权的基础上，再次设定一种与永佃权相当的新物权的法律行为。
首先，转包行为是一种包含着设定支配权意思表示的法律行为。“包”字在中国农村土地承包经营权的实践中出现了一种用来指称农地物权设定的趋势，“包”的这种含义最初起源于农村土地承包经营权的设定，在转包的实践中得到进一步应用。在大部分农民群众朴素的法律意识中，“包”和“租”字是有区别的，这种区别就是通过“包”获得的农地权利在效力上强于通过“租”获得农地权利。在农民朴素的观念中，在转包的过程中，原承包经营权人所享有的承包经营权所具有的效力( 绝对效力) 通过“包”的方式传递给了“接包方”。因此，转包所产生出来的效力高于出租。这种权利传递的结果使得“转包户”不得以任何理由干涉“接包方”，不得以支付违约金解除承包合同为由而排斥掉接包方对接包地的权利，正如同在农村土地承包中发包方不得干涉、收回承包地一样，即一旦转包后就形成了一个直接对农地的权利，在转包合同规定的空间内既使原承包经营权人也难以排除接包人的农地权利。农民的这种朴素观念是简单的，但是其中却蕴含着物权与债权区分的深刻法理。转包后既使转包人也不得排除“接包方”的农地权利，说明“接包方”的农地权利是一种对物的支配权，是一种绝对性的权利。
其次，转包迥异于产生债权的农村土地承包经营权出租。从《流转管理办法》第 35 条来看，该办法依据中国农村中对这一用语的现实使用状况，将转包和出租的区别主要界定为流转对象不同，前者限于集体经济组织内部，后者无限制性规定。但是这种区别显然不是本质性的。在理论上，出租是一种产生租赁关系的法律行为，在出租人与承租人之间因承包经营权出租合同而产生债权债务关系。通过租赁方式设定的农地权利首先表现为承租人对出租人的权利，这种权利对出租人的约束性使得承租人可以以此为纽带而使用农地，即在租赁关系中，承租所获得的权利首先是指向出租人的，以此为基础才表现为对农地的权利。在租赁关系中，出租人负有一项将农地提供给承租人使用的义务，在他遵守契约的情况下，他可以通过自己履行契约的行为而使承租人得以使用农地。但是，他同样可以选择不履行契约义务，承担违约责任而排除承租人的权利。在转包关系中，“接包方”享有一个直接支配农地并排除包括转包人在内的所有人进行非法干涉的权利。从法理的角度来看，转包与租赁的本质区别在于转包是一种产生新物权的农村土地承包经营权流转行为，而租赁仅仅是一种产生债权性土地权利的农村土地承包经营权流转方式。
再次，转包完全不同于彻底变动农村土地承包经营权的转让。虽然政策文件与立法文件都一向将转包与转让并列，但转包与转让的区别是明显而根本的。土地承包经营权的转让，是对农村土地承包经营权最彻底的处分方式，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权移转给他人的行为。土地承包经营权的转让导致了原承包经营权人之土地承包经营权的消灭和受让人的土地承包经营权的产生。在转包的情况下，原承包经营权人的承包经营权并不消灭，只是在其上又产生了一个新的物权性的农地权利。由于在同一时刻只能存在着一个直接占有与使用农地的土地权利，因此，转包的结果只能是“接包户”直接占有承包地进行经营，而原土地承包经营权人的土地承包经营权虚化为一种间接占用农村土地虚化性权利。在转包关系中，原土地承包经营权人仍可以以其土地承包经营权为基础而保持着其与集体之间的联系，并以此为基础向接包人收取地租； “接包人”以其所享有的支配农村土地的权利为基础，占有并使用着农村土地。
在理论上，转包的法律性质应当定位为新物权———次级承包经营权的创设。实际上，转包的结果是产生了一个新的与永佃权相当物权，接包人所享有的权利基本符合承包经营权的定义，接包人享有了对农地进行占有、使用和收益的权利。但是，接包人所享有的这样的一个新的承包经营权又与原承包经营权人的承包经营权不同。接包人的承包经营权是以原承包经营权人的承包经营权为基础设定的，并事实上限制了原承包经营权人的承包经营权，使后者仅仅只能在价值形态上实现。由于接包人的承包经营权是以原承包经营权人的承包经营权为基础设定的，因此，可以将之称为次级承包经营权。由于原承包经营权人不再直接对农村土地进行直接的占有和使用，仅仅由次级承包经营权人对农地进行直接的占有和使用，因此，承包经营权与次级承包经营权是可以同时存在于农村土地之上的。承包经营权与次级承包经营权可以同时存在于农地之上的事实说明通过家庭承包经营方式取得承包经营权更接近所有权，而不能被简单的归入用益物权的行列。从大陆法系的农地权利设置状况来看，他们一般在农地所有权基础之上再设定永佃权( 农用权) 或者农地租赁权，通过永佃权( 农用权) 来实现非所有权人( 永佃权人) 对农地的稳定性的支配与利用。由于通过家庭承包方式取得承包经营权在性质上与西方国家的农地所有权最为接近，因此，我国允许在通过家庭方式取得承包经营权上设定次级农村土地承包经营权与其他国家或地区允许在农地上设置永佃权( 农用权) 是相同的。
虽然我国的农村土地承包经营权流转立法已经明确肯定了转包这种流转方式，但是并未能明确地将转包的后果界定为次级承包经营权的设定，这导致了现实转包状况的复杂与混乱。实践中，农民一方面朴素地认为转包产生的权利强于租赁产生的权利，转包合同较之于租赁合同具有更强的约束力。转包合同中一般含有特定期限内不得变动的条款，这些条款也在纠纷中为法院强制履行的判决所认可。另一方面，由于转包所产生的农地权利的物权效力没有被法律所明确确认，转包在事实上处在一个模糊的灰色区间。在通过转包设定次级农村土地承包经营权的现象在现实中已经普遍存在的情况下，《物权法》应当及时对之进行归纳和总结，明确将转包的效果界定为次级承包经营权的设定。《物权法》第 128 条着重列举了转包、互换与转让等三种流转方式，将转包与带有物权变动性质的互换与转让方式并列在了一起，说明了立法者已经意识到现实中的转包带有设定次级承包经营权的性质，只是鉴于对转包的设定次级土地承包经营权的属性认识还不够清晰，而没有明确规定。因此，笔者认为应当将现实中的带有租赁性的转包关系抽离出转包的概念，将其还归入租赁的范畴； 同时，归纳现实中转包设定次级承包经营权行为共同特定，建立起可以在通过家庭承包方式取得的承包经营权之上设立次级土地承包经营权的规则，并最终将这一规则扩展到通过其他方式设定的承包经营权之上。在理论上，将转包的效果界定为物权性次级承包经营权的设定，并构建完全不同于租赁的次级承包经营权制度，有利于实现民法体系的完整与清晰，是最优的制度选择。
对于因转包而产生的次级承包经营权的存续期期限，笔者认为立法应当斟酌现实状况酌情设定之。在日本，永佃权的存续期间为 20 年以上，50 年以下。如果设定的永佃权期间超过 50 年，将被缩短为 50 年。这一期间可以进行更新，但从更新之日起，不能超过 50 年。未以设定行为确定的永佃权的存续期间，除有特别习惯外，其期间为 30 年( 《日本民法典》第 278 条)[4]。我国旧民法则认为永佃权应当是永久性，不得约定期限，否则将被视为租赁( 第 842 条) 。我国台湾地区在长期沿用旧民法的规定后，将永佃权修改为了农用权。按照相关规定“农用权之期限不得逾20 年，逾20 年者，缩短为20年”，其立法理由是农用权的期限，如果“过于长久，将有害公益，经斟酌农业发展、经济利益等因素，并参酌‘民法’第 449 条规定而为规定”[5]。考虑到我国历史的永佃权一般都是长期的，旧民法也未设定最高期限限制，而我国现实中出现的转包其期限也长短不一，笔者认为对于因转包而生的次级承包经营权应以不设定最高期限为宜。我们可以考虑借鉴日本民法的规定，为次级承包经营权的设定，设置一个最低期限。考虑到现实中转包的期限一般都不太长以及次级承包经营权的物权性，笔者认为可以将其规定为不低于 2 年，低于 2 年的应当延长至 2 年； 2 年以上的期限可以由当事人以设定契约设定之； 对于以集体土地所有权或者农村土地承包经营权为基础而进行的农地租赁，笔者认为应当继续贯彻《合同法》中设定的农地期限的下限性规定，即农地租赁在期限上不能超过 20 年，超过 20 年的缩短为 20 年。
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四、土地承包经营权抵押的法理问题分析及制度创新
土地承包经营权抵押在本质上是一种旨在设定担保物权的法律行为。关于土地承包经营权是否可以通过抵押的方式进行流转，1995 年颁布的《担保法》第 34 条允许荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权在获得发包方同意后抵押，第 37 条第 2 款明确规定耕地、宅基地、自留地、自留山这些集体所有的土地之土地使用权不能抵押。1996 年国务院办公厅的《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》，重申了四荒土地使用权可以抵押的法律政策。原最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第 15 条规定： “承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此而造成损失的，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。”该解释否定了在通过家庭方式承包取得的土地承包经营权进行抵押的可能性。《农村土地承包法》基本上继承了《担保法》及最高人民法院司法解释的相关规定，其第 49 条规定农民可以通过抵押方式将“四荒”土地的承包经营权流转。
在物权法制定过程中，土地承包经营权是否可以抵押问题一直都是理论界争论的一个焦点问题。反对者认为农村的社会保障尚未建立，允许土地承包经营权抵押会导致农民丧失农地，从而诱发农村社会的不稳定； 同时，土地承包经营权抵押后，执行抵押后的土地承包经营权也存在着困难。支持者认为农民有着通过土地承包经营权进行抵押从而获取贷款的巨大需求，不允许土地承包经营权进行抵押会妨碍农民的自主权，使土地承包经营权的财产权价值难以显现； 在农村金融体系还不健全，农民融资渠道不畅的情况下，禁止农民土地承包经营权的抵押会进一步造成农民从事农业资金的短缺。在农村土地承包经营权是否能够抵押的争论中，反对农地抵押的观点占据了上风。最终，《物权法》仍旧继承了《担保法》与《农村土地承包法》的相关规定，禁止了通过家庭方式的农村土地承包经营权的抵押，而认可了通过招标、拍卖、公开协商方式获得的农村土地承包经营权的抵押。《物权法》第 180条第 1 款规定“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”可以抵押； 同时，《物权法》第 184 条又规定耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有的土地使用权，除法律有特别规定可以抵押的外，不得抵押，否定了通过家庭承包方式取得的土地承包经营权的抵押。《物权法》第 187 条规定，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权“抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。由于抵押合同的签订并不直接导致抵押权在土地承包经营权上设定，而仅仅使当事人负有进行抵押登记设定抵押权的义务，因此，抵押合同在本质上为设定义务的负担法律行为。事实上，当事人在抵押权设定意思表示推动下进行的抵押登记行为直接导致了抵押权的设定，是一种典型的处分法律行为。
总体而言，按照现行的法律规定，除招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等的土地承包经营权可以抵押外，以家庭方式取得的土地承包经营权不能抵押。但是，在现实生活中，出现了很多农民在交往中自愿签订“抵押协议”，在债务不履行或者无法履行情况下，协议将土地承包经营权抵债的情况。这种情况说明，法律禁止土地承包经营权抵押的情况下，并不能达到防止农民因债务负担等而被迫转让土地承包经营权的可能性，相反，它只会造成农民的融资渠道不畅与财产价值的低估。此外，从现实的角度来看，在法律不承认农地抵押的情况下，上述“抵押协议”并不产生农村土地承包经营权抵押的效果。但是，债务人如果在债务到期后，仍然愿意用土地承包经营权的转移来抵销债务，在没有任何公权力介入的情况下，会最终发生承包经营权“事实上”转移的实践效果。另外，在土地承包经营权转让获得法律认可的情况下，而法律却限制土地承包经营权的抵押，实有难以解释之处。既然《农村土地承包法》、《物权法》已经允许土地承包经营权在一定条件下转让，而土地抵押的最为严重的预期法律后果就是土地承包经营权的转让，因此，按照举重以明轻的原则，既然法律允许了土地承包经营权的转让就应当允许土地承包经营权的抵押。其次，在法律上，土地是可分物，农民都可以对土地承包经营权进行量上的分割，对部分土地承包经营权进行抵押。在时间上，既可以将剩余的全部承包期限的承包经营权抵押，也可以抵押一段期限内的承包经营权。如果农户对土地承包经营权进行部分抵押或者一定期限内的抵押，农户仍然在一定程度上保留着土地这一基本的生活保障手段，即抵押权的实现并不必然导致原承包经营权人丧失承包经营权，农户的生活也不会因此而遭受毁灭性打击。同时，农户抵押进行融资的结果往往是从事新的生计行业，可能为承包经营权人最终提供新的生活支持。在对部分时间的土地承包经营权进行抵押时，在制度上可以考虑，一旦拍卖成功，则原土地承包经营权上设定一个次级的土地承包经营权。该次级承包经营权期限届满或者权利人放弃次级承包经营权后，原承包经营权人的权利恢复至原初对土地的支配状态。另外，我们必须注意到，随着我国的农村的非农产业的发展和非农就业的途径的增加，农民对土地依赖性已经大大降低，农民的就业渠道日益多元化，非农收入在农民收入中的比重也日益增大，土地对农民的自我保障功能日趋弱化。在东部的很多地方与中西部城镇郊区，农民已经不再以农业收入为主要生活来源，很多农民需要通过融资来转换自己的身份，从事新的产业经营。另外，农地的不能充分流转导致了西部很多地方出现了弃田抛荒现象，土地资源出现浪费，允许农民在土地上设定抵押权可以起到整合土地资源的作用。笔者认为随着农村经济的发展、农民就业渠道拓宽，以及农民生活保障的建立，农村土地承包经营权抵押的条件已经基本成熟，立法应当适时承认农村承包经营权的抵押，并在此基础上建立完善的农村土地承包经营权抵押制度。另外，考虑到农村土地承包经营权所具有的相当于所有权的性质，中国传统的土地物权具有充分流转的传统，也应当允许土地承包经营权的抵押，满足农民融资的需要。如果仅仅是担心农民彻底失去土地承包经营权，可以考虑恢复中国古代的典权制度，实现土地承包经营权的“活卖”，在制度留下农民重新获得自己的承包经营权的可能性。
与土地承包经营权抵押密切相关的一个法律问题是通过家庭承包方式获得的承包经营权可否抵押的问题。考虑到抵押权的设定和执行完全有可能导致农民土地承包经营权的丧失，我国现行立法一直采行禁止通过家庭承包方式取得的承包经营权抵押的立法规定。但从实践角度来看，2009 年前后，用于抵押贷款的林地其实已经远远超出了四荒地的范畴，此时如果严格贯彻《物权法》规定，采信严格的物权法定主义，则通过家庭承包方式取得的一切土地承包经营权———包括通过家庭承包方式取得的林地承包经营权———都不能作为抵押的客体，那么即使已经就此签订抵押合同并进行了抵押登记，也不能产生抵押权设定的效果，以家庭承包方式取得的林地承包经营权之抵押贷款将转变为没有抵押权担保的贷款。这样的结果既打击了金融机构对农民发放抵押贷款的热情，也抑制了农民的现实融资需求，启迪着立法机关去重新思考农村土地承包经营权的抵押问题，突破农村发展的瓶颈。事实上，农民都可以对自己的土地承包经营权进行量上的分割，而自主决定抵押哪部分土地承包经营权，既可以将剩余的全部承包期限内的承包经营权抵押，也可以抵押一段期限内的承包经营权。当农户仅将一定时间段内的土地承包经营权抵押时———如林权的抵押多是如此，抵押权实现时其仍保留有剩余时段的承包经营权，就不会因抵押权的实现而完全丧失承包经营权。当农户将全部剩余的土地承包经营权进行抵押时，可以考虑前述在原土地承包经营权上新设定一个“次级承包经营权”的办法，抵押权实现时，该次级承包经营权转移，但当其期限届满或者权利人放弃后，原承包经营权人的权利就回复至原初对土地的支配状态。
五、农村土地承包经营权入股的法理分析
《农村土地承包法》对于土地承包经营权入股采取了一种慎重对待的态度。对于通过家庭承包方式获得承包经营权入股，《农村土地承包法》的表述是“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业生产”，对于通过其他方式获得承包经营权该法仅仅用了入股这一术语进行了表述。在政策导向上，目前国家的政策导向是鼓励农民通过入股方式组建农业专业合作社，而不鼓励农民组建农业公司。在这里，论文主要以物权法为视角对农村土地承包经营权入股中的权利转移问题进行分析。
农村土地承包经营权入股的法理分析，以对农村土地承包经营权性质的正确认识为基本入手点，即我们在理解农村土地承包经营权入股时，必须认识到农村土地承包经营权是一项对农村土地进行占有、使用与收益的物权，是一项可以由权利人对该项权利进行一定处分的物权； 通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权基本上相当于传统民法中的农地所有权，它居于农地物权体系基础性层次；以农村土地承包经营权为基础可以再在其上设定次级土地承包经营权并可进行土地权利租赁，从而形成土地物权或者土地债权叠加的不同层次。以此为基础，笔者认为大部分农地股权都是以物权为基础，以债权为基本运作形式，带有复合性权利特征的土地权利。
首先，农村土地承包经营权入股的结果是产生一个新的独立于原来的农村土地承包经营权的农地使用权。这一新的农地使用权在形态上表现为原有的农村土地承包经营权的客体结合在一起，或者依旧独立的成为一个或几个新的土地权利的支配对象，但是通常情况是以将原有土地承包经营权客体结合为一个新的土地权利的客体为常态。正是因为如此，有学者提出土地承包经营权的入股是一种土地承包经营权的聚合，即若干集体组织成员依农村土地承包经营权变更或者变动方式，以统一的行为，或使数个农村土地承包经营权所涵盖的标的农地归于一主体，或使数个农村土地承包经营权合并于一主体的流转方式[6]。入股后通常会产生一种新的农地权利( 大多数情况下是物权) ，这一新的土地权利一般都要归属于新成立的或者已经存在的合作社或者农业公司等法人机构。这些机构在人格上独立于原有的农村土地承包经营权主体，可以在入股后使用原有的农地，也说明了入股后产生了一种新的土地权利。这些法人机构以新产生的农地权利( 主要是物权) 为基础来实现对入股的农村土地的支配，这是农地股权中所包含的物权性一面。
其次，通过家庭承包方式取得的承包经营权入股与通过其他方式取得的承包经营权入股并不完全相同。通过家庭方式取得的承包经营权入股本身并不能完全消灭原有的农村土地承包经营权。家庭承包方式取得的承包经营权在很大程度上是将集体土地所有权直接针对具体地块进行个人化的结果，集体土地所有权在经过客体范围的分割并个人化后内化到了家庭承包方式取得农村土地承包经营权之中，因此，集体土地所有权弹力性与回复性也使得家庭承包经营权具有了弹力性与回复性。家庭承包方式取得承包经营权在承包经营期满后按国家规定的继续承包意味着原来的土地承包经营权仍然延续存在，即家庭承包方式取得承包经营权可以通过不断继续承包而获得新生。在这种情况下，家庭承包方式取得承包经营权入股不是一种原有土地权利的转让，而应当是一种新的次级农村土地承包经营权的产生。在实践中，农村土地承包经营权的入股一般都是将一定期限的农村土地承包经营权入股或者是将一个承包期内剩余期限的农村土地承包经营权入股。在这种情况下，可以认为承包经营权入股是一个异于原承包经营权的次级承包经营权设定并转移的过程，承包经营权人的原承包经营权在入股后依然存在，只不过是受到新的次级农村土地承包经营权限制。对于通过非家庭承包方式取得承包经营权，由于其属于带有期限的典型他物权，因而，其入股可以通过转让这种土地权利的方式来实现。
最后，入股以后，农民原来的土地承包经营权大都转变为另外的一种运作方式。首先是最基本的债权式的运作方式，即向合作社或者农业公司进行请求获得一定的利益的权利。农民将土地承包经营权入股的一个最重要目的就是要通过转让、创设一个限制原有农村土地承包经营权的物权，来实现农地权利形态的价值化，获取一定的农地收益。换言之，合作社或者农业公司获取对农地支配性的权利或者其他权利是有代价的，即是以为自己设定一项义务或者负担为代价。在农民放弃原有的农村土地承包经营权或者在农村土地承包经营权上设定新的物权( 次级农村土地承包经营权) 并将该项权利移转后，农民向合作社或者公司等请求获得利益的请求权就成为农民最为重要的权利。与此同时依据股权的特性，农民将土地权利入股的同时，也产生了一项参与合作社或者公司的管理与决策的权利。
总之，农地股权，大都属于以物权为基础、以债权为运作形式的复合性土地权利。农户在将其通过家庭承包方式取得的承包经营权入股时，一般是在该承包经营权上再设定一个低于剩余承包期限的“次级承包经营权”，并以此入股组建公司。农户入股时仍保留原承包经营权、而仅向合作社或者公司移转次级承包经营权，因此合作社或者公司破产时，受到处分的仅仅是次级承包经营权，而不会导致原承包经营权的彻底变动。
结论
农村土地承包经营权的出租、代耕是土地承包经营权的债权性流转方式，在出租与代耕法律关系中，承租人与代耕人均享有基础债权关系与占有事实而产生的对农地的控制性权利。反租倒包模式本质上是在农村土地承包经营权的基础上建立起了双层租赁结构，即农户以租赁的方式将土地租赁给集体，集体再通过转租的形式将土地租赁给种粮大户或者公司。转让、互换是导致物权变动的流转方式。在法律已经允许通过家庭承包方式设定的土地承包经营权转让、互换的基础上，应当逐步允许该种土地承包经营权抵押。为了保护农民的土地权利，可以允许农民在土地承包经营权上设定次级承包经营权，并将给次级承包经营权抵押。土地承包经营权的转包明显不同于土地承包经营权的转让与出租，转包行为是一种包含着设定支配权意思表示的处分法律行为，转包的后果是设定与永佃权相当的次级承包经营。在土地承包经营权入股的运作过程中，农民一般是在其土地承包经营权上设定次级承包经营权并将该权利移转给合作社或者公司，从而获得相应的股权。土地承包经营权入股后形成的农地股权是以物权为基础，以债权为基本运作形式，带有复合性权利特征的土地权利。鉴于土地承包经营权各种流转形式的法律属性与运作机制的差异性与复杂性，立法机关必须在准确把握土地承包经营权的各种流转形式的法律属性与运作机制的基础上，进行法律塑造； 司法机关也必须在准确把握各种流转形式的法律属性的前提下，进行司法裁判。
注释:
[1]孟勤国，等． 中国农村土地流转问题研究[M]． 法律出版社，2009． 81．
[2]李军波． 农村土地承包经营权流转的现状、分析及其法律思考[J]． 河北法学，2009，( 8) ．
[3]袁震． 论集体土地所有权与土地承包经营权之间的冲突与协调[J]． 河北法学，2010，( 9) ．
[4][日]三瀦信三． 孙芳译． 物权法提要[M]． 中国政法大学出版社，2005． 118、119．
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李克飞，1964年生，新疆石河子人。1987年毕业于陕西师范大学，1997年获法学硕士学位。2000年任职于自治区高级人民法院兵团分院。现为兵团分院研究室副主任。参与编写《法学基础理论》（中国警官教育出版社1990年）教科书，并担任副主编；参与编写《人生的困惑》思想道德教育参考书（中国教育出版社1992年）。近年来，在公开刊物上发表了《国有企业股份制改造应当注意的问题》《我国证券立法模式初探》等论文十余篇。2004年，主持研究了兵团农牧团场职工人身损害赔偿的法律适用问题，出台的《关于审理人身损害赔偿案件若干问题的指导意见》在兵团各级法院中广泛适用。
改革开放以来，兵团农牧团场除了戍边固土、维护新疆的稳定和国家的安全外，也和全国农村一样集中精力落实和完善以职工家庭为基础的土地承包制度。但是，农牧团场与地方农村有着明显的区别，实行的土地承包也就存在着较大的不同。《农村土地承包法》和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》没有规定像农牧团场这种全民所有制形式的土地承包。因此，新疆兵团农牧团场的土地承包如何适用法律，就成为审判中的疑难问题。
一、兵团土地承包与农村土地承包的区别
承包土地的性质不同
兵团农牧团场的土地既不属于城市市区或者郊区，也不同于农村，但从兵团产生的历史背景和管理体制来看，兵团使用的土地都属于国家所有。农牧团场只是依法代表国家行使国有资产管理权，具体则由职工与农牧团场通过签订承包合同从事农业生产经营活动。农村承包的土地依法属于农民集体所有，现实中存在3种形式：乡镇农民集体所有权、村农民集体所有权和村内农民集体所有权。农民集体所有的土地，依照法律被征收或者征用后，国家应当进行补偿，而农牧团场使用的国有土地不存在征收或者征用的问题。
兵团农牧团场中还有一种特殊的所有制成分，即在极少数团场内存在着集体所有制连队，土地属于集体所有，但所占比重很小，农户承包土地则是按照兵团国有土地的性质进行的。
承包土地的主体身份不同
农村土地承包的发包方为村集体经济组织或者村民委员会或者村民小组，承包方是农民。农民承包土地必须具备农村集体经济组织成员资格，否则不能成为土地承包的主体。农民依法享有的土地承包经营权是其安身立命的根本，只有通过承包土地，才能获得生活保障和其他社会保障。“农村居民取得非农业户口的，往往仍需以集体经济组织农村土地保障其基本生活。”
兵团土地承包的发包方为农牧团场，承包方是职工（少数为集体所有制农户）。农牧团场通常作为全民所有制企业对待，对国家授予其经营管理的土地和其他财产依法享有经营权。兵团的职工以与农牧团场形成劳动管理关系而获得身份。2003年农业部和公安部联合下发了《关于落实农垦系统国有企事业单位职工及家属非农业户口政策有关问题的通知》，全部将兵团职工从农业户口转为非农业户口。兵团的职工享受养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保障，并按国家政策享受工资和离退休待遇。
承包方的负担程度不同
目前，农村已取消了农业税，农民承包土地不再向发包方和国家交纳任何费用，大大减轻了农民的负担。
关于国有农场税费问题，国务院办公厅了《关于深化国有农场税费改革的意见》，要求国有农场要积极推进税费改革，减免农（牧）业税，将农场土地承包费中类似农村“乡镇五项统筹费”的收费全部免除，防止通过调整土地承包费加重农场职工负担。兵团正积极制定措施朝这一方向努力。目前，兵团职工承包土地除向发包方按兵团规定交纳国有土地使用费外，还要交纳一定的社会保险五项统筹费、工会经费、教育经费、职工福利费和社会公益性费用等。兵团集体所有制农户除不交纳社会保险五项统筹费、工会经费、教育经费和职工福利费外，其他费用要参照全民所有制职工交纳。
承包形式和经营权流转方式不同
按照《农村土地承包法》的规定，农村土地承包采取集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。这是我国法律规定的家庭承包和其他方式承包两种承包形式。“家庭承包主要是耕地、林地和草地，承包地具有强烈的社会保障和福利功能”。家庭承包是以本集体经济组织内部的农户家庭为单位、人人有份的家庭土地承包经营，强调的是福利性和生活保障性。所以，除林地外的家庭承包中，承包经营权不能继承，但承包期间取得的利益可以作为遗产继承。其他方式取得的承包经营权可以继承。在农村土地承包中，以家庭承包取得的承包经营权可以通过转包、出租等形式流转；以其他方式取得的土地承包经营权可以通过转让、出租、入股、抵押等形式流转。
兵团农牧团场土地承包，因其所有制性质的不同而有所区别。农牧团场职工每户所确定的“两用地”经营权可以由本团场上岗子女继承，“大田”土地承包经营权不能继承。职工取得的土地承包经营权可以通过转包、出租等形式流转，但必须经农牧团场的同意。农牧团场职工承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩（包括荒地、荒沙、荒草和荒水）都属于国有土地和资源，其经营权除了可以通过转包、出租等形式流转外，不能像农村土地承包那样采取转让、出租、入股、抵押等方式流转。
承包方的种植权和产品分配权不同
农民承包土地后，种植什么作物，国家不去干预，只在宏观政策的调控下积极引导农民种植农作物。农民承包土地享有完整的种植权和产品处置权。
兵团职工承包土地要受到国民经济发展和整体利益的约束，带有较强的国家调空和浓厚的计划性。职工除了划分的“两用地”完全自主外，“大田”农业承包需按照国家政策种植农作物，每年与农牧团场订立一次“订单”合同，约定农产品必须销售给发包方，收益和风险按一定比例于合同中确定，保证职工和农牧团场收益共享、风险共担。因此，兵团农牧团场职工的种植权和产品处置权要受到很大的限制。
二、兵团土地承包涉及的法律适用问题
土地承包中合同法律关系的处理
农村土地承包中的法律规范是针对农民集体所有制制定的，全民所有制条件下的土地承包法律关系还是一个空白。因此，兵团土地承包的特殊性，决定了兵团职工与农牧团场签订的土地承包合同难以适用《农村土地承包法》及其司法解释的规定。在我国法律体系中，《土地管理法》、《森林法》、《农业法》只是对国有企业、职工和承包经营进行了原则性的规定，但就单纯的土地承包关系而言，农牧团场与职工之间形成的是平等的合同关系，签订承包合同的依据是兵团的“1＋3”文件，而不是《农村土地承包法》及其司法解释。实践中，兵团土地承包合同约定的权利义务关系本身也突破了《农村土地承包法》及其司法解释的规定。“1＋3”文件是兵团专门规范农牧团场与职工之间土地承包关系的政策性文件，在兵团范围内实施。该文件不违背宪法和法律的基本原则，是报经国务院同意实施的规范性文件，是对法律空白的补充。“1＋3”文件调整兵团土地承包法律关系符合中国特色，符合兵团的实际。
兵团农牧团场土地承包纠纷诉至法院以后，处理兵团土地承包合同纠纷案件应当依据《民法通则》和《合同法》的规定，参照《农村土地承包法》，着重适用“1＋3”文件。
土地承包中劳动法律关系的处理
综观兵团的体制和管理模式，兵团职工已完全纳入社会保障体系，享受工资和离退休待遇，因此，农牧团场的性质是全民所有制国有企业。用人单位是劳动行政管理者，职工是劳动者，二者之间形成的都是一种劳动法律关系。在农村，集体所有制经济组织与农民之间形成的是一种自治的劳动群众关系，与农牧团场有着根本的区别。在市场经济条件下，农牧团场与职工之间的劳动法律关系往往反映于土地承包合同之中，并约定了相关的劳动法律关系的内容，带有很强的劳动行政管理色彩。这在农村土地承包合同中是不存在的。
兵团农牧团场与职工之间发生的大量劳动争议纠纷，要根据当事人的诉讼请求进行审查。当事人请求的纠纷中属于劳动争议的，按劳动纠纷处理程序办理。实践中，农牧团场与职工之间内在的劳动法律关系的内容，常常与土地承包合同关系融为一体，并订立于承包合同之中。发生纠纷后，当事人请求的属于劳动争议的，人民法院应当从土地承包合同中将劳动法律关系的内容“剥离”出来，按照《劳动法》和有关劳动行政法规处理。
有关行政法律关系的处理
论文摘要：人民法院执行涉及农村土地的案件有两种情形：一是相邻关系纠纷判决退出土地；二是变卖土地经营权。笔者结合基层法院执行工作实践，谈一谈对农村土地的执行方法及执行过程中应当把握的原则。
一、相邻关系纠纷退出土地的执行
（一）坚持说服教育，促其自动履行
对于此类案件在执行过程中必须考虑执行效果与社会效果相结合。尽管当事人在诉讼阶段未达成协议，但在执行阶段，执行人员必须耐心做好双方当事人及其家属的思想工作，坚持以说服教育为主，耐心听取双方当事人的诉愿。调阅诉讼卷宗，查找争议焦点，核实尺寸，审查判决是否存在问题。即使判决事实清楚被执行人必须退出土地的，执行人员仍要坚持做好和解工作。执行员应邀请与当事人有特定关系、特定社会经验的人员进行调解，促进和解。如在执行过程中发现判决存在问题，应及时按法定程序暂缓或者中止执行。
（二）依靠有关部门协助执行，严格按照法定程序进行
判决退出土地案件若需要强制执行，法院必须按法定程序执行。在执行通知书限定的期限内未自动退出的，应发出强制退出土地公告，退出的时间应选择在庄稼收获之后播种之前完成。在强制过程中应邀请土地测量人员、当地派出所公安人员及村委会领导到场协助，执行人员应严格控制事态的发展，对拒不配合、妨害执行的人员要果断采取措施，及时带离执行现场。申请执行人在法院确认的位置重新作出划分标记。
（三）判决已执行完毕，被执行人又恢复到执行前状态怎么办？
最高人民法院执行办在2001年1月2日对天津高院的答复中指出：被执行人或其他人员对法院已执行的标的又恢复执行前的状态，虽属新发生的侵权事实，但是与已生效法律文书认定的事实并无区别，若申请执行人另行起诉，法院将重新判决，增加当事人的诉累及法院的审理负担。因此，对于被执行人或其他人员将争议土地恢复到执行前状态的行为认定是对已执行标的的妨害行为，适合罚款或拘留的强制措施。对申请执行人要求排除妨害的，应继续按原生效法律文书执行。
二、变卖土地经营权的执行
（一）家庭承包土地经营权的执行
农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地。承包方是指以家庭承包方式承包本集体经济组织农村土地的农户以及以其他方式承包农村土地的单位和个人。
农村家庭承包的土地是农民赖依生存的基本保障，农民不仅靠它提供基本生活保障而且靠它承担教育子女等费用，土地经营权是农民安身立命的根本。因此，土地承包法虽然规定土地经营权可以流转，但受到诸多法定条件的限制，如流转须自愿、经发包方同意、强迫流转无效等。法院执行农村房屋和集体土地应同国土资源局协商一致。所以一般情况下家庭承包土地经营权不能成为法院执行标的。
但从物权法理论来看，农村土地承包经营权是一种准物权、用益物权，是财产型权利，可转让改变受益人法院可以执行。
执行土地经营权过程中须严格把握住以下几个原则：
（1）严格按照民事诉讼法第222条、第223条的规定执行，留足被执行人及其扶养家属生活必需品、费用。由于农民所在村不同，人均分得土地不均等，执行土地时必须保障被执行人及其扶养家属必需生活用地，若无剩余则不能执行。
（2）严格按照土地承包法第10条规定即国家保护承包方依法自愿、有偿对经营权实行流转。
（3）严格按照土地承包法第17条规定即土地受让人对土地用途不能改变，不得对土地永久性损害。
（4）按照土地承包法第33条规定的原则执行，即：自愿、有偿，任何组织和个人不能强迫流转；不得改变所有权的性质及用途；流转的期限不得超过承包的剩余期限；受让方须有农业经营能力；在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权，转让必须经发包方同意；按照土地承包法第385条的规定必须到县级以上人民政府进行登记；受让人必须承担原权利人的权利和义务；需进行评估作价（委托有资质部门评估）；评估作价要公开、公正、公平。
对家庭承包土地经营权的执行方法：
由于家庭承包土地是以家庭为单位，在执行被执行土地时，首先分清案件确定的债务是被执行人的家庭共同债务还是个人债务，若是个人债务则不能执行共同土地。在执行土地经营权时人民法院应首先对被执行人经营土地予以查封，限制被执行人私下流转，查封时应张贴公告，送达协助查封手续。第一种方法主动转让，执行人员做好被执行人思想工作，促其同意主动转让、出租给第三人，由法院控制价格。第二种方法和解执行，在执行员主持下双方当事人达成和解协议，同意用土地经营权抵债。第三种方法被执行人以将承包土地经营权转包、出租等形式流转给第三人的执行。被执行人在法院对其承包地经营权查封之后擅自转包、出租给第三人经营，应认定为无效。一种情况经申请执行人同意，由被执行人将转让款部分或全部给付申请人。另一种情况承租户将价款交付法院继续经营。第三种情况承租户拒不退出耕地，法院强制收回，以同样价转让给他人或债权人。第四种方法被执行人为逃避债务同第三人恶意串通，将承包地协议出租或抵偿债务（日期写在法院查封之前），此种情形建议申请人代位诉讼，等待判决结果，决定是否执行，执行机构一般进行形式审查，不进行实体权利的审查。第五种方法被执行人将承包地弃耕、摞荒外出打工情形，法院应视为被执行人有履行能力拒不履行，可以委托发包方（村委会）将被执行人承包地收回另行转让、出租给他人，价格随行就市，或由申请人经营，但转让期限不宜过长。第六种方法被执行人为转包、租赁承包人的耕地的执行，被执行人已一次交清租赁期价款。法院在征得原承包人、发包人同意后强制转让。分期给付的，执行剩余期限经营权或执行地上物。
（二）对被执行人通过其他方式取得承包地经营权的执行
土地承包法第三条规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒地、荒沟、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商方式承包。这就意味着法院对被执行人承包的五荒经营权可以强制执行，但不能超过承包期限。其执行程序为：（1）送达查封手续，张帖公告；（2）与发包方国土资源管理部门协商一致同意执行；（3）制作拍卖裁定；（4）委托有资质部门进行评估作价；（5）拍卖前通知优先承包人（发包方）到场；（6）裁定变更经营权人及限期到有关部门变更。
（三）非农业建设用地使用权的执行
乡（镇）村企业建设用地使用权可依法流转并可设定抵押，法院可以依法强制处分，但应当告知竞买人到国地资源管理部门办理土地征用和使用权出让手续。
（四）农村宅地基地的执行
担保法第37条第2款规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。这说明宅基地使用权是农村农民的专有权利。农村村民一户只能拥有一处宅基地。其面积不能超过省规定的标准。宅基地使用权具有权利主体特定性，其本质上属于满足农村村民基本生产和生活的必需财产，根据执行标的有限原则，宅基地使用权不属于法院强制执行的财产范围。超出标的如一户两宅小户大宅可以处分。
（五）乡（镇）村公共设施及公益事业建设用地使用权的执行
关键词：农垦；国有农场；改革
中图分类号：F301.11 文献标识码：A 文章编号：1003-4161(2010)05―0021―04
一、引言
中国农垦是建立在土地国有性质基础上的特殊组织形态，其形成有其特定的历史背景。农垦在创建伊始的特殊特征，决定了其在发展工农业生产的同时，也需要承担着诸多的区域性、社会，诸如公检法、科教文卫、交通、电讯等各项社会事业以及行使其他社会管理职能等。近年来，尽管通过改革将企业的部分社会职能逐步分离出去，但由于历史欠账太多，农垦在这些方面的负担还很沉重。2009年，全国农垦企业资产总额5094.97亿元，负债总额3795.44亿元，平均资产负债率为74.49％，其中国有农(牧)场债务总额1979.56亿元，占全国农垦企业总负债的52％。
农垦的改革改制，是一个错综复杂，涉及政府、企业、职工诸多方面利益关系的历史渐进过程。目前来看，我国农垦制度供需关系远未达到平衡，预期的制度变迁理论上仍可以提高资源利用效率。现实中，国家办农业与农业经营规律之间、企业经营与区域管理之间、管理层与监管者之间、职工与管理者之间、外来务工人员与职工之间存在诸多矛盾和问题，使现有的制度安排很难完全发挥潜在的经济、社会与生态效益。研究农垦制度变迁机理、科学评价其运行绩效，因地制宜提出改革模式和现代农业发展道路，对于提高农垦资源利用效率、改善民生、提高企业竞争力和实现国家战略意图，具有十分重要的意义。
二、农垦改革发展基本问题研究
(一)国有农业制度安排理论基础与新时期农垦制度缺陷
正如所有的国有企业一样，国有农场、家庭农场所有权和经营权的分离，引起如下结果：一是在两权分离的情况下，企业的所有者与经营者的利益通常是不一致的。由于所有者和经营者不同的利益取向，因而理论上存在着经营者利用手中拥有的权利侵犯所有者利益的可能性。二是在现实中，所有者和经营者之间存在着信息不对称问题，即经营者拥有关于经营过程中各种收入和费用的真实信息，而作为所有者，由于不参与实际经营，除非付出很大成本，否则无法获得相应信息。这种信息不对称使得经营者侵犯所有者利益的可能性变为现实。三是所有者和经营者对于企业经营结果所负责任是不对等的。这种不对称随着生产规模的扩大而加大，使得经营者有可能为个人利益而采取风险过度行为。以上三方面矛盾，仍然是未来农垦管理体制改革要解决的重点问题：国有农场监管部门利益与国家利益之间、国有农场和监管部门之间、集团化垦区的子公司与母公司之间、家庭农场与国有农场之间均存在着利益博弈，现行的管理体制和经营机制正式反复博弈的结果。然而，这种博弈的结果仍然有着“强制性”制度变迁的烙印，博弈双方远远未达到“同意一致性”，导致寻租活动不能完全杜绝，生产效率和运行绩效打了折扣。
因此，单纯从追求经济效益的角度，农垦经营机制是低效的，必须从产权或完全经营权角度进行改革。
(二)国有农场公共服务与区域发展
长期以来，由于国有农场大都在偏远地区开发建成，农场既是生产的组织者，又是公共服务的提供者。农场提供公共服务与城市国有企业提供公共服务的显著区别在于：(1)不完全性(国有农场公共服务的部门不健全)；(2)与农业生产高度结合；(3)唯一性(城市国有企业公共服务是对其企业内部城市公共服务覆盖能力不强的有益补充，而农场内部的公共服务从一开始就起着主导性作用)；(4)弱质性(由于没有财税收入，以农业企业盈利和国家的有限补贴来维持公共服务，公共服务的规模和质量与城市相比具有弱质性)。
国有农场由于具有“企业性”，担负着盈利和国有资产保值增值的责任，在近几年以经济增长为最主要的考核指标指导下，重利润而轻服务，使国有农场公共服务没有得到有效提升，区域社会发展与经济发展不能同步进行。同时，由于国有农场作为企业提供社会公共服务，没有税收、城建等政府职能，管理者对招商引资、发展非公经济缺乏足够的激励手段，区域经济社会发展动力不足，职工就业渠道与同类型区域相比较为单一。但同时，正是由于动力不足，国有农场农业用地未被大规模侵占，生态环境对比周边农村保护较好，为国有农场进一步发展现代农业、生态农业，实现农业可持续发展提供了坚实的基础。
(三)管理与经营模式选择趋势
经过近50年的发展，国有农场的经营模式适应生产力的发展变化，不断进行调整。改革开放以前，“统”的特色较为突出。改革开放以来，各地国有农场行政管理部门根据实际情况，在整体管理模式上呈现出两种趋势：一种趋势是垂直管理垦区，变层层管理为集团化管理，逐渐摸索出一条集团化、产业化与股份化的发展路子，为发挥龙头企业作用、做大做强农垦经济奠定了基础；一种趋势是变垂直管理为属地管理，省管农场下放市县，农场经营日趋分散化，农垦组合优势有所削弱，但与地方联系日趋紧密。在种植业经营模式上，各个农场根据自身条件，因地制宜采取各种经营形式，其中，以“两田制”为代表的“统分结合”的经营模式成为农垦目前土地经营的主要形式，占到垦区总土地面积的70％以上；其他形式有：长期承包、联产计酬、模拟股份等等。各类管理与经营模式均有不同的优点与缺点，其形成有着不同的历史原因，分析与评价各自运行特点与绩效，是推进改革、促进发展的必然选择。
三、影响农垦改革发展方向的几个关键因素
(一)我国国有经济战略调整对农垦改革的影响
从对我国农垦改革政策的出台与改革路径回顾可以得出，农垦改革主要参照了国家国有经济改革，农业、农村改革，以及区域性的政策调整。农垦在企业化改革的过程中深深打上了国有企业改革的烙印，但由于其农业性、区域性和综合性，因而保留了自身特征。当前，我国国有经济战略部署进一步明确，对农垦改革方向客观上形成重要影响。我国国有经济战略调整总体目标是提高国有经济的素质和国有资产的质量，将有限的国有资本集中起来，投入到真正需要国有经济进入和加强的领域中去。农业本质上还属于一般竞争行业，在此领域，国有经济应与非国有经济进行平等竞争。按照国有企业改革建立产权明晰、权责统一的现代企业制度的总体思路，农垦现阶段积极推进生产经营市场化、企业组织集团化、社会管理属地化和公共服务均等化，加快建立适应市场经济体制要求、符合农垦实际的体制机
制。
(二)农业与农村改革对农垦改革的影响
一是中央明确要求“稳定和完善农村基本经营制度”，不仅现有土地承包关系要保持稳定并长久不变，而且要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。对于农垦而言，由于土地国有，农垦和国有农场管理机构代表国家行使所有权。其经营的随意性和盲目性，难以提高土地的产出率和优化农业内部结构，在一定程度上阻碍了生产力的发展。同时，部分垦区受主客观因素影响，农工土地承包规模过小，没有形成规模效益，难以增强农业发展后劲。部分垦区一些家庭农场承包经营规模过大，层层转包盘剥利润现象开始显现，影响农业可持续发展。农垦改革的实践表明，家庭承包经营改革是国有农场经营体制改革成功的关键，农户自的大小直接关系着农业生产力的高低。
二是增加农民收入成为“三农"32作的重点之一。与周边农村居民的收入水平相比，虽然绝大部分垦区人均年收入水平一般高于当地农村标准，但与城镇居民相比还存在不小差异，农垦总体人均收入水平只有当地城镇居民人均可支配收入的40％(如图1)，从农垦近几年发展的情况来看，农垦经济整体发展速度与职工增收速度不匹配，难免造成对立情绪，影响了土地经营制度创新的进程。
同时，农垦的区域发展计划是否纳入地方规划，也直接影响着农垦的改革发展进程。事实表明，垦区、农场的发展规划得到地方政府的认同，往往会带来较好的效果。另一方面，随着土地价值因其稀缺性而逐渐增大，地处大、中城市近郊的农场土地，伴随增值空间的不断加大，政府收回或收购土地的愿望日趋强烈，农场国有土地可能成为地方政府侵占或蚕食的对象。农垦如果不能在现代农业建设、保证粮食与食品安全等方面做出突出贡献，映证其制度安排和组织形式的科学合理，国有农场的逐步退出或许是不可避免的。
(三)企社不分仍旧掣肘农垦改革
农垦企业办社会客观为改善区域公共服务做出较大贡献，这种政企合一的体制，在农场开发建设时期，在计划经济条件下，为促进农垦经济社会协调发展发挥了重要作用。但是，随着社会主义市场经济体制的建立和完善，农垦政企不分、社企部分的弊端日益显现，严重制约农垦经济的发展。在企社不分的前提下，很难实质性推动管理体制改革，管理成本高居不下，成为农垦发展巨大负担。截至2009年，农垦企业办社会职能机构有7575个，经费支出人数21.9万／人，经费支出总额163.86亿元(见表1)，相当于农垦企业利润总额的1.8倍。全系统仍有很多垦区没有开展精简农场机构和人员的工作。已经精简机构的农场还存在大量精简不彻底，“明减暗不减”的现象普遍存在。在许多垦区二、三产业普遍不景气的状况下，管理费大都从土地承包费中列支，既缺乏科学性、合理性，也缺少公开性和透明性，是挫伤职工生产积极性、造成垦区不稳定、不和谐的主要因素之一。垦区管理人员精简分流存在巨大阻力，在今后一段时间仍然影响土地经营制度创新。
农垦的基本属性是企业，分离办社会职能是深化企业改革的关键，也是影响整个农垦发展全局的一项重大的综合性问题，这个问题不解决，将导致农垦其他改革难以推进、农垦改革的预期目标难以实现。
(四)定位仍不明确
农垦目前的发展定位，具体表现在四个方面：一是在现代农业建设中的示范带动作用；二是在增加主要农产品有效供给、维护国家粮食安全方面的保障作用；三是在实施农业“走出去”战略中的引领作用；四是在建设边疆、保卫边疆和维护民族团结方面的促进作用。但是，从目前情况来看，农垦自身定位仍不够清晰。例如，农垦提出要把为保障国家粮食安全作为努力方向，但除部分大垦区外，很多垦区“压粮扩经”，发展二、三产业的势头超过发展粮食生产的势头，个别垦区的农业已经不是主业。农垦提出现代农业的“排头兵”，但目前掌握最先进科技、带动能力最强的企业不在农垦，农垦在全国龙头企业整体带动效应中所占份额不高；农垦系统总体经营效益偏低，投资回报率、资产效益，特别是土地利用效率不高是不争的事实；目前很多垦区的主营业务收入来自土地租赁费，与现代农业的要求相去甚远。部分农场在农业种植业环节“与职工争利”的状况较为突出，集团化垦区龙头企业，在以加工业为龙头带动基地种植业发展的问题上，以行政手段干预种植业问题普遍存在，导致干群关系紧张。除个别垦区外，如新疆兵团，大部分垦区在边防安全上的作用已不明显；而在实施农业“走出去”战略中，由于面临很多国际政治环境因素制约和农业生产自身的特定产业特征，存在诸多不确定性。因此说，农垦目前的定位仍不十分准确，这也直接影响了农垦改革今后的发展与走向。
(五)缺乏有针对性的法律依据
农垦具有区域性、社会性、企业性特征。长期以来，农垦在改革发展摸着石头过河，改革一般以政府发文的《意见》、《办法》等为依据。而这些政府文件一般自下而上形成，“先有现象、后有对策”、“情况不断、政府忙乱”成为改革政策酝酿出台的真实写照。改革开放以来，除主要按照国家有关政策推动农垦改革外，农垦改革的法律框架主要有《公司法》、《劳动法》、《土地法》、《农业法》、《农村土地承包法》等。这些法律的普遍适用性分别是城市围墙企业和农村农民。《公司法》普遍适用于城市围墙企业；《土地法》中针对国有的用于农业的有偿租赁，已经与当前支农政策相矛盾，与《农业法》、《农村土地承包法》的总则相冲突；《农村土地承包法》更是没有考虑农垦；《劳动法》出台也没有考虑到农场职工的特殊身份。所有的法律依据，对农垦缺乏有效农垦针对性。根据国外发展的经验，不同的性质、不同功能和作用的国有企业或组织改革都应颁布相应法律法规，以规范改革，明确方向，促进发展。
四、结论与讨论
纵观农垦改革历史，存在一些基本特征：(1)侧重于改进企业整体效益出发，较少从农工实际利益出发；(2)侧重于从农业部门实际利益出发，较少从区域社会经济整体的角度来评价改革绩效；(3)农业土地使用方面一直以《中华人民共和国土地法》为依据，关注土地的有偿出让，没有完全参照《土地承包法》等农村土地经营法律法规。这些改革路径特征，决定了改革是局部的、片面的，解决问题也必然不是彻底的、持久的，必须进行深入研究。
农业由于自然再生产和经济再生产的双重特征，导致家庭经营是最理想、最经济的方式。世界各国农业发展历史表明，家庭经营农业完全可以实现规模经营和集约化经营，也完全可以保障粮食安全和食品安全，关键是配套改革措施的跟进，而家庭经营权的完整性是实现家庭经营根本途径。根据以上分析，当前农垦改革概括起来应着重从“三条主线、四个配套”人手：
第一条主线是农业土地经营权的长期、无偿、公平分配，以保证稳定的土地预期，促进长期投入，化解干群矛盾，防止在种植环节加重农工负担；第二条主线是农垦国有龙头企业改革。农垦龙头企业应按照市场规律和我国国有企业改革的一般要求
进行改组。作为市场主体，龙头企业与种植业经营者之间的利益关系应完全按照市场化运作，而不是靠行政手段干预。第三条主线是区域公共服务改革。农场逐步剥离社会负担后，应按照区域实际情况，建立公共服务机构或社区管理委员会，引入竞争机制，代替农场行使行政性、事业性和服务性职能。
配套改革方面，第一是法律法规的配套。必须明确国有农业土地的土地属性，首先是农业土地，其次才是国有土地。农业土地的基本属性决定了土地使用方式应围绕提高农业效益和农业可持续发展，保护农工利益。任何龙头企业不应在种植业环节上和农工争利。为此，必须出台国有农业用地的专门性法律法规，使农垦土地经营改革有法可依。第二是社保措施配套。所有职工应参照农村社保改革，纳入城乡统筹社保范畴；第三是外来农工安置。农场外来农工问题若得不到妥善安置，可能影响改革大局。农垦应充分重视外来农工安置工作，对在农场工作达到一定年限、从事一线劳动的农工，应赋予和农场职工等同的身份，办理户籍手续，享受土地承包经营权，实现同工同酬。第四是组织保障。改革的牵头机构应是省、市和县级政府主管部门，在明确方向和目标的前提下，形成合力，共同推进，杜绝扯皮现象，扎实推进，力求实效。
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关键词：农村制度创新；户籍制度；土地承包经营制度；宅基地制度
中图分类号:F323.89文献标志码:A 文章编号:1673-291X（2008）15-0042-02
宁夏县域内农民就近转移与住房置换战略的协调实施，将会有效减少宁夏农业人口、富裕农民；加快宁夏以县城（县级市）、建制镇、乡集镇及中心村建设为主要内容的农村城镇化；推进农村产业集中、人口聚集、土地集约、基础设施和公共服务设施的集合，引领宁夏农民尽快走向“生产发展、生活宽裕、村容整洁、乡风文明、管理民主”的社会主义新农村。
一、户籍制度创新
1.取消农业户口和非农业户口性质划分
宁夏应全部取消农业户口和非农业户口的二元户口性质划分，按自治区行政区划和在居住地登记户口的原则建立城乡统一的户口登记管理制度，从而实现宁夏城乡公民身份在法律意义上的平等。让所有公民在同一制度平台上仅凭个体能力（资金、技术、知识等）平等参与市场竞争，初步打下城乡统一的劳动力市场基础，方便宁夏农民择业和转移。我们的调查说明，少数人对取消城乡二元户口性质划分可能会影响社会稳定的担心没有根据：中国西部地区的广西、重庆、四川、陕西和云南，在革除二元户口性质划分后并没有引起经济、政治、社会的动荡；截至2007年，在发达和较发达的东中部地区已经施行和宣布施行城乡户口登记管理一体化的10个省市，也没有出现政治、经济和社会不安定问题。
2.取消农村城镇人口准入指标和准入门槛
农村城镇（含县城、县级市和建制镇）的户口要全部放开，既要取消传统户籍管理沿用的城镇准入指标，又要取消第一轮户籍改革时为大中小城镇设定的准入门槛，让市场或价格直接调节农民的流向、流量、定居和择业。这一制度创新可以降低政府对人口迁移的管理成本，提高农民转移效率；更为重要的是，只有依靠这样的户籍制度创新才能充分实现城乡人力资源的优化配置。
全面放开农村城镇户口、废除进城门槛，不会使农民不顾一切涌进城镇和导致太大的农业人口流动风险。因为，农民在向心仪的农村城镇转移之前都会搜集相关信息、进行最起码的成本收益分析。即便是部分农民考虑不周流入了城镇，假如没有稳定的收入来源和栖身之处，不论这个城镇如何美好，他们中大部分都会自动返回近在咫尺的家乡农村。有人认为，城镇不设置门槛会使农民过量流入，以至于在城镇边缘和城中村形成类似于拉美国家大城市的贫民窟。我们在对宁夏境内各县市的调查中，也发现部分城镇存在类似贫民窟（比如，银川市红花渠两岸的城中村、固原市原州区清河路至东红村两侧的平房区，以及部分县市城区的城乡结合部等）。但我们认为，对这一现象也要进行理性分析与思考：试想，既然农民宁愿生活在城镇“贫民窟”而不愿回到农村，这岂不是清楚地表明，他们在城市“贫民窟”的生活质量要高于农村吗？既然如此，我们为什么还要违背农民意愿、不许他们在这里居住和生活呢？现行准入门槛阻止农业人口自由进入农村城镇参与城市劳动力市场竞争，不符合社会主义市场经济所要求的公平原则和增进福利原则。如果说，城镇政府没有为这些新的城镇建设者兴建福利房的经济实力，但总是有承认和保障农民工在城镇自由居住的能力。
其实，包括“贫民窟”现象在内的“城市病”在更多层面上是一个技术上的问题、城市管理上的问题和城市本身发展过程中的阶段性问题，而非农民流动本身必然产生的问题。发达国家依靠经济发展和科学的城市管理已基本上治理好了“城市病”，同样，中国的城市政府也有能力解决“城市病”问题，城镇政府不能总是以“城市病”的存在为理由限制农村人口向城镇的转移。至于一些发展中国家在城市化过程中所出现的“城市病”问题，关键原因在于这些国家的城市政府管理不力，或者说严重以及城市管理效率低下等方面，而不在于放松对农业人口进城的限制。
二、农村土地承包经营制度创新
单一的户籍制度创新无法完全消除施行农民转移与住房置换战略的障碍，还必须与相关农村土地制度的实质性创新相结合。2001年户籍改革允许农民“带土”进入县级以下城镇，但仍然禁止农民处置其承包的土地。农民不能把土地使用权转化为货币资本，因而不能彻底“离土离乡”、融入城镇，只能选择城乡两栖、亦工亦农的“农民工”生存方式。这种农业人口的虚假转移现象，阻碍宁夏农村城镇化进程，妨害农业人口向非农产业和城镇的有效转移，不利于农业规模化经营，推迟农村社会主义新农村建设进程。所以，要实现农民战略转移，除继续推进户籍制度改革外，还必须推动农村土地制度的实质性改革。
我们的思路是，以坚持农村土地公有制和农村双层经营制度不变为前提，重新设计农村土地承包经营权：让农村集体象征性拥有农村土地最终所有权，让农民的土地承包经营权长期不变并向永久化过渡，或试行农村土地永佃制，并在《土地承包法》和《物权法》修改时承认这些创新；允许土地承包权与经营权的分离，物化其中的土地使用权，允许土地使用权流转、出租、入股、转让、抵押和继承，真正实现土地使用权的货币化、资本化和上市交易。这种农村土地制度创新的特点是，农民流转出去的只是承包权中的土地使用权，土地承包权仍旧在承包者手中。一旦流转合同到期，土地使用权又重新回到承包者手中。
这样的农村土地制度创新设计可以：（1）避免土地私有化或国有化引起的利益再划分导致的制度变迁成本，可以抑制土地大量兼并，防止发生农民失业；（2）让农民成为真正的自主经营者；（3）可以增加农民收入；（4）促进农村土地规模经营；（5）为农民提供一个最现实的保险和融资渠道，使农民能够在短时间内筹措到向非农产业和农村城镇转移的资本。
三、农村宅基地上市交易
人类的首创性首推交易的发明，农民住房当交易而不进行交易就是浪费，是潜在交易各方的损失：农村房主得不到向非农产业和城镇转移的初始资本；买房人无法以公开合法方式买到自己需要的住房；政府不能从民房交易中获取税收，因而不能为社会主义新农村建设开辟持续稳定的财源。随着《中华人民共和国城乡规划法》的实施、城乡一体化户籍管理制度的建立和城市的内在驱动力向农村的延伸，农村房产市场将不可能继续封闭。否则，它将会继续在地下以扭曲的形式运行。
农村改革开放后宁夏农民收入不断增长，进一步刺激农民原本高昂的建房热情，30年来农村住房已经过四五次更新。但与此同时，大量农民陆续迁入城镇定居，在宁夏广大农村留下许多闲置空房。据我们的调查，目前宁夏农村住房空闲率在20%～30％。由于现行法律、政策仍然限制农民住房的自由转让，农村不存在合法、公开的房地产市场。所以，这些闲置空房无法在城乡流转和循环利用，其中大部分只能任凭自然损毁，造成宁夏农村财富的巨大浪费。
我们对宁夏农村房产流转问题的研究发现，农村大量住房闲置浪费的根本原因是：现行土地制度对农村宅基地使用权转让的严格限制。所以，解决农民住房置换和闲置问题的唯一途径是推进农村宅基地制度改革。可行的思路是，把农村宅基地的所有权与使用权相分离，逐步开放农村二、三级房地产市场。这种改革思路既有理论基础也有现实根据。众所周知，城市土地所有权属于国家，但城镇居民可以通过缴纳土地出让金的方式取得土地使用权，从而让自己的房屋所有权拥有完整的法律地位和市场价值。农民住房宅基地属于农村集体所有，同是公有制，为什么不能像城镇那样采用土地所有权与使用权分离的办法，让农民在缴纳土地出让金后拥有合法、完整的房屋产权，然后上市流转自己的房产？在农民住房流转这个重大问题上不能把农村和城镇区别对待，否则，将损害农民利益，阻碍农村发展，拖延宁夏社会主义新农村建设。
有学者认为，在出售自己的住房后农民会流离失所，影响社会安定。其实，这是一个没有根据的推测。因为，农民如果没有其他固定住所也不会轻易卖掉自己的唯一住房；另外，政府还可以法律和政策形式禁止农民转让其唯一的住房。此外，现在城镇不是也存在不少无房户或住房困难户吗？可是，国家并没有因此禁止市民出售住房；在宁夏所有城镇，有谁见到大量市民因卖掉住房而夜宿街头的现象？在农村，虽然法律、政策不允许农民住房随意公开转让，但仍有农民因故自行出售自己的住房。而且我们在宁夏广大农村的调研中，没有发现因卖掉房屋而无家可归的农民。所以，政府应该努力解决农村社会保障和农村城镇住房保障问题，而不能本末倒置，一味限制农村住房的流转。
也许还有人担心，允许农民住房自由转让不利于农村耕地的保护。其实不然，中国早就建立了一系列保护农村基本农田的政策法规，只要严格秉公执法，不会出现大量侵占农村耕地的现象。事实上，农村征地和农户拆迁的低成本，才是促使农村耕地大量变为建设用地的潜在经济动力。
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On Security of Implementing the Nearby Transfer of Rural Population and Buying or Exchanging Housing Straegedy:the Innovation of Main Rural System
――Based on the Investigation in Ningxia
DONG Hong-lin1, DONG Xue-yuan2, HUANG Ya-ling1
（1.The Information Institute of Ningxia Academy of Agriculture and Forestry Sciences, Yinchuan 750002， China； 2.The School of Law, Peking University, Beijing 100871, China）
【关键词】 城乡统筹 土地制度 改革
当前，城乡统筹发展已成为我国建设新农村、构建和谐社会的重要内容。但现行的土地制度限制着土地要素的自由流动，阻碍了全国城乡统一的土地使用权流转大市场的建立，更不利于城乡统筹发展。因此，必须改革农村土地制度，建立适合我国国情的土地市场，使之既能保证农民的用地利益，又能与城乡统一的用地制度相协调。
一、土地制度改革对城乡统筹发展的作用
1、土地制度改革是推动城乡统筹发展的有效手段
土地问题一直是“三农”问题的核心，也是统筹城乡的战略问题之一。农村土地制度又是土地问题的核心，是解决“三农”问题的突破口。现行的土地制度存在着缺陷和不公平，损害了农民的合法权益，阻碍城乡一体化的进程。改革现行农村土地制度从农民的利益出发，保障农民土地的合法权益，是从根本上解决农村土地问题的正确选择，为解决“三农”问题指明了方向。土地制度改革也是实现农民收入持续增长，有效缩小城乡居民收入差距，城乡经济社会一体化快速发展的正确决策。
2、土地制度改革是实现农业现代化发展的战略举措
土地制度改革有利于实现农业的现代化、产业化、规模化、市场化，从而促进农村集体土地利用结构和农业产业结构的合理调整，进一步促进土地要素资源的自由流动和城乡经济的协调发展，加快社会主义新农村建设。通过探索发展农村土地的新模式，打通农村土地市场与资本的对接通道，盘活农业部门的各种资产，提升了农业的国际竞争力，推动了农业的现代化发展。
3、土地制度改革是促进农民就业和创业的重要条件
现行的土地制度把农民的身份与农地捆绑在一起，这实质上是增加了农民从事其他产业的成本。那些离开农村进城务工的农民，被排除在城市社会保障之外，相应的农村社会保障机制又缺乏，这些人仍然将农地作为最后的屏障。因此，农民被迫选择定居农村、做工于城市的生活。土地制度改革能确保农民的生活保障，解决农民的后顾之忧，为农民进城就业、创业创造了条件。
二、我国土地制度的现状及存在的问题
1、我国土地制度的现状
（1）产权制度不完善。尽管中国的《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等重要法律都已明确规定“农村土地归农民集体所有”，但是，“集体如何界定”，集体与农民之间的关系如何？法律规定并不明确。加上中国相当多的地区农民集体经济组织已经名存实亡，缺乏行使集体经济所有权的组织形式和程序，因此，极易造成上级政府替代下级集体经济组织行使土地所有权的假象，致使农村集体经济组织的利益得不到应有的保障。我国农村土地产权制度的缺陷主要包括农村土地所有权模糊、对农地使用权的限制、对农地收益权的限制、对农地转让权的限制。
（2）土地法律制度失效。目前快速工业化、城镇化进程中的中国农村土地法律制度正面临着以下三方面的困境。一是农村土地法律制度与集体土地权能之间的困境。当前含糊不清且不完整的集体土地权利划分模式已严重影响了农民开发利用土地的积极性。二是农村土地法律制度与土地资源配置方式的困境。当前农村集体土地流转制度的不健全致使农村土地利用的低效率。三是农村土地法律制度与农民权益保障之间的困境。长期忽视对工业化、城镇化进程中农民权益的保护必将最终导致对社会经济持续发展的严重制约。
2、我国现行农村土地制度引发的问题
（1）农业生产效率低下，农地市场无法形成。一是由于我国目前农村土地产权制度中所有权的模糊不清，致使人们利用土地的成本就成了“社会成本”，使用者不会考虑土地过度利用的损失，促使土地急剧退化，农业再生产效率低下；二是所有权不明晰，利益关系模糊，在部分土地农转非的过程中难以保障农民利益得到充分补偿，因而使农民失去生产经营的积极性，致使经济运行效率低下；三是所有权明晰是市场经济的前提，所有权模糊必然导致农村土地市场不成熟，使土地要素价值无法通过市场实现，以及土地资源无法通过市场进行最优配置。
（2）农业规模化生产难以形成，管理要素难以发挥作用。由于我国现行农村土地所有权模糊不清、收益权部分受限以及转让权受限，又必然使土地资本难以通过市场转让集中，农业难以进行规模化生产。规模化生产是管理要素在生产力系统中发挥作用的前提，所以规模化生产难以形成，也必然导致管理水平低下和管理要素发挥作用低下。
（3）农民没有真正拥有对农地的处置权，阻碍了土地要素的市场化配置。目前土地控制权往往掌握在地方政府和村集体的手中，农民没有真正拥有对农地的处置权。在农村土地交易过程中，农民根本就没有议价的权利。农民对土地的处置权受到了限制，也就阻碍了土地要素的自由流动，市场经济难以实现。因此，只有当农民完全拥有了土地的处置权以后，他们才可以自行决定如何占有、使用、收益以及支配自己的土地。
三、城乡统筹发展的土地制度改革的对策建议
土地制度改革应该朝着适应社会生产力发展要求、有利于促进社会主义市场经济发展、有利于土地要素自由流动的方向改革。土地制度改革的目标应该是实现土地要素的自由流动，以促进城乡统筹发展，应该实现市场在决定土地使用权中起到的基础性作用，不再是通过分配到农民手里的土地只能掌握在特定人的手里。其具体措施包括以下几个方面。
1、多举措改革户籍制度与土地制度
以地级市为单位，在辖区范围内，取消农业和非农业户口，改为居民登记制，应取消实行了几十年的城镇户籍、农业户籍的分类，统一按就业地或居住地登记户籍。其具体措施：一是通过户籍制度改革使长期在城市生产生活的农民工变为市民，将其纳入城市社会保障制度管辖范围，消除土地的社会保障功能，减少他们对土地的依赖；二是允许自愿放弃土地的农民以宅基地置换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障，给予他们城市居民身份和相应的社会保障，促进农民人口城市化。
2、不断完善农村土地产权制度
一是明确土地所有权主体，将集体土地所有权归属具体落到实处。农民是农村集体土地所有权主体。国土局1995年的“确定土地所有权和使用权的若干规定”中规定集体土地所有权主要指：时分给农民并颁布了土地所有证的土地，属于农民集体所有。党的十七届三中全会《决定》中提出的土地制度改革内容，也进一步强调了土地承包经营权和农民宅基地的物权性。农民不仅拥有土地承包经营权，而且拥有集体土地所有权。二是赋予农民自由转让土地的权利，特别是要按照“权利平等”的原则，公平对待国家土地所有权和集体土地所有权，有条件地允许集体建设用地使用权进入市场流转，进而推动城乡土地市场体系的完善和土地配置效率的优化。
3、加快农村土地流转的制度和组织建设
一是加强农村土地流转的制度建设，完善土地流转机制。其一，建立一个开放、竞争、公平、有序的农村土地产权交易和租赁市场，建立市、镇两级农村土地流转管理服务中心，每个村设立土地流转服务站，形成市、镇、村三级土地流转服务体系。其二，建立、健全农业投入保障制度、农产品价格保护制度、农业生态环境补偿制度。为保证粮食安全，一方面必须严格土地征用制度；另一方面应对农民保护基本农田和种粮所支付的机会成本实行财政补贴。其三，为了降低农业经营和土地流转的风险，引入农业保险机制。由政府对农业保险给予保费补贴，降低农村土地合作社土地使用权的抵押风险和银行贷款风险。二是促进农村土地流转组织建设，健全土地流转市场。一方面可动用社会力量，成立民间或非官方的中介机构；另一方面可成立土地银行，根据我国的实际，土地银行应该是国家成立的政策性银行，可暂设在农业银行内。
4、积极推进农地股份制试点
农村土地股份制是我国目前具有突破意义的农村土地制度变革和经营方式的探索。农民把家庭联产承包获得的土地经营权作价入股，以合作的方式由村级集体经营或建立股份公司经营土地，农户按照股权的多少参与经营收益的分配。对以农户承包地和村集体资产共同入股而建立的股份制，可考虑将集体资产部分的股份随着村集体人员的调整，以户籍为依据实行每两年调整一次，原则上可分设“人口股”和“农龄股”。这样既可以解决第二轮土地承包合同中规定的在承包期内实行增人不增地、减人不减地而给农民带来的收益分配不公平矛盾，也便于通过“调股”代替“调地”，从而避免因人口数量变动而频繁调整土地带来的一系列操作上的问题和矛盾。
5、探索土地的种植经营权市场化模式
一是以村为单位，进行土地整理。比如可以留全村2/3的土地平均分给村里的农村居民耕种，其余1/3的土地由村里统一招标（招标的对象可以越出县、市甚至面向全国），在保证土地种植规划用途的前提下，实行对外承包制，出价高者得。这样可以把土地让给产量最大化的经营者种植经营，实现土地产出效率的最大化。部分实行土地集中种植，符合未来农业产业化和规模化经营发展要求的大趋势。二是的范围要先村后镇，逐渐扩大至县市省以致全国。在村级逐渐实行土地种植使用权的市场化招投标制度之后，可根据具体情况，实行全镇范围内统一规划。如此类推，在镇内实现农民的土地种植使用权的平均化之后，进一步在县内实现上述办法，然后在全地级市范围内实现农民的土地种植使用权的平均化。
（注：本论文系“唐山市城乡一体化发展研究资金资助”。）
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关键词：江津;农地流转;特点;存在问题;措施
中图分类号：F321.1 文献标识码：A DOI 编码：10.3969/j.issn.1006-6500.2015.11.021
County Farmland Circulation Current Situation Analysis and Exploration
――Chongqing Metro as an Example
SU Li-li，PU Chun-ling，WANG Nan，JIANG Ling， MA Wen-juan
（School of Management， Xinjiang Agricultural University， Urumqi， Xinjiang 830052， China）
Abstract： Under the background of the conditions of the build socialism new countryside，Agricultural land circulation problem has become the current rural land use system reform. The main problems facing the construction and perfect the land market. Exploration of farmland circulation problems，not only can prevent land pastureland、leave unused， increasing efficiency of land use，also can promote the agricultural structural adjustment， increase farmers income. To promote the development of Chongqing rural land circulation and the rural economy is of important theoretical and realistic significance. This paper takes Chongqing metro as an example. On the basis of in-depth investigation and collecting relevant data，The farmland changing the status quo and existing problems of Chongqing metro are expounded、analyzed、researched，and put forward suggestions to solve these problems，the metro area of farmland circulation problem get a better solution，tend to have more specifications、reasonable and efficient.
Key words： Jiangjin;farmland transfer;characteristic;existing problem;measures
随着社会经济的发展，重庆市江津区农用地流转已进入了一个新的发展阶段，但是还存在一些问题严重阻碍了农村社会经济的发展。因此，在当前的情况下研究江津区农用地流转，可以有效解决土地荒废、无人耕种、粗放经营等现状，提高土地的利用效率，实现社会的稳定，增加农民收入。
1 重庆市江津区农地流转的概况
1.1重庆市江津区农地流转现状
重庆市土地总面积为82 402.95 km2，其中农用地面积为61 634 km2，占土地总面积的74.80%，耕地面积为25 564 km2，占土地总面积的31.02%;年末全市户籍总人口3 375.20万人，农业人口2 003.08万人，人均耕地面积0.082 hm2。重庆农村土地流转面积占承包土地总面积的30%。江津区位于重庆市西南部，是重庆市重点计划扶持的六大区域性中心城市之一，是长江上游主要的航运关键和物质集散地。2014年，全区农林牧渔业总产值突破百亿元，达到101.4亿元，比上年增长5.0%。全年粮食种植面积10.17万hm2，比上年减少266.67 hm2;粮食产量66.4万t，下降0.4%。蔬菜种植面积3.41万hm2，增加1 333.33 hm2;蔬菜产量79.7万t，增产5.3%。稻谷产量36.6万t，和去年同期持平;
截至2013年底，江津区农用地面积20.24万 hm2（其中：耕地11.29万 hm2，园地1.18万 hm2，林地7.03万 hm2，水面0.47万 hm2，其他农用地0.272万 hm2）。农村承包耕地流转面积已达4.07万 hm2，占家庭承包经营耕地面积的36.1%。（其中：转包1.41万 hm2，转让0.13万 hm2，互换0.19万 hm2，出租2.144万 hm2，股份合作0.20万 hm2。）土地适度规模经营面积达3.748万 hm2（包括：粮油1.32万 hm2，蔬菜0.65万 hm2，水果0.904万 hm2，茶叶0.91万 hm2，其他用地0.778万 hm2）[1]。
1.2 重庆市江津区农地流转的显著特点
1.2.1 土地流转进程趋于市场化 土地流转过程的市场化是指农户将分散经营的土地统一流转给以市场化、企业化为主导的工商企业和农业龙头企业，主要通过价格机制、流转合约等市场机制体现出来[2]。2007 年9 月到2008 年8 月，农村集体建设用地置换试点率先在重庆市江津区进行展开。重庆天罡农业开发公司经过土地的出租流转在江津区吴滩镇郎家村建立面积为100 hm2的蔬菜标准种植园。在种植园里种植了像黄秋葵、金丝瓜、人参菜、养心菜等30多个品种的40 hm2特色蔬菜，使生产效率大大提高，人们的生活水平也有所改善。这样不但减轻了公共设施对国家财政需要的负担，又可以节约土地提高土地利用率，使村民的基本生活条件得到改善，同时还增进第三产业利润的发展。
1.2.2 土地流转形式多样化 过去江津区传统的土地流转的形式有转让、转包、互换等，但是现在已慢慢地发展成租赁、转包、互换、转让和入股五种形式。总的来说，流转形式由单一向多样化转变，主要的流转形式以转包和租赁为主。如图表1所示，截止2013年底，农村承包耕地流转面积已达4.07 万hm2，占家庭承包经营耕地面积的36.1%。其中：转包1.40万hm2，转让0.13万hm2，互换0.19万hm2，出租2.144万hm2，股份合作0.20万hm2。转包、转让、互换、出租、股份合作分别占流转总面积的34.5%，3.3%，4.7%，52.7%，4.8%，转包和出租是流转的主体，占流转总面积的比重最大[1]。
1.2.3 土地流转的规模扩大，速度加快 社会经济发展带来农村剩余劳动力的大量转移，我国的土地流转面积也随之增加。据调查统计了解到，截止2013年底，流转入农户的面积2.11万hm2，占流转总面积的51.7%;土地规模经营面积3.748万hm2，规模经营度达33.19%，居重庆市各区县前列。江津区积极扶持澳门恒和产业，花椒和柑橘等支柱产业，发展农民专业合作社，推行土地的规模经营，以促进农民增收和江津区的发展。
2 重庆市江津区农地流转中存在的问题
2.1 流转程序不规范，法律制度不健全
农户之间大多采取“口头协议”的方式私下进行流转，基本上没有以书用面合同的形式来明确双方的权利和义务。而农户与业主间的租赁合同多数是通过双方私下商量自行草拟，这就会造成农户与业主间出现合同主体不清，条款明确、承包关系混乱等问题，不具有法律效力，土地流转工作无需进行[3]。由于土地流转领域法制建设尚处于摸索期，法律条规不健全，而有些基层政府部门在指导土地流转或是处理土地流转纠纷时，无法可依或者有法不依，再加上农民文化程度普遍不高，对相关法律了解甚少，当遭遇侵权行为后，不懂得使用法律武器维护自身权益。
2.2 流转信息不畅通，弃耕撂荒呈上升趋势
江津区的四面山和慈云方向地理位置偏僻，交通不便，中介机构发育不成熟，流转关系存在明显的随意性与不稳定性，会造成供需双方沟通闭塞，不能有效、及时的传达信息[4]。再加一些学历相对较高、有知识、有技术的农村劳动力大多转移到二三产业，使得有文化、懂技术、会管理、善经营的青壮年劳动者匮乏，导致农村劳动力短缺，难以独立完成整个土地流转的过程，使流转受阻，出现“要转的转不出去，要租的租不到”这一矛盾，未能及时有效地流转，致使有长期外出的农户，对承包土地弃而不管，任其荒芜，目前调查发现，全区撂荒地涉及的农户有38 252个，其面积占全市家庭承包土地面积的6.2%。诚然，农户与农户主体之间的土地流转信息不对称，流转中介服务组织匮乏是导致土地供求双方信息滞后的重要因素[5]。
2.3 农村居民的社会保障不健全
随着社会经济的快速发展， 城市社会保障制度也相应地建立起来，但是农村的社会保障制度发展仍然滞后，在江津区，特别是农村地区社会保障体系还没有全面覆盖，并不能够为那些将土地流转出去的散户提供充分的社会保障[5]。随着城乡居民基本公共服务均等化，而农村宅基地换房和耕地换社保却存在一定的缺陷，城市居民的基本养老、基本医疗、基本教育，以及其他公共服务项目，都是政府提供的，不需要拿自己的财产来换，而农民的这些保障性公共服务项目却要拿自己的土地来换[6]，这也是城乡发展不平衡产生的主要原因，最后从根本上影响到社会的稳定。目前，农村社保工作也在重庆各地开始实施，但是由于地方资金的限制很难承担配套资金导致农村社保基金缺口很大，农村社保难以发挥其功能而流于形式。
2.4 土地承包经营权流转最长期限有待作出规定
十七届三中全会给予了农民长久不变的土地承包经营权，在签订土地流转合同过程中，因为涉及支付租金等问题，必须要约定土地流转的实际期限，如果任由双发私下协商，可能会出现无限期或上百年期限的情况，无疑会对国家今后政策的调整和执行带来一定的影响，这就需要去出台一个关于流转最长期限的指导意见，如50年或70年[7]。
3 重庆市江津区农地流转的措施
3.1 规范农用地流转程序
想要土地承包经营权流转迅速快速规范的进行，就必须有较完备的法律体系为基础，目前土地流转主要依靠的法律依据是《中华人民共和国农村土地承法》[8]，但是尚处于探索初期，不够全面，在流转过程中会遇到一些难题暂时难以裁决，因而加快相关方面的法制建设尤为重要。让进行土地流转的农户有完善的法律保障，消除后顾之虑，对于高效进行土地流转起到举足轻重的作用，以利于政府对土地的正常管理。
3.2 加强农村交通、信息等基础设施的建设
江津区的地理位置决定了该区交通不便，信息闭塞，农民很难及时获得市场信息，严重制约了农民与外界的联系。所以说农村的交通、通信等基础设施和其他公共设施的建设，不但是思想开放的必要，而且是提高资源价值，让农民放心走出去的必要条件。我们应尽早成立农用地市场流转买卖网络体系，建立信息服务平台，培育便于农村土地流转的中介组织。为了让农户能及时、准确的获取信息，政府在中介组织的培育过程中应担当主要角色，在充分尊重农民意愿的条件下搜集有关农用地流转方面的信息，并对这些信息进行整理和分析，便于土地流转能够顺利进行。
3.3 完善农村社会保障体系
完善现行社会保障制度，对解决农村剩余劳动力具有至关重要的作用。要想摆脱土地对农民的束缚，就必须积极推进农村社会保障制度的改革，建立土地保障的替代机制，为农民流转土地解除后顾之忧。各地在尊重农民自愿原则的前提下，加快建立农村的合作医疗、养老保险、社会就业和社会救助等社会保障体系，让农民老有所养、病有所靠，享受与城市居民同等的社会保障待遇，逐步构建农民生存与发展的新型保障体系[9]。
3.4 鼓励发展新型农业经营主体
我们应积极鼓励发展家庭农场经营模式、农民专业合作社、股份合作等多种形式的农民合作社。引导规范运行，着力加强能力建设，推动财政支持农民合作社创新试点。2014年中央1号文件关于“鼓励发展混合所有制农业产业化龙头企业，推动集群发展，密切与农户、农民合作社的利益联结关系”正是准确把握了这一发展趋势，对龙头企业和合作社深度融合提出了新的要求[10]。为了避免在土地流转的后续工作中出现不必要的麻烦，政府还应该积极出台一个关于流转最长期限的政策法规或指导意见，如50年或70年。对土地流转承包经营时间进行严格的规定，让有关人员严格遵循，使得不与以后的国家政策的调整或执行发生冲突。
4 结 语
农村土地流转是农村经济发展的一个重要标志，也是发展农业产业化的必须要经历的一个过程，同时农村土地流转也是农村的基本要求与方向。综上所述，重庆江津区在城乡统筹发展进程中的土地流转制度创新对健全和完善重庆土地制度有着重要意义。通过创造性地开展土地流转工作，虽然取得了一些成效，让农民得到了实惠，带动相关产业的发展，但是我们必须看清现阶段的实际情况，土地问题依然是关乎广大人民群众生产与生活的最基本的问题，所有的问题都是围绕着土地问题而展开的，无论是何种形式的农村土地流转都必须要遵守“有法可依，有法保障”的基本原则。因此，必须赋予农民更多的权利，强化土地流转的规范管理，加快中介服务组织的建立，加强政府的引导和服务为农地流转指明方向，使土地流转更趋于规范化和效率化，这样才能更好的加快江津区农地流转改革的步伐。
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论文关键词：土地流转；土地保障；农村社会保障建设
2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中有关于”农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调”在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”党的十七届三中全会和2009年中央1号文件提出：加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。
土地按市场经济规律从低效率项目向高效率项目转移，结果是资源的优化配置和效率的提高，从而实现农业的规模经营。适度规模经营则是指适应当前生产力发展水平，将零散的生产要素适当集中，采用先进的生产方式，使其规模、投入的产出量和商品都高于当地平均水平，从而提高土地整体产出效率。通过土地流转可以实现适度规模时才能达到农业生产效率的最大化。
1、由于各地区经济发展水平、自然环境、文化背景等因素的不同，在政策的具体实施过程中也出现了一些亟待解决的问题
1．1土地流转总量不大。虽然土地流转在我国农村已经是一种较为普遍的现象，大部分地区都存在一种形式或多种形式的土地流转，但从流转规模来看，无论是各种形式的流转量，还是所有形式的流转总量仍然不够大，这就使得土地流转制度能够真正发挥的作用大打折扣，这有违政策制定的初衷。
1．2自发流转为主，流转效益不高。目前农村流转面积中多是本村内部村民之间的零星流转，没有形成规模经营，流转效益并不高。由于缺乏政策的有效引导，土地多是在农民之间流转，只不过是变换了不同的使用者，往往还是以农业种植业为主，没有引入科技实现大规模经营，土地收益没有显著提高，土地附加值仍然很低，农民收入没有根本上的增加。
1．3土地流转缺乏规范的操作程序。由于土地流转制度还不够完善，相应的法律制度又过于片面、笼统或是不够灵活，造成了不少农户用”口头协议”、私下自发流转的局面，这样一种流转交易没有明确规定流转双方的权利与义务，因而在现实中造成了不少的纠纷。
2、土地的保障职能
在我国，由于历史性的原因，国家用制度的方式界定了一部分人为”农民”的身份，造成了城乡二元结构这一特殊现象的存在，使农民失去了获得相关资源分配的权利，农民长期被排斥在国家的社会保障体系之外，而土地收入则成为农民维持最低生活需要和抵御生存风险的主要方式。由于农村社会保障制度的长期缺失，土地承担了农村的社会保障功能，替代了以国家财政转移支付为主的现代社会保障制度。土地是农村社会保障体系的核心，经营土地是他们获得经济收入、维持基本生存的主要手段，是农民生活的重要保障。
2．1最低生活保障职能。土地是农业最基本的生产要素，同时也具有对农民的最低生活保障职能。虽然随着社会化程度的不断加深，当前农民的谋生手段和就业方式越来越多样化，但是，绝大多数农民的主要收入来源仍依赖于土地的产出，其提供的产出是农村家庭日常生活开支和应付生活风险的重要来源，可以说，对于绝大多数农民来讲，土地是他们保障自身最低生活水平的物质条件。
2_2养老保障职能。在我国，土地还兼有养老保障的功能。步入老龄的农民，如果他们自己还能进行劳动，”土地+劳动”就是他们的养老保障。在我国，受养儿防老的传统文化影响，农村的养老方式主要是家庭养老，土地作为一种生产生活资料可以由子孙代为耕种，相应的，养老的重担也由子孙接过。此外，年迈农民也可以将土地转包出去以获得部分生活保障。
2_3就业保障职能。农民在土地上进行耕作本身就为农民提供了就业机会。在国家发展速度较快、就业机会较多、农民年轻力壮时，可以外出经商务工，农业仅仅作为一种副业：在国家发展速度较慢、就业机会较少甚至没有就业机会或是农民年迈体衰失去劳动能力，导致外来收入中断时，土地则可以赖以生存，可以说是提供了一种失业保障。
2．4其他保障功能。如医疗保障~mtl,理保障等。虽然农村新型合作医疗制度在一定程度上减轻了农民的医疗负担，但其保障水平相对较低，保障能力还有不足，农民的医疗负担仍然很重，”因病返贫”的现象依然存在。土地的实物保障可以节约农户的现金支出，农民可以将更多地现金收入用于医疗支出，从而相对减轻了家庭的经济负担。此外，由于自古以来的农耕思想的影响，土地还是农民的心理依靠，其拥有土地的满足感可以维护农村社会的和谐稳定。
3、新时期我国农村社会保障制度建设和完善
土地流转政策的目的是为了促进农业经济的发展，提高广大农村居民的生活水平，但是在政策的实施初期阶段，由于制度还不够完善，加上各地的实际情况的差异，土地流转在使得一部分农村居民失去了土地保障功能的同时也没有相应的社会保障制度来予以协调保障，这部分农村居民就暂时处于一种保障的真空状态，这与政策的初衷是相违背的，对于农村社会的和谐稳定，乃至农村经济的健康有序发展都是十分不利的。因此，我国应加快农村社会保障制度的建设和完善：
3．1构建完善的农村社会救助体系。在完善传统的”五保”供养制度的基础上，不断扩大农村最低生活保障制度普及范围，使更多的农村居民覆盖在这一制度之下，保障农民的基本生活需求。另外，对于贫困农村的突发性、临时性生活困难，也要有相应的政策覆盖，切实保障困难群体的基本生活权益。
3．2建立并健全新型农村养老保险保险制度。目前，已经试点建立起以政府组织引导和农民自愿相结合，政府投资为主，低水平起步的农村基本养老保障制度，解决农民的基本养老有了制度上的保障。由于我国农村地区发展部平衡，加之农民群体正在快速分化，新农保应坚持循序渐进的原则，逐步在全国范围内实现新农保制度的全面覆盖，将全体农村居民覆盖在制度之下，降低了农民养老的自我需求，实现所有农民老有所养。
【关键词】发达国家 农村土地证券化 发展模式 中介机构
【中图分类号】F311 【文献标识码】A
土地证券化是资产证券化的一种形式，是一种新型的金融融资方式，指的是原始的权益人（土地所有者、承包者及其人）将土地资产上的权益出售给特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，SPV），由SPV对土地资产的权益进行改造，转变成可以在资本市场上出售与流通的金融工具。国外发达国家土地证券化的历史至今有100多年，在土地产权私有化及金融市场资本化的推动下，西方各国依据各自国情设计了较为完善的农村土地证券化制度，建立了完善的土地证券运营市场，土地证券化已经成为发达国家重要的农业融资工具，极大地推动了农业现代化发展。文章基于对美国、德国、日本三种农村土地证券化发展模式的分析，总结这些发达国家农村土地证券化的成功经验，设计出我国农村土地证券化的发展思路及具体路径。
发达国家农村土地证券化的制度模式
美国模式。美国的土地证券化发端于20世纪初期，1916年美国国会通过了“联邦农业贷款法案”，依据该法案在农业部下成立联邦农业贷款局，通过降低利率的方式，主导全国农业土地抵押贷款事务。在1918年，农业部将全国划分为12个农业信用区，每个信用区内建立一个联邦土地银行，联邦土地银行通过融资的方式向各农场提供长期的信贷资金。到1925年，为了更好地协调各联邦土地银行的工具，联邦政府在华盛顿设立了联邦土地中央银行，并要求在各联邦土地银行下设联邦土地银行合作社，作为土地证券化的中介机构，负责发行土地担保债权。1930年，国会又颁布了“农地信用法”，要求农场主自主成立信用社，每个信用社由10个农场主组成，以土地抵押的形式加入信用社，由信用社的名义向联邦土地银行合作社购买债券及申请贷款，信用社是证券化的底层体系。当农场主需要资金时，就以信用社社员的名义向联邦土地银行合作社提交申请，合作社经过审核后，对于符合贷款的农场主发放贷款，之后联邦土地银行就在农民抵押土地的基础上发行土地支持证券。在美国的这种制度模式下，单个农场主（农民）不能成为证券化的原始权益人，要想参与证券化，必须要加入信用社。①到了1960年代以后，随着金融深化及金融创新的大潮，美国在农地证券市场基础上，积极发展以土地为主的不动产证券市场，在原有的抵押贷款证券化的基础上，扩大了投资信托、有限合伙等形式，同时也扩大了证券交易主体，除了原始权益人之外，还包括特定的信托机构及一般个体投资者。
德国模式。德国是世界上最早进行土地证券化的国家，早在19世纪80年代，普鲁士就成立了农民合作组织为中心的土地抵押信用社组织，这是德国最早的农村信用不动产机构。后来，德国统一后，在各州政府的主导下，发行以农民土地为担保的土地债券，将土地债券投入资本市场获取相应资金，然后各州将这些资金发当给农民作为贷款进行农业再生产与投资。为了推动土地债券的发行及运营工作，德国在二战之后各州纷纷成立了土地抵押合作社，在运动的推动下，农民成为了土地抵押合作社的主体，在20世纪70、90年代德国联邦政府对土地抵押合作社进行了相应改革。现在，以农地为基础的土地抵押合作社在德国农村土地证券化制度体系中发挥了重要的作用，对推动农地流转、扩大农业生产融资发挥了积极的推动作用。
德国农村土地证券化模式的底层体系是土地抵押合作社，在此基础上再成立土地合作银行或银行，土地合作银行或银行是农地证券化的中介机构。具体的运行机制是，农民以土地抵押为基础参加抵押合作社成为各合作社的社员，合作社再以抵押的土地为担保发行土地债券，土地债券在资本市场进行流通获取资金，社员从合作社获得土地债券在资本市场流通所获得的资金作为农业再生产的资本。德国的发展模式与美国稍有不同，美国是一种单向模式，即“信用社―投资者”单渠道销售，德国不仅有“合作社―投资者”销售渠道，还有“社员―投资者”销售模式。
日本模式。日本的农业经济发展模式不同于欧洲及美国，美国是典型的大农场经营模式，欧洲是介于美国大农场模式及亚洲小农模式之间的中间模式，日本则是典型的亚洲小农经营模式。传统的小农家庭经营模式，规模小，生产成本高而效益较低。为了消除这些不利影响，日本自二战以后推行了一系列的支持农业经济发展及农村发展的政策与措施，其中农村土地证券化就是其中之一。日本的农地证券化制度始于20世纪60年代，最早是以农村合作金融银行为底层体系，农民通过土地抵押获得低息贷款。②1981年，日本对农地证券化进行了改革，确立了农地证券化制度组织体系的层次化，改革了农村金融合作银行，其资金由农民入股产生，并确定农村金融合作银行的归属权属于各级农协，各地农协集体加入农业信用联社，农业信用联社入股组成中央农林金库，但农村金融合作银行、农业信用联社及中央农林金库均是独立法人，实行独立核算、自主经营，行政上无隶属关系。日本农村土地证券化的形式相较于德国、美国，其运作形式比较单一，主要是采用不动产信托模式，通过农地出售或租赁将权益转让给农村合作金融银行及农业信用联社。
发达国家农村土地证券化的经验
完整清晰的农地产权归属是农地证券化的前提。美国、德国及日本的农地证券化制度建立在农地私有制的基础上，农民对农村土地享有所有权。清晰完整的产权归属，农民不仅可以对土地实施占有、使用、收益等各项权 利，还可以对土地进行抵押、出售等完整的处分。在农地证券化制度中，原始的权益人（土地所有者）能够对资产进行完整处分，出售给特殊目的机构（SPV），这可以实现所有权的完整转移，在证券化的过程中不会产生土地所有权的归属争议，能够保证以农地财产权转移为基础的证券发行、流通与收益。
政府的支持是农村土地证券化的基础。前述各国农村土地证券化制度的发展都是在政府的支持与干预下发展起来的，比如美国的联邦土地银行就是在农业部的直接扶持下成立并发展的，德国的土地合作银行也是在各州政府的支持下成立的，并且其资产是来自于各州财政支持，日本的农业信用联社及中央农林金库的大部分资金也是来自于政府的财政支持。另外，各国政府为了推动农地证券化的运行，均提供了担保优惠、信贷资金扶持等政策，尤其是在证券化发展的初期，政府的优惠政策及信用支持是非常重要的③，毕竟农地证券化制度运作涉及面非常广，关系到农民的切身利益，没有政府的主导与扶持是难以开展的。
成立专业性的农村土地证券化中介组织是不可缺少的。前述各国在农地证券化制度发展过程中均成立了专门的证券化中介机构，来确定信贷融资发展模式。虽然各国的模式不尽相同，美国是侧重不动产信托基金模式、德国是土地投资信托模式、日本则是土地权益信托模式，不管是哪种运作模式，中介机构不可缺少。德国的土地抵押合作社及土地合作银行是中介机构，用社员的土地抵押权来向资本市场发行债券，日本、美国的中介机构也是如此，用信用社或农民的土地抵押权来发行债券。可见，中介机构是特殊的专业机构，承担了连接农民土地抵押权与资本市场之间交易的桥梁作用，是农地证券化中的关键机构。
专业化及规范化的法律治理体系是制度保障。农地证券化是证券制度体系的一部分，证券制度对任何一国而言，均是专业化的融资制度，没有完善的法律是难以运转的。前述三国在推行农地证券化的过程中，均有规范完善的法律作为制度保障，像美国的“联邦农业贷款法案”、“农地新用法”，日本的“农地抵押法”等。专业化、规范化及体系化的法律制度既保证了农地证券市场运转规范，又能够确定证券化制度体系中各机构、各部门的职责分工，避免了不适当的干预。证券市场本身容易受到各种政治、经济等因素的影响，波动性比较大，没有完善的法律治理机制是难以想象的，因此，按照法治的要求，维护与培育良好的资本市场、信用体系，是农地证券化推行的必要条件。
我国农村土地证券化制度发展创新的思路与模式
我国农地使用权证券化的探索模式。近些年，我国部分地区在农地使用权证券化发展上进行了一些有益探索，取得了一定经验，形成了农地使用权证券化的几种初级模式。
一是农地使用权入股模式。这种模式就是将农地未来直接经营收益、土地租赁等收益资本化，农户以耕地入股组成土地合作社或农业发展公司，合作社或公司将土地用来租赁或直接耕种，农户外出务工，到年底参与合作社或公司分红。这种模式当前在经济发达的长三角地区比较流行，像苏州的一些农民以耕地承包经营权入股的形式成立了苏州市土地发展合作社，通过对外招标的形式从事现代农业或是利用耕地发展其他产业，入股农户每年年底每亩可获得1000～1200元不等的分红。这种以耕地承包经营权入股按面积分红的形式实际上就是土地使用权的证券化。但当前实践中，对于土地承包经营权入股组成合作社或公司等法人实体，涉及到清算或资产转移，由于没有相关的法律规定，一旦发生纠纷，就难以处理。
二是重庆地区的“地票”模式。在2008年，重庆土地交易所挂牌成立，地票交易在重庆等地正式推行，重庆地票模式已经成为我国农地使用权证券化的一种形式。地票政策的实施是与土地增加挂钩制度联系在一起的，本身不用于土地流转。农地从我国法律上看，是属于不能流动的资产，通过城乡建设用地增加挂钩，将不能流动的农地与城市土地指标实行了置换，换句话说，就是将农村宅基地及其附属用地等农村集体建设用地复垦成耕地，将多余的耕地指标置换给城镇建设用地，地票就是将农村建设用地减少与城镇建设用地增加进行挂钩的凭证，地票实际上就是对农村土地的证券化，交易所得收益用于补偿农民。④但这种模式在运行中存在一些问题：第一，上游交易的补偿难以到位，农民与农村集体组织之间的地票收益分配比例难以界定。第二，地票交易容易引发二级市场的投机交易行为，比如增减挂钩指标的重复使用。第三，农民获得了地票收益补偿后，难以就地城镇化。
三是农地使用权信托模式。从2010年以来，浙江、福建、湖南等地先后出现了农地流转的信托方式，即将农地使用权作为信托标的，将土地的收益权标准化与凭证化。2011年福建沙县就成立了沙县丰原农村土地承包权经营权信托公司，2012年湖南益阳也成立了相关的土地经营权交易信托公司，在土地确权、凭证化的基础上实现土地证券化流转。信托模式的基本做法是，在政府的主导下成立信托机构，农户在自愿前提下，将土地承包经营权委托给信托机构，并签订信托合同，信托机构将这些受托的土地租赁给相关企业、规模化经营的农户，这种大规模集中经营获得的收益按照租赁合同返给土地信托机构，土地信托机构再按照与农户签订的信托合同分配收益。从当前的时间来看，我国这种土地信托机制尚处在探索阶段，主要集中在乡镇一级，但潜在也有一些风险，即信托人（农户）的权利如何保护、受托人（土地信托机构）的能力及职责，还有承包者的风险责任等等尚待探讨。
我国农村土地权益证券化发展创新模式的思路。上述三种探索模式主要是集中在农地使用权上，包括耕地承包权和农村建设用地使用权。其实，农地证券化，归根到底是土地权益的证券化，借鉴发达国家的制度模式，可以对农村耕地、建设用地及其附属土地在确权的基础上实现完全的权益化，通过发起人向SPV出售权益化的资产，SPV将收购的权益化资产进行重组，通过专业的证券机构在资本市场上流通，流通的所获收益用来偿还投资的本金及利息。具体的运作模式如下。
成立农村土地合作组织为原始权益人并确定证券化土地的范围。农村土地合作组织是农地证券化制度中的底层体系，是农民或集体组织将土地承包经营权、建设用地的使用权及其他附属土地折价入股而成立的组织，其对内代表农民来行使土地权利，对外则是土地权益证券化的发起人，对土地权益的预期收益进行估算，以确定证券发行的数额。
确定农村信用社为SPV。在现行的农村金融体制下，农村信用社是SPV的最佳选择，当然，在制度实施的过程中，需要对农村信用社进行经营模式进行改革，使农村信用社逐步转型为SPV，专门负责资产支持证券的发行与收购，从农村土地合作组织处取得支持证券的财产权，将这些权益交给委托人进行资产管理，以保障资产权益及资产本身的安全，提供交易的信用等级，从而吸引更多的投资者。当前在土地资产权益证券化的前提下，土地资产本身并不转移，原始权益人仍然有占有、使用及收益的权利。
SPV进行信用评估与信用增级。SPV在取得权益资产后，要对土地资产权益做合法性与真实性的审核，并做出相应的评估报告，当然这只是内部评估，并不需要对外公布结果。在信用评估后，SPV还需要对土地资产权益进行信用增级，信用增级的目的是为了降低证券的发行成本，可以采用担保的方式来提供额外信用支持，担保机构按照各国的做法，通常是由政府或国家金融机构来完成，向投资者承诺SPV能够按照偿还本金及利息，一旦发生违约情况，则由政府或政府担保机构来承担法律责任。如此一来，将土地权益证券信用等级上升到国家等级，能够大大吸引投资者的信心。在信用增级后，SPV需要再一次进行信用评估，这是交易之前的一次重要的信用等级评估，应该以公告的形式，供投资者在购买时参考。
土地权益证券的发行与流通。在完成信用等级评估后，SPV就可以发行证券，委托相应的券商来代售土地权益证券，其销售的方式与其他的资本证券是一样的，在销售后获得的收入按照与原始权益人的约定进行支付，这样，原始权益人的融资目的就达到了，同时也实现了土地资产的流动性。
土地权益证券的清偿。土地权益证券是以债券形式存在的，这就需要清偿投资者的本息，由SPV来行使这个职能，SPV偿还本息之后，如果资产收益还有剩余应该返还给原始权益人。
（作者分别为长春理工大学光电信息学院讲师，长春理工大学光电信息学院副教授、吉林农业大学博士研究生）
【注释】
①Haftom Tesfay：Rural Land Dispute Settlement Mechanisms in Tigray： the Case of Humera，Addis Ababa University School of Law，2011.
②[日]野口悠纪雄王：《土地经济学》，汪斌译，北京：商务印书馆，1997年，第149页。
③张娟：“中国农村土地证券权益化研究”，西华大学硕士学位论文，2013年。
