时间：2022-04-02 12:21:20
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇租赁行业中总结，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
金融租赁业务是不同于银行信贷的一种新型交易方式，它以租赁资产为核心，以设备租赁代替融资购买，为企业提供了一条全新的融资途径，体现了融资与融物相结合的特点。一般来看，金融租赁业务和银行信贷业务在交易结构、交易载体、定价机制等方面均存在不同。1.不同的交易结构。租赁业务可总结为独有的“一二三”模式，即“一个租赁物、两个合同、三个当事人”。“一个租赁物”即每一笔金融租赁业务的开展，都必须有一个租赁物;以这个租赁物为依托，金融租赁业务会衍生出两个合同———租赁物的买卖合同和租赁物的租赁合同;这两个合同发生在三个不同的租赁当事人之间:出租人、承租人和设备生产商。在这个过程中，租赁资产是租赁业务的核心，也是租赁业务和信贷业务最基本的区别。2.不同的交易载体。信贷业务的交易载体为货币，其信用的运动方式为“货币—货币”。而金融租赁业务则由货币融资变成了以实物资产为交易载体的融资，运动形式为“货币—实物资产(租赁物)—货币”，因此其产融结合、服务实体经济的效果更强。3.不同的资产属性。作为租赁业务的核心，租赁资产不仅是单纯的金融资产，其背后更是实物资产、客户信用等的融合。以飞机租赁为例，租赁期内，如果客户违约，但飞机并未贬值，这说明租赁公司的金融资产发生贬值，但实物资产并未贬值，租赁公司可以通过租赁物处置等方式来降低损失。另一方面，如果飞机价格贬值，但客户并没有违约，作为金融资产的飞机依然能够为租赁公司带来稳定的现金流。从这个意义上来看，由于租赁资产的风险缓释作用，租赁业务的风险程度一般低于银行信贷。4.不同的定价机制。银行的贷款利率定价一般考虑以下几个因素:基准利率、交易成本和企业风险溢价。租赁业务定价同样需要考虑以上因素，但还需要包含以下部分，即定价是否需要覆盖设备的维修成本、特定市场投资风险、租赁物价格波动风险、资产余值估算等。5.不同的合同属性。在金融租赁交易中，租赁资产是承租企业根据自身需要选定的，因此不能以退还租赁物为条件而提前中止合同;租赁公司也不能以改变租金为由来终止合同。因此，金融租赁合同具有不可违约性。6.不同的权属关系。在信贷业务中，企业从银行获得贷款购买设备，设备的所有权和使用权属于企业;但在金融租赁业务中，业务存续期内，租赁设备的所有权属于租赁公司，使用权则属于承租企业。7.不同的业务领域。由于银行信贷表现为纯粹的资金运动形式，因此其可进入国民经济的各个领域;而租赁业务必须以实物资产作为载体，这就意味着一些不依托于大型实物资产、提供智力服务和创意的行业，租赁业务并不太适合进入。①8.不同的风险类别。银行信贷业务面临的风险类别包括信用风险、市场风险、操作风险等。租赁业务同样会涉及这些风险类别，但还会面临一些特殊风险，例如资产风险、税收风险等。租赁业务的风险特征将在第三部分进行讨论，此处不再赘述。9.不同的融资能力。融资能力的差异主要是针对承租企业而言的。信贷业务中，贷款的增加会提高企业负债比例，降低偿债能力;但是通过租赁方式融资可以部分规避和解决这一问题，同时还能享受成本扣除、税收减免等多重“好处”，为企业“减负”。10.不同的信用扩张能力。信贷业务和租赁业务具有不同的信用扩张能力:银行提供的货币和贷款会通过货币乘数产生出数倍于它的存款，有可能造成信用膨胀;而金融租赁业务必须以租赁资产作为依托和载体，一般不会造成信用的过度膨胀。
二、金融租赁业务的风险特征:一般风险和特殊风险
租赁资产是金融租赁业务的核心，也是信贷业务和租赁业务最基本的区别。由于租赁资产兼具金融资产和实物资产的双重属性，因此金融租赁业务既会面对一般的金融风险，也面临了租赁业务的特殊风险———资产风险。
(一)金融租赁业务的一般风险②1.信用风险。金融租赁业务的信用风险是指由于种种原因，导致承租人、设备供应商或其他当事人不愿或无力按时履约，从而为租赁公司或其他交易对手造成损失的风险。金融租赁业务信用风险的特殊性在于其风险源不止一个，设备供应商无法按时交付设备、承租人不能按时支付租金、租赁物发生损毁等，都会导致信用风险的发生。因此，租赁公司必须做好事前调查，强化后期管理，随时跟踪租赁物使用情况，以降低风险的发生。2.其他风险。租赁业务的市场风险、流动性风险、操作风险等，与其他金融机构并无本质不同，但是，如果对租赁项目和租赁物的选择出现失误，对设备市场缺乏分析，造成投资不能按时收回，或者由于资金融通能力不足无法支付设备购买资金，也会引发市场风险。
(二)金融租赁业务的特殊风险③1.资产风险。由于租赁业务的开展必须以租赁资产作为依托，因此资产风险是金融租赁业务面临的最特殊的风险。资产风险包括几个方面:购买风险、灭失风险、余值风险等。购买风险指的是租赁公司在选择租赁物和供货商的过程中，由于租赁物价格波动、质量不高、供货渠道不通畅、资产组合不合理等产生的风险。购买风险会影响承租人对租赁物的使用，进而影响其偿债能力。灭失风险指的是租赁物在运输、安装和使用过程中，由于各种因素造成其不能正常使用或完全损坏，进而给租赁公司带来损失的风险。通常情况下，租赁公司会在租赁合同中要求承租人对租赁资产投保，以降低损失。余值风险即残值风险，一般发生在经营性租赁业务中。由于经营性租赁业务需要面临租期结束后的资产处置工作，因此租赁公司必须合理估计残值以保证权益。2.其他风险。其他风险包括法律风险、税收风险、资产价值与债权的不匹配风险等。(1)法律风险。由于租赁业务涉及了多个当事人、合同文本和交易环节，导致其法律风险较大。如果交易各方的权利、义务、风险状况等没有在相关合同中明确体现，就可能产生纠纷。(2)税收风险。税收风险即现有税收制度发生改变时，有可能造成项目权益率发生变动而产生的风险。因此，租赁公司在业务开展过程中，需要充分考虑到税收制度变化带来的影响，进而合理测算自身的税收承受度和项目收益水平。(3)资产价值与债权不匹配风险。该风险指的是，由于未估算好租赁业务的信贷成本、交易成本、承租人风险溢价等因素，导致租金不能够覆盖租赁公司的成本和正常收益。在实际的业务操作中，可以采取租金先付、收取保证金、倒推法计算各期租金等方式，来降低此风险的发生。实际上，无论是税务风险还是资产价值与债权不匹配风险，其核心都是定价问题。只有充分估计到租赁业务中可能会发生的各类风险以及风险的大小，才能对租赁资产进行合理定价，并科学确定各期租金的额度和支付方式，最大化租赁公司的收益。
三、金融租赁公司风险管理体系的构建:“资产+信用”的风险管理模式
尽管租赁资产是租赁公司风险管理的核心和主要手段，但这并不意味着租赁公司不需要重视对承租人信用状况的考评。实际上，基于租赁资产的核心地位，以及资产和信用在不同业务中的不同作用，租赁公司必须围绕着租赁资产的使用和流转，以租赁资产为核心，以企业信用为重点，构建“资产+信用”的风险管理体系。
(一)金融租赁公司的风险特征要求建立“资产+信用”的风险管理模式根据前文分析，租赁业务风险可划分为一般风险和特殊风险。这种特殊的风险特征，要求金融租赁公司在风险管理工作中必须同时重视对资产和信用的双重管理。从资产和信用两个方面更深入地探究租赁业务和信贷业务的区别，可以发现，尽管信贷和租赁都需要同时对资产和信用做出评价，但由于资产和信用在两个业务中所处的不同地位，因此表现出不同的作用:信贷业务是以企业信用为切入点的，资产或物的因素为一种增信措施;而租赁业务是以“物”为切入点，首先寻求的是合适的租赁物，同时考虑承租人信用。正是基于此特点，金融租赁公司需要改变以往过于依赖信用管理的风控体系，加强资产风险的管理，并从资产和信用两个方面，重塑风险管理架构，以更好地适应租赁业务要求。基于资产和信用的风险管理体系，金融租赁公司可以制定差异化的准入标准，通过不同等级的资产和信用的搭配，实施不同的租赁授信政策。
(二)如何建立“资产+信用”的风险管理体系①1.基本原理。评级的概念来源于银行。在实践中，银行依据一定的标准，采用一定的方法，对客户和特定交易(即债项)进行等级划分，并据此制定不同的政策，实施不同的授信原则和限额管理，以实现风险管理的差异化和精准化。可以说，以信用评级为基础的风险管理体系是银行风险管理工作的核心。一直以来，对租赁资产的选择、评价和管理是租赁公司业务发展中的一个难题。如何将分属于不同行业的不同资产，用一个统一的标准进行衡量，租赁公司也在不断地进行探索。借鉴商业银行成熟的客户信用评级经验，金融租赁公司完全可能总结、抽象出衡量实物资产好坏的关键因素和指标，建立起一整套租赁资产的风险评级体系，走出一条适应租赁业务特点的风险管理之路。2.指导原则。租赁公司“资产+信用”的风险管理体系是一个全新的思维，在充分考虑租赁业务特点的基础上，本文认为，“资产+信用”的风险管理体系的建设，除了遵循一般风险管理的基本原则外，还应该坚持以下原则:(1)以租赁资产为核心。租赁公司风控体系的搭建应该牢牢把握“租赁资产”这一关键，在当前的风控体系中，加入对资产风险的评价和管理，并以此为基础，对风险管理架构进行调整。(2)以企业信用为重点。尽管租赁公司要高度重视资产风险，但这并不意味着其会放松对承租人的信用考察。租赁公司依然需要加强信用风险防范，做好事前调查和事后管理，避免向资信状况差的承租人和风险过大的项目投资。(3)区别、侧重与融合。租赁公司应对资产风险和信用风险实施不同的管理方法和技术;在实际运作中，应以资产风险为主，同时重视信用风险管理;以二者为基础，建立起一整套既相互独立、又实现了对接和贯通的风险管理体系。(4)动态调整。鉴于内外部经营环境和竞争格局的变化，租赁公司应该定期或不定期地对公司的风险管理状况进行检查和评估，及时调险管理的政策、制度、流程等，以确保公司风险管理与业务发展战略相一致。3.“资产+信用”风控体系的初步框架和实施步骤。一般看来，合格的租赁资产需满足几个特征:首先，具备保值性、通用性、可移动性;其次，本身具备独立价值，可单独处置;再次，变现力强、能够转让，拥有比较发达的二级市场;最后，对企业生产经营起到关键性的作用，或者说是企业生产经营的核心设备和关键设备。从这几个特点出发，租赁公司可以提取出一套租赁资产评价的基本指标，构建租赁资产的风险评级体系。租赁资产评级指标的提取应该坚持全面、客观、科学的原则，既考虑租赁物的通用性、可变现性和可移动性，同时合理评价不可移动的关键设备和核心设备。租赁资产风险评级体系的搭建可以从两个层面来考虑:宏观层面上，坚持全面性标准，着眼于整体框架的完整，确定租赁物评价的基本框架;微观层面上，基于不同的行业和租赁物，确定差异化的评价准则和指标，同时确定对应权重;指标的确立和权重的划分应建立在深度的行业研究和大量的数据支持上。租赁评级体系基本指标可以包括以下几个方面:从宏观来看，应包括行业指标、租赁方式指标;从微观层面来看，可以考虑租赁物的整体价值、单体价值、通用性、可移动性、保值性、技术先进性、未来可应用前景、是否是企业生产的关键设备等。每个大指标之下，可以根据租赁物的不同特点，设计微观指标，并给予权重，例如，行业指标可包括行业基本面、景气指数、设备价格指数等;租赁方式包括直租、回租、厂商租赁等。具体方法上，可以采取专家打分卡的方式，依据从好到坏的标准，设置5分到1分五个等级。需要说明的是，由于行业的不同和租赁公司具体业务的差异，具体指标选择还需要租赁公司依据自身情况而定，同时依据经济形势变化做出适度调整。举例说明上述指标体系的应用。以飞机为例，行业指标可以从航空运输景气指数、旅客运输量、周转量等进行设置。如果行业非常景气，旅客运输量、周转量很大，可以给出4～5分的分值，反之则给予低分。从租赁方式来看，如果企业需要大力发展直租，则给予直租较高分值。飞机的整体价值和单体价值都很高，同时也具备优良的通用性、可移动性和保值性，可分别给予5分。在技术先进性和未来应用前景上，可赋予主流机型较高分值等等。这样，通过专家对各个租赁资产评价指标的赋值，租赁公司可以将以往对租赁资产感性、主观的判断，转化为理性的认识。租赁资产风险评级体系的搭建可以采取分阶段、逐步推进的方法，即立足于行业和公司当前的实际情况，先易后难，先简后繁，从简单、有效、便捷做起:首先，应着重于整体框架的搭建，并从租赁公司占比最大的行业开始建立。其次，在评价方式上，可先采取专家打分卡的方式，并依据从业经验、职位等，对专家评判结果设立权重。最后，组织一批具备较强研究能力的人才队伍，加强行业研究，重视数据积累，最终过渡到计量方法的使用。4.适应“资产+信用”风险管理体系应做的变革。在“资产+信用”的风险管理框架下，租赁公司风险管理的内容、组织结构、指标体系、流程设计、监控和预警体系等均要随之发生变化:风险管理的主要内容应从以“信用”为主，转变为“资产风险+信用风险”。在组织结构上，设置专门的资产风险管理的职能部门，并与风险管理部和业务部门进行分工、对接和协作;职能设置上，资产风险管理部门专注于资产风险管理，前台业务部门设置专岗，负责追踪、监测、研究最新的市场动态。预警和监测指标也应加入与租赁资产相关的内容，更关注行业指标、设备价格指数等。在流程设计上，也应加入租赁资产风险评级的环节等等(相关流程设计可见图5)。
(三)“资产+信用”风险管理体系的应用“资产+信用”的风险管理体系建立之后，租赁公司就可以以租赁资产风险评级结果为基础，结合承租人信用评级，在业务定价、租后管理、限额管理、监测与预警方面，实施差异化政策。从租赁授信政策来看，一方面，针对融资性租赁和经营性租赁的不同，实施不同的授信组合管理。经营性租赁业务更类似于长期投资，因此对资产和承租人的资质要求更高。另一方面，对于融资性租赁业务，可以根据资产、客户和债项的不同等级，实施差异化的授信管理和增信措施。配合授信组合管理，租赁公司可以在流程设置上做出调整，设置差异化的流程分支，提高审批效率。总之，依托于“资产+信用”的风险管理框架，租赁公司可以发展出一整套包含制度、流程、定价、监测、预警等的应用体系，实现差异化的决策和定价，并对当前“类信贷”的宏观风险管理框架进行重塑，进而走出一条符合监管要求、贴合业务特点的差异化道路。
四、“资产+信用”风险管理体系下，金融租赁公司的应对策略
风险管理模式的建立和调整是一项系统工程，也是一个长期性的挑战。金融租赁公司必须从战略高度对风险管理工作进行系统研究和全面梳理，从而真正走出一条特色化和专业化的道路。在具体的策略选择上，金融租赁公司可以制定风险管理发展规划，在深度调研的基础上，制定分阶段目标，从短、中、长期有序地推进风险管理能力的提升。从短期来看，由于公司面临的资源约束、结构职能、管理模式等不会发生太多变化，因此更多的是一些基础性的工作。例如，对公司风险管理工作进行全面诊断，总结风险管理经验，寻找风险管理漏洞，确定未来的发展方向，评估未来发展所需投入的人力、物力、平台建设等资源;培育风险文化;着手数据积累和行业研究等。从中期来看，经过前期的梳理和调整，风险管理整合框架已经初步搭建，更重要的就是对其进行落实和细化。例如，不断强化董事会和高管层的风险管理责任;全面整合资产风险、信用风险、市场风险等重大风险管理职能;不断完善业务风险管理线、职能风险管理线、内部审计线三道防线的建设;对风险管理人才的培育和激励等;开发更为精确的风险管理技术和手段等。从长期来看，长期的规划是一个不断优化和创新的过程。由于经济形势瞬息万变，金融租赁公司也应及时对公司业务方向、发展战略、风控模式等做出调整。鉴于前期的积累，租赁公司可以在数据、信息技术、人力资源储备等达到条件的基础上，研发较为高级的资产风险管理模型，并将其与信用风险管理、授信决策、租后管理、预警和监测、资产分类等实现对接，构筑出租赁公司全新的风险管理模式。实际上，对短、中、长期时间段的划分并不是一个严格的时间线，各阶段的主要工作也可以依据进度调整，创新能力的发挥也应该贯穿于整个发展过程。但无论如何，有关风险管理的基础工作需要从当前得到重视，开始启动并逐步推进。
我国经济发展呈现迅猛态势，工业化步伐不断加快，经济增长方式也在迅速转变，随之而来的对于基础设施完善的需要以及传统产业的升级的需要等都要求大量的资金投入，正因如此，我国融资租赁行业发展前景十分广阔。融资租赁行业是由美国传入的，“二战”后由于工业化生产过剩，许多物品设备的价格又居高不下，使得购买力和产品供应失衡，于是生产商采用出租物品设备使用权，待出租人以资金的方式将融通的资金回收后，可以直接以一定的价格将该物品设备出售给购买人，实现所有权的转移，这种方式被称为“融资租赁”。融资租赁行业在我国真正得以起步发展是在1981年中国东方租赁有限公司成立后，融资租赁在短时间内迅速发展。1988年到1998年十年时间里，我国的融资租赁行业由于制度的不完善，欠租问题十分严重。1999年后银监会颁布新的《金融租赁公司管理办法》后，融资租赁行业恢复、调整并重获新生。2015年8月26日，国务院常务会议决定施行加快金融租赁和融资租赁行业发展的措施，会议指出加快融资租赁和金融租赁的发展是深化金融改革的一项重要举措，要协调配合有关部门，加强风险管理，可见融资租赁行业在我国发挥着越来越重要的作用，行业前景广阔。要想促进融资租赁行业健康稳定发展，强化风险控制的举措必不可少。
二、融资租赁概述
融资租赁又称设备租赁或现代租赁，实质上是指与租赁所有权相关的部分或大部分风险和报酬的转移。融资租赁同贷款的形式类似，进行融资租赁的物件以及出卖人都由客户自行选择，租赁期间客户享有对物件的占有、使用、收益权，唯独不同的是，客户不具有融资租赁物件的所有权，而贷款业务中，物件的所有权是属于客户的。融资租赁中资产的所有权最终可以实现由出卖人到客户的转移，也可以不转移。
融资租赁的交易流程主要为客户选择设备和出卖人、出租人购买设备、租赁给客户使用以及客户支付租金这四个环节，租期结束后客户可以选择续租、回购或者退回设备。
融资租赁根据租赁的来源可分为直接的产品形式和客户服务租赁售后回租。直接租赁是承租人根据自己的需要选择租赁项目和出卖人，出租人根据承租人向指定的卖方购买相应的租赁项目并出租给承租人，承租人支付租金的过程。客户服务和售后回租是承租人享有货物的所有权，将出售给出租人，租赁合同的签署将该物件从出租人处租回使用的交易，此时承租人不再享有物品的所有权。
三、风险控制理论概述
（一）风险控制理论
风险控制是指风险管理者采取各?N措施和方法来消除或减少风险事件的可能性，或减少风险事件所造成的损失。它可以通过风险识别、测量、管理，如评估和决策处理可能的损失。风险管理是一门新兴的管理科学，作为一门新兴学科，它具有管理计划、组织协调、指挥控制等功能，同时也具有自己独特的功能。目前比较流行的风险控制理论有多米诺理论和能量破坏释放理论。
（1）根据多米诺理论，风险因素导致风险事故，而风险事故导致损失和风险因素是控制风险的关键。因此，要认真研究风险问题，采用科学的识别、分析和控制方法，采取有效措施，消除可能出现的不良事件，使风险降到最低水平。
（2）能量意外释放理论从事故发生的物理本质出发，介绍了事故链反应：由于不安全行为和管理失误引起了人们的不安全感以及它们之间的相互作用，异常或危险物质和能量释放通过某种机制影响人体和设施，造成人员伤亡和财产损失，这种事故可以通过加强能源和屏蔽得以预防或减少。
（二）融资租赁风险与类别
融资租赁业务具有投资大、周期长、资产流动性弱的特点，这些特点也标志着金融租赁属于风险投资类，而风险来自租赁业务在各种不确定因素的过程中可能带来的损失。市场风险包括，市场产品风险、金融风险和贸易风险等。
1.市场产品风险
在市场环境下无论何种金融活动，涉及购买设备或产品时，都首先要考虑到产品所带来的市场风险。融资租赁企业应当充分了解产品的属性、市场供需关系、消费者的心态和消费能力、发展趋势以及在市场的发展，若不将产品和市场的状况调查清楚，必然将增加市场和商品本身带来的风险。
2.金融风险
在金融性质的租赁中，金融风险存在于经济经营活动的全部过程当中。作为出租人承担的最大风险就是承租人是否有还租的能力，这将对租赁公司未来的运行和发展有着直接的影响，所以大家应该意识到，项目开始时，风险也就存在了。
3.贸易风险
对于一个行业性质的租赁，贸易以订单方式进行是存在一定贸易风险的。在商品贸易中，一个比较完整的社会化发展同样支持建立相对独立的制度和防范风险的措施，例如信贷、运输、保险、商检、信贷等风险采取预防和补救措施，但是由于人们的认知水平被限制，同时商业性质企业和其他管理经验的不足等因素，使得贸易风险普遍存在。
四、融资租赁风险控制对策
（一）融资租赁项目受理前风险控制加强
目前融资租赁行业项目受理前所面临的风险主要体现在信用风险、汇率风险、利率风险、政策法律风险以及技术落后风险等几大方面。对此融资租赁行业应当依据各种存在的风险，采取具体的针对措施，制定出适合本企业的完整的风险防御体系，以加强项目受理前的风险控制，将风险尽可能降低到一个合理的范围以促进企业健康发展。
1.信用风险的防范控制
融资租赁交易以融资为对象，以商品为载体。这种租赁方式与传统的信贷有一定的相似之处，就是供货方和承租方之间租赁关系的建立有赖于良好信用的支持。一方面，承租人在吸引融资租赁公司为其融资时需要具备良好的信用，而且需要有还款能力，这样才能取得对方的信任。另一方面，融资租赁公司只有建立良好的信誉才能将吸引社会资本注入资金。由此可以看出，融资租赁过程中任何一方的信用问题都会导致融资租赁的风险，因此有必要建立全面的信用风险防范体系。
首先，金融租赁公司应在销售合同前全面调查供应商的信用状况，投资必须有一定的选择性，选择信誉较好的信用状况较为稳定的供应商；而对于信用状况不佳的供应商，可要求承租人更换或提供相应的担保，以防止供应商违约的风险。其次，在合同签订时必须依据国家相关法律规定明确双方的权利与义务，另外在合同履行期间，也要定期了解情况，及时掌握财务动态，发现可能存在的问题，规避风险。
2.汇率风险的防范措施
在国际融资租赁合同中，汇率风险是最重要的风险之一。国际金融市场始终处于发展变化的过程中，汇率波动也在所难免，对于融资租赁行业来说汇率变动产生的风险不容忽视。融资租赁过程中可能出现在购买设备支付需较长的时间，汇率的变化可能会导致交易风险，从而损害了融资租赁公司的利益。为此，融资租赁公司可以采取完全对冲的策略，也就是所谓完全套期保值策略，是指金融租赁公司可以减少或消除由于汇率变化带来的未来损失，并运用各种方法和技术来降低风险。金融租赁公司在选择最有利货币时，应遵循一定的原则，如使用软通货，在设备进口时倾向贬值，在收取外国租金时增加硬通货的收集。还可以采取措施减少或转移合同中的汇率风险，如外汇储备的提供、远期外汇交易的使用以及外汇期货交易的使用等。
3.利率风险的防范措施
由于银行利率的水平是中央银行在国家宏观调控需要的水平上决定的，融资租赁公司无法改变和避免这种由于利率水平的制订以及结构的调整所产生的风险。因为融资租赁公司无法预测利率变动的水平，因此利率变动产生的风险是融资租赁公司无法也没有能力加以控制的，面对浮动利率所带来的风险，规避利率风险的基本原则是将未来的不确定性和利率风险降低到可以接受的程度。具体措施可以从两个方面进行，一方面，为防止由于未来预期利率波动，金融租赁公司可以提前与承租人签订浮动利率合同。当银行利率上升时，双方同意提高租金。另一方面，可以根据付款时的市场利率计算每个期间应付的租金，以减少利率波动的风险。
4.政策法律风险的防范措施
融资租赁中同样不可控制的另一个因素就是政策法律风险。由于国家政策和法律的变化与调整所造成的政治风险，融资公司在运作过程中无法通过各种渠道进行预测和控制。因此，金融租赁公司对金融风险的控制几乎束手无策，所能做的只有积极关注国内外政治经济发展的动向，及时根据我国政府的政治经济形式对自身经营管理模式进行改革与提升，并及时采取必要的措施来降低经营风险。另外，由于融资租赁项目资金设计和融资等涉及许多与法律相关的问题，非法律专业人员常常会一头雾水，因此出租人在融资租赁项目设计的过程中可以聘请法律顾问参与，积极寻求法律专业方面知识的指导，聘请专业的法律人员预测法规税率等的调整也能够从一定程度上规避或减小这方面的风险。
5.技术落后风险的防范措施
在科技强国的当今时代，注重科学技术的发展与革新同样是融资租赁公司需要关注的内容。由于科学技术的发展变革尤为迅速，技术落后的风险在如今科学技术日新月异的大形势下显得尤其重要。融资租赁交易以实物为前提，产品或设备的技术水平与更新换代速度很大程度上影响着融资租赁的交易过程。租赁物通常是由承租人选择的，承租人在选择租赁物时应当充分了解其市场行情，对于租赁物的技术水平有充分的了解，并且参考其更新换代的速度进行合理选择。虽然租赁物是由承租人选择的，但是融资租赁公司也应当对该租赁物有一定的调查了解，防止租赁物由于更新换代速度快或技术落后等因素，导致承租人支付租金能力的下降，损害融资租赁公司的利益。要想降低技术落后的风险，最重要的一点就是对租赁物品以及财务经济的可行性研究，充分调查掌握租赁物品资料，并且做好同类产品的调查和预测，选择技术水平较高、市场潜力和需求水平高的产品。
（二）明?_融资租赁项目租赁期风险控制点
自租赁期开始日，承租人应当将租赁开始日租赁资产公允价格与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，其差额作为未确认融资费用。承租人计算最低租赁付款额的现值时如果知悉出租人的租赁内含利率，应当采用出租日的租赁内含利率作为折现率，否则应当采用租赁合同规定利率作为折现率。如果出租人的租赁内含利率和租赁合同规定的利率无法获悉，应当采取同期银行贷款利率作为折现率。
（三）增强规范租赁资产管理
1.强化风险预测
金融活动往往会伴随风险，而且这种风险常常无法避免，但是可以通过预测可能发生的损失来进行风险预测，这样就能够将风险降到最低，因此强化风险预测、建立健全风险预测和评估系统十分必要。对于风险的预测需要有大量数据信息作为辅助。所需要的信息资料主要有客户需求方面，如客户希望做融资租赁业务的原因、融资金额、融资币种、租赁期限等；设备方面，如设备名称和价值、制造商、是否涉及进出口、是否为技术改造项目设备，等等；客户的基本情况，如评级情况、授信额度、金融产品使用情况等。
如今人类已经进入到大数据时代，科学准确的数据能够帮助大家做出更加准确、有效的判断。然而对于信息系统的建设则需要一定的投入，首先必不可少的是要建立一个内部的信息中心，然后则需要专门人员的进行及时的信息搜集，并将搜集到的信息加以整合处理。只有掌握了足够多和准确的数据，了解了融资租赁中其他相关企业的信用情况，才能够为管理层提供更好的信息支持，有效降低承租业务中可能存在的风险。
2.拓宽管理视角
企业的发展必然脱离不了“管理”二字，管理的缺失也是融资租赁中风险的来源之一。融资租赁是出租企业通过将产品或者设备提供给承租企业实现融资目标的，因此，承租企业必然要强化对于租赁物品的管理与控制，保障其质量和数量。承租企业的管理应当从多个范围入手，如加强企业内部控制，加强财务管理与人才管理等。认识到拓宽企业管理视角在融资租赁中的重要性，提高管理效能，尽可能将自身在融资租赁中的风险降到最低，也就是说，增强实物租赁的管理，是有效降低融资租赁风险的最好方法。
3.培养专业人才
融资租赁行业虽是金融领域的行业，但其属于综合产业，涉及众多领域，因此需要具有综合素质的人才。众所周知，人才是所有行业不可缺少的资源，融资租赁行业的专业人才应当对经济、政法、金融、贸易等均有所涉猎，兼具行业的专业知识，具有长远的目标和真知灼见。只有这种具有综合素质的人才，才能成为融资租赁企业中的军师，为其保驾护航。只有企业内部具有这样的人才，才能够减少由于缺乏专业知识技能与判断力而造成的损失。想要降低这种风险，就必然要注重人才的引进、培养和发掘。
【关键词】融资租赁；风险控制；措施
一、我国融资租赁的发展状况
融资租赁作为一种新型的融资工具，承担着出租人、承租人和供应商的纽带作用，以出租人提供资金为限，承租人以较少的资金成本拥有商品的使用权。融资租赁相比较于银行贷款融资更便捷，而且租金费用可以实现税前抵扣，减少企业资金占用。能够利用自身专业优势，整合上下游资源，实现供需两端精准匹配，达到资源配置最优化。融资租赁在发达国家发展比较迅速，自20世纪50年代兴起于美国以来，融资租赁在发达国家已逐渐成为与银行信贷、证券并驾齐驱的三大融资工具之一，广泛运用于各类重资产行业，如基建、航空、船舶、医疗设备、农业等，租赁渗透率约30%。
我国融资租赁行业起步虽然较晚，但在“十二五”期间进入快速发展期。据统计，截至2016年底，全国融资租赁企业已突破7000家，其中内资租赁220多家、外资租赁7210多家、金融租赁60多家，租赁企业空置率达到60%（成立一年内无业务）；不论是企业数量，还是总资产规模，都呈现明显增长。
二、融资租赁企业面临的主要风险分析
融资租赁可以促进企业的发展，但是融资租赁市场仍然存在着诸多风险，融资租赁企业应该在做好风险分析的基础上，发挥融资租赁的优势作用。融资租赁企业的风险主要表现在以下几个方面：
1.财务风险贯穿于融资租赁全过程
融资租赁可以有效解决中小企业资金紧张、设备紧缺的问题，通常融资租赁企业为承租方提供的商品或服务需要大量资金做支持，因此财务风险时刻存在。融资租赁企业是整个金融交易的主要风险承担者，如果承租方恶意拖欠承租费或供应商不能及时提供所需商品或服务，都会造成融资租赁企业资金的浪费，因此融资租赁企业在选择承租人时应对其财务状况有所了解，充分分析其偿债能力，选择供应商时应充分考虑其信用等级及供货能力，尽可能降低财务风险。
2.市场风险决定企业的发展空间
融资租赁相较于其他融资方式租赁周期长，受利率和汇率的波动影响大，给融资租赁企业带来的市场风险也大。利率的波动会引起融资租赁商品的价值发生变化，利率上升融资租赁企业支付银行贷款利息增加，成本上升，在承租方价格不变的情况下融资租赁企业的收益减少。与外汇有关的融资租赁业务，当汇率发生变化就会给融资租赁企业带来汇率风险。由于融资租赁市场竞争的加剧，融资租赁企业对承租方审核不严格，对承租方缺乏监督管理，承租方管理不到位会出现经营不善的风险，影响融资租赁企业的收益。融资租赁企业应基于友好的原则对承租方和供应商行业状况和市场发展前景充分了解，关注其抵抗风险的能力。企业可通过不断扩大融资租赁的规模，扩充融资租赁的渠道，例如可针对企业的实际需求进行专业化定制服务，实现有针对性的融资租赁，在有效控制市场风险的前提下实现企业的规模效应。
3.信用风险是对融资租赁各方的约束
信用风险来源于融资租赁企业、承租方和供应商对相关方没有履行尽职义务所形成的风险。如果承租方未按约定支付租金，则融资租赁企业要承担相应的风险。如果融资租赁企业未按时支付采购款则承租方也要承担供应商延迟供货的风险。如果供应商未按规定要求提供商品或服务则融资租赁企业和承租方都要承担相应的风险。由此可见任何一方违约都会给相关方造成信用风险。
4.宏观调控政策对融资租赁企业的风险
国家产业政策和宏观调控政策对融资租赁的发展具有导向作用，直接影响融资租赁企业的税收变化，从而影响其盈利能力。例如税率的变化对融资租赁企业和承租人都有很大影响， “营改增”政策的实施即是通过政策对税率进行调节，进而影响企业的税收和收益。利率、汇率的变化对融资租赁也会产生很大的影响，负债利率、汇率上升会导致企业的融资租赁成本增加，进而影响其融资租赁收益。
由于科学技术不断进步，生产工艺的逐步改进，融资租赁企业还存在人才风险和技术风险，融资租赁过程中还存在地震等不可抗力风险等，对各种风险的成因我们要加以重视，并在融资租赁过程中加以规避。
三、融资租赁企业主要风险控制措施
融资租赁企业在为客户提供服务，分担财务风险的同时，对自身所面临的融资租赁风险必须进行有效把控，通过风险识别、风险认知、风险管理，建立风险管理体系，把融资租赁风险控制在一定范围内。
1.完善融资租赁相关法律法规和财政税收政策
虽然我国融资租赁行业起步较晚，但是对经济发展的促进作用越来越明显。在实现操作过程中还存在适用法律的缺乏，对融资租赁企业会产生一定的风险，因此加快完善融资租赁的相关立法，完善租赁物物权保o制度，建立统一权威的租赁资产公示平台，达到预防权利冲突的公示作用，可以使融资租赁企业有法可依，避免交易各方产生不必要的纠纷，促进融资租赁行业的快速发展。国家政策的支持对融资租赁行业具有激励作用，国家通过财政补贴、税收政策支持等优惠政策，可以减轻融资租赁企业税收负担，实现企业快速发展。
2.建立完善融资租赁企业风险评估系统
（1）设立公司风险管理指标体系，按时对各类风险进行计量、监测、评估和分析，定期或不定期组织编写风险报告，并对报告相关数据和情况进行现场和非现场检查。
（2）信用风险管理。注重研究外部经济形势和政策，定期分析重点行业，实行负面清单管理，适时制定和修改相关行业准入标准，提供选择行业和优选客户参考，切实防范信用风险。业务部门不仅要了解客户经营状况，还要了解其所在行业特点、市场占有率、发展潜力，同时进行发展前景分析，从整体风险、过程风险、经营策略风险等多角度分析客户对风险的承受能力，将项目筛选、尽职调查、初审上报、项目实施和后期管理等各环节风险管理责任落实到人，落实问责机制，全程识别、评估、控制和监测项目风险，为风险分析和管理提供准确的数据。在项目风险控制方面，明确风险管理要求和规范各环节流转程序，明确各部门、各岗位的职责和权限。同时提高信用风险识别和差别定价能力，开发内部评级系统，对公司所有的客户和项目进行评级。
3.建立健全企业文化，提高风险防范意识
融资租赁企业面临着财务风险、市场风险、信用风险、政策风险等各类风险，因此在日常管理中应建立完善的金融风险保障体系，建立健全融资租赁各项管理制度，完善融资租赁风险识别系统。企业管理者应积极培养员工对风险的辨识能力，通过可能性分析提高防范风险的能力。可通过系统培训增强员工的财务知识，法律知识，在提高专业知识能力的同时不断提高其业务能力。从了解客户需求到成功签订合同都要以客户为中心提高服务质量，同时对照风险防范措施，分析合同可能存在的风险，提高风险防范意识。
4.加强融资租赁企业过程审核管理和控制
中后台控制。融资租赁公司作为类金融企业，需要在客户管理、项目审批、风险管控和资产管理、法律诉讼方面建立严格专业的制度支撑，健全不同行业统计为指导的中后台控制系统建设，完善运营模式和报价梳理。
节点控制。将租赁业务划分为租前、租中、租后三大环节，科学设定各环节的管理内容、工作标准和管理要求，按照有效制衡的原t，把各环节风险管理责任落实到具体的部门和岗位，通过对各节点的精细化管理实现风险控制目标。
区域经济风险地图。针对国内外政治、经济和运营风险，规划区域经济风险地图，帮助企业合理部署风险资本，做出更加明智的决策。
5.加强对融资租赁企业的内部审计管理
随着融资租赁行业的不断发展壮大，应加强内部审计管理。加强制度执行的过程监督检查、内部审计，评价制度设计的合理性以及运行有效性。对于存在的问题“早发现，早处理”。防范企业的运营风险。
四、总结
融资租赁行业作为银行信贷的有益补充充分发挥了其金融功能，但是其风险管理问题仍然比较突出。虽然随着法规、制度的逐步健全融资租赁行业有了较快发展，但是风险控制仍是融资租赁企业首先考虑的问题，融资租赁企业应在有效防范风险的基础上整合各方资源，建立完善的风险管理体制和健全的风险控制系统，加强融资租赁过程管理，促进融资租赁行业蓬勃发展。
参考文献：
[1]邬展霞，秦锦华.什么制约了中国企业融资租赁财务决策？[J].金融管理研究，2013（21）.
关键词 不动产租赁 营改增 问题与对策
“营改增”主要指将应纳税项目的营业税改为增值税，营改增是我国财税改革新的尝试和发展方向，是针对现阶段我国市场经济现状制定的。自2012年营改增确立试点以来，得到迅速推广，2013年试点覆盖到全国范围，但金融业、建筑业、生活服务业未纳入其中；2016年5月1日起，我国全面推行营改增，营业税全面取消。不动产租赁业务涉及房地产、建筑、金融等相关行业，因自身特性复杂，且企业日常租赁金额在企业经营中比例较大，该项税收制度存在进项抵扣不明等问题，若不及时处理，将导致企业经营成本提升，制约企业的发展，不利于税制改革的推进。
一、不动产租赁业务营改增面临的问题
（一）房地产、建筑业营改增实施经验不足
不动产租赁业务涉及房屋、建筑物的租借、使用，业务开展时需要与房地产、建筑业进行合作，双方存在经济往来，在不动产租赁业务营改增实施时，需要房地产和建筑业经验的支撑。不动产租赁行业获取不动产的途径主要有两种，一是通过与房地产开发商交易，购置不动产，二是不动产租赁行业自身开发不动产或与建筑业达成协议辅助建设不动产，二者均需通过房地产和建筑业之手达成。而在营改增实施过程中，房地产和建筑业启动改革较晚，还未形成具体的、行之有效的营改增实施方法和规定。2016年初，中国建筑业协会出台《关于做好建筑业企业内部营改增准备工作的指导意见》的通知，为建筑业和房地产行业营改增做准备工作，同年五月营改增在全行业实施，由于改革时间较短，房地产、建筑业营改增实施经验不足，难以为不动产租赁业务改革提供指导，缺乏相关前提条件。
（二）不动产租赁业务及纳税人自身特性
不动产租赁业务范围包含短期租赁业务和长期租赁业务，用于满足承租人的不同需求。短期租赁业务操作较为简便，未涉及不动产所有权的报酬和风险的转移，税制改革相对容易。而长期租赁业务中不动产所有权的报酬和风险均转移到承租单位和承租人手中，租赁企业不再掌控，业务操作难度较高。操作方式上，不动产租赁业务分为正常租赁业务和售后回租业务，前者操作规范性强，后者相对杂乱，有待改进。纳税人自身特性方面，不动产租赁业务的纳税人较多，有专门从事该业务的租赁公司、也有将其作为副业的工商企事业单位，以及一般的个体商户、个人等，在营改增改革时需要加以区分对待，这在一定程度上增加了改革的难度，加之其业务自身复杂性，不动产租赁业务改革步履维艰。
（三）不动产租赁业务税负分布问题
不动产租赁业务在经营过程中存在税负分布问题，具体表现在前期经营时，企业主要投资购置大量的不动产资产或者委托建筑商进行不动产开发，投入了大量的资金用于支付建设成本和购买资金，前期经营的进项税较高，且一段时间内无须再纳税直至不动产进项税额完全抵扣。在经营中后期，随着不动产租赁业务的展开，需缴纳的增值税额大幅度增加，前期税务负担轻，后期繁重，容易导致租赁企业资金周转困难，不利于其长期发展。而且不动产租赁业务属于一个长期的业务发展形势，业务前期的不动产构建时间跨度较短，进项税额大部分在此阶段抵扣，对后期的长期租赁经营的发展意义不大，反而越短的进项额抵扣期对后期业务的开展造成阻碍越大，必须合理解决进项税额抵扣和期限的控制。
二、不动产租赁业务营改增对策研究
（一）吸取国内外先进经验
由于不动产租赁业务营改增实施时间较短，房地产、建筑业等行业经验不足，不动产租赁业务税制改革时必须积极吸取国内外先进经验，在实践中发展、总结，推动行业的营改增进程。在住宅用房租赁业务方面，增值税的收取国外一般采取免税处理，符合增值税中性原则，主要用于租赁居住房屋业务。自用住房租赁营改增时不应强行增税，这样会增加承租人的住房负担，迫使其专为购买房屋，降低了低收入人群的福利。在商业营房租赁业务方面，国内外均有相应的征税法和免税法，关键在于是否需要对商业用房的购买和租赁行为进行征税。营改增以前，商业用房租赁征税一般采用征税法进行处理，对销售和租赁行为征收税款。根据征税法增值税征收经验，我国的商业不动产租赁应纳入增值税范畴，有助于企业在商业租赁中抵消进项税额，完善增值税抵扣链条，使营改增高效化、合理化。
（二）确立合理的税率设计
确立合理的增值税税率设计能够有效缓解政府财政压力，使增值税征收更加系统化。税率设计原则在于保证国家财政收入的同时避免增加纳税人的负担，设计过程注重税率方法和依据，尽可能使其合理化、精简化，使增值税起到调节经济的作用。不动产租赁业务税率设计的难点在于纳税人的进项，该进项主要由不动产的购进、建设开发产生并承担，税率设计时不能孤立确定，需要参考不动产购置时房地产、建筑业税率，坚持改革前后税负基本持平或者改革后稍有降低原则，避免税制改革阻碍不动产租赁行业的发展。不动产租赁业务营改增增值税确定应从目前6%、11%、13%、17%四档税率中进行选择，同时参考房地产和建筑业税率情况。根据国家财政部和税务总局的《营业税改征增值税试点方案》规定的建筑业增值税11%的税率，以及租赁业务开展详情及相关支出项目，确定不动产租赁业务税率为11%，既不增加承租者经济压力又能保障国家财政税收。
（三）明确进项税额抵扣期
问题中提到不动产租赁业务存在经营前后期税负分配不合理的情况，前期由于税务进项问题税负较轻，从而增加了后期的税务负担，阻碍了行业的良性发展。该问题的解决应该在租赁项目中引入收入增值税计税方式，将经营前期购置、建设不动产时产生的进项税额按照经营过程中的收入额按一定比例分配到各个经营期间，用于抵扣各期间内的销售税额，使各时期的税务负担趋于平衡，避免了某一时期的税负过重问题，从而解决了税负分布问题。延长进项额抵扣期后，如果出现不动产租赁项目在抵扣期 末结束前进行处置出售时，可以申请将剩余的进项税额一次性进行抵扣，避免造成不动产租赁企业的经济损失，使不动产租赁业务征税方法和模式更加合理。
三、结语
营改增是我国经济社会发展的重大改革之一，当前处于改革的全面推行时期，需要时间的沉淀和检验。不动产租赁业务由于相关行业如房地产、建筑业等营改增实施经验不足，自身业务特性复杂及纳税人本身特性，业务征税税负分布前后不均等，均制约着该行业营改增改革的进行。因此，推动不动产租赁业务营改增改革应当积极吸取和借鉴国内外先进经验，考虑多方面因素确立合理税率设计，明确进项税额抵扣期等，推进改革的发展，促进行业的发展繁荣，完善国家财政税收制度。
（作者单位为武汉德利彩印有限责任公司）
参考文献
[1] 朱华.不动产租赁业营改增问题与合理应对方式解析[J] .财会学习，2016（14）.
作为一种新兴金融工具，与信贷、债券等主要基于“企业信用”的融资方式不同，金融租赁成功地发掘了租赁物本身具有的信用。而银行系金融租赁公司将主导这个行业的创新发展和国际化。银行系金融租赁公司通过两年多的实践，已经推动中国租赁业取得了显著的发展。不管是业务规模的快速增长，还是租赁交易结构的创新发展，银行系金融租赁公司都是主导力量。
前景与创新
工银金融租赁有限公司（以下简称“工银租赁”）在这方面进行的有益尝试非常具有典型性。该公司借鉴国际上飞机租赁的典型交易结构，首创在保税区设立SPC开展飞机租赁的“保税租赁”模式，有效突破了现行财税法规滞后对租赁业务的限制，不仅为开展飞机租赁业务开创了新思路，而且为今后开展杠杆租赁等复杂交易积累了经验。工银租赁还利用天津保税港区的保税政策，与全球最大的船舶租赁公司SEASPAN及国内最大的航运企业共同实施了目前全球最大的集装箱运输船―1.3万标准箱集装箱运输船租赁项目，开创了国内转口租赁新模式。
预计银行系租赁公司未来将主导在以下几个领域的创新发展：
一方面是融资渠道的创新。目前金融租赁公司主要通过同业借款、应收租赁款保理等形式实现融资。今后则将建立金融债、资产证券化等融资渠道，有效缓解资本充足率控制的压力。
另一方面是出口租赁、离岸租赁和国际化发展将取得突破。在这些方面，银行系金融租赁公司之所以能够快速取得突破，是因为可以借助于股东银行的海外机构和自身原有的国际金融经验，这是本土非银行系租赁公司难以比拟的优势。此外，银行系租赁公司将推动租赁公司监管制度进一步优化。银行系租赁公司在创新发展中提出很多新课题的同时，其自身风险管理机制的调整和加强，将为监管制度的调整优化提供实践依据。
结合我国能源结构调整，重点支持水电、风电等清洁能源发展，是银行系金融租赁公司近年来业务发展的重要着力点之一。如民生金融租赁最近3年内在支持清洁能源发展方面，对水力发电投入的金额达到了34亿元。工银租赁今年对大型水电站建设提供的资金支持预计将超过60亿元。目前，水电资产在工银租赁总资产中占比约10%。
在服务经济发展的同时，银行系租赁公司也初步摸索出了一条具有真正租赁特色的、差异化的发展道路，也找到了适合自身特点的发展方向。如民生金融租赁从开业之始就致力于航空航运及大型设备等领域的开拓，其开展的公务机租赁业务在国内国外都产生了广泛影响。目前，该公司以多序列、多机种，以及规模近90架的公务机机队，已经成为亚洲最大的公务机租赁公司。而招银租赁公司主要以航空航运、电力电信、采矿制造等行业大中型设备融资租赁和中小企业融资租赁为主要业务发展方向，向客户提供融资租赁、资产管理、投融资咨询等金融服务。截至2010年，招银租赁公司的租赁资产总额为225亿元，供应商租赁资产余额达18亿元。
总结历史的经验教训，我们认为，新型金融租赁公司在创新发展中应当确立“突出特色、树立品牌，中间做实、两头放开，内外兼攻、放眼未来”的发展方向，以特色化经营、差异化服务、市场化方式来开拓新的业务领域。
“突出特色，树立品牌”，就是要把租赁公司办成真正的租赁公司，不能仅仅作为商业银行的一个产品线，作为商业银行贷款的一个补充和资金投放的备用选项。
“中间做实、两头放开”，就是要做实租赁关系，放开资金来源的各种合规渠道和租赁物的处理变现渠道；要严格按照相关规定，做实租前调查、合规审查，加强租赁物的所有权认定、租金收回和租后管理等环节的风险控制，严格把控租赁物的物权；要拓宽资金来源渠道，灵活运用贷款、拆借、发金融债、租赁物转让等方式，将租赁物的出入口两头放开，保持充足的流动性。
“内外兼顾、放眼未来”，就是要针对租赁业务比银行贷款期限长这一突出特点，从有效地转让和处理租赁物这一流动性需要出发，在设计租赁产品时，就要考虑它的流动性，把它做成适合交易的金融产品。
此外，还应围绕租赁关系创新。金融创新不是要引进抽象的名词概念，不是要照搬国外的做法，而是要紧紧跟随市场需求的变化，针对特定的市场需求，结合自身经营优势，设计适当的产品，把资金有效地投放出去，安全地收回来。金融创新的主体是金融机构，不是政府，也不是监管部门。
机制创新是资金运作方式与风险防控措施的有机统一，对于打开资金融通渠道往往具有突破性意义。银行系金融租赁公司资本力量雄厚，借助于母行的客户资源、管理资源、风险防控体系，具有金融创新的优势，应当在租赁业务运作机制创新方面发挥先导作用。要在深入研究、积极探索的基础上，逐步形成系列化的租赁产品，把产品营销和管理流程化，创立出自身的租赁品牌。
对策与建议
我国商业银行发展金融租赁业务具有重要的战略意义。结合当前国内金融租赁的市场现状，借鉴国际租赁业的发展经验，为更好地促进国内商业银行金融租赁业务的发展，笔者对商业银行金融租赁经营与管理者提出以下建议：
1引进和培养复合型人才。金融租赁既是资本密集型产业，更是知识密集型产业，复合型人才是金融租赁企业的核心竞争力所在。现代金融租赁的交易结构、法律关系相当复杂，需要既懂金融、法律、贸易、管理、税收、会计等知识，又懂得租赁标的物等专业知识的复合型高素质人才。因此，国内银行系租赁企业要想取得市场竞争优势，首先必须引进和培养一支高素质的复合型人才队伍。
2坚持走差异化发展道路。目前国内的银行系金融租赁公司都将目标市场锁定在航空、电力等大型设备行业。但从长远来看，各银行系租赁公司一定要在发展中通过对目标客户的深入分析，准确进行市场定位；同时要不断探索自己擅长的业务领域，熟练把握所涉及领域的资产管理方法，通过精细的专业化谋求差异化发展道路。如专注于中小企业设备租赁，不仅风险控制要求较低，而且对解决目前中小企业“融资难”的问题具有重要的现实意义，市场潜力不可小觑。
3不断进行产品创新。创新是金融租赁在与其他金融行业的激烈市场竞争中生存与发展的不竭动力，它相对于其他融资方式的主要优势在于其创新性和灵活性，可以根据各承租企业不同需要制定不同的租赁方案。商业银行开展金融租赁业务，要积极进行服务及产品创新，促进租赁方式多样化，为承租企业提供全面有效和高质量的服务，着力提高金融租赁的宽度和深度，在自身竞争力不断得到巩固和加强的同时，促进我国金融租赁业整体竞争力的有效提高。
4充分发挥行业战略联盟的作用。飞机、船舶等造价较高的大型设备租赁业务对租赁公司的资金要求较高，仅靠一家租赁公司有时很难满足一些大型项目的融资需求。建立银行系金融租赁行业战略联盟并充分发挥联盟的作用，不仅可以通过资金协同解决大型项目的融资需求，而且可以通过管理协同在项目投标、评审、租后管理等方面体现出优势。此外，战略联盟还可以作为联合主体向银行申请贷款，共同参与同业资金拆借以及银行间债权市场融资，扩大资金来源。
5拓宽目标市场，客户对象多元化。中国目前金融租赁市场中的客户对象多为大企业，标的物集中于船舶、飞机等大型物件。事实上，中小企业对金融租赁有着更为迫切的需求。积极开拓中小客户市场，不仅能有效缓解我国中小企业“融资难”的现实问题，把潜在需求转变为现实需求，加快中小企业设备更新换代，也可以使商业银行分散业务风险，扩大利润来源。因此，商业银行开展金融租赁业务时应该抛弃从前从事贷款业务时的一些陈旧观点， 服务中小企业市场。
【关键词】 融资租赁 租赁资产证券化 模式 发展趋势 创新
一、背景
说起租赁资产证券化就不能不说资产证券化。资产证券化起源于20世纪60年代末的美国住宅抵押贷款市场，目前已成为欧美资本市场最为重要的融资工具之一。相比而言，我国的资产证券化起步晚且现在仍处于初始阶段，但是其降低融资成本、分散投资风险等优点随着我国金融市场的发展已渐渐深入人心。资产证券化的实施有效推动与促进了我国金融市场资本化发展的进程。资产证券化是在资本市场上进行直接融资的一种方式与手段，其产品的还款来源并不依赖于融资主体或融资租赁公司的信用指数与偿还能力，而取决于用于融资的相关资产在未来能够实现的现金流，也就是把用于融资的相关资产作为根基，对资产证券化产品起到还账支撑作用。不难的出结论，资产证券化的实质是出售未来可实现的现金流入以实现融资。
二、租赁资产证券化概念与原理精析
（一）租赁资产证券化概念理解
租赁资产证券化是资产证券化的细分产物，它是融资租赁公司对一连串承租期、功能或者使用途径类似并可以形成具有较强稳定性与规模效应的现金流的租赁资产，多数情况下是指通过出租债权、对相关资产进行一定的结构化安排，实现对资产中的风险与权益要素进行分离、重组，再转换成为在现行市场上可以出售并流通的证券，以实现融资或变现的过程。
融资租赁公司通过向租赁债权证券化公司出售流动性差的租赁性债权以获取资金流入。随后，租赁债权证券化公司抵押租赁债权，将租赁债权发行于市场中，然后中介机构将租赁债权销售给投资者，从投资者手中获取租赁证券化资金。就其本质而言，租赁资产证券化就是融资租赁公司在预期可实现的现金流的帮助下发行证券实现融资的过程，其核心内容是隔离风险、组合资产、配置资源和分散现金流。
（二）租赁资产证券化的操作原理
1、风险隔离原理
在资产证券化市场中，风险隔离是至关重要的。融资租赁资产的风险隔离是租赁资产证券化的第一个环节，也是基础环节。
风险隔离原理中的风险主要是指破产风险。租赁资产证券化主要保护相关资产的证券投资者，要求全部的租赁资产证券化相关产品只能用来偿还投资者，或者优先用来偿还投资者。这就要求租赁债权证券化公司必须获得该租赁资产证券化相关产品的所有权，使这些资产从租赁公司的资产负债表中移出，然后将租赁债权证券化公司设计成为一个隔离破产的实体。不但租赁债权证券化公司自身必须进行破产隔离，而且要防止租赁债权证券化公司因为与租赁公司有某种关联而被当作是租赁公司的分支机构，从而因为租赁公司破产导致租赁债权证券化公司也被宣告破产。为了隔离破产风险，资产证券化需要避免法律对资产支持证券化的限制，这可以通过两步来实现：首先，租赁公司将资产转移给实体租赁债权证券化公司，使租赁债权证券化公司获得租赁资产的所有权，需要特别注意的是，这种租赁资产的转移必需满足一定的条件，使它不会被认为是一种担保性资金筹集。这个条件就是租赁资产转让需要符合“真实销售”，换句话说，就是实现了真实销售的租赁资产所有权转让，才是租赁资产证券化上的租赁资产转让。而债权资产的转让必须符合真实出售的法律规定。这样做的好处在于，租赁资产证券化相关产品移出了租赁公司的资产负债表，一旦租赁公司破产，该租赁资产不会被认为是租赁公司的资产而成为破产财产。其次，为租赁债权证券化公司选择一种适当的组合形式，一方面，使租赁债权证券化公司不会被认为是租赁公司的分支机构，防止因为租赁公司的破产而导致租赁债权证券化公司的破产，另一方面，使租赁债权证券化公司把资产证券化活动作为唯一的经营活动，从而最大限度的降低其他债务存在的可能性，并使资产支撑证券的投资者对租赁资产证券化相关产品优先拥有清偿权。
实现风险隔离原理需要注意两个核心部分：第一，租赁资产证券化相关产品转移如何合理操作，才能真正在租赁公司与租赁资产证券化相关产品间实现风险隔离。第二，如何按照法律要求及市场的实际情况筹建租赁债权证券化公司，以实现租赁债权证券化公司承担风险隔离载体的作用，进一步保证租赁资产证券化相关产品与租赁公司风险之间及与租赁债权证券化公司自身风险之间的风险的有效隔离。
2、组合资产原理
租赁资产证券化的实施主要依靠组合资产原理。该原理集合了相同性质的租赁资产形成资产链，丰富了租赁资产的类型，同时有效地降低了单个租赁资产造成的风险系数，实现了整体效益。该原理不仅在租赁资产证券化的实施过程中的分离与重新组合债权、债务起着重大作用，而且也对债权、债务中的存在的风险进行了有效隔离。
3、资源配置原理
资源配置原理通俗而言就是对各类资源进行优化与合理组合，使其在租赁资产证券化的实施过程中形成有效的推动力。该原理将资源进行有效配置，为资产的使用提供合理途径，实现资金利用效率与资源配置效率的有效提高。租赁公司可以合理利用该原理对租赁资产实现真实出售、大力提高资产流动性、有效改善自身资产构成、实现对资产与负债更加合理的内部控制与管理。
三、我融资租赁资产证券化现有模式分析
按照我国现行法律来说，融资租赁公司有资格成为资产证券化的发起机构，我国现行市场对资产证券化并未设立准入障碍。《融资租赁管理办法》规定，融资租赁公司应当是中国人民银行批准的以经营性融资租赁为主营业务的非银行金融融资机构。然而根据相关规定，资产证券化业务只能由融资机构推行，因此融资租赁公司是具有发行融资租赁资产证券化业务的资格的。
融资租赁资产证券化业务的主要当事人有发起人、发行人、投资者、承租人、信用增级机构、资产管理人等。而在我国的现行制度下，租赁债权证券化公司是融资租赁资产证券化的发行人，它只能由政府授权的商业银行或非银行金融机构批准设立。
对于融资租赁资产证券化模式来说，增级机构的存在有着重要意义。然而我国没有专业的信用增级机构，通常情况下依靠保险公司或者对外提供信用增级担保。但是由于我国信用保险业起步较晚、发展迟缓，这些信用担保常常会被限制，同样，金融机构的对外担保也会受限。因此，我国租赁资产证券化通常对内部实施增级或者是对现金流进行信用担保增级。
四、对我国租赁公司融资租赁资产证券化的模式创新的建议
综合以上分析，本文提出如下对我国租赁公司融资租赁资产证券化的模式创新的建议：1.租赁公司内部经营理念转换以强化经营管理水平；2.政法应对会计准则与法律法规予以完善；3.建立相关中介机构。
（一）租赁公司内部经营理念转换以强化经营管理水平
租赁公司需要改变固有经营理念，转变思想，对公司内部管理制度实行现代化变革。公司管理层应当学习国内外先进企业的管理机制和经营理念、企业文化，将其先进的管理、经营等机制与自身有利模式相结合，推陈出新，努力构建现代化企业制度，使债权、债务关系清晰明确，使管理部门与行政部门职责分离，有效加强内部控制与管理。同时，租赁公司应充分认识到自己作为责任主体应当行使的权利与承担的义务，努力提升自身作为责任主体的相关能力，积累学习经验、强化学习能力以不断提升管理能力。租赁公司也应积极完善与突出财务管理战略，财务部门行使更多的权利并承担相应的责任，优化财务组织，规范财务制度，获得较大的现金流，提高市场占有率。租赁公司还应从长远的发展角度看待问题，积极引进先进人才，注重加强会计从业人员的法律意识、职业道德素养以及业务能力，督促会计人员进行继续教育，提高财务工作的质量与透明度，满足社会、政法和投资者对会计信息的了解与使用要求。
（二）政法应对会计准则与法律法规予以完善
首先，政府应当明确租赁债权证券化公司的权利与责任，赋予其发行债券的能力，但同时也要限制其可经营业务的范围，并使其具有相对独立性，并隔离租赁债权证券化公司的破产风险。其次，放宽债权的转让规定，允许债权人在合同规定范围内在不通知债务人的情况下将债权进行转让；允许债权在现有市场中自由流通；合理收取债权转让过程中发生的手续费。然后，对融资租赁资产证券化的发展给予政策与经济方面的大力支持，特别是在债权流转过程中所应缴纳的税费给予减免，比如降低其营业税、租赁债权证券化公司实体层所得税印花税以及增值税的税率，防止部分税费重复征收，使资产证券化产品的交易成本降低，吸引更多的投资者购买，提高资产证券化产品的市场份额与盈利空间，促进资产证券化的发展。政府还应当完善相关法律，促使我国信用增级机构的完善发展，并对隔离破产风险的相关法规予以修订，有效解决在现有市场中日益发展的租赁资产证券化与发展缓慢的信用增级机构之间产生的矛盾。政府也应结合我国国情制定符合资产真实销售的标准，并规定相应的会计分录编写原则；并对现有会计准则进行修订，使其与实际情况相结合，更好地适应租赁资产证券化的发展需求。
（三）相关中介机构的建立
1、完善融资租赁企业的信用担保体系
为了有效解决我国目前信用增级的发展情况难以满足租赁公司资产证券化的需求，相关机构应当告知投资者资产证券化产品可能带来的收益与风险，提高其信用等级，使各方投入资本得以充分的利用。为了促使信用得以增级，我国应当加速租赁公司信用担保体系的发展，为实现这一目标，不仅需要政府加大投资力度，还需要相关机构积极呼吁、吸引民间投资者对融资租赁资产证券化产品进行投资，借以加快担保体系商业化发展的脚步。其次，我国政府应当强化对租赁企业等机构的信用担保力度，政府应当与社会相关自律组织通力合作以提升行业自律能力。国家及地方政府不得以任何形式任命、指派具体担保业务的承担方。
2、完善对记账行业的要求，以提升行业形象
租赁公司资产证券化的一系列工作中的会计事务处理应当严禁个人记账行为的发生，同时政府也应大力监督记账机构的建设与业务情况，制定与完善记账机构的执业规范、对相关从业人员的职业道德操守提出具体要求，以使相关市场规范、合法、健康、持续地发展。以此同时，记账机构也应进行有效的内部控制，记账的工作人员必须遵守财经法规与职业道德，维护行业形象，爱岗敬业、强化服务能力，提高行业形象。
五、融资租赁资产证券化未来发展建议
笔者从法律政策制度和融资租赁行业自律两方面对中国融资租赁行业体制建设及业务发展提出几点建议：推进证券公司专项资产管理计划审批市场化。建议证监会对此类产品简化审批程序，并逐步改进为备案制。在实现备案制之前，建议证监会简化审批程序，提高审批效率，增加审批数量，这有利于租赁资产证券化市场的增长和活跃；促进融资租赁资产证券化产品的投资者多元化。建议设立更加灵活的交易机制，增强流动性，吸引更多合格投资者参与。建议保监会允许保险公司投资融资租赁资产证券化产品及其他形式的融资租赁资产；加强资产证券化的信息披露。建议制定更加完善的披露标准、建立标准化的披露模板、增加信息披露的可获取性；尤其是要加强基础资产的信息披露；加快建立资产证券化的法规体系。建议随着资产证券化的发展，相关部门加强沟通交流，总结经验，逐步建立较为系统的法规，促进资产证券市场规范有序地发展。
【参考文献】
[1] 王慧.小型企业记账问题研究[J].财经论坛，2013.
【关键词】服装租赁；循环利用；战略分析；蚌埠市大学城
一、大学生服装租赁行业背景
年会市场的兴起，机关、企事业单位，演出服装租赁市场近年来变得异常火爆。社会主义精神文明的建设，吸引了大量基层组织参与的演出文化活动中，带动了演出服装租赁市场。国内大学林立，高校众多，每年拥有几百万的毕业生，而且服装种类款式相对比较单一。竞争方面而言，由于大学城内服装租赁市场规模较小，没有系统的管理体系，且竞争对手不多。价格方面，大多数小规模租赁店铺租赁价格相对较贵。
二、SWOT分析
（一）内部环境分析
优势（strengths）方面主要涉及人员、产品、地理位置和政策等方面，具体如下：对于人员，大学城学生兼职劳动力丰富，且劳动力成本低廉；对于产品，通过循环利用，产品价值可以达到最大化利用；对于地理位置，位于大学城附近，符合市场就近原则；对于政策，政府政策支持大学生自主创业。
劣势（weaknesses）方面主要包括品牌知名度低，难以打开市场。创业初期主要靠风险投资，融资需要一定时间。
（二）外部环境分析
机会（opportunities）：大学城附近缺少相关行业；市场需求量大；近年来形成了循环利用、生活简朴的社会风气。
威胁（threats）：市场竞争量大；前期投资较多。
三、市场分析
（一）市场背景
蚌埠市大学城包括安徽财经大学、蚌埠医学院、蚌埠学院、电子科技大学四所高校，区域内各个院校每学期都要举办几十场各种形式的比赛及晚会，期间，主持人、选手、工作人员需要租赁数量不等的演出服，礼服。另外，每年业季大学城正装需求量大，很多同学考虑到大学期间正装使用次数不多，一般不会购买正装，所以此时正装租赁具有很多潜在客户。
据实地调研，大学城附近仅有一家服装租赁商位于龙湖春天商业街，其服装种类单一，款式过时且价格昂贵。大学城附近的服装租赁产业具有很大的发展空间。
（二）市场价格
经过市场调研，发现大学生顾客群体能接受的价格集中在100-200之间。
市场目标及细分如下。
四、营销模式研究
（一）线上营销模式
1.微博营销
（1）采用微博营销的原因
①传播渠道优势，利用微博病毒式营销，吸引身边的潜在客户；②易操作，成本低；③传播快，平台多。易于通过移动设备查看。④互动好，可以拉近公司与消费者之间的关系加深消费者对公司的认知度。
（2）微博营销操作方法
品牌建设：初期时，是要迅速提升粉丝的数量（最主要还是多增加大学城的粉丝），建立自己的品牌。根据企业的品牌定位，精心设置企业信息。进行认证，增加企业微博权威性，提升可信度。相关的租赁信息和产品信息。
品牌提升与维护：拥有一定的粉丝量为基础后，通过内容、及时沟通、促销信息、客服、危机公关的一系列信息来提升品牌。
促进销售（促销）：通过品牌的经营，间接达成促进产品或服务的销售，在微博上进行直接促销。可以一些有奖活动消息，或是享受本公司租赁打折的消息。
2.微信营销
（1）优点
点对点：点对点是微信最主要的传播信息流。拥有浓郁的“熟人外交”基因的微信好友，习惯单个用户与单个用户之间的沟通是交流的主要方式。
点对面：点对面是指单个微信用户输入的信息在第一时间内，能够被一个以上的用户同时接收。作为“熟人间的强互动”的延伸，点对面方式不仅巩固了微信好友之间沟通和交流的方式，还为微信用户认识未知世界，扩展自身的社交范围提供了可能。
点对系统：在微信平台上，拥有爆发力的系统功能，给到信息流史诗性突破――点对系统。用户在关注企业的服务号、公众号后，可以与企业的微信账号实时的交流与沟通。
（2）操作方法
建立服务号，完成认证；利用各网络媒介，推广此企业服务号；及时推送各种租赁产品更新消息，特色产品介绍，吸引用户眼球；提供增值服务模块，利用微信支付完成增值服务，打通线上线下生态网络；为用户提供更为便捷的租赁服务。
（二）线下营销，传统营销的魅力
大学城各学校大型比赛活动冠名，提供比赛奖品――由本公司提供免费服装租赁、摄影和化妆一体化服务一次，为公司宣传，提高知名度；软文营销，利用软文广告宣传，吸引消费者，可采用传统传单为载体；校报刊登，利用校园官方媒介，打造品牌知名度；举办“说走就走的旅行”主题演讲，进行宣传，在大学生中间形成本公司是专门提供大学生各种租赁一体化服务的形象，提高品牌知名度；与服装公司合作，说服企业提供参观机会。举办“学生进企业”活动，借此宣传。
五、战略分析
（一）战略步骤
1.树立品牌，达到本地知名（2016年―2017年）
战略目标：用三年时间在本市中小企业中树立品牌，形成以各色服装租赁为特色、相关一体化优惠服务的品牌形象，抢占安财租赁市场份额；为各色活动提供服装租赁优惠、策划活动宣传本公司租赁业务，纪念日及节日营销策划。
特色服务：校园活动服装租赁。本公司的创业团队都是大学生，拥有校园背景，并都曾在学生团体中担任主要职务，拥有多次参加校园活动的经验，对校园活动服装需求有很多的见解，因此创业初期本公司以校园活动服装租赁为特色，以满足学生需求为本，利用校园里的人脉资源，形成规范化的流程，提供全方位优质一体化服务，在服装租赁行业脱颖而出。
2.拓宽业务，实现租赁行业的全面化和一体化（2017年―2020年）
战略目标：继续巩固公司地位，加大市场开发和推广力度，总结出一套成熟的运营模式、管理经验和市场规律，逐步开展纵向产业链结盟；开始接触各大学媒体平台。
要想成为行业领导者，必须拓展公司的业务，做大做强。以为大学城大学生提供服装等租赁服务定位，取得初步成功以后，中长期将扩展业务范围，也为各学校毕业晚会以及节日晚会等提供演员服装租赁服务。
（1）服务多样化：从单一的服装租赁拓宽为各种类型的租赁和其他服务，如：小饰品、鞋子、摄影和化妆等。
（2）服务一体化：不仅为活动提供服装租赁服务，还提供活动前期化妆及后期图片处理视频制作等业务。
3.延伸品牌，做地区性策划业领导者（2020年后）
（1）强化品牌战略
公司达到一定规模后必须进行大规模的品牌宣传，恰如其分的宣传造势，会给企业发展带来更多的信息和机遇，从而扩大在本地区、乃至整个蚌埠市的知名度和影响力，扩大市场份额。因此，公司将加大自我包装宣传的力度，积极主动地利用各种合适的媒介，特别是公司网站，需要与其它网站加强沟通，相互链接，及时刷新，提供尽量多的项目和内容，提高网站游览量，从而达到宣传自己的目的。同时，进一步确立“合作一次，宣传一次”的精品意识，以服务的实绩和诚信的践约做为最具信服力的宣传。
（2）规范化战略
建章立制，实行公司规范化管理。公司各内设机构成立后，根据分工情况，建立和完善各种管理和奖惩制度，做到责、利对等，提高公司员工工作的主动性和积极性，提高公司运做效率。
（二）目标选择
1.短期目标
实体店初开时期，由于大学生对于本公司的租赁服务了解程度不够，需要花取部分经费进行宣传以吸引顾客。同时，与各级文艺部大艺团和各个协会取得联系并宣传。积极调查其对服装种类与款式的偏好，同时调查同学们对服装租赁的价格接受程度并及时改进。另外，鉴于顾客对于信用度、服装款式与质量上的重视，本店将建立良好的保障体系，打好基础，为长期经营获得顾客的信任，并开展多项活动锁住顾客，形成老顾客体系。短期目标以打基础为主，盈利为辅。
2.L期目标
当拥有一定的经验、资本和客户源时，寻找一个较好的时机将实体店的规模扩大，首先表现为在安徽财经大学的店面的扩大，然后在蚌埠大学城开店，对象由安徽财经大学的学生扩大为整个大学城的学生。
最后，联系其它地区学校相关部门，咨询情况，同时进行细致的市场调查之后，在其它城市大学城形成连锁店。同时打造网络市场，将各个店面的物品利用网络连接起来，给顾客提供更多的选择。
参考文献：
[1]田牧笛，李h明，赵甜甜.O2O模式下北京服装租赁行业的发展前景[J].中国市场，2015（29）
【关键词】融资租赁；税务；承租人
一、融资租赁简介
融资租赁（Financial Leasing）是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。
二、税务对融资租赁决策影响因素
税法对于融资租赁决策有着至关重要的影响，本文主要讨论企业所得税法会对融资租赁决策产生重大影响。
1.增值税对融资租赁决策的影响。在投资资产项目已具有财务可行性的前提下，往往需要在自行购置与融资租赁两种方式中进行选择。税法与会计准则对融资租赁的界定及处理规定存在一定差异，税收政策特别是企业所得税法会对融资租赁决策产生重大影响。
（1）融资合同的税务性质
前面的分析曾假设租赁合同符合税法关于承租人租金直接抵税的要求，如果租赁合同不符合税法有关承租人租金直接抵扣的要求.则双方的现金流量会发生变化。承租人不能在支付租金时抵减税金.而需要按照类似固定资产的折旧政策和利息支付抵税。与此同时，出租人不能提取折旧并抵税，而需要根据有关成本费用抵税。
（2）企业所得税对筹资渠道的影响
直接购买资产需要大量资金，企业不得借入资金，从而增加资产负债率，但是融资租赁是分期付款，每期需要资金很少，企业不会大举借入资金，从而减低资产负债率。这就要考虑负债降低所得税税负的因素。
企业所得税税率也对企业的筹资渠道有很重要的影响。融资租赁能够存在的主要条件之一是租赁双方的实际税率不相等，通过租赁减少总的税负，双方分享租赁节税的好处。资本市场的效率比产品市场高得多，等风险投资机会的筹资成本相差无几，租赁公司在这方面并不比承租人占有多少优势。如果双方的实际税率相等，承租人可以直接在资本市场上筹集借款，没有必要转手租赁公司筹资，增加无用的交易成本；双方的实际税率不等时，租赁交易可以打破零和博弈的状态，通过分享节税实现双赢。正因为如此，只有在融资租赁双方企业所得税税率不相等的情况下，为达到双赢的目的，融资租赁才会存在。而现行税收法律环境为其创造了条件，使承租人和出租人的净现值都可能为正值。
2.营业税改征增值税对融资租赁决策的影响。《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中第二条第（四）款规定：“经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。”可见，目前我国融资租赁业所适用的流转税政策主要分类两类：试点地区的融资租赁业适用扩围后的增值税，而非试点地区仍按老政策区分公司类型，征收营业税或增值税。
在上海试点营改增后，一般纳税人的租赁公司将可以直接享受进项税抵扣，这意味着和非上海地区的融资租赁公司相比，同时直接融资租赁，购买价值100万元的设备，上海地区的租赁公司给承租人的报价，将可以直接报价100万，而其他地区则需要117万，即上海地区的租赁公司有17%的议价空间。另外征收增值税后，由于利息作为租赁公司提供服务的增值部分，将征收销项税，这也意味着同样20万的融资利率报价，上海地区的租赁公司需要报价23.4万，增加了议价难度。另外，对于售后回租业务，按照国家税务总局13号文，租赁公司购进设备时不需要缴纳增值税进项税额，但收取租金环节却有了增值税销项税额，这在一定程度上又增加了承租人的成木，加大了融资租赁公司的议价难度。因此，在进行融资租赁决策时，应考虑营改增对其的影响。
三、对融资租赁决策的建议
融资租赁的决策微观上是企业投、筹资重大决策，对于企业生存发展有着重要的作用；在宏观上来说，融资租赁业务可以拉动经济的增长，融资租赁正确决策将是融资租赁行业发展的动力。因此，企业在进行融资租赁决策时应考虑以下几点建议：
1.考虑税收的影响
租赁双方的实际税率不同，通过租赁可以减税。如果资产的使用者处于较低税率级别，在购买方式下它从折旧和利息费用所获得的抵税效果较少。如果采用租赁方式，由于出租人处于较高的税率级别，可获得较多的折旧和利息的抵税效果。在竞争性的市场上，出租人因为存在抵税效应而会收取较低的租金。双方分享税率差别引起的减税，会使得资产使用者倾向于采用租赁方式。节税是长期租赁存在的主要原因。如果没有所得税制度，长期租赁可能无法存在。在一定程度上说，租赁是所得税制度的产物。所得税制度的调整，往往会促进或抑制某些租赁业务的发展。如果所得税法不鼓励租赁，则租赁业很难发展。所以，考虑节税是在决定融资决策时一个重要的因素。
2.在进行融资租赁方案时应选用合理的评估方法
融资租赁有些像分期付款，但不完全一样。融资租赁只是在租赁期满后才取得资产的所有权，而分期付款取得的资产在一开始就拥有资产的所有权。正是这种差别，使融资租赁资产不宜作为固定资产评估，而应作为无形资产。
四、总结
税务对于融资租赁有至关重要的影响。融资租赁中的租金、折旧和利息等的“税收挡板”效应，充分可以看出融资租赁的优势。所得税的优惠政策，为租赁双方的实际税率不同创造条件，通过租赁，可使租赁双方“双赢”。资本弱化的所得税特别纳税调整，使得承租人选择其关联方作为租赁资产提供者需考虑债权债务资本比例及境外受控企业实际税负。
随着国内公司的不断发展壮大，对于融资资金的需求必将迫使他们不断深入的研究融资结构，融资租赁的方式也将会不断推陈出新，为更好地满足企业（承租人）和出租人各方的需求，以达到双赢的结果。根据内外部的形势研究，对不同融资租赁方式进行分析评估，根据分析结果，选择最佳的融资方式，改善企业融资结构。
【参考文献】
[1]中国注册会计师协会.会计[M].北京:中国财政经济出版社,2013.
[2]中国注册会计师协会.财务成本管理[M].北京:中国财政经济出版社,2013.
关键词：汽车共享；交通拥堵；分时租赁
引言
汽车共享是介于私家车和公共交通之间的交通方式，最初的汽车共享起源于欧洲的德国和瑞士。实施汽车共享可以提供汽车的使用效率，降低大气污染也减少交通流量，加拿大、美国、新加坡等国家近年来也兴起了汽车共享服务。汽车共享包括广义的卡普（carpool），也即几个人拼车上下班或轮流达到某一目的地。狭义的汽车共享通过会员制的汽车分时租赁行业来实施，参与者需要向企业缴纳一定的押金和租车费用，用车时通过申请，调度中心将根据需要在最近的服务点为参与者准备车辆。在上世纪80年代末，瑞士首先出现了通过企业向用车者提供汽车共享服务，之后汽车共享服务在欧洲、北美等国家迅速发展。近年来，随着国家“互联网+”发展战略的施行，在城市缓解交通拥堵、减少碳排放的发展述求下，国内基于信息技术的汽车共享行业发展正适逢其时。
1 国内汽车共享发展现状及问题
国外汽车共享行业经过多年发展，在如何培育市场、引导使用者消费理念转变，如何进行相关政策的配套方面积累了众多有益经验。分析国内汽车共享行业发展中面临的问题，并借鉴国外行业发展经验，可以解决国内汽车共享行业发展中面临的“成长的烦恼”，并为后续的行业发展策略和解决途径预留伏笔。
1.1 汽车共享发展现状
成立于2011年的杭州“车纷享”公司是国内最早开展汽车分时租赁业务的公司之一，目前已在杭州市投入环保车辆约1500台，网点已超过60个，会员有1.5万名。通过“车纷享”公司的平台，消费者可自助使用共享汽车，无需履行传统且繁琐的借还车手续。“车纷享”作为汽车共享行业站点模式的代表，可以在社区和公司楼下等更广泛的区域里为消费者提供更加便利的服务。
易多汽车共享，基于互联网和信息技术的发展，以“资源联盟+服务平台”的商业运营模式，主要联合汽车租赁公司为个人和企业提供汽车共享服务，服务范围主要面向科技园区、写字楼和高校，目前在全国拥有2万注册用户和100台汽车。
2015年“EVCARD电动车分时租赁”已在上海市建成租车网点约500个，投入运营车辆830余辆，形成了2000个以上的停车位。EVCARD的运营模式主要为同济大学师生在两个校区之间的出行提供便利的机动化出行方式。
国内部分城市面临交通拥堵，环保问题也日益严重，国家鼓励推广新能源汽车，而分时租赁将是今后推广新能源汽车的重点方式。很多城市为了鼓励电动汽车的分时租赁工作，分别从租赁业务的许可审批、新能源车的租赁运营额度和运营补贴等方面给予企业支持，并通过完善新能源车的分时租赁网络，提高网络的覆盖度方面为使用者提供便利。截止2015年年底，国内开展新能源汽车分时租赁的城市有北京、上海、武汉、重庆、芜湖、石家庄、济南、海口、临沂、杭州、深圳、青岛、宁波和常州14个城市。
1.2 汽车共享发展问题
随着移动信息技术的发展和“互联网+”国家战略的推行，汽车共享行业正在消除政策和技术上的障碍，将有力推动国内汽车共享行业发展。通过对比国外汽车共享发展的措施和经验，我国在汽车共享行业推动过程中的政府管理部门、汽车共享企业和消费者三者之间的作用需要进一步明确，各司其职推动国内汽车共享行业发展。分析国内汽车共享行业的发展现状，比照国外汽车共享发展的成功经验和措施，当前国内汽车共享行业主要存在以下问题：
1.2.1 政府给予的扶住措施不够
欧美各国汽车共享理念深入人心，政府的作用功不可没，政府总是通过各种方式向公众宣传和推介汽车共享服务。我国政府相关部门对汽车共享服务的支持和重视程度不高，很少发动广播、电视等媒体来宣传和推广汽车共享。此外，我国政府组织也没有建立汽车共享行业关于汽车运营服务的考核机制和评价标准，导致企业提供的服务质量参差不齐，降低了消费者使用共享汽车的意愿。
1.2.2 汽车共享企业规模不大、规范程度不高
我国汽车共享行业目前仍处于发展的起步阶段，开展汽车共享的企业很大部分由传统汽车租赁公司转型过来，存在杂、小、散、乱的特点。很多汽车共享企业规模小，提供的车辆和能服务的站点都很有限，影响了消费者参与的积极性。此外，消费者在申请用车前需要交纳一笔押金和会费。而国外由于信息体系比较完善，汽车共享会员在使用共享汽车是可以不用交押金。同时，由于国外的汽车共享有很强的公益性，政府对共享汽车的使用者有补贴和优惠，消费者可以以低廉的价格享受到汽车共享服务。
1.2.3 共享汽车消费的认知度低、满意度低
在我国传统的消费观念中，汽车不仅是出行的工具，也是身份的象征。而共享汽车的消费者只有汽车的使用权而不是汽车的拥有者，正是在这样的消费观念主导下，导致我国汽车共享在普通民众中的接受度不高。而仅有的汽车共享消费者在使用共享汽车过程中，也偶尔遇到汽车共享组织提供的服务未能达到要求的情况，导致消费者对汽车共享企业服务不满意，阻碍了汽车共享行业发展。
2 国内汽车共享发展趋势分析
汽车共享行业的发展是在城市交通缓堵减排和国家“互联网+”发展战略背景下展开的，国家针对汽车行业大力支持新能源汽车和小排量汽车的发展，措施，在运营模式上鼓励开展分时租赁和车辆共享，这些举措也为汽车共享行业的发展释放了政策红利。好风凭借力，良好的内外环境为汽车共享行业发展铺垫了广阔的市场前景。
2.1 汽车共享发展的社会环境
城市机动化的快速发展，不但给城市的交通带来极大的负担，同时也对城市特别是中心商业区的停车需求提出了极大的挑战。国外汽车共享发展的实践表明，汽车共享服务的需求与区域人口密度密切相关，高密度的人口和使用需求分担了汽车共享的成本。此外，随着大城市交通污染日益成为严重的环境问题，缓堵减排意识的增强也使得汽车共享理念被愈多的出行者接受。汽车共享研究表明，参加汽车共享服务的出行者会减少汽车使用次数，而国内投入共享服务的汽车多为新能源汽车，国内目前也正大力推行新能源车的普及和使用，这将减少汽车尾气排放污染。
2.2 汽车共享发展的政策环境
2015年7月，国务院了《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》，该意见提出了“互联网+”便捷交通的发展要求，通过推进基于互联网平台的便捷化交通运输服务发展，提高交通工具和交通资源的利用效率和精细化水平。随着移动信息技术的发展和国家“互联网+”发展战略的推行，基于移动互联技术的汽车共享服务将迎来蓬勃发展的政策环境。
2015年9月，国务院举行常务会议推出了新一批简政放权、放管结合改革举措。这其中，针对汽车行业的支持新能源和小排量汽车发展措施、鼓励创新分时租赁和车辆共享等运营模式的措施，也将有利于促进国内汽车共享行业的发展。
2.3 汽车共享的市场潜力分析
汽车共享在中国市场中仍处于雏形阶段，但近年来增长迅速。根据著名咨询公司罗兰贝格关于国内汽车共享市场的预测，预计2017年国内共享汽车为15200辆，2018年则达到16100辆。政府的政策对国内汽车共享行业发展影响巨大，尤其在新能源车推广和电动汽车的租赁方面，政府的补贴政策将为企业进入电动汽车的分时租赁业务提供极大的优惠和便利。而更多的运营商通过开发基于移动互联技术的信息平台，对传统的汽车租赁行业进行运营模式整合，通过开展分时租赁业务为传统的租车行业寻找新的经营模式和利润来源。
尽管现在运营商数量不多，但抢夺消费者之战已经打响。汽车共享行业在国内的发展将面临激烈的市场竞争，目前企业运营商主要重点选择一线和部分二线城市开展汽车共享服务，这对整个汽车共享行业发展能起到良好的示范作用，利于树立汽车共享消费理念，同时也利于运营商选择大学、企业和汽车租赁公司等合作伙伴。但是整个国内社会对汽车共享服务并不是很熟悉，还处于接受的初期阶段，即便在今后更长的一段时期内，汽车共享也不能取代汽车拥有，只能作为车辆保有的补充。
参考文献
[1]邬文达.汽车共享模式研究及其在中国的市场分析[D].广东：中山大学，2010.
[2]邱雷.汽车共享服务在中国的市场前景与营销策略研究[D].上海：复旦大学，2009.
[3]汪鸣泉.基于消费者选择行为理论的汽车共享发展政策研究[D].上海：同济大学，2011.
[4]陈春琴.谈我国汽车消费市场的发展对策[J].商业时代，2007（15）.
[5]夏凯旋，何明升.国外汽车共享服务的理论与实践[J].城市问题，2006，4：88-90.
关键词：营改增；融资租赁；售后回租；融资成本
随着国家“营改增”等相关税收体制改革的不断推进，自2013年8月1日起，在全国范围内开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点，融资租赁公司作为试点行业已可以开具增值税租金发票，笔者通过参与融资租赁公司、承租人以及银行等各方调研谈判，认为利用现行税收政策，通过售后回租（银行应收租金保理）业务，可进一步降低承租人融资成本，并保持融资租赁公司以及银行的收益。下面主要从售后回租（银行应收租金保理）业务交易流程入手，并总结国家相关税收政策，最终设计融资租赁公司、承租人以及银行等三方成本减负模型。
一、 售后回租（银行应收租金保理）业务简介
1.售后回租定义
售后回租是指出卖人（即承租人）将一项固定资产（本文特指有形动产，下同）出售给出租人（融资租赁公司）后，又将该项资产从出租人处租回的融资租赁业务，习惯上简称为“回租”。
售后回租交易形式上是一种租赁业务，实质上是一种融资手段，它使资产所有人（承租人）在保留资产使用权的前提下获得所需资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。
2.售后回租（应收租金保理）业务交易流程
按照一般售后回租流程，租赁公司购买融资企业固定资产，支付价款，然后融资企业回租固定资产，按期支付租金（包含本金及融资费用），到期全部付清后，租赁公司以约定价款（通常为固定资产的残值）将固定资产出售给融资企业。
加入银行保理业务后，租赁公司将应收融资企业的租金出售予银行，从而获取融资，用于支付企业固定资产价款，流程如下图1列示：
3.售后回租业务意义
融资租赁作为国际上仅次于银行信贷的第二大融资工具，拓宽了企业的融资渠道，连接了先进制造业和现代服务业，在支持实体经济，尤其是中小微企业发展、促进企业技术改造、设备更新等方面正发挥着巨大作用，而目前售后回租业务已占融资租赁业务总量的70%以上 ，售后回租业务在融资租赁公司的业务开展中承担了重要的角色。
二、现行国家相关税收政策
1.承租人（即融资企业）
《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）摘录如下：
“根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。”
《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）中讲到，“原增值税一般纳税人接受试点纳税人提供的应税服务，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中
抵扣。”
2.融资租赁公司
《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）摘录如下：
“经国务院批准，自2013年8月1日起，在全国范围内开展交通运输业和部分现代服务业营改增试点。现将有关规定印发你们，请遵照执行。”
“提供有形动产租赁服务，税率为17%。”
“经中国人民银行、商务部、银监会批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供有形动产融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用（包括残值）扣除由出租方承担的有形动产的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费的余额为销售额。”
“经人民银行、银监会、商务部批准经营融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。”
3.“营改增”政策下对售后回租业务影响
承租人向租赁公司转移售后回租资产时不开具销售发票，租赁公司无该项资产的增值税进项税。
“营改增”试点后，承租人向租赁公司支付租金时，租赁公司需向承租人开具融资本金及相关融资费用的全额增值税发票，承租人可以正常抵扣增值税销项税，可以为承租人节约一定的税费支出。同时对租赁公司增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。
三、成本减负模型设计测算
经过测算调整，设计了如下融资租赁公司、承租人以及银行等三方成本减负模型，保持了融资租赁公司、银行的较高收益，降低了承租人的实际融资成本，实现了三方共赢的效果。
参数假设：融资本金为F，贷款年利率为i，贷款期限为t年，银行保理费率c1， 租赁公司租赁手续费率c2；假设城建税率7%（城市）、教育费附加及地方教育附加5%、水利建设基金1%。暂不考虑资金时间价值。
（二）模型应用
在改变模型中贷款期限、银行保理费率、租赁公司租赁手续费率等参数情况下，承租企业、融资租赁公司、银行等三方收益成本情况如下表1所示。
由表1得出如下结论：
1.1年期售后回租业务中融资租赁公司、银行在保持较高费率的情况下，承租企业的融资成本却较低、实际融资利率下浮空间最大。即期限越短，三方盈利空间越大。
2.承租企业均保持了实际融资利率下浮的融资成本，减轻了企业负担，售后回租业务融资不计入企业贷款卡，可计入其他应付款科目，不增加刚性负债，同时入账时不减少固定资产，保持原有资产规模；融资租赁公司、银行也保证了一定的盈利，三方达到了共赢，均有业务合作的积极性。
（三）模型成立条件
以上模型测算分析后，认为承租企业可以实现较低融资成本以及租赁公司、银行可以实现较高收益的重要实现条件有：租赁公司开具了全额增值税发票、承租企业取得的增值税租金发票可以正常予以抵扣以及租赁公司增值税实际税负超过3%的部分即征即退政策能够落到实处。
（四）模型局限性
承租企业并非增值税纳税人，比如个人、科研院所、教育机构、医疗机构等，将导致回租环节增值税抵扣链条断裂，税负转嫁困难，则无法实现承租企业、租赁公司等获取税收红利的功效。
四、结论
以上，本文通过分析总结国家现行“营改增”政策下企业、租赁公司有关税收政策，设计了企业售后回租业务减负模型，如上仅是笔者对于现行国家“营改增”税制改革对企业释放红利的一点思考，希望将来在“营改增”试点逐渐铺开过程中进一步修正，希望能与其他研究者们共商切磋。
参考文献：
[1] http：//国家税务总局网站
一、争议背景
售后回租交易在美国的电影院行业很流行，通常用作融资工具，往往代表的是该物业的具体销售价格，而不仅仅是该物业所具备的完全价值。印第安纳州凯拉索斯（Kerasotes）电影有限公司以总价格7679620美元将电影院卖给佳洁士（Crest）净租赁公司，并在2008年以售后回租交易的方式向佳洁士净租赁公司租回卖出的该物业。
为确定该房产的税基，格兰特县评估机构对凯拉索斯电影公司租赁的物业进行了评估。按当年的评估时点，确定该物业的评估价值为6137800美元。不过，凯拉索斯公司却认为评估机构的评估价值太高，于是向法院提讼，认为该物业的市场价值应为4200000美元。意外的是，凯拉索斯公司不仅没有达成诉求，格兰特县财产税评估委员会（PTABOA）反而把评估值增加到7821000美元。
格兰特县财产税评估委员会的结论更加刺激了凯拉索斯公司，凯拉索斯公司随后将格兰特县评估机构上诉至印第安纳州税务审查委员会。2009年2月4日，印第安纳州税务法庭进行了上诉的行政听证，税务法庭听取了双方的口头辩论。基于认证行政记录的审查，印第安纳州税务法庭认为税务审查委员会了解纳税人的证据，并且纳税人的证据真实有力，支持了原告凯拉索斯公司的诉求。
格兰特县评估机构不服裁决，于2011年10月20日在印第安纳州税务法庭凯拉索斯电影有限责任公司，对2009年7月15日由印第安纳税务审查委员会的凯拉索斯电影有限责任公司的不动产最终评估价4200000美元提出质疑。在上诉中，评估机构要求法庭重新考量证据，确定凯拉索斯（Kerasotes）公司售后回租的评估价值。
二、争议焦点
凯拉索斯电影有限公司售后回租的物业评估价值是多少？
第一，凯拉索斯公司认为评估价值为4200000美元。理由有以下几点：（1）售后回租交易在本行业内很流行，是一种通行的融资工具，销售的价格不能完全代表该物业的全价值。（2）很多因素可以总结得出，该物业合同租金反映的不只是其不动产价值，还包括租户经营该物业时，与之产生的其他相关的一些经济利益，所以租金会有溢价的情况。（3）针对凯拉索斯公司该物业的评估使用的是收益法，所使用的是代表传统影院租赁市场（即没有售后回租交易）的收入数据，没有考虑到其具体情况。也就是说，该物业的评估，格兰特县评估机构使用了市场租金17.7美元/平方英尺来估算这一物业，而不是实际合同租金11美元/平方英尺。
第二，格兰特县评估机构认为评估价值为7821835美元。理由有以下几点：（1）评估机构认为在评估物业市场价值时，物业的分配销售价格和合同租金是两项可靠的指标。由于售后回租交易在行业内是常态，代表最佳数据的交易案例，可以很好地了解电影院真正的市场租金。因此，评估机构在全国各地选取了6个售后回租交易的电影院作为可比实例，并确定他们都是在一致可比案例的范围之内。（2）2008年，在售后回租交易中，凯拉索斯（Kerasotes）公司以7679620美元的价格租回卖给佳洁士（Crest） 净租赁公司的物业。（3）评估机构认为凯拉索斯公司的评估忽略了代表电影院行业的“现实”数据（即在售后回租交易中所收到的租金），被告也没有考虑该物业在使用过程中实际效用的上涨。
第三，印第安纳税务审查委员会认为评估价值为4200000美元。印第安纳税务审查委员会认为没有证据可以断定该物业的配售价/合同租金反映了该物业的价值。并且有证据表明该物业的合同租金显著高于行业的市场标准。没有证据显示佳洁士（Crest）净租赁公司是怎样确定该物业的分配销售价格的。因此，印第安纳委员会认为，凯拉索斯公司提交的评估比官方评估机构的评估更具有证明力，确定评估价值为4200000美元。
第四，印第安纳税务法庭认为评估价值为4200000美元。理由有以下几点：（1）法庭认为售后回租交易往往反映的不仅仅是不动产，此类交易的租赁数据必须谨慎对待，要注意确定销售价格/合同租金是否仅反映该财产的价值还是它们包含了某些其他经济利益的价值。此外，评估机构没有做过任何调查，关于这些“可比较”的交易案例是否只涉及不动产利益的销售，还是也包括其他经济利益的销售。（2）认证行政记录中，官方评估机构没有任何仔细考量是什么因素产生最后的估算价值7，821835美元。（3）在官方评估机构的证词当中，评估师承认，该物业的合同租赁付款额可能超出该物业收入。（4）纳税人凯拉索斯公司的评估师在使用收益法估价时，使用了谨慎原则，而官方评估机构的评估没有，因而纳税人的评估比官方评估机构的评估，具有更好的证据力。
基于认证的行政记录的审查，印第安纳州税务法庭认为印第安纳州税务局了解纳税人的证据，并且纳税人的证据具有更强的证据力。法庭最终裁定维持原判，不印第安纳税务审查委员会的决定，并认为该委员会在制度框架内行使权力，没有滥用自由裁量权。
三、争议启示
首先，控辩双方诉讼权利的充分应用。诉讼与反诉讼，“民告官”和“官告民”均可将诉讼权利充分应用。在纳税人感受到不公正对待时，可以将官方的评估机构诉讼至法院；而如果官方的评估机构感受到不公正对待时，也可以将纳税人诉诸法院。法院给予控辩双方充分展示自己的权利和舞台，以完全公正的裁决使双方利益得到保护，进而树立其公信力。
引言
沈阳市自开始实施公共租赁住房建设以来，已经取得了一定成果。但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大，仅仅依靠政府保证资金拨款，使得后续的发展受到了很大的阻碍。结合我市的实际情况和公共租赁住房制度的自身特点，急需突破资金来源的紧迫问题，保障预期的公共租赁房建设的实现。
一、房地产投资信托基金分析（REITs）
1.REITs的含义
房地产投资信托基金与一般的投资基金最大的不同在于它是专营房地产投资项目的投资基金。房地产投资基金将众多的中小投资者的资金集聚起来，采用专家经营和专业化管理，在风险分散的原则下，从本质上看是房地产投资信托基金是一种证券化的产业投资基金。
2.REITs的特征
概括REITs自身的特征主要有以下几点：一是房地产投资信托本身的特点，税收优惠。发展REITs的原因是税收优惠，对绝大多数国家都在税收法律或特殊法律法规中给予已推出房地产投资信托基金一定的税收优惠政策。例如，美国国内税账单的定义，如果房地产投资信托基金会每年以现金股利的方式回报给投资者，则不需要缴纳企业所得税，从而避免双重征税。投资者可以通过房地产投资信托基金的产品，享受更多的税收优惠的投资收益。二是强制分红。从已发行REITs的国家实施运作过程来看，带来的好处是在房地产投资信托基金的年收入分配做了强制性要求。他们中的大多数是规定将给投资者90%的收入分配。三是投资领域具有限制性。REITs投资领域为房地产领域，不仅直接拥有房地产所有权，还可以依靠房地产项目的管理，租金收入或通过购买抵押债券或抵押担保来支持证券。大多数的房地产投资信托基金选择房地产直接所有权，以房地产项目的管理或资产提升为主要收入来源。
3.REITs优势
REITs与一般的房地产产业投资方式相比，具有明显的优势，有以下几点：一是相对强劲的流动性。房地产投资信托基金是一种证券化产品，在发行时他们中的大多数都是公开募集的形式，采用股票或证书的形式在证券交易所发行和流通，这样具有很好的流动性，还可以通过资产证券化将资产转化为流动资产的形式，这样就有了快速清算投资的优势，在很大程度上吸引投资者的积极参与投资；二是较强的专业管理和经营。房地产投资信托基金的资产由专业的基金管理机构的投资运营管理，并由具有房地产专业的投资知识和集中管理经验丰富的专业投资人士集中化管理，广泛使用投资信息渠道，选择最优的投资组合和最优的投资业务，可以有效降低投资风险和交易成本，以获得投资收益的最大化；三是税收优惠和高额回报。房地产税收优惠政策极大地刺激了房地产投资信托基金的发展，此外REITs将每年度盈利的绝大部分以现金股利的方式回报给投资者，无需缴纳企业所得税。仅由投资者缴纳个人所得税，所以房地产投资信托基金的奖金数额较大；四是具备一个更好的杠杆投资能力。根据公布的房地产投资信托的国家或地区法律的角度来看，房地产投资信托基金必须将其不小于现金应税收入90%比例分配给投资者；五是具有较高的筹集资本的广泛性。作为一种融资工具，REITs较高的优势吸引了许多小投资者，可以迅速筹集社会闲散资金。
二、REITs模式在沈阳公共租赁住房融资中的应用分析
1.内外部环境分析
沈阳市是东北地区最大的国际大都市和金融政治中心，也是渤海经济圈的重要环节与东北地区的重要结合部，具有良好的经济基础和投资环境。同时，在现阶段大力发展公共租赁住房建设，积极引进REITs模式，拓宽融资渠道。
沈阳市公共租赁住房是政府关注的民生项目，在政府信用担保的同时，项目的风险是很低的，这是引起投资者兴趣的先决条件；其次，REITs模式的引入必须基于相对发达的资本市场上的，沈阳市民营经济在国民经济中的作用逐渐突出。对于沈阳市引入REITs模式为城市公共租赁住房融资也需要该项制度保证。目前，中国颁布了《招标投标法》、《证券法》和《担保法》等用于廉租住房项目实现投资多元化奠定了良好的政策环境，在沈阳市公共租赁住房REITs模式的操作中，也可以在此基础上借鉴与完善。这使得沈阳市公共租赁住房PPP融资模式也具备了一定法律制度。
2.具体操作可行性分析
操作时，房地产基金管理公司聘请有关专业团队组成房地产管理公司，经过检查后，将合格的建造或购买的公共租赁住房出租给符合条件的住户，当RElTs模式步入正轨后，为沈阳市带来的经济效益是巨大的。
世界各国迅速发展起来REITs模式，有很多成功的案例，在这期间也积累了很多宝贵的经验，如在北京、天津、上海等其他城市和地区已经先后开展了REITs试点工作。近年来，REITs模式已经应用在城中村的改造，这对沈阳市公共租赁住房使用REITs模式具有一定的参考意义。
三、REITs模式的发展前景
公共租赁住房项目是回报时间长的行业，其发展长期依靠有限的政府财政拨款。同时，通过利用先进的项目管理方式，能够提高项目建设的速度和质量，使资金得到更高效的利用。沈阳市公共租赁住房项目很长一段时间都由政府财政投资建设，但越来越不能满足社会和经济发展的需要。使民营企业参与公共租赁住房建设中，能够有效缓解资金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租赁住房项目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由过去包办一切的主角变成与民营企业共同合作来提供工作服务中的监督和指导。因此，REITs模式具有更广泛的应用前景，是适应沈阳市公共租赁住房项目融资模式的。但是REITs模式是一种新的融资模式，在国外也有很多成功的例子，在国内有些地方也正在试点，需要做更多的研究工作，加以总结与改进。认真研究REITs模式的理论，并以国外的应用实例为基础，促进和规范沈阳公共租赁住房建设。在沈阳市REITs模式的项目融资，是保证项目成功的关键，政府应该颁布法规及相关程序。涉及规模较大的公共房地产的项目融资，政府应更迅速地完善投资和融资法规，以适应形势的发展。在操作和协调磋商更加容易，且风险相对较小。
